Процессы реформирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе и их социальное значение

Щенникова Лариса Владимировна

Процессы реформирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе и их социальное значение

Советом по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте РФ на всенародное обсуждение вынесен новый подход к пониманию недвижимого имущества. Разработчики предложили включить в Гражданский кодекс РФ новую главу 6.1 «Недвижимые вещи». В статье автор проводит цивилистический анализ предполагаемых новелл гражданского законодательства, подчеркивая при этом особое социальное значение земли и природных ресурсов как условия жизни граждан и основы их экономического существования. В связи с этим исключение природных ресурсов из объектов недвижимости рассматривается как социально опасная тенденция развития гражданского законодательства. В статье доказывается, что важно сохранять баланс частных и публичных начал в гражданско-правовом регулировании недвижимого имущества, чтобы интерес развития рынка не преобладал над интересом сохранения целостности и ценности земли и природных ресурсов для последующих поколений россиян. И в этом контексте видится особое социальное значение современных процессов реформирования норм гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Автор аргументирует необходимость введения такой категории недвижимости, как «общественное достояние», что позволит обеспечить сохранность земель, служащих общественно полезным целям.

Ключевые слова: гражданское законодательство, недвижимое имущество, объекты гражданских прав, вещное право, право собственности, социальное государство.

Processes for reforming civil legislation on real estate and their social significance

The Council for Codification and Development of Civil Legislation under the President of the Russian Federation has presented a new approach to understanding immovable property for popular discussion. The developers proposed to include in the Civil Code of the Russian Federation a new chapter 6.1 «Immovable things». In the article, the author conducts a civilistic analysis of the alleged innovations of civil legislation, while stressing the special social importance of land and natural resources as the conditions of life of citizens and the basis of their economic existence. In this regard, the exclusion of natural resources from real estate objects by the author is considered to be a socially dangerous trend in the development of civil legislation. The article proves that it is important to maintain the balance of private and public starts in the civil-legal regulation of real estate, so that the interest of developing its market does not prevail over the interest of preserving its integrity and value for subsequent generations of Russians. And in this context, the author sees special social importance of modern processes of reform of civil legislation on immovable property. The author argues the need to introduce a category of real estate - "public heritage'', which will ensure the preservation of land serving socially useful purposes.

Keywords: civil legislation, real estate, civil rights objects, property law, property right, welfare state.

Что может быть для человека более свято, чем родная земля? Классическая русская поэзия однозначно отвечала на этот вопрос, подчеркивая, что даже море и небо уступают ее величию. В. Маяковский признавался в желании «исцеловать ее лысеющую голову», а В. Высоцкий воспел ее бессмертие, задаваясь вопросом: «Кто сказал, что земля умерла?». Неслучайно и в гражданском праве центральной является категория, представляющая в первую очередь землю и носящая на-

звание «недвижимое имущество». Проблема недвижимого имущества в России сегодня является актуальной в свете проводимой модернизации гражданского законодательства. Вместе с работами по совершенствованию проекта II раздела Гражданского кодекса «Вещное право» Совет по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте РФ решил внести значительные изменения в понимание именно этой гражданско-правовой категории. В результате на обсуждение широкой

140

общественности вынесено порядка 20 новых редакций статей, которые предполагается ввести в кодифицированный гражданский закон. Разработчики представили обновленное понимание недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ. В сокращенной редакции дана ст. 131 ГК РФ, посвященная государственной регистрации. Из перечня видов имущества, входящего в имущественный комплекс предприятия (ст. 132), исключено прямое указание на земельные участки. В ст. 131.1 ГК РФ появился второй пункт, специально посвященный линейным объектам как разновидности единого недвижимого комплекса. Кроме того, разработчики предлагают ввести в ГК РФ новую гл. 6.1 со специальным названием «Недвижимые вещи». В этой главе ст. 141 расширена до 16 подпунктов, в которых обозначены виды недвижимых вещей с использованием усилительной частицы «как». Значительный объем новых статей, которые, возможно, в недалеком будущем войдут в состав ГК РФ, а также значительные изменения их содержательной нагрузки делают актуальным их научный анализ. Кроме того, усиливает актуальность и подчеркивает значение рассматриваемого вопроса роль земельной собственности в жизни современного российского общества. Нельзя забывать, что именно земли как продукт природы составляют естественную среду обитания человека, основу его экономического существования. Одновременно этот природный объект становится товаром и включается в гражданский оборот. Именно посредством гражданско-правового регулирования земля в форме земельных участков может становиться доступной частному обладанию и включаться в систему обо-ротоспособных объектов гражданских прав. И здесь важно сохранять баланс частного и публичного начал в гражданско-правовом регулировании недвижимого имущества, чтобы интересы развития рынка не преобладали над интересами сохранения ее целостности и ценности для последующих поколений россиян. И в этом контексте видится особое социальное значение современных процессов реформирования норм гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

В понятии недвижимости, которое законодатель предлагает в кодифицированном гражданском законодательстве, всегда отражаются специфика той или иной страны, особенности ее политического устройства, построения экономической системы. Даже географическое

положение может влиять на содержательное наполнение категории «недвижимость». Например, ГК Италии (ст. 812) обращает внимание на такой компонент недвижимости, как плавучие сооружения, водные пути, родники [1]. В Швейцарии ГК (ст. 655.1) выделяет такие составляющие, как шахты и части здания [2]. В Бразилии (ст. 79) к недвижимым вещам относят «почву и все, что встроено в нее естественным или искусственным путем» [3]. Уникален французский подход к системе объектов недвижимости (ст. 524 ГК Франции). Здесь в числе недвижимых вещей можно обнаружить и животных, служащих для обработки земли, и семена, и ульи, которые собственник присоединил к своему земельному участку [4]. Классическим можно назвать подход к определению недвижимости в Германии. Недвижимыми вещами в этой стране являются земельные участки, включая существенные их составные части [5].

В предложенном к включению в ГК РФ подходе к пониманию недвижимого имущества разработчики пытаются совместить, по сути, старый перечень объектов недвижимости с новым общим подходом к ее пониманию. Действительно, список остается привычным, поскольку к недвижимости будут относиться здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, а также машино-места. Каждому из выделенных объектов предполагается посвятить несколько статей в гл. 6.1 «Недвижимые вещи», обратив внимание на порядок их образования, изменения или прекращения. Одновременно из текста закона предлагается исключить общее определение: объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В результате, если предложения будут одобрены законодателем, можно предположить, что судебные органы перестанут «накладывать» это общее определение на самые разнообразные объекты, включая асфальтовые покрытия, открытые стоянки, ограждения, загоны для выезда лошадей, буквально «гадая», является ли данный объект движимым или недвижимым имуществом [6-8]. До сих пор по данному вопросу судебная практика складывалась противоречивая, в результате возникали многочисленные проблемы правоприменения. Они имели, в том числе, и негативный социальный аспект. Признавая недвижимостью очередной «экзотический» комплекс, участники гражданского оборота добивались и установления вещ-

141

ного права на соответствующий земельный участок. Таким образом, «с легкой руки» судебных инстанций публичные земли беспрепятственно переходили в частные руки. В обновленной редакции норм земельный участок позиционируется как недвижимость в собственном (полном) значении этого слова. И если объекты, расположенные на нем (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), принадлежат собственнику земельного участка на праве собственности, то они переходят из разряда самостоятельной недвижимости в разряд его «составных частей». Содержит проект закона и ряд важных уточнений, касающихся отдельных объектов недвижимого имущества. Так, сохраняя в качестве возможного вида недвижимости объекты незавершенного строительства, проект вносит два очень важных уточнения для проведения действий по государственной регистрации. Во-первых, строительство его должно осуществляться с соблюдением требований, а, во-вторых, работы по его созданию должны быть выполнены более чем наполовину. Остаются в перечне недвижимых вещей и многочисленные помещения. Под помещениями в ст. 141.11 Проект предлагает понимать обособленные части зданий или сооружений, стены или другие конструктивные элементы которых образуют трехмерный замкнутый контур. Земельный участок, на котором располагается здание с выделенными в нем жилыми, нежилыми, а также вспомогательными помещениями, предлагается рассматривать составной частью общего имущества здания (п. 4 ст. 141.11 Проекта).

Анализ текста проекта закона, предлагающего новое понимание недвижимого имущества, позволяет формулировать ряд вопросов и замечаний содержательного характера. Во-первых, в представленном варианте норм, по сути, нет ни общего определения недвижимости, ни четко обозначенного списка или перечня ее официально признаваемых видов. В результате ключевое математическое понятие «множество» и правила его определения разработчикам в данном конкретном случае применить не удалось. Во-вторых, в проекте сформулирован общий «посыл» (тезис), а именно: недвижимость - это земельный участок, но из него сделано столько исключений, что реально гражданский оборот будет связан именно с исключениями, иначе говоря, суррогатами недвижимости. Кроме того, сформулированный общий тезис, очевидно, имеет смысл в Германии,

где большой удельный вес частных земель, но не у нас в России, где, наоборот, большая часть земель находится в публичной собственности. И здесь возникает правомерный вопрос о курсе, который взят законодателем на развитие земельной собственности. Этот курс официально не провозглашен, но если тенденция будет обозначена, то земли достаточно скоро перейдут в своем большинстве в частное обладание. Можно ли предсказать социальные последствия такого перехода в условиях нашей страны? Представляется, что для проведения и защиты социальных интересов будет уместна такая новая гражданско-правовая категория, как «общественное достояние». Думается, что недвижимость (земельные участки), принадлежащая государству и служащая общественно полезным целям, должна быть объявлена частью общественного достояния и не подлежать процессам приватизации. В данном случае плодотворно будет использовать накопленный опыт зарубежного гражданско-правового регулирования. Так, в ГК Египта (ст. 87) четко обозначен правовой режим земель общественного достояния. В статье подчеркивается, что такая недвижимость неотчуждаема, не подлежит изъятию или приобретению [9]. В-третьих, проект сохраняет такую «оценочную» категорию, как «прочная связь с участком». Здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, чтобы стать составными частями земельного участка, должны быть прочно с ним связаны (п. 1 ст. 130 Проекта). Здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, расположенные на чужой земле, чтобы признаваться недвижимостью, должны иметь «прочную связь с землей» (п. 2 ст. 130 Проекта). Бросаются в глаза различия: в одном случае - земельный участок, в другом - земля. Но и в том, и в другом случае при правоприменении придется выяснять содержательную нагрузку данного словосочетания. Признание в качестве самостоятельной недвижимости «иных объектов» разработчики не предлагают. И это обстоятельство вселяет веру в позитивные перспективы развития непротиворечивой судебной практики.

Обращает на себя внимание употребление устойчивого сочетания «может быть» применительно к помещениям и машино-местам (пп. 3 и 4 ст. 130 Проекта) и его отсутствие в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (п. 2 ст. 130 Проекта). Думается, что в любом случае здесь предпола-

142

гается потенциальная возможность признания, следовательно, и в том, и в другом случае актуальным будет использование такого вводного словосочетания, как «может быть». В-четвертых, думается, что для земельного участка в том случае, если на нем расположены здания, сооружения и иные объекты, прочно с ним связанные, должно быть предложено какое-то специальное название, ведь появляется новое единство разнообразных объектов. Это уже не просто земельный участок, ибо он представлен составляющими частями, так сказать, структурирован. Поскольку понятие единого недвижимого комплекса разработчики предлагают для совокупности зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на чужих землях, то для земельного участка с составными частями может быть использовано иное название, например «земельный комплекс». Вызывает вопросы и правовое положение земельного участка, на котором находятся здания, например, многоквартирного дома. В этом случае земля позиционируется не как главная вещь, недвижимость в собственном значении этого слова, а провозглашается составной частью общего имущества здания наряду с жилыми, нежилыми, вспомогательными помещениями (п. 4 ст. 141.11 Проекта). Такой подход, как представляется, умаляет значение земельных участков, на которых данное здание расположено. В-пятых, в диспозиции п. 1 ст. 130 Проекта, по нашему мнению, усматривается противоречие с системой норм гл. 6.1 «Недвижимые вещи» Проекта. В содержании норм данной главы система объектов перечислена с помощью частицы «как», что нивелирует различие собственно недвижимости (земельных участков) и других ее ви-

дов, таких как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места. В результате выделенные разновидности как будто уравниваются, теряется смысл общего тезиса, сформулированного в п. 1 ст. 130 Проекта. Наконец, вызывает вопрос и порождает опасения социального характера устойчивая тенденция к исключению природных ресурсов из объектов недвижимости. Сначала исключили леса и многолетние насаждения, потом обособленные водные объекты. В представленном проекте исключается из списка единственная сохранившаяся до настоящего времени составляющая - это участки недр. Но всегда важно помнить, что категория недвижимого имущества для того и существует в гражданском праве, чтобы сохранить и обеспечить защиту тех благ (вещей), которые представляют особую ценность для государства, общества, гражданина. Тенденция исключения природных объектов из состава недвижимого имущества представляется социально опасной.

Проведенный научный анализ свидетельствует о том, что к новеллам ГК РФ о понятии недвижимого имущества следует подходить с тройной оглядкой, предварительно устранив очевидные противоречия и ни в коем случае не допуская возможных неблагоприятных социальных последствий. Закрепляя понятие недвижимости, - и это аксиоматично - необходимо всегда помнить о социальном значении этой гражданско-правовой категории, поскольку именно она посредством установления специального правового режима позволяет сохранять то, что особо значимо для общества - землю и другие природные ресурсы [10].

1. Гражданский кодекс Италии. URL: https:// 1. The Civil Code of Italy. URL: https://www. www.studiocataldi.it/codicecivile/codice_civile_ studiocataldi.it/codicecivile/codice_civile_III_ III_titolo_I.asp titolo_I.asp

2. Гражданский кодекс Швейцарии. URL: 2. The Civil Code of Switzerland. URL: https://www.admin.ch/opc/fr/classified- https://www.admin.ch/opc/fr/classified-compilation/19070042/index.html compilation/19070042/index.html

3. Гражданский кодекс Бразилии. URL: http:// 3. The Civil Code of Brazil. URL: http://www. www.planaito.gov.br/ccivilj03A.EIS/2002/LW406.htmplanalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm

4. Гражданский кодекс Франции. URL: https:// 4. The Civil Code of France. URL: https://www. www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=L legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGIT EGITEXT000006070721 EXT000006070721

5. Германское гражданское уложение. URL: 5. The Civil Code of Germany. URL: http://www. http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/index.html gesetze-im-internet.de/bgb/index.html

143

6. Определение Верховного Суда РФ от 22 дек. 2015 г. по делу № 304-ЭС15-11476, № А27-18141/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам).

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 окт. 1999 г. № 2061/99 по делу № А72-2212/98-Кд 136/1.

8. Определение Верховного Суда РФ от 9 июня 2010 г. № 8-Г10-7. Доступ из справ. правовой системы «<КонсультантПлюс».

9. Гражданский кодекс Египта. URL: http:// hrlibrary. umn.edu/research/Egypt/Civil%20Law. pdf

10. Исследование выполнено при финансовой поддержке РФФИ в рамках научного проекта № 20-011-00207.

6. The determination of the Supreme Court of the Russian Federation d.d. Dec. 22, 2015 in the case № 304-ES15-11476, № A27-18141/2014 (Judicial board for economic disputes).

7. Decree of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation d.d. Oct. 12, 1999 № 2061/99 in the case № A72-2212/98-Kd13&1.

8. The determination of the Supreme Court of the Russian Federation d.d. June 9, 2010 № 8-G10-7. Access from the legal reference system «ConsultantPlus».

9. The Civil Code of the Arab Republic of Egypt. URL: http://hrlibrary. umn. edu/research/Egypt/Civil% 20Law.pdf

10. The reported study was funded by RFBR according to the research project № 20-011-00207.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ

Щенникова Лариса Владимировна, доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права Кубанского государственного университета; e-mail: shchennikova_ larisa@mail.ru

INFORMATION ABOUT AUTHOR

L.V. Shchennikova, Doctor of Law, Professor, Head of the Department of Civil Law of the Kuban State University; e-mail: shchennikova_larisa@mail.ru

144