Малоэтажный подход

Новосибирские власти делают ставку на увеличение доли малоэтажного жилья до 40% в общем объеме ввода за год. Эксперты полагают, что планы по увеличению доли малоэтажного домостроения будут реализованы только в том случае, если цена окажется доступной для массового покупателя. Девелоперам поселков низкие цены даются с трудом, виной тому сложности с инфраструктурой и коммуникациями. Участники рынка уверены, что нивелировать эти проблемы в регионе удастся лишь при участии в проекте властей.

Отдельно стоящие и дорогие

По словам директора АН «Дельта» Владимира Затримайлова, старейшие коттеджные поселки Новосибирска сложились стихийно и о каком-либо единстве застройки говорить не приходится. «Во многих из них соседствуют «дворцы» и «хибары», хотя есть и исключения — например, в поселке по ул. Победы в Заельцовском районе», — уточняет он.

Спрос на коттеджи, по его наблюдениям, до сих пор не восстановился на докризисном уровне, когда коттеджи продавались за 25 млн руб. Сегодня эти же дома уходят за 15 млн руб. «Коттеджи — отдельно стоящие кирпичные дома со всеми коммуникациями, земельным участком, гаражом — на новосибирском рынке стоят от 5 млн руб., но большинство предложений начинаются от 10 млн руб. Сделки являются единичными, и покупателю удается добиться значительного дисконта», — уточняет риэлтор.

«Какими бы ни были экономические катаклизмы, потребность жить в собственном доме сохраняется», — считает исполнительный директор консалтинговой компании «Корпус» Лавр Куприянов. Причем, по его данным, в Новосибирске не хватает комфортных поселков и за качество покупатели готовы платить. Господин Куприянов ссылается на результаты проведенного его фирмой опроса. «Когда мы попросили оценить дома в уже строящихся поселках, то опрошенные на первое место поставили местоположение, на второе — развитую социальную инфраструктуру, а цена оказалась лишь на третьем месте», — уточнил собеседник. Участники рынка отмечают рост спроса на земельные участки для индивидуального жилищного строительства: многие покупатели намерены строить комфортный дом самостоятельно, чтобы снизить его стоимость.

Среди дорогих предложений на рынке коттеджных поселков эксперты выделяют проекты ИСК «Русь» и «Зеленый дом» от фармдистрибутора «Катрен». По мнению новосибирского архитектора, директора фестиваля «Золотая капитель» Александра Ложкина, спрос на поселок ИСК «Русь» будет даже в условиях кризиса. Свою уверенность он объясняет тем, что при наличии потенциального платежеспособного спроса в Новосибирске наблюдается нехватка качественных проектов малоэтажной застройки. «Даже при цене в 12 млн руб. за строение покупатели найдутся — было бы за что платить», — полагает он.

«Неудовлетворенный спрос на дорогие дома в Новосибирске существует», — соглашается директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. Тем не менее, полагает он, угодить вкусам взыскательной аудитории непросто, поэтому девелоперы коттеджных поселков, нивелируя риски, стремятся сочетать в своих проектах как отдельно стоящие коттеджи, так и таунхаусы, и даже многоквартирные дома.

Председатель правления ГК «Обь-Регион» Руслан Бойванов рассказал, что в поселке Green Hause в Кудряшовском бору на берегу Оби, который возводит его компания, наряду с коттеджами сдается многоквартирный дом. В коттеджном поселке Зеленый Дом, компании «Катрен» следующий проект предусматривает возведение не только коттеджей, но и таунхаусов, стоимость которых ниже, сообщили в компании. Комплексная застройка — коттеджи, таунхаусы и малоэтажный дом — предусмотрена и в поселке Green Wood SPA hotel (девелопер — ГК «Конквест»). Здесь же планируется строительство SPA-комплекса, в дополнение к традиционной инфраструктуре коттеджных поселков.

Власти взяли курс на малоэтажное

Если малоэтажные поселки премиум-класса потенциально могут найти своего покупателя в Новосибирске, то проекты для среднего класса у девелоперов пока особого энтузиазма не вызывают. Директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов считает главным препятствием для развития рынка малоэтажного жилья в этом сегменте — низкий платежеспособный спрос населения. «Максимум, что люди готовы платить, — это 3-3,5 млн руб. за домовладение, а таких предложений на новосибирском рынке раз-два и обчелся», — отмечает он. Но власти все же ставят задачу увеличения доли малоэтажного жилья в общем объеме ввода. По данным областного правительства, объем строительства индивидуального малоэтажного жилья в Новосибирской области в 2009 году составил 340,5 тыс. кв. м (всего по области 1,2 млн кв. м), в 2010 году — 318,9 тыс. кв. м (из 1,2 млн кв. м), в 2011 году доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме введенного жилья составляет 362,16 тыс. кв. м. По планам главы областного минстроя Дениса Вершинина, к 2015 году на сегмент малоэтажного жилья должно приходиться не менее 60% от годового объема новостроек. Господин Вершинин убежден, что максимальный спрос под малоэтажное строительство существует в пригородах Новосибирска — в Новосибирском сельском районе, Бердске, Краснообске, территориях вплоть до Колывани и Искитима. Чтобы стимулировать застройщиков, власти определили перспективные участки под комплексное малоэтажное строительство. Минстрой выделил на территории Новосибирской области 72 такие площадки. По некоторым, как уточнил чиновник, уже оформлены землеотводы и определены застройщики.

Одна из проблем, которая сдерживает развитие проектов на этих площадках, — отсутствие градостроительной документации. Градостроительным и земельным законодательством РФ предварительная подготовка территорий застройки и финансирование строительства социальной, транспортной и частично инженерной инфраструктуры отнесено к прерогативе органов власти. «Однако при существующих бюджетных и организационных ограничениях исполнить эти обязательства на всех территориях малоэтажной застройки органы государственной и муниципальной власти просто не в состоянии», — сетует господин Вершинин. В рамках долгосрочной целевой программы «Стимулирование жилищного строительства в Новосибирской области на 2011-2015 годы» в регионе выделено на разработку градостроительной документации 430 млн руб., документы должны быть готовы не позднее 1 января 2013 года.

Также власти наметили целый ряд мер по господдержке застройщиков малоэтажного жилья. Сейчас областной бюджет готов финансировать до 2,5 тыс. руб. на 1 кв. м в создание инженерной инфраструктуры застройщику при условии его доступной стоимости. Для застройщиков — физических лиц, строящих жилье на селе, действует программа поддержки по формуле «200 + 200 тыс. руб.» — столько выдается из бюджета области в начале строительства дома и еще столько же — по его окончании. Также действует программа помощи молодым семьям, которые при приобретении нового жилья, в том числе и в малоэтажных домах, получают 300 тыс. руб. в качестве господдержки из областного бюджета. Всего на эти цели в областном бюджете в 2012 году направлено около 1 млрд руб.

Другая проблема, с которой сталкиваются все застройщики проектов малоэтажного жилья, — финансирование инженерной и дорожной инфраструктуры, а также необходимого набора объектов социальной сферы — школ, детских садов, поликлиник и других. «Для инвесторов их строительство лишено экономического смысла, но ни один жилой проект без них не может обойтись», — подчеркивает Александр Астахов.

По мнению директора Novograd Investment Ильи Маслова (компания — девелопер поселка Красная Горка) строительство «только голой коробки, без отделки и подключения к сетям» стоит от 20 тыс. руб. Продавать готовые дома по 30 тыс. руб. за 1 кв. м, по его мнению, для застройщика нерентабельно. Единственная возможность, рассуждает девелопер, сэкономить на себестоимости, применяя более дешевые сроительные материалы, а спрос обеспечить за счет участия в госпрограммах — ипотечных, жилья для военных и других.

Гораздо легче и быстрее вопросы с инфраструктурой решаются в тех проектах, где участвует государство. Например, поселок Мичуринский площадью 228 га, где подготовка инженерной и дорожной инфраструктуры предполагается в рамках схемы частно-государственного партнерства. Еще один проект, где удалось обеспечить невысокую стоимость жилья, а также предполагается строительство сферы соцкультбыта, — это поселок молодых ученых в Ложках Новосибирской области. В жилом комплексе совокупной площадью около 90 тыс. кв. м предполагается строительство около 250 индивидуальных жилых домов и 500 квартир в многоквартирных домах. Особенность проекта — доходный дом на 100 квартир экономкласса. Это пилотная схема, которую разработало Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК). Застройщик, построив жилой дом, получает ипотечный кредит на 20 лет под залог этого объекта, а жилье сдает внаем и тем самым возвращает оборотные средства. По мнению областного министра экономики Алексея Струкова (бывший директор НОАИК. – «Ъ»), эта схема позволяет запустить на строительном рынке новый механизм развития, а также способствовать легализации и повышению качества рынка арендного жилья.