К Белгороду пристраиваются с севера

Строившая единственный закрывшийся в России ресторан McDonald’s девелоперская компания СК ЮСП обнародовала планы запуска в северном пригороде Белгорода второго в Черноземье ритейл-парка после воронежского сити-парка «Град». По проекту СК ЮСП на площади 92,4 тыс. кв. м планируется разместить продуктовый, DIY- и спортивный гипермаркеты. Объем вложений может составить от 6 млрд руб. Эксперты называют главными рисками проекта длительную по сравнению с классическими городскими ТРЦ окупаемость и снижение трафика из-за непростой внешнеполитической ситуации: Белгород находится в непосредственной близости от российско-украинской границы.

Руководитель отдела маркетинга ООО «ЮСП Девелопмент» Юлия Юрина рассказала "Ъ-Черноземье", что ритейл-парк планируется разместить в пригородном поселке Северный. Общая площадь (GBA) ритейл-парка должна составить 92,4 тыс. кв. м, полезная (GLA) — 74,5 тыс. кв. м. Парк планируется вводить в две очереди. Первая площадью около 49,7 тыс. кв. м должна быть отдана якорному арендатору DIY-формата. Вторая планируется для двух «якорей» — продуктового (13 тыс. кв. м) и спортивного (3,5 тыс. кв. м) гипермаркетов, а также торговой галереи. В «ЮСП Девеломпенте» намерены сдавать в аренду 85% общей площади (42,3 тыс. кв. м) первой очереди и 76% (32,2 тыс. кв. м) второй. Проект предусматривает появление парковки на 2,8 тыс. машино-мест. Конкретных ритейлеров, уже согласившихся разместиться в парке, и объем инвестиций в реализацию проекта в «ЮСП Девелопменте» не назвали. Строительство первой очереди в компании планируют начать в конце декабря нынешнего или в начале 2017 года, второй — также в начале 2017 года.

Разработкой проекта занималась консалтинговая компания Cushman&Wakefield. Старший директор отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield Полина Жилкина отметила, что «зона охвата проекта покрывает территорию всего города и прилегающих районов, а это около полумиллиона человек». «Доходы жителей Белгорода несколько выше показателей других сопоставимых по населению городов, что говорит о хорошей покупательской способности. Большинство крупных торговых сетей, как федеральных, так и международных, в городе уже представлены, что подтверждает его привлекательность для участников рынка», — пояснила она.

«ЮСП Девеломпент» — структура группы компаний СК ЮСП, выступавшей генподрядчиком на строительстве полутора десятков объектов в Москве, Подмосковье, Воронежской и Белгородской областях. Сопоставимых по масштабам с ритейл-парком среди них нет — компания строила здания для автосалонов, жилую и офисную недвижимость. Впрочем, среди работ СК ЮСП есть и необычные — к примеру, компания была генподрядчиком на реконструкции посольства Казахстана в РФ. В Белгородской области она занималась возведением таможенного перехода в Шебекино на границе с Украиной и офиса Сбербанка в Алексеевке.

Ритейл-парк станет вторым девелоперским проектом компании. Первым был ресторан сети McDonald’s площадью 500 кв. м в Строителе Белгородской области. Сотрудничество с фастфудом закончилось не слишком удачно — соглашения между ними были расторгнуты, а ресторан закрыт. Пока это единственный случай окончательного прекращения работы заведения McDonald’s в РФ.

По данным Kartoteka.ru, в Белгородской области в 2014 году зарегистрировано ООО «ЮСП Девелопмент 31». Уставный капитал — 10 тыс. руб. Учредителями являются ООО «СК ЮСП» (70,1%) и Игорь Жаров (29,9%). Столичное СК ЮСП с уставным капиталом 100 тыс. руб. принадлежит Антону Юрину (41%), Сергею Щербакову (25%), Александру Буркову и Денису Цаплиенко (по 17%).

По данным портала Diy news, в Белгороде присутствуют сети «Наш дом», «Стройдепо», «Титанстрой», «Технониколь», Forman. Пока единственным в Черноземье ритейл-парком остается «Град» на северной окраине Воронежа. Им управляет группа компаний депутата облдумы Евгения Хамина. Общая площадь составляет 209 тыс. кв. м, арендная — 144 тыс. кв. м. Объем вложений со стороны девелоперов оценивался в 8 млрд руб., парк был запущен в 2009 году.

Проект ритейл-парка под Белгородом может быть позитивно встречен местными властями. В начале 2016 года глава Белгородского района Александр Сергиенко на совете по развитию Белгородской агломерации заявил о планах по строительству в Северном ритейл-парка, садового центра «Торжок» и гипермаркета «Титан-строй», а в поселке Дубовое — гипермаркета Metro. По его мнению, появление этих объектов в пригороде Белгорода «сократит маятниковую миграцию». В 2016 году Белгород занял девятое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов с населением до 1 млн человек. На тысячу жителей там приходится 450 кв. м площадей, следует из исследования консалтинговой компании Cushman&Wakefield.

Директор по консалтингу, партнер компании GVA Sawyer Марианна Романовская отмечает, что формат ритейл-парка зачастую вынужденно выбирается инициатором проекта в том случае, когда строительство стандартного городского торгового центра невозможно. «В ритейл-парке очень небольшая доля галерейного формата, а именно он является источником арендного дохода для девелопера, который определяет более выгодные показатели окупаемости, — поясняет эксперт. — В ритейл-парке ситуация с окупаемостью всегда хуже». Госпожа Романовская напоминает, что географическое положение Белгородской области, связанное с близостью украинской границы и транзитным потоком покупателей, перестало быть преимуществом региона. «Спрос со стороны арендаторов существенно сократился. В ближайшее время ждать резкого улучшения ситуации было бы слишком оптимистично», — резюмирует эксперт. По оценке финансового аналитика ГК «Финам» Тимура Нигматуллина, стоимость проекта может составить от 6 млрд руб.