Арендное землепользование в зарубежных странах

ЗА РУБЕЖОМ

УДК 631.9

АРЕНДНОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Богданов А.В.,

аспирант

Всероссийский научно-исследовательский институт

организации производства, труда и управления в сельском хозяйстве, г. Москва, Россия E-mail: alk@yandex.ru

Аннотация. В статье рассмотрены тенденции развития арендных отношений в зарубежных странах. Особое внимание уделено роли аренды в становлении рыночных отношений и обеспечении общих и частных интересов в сфере сельскохозяйственного землепользования.

Abstract. The article considers trends in the development of leasing relations in foreign countries. Special attention is paid to the role of rent in the formation of market relations and the provision ofpublic and private interests in agricultural land use.

Ключевые слова: аренда земли, арендные отношения, зарубежные страны, арендная плата, тенденции развития.

Key words: land rent, lease relations, foreign country, rents, trends.

В большинстве западных стран накоплен большой опыт в сфере регулирования арендных отношений. Аренда земли в развитых зарубежных странах является важным элементом организации сельскохозяйственного производства. В зависимости от конкретных социально-экономических условий и структурных изменений в последнее время в аграрном секторе отдельных стран развивается тенденция приращивания площадей фермерских хозяйств за счет аренды земель. Она достигает более высокого удельного веса, чем земля в собственности. Например, в США арендуется 40% сельскохозяйственных земель, в странах ЕС - 48%, в том числе в Бельгии, ФРГ и Франции - свыше 60%, Люксембурге - 53%, Швеции - 45,2%, Нидерландах, Португалии и Великобритании - 30% и более, Дании, Греции, Испании, Италии, Австрии и Финляндии свыше 20% и в Ирландии 12,5% [1, с. 238].

В Европейском союзе более 7 млн. фермеров, занимаются производством сельхозпродукции используя для этого 129 млн. га сельскохозяйственных угодий, из которых 76 млн. га (59 %) являются собственностью фермеров, а 53 млн. га (41 %) - арендуется. Отмечается четкая долговременная тенденция повышения доли арендуемых земель при одновременном снижении доли земель, принадлежащих непосредственно фермерам [2, с. 195].

Проведенный анализ научной литературы по этой проблеме позволил сделать вывод, что в западных странах государство в активной степени занимается регулированием арендных отношений. В Германии, Великобритании, Греции, Люксембурге при аренде земель применяют либеральные отношения, тогда как во Франции, Бельгии, Нидерландах, Италии, Испании, Португалии существует более жесткие требования к аренде сельхозземель. Например, в Дании и Ирландии приоритет отдается стимулированию фермера-собственника, а аренда земель ограничивается многими запретительными мерами. В большей части государств распоряжения земельной собственностью нет противопоставления при использовании земель на правах частной собственности или аренды земель. Главная цель государства - это стимулирование эффективных землепользователей. При этом особое внимание государство обращает на покупку и аренду земли как один из главных элементов земельного рынка. Причем наблюдается жесткая зависимость, чем меньше земли в стране, тем более жесткий контроль за её использованием.

Таким образом, покупка и аренда земли в зарубежных странах лежит в основе регулирования прав землевладения и землепользования. Они осуществляются в современных условиях в целях укрупнения ферм и создания экономически более стабильных хозяйств. При этом, как уже подчеркивалось главное это сохранить землю в жизнеспособных хозяйствах. Кроме того, в аграрной политике ряда развитых стран большое внимание

уделяется правовой основе в борьбе с созданием латифундий, сосредоточивание в одних руках больших массивов земли. Так, во многих странах практикуется правило, что для получения прав аренды или покупки земли арендатор должен иметь сельскохозяйственное образование, быть местным жителем, иметь опыт работы и необходимые финансовые ресурсы для использования арендованной земли.

На развитие арендных отношений в зарубежных странах во многом влияют принципы и методы установления арендных ставок. Наибольшее распространение получили следующие формы арендных платежей: фиксированная денежная - устанавливается и выплачивается в виде определенной суммы денег; натуральная -устанавливается в виде определенного количества сельскохозяйственной продукции и гибкая денежная оплата или натурально-денежная [1, с. 238]. Установление той или иной формы арендных платежей во многом связано со стоимостью земли. Например, стоимость земли в Германии составляет 20-25 тыс. евро за 1 га, то покупать её для производства сельхозпродукции будет невыгодно, поскольку не сможет конкурировать при такой цене на внешнем рынке. Этим и объясняется, что рыночный оборот земли в этой стране невелик и составляет всего 1%, а большая часть находится в аренде. Очень высокие цены на сельскохозяйственные земли и в США - 45 тыс. долларов за гектар. Поэтому и в этой стране аренда земель получила большее распространение, чем покупка [3, с. 41]. Стоит отметить, что большими функциями в управлении земельными ресурсами, в т.ч. аренде земель принадлежит местным органам. Такие функции, например, во Франции выполняют департаментские комиссии сельскохозяйственных структур, в Дании - муниципальные сельскохозяйственные комиссии. Арендатор может вести хозяйственную деятельность лишь при наличии у него опыта от 3 -5 лет или диплома о специальном образовании. При этом установлен очень жесткий контроль за эффективным использованием земель. Если арендатор использует землю не по назначению, то земельный участок может быть отчужден, но только через суд. С целью эффективного использования земли и заинтересованности арендаторов во всех по существу странах большое внимание уделяется срокам аренды. Так, в Ирландии для аренды земли установлен минимальный срок арендного договора 3 года, а в Испании эти сроки составляют от 6 до 15 лет. В Нидерландах минимальные сроки аренды земли и фермы составляют соответственно 6 и 12 лет, В Люксембурге - 6 и 8 лет. В Португалии арендаторов, использующих наемный труд, минимальный срок аренды равен 7-10 лет.

В некоторых странах сроки заключения арендных договоров на землю дифференцируются по отдельным районам страны (Нидерланды). В Англии арендные договоры заключаются ежегодно. В Дании закон ограничивает возобновление аренды, которая была бы более выгодна арендатору (табл. 1).

Таблица 1 - Характеристика арендных отношений развитых стран [2, с. 205]

Страна Удельный вес, арендованных земель Регулирование

срока аренды арендной платы

Великобритания 38,4 долгосрочная, краткосрочная -по контракту по арбитражу

Ирландии 12,4 минимальный срок - 3 года свободно

Греция 22,2 минимальный срок - 4 года свободно

Люксембург 49,7 минимальный срок - 6-8 лет свободно

Нидерланды 31,5 минимальный срок - 6 лет без построек, 12 лет для всей фирмы законом

Испания 19,9 минимальный срок - 6 лет, максимальный -15 лет местным законодательством

Бельгия 66,2 минимальный срок - 9 лет законом

Франция 56,2 минимальный срок - 9 лет законом

Португалия 24,6 минимальный срок - 7-10 лет законом

Норвегия 21, до 10 лет - по контракту, свыше 10 лет - местными властями свободно

Германия 42,0 максимальный срок - 12-18 лет законом

Италия 18,4 минимальный срок - 6, 15 лет законом

Дания 13,1 максимальный срок - 30 лет свободно

США 42,8 минимальный срок - 1-2 года, максимальный - 20-30 лет свободно

Канада 36,2 по контракту законом

Япония 13,1 максимальный срок - 20 лет законом

Наблюдаются и большие различия при определении арендной платы за ее использование земли, в одних странах - законодательно, в других она определяется соглашением сторон. Так, в Ирландии, Люксембурге и Греции арендатор и землевладелец свободно договариваются о размере арендной платы. В Германии, Франции и Бельгии законом, когда власти устанавливают размер арендной платы максимально учитывающей как интересы собственника земли, так и арендатора. Причем в последнее время наблюдается

тенденция передачи прав и защита, прежде всего арендатора. Это проявляется как в увеличении сроков аренды, так и стабильном на несколько лет установление постоянного размера арендной платы. Это связано с тем, чтобы арендатор мог безбоязненно вкладывать средства в улучшении земли без опасности, что эффект от этих вложений может получить собственник, а не он. Арендная плата исчисляется в основном в денежной форме, исходя из прогнозируемого урожая и цен на выращиваемую продукцию. Вид арендной платы выбирается в основном арендатором и землевладельцем с учетом максимально всех условий, которые могут возникнуть в процессе хозяйственной деятельности. Например, в договоре аренды в Германии отражены следующие позиции: размер устанавливаемой арендной платы; срок аренды (как правило, не менее 9 лет; обязательства по содержанию предмета аренды; надлежащее хозяйственное использование земель и имущества; ответственность за причинение материального и правового ущерба; уплату налогов и пр. за предмет аренды; передачу в использование третьим лицом; с право арендодателя на залог предмета аренды [3, с. 43].

При денежной форме оплаты аренды арендатор выплачивает фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Преимущества и недостатки такой формы. Арендодатель получает свою величину дохода не смотря ни накакие погодные условия, а арендатор может свободно распоряжаться своим урожаем. Недостатки - арендатор несет все риски, связанные с производством, а арендодатель при благоприятных условиях может недополучить часть дохода. Поэтому арендатор, чтобы снизить риск ведения хозяйственной деятельности и разделить часть ответственности может использовать натуральную форму оплаты труда, т.е. арендатор уплачивает землевладельцу арендную плату частью выращенной продукции в натуре или денежном выражении. Эти величины могут составлять - % во Франции; '/2 - в Испании, от / до У в США [1, с. 239]. При этом землевладелец оплачивает налог на собственность, а арендатор организует производственный процесс, учитывая экологические и экономические преобразования сохранения природной среды данной территории. Преимущества и недостатки. Арендатор снижает финансовый риск своей деятельности, но в благоприятные годы может недополучить значительную часть прибыли. Землевладелец должен разделить риск с арендатором, но может стать участником получения дополнительного дохода. Но стоит отметить, что многие страны отказались от этой формы арендной платы (Германия). В Испании земли, арендуемые издольщиками составляют 3,4%; во Франции - 1%, в Швейцарии -0,5% обрабатываемых угодий [3, с. 46]. Независимо от формы арендных платежей арендная плата должна включать в обязательном порядке такие элементы как: амортизация основного капитала, инвестированного в арендуемый участок земли, ссудный процент за остальной инвестируемый капитал и земельную ренту. Однако методические подходы определения арендной платы в разных странах осуществляется с учетом собственных традиций, типа земельных ресурсов, местоположения и других факторов.

Можно выделить два наиболее распространенных способа определения арендной платы. Первый метод базируется на том, что чистый доход арендатора должен показывать все затраты, связанные с производством, а полученная прибыль позволяла вести расширенное воспроизводство в более широком значении этого слова. Второй метод основан на определении затрат собственника, которые он должен возместить. При этом способе заранее определяется доля урожая - как размер арендной платы и пропорционально этому делятся затраты. Такой метод предполагает взаимосвязь уровня арендной платы и прогнозируемого дохода. Все остальные методы в той или иной степени учитывают указанные подходы. Например, в Италии в основе арендной платы находится кадастровый доход, в котором учтены коэффициенты природных свойств почвы. Величины арендной платы обычно колеблется от 1-3% от цены земли в Западной Европе до 6% в США [2, с. 204]. Такой низкий показатель свидетельствует о том, что аренда земли является более выгодным вложением средств, чем приобретение её в собственность.

В целом проведенный анализ аренного землепользования в зарубежных странах позволил определить базовые принципы:

- учет многообразия форм собственности и хозяйствования;

- учет национальных особенностей ведения сельского хозяйства;

- жесткое регламентирование арендного землепользования через законодательный механизм установления норм и правил;

- земельный рынок является одним из основных каналов экономического распределения и перераспределения земель;

- преимущество арендного землепользования перед частным землевладением и все большее расширение прав арендатора;

- все возрастающая роль государства в управлении земельными ресурсами.

ЛИТЕРАТУРА

1. Назаренко В.И., Шмелев Г.И. Земельные отношения и рынок земли. Москва. 2005.

2. Миндрин А.С., Лютых Ю.А. и др. Налогообложение и аренда сельскохозяйственных угодий. Москва. 2002.

3. Миндрин А.С. Леппке О.Б. и др. Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании. М.: ООО «НИПКЦ Восходам. 2014.