Корпорация покупает и продает

Корпорация «Перспектива», один из известных игроков пермского рынка недвижимости, активно инвестирует в офисные и торговые помещения. На днях группа приобрела уже третий за последнее время бизнес-центр — особняк «Кирова 37» в самом центре Перми. Сумма сделки не разглашается, ранее объект продавался за 130 млн руб. Корпорация ремонтирует купленные помещения, проводит их реконцепцию, «заселяет» арендаторами и продает как арендный бизнес. Более десяти лет назад группа уже практиковала такую деятельность, но с наступлением кризиса была вынуждена распродать объекты. В «Перспективе» заявляют, что тщательно взвешивают риски перед покупкой недвижимости.

Структура Корпорации «Перспектива» приобрела бизнес-центр «Кирова 37» на ул. Пермской, 37. Собственником трехэтажного офисного здания ООО «Перспектива-Инвест» стало в начале августа, рассказал «Ъ-Прикамье» основатель корпорации Владимир Онянов. Общая площадь БЦ составляет 2,6 тыс. кв. м, здание приобретено у группы из девяти собственников-физических лиц. Предыдущих владельцев актива господин Онянов не назвал.

Стоимость покупки не разглашается, но в начале года здание продавалось на «Авито» за 130 млн руб. По данным Росреестра, бизнес-центр на ул. Пермской, 37 представляет собой пятиэтажное здание 2003 года постройки, площадью 2,6 тыс. кв. м. На первом этаже расположены гастропаб Derby и караоке-бар «Кабаре», в остальных помещениях — офисы, всего в здании 55 арендаторов. Новый собственник планирует изменить концепцию коммерческих помещений на нижних этажах, отремонтировать фасад, места общего пользования и сменить название БЦ. После ремонта его передадут в управление подразделению корпорации «Перспектива–Управление недвижимостью», пояснил Владимир Онянов.

В последнее время корпорация «Перспектива», крупный игрок пермского рынка недвижимости, сосредоточилась на инвестициях в офисные и торговые объекты. В 2022 году группа приобрела у Сбербанка часть помещений на ул. Мира, 45а, а недавно завершила их реконструкцию. В офисах провели перепланировку, ремонт, подобрали арендаторов и передали инвестору. В марте 2023 года «Перспектива» купила у предпринимателя Екатерины Черновой одну из старейших пермских гостиниц «Микос» (ул. Стахановская, 10а). Помещение перепрофилируют под бизнес-центр локального формата, обновленные площади сдадут в аренду и продадут инвесторам в качестве готового арендного бизнеса.

Корпорация «Перспектива» была основана в 1993 году. Ведет деятельность в сфере сделок с жилой, коммерческой и загородной недвижимостью на территории Перми и Пермского края, занимается брокериджем и управлением недвижимостью. До кризиса 2009 года корпорация уже занималась инвестиционной деятельностью, приобретая торгово-офисные помещения, проводя их реконцепцию и управляя ими. Среди таких помещений, например, ТЦ «Мирабелла» (ул. Революции, 26). Также «Перспектива» выступила девелопером БЦ «Славяновский Plaza» (ул. Ленина, 92), построила на базе бывшего кинотеатра «Россия» развлекательный центр WonderHall (ныне «Облака», ул. Ленина, 88). Однако с началом финансового кризиса корпорация начала распродавать свои объекты недвижимости.

«Прежде чем приобрести объект, для выявления возможных рисков мы делаем его комплексную оценку в формате due diligence, изучая недвижимость с экономической, технической, юридической и коммерческой точек зрения. Основываясь на анализе наилучшего использования объекта, корпорация добивается увеличения его капитализации за счет смены назначения, привлечения новых арендаторов, изменения ценовой политики по аренде и реконструкции, за счет перепланировки и ремонтных работ,— прокомментировал возможные риски инвестирования в недвижимость Владимир Онянов.— Также „Перспектива“ передает объект своей управляющей компании, а наши брокеры подключаются к поиску арендаторов». Как пояснил господин Онянов, недвижимость приобретается корпорацией на собственные и заемные средства, а также на средства соинвесторов, которые могут получить готовый арендный бизнес.

Регина Давлетшина, директор агентства Research&Decisions, подчеркнула, что инвестиции в недвижимость с целью редевелопмента интересны всегда, в том числе в условиях кризиса. «Объекты, в которые вкладывается „Перспектива“, имеют неактуальный формат и генерируют низкий коммерческий доход. Однако эти помещения имеют отличное расположение относительно транспортных магистралей и перспективное соседство с другими зданиями. При грамотном подходе к выбору концепции для этих помещений на них можно заработать»,— рассуждает госпожа Давлетшина. В числе рисков такой деятельности эксперт назвала ошибки в выборе формата развития объектов, в расчете будущих финансовых потоков, ошибки при ремонтных работах и формировании цены продажи. Инвестирование в редевелопмент торгово-офисных площадей — бизнес для профессионалов рынка. Однако корпорация «Перспектива» давно работает в этой сфере и имеет опыт не только в сделках с недвижимостью и строительстве крупных коммерческих объектов, но и в коммерческом и техническом управлении ими, резюмировала Регина Давлетшина.

Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев обратил внимание, что стоимость коммерческой недвижимости растет не такими быстрыми темпами, как жилой. «Есть предположение, что у коммерческой недвижимости имеется несомненный потенциал. Возможно, существует такой вариант развития, когда рынок коммерческой недвижимости „выстрелит“, и цены на нее догонят стоимость жилья»,— высказался гендиректор АН «Респект». По словам Алексея Ананьева, если недвижимость после редевелопмента окажется невостребованной, сроки ее окупаемости вырастут, и инвестору такой объект будет не интересен.