Вторжилье вошло в спрос

Вторичная недвижимость становится более востребованной, чем новостройки. По итогам прошлого года этот сегмент подешевел сильнее, чем первичное жилье. Снижение инвестиционной привлекательности недвижимости и изменение структуры покупательского спроса ведут к тому, что в этом году количество продаж на вторичном рынке может превысить число сделок с новым жильем.

В пределы разумного Кризис устранил разрыв между ценами на недвижимость на первичном и вторичном рынке. Еще чуть больше года назад цены на «вторичку» даже риелторы называли несбалансированными: квартира в доме советской постройки могла стоить так же, как и новое жилье в современном доме. «По сравнению с новостройками цены на вторичном рынке были заметно завышены: квартиры в панельных домах продавались по цене бизнеса, бизнеса — по цене так называемой „элитки“», — говорит директор АН «Дорогой дом» Александр Шамов. «Кризис в целом сделал рынок „вторички“ менее хаотичным, позволил более адекватно расценивать ситуацию», — говорит председатель Региональной гильдии риелторов Вячеслав Егоров. Результатом стала корреляция цен. За полтора года «вторичка» в Казани в целом подешевела значительно сильнее, чем первичное жилье — до 20%. По данным АН «ХИРШ», изменение общегородского индекса стоимости жилья (без учета верхней ценовой группы бизнес-сегмента и элитного жилья) в среднем составило 25–30%. «Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год — примерно в равной мере подешевело все. Разброс динамики цен по классам жилья, округам и районам Казани в 2009 году был очень незначительным», — отмечает управляющая АН «ХИРШ» в Казани Эльвира Хидиятуллина.

«В первом полугодии 2009 года цены снижались во всех сегментах рынка вторичного жилья», — говорит генеральный директор АН «МИАН» в Казани Марсель Валиахметов. Это было связано с резким падением спроса, вызванным неопределенной экономической ситуацией, снижением доходов населения, «замораживанием» ипотечных программ банков, а также с ожиданием покупателями максимального снижения цен.

В начале второго полугодия падение цен замедлилось, начал проявлять себя так называемый «отложенный» спрос. С приходом осени спрос активизировался, возобновилось ипотечное кредитование. К осени 2009 года, когда цены на жилье стабилизировались, а по ряду объектов наметился рост, количество покупок резко увеличилось.

«Основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее — на зиму и весну 2009 года. С лета на рынке жилой недвижимости верх начала брать противоположная тенденция, начал реализовываться отложенный спрос и цены постепенно перестали падать, — подтверждает Эльвира Хидиятуллина. — Пожалуй, главный итог 2009 года на рынке недвижимости состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф о том, что недвижимость может только дорожать и никогда не упадет в цене. Законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001–2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость в сторону понижения».

Как отмечает Вячеслав Егоров, цены на вторичное жилье стабилизировались к концу октября прошлого года. По данным Марселя Валиахметова, в IV квартале 2009 года уже был отмечен рост по наиболее востребованным объектам. Сейчас вторичный сегмент недвижимости «переключает» на себя часть потенциальных покупателей «первички». По прогнозам Вячеслава Егорова, такая ситуация продлится не менее года, пока не восстановятся объемы строительства и продаж нового жилья — то есть рынок недвижимости не станет вновь привлекательным с точки зрения инвестиций.

На вкус и цвет В отличие от первичного жилья, квартиры на вторичном рынке оцениваются не в расчете на квадратный метр, а в зависимости от конкретной квартиры: то есть цена на жилье одного и того же типа могла значительно отличаться. На цену влияет состояние квартиры, дома, район, расположение, но единых объективных критериев для определения цены продаж не существует. За последний год, по словам Вячеслава Егорова, все четче становится тенденция к сегментации жилья в зависимости от времени постройки дома. Сейчас вторичный рынок предлагает как недорогие варианты в старых домах для небогатых людей, так и менее демократичное жилье в практически новых домах современной постройки. Исходя из этой тенденции, вторичный рынок можно разделить на две основные категории.

Первая — «старая вторичка» — квартиры в домах старше 15 лет — так называемых «хрущевках», «ленинградках», «сталинках». Из них больше всего потеряли в цене «сталинки», которые до недавнего времени ценились дороже. «Старая вторичка» потеряла в цене максимально — в этом сегменте падение составило до 30%. Наибольший процент дисконта — у квартир по «срочной продаже». Скидка может достигать 40%, но квартиры по «срочной продаже» — это единичные случаи, и существенно на общий уровень цен такие предложения не влияют. В целом «старая вторичка», по прогнозам Вячеслава Егорова, в дальнейшем продолжит терять в цене.

Вторая категория — «новая вторичка» — включает жилье не старше 15 лет. По данным Вячеслава Егорова, падение в этой категории составило от 10 до 15%, что примерно соответствует изменению цен на первичное жилье. Несмотря на то, что это жилье не новое, покупателей привлекает достаточно хорошее состояние дома при отсутствии необходимости вкладывать дополнительные средства в чистовую отделку. «В этом году колебания цен на „новую вторичку“ вероятны в пределах плюс-минус 5–7%», — считает председатель региональной гильдии риелторов.

По классу и спрос Помимо тенденций ценообразования в зависимости от срока постройки, принадлежность жилья к классам «эконом», «бизнес» и «элит» также формирует динамику спроса на вторичную недвижимость

В основном, по словам риелторов, сейчас покупают квартиры экономкласса. «Идет рост продаж по наиболее востребованным объектам — однокомнатным и двухкомнатным квартирам экономкласса в относительно новых домах», — отмечает Марсель Валиахметов. По данным Эдгара Шамгулова, ходовым направлением являются и одно- и двухкомнатные «хрущевки» и «ленинградки». Цены на наиболее востребованное жилье сейчас находятся, по данным Вячеслава Егорова, в следующих рамках: современную однокомнатную «улучшенку» можно приобрести от 1,5 млн руб. до 1,8 млн, однокомнатную «хрущевку» за 1–1,2 млн рублей, ленинградку — от 1,3 до 1,6 млн.

В сегменте «бизнес», как отмечают риелторы, востребовано качественное жилье с хорошими характеристиками, которого на рынке не много, с дисконтом продавать его владельцы не спешат. «В первую очередь востребовано качественное жилье — цены на него в этом сегменте стояли на прежнем уровне. Спросом пользуются в первую очередь однокомнатные квартиры с хорошим видом из окна в домах с высотой потолков 3 метра и с подземной парковкой. Покупатели, приобретающие жилье этой ценовой группы, предъявляют высокие требования к комфорту проживания, поэтому цена на квартиру в том же доме, но на крайних этажах, с неудачным видом из окон стоят заметно дешевле и реже пользуются спросом», — говорит Александр Шамов.

По своим законам Квартиры, относящиеся к элитному сегменту, на первый взгляд в цене не потеряли — в рублевом эквиваленте цены остались на прежнем уровне или в отдельных случаях снизились незначительно. «Элитное жилье всегда остается наиболее стабильным сегментом», — говорит Эдгар Шамгулов. Марсель Валиахметов также подтверждает: собственники более дорогого жилья не торопятся продавать объекты по сниженным ценам, ожидая прогнозируемого роста цен с 2010 года. Если собственник остро нуждается в деньгах, по «срочной продаже» возможен дисконт больше 10%, но в элитном сегменте это редкие случаи.

Несмотря на то, что мы живем в рублевом пространстве, элитное жилье «привязано» к иностранной валюте. И фактически падение цен все равно произошло, элитный сегмент недвижимости просел практически так же, как соотношение рубля к иностранной валюте. «Из-за скачков валют цены на недвижимость, которые не индексировались, резко снизились. Рынок элитного жилья очень медленный, инерционный, на изменения рыночной ситуации он реагирует не оперативно. Сделка с элитной недвижимостью даже в кризис длится не менее полугода», — отмечает Эльвира Хидиятуллина. По ее словам, в совокупности со снизившимся спросом на недвижимость этот факт привел к тому, что собственники элитных квартир поняли, что продать объекты по адекватной цене в нынешних условиях рынка невозможно. В результате сравнительно большая доля квартир просто ушла с рынка. Уменьшение предложения постепенно привело к оживлению спроса в элитном сегменте. В результате создалась ситуация, когда спрос появился, а предложение сильно ограничено. Продавцы, не отказавшиеся в прошлом году от сделок с элитным жильем, потеряли на колебаниях курсов до 25% стоимости. Для покупателей, наоборот, приобретение «элитки» было очень выгодным.

Не для инвестиций За прошлый год вторичное жилье стало дешевле в среднем на 25%, практически сравнявшись по цене с первичным, а сам рынок недвижимости потерял свою привлекательность с точки зрения вложения инвестиций, если смотреть в краткосрочной перспективе. Сейчас сделки в основном совершают те, кому квартира необходима для проживания. А это первую очередь жилье, в которое можно сразу заселяться и жить.

Немаловажную роль в этом играет и тот факт, что ипотечные кредиты в основной своей массе выдаются в первую очередь на готовое жилье. Привлекательность вторичного жилья по сравнению с новостройками растет. Все это позволяет предполагать, что по количеству продаж «вторичка» может опережать первичный рынок. Соответственно в перспективе в целом можно будет ожидать плавного повышения цен на вторичную недвижимость. При этом все отчетливее будет прослеживаться ценовая градация в зависимости от «возраста» вторичного жилья. Квартиры в домах старше 15‑летней давности продолжат со временем терять в цене, а стоимость квартир в относительно новых домах может немного возрасти. Такое положение дел сохранится до тех пор, пока вложения в недвижимость не станут вновь интересны с точки зрения инвестиций.