Строителям стало тесно  в компактном городе

Перспективное освоение порядка 500 га на окраинах Воронежа местными застройщиками учтено проектом Генерального плана развития города на 2021–2041 годы, разработанным Институтом генплана Москвы. На территориях, которые «попадали в границы других зон», девелоперы планируют возвести более 3,2 млн кв. м жилья. В основном речь идет об учете интересов крупнейших игроков местного рынка — ООО «Выбор», АО «Домостроительный комбинат» и ЗАО «ВМУ-2». Архитекторы и власти ранее призывали девелоперов сохранить город компактным, обратив внимание на развитие промзон и территорий ветхого жилого фонда. Развитие окраин способствует продолжению трендов старого генплана с инфраструктурными и транспортными проблемами, считают эксперты.

Новый генплан ориентирован на «растущий» Воронеж

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Предложения по развитию территорий, «поступившие от заинтересованных лиц», были учтены в проекте генплана Воронежа на 2020–2041 годы, подготовленном Институтом генплана Москвы. Из документа, изученного “Ъ-Черноземье”, следует, что девелоперы рассчитывают на перспективное освоение в том числе крупных земельных массивов на периферии облцентра. Так, в планах ООО «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня застройка еще почти 175 га на улице Ильюшина неподалеку от строящегося компанией микрорайона Озерки. На этой территории, разбитой на два участка, «Выбор» планирует возвести более 1,1 млн кв. м жилья, заселить которое могут 33,3 тыс. человек.

Еще один крупный жилой массив Александр Цыбань планирует возвести на Острогожской улице. Там в сферу его интересов включены два участка общей площадью 157,7 га, на которых возможно возведение более 1 млн кв. м. На улице Антонова-Овсеенко господин Цыбань попросил проектировщиков перевести зону лесных насаждений в многоэтажную застройку для 5,66 га, где компания может возвести 114,4 тыс. кв. м, поселив 3,34 тыс. человек. В микрорайоне Отрожка, северо-западной окраине облцентра, в сферу интересов застройщика попали 11,1 га, которые планируется застроить 171 тыс. кв. м. Квартал рассчитан на 5 тыс. жителей.

Застройка северо-восточной окраины по улице Изыскателей (микрорайоны Отрожка и Боровое) планируется также крупнейшим воронежским застройщиком АО «ДСК» (основатель — сенатор Сергей Лукин). Холдинг совместно с ЗАО «ВМУ-2», контролируемым семьей спикера воронежской гордумы Владимира Ходырева, и ООО «Домстрой» заявили о застройке 98,93 га. На этой территории рассчитывают возвести более 612 тыс. кв. м и поселить 18,2 тыс. человек. Западная окраина Воронежа на границе с Семилукским районом также оказалась в зоне интересов ЗАО «ВМУ-2». Там на 8,17 га компания намерена построить 115,8 тыс. кв. м для 3,38 тыс. человек.

Таким образом, общая площадь периферийных участков, не учтенных ранее в градостроительной документации, но на застройку которых рассчитывают девелоперы, превысила 500 га. На них компании могут построить более 3,2 млн кв. м жилья.

Всего, отметим, фонд застройки, учтенный проектировщиками по заявке участников рынка, оценивается в 6,14 млн кв. м.

Во время разработки генплана на необходимость учета мнения девелоперов, напомним, обратил внимание глава регионального Союза строителей Владимир Астанин. На рассмотрение рабочей группы информацию о своих перспективных планах подали все заинтересованные застройщики: ряд девелоперских проектов попали в границы непрофильных функциональных зон. «Да, мы понимаем, что архитекторы хотят видеть город компактным, в связи с чем рекомендуют развивать промзоны и кварталы ветхого жилья. Застройщики тоже не против такой перспективы, но как заходить на территорию, скажем, экскаваторного завода, где земля разделена между несколькими десятками собственников и работает чугунолитейный цех?» — комментировал глава союза.

По данным пресс-службы мэрии Воронежа, новый генплан по контракту должен быть утвержден в ноябре текущего года. Публичные слушания проведут не позднее чем за месяц до этого. Ранее главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова сообщала, что властями был выбран сценарий «компактного города» с учетом комплексного развития периферийных территорий. «Мы не пошли по пути растягивания. Оставили два направления, которые уже находятся в реализации. Это развитие на северо-восток по улице Изыскателей. И юго-западное направление — район Шилово. Будем сосредотачивать инфраструктуру в центральной и срединной частях города», — обещала госпожа Подшивалова.

Проектом генплана действительно предлагаются две альтернативные концепции пространственного развития Воронежа: «компактный город» и «растущий». В первом варианте, выбранном мэрией, приоритет отдается обновлению ранее освоенных, но неэффективно используемых территорий — реорганизации производственных зон и ветхого жилищного фонда. При этом «допустимо ограниченное строительство на периферии в соответствии с утвержденной документацией». На периферии города предусматривается «максимальное сохранение незастраиваемых территорий».

В концепции «растущий город» застройка планируется за счет освоения незастроенных территорий. Предполагается трансформация сельскохозяйственных земель и участков индивидуальной жилой застройки для размещения многоэтажного строительства экономкласса в периферийном поясе города и на территории агломерации. Такая стратегия призвана ускорить программы жилищного строительства, однако она частично продолжит тренды действующего с 2008 года генплана, усугубив сложившиеся проблемы пространственного развития Воронежа, говорится в документе.

В итоге застройка будет зависеть от социально-экономических и инвестиционных условий, считают разработчики генплана. Приоритетными площадками развития рекомендованы территории «компактного города», одновременно с этим «проектом учитываются принятые решения по периферии».

Добавим, что прогноз численности населения в предложенных концепциях существенно отличается. При «компактном городе» к 2041 году она вырастет на 183,1 тыс. человек, в «растущем» — почти в два раза больше, на 345,2 тыс. человек. При этом расчетное число работающих остается практически одинаковым — 73,9 и 74 тыс. Разница в росте многоквартирного жилфонда практически двукратная: почти 5,5 млн кв. м в «компактном» при плотности 14 тыс. кв. м на 1 га и более 10 млн кв. м в «растущем» при плотности 16 тыс. кв. м на 1 га.

Заместитель руководителя ООО «Выбор» Светлана Кузнецова не стала пояснять “Ъ-Черноземье” планы развития компании, посоветовав обратиться в пресс-службу. Там, в свою очередь, не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ-Черноземье”. Пресс-служба ДСК также не успела подготовить комментарий о планах по освоению указанных в генплане участков. Главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова, сославшись на занятость, не стала общаться с “Ъ-Черноземье”.

В июлк 2020-го власти Воронежской области объявили тендеры на закупку сразу 377 квартир для детей-сирот, намереваясь потратить на это почти 640 млн руб.