Цена фасада

Архитектурная привлекательность жилого здания остается на одном из последних мест среди покупательских предпочтений. Оказывается, зря. Если в момент продаж на первичном рынке цена шедевра и посредственности практически одинакова, то уже через несколько лет первый начинает расти в цене опережающими темпами. То есть для частного инвестора вложения в архитектуру оказываются более выгодны, чем для девелопера.

Вверх по лестнице

Как правило, девелоперы и застройщики опираются на актуальную ситуацию: им нужно быстро построить и быстро продать. Инвестору — коим является в конечном счете покупатель — нужно, чтобы его деньги, вложенные в дом, преумножались. В качестве критериев гарантированности этого процесса в порядке убывания идут место, размеры, технические характеристики (обеспечивающие долговечность и комфорт) и в последнюю очередь архитектура.

"Строительство жилого дома является спекулятивным проектом,— утверждает Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта "Итальянский квартал" ("Гута девелопмент").— Вы строите, продаете, считаете прибыль. По сути, на этом деятельность девелопера закончена. Это не проект по строительству доходного дома, который должен многие годы приносить прибыль. Поэтому если так посмотреть на проблему, то в целом вопрос дорогой качественной архитектуры для девелопера не стоит на первом месте. Но профессиональные девелоперы понимают, что ценообразование следующего проекта, когда он будет продаваться, зависит от успешности предыдущего. С этой точки зрения качественная архитектура, конечно, важна. К примеру, два дома класса А на одной улице — один хороший, другой не очень с точки зрения архитектуры — на момент первичной продажи будут стоить практически одинаково, но через пять-десять лет квартиры в доме с хорошей архитектурой будут стоить значительно дороже".

Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed, подтверждает: "Цены на вторичное жилье в комплексе "Новая Остоженка", не отличающемся архитектурными достоинствами, на 30% ниже, чем, например, цены на вторичное жилье в таких расположенных по соседству домах, как Cooper House Сергея Скуратова или Crystal House, спроектированный Юрием Григоряном. В некоторых случаях разница может составлять 40% и больше".

Таким образом, архитектура включается в круг инвестиционных интересов покупателя. Его "профессионализация" как инвестора происходит тем успешнее, чем ответственнее он подходит к вопросам перспективы своих вложений. В массе этого пока не происходит, но тенденция налицо. "На сегодняшний день критерий местоположения остается на первом месте, он наиболее важен, но архитектура, по моему мнению, выходит на второе место,— говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.— Несколько лет назад это не было столь значимым. Мы работали с такими клиентскими предпочтениями, как определенная планировка, удобный метраж, далее было важно, чтобы это был дом, качественно построенный, с качественной инженерией и оборудованием. А в последние несколько лет архитектурная составляющая стала очень значимой".

Имя и стиль

Один из критериев долгосрочных прогнозов — имя архитектора. Как бы ни менялись вкусы, жители всегда могут быть уверены, что, являясь жителями дома Жолтовского, Власова, Меерсона, они сохранят преимущества эксклюзива — сначала в виде модного бренда недвижимости, потом в виде (условно говоря) памятника. Сам стиль может устареть (как это на глазах одного поколения случилось с постмодернизмом), но здание, несущее выдающиеся примеры любого стиля, всегда предпочтительнее и ценнее, чем "никакая" застройка, пусть и весьма удобная.

Следующий вопрос, который неизбежно возникает,— это выбор стиля. Он не актуален для человека, прочно себя идентифицирующего с определенными стандартами жизни того или иного времени, а значит, и с определенной эстетикой. Но если такого самоопределения нет, то вопрос "классика" или "современная архитектура" встает в полный рост. Под классикой потребитель понимает городской ампир XIX века (или неоампир вроде сталинской архитектуры), реже — модерн начала ХХ века. Под современной архитектурой — все, что не подходит под понятие "классика".

Расплывчатость понятий требует ввести более корректные формулировки и говорить о традиционной архитектуре и современной, условно деля ее по времени "борьбы с излишествами" и наступления эры модернизма. Чем привлекательна традиционная архитектура, спрос на которую определяет многие девелоперские проекты? В сравнении с современными постройками из стекла и бетона, по поводу которых трудно представить, что они простоят 100 лет, классическая архитектура внушает людям уверенность в своей долговечности.

"Архитектура должна претендовать на вечность, вызывать у покупателя ощущение, что дом простоит не одно столетие,— говорит Михаил Филиппов, архитектор, работающий с традиционными формами.— Классика — это на века. Сегодняшний покупатель не хочет вкладывать деньги во временные дома, а хочет такую недвижимость, которую сможет передать своим детям и внукам".

Категоричность подобного утверждения противоречит статистике: спрос на традиционную архитектуру и современную в Москве примерно одинаков. Екатерина Гурьева, руководитель департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, отмечает: "Предпочитают ли современную архитектуру? Да. Ее выбирают, выбирают уверенно, выбирают люди молодые, люди в возрасте. Выбирают очень часто".

Потребительские качества

Девелоперы отмечают, что представления о современной архитектуре в последние годы у потребителя сильно изменились — отчасти благодаря расширению кругозора, отчасти потому, что архитекторы повернулись лицом к заказчику. Да и ситуация изменилась. Сергей Скуратов, автор "Садовых кварталов", говорит об этом так: "В начале 2000-х годов мы строили отдельные дома на хороших территориях, этих территорий было много. И самая главная проблема, которая стояла перед архитекторами,— это снятие социально-этического напряжения, которое неизбежно возникает тогда, когда новый элитный дом появляется среди домов старого фонда. Мы тогда предлагали разные решения. Одно из них было — сильно не выпендриваться, а делать дом как можно проще и скромнее. Сейчас, когда мы делаем, к примеру, "Садовые кварталы", то пытаемся решать совершенно другие проблемы. Мы пытаемся свести к минимуму социальную невключенность, обособленность жилой застройки. Этот квартал со всех сторон окружен инфраструктурой, куда может прийти любой, и это абсолютно не будет мешать тем, кто там будет жить. И здесь надо думать о внутренних дворах, о внутренних фасадах, о тех вещах, о которых раньше мы не думали".

Архитекторы думают о вещах, которые покупатель просто "не имеет в виду", но которые влияют на архитектуру, то есть на то, каким будет фасадное решение. Николай Лызлов, автор жилого комплекса "Город яхт" на Ленинградке и "Башни" на улице Орджоникидзе, говорит следующее: "Качественная архитектура — это не только фасад, это еще и планировка. Есть безусловная вещь для любого элитного дома — обязательное наличие парадной лестницы и лестницы черного хода. Это то, без чего функционировать элитная квартира не может. Но мы почему-то этого не предлагаем. Потому что на эту сторону прекрасного не обращает внимания потребитель. Стоит попробовать формировать рынок через формирование вкуса. Элитный дом должен отличаться от простого настолько, насколько пятизвездный отель отличается от четырехзвездного, а не просто размером кроватей".

На языке профессионалов это называется типологией: различные типы планировки отвечают различным стилям и характеру жилья. В классике они свои, в модерне — свои. В конечном результате содержание, если оно не фальшиво, отражается на фасаде. К сожалению, лужковская Москва заполнена такими "фальшивками", в которых декор никак не связан ни с технологиями, ни с конструкциями.

Таким образом, становится очевидно, что архитектура, не являясь сегодня приоритетным и решающим фактором выбора клиента-покупателя, тем не менее все больше и больше влияет на стоимость жилой недвижимости, становясь средством самоидентификации владельца в настоящем и гарантией сохранения ценности объекта в будущем.