Сезонные тренды

Вот уже второй месяц продавцы загородной недвижимости рапортуют об увеличении продаж. Действительно, на загородном рынке ощущается легкий ветерок перемен по сравнению с прошлой осенью и весной текущего года. Однако на смену золотой осени идет дождливо-снежно-ветреный ноябрь — не самое лучшее время для просмотров коттеджей. Впрочем, некоторые эксперты считают, что все как раз наоборот.

Что лучше всего продается нынешней осенью?

Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК "Сапсан":

— Осенний сезон этого года на загородном рынке можно назвать самым активным за последние несколько лет. Прежде всего это связано с благоприятными макроэкономическими тенденциями — замедлением темпов инфляции и достижением ее целевого значения, существенным замедлением падения реальных располагаемых доходов населения, снижением ключевой ставки и, как следствие, стоимости кредитования. Все это повлияло на структуру спроса: участки без подряда, являясь наиболее бюджетным вариантом и абсолютным лидером по спросу на протяжении последних пяти лет, постепенно уступают место готовым коттеджам и участкам с подрядом. Деформация спроса вызвана тем, что цены на готовые дома или подряд от застройщика с учетом всех скидок и предложений практически сопоставимы с самостоятельным строительством дома, но при этом требуют гораздо меньше сил и времени собственника. Если в прошлом году на участки без подряда приходилась половина сделок на загородном рынке Подмосковья, то сегодня их место постепенно занимают коттеджи, доля которых в общей структуре спроса по итогам девяти месяцев 2017 года превысила 45%.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость":

— Один из основных трендов этой осени — оживление в сегменте дорогой загородной недвижимости: стоимостью свыше 20 млн руб. Если в весенний период на такие покупки приходилось не более 1% в структуре сделок, то осенью доля дорогих покупок увеличилась до 6%. Причина активизации покупателей — корректировка цен продавцами в сторону уменьшения. Поскольку срок экспозиции загородной недвижимости достаточно большой, а содержание объекта требует постоянных затрат времени и средств, собственники начинают снижать цены.

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank:

— В сентябре и далее до конца года из объектов загородной недвижимости хуже всего продается земля, поскольку с наступлением холодов строить на ней ничего невозможно. Летом на рынке было заключено три сделки с рекордными для нынешнего года бюджетами — более $15 млн. Правда, рекордными в этих сделках оказались и скидки от собственников: цена была снижена в три раза. Прошедшие сделки внушили оптимизм игрокам загородного рынка, однако качественный спрос на дорогие объекты в бюджете от $10 млн пока не вернулся. Сегодняшний рынок — это рынок покупателя, который по семь месяцев смотрит объекты и на любое предложение отвечает: "Ищу такое же, но с перламутровыми пуговицами". На мой взгляд, данное явление связано с ситуацией в целом в экономике страны. Рынок загородной недвижимости — это лакмусовая бумажка, показывающая ее состояние, и даже в ситуации восстановления, загород оживает позже всех остальных рынков недвижимости. Загородные объекты менее ликвидные, чем квартиры, и продать их намного сложнее. Поэтому даже покупатели с деньгами не спешат вкладываться в дома.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

— По итогам первого полугодия на элитном рынке загородной недвижимости большее количество сделок было зафиксировано в классе de luxe, чем в классе "премиум", а наиболее востребованными остаются участки без подряда за счет сохраняющегося значительного спроса на них в классе de luxe. Далее по востребованности следуют коттеджи, причем основным спросом пользуются коттеджи класса "премиум". Наиболее популярным направлением остается Новорижское шоссе, на котором за период реализовано 89% и 59% объектов классов de luxe и "премиум" соответственно. Традиционно элитное направление Рублево-Успенское шоссе занимает второе место за счет реализации 15% лотов класса "премиум".

Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга KASKAD Family:

— Спрос на участки без подряда продолжает планомерно снижаться. По сравнению с предыдущим годом он снизился до 40%, по некоторым проектам — еще сильнее. Пользуются спросом участки до 300 тыс. руб. без подведенных коммуникаций. В сегменте таунхаусов ситуация обстоит иначе. По сравнению с другими сегментами таунхаусы не снижают темпов реализации, цена 1 кв. м показывает положительную динамику и растет при увеличении срока готовности.

Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate:

— В третьем квартале на рынке элитной загородной недвижимости было заключено больше сделок, чем в предыдущем. При этом снизились средние площади (в сегменте дуплексов и туанхаусов) и средние бюджеты сделки (в сегментах дуплексов, туанхаусов и коттеджей). В то же время бюджеты покупки участков без подряда первысили показатели прошлого квартала. Количество новых объектов на элитном загородном рынке по-прежнему остается минимальным, а дефицит качественного предложения с каждым годом ощущается все острее. Вторичный рынок продолжает выступать драйвером спроса. Именно здесь у покупателей есть отличный выбор и возможность выгодно купить жилье.

Можно ли сэкономить в несезон?

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп":

— Экономия на покупке в несезон весьма сомнительна и в итоге может выйти боком самому же клиенту. Если средний размер дисконта сегодня составляет 10-15%, то, к примеру, зимой — 15-20%. В летне-осенний период дополнительные скидки не предоставляются, поскольку многих собственников элементарно нет в городе. А даже если они и на месте, то продавцы не идут на уступки в преддверии "жаркого" осеннего сезона. Поэтому рассчитывать на скидку можно зимой. Однако есть одно "но". Покупатель вряд ли сможет составить полноценное объективное мнение о доме, а именно о его территории. Под снежными покровами может скрываться что угодно. В лучшем случае — строительный материал, оставшийся от строительства, в худшем — значительные уклоны, ямы и другие погрешности местности, которые по весне "обрадуют" нового владельца и заставят серьезно задуматься над ландшафтным дизайном. Конечно, такие случаи скорее исключение, чем правило. Но в любом случае подобные истории имели место. Покупка недвижимости зимой, на мой взгляд, может быть выгодной в сегменте "эконом". Учитывая низкое качество строительства таких домов и стремление продавцов сэкономить на элементарных вещах, осмотр именно в самых сложных погодных условиях поможет получить полноценную картину и избежать некоторых сюрпризов, начиная от неработающих батарей и заканчивая сквозняками. Естественно, за такие недостатки можно получить очень хороший дисконт, тогда как купив жилье летом, собственник просто скрыл бы все эти минусы.

Михаил Африканов, руководитель проекта "Истринская долина":

— Земля не является скоропортящимся продуктом. Это базовый экономический актив, поэтому какого-то колоссального ценопада в конце сезона не происходит. Зато осенью можно сэкономить на строительстве — это совершенно точно. Купить в рассрочку участок и еще осенью заложить фундамент, приступить к строительству, когда спрос и цены на материалы падают, а бригады простаивают, действительно экономически оправданное решение. Современные технологии позволяют заливать бетон хоть зимой. А если речь о легком доме на винтовых сваях — вопрос и вовсе не стоит. Например, если купить участок с подрядом на строительство дома в клубном поселке "2х2" в октябре, то дом будет готов даже не в мае, а к Новому году.

Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate:

— Действительно, в несезон многие застройщики стимулируют спрос с помощью акций: обычно скидка составляет 10-15%. На вторичке собственники предпочитают ждать покупателя или дополнительно вкладываются в объект, стремясь повысить его ликвидность. Исключение составляют случаи, когда владельцам нужно быстро реализовать дом, но от сезона это не зависит. В таком случае продавец готов идти на большие скидки. В своих поселках мы отслеживаем подобные предложения и берем объекты на эксклюзивную реализацию. Сейчас самые выгодные лоты — это дом "под ключ" в "Мэдисон Парке" за 68 млн руб. и особняк "под ключ" в "Миллениум Парке" за $1,5 млн.

Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании Optiland:

— Осенний период — хорошее время для просмотров загородной недвижимости. В осеннюю непогоду легче выявить все недостатки: лучше виден рельеф участка, качество отделочных материалов дома и крыши после дождя, качество подъездной дороги и общее состояние коттеджного поселка. Скажем так, плохая осенняя погода является скорее преимуществом на нашем рынке, чем недостатком. Если покупателю понравился участок под серыми тучами, проливным дождем и в отсутствие зелени на деревьях, то, значит, в летний сезон ему здесь понравится еще больше и он не пожалеет о совершенной сделке. Однако осенью приобрести недвижимость подешевле вряд ли получится. Самым дешевым сезоном для покупки "загородки" традиционно остается зима, особенно период в преддверии Нового года, когда девелоперы делают для покупателей дополнительные бонусы и скидки, желая завершить сделки в текущем году.