Размер не имеет значения

— сектор рынка —

Согласно исследованиям агентства недвижимости Cushman & Wakefield, в первом квартале 2014 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $1,05 млрд, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда инвестиции превысили $4,5 млрд. «В прошлом году на первый квартал пришелся целый ряд крупных сделок, поэтому более половины годового объема было „сделано” за первые три месяца — ситуация в своем роде уникальная. Тем не менее замедление деловой активности очевидно. Столь низкие квартальные показатели фиксировались лишь в 2010 году», — считают эксперты Cushman & Wakefield.

Самарский рынок стабилен

Одновременно в Самаре не отмечается столь серьезного снижения показателей в этом секторе, напротив, эксперты называют его стабильным. Так, по данным директора ООО «Территориальное агентство оценки» (ТАО; ГК «Поволжский центр развития», ПЦР) Валентина Лобанова, совокупная площадь всех крупноформатных торговых объектов Самары, по данным на апрель 2014 года, составляет около 1,5 млн кв. м, не включая торговые центры (ТЦ) во встроенно-пристроенных площадях, объекты, площадь которых не превышает 4 тыс. кв. м, и рынки.

При этом эксперты компании-оценщика «ЭКСО-Самара» в своем обзоре рынка коммерческой недвижимости Самары по итогам 2013 года говорят о росте. По их информации, на начало 2008 года суммарная площадь торговых центров в Самаре достигала 720 тыс. кв. м. «Прирост произошел за счет открытия новых торговых центров, таких как ТРК „Космопорт”, ТЦ „Май”, ТЦ „Апельсин” (площадью 120 тыс. кв. м, 7 тыс. кв. м и 11 тыс. кв. м соответственно). С вводом в эксплуатацию в 2009 году ТРК „Вива Лэнд” (68 тыс. кв. м), а в 2011 году ТРК „Мега Самара” (134 тыс. кв. м) суммарная площадь торговых центров приблизилась к 930 тыс. кв. м», — поясняют специалисты «ЭКСО-Самара». В 2012–2013 годах вводом новых торговых галерей завершена реконструкция ТРК «Космопорт» и ТРК «Московский», продолжают они, добавляя, что на сегодня этот сегмент недвижимости уже близок к насыщению, и по количеству торговых площадей на душу населения Самара находится в лидерах среди городов‑миллионников РФ. По обеспеченности качественными торговыми и офисными площадями Самара занимает третье место после Санкт-Петербурга и Екатеринбурга — 530 кв. м GLA (аренднопригодной площади) на 1000 жителей, сообщается в обзоре «ЭКСО-Самара» со ссылкой на исследование работающей на рынке недвижимости компании GVA Sawyer.

Валентин Лобанов, в свою очередь, добавляет: «Если говорить о динамике развития основных секторов рынка коммерческой недвижимости Самары, в частности, о секторе торговых помещений, здесь можно отметить, что по обеспеченности качественными торговыми помещениями Самара занимает лидирующие позиции и никакой нехватки в них не испытывает. Надо отметить, что в столице региона строится два крупных торгово‑развлекательных центра — это торгово‑развлекательный центр „Амбар” и торгово‑развлекательный центр „Гудок”. Кроме того, на границе поселка Зубчаниновка, на первой линии трассы Самара — Бугуруслан, планируется к реализации новый торгово‑развлекательный комплекс „Бумеранг” общей площадью более 120 тыс. кв. м». По мнению господина Лобанова, после ввода всех этих торговых комплексов в эксплуатацию Самара может выйти  на первое место среди городов РФ по обеспеченности торговыми площадями. «И, следовательно, сегмент гиперкомплексов будет заполнен практически на 100%», — считает директор ТАО (ПЦР).

Аренда в приоритете

«Сделки по продаже торговых помещений в крупноформатных торговых центрах и торгово‑развлекательных центрах единичны и носят закрытый характер», — рассказывает Валентин Лобанов. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в большинстве случаев торговые площади в ТЦ Самары сдаются в аренду.

«ЭКСО-Самара» в своем обзоре отмечает, что по итогам четвертого квартала 2013 года в среднем по городу ставка аренды торговых помещений составила 800 рублей за 1 кв. м в месяц. Максимальные ставки аренды зафиксированы в исторической и деловой части города, поясняют эксперты. На условиях продажи стоимость 1 кв. м торговых площадей в среднем по городу составила 62 тыс. рублей.

«Средняя арендная ставка за типовую торговую секцию в ТЦ Самары на конец первого квартала 2014 года составила 2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Максимальный показатель средней арендной ставки зафиксирован в суперокружных торговых центрах — в среднем 3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц», — заявил господин Лобанов.

Спрос на качество

Из всей массы торговых центров Самары около 20% — это старые объекты, срок реконструкции которых или срок ввода составляет более восьми лет, они не имеют концепта и должного уровня заполняемости и формата, отмечают эксперты ТАО. Около 15% площадей — это специализированные отдельные торговые центры, преимущественно мебельные, отделочные, и универмаги местных сетей. Порядка 10% — это торговые центры, которые уже введены в эксплуатацию или вышли на брокеридж, но пока не открыты для посетителей. 55% — это объекты, которые принято называть концептуальными торговыми центрами (мультиформатными неспециализированными), обладающими стандартным набором ритейл-операторов: продуктовый якорь, универмаг электроники, товаров для дома, fashion-галерея, фудкорт и развлекательный якорь.

В структуре крупноформатных ТЦ превалирующую долю площадей занимают суперокружные ТРЦ, площадью свыше 45 тыс. кв. м, 15% — окружные (общая площадь 10–45 тыс. кв. м), и 11% — районные (общая площадь до 10 тыс. кв. м).

«Компанией, имеющей подавляющее большинство торговых площадей в управлении, в Самаре является „Виктор и Ко”. По объему общей площади (GBA) она занимает 47% рынка, остальные участники рынка управляют одним-двумя объектами, поэтому их доля не превышает 11% по самым крупным объектам», — пояснил Валентин Лобанов, добавив, что показатель свободных площадей в ТЦ Самары по итогам первого квартала 2014 года в среднем составил 1,9%. Минимальная доля вакантных помещений зафиксирована в секторе районных ТЦ, где этот показатель составляет 1,1%.

При этом некоторые эксперты считают, что Самара «перенасыщена» торговыми центрами, и подчеркивают, что в некоторых вновь созданных ТЦ половина торговых помещений пустует. Заостряют они внимание также на высоком показателе ротации арендаторов ряда торговых комплексов.

По мнению же экспертов, опрошенных „Ъ“, вопрос пустующих площадей — это не проблема перенасыщенности рынка, а исключительно вопрос качества. Так, генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов в беседе с „Ъ“ подчеркивает, что качество торговой площади — главный критерий. Под качеством он подразумевает совокупность таких факторов, как местоположение ТЦ, наличие парковки, комфортная высота потолков, удобство и доступность для посетителей, грамотный выбор арендаторов, правильное их расположение на площадке ТЦ. «На самом деле таких торговых центров в Самаре практически нет. Да, конечно, рынок в Самаре насыщен очень крупными моллами, но размер не есть качество. Самый успешный торговый центр в Самаре, по моему мнению, сейчас „Мега”, причем не с точки зрения бешеного трафика и цены арендной платы, как, например, в „Космопорте”, а по совокупности всех факторов, о которых я сказал», — рассуждает господин Петухов. При этом он убежден, что строительство и ввод новых торговых площадей должны продолжаться, поскольку в этом залог конкуренции — арендаторы, сетевые и частные, потребители, имея выбор, остановятся на лучшем, сделают выбор в пользу качества.

«Сейчас же в Самаре многие торговые центры строятся, невзирая на отсутствие инфраструктуры. Ведь новые ТЦ „Амбар” и „Гудок” не сразу смогут зажить полной жизнью, поскольку, например, в случае с „Амбаром” возникает вопрос доступности его для потребителя», — отмечет Никита Петухов. Более того, он уверяет, что многие крупные ритейлеры не идут на самарский рынок именно в силу отсутствия качественных торговых площадей и нежелания работать с некоторыми почти монополистами рынка ТЦ города.

Географический вопрос

Несмотря на насыщенность самарского рынка торговыми площадями в крупных торговых центрах, эксперты все же говорят о нехватке этих площадей в определенных районах. По мнению Никиты Петухова, в Самаре остро не хватает «районников» — небольших районных ТЦ площадью 15–20 тыс. кв. м. «Такие торговые центры имели бы ежедневный поток покупателей, ведь люди не ездят каждый день после работы в крупные суперрегиональные ТЦ, столь популярные в Самаре. Я, например, не могу в кино пойти посреди недели, если живу в центре города, потому что попросту, добираясь в действующие ТРК, застряну в пробках. Таким образом, должны быть „районники” с хорошим продуктовым ритейлером и грамотно выстроенной сетью других арендаторов», — уверен господин Петухов.

Кстати, рассуждая о ситуации в исторической части города, так называемом центре, он особо отмечает отсутствие в нем не только хороших, современных торговых центров, но и продуктовых сетей. Независимый эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев в беседе с „Ъ“ также подчеркивает, что в Самаре торговые комплексы распределены по географии города неравномерно. «В центральной части нет ни одного нормального ТЦ. Например, тот же устаревший ЦУМ „Самара” уже не пользуется популярностью у потребителей и арендаторов. Конечно, если „Гудок” будет введен в эксплуатацию, он частично снимет напряжение, но не решит всех проблем», — уверен господин Рандаев. При этом эксперты подчеркивают, что устаревшие, неконцептуальные торговые центры нуждаются в ребрендинге, реконцепции, а возможно, и в принципе в замене их на новые. Среди устаревших они называют такие торговые комплексы, как «Захар», «Аквариум», «Колизей», ЦУМ «Самара», отмечая, что, возможно, решением самарских проблем было бы приведение этих ТК в современный формат. «Возможно, они смогли бы как раз занять нишу районных торговых центров», — предполагает Никита Петухов, добавляя, что такое развитие событий возможно лишь в случае грамотной работы с этими ТК.

Качество — на этапе возведения

По мнению Никиты Петухова, в Самаре вопрос с нехваткой районных ТЦ мог бы решиться за счет грамотно сформированного сегмента street retail. «Прирост коммерческих площадей также обеспечивается развитием street retail, в том числе за счет ввода объектов на первом-втором этажах жилых зданий (или перевода помещений из жилого фонда). Малоформатные универсальные помещения для ведения мелкого бизнеса сдаются практически с каждым новым жилым домом», — отмечают в своем обзоре рынка коммерческой недвижимости Самары эксперты «ЭКСО-Самара». При этом господин Петухов подчеркивает, что основная проблема этого сегмента на самарском рынке в том, что такие площади нужно концептуально продумывать и закладывать еще при проектировании новых домов и жилых микрорайонов, чего самарские строители не делают. «В случае наличия хорошо развитого сегмента street retail мы можем обойтись без „районников”. Есть города, которые так и поступают. Проблема Самары в том, что местные строители на проработке концепции помещений под данный сектор попросту экономят. Я думаю, это придало бы шарма Самаре с точки зрения эстетики, и конечно, коммерческая выгода была бы очень высокой», — убежден Никита Петухов.