Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей

Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей

Г.М. Стерник

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук

С.Г. Стерник

генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг», кандидат наук

Геннадий Моисеевич Стерник, gm_sternik@sterno.ru

Постановка задачи

Известны разнообразные способы периодизации развития рынков, в том числе рынка недвижимости:

• по степени трансформации от плановой к рыночной экономике (переходный, развивающийся, развитый [1]);

• по долговременному состоянию экономики города, региона (растущая, стабильная, кризисная, депрессивная [1]);

• по фазам долгосрочных циклов (подъем, рост, рецессия, спад) [2]);

• по стадиям среднесрочных тенденций (старт, рост, стабилизация на буме, спад, стабилизация депрессивная) [3, 4].

Исследование и прогнозирование тенденций и перспектив рынка недвижимости требует не только знания исторических трендов цен и других показателей динамики рынка, но и определения достигнутой стадии развития рынка, а также выдвижения гипотезы о предстоящей стадии [3]. В связи с этим возникает задача исследования особенностей различных стадий и построения типологии рынков.

В работе А.Б. Гусева [5] предложен новый подход к типизации рынков недвижимости - по склонности к образованию ценового пузыря. По нашему мнению, такой подход позволяет синтезировать разнообразные способы периодизации рынков и построить их комплексную типологию. В настоящей работе положения этого подхода развиваются и уточняются.

Природа и типология ценовых пузырей на рынке жилья

Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива [6]. Пузырь начинает формироваться тогда, когда на рынке сделки купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим реальную стоимость объекта. Вопрос о рациональной или иррациональной природе этой ошибки здесь уже не актуален. Важно, что ошибка была допущена и рынком вовремя не исправлена. Далее эта ошибка накапливается за счет ее повторения множеством рыночных субъектов.

Несмотря на большое количество профессиональных исследований жилищных рынков, например [7], наукой и практикой не выработаны четкие критерии, в соответствии с которыми рынку жилья территории может быть присвоен статус ценового пузыря (housing

bubble). Практикой также не предложены эффективные рецепты преодоления негативных последствий социально ориентированного управления жилищным рынком в состоянии перегрева. Таким образом, ценовой пузырь на жилищном рынке остается рыночной силой, трудно поддающейся оценке и почти не подвластной управлению.

Ценовой пузырь на рынке жилья - это многофакторное явление. В любом случае его главным признаком является то, что темпы роста цен на жилье опережают темпы роста платежеспособного спроса населения.

В первом приближении темп роста платежеспособного спроса населения на рынке жилья можно выразить трудноверифицируемой в российских условиях величиной - темпом роста среднедушевых доходов. Известно, что для приобретения недвижимости используются не текущие доходы, а сбережения, однако повышение темпов роста текущих доходов уменьшает склонность населения к сбережению, а снижение - увеличивает и тем самым приводит к падению платежеспособно спроса на рынке жилья. Понятно, что платежеспособный спрос также зависит от денежной массы в стране, темпов инфляции, от дополнительного (сверх доходов) вливания денег на рынок через кредитование покупателя (прежде всего ипотечное), от таких факторов, как перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращение недвижимости в инструмент их сохранения и приумножения, а также от множества психологических, иррациональных факторов (публичные высказывания и тем более действия представительной и законодательной властей, недоверие населения к финансовой политике властей, обострение обстановки перед выборами различного уровня и ожидание изменений в экономической политике) и т. д. Тем не менее в основу типизации рынка недвижимости по признаку склонности к образованию ценовых пузырей мы положили сопоставление величин dP/P - темпы роста цен на рынке жилья (P - Price) и dI/I - темпы роста доходов населения (I - Income).

В качестве третьего признака типа рынка по аналогии с работой [5] введен индикатор В, показывающий значение эластичности цены жилья по изменению доходов:

В = dP/P : dI/I = dP/dI * I/P.

На рынке жилья среднемесячные цены, как и среднемесячные доходы населения, подвержены значительным флуктуациям. Понятно, что тип рынка должен определяться на долгосрочном и среднесрочном периодах, поэтому мы не будем менять тип рынка при таких флуктуациях, если они продолжаются менее трех месяцев. При этом мы будем различать краткосрочную динамику (период T = S, то есть короткий (short) - 1-3 месяца), среднесрочную динамику (T = M, то есть средний (middle) - от 6-12 месяцев до трех лет) и долгосрочную динамику (T = L, то есть длинный (long) - 3 года и более).

Средний за период ежемесячный темп роста цен и доходов будем вычислять по формуле:

da/a = (an / a0)1/n - 1,

где an - значение переменной в последнем месяце исследуемого периода;

а0 - значение в последнем месяце предыдущего периода;

n - количество месяцев в периоде.

Исходные данные

Проведем расчет на примере вторичного рынка жилья города Москвы.

На рисунке 1 показана динамика ежемесячной средней удельной цены предложения квартир в Москве с начала возникновения легального рынка (июнь 1990 года) до начала 2009 года. В условиях двухвалютности отечественной экономики до 2008 года в Москве и ряде других городов номинирование цен в открытом предложении производилось в долларах.

ООт-СЧСЧСЧСОСО^^ЮЮСОСОГ^Г^СООООТОТООт-т-СЧСЧСОСО^^ЮЮСОСОГ^Г^СОСО

оФохо^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^О^

^ ^5=^;=^;=^;=^;=^;=^;= ^ ^ ^

——цены ----прирост

Рис. 1. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке жилья города Москвы (июнь 1990 - февраль 2009 года)1

На графике видно, что за 19 лет новейшей истории рынка четко прослеживаются два этапа динамики цен. Первый этап - с июня 1990 по июнь 2000 года - занял 10 лет. Второй этап - с июля 2000 по 2009 год - пока длится восемь с половиной лет.

Первые десять лет легального рынка недвижимости - это старт и взлет цен со 100 долларов за 1 квадратный метр площади в Москве, 70 долларов за 1 квадратный метр площади в Петербурге, Екатеринбурге; переход к стабилизации: в Москве - колебательный, «с перебегом» и снижением до 1 000-1 100 долларов за 1 квадратный метр площади; в Петербурге и Екатеринбурге - асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 долларов за 1 квадратный метр площади. 8 лет роста закончились кризисом 1998-1999 годов: к июню 2000 года в Москве цены упали на 35 процентов - до 640 долларов за 1 квадратный метр площади, в Петербурге и Московской области - до 335-350, в Екатеринбурге - до 270.

Следующие 8 лет, до осени 2008 года, были периодом устойчивого роста: на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации). К сентябрю 2008 года в Москве был достигнут исторический максимум - 7 460 долларов за 1 квадратный метр площади. За последние пять месяцев в ходе начавшегося кризиса цены снизились до 5 540 долларов за 1 квадратный метр площади.

На рисунке 2 приведена динамика ежемесячных среднедушевых доходов населения Москвы в рублях по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по городу Москве (Мосгорстат). С конца 1998 по август 2008 года доходы выросли с 3 до 36 тысяч рублей в месяц, после чего началось их снижение.

На графике рисунка 2 четко видно следующее:

1 Графики, представленные на рисунках, за исключением рисунка 2, построены на основании данных, полученных аналитической группой Г.М. Стерника.

ярко выраженные сезонные и календарные всплески, связанные с выплатами в конце года бонусов, премий сотрудникам коммерческих предприятий, индексацией пенсий, окладов работников бюджетной сферы;

основной восходящий тренд, отражающий повышение доходов населения после их многолетнего снижения в первой половине 1990-х годов (в рублевом выражении); среднесрочные колебания вокруг основного тренда, отражающие 4-12-месячные периоды роста, 6-9-месячные периоды стабильности (2002, 2004, 2007 годы), 4-6-месячные периоды снижения (во втором полугодии 1998, 2006 и 2008 годов).

О О О О О О О

о о

о о о о о о

о о о о

сдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсдсд

^х^х^х^х

Шо^О^О^О

^ I

Ф о

^Х^Х^Х^Х

ФоФоФоФо

^ X

Ф о

а х а

Ф О Ф

Ч 5 Ч

Рис. 2. Среднедушевые доходы жителей города Москвы, в рублях

Для сопоставления с долларовыми ценами на жилье доходы были пересчитаны в долларах США (рис. 3).

^ 3 000

3 2 500

О

^ 2 000 о

1 500 -

1 000 -

500

_о

н

80 Ц.

о

-120

Г^ от от 1998 8 9 9 1999 9 9 9 о о о о о о о о о о о о о о со о о со о о о о о о ю о о ю о о со о о со о о г^ о о г^ о о 8 о о 8 о о

ф 1 2 Ф х 2 ф 1 2 ф 1 2 ф х 2 ф 1 2 ф 10 2 ф 1 2 ф 10 2 ф 10 2 ф 10 2 ф

]доходы

прирост

Рис. 3. Динамика среднедушевых доходов жителей города Москвы (декабрь 1997 - февраль 2009 года), в долларах США

0

Начнем исследование динамики развития рынка жилья города Москвы со стадии кризиса 1998 года.

Кризис 1998

В Москве августовский кризис 1998 года сопровождался снижением цен и доходов вплоть до августа 1999 года. За это время цены снизились с 982 до 656 долларов за 1 квадратный метр площади (на 33%), доходы - с 495 до 217 долларов в месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно -3,3 и -8,8 процента в месяц.

Такое поведение доходов и цен обозначим как кризисный тип рынка. Анализируемая стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 4):

• длительность периода Т = 13 месяцев;

• темп роста цен бР/Р = -0,033;

• темп роста доходов б!/! = -0,088;

• эластичность цен по доходам В = 0,38.

I

О

О

СО

со

I

о

о

к

0

1

о

со

I

к

СО

о

-&

со

О)

с±

с

со

1

2

2

со

со

доходы, долл. США/мес. прирост доходов, %

цены, долл. США/кв. м прирост цен, %

Рис. 4. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Депрессивная стабилизация»

До середины 2000 года, в течение 10 месяцев, наблюдалась стагнация цен после спада. За это время в Москве цены практически не изменились (656-652 долл. США/кв. м), доходы выросли с 217 до 306 долларов в месяц (на 41%). В среднем в Москве темпы роста цен и доходов составляли соответственно 0,06 и 3,5 процента в месяц.

Такое поведение доходов и цен обозначим как «депрессивная стабилизация». Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 5):

• Т = 10 месяцев;

• бР/Р = -0,0006;

• б!/! = 0,035;

• В = -0,028.

С середины 2000 года началась стадия послекризисного восстановления рынка жилья Москвы, которая ознаменовала собой начало долговременного периода устойчивого роста.

£ 1 000

y = -0,5818х + 657,2

90

60

30

X

CD

О

\/ y = 2,0933х + 256,37 ♦ R 2 = 0,0138

9 9 9 i i i 1 9990 9990 9990 1 1 1 2 11111 о о о о о о о о О О О О СЧ СЧ СЧ СЧ 0 0 0 2

X (D О 1- К ^ CQ ^ о и X ° X ^ К СО >2 си со с со ^ то ^ X 2 s

——доходы, долл. США/мес. А цены, долл. США/кв. м

♦ прирост доходов, % х прирост цен, %

-60

Рис. 5. Динамика цен и доходов в городе Москве

Период устойчивого роста рынка жилья города Москвы

В последние 8 лет экономика России находилась в состоянии долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, рос опережающими темпами - среднегодовой рост 25-30 процентов. С июля 2000 по август 2008 года цены выросли с 652 до 7 460 долларов США за 1 квадратный метр площади (в 11,4 раза) (рис. 6). Темпы роста цен, за редкими кратковременными исключениями, не переходили в отрицательную плоскость. Динамика цен хорошо аппроксимируется уравнением второго порядка.

14

12

10

8

6

4

2

х

CD

О

1 000

I II I 11 11 II I 11 II I11II11 I11III11II I 1111II I 11 II I 11 IIII I 11 II I 11 II I 11 11 II I11III1111III11II I 11 II 11 I 11 II I I

о о о (N о о о (N О о (N о о (N (N О О (N (N О О (N со о о CN со о о (N со о о CN о о CN о о (N ю о о CN ю о о (N ю о о (N СО О О CN CD О О (N О О (N о о CN 00 о о CN 00 о о см

Ц 2 S Ф (0 2 £ О (0 2 L_ m (0 CQ X ск X 2 S СК о X С (0 X ф о CQ ф Ц 2 S Ф (0 2 £ о (0 2 L_ m (0 CQ X СК X 2

цены

прирост

Рис. 6. Динамика цен на рынке жилья города Москвы, в долларах

0

0

0

С июля 2000 по август 2008 года среднедушевые доходы москвичей выросли в 4,6 раза - с 306 до 1 402 долларов в месяц (рис. 7).

о 2 400

О

ТЕ.

О

с 1 600

1 200

800

400

у = 0,0889х2 + 4,1877х + 312,37 1

Р2 = 0,8509  1 1 '

. 1 [ г

» » ♦ 1 ! 1лмйЖ Г' .

¿1^1ЕЙ

11111111111111111111111111111111111111111 г г 111111111111111111111111 У 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Г 11111111

- 180

с;

2

а. с; го 2

а. с; го 2

а. с; го 2

а. с; го 2

а. с; го 2

а. с; го 2

а. с; го 2

240

-60

оот-т-т-смсмсмсососо'^-^'^юююсососог'-г'-г'-оооо

ооооооооооооооооооооооооо

ооооооооооооооооооооооооо

С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1С\1

а. с; го 2

X

си

о

120

60

——доходы —♦—прирост

Рис. 7. Динамика среднедушевых доходов москвичей, в долларах

Фундаментальной причиной такой тенденции на рынке жилья являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого жилищного фонда, недостаточные темпы строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения [8]. В конце 2008 года началось снижение доходов населения, обусловившее быстрое снижение цен на рынке жилья.

Однако восьмилетний рост был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10 процентов и более, то снижались до нуля и даже кратковременно - в область коррекции. С 2000 года отмечено четыре такие волны. В Москве период колебания темпов роста цен составил 2,5 года, в других городах - 2,5-3,5 года [9]. В этот период цены предложения жилья и среднедушевые доходы росли ускоряющимися темпами, в среднем составляющими соответственно 2,5 и 1,5 процента в месяц.

Такое поведение цен является признаком развивающегося, дефицитного рынка. Он характеризовался следующими параметрами:

• Т = 99 месяцев;

• бР/Р = 0,025;

• б!/! = 0,015;

• В = 1,61.

Рассмотрим подробнее отдельные стадии второго этапа развития рынка жилья.

Стадия «Послекризисное восстановление»

На этой стадии цены плавно выросли с 652 до 940 долларов за 1 квадратный метр площади (на 44%), доходы - с 306 до 415 долларов в месяц (на 41%). В среднем темпы роста составляли соответственно 2,1 и 1,7 процента в месяц.

Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 8):

• Т = 18 месяцев;

• бР/Р = 0,021;

• б!/! = 0,017;

• В = 1,16.

0

0

О о о сч о о о сч о о о сч о о о о о о сч сч о о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч о о сч

2 1^ со со X о о Ё * ° ? о со I к со о -& с± со с со со X 2 2 2 2 1^ со со х о о о к о X о

цены, долл. США/кв. м а доходы, долл. США/мес.

-♦—прирост цен, % —х—прирост доходов, %

Рис. 8. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Стабилизация 2002»

После окончания восстановительной стадии рынок Москвы перешел к стабилизации, которая продолжалась с января по август 2002 года. На этой стадии цены и доходы практически не росли. В среднем темпы роста составляли соответственно 0,40 и 0,44 процента в месяц.

Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 9):

• Т = 9 месяцев;

• бР/Р = 0,0040;

• б!/! = 0,0044;

• В = 0,91.

240 3

I-

х

си

120

60

0

-60

сч сч о о о о сч сч сч сч о о о о сч сч сч о о сч сч сч о о о о сч сч см о о см

СО со X Ф * & со с ^ СО со 2 2 |_! со со

——доходы, долл. США/мес. -ж- цены, долл. США/кв. м

—♦—прирост доходов, % прирост цен,%

Рис. 9. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Нефтяной рост»

К осени 2002 года в связи с обострением политической ситуации вокруг Ирака начался рост мировых цен на нефть, вследствие чего увеличились темпы роста внутреннего валового продукта России, доходов населения и цен на жилье сначала в Москве, а потом и в других городах.

В Москве цены выросли с 975 до 1 950 долларов за 1 квадратный метр площади (на 100%), доходы - с 425 до 672 долларов в месяц (на 56%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,2 и 2,0 процента в месяц.

Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка, не склонного к образованию ценового пузыря. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 10):

• Т = 22 месяца;

• 6Р/Р = 0,032;

• 61/1 = 0,020;

• В = 1,60.

оооооооооооооооооооооо

<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N<N

I

Ф

О

О

к ^ со со

О ф I Ф

X Ч К ф

о. о. >х

ГО С го

^ Го 2

2 2

X

си

о

£

о

к

о

X

^ ей си X ч к

со а а

си го с

& 2 ГО

X

2

-О

I-

X

<и

о

доходы, долл. США/мес. прирост доходов, %

цены, долл. США/кв. м прирост цен, %

Рис. 10. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Стабилизация 2004»

С весны 2004 года, несмотря на продолжающийся рост цен на нефть, в Москве темпы роста цен на жилье начали снижаться и к июлю практически достигли нуля.

Причины перелома тенденции, вызванного резким сокращением платежеспособного спроса, связанным с банковским и девелоперским микрокризисом, замораживанием ряда строек, демонстрациями обманутых «дольщиков», лежали в политической плоскости -рост напряженности в отношениях власти и крупного бизнеса в связи с делом «Юкоса», приведший к резкому увеличению оттока капитала из страны (7,5 миллиарда долларов за первое полугодие) и замедлению темпов роста доходов населения.

Стадия стабилизации продолжалась один год - до июня 2005 года. За это время в Москве цены выросли с 1 950 до 2 094 долларов за 1 квадратный метр площади (на 7%), доходы - с 672 до 847 долларов в месяц (на 26%). В среднем темпы роста цен и доходов в Москве составляли соответственно 0,6 и 1,9 процента в месяц.

Такое поведение цен обозначим как признак стабильного рынка. Он характеризовался следующими параметрами (рис. 11):

• Т = 12 месяцев;

• 6Р/Р = 0,006;

• С1/1 = 0,019;

• В = 0,32.

2 400

X

си

180

120

60

0

-60

доходы, долл. США/мес. прирост доходов, %

цены, долл. США/кв. м прирост цен, %

Рис. 11. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Ипотечно-нефтяной рост»

К середине 2005 года сложилось позитивное сочетание как внешних, так и внутренних факторов. Для рынка недвижимости начал работать дополнительный источник спроса, вызванный активизацией ипотечного кредитования. Объемы ипотеки все еще были не столь значительны, тем не менее мы обозначили эту стадию как «ипотечно-нефтяной рост».

Стадия роста продолжалась почти полтора года - до ноября 2006 года. За это время в Москве цены выросли с 2 094 до 4 822 долларов за 1 квадратный метр площади (на 130%), доходы - с 847 до 1 218 долларов в месяц (на 44%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 5,0 и 2,2 процента в месяц. Большой разрыв между темпами роста цен и доходов свидетельствует о вкладе дополнительного к доходам граждан (ипотечного) финансирования рынка жилья.

Такое поведение цен обозначим как признак растущего рынка с частичным перегревом вследствие ипотечно-кредитной поддержки. Назовем этот перегрев «перегревом первого рода». Несмотря на признаки склонности рынка к образованию ценового пузыря, исход стадии - не схлопывание пузыря, а переход к стабилизации. Этот факт объясняется тем, что рассматриваемая стадия явилась отрезком динамики развивающегося, дефицитного рынка, в котором при продолжении роста доходов населения обеспечен устойчивый волнообразный рост цен. Стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 12):

• Т = 17 месяцев;

• 6Р/Р = 0,050;

• С11/1 = 0,022;

• В = 2,27.

Стадия «Стабилизация 2007»

К концу 2006 года в Москве с рынка жилья произошел отток покупателей, не способных угнаться за беспрецедентным ростом цен. В декабре темпы роста цен снизились до нуля. Стадия стабилизации продлилась до сентября 2007 года, при этом в отдельные месяцы темпы роста цен переходили в отрицательную плоскость. В среднем темпы роста цен и

ю о о см ю о о см ю о о см ю о о см ю о о см ю о о см со о о см со о о см со о о см СО о о см со о о см со о о см со о о см со о о см со о о см со о о см со о о см

с; 2 з 1^ со со X ф о Ё о к о X ф т X к т ф -& СО 2 С со >2 со 2 X 2 2 с; 2 з 1^ со со X ф о Ё о к о X

——доходы, долл. США/мес. А цены, долл. США/кв. м

♦ прирост доходов, % х прирост цен, %

Рис. 12. Динамика цен и доходов в городе Москве

доходов составляли соответственно 0,2 и 0,5 процента в месяц. Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 13):

• Т = 10 месяцев;

• СР/Р = 0,002;

• С/// = 0,005;

• В = 0,40.

си

ч

СП

X

К

СО

СИ

-&

со

с

со

1

2

2

со

со

I

си

о

I

си

о

-—доходы, долл. США/мес. приростдоходов, %

Рис. 13. Динамика цен и доходов в городе Москве

цены, долл. США/кв. м приростцен, %

Стадия «Спекулятивный рост»

С лета 2007 года началась реализация покупателями накопленного платежеспособного спроса при новом стабильном уровне цен, и к октябрю спрос превысил предложение,

возобновился рост цен. К весне 2008 года темпы роста достигли 5-6 процентов в месяц, и рост продолжался до августа.

За это время в Москве цены выросли с 4 822 до 7 462 822 долларов за 1 квадратный метр площади (на 55%), доходы - с 1 218 до 1 488 долларов в месяц (на 22%). В среднем темпы роста цен и доходов составляли соответственно 3,9 и 1,4 процента в месяц. Такое существенное различие в темпах роста цен и доходов объясняется следующим.

В первую очередь тем, что это происходило в условиях продолжавшегося роста цен на нефть, изменения сальдо оттока капитала в сторону притока, дальнейшего увеличения объемов ипотечного кредитования. Но значительную роль сыграл еще один фактор, действие которого частично сказалось еще на предыдущей стадии роста цен - фактор «инвестиционных» (спекулятивных) покупок, объемы которых в начале 2008 года, по некоторым оценкам, достигли 30 процентов. Жилье в некоторой степени начало приобретать черты финансового инструмента.

Такое поведение цен обозначим как признак перегретого рынка с частичной ипотечно-кредитной и спекулятивной поддержкой. Несмотря на усиление признаков склонности рынка к образованию ценового пузыря, это был все еще перегрев первого рода, и исход стадии прогнозировался не в виде схлопывания пузыря, а в виде перехода к стабилизации. Однако начавшийся мировой финансово-экономический кризис отменил долгосрочную тенденцию устойчивого волнообразного роста цен на жилье в Москве, вследствие чего рынок, минуя стадию стабилизации, перешел непосредственно в стадию кризиса. Эта стадия характеризовалась следующими параметрами (рис. 14):

• Т = 11 месяцев;

• СР/Р = 0,039;

• С/// = 0,014;

• В = 2,82.

1^ о о см 1^ о о см 1^ о о см 00 о о см 00 о о см 00 о о см 00 о о см 00 00 О о о о СМ ™ 00 о о см 00 о о см

.тк о к о н .к е д со н к .в е -& с! го м п го « 5 го 2 ми 2 и 1— со го

цены, долл. США/кв. м а доходы, долл. США/мес.

-♦—прирост цен, % —X—прирост доходов, %

Рис. 14. Динамика цен и доходов в городе Москве

Стадия «Начало кризиса 2008» (сентябрь 2008 - февраль 2009 года). Продолжение следует

С сентября 2008 года началась первая кризисная стадия нового долгосрочного периода развития рынка жилья. Пока она продолжается 6 месяцев, но характерные признаки типа рынка (снижение цен и доходов) вполне совпадают с признаками кризиса 1998 года.

За это время в Москве цены снизились с 7 462 до 5 541 долларов за 1 квадратный метр площади (на 36%), доходы - с 1 488 до 808 долларов в месяц (на 46%). В среднем темпы роста цен и доходов составили соответственно 4,8 и -9,7 процента в месяц.

Эта стадия характеризуется следующими параметрами (рис. 15):

• Т = 6 месяцев;

• бР/Р = -0,048;

• б!/! = -0,097;

о

ш

3 О ц ц о

4

со

3

о

ц

ц

о

4

В = 0,49

8 О о о —1

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0

80

60

40

20

0

-20

-40

-60

.о

н

I

ш

о

доходы, долл. США/мес. прирост доходов, %

цены, долл. США/кв. м прирост цен, %

Рис. 15. Динамика цен и доходов в городе Москве

Для полноты картины рассмотрим ситуацию на рынке жилья города Москвы в самом начале перехода от «нерынка» к рынку - в 1990-1992 годах.

Стадия «Старт рынка»

Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье растут:

• Т = М;

• бР/Р > 0;

• б!/! < 0;

• В < 0.

Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х годов [9]. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тысяч квартир. Средняя цена продажи со 100 долларов за 1 квадратный метр площади к апрелю выросла до 118 долларов за 1 квадратный метр площади (рис. 16).

Стадия «Взлет рынка»

С весны 1991 года доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно при том, что достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей. В 1991-1992 годах объем продаж составил, по нашим оценкам, около 10

со

<

О 125

о

100

75

50

25

1990 0 9 9 0 9 9 00 99 99 0 9 9 0 1 1 999 999 91 9 91 9

1 2 ц 2 1^ со со сен. окт. ГС о н ^ СО со ене ^ К & .р СО .р п со

—цены —♦—прирост

Рис. 16. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке

жилья города Москвы

тысяч квартир (для сравнения после 1994 года ежегодный объем продаж составлял 65-85 тысяч квартир); начался резкий рост цен, и к декабрю они выросли до 708 долларов за 1 квадратный метр площади, то есть в 6,0 раза (рис. 17).

<

3 о

о

4

800

700

600

500

400

300

200

100

0

май. X 2 1^ со а сен. о к о н е со н к фев. мар. .р С а .й а м .н 2 2 1^ в а .н е с о \2 о к о н е

25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

X

си

о

цены

прирост

Рис. 17. Динамика средних удельных цен и месячных приростов на рынке

жилья города Москвы

Обобщение полученных результатов

Изучение истории западных рынков и новейшей 18-летней истории рынка недвижимости России позволяет выделить 10 типов рынка по склонности к образованию ценовых пузырей (табл. 1).

Таблица 1

Значение признаков для различных типов рынка жилья

№ Тип рынка Примеры статистических значений признаков в городе Москве Обобщенные значения признаков

dP/P dI/I Т В dP/P dI/I Т В

1 Развитый (насыщенный) нет > 0 > 0 1_ < 1

2 Развивающийся (дефицитный) 0,025 0,015 99 1,61 > 0 > 0 1_ > 1

3 Растущий 0,021; 0,032 0,017; 0,020 18; 22 1,16; 1,60 > 0 > 0 М > 1

4 Перегретый 0,050; 0,039 0,022; 0,014 17; 11 2,27; 2,82 > 0 > 0 М > 2

5 Стабильный 0,0040; 0,006; 0,002 0,0044; 0,019; 0,005 9; 12; 10 0,91; 0,32; 0,40 > 0 > 0 М < 1

6 Надутый нет > 0 > 0 1_ > 2

7 Падающий (кризисный) -0,033; -0,948 -0,088; -0,097 13; 6 0,38; 0,49 < 0 < 0 М (Ц < 1

8 Депрессивный -0,0006; 0,035; 10; -0,028; < 0 <0 М (Ц < 0

9 Стартующий 0,017 -0,015 11 -1,10 > 0 < 0 М < -1

10 Взлетающий 0,090 -0,020 20 -4,50 > 0 < 0 М < -4,5

Далее представлены графические зависимости, характерные для каждого типа рынка недвижимости, и приведены реальные количественные показатели, рассчитанные нами для соответствующих периодов вторичного рынка жилья города Москвы (см. с. 46-49).

Примеры типизации различных сегментов рынков недвижимости городов России

В III квартале 2007 года компанией «Стерникс Консалтинг» проводилось исследование2 целесообразности размещения технопарков в различных городах России, одной из промежуточных задач которого был анализ различных сегментов рынка недвижимости - купли-продажи жилья, строительства и продажи жилья, аренды офисов, аренды торговых помещений. В результате была выполнена типизация этих рынков (см. табл. 2 на с. 50), в дальнейшем положенная в основу прогнозирования тенденций их развития и расчетов экономической эффективности проектов застройки.

2 Анализ рынка жилья для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.

Типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей

Тип 1. «Развитый

В долгосрочном периоде цены на жилье и доходы населения растут, но темпы роста цен не превышают темпов роста доходов.

На рынках жилья городов России такая ситуация в долгосрочной динамике пока не наблюдалось. В развитых рыночных экономиках США и Европы эта ситуация была характерна в 80-х и 90-х годах прошлого века, когда цены были практически стабильны (рост в пределах инфляции +/-(2-3) процента в год). Фактически рынки находились в верхней точке фазы роста, в стадии стабилизации на буме. Такие рынки можно отнести к типу «развитого» («насыщенного») рынка. Имеется в виду, что рынок насыщен по объему предложения и рост доходов населения не сопровождается значительным ростом цен.

Тип 2. «Развивающийся» рынок

В долгосрочном периоде цены и доходы растут, при этом темпы роста цен выше темпов роста доходов.

Такая ситуация обычно складывается на развивающихся рынках в периоды роста экономики, когда потребность населения в жилье велика вследствие низкой обеспеченности жильем и недостаточных объемов строительства, что приводит к дефициту жилья на рынке.

Высокие темпы роста цен на жилье (в течение 2000-2008 годов в Москве они удваивались каждые 2,5-3 года) вызывают желание принять такой долгосрочный тренд за ценовой пузырь в соответствии с принятым его классическим определением. Однако необходимо указать на то, что такие темпы роста цен вызываются не ростом среднедушевых доходов, а ростом доходов узкого слоя покупателей, число которых равно числу предложений квартир на рынке. Перспективы снижения темпов роста цен на жилье в долгосрочной перспективе можно связывать только с увеличением темпов строительства и предложения жилья либо с долгосрочным падением доходов населения и платежеспособного спроса (что и произошло осенью 2008 года по внешним причинам, не связанным с назреванием ценового пузыря на рынке жилья). Этот тип рынка назовем развивающимся дефицитным рынком.

Тип 3. «Растущий» рынок

Как и тип 2, тип 3 характеризуется ростом цен и доходов, и при этом темпы роста цен в среднесрочном периоде превышают темпы роста доходов.

То есть этот тип рынка отличается от предыдущего только одним признаком - продолжительностью периода. Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья города Москвы в середине

2000 - конце 2001 года, в конце 2002 - начале 2004 года. В рамках долгосрочного развивающегося дефицитного рынка после стадии роста цен в среднесрочном периоде происходит переход к стабилизации. Этот тип рынка будем называть растущим рынком.

Тип 4. «Перегретый» рынок

Тип 4 тоже растущий, но темпы роста цен более чем вдвое превышают темпы роста доходов.

Такая ситуация наблюдалась на рынке жилья города Москвы в конце 2005 - начале 2006 года, в конце 2007 - начале 2008 года. Этот тип рынка можно назвать перегретым, но это «перегрев первого рода» - наличие ценового пузыря, назревающего, но «рассасывающегося» под влиянием долгосрочной тенденции к росту цен на развивающемся дефицитном рынке.

Тип 5. «Стабильный» рынок

Ситуация, соответствующая этому типу рынка, наблюдалась в различных городах России при наступлении стадии стабилизации после стадии быстрого роста цен. Все признаки близки к типу 1 (стабилизация на буме), но происходит это в среднесрочном периоде, темпы роста цен и доходов близки к нулю.

В условиях долгосрочного устойчивого роста цен на развивающемся дефицитном рынке (тип 2) среднесрочная стабилизация заканчивается новой стадией роста. Например, в Москве подобная ситуация отмечалась в 2002 году, с июня 2004 по июнь 2005 года, в январе - октябре 2007 года. Такое поведение рынка явилось результатом постепенного ухода с него покупателей, не способных (по уровню доходов) угнаться за ростом цен. Понятно, что к этой ситуации понятие «развитого», «насыщенного» рынка можно отнести лишь условно. Содержанию ситуации более соответствует название «стабильный» рынок.

Тип 6. «Надутый» рынок

Цены на жилье в долгосрочном периоде растут значительно быстрее доходов, и при этом собственные доходы населения практически не увеличиваются или даже снижаются. Происходит искусственное повышение платежеспособного спроса вследствие избыточного кредитования покупателей.

На рынках жилья городов России в долгосрочном периоде такая ситуация пока не наблюдалось. В среднесрочных и краткосрочных периодах мы наблюдали такую ситуацию в последние годы, например, в Костроме (куда институционально вошли крупные банки, и свыше 70 процентов сделок совершалось за счет ипотеки) и в Орехове-Зуеве Московской области (где практически 100 процентов сделок осуществлялось за счет «служебной» ипотеки рабочих завода при участии работодателя). Однако в этих городах рост цен был своевременно приостановлен административным путем. А вот события на рынках США (где в кредитование были вовлечены низкодоходные слои населения при растущем в среднем уровне доходов) и других стран (в первую очередь стран Балтии, где рост экономики в целом строился на кредитовании потребительского спроса, а не на росте производства) показывают яркие примеры такой ситуации (а именно надутого рынка). Рано или поздно такой пузырь (назовем его пузырем второго рода) схлопывается, и рынок вступает в стадию кризиса. Назовем этот тип рынка «надутым».

Тип 7. «Падающий

Темпы роста цен и доходов отрицательные, но цены на жилье в среднесрочном либо в долгосрочном периоде снижаются быстрее, чем доходы.

Такая ситуация наблюдалась на рынках жилья городов России во время кризиса 1998-1999 годов, в мире ее начало мы наблюдаем с 2007 года, а в России - с сентября 2008 года. Выход из кризиса, несмотря на замедление темпов строительства жилья и снижение вследствие этого объемов предложения, возможен только после начала восстановления роста текущих доходов населения, поскольку снижение текущих доходов повышает склонность населения к сбережению, и достижения равновесия между повышающимся спросом и снижающимся предложением. От этой ситуации возможен переход либо к депрессивной стабилизации (тип 8), либо к послекризисному восстановлению (тип 3). Тип рынка - «падающий» («кризисный»).

Тип 8. «Депрессивный» рынок

ы

ч

о

х

о

ч

ы

н

е

P------I

время

В долгосрочном периоде доходы населения и цены на жилье снижаются, но темпы их снижения практически одинаковые и близкие к нулю.

В период кризиса 1998 года экономика, а с ней и рынок недвижимости, менее года находились в стадии депрессивной стабилизации -в 2000 году началось и уже в 2001 году закончилось послекризисное восстановление (цены на жилье в долларовом выражении вышли на докризисный уровень). Динамика цен в 1998-

2001 годах имела и-образный характер. Новый кризис обещает быть более продолжительным и глубоким и иметь L-образный характер: пол-года-год - падение, 2-3 года - депрессивная стабилизация и лишь затем новый подъем, темпы которого не будут высокими. Тип рынка «депрессивный».

Тип 9. «Стартующий» рынок

Экономические показатели и доходы населения падают, а цены на жилье начинают расти от самого низкого уровня, но вначале невысокими темпами.

Такая ситуация наблюдалась в Москве и других городах России в первой половине 1990-х годов. Причиной этого феномена являлось незначительное предложение на рынке в начале перехода от «нерынка» к легальному рынку (с июня 1990 до апреля 1992 года): приватизация квартир только начиналась, объемы продаж (в основном в кооперативных домах) составил менее 2 тысяч квартир. Средняя цена продажи со 100 долларов за 1 квадратный метр площади к апрелю выросла до 118 долларов за 1 квадратный метр площади. Такой тип рынка мы назвали «стартующий».

Тип 10. «Взлетающий» рынок

В условиях снижения средних доходов населения и ограниченного предложения находится достаточно платежеспособных покупателей для того, чтобы цены резко взлетели, стремясь к уровню, соответствующему городам-аналогам с развитым рынком жилья.

Например, в Москве с мая 1991 года доходы населения начали резко снижаться, объем предложения увеличивался незначительно, но достаточно быстро сформировался узкий слой зажиточных людей, начался резкий рост цен, и к декабрю 1992 года в Москве они выросли до 708 долларов за 1 квадратный метр площади (в 6,0 раза). Такой тип рынка мы назвали «взлетающий».

СП

о

Таблица 2

Примеры типизации сегментов рынка

Город Экономический тип города и рынка Сегмент рынка Фаза рыночного цикла Стадия развития рынка Соотношение спрос/предложение Тип сегмента рынка

Санкт-Петербург Мегаполис с адекватно стабильным внутренним и высоким миграционным платежеспособным спросом Структура предложения в наиболее качественных классах всех сегментов находится в начале ускоряющегося развития Заполняемость площадей колеблется в разных классах площадей в соответствии с фазами рыночного цикла Рынок купли-прода-жи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие В среднесрочном периоде - стабильный

Рынок строительства и продажи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие Тот же тип

Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся

Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип

Нижний Новгород Крупный промышленно-торговый региональный центр, бывший закрытый город Население около 1,5 миллионов человек Адекватно стабильный внутренний и ограниченный миграционни спрос во всех сегментах Объем и структура предложения во всех сегментах

Рынок строительства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса Тот же тип

Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся

Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение. Доля вакантных площадей мала Тот же тип

№ 8 (95) 2009 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950

Тюмень Крупный региональный центр нефтегазодобывающей промышленности Население 0,5 миллиона человек Адекватно стабильный внутренний и высокий миграционный спрос во всех сегментах Объем и структура открытого первичного предложения во всех сегментах ограничены ввиду развитого корпоративного строительства для собственных нужд Заполняемость площадей высокая Рынок купли-прода-жи жилья Рост Рост Превышение спроса В среднесрочной перспективе - перегретый

Рынок строительства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса Тот же тип

Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся

Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип

Казань Крупный региональный администра-тивно-политический центр Населением немногим более 1 миллиона человек Адекватно стабильный внутренний и ограниченный миграционный спрос во всех сегментах Особый локальный менталитет и специфика психографических характеристик Объем и структура предложения во всех сегментах находятся в начале ускоряющегося развития Первичное предложение площадей высокого класса отсутствует Заполняемость площадей высокая Рынок купли-прода-жи жилья Рост Рост Превышение спроса В среднесрочной перспективе - перегретый

Рынок строительства и продажи жилья Рост Рост Превышение спроса Тот же тип

Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Развивающийся

Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Тот же тип

СП

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

СП

Ю

Обнинск

Рынок строительства и продажи жилья Рост Стабилизация на буме Равновесие Развивающийся

Рынок аренды офисов Рост Рост Спрос превышает предложение Доля вакантных площадей мала Стартующий

Рынок аренды торговых помещений и складов Рост Рост Спрос превышает предложение Дефицит предложения Стартующий

Черноголовка

Рынок строительства и продажи жилья Депрессия Депрессивная стабильность Спрос незначительный Предложение отсутствует Стартующий

Рынок аренды офисов Депрессия Депрессивная стабильность Спрос незначительный Предложение отсутствует Отсутствует

Рынок аренды торговых помещений и складов Незначи- тельный рост Депрессивная стабильность Спрос незначительный Предложение недостаточное Стартующий

№ 8 (95) 2009 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Выводы

1. Выявлены признаки, характеризующие ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения темпов роста цен и доходов населения, и на этой основе построена комплексная типология рынков по склонности к образованию ценовых пузырей.

2. Показано, что из 10 выявленных типов рынков склонностью к образованию ценовых пузырей обладают четыре: тип 2 («развивающийся, дефицитный»), 3 («растущий»), 4 («перегретый») и 6 («надутый»).

3. Показано, что типы 2, 3 и 4 представляют собой пузыри «первого рода» - склонные к «рассасыванию», то есть к переходу рынка к стабилизации в среднесрочном периоде, насыщению - в долгосрочном периоде. И только тип 6 представляет собой пузырь «второго рода» - склонный к «схлопыванию», то есть к переходу рынка к падающему (кризисному) типу в долгосрочном периоде.

4. При постоянном мониторинге рынка полученные результаты позволяют отслеживать динамику его поведения, предсказывать возможность назревания и «схлопывания» пузырей и вырабатывать меры по предотвращению их «схлопывания».

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Гайдар Е. Т. Долгое время. Россия в мире: очерки экономической истории. М. : Дело, 2005.

2. Зайдель Х, Теммен Р. Основы учения об экономике / пер. с нем. М. : Дело, 1994.

3. Стерник Г. М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. 1998. Т. 34. Вып. 1.

4. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : АКСВЕЛЛ, 2005.

5. Гусев А. Б. Ценовые пузыри на рынке жилья. URL: www.urban-planet.org (дата обращения: 2008 год).

6. Сорос Дж. Алхимия финансов. М. : Инфра-М, 1997.

7. Стерник Г. М., Туманов А. В. Рост цен на жилье в России: результат реформ в жилищном секторе, или мыльный пузырь на рынке жилья? : материалы конференции ENHR «Уменьшающиеся города, расползающиеся окраины и изменяющиеся деревни». Дублин, июль 2008 года.

8. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Основная закономерность развивающегося рынка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 11 (86).

9. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Закон соотношения объема спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 12 (87).

10. Стерник Г. М. Феномены становления и развития рынка жилья России в условиях переходной экономики : материалы международной конференции Европейской сети исследователей жилищного рынка. Маастрихт, июнь 1998 года.

11. Анализ рынка жилья для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.