В стороне от остальных

Среди предложений премиального жилья нередко можно встретить объявления о продаже особняков. Однако эксперты отмечают, что каждый продавец вкладывает в это понятие свои, выгодные ему смыслы. Настоящих особняков в черте города продается немного.

Особняки продолжают оставаться исключительно ценным элитным жильем. В первую очередь потому, что они как нельзя лучше отвечают основным требованиям элитного жилья: обособленность, закрытость, малодоступность, индивидуальность во всем.

Современные особняки условно делятся на две категории: реконструированные и новое строительство. Реконструированными являются оригинальные исторические здания, в которых был произведен капитальный ремонт. "Например, двумя районами, где представлены подобные предложения недвижимости, являются Каменный и Крестовский острова. В Петербурге регламентированы ограничения по постройке новых зданий на островах, реконструированные особняки являются эксклюзивной продающейся недвижимостью. Чтобы не нарушить общий облик среды, архитекторы строят новые здания по всем канонам. Новые особняки возводятся в курортном районе и пригородах Петербурга. В центральных районах города особняки занимают банки, учебные и научные заведения, коммерческие организации, а также состоятельные частные владельцы", — рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".

Но в среде специалистов есть разные оценки того, какие объекты можно отнести к особнякам.

Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист", считает, что общепринятого списка параметров, позволяющего отнести объект к особнякам, на рынке нет, хотя определенный набор критериев, которым пользуются игроки рынка, составить можно: "Это должно быть отдельно стоящее здание с коммерческой либо жилой функцией, с одним владельцем или арендатором".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что особняком считается здание, стоящее в некотором удалении от других домовладений. В классическом варианте это должно быть здание от 500 кв. м на участке от 40 соток до гектара и более. Оно также должно иметь определенные выразительные элементы архитектуры. "Условно говоря, особняк — это более представительное парадное здание, чем рядовой коттедж даже высокого класса. Особняк отличается от просто большого коттеджа архитектурой, более представительным подъездом к дому, собственной огороженной территорией, более регулярным ландшафтным дизайном", — говорит госпожа Конвей.

Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed, считает, что площадь особняка начинается от 800 кв. м, а участка — от 40 соток. На территории особняка должно быть предусмотрено наличие блока для обслуживающего персонала, также здание должно иметь независимые коммуникации: "В основном площади особняков 800-2000 кв. м. Свыше 2 тыс. кв. м строят, как правило, усадьбы и резиденции (где несколько построек и значительно больше участок)".

Светлана Денисова добавляет: "Поддерживать особняк в идеальном состоянии самостоятельно невозможно из-за внушительных размеров, поэтому, как правило, в нем работает персонал: садовник, домработница, охранник. В особняке хозяева могут проживать как круглый год, так и несколько месяцев в году. Владеть подобного рода недвижимостью могут исключительно состоятельные люди, стремящиеся к комфортной и респектабельной жизни. Именно частный особняк, родовое гнездо, дает возможность состоятельному человеку внушительно заявить о своем статусе, влиянии, значимости в обществе. Владельцы получают возможность постоянно проживать в условиях исключительной роскоши, ландшафтных парков, водоемов, просторного и комфортного дома, отделанного дорогими, качественными и редкими материалами".

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, говорит: "Минимальная площадь особняка составляет около 300 кв. м, максимальная — 1,5-5 тыс. кв. м, впрочем, максимальный размер объекта может ограничиваться только желанием и фантазией покупателя и застройщика".

Сергей Ельников, руководитель отдела маркетинга компании VEKA Rus, отмечает: "Строго определенной формальной разницы между понятиями "особняк" и "коттедж" нет, часто эти слова употребляют как синонимы". С ним согласен и Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест": "На мой взгляд, в большинстве случаев применение термина "особняк" к домовладению является лишь маркетинговым ходом. Как правило, особняками называют большие по площади коттеджи, выполненные в классическом стиле. При этом такие домовладения обладают большим придомовым участком".

"Особняк, по сути, является коттеджем или большим частным домом. Скорее дело тут в том, кто как привык называть объекты. Например, кто-то называет объекты элитными, кто-то — luxury, а кто-то de luxe. Однако можно отметить основные особенности такого формата: индивидуальный архитектурный стиль, собственный земельный участок (от 25 соток), интересные ландшафтные решения, подсветка, паркинг. Безусловно, наличие тех или иных особенностей зависит от потребностей и желаний каждого конкретного покупателя. Так, например, в Европе подавляющее число особняков оснащено внутренним или внешним бассейном", — рассуждает Полина Яковлева.

Стоимость квадратного метра в особняке может быть абсолютно разная — это зависит от локации, окружения, качества подъезда, строительных материалов. "Важными элементами, из которых складывается цена особняка и спрос на него, являются место расположения, состояние, возраст, окружение, историческая аура, предыдущие владельцы, материал, из которого построен дом, общая благоустроенность территории, площадь земельного участка, а также состояние природы вокруг участка и на нем", — говорит госпожа Денисова.

"Стоимость небольшого особняка на сегодняшний день может составлять 15-30 млн рублей, а цены на дома площадью 1-1,5 тыс. кв. м и более начинаются от 100-150 млн рублей", — приводит пример московских цен господин Ельников. О ценах на рынке петербургской недвижимости говорит Полина Яковлева: "Средняя стоимость особняка в высоком ценовом сегменте на первичном рынке составляет 71 млн рублей, на вторичном рынке — 67 млн рублей".