Имущественный вычет и особенности его применения

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ

И.Л. СТРУЕВ, налоговый консультант АКГ«Интерком-Аудит»

Согласно изменениям, которые были внесены Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ (далее — Федеральный закон 202-ФЗ) в ст. 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), регулирующую порядок применения имущественных вычетов, с 01.01.2010 права физических лиц значительно расширены при получении вычета. В НК РФ появились дополнительные статьи расходов, по которым предоставляется имущественный вычет, в частности:

— в отношении стоимости приобретения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и в отношении земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома (доли);

— в части процентов, выплачиваемых за кредиты, предназначенные для покупки указанных земельных участков;

— в части процентов по банковским кредитам, предоставленным для перекредитования займов, которые использованы для строительства либо покупки жилыхдомов, квартир, комнат или долей в них, земельных участков под индивидуальную застройку и земельных участков с домами (или их долей);

— по затратам на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ в купленной на рынке вторичного жилья квартире или комнате.

Кроме того, вдвое увеличен (со 125 до 250 тыс. руб.) имущественный налоговый вычете сумм, полученных при продаже имущества (за исключением жилыхдомов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе), которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет.

В настоящей статье рассмотрим особенности применения имущественного вычета при приобретении жилья, а также уточним, какие документы при этом необходимо представить.

Особенности имущественного налогового вычета при приобретении жилья. Перечень объектов, по которым может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый. Он включает: приоб-

ретение или строительство жилого дома, приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а с

01.01.2010 еще и земельные участки, приобретенные под индивидуальное жилищное строительство, а также земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (согласно абз. 2 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако для получения вычета по «земле» одного факта приобретения земельного участка будет недостаточно. В рассматриваемом случае вычет предоставляется только при наличии у физического лица документов, подтверждающих и право собственности на земельный участок, и свидетельства о праве собственности надом (абз. 5и23 подп. 2п.1 ст. 220 НК РФ). Другими словами, вычет при приобретении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство предоставляется, только если на нем построен жилой дом и оформленыдокументы, устанавливающие право собственности на оба объекта недвижимости. Кроме того, НК РФ предоставляет возможность получения вычета, если приобретен жилой дом, не законченный строительством (письма Минфина России от 24.06.2008 № 03-04-07-01/102, от25.12.2007 № 03-04-05-01/428).

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов. Далее, понятие «фактически произведенные расходы» разделяется. Одно применимо, когда жилой дом строится самостоятельно или приобретается уже готовый жилой дом (доля в нем), второе — когда приобретается квартира, комната (доля в них). Рассмотрим обе ситуации подробнее.

Первая ситуация. В фактические расходы при строительстве или приобретении жилого дома могут включаться:

— расходы на разработку проектно-сметной документации;

— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы, связанные с работами (услугами) по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

— расходы на приобретение жилого дома, в том числе не законченного строительством;

— расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Вторая ситуация. Если приобретена квартира, комната (доля в них), то в этом случае в фактические расходы включаются:

— расходы на приобретение самой квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— с 01.01.2010 расходы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, атакже расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

До указанной даты произведенные затраты на разработку проектно-сметной документации учитывались в составе имущественного вычета только при строительстве или приобретении жилого дома, а в отношении отделки приобретенных квартир (комнат) такого права не было предусмотрено.

Следует обратить внимание на то, что расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты (долей в них) смогут быть отнесены к вычету только в том случае, если в договоре на приобретение этих объектов указано, что строительство по ним не завершено, а в отношении квартир и комнат — без отделки. Это следует из абз. 16 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (письма Минфина России от 05.10.2009 № 03-04-05-01/720, от31.03.2009№ 03-04-05-01/159 (п. 2), от 12.02.2009 № 03-04-05-01/56, ФНС России от25.06.2009 № 3-504/890@, от 05.05.2009 № 3-5-04/548@, от 23.04.2009 № 3-5-04/500@, УФНС России по г. Москве от

22.10.2009 № 20-14/4/110715, от 21.09.2009 № 2014/4/097773, от 18.08.2009 № 20-14/4/085592, от

27.04.2009 № 20-14/4/041339@).

Отделочные работы включают в себя штукатурные, столярные, плотничные, малярные и стекольные работы, устройство покрытий полов и облицовку стен — такое мнение было высказано сотрудниками УФНС России по г. Москве, изложенном в письме от 21.09.2009 № 20-14/4/097773.

Следует отметить, что с 2010 г. изменения коснулись и расходов на погашение процентов по целевым займам на приобретение жилья. Если раньше действовала норма, по которой вычет предоставлялся по процентам, уплаченным за пользование заемными средствами по целевым кредитам на приобретение исключительно жилья, то в настоящее время в состав вычета включены расходы на

погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, и расходы на погашение процентов по кредитам, полученным на рефинансирование (перекредитование) кредитов на приобретение (строительство) объектов жилья и указанных земельных участков.

Что понимается под перекредитованием? Например, взят целевой кредит под 8% годовых, средства по которому израсходованы на покупку квартиры. Впоследствии для погашения этого кредита получен в банке еще один кредит, например, под 6 % годовых. Имеются все необходимые документы для получения имущественного налогового вычета по приобретению жилья. На имущественный вычет можно отнести сумму процентов, уплаченную как по первому договору, так и по второму (письма Минфина России от 30.10.2009 № 03-04-05-01/784, УФНС России по г. Москве от

17.08.2009 № 20-14/4/084990).

Из нормы абз. 3 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что уплаченные проценты по кредитам, полученным на рефинансирование первоначально взятых займов на приобретение (строительство) жилья, смогут учитываться в составе имущественного вычета, если в договоре займа (кредита) будет указана цель — рефинансирование (перекредитование) кредита на новое строительство либо приобретение жилья, т. е. он должен быть целевым, кроме того, их должен выдать банк.

Аналогичное правило действует и в отношении процентов за пользование средствами, за счет которых приобретено само жилье. Займ (кредит) должен быть именно целевой, другими словами, предназначен для строительства либо приобретения жилья или земельных участков. В противном случае суммы, направленные на погашение процентов по такому займу (кредиту), не принимаются к вычету (письма Минфина России от 19.02.2009 № 03-04-0501/67 (п. 1), от 30.11.2006 № 03-05-01-05/264, ФНС России от 17.04.2009 № 3-5-03/452, УФНС России по г. Москве от 18.08.2009 № 20-14/4/085592).

Когда можно воспользоваться вычетом. Начать пользоваться имущественным налоговым вычетом можно с того налогового периода (года), в котором возникло право на него. Право на вычет возникает в том году, когда соблюдены следующие условия для получения вычета:

— есть в наличии документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья;

— имеются документы, подтверждающие право собственности на жилье (при приобретении прав на квартиру (комнату) в строящемся доме — акт о передаче такого жилья).

Минфин России также указывает на такую позицию (см. письма от 12.02.2010 № 03-04-05/950, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-42, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-43, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-47, от 23.12.2009 № 03-04-05-01/1021, от 27.10.2009 № 03-04-05-01/767).

Указанным вычетом налогоплательщик может воспользоваться только один раз в жизни. Повторное его предоставление не допускается в соответствии с абз. 27 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также согласно письмам Минфина России от 25.02.2010 № 03-04-05/7-69, от 12.02.2010 № 03-04-05/9-53.

Согласно абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ есть и налогоплательщики, которые не могут воспользоваться вычетом:

— если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

— если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии со ст. 20 НК РФ.

Какие документы нужны для получения вычета. Для того чтобы получить вычет, необходимо предоставить следующие документы:

— договор купли-продажи объекта;

— акт приема-передачи указанного объекта;

— свидетельство о регистрации права собственности на объект (за исключением случая, когда приобреталась квартира или комната в строящемся доме). При отсутствии свидетельства о праве собственности подтвердить право на вычет можно также судебным решением о признании права собственности на имущество (письма Минфина России от 19.01.2009 № 03-04-05-01/11, УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 № 20-14/4/097196);

— документ, который бы подтверждал факт оплаты. Такими могут быть: расписка в получении денежных средств продавцом, платежное поручение на перечисление денежных средств, квитанция к приходному ордеру, товарный или кассовый чек и другие документы;

— если имел место кредит, то необходимо предоставить договор займа (кредита), сведения из банка об уплаченных вами процентах за пользование займом. Банки без проблем выдают такой документ и знают о нем, поскольку в настоящее время одним из основных видов кредитования физических лиц является ипотека, и клиенты часто обращаются за указанным документом. В нем указывается сумма уплаченных процентов;

— налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в которой заявляется вычет.

Позиция контролирующих органов по данному вопросу выражена в письмах Минфина России от

25.02.2010 № 03-04-05/9-71, от 12.02.2010 №03-0405/9-50, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-42, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-43, от 10.02.2010 № 03-04-05/9-47, которое придерживается аналогичной точки зрения.

Указанный перечень документов можно предоставить в копиях, за исключением декларации 3-НДФЛ (письма УФНС России по г. Москве от 10.04.2009 № 20-14/4/034564, от 18.12.2008 № 18-14/4/118422).

Размер имущественного налогового вычета. Как было отмечено ранее, вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов. В свою очередь, на основании абз. 17, 18, 19 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ для расходов на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков вычет не может быть более 2 000 000 руб. без учета процентов по целевым займам (кредитам) и банковским кредитам, полученным на перекредитование указанных займов (кредитов), т. е. проценты по целевым займам, взятые на приобретение (строительство) либо перекредитование, могут учитываться сверх предельной суммы в 2 000 000 руб.

С 01.01.2008 размер имущественного вычета увеличен с 1 000 000 до 2 000 000 руб. Получение вычета связано неразрывно с моментом возникновения самого права на него. При этом право на имущественный вычет по приобретению жилья возникает в том налоговом периоде, в котором выполнены все условия для его получения.

Если право на вычет, например, возникло в 2008 г. или позднее, то предельный размер вычета составит 2 000 000 руб. Если же право на вычет возникло до 01.01.2008, то размер вычета не превысит 1 000 000 руб.

Контролирующие органы подтвердили указанную позицию (письма Минфина России от

14.12.2009 № 03-04-05-01/948, от 30.10.2009 № 0304-05-01/784, от 01.10.2009 № 03-04-05-01/714, от

14.08.2009 № 03-04-05-01/634, от 07.07.2009 № 0304-05-01/532, ФНС России от 11.12.2009 № 3-504/1838, от26.10.2009№ 3-5-04/1595).

Следует иметь в виду, что если приобретена квартира или комната (доля) в строящемся доме, условием для возникновения права на вычет является не свидетельство о регистрации права собственности на объект, а акт о передаче такого объекта недвижимости. Поэтому, если такой акт получен до 2008 г., а свидетельство о праве собственности оформлено в 2008 г. или позже, вычет может быть предоставлен лишь в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (письма Минфина России от

30.10.2009 № 03-04-05-01/784, от 14.09.2009 № 0304-05-01/690, от 11.06.2009 № 03-04-05-01/463, от 04.06.2009 № 03-04-05-01/430, от 04.06.2009 № 03-04-05-01/431, ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647@, УФНС России по г. Москве от

21.09.2009 № 20-14/4/097773, от 17.09.2009 № 2014/4/097188@, от27.05.2009 № 20-14/4/053366@).

Важно отметить, что согласно п. Зет. 210 НК РФ вычет предоставляется при получении доходов, которые облагаются налогом по ставке 13%. При получении доходов по другим ставкам, вычеты не производятся.

Если имущество приобреталось в общую собственность. Общая собственность может быть долевой или совместной. Рассмотрим оба варианта.

Первый. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер вычета должен быть распределен между совладельцами в соответствии с их долями в собственности, об этом сказано в абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, атакже в письмах Минфина России от 25.02.2010 № 03-04-05/7-69, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/416. То же касается и процентов по целевым займам и кредитам, уплачиваемым созаемщиками (основание — письмо ФНС России от 08.09.2008 № 3-5-04/491).

Например, супруги супруга приобрели в долевую собственность квартиру за 4 000 000 руб. У каждого из совладельцев по 1/2 доли квартиры в собственности. Значит, имущественный налоговый вычет каждому совладельцу может быть предоставлен в размере 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. • 1/2доли).

Второй. Если жилье приобретено в общую совместную собственность, то размер вычета также распределяется между совладельцами, но только уже в согласованных ими размерах и в соответствии с их письменным заявлением (см. абз. 25 подп. 2 п.

1 ст. 220 НК РФ).

Распределение вычета при приобретении имущества в совместную собственность может производиться в любых пропорциях: 100 и 0 % или 75 и 25 % (письма Минфина России от 03.03.2010 № 03-04-05/9-82, от 03.07.2009 № 03-04-05-01/524, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/417.

Например, супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность за 4 000 000 руб. По их договоренности вычет в размере 2 000 000 руб. заявлен мужем, другими словами, жена отказалось от него в пользу мужа. Это целесообразно делать в пользу того супруга, у которого зарплата выше, чтобы получить вычет быстрее, поскольку вычет представляет собой возврат уплаченного вами налога, который у вас удержали и перечислили в бюджет из вашей официальной заработной платы.

* *

В соответствии с письмом ФНС России от

15.10.2009 № 3-5-04/1542 заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев.

По мнению Минфина России, если одному из собственников имущественный вычет распределен по согласованию в размере 0 %, то такой собственник свое право на вычет использовал. Поэтому повторно он ему предоставлен быть не может. Об этом сказано в письмах Минфина России от 03.03.2010 №03-04-05/9-82, от 03.06.2009 №03-04-05-01/417, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/420.

В свою очередь налоговые органы в письмах от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, от 25.06.2009 № 3-5-04/888@ высказали иную позицию. По их мнению, если совладельцы согласовали между собой подобное распределение вычета, то собственник с долей вычета 0% свое право на вычет не использовал, поскольку лично за предоставлением вычета не обращался. Как видно из приведенного анализа, позиция по данному вопросу весьма спорна.

Если подвести итог, то можно сказать, что за последние несколько лет законодатели значительно расширили перечень объектов, по которым можно воспользоваться имущественным вычетом. Тенденция такова, что с каждым годом возникают все новые объекты, на которые распространяется вычет. На взгляд автора, следующим наиболее интересным и актуальным изменением стало бы увеличение предельной суммы вычета в связи с тем, что стоимость жилья в различных регионах нашей страны очень и очень разная. То есть в разных регионах стоимость квартиры с одинаковым количеством метров и характеристик дома может отличаться в разы. Как следствие, у одних под вычет подпадает вся стоимость жилья, у других же — в лучшем случае половина стоимости.

Список литературы

1. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федераль-ныйзакон от05.08.2000№ 117-ФЗ.

2. Письмо Минфина России от 03.03.2010 № 0304-05/9-82.

3. Письмо Минфина России от 03.06.2009 № 0304-05-01/417.

4. Письмо Минфина России от 03.06.2009 № 0304-05-01/420.

5. Федеральный закон от 19.07.2009 № 202-ФЗ «О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

*