Кризис жилищного строительства в Петербурге

Кризис жилищного строительства в Петербурге

Дом построить — дорого стоит

       Кризис строительной отрасли в Петербурге, похоже, приближается к своему апогею. Последнее тому подтверждение — коллективное письмо руководителей строительных фирм, банков и инвестиционных компаний города Анатолию Собчаку. И хотя обычно эпистолярный жанр не пользуется успехом в Смольном, на этот раз письмо было рассмотрено на последнем закрытом для прессы заседании муниципального правительства.
       
Поборы, кругом одни поборы
       Авторы письма, среди которых значатся руководители петербургской Стройкорпорации, отделения российского Промстройбанка, банка "Петровский" (всего более 60 подписей), сообщили мэру, что за последние месяцы по жилищному строительству было нанесено как минимум четыре жестких удара со стороны как федеральных, так и местных властей. Во-первых, по инициативе вице-премьера Анатолия Чубайса были отменены льготы на уплату НДС (20%) и спецналога (1,5%), против чего, кстати, в Москве упорно, хотя и пока безрезультатно, борется Юрий Лужков. Во-вторых, в соответствии с недавним распоряжением Анатолия Собчака, отчисления на развитие городской инфраструктуры составляют в большинстве случаев половину (50%) стоимости строительных работ. В-третьих, департамент строительства мэрии в ультимативной форме стал требовать от строителей при получении земельного участка под застройку или объекта "незавершенки" уплаты залога в размере 10% и обязательного страхования в размере 3-5% от сметы. И в-четвертых, все эти поборы существуют в условиях валютного коридора, в результате которого "рост инфляции опережает изменения валютного курса на 30%".
       По мнению авторов письма, такая политика властей привела к тому, что себестоимость строительства одного квадратного метра общей площади в жилых домах составляет сегодня более $600, что в полтора раза превышает расценки готового жилья на вторичном рынке — $400-450. Ситуация сложилась парадоксальная — затраты на строительство жилья в городе возросли настолько, что возводить новые дома стало просто убыточно. Какой же инвестор будет вкладывать деньги в эти стройки? Естественно, что, нарисовав страшную картину коллапса строительной отрасли, "петербургские запорожцы" сами предложили и выход из создавшейся ситуации. С их точки зрения, для начала необходимо в два раза сократить процент отчислений в городскую казну и, самое главное, дать им возможность самостоятельно решать вопросы финансирования строительства, в том числе привлечения инвесторов и дольщиков (без дополнительных распоряжений и ограничений). В противном случае, авторы письма пророчат полный развал строительного комплекса, банкротство предприятий, безработицу и т. д. Впрочем, об этом они говорят уже не первый год.
       
Ни шагу назад
       Отцы города, ознакомившись с письмом, в панику не впали — все это им было известно давно. Немного их удивил лишь впечатляющий состав (представительный и разнообразный) авторов письма. Однако это вряд ли повлечет за собой кардинальное изменение строительной политики петербургских властей, о чем свидетельствует тот факт, что правительство не стало принимать на своем заседании никаких принципиальных решений, обозначив лишь стратегическое направление своей инвестиционной политики. Так, администрация и далее намерена сокращать долю финансирования строительных работ за счет городского бюджета, что неизбежно отразится и на жилищном секторе. В связи с этим, как рассказал корреспонденту Ъ председатель финансового комитета мэрии Алексей Кудрин, в администрации сейчас прорабатываются два распоряжения мэра по привлечению инвестиций в реконструкцию расселяемых домов и в новое жилищное строительство. Однако и то и другое распоряжение еще далеки от совершенства — финансовый комитет и департамент строительства никак не могут согласовать свои позиции. Поэтому комментировать эти документы преждевременно.
       Вместе с тем уже сейчас можно говорить о том, что мэрия, скорее всего, не пойдет на уменьшение налоговых отчислений строительных организаций, тем более что льготы по уплате НДС и спецналогу отменены на федеральном уровне, и местные власти могут тут только разводить руками. Что касается отчислений на развитие инженерной инфраструктуры, то июньским распоряжением Собчака их верхний предел был снижен с 90% от стоимости сметы до 50%. Причем, когда строительство или реконструкция обосновываются повышенной социальной значимостью объекта или неблагоприятной экологической обстановкой вокруг него, то сумма отчислений еще более уменьшается. Не исключено, что администрация пойдет и на более значительное снижение отчислений на инфраструктуру, однако вряд ли это произойдет в ближайшее время, так как "все должно происходить плавно".
       Не стоит ждать в обозримом будущем и отмены обязательной передачи городу части построенного или реконструируемого жилья, чего также весьма хотелось бы строителям и инвесторам. По крайней мере, это касается тех реконструируемых домов или инженерно оборудованных земельных участков, куда были вложены средства из муниципального бюджета. Сейчас город получает 20% построенной жилой площади или 5% общей жилой площади и денежные средства в размере 15% от сметной стоимости (это касается организаций, находящихся в собственности города, для всех прочих инвесторов показатели выше примерно в два раза). Финансовый комитет, по словам Кудрина, готов сократить объемы передаваемой городу площади ровно в два раза. Слово за мэром.
       
Олимпийские надежды строителей
       Кроме того, как стало известно Ъ, в мэрии существует весьма нестандартный вариант решения сложившейся проблемы — сократить до минимума строительство нового жилья (сохранив его только для малоимущих и льготных категорий горожан, а также на коммерческой основе), бросив все инвестиционные силы на реконструкцию старого. К такому решению мэрию подталкивают некоторые экономические показатели. Дело в том, что сейчас инвесторам и строителям зачастую выгоднее реконструировать старый фонд и затем продать дорогие квартиры, чем возиться с новостройками, которые со всеми налогами и отчислениями городу обходятся им практически во столько же. К тому же такой ход, безусловно, улучшит внешний вид Петербурга, особенно его центральных районов, что немаловажно в преддверии Олимпийских игр 2004 года, на проведение которых претендует город. И которых, заметим, с нетерпением (большие муниципальные заказы) ждут строители и их смежники.
       Правда, существует сегодня и очередь из 800 тысяч человек на получение муниципального жилья. Однако, по мнению Кудрина, город не в состоянии расплачиваться по старым долгам — "мы слишком быстро перешли к рынку". К тому же, по расчетам специалистов мэрии, только 30% очередников не могут сегодня купить жилье самостоятельно. Понятно, что все остальные тоже не могут сразу приобрести отдельную квартиру, им все-таки надо помочь. Этим-то власти, по словам директора строительного департамента мэрии Владимира Желиостова, и собираются заняться. В основном помощь будет оказываться за счет привлечения внебюджетных средств: кредитов коммерческих банков, в том числе Всемирного и ЕБРР, муниципального жилищного займа (должен быть запущен в ближайшее время) и, конечно же, за счет всевозможных коммерческих проектов.
       Так, например, в соответствии с распоряжениями Собчака город передал инвесторам практически все дома с высокой степенью готовности. И поскольку в них были вложены и бюджетные средства, часть квартир достанется очередникам. За счет кредитов ЕБРР власти собираются технически подготовить территории (подвести к ним все коммуникации) и затем продать их инвесторам, оговорив заранее, что на них будет построено. Но оборудованных участков у города уже практически не осталось, и поэтому без кредитов (пусть и долгосрочных) обойтись вряд ли удастся. (О некоторых коммерческих проектах по строительству жилья с участием местных банков — петербургский Промстройбанк и др. — Ъ писал неоднократно.)
       Однако без существенных льгот строителям все эти меры вряд ли оживят строительный рынок Петербурга, который в отличие от Москвы в последние годы не развивался особенно динамично. И это касается строительства не только жилья. Что же до проблем собственно строителей, то один из заместителей Собчака заявил корреспонденту Ъ, что им следует научиться или конкурировать со своими зарубежными коллегами (из Турции, Финляндии и т. д.), или искать работу в других городах (странах). Впрочем, подобным образом строителей пугают давно.
       
       СЕРГЕЙ Ъ-СЛЮСАРЕНКО