Небоскреб для инвестора

В Екатеринбурге растет интерес девелоперов к высотному строительству. По количеству построенных объектов выше 100 метров столица Среднего Урала уже вошла в тройку российских лидеров, пропустив вперед только Москву. Следом идут Грозный и Санкт-Петербург. В конце сентября в Екатеринбурге прошел первый международный форум небоскребов, итогом которого стало принятие дорожной карты, предложенной участниками екатеринбургского строительного рынка и призванной способствовать развитию высотного строительства по всей стране.

В начале пути

По данным Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде обитания (Councilon Tall Buildingsand Urban Habitat, CTBUH), в России сегодня построено 101 здание выше 100 метров. 83 объекта находятся в Москве, остальные — в регионах. Самое высокое здание за пределами столицы расположено в Екатеринбурге — это 52-этажный бизнес-центр «Высоцкий» (188 метров), построенный в 2011 году. Кроме Москвы и Екатеринбурга, здания свыше 100 метров построены и действуют в Санкт-Петербурге, Грозном, Красногорске, Самаре, Волгограде, Красноярске, Сочи и Казани.

Специалисты CTBUH отмечают, что развитие высотного строительства в России происходит неравномерно. Первый пик, в ходе которого были построены сталинские высотки, пришелся на 1940-е — начало 1950-х годов и угас после смерти Иосифа Сталина.

Второй этап отечественного высотного строительства начался в 1996 году, когда на заседании Правительства Москвы был сделан доклад о планировании и строительстве делового центра ММДЦ «Москва-Сити» на территории бывшей промзоны. Начиная с этого времени, в России было построено 64% самых высоких зданий. По функциональному назначению среди них лидируют жилые и многофункциональные комплексы (55% от общего количества), следом идут офисные комплексы (20%), гостиницы (10%).

При существующей динамике развития высотного строительства (за 3,5 года введено в эксплуатацию 24% самых высоких зданий) велика вероятность, что 2010-е годы ознаменуются большим расцветом рынка. Специалисты CTBUH прогнозируют, что лидером высотного строительства за пределами Москвы может стать Екатеринбург. Также возможно динамичное развитие рынка высотного строительства в Сочи (не без помощи вложений государства и налоговых льгот), Санкт-Петербурге, который может увеличить долю высотных объектов за счет строительства жилых комплексов на окраинах (сейчас в городе сосредоточено 3% самых высоких зданий России).

Уральская высота

В Екатеринбурге, по данным городской администрации, с 2005 года построены 60 зданий высотой от 75 метров общей площадью 927 тыс. кв. метров, еще примерно такой же объем сегодня находится в стадии строительства. Наибольший ввод высоток зафиксирован в 2010 году, когда было запущено сразу 11 зданий выше 25 этажей. За первое полугодие 2014 года администрацией Екатеринбурга выданы разрешения на строительство 19 жилых объектов высотой более 25 этажей.

В настоящее время в Екатеринбурге возводится несколько крупных высотных объектов. В частности, в центре города в стадии строительства находится проект делового квартала «Екатеринбург-Сити» Уральской горно-металлургической компании, обсуждение которого началось еще в 2007 году. Затем весь проект и функциональное наполнение его составляющих пересматривались. Согласно обновленной концепции, представленной на Форуме небоскребов в Екатеринбурге (разработкой занимались архитекторы Вернер Зобек и Хельмут Ян), квартал будет состоять из шести башен, центральной площади с общественным пространством и концертным залом примерно на 2 тыс. мест. По словам директора по капитальному строительству и инвестициям УГМК Сергея Ерыпалова, общая площадь застройки превысит 700 тыс. кв. метров. В целом «Екатеринбург-Сити» будет включать в себя жилую, торговую, офисную части и, как заявляют разработчики обновленного проекта, призван стать частью центральной общественной зоны города. «Мы не стремимся сделать торговлю в центре города, мы стремимся создать центр притяжения людей, прежде всего», — отметил Сергей Ерыпалов. Для этого планируется также обустроить пешеходные зоны.

На сегодня единственным функционирующим объектом «Екатеринбург-Сити» является гостиница Hyatt. Следующей должна стать «Башня «Исеть» (52 этажа, 209 метров), основным наполнением которой станут апартаменты элит-класса. По словам Сергея Ерыпалова, до конца 2014 года планируется завершить основные строительные работы на этом объекте, а в середине 2015 года сдать башню в эксплуатацию. По соседству с «Исетью» строится бизнес-центр «Демидов» (33 этажа, 110 метров), соединенный переходом с центром Б.Н. Ельцина. Сдача в эксплуатацию офисного центра планируется в первом квартале 2015 года. Завершить весь квартал предполагается в семь этапов в течение 20–25 лет. Для активизации застройки в компании не исключают возможность привлечения сторонних инвесторов.

Поблизости от «Екатеринбург-Сити» уже построен жилой комплекс «Февральская революция» (139 метров, застройщик — компания «Атомстройкомплекс»), который сегодня является вторым по высоте многоквартирным домом в России. Выше него только ЖК «Триумф-Палас» в Москве (застройщик «Дон-Строй») — его высота 264,1 метра (52 этажа, три из них занимает гостиница). Высотный многофункциональный комплекс «Атомстройкомплекс» строит в районе улиц Малышева — Красноармейская. Высота МФК «OperaTower» составит 155 метров (42 этажа, общая площадь 110 тыс. кв. метров). Проект предусматривает комплекс апартаментов, гостиницу и инфраструктурную часть. Сдача в эксплуатацию планируется к 2016 году.

Одним из самых высоких жилых зданий в России может стать екатеринбургский проект «Первый Николаевский» (застройщик — НП «Уралэнергостройкомплекс»), вторая очередь которого предполагает возведение двух башен высотой порядка 200 метров на пересечении улиц Готвальда и Европейской. Ввод в эксплуатацию планируется в 2017 году, однако точную высоту жилых башен в компании пока не называют, так как разрешение на их строительство на момент подготовки публикации получено не было.

Объединенные амбиции

Член Совета Федерации РФ, мэр Екатеринбурга в 1991–2010 годах Аркадий Чернецкий считает, что на развитие высотного строительства в российских регионах влияет несколько факторов. Во-первых, на территории должен появиться бизнес, располагающий ресурсами для строительства высоток, либо бизнес, нуждающийся в качественных офисных площадях, для которого размещение в небоскребе является элементом статуса. Еще один вариант — сформированный платежеспособный спрос на жилые помещения, что требует высоких доходов населения. Во-вторых, это амбиции строительного комплекса, который хочет строить небоскребы, осваивает новые технологии, материалы и схемы привлечения ресурсов. Третье — амбиции власти — как с точки зрения понимания своих целей, так и с точки зрения постановки задач перед девелоперами и улавливания запросов общества. «На мой взгляд, в Екатеринбурге все эти факторы сошлись, и именно с этим мы связываем прогресс в сфере высотного строительства. Но если Екатеринбург является примером удачного сочетания этих факторов, это не означает, что всем нужно проходить по тому же пути, поскольку он довольно тернист. В наших силах сделать прохождение всех процедур, связанных с высотной застройкой, значительно более доступным для других городов», — отмечает Аркадий Чернецкий.

Основными проблемами для развития высотного строительства в России участники рынка называют неразвитость нормативной базы и как следствие — усложненные процедуры согласования разрешительной документации для строительства таких объектов.

«Вы представляете, в мире не существует цифры, с которой объект считается высоткой! Сегодня для России объективно высотным зданием считается здание высотой 75 метров, то есть 25 этажей. Наша задача — поднять этот порог до 100 метров. Мы в стране должны перестать считать высотками здания ниже и перейти на следующий уровень», — говорит исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала”» Вячеслав Трапезников.

Действительно, четкой градации в определении высотного строительства не существует во всем мире. Российский Градостроительный кодекс по разным критериям подразделяет здания на обычные, уникальные и особо сложные. Здания выше 100 метров относятся к уникальным, и такие объекты можно считать высотными. На каждое высотное здание необходимо разрабатывать свои нормативные документы — специальные технические условия (СТУ) и проходить экспертизу в Москве, что оттягивает сроки начала строительства.

В дорожной карте «Улучшение предпринимательского климата в строительстве уникальных зданий и сооружений, в том числе высотных жилых и общественных зданий», предложенной для обсуждения участникам Форума небоскребов, в частности, предлагается разработать типовые СТУ для наиболее распространенных типов высотных зданий, учредить Центр высотных компетенций в качестве некоммерческой профессиональной организации по вопросам высотного строительства в России и внести в Минстрой РФ документы, направленные на совершенствование государственной и негосударственной экспертизы для таких проектов. По словам замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Елены Сиэрра, федеральные власти такие инициативы готовы поддерживать и осознают, что для снятия административных барьеров в высотном строительстве необходимо расширять сеть Главгосэкспертизы в регионах. Она отмечает, что первые шаги уже сделаны — на уровне Правительства РФ принято решение о переходе Главгосэкспертизы на электронный документооборот, что позволит сократить время прохождения экспертизы и снизит влияние человеческого фактора.