Застройщики вошли в долю

В Новосибирской области число зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве с начала года выросло на 45%. Региональное управление Росреестра отмечает, что наибольший прирост произошел в сегменте жилой недвижимости. Впрочем, участники рынка скептически оценивают этот взрывной рост и говорят, что около 60% таких «сделок» являются на самом деле техническим выкупом квартир самими застройщиками в ожидании реформы долевого строительства.

Количество адекватных предложений на первичном рынке резко снижается, а число разрешений на строительство невелико в сравнении с 2018 годом

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По итогам первого полугодия 2019 года управлением Росреестра по Новосибирской области отмечен резкий рост зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ). Всего было зарегистрировано более 16,8 тыс. ДДУ, что на 45% больше, чем в первом полугодии 2018 года. Рост по сравнению с показателями 2017 года превысил 50%. Пик регистраций пришелся на июнь — более 5 тыс. договоров, отмечает ведомство. В управлении сообщили “Ъ”, что наибольшее количество таких договоров зафиксировано в сегменте жилой недвижимости — 41%. При этом наибольший рост зарегистрированных договоров долевого участия пришелся на юридические лица — их число выросло в 2,8 раза к аналогичному периоду 2018 года. Физлица регистрировали ДДУ на 28% больше.

Не нужно обольщаться: резкого роста продаж жилой недвижимости за этими цифрами нет, говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. «Около 60% таких "сделок" в июне — технический выкуп квартир самими же застройщиками. К этой схеме прибегают те, кто желает обойти механизм эскроу-счетов и достраивать свои объекты по старым правилам. Такие квартиры оформляются на аффилированные с компанией лица»,— говорит он. Июнь был последним месяцем, когда застройщики могли прибегнуть к такой схеме, отмечает эксперт. «Сделки по недвижимости — это акты, за которыми стоят обязательства по взаиморасчетам. Здесь мы видим манипуляции участников рынка, призванные каким-то образом приспособиться к необходимости соответствовать законодательству»,— говорит гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Напомним, что с 1 июля для предотвращения появления обманутых дольщиков деньги покупателей квартир в строящихся домах хранятся на эскроу-счетах. Доступ к этим средствам застройщик получает, сдав дом. До этого момента на строительство привлекаются банковские кредиты. Однако, согласно поправкам, внесенным правительством РФ в законодательство, без использования эскроу-счетов могут продолжить начатое строительство жилых домов компании, чьи объекты готовы на 30%, а объем проданных квартир составляет не менее 10%. По данным регионального управления Росреестра, с начала года в Новосибирской области зарегистрировано 148 договоров участия в долевом строительстве, по которым внесены денежные средства на счета эскроу.

На фоне роста зарегистрированных ДДУ в регионе отмечено снижение на 15% ипотечных сделок, говорит директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков. «Первая вспышка регистрации ДДУ была отмечена в феврале — рост на 60% к аналогичному периоду 2018 года, вторая — в июне, когда рост был почти в два раза. Учитывая снижение ипотечных сделок, такая разнонаправленная динамика говорит о том, что ДДУ регистрировались без привлечения реального финансирования. Эта лазейка в законодательстве оставлена, видимо, для того, чтобы застройщики могли перестроиться на новые правила работы»,— отмечает он.

Эксперты и участники рынка полагают, что объем продаж жилья в регионе в 2019 году останется на уровне 2018 года. «По итогам первых четырех месяцев 2019 года мы отмечали рост продаж, в мае и июне — снижение по сравнению с предыдущим годом. В целом мы идем в объемах прошлого года. По своей компании по итогам года ожидаем рост продаж. По рынку роста не ждем»,— сказал Игорь Белокобыльский, отметив, что «количество адекватных предложений резко снижается», а количество полученных разрешений на строительство крайне невелико по сравнению с прошлым годом.

«Покупательская способность населения падает пятый год подряд, доходы людей сокращаются, цены растут, и продаж становится меньше»,— говорит Максим Марков. По оценкам Сергея Николаева, на конец июня средняя цена продажи новостройки в городе составила 63,4 тыс. руб. за кв. м, год назад она была 58,6 тыс. руб. за кв. м. По количеству вводимых квадратных метров по итогам 2019 года можно ожидать снижения, говорит Максим Марков: «Однако, полагаю, что объем рынка в деньгах сохранится на уровне 2018 года. Это связано с переформатированием рынка новостроек. Раньше в топе продаж новостроек были однокомнатные квартиры и студии, они занимали до 50% рынка, сейчас их доля сократилась до 30% и будет снижаться. Новостройки уходят в сегмент жилья повышенной комфортности, растет и стоимость этих сделок».

Партнерство в виде выкупа недвижимости по правилам долевого строительства юрлицами, как и последующая перепродажа, не является нарушением закона. Кроме тех случаев, когда будет доказано, что такие операции выполняются с целью принципиального обхода эскроу-счетов, говорит генеральный директор АПРИ «Флай плэнинг» Владимир Савченков. В такой схеме последуюшая продажа осуществляется посредством заключения договора переуступки, на 10–20% дороже покупки и формально позволяет уклониться от выплаты налогов, но такой исход вовсе не обязателен, говорит он.