Трансформация комфорта

Стандарты жилья во всех сегментах постоянно меняются, и то, что лет двадцать назад было атрибутом престижного жилья, сейчас является обязательным даже в эконом-классе. Но самым молодым и динамично развивающимся сегментом сегодня остается комфорт. Десять лет назад его как такового и вовсе не было на рынке.

Диапазон требований покупателей к жилью расширяется. Первые три фактора выбора квартиры — цена, локация, надежность застройщика — остаются такими же. Однако, как замечает директор группы «Аквилон» Виталий Коробов, на высококонкурентном рынке значимость стали приобретать сами характеристики проекта и дополнительные опции комфорта. А это уже связано и с планировками, и с подходами к организации пространства, и с инженерными технологиями.

«Сегодня недостаточно просто подстроиться под ожидания клиентов, важно успеть предугадать и их будущие запросы. Это позволяет проекту оставаться актуальным многие годы и после ввода в эксплуатацию, что напрямую увеличивает его инвестиционный потенциал. На своем опыте наша компания убедилась, что внедрять новые технологии и подходы к созданию жилой среды необходимо уже сегодня. Наши опросы подтверждают, что клиенты обращают внимание на техническое оснащение и энергоэффективные свойства их будущего дома»,— рассуждает эксперт.

За последние десять лет первичный рынок недвижимости в целом значительно изменился. С развитием строительных технологий, увеличением конкуренции и ростом запросов покупателей новостройки во всех классах стали более современными, качественными и индивидуальными.

Отчетливее всего эти изменения проявились в комфорт-классе, который является основой сегмента недвижимости массового сегмента, по крайней мере, в крупнейших российских мегаполисах — Москве и Санкт-Петербурге. «Если изначально этот термин использовали в основном в маркетинговых целях, чтобы сделать акцент на каких-то определенных новых "фишках" проекта и выделить его среди конкурентов, то сегодня это отдельный полноценный класс новостроек»,— уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Как говорят эксперты, современный комфорт-класс подразумевает качественные конструктивные и архитектурные решения, улучшенное благоустройство и оригинальный дизайн мест общего пользования, развитые общественные пространства, увеличенную площадь озеленения, социальную и коммерческую инфраструктуру в шаговой доступности, продуманные планировки, отвечающие актуальным потребностям покупателей жилья.

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development, считает, что изначально комфорт-класс от стандартного жилья отличали наличие паркинга, более высокие потолки и выбор более дорогих материалов для отделки фасадов и мест общего пользования.

Генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов говорит, что десять лет тому назад само понятие жилья комфорт-класса только возникло. «В свое время это определение стали вводить маркетологи застройщиков, чтобы разграничить жилье самое простое, типовое (тогда его отнесли к эконом-классу, сейчас в ходу термин "стандарт-класс") и жилье повышенной комфортности, но "недотягивающее" по локации, каким-то потребительским характеристикам до бизнес-класса. В 2010-е комфорт-класс активно строился и продвигался, застройщики включали в проекты демократичной ценовой категории различные опции из бизнес-класса — это в первую очередь авторская архитектура, необычные планировки (двухуровневые квартиры, квартиры с террасами, с 20-метровыми кухнями, просторными ванными с окном). В основном такие проекты реализовывались в пригородах, это позволяло обеспечивать демократичные цены при интересном проекте и вариативности метражей»,— делится господин Мотохов.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, вспоминает: «Десять лет назад, когда мы только вышли на рынок, многие жилые комплексы проектировались по советским образцам. Да, с более современными на тот момент материалами, но с устаревшим пониманием того, как нужно правильно планировать пространство. В то время проектирование сводилось к вопросу: "А какой процент студий и однушек нужно делать в доме, чтобы он был правильный и ликвидный?" Потребовались годы, чтобы рынок развернулся в сторону функционального проектирования».

В результате, говорит эксперт, за десятилетие сформировались новые стандарты, выражаемые в закрытых от машин дворах, в правильном зонировании жилого пространства, в функциональном благоустройстве территории. «Квартирография — это больше не набор типовых решений, это максимально широкий ассортимент планировок в тех бюджетах, которые может себе позволить покупатель и в которых можно разместить максимально полезную площадь. Кроме того, у потребителя появилось понимание, что квартиру надо выбирать не по локации и количеству метров, которые он может купить, а по другим продуктовым параметрам»,— рассуждает господин Глазунов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», считает, что за последние десять лет произошло размытие границ между классами недвижимости: в сегмент комфорт перекочевали элементы бизнес-класса, а в бизнес — элитной недвижимости. «Сегодня не редкость, когда девелоперы вносят в определение того или иного класса собственные корпоративные стандарты, основанные на концепции проекта, его преимуществах, а также во многом — на потребностях целевой аудитории. Если еще 10–12 лет назад закрытый двор, общественные пространства внутри квартала, дополнительная инфраструктура (например, лапомойки и площадки для выгула собак) были атрибутами бизнес-класса, сейчас большинство этих опций — стандартный набор для жилья комфорт-класса. Сегодня в объектах комфорт-класса и образованных от них подклассах ("комфорт+", "бизнес-лайт") важным становится наполнение объекта инфраструктурой, продуманность планировочных решений, насыщенность инженерной инфраструктурой»,— рассказывает господин Фельдман.

По его словам, сегодня в домах комфорт-класса, как правило, количество квартир на этаже не превышает 6–8, объем студий ограничен, высота потолков начинается от 2,7 м. Средняя площадь квартир больше, чем в эконом-классе, предлагается улучшенная отделка, обычно нескольких видов. При этом есть и варианты без отделки. В парадных предусмотрены места для хранения велосипедов и колясок, повышенное внимание уделяется безопасности жилого комплекса и внутренней территории: устанавливаются системы контроля доступа и видеонаблюдения, есть администратор территории и консьержи в парадных.

Впрочем, некоторые эксперты полагают, что меняться комфорт-класс может не только в лучшую сторону — все зависит от экономической ситуации. Господин Мотохов говорит: «После кризиса 2014–2015 годов проекты стали "мельчать", начала расти доля студий. В проектах, выходивших в то время, не редкостью была доля студий в 60% всего объема квартир. Это делалось для поддержания спроса в условиях резкого ослабления рубля и высоких ставок по ипотеке. Ближе к 2018–2019 годам доля студий в проектах комфорт-класса стала меньше, параллельно стало расти предложение жилья с отделкой».

Благоустройство в тренде

Еще один тренд последних нескольких лет — высококлассное благоустройство на территории ЖК комфорт-класса и индивидуальный подход к облику мест общественного пользования. К созданию лобби в столичных проектах комфорт-класса теперь привлекают дизайнеров, на территории могут организовывать дополнительные зоны отдыха, рабочие места. «Последний тренд — следствие коронакризиса, после локдауна покупатели новостроек воспринимают такую опцию как несомненный плюс проекта. Можно отметить и постепенную цифровизацию проектов комфорт-класса: все чаще можно увидеть в таком проекте элементы "умного дома"»,— отмечает господин Мотохов.

Господин Андрианов говорит: «В последние годы на рынке получил распространение класс "комфорт+", как правило, к нему относят проекты, которые по многим критериям не уступают бизнес-классу, но по каким-то причинам (например, из-за менее престижной локации) недотягивают до него».

Он добавляет, что в части квартирографии комфорт-класс также заметно эволюционировал за последние годы. «Во-первых, изменился подход к планировочным решениям: сейчас сложно найти новый проект без планировок евроформата, хотя еще пять лет назад большие кухни-гостиные были на вес золота. Во-вторых, значительно расширилось разнообразие дополнительных опций в планировках: в квартирах появились гардеробные, кабинеты, террасы и даже сауны»,— перечисляет эксперт.

«Изменения произошли и в подходе застройщиков к отделке. Как следствие увеличивающейся ценности времени покупателей в последние годы вырос объем жилья, продаваемого с отделкой, а также количество ее вариантов. Например, сейчас легко найти квартиры как с чистовой отделкой, так и с предчистовой (white box), а ряд застройщиков даже вводят опцию частичной меблировки (например, квартиры с кухонным гарнитуром и мебелью в прихожей и ванной комнате). Пока это больше присуще сегменту апартаментов, но тенденция понемногу распространяется и на жилье»,— рассказывает господин Андрианов.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассуждает: «Предпочтения покупателей меняются из года в год. Еще несколько лет назад особое внимание уделялось выбору надежного девелопера, а сейчас к критерию "проверенный застройщик" добавился "качественный проект"».

Господин Ефремов полагает, что формальная принадлежность жилого комплекса к тому или иному классу недвижимости или его терминология не играют определяющей роли для покупателя, особенно в сегменте массового спроса, к которому относится класс комфорт. «Покупатель руководствуется в первую очередь ценой и собственным набором персональных требований к жилью: локация, количество соседей, наличие транспортных артерий и метро рядом, архитектура и инфраструктурное наполнение объекта. Важным фактором для клиента становится в целом высокое качество продукта»,— говорит господин Ефремов.

При этом он отмечает, что российская классификация жилья совершенно несопоставима с западной, поскольку работает по другим канонам. Комфорт-класс в обобщенной западной классификации — это квартиры с несколькими спальнями, тогда как у нас к этому сегменту могут быть отнесены, в том числе, квартиры-студии. «У нас опциями комфорта застройщики наделяют скорее сам ЖК, его окружение, инфраструктуру, работают над планировками, стараясь найти баланс между конечным продуктом и платежеспособностью населения»,— указывает эксперт.