Бизнесменам негде хранить добро

Весь прошедший год на рынке коммерческой недвижимости активно строились и закладывались офисы и склады классов А и В+. Спрос на качественные здания сформировали пришедшие в Санкт-Петербург крупные московские и иностранные компании, и в дальнейшем, по мнению аналитиков, он будет только расти.

Офисы улучшают, укрупняют и комбинируют

     "Сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений уже далеко не всегда соответствуют требованиям потребителей. Очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс предоставляемых услуг", — считает директор по развитию АН "Бекар" Игорь Горский. Во многом это обусловлено тем, что заметно возросла доля арендаторов из числа представительств иностранных и московских фирм, которым требуются качественные офисы с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и повышению требований к качеству помещений. Все это заставляет девелоперов наращивать объемы строительства офисных центров. Только за первый и второй кварталы 2006 года введено в эксплуатацию более 55 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В. Таким образом, на апрель 2006 года объем офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составил более 870 тыс. кв. м. На четыре центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский) приходится практически половина предлагаемых офисных площадей. Больше всего офисов в Центральном районе, однако его догоняет Петроградский, где за последний год появилось несколько новых объектов.

     Эксперты, опрошенные Ъ, замечают, что в последний год между объектами классов А и В наметилась конкуренция. Объекты класса А приманивают арендаторов дополнительными услугами. Например, бизнес-центр "Веда-Хаус" разместил на своей территории пивоварню, крытые теннисные корты, каминные и сигаретные залы и многое другое. "С другой стороны, распространена ситуация, когда клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету офисную недвижимость. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными", — считает Татьяна Скаландис, генеральный директор London Consulting & Management Company (LCMC). Впрочем, арендатор, который все-таки выбирает класс А, уже не мелочится. По данным аналитиков LCMC, в бизнес-центрах этого класса наибольшим спросом пользуются помещения большей площадью, чем в бизнес-центрах класса В, — 60% арендаторов снимают сразу по 500-1000 кв. м.

     Более того, начиная с 2003 года на рынке появилась новая категория арендаторов, арендующих офисные площади тысячами квадратных метров, а то и целыми зданиями. Так, например, "Мегафон" арендовал целиком весь бизнес-центр класса А на Караванной улице, 10. В 2005-2006 годах были сданы в аренду полностью бизнес-центры Cerean и Kellermann Center. К наиболее крупным сделкам 2006 года по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга можно отнести аренду 3,5 тыс. кв. м банком "КИТ Финанс" в бизнес-центре класса А "Невский, 38". В сегменте бизнес-центров класса В наиболее крупные сделки были совершены компаниями МТС (аренда — 1,6 тыс. кв. м в БЦ "Сенатор на Чапаева"), "Балтранс-нефтепродукт" (1,6 тыс. кв. м в БЦ "Истен") и "Интранс" (1,5 тыс. кв. м в БЦ "Адмирал"). По данным компании Colliers International, за первый квартал 2006 года ставки аренды офисных площадей класса А выросли примерно на 3% и находятся в диапазоне от $480 до $700 за квадратный метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Аренда помещений класса В подорожала в среднем на 2% — ставки колеблются в диапазоне $270-490 за квадратный метр в год. На столько же увеличились ставки аренды в бизнес-центрах класса С, составив около $170-300 за квадратный метр.

     По мнению экспертов, перспективным направлением реализации проектов коммерческой недвижимости являются комбинированные проекты — такие, например, как офисно-парковочный центр в Приморском районе, возведенный компанией "Еврострой". Четырехуровневый комплекс объединяет теплый паркинг и два этажа офисных помещений. Особенностью центра, по словам генерального директора компании "Еврострой" Владимира Кравцова, стало то, что парковочные места предоставляются не только арендаторам — преимущество при покупке имеют жители прилегающего микрорайона. "Если строить просто паркинг, себестоимость одного парковочного места оказывается слишком дорогой. Кроме того, пока здание паркинга не построено и парковочный комплекс не функционирует, машиноместа никто не купит. Денежные средства будут заморожены, и с учетом набегающих процентов стоимость машиноместа к концу строительства возрастет. А офисы можно продавать еще на стадии строительства, реинвестируя деньги в проект, и стоимость машиномест снижается", — объясняет господин Кравцов. Таким образом, комбинируя два типа коммерческой недвижимости, по его мнению, можно одновременно решить две проблемы — офисных помещений и парковочных мест в спальных районах.

Складской бизнес набирает обороты

     В Северной столице на 1 тыс. жителей приходится всего около 26 кв. м складов европейского уровня, это мизер по сравнению с Москвой и крупными городами Восточной Европы. Несмотря на высокий потенциал, транспортно-складской комплекс Санкт-Петербурга и Ленинградской области пока развит довольно слабо, в результате чего город (вместе с областью) пока не может считаться терминальным центром международного уровня. Импортные товары с высокой добавленной стоимостью по-прежнему идут на восток через Москву, где расположены основные дистрибьютерские и логистические центры. "Обладая огромными площадями, пригодными для хранения и перевалки грузов, Санкт-Петербург не имеет внятной концепции реализации логистического потенциала. Власти пока слабо контролируют ситуацию, хотя их роль ключевая: создание стройной системы логистики требует реструктуризации сложившейся в городе застройки — сноса каких-то из существующих объектов, пробивки новых магистралей, строительства современных транспортных развязок и т. д.", — поддерживает его Игорь Горский из АН "Бекар".

     По данным ГУИОНа, общая площадь складов Санкт-Петербурга составляет 5,39 млн кв. м, или около 8,5% объема нежилого фонда города. Почти половина всех складов — 2,62 млн кв. м (48,6%) — предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. Из них 2,0 млн кв. м — это портовые мощности и 0,62 млн — внутренние терминалы, выполняющие накопительную, перетарочную и таможенную функции. В Северной столице наблюдается дефицит предложения качественных складских площадей, особенно площадью более 3 тыс. кв. м. Из-за этого многие крупные компании строят собственные складские комплексы самостоятельно. В настоящее время общая площадь качественных складов (без учета объектов, построенных компаниями для собственных нужд) составляет около 215 тыс. кв. м. В процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов классов A и B. Всего до конца 2006 года будет введено еще 500 тыс. кв. м новых и реконструированных складов. Большая часть этих проектов реализуется компаниями для собственных нужд, поэтому на рынок они не попадут. Так что дефицит сохранится. "Приход на рынок новых торговых операторов и расширение уже существующих сетей также потребуют строительства новых складов или перепрофилирования существующих складских баз. Если Россия вступит в 2007 году в ВТО, спрос на складские помещения еще повысится", — прогнозирует Игорь Горский. Нынешний спрос на подобные помещения класса А оценивается им приблизительно в 520 тыс. кв. м, класса В — в 2 млн кв. м. "Складская недвижимость в настоящее время является одним из наиболее привлекательных сегментов для капиталовложений. Срок окупаемости инвестиций в него в среднем составляет пять-шесть лет, а при хорошем менеджменте — три-четыре года", — считает генеральный директор компании Colliers International Борис Юшенков.

ПАВЕЛ НИКИФОРОВ