Застройщик не достиг высот

Застройщик не достиг высот

Дольщики ЖК в Сочи пытаются в апелляции обжаловать снос недостроев

Дольщики ЖК «Имеретинские высоты» в Сочи обратились в апелляционный суд, требуя отменить решение нижестоящей инстанции, постановившей снести три строящихся многоэтажных дома. Департамент имущественных отношений Кубани доказал в суде, что застройщик возводил жилые объекты без соответствующего разрешения под видом многофункционального центра. По мнению юристов, строительную компанию после решения о сносе объектов ждет неминуемое банкротство из-за долга перед банком в размере более 550 млн руб., однако дольщикам вернут вложенные средства, так как дома строились по эскроу-счетам.

Многофункциональное здание должно было состоять из 48 апартаментов, 34 офисных помещений, а также 13-этажного, и двух 14-этажных двухсекционных многоквартирных жилых домов.

Фото: имеретинскиевысотысочи.рф

В Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило 25 жалоб от дольщиков ЖК «Имеретинские высоты», возведенного в Сочи. Участники долевого строительства указывают, что, согласно решению нижестоящих инстанций, ООО «Специализированный застройщик "Марго"» по иску департамента имущественных отношения Краснодарского края обязано снести три жилых дома, построенных на средства дольщиков.

Согласно материалам дела, департамент обратился в суд с просьбой обязать застройщика снести в Сочи три объекта незавершенного строительства по Каспийской улице. Общая площадь земельного участка, на котором расположены недострои, составляет 22 тыс. кв. м. Третьими лицами в деле выступают 240 дольщиков, а также ПАО «Фонд развития территорий», администрация Сочи, департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края и Роспотребнадзор.

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «СЗ "Марго"» зарегистрировано в Сочи в 2004 году. Основной вид деятельности — строительство жилых и нежилых зданий. Учредитель — Байцар Демерчян. Убыток общества за 2022 год составил 3,5 млн руб., кредиторская задолженность — 48,3 млн руб.

В ноябре 2010 года между СЗ «Марго» и департаментом имущественных отношений Кубани был подписан договор аренды земельного участка сроком на девять лет. Участок отнесен к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «многофункциональный комплекс». Согласно документам, в составе многофункционального комплекса предусмотрено размещение трех двухэтажных гостиниц коттеджного типа, одного восьмиэтажного гостиничного комплекса, спорткомплекса, ресторанов, открытых стоянок, спортивных площадок, зоны отдыха, входной группы и пункта охраны. При этом возведение многоквартирных жилых домов и апартаментов не предусматривалось.

В июне 2021 года представители ГКУ КК «Кубаньземконтроль» установили, что на участке ведется строительство трех объектов. На тот момент уже были возведены цокольные этажи и фундамент. Работы на этих объектах начались на основании выданного застройщику разрешения на строительство.

Из разрешения на строительство комплекса следует, что в его состав входят восьмиэтажное многофункциональное здание, состоящее из 48 апартаментов для временного проживания 96 человек и 34 офисных помещений на 68 сотрудников, а также 13-этажного и двух 14-этажных двухсекционных многоквартирных жилых домов на 786 жителей, с 755 однокомнатными квартирами и встроенным подземным паркингом на 234 машино-места, а также встроенно-пристроенными помещениями на первых этажах жилых домов с общим количеством сотрудников 90 человек.

В обоснование своих требований истец указал, что согласование на возведение многоквартирных домов с департаментом как собственником земельного участка не осуществлялось. Вид разрешенного использования земельного участка, а также предмет договора аренды не предусматривают строительство на земельном участке многоквартирных жилых домов.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Сочи, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки (Ж-2). На момент выдачи разрешения на строительство участок был расположен в функциональной зоне усадебной застройки и садоводств. В решении суда первой инстанции говорится, что эта функциональная зона не предусматривает размещение объектов многоквартирной жилой застройки, апартамент-отелей, гостиниц и многофункциональных комплексов.

В декабре 2011 года депутаты городского собрания Сочи установили в отношении спорного участка территориальную зону многоэтажной жилой застройки высотой до 56 м (Ж-5). Градостроительным регламентом территориальной зоны «Ж-5» вид разрешенного использования — «апарт-отель», предусматривающий размещение апартаментов, отнесен к условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства. Публичные слушания по застройке данного участка не проводились.

Суд первой инстанции постановил в 35-дневный срок снести восьмиэтажный, двухэтажный, а также девятиэтажный дома общей площадью застройки 2,6 тыс. кв. м. Рассмотрение апелляционных жалоб назначены на 13 февраля 2024 года.

По мнению юристов, знакомых с ситуацией, в ближайшее время ООО «СЗ "Марго"» ждет неминуемое банкротство. «Банк будет решать вопросы с застройщиком по выданным кредитным средствам и взыскивать с поручителей и учредителей самого предприятия многомиллионные долги. Речь идет о долгах в сумме более 550 млн руб.»,— пояснил собеседник «Ъ-Кубань» на условиях анонимности.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, дольщикам вернут все вложенные средства в дома, так как объекты строились по эскроу-счетам.

«Дольщики могут получить свои деньги без потерь, если предоставят в банк соглашение о расторжении с застройщиком договора долевого участия. Думаю, что у общества или дольщиков нет шансов выиграть дело в апелляционной инстанции. Остается главный вопрос — за чей счет будет произведен снос объектов? Ведь дома расположены на сложном рельефе, где проводить демонтажные работы очень тяжело. Эти работы будут стоить сотни миллионов рублей, которых у застройщика, по всей видимости, сейчас нет»,— прокомментировал господин Домащенко.

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram