Застройщик как правовая категория в современном российском праве

пролог ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

УДК 347.736 А. А. Пахаруков

ББК 67.404 кандидат юридических наук, доцент

Байкальский государственный университет экономики и права

В. Н. Белоусов

Байкальский государственный университет экономики и права

застройщик как правовая категория в современном российском праве

Проанализированы определения понятия «застройщик» в современном российском законодательстве и науке. Предложено рассматривать данное понятие в широком и узком смыслах, проведена научная классификация застройщиков на коммерческих и индивидуальных (некоммерческих). Целью коммерческих застройщиков является извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предпринимательской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости. К некоммерческим (индивидуальным) застройщикам относятся лица, осуществляющие строительство объекта недвижимости для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Обоснованы предложения по совершенствованию законодательства в части легального определения рассматриваемого термина в технико-юридическом и содержательном смыслах.

Ключевые слова: застройщик; субъект профессиональной строительной деятельности; участник долевого строительства.

А. А. Pakharukov

Ph.D. in Law, Ass. Professor Baikal State University of Economics and Law

V. N. Belousov

Baikal State University of Economics and Law

developer as a legal category iN contemporary russian law

The authors analyze the definitions of the concept «developer» in contemporary Russian legislation and research literature. They suggest that this concept could be understood in the wide and narrow sense and subdivide developers into commercial and individual (noncommercial) ones. The goal of commercial developers is to make profitable their business of initiating and implementing the construction project. Thus commercial developers are subjects of entrepreneurial activity and professional participants of the real estate market. Noncommercial (individual) developers are persons that construct real estate objects for personal, household purposes not connected with entrepreneurial activities. The authors present some ideas for improving the legal definition of the technical and legal side of the concept under consideration as well as its content.

Keywords: developer; subject of professional construction activity; housing construction coinvestor.

-o

-o

Исследование содержания правовой категории «застройщик» позволяет констатировать, что определение данного понятия представляет собой один из наиболее дискуссионных вопросов как в правоприменительной деятельности, так и в цивилисти-ческой доктрине.

Данная категория широко используется в различных нормативных правовых актах, однако на сегодняшний день не выработана общепринятая легальная дефиниция. Так, в частности, легальное определение застройщика содержится в Градострои-

тельном кодексе РФ (ГрК РФ)1, ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об архитектурной деятельности)2, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

1 Градостроительный кодекс РФ : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 16.

2 Об архитектурной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 17 нояб. 1995 г. № 169-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 47, ст. 4473.

© А. А. Пахаруков, В. Н. Белоусов, 2013

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве)1. Анализ соответствующих дефинитивных норм позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое понятие имеет неоднозначное значение и может использоваться в широком и узком смыслах. В широком значении термин «застройщик» использован в ГрК РФ и в Законе об архитектурной деятельности, а в узком — в Законе о долевом строительстве.

В связи с этим обстоятельством возникает вопрос о том, является ли закрепление различных значений одного и того же термина дефектом действующего российского законодательства или это обстоятельство имеет под собой теоретическое или практическое основание.

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Аналогичное определение содержится в Письме Министерства экономического развития РФ2.

Обращает на себя внимание тот факт, что в качестве застройщика могут выступать как профессиональные субъекты, зарегистрированные в установленном законом порядке, так и физические лица, не обладающие предпринимательской правосубъектностью. Более того, ГрК РФ не содержит перечень прав, по которым может принадлежать земельный участок застройщику.

Легальная дефиниция застройщика закреплена также в п. 1 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности. Здесь заказчик (застройщик) определяется как гражданин или юридическое лицо, с намерением осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство; архитектур-

1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 40.

2 О Приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. № 305 : письмо Минэкономразвития РФ от 4 дек. 2008 г. № 18863-ОС/Д17 // СПС «КонсультантПлюс».

ный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

На самом деле, в данном определении не содержится основополагающего критерия застройщика, а именно наличия прав на земельный участок. Получается, что застройщику достаточно обладать лишь намерением осуществить строительство или реконструкцию.

Противоречия между определениями понятия «застройщик», содержащимся в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности, разрешаются согласно ст. 7 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»3, в которой сказано, что после введения в действие ГрК РФ законы, иные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурностроительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат ГрК РФ.

Следовательно, определение понятия «застройщик», содержащееся в ФЗ «Об архитектурной деятельности», не подлежит применению, поскольку данный закон был введен в действие раньше ГрК РФ.

Еще одно определение застройщика в широком смысле содержится в п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций4, согласно которому застройщик — это предприятия, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства, контролю за его ходом и ведению бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

Понятно, что данное определение закреплено в целях ведения бухгалтерского учета, однако оно все же имеет ряд особенностей. Так, в роли застройщика могут выступать только предприятия. Легальное

3 О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 191-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, ч. 1, ст. 17.

4 Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций : утв. письмом Минфина РФ от 30 дек. 1993 г. № 160 // Финансовая газета. — 1994. — № 6.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

21

ПРОЛОГ гражданское право

определение предприятия содержится в ст. 132 ГК РФ1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Закономерен вопрос: почему застройщиком может выступать только предприятие? Думается, что указанное ограничение является необоснованным. Более того, деятельность застройщика сводится лишь к организации строительства и осуществлению контроля за строительством, а также ведению бухгалтерского учета. Таким образом, данное определение понятия «застройщик» не соответствует определениям, которые анализировались ранее.

Принимая во внимание изложенное, можно заключить, что общепринятая дефиниция застройщика на сегодняшний день отсутствует.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Приведенное определение застройщика позволяет выделить следующие признаки.

Во-первых, застройщиком может быть лишь профессиональный субъект, причем исключительно в форме юридического лица. Следует заметить, что ранее застройщиком мог быть и индивидуальный предприниматель. В юридической литературе справедливо отмечается, что подобные изменения проведены законодателем в целях создания дополнительных гарантий прав участников долевого строительства, поскольку имущественная ответственность организации априори больше, чем у индивидуального предпринимателя [7]. Следовательно, можно предположить, что в роли застройщиков могут выступать как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Однако полагаем, что деятельность застройщика носит предпринимательский

1 Гражданский кодекс Российской Федерации : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32,

ч. 1, ст. 3301.

характер, поскольку строительство и передача объекта долевого строительства осуществляется за обусловленную плату. Более того, целью застройщика является получение прибыли от выполняемой работы по возведению объекта долевого строительства, при этом он осуществляет свою деятельность самостоятельно и на свой риск. В связи с этим, считаем, что застройщиком может быть юридическое лицо, которое является коммерческой организацией.

Для подтверждения указанного вывода проанализируем одну из организационноправовых форм некоммерческих юридических лиц — потребительский кооператив.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В настоящее время среди потребительских кооперативов широкое распространение получает жилищно-строительная кооперация. Вместе с тем, жилищный кооператив не имеет возможности выступить застройщиком при долевом строительстве, поскольку члены кооператива не признаются участниками долевого строительства. Участники долевого строительства — это самостоятельные субъекты, которые заключают договор с застройщиком. Стоит согласиться с О. Г. Ершовым в том, что члены кооператива с самим кооперативом договора не заключают, они не являются самостоятельными субъектами в обязательственных правоотношениях по строительству объекта недвижимости. Правоотношения, возникающие между ними и кооперативом, не связаны с долевым строительством. Это правоотношения членства в юридическом лице, основанные на уставе кооператива» [3, с. 23]. Таким образом, передача кооперативом жилого помещения члену кооператива согласно его паевому взносу, не является передачей объекта долевого строительства.

Во-вторых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В этой связи возникает логичный вопрос: какая организационно-правовая форма обеспечивает максимальную защиту участникам долевого строительства? Необходимость постановки данного вопроса заключается в том, что именно участники долевого строительства являются «слабой стороной» в договоре долевого участия в строительстве.

Как указывалось, застройщиком может быть только юридическое лицо, которое является коммерческой организацией. В соответствии с п. 2 ст. 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Обратимся к их краткой характеристике.

Так, хозяйственными товариществами и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности (п. 1 ст. 66 ГК РФ).

Хозяйственные общества могут создаваться в форме акционерного общества, общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах»1 акционерным обществом признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

Акционерное общество может быть открытым или закрытым, что отражается в его уставе и фирменном наименовании. В будущем планируется использовать иное деление акционерных обществ — на публичные и непубличные. Акционерное общество признается публичным в случае, если акции и ценные бумаги, конвертируемые в его акции, публично размещаются (путем открытой подписки) или публично обращаются на условиях, установленных законами о ценных бумагах. Правила о публичных обществах применяются также к акционерным обществам, устав и фирменное наименование которых содержат указание на то, что общество является публич-

1 Об акционерных обществах : федер. закон от 26 дек. 1995 г. № 208-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 1, ст. 1.

ным. Хозяйственное общество, которое не отвечает указанным признакам, признается непубличным обществом2.

Минимальный уставный капитал открытого общества должен составлять не менее тысячекратной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату регистрации общества, а закрытого общества — не менее стократной суммы минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом на дату государственной регистрации общества (ст. 26 ФЗ «Об акционерных обществах).

К сожалению, акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Размер уставного капитала ничтожно мал, в случае возникновения требований к акционерному обществу данных денежных средств окажется явно недостаточно, соответственно такая организационно-правовая форма не учитывает интересов участника долевого строительства и не способствует их защите.

Переходя к характеристике общества с ограниченной ответственностью, следует заметить, что данная организационно-правовая форма наиболее популярна в России. Как отмечает Е. А. Суханов, примерно из 4 млн зарегистрированных юридических лиц 3 млн (75%), составляют общества с ограниченной ответственностью [8, с. 9]. Выбор именно этой организационно-правовой формы обусловлен следующим.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»3 обществом с ограниченной ответственностью признается созданное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли; участники общества не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им долей в уставном капитале общества. Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем 10 тыс. р. Аналогично

2 О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект федер. закона № 47538-6 (ред. от 27 апр. 2012 г.) // СПС «КонсультантПлюс».

3 Об обществах с ограниченной ответственностью : федер. закон от 8 февр. 1998 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 7, ст. 785.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

23

пролог гражданское право

с акционерным обществом данная организационно-правовая форма должна быть неприменима к застройщикам, поскольку ответственность акционеров минимальна как и размер уставного капитала, а, следовательно, данное общество не обеспечивает защиту интересов «слабой стороны» в случае возникновения неплатежеспособности.

Выбор такой организационно-правовой формы как хозяйственные товарищества на сегодняшний день являются настоящей редкостью. Из числа всех зарегистрированных юридических лиц, количество товариществ составляет 1 200 единиц [8].

Хозяйственные товарищества могут создаваться в форме полного товарищества и товарищества на вере (коммандитного товарищества).

Полным признается товарищество, участники которого (полные товарищи) в соответствии с заключенным между ними договором занимаются предпринимательской деятельностью от имени товарищества и несут ответственность по его обязательствам принадлежащим им имуществом (п. 1 ст. 69 ГК РФ). Следовательно, ответственность товарищей носит солидарносубсидиарный характер. Это означает, что по обязательствам такого товарищества участники долевого строительства вправе по своему усмотрению предъявить требования как к самому товариществу, так и к отдельно взятому товарищу. В случае, если требования были предъявлены к товариществу, то при недостаточности имущества организации учредители отвечают дополнительно своим имуществом.

Представляется, что такую организационно-правовую форму застройщики должны использовать более активно, поскольку она способствует защите прав и законных интересов участников долевого строительства.

Легальная дефиниция производственного кооператива закреплена в ст. 1 ФЗ «О производственных кооперативах»1. Производственным кооперативом (артелью) (далее — кооператив) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной и иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Схожее определение содержится в п. 1 ст. 107 ГК РФ.

1 О производственных кооперативах : федер. закон от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 20, ст. 2321.

Члены кооператива несут по обязательствам кооператива субсидиарную ответственность в размерах и в порядке, предусмотренных законом о производственных кооперативах и уставом кооператива (п. 2 ст. 107 ГК РФ). Следовательно, при неисполнении кооперативом обязательства по строительству многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости кредиторы, в том числе и участники долевого строительства вправе предъявить свои требования к кооперативу, а если имущества кооператива окажется недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, то учредители отвечают по обязательствам данного юридического лица своим имуществом.

Учитывая особую роль застройщиков в современной экономике, данная организационно-правовая форма является весьма привлекательной для участников долевого строительства, поскольку предоставляет им дополнительные гарантии по возмещению понесенных убытков.

Исследовав организационно-правовые формы коммерческих юридических лиц, можно сделать вывод, что для обеспечения максимальной защиты участников долевого строительства застройщики должны осуществлять свою деятельность в форме хозяйственного товарищества или производственного кооператива. Для этого необходимо сделать соответствующее указание в ст. 2 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день для обеспечения дополнительных гарантий участникам долевого строительства застройщики должны руководствоваться Положением о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика2.

В соответствии с данным положением оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам: норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве; норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

2 Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика : утв. постановлением Правительства РФ от 21 апр. 2006 г. № 233 // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 18, ст. 2001.

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Порядок расчета значений нормативов определяется Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика1.

При несоблюдении застройщиками данных нормативов контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, а в случае грубого или неоднократного их нарушения с заявлением о ликвидации застройщика (п. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Необходимо отметить, что согласно постановлению Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 6452 застройщик должен производить расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств по состоянию на последний день отчетного квартала, осуществлять ежегодно норматив безубыточности и ежеквартально предоставлять отчетность об осуществлении своей деятельности.

Представляется, что данные требования наряду с предложенными организационно-правовыми формами будут способствовать исполнению застройщиками своих обязательств надлежащим образом, предотвращать возникновения несостоятельности (банкротства) застройщиков, а в случае их возникновения гарантировать возмещение участникам долевого строительства понесенных ими убытков.

В-третьих, застройщики должны обладать земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. Государственная регистрация права собственности, аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, удостоверяется выдачей свидетельства о праве собственности на земельный участок или осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды земельного участка. Необ-

1 Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика : утв. приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 нояб. 2006 г. № 06-137/пз-н // Российская газета. — 2007. — 31 янв.

2 О ежеквартальной отчетности застройщи-

ков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства : постановление Правительства РФ от 27 окт. 2005 г. № 645 // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 45, ст. 4616.

ходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ3 государственным и муниципальным учреждениям, а также федеральным казенным предприятиям земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование. Следовательно, это исключает возможность выступить данным юридическим лицам в роли застройщика при долевом строительстве.

В-четвертых, застройщику необходимо наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В-пятых, застройщику свойственно привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства на принадлежащем юридическому лицу земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Необходимо также обратить внимание на определение понятия договора долевого участия в строительстве. Так, по договору участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Из предложенного определения следует, что правовой статус застройщика в зависимости от условий договора долевого участия в строительстве может коренным образом различаться.

3 Земельный кодекс РФ : федер. закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЭ // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44, ст. 4147.

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

25

ПРОЛОГ гражданское право

Прежде всего, застройщик вправе организовывать строительство объекта недвижимости с привлечением заказчика. В этом случае задачей застройщика является лишь привлечение денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объектов недвижимости в собственность участникам долевого строительства.

В то же время, наряду с привлечением денежных средств, застройщик может осуществлять организацию строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно, без специального привлечения заказчика. В этом случае застройщик совмещает функции как застройщика, так и заказчика. В юридической литературе такой правовой статус застройщика именуется «застрой-щиком-заказчиком» [6, с. 74].

И, наконец, помимо привлечения денежных средств, организации строительства, застройщик вправе осуществлять и собственно строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т. е. совмещать функции и заказчика и генерального подрядчика. В данном случае, Д. А. Соболев именует застройщика «застройщик-подрядчик» и подчеркивает, что в этой ситуации правовой статус застройщика должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика [6, с. 75].

В юридической литературе нет единства взглядов на определение понятия «застройщик». В общеупотребительном смысле застройщик определяется как организация или лицо, имеющие право строить что-либо, ведущие строительство [1, с. 87].

В. Ф. Маслов приводит узкое определение понятия «застройщик», применимое лишь в отношении индивидуального жилищного строительства. Автор подчеркивал, что «до окончания строительства гражданин именуется «застройщик», так как до окончания строительства он не имеет права собственности на возводимое строение. Ему принадлежит лишь право собственности на строительные материалы и право пользования отведенным ему земельным участком для возведения на нем жилого дома [4, с. 16].

Более определенно о содержании понятия «застройщик» высказались В. В. Бу-зырев и В. С. Чекалкин, отмечающие, что застройщик — это лицо, выполняющее, как минимум, четыре функции: 1) приобретение участка и разрешительной документации; 2) организация финансирования; 3) организация строительства; 4) проведе-

ние строительства [2, с. 113]. Безусловно, рассмотрение категории «застройщик» через установление сути выполняемых им функций является обоснованным. Однако относительно последнего полномочия отметим, что оно не является обязательным атрибутом застройщика, поскольку в ходе исследования выяснили, что строительство может осуществлять и подрядчик, без участия застройщика.

Д. Е. Потяркин под застройщиком понимает, как правило, юридическое лицо (обычно инвестор либо заказчик — участники договора инвестирования), получившее в установленном порядке земельный участок под застройку и организующее работы по его освоению [5, с. 50].

К сожалению, в данном определении не отражен ряд существенных моментов. Словосочетание, «как правило» дает возможность полагать, что застройщиком могут быть и не юридические лица. Не указано также, в каком порядке должен быть получен земельный участок под застройку. Деятельность застройщика крайне ограничена.

Г. Ханатаев дает следующее определение понятию «застройщик — лицо, управомоченное собственником земельного участка и государством (органом местного самоуправления) на создание и обращение в свою собственность вновь созданной недвижимой вещи. Собственник земельного участка и застройщик могут совпадать в одном лице. Государство (или муниципальное образование) может быть застройщиком или одновременно и собственником земельного участка, и застройщиком. В качестве застройщика может выступать группа лиц (созастройщиков) [9, с. 75].

Итак, ни практикой, ни теорией не выработано единого подхода к определению понятия «застройщик».

В связи с необходимостью законодательного закрепления четкого определения термина «застройщик» считаем целесообразным разделить их на коммерческих и некоммерческих (индивидуальных). К коммерческим застройщикам относятся лица, которые осуществляют свою деятельность в целях реализации вновь создаваемого объекта недвижимости заинтересованным в ней лицам. Целью таких застройщиков будет являться извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предпринимательской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

К некоммерческим (индивидуальным) за- чи объекта недвижимости в собственность

стройщикам относятся лица, осуществляю- участникам строительства, организацией

щие строительство объекта недвижимости строительства и осуществляющий стро-

для личных, домашних нужд, не связанных ительство объекта недвижимости, рекон-

с предпринимательской деятельностью. струкцию, капитальный ремонт объектов

Предлагаем следующее определение по- капитального строительства, а также выпол-

нятия «коммерческий застройщик» — это нение инженерных изысканий недвижимоюридическое лицо, осуществляющее свою сти на основании полученного разрешения

деятельность в форме производственного на соответствующие виды работ.

кооператива или хозяйственного товарище- Данное определение предлагаем доба-

ства, имеющее в собственности или на пра- вить в ст. 2 Закона о долевом строительстве.

ве аренды, на праве субаренды земельный Некоммерческий (индивидуальный) за-

участок и занимающийся привлечением де- стройщик — это гражданин, самостоятель-

нежных средств с целью финансирования но осуществляющий строительство, рекон-

строительства для последующей переда- струкцию, капитальный ремонт объектов

чи объекта недвижимости в собственность капитального строительства, а также выпол-

участникам строительства, либо занимаю- нение инженерных изысканий недвижимо-

щийся привлечением денежных средств с сти для личных, домашних нужд, не связан-

целью финансирования строительства для ных с предпринимательской деятельностью

последующей передачи объекта недвижи- на земельном участке, принадлежащем ему

мости в собственность участникам строи- на праве собственности, аренды, субаренды,

тельства и осуществляющий организацию постоянного (бессрочного пользования), по-

строительства объекта недвижимости са- жизненного наследуемого владения.

мостоятельно, без привлечения заказчика, Определения коммерческого и неком-

либо занимающийся привлечением де- мерческого (индивидуального застройщи-

нежных средств с целью финансирования ка) предлагается включить в ГрК РФ, а так-

строительства для последующей переда- же в Закон об архитектурной деятельности.

о-------с»-о

список использованной литературы

1. Большой толковый словарь русского языка / ред. С. А. Кузнецов. — СПб., 2000. — 1536 с.

2. Бузырев В. В., Чекалин В. С. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие. — М., 2001. — 254 с.

3. Ершов О. Г. Застройщик в долевом строительстве: Какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика. — 2008. — № 1. — С. 22-26.

4. Маслов В. Ф. Правовые вопросы индивидуального и коллективного жилищного строительства граждан в городе и в рабочем поселке / отв. ред. М. В. Гордон. — Харьков, 1960. — 80 с.

5. Потяркин Д. Е. Застройщик — сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома // Юрист. — 2002. — № 12. — С. 49-50.

6. Соболев Д. А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору долевого участия в строительстве : дис... канд. юрид. наук. — М., 2011.

7. Сокол П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — М., 2008. — 200 с.

8. Суханов Е. А. О концепции развития законодательства о юридических лицах // Журнал российского права. — 2010. — № 1. — С. 5-12.

9. Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. — 2005. — № 3. — С. 70-78.

информация об авторах

Пахаруков Александр Анатольевич

Белоусов Владимир Николаевич

iNFoRMATioN ABouT THE AuTHoRS

Pakharukov, Aleksandr Anatolyevich

Belousov, Vladimir Nikolayevich

ПРОЛОГ Пахаруков А. А., Белоусов в. Н. застройщик как правовая категория в современном российском праве

27