Падение по высшему разряду

Часто приходится слышать, что по-настоящему эксклюзивные, уникальные, штучные объекты не подвержены кризису: их слишком мало на рынке. Оказалось, что это не так: многие элитные московские квартиры упали в цене сильнее, чем экономкласс. Те немногие примеры, когда цена держится на уровне середины прошлого года, говорят скорее о запросах продавцов, а не о реалиях рынка.

Общая тенденция

По данным экспертов, стоимость эксклюзивного жилья последние полгода постоянно снижалась. В августе прошлого года стоимость квадратного метра в эксклюзивных объектах достигла своего исторического максимума. Так, в самой дорогой квартире на тот момент стоимость квадратного метра достигла $74 тыс., а средняя стоимость квадратного метра в эксклюзивных квартирах составляла $57 тыс. Затем, в октябре, средняя стоимость самых дорогих квартир снизилась до $49 тыс. за кв. м. По всей видимости, это было связано скорее не с падением цен, а с увеличением предложения и уходом с рынка самых дорогих объектов. Но основной ценовой спад в верхнем сегменте произошел еще позднее — в ноябре--декабре. В декабре, по сведениям аналитической службы агентства Doki, средняя стоимость квадратного метра в жилых объектах стоимостью свыше $10 млн находилась на уровне $38 843, а объем предложения составлял 180 квартир". В январе цена "квадрата" снизилась до $38 535, что всего на 0,8% меньше декабрьского уровня, а количество объектов увеличилось до 217.

По данным Blackwood, сегодня на эксклюзивные квартиры стоимостью более $10 млн приходится порядка 6% общего объема предложения на вторичном рынке элитного жилья, а на объекты стоимостью более $20 млн — не более 2%.

Снижение цен на эксклюзивные объекты во многом объясняется общей финансовой ситуацией в стране. Собственники продаваемых квартир ведут себя по-разному, все зависит от финансового положения каждого. Часть квартир вообще сняты с продажи, их владельцы предпочли переждать кризис и не терять доход в будущем. Такие продавцы просто не стали выбрасывать в падающий рынок свои дорогие объекты. Девелоперы уникальных объектов также не форсируют работы. В частности, глава девелоперской компании RGI International Борис Кузинец еще в ноябре 2008 года приостановил реализацию всех своих программ, за исключением строительства торгового центра площадью 38 600 кв. м на Цветном бульваре, на который уже получен кредит Сбербанка.

Игра на дефиците

Эксклюзивные объекты, обладающие высокими потребительскими характеристиками, до сих пор в дефиците, и собственники об этом знают. Поэтому они спокойно ждут своего покупателя, который будет готов отдать деньги за дорогой эксклюзивный товар. Более того, влияние на ценообразование оказывает то, что рынок элитной недвижимости не предполагает быстрой продажи. "Подавляющее большинство наших клиентов — собственников эксклюзивных жилых объектов — сегодня, несмотря на пятый месяц нестабильной рыночной ситуации, не снижают стоимости своих квартир. У них нет финансовых затруднений, они не хотят продать свой объект завтра же, и они не видят каких-то серьезных аргументов для скидок, превышающих 5%",--- подчеркивает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Таким образом, дисконты делает отнюдь не каждый продавец. В частности, продавец единственной выставленной на продажу квартиры в жилом доме "Молочный, 1", построенном Борисом Кузинцом по проекту группы "Меганом", также не стал снижать цену своего объекта. Квартира площадью 280 кв. м как продавалась до кризиса по цене $70 тыс. за кв. м, так продается и до сих пор. При этом, по словам риэлторов, периодически появляются покупатели, готовые ее приобрести с дисконтом 15%, но продавец отвергает эти предложения. По словам Александра Зиминского, в доме по адресу "Бутиковский, 5" предлагается квартира по $40 тыс. за кв. м, и продавец не готов "сбросить" цену. Но такие продавцы все же редки, и предложение в целом в этом сегменте растет, а это говорит о растущем недоверии к вложениям даже в очень дорогую недвижимость и о готовности продавцов снизить цены.

Снижение цен и наличие выгодных предложений несколько оживили рынок элитной недвижимости. "С середины января мы наблюдаем увеличение спроса на элитную недвижимость на 30% по сравнению с ноябрем--декабрем 2008 года. Безусловно, по сравнению с докризисным периодом спрос сократился, но тем не менее показатели начала 2009 года оказались гораздо лучше тех, которых можно было ожидать", — констатирует Александр Зиминский. По свидетельству директора по маркетингу МИАН Алексея Кудрявцева, в IV квартале прошлого года в условиях финансового кризиса спрос на жилую недвижимость в Москве сократился на 50-60%, в зависимости от сегмента, однако в категории уникальных объектов столь заметное падение потребительского интереса отмечено только к апартаментам. Как утверждает эксперт, это обусловлено сокращением соответствующих статей расходов в бюджетах корпоративных клиентов. "На эксклюзивные объекты остальных форматов сокращение спроса составило не более 20-25%", — добавляет он. Таким образом, покупатель уникальных объектов никуда не делся, он затаился и ждет выгодных предложений.

Возможность выбора

Уже сейчас у потенциальных покупателей дорогой недвижимости есть возможность для выбора. По данным агентства Doki, в январе 2008 года одним из самых дорогих предложений на московском рынке была квартира площадью 682 кв. м за $34 млн в ЖК "Кристалл Хаус" в Коробейниковом пер., 1 — около $50 тыс. за кв. м. При этом уникальные предложения большой площади встречаются не только в самых привилегированных районах.

В жилом комплексе "Трианон" в районе Улицы 1905 года сейчас продается квартира общей площадью 452 кв. м за $19,5 млн. Для сравнения: примерно за те же деньги можно купить квартиру в особняке "Знаменские палаты" общей площадью 976 кв. м, но на нулевой стадии. "Однако объекты, находящиеся на нулевых стадиях строительства, сложно реализовать. Покупатель не готов к подобным покупкам. Причина — всеобщая неуверенность в завтрашнем дне. Даже когда речь идет о застройщике с безупречной репутацией, покупатель ставит под сомнение возможность завершения строительства. Сегодня элитные эксклюзивные предложения сконцентрировались в районе Остоженки — это дома построенные компанией "Роуз Групп" в Молочном, Бутиковском, Хилковом переулках. Квартиры в этих домах выставляются на продажу исключительно физическими лицами, первичные предложения давно куплены.

Цены на "вторичной" Остоженке нередко опускаются ниже $40 тыс. за кв. м (для сравнения, еще летом 2008 года эти квартиры стоили $50 тыс. за "квадрат"). В частности, по данным директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, в "Кристалл Хаусе" сейчас предлагается квартира с итальянским дизайном общей площадью 158 кв. м. До кризиса ее стоимость составляла $50 тыс. за кв. м, а теперь снижена до $35 тыс. за кв. м. На продажу также выставлена квартира в клубном доме в 3-м Обыденском переулке. Эта квартира уникальна, прежде всего, своими видовыми характеристиками: из панорамных окон открывается вид на храм Христа Спасителя, Кремль, памятник Петру I и набережную Москвы-реки. До кризиса стоимость была $50 тыс. за кв. м, а потом ее снизили до $29 915 за кв. м.

В менее престижных районах центра падение еще ощутимее. "В настоящий момент в доме на Малой Полянке предлагается пентхаус с отличными видовыми характеристиками общей площадью 272 кв. м. До кризиса цена была $35 тыс. за кв. м, а теперь составляет $20 560 за кв. м", — говорит Екатерина Тейн.

Желания и возможности

Владельцы эксклюзивных объектов предоставляют индивидуальные скидки в зависимости от своей финансовой ситуации — в некоторых случаях скидки могут быть весьма существенными. Например, стоимость двухуровневого пентхауса с потолками высотой 7,5 м в Николопесковском переулке снизилась с $7,5 млн до $4,5 млн. "В открытой продаже сейчас есть несколько пентхаусов по хорошим адресам. Их смотрят, прицениваются, но даже сниженная на 30-35% цена при площади 350-500 кв. м столь высока, что сегодня на эти деньги можно купить небольшой завод", — говорит управляющий директор "Кирсанова Риэлти" Надежда Кот. По ее словам, подавляющее большинство тех, кто просто ищет квартиру в элитном доме, хотели бы платить не более $10-12 тыс. за кв. м, а за пентхаус — на уровне $20 тыс. Однако цены, несмотря на скидки, все равно не удовлетворяют покупателей.

С приходом кризиса даже на самые редкие и уникальные объекты стал возможен торг, однако, как правило, не в таких масштабах, как в эконом- и бизнес-классе. "Речь чаще всего не идет о скидках в 20-30%, как на недвижимость других сегментов, продавец обычно уступает всего 5-10%, — говорит эксперт "Инком-Недвижимость" Юлия Лурье. — В очень редких случаях, если покупатель готов купить объект буквально сегодня же, расплачивается удобным продавцу способом и вносит все деньги сразу, владелец может уступить до 15%".

Однако, по словам управляющего директора компании "Усадьба" Екатерины Батынковой, цены на некоторые эксклюзивные объекты, наоборот, выросли: "Как один из самых ярких примеров можно привести клубный дом на восемь квартир на Плющихе, стоимость квартир в котором после Нового года поднялась с $45 тыс. за кв. м до почти $49 тыс., и при этом идут активные переговоры с несколькими покупателями".

Пример эксклюзивного объекта — квартира "Эсквайр" в "Копернике". В ее отделке принимали участие известные дизайнеры с мировым именем: Etro, Мартин Воллер, Патрик Роббер. "Это пример сочетания нескольких уникальных характеристик: дорогой отделки, прекрасных видов на Кремль и храм Христа Спасителя и большой, 540 кв. м, площади, что тоже редкость на рынке жилья. Квартира предлагается по той же цене, что и летом 2008 года — $45 млн", — рассказывает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Наиболее устойчивы к кризису оказались пентхаусы на Остоженке и в Замоскворечье большой площади — от 400 кв. м — с редкими видовыми характеристиками, террасами, возможностью идеально спланировать помещение с точки зрения комфортного расположения различных зон, санузлов и гардеробных. В клубных домах элитных районов, рассчитанных на проживание не более 20 семей, высокого качества строительства, отделки общественных зон квартиры с хорошими планировками и дорогим стильным дизайнерским ремонтом и интерьером вообще по нескольку лет не появляются в продаже и пользуются стабильным спросом всегда. Хотя, как видно из приведенного выше списка предложений, далеко не всегда это именно так.

В данный момент покупка эксклюзивной квартиры далеко не всегда окажется успешной инвестицией. "В краткосрочной перспективе проиграют те, кто приобретал дорогие объекты в середине 2008 года, когда цены были уже на пике, а рынок двигался к кризису. Но те, кто приобрел эксклюзивные объекты в 2007-2006 годах, даже продав квартиру сейчас, получат прибыль от 40 до 70%", — утверждает генеральный директор агентства Doki Валерий Барнинец. Однако в долгосрочной перспективе, по его словам, большинство покупателей могут потерять на стоимости из-за изменения рынка: то, что было актуально до кризиса, может стать ненужным через 2-3 года. "Также есть вероятность, что стоимость эксклюзивного жилья не вернется к уровню июля--августа прошлого года в следующие 10-15 лет", - уточняет эксперт.