Банки сопровождают ремонт

Среди участников региональной программы капремонта есть и банки. Правда, их не так много, но все они отвечают требованиям надежности. Эти финансово-кредитные учреждения не только аккумулируют у себя средства граждан, выбравших такой механизм, как спецсчета, но с ними работают и региональные операторы.

Все без остатка

Региональные программы капремонта характеризуются и таким показателем, как остаток средств на счетах региональных операторов. В отдельных регионах эти остатки превышают 20%. У лидеров по реализации программ капитального ремонта, таких как Москва и Татарстан, показатели остатка средств существенно ниже. Например, в Москве остаток средств на расчетных счетах на начало 2019 года составлял около 10%. В процентном соотношении примерно такие же показатели у Татарстана, где на банковских счетах оценочно осталось менее 8%. В Санкт-Петербурге это соотношение 11,7%.

На недавней коллегии федерального Минстроя председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйств Сергей Степашин подтвердил, что Москва входит в список субъектов РФ, где остаток средств, собранных на финансирование капремонта, не такой значительный. Это заявление носило комплементарный характер, поскольку в других субъектах РФ процент остатков намного выше. Например, в Нижегородской области на начало нынешнего года неиспользованными остались почти 42% средств — это примерно 4,2 млрд руб. Очевидно, что этот показатель выше среднероссийского.

С точки зрения профессионального сообщества уровень остатка средств, собранных на капитальный ремонт,— один из важных индикаторов оценки эффективности работы регионального оператора. Чем меньше денег осталось, тем больше домов прошли ремонт или находятся в процессе. Вернемся к московской практике: в прошлом году общая смета на капремонт всех домов, включенных в программу на тот период, планировалась на уровне 37,5 млрд руб. При этом были выполнены работы на общую сумму 33,7 млрд руб. Остаток средств за прошлый год, как и за 2017 год, аккумулирован в департаменте финансов города Москвы.

В 2019 году в Москве общие сборы (с учетом размера взноса 18,19 руб. за 1 кв. м) планируются на уровне 39,8 млрд руб. Как пояснили в московском Фонде капремонта многоквартирных домов, почти весь объем контрактации (это один из важных этапов закупки материалов, комплектующих и услуг) был завершен еще в марте.

Депозиты для будущего

Временно свободные средства Фонд капремонта Москвы планирует размещать в уполномоченных банках — такое право у регионального оператора есть в силу статьи 179 Жилищного кодекса. Но и в этом случае процедура отбора банков-контрагентов происходит достаточно строго. Вначале проводится конкурс среди банков на право открытия расчетных счетов для фонда. Там говорят, что для обеспечения конкуренции должно быть проведено не менее трех конкурсных процедур. После с победителем или с победителями заключается генеральное депозитное соглашение. Далее Фонд капремонта запрашивает у банков-победителей предложения по процентным ставкам на депозитах и выбирает наиболее оптимальные условия. По словам одного из банкиров, никаких особых преференций для региональных операторов, курирующих капитальный ремонт жилья, не предусмотрено: «Все ставки на общепринятом уровне». Впрочем, по его словам, для банков средства региональных операторов — вполне оптимальная ликвидность.

Московский Фонд капремонта многоквартирных домов планирует размещать деньги на банковских депозитах по краткосрочной схеме. Так, например, при соблюдении всех условий оператор вносит остаток средств, обеспечивающий финансовую устойчивость фонда (в текущем году у столичного оператора эта сумма достигает 1,249 млрд руб.), сроком размещения до конца текущего года. На срок до трех месяцев фонд может направлять временно свободные средства, поступившие в общий котел в текущем году и не планируемые к использованию в течение предстоящего квартала. Максимальная сумма, которую оператор может разместить в течение года, определяет управляющий совет фонда.

Опрошенные “Ъ” банки говорят, что уровень ставок по краткосрочным депозитам могут оказаться немногим более квартальной инфляции. Впрочем, для региональных операторов это тоже неплохо и обеспечивает сохранность средств.

Кто в списке?

Наблюдаемая в последние годы перетряска регулятором банковского рынка вынудила региональных операторов капремонта искать надежных контрагентов из числа кредитно-финансовых учреждений. Действующие до мая 2018 года подзаконные акты позволяли принимать участие в конкурсе по отбору банков для открытия счетов фонда капремонта 33 российским банкам с разным уровнем надежности. Но они должны были отвечать некоторым требованиям: объем их капитала должен был быть не менее 20 млрд руб., и они должны иметь договор субординированного займа с Агентством страхования вкладов. Но московские власти вышли с предложением повысить критерии надежности банков, где региональные операторы капремонта могут размещать временно свободные средства. Так, появились следующие требования: объем собственного капитала теперь должен быть не менее 250 млрд руб. и иметь рейтинг АКРА не ниже А+(RU) и/или рейтинг «Эксперт РА» не ниже ruA+.

Ужесточение требований привело к тому, что теперь работать с региональными операторами могут только шесть банков, включая Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Альфа-банк, «ФК Открытие». «Все эти банки, за исключением "Альфы", прямо или косвенно контролируются государством,— констатирует партнер "Вальтер Констракшн" Вадим Тедеев.— Это означает, что у них есть "подушка безопасности" в случае банкротства. Иначе говоря, в случае возможного форс-мажора государство поддержит эти банки за счет бюджета. Это говорит о том, что депозитам региональных операторов капремонта или спецсчетам граждан, решивших самостоятельно заниматься модернизацией своих домов, практически ничего не грозит».

Надежно защищены со стороны банков и спецсчета жильцов конкретных домов, полагает Вадим Тедеев: «Они защищены и от претензий кредиторов, которые могут предъявить свои требования при банкротстве управляющей компании, ТСЖ или жилищного кооператива — это подтверждается статьей 175 Жилищного кодекса». Таким образом, считает эксперт, вывести во вне средства, собранные на капремонт, практически невозможно. «Это говорит о том, что в сфере капремонта по крайней мере с финансовой точки зрения наводится порядок»,— отмечает он.

Только личное

Банки могут стать и партнерами тех собственников жилья, которые решили направлять взносы на капитальный ремонт на спецсчета. Теоретически у УК, объединяющих владельцев таких квартир, есть возможность взять кредит в банке, если не хочется ждать долго проведения капремонта, а необходимая сумма еще не собрана. Но проблема заключается в том, что финансово-кредитные учреждения неохотно разрабатывают такие кредитные продукты, подтвердили представители банков, опрошенных “Ъ”. Из общения с ними вырисовывается общий перечень претензий банкиров, которые обеспокоены тем, какие гарантии возврата средств они могут потребовать у владельцев квартир.

Впрочем, эта ситуация может в обозримом будущем измениться: фонд «Институт экономики города» подготовил законопроект, направленный на стимулирование рынка развития кредитования капремонта в России. Предлагается дополнить ряд статей Жилищного кодекса РФ, предусмотреть в них большее количество гарантий для кредитора, а также возможность для собственников жилья выступать в роли заемщиков, предоставлять средства на спецсчете в качестве залога для обеспечения по кредиту.

По закону за кредитом в банк может обратиться любой гражданин или компания. Но в случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений — а это и не юридическое, и не одно физическое лицо, говорит руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер. Но, продолжает она, вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован. На практике получается, что в банк за кредитом обращается юрлицо УК или ТСЖ, которые берут на себя риски. Но отношения между владельцами квартир и УК могут быть прекращены в любой момент. С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УК: его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заемщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств. Получается, что банк видит одни риски. Подготовленный Институтом экономики города проект изменений в Жилищный кодекс смягчает эти риски, говорит Ирина Генцлер.

Как утверждают банкиры, если эта ситуация будет разрешена, то банки будут готовы кредитовать капремонт, например, под залог поступлений на спецсчета. Такая реакция банков может свидетельствовать о том, что сфера капитального ремонта по крайней мере в Москве движется в направлении цивилизованного развития.