Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона

А. В. Коновалова

ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ КАК ОСНОВА РАЗВИТИЯ

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНА

Аннотация

В статье рассматривается понятие «девелопмент» и «девелоперский проект». Автор обосновывает концептуальные аспекты развития данного понятия, многовариантность подходов и значимость данного явления для региональной экономики. Определяется особенности девелоперского проекта, его различая с инвестиционно-строительным проектом. В статье автор дает собственное определение понятия «региональный девелоперский проект», приводить классификацию инвестиционно-строительных проектов, подходов и видов девелопмента, на основе чего выявляет значимость данного проекта для развития инвестиционно-строительной отрасли региона и эффективность для всей экономики в целом.

Ключевые слова

Девелопмент, инвестиционно-строительный проект, девелоперский проект, эффективность, развития территорий

A. V. Konovalova

DEVELOPER PROJECTS AS BASIS OF DEVELOPMENT

OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITY OF THE REGION

Annotation

In article the concept «development» and «developer project» is considered. The author proves conceptual aspects of development of this concept, diversity of approaches and the importance of this phenomenon for regional economy. Is defined features of the developer project, it distinguishing with the investment and construction project. In article the author gives own definition of the concept «regional developer project», to give classification of investment and construction projects, approaches and types of development on the basis of what reveals the importance of this project for development of investment and construction branch of the region and efficiency for all economy as a whole.

Keywords

Development, investment and construction project, developer project, efficiency, developments of territories.

Строительный комплекс является значимой отраслью национальной экономики и обуславливает решения многих как социальных, экономических, так и технических задач развития территорий. Стратегическая роль строительного комплекса в развитии региональной экономики осуществляется путем комплекса инвестиционно-строительных программ и проектов на региональном и

федеральном уровнях. Строительство, оставаясь одним из реальных секторов экономики, направлено на создание и ускоренное обновление основных фондов, предназначенных для развития общественного воспроизводства и решения социальных вопросов, связанных с обеспечением населения региона жильем, от которого зависит и структурная перестройка промышленности, развития

территорий, и в итоге, повышение эффективности и реорганизация всей национальной экономики.

Можно утверждают, что развития строительного комплекса в регионе влияет на совокупное развитие экономики всего региона, так инвестированный рубль в строительный комплекс привлекает 4-5 рублей в другие смежные отрасли экономики региона, и как следствие дает толчок развития все как национальной таки региональной экономики.

Если рассматривать строительство как один из видов предпринимательской деятельности, то оно требует вложений материальных, финансовых, трудовых и прочих ресурсов, т.е. различных инвестиций для создания конечного продукта строительства. Следовательно, строительство напрямую связано с инвестициями, в частности с инвестициями в капитальное строительство. В соответствии с федеральным законом инвестиционная деятельность определяется как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта[1]. В связи с этим с понятием «строительный комплекс» тесно связано понятие «инвестиционно-строительный комплекс», в который кроме строительных структур, представляющих систему строительного производства, входят еще три типа структур: это инвестиционные структуры, осуществляющее обеспечение инвестиционными ресурсами; промышленные структуры, включающую систему производства и поставок строительных материалов и конструкций, строительных и дорожных машин; а также научно-проектные структуры, объединяющие систему проектных, научных и опытно-конструкторских организаций. Инвестор, осуществляющий финансирование строительства объекта, является ключевой фигурой инвестиционно-строительной деятельности. Именно он принимает управленческое решение об

экономической эффективности реализации того или иного инвестиционного проекта.

Следует заметить, что на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса в России начала формироваться практика совмещения нескольких из выше перечисленных структур в лице одной организации, именно это и привело к образованию нового субъекта отрасли — «деве-лопера», и появления такого понятия как «девелопмент».

В России темой девелопмента исследователи занимаются с конца двадцатого века, т.е. всего около двадцати лет. Впервые термин «девелопмент» появился в 90-х годах прошлого века, в рамках предложения услуг различных компаний-консультантов в области управления недвижимостью, которые становятся достаточно востребованными у крупных инвесторов и финансовых групп. В зарубежных странах деве-лопмент как один из способов организации инвестиционно-строительного процесса изучают на протяжении ста лет. С 1936 г. в США существует институт городских земель (ULI), представляющий собой некоммерческое исследовательское учреждение, которое насчитывает в настоящее время 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира.

Отсутствия разработанной теоретико-методологической основы и нормативно-правовой характеристики де-велопмента, привело к неразвитости данного явления в российских условиях и многие проблемы осуществления де-велопмента в российских условиях не нашли должного отражения в работах отечественных специалистов. Наиболее известными исследователями проблем девелопмента в России являются Федотова М. А., Грязнова А. Г., Липсиц И. В., Асаул А. Н., Лившиц В. Н., Коссов В. В., Мазур И. И., Максимов С. Н., Шапиро В. Д., Дюкова О. М., Васильев В. М., Пасяда Н. И., Панибратов Ю. П. др.

Обратимся к определению термина «девелопмент». Сам термин «деве-лопмент» происходит от англ. «development» и переводится как развитие. В настоящее время среди ученых и практиков нет единого мнения относительно трактовки термина «деве-лопмент».

Таблица 1 — Подходы к

Современные исследования отличаются различными представлениями о значимости юридических, организационных, инвестиционных, социальных и других аспектов девелоперской деятельности. В соответствии с выявлением тех или иных аспектов девелоперской деятельности выделяются ряд подходов к определению девелопмента.

1ю сущности «девелопмента»

Подход к определению «девелопмента» Суть представления «девелопмента» Представители

Нормативно-правовой (юридический) подход «Девелопмент» как институт предпринимательского права, регулирующий правоотношения, в которые вступают предприниматели в процессе использования недвижимых активов Мазаев П. А.

Организационно-экономический подход «Девелопмент» — организация проекта в инвестиционно-строительном комплексе, а именно, делается акцент на субъектный состав, характер принимаемого участия в инвестиционном процессе Шапиро В. Д., Мазур И. И., Дамодаран А., Ольдерогге Н. Г.

Физиократический подход «Девелопмент» сводится к преобразованию объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости Максимов С. Н., Кущенко В. В., Асаул А. Н.

Системный подход «Девелопмент» как системообразующий тип пространственно опосредованной многоаспектной деятельности, включающей хозяйственную, финансовую, управленческую, градостроительную и правоприменительную деятельность частных строительных компаний Солунский А. И., Орлов А. К., Куракова О. А., Владимирова И. Л.

Пространственно-ориентированный подход девелопмент связывают с развитием отдельных территорий Авдеева Т. Т., Евстафьев А. И., Трутнев Э. К.

Составлена автором.

Для большинства перечисленных выше подходов, хотя и имеющих принципиальное различие возможно выделить ряд общих черт. Во-первых, это цель девелопмента, которое сводиться к использованию (улучшению) определенного земельного участка с использованием его в виде товара на рынке недвижимости.

Мы придерживаемся при понимании «девелопмента» к подходу, связанному с пространственно-ориентированным аспектом, а именно считаем, что под девелопментом необходимо понимать изменение, развитие земельного участка, ведущего качественному изменению не только объек-

та недвижимости, но и совокупной территории развития.

Однако надо понимать, что девелоперская деятельность в современной России происходит исключительно в рамках крупных строительных, производственных и финансовых компаниях, обладающих рядом материальных ресурсов, и цели, преследуемые в рамках инвестиционных проектов, в большей части связаны с получением прибыли.

Поэтому в настоящий момент необходим такой механизм, который позволил бы инвестиционным проектам в рамках девелоперской деятельности направлять на развитие региональных территорий.

Ранее мы выделяли различные виды девелопмента, но следует добавить в данную классификацию еще несколько признаков. Обобщенная схема классификации видов девелопмента представлена на рисунке 1.

Девелопмент

♦ ♦ 1 г ♦ ♦

По объекту инвестиционно-строительной деятельности По субъекту и характерам участия в инвестиционном процессе По характеру ориентации на территориальное развитие По функциональному типу объекта Существование объекта недвижимости Месторасположения объекта

_ construction-development land-development _ fee-development _ speculative-development _ смешенный тип девелопмента инвестиции в недвижимость девелопмент недвижимости локальный деве-_ лопмент девелопмент совокупностей территорий девелопмент _ жилой недвижимости девелопмент _ земельных участков девелопмент коммерческой недвижимости девелопмент _ первичной недвижимости девелопмент _ вторичной недвижимости девелопмент _ загородной недвижимости девелопмент — городской недвижимости

— build-to-suit

Рисунок 1 — Классификация видов ««девелопмента»

Составлен автором.

Определив понятие «девелопмент» и выделив основные его виды, следует сказать, что организационной основой осуществления девелоперской деятельности является проект, который по своим концептуальным характеристикам схож с инвестиционным проектом, но имеет присущие ему отличия по причине отраслевой специфики. В литературе и в нормативных документах для обозначения проекта в строительстве применяется такой термин как инвестиционно-строительный проект. Инвестиционно-строительные проекты не однородны, имеется различные виды данных проектов, которые различаются по квалификационным принципам. Так, инвестиционно-строительные проекты (ИСП) можно классифицировать по следующим основаниям: в зависимости

от класса ИСП; в зависимости от объекта ИСП; в зависимости от масштабов ИСП; в зависимости от длительности ИСП; с учетом сложности ИСП; по методу финансирования ИСП; договорные типы регулирования отношений (формы реализации проектов); в зависимости от типа объекта; в зависимости от уровня реализации.

Следует заметить, что в такой экономической сфере деятельности как «строительство» существует специфика в понимании проекта, что связанно, во-первых, необходимостью вложения средств в долгосрочной перспективе — инвестирования; во-вторых, с особыми формами воспроизводства, такими как форма нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта; и, в-третьих, специфика опре-

деляется тем, что существует стадии процесса, сопряженные с понятием проектирования, понимаемой как последовательная цепочка различных действий, начинающихся с возникновения замысла, заканчивающиеся получением от него прибыли, а в строительном проекте этот этап рассматривается в виде завершения всей цепи процедур и процессов строительного производства и, в конечном итоге, сдача в эксплуатацию.

Однако следует заметить, что многие авторы разделяют понятие «инвестиционно-строительный проект» и «девелоперский проект». Например, «Девелоперский проект — инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика»^]. «Девелоперский проект — это процесс, который представляет собой совокупность задач и мероприятий по развитию объекта недвижимости заданного качества, осуществляемый в рамках плана в условиях ограничения ресурсов, сроков и стоимости, с целью получения прибыли или иного положительного эффекта. В качестве положительного эффекта может выступать повышение эффективности производства, создание новых производств, расширение производства, удовлетворение требований государственных органов, социальных потребностей населения, проч. Девелоперский проект является инвестиционным проектом, однако не каждый инвестиционный проект, подразумевающий под собой развитие объекта недвижимости, является девелоперским. Выявлено, что заключительным этапом реализации девелоперского проекта могут быть следующие операции с объектом недвижимости: переход права собственности к третьему лицу (продажа объекта); сдача в аренду» [5].

Также следует сказать, что девелоперские проекты отличаются от дру-

гих инвестиционных проектов своими особенностями, что делает данные проекты наиболее сложными, и что важно, со стороны привлечения инвестиций. Важной особенностью девелоперских проектов можно назвать то, что данные проекты на рынке недвижимости направлены на продажу (или аренду). В результате этого, в современных условиях повышенной конкуренции к данным видам проекта предъявляется особые требования и к возможностям перепродажи, эксплуатационным условиям, и в большей степени к рыночной стоимости и срокам окупаемости вложений.

Однако, по нашему мнению, необходимо отдельно выделять региональный девелоперский проект. Так, региональный аспект влияния девелоперских проектов заключается в том, что данные проекты направлены не только на качественное развитие самого объекта недвижимости, но и подвергают изменению и их окружение. Соответственно, эффективность проектов определяется ростом рыночной стоимости и доходности всего комплекса недвижимости, расположенной на территории, увеличением налоговых и прочих поступлений в консолидированный бюджет, а также, позитивно влияет на благосостояние населения, посредством появления новых рабочих мест, развития социальной инфраструктуры, общего благоустройства территории и пр. Так, мезо-экономический аспект влияния в сфере недвижимости определяется высоким интегральным мультиплицирующим эффектом региональной деловой активности. Инвестиции в регионе в недвижимость приводят к увеличению активности в различных смежных отраслях региональной экономики, например в жилищно-коммунальном хозяйстве, в производстве строительных материалов и потребительских товаров длительного пользования и в других, что обеспечивает в итоге прирост валового регионального продукта и увеличение занятости населения [2].

Однако, для дальнейшего исследования мы будем понимать, под региональным девелоперским проектом — инвестиционно-строительный проект, имеющий системный, комплексный характер, направленный на развитие отдельных территорий и приносящий интегральный социально-экономический и бюджетный эффект на уровне региона.

Инвестиционно-строительный комплекс является критически важным с точки зрения трансформации национальной и региональной экономики в направлении производства продукции с большей добавленной стоимостью, углубления наукоёмкости производств, усиления многопрофильности и, как следствие вышеотмеченного, обеспечения экономической безопасности региона и страны в целом. Весомое значение с точки зрения регионального развития имеет мультипликативный эффект, создаваемый функционированием и развитием инвестиционно-строительного комплекса. Происходит совершенствование системы производственно-экономической многовекторности, позволяющей значительным образом повысить эффективность межрегиональной хозяйственной кооперации. Чрезвычайно важным представляется и тот факт, что мультипликативный эффект неизбежно приводит к созданию дополнительных рабочих мест, актуализирует и стимулирует процесс профессионального совершенствования работников, а подчас и диверсификации экономики. В контексте оптимизации экономического развития отдельного региона (в том числе и согласно стратегиям развития регионов) интенсификация инвестиционной активности в сфере строительных работ ведёт к поступательному переформатированию социально-экономического развития субъекта федерации и его отдельных районов. Зачастую подобное переформатирование затрагивает нивелирование монопро-фильности, улучшение уровня жизни, общее усиления индустриальной и в це-

лом экономической значимости региона, а также формирует дополнительные условия для увеличения инвестиционной привлекательности. Данное увеличение, в свою очередь, индуцируют новые циклы инвестиций в строительную сферу со стороны как отечественных, так и зарубежных компаний, что отражается в известной модели строительных циклов Китчина и со стороны зарубежных компаний.

Следует сказать, что социально-экономических эффект будет проявляться в том, что после проведенной реконструкции недвижимости и развития территории улучшается среда проживания и жизнедеятельности, доходов и качества жизни населения. Однако, кроме данного эффекта важна бюджетная эффективность, которая проявляется как прямо, так и косвенно. Прямое проявление бюджетной эффективности деве-лопмента проектов реконструкции и развития территорий проявляется в тех платежах и налогах, которые возникают в процессе реализации девелоперских проектов в регионе. К такого рода доходам бюджета можно отнести следующее: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налог на прибыль застройщиков и инвесторов, различные налоги с заработной платы занятых в реализации проектов работников. Однако, помимо прямого бюджетного эффекта, наблюдается косвенный бюджетный эффект, под которым понимаем, различные доходы (или бюджетная экономия), получаемая бюджетом в процессе функционирования объекта недвижимости, созданного в результате проекта, к ним можно отнести: различные налоги с прибыли и с имущества предприятий, земельный налог и другие, а также бюджетная экономия, вызванная повышением занятости населения, ростом доходов и т. п.

Схематично основные виды эффектов инвестиционно-строительного комплекса представлены на рисунке 2.

Инвестиционно-строительный комплекс

Социальные виды эффектов:

• создание рабочих мест как в период строительства, так и после сдачи проекта в эксплуатацию;

• рост доходов населения;

• социальная стабильность

Экономические виды эффектов:

• общий рост ВРП;

• развитие смежных видов производств, начиная от производства строительного сырья до отделочных материалов

Бюджетные виды эффектов:

• пополнение налогооблагаемой базы;

• экономия бюджетных средств

Рисунок 2 — Эффекты от реализации девелоперских проектов

Это еще раз доказывает, что в региональных стратегиях в качестве инструментов реализации миссии и достижения приоритетных целей обязательно должны быть отражены реальные проекты инвестиционно-строительной комплекса.

С другой стороны, региональная экономика, и в особенности в значительных по размеру территории регионах, обладает ярко выраженным пространственным характером. А пространственное развитие регионов по многим аспектам определяется эффективностью решений в области градостроительства, а также в реализации девелоперских проектов. Это вопросы оптимизации формирования рекреационных, сельскохозяйственных зон, размещения индустриальных парков, инвестиционных площадок, локализации промышленных предприятий, доступности объектов социальной сферы, т. е. вопросы устойчивости территориального баланса. Это задачи недопущения неосвоенных территорий, депрессивных районов, необеспеченных или низкообеспеченных инженерно-транспортной инфраструктурой и социальными объектами населенных пунктов. Именно поэтому стратегическое развитие региона обязано соподчиняться принципам устойчивости территориальных систем расселения и производства. Региональным органам власти нельзя допускать развития одной части территории в ущерб другой, насыщения от-

дельных зон промышленными объектами, ведущего к перегрузке инженерно-транспортной инфраструктуры, а также, разумеется, «замалчивания» и «забывания» проблем неперспективных районов.

Таким образом, на наш взгляд, включение в стратегию и детальная проработка проектов инвестиционно-строительного комплекса является важнейшим и в качестве объектов планирования и управления, и в качестве инструментов реализации стратегических целей и задач региона.

Библиографический список

1. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений : [Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-Ф3 (ред. от 28.12.2013)] [Электронный ресурс]. — URL : http://www.consultant.ru/document/cons_d oc_LAW_156882.

2. Белобородов, Р. С. Девелопмент как эффективная система управления инвестиционно-строительным проектом // Современные технологии управления. — 2011. — № 2.

3. Джуха, В. М., Погосян, Р. Р., Мищенко, К. Н. Диагностика развития профильных секторов промышленности ростовской области в период восстановительного роста // Региональная экономика: теория и практика. — 2013. — № 5.

4. Дюкова, О. М., Пасяда, Н. И. Управление развитием недвижимости : учеб. пособие. — СПб. : изд-во Санкт-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2009.

5. Селина, В. П. Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов : дисс. ... канд. эконом, наук. —М., 2014.

Bibliographic list

1. About investment activity in Russian Federation which is carried out in the form of capital investments : [Federal law of 25.02.1999 № 39-FZ (an edition of 28.12.2013) [Electronic resource], — URL : http ://www. consultant, ru/ document/cons_do с LAW 156882.

2. Beloborodov, R. S. Development as effective control system of the investment and construction project // Modern technologies of management. — 2011 . — №2.

3. Dzhoukha, V. M., Pogosyan, R. R., Mishchenko, K. N. Diagnostics of development of profile sectors of the industry of the Rostov region during recovery growth // Regional economy: theory and practice. — 2013 . — № 5.

4. Dyukova, O. M., Pasyad, N. I. Management of real estate development : manual. — St. Petersburg : Publishing house of Peterb. state university of economics and finance, 2009.

5. Seiina, V. P. Theory of real options and management of financial risks of developer projects : diss. —M., 2014.