Инструмент сохранения и приумножения

Недвижимость исторически считается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. Ее привлекательность для частных инвесторов дополнительно возросла на фоне снижения доходности вкладов и экономической нестабильности последних лет.

Сейчас у инвесторов наиболее востребованы студии и однокомнатные квартиры: их доля в портфеле составляет около 90%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В 2020 году драйвером инвестиционной активности стала совокупность факторов: взлетевшая стоимость доллара, общая неопределенность на рынке, льготная ипотека. Поскольку доступных и интересных инвестиционных инструментов становилось все меньше, жилая недвижимость стала хорошей альтернативой для вложения и сохранения средств.

Однако, по словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, в 2021 году доля инвестиционных покупок на рынке жилья качественно изменилась. Из масс-маркета и комфорт-класса инвестиционные сделки практически ушли из-за рекордного роста цен.

В 2020–2021 годах произошел третий за двадцатилетнюю историю развития рынка период активного роста цен в сегменте первичного жилья. Текущий момент, по мнению экспертов, можно оценить как точку, близкую к максимуму роста цены за последние два года.

«Может показаться, что инвестировать надо было раньше, ведь после периода активного роста рынок сейчас стабилизируется, рост приостанавливается. Но история показывает, что на более долгом отрезке времени, допустим, в перспективе пяти лет, рост цены возобновляется, поэтому недвижимость останется выгодной инвестицией при вложении вдолгую»,— считает Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта группы RBI.

Инвестиционные тенденции

Сейчас, по мнению экспертов, в инвестиционных сделках с жильем доминирует активный анализ. «Покупатели не будут брать фактически все подряд, как было полтора года назад, под льготную ипотеку. Сейчас глубоко анализируется локация, ее развитие, социальная инфраструктура, транспортная доступность, близость зеленых зон»,— поясняет Михаил Коган, руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами.

По словам Руслана Сырцова, вице-президента GloraX, сейчас наиболее востребованы у инвесторов студии и однокомнатные квартиры: их доля в портфеле составляет около 90%, на долю двух- и трехкомнатных лотов приходится не более 10%.

При этом, по мнению Владимира Ревенкова, члена совета директоров и руководителя направления «Девелопмент» Hansa Group, в последние годы портрет инвестора трансформируется. «Он уже далек от формулы "купить много студий и однушек и потом сдавать или перепродавать". Все больше в качестве инвестиций приобретаются семейные квартиры. В Петербург приезжает много молодых специалистов, которые чаще всего привозят с собой свои семьи. Поэтому формат с двумя спальнями становится одинаково привлекателен и для сдачи в аренду, и для дальнейшей перепродажи»,— поясняет он.

Соотношение долей

По оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок жилья в Петербурге сейчас составляет 10–15% от общего количества сделок на рынке.«Наиболее ликвидные лоты раскупаются почти сразу, а застройщики стараются не выводить большие объемы на стадии котлованов, реализуя их частями и тем самым снижая инвестиционную эффективность для покупателей»,— поясняет господин Коган. При этом на горизонте пяти лет этот показатель может колебаться от 10 до 20% в зависимости от экономической ситуации в стране.

По словам господина Сырцова, инвестиционные сделки на петербургском первичном рынке жилья можно разделить на два вида. В первом случае недвижимость приобретается для дальнейшей перепродажи, во втором — для сдачи в аренду. «При этом на старте продаж и далее в первые три-четыре месяца с момента реализации доля инвестиционных сделок в проекте может составлять 50–70%. На средней стадии строительства объекта — около 10%, в последний год реализации — не более 2–3%»,— добавляет эксперт.

«В целом сейчас преобладают инвестиционные покупки с использованием ипотеки, также покупатели активно приобретают квартиры с рассрочкой платежа. Привлекательные ставки по ипотеке (госпрограмма-2020, субсидированные ставки банков совместно с застройщиками, семейная ипотека) и выгодные условия рассрочки (без переплат) позволяют инвестировать с минимальным порогом вложений и осуществить выход из инвестиций до выплаты всей суммы»,— заключает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Вопрос доходности

Средняя доходность жилых помещений зависит от качественных характеристик объекта недвижимости: транспортной доступности, перспектив развития района, наличия социальной инфраструктуры. На нее также оказывают влияние такие внешние факторы, как ипотечные ставки и уровень инфляции.

«За последний год стоимость недвижимости выросла в среднем на 20–25%, что снизило не только доходность в целом, но и количество желающих инвестировать в жилье по сравнению с предыдущими годами»,— отмечает Александр Ванчура, председатель правления концерна «Русич».

По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, с введением эскроу-счетов и проектного финансирования доходность инвестиций от перепродажи квартир в период строительства дома заметно сократилась. Девелоперам нет необходимости привлекать деньги дольщиков на этапе котлована, давая дополнительный дисконт и обеспечивая тем самым интерес к вхождению в проект на раннем этапе.

«Если раньше разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой квартиры составляла в среднем 20–30%, то сейчас это 10%, в редких случаях 15%. Получается, что доходность с перепродажи существенно сократилась и имеет серьезную привязку к локации. К примеру, доходность от продажи небольшой однокомнатной квартиры в комплексе массового спроса в обжитом районе Петербурга сейчас составляет 2–5% годовых (продажа объекта до момента сдачи в эксплуатацию). На максимальную выгоду — 8–10% годовых — сейчас можно рассчитывать от перепродажи квартиры в комплексе, расположенном в ближайшем пригороде. Доходность от сдачи в аренду квартиры находится в диапазоне 4–6%, причем сдавать студию выгоднее. Но после уплаты налогов и с учетом проведения регулярного ремонта реальная доходность упадет до 3–5%»,— поясняет эксперт.

По словам Яны Кадомцевой, директора по продажам «Полис Групп», в 2020 году доходность при перепродаже достигла своего пика, сейчас же идет на спад. «Старты продаж становятся дорогими, и в первый год уже сильно не заработаешь. Но если покупать квартиру на три-четыре года, то, конечно, доход оправдает ожидания. Сегодня доходность зависит от способа инвестирования (продажа или аренда), от локации, срока сдачи жилого комплекса и от стоимости. При покупке квартиры на старте продаж доходность может составлять от 20 до 30% годовых. При этом, если рассматривать квартиру для сдачи в аренду, то на окупаемость можно рассчитывать примерно через 10–15 лет, в зависимости от особенностей проекта и условий покупки»,— считает эксперт.

«В среднем стоимость квартиры, приобретаемой на старте реализации проекта, вырастает от 30 до 50% за период реализации проекта (2,5–3 года), доходность составляет в среднем 15–20% годовых. Так, например, в нашем новом проекте Glorax City Zanevsky за первые три месяца продаж цены выросли на 8%»,— сообщил Руслан Сырцов.