Недострой перестроит планы

Отставание ввода жилых домов от плана на 11 млн кв. м в 2018 году изменит всю долгосрочную жилищную программу — нацпроект «Жилье и городская среда», требующий ускорения отрасли до 120 млн кв. м к 2024 году. Пока Минстрой намерен снизить его стартовый показатель до фактических 76,9 млн кв. м, но отстранение застройщиков от прямого доступа к деньгам дольщиков с 1 июля 2019 года и неизбежный рост ставок по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ могут сократить сдачу домов и в последующие годы. Цель нацпроекта, которую уже критиковали за неисполнимость регионы, остается «под знаком вопроса», признают в Минстрое, настаивая на том, что государство должно стимулировать спрос. О том же ранее говорили и в РСПП, прямо предложив государству субсидировать комплексную жилую застройку на 30,4 трлн руб. Эксперты же говорят, что в нынешнем состоянии отрасль сделала все, что могла, и до середины 2019 года точно не ускорится.

Минстрой намерен скорректировать нацпроект «Жилье и городская среда» — как рассказал вчера на заседании Общественного совета при Минстрое министр Владимир Якушев, 24 декабря на заседании президиума совета по стратегическому развитию ведомство будет настаивать на приведении его показателей в соответствие реальному состоянию рынка. Проект предполагает, в частности, рост ввода жилья до 120 млн кв. м в 2024 году за счет ускорения темпов строительства многоквартирных домов, при этом более половины из них должно финансироваться за счет ипотеки. Объем его финансирования — чуть более 1 трлн руб., из которых 891 млрд руб.— средства федерального бюджета.

Ранее в правительстве утверждали, что документ учитывает изменения в отрасли, влияющие на темпы строительства жилья (переход на проектное финансирование и адаптацию к нему), но отклонения от заявленных показателей оказались существенными уже в начале. Отставание от заявленных в нацпроекте на 2018 год 86 млн кв. м оценивается в 12,7%, или 11 млн кв. м — с учетом даты это означает, что за год де-факто построено только 75–76 млн кв. м, что ниже даже показателя 2017 года (79,2 млн кв. м). Министр назвал это «серьезным знаком со стороны рынка», на который нельзя не обратить внимание. «Сама цифра 120 млн кв. м к 2024 году под знаком вопроса, все об этом много говорят»,— признал он, пояснив, что препятствием для стройки стали изменения в законе о долевом строительстве.

«Если мы хотим построить этот объем и его еще продать, мы должны стимулировать спрос. Практически все субъекты указывают на то, что это одно из важнейших условий, чтобы достичь результатов»,— подчеркнул министр. Основным инструментом стимулирования спроса сейчас является ипотека, но ее будущее вызывает у Минстроя сомнения. К 2024 году ставки по ипотеке должны снизиться до 8%, но, по словам министра, «текущая динамика макроэкономических факторов» вызывает у него сомнения в возможности этого. На 1 ноября средневзвешенная ставка составляла 9,55%, и после повышения ЦБ ключевой ставки 14 декабря до 7,75% к концу года показатель точно превысит целевые для 2018 года 9,5%.

Отметим, что ранее интерес к строительству жилья высказывали в РСПП: по объему почти половину портфеля крупнейших инвестпроектов, предложенных частным бизнесом государству, составляют заявки на «комплексную жилую застройку территорий» с общей суммой 30,4 трлн руб. (см. “Ъ” от 28 ноября) — при этом основным условием их реализации бизнес прямо называл многомиллиардное субсидирование проектов.

В самом Минстрое “Ъ” пояснили, что паспорт нацпроекта дорабатывается: основным изменением является снижение показателя ввода жилья в 2018 году с 86 млн до 76,4 млн кв. м. «Снижение обусловлено падением ввода многоквартирных домов — это следствие низкого количества новых строительных проектов, начало которых пришлось на 2015–2016 годы»,— поясняют в ведомстве. В Минстрое говорят, что изменения касаются только 2018 года, но показатели последующих годов в части увеличения объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м также могут быть пересмотрены из-за перехода всех действующих строительных проектов на работу по эскроу-счетам с 1 июля 2019 года.

В реалистичности нацпроекта ранее сомневались и в рабочей группе Госсовета (см. “Ъ” от 21 ноября). По ее оценке, риск спада объемов ввода жилья может распространиться и на 2020–2021 годы из-за перехода к целевой модели финансирования жилищного строительства, низких темпов модернизации отрасли и технологического отставания, а также низкой производительности труда и дефицита трудовых ресурсов. Впрочем, основным препятствием рабочая группа называла запланированные объемы финансирования, при которых вовсе невозможно достичь заявленных результатов.

Отметим, падение темпов жилищного строительства началось с мая 2015 года — до этого отрасль была драйвером экономики. Объяснялась такая резкая смена динамики падением реальных доходов населения, кредитования строительной отрасли и выдачи ипотеки. Минстрою уже приходилось корректировать свои планы в стратегических документах — например, показатели снижались в госпрограмме «Доступное жилье», а также в рамках работы над приоритетным проектом «Арендное жилье и ипотека». Ожидалось, что отрасль восстановится в 2018 году, однако с мая темпы ввода жилья падают в сравнении с прошлогодними показателями, а позитивные изменения ограничиваются тенденцией к замедлению этого падения. По оценкам экспертов Высшей школы экономики, теперь оживления строительства можно ожидать в середине 2019 года, но и они говорят о том, что осложнить ситуацию может лишение застройщиков возможности использовать напрямую средства дольщиков и повышение НДС.

Так, директор центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики Георгий Остапкович полагает, что нынешние 75–76 млн кв. м — это потолок возможностей строительной отрасли, больше ввести она и не могла бы. «Сейчас строительство находится в очень тяжелой ситуации юридической и нормативной перестройки, которая не может проходить безболезненно»,— отмечает он, добавляя, что это единственная базовая отрасль экономики, находящаяся в рецессии. «Нужно, чтобы все это утихло и строители смогли спокойно работать, тогда примерно в середине 2019 года они смогут выйти хотя бы в нейтральную зону или даже положительную, если не будет новых изменений законодательства»,— полагает эксперт. Сама цель 120 млн кв. м вызывает у господина Остапковича сомнения: «Где строители возьмут столько строительных мощностей?» При этом, отмечает он, главный вопрос даже не в том, как построить такое количество жилья, а как его продать с учетом того, что доходы граждан продолжают падать. Впрочем, добавляет эксперт, директивные цели стимулируют регионы к тому, чтобы больше средств вкладывать в строительство.

Инфраструктурный план критикуют за некомплексность

Как стало известно “Ъ”, вопросы об исполнимости у властей вызывают не только нацпроекты, но и комплексный план модернизации и расширения магистральной инфраструктуры. Недостаток финансирования и непроработанность перечня мероприятий федеральных проектов в его транспортной части ставят под угрозу выполнение задач майского указа Владимира Путина, следует из письма (есть у “Ъ”) помощника президента Андрея Белоусова вице-премьеру Максиму Акимову. Перечень объектов и мероприятий не увязан с описанием и характеристикой результатов, целями и показателями плана. В него не попали мероприятия, «направленные на решение задач и достижение результатов» транспортной части плана, реализуемые в 2019 году, и проекты частных инвесторов. Кроме того, «отсутствует понимание», что будет включено в перечень после 2020 года, отмечается в письме. Из документа также следует, что финансирование предложенных мероприятий не было скорректировано в соответствии с утвержденной правительством редакцией (где бюджетные средства были сокращены на 34 млрд руб., а внебюджетные — на 61,5 млрд) и проектом бюджета на 2019–2020 годы (сокращение на 9 млрд руб.). В результате создаются риски невыполнения задач майского указа (например, в части развития грузопотока по Северному морскому пути — в план не вошло строительство ледоколов) и отсутствуют возможности для начала реализации новых проектов. Господин Белоусов полагает целесообразным рассматривать перечень объектов и мероприятий на весь период реализации плана.