В центре появился «Проект Л112»

Госстройнадзор Петербурга выдал ООО «Проект Л112» разрешение на строительство четырехэтажного здания делового управления на Лиговском проспекте, 112, неподалеку от одноименной станции метро. Застройщик на рынке новый, зарегистрирован год назад и ранее не реализовал ни одного проекта. По словам экспертов, инвестиции в создание объекта могут составить 240–300 млн рублей, а площадь логичней использовать для одного резидента. Не исключено, что им может стать сеть медцентров «Медпроф» — ее бенефициары по другим фирмам связаны с застройщиком.

Фото: АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

Согласно документам Госстройнадзора Петербурга, разрешение на строительство здания делового управления выдано 6 сентября 2022 года сроком действия до 6 марта 2024 года. Площадь земельного участка, в границах которого будет построен объект, составила 1230 кв. м, площадь непосредственно здания — 2540 кв. м.

Проектную документацию разработала Архитектурная мастерская Юсупова. В описании проекта на сайте компании сказано, что здание планируется построить в четыре этажа. На первом предусмотрена встроенная автостоянка на 17 машино-мест, центральный ресепшен и технические помещения. Во дворе будет открытая парковка. На этажах расположатся офисные помещения. «Здание разделено на два самостоятельных "корпуса" прямоугольной формы и объединенных между собой на уровне первого этажа. Каждый объем оборудован лестницей и лифтом. Проектируемое здание примыкает к трем брандмауэрам соседних строений»,— говорится в описании.

Сейчас на земельном участке находится аварийный флигель дореволюционного периода. В 2009 году надел с постройкой был продан ООО «Инженерный корпус» (владелец — «Балтийская инжиниринговая компания») за 50,5 млн рублей. Компания планировала построить спортивный объект. Но срок разрешения на строительство истек, а работы так и не начались. В 2021 году участок был перепродан ООО «Проект Л112». Росреестр зарегистрировал переход прав. Сумма не раскрывается. Связаться с руководителями «Проекта Л112» не удалось, у компании нет сайта и отсутствуют какие-либо контакты.

Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Проект Л112» зарегистрировано по адресу: Лиговский проспект, д. 78, к. 2, лит. А в апреле 2021 года. У компании убыток в 1,16 млн рублей. Руководитель — Максим Васив (был главой и владельцем оценочной компании «Неваком», прекратившей деятельность в 2017 году), учредитель — Тамара Разговорова. В январе 2022 года была зарегистрирована компания по строительству недвижимости ООО «БС2», где управляющим также является Максим Васив, а среди учредителей Тамара Разговорова и Галина Сорока. Она же — совладелец группы компаний «Медпроф» совместно с Евгением Карасевым и Сергеем Полукаровым. «Медпроф» — сеть медицинских центров в Санкт-Петербурге и Москве, которая на протяжении 11 лет занимается оформлением медкнижек, заключений медкомиссий и иными профосмотрами. В 2011 году был открыт первый и основной медцентр на Лиговском проспекте, 78.

«Локация достаточно удачная в целом — рядом две станции метро, крупные городские магистрали, но при этом деловой имидж локации сравнительно невысокий по меркам центра города. Небольшая площадь здания делает возможным его использование в формате headquarters — под одного резидента, однако и вариант с несколькими арендаторами также будет востребован. Из рисков можно отметить сравнительно высокую вакансию на рынке и интерес арендаторов, который сейчас сместился к офисам с готовой отделкой, что может дополнительно увеличить необходимые инвестиции относительно распространенного ранее на рынке варианта сдачи офисных помещений в формате shell&core. Инвестиции в создание объекта могут составить 240–300 млн рублей»,— считает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

Управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков также отметил, что если выбирать модель классического БЦ, то здание лучше сдавать целиком одной компании — с учетом общей площади это также может дать хорошую доходность. Однако локация может подойти и для коворкинга или сервисного офиса.

«Сумма вложений в строительство зависит от степени реконструкции. Если речь идет о замене перекрытий, то сумма может достигать 150–200 тыс. руб./кв. м. Если планируются качественные ремонтные работы и приспособление здания под офисное здание класса В+/А, то стоимость может составить до 100–120 тыс. руб./кв. м. Оценить сроки окупаемости можно лишь исходя из требуемых инвестиций, а также понимания концепции проекта, его арендатора. Классический офис должен окупаться в течение пяти-семи лет, иначе проект не будет интересен застройщику. При больших вложениях в реконструкцию логично будет реализовать коворкинг и сдавать рабочие места, стремясь к окупаемости в течение семи-восьми лет с условием кратковременной аренды»,— прокомментировал эксперт.