Квартиры пойдут в запас

Если после завершения программы льготной ипотеки 1 июля она не будет продлена, то в ряде регионов девелоперские компании могут столкнуться с серьезным снижением спроса на квартиры. Особенно ощутимо эта тенденция проявится в Москве и Подмосковье, где нынешним летом можно ожидать сокращения спроса до 50% относительно прошлого года. Впрочем, рост цен все равно продолжится: удорожание себестоимости строительства и проектного финансирования на фоне увеличения ключевой ставки Центробанка не позволит девелоперам сохранить нынешний уровень стоимости квартир в новостройках.

Без льготной ипотеки застройщики жилья не смогли заработать в кризис

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото

На рынке недвижимости активно обсуждается судьба льготной ипотеки, срок действия которой должен истечь 1 июля текущего года. На фоне роста спроса на квартиры в Московском регионе девелоперы не надеются, что программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена во второй раз. Однако заявления главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной о том, что льготная ипотека, возможно, будет продлена лишь в ряде регионов, разрушают эти надежды. Это подтвердил и вице-премьер Марат Хуснуллин: «Возможно, мы примем (решение.— "Ъ-Дом") по ряду регионов не продлевать дальше ипотеку, например в Москве, Московской области».

Рекорды на рынке недвижимости

По данным Росреестра, во второй половине 2020 года было заключено более 41 тыс. сделок на рынке новостроек в границах старой Москвы. Это на 50% больше, чем за тот же период 2019-го, и вдвое больше, чем в первой половине 2020-го. Поэтому и возник перегрев на рынке недвижимости. По данным сервиса «Наш.Дом.РФ», по состоянию на 1 марта в среднем по России продано 44,4% всей жилой площади в строящихся домах — 40,7 млн кв. м из 91,7 млн кв. м. В Подмосковье ситуация близка к общероссийскому тренду: из 9,1 млн кв. м строящегося жилья продано 4 млн кв. м, то есть 45%. В Москве уже продано 50% от общего объема строящегося жилья: 7,9 млн кв. м из 15,8 млн кв. м. Директор департамента проектного консалтинга агентства Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что в период кризисных ожиданий рынок недвижимости активизируется, поэтому это скорее индикатор общего состояния экономики.

Как упадет спрос на жилье

Аналитики агентства «Азбука жилья» прогнозируют снижение спроса после завершения программы льготной ипотеки. Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании Ярослав Дарусенков говорит, что повышение ставок по кредитам вернет объем спроса на жилье к привычным показателям. Во второй половине 2021-го объем спроса может снизиться на 30% по сравнению с показателями прошлого года. Уже по итогам квартала будет прослеживаться снижение активности покупателей. Если в третьем квартале 2020 года в Москве было заключено 16 тыс. сделок, в четвертом — почти 25 тыс., то по итогам аналогичного периода господин Дарусенков ожидает 13,5–15 тыс. сделок. Роман Родионцев согласен с таким трендом, прогнозируя, что после отмены льготной ипотеки объем спроса будет находиться на уровне 750 тыс. кв. м. Для сравнения: по итогам трех первых месяцев 2021 года этот показатель составлял 986 тыс. кв. м.

В прошлом году в начале пандемии девелоперы ожидали снижения спроса и приостановили вывод новых проектов на рынок, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики агентства Knight Frank Ольга Широкова. Но после подогрева спроса введением льготной ипотеки девелоперы, пусть с некоторым отставанием, начали активно выводить новые жилые комплексы на рынок и скупать площадки под новое строительство, говорит госпожа Широкова. А сейчас, когда спрос, возможно, близок к смене тренда на нисходящий, застройщики, наоборот, наращивают обороты, отмечает эксперт. Таким образом, спрос и предложение двигаются в противофазе, подытоживает Ольга Широкова.

В случае отмены льготной ипотеки среднерыночные ставки по жилищным кредитам могут вырасти до 8–8,5%, прогнозирует директор по развитию ГК А101 Дмитрий Цветов. Это даст разницу с текущей ключевой ставкой в 3,3% и заметно усилит скачок среднего размера ипотечного платежа. В этом случае на рынке случится новый всплеск ажиотажного спроса и цен на 10–15% к июлю, а затем резкое, до 50%, снижение объемов продаж, прогнозирует эксперт. Рост размера ипотечного платежа на фоне высоких цен приведет к сокращению доступности жилья для потребителя, предупреждает господин Цветов. Сдержаннее в прогнозах финансовый и административный директор ГК МИЦ Марина Заболотнева: она предполагает снижение продаж в пределах 10–20% по разным локациям и застройщикам. Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина ожидает снижение спроса в пределах 10–15%.

Впрочем, некоторые компании более оптимистичны в прогнозах относительно спроса на жилье после отмены программы господдержки ипотеки. Управляющий директор «Самолета» Дмитрий Волков вспоминает ситуацию на рынке в кризис 2014 года: «Тогда тоже временно вводилась льготная ипотечная ставка, и после окончания срока ее действия рынок продолжил развиваться без стрессов и регулироваться рыночными механизмами». Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов считает, что в новостройках в хорошей локации сохранятся продажи и снижать цены девелоперам не придется.

Цены продолжат расти?

Удорожание жилищных займов в текущем году будет обусловлено не только изменением формата льготной ипотеки, но и постепенным повышением ключевой ставки, считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Saxo Bank ранее прогнозировал повышение ключевой ставки до 5,5% годовых во втором квартале 2021 года. Высказывался на эту тему и замминистра финансов Алексей Моисеев: «Давайте все примем эту очевидность о том, что ставки будут расти… Может быть, они будут расти и до 5%, и до 6%». Эта оценка совпадает с позицией Центробанка. Госпожа Набиуллина в феврале 2021-го говорила, что регулятор вернется к показателю ключевой ставки в 5–6% годовых в течение ближайших трех лет.

В случае повторного повышения ключевой ставки ипотечный процент может вернуться к показателям трехлетней давности, когда было 10% годовых, полагает директор по продажам жилой недвижимости компании AFI Development Федор Ушаков. Для поддержания спроса во второй половине 2021-го застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, прогнозируют аналитики «Эксперт РА».

Кроме того, увеличение ключевой ставки ЦБ неминуемо приведет к повышению трансфертных ставок внутри банка-кредитора, что отразится и на ставках проектного финансирования девелоперов, предупреждают в Tekta Group, отмечая, что в перспективе может вырасти и стоимость проектного финансирования проектов, находящихся на начальных этапах строительства. Марина Заболотнева считает, что вызванный спросом рост цен сформировал у застройщиков хороший запас по марже, поэтому небольшой рост ставок проектного финансирования они отыгрывать на покупателях не будут. Объем стоимости финансирования в себестоимости строительства составляет не более 5%, доля влияния ставки рефинансирования ЦБ в данном случае крайне мала, добавляет вице-президент компании «Интеко» Евгений Семенов. Оптимистично настроен и коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторотов: «В краткосрочной перспективе финансовую модель из-за этого менять не придется».

Еще одним фактором удорожания себестоимости строительства застройщики называют рост цен на строительные материалы, в частности на металл. Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко предупреждает, что если рост цен продолжится, то, конечно, повысится и цена квадратного метра. В таком случае общий уровень цен на материалы вырастет примерно на 15%, прогнозирует Дмитрий Цветов. Это может вынудить девелоперов пропорционально повысить цены на жилье, говорит он. Ведь застройщику важно сохранять заложенную маржинальность проектов, добавляет господин Коваленко. С ними, впрочем, не согласна заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба: «Повышение ключевой ставки сказывается на курсе доллара в сторону снижения, и это может позволить отчасти стабилизировать стоимость закупки импортных стройматериалов».

В Москве на ценообразование жилья серьезно влияет изменение платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. С ноября 2020 года стоимость смены ВРИ при приобретении участков в собственность выросла в два раза, а при долгосрочной аренде — в два с половиной раза, напоминает директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков. Средняя цена смены ВРИ составляет около 34 тыс. руб. за 1 кв. м жилья, а доля затрат на эту процедуру в цене реализации — около 6,2%, оценил эксперт. При этом для некоторых участков эта доля достигает 25%, добавляет он.

Все эти факторы создают риски выхода на рынок большого объема невостребованного предложения, считает Мария Литинецкая. Для нивелирования таких «качелей» и минимизации неблагоприятных последствий программу льготной ипотеки стоило бы не прекращать, а скорректировать, например поэтапным повышением ставки по ипотеке с 6,5% до 7–8% в течение двух-трех лет, считает госпожа Литинецкая. Поэтому у девелоперов, скорее всего, не будет возможности снизить цены для увеличения числа сделок и поддержания спроса, прогнозирует она.