О некоторых правовых проблемах лицензирования риэлтерской деятельности в Республике Беларусь

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Актуальные проблемы административного права

О НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПРОБЛЕМАХ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ РИЭЛТЕРСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Н.И. Рудович,

старший преподаватель кафедры конституционного и международного права УО «Академии МВД Республики Беларусь»

Научная специальность: 12.00.14 -Административное право; административный процесс Научный руководитель: кандидат юридических наук,

доцент Телятицкая Т.В.

Рецензент: кандидат юридических наук, доцент Меркушин В.В. E-mail: Roodnik@mail.ru

Аннотация. В ходе исследования института лицензирования риэлтерской деятельности в Республике Беларусь возникает вопрос о гарантиях соблюдения прав и интересов субъектов хозяйствования, потребителей и государства. В представленной статье автор касается вопросов, связанных с регулированием порядка лицензирования риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, соотношение форм и методов государственного регулирования предпринимательских отношений, а также сделаны предложения по совершенствованию правового регулирования частноправовых отношений в сфере предпринимательства.

Ключевые слова: предпринимательство, лицензирование, лицензия, риэлтерская деятельность

ABOUT SOME LEGAL PROBLEMS OF LICENSING REAL ESTATE ACTIVITY IN THE REPUBLIC OF BELARUS

N.I. Rudovich,

senior teacher of chair of the constitutional and international law of UO «Ministry of Internal Affairs Academy of Republic of Belarus»

Annotation. During the study of institute of licensing the real estate activity in the Republic of Belarus raises the question of safeguards the rights and interests of business entities, consumers and government. In the article the author deals with matters related to the regulation of real estate licensing procedures in the Republic of Belarus, the ratio of the forms and methods of state regulation of business relations, and also made suggestions to improve regulation of private relations in the field of entrepreneurship.

Keywords: business, licensing, license, real estate activity

Введение. Конституция Республики Беларусь, закрепляя принцип свободы предпринимательства, устанавливает приоритет прав и свобод человека над интересами государства, гарантирует каждому право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности [1].

Бесспорно, одной из основных составляющих правового статуса личности является право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Среди основополагающих прав и свобод человека и гражданина Конституция также называет и право на жилище [1]. Если ранее советское государство провозглашало принцип гарантированного обеспечения

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Актуальные проблемы административного права

жилищных потребностей граждан в административном порядке, то в настоящее время упор делается на создание соответствующих экономических и правовых условий для осуществления гражданами данного конституционного права.

С одной стороны, процесс создания и развития этих условий затрагивает интересы сотни тысяч наших сограждан, одновременно являясь частью социальной политики государства. С другой стороны государство закрепляет и право на свободное осуществление предпринимательской деятельности, к которой относится и риэлтерская деятельность.

В настоящее время, наибольшую актуальность приобрели легализующие административные режимы, объектом которых являются отношения по поводу обеспечения прав и законных интересов граждан, экономические отношения в различных общественных сферах — например, режим лицензирования, государственной аттестации и аккредитации, сертификации и т.д., позволяющие органам государства осуществлять контрольные функции.

Вышеуказанные способы государственного воздействия представляют собой достаточно эффективную систему государственного контроля, с одной стороны, обеспечивающую субъектам правоотношений полную свободу в осуществлении своих действий, а с другой — ограничивающую правоспособность в целях предотвращения негативных последствий от данных действий, защиты прав и свобод граждан.

Отсюда, основной целью настоящей работы является исследование основных вопросов лицензирования риэлтерской деятельности в Республике Беларусь.

Основная часть. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности, увеличение количества субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью в указанных сферах - объективно вызвали необходимость их изучения на научно-теоретическом уровне.

Важность исследования правовых аспектов лицензионных отношений в сфере предпринимательства обусловлена рядом теоретических и практических проблем. Во-первых, процесс юридической регламентации условий обеспечения законности сделок с недвижимостью находится под сильным влиянием норм и принципов публично-правового порядка. Во-вторых, в научной юридической литературе до сих пор нет четкого мнения относительно сущности и юридической природы института лицензирования. Некоторые исследователи полагают, что лицензирование является гражданско-право-

вым институтом [8]. Другие же считают, что это институт административного права [9]. В-третьих, анализ законодательства государств постсоветского пространства показывает тенденцию к постепенной отмене лицензирования в отношении многих видов деятельности, мотивируя это процессом либерализации экономических отношений. В-четвертых, лицензирование риэлтерской деятельности, дает возможность государству законным способом ограничить доступ на рынок недвижимости недобросовестных предпринимателей, защитить права потребителей рынка риэлтерских услуг, а также снизить риски потерь собственности вследствие недобросовестных действий участников рынка недвижимости.

Лицензирование является относительно новым правовым явлением на постсоветском пространстве. Следует отметить, что основная масса научных работ в указанной сфере принадлежит российским авторам. Большой вклад в разрешение проблем, касающихся правового регулирования лицензирования внесли такие белорусские и российские ученые, как Агапов А.Б., Антипенко В.И., Галич В.В., Гущин А.В., Ионова Ж.А., Ласкина Н.В., Латышев И.С., Мазур О.А., Гвоздев Д.В. и другие.

Следует отметить, что тема правового регулирования лицензирования отдельных видов деятельности, и, в частности риэлтерской деятельности, пока не стала предметом научного исследования в белорусской юридической науке. Поэтому проблемы, связанные с государственным регулированием риэлтерской деятельности, остаются недостаточно изученными. Остается также дискуссионным вопрос о критериях отнесения предпринимательских видов деятельности к лицензируемым.

Введение института лицензирования связано не только с расширением правового статуса граждан, но и с введением многочисленных специальных обязанностей и запретов. Правовое регулирование общественных отношений в указанной сфере требует научного, обоснованного, системного подхода с соблюдением основополагающих принципов построения правового государства. Это обусловлено тем, что лицензирование не только выступает средством охраны публичных интересов, но и напрямую затрагивает конституционные права физических лиц и организаций.

В процессе лицензирования органы государственного управления наделены широким кругом полномочий в выборе средств воздействия на лицензиатов, причем свобода выбора предоставлена лицензирующим органам в сфере юрисдикционной деятельности, что нередко приводит к нарушению принципа законности, а также конституционных прав и интересов физических и юридических лиц. Правовое государство - государство, которое во всей

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Актуальные проблемы административного права

своей деятельности подчиняется праву и главной целью ставит обеспечение прав и свобод человека [2]. По сути, правовое государство обладает системой гарантий от административного вмешательства в саморегулирующееся гражданское общество.

Решение о введении режима лицензирования какой-либо деятельности на основе определенных критериев должно приниматься законодателем не автоматически, а при условии невозможности обеспечить в полной мере защиту возникающих при этом публичных интересов иными средствами государственного контроля.

В правовой литературе в качестве критериев лицензирования отдельных видов деятельности предлагается выделять три основания, в соответствии с которыми определенная деятельность подлежит лицензированию:

• деятельность является опасной для неограниченного круга лиц, не участвующих в ее осуществлении;

• деятельность вовлекает в свою сферу неограниченный круг участников;

• деятельность является слишком доходной и подлежит повышенному налогообложению и дополнительному контролю в этой связи [3].

Анализ законодательства в области лицензирования Российской Федерации позволяет выделить два критерия отнесения вида деятельности к лицензируемому: во-первых, деятельность может нанести ущерб национальной безопасности, правам и свободам граждан, охране окружающей среды; во-вторых, невозможность регулирования этих видов деятельности другими методами, кроме как лицензированием [3].

Белорусское законодательство, касающееся лицензирования, выделяет один основной признак - потенциальная возможность нанесения ущерба наиболее важным сферам деятельности общества и государства (национальная безопасность, общественный порядок, права и свободы граждан, нравственность, здоровье населения, охрана окружающей среды и т.д.). Основным условием предоставления лицензии является соблюдение соискателем лицензионных требований и условий, то есть установленных положениями о лицензировании конкретных видов деятельности требований и условий, выполнение которых лицензиатом обязательно при осуществлении лицензируемого вида деятельности. Другими словами, государство заботится о том, чтобы субъекты хозяйствования, которые собираются осуществлять ту или иную деятельность (которая подлежит лицензированию), вначале доказали государству в лице его компетентных органов свое соответствие определенным государством критериям. Такой порядок может являться некой гаран-

тией того, что получивший лицензию субъект будет осуществлять лицензируемый вид деятельности в соответствии с утвержденными правилами и потребитель товаров (работ, услуг) этого субъекта будет защищен от продукта низкого качества.

Особо следует подчеркнуть, что лицензирование не может рассматриваться как средство ограничения конституционных прав. Целями лицензирования является не ограничение прав граждан и организаций, а установление определенных требований к субъекту хозяйствования в целях охраны публичных интересов.

Между тем субъект хозяйствования, реализуя нормы о предоставлении необходимых документов, а, следовательно, о выполнении требований, предъявляемых к соискателю лицензии или лицензиату, сам заинтересован в результате их исполнения, т.е. он сам действует в своих интересах, а не в интересах государства. Неисполнение указанных норм влечет для соискателя лицензии или лицензиата наступление определенных негативных правовых последствий в виде решения лицензирующего органа об отказе в выдаче лицензии, продлении срока ее действия, внесении в нее изменений и дополнений [4].

Согласно действующему законодательству Республики Беларусь оказание риэлтерских услуг может осуществляться риэлтерской организацией на основании специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг - риэлтерских услуг [5]. Работниками риэлтерских организаций, непосредственно оказывающих риэлтерские услуги, выступают специалисты по риэлтерской деятельности, прошедшие аттестацию - риэлтер и агент по операциям с недвижимостью. В целях обеспечения потребителей риэлтерских услуг полной и достоверной информацией об аттестованных работниках риэлтерских организаций Министерством юстиции Республики Беларусь ведется реестр риэлтеров Республики Беларусь, включающий полную информацию о деятельности и квалификации специалистов данной сферы [6].

Аттестация риэлтеров была введена в 2000 году, ключевым моментом которой можно считать аттестационный экзамен: претендент на получение свидетельства об аттестации сдает в виде тестирования и последующего устного опроса. Для правильного ответа часто нужно практически дословное знание норм права, в то же время практические знания в сфере риэлтерских отношений могут остаться за рамками проверки. При такой системе новоиспеченный выпускник вуза может успешно пройти аттестацию, а опытные специалисты - риэлтеры не смогут этого сделать. Следовательно, рынок риэлтерских

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Актуальные проблемы административного права

услуг пополнился значительным количеством случайных людей, сдавших аттестационный экзамен, но не собиравшихся фактически работать. Мелкие агентства платили таким "специалистам" только за то, что те числились у них в штате, что в конечном итоге, не повышало качество риэлтерских услуг и противоречило самой цели введения аттестации.

Важен еще один момент, на который обращает внимание законодатель: деятельность, на которую требуется получение лицензии, должна осуществляться только на территории Республики Беларусь. Соответственно, совсем не обязательно, что за пределами государства на этот же вид деятельности потребуется лицензия, впрочем, как и наоборот, не факт, что вид деятельности, отнесенный законодательством иностранного государства к лицензируемым, будет подлежать лицензированию в Республике Беларусь.

Анализ законодательства государств постсоветского пространства показывает тенденцию к постепенной отмене лицензирования в отношении многих видов деятельности, мотивируя это процессом либерализации экономических отношений. Тем не менее, следует отметить, что регулятивное воздействие и контроль через механизмы лицензирования не только не является изжившим себя способом защиты, но, напротив, может и должен продолжать применяться в отдельных отраслях экономики, в частности регулирования риэлтерской деятельности. Не следует также забывать, что наряду с лицензированием в регулировании рыночных отношений немаловажную роль играют такие методы, как государственная регистрация, сертификация, стандартизация, аккредитация, создание саморегулируемых организаций, ведение реестров отдельных организаций и другие, которые ограничивают в той или иной мере чрезмерное вмешательство государства в предпринимательскую деятельность [7].

Учитывая современные тенденции унификации норм законодательства, вызванные созданием различных межгосударственных объединений в рамках интеграционных процессов Республики Беларусь, объективно возникает необходимость внесения изменений в законодательство нашего государства с целью развития иных способов воздействия на экономические отношения (конкуренция, сертификация, институт саморегулирования и т.д.). Также целесообразно предусмотреть возможность заключения между участниками данных межгосударственных объединений соглашения о распространении действия выданных лицензий на территории других участников договора.

На сегодняшний день мнения большинства как теоретиков, так и практиков, сходятся в одном: лицензирование является единым комплексным адми-

нистративно-правовым режимом, в основе которого лежат общие принципы, к которым относятся законность, обязательность, публичность, заявительный характер, платность, достоверность, открытость; особенности отдельных лицензионных режимов определяются его целевым назначением в зависимости от вида реализуемого публичного интереса. Одновременно отмечая, что использование лицензирования как инструмента для вмешательства в хозяйственную деятельность предприятий стало встречаться намного реже: растет осознание того, что государственное влияние эффективнее тогда, когда устанавливаются общие правовые рамки деятельности, в которых предоставляется полная свобода предпринимательской инициативе [8].

На наш взгляд, регулятивное воздействие и контроль через механизмы лицензирования на предпринимательские отношения не только не является изжившим себя способом защиты прав и законных интересов государства, потребителей и субъектов хозяйствования, но, напротив, может и должен продолжать применяться в отдельных отраслях экономики, в частности регулирования риэлтерской деятельности.

В связи с этим совершенствование правового регулирования лицензионных отношений, нормативная регламентация надзора за лицензирующими видами деятельности, а также применение мер юридической ответственности за нарушения порядка их осуществления позволяет повысить уровень общественных отношений в сфере административно-правового регулирования лицензионной деятельности в Республике Беларусь.

Лицензирование отдельных видов деятельности, являясь формой государственного регулирования, ограничивает количество субъектов, занимающихся тем или иным видом деятельности, а также определяет условия и требования его осуществления. Поэтому допущенные в организации работы по лицензированию просчеты могут привести к большим экономическим и социальным издержкам, создавая препятствия на пути становления частного бизнеса и вхождения в рынок новых предпринимательских структур.

На наш взгляд, отнесение риэлтерской деятельности к лицензируемым видам деятельности вполне оправданно. Оценивая риск значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости, а также учитывая особую значимость категории недвижимости для человека, государство справедливо способствует ограничению доступа на рынок недвижимости недобросовестных предпринимателей.

заключение. Таким образом, лицензирование как административно-правовой институт играет

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Актуальные проблемы административного права

крайне важную роль в реализации прав и свобод граждан, выступает преобладающей формой административного воздействия в демократическом обществе. Вместе с тем, в системе лицензирования представляется возможным выявить ряд организационно-правовых проблем, требующих скорейшего разрешения.

1. Анализ законодательства государств постсоветского пространства показывает тенденцию к постепенной отмене лицензирования в отношении многих видов деятельности, мотивируя это процессом либерализации экономических отношений. Тем не менее, следует отметить, что регулятивное воздействие и контроль через механизмы лицензирования не только не является изжившим себя способом защиты, но, напротив, может и должен продолжать применяться в отдельных отраслях экономики, в частности регулирования риэлтерской деятельности.

2. На сегодняшний день в Республике Беларусь отсутствуют какие-либо законодательные основы, специально предусматривающие создание специализированных институтов, обеспечивающих функции саморегулируемых объединений. На наш взгляд, законодательное закрепление данного института позволит, с одной стороны, исключить чрезмерное вмешательство государства в предпринимательскую деятельность, а с другой - воспрепятствует концентрации полномочий в руках объединений риэлтеров.

3. Необходимо более широкое применение ступенчатого производства по выдаче лицензий, связанного с предварительной аттестацией физических лиц, осуществляющих деятельность в составе юридического лица, деятельность которого подлежит лицензированию. Это позволяет объективно оценивать квалификационный уровень лицензиатов и дает возможность избежать обезличивания ответственности за профессиональное ведение работ.

4. В целях создания эффективной системы контроля сферы лицензирования требуется нормативное закрепление системы гарантий, предусматривающей установление административной ответственности органов государственного управления за ненадлежащее осуществление контрольной деятельности. Довольно эффективным было бы положение обязывающее государство возместить ущерб, причиненный лицензиату с последующим взысканием его в полном объеме с виновного должностного лица.

Литература

1. Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994 г.

2. Демичев, Д.М. Конституционное право: учебное пособие / Д.М.Демичев — Минск: Вышэйш. шк., 2004.- 351 с.

3. Олейник, О.М. Правовые основы лицензирования хозяйственной деятельности / О.М. Олейник // Закон. — 1994. — № 6. — С. 15 — 18.

4. Гвоздев, Д.В Правовое регулирование лицензионной деятельности в Республике Беларусь: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.14 / Д.В. Гвоздев — Минск, 2010. — 125 с.

5. О лицензировании отдельных видов деятельности: Указ Президента Респ. Беларусь, 01сен. 2010 N 450: в ред. от 30.08.2011 г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ 2012 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2012.

6. О Реестре риэлтеров Республики Беларусь: Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 11.12.2007 N 85: в ред. от 25.02.2010// Консультант Плюс: Беларусь. Технология ПРОФ 2012 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр»., Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. -Минск, 2012.

7. Гущин, А.В. Лицензирование как институт административного права / А.В. Гущин // Административное право и процесс. — 2006. — № 1. — С. 4-9.

8. Ионова, Ж.А. Правовые проблемы лицензирования предпринимательства / Ж.А. Ионова // Правоведение. — 1996. — № 3. — С. 90 — 99.

9. Савчук, М.В. Правовые и организационные основы лицензирования в Российской Федерации: дис... канд. юрид. наук: 12.00.14 / М.В. Савчук - Москва, 2004. С. 50, 51.