Успеть в последний вагон

С июля наступающего года девелоперам придется разработать новый порядок работы, чтобы соответствовать изменениям в 214-ФЗ. Однако действовать новый порядок, возможно, будет недолго: скорее всего, уже через пару лет долевое строительство вообще будет отменено, по крайней мере в том виде, в каком его рынок знает сейчас. Тем не менее девелоперы руки опускать не намерены и будут стараться "сесть в последний вагон".

Представители отрасли всерьез опасаются коллапса в связи с поправками в 214-ФЗ. Эти изменения ужесточают требования к застройщика: так, для открытия продаж необходимо будет выделять строительный проект в отдельную проектную компанию, которая должна быть на рынке не менее трех лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. На счету компании должно быть не менее 10% денежных средств от проектной стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Добавлены требования к размеру уставного капитала, а также ожидается повышенный контроль со стороны банков над операциями застройщиков.

Опасение застоя

"Пока строительная отрасль только готовится к изменениям, но с большой долей вероятности можно ожидать, что мелкие компании, которые занимаются точечной застройкой, уйдут с рынка. Можно также ожидать существенного повышения цен на квартиры — этому будет способствовать и увеличение себестоимости проектов, и сокращение их числа, и неизбежная монополизация рынка крупными игроками. На фоне снижения реальных доходов населения и невысокой покупательной способности граждан это приведет к сокращению объемов строительства. Таким образом, рынок долевого строительства может ждать застой, который продлится до адаптации компаний к новым условиям либо до их изменения",— рассуждает управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский.

Практически все застройщики и девелоперы города, заранее готовясь к изменениям законодательства, максимально ускорили процесс получения разрешения на строительство своих новых проектов. Генеральный директор СРО А "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Алексей Белоусов говорит, что на сегодняшний день ими уже получено разрешение на строительство около 6 млн кв. м жилья, то есть создан определенный запас, позволяющий работать по старым правилам. "Безусловно, в ближайшее время строители не станут перестраивать свою работу. А с учетом исполнения поручения президента РФ Владимира Путина в трехлетний срок перейти на проектное финансирование в строительстве, изменения в 214-ФЗ не имеют практического смысла. Поэтому до момента внедрения механизма проектного финансирования строителям не стоит затрачивать усилия на переход к работе по новым правилам 214-го федерального закона",— полагает господин Белоусов.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", иронизирует: "В январе планируется рассмотреть следующий пакет изменений в 214-ФЗ, поэтому готовиться к 1 июля еще однозначно преждевременно. Вполне может оказаться, что мы будем готовиться не к тому, что ожидаем. По моему мнению, большинство новых изменений требует массы подзаконных нормативно-правовых актов, а также согласования с действующим законодательством. Хочется верить, что до 1 июля эти пробелы будут заполнены. Либо будет принято решение, не загоняющее отрасль в один большой моментальный кризис. Считаю, что нужно дождаться если не июля, то хотя бы январского пакета изменений".

Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО "47 трест", говорит: "Если верить данным статистики, то сегодня жилищное строительство держится на средствах дольщиков (50% объема строительно-монтажных работ покрывают дольщики). Как завтра они будут трансформироваться, в каком виде придут на стройку, знают несколько человек, во главе которых стоит министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Знаю по жизненному опыту: застройщики начнут искать выход из создавшегося положения. И уверен, что найдут. Будет ли он лучше сегодняшнего — сомневаюсь".

Рано ставить крест

Впрочем, Олег Островский, сопредседатель конкурса "Доверие потребителя", выражает сомнение, что в 2020 году на долевом строительстве будет поставлен крест. Одна из причин заключается как раз в том, что объекты, строительство которых начнется до указанного срока с привлечением денежных средств граждан, будут завершаться по старой схеме. Строительный цикл многоквартирного дома, в зависимости от объема строительства, может составлять два-три года, а то и больше. "Так что в любом случае ожидается некий переходный период, когда будут действовать схемы и проектного финансирования, и долевого строительства",— полагает он. Кроме того, указывает господин Островский, сегодня в сферу строительства многоквартирных домов в России привлечены средства граждан в размере около 3,5 трлн рублей. "Как мне представляется, нашим банкам, потенциально готовым в будущем работать с застройщиками по схеме проектного финансирования, будет трудно найти необходимые средства в таком объеме. Конечно, можно рассчитывать на то, что граждане понесут в банки те деньги, которые они собирались вкладывать в будущем в долевое строительство, но, вполне вероятно, что и после 2020 года останется заложенная в 214-ФЗ, однако практически не используемая в настоящее время схема привлечения денег участников долевого строительства с применением эскроу-счетов, которая обеспечит сохранность денежных средств граждан до завершения строительства. Речь идет о финансировании строительства за счет средств участников долевого строительства, но не напрямую, а через уполномоченные банки",— рассуждает господин Островский.

Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group, также уверен, что к 2020 году долевое строительство не исчезнет, останется его суть и смысл, а поменяется лишь форма — скорее всего, в части ужесточения требований к застройщикам. Вне зависимости от долевого строительства застройщики будут обязаны выполнить эти требования, приведя в порядок свои уставные капиталы, документы, усилив контроль над строительными декларациями. "Что же касается изменений 2020 года, то слух о том, что пора отказываться от долевого участия в строительстве, муссируется уже семь лет. В поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу в 2018 году, введено понятие "эскроу-счет". Вероятнее всего, долевое участие в строительстве превратится в покупку недвижимости через банк — то же самое право долевого участия будет приобретаться через банк, который будет финансировать застройщика через проектное финансирование и эскроу-счета и выступать гарантом соблюдения обязательств перед дольщиком. Как таковой инструмент привлечения средств населения в долевое строительство не поменяется, лишь перенесутся риски с граждан на банки или на самих застройщиков",— высказывается господин Кириятских.

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, также полагает, что вряд ли речь может идти о какой-то экстренной смене бизнес-модели. "Те компании, которые планируют оставаться на рынке, уже адаптировались к изменившимся условиям. Скорее всего, с отменой долевого строительства ЦБ пойдет на смягчение условий для банков, предоставляющих проектное финансирование. Так что девелоперские компании, которые не обладают достаточными материальными и организационными ресурсами, либо уже покинули рынок, либо сделают это в ближайшие год-два",— говорит он.

Правдами и неправдами

Впрочем, пока не до конца ясен механизм реализации даже ближайших изменений — в июле 2018 года, не говоря уже о более дальних планах чиновников. Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", обращает внимание на то, что часть подзаконных актов еще не обнародована, поэтому основная подготовка у девелоперов начнется весной следующего года. "Единственное, что можно сказать точно, так это то, что если закон действительно вступит в силу в июле 2018-го, все участники рынка будут правдами и неправдами запускать свои объекты до июня включительно. А объекты в новом формате мы увидим, думаю, в конце осени — в начале зимы",— прогнозирует он. Он отмечает, что "Охта Групп" и еще несколько компаний на рынке уже некоторое время привлекают проектное финансирование на жилые проекты. "Мы не начинаем строить, пока не имеем гарантий банков. Стараемся получить их на весь проект, как минимум — на очереди, которые выставлены в продажу. Обычно мы эти кредиты не используем, так как хватает денег дольщиков, но скоро, видимо, придется. Нужно отдавать себе отчет в том, что цены обязательно вырастут, а за эту гарантию безопасности в конце концов заплатит покупатель. Минимально стоимость квартир вырастет на стоимость обслуживания банковского кредита",— отмечает господин Ривлин.

Крупные застройщики заявляют, что готовы к переменам. Управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин уверен, что недобросовестных застройщиков станет меньше, поскольку продаваться будет, видимо, только готовое жилье. "Поправки в 214-ФЗ, вступление в силу 218-ФЗ вынуждают игроков рынка пересматривать свой портфель проектов и сроки их реализации. Новые реалии приведут к консолидации рынка, мелкие и средние игроки вряд ли выживут в новых условиях. Более чем вероятно, что на фоне этих тенденций предложение жилья будет снижаться. Как следствие — стоимость квадратного метра будет расти. Кроме прочего, в следующем году ЦБ собирается повысить оценочные риски ипотечных кредитов с малым первоначальным взносом — и такого рода кредиты станут более дорогими",— говорит эксперт.