Устойчивость с дисконтом

Стремление уходящих из России международных брендов высокого ценового сегмента распродать товарные остатки и работа франчайзинговых магазинов этих марок пока помогают удержаться московским аутлетам на плаву. Вакантность в них сейчас почти в четыре раза ниже среднерыночного значения для рынка торговой недвижимости. Хотя инвесторы вряд ли решатся в текущих условиях строить новые объекты. Скорее всего, под аутлеты будут переформатированы пространства в некоторых торговых центрах.

Аутлеты пока не готовы закрываться, но с углублением кризиса ситуация может измениться

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Формат аутлетов оказался более устойчивым к кризису, чем привычные торговые центры. По оценкам CORE.XP, средний уровень вакантности здесь не превышает 3%. Хотя динамика роста замедлилась и трафик в среднем не изменился к прошлому году, констатирует глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. Это действительно звучит намного более позитивно, чем оценки ситуации на рынке торговой недвижимости в целом. Согласно подсчетам CMWP, в торговых центрах Москвы сейчас пустуют 11,5% площадей, а в целом по стране — 13%. По подсчетам Focus Technologies, на текущий момент трафик этих объектов на 15% меньше, чем год назад.

Доступный формат

Главный секрет — специфика формата. В то время как в европейских странах в аутлетах зачастую продаются специально созданные брендами коллекции, в России, по словам директора торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, традиционно в них представлен сток. Случаи, когда ритейлеры привозили в страну специально созданные для европейских аутлетов коллекции, эксперт называет единичными. Низкую вакантность в сегменте в моменте госпожа Хакбердиева объясняет во многом тем, что большинство объявивших об уходе с российского рынка брендов сохранили в аутлетах собственные магазины для реализации товарных остатков. Президент Magic Group Александр Перемятов не исключает, что многие бренды рассматривают сохранение магазинов в аутлетах как лазейку: официально компания в России не работает, но распродажи идут.

Партнер CMWP Ольга Антонова указывает, что открыты в аутлетах и магазины сетей, не приостанавливавших деятельность в стране, а также франчайзинговые магазины. Марина Малахатько добавляет, что торговые точки некоторых люксовых брендов продолжают работать под управлением Mercury, многие из них накопили достаточно стока для открытия аутлет-формата. Одновременно, по словам эксперта, сети отгружают товары в соответствии с санкционными ограничениями, то есть в рамках закупочной цены до €300 за единицу товара. Гендиректор «Этерны» Дмитрий Томилин обращает внимание и на более целевую посещаемость аутлетов: «Люди специально едут сюда за покупками».

Туманные перспективы

Сейчас в Москве и области, по подсчетам Марины Малахатько, работают пять классических аутлетов. В CMWP отмечают, что столичный рынок в целом насыщен форматом и ждать появления новых объектов не стоит хотя бы на фоне общего снижения девелоперской активности в сегменте торговой недвижимости. В текущем году, по расчетам CMWP, сдать планируется не более 50 тыс. кв. м против 262 тыс. кв. м в 2020-м.

Марина Малахатько считает, что в существующих условиях строить торговые центры девелоперам в принципе не очень выгодно даже с учетом дешевеющего проектного финансирования. На этом фоне большинство объектов, которые создаются, напоминают скорее районные коммьюнити-моллы или выступают элементом инфраструктуры транспортно-пересадочных узлов. «Аутлеты больше, чем любой другой формат торговли, требуют стабильности и возможности прогнозирования, прозрачности в цепочках логистики и готовности больших мировых брендов развиваться и масштабировать свой бизнес»,— отмечает Ольга Антонова.

Ограниченный ассортимент

Сейчас, по словам управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, участники рынка исходят из того, что операторы в аутлетах продолжат свою работу до момента продажи всех товарных остатков. А вот дальнейшие перспективы неясны. Евгения Хакбердиева не исключает, что необходимость в формате в принципе отпадет на фоне общего дефицита товаров. По ее мнению, сокращение числа работающих в России крупных сетей неминуемо ведет к снижению генерируемого ими объема стока и, следовательно, продавать в аутлетах будет нечего. Восстановиться потребность, по ее словам, может лишь в том случае, если на рынке снова образуется пул брендов с достаточным стоком.

А пока продавать остатки существующих сетей, по мнению госпожи Хакбердиевой, можно и в классических торгцентрах, особенно с учетом объема пустующих в них помещений. Перспективы здесь есть. Так, по подсчетам Ольги Антоновой, если все приостановившие работу магазинов ритейлеры в итоге уйдут, то доля пустующих площадей достигнет 20–25%. Александр Перемятов не исключает, что формат аутлетов может компенсировать торгцентрам нехватку арендаторов — например, если его будут развивать внутри объекта как отдельный кластер. О переформатировании галерей в дисконт-центры там, где это необходимо, говорит и Марина Малахатько.

Впрочем, госпожа Малахатько предполагает, что существующие аутлеты пока сохранят возможность ротировать магазины и привлекать новых партнеров. «Впоследствии по аналогии с классическими торгцентрами в аутлетах могут появляться лайфстайл-форматы, больше сервисов и универмаги—аутлеты локальных операторов»,— не исключает Ольга Антонова. Дмитрий Томилин тоже предполагает, что появится два новых типа операторов в российских аутлетах. Это магазины крупных российских одежных ритейлеров, которые сейчас активно наращивают присутствие на рынке, и мультибрендовые форматы. Эксперт не исключает, что отдельные инвесторы под открытие аутлетов будут специально выкупать проблемные торгцентры.