Они выровнялись

Лето-2016 на рынке жилой недвижимости в Москве и Подмосковье выдалось нетипичным. Вместо того чтобы в отпускной сезон традиционно просесть, показатели продаж стали подниматься, а некоторые сегменты и вовсе рванули вверх. Призрак неизбежного затоваривания в границах "старой" Москвы отступил, а надвигающаяся угроза отмены субсидированной государством ипотеки обещает создать условия для дальнейшего роста спроса на жилье вплоть до Нового года. Впрочем, в Подмосковье дела обстоят совсем наоборот.

Стимуляция спроса

Осенний период покупательской активности в текущем году наступил на месяц раньше обычного: показатели августа практически по всем сегментам значительно превысили июльские. "Мы почувствовали окончание сезона отпусков еще в первой декаде августа, когда резко увеличилось количество обращений",— рассказывает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам "ЮИТ Ситистрой". Похожие ощущения испытали сотрудники отделов продаж и других застройщиков.

Возможно, одна из причин такого поведения покупателей, нетипичного для последнего месяца лета,— заявление главы государства, который на встрече с руководителем Сбербанка Германом Грефом напрямую посоветовал россиянам брать ипотеку. Господин Греф Владимира Путина поддержал, однако не удержался от замечания о том, что в 2017 году ставки вполне могут упасть ниже 11%. А месяцем ранее Сбербанк произвел понижение на 0,5% своих ставок по ипотеке. У некоторых игроков создалось впечатление, что все вместе похоже на стратегическую двухходовку, направленную на увеличение доли Сбербанка на ипотечном рынке, где он и без того является безусловным лидером: по итогам первого полугодия 2016 года объем выданных им кредитов на жилье составил 333 800 млн руб. и, таким образом, более чем вдвое обогнал следующий за ним ВТБ 24.

Другим импульсом, стимулировавшим спрос в августе, была очередная трехдневная онлайн-акция московских и подмосковных застройщиков "Черная пятница", где реальные скидки достигали 50%. В частности, такой дисконт предоставила ГК "Сибпромстрой", застраивающая два объекта на северо-западе Подмосковья. Оксана Сторожук, руководитель подразделения компании, сообщила корреспонденту "Дома", что до начала действия сезонных программ в ее компании было в среднем три-четыре бронирования в неделю, а за трое суток "Черной пятницы" покупатели забронировали и внесли авансы за 41 квартиру. Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК "Векторстройфинанс", утверждает, что за те же три дня на объекте его компании было реализовано больше половины запланированного среднемесячного объема квартир.

Но как бы там ни было, в августе был побит абсолютный рекорд за последние девять лет по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ). По данным управления Росреестра по Москве, в этом месяце было зарегистрировано 3356 долевых сделок — больше, чем даже в самые благополучные годы с момента вступления в силу 214-ФЗ, замечает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". А в целом лето для рынка новостроек было результативнее, чем весна, на 16%: за три летних месяца было зарегистрировано 8900 ДДУ против 7692, которые Росреестр зафиксировал с марта по май.

Есть кому покупать

Другую причину роста покупательского спроса участники рынка видят в том, что в Московский регион прибывает все больше мигрантов из российских регионов. По данным департамента экономической политики и развития Москвы, в первом полугодии 2016 года объем поступлений от налога на доходы физических лиц в бюджет Москвы от трудовых мигрантов в 2,3 раза превысил поступления налога на прибыль от столичных нефтяных компаний. А в Московскую область за тот же период прибыли 157 тыс. мигрантов, из которых только 10% — иностранцы, говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. "С учетом того, что в регионах России рецессия ощущается острее, поток внутренней миграции в более благополучные Москву и Подмосковье будет возрастать, создавая дополнительный спрос на жилье",— считает она.

Однако эта миграционная волна сама по себе пока не способна обеспечить платежеспособный спрос для 360 проектов новостроек, представленных сегодня в Московской области. У вновь прибывающих подолгу нет достаточных средств для оплаты даже небольшой квартиры и стабильного заработка для того, чтобы получить согласие банка на ипотечный кредит.

К тому же спрос на жилье в Подмосковье за последнее время сильно сократился из-за того, что в Москве стали застраивать территории промзон, где предлагается жилье комфорт-класса. Цены на многих объектах, таким образом, вплотную приблизились к тем, которые областные девелоперы повсюду нахваливали как доступные. А резервов для сокращения маржи у них практически нет, так что рассчитывать на приток покупателей благодаря дальнейшему удешевлению квартир не приходится.

Лишь бы продать

И все-таки итогом этой карусели становится откровенный демпинг. Девелоперы, работающие на больших объемах, позволяют себе давать скидки в 20% как тем, кто вносит стопроцентную оплату, так и ипотечным покупателям. А те, кто начинает строительство новых жилых комплексов, на начальном этапе выводят в продажу небольшие студии по удивительным ценам. На северо-западном направлении Подмосковья, куда смело можно включить столичный анклав Зеленоград, как минимум в двух проектах сейчас можно приобрести такую квартиру за 1,7 млн руб.

Ситуацию осложняет положение дел на вторичном рынке Подмосковья. "В некоторых локациях, которые уже почувствовали на себе затоваривание, можно встретить ситуацию, когда квартиру у частного лица можно приобрести дешевле, чем она предлагается от застройщика",— рассказывает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Инвестор вынужден снижать цену только для того, чтобы вообще иметь возможность ее продать — настолько велика конкуренция и настолько велико предложение, объясняет эксперт. Ее коллега Марина Толстик, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости", приводит пример: в Балашихе в новом уже сданном в эксплуатацию доме однокомнатную квартиру общей площадью 43 кв. м без отделки собственник продает за 3,2 млн руб. Тех же параметров квартира в этом доме от застройщика стоит 4,166 млн руб.

Можно говорить о затоваривании в Красногорске, Химках, Мытищах, Новой Москве в районе Коммунарки, считают в МИЭЛЬ. Высок риск затоваривания в Одинцово и Домодедово. Причем вторичный рынок активен: по данным компании, объем предложения на нем за лето практически не увеличился и составил в августе 45,1 тыс. квартир. А вот строящихся домов прибавилось, замечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании "Азбука жилья". По его данным, за год в Московской области объем предложения в экономклассе увеличился на 29%, а в комфорт-классе — на 37%.

Цены на вторичном рынке тоже демонстрируют полный штиль и близки к весенним показателям — в среднем 83,9 тыс. руб. за 1 кв. м, однако, подчеркивают эксперты, большая часть этих объектов реализуется с дисконтом. Та же картина и в новостройках, однако следует отметить, что под влиянием постоянно увеличивающегося объема предложения за год цены во всех сегментах снизились — в частности, экономкласс потерял 10%, достигнув отметки 73 тыс. руб. за 1 кв. м.

Напрасные ожидания

"Старая" Москва пока выигрывает продажи жилья у области, но вспомним, что долгое время, пока столичные власти не начали раздавать разрешения на строительство на относительно недорогих промышленных землях, все было наоборот. Сейчас в продажу выходят все новые и новые объекты — за лето, по данным московских консалтинговых компаний, к уже существующим на рынке прибавилось еще 22 жилых проекта, а в 16 жилых комплексах началось возведение новых очередей. Причем из этих 38 новых объектов на начальной стадии строительства больше половины позиционируются в низких ценовых сегментах, а объектов премиум-класса на рынок вышло только три.

Верхние ценовые сегменты, такие как элитный и премиум-классы, в последние месяцы испытывают все больший недостаток первичного предложения, говорят в Ordo Group. Здесь подсчитали, что с начала года объем предложения элитной недвижимости в суммарной площади сократился на 13%. Объем рынка в рублях за это время снизился еще больше, потеряв 16% — с 210,6 млрд до 177,3 млрд руб. "Все существующее элитное предложение может быть распродано за два с половиной года",— считает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

На этом фоне, рассказывает глава Savills в России Дмитрий Халин, в конце лета многие застройщики, которые успешно реализуют проекты бизнес- и премиум-классов, перестали предоставлять ощутимые скидки, о которых постоянно шла речь весь прошлый год. "Сейчас могут уступить лишь несколько процентов",— уточняет он. По его мнению, в ближайшие недели цены в ключевых проектах — тех, которые определяют количество сделок на рынке,— начнут повышаться. "Те проекты, которые продаются сейчас, к концу года подорожают как минимум на 7-10%",— уверяет эксперт.

Кроме того, вместе с ключевой ставкой снижается и доходность по банковским вкладам. "Есть вероятность, что ее "зажмут" еще больше, и в дальнейшем лучшие предложения банков будут включать максимум 5-6% годовых по рублевому вкладу",— говорит Дмитрий Халин. А тогда в высокобюджетных сегментах вполне может начать активизироваться инвестиционный спрос как на новостройки, так и на объекты, которые можно сдавать в аренду с гарантированной доходностью.

А пока состоятельные клиенты ждут очередного роста валютных курсов, слухи о котором усердно распространялись незадолго до выборов и который якобы неизбежно должен последовать сразу после всеобщего голосования. В Ordo Group рассказывают, что некоторые клиенты, которые планировали купить квартиру в начале сентября и уже внесли задаток, попросили перенести сделки на 20-е числа сентября. Однако их, скорее всего, ждет разочарование: в банковском сообществе считают, что в краткосрочной перспективе никаких предпосылок для резкого снижения курса рубля нет и до конца первого осеннего месяца он удержится на отметке 65 руб. — максимум 66 руб. за доллар.

И отдыхать дома

Что же касается доступных ценовых сегментов первичного рынка столицы, то здесь основным драйвером продаж выступает ипотека, причем даже не сама по себе, а в связке с грядущей отменой ее субсидирования. Возможно, правительство готовится действовать по прошлогоднему сценарию, когда на фоне постоянно циркулировавших новостей о том, что господдержка закончится вместе с зимой, граждане в конце года поспешили раскупить все, что успели — и на что хватило средств. Затем в марте было торжественно объявлено, что по многочисленным просьбам программа продлевается, чему были, безусловно, рады застройщики: доля ипотечных сделок в общей структуре продаж становится все выше и доходит в некоторых проектах до 80% и даже 90%. "Ипотека с господдержкой создает 30-50% текущего спроса",— замечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.

Действительно ли власти снова сыграют на руку строительному и банковскому секторам экономики или благодаря регулярно снижающейся ключевой ставке все же решатся прекратить субсидирование жилищных кредитов, пока неизвестно. Но за лето доля ипотечных заемщиков в проектах массового сегмента, согласно подсчетам аналитиков "Метриум Групп", увеличилась на 5-10%. "Количество ипотечных сделок в Москве за три летних месяца выросло на 25,7% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года",— свидетельствует Владимир Богданюк, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.

"С одной стороны, налицо снижение платежеспособности населения",— рассуждает Мария Литинецкая. С другой стороны, полагает она, покупатели стали увереннее в своих дальнейших финансовых возможностях и теперь готовы привлекать в кредит большую сумму для выбора более просторной квартиры или объекта в лучшем районе.

Застройщики тем временем готовятся к новой волне ажиотажного спроса начиная с октября и, конечно, попытаются на нем дополнительно заработать. "Уже в ближайшее время во многих проектах может начаться увеличение цен",— предполагает Евгения Акимова. "В феврале на фоне информационного фона о возможной отмене программы рост сделок составил 30-50%",— напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. Сейчас, когда, по его мнению, ждать очередного продления субсидий не стоит, ажиотаж, скорее всего, будет наблюдаться вновь.

Это поможет девелопменту в грядущие трудные времена, когда будут вводиться эскроу-счета для аккумулирования денег дольщиков и пересматриваться нормативы уставного капитала строительных компаний. У властей постоянно возникают идеи насчет того, как ужесточить положение участников этого бизнеса, замечает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. "Могут, например, перестать выпускать девелоперов за границу до тех пор, пока они не выполнят все обязательства перед соинвесторами",— предполагает он. Возможно, таким путем удастся ликвидировать немало недостроев, а заодно обеспечить стабильную круглогодичную загрузку российских курортов.