Непостоянство арендаторов

По итогам первого полугодия, по прогнозам аналитиков, снижение ставок в стрит-ритейле может составить до 30%.

Юлия Серебрякова, директор по продажам проекта "Невская ратуша", отмечает, что сейчас рынок торговой недвижимости находится в состоянии перестройки: часть ритейлеров уходит с российского рынка, другие реализуют стратегию оптимизации бизнеса, закрывая убыточные точки. Все это обуславливает высокий рост вакантных площадей, вследствие чего собственники оказываются в ситуации, когда необходимо балансировать между своей финансовой моделью и реалиями рынка. "Происходит массовый пересмотр арендных ставок в сторону снижения. Прогнозы делать всегда сложно, но можно ожидать уровень падения ставок от 10 до 30% в зависимости от занимаемой площади и финансового положения арендатора", — уверена госпожа Серебрякова.

Такой же точки зрения придерживается и маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева: "С начала 2015 года можно отметить снижение арендных ставок на торговые площади в формате стрит-ритейла и в первом полугодии можно прогнозировать, что они снизятся до 10-30%".

Запрос на скидку

По данным "БФА Девелопмент", в прошлом году ставки аренды снизились в среднем в пределах 5-10%. У станции метро помещения могут стоить 5-5,5 тыс. рублей за кв. м. В торговых комплексах, если арендуемая площадь до 100 метров, ставки составляют 3-3,5 тыс. рублей за кв. м. Когда площадь помещения больше, цена уменьшается. В среднем для магазинов площадью 200-250 кв. м. ставки равны 1,5-2 тыс. рублей.

По действующим договорам аренды многие арендаторы попросили дисконт у собственников на зимний период времени и часть собственников пошли им навстречу — с условием возможного одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя.

По данным госпожи Беляевой, по итогам 2014 года доля вакантных площадей увеличилась примерно на 10-15%, а наиболее активный рост вакансии пришелся на второе полугодие. По части помещений арендаторы начали задерживать оплату, объясняя это сложной экономической ситуацией. "Если раньше задержка по оплате была причиной одностороннего расторжения договора собственником помещения, то сейчас многие арендодатели согласны мириться с этим, чтобы избежать простоя", — констатирует госпожа Беляева.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, добавляет: "До кризиса предварительные соглашения с новыми арендаторами заключались еще до расторжения договора с текущими арендаторами. Арендаторы стараются оптимизировать свои расходы и ищут более экономичные условия аренды, другие же пользуются снижением арендных ставок и стараются занять более выгодные места".

Проблемные районы

Наибольшие проблемы стрит-ритейл испытывает в Центральном и Петроградском районах, аренда помещений в которых носит имиджевый характер. Раньше арендаторы соглашались платить высокие ставки за локацию. Однако падение доходности при сохранении высокой арендной платы вынуждает арендаторов (чаще магазины одежды и обуви) переезжать в более дешевые локации. "В настоящий момент отмечается рост числа свободных помещений на статусном Невском проспекте. Арендаторы, занимавшие здесь помещения, переезжают на прилегающие улицы — Литейный, Лиговский, Владимирский проспекты или Садовую улицу", — говорит госпожа Беляева.

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает: "Ставка аренды за топовую магистраль и обычную проходимую улицу может отличаться в несколько раз. Поэтому арендные затраты являются основными в структуре расходов для арендатора в центре. По нашим данным, объем вакантных площадей в стрит-ритейле находится на уровне 5-7%. В центральных локациях этот уровень не превышает 5%, на периферии — 7% (в редких случаях — 8-10%). Наиболее высокая вакансия в коммерческих помещениях в новых жилых комплексах, которые не полностью заселены (например, в районе Кудрово)", — говорит он.

Быстрая смена арендаторов

Одной из тенденций 2014 года стало бурное развитием продуктового ритейла. Наиболее высокую активность проявляли арендаторы кафе и ресторанов. Их доля составила 64% всего объема сделок, при этом более половины арендаторов предпочли разместиться в центральной части города. Также были активны все представители продуктового ритейла: от премиум- до экономкласса.

В данный момент ритейлеры настроены на оптимизацию своего бизнеса в России, а не на его развитие, потому на рынке стрит-ритейла Петербурга наблюдается активная ротация. Одни закрывают свои магазины, другие же, наоборот, ищут возможности быстрее арендовать освобождающиеся помещения по приемлемым ценам.

"Много произошло ротаций офисов банков. Множественные случаи отъема лицензий у кредитных организаций поспособствовали высвобождению части занимаемых ими ранее площадей. В связи с этим на рынке стрит-ритейла появилось достаточно качественных помещений, отвечающих требованиям банков и с соответствующим для них ремонтом", — отмечает Екатерина Беляева.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, добавляет: "Высокая ротация происходит в сегменте fashion-ритейлеров, а также в сегменте ресторанов. Если среди fashion-ритейлеров уходят сетевые магазины и их места часто занимают несетевые, то в ресторанах статус ушедших и пришедших более или менее сопоставим, одни заведения заменяются другими".

По данным JLL, уровень ротации арендаторов на центральных улицах в минувшем году достигал 29%, причем наиболее высокий показатель наблюдался в коридорах сегмента "масс-маркет" — Садовой улице (25%) и Каменноостровском проспекте (29%). "В свою очередь, Невский проспект, несмотря на высокий уровень ставок аренды и их широкий диапазон, характеризовался пятнадцатипроцентной ротацией арендаторов, что является самым низким показателем в центральной части Петербурга.

"Уровень ротации различался в зависимости от профиля улицы: на наиболее востребованных в текущей ситуации улицах, ориентированных на масс-маркет, показатель оказался выше, и именно на этих магистралях наблюдался рост средних арендных ставок в рублях", — комментирует руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

Избирательный спрос

Во втором полугодии активный интерес к приобретению встроенных помещений проявили инвесторы. Рост сделок купли-продажи к ноябрю составил 17%. Большинство помещений приобретались инвесторами для последующей их сдачи в аренду. Еще одна тенденция: Невский проспект все больше утверждается в качестве "ресторанной" улицы. "Одной из тенденций является то, что на Невском проспекте помещения к концу 2014 года сдавались в аренду с дисконтом 20-40% от цены предложения в середине года", — продолжает госпожа Беляева.

Текущий спрос очень избирателен в подборе площадок, предпочтение отдается помещениям с наибольшей эффективностью для бизнеса и тем, собственники которых готовы идти на уступки. Владельцы помещений, нацеленные на стабильность в отношениях с арендаторами, становятся более гибкими. Арендодатели начинают рассматривать увеличение сроков арендных каникул, закрепление цены в пределах колебания валюты на определенный период времени, варианты совмещения фиксированной ставки аренды и процента от оборота арендатора, что уже давно практикуется в сделках по аренде площадей в торговых центрах.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости "Бестъ. Коммерческая недвижимость", рассказывает: "Сегодня все чаще можно встретить переход на рублевую ставку, а также скидки на ставки в валюте или кратковременную фиксацию валютного курса".

В настоящий момент ситуация на рынке стрит-ритейла является неоднородной. Так, например, стоит отметить разницу в трендах в традиционных локациях стрит-ритейла и на пешеходных улицах. Многие арендаторы различных ценовых сегментов и профилей, которые испытывают трудности в сложившейся экономической ситуации, покидают помещения на центральных улицах и подыскивают более доступные варианты, либо вовсе сокращают свое развитие. Как правило, это сегменты fashion, ювелирных изделий, аксессуаров, а также банки.

Госпожа Серебрякова говорит, что в первую очередь вынуждены оптимизировать свои затраты на аренду торговых площадей марки класса люкс, поскольку они первыми чувствуют на себе изменение структуры спроса и падение покупательской способности населения. "Кроме того, уходят с рынка слабые бренды, которые не успели завоевать достаточное количество лояльных потребителей, чтобы остаться на плаву", — отмечает она. При этом госпожа Серебрякова считает, что вполне уверенно чувствуют себя сети магазинов шаговой доступности, которым требуется до 100 кв. м площади, а также сети, работающие в формате 300-500 и 500-1000 кв. м.

Леонид Фарисеев, руководитель отдела "Коммерческая недвижимость" АН "Итака", полагает, что больше всего страдает бизнес, ориентированный на элитные товары из Европы. "Уверенно себя чувствуют сегменты с товарами повседневного спроса: продуктовые магазины, аптеки", — добавляет он.

"Масс-маркет (одежда и обувь) также более подвержен влиянию текущих условий рынка, и соответственно, будет вынужден сократить присутствие на основных торговых коридорах с наиболее высокими ставками аренды. Помещения с хорошей локацией по-прежнему востребованы среди продуктовых сетей, некоторых банков и рестораторов с новыми концептами", — отмечает госпожа Беляева.

Господин Ступников констатирует, что крупные игроки начинают поглощать более мелких. "Кроме того, сегодня появляется много запросов на переуступку прав аренды от собственника с действующим арендатором", — добавляет он

Изобретать дисконты

Таким образом, наиболее вероятно, что собственникам придется изобретать дисконты, поскольку в ближайшей перспективе усиление рубля вряд ли можно прогнозировать. С каждым месяцем российский потребитель приобретает все меньше импортных товаров, и покупатель скоро начнет проходить мимо магазинов. В том числе "просядут" и собственники бутиков, торгующих сумками, обувью, духами и прочим брендовым европейским товаром. Девальвация приведет к обнищанию населения. "Следовательно, ударит еще сильнее по карману и предпринимателей, занятых в стрит-ритейле", — резюмирует госпожа Беляева.

Михаил Рожко констатирует: "Сегодняшний рынок — это рынок сильного арендатора, условия и правила игры диктует тот, кто готов платить арендные платежи. Зная это, арендаторы разборчивее подходят к выбору площадок и стремятся существенно снизить цену. Зачастую снижение ставки всегда успешно достигается". При этом он считает, что корректировка цен — это всегда очень индивидуальный случай, зависящий от конкретного помещения, желания собственника и вида бизнеса, который размещен в помещении.