Опыт регулирование земельных отношений в странах ближнего зарубежья

Региональные проблемы преобразования экономики, №4, 2013_

ТАГИРОВ А.Т.

ОПЫТ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СТРАНАХ БЛИЖ НЕГО ЗАРУБЕЖЬЯ

В статье рассматриваются процессы проведения земельной реформы, выстраивания новых земельных отношений, выработки новой концепции управления земельными ресурсами в странах ближнего зарубежья после распада СССР.

Ключевые слова: земельные отношения, управление земельными ресурсами, аренда, регион, законодательная база, земли отгонного животноводства, земельное законодательство.

TAGIROV А.Т.

EXPERIENCE REGULATION OF THE LAND RELATIONS IN NEIGHBORING COUNTRIES

In article processes of carrying out land reform, forming of the new land relations, and developments of the new concept of management by land resources in neighboring countries after disintegration of the USSR are considered. Keywords: land relations, management of land resources, rent, region, legislative base, earth of distant-pasture animal husbandry, land legislation.

После распада СССР и образования новых отдельных государств у них также назрела необходимость проведения земельной реформы, выстраивания новых земельных отношений, выработки новой концепции управления земельными ресурсами.

На решение возникающих земельных проблем в конкретных странах огромное влияние оказывают различные особенности: исторические, культурные, этнические, природные, социальные, демографические, экономические, экологические и др. И, хотя в последнее время наблюдается некоторый общий вектор изменений в этой сфере благодаря взаимодействию стран через международные обменные процессы, благодаря усилению рыночных факторов, значение государственных, региональных специфик трудно переоценивать. Существуют объективные обстоятельства, определяющие существование разных моделей земельных отношений, представляющих собой систему отношений по поводу земли между ее пользователями, государством и общественными организациями. Кроме того, существует опасность, что выработанные принципы земельных отношений в одной стране будут совершенно неприемлемы в другой. Опыт выстраивания отношений по поводу земли в странах ближнего зарубежья может быть ценен для нашей страны, поскольку до распада СССР там была такая же система, те же законы и нормативные акты. При этом нельзя не отметить, конечно, несопоставимость их площадей земельных ресурсов и земельных площадей России.

В 1989 г. в СССР был принят документ «Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле» [1], где предусматривалось сохранение государственной собственности на землю, платность землепользования. Заложенные этим документом основы стали определяющими, когда началась земельная реформа в начале 1990-х гг. и в некоторых бывших союзных республиках.

В Таджикистане не были применены революционные методы земельных преобразований; приоритет остался за государством как главного регулятора реформирования земельных отношений, так как была опасность, что без организационной, финансовой, юридической помощи государства могут возникнуть серьезные диспропорции в структуре производства и обострятся земельные конфликты. Земля в Таджикистане осталась в государственной собственности и выделяется сельхозпредприятиям в постоянное (бессрочное) пользование, фермерским (дехканским) хозяйствам, а также отдельным гражданам в пожизненно наследуемое пользование.

В стране сформирован резервный земельный фонд (это земли прекративших существование колхозов и совхозов), из которых можно получить землю для ведения товарного сельского хозяйства. Земля передается не отдельными участками, а общим участком, но если в России гражданин является собственником земельной доли, гражданин Таджикистана получает его на праве пользования. Из-за этого нет рыночного оборота земельных участков, можно только передать их в аренду. Оборота земельных долей также нет. Имеются следующие спорные моменты: наследуемое владение предполагает, что право переходит наследникам. Мы знаем, что в Таджикистане многодетные семьи в сельской местности, и каким образом разделить долю в праве неизвестно.

Кроме того, землю может обрабатывать только тот, кто занимается производством сельхозпродукции. И если он сменит профессию, значит, не может уже претендовать на наследство. Земельную долю также невозможно передать в кооператив в качестве пая, так как юридическое лицо не может иметь землю в пожизненно наследуемом пользовании. Следует также отметить, что в Таджикистане был принят целый ряд законов и других нормативных актов в целях регулирования земельных преобразований, но, тем не менее, еще остаются спорные правовые вопросы, указанные выше.

Узбекистан отличается масштабными площадями орошаемых земель — 3,8 млн га, которые обслуживаются мощной ирригационной системой. Это наложило определенный отпечаток на проведение земельной реформы, поскольку развитие сельского хозяйства в этой стране очень сильно зависит от наличия поливной воды, от состояния ирригационно-мелиоративных систем. В связи с этим государство взяло на себя выполнение всех программ мелиорации, ирригации, повышения плодородия земель, так как отдельным юридическим и физическим лицам это не под силу. Перед земельной реформой в 1998 г. в этой стране был проведен колоссальный объем землеустроительных и оценочных работ, что значительно облегчило и ускорило ее проведение. Самые ценные орошаемые земли по своей ценности были разбиты на кадастровые зоны в зависимости от естественного плодородия. Кроме того, для всех сельхозугодий рассчитана средняя стоимость 1га. В Узбекистане была создана прочная законодательная основа для проведения земельной реформы. По Земельному кодексу вся земля находится исключительно в государственной собственности. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве постоянного владения, пользования, срочного (временного) пользования, аренды и собственности. Физические лица могут иметь землю на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования срочного (временного) пользования, аренды и собственности. Получить земельный участок в пожизненно наследуемое владение граждане могут для ведения фермерского (дехканского) хозяйства, для коллективного садоводства и виноградарства, для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок можно сдать в аренду, но в последующую субаренду уже нельзя. Кроме того, сельхозугодия можно брать в аренду не менее чем на 10 лет, максимум — на 50 лет. Размер участков для ведения фермерского (дехканского) хозяйства сильно колеблется в зависимости от района: в целинных районах выделяются 15-25га, в центральных районах — 2-4 га на семью.

В Киргизии в период земельных и структурных преобразований было расформировано 400 колхозов, почти полтора миллиона сельских жителей получили в пользование половину всех пахотных угодий. С 1991 по 1999 гг. законодательно было закреплено, что земля может быть только в государственной собственности. В 1999 г. после активного обсуждения — референдума принято решение о том, что земля может находиться также и в частной собственности. При этом тут же был введен мораторий на 5 лет на куплю-продажу сельхозугодий, который не отменен и сейчас. Это создает препятствия для перехода сельхозугодий к лицам, имеющим все виды материальных ресурсов, необходимых для производства сельхозпродукции. Единственно, что можно сделать — сдать землю в аренду.

В этой стране категорически запрещено приобретение сельхозугодий иностранными лицами. Большой проблемой Киргизии остается противоречивость нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения, — Земельного кодекса страны с главным Законом о разгосударствлении и приватизации государственной собственности Кыргызской республики [3].

В Туркмении существует и государственная, и частная собственность на землю. Гражданам, желающим заниматься сельским хозяйством, земля выделяется на 45 лет из фондов запаса и резервного фонда, состоящего из изъятых земель у бывших колхозов и совхозов, которые их не использовали более 5 лет. Гражданин, выйдя из сельхозпредприятия, вначале получает свою земельную долю в аренду, производит установленный объем продукции в течение 2 лет и при выполнении этого условия получает этот участок в собственность.

В Казахстане земли сельхозназначения находятся в государственной собственности, широко применяются арендные механизмы. Принятым в 2001 г. новым Законом о земле установлен единый правовой режим для всех негосударственных землепользователей в сельском хозяйстве — все они становятся временными долгосрочными землепользователями на условиях аренды [4]. Срок временного долгосрочного землепользования составляет 49 лет. В частной собственности могут находиться земли для ведения личных подсобных хозяйств, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства. Фермерские хозяйства и сельхозпредприятия являются временными долгосрочными пользователями. Требуется строго целевое использование земельного участка, иначе его выкупит государство. Если гражданин Казахстана сменил гражданство, он теряет право на условную земельную долю, а право частной собственности, на земельные участки, предоставленные для ведения ЛПХ населения, садоводства и дачного строительства, заменяется на временное арендное землепользование. Иностранцы могут брать сельхозугодия в аренду сроком не более 10 лет. Каждый крестьянин стал обладателем бесплатной земельной доли и может выбрать один из трех способов распоряжения ею: внести право на условную земельную долю в качестве взноса в устав юридического лица (производственного кооператива или хозяйственного

_Региональные проблемы преобразования экономики, №4, 2013_

товарищества; выделить земельную долю в натуре для ведения фермерского хозяйства; передать по наследству. 30% граждан, получивших свидетельство о праве на земельную долю, организовали на ее основе фермерское хозяйство. Их организовано 105 тысяч на площади 29,8 млн га. 35% условных земельных долей переданы в уставные капиталы сельхозпредприятий. Их организовано 5 тысяч на площади 58,3 млн га. Всего 3% обладателей долей продали свое право, подарили это право 2,3% граждан. В аренду передали 27% граждан. В итоге 95% сельхозугодий страны прошли стадию условной земельной доли. После распоряжения своей условной долей граждане перестают быть их обладателями. Главная задача земельно-аграрной реформы — обеспечение гарантий прав собственности на землю, реорганизация сельхозпредприятий, создание новой структуры землепользования — постепенно решается.

В Беларуси активно продолжаются процессы приватизации, в т. ч. сельхозпредприятий. Но особенность белорусской приватизации состоит в том, что предприятия приватизируются без земельного участка, на котором они размещаются.

Таким образом, юридические лица являются пользователями, а не собственниками земельных участков. Предприятия пока не видят больших экономических выгод от приватизации земельных участков — они не могут выступать как залог для получения кредита. Кроме того, земельный налог поступает не в местный, а в республиканский бюджет. Переход земли в частную собственность не способствует увеличению налогооблагаемой базы, т. к. земельный налог не зависит от стоимости земли.

На Украине объектом права коллективной собственности сельхозпредприятия является земля и другие средства производства. Член коллективного предприятия, пожелавший выйти из него для организации фермерского хозяйства, может получить землю из земель запаса, а если их нет в конкретном районе, то из земель коллективного предприятия.

В этом случае глава хозяйства получает государственный акт на право частной собственности на землю, он не может в течение 6 лет продать полученную землю, может только передать по наследству или же возвратить обратно на тех же условиях, что и был получен.

Земли сельхозназначения на Украине поделены на земельные паи (примерно по 4,3 га), и сертификаты на право владения ими получили почти все, кому они полагаются. На Украине все земли сельхозназначения получили денежную оценку, которая осуществлена с целью регулирования отношений при передаче земли в собственность, по наследству, в залог, при дарении, купле-продаже, при аренде, для определения ставки земельного налога. Кроме того, денежная оценка земли осуществлена по категориям земельных угодий отдельно по пашне, по сенокосам и пастбищам, по многолетним насаждениям, а также по уровню рентных доходов. Для получения земли в аренду для ведения фермерского хозяйства гражданин должен пройти специальный профессиональный отбор, т. е. предусмотрена сдача в аренду сельхозугодий только профессионалам. В 2004 г. на Украине введен эмфитевзис. Право эмфитевзиса отличается от права аренды тем, что земля передается на неопределенный срок. Эмфитевзис закрепляет земельный участок за имеющим на это право настолько крепко, что право собственности на земельный участок становится почти номинальным. Это делает право эмфитевзиса более гарантированным, чем право аренды. Эмфи-тевзис может быть отчужден эмфитевтом еще при жизни, а также после его смерти, как платно, так и безвозмездно. Эмфитевзис может стать предметом купли-продажи, дарения, обмена, залога. При этом речь идет не о передаче права собственности, а об отчуждении права пользования им. Все арендные договора и договора эмфитевзиса подлежат обязательной регистрации, без этого они не вступают в юридическую силу.

В Грузии земельная реформа началась в 1992 г. и радикально изменила всю систему землепользования. Большая часть сельхозземель перешла в частную собственность, колхозы и совхозы были расформированы и на их базе организованы кооперативы, общества с ограниченной ответственностью, фермерские хозяйства — всего образовалось более 1 млн субъектов хозяйствования. В частную собственность земли сельхозназначения могут передаваться только гражданам Грузии, все иностранные граждане получают только право пользования. Были установлены следующие нормы передачи земель: для сельских жителей в равнинных и предгорных районах — до 1,25 га, в горных — до 5 га ( в т. ч. 1 га обрабатываемых земель);, для городских жителей в пригородной зоне — до 1,15 га, в равнинных и предгорных районах — до 0,25, в горных районах — до 1 га. Всего в частную собственность передано 763 тыс. га. В среднем на одну семью в сельской местности приходится 0,9 га земли [6].

Отличительной чертой грузинской земельной реформы является то, что ее основным результатом стало значительное дробление земельных площадей. Это существенный ее минус, так как потеряны крупные массивы земли, где раньше проводилась механизированная обработка. Кроме того, значительно ухудшились условия ведения сельского хозяйства — не применяются севообороты, вышли из строя оросительные системы, уничтожены ветрозащитные полосы и подъездные пути, сильно изношен парк сельхозмашин и сельхозтехники. У собственников нет средств для проведения внутренних землеустроительных работ — проводится только обмер внешних границ и выдача соответствующих документов.

Для проведения земельной реформы не был подготовлен ряд условий, например кадастровая оценка земель. Это привело к злоупотреблениям — многие чиновники стали владельцами или крупными арендаторами высококачественных земель. Положительные итоги грузинской земельной реформы — это формирование класса собственников, сильно заинтересованных в результатах своего труда; это развитие земельного товарооборота, формирование механизмов купли-продажи, аренды, дарения, земельных участков. Пройдя стадию дробления, мелкие собственники земли уже начали искать способы консолидации своих земельных участков, так как удобнее и экономически выгоднее обрабатывать крупные земельные массивы. Скорее всего, они пойдут по пути организации кооперативных хозяйств.

Армения пошла таким же путем, что и соседняя Грузия — все сельхозземли разделены между крестьянами и переданы им на праве частной собственности с мораторием на куплю-продажу до 3 лет. Для раздела земли в каждом селе был организован земельный комитет без представительства в нем бывших руководителей колхозов и совхозов. Совхозы были ликвидированы, а колхозы можно было сохранить, если 60% колхозников письменно откажутся от своих земельных долей в пользу коллективного предприятия (в итоге осталось только 3 колхоза). В итоге образовалось 320 тысяч крестьянских хозяйств, 1200 коллективных предприятий. В качестве земельного налога платится процент от кадастровой стоимости земельного участка, и поступления от этого налога формируют бюджет села. Очень активно развился институт кредитования под залог земли. В качестве залога принимается сертификат на землю, и только после того сельская община одобрит бизнес-план отдельного члена общины и поручится за него. Невозврат кредита грозит тем, что другие члены сельской общины, поручившиеся за кредитополучателя, сами не смогут в дальнейшем получить кредит. Поэтому факты невозврата кредитов под залог земельного сертификата являются очень редкими.

В Азербайджане земельная реформа началась только в 1997 г., и основными ее целями были провозглашены создание качественно новых отношений собственности на землю на основе экономической свободы и социальной справедливости, достижение продовольственной независимости страны, развитие предпринимательской инициативы. Согласно Закону о земельной реформе, все виды собственности (государственная, муниципальная, частная) признаются равноправными и охраняются государством [2]. В частной собственности находятся земли граждан под приусадебными участками, коллективными садами, индивидуальным жильем. Из совхоза или колхоза можно было выйти со своей земельной долей, размер которой определялся по количеству имеющих право на получение доли, по качеству земель с соблюдением принципов социальной справедливости. Кроме того, подведена законодательная база для передачи в аренду непригодных или малопригодных для ведения сельского хозяйства земель резервного фонда муниципалитетов. При этом, если арендатор вкладывает свои деньги, чтобы сделать участок пригодным для сельского хозяйства, он не платит земельный налог и арендную плату в течение 6 лет. Кроме того, если земельный участок приведен в пригодное для сельского хозяйства состояние и его арендатор хочет его приобрести в собственность, ему предоставляется скидка 40% от нормативной цены земли до начала аренды. Пригодность или непригодность земельного участка для ведения сельского хозяйства устанавливается специальной службой землеустройства.

Владеть землей могут только граждане и юридические лица Азербайджана. Право собственника на землю состоит из прав собственника на единоличное владение, пользование и распоряжение земельным участком, т. е. он может его продать, обменять, передать по наследству, подарить и т д.

Таким образом, можно констатировать, что на постсоветском пространстве сформировалось столько моделей земельных отношений, сколько было в составе СССР союзных республик. В результате реформ выявились и положительные и отрицательные итоги и факты, совершенствуется законодательная база, основными принципами являются принципы социальной справедливости.

Литература

1. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. Приняты Верховным Советом СССР от 28 февраля 1990 г.

2. Закон Азербайджанской Республики № 155-1Г от 16 июля 1996 г. о земельной реформе.

3. Закон Кыргызской Республики о разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Кыргызской Республике (с дополнениями от 28.06.1996 г.). Утратил силу в соответствии с Законом КР от 2 марта 2002 г. № 31. Введен в действие постановлением Жогорку Кенеша КР от 12 января 1994 года № 1386-Х11.

4. Закон Республики Казахстан от 24.01.2001 №152-2 о земле.

5. Дохолян, С. В., Умавов, Ю. Д. Повышение эффективности использования ресурсного потенциала аграрного сектора АПК с учетом этноэкономической составляющей региона // Финансовая экономика. 2012. № 6. С. 105-109.

6. Турабелидзе, Н., Урушадзе, А. Преобразование земельных отношений в Грузии // Международный сельскохозяйственный журнал. 2005. № 2. С.42.