Правовое регулирование отношений, охватывающих строения и земельные участки

Ю. А. Халимовский

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, ОХВАТЫВАЮЩИХ СТРОЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Работа представлена кафедрой теории и истории государства и права Санкт-Петербургского государственного политехнического университета.

Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент А. А. Тебряев

Данная статья посвящена рассмотрению вопросов правового регулирования правоотношений по поводу земельных участков и расположенных на них строений в связи с некоторыми аспектами концепции «единого объекта».

The article contains an overview of legal regulations concerning land plot and corresponding buildings, fixtures and fittings in the light of 'singular object' concept.

8 5

Нововведения законодательства последних лет (2005-2007 гг.) убеждают в том, что реформирование правовой системы направлено на воплощение концепции «единого объекта».

С одной стороны, сокращается перечень объектов недвижимого имущества. В связи с принятием новых Водного и Лесного кодексов Российской Федерации свойство самостоятельных недвижимых вещей потеряли обособленные водные объекты и леса. Отныне, очевидно, их необходимо рассматривать как составные части земельного участка, а сам участок - как сложную вещь.

Это подтверждается и изменением расстановки акцентов в регулировании использования соответствующих природных ресурсов. Так, правовая организация лесопользования была приведена в соответствие с общими началами гражданского и земельного законодательства. Вместо использования комплекса разрешительной документации - формального договора аренды «участка лесного фонда» и имеющего основную роль лесорубочного билета и проч. - главным правоустанавливающим документом становится договор аренды лесного участка. При этом сам лесной участок понимается как земельный участок (ст. 7 ЛК РФ 2007 г.). Таким образом, вещный титул на недвижимую вещь является основанием для использования природного ресурса.

Логика законодателя явно направлена на установление устойчивой и неразрывной правовой связи земельного участка со всеми связанными с ним объектами и придание прав на участок основного значения. В настоящее время новое регулирование водо- и, особенно, лесопользования тяготеет к этому подходу.

Во многом схожие тенденции наблюдаются и в сфере правового регулирования отношений по поводу земельного участка и расположенных на нем капитальных (недвижимых) строений.

Нормы Гражданского кодекса содержа -ли зачатки подхода, связывающего здание с подлежащей ему территорией. В силу ис-

торических причин строения и земельные участки оказались разделены в правовом поле. Гражданское законодательство регулирует оборот и правовой режим участка и постройки раздельно, но в то же время признает их физическую и юридическую связь1. Закрепление этого в законах (ст. 271, 273, 552, 553 ГК РФ) является вынужденной мерой2, рассчитанной, «прежде всего, на уход от старого правового порядка и несвободной от черт паллиатива и временности»3.

Однозначный запрет на раздельный оборот недвижимых вещей - зданий, строений и сооружений - и земельных участков был введен Земельным кодексом РФ (ст. 1, 35, 36), который сделал «единство судьбы» земельного участка и неразрывно связанных с ним объектов одним из основных принципов земельного законодательства.

Тем не менее принцип «единства судьбы» не был и не мог быть последовательно проведен в правовую жизнь. Главным препятствием на пути к достижению продекларированного единства являлось на тот момент отсутствие последовательного регулирования и понимания природы правовой связи между такими артефактами российского права, как самостоятельные вещи -помещения (жилые и нежилые), и земельными участками (да и прочими элементами здания, не помещениями).

Введенный в середине 1990-х кондоминиум представляет собой, по существу, не сложную даже вещь, а сложный имущественный комплекс, включающий недвижимые и движимые вещи, принадлежащие на вещных и обязательственных правах разнородным субъектам. В силу этого, а также в силу зависимости возникновения кондоминиумов от воли собственников, эта конструкция не получила широкого распростра-нения.

Кардинальное изменение в существующую систему правоотношений было внесено вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации 1 марта 2005 г. Этот кодекс, а также Вводный закон к нему упразднили институт кондоминиума и за-

Правовое регулирование отношений, охватывающих строения и земельные участки

менили его понятием «многоквартирного дома» и «общего имущества в многоквартирном доме».

Важнейшим нововведением стало законодательное изменение вещно-правового режима земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом (придомовых участков). Сформированный к 1 марта 2005 г. придомовой участок в силу закона и независимо от воли субъектов правоотношений перешел в общую долевую собственность домовладельцев (собственников помещений в данном доме). Остальные придомовые участки должны были перейти в долевую собственность этих лиц по мере внесения сведений об участках в государственный земельный кадастр (по мере формирования).

Новеллы жилищного законодательства не свободны от ряда проблем и недостатков (нечетко сформулированы условия и порядок формирования участков, отсутствует преемство в регулировании с институтом кондоминиума, неразрешенными остались некоторые вещно- и обязательственно-правовые вопросы и др.). Однако наиболее значительным является внедрение новой конструкции имущественных правоотношений.

Согласно нормам ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ и ст. 36-37 ЖК РФ, расширяется содержание правоотношений, связанных с обладанием на праве собственности помещением в многоквартирном доме. Каждый домовладелец обладает долей в праве общей собственности на так называемое общее имущество в многоквартирном доме, каковое включает в себя общие для дома несущие конструкции, инженерное оборудование и коммуникации, элементы благоустройства и прилегающую территорию.

Этот подход во многом схож с граждан -ским законодательством (ст. 290 ГК РФ), но существенно отличается тем, что, во-первых, в расчет принимаются не только собственники квартир, но и собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, и, во-вторых, в состав общего доле-

вого имущества включаются земельные участки. Размер доли определяется императивно как пропорциональный площади помещения. Таким образом, устанавливается правовая связь всех помещений и земельных участков.

К сожалению, остается много пробелов, не восполненных жилищным законодательством, включая Закон об участии в долевом строительстве, в той части, в которой оно содержит гражданско-правовые нормы. Неясно понятие «многоквартирного дома», в частности, невозможно исходя из положений Жилищного кодекса дать ответ на вопросы: «Сколько квартир (жилых помещений) должно быть в здании, чтобы оно считалось многоквартирным домом?»; «Каково соотношение числа жилых и нежилых помещений?».

Неурегулированными остаются и некоторые иные ситуации. Например, если одно лицо выстроило на собственном участке здание, а потом распродало его по квартирам, возникает ли здесь правовая конструкция, предусмотренная Гражданским и Жилищным кодексами, или нет? Открытым остался и вопрос о правах на земельные участки и общее имущество здания для собственников нежилых помещений в нежилых зданиях.

Главные элементы правовой конструкции многоквартирного дома могут быть применены и здесь:

1) физический объект - здание, содержащее помещения, - утрачивает свойства правового объекта;

2) образуются новые объекты - помещения как самостоятельные вещи и, помимо помещений, имущественный комплекс («общее имущество»);

3) помещения могут быть в унитарной и общей собственности, общее же имущество в унитарной собственности быть не может (если только собственником всех помещений не стало одно лицо);

4) доля в праве собственности на общее имущество императивно привязана к площади отдельных помещений;

5) раздельный оборот помещений и долей в праве на общее имущество невозможен;

6) общее имущество включает в себя не только элементы здания, но и внешние объекты, используемые только для эксплуатации данного здания, включая прилегающий земельный участок;

7) земельный участок принадлежит собственникам помещений на вещном или обязательственном праве.

В данном случае можно говорить, с одной стороны, о существовании имущественного комплекса, с другой стороны, о существовании «единого объекта», при котором строения и помещения, являющиеся недвижимыми вещами, действительно юридически неразрывно связаны с земельными участками. Вид права на земельный участок здесь не является принципиальным, главное условие - стабильность существования и легкость введения в оборот, чтобы особенности имущественно-правового режима земельного участка не препятствовали осуществлению прав на помещения.

Простая экстраполяция этой конструкции, применяемой к отношениям по поводу жилых помещений, на отношения по поводу нежилых помещений является очевидной идеей и не может рассматриваться как окончательное решение. Действительным решением проблемы было бы последовательное применение принципов «единого объекта» и «единой судьбы» на всех стадиях существования объекта.

Исторически обусловлена привязка прав на участки к правам на строения и помещения: так, размер долей в праве на участок зависит от размера помещений, а не наоборот. Отчуждение доли в праве на уча -сток невозможно, а вот отчуждение помещения императивно влечет переход доли в праве на участок. Права на землю как бы «догоняют» уже сложившиеся права на помещения и строения. Как было показано, в лесных и водных отношениях применяется иной порядок: права на участок являются основными (со вступлением в силу новых

кодексов). Следует признать возможным и целесообразным применение такого же подхода и к строениям в их связи с земельными участками, по меньшей мере, к вновь создаваемым.

Рассмотрим эту возможность на примере строительства многоквартирного дома с привлечением дольщиков. Основная проблема - обеспечение прав дольщиков, включая предотвращение повторных продаж объектов, - могла бы быть решена путем закрепления за дольщиками прав на земельный участок. Так, Закон об участии в долевом строительстве предполагает последующую передачу в долевую собственность домовладельцев (бывших дольщиков) застроенного земельного участка. Возможно наделить дольщиков не правом требования, а вещным или обязательственным правом (со множественностью субъектов) на земельный участок. Заключение договора на долевое участие в строительстве объекта означало бы приобретение дольщиком права на участок, что и отражалось бы в Едином государственном реестре прав по мере регистрации договоров долевого участия (ст. 4 Закона). Размер приобретаемой доли в праве определял бы размер приобретаемого впоследствии помещения и доли в праве на общее имущество. При неизбежно возникающем незначительном отклонении в размерах доли в праве приводились бы в соответствие с выплатой или взысканием соответствующей компенсации. Подобные правила позволили бы реализовать нормы ст. 222 и п. 2 ст. 263 ГК РФ о приобретении собственником участка построек на его участке.

Аналогичным образом решалась бы и проблема нежилых помещений в нежилых зданиях - с введением института общего имущества и привязкой к земельным участкам.

Здесь не имеется в виду внедрение кон -струкции «главная вещь - принадлежность» с земельным участком в роли главной вещи. Введение предлагаемых правил не должно было бы ущемлять применение норм о совместном обороте этих объектов (отчужде-

нии прав на участок при отчуждении помещений и т. п.). Конструкция единого объекта позволяет варьировать главенство вещей в зависимости от стадии их существования. Земельный участок в этом смысле является первоначальным и наиболее «стабильным» объектом. В нормальной ситуации права на

участок должны определять права на возникающие на нем объекты и права на их использование. Само введение такой конструкции потребовало бы внесения незначительных изменений в законодательство и было бы логичным продолжением развития российского частного права.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Козырь О. М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 96.

2 Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? (обсуждение концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе) // Хозяйство и право. 2003. № 11. С. 122.

3 Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 400.