Вид на жилые «квадраты»

В Ростовской области в 2022 году наблюдался устойчивый рост жилищного строительства, несмотря на изменившиеся экономические условия. Уход западных компаний с российского рынка подтолкнул отечественных производителей стройматериалов к увеличению производства, а изменение законодательства стимулировало увеличение проектов комплексного развития территорий (КРТ).

В октябре 2022 года в Ростовской области было введено 137,3 тыс. кв. м жилья,. Это на 56,5% меньше, чем годом ранее

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

По данным Ростовстата, в январе — октябре 2022 года в Ростовской области введено 2,28 млн кв. м жилья. Это на 5%, или 116,1 тыс. кв. м, больше, чем за аналогичный период 2021 года. Всего же в текущем году планируется ввести 2,48 млн жилых «квадратов».

На Ростовскую область приходится 19,3% от общего объема жилья, введенного за 10 месяцев текущего года в Южном федеральном округе (ЮФО). Здесь по доле жилой застройки Дон уступает только Кубани, на которую приходится 54,2% от общего объема вводимого в эксплуатацию жилья. При этом, по данным ДОМ.РФ, Ростовская область занимает третье место в стране по объему проектов с эскроу-счетами (специальные счета, на которых банки замораживают деньги покупателей квартир в строящихся домах). В текущем году на Дону по программам проектного финансирования ввели в эксплуатацию 98 тыс. кв. м. Инвестиции составили 6,1 млрд руб.

По информации Единого ресурса застройщиков, сегодня в Ростовской области работают более 250 компаний, специализирующихся на строительстве жилья. Крупнейшие игроки донского рынка — МСК, ГК «Югстройинвест», ГК «Интеко», СК-10, «ВКБ-Новостройки», ГК «Альянс» и др. По данным Ростовстата, за январь—октябрь 2022 года показатель ввода многоквартирных домов застройщиками в регионе составил 895,6 тыс. кв. м, на 5%, или на 42,6 тыс. кв. м, больше итогов аналогичных десяти месяцев 2021 года.

Несмотря на рост показателей в 2022 году, Ростовстат отмечает на Дону снижение динамики ввода жилых объектов. По данным статистического управления, начиная с июня, не наблюдалось прироста вводимых площадей (в сравнении месяц к месяцу и год к году). А, например, в октябре в регионе было введено 137,3 тыс. кв. м жилья, что на 56,5% меньше, чем годом ранее.

На волне замещения импорта

Сами застройщики снижение темпов связывают с объективными экономическими трудностями: западные санкции и уход с российского рынка европейских поставщиков отразились и на деятельности южных девелоперов.

Опрошенные BG представители отрасли главные трудности связывают с поставками зарубежных строительных материалов и оборудования, которые, например, у донских застройщиков начались в первые месяцы 2022 года. В частности, группа компаний «Альянс», реализующая в Ростове проекты ЖК «Измаильский экоквартал» и клубный дом бизнес-класса «Лермонт», столкнулась с дефицитом строительной техники. «Мы пользовались техникой компании Hilti, но она полностью ушла с российского рынка, соответственно, даже провести ремонт этого оборудования стало невозможным,— рассказала руководитель отдела продаж ГК “Альянс” Татьяна Богуш.— Поэтому мы нашли аналоги, которые идентичны по техническим характеристикам. Это удалось довольно быстро сделать благодаря закупкам из Китая, поэтому темпы строительства не изменились».

Стратегия сработала. В текущем году компания ввела в эксплуатацию более 7 тыс. кв. м жилья на объектах первого этапа ЖК «Измаильский экоквартал». В рамках второго и третьего этапов реализации проекта будет построено еще 22,8 тыс. кв. м. Также осенью компания приступила к строительству малоквартирного жилого комплекса «Лермонт» в центре Ростова, где будет 16 квартир площадью почти 1,7 тыс. кв. м.

По словам коммерческого директора СК-10 Валерия Чайки, перестраивать логистику и искать замены они начали еще в марте-апреле 2020 года. «К началу 2022 года изменения в списке поставщиков были минимальными, и с дефицитом техники или материалов мы не столкнулись,— рассказал господин Чайка.— Если говорить о конкретных брендах, то Rehau и Valtec мы заменили на отечественных Pro Aqua и Valfex».

Но актуальной оказалась не только смена импортных поставщиков. По оценке компании «Неометрия», в жилищном строительстве доля отечественной продукции ранее преобладала и составляла порядка 70–75%. Сейчас этот показатель увеличился до 80–85%.

Действительно, южные предприятия наращивают выпуск продукции, инвестируя в новые площадки. Например, ООО «Венталл-Дон» (входит в ГК «Венталл») в 2022 году инвестировала около 400 млн руб. в строительство в Ростовской области цеха по производству сэндвич-панелей. На площадке, расположенной в хуторе Красный луч, планируется выпускать 2 млн кв. м панелей в год.

В июне 2022 года правительство Ростовской области сообщило о строительстве в поселке Кадамовский Октябрьского района второй очереди Комбината стеновых материалов Кубани-Север по производству ячеистого бетона автоклавного твердения. По словам генерального директора завода Станислава Бритвина, ввод в эксплуатацию нового этапа позволит удвоить производство. Объем выпускаемой продукции здесь составит около 700 тыс. куб. м в год. В проект планируют вложить 3 млрд руб.

Некоторые девелоперы и сами стали производить стройматериалы. Так, инвестиционно-строительный холдинг AVA Group в 2021 году приобрел в Ростовской области обанкротившийся завод «Ирдон». Предприятие, построенное предпринимателем Вадимом Ванеевым в 2012 году, перезапустят под бредом «ДСК-Монолит». Имущественный комплекс был куплен на торгах за 431 млн руб., еще около 100 млн руб. новый собственник намерен вложить в обновление производства.

«В сутки “ДСК-Монолит” будет производить 180 куб. м трехслойных стеновых панелей, 5 куб. м лестничных маршей, пять вентиляционных шахт и шахт лифтов, 80 дорожных плит и 2,5 т арматурных сеток и каркасов»,— уточнили BG в пресс-службе компании.

В AVA Group уверены, что пуск «ДСК-Монолит» в 2023 году сократит время на реализацию строительного проекта в среднем на 30%, а также позволит производить работы при температуре ниже –15 °C. В первую очередь предприятие закроет потребности в стройматериалах на площадках самого холдинга. В качестве рынков сбыта руководство AVA Group рассматривает Ростовскую, Волгоградскую и Воронежскую области, а также Краснодарский край.

По информации министерства строительства Дона, сегодня в регионе производством стройматериалов занимаются более 70 крупных и средних предприятий. Они выпускают кирпич, бетонные блоки, листовое стекло и др. Как сообщает Ростовстат, с января по август 2022 года производство стройматериалов (раздел «Прочие неметаллические минеральные продукты») составило 100,3% к аналогичному периоду 2021 года. То есть практически находилось на прошлогоднем уровне.

Комплексный подход к территориям

Еще одним трендом завершающегося года стал переход к комплексному развитию территорий (КРТ). Соответствующий федеральный закон (№494-ФЗ) был принят в декабре 2020 года. Предполагается, что в рамках КРТ региональные власти могут реализовывать проекты реновации отдельных домов и целых кварталов посредством привлечения частных инвесторов. В субъектах РФ могут утверждать адресные программы сноса и реконструкции зданий, определять инвестора через специализированные аукционы.

«При КРТ к застройщикам предъявляются строгие требования — будущие объекты недвижимости должны отвечать самым современным правилам благоустройства, эстетического и архитектурного облика, вписываться в ландшафт,— разъяснила коммерческий директор федерального девелопера “Неометрия” Ольга Нарт.— Конечно, в текущих условиях компаниям не обойтись без поддержки власти. Для строительства и модернизации инфраструктуры понадобятся дополнительные инвестиции со стороны государства».

В Ростове-на-Дону уже стартовал первый подобный проект. Группа компаний «Югстройинвест», известная по проекту ЖК «Вересаево», готовится к реализации реновации территории площадью 11 га на окраине Александровки. Согласно планам застройщика, одержавшего победу в тендере ДОМ.РФ, на указанном участке планируется возвести жилой комплекс из пяти домов переменной этажности. Территория будет обеспечена необходимой социальной инфраструктурой: предполагается строительство школы на 300 учащихся, детского сада на 200 мест и физкультурно-оздоровительного комплекса. Участок планируют освоить в течение шести лет. По условиям договора, стоимость аренды земельного участка составит 83,7 млн руб. в год.

В ходе недавнего инвестиционного послания губернатора Ростовской области Василия Голубева стало известно, что «Югстройинвест» примет участие еще в одном масштабном проекте КРТ. Группа компаний освоит 60 га земли в районе старого аэропорта Ростова-на-Дону. «В 2023 году начнутся работы,— сказал глава региона.— Есть инвестор — “Югстройинвест”. На той части, где нет взаимных вопросов с “Реновой”. Примерно 60 га. Там “Югстройинвест” будет инвестором комплексного развития. Когда (наши) отношения с “Реновой” доурегулируются, на ту часть тоже найдутся покупатели. Среди которых может быть и “Югстройинвест”»,— сообщил господин Голубев.

Напомним, ООО «Аэро-Сити» и АО «Аэропорт Ростова-на-Дону» (связаны с «Ренова» Виктора Вексельберга) — правообладатели ряда участков на территории старого аэропорта. Вплоть до октября 2022 года предполагалось, что застройкой нового района займутся именно эти структуры, однако ООО «Аэро-Сити» не подписало договор о комплексном развитии территории (причину отказа в компании не раскрывают). После отказа правительство Ростовской области инициировало процесс изъятия земли у прежних собственников — для проекта КРТ. По вопросу передачи отдельных участков между ООО «Аэро-Сити» и областным минимущества возник судебный спор, который длится по настоящий момент.

В соответствии с постановлением правительства Ростовской области на территории старого аэропорта Ростова планируется создание нового района, включающего жилую и деловую застройку. В планах властей — построить здесь 1,5 млн кв. м жилья. Проект предполагает четыре этапа реализации в течение 12 лет: с 2028 года по 2040-й.

Проекты КРТ также реализуются и в других крупных городах юга. В частности, «Неометрия» строит ЖК «Флора» в микрорайоне Кудепста в Сочи. Комплекс будет включать семь 12-этажных домов. «В рамках КРТ на территории Кудепсты “Неометрия” занимается благоустройством двух набережных реки Кудепста,— рассказала Ольга Нарт.— Проект включает зону променада, амфитеатр с ландшафтным озеленением для просмотра фильмов под открытым небом, лаунж-зоны для отдыха, яркие аллеи с цветниками и кустарниками для прогулок и утренних пробежек, современные площадки для занятий спортом. Вместе с этим в Кудепсте появляются новые объекты социальной инфраструктуры — школы на 2 тыс. мест, а также детский сад на более чем 500 мест».

Многие из опрошенных BG представителей отрасли отметили, что повышается «востребованность комплексного подхода при строительстве». Так, в компании СК-10 подчеркнули, что в их портфеле присутствуют два инвестпроекта, созданных по принципу комплексного развития территорий: ЖК «Гринсайд» и ЖК «Малина парк». В рамках строительства предусмотрено обеспечение этих жилых комплексов необходимой инфраструктурой — школами, поликлиниками, детсадами.

«Проекты КРТ дороже и сложнее в реализации,— заметил Валерий Чайка.— Однако они нужны людям, и мы стремимся реализовать комплексный подход в своих проектах. Полагаем, таких объектов было бы больше, если бы для них было больше подходящих участков».

Сценарий стабильного развития

Из общения с экспертами стало ясно, что в следующем году наиболее вероятен стабильный сценарий развития отрасли. Главным стимулом будет ипотека. «Мы надеемся, что в 2023-м ипотека с господдержкой сохранится, либо будет заменена на не менее привлекательное предложение»,— сказал, в частности, господин Чайка.

По данным банка «Открытие», 36% жителей ЮФО поддерживают продление всех госпрограмм поддержки ипотеки, 26% южан готовы воспользоваться государственными программами льготной ипотеки, если их продлят после 2022 года. 12% опрошенных уже имеют льготные ипотечные кредиты.

Работающие на юге девелоперы отметили новые потребности в спросе на жилую недвижимость. Так, «Неометрия», реализующая проекты в Краснодаре, Ростове и Сочи, делает ставку на курортную недвижимость и присматривается к Крымскому полуострову. «Курортная недвижимость не потеряет своей инвестиционной привлекательности, в том числе, за счет увеличения популярности внутреннего туризма,— пояснила госпожа Нарт.— В последние два года спрос на рынке Сочи смещался от проектов комфорт-класса в сторону бизнес- и премиум-классов. Годом ранее доля сделок в эконом- и комфорт-классах составляла порядка 79%, а в элитных — 21%. В текущем году это уже 30%. И тенденция продолжится».

ГК «Альянс» в ближайший год будет реализовывать проекты средне- и малоэтажной застройки, из-за их растущей популярности у покупателей. «Новые жилые комплексы, в том числе клубный дом “Лермнт”, учитывают этот вектор спроса,— сообщила Татьяна Богуш.— Основной наш фокус идет на строительство функциональных и приватных пространств в экостиле, с учетом современных трендов урбанистики».

Среди ключевых трендов, которые будут определять развитие отрасли в ближайший год, представители компаний назвали импортозамещение, цифровизацию строительства и повестку устойчивого развития, которая охватывает такие направления, как экономический рост, социальная интеграция и охрана окружающей среды. n