Ниша — два процента

социальная ответственность

За последние полгода конкуренция среди кредиторов значительно обострилась: число банков, предоставляющих кредиты под залог приобретаемой недвижимости, увеличилось почти втрое. Аналитики ждут дальнейшего усиления конкуренции и качественного расширения рынка. Впрочем, пока борьба за клиента ведется старыми инструментами — банки оперируют разными кредитными программами, но итоговые процентные ставки у всех различаются не больше чем на два процента.

За первое полугодие 2005 года объем выданных российскими банками ипотечных кредитов составил 29 532 660 000 руб. Наибольший объем выдачи ипотечных кредитов у Сбербанка и Внешторгбанка. На третьем и четвертом местах — "Дельтакредит" и Райффайзенбанк.

Программы для потребителей

Усиление соперничества повлекло за собой смягчение условий для заемщиков: банки незначительно снизили процентные ставки (в среднем на 2-3% в рублях и на 1-2% в иностранной валюте), удлинили сроки кредитования. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добавляют, что некоторые кредиторы ввели дифференцированные ипотечные ставки с более низкими процентами при коротких (до пяти лет) сроках кредитования.

Набрав определенный опыт работы с ипотечными инструментами, банки теперь быстрее обрабатывают заявки клиентов. Срок принятия решения о выдаче кредита в ряде банков сократился с двух недель до двух дней (во всяком случае, сами они называют именно такой срок).

Однако несмотря на все старания привлечь клиентов, принципиального изменения предлагаемых кредитных продуктов не произошло. Все больше банков приходит на рынок ипотеки, но при этом большинство новичков не имеет собственных ипотечных продуктов. Кроме того, многие банки по-прежнему не обладают соответствующими денежными и кадровыми ресурсами для разработки и продвижения собственных ипотечных программ, а значит, им приходится довольствоваться ролью продавцов ипотечных кредитов, выдаваемых по федеральной программе АИЖК.

Последние полгода на столичном рынке не появлялось новых ипотечных программ — шла лишь доработка уже существующих. Правда, многие банки стали заниматься предоставлением кредитов под строящееся жилье, но список кредитуемых объектов по-прежнему ограничен.

Проблемы кредиторов

Несмотря на оптимизм по поводу перспектив развития ипотеки в России, банки испытывают некоторые трудности при выдаче кредитов. Александр Колошенко, член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка, считает, что основное препятствие для развития рынка ипотеки — это низкий уровень доходов российских граждан, который не позволяет большинству населения воспользоваться ипотечными кредитами. По мнению аналитиков Райффайзенбанка, действительно активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.

Самым рисковым и проблематичным для себя банки считают кредитование на рынке первичного жилья. Не все застройщики могут предоставить необходимые документы, поэтому банки с опаской относятся к кредитованию покупок квартир в новостройках. Обычно банки кредитуют определенные объекты и компании.

Возникают затруднения и при оценке реального уровня доходов заемщиков. Как объясняет Сергей Гугнин, директор департамента ипотечного кредитования МБО "Оргбанк", у большинства состоятельных россиян доходы неофициальные, зачастую реальный доход отличается от официального, с которого платятся налоги, в десятки раз. Поэтому банкам приходится соглашаться на неофициальное подтверждение доходов. Из-за этого многие кредиторы увеличивают ставку на 1-2% для тех заемщиков, которые не подтверждают свои доходы справкой 2 НДФЛ. Как пояснили в банке "Союз", ситуация осложняется и отсутствием реально работающих кредитных бюро, что к тому же значительно удорожает процедуру анализа кредитоспособности клиента.

Кроме того, как отмечает заместитель председателя правления АКБ "Союз" Екатерина Демыгина, банкам мешают отсутствие четких требований к договорам купли-продажи с использованием кредитных средств со стороны регистрирующих органов, размытые сроки регистрации (особенно в Московской области). Осложняют ситуацию и юридические риски, связанные с отсутствием судебной практики по обращению взыскания на заложенное имущество.

Все аналитики сходятся на том, что конкуренция на рынке ипотечного кредитования будет расти и дальше. По мнению Сергея Корепанова, председателя совета директоров Русского ипотечного банка, ипотечное кредитование останется наиболее динамичным направлением банковской деятельности. В следующем году значительно увеличится количество банков, занимающихся ипотекой. Сергей Корепанов так объясняет ситуацию со спросом: "Чтобы ипотекой заинтересовалась как можно большая часть населения, важно преодолеть некий психологический барьер. Если ставка по долларовым кредитам будет меньше 10% годовых, то спрос может вырасти на 25-30%". Впрочем, его коллеги из других банков считают, что резкое снижение ставок маловероятно: чтобы условия предоставления ипотечных кредитов стали сопоставимы с действующими в странах Западной Европы, необходимо создание долгосрочных предпосылок, направленных на снижение стоимости фондирования, повышение уровня и прозрачности доходов населения страны.

Существует и более пессимистичный взгляд на развитие событий. Василий Палаткин, заместитель руководителя функционального направления управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб", предполагает, что в течение двух-трех лет государство будет поддерживать АИЖК бюджетными вливаниями в уставный капитал. "Это стабилизирует рынок, но есть риск перерастания доминантного положения АИЖК в монопольное. Развивающемуся ипотечному рынку России это грозит стагнацией и отсутствием интереса со стороны российских и зарубежных инвесторов",— предупреждает господин Палаткин.

Несмотря на угрозу государственной монополизации, многие банки намерены в конце года предложить клиентам новые кредитные программы. Банк "Уралсиб" в октябре запускает программу ипотечного кредитования на улучшение жилищных условий — с использованием залога имеющейся в собственности квартиры, а также планирует в ближайшее время начать новую программу ипотечного кредитования на участие в долевом строительстве жилья. "Уралсиб" предполагает увеличить объемы кредитования втрое по сравнению с нынешним годом за счет изменения старых и введения новых программ.

Оргбанк намерен заняться ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость. В Газпромбанке утверждены новые программы кредитования физических лиц на приобретение под залог земельных участков. В Импэксбанке будет внедрена программа выдачи нецелевых кредитов под залог имеющейся в собственности у заемщика квартиры.

Условия действующих программ ипотечного кредитования — в таблице Ипотечные программы московских банков (по состоянию на начало октября 2005 года)
ТАТЬЯНА КОМАРОВА