«Ноград» продадут не по-хозяйски

Арбитражный суд Кемеровской области отказал местному предпринимателю Константину Яковлеву, проходящему процедуру банкротства, в повышении начальной цены его торгового центра «Ноград», реализуемого с торгов. Оценка новой экспертизы оказалась на 10% ниже предыдущей, и теперь аукцион начнется с отметки в 99,5 млн руб. Экспертам такая цена с учетом характеристик торгового центра и его местоположения представляется несколько заниженной.

Спор по поводу начальной цены кемеровского торгового центра «Ноград» и земельного участка под ним начался в мае нынешнего года, после того как его владелец Константин Яковлев оспорил проведение аукциона, назначенного финансовым управляющим Яковлева Игорем Лямкиным на 6 июня. Приняв заявление должника, кемеровский арбитраж ввел запрет на проведение торгов.

Банкротство Константина Яковлева, владельца еще недавно крупной торговой сети «Акватория» (ООО «Аквамаркет» и ООО «Аквамаркет-Сибирь», также были признаны банкротами) началось в январе нынешнего года по заявлению самого должника в виде процедуры реализации имущества. В ходе банкротства было выявлено два земельных участка и четыре объекта недвижимости в собственности должника, а также 100-процентные доли участия в десяти организациях. В связи с тем что за первый срок процедуры ничего из этого имущества не было продано, 26 апреля банкротство было продлено еще на полгода (см. „Ъ“ от 27 апреля 2016 года). Общая сумма долгов господина Яковлева — 1,6 млрд руб. по договорам поручительства за его предприятия перед Сбербанком, МДМ банком и ООО «Современные технологии».

На торги 6 июня двухэтажный торговый центр «Ноград» площадью 4,9 тыс. кв. м выставлялся по стартовой цене 97,85 млн руб., земельный участок под ним площадью 2,6 тыс. кв. м — за 13,43 млн руб. (в залоге у МДМ банка). Эти цены были установлены на основе оценки, проведенной по заказу Игоря Лямкина в марте текущего года, однако в заявлении должника было указано, что цена занижена и сильно разнится с той, что еще три месяца назад была установлена в другом судебном разбирательстве. 30 ноября 2015 года Центральный районный суд Кемерова по заявлению МДМ банка установил продажную стоимость торгового центра в 211,6 млн руб., а земельного участка — в 27,3 млн руб. Кроме того, как сообщила Юлия Сергеева, представитель Константина Яковлева, в начале июня 2016 года по заказу должника была проведена еще одна оценка, согласно которой рыночная стоимость центра составляет 245 млн руб., а земельного участка — 13,7 млн руб.

Из-за противоречивых оценок стоимости недвижимости суд назначил новую экспертизу. Для ее проведения было выбрано предложенное МДМ банком томское ООО «Бюро оценок „Токко“», оценившее «Ноград» в еще меньшую сумму, чем та, по которой его предполагалось выставить на аукцион 6 июня,— всего в 99,47 млн руб., из них стоимость здания — 86,45 млн руб., участка — 13,02 млн руб. Эту цену суд и установил для нового аукциона. Довод Юлии Сергеевой, что начальная цена объекта должна быть установлена на основании решения Центрального районного суда Кемерова от 30 ноября 2015 года, кемеровский арбитраж отклонил, поскольку «прошел уже значительный интервал времени». Как сообщил Игорь Лямкин, новые торги по «Нограду» не объявлены, поскольку определение кемеровского арбитража вступит в силу 29 июля. Госпожа Сергеева пояснила, что пока неясно, будет ли этот акт оспорен.

По оценке Вадима Белькова, директора по развитию кемеровского девелопера ООО «Кузбасс капитал инвест», установленная судом начальная цена «Нограда» «несколько занижена», ведь торговый центр расположен в плотно населенном микрорайоне, рядом с остановкой на проспекте со значительным трафиком, располагает автостоянкой. Кроме того, здание «Нограда», построенное в конце 80-х годов прошлого столетия, будучи капитальной постройкой, располагает возможностями для обновления и расширения.

До декабря 2015 года якорным арендатором «Нограда» был супермаркет «Акватория», сейчас продуктового ритейлера в центре нет, сообщила госпожа Сергеева. Из-за отсутствия «якоря» мелкие арендаторы из «Нограда» съезжают, говорит она. По данным 2ГИС, сейчас в ТЦ всего 15 небольших арендаторов. По оценке Вадима Белькова, площади «Нограда» вполне можно сдавать по средним рыночным ценам Кемерова — 400 руб. за 1 кв. м в месяц.