Намывная перспектива

Намывные территории Васильевского острова — это новый район с уникальными видовыми характеристиками и интересными архитектурными решениями жилых комплексов. Инвестиционная привлекательность жилья в бизнес-сегменте здесь одна из самых высоких в городе. Собеседники “Ъ” убеждены, что со временем это место станет одним из самых привлекательных в Петербурге, куда будут переезжать горожане для повышения качества жизни.

В перспективе 10–15 лет появление в Петербурге новых намывных территорий видится неочевидным, говорят эксперты, исключения могут составить лишь обособленные кластеры

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

В мировой практике намывные территории ассоциируются прежде всего с небольшими островными или полуостровными государствами (ОАЭ, Мальдивы), где экономика ориентируется, в том числе, на развитие стандартизированных курортных зон и жилья с вечным солнцем. «Однако в сложном северном климате есть своя особая красота, которую подчеркивают естественная география и ландшафт Балтийского залива, что является своеобразным преимуществом»,— отмечает Хорен Морозов, управляющий партнер архитектурного бюро Front Architecture, добавляя, что Россия имеет богатый опыт возведения искусственных островов еще со времен Петра I. Так, бывшие болотные территории стали впоследствии оживленными и активно застраиваемыми локациями Петербурга. «Практика намыва развивалась и в советское время. Путем объединения островов в городе появился наиболее крупный участок в составе острова Декабристов. И в постсоветский период осваивание заболоченных территорий в Петербурге продолжилась. Трудно поверить, но многие "приграничные" жилые кварталы города когда-то были болотами»,— рассказывает господин Морозов.

По словам эксперта, Петербург обладает отличными условиями для возведения искусственных насыпей. «Особенности локации на берегу залива, водное окружение и, скажем так, исторический опыт способствуют созданию качественной, гармоничной, соответствующей времени современной недвижимости с отличным видом на естественные водные просторы и гладь»,— убежден он. Это естественное развитие города, которое не затрагивает историческую застройку, но позволяет расти. Такая практика есть и в Европе, например в Голландии. «Осушение водных территорий государства привело к значительному увеличению материковой площади. Сама по себе обширная мелководная акватория Финского залива дает возможность для создания намывных территорий за счет положительных гидрологических условий»,— объясняет господин Морозов.

Огромные возможности

Если рассматривать вопрос радикально, то можно засыпать всю территорию от города до дамбы, считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Площадь намыва в таком случае может составить 28 тыс. га — по сути, можно построить еще один город на 7,8 млн человек. «Это почти полтора Петербурга или шесть Эстоний, например. Но есть ряд сложностей»,— указывает господин Пашков. Во-первых, территорию надо намыть. Причем либо нужны специальные технологии, чтобы быстро консолидировалась земля, либо нужно выдержать время, чтобы грунты осели и уплотнились, поскольку в противном случае намыв может просто начать расползаться. «Намыв — это новая территория, на которую нужно затянуть сети: главные источники, точки подключения, от которых нужно тянуть магистральные сети; нужно создавать всю улично-дорожную сеть. То есть основные трудности связаны с созданием самой земли и ее подготовкой. Отчасти для намыва характерны и проблемы при любом строительстве greenfield: инфраструктуры, сложившей городской среды, транспортной инфраструктуры — нет, все это надо создавать с нуля»,— перечисляет эксперт.

На данный момент в Петербурге создается только одна намывная территория — «Морской фасад» на Васильевском острове. «Была идея сделать намыв в районе Сестрорецка, но она так и не реализовалась: город не захотел вкладываться в подготовку инженерной инфраструктуры, и проект в итоге оказался крайне невыгодным»,— говорит Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP. Что касается намыва на Васильевском, то это довольно плотно застраиваемая территория с хорошими видовыми характеристиками, которая пользуется высоким спросом у девелоперов: намыв расположен почти в центре города, на берегу залива, квартиры здесь крайне востребованы и уже в целом решен вопрос с коммуникациями, уверен эксперт.

По словам собеседников издания, с точки зрения строительно-монтажных работ вести стройку получается не дороже, чем на ненамывных территориях. «Однако на первых зашедших сюда застройщиков легли дополнительные обременения в виде строительства за свой счет дорог и подведения инфраструктуры»,— объясняет господин Лехмус. По его мнению, если есть большое желание и огромные ресурсы, можно согласовать с городом еще какие-то места под новые намывные территории. «Но, как мы видим, пока это единственный проект, который удалось реализовать»,— указывает он.

В перспективе 10–15 лет появление в Петербурге новых намывных территорий видится неочевидным, говорят эксперты, исключения могут лишь составить обособленные кластеры, созданные на небольших участках под строительство дорогой недвижимости. При этом в долгосрочной перспективе в качестве намывных локаций эксперты называют Красносельский и Приморский районы.

Уникальные виды

Видовое жилье в Санкт-Петербурге всегда пользовалось особенным спросом благодаря не только своей исторической ценности и уникальных архитектурных сооружений, но и виду на воду. «Намывные территории Васильевского острова все еще весьма конкурентоспособны: если первые проекты выходили в эконом-сегменте, то сейчас проекты имеют уникальный архитектурный облик, собственную инфраструктуру и особые видовые характеристики»,— рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Тем более что пространства много: недавно стало известно о планах расширения северной части острова «Группой ЛСР», которая приобрела почти за 3 млрд рублей право на намыв и создание 143 га, на которых к 2034 году будет построено около 2 млн кв. м жилья.

«На данный момент девелопер уже реализует проект "Морская набережная", включающий более 9 тыс. квартир. Также известно о покупке площадки компанией "Аквилон" и о новом квартале в составе проекта Golden City компании Glorax Development»,— уточняет госпожа Конвей. Однако намыв выйдет на пик своей привлекательности после того, как территория обретет всю необходимую транспортную и социальную инфраструктуру: здесь появятся новая набережная, парк, несколько детских садов и школ. «При этом драйверы Василеостровского района неизменны: близость к центру, определенная автономность локации и романтика залива»,— добавляет эксперт.

Денис Лебедев, вице-президент по развитию Glorax Development, также уверен в потенциале намывных территорий. «Локация сочетает в себе ряд преимуществ: богатый выбор видовых квартир, береговая линия для пробежек и прогулок, чего так не хватает горожанам, близость центра — до Невского проспекта менее 10 км, быстрый и удобный выезд на Западный скоростной диаметр, по которому можно быстро добраться в аэропорт и другие районы Петербурга»,— соглашается с коллегой господин Лебедев. А еще это достаточно большие территории, которые позволяют реализовывать масштабные проекты со своей инфраструктурой, формирующей комфортную среду для жизни, работы и отдыха. Компания Glorax Development c 2017 года возводит здесь ЖК Golden City на первой береговой линии Финского залива. После завершения строительства на территории 15 га должно появиться 450 тыс. кв. м недвижимости: пять жилых кварталов бизнес-класса, а также многофункциональный кластер площадью 110 тыс. кв. м. Более трети квартир ЖК — видовые.

«Город планирует здесь новую станцию метро "Морской фасад", которая расположится рядом с одноименным пассажирским портом, будет совершенствоваться дорожная сеть»,— добавляет Денис Лебедев. При этом, по его мнению, инвестиционная привлекательность жилья в бизнес-сегменте на намыве одна из самых высоких. «С момента старта продаж стоимость квадратного метра в домах первой и второй очередей проекта Golden City увеличилась на 50–60%. В ближайшие пять лет эта локация может стать одним из самых модных районов города, куда стремятся переехать те, кто хочет повысить качество жизни»,— уверен он.