«Наш новый город» может спать спокойно

Уфимский застройщик «Наш новый город» в арбитражном суде Башкирии продлил на четыре года и четыре месяца срок действия договора развития застроенной территории, который был заключен с мэрией Уфы в 2014 году. В квартале улиц Свободы, Ломоносова, Кремлевской и Пекинской компания планирует построить многоэтажные дома. Выполнить работы в срок застройщику не удалось. Как было установлено в суде, администрация серьезно задерживала исполнение своей части договора. В мэрии Уфы рассчитывают на отмену решения суда в апелляционной инстанции. Юристы сомневаются в перспективах обжалования.

Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ

Арбитражный суд Башкирии обязал администрацию Уфы продлить на четыре года и четыре месяца срок действия договора развития застроенной территории с ООО «Строительная компания „Наш новый город“». Компания, которая аффилирована с мэрией Уфы, в 2014 году по итогам аукциона за 5,1 млн руб. получила право на застройку квартала, ограниченного улицами Свободы, Ломоносова, Кремлевской и Пекинской площадью около 5 га. По условиям договора, в течение трех лет застройщик обязался передать в муниципальную собственность квартиры для жильцов, проживающих по договорам соцнайма в 13 аварийных домах, подлежащих сносу, а 70% квартир в возведенных домах реализовать в рамках федеральных, республиканских, муниципальных социально-ориентированных программ по цене, утвержденной Минрегионразвития России.

Исполнить условия договора в срок «Наш новый город» не смог, следует из решения суда, так как мэрией Уфы «неоднократно допускались нарушения сроков и условий договора, препятствовавшие своевременному исполнению истцом своих обязательств». Так, администрация должна была в течение двух недель после проведения публичных слушаний по проектам планировки и межевания территории принять решение об утверждении документации, но этого не сделала. Публичные слушания состоялись в феврале 2017 года, «однако, несмотря на неоднократные обращения заявителя», власти Уфы утвердили проекты планировки и межевания спустя 509 дней — в июле 2018 года. При этом решение о проведении публичных слушаний также было принято не в срок — на это мэрии Уфы потребовалось 128 дней с момента обращения компании в августе 2016 года. Кроме того, управление по земельным и имущественным отношениям администрации на 387 дней затянула с оформлением договоров аренды двух судебных участков. По этим причинам, указал истец, он «не имел возможности в предусмотренные договором сроки исполнить обязательства».

В январе 2019 года «Наш новый город» обратился в мэрию с просьбой предоставить в аренду два пустующих участках в границах квартала, чтобы построить на них два девятиэтажных дома общей площадью 4,7 тыс. кв. м, часть квартир в которых ответчик планировал передать переселенцам. Управление земельных и имущественных отношений ответило компании отказом: на одном из участков расположено здание, которое находится в федеральной собственности, и распоряжаться им администрация не имеет права, а, кроме того, по данным управления, компания не исполнила договорные обязательства. Арбитражный суд Башкирии, куда обратился застройщик, признал бездействие мэрии незаконным и обязал направить компании договор аренды участков. Фактически договоры аренды были предоставлены и подписаны управлением земельных и имущественных отношений в марте 2020 года (просрочка — 387 дней), указано в решении суда.

С июля 2020 года «Наш новый город» неоднократно обращался в мэрию за разрешением на строительство двух девятиэтажных домов, но получал отказ.

Администрация Уфы с исковыми требованиями не согласилась, отметив, что, согласно Градостроительного кодекса РФ, не допускается изменений условий договора.

Прокуратура Башкирии поддержала мэрию. В надзорном ведомстве отметили, что срок действия договора истек в октябре 2019 года.

Удовлетворяя иск, суд отметил, что «Наш новый город» исполнил условия договора, а мэрия Уфы допустила задержки со своей стороны. Реализация договора о развитии застроенной территории «является длительной процедурой, выполняемой поэтапно», отметил суд, «соответственно, как задержка сроков утверждения проектной документации, так и необходимость внесения изменений в проект планировки и в проект межевания являются объективной причиной невозможности осуществления строительных работ в ранее оговоренные сторонами сроки». Довод о запрете на изменение условий договора, прописанный в Градостроительном кодексе, суд отклонил. По его мнению, кодекс не запрещает продлевать сроки договоров.

В администрации Уфы сообщили, что подадут апелляционную жалобу на решение суда.

Юрист Михаил Лазаренко полагает, что у мэрии нет шансов на пересмотр судебного акта. «Судебная практика по таким искам сформирована, — отметил юрист. — Почему-то администрация, заключая договоры РТ, не спешит со встречным исполнением. Я могу это объяснить нерасторопностью чиновников. Все системы мэрии разрознены — все службы мэрии должны действовать сообща при исполнении договора развития застроенной территории, но этого не происходит».

«Ситуация, когда городские власти затянули исполнение своих обязанностей, не редка. Порой удивляет обратное — когда они делают все вовремя, — пояснил управляющий партнер агентства «Барристер» Айдар Муллануров. — На мой взгляд, отмена решения суда первой инстанции маловероятна. Доводы ответчика в суде к этому не располагают». По мнению господина Мулланурова, верным способом защиты прав застройщика в данном случае было бы взыскание с мэрии убытков, в том числе упущенной выгоды, однако строители обычно идут по пути продления срока договора, и суды поддерживают их и в таких требованиях.