Последняя отсрочка

Буквально накануне старта реформа ЖКХ была отложена почти на год. Правительство осознало, что органы местного самоуправления совершенно не готовы к ее проведению. Тем не менее изменение правил игры на рынке содержания жилых домов неизбежно произойдет и готовиться к этому надо начинать уже сегодня.

Три составные части ЖКХ

До 1 марта собственники жилья должны были сделать выбор, как они будут управлять своим многоквартирным домом. Но в феврале правительство поняло, что для реформы пока не готова ни законодательная база, ни общественное сознание, и жителям была дана отсрочка. Теперь свой выбор им следует совершить до 1 января 2007 года. Впрочем, по словам Дмитрия Гордеева, ведущего юриста Института экономики города, и этот срок не является последним: "Что касается выбора формы управления многоквартирными домами, должен сказать, что, вопреки распространенному мнению, после 1 января 2007 года собственники жилья могут изменить способ управления в любое время. Дата 1 января имеет принципиальное значение для органов местного самоуправления — они должны выбрать управляющую организацию для того дома, где собственники не провели собрание".

Понятно, что спустя несколько недель после 1 января 2007 года конкурс для всех домов проведен не будет, ведь их в Москве около 40 тыс. И процесс может растянуться на год, в течение которого все же возможно успеть сделать выбор.

Тем не менее реформа ЖКХ рано или поздно все равно произойдет, и начинать готовиться к ней нужно уже сегодня.

Согласно Жилищному кодексу, владельцам квартир следует организовать собрание собственников помещений в многоквартирном доме и на нем выбрать один из трех вариантов. Первый — жильцы дома сами управляют зданием. Второй — управление домом передается товариществу собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) или другому потребительскому кооперативу. В третьем случае управление домом осуществляется специальной управляющей организацией.

В случае же, если жильцы вовремя не сделают выбора, местные органы самоуправления проводят открытый конкурс среди управляющих организаций, с победителем которого "неопределившиеся" жители домов должны подписать договор.

У каждого варианта есть достоинства и недостатки. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками предполагает, что жители сами заключают договоры по обслуживанию, ремонту и обеспечению дома коммунальными услугами. При этом большая часть договоров заключается с каждым собственником отдельно. Однако неправильно думать, что при этом каждый владелец квартиры отвечает только за себя. Договоры на ремонт общего имущества все равно заключаются со всеми собственниками квартир дома или с их большинством. Кроме того, как отмечает Александр Павленко, глава организации "Мосжилкорпорация", "никто не может выделить себя из общего числа собственников в доме" — то есть сделать свои условия более выгодными, чем у соседей, в принципе невозможно.

Другая форма управления многоквартирным домом — это заключение договора с управляющей организацией, которая, в свою очередь, подписывает соглашения с эксплуатирующими компаниями. При этом собственники оговаривают в договоре все тонкости обслуживания. "Можно указать, сколько раз в месяц следует мыть лестницу, ведь нормативов на такую работу нет, а значит, владельцы жилья получат возможность экономить свои деньги",— поясняет Дмитрий Гордеев.

Основной недостаток частных управляющих компаний, с точки зрения собственников,— то, что нельзя быть полностью уверенным в правильности выбора. Если от ДЕЗов в их нынешнем виде хотя бы знаешь, чего ожидать, то насколько выгодным получится сотрудничество с управляющими компаниями, предсказать невозможно. Впоследствии москвичи смогут обмениваться своим опытом общения с теми или иными управляющими компаниями, но пока выбирать придется исходя из сведений, предоставляемых самой организацией. Кроме того, понятно, что собственники будут переплачивать "за посредничество", хотя представители управляющих организаций уверяют, что возможно повышение качества обслуживания без повышения тарифов.

Уже сейчас известны случаи, когда управляющая организация создается не только с целью качественного обслуживания жильцов.

Игорь Михайлович, председатель правления "ТСЖ 1802-наш дом", рассказывает, что покупатели квартир в новостройке были, по сути, просто вынуждены образовать ТСЖ в ноябре прошлого года: "Застройщики пытались подсунуть нам свою левую управляющую компанию, которой предполагалось сдать дом со всеми недостатками". При этом префектура всячески препятствовала попыткам собственников взять ситуацию под свой контроль. Когда жильцы дома попытались зарегистрировать свое товарищество, чиновники из префектуры заявили им, что они не имеют права заводить ТСЖ, раз у них уже есть своя управляющая компания. Ситуация изменилась, только когда собственники квартир в злополучном доме в полном составе явились в префектуру.

Наконец, есть третий вариант управления жилым многоквартирным домом — когда контракты заключаются от имени юридического лица: ТСЖ, ЖСК и других форм управления. При такой организации собственники могут как заключать контракты непосредственно с эксплуатирующими компаниями, так и работать с управляющими учреждениями. При этом наибольшие надежды многие эксперты, да и московское правительство, возлагают на ТСЖ как на наиболее новую и продуктивную форму, обеспечивающую самый высокий уровень организации собственников, контроля исполнителей.

Впрочем, создание ТСЖ, признается Александр Павленко,— "неведомая для большинства горожан, мучительная и затратная процедура", а городские власти, поддерживая ТСЖ на словах, на деле никак не помогают собственникам.

Глава "Мосжилкорпорации" приводит такой пример. Собственники квартир жилого комплекса в Сокольниках договорились с директором расположенной неподалеку гимназии о проведении там собрания для создания ТСЖ. Но вскоре в гимназию позвонили из местной управы и под предлогом поддержания мер безопасности запретили предоставлять зал жильцам.

Не менее сложным представляется и управление бюджетом ТСЖ, особенно если собственники решат не связываться с управляющей компанией. "Те ТСЖ, которые умеют бюджетировать, знают, сколько платят, находятся в более выгодном положении, чем у остальных. Они обсуждают тарифы, которые им навязывают. Но таких ТСЖ единицы",— говорит Александр Павленко. А всего, по его данным, в Москве сейчас менее 1,5 тыс. ТСЖ и около 2 тыс. ЖСК. 7 февраля мэр Москвы заявил, что в столице сейчас образовано около 10 тыс. ТСЖ, однако эта цифра кажется значительно завышенной — если бы это было так, ТСЖ были бы организованы в каждом четвертом доме.

ДЕЗы возвращаются

А пассивность жильцов дома может обернуться большой неприятностью. Если собрание для определения формы управления домом так и не будет собрано, местные органы самоуправления назначат им управляющую организацию по итогам конкурса, и слабо верится в то, что предпочтение будет отдано "частникам", а не ДЕЗам и что конкурс будет проводиться объективно.

Правда, и в этом случае собственники могут отстоять свои интересы, уверяет Дмитрий Гордеев. По его словам, конкурс управляющих организаций будет проводиться в соответствии с правилами, устанавливаемыми правительством РФ. Подготовлен проект постановления, в котором процедура проведения конкурса подробно описана. Даже если граждане не смогли собраться и выбрать форму управления домом, то активисты будут иметь возможность прийти на конкурс, быть свидетелями и в случае чего оспорить результат, обратившись в территориальное управление ФАС.

Особенно острой будет борьба между частными и государственными компаниями. Как поясняет Дмитрий Гордеев, московские чиновники пока не очень приветствуют частные управляющие организации, потому что они конкурируют с ДЕЗами — государственными унитарными предприятиями. Независимых частных компаний пока немного, но их количество будет увеличиваться и предложение будет расти. Приватизация же ДЕЗов, при которой 100% их акций окажется в собственности города, будет означать только смену вывески.

Впрочем, существует точка зрения, согласно которой управляющие организации будут такими же государственными учреждениями. Александр Павленко утверждает, что вся машина жилищной бюрократии направлена на то, чтобы жильцы многоквартирных домов выбрали в качестве формы управления домами управляющие организации. Их пока немного, но к концу года будет достаточное количество — "бутафорных, подставных, приватизированных ООО и ЗАО на базе нынешних ДЕЗов и ГРЭПов". Ведь именно ЖКХ, по его мнению, было и остается основным источником теневого дохода чиновников.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА