Спрос расселяет предложение

Субсидирование на фоне кризиса ипотечной ставки на первичном рынке, устойчивый рост цен и смена предпочтений потребителей ударили по одному из наиболее ликвидных сегментов на московском рынке новостроек — однокомнатным квартирам. Их доля в структуре продаж размывается: покупатели с низкими бюджетами переориентируются на студии, в то время как все остальные получили возможность рассматривать для покупки квартиры большей площади. Эта ситуация может вынудить девелоперов повышать цены на двухкомнатное жилье.

Однокомнатные квартиры оказались самым пострадавшим сегментом на рынке новостроек в кризисный период, свидетельствуют данные «Азбуки жилья». По расчетам компании, по итогам первой половины 2020 года число договоров долевого участия (ДДУ) с такими лотами в массовом сегменте сократилось на 34% (до 4,4 тыс.), в то время как общее падение числа сделок оценивается в 28%. Меньше всего пострадали квартиры с четырьмя и большим числом комнат, объем продаж которых даже вырос на 2%, до 289 квартир.

Больше всего пострадали однушки в жилых комплексах бизнес-класса, выяснили в «Азбуке жилья». С этими выводами соглашаются и в «Метриуме». Там отмечают, что сейчас в сегменте бизнес-класса на долю однокомнатных квартир приходится 17% сделок, это на 9 процентных пунктов меньше аналогичного значения прошлого года. На рынке массового жилья их доля размылась с 37% до 32%. Доля двухкомнатных квартир при этом выросла с 35% до 40% и с 33% до 39% соответственно.

Владимир Путин, президент РФ, 13 июля
У нас есть шанс, может быть, впервые за всю историю России, кардинально решить жилищный вопрос

Аналогичную тенденцию заметили и девелоперы. По словам директора по маркетингу Level Group Александры Мамохиной, если еще в апреле доля однокомнатных квартир в структуре продаж составляла 39%, то в мае размылась до 27%. Доля двухкомнатных лотов, напротив, выросла с 30–40% до 55–65%. Эксперт связывает эту тенденцию с запуском программы субсидирования ипотеки, позволяющей покупать квартиры большей площади. Директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов делает аналогичные выводы, отмечая падение спроса не только на однокомнатные квартиры. Он добавляет, что за счет высокого спроса стоимость однокомнатных квартир росла быстрее, чем двухкомнатных и трехкомнатных. В итоге разница между этими двумя показателями оказалась значительной.

В ГК А101 отмечают увеличение площади продаваемых лотов в проектах бизнес-класса в среднем на 10% за последние полгода. Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба пока не отмечает смещения спроса в пользу двухкомнатных квартир, но ждет его на фоне снижения стоимости кредитования. Один из собеседников “Ъ” на рынке недвижимости не исключает, что девелоперы, лишенные возможности изменить квартирографию своих проектов, для поддержания сместившегося спроса будут поднимать цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Одновременно конкуренцию однокомнатным квартирам начали создавать студии, но только в бизнес-классе. В этом сегменте в первом полугодии было заключено 729 ДДУ, что на 23% больше, чем за тот же период 2019 года, подсчитали в «Азбуке жилья». Аналитики компании связывают увеличение интереса к студиям с общим снижением доходов населения: такие варианты, как правило, стоят дешевле и оказываются более доступны по цене. В то же время спрос на студии в проектах массового сегмента сократился на 23% (до 1,3 тыс. ДДУ).

Увеличение интереса к двухкомнатным квартирам прослеживается и на вторичном рынке. По оценкам главного аналитика ГК «Миэль» Екатерины Бережновой, их доля в структуре продаж в июне составила 38% против 30% в начале года. Но при этом доля однушек остается стабильной — 34%. Перераспределение предложений в пользу двухкомнатных квартир происходит за счет снижения интереса к жилью большей площади. Устойчивую популярность однокомнатных квартир госпожа Бережнова связывает с наличием большого выбора и сравнительно низким бюджетом.