ПИК возьмется за науку

Группа ПИК Сергея Гордеева может застроить 56 га в промзоне Центра информатики и электроники (ЦИЭ) в Зеленограде. На этой территории перед распадом СССР пытались создать научный центр. Но из-за изменений в стране проект был заморожен, и в ЦИЭ остались только недостроенные предприятия. Теперь на месте промзоны можно построить около 800 тыс. кв. м недвижимости.

Проект по комплексному освоению промзоны ЦИЭ в Зеленограде может перейти группе ПИК Сергея Гордеева, следует из данных ЕГРЮЛ. В начале сентября гендиректором АО «ПТК "Зеленоградский"» стал Константин Яковлев, который возглавляет ряд структур группы ПИК. В ПИК “Ъ” комментарии не предоставили.

Центр информатики и электроники, известный сейчас так же как «развалины ЦИЭ»,— нереализованный советский проект научно-производственного комплекса, запущенный в Зеленограде в конце 1980-х годов. Во время распада СССР строительство было заморожено, и сейчас на месте комплекса остались только заброшенные предприятия.

На производственно-торговый комплекс (ПТК) «Зеленоградский» оформлено право аренды 56 га промзоны ЦИЭ, говорится в судебных документах. В конце 2018 года 100% акций ПТК приобрела компания «Рига лето», предложившая на торгах заплатить за бумаги 83,6 млн руб. «Рига лето» связана с одним из крупных подмосковных землевладельцев Игорем Рубинером. Он, в частности, продавал участки под застройку «Ашану» и Crocus Group. Ему также принадлежат доли в компаниях, которые владеют 7 га напротив музея-усадьбы «Архангельское» в районе деревни Воронки и строят премиальный жилой комплекс Trend площадью 20 тыс. кв. м в районе Щукино на северо-западе Москвы.

Во время продажи акций у ПТК проходило несколько судебных споров с департаментом городского имущества Москвы по поводу арендных платежей. В итоге стороны заключили мировое соглашение, по условиям которого ПТК обязался заплатить 33,8 млн руб. задолженности по договорам займа и еще около 20 млн руб. процентов. Партнер Colliers International Владимир Сергунин предполагает, что «Рига лето» покупала акции предприятия именно для их последующей перепродажи: актив мог перейти группе ПИК за 1,5–2 млрд руб., говорит консультант. В «Риге лето» и ПТК «Зеленоградский» на звонки не ответили.

В 2020 году правительство Москвы поменяло планы по развитию ЦИЭ. Если проект планировки территории от 2015 года оставлял за участком функцию производственно-торгового комплекса, то в сентябре 2020 года город рекомендовал одобрить застройку всех 70,9 га промзоны, включая участок ПТК «Зеленоградский», жильем. Предполагается, что на месте ЦИЭ появится 814,5 тыс. кв. м недвижимости, из которых 404,5 тыс. кв. м придется на жилую недвижимость. В промзоне также построят школы на 1,3 тыс. мест, детские сады на 600 мест, университет, административные и торговые здания.

Владимир Сергунин оценивает себестоимость строительства в ЦИЭ в 20–25 млрд руб., а выручку от реализации жилья — в 35–50 млрд руб.

Но коммерческая недвижимость класса A в проекте в больших объемах востребована не будет, предупреждает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC в России Саян Цыренов. С другой стороны, сдать в аренду или продать некрупные офисы у девелопера получится, поскольку в новом жилом комплексе наверняка будут собственники небольших бизнесов, которым могут понадобиться помещения, добавляет он.

По данным управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, новостройки возле ЦИЭ вполне востребованы у покупателей: жилье там продается по относительно высоким ценам — около 140 тыс. руб. за 1 кв. м. В соседних с Зеленоградом городах цены значительно ниже — 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя застройщики в районе промышленной зоны не очень активны и новых проектов там сейчас нет, территория имеет потенциал к развитию, рассуждает она.