Пятиэтажные несносимые

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ, "Ъ"

       Московские власти окончательно пересмотрели свой подход к проблеме сноса столичных пятиэтажек. Отныне переселение жителей "хрущевок" будет финансироваться не за счет городского бюджета, а за счет инвесторов, которые получат участки под застройку только после того, как оплатят минимум 20% стоимости аренды земельного участка. На эти средства город собирается профинансировать и строительство нового жилья для переселенцев. Впрочем, повезет не всем: мэрия пришла к выводу, что сносить все "хрущевки" вовсе не обязательно. Столичные власти ввели понятие "несносимые серии пятиэтажек", жители которых могут рассчитывать только на проведение в их домах капремонта.

Кровь из носу
       На протяжении всего 2002 года Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы (КАСРР), ответственный за программу сноса пятиэтажек и переселения проживающих в них москвичей, подвергался критике столичного мэра. За последние два года КАСРР выполнял программу всего на 75%, и Юрий Лужков никогда не забывал напомнить об этом руководителю комплекса Владимиру Ресину. Летом прошлого года критика мэра достигла апогея. На очередном заседании правительства Москвы в июле 2002 года на оправдания главы КАСРР Юрий Лужков отреагировал жестким заявлением в рифмованной форме: "Ресин, чтобы не было крови из носу, решай получше вопросы по сносу". Владимир Иосифович попытался, но тем не менее преамбула появившегося в том же месяце постановления правительства Москвы "О жилищном строительстве до 2005 года и планах строительства до 2010 года" гласила, что в 2000-2001 годах "наметилось отставание от темпов сноса пятиэтажного фонда".
       Причины неудовлетворительной работы комплекса были найдены довольно быстро. Введенная по настоянию ведущих домостроительных комбинатов Москвы, объединенных в Московский строительный союз (МСС), программа предусматривала предоставление земельных участков под застройку на условиях передачи городу доли построенного жилья — в среднем 35%. Однако прежде чем возвести дом на месте пятиэтажки, городу было необходимо построить жилье для переселения ее жителей. Программа предварительного строительства домов для переселенцев, получившая название "волновое" переселение, начала пробуксовывать. Строить "волновые" дома за свой счет столичные власти не захотели, а добиться упреждающего строительства за счет компаний МСС или других девелоперов им так и не удалось. В результате все в том же постановлении московского правительства было заявлено, что "появилась реальная угроза затухания волны переселения на рубеже 2004-2005 года".
       Выход нашли, однако он был связан не только с существенным компромиссом между столичными властями и строительными компаниями, но и с серьезным переделом сфер влияния между столичными чиновниками. Вице-мэр Валерий Шанцев предложил перейти от предоставления участков под застройку за долю построенного жилья к продаже прав аренды этого участка за "живые" деньги. Юрию Лужкову идея понравилась, и в марте прошлого года снос пятиэтажек как процесс предоставления прочих участков под застройку получил новое содержание. Оно заключалось в следующем. Отныне право предоставления участков под застройку переходит от КАСРР (на условиях раздела построенного жилья) к городской комиссии, возглавляемой Валерием Шанцевым (на условиях предварительной оплаты прав аренды земельного участка и строительства за счет полученных средств домов для переселенцев и очередников).
       
Позиционная война
       Выполнить решение мэра оказалось не так просто. В конечном итоге оно не устраивало никого, кроме Валерия Шанцева, патронируемых им стройкомпаний и аутсайдеров строительного рынка, рассчитывавших после проведения реформы потеснить более удачливых конкурентов. Поэтому неудивительно, что после очередного денежного аукциона на право застройки земельных участков в мае прошлого года они (аукционы) больше не проводились. Впрочем, в ноябре один конкурс все-таки состоялся, однако на отмененных еще в марте 2002 года условиях дележа построенных метров между инвестором и городом. Городские власти сказали, что это исключение, и клятвенно пообещали, что впредь подобные случаи исключены.
       Что касается более чем продолжительной задержки у столичных властей с реализацией новой схемы предоставления земельных участков (в том числе и под переселение жителей пятиэтажек), то у нее несколько объяснений. Во-первых, всю исходно-разрешительную документацию по участкам подготавливает Московский комитет по архитектуре и градостроительству (Москомархитектура), возглавляемый Александром Кузьминым. Формально Москомархитектура подчиняется Ресину, поэтому участники рынка резонно предположили, что по инициативе последнего господин Кузьмин очень вяло готовил документацию к конкурсам. Косвенным образом это подтверждают и слова Юрия Лужкова, пожурившего осенью прошлого года на заседании строительного актива города Александра Кузьмина за проволочки с подготовкой документов к организации конкурсов.
       Во-вторых, в отношении новых условий предоставления участков и переселения пятиэтажного фонда серьезные возражения возникли у строителей. Дело в том, что раньше они расплачивались с городом фактически после завершения строительства, а большую часть квартир в еще строящемся доме продавали на этапе возведения первых этажей. Естественно, идея выплачивать долю города деньгами еще до начала строительства их совершенно не устраивала. Лоббистские усилия строителей дали свой результат — мэрия пошла на попятную. В декабре прошлого года было принято решение, что строители не будут оплачивать полную стоимость прав аренды земельного участка в течение десяти дней после проведения конкурса, как было предусмотрено ранее. Теперь от строителей будут требовать заплатить сразу только 20% от стоимости прав аренды, определяемой по итогам конкурса. Остальные 80% необходимо погасить за период строительства, который может составить от года до трех лет.
       Для владельцев квартир в подлежащих сносу "хрущевках" итоги борьбы за право их сломать носят скорее негативный, чем позитивный характер. Дело в том, что когда ответственными за "волновой" снос были частные компании, у местных жителей были рычаги давления. Например, обращения в мэрию с просьбой запретить строительство. Любой нормальный девелопер после этого подсчитает, что дешевле — дать на лапу местной управе и жителям (в виде дармовой спортплощадки и досугового центра) или чиновникам стройкомплекса (в неафишируемой форме). Первый вариант, как правило, перевешивал второй. Однако после того как инвестор заплатит за землю деньги, жителям и управе придется иметь дело уже не с ним, а с мэрией. А она шантажистов, какими бы они мотивами ни руководствовались, просто не выносит.
       
Реконструкция и капремонт
       Владельцев квартир в "хрущевских" домах ждет и еще один неприятный сюрприз. В минувшем году в риторике столичных чиновников появился новый устойчивый термин "пятиэтажки несносимых серий". Речь идет о заявлениях Юрия Лужкова, согласно которым значительную часть московских пятиэтажек стоит не столько сносить, сколько реконструировать. Само по себе утверждение здравое, однако оно косвенным образом подтвердило, что заявления столичных властей о катастрофической нехватке в городе площадей для нового строительства оказались блефом. Более того, месяц назад Владимир Ресин официально заявил, что в рамках нынешних границ Москва располагает земельными участками, достаточными для возведения как минимум 70 млн. кв. м жилья. Это означает, что в ближайшие 15 лет столичный стройкомплекс, растущий как на дрожжах и насчитывающий сейчас более 900 тыс. человек, проблем с земельными участками под застройку испытывать не будет.
       Москвичам к последним заявлениям столичных чиновников стоит отнестись более чем серьезно. В городе будут сносить только ранние серии пятиэтажек (например, К-7 или II-32). Необходимости в тотальном сносе всех "хрущевок" в столичном правительстве не видят, более того — настаивают на том, что они должны быть реконструированы. Соответствующий проект уже реализует ГУП "Управление экспериментальной застройки" на улице Коштоянца в Западном административном округе. Еще один проект, разработанный Институтом типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП), будет реализован в Северо-Восточном округе Москвы. Полный список сносимых "хрущевок" был определен тем же постановлением от 2 июля 2002 года. Список опубликован и доступен в интернете. "Деньги" настоятельно советуют своим читателям проверить этот список и в случае отсутствия в нем своего адреса прекратить напрасную деятельность по прописке на жилплощадь родственников с целью получения дополнительных метров при переселении. Вполне возможно, что переселение не состоится.
       Впрочем, если ни одна из программ столичных властей не предусматривает вашего переселения из "хрущевки" в современное комфортное жилье, отчаиваться не стоит. Дело в том, что программы комплексной реконструкции районов, включающие строительство жилья и инфраструктуры (школы, магазины и проч.), функционируют независимо от конкурсов на предоставление участков под точечную застройку. Поэтому если вам посчастливилось проживать, например, на территории муниципальных районов Щукино (инвесторы — компании "Дон-строй" и "Баркли") или Проспект Вернадского (инвестор — компания "Квартал"), вы вполне можете рассчитывать на новенькую квартирку в фешенебельном монолитном доме. Причем площадь вашей новой квартиры может быть в полтора раза больше, чем в "хрущевке".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ