Июль согрел продажами в новостройках

В июле в Петербурге застройщики сдали в эксплуатацию 448,7 тыс. кв. м жилья, превысив прошлогодние июльские показатели. К 1 августа 2023 года в городе сдали 2,22 млн кв. м жилья, в январе — июле 2022 года объем ввода превышал 1,94 млн кв. м. Девелоперы отмечают, что с рынка уходит понятие сезонности продаж: на фоне предстоящего увеличения ключевой ставки ЦБ РФ и ограничения условий льготной ипотеки покупатели активнее приобретают квартиры в новостройках. Но игроки рынка не исключают, что рост инфляции и удорожание кредитов отразятся на осенних показателях продаж.

Объем ввода жилья в июле 2023 года составил 448,7 тыс. кв. м, а год назад строители ввели в строй лишь 163,7 тыс. «квадратов»

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, всего в прошлом месяце в городе было сдано 206 домов на более чем 9,9 тыс. квартир. На первом месте по количеству сданных квадратных метров стоит Красносельский район, где сдали шесть домов на 3262 квартиры общей площадью 120,4 тыс. кв. м. В Приморском районе построили 106,6 тыс. кв. м жилой площади в двух домах на 2718 квартир. В Выборгском районе было введено 1443 квартиры площадью 85,2 тыс. кв. м. 15,6 тыс. кв. м нового жилья введено в сегменте ИЖС. В целом объем ввода в июле составил 448,7 тыс. кв. м. Год назад строители ввели в строй лишь 163,7 тыс. кв. м.

Девелоперы положительно оценивают текущую ситуацию на первичном рынке недвижимости. «Для нас июль стал лучшим месяцем за весь 2023 год и лучшим июлем за всю историю компании,— поделился Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Продажи по нашему портфелю проектов выросли на 35% относительно июня».

«Июль для нас был активным месяцем, план по продажам мы перевыполнили,— подтверждает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.— Сейчас с рынка постепенно уходит понятие сезонности: если раньше лето всегда было периодом снижения продаж, то теперь такой зависимости мы не наблюдаем».

По словам Александра Андрианова, первого вице-президента GloraX, после продолжительного турбулентного периода рынок немного стабилизировался, покупатели перестали ждать лучшего времени для решения квартирного вопроса и начали приобретать жилье на условиях, доступных в данный момент. «Во многом продажи удается поддерживать за счет совместных программ банков и застройщиков»,— признает господин Андрианов. Все опрошенные застройщики полагают, что тренд на небольшое увеличение спроса подогревается новостями о скором повышении ключевой ставки Центробанка и сокращении лимитов по субсидированным ставкам.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», говорит, что застройщики в основной своей массе заинтересованы сдавать объекты в срок и раскрывать эскроу-счета как можно скорее. Но это не связано со стремлением предложить рынку больший объем готового жилья. «Система с эскроу-счетами позволяет выстроить систему и план продаж на более длительный, нежели период строительства, срок. И, например, в элитной недвижимости доля готового предложения на первичном рынке в принципе всегда высокая и стремится к 50%»,— поясняет господин Софронов.

Объем предложения на рынке Санкт-Петербурга продолжает сокращаться, что ожидаемо в условиях снижения спроса, обращает внимание господин Фельдман: «На мой взгляд, данная тенденция сохранится и в дальнейшем для равновесия рынка. Поэтому предлагать больше готового жилья — значит создавать профицит и дисбаланс».

Господин Ефремов отмечает, что в структуре спроса вновь появился интерес к квартирам-студиям, хотя в целом в 2023 году эксперты «Главстрой Санкт-Петербург» наблюдали рост популярности многокомнатного жилья. Во втором квартале года продажи студий выросли на 2%, сообщили в компании. Господин Андрианов полагает, что наиболее устойчиво себя сегодня чувствует сегмент жилья комфорт-класса, где люди зачастую приобретают свое первое жилье или расширяют жилищные условия. Бизнес- и премиум-класс, напротив, в большей степени подвержены кризисным явлениям, так как такие квартиры чаще всего приобретаются с целью качественного улучшения жилищных условий. Кроме этого, первый вице-президент GloraX напоминает о сохраняющейся тенденции миграции спроса из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. «Это обусловлено желанием снизить бюджет покупки, не отказывая себе при этом в дополнительных квадратных метрах»,— объясняет господин Андрианов.

И по-прежнему покупательский спрос чувствительно реагирует на изменение ипотечных ставок и условий кредитования, констатируют участники рынка. От того, как распределяется фокус внимания программ господдержки, зависит возможный рост сегментов, предупреждает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». «Например, с начала года была расширена программа "Семейной ипотеки", и уже к концу первого полугодия ее доля обогнала "Господдержку",— приводит примеры господин Ефремов. — Были смягчены условия IT-ипотеки: за несколько месяцев эта программа выросла в два раза по количеству заключенных сделок».

Несмотря на положительную динамику, на рынке сохраняется неопределенность, не скрывают девелоперы. Геополитический фон и новостная повестка продолжают оказывать влияние на ситуацию в жилищной отрасли. «До конца года не ждем ухудшений, если общий новостной фон вновь не станет фактором негативного влияния на спрос. Это же касается и цен — резких повышений стоимости квадратного метра не ожидается»,— дает прогноз коммерческий директор ГК «ПСК».

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well, думает, что повышение ключевой ставки ЦБ до 8,5% сделает менее доступными кредитные средства для покупателей, а ведь доля ипотечных сделок составляет более 80% первичного рынка. «Прогнозы на рост инфляции и снижение доступности кредитных денег несомненно отразятся на осенних показателях продаж. В Петербурге и в Москве спрос, несмотря не легкое оживление, полностью не восстановился. В краткосрочной перспективе цены на недвижимость останутся примерно на том же уровне, а затем продолжат рост, который, однако, не будет стремительным из-за вновь усилившейся волатильности».