Газпромбанк дошел до Косино

Несмотря на кризис на рынке торговой недвижимости, этот сегмент все еще привлекает инвесторов. Так, «Газпромбанк-инвест» — «дочка» Газпромбанка — стал собственником 50% в проекте по строительству на востоке Москвы торгцентра «Город Косино». Эту инвестицию участники рынка называют сомнительной, учитывая высокую конкуренцию объектов для ритейла на востоке и юго-востоке столицы. Но эксперты не исключают, что структура банка приобрела долю в будущем торгцентре, чтобы включить ее в инвестиционные фонды и продавать паи частным лицам.

Группа ТЭН, основными владельцами которой считаются Руслан Гутнов и Дмитрий Альтшуль, привлекла инвестора для строительства торгцентра «Город Косино». Это следует из данных ЕГРЮЛ: площадка под объект принадлежит ООО «Строй инвест», и в конце марта 2020 года 50% долей этой компании приобрела структура Газпромбанка — «Газпромбанк-инвест». В банке отказались от комментариев. В группе ТЭН не ответили на запрос “Ъ”.

Торгцентр «Город Косино» строится на востоке Москвы возле МКАД, на Новоухтомском шоссе, 2А. Размер участка — 21 га, общая площадь самого объекта составит 130 тыс. кв. м, а арендопригодная — 75 тыс. кв. м. На сайте компании «Магазин магазинов» указано, что открытие «Города Косино» запланировано на первый квартал 2021 года, а ключевыми арендаторам могут стать «Ашан», Leroy Merlin и «Декатлон».

В портфеле ТЭН уже есть шесть построенных торгцентров, два из них работают под брендом «Город» и расположены на юго-востоке Москвы. Сама группа была создана в 1994 году. Помимо торговых объектов ТЭН строит жилые и офисные комплексы, спортивную инфраструктуру и даже агрокомплексы. Общая площадь ее объектов превышает 1,1 млн кв. м.

У Газпромбанка менее богатый опыт участия в девелоперских проектах. В качестве акционеров структуры банка заходили в капитал торгцентра «Авиапарк» в Москве, но еще в 2017 году банк объявил о выходе из состава совладельцев проекта. Нынешнее вложение Газпромбанка вряд ли можно назвать удачным: восток и юго-восток Москвы уже и так перегружены объектами для ритейла, например, рядом из крупных торговых центров расположены «Мега Белая дача» и «Реутов парк», говорит один из собеседников “Ъ”.

Он не исключает, что Газпромбанк пойдет по стопам Сбербанка, который покупает доли, правда, уже в реализованных проектах и вносит их в инвестфонды, паи которых продаются физическим лицам.

«Город Косино» — не очевидный вариант для инвестирования, соглашается партнер Colliers International Станислав Бибик. Сейчас среди посетителей торгцентров сокращается платежеспособный спрос, при этом конкуренция среди объектов растет, как и себестоимость строительства из-за ослабления курса рубля, поясняет консультант. Он оценивает объем инвестиций в «Город Косино» в 7–8 млрд руб.

С другой стороны, профильные инвесторы сейчас снизили активность на рынке коммерческой недвижимости. Из-за роста рисков в проектах профильные инвесторы запрашивают более высокую доходность, которую объекты в нынешних условиях не всегда могут гарантировать, констатирует финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков. Поэтому, говорит он, эти объекты стали интересны банкам. Этот тренд начался до пандемии, добавляет господин Новиков.

Если же банк кредитовал проект, то приобретение доли часто бывает вынужденным шагом, потому что акционерный капитал обеспечивает в том числе более высокий уровень доходности, чем кредитные средства, объясняет эксперт. Директор департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Дмитрий Хлебников напоминает, что сейчас многих инвесторов останавливают последствия пандемии коронавируса: обороты электронной торговли растут, а потребительское поведение стремительно меняется — все это негативно отразится на офлайн-торговле.

Появятся ли в России торгцентры-призраки