К вопросу о совершенствовании правового регулирования коммерческого найма жилого помещения

УДК 347.44:347.254

К ВОПРОСУ О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ

ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

© Безик Н. В., 2015

Иркутский государственный университет, г. Иркутск

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит главу 35 «Наем жилого помещения», которая регулирует договор коммерческого найма жилого помещения, составляющий один из четырех видов договоров найма. При этом регулирование данного договора содержит множество пробелов и противоречий. Во многих случаях законодатель неоправданно отошел от правила обеспечения баланса интересов сторон договора. Именно в связи с этим следует настаивать на реформировании главы 35 ГК РФ и применении к отношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

Ключевые слова: наем жилья; договор коммерческого найма жилого помещения; договор аренды; наймодатель и наниматель.

Договор коммерческого найма жилого помещения — довольно часто используемая в обороте конструкция, однако при этом данный договор нельзя назвать надлежащим образом урегулированным, ему присущи недостаточность, неполнота и противоречивость правовой регламентации. Именно поэтому отдельные спорные моменты договора найма жилого помещения коммерческого использования являются предметом исследования в настоящей статье.

По сути, единственным актом, регулирующим данный договор, является Гражданский кодекс Российской Федерации [1] (далее — ГК РФ), который в главе 35 («Наем жилого помещения») предусматривает возможность для собственника передать жилое помещение гражданину во временное возмездное владение и пользование для проживания в нем. При этом в гражданском и жилищном законодательстве можно выделить четыре разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма специализированного жилого помещения. Как известно, законодатель не использует термин «коммерческий наем», однако такое наименование договора позволяет отграничить два основных вида найма — социальный и коммерческий, и указывает на цель, преследуемую

собственником при пользовании своим имуществом. При этом нормы о договоре социального найма применяются в субсидиарном порядке ко всем договорам, за исключением коммерческого найма. Как указывается в литературе, гражданско-правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ [2] обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ [3].

Кроме того, в главе 35 ГК РФ, посвященной найму жилого помещения, не предусмотрена возможность субсидиарного применения норм иных глав ГК РФ, в частности, например, договора аренды. Однако, как видно из анализа содержания правил о найме жилого помещения, регулирование, осуществляемое главой 35 ГК РФ, явно неполное. В частности, в данной главе не предусмотрены многие права и обязанности сторон, либо, если они указаны, то не предусмотрен механизм их реализации и меры ответственности, применяемые к нарушителю. Отдельные обязанности сторон урегулированы весьма схематично (например, обязанность об оплате по договору) либо при их регламентации законодатель отошел от правила обеспечения баланса интересов сторон договора.

Очевидно, что договор найма во многом схож с договором аренды, поэтому именно

при сравнении данных договорных конструкций наглядно видны пробелы. Разбирая в дальнейшем отдельные проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения, можно предложить два пути их устранения — путем включения соответствующих норм в главу 35 ГК РФ либо путем указания в ст. 671 ГК РФ, что к договору коммерческого найма жилого помещения применяются соответственно правила об аренде (§ 1 главы 34), если это не противоречит правилам главы 35 и существу найма. Реализация первого способа повлечет увеличение объема ГК РФ, причем, по сути, за счет дублирования норм главы 34 ГК РФ. Именно поэтому устранение пробелов через применение второго способа предпочтительнее, тем более что исторически договор аренды — это конструкция, применяемая при передаче вещи в пользование независимо от вида объекта. Начиная с римского права, наем вещей и аренда рассматриваются как синонимы в законодательстве большинства стран. В Российской Федерации такое разделение было произведено в связи с выделением особых видов договоров найма — социального найма и найма специализированного жилого помещения. Однако договор коммерческого найма по своей сущностной характеристике тяготеет в большей мере к договору аренды, чем к договору социального найма жилого помещения. Таким образом, думается, что требуемые изменения главы 35 ГК РФ в силу ее пробельности следует устранить через указание на возможность применения норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ в субсидиарном порядке, при условии, если это не противоречит правилам главы 35 ГК РФ и существу отношений найма.

Как было уже сказано, договор коммерческого найма заключают собственник жилого помещения и гражданин-наниматель. Таким образом, юридические лица, а также публичные образования могут участвовать в данном договоре только на стороне наймодателя. Организация может взять жилое помещение в аренду, но в связи с императивным требованием законодательства об обязательном соблюдении при пользовании жилым помещением его назначения (ст. 17 ЖК РФ) юридические лица могут использовать его только для проживания граждан. Следовательно, заключив договор аренды, юридические

лица заключают договор коммерческого найма жилого помещения с гражданином [4]. Данное положение было подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1996 г.: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168» [5]. На практике встречаются случаи заключения в подобных ситуациях иных возмездных договоров, например договора субаренды, в котором гражданин выступает субарендатором. Однако использование такой конструкции не отвечает требованиям законодательства, и при возникновении конфликтных ситуаций судам следует применять нормы главы 35 ГК РФ, независимо от наименования договора (в силу ст. 431 ГК РФ [6]).

С другой стороны, по договору коммерческого найма наниматель может пользоваться жилым помещением не один, а с лицами, проживающими в жилом помещении постоянно, при этом в ГК РФ данные граждане, в отличие от иных договоров найма, не именуются членами семьи. Это разумно, так как в силу свободы договора наниматель может самостоятельно выбирать лицо для проживания в одном жилом помещении. При этом правовое положение данных лиц имеет специфику — они обладают равными правами с нанимателем, но ответственность за свои действия перед най-модателем не несут, за их действия отвечает наниматель. Про их обязанности ГК РФ вообще не упоминает, но указывает, что отношения между нанимателем и лицами, постоянно проживающими в жилом помещении, регулируются законом. Необходимо сразу отметить недостаточность такого регулирования. Как следует из главы 35 ГК РФ, согласие данных лиц требуется только при вселении временных жильцов, замене нанимателя и досрочном расторжении договора. При этом не указывается, в какой

форме необходимо получать такое согласие и от кого из постоянно проживающих лиц надо его получать. Можно указать, что такие же упущения также имеются в регулировании договора социального найма и иных видов договора найма. Как уже отмечалось в литературе, такое согласие следует получать в письменной форме от всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, в возрасте от 14 лет [7].

При этом неясно, по какой причине ГК РФ не предусматривает получения согласия постоянно проживающих с нанимателем лиц при передаче жилого помещения или его части в поднаем. Очевидно, что вселение третьих лиц в жилое помещение может серьезным образом ограничить право проживания данных лиц, следовательно, необходимо получать их согласие, т. е. закон требует корректировки.

Как указано в п. 4 ст. 677 ГК РФ, если наниматель и постоянно проживающие с ним лица договорятся об установлении солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, то при условии уведомления наймодателя они становятся сонанимателями. Таким образом, согласие наймодателя на изменение субъектного состава договора не нужно, что следует признать недостатком правового регулирования, вызванным неоправданно повышенной защитой интересов нанимателя. При этом такой подход не отвечает общим началам гражданского законодательства, где предусмотрено, что стороны самостоятельно и по своей воле избирают себе контрагентов, а также что изменение договора по общему правилу происходит по соглашению сторон (ст. 421, 450 ГК РФ).

По мнению М. И. Брагинского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения, в котором наймодатель участия не принимает, явно не укладывается в рамки обычного понимания договора как соглашения его сторон. Кроме того, остается неясным, приобретают ли граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, принадлежащие ему права в полном объеме. Видимо, нет, так как непосредственные отношения с наймодателем и в таком случае ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью [8].

Однако на этот счет имеются иные мнения, например, Н. Н. Далбаева считает, что

постоянно проживающие с нанимателем граждане во всех случаях должны признаваться сонанимателями, если иное не установлено соглашением между ними, так как в противном случае правовое положение таких граждан становится аналогичным положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймо-дателем [9]. Думается, что следует согласиться с мнением о возникновении как прав, так и обязанностей у сонанимателей как стороны по договору.

С другой стороны, некоторые исследователи отмечают, что «законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как оно не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а улучшает его положение» [10]. Однако следует отметить, что увеличение числа нанимателей влечет в свою очередь увеличение числа лиц, которые могут требовать от наймодателя соблюдения их прав, например права на передачу жилого помещения по договору поднайма, преимущественное право на заключение договора на новый срок и др. Думается, реализация данных прав может серьезным образом затрагивать интересы наймодателя, следовательно, в законе должна быть предусмотрена процедура получения его согласия на изменение субъектного состава на стороне нанимателя.

Очень интересным является вопрос об установлении законодательных пределов свободы усмотрения сторон договора при его заключении и согласовании условий. Из тщательного анализа главы 35 ГК РФ ясно следует, что законодатель устанавливает определенные правила, которыми обеспечивает преимущественную защиту прав нанимателя в большинстве регулируемых отношений, в силу его «слабости» по отношению к собственнику жилого помещения (наймо-дателю), заинтересованности в пользовании жилым помещением и сохранении своего права пользования. Однако в связи с этим возникает вопрос: насколько допустимо игнорирование данных правил при заключении конкретного договора? Конечно, при этом речь не идет об императивных нормах Кодекса.

В частности, возможно ли, например, в договоре предусмотреть запрет проживания в жилом помещении детей нанимателя (условие о найме жилого помещения только

гражданами без малолетних детей) или домашних животных, с условием расторжения договора при нарушении данного положения либо возмещения причиненных убытков? Либо может ли наймодатель настаивать на включении в договор условий, касающихся личной жизни нанимателя, организации его досуга, быта (например, требовать установления запрета приводить гостей, собирать в жилом помещении компании людей более определенного количества)?

Думается, что определение условий пользования имуществом находится в прямой связи с интересом собственника в обеспечении сохранности его имущества и несением им риска утраты и (или) повреждения жилого помещения. Однако включение в договор условий, посягающих на личные права и свободы гражданина, ограничивающие его правоспособность, очевидно, недопустимо (ст. 22, 422 ГК РФ). Таким образом, обеспечение интересов собственника, с одной стороны, и соблюдение личных прав нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, с другой стороны, является довольно сложным явлением, которое можно обозначить как баланс интересов сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения.

На практике можно встретить договоры, в которых предусмотрен запрет нанимателю приходить в жилое помещение после 23-00, запрет принимать гостей продолжительностью более нескольких часов, заводить домашних животных, вселять третьих лиц, влекущие, в случае их нарушения, досрочное расторжение договора, возмещение убытков или уплату штрафа. Наличие таких условий, думается, законно (п. 1 ст. 307 ГК РФ). Однако, например, запрет вселять несовершеннолетних детей нанимателя будет незаконен, поскольку противоречит императивной норме (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, императивными нормами ст. 687 ГК РФ наймодателю запрещено требовать досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным гражданским или жилищным законодательством, т. е., например, по вышеуказанным основаниям, сформулированным сторонами договора. Данный вывод построен на толковании ст. 687 ГК РФ, а также подтвержден выводами судебной практики.

Так, например, в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского

суда от 14 мая 2013 г. указано, что пункт договора, предусматривающий право най-модателя на расторжение договора найма по своему усмотрению в любое время, является ничтожным, как не соответствующий ст. 687 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЖК РФ. Довод ответчицы о том, что включение в договор условия о возможности его расторжения по инициативе наймодателя соответствует установленной ст. 421 ГК РФ свободе договора не может быть принят коллегией в силу своей ошибочности, поскольку положения ст. 421, 422 ГК РФ ограничивают свободу сторон в заключении договора требованиями соответствия условий заключаемых сделок правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Возможность расторжения договора в связи с односторонним отказом от его исполнения предусмотрена п. 3 ст. 450 ГК РФ, однако такой порядок расторжения договора возможен только в случае, когда это допускается законом и прямо предусмотрено соглашением сторон. Однако положениями ст. 687 ГК РФ наймодателю не предоставлено право досрочного расторжения договора найма в одностороннем порядке; но при наличии оснований, установленных законом, наймо-датель вправе ставить вопрос о расторжении договора в судебном порядке [11].

С другой стороны, законом установлено такое ограничение прав нанимателя по договору коммерческого найма, как возможность использования жилого помещения только для проживания. Как отмечается в литературе, данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ, так как запрещает использование жилого помещения в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной или предпринимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, безусловно, применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК РФ, т. е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно, и заинтересован в этом, так как сможет получить больший

доход), стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор ввиду императивного запрета нормы указанной статьи [12]. Конечно же, исследователи договора коммерческого найма настаивают на расширении возможностей нанимателя в отношении снимаемого жилого помещения.

Кроме того, строго целевой характер использования жилого помещения влияет на решение вопроса о возможности или невозможности сдавать в наем помещение, которое перестало отвечать требованиям пригодности для проживания. Думается, что такой объект не может стать предметом договора найма, в том числе, поскольку наймодатель не сможет обеспечить возможность использования жилого помещения по назначению, что составляет цель данного договора. Однако если собственник помещения желает сдать его для использования в каких-либо иных целях, кроме проживания, то это возможно сделать по договору аренды.

Таким образом, стороны, согласовывая условия договора и учитывая собственные интересы, не должны нарушать императивные нормы законодательства (не только главы 35 ГК РФ). Однако в целом можно повторить, что законодатель устанавливает определенные преимущества для нанимателя как «слабой» стороны договора (например, ст. 679, 684, 687 ГК РФ), следовательно, наймодателю можно рекомендовать более внимательно подойти к заключению договора. С другой стороны, при анализе норм ГК РФ очевиден дисбаланс, которые можно устранить только путем изменения законодательства.

В частности, законодателем совершенно не урегулирована обязанность наймодателя передать жилое помещение в пользование в срок, предусмотренный в договоре, со всеми документами и принадлежностями, необходимыми для пользования объектом. Как известно, по договору аренды в случае неисполнения данной обязанности арендодателем у арендатора возникают различные возможности, которые он реализует в зависимости от своего усмотрения и степени нарушения договора. Например, согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор может требовать отобрания у арендодателя непередан-ной им вещи либо расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.

С другой стороны, в ГК РФ предусмотрены лишь самые общие положения регули-

ровании обязанностей нанимателя, среди которых также имеются пробелы и упущения, например, это касается обязанности по внесению платы по договору найма. Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, размер которой устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения, если же договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ. Кроме того, как указано в ст. 678 ГК РФ, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Данное правило представляется логичным, так как именно наниматель является непосредственным потребителем коммунальных услуг. Таким образом, согласно ГК РФ плата за наем не включает в себя плату за коммунальные услуги, порядок внесения которой, видимо, также должен быть предусмотрен договором.

При этом ст. 154 ЖК РФ предусматривает, что плата для нанимателя по договору социального найма состоит из следующих платежей: плата за наем, плата за коммунальные услуги и плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В связи с этим возникает закономерный вопрос: обязан ли наниматель по договору коммерческого найма вносить данный третий платеж (плату за содержание и ремонт жилого помещения)? Исходя из норм гражданского законодательства, видимо, нет. По общему правилу собственник несет бремя содержания своего имущества (в данном случае доли в праве собственности на общее имущество), если иное не предусмотрено законом или договором. В данном случае отсутствие в главе 35 ГК РФ указания относительно данного платежа, по-видимому, обусловлено временем принятия ГК РФ. В середине 90-х гг. не были так подробно урегулированы отношения, связанные с управлением многоквартирными домами и содержанием общего имущества.

Президиум ВАС РФ по одному из дел указал, что исходя из гражданско-правовой

конструкции договора найма жилого помещения, наниматель оплачивает наймодате-лю (собственнику) именно предоставление жилого помещения в пользование, включающее выполнение последним совокупности обязанностей по эксплуатации дома и ремонту общего имущества дома. Эта плата именуется в ст. 678 ГК РФ платой за жилое помещение [13]. Таким образом, по договору коммерческого найма, если не предусмотрено иное, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт общего имущества и плату за управление, и ее будет обязан вносить наймодатель.

Кроме того, в главе 35 ГК РФ не предусмотрены условия, подобные тем, что имеются в договоре аренды для стимулирования сторон договора к надлежащему исполнению своих обязанностей. Например, согласно ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. При этом если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Среди неурегулированных вопросов, касающихся обязанностей нанимателя, также можно назвать обязанность по возврату вещи. Как известно, по договору аренды (ст. 622 ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При невозврате имущества или нарушении сроков возврата арендатор обязан внести арендную плату за данный срок, а также возместить убытки арендодателю. Если арендованным имуществом является недвижимость, то передача арендатору и возврат арендодателю вещи оформляются актом приема-передачи. Невключение данной обязанности в договор коммерческого найма представляет собой серьезное основание для злоупотреблений сторон.

В ст. 676 ГК РФ предусмотрено, что наймодатель обязан передать нанимателю

свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (соответствующем условиям договора и назначению имущества), однако не установлены последствия неисполнения данной обязанности. По договору аренды при передаче вещи, не соответствующей требованиям договора или ее назначению, даже если арендодатель не знал о таких недостатках, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, или потребовать досрочного расторжения договора.

Если же наймодатель не исполнил обязанность передать помещение свободным от прав третьих лиц, то регулирование также возможно только по аналогии с договором аренды. Статья 613 ГК РФ дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Подобные положения необходимо предусмотреть для нанимателя по договору найма жилого помещения.

Кроме того, при составлении договора на практике субъектам необходимо очень тщательно подойти к регламентации таких обязанностей сторон, как содержание и ремонт жилого помещения, поскольку их регулирование в ГК РФ также довольно краткое.

Согласно п. 2 ст. 676 ГК РФ наймода-тель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Однако в законе не предусмотрены последствия неисполнения наймодателем данной обязанности.

Можно отметить, что наличие такой обязанности не означает, что наймодатель должен самостоятельно выполнять эти работы и оказывать услуги, но он должен принять все зависящие от него меры к тому, чтобы услуги, о которых идет речь, были предоставлены в действительности [14]. При этом

в случае причинения вреда нанимателю или третьим лицам, в связи с ненадлежащим исполнением указанной обязанности, ответственность по общему правилу лежит на наймодателе. Например, по одному из дел о возмещении причиненного вреда было указано, что суд первой инстанции, руководствуясь ст. 210, 1064 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для возложения ответственности по возмещению причиненного истцу ущерба на ответчика не имеется, поскольку она не является собственником жилого помещения, в котором произошла протечка, а также договором найма на нее не возложены обязанности по содержанию санитарно-технического оборудования в квартире. В соответствии с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенного между ответчиком и собственником квартиры, на ответчика возложены обязанности по проведению текущего ремонта. Вместе с тем договор содержит закрытый перечень работ по текущему ремонту: побелка, покраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Таким образом, исходя из буквального толкования договора найма, собственник не возложил на ответчика обязанностей по ремонту санитарно-техниче-ского оборудования. А поскольку ущерб истцу причинен именно в результате протечки такого оборудования, то вина ответчика в его причинении отсутствует [15].

Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, капитальный же ремонт обязан производить наймодатель, если иное не установлено договором найма жилого помещения. При этом ничего более в статье не содержится. В связи с этим, поскольку последствия несоблюдения данной обязанности не отражены в главе 35 ГК РФ, возможно применение к договору по аналогии норм, регулирующих договор аренды (ст. 616 ГК РФ).

Думается, что проведение капитального ремонта в период действия договора коммерческого найма может представлять для нанимателя значительные неудобства, так как в некоторых случаях его осуществление невозможно без приостановления предоставления коммунальных услуг, а также

выселения проживающих в жилых помещениях граждан. В этих случаях, думается, наниматель должен иметь право требовать расторжения договора и возмещения убытков, что необходимо указать в законе.

В процессе проживания в жилом помещении наниматель может произвести его улучшения. Их судьба также никак не затронута ГК РФ, притом что в нормах о договоре аренды указано, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Помимо пробельности в регулировании прав и обязанностей сторон, несовершенным можно назвать их содержательную регламентацию. В частности, непонятно, почему, не устанавливая никаких норм по вселению при заключении договора коммерческого найма, т. е. норм об определенном количестве квадратных метров общей площади жилого помещения на одного проживающего гражданина, в дальнейшем законодатель предусматривает подобные нормы как условие осуществления отдельных прав нанимателя.

Конечно, отсутствие нормы при вселении по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде вполне очевидно, поскольку в основном площадь снимаемого жилого помещения зависит от финансовых возможностей нанимателя, а также, конечно же, от его потребностей. Поэтому устанавливать какой-то минимум, который был бы обязан оплачивать наниматель, представляется нецелесообразным.

Следовательно, на практике может сложиться ситуация, когда семья из двух человек будет проживать в одной комнате площадью 10 кв. м. Если рассматривать права нанимателя, проживающего в таком помещении, то можно заметить, что для вселения кого-либо для постоянного или временного проживания или передачи помещения

в поднаем необходимо соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 679, 680, 685 ГК РФ). Возникает вопрос: в связи с чем введено данное ограничение? Почему отношения, полностью построенные на возмездных началах, должны подчиняться какому-либо нормированию? И в чьих интересах установлены данные ограничения? Если попытаться ответить на данные вопросы, то становится ясно, что эти запреты установлены с целью обеспечить нанимателю и постоянно проживающим с ним лицам надлежащие условия проживания. Однако как это возможно, если наниматель сам жаждет вселения третьих лиц? Например, был заключен брак и наниматель желает проживать с супругом в снимаемом им жилом помещении. Однако согласно закону наймодатель обязан запретить вселение супруга по причине недостаточности площади жилого помещения (ст. 679 ГК РФ). Это представляется абсурдным.

Однако это неосновная проблема указанных статей. Дело в том, что норма общей площади жилого помещения на одного человека — это категория, которая не предусмотрена в законодательстве. Точнее, в ЖК РФ предусмотрены учетная норма и норма предоставления, которые имеют четкие границы применения. Также выделяют социальную норму площади жилого помещения, однако она тоже имеет собственную сферу применения. О какой норме идет речь в ГК РФ, сказать сложно. Но поскольку учетная норма является минимальной среди всех указанных, то, видимо, ее следует использовать по аналогии с договором социального найма (ст. 70, 76, 80 ЖК РФ).

Однако в договоре социального найма применение учетной нормы логично: если площадь жилого помещения в расчете на одного члена семьи становится менее учетной нормы, то такая семья может быть признана нуждающейся в жилом помещении. При этом даже при регулировании договора социального найма сделан довольно обширный перечень исключений, т. е. предусмотрены субъекты, при вселении которых данная норма не учитывается; к ним относятся дети, супруг и родители нанимателя, если они вселяются для постоянного проживания (ст. 70 ЖК РФ). В договоре коммерческого найма такое исключение касается лишь несовершеннолетних детей. Разве

это обдуманно? Можно предположить, что поскольку данные правила главы 35 ГК РФ регулируют договор как социального, так и коммерческого найма, то указания на такие нормы были включены в закон только применительно к социальному найму. В договоре же коммерческого найма, основанного на иных принципах, думается, не должно быть подобных ограничений, следовательно, необходимо изменить ГК РФ в этой части.

При этом в литературе высказываются иные мнения, с которыми трудно согласиться. В частности, Е. В. Садовниковой была признана необходимость введения минимальной нормы предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма, притом что ограничение максимального размера жилого помещения не допускается [16].

Ущемлением интересов наймодателя, а также необдуманностью правового регулирования отличается регламентация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок. Следует указать, что согласно ст. 684 ГК РФ данное право имеет любой наниматель по долгосрочному договору коммерческого найма, а также по краткосрочному, если это предусмотрено договором. При этом оно никак не зависит от надлежащего исполнения обязательства нанимателем, от того, насколько он осуществлял свои права и исполнял обязанности в соответствии с законом и договором. По сравнению с данной нормой, ст. 621 ГК РФ предусматривает такое право только для арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности. Эта норма стимулирует арендатора к надлежащему исполнению и выступает гарантией прав арендодателя как собственника имущества, желающего сохранить имущество, обеспечить надлежащий порядок его использования. Следовательно, отсутствие такого условия в договоре найма можно назвать неверным.

Кроме того, сомнения в целесообразности установления данного правила вызывает последствие его нарушения со стороны наймодателя. Согласно ст. 684 ГК РФ, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействи-

тельным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Для сравнения: в статьях, посвященных договору аренды, предусмотрено, что арендатор при подобном нарушении вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Следовательно, закон предусматривает различные последствия нарушения преимущественного права в зависимости от вида договора.

Чтобы понять значимость указанных различий, необходимо оценить причину установления данного права нанимателя. Очевидно, что продолжение процесса пользования жилым помещением (либо любым арендованным имуществом) на новый срок составляет интерес нанимателя (арендатора), если у него сохраняется потребность в имуществе, а кроме того, его устраивают условия договора. Именно поэтому нарушение его преимущественного права должно влечь возможность для бывшего нанимателя (арендатора) восстановиться в прежнем статусе и возобновить процесс пользования. С этой точки зрения неясна логика законодателя, который для нанимателя по договору коммерческого найма предусмотрел только возможность признать договор недействительным и (или) возместить свои убытки. Какое положительное последствие для него имеет недействительность договора найма с новым нанимателем? Данное решение суда способно удовлетворить только «жажду мести» нанимателя, который таким образом сможет навредить наймода-телю. Однако ясно, что этот триумф будет непродолжительным, так как наймодатель может заключить договор найма с тем же нанимателем сразу же после окончания судебного процесса. Таким образом, бывший наниматель, затратив силы и средства для борьбы с нарушившим его право наймо-дателем, может рассчитывать только на возмещение убытков, размер которых ему необходимо доказать, но не на восстановление в своих правах нанимателя. Следует считать такое решение законодателя требующим корректировки по аналогии с договором аренды.

Помимо сказанного, следует указать, что в литературе акцентируют внимание на вопросах, которые суд должен оценить при

рассмотрении данного спора: необходимость защиты нарушенного права прежнего нанимателя; учет интересов добросовестной стороны в новом договоре коммерческого найма; обстоятельства (и прежде всего уважительные причины), в связи с которыми наймодатель отказался от своего решения и сдал жилье внаем другому нанимателю, например не зная местонахождения прежнего нанимателя. В связи с этим указывается, что требования нанимателя по п. 4 ст. 684 ГК РФ следует признать обоснованными, если поведение наймодателя не было продиктовано уважительными причинами [17].

В завершение необходимо остановиться на правах сторон, связанных с досрочным расторжением договора коммерческого найма жилого помещения. Согласно ст. 687 ГК РФ такое расторжение возможно по инициативе любой из сторон, при этом нанимателю предоставлено право расторгнуть договор в любой момент, предупредив об этом наймодателя за три месяца. Наймодатель же, в свою очередь, может требовать расторжения договора только в судебном порядке в случаях, предусмотренных в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. Многие из данных оснований являются нарушениями договора, а в некоторых случаях и закона, со стороны нанимателя. В частности, к ним относятся: невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушение или порча жилого помещения либо использование жилого помещения не по назначению нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; а также систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Данные основания расторжения договора можно назвать традиционными, при этом наймодатель, предъявляя иск, зачастую требует защиты не только собственного права собственности, но и имеет целью защиту общественных интересов, которые состоят в обеспечении сохранности жилищного фонда, безопасности проживания в жилых помещениях, соблюдении прав и законных интересов иных лиц.

Однако абсолютно негативно и необдуманно урегулированной можно назвать процедуру расторжения договора, а если ска-

зать точнее — процедуру выселения из жилого помещения, в случае расторжения договора по данным основаниям. Можно сказать, что рассматриваемые правила гражданского законодательства направлены против достижения вышеуказанных целей, а также против интересов наймодателя. Думается, целью их установления было сохранение жилого помещения за нанимателем. Однако в условиях современной жизни при свободной возможности заключения договора в отношении довольно большого числа жилых помещений такая забота о сохранении указанного права при условии нарушения прав иных лиц представляется излишней.

Речь идет о возможности при предъявлении наймодателем иска о расторжении договора предоставления судом нанимателю срока (не более года) для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора (ст. 687 ГК РФ). Если в течение данного срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Думается, что данные правила противоречат интересам наймодателя, иных граждан, пострадавших от нарушителя, общества. Их сохранение в ГК РФ следует назвать ошибкой.

Также следует повторить, что нормами ст. 687 ГК РФ наймодателю запрещено требовать досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным гражданским или жилищным законодательством, т. е., например, по основаниям, сформулированным сторонами договора.

В заключение можно добавить, что наниматель по договору коммерческого найма не имеет некоторых прав, принадлежащих нанимателю по социальному найму и предусмотренных в ЖК РФ (например, права на обмен жилого помещения, изменение договора). Данные права непосредственно рассчитаны на договоры социального найма [18], и попытки применения их по аналогии недопустимы.

Таким образом, исследовав лишь содержание договора, можно сделать вывод, что многие пробелы правового регулирования договора коммерческого найма жилого

помещения обусловлены формированием правил по аналогии с договором социального найма. Однако в договоре социального найма велико влияние императивных норм, отдается предпочтение защите прав нанимателя и, по общему признанию, практически не действует принцип свободы договора. Такой подход к классическому гражданско-правовому договору нецелесообразен, гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями [19]. Именно в связи с этим следует настаивать на реформировании главы 35 ГК РФ и применении к отношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

На данный момент соблюсти баланс интересов сторон договора, опираясь на нормы главы 35 ГК РФ, невозможно, поэтому субъектам соответствующих отношений можно рекомендовать более тщательно прорабатывать содержание заключаемого ими договора, учитывая императивные нормы закона. ^

1. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

2. Жилищный кодекс РФ от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. 2005. 12 янв.

3. Кириченко О. В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. 2011. № 7; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая : Договоры о передаче имущества. М., 2008. С. 644 (автор главы — М. И. Брагинский).

5. Рос. газ. 1996. 13 авг.

6. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1994 г. // Собр. законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

7. Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

8. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 679.

9. Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2008. С. 18.

10. Гражданское право : учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. Т. 2. М., 2012. С. 467.

11. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2013 г. по делу № 337271/13 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

12. Кириченко О. В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. 2011. № 5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

13. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 июня 2006 г. по делу № 1689/06 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

14. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 715.

15. Определение Свердловского областного суда от 3 июля 2013 г. по делу № 33-7899/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

16. Садовникова Е. В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения : авто-реф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 14.

17. Кириченко О. В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2011. № 4; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

18. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 722.

19. Там же. С. 647.

список литературы

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. - 2005. - 12 янв.

Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 нояб. 1999 г. // Собр. законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.

Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая : Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. М. Витрянский. - М. : Статус, 2008. -779 с.

Гражданское право : в 3 т. Т. 2 : учебник / отв. ред. В. П. Мозолин. - Изд. 2, перераб. и доп. - М. : Проспект, 2012. - 768 с.

Далбаева Н. Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Н. Н. Далбаева. - Иркутск, 2008. - 24 с.

Кириченко О. В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Кириченко О. В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России // Современное право. - 2011. - № 7; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Кириченко О. В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 4; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения //

Современное право. - 2012. - № 5; КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Садовникова Е. В. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Е. В. Садовникова. - М., 2010. - 26 с.

О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июня 1996 г. // Рос. газ. - 1996. - 13 авг.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 июня 2006 г. по делу № 1689/06 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 янв. 2013 г. № 337271/13 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

Определение Свердловского областного суда от 3 июля 2013 г. по делу № 33-7899/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.

On the Question of Improvement of Legal Regulation of the Commercial Renting of Living Accommodation

© Bezik N., 2015

The Civil Code of the Russian Federation includes the chapter 35 dedicated «The Renting of Living Accommodation». The contract of the commercial renting of living accommodation is one of the four different types of the renting of living accommodation. And regulation of this contract contains many gaps and contradictions. In many cases the legislator doesn't provide the balance of the parties interests without reasonable causes. In this connection it is necessary to insist on reform of the chapter 35 of The Civil Code of the Russian Federation and to apply general provisions of the contract of the lease to the relations of the parties under the contract of the commercial renting of living accommodation.

Key words: the contract of living accommodation; the contract of the commercial renting of living accommodation; the contract of the lease; the renter and the tenant.