Бомба с долевым механизмом

Кризис уже вызвал заметное снижение цен на рынке недвижимости, а застройщики собрались устроить еще и беспрецедентную распродажу — "Black Friday". Власти боятся, что демпинг приведет к созданию финансовых пирамид и появлению новой волны обманутых дольщиков.

На этой неделе застройщики планируют провести беспрецедентную для российского рынка недвижимости акцию — "Black Friday Real Estate". Распродажа квартир продлится три дня, среди тех, кто планирует в ней участвовать, такие крупнейшие игроки, как А101, "Дон-строй", "КР Пропертиз". Какими будут скидки, вопрос пока открытый, но, по словам организаторов акции из ассоциации REPA, в среднем дисконт составит 10%. Под распродажу попадут не только квартиры, но и апартаменты, и дома, и таунхаусы.

В конце июня на сайте правительства Московской области появилось заявление главы областного стройкомплекса Германа Елянюшкина, в котором он предостерег граждан от покупки дешевых квартир. "Правительство Московской области пристально следит за ситуацией в строительной отрасли региона, и, к сожалению, назревают новые предпосылки финансовых пирамид и обманутых дольщиков",— сказал Герман Елянюшкин.

Конечно, "Black Friday" — это всего лишь маркетинговый ход для привлечения новых клиентов. Тем более что скидкой 10% сегодня трудно убедить купить квартиру кого-нибудь из тех, кто не планировал такие приобретения. Вот во время классической "Black Friday" в США дисконт составляет от 50% до 90%. Да и на российском рынке недвижимости безо всяких распродаж можно получить скидку 25%, если покупатель готов заплатить деньги сразу. Правда, это не афишируется.

Тем не менее, если благодаря этой распродаже вырастет количество покупателей недвижимости по договору долевого участия (ДДУ), это потенциально может привести к увеличению количества обманутых дольщиков, считают чиновники. "Проблему лучше предупредить, чем потом разбираться. Потому что у нас, к сожалению, ситуация развивается по шаблону 2008 года. Понятно, что каждый кризис индивидуален, но симптоматика всех проблемных явлений практически всегда одинаковая. Первое — это демпинг. А сейчас у нас на носу еще и "черная пятница"",— говорит Герман Елянюшкин. По его мнению, нужно вообще уходить от договоров долевого участия и продавать уже готовое жилье. Как заявил чиновник газете "Коммерсантъ", именно по этому пути следует пойти после окончания текущего кризиса.

Впрочем, как верно заметил сам глава стройкомплекса Московской области, каждый кризис имеет собственные отличительные черты. По мнению руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, прошлый кризис пережили те компании, которые вели достаточно уравновешенную политику. "Сейчас у таких застройщиков есть, если так можно выразиться, иммунитет: они не ведут рискованную политику",— уверен он.

В прошлый кризис обманутые дольщики появились из-за того, что полученные деньги застройщики сразу вкладывали в покупку новых площадок. "То есть такая пирамида получалась. Но так происходило потому, что цены росли, спрос был огромный, и застройщики стремились занять большую долю рынка. И когда наступил кризис, оказалось, что у них довольно много финансовых обязательств, которые они сразу закрыть не могут",— говорит Репченко. Сейчас, по его словам, этого не наблюдается.

Более того, скидки могут свидетельствовать и о взвешенной политике строительных компаний. "Одна из существенных составляющих расходов застройщиков — проценты по кредитам. И поэтому им просто выгоднее дать скидку 15-20%, чем платить банку 25% годовых, особенно при условии оплаты всей стоимости квартиры. Это нельзя рассматривать так, что застройщики непременно делают глупость. Наоборот, они пытаются собрать более дешевые деньги с покупателей и экономят на высоких процентах",— уверен Олег Репченко.

Занимательное дольщиковедение

Но, несмотря на столь оптимистичный взгляд аналитика, новые пострадавшие уже есть. "Стройки замораживаются. И новые обманутые дольщики появляются. Просто это еще не выплеснулось наружу",— говорит автор и руководитель проекта "Однодольщики.ру" Игорь Гульев.

4 июля в подмосковных Одинцово и Долгопрудном прошли митинги против компаний "Су-155" и "Мособлстрой N6". "Договоры долевого участия заключались в рамках закона ФЗ-214, что должно по идее гарантировать права дольщиков, и первая очередь (около 30 домов) должна была быть сдана в 2013 году",— рассказал "Деньгам" один из участников митинга. Дома частично построены, но к коммуникациям не подключены.

Наряду с традиционными обманутыми дольщиками, ожидающими своих квартир, стали появляться и новые их типы. "Я думаю, осенью или к зиме появится новое поколение обманутых дольщиков. Конечно, их не будет так много, как это было раньше. Но такой риск есть. Более того, появился новый тревожный тренд — обманутые покупатели коттеджных поселков. Раньше такие случаи можно было по пальцам пересчитать, и там было откровенное мошенничество. А сейчас — должны были построить 120 коттеджей, а построили только 10. И стройка встала",— рассказывает Гульев.

Директор по продажам М9 Development Антон Минеджян также отмечает, что увеличились риски появления "обманутых дачников". "Особенно это связано с расходами на подключение к газопроводам и строительство дорог: несмотря на ожидания девелоперов, эффекта от постановления правительства РФ от 30 декабря 2013 года N1314 нет, газифицировать все так же дорого и долго, коррупция не уменьшилась",— говорит он.

По словам Светланы Дроздовой, члена рабочей группы президиума генсовета "Единой России" по защите прав дольщиков, по состоянию на 1 января 2015 года в списке пострадавших по всей стране числится 71 тыс. граждан. "И эта цифра плавающая",— говорит она. То есть пока решается проблема одних, появляются новые обманутые. При том что, по словам Светланы Дроздовой, за 2011-2014 годы уже свыше 115 тыс. дольщиков получили свои квартиры.

У властей статистика более оптимистическая. Например, по словам Германа Елянюшкина, в Московской области около 1,5 тыс. обманутых дольщиков. А по подсчетам Светланы Дроздовой, их около 10 тыс. "Дело в том, что мы учитываем все проблемные стройки, а у исполнительных органов власти в списки попадают лишь те, кто соответствует критериям дольщиков согласно приказу N403 Минрегиона от 2013 года",— рассказывает Дроздова. Но даже всем этим полутора тысячам присвоить статус обманутых дольщиков не получается. "Например, когда мы пригласили дольщиков проекта "Западные ворота столицы" в министерство, чтобы признать статус обманутых дольщиков, таких людей оказалось 114",— рассказывает Герман Елянюшкин.

Все дело в том, что правильно оформленные договоры есть далеко не у всех пострадавших. "К сожалению, наши граждане, даже не выехав на объект, не посмотрев, как он строится, заключают договор — это чисто российская история",— говорит чиновник. "Люди в авоськах буквально несут не 20 тыс., не 30 тыс. руб., а миллионы и заключают преддоговор. Господа, вы этим способствуете недобросовестному застройщику совершать преступление. Ну потратьте вы еще 15 тыс. руб., ну 50 тыс. руб. на юриста",— говорит Светлана Дроздова. "Пока наши граждане будут стремиться купить квартиру как можно дешевле ценой собственной экономической безопасности, ситуация лучше не станет",— подводит итог заместитель гендиректора юридической фирмы Prime Lex Александр Агафонов.

По словам Светланы Дроздовой, новые дольщики, которые обращаются в рабочую группу президиума генсовета "Единой России" по защите прав дольщиков за помощью, отличаются от дольщиков первой волны: "Они говорят, что мы им обязаны помочь, а они не обязаны знать законы".

Бесправные права

Из разговоров с теми, кто в прошлом году массово скупал квартиры по ДДУ, корреспондент "Денег" сделал вывод: многие считают, что эти договоры страхуются государством как вклад в АСВ. Страховка действительно существует, но государство к ней никакого отношения не имеет. Механизм продаж жилья по ДДУ регулируется принятым в 2004 году федеральным законом N214 о долевом строительстве. Закон обязывает регистрировать все договоры в Росреестре во избежание двойных продаж и требует от застройщиков с 1 января 2014 года страховать свою ответственность перед покупателями.

После вступления в силу этого требования на рынке появилась масса малоизвестных страховых компаний, которые соответствуют минимально допустимым по закону требованиям, при этом ничто не мешает им самим обанкротиться. "Нет сомнений в том, что принятие ФЗ N214 усилило защиту участников долевого строительства. Усилило, но не защитило",— говорит адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов (СПОКАд) Михаил Хаймович. Во-первых, страховка распространяется только на тех, кто заключал сделки по ДДУ после 1 января 2014 года. Во-вторых, хотя покупатель недвижимости и получает долю в участке земли, на котором стоится объект, или в праве на его аренду, но, по словам Александра Агафонова, залог, используемый в подавляющем большинстве случаев, не обеспечивает права дольщиков из-за сложности процедуры взыскания.

"Граждане, приобретающие право на долевое участие путем передачи прав требования другим дольщиком, должны иметь в виду, что если все сложилось удачно, то в случае сдачи дома в срок они получат квартиру. Но в случае расторжения договора долевого участия с застройщиком, его банкротства, наступления страхового случая приобретатель доли по договору уступки получит обратно только стоимость начальной доли, а не ту сумму, которая была им реально уплачена. Штрафные санкции за неисполнение застройщиком своих обязательств также рассчитываются, исходя из суммы договора долевого участия, а не суммы по договору уступки",— поясняет Михаил Хаймович. О страховой выплате по ДДУ пока вообще не слышал никто.

Ну и кроме того, есть масса рисков, от которых ФЗ N214 защитить дольщиков в принципе не может. "ДДУ не снимает экономические риски, находящиеся вне правового поля. Это нарушение сроков строительства, нецелевое использование денежных средств граждан застройщиком, банкротство застройщика, мошенничество, проблемы с подключением к инфраструктуре готового дома и т. д.",— говорит гендиректор юридической компании "Базальт" Василий Неделько.