Организация проектного финансирования при строительстве объектов недвижимости в России

Проектное финансирование

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В РОССИИ

Д.В. АБРАМОВ, аспирант кафедры финансов и кредита Ивановский государственный химико-технологическийуниверситет

В статье представлен инновационный и эффективный способ финансирования инвестиционных проектов. Выявлены пять основных признаков проектного финансирования, сформулировано авторское определение, разработана схема основных участников. Представлен процесс осуществления проектного финансирования с точки зрения формирования и использования фондов финансовых ресурсов на всех этапах реализации проекта. В заключение показана актуальная аналитическая информация с оценкой минимального объема инвестиций при применении проектного финансирования в России.

Ключевые слова: проектное финансирование, инвестиции, процесс, банк, строительство, недвижимость.

В российских условиях дефицита инвестиционных ресурсов поиск новых, инновационных способов финансирования является достаточно важной проблемой. В связи с этим развитие проектного финансирования и возможности его практического применения являются весьма актуальными.

Дефицит обновляемых и открытых статистических материалов и практических примеров в части реализации проектов строительства объектов недвижимости в России до сих пор не восполнен. Из-за разночтений в терминологическом и фактическом понимании проектного финансирования за рубежом термин российскими учеными-экономистами трактуется неоднозначно.

Определение проектного финансирования рассматривают как один из вариантов, видов, форм, методов и т. п. финансирования инвестиционных проектов, альтернативный существующим традиционным способам финансирования в России.

Однако для того, чтобы говорить о применении проектного финансирования при реализации инвестиционного проекта, необходимо выявление его признаков.

При проведении исследования были выявлены следующие основные признаки проектного финансирования (применительно к сфере строительства объектов недвижимости).

Первый признак — создание проектной компании — специального юридического лица, непосредственно реализующего проект.

Создание проектной компании позволяет избежать рисков влияния на проект обстоятельств, связанных с прошлой деятельностью компании.

Примером могут служить налоговые санкции по итогам проверки одного из прошедших периодов или признание недействительным важного договора, заключенного ранее.

Необходимо отметить, что источник возврата вложенных средств — прибыль от реализации инвестиционного проекта (обособленная от финансовых результатов деятельности инициаторов и других участников проекта).

В связи с этим проект становится более прозрачным. Возникает меньше трудностей при определении и планировании денежных потоков, поскольку отсутствует влияние операций, не связанных с проектом [2].

Второй признак — участие большего, чем в традиционном кредитовании, количества организаций как в финансировании проекта, так и задействованных на различных этапах его подготовки и реализации.

К третьему признаку относится адекватная обеспеченность собственным капиталом проектной компании за счет средств инициаторов и спонсоров проекта.

В начале 2008 г. проект считался привлекательным для инвесторов в том случае, если сумма средств, вложенных в его реализацию инициатором, составляла не менее 30 % от общего объема необходимого финансирования.

Однако в силу влияния мирового финансового кризиса для принятия решения об организации проектного финансирования рассматриваются только те проекты, в которых доля собственных средств составляет не менее 50 %.

Четвертый признак заключается в следующем: исходя из факта ограниченности (а иногда полного отсутствия) обеспечения в проектном финансировании реализуется многосторонняя и многосвязная система распределения рисков между различными участниками проекта.

На прединвестиционной стадии необходимо провести детальный анализ рисков. После этого риски должны быть переложены на тех участников проекта, которые наиболее квалифицированно проведут их оценку и наиболее эффективно воспрепятствуют их наступлению.

Например, управление политическим риском наиболее целесообразно возложить на государственные органы при вовлечении их в проект. Технологические риски возможно передать поставщикам материалов и оборудования, а рыночные риски — клиентам или связанным с ними сторонам путем заключения специализированных договоров.

Пятый признак — величина, сложность проекта и структуры его финансирования — объясняет длительные сроки его подготовки и проработки различных аспектов участниками проекта (финансирующими участниками в особенности). Эти же причины обусловливают объемность и сложность проектной и кредитной документации, создаваемой в рамках проекта.

Ключевым фактором успешности проектного финансирования является денежный поток. Поэтому особенно важным является построение оптимальной финансовой модели проекта.

На основе ключевых признаков предлагается определить проектное финансирование как «способ организации финансирования инвестиционного проекта», а определение сформулировать следующим образом.

Проектное финансирование представляет собой способ организации финансирования инвес-

тиционного проекта, при котором создается новая, юридически обособленная проектная компания, реализуется многосторонняя и многосвязная система распределения рисков между различными участниками проекта, а будущие денежные потоки, генерируемые такой компанией, являются основным обеспечением для обслуживания и возврата привлеченных ею средств.

На рис. 1 представлены участники проектного финансирования в сфере строительства объектов недвижимости в России.

Основными из участников являются инициаторы (спонсоры) проекта, кредиторы и вновь созданная проектная компания.

Также в организации проектного финансирования принимают участие страховые компании, банки-гаранты, консультанты, подрядчики, поставщики, покупатели и органы государственной власти.

Роль государства при проектном финансировании сложно переоценить. Помимо предоставления политических гарантий и обеспечения наиболее благоприятного инвестиционного климата государство предоставляет кредиты и беспроцентные займы, учитывая социальную и экономическую значимость проекта, выставляет гарантии поддержки финансовых потоков по проекту, хеджирует валютные риски ит.д. [1].

При анализе различных форм финансирования инвестиционных проектов выявлены главные преимущества проектного финансирования:

• возможность привлечения объемов инвестиционных ресурсов, существенно превышающих наличные активы соискателя инвестиций, без обеспечения либо с частичным обеспечением надлительный срок — 5—9 лет;

• возможность привлечения нескольких инвесторов и распределение рисков между участниками проекта [3];

• налоговые преимущества, поскольку Проектная компания может быть иной юрисдикции, чем компания-инициатор проекта;

• индивидуальные графики платежей, причем первые платежи можно осуществлять после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 года до 2 лет) и он достигнет самоокупаемости.

Однако при организации проектного финансирования возможно отметить и ряд недостатков, такие как высокие затраты на разработку и экспертизу проекта, жесткий контроль со стороны инвесторов и кредиторов на всех стадиях реализации проекта,

Рис. 1. Схема основныхучастников проектного финансирования в сфере строительства объектов недвижимости* *Составлено автором.

риск потери финансовой и организационной независимости инициатором проекта.

Традиционные представления о проектном финансировании как о методике привлечения в проект заемного капитала не способствуют системности и алгоритмизации данного процесса. Проектное финансирование возможно рассматривать с точки зрения формирования и использования фондов финансовых ресурсов на всех этапах реализации проекта (рис. 2).

Более подробно рассмотрим назначение каждого из фондов.

Фонд проектной компании предназначен для аккумулирования денежных средств для дальнейшего использования их при подготовке и реализации проекта на инвестиционной стадии.

Также создается ряд фондов и на стадии эксплуатации: фонд эксплуатации, фонд обслу-

живания долга, фонд дивидендных выплат, и фонд развития.

На данное время активными участниками рынка проектного финансирования являются первые 20 крупнейших банков России и представительств иностранных банков. Банки, занимающие 30-е и 40-е места по активам, тоже оказывают услуги проектного финансирования, но делают это, скорее всего, в рамках своих финансово-промышленных групп.

Крупнейшие 20 банков России на сегодняшний день имеют департаменты проектного финансирования.

При проведении анализа базовых требований на соискание проектного финансирования выявлено, что банки рассматривают проекты от 5 млн долл. до 100 млн долл. При этом сумма собственных средств до второго полугодия 2008 г. составляла не менее 30 %, а на середину 2009 г. должна быть не менее 50 % от общей стоимости проекта, а уровень рентабельности не менее 20 %.

На момент начала финансирования банком проекта коммерческой или жилой недвижимости необходимо заключение предварительныхдогово-ров купли-продажи или договоров аренды минимум на 30 % площадей.

В России ставки кредитов по проектному финансированию в сфере строительства объектов недвижимости до кризиса составляли 12—14% для кредитов в иностранной валюте и15 — 18%в рублях вследствие больших рисков при реализации проектов. К середине 2009 г. — 23 — 27 % в рублях и 15—17 % в иностранной валюте.

Оценить объем рынка проектного финансирования в сфере строительства объектов недвижимости достаточно сложно. Российские банки, как

правило, не предоставляют сведений о своих кредитных портфелях.

На основе исследования компании «Building MG» был проведен анализ 44 крупнейших банков, инвестиционных фондов России и представительств иностранных банков, использующих различные инструменты финансирования строительства объектов недвижимости в России. Из них 26 организаций предоставили информацию об объемах финансирования (см. таблицу).

После обработки представленной информации были получены следующие результаты. Общий объем инвестиций данных банков в строительство объектов недвижимости до 2008 г. составил 618 950 млн руб. Банки планируют инвестировать в 2008—2009гг. 521 500 млн руб. Совокупный объем инвестиций до кон-Рис. 2. Процесс осуществления проектного финансирования* ца 2010 г. должен составить

* Составлено автором. Стрелками обозначены денежные потоки. 1 140 450 МЛН руб.

Компании, финансирующие строительство объектов недвижимости в России

№ п/п Название компании Инструменты финансирования Объем инвестиций в российскую недвижимость

Общий объем инвестиций в российскую недвижимость до 2008 года, млн руб. Планируемый объем инвестиций в российскую недвижимость в 2008 — 2009 гг., млн руб.

1. Aareal Bank Кредитование, рефинансирование 5 400 Конфиденциальная информация

2. Alfa Capital Partners Прямые инвестиции Конфиденциальная информация 7 700

3. Deutsche Bank Кредитование, включая предоставление заемного финансирования проектов строительства объектов недвижимости и рефинансирование 31200 60 000

4. Eurohypo AG Рефинансирование, долговое финансирование 26 000 Конфиденциальная информация

5. Fleming Family & Partners Прямые инвестиции, форвардное финансирование, приобретение доли в акционерном капитале 16 200 28 800

I--------------------------------------------------------------------------------------------1

Окончание таблицы

№ п/п Название компании Инструменты финансирования Объем инвестиций в российскую недвижимость

Общий объем инвестиций в российскую недвижимость до 2008 года, млн руб. Планируемый объем инвестиций в российскую недвижимость в 2008 — 2009 гг., млнруб.

6. Hypo Real Estate Bank International Проектное финансирование 8 100 Конфиденциальная информация

7. Immoeast Приобретение доли в акционерном капитале 22 700 Конфиденциальная информация

8. Meinl European Land Прямые инвестиции 71 400 Конфиденциальная информация

9. Merrill Lynch Кредитование, рефинансирование 16 100 Конфиденциальная информация

10. Quinn Group Прямые инвестиции Конфиденциальная информация 120 000

11. Raven Russia Прямое и заемное финансирование 54 000 Конфиденциальная информация

12. Swedbank Заемное финансирование 14 800 10 400

13. Ак Барс Банк Кредитование, проектное финансирование 15 000 Конфиденциальная информация

14. Альфа-банк Кредитование, проектное финансирование, рефинансирование 40 500 48 000

15. Банк Москвы Кредитование, проектное финансирование Более 2 200 Конфиденциальная информация

16. Банк Проектного Финансирования Инвестиционное кредитование 3 000 Конфиденциальная информация

17. Европейский банк реконструкции и развития Кредитование, проектное финансирование, синдицированное кредитование 9 550 Конфиденциальная информация

18. МДМ-банк Заемное финансирование 48 600 56 700

19. Метрополь (группа компаний) Прямое инвестирование 20 250 27 000

20. ЮниКредит Банк Кредитование, проектное финансирование 9 450 22 100

21. НБК-Банк Заемное финансирование, прямое инвестирование 10 800 26 000

22. Райффайзенбанк Проектное финансирование, рефинансирование 54 000 38 400

23. Российский Кредит Прямое финансирование Конфиденциальная информация 39 000

24. Русантон-Инвест Проектное финансирование, заемное финансирование 3 100 11400

25. Сбербанк Кредитование, проектное финансирование 123 100 Конфиденциальная информация

26. Уралсиб Кредитование, проектное финансирование 13 500 26 000

ИТОГО объем инвестиций в строительство объектов недвижимости при применении различных инструментов финансирования 648 350 547 900

ИТОГО объем инвестиций в строительство объектов недвижимости с применением проектного финансирования 307 900 172 300

Источник: составлено автором на основе аналитического исследования «Проектное финансирование девелопмента», проведенного компанией Building Media Holding.

Если рассматривать объем инвестиций с применением проектного финансирования, то до 2008 г. он составил 278 500 млн руб. В 2008 - 2009 гг. планируется инвестировать 145 900 млн руб. в российские проекты недвижимости. Таким образом,

возможно дать оценку минимального объема рынка проектного финансирования в России в сфере строительства объектов недвижимости.

К концу 2009 г. минимальный объем рынка проектного финансирования в строительстве

должен составить 480 200 млн руб. (рис. 3).

Ключевыми иностранными банками на рынке проектного финансирования являются ЗАО «Райффайзенбанк» и «Hypo Real Estate Bank International». К крупнейшим российским банкам в данной сфере относятся самые крупные российские банки — ОАО «Сбербанк России», ОАО «Альфа-Банк», ЗАО «ЮниКредит Банк», ОАО «Уралсиб».

Развитие проектного финансирования в России связано с динамикой инвестиционных процессов и усилением роли банковских институтов.

Отметим, что для дальнейшего позитивного развития проектного финансирования в России требуются:

• формирование законодательной базы проектного финансирования;

• создание государственной системы поддержки механизмов (в том числе и финансовых) проектного финансирования;

• создание государственной системы информирования потенциальных инвесторов о российских инвестиционных проектах и программах;

• создание специализированных институтов долгосрочного финансирования.

Таким образом, проектное финансирование является инновационным, эффективным и перс-

до 2008 г.

в 2008-2009 гг.

Рис. 3. Оценка минимального объема инвестиций с применением различных инструментов финансирования и проектного финансирования

пективным способом финансирования проектов в сфере строительства объектов недвижимости в России.

Список литературы

1. Баринов А. Э. Проджект файненсинг. Технологии финансирования инвестиционных проектов: практикум. - М.: Ось-89, 2007. С. 53.

2. Искусство финансирования бизнеса. Выбор оптимальных схем / А. Волков. М.: Вершина, 2006. С. 234.

3. Корчагин Ю.А., Маличенко И. П. Инвестиции: теория и практика/ Ю. А. Корчагин, И. П. Маличенко. Ростов н/Д: Феникс, 2008. С. 384.