SPAR за четверть миллиарда

В Челябинске выставили на продажу крупный торговый комплекс «SPAR Смолино». Цена объекта площадью почти 3,4 тыс. кв. м составляет 239 млн руб. Его презентуют как готовый арендный бизнес, поскольку здание полностью наполнено арендаторами, с доходом 12% годовых. Один из собственников объясняет продажу обычными бизнес-процессами и намерением направить вырученные средства на другие проекты, в том числе реконструкцию ряда магазинов сети. Эксперты считают, что объект по такой цене мало кому будет интересен и продаваться будет долго.

Собственники планируют направить деньги от продажи комплекса на открытие новых магазинов

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ / купить фото

В Ленинском районе Челябинска выставили на продажу торговый комплекс «SPAR Смолино». Стоимость здания площадью 3,4 тыс. кв. м составляет 239 млн руб.

Здание, построенное в 2012 году, расположено на улице Новороссийской, недалеко от берега озера Смолино и продается вместе с земельным участком площадью 8,9 тыс. кв. м. Рядом с комплексом имеется парковка на 150 машино-мест. Здание оснащено качественными инженерными коммуникациями, системой пожарной сигнализации и оповещения, системой безопасности и видеонаблюдения. Выставившее объект на продажу ООО «Управляющая компания “Молния недвижимость”» презентует его как готовый арендный бизнес с доходностью 12% годовых. Сейчас полностью занято арендаторами, свободных площадей нет. В числе якорных арендаторов: торговые сети SPAR, «Красное & Белое», RBT, Stolnik, «Юничел» и другие. Всего в здании более 20 магазинов. Кроме того, здесь работает многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг в Ленинском районе. Ежедневный трафик комплекса составляет 2480 человек, указано в объявлении.

«Объект состоит из нескольких помещений, принадлежащих двух собственникам. Продажа объекта рассматривается только полностью», говорится в презентации.

Агент по продаже комплекса рассказал “Ъ-Южный Урал”, что собственники решили продать объект, так как он уже окупил себя. Все арендаторы остаются и продолжат работать.

Один из собственников торгового комплекса и совладелец сети «Молния Spar» Дмитрий Бухарин пояснил “Ъ-Южный Урал”, что продажа происходит в рамках «обычного» бизнес-процесса: «Мы просто продаем объект с обратной арендой. Планируем вкладывать вырученные средства в строительство и открытие новых магазинов. Скоро начнется рестайлинг двух магазинов в “Радуге” и “Фиесте”. Приступим в январе. Уже начался рестайлинг магазина в Снежинске. Мы рассматриваем варианты, смотрим экономическую эффективность, какие объекты продать было бы выгоднее для нас, чтобы деньги инвестировать в открытие новых магазинов. Пока другие объекты продавать не планируется».

На сайте УК «Молния недвижимость» одновременно с продажей комплекса на улице Новороссийской была опубликована информация о продаже отдельно стоящего здания (с земельным участком), полностью занятого действующим магазином SPAR, на улице Агалакова. Его стоимость — 40,5 млн руб.

По мнению экспертов, торговый комплекс у озера Смолино по заявленной цене будут продавать очень долго. «Уже давным-давно ситуация с коммерческой недвижимостью такова, что есть предложение продавца, а есть реальный рынок, как правило, они отличаются в разы. Договариваться по цене придется долго. В принципе интерес к такому объекту достаточно сомнительный, если только не рассматривать это местоположение под развитие. Надо смотреть документы на земельный участок, можно ли усовершенствовать этот объект, сделать его реконцепцию. Но это очень дорого и трудозатратно. Если рассматривать привлекательность объекта по пятибалльной шкале, то у этого где-то 2,5»,— говорит директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. По его словам, выгодность арендного бизнеса при такой цене также сомнительна, при обещанной доходности 12% в лучшем случае вложения будут окупаться три года.

По мнению исполнительного директора «IBC Недвижимость» Евгения Короткова, объект может быть интересен «квалифицированным» покупателям, имеющим опыт работы с торговыми сетями, не новичкам и не «случайным» инвесторам. «Дело в том, что есть достаточно разбалансированный тенант-микс, со своими проблемами и рисками, требующий внимания профильной УК, работы с вакантными в будущем площадями, это удел профессиональных игроков. Не стоит верить объявлениям и заверениям при продаже арендного бизнеса о неизменной доходности в 12% годовых. 12% — это безрисковая аренда одним оператором, без возможности досрочного расторжения договора. Если операторов десять, возрастают риски простоя, съезда. Без полного анализа всех договоров аренды, проверки бенефициаров и правообладателей, исполнения обязательств по оплате нет никакого смысла верить в эти проценты»,— говорит господин Коротков. Кроме того, текущая ситуация с пандемией, ростом курса валют, падением цен на нефть, снижением доходов населения, а соответственно, и оборотов торговых сетей заставляют усомниться в стабильном доходе от арендного бизнеса. Что касается цены, то, по словам исполнительного директора «IBC Недвижимость», «тема этого объекта была отыграна» еще в 2018 году, когда часть имущества была выставлена на торги в рамках банкротного дела.

Два года назад земельный участок под ТК «SPAR Смолино», а также часть помещений площадью 2 тыс. кв. м были проданы с торгов в рамках дела о банкротстве компании «Авто-К», которая, по данным «СПАРК-Интерфакс», до 2019 года принадлежала семье известного челябинского бизнесмена Александра Карелина. При начальной цене 19,5 млн руб. объект продали за 85 млн предпринимателю Станиславу Ильину. Всего на торгах было десять участников.