Страховой дом

Финансовый кризис неизбежно сказывается на привычном укладе страховых компаний. Уже сегодня, следуя тенденции сокращения персонала, страховщики начинают отказываться от аренды дорогостоящих просторных офисов в центре города в пользу меньших по площади и находящихся на окраине. При этом эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что пересмотр планов по развитию филиальных сетей страховых компаний может отразиться на увеличении сделок по покупке офисных помещений. Тем более что ставки по продаже снизились на 40%, а объем предложения (в классе А) увеличился на 14,5%.

     До сих пор аренда офисной недвижимости в Петербурге для страховых компаний не являлась глобальной проблемой. По данным компании Colliers International в Санкт-Петербурге, в 2007 году было введено около 170 тыс. кв. м бизнес-центров класса А и В, при этом спрос составил 130 тыс. кв. м. А только за девять месяцев 2008 года ввод высококлассных офисных площадей (класс А и В) превысил 200 тыс. кв. м. Из них в аренду было сдано лишь 120 тыс. кв. м. Единственной сложностью могла стать разве что аренда помещения площадью небольшой площадью (100-150 тыс. кв. м) в так называемом золотом треугольнике. Пока у страховых компаний пользуются спросом офисы двух типов. Во-первых — помещения для размещения головных офисов площадью до 500 кв. м в бизнес-центрах в центре города, в Выборгском и Приморском районах недалеко от метро. Предпочтения по северных районам Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости АРИНа, связывает с активным строительством как жилых комплексов, так и коммерческих объектов (например, автосалонов). Для головных офисов в этих районах часто требуется большая парковка и отдельное место для осмотра поврежденных автомобилей. "Соответственно, здесь расположен основной клиентский поток для страховых компаний", — добавляет она. Во-вторых, пока остаются востребованными небольшие помещения (площадью до 100 кв. м) для размещения отделов продаж на первых этажах жилых домов, на проходных улицах, предпочтительно недалеко от метро, в торговых комплексах и бизнес-центрах (рядом с входной группой). "Отличий в аренде офисов для страховых компаний практически нет по сравнению с другими компаниями, — продолжает Ольга Корнилова. — Основное требование — проходные места". Она также отмечает, что для отделов продаж требуется открытая планировка, поскольку компании предпочитают самостоятельно организовывать рабочие зоны для своих сотрудников. "Кроме того, при работе с клиентами кабинетная организация офиса наименее эффективна", — добавляет она.

       Кризисное новоселье

     Однако начавшийся финансовый кризис может заставить местных страховщиков, как и компании из других сфер бизнеса, оптимизировать свои расходы. И в первую очередь это коснется аренды офисных помещений. "Уже сейчас мы видим, что количество запросов снизилось, — говорит Ольга Корнилова. — Пока никто свой офис не меняет. Но многие страховые компании уже близки к тому, чтобы начать закрывать отделы продаж, особенно те, которые не приносят прибыль". Она также прогнозирует, что уже в начале следующего года будут прослеживаться такие тенденции, как уменьшение арендуемых страховыми компаниями площадей и их перетекание из бизнес-центров класса А в объекты класса В, где арендные ставки ниже. Это в первую очередь объясняется текущим сокращением штата сотрудников и количества сделок по страхованию. Пересмотр планов страховщиков по развитию своих сетей также повлияет на снижение спроса на офисные помещения в 2009 году, считает Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг компании ASTERA St. Petersburg. Это неизбежно отразится на увеличении предложения. Так, согласно отчету компании Knight Frank St. Peterburg, в третьем квартале этого года объем предложения в сегменте бизнес-центров класса А в увеличился на 14,5%, а в классе В рост составил почти 8%.

При этом на конец третьего квартала по сравнению с серединой лета ставки в рублях по аренде площадей в бизнес-центрах в центре города упали, но пока незначительно, говорит Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. "По разным объектам величина коррекции составила от одного до шести процентов", — поясняет она. Однако исключением на рынке офисной недвижимости является спрос на помещения площадью 15-30 кв. м. "Таких помещений было не найти и раньше, и в настоящее время", — говорит Ольга Корнилова.

Выгодные покупки

Многие компании откладывают планы по развитию филиальной сетей, однако те фирмы, у которых есть деньги, по-прежнему испытывают потребность в новых офисных помещениях. "В данный момент выгодно приобретать офисные здания в собственность, поскольку ставки продажи за последние три-четыре недели назад снизились примерно на 40 процентов, — считает Людмила Рева из компании ASTERA St. Petersburg. — Так, стоимость квадратного метра в центре города упала с $10 тыс. до $6-7 тыс. Для спальных районов — с $6,5 тыс. за квадратный метр до $4,3-4,8 тыс.". Она добавляет, что особенно этот вариант подходит страховщикам, которые ранее арендовали большие площади. "Кроме того, всем компаниям необходимо осваивать бюджеты на 2008 год, в которых были предусмотрены средства для развития филиальных сетей", — заключила госпожа Рева. Примеры компаний, которые решили приобрести, а не арендовать офисное помещение, уже есть. Правда, речь идет не о покупке нескольких сотен квадратных метров, а о покупке целого бизнес-центра. Так, в начале ноября стало известно, что СК "РОСНО" планирует приобрести пятиэтажный бизнес-центр "Бизнес-депо", расположенный на Большой Разночинной улице, 14. В коммерческом объекте площадью около 5,6 тыс. кв. м компания намерена разместить свой головной офис, заняв часть первого этажа. До сих пор крупной покупкой офисного объекта отличилась разве что компания "Росгосстрах", которая в 2006 году под размещение своего головного офиса приобрела бизнес-центр "Президент" на Ушаковской набережной. Впрочем, существуют и примеры строительства страховыми компаниями собственных офисных объектов, что объяснялось еще недавним дефицитом коммерческих площадей. Таким примером является СК "РЕСО-гарантия", которая уже завершила строительство своего бизнес-центра площадью 50-55 тыс. кв. м на Богатырском проспекте. Однако вряд ли приобретение или строительство собственных бизнес-центров станет тенденцией в Петербурге. "Собственный бизнес-центр требует больших резервов и по силам лишь крупным компаниям", — считает Евгений Гуревич, заместитель генерального директора СК "Русский мир". К тому же большой офис не отменяет собственной сети продаж, которая необходима для страховой компании, резюмирует эксперт. С ним согласна Ольга Корнилова, которая отмечает, что для страховых компаний в первую очередь важно иметь много небольших офисов в разных точках города на арендованных территориях. "Если офис не приносит прибыли, его можно закрыть, — говорит она. — А если же помещение находится в собственности, то компании придется тратить время не только на его обслуживание, но и на продажу, что не является профильным бизнесом страховщика".

Яна Карпова