Метру — мир

Рынок управления домами в Перми за последние годы серьезно изменился. Если в начале своего становления главной его чертой была борьба управляющих организаций и поставщиков энергоресурсов за собранные с населения средства, то после перехода на прямые платежи конфликты прекратились, а УК сосредоточились именно на оказании услуг. Новой тенденцией на рынке управления жилья Перми стал выход на него застройщиков — им выгоднее после сдачи дома самим управлять сданным жильем. С помощью собственных управляющих компаний девелоперы стараются сглаживать конфликтные ситуации, возникающие при выявлении недоделок.

Содержание новых многоквартирных домов требует серьезных вложений от управляющих компаний

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Жилой фонд Перми на начало года насчитывает свыше 6,6 тыс. домов. Из них, по данным городского департамента ЖКХ, 6091 здание является многоквартирным. Ресурс DomReestr оценивает объем жилого фонда краевого центра в 22,5 млн кв. м.

За 2023 год жилфонд Перми вырос на 508,71 тыс. кв. м за счет нового строительства и выбытия 61,22 тыс. кв. м снесенного жилья. «Наблюдается уменьшение числа объектов, так как активно идут процессы расселения аварийного жилья и снос домов»,— сообщили в департаменте ЖКХ.

Управлением жильем в Перми занимаются управляющие компании и ТСЖ. Большинство пермского жилфонда (48%) управляется с помощью УК, 24% — ТСЖ либо ЖК, ЖСК, еще 11% домов находятся в непосредственном управлении (договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени).

Количество управляющих организаций растет по мере сдачи нового жилья. Всего, по данным краевой инспекции госжилнадзора, в первом квартале этого года управлением жилфондом занимались 200 УК, в 2023 году — 197 организаций, в 2022 году их число составляло 185. Для сравнения: в 2014 году число пермских УК составляло 115.

Управдом тебе товарищ

Рынок управления жилыми домами начал формироваться в Перми с 2006 года. До этого почти 100% жилого фонда города распоряжались муниципальные учреждения «Жилищные службы» (ЖС). Федеральное законодательство наделило собственников жилья правом самостоятельно выбирать форму управления своим жильем.

Первой частной УК в 2006 году стало ООО УК «Пермская модель комфорта» (ликвидировано в ходе банкротства в прошлом году). Она заложила основу первого коммунального холдинга «Развитие территорий Урала». Этот холдинг в свое время контролировал до 60% рынка. Предполагалось, что новые управленцы жильем будут вести более эффективный бизнес и решат извечную проблему муниципальных служб — недосбор денег с населения и растущие долги перед поставщиками ресурсов. Начавшие с чистого финансового листа УК стали быстро копить долги перед поставщиками тепла, электроэнергии и воды. Поставщики обвиняли управляющие компании в воровстве. А управляющие компании заявляли, что ресурсоснабжающие организации выставляют завышенные счета — из-за потерь на сетях в дома по факту поступает меньше ресурсов и оплачивать разницу УК не желают.

Большинство недобросовестных компаний со временем покинули рынок. Ресурсоснабжающим организациям удалось справиться со сбором средств с населения — сейчас платежи жильцов поступают им напрямую. По словам бывшего вице-премьера края Антона Удальева, отвечавшего в правительстве за ЖКХ, сейчас управляющие компании лишены доступа к средствам газовиков и энергетиков и оперируют только деньгами, получаемыми на содержание жилья. Это весьма небольшие суммы, отмечает он.

Сейчас, по его данным, на пермском рынке управления жильем нет единоличного лидера. Наиболее заметно ООО «Союз», которое, как считается, контролируется лицами, ранее работавшими в первом пермском коммунальном холдинге «Развитие территорий Урала».

ООО «Союз» принадлежит 100% долей в четырех УК и по 25% еще 13 управляющих организаций. Из четырех 100%-ных «дочек» «Союза» три находятся в процедуре банкротства. Самой крупной компанией холдинга «Союз» является ООО УК «КОД» («Комплексное обслуживание домов»). Его выручка в 2023 году составила 185 млн руб. при чистой прибыли в 3 млн руб.

Крупнейшей по выручке и прибыли УК в Перми уже несколько лет остается ООО УК «Экском». Выручка ООО в 2023 году — 323 млн руб. (303 млн руб. годом ранее), чистая прибыль — 18 млн руб. (25 млн руб. в 2022 году). Владельцем УК является ее гендиректор Сергей Шалабот.

В топ-3 крупнейших пермских УК по итогам 2023 года вошло также ООО «Главное управление обслуживания» — с показателем выручки 147 млн руб. и чистой прибылью в 3,5 млн руб.

Самыми прибыльными в Перми компаниями в 2023 году оказались ООО УК «Стандарт-ПМ» — 22,4 млн руб. и ООО «УК ЖКХ Кировский» — 22,3 млн руб. В числе самых прибыльных также УК девелоперской группы «ПМД» — ООО «Твой город» (17 млн руб). Стоит отметить, что лидер народного рейтинга в Прикамье этого года (опубликован ИГЖН) — ООО «УК СМУ №2 Сатурн-Р» по итогам 2023 года показал убыток в 1 млн руб. против чистой прибыли в 11 млн руб. в 2022 году.

Крупнейшим по числу обсуживаемых объектов в Перми является ООО «Звезда» (216 объектов), УК «Экском» (187 объектов), ООО «ПМУП ГКТХ» (182 объекта), УК «Основа» (156 объектов).

Квартирный запрос

По данным Антона Удальева, жилой фонд, которым управляют УК, делится по своему состоянию на четыре группы: новый (к которому относятся сданные новостройки), средний (его основу составляют жилые дома постройки 70–90-х годов ХХ века, 5-, 9-, 12-этажные МКД), верхний (в который входят старые постройки 1950–60-х годов) и аварийный (признан непригодным к проживанию, требует расселения). За управление аварийным жильем бюджет Перми доплачивает УК, средства распределяются на конкурсной основе.

Новыми домами управляют, как правило, управляющие организации, созданные девелоперами сданных МКД. Давно функционирующий жилой фонд — епархия остальных организаций. Доходность нынешних УК небольшая. По данным участников рынка, она составляет 3–5%, а в большинстве случаев просто нулевая. Впрочем, по данным «СПАРК-Интерфакс», рентабельность продаж трети управляющих компаний Перми в 2023 году составила 11,5%. Антон Удальев говорит, что 5% рентабельности бизнеса УК заложены в тарифе. По его мнению, доходность этого бизнеса значительно больше, чем говорят представители отрасли: в зависимости от качества жилого фонда — 10–30%, полагает эксперт. «В управлении домами, поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Жители не всегда вовремя и не в полном объеме, а иногда и вовсе не платят квартплату. И ничего не случается — заплату коммунальщики получают вовремя»,— говорит эксперт.

По его мнению, выгоднее всего управлять новым жилфондом. «В новом доме аварийная ситуация на 99% не наступит. А в старом доме всегда есть риск обрушения какого-нибудь конструктива. Вся ответственность — на УК. Раньше сходило с рук, но сегодня будьте уверены: посадят директора УК за серьезное ЧП»,— считает господин Удальев.

Директор пермского ООО УК «Индустрия» Наталья Чеботкова также полагает, что выгоднее, если все оборудование в доме новое, установленные современные счетчики дают точные показания по расходу энергоресурсов, что ведет к экономии: «А у нас даже есть дома, где нет и одного счетчика».

С ним не согласны представители застройщиков. «Мнение, что новый жилфонд очень легко эксплуатировать — ошибочно. Жилец в новом доме требует повышенного внимания. Его не удивить холлом или диваном в фойе, или ванной для мытья лап собак. Главное — удивлять его каждый день. Гораздо проще эксплуатировать неновый дом. Там каждой ситуации житель радуется: помыл подъезд — чудо! Вкрутил лампочку — праздник для всего подъезда»,— говорит представитель компании «Девелопмент-Юг».

С ним согласен руководитель департамента маркетинга ПМД Артем Савельев. Он отметил, что новые дома имеют серьезное техническое оснащение, которое требует особого содержания. «Подземный паркинг, своя котельная, противопожарные системы. Дома сейчас строятся другие — высотные, в них устанавливается дорогостоящее инженерное оборудование. Лифты — отдельная тема, не каждый завод допустит на свою технику чужого подрядчика для постоянного обслуживания. Консьержи — тоже дорогое удовольствие»,— отмечает Артем Савельев.

Для качественного обслуживания требуется защищать индивидуальный тариф на собраниях собственников жилья. Зачастую жильцам приходится проводить экскурсии по дому, чтобы продемонстрировать, на что тратятся их средства, добавляет эксперт.

Своя УК — ближе к телу

Собственные управляющие компании при застройщике — это уже сложившийся тренд. Многие застройщики давно обзавелись своей управляющей организацией, чтобы обслуживать дом и после его сдачи. Как рассказали „Ъ — Городская среда“ в «Девелопмент-Юге» (ЖК «Ива Спортивная», «Погода»), везде, где присутствует застройщик — создается управляющая организация: «Это такой корпоративный стандарт. Это удобно тем, что директор УК (в Перми — ООО УК «Ива») с момента вбивания первой сваи в курсе, что происходит с домом. Он понимает, какие принимаются технические решения, какие будут газоны, детские площадки. Его спрашивают, какой материал использовать лучше и эффективнее».

Артем Савельев из ПМД отмечает, что застройщик идет на создание собственной УК скорее для поддержания лояльности клиентов, чем для заработка.

«Застройщику выгодно оказать более качественный сервис и показать клиенту, что он не бросает дом после сдачи. Гости, которые приходят в дом, видят, что он сохраняется в хорошем состоянии, так создается мнение о качественном продукте застройщика,— считает Артем Савельев.— Покупая Mercedes, вы не поедете в гаражный сервис, а скорее обратитесь к специалистам, которые имеют соответствующий опыт и квалификацию».

Собственная УК имеет возможность оказывать дополнительные услуги, на которые обычная «управлялка» не потратится. Например, управляющая компания «Девелопмент-Юга» провела реновацию относительно недавно построенных, но уже успевших отстать от современных параметров домов в ЖК «Ива Спортивная» — в них было установлено видеонаблюдение. Особая гордость УК — автоматическая система полива газонов в микрорайонах. «Даже свой трактор купили для отчистки от снега»,— говорят в УК. Сама компания в тесном контакте с жильцами, они лично знают ее директора. В ПМД, например, для жильцов дома даже разработано специальное мобильное приложение, в котором содержится вся информация по дому.

Наталья Чеботкова, руководитель УК «Индустрия», считает, что благоустройство территории — это не главный показатель эффективности управляющей организации. «Рабочие насосы и вентили — главнее»,— полагает руководитель УК.

Бывший краевой вице-премьер Антон Удальев отмечает еще один нюанс, из-за которого девелоперы идут на открытие собственных УК. После сдачи дома иногда обнаруживается брак, который выявляет управляющая организация, и претензии жильцов перенаправляются застройщику дома. И если застройщик и УК — из одного холдинга, то улаживать конфликт девелоперу проще, уверен эксперт.

Не все застройщики, впрочем, идут по пути создания собственных УК. Крупнейший пермский застройщик ПЗСП еще 15 лет назад, застраивая микрорайон Пролетарский, создал собственную УК — «Времена года». Но затем в компании решили опыт не масштабировать. «В структуре ПЗСП нет собственной управляющей компании, поэтому при вводе дома мы посредством тендера выбираем стороннюю организацию. Поскольку в планах ПЗСП вводить 120 тыс. кв. м многоквартирного жилья в год, мы стараемся отдавать предпочтение разным управляющим компаниям. Это позволит оценить их работу и в дальнейшем отдать предпочтение той компании, которая будет полностью удовлетворять как наших клиентов, так и ПЗСП»,— пояснили в компании-застройщике. Впрочем, в ПЗСП не исключают, что в будущем могут вернуться к вопросу создания собственной УК.