Критичный срок для спекулянта

Минимальный предельный срок владения жильем, после которого продажа недвижимости не облагается налогом, вскоре вырастет с трех до пяти лет. Аналитики уверены, что новая норма повлияет на количество инвестиционных сделок по покупке жилья — их станет меньше.

С 1 января 2016 года вступают в силу поправки к Налоговому кодексу, целью которых является увеличение налоговой нагрузки для физических лиц, осуществляющих реализацию недвижимости. Данные поправки распространяются на налогообложение доходов от продажи любой недвижимости, а не только жилых помещений.

"Законом устанавливается понятие минимально предельного срока владения. Если в действующей редакции Налогового кодекса (ст. 217 п. 17.1) налогоплательщик освобождался от уплаты налога при продажи недвижимости при условии владения более трех лет, то применительно к недвижимости, приобретенной после 01.01.16 года, для получения освобождения от оплаты налога физлицом, владеющим как жилой, так и нежилой недвижимостью — предельный срок владения составит пять лет, — говорит нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. — Однако из пятилетнего правила сделаны исключения для собственников недвижимости, приобретших ее по основанию: приватизации, пожизненного содержания с иждивением, дарения от члена семьи или близкого родственника. Применительно к таким основаниям будет использованы прежние сроки владения — три года", — заключает эксперт.

С целью пресечения ухода от налогообложения путем занижения стоимости недвижимости в договоре закон устанавливает требование, что если налогооблагаемый доход от продажи недвижимости менее кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доходом от продажи будет приниматься кадастровая оценка недвижимости минус 30%. В то же время порядок предоставления налогового вычета или возможности уменьшения налогооблагаемой базы за счет документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости, с учетом поправки на предельный срок владения не изменился.

"Посмотрим на примере, — предлагает господин Комаров. — Гражданин приобрел недвижимость в январе 2016 года за 5 млн рублей (цена покупки указана в договоре). Через год он решил продать жилье за 7 млн рублей. Кадастровая оценка жилья составляет 12 млн рублей. Расчет налога происходит следующим образом: 12 млн * 0,7 = 8,4 млн — налоговая база. Значит, 8,4 — 5 млн (расходы на приобретение жилья) = 3,4 млн * 13% = 442 тыс. рублей налог к уплате".

По мнению Алексея Комарова, занижение суммы в сделке больше не решает вопрос ухода от налогообложения, целесообразно узнать кадастровую оценку недвижимости в случае продажи, так как, если она оказалась завышена, то оспаривать налог к оплате придется в судебном порядке.

"Идеи об освобождении физлиц от оплаты налога с дохода за проданный объект недвижимости, вне зависимости от срока его владения, при условии, что такой объект является единственным пригодным помещением для постоянного проживания, не нашли своего места в законе, хотя были абсолютно логичны. Государству сегодня нужны деньги, а это исключение поставит под сомнения весь смысл налоговых изменений", — заключает нотариус.

Оптимисты

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема", полагает, что налоговые новшества вряд ли повлияют на рынок инвестпокупок. Она подсчитала, что на все разновидности инвестиционных целей, включая квартиры под сдачу в аренду, детям на будущее, для сохранения денег и, в том числе, на перепродажу, приходится лишь 10-15% сделок. "Кроме того, в кризис количество инвесторов сокращается — покупки на нулевом или начальном этапе строительства несут в себе повышенные риски. Так что, на мой взгляд, для обозримого будущего это нововведение не критично", — говорит она.

Екатерина Болдинова, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы ЮСТ, напоминает: "Продавцы квартир долгие годы весьма успешно обходили ранее существовавший порог налогового вычета при продаже квартир со сроком владения до трех лет в размере 1 млн рублей. В таких случаях в договоре купли-продажи недвижимости могла устанавливаться цена в размере 1 млн рублей, а оставшаяся часть стоимости передавалась покупателем продавцу на основании расписок "за ремонт", "установку кондиционеров", "встроенную мебель", "сантехнику". Налоговые органы до поры до времени закрывали на это глаза. Сейчас ситуация может коренным образом измениться, поскольку налог при продаже квартиры до истечения минимального срока владения уплачивается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Имея соответствующие данные (а налоговый орган будет получать и собирать их для расчета налога на имущество, который также теперь зависит от кадастровой стоимости недвижимости), налоговый орган, конечно же, будет их сравнивать с заявленной продавцом стоимостью проданной недвижимости и в случае несоответствия — доначислять налог. Что касается влияния этих изменений на рынок инвестиционных покупок строящегося жилья, то, возможно, они отпугнут часть потенциальных инвесторов. Однако необходимо помнить, что такого рода инвестиционные приобретения чаще осуществляются для целей последующей сдачи недвижимости в аренду, а не для перепродажи. Поэтому вряд ли доля "инвестиционных" покупателей в таких условиях изменится более чем на 10-15%".

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы компаний "Эталон", также полагает, что само по себе изменение данных норм не повлияет существенно на долю инвестиционных квартир. "Во-первых, при уплате налога доходы, полученные от продажи недвижимости, уменьшаются на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества, а во-вторых, у налогоплательщиков существует большое количество законных способов уменьшить свои налоговые обязательства (например, в Петербурге ставка налога для таких предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, составляет всего 7% от полученной прибыли, кроме того, активно обсуждается возможность введения налоговых каникул для предпринимателей)", — говорит госпожа Цытрина. По ее мнению, гораздо более серьезное влияние на долю инвестиционных квартир могло бы оказать введение налога на недвижимость или существенное увеличение налога на имущество, однако данные инициативы пока не получили своего воплощения на практике.

"В целом инвестиционная активность на рынке строящейся недвижимости будет сохраняться, так как на сегодняшний день для частных лиц существует не так много способов надежного вложения денежных средств (если речь идет о денежных средствах в размере, сопоставимом со стоимостью одной или нескольких квартир)", — резюмирует госпожа Цытрина.

Екатерина Запорожченко, директор УК Docklands, отмечает, что регионам предоставлено право законом субъекта РФ уменьшать минимальный срок владения недвижимостью до нуля. "Кроме того, теперь в п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса говорится об освобождении от обложения НДФЛ не каких то определенных видов недвижимости (например, квартир, земельных участков), а недвижимого имущества вообще, без конкретизации, включая доли в нем. Таким образом, по сравнению с действовавшей редакцией п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса от обложения НДФЛ с 01.01.2016 будет освобождаться большее количество объектов недвижимого имущества. Изменение данной нормы никак не повлияет на рынок инвестиционных покупок строящегося жилья, такие инвестиции по-прежнему останутся выгодными. Инвесторы ориентируются на срок окупаемости, равный шести-семи годам", — рассуждает госпожа Запорожченко.

Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК "Лидер Групп", рассуждает: "Так как многие квартиры покупаются все-таки не для перепродажи, а если и не для собственного проживания, то для сдачи в аренду, то каких-то дополнительных сложностей вряд ли стоит ожидать. Конечно, те инвесторы, которые рассчитывают продать квартиру по большей стоимости до сдачи дома госкомиссии, могут пострадать. Но доля таких покупок весьма незначительна".

Другой вопрос, отмечает эксперт, что подобные меры могут навредить тем, кто не преследовал инвестиционных целей. "В зону риска попадают молодые семьи, перед которыми рано или поздно встает вопрос о расширении жилплощади. По мере роста семьи первоначальная студия или "однушка" меняется на более просторное жилье. В связи с нововведениями каждая квартира будет стоить для них дороже, ведь к стоимости будет прибавляться налог. Таким образом, в результате данной меры может пострадать сегмент, который не был целевым при разработке данной инициативы", — говорит господин Виноградов.

Есть куда вложиться

Аналитики рынка полагают, что после увеличения срока "налоговой заморозки" для продажи жилья инвесторы сместят свой интерес в сторону объектов коммерческой недвижимости.

Наталья Скаландис, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что, несмотря на устранение лазеек, позволяющих частным инвесторам извлекать прибыль с продажи жилой недвижимости, купленной ими на этапе котлована, инвестиции в недвижимость всегда будут самым выгодным способом вложения средств и получения постоянной доходности. "Альтернативными инвестиционно привлекательными сегментами для небольших инвесторов могут стать вложения в коммерческие помещения в новостройках и в новый развивающийся сегмент рынка — апартаменты", — считает госпожа Скаландис.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что налоговые новшества все-таки могут сократить спрос на инвестиционные покупки жилой недвижимости, доля которых остается по-прежнему значительной, особенно в элитном сегменте. "Инвестиции в недвижимость остаются одним из самых популярных средств для сохранения сбережений. Но тут важно разделять виды инвестиций. Для тех, кто приобретает квартиры в строящихся домах не с целью быстрой перепродажи, а просто как способ сохранить деньги, эти изменения не будут так актуальны. Так же, как и для тех, кто уже совершил покупку", — отмечает она.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", согласен: "Рост фискальной нагрузки (увеличивается срок владения недвижимостью, по истечении которого доходы от ее продажи полностью освобождаются от налога плюс растет налог на недвижимость из-за переоценки по кадастру) действительно приведет к сокращению инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости. Собственно, это уже привело к тому, что цены на квартиры первичного и вторичного рынка за 2014 год почти не выросли. Судя по всему, отток инвестиций будет на фондовый рынок РФ, ЕС и США. Отчасти — во вклады, учитывая привлекательные рублевые ставки".

Максим Гладких-Родионов, генеральный директор аудиторской компании "Уверенность", резюмирует: "Немаловажное значение для тех, кто собирается инвестировать в недвижимость (что достаточно рискованно в настоящий момент), приобретает возможность быстро распорядиться этой недвижимостью в случае изменения конъюнктуры. И здесь, конечно, увеличение срока владения сыграет свою негативную роль. Пять лет в нашей стране — это долго, и рисковать своими деньгами вряд ли кто-то захочет. Еще один немаловажный фактор — снижение цен на аренду жилья (по некоторым данным, достигающее 20%). Все это говорит нам о том, что недвижимость сейчас не является привлекательным объектом для инвестиций вообще".