Склады наращивают спекулятивную долю

За девять месяцев 2022 года рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился семью комплексами общей площадью 171 429 тыс. кв. м, что на 26% ниже показателя первых трех кварталов 2021 года.

Такие данные содержатся в отчете компании Maris. Однако если в прошлом году прирост был обеспечен главным образом индустриально-складскими комплексами, возведенными по схеме built-to-suit, то в текущем — преимущественно спекулятивными объектами. Таким образом, объем ввода спекулятивных проектов в первые девять месяцев 2022 на 70% превзошел показатель аналогичного периода прошлого года.

В четвертом квартале 2022 ожидается ввод в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м складской недвижимости. 39% планируемых к вводу складских комплексов относятся к спекулятивным. При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 2,4 раза превысит итоговый показатель 2021 года.

За третий квартал 2022 на рынке было реализовано не менее 296 тыс. кв. м качественных складских площадей. Активность в основном сосредоточилась на расширении присутствия в регионе крупных игроков рынка. В январе — сентябре валовый объем сделок на рынке индустриально- складской недвижимости был на 49% ниже показателя аналогичного периода 2021 года.

На условиях аренды в третьем квартале 2022 были реализованы 63% площадей. В абсолютном значении валовый объем сделок по аренде индустриально-складских помещений ниже на 28% аналогичного показателя прошлого года.

Лидирующие позиции в валовом объеме спроса в третьем квартале занимали транспортно-логистические компании (59%). Объем реализованных логистическим компаниям за девять месяцев складских площадей на условиях аренды увеличился в пять раз по сравнению с результатами аналогичного периода 2021 года.

Реальный сектор экономики, в отличие от второго квартала 2022 года, несколько сократил объемы поглощения складских площадей. По итогам трех кварталов производственные компании арендовали на 46% меньше мощностей, чем в первых трех кварталах 2021 года.

Прирост нового спекулятивного предложения и высвобождение площадей на вторичном рынке, наряду со снижением объема спроса, привел впервые с 2015 года к росту среднего уровня вакансии на рынке. На конец сентября 2022 года средний уровень вакансии зафиксировался на отметке 2,6% валового объема предложения в регионе (+1,8 п. п. к показателю декабря 2021-го).

По итогам третьего квартала 2022 уровень вакансии в складских комплексах класса А увеличился на 3 п. п. по отношению к декабрю 2021 года и составил 3,1%. В классе В уровень вакансии снизился относительно показателя четвертого квартала 2021 на 1,5 п. п. Вакансия находится на уровне 1,2%. Суммарно по итогам третьего квартала 2022 на рынке качественной складской недвижимости свободно около 100 тыс. кв. м (без учета площадей, предлагающихся в субаренду). 2021 год характеризовался беспрецедентным ростом запрашиваемых ставок аренды на рынке индустриально-складской недвижимости Петербурга: +17,6% в годовом выражении.

В январе — сентябре 2022 года увеличение объема вакантных площадей и прирост нового спекулятивного предложения оказывали незначительное давление на ценовые индикаторы рынка складской недвижимости. Таким образом, уровень ставок сохраняется на отметках, достигнутых в конце 2021-го. Средний диапазон ставок аренды составляет 550–800 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

При условии сохранения девелоперской активности и спроса и достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе, в частности, средний уровень вакансии на рынке качественных производственно-складских помещений к концу 2022 может незначительно увеличиться, до 4–5% валового объема предложения. Подобные показатели объема вакантных площадей являются некритичной отметкой для рынка, испытывавшего перманентный дефицит качественного предложения в течение длительного периода времени.

При подобном сценарии развития событий в четвертом квартале, вероятно, будет наблюдаться незначительная отрицательная коррекция запрашиваемых ставок аренды. В настоящее время самый большой потенциал развития сохраняется у компаний, задействованных в сфере импортозамещения.