Обратная сторона ликвидности

Кризис показал, что ликвидное жилье имеет и свои минусы. Именно те квартиры, которые до 2008 года пользовались высоким спросом и стоили дороже всего, в период экономических трудностей упали в цене наиболее заметно. Впрочем, эксперты говорят, что сейчас ситуация стала меняться — при первых позитивных признаках в экономике, ликвидное жилье снова стало дорожать — быстрее, чем все остальные виды недвижимости.

По данным Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на двухкомнатные — на 25%, "трешки" подешевели на 23%, многокомнатные — на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%, т.е. в месяц в среднем цены снижались на 2%. С начала сентября темпы снижения замедлились и составляют не более 0,1-0,2%, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена "квадрата" выставленных на продажу квартир на вторичном рынке — 82 тыс. руб., снижение за год — 25 тыс. руб.

"Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры — на 28%, медленнее всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде — всего на 18%. Аналогичная ситуация на "первичке" — "однушки" и "двушки" просели значительнее "трешек", первые — на 21%, последние — на 19%. Многокомнатные — всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения — 72 тыс. руб. за "квадрат"", — рассказал Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Он говорит, что наиболее конъюнктурные экономичные "однушки" всегда острее реагируют на изменения на рынке — сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же "оттепели". Так, за последнюю неделю "однушки" впервые в этом году подорожали на 0,5%, многокомнатные квартиры никак не отреагировали на осенний стресс: продолжали снижаться — на 0,1-0,2% в рублях.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", говорит: "Несмотря на оживление рынка, я бы не советовал продавцам завышать цены на свои квартиры. Ликвидного жилья — "хороших" однокомнатных квартир, на которые цена, действительно, растет, — в продаже мало. Покупательская способность населения в прежнем объеме еще не восстановилась".

Ольга Бойко, начальник отдела аналитики группы компаний "Аверс" говорит, что на вторичном рынке жилья менее всего подешевели многокомнатные квартиры (от шести и более комнат). На первичном рынке меньше всего подверглись коррекции цены на трех- и четырехкомнатные квартиры (по стоимости за 1 кв. м).

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов считает, что практически не дешевеют или дешевеют медленнее остальных элитные квартиры, которые были не переоценены, цены на которые были адекватными. "Спрос на такие квартиры существует всегда, цены на них значительно не снижаются. Все остальные квартиры не застрахованы от снижения цен. При прочих равных условиях повысить стоимость квартиры можно несколькими способами — провести легкий косметический ремонт, привести в порядок лестничную клетку — закрасить надписи на стенах, вкрутить лампочки... Кроме этого, визуально площадь квартиры можно увеличить, освободив ее от мебели", — рассказывает он.

Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики компании "МИР недвижимости", уверен, что медленнее всего дешевеют квартиры в объектах с продуманной концепцией и четким уникальным позиционированием. "Проект, который нашел свою нишу, будет всегда выше рынка. Но это не единственные условия. Первостепенную важность имеют гарантии надежности. Сегодня верят гарантиям Сбербанка и города. К гарантиям других банков и страховых компаний пока очень слабое доверие. В то же время если объект поддерживается Сбербанком, то цены на него не просто не падают, а постоянно растут, и это практически не влияет на темпы продаж. Они стабильно высокие. Второй важный ориентир для покупателей — это известность и надежность застройщика. Средние продажи по каждому объекту у компаний-лидеров в разы выше среднерыночных темпов продаж", — говорит господин Логинов. По его мнению, у компаний, которые сегодня испытывают трудности с реализацией и вынуждены снижать цены на квартиры, есть несколько путей. Первый — сотрудничать со Сбербанком. Этот банк готов сегодня профинансировать строительство 1 000 000 кв. м жилья. Важное условие — проект придется переводить под 214 закон, а это трудоемкий и затратный процесс. Второй путь: сотрудничать с государством (продавая квартиры городу или участвуя в тендерах на строительство). В этом случае продажа части квартир городу по низким ценам даст возможность поднять цены на остальные квартиры, приобретя статус партнера города. Третьим вариантом может стать сотрудничество с крупными застройщиками, реализуя совместные девелоперские проекты. В этом случае придется разделить заработанные деньги и часто далеко не в равной пропорции. Наконец, девелопер может сотрудничать с брокерской компанией, которую знают и которая умеет продавать квартиры. "Но если риелторская компания ценит свою репутацию, то она не будет работать со всеми подряд застройщиками. Придется доказать свою способность выполнить обязательства по строительству дома", — отмечает господин Логинов.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу ЗАО "ЮИТ Лентек" считает, что в условиях кризиса особенно актуальна отделка жилья, поскольку таким образом клиенты избавлены от лишних затрат как финансовых, так и временных.

Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов, рассуждает: "Если говорить о современном жилье экономкласса (кирпич-монолит и панель), то в кризис меньше всего дешевеют малогабаритные квартиры, расположенные в местах с привлекательной локацией — в зонах с хорошей транспортной доступностью и не очень далеко от центра. Особенно хорошо, если эти квартиры продаются покупателям уже с отделкой — как, например в домах ГДСК. Наиболее сильно подешевели "хрущевки", "корабли" и "брежневские панели" — на 20% с начала года. Современный кирпич-монолит упал на 18%, "сталинки" снизились на 15%", — говорит господин Соколов.

В связи с тем, что наиболее сильно в цене просели проекты жилья бизнес-класса, многие начинают переформатировать такие проекты в экономкласс, есть проекты переделки обычного экономкласса в "жесткий" экономкласс — за счет снижения площади квартир, уменьшения количества двух-трехкомнатных квартир, уменьшения высоты потолков и др.