"Влияние затоваривания будет остро ощущаться в отдаленных районах"

Перепроизводство массового жилья в перспективе может принести значительные негативные последствия. Девелоперы могут существенно ограничить начатые ранее масштабные комплексные проекты или же вовсе заморозить стройки, увеличивая число обманутых дольщиков. Сложнее всего в этой ситуации придется периферийным районам, считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.

— Девелоперам сейчас все сложнее продавать жилье на этапе строительства. Это приводит к тому, что на их балансе скапливается большой объем нераспроданной недвижимости. Тренд уже оказывает влияние на городскую среду?

— Тенденция сформировалась на фоне падения спроса из-за сокращающейся покупательской способности и существует последние три-четыре года. Но сказать, что речь идет о безумных объемах нераспроданного жилья, которые уже формируют деградирующие районы, пока нельзя. Не думаю, что это когда-нибудь произойдет: застройщики так или иначе среагируют на меняющийся рынок. В дальнейшем может быть два сценария развития: либо снизится девелоперская активность, либо рынок дождется роста активности покупательской. Это может произойти за счет сокращения стоимости ипотечного кредитования, за счет роста реальных доходов населения.

— В каких городах наиболее остро ощущается затоваривание готовым жильем в новостройках?

— В относительно небольших. В Москве и других городах-миллионниках ситуация выглядит намного лучше: спрос здесь формируют не только местные, но и жители прилегающих областей, приезжие из других регионов, есть положительный приток населения. А там, где спрос и так был небольшим, он снизился практически до нуля. Но опять же о том, чтобы где-то сформировалась брошенная или полупустая застройка, мы пока не говорим.

— Как застройщики могут среагировать на падающий спрос?

— Думаю, речь пойдет о каких-то локальных сокращениях объемов строительства. Например, могут быть замедлены масштабные проекты комплексного освоения территорий. Мы действительно можем столкнуться с ситуацией, когда на большом участке земли, где изначально планировался масштабный проект, будут реализованы два-три дома с минимумом необходимой инфраструктуры. Это одно из негативных последствий. Второе — рост числа обманутых дольщиков. Своих денег у небольших девелоперов нет, и средства соинвесторов для них остаются основным капиталом. Если спрос будет сокращаться, денег на продолжение начатого строительства не останется, следовательно, проекты будут заморожены. А те, кто уже успел в них вложиться, столкнуться со сложностями.

— Какое жилье на первичном рынке вы считаете потенциально невостребованным? Речь чаще идет о домах экономкласса?

— На самом деле само качество дома все еще играет второстепенную роль. Да, покупатели стали обращать больше внимания на качественные проекты с богатой инфраструктурой и комфортной средой. Это нормально: когда предложение превышает спрос, клиенты начинают диктовать свои условия. Но основным критерием выбора все же остается расположение. Если раньше люди могли себе позволить лишь жилье в периферийных районах, то теперь за счет снижения цен они могут рассматривать проекты в черте МКАД с хорошей транспортной доступностью. Между тем, чтобы ехать на работу 2 часа или 40 минут, выбор всегда будет очевиден, даже если качество самого дома при этом немного снизится. Следовательно, и негативное влияние затоваривания жильем будет наиболее остро ощущаться в отдаленных районах. И, например, в Москве программа реновации, в рамках которой власти выведут на рынок большой объем жилья в комфортных для жизни районах, может эту ситуацию усугубить. Новые проекты будут создавать значительную конкуренцию жилью на периферии.

— Проблема с деградирующими незаселенными районами стоит в других странах?

— Да, практически везде девелоперы рано или поздно сталкиваются с такими сложностями. Невостребованное жилье есть и в Европе (самый яркий пример — относительно недавний кризис перепроизводства жилья в Испании), и в США, и в Японии, и в Китае. Его судьба складывается по-разному: либо застройщикам все-таки удается дождаться экономического подъема и распродать эту недвижимость, либо она простаивает, морально устаревает и власти принимают решение ее снести. Последний сценарий, например, часто реализуют в Японии, где в принципе существует тренд на строительство жилья с относительно коротким сроком эксплуатации.