Аренда на доверии

На Западе владельцы рентных квартир могут спать спокойно: достаточно поручить управляющей компании сдавать свою квартиру в аренду, и можно ежемесячно получать фиксированный доход, не прикладывая никаких усилий. В России услуга "доверительного управления" жильем находится в зачаточном состоянии, но эксперты надеются, что рано или поздно этот рынок сформируется и в нашей стране.

Ни сдать, ни снять

На российском рынке компаний, специализирующихся именно на доверительном управлении жилой недвижимостью, нет. Эту услугу иногда оказывают УК, входящие в состав девелоперских компаний (например, в ЖК "Коперник"), либо агентства недвижимости. Работают такие компании в основном с элитной недвижимостью.

"В Москве в управление не сдается жилье, арендная плата которого ниже, чем 100 тыс. рублей в месяц",— отмечает генеральный директор АН DOKI Леонид Меньшиков. Как правило, связано это с тем, что владельцы дорогих квартир более заняты и более платежеспособны. "Наибольшим спросом данная услуга пользуется у владельцев дорогостоящих квартир,— подтверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.— Как правило, у собственников таких объектов нет времени на решение технических вопросов, связанных со сдачей жилья в аренду, и они нередко передают их компании-посреднику". Правда, господин Митько отмечает, что его компания готова брать в управление как малобюджетные квартиры в пятиэтажных домах на окраине города, так и элитные апартаменты в самых престижных домах Москвы.

Впрочем, следует понимать, что владельцы квартир в "малобюджетных пятиэтажках", во-первых, не готовы платить управляющей компании соответствующие гонорары, а во-вторых, управление такими квартирами связано с целым рядом проблем, а аварийные ситуации в них возникают не в пример чаще, чем в элитных квартирах. Да и легальная сдача в аренду дешевых квартир с заключением всех необходимых договоров и уплатой всех налогов встречается не так уж часто, что делает этот сегмент малопривлекательным для профессиональных УК, работающих только "в белую". "Воспользоваться услугами УК имеет смысл состоятельным гражданам — тем, кто сдает жилье в элит- и бизнес-классе, иначе доход от аренды будет ничтожно мал",— говорит генеральный директор компании "Служба недвижимости" Павел Карасев.

Но даже на рынке элитной недвижимости такие предложения встречаются не слишком часто. К примеру, воспользоваться такой услугой можно в уже упомянутом ЖК "Коперник". Кроме того, в доходном доме по адресу Б. Николоворобинский пер., д. 10, который принадлежит правительству Москвы, действует своя управляющая компания. Также существуют комплексы "Донской посад" и "Парк Плейс Москоу" под управлением компании Hines. В остальном же эта услуга носит ограниченный характер, а спектр оказываемых услуг куда уже, чем на Западе.

"Наш вариант услуги представляет собой сильно упрощенную форму полноценного управления,— полагает первый заместитель генерального директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.— Профессиональное управление имуществом большее развитие получило в коммерческой недвижимости или на финансовом рынке". По словам председателя совета директоров компании Sesegar Ирины Жаровой-Райт, сейчас стандартный набор услуг так называемого доверительного управления предполагает минимум: генеральную уборку перед сдачей в аренду, заключение договора аренды без присутствия хозяина, контроль за получением арендной платы, контроль оплаты телефонных счетов и коммунальных платежей, решение любых возникших технических и бытовых проблем, урегулирование вопросов, связанных с возможной порчей имущества арендатором, надзор за квартирой и предоставление отчета от управляющего. Госпожа Жарова-Райт уверяет, что ее компания одна из немногих, кто делает больше: налоговое консультирование при заключении договора, подготовка документов для ИП, помощь в получении лицензии, вывоз и хранение мебели, косметический ремонт и замена бытовой техники.

"Услуга доверительного управления еще не очень широко востребована на российском рынке,— признает директор отдела аренды IntermarkSavills Галина Ткач.— В основном из-за того, что по-прежнему очень мала доля собственников, которые воспринимают аренду недвижимости как бизнес. Исторически основная масса арендодателей приобрела недвижимость в собственность в рамках приватизации или по наследству, и для многих это фактически единственный источник существования".

Вместо услуги доверительного управления чаще встречаются другие схемы. "Одной из разновидностей этой услуги является субаренда в городской недвижимости, когда компания или физическое лицо арендует квартиру у владельца за низкую стоимость, осуществляет улучшения (ремонт, меблировка) и сдает за куда большие деньги конечным арендаторам,— рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова.— Это достаточно развитая практика. Также на рынке краткосрочной аренды существует схема, когда компания берет в управление квартиру и сдает ее посуточно". Но такая схема несет определенные риски для УК. "Раньше собственник, купивший квартиру без отделки, мог передать ее риэлторам, а они за собственные средства делали ремонт и сдавали,— рассказывает управляющий партнер "CENTURY 21 Запад" Евгений Скоморовский.— Конечно, процент агентства в этом случае получался гораздо выше. Однако бывали случаи, когда после того, как агентство заключило с собственником договор, вложило деньги в ремонт, владелец квартиры расторгал с ним договор. В нашей стране закон защищает интересы физических лиц гораздо ревностнее, чем интересы компаний. В результате эта услуга практически ушла с рынка столичной недвижимости".

На Западе также развита практика, когда гостиничные операторы берут в управление апартаменты сторонних владельцев и занимаются сдачей их в аренду и оказанием сервисных услуг арендаторам на уровне гостиницы. В России, по словам госпожи Жаровой-Райт, такая практика встречается редко: "Операторы не готовы брать квартиры в управление от сторонних собственников, хотя мы, например, предлагали компании Hayatt взять у нас в управление готовый бизнес с арендатором в башне "Федерация". Они ответили, что нерентабельно. Может, им не очень, зато нас устраивает".

В целом, по мнению Марии Жуковой, пока об активном развитии услуги доверительного управления в классическом понимании в России говорить не приходится: "Во-первых, в силу ментальных особенностей: наши собственники по другому относятся к своему жилью — даже сдавая в аренду дешевую "однушку", как бы отрывают ее от сердца. Во-вторых, уровень инвестиционных квартир, которые приобретаются с целью получения постоянного дохода от сдачи в аренду, остается невысоким". "В России такая практика почти не ведется, поскольку работа через УК подразумевает не только выплату налогов, но и тот факт, что в определенные сроки собственник квартиры ничего не сможет сделать со своей недвижимостью (продать ее, жить в ней и т. п.)",— подытоживает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Впрочем, Мария Жукова уточняет, что "наш рынок аренды молодой и подвижный, поэтому со временем он может получить импульс для развития в любом направлении".

Арендная расплата

Естественно, стоит такая услуга недешево. В случае полной передачи квартиры на поруки УК речь может идти примерно о 30-40% от месячной стоимости аренды. Дело в том, что в данном случае УК несет высокие риски простоя жилплощади, а также существенные затраты, связанные с необходимостью содержать штат высококвалифицированных специалистов со знанием иностранного языка и прочими навыками. В случае сервисного управления комиссия управляющей компании будет ниже и составит примерно 15%. Василий Митько из агентства МИАН говорит, что его компания берет 10% ежемесячной ставки аренды, а дополнительно взимается разовый платеж за поиск нанимателя в размере 50% от стоимости аренды после заселения.

Но для арендодателя услуга того стоит, поскольку он снимает с себя абсолютно все заботы, связанные со сдачей квартиры в аренду. Для арендатора же, утверждают эксперты, аренда квартиры через УК тоже более выгодна, поскольку он получает в дополнение ко всему еще и сервис, которого не оказывают обычные арендодатели. При этом не факт, что такая квартира обойдется съемщику дороже, ведь все затраты на услуги УК оплачивает арендодатель, а цена, которую он устанавливает при передаче квартиры в доверительное управление, всегда ниже рыночной. "Квартира, находящаяся в управлении у профессиональной компании, сдается по рыночной цене, а управление скорее добавляет ей конкурентное преимущество, чем дополнительную стоимость",— подтверждает Галина Ткач.

"Несомненны преимущества такого способа найма жилья и для арендатора,— утверждает Василий Митько.— Договор между нанимателем и наймодателем заключается официально и может быть расторгнут только при его грубых нарушениях, а не по первому желанию владельца". Кроме того, по его словам, при стандартных условиях найма страховой взнос хранится у владельца квартиры и при расторжении договора может быть не возвращен по разным причинам, иногда надуманным. При заключении договора доверительного управления гарантийный платеж находится в агентстве на протяжении всего срока сдачи квартиры и выдается после расторжения договора найма, если у сторон нет друг к другу претензий. "Поскольку основными потребителями услуги являются арендаторы-иностранцы, то для них дополнительным преимуществом является снятие языкового вопроса",— добавляет Леонид Меньшиков.

В будущем, по мнению экспертов, услуга, скорее всего, будет набирать обороты на российском рынке и превратится в отдельный развитый сектор. "Доля собственников, которые будут прибегать к данной услуге, будет расти по мере роста количества собственников, которые приобретают квартиру в коммерческих целях",— прогнозирует Галина Ткач. "Перспективы развития услуги по сдаче в аренду квартир через специальные УК в Москве велики,— соглашается Вадим Ламин.— Думаю, услуга будет развиваться, возможно, видоизменяться, могут появиться агентства, которые займутся исключительно управлением. Для этого есть определенные предпосылки: все больше людей уезжает за границу, например, по международному обмену, и существует потребность в управлении их жильем в России. Так что услуга имеет будущее".

Вот только случится это, скорее всего, не так скоро, как хотелось бы собственникам и арендаторам. Ведь пока предложение услуги носит ограниченный характер, ее цена стабильно высока, зато по мере выхода на этот рынок новых игроков будет расти качество услуги и снижаться ее стоимость.