Девелоперов тянет за горизонт

Краснодарский край в последние годы стал одним из лидеров строительного рынка России.Многие девелоперы, получившие во многом уникальный опыт работы на Кубани, после этого обратили свои взоры на другие субъекты РФ и даже страны. По мнению экспертов, тенденция объясняется высокой конкуренцией, насыщением местного рынка и другими факторами, при этом в перспективе застройщики усилят региональную экспансию.

Как правило, крупные застройщики выбирают рынки городов-миллионников

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Крупные краснодарские девелоперы в 2023 году продолжают активно выходить на рынки других российских регионов. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), сразу девять строительных организаций Кубани присутствуют как минимум еще в одном субъекте. География экспансии самая разная — от Ростовской области до Приморского края.

Крупнейшей по количеству регионов присутствия, по данным на 1 июля 2023 года, стала компания «Девелопмент-Юг», которая работает сразу в шести субъектах, включая Краснодарский край. Все остальные компании работают в двух регионах — в основном это соседняя Ростовская область. Однако, например, СК Dogma в июне 2023 года вышла на рынок Подмосковья, а ГК «Метрикс Development» начала проекты в Таиланде.

«При таком сложном бизнес-планировании важно учитывать множество деталей и факторов: экономику региона, конкурентную среду, целевую аудиторию проекта и ее потребности, маркетинговые стратегии, информационное поле и многое другое. Но сегодня уровень регионального девелопмента во многом уже сравнялся со столичным, особенно в массовом сегменте комфорт-класса»,— отметил директор коммерческого департамента Dogma Павел Петров.

Магнит для застройщиков

Эксперт в сфере строительного рынка Михаил Говоров выделяет четыре ключевых фактора, подталкивающих застройщиков к экспансии. Первый — это насыщенность местного рынка.

«Краснодарский край, создавая массовый интерес как для постоянного проживания, так и для туризма, стал своеобразным магнитом для застройщиков. С увеличением количества строительных проектов на местном рынке некоторые компании начинают искать новые возможности для роста в других регионах»,— считает эксперт.

Вторым фактором господин Говоров называет развитие капиталовложений. По его словам, успех строительной индустрии Краснодарского края привлекает внимание инвесторов и стимулирует застройщиков к поиску новых рынков для расширения деятельности.

«Третий фактор — уникальный опыт и технологии. Краснодарские застройщики, работая в условиях особого климата и туристического наплыва, разрабатывают уникальные подходы к строительству. Этот опыт может быть успешно адаптирован и применен в других регионах, что создает новые возможности для развития»,— подчеркивает он.

Наконец, четвертым фактором Михаил Говоров назвал рост конкуренции на местном рынке, что заставляет некоторые компании искать новые направления для расширения своего бизнеса и уменьшения рисков.

Топ-5 крупнейших застройщиков Кубани по числу регионов продаж и объемам строительства

| | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Место | Название | Регионы | Строится кв. м. | Место в РФ |
| 1 | СИК Девелопмент-Юг | 6 | 353 964 | 40 |
| 2 | DOGMA | 2 | 1 883 194 | 4 |
| 3 | ГК ТОЧНО | 2 | 1 184 076 | 7 |
| 4 | ГК ССК | 2 | 897 577 | 12 |
| 5 | ВКБ-Новостройки | 2 | 487 186 | 32 |

По данным Единого реестра застройщиков, данные на 1 июля 2023 года

Эволюция девелопмента

Сами застройщики основным фактором выхода в новые регионы называют возможности и перспективы, которые девелопер видит в новых локациях.

«Если застройщик решается на такой шаг, то он понимает, что себестоимость строительства, а также уровень цены квадратного метра и маржинальности в данном субъекте РФ позволяют ему реализовать качественный и прибыльный проект»,— говорит гендиректор федерального девелопера «Неометрия» Мария Черненко.

Еще один фактор — диверсификация рисков: присутствие на разных рынках позволяет компании уменьшить риски, связанные с изменением спроса или конъюнктуры в отдельных регионах или отраслях. Если один рынок снижает приток заказов, другой может сохранить стабильность или рост.

«Конечно, важные стимуляторы расширения рынка — это повышение репутации, привлечение новых клиентов и увеличение продаж. Для этого требуется развитие конкурентных преимуществ и оптимизация затрат»,— добавляет финансовый директор ГК «Метрикс Development» Иван Войтенко.

Директор по маркетингу ГК «Точно» Евгения Тодорова отмечает, что девелоперы порой доходят до той эволюционной стадии, когда компания развивается уже не только за счет объемов, но и за счет сильного продукта.

«Компания анализирует рынки различных городов и регионов с точки зрения присутствия там подобного продукта и клиентского взаимодействия. И если не находит там его, выбирает такие регионы для строительства, поскольку понимает, что проекты с высокой долей вероятности будут коммерчески успешными и положат начало масштабной работе девелопера в новом регионе»,— комментирует она.

Не миллионниками едины

Как правило, компании, которые работают с большими объемами строительства, выбирают активно развивающиеся рынки крупных городов-миллионников. На это влияют в первую очередь экономические факторы: емкость рынка, покупательская способность населения, уровень конкуренции, средний уровень стоимости жилья, наличие спроса.

«В этом смысле интерес всегда представляют города, являющиеся точками притяжения для людей из окружающих регионов или даже со всей страны. По этой причине в ближайшее время мы планируем развивать проекты в Ростове-на-Дону. Это динамично развивающийся южный город, который интересен россиянам в той же степени, что и Краснодар. Также компания рассматривает ряд других крупных городов»,— сказал Марина Черненко («Неометрия»).

Перед стартом проектов, особенно когда речь идет о новых регионах, девелоперы проводят серьезные исследования, оценивая уровень развития инфраструктуры, анализируя демографические показатели. Важную роль в выборе места ЖК играет его транспортная доступность. Для мегаполиса этот фактор является чуть ли не решающим при покупке квартиры, подчеркивает Павел Петров (Dogma).

«Современный житель города воспринимает свой дом как особое место, в котором есть фактически все, что ему нужно. Он не хочет тратить время на поиск магазинов, спортзала или дорогу до школы. Ему важно находиться в центре этих мультиканальных сервисов»,— отмечает он.

Директор по маркетингу строительной компании «Победа» Ирина Дробышева обращает внимание, что в девелоперском бизнесе очень важно GR-направление (связи с государственными органами).

«Ты можешь много что построить и не сдать, например, если не учел каких-то тонкостей региона. За пределами Краснодарского края огромное количество субъектов, которые не развиваются так интенсивно, как наш регион, но там люди тоже готовы покупать качественные проекты. Совсем не укажу направления, но скажу, что нужно изучать экономическую составляющую городов с населением в 200–300 тыс. человек, чтобы понимать, куда лучше выдвинуться с тем продуктом, который дает компания»,— говорит она.

С госпожой Дробышевой согласна Евгения Тодорова («Точно»), которая отмечает, что на менее крупных рынках может не быть больших объемов и проектов комплексного освоения территории, однако на них сейчас практически полностью отсутствует конкуренция. Сейчас девелопер, например, строит жилые комплексы в Армавире, Тихорецке и станице Динской.

По данным ЕРЗ, девять строительных организаций Кубани присутствуют как минимум еще в одном субъекте РФ

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Менталитет играет роль

Однако экспансия также сопряжена с определенными рисками, отмечают застройщики. В первую очередь существует вероятность не попасть в запрос покупателя, ошибиться с локацией, выбором класса жилья или недостаточно хорошо понять местный менталитет, говорят они.

«Разумеется, рисков здесь много — как минимум незнакомый рынок, незнакомая локация и незнакомый покупатель. Соответственно, здесь нужна более глубокая аналитика и большое количество полевых исследований — ничто не заменит личный выезд в локацию, общение с местными жителями, с органами власти и архитектуры, с девелоперами, которые стали успешными на этом рынке, с экспертными агентствами недвижимости»,— подчеркивает Евгения Тодорова.

Также, по ее словам, краснодарским застройщикам на новых рынках может оказаться непросто, потому что во многих других регионах строительная отрасль развивалась не так интенсивно, как на Кубани.

«Локальный рынок способен переварить колоссальный объем квадратных метров — поэтому при выходе в новые регионы можно сразу не получить такого объема и темпов строительства, к которым краснодарские застройщики привыкли на своем домашнем рынке. Особенно это касается городов с застывшей или отрицательной миграцией, где покупательская способность или емкость ниже параметров Краснодара»,— отмечает она.

Госпожа Тодорова обращает внимание, что в Краснодаре долгое время был тренд именно на объемы и более низкую стоимость квадратного метра, нежели на качество. Поэтому другие города, где был менее интенсивный рост рынка недвижимости и которые развивались более гармонично, порой по качеству застройки превосходят южных застройщиков. «Но в последние годы эта ситуация резко меняется, и краснодарские девелоперы бурно прогрессируют в подходе к продукту и к сервису»,— добавила она.

Влияние также оказывают политическая и экономическая нестабильность, финансовые ограничения. «Наша компания имеет опыт выхода в соседние регионы — здесь мы не испытали тотальных трудностей. Разве что адаптироваться под менталитет людей. Может возникнуть недопонимание с органами местного самоуправления, а также в разных регионах свой индекс нехватки рабочих рук на стройке и инженерно-технического состава»,— добавляет Ирина Дробышева («Победа»).

Кубань всегда в выигрыше

Экспансия краснодарских застройщиков в другие регионы РФ дает множество преимуществ как самому бизнесу, так и регионам присутствия, в том числе Краснодарскому краю. Во-первых, это позволяет компаниям расширить клиентскую базу и увеличить объемы продаж, говорит Михаил Говоров. Во-вторых, за счет разнообразия региональных особенностей застройщики могут предлагать различные типы жилья и адаптироваться к потребностям разных сегментов рынка. Кроме того, такой шаг способствует укреплению рыночной позиции компаний и повышению их конкурентоспособности.

Иван Войтенко («Метрикс Development») отмечает, что экспансия строительного бизнеса на новые рынки позволяет создавать новые рабочие места, развивать инфраструктуру, повышать качество жилья. «Краснодарский край за счет масштабирования застройщиков, в свою очередь, увеличивает инвестиционную привлекательность, суммы налоговых поступлений и развитие туризма»,— говорит он.

Марина Черненко («Неометрия») уверена, что решения, которые предлагают краснодарские девелоперы, могут конкурировать с продуктами московских застройщиков. «Поэтому главное следствие прихода строительных компаний — это изменение ключевых подходов к девелопменту в том или ином регионе, а также повышение уровня конкуренции в интересах покупателей жилья»,— отмечает она.

По мере того как строительные компании из Краснодарского края расширяют свой охват и вкладывают капитал в новые регионы, они становятся ключевыми фигурами в развитии регионального рынка недвижимости, также говорят участники рынка. Этот процесс способствует снижению региональных различий и создает уникальную динамику развития современной строительной отрасли России.

«Если речь идет о небольших городах и населенных пунктах, то появление крупного застройщика с известным брендом и хорошей репутацией дает импульс развитию локации и повышению уровня жизни местного населения, так как большая часть этого населения будет выбирать такой продукт либо для самостоятельного проживания, либо для инвестиций»,— считает Евгения Тодорова («Точно»).

В то же время, если говорить о крупных городах, где уже есть серьезные местные игроки, то начинать с нуля, завоевывать внимание оказывается весьма нелегко, признаются участники рынка. «С другой стороны, конкуренция всегда подстегивает прогресс, и новый интересный игрок со своими преимуществами и технологиями завоюет определенную часть аудитории и подстегнет местный девелопмент развиваться»,— добавляет госпожа Тодорова.

«Сегодня огромное количество инструментов, которые и развлекают потребителя, и вместе с этим знакомят его с нашим продуктом. Однако не для каждого города необходимо тратить по несколько миллионов на виртуальную реальность — иногда достаточно выстроить отношения с каждым покупателем, который потом за собой приводит пять-семь новых клиентов. Город на 200 тыс. человек и город-миллионник — это два разных рынка, и стратегия строится в них по-разному»,— резюмирует Ирина Дробышева («Победа»).

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram