Римская правовая модель права застройки и ее восприятие в отечественной доктрине и законодательстве

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ОТРАСЛЕЙ ПРАВА

А.И. Бибиков*

РИМСКАЯ ПРАВОВАЯ МОДЕЛЬ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ И ЕЕ ВОСПРИЯТИЕ В ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ДОКТРИНЕ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Аннотация. В статье исследуется история возникновения и юридическая природа института права застройки (суперфиция). Прослеживаются особенности формирования римской правовой (классической) модели права застройки и восприятия данного института в зарубежном гражданском законодательстве. Отмечается, что одни страны используют классическую римскую модель права застройки, другие — модель «разделенной собственности» на земельный участок и на возведенный на нем объект недвижимости. Дается анализ германской модели наследственного права застройки, на основании которого делается вывод о ее самостоятельности и уникальности. Использование исторического и сравнительно-правового методов исследования позволяет выявить содержательные различия используемых моделей права застройки и специфику их реализации в странах романо-германской системы права и странах СНГ. Исследуются подходы отечественной цивилистической доктрины к построению права застройки и особенности его представления в проекте новой редакции Гражданского кодекса РФ. Констатируется, что проект новой редакции ГК РФ допускает существование двух моделей права застройки: проектной и классической. Критически анализируется проектная модель права застройки в сравнении с его римской и германской правовыми конструкциями, даются рекомендации по ее совершенствованию.

Ключевые слова: право застройки, история возникновения, содержание права застройки, классическая модель, модель разделенной собственности, германская модель, коррекция классической модели, дифференциация регулирования, оборот права застройки, практическое внедрение.

Зарождение в Древнем Риме института суперфиция (права застройки)базировалось на фундаментальном принципе римского права superficies solo cedit, означающего, что все возведенное (построенное) на земле принадлежит собственнику земельного участка (Gai. I. 2.73)1. В основе его лежала идея поглощающего характера античного господства, распространяемого на все, что соприкасается с

поверхностью земли: на недра земли и на вышележащий воздух2.

Зачатки суперфициарных отношений складываются на рубеже III-II в. до н.э. Причем экономические причины возникновения в Риме института суперфиция во многом сходны с ситуацией, складывающейся в сфере земельных отношений современной России, в частности существенное превалирование в общем составе земельного фонда публичных земель.

1 Гай. Институции. Пер. с лат. / под ред. В.А. Савельева, Л.Л. Кофанова. М., 1997. С. 104-105.

2 Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: учебник / под ред. Д.В. Дождева. М., 2002. С. 206.

© Бибиков А.И., 2015

* Бибиков Александр Иванович — доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права и

процесса Ивановского государственного университета.

[aibibikov@yandex.ru]

153002, Россия, г. Иваново, Посадский пер., д. 8.

Первоначально, по свидетельству Тита Ливия, право пользования чужими зданиями и землей стало возникать не на почве частной, а именно государственной собственности. Так, после взятия римлянами во время второй Пунической войны Капуи, расположенной на наиболее плодородной в Италии земле, город был сохранен как пристанище для земледельцев. Все земли и постройки были объявлены собственностью римского государства и в силу невозможности непосредственного хозяйственного использования с его стороны предоставлены в пользование множества отпущенников — ремесленников, мелких торговцев и других лиц3.

Несколько позднее, после пожара в Риме частным торговцам было разрешено построить на общественной площади лавки, которые были оставлены в их пользовании и содержании4. Примеру государства последовали городские общины, а затем и частные лица5. При этом сосредоточение земель в немногих частных руках, как точно замечал С.А. Муромцев, отдаляло таких собственников от непосредственного пользования их собственностью и подталкивало к заключению долгосрочных или вечных договоров аренды с целью хозяйственного использования земель и получения за это платы6. Такие долгосрочные договоры пользования государственными землями регулировались юрисдикцией цензоров, а землями муниципий и частных лиц — преторов. Первоначально в практике претора они воспринимались как обычные договоры аренды. Однако впоследствии претор снабдил их специальными средствами защиты: сначала интердиктом de superfucie, аналогичным интердикту uti possidetis, а затем и иском in factum, при помощи которого, как и при rei vindicatio, такой арендатор (суперфициар) мог защищать свое право пользования земельным участком (например, требовать возврата) от всех третьих лиц, включая и самого собственника (D. 43.18.1)7. Благодаря использованию вещно-правовых способов защиты суперфиций из разряда личных прав перешел в разряд вещных в качестве разновидности jura in re аliena, поскольку, даже если супефициар строил на арендованной земле здание за свой счет, право собственности на такие «суперфициарные здания», как

3 Ливий Тит. История Рима от основания города. Гл. 26. § 16; Гл. 39. § 44 // URL: www.ancientrome.ru/antitr/livi/; Вегнер В. Рим: Начало, распространение и падение всемирной империи римлян: в 2 т. Т. 1. Минск, 2002. С. 489.

4 Ливий Тит. Указ. соч. Гл. 39. § 44.

5 Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / под ред. В.А. Томсинова. М., 2004. С. 395; Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С. 358.

6 Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 611.

7 Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Л.Л. Кофанов.

Т. VI. Полутом 2. М., 2005. С. 351-355.

отмечал Гай, принадлежало и по цивильному, и по естественному праву тому, кому принадлежит земельный участок (D.43.18.2) 8.

Предметом римского суперфиция, как это вытекает из его перевода, выступает все то, что прочно связано с землей: здание, надстройка этажа в чужом здании, совокупность строений. При этом сам земельный участок первоначально выступал предметом договора аренды, который и обеспечивал возникновение у суперфи-циара правомочий владения и пользования им. Впрочем, не исключалось и заключение договора купли-продажи (D.43.18.1.1)9. В последнем случае это не означало отчуждения земельного участка. Такие договоры купли-продажи имели один предмет — право пользования земельным участком, но отличались в зависимости от того, устанавливалось ли возмещение в форме годовой арендной платы или цены, уплачивавшейся una tantum, единократно10.

Если участок был застроенный, то суперфициар получал аналогичные правомочия и на эти строения. Если же это был пустующий участок, то на суперфициара возлагалась обязанность застроить его за счет собственных средств. На возведенные таким образом постройки супер-фициар также приобретал право пользования. Переход суперфиция в разряд вещных прав, по всей видимости, произошел не сразу11. Сначала суперфициар получал срочное право пользования участком с обязательством застройки. Возведение постройки для целей ее использования требовало расширения временных границ аренды земельного участка и возведенного на ней здания, по крайней мере до пределов существования самой постройки. Тем самым застройщик получал от собственника по договору аренды практически на неограниченный срок правомочия владения и пользования возведенной постройкой. Но поскольку сроки существования такой постройки часто превышали сроки жизни самого застройщика, то с течением времени необходимо было урегулировать в рамках договора и возможность передать полученные права по наследству. В результате суперфициар получал от собственника и частичку распорядительных правомочий, а сами его права стали носить наследственный характер.

Дальнейшее накопление в суперфиции вещных правомочий связано было уже с его участием в гражданском обороте. Предпосылки для этого прежде всего возникли в силу необходимости получения суперфициаром дополнительных денеж-

8 Там же. С. 355.

9 Дигесты Юстиниана / пер. с лат.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. VI. Полутом 2. М., 2005. С. 353.

10 Санфилиппо Ч. Указ. соч. С. 207.

11 Франчози Дж. Институционный курс римского права / пер. с итал.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. М. 2004. С. 338.

ных средств под залог какого-либо имущества. Предметом такого залога вполне мог стать супер-фиций как бессрочное право пользования землей и находящимся на ней зданием. Это право с течением времени стало представлять реальную ценность и обладать, учитывая нехватку свободных земель в городах, высокой степенью ликвидности. Так был открыт путь к обороту суперфиция: его залога, дарения, продажи, установления сер-витутов. В совокупности с теми обременениями, которые лежали на суперфициаре (по уплате податей, наемной платы), суперфиций по сути впитал в себя все вещные правомочия собственника земельного участка, у которого оставался только голый титул. Это и позволило претору распространить на суперфиций вещно-правовые способы защиты, а при Юстиниане перевести его в категорию одного из прав на чужую вещь.

Развитие суперфиция (наследственного права застройки) в послеримский период было обусловлено процессом рецепции римского права, проходившим под флагом всеобщего признания римского принципа superficies solo cedit. Именно в этом духе право застройки было закреплено в Германском гражданском уложении (§ 1012-1017 ГГУ) и в законодательстве некоторых других стран.

В ХХ в. институт суперфиция стал интенсивно внедряться в практику с целью решения проблем коммерческого и жилищного строительства в условиях недостатка земельных ресурсов и, как следствие этого, значительного роста цен на земельные участки при их застройке. В результате суперфиций получил закрепление не только в гражданском и жилищном законодательстве многих стран романо-германской системы права (ГК Швейцарии 1907 г. в ред. 1965 г; австрийском Законе о праве застройки 1912 г.; Гражданском кодексе Нидерландов; ГК Италии; Жилищно-коммунальном кодексе Франции и др.), но и в законодательстве стран Северной Европы (Швеции, Финляндии, Норвегии), а также стран англо-саксонской системы права (английский Sattled Land Act 1925 г.; ирландский Landlord and Tenant Acts 1967-1984 гг.). Институт права застройки проник и в новейшее законодательство ряда стран — бывших союзных республик (ст. 250 ГК Азербайджана, ст. 233 ГК Грузии, ст. 443 ГК Молдовы, ст. 245 ГК Туркменистана, ст. 413 ГК Украины, ст. 241 Закона Эстонии «О вещном праве»).

Вместе с тем юридическое оформление римской модели суперфиция, основанной на принципе superficies solo cedit, в значительной части стран было подвергнуто существенной коррекции.

В частности, в исключение из общего правила о праве собственности на земельный участок, распространяющемся и на находящи-

еся на нем и прочно связанные с ним здания и сооружения, собственник может учредить суперфиций, в силу которого другое лицо, получая по договору право пользования чужим земельным участком, приобретает право иметь в собственности сооружения (в том числе предварительно построив их) как на поверхности земельного участка, так и ниже его уровня. Такая модель суперфиция имеет характер четко определенного и постоянного права, правда, ограниченного максимальным сроком в 100 лет (ст. 779а-779 ГК Швейцарии). В Италии собственник земельного участка также может учредить право возведения и содержания здания или подземного сооружения на своем земельном участке в пользу третьих лиц, которые приобретают право собственности на эти сооружения. Аналогично собственник земельного участка может передать право собственности на уже существующие на этом участке сооружения отдельно от права собственности на землю (ст. 952-956 ГК Италии)12.

Из последних кодификаций ГК Румынии допускает возникновение наследственного права застройки только в отношении частных земель с возможностью обладать построенным зданием на праве собственности в течение 99 лет13. Из стран ближнего зарубежья такую же модель использует Украина. Приобретая на основании договора или завещания право пользования чужим земельным участком для возведения промышленных, бытовых, социально-культурных, жилищных и других зданий и сооружений, землепользователь (суперфи-циар) становится собственником этих строений на определенный или неопределенный срок (ст. 413, 415 ГК Украины). Последствия прекращения права застройки определяются соглашением сторон. При недостижении соглашения собственник земельного участка может требовать сноса постройки, кроме случаев, когда такой снос запрещен законом (в отношении жилых домов, достопримечательностей истории и культуры) или нецелесообразен в связи с явным превышением стоимости постройки по сравнению со стоимостью земельного участка. В этом случае суд может с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком вынести решение о выкупе суперфициаром земельного участка, на котором размещена постройка, либо о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения), либо определить условия пользования земельным участком суперфици-аром на новый срок (ст. 417 ГК Украины).

12 Основные институты гражданского права зарубежных стран / отв. ред. В.В. Залесский. М., 2009. С. 253, 231.

13 Алунару К. Реформа гражданского права в Румынии // Вестник гражданского права. 2011. № 1. С. 294-295.

Существенную коррекцию в этом вопросе испытало и гражданское законодательство Германии, в которое были внесены существенные изменения, обусловленные необходимостью расширения экономической и социальной основ применения суперфиция, в том числе: ограничения земельных спекуляций, снижения затрат при реализации временных бизнес-проектов, ограничения рисков при ведении бизнеса в неблагоприятных услових, вовлечения широких масс простых людей, не имеющих достаточных средств для приобретения в собственность дорогостоящих земельных участков, в жилищное строительство14. 15 января 1919 г. было принято Положение о наследственном праве застройки, которое заменило § 1012-1017 ГГУ и, по сути, ввело свою «германскую модель» права застройки.

В основу этой модели были положены два исторических института: чисто германский институт отчуждаемого наследуемого права постоянного владения и пользования земельным участком за плату с правом возведения постройки (Erbleihe) и римский суперфиций. Erbleihe в германской средневековой правовой доктрине толковалось как производная собственность — dominium utile, то есть пользование, почти исчерпывающее содержание dominium directum — высшей собственности, принадлежащей землевладельцу. При этом строение, возведенное на основании Erbleihe, принадлежало застройщику. Это право собственности на строение — melioratio — и являлось характерной особенностью германской Erbleihe в отличие от римского суперфиция15. Сохранение Erbleihe в нетронутом виде в новейшем гражданском законодательстве Германии повлекло бы отказ от важнейшей идейной посылки, заложенной в германском вещном праве, — вещно-правовом единстве земельного участка и вещей, прочно связанных с землей, в том числе строений (§ 94 ГГУ), а при соблюдении принципа единства земельного участка и расположенного на нем строения означало бы допущение расщепленной собственности, что ни в первом, ни во втором варианте не могло быть принято германской цивилисти-ческой доктриной.

Для разрешения этих противоречий германская цивилистика вливает Erbleihe в римский суперфиций, в результате чего наследственное право застройки перестает быть разновидностью собственности, а становится особым ограниченным вещным правом на земельный участок. Чтобы достигнуть этого решается ряд задач.

14 Мелихова А.В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. 2007. С. 194; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 37.

15 Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистиче-ского исследования института. Киев, 1914. С. 17-19.

Во-первых, вопреки правилу § 94 ГГУ о том, что постройка является существенной составной частью земельного участка и принадлежит его владельцу, возведенные на основании наследственного права застройки строения отделяются от права собственности на земельный участок. Делается это на основании § 95 ГГУ, в соответствии с которым к составным частям земельного участка не относится строение и иной объект, возведенные на земельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок. Вывод возведенных управомоченным лицом строений из возможного круга составных частей земельного участка имеет одну цель — не допустить распространения вещных и иных прав собственника земельного участка на возведенную постройку. Это правило применяется и при установлении права застройки на заложенный земельный участок с уже возведенной постройкой: с момента внесения в поземельную книгу записи о праве застройки обременение постройки залогом прекращается. Это, казалось бы, неизбежно должно привести к разрушению конструкции единого объекта недвижимости и возникновению рядом с правом собственности на земельный участок отдельного права собственности на возведенную постройку.

Чтобы этого не допустить, немецкие юристы, во-вторых, прибегают к фикции: наследственное право застройки признается «юридическим земельным участком», в котором в качестве единого объекта недвижимости выступает собственно право застройки и сама постройка. При этом на право застройки распространяется правовой режим земельного участка: оно может обременяться другими ограниченными вещными правами и защищаться вещно-правовыми исками.

В-третьих, в такой реконструкции изменяется представление о месте постройки в классификации вещей. Постройка, выведенная из числа составных частей земельного участка, теперь входит в качестве существенной составной части в право застройки. Это влечет серьезные экономические и юридические последствия. Прежде всего, право застройки наполняется материальным содержанием, приобретает реальную стоимость, что играет немаловажную роль в его использовании в качестве предмета залога. Далее, на постройку как существенную составную часть права застройки нельзя установить отдельное вещное право, в отношении нее нельзя совершать сделки с вещно-правовыми последствиями (продажи, дарения, мены, залога). Однако постройку и ее части можно свободно использовать в качестве предмета сделок с обязательственным эффектом (аренды, ссуды). Если же речь идет о наследственном праве застройки,

то, напротив, все распорядительные сделки с ним в полном объеме будут распространяться на постройку как существенную составную часть этого права.

Наконец, в-четвертых, хотя правовой режим существенной составной части и исключает возможность признания постройки отдельным объектом недвижимости и, следовательно, возникновение на нее отдельного вещного права, в том числе права собственности, тем не менее признание наследственного права застройки «юридическим земельным участком» позволяет наделить застройщика правами собственника на возведенную постройку, используя римскую акцессию. В частности, как при inaedificatio (возведения строения из чужого материала) постройка в силу приращения отдавалась собственнику земли, которая считалась главной вещью, точно так же, приобретая наследственное право застройки в виде «юридического земельного участка», его субъект приобретает правомочия собственника и в отношении постройки как составной части этого единого объекта недвижимости. Как точно отмечается в литературе, правомочия собственника в отношении постройки у субъекта наследственного права застройки являются неотъемлемым элементом содержания наследственного права застройки, и на объем права не влияет момент установления права застройки — до возведения постройки либо в отношении уже застроенного земельного участка16.

Дальнейшие изменения, которые вносились в Положение о наследственном праве застройки и окончательное его оформление в 2007 г. в виде Закона о наследственном праве застройки17, привели к тому, что германский институт наследственного права застройки стал одним из продуманных и гибких инструментов регламентации суперфициарных отношений. По своему экономическому значению наследственное право застройки приравнено к собственности: в течение установленного срока оно может свободно отчуждаться, передаваться по наследству, обременяться ограниченными вещными правами, включая возможность быть полноценным объектом залога (§ 1 (1) Закона). Как отмечают немецкие специалисты, наследственное право застройки — не меньшая, а иная чем собственность форма господства над застроенным земельным участком18. Закон о наследственном праве застройки значительную роль в регламентации суперфициарных отношений отводит договору. В частности, договором оформляются

16 Леонтьева Е.А., Эм М. Указ. соч. С. 45-47.

17 Закон о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. (в ред. Закона от 17 декабря 2008 г. / пер. с нем. Е.А. Леонтьевой // Вестник гражданского права. 2011. № 6.

18 Леонтьева Е.А., Эм М. Указ. соч. С. 11-12.

не только законодательно закрепленные условия и содержание права застройки, но и другие положения, включаемые в него по свободному волеизъявлению сторон (§ 2, 5 Закона). Упорядочивающим началом в использовании принципа свободы договора в отношении права застройки выступают типовые договоры, которым придается значение правил ad hoc. Характерной особенностью регламентации права застройки также выступает сбалансированная система гарантий, предоставляемых Законом, с одной стороны, субъекту права застройки как слабой стороне суперфициарного правоотношения (§ 9 (2, 4), 9а, 13, 27 Закона) и, с другой стороны, земельному собственнику, несущему повышенные риски в силу значительности сроков использования его земельного участка другим лицом (§ 2, 3, 4, 5, 26, 27 Закона).

Отечественное гражданское право стоит на пороге открытия своей страницы в формировании права застройки. Вместе с тем, как показывает «драматическая» история оформления предполагаемых изменений ГК РФ, единства во взглядах на концептуальное построение этого института среди наших цивилистов нет. В Концепции развития гражданского законодательства конструкция права застройки первоначально задумывалась как достаточно близкий аналог римского суперфиция. Во-первых, вводилась двойная терминология этого института — право застройки (суперфиций). Во-вторых, предполагалось, что возведенные на земельном участке здания и сооружения с момента их создания по общему правилу должны поступать в собственность собственника земельного участка, а суперфициар должен был получить права по владению и пользованию земельным участком и находящимися (возведенными) на нем зданиями и сооружениями. Суперфи-циар получал права по видоизменению всего построенного, но в рамках целевого назначения земельного участка (для нужд постройки). В-третьих, право застройки определялось как отчуждаемое, платное и долгосрочное — от 50 до 199 лет, не подлежащее по общему правилу продлению. В связи с этим по окончании срока действия права застройки какой-либо компенсации суперфициару за возведенные постройки предполагалось не выплачивать. В Концепции специально подчеркивалось, что следует изменить существующий подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Логичным продолжением конструкции «единого объекта» должно стать приобретение права собственности на возведенные здания у арендодателя, поскольку в противном случае возникает парадоксальная ситуация, когда обладатель

обязательственного права на земельный участок (арендатор) «приобретает «более сильное» право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфи-циар)». Впрочем, с учетом сложившихся правил пользования государственными и муниципальными земельными участками предлагалось ввести переходные положения, по-иному определяющие, кто является собственником строений и какова будет юридическая судьба строений и земельного участка по прекращении права застройки, вплоть до предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за определенную ком-пенсацию19.

К сожалению, Проект изменений ГК РФ20 пошел по другому, весьма оригинальному пути создания института права застройки, отличного и от римской, и дореволюционной отечественной, и от германской его моделей. В какой-то мере представленная в Проекте модель права застройки повторяет те многие «упрощенные» правовые конструкции этого права, которые появились в новейшем законодательстве зарубежных стран в последний период. Такой «новодел» (назовем его «проектной моделью») порождает вопросы, а в ряде случаев вступает в противоречия с теми посылами, которые были сделаны ци-вилистической доктриной и практикой в сфере регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

Так, уже само определение права застройки, даваемое в п. 1 ст. 300 Проекта, как «право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации», не содержит всего набора квалифицирующих признаков этого права и легко поглощает существующую модель аренды земельных участков в целях их застройки. Может быть поэтому первой реакцией строительного бизнеса на данное нововведение стало его отрицание со ссылкой на то, что существующая аренда земельных участков в целях застройки его вполне устраивает.

Данное определение права застройки по его содержательному смыслу, скорее всего, не позволяет установить право застройки и на уже застроенные земельные участки с целью хозяйственной эксплуатации существующих зданий и

19 Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект, рекомендованный к опубликованию и обсуждению // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 153-156; Концепция развития гражданского законодательства РФ / вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 90-91.

20 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (в ред., принятой Государственной Думой Федерального Собрания РФ 27 апреля 2012 г.) // Российская газета. 2012. 14 сентября.

сооружений, что неизбежно сузит экономическую ценность этого института и сферу его практического использования. Между тем, как уже отмечалось, именно эта форма хозяйственной деятельности часто использует институт права застройки в зарубежных странах.

Страдает и юридическая техника. Глава о праве застройки пестрит изъятиями закона из сформулированных правил: на девять статей гл. 20.1 Проекта приходится семь изъятий закона. При этом далеко не все получают разрешение в Кодексе. Так, п. 2 ст. 300 Проекта предусматривает, что в случаях, установленных законом, договором может быть предусмотрена возможность возникновения права собственности на возведенное здание и сооружение у собственника земельного участка. Также возможны некие случаи, предусмотренные законом, когда условия договора об установлении права застройки земельных участков, находящихся в публичной собственности, будут содержать изъятия из перечня существенных условий, установленных п. 1 ст. 300.2 Проекта для договоров о праве застройки участков, находящихся в частной собственности. Понятно, что все эти случаи будут оформлены в качестве публично-правовых ограничений, обусловленных особенностями земельных участков как природных объектов. Но тогда логично было бы конкретизировать допущение этих изъятий теми обстоятельствами, которыми они вызваны.

Проект устанавливает двойной режим вещных прав на здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, с одной стороны, и на земельный участок — с другой. Здания и сооружения по общему правилу принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение всего срока действия этого права, который провозглашается в ст. 300.3 Проекта как бессрочный, с несколько некорректным уточнением, что он не может быть менее 30 и более 100 лет. В результате в ГК РФ может появиться доселе неизвестное срочное право собственности. Параллельно у застройщика в рамках права застройки возникает право владения и пользования земельным участком с тем же временным ограничением. Насколько такое право будет эффективнее в той конфигурации, в которой оно закреплено в Проекте, по сравнению с ныне действующими вещными правами на земельные участки, оценить трудно. Пока преимущество видится только во внешней унификации вещных и обязательственных прав при застройке в одно вещное право.

Однако, как уже отмечалось, Проект допускает установление законом случаев, когда право собственности на возведенное здание или сооружение в силу договора о праве застройки возникает у собственника земельного участка,

то есть по классической римской модели. Тем самым в отечественном гражданском законодательстве может появиться особая, отличная от зарубежных конструкций права застройки, система таких прав. Одно из таких прав застройки в качестве общего правила базируется на существовании двух разных собственников: одного — на земельный участок, другого — на возведенную постройку на этом участке. Другое право застройки в качестве специального допущения закона может возникать по классической римской модели, в которой земельный собственник приобретает право собственности на постройку, возведенную другим лицом по договору на его земельном участке.

Анализ норм гл. 20.1 Проекта вместе с тем показывает, что предметом регулирования в ней выступает только первая модель права застройки, и значительная часть правил о праве застройки, смонтированная разработчиками Проекта в привязке именно к этой «проектной модели», вообще не может применяться к отношениям, возникающим в силу специальных правил и построенным по второй, классической модели. Например, никак нельзя считать в этом случае право собственности земельного собственника на построенное здание срочным (п. 2 ст. 300 Проекта). Вряд ли суперфициар может воспользоваться правами по видоизменению постройки или ее сносу, если она не его (п. 1 ст. 300.1 Проекта). Для чего и допускается, очевидно, изъятие закона из этого правила. Не могут также применяться правила: об отчуждении или предоставлении в пользование супер-фициаром помещений в построенном здании земельному собственнику в виде платы за право застройки (п. 1 ст. 300.4 Проекта), об отчуждении суперфициаром возведенного здания и переходе права застройки к приобретателю, о передаче здания в залог с одновременным залогом права застройки (п. 1 ст. 300.5 Проекта), об отчуждении суперфициаром помещений в построенном здании третьим лицам (п. 2 ст. 300.5 Проекта), об отчуждении суперфициаром права застройки вместе со зданием (п. 1 ст. 300.6 Проекта), о сохранении права застройки в случае гибели или уничтожения построенного здания (п. 1 ст. 300.7 Проекта), поскольку во всех этих случаях здание и помещения в нем принадлежат на праве собственности земельному собственнику, а не су-перфициару. При таких изъятиях право застройки вряд ли будет эффективно работать, или же для достижения должного эффекта нужно будет создавать в рамках специальных предписаний закона параллельно иной механизм его функционирования, близкий по своему содержанию к римской модели права застройки. Однако и здесь нет полной ясности. Поскольку случаев таких специальных предписаний закона может

быть достаточно много, не последует ли за этим и дальнейшая дифференциация механизма регламентации каждого из таких «специальных» прав застройки?

По всей видимости, «проектная модель» права застройки не мыслится как универсальная применительно к земельным участкам разных форм собственности. Если в зарубежном законодательстве право застройки выступает важнейшим инструментом государственной и муниципальной земельной политики, и значительная часть публичных земельных участков передается инвесторам для жилищного строительства, строительства и эксплуатации мостов и путевых устройств, мостовых, автозаправочных станций, канализационных сооружений, опор для подвесных канатных дорог, опор для линий электропередачи, фонарей, площадок для спорта и кемпинга, теннисных и детских площадок, подземных гаражей, не являющихся строительной частью зданий, и даже надгробных памятников и других монументов21, то предоставление права застройки земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в отечественном правопорядке будет допускаться по специальным основаниям и порядку, устанавливаемым законом (п. 5 ст. 300 Проекта). Как представляется, это станет главным препятствием в практическом внедрении права застройки, поскольку как раз сосредоточение земельных ресурсов в руках публичных собственников способствует серьезному повышению рыночной стоимости земельных участков и, как следствие, привлекательности их получения в порядке права застройки, а не покупки. Но тогда и возникает вопрос, для чего нужны некие специальные основания и порядок предоставления таких участков, отличные от общегражданских?

Содержание права застройки, описываемое в гл. 20.1 Проекта, значительно шире того, которое дается в определении права застройки в ст. 300 Проекта. Цель права застройки, выраженная в действиях по «возведению» здания или сооружения и его «последующей эксплуатации», никак не может вместить в себя права субъекта права застройки по изменению объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, — право на их реконструкцию, снос и возведение новых объектов. Не совсем также понятно, о каких объектах недвижимости здесь идет речь: о возведенных зданиях или сооружениях, или иных объектах недвижимости, находящихся на земельном участке?

В явном противоречии с классическим и современным пониманием права застройки моде-

21 Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 15.

лируется оборот самого права застройки и возве- застройки, то в рамках него будет достигнут толь-

денного на нем здания и сооружения. Проект со- ко оборот возведенных зданий и сооружений, но

держит две статьи, которые одновременно допу- не оборот помещений, потребность в котором на

скают оборот и построенных на чужом участке со- данный момент явно превалирует.

оружений (ст. 300.5), и права застройки (ст. 300.6). Все это говорит о том, что римский принцип

Такой подход, по всей видимости, основывается superficies solo cedit, после почти десятилетних

на том, что разработчики Проекта доминантой в попыток его внедрения в российскую практику,

представленной модели права застройки видят так и остался идеалом практики прошлого и чи-

все же получившее распространение право соб- стоты юридического конструирования. Попытки

ственности на помещения в возведенном здании же создать что-то новое не могут основываться

или сооружении, а не особый вещный характер на скоропалительных предложениях, а требу-

самого права застройки. Именно для этого и до- ют проявления воли в серьезном исследовании

пускается оборот зданий и помещений, с одной данной проблемы и аккуратного заимствования

стороны, и права застройки — с другой. Если это- зарубежного опыта, проверенного практикой

го не сделать и разрешить только оборот права реальной жизни.

Библиография:

1. Алунару К. Реформа гражданского права в Румынии // Вестник гражданского права. — 2011. — № 1. — С. 270-301.

2. Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. — М.: Зерцало, 2004. — 568 с.

3. Вегнер В. Рим: Начало, распространение и падение всемирной империи римлян: в 2 т. Т. 1. — Минск: Харвест, 2002. — 656 с.

4. Гай. Институции. Пер. с лат. Ф. Дыдынского / под ред. В.А. Савельева, Л.Л. Кофанова. — М.: Юристъ, 1997. — 368 с.

5. Гражданское уложение Германии = Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Вводный закон к Гражданскому уложению; пер. с нем.; научн. ред. А.Л. Маковский и др. — М.: Волтерс Клувер, 2004. — 816 с.

6. Дигесты Юстиниана: в VIII т. Т. VI. Полутом 2. Пер. с лат. / отв. ред. Л.Л. Кофанов. — М.: Статут, 2005. — 564 с.

7. Закон о наследственном праве застройки от 15 января 1919 г. (в ред. Закона от 17 декабря 2008 г.) Перевод с нем. Е.А. Леонтьевой // Вестник гражданского права. — 2011. — № 6. — С. 47-61.

8. Концепция развития гражданского законодательства РФ / вступ. статья А.Л. Маковского. — М.: Статут, 2009. — 160 с.

9. Концепция развития законодательства о вещном праве. Проект, рекомендованный к опубликованию и обсуждению // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 4. — С. 104-185.

10. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2011. — № 6. — С. 13-20. Леонтьева Е.А., Эм. М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. — 2011. — № 6. — С. 30-47.

11. Ливий Тит. История Рима от основания города. Гл. 26 § 16; Гл. 39 § 44 // URL: www.ancientrome. ru/antitr/livi/

12. Мелихова А.В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. — 2007. — № 9. — С. 190-196.

13. Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. — Киев, 1914. — 320 с.

14. Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. — М.: Статут, 2003. — 685 с.

15. Основные институты гражданского права зарубежных стран / отв. ред. В.В. Залесский. — М.: Норма, 2009. — 1184 с.

16. Покровский И.А. История римского права /вступ. статья, пер. с лат., научн. ред. и коммент. А.Д. Ру-докваса. — СПб.: Изд.-торг. дом «Летний сад», 1998. — 560 с.

17. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» (в ред., принятой ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012 г.) // Российская газета. — 2012. — 14 сентября.

18. Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: учебник / под ред. Д.В. Дождева. — М.: БЕК, 2002. — 400 с.

19. Франчози Дж. Институционный курс римского права / пер. с итал.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. — М.: Статут, 2004. — 428 с.

Материал поступил в редакцию 11 апреля 2014 г.

ROMAN LEGAL MODEL OF BUILDING LEASEHOLD AND ITS INTERPRETATION IN DOMESTIC CIVILIZED DOCTRINE AND IN LEGISLATION

Bibikov Alexander Ivanovich

Doctor of Law, professor, Department of Civil Law and Procedure, Ivanovo State University

[aibibikov@yandex.ru]

Abstract

In the article there has been presented the research of the history of emergence and the legal nature of the institution of building leasehold (superficies). There have been traced the particulars of formation of the Roman legal (classical) model of building leasehold and the interpretation of this institution in foreign civil legislation. It has been noted that certain countries apply the classical Roman model of building leasehold while others use the model of «the shared property» of the land plot and of the piece of the estate built on this plot. There was conducted the analysis of the German model inheritance law of building leasehold on the basis of which there was made the conclusion about its independent nature and uniqueness. The historical and the comparative legal methods of the research have enabled to identify the essential differences of the employed models of building leasehold and the specific features of their application in the countries of Roman-Germanic law and in the Commonwealth of Independent States. There have been studied the approaches of the domestic civilized doctrine in terms of building leasehold and the specific features of its implementation in the draft version of the Civil Code of the Russian Federation. There has been affirmed that the draft version of the Civil Code of the Russian Federation admits the existence of the two models of the building leasehold: the design one and the classical one. There has been applied critical approach to the analysis of the design model of building leasehold in comparison with its Roman and Germanic legal constructions; there have been presented recommendations for its improvement.

Keywords

Building leasehold, the history of formation, the contents of building leasehold, classical model, model of shared property, Germanic model, correction of classical model, differentiation of regulation, turnover of building leasehold, practical implication

References

1. Alunaru K. Civil law reform in Romania // Civil law courier. — 2011. — № 1. — P. 270-301.

2. Bogolepov N.P. Textbook on Roman law history / Under the editorship and the introduction by V.A. Tomsiniov. — M.: Zertsalo, 2004. — 568 p.

3. Vegner V. Rome: Emergence, expansion and decline of the Roman Empire. In 2 volumes, Vol. 1. — Minsk: Harvest, 2002. — 656 p.

4. Guy. Institutions. Translation from Latin by F. Dydynsky / Under the editorship of V.A. Savelyev, L.L. Kofanov. — M.: Jurist, 1997. — 368 p.

5. German Civil Code = Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungs gesetz: Introductory law to the Civil Code; Translation from German; Scientific editors A.L. Makovsky and others. — M.: Volters Kluver, 2004. — 816 p.

6. Digests of Justinian. In VIII vol. Vol. VI. Semi-volume 2. Translation from Latin/ Editor-in-chief L.L. Kofanov. — M.: Statute, 2005. — 564 p.

7. Inheritance Law on building leasehold, dated January 15, 1919 (the Law version dated December 17, 2008) Translation from German by E.A. Leontieva // Civil law courier. — 2011. — № 6. — P. 47-61.

8. Concept of the development of civil legislation of the Russian Federation / Introductory article by A.L. Makovsky. — M.: Statute, 2009. — 160 p.

9. Concept of the development of interest in estate law. Draft recommended for publishing and dis-cussion//Courier of the Supreme arbitration Court of the Russian Federation. — 2009. — № 4. — P. 104-185.

10. Leontieva E.A. Problems of the institution of building leasehold of another owner's land plot in contemporary Russian law// Laws of Russia: experience, analysis, practice. — 2011. — № 6. — P. 13-20.

11. Leontieva E.A, Em. M. Inheritance law of building leasehold: German experience // Civil law courier. — 2011. — № 6. — P. 30-47.

12. Livi Tit. History of Rome from the city foundation. Chapter 26 § 16; Chapter 39 § 44 // URL: www. ancientrome.ru/antitr/livi/

13. Melikhova A.V. Regarding building leasehold under the legislation of the Estonian Republic and the prospects of its development in contemporary civil law of the Russian Federation // Law. — 2007. — № 9. — P. 190-196.

14. Mitilino M.I. Building leasehold. Experience of civilized research of the institution. — Kiev, 1914. — 320 p.

15. Muromtsev S.A. Civil law of Ancient Rome. — M.: Statute, 2003. — 685 p.

16. Main institutions of civil law of foreign countries / editor-in-chief V.V. Zalessky. — M.: Norma, 2009. — 1184 с.

17. Pokrovsky I.A. History of Roman law /introductory article, translation from Latin, scientific revision and comment by A.D. Rudokvas. — St.Petersburg: Publishing House-Commercial House «Summer Garden», 1998. — 560 p.

18. Draft of Federal law № 47538-6 «Regarding the introduction of the changes to the first, second, third and fourth parts of the Civil Code of the Russian Federation as well as in the separate legislative acts of the Russian Federation» (in the version adopted by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation in the first reading 27.04.2012) // The Russian newspaper. — 2012. — September, 14.

19. Sanfilippo Cesare. Course of Roman private law: Textbook / Under the editorship of D.V. Dozhdev. — M.: Publishing House ВЕК, 2002. — 400 p.

20. Franciozi J. Institutional course on Roman law / Translation from Italian; Editor-in-chief L.L. Kofanov. — M.: Statute, 2004. — 428 p.