«Крайне контрастный год завершается, но не перестает удивлять»

В 2022 рынок недвижимости Среднего Урала пережил несколько падений, вызванных сменой геополитической и экономический ситуаций, а также всплесков интереса жителей, которые пытались сохранить свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. За год средние цены на 1 кв. м возросли и достигли 102 тыс. руб. на вторичном рынке и 122 тыс. руб. на рынке новостроек. При уменьшении объектов вторички на первичном рынке достигнута рекордная отметка — 41,6 тыс. нереализованных квартир. При сохранении этих тенденций и в случае отмены льготной ипотеки дальнейшее восстановление покупательской активности не гарантируется, считают эксперты.

По данным Свердловскстата, за 11 месяцев в регионе было введено чуть более 2,5 млн кв. м

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Вторичка оторвалась от новостроек

Участники рынка недвижимости называют 2022 год одним из самых сложных и «нерыночных» из-за турбулентности и событий в стране и мире, которые повлияли как на рынок недвижимости, так и на экономику в целом.

По данным исследования «Авито Недвижимости», средняя площадь квартир, продаваемых в Екатеринбурге, составляла около 46 кв. м. На вторичном рынке жилья бюджет покупки такой квартиры составлял 4,4 млн руб., на первичном рынке данный показатель был на 1,2 млн руб. больше — 5,6 млн руб. Разница в средней цене 1 кв. м между двумя сегментами составила 26,3 тыс. руб. — 95,8 тыс. руб. на вторичном рынке против 122,1 тыс. руб. на рынке новостроек.

Как объясняют эксперты сервиса, разница в ценниках между первичным и вторичным рынками растет по мере увеличения комнатности квартир. Так, средняя стоимость студий при средней площади 25,5 кв. м в новостройках составила 3 млн руб., в старом жилом фонде — 2,9 млн руб. Приобретение однокомнатной квартиры в новом доме для жителя Екатеринбурга обойдется в среднем в 4,5 млн руб., а на вторичном рынке на 500 тыс. руб. дешевле — 4 млн руб. На двухкомнатные квартиры ценовая разница составляла уже 1 млн руб.: 5,1 млн руб. на вторичке и 6,1 млн руб. на первичке. «Трешки» в новостройках будут в среднем на 1,3 млн руб. дороже — 8,2 млн руб. против 6,9 млн руб. Разница в стоимости объектов с четырьмя и более комнатами — 1,2 млн руб.

Коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов подчеркнул, что при покупке жилья в новостройке к стоимости квартиры прибавляются траты на ремонт и отделочные работы — в среднем до 15–20% от стоимости жилплощади. «Кроме того, ценообразование на вторичном рынке жилья, который состоит из физических лиц, более гибкое. И сейчас, в период экономической нестабильности, все больше собственников соглашаются на дисконт. Поэтому ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в Екатеринбурге может быть еще более ощутимым»,— добавил он.

Новостройки пошли на рекорд

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), объем нереализованных квартир к концу года достиг исторического максимума. Эксперты полагают, что если программа льготного ипотечного кредитования будет отменена, то объем вырастет, обновив рекорд. «Крайне контрастный 2022 год завершается, но не перестает удивлять. Объем предложения на рынке новостроек в ноябре вырос до рекордной отметки 41,6 тыс. нереализованных квартир. После заметного провала продаж в октябре фиксируем рост числа сделок и ожидаем неплохие показатели в декабре 2022 года»,— рассказали в УПН.

Активизация рынка, как объясняют эксперты, происходит на фоне предполагаемой отмены льготной ипотеки (программа может закончиться с 1 января 2023 года) и ценового стимулирования со стороны девелоперов. Руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев добавил, что к концу года (расчетный месяц ноябрь) объем предложения в новостройках Екатеринбурга в сравнении с тем же месяцем прошлого года увеличился на 53,2%. На данный момент наибольшую долю экспозиции занимают однокомнатные лоты (36,8%), затем идут двухкомнатные квартиры (30,3%). Средняя стоимость квартир в новостройках в ноябре составила 5,2 млн руб. За год этот показатель вырос на 12,9%, а за месяц он снизился на 2,5%. Средняя цена 1 кв. м в Екатеринбурге равна 119 тыс. руб., в годовом выражении она увеличилась на 15,5%, а за месяц уменьшилась на 2,5%.

Спрос замирал дважды

Участники строительного рынка фиксировали падение покупательского спроса после начала специальной военной операции в конце февраля и объявления частичной мобилизации в конце сентября. По словам эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, на фоне объявления частичной мобилизации в октябре спрос на первичном рынке снизился на 19%. «Отрицательная динамика была характерна для всех локаций. Например, в Московском регионе число договоров долевого участия (ДДУ) в октябре сократилось на 36%, в Петербургском регионе — на 12%, в целом по стране — также на 12%»,— уточнила госпожа Лапшина.

Аналогичная тенденция наблюдалась и на вторичном рынке жилой недвижимости. В первую неделю после объявления мобилизации потенциальный спрос на покупку жилья на вторичном рынке Екатеринбурга сократился на 20% относительно фоновых значений за неделю до 21 сентября. Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин отметил, что в период с 21 сентября по 3 октября спрос упал на 14,7% по сравнению с двумя неделями ранее.

Падение спроса отмечают и производители строительных и отделочных материалов, при этом в отличие от спроса на жилье здесь наблюдается иная тенденция. По словам руководителя отдела продаж АО «Завода керамических изделий» Андрея Бороздина, керамическая отрасль ощущала как резкое повышение спроса, так и резкое затишье. «Март и апрель позволили значительно увеличить выручку от продажи продукции, а в сентябре и октябре был зафиксирован самый низкий оборот и снижение покупательского спроса на керамическую плитку и керамогранит за год. Конечно же, на эти “экономические качели” повлияла нестабильная обстановка в мире. Европейские бренды ушли с керамического рынка России, и многие россияне пытались как можно скорее вложить свои накопления в ремонт, переживая, что возможен дефицит товаров и перебои с поставками материалов из-за санкций»,— пояснил Андрей Бороздин.

К концу года покупательская активность начала восстанавливаться. В сравнении с октябрем, по данным «Авито Недвижимости», заметен рост на 5,7%. Особенно сильно — на 21,6% за год — увеличился интерес к двухкомнатным квартирам. «Помимо относительного успокоения внешнего фона к факторам роста спроса также относятся сезонность (к концу года рост числа сделок традиционно увеличивается) и заявления ЦБ и Минфина об отмене “нулевой” и льготной ипотеки. Если покупатель рассчитывает купить квартиру в кредит, то лучше успеть сделать это с более низкой ставкой»,— пояснила Елена Лапшина. В то же время она отметила, что по сравнению с прошлым годом потенциальный спрос ниже на 20%.

Ипотека набрала популярность

По данным Уральского ГУ Банка России, за девять месяцев 2022 года в Свердловской области было выдано 34 тыс. ипотечных кредитов на сумму 97 млрд руб. При этом льготных кредитов было выдано более 10 тыс. на сумму 33 млрд руб. Как объяснили в ЦБ, рост ключевой ставки в начале второго квартала 2022 года способствовал замедлению активности заемщиков на рынке, но в июне вследствие снижения ставок спрос стал восстанавливаться. Средний размер кредита у свердловчан увеличился за год на 500 тыс. руб., до 3 млн руб.

«По-прежнему самой популярной остается льготная ипотека под 7%. При этом в текущем году с 22% до 34% увеличилась доля семейной ипотеки в общем объеме выдачи ипотек на первичном рынке жилья. Это стало следствием изменения условий программы — семейную ипотеку теперь можно оформлять семьям с одним ребенком»,— сообщили в Уральском ГУ Банка России. В целом задолженность по ипотечным жилищным кредитам в Свердловской области составляет 400 млрд руб., это больше прошлого года на 14%.

Объекты вымываются со вторички

По итогам ноября 2022 года, средняя цена на вторичном рынке жилья Екатеринбурга увеличилась по сравнению с началом года на 9,2% и на 11,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным УПН, подобное повышение произошло в связи с вымыванием наиболее дешевых лотов. Согласно базе данных УПН, к покупке предлагается все меньше объектов — чуть более 3,7 тыс. квартир. За месяц количество объектов уменьшилось на 3,3%, а за последние четыре недели объем снизился на 4%. Сроки экспозиции остаются близки к отметке 3,5 месяца.

Ценообразование на вторичном рынке жилья более гибкое — в период экономической нестабильности собственники чаще соглашаются на дисконт

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Рост средних цен наблюдается среди объектов различных размеров. Так, средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир на конец ноября составила 112,8 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры предлагают на рынке в среднем по 99,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Стоимость «трешек» составила 100 тыс. руб. за 1 кв. м, а за многокомнатный объект покупатель заплатит 101,1 тыс. руб. за 1 кв. м в среднем. Согласно исследованию УПН, в начале января этого года средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составляла 94,3 тыс. руб. В феврале цена поднялась до 97 тыс. руб., в июле до 99,3 тыс. руб., а в октябре превысила 100 тыс. руб. В середине ноября стоимость 1 кв. м вновь выросла и достигла 102 тыс. руб.

«Стоимость квадратного метра показывает рост как на вторичке, так и на рынке новостроек, что еще раз свидетельствует об инертности рынка недвижимости, который не может моментально реагировать на внешние события. Не стоит забывать, что текущие продажи сравниваются с рекордно успешным 2021 годом, поэтому наблюдаемое снижение спроса нельзя назвать критичным для рынка. К тому же в конце года мы видим восстановление активности аудитории после сентябрьского падения спроса. Весной 2022 года понадобилась от двух до пяти месяцев, в зависимости от сегмента, чтобы перейти к стабильному росту, осенью же падение сменилось ростом уже через месяц»,— резюмировал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

По мнению экспертов, на динамику отрасли в краткосрочной перспективе будут влиять не внешние события, а внутренние факторы. Например, ввод или отсутствия стимулирующих программ. «К концу года терпеливые покупатели дождались реальных скидок на отдельные проекты. Квартир на вторичном рынке по-прежнему немного, а активность покупателей немного выросла. Но сложившиеся тенденции не гарантируют рынку дальнейшего восстановления роста»,— добавили в УПН.