Инвесторы поддержат ипотеку

Программа субсидирования ипотечных ставок до 6,5% поставила в неравное положение жителей российских регионов: для того чтобы поучаствовать в ней, жителю Сочи придется скопить на первоначальный взнос более 2 млн руб., в то время как саратовцу хватит 300 тыс. руб. Тем не менее льготные кредиты могут привлечь на рынок инвесторов: в 75% крупных российских городов арендные платежи позволят гасить полученную на 20 лет ипотеку.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

В рамках льготной ипотеки можно купить 63% квартир, продающихся в новостройках в городах с населением от 500 тыс. жителей. Такие данные в своем исследовании приводит ЦИАН. Аналитики указывают, что с учетом минимального первоначального взноса в 20% в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга можно рассматривать квартиры в бюджете до 10 млн руб., а в регионах — до 3,75 млн руб. Средняя площадь попадающих под программу квартир составляет 49 кв. м. В Москве, по расчетам «Азбуки жилья», в старых границах города в новостройках суммарно выставлены на продажу 40,8 тыс. лотов, из которых 33% дешевле 10 млн руб.

Субсидирование ипотечных ставок до 6,5% — одна из мер поддержки застройщиков, которую Владимир Путин анонсировал 16 апреля. Программа будет действовать до ноября этого года. Размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей не должен превышать 8 млн руб., остальных регионов — 3 млн руб.

По расчетам ЦИАН, условия льготной ипотечной программы поставили жителей крупных городов в неравное положение. Так, например, в Сочи, где средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составляет 5,2 млн руб., для получения субсидированной ставки придется сделать первоначальный взнос в размере не менее 42,7% от ее стоимости, заплатив 2,24 млн руб. Не получится купить однокомнатную квартиру с минимальным первым платежом и во Владивостоке, где при ее средней стоимости в 4 млн руб. потребуется внести 25,2% от цены (1 млн руб.). При этом жители Саратова смогут рассчитывать на льготную ипотеку при первоначальном взносе лишь в 290 тыс. руб.: средняя стоимость «однушки» в городе составляет 1,45 млн руб. Менее чем 400 тыс. руб. также хватит для получения ипотеки в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре и Рязани.

В ЦИАН указывают, что в 75% крупных городов покупка жилья с привлечением кредита по специальной ставке может быть интересна инвесторам: размер среднего арендного платежа здесь будет превышать средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на 20 лет. Наиболее выгодной такая покупка на текущий момент окажется в Сочи, где потенциальный рантье после выплаты среднего кредита в 22,4 тыс. руб. в месяц будет получать арендный доход в 6,3 тыс. руб. в месяц. На втором и третьим местах Краснодар и Ростов-на-Дону, где разница между размером платежа и арендной ставкой составляет 5,9 тыс. и 5,1 тыс. руб. в пользу собственника.

В Москве и Санкт-Петербурге такое вложение окажется менее выгодным. Согласно расчетам ЦИАН, в первом случае платеж по кредиту будет превышать среднюю ставку аренды на 7 тыс. руб., а во втором — на 3,5 тыс. руб.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов добавляет, что такое вложение сработает только при условии длительной ипотеки: в случае если кредит будет получен на десять лет, платежи за аренду не покроют выплаты по нему ни в одном из крупных городов.

Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов указывает, что пока роста активности среди инвесторов, привлекающих кредитные средства, не произошло: число сделок с ними в период карантинных ограничений сократилось в два раза. При этом, по его словам, сохраняется активность покупателей, которые вкладывают в недвижимость собственные средства. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков напоминает, что при расчете выгоды от сделки потенциальным инвесторам стоит добавить расходы на ремонт, которые в Москве в среднем составляют 700–900 тыс. руб. для однокомнатной квартиры. Тем не менее, по его словам, сейчас покупатели как никогда близки к возможности оплачивать кредит благодаря арендным доходам, но первоначальный взнос при этом должен составить хотя бы 30%.

Средние расчеты для покупки однокомнатной квартиры по программе льготной ипотеки в крупных городах России

| Город | Средняя стоимость однокомнатной квартиры (млн руб.) | Минимальный первоначальный взнос по льготной программе (тыс. руб.) | Средняя стоимость аренды (тыс. руб.) | Платеж по льготной ипотеке на 20 лет (тыс. руб.) | Разница аренда VS ипотека на 20 лет | Платеж по льготной ипотеке на 10 лет (тыс. руб.) | Разница аренда VS ипотека на 10 лет | Средний срок накопления первоначального взноса в месяцах |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Сочи | 5,24 | 2237 | 28,7 | 22,4 | 6,32 | 34,1 | -5,39 | 59,11 |
| Краснодар | 2,18 | 436 | 18,9 | 13 | 5,9 | 19,8 | -0,9 | 10,45 |
| Ростов-на-Дону | 2,16 | 432 | 18 | 12,9 | 5,12 | 19,6 | -1,62 | 10,96 |
| Воронеж | 2,11 | 422 | 17,3 | 12,6 | 4,72 | 19,2 | -1,87 | 12,06 |
| Липецк | 1,88 | 376 | 15,7 | 11,2 | 4,49 | 17,1 | -1,38 | 10,13 |
| Самара | 1,97 | 394 | 16,1 | 11,8 | 4,35 | 17,9 | -1,8 | 10,16 |
| Махачкала | 1,66 | 332 | 13,8 | 9,9 | 3,9 | 15,1 | -1,28 | 12,1 |
| Саратов | 1,45 | 290 | 12,2 | 8,6 | 3,55 | 13,2 | -0,97 | 8,82 |
| Волгоград | 2,23 | 446 | 16,7 | 13,3 | 3,4 | 20,3 | -3,56 | 13,55 |
| Московская область | 3,75 | 750 | 25,3 | 22,4 | 2,93 | 34,1 | -8,76 | 18,84 |
| Рязань | 1,98 | 396 | 14,5 | 11,8 | 2,69 | 18 | -3,49 | 11,26 |
| Ульяновск | 1,76 | 352 | 12,5 | 10,5 | 2 | 16 | -3,49 | 11,4 |
| Пермь | 2,45 | 490 | 16,5 | 14,6 | 1,89 | 22,3 | -5,76 | 12,14 |
| Челябинск | 1,8 | 360 | 12,6 | 10,7 | 1,86 | 16,4 | -3,75 | 9,74 |
| Ярославль | 2,04 | 408 | 13,5 | 12,2 | 1,33 | 18,5 | -5,03 | 11,12 |
| Киров | 1,7 | 340 | 11,4 | 10,1 | 1,26 | 15,4 | -4,04 | 10,58 |
| Барнаул | 1,88 | 376 | 12,4 | 11,2 | 1,19 | 17,1 | -4,68 | 11,91 |
| Ленинградская область | 3,16 | 632 | 19,9 | 18,8 | 1,05 | 28,7 | -8,8 | 13,22 |
| Новосибирск | 3,07 | 614 | 19,2 | 18,3 | 0,89 | 27,9 | -8,69 | 14,67 |
| Екатеринбург | 3,35 | 670 | 20,8 | 20 | 0,82 | 30,4 | -9,63 | 14,56 |
| Красноярск | 2,61 | 522 | 16 | 15,6 | 0,43 | 23,7 | -7,71 | 11,33 |
| Ижевск | 2,31 | 462 | 13,9 | 13,8 | 0,12 | 21 | -7,08 | 13,16 |
| Пенза | 2,11 | 422 | 12,7 | 12,6 | 0,11 | 19,2 | -6,47 | 13,57 |
| Нижний Новгород | 3,13 | 626 | 17,8 | 18,7 | -0,87 | 28,4 | -10,63 | 15,02 |
| Уфа | 2,91 | 582 | 16,2 | 17,4 | -1,16 | 26,4 | -10,23 | 13,56 |
| Тюмень | 2,89 | 578 | 15,9 | 17,2 | -1,34 | 26,3 | -10,35 | 10,85 |
| Владивосток | 4,01 | 1 011 | 20,8 | 22,4 | -1,56 | 34,1 | -13,26 | 19,09 |
| Казань | 3,51 | 702 | 18,8 | 20,9 | -2,14 | 31,9 | -13,08 | 17,84 |
| Астрахань | 3,14 | 628 | 16,1 | 18,7 | -2,63 | 28,5 | -12,42 | 18,69 |
| Санкт-Петербург | 5,21 | 1 042 | 27,6 | 31,1 | -3,48 | 47,3 | -19,73 | 19,51 |
| Москва | 8 | 1 600 | 40,7 | 47,7 | -7,02 | 72,7 | -31,97 | 20,43 |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.