Обоснование выбора метода определения коэффициентов корреляции оценочных показателей кадастровой стоимости земель средних городов северо-западного региона

© О.Ю. Лепихина, В.А. Киселев, 2012

УДК 332:519.237.3

О.Ю. Лепихина, В.А. Киселев

ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДА ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ КОРРЕЛЯЦИИ ОЦЕНОЧНЫ1Х ПОКАЗАТЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СРЕДНИХ ГОРОДОВ СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО РЕГИОНА

Обоснован выбор метода определения коэффициентов корреляции оценочных показателей кадастровой стоимости земель средних городов северо-западного региона России. Настоящее исследование вызвано необходимостью выявления взаимозависимостей между оценочными показателями для обоснования выбора метода определения весов показателей кадастровой стоимости земель средних городов. Ключевые слова: кадастровая оценка земель, фактор кадастровой стоимости, оценочный показатель.

На современном этапе государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. (далее — Методические указания). Одним из составных этапов ГКОЗНП является проведение кадастровой оценки земель по совокупности следующих ценообразуюших факторов: коммуникационный, инженерно-инфраструктурный, транспортно-инфраструктурный, социально-бытовой, рекреационный, экологический [1, 2]. Указанная группа факторов оценивается перечнем отдельных показателей, использование которых дает возможность определить кадастровую ценность территории.

Актуальность исследования продиктована следующим. Существующие методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов предполагают отсутствие взаимозависимости между оценочными показателями кадастровой стоимости зе-

мель, однако авторы исследования предполагают, что взаимосвязи между отдельными показателями все же существуют. Наличие таких взаимосвязей влияет, в свою очередь, на методику определения весовых коэффициентов оценочных показателей кадастровой стоимости городских земельных участков. Указанное обстоятельство диктует необходимость проверки оценочных показателей на наличие корреляции между ними. Однако выбор метода определения коэффициентов корреляции зависит от характера распределения оценочных показателей, в частности, от соответствия распределений нормальному закону. Именно этим продиктована попытка авторов проанализировать полученные распределения оценочных показателей кадастровой стоимости городских земель на предмет указанного соответствия.

Объектами исследования выступали земельные участки под многоэтажной застройкой следующих городов северо-западного региона России: Костомукша, Мончегорск, Оленегорск, Кировск, отнесенных, исходя из чис-

Распределение показателя "Доступность центра города с территории участка"

к

5 0,05

Й

I

~  Костомукша

Мончегорск ~ пОленегорск

Кировск

0-0,125 0,1260,250

0,2510,375

0,3760,500

0,501- 0,626-0,75 0,751- 0,876-1,0 0,625 0,875

Интервал

Рис. 1. Распределение показателя «Доступность центра города с территории участка»

Распределение показателя "Наличие дорог с асфальтовым покрытием на территории участка"

л с

X о I н

0,50 0,45 0,40 гт м 0,35

ш о 0,30

Й Л 0,25

ш 5

£ I 0,20

§ I 0,15

.а"

0,10 0,05 0,00

[к!

I

шш

Костомукша

Мончегорск

Оленегорск

Кировск

0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1

Значение показателя

Рис. 2. Распределение показателя «Наличие дорог с асфальтовым покрытием на территории участка»

Распределение показателя "Доступность стоянки такси с территории участка"

I 0,25

0,1260,250

0,3760,500

0,501- 0,626-0,75 0,751- 0,876-1,0 0,625 0,875

Интервал

Рис. 3. Распределение показателя «»Доступность стоянки такси с территории участка»

0,30

0,25

0,20

0,00

0,30

0,20

0,05

0,00

Распределение показателя "Доступность учреждений торговли с территории участка"

0,35

Ш

«3 о,зо

о а

0> 0,25 г

0,20

О

о

* 0,15

О га

> 0,10 к

о 0,05

с!

0,00

I

1

н

и

Костомукша

Мончегорск

Оленегорск

Кировск

0-0,125 0,126- 0,251- 0,376- 0,501- 0,626-0,75 0,751- 0,876-1,0 0,250 0,375 0,500 0,625 0,875

Интервал

Рис. 4. Распределение показателя «Доступность учреждений торговли с территории участка»

Распределение показателя "Доступность зеленых насаждений общего пользования с территории участка"

Б 0,10 га

т

>

С 0,05 О

с£

В

N

Костомукша

Мончегорск

Оленегорск

Кировск

0,1260,250

0,2510,375

0,3760,500

0,5010,625

0,626-0,75 0,7510,875

Интервал

Рис. 5. Распределение показателя «Доступность зеленых насаждений общего пользования с территории участка»

Распределение показателя "Уровень загрязнения территории бытовыми отходами"

Костомукша

Мончегорск

Оленегорск

Кировск

1 ^

0,3 0,4 0,5

Значение показателя

Рис. 6. Распределение показателя «Уровень загрязнения территории быгтовыти отходами»

0,25

0,20

0,15

0,00

0-0,125

0,876-1,0

Таблица 1

Рассчитанные значения статистической значимости р для распределений оценочных показателей кадастровой стоимости земель средних городов северо-западного региона России

Наименование оценочного по-

Значение статистической значимости р

казателя Костомукша Мончегорск Оленегорск Кировск

Доступность центра города с 0,548 0,448 0,948 0,619

территории участка

Доступность озера с террито- 0,818 0,044 0,948 0,020

рии участка

Наличие на участке зеленых 0,635 0,044 0,948 0,586

насаждений общего пользова-

Наличие дорог с асфальтовым 0,0001 0,0001 0,021 0,001

покрыггием

Доступность с территории уча- 0,003 0,0001 0,002 0,001

стка остановок разных мар-

шрутов следования

Доступность стоянки такси с 0,548 0,448 0,989 0,619

территории участка

Доступность автовокзала с 0,531 0,210 0,989 -

территории участка

Доступность общеобразова- 0,0001 0,0001 0,0001 0,0001

тельной школы с территории

участка

Доступность детских дошколь- 0,0001 0,0001 0,009 0,0001

ных учреждений с территории

участка

Доступность объектов культу- 0,0001 0,0001 0,005 0,0001

ры, отдыха и развлечений (ка-

зино, концертный зал и т.д.) с

территории участка

Доступность учреждений тор- 0,007 0,004 0,100 0,007

говли с территории участка

Доступность учреждений го- 0,006 0,0001 0,225 0,0001

родского хозяйства и сферы

обслуживания с территории

участка

Доступность спортивных учреж- 0,003 0,0001 0,0001 0,0001

дений с территории участка

Уровень загрязнения террито- 0,0001 0,002 0,073 0,008

рии бытовыми отходами

ленности населения, к категории средних городов. Перечень оценочных показателей, используемых для кадастровой оценки территорий данной группы городов, выбран в соответствии с требованиями Методических указаний.

Кадастровая оценка городов по совокупности влияния ценообразую-

щих показателей проводились с использованием программного обеспечения MapInfo. Дальнейший статистический анализ полученных результатов осуществлялся с использованием программного пакета SPSS.

По результатам полученных значений оценочный показателей были по-

строены гистограммы их распределения. Для определения оптимального значения величины интервала гистограмм для показателей с интервальной шкалой была использована формула Стерджеса.

На нижеприведенных рисунках представлены гистограммы распределений одного из оценочных показателей по каждому ценообразующему фактору (рис. 1—6).

Ось абсцисс каждой представленной гистограммы для показателей с интервальной шкалой представляет собой интервалы, полученные по значений по максимальному значению. Ось ординат представляет собой долю оценочных участков, рассчитанную путем отношения количества участков, попавших в тот или иной интервал, к их общему количеству.

В силу того, что все рассматриваемые данные измеряются в интервальной и относительной статистических шкалах, для проверки их соответствия

1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.

2. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населен-

нормальному закону распределения был использован тест Колмогорова-Смирнова. Определяющей характеристикой указанного соответствия данных является значение двухсторонней статистической значимости р, которое в случае существенного отклонения от нормального распределения принимает значения меньше 0,05 [3]. Значения статистической значимости р были рассчитаны для каждого оценочного показателя для всех рассматриваемых городов, результаты приведены в таблице.

По результатам статистических расчетов было выявлено, что большинство распределений не подчиняются нормальному закону. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что для оценки тесноты связи между оценочными показателями необходимо использовать коэффициенты ранговой корреляции Спирмена или Кен-далла, что и будет рассмотрено в следующих статьях авторов.

- СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ных пунктов : утверждены приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152.

3. Иллюстрированный самоучитель по SPSS Режим доступа http://www.learnspss.ru/ hndbook/glaval4/contl8.htm. tTTT?

КОРОТКО ОБ АВТОРАХ -

Лепихина О.Ю. — аспирант кафедры «Инженерная геодезия», e-mail: oljunchik@mail.ru, Киселев В.А. — кандидат технических наук, доцент кафедры инженерной геодезии, Санкт-Петербургский государственный горный институт имени Г.В. Плеханова (Технический университет).

А