Коммерческая переориентация

Во время минувшей экономической нестабильности рынок коммерческий недвижимости заметно изменил акценты. Проекты с изначально непродуманной концепцией некоторым девелоперам пришлось срочно перепрофилировать или же вовсе заморозить. Однако участники рынка считают, что в этом нет ничего экстраординарного — и функции многих объектов периодически следует корректировать даже без вмешательства кризиса.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор "БТК девелопмент", считает, что реконцепция — это нормальный процесс. "Срок актуальности проекта, даже самого тщательно продуманного, составляет в среднем лет от 5 до 15 лет. Просчитать дальнейшие перспективы крайне сложно, особенно в условиях изменяющейся социальной и экономико-политической ситуации в стране и мире. Нужно понимать, что рынок — это живой организм, который со временем меняет свои приоритеты: вчера в одном месте перспективно было строить торгово-развлекательный комплекс, сегодня актуально стало возведение бизнес-центра, а завтра это место может стать идеальным для строительства жилого комплекса", — рассуждает господин Абрамов.

Он полагает, что инвестору просто следует тщательно изучать потребности рынка и спрос, и тогда можно предусмотреть и заложить в проект возможность его безболезненной переориентации. "Конечно, когда это не предусмотрено на стадии разработки концепции, в будущем при необходимости перепрофилирования возникнут большие проблемы и не менее большие затраты. Для Европы вопрос реконцепции не такой проблемный. Как правило, там такая возможность закладывается еще на стадии проекта. Частой реконцепции подвержены торговые комплексы за счет изменяющихся потребительских предпочтений, ротации арендаторов, появления нового конкурентного окружения", — утверждает господин Абрамов

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, согласен с мнением господина Абрамова: "Любой объект недвижимости имеет свой жизненный цикл. Перепрофилирование на определенной стадии существования объекта является нормальным шагом, позволяющим сохранить рыночную востребованность объекта и его экономическую эффективность. Желание девелопера привести проект в соответствие с рыночными реалиями вполне логично. Переориентирование коммерческой недвижимости в жилую может быть связано как с намерением инвестора продать объект, так и с изменением конъюнктуры рынка, то есть в более высокой рентабельности жилых проектов и стабильном спросе на жилую недвижимость".

Все стареет

По оценке Colliers International, как минимум 20% всех торговых центров в Петербурге нуждаются в реконцепции. Причинами называются как моральное и концептуальное устаревание объектов на фоне появления новых современных ТРК (мелкая нарезка, отсутствие или недостаточный размер парковки, однообразный набор арендаторов и т. д.), так и усиление конкуренции в конкретном местоположении; ошибки, допущенные в концепции (планировочные решения, ценовое позиционирование арендаторов, подбор "якорей").

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов указывает на то, что в той или иной степени многие объекты коммерческой недвижимости были подвергнуты реконцепции именно в последние два года. "Бизнес-центры в погоне за изменившимся спросом меняли класс или нарезку. Самые значительные изменения, скорее всего, коснулись проектируемых объектов, где изменения было внести легче всего, на этапе проектирования изменения в стоимости могут составить 10-15 процентов", — оценивает господин Созинов. По его словам, многие управляющие компании под реконцепцией понимают и частичный ребрендинг и в связи с этим несколько иной класс арендаторов, а также из технических новинок — реконструкцию инженерных сетей и соответственно увеличение качества обслуживания и создания для возможности для внедрения новых предложений.

Однако некоторые еще не рожденные проекты во время кризиса подверглись гораздо более радикальной переработке. Например, "Главстрой СПб" решил отказаться от создания офисного квартала в районе улиц Шкапина — Розенштейна. Там будет построено 60 тыс. кв. м жилья (от офисной функции окончательно девелопер, впрочем, не отказался — там планируется построить бизнес-центр площадью 35 тыс. кв. м). А группа ЛСР вообще отказалась от проекта комплексной застройки территории бывшего завода "Электрик" на проспекте Медиков офисными площадями — теперь там будет строиться жилье бизнес-класса. Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"" также рассказала, что СК "Возрождение Санкт-Петербурга" в "Смольном квартале" по сравнению с первоначальными планами по освоению этого участка существенно увеличил долю жилой недвижимости. "Но это произошло еще на самом раннем этапе проектирования, поэтому дополнительные расходы были минимальны, и реконцепцией в чистом виде это назвать нельзя".

"Это вполне обоснованно, поскольку жилая недвижимость более доходна и такие проекты поддерживались городскими властями. Сама стоимость перепрофилирования, разумеется, зависит от того, на какой фазе проекта его настиг кризис. Если это все было на так называемом "бумажном" уровне, то стоимость такой переделки относительно недорога, если же на уровне уже начатых строительных работ, то стоимость была гораздо выше. Но все это были дополнительные затраты, а средств и так не хватало, поэтому многие проекты были попросту заморожены до лучших времен", — говорит Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге

"Сегодня в Петербурге уже заявлено о том, что в 2011 году будет проходить реконцепция как минимум трех торговых центров. Поскольку в период кризиса самым ликвидным оказалось жилье экономкласса, стали много говорить о создании многофункциональных комплексов (МФК). Однако, на мой взгляд, МФК не может развиваться в сегменте экономкласса, поэтому удовлетворяет девелоперов только по внешним атрибутам и кажущейся привлекательности", — говорит господин Созинов.

Обычная история

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, отмечает: "Несколько действующих торговых объектов в 2010 году были подвергнуты реконцепции. Так, УК "Форт", начала реконцепцию ТРК "Рыбацкое", расположенного в Невском районе. Объект общей площадью 10 тыс. кв. м был недавно куплен УК "Форт" и, по расчетам компании, его можно увеличить до 35 тыс. кв. м".

Она также напоминает, что в декабре был закрыт на реконцепцию ТРК "Грейт" у станции метро "Академическая". Объект также принадлежит УК "Форт". Компания планирует сменить около 50% арендаторов комплекса и расширить арендопригодные площади до 10%, а также провести замену устаревших инженерных систем. Это должно увеличить посещаемость торгового комплекса и снизить затраты на его эксплуатацию.

Что касается стоимости реконцепции, то УК "Форт" заявила, что инвестирует в МЦ "Грейт" порядка $20 млн, что составляет $625 на квадратный метр общей площади объекта. "В результате реконцепции инвестор рассчитывает увеличить арендные ставки в среднем с $350 за кв. м в год до $540 за кв. м в год. Завершить реконцепцию планируется к октябрю 2011 года. Срок окупаемости оценивается в 5,5 года, арендный доход после реконструкции — $11,5 млн в год.

"Использование потенциала местоположения, инвестиции в техническую реконструкцию, смена пула арендаторов, — все это позволит увеличить арендный доход проекта в три раза по сравнению с прежним форматом. В основе реконцепции лежит идея создания экономически эффективного девелоперского продукта, максимально востребованного у посетителей", — комментирует реконцепцию "Грейта" господин Казанский.

По мере насыщения рынка примеров реконцепции будет больше, говорят участники рынка, поскольку неудачные в концептуальном отношении торговые комплексы не будут пользоваться спросом у покупателей.

Есть примеры реконцепции проектов со сменой функционального наполнения. Так, осенью прошлого года СК "Кулагер" сообщила о завершении реконцепции МФК на ул. Савушкина. Офисная составляющая, ранее заявлявшаяся объемом 32 тыс. кв. м, сокращена до 16 тыс. кв. м. На освободившихся площадях разместится торгово-выставочный центр и кинотеатр. Проект также включает парковку на 22 тыс. кв. м. Начало строительства намечено на весну 2011 года.

Евгения Буторина, старший аналитик отдела консалтинга ASTERA, говорит, что в настоящий момент сложилась ситуация, когда показатель обеспеченности торговыми площадями в Петербурге очень близок к европейскому, в то время как качество имеющихся объектов от европейского еще очень далеко. "Под качеством подразумевается все: начиная от строительных и отделочных материалов и заканчивая проведением различных мероприятий для покупателей", — рассуждает госпожа Буторина.

Николай Вечер вспоминает, что первая волна перепрофилирования недвижимости пришлась на 90-е годы и начало 2000-х годов. Перепрофилирование шло очень бурными темпами: происходило приспособление старых советских зданий для нужд нового времени. В основном это касалось зданий различных НИИ и проектных институтов — здания переделывались (это называлось капитальным ремонтом и реконструкцией) в бизнес-центры. Бывшие производственные здания, которых у нас в центральных районах города было предостаточно, приспосабливались для складских нужд или для небольших производств сектора В2С. К середине 2000-х этот процесс в основном завершился: стало выгоднее просто сносить старые здания и на их месте строить новые. Иногда это происходило и со зданиями, уже прошедшими реконструкцию в бизнес-центры. "Так поступили, например, с бизнес-центрами "Паллада" и "Аскольд", расположенными у Большеохтинского моста. Эти два здания были переделаны из заводских корпусов обанкротившегося "Петрозавода", а в 2007 году новый владелец территории снес их для нужд строительства на этом месте башни "Охта-центра" Интересно, что теперь, когда городскими властями объявлено о том, что они не позволят строить на этом месте башню, произойдет очередная смена концепции развития этой территории, то есть это место является своеобразным чемпионом по числу смены концепций", — рассуждает господин Вечер.

"Европейские страны и США, имеющие гораздо большую историю рыночных отношений в сфере коммерческой недвижимости, накопили довольно значительный опыт в сфере перепрофилирования. Мне, например, как-то попалась в руки американская брошюра под название "Редевелопмент военно-воздушных баз". На Западе перепрофилируются объекты, уже утратившие свою функциональность — хрестоматийные примеры лондонского Докленда или заброшенных районов Амстердамского порта. Кроме того, в последнее время идет реконцепция с учетом "зеленых" технологий", — продолжает господин Вечер.

Директор по развитию компании "Центр согласований" Полина Макаренко считает, что кризис внес существенные коррективы в само понятие "реконцепция". "До кризиса реконцепция касалась в основном торговой функции и учитывалась в жизненном цикле проекта, исходя из колебаний рынка и покупательской активности, то во время кризиса и после него она трансформировалась в более глобальное понятие. Во время кризиса, например, у инвесторов, оставшихся на плаву, был спрос на покупку по минимальной цене зданий бизнес-центров, с целью их последующего перепрофилирования в гостиничную или жилую функцию. Однако примеры удачного реконцепта уже построенных бизнес-центров неизвестны. Послекризисный тренд — реконцепция с нуля до момента начала строительства. Реконцепция — очень дорогое удовольствие. Ее бюджет может быть соразмерным существующему проекту, или даже превзойти его. С точки зрения строительной практики, реконцепция может предполагать новое строительство или изменение объемно-планировочных решений, что в любом случае повлечет за собой повторное прохождение фактически всех этапов согласований", — говорит госпожа Макаренко.