Торговля приготовилась к падению из-за коронавируса

Ухудшение санитарной обстановки начало оказывать негативное влияние на рынки коммерческой недвижимости: с вводом ограничений в регионах и ростом опасений в Москве трафик торговых центров стал снижаться. Смежный рынок стрит-ритейла негативного эффекта пока не ощущает. В помещениях на центральных торговых улицах продолжают активно открываться рестораны, спрос инвесторов на них остается высоким. По позитивному сценарию кризис преодолевает и офисная недвижимость.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Торговые опасения

Пандемия продолжает оказывать заметное влияние на рынки торговой недвижимости крупнейших городов. Новый подъем заболеваемости, по оценкам управляющего партнера «Ванчугов и партнеры» Алексея Ванчугова, привел к сокращению трафика в московских торговых центрах на 20% в октябре относительно конца сентября. Этот спад он называет нехарактерным для осени. Одновременно в некоторых регионах, например в Татарстане, на фоне введения дополнительной волны ограничений ситуация оказалась еще хуже. Об этом же говорит управляющий партнер RedStone Индира Шафикова, констатируя, что в Казани и Уфе, где для посещения требуются QR-коды, трафика почти нет.

Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева указывает, что в среднем по Москве посещаемость торговых центров сейчас находится на уровне 90% от докризисных значений. Но, по словам эксперта, контроль за соблюдением санитарных ограничений в столице усиливается. «Их нарушение влечет за собой штрафные санкции для владельцев бизнеса вплоть до закрытия объектов на 90 суток»,— говорит она.

Полного восстановления посещаемости объектов госпожа Хакбердиева ждет не раньше первого—второго квартала 2022 года, связывая это со снижением пропускной способности объектов из-за антиковидных мер и с изменением покупательского поведения.

«Это и снижение возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг»,— говорит она.

Одновременно Алексей Ванчугов отмечает, что управляющие торговых центров в Москве пока не предоставляют ритейлерам новых скидок: отдельные сети, по его словам, пытаются прописать в договорах сценарии работы при введении тех или иных ограничений, но не находят понимания. Индира Шафикова соглашается — по ее данным, качественные торговые центры в Москве уже восстановили ставки аренды до уровня 2019 года и даже немного превысили эти показатели.

Стабильность на улицах

В третьем квартале количество закрытий на ресторанных улицах Москвы оказалось минимальным с середины 2019 года, констатирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По мнению эксперта, сейчас ситуация остается стабильной, но риск введения новых ограничений на фоне роста заболеваемости COVID-19 заметно сдерживает активное развитие ритейлеров и операторов общественного питания в стрит-ритейле. Господин Фадееев не исключает, что, если ситуация не изменится в худшую сторону, вакантность на торговых улицах сократится с 12,5% по итогам сентября до 10–11% к концу года.

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает рост активности ритейлеров в четвертом квартале. 48% сделок, по ее словам, сейчас приходится на операторов общепита, 17% — на аптеки и салоны красоты, 9% формируют супермаркеты.

Госпожа Назарова констатирует, что предоставление долгосрочных скидок арендаторам на центральных торговых улицах сейчас скорее исключение, чем правило.

Но многие собственники, по наблюдениям эксперта, в этом году не индексировали стоимость аренды, это можно считать дисконтом. Владислав Фадеев ждет увеличения средних цен не раньше 2022 года для востребованных локаций и не раньше 2023 года для помещений с низким трафиком и спросом.

Позитивную динамику на рынке стрит-ритейла подтверждает высокая активность со стороны инвесторов, которую отмечают собственники торговых помещений. В Realty4Sale указывают, что число обращений от бизнеса сейчас на 32% превышает допандемийный уровень. Коммерческий директор Realty4Sale (R4S Group) Ирина Буренко отмечает, что большинство потенциальных покупателей делают ставку на помещения с арендаторами. Объектами стрит-ритейла в Москве, по ее словам, активнее интересуются коммерсанты из Владивостока, Новосибирска, Перми, Воронежа и Уфы, стран постсоветского пространства. Стабильный поток инвесторов Ирина Буренко связывает со стабильной доходностью в 6–11% годовых в рублях. Это выше ставок по классическим банковским вкладам и доходности от сдачи квартир в аренду, отмечает она.

Операторы общепита сохраняют высокие темпа развития и в Санкт-Петербурге. Сейчас форматные торговые центры первыми попадают под удар санитарных ограничений, а стрит-ритейл стал «тихой гаванью» для общепита, констатирует руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева. Активно открываются, по словам эксперта, новые продуктовые магазины, постепенно восстанавливается спрос со стороны fashion-операторов.

Руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева заметила аналогичный тренд на примере Невского проспекта, где доля вакантных пустующих помещений снижается и уже достигла 8,4%. Это рекордно низкий показатель с начала пандемии. «Сейчас количество незанятых площадок на Невском в полтора раза меньше, чем год назад»,— говорит эксперт.

Доля вакантных площадей на основных торговых улицах Санкт-Петербурга, по прогнозам госпожи Волобуевой, сохранится на установившемся уровне — около 10%. Мы наблюдаем положительную динамику ставок аренды, этот тренд имеет все шансы усилиться к концу года»,— говорит она.

Востребованные офисы

Офисный рынок Москвы развивается по оптимистичному сценарию, констатирует руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина, опираясь на темпы покупки и аренды новых площадей за первые девять с половиной месяцев года. Она ждет, что объем чистого поглощения в этом году достигнет 707 тыс. кв. м, превысив значения 2018—2019 годов. Объем сделок, заключенных с начала года в Москве, госпожа Никитина оценивает в 1,55 млн кв. м, это на 34% выше аналогичного показателя прошлого года. «Наиболее крупными арендаторами остаются компании e-commerce, корпорации-экосистемы, IT-структуры, компании с госучастием и игроки банковского сектора»,— поясняет она.

Консультанты JLL ранее обращали внимание на то, что высокий спрос уже привел к росту стоимости аренды офисов на 10–15% за год в некоторых сложившихся востребованных локациях.

Но в Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрия Клапши, чувствуется стремление арендодателей запрашивать более высокие арендные ставки для новых объектов, которые только вышли на рынок, и потом вести переговоры о возможном снижении. В целом в городе, согласно подсчетам консультантов, сейчас свободны 5,6% офисных помещений класса А. В натуральном выражении речь идет о 73 тыс. кв. м — это в полтора раза больше показателя за аналогичный период прошлого года. Такую динамику в JLL связывают с выводом на рынок нескольких спекулятивных объектов. Тем не менее рынок, по данным консультантов, остается на стороне арендодателей: средняя стоимость аренды за год выросла на 0,7%, до 1,9 тыс. руб. за метр площади в месяц. Вакантность, по прогнозам аналитиков, в дальнейшем будет снижаться.

Динамика вакантности на основных торговых улицах Москвы

| Улица | Вакантность в третьем квартале 2018 года | Вакантность в третьем квартале 2019 года | Вакантность в третьем квартале 2020 года | Вакантность в третьем квартале 2021 года |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Мясницкая | 1% | 5% | 8% | 19% |
| Петровка | 4% | 7% | 7% | 11% |
| Кузнецкий мост | 3% | 3% | 2% | 7% |
| Арбат | 3% | 4% | 8% | 8% |
| Новый Арбат | 3% | 4% | 7% | 7% |
| Столешников переулок | 12% | 7% | 5% | 11% |
| Пятницкая | 2% | 2% | 4% | 11% |
| Рождественка | 0% | 4% | 4% | 2% |

Источник: данные Colliers