«Элитные» новостройки отгородились ценами

Спрос на дорогое жилье в Новосибирской области сокращается, что обусловлено ростом ипотечных ставок, замедлением темпов экономики и общим трендом снижения реальных доходов населения. При этом поднявшаяся за год почти на 30% стоимость объектов бизнес-класса не меняется и уменьшаться не будет, считают участники рынка недвижимости. Аналитики прогнозируют длительную ценовую стагнацию в отрасли и дальнейшее снижение спроса.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

К элитному жилью аналитики рынка недвижимости Новосибирской области относят эксклюзивные квартиры, дома и усадьбы. «В Сибири элитной недвижимости в чистом виде не так много. Рынок есть, но он весьма ограничен. Отмечу, что некоторые категории жилья, которые нельзя считать по-настоящему элитными, в нашем регионе причисляют к этому сегменту, например, дорогостоящие коттеджи, пентхаусы с большой площадью и хорошим видом. Проще говоря, у нас элитным зачастую считают все, что стоит дорого. Но далеко не все дорогостоящие объекты элитные»,— говорит эксперт по рынку элитной недвижимости агентства «Жилфонд» Инна Милановская.

Неоднозначный сегмент

Элитность не подразумевает массовость, отмечает госпожа Милановская. Для элитного жилья характерны индивидуальность, большая территория, интересная природа — лес, река рядом. Ремонт должен быть по индивидуальному проекту, мебель — эксклюзивная. Важно и окружение — статусные соседи. «Элитная квартира может находиться в доме с историей, с шикарным видом, с малым количеством соседей. Элитный объект неповторим, он единственный в своем роде. По моему мнению, по-настоящему элитных квартир в Новосибирске нет. Есть достойный премиальный сегмент»,— добавляет Инна Милановская.

Понятие «элитного жилья» весьма условно, отмечают другие участники рынка недвижимости. Если судить по принятой Российской гильдией риелторов единой методике классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), то в Новосибирске элитного жилья нет, говорит руководитель брокерской аналитической компании RID Analytics Елена Ермолаева. Максимальный класс новостроек — бизнес-класс. При этом простое повышение цены не переводит автоматически жилье в разряд элитного, подчеркивает эксперт.

К дорогостоящему сегменту можно отнести квартиры и дома по нескольким критериям: местоположению, общему уровню архитектуры, благоустройству, отделке общих помещений, организации охраны и доступа на территорию. «Также для элитного жилья очень важно „пафосное“ позиционирование: название „с претензией“, красивая подача в рекламе, описание проекта с большим числом прилагательных в превосходной степени. При этом не всегда по итогу заявленный уровень строительства и благоустройства будет выдержан — впрочем, это касается новостройки любого класса»,— комментирует госпожа Ермолаева.

К «элитной» — престижной и привилегированной — недвижимости директор агентства недвижимости «Центральное» Олег Харченко относит дома с небольшим количеством квартир (20–40), выделенной благоустроенной территорией, которая создает возможность автономности своих жильцов. «Отличительной особенностью таких домов является причастность к брендовым архитектурным бюро, оснащение технологичными инженерными сетями, высокого качества отделкой. К сожалению, Новосибирск не может похвастаться такими проектами, а отдельные лоты квартир в домах бизнес-класса лишь по отдельным параметрам схожи с такой категорией. К „элитной“ мы бы отнесли и отдельные коттеджные поселки, месторасположение которых престижно и не предполагает массовой застройки (10–30 домовладений). Земельные участки при этом достигают гектара. Таких проектов в Новосибирске мало, и они тоже лишь условно могут получить статус „элитных“»,— считает эксперт.

Для «элитного» дома важен высокий «порог входа» в проект, чтобы гарантировать жильцам их более-менее однородный социальный и экономический уровень с соседями, говорит Елена Ермолаева. «Если же площадь квартир начинается от 23 кв. м, то понятно, что об элитности проекта говорить уже не приходится. Жилой комплекс переходит в сегмент „дом комфорт-класса, расположенный в центре города“. И именно местоположение, а не качественные характеристики, в данном случае определяет уровень цены»,— добавляет она.

Дорогие объекты на рынке недвижимости Новосибирской области занимают, по оценке RID Analytics, менее 5%.

Цены застыли

Существенные изменения в прайсы на квартиры «элитного» сегмента внес 2021 год, отмечает Олег Харченко. «С одной стороны, сказался общий рост цен на недвижимость, который дал до 30% прироста к предложениям этого класса, с другой — появились принципиально новые проекты или уникальные лоты в уже строящихся домах. Такая синергия дала на рынке новые рекорды цены на квадратные метры жилья в таких домах. Для Новосибирска порог в 300 тыс. руб. за кв. м был быстро преодолен, а средняя цена престижной квартиры достигла к маю 2022 года 240 тыс. руб. за кв. м»,— отмечает собеседник.

По данным RID Analytics, к маю 2022 года самыми дорогими новостройками Новосибирска стали Richmond Residence (первая очередь уже сдана) на Кирова и «Наутилус» на Ермака, средние цены в проектах — порядка 243 тыс. руб. за кв. м. Во второй очереди Richmond Residence чуть дешевле — порядка 232 тыс. руб.

Чуть ниже цена в проекте Flora&Fauna — порядка 225 тыс. руб., далее идут такие проекты, как «Нобель» в районе метро «Заельцовская», ЖК «На Декабристов» от «Брусники», Almond на Чаплыгина, «Гудимов» на Коммунистической и «Расцветай на Ядринцевской». «Все эти проекты — из ценового сегмента „200 тысяч плюс“. Если посмотреть на них внимательно, то они очень разные, и, пожалуй, по местоположению ни один из них не вошел бы в „самый топ“ жилых домов Новосибирска. Но это обусловлено нехваткой свободных участков в наиболее престижном „тихом центре“ (район Первомайского сквера, улицы Щетинкина, Горького, Чаплыгина, Советская). ЖК «Гудимов», пожалуй, наиболее близок к „тихому центру“ по локации»,— говорит Елена Ермолаева.

Сегодня спрос на эту категорию жилья планомерно падает, отмечают участники рынка. «Как правило, сделки с высоким чеком проводятся чаще в период после обесценивания рубля как возможность сохранить покупательскую способность своих сбережений и реализовать отложенные планы. Поэтому самым активным для спроса на такие лоты стал март. В мае 2022 года активность во всех сегментах рынка существенно снизилась»,— говорит Олег Харченко. В этот же период цены на лоты замерли.

Ситуация на рынке новостроек в любом сегменте зависит от состояния рынка ипотеки, подчеркивают эксперты. «Даже очень дорогие варианты на первичном рынке, как правило, приобретаются с привлечением заемных средств. Оформить ипотеку ранее было проще и дешевле, чем взять деньги, работающие в бизнесе. В связи с глобальными мировыми событиями ипотечные ставки выросли. Из-за повышения люди перестали активно покупать новостройки, спрос упал во всех сегментах»,— считает Инна Милановская.

Прогноз с инфляцией

В ближайшие месяцы на спрос на жилье будет влиять высокая инфляция, которая будет снижать число покупателей, считает Елена Ермолаева. «С другой стороны, снижение ставки Центробанка и введение новых программ госипотеки на первичном рынке призваны этот спрос поддержать. Так что итог будет зависеть от общей ситуации в экономике. С учетом того, что прогнозы негативные, рынок новостроек ждет длительная ценовая стагнация»,— считает аналитик.

На рынке теперь сразу несколько негативных факторов: рост себестоимости строительства, ограничение доступа к импортным материалам и оборудованию. «В то же время есть вопросы и к платежеспособному спросу, настроению инвестировать в ситуации неопределенности»,— полагает господин Харченко.

На фоне снижения спроса на дорогие квартиры в новостройках аналитики прогнозируют рост покупок готового жилья на вторичном рынке. «Покупатели хотят приобрести престижное жилье под ключ. Вкладываться сегодня в строительство у людей, как правило, нет желания. Настораживает ситуация с ценами на строительные материалы. К тому же есть проблемы с доставкой товаров из-за рубежа. Гораздо проще купить уже построенный объект недвижимости»,— говорит Инна Милановская.

В краткосрочной перспективе ожидается снижение спроса, небольшой объем предложения и отсутствие новых девелоперских проектов, считают опрошенные эксперты.