Московская Золушка

Исторический район Хамовники много лет довольствовался вторыми ролями. Несмотря на его выгодное местоположение и богатую историю, элитного жилья там строили мало. Зато теперь по количеству дорогих новостроек Хамовники обходят "золотую милю" (так принято называть Остоженку и прилегающие к ней переулки), то есть становятся самым престижным районом Москвы.

Медленное превращение

Долгое время исторический район Хамовники (ограниченный Садовым кольцом, ТТК, Комсомольским проспектом, Савинской набережной и Ружейным переулком) находился в тени своих более успешных соседей, расположенных внутри Садового кольца. Лидерские позиции попеременно занимали Арбат, Остоженка и Патриаршие пруды. "Изменение позиций в рейтинге "элитности" зависело от того, в каком районе строится наиболее дорогой и знаковый для рынка проект, а также где развивается компактная элитная застройка. С этой точки зрения Хамовники наряду с Замоскворечьем и Чистыми прудами чаще всего проигрывали",— рассказывает партнер компании Chesterton Екатерина Тейн. Хотя территория между Садовым кольцом и Большой Пироговкой всегда привлекала внимание девелоперов, такие факторы, как большая территория и неоднородный контингент — наличие промзон и "рабочих" пятиэтажек по соседству с посольскими зонами, Академией вооруженных сил и обширным научно-медицинским комплексом Университета имени Сеченова, вынуждали девелоперов откладывать свои проекты.

"Нельзя сказать, что в те годы району что-то конкретное мешало в развитии. Скорее у девелоперов не было необходимости застраивать эти территории: они выбирали более привлекательные и ликвидные площадки для возведения элитных домов",— говорит управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова. По словам Александра Подускова, директора по продажам компании KR Properties, долгое время все основные усилия застройщиков были сконцентрированы в районе Пречистенки и Остоженки. Только после того как мест даже под точечное строительство там почти не осталось, внимание "элитных" девелоперов переключилось на район Хамовники как самый близкий к так называемой золотой миле Остоженки. Кроме того, там оказалось много свободного места.

Первый элитный дом появился в районе в 1998 году по адресу улица Ефремова, 14. "Дом на Ефремова" стал событием на рынке недвижимости Москвы. В восьмиэтажном здании ни одна из 44 квартир не повторяла другую. На тот момент цена квадратного метра колебалась от $2800 до $3500. В период с 1999 по 2004 год в исторических Хамовниках возвели всего восемь элитных домов. Только с середины 2000-х в районе развернулось масштабное строительство. Сначала появились дома в Несвижском и Ксеньинском переулках, затем масштабные ЖК "Камелот-I" и "Камелот-II", премиальный La Defence, параллельно возводились "Венский дом", "Белгравия", "Три тополя".

Настоящим событием стало строительство клубного дома "Усадьба Трубецких" на территории парка Мандельштама, а с ЖК Fusion Park компании "Интеко" в 2006 году фактически начался бум на рынке жилья Хамовников и активное развитие инфраструктуры, в том числе за счет появления здесь новых очередей крупного бизнес-центра "Красная роза".По словам госпожи Тейн, наибольшее влияние на развитие района в 2005-2009 годах оказали такие проекты, как La Defence, "Усадьба Трубецких", Sport House на месте теннисных кортов, где квартиры буквально разлетелись, а также масштабный Fusion Park.

Правда, многие заманчивые площадки оказались отягощены статусом промзон. Освоение таких территорий — процесс длительный, в большинстве случаев на подготовку у девелоперов уходит несколько лет, что также повлияло на сроки развития района в целом.

Мечты сбываются

Запоздалое развитие пошло на пользу рынку жилья Хамовников. По словам Екатерины Батынковой, заместителя генерального директора по недвижимости компании "Садовые кварталы", в микрорайонах Москвы, более активно застраиваемых в конце 1990-х — начале 2000-х, хороших примеров качественной, в том числе комплексной элитной, застройки крайне мало. Сейчас, когда строительные технологии достигли определенных высот, у Хамовников есть все шансы стать образцовым элитным анклавом — с точки зрения технологий, а также архитектурных и инфраструктурных решений. "В последний год многие эксперты сравнивают Хамовники с Остоженкой, более того, существуют мнения, что по многим параметрам данный район будет более успешен,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans.— Запланированные здания возводятся с учетом прошлого опыта, то есть застройщики принимают во внимание самые удачные проекты и еще больше совершенствуют их".

По данным компании Contact real estate, доля первичного предложения в районе Хамовники в настоящее время составляет около 75 тыс. кв. м. Таким образом, по числу новостроек Хамовники (56%) серьезно опережают Тверской район (около 18%) и Остоженку (около 9%). Аналитики Soho Estate насчитали 37 элитных новостроек, из которых 26 домов уже заселено, 3 находится на начальной стадии строительства, а остальные — в процессе.

В настоящее время в Хамовниках возводят восемь элитных проектов — ЖК "Садовые кварталы", "На Трубецкой", Knightsbridge Private park, "Дом в Хамовниках", Barrin House, квартал "Литератор", а также комплексы лофт-апартаментов "Николаевский дом" и Clerkenwell House. Основными игроками на рынке жилья Хамовников являются компании "Уникор", "Галс-Девелопмент", "Реставрация Н", KR Properties, "ДОН-Строй". Общий объем инвестиций в проекты этих застройщиков превышает $1,4 млрд.

Переоценка ценностей

Минимальная цена предложения хамовнических элитных новостроек составляет около $8 тыс. за 1 кв. м, максимальная — $28 тыс. за 1 кв. м. Средняя стоимость "квадрата" колеблется на уровне $17 -18 тыс. "Это только седьмое место в рейтинге цен на первичном рынке, что делает Хамовники одним из самых привлекательных районов с точки зрения инвестиций",— говорит генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. По данным Welhome, первое место в рейтинге цен занимает Пресненский район (средняя стоимость — $32 100 за 1 кв. м) за счет дорогих объектов в районе Патриарших прудов. За ним следует Басманный район — там на сегодня только один объект первичного рынка: клубная резиденция "Чистые пруды" (средняя стоимость — $29 670 за 1 кв. м). Третье место — у района Остоженка ($29 215 за 1 кв. м), а замыкает ценовой рейтинг Тверской район ($15 390 за 1 кв. м).

В течение 2012 года цены элитной первичной недвижимости Хамовников увеличивались, и к концу апреля по сравнению с тем же периодом прошлого года рост цен на некоторые объекты составил до 18% (расчеты Evans). "В мае этого года в связи с нестабильностью курса валют и других экономических обстоятельств средняя стоимость практически не менялась. Это связано, в том числе, с пересмотром цен на ряд квартир в ЖК «Садовые кварталы», проведенном в рамках адаптации их стоимости к текущей конъюнктуре рынка элитной недвижимости",— говорит госпожа Левитова.

С точки зрения ценового потенциала эксперты IntermarkSavills cчитают перспективными ЖК «Садовые Кварталы», ЭК «Литератор» и Barrin House. "Первый активно строится, второй и третий находятся на начальном этапе строительства, что означает, что потенциал роста цены находится на уровне 30-40%. Если рассматривать "Садовые кварталы", то до сих пор, несмотря на то что комплекс в значительной степени раскуплен, можно найти интересные инвестиционные варианты",— говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.

Что касается ценовых прогнозов, то, по мнению ряда экспертов, значительное увеличение объема предложения может сыграть с Хамовниками злую шутку. "За счет конкуренции цены в районе могут в течение следующих двух лет показывать меньшие темпы, чем элитный рынок в целом,— рассуждает госпожа Тейн.— Сначала это будет компенсироваться повышением стоимости метра по мере перехода к следующим стадиям строительства новых проектов, но затем рост цен затормозится".

Вторичный рынок жилья Хамовников может много сказать о ценовом потенциале новостроек. Во-первых, предложение ограниченно. По данным IntermarkSavills, продается не более 200 квартир, которые можно отнести к сегменту высокобюджетного жилья. Во-вторых, цены кусаются. Эксперты оценивают среднюю стоимость квадратного метра хамовнической "вторички" от $23 000 до $28 000 за 1 кв. м (цены колеблются в диапазоне от $17 500 до $40 000). В старом фонде и в сталинках цена квадратного метра начинается от $10 000. Для сравнения: разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках недвижимости в районе Остоженки находится в среднем в пределах 5%, максимум 10%. Рекордсменом господин Халин называет ЖК "Усадьба Трубецких" с ценником $40-45 000 за 1 кв. м. И это с учетом того, что, по данным Evans, цены на вторичном рынке в Хамовниках за последний год снизились на 3%. Это связано с тем, что в районе существует некоторое количество морально устаревших объектов современной элитной жилой застройки. Кроме того, по словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate, незначительное снижение цен "вторички" было вызвано большим предложением первичного рынка.

Никого теперь не жаль

Застраиваемые площадки уже вывели Хамовники в лидеры по элитным новостройкам — технологичным и с современной архитектурой. Новые проекты заметно подтянут инфраструктуру и улучшат контингент. Однако то, что сейчас застраивается, почти предел возможностей Хамовников, считают некоторые игроки рынка. "Интересных крупных участков в районе нет. Перспективные площадки для строительства — это территории небольших предприятий, еще не выведенных с территории района. Если Хамовникам когда-нибудь и суждено стать новым элитным районом Москвы, то произойдет это нескоро. С учетом плотности старой жилой застройки обновление района будет происходить очень медленно",— говорит гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух.

До конца года возможен выход еще одного объекта по адресу Малая Пироговская улица, вл. 1-7 на месте троллейбусного парка, а также старт проекта в Лужнецком проезде, 15. По словам господина Халина, в ближайшее время первичный рынок элитного жилья Хамовников может пополниться новым проектом на Погодинской улице. Есть перспективная площадка и на Саввинской набережной. "Помимо осваиваемых промышленных зон на территории района располагаются довольно интересные с точки зрения девелопмента предприятия, например "Союз" и "Гелиймаш",— говорит госпожа Могилатова.

Более того, есть мнение, что игроки рынка недвижимости не удовлетворятся точечными проектами. По словам Алексея Буреломова, эксперта компании "МИЭЛЬ-Девелопмент", неоднократно предпринимались попытки рейдерского захвата зданий государственных учреждений, в том числе Академии имени Сеченова. "Так что элитной реновации могут подвергнуться некоторые нежилые объекты",— предполагает господин Буреломов.

Девелоперов подстегивает стремительно растущий покупательский интерес к району. "Жить в каменном мешке Остоженки некомфортно: нет зон для прогулок с детьми, нет социальной инфраструктуры, дома расположены окна в окна из-за точечной застройки. Именно поэтому Хамовники, как антипод и в то же время естественное продолжение Остоженки, становятся все более популярными для жизни у столичной элиты",— говорит Энвер Кузьмин, генеральный директор компании "Реставрация Н". Об этом свидетельствуют и ставки аренды в новостройках Хамовников, которые превышают остоженские. Так, по данным "Реставрации Н", трехкомнатные квартиры площадью около 120 кв. м в переулках Остоженки в "Кристалл Хаус" (Коробейников переулок) предлагаются по 185-260 тыс. руб. в месяц, в то время как схожие по параметрам квартиры в Хамовниках, к примеру в ЖК "Фьюжн Парк", стоят уже от 300 тыс. до 450 тыс. руб. в месяц. И это именно благодаря уровню развития инфраструктуры для комфортной семейной жизни.

"Живя в этом районе уже довольно давно, могу отметить, что уровень жителей, по крайней мере культурный и образовательный, достаточно высок. К тому же не всегда высоко оплачиваемые медики, отставные военные, ИТР выведенных заводов уж точно культурнее постоянно ждущих в машинах своих хозяев наглых водителей, заполнивших дворы, а зачастую и самих хозяев,— говорит господин Ламин.— Конечно, социальный уровень населения другой, особенно в районе после 3-й Фрунзенской улицы или около Усачевского рынка. Есть и коммуналки, и общежития, но, надо надеяться, им недолго осталось. Ветераны, которых в районе огромное количество, переедут отсюда из-за дороговизны, появятся новые хозяева, привезя с собой новые взгляды на проживание и потребности в инфраструктурных объектах, что, в свою очередь, выведет цены на новый виток".

Предложение элитного жилья в Хамовниках

Новостройки

Название
Адрес
Минимальная цена,
($/кв. м)
Максимальная цена,
($/кв. м)
Средневзвешенная
цена ($/кв. м)
ЖК Knightsbridge Private
park
Кооперативная ул., вл. 14/19, вл. 16
18,000
28,000
19,241
ЖК На Трубецкой
М. Трубецкая ул., вл. 28, стр. 2
13,000
24,000
19,611
ЖК Садовые кварталы
М. Трубецкая ул., вл. 28
8,713
25,000
14,603
ЭК Литератор
Ул. Льва Толстого, д. 23/7
10,700
21,400
14,075
ЖК Barrin House
М. Пироговская ул., вл. 8
11,460
20,000
14,150
Loft-проект Clerkenwell
House
Комсомольский просп., д. 42, стр. 2
10,000
12,500
11,443
Loft-проект
Николаевский дом
Комсомольский просп., д. 9а
9,000
10,500
9,856

Источник: данные Contact Real Estate.

Вторичный рынок

Название ЖК
Адрес
Средневзвешенная
цена квартиры ($)
Средневзвешенная
цена за кв. м, $
Усадьба Трубецких
Ул. Усачева, д. 3
9125000
37999
Венский дом
Неопалимовский 1-й пер., д.8/9
8600000
34818
Дом на Плющихе
Земледельческий пер, д. 11
8240000
20000
La Defence
3-я Фрунзенская ул., д. 19
6595068
32205
Дом над водой
7-й Ростовский пер., д. 15
4000000
18182
М. Новопесковский пер., д. 8
Дом на Смоленской набережной
2962167
19764

Источник: данные Welhome Real Estate Consulting.