Вниз по отвесной

В ноябре цены на недвижимость решительно устремились вниз. Но к оживлению рынка это пока не привело. Очевидно, потенциальные покупатели считают, что снижение будет продолжаться.

Падение цен теперь невозможно игнорировать. Характерно, что в ноябре наметилось резкое расхождение между аналитикой "официальной" — подготавливаемой риэлтерами и девелоперами — и "неофициальной" — независимой. Если участники рынка отмечают лишь легкое падение цен в долларах, то у аналитиков, подводящих итоги мониторинга цен предложения жилья из открытых источников, цены другие. Так, ресурс Irn.ru фиксирует падение индекса цен на жилье за ноябрь примерно на 5%, а падение рублевых цен — на 3%. Аналитик Андрей Бекетов еще более решителен: он фиксирует падение долларовых цен на 7,8%.

При этом то, что квартиры предлагаются по новой цене, еще не значит, что они по ней продаются. Та же ситуация и с квартирами на первичном рынке. Некоторые сайты, предлагающие новостройки, ввели у себя отдельный критерий — скидки (или рассрочка). В большинстве случаев туманно написано "скидки обсуждаются" или "цена индивидуальна"; бывают и более конкретные предложения, например "скидки до 20% при единовременной оплате". Таким образом, реальное снижение цен куда значительнее, чем официально декларируемое.

Мнения участников рынка:

Екатерина Батынкова, управляющий директор компании "Усадьба":

— За ноябрь 2008 года цены на элитное жилье снизились в среднем по рынку на $1000-6000 за 1 кв. м. По некоторым объектам вторичного рынка цены снизились существенно (на сумму порядка 20% и более), но в основном только на переоцененные в докризисный период и недостаточно ликвидные объекты, а также в отдельных случаях при наличии высокой мотивации собственника к продаже.

Новых объектов на рынок за этот период не вышло, а по заявленным ранее активных продаж не ведется. В октябре-ноябре застройщики, столкнувшись с резким падением объемов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам. Некоторые крупные застройщики объявили о 15-25-процентном снижении цен на продажу квартир в розницу, а также появилось несколько инвестиционных предложений по продаже кризисных активов.

На первичном рынке элитной жилой недвижимости открыто заявил о скидках лишь один участник — компания "Дон-строй", однако еще за три-четыре недели до официального объявления о проведении акции компания выставила несколько квартир в жилом комплексе "На Покровском бульваре" по сниженным ценам. Данное предложение было интересным как с потребительской, так и инвестиционной точки зрения. Были выставлены на продажу очень ликвидные квартиры: наиболее популярные по площади — 150-200 кв. м, расположенные не на первых этажах, имеющие хорошие видовые характеристики, в построенном доме, по ценам, сниженным на 50%,— поэтому данные квартиры быстро нашли покупателей.

Однако предоставление скидок не особенно помогает девелоперам, поскольку снижение цен не стимулирует покупателей, а лишь подтверждает негативную тенденцию на рынке и подталкивает их к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен или на активный торг на понижение. В сегментах экономкласса и отчасти бизнес-класса многие потенциальные покупатели, планировавшие покупку недвижимости, отложили крупное приобретение в связи со следующими причинами: сворачивание ипотечных программ, неуверенность в экономической ситуации в стране и боязнь ухудшения уровня жизни, замораживание девелоперами строек и увеличение риска дефолта застройщиков.

Интерес к элитной недвижимости среди покупателей несколько снизился. Тем не менее сделки осуществляются, в том числе в высоком сегменте — от $5 млн. Как итог можно обозначить начало процесса нормализации рынка элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса на фоне остановки темпов роста цен, продолжавшегося в течение последних почти десяти лет.

Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль":

— В ноябре 2008 года, по нашим данным, средняя рублевая цена на вторичном рынке недвижимости увеличилась на 1,3% и составила 190,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В долларовом эквиваленте цены снизились на 2,3% и составили $6966 за 1 кв. м. В прошедшем месяце тенденции рынка не изменились. По-прежнему стремительнее дорожает качественное жилье: если эконом- и средний класс за месяц прибавили по 1,1%, то бизнес-класс возрос на 2,2%. По типам жилья лидером в среднем классе за месяц по увеличению цены предложения являлись кирпичные дома с маленькой кухней (+2,1%), в бизнес-классе — кирпичные строения с большой кухней (+2,1%), в экономклассе — типовая панель (+1,4%). В разрезе квартир по размеру больше всего прибавили многокомнатные квартиры, которые за месяц подорожали на 2,7%.

Среди прочих на рынке новостроек столицы в ноябре 2008 года появились новые объекты. Это жилой комплекс "Дуэт" (метро "Первомайская", 10-я Парковая ул., вл.3-7). Новый комплекс возводится в Измайловском районе столицы. Две 20-этажные башни создаются по индивидуальному авторскому проекту. Застройщик проекта — "ММЗ Вымпел". Срок завершения строительства — первый квартал 2010 года. Другой новый объект — жилой комплекс VERSIS, который располагается на пересечении улицы Вавилова с Нахимовским проспектом. Инвестор проекта — "Пересвет-Инвест". Завершение строительства планируется во втором квартале 2011 года.

За месяц до конца 2008 года можно говорить о том, что цена на вторичном рынке недвижимости увеличилась на 42% за год, причем в течение всего года месячные приросты были достаточно высокие, периодически то снижаясь, то увеличиваясь вновь. С начала года наибольшим удорожанием характеризуется жилье низкого качества, а также квартиры, расположенные преимущественно в спальных районах города. Например, однокомнатные квартиры прибавили в цене 47%, тогда как многокомнатное жилье подорожало на 38%. В территориальном разрезе явным лидером по приростам является ЗелАО (57%), за ним следуют ЮВАО (49%) и ВАО (48%). Жилье экономкласса с декабря 2007 года возросло в цене на 48%, среднего — на 42%, бизнес-класс прибавил 38%. Следует отметить, что под конец года стремительнее дорожало качественное жилье, тогда как рост цены предложения на жилье экономкласса значительно замедлился, а на отдельные категории переоцененного жилья наблюдалась незначительная коррекция.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН:

— Подводить итоги года преждевременно. Коррекция цен, которая выражалась в октябре в виде скидок и бонусов на первичном рынке и увеличении дельты торга на вторичном, не имела принципиального влияния на ценовые показатели. Но в ноябре она уже стала очевидной, и, прогнозируя ее дальнейшее развитие, можно ожидать, что достигнутый за 10 месяцев прирост цен — 31% в среднем по рынку — за последний месяц немного сократится.

Что касается общих тенденций, рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением объема предложения как в первичном, так и во вторичном сегменте. При этом спрос сокращается: сказываются ужесточение банками условий кредитования, общее сокращение платежеспособности населения, а также ожидания потенциальных покупателей в отношении возможного снижения цен. Даже те немногие платежеспособные граждане, для которых решение жилищного вопроса является назревшей необходимостью, предпочитают сегодня отложить покупку.

Еще одна характерная тенденция, которую можно прогнозировать на конец 2008-го — 2009 год,— переориентация потенциальных покупателей новостроек на сегмент вторичного жилья. В ноябре банки фактически полностью остановили выдачу ипотечных кредитов на покупку первичных квартир. Кроме того, сегодня в отличие от ситуации 3-5-летней давности на рынке недвижимости большой выбор квартир на вторичном рынке практически во всех сегментах и с разнообразными характеристиками.

Хайко Давидс, партнер Knight Frank, отдел финансовых рынков и инвестиций:

Инвестиционный рынок в России на данном этапе фактически “замер в ожидании”. Основным фактором, привлекающим инвесторов в Россию, была возможность получения более высокой доходности по сравнению с европейскими рынками на фоне постепенно снижающихся рисков. По мере быстрого развития мирового финансового кризиса, высокий уровень доходности на рынке недвижимости стал теперь труднодостижим, что стало следствием нехватки заемного финансирования. В то же время цены на развивающихся рынках Западной Европы, таких как, например, рынок Великобритании, уже упали в среднем на 20-30%. Такое снижение цен сделало эти рынки более привлекательными. Сейчас подавляющее большинство инвесторов заняли выжидательную позицию, анализируя ситуацию на рынке, не предпринимая активных действий по купле-продаже активов, ожидая, что ставки капитализации повысятся, а арендные ставки снизятся. В результате объемы инвестируемых в российскую недвижимость средств сократились в разы. Немногие из участников рынка пока решаются на официальные заявления о снижении цен на объекты, стараясь максимально поддерживать рынок. Однако в ходе переговоров и согласования коммерческих условий по сделкам становится очевидным, что большинство собственников уже готовы продавать свои активы со значительным дисконтом, иногда превышающим 30%. Уровень скидок обычно зависит от качества инвестиционного актива. Это означает, что более качественный проект предлагается с относительно меньшим дисконтом, а по объекту, качество которого не является институциональным, предлагается более значительная скидка. Однако на данном этапе трудно говорить о реальных ценах на рынке, поскольку анализ в основном базируется на предложениях собственников. Дело в том, что на рынке сейчас предлагается на продажу большое количество проектов, но реальных сделок практически нет.

Для рынка недвижимости характерна высокая зависимость от психологического настроя его участников. Распространяя позитивные новости, девелоперы пытаются стабилизировать ситуацию на рынке (и, таким образом, помочь и самим себе). Позитивные новости в определенной степени помогают поддерживать уровень цен и спроса. Однако мы полагаем, что некоторые участники рынка столкнуться с серьезными проблемами в следующие несколько месяцев: это могут быть проблемы с привлечением финансирования или, если они уже привлекли банковские кредиты, возрастет риск получения margin calls от соответствующих финансовых институтов. Банки могут потребовать увеличить обеспечение по займам или досрочно погасить долговые обязательства.

Инвестиционная активность на рынке в течение ближайших нескольких месяцев, а то и года будет очень низкой. Большинство международных инвесторов предпочитают не брать на себя столь высокие риски в условиях, не позволяющих достичь соответствующего уровня доходности, инвестируя в российскую недвижимость, в то время как можно с меньшими рисками вложить средства на их локальных рынках. Те же, кто еще продолжает работать на российском рынке, готовы либо инвестировать в действительно очень привлекательные по цене и качеству активы, либо рассчитывают на значительное снижение цен в дальнейшем, что позволит получить приемлемый уровень доходности даже в условиях отсутствия заемного финансирования. В то же время они должны внимательно проанализировать потенциальный спрос на объект со стороны арендаторов и уровень арендных ставок.

— Мы полагаем, что должна быть определенная коррекция цен, что позволит компенсировать отсутствие заемного финансирования и сделает российские проекты относительно более привлекательными по сравнению с объектами на западных рынках. В связи с отсутствием сделок на рынке, крайне сложно сейчас говорить о реальном уровне цен. Кроме того, степень коррекции цен будет зависеть от качества и ликвидности соответствующих проектов.