Рост с препятствиями

За последние полгода цены на коммерческую недвижимость в Москве увеличились в среднем на 15-30%. Рост рынка, по мнению экспертов, способствует развитию лизинга недвижимости, хотя и таит в себе определенные опасности. В настоящее время объем лизинговых сделок с недвижимостью составляет не более 1% от общего объема российского лизинга. Для сравнения: в европейских странах на недвижимость приходится до трети лизинговых сделок. Однако в течение последних пяти лет объем российского лизинга недвижимости неуклонно растет, причем рост составляет порядка 100% в год.

Повышательный тренд

В настоящее время растет как количество операторов, предлагающих лизинг недвижимости, так и объем сделок. В прошлом году самые крупные компании дали суммарный объем лизинговых сделок с недвижимостью на уровне $13-15 млн. Удельный вес сделок с недвижимостью по прошлому году составил 0,85-0,86%. К концу года, по мнению экспертов, он превысит 1%. То есть лизинг недвижимости растет опережающими темпами по сравнению с лизинговым рынком вообще. Участники рынка одной из причин этого процесса считают информационный фактор: если еще год назад многие потенциальные лизингоприобретатели просто не знали о преимуществах этого инструмента, то теперь рассматривают его наравне с остальными (аренда, покупка, банковский кредит).

"Спрос на лизинг недвижимости высок, и информированность о данном продукте среди потенциальных лизингополучателей все выше и выше",— отмечает гендиректор ОАО "Номос-Лизинг" Александр Вежновец, оговариваясь при этом, что "сделки по лизингу недвижимости на сегодняшний день еще не являются системными". Антон Кулешов, начальник управления лизинговых операций ООО "РМБ-Лизинг", утверждает: "Основная тенденция последнего времени — повышение уровня понимания потенциальными покупателями недвижимости тех возможностей, которые связаны с привлечением лизингового финансирования, и общее усиление инвестиционной активности предприятий, в результате которого они планируют инвестиции в приобретение собственной недвижимости, в тот числе через лизинг". Господин Кулешов также отмечает высокий потенциал региональных рынков: "Сейчас мы видим сильно возросший спрос на наши услуги в регионах нашего присутствия — Кемерове, Екатеринбурге, всех областях Центрального федерального округа. Здесь спрос на лизинговые услуги пока отстает от предложения".

Некоторые специалисты связывают развитие лизинга недвижимости прежде всего с процессами, происходящими на самом рынке недвижимости. "Сама услуга лизинга недвижимости вряд ли сильно изменилась за последнее время — скорее можно говорить о высокой динамике самого рынка коммерческой недвижимости вне зависимости от финансовых инструментов на нем,— говорит Александр Михайлов, директор по развитию бизнеса компании Europlan.— Это причина того, что за последние полгода о начале работы на рынке объявили сразу несколько банковских лизинговых компаний; и им, и их клиентам еще предстоит пройти свою полосу препятствий на этом рынке и отработать готовые продукты. Для нас это стало очевидным, когда мы осуществили десятки сделок лизинга недвижимости и прошли весь цикл (в том числе передачу в собственность лизингополучателю предмета лизинга после окончания договора). Мы внедрили лизинг с пониженным авансовым платежом в размере 15-20% от рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости". Заместитель гендиректора ООО "Глобус-Лизинг" Андрей Бугров также расценивает повышательный тренд рынка недвижимости как фактор, благоприятствующий развитию лизинга: "Устойчивый рост стоимости недвижимости обуславливает и привлекательность лизинга недвижимости, поскольку снижаются риски потерь в случае дефолтов по лизинговым платежам — недвижимость ликвидна, ее стоимость не снижается, а постоянно растет".

Однако тот же повышательный тренд таит опасности, препятствующие увеличению количества лизинговых сделок.

Подводный камень преткновения

В настоящее время одним из главных факторов, тормозящих развитие лизинга, становится такой чисто технический на первый взгляд момент, как форма и очередность заключения сделок купли-продажи и финансовой аренды (лизинга). Регистрация сделок — непростой момент. Сначала лизингодатель по поручению лизингополучателя должен приобрести требуемую недвижимость, затем оформить договор лизинга. Но поскольку это процесс протяженный во времени, риски несут оба. Лизингодатель рискует остаться с ненужной ему недвижимостью в собственности, если его партнер откажется от сделки. А лизингополучатель может столкнуться с тем, что в процессе оформления сделки цена вырастет до уровня, на который он не рассчитывал. Идеально было бы, чтобы оба договора заключались одновременно, в одной комнате. Так или почти так, собственно, и происходит на Западе.

Александр Вежновец ("Номос-Лизинг") так описывает проблему регистрации: "Договор лизинга является первоочередным документом, и дата его заключения, как правило, предшествует договору купли-продажи. В то же время для регистрирующих органов договор купли-продажи является первоочередным документом, и они настаивают на регистрации сначала договора купли-продажи, а потом договора лизинга. Таким образом, учитывая, что сделка по лизингу недвижимости, как правило, долгосрочная и в соответствии с законодательством вступает в силу с даты ее регистрации, получается, что договор лизинга вступает в силу после договора купли продажи, что часто вызывает вопросы у налоговых органов при признании такой сделки лизинговой. Выходом в данной ситуации является одновременная подача документов на регистрацию, однако часто регистрирующие органы отказывают в параллельной регистрации".

Фактор времени особенно важен в период растущего рынка. "В России рынок недвижимости — это в первую очередь рынок продавца: спрос на недвижимость значительно превышает предложение,— констатирует Александр Михайлов из Europlan.— В такой ситуации хозяева недвижимости заинтересованы в быстром завершении сделки и не хотят связываться с проверками финансовых рисков и объектов недвижимости, которые обычно проводятся лизинговыми компаниями. Если предоставление объекта затягивается по какой-либо причине, то продавец имеет сильную мотивацию пересмотра стоимости продажи в соответствии с рыночными изменениями. Кроме того, расчеты за недвижимость обычно осуществляются наличными с использованием банковских ячеек, в то время как при лизинге недвижимости форма расчета может быть только безналичной". "Часто наблюдается почти полная зависимость сделки от надежности обеспечения, каковым является объект недвижимости, диктующая повышенные требования к ликвидности объекта и точности оценки его стоимости, а это требует времени,— отмечает Антон Кулешов ('РМБ-Лизинг').— У нас есть опыт нереализованных сделок, сорвавшихся в последний момент из-за жесткого подхода продавца к сроку продажи объекта недвижимости".

Проблема регистрации не единственная причина, которая тормозит развитие лизинга недвижимости. Препятствием является также существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости (в первую очередь это относится к старым строениям). "На сегодняшний день ограниченность применения лизинга связана с несовершенностью рынка недвижимости в России, нежеланием продавцов недвижимости работать 'по-белому',— отмечает заместитель генерального директора ООО 'Глобус-Лизинг' Андрей Бугров.— Кроме того, продавая объект по рыночной стоимости, которая, как правило, отличается от балансовой, продавцы не готовы к образованию дополнительной налогооблагаемой прибыли. Следует отметить, что множество проблем в развитии лизинга недвижимости связано также с проблемами правильности и своевременности оформления прав собственности на недвижимость и землю. Также серьезным препятствием является позиция многих налоговых инспекций, вызывающая невозврат, а порой и незачет лизинговым компаниям НДС, уплаченного поставщику. В частности, известная компания 'Ханса-Лизинг' вынуждена была в этом году приостановить свою деятельность, поскольку невозврат НДС из бюджета составил около 2,5 млрд рублей, а ведь эти средства были запланированы на погашение полученных кредитов".

Александр Михайлов (Europlan) в качестве одного из факторов, тормозящих развитие лизинга недвижимости, называет следующий: "Закон позволяет применять лизинг только к объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию — то есть лизинг неприменим в качестве инструмента инвестиции в недвижимость на этапе строительства". Впрочем, эту норму закона в принципе можно обойти. Так, два года назад лизинговая компания "Центр-Капитал" реализовала поставки оборудования для строящегося завода по производству антифризов "Техноформ" в подмосковном Климовске. При этом, по сведениям Ъ, сам завод как объект недвижимости в настоящее время еще только оформляется в собственность ОАО "Техноформ" по схеме возвратного лизинга.

Несмотря на реально существующие проблемы, интерес к лизингу недвижимости достаточно высок, чтобы как лизингодатели, так и их клиенты шли на определенные риски, связанные с несовершенством законодательства. Можно заключить, что положительное влияние растущего рынка недвижимости на лизинг все-таки сильнее, чем сопутствующие отрицательные факторы.

Забытое старое

В отличие от рынка аренды или купли-продажи, при лизинговых сделках большое значение имеет возраст объекта и его история. Старая и новопостроенная недвижимость имеет как свои плюсы, так и минусы с точки зрения лизингодателя. "Можно отметить два основных преимущества лизинга новопостроенной недвижимости,— говорит Александр Вежновец.— Первое — более прозрачная история объекта и, как следствие, простота проверки юридической чистоты. Второе — небольшая разница между балансовой и рыночной стоимостью объекта. А главный недостаток — существенная остаточная стоимость при небольшом сроке лизинга. Применительно к старой недвижимости ситуация прямо противоположная. Как правило, история ее непроста, часто собственниками выступают физические лица либо предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения, что не позволяет покупателю (лизингодателю) поставить НДС к возмещению и существенно удорожает стоимость лизинга для лизингополучателя. Разница между рыночной и балансовой стоимостью объекта различается порой в десятки раз. Однако срок лизинга по старой недвижимости может быть существенно меньше, так как данные объекты были построены не один десяток лет назад и полная амортизация объекта происходит гораздо быстрее. Все же новые здания представляются мне более предпочтительными в качестве объектов лизинга. Так, одной из удачных сделок нашей компании в этом году стала сделка по лизингу офисного помещения площадью около 400 кв. м в новом офисном центре 'Зеленый град', расположенном в Зеленограде".

"Отдельные объекты нового строительства (если они завершены) имеют массу преимуществ перед многочисленными офисными, торговыми, производственными, складскими помещениями, возведенными десятки лет назад или переоборудованными в них. Прозрачная исходная разрешительная документация, история строительства и сдачи объекта, история возникновения и перехода прав собственности на объект — это и многое другое делают новое строительство привлекательным объектом инвестирования для лизинговых компаний. Как правило, новые объекты имеют и совершенно иной подход к эксплуатации и управлению, отношениям с инспектирующими органами, что создает для участников сделки лизинга такого объекта дополнительные гарантии беспроблемной аренды",— говорит Александр Михайлов из Europlan.

С другой стороны, некоторые участники рынка вообще не ведут сделок с новопостроенными объектами. Например, компания "РМБ-Лизинг", которая заключила одну из самых крупных сделок прошедшего года — лизинг объекта производственного назначения стоимостью $4 млн. Логично, однако, предположить, что с ростом объемов строительства коммерческой недвижимости и увеличением предложения именно этот сектор станет доминирующим на рынке лизинга недвижимости.

Объем лизинговых сделок с недвижимостью

Год

Общий объем
лизинговых
сделок ($
млрд)

Объем
лизинговых
сделок с
недвижимостью
($ млрд)
Удельный вес
сделок с
недвижимостью
в общем
объеме
лизинговых
операций (%)
2002
2,32
0,005
0,21
2003
3,64
0,016
0,44
2004
6,75
0,042
0,63
2005
8,51
0,073
0,86
2006*
10,50
0,156
1,1

*Прогнозируемые данные.

Рейтинг лизинговых компаний по объему новых сделок с недвижимостью

#

Название компании
Объем
сделок в
2005 году
(тыс. руб.)
1
ОАО Авангард-лизинг
313105
2
ООО Лизинговая компания
'Лефко-Лизинг'
304772
3
ООО Ярфинвест
241065
4
ООО Реал Эстейт Финанс
193388
5
ООО РМБ-Лизинг
145559
6
ООО Глобус-лизинг
118240
7
ЗАО Европлан
(Europlan)
115924
8
ЗАО Яков Семенов
111549
9
ЗАО Сибирская
лизинговая компания
55100
10
ОАО Лизинг-СДМ
50950
11
ООО Лизинговая компания
'Уралсиб'
49832
12
ООО РБ Лизинг
25066
13
ООО Геоснабсервис
24862
14
ЗАО Промлизинг
20400
15
ОАО УралЛЦ
17159
16
ООО Верхневолжская
лизинговая компания
7856
17
ЗАО ЛК
'Волгопромлизинг'
6682
18
ООО Комиинкорлизинг
5906
19
ООО ЭКСПО-Лизинг
4383
20
ООО Аленир
2979
21
ООО Транслизинг
2376
22
ООО Приволжье-лизинг
1974
23
ООО Титан-лизинг
1059
24
ООО ТрансЛизингКом
1030

Источник: Российская ассоциация лизинговых компаний ("Рослизинг").