Запланированное перерождение

На Западе убыточные моллы просто сносят и на их месте возводят новые объекты. В России до сноса дело доходит редко, но торговые центры все чаще подвергаются редевелопменту или реконцепции. Как вдохнуть новую жизнь в старый торговый центр? Тяжело ли перестроить классические площадки – ГУМ и «Детский мир»? И как владельцы «лечат» проблемные объекты, построенные за последние годы?

Работы непочатый край
Старым советским торговым центрам практически всегда нужен редевелопмент. Эксперты уверены, что большинство подобных объектов можно сохранить, адаптировав под новые требования рынка. «Глубина» редевелопмента зависит от состояния объекта и его местоположения. Одним ТЦ достаточно «косметики» – внутренней перепланировки, чтобы направить потоки покупателей в нужном направлении. Другим нужна «хирургическая помощь» – капитальный ремонт.

Примеров редевелопмента «пенсионеров» в Москве предостаточно. Второе рождение переживает один из крупнейших советских универмагов «Лейпциг», расположенный на улице Академика Варги в Теплом Стане. Универмаг, построенный в 1979 году, в 2003-м приобрела компания «Холдинг-центр». В конце прошлого года была представлена концепция перепрофилирования «Лейпцига» в многофункциональный комплекс, предполагающая реконструкцию здания с пристройкой офисного центра класса В площадью 41 тыс. кв. м. Начальник отдела торговых помещений компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Дмитрий Хечумов рассказал, что новая качественная внешняя отделка уже привлекает в торговый центр покупателей. То же самое, по его словам, произошло с универмагом «Варшавский», расположенным возле одноименной станции метро.

Другой очень действенный метод редевелопмента – правильная перепланировка. Под словом «правильная» профессионалы рынка подразумевают такое расположение входов и проходов в торговых центрах, чтобы путь посетителя пролегал мимо как можно большего числа торговых точек. Оригинальным решением стала находка владельцев ГУМа. «В ГУМе установили эскалаторы на всех этажах, их удобное расположение способствует тому, что многие покупатели посещают почти все уровни»,– рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Александр Базыкин. Другая хитрость – эскалатор идет только вверх. Вниз же ведут лестницы. Это, по словам экспертов, заставляет не спеша спускающихся посетителей вновь заглянуть на нижние этажи магазина. «Когда вы спускаетесь вниз на этаж, то обязательно зайдете и посмотрите, что там есть»,– объясняет Базыкин. По его словам, результаты этих решений налицо: количество посетителе ГУМа с 2000 года увеличилось в пять раз.

Впрочем, если ТЦ за пределами Садового кольца не претендует на многое, а готов смириться со статусом районного, то задачу девелоперов не назовешь сложной. Придумывать уникальные ходы вряд ли придется. «Советская экономика, что бы о ней ни говорили, учитывала такие факторы, как удобное местоположение магазина, удобный вход и т. д.,– говорит директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty Юрий Мереминский.– Практически все торговые центры в бывших советских универсамах успешно работают, причем подавляющее большинство – с известными сетями». Кратчайших сроков окупаемости, по словам Мереминского, девелопер добьется, если сделает нечто вроде крытого вещевого рынка: «Там затраты минимальные: фактически надо внутренними перегородками „нарезать” здание на магазинчики небольших площадей». «Инвестиции в перестройку составляют $200–300 за метр,– подтверждает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.– А собираемые платежи позволяют проекту окупиться за полтора-два года».

Невыгодно, да памятно
Несмотря на всевозможные методы редевелопмента, есть здания, которые с экономической точки зрения проще снести, чем вдохнуть в них новую жизнь. Это, в частности, некоторые советские торговые центры в пределах Садового кольца. Причина – устаревшие инженерные коммуникации, а также неэффективная внутренняя планировка. Яркий пример – «Детский мир» на Лубянке. Эксперты говорят, что это здание не соответствует технологическим требованиям: под торговлю в нем задействовано не более 50% площадей, тогда как в современных ТЦ этот показатель – 60–70%. АФК «Система», владеющая контрольным пакетом акций «Детского мира», рассматривала возможность сноса здания, но получила отказ. Во-первых, его фасады являются памятником архитектуры. Во-вторых, здание торгового центра соседствует с подземным комплексом Лубянки, где располагаются коммуникации ФСБ. Аналогичная проблема и со многими другими ТЦ в Центральном округе столицы: их редевелопмент сильно осложняется необходимостью замены устаревших коммуникаций. Однако из-за различных обременений, которые придется взять на себя тому, кто решится снести ценное здание, от сноса часто отказываются в пользу реконструкции.

Иная ситуация в регионах. По словам начальника отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нины Новиковой, в областных городах довольно много ТЦ, которые дешевле снести, чем реконструировать.

Перетасовка
Современные ТЦ, построенные за последние десять лет, обычно не нуждаются в серьезной реконструкции. Как правило, их планировка и наличие парковок отвечают основным требованиям рынка. «Иногда таким торговым центрам необходима реконцепция, и речь в первую очередь должна идти о нормальном составе арендаторов»,– говорит Юрий Мереминский.

Одной из типичных ошибок арендодателей новых ТЦ, по словам Нины Новиковой, является неверный выбор целевой аудитории: «Все почему-то считают, что на Рублевском шоссе нужно делать магазины премиум-класса. Однако девелоперы не учли, что значительная часть тех, кто ездит по Рублевке, отоваривается в люксовых магазинах в своих элитных поселках». В результате рублевские торговые центры: «Европарк», «Западный», «Рублевский», «Квадро», «Галерея ZAR» – лишь наполовину, как отмечает Новикова, заполнены арендаторами. Сейчас, уверена она, многие из этих ТЦ будут делать редевелопмент, меняя целевую аудиторию в пользу эконом-класса. Так поступил, например, «Европарк», столкнувшись с проблемой низкой посещаемости: гипермаркет «Рамстор» был заменен на «Ашан».

Впрочем, эксперты считают, что время редевелопмента для ТЦ нового поколения еще не наступило. В силу недостатка предложения ритейлеры все еще соглашаются на площади, которые не полностью соответствуют предъявляемым ими требованиям. Но с появлением новых объектов конкуренция начнет отсекать наиболее неудачные проекты, уверена Нина Новикова. По ее мнению, через три-пять лет неизбежен массовый редевелопмент.

И снова не удалось
Хотя примеров успешного редевелопмента современных торговых комплексов на столичном рынке достаточно, есть и случаи, когда владельцу так и не удалось ничего кардинально изменить. Примером неудачного редевелопмента эксперты называют ТЦ «Гвоздь», расположенный на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. Сначала владелец центра компания «Торисс» планировала открыть рынок стройматериалов, а затем решила перепрофилировать здание в торговый центр более высокого уровня. «Изначально не была выбрана целевая аудитория,– рассказывает Юрий Мереминский.– Там сидели арендаторы, рассчитанные на совершенно разные группы людей. Притчей во языцех стали сложности с парковкой, а добираться общественным транспортом туда вообще затруднительно». В связи с этим даже якорные арендаторы, такие как «Седьмой континент» и «Техносила», не были обеспечены привычным для них потоком посетителей. А последние этажи комплекса вообще пустовали.

По мнению Нины Новиковой, еще одна проблема «Гвоздя» – то, что часть площадей выкупили якорные арендаторы, и это сильно осложнило проведение реконструкции. «Предпринимались попытки ребрэндинга, в какой-то момент торговый центр называли „Новомитинским”, но затем он снова стал „Гвоздем”»,– говорит она.

Сейчас делается очередная попытка реконцепции «Гвоздя». По словам Юрия Мереминского, торговый центр решено сориентировать на массовую аудиторию: туда привлекли стоковых арендаторов и сделали дисконт-центр. Как говорят эксперты, время покажет.