Тайные дискаунтеры

Начав поиск выгодных предложений на рынке новостроек Казани, я выяснила — формально в Казани дискаунтеров, которые реализуют квартиры с хорошими скидками, нет. Оказалось, что компании, занимающие эту нишу строительного рынка, просто не знакомы с новомодной терминологией.

Откуда скидки? Дискаунтеры — это компании, которые участвуют в строительстве домов в качестве инвесторов или подрядчиков, а потом продают свои доли дешевле, чем застройщик. Они активно действуют в Москве. В Казани купить квартиру в интересующей новостройке по цене, значительно ниже заявленной застройщиком, также возможно, но для этого придется побегать. Такая возможность — это не нонсенс, а реалии современного рынка.

Естественно, при условии, что компания действительно имеет квартиры, полученные благодаря сотрудничеству с застройщиком, а не собирается «жать там, где не сеяла». В таком случае приобретение квартиры у такой компании — это не авантюра, а рассчитанный экономически выгодный ход.

Вариантов сотрудничества между компанией-дискаунтером и застройщиком как минимум два. Первый — это участие в софинансировании строительства инвестиционной компанией. Последняя может получить квартиры дешевле, чем они выставляются на продажу самим застройщиком. Инвестиционные компании вкладывают средства, приобретая значительное количество квартир, как правило, либо на начальной стадии возведения дома, когда цена квартир всегда ниже, или в тот момент, когда застройщику нужны финансовые поступления для продолжения строительства, и он готов предложить выгодные условия. На последних этапах строительства инвестор выставляет их на продажу: у него есть возможность продать ее дешевле застройщика и все равно остаться в выигрыше.

Второй вариант — оказание подрядных услуг или поставка стройматериалов, за которые с таким поставщиком рассчитываются «квартирным бартером». Разумеется, тоже не по рыночной цене. Быть гибче в цене подрядчики и субподрядчики могут также и за счет собственной наценки на стоимость услуг и материалов, поставляемых застройщику.

Поскольку в Казани такие компании себя не рекламируют, найти предложения можно внимательно изучив объявления о продаже квартир либо напрямую обратившись к известным подрядчикам тех застройщиков, дома которых интересны

Минус 8% от минимальной цены застройщика составил размер скидки от подрядчика «Унистроя» на квартиру в первой из двух башен комплекса «Огни Казани». Дом № 7 по ул. Дружинной сдан совсем недавно, тем не менее лифты в доме уже работают. Благодаря вентилируемым фасадам и панорамному остеклению балконов дом смотрится современно. Трехкомнатная квартира площадью 79 «квадратов» находится на 11‑м этаже. Планировка квартиры достаточно удачная, комнаты правильной формы. Минус квартиры — ее окна выходят на дом напротив. Как выясняется на месте, хороший вид на город в этом доме открывается в основном из квартир, расположенных на 13 этаже и выше. Но у подрядчика можно приобрести только одну конкретную квартиру в этом доме.

Несмотря на то, что квартира продается от подрядной организации, реализацией занимается отдел продаж самого «Унистроя», возможно это является одним из условий при взаиморасчете по бартеру. Как сообщили в отделе продаж «Унистроя», цена подрядчика — 2 млн 341 тыс. рублей, или 28 тыс. 500 руб., за кв. метр. Квартира от подрядчика по факту оформлена на частное лицо, которому она принадлежит по договору инвестирования и продается по так называемому договору переуступки прав требования. Условие покупки — полная оплата стоимости. Договор регистрируется в ГРП через отдел продаж застройщика.

При приобретении аналогичной квартиры у застройщика она обойдется в 2 млн 525 тыс. рублей, или 32 тыс. руб. за кв. метр, уже с учетом 15% скидки, которая предоставляется «Унистроем» при 100%-ой оплате. Экономия при покупке квартиры от подрядчика составила бы 184 тысячи рублей, или 8% от стоимости квартиры от застройщика.

Минус 19% Такую выгоду можно получить, приобретая строящуюся квартиру в «Солнечном городе» от подрядчика (застройщик — «Фон»). Из объявления в Интернете следовало, что жилье можно приобрести по цене от 24-х тысяч руб. за кв. м, в качестве посредника выступал риелтор. По его словам, можно выбрать из нескольких квартир в 3‑м и 4‑м пусковых комплексах, разной площади и этажности.

В процессе общения выяснилось, что цены несколько выше — квартиры в секциях, сдающихся в I квартале 2010 года, предлагаются по 24600 тыс. руб за кв. метр, в секциях, которые должны быть введены в конце этого года, — 25700. Уже на строительной площадке из разговора с риелтором выяснилось, что квартиры в пятой и седьмой секциях третьего пускового комплекса, который должен быть готов в конце года, обойдутся в 26 тыс. за кв. метр. В третьем комплексе наиболее завершенной, из еще недостроенных, выглядит 7-я секция, где каркас здания уже возведен. Мы остановились на трехкомнатной квартире площадью 82 метра, на 9-ом этаже, выходящей на солнечную сторону. Несмотря на то, что дом еще не достроен, квартира оставляет приятное впечатление благодаря удачному расположению, хорошей планировке и достаточно аккуратной черновой отделке. Подрядчик продает ее по цене 2 млн 100 тыс. рублей. Спустя несколько дней риелтор сообщила, что, если дело дойдет до сделки, снизить цену вполне реально до 2 млн руб. В офисе продаж компании «Фон», куда я пришла, чтобы сравнить цены, мне ответили, что компания недавно подняла отпускные цены на квартиры и при стопроцентной оплате минимальная стоимость кв. метра от компании «Фон» в жилом комплексе «Солнечный город» составляет 30 тыс. рублей. Точно такая же квартира, но на другом этаже, здесь обойдется в 2 млн 460 тыс., или на 460 тыс. рублей дороже. Кстати, здесь, в отличие от двух других осмотренных комплексов, предусмотрены места для парковки в надземном и поземном паркингах. Место на открытой парковке, которое тут же, в офисе застройщика, можно купить за 370 тыс., через подрядчика удается сторговать до 320 тыс.

Минус 5,5% Самую маленькую скидку удалось получить у подрядчика строительства «Серебряного берега» — компании «Красная горка». Как выяснилось, именно ей принадлежит понравившаяся двухкомнатная квартира площадью 77 кв. м. на 10‑м этаже сданного в августе этого года дома по ул. Чистопольской. Возможно, продавец полагает, что на эту квартиру найти покупателей будет не сложно и без существенных уступок по цене. Особенность этой квартиры — три балкона (в двух комнатах и в кухне) и красивейшая панорама, открывающаяся из окон: видно и Казанский Кремль, и акваторию Казанки, где расположится Парк Универсиады. В отличие от двух предыдущих вариантов, продажей квартиры занимается представитель подрядчика. По его словам, квартира куплена на физическое лицо, сейчас идет процедура регистрации в ГРП, и продаваться квартира будет уже по договору купли-продажи.

Подрядчик согласился уступить квартиру за 2,55 млн рублей, или по 33,1 тыс. руб. за кв. метр, хотя сначала назвал цену в 34 тыс. руб. — по такой цене реализует квартиры во всех домах «Серебряного берега» застройщик ОАО «Компания «Сувар Казань». Итоговая скидка от цены застройщика составила 91 тыс. руб. Представитель подрядчика также предложил мне еще одну квартиру — однокомнатную, по цене уже 35 тыс. за кв. метр — на тысячу дороже, чем у застройщика, на торг в этом случае он не соглашался.

Кому выгодно? По такой схеме можно приобрести квартиру по выгодной цене практически в любой новостройке. Каков механизм покупки жилья через компании-дискаунтеры, видно на наших примерах. Нужно учесть, что на этом пути есть несколько «подводных камней».

Во‑первых, ограниченный выбор квартир в интересующем доме: у подрядчика или инвестора их бывает, как правило, от 2 до 10.

Во‑вторых, не всегда прозрачная форма сделки и необходимость удостовериться в реальности прав продавца на квартиру. «Серыми схемами», впрочем, пользуются и застройщики.

И в третьих, — необходимость внести всю сумму сразу: компании, как правило, не могут себе позволить индивидуальные условия оплаты. Проще говоря — купить квартиру с выгодой таким путем могут те, кто способен проверить юридическую чистоту сделки и заплатить всю сумму сразу.

Марсель Валиахметов, директор отделения МИАН в Казани:

Реализуя объемы жилой площади, мы работаем не только с застройщиками, но и с юридическими и физическими лицами, которые, по сути, являются соинвесторами, независимо от того, каким образом им достались права на квартиру. Дать количественную оценку таких объектов в продаже сложно, однако сегодня это уже не единичные варианты, и не в последнюю очередь именно благодаря «взаимозачетам.

Такие предложения действительно могут быть более выгодными для покупателя, так как реализуются с дисконтом по отношению к аналогичным квартирам «от застройщика». Понимая, что конкурировать с застройщиками, которые имеют имя, сайт объекта и используют другие инструменты маркетингового продвижения, соинвесторы не могут, поэтому они готовы предоставлять более выгодные цены. Для нас, в свою очередь, возможность реализовывать объемы нескольких соинвесторов также интересна, т. к. мы предлагаем намного больший ассортимент, нежели покупатель может приобрести у самого застройщика.

Для покупателей главное — изучить правоустанавливающую документацию, которая должна подтверждать исполнение между сторонами всех договорных обязательств. То есть подтвердить факт владения лицом прав, приобретенных на основании договора соинвестирования. При этом основное внимание уделяется части исполнения финансовых обязательств — проверке документов, которые подтверждают, что действительно в цепочке сделок финансовые обязательства между сторонами были выполнены». Если покупатель приобретает квартиру в надежном агентстве недвижимости, «подводных камней» не возникает.