Понятие и виды ипотечного кредита

ПРАВО И СОЦИАЛЬ НЫЕ ОТНОШЕНИЯ

УДК 37

Е.В. Дадаян, А.Н. Сторожева

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

Статья раскрывает понятие и виды ипотечного кредитования. Авторы статьи приводят точки зрения на понятие ипотечного кредита, показывают примеры применения видов ипотечного кредитования, подробно описывают условия договора ипотеки и процедуру погашения платежеспособности по кредиту, дают понятие основным участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда (в разных странах сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства под 3-15% годовых1. Благодаря своей долгосрочности, такие кредиты особенно удобны в тех случаях, когда выплата процентов и погашение основного долга возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, то есть небольшими взносами. Что особенно привлекательно для лиц со средним заработком, составляющих так называемый средний класс. Все эти вышеперечисленные особенности залога характерны для жилищного ипотечного кредитования.

Но, на сегодняшний день, рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой экономической стабилизации и создания основных правовых и институциональных основ он готов войти в новую фазу интенсивного развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому процессу.

До начала 90-х годов система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования. Однако даже при максимальных показателях ввода жилья, достигнутых в советский период, ежегодно лишь 3,5% населения страны могли улучшить свои жилищные условия2.

С начала 90-х годов доля участия государства в процессе финансирования жилищного строительства стала стремительно сокращаться. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%. При этом доля жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, к концу 90-х годов увеличилась в 3 раза и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья3.

В настоящее время продолжает бурно развиваться рынок жилья, развитию которого немало способствовала политика бесплатной приватизации жилых помещений. Рыночная система жилищного финансирования постепенно сменяет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения. Развитие рынка жилья происходит на фоне сокращения бюджетных ассигнований на новое строительство, что приводит к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Можно констатировать, что основным источником финансирования жилищного строительства сейчас является частный капитал, а не бюджетные средства. Но в таких условиях, при отсутствии государственной поддержки, собственное жилье для малообеспеченных семей стало еще более недоступным, чем это было в дореформенный период.

Сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство не могло не привести к падению объема инвестиций в этой сфере. Произошло это по причине отсутствия платежеспособного спроса и соот-

1 Рябченко, Л.И. Ипотечное кредитование / Л.И. Рябченко. - М., 2001. - С. 17.

2 Пономарев, В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в РФ / В.Н. Пономарев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 1-2. - С. 27.

3 Цыпина, Г.А. Ипотека / Г.А. Цыпина. - М.: Экономика. - 2001. - С. 15.

ветствующих кредитных механизмов, которые могли бы заместить выпавшие государственные инвестиции. В результате объем ввода нового жилья к концу 90-х годов уменьшился почти в два раза1.

Только в последние годы, в связи с ростом доходов населения и появлением соответствующих услуг на кредитно-финансовом рынке, объемы жилищного строительства стали расти. Но и сейчас существует ситуация, при которой, с одной стороны, значительная часть населения имеет относительно стабильные доходы и желает приобрести жилье в собственность, с другой стороны, в связи с отсутствием достаточных накоплений и доступного рынка долгосрочных кредитов граждане не могут позволить себе приобрести жилье.

В существующих условиях отсутствия свободных бюджетных ресурсов возникает необходимость поиска эффективных внебюджетных источников, стимулирования платежеспособного спроса. Одним из таких, зарекомендовавших себя в других странах, механизмов и является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования2 (далее ИЖК).

Развитие ипотечного жилищного кредитования РФ стимулирует платежеспособный спрос, но в условиях ограниченного предложения на неликвидном рынке жилья может привести к значительному ускорению темпов роста цен на жилую недвижимость, дальнейшему снижению доступности жилья.

Одной из важнейших задач государства в области социально-экономической политики является как раз повышение уровня доступности жилья для населения.

В настоящее время коэффициент доступности жилья, рассчитанный как отношение средней стоимости жилья к среднегодовому доходу семьи, в среднем по РФ составляет 4,5 (для сравнения: для европейских стран этот показатель составляет 3, а для США - 2). В течение 2001-2002 гг. темпы роста рублевых цен в 1,5 раза превышали темпы роста доходов. Сложившаяся тенденция вызывает озабоченность, поскольку покупка жилья для большинства семей ежегодно становится менее доступной.3

Таким образом, основной задачей государства по повышению уровня доступности жилья для населения является организация ликвидного рынка жилой недвижимости. Показателем ликвидности служит соотношение цен спроса и предложения. По данным Госстроя РФ, цена продажи жилья в 2002 году составила в среднем по России 9500 руб/м2. Предельная цена спроса для средней российской семьи с месячным доходом 11300 руб. (данные Госкомстата РФ), которая намерена приобрести жилье площадью 57,6 м2 и на 70%, финансирует покупку 20-летним ипотечным кредитом по ставке 18% годовых, составляет 5400 руб/м2.4 Поскольку цена спроса в основном зависит от величины ипотечного кредита, являющегося авансированием с дисконтом будущих доходов семьи, то возможности влияния государства на увеличение цены спроса ограничены. Так, при снижении ставки кредитования даже до 10% годовых, цена спроса для большинства российских семей не превысит 8600 рублей на квадратный метр.

Цена предложения, сложившаяся на первичном рынке жилья, отражает не только фактическую себестоимость строительства, но и существующие рыночные риски. Основными из них являются риск реализации квартир и риск завершения строительства. Государство может и должно принять меры, направленные на снижение этих рисков, что приведет к формированию рынком более низкой нормы прибыли инвесторов в жилищном строительстве. Это обеспечит снижение либо, как минимум, замедление роста цены предложения относительно роста доходов населения и повышение доступности жилья.

Региональные программы субсидирования в сочетании с программами ипотечного кредитования сформируют платежеспособную очередь покупателей, с которыми заказчик-застройщик должен оформить предварительные контракты на продажу жилья. Государство также должно содействовать организации жилищного строительства на принципах проектного финансирования

Одновременно снижение рисков стимулирует приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объемов ввода жилья. При этом снижение нормы прибыли в строительстве будет компенсировано ростом оборота и увеличением массы прибыли. Таким образом, государство, уменьшая риски жилищного строительства, не только увеличивает доступность жилья для населения, но и способствует активизации финансовых рынков страны.

Анализ доступности ипотечных кредитов показывает, что при запуске механизмов ипотечного жилищного кредитования резко возрастает платежеспособный спрос населения на жилье, значительно превы-

1 Гоишаев, С.П. Все о недвижимости / С.П. Гоишаев. - М.: БЕК, 2000. - С. 127.

2 Гришаев, С.П. Указ. соч. - С. 128.

3 Федирко, П.С. Решение жилищной проблемы / П.С. Федирко // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2 (14-15). - С. 40.

4 ФЗ РФ от 04.07.1991 г. за №1541-1 (в ред. от 29.12.2004, с изм. и доп. с 01.03.2005) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Информационно-поисковая система: Консультант плюс: Версия проф.

шающий существующее предложение на рынке. Приток с рынка капитала значительных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов создаст риск скачкообразного роста цен.

Помимо прямых негативных последствий для населения, это повысит риски в системе ипотечного кредитования и станет препятствием долгосрочных вложений в эту систему. Поэтому параллельно с формированием рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг необходимо создать условия для стабильного развития рынка жилья за счет активизации строительства на основе организационно-финансовой схемы, предусматривающей, наряду с кредитно-финансовыми циклами, сопряженные по времени и объемам инвестиционно-строительные циклы, позволяющие осуществлять соразмерный ввод нового жилья.

В странах с менее благоприятными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно, поэтому ипотечные кредиты предоставляются на срок 3-5 лет. В частности, в России «...долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставляемый на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства»1.

Сумма выдаваемого кредита обычно не превышает 60-70% от стоимости приобретаемой недвижимости, при этом заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату его части, как правило, в сумме 3040% его стоимости за счет собственных средств. Величина ежемесячного платежа по кредиту, как правило, не должна превышать 30-35%2 совокупного дохода заемщика за соответствующий период.

Существует точка зрения, что ипотечный кредит - это разновидность потребительского кредита, так как цель потребительского кредитования - удовлетворение потребностей населения, одной из которых является потребность в жилье. Однако особенности ипотечных кредитов, такие, как долгосрочный характер, залог недвижимого имущества, большая сумма в отличие от потребительских кредитов на текущие нужды -позволяют выделить их в отдельную категорию3.

Ипотечное кредитование базируется на пяти основных принципах: платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого использования средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого имущества. Нецелевое использование заемных средств, а также не-предоставление кредитору возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению, дают последнему право требовать досрочного возврата кредита и процентов.

В мировой практике используют кредиты с различными режимами погашения, что позволяет расширить масштабы их применения и снизить процент невозврата. Наиболее распространены следующие виды: стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитетный) предусматривает ежемесячные платежи, включающие полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все платежи были равными на весь кредитный период.

«Пружинный» кредит предполагает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат, однако проценты в этом случае рассчитываются от остаточной суммы основного долга, которая постоянно уменьшается.

При «ролловерном» кредите срок разбивается на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Этим он и отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

«Шаровая» ипотека предусматривает периодические выплаты только процентов. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга не погашается, а только малая ее часть. После чего наступает срок выплаты всего остатка, т.е. «шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу.

Ипотечный кредит с ростом платежей предполагает минимальный первый взнос. Постепенно взносы увеличиваются, и на определенном этапе осуществляется переход на равномерные платежи по схеме аннуитета, т.е. стандартного ипотечного кредита.

Процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На

1 Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 (в ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Информационно-поисковая система: Консультант плюс: Версия проф.

2 Федирко, П.С. Указ. соч. - С. 39.

3 Рябченко, Л.И. Указ. соч. - С. 24.

следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге, оценивает вероятность погашения кредита (эта процедура называется андеррайтингом заемщика), после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ1.

При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). Затем начинается подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, и проводится оценка предмета ипотеки. Последний этап - это заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором.

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества. Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В договор ипотеки включаются следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку имущества; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер кредита и процентов; срок исполнения основного обязательства; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие (ч. 4. ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (ч. 1. ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца «на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства», а также «право залога на имущество, обремененное ипотекой» (ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).2

После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру, дальше он должен осуществлять платежи по погашению кредита, кредитор же принимает платежи от заемщика, ведет соответствующие записи о погашении основной задолженности и процентов. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и реализацией жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

• Заемщики (покупатели недвижимости) - физические граждане РФ, лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья; продавцы недвижимости; кредиторы (банки и другие кредитные организации, основными функциями которых являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеки; обслуживание выданных ипотечных кредитов).

• Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению (к их основным функциям относятся: рефинансиро-

1 Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2000. -

С. 169.

2 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. №102 (в ред. от 30.12.2004, с изм. и доп. с 01.04.2005) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Информационно-поисковая система: Консультант плюс: Версия проф.

вание кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедуре ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов).

• Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (основными функциями, которых являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику - регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка).

• Страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

• Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании

• Риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли продажи жилья. К функциям риэлтеров относится подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание1.

• Инвесторы - юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

• Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - паспортные службы, органы опеки и попечительства и др.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования.

От потенциальных заемщиков требуется представить в банк документы, удостоверяющие личность, свидетельство о заключении брака, рождении детей, документы, являющиеся основанием для регистрации постоянного места жительства, справки о размере дохода, выписки из домовой книги с подтверждением отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг, полный набор сведений об имеющейся у заемщика собственности, сведения об обязательных платежах заемщика (исполнительные листы, алименты, оплата товаров, приобретенных в рассрочку и т.д.).

При приобретении жилых помещений на вторичном рынке банк-кредитор вынужден проверять их юридическую чистоту, например, отсутствие ареста, наложенного на данную квартиру. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему преимущественное право на получение, в случае необходимости, удовлетворения из стоимости заложенного жилого помещения.

Предметом ипотеки являются жилые дома и квартиры, предназначенные для постоянного проживания. Это могут быть также части жилого дома или квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, но при условии, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение. Объекты недвижимости, не предназначенные для постоянного проживания, также могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях2.

1 Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. №302) // Информационно-поисковая система: Консультант плюс: Версия проф.

2 Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. (в ред. от 08.05.2002) № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Информационно-поисковая система: Консультант плюс: Версия проф.