Премиальный штиль на загородном рынке

Число сделок на первичном рынке премиального малоэтажного загородного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам трех кварталов 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось более чем в два раза. Геополитические риски, волатильность курса рубля, введенные санкции — все это привело к изменению структуры спроса. Эксперты отмечают, что покупатели ориентируются на сегмент готовых домовладений с высокой степенью благоустройства. Объявленная частичная мобилизация в ходе СВО повлекла за собой возросшую активность среди предложений, но она пока не проявилась в значительном дисконте. При этом девелоперы продолжают вводить новые объекты, несмотря на текущую неопределенность и минимальный спрос.

В Санкт-Петербурге всегда наблюдался низкий спрос на высокобюджетную загородную недвижимость по сравнению, например, с Москвой, поскольку данный сегмент рынка не так развит

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Число сделок в первичном и вторичном сегментах местного рынка высокобюджетной загородной недвижимости сократилось в 1,7–2,1 раза. Такие данные привел директор по продажам элитной недвижимости Richness Realty Investment Group Владимир Федоров. По его словам, это обусловлено совокупностью факторов: кратным снижением спроса среди клиентов, находящихся в активном поиске; снижением спроса со стороны потенциальных покупателей из регионов; формальным увеличением предложения при отсутствии качественных объектов; увеличением сроков принятия решения со стороны покупателей; неочевидностью перспектив развития ситуации и горизонтов планирования для продавцов и девелоперов.

Директор департамента элитной недвижимости петербургского офиса NF Group Татьяна Любимова, замечает, что больше всего простаивают предложения в поселках бизнес-класса.

«С февраля количество сделок с загородной недвижимостью сократилось как на первичном, так и на вторичном рынках. Например, за период с января по июнь спрос на первичную загородную недвижимость сократился в элитных поселках — на 43%, в поселках бизнес-класса — на 73%. В Петербурге всегда наблюдался низкий спрос на высокобюджетную загородную недвижимость по сравнению, например, с Москвой, поскольку данный сегмент рынка не так развит. К тому же загородная недвижимость рассматривается преимущественно как дополнительное жилье, а не основное»,— поясняет госпожа Любимова.

При этом аналитики «Циана» отмечают, что в Санкт-Петербурге традиционно средняя стоимость «загородки» гораздо выше, чем в Москве. «В Северной столице дома часто располагаются в самых престижных локациях, у воды, чем и определяется их высокая стоимость»,— говорится в исследовании.

«На премиальном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти количество предложения практически не изменилось, что обусловлено фактическим снижением нового предложения в первичном сегменте и приростом относительно премиального предложения во вторичном сегменте. "Относительно" — поскольку часто это предложения, обладающие всеми видами износа, но высоко оцениваемые их правообладателями»,— подчеркивает господин Федоров.

Согласно данным петербургского офиса NF Group, по результатам первого полугодия 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа на первичном рынке составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что, в том числе, объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.

«Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось десять лет назад. На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась,— подчеркивает госпожа Любимова.— В элитном сегменте скидок практически нет, но некоторые собственники из-за невысокого курса валюты готовы предоставить дисконт в индивидуальном порядке (до 20%), но при этом не анонсируют торг заранее. Также скидки предоставляются на неликвидные объекты, которые долгое время остаются невостребованными».

На конец июня на вторичном рынке свободное предложение было на уровне 600 лотов. Несмотря на возникшую неопределенность, строительство загородных домов и коттеджных поселков продолжается. Так, в первом полугодии в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса Corner Kaltino во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло. Наиболее востребованными остаются предложения готовых домов «под ключ».

«К актуальным тенденциям рынка можно отнести наиболее активный спрос на максимально готовый и качественный продукт — начиная от качества земельных участков и концепции коттеджных поселков и заканчивая качеством отделки и благоустройства. Производители коттеджей чувствуют себя соответственно состоянию страны и рынка»,— добавляет господин Федоров.