Склады вернулись к спекулянтам

Почувствовав предпосылки к оживлению рынка, девелоперы складской недвижимости сделали ставку на спекулятивные проекты. Доля строящихся не для конкретных арендаторов объектов в этом году может достичь 60–70%, став рекордной с 2018 года. Формат считается более рискованным, но за счет резко выросшего спроса и дефицита предложения обеспечивает застройщикам лучшие ставки аренды.

Доля спекулятивных проектов (строятся не для конкретного арендатора) в общем вводе складской недвижимости в Московском регионе в этом году может вырасти до 60% против 23% годом ранее. Такие расчеты приводит Commonwealth Partnership (CMWP). «Мы впервые с 2018 года наблюдаем структуру, в которой спекулятивное строительство превышает долю объектов под заказчика (built-to-suite, BTS)»,— говорит международный партнер CMWP Егор Дорофеев.

По оценкам партнера NF Group Константина Фомиченко, спекулятивные проекты в этом году сформируют две трети ввода. Директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский оценивает их долю в 65–70%. Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко говорит, что в заявленном объеме ввода 66% площадей спекулятивные и, если все они будут сданы, показатель станет рекордным за десять лет.

Доля спекулятивных проектов растет в условиях снижения активности девелоперов.

По подсчетам CMWP, суммарно в этом году могут быть сданы 1,4 млн кв. м складских площадей — на 22% меньше, чем в 2022 году. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев ожидает сокращения ввода на 26%, до 1,3 млн кв. м. Господин Афанасенко связывает рост доли спекулятивных проектов со снижением числа BTS-сделок в прошлом году. «Произошло перераспределение мощностей от BTS к спекулятивным»,— соглашается инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов. По подсчетам Nikoliers, в 2022 году объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе сократился на 46%, до 1,3 млн кв. м.

А первая половина этого года оказалась оживленной. В CMWP оценивают объем купленных и арендованных складских площадей в 1,45 млн кв. м, что в три раза больше, чем годом ранее. По итогам всего года показатель может достичь 2,3 млн кв. м. Дмитрий Герастовский говорит, что объем спроса приблизится к уровню рекордного 2021 года за счет реализации отложенных сделок и развития e-commerce.

Господин Смердов отмечает, что сложившаяся конъюнктура дает девелоперам уверенность в том, что спекулятивные площади будут реализованы.

Спекулятивные проекты более рискованные, но в условиях низкой вакантности их экономика становится привлекательной: сдача готовых помещений позволяет добиться наилучших арендных ставок, поясняет гендиректор «Ориентира» Андрей Постников. Гендиректор Skladman USG Александр Хомич также считает, что привлекательность спекулятивного строительства выросла из-за низкого риска простоя. Руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин оценивает долю свободных площадей на складском рынке Московского региона менее чем в 1% против 2,6% годом ранее.

Рост спекулятивного строительства складов поддерживает и развитие формата light industrial — производственно-складских помещений, продающихся небольшими блоками и возводящихся обычно недалеко от жилых районов. По подсчетам CMWP, такие объекты формируют 25% спекулятивного строительства. Евгений Бумагин связывает развитие формата с потребностью местных компаний в таких площадях и с программой по созданию в Московском регионе мест приложения труда. Пока на light industrial в регионе приходится только 318 тыс. кв. м — это 1,4% от общего объема предложения складских площадей, подсчитал господин Афанасенко.

Как считает Егор Дорофеев, текущий спрос на склады может позитивно сказаться на строительной активности и в 2024 году объем ввода может приблизиться к рекордному показателю 2022 года. Но в дальнейшем конъюнктура может поменяться. «Рынок всегда цикличен: за низкой вакансией следует рост ставок, увеличение объема ввода, насыщение и рост вакансии»,— отмечает господин Постников.