Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости

Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости

Г.М. Стерник

профессор кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук

С.Г. Стерник

генеральный директор ООО «Стерникс Консалтинг», кандидат математических наук

Стерник Геннадий Моисеевич, gm_sternik@sterno.ru

Постановка задачи и исходные данные

Используемая при регулярном мониторинге любого сегмента рынка недвижимости методология числового дискретного пространственно-параметрического и динамического моделирования рынка1 предусматривает, что для каждого шага рассматриваемого периода (например месяца) определяется целый ряд показателей состояния рынка, среди которых наиболее актуальными являются:

• суммарный объем общего бесповтор-ного предложения (Supply) S0;

• суммарный объем нового (впервые поступившего на рынок в рассматриваемом периоде) бесповторного предложения S ;

• суммарный объем спроса (Demand) D;

• суммарный объем сделок (Transaction) T;

• средняя удельная цена (арендная ставка) общего предложения (Price) P и другие показатели.

В течение 15-летнего регулярного мониторинга рынка недвижимости городов России выявлены важные пространственно-параметрические и динамические закономерности развивающихся рынков,

отличные от сложившихся законов и закономерностей развитых рыночных экономик, в частности, цикличность темпов роста цен2. В настоящей работе внимание сосредоточено на определении цикличности объема спроса, предложения и сделок (на примере рынка жилья города Москвы).

В качестве источника исходных данных об объемах предложения и ценах использовались данные, представляемые сертифицированными Российской Гильдией Риэлторов3 аналитиками рынка недвижимости холдинга «Миэль».

Прежде всего необходимо отметить, что самые высококачественные риелторские базы данных о предложении объектов недвижимости, максимально очищенные от повторов, содержат, по оценке многих экспертов, от 30 до 50 процентов «фиктивных» объектов, не поддающихся очистке (они появляются как аналоги реального объекта и «уходят с рынка» в случае его продажи). В большей степени это касается вновь выставляемых на рынок объектов (новое бесповторное предложение). Вместе с тем к рассмотрению могут быть приняты, если не абсолютный объем, то динамика объема предложения, а также оценки соотношения спроса, предложения и сделок.

1 СтерникГ. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : Издательство «АКСВЕЛЛ», 2005.

2 Стерник Г. М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз / Аналитическая группа Г.М. Стерника. Ш1_: www.realtymarket.ru (дата обращения: январь 2008 года).

3 Здесь слово «риелтор» дается в орфографии, принятой в защищенном торговой маркой официальном названии организации - «Российская Гильдия Риэлторов».

Источником исходных данных об объеме сделок является Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве. Известно, что эти данные страдают существенной информационной «зашумленностью» вследствие эффекта сезонности (ка-лендарности) в работе регистраторов, что обусловливает необходимость применения специальных методов их обработки.

Наконец, данные об объеме спроса практически не определяются при регулярном статистическом мониторинге рынка. Их возможно получить, используя специальные методы исследования, например социологические опросы населения4. По этой причине в настоящей работе дается качественная оценка динамики спроса на основе

сопоставления динамики объема предложения и цен.

Закономерность соотношения объема общего предложения и цен на рынке жилья

Ранее было показано, что макроэкономический закон цикличности рыночной экономики действует и на рынке недвижи-мости5. В частности, в реальных условиях развивающихся рынков жилья городов России он проявляется в виде среднесрочной (с периодом 2,5-3,5 года) закономерности колебаний темпов роста цен. На рисунке 1 динамика цен сопоставляется с динамикой общего объема предложения.

I

0

К

СО

1

_о

с;

0

к

к

1

о

о

о

сч

о

сч

^ СО

о ф * -&

о

сч

с

со

о

сч

X

2

о

сч

со

со

о

сч

о

сч

о

сч

^ СО

о ф * -&

о

сч

с

со

о

сч

X

2

о

сч

со

со

о

сч

о

сч

о

сч

^ со о ф * &

о

сч

с

со

о

сч

х

2

о

сч

со

со

о

сч

о

сч

о

сч

^ со о ф * &

о

сч

с

со

о

сч

х

2

общий объем предложения квартир, шт. ♦ средняя удельная цена предложения, долл./кв. м

Рис. 1. Динамика объемов предложения и цен на рынке жилья города Москвы

С весны 2004 года вторичный рынок жилья города Москвы находился в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года - и в стадии стабилизации цен предложения. Общий месячный объем

предложения увеличивался и в марте 2005 года достиг максимума - 36 тысяч квартир. Продолжались рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.

4 Войлокова Т. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году : отчет о проведенном социологическом исследовании / ВЦИОМ. иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: январь 2008 года).

5 Стерник Г. М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: июнь 2006 года);

Стерник Г. М., Печенкина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы (макроэкономический подход) : доклад на аналитической конференции МАР 28 августа 2007 года. иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: сентябрь 2007 года).

Март 2005 года - момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. К июлю объем предложения снизился до 17 тысяч квартир. В июле, с задержкой на 3-4 месяца, началась стадия роста цен предложения. На уровне 17-22 тысячи объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12-15 тысяч. С июля 2005 до августа 2006 года цены выросли с 2 142 до 4 389 долларов за один квадратный метр, то есть в 1,8 раза.

Затем спрос уменьшился, что свидетельствовало об уходе с рынка покупателей, для которых уровень цен оказался неприемлемым. В первую очередь это коснулось покупателей с более низким уровнем доходов, которые не могли изыскать дополнительные средства как для прямой покупки, так и для оплаты первоначального взноса по ипотеке в условиях растущих цен (покупатели более высокодоходных слоев, как правило, располагают такими возможностями). Началась стадия перехода к стабилизации - происходило накопление непроданных квартир на рынке. Цены предложения продолжали расти все более низкими темпами до конца 2006 года (4 828 долл./кв. м), после чего стабилизировались.

К марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня - 57 тысяч квартир (за счет общего снижения спроса и выброса на рынок «инвестиционных» квартир). С апреля начались постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, но цены были достаточно стабильны до октября. Таким образом, в Москве в различные периоды временной лаг между началом роста спроса и началом роста цен предложения составлял от 4 до 7 месяцев (в других городах - от 2 до 4 месяцев).

К октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, цена составила 4 900 долларов за один квадратный метр. Началась стадия нового роста цен, объем предложения к декабрю снизился до 34-35 тысяч квартир, а цена выросла до 5 429 долларов за один квадратный метр и в январе 2008 года достигла 5 737 долларов за один квадратный метр (прирост к декабрю 5 процентов), а объем предложения снизился до 22 тысяч.

Из этого можно сделать вывод, что динамика объема предложения также цик-лична и ее циклы имеют высокую отрицательную корреляцию с темпами роста цен (с определенным временным лагом). Этот лаг отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке.

Закономерность соотношения объемов общего и нового предложения и цен

На рисунке 2 к двум графикам (см. рис. 1) добавлен график объема нового предложения. Он подтверждает известный макроэкономический закон о низкой эластичности предложения по цене на рынке недвижимости. В качестве комментария можно указать, что в учебниках по макроэкономике причиной этого называется длительность инвестиционно-строительного цикла (то есть речь идет о первичном рынке строительства и продажи жилья). Здесь же этот закон распространен на вторичный рынок.

Таким образом, объем вновь поступившего предложения малоэластичен по цене - он незначительно возрастает при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим (январь 2006 года).

Закономерность соотношения объемов спроса (предложения) и сделок в динамике

На рисунке 3 к ранее приведенным показателям добавлена динамика объема зарегистрированных сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья города Москвы. С учетом ранее отмеченных обстоятельств (завышение объема предложения в базах данных на 30-50 процентов, а также закономерность недоиспользования имеющихся на рынке площадей) важной представляется оценка динамики сделок в сопоставлении с динамикой объемов предложения и цен.

1Л 0 0 сч 1Л 0 0 сч 1Л 0 0 сч 1Л 0 0 сч со 0 0 сч со 0 0 сч со 0 0 сч со 0 0 сч 0 0 сч 0 0 сч 0 0 сч 0 0 сч оо 0 0 сч оо о о см

со X 2 X ф о ф со X 2 2 X ф о ф со X 2 2 X Ф о со X 2

общее предложение, шт.

новое предложение, шт.

цены х 10, долл./кв. м

Рис. 2. Динамика объемов общего и нового предложения и цен на вторичном

рынке жилья города Москвы

о 80 000

£ 70 000

Сй

“ 60 000

о

си

о

40 000

30 000

20 000

10 000

г

. ж г

V У V У V х

и 1 'а

5 0 0 2 5 0 0 2 5 0 0 2 5 0 0 2 6 0 0 2 6 0 0 2 6 0 0 2 6 0 0 2 7 0 0 2 7 0 0 2 7 0 0 2 7 0 0 2 8 0 0 2 оо о о см

со X 2 2 X си о си со X 2 2 X си о си со X 2 2 X си о си со X 2

общее предложение, шт. новое предложение, шт.

цены х 10, долл./кв. м сделки, шт.

Рис. 3. Динамика цен, объемов общего и нового предложения и сделок на вторичном рынке жилья города Москвы

На рисунке 3 показано, что с 2005 по середину 2007 года общий объем сделок купли-продажи квартир уменьшается. Так, за период октябрь 2004 - сентябрь 2005 года среднемесячный объем составлял 6,68 тысячи сделок, в следующие 12 месяцев -

6,30 тысячи (уменьшился на 9,4 процента), и в следующие 12 месяцев - 5,73 тысячи (уменьшился еще на 9,2 процента). По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году

0

Рис. 4. Ежегодны объем продаж квартир на вторичном рынке жилья города Москвы

спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж. К концу года спрос начал расти, и с ноября по июль 2008 года среднемесячный объем сделок увеличился до 6,0 тысячи. За календарный 2005 год объем сделок составил 80 538 штук, за 2006 год - 74 111, за 2007 год - 76 819 штук (рис. 4).

Таким образом, объем поглощения (удовлетворенного спроса) при росте спроса может не только повышаться, но и понижаться в случае образования дефицита предложения.

Закономерность соотношения объемов спроса (предложения) и сделок при фиксированном состоянии рынка

В соответствии с общей теорией формирования рыночного спроса объем реализованного спроса (поглощение площадей рынком) зависит от качественно-структурной динамики спроса, на нормальном активном рынке выраженной стремлением к определенному недоиспользованию имеющихся площадей и максимальному освоению вновь появляющихся площадей. В целом при самом низком спросе объем поглощения меньше объема спроса (не каждый покупатель находит себе объект требуемого качества). Аналогично при высоком спросе не каждый объект нахо-

дит своего покупателя. Другими словами, существует общая закономерность рынка недвижимости: объем поглощения меньше объема спроса и объема предложения. Это показано на рисунке 5, представляющем собой поле точек с различным соотношением переменных. На рисунке выделены три зоны, где соотношение объема спроса й, реализованного спроса Т, общего предложения Бо и нового предложения Бп меняется. Одновременно меняется оценка разрывов рынка (разницы между объемом спроса и объемом общего или нового предложения):

• зона А - спрос меньше общего и нового предложения, реализованный спрос несколько меньше спроса (на 2-5 процентов), разрыв рынка относительно общего и относительно нового предложения отрицательный;

• зона Б - спрос меньше общего, но больше нового предложения, реализованный спрос меньше спроса (на 5-15 процентов), разрыв рынка относительно общего предложения отрицательный, относительно нового - положительный;

• зона В - спрос больше общего и нового предложения, реализованный спрос меньше предложения (на 2-5 процентов), разрыв рынка относительно общего и нового предложения отрицательный.

ГО О

я ° 2 ^

^ о

ф

£

0

1 I

ю 3:

О $ Ш О П

ГО

ф

В. Разрыв рынка (+/+) 0 > Бо,

0 > Бп,

N = 0,95-0,98Б0

Б. Разрыв рынка

О < Бо,

0 > Бп,

Т = 0,85-0,950

А. Разрыв рынка (-/-) 0 < Б0,

0 < Бп,

Т = 0,95-0,980

объем общего предложения Б0, нового предложения Бп

Рис. 5. Зоны с возможными вариантами соотношения объема сделок Т, спроса О, общего предложения Бо и нового предложения Бп

Таким образом, объем сделок (удовлетворенный спрос) в рассматриваемом периоде:

• при низком спросе меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложений;

• при растущем спросе меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения;

• при высоком спросе и низком объеме общего предложения значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложений.

Общий закон соотношения спроса, предложения и сделок на развивающемся рынке

На рисунке 6 приведен фрагмент изменения соотношения спроса, общего и нового предложений и реализованного спроса в условиях, когда спрос повышается от минимального (при этом общий объем предложения максимален - в листингах «зависает» большое количество малоликвидных объектов) до максимального (при этом общее

предложение снижается от максимального до минимального, приблизительно равного объему нового предложения). В результате наглядно виден переход в динамике между тремя зонами А, Б и В (рис. 5).

Первая зона заканчивается в момент, когда объем спроса вырастает до объема нового предложения, вторая - когда объем спроса становится равным объему общего предложения. В этих двух зонах объем реализованного спроса увеличивается, оставаясь несколько ниже объема спроса.

На границе второй зоны происходит изменение трендов: общее предложение фактически определяется объемом нового предложения, образуется дефицит предложения, и объем реализованного спроса (при продолжающемся росте или сохранении высокого уровня спроса) начинает уменьшаться (при этом становясь несколько меньше объема предложения). Полученную закономерность мы назвали «крест йБТ».

Таким образом, динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста йБТ»: при росте спроса объем сделок увеличивается и

О, Т, Эа,

Эп

О = Эа

О = Эп

период

Рис. 6. Изменение соотношения спроса С, реализованного спроса РС, общего предложения ОП и нового предложения НП в динамике (спрос растет) - Крест йБТ

близок к объему спроса, при достижении равновесия спроса и общего предложения объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения. При этом общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с продолжительностью цикла колебания темпов роста цен. Темп колебаний объема сделок вдвое выше - за показанные на рисунке 6 полпериода колебания объема предложения и объема спроса сделки совершили полный период колебаний.

Выводы

В результате исследования доступной статистики основных показателей рынка жилья города Москвы получены следующие новые закономерности:

1) динамика объема предложения, как и динамика темпов роста цен, циклична, и их циклы имеют высокую отрицательную корреляцию (с определенным временным лагом). Этот лаг отражает моменты наступления равновесия спроса и общего предложения на рынке;

2) объем вновь поступившего предложения на вторичном рынке, как и на первичном, малоэластичен по цене - он незначительно

увеличивается при росте цены, несколько снижается при ее стабилизации. В моменты наиболее высокого спроса и низкого общего предложения объем нового предложения практически уравнивается с общим;

3) объем сделок (реализованный спрос) в рассматриваемом периоде:

• при низком спросе меньше объема спроса и значительно меньше объема общего и нового предложений;

• при растущем спросе меньше объема спроса и общего предложения и может превышать объем нового предложения;

• при высоком спросе и низком объеме общего предложения значительно меньше объема спроса и меньше объема общего и нового предложений;

4) при росте спроса объем сделок может не только повышаться, но и понижаться в случае образования дефицита предложения;

5) динамика соотношения объемов спроса, предложения и сделок выражается законом «креста йБТ»: при росте спроса объем сделок увеличивается и близок к объему спроса, при дальнейшем росте спроса идет снижение общего предложения («вымывание» предложения), и при достижении равновесия спроса и общего предложения объем сделок уменьшается и ограничивается объемом предложения;

6) общий объем предложения и объем спроса колеблются в противофазе с одинаковым периодом, продолжительность которого совпадает с продолжительностью цикла колебания темпов роста цен. Темп колебаний объема сделок вдвое выше - за полпериода колебания объема предложения и объема спроса сделки совершают полный период колебаний.

ЛИТЕРАТУРА

1. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости. М. : Издательство «АКСВЕЛЛ», 2005.

2. Стерник Г. М. Цены предложения жилья в городах России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз / Аналитическая группа

Г.М. Стерника. иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: январь 2008 года).

3. Войлокова Т. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году : отчет о проведенном социологическом исследовании / ВЦИОМ. иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: январь 2008 года).

4. Стерник Г. М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: июнь 2006 года).

5. Стерник Г. М., Печен кина А. В. Что происходит на рынке жилья Москвы (макроэкономический подход) : доклад на аналитической конференции МАР 28 августа 2007 года. иЯЬ: www.realtymarket.ru (дата обращения: сентябрь 2007 года).

ЭОИБВЬАТ В1_Р

- * ---

1О ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗАНИМАЕМОГО ОБЪЕКТОМ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вступило в силу Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 23 декабря 2008 года № 8985/08, в котором высказана позиция относительно приватизации земельного участка, на котором находится незавершенный строительный объект, по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Как известно, судебная практика по этим вопросам была достаточно противоречива. В одних случаях арбитражные суды соглашались с правомерностью приватизации участков собственниками расположенных на них объектов незавершенного строительства, в других случаях - нет.

В указанном Постановлении Президиум ВАС РФ отметил, что позиция о наличии права на выкуп земельного участка собственником незавершенного строительного объекта не учитывает необходимости соблюдения публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства. По мнению Президиума, применение статьи 36 ЗК РФ к незавершенным строительным объектам исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

С учетом высказанной Президиумом ВАС РФ позиции можно ожидать, что органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, будут отказывать собственникам незавершенных строительных объектов в приватизации занимаемых участков. Удовлетворение требований об оспаривании таких отказов в судебном порядке маловероятно. Если же решения о приватизации в таких случаях будут тем не менее приниматься, то высока вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи или признания такого договора ничтожным по иску заинтересованного лица.

1 Информация предоставлена юридической компанией «Гольцблат БЛП». Для получения дополнительных консультаций по вопросам коммерческой (промышленной) недвижимости и строительства просьба обращаться к Виталию Можаровскому, по вопросам инвестирования и финансирования проектов в сфере недвижимости - к Елене Бариновой. Тел. +7 (495) 775 69 99. Ш1_: www.gblplaw.com