Сад для двоих

Воронежский холдинг «Домостроительный комбинат» планирует застроить 52,4 га бывших яблоневых садов в спальном микрорайоне облцентра совместно с другим крупнейшим игроком местного рынка — ООО «Выбор». Информацию об этом „Ъ“ подтвердили вчера высокопоставленные источники в отрасли и в самих компаниях. Накануне «Дом.РФ» официально назвал победителем аукциона на право аренды участка под садами структуру ДСК — ООО «Монтажник», которая предложила за лот рекордные 1,69 млрд руб. в год при расчетном сроке аренды 11 лет. Совместно же компании могут быстрее освоить земельный массив, значительно снизив выплаты по аренде. По оценке экспертов, на участке может быть построено порядка 600–700 тыс. кв. м, а «астрономическая» цена аукциона отразится на стоимости новостроек.

Глава компании «Выбор» Александр Цыбань (слева) и председатель совета директоров ДСК Александр Трубецкой могут вместе поработать над проектом застройки яблоневых садов

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Холдинг ДСК (основатель — сенатор от региона Сергей Лукин) рассматривает возможность застройки 52,4 га бывших яблоневых садов совместно с компанией «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня. «Тема обсуждалась еще до аукциона “Дома.РФ”. Поэтому ДСК шел до конца, для компании это был вопрос принципа. Она, по сути, билась за себя и за партнера, понимая, каков запас прочности у ее стороны в целом», — рассказал “Ъ-Черноземье” высокопоставленный источник “Ъ-Черноземье” в одной из компаний. Он подчеркнул, что официальный победитель аукциона на право аренды участка ООО «Монтажник» не собирается отказываться от подписания договора с «Домом.РФ», проводившим торги. «Очевидно, что договоренности между сторонами в силе, хотя никто не в восторге от того, до какой цифры разогнали стоимость в ходе аукциона. Какая-то одна компания нормальную экономику на этой площадке не получит, а завязнет только на весь расчетный период», — добавил собеседник “Ъ-Черноземье” в региональной власти.

ООО «Монтажник» на днях выиграло открытый аукцион «Дома.РФ» на право аренды 52,4 га бывших яблоневых садов в спальном микрорайоне облцентра, рядом с которым на 35 га уже проектируется и строится крупный социальный узел. В итоге 16-часовых торгов стоимость ежегодной аренды участка выросла в 1,6 тыс. раз. При начальной цене 1,048 млн руб. структуре ДСК площадка досталась за 1,69 млрд руб. в год (выплаты по условиям «Дома.РФ» могут производиться в течение 11 лет). Основным конкурентом ДСК за участок стало ООО «Партнер» Евгения Хамина (1,682 млрд руб.), который уже после отметки 600 млн руб. назвал сумму для регионального рынка жилищного строительства «астрономической». Вторая участвовавшая в торгах структура холдинга — АО «ДСК» — остановилась на отметке 800 млн руб., ООО «СЗ “Инстеп”» — на 510 млн руб., ООО «ИП “КИТ”» — на 300 млн руб.

В ДСК результаты аукциона и возможное сотрудничество при освоении участка официально комментировать отказались, отметив лишь, что «рады» победе. В ООО «Выбор» оперативно ответить на запрос не смогли. В пресс-службе ГК Хамина сочли комментарии итогов аукциона преждевременными.

При застройке участка, напомним, корпорацией «рекомендовано» соблюдать стандарт комплексного развития территории. Согласно схеме генплана территории, минимальный объем жилищного строительства может составить 390 тыс. кв. м, максимальный не указывается. Процент застроенности участка — 20%. Стандарт предполагает «соседство жилья с местами приложения труда, потребления, отдыха и досуга». Площадь застройки может составить 106,7 тыс. кв. м, высотность — до 18 этажей. Ранее главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова заявляла, что процент высотной жилищной застройки на территории бывших яблоневых садов в Воронеже не превысит 50%. Такие параметры допускает зона общественно-деловой застройки, выделенная на участке проектом нового генерального плана развития города, разработанным Институтом генплана Москвы и проходящим сейчас процедуру согласования.

Соучредитель риелторского агентства «Этажи» Илья Анохин предположил, что совместно компании могут возвести на участке порядка 700 тыс. кв. м за семь лет — по 50 тыс. кв. м в год каждая. «С учетом всех градостроительных согласований к работам на участке можно приступить примерно через год. Арендная плата начиная с третьего года начнет сокращаться и составит в итоге около 10 млрд руб.», — подсчитал девелопер. Цены на жилье на этой площадке, по оценке господина Анохина, к 2024 году могут вырасти до 100 тыс. руб. за квадратный метр. До этой даты будут в диапазоне 70–85 тыс. за квадратный метр. В итоге аукцион повлияет на стоимость квадратного метра жилья во всем Воронеже, так как «город не такой большой, чтобы цены в разных районах кардинально отличались».

Компаниям придется приложить маркетинговые усилия, чтобы обеспечить не только расчетные темпы строительства, но и продаж. А также чтобы выиграть конкуренцию у проекта ГК Хамина — ЖК "Бунин"», — добавил Илья Анохин.

Глава ГК «Инстеп» Анатолий Шмыгалев отметил, что «на первый взгляд» экономика проекта застройки по итоговой цифре аукциона «не складывается». По его мнению, максимально допустимая цена предложения была «достаточно высокой»: выше отметки, на которой «Инстеп» перестал торговаться (510 млн руб.), но ниже итоговой. «Мы решили не рисковать с учетом сегодняшнего рынка недвижимости», — пояснил девелопер. Однако со стороны крупного застройщика с большим ресурсом собственных средств вложение в землю может быть выгодно, предположил господин Шмыгалев. Локацию с точки зрения реализации квартир глава «Инстепа» считает удачной. «Цена квадратного метра будет зависеть только от рынка. Стоимость участка на нее не повлияет», — уверен он.

«То, что произошло, — это полнейший провал для воронежского рынка, возникший из-за нежелания некоторых его участников договариваться, — прокомментировал “Ъ-Черноземье” результаты аукциона один из крупных застройщиков, попросивший не называть его имени. — Участники торгов поломали рынок, уйдя в клинч. Это ненормальное явление, экономический тупик. В итоге цена аренды участка будет заложена в жилье. Хорошо, что сам рынок не позволит цене расти до запредельного уровня, но экономика проекта будет очень слабая, разве что она позволит максимально загрузить производственные мощности "Выбора" и ДСК».

В начале месяца, напомним, губернатор Александр Гусев назвал «ошибкой» высокую планку стоимости участков на аукционах, в которых участвуют воронежские девелоперы. «Стратегическую ошибку совершают наши потенциальные застройщики, когда хотят заплатить огромные средства за возможность заполучить участки… Эти вложения перекладываются потом на стоимость жилья и стоимость аренды коммерческих помещений», — предупреждал господин Гусев.