Складоискатели

Иностранные инвесторы нашли для себя новое Эльдорадо. За минувший год их стараниями объем инвестиций в подмосковные логистические комплексы вырос почти в два раза. Но у взрывного роста рынка есть и обратная сторона: небольшие торговые компании уже не могут найти себе склад, владельцы площадей ориентированы исключительно на крупные сделки. По прогнозам участников рынка, ситуация не изменится даже несмотря на то, что в 2007 году в Московской области появится дополнительно около 1,2 млн кв. м высококачественных складов.

Инвестиции на полках

Прошлый год в сегменте складской недвижимости рынка Московской области характеризовался рекордными темпами притока инвестиций и новых инвесторов. Если в 2005 году вложения в складскую недвижимость составили $250 млн, то в 2006-м их объем оценивался уже на уровне $450 млн. Инвестиционный всплеск обеспечили фонды с иностранным капиталом. В минувшем году было совершено сразу несколько крупных сделок с их участием: AIG European Real Estate Fund приобрел у девелопера FM Logistic 70 тыс. кв. м площадей за $60 млн; фонд Raven Russia Limited осуществил сразу две сделки — приобрел у "Росевродевелопмента" 115 тыс. кв. м логистического терминала "Крекшино" за $110 млн и создал совместное предприятие с "Эспро-Девелопментом" для строительства склада "Кулон Восточный". Еще один новый иностранный участник российского рынка складской недвижимости — английский фонд Fleming Family & Partners — приобрел у PNK Logistics 40 тыс. кв. м одноименного склада компании в Шолохове. А в конце февраля текущего года дочерняя структура фонда — FF&P Russia Real Estate Development, созданный специально для вложений в недвижимость, заявил о намерении построить 260 тыс. кв. м производственных и складских площадей, для чего уже приобрел 50 га на юге Московской области, в 45 км от МКАД.

Интерес западных инвесторов вызван в первую очередь начальной стадией развития рынка и огромным неудовлетворенным спросом. Растущий уровень товарного потребления в регионе, перенаселенность Москвы, строительство новых торговых центров, опережающее внутреннее производство товаров — эти факторы привели к дефициту качественных складских площадей. Объем неудовлетворенного спроса сейчас превышает 1 млн кв. м, и дефицит этот будет сохраняться еще в течение двух лет (по расчетам компании Praedium, работающей на рынке складской недвижимости).

Несмотря на постепенное увеличение стоимости строительства складов, доходность для девелопера в этом сегменте составляет 16-18%, а для инвестора-покупателя — 11-13%. Это немыслимо высокие для Европы показатели. При этом характерно, что девелоперы складских комплексов предпочитают не дожидаться, пока комплекс окупится, и выходят из проекта, продавая его инвестору.

В последнее время наметилась тенденция экспансии в регионы девелоперов, ранее занимавшихся только столичными складами. Многие крупные компании — "Росевродевелопмент", MLP, НЛК, "Авалон", Tablogix, ИПГ "Евразия", ЕСМТС — заявили о намерении реализовывать крупные сетевые проекты строительства логистических комплексов в российских регионах и странах СНГ. К примеру, ИПГ "Евразия" в настоящий момент начала строительство логистического парка "Пышма" под Екатеринбургом общей площадью 240 тыс. кв. м; еще один проект компании в этом же регионе — логистический парк "Колпино" (около 200 тыс. кв. м складских площадей).

На рынке Подмосковья конкуренция усиливается, и вскоре покупатель или арендатор сможет выбирать из нескольких предложений в нужном ему районе. К примеру, только вдоль трассы М-4 (Каширское шоссе) сейчас строится сразу несколько крупных складских комплексов. Увеличение конкуренции и себестоимости строительства способствует росту количества заявленных девелоперами масштабных проектов общей площадью 200-600 тыс. кв. м, которые соответствуют международным стандартам и по площади, и по качеству. В рамках своей экспансии девелоперы от отдельных складских комплексов переходят к созданию сетевых проектов со стандартизованным набором сервисов и единой тарифной политикой.

Большой спрос на качественные складские помещения приводит к тому, что большинство долгосрочных договоров аренды заключается на ранней стадии строительства объекта, и к моменту, когда он сдается, большинство площадей уже занято. В 2006 году свыше 62% договоров аренды и покупки было заключено за четыре-восемь месяцев до сдачи в эксплуатацию здания. Доля вакантных площадей в уже построенных складских комплексах составляла 1% для проектов класса А и 3% для складов класса В. Логично предположить, что в нынешнем году эта тенденция сохранится, хотя, конечно, по мере ввода в строй новых складских комплексов доля свободных площадей в них после сдачи будет увеличиваться.

Время подождать

Любой сверхбыстрорастущий рынок в России становится потенциально опасным. Взрывной рост цен на жилье перевел в разряд обманутых соинвесторов тысячи людей, большинство из которых уже никогда не увидят ни своих денег, ни квартир. Срывы сроков строительства начали случаться и в секторе коммерческой недвижимости. По подсчетам компании Blackwood, к концу 2006 года было введено в строй только 40% площадей от тех объемов строительства складских комплексов, которые планировались в начале года. Поэтому потенциальным покупателям и арендаторам приходится с осторожностью подходить к выбору помещения в недостроенном комплексе.

В то же время претензии собственников складов растут. Ориентируясь на уже заключенные сделки по аналогичным проектам, они рассчитывают впоследствии выгодно перепродать свои склады стратегическим инвесторам, а потому с особой тщательностью подходят к выбору арендаторов. Показательно то, что владельцы высококачественных складов в последнее время стараются не сдавать площади менее 2 тыс. кв. м. Во всяком случае, по словам складских брокеров, спрос на складские помещения площадью менее 2 тыс. кв. м, оцениваемый в 3,6% от общего, не удовлетворен. Помимо маленьких площадей относительно неразвита ниша холодных складов, но ее развитие связано с рядом особенностей, создающих существенные препятствия.

Как следствие, на рынке фиксируются в основном крупные сделки. Так, компания "Русская логистическая служба" арендовала 56 тыс. кв. м в комплексе "MLP-Подольск", розничная сеть "Перекресток" полностью арендовала комплекс PNK Logistics в Шолохове площадью 23 тыс. кв. м, а логистический оператор Tablogix арендовал 22 тыс. кв. м площадей в ТЛК "Томилино". Площадь арендованных логистическими компаниями помещений составила в 2006 году 45,3% от общего объема реализованных высококачественных площадей.

В последнее время возрос интерес девелоперов к строительству индустриальных и промышленных парков, предполагающих комплексное развитие территории (он стимулируется программой правительства Московской области по созданию промышленных округов). В Клинском районе Подмосковья заявлено строительство первого международного экоиндустриального парка. Он будет включать в себя логистический комплекс, а также производственные, жилые и офисные помещения. Другие примеры таких проектов — промышленный парк Алекса Хартманна (девелопером которого является компания "Аксис и Ко") вокруг Лобни, многофункциональный парк "Белый Раст" в Дмитровском районе Подмосковья.

В течение 2007 года должно быть завершено строительство свыше 1 990 000 кв. м помещений классов А и В, соответственно, их общий объем к концу года может превысить 5 219 000 кв. м. Однако при прогнозировании выхода проектов в 2007 году стоит ориентироваться на ключевые проекты, заявленные к постройке в этом году. Их суммарная площадь превышает 1,2 млн кв. м. Однако аналитики компании Blackwood полагают, что, учитывая процентное соотношение действительно сданных объектов к заявленным, можно предположить, что фактически будет введено в эксплуатацию менее 700 тыс. кв. м.

Кольцо ответственного хранения

Главная тенденция развития рынка складских комплексов, которая проявится в среднесрочной перспективе (5-10 лет),— строительство логистических центров по периметру будущей ЦКАД. Ряд крупных девелоперских и инвестиционных компаний уже сегодня заблаговременно купили на этой территории участки под склады площадью несколько десятков гектаров. На будущую кольцевую дорогу ориентировано и несколько уже заявленных проектов — создание логистического парка "Восточный" фонда Raven Russia и ГК "Эспро" в Ногинском районе (300 тыс. кв. м), строительство компанией Giffels складского комплекса в Домодедовском районе Подмосковья (500 тыс. кв. м).

По данным компании Knight Frank, территориально 74% всех современных складских комплексов находится между МКАД и первой бетонной кольцевой дорогой A-107, располагающейся на расстоянии 25-45 км от МКАД. Наибольшее количество складских площадей по-прежнему сосредоточено на Ленинградском шоссе (более 30% от всего объема предложения складских площадей). Далее следуют районы Ярославского и Осташковского шоссе (22%), Каширского шоссе и трассы "Дон" (14%) и район Варшавского и Симферопольского шоссе (13%).

На расположение складских комплексов влияют несколько факторов. Первый — это направление грузопотока. Поэтому, несмотря на ужасную транспортную ситуацию на Ленинградском шоссе, склады тут до сих пор пользуются спросом у арендаторов, а участки под склады — у девелоперов. Объясняется это просто: до 40% экспортных грузов в Москву идет через северо-западное направление (из порта Санкт-Петербурга и прибалтийских портов). А растущая популярность юга и юго-востока Подмосковья объясняется тем, что Москва — крупнейший центр перевалки грузов, до 60% экспортных товаров после растаможивания отправляется именно по этому направлению в глубь России. Второй фактор — это состояние трассы. Поэтому вокруг относительно свободной трассы "Дон" сейчас и происходит формирование новой складской зоны в Подмосковье.

Третий фактор — наличие свободных электрических и инженерных мощностей. Например, дефицит энергетических мощностей в Красногорском районе в свое время не позволил развиться здесь складской зоне, хотя территориально район расположен очень хорошо, а трасса Москва--Рига также является одной из лучших в регионе по пропускной способности.

Еще одна тенденция рынка, отчасти вызванная быстрым ростом цены аренды,— попытки крупных торговых компаний строить под себя складские комплексы. В качестве примера можно привести склад компании "Эльдорадо" (100 тыс. кв. м), склады сетевых ритейлеров X5 и "Копейка".

Еще одна из FMCG-компаний, решившаяся на строительство склада для собственных нужд,— компания "Евросеть". Ее склад расположится в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе, в поселке Румянцево. Площадь складских помещений составит 75 тыс. кв. м, для строительства которых компания приобрела участок площадью 18 га. Помимо складов на территории планируется строительство офисного комплекса для нужд самой "Евросети". Стоимость проекта оценивается в $60 млн. "Евросеть" планирует как пользоваться комплексом для своих нужд, так и сдавать в аренду ненужные компании площади.

Крупнейшие складские проекты Подмосковья

Яркий пример совмещения современных тенденций складского строительства — многофункциональный комплекс "Белый Раст", в состав которого входит логистический комплекс "Белый Раст Логистика". По информации областной госструктуры — Дмитровского межрайонного агентства инвестиций и развития, многофункциональный комплекс, в состав которого войдут промышленные и складские помещения, потребует инвестиций в размере 25 млрд рублей. Общий объем застройки составит до 1,5 млн кв. м, из которых 245 тыс. кв. м займет логистический комплекс класса А "Белый Раст Логистика". Основной инвестор и девелопер проекта — бельгийская компания Ghelamco, ранее не имевшая проектов в России. Компания вложит в проект около $170 млн. Вторым проектом этой компании на территории Дмитровского района будет проект строительства логистического комплекса "Ермолино" общей площадью 145 тыс. кв. м (объем инвестиций — $100 млн). О приобретении этого участка руководство Ghelamco заявило буквально месяц назад.

Также в начале марта стало известно о строительстве производственно-логистического парка в Каширском районе, на необычном для крупного складского комплекса удалении от Москвы — почти 120 км от МКАД. Анатолий Архипкин, вице-президент банка "Московский капитал", инвестора проекта, полагает, что такое расположение комплекса оптимально. "Уже сейчас в Корыстове пересекаются две федеральные трассы — Москва--Дон и Москва--Каспий, которые связывают Москву с югом страны. А через несколько лет через Корыстово пройдут объездные пути вокруг столицы с севера. Таким образом, Корыстово будет находиться в центре транспортного коридора, который свяжет промышленный север России с сельскохозяйственным югом",— пояснил он BG. Площадь участка, где будет построен будущий центр, составит более 82,5 га. На нем разместятся офисы (площадью до 35 тыс. кв. м), производственные территории (125 тыс. кв. м), жилье (20 тыс. кв. м), площади социального назначения (3,5 тыс. кв. м) и склады (430 тыс. кв. м). Арендаторы пока не определены, но руководство банка полагает, что это будут представители логистического бизнеса, производители строительных материалов и компании по переработке сельхозпродукции. Банк "Московский капитал" планирует окупить проект к 2015 году, и это при том, что строительство по плану завершится только в 2011 году.

Крупнейший в Европе, по предварительным оценкам аналитиков рынка, производственно-логистический комплекс "Северное Домодедово" строит в Подмосковье, рядом с трассой М-4 инвестиционно-промышленная группа "Евразия".

На земельном участке площадью 263 га будет возведено более 1 млн кв. м складских площадей класса А. Инфраструктура комплекса будет включать офисные и технические помещения, несколько пунктов общественного питания. Планируемый срок реализации проекта — 2006-2008 годы. Во втором квартале 2007 года запланирован ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса площадью 360 тыс. кв. м. По оценкам специалистов ИПГ "Евразия", окупаемость этого проекта составит семь-восемь лет. Инвесторы делают ставку на выгодное местоположение "Северного Домодедова". Комплекс с одной стороны примыкает к федеральной трассе М-4 (Москва--Дон), а с другой — к Домодедовскому шоссе; по оценкам аналитиков компании, на момент принятия решения о строительстве это направление было самым перспективным для складской недвижимости. Наличие железнодорожной ветки и небольшое расстояние от аэропорта Домодедово с растущим грузовым оборотом также повлияли на принятие решения. Кроме того, площадь земельного участка, на котором ведется строительство комплекса, имеет возможности для расширения. Конкуренции в "Евразии" не боятся. По их мнению, производственно-логистический комплекс "Северное Домодедово" имеет самое выгодное расположение с точки зрения логистики среди комплексов, строительство которых будет завершено в ближайшее время.

Понятно, что такое выгодное расположение не прошло мимо внимания конкурентов. На Каширском шоссе в Домодедовском районе будет построен еще один крупный складской комплекс класса А — логистический парк "Домодедово". Он разместится на пересечении трассы Москва--Дон (М-4) и бетонки (А-107), в 29 км от МКАД. Девелопер проекта компания Capital Partners объем инвестиций не разглашает. Общая площадь проекта составит около 700 тыс. кв. м, первую очередь проекта планируется завершить к концу 2007--началу 2008 года, площадь построенных складских помещений к этому времени составит около 156 тыс. кв. м.

Австрийская группа C.R.E.D.O. Real Estate, занимающаяся строительством складских и офисных площадей в Восточной Европе, возведет складской комплекс в 52 км от МКАД, рядом с поселком Малино Ступинского района, недалеко от Московского большого кольца. Общая площадь парка составит около 110 тыс. кв. м, включающих складской и контейнерный терминалы классов A и B. Стоимость проекта составит около {euro}65 млн, а закончить строительство склада предполагается уже к концу 2007 года. Согласно проекту, логистический парк общей площадью около 110 тыс. кв. м, включающий складской и контейнерный терминалы, примерно равные по площади, будет построен на земельном участке площадью 40 га и сдан в эксплуатацию осенью 2007 года. Помимо складов C.R.E.D.O. возведет промышленный парк в Ступине.

Технологистический комплекс "Томилино" (ТЛК "Томилино") станет первым в России крупномасштабным проектом, объединившим складской терминал класса А, логистический центр и индустриальную площадку с развитой инфраструктурой; а также предоставляющим своим арендаторам широкий комплекс дополнительных услуг. ТЛК "Томилино" расположен на территории площадью 140 га на расстоянии 6 км от МКАД по Новорязанскому шоссе; ориентировочная площадь проекта составляет 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных помещений. Первая очередь проекта была сдана в эксплуатацию в 2005 году, в 2007-м планируется сдача третьей очереди проекта, завершение строительства намечено на 2010 год. Общая сумма вложенных в проект средств оценивается приблизительно в $500 млн. Здания сооружаются под конкретных заказчиков, которые вносят предоплату и частично финансируют строительство; среди клиентов комплекса — "Вимм-Билль-Данн", "Фамилия", Tablogix, UPS-SCS, "Рольф" и т. д. Срок окупаемости проекта — до шести лет.