Рынок вышел из привычного русла

Участники рынка говорят, что ежегодно Петербург способен "потреблять" 3-3,3 млн кв. м строящегося жилья. В первом полугодии нынешнего года на волне ажиотажного спроса в городе было реализовано 2,5 млн кв. м. Даже если отметка в 3,3 млн кв. м и будет в нынешнем году преодолена, в ближайшие годы спрос вернется в прежнее русло, уверены аналитики.

В последние годы в Петербурге строилось 2,2-2,7 млн кв. м жилья в год. В 2013 году ввод жилья составил 2,6 млн кв. м. Ожидания на конец 2014 года примерно такие же. "В первой половине 2014 года введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья в многоэтажных домах (730 домов на 24,9 тыс. квартир) плюс в пригородных районах, формально входящих в границы Санкт-Петербурга, построено примерно 500 индивидуальных жилых домов общей площадью примерно 100 тыс. кв. м", — рассказывает руководитель отдела консультаций по недвижимости и оценке EY в Санкт-Петербурге Владислав Мягков. Итоговая за полугодие цифра 1,5 млн кв. м на 40% превышает аналогичный показатель прошлого года.

"В целом ситуация на рынке жилой недвижимости во втором полугодии будет стабильна, рынок пока поглощает объемы строящегося жилья. На второе полугодие заявлен ввод 1,2 млн кв. м", — говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar.

Генеральный директор компании Legenda Василий Селиванов считает, что рынок ежегодно способен "переварить" 3-3,3 млн кв. м жилья. "Возможно, в этом году этот показатель будет немного превышен — до 4 млн кв. м. Однако в последующие годы все равно рынок вернется в привычное русло", — полагает он.

"Первый квартал в этом году оказался абсолютно нетипичным, — говорит директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. — Он продемонстрировал заметный рост спроса". Продажи компании увеличились практически в два раза. Одну из причин этого Екатерина Гуртовая видит в девальвации рубля: люди спешили вложить свои сбережения в недвижимость, реализовывая отложенный спрос, активизировались инвесторы. "Ажиотажный спрос в начале года был вызван активностью инвесторов и граждан, которые снимали свободные средства с депозитов в банках и вкладывали их в приобретение строящегося жилья", — согласен коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.

По данным EY в Санкт-Петербурге, средняя рыночная цена за квадратный метр в конце первого полугодия составляла 93,6 и 99,8 тыс. рублей на первичном и вторичном рынке соответственно. При этом, отмечает Владислав Мягков, полные затраты на строительство жилых домов массовых серий на середину 2014 года были 61 тыс. рублей на кв. м.

В данный момент на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга 55% предложения приходится на проекты экономкласса, 30% — комфорт-класса и около 15% — на объекты бизнес-класса и элитные квартиры, констатирует Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. На рынке вторичной недвижимости доли несколько иные: около 73% предложения относится к сегментам эконом- и комфорт, 20% предложения — квартиры в домах бизнес-класса и 7% предложения — это элитное жилье.

Течения

Эксперты заметили, что на первичном рынке растет спрос на качественное и комфортное жилье. И в этом смысле можно говорить о тенденции повышения качества жилья во всех сегментах — признаки жилья, по которым десять лет назад эксперты классифицировали его как комфорт, сегодня присущи классу эконом.

"Растет интерес к жилым комплексам, где предлагаются квартиры с полной отделкой, готовые к проживанию", — говорит Алексей Гусев.

Петербург считается достаточно высококонкурентным рынком: здесь сформирован пул крупных застройщиков, которые в совокупности строят около 80% предложения, поэтому выйти на этот рынок достаточно сложно. Тем не менее, замечает Владислав Мягков из EY, за последние годы в городе появились новые игроки. "Надо сказать, что чаще всего их выход был дополнен активной маркетинговой поддержкой, суть которой заключалась в преподнесении вывода нового продукта на рынок. Так, компания Legenda Intelligent Development вывела на рынок "умные" планировки, O2 Development — экостроительство", — приводит он примеры. "На первый план выходят не только качество строительства, цена квадратного метра и темпы возведения жилья, но и качество жизни внутри комплекса, — замечает Алексей Гусев. — Львиную долю спроса соберет компания, которая предложит наиболее качественный продукт по доступной цене". Например, замечено повышенное внимание застройщиков к энергоэффективному домостроению. "Речь не идет о каком-то премиальном сегменте или о единичных проектах. В сегменте масс-маркет применение энергоэффективных материалов сейчас очень распространено, конечно, мы можем говорить только о тех проектах, в которые сами поставляем материалы, но за последнее время их количество возросло в несколько раз", — говорит руководитель технического отдела компании "Пеноплэкс" Андрей Жеребцов.

Еще одной тенденцией является увеличение числа панельных домов. На рынке первичной недвижимости их доля постоянно растет, особенно в сегменте масс-маркет. Пятнадцать лет назад наблюдалось устойчивое снижение объемов производства железобетонных панелей и сворачивание рынка индустриального панельного домостроения, которое обвиняли в однообразии внешнего вида и низкой технологичности. Однако текущая актуализация вопроса нехватки россиянам жилья экономкласса и запуск множества президентских программ, направленных на стимулирование технологических и организационных механизмов строительства доступного и комфортного жилья буквально вдохнули жизнь во многие ЖБИ-комбинаты и ДСК. "Сейчас это совершенно новый уровень качества — современные технологии, которые позволяют строить теплые дома, где применяется бесшовная технология, все швы герметичны", — уверен господин Жеребцов.

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ЗАО "УК "Старт Девелопмент"", еще одной тенденцией прошедшего полугодия называет практически лавинообразное увеличение объема предложения в Ленобласти.

Прибрежные территории

Для девелоперов строительство жилья массового сегмента в черте города становится все менее выгодным из-за дефицита земельных участков и высокой стоимости имеющихся пятен. В связи с этим на рынке наблюдается тенденция по смещению спроса и проектов из Петербурга в Ленобласть.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, подтверждает: "Наибольший объем предложения на сегодняшний день продолжает оставаться на территориях, располагающихся на границе Петербурга и Ленобласти. Это Парнас, Кудрово, Шушары, Бугры, Каменка и другие. Девяткино, где на сегодняшний день ведется, пожалуй, самое активное жилое строительство, несколько сбавит темпы, — эксперты начинают говорить о переизбытке предложения в районе. Новый район, который активно стали осваивать девелоперы в этом году, — Янино".

Аналитики инвестиционно-строительной компании Normann перспективными районами Ленобласти с точки зрения жилищного строительства, помимо вышеназванных локаций, также называют Сертолово. "На южном направлении развивается Гатчина. Перспективен Ломоносов, хотя там до конца не решен вопрос с утверждением генплана. В Красном Селе развитие территории тормозит проблема инженерной подготовки территорий", — говорят в Normann.

По наблюдениям экспертов, в целом выход девелоперов в пригороды соответствует мировым тенденциям развития мегаполисов — комплексное освоение новых территорий, децентрализация, создание мини-городов, способных в большой степени жить обособленно. "Предполагается, что такие вновь формирующиеся районы должны быть обеспечены всей необходимой социальной и рекреационной инфраструктурой, обладать хорошей транспортной доступностью, а также рабочими местами. На деле, конечно, пока такого мы не наблюдаем", — сокрушается господин Скигин.

Владислав Мягков среди городских районов, лидирующих по объемам застройки, называет Приморский, Пушкинский, Невский.

Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб" также полагает, что в Санкт-Петербурге особый интерес представляют такие локации, как Юнтолово, Лахта, Каменка, Парнас.

Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая считает, что есть потенциал и у центральных районов: Петроградского, Василеостровского и Адмиралтейского. "В первую очередь этот потенциал связан с редевелопментом промышленных территорий", — полагает она.

Туманный маршрут

В прогнозах о том, как будет развиваться рынок осенью, девелоперы сохраняют осторожный оптимизм.

Елена Шишулина говорит: "Тенденция к росту предложения однозначно сохранится, хотя бы судя по уже заявленным к реализации проектам. При этом платежеспособный спрос в лучшем случае сохранит нынешний объем — все резервы отложенного спроса уже практически выбраны. Соответственно, ужесточится борьба за покупателя. Но снижения стоимости квадратного метра мы не прогнозируем, борьба будет вестись в основном неценовыми методами".

"Самый активный сезон на рынке строящегося жилья — осень, конечно, если это типичный год без всяких экономических и политических потрясений. 2014 год — не типичный, поэтому положение на рынке во многом будет зависеть от развития политико-экономической ситуации", — считает Екатерина Гуртовая.

Федор Туркин, председатель совета директоров ГК "Росстройинвест", видит в неопределенности дальнейшего развития рынка его основной риск. "Никто не знает, что будет с курсом доллара, нефтью, будут ли расти цены, в том числе, на недвижимость. Хотя строительство и продажи идут по плану и мы не фиксируем спада с начала года, застройщики настроены осторожно, так как ситуация на рынке не обещает быть стабильной", — говорит он.

"Если раньше были мысли о рисках какой-то новой волны кризиса, замедления роста экономики, какой-то конъюнктурной нестабильности, то в именно в 2014 году все они отошли на второй план. Сегодня первоочередным является риск экономического коллапса как следствия политической ситуации, — согласен генеральный директор компании Legenda Василий Селиванов. — Мысль "А что будет, если..." из разряда гипотетических ("Что будет, если на Петербург упадет астероид?") стала вдруг какой-то вполне осязаемой". Риск изоляции и парализации больших рынков и целых областей экономики может серьезно сказаться на рынке жилья массового спроса, где покупателей и так становится все меньше, даже несмотря на успехи многих девелоперов в оптимизации себестоимости. Доступность качественного предложения новых квартир для большей части населения уже снижается, замечает эксперт. В компании Normann считают, что настал кризисный для строительной отрасли этап, и в среднесрочной перспективе рынок недвижимости не будет активно развиваться, оставаясь стабильным с начала года. "Но у кризисов есть плюс — они заканчиваются. Поэтому мы планируем сохранять свои позиции, увеличивать долю и инвестировать в новые проекты", — сохраняют оптимизм в инвестиционно-строительной компании.