Застройщиков засыпало Земельным кодексом

Московская мэрия вынуждена проститься с инвесторами строительства около 5 млн кв. м жилья в столице. Заключенные с ними инвестконтракты по комплексной реконструкции кварталов должны быть расторгнуты, так как противоречат законодательству, и Федеральная служба госрегистрации отказывается оформлять девелоперам права на участки. О чем власти, как стало известно "Ъ", и уведомили застройщиков. Это грозит почти полной остановкой московских строек: в 2010 году за свои деньги город планирует построить только около 800 тыс. кв. м.

О том, что город предлагает девелоперам расторгнуть инвестконтракты на комплексную реконструкцию микрорайонов (как правило, это строительство нескольких кварталов со сносом жилья и расселением жителей), "Ъ" рассказал источник, близкий к правительству Москвы. "Ъ" ознакомился с письмом, направленным департаментом экономической политики и развития Москвы (ДЭПР) одному из девелоперов, в котором предлагается расторгнуть инвестконтракт по согласию обеих сторон, так как он не соответствует требованиям Земельного кодекса. В письме указывается, что городу поступают отказы от Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии в регистрации договоров аренды, заключенных на основании таких инвестконтрактов. По федеральному законодательству оформление договоров аренды земельных участков возможно либо по договору развития застроенной территории (можно будет заключать только после принятия закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки"; планируется в начале следующего года), либо через земельный аукцион (нет обременений, в том числе прав третьих лиц).

В ДЭПР подтвердили, что такие письма были разосланы "инвесторам, контракты которых реализованы частично или не реализованы вовсе, а те, что находятся на последней стадии реализации, не рассматриваются к расторжению".

Однако проекты, которые необходимо расторгнуть, подразумевают застройку около 5 млн кв. м жилья, добавляют в ДЭПР. Это более половины из 106 заключенных контрактов на комплексную реконструкцию, подтверждает высокопоставленный чиновник мэрии. Он пояснил "Ъ", что у инвесторов, чьи проекты находятся в стадии завершения, проблем не возникает: если контракт заключался до 2004 года, а земельные отношения оформлены до 2008 года, они не попадают под действие Земельного кодекса (следует из п. 15 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"). Под угрозой расторжения оказываются контракты, заключенные после 2004 года, и те из заключенных раньше (начиная с конца 90-х), у которых часть застройки еще на раннем этапе и права на землю не успели оформить до 2008 года. "Квартальная застройка идет поэтапно, и так же оформляются права на землю, поэтому даже по контрактам, заключенным более четырех лет назад, земля оформлена лишь частично",— поясняет директор департамента компании "Квартал" Павел Епихин.

Информацию об инициативе города по расторжению контрактов подтвердили инвесторы, занимающиеся комплексной реконструкцией кварталов в Москве. Владелец холдинга "Крост" Алексей Добашин сообщил, что компанию известили о необходимости расторжения и пока компания думает над сложившейся ситуацией. Гендиректор "Оргстройинвеста" (250 тыс. кв. м, кварталы 75-77 "Волхонка-ЗИЛ", часть уже построена) Светлана Третьякова отметила, что на расторжение согласны и процесс уже запущен. Первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский и гендиректор "Мосинжстроя" Геннадий Животинский сообщили, что к ним город пока не обращался, однако они в курсе сложившейся ситуации. Среди других участников квартальной застройки компания "Рубин", Mirax Group, "Море-Плаза", "Газпромипотека", корпорация ТЭН, получить комментарий от которых вчера не удалось. "Окончательного решения ни по одному контракту еще не принято",— уточняют в ДЭПР, добавляя, что вопрос о компенсации девелоперу в случае добровольного расторжения контракта находится в проработке.

В ДЭПР заверили, что Москва активно работает над тем, чтобы федеральное правительство разрешило продлить действие инвестконтрактов, заключенных по "старой" схеме, и просит внести поправки в Земельный кодекс. "Поправки, направленные на продление московских инвестконтрактов, уже внесены в Госдуму, однако они касаются только тех, которые заключены до вступления в силу Земельного кодекса, то есть до 2004 года",— уточняет глава думского комитета по строительству Мартин Шаккум. Однако это не решит проблемы инвесторов, чьи инвестконтракты заключены с 2004 по 2008 год, а их 13, уточняет собеседник "Ъ". По его словам, это грозит почти полной остановкой московских строек: в 2010 году за бюджет город планируется построить только около 800 тыс. кв. м (согласно принятой городом адресной программе).