Изменение приоритетов

Кризис серьезно скорректировал планы потенциальных покупателей жилья. Они вынуждены либо вообще отказываться от покупки, либо приобретать более дешевое жилье. Объем сделок с сентября 2008 года сократился в 1,5 раза. Участники рынка отмечают, что сейчас покупатели стараются приобретать квартиры или в уже сданных домах, или в домах на последней стадии завершения. С учетом возможностей появившегося выбора, времени для просмотра квартир, времени для принятия решения, для торговли с продавцом, покупатели стали гораздо более требовательны к планировкам квартир, местоположению дома, наличию инфраструктуры, качеству жилья.

     По данным аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов, годовой прирост цен на квартиры в домах эконом-класса составил около 44% в рублях и 36% в долларах США. Но в результате финансового кризиса текущие цены на рынке жилья эконом-класса снизились по сравнению с максимальными значениями. Средняя цена продажи квартир на первичном рынке в панельных домах уменьшилась в ноябре на 2% по сравнению с сентябрем этого года, а средняя цена продажи квартир на первичном рынке в кирпичных и кирпично-монолитных домах снизилась на 5% по сравнению с сентябрем. Однако при этом практически все застройщики заявили о дополнительных скидках в 5-15% покупателям квартир. Размер скидок при этом определяется как местоположением дома, так и финансовым положением застройщика.

     В 2007 году 20% жилой недвижимости приобреталось с привлечением заемных средств, что позволяло покупать недвижимость, опираясь на средства от продажи имеющегося жилья и на привлеченный ипотечный кредит. Таким образом, в кредит приобреталось большее по площади жилье (чем мог себе позволить покупатель, опираясь лишь на собственные накопленные средства). Такая возможность практически полностью оказалась исключена в сентябре-октябре текущего года.

       Впервые разнообразие

     Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов считает, что сегодня потенциальный покупатель жилья впервые может видеть такое разнообразие предложений — на вторичном рынке количество предложений с начала лета увеличилось в 1,5 раза, а время в экспозиции квартир в листингах практически удвоилось — покупатель торгуется только за "однушки" эконом-класса, дефицитные ранее "двушки" и "трешки" в кирпичных домах простаивают в листах ожиданий до двух месяцев. Покупателей готового жилья перестали интересовать типовые квартиры площадью более 70 кв. м. С рынка уходят инвесторы, опасаясь возможных ценовых корректировок, не желая оставлять капиталы в недвижимости, быстро теряющей и капитализацию, и реноме наиболее эффективного способа вложения средств. Понимая, что все альтернативные инструменты также девальвируются, инвесторы тем не менее не готовы вкладываться в недвижимость. Они осознают, что вывести средства с этого рынка в перспективе будет значительно сложнее. Повышенным спросом пользуются малогабаритные квартиры в строящихся панельных домах с отделкой (срок их сдачи — первый-второй квартал 2009 года) выставленные в листингах по разумной цене. В таком случае у покупателей нет предпочтений по районам, и даже относительная удаленность метро мало кого смущает.

     Анастасия Негребецкая, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer, отмечает, что спрос на квартиры во всех классах остается стабильно низким с сентября. "Снижение спроса во многом связано с психологическими обстоятельствами. Усугубляется неуверенность населения в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов. С сентября по октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило около 40 процентов по сравнению с докризисным периодом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса", — отмечает госпожа Негребецкая. При этом, по ее словам, структура спроса по типам квартир существенно не изменилась. По-прежнему спросом пользуются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. "Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтение квартирам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на вариантах со сроком сдачи в первом-третьем квартале 2009 года", — говорит она.

Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) оценивает спад продаж еще более пессимистично — по его мнению, он составил 50%.

На что есть деньги

Дмитрий Свительман, директор по аналитике группы компаний "Аверс" считает, что в условиях кризиса о предпочтениях говорить не приходится: "Люди покупают то, на что у них есть деньги. Это у нас единственное предпочтение. А инвестиционный спрос сейчас близок к нулю, поскольку инвесторы ждут достижения дна по ценам".

Генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'" Матвей Закашанский не согласен с тем, что предпочтения остались прежними. В какой-то степени он подтверждает мысль господина Свительмана: "Предпочтения покупателей жилья в условиях кризиса меняются. С учетом резкого сужения рынка ипотеки, возможности покупки теперь ограничиваются наличием сбережений. Это определяет структуру спроса — приоритеты в покупке недорогих и малогабаритных квартир. Однако именно теперь приобретение двух-, трех- и четырехкомнатных квартир от застройщика становится наиболее перспективным, поскольку сейчас предоставляются такие выгодные условия, которые вряд ли будут после кризиса. Если еще полгода назад средняя семья могла рассчитывать приобрести 'трешку' только в пригороде или в доме на нулевом цикле, то сейчас стала реальной покупка такой квартиры в сданных или почти готовых объектах. Особенно если учесть, что некоторые застройщики уже успели запустить в действие собственные программы рассрочек, которые заменяют исчезнувшую с рынка банковскую ипотеку. Как это ни странно, но сейчас, во время спада, максимальный дисконт можно получить, приобретая в длительную рублевую рассрочку квартиры большой площади — трех- и четырехкомнатные".

Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров отмечает и то, что у покупателя существенно увеличился срок принятия решения о покупке квартиры. "Раньше у покупателя, который уже принял решение о покупке квартиры, на выбор застройщика в среднем уходила неделя. В новых условиях этот срок увеличился до месяца", — говорит он. — Весьма существенно сократилось количество сделок с использованием ипотеки. Ряд покупателей решили дождаться дальнейшего снижения цен. В то же время на рынке появились покупатели, напуганные разговорами о грядущей девальвации рубля и стремящиеся спасти свои средства от обесценивания. С другой стороны, на вторичном рынке наметилась тенденция по предложению квартир, ранее приобретенных с инвестиционными целями".

Средний сегмент просел

Алексей Бегунов имеет свою точку зрения не предпочтения покупателей: "Сегодня в основном берут или элитное, или самое дешевое жилье. Элитное — нередко с целью инвестиций, ведь настоящая элитка всегда дорожала и будет дорожать. А самое дешевое жилье — для собственных нужд. Но самое дешевое — это до 4 млн рублей. На сегодня его покупают в основном те, кто использует ипотеку, либо переезжает из области в Петербург или из комнат в квартиру. У этого типа покупателей из-за своей дороговизны наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Хотя следует отметить, что стоимость 'квадрата' в таких квартирах выше, чем в многокомнатных. Кроме того, в связи с повышенным спросом в сегменте дешевого жилья идет наибольшая 'сбивка' по цене. Прямо на объекте цена может понизиться до 15 процентов".

Господин Бегунов отмечает плохой спрос на бизнес-класс. "Жилье этого класса на сегодня практически не востребовано, а если и востребовано, то только на первичном рынке и на поздних этапах сдачи (не более полугода). Иногда берут жилье бизнес-класса на начальной стадии строительства, но по большей части с целью инвестиций. Ведь в этом случае цена будет значительно ниже конечной. Для сравнения, если брать однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, то на первом этапе строительства она будет стоить порядка 2,5 млн рублей, а на последнем — до 5 млн рублей", — отметил он.

Наталья Луговская, директор по продажам компании "Петербургская недвижимость", предлагает судить о покупательском спросе по итогам Ярмарки недвижимости, которая состоялась 7-9 ноября 2008 года в СКК "Петербургский".

"Большое значение для посетителей Ярмарки имеют параметры выбора объекта недвижимости. В настоящее время главным критерием выбора становится надежность застройщика: для 36 процентов это — решающий фактор при выборе квартиры. Цена имеет первостепенное значение для 33 процентов опрошенных, для 22 процентов значимо местоположение объекта, 9 процентов ставят на первое место наличие рассрочки и прочие дополнительные условия", — рассказывает госпожа Луговская.

Виталий Вотолевский, генеральный директор "Желдорипотеки" считает, что кризис изменил предпочтения покупателей, но не всех: "Ряд людей, ранее настроенных на приобретение жилья бизнес-класса, теперь купят эконом-класс. А вот что касается тех, кто был нацелен на приобретение элитного жилья, — вряд ли они будут готовы приобретать 'панели' на окраине городов".

Валерий Грибанов