Кооператив с поддержкой

Поддержка российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия, набирает обороты. Более 400 тыс. кв. м жилья построено при поддержке ДОМ.РФ с реальной экономией для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) от 30% до 60% от рыночной стоимости жилья. Каким образом устроен этот механизм и кто может стать членом ЖСК — в материале «Ъ-Дома».

Фото: Предоставлено ДОМ.РФ

Возможность создания и механизмы деятельности ЖСК с государственной поддержкой определены в федеральном законе №161-ФЗ от 24 июля 2008 года «О содействии развитию жилищного строительства». Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, которые создаются для строительства жилья на бесплатно предоставленных государством землях.

Жилищно-строительные кооперативы с государственной поддержкой существенным образом отличаются от иных жилищных кооперативов, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, за счет использования механизма государственной поддержки строительство жилья для пайщиков кооперативов с господдержкой обойдется дешевле на 30–60% рыночной стоимости. Такие уникальные результаты по экономии достигаются за счет:

бесплатного предоставления ДОМ.РФ земельного участка;
самостоятельного контроля расходов на строительство;
отсутствия девелопера проекта (отсутствие расходов на рекламу, маркетинг и продвижение);
ЖСК сам выступает застройщиком, поэтому отсутствует прибыль — все средства пайщиков идут на строительство.

ЖСК, созданные по новой схеме, не являются коммерческими организациями, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Таким образом, пайщики самостоятельно контролируют стоимость строительства и приобретения материалов нанятым подрядчиком.

Кто может стать членом ЖСК?

В мае текущего года были внесены изменения в законодательство, которые расширили перечень категорий граждан, имеющих право вступить в ЖСК с господдержкой, и упростили требования для вступления в ЖСК таким гражданам. Перечень категорий граждан утвержден правительством. Проводимая ДОМ.РФ работа по усовершенствованию механизма реализации меры господдержки позволила расширить перечень участников такими категориями граждан, как работники общероссийских спортивных федераций и институтов развития, а также сократить с пяти лет до одного года требования к общему трудовому стажу, который необходимо было иметь для участия в ЖСК с господдержкой. Данные изменения, отмечает директор подразделения «Жилищно-строительная кооперация» Павел Вараксин, положительно отразятся как на отраслях, сотрудникам которых стала доступна данная мера господдержки, так и на молодых специалистах, у которых появилась возможность улучшить свои жилищные условия. Изменения в законодательстве также распространяются на работников следующих категорий:

многодетные семьи;
молодые ученые;
научные и инженерно-технические работники;
работники образования;
работники здравоохранения;
госслужащие;
члены общероссийских спортивных федераций;
работники институтов развития и государственных корпораций;
военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса;
сотрудники органов внутренних дел России.

Как работает механизм

Фото: Предоставлено ДОМ.РФ

Если гражданин работает в отрасли или относится к категориям граждан, определенных правительством как имеющие право на участие в ЖСК с господдержкой, то он может вступить или создать его на территории любого субъекта РФ. Земельный участок на период строительства жилья предоставляется в пользование такому кооперативу государством бесплатно, через ДОМ.РФ.

При этом Институт развития в жилищной сфере до передачи земельного участка ЖСК проводит все необходимые административные процедуры по его подготовке к строительству: обозначает границы, ставит на кадастровый учет, определяет вид разрешенного использования. Это дает существенную экономию финансов и времени.

Зачастую участки, планируемые к передаче ЖСК, не предназначены для жилищного строительства, в связи с чем специалисты ДОМ.РФ подготавливают градостроительную документацию, проводят кадастровые работы и предоставляют ЖСК уже готовый для строительства жилья участок, что позволяет значительно сократить сроки строительства.

Первый столичный ЖСК

Первый в Москве многоэтажный дом для жилищно-строительного кооператива был построен в начале года при участии Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. В 2015 году компания безвозмездно передала кооперативу земельный участок площадью 0,7 га.

Новый дом предназначен для профессорско-преподавательского состава и сотрудников Национального исследовательского университета (НИУ) МЭИ. В частности, членами жилищно-строительного кооператива (ЖСК) МЭИ-12 стали более 140 научно-педагогических работников университета и 17 сотрудников Министерства образования и науки РФ.

22-этажный дом на 158 квартир возвели на Лефортовском Валу недалеко от станции метро «Авиамоторная» и НИУ МЭИ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдал Мосгосстройнадзор в январе нынешнего года.

Себестоимость строительства 1 кв. м для членов ЖСК составила 88 тыс. руб., что почти на 60% меньше среднерыночной цены для новостроек в этом столичном районе. По словам ректора НИУ МЭИ Николая Рогалева, ЖСК улучшит жилищные условия сотрудников университета и станет неотъемлемой частью всего университетского кампуса.

В рамках механизма можно построить на предоставленном государством участке как индивидуальное жилье (ИЖС), так и многоквартирный дом (МКД). При этом члены кооператива в процессе строительства самостоятельно обустраивают территорию внутри участка (подъездные дороги, благоустройство). Развивать социальную инфраструктуру помогает муниципалитет.

При этом, если речь идет об ИЖС, после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию участник кооператива может бесплатно оформить земельный участок в собственность.

В случае с МКД участок после завершения строительства оформляется в общедолевую собственность.

Как вступить в кооператив

Членство в жилищно-строительном кооперативе можно оформить всего за несколько шагов. Если должность сотрудника включена в утвержденный правительством РФ перечень категорий граждан, на которых распространяется механизм ЖСК, то ему необходимо обратиться к работодателю с заявлением для включения в списки граждан, имеющих право стать членом ЖСК с господдержкой.

Работодатели создают специальные комиссии, которые формируют списки граждан—потенциальных членов ЖСК.

Для отдельных категорий граждан, которым полагаются меры господдержки, существуют разные механизмы реализации. Например, многодетная семья, желающая вступить в ЖСК с господдержкой, должна обратиться в МФЦ или местный орган социальной защиты и получить соответствующую выписку.

В целях информационной и методологической поддержки граждан—будущих пайщиков ДОМ.РФ на портале спроси.дом.рф организована работа консультационного сервиса по подбору и подаче заявлений на вступление в подходящие ЖСК.

Данный инструмент позволяет гражданам определить подходящий для себя ЖСК, узнать, где есть возможность подать заявку, стать пайщиком, ознакомиться с ходом строительства и сроками реализации проекта, увидеть завершенные проекты, а также подать заявку в ЖСК о вступлении. Специалисты сервиса круглосуточно и бесплатно консультируют заявителей, подтверждают правильность сформированной заявки и осуществляют содействие и сопровождение гражданина от момента подачи заявки до вступления в кооператив.

Как создать кооператив

Фото: Предоставлено ДОМ.РФ

В то же время есть и другой вариант. Можно самостоятельно заняться организацией ЖСК: найти не менее пяти единомышленников на работе, обратиться к своему работодателю с заявлением о включении в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, и определить неиспользуемый участок, который находится на балансе работодателя.

Зачастую у организаций есть ранее переданные им земельные участки, которые не используются. Именно они и могут стать предметом для передачи ЖСК. Так, например, сотрудники подведомственного учреждения Российской академии наук в Новосибирске уже построили два многоквартирных дома на неиспользуемых земельных участках общей жилой площадью 35 тыс. кв. м на 557 квартир.

Сейчас они ведут подготовительные работы по третьему многоквартирному дому. Таких примеров немало: многоквартирный дом для сотрудников университета МЭИ в Москве на 158 квартир, дом для сотрудников здравоохранения и образования в Екатеринбурге на 258 квартир, коттеджный поселок в Перми для сотрудников университета на 19 домов.

На сегодняшний день в портфеле ДОМ.РФ более 100 проектов ЖСК в 42 регионах. Всего за период реализации механизма более 12 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия.

После того как работодатель определил неиспользуемый участок, вся собранная информация направляется в профильное ведомство с просьбой передать участок созданному ЖСК. В этот момент в работу включается ДОМ.РФ, который выносит данный вопрос на рассмотрение правительственной комиссии, а после получения ее одобрения подготавливает участок и передает его ЖСК.

Перспективы ЖСК

Фото: Предоставлено ДОМ.РФ

Институт развития ДОМ.РФ активно занимается новыми проектами жилищно-строительных кооперативов. Летом текущего года компания безвозмездно передала очередной участок площадью 0,5 га в Троицке (Новая Москва) под ЖСК «Лесной», также в 2022 году здесь же переданы участки еще двум ЖСК. («Магнит-М» и «Протон»), членами которых являются сотрудники Института ядерных исследований РАН.

На переданных участках в наукограде будут построены индивидуальные и многоквартирные дома. Кроме строительства жилья, территорию вокруг домов благоустроят и озеленят, здесь также разместят спортивные и детские площадки.

По мнению главы Троицка Владимира Дудочкина, реализация проектов ЖСК в городе позволит создать условия для привлечения новых профессиональных кадров и сохранить действующих сотрудников ведущих институтов.

Дом для ученых в Троицке

Весной текущего года ДОМ.РФ передал земельный участок площадью 0,5 га в микрорайоне «В» городского округа Троицк жилищно-строительному кооперативу «Лесной».

Предварительно сотрудники Института развития помогли подготовить участок к жилой застройке: был изменен вид разрешенного использования земли, сняты с кадастрового учета снесенные объекты недвижимости.

На земельном участке планируется построить 14-этажный дом на 84 квартиры для молодых ученых и специалистов научных учреждений РАН, которые работают в наукограде. Кроме непосредственно жилья на территории для жилищно-строительного кооператива проведут работы по благоустройству, озеленению, а также разместят спортивные и детские площадки.

По оценке ДОМ.РФ, себестоимость жилья для ЖСК снизится на 30–40% за счет механизма безвозмездной передачи неиспользуемых земель.

Глава Троицка Владимир Дудочкин отмечает, что новый проект ЖСК для молодых ученых, расположенный в непосредственной близости к НИИ, позволит решить проблему дефицита жилья для сотрудников научных учреждений городского округа.

Спрос на жилье в ЖСК растет стабильно, подтверждает статистика Института развития. Сегодня в активной стадии реализации, то есть на этапе строительства, получения разрешительной документации или проектирования находится около 56 проектов. После их завершения более 20 тыс. человек обзаведутся новым жильем, уточняют в ДОМ.РФ.

В целом перед Единым институтом развития в жилищной сфере стоят большие планы по развитию механизма ЖСК с господдержкой. По данным компании, запланировано строительство около 500 тыс. кв. м жилья под ЖСК, а с учетом работы по совершенствованию механизма уже сегодня право воспользоваться им и улучшить свои жилищные условия появилось более чем у 1 млн человек.

Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов обращает внимание на то, что реализация мер государственной поддержки по безвозмездной передаче земель под строительство ЖСК — одно из важных социальных направлений работы ДОМ.РФ, благодаря которому доступным жильем обеспечиваются граждане на территории всех субъектов РФ. «Строительство жилья через механизм ЖСК — это возможность привлекать в регионы профессиональные кадры и поддерживать многодетные семьи за счет существенной экономической выгоды при реализации проектов»,— отмечает он.