Домашняя эксплуатация

Cо словосочетанием "управляющая компания" знакомы жители новостроек, которые вместе с документами на квартиру подписывают договор на управление домом. Эксплуатируют новые дома частные компании, которые вводят в обязательные платежи множество дополнительных услуг. И зачастую разобраться, из чего складывается эта ежемесячная плата, очень непросто.

All inclusive

В среднем по городу совокупные расходы на жилье складываются из коммунальных платежей (вода, тепло, электроэнергия) и платы за эксплуатационные услуги (ремонт помещений, уборка территории и т. д.). Согласно тарифам, утвержденным с 1 января 2008 года, содержание и ремонт дома с лифтом и мусоропроводом обойдется владельцу квартиры в 7 руб. за 1 кв. м в месяц (если человек занимает не более положенных ему по санитарным нормам 25 кв. м). Максимальный платеж за обслуживание жилья в столице составляет 19,6 руб. за 1 кв. м.

Придерживаться единых тарифов должны и ДЕЗы, и частные управляющие компании. Однако последние помимо обязательных платежей (все, что касается техобслуживания, уборки, поставки тепла, электричества и т. д.) предлагают еще и дополнительные услуги. В эксплуатационные расходы входит, как правило, уборка территории, охрана, вывоз мусора, сантехники, электрики и многое другое. Стоимость зависит от качества предоставляемых услуг, ведь охрана может состоять из консьержки или из профессиональной охранной организации из нескольких человек, а оборудование может включать дешевый домофон или современную систему видеонаблюдения и бесконтактные карты доступа. Естественно, чем дороже дом, тем дороже обслуживание. По словам гендиректора компании "Миракс Сервис" Константина Борисова, средняя стоимость эксплуатационных услуг в домах бизнес-класса составляет от $2,5 до $4 за 1 кв. м.

Как правило, управляющие компании создают сами застройщики жилых комплексов. Например, комплексы, возведенные "Дон-Строем", эксплуатируются входящей в холдинг компанией "ДС Эксплуатация". Стоимость услуг составляет 80-90 руб. за 1 кв. м. Порядка 27% этой суммы (согласно тарифам, утверждаемым Региональной энергетической комиссией Москвы) уходит на коммунальные услуги; около 7% — непосредственные затраты на управление ЖК; 14,5% — затраты на охрану и осуществление пропускного режима; 26,5% — затраты на обслуживание инженерной инфраструктуры; 25% — затраты на уборку всей территории комплекса и общественных помещений, благоустройство и озеленение.

В элитных комплексах плата может доходить до $10 за 1 кв. м. Обеспеченные люди привыкли к высокому уровню комфорта, что, естественно, относится и к их жилью. Они не страдают летом от плановых отключений горячей воды (и не стараются подгадать отпуск в этот период), не мерзнут в холодный сентябрь. В элитном жилье предусмотрено наличие собственной водонагревательной станции и автономной системы отопления. А за удобство приходится платить. Тем более что размеры жилья в сегментах "бизнес" и "элит" заметно отличаются от квартир экономкласса. В престижных жилых комплексах квартиры площадью 160-170 кв. м не редкость, а следовательно, и платежи в разы превышают платежи за среднестатистическое жилье. В среднем они составляют 15-20 тыс. руб. в месяц. "На цену также может повлиять наличие какой-нибудь супернадежной сигнализации, зоопарка или закрытого фитнес-центра с бассейном",— добавляет начальник аналитического управления компании "Новый город" Наталья Ветлугина. В частности, закрытый спортивный центр расположен в клубном доме на Плющихе. Плата за его содержание лежит на плечах жильцов вне зависимости от того, пользуются они им или нет.

Впрочем, гораздо чаще (в частности, в ЖК "Коперник", "Золотые ключи — 2", Green House) используется вариант, когда бассейн или фитнес-центр находится на самоокупаемости. То есть платят только те, кто пользуется их услугами, включая людей "с улицы". "Однако грань между одним и другим очень тонкая: бывает так, что бассейн не окупается, и управляющая компания тихонько перекладывает траты на всех жителей,— замечает президент группы компаний "Рескор" Сергей Лупашко.— Причем об этом могут и не говорить, а расходы маскируют за счет, например, повышенных расценок на вывоз мусора, но когда такое вскрывается, естественно, случаются конфликты".

Счет в деталях

В счете, который выставляется жильцам, рассказывает Наталья Ветлугина, эксплуатирующая организация иногда проводит детализацию услуг, но далеко не всегда. "Однако раз в год управляющая компания должна на общем собрании жителей дома отчитаться, куда и на что тратятся деньги,— продолжает Ветлугина.— Показать, как складывается цена той или иной услуги. После этого договор с ней либо перезаключается, либо нет".

Как замечает ведущий маркетолог корпорации "Инком" Ирина Егорова, подобные ситуации встречаются достаточно часто. Например, при заселении собственника в жилое помещение ТСЖ уже выбрано застройщиком, но жильцов не устраивают установленные завышенные тарифы. В таком случае собранием жильцов переизбирается правление ТСЖ или же действующему правлению поручают сменить управляющую компанию. "Однако все подобные решения, включая вопросы необходимости тех или иных услуг, принимают лишь на общем собрании собственников жилья",— замечает Ирина Егорова.

Теоретически владелец квартиры может инициировать проведение общего собрания жильцов дома для решения вопроса об определении размера платы за обслуживание, исключая коммунальные услуги, на оплату которых установлены тарифы полномочными государственными органами. На решение общего собрания собственников жилья могут выноситься вопросы не только о размере оплаты, но и об услугах, которые предоставляются,— от некоторых из них можно отказаться. Но на практике это сделать довольно сложно, так как для принятия того или иного решения нужно более 51% голосов всех собственников, а собрать кворум непросто.

Усложняет ситуацию еще одна причина — выбор управляющих компаний невелик. Управление жилыми домами — бизнес малодоходный. По словам Константина Борисова ("Миракс Сервис"), в среднем доход эксплуатирующих организаций составляет от 7% до 15% в год. В элитном жилье — 20-25%. Но и работать в этом сегменте гораздо сложнее.

В 2003 году несколько застройщиков "золотой мили", в частности Rose Group и "Баркли", предложили президенту компании Q-tec Сергею Безбородову создать эксплуатационную компанию для управления элитными домами. Всего в ее ведении было около 100 тыс. кв. м элитного жилья на Остоженке и Рублево-Успенском шоссе. "Мы создали прецедент, но выяснилось, что рынок не готов к подобным услугам",— признает Сергей Безбородов.

С одной стороны, от его компании требовали сервиса пятизвездной гостиницы, с другой — около 70% жильцов задерживали оплату по три-четыре месяца. Казалось бы, злостных неплательщиков следовало учить — например, перекрывая им въезд на парковку. Но подобный сценарий для контингента "золотой мили" не годился: представителей эксплуатационной компании не прельщали разбирательства со службами безопасности влиятельных жильцов. "Рентабельность бизнеса была близка к нулю, а эмоциональные затраты оказались безумными,— вспоминает Безбородов.— Причем весь топ-менеджмент постоянно занимался решением мелких вопросов, связанных с деятельностью эксплуатационного направления". В результате через несколько лет Безбородов закрыл управляющую компанию.

Кризисные ожидания

Зато президент ГК "Конти" Тимур Тимербулатов считает, что в условиях кризиса управление жилыми объектами будет приносить стабильный доход. "Конти" управляет рядом жилых объектов в Москве и Туле. "Конечно, это очень хлопотный бизнес,— рассуждает он.— Зато если все выстроено правильно, то ЖКХ — это золотая курочка, которая стабильно несет золотые яички. Пусть немного, максимальная доходность от вложений может доходить до 15-20%, но никакие кризисы не страшны!" Впрочем, столь оптимистично на ситуацию смотрят не все представители эксплуатирующих компаний. "У нас тарифы на техобслуживание пока находятся на прежнем уровне,— говорит генеральный директор компании "Главстрой-эксплуатация" Игорь Рыбин.— Но мы рассматриваем возможность изменения ценовой политики в сторону снижения цен на услуги на ряде объектов". На фоне кризиса эксплуатационники ждут ухудшения платежеспособности населения. "Можно ожидать порядка 10-15% недосбора по платежам",— говорит член совета директоров корпорации Mirax Group Максим Привезенцев. В "Миракс Сервис", как и в других коммерческих управляющих компаниях, повышать цены на услуги тоже не собираются.

Впрочем, причина этому не только пессимистичные ожидания неплатежей. "Несмотря на то что рентабельность нашего бизнеса немногим выше уровня инфляции, мы вынуждены идти на эту меру, чтобы противостоять демпинговой политике со стороны местных управляющих компаний, вышедших из ДЕЗов и лоббируемых местными администрациями",— объясняет Игорь Рыбин.

А вот подорожания коммунальных услуг ожидать стоит. "В прошлом году тарифы повысились как раз на 15-18 %, вероятно, в этом году они вырастут так же",— рассуждает директор по маркетингу компании "Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова. Впрочем, это не самые пессимистичные ожидания. Ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 год официально еще не определены, и о размерах повышения можно только гадать. Но по неофициальным данным, услуги ЖКХ могут подорожать на 25%.