Перипетии перепланировки

Несовершенство квартир как старого, так и нового фонда приводит к тому, что все больше людей прибегают к перепланировке своего жилья. Покупателям новых квартир улучшить свои жилищные условия легче, покупателям старых — сложнее. Но и те, и другие сталкиваются с неизбежной проблемой согласования необходимых документов. Согласование требует значительных затрат времени — не менее полутора месяцев. Неудивительно, что в городе работает достаточно большое количество посреднических фирм, которые берут на себя подобную работу. Посреднические услуги могут стоить клиенту от 3,3 тыс. до 40 тыс. у. е. Однако гораздо дороже может обойтись несанкционированная перепланировка — по закону жилье, в котором проведены работы без согласования, может быть выставлено на торги.

     "Согласно законодательству, перепланировкой квартиры считается изменение конфигурации жилья, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения", — рассказывает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Однако перепланировка, как правило, влечет за собой и переустройство квартиры, которое подразумевает установку, замену и перенос инженерных сетей и санитарно-технического оборудования. Подобные изменения необходимо занести в технический паспорт жилого помещения. "Убрал ли владелец квартиры перегородку, снес шкафчик, перенес раковину, указанные в техническом паспорте квартиры, перенес стену (не важно, несущую или нет), расширил дверной проем — все это ведет к изменению конфигурации помещения и требует утвержденного проекта", — рассказывает Елена Бондарева, специалист АН "Итака". С ней согласен и Александр Шальной, директор по продвижению группы компаний "ЦДС": "Перенос, разработка перегородок и дверных проемов, остекление балконов, разукрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров — все это требует официального разрешения государственных органов", — говорит он.

       Неудобный старый фонд

     К перепланировке жилого помещения сегодня обращается большинство владельцев квартир. Что неудивительно: многие квартиры не отвечают требованиям современных покупателей. Особенно это касается старого фонда. "В старых домах нередко разнесены две входные группы в квартиру: хозяйская входная группа (барская) и для прислуги", — рассказывает Владимир Федоров, директор департамента элитной недвижимости корпорации "Адвекс". Входная группа для прислуги обычно привязана к кухне, где прислуга в основном и находилась. В итоге получается, что кухня и санузлы вынесены в самый край квартиры, а парадный вход в квартиру находится с противоположной стороны. "Покупая такую антикварную квартиру, человек вынужден переносить кухню, 'мокрые' зоны и все, что с ними связано (т. е. гостевую зону), поближе к парадному входу", — говорит эксперт. Также нередко владельцы жилья пытаются увеличить площадь ванной комнаты, кухни и т. д.

     Несколько проще в этом отношении собственникам новых квартир, особенно если они относятся к классу "элит". "Сейчас при строительстве элитного жилья все большее распространение получают так называемые свободные планировки, — рассказывает Олег Пашин, заместитель генерального директора компании "Петербургская недвижимость". — Они позволяют людям осуществлять свои замыслы, вкусы и фантазии в своем собственном жилье, и в некоторой степени даже способствуют самореализации". Кроме того, возможность произвести перепланировку иногда предоставляется элитным покупателям тех квартир, в которых наличие свободной планировки не предусмотрено. "Застройщики идут навстречу покупателям элитного жилья и предоставляют возможность клиентам провести перепланировку и до сдачи в эксплуатацию, — заметил господин Пашин. — Однако в любом случае каждый проект согласовывается с архитекторами и проектировщиками, чтобы не изменились конструктивные особенности здания, и перепланировка не повлекла никаких последствий для дома в целом".

       По кругу

     Но все же перепланировка до сдачи объекта госкомиссии — скорее исключение, чем правило. Большинство покупателей имеют возможность изменить план квартиры только после сдачи дома госкомиссии. Что неудивительно, ведь перепланировка — это внесение изменений в рабочую документацию, и при ее проведении необходимо заново согласовывать проект.

     Именно на этапе согласования перепланировки начинаются основные проблемы. "Прежде всего необходимо сделать проект перепланировки, который включает как сами изменения, так и необходимые для этой перепланировки согласования с различными инспекциями", — рассказывает Алексей Бегунов. К проекту перепланировки необходимо приложить заявление, правоустанавливающий документ на помещение, а также технический паспорт помещения. Кроме того, если жилье не приватизировано, то к списку документов добавляется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое помещение. Если дом является памятником архитектуры, владельцу также понадобится заключение органов по охране памятников о допустимости проводимой перепланировки. Затем весь пакет документов необходимо предоставить в межведомственную комиссию по вопросам перепланировки квартир и пригодности квартир для постоянного проживания. "По закону, специалисты комиссии должны выдать разрешение или отказ в перепланировке в течение 45 дней + 3 рабочих дня", — говорит Алексей Бегунов. При этом шансы получить разрешение или отказ примерно равны. "Основная причина отказа — несоответствие проекта перепланировки установленным требованиям, — заметил господин Бегунов. — И сообщить об отказе органы должны не позднее, чем через 3 дня после принятия соответствующего решения". Выход здесь один — изменить проект перепланировки и подать пакет документов заново.

       Время — деньги

     Если нет времени и сил заниматься бумажной волокитой, можно обратиться к специалистам, которые возьмут на себя весь процесс разработки и сбора необходимой документации. При этом стоимость услуг таких компаний напрямую зависит от площади квартиры и от района расположения дома. "Стоимость согласования перепланировок без учета стоимости разработки проекта перепланировки может колебаться от 3 300 до 40 000 у. е. в сложных эксклюзивных случаях с изменением фасада, присоединением лоджии к комнате и увеличением наружных границ квартиры, или объединением квартир по вертикали и горизонтали, — рассказывает Ксения Старова, генеральный директор компании "Проект Плюс". — Так, стандартная перепланировка обойдется в 3 300-3 600 у. е. в зависимости от площади". Плюс к этому за каждый стандартный проем в несущих конструкциях придется доплатить 500 у. е., а объединение двух квартир добавит к цене еще 1 200 у. е. По данным специалистов компании "Проект Плюс", стоимость согласований в домах свободной и индивидуальной планировки (без затрагивания несущих конструкций) зависит от площади квартиры: до 100 кв. м. — 3 600 у. е.; квартира от 100 до 150 кв. м. — 5 000 у. е.; квартира свыше 150 кв. м. — от 5 500 у. е. Старый жилой фонд (без затрагивания несущих конструкций) — от 3 600 до 7 300 у. е.

Как признаются специалисты, в одних районах города согласовать перепланировку легче, в других — сложнее. И если дом имеет "плохое" местоположение, то компании повышают стоимость согласований — "за сложность".

Кстати, большинство владельцев квартир почему-то уверены, что обратившись к таким организациям за услугами по согласованию перепланировок, они смогут получить разрешение на любое переустройство квартиры. Это не так. "Органы власти никогда не дадут разрешение на перепланировку, если, к примеру, нарушены границы 'мокрых' и 'сухих' зон", — рассказывает Алексей Бегунов.

Без права на продажу

Еще один способ сэкономить время и деньги на согласованиях, которым некоторые пользуются, — провести несанкционированную перепланировку. Жить в такой квартире можно будет без забот до тех пор, пока органы власти о перепланировке не узнают. Если факт видоизменения квартиры будет выявлен, владелец жилья должен будет вернуть все в прежнее состояние. Иначе квартира будет изъята и продана на торгах. В последнем случае собственник получит вырученные средства от продажи квартиры за вычетом расходом на исполнение судебного решения. А учитывая, что новый собственник жилья будет обязан восстановить планировку, стоимость проданной квартиры будет явно ниже среднерыночной.

На практике были случаи, когда владельцам жилья удавалось без проблем продать недвижимость, где была проведена несанкционированная перепланировка. Дело в том, что органы власти нередко выдают новый техпаспорт на жилье без проведения необходимых замеров на месте. А новые владельцы просто не сообщают о том, что в квартире была сделана перепланировка. "Однако в этом случае покупатели должны понимать, что они берут на себя всю ответственность по данному вопросу и в случае выявления правды будут вынуждены тратить свое время и деньги на исправление планировки", — заметил господин Бегунов.

"Кстати, негативные последствия несанкционированной перепланировки могут возникнуть не только у владельцев квартир, но и у жильцов дома в целом. Все помнят печальный опыт 'Пряника' на Московском проспекте. Когда этот дом был сдан в эксплуатацию, все начали в массовом порядке делать в своих квартирах перепланировки. В итоге по стене дома пошли трещины", — рассказывает один из риэлтеров, работавших в те годы с квартирами в упомянутом доме.

Позитивные перемены

К счастью, сегодня уже заметны определенные изменения в отношении к перепланировкам квартир как со стороны властей, так и со стороны банковских структур. Банки стали более лояльно относиться к просьбам выдать кредит на квартиру, в которой была сделана несанкционированная перепланировка. "Формально банки не должны кредитовать объект залога, содержащий несогласованные перепланировки, — рассказывает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация". — Но если это незначительное изменение: например, демонтаж встроенных шкафов, демонтаж перегородок, не повлекших изменение жилой и общей площади, то гибкие в отношении к клиентам и неформально подходящие к методике андеррайтинга банки могут пойти на уступки — при условии, что заемщик обяжется согласовать такие перепланировки в течение ближайших месяцев". Однако банк категорически откажет в случае, если нарушены наружные границы и несущие стены; туалет, ванну или кухню перенесли над жилыми помещениями; изменилась общая площадь объекта и количество комнат. Также не рассматривают такие случаи, как объединение лоджий и несущих стен, если при этом опять же меняется общая площадь. Поэтому прежде чем делать перепланировку, необходимо все тщательно продумать, чтобы потом не пришлось вкладывать большие средства в исправление ошибок.

Анна Отрощенко