Застройщики умножили на семь

Компания «Стройресурс» купила с аукциона у мэрии Воронежа почти 1 га земли на улице Беговой в семь раз дороже начальной цены — за почти 63 млн руб. против 8,7 млн руб. Застройщику предстоит расселить 25 жильцов, снести четыре двухэтажных аварийных дома и взамен возвести две 17-этажные «свечки». Строительство будет идти в рамках уже разработанного проекта планировки квартала, в котором также участвуют ГК Хамина и близкая к «Стройресурсу» «Рента». Девелоперы, в том числе участвовавшие в аукционе, считают итоговую цену участка «слишком высокой и рискованной». В «Стройресурсе» признают «очень сложную» экономику проекта, но надеются на его успешную реализацию.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Мэрия Воронежа подвела итоги торгов на право развития 0,92 га застроенной территории на улице Беговой, 4-10, рядом с Московским проспектом. На этом участке стоят четыре жилых двухэтажных дома общей площадью 5,7 тыс. кв. м. Все они признаны аварийными. Из аукционной документации следует, что расселить необходимо 25 человек. Часть территории находится под обременением на основании постановления правительства РФ «О некоторых вопросах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства». Кроме того, в августе 2021 года судебные приставы запретили «неустановленному лицу» совершать действия при регистрации сделок.

Начальная цена лота составила 8,7 млн руб., шаг аукциона был определен в 434,2 тыс. руб. На него, следует из документации, заявились четыре компании — ООО специализированный застройщик «Стройресурс» Максима (Леонидовича) Мороговского, ООО «СЗ строительно-монтажное управление "Бик"» (входит в ГК «Бик» Дмитрия Большакова), ООО СЗ «Монолитстрой» Максима (Андреевича) Мороговского и ООО «СЗ "Ремстрой"» Александра Бобровникова (владеет также юрлицами отеля «Mercure Воронеж Центр» и ресторанов Torro Grill и Granat).

При этом представители «Монолитстроя» на сами торги не пришли.

По итогам аукциона цена за участок выросла в 7,3 раза. Победителем был признан «Стройресурс», не только раньше всех подавший заявку, но и предложивший больше — 62,9 млн руб.

«Бик» готов был заплатить 62,5 млн руб. Предложение «Ремстроя» в аукционной документации не раскрывается. По данным «Ъ-Черноземье», оно составило около 30 млн руб. По условиям торгов, расселить жителей и построить здесь дома необходимо в течение почти девяти лет, до декабря 2030 года.

По данным Kartoteka.ru, ООО СЗ «Стройресурс» зарегистрировано в Воронеже в октябре 2015 года. Основным видом деятельности является предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе. Уставный капитал — 10 тыс. руб. По итогам 2020 года выручка компании составила 236,7 млн руб., чистая прибыль — 13,7 млн руб. Директором и единственным учредителем является Максим (Леонидович) Мороговский.

Максим Мороговский рассказал «Ъ-Черноземье», что застройка участка будет идти в рамках уже утвержденного проекта планировки всего квартала, ограниченного Московским проспектом, улицами Беговой, Хользунова и Шишкова: «Документация уже есть, и это большой плюс».

По его словам, планируется возведение двух 17-этажных домов. Экономику проекта господин Мороговский оценил как «очень сложную».

«Но с учетом последних тенденций на рынке недвижимости — роста цен и сокращения числа свободных участков — ожидаем, что все получится»,— добавил девелопер. Инвестиции в строительство в «Стройресурсе» еще не оценивали.

Всего по проекту планировки в границах квартала может быть построено 109,7 тыс. кв. м недвижимости, из которых 72,5 тыс. кв. м — жилья. В частности, на территории предусмотрено возведение двух односекционных домов по 17 этажей с подземными паркингами общей площадью 25,4 тыс. кв. м. Здесь также будут реализованы проекты ГК Хамина и ООО УК «Рента» Андрея Мороговского.

«Рента» в феврале 2020 года победила в аукционе на право развития застроенного участка площадью 1,7 га. При этом он достался ей за куда меньшую сумму: при начальной цене 5,4 млн руб. компания заплатила за него 5,9 млн руб. На этой территории находятся два двухэтажных и два трехэтажных ветхих здания. Застройщик планирует возвести здесь 65,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 44,5 тыс. кв. м жилья.

Глава ГК «Бик» Дмитрий Большаков считает итоговую цену «слишком высокой и рискованной».

«Мы ставили себе границы во время торгов — 50 млн руб. (и немного их перешли), так как понимаем всю сложность и стоимость работы по расселению оставшегося на участке жилфонда. Это 40 квартир, на каждую могут понадобиться до 5 млн руб. При таких расчетах рентабельность застройки участка была бы около 30 млн руб. Но победитель пообещал заплатить почти 63 млн руб.»,— объяснил он.

С ним согласен глава компании «Квартал», депутат облдумы Дмитрий Лукинов. По его словам, при итоговой стоимости участка экономика его застройки кажется «смутной». «С учетом необходимости расселения четырех домов и известного уже девелоперам настроя жителей этих зданий на получение квартир с определенными характеристиками я думал, что организаторы торгов определят начальную цену не более 1 млн руб. Но оказалось, что выставили за 8,7 млн, а победитель вообще заплатил почти в семь раз больше. Возможно, речь идет о проекте комплексной застройки, в которой указанный участок — только необходимая часть. Тогда инвестиции в него становятся более оправданными»,— предположил господин Лукинов.

Воронежское ООО «Рента», заключившее в 2020 году договор о развитии застроенной территории (РЗТ) с мэрией облцентра в районе улицы Беговой и Московского проспекта, может возвести на предоставленном участке 44,5 тыс. кв. м жилья. В целом в границах улиц Беговой и Хользунова может появиться почти 110 тыс. кв. м недвижимости (72,4 тыс. кв. м жилья) с учетом уже строящегося комплекса «Камертон» ГК Хамина. Эксперты высоко оценивают рентабельность проекта застройки из-за выгодной локации. Стоимость строительства только по договору РЗТ может превысить 2,5 млрд руб.