С "Белым слоном" не все просто

ВТБ Банк, пытающийся через суд взыскать с компании "Инвест-Маркет Украина" почти 360 млн грн, призвал граждан воздержаться от покупки квартир в харьковском жилом комплексе "Белый слон". Представители банка предупреждают, что сделки по покупке квартир в этом комплексе могут быть расторгнуты в суде, поскольку он находится в ипотеке. Юристы не столь категоричны, ведь Гражданский кодекс не предполагает возможность истребования имущества у добросовестного покупателя.

Вчера представители ВТБ Банка обратились к потенциальным покупателям квартир в жилом комплексе "Белый слон" в Харькове с просьбой воздержаться от приобретения элитной недвижимости. "В данный момент в судебных инстанциях рассматриваются иски ВТБ Банка, направленные на обращение взыскания на предмет ипотеки — жилой комплекс "Белый слон", расположенный в Харькове по улице Профессорская, 34,— сообщили в пресс-службе банка.— В связи с невыполнением обязательств инвесторов этого объекта дом перейдет в собственность банка. Соответственно, оформление договоров купли-продажи квартир в нем является незаконным".

ВТБ Банк в 2007-2010 годах заключил ряд договоров кредитования ЧАО "Инвест-Маркет Украина", которое занимается сдачей в аренду площадей. Поручителем по одному из договоров выступил застройщик ЧП "Белый слон", а залогом — принадлежащий ему объект незавершенного строительства в Харькове по адресу улица Фронтовая, 3. Однако 12 ноября 2012 года Хозяйственный суд Харьковской области на основании заявления ЧП "Белый слон" признал его банкротом и открыл ликвидационную процедуру. А спустя три дня суд удовлетворил ходатайство ликвидационной комиссии и снял запрет на отчуждение объекта, рассказали в банке. После чего жилой комплекс был отчужден в пользу ООО "Феникс Инвест-Буд". Уже 26 декабря Харьковский горсовет присвоил жилому комплексу новый адрес — улица Профессорская, 34. "Хотя объект до сих пор находится в ипотеке у банка, ООО "Феникс Инвест-Буд" выделило и продало отдельные помещения в собственность физических лиц, роль которых в настоящее время уточняется сотрудниками правоохранительных органов. По нашей инициативе они привлечены в качестве сторон в судебный процесс по обращению взыскания на предмет ипотеки. Ответной реакции не поступало",— рассказал начальник управления по работе с проблемными активами ВТБ Банка Денис Дольский. Этот комплекс должен быть продан на торгах для погашения задолженности "Инвест-Маркет Украина" общим объемом 359,1 млн грн.

В рамках этого конфликта 13 марта Хозяйственный суд Харьковской области принял решение наложить арест на ЖК "Белый слон" (кроме 15 квартир между 46-м и 203-м номером), запретить распоряжение этим имуществом. С тех пор Государственная регистрационная служба Харьковского городского управления юстиции, регистрационная служба Главного управления юстиции в Харьковской области, органы государственной регистрации прав и нотариусы не имеют права проводить какие-либо действия по регистрации прав, в том числе по регистрации прав собственности на объекты недвижимости, которые возникли вследствие отделения части жилого комплекса.

Но сотрудники банка обнаружили, что, вопреки решению суда, продажа квартир в "Белом слоне" продолжается. По информации ВТБ Банка, 1 апреля регистрационная служба Харьковского главного управления юстиции приняла заявки и зарегистрировала несколько сделок по отчуждению квартир и нежилых помещений в жилом комплексе. Такие объявления "Ъ" обнаружил на нескольких харьковских сайтах по продаже недвижимости. Стоимость квартир на них указана в диапазоне $100-180 тыс. По одному из указанных телефонных номеров представительница продавца, представившаяся Оксаной, заверила "Ъ", что продаваемые в ЖК "Белом слоне" квартиры не принадлежат ни ЧП "Белый слон", ни ЧАО "Инвест-Маркет Украина", ни ООО "Феникс Инвест-Буд", а также они не являются предметом залога. "Они принадлежат физическим лицам, которые на законном основании продают квартиры",— сказала она "Ъ". По ее словам, ликвидатор ЧП "Белый слон" подал апелляцию на обеспечительную меру суда. При этом, согласно тексту решения суда, обжалование решения не останавливает его исполнение. Она пообещала предоставить документы, подтверждающие легитимность продажи квартир, но до конца дня не прислала их.

Кредитор призывает воздержаться от совершения сделок, чтобы не потерять вложенные средства. "Рано или поздно банк докажет в суде свое приоритетное право на реализацию данной недвижимости. После чего все ранее заключенные договора купли-продажи с покупателями будут признаны судом недействительными. Но к этому моменту так называемые "собственники" объекта скорее всего исчезнут, и деньги покупателям будет возвращать некому",— сетует Денис Дольский.

В то же время юристы считают, что шансы выиграть суд есть как у банка, так и у покупателей. В залоге у банка находится объект незавершенного строительства, в то время как квартиры продаются в завершенном объекте, который к тому же находится по другому адресу. "Если ипотекодержателю удастся вовремя отследить "подмену" объекта недвижимости (изменение адреса.—"Ъ"), то далее отстаивать свои обременения ему придется уже в суде. А суды в таких случаях обычно становятся на сторону ипотекодержателя, признавая переход обременения на новый или измененный объект недвижимости",— отмечает партнер юрфирмы "Василь Кисиль и партнеры" Александр Бородкин. Более того, покупатели приобретают объект, который ранее был заложен в пользу третьего лица, и продавец не имел права его отчуждать. "На отчуждение такого объекта установлен публичный запрет, зарегистрированный в госреестре, проверить который покупатель мог самостоятельно. Более того, проверка обременений также входит в обязанности нотариусов, удостоверяющих сделки с недвижимостью",— отмечает господин Бородкин.

Но шансы сохранить имущество у покупателей есть. "Во-первых, квартиры в качестве обособленного имущества не были объектами ипотеки. Во-вторых, покупатели будут считаться добросовестными приобретателями, а ст. 388 Гражданского кодекса в подобных случаях не предполагает возможности истребования имущества у добросовестного приобретателя",— говорит партнер юрфирмы "Ильяшев и партнеры" Максим Копейчиков.