Развитие региональных рынков жилья и совершенствование жилищной политики

УПPABЛEHИE

выявление наиболее глубоких и опасных с позиций экономической безопасности диспропорций (отклонений) между планируемыми показателями, пороговыми значениями и оптимальными критериями, а также проявившихся или начинающих проявляться тенденций, ведущих к возникновению и углублению таких диспропорций.

Последовательно выполненные процедуры оценки общей экономической ситуации, выявление угроз экономической безопасности, выбор индикаторов и их пороговых значений определяют содержание мониторинга как завершающего элемента отраслевого механизма управления экономической безопасностью.

По результатам мониторинга следует разрабатывать предложения по макроэкономической транспортной политике и меры по нейтрализации угроз экономической безопасности, которые надо учитывать при принятии стратегических решений, связанных с развитием железнодорожного транспорта, в том числе сценарием его реформирования.

Литература:

1. Экономика железнодорожного транспорта [Текст] : учебник для вузов железнодорожный транспорт / под редакцией Н.П. Терешиной, Б.М. Лапидус, М.Ф. Трихункова. - М.: УМК МПС России, 2001. - 600 с.

2. Макконнел, К.Р., Брю, С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика [Текст]: в 2 т./ пер. с англ. 11-е изд. Т.2. - Москва: Республика, 1992. С. 94-95.

3. Коришева, О.В., Элементы системы управления экономической устойчивостью грузовых железнодорожных транспортных компаний [Текст] / О.В. Коришева // Транспортное дело России. - 2014. - № 1. - С. 218-221.

4. Балабанов, И.Т. Риск-менеджмент [Текст] / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 2006.

5. Лапуста, М.Г., Шаршукова, Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности [Текст] / М.Г. Лапуста, Л.Г. Шаршукова. - М.: Финансы и статистика, 2007.

6. Суглобов, А.Е., Хмелев, С.А., Орлова, Е.А. Экономическая безопасность предприятия [Текст]: учебное пособие / А.Е. Суглобов, С.А. Хмелев, Е.А. Орлова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. - 271 с.

УДК 336.648:728.1

ВАК: 08.00.05

РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ

ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

Локтева Т.В., к.э.н., доцент кафедры менеджмента и маркетинга ЧОУ ВО «Московский университет им. С.Ю. Витте»,

e-mail: yeliseyeva@yandex.ru

Статья посвящена развитию региональных рынков жилья и совершенствованию жилищной политики. Автор проводит сравнение теоретических источников по данной теме, анализирует эмпирический материал. Также рассматриваются конкретные практические мероприятия, реализация которых должна повысить уровень жилищной обеспеченности и доступности жилья.

Ключевые слова: рынок жилья, жилищная политика, региональная экономика.

DEVELOPMENT OF THE REGIONAL MARKETS OF HOUSING AND IMPROVEMENT OF HOUSING POLICY

Lokteva T., the senior lecturer of the Management and marketing chair of Moscow Witte University

Article is devoted to development of the regional markets of housing and improvement of housing policy. The author carries out comparison of theoretical sources on this subject, analyzes an empirical material. Also the concrete practical actions which realization has to raise level of housing security and availability of housing are considered.

Keywords: housing market, housing policy, regional economy.

В современных социально-экономических условиях решение жилищной проблемы в России осуществляется на основе рыночного механизма. В результате последних преобразований созданы рынки жилья и капитальных вложений, существенным образом изменилась структура форм собственности жилищного фонда. То есть, работающие жители страны должны иметь собственные доходы для оплаты покупки или строительства жилья и его содержания. Однако,нельзя сказать, что государство полностью устраняется из жилищной сферы. Право каждого на жилище закреплено в Конституции Российской Федерации - «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (п. 2 ст. 40). Более того, государство берет на себя обязательства по обеспечению жильем граждан, которые частично или полностью нетрудоспособны, а также военнослужащих и некоторых других лиц. Жилищная политика как система регулирования жилищных отношений на федеральном, региональном и муниципальном уровнях включает в себя ряд сегментов: жилищное строительство и его организационные формы, рынок жилья, нормативно-правовая и законодательная база в жилищной сфере, социальное жилье, инвестиционные программы и ипотечное кредитование, прогнозные оценки, механизмы регулирования отношений в ЖКХ.В современных условиях формирования жилищного рынка основной задачей региональной жилищной политики является разработка и реализация методов и механизмов по улучшению показателей доступности жилья для различных категорий граждан страны.

Государственная стратегия в этой области строится на удовлетворении потребности населения в жилье путем повышения

его доступности на рынке жилья для большинства граждан страны, предоставлении жилья отдельным категориям граждан, развитии и совершенствовании механизмов функционирования жилищного рынка и форм участия в нем государства. Действенным инструментом реализации государственной политики в данной сфере выступает федеральная целевая программа «Жилище», которая легла в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и является организационно-финансовым механизмом его реализации.

Как отмечает С.В. Алахвердиева, несмотря на определенные усилия государства по реформированию жилищной сферы, его результаты нельзя назвать удовлетворительными. Пока все еще слабо обозначается положительное влияние институциональных изменений в экономике на формирование рыночных отношений в жилищной сфере и строительном комплексе. Отрицательную роль сыграли криминализация рынков жилья и капитальных вложений, а также монополизация строительного производства. Основной причиной, сдерживающей продвижение жилищной реформы, включая и реформу жилищно-коммунального хозяйства, является низкий платежеспособный спрос населения на жилье и коммунальные услуги. Цены на жилье достигли мировых, а доходы населения на порядок ниже, чем в западных странах. Именно, низкий уровень жизни населения и высокая доля бедных является одним из основных препятствий общественной стабильности, модернизации и роста экономики. Несмотря на многочисленные заявления представителей власти об улучшениях показателей развития социальной сферы в РФ, численность населения с доходами ниже прожиточного минимума, по-прежнему, составляет не меньше 16 млн. человек, а основная

часть населения (более 50%) фактически не имеет возможностей для накопления средств и улучшения жилищных условий за счет покупки жилья. То есть, имеет место проблема, связанная с таким понятием как «доступность» жилья.

Исключением из этой картины, традиционно являются крупнейшие города страны, в частности Москва, где показатели развития рынка жилья существенно отличаются от общероссийских. Согласно данным на февраль 2014 г., темпы ввода нового жилья увеличились, в зависимости от административного округа наибольшее количество новостроек возводится в ЦАО - 32,9%, второе место поделили между собой ВАО, ЮЗАО и СЗАО - 10,2%. Меньше всего новостроек сосредоточено в ЮВАО - 1,8%.

По данным базы недвижимости WinNER представлено 2 059 квартир в новостройках. По отношению к предыдущему месяцу количество квартир уменьшилось значительно - на 39,0%. Наибольшее количество квартир продавалось в ЦАО (56,4%), в ВАО, ЮВАО, ЮАО, и ЗАО находится 7-10% от общего объема квартир. В остальных же округах доля составляла 2,4-3,4%.В феврале, в структуре предложения по типам квартир лидируют многокомнатные квартиры - 28,8% от общего объема, на втором месте 3-комнатные квартиры и 27,8%. Доля однокомнатных самая низкая - 19,5%. В анализируемом нами периоде 86,1% квартир находятся в продаже в монолитных и монолитно-кирпичных домах. Долю 6,1% занимает предложение в панельных новостройках. По данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест» средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Москвы в феврале 2014 года с учетом элитных предложений ЦАО составила 370 164 рублей (10 576 $). Цена в рублевом эквиваленте и в долларах выросла за месяц на 1,9%.Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в феврале составила - 194 668 рублей (5 562 $). Изменения за месяц составили: в рублях и в долларах цена выросла на 8,6%. Что, даже в условиях столичного мегаполиса, подтверждает вывод о крайне низкой степени «доступности» жилья для населения российских регионов.

В Федеральной целевой программе «Жилище» в качестве показателя, характеризующего уровень доступности жилья, предлагается коэффициент доступности жилья (КЖД),представляющий собой отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м к среднегодовому совокупному денежному доходу семьи, состоящей из трех человек. Он показывает, за сколько лет семья может накопить необходимую сумму средств на покупку квартиры.Вместе с тем, рассчитанный таким образом КДЖ не учитывает потребительских расходов семьи. В этой связи для получения наиболее объективных показателей расчет коэффициента доступностиС.В. Алахвердиева предлагает проводить и с учётом потребительских расходов. При этом нормальным считается значение коэффициента доступности жилья, не превышающее 3-5 лет.

При этом, в мировой практике утвердилось понимание, что «коэффициент доступности жилья» как норматив не должен превышать 30% от суммы всех расходов семьи. Однако в России такая ситуация на современном этапе представляется неприемлемой, что является серьезным фактором торможения жилищных отношений. Очевидно, что именно высокие затраты на жилье и коммунальные услуги являются мощным фактором формирования инфраструктуры рынка жилищной недвижимости, что в конечном итоге существенно повышает его общую эффективность. Ю.А. Левин справедливо отмечает, что в условиях России из-за низких доходов населения реализация западного варианта развития рынка несет с собой массу проблем, требующих иного решения.

Важной особенностью рынков жилищной недвижимости развитых стран является высокая доля жилья, приобретенного в кредит, что свидетельствует о взаимосвязи рынка жилищной недвижимости и финансового сектора экономики. Основным инструментом жилищного кредитования является ипотечный кредит. Общей для развитых стран является тенденция распространения на жилищные отношения закономерностей функционирования инвестиционных рынков. Таким образом, жилищные отношения в развитых странах напрямую зависят от величины процента на рынке капитала. Подобная зависимость втягивает рынок жилищной недвижимости в систему аллокации экономических ресурсов, повышая инвестиционную составляющую жилищных отношений. В этой связи жилищный фонд приобретает инвестиционное значение, что способствует массовому производству жилья и повышает его доступность.

В рамках жилищной политики активизация жилищного строительства становится одним из важнейших направлений ее реализа-

ции. Анализ основных характеристик строительного комплекса РФ, его динамики и потенциала в строительстве жилой недвижимости демонстрирует доминирующее значение системных экономических подходов к решению жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище.

Исследования показывают, что региональные рынки жилищной недвижимости представляют собой рынок несовершенной конкуренции, где рыночные механизмы не в состоянии устранить неравенство населения в жилищных условиях, несмотря на то, что в составе жилищной политики определяются основные принципы, перспективные направления её реализации и первоочередные мероприятия. Жилищная политика на уровне регионов представляет собой совокупность направлений и реализующих их экономических, социальных, организационных, институциональных, градостроительных мероприятий, предназначенных для удовлетворения потребностей населения в жилье. Применяемая на современном этапе в регионах рыночная модель рассматривает удовлетворение социальной потребности в жилье через механизмы рынка. При этом государство обеспечивает только адресную социальную защиту населения, рыночные механизмы для которых недоступны.[4]

Основные положения, которые тормозят развитие нового жилищного строительства в РФ и приток частных инвестиций, могут быть сформулировать следующим образом:

- в государственных подходах к решению жилищных проблем все большее место начинают занимать не только административные, но и экономические подходы и решения;

- все еще до конца не сняты барьеры вхождения производителей - строительных компаний на рынок жилья;

- сдерживая строительные процессы, земельные отношения остаются существенным препятствием в ускорении решения жилищной проблемы;

- медленно развивается земельная ипотека как инструмент привлечения дополнительных средств в создание инфраструктурных заделов при строительстве;

- постоянный рост цен на цемент, сталь, другие материалы и услуги не позволяет девелоперам урегулировать цены на рынке недвижимости;

- существует необходимость большего разнообразия форм инвестирования и управления организацией финансовых потоков в долевом строительстве жилья.

Считаем необходимым согласиться с мнением Ю.А. Левина, который выделил ряд закономерностей функционирования рынка жилищной недвижимости, являющихся необходимым условием стратегического управления, в первую очередь, для правильной расстановки приоритетов государственного регулирования рынка жилищной недвижимости на различных уровнях:

- региональный рынок жилищной недвижимости сформировался значительно позже других. Причем уровень развития рынков жилищной недвижимости в регионах существенно отстает от Москвы;

- реформы в стране, в том числе в жилищной сфере начались без соответствующих расчетов в условиях отсутствия правового регулирования, а нормативно-правовая база и в настоящее время нуждается в совершенствовании;

- в результате многократного роста цен на жилищную недвижимость сократилась покупательная способность населения во всех регионах страны;

- потребительские мотивации на рынке жилищной недвижимости выступают важнейшим фактором, формирующим спрос на объекты собственности;

- рынок жилищной недвижимости как потенциальный объект инвестиций по большей части уже остается вне интересов финансовых институтов;

- на рынках жилищной недвижимости в регионах преобладают тенденции перераспределения между различными слоями населения различающихся по уровню доходов;

- на рынке жилищной недвижимости сохраняется бесплатное предоставление жилья военнослужащим очередникам, сдерживание роста квартплаты, что является социально необходимым фактором, но противоречит рыночному характеру происходящих событий.[4]

При этом меры государственной поддержки должны быть дифференцированы в зависимости от материального положения граждан, которые условно могут быть отнесены к трем категориям: граждане, нуждающиеся в социальной защите. Этим гражданам

жилые помещения должны предоставляться на основании договоров безвозмездного пользования и срочного социального найма; граждане, нуждающиеся в социальной поддержке. Этим гражданам оказывается помощь в предоставлении жилья на условиях некоммерческого найма либо в приобретении или строительстве жилья с использованием различных финансовых механизмов; граждане реализуют право на жилище самостоятельно путем приобретения его в собственность или арендуя по рыночным расценкам.[1]

Для граждан третьей категории ключевым вопросом решения жилищной проблемы становится совершенствование системы жилищного кредитования, которая может развиваться с учетом мировой и отечественной практики по трем различным направлениям:

1. Формирование классической двухуровневой системы ипотечного кредитования с развитым вторичным рынком ценных бумаг (американская система ипотеки);

2. Ссудно-сберегательная одноуровневая система с накоплением части (порядка половины) стоимости жилья и последующим погашением остатка кредитной задолженности по определенной схеме (немецкая система жилищно-строительных касс);

3. Различные схемы в основном краткосрочного и среднесрочного кредитования, с условиями залогового обременения приобретаемого жилья, которые, по сути, являются суррогатными вариантами ипотеки.

Одной из форм государственной поддержки в решении жилищного вопроса отдельных категорий граждан, установленных законодательством (военнослужащие, врачи, учителя, молодые семьи, бюджетники и др.) является механизм социальной ипотеки. Так как высокая стоимость на жилье в настоящее время является главной причиной недоступности жилья для большинства граждан, то государство в первую очередь должно компенсировать определенную часть первоначального взноса, а также снизить стоимость жилищного строительства путем исключения затрат на приобретение и инженерное обустройство земельных участков из основных расходов застройщика.[1]

Отдельного внимания требует разработка практических мероприятий по повышению жилищной обеспеченности сельского населения страны. На селе резко сократилось государственное жилье, при увеличении доли муниципального жилья. Так если в 1990 г. на долю государственного сектора приходилось 28,3 %, то в 2011 г. только 1,2 % жилого фонда, доля муниципального жилья выросла - с 1 до 10,8 % , это в первую очередь произошло вследствие передачи социальных объектов колхозами и совхозами местным органам самоуправления. Последние были не готовы к ее эффективному использованию, что в последствие усложнило инфраструктурное обслуживание жилья на селе.

С.Д. Харрасова отмечает, что жилищный фонд возрос и в городе, и на селе, но темпы его роста на селе ниже, чем в городе. При этом обеспеченность жильем сельского населения, измеряемого квадратными метрами на человека, стала выше, чем в городе (25,1 кв.м. против 22,6 кв.м. в 2010 г.). Однако преимущество обеспеченности жильем сельского населения обусловлено не вводом нового жилья на селе, а выбытием его населения. Значительная часть жилья в сельской местности области представлена домами деревянных конструкций старой, довоенной постройки и находится в ветхом и аварийном состоянии. 48,8 % жилых домов в сельской местности были построены 40 лет назад, это жилье строилось без учета возможности дальнейшего благоустройства и проведения водопровода, канализации и горячего водоснабжения. К 2012 г. по данным статистики по уровню износа до 65% отнесено больше половины (55,9 %) сельского жилищного фонда. На селе наиболее актуальной стала проблема его капитального ремонта. Однако в сельской местности формы реконструкции жилищного фонда не получили такого широкого распространения как в городе, это в большей части связано с отсутствием законодательно утвержденных мер по реконструкции жилищного фонда затрагивающую сельскую местность.[7]

Невозможность удовлетворить жилищные потребности сельского населения провоцирует более быстрый отток специалистов работоспособного возраста, что, в конечном счете, ставит под угрозу эффективное развитие агропродовольственного рынка страны и обеспечение продовольственной безопасности, на что обращают внимание такие исследователи, как А.Н. Алексеев, С.Д. Харрасова, А.А. Шутьков и др. [2,3]

Таким образом, основной задачей на данном этапе реализации жилищной политики и развития региональных рынков жилья является последовательность осуществления мер по активизации

жилищного строительства и повышению социальной направленности жилищной реформы, контролю над их выполнением, а также поиска новых подходов и организационных форм решения возникающих проблем.В связис чем представляется целесообразным стимулировать и поощрять участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных кооперативах, кооперативах малоэтажного жилья. В разных странах эти организации называются по-разному (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы) и имеют различия в режиме функционирования и правового регулирования. Для обеспечения массового строительства жилья всех ценовых категорий важной задачей является стимулирование создания некоммерческих объединений граждан для осуществления жилищного строительства - в том числе ЖСК. Основным отличием этого сегмента рынка станет то, что граждане, объединившись в кооператив, не ставят перед собой задачу извлечь прибыль от строительства, как это делает коммерческий застройщик, что позволит строить жилье по цене значительно дешевле рыночной с учетом прибыли подрядных строительных организаций.

Крайне важную роль на рынке недвижимости играют институциональные факторы и являются обязательным и приоритетным объектом воздействия государства. Как показал проведенный анализ, именно отсутствие в России соответствующих институтов сдерживает рост жилищного строительства (низкая прозрачность процедур предоставления земельных участков, разрешений и согласований на строительство, отсутствие развитой системы кредитования строительства и др.) и формирование платежеспособного спроса на жилье.

Литература:

1. Алахвердиева С.В. Методические основы формирования жилищной политики в регионе.: Дис. ... канд.экон.наук: 08.00.05.

- Махачкала, 2013.

2. Алексеев А.Н. Организационный механизм управления агропродовольственным рынком районов Крайнего Севера // Перспективы науки.2010. № 13. С 101-104.

3. Алексеев А.Н. Продовольственное обеспечение северных регионов: проблемы и перспективы // Интеграл. 2007. № 6. С. 96-97.

4. Левин Ю.А. Инновационное развитие региональных рынков жилищной недвижимости. Теоретическиеиметодологическиеосно-вы / - Germany. - Saarbrucken: LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH & Co. KG, 2011

5. Локтева Т.В. Анализ региональных программ развития ипотеки // Транспортное дело России. 2013. № 6-2. С. 162-163.

6. Малышев Н.Г., Семенов А.В. Основные факторы повышения роли персонала в постиндустриальном обществе // Транспортное дело России. 2011. № 7. С. 30-32.

7. Харрасова С.Д. Жилищная обеспеченность в повышении уровня жизни сельского населения: Дис. . канд.экон.наук: 08.00.05.

- Москва, 2012.