Правовые аспекты заключения договора строительного подряда

С. Н. Мокров

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Отражены основные требования действующего законодательства к договору строительного подряда, рассмотрены правовые основания возникновения обязательств и существенные условия договора строительного подряда.

В последние годы значительно увеличились объемы строительной деятельности в Российской Федерации. В связи с наметившимися тенденциями повышения благосостояния граждан и роста промышленного производства, началось строительство новых объектов как жилого, так и нежилого фонда. Активно осуществляется в настоящее время реконструкция и капитальный ремонт зданий и сооружений. В связи с этим, значительно возросла значимость договора строительного подряда, как основной гражданско-правовой формы договора, применяемой в строительном комплексе Российской Федерации.

Российская правовая система выделила договор строительного подряда как самостоятельный договорной тип, являющийся при этом разновидностью договора подряда, поместив его в главе 37 «Подряд» Гражданского кодекса Российской Федерации в отдельный параграф 3 «Строительный подряд».

В соответствии с п. 2 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Договор строительного подряда заключается на строительство и реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимися объектами, работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором».

Учитывая то, что существенными условиями договора строительного подряда выступают предмет, объект, цена, наличие технической документации, сметы, а также срок договора на эти, а также на некоторые другие условия, необходимо обратить особое внимание при заключении договора строительного подряда.

Предметом договора строительного подряда фактически являются действия сторон. Причем, важными являются не только действия подрядчика, но и заказчика, так как договор в равной мере регулирует их предпринимательскую и иную деятельность в строительстве. В соответствии со статьей 750 ГК РФ при обнаружении препятствий «к надлежащему исполнению договора строительного подряда каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению этих препятствий». Обе стороны (в зависимости от вины) также несут ответственность за риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (статья 741 ГК РФ).

В связи с этим, заказчик и подрядчик до заключения договора строительного подряда должны выяснить гражданско-правовое положение друг друга как субъекта договора, а именно: выяснить правоспособность и дееспособность. Важно предусмотреть как юридические, так и экономические аспекты деятельности контрагента, способность его нести ответственность в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору строительного подряда.

При заключении договора строительного подряда очень важно определить правовые основания возникновения обязательств по производству строительных работ. На момент заключения договора необходимы:

1. Наличие разрешения на строительство. Учитывая то, что при получении разрешения на строительство необходимо согласование более чем с сорока организациями, и это занимает достаточно долгий промежуток времени (по некоторым оценкам, до 1,5 - 3 лет), такое разрешение в обязательном порядке должно быть на момент заключения договора строительного подряда.

2. Наличие разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения. Особенно важно это условие в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, так как данная процедура проводится с соблюдением требований Земельного кодекса Российской Федерации.

3. Наличие лицензии на строительную деятельность. Как известно, в соответствии со статьей 49 Гражданского кодекса Российской Федерации отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только при наличии специального разрешения (лицензии). В соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности» не предусмотрено лицензирование строительной деятельности как таковой, но лицензированию подлежат отдельные виды строительной деятельности. Так как на лицензирование требуется достаточно длительный промежуток времени, и лицензия выдается на 5 лет и только в случае соблюдения всех необходимых требований, то на момент заключения договора у подрядчика уже должна быть такая лицензия. Причем, предпочтительно оговорить в качестве обязательного условия договора наличие лицензии на весь период строительных работ.

4. Наличие технической документации, подтверждающей соблюдение градостроительных, экологических, санитарных и других требований, предусмотренных законодательством. Осуществление работ по договору строительного подряда в соответствии с технической документацией предусмотрено статьей 743 ГК РФ. Учитывая, что техническая документация должна соответствовать утвержденным градостроительным нормативам, а также требованиям экологических и санитарных служб, на момент заключения договора строительного подряда между субъектами договора эти требования должны быть согласованы.

5. Наличие сметы, учитывая то, что именно сметой определяется в конечном итоге цена договора строительного подряда.

Объектом договора строительного подряда являются строящиеся и реконструируемые предприятия, недвижимость в социальной и жилищной сфере. Причем, объектом выступает не только результат, но и сама деятельность в процессе достижения результата.

Особенностью договора строительного подряда является то, что при заключении договора объекта еще нет, его только предстоит создать. Таким образом, экономической целью подрядных отношений в строительстве является создание нового объекта или поддержание существующего в исправном состоянии (когда речь идет о реконструкции или ремонте), а правовой целью - передача результата работ в собственность заказчика.

В соответствии со статьей 708 ГК РФ необходимо указывать сроки начала и окончания работ. Предусматривается и возможность наличия промежуточных (поэтапных) сроков. Договором строительного подряда необходимо предусмотреть и ответственность за нарушение данных сроков, и возможность их изменения.

Цена договора строительного подряда представляет собой стоимость строительномонтажных работ (с учетом вознаграждения подрядчика) и определяется твердой или приблизительной сметой. Учитывая то, что гражданская правосубъектность строительной организации признается и базируется на ряде экономико-организационных и материальноправовых признаков, и важным условием строительной деятельности является ее самоокупаемость, цена договора строительного подряда должна строиться с учетом плановых и внеплановых издержек, инфляции и других составляющих экономики.

ГК РФ предусматривает возможность включить в договор строительного подряда обязанность одной из сторон по страхованию объекта строительства, распределив при этом ответственность подрядчика и заказчика за риск случайной гибели или случайного повреждения строительного объекта.

В договоре строительного подряда целесообразно предусмотреть обеспечение подрядчиком экологических и санитарно-эпидемиологических требований, а также соблюдение строительных норм и правил.

При заключении договора строительного подряда очень важно отразить порядок сдачи и приемки результата выполненных работ по договору строительного подряда, который регулируется положениями статьи 753 ГК РФ (при необходимости могут применяться положения статьи 720 ГК РФ). Это связано с несколькими аспектами: во-первых, согласно статье 711 ГК РФ по общему правилу основанием для оплаты работ по строительному подряду является окончательная сдача их результатов заказчику, во-вторых, с момента приемки работ по договору строительного подряда риск случайной гибели результата работ в соответствии со статьей 705 ГК РФ переходит к заказчику.

Таким образом, грамотно составленный договор строительного подряда позволяет включить в себя все аспекты строительной деятельности по объекту, соединить все ресурсы и агентов строительно-монтажного производства: финансовые потоки, материальнотехническое и проектное обеспечение, страхование соответствующих рисков, а также предусмотреть соблюдение всех требований действующего законодательства.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996, № 5.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.// Российская газета. 2005. 12 января

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1.

4. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ// М.: Юрайт-М. 2006.

5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. // Российская газета. 2004, 31 декабря.

6. О лицензировании отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации. 2001, № 33.

7. Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг /М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. М.: Статут, 2002.

8. Брагинский М.И. Договор подряда и ему подобные договоры. М.: «Статут», 1999.

9. Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М.: Бератор-Пресс, 2003.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейной) /Под ред. О.Н.Садикова, М.: Инфра-М-Норма, 1996.

11. Корецкий А.Д. Договорное право. М. - Ростов-на-Дону: издательский центр "МарТ", 2004.

12. Курамжина Н.В. Договор подряда на строительство торговых и офисных центров: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005.

13. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: -Юрист, 2001.

14. Сергеев А.П. Сборник постановлений Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации по гражданским делам. М.: Проспект, 2005.

15. Ханатев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 7.

© С. Н. Мокров - асп. каф. гражданско-правовых дисциплин МВД РФ Волгоградской академии.