Местоположение как фактор инвестиционной привлекательности объектов офисной недвижимости

УДК 911.3 : 312

Вестник СПбГУ. Сер. 7, 2005, вып. 4

Д. В. Саиатов

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ КАК ФАКТОР ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности организации пространства выступают одним из важных условий рационального использования городских земель и недвижимости, при этом находясь в прямой зависимости от размеров самого города.

В настоящее время в Санкт-Петербурге - втором по величине городе в России - сложился один развитый коммерческий центр с ограниченными возможностями для пространственного развития, создающий по этой причине проблемы для эффективного использования городской среды. Такая ситуация не случайна. Она сформировалась под влиянием ряда факторов.

Местоположение того или иного объекта недвижимости находит свое отражение в его стоимости. Оно сказывается на объемах инвестиций под строительство, ставке арендной платы и цене квадратного метра. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Расположение относительно крупных автомагистр алей, станций метрополитена, государственных учреждений и офисов крупных компаний (исторически сложившегося делового центра) обязательным образом влияет на иену предложения.

Благоприятное местоположение объекта является фактором инвестиционной привлекательности, главным образом вследствие постоянного роста стоимости земли, что обусловлено такими факторами:

1) наличием современной инфраструктуры (при строительстве объекта);

2) близостью к деловому и историческому центру (или подцентру);

3) престижностью местоположения;

4) социально-экономической ситуацией окружающего микрорайона (наличие торговых или промышленных зон, ветхого или аварийного жилья и т.д.);

5) четко прописанным и юридически закрепленным нормативно-правовым обеспечением рассматриваемой территории;

6) стоимостными оценками территории, согласно действующим в городе отечественным и международным классификациям.

Приведенные факторы имеют значение при строительстве объектов любого профиля: жилой, торгово-складской, гостиничной и других видов недвижимости, однако в каждом случае преобладают только несколько из них. При создании (строительстве и реконструкции) объектов офисной недвижимости во' внимание принимается совокупность всех факторов, что особенно проявляется при оценке участков для элитной недвижимости.

Современная тенденция развития девелоперского бизнеса в сфере развития офисной недвижимости складывается следующим образом: чем крупнее город, тем острее стоит проблема оценки его территорий. Это вызвано: нехваткой свободных территорий и дефицитом площадей нежилой недвижимости, пригодных для ведения бизнеса; несовершенством транспортной инфраструктуры городов и возникающих в связи с этим проблем (разно-доступность отдельных районов города, значительные потери времени при движении транспорта, ухудшение экологической обстановки); отсутствием единой системы оценки территории: постоянным ростом конкуренции в сфере развития территорий.

Существует несколько подходов в оценке территорий и недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Затратный базируется на определении расходов на подготовку территории. Доходный позволяет оценить стоимость участка, исходя из ожидаемой и предполагаемой прибыли, получаемой от его использования. При сравнительном подходе анализируются реальные сделки с аналогичными объектами, имевшими место в данном сегменте рынка.

Сегодня в Санкт-Петербурге внедрено несколько видов оценки территории, основанных на различных системах ее зонирован ил Несмотря на свою многочисленность и различие в форме выдаваемых результатов, все классификации системы опенок основываются на одинаковых факторах размещения.

Прежде всего это законодательно1 закрепленное зонирование земель Санкт-Петербурга. Согласно ему, территория города разбита на 19 зон в зависимости от их градостроительной ценности. Это деление используется для расчета ставок арендной платы, земельного налога, а также для вычисления цены земли при ее приватизации. В первую - самую дорогую зону - попадают участки в ядре исторического центра. Ее площадь невелика - 0,11% от городской территории. Зоны градостроительной ценности радиально расходятся от центра к окраинам. Плата за участки, расположенные в самой дорогой зоне (первой), составляла в 2003 г. 216,9 руб./кв. м в год, что является максимальной ставкой земельного налога среди зон градостроительной ценности, которую, например, должны заплатить компании, владеющие землей на Невском проспекте и прилегающих улицах.

Кроме губернаторской классификации, существуют еще и независимые виды оценки территорий.

© Д. В. Санатов. 2005

1 В соответствии с распоряжением губеркатссг от 22 мая 1997 г.. № 450-р.

Так, Ассоциация Санкт-Петербурга выделяет 4 типа городских территорий (табл. I)2. Ключевым фактором служит транспортная доступность оцениваемой территории. Недостаток такой классификации - отсутствие четкого территориального деления города на вышеприведенные зоны - в каждом отдельном случае присвоение типа зоны является результатом субъективной оценки экспертной комиссии. Но и это позволяет установить зависимость между типом зоны и арендными ставками. Так, стоимость офисных площадей была максимальна в зоне А (табл. 1). Как следствие, здесь располагаются бизнес-центры высшей категории.

Таблица 1. Зависимость стоимости площадей офисной недвижимости и их местоположения

Местоположение Цена аренды, долл./кв. м в год Цена продажи, долл./кв. м

Зона А (район Невского проспекта) 300-800 500-1500

Зона В (остальной центр) 200-500 400-1300

Зона С (районы около станций метрополитена) 60-200 300-500

Зона О (труднодоступные места) 30-120 80-120

Зависимость стоимости офисной недвижимости от цен на земельные участки стала особенно актуальна в свете использования в последнее время в Санкт-Петербурге новой схемы ввода объектов делового назначения. Она отражает ситуацию, при которой собственники бизнес-центров, не испытывающих проблем с заполняемостью, продают здания вместе с бизнесом. Это, в свою очередь, является признаком того, что рынок достиг зрелости. Например, продажа небольшого объекта класса В на Серпуховской улице, д. 10 (полезная площадь 2700 кв. м): бизнесцентр, принадлежавший шведской компании JGB Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Посредником выступала компания «Зиновьев и К0». В будущем такие прецеденты могут дать толчок строительству бизнес-центров «под ключ», а также развитию посреднических институтов в данном сегменте рынка.

Следует учитывать, что арендные ставки на земельные участки также дифференцированы по видам проводимой на ней деятельности (табл. 2)^. Расценки определяются в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора от 22 мая 1997 г.. № 450-р (в дальнейшем в нее несколько раз вносились поправки).

Таблица 2. Ставка арендной платы за земельные участки по зонам градостроительной ценности

Код Функциональное использование и тип объектов Зона 1 Зона 2 Зона 8 Зона 9 Зона 17 Зона 19

1.1 Жилищное хозяйство 0,138 0,110 0,033 0,030 0,014 0,012

3.2 Торгово-скл адская, складская деятельность 13,800 11,040 3,289 2,990 1,395 1,153

7.1 Банки, биржи, учреждения страхования 41,400 33,120 9,866 8,969 4,184 3,458

7.2 Управления коммерческими организациями (офисы, представительства) 27,600 22,080 6,577 5,979 2,789 2,305

Примечание. Для сравнения выборочно приведены данные по нескольким категориям использования.

Кроме локализации участка и бизнеса арендатора, на ставку влияет и площадь арендованной территории. Поэтому в методику включен специальный поправочный коэффициент. Общий принцип: чем больше участок, тем меньше приходится платить за единицу площади.

Наряду с другими существует классификация, в которой ключевое значение играет такой показатель инвестиционной привлекательности, как «престижность»4. Он носит весьма субъективный характер, но тем не менее ши-

2 Данные комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга // Недвижимость и строительство Петербурга. Информационно-издательский центр «Недвижимость Петербурга». 8 ноября 2004 г.

3 Данные КУГИ.

4 Понятие «престижность» документально закреплено в рейтинговых таблицах - в частности, в классификации Гильдии управляющих и девелоперов (табл. 3)\ что, в свою очередь, не отрицает субъективного подхода при ее

роко применяется. Таковой является классификация офисных зданий Гильдии управляющих и девелоперов. Офисные комплексы оцениваются по таким основным параметрам; 1) местоположение; 2) тип и технический уровень здания; 3) профессионализм управляющей компании и качество предоставляемого сервиса.

«Престижность» отражает главным образом стоимостные оценки находящихся неподалеку от объекта зданий и земельных участков. Кроме того, престижность того или иного микрорайона зависит от его исторического прошлого: наличия памятников архитектуры, отсутствия современной жилой застройки и пр.6 Так, выходящие на санкт-петербургский рынок немногочисленные крупные иностранные и московские фирмы требуют в первую очередь помещения, расположенные в престижных местах с высоким уровнем отделки [1]. Таким арендаторам часто бывают нужны сравнительно большие площади или сеть помещений в разных районах города. Эти потенциальные арендаторы имеют высокие финансовые возможности, однако предъявляют и достаточно жесткие требования, которые арендодатели не всегда готовы удовлетворить, в частности относительно местоположения здания. Последнее связано, например, со сложившейся ситуацией на рынке офисной недвижимости, когда спрос «обгоняет» предложение. Крупные иностранные и московские компании на петербургском рынке сталкиваются с загруженностью крупных бизнес-центров с высоким качеством представляемых услуг, что препятствует размещению в них офисов больших площадей.

К бизнес-центрам класса А7 (см. табл. 3), по версии компании Colliers International [2], относят «Атриум», «Шведский дом», «Дом белых ночей», «Северную Столицу» и «Караванная, 10» (подробнее см. табл. 4). Их суммарная площадь составляет около 30 тыс. кв. м. Ни один из перечисленных выше объектов не был возведен с нуля. Большинство из них - реконструированные здания старого фонда, из вновь построенных - только комплекс на Караванной улице5. Среди новинок сегмента стоит отметить Ьроичсльство дсливых цснфоь «Невский, 38» и «Веда-Хаус» (класс А), последний из которых станет абсолютным рекордсменом по площади офисных помещений среди петербургских бизнес-центров класса А - они займут 10 тыс. кв. м.

Таблица 3. Классификация местоположения офисных зданий по версии Гильдии управляющих и девелоперов

Обозначение Местоположение

А Исторический центр города - престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой

В Территории исторического центра - части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга, - части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением

С Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, станций метрополитена

Несмотря на сложившиеся на рынке приоритеты в плане выбора местоположения арендуемых площадей, все же намечается тенденция, согласно которой в городе будут появляться новые центры деловой активности. На это, в частности, влияют разрабатываемые различными девелоперскими компаниями концепции по комплексному освоению городских территорий. К ним, например, может быть отнесена Концепция инвестиционного развития территории, прилегающей к Варшавскому вокзалу, которая была разработана консорциумом «Адамант-Дикси» в 2002 г и утверждена городской администрацией.

выявлении в отношении сертифицируемого бизнес-центра. Классификация не учитывает: объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления; объекты, находящиеся в процессе реконструкции; встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом; объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

5 Недвижимость России 2003. 2004. Вып. 2.

6 Стоит признать, что исторические особенности местности начинают играть свою роль лишь при оценке самых дорогих бизнес-центров (класс А), и это явление характерно скорее для жилищного строительства.

7 По каждому из критериев принятой в Петербурге европейской классификации зданию офисной недвижимости может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей, т. е. зданию не может быть присвоен заявленный при оценке определенный класс, если какой-либо один из критериев не отвечает требованиям этого класса.

8 Это связано с тем, что большинство строений центральной части города являются памятниками архитектуры, потому запрещен их снос, допускается лишь реставрация. А все объекты класса А и находятся в непосредственной близости от Невского проспекта.

Таблица 4. Бизнес-центры Санкт-Петербурга

Название Адрес Площадь офисных помещений, кв. м Заполняемость, % Запрашиваемые ставки аренды, долл./кв. м, включая эксплуатацию, без НДС

Класс А

«Дом Белых ночей» Малая Морская улица, д. 23 6200 100 450-500

«Атриум» Невский проспект, д. 25 5300 95 550

«Северная столица» Набережная р. Мойки, д. 36/1 8000 95 450-600*

«Караванная, 10» Караванная улица, д. 10 6000 100 Нет данных

«Шведский дом» Малая Конюшенная улица, д. 1/3 3100 100 480

Класс В

«Сити-центр» Петроградская набережная, д. 18 25 000 100 260-340

«Петровский форт» Финляндский проспект, д. 4 16 300 98 300-460

«Сенатор» Большой проспект ВО, д. 80 5500 70 250

«Аскольд» Красногвардейская площадь, д. 2 5000 87 280

«Мир» улица Ефимова, д. 4 9000 80 360-384

Класс С

«Эврика» улица Седова, д. 11 25 000 75 200

«Медиков, 10» проспект Медиков, д. 10 3500 95 250

«Ресурс» улица Маршала Говорова, д. 35 3000 100 200

«Мидель» Левашовский проспект, д. 13 3000 100 200

«Никольский» (первая очередь) Набережная канала Грибоедова, д. 13 4500 50 200

* Ставка указана в евро.

Примечание. По классу А представлены все бизнес-центры, сданные в эксплуатацию до 2004 г., по классам В и С - случайная выборка [3].

Основными очагами развития новых деловых центров станут главным образом территории промышленного и военного назначения, поскольку, как считают многие эксперты, цены аукционов по продаже земельных участков администрацией города значительно завышены [4]. По мнению Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации «Петербургская недвижимость», «цены аукционов не отвечают рыночным реалиям. Сегодня можно найти участки дешевле - имущественные комплексы предприятий, у других собственников или арендаторов» (там же). Кроме того, эти территории имеют очень удобное местоположение и хорошую транспортную доступность. К ним относят, в частности, зоны около Варшавского вокзала, вдоль Выборгской набережной и др.

Итак, на основе существующих сегодня критериев и систем оценки территории в Санкт-Петербурге можно условно выделить зоны, наиболее привлекательные по своей доступности к основным государственным и коммерческим учреждениям города, а также к исторической части города, которая изначально имеет высокую ценность.

11режде всего эксперты выделяют так называемый «золотой треугольник» - зону, ограниченную Невским проспектом, реками Фонтанкой и Невой. Здесь сконцентрированы офисы множества крупных компаний как Санкт-Пе-тербурга, так и общероссийского значения. Эти помещения в прошлом были выведены из жилищного фонда, а сегодня используются в качестве офисных. Спрос на подобные площади заметно снизился, однако именно здесь

наблюдаются самые высокие расценки на жилье. Так, стоимость 1 кв. м в пределах «золотого треугольника» составляет порядка 2000 долл.9 Территории, прилегающие к этой зоне, также высоко ценятся. Так, спрос и цены на здания в районе Большой и Малой Морских улицах практически сравнялись с действующими в «золотом треугольнике». По адресу Малая Морская улица, д. 23 расположилось офисное здание «Белые ночи» - единственный из бизнес-центров высшей категории, расположенный за пределами «золотого треугольника».

От «золотого треугольника» в разные стороны радиально расходятся зоны, обладающие более низкой рыночной стоимостью. К примеру, дальше вдоль Невского проспекта - за Казанским собором - спрос и цены ниже. Еще меньший интерес у покупателей вызывают Советские улицы. Спрос есть только на квартиры в домах, расположенные вдоль Суворовского проспекта (на глубину одного квартала по обе стороны)10.

Однако, несмотря на значительное снижение ценовой нагрузки на жилые помещения (с возможностью их перевода в нежилой фонд) по мере удаления от «золотого треугольника», арендные ставки, а также цены на жилые площади остаются достаточно высокими в пределах всего Центрального района.

Бизнес-центры класса В уже не имеют привязки к какому-либо определенному району или микрорайону города. Но и здесь имеются определенные закономерности. Значение имеют близость к историческому центру города, крупным магистралям и соответственно транспортная доступность. В качестве примера можно привести наиболее дорогие бизнес-центры класса В: «Петровский форт» (Финляндский проспект, д. 4), «Мир» (улица Ефимова, д. 4), «Сити-центр» (Петроградская набережная, д. 18) и др.

Местоположение играет наименьшее значение для бизнес-центров более низкого уровня - С и D, поскольку их клиенты - это, как правило, компании среднего и мелкого бизнеса, предъявляющие спрос лишь на отдельные услуги бизнес-центров и не обладающие возможностями для оплаты высоких арендных ставок, привязанных к расположению здания.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ставки арендной платы на офисную недвижимость прямо зависят от ее территориального расположения. Главной закономерностью в распределении цен на коммерческую недвижимость в пределах Санкт-Петербурга является местоположение объекта относительно исторического центра города и крупных автомагистралей. В то же время со сложившимся стремлением расположения офисных зданий ближе к центру появилась тенденция к организации объектов коммерческой недвижимости в «неделовых» районах города. Это способствует созданию сети офисных зданий эконом-класса, приемлемых по своим ценам для компании среднего и мелкого звена. Отсюда можно сделать еще один вывод о том, что декламируемая экспертами проблема оценки офисной недвижимости носит часто временный характер. Дело в том, что созданные системы заставляют современные компании, а особенно те из них, для которых большое значение имеет имиджевая политика, стремиться разместить свои офисы в центральной части города. В результате возрастает нагрузка на формирующийся деловой центр и появляются новые проблемы: временные и материальные. Увеличивается длительность переездов в течение дня, парализуются транспортные артерии в центре города в часы пик, усиливается загрязненность центра города, вызванная значительным количеством транспорта, и т. д. Политика Администрации Санкт-Петербурга должна быть направлена на развитие полицентричности в использовании территорий под объекты офисной недвижимости, а оценочная деятельность должна ставить акцент на потенциале развития тех или иных транспортных магистралей города, а не на непосредственном размещении объекта.

Summary

Sanatov D. V. Site as the factor of investment appeal of office real estate object*.

The site of this or that real estate object is icfiecicu in its сом. il affects the volume of investment under construction, the rent rate and the square meter price. The problem of office real estate estimation has frequently a temporary character and stimulates monocentrism development in office real estate object distribution. Thus for effective city space development it is necessary to apply pohcentrism of territory usage under ofñce real estate objects and estimated activity shouîd highlight key points of development potential of these or those transport city highways instead of the direct object allocation.

Литература

1. Аналитический обзор Аналитико-маркетинговой службы King Real Estate // Недвижимость и строительство Петербурга. 2004. № 42 (325). 2. Colliers International. «Обзор рынка недвижимости России». 2004 г. // http://www.colliers.ru/. 3. Аналитический отчет Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, компания Бекар, 2004 г. // http://www.bekar.ru/. А. Деловая недвижимость. 2004. № 20 (46).

Статья поступила в редакцию 20 марта 2005 г.

9 Имеется в виду стоимость квадратного метра жилья в «фасадных» дворах. Квартиры в первых рядах дворах идут в среднем по 1500 долл /кв. м, во вторых-третьих дворах - за 1000-1200 долл.

10 Спрос на квартиры в этой части города был высоким в начале 1990-х годов. Однако сами требовали существенной перепланировки. Сегодня процедура перепланировок значительно усложнилась, потому упал и спрос на менее качественные помещения, которые здесь преобладают.