Девелоперы снижают объемы

По данным Nikoliers, с 2019 года объем строящегося жилья в Северной столице сократился на 41%, до 8,6 млн кв. м. В Ленинградской области падение оказалось еще более драматичным: на 49%, до 3,03 млн кв. м.

Более половины (56%) строящегося на данный момент жилья приходится на разрешения на строительство, выданные в 2017–2018 годах

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

«С 2019 года на фоне перехода на проектное финансирование и эскроу-счета мы наблюдаем снижение объема строящейся недвижимости и сокращение количества компаний, реализующих жилые проекты. Дополнительными сдерживающими факторами стали экономическая неопределенность и рост цен на стройматериалы и рабочую силу, вызванные ограничениями на фоне распространения коронавируса в 2020–2021 годах»,— комментирует Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.

Снижение девелоперской активности совпадает с динамикой выдачи разрешений на строительство (РНС). Так, в 2017–2018 годах на рынке Санкт-Петербурга было выдано более 500 РНС суммарным объемом почти в 20 млн кв. м жилья. В это время девелоперы активно выводили на рынок проекты в преддверии перехода на проектное финансирование. Также большой объем строительства связан с проектами редевелопмента на месте бывших промышленных зон. Более половины (56%) строящегося на данный момент жилья приходится на РНС, выданные именно в этот период.

В 2019–2021 годах девелоперы получили 200 РНС, половина из которых была выдана в начале 2019 года. За период с января по май 2022 года застройщикам было выдано 26 РНС, предполагающих строительство около 630 тыс. кв. м жилья.

Параллельно с сокращением девелоперской активности значительно снижалось и количество игроков на рынке жилья: по состоянию на начало мая 2022 года строительство жилья в Петербурге ведут 67 девелоперских компаний (–21% к 2019 году), в Ленобласти — 51 компания (–27% к 2019 году).

На этом фоне усиливается консолидация рынка. На начало мая 2022 года топ-5 застройщиков Санкт-Петербурга аккумулируют 55,4% от общего объема рынка (53,2% в 2019 году). При этом абсолютные значения снизились на 36%: если в 2019 году топ-5 девелоперов совокупно возводили 7,4 млн кв. м жилья, то в мае 2022 года этот показатель сократился до 4,8 млн кв. м. В Ленобласти укрупнение доли, приходящейся на основных игроков рынка, прогрессирует: в 2022 году на топ-5 застройщиков приходится 50,1% от общего объема рынка (42,2% в 2019 году). В абсолютном значении снижение составило всего 13%: если в 2019 году топ-5 девелоперов суммарно строили около 1,8 млн кв. м жилья, то в мае 2022 года показатель был на уровне 1,5 млн кв. м.

Главное следствие снижения девелоперской активности — падение объема ввода жилья в ближайшей перспективе. Хотя в Санкт-Петербурге по итогам 2021 года в эксплуатацию ввели 3,46 млн кв. м жилья, а в 2022 году — уже 1,4 млн кв. м, это результат строительного бума 2017–2018 годов.

«В ближайшее время показатель ввода будет падать, а дефицит строящегося жилья — нарастать. Учитывая планомерное и ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ, именно сейчас — на низком рынке — девелоперам необходимо пополнять земельный банк, чтобы в период потенциального дефицита 2024–2025 годов успешно продавать квартиры»,— заключает господин Орлов.