Девелоперы выстроили себе правила

Воронежская городская дума на вчерашнем заседании утвердила пакет поправок в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) по 21-й территориальной зоне облцентра. Документ был повторно направлен на согласование депутатам после почти годовой доработки при участии местного строительного сообщества. Его представителей больше всего волновали изменения, которые коснулись практически всех основных параметров жилищной застройки: площади земельного участка, отступа от границ, высотности и плотности объектов. Многие нормированные показатели в итоге оказались «не подлежащими установлению». Новую версию документа депутаты и чиновники называют «не идеальной», но «компромиссной», прогнозируя ее дальнейшую доработку.

Внесению изменений в решение гордумы Воронежа №384-II от 25 декабря 2009 года «Об утверждении ПЗЗ...» вчера был посвящен 21 (по количеству охваченных территориальных зон) из 37 вопросов в повестке заседания. Всего депутаты затратили на голосование около 23 минут. Все изменения в ПЗЗ были приняты 32 присутствующими народными избранниками единогласно, без вопросов с мест. После этого спикер гордумы Владимир Ходырев поблагодарил всех, кто «в течение года занимался этим вопросом», отметив, что в документе «не все в идеале». «Но ответов на все вопросы мы сразу не найдем, можем вернуться к изменениям в апреле», — сообщил господин Ходырев.

И.о. руководителя управления главного архитектора мэрии Воронежа Людмила Подшивалова рассказала „Ъ“, что при разработке документа нужно было «найти компромисс между застройщиками, справедливостью и правовым полем».

Председатель постоянной комиссии гордумы по градостроительной деятельности и земельным отношениям, руководитель ФК «Аксиома» Иван Кандыбин также назвал ПЗЗ в новой редакции компромиссным документом, который «имеет право на жизнь». От предыдущей версии он прежде всего отличается подходом: «Решение принимали все заинтересованные стороны, граждане, администрация, гордума, прокуратура. Все, что необходимо было учесть в этом документе, мы, думаю, учли». «Проблем было достаточно много, начиная от плотности застройки, заканчивая отступами от красных линий (обозначают границы территорий общего пользования и линейных объектов. — „Ъ“). По каждой зоне были найдены компромиссы между желаниями застройщиков и намерением уйти от хаотичной застройки», — добавил господин Кандыбин. И со своей стороны также анонсировал продолжение работы над документом: «У нас есть большие вопросы к разделу “Архитектурный облик”».

Почему правила землепользования и застройки так изменчивы

К 1 января 2013 год практически во всех регионах РФ были разработаны и утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Используя карты градостроительного зонирования, допустимые виды разрешенного использования, предельные параметры, установленные для каждой территориальной зоны, застройщики должны были...

За 10 месяцев (в декабре 2016 года первый вариант ПЗЗ, предложенный мэрией, был отправлен гордумой на доработку из-за противоречий между инвесторами и интересами администрации) параметры разрешенного использования оказались существенно изменены в территориальных зонах, напрямую касающихся интересов девелоперов. Таких параметров в каждой из зон четыре. Это минимальная или максимальная площадь участка, на котором возможно строительство, минимальный отступ от границ участка, высотность и плотность застройки. «В интересах строительного сообщества было всячески уменьшить ограничения по этим параметрам», — пояснил „Ъ“ источник на профильном рынке. В первой редакции документа нормированию подлежали все перечисленные параметры. Так, практически для всех участков в зоне Ж10 (зона развития многоэтажной жилой застройки) устанавливались ограничения минимальных размеров площадок (1 тыс. кв. м), шестиметровый отступ от границ участков, высотность зданий имела численное ограничение (85 м). Максимальный коэффициент плотности застройки в границах участка составлял 296%. В новой редакции коэффициент плотности — 300%. Предельные размеры участков, так же как и высотность, «не подлежат установлению», минимальные отступы от границ доведены до нормирования в соответствии с другими техрегламентами и СНИПами (сведены до нормы «не менее 1 м»). Аналогичные показатели прослеживаются во всех зонах с разрешенным использованием под высотное жилищное строительство, в том числе в тех, которые выделены под развитие застроенных территорий (с ветхим и аварийным жильем).

Подход мэрии к созданию норм ПЗЗ в первой редакции участники рынка обозначили как «формализованный», посчитав его неприемлемым. В качестве примера в ходе обсуждений проекта указывалось на требования минимального разрыва между строениями, изначально от границ участка предлагалось отступать на 6 м.

Напомним, что внесение изменений в ПЗЗ Воронежа объяснялось необходимостью приведения документа в соответствие с Градостроительным кодексом РФ. Изначально оно должно было произойти до июля 2017 года. Но в декабре 2016 года гордума смогла установить параметры только для 11 территориальных зон, изменения еще для 21-й зоны прошли публичные слушания только в ноябре 2017-го.

Руководитель управления архитектуры и градостроительства региона Марина Ракова полагает, что только правоприменительная и проектная практика покажет, насколько новая редакции ПЗЗ окажется эффективнее прежней. «Я остаюсь сторонником дальнейшего совершенствования этого документа в части деления территории города на более мелкие зоны и подзоны с персонификацией параметров, сразу учитывающих, например, имеющиеся ограничения по санитарно-защитным зонам, зонам охраны объектов культурного наследия и другим, — отметила госпожа Ракова. — Отдельного внимания заслуживает корректировка карт градостроительного зонирования ПЗЗ по внесению границ территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию. Сегодня в городе заключение договоров с застройщиками о развитии таких территорий тормозится в том числе по этим причинам». Марина Ракова выразила надежду, что «выстроить внятную программу действий хотя бы в перспективе трех-пяти лет позволит стабилизация работы архитектурно-строительного блока мэрии».

Глава областного союза строителей Владимир Астанин отметил, что при изменении ПЗЗ раздел «Архитектурно-строительные требования» не подвергался глобальной переработке.

«Задача стояла дать строительному сообществу необходимую нормативно-правовую базу и в первую очередь принять поправки, связанные с предельными параметрами, — пояснил господин Астанин. — Дальше можно заниматься уже более глобальной проработкой, ведь ПЗЗ требуют гораздо более глубокого переосмысления». Полная переработка документа, по мнению Владимира Астанина, потребовала бы порядка двух лет: «Жить без этого документа сегодня совершенно неприемлемо».