Упрощение элиты

На рынке недвижимости все чаще появляются элитные дома с сотнями квартир, хотя еще совсем недавно одним из признаков элитности была именно камерность. Впрочем, сегодня практически все критерии, по которым оценивают дорогое жилье, подвергаются пересмотру.

Изменение слагаемого
География московского элитного жилья уже вышла за рамки традиционных Остоженки, Арбата и Патриарших прудов. И даже за Садовым кольцом появились несколько объектов, которые вполне оправданно позиционируются как элитные. «В настоящее время потенциальный покупатель элитного жилья обращает внимание на жилые районы на Юго-Западе столицы,– говорит Павел Епихин, начальник отдела маркетинга компании „Квартал”.– Их основное преимущество – благоприятная экологическая обстановка, транспортная доступность и развитая инфраструктура». Правда, как считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, таких домов – вне «исконно» элитных районов – еще слишком мало, чтобы рассматривать это явление как тенденцию. И пока расположение в центре в подавляющем большинстве случаев остается главным фактором, определяющим принадлежность жилья к элитному.

Между тем другие, как казалось недавно, константы на поверку все чаще оказываются переменными. Так, если до недавнего времени к элитным относили исключительно дома с количеством квартир, не превышающим полусотни, то теперь застройщики ломают установившиеся представления об этом критерии – тенденцией прошлого года стал рост числа элитных многоквартирных зданий. Уже во второй половине 2004 года начались продажи в домах «Коперник» (146 квартир), «Онегин» (110 квартир), «Дом на Покровском бульваре» (150 квартир). В первом квартале 2005 года прошел госкомиссию комплекс «Новая Остоженка» (девелопер «Дон-строй»), относящийся к классу люкс. В доме 117 квартир. Проведя исследование потребительских предпочтений, компания «Квартал» определила, что наибольшим спросом среди потенциальных покупателей пользуются дома средней этажности, которые способны обеспечить максимальный психологический комфорт. Квартир на этаже, по результатам исследования, должно быть не больше двух, а подъездов в доме – не больше трех.

«Естественно, увеличение числа квартир в доме приводит к тому, что продажи уже не могут осуществляться по клубному принципу, то есть избирательный подход к выбору жильцов в этих случаях становится неуместен»,– говорит Марина Маркарова. Получается, что отчасти оказался размыт еще один из основных признаков элитности – социальная однородность. Хотя, возможно, есть смысл поставить под сомнение позиционирование таких объектов в качестве элитных.

Устаревшие навороты
Еще недавно было принято считать, что дом тем элитнее, чем больше в нем различных роскошеств и изысков. Сегодня постепенно растет популярность «сдержанных» вариантов – оптимальных как по площади, так и по набору инфраструктуры. Как говорит Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж «Контакт – Элитная недвижимость», застройщики стали более разумно подходить к вопросам инфраструктурного оснащения зданий, поняв, что излишества далеко не всегда оправдываются с коммерческой точки зрения. Причем дело не только в повышенной себестоимости строительства. В будущем у некоторых жильцов могут вызвать серьезное недовольство высокие эксплуатационные расходы. Аналогичное мнение высказывают все специалисты. По этой причине зачастую меняется специфика функционирования некоторых элементов внутренней инфраструктуры – от работы «на дом» они переходят в режим работы «на город». А перспектива встретить посторонних в бассейне, сауне или баре абсолютно не прельщает людей, которые заплатили огромные деньги в том числе за то, чтобы отгородиться от внешнего мира. Как говорит Дмитрий Воронков, при покупке квартиры в элитном доме 80% клиентов интересуются наличием дополнительной инфраструктуры. Однако после заселения пользуются ею не более 20%. Ведь во многих случаях в доме постоянно проживают лишь 30–40% жильцов. Многие часто находятся в разъездах или предпочитают в основном жить за городом. Небольшие квартиры в высококлассном сегменте покупают также состоятельные люди из регионов, наведывающиеся в Москву по делам, и иностранцы, которым они просто заменяют гостиничный номер.

Евгений Юра, директор департамента новостроек компании Paul’s Yard, полагает, что инфраструктура не является признаком элитности. Хотя, как он говорит, отдельные элементы инфраструктуры могут стать хорошим маркетинговым ходом. Ценность их определяется в зависимости от конкретной покупательской аудитории.

Дмитрий Воронков считает, что продуманная минимизация не вредит ценообразованию при продажах. Для элитного дома наличие дополнительных видов инфраструктуры не является обязательным. На цены влияет расположение, качество строительства и иногда какая-нибудь «изюминка». Марина Маркарова также считает, что урезание набора инфраструктурных объектов мало отражается на спросе и ценах, так как в первую очередь они зависят от расположения дома. А квартиры в элитных домах за пределами Садового кольца не стоят дешевле, потому что такие проекты, как правило, по-своему уникальны и привлекают покупателей чем-то другим.

Излишества не к месту
Помимо спроса на оптимизацию элитного жилья влияет пресловутый дефицит земли. Строительство дополнительных сооружений для владельцев квартир является чрезмерной роскошью с точки зрения не только финансовых затрат, но и экономии места. По словам Марины Маркаровой, гораздо важнее, например, обустроить небольшую придомовую территорию, которая обеспечит большую безопасность дома и позволит гостям жильцов оставлять машины на специальной стоянке. «Достаточно минимального набора, не занимающего большой площади, включающего в себя тренажерный зал, сауну или баню, игровую комнату для детей, бар, бильярдную, комнату для приема гостей и т. п.»,– говорит она. В центре Москвы и так хватает различных ресторанов, торгово-развлекательных комплексов, спортивно-оздоровительных центров.

Сокращение внутренней инфраструктуры вызвано и ростом себестоимости строительства. Наличие фитнес-центра или бассейна практически не добавляет цены квадратному метру жилья, зато сильно бьет по карману девелопера. Как говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, тенденцию к сокращению внутренней инфраструктуры покупатели в большинстве случаев воспринимают вполне адекватно. Респектабельные люди больше предпочитают именитые рестораны и фитнес-клубы, чем те, что расположены на первом этаже их собственного дома. Между тем Бригаднова считает, что говорить об упрощении элитного жилья не совсем корректно. Причина кроется в неверном представлении об элитном жилье, бытовавшем на протяжении последних лет. Многие риэлтеры и застройщики формировали в глазах покупателей «обязательные критерии» дорогого жилья, поразительно схожие с характеристиками тех объектов, которые они продавали. Сегодня оказалось, что они абсолютно неуниверсальны, а потому нежизнеспособны.

В любом случае, как говорит Ирина Тарасова, генеральный директор компании R2 Group, элитный дом – это штучный товар, и каждый, кто может за него заплатить, выбирает его в соответствии со своими потребностями, вкусами и предпочтениями. Для кого-то важна камерность, для кого-то, к примеру,– наличие корта, пусть даже на нем периодически появляются новые лица. «К любому проекту надо подходить осмысленно и индивидуально,– считает Дмитрий Воронков.– Что подойдет для здания с 60 квартирами, неприемлемо для восьмиквартирного дома. И наоборот: то, что может быть востребовано в клубном доме, где инфраструктура создавалась исходя из конкретных запросов будущих жильцов, не пройдет для более масштабных вариантов».

В общем, как признают эксперты, рынок элитного жилья взрослеет, а потому каждый клиент находит на нем то, что искал.