Элитная недвижимость достигла максимума

В прошлом году на рынке элитной недвижимости был побит рекорд: объем предложения достиг исторического максимума: в продаже в центральных районах Петербурга находилось 431 тыс. кв. м, из них 266 тыс. кв. м — в проектах сегмента "элита".

В 2013 году на рынок центральных проектов Петербурга, по данным "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", поступило 233 тыс. кв. м жилья — это примерно 15 новых проектов. "В частности, мы вывели и начали реализовывать элитный "Дом на Дворянской" на улице Куйбышева и жилой комплекс бизнес-класса "Европа Сити"", — рассказал Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".

Тем не менее Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", считает, что все равно рынок элитного жилья в Санкт-Петербурге по-прежнему очень узкий. "На первое января 2014 года на рынке Северной столицы было представлено 33 объекта класса элита, в которых осуществляются продажи квартир. Это 27 жилых комплексов плюс шесть очередей строящихся комплексов", — говорит госпожа Трошева.

Скачок

До 2012 года объем предложения на рынке элитного жилья сокращался, затем наступил год стабилизации. "В 2013 году мы наблюдали существенный прирост — объем предложения вырос на 38 процентов по сравнению с 2012 годом. Сегодня предложение и спрос на рынке центральных районов города уравновешены", — констатирует господин Бабаков.

Рынок статусного жилья в отношении локаций консервативен. По традиции пальму первенства по объему предложения держат Центральный и Петроградский районы — 47 и 43% соответственно.

В 2013 году было реализовано 148 тыс. кв. м недвижимости в центре Петербурга — прирост составил 47% по сравнению с 2012 годом.

Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс", отмечает, что почти все компании-застройщики, работающие в этом сегменте, перевыполнили годовой план продаж.

Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, констатирует: "Рынок элитной жилой недвижимости в Петербурге был очень активен как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. Сегодня можно говорить о том, что объем качественного предложения высокой ценовой категории удовлетворяет спрос и даже немного превышает его. В результате высокой конкуренции стоимость квадратного метра во вновь заявленных проектах немного ниже, чем в жилых комплексах, выведенных ранее; поэтому средняя цена на "элитку" снизилась на 3-5 процентов".

С ней не согласен Денис Бабаков. Он говорит, что в 2013 году цены на жилье в центральных районах демонстрировали стабильность. "Фактически они остались на том же уровне: цена квадратного метра возросла в среднем на 5 тыс. рублей и составляла в прошлом году 197 тыс. рублей при единовременной оплате", — говорит господин Бабаков.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, отмечает, что стоимость квадратного метра в элитных жилых объектах варьируется от 150 до 380 тыс. рублей. "На 2014 год я прогнозирую рост цен в пределах 10-15 процентов, как и в целом по рынку жилья. Крупных проектов на 2014 год заявлено не было, но Setl City планирует вводить сразу четыре элитных проекта в городе, поэтому прогнозы развития данного сегмента остаются положительными", — рассказала госпожа Яковлева.

Ольга Трошева говорит, что в обжитых районах Санкт-Петербурга прирост средней цены за год в классе "элита" составил 0,5%. В административно подчиненных районах города, где представлено всего два таких объекта, прирост средней цены за год в классе "элита" составил 5,8%.

Продолжилась реструктуризация предложения рынка первичной недвижимости в центральных районах Петербурга. На рынок поступил достаточно большой объем жилья бизнес-класса, поэтому его доля в структуре предложения возросла: если в 2012 году на этот сегмент приходилось 26% от общего объема предложения в центре, то в прошлом году его доля составила уже 38%.

На рынке центральных районов Петербурга доля инвестиционных сделок традиционно колеблется в районе 5-10%. 36% жилья в центральных районах Петербурга приобретается на условиях единовременной оплаты, 8% реализуется с привлечением ипотечного кредита. Наиболее востребованный покупателями вариант — приобретение в рассрочку — используется в 56% сделок.

Новые тенденции

К основным тенденциям рынка Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", относит сокращение средней площади приобретаемых квартир (со 137 кв. м в 2012 году до 129 кв. м в 2013-м). "Ввиду сокращения количества пятен под застройку в традиционно элитных локациях, застройщики жилья высокого ценового сегмента ищут новые территории. Осваиваются набережные Красногвардейского района, промышленные территории на пересечении Обводного канала и Московского проспекта, а также Петроградский район", — перечисляет госпожа Попова.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", отмечает: "Сегодня элитные новостройки делятся на два типа: небольшие эксклюзивные клубные дома и масштабные проекты средней этажности, ориентированные на более широкую аудиторию".

К новым тенденциям рынка госпожа Амирова относит появление проектов высокой ценовой категории, где предлагается отделка от застройщика. Например, это "Европа Сити" от ЛСР, проекты Legenda Intelligent Development, "Леонтьевский мыс" и др. "И, надо сказать, что продаются такие объекты очень хорошо. Если отделка выполнена качественно и с использованием дорогостоящих материалов, покупателю предлагается на выбор несколько вариантов планировок, то это достаточно интересно и эффективно с точки зрения экономии времени, что немаловажно для людей бизнеса", — рассуждает госпожа Амирова.

Ставка на промзоны

Свою нишу на рынке высокого класса занимают апарт-отели. Так, в конце года получил разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК "Монферран", компания Setl City заявила о реализации квартала под брендом Riverside, в рамках которого будет также построен апарт-отель.

Повышение конкуренции логичным образом отразилось на требовательности покупателей, у которых теперь есть выбор. "Как правило, для покупателя важны все детали — наличие современных инженерных коммуникаций, качество сервиса, сопровождающая проект инфраструктура, планировка квартиры. Кроме того, покупателя все больше интересуют "зеленые" и энергоэффективные технологии в строительстве объектов. Конечно, у разных групп покупателей есть свои приоритеты при выборе жилья. Например, более молодое поколение хочет жить в самом центре "тусовки", в гуще всех событий. Покупатели постарше предпочитают "тихий центр". Для семей с детьми важно расположение в непосредственной близости от дома парков и скверов. Иностранцы или люди, которые часто ездят по заграничным командировкам, ценят вид на исторические памятники города", — говорит госпожа Амирова.

Перспективы развития элитной жилой застройки имеют локации с качественными видовыми характеристиками, располагающиеся в спокойных районах города. Но сегодня перспективы формирования элитных районов связывают, как правило, с редевелопментом промышленных территорий или реновацией старого жилья. А это напрямую связано с политикой городских властей, поэтому прогнозировать, как будет развиваться город, здесь достаточно сложно.

"Элитное жилье представлено не только в центре, но и в других районах города. Конечно, цены здесь ниже. Так, в центре стоимость квадрата в элитном объекте начинается от 150 тыс. рублей, в спальных районах — от 110 тыс. рублей. Но при этом качественные характеристики у них схожи. Основная причина выбора жилья в спальных районах — нежелание жить в постоянном шуме и загазованности центра. Спокойный и чистый район в центральной части Петербурга — это Крестовский остров, однако цены здесь запредельно высоки, не каждый готов на настолько дорогостоящее приобретение. В целом к элитным объектам можно отнести частные дома или небольшие малоэтажные комплексы в "зеленых" районах; например, в Коломягах, у Суздальских озер. Кроме того, это могут быть пентхаусы и квартиры на последних этажах с очень качественными видовыми характеристиками", — считает госпожа Амирова.