Государственная регистрация объектов незавершенного строительства

УДК 342.2

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

THE STATE REGISTRATION OF OBJECTS OF UNFINISHED CONSTRUCTION

Буренко Е.Е. студент,

ЮРИУ РАНХиГС при Президенте РФ

Burenko E.E. student,

Russian Academy of National Economy

and State Service under

the President of the Russian Federation

В статье анализируются проблемы возникающие при государственной регистрации объектов незавершенного строительства. В частности, приводятся примеры из судебной практике и мнения ученых по данной проблеме.

Ключевые слова: государственная регистрация, объекты незавершенного строительства.

The article analyzes the problems arising at the state registration of objects of unfinished construction. In particular, examples of judicial practice and scholarly opinion on this issue.

Key words: state registration, objects of incomplete construction.

Гражданский кодекс РФ включил объекты незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества, таким образом при наличии вещных прав на данное имущество, с ними можно совершать сделки.

Как указывает К. Шалагинов, к обороту различных объектов недвижимого имущества применяется общее требование о государственной регистра-

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

ции права на этот объект для совершения сделки с ним, однако в зависимости от разновидности объекта недвижимости законодатель вынужден учесть специфику оборота данного вида недвижимости и вследствие этого установить особые правила оборотоспособности.[1, с. 4]

Скловский К.И. в своих трудах писал о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей.[2, с. 78] До 1992 г. здания, сооружения и прочие объекты недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находились в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, с такими объектами сделки совершаться не могли. [3, с. 25]

К. Шалагинов выделяет такие проблемы обороноспособности такого объекта, как индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания; урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждения другому лицу; определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству. Так, для того чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства в ЕГРП необходимо произвести его описание, что довольно проблематично на практике, так как объект еще не завершен. К. Шалагинов приводит несколько примеров из судебной практики:

1. "Как видно из документов и установлено судом, 20.09.2001 ТСЖ "Дюйм" (продавец) и ООО "Вира-Контур" (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому ответчик обязался передать в собственность истца одноэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 340 квадратных метров, являющийся объектом незавершенного строительства и распо-

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

ложенный по адресу: город Киров, улица Карла Маркса, 93" [4]

2. "...О признании права муниципальной собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажное кирпичное здание комбината бытовых услуг общей площадью 495 квадратных метров по наружному обмеру готовностью 51 процент, расположенное по улице Д. Павлова, дом 12 в Нижнем Новгороде".[5]

Очевидно, что наиболее правильным вариантом из приведенных нами является второй, указывающий не только наименование и назначение объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и площадь по наружному обмеру.

М.В. Крушевская пришла к выводу о том, что на практике возникают проблемы при заключении купли продажи объекта незавершенного строительства, впоследствии чего застройщик признан несостоятельным, при этом так и не успев зарегистрировать на себя право собственности в ЕГРП.[6, а4] Пример из судебной практики.

ЗАО "Интерстройкорд" было получено разрешение на производство строительных работ объекта капитального строительства на ранее предоставленном земельном участке. Позже им были заключены договоры с третьими лицами о долевом строительстве квартир.

20 декабря 2005 г. решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-7398/2005-С2-7 ЗАО "Интерстройкорд" признано несостоятельным. В отношении должника было открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и передал его на торги. При этом право собственности на данный объект не было зарегистрировано.

Специализированная организация - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону - 25 декабря 2006 г. провела торги, победителем которых стало ООО "МЕГА Строй". Должник и общество на основании результатов торгов 26 де-

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

кабря 2006 г. заключили договор купли-продажи незавершенного строительства. Общество приняло и оплатило указанное недвижимое имущество.

Покупатель обратился в Арбитражный суд с иском о признании права собственности за ним на объект незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда от 25 апреля 2008 г. было признано право собственности за истцом. Кредиторы-дольщики обжаловали данное решение. [7]

ФАС Северо-Кавказского округа, рассматривая дело в кассационной инстанции, пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.^]

Дело в том, что Федеральный закон "О несостоятельности (банкротст-ве)",[9]

описывая порядок проведения торгов, не предусматривает требования обязательной регистрации права собственности на момент проведения торгов и не предусматривает возможности проверки ее наличия на данный момент участниками торгов. Крушевская М.В. на примере показывает, что регистрация права собственности может быть парализована обеспечительными мерами, введенными при процедуре банкротства. Так, конкурсный управляющий 3 мая 2007 г. не мог зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку решением Ленинского суда была введена обеспечительная мера в виде запрета на совершение регистрационных действий. Только 20 октября 2008 г. конкурсный управляющий смог зарегистрировать право собственности на недвижимый объект.

П. 1 ст. 218 ГК регулирует приобретение права собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Если застройщик ведет строительство для себя своими силами и средствами, то все права на объект застройки все время принадлежат

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства -путем продажи всего здания или его частей.

В силу договора участия в долевом строительстве после того, как получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик передает соответствующий объект участнику долевого строительства[13]. Учитывая то, что разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, так как объект недвижимости не достроен, права собственности у дольщиков нет.

Пискунова М.Г. считает, что регистрация является правопорождающим актом^Ю^^]

Шейнин М.Б. указывает на то, что регистрация является правопод-тверждающим актом.Щ^.Ю]

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следует согласиться с Л.Б. Шейниным, что "буквальное его толкование дает основание считать, что эти права существовали и раньше, то есть до обращения заинтересованного лица за их регистрацией [14]. Таким образом, и появляется несоответствие между ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации". Это происходит потому, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить не правопорождающий характер, а правопод-тверждающий.

Также данную проблему исследовали такие ученые как Ломидзе Э.Ю., Ломидзе О.Г. которые задавались такими вопросами: какими же правами наделен застройщик в отношении объекта незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности? Здесь вполне может быть поставлен вопрос о наличии владения не завершенным строительством объектом и, соответственно, о владельческой защите.^,^]

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

Право распоряжения возникает только с момента государственной регистрации. Исходя из вышеизложенного ЗАО "Интерстройкорд" в установленном законом порядке не приобрело права собственности. Следовательно, оно не признается собственником. Но поскольку застройщик владел объектом незавершенного строительства, то он передал покупателю владение[15]. Так как владение является фактической позицией, а не субъективным правом, для его передачи необходимы были фактические, а не юридические действия. Поэтому сделку купли-продажи можно было не совершать, а ограничиться актом приема-передачи с указанием лица, которому передается владение.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в ЕГРП для объектов недвижимости после государственной регистрации.

В нашем деле суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое ЗАО "Интерстройкорд" недвижимое имущество оно не может быть предметом гражданско-правовой сделки, и признавали договор купли-продажи недвижимости недействительной сделкой, так как до государственной регистрации и создания специального раздела в ЕГРП, содержащего записи об объекте недвижимого имущества, юридически объект незавершенного строительства не был объектом гражданских прав. С выводом суда ФАС Северо-Кавказского округа относительно того, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствую-

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

щего обязательства, не следует соглашаться. По мнению Крушевской М.В. верно признавать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Так возникает противоречие между нормами ГК, в частности ст. 223 где определен момент права собственности у приобретателя по договору и П. 60 Постановлением Пленума ВС и ВАС от 29.04.10 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 10/22 где указывается что отсутствие регистрации не является основанием для признания таких договоров недействительными.

Список литературы

1. Шалагинов К. Рождение права в процессе стройки («ЭЖ-Юрист»), 2007, № 48.

2. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.

3. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6).

4. Постановление ФАС ВВО от 18.02.2004 N А28-6813/2003-242/22 // СПС "КонсультантПлюс".

5. Постановление ФАС ВВО от 02.06.2004 N А43-7848/2003-17-244 // СПС "КонсультантПлюс".

6. Крушевская М.В. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства при банкротстве застройщика («Правовые вопросы строительства», 2010, №2).

7. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2008 по делу N А53-4721/2008-С2-11. Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2009 по делу N А53-25934/2008. Документ опубликован не был // СПС "КонсультантПлюс".

9. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43.

10. Пискунова М.Г., Киндеева С.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С. 254; Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.

11. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 57; Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. ... к.ю.н. Ростов н/Д, 2009.

12. Ершов О.Г. Не завершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему («Цивилист», 2012, №2).

13. Куликова Л.В. Разрешенное использование и застройка земельного участка: анализ законодательства и судебной практики // Северо-Кавказский юридический вестник 2013 №2 59-65.

14. Малов А. А. Некоторые проблемы современного российского законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Северо-Кавказский юридический вестник 2010 №1 57-66.

15. Куликова Л.В. Отмена отдельных категорий земель // СевероКавказский юридический вестник 2012 №3 53-57.

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014