Новостройки наполнились спросом

Новостройки наполнились спросом

Цены на них выросли из-за активных продаж

Возникший на фоне новой волны кризиса и падения рубля покупательский ажиотаж привел к увеличению средней стоимости новостроек в крупнейших городах на 8% за месяц. Такую динамику обеспечили два прошедших за месяц раунда повышения цен со стороны бизнеса и активное вымывание с рынка наиболее доступного предложения. Аналитики рассчитывают на стабилизацию цен и спроса в краткосрочной перспективе. Но динамику сделок в сегменте новостроек в любом случае продолжат поддерживать покупатели, переориентирующиеся на строящееся жилье на фоне высоких ипотечных ставок на рынке вторичных квартир.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в марте составила 129,22 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 8% относительно значения февраля. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитики». В компании уточняют, что выраженная динамика объясняется двумя факторами: коррекцией цен со стороны застройщиков и возникшим из-за падения рубля ажиотажным спросом. «Покупатели в первую очередь разбирают самые дешевые лоты, это толкает средние цены активного предложения»,— поясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. В компании «Этажи» тоже заметили рост цен: согласно оценкам компании, новостройки в целом по стране за месяц подорожали на 4,22%, до 97,2 тыс. руб. Эту динамику в компании также связывают с наблюдавшейся на рынке вспышке спроса на фоне общей нестабильности.

Наиболее выраженный рост средней стоимости новостроек, по данным «Циан.Аналитики», произошел в Челябинске, где за месяц показатель увеличился сразу на 20%, до 88,7 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Волгограде и Уфе аналогичный рост составил 12%, до 89 тыс. и 108,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. Аналитики «Этажей» отмечают рост в 6,28% за месяц в Новом Уренгое, до 130,7 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре аналогичная динамика составила 5,1%, до 85,1 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», новостройки сейчас стоят в среднем 312,4 тыс. руб. за кв. м, это на 1% выше значения февраля. За год рост составил 34%. Согласно оценкам «Азбуки жилья», сейчас объем предложения новостроек в Москве составляет 28 тыс. квартир (без учета апартаментов), это выше аналогичного показателя для вторичного рынка — 27,2 тыс.

Тем не менее аналитики отмечают, что на фоне смещения спроса в сегмент строящегося жилья оно все чаще становится дороже по цене, чем готовое.

Наиболее ярко эта тенденция проявляет в Молжаниновском районе. Новостройки здесь стоят в среднем 255,1 тыс. руб. за кв. м, это на 15% выше аналогичного показателя для вторичного сегмента. Восьмипроцентная аналогичная разница составляет в Коптево (средняя цена новостроек 351,2 тыс. руб. за кв. м), Солнцево (337,5 тыс. руб.) и Левобережном (379,6 тыс. руб.).

Алексей Попов указывает, что за месяц застройщики провели два повышения цен, в конце февраля и середине марта. Это стало возможным благодаря высокой активности потребителей: после 28 февраля число просмотров объявлений выросло на 20–25% по сравнению с фоновыми значениями зимы, констатируют в «Циан.Аналитике», отмечая, что сейчас ситуация стабилизируется. Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев объясняет, что в марте многие покупатели переориентировались на новостройки, стремясь купить квартиру с ипотекой по льготной ставке 7%. Этот процесс стимулировали заградительные ставки займов на готовые квартиры — от 19,5%, поясняет он. Сейчас по прогнозам эксперта ситуация будет стабилизироваться: до 1 апреля покупатели будут стремиться воспользоваться одобренной ипотекой по старым ставкам, а после, когда ставка вырастет до 12%, спрос начнет снижаться.

Активность покупателей, по мнению господина Зайцева, может сократиться на 25–30%. «Эмоции на рынке отойдут на второй план и скорость выбора объектов покупателями увеличится, они будут более избирательны»,— добавляет он.

Руководитель направлений «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отмечает, что поднятие ставок с 7% до 12% приведет к увеличению ипотечного платежа примерно в полтора раза. Это выгоднее, чем рост в два с половиной раза при рыночном значении более 20%. Но покупатели, для которых вопрос покупки собственного жилья сейчас не стоит остро, по мнению господина Алексеева, все же предпочтут отложить сделку и дождаться снижения ставок. В марте, по оценкам «Авито Недвижимости», спрос на покупку новостроек относительно февраля резко сократился в Казани (–47%), Екатеринбурге (–30%), Ростове-на-Дону (–27%), Москве (–18%) и Перми (–13%). Хотя в части городов, напротив, заметен рост, отмечают в компании.

Алексей Попов называет ключевыми факторами, которые будут определять стоимость первичной недвижимости в дальнейшем, динамику доходов населения и ситуацию на рынке труда. «Проценты в ипотечном договоре не так важны, как уверенность потенциальных заемщиков в сегодняшнем и завтрашнем дне»,— рассуждает он. На этом фоне эксперт ждет, что средние цены будут расти в основном за счет снижения в структуре экспозиции доли доступных лотов и колебаний со стороны самих застройщиков. «Сейчас многие застройщики снимают отдельные прайс-листы, затем их вновь публикуют»,— говорит господин Попов. Сергей Зайцев добавляет, что рынок будет балансировать между ростом себестоимости и ограниченным уровнем покупательской способности, стремясь поддерживать спрос. В краткосрочной перспективе это приведет к замедлению роста цен. «А если никаких кардинальных мер по поддержке девелоперов не появится в ближайшей перспективе, то часть объектов первичного рынка к концу года может снизиться в цене до 5%»,— резюмирует он.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен (%)
Март 2021
Февраль 2022
Март 2022
за месяц
за год
Москва
233,1
310,4
312,4
1%
34%
Санкт-Петербург
159,1
205,1
222,7
9%
40%
Казань
108,2
146,1
157,8
8%
46%
Нижний Новгород
105,3
121,7
132,5
9%
26%
Краснодар
71,3
125,2
127,9
2%
79%
Екатеринбург
97,9
112,7
124
10%
27%
Новосибирск
80,4
114,7
122
6%
52%
Уфа
84,2
96,6
108,5
12%
29%
Ростов-на-Дону
69,4
98,9
108,4
10%
56%
Пермь
74,5
92,3
99,9
8%
34%
Красноярск
87,7
99,2
99,4
0%
13%
Омск
79,6
96,6
94,9
-2%
19%
Воронеж
66,5
86
91,2
6%
37%
Волгоград
61,2
79,6
89
12%
45%
Челябинск
54,2
74
88,7
20%
64%
Самара
62,2
85,5
88,2
3%
42%

Источник: данные «Циан.Аналитики».