Гостиница под реновацию

Рано или поздно любой гостиничный объект начинает нуждаться в ремонте, реконцепции, ребрендинге или полноценной комплексной реконструкции. Смена владельцев, оператора, целевой аудитории, адаптация к изменившейся конъюнктуре — наиболее распространенные причины для реновации гостиницы. Это всегда крайне сложный и многоуровневый процесс, требующий значительных инвестиций и времени. Глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева считает, что тесное сотрудничество с архитекторами на всех стадиях подготовки и реализации такого проекта способно значительно снизить финансовые издержки и риски собственника.

Владельцы отелей при их реновации не всегда подходят к этому делу комплексно

Фото: Getty Images

Реновация городского или загородного отеля связана с многослойной маркетинговой, дизайнерской, закупочной и инженерной работой, а любой неверный шаг в подобном деле может значительно повысить риски инвестора. Обычным явлением во многих проектах реконструкции является отсутствие комплексного плана с четкими и определенными действиями, которые позволили бы сэкономить время и ресурсы. Именно поэтому смену бренда объекта и его реконструкцию стоит начинать, уже будучи в тесной коллаборации с опытными проектировщиками и дизайнерами. Такая стратегия позволит еще на этапе разработки идеи избавиться от множества проблем, потенциальных ошибок, переплат и неверных решений, направить процесс в более творческое и конструктивное русло.

Есть несколько аспектов, в которых отельер, сотрудничая с архитекторами при реновации своего актива, может значительно выиграть. Первый — создание дизайн-проекта на основе сбора и анализа информации о работе объекта. Довольно часто базовый сценарий к реконструкции мотивирован лишь эстетическими и косметическими замечаниями, но игнорирует другие важные факторы в контексте концепции.

Владелец изначально обладает инструментарием для изучения мнения постояльцев о дизайне, навигации и качестве пространства. Если передать такую информацию архитекторам и дизайнерам до начала самостоятельных действий по реновации, то совместными усилиями можно создать детальный и обоснованный план, способствующий эффективной реконструкции. После анализа отрицательных и положительных моментов эстетики и функционирования объекта можно выработать решения, которые подчеркнут сильные стороны актива и нейтрализуют слабые. Таким образом, владелец сможет дать проектировщику четкие и выверенные указания целей, которых он хочет добиться. Тот, в свою очередь, начнет целенаправленную работу для достижения наилучшего результата, что может стать серьезным фактором для экономии времени и средств.

Другой важный момент касается разработки новой визуальной концепции и позиционирования гостиничного объекта для достижения необходимого уровня доходности. Реконструкция отеля — уникальная возможность выбрать определенное визуальное направление, наполнение, выгодно выделиться среди конкурентов. В этом вопросе архитектурное бюро может предложить на выбор различные варианты дизайна и оформления пространства, которые могут заинтересовать потенциальную целевую аудитории и соответствовать новому видению имиджа проекта.

Если у владельца уже есть четкая картина позиционирования его отеля, то архитектор еще на предварительной стадии может учесть в проекте множество нюансов, связанных с концепцией, ее усилением и привязкой к окружению. Например, в проект гостиницы, решившей сосредоточиться на гастрономии и местном виноделии, стоит сразу включать соответствующие декоративные элементы. Кроме того, на территории можно заранее предусмотреть специальные локации, элементы пространства, места для оборудования, связанные с виноделием, хранением, дегустацией и продажей напитка. Архитектурное бюро, в свою очередь, тесно сотрудничая с профессионалами в профильной сфере, получит правильное техническое задание и создаст действительно конкурентоспособный продукт. Данные детали также могут способствовать прямому и косвенному увеличению доходов отеля.

Другой ключевой момент — совместное составление надежного плана реализации проекта в соответствии с выделенным бюджетом. Речь в данном случае идет и о возможности закупок материалов, и о контроле процесса строительства. В сложившейся на рынке поставок и строительных услуг обстановке этот аспект играет огромную роль. Процесс бюджетирования в целом является одним из наиболее важных этапов, определяющих успех реновации отеля. Когда архитектурное бюро с самого начала имеет четкое представление об общем уровне инвестиций в реконструкцию, оно может лучше управлять затратами и направлять деньги именно на те действия, которые максимально усилят концепцию, улучшат комфорт и сервисы, приведут к увеличению прибыльности, не распыляя средств.

Например, в объекте, заточенном на оздоровление, акцент будет сделан на создании впечатляющего спа-салона, определяющего опыт путешественников, удобной навигации и маршрутов, по которым гость будет добираться до данной части отеля. Это позволит превратить важную часть концепции в магнит спроса и максимально эффективно использовать доступные средства инвестора. Кроме того, зная бюджет ремонта с самого начала, мы можем лучше вести переговоры с поставщиками материалов и мебели, поскольку заранее определяем потолок инвестиций. Поскольку большое количество материалов и продуктов изготавливается на заказ, правильный бюджет может помочь нам добиться пунктуальности поставок и особых контрактных условий.

Архитектурный и гостиничный бизнес роднит высокий уровень конкуренции, большие амбиции и желание создавать уникальные продукты для своих индустрий. Однако часто сотрудничество нескольких проектировщиков и дизайнеров может значительно помочь отельеру при реновации его объекта. Коллаборации бюро позволяют более детально раскрыть сложную концепцию проекта, ускорить процесс разработки отдельных частей кейса, сыграть на сильных сторонах компетенций различных авторов.

Один из свежих примеров такого сотрудничества — реновация гостиничного комплекса Firesky Resort & Spa в США. Его планируется реконструировать в современный бутик-курорт Old Town Scottsdale. В число дизайнеров проекта входят четыре бюро, каждое из которых отвечает за свой аспект. AvroKO из Нью-Йорка занимается основной архитектурной работой, местная архитектурная фирма Synthetic Design помогает синхронизировать детали проекта с местными особенностями рынка и представляет локальный бизнес. Компания Hart Howerton курирует создание конференц-хаба в комплексе, а Rinker Design разработала ребрендинг курорта и сыграла важную роль в отшлифовке концепции. В данном случае не только оказываются в выигрыше все стороны: от владельца до местных предпринимателей, но также создается эффект правильной синергии.

Такие коллаборации встречаются и при создании отелей под двойным брендом, набирающих популярность в США и Европе в последние годы. Например, в интерьере главного ресторана совместного проекта Voco и Holiday Inn в Чикаго прослеживаются и эксклюзивность бренда Voco, и характерные черты Holiday Inn, заточенного на семейный отдых.

Сотрудничество архитектора и владельца отеля в контексте продвижения продукта на рынке не менее важно, чем сам процесс строительства и ремонта. Реконструкция всегда связана со значительными затратами, а значит, чем раньше будет запущена стратегия продвижения, тем быстрее можно будет окупить издержки. Крайне важно, чтобы процесс реновации подробно освещался и позиционировался как уникальное событие для местной туристической отрасли. Предстоящая модернизация и правильный подогрев интереса создадут позитивные ожидания для новой целевой аудитории, повысят потенциальный объем бронирований. Это также уникальный шанс на порядок улучшить коммуникацию со старыми клиентами, сделать их еще более лояльными к обновленному отелю.

Архитектурному бюро в данном контексте стоит заказать высококачественные и детальные 3D-визуализации, VR-презентации и т. д. Обновленный дизайн отеля разумно было бы презентовать турагентам, а финальные рендеры заранее разместить на веб-сайте и в социальных сетях. Постепенно обновляя информацию о предстоящих изменениях, можно подогреть аппетит целевой аудитории.