Сущность, критерии и принципы инвестиционного анализа в строительной сфере

ЭКОНОМИКА

УДК 330.322.1:624

О.Ю. Великородов

СУЩНОСТЬ, КРИТЕРИИ И ПРИНЦИПЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА

В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

Показано применение инвестиционного анализа для разработки и оценки эффективности инвестиционной деятельности субъектов хозяйствования, в частности строительных организаций.

Виды инвестиционного анализа, этапы инвестиционных проектов, бизнес-план, принципы инвестиционного анализа.

О .Yu. Velikorodov

ESSENCE, CRITERIA AND PRINCIPLES OF INVESTMENT ANALYSIS IN A CONSTRUCTION SPHERE

Within the framework of global economic analysis direction of investment analysis was selected recently and now there is an expansion of its specific and application domain. An investment analysis is used for the development and estimation of the efficiency of investment activities of management subjects and especially in construction organizations.

Types of investment analysis, stages of investment projects, business plan, principles of investment analysis.

Необходимо отметить, что анализ инвестиционной деятельности в строительстве недвижимости является областью, объединяющей в себе различные направления. Базируясь на теории инвестиций, экономике строительства и инвестиционном анализе реального сектора экономики, анализ инвестиционной деятельности заимствует знания из проектного и экономического анализа, инвестиционного и финансового менеджмента, банковского и страхового дела, инвестиций в недвижимость, проектно-сметного дела, бухгалтерского учета и стратегического управления.

Обязательным в современных условиях неопределенности и высоких рисков является добавление в анализ инвестиционно-строительной деятельности точных математических моделей, современных методов проектирования и контроля, основанных на заранее просчитанных алгоритмах.

Обобщив сказанное, можно сделать вывод, что для анализа инвестиционной деятельности в строительстве недвижимости необходимо учитывать ряд особенностей при выборе инструментария и подходов определения технико-экономических показателей инвестиционно-строительных проектов.

А.И. Антипин дает следующее определение анализа инвестиционно-строительных проектов: «совокупность принципов, форм, методов, приемов и средств управления по формированию, рациональному размещению, эффективной реализации и возмещению инвестиций в рамках жизненного цикла проекта» [1].

В рамках общего экономического анализа направление инвестиционного анализа было выделено недавно и на данный момент происходит расширение его специфики и области применения. Инвестиционный анализ используют для разработки и оценки эффективности инвестиционной деятельности субъектов хозяйствования, в частности строительных организаций. При этом концепция инвестиционного анализа базируется на методах и процедурах экономического анализа, которые ориентированы на разработку и выдвижение альтернативных вариантов инвестиционно-проектных решений, определение масштабов и силы влияния рисковых факторов, а также их сравнение с выбранными критериями эффективности.

В современных условиях дороговизны финансовых ресурсов, когда проблема выбора объекта инвестирования стоит особенно остро, к вопросам инвестиционного анализа проектов в строительстве следует подходить особенно тщательно с учетом особой специфики отрасли.

Помимо разработки и оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов инвестиционный анализ используют для:

• определения источников, объемов и условий финансирования проектов строительства недвижимости;

• обоснования обеспеченности собственными средствами субъектов инвестиционностроительной деятельности и необходимости пользоваться заемными ресурсами, а также их грамотного распределения по стадиям инвестиционно-строительного процесса, проекта;

• прогнозирования желаемых показателей эффективности с учетом различных негативных факторов, влияющих на конечный результат инвестиционно-строительной деятельности;

• выполнения исследований для определения условий и возможностей сбыта строительной продукции;

• постоянного контроля выполнения заданных нормативов бизнес-плана, учета и корректировки отклонений от планируемых в технико-экономическом обосновании, строительной смете объекта недвижимости;

• мониторинга изменения оценки социальных, экологических и других показателей инвестиционной деятельности организаций строительной индустрии [2].

Инвестиционный анализ в строительстве - это многоаспектный проектноориентированный анализ, необходимый для обоснования оптимальных управленческих решений по сферам применения инвестиций в рамках строительной отрасли. Результаты анализа служат основанием для внесения поправок в структуру и объем инвестиций. По итогам анализа вносят поправки в цели, стратегию, бизнес-планы, бюджеты инвестиционностроительного проекта.

Подготовка и реализация инвестиционного проекта в строительстве недвижимости предполагает проведение взаимоувязанных и согласованных видов анализа, к которым относят инженерный, маркетинговый, институциональный, экологический, социальный и финансово-экономический анализ. Их полнота и качество способствуют принятию правильных и целесообразных решений, результаты которых находят свое отражение при разработке технико-экономического обоснования инвестиций, составлении бизнес-плана и другой проектной документации.

Инженерный анализ (инженерные изыскания) проводят в целях получения информации для принятия технически правильного и экономически обоснованного проектного решения по строительству и эксплуатации объектов недвижимости. Этот вид анализа состоит из двух частей - экономической и технической. В задачу экономической части входит сбор информации о существующих предприятиях и производимой ими продукции. Анализируют также наличие топливных и энергетических ресурсов, источников сырья, транспортных и инженерных коммуникаций, трудовых ресурсов. Дополнительно изучают развитие жилищного комплекса, а также состояние земельного фонда.

В рамках технической части инженерного анализа определяют наиболее подходящие технику и технологии, проводят оценку затрат технического плана. Комплекс мероприятий технического анализа предполагает проведение топографо-геодезических работ, инженерногеологических, гидрогеологических, гидрологических, климатических, почвенных, геобота-нических, санитарно-гигиенических исследований, т.е. сбор данных для разработки проекта строительства недвижимости.

Маркетинговый анализ - это исследования, проводимые для оценки перспектив рынка сбыта продукции. В ходе анализа определяют основные тенденции развития рынка, состояние его сегментов, а также перспективы развития. При этом изучают основные тенденции движения спроса и предложения на рынке, проводят исследование основных компаний-застройщиков, девелоперских компаний, инвесторов и состояние конкуренции на рынке. Далее на основании проведенных исследований составляют прогноз развития рынка (состояния спроса, предложения, цен, конкурентной среды) и делают вывод о выборе рыночного сегмента для предлагаемой проектом продукции, объем производства, маркетинговой стратегии и способ ее реализации.

В процессе реализации инвестиционного проекта немаловажную роль отводят институциональному анализу, целевой установкой которого является оценка организационной и административной обстановки, а также анализу политического и правового климата региона и страны, где реализуют инвестиционный проект.

Разработка инвестиционного проекта невозможна также без экологического, социального и финансово-экономического анализа. В задачу экологического анализа входит установление потенциального влияния проекта на природную среду как в процессе строительства, так и при дальнейшей эксплуатации объекта. Определяют также меры, необходимые для предотвращения, минимизации или компенсации неблагоприятных экологических последствий строительства [3].

Социальный анализ ставит своей задачей отбор таких вариантов проекта, которые отвечали бы интересам целевой группы населения. Социальный анализ предлагает меры по улучшению соответствия проекта целевой социальной группе, поэтому намечают такую стратегию реализации, которая получила бы поддержку населения. К сожалению, в настоящее время при отборе вариантов реализации инвестиционных проектов в строительстве внимание часто акцентируют преимущественно на финансовых и технических аспектах, а социальные факторы либо недооценивают, либо не рассматривают совсем. Недооценка социальной составляющей может привести к недовольству населения и, как следствие, к приостановке (или прекращению) деятельности по строительству объекта недвижимости. Это, в свою очередь, оборачивается потерей времени и затратой дополнительных финансовых ресурсов на преодоление негативных социальных последствий.

Финансово-экономический анализ строительного проекта - это совокупность мероприятий аналитического характера, которые предназначены для оценки состояния и эффективности использования инвестиционного потенциала строительного проекта, а также принятия решений об участии в нем. Финансово-экономический анализ - это расчет с точки зрения инвестора или компании-проектоустроителя, соизмеряющих затраты и выгоды от проекта, а также сопутствующие риски.

Перед инвестиционным анализом в строительстве могут быть поставлены разнообразные цели:

• объективная оценка потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности, безопасности и социальной значимости инвестиций в строительство объектов гражданского, промышленного и другого назначения;

• определение стратегии инвестиционного развития строительной компании и приоритетных сфер эффективного вложения капитала в данной отрасли;

• проверка проектов на соответствие заданным ориентирам инвестиционной политики компании;

• оперативное выявление негативных факторов (объективных и субъективных, внутренних и внешних), отдаляющих достижение результатов инвестирования, и поиск мер по их корректировке;

• обоснование оптимальных инвестиционных решений, укрепляющих положение строительной компании на рынке и согласующихся с ее тактическими и стратегическими планами.

Как было отмечено, инвестиционный проект в строительной сфере является сложной системой, учитывающей в своей структуре множество факторов и поэтому требующей комплексного и системного подхода к анализу. В связи с этим к перечню задач, возникающих в процессе инвестиционного анализа проектов в строительстве, можно отнести следующие:

- определение степени реализуемости проекта;

- выбор оптимальных источников финансирования и определение цены авансируемого капитала для конкретной строительной компании;

- оценка степени и силы влияния внутренней и внешней среды на экономическую эффективность инвестиций в строительство;

- оптимизация факторов риска и неопределенности;

- прогнозирование результативности проекта;

- выбор наиболее приемлемого варианта проекта из нескольких;

- проведение постоянного мониторинга в целях разработки рекомендаций по улучшению количественных и качественных результатов проекта.

Инвестиционный анализ начинают с поиска инвестиционных концепций (замысла) и процедуры предварительного анализа, который включает следующие мероприятия:

• выбор и обоснование цели строительства;

• определение мощности строительного объекта, его назначения и местоположения;

• сопоставление возможностей и потребностей инициатора строительного проекта;

• поиск вариантов приложения инвестиций (оценка возможных альтернатив);

• инновационный, патентный и экологический анализ используемых технологий проектирования и строительства объекта недвижимости;

• проверку необходимости выполнения сертификационных и лицензионных требований.

В заключение составляют специальный информационный меморандум, который отражает результаты проведенных предварительных исследований.

Предварительная подготовка проекта включает следующие стадии:

- проведение выборочного маркетингового анализа (главным образом, изучают спрос на предлагаемую инвестиционно-строительным проектом продукцию, определяют текущие и прогнозируют будущие цены);

- первоначальная оценка суммы инвестиционных вложений, исходя из базовых (укрупненных) плановых показателей, а также оценка их коммерческой эффективности;

- выбор организационно-правовой формы инвестиционного проекта и определение состава участников (заказчиков, инвесторов, девелоперов, строительно-монтажных организаций и др.);

- подготовка исходно-разрешительной документации.

На базе проведенных мероприятий первых двух стадий готовят предварительное технико-экономическое обоснование (ПТЭО) проекта [4], позволяющее оценить замысел проекта. Оно имеет похожую структуру с полным ТЭО, но меньшую степень детализации. Важность предварительного обоснования определяется тем, что в нем содержатся концепция проекта, альтернативные механизмы его осуществления, график последовательности операций, затраты на трудовые ресурсы и т.д. В ПТЭО отражены результаты предварительного изучения социально-экономической и экологической среды района, в котором будут вести строительство, а также просчитано потенциальное воздействие проекта на данную среду. Потенциальным участникам рассылают ПТЭО в качестве инвестиционного предложения для того, чтобы привлечь внимание к проекту как жизнеспособному и выгодному для них. После того как инвесторы найдены, принимают решение о финансировании работ по подготовке детализированного технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта.

Оценка технико-экономической и финансовой приемлемости альтернативных проектов - наиболее ресурсозатратная стадия всего предынвестиционного этапа, требующая серьезных затрат финансовых, временных и трудовых ресурсов. На данной стадии разрабатывают ТЭО и детально оценивают каждый вариант реализации проекта строительства. Подсчитано, что в среднем для технико-экономического обоснования требуется от 12 до 15 чел.-мес. Заметим, что такие ресурсозатраты вполне оправданы, потому что уровень оценки проекта фактически равен уровню качества подготовленного технико-экономического обоснования. Следовательно, чем выше качество подготовленного технико-экономического обоснования, тем выше вероятность того, что проект будет реализован.

Детализированное технико-экономическое и финансовое обоснование строительства должно охватывать альтернативные варианты решения проблем, связанных со всеми аспектами готовящихся инвестиций: техническими, финансовыми и коммерческими. Поэтому привлекаемая для данных целей группа разработчиков должна включать специалистов различного профиля:

• экономист-аналитик с опытом работы в инвестиционно-строительной сфере;

• маркетолог (специалист по анализу рынков сбыта будущей продукции, работ,

услуг);

• инженерно-технические специалисты (специалисты-консультанты) по вопросам технологии производства будущей продукции (осуществления работ, оказания услуг) в зависимости от назначения объекта строительства;

• специалисты по экологическим, социальным, а также юридическим вопросам и др.

Все специалисты работают над созданием технико-экономического обоснования в

тесной взаимосвязи и для этого проводят перспективный, сравнительный и ситуационный анализ, включающий моделирование всех процессов, составление калькуляции денежных притоков и оттоков, сопоставление целесообразности каждого варианта реализации инвестиций и их сравнение с аналогичными проектами в России и за рубежом, оценку соответствия стратегическим целям.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций в строительство является важнейшим документом, который служит основанием для принятия принципиального решения о строительстве объекта и разработке инженерно-технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводят требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, охране окружающей среды, особые условия строительства, систему технико-экономических, финансовых и других показателей объекта строительства, организационно-управленческий механизм функционирования проекта. В состав ТЭО входят следующие мероприятия:

- проведение углубленного маркетингового исследования (анализ спроса и предложения, сегментации рынка, уровня цен, инфляции, основных конкурентов и состояния деловой

активности, маркетинговой политики, программы стимулирования сбыта продукции на рынке и т.д.);

- для промышленного строительства детальное обоснование технологии основного и вспомогательных производств путем составления генерального плана, который должен содержать текущий анализ состояния технологии, состава оборудования, загрузки действующих производственных мощностей; предложения по модернизации будущего производства, закупке новых технологий, расширению производства; программу выпуска продукции;

- подготовка данных о необходимом жилищно-гражданском строительстве и объектов социального назначения;

- тщательный анализ обеспеченности будущего объекта строительства ресурсами (сырье, материалы, комплектующие изделия, энергетические и трудовые ресурсы);

- обоснование местоположения объекта строительства (анализ наличия транспортных коммуникаций, инженерных сетей, объектов производственной и социальной инфраструктуры, рынка сбыта продукции);

- детальный сопоставительный анализ возможных архитектурно-планировочных и строительных решений проекта с градостроительными требованиями (генеральным планом развития города (района), проектами планировки промышленных зон, жилищного строительства, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктуры);

- описание организации и технологии строительства, сроков и очередности строительства, разрешение вопросов по энергообеспечению, тепло- и газоснабжению;

- описание системы управления инвестиционным проектом, организации труда рабочих и служащих;

- оценка характера воздействия на окружающую природную среду;

- подготовка пояснительной записки, включающей данные предварительного обоснования инвестиционных возможностей;

- описание условий для оперативного привлечения инвесторов в проект;

- подготовка бюджета проекта, содержащего оценку издержек производства, расчет капитальных затрат, анализ и количественное прогнозирование годовых денежных потоков, расчет потребности в оборотном капитале, распределение источников финансирования проекта;

- оценка факторов риска и неопределенности;

- планирование сроков реализации проекта в целом;

- оценка коммерческой эффективности вариантов проекта;

- оценка бюджетной, налоговой и социальной эффективности проекта;

- формулирование условий прекращения реализации проекта [5].

На стадии оценки технико-экономической и финансовой приемлемости всегда рассматривают несколько альтернатив реализации инвестиционно-строительного проекта. По каждому варианту (по укрупненным показателям) стоимости определяют объем инвестиций, себестоимость продукции, удельные капитальные вложения, удельные расходы на материально-технические и трудовые ресурсы. Оптимальный вариант оценивают с точки зрения минимальности затрат и рекомендуют его к осуществлению.

Далее принимают решение о последующем финансировании проектных работ, т.е. разработке бизнес-плана и технического проекта, а также подготовке исходноразрешительной документации.

Логическим завершением всех аналитических и оценочных процедур предынвестиционного этапа становится составление бизнес-плана проекта, который служит основой для выдачи оценочного заключения и принятия инвестиционного решения о финансировании строительства.

Бизнес-план охватывает всю совокупность разработанных аналитических документов предынвестиционного этапа. Бизнес-план содержит цели и задачи инвестиционно-

строительного проекта; обобщение итогов маркетинговых исследований; результаты инженерно-архитектурных разработок, топографической и геологической съемок района строительства; определение организационно-правовой формы проекта; технологии строительства и будущего производства; оценку стратегии сбыта продукции; анализ и оценку финансового состояния строительной компании; требования по уровню квалификации персонала, его составу и структуре; описание системы бухгалтерского и управленческого учета, внешнего и внутрихозяйственного контроля.

Бизнес-план обосновывает целесообразность строительства объекта недвижимости, формирует представление о его экономической эффективности (сроках окупаемости, размерах прибыли, структуре доходов и расходов), рисковых факторах (внешних и внутренних), оценке денежных потоков.

Непременным требованием бизнес-плана является подтверждение результатов исследования заключениями экспертов, аудиторских и консалтинговых фирм, договорами, аналитическими расчетами, прайс-листами, статистикой, технической документацией, достоверными ссылками на аналогичные проекты и т. п.

Любой переговорный процесс с будущими кредиторами и инвесторами, средства которых инициатор проекта собирается привлечь в ходе реализации, основан на показателях бизнес-плана. Только с помощью него кредиторы и инвесторы могут оценить жизнеспособность будущего объекта недвижимости в современных условиях жесточайшей конкуренции и соответственно принять решение о финансировании проектных работ. Другими пользователями информации бизнес-плана являются специалисты и менеджеры проекта всех уровней, которые должны четко представлять себе поставленные задачи, способы разрешения проблем и намечающиеся перспективы.

Бизнес-план может быть разослан потенциальным инвесторам и кредиторам как окончательный вариант реализации проекта. Он во многом служит главным побудительным мотивом к принятию решения об участии в проекте или об отказе от него. В дальнейшем, после того как определен состав участвующих в проекте, утверждают инвестиционное решение, которое и будет отправной точкой необратимого процесса работ на инвестиционном этапе.

ЛИТЕРАТУРА

1. Антипин А.И. Инвестиции: учеб. пособие для вузов / А.И. Антипин. М.: Финансы и статистика, 2001. 280 с.

2. Богатин Ю.В. Инвестиционный анализ: учеб. пособие для вузов / Ю.В. Богатин, В. А. Швандар. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 160 с.

3. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты / Л. Крушвиц; пер. с нем.; под ред. В.В. Ковалева, З А. Сабова. СПб.: ЭКСМО, 2001. 240 с.

4. Любенецкий Л.Г. Анализ затрат на производство и эксплуатацию изделий / Л.Г. Любенецкий. М.: Финансы и статистика, 1999. 180 с.

5. Моляков Д.С. Финансы предприятий отраслей народного хозяйства / Д.С. Моляков. М.: Экономика, 2000. 216 с.

6. Риск-анализ инвестиционного проекта: учебник для вузов / под ред. М.В. Грачевой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 320 с.

Великородов Олег Юрьевич - Velikorodov Oleg Yuryevich -

аспирант кафедры Post-graduate student

«Экономика и управление в строительстве» of the Department of «Economy

Саратовского государственного and Management in Construction»

технического университета of Saratov State Technical University

Статья поступила в редакцию 22.04.09, принята к опубликованию 29.06.09