Особенности государственного управления инвестиционно-строительной сферой в условиях развивающегося рынка

Библиографический список

1. Пешков В.В.Экономические интересы в инвестиционно-строительной сфере // Известия ИГЭА. 2007. № 3 (53). С. 74-77.

2. Каманкин В.П. Экономические интересы развитого социалистического общества. М.: Мысль, 1978. 119с.

3. Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д.Джонк. Основы инвестирования. М.: 1997. 990 с.

4. Марголин А.М. Финансовое обеспечение и оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Мелиорация и водное хозяйство, 1997. 97 с.

5. Пешкова М.В. Инновации и инвестиционная привлекательность жилищного строительства // Вестник ИрГТУ. 2011. №1. С.190-195.

УДК 330.332

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРОЙ В УСЛОВИЯХ РАЗВИВАЮЩЕГОСЯ РЫНКА

А О

М.В.Пешкова1, О.А.Комарова2

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Исследованы вопросы управления как системы целенаправленных мер воздействия на экономическую систему на всех ее иерархических уровнях. Выделены факторы государственного управления, снижающие эффективность инвестирования в России. Обобщены направления дальнейшего развития инвестиционной политики. Ил. 4. Табл. 3. Библиогр. 9 назв.

Ключевые слова: инвестиционно-строительная сфера; экономическая система; факторы государственного управления; инновационное развитие.

GOVERNMENT CONTROL FEATURES OF THE INVESTMENT AND CONSTRUCTION SECTOR UNDER CONDITIONS OF THE DEVELOPING MARKET M.V. Peshkova, O.A. Komarova

National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

The article studies the problems of management as a system of task-oriented measures to effect the economic system at all its hierarchical levels. The factors of government control that reduce the investment efficiency in Russia are identified. The courses of further development of investment policy are summarized. 4 figures. 3 tables. 9 sources.

Key words: investment and construction sector; economic system; factors of government control; innovative development.

Развитие экономических систем требует систематической стратегической ориентации, координации, стимулирования и контроля. Раскрытие потенциала развития всех сфер общественного производства, их взаимоувязка, обеспечение баланса интересов и гармонизация отношений составляют в теоретическом плане суть отношений государственного управления. В практической плоскости государственное управление выступает как система целенаправленных мер воздействия на экономическую систему на всех ее иерархических уровнях. Системность выражается в охвате всех регионов, сфер и отраслей национальной экономики, использовании всего арсенала кредитно-финансовых, денежных, инвестиционных, налоговых, правовых, информационных рычагов воздействия в диапазоне от административных (прямого действия) до экономических (всеобщих) форматов применения. Их сочетание зависит от конкретных условий, целей и приоритетов развития. Рассмотрим, как реализуется

государственная функция управления в инвестиционно-строительной сфере.

Современный формат строительства в России не имеет юридического оформления, то есть не существует де-юро, а существует де-факто. Конечной продукцией строительства являются построенные и готовые к эксплуатации основные производственные и непроизводственные фонды, в создании которых принимают участие резиденты и нерезиденты, различные юридические и физические лица. Рядом проведенных исследований установлено [6, 7,8], что потенциал строительства, трактуемый в расширительном смысле как инвестиционно-строительная сфера экономики, в значительной степени не исчерпан. Строительство по-прежнему существенно запаздывает в развитии, как в технологической и организационной, так и в административной проекциях деятельности.

Поскольку Россия реализует принципы рыночной экономики, то о прямом управлении ее инвестицион-

1Пешкова Мария Витальевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, e-mail: eunexpert@istu.edu

Peshkova Maria, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: eunexpert@istu.edu

2Комарова Ольга Андреевна, аспирант, e-mail: expertiza@istu.edu Komarova Olga, Postgraduate, e-mail: expertiza@istu.edu

но-строительной деятельностью говорить не приходится, что не исключает необходимость ее регулирования и координации в целях обеспечения конкурентоспособности строительного бизнеса. На федеральном уровне таким органом в настоящее время является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, которое входит в структуру Министерства регионального развития РФ. Подобные структуры имеются и в региональных органах управления.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 286 от 16.06.2004 года осуществляет функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, производства строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с проводимой административной реформой Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) перешло из ведения Министерства промышленности и энергетики РФ в ведение Министерства регионального развития РФ.

В Положении о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству определены полномочия (функции) и права в установленной сфере деятельности [3]. Обратим внимание на то, что в соответствии с пунктом 5.2 Положения Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству имеет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти по управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, производства строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, Росстрой осуществляет функции государственного заказчика федеральных целевых, научно-технических и инвестиционных программ и проектов в сфере деятельности Агентства. Это тоже функции прямого управления.

В соответствии со своей компетенцией прямое и косвенное управление сферой инвестиционно-строительной деятельности осуществляют и другие Министерства Правительства РФ.

Совокупное воздействие государственного управления на развитие инвестиционно-строительной сферы общепринято оценивать с помощью показателей состава, структуры и динамики инвестиций. За время проведения экономических реформ в России до 1999 года инвестиции в основной капитал сократились примерно в пять раз. И только с 1999 года положение в стране изменилось к лучшему. Но по-прежнему, по мнению всех специалистов [6,7], их эффективность, как в стадии роста, так и в состоянии кризиса, считается недопустимо низкой. Обобщая существующие мнения, можно выделить факторы государственного управления, снижающие эффективность инвестирования в России (рис.1). Поясним кратко экономический смысл указанных факторов:

В экономической и финансовой сфере:

- Недостаточно эффективные формы и результаты проведенной приватизации, выражаемые в диспропорциях общественного производства, наличии отсталой производственно-технологической структуры.

- Неадекватность рыночной инфраструктуры, отсутствие институтов развития инвестиционно-строительной сферы, несогласованность их функционирования и др.

- Наличие большого количества монопольных структур, как следствие, высокие цены на рынке продукции этих структур, главным образом, на топливно-энергетические ресурсы и коммунальные услуги.

- Недостаточная развитость и отсутствие стабильности в кредитно-финансовой и банковской системах, выраженные в слабой капитализации банковских активов, непрозрачности деятельности, однообразии используемых форм и методов, высоком уровне недоверия и рисках кредитования.

- Значительная налоговая нагрузка, в первую очередь, отсутствие реальных стимулов реинвестирования, как с точки зрения налоговых льгот, так и с позиций использования налоговых кредитов.

- Низкий уровень исполнения договорных обязательств участниками инвестиционной деятельности, ведущий к срыву сроков и низкому качеству строительства.

- Распыление и недостаточный контроль использования ограниченных объемов государственных и муниципальных инвестиций, неотлаженность механизмов программно-целевого планирования, методов координации деятельности и др.

- Неэффективность системы проведения торгов по отдельным направлениям инвестиционной деятельности, не позволяющая обосновать выбор участников инвестиционно-строительной деятельности.

В социально-политической сфере:

- Отсутствие надлежащей социально-политической стабильности, негативные ожидания общества и др.

- Неадекватность программы стратегического развития страны, выверенных приоритетов развития, перспективных целей составу и структуре общественных потребностей.

- Социально несправедливый передел государственной собственности, приведший к резкому социальному расслоению населения страны по доходам и собственности, а также образованию обширного сектора «теневой экономики».

- Сравнительно низкий жизненный уровень населения страны, где почти 20% населения находятся за чертой бедности.

- Наличие коррупции и криминализации общества в различных сферах национальной экономики страны, необоснованный переток капитала, дефицит капитальных вложений в легитимных секторах.

- Ненадлежащая реализация демократических принципов при построении систем управления в стране на всех уровнях.

w w

ro m

0 H

1

s

^

s

T3

10

M

'СЛ CD

M О

Факторы, сдерживающие расширение направлений и объемов инвестирования

I

Экономическая и финансовая сфера

ч_

Значительная налоговая нагрузка

Недостаточная развитость и стабильность кредитно-финансовой

Ч_

системы

Наличие множества монопольных структур

Неадекватность рыночной инфраструктуры, отсутствие институтов развития ИСС, несогласованность их у_функционирования и др.__

Недостаточно эффективные формы и

результаты проведенной _приватизации__

Низкий уровень исполнения договорных обязательств _участниками ИСС__

Недостаточный контроль использования государственных и муниципальных инвестиций

Неэффективность системы проведения торгов по отдельным направлениям инвестиционной деятельности

Социально-политическая сфера

Отсутствие надлежащей социально-политической стабильности

Декларативность программ стратегического развития страны

Социально несправедливый передел государственной собственности, резкое социальное расслоение населения

V.

Сравнительно низкий жизненный уровень населения страны

Наличие коррупции и криминализации общества

Ч_/

Надлежащая реализация демократических принципов при построении систем управления в стране и на всех уровнях

Правовая сфера

ч_

Пнформагцюнные технологии

I

Отсутствие необходимого правового обеспечения в некоторых сферах и уровнях

^_управления__

-----

Неоправданная сменяемость нормативно-правовых и регулирующих документов

Г

Сравнительно низкий уровень исполнения законодательных установок

Отсутствие надлежащего контроля за исполнением положений нормативно-правовых документов

-С

-с

Недостаточное развитие информационной структуры

Низкий уровень обеспечения вычислительной техникой и средствами коммуникации

Нехватка профессиональных кадров, способных работать со сложными информационными системами нового поколения

Рис.1. Факторы, сдерживающие расширение областей и объемов инвестирования в России

В социально-политической сфере:

- Отсутствие надлежащей социально-политической стабильности, негативные ожидания общества и др.

- Неадекватность программы стратегического развития страны, выверенных приоритетов развития, перспективных целей составу и структуре общественных потребностей.

- Социально несправедливый передел государственной собственности, приведший к резкому социальному расслоению населения страны по доходам и собственности, а также образованию обширного сектора «теневой экономики».

- Сравнительно низкий жизненный уровень населения страны, где почти 20% населения находятся за чертой бедности.

- Наличие коррупции и криминализации общества в различных сферах национальной экономики страны, необоснованный переток капитала, дефицит капитальных вложений в легитимных секторах.

- Ненадлежащая реализация демократических принципов при построении систем управления в стране на всех уровнях.

В правовой сфере:

- Отсутствие необходимого правового обеспечения на некоторых уровнях управления. Это особенно касается градостроительной деятельности, нормирования процессов строительного производства и др.

- Неоправданная сменяемость нормативно-правовых и регулирующих методических документов, что создает ситуацию нестабильности, лишая строительные организации перспективного видения.

- Сравнительно низкий уровень исполнения законодательных установок, с одной стороны, как следствие их несовершенства, с другой,- как результат низкой дисциплины участников инвестиционно-строительной деятельности.

- Отсутствие надлежащего контроля за исполнением положений нормативно-правовых документов, определяемое не только слабостью контрольных органов, но и несовершенством используемых технологий контроля.

В сфере информационных технологий:

- Недостаточное развитие информационной инфраструктуры, позволяющей структурировать и использовать информационные ресурсы.

- Низкий уровень обеспечения вычислительной техникой и средствами коммуникации как результат инертности и пассивности деятельности участников строительства.

- Нехватка профессиональных кадров, способных работать со сложными информационными системами нового поколения.

Совершенно очевидно, что и инновационная составляющая государственного управления, по существу, еще не сложилась в рыночном формате. Имея в виду то, что самым важным элементом в строительстве является стык инвестиционной и строительной деятельности, в особенности в отношении процессов

интеграции, в эпицентре рассмотрения и оценки действенности мер государственного регулирования должны быть качество и степень реализации инвестиционной политики России. Именно поэтому в большинстве исследований эффективность государственного регулирования инвестиционно-строительной деятельностью характеризуется динамикой и структурой инвестиций.

Инвестиционная политика страны, прежде всего, раскрывается в официальных нормативно-правовых актах. Так, в основополагающем законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ФЗ РФ от 25.02.1999 г. №39-Ф3 [4] государственное регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, предусматривает наряду с созданием благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности прямое участие государства в этой сфере.

Аналогичный подход используется при регулировании инвестиционной деятельности на уровне местного самоуправления (пункт 1 статьи 19 ФЗ № 39). В том и другом случае особое значение имеют приведенные в законе государственные и муниципальные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности и защита капитальных вложений (статьи 15, 26 и 20 ФЗ № 39).

Закрепленные в Федеральном законе № 39 права инвесторов и обязанности субъектов инвестиционной деятельности позволяют участникам этой деятельности обоснованно оформлять свои организационно-экономические отношения, главным образом, при заключении договоров между собой.

Не менее широко и аргументированно раскрывается инвестиционная политика государства в таких важных правовых и нормативных документах, как новый Жилищный кодекс и новый Градостроительный кодекс Российской Федерации [1, 2]. Известно, что в этих очень важных законах представлены многие положения, направленные на расширение объемов приобретения жилья населением страны на коммерческой основе. С использованием этих и других законов, принятых в последнее время, заложен фундамент по расширению привлечения частных инвестиций в строительство жилых помещений в Российской Федерации. Расширение объемов жилищного строительства предусматривается также целым рядом программ федерального и регионального уровней. Безусловно, наиболее значимой из них является федеральная целевая программа «Жилище» [5]. В этой программе предусматривается не только инвестирование непосредственно жилищного строительства, но и капитальные вложения в сопутствующие ему сферы деятельности (инженерные сети, дороги, объекты по обеспечению жилых помещений теплом, водой, энергией и строительство некоторых других объектов жилой инфраструктуры).

В целом показатели инвестиционно-строительной деятельности за 2008-2009 гг. показаны в табл. 1.

Таблица 1

Итоговые показатели инвестиционно-строительной деятельности за 2008-2009 гг.'

Наименование статьи 2008 2009 2009 в % к 2008

Ввод зданий - всего, в млн.кв.м 80,1 74,03 92,4

Жилые здания всего: из них в млн.кв.м 64,1 57,0 89,0

нового строительства 36,3 25,09 69,1

реконструкции 0,4 0,2 50,0

жилые здания, построенные населением 27,4 31,91 116,4

Нежилые здания 16,73 17,03 101,8

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за период январь-сентябрь, в млрд. руб. 3154,32 2628,6 83,3

Среднесписочная численность работников в строительстве, млн.чел. 3,3 2,99 90,6

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) в январе-сентябре, млрд.руб. 80,6 57,0 70,7

официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ

Как следует из таблицы, максимум падения ввода в действие приходится на жилищное строительство -92,4% за 2009 г. по сравнению с 2008 г. Притом за счет населения было построено жилья на 16,4% больше. Строительство нежилых зданий в натуральном выражении выросло на 1,8%. Этот факт доказывает, что его падение в стоимостном выражении характеризует скорее ценовые изменения на строительные материалы.

В результате финансового кризиса инвестиционная активность значительно снизилась. Произошел отток капитала из строительства, главным образом, вследствие ухода иностранных инвесторов с рынка, отказа банков кредитовать долгосрочные и капиталоемкие инвестиционно-строительные проекты.

Доля замороженных проектов по строительству жилых помещений составила от 40 до 70% в зависимости от региона РФ, а по офисным проектам - от 30 до 50% [9]. Основной причиной прекращения работ являлась и является неплатежеспособность заказчиков.

Отток капитала спровоцировал торможение стро-

ительного цикла, 70% строительных организаций в России оказались на грани банкротства. Вдвое снизилось производство основных строительных материалов. В 2009 г. доля жилья, построенного населением, составила 56% от общей площади введенных в эксплуатацию жилых зданий. На 27% снизился объем строительных работ и на 30% снизился сальдированный финансовый результат строительных организаций. Все еще снижается численность работников, занятых в строительной отрасли (около 300 тыс. строителей потеряли свои рабочие места за 2009 г.).

Падение цен на недвижимость (по регионам от 15 до 35%) не привело к росту спроса в связи с увеличением цен в жилищном сегменте и значительной дестабилизацией доходов населения.

Структурный анализ инвестиций также демонстрирует существенное снижение инвестиционной активности (табл. 2).

Из данных таблицы следует, что за прошедшие 2008 и 2009 годы структура инвестиций в нефинансовые активы изменилась очень незначительно, на 0,1% снизилась доля инвестиций в нематериальные активы

Таблица 2

Структура инвестиций в нефинансовые активы (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами)'

2008 г. 2009 г. Справочно 2007 г. в % к итогу Справочно 2008 г. в % к итогу Справочно 2009 г. в % к итогу

млрд.руб. млрд.руб.

Инвестиции в нефинан- 1) совые активы' 6354 5843,1 100 100 100

в том числе: инвестиции в основной капитал 6272,1 5769,8 98,8 98,7 98,7

инвестиции в нематериальные активы 29,3 22,9 0,5 0,5 0,4

инвестиции в другие нефинансовые активы 31,3 30,0 0,4 0,5 0,5

затраты на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы 21,3 20,4 0,3 0,3 0,4

!) без инвестиций в материальные оборотные средства

официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ

и на 0,1% увеличилась доля инвестиций в научно-исследовательские работы, чего явно недостаточно для модернизации и технического перевооружения строительства.

Динамика инвестиций в основной капитал за 2009 г. в среднем снизилась от 10% до 20% ежемесячно в зависимости от сезона. Объем инвестиций в основной капитал за 2009 г. в целом снизился на 9%. Максимальный разрыв в месячном объеме инвестирования составил 25% в мае 2009 г. по сравнению с маем 2008 г., несмотря на начало строительного сезона. Но в ноябре 2009 г. был достигнут объем инвестирования на начало кризиса, это говорит о положительной тенденции и оживлении инвестиционной активности строительных организаций.

Динамика инвестиций в основной капитал показана на рис.2.

Анализ структуры инвестиций в основной капитал показал их следующую динамику (рис.3).

Отрицательная динамика инвестиций в основной капитал в 2009 г. обусловлена в первую очередь снижением объема привлечения собственных средств на 16% по сравнению с объемом 2008 г., а также снижением объема привлеченных средств на 2,3% за тот же период.

При этом динамика инвестирования по источникам финансирования отрицательна только в 2009 г. В течение этого года объем кредитования снизился на 21,5%, а объем кредитования иностранными банками вырос на 5%. Объем привлеченных средств сторонних 300 -270 240 -210 -180 -150 -120 90-И 6030

организаций вырос на 50%. Это связано с тем, что банки к 2009 году перестали инвестировать в крупные проекты и инициаторы проектов вынуждены были искать частных инвесторов.

Осенью 2009 г. наметилось оживление рынка. На территории Российской Федерации было начато 32 новых инвестиционных производственных проекта на общую сумму 4,88 млрд. долл. США. Из них большая часть была инициирована иностранными инвесторами либо велась при их участии, что говорит о слабости российского капитала. Однако это свидетельствует о снижении ожиданий сверхприбылей и переориентации на умеренные уровни эффективности инвестиций.

Существенно изменилась география инвестиций. Большая их часть сосредоточилась вдоль Волги. Поволжье и восток Центрального региона стали для иностранных инвесторов наиболее предпочтительным местом для вложений.

Бывшие лидеры инвестиционного строительства бизнес-объектов - Московская и Ленинградская области - оказались вне инвестиционного фокуса иностранцев. Это связано с перекредитованностью крупного российского капитала, сосредоточенного в Центральном регионе, с одной стороны, и с дороговизной земли, недвижимости, инфраструктуры, рабочей силы - с другой. Наибольшее инвестиционное оживление замечено там, где местные власти ведут активную промышленную политику, в частности, в Татарстане.

Видовая структура инвестиций в основной капитал показана в табл. 3.

2006

2007

2008

2009

по общему объему

-- тренд

Рис.2. Динамика инвестиций в основной капитал в % к среднемесячному значению 2006г.

5 О Л ю О

7000 + 6000 5000 +

ю

> 4000 +

ЕЁ 3000 •

ц

2 2000 +

1000

Инвестиции в основной капитал

* Собственные средства

--Привлеченные средства

Из общего объема

- инвестиций в основной

капитал инвестиции из-за рубежа

-е

-+-

-+-

-+-

-+-

ч

2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 годы

Рис.3. Динамика инвестиций в основной капитал по источникам финансирования

На основании данных таблицы представим динамику инвестиций в основной капитал (рис.4).

Из табл. 3 и рис. 4 видно, что объем инвестирования в основной капитал в 2008-2009 годах значительно снизился. Самое незначительное снижение произошло в секторе инвестирования в здания и сооружения. В 2008 году в этом секторе наблюдался прирост в 16,6%, а в 2009 г.- снижение на 2%. Объем инвестирования в жилища в связи с кризисом снизился практически в 2 раза в 2008 г. и на 27% в 2009 г.

стировалось и инвестируется всего около 3% от объема инвестиций в смежные отрасли, в то время как вложения в риелторский бизнес до кризиса составляли 17% [9]. В этом и кроется причина отсталости строительной сферы. Продажа недвижимости в рыночных условиях оказалась более рентабельным видом бизнеса, чем само строительство. Данные также показывают, что дефицит недвижимости поддерживает высокую рентабельность риелторов. В результате кризиса наметилась положительная тенденция, значительно

7000 -

к

Т 6000--

п

со Г) 5000 - -

а »о

2 1- > 4000--

О О со ч а 3000 ••

X с

2 2000 --

(1) 1000--

10

0

Инвестиции в основной капитал

( Машины, оборудование, транспортные средства

__Здания

и сооружения

2009

Жилища Прочие

2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008

годы

Рис.4. Динамика инвестиций в основной капитал

Таблица 3

Видовая структура инвестиций в основной капитал (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами)'

2000г. 2003г. 2004г. 2005г. 2006г. 2007г. 2008г. 2009г.

млрд.руб.

Инвестиции в основной капитал 1165,2 2186,4 2865,0 3611,1 4730,0 6626,8 6272,1 5769,8

в том числе жилища 132,0 275,8 340,8 434,2 557,2 878,7 467,2 343,5

здания (кроме жилых) и сооружения 502,2 951,0 1200,9 1460,2 1935,3 2819,2 3286,8 3221,2

машины, оборудование, транспортные средства 426,6 811,5 1158,2 1484,0 1917,5 2477,0 2071,3 1798,2

прочие 104,4 148,1 165,1 232,7 320,0 451,9 446,8 406,9

* официальные данные Федеральной службы государствен

Показательным в условиях кризиса является тот факт, что в структуре инвестиций в основной капитал заметны значительные изменения: доля инвестиций в жилье снизилась в 2 раза, с 13,3% в 2007 г. до 6% в 2009 г., доля инвестирования в машины и оборудование снизилась на 6,2% по сравнению с 2007 г. При этом доля инвестиций в здания и сооружения за кризисные 2008-2009 годы возросла на 13% по сравнению с 2007 г. Это связано с тем, что объем инвестирования в данный сектор практически не снизился в связи с кризисом и составил в 2007 г. 2819,2 млрд. руб., в 2008 г. - 3286,8 млрд. руб., в 2009 г. - 3221,2 млрд. руб. Такая ситуация отражает предпочтения инвесторов и их сомнения в ликвидности и платежеспособном спросе на жилье.

Динамика изменения структуры инвестиций показывает, что непосредственно в строительство инве-

статистики РФ

снизились объем и доля инвестирования в операции с недвижимым имуществом и составили в 2008 г. 11,7%, а в 2009 г. 9,6%. В то же время началось оживление самого строительства, его доля возросла на 0,4%.

В результате проведенного статистического анализа, а также исследования официальных нормативно-правовых документов и стратегических разработок [7] обобщим направления дальнейшего развития инвестиционной политики. Оно заключается в:

1) создании для юридических и физических лиц, административных образований всех уровней управления благоприятных условий для сбережений;

2) формировании условий для вложения сбережений в инвестиционные проекты;

3) обеспечении благоприятных условий для иностранных инвесторов;

4) создании приемлемой правовой базы в стране в

целом и во всех территориально-административных объемов финансирования инвестиционных проектов образованиях, обеспечивающей расширение сферы и частными инвесторами.

Библиографический список

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации, № 190-ФЗ от 29.12.2004 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.

3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» (в ред. от 10.08.2007 г.) № 286 от 16.06.2004 г.

4. Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений ФЗ РФ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ

5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 20002010 годы. Утверждена постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г.

6. Пешков В.В. Потенциал развития как основа формирования стратегии управления инвестиционно-строительной сферой // Вестник ИрГТУ. 2008, №2. С.57-61.

7 Яськова Н.Ю. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. М., МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009.

8. www.expert.ru

9. www.gks.ru

УДК 332.69

МОДЕЛИРОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ЛИНЕЙКИ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В УСЛОВИЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

В.В.Пешков1, Л.А.Ощерин2

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 666074, г. Иркутск, ул. Лермонтова,83.

Поэтапно исследован проект лэнд-девелопмента в виде технологической линейки. Рассмотрены основные проблемы лэнд-девелопмента в аспекте вопросов жилищного строительства. Приведен алгоритм основных действий девелопера по выбору земельного участка. Ил. 1. Табл. 2. Библиогр. 6 назв.

Ключевые слова: девелопмент; инвестиционно-строительные проекты; инвестиционный бизнес; рынок земли.

MODELING OF LAND DEVELOPMENT PROCESS LINE UNDER CONDITIONS OF HOUSING CONSTRUCTION V.V. Peshkov, L.A. Oscherin

National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk,664074.

The project of land development in the form of a process line is studied stage by stage. The main problems of land development are considered in the aspect of housing construction. The a Igorithm of developer's main actions when choosing a site is given. 1 figure. 2 tables. 6 sources.

Key words: development; investment and construction projects; investment business; land market.

Поскольку любой строительный объект неразрывно связан с землей, можно предположить, что ее развитие и обустройство в результате осуществления строительно-монтажных работ в первом приближении составляет суть способа деятельности, называемого девелопментом земли или лэнд-девелопментом. Управление земельными отношениями является основополагающим элементом процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, определяя их конечную эффективность.

В российских условиях становления рыночных отношений, связанных с оборотом земельных ресурсов, отсутствием опыта решения правовых вопросов их

регулирования, производственная деятельность по освоению земельных участков является вторичной по отношению к организационному этапу получения правоустанавливающих документов.

В западной классической концепции девелопмен-та [1] под лэнд-девелопментом (Land development) принято понимать вид инвестиционного бизнеса, суть которого состоит в приобретении земельного участка, его освоении в целях повышения рыночной стоимости, подготовке проекта целевого использования земельного участка и продаже проекта инвестору, готовому приступить к строительству. Анализ российской специфики земельных отношений в процессе строитель-

Пешков Виталий Владимирович, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3953) 405070; e-mail: pvv@istu.edu

Peshkov Vitaly, Doctor of Economics, Professor, Head of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3953) 405070; e-mail: pvv@istu.edu

2Ощерин Леонид Афанасьевич, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, e-mail: expertiza@istu.edu

Oscherin Leonid, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, e-mail: expertiza@istu.edu