Лофты и апартаменты загоняют в кадастровую ловушку

Владельцы модных лофтов и апартаментов попали в кадастровую ловушку. Какой налог получили собственники такой недвижимости? И что дешевле: перевести ее из коммерческой в жилую или продать? С подробностями — Аэлита Курмукова.

Неделю назад «Личный счет» рассказывал о москвиче Юрие Берестневе. После перерасчета налога на недвижимость, он получил счет в 95 тыс. вместо 15, которые платил раньше. Оказалось, это далеко не предел. Валерий, купивший несколько лет назад квартиру в модном лофте, платит 150 тыс., а скоро будет 200. «В 2017 году мы получили первое налоговое извещение о том, что нам нужно оплатить 1,3% с кадастровой стоимости. Налогообложение по повышенному тарифу. У нас чуть больше 100 квадратов, и нам начислили по ставке 1,4% 120 тыс. В этом году будет ставка 1,5%. Мы подразумевали, что мы можем с этим столкнуться, но мы думали, что у нас ставка будет все-таки 0,5%».

Случай Валерия, конечно, не совсем типичный: здание, где находится лофт, признано офисно-торговым. При покупке это позволило сэкономить часть цены, но теперь платежи в бюджет зашкаливают — со времени введения закона о кадастре выросли раз в 30. Соседу Валерия за последний год насчитал полмиллиона рублей налога. А к 2020 году будет миллион. Единственный способ хоть как-то срезать платежи — попасть в льготную категорию, говорит Мурат Бороков из агентства элитной недвижимости Кalinka Group:

«В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки законченного строительства объекта должно быть указано, что в здании находятся апартаменты — это первое. Второе — апартаменты должны быть площадью не более 300 квадратных метров.

Кадастровая стоимость одного квадратного метра должна составлять не более 100 тыс. руб.

В этом случае вы можете подать заявление на внесение вашего здания в перечень апартаментов, в отношении которых используется льгота: собственник платит не 1,5%, а 0,6%».

Но таких льготных зданий на всю Москву всего 16. А лофтов — сотни, и налог может доходить до 2% от кадастровой стоимости в год. Некоторые пробуют перевести объект из коммерческой недвижимости в жилую. Но это и долго, и не всегда реально. Все зависит от категории земли, отмечает инвестдиректор «Тринфико» Артем Цогоев: «Жилое назначение у строения может появиться лишь тогда, когда участок становится каким-либо образом связанным с жилой функцией. Москва не спешит бесплатно менять вид разрешенного использования. Это может сделать не только девелопер, но и жители должны объединиться. Собрать жителей в едином порыве, заставить их потратить много денег на изменение целевого назначения земельного участка и одновременно с этим договориться с Москвой — практически нерешаемая задача».

Чтобы перевести лофт в разряд жилых, нужен еще и обособленный выход, чтобы он не пересекался с движением людей из других коммерческих помещений. Оплачивать смену назначения жилья в большинстве случаев должны сами жильцы, и это недешево. В общем, выходит кадастровая ловушка. Впрочем, несмотря на это, спрос на лофты растет — за последний квартал он вырос на треть, утверждает представитель компании «Метриум» Мария Герасимова: «Высокий спрос связан с увеличением объема предложений. Кроме этого, сегодня максимально удобные ставки по ипотеке. Вы экономите непосредственно на стоимости недвижимости.

Как правило, разница между квартирами и апартаментами в цене в рамках одного проекта может достигать 14-15%».

Возможно, покупатели просто не думают, сколько придется выкладывать за право жить в лофте. Как говорят риэлторы, в России вообще весьма интересный подход к собственности: сначала купить, потом понять, во сколько обойдется владение.