Особенности развития корпоративных систем ипотечного кредитования

TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3

ОСОБЕННОСТИ РАЗБИТИЯ КОРПОРАТИБНЫХ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОБАНИЯ

СИМОНЯН А.С.,

аспирант кафедры «Экономика», Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал), Донской государственный технический университет, e-mail: arshaksimonyan@yandex.ru

В статье рассматриваются особенности развития модели ипотечного кредитования крупных российских компаний. Корпоративная модель ипотечного кредитования отличается наличием инструментов софинансирования ипотечных программ и новых технологий управления рисками. Это связано и c тем, что в системе ипотечного кредитования, которая продвигается на рынок крупными корпорациями, существуют технологии снижения рисков корпоративных заемщиков и банков, основанные на новых инструментах оценки кредитоспособности заемщика.

Ключевые слова: банковская инфраструктура; ипотечный центр; корпоративная ипотека; новые технологии управления рисками; крупные корпорации; оценка кредитоспособности заемщика.

PECULIARITIES OF DEVELOPMENT OF CORPORATE SYSTEMS OF MORTGAGE LENDING

SIMONYAN A.S.,

graduate student of the department «Economics», Institute of the service and entrepreneurship (branch), Don State Technical University, e-mail: arshaksimonyan@yandex.ru

The article discusses some peculiarities of development models of mortgage lending in large-scale Russian companies. The corporate model of mortgage lending differs by presence of instruments of co-financing of mortgage programs and new technologies of risk management. It is also connected with the fact that there are some technologies of risk reduction of corporate borrowers and banks based on new instruments of assessment ofborrowers' creditworthiness in a system of mortgage lending which is promoted on a market by large-scale companies.

Keywords: banking infrastructure; mortgage lending center; corporate mortgage lending; new technologies of risk management; large-scale companies; assessment of borrowers' creditworthiness.

JEL classification: E51.

Динамика развития рынка ипотечного кредитования в 2013 г. показывает положительный тренд, однако рост обеспечивается, прежде всего, снижении требований к заемщикам, что ведет к ухудшению качества кредитных портфелей банков, и на фоне снижения уровня реальных доходов населения может обернуться формированием финансового пузыря на рынке жилой недвижимости (Волшебная ипотека, 2013).

Конкурентная ситуация на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях: частные банки ведут борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ, банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смяг-

© А.С. Симонян, 2013

чают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках начали отказываться требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу.

Для удобства клиентов на основе развития скоринговых моделей оценки рисков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней. Например, банк «ЖилФинанс» разработал специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

Достаточно большое число банков продвигают на рынке ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом (примерно от 10%) при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такого страхового продукта зависит от уровня развития инфраструктуры банковского кредитования и банкостраховых продуктов.

Банковскую инфраструктуру можно рассматривать в качестве отдельного элемента банковской системы, включая в нее различного рода агентства, предприятия, службы, обеспечивающие деятельность кредитных организаций. Инфраструктура рынка ипотечного кредитования влияет на все взаимодействующие организационные структуры, участвующие в продвижении ипотечных продуктов потребителям. Отметим, что в процессе формирования механизма ипотечного кредитования, технико-экономические обоснования инфраструктурного обеспечения носили локальный характер.

На современном рынке банковских услуг для того, чтобы заемщику на приемлемых условиях получить ипотечный кредит с относительно невысоким первоначальным взносом, целесообразно заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика. Инфраструктура российского рынка банковских услуг только складывается, поэтому важнейшим фактором ее формирования выступает институт доверия и отлаженная система взаимодействий экономических агентов рынка банковских услуг. Именно эти условия способствуют продвижению ипотечных продуктов, которые выступают на рынке, прежде всего, как банковские продукты и как сложные финансовые продукты банкострахования.

Для обеспечения маркетинговой привлекательности ипотечного кредитования и продвижения ипотечных продуктов коммерческие банки используют ряд институциональных социально-значимых инструментов, например, обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предполагает ипотечная программа ОАО «Сбербанк». Позитивную маркетинговую роль в продвижении ипотечных программ играют новые инструменты, например, отмена комиссии за выдачу кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. п.

На современном рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов, либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных коммерческих банков минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.

Сложившаяся инфраструктура рынка банковских услуг способствовала быстрому росту объема выданных ипотечных кредитов. Вместе с ростом кредитов начала быстро расти просрочка по выданным кредитам.

По мнению ученых, основная причина роста просрочек связана с увеличением числа выданных кредитов за счет снижения требований коммерческого банка к заемщику (Новые продукты, технологии и сервисы..., 2012. С. 283).

Снижение требований к клиентам наблюдается в филиалах коммерческого банка, которые стремятся выполнить план по продажам банковских продуктов, прежде всего, ипотеки. В связи с ростом рисков кредитования и увеличения доли «проблемных кредитов» в центральном офисе банка принимается решение по развитию систем риск-менеджмента и централизации всех процессов андеррайтинга. На основе интеграции информационных ресурсов формируется скоринговая система управления рисками, позволяющая отбирать качественных заемщиков.

Вместе с тем, скоринговая модель оценки рисков ограничивает число потенциальных заемщиков, к которым существуют претензии по платежеспособности. Банк формирует информационную базу по клиентам и возвращается к модели взаимодействия с клиентами, но элементами риск-менеджмента и с более жестким контролем со стороны центра.

Опыт развития систем управления кредитными рисками зарубежных стран свидетельствует о том, что классическая модель риск-менеджмента банка имеет четкую функциональную структуру. Все кредитные решения коммерческого банка принимаются в риск-блоке, который подчиняется напрямую председателю правления. В западных банках взаимодействуют службы продаж, маркетинга по продвижению продуктов и рекламы. Все подразделения банка взаимодействуют между собой и формируют банковский продукт на основе корпоративных стандартов.

Однако корпоративные стандарты в российской практике только складываются, «длинных» ресурсов недостаточно для выдачи ипотечных кредитов, а инфраструктура рынка банковских услуг еще не очень развита. Поэтому многие западные правила на российском рынке банковских услуг не работают. При формировании ипотечного продукта возникают риски взаимодействия между подразделениями и даже внутрикорпоративные конфликты. Процесс принятия решений по ключевым вопросам становится непрозрачным. Несмотря на то, что подразделения банка, отвечающие за риски, независимы, просрочка все равно существует.

В связи с этими ограничениями, по нашему мнению, для развития инфраструктуры российского рынка банковских услуг необходима эффективная бизнес-модель ипотечного кредитования, снижающая риски.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3

Для продвижения на рынок ипотечных услуг продуктовые подразделения и продавцы ипотечных кредитов должны находиться в одном «блоке» коммерческого банка, чтобы между ними не возникало противоречий при разработке продуктов и продвижению их клиентам банка. Для обеспечения устойчивости коммерческих банков необходима разработка и реализации действенной модели принятия рисков, которая учитывает опыт лучших банковских практик. В этом случае просроченная задолженность по ипотечным кредитам будет низкая, а информация для системы корпоративного скоринга - всесторонняя и качественная, позволяющая создать службу централизованного андеррайтинга.

Для обеспечения финансовой устойчивости банка при принятии решений по выдаче ипотечных кредитов очень важно сформировать службу централизованного андеррайтинга. Для этого в головном офисе банка должен быть создан отдел андеррайтинга, специалисты которого (андеррайтеры), занимаются только принятием решений об одобрении ипотечных кредитов заемщикам. Необходимы также подразделения, которое контролирует саму сделку: проверяют залоги, оценивают их, определяют, соответствует ли имущество требованиям; анализирует юридические риски и истории квартир, формируют страховую сумму договора и т. д. Эти бизнес-процессы должны также осуществляться централизованно. В результате появляется возможность снизить риски.

В некоторых российских банках нет систем скоринга. Такие банки при формировании систем риск-менеджмента используют классический андеррайтинг. Уровень развития ипотечного рынка в России пока позволяет обходиться без скоринговых методик оценки рисков. Андеррайтер банка всегда принимает собственное решение. Несмотря на то, что некоторые кредитные организации выдают ипотечные кредиты только по скорингу, в большинстве случаев при оценке рисков ипотечного кредитования сначала используют скоринговые методики их оценки, а потом андеррайтинговые.

Служба андеррайтинга позитивно влияет на качество кредитного портфеля, на динамику продаж, на использование в ипотечных продуктах банкостраховых инструментов и технологий риск-менеджмента.

Например, на основе включения в бизнес-процессы служб андеррайтинга в НОМОС-БАНКЕ подразделения продаж выделены в центры ипотечного кредитования, которые находятся в регионах. Сотрудники этих подразделений отвечают за полный цикл обработки заявок (от приема до выдачи самого кредита и его сопровождения). Эти специалисты не продают другие продукты и специализируются только на ипотечных кредитах.

Центры ипотечного кредитования НОМОС-БАНКЕ, созданные в г. Москве и г. Санкт-Петербурге имеют следующую структуру: начальник отдела, заместитель начальника по продажам, клиентские менеджеры, специалисты по сопровождению сделок и по оформлению ипотечных сделок.

С точки зрения организации продаж корпоративным клиентам выделяются три категории специалистов: сотрудники банка, сотрудники организаций (партнеров и клиентов банка) и сотрудники сторонних организаций, которым банки предлагают свои продукты.

Организация продаж для первых двух категорий клиентов у всех коммерческих банков мало чем отличается от того, что реализуют другие кредитные организации. Интересен опыт НОМОС-БАНКА, который продвигает на рынке ипотечных услуг продукт «Партнер». С этим продуктом банк приходит на предприятия, с которыми работает в качестве корпоративного банка. Опыт продвижения долгосрочных продуктов показывает, что с точки зрения снижения рисков кредитной организации лучше продвигать банковские продукты через проактивные продажи.

Опыт НОМОС-БАНКА по разработке и продвижению модели ипотечного кредитования, по нашему мнению, является показательным с точки зрения формирования и развития партнерских отношений. В банке разработана модель, при которой заявка на кредит поступает от партнеров кредитной организации - агентств недвижимости. Следует отметить, что НОМОС-БАНК не ограничивается каналом прямых продаж, а также активно развивает другие каналы продвижения ипотечных продуктов. Например, выводит на рынок ипотечного кредитования банкостраховые продукты с помощью риелторов, застройщиков и кредитных брокеров. Основная нагрузка по взаимодействию с этими партнерскими структурами приходится не на центральный офис, а на региональные ипотечные центры банка.

Действующие ипотечные центры организуются при банках, которые выступают кредиторами по ипотечным программам. Эффективные ипотечные центры объединяют вокруг себя всех участников ипотечной сделки, выступающих партнерами до ее завершения. Ипотечные центры на российском рынке формируются также на базе брокерских, страховых или риэлторских организаций. Взаимодействующие бизнес-группы создают также ипотечные альянсы, банкостраховые группы, в которые входят коммерческий банк, страховая компания; оценочные и брокерские компании.

Заключение ипотечной сделки в рамках ипотечного центра наиболее комфортно для заемщика коммерческого банка, так как увеличивает скорость всех организационно-экономических процессов, а также для самого банка, так как снижает его операционные издержки. Ипотечный центр можно рассматривать как эффективную форму сотрудничества страховых компаний, коммерческих банков, строительных организаций и других контрагентов.

Включение в модель корпоративной ипотеки механизма корпоративной поддержки ипотечного кредитования сотрудников предприятий открывает новые перспективы для участников сделки. По мнению специалистов, социальный пакет для сотрудников может быть расширен за счет возможности сберегательно-инвестиционных программ, ориентированных на долгосрочное фондирование части заработной платы сотрудника в аффилированных или партнерских финансовых институтах корпорации с последующей возможностью использования накопленных ресурсов в качестве обеспечения по сделкам ипотечного кредитования (Андреева, 2012).

Концептуальная модель базируется на следующих предпосылках:

^ корпоративная структура должна обладать потребностью в инвестиционных ресурсах, привлекаемых на долгосрочной основе, иметь аффилированные или партнерские финансовые институты для проведения сберегательно-накопительных операций, выступать одним из крупнейших работодателей и иметь программу обеспечения лояльности персонала;

^ финансовые институты должны быть заинтересованы в развитии сегмента ипотечного кредитования, иметь клиентоориентированную стратегию, направленную на формирование сложных финансовых продуктов;

^ сотрудники (потенциальные заемщики) должны иметь объективную или инвестиционную потребность в приобретении жилой недвижимости и быть участниками корпоративной программы обеспечения лояльности. Корпоративная поддержка программ ипотечного кредитования должна обеспечивать взаимный экономический интерес как самой корпорации, так и ее сотрудников, что возможно в рамках модели «сбережения-инвестиции» при условии наличия аффилированных финансовых институтов.

В условиях снижения экономического роста корпоративный сектор экономики заинтересован в привлечении долгосрочных инвестиционных ресурсов, однако замедление экономического роста сокращает возможности привлечения инвестиций. С этих позиций, формирование системы инвестиционного фондирования для сотрудников представляется оправданным механизмом расширения инвестиционной активности населения в развитие производства, поскольку:

^ сберегательный фонд на нано-уровне представляет собой регулярные добровольные отчисления из заработной платы сотрудника в фонд накопления, причем размер отчислений может быть установлен как в абсолютных, так и в относительных величинах;

^ участие в корпоративной сберегательно-накопительной программе стимулирует сотрудников к пониманию значимости эффективности собственного труда в обеспечении позитивной динамики развития компании, что отвечает методологии стратегического топографирования, а также обеспечивает рост фактических ключевых показателей эффективности для сотрудников;

^ использование формируемых фондов корпорацией снижает стоимость привлечения финансовых ресурсов, однако требует ориентации инвестиционных проектов на низкорисковые направления, а также на управление доходностью накоплений с ориентаций на среднюю норму доходности на рынке.

Экономическая эффективность предлагаемой модели ипотечного кредитования для корпорации (рис. 1) не ограничивается только возможностью обеспечения выполнения инвестиционных программ и программ лояльности, но и возможностью оптимизации налоговой базы, поскольку в соответствии во ст. 255 НК РФ с 1 января 2009 г. работодатель в праве до 3% от расходов на заработную плату (потому как они могут отличаться от ФОТ) направлять на компенсацию части процентной ставки по ипотеке для своих сотрудников, т. е. с этой части расходов на заработную плату налоги не взимаются (Чернова, 2013).

Рис. 1. Концептуальная схема формирования инвестиционно ориентированной корпоративной поддержки ипотечного кредитования1

1 Составлено автором по материалам исследования.

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 2 Часть 3

С учетом того, что чаще всего корпоративная ипотека на льготных условиях предполагает первый взнос порядка 30% от стоимости объекта ипотечного кредитования, реализация накопительной корпоративной модели имеет ряд особенностей для различных возрастных групп сотрудников:

S молодые специалисты (до 35 лет), чаще всего испытывающие наиболее острую потребность в жилье, могут оформить полис страхования жизни на дожитие либо долгосрочный пополняемый банковский депозит, оплачиваемые за счет добровольных отчислений из заработной платы, что позволит накопить необходимый первоначальный взнос;

S специалисты среднего возраста (36-45 лет), чаще всего имеющие собственное жилье и испытывающие потребность в обеспечении жильем детей, могут оформить полис страхования жизни, предполагаемый для использования в качестве залога по ипотечному кредиту, а также оформить долгосрочный банковский депозит; эта категория сотрудников является наиболее платежеспособной и представляет кластер, лояльно реагирующий на маркетинговые инструменты в области банковского кредитования, а также именно этот сегмент работников способен наиболее активно прореагировать на программы негосударственных пенсионных фондов;

S заслуженные специалисты с большой выслугой лет (от 45 лет), являющиеся участниками негосударственных пенсионных фондов корпораций, могут направить накопительную часть пенсии на финансирование первоначального взноса по ипотеке, причем они могут выступать поручителями по сделкам своих детей/ внуков.

Такая диспозиция мотивирует сотрудников к реализации модели отложенного потребления, поскольку позволяет формировать фонды накопления в рамках корпоративной структуры, что повышает привлекательность программ лояльности.

ЛИТЕРАТУРА

Андреева Л.Ю. (2012). Маркетинговые инструменты реализации концепции корпоративной идентичности // TERRA ECONOMICUS (Экономический вестник Ростовского государственного университета). Т. 10. № 1 (Ч. 3).

Волшебная ипотека

Новые продукты, технологии и сервисы на посткризисном рынке финансовых услуг (2012). / Под ред. проф. Л.Ю. Андреевой, О.Ю. Свиридова. М.: Вузовская книга.

Чернова Е.

REFERENCES

Andreeva L.Yu.

Magic Mortgages

New products, technologies and services for the post-crisis financial services market

Chernova E.