Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома

А.Д. ДОСМАГАНОВА,

старший научный сотрудник Института законодательства РК

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ВХОДЯЩИЕ В СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Общая собственность, явление весьма частное, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природыг[1].

Жилое и нежилое строительство находит свое активное развитие в Казахстане в последнюю пятилетку. Нормативным обоснованием динамичного сдвига в строительной сфере стала Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 20052007 годы, а также Послание Президента народу Казахстана от 19 марта 2004 года «К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации!».

Причиной выбора тематики стал специфический режим общего имущества многоквартирного дома, поскольку юридическое толкование свидетельствует о том, что нормы статей главы 11 Гражданского кодекса Республики Казахстан не могут безоговорочно проецироваться на отношения общей долевой собственности в многоквартирном доме. Кроме того, каждому гражданину, проживающему в многоквартирном доме, проходя прилегающую к дому территорию, поднимаясь по лестнице или на лифте, необходимо знать режим указанного имущества, дабы в полной мере осуществлять реализацию своих прав и не нарушать прав третьих лиц. Преследуя вышеуказанные цели, попытаемся определить правовой режим нежилых помещений в многоквартирных домах, являющихся общим имуществом и объектом права общей долевой собственности.

Отметим, что вопрос о правовом положении здания, в котором проживают несколько жильцов, впервые возник в Древнем Риме в связи с развитием многоэтажного строительства. В римском праве признавалось, что собственник земельного участка приобретает права на все здание, здание делилось только вертикально с обязательным разделом земельного участка, общие стены обладали особым режимом (paries communis). Такие стены не подлежали разделу, в отношении их не действовало право запрета сособственником любых действий. Таким образом, действовал режим особой общей собственности с рядом изъятий из обычных норм об общей собственности.

Понятие «многоквартирный дом» не содержится в действующем законодательстве. Исходя из этимологии данного словосочетания под многоквартирным домом следует понимать дом, состоящий из двух и более квартир, т.е. нескольких жилых помещений. Дома, которые не имеют структурно обособленных помещений, отвечающих признакам квартиры, к числу многоквартирных не относятся. В частности, не является многоквартирным жилой дом, разделенный перегородкой или иным образом на две самостоятельные части (помещения), не признаваемые квартирами [2].

Многоквартирный дом состоит из имущества, находящегося в индивидуальной (раздельной) собственности домовладельцев, и из обслуживающего имущества, находящегося в общей долевой собственности (движимое и недвижимое имущество). Следовательно, имеет быть место наличие обслуживающих и обслуживаемых видов имущества, из которых не каждое является объектом гражданского оборота, в том числе и сам многоквартирный дом.

Таким образом, многоквартирный дом представляет собой единый механизм, комплекс, состоящий из множества индивидуально-определенных объектов, являющихся и не являющихся объектами гражданского оборота (жилых и нежилых помещений). Единым он представляется в силу тесной взаимосвязи и взаимозависимости его самостоятельных частей. Кроме того, многоквартирный дом рассматривается исключительно как единый объект также для оценки уровня готовности построенного объекта к вводу в эксплуатацию, осуществляющего органами архитектурного, пожарного, санитарного надзора.

В призме вышеуказанного, наличие в составе многоквартирного дома нежилых помещений общего назначения преследует цель обеспечения нормальной эксплуатации многоквартирного дома в целом. С.Г. Певницкий отмечал, что граждане проживают в квартирах, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, но структурно входящих в состав единого градостроительного объекта - многоквартирного дома. Соответственно, для реализации жилищных прав лиц, проживающих в

Гражданское право и гражданский процесс

гт

многоквартирных домах, необходимо существование внутридомовой инфраструктуры, направленной на обеспечение, эксплуатацию и благоустройство дома и придомовой территории [3].

Нежилые помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома - это общее, неделимое в натуре и не подлежащее отчуждению имущество собственников жилых помещений. Данные помещения не принадлежат ни одному из собственников на праве собственности и предназначены для обслуживания более чем одного помещения. Приобретая квартиру, ее владелец становится собственником и доли общего имущества пропорционально площади занимаемого им помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности. Исходя из указанного, нормы действующего законодательства не допускают отчуждение доли в праве собственности на общее имущество от права на основной объект (жилого или нежилого помещения). Поскольку налицо взаимозависимость прав и обязанностей собственников, правосубъектность каждого ограничена правами и свободами другого. Таким образом, реализуется конституционное положение о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц, посягать на конституционный строй и общественную нравственность. В этой связи жилое помещение и нежилое помещение, являющееся общим имуществом, в своей системной взаимосвязи признаются как главная вещь и ее принадлежность, последней выступает не само помещение, а доля в праве собственности на него. Доля в праве на общее имущество не может быть отделена от абсолютного права собственности на занимаемое помещение.

Относительно оборотоспособности общего имущества многоквартирного дома отметим, что в определенных случаях оно может выступать предметом гражданско-правовых сделок. В частности, не исключена их передача в аренду. Однако нг все имущество может выступать предметом сделок -оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения. Так, очевидно, что недопустима передача в пользование лифтов, лифтовых шахт, водопровода, технических этажей и т.п. [4]. К.И. Скловский писал, что в «отличие от полноты собственности, ограниченной только законом, это пользование ограничено целями, вытекающими из принадлежащего лицу объекта недвижимости, и осуществляется лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации права на объект недвижимости (жилое помещение в кондоминиуме и т.п.) [5].

Дроздов И.А. считает, что во взаимосвязи обслуживающего и обслуживаемого имущества в многоквартирном доме видится юридическая фикция, суть которой состоит в том, что функциональная независимость вещей, напротив, предполагает их использование по разному назначению. Само по себе ничем не обусловленное (произвольное) использование разнородных вещей по общему назначению не имеет юридического значения и не позволяет рассматривать такую совокупность в качестве сложной вещи. К примеру, использование письменного стола в качестве обеденного не делает его элементом соответствующего кухонного гарнитура [2].

С автором можно согласиться в том, что жилое помещение и лестничная площадка, как объект общей долевой собственности, не могут рассматриваться как сложная вещь. Сложная вещь - это определенное множество материальных предметов, используемых по общему назначению ввиду интегральной (функциональной и/или физической) связи между ними [6]. Однако нельзя согласиться с автором в том, указанное использование является ничем необусловленным. Оно является необходимым, безвыходным и единственно возможным для нормальной и полной реализации прав так скажем, «по основной» собственности. Как говорил Крашенинников П.В., объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит нз по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме [7]. То есть такое право возникает у субъекта независимо от его желаний и предпочтений.

С целью выявления правового режима нежилого помещения не обойти стороной законодательно закрепленное понятие «помещение».

Помещением является отдельное внутреннее пространство в жилом доме (жилом здании). Границами каждого помещения являются внутренние неотделанные поверхности стен, пола и потолка (междуэтажных перекрытий) помещения, если иное не предусмотрено законодательством Республики Казахстан или соглашением между собственниками.

Нежилым помещением признается отдельное помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей (магазин, кафе, мастер-

ская, контора и тому подобное), за исключением частей жилого дома (жилого здания), являющихся общим имуществом.

Общее имущество - части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Все вышеуказанные дефиниции содержатся в глоссарии действующего Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

По совокупному толкованию положений Закона РК «О жилищных отношениях» следует, что только при создании кондоминиума у собственников помещений, находящихся в раздельной собственности возникают определенные права и обязанности по поводу владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью. Но указанное признается несколько неверным, поскольку кондоминиум -лишь один из способов управления общим имуществом. Общее имущество по умолчанию существует и в многоквартирных жилых домах без создания кондоминиума, а выбор способа управления либо отказ от него в принципе -прерогатива собственников.

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть изолированными и неизолированными. Изолированность рассматривается в двух аспектах: изолированность от внешнего мира (отдельный вход с улицы) и изолированность от подобных объектов - помещений (смежность помещений).

Можно ли назвать, например, лестничную площадку помещением? Она не изолирована, а помещение все-таки как-то пространственно можно выделить. Именно стены, потолок, пол, которые можно выделить в качестве пространственных границ лестничной площадки, создают основание для признания площадки нежилым помещением.

Вот, например, понятие, тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Каким-то образом его все-таки выделяют (придали характеристики), зонируют, поэтому не усматривается оснований не квалифицировать его как некое нежилое помещение.

Также понятие «этаж технический» — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания. Здесь огромное помещение в виде этажа, предназначенное для расположения недвижимых вещей, входящих в состав общего имущества и обслуживающих нужды не одного собственника. В рамках указанного этажа могут найти свое местонахождение как изолированные, так и смежные нежилые помещения, однако их изолированность зависит от характера движимого имущества, находящего внутри. В частности, учитываются такие характеристики как опасность, хрупкость, обеспечение доступности исключительно специализированным службам и т.п.

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома можно разделить на нежилые помещения и иные конструктивные элементы в составе объекта - многоквартирного дома.

Конструктивными элементами в составе объекта, не составляющими жилые помещения, являются крыши и кровли, входы, системы вентиляции и вентиляционное оборудование, системы дымоудаления, внутренние магистральные системы электроснабжения, с распределительными щитами, электрощитовыми; внутренние магистральные системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, противопожарный водопровод; внутренние магистральные системы отопления с бойлерными и оборудованием; слаботочные системы, телевизионные антенны, внешние сети теплоснабжения, водопровода и канализации до врезок в магистральные сети; кабельные сети электроснабжения и т.п.

Некоторое недвижимое имущество в многоквартирном доме можно без проблем отнести к нежилым помещениям. В итоге выходит, что любое недвижимое имущество в многоквартирном доме находится в нежилом помещении, следовательно, и на первое и на второе распространяется режим общей собственности. Взаимосвязь недвижимого «конструктивного» имущества и нежилого помещения бесспорна.

Итак, в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит следующее общее имущество - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические

Гражданское право и гражданский процесс

ГИЛ

этажи, чердаки, подвалы, мансарды, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме).

Как мы знаем, для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. Таким образом, нежилые помещения в жилых многоквартирных домах рассматриваются как объекты права собственности, находящиеся в режиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как представляется, будет сохраняться за нежилыми помещениями до тех пор, пока в жилом доме существует более одного собственника квартир.

Дабы выделить режим права общей долевой собственности в многоквартирном доме от «простой» долевой собственности, приведем в примеры положения статей Гражданского кодекса Республики Казахстан, которые не могут быть автоматически спроецированы на режим общей долевой собственности в многоквартирном доме [4].

1. В статье 212 Гражданского кодекса сказано, что каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом. Однако с учетом специфики отношений в многоквартирном доме отчуждение доли в праве общей собственности не может быть самостоятельно реализовано без соответствующего отчуждения жилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности.

2. Каждый участник долевой собственности, написано в статье 213 Гражданского кодекса, имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе

требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящейся на его долю выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата соответствующей денежной суммы также представляется абсурдной.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

4. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

5. При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

6. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

7. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

На основании вышеуказанного можно сделать неоспоримый вывод о том, что общая долевая собственность в многоквартирном доме и в объектах по режиму, совпадающему с многоквартирным домом, является самостоятельным специфическим видом долевой собственности.

Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Отсутствие самостоятельного нормативного регулирования правового режима общей долевой собственности в многоквартирных домах в виду признания в рамках данной работы ее специфическим видом общей долевой собственности приводит к затруднениям в правоприменительной практике в сфере гражданского оборота нежилых помещений. В юридической литературе также отсутствует единая, четко обозначенная позиция в отношении понимания правового положения нежилых помещений как объектов сделок, вызывает дискуссии само понятие и содержание термина «нежилые помещения».

Список использованной литературы

1. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995. - С. 214.

2. Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. - М.: Статут, 2006. - 236 с.

3. Певницкий С.Г. Автореф. дисс... канд. юрид. наук. Вещные Права на имущество в многоквартирных домах. - М., 2006. - С. 3-4.

4. Объекты гражданского оборота. Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. - М.: Статут, 2007. - 542 с. - (Анализ современного права).

5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело. - С. 177.

6. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. - М. - С. 6.

7. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 5-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. - М.: Статут, 2006. - 365 с.

Автор жумыгсытда квп пэтерлг уйде ортац улескерлЫ меншт болып табыглатыгн тургыгн емес бвлмелердщ цщыщтыщ режимт цозгайдыг. Меншгктгц аталган тур1 улескерлгк меншттщ дербес тур1 болыгп табыгладыг жэне дербес нормативтЫ регламенттелуге жатадыг, себебг К,азацстан Республикасыг Азаматтыгц кодекстщ 11-тарауыгныгц «классикалыгц» нормаларыг квп пэтерлг уйде цалыгптасатыгн царыгм-цатыгнастарга толыгц шамада цолданыглуыг мумкт емес деп ескертедг.

В работе автор затрагивает правовой режим нежилыгх помещений, являющихся общей долевой собственностью в многоквартирном доме. Отмечает то, что указанныый вид собственности является самостоятельны м видом долевой собственности и подлежит самостоятельной нормативной регламентации по причине того, что «классические» нормыг гла-выг 11 Гражданского кодекса Республики Казахстан не могут быгть примененыi в полной мере к отношениям, складыгвающимся в многоквартирном доме.

In work the author mentions a legal regime of the uninhabited premises which are the general share property in an apartment house. Notices that the specified kind of the property is an independent kind of the share property and is subject to an independent standard regulation for the reason that «classical» norms of chapter 11 of the Civil code of Republic Kazakhstan cannot be applied to the full to the relations developing in an apartment house.