Коммерческая недвижимость идет на рекорд

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге за шесть месяцев текущего года составил $606 млн, или 44 млрд рублей. Результат уже на $90 млн превзошел итог за весь 2022 год: тогда сумма вложений в этот сегмент составила $516 млн. При этом эксперты отмечают, что изменения связны с появлением на рынке активов ушедших иностранных компаний которые продаются с дисконтом, а эта тенденция носит краткосрочный характер. Однако, по их мнению, результат по итогам года может стать рекордным за последние 10 лет. Последний раз рекорд был поставлен в 2019 году.

Рынок инвестиций в существующие активы будет демонстрировать рост на протяжении всего 2023 года, однако горизонт возможностей быстро сужается: многие компании уже продали свои объекты в России

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным Nikoliers, 82% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость пришлись на офисный ($168 млн), гостиничный ($169 млн) и торговый сегменты ($159 млн). Еще 18% — на сделки на складском рынке.

Генеральный директор Nikoliers в Петербурге Екатерина Аридова отмечает, что у инвесторов сохраняется интерес к приобретению коммерческих активов, находящихся в собственности компаний, ушедших из России. «Рынок инвестиций в существующие активы будет демонстрировать рост на протяжении всего 2023 года, однако горизонт возможностей быстро сужается: многие компании уже продали свои объекты в России или находятся на высокой стадии переговоров»,— подчеркивает госпожа Аридова.

«Если раньше инвесторы отдавали предпочтение недорогим объектам c высоким девелоперским потенциалом, то сейчас мы отмечаем смещение их интереса к готовым качественным активам, которые можно приобрести со значительным дисконтом к рынку, так как появилось много предложений зарубежных собственников, которые покидают рынок и продают все свои активы в России»,— замечает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов. По его словам, на сегодняшний день инвесторов интересуют торговые центры в премиальных локациях, бизнес-центры со стабильным арендным потоком, а также некоторое девелоперские проекты иностранных компаний. «В соответствии с текущим законодательством правительственная комиссия одобряет сделки с дисконтом 50–60% к рыночной цене, что делает любые девелоперские инициативы не очень интересными и смещает спрос в сторону спекуляции, поэтому покупатели выстраиваются в очередь к таким продавцам. Доказательством тренда о переориентации фокуса инвесторов служат последние крупные сделки ТЦ "Невский центр" и БЦ "Пулково Скай"»,— заключил господин Дуванов.

О том, что рост инвестиций связан с уходом иностранных компаний с рынка и реализацией их активов, говорит и управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По его мнению, это вряд ли станет долгосрочным трендом.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, также подтверждает, что такой взрывной рост связан с перераспределением активов в связи с уходом с российского рынка западных компаний. При этом, замечает он, рынок частных инвесторов тоже показывает положительную динамику. «В ближайшее время мы увидим это на статистических показателях по итогу первого полугодия 2023 года. Дополнительным стимулом к вложениям средств в коммерческую недвижимость для них является ослабление рубля по отношению к иностранным валютам. Если говорить о небольших частных инвесторах в коммерческую недвижимость, то это наиболее консервативный вариант вложений в ликвидные проекты сервисных апартаментов гостиничного типа и помещений для бизнеса на первых этажах новостроек. Как правило, такие лоты окупаются за шесть-восемь лет при условии постоянной эксплуатации, после чего могут выходить на показатели чистой прибыли свыше 600 тыс. рублей в год»,— полагает эксперт.

При этом эксперты замечают: рост инвестиций в коммерческую недвижимость происходит на фоне снижения в жилой сегмент. Например, по итогам первого полугодия уменьшилось количество сделок с землей. Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, полагает, что это является показателем цикличности рынка. «Застройщики активно приобретали участки в прошлом году и накопили необходимый запас. Кроме того, многие сделки поставлены на паузу из-за того, что девелоперы ждут принятия нового Генплана Петербурга»,— объясняет он. С коллегой согласен Виталий Коробов, генеральный директор Element development. «После того как будет принят новый Генплан и ПЗЗ, можно ожидать закрытия большого количества сделок»,— говорит он.

«Утверждение нового Генерального плана в конце 2023 года позволит запускать новые проекты в течение последующих двух-трех лет, так как еще требуется внести изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, разработать концепцию застройки территории и всю необходимую проектную документацию»,— добавляет заместитель генерального директора по развитию ГК «Полис» Мария Баланкова.