Время первых этажей

Как и в большинстве жилых домов массового сегмента, в объектах премиального класса первые этажи отдаются под коммерческие помещения. Однако эксперты указывают, что в элитном жилье крайне важно определиться с правильной функцией таких площадей: неправильно выбранная концепция может повлиять на стоимость и квартир в доме. Поэтому девелопер нередко предпочитает управлять такой недвижимостью самостоятельно, сдавая ее в аренду, а не выставляя на продажу.

В случае реализации встроенных коммерческих помещений застройщик всегда строго регламентирует их функциональное назначение и требователен в отношении оператора, будущего арендатора

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

«Стрит-ритейл в элитных объектах — это одна из самых сложных материй в девелоперском продукте, потому что в элитном сегменте, как нигде, соседство с коммерческими функциями и разведение логистических потоков крайне важно. Иногда само появление торговой функции (или спортивной, офисной) может напрямую повлиять на привлекательность объекта в целом»,— считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Юлия Франц, директор по продажам и маркетингу ООО «Лахта Плаза», говорит, что коммерческие площади в элитных домах продают примерно в половине случаев. При этом у застройщика жесткие требования: соблюдение назначения помещения, репутация покупателя, соответствие уровню. «Важно, чтобы элитный объект был обеспечен всеми необходимыми функциями. Это, как правило, кофейня, ресторан, салон красоты, продуктовый магазин, аптека»,— рассказывает госпожа Франц.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в случае реализации встроенных коммерческих помещений (ВКП) застройщик всегда строго регламентирует их функциональное назначение и требователен в отношении оператора, будущего арендатора. «Такой подход позволяет поддержать образ, концепцию элитного объекта, изначально задуманную девелопером. Наиболее популярными профилями являются ресторан, фитнес-клуб, спа-салон, гастрономическая лавка, офисы»,— говорит она.

Елизавета Конвей подтверждает: нередко в элитных проектах девелоперы предпочитают оставлять эти площади за собой, либо определить туда такую функцию, которая создаст добавленную стоимость для самого проекта,— например, элитный спортивный клуб. «В этом случае, чтобы сделка оказалась выгодной для оператора, должны быть учтены определенные параметры при планировании помещения. Поэтому девелоперу необходимо провести pre-sales или pre-marketing среди спортивных операторов, которые создадут необходимые критерии для последующего размещения своего проекта»,— рассказывает госпожа Конвей.

На стадии проектирования

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», говорит, что в элитном сегменте назначение коммерческих помещений определяется девелопером еще на стадии проектирования. «Чтобы сохранить заявленную концепцию, часть таких площадей остается на балансе застройщика и после ввода в эксплуатацию. В нашей компании такая пропорция составляет 80/20, где 80% арендопригодных помещений остается в нашей собственности. С одной стороны, это позволяет оправдать ожидания клиентов, которые приобретали недвижимость в доме на стадии строительства, с другой — поддерживать статус элитного объекта, тщательно выбирая арендатора. Часть нежилых площадей в ЖК "Привилегия" с самого начала создавалась для размещения фитнес-центра с бассейном, другая — для супермаркетов премиального сегмента. А в клубном доме Esper Club на улице Эсперова, 10, на первом этаже для жителей и гостей откроют свои двери гастрономическая лавка, кондитерская и светский клуб. В собственности мы оставляем площади для размещения фитнес-зала для жителей, винного бутика, салона красоты и кондитерской»,— делится госпожа Кравцова.

«Как правило, на первых этажах закрытых территорий располагаются премиальные салоны красоты, дизайнерские шоурумы. Если территория элитного ЖК открыта, то в коммерческих помещениях открываются рестораны и любая комфортная жителям инфраструктура. Также часто площади используются под небольшие офисы (семейные, дизайнерские, инвестиционные). Реже встречается сфера услуг, например, клуб йоги»,— говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов IPG.Estate.

Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков рассказал: «"Группа ЛСР" предусмотрела коммерческие помещения практически во всех своих проектах. Стоимость помещений очень разнообразна. Нельзя выделить планировочное решение, которое пользуется наибольшим спросом. Каждый покупатель коммерческой недвижимости подбирает помещение под свои нужды. Даже продуктовый магазин может быть разных размеров и конфигураций. В среднем покупателей интересуют площади около 100 кв. м».

Марина Млодик, директор отдела продаж One Trinity Place, говорит: «В нашем проекте мы заняли принципиальную позицию по этому вопросу. Мы не продаем коммерцию, но сдаем ее в аренду, так как только такой подход позволяет контролировать формат ритейла. Мы хотим создать в доме инфраструктуру, которая будет дополнительным аргументом в пользу покупки квартиры. Здесь будет и разный формат общепита и магазин у дома, салон красоты студия йоги, пилатеса. Окупаемость зависит от многих параметров, в том числе от стоимости аренды помещений, специфики бизнеса, престижности локации».

Долгий возврат инвестиций

Стоимость коммерческих помещений в элитном классе начинается от 250 тыс. рублей за квадратный метр. «Окупаемость таких помещений может быть довольно высокая, но это зависит не только и не столько от элитного проекта, сколько от локации, в которой он находится»,— говорит госпожа Конвей. По данным Knight Frank, по итогам третьего квартала 2020 года средние цены на ВКП в элитных объектах находились на уровне 230–300 тыс. рублей за квадратный метр.

«Стоимость, как правило, в полтора-два раза выше квадратного метра в квартирах. Окупаемость таких объектов зависит от многих факторов, но в среднем это 15–17 лет при успешном развитии»,— указывает госпожа Франц.

Господин Лазутин говорит, что, как правило, конечный пользователь покупает объект с заложенной бизнес-моделью прямо под себя. «Арендный бизнес в элитной недвижимости удается реже. Сроки окупаемости варьируются от 10 до 12–15 лет»,— отмечает он. Дело в том, что элитные объекты чаще всего обладают развитой инфраструктурой вокруг и закрытыми территориями. С точки зрения вариативности пула арендаторов или покупателей у первых этажей таких объектов могут быть трудности.

Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, указывает, что традиционно самые популярные метражи под сдачу в аренду или продажу на первых этажах — 50–70 кв. м, то есть достаточно небольшие. «По крайней мере, обычно такие помещения покупают первыми — под небольшие магазины, кофейни, пекарни. Хотя на самом деле спросом пользуются не только они: есть арендаторы разного профиля, многим нужно 150 кв. м и больше. Но ключевой характеристикой помещения является даже не площадь, а его локация, а также такие характеристики, как наличие панорамных окон, свободная внутренняя планировка, достаточная энергообеспеченность, высокие потолки»,— рассуждает специалист.

Покупка коммерческих помещений в ипотеку встречается нечасто. «Ставки здесь выше, чем на рынке жилья, требования банков к заемщикам жесткие, и при этом у нас, в RBI, например, есть выгодные предложения по рассрочке. Но при всем этом считаю, что ипотечный инструмент на рынке таких помещений сейчас недооценен»,— поясняет господин Гущин.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «Бестъ. Коммерческая недвижимость», замечает, что рестораторы из-за законодательных ограничений неохотно арендуют или покупают помещения в жилых домах: предпочитают смотреть стилобаты, пристройки — в идеале, чтобы соседей сверху не было. «Лаундж-бары, кальянные в жилых домах тоже запретили, ввели ограничения по строительным и хозяйственным товарам, бытовой химии. Федеральные сети, которые занимаются этими группами товаров, сокращают число магазинов. Малые и индивидуальные предприниматели готовы брать помещения площадью 30–50 кв. м. Площадь от 50 до 100 кв. м сдать уже труднее. Раньше их потенциальными арендаторами были салоны красоты, кафе, пекарни. Теперь все они оказались под ударом. Несмотря на некоторые проблемы со сдачей таких помещений в аренду, спрос на них есть. С падением ставки по депозитам он даже усилился. В представлении мелких инвесторов недвижимость остается самым универсальным и надежным инструментом для инвестиций, даже если не обеспечивает cash-flow прямо сейчас»,— заключает эксперт.