Неожиданный рост

По итогам 2008 года в Петербурге было введено более 3,2 млн кв. м жилья. Несмотря на сложности, которые строители испытывали последние полгода, прирост объемов вводимого жилья составил внушительную цифру — более 20%. Это даже больше, чем планировалось изначально. Власти уверяют, что никаких натяжек не было: строители и сами понимали, что в нынешних условиях необходимо во что бы то ни стало завершить проекты, находящиеся в высокой степени готовности. Впрочем, в наступившем году эксперты таких результатов уже не ждут и говорят о снижении ввода на треть.

Вице-губернатор Александр Вахмистров на посвященной итогам года пресс-конференции заявил: "Итоги года в значительной степени были скорректированы под влиянием финансового кризиса. Я каждый год называю планируемую цифру ввода жилья. У нас налажена четкая координация ввода, и я, напомню, говорил о цифре в 2,7-2,8 млн. кв. м. Но с сентября, понимая, что кризисная ситуация развивается непредсказуемо, мы начали проводить встречи с застройщиками, объезды строящихся объектов. Мы убеждали строителей в том, что сейчас все силы надо бросить на объекты высокой степени готовности. И в результате получился ввод — подчеркиваю, без натяжки и "липы", как думают некоторые — в размере 3,211 млн. кв. м (включая объекты реконструкции), то есть прирост составил 500 тыс. кв.м. от планируемого объема".

Впрочем, сами участники рынка недвижимости неоднозначно оценивают озвученные властью цифры. Эксперт-аналитик GVA Sawyer в Петербурге Анастасия Негребецкая говорит, что ее компания прогнозировала значительный рост объемов ввода жилья в 4 квартале 2008 года по сравнению с предыдущими периодами, это уже сложившаяся практика на протяжении последних 4-5 лет. "Однако итоговая цифра по объему ввода за 2008 год превзошла наши прогнозы. Необходимо пересмотреть готовность принятых комиссией домов в конце 2008 года на пригодность их к эксплуатации конечным потребителем", — отмечает она.

Специалисты также отмечают, что непрогнозируемый рост может быть связан и с психологическим аспектом: застройщикам на фоне кризиса нужен был положительный информационный фон. Кроме того, как указывают в Maris Properties in association with CB Richard Ellis, девелоперы на волне высокого спроса в 2006-2007 годах начали освоение большого количества объектов, сдача которых тоже пришлась на указанный период. Часть объектов многих застройщиков, которые по планам должны были сдаваться в первом полугодии 2008 года, были перенесены на вторую половину года. Кроме того, увеличилась доля муниципального жилья, возводимого самим городом.

Статистика

Гильдия управляющих и девелоперов, чтобы понять закономерности, действующие в строительном комплексе, приводит следующие данные: в 2005 году рост ввода жилья в Санкт-Петербурге составил 12% по сравнению с предыдущим годом, в 2006 году — 4,5%, в 2007 году — 11%. При этом большая часть жилья вводилась, как всегда, в конце года. Так, в декабре 2004 года было введено в эксплуатацию 26% от общего объема жилья, в декабре 2005 года — 31%, в декабре 2006 года — 49%. Основа этого явления была заложена еще во времена Советского Союза, когда строители стремились любой ценой отчитаться к круглой дате — к 1 мая, к 7 ноября, к началу съезда партии. Сейчас такой датой является 31 декабря. Правда, после приемки домов госкомиссией, они еще несколько месяцев доделываются или стоят неподключенными к теплу или к электричеству, и жильцам приходится долго мучиться — но это уже совсем другая история. Дома попадают в сводку введенных в эксплуатацию. В этом году произошла аналогичная история. В связи с кризисом застройщики бросили все свои силы (и оставшиеся средства) на достройку и сдачу госкомиссии домов, близких к завершению. В результате, в декабре 2008 года было сдано 44% от общего объема ввода жилья за год, а прирост ввода жилья в 2008 году составил 22% по сравнению с 2007 годом — рекордная цифра. При этом очень много домов по городу со сроком сдачи середина-конец 2009 года и далее стоят уже практически замороженными.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИНа отмечает, что кризисные явления не коснулись планов строителей по вводу жилья еще и потому, что вторая половина 2007 года и первая половина 2008 года характеризовались активным спросом на первичном рынке жилья. В результате квартиры в объектах, которые должны были быть введены в четвертом квартале, оказались почти все распроданы, и у застройщиков было достаточно средств, чтобы закончить данные проекты, несмотря на кризис и резкое снижение спроса.

"Кроме того, в настоящее время в связи с кризисом наилучшим спросом пользуются квартиры в уже сданных домах. Поэтому застройщики заинтересованы быстрее сдать объект, чтобы реализовывать в нем квартиры по более высоким, чем в строящихся квартирах, ценам. Вот почему конец 2008 года продемонстрировал такие высокие показатели", — полагает госпожа Захарова.

Что с чем сравнивать

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти считает, что, подводя итоги года, правильнее сравнивать не объемы ввода, а соотношение объемов ввода и продаж. "В 2007 году продажи впервые с 2002 года превысили объем ввода на 5-10 процентов, что подстегнуло рост предложения. С первого по четвертый квартал 2007 года объем предложения в продаже вырос на треть — с 2,1 до 3,1 млн метров. Начало 2008 года мало чем отличалось от начала 2007-го, но уже было очевидно, что объем предложения существенно перекрывает спрос. Даже если бы количество сделок по году осталось на уровне 2007 года — 40 тыс., что является абсолютным рекордом продаж за последние 10 лет, то количество введенных квартир — 48 тыс., явно указывает на складывающийся дисбаланс спроса-предложения. Реализация проектов-миллионников начиная с 2009 года потребовала бы роста продаж в среднем на 10-15 процентов ежегодно, что было маловероятно. Таким образом, затоваривание рынка в 2009 году было предопределено заранее. Но мягкий сценарий оказался скорректированным кризисом, и количество продаж составило в итоге не более 27-30 тыс. квартир в 2008 году, что увеличило объем предложения в лучшем случае на 15-20 процентов в первом квартале 2009 года. В продаже появились готовые вновь введенные объекты, в некоторых сданных домах объемы непроданного жилья составляют 5-7 процентов".

Эдуард Черкин, старший менеджер отдела сопровождения корпоративных сделок КПМГ считает, что ввод объектов подхлестнули и проблемы, возникшие с ипотечным кредитованием: "В условиях кризиса кредитные организации практически приостановили выдачу ипотечных кредитов, которые являлись источником финансирования около 20 процентов приобретаемого жилья. В этот период прекращена выдача ипотечных кредитов на жилье в стадии строительства. Поэтому застройщики, чтобы не потерять покупателей, использующих ипотеку для финансирования покупки, вынуждены были ускорить процедуры согласований и сдачи объектов в эксплуатацию. Отмечена динамика сдачи в основном многоэтажных домов, что также стимулировало более резкий прирост объемов введенного жилья". Эдуард Черкин также отмечает, что процедуры ввода в эксплуатацию проводились с послаблениями и в настоящее время некоторые застройщики, участвующие в исследованиях КПМГ, признают: несмотря на то, что объекты сданы, есть некоторые незавершенные строительные процедуры, на устранение которых отведено определенное количество времени.

Отнять треть

Павел Созинов считает, что в наступившем году объемы строительства снизятся по меньшей мере на треть, есть вероятность сокращения объемов строительства на 50%. "Ввод 2 млн кв. м по итогам 2009 года, т. е. сокращение объемов ввода на треть — наиболее вероятная модель. Объем предложения в листингах может существенно не сократиться, вопрос лишь в том, что из заявленного предложения будет достроено в заявленные сроки. Сроки сдачи объектов будут существенно сдвигаться. Так что даже если новые проекты не будут выведены — предложение до конца года не уменьшится. К тому же продажи составят 1,5-1,7 тыс. квартир в месяц (объемы ноября-декабря 2008 года), т. е. по итогам года снизятся на 50 процентов по отношению к 2007 году. По итогам года продажи составят 1,5-1,7 млн кв. м, что соотносимо с объемами ввода. Таким образом, мы вернемся к ситуации пятилетней давности", — говорит господин Созинов.

С этой точкой зрения согласна и Зося Захарова из АРИНа: "Мы прогнозируем снижение объектов ввода жилья до 1,5 млн. кв. м. Но те объекты, которые сейчас находятся на 50-процентной стадии готовности, застройщики будут стараться закончить в 2009 году, и все силы и средства бросят именно на эти объекты".

О сокращении на треть говорит и Василий Селиванов: "По нашим прогнозам, в ближайшие полгода объемы строительства сократятся на треть. Тенденция к снижению цен может сохраниться, но их изменение не будет существенным, причем преимущественно это будет происходить за счет больших скидок на неликвидные объекты. Неликвидные — это в первую очередь проекты с невнятными перспективами завершения. Именно положение дел на стройке станет одним из ключевых критериев ликвидности в следующем году. Понятно, что такие проекты могут продаваться с небывалыми скидками, но никакого отношения к рынку качественного предложения они иметь не будут. На ликвидные объекты скидки большими не будут, эти объекты по-прежнему будут востребованы на рынке. Причем на фоне сокращения спроса тенденция к сокращению предложения будет проявляться намного существеннее. Ликвидных проектов будет оставаться все меньше, поэтому в следующем году они могут дорожать. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, когда стабилизируется макроэкономическая ситуация. Заглядывать дальше, чем на год вперед, сейчас не представляется возможным. Но уже сейчас очевидно, что 2009 год станет для строительного рынка проигрышным. Никаких новых начинаний, никакого развития не будет. И это очень плохо с точки зрения последующего восстановления темпов строительства: чем дольше продлится неопределенность, тем больший ущерб будет нанесен отрасли, ее инфраструктуре; тем труднее и дольше впоследствии будут формироваться и выводиться на рынок новые проекты".