Роль института государственной регистрации права собственности на недвижимость для развития правового оборота

Таким образом, при анализе принципа неприкосновенности собственности выявляется ряд проблемных мест, связанных с определением и употреблением понятия «собственность», с негативностью понятия «неприкосновенность» и вытекающей из него диалектичностью, с расстановкой приоритетов при конфликте различных прав и интересов, с кажущейся простотой и ясностью анализируемого принципа, влекущей за собой трудности его практического применения и интерпретации.

С учетом опыта Европейского суда по правам человека следует признать, что принцип неприкосновенности собственности имеет более широкую сферу действия, нежели собственнические отношения в узком смысле. Он подлежит применению в тех случаях, когда необходим поиск баланса личных и общественных интересов при лишении или ограничении прав лица на какое-либо имущество.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 14, ст. 1514.

2 Маттеи У., Суханов Е.В. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 24-25.

3 См.: Карсс-Фриск М., Жеребцов А.Н., Меркулов В.В., Эртель А.Г. Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод. Протокол № 1. Право на собственность. М., 2002. С. 4.

4 ГайдукА.С. Гражданско-правовой принцип неприкосновенности собственности: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2003. С. 12.

5 См.: Скловский К.И. Собственность и право собственности. М., 2000. С. 152.

6 Конвенция о защите прав человека и основных свобод (заключена в г. Риме 4 ноября 1950 г.) (вместе с Протоколом № 1 (подписан в г. Париже 20 марта 1952 г.), Протоколом № 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней (подписан в г. Страсбурге 16 сентября 1963 г.), Протоколом № 7 (подписан в г. Страсбурге 22 ноября 1984 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 2, ст. 163.

7 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право: пособие к изучению т. Х ч. 1 и сенатской практики. Киев, 1912. С. 79.

8 См.: Карсс-Фриск М, Жеребцов А.Н., Меркулов В.В., Эртель А.Г. Указ. соч. С. 6-8.

9 См., например: РыженковА.Я., ЧерноморецА.Е.Теория права собственности (историко-аналитический очерк). Элиста, 2009. С. 807-808.

Е.М. Тужилова-Орданская

РОЛЬ ИНСТИТУТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО ОБОРОТА

В статье раскрывается роль государственной регистрации прав на недвижимость как правоустанавливающей, а в некоторых случаях и правоподтверждающей процедуры, как одного из способов охраны прав на недвижимость.

Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, право собственности, государственная регистрация, охрана и защита прав на недвижимость.

E.M. Tuzhilova-Ordanskaya

ROLE OF STATE REGISTRATION OF PROPERTY RIGHTS ON REAL ESTATE FOR THE DEVELOPMENT OF LEGAL TURNOVER

The article explores the role of the state registration of real property rights as law-making, and in some cases right supporting procedures as a means of protection of property rights.

Keywords: civil law, real estate, property law, state registration, protection and enforcement of property rights.

© Тужилова-Орданская Елена Марковна, 2013

Доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права Института права (Башкирский государственный университет).

В настоящее время через судебные и административные органы в соответствии со ст. 11 ГК РФ защищается только нарушенное (оспоренное) право. Следовательно, можно предположить, что вопросы охраны и укрепления гражданских прав выводятся за рамки правового регулирования. Тем самым нормы гражданского законодательства фактически снимают с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота, что в принципе неверно, особенно относительно такого важного и дорогостоящего объекта, как недвижимость. Поэтому законодатель предусматривает дополнительные меры для обеспечения правомерности возникающих отношений. В частности, сюда следует отнести необходимость государственной регистрации прав на недвижимость.

В настоящее время нормативная база, регулирующая отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, практически сформирована.

Мнение относительно природы государственной регистрации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает, что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях — и правоподтверждающей процедуре. Это следует из положения ст. 2 Федерального закона РФ от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в ред. от 23 июля 2013 г.)1, закрепившей, что государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Справедливости ради необходимо отметить, что не все воспринимают положительно данное легитимное определение. Е.С. Болтанова, например, характе- ш ризует его как попытку «объять необъятное». Она полагает, что невозможно дать н

и

единое понятие, поскольку к государственной регистрации сделок оно непри- С

а

менимо, т. к. «регистрация сделок не может признавать и подтверждать права т

о

на недвижимое имущество». Вещные права и обременения, по мнению автора, К

о

возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав, а не о'

сделок2. В то же время Е.С. Болтанова признает, что законодатель совершенно |

четко обозначил те сделки, которые подлежат регистрации. в

Думается, все-таки неправильно отрицать, что права участников сделки о

возникают на ее основе. Это подтверждает и государственная регистрация, Ю

при осуществлении которой сделка считается заключенной (хотя, конечно, не |

всегда права возникают на основе сделки). Наравне со сделкой основаниями К

возникновения права являются завещание, договор, акт государственного а

органа и т. д. Л

Ф

Свое несогласие с определением выражает и И.А. Емелькина, поскольку, по и ее мнению, данная дефиниция не придает государственной регистрации право- • устанавливающего характера, значит, на ее основании можно установить, что 59 права на жилые и нежилые помещения могут возникнуть и до государственной ^ регистрации, а последняя только признает и подтверждает их возникновение. к И.А. Емелькина предлагает понимать государственную регистрацию как основание возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость, если иное не установлено законом3.

В данном случае, во-первых, следует иметь в виду, что иногда момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией или вовсе не связываться с ней. Например, п. 2 ст. 8 ГК РФ предусматривает 31

такую возможность, закрепляя, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. А в п. 4 ст. 218 ГК РФ записано, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Во-вторых, с таким определением вряд ли можно согласиться, поскольку здесь подчеркивается лишь правоустанавливающее значение государственной регистрации, но совершенно упускается из виду ее правоподтверждающее значение, что следует из ст. 219, 223, п. 1 ст. 234 ГК РФ. То есть возникновение вещного права является не основанием, а последствием акта государственной регистрации.

Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как правоотношение между уполномоченными государственными органами Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и как процесс осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом документов на государственную регистрацию, проведение правовой экспертизы и т. п. Таким образом, если следовать принципу, предложенному И.А. Емелькиной, необходимо отразить в определении все эти аспекты государственной регистрации, что в принципе невозможно, да и вряд ли нужно.

В то же время следует сказать еще об одной функции государственной регистрации: с одной стороны, принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что государственная регистрация — это один из способов, 13 охраны прав на недвижимость.

? На этот факт обращает внимание М.Г. Масевич, отмечая, что задача госу-

а. дарственной регистрации — охранять права собственников и гарантировать

достоверную информацию о недвижимом имуществе4. I В.В. Долинская предлагает квалифицировать государственную регистрацию в

1 качестве меры охраны гражданского права, определяя как одну из сущностных

го

| ее характеристик «контроль за законностью действий, придание факту закон-

| ности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц»5.

| Е.В. Тресцова несколько по-иному рассматривает назначение государственной

2 регистрации. Она пишет: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной ° регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была направлена « на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого | имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с не-I движимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости» 6. 1 При этом автор отмечает, что государственная регистрация является в первую

0

° очередь охранительным отношением.

(Го

¿5 Более конкретно высказывается на этот счет О.М. Козырь. Определяя цели и

1 задачи государственной регистрации, она полагает, что для субъектов права на | недвижимость такая регистрация имеет правоустанавливающее значение и обеспечивает приоритет их прав. Что касается заинтересованных лиц, включая как приобретателя, так и третьих лиц, государственная регистрация защищает их интерес7.

Приведенные позиции лишь обозначают проблему, которая до сих пор не обсуждалась в цивилистической литературе. На наш взгляд, произошедшие изменения в законодательстве (п. 2 ст. 223 ГК РФ), необходимость определиться

32

с правом собственности добросовестного приобретателя (в связи с этим — с за-

щитой первоначального собственника недвижимости) заставляют нас взглянуть на государственную регистрацию под другим углом зрения.

Справедливости ради следует отметить, что в основном учеными подчеркивается охранительная функция государственной регистрации. И это понятно, поскольку в своем классическом понимании охрана представляется как совокупность мер, обеспечивающих и способствующих нормальному, беспрепятственному развитию существующих общественных отношений, позволяющих при этом предусмотреть возможность нарушения прав собственника недвижимости. В связи с этим не вызывает сомнений, что государственная регистрация выступает именно той мерой, тем косвенным рычагом государственного регулирования, с помощью которого гарантируется соблюдение имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Более того, учитывая, что институт государственной регистрации содержит значительный элемент публичности, обусловленный присутствием административно-правовых норм в его регулировании8, закономерным является наличие элемента принуждения. Однако принуждение в гражданском праве отличается от того же способа, присущего нормам публичного права: оно исходит из уже имеющихся в наличии гражданско-правовых отношений, т. е. оно не принуждает субъектов вступать в эти отношения. Как писал И.А. Покровский, «оно (государство) не предписывает частному лицу стать собственником, наследником или вступить в брак, все это зависит от самого частного лица или нескольких частных лиц (контрагентов по договору); но государственная власть будет охранять то отношение, которое будет установлено частной волей»9. Охрана отношений, установленных частной волей, — такова область применения гражданско-правового принуждения, т. е. ор- ш ганы принуждения (органы охраны прав) не могут самостоятельно создавать права, н а могут лишь придать им юридическую силу. С

а

Другой стороной принуждения является ограничение прав, причем ограничи- т

о

ваются именно те права, которые охраняются. Так, ограничение прав собствен- к

о

ности на объекты недвижимости посредством государственной регистрации о' заключается в том, что, несмотря на наличие гражданско-правовых отношений | для возникновения этих прав, они не могут возникнуть без их признания со в стороны государства. Особенность принуждения в гражданском праве состоит нн

о

в том, что оно не должно ограничивать права участников гражданского оборота, Ю если эти ограничения накладываются не в целях защиты основ конституцион- и ного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, с

к

обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). а И, наконец, еще одно проявление принуждения — наличие определенной Л законом процедуры регистрации, которую субъекты гражданского оборота не | могут изменить по своей воле. •

Таким образом, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле, 59 на согласованных между ними условиях вступают в гражданские правоотноше- ^ ния по поводу объектов недвижимости (эти отношения складываются независимо к от государственной регистрации). Государство в силу важности объекта данных отношений берет их под охрану, принуждая субъектов к государственной регистрации прав и сделок, наделяя регистрационные органы правом либо придать им юридическую силу, либо отказать в регистрации.

В случае неподчинения установленному порядку регистрации (и в этом опять проявляется элемент принуждения) на основании закона или решения суда сле- 33

дует отказ в признании за правонарушителем прав на недвижимость и признание заключенной сделки недействительной (ничтожной). Данный вывод следует из смысла ст. 4 Федерального закона РФ «О государственной регистрации...», которая исключает понимание регистрации как права, а предполагает, скорее, обязанность, неисполнение которой может расцениваться как правонарушение и потому влечет вышеуказанную санкцию.

Следовательно, как совершенно справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, государственная регистрация есть один из элементов публично-правового регулирования имущественных отношений, форма «обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права»10. Кроме того, институт регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними является институтом принуждения в гражданском праве, цель которого — организация публичного (со стороны общества) контроля за оборотом недвижимости при условии соблюдения правил ст. 1 ГК РФ о недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 33, ч. 1, ст. 3431; 2013. № 30, ч. 1, ст. 4084.

2 См.: Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. № 1. С. 84.

3 См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: учебное пособие. М., 2003. С. 95.

4 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: научно-практическое пособие. М., 1997. С. 7.

5 ДолинскаяВ.В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации // Закон. 2006. № 2. С. 5.

6 Тресцова Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики // Первые Всероссийские Держа-винские чтения: сборник статей: в 4 кн. (Москва, 12 октября 2005 г.). Кн. 3: Проблемы частного права / отв. ред. Е.А. Чефранова. М., 2005. С. 157-158.

7 См.: Козырь О.М. Актуальные проблемы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. Сентябрь. С. 46.

8 В современный период вопрос о соотношении норм гражданского и административного права продолжает оставаться дискуссионным. Довольно подробно он рассмотрен в работах видных отечественных ученых-юристов О.С. Иоффе и С.С. Алексеева (см.: Алексеев С.С. Общая теория права: в 2 т. М., 1981. С. 244-259; Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 218-239). Мы придерживаемся точки зрения об административно-правовом характере норм, регулирующих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, высказанную В.Ф. Яковлевым и А.Л. Маковским (см.: Маковский А.Л., Яковлев В.Ф. К пятилетию Гражданского кодекса России // Юрист. 2000. № 4 (104). С. 2).

9 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права (сер. «Классика российкой цивилистики»). М., 1998. С. 39.

10 Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000. С. 180.

В.А. Хохлов

ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ ПРАВ

В статье рассматриваются отдельные ситуации, связанные с действием исключительного права и применением мер ответственности за его нарушение, оценивается значение условий свободного использования произведений для применения компенсации.

Ключевые слова: исключительное право, авторское произведение, условия свободного использования, компенсация за нарушение исключительного права.

© Хохлов Вадим Аркадьевич, 2013

Доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и предпринимательского 34 права (Самарский государственный экономический университет); e-mail: vahohlov@mail.ru