Складские девелоперы проявляют консерватизм

Высокий спрос и снижение активности девелоперов привели к рекордной нехватке сухих складов в Петербурге и Ленобласти. На конец первого полугодия этот показатель достиг 0,3%, но, несмотря на это, участники рынка не спешат инвестировать в строительство новых площадей. Такая ситуация связана с удорожанием подобных проектов в связи с ростом стоимости земли и колебанием курса валюты, объясняют эксперты.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Вакансия в сухих складских комплексах Петербурга и Ленобласти по итогам первого полугодия 2023 года достигла 0,3% (15,6 тыс. кв. м), подсчитали в NF Group. Это минимальный показатель за всю историю наблюдений и новый рекорд с 2021 года, когда в аренду предлагалось 16,3 тыс. кв. м, напоминают в консалтинговой компании. По данным Nikoliers, объем пустующих площадей в сухих складах региона составляет 0,8%. Общий объем свободных складских помещений на локальном рынке в NF Group оценивают в 1,1%.

В Санкт-Петербурге еще не было такого низкого уровня вакансии в этом сегменте, особенно в классе А, подчеркивает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Дефицит складов вызван повышенным спросом и ограниченным объемом строительства спекулятивных объектов, объясняет партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Неудовлетворенная потребность в складских площадях на рынке Петербурга и Ленобласти, по данным NF Group, составляет 500 тыс. кв. м. Сложности с поиском помещений прежде всего испытывают продуктовые операторы и производственные компании, которым зачастую не подходят универсальные склады, уточняет старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер.

При этом абсолютное большинство девелоперов не готово брать на себя риски, связанные с реализацией спекулятивных проектов, что в первую очередь объясняется заметным ростом стоимости строительства, говорит господин Заглумин. Это связано с нехваткой земельных участков и их возросшей почти в два раза стоимостью за последнее время, а также с нестабильностью валютного курса и инфляцией, перечисляет он. В прошлом году многие девелоперы не начинали новых объектов и притормаживали строительство на фоне сложностей с логистикой, несвоевременной поставкой оборудования и ростом цен, добавляет господин Вечер.

Низкая вакансия стала причиной увеличения средневзвешенных ставок аренды складов. В действующих и строящихся объектах класса А этот показатель вырос до 6,7 тыс. рублей за «квадрат» в год (без учета OPEX и НДС), что на 16,7% выше, чем в первом квартале 2023 года, отмечают в NF Group. Предпосылки для снижения арендных ставок отсутствуют, поскольку все строящиеся спекулятивные площади будут сданы еще до ввода в эксплуатацию и их не хватит, чтобы удовлетворить текущий объем запросов, уверен руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Илья Князев. Во втором полугодии ко вводу запланировано 283 тыс. кв. м, но по факту на рынок выйдет лишь один комплекс — ПНК «Парк Шушары-3» (62 тыс. кв. м), где более половины площадей уже законтрактованы, указывает партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка.

Рынок находится в состоянии, когда девелоперам необходимо принять решение, готовы ли они брать на себя риски, связанные со слабой прогнозируемостью рынка, и начать строить спекулятивные площади, полагает господин Князев. Но поскольку региональные компании более консервативны в своих планах, то серьезного увеличения вакантности до конца года ожидать не приходится, считает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Предпосылок к увеличению объема вакансий складских площадей в ближайшие годы не ожидается, подтверждает господин Вечер. Подобная ситуация сохранится по меньшей мере до 2025 года, прогнозирует господин Чайка.