Не склады с инвестициями

В экономическом кризисе, спровоцированном военной операцией на Украине, одним из первых пострадавших на рынке недвижимости стал сегмент складской недвижимости, бурно росший в пандемию. Как выяснил “Ъ”, в этом секторе сорвались сразу две крупные сделки — продажа американской Mary Kay своего комплекса на северо-западе Москвы и покупка британской Raven Russia логопарка на Киевском шоссе. Как минимум на ближайшие три месяца можно забыть о сделках по слиянию и поглощению в этом сегменте, предупреждают эксперты.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

О срыве сделки по покупке созданным в Британии фондом Raven Russia логистического комплекса на 41 тыс. кв. м на Киевском шоссе в Новой Москве у «Подворья» рассказали два источника “Ъ” на рынке. Процесс закрытия сделки был на заключительном этапе: в январе 2022 года Raven Russia получила одобрение Федеральной антимонопольной службы на приобретение актива. В Raven Russia не ответили на запрос “Ъ”. С учредителем «Подворья» — владельцем бренда косметики Divage и логистического оператора «Еврологистика» Игорем Денисовым связаться не удалось.

Кроме того, сорвалась сделка по продаже Mary Kay складского комплекса на 9,5 тыс. кв. м в Строгино на северо-западе Москвы компании «Венталл-Девелопмент», рассказал источник “Ъ” на рынке и подтвердил собеседник “Ъ”, близкий к продавцу. В компаниях от комментариев отказались.

Mary Kay нашла покупателя на логопарк в начале февраля. Тогда эксперты оценивали стоимость склада в 1,1 млрд руб. По словам источника “Ъ”, сделка не состоялась по инициативе покупателя. Возможно, после удорожания финансирования из-за повышения ЦБ ключевой ставки до 20% для покупателя эта сделка стала неинтересной, полагает партнер ILM Андрей Лукашев. В текущей ситуации Mary Kay сможет найти покупателя на объект, снизив его стоимость до 750 млн руб., считает эксперт.

Не исключено, что сделка не состоялась и по инициативе Mary Kay, так как компания с головным офисом в США не смогла бы вывести средства от продажи актива, считает один из девелоперов складов.

Российские компании не могут без разрешения правительственной комиссии заключать сделки по приобретению недвижимости у компаний, подконтрольных лицам из «недружественных» стран, в том числе США, поясняет партнер Forward Legal Григорий Нистратов. Даже если сделка была бы одобрена комиссией, найти нового покупателя может быть непросто. Господин Нистратов напоминает, что потенциальный круг покупателей этого актива ограничен, так как значительная часть крупного российского бизнеса попала или может попасть под санкции США, что отсекает возможность для американских компаний заключать с ними сделки.

Сейчас почти все подписанные сделки на рынке логопарков под риском отмены, так как инвесторы боятся покупать объекты за собственные средства, а банковское финансирование выросло в цене в 2–2,5 раза, отмечает директор департамента рынков капитала «Коллиерс Интернешнл» Денис Платов. Собеседник “Ъ” из числа застройщиков логопарков добавляет, что и собственники не спешат продавать свои объекты из-за того, что вкладывать вырученные от продажи деньги сейчас практически некуда. Поэтому, продолжает он, сделки встанут как минимум на три месяца, а девелоперы складов не будут начинать новое строительство ввиду высокой неопределенности.

Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев, напротив, считает, что логопарки остаются привлекательной инвестицией. По его словам, сейчас на рынке появляются новые непрофильные игроки, заинтересованные в приобретении небольших складских объектов. Поэтому господин Алябьев ожидает закрытия таких сделок в ближайшей перспективе. Впрочем, доля инвестиций в складскую недвижимости в первом квартале 2022 года уже сократилась до 9% год к году, в то время как в 2021 году на такие сделки приходилось 23% от общего объема вложений в коммерческую недвижимость, подсчитали в «Джонс Лэнг Ласаль».