Рынок аренды в ожидании перемен

На рынке жилой аренды Санкт-Петербурга в 2011 году наблюдаются противоречивые тенденции: спрос на съемное жилье снижается, но арендные ставки держатся на позициях, которые они заняли еще в конце 2010 года. Эксперты считают, что через несколько лет появление альтернативных программ и схем по сдаче жилья в аренду сможет сделать этот рынок более цивилизованным и предсказуемым.

Первоочередным фактором при выборе объекта аренды, как несколько лет назад, так и сегодня, является цена. Затем, по мере уменьшения значимости, следуют: район города, размещение дома относительно метро, состояние квартиры, присутствие в ней мебели.

Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит, что в начале первого квартала 2011 года на петербургском рынке жилой аренды наблюдался баланс спроса и предложения. Но уже к концу марта спрос начал снижаться. Данная тенденция прослеживалась и в апреле. Исключением стали лишь элитные квартиры, спрос на которые увеличился еще в середине января и продолжает оставаться на стабильном уровне.

Держат планку

При этом, несмотря на сокращающийся почти по всем объектам спрос, арендодатели пока не спешат снижать арендные ставки. В связи с этим на рынке сейчас наблюдается дисбаланс спроса и предложения: ставки на жилую аренду слишком высоки, чтобы подстегнуть интерес к съемному жилью. Клиенты стали более требовательными к предлагаемому жилью, изменился и подход к техническому оснащению жилья", — говорит господин Киямов.

Ставки аренды однокомнатных квартир сегодня начинаются от 16 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — от 20 тыс. руб. в месяц, трехкомнатных — от 23 тыс. руб. в месяц. Если же говорить об элитных квартирах, то здесь стоимость аренды однокомнатной квартиры начинается от 40 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — от 60 тыс. руб. в месяц, трехкомнатной — от 70 тыс. руб. в месяц.

"Вследствие пониженного спроса проблем с предложением на рынке аренды сейчас практически нет. Арендодатели жилья стали более лояльно относиться к квартирантам с маленькими детьми и животными", — говорит господин Киямов.

С ним согласна менеджер департамента аренды компании "Петербургская недвижимость" Вероника Сурнина: "Сегодняшний наниматель стал более разборчив, избирателен. Если раньше относительно недорогой вариант в центре города уходил моментально, сейчас есть примеры, когда такие квартиры стоят неделю, две и больше. В целом среднее время экспозиции квартиры составляет сегодня от трех дней до двух недель. После двух недель, как правило, хозяева соглашаются на плавное снижение цены".

Роман Иваницкий, заместитель генерального директора Megapolis Property Management, отмечает, что в Петербурге ощущается дефицит качественных предложений аренды жилья для корпоративных клиентов — крупных транснациональных корпораций, посольств и представительств зарубежных компаний, которые хотели бы снять для своих сотрудников апартаменты на длительный срок. "С приходом крупных компаний, переносящих свои головные офисы в Петербург, государственных структур, спрос на такие объекты растет", — говорит он.

Это способствует появлению все большего количества проектов по созданию доходных домов. Например, в мае о таких планах заявила группа компаний "Пионер" — квартиры для сдачи в аренду будут продаваться в комплексе "Желтая подводная лодка".

"Представители зарубежных компаний выражают пожелания поселить своих сотрудников в шаговой доступности от офиса, как правило, в центре города. Центральный район Петербурга интересует и отечественные крупные компании. Но в центре предложение ограничено из-за общего состояния жилого фонда: половине зданий в историческом центре требуется капитальный ремонт. В такой ситуации дефицита и растущего спроса на качественные жилые площади в историческом центре города цена аренды будет расти именно в этом сегменте", — прогнозирует господин Иваницкий.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, говорит: "В течение года на ценообразование на рынке аренды элитной недвижимости влиял целый ряд трендов: зимнее затишье деловой активности, летний сезон отпусков, несколько усиленный жаркой погодой, традиционная активизация на рынке аренды весной и, в большей степени, осенью — сезон ротации консульских сотрудников, начала новых проектов, учебного года в школах. Влияние оказали и достаточно неожиданные резкие колебания на финансовом рынке в августе. На ценах сказался анонсированный переезд компаний "Газпром нефть" и "Газпром экспорт" — целый ряд собственников, воодушевленных перспективами возможного всплеска спроса среди переезжающих москвичей, заняли более жесткую позицию в переговорах — притом, что лидер рынка углеводородов, по всей видимости, пустил процесс на самотек. В течение лета часть (15% от общего объема предложения) собственников двух-, трех- и четырехкомнатных квартир снизила арендные ставки. Особенно серьезно (на 10,3%) цены упали на четырехкомнатные квартиры: со 145 тыс. до 130 тыс. руб. в месяц. В то же время ценообразование в течение года было крайне нестабильно, что, на наш взгляд, связано в основном с незначительным объемом предложения таких объектов".

Вывести из тени

С 1 июля 2011 года в Санкт-Петербурге заработала программа коммерческого найма жилой недвижимости. Очередникам, ожидающим получения бесплатного жилья, было предложено снять квартиры в аренду. Пока город на эту программу направил 500 квартир. Согласно программе аренда однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 4620 рублей в месяц, двухкомнатной — в 6380 рублей, трехкомнатной — в 8690 рублей. Плюс коммунальные услуги. По словам представителей Жилищного комитета, цена будет регулироваться договором и незначительно варьироваться год от года. Договор на аренду жилья заключается с очередниками на срок пять лет и может быть продлен или прекращен по желанию нанимателя. В случае если квартиросъемщику жилье не понравилось и он его освобождает, в очередь на улучшение жилищных условий он сможет встать лишь через пять лет.

По условиям коммерческого найма жилье в новых домах будет предоставляться только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые стоят на учете. Для того чтобы воспользоваться льготой, придется сняться с учета. Внаем будут сдавать не более 33 кв. м на одинокого человека или 18 кв. м на каждого члена семьи. Договор на предоставление такого жилья будет краткосрочным, рассчитанным на пять лет, но с последующей пролонгацией при условии выполнения договорных обязательств и стопроцентной выплатой коммунальных платежей, а также суммы аренды.

Как ранее заявляли в Жилищном комитете, жилье коммерческого найма будет предоставляться в возводимых за счет бюджета домах Приморского и Красносельского районов. Планировалось, что две-три из 15 парадных в таких домах будут сдавать в аренду по коммерческим, но не рыночным ценам. По подсчетам чиновников, воспользоваться услугой захотят примерно 25-30 тыс. человек.

Оператором программы выступает "Горжилобмен". Заявление на коммерческий наем государственного жилья можно подать не только в "Горжилобмене", но и в администрации района, а также в многофункциональных центрах. Письменный ответ на запрос будет предоставлен в течение 30 календарных дней. Фактическое оформление же произойдет в течение 60 дней. За попытки сдачи предоставленной жилплощади в субаренду, а также за задержки платежей более трех месяцев арендаторы будут выселяться судебными приставами без каких-либо судебных разбирательств.

Программа вызвала большой интерес среди очередников. Однако, как говорят участники рынка, пока на цены на аренду на свободном рынке не повлияла.

Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН АРИН, считает, что целевая аудитория программы социального найма сегодня не является активным участником рынка жилой аренды. "Предполагаемые ставки, которые значительно ниже среднерыночных, на сегмент аренды в целом не окажут существенного влияния. Впрочем, если через какое-то время расширят категорию участников, на которую рассчитан проект, это может быть серьезным ударом для рынка аренды Петербурга", — признает она.

Влиять на цены и порядок работы на рынке аренды будут не только госпрограммы по сдаче жилья в аренду и появление новых проектов "доходных домов". Рано или поздно, полагают эксперты государство начнет выводить этот рынок из тени — сейчас внушительные денежные потоки проходят мимо фискальных ведомств. Не говоря уже о том, что неотрегулированность рынка влечет к массовым нарушениям.

Заместитель директора АН "Бекар" Ирина Бузина сетует, что Россия пока очень сильно отстает от стран Западной Европы с точки зрения развития законодательства и подзаконных актов, в которых прописывается регламент всех действий на рынке аренды. "Например, в Германии арендодатель не может взять с потолка цену на аренду или проиндексировать ее на столько процентов, на сколько он захочет. Там существуют определенные рамки по стоимости и формулы для расчета, и все это закреплено законом", — говорит она.

Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН "Итака", впрочем, пессимистичен и полагает, что изменения вряд ли произойдут завтра: "Предпосылок появления изменений в законодательстве, регулирующих работу в сфере аренды жилых помещений, по-прежнему нет. Отсутствуют нормативные акты, определяющие отношения собственников и арендаторов, не создаются структуры, контролирующие работу на рынке аренды".