Пузырь не для всех

Международные консультанты обнаружили инвестиционный бум на европейском рынке недвижимости и завидный оптимизм на российском. Правда, при ближайшем рассмотрении рост в Европе может оказаться новым пузырем. А чтобы получить хорошую доходность от недвижимости в России, надо либо быть специалистом, либо иметь его в советниках.

Вперед, на Дублин

Согласно отчету "Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2014", подготовленному PwC совместно с Urban Land Institute, на европейских рынках недвижимости в этом году ожидается настоящий инвестиционный бум. По оценкам 500 экспертов, опрошенных PwC, по уровню инвестиционной привлекательности Москва оказалась на 13-м месте. А одним из главных сюрпризов стал взлет Дублина, который, поднявшись в этом списке сразу на 18 позиций, стал вторым после Мюнхена, обогнав Гамбург, Берлин и Лондон. Инвесторы всерьез заинтересовались даже рынками Ирландии и Испании, которые совсем недавно топили своими долгами ЕС. Кроме того, собираются инвестировать в нестоличную недвижимость Европы, в том числе в нестандартный формат — студенческое жилье (purpose-built student housing) или центры обработки данных.

"В исследовании PwC справедливо замечено, что найти привлекательные объекты становится все труднее: приток капитала на рынок недвижимости продолжается, а возможности для инвестиций сокращаются, поэтому инвесторам и приходится искать новые сегменты рынка и регионы. Это касается как Европы, так и России",— говорит гендиректор инвестиционной компании Vesper Борис Азаренко. Наибольший интерес для долгосрочных инвестиций по-прежнему представляют первоклассные коммерческие объекты на ключевых рынках. "Великобритания, Германия и Франция сильно растут",— говорится в исследовании PwC. Ожидается, что европейский рынок недвижимости в 2014 году ждет подъем на 10-15%. А объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырастет по сравнению с прошлым годом на 21% и достигнет €154 млрд.

Поучаствовать в этом инвестиционном буме российские инвесторы, бесспорно, могут. Правда, минимальный входной билет на рынок коммерческой недвижимости Европы управляющие оценивают в €3-5 млн. "Иначе просто смысла нет,— говорит вице-президент GHP Group Илья Сушков.— Но если те, кто идет в Германию, Францию или Италию, ищут инструмент, который будет приносить рентный доход на уровне 4-5% в евро после выплаты всех налогов, то оптимальный вариант — это помещение под супермаркет, где есть якорный инвестор типа крупной сети Е-Plus. Либо это офисные площади". Особого роста стоимости в такой стратегии и не предполагается. "Зато здесь риск прогнозируемый и здесь стабильно, а это хорошо",— говорит Сушков.

Для наиболее рисковых и доходных инвестиций управляющие могут найти проект на стадии строительства, когда девелоперы не рассчитали сил и ищут партнеров, среди которых, впрочем, не всегда рады видеть россиян. "Сейчас это не настолько популярная история, но раньше была прямо хитом; это отели, семейные гостиницы, виноградники",— вспоминает инвестиции россиян в Европу Илья Сушков. По его словам, год назад один из российских топ-менеджеров купил вискикурню в Шотландии. Этой сделки он добивался более десяти лет: владельцы не хотели пускать инвесторов в семейный бизнес. Однако россиянин все-таки добился доверия к себе, практически вошел в семью, и бизнес ему продали. "Но здесь уже преследуются цели не заработка, а скорее сохранения капитала",— говорит Сушков.

Это вовсе не значит, что тем, у кого в кармане не €3 млн, а 3 млн руб., путь на европейские рынки закрыт. "Но для розничных инвесторов легких выходов на этот рынок я не вижу",— говорит управляющий директор Valartis Group в России и СНГ Александр Николаев. Если люди профессионально не разбираются в недвижимости и тем более не имеют опыта инвестиций за пределами страны, они с таким же успехом могут играть в лотерею. "Потому что, если где-то цены упали на 50%, ситуация там может вообще не выправиться,— говорит Николаев.— Я слабо представляю, за счет чего недвижимость в периферийных районах Португалии, которая была переоценена, вырастет. Никаких предпосылок к этому нет".

Руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Георгий Качмазов убежден: "Упомянутые в отчете рынки Ирландии и Испании нестабильны, и в случае чего стоимость недвижимости там снизится в первую очередь. Если говорить о перспективности инвестиций, то скорее это Стамбул, Турция, где надежная и растущая экономика, высокий внутренний спрос, нет демографических проблем и недавно сняты запреты на инвестиции розничных клиентов от целого ряда зарубежных инвесторов". Тем, кто всерьез намерен вкладываться в стамбульскую недвижимость, Качмазов рекомендует тщательно выбирать район. "На перспективность инвестиций могут повлиять не только транспортная доступность и качество инфраструктуры, но и сейсмические риски",— говорит он.

О том, что прогнозируемый PwC инвестиционный бум может привести к формированию на рынках европейской недвижимости нового пузыря, говорят и сами опрошенные эксперты. Половина из них заявили PwC, что первоклассная европейская недвижимость переоценена в связи с высоким спросом. По мнению директора европейского представительства Urban Land Institute Джоя Монтгомери, высокий спрос инвесторов на недвижимость не обязательно отражает фундаментальные экономические тенденции. "Признаки роста спроса на аренду и возможного повышения арендной платы по-прежнему довольно скромные",— говорит он.

Идите в Бутово

Если верить международным консультантам, оптимизм царит на рынках не только европейской, но и российской недвижимости. Недавно был опубликован обзор международной консалтинговой фирмы EY (бывшая Ernst & Young), в рамках которого проводился опрос институциональных инвесторов. Согласно этому обзору, прогноз инвестиционной привлекательности российского рынка на 2014 год по сравнению с рынками других европейских стран улучшился (90% опрошенных против 83% в 2013 году).

В отличие от 2013 года в 2014-м ожидается всплеск интереса инвесторов к жилой недвижимости; число тех, кто так считает, выросло втрое, с 23% в прошлом году до 72% в году текущем. Впрочем, к этому прогнозу следует отнестись с осторожностью. "То, что говорят представители конкретных компаний, которые участвуют в подобных опросах, совершенно не обязательно коррелирует с реальностью, в которой мы с вами живем,— говорит Александр Николаев.— Не то чтобы я с определенной долей скепсиса относился к таким исследованиям, но они в известной мере теоретизированы. Например, как показывает статистика, а она наука точная, серьезные западные деньги как в прошлом году, так и в предыдущие годы вкладывались в основном в коммерческую недвижимость в России, а не в жилье".

Иными словами, если верить, что серьезные инвестиции поднимут коммерческую недвижимость в Европе, с таким же успехом можно говорить и о первоклассной коммерческой недвижимости в России. "Купить в Мюнхене здание класса А в центре с хорошими арендаторами под 4,5-5% будет суперсделкой,— поясняет Николаев.— В то время как аналогичное здание в Москве будет давать доходность 8-9% годовых. А в случае таких крупных сделок, как прошлогодняя покупка Morgan Stanley ТЦ "Метрополис" в Москве и ТЦ "Галерея" в Санкт-Петербурге, каждая по $1 млрд, доходность может доходить до 10% годовых. И это существенно выше, чем доходность в Европе. Это факт".

Стоимость входного билета в проекты подобного уровня в России для розничного инвестора начинается все с тех же €3-5 млн. Впрочем, для розничных клиентов есть, скажем, ЗПИФ "Коммерческая недвижимость" под управлением "Сбербанк Управление Активами" (бывшая "Тройка Диалог"), в котором начальная сумма составляет 1 млн руб. "До кризиса фонд был довольно успешен. Доходность достигала 8-10% годовых",— рассказывает один из бывших сотрудников "Тройки Диалог". Сейчас, по статистике ММВБ, этот ЗПИФ, как, впрочем, и все остальные ЗПИФы для физических лиц, торгуется далеко не каждый день, а порой и не каждую неделю. То есть купить пай можно, а с продажей могут возникнуть проблемы. Тем не менее инвесторы верят в российскую недвижимость. К примеру, в конце прошлого года "Сбербанк Управление Активами" в рамках допэмиссии ЗПИФа "Сбербанк — Жилая недвижимость", инвестирующего в ЖК "Новое Бутово", привлек 688 млн руб.

"В России привлекательной с инвестиционной точки зрения выглядит покупка торговых площадей на недавно ставших пешеходными улицах, где людской поток вырос многократно. В Москве, например, стоимость аренды на Никольской улице уже повысилась на 10% после того, как ее закрыли для автомобильного движения, а в ближайшем будущем ставка станет такой же, как в Столешниковом переулке",— говорит Борис Азаренко. Стоимость входа в такие проекты на пешеходных улицах в центре Москвы может составлять 450-600 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть за небольшое помещение площадью 30 кв. м придется заплатить 15-20 млн руб. Частные инвесторы могут их выкупить самостоятельно; по словам управляющих, таких много, к примеру, на Старом Арбате.

Самый же высокий доход на рынке недвижимости можно получить, если сильно рискнуть. Речь идет о высокорисковых инвестициях, от которых управляющие крупных фондов всячески отговаривают розничных клиентов. Однако именно они близки и понятны тем, кто вкладывается в отечественное жилье. "Если вы готовы к рискам и хотите как инвестор заработать, вам нужно искать проекты, где разрешение на строительство еще не получено, но вы точно уверены, что этот застройщик в определенные сроки его получит,— говорит гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— В таких проектах, как правило, застройщики до получения разрешения на строительство остро нуждаются в деньгах и готовы давать существенный дисконт в цене". По словам Литинецкой, до получения разрешения на строительство инвестор может заработать более 30-40% годовых. Сразу после получения на строительство, если повезет, 25-30%. "Это доходность по инвестициям как минимум на полтора-два года",— поясняет она.

Впрочем, есть существенная оговорка. "Если выходить на этот рынок, то только в обнимку с профессионалом, который знает, у кого из застройщиков какие возможности и ресурсы",— добавляет Мария Литинецкая.