Из-под Urban Group ушла земля

Перед вторичным размещением акций ГК «Самолет» пытается увеличить девелоперский портфель. Компания может начать реализацию крупного проекта в Подмосковье — строительство 700 тыс. кв. м жилья в Лайково Одинцовского района. Для этого застройщик консолидирует землю, в том числе участки, принадлежавшие обанкротившейся Urban Group.

В распоряжении “Ъ” оказалась копия протокола по продаже 12,8 га в Лайково в Одинцовском районе Подмосковья, принадлежавших входившему в обанкротившуюся Urban Group ООО «Ивастрой». Победил единственный участник торгов — ООО «Самолет Резерв», заплатив 1 млрд руб. В «Самолете» от комментариев отказались. Директор группы по инвестициям JLL Николай Горюнов считает сумму сделки рыночной. По его мнению, на участке можно построить 110 тыс. кв. м жилья, вложив 9 млрд руб., а доходы от продажи готового жилья превысят 13 млрд руб.

Основными акционерами ГК «Самолет» являются брат депутата Мособлдумы Дмитрия Голубкова Павел Голубков (владеет более 45% акций) и Максим Кенин (около 35%) — давний бизнес-партнер Максима Воробьева, брата губернатора Подмосковья Андрея Воробьева. По итогам первого полугодия 2021 года ГК «Самолет» отчиталась о росте продаж жилья на 78%, до 45 млрд руб., и чистой прибыли в 4,6 раза, до 3,15 млрд руб.

Купленный компанией участок в Лайково — часть крупного одноименного ЖК, где продажи квартир Urban Group начала незадолго до своего краха в 2018 году. Всего после банкротства застройщика без квартир остались более 15 тыс. соинвесторов, а общая сумма требований к компании превысила 12 млрд руб. В Федеральном фонде защиты прав дольщиков, достраивающем жилье за Urban Group, пояснили “Ъ”, что средства от продажи имущества девелопера, включая участок в Лайково, «пойдут на восстановление прав пострадавших граждан».

В 2020 году конкурсный управляющий утвердил в суде условия реализации имущества Urban Group общей стоимостью свыше 2,5 млрд руб. Тогда же ГК «Гранель» за 895 млн руб. приобрела 44 га в ЖК «Лесобережный», заложенном Urban Group по кредиту Сбербанку (см. “Ъ” от 25 ноября 2020 года).

«Самолет» не случайно оказался единственным участником торгов по площадке в Лайково, считает собеседник “Ъ” на девелоперском рынке.

По его данным, в этом районе компания консолидирует участки для запуска своего крупного проекта по строительству около 700 тыс. кв. м. От продажи такого объема недвижимости застройщик может выручить 90–105 млрд руб., подсчитал гендиректор ILM Иван Ивлиев.

«Самолет» в ходе IPO в октябре 2020 года, когда было продано 5,1% и привлечено 2,9 млрд руб., обещал инвесторам направить эти средства на покупку новых участков. Сейчас, отмечают в Cushman & Wakefield, земельный банк группы достиг 24,6 млн кв. м, а его стоимость — 326,1 млрд руб. Новые покупки «Самолету» необходимы перед предстоящим SPO, анонсированного компанией на 2022 год, считает старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов.

С другой стороны, продолжает господин Ибрагимов, покупка «Самолетом» участка на свои средства может свидетельствовать о смене стратегии компании.

По его словам, сейчас в портфеле девелопера свыше 90% проектов реализуется на землях других землевладельцев, которые получают в обмен построенные квартиры либо средства после реализации жилья. «Такая схема работы оправдана на фоне дефицита готовых под застройку участков, но рискована с точки зрения баланса девелоперского портфеля»,— считает эксперт.

У такой модели больше минусов, чем плюсов, соглашается глава совета директоров «Бест Новостроя» Ирина Доброхотова. Как показывает практика, поясняет она, если девелопер не достиг зафиксированного в соглашении с владельцем земли объема продаж жилья, последний может без труда через суд получить дополнительную компенсацию от застройщика.