3. 4. Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм

3.4. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ: СООТНОШЕНИЕ ОБЩИХ И СПЕЦИАЛЬНЫХ НОРМ

Абесалашвили Маринэ Зауровна, к.ю.н. Должность: доцент кафедры гражданского права. Место работы: юридический факультет, Адыгейский государственный университет.

Аннотация: В статье раскрываются проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды. Отображено, что толкование существенного нарушения условий договора, являются ошибочными, поскольку такое толкование норм порождает необходимость в каждом конкретном случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным ст.ст. 619, 620 ГК РФ, доказывать, что такие основания являются существенным нарушением условий договора.

Ключевые слова: аренда, арендодатель, арендатор, расторжение договора аренды, общие и специальные нормы, судебный порядок, существенные нарушения.

CANCELLATION OF THE CONTRACT OF RENT: THE PARITY OF THE GENERAL AND SPECIAL NORMS

Abesalashvili Marine Zaurovna, PhD in Law, associate professor. Place of employment: Adige state university, law faculty, civil law chair.

Annotation: In article problems of a parity of positions of the Civil code of the Russian Federation about the general bases of cancellation of the civil-law contract and on the bases of prescheduled cancellation of the contract of rent reveal. It is displayed that interpretation of essential infringement of treaty provisions, are erroneous as such interpretation of norms generates necessity in each specific case cancellation of the contract of rent on the bases provided by the item of item 619, 620 Civil code the Russian Federation, to prove that such bases are essential infringement of treaty provisions.

Keywords: rent, the lease, the tenant, cancellation of the contract of rent, the general and special norms, the judicial order, essential infringements.

Гражданский Кодекс РФ содержит общие (ст. 450) и специальные нормы об основаниях расторжения договора аренды (ст. ст. 619, 620), в связи, с чем возникает вопрос об их соотношении.

Указанная проблема уже затрагивалась в современной юридической литературе. Например, Левшина Т.В. занимает по данному вопросу позицию, согласно которой: «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ быть предусмотрены договором. А в соответствии со ст. 619 договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»1.

Еще более категоричный вывод делает Иванов А.А.: «В любом случае договор аренды может быть досроч-

1 Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарии судебно-арбитражной практики. Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

но расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны»2.

Такой точки зрения придерживаются и ряд других современных ученых-цивилистов3.

Но с другой стороны основополагающим принципом российского гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, является принцип свободы договора, который предполагает, что стороны при заключении договора вправе оговорить любые основания его расторжения, не противоречащие действующему законодательству. Таким образом, представляется, что стороны могут в договоре предусмотреть право на досрочное расторжение договора по решению одной из сторон при наступлении определенных обстоятельств или при условии выполнения определенных действий.

Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается и следующим примером из арбитражносудебной практики.

Комитет по управлению имуществом, как арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении акционерного общества из занимаемого им помещения. В обоснование исковых требования Комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с постановлением Правительства.

Решением арбитражного суда исковые требования были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда было оставлено без изменения. Однако кассационный суд своим постановлением упомянутые акты отменил, в иске отказал. Кассационная инстанция сослалась на неправильное применение судами норм материального права.

В протесте на постановление кассационной инстанции предлагалось отменить постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление кассационной инстанции, со ссылкой на то, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке по вышеуказанному основанию было предусмотрено п. 6.3. договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ было установлено следующее.

Между Комитетом и акционерным обществом был заключен договора аренды нежилого помещения. Пунктом 6.3. вышеназванного договора предусмотрена возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию.

В материалах дела имелось постановления Государственных органов, в которых указанное строение включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Поскольку досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке предусмот-

2 Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. толстого. Ч II. С. 172.

3 Например, Розенберг М.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой (постатейный). Отв. ред. Садиков О.И.,

М. 2003., С. 682.; Мозолин В.П., Комментарий к гК РФ. Части первой. Под. ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю., М. 2003., С. 854.; Козырь О.М. Комментарий к ГК РФ (часть вторая). Под. ред. Козырь

О.М., Маковского А.Л., Хохлова. С.А.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Абесалашвили М.З.

рено п. 6.3. договора, ответчик знал о последствиях, указанных в этом пункте, так как договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Согласно абз. 2 ст. 619 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, что имело место в данном случае. Арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора.

По результатам рассмотрения дела был сделан вывод: «Президиум считает, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, одновременно поставил вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений».

В указанном постановлении суд искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценил сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора в качестве его же одновременного требования о расторжении договора.

Как отметила Дорошкова А.Г. «этим же путем идет судебная практика и Центрального региона. Так, Федеральный Арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев l5.08.2001 г. кассационную жалобу арендодателя на решение Арбитражного суда Брянской области по делу № 5955/00-9-11, недвусмысленно высказал свою позицию. Из мотивировочной части постановления следует, что довод арендодателя о том, что договор был расторгнут в одностороннем порядке по причине непоступления арендной платы, как это предусмотрено в договоре, не заслуживает внимания. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, на которую сослался суд, если нарушения условий договора арендатором будут устранены, то основания для досрочного расторжения договора отпадают. Истец не направлял предложения об устранении нарушений договора, а только поставил ответчика в известность, что договор в одностороннем порядке расторгнут. По этим соображениям судом иск оставлен без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка разрешения спо-

4

ра».

Между тем, основополагающим принципом российского гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ, является принцип свободы договора, который предполагает, что стороны при заключении договора вправе оговорить любые основания его расторжения, не противоречащие действующему законодательству. Как правильно заметил Брагинский М.И. «те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть в принципе столь же свободны в вопросах о его расторжении или изменении отдельных договорных условий»5. Таким образом, представляется, что стороны могут в договоре предусмотреть право на досрочное расторжение договора по решению одной из сторон при наступлении определенных обстоятельств или при условии выполнения определенных действий. И лишение арендодателя возможности использовать право на одностороннее

4 Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. канд. юр. наук. Рязань. 2002. с. 139.

5 Брагинский М.И. В кн. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М. 2005. С. 434.

расторжение договора в корне противоречило бы принципам гражданского права.

Исследуя вопросы соотношения общих и специальных оснований расторжения договора предлагается также исследовать и соотношение конкретных оснований расторжения договора, предусмотренных в ст. 450 ГК РФ и в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Итак, в п. 2 ст. 450 ГК установлено общее для всех договоров основание их расторжения судом по требованию одной из сторон - существенное нарушение договора другой стороной и определяются признаки такого нарушения. Является ли нарушение существенным, определяется исходя из соотношения размера ущерба, причиненного нарушением договора, и того, что могла бы получить сторона, если бы другая сторона не нарушила договор. Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что помимо существенного нарушения стороной договора он может быть расторгнут и по иным основаниям, указанным в самом ГК РФ, законах или договоре. Исходя из буквального значения п. 2 ст. 450 ГК РФ представляется, что применительно к договору аренды такие основания содержатся в статьях 619, 620 ГК РФ.

Однако в отношении такой классификации существуют и другие мнения.

Например, В.В. Витрянский высказал точку зрения6, что применительно к арендным отношениям понятие «существенное нарушение условий договора», содержащееся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ конкретизируется в статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ, содержащих основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и по инициативе арендатора. Такого же мнения придерживается Шап-кина Г.С., которая считает, что в ст. 619 ГК РФ перечислены четыре основания досрочного расторжения договора. «В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие, дополнительные, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но они во всяком случае должны быть связаны с существенным нарушением обязательств со стороны арендатора».7

Указанную позицию поддерживают и некоторые арбитражные суды при фактическом рассмотрении споров, связанных с расторжением договоров аренды, оценивая, является ли нарушение, на которое ссылается истец в обоснование своих требований о расторжении договора существенным или нет.

На практике это приводит к тому, что сторона истец при обращении в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьями 619, 620 ГК РФ должен не только доказывать соответствующее нарушение условий договора своим контрагентом, но и существенный характер такого нарушения.

Является ли правильным такой подход к соотношению норм ст. ст. 619, 620 и п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Представляется, что основанием выводов о том, что содержащиеся в п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенные нарушения условий договора, конкретизируются в статьях 619, 620 ГК РФ, на мой взгляд, явилось то, что два первых условия, содержащихся в статье 619 ГК РФ - пользование арендатором имуществом с существенным нарушением договора или его назначения и существенное ухудшение имущества арендатором -по сути, являются нарушением договора, предусмот-

6 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М. 2000 г.

7 Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. редактор. Садиков О.Н., М. 1996.

ренным пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В то же время указание этих оснований наряду с другими - в частности невнесение арендатором более двух раз подряд арендной платы - не свидетельствует о том, что ст.

619 ГК РФ конкретизирует п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Более правильным является относить ст. 619 ГК РФ к п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

То есть в статьях 619, 620 ГК РФ содержатся иные случаи расторжения договора, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

При этом слово «иные» означает, что они могут не подпадать под понятие существенного нарушения договора.

То есть в случае расторжения договора аренды, например, на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодателю необходимо доказать невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд, и доказательств того, что указанное нарушение является существенным не требуется.

Кроме того, если исходить из того, что ст. 619 ГК РФ, содержащая основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, конкретизирует п.п. 1 п. 2. ст. 450 ГК РФ, то по аналогии к указанному подпункту относится и ст. 620 ГК РФ, содержащая основания договора аренды то требованию арендатора.

В то же время из содержания ст. 620 ГК РФ не усматривается, что арендатор при обращении в суд с иском о расторжении договора аренды по одному из оснований, предусмотренных указанной статьей, должен доказывать не только наличие такого основания, но и его существенный характер в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ. Кроме того, в силу п. 4 ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора, если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. При этом досрочное расторжение договора по этому основанию производится не зависимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Вместе с тем одним из необходимых элементов существенного нарушения условий договора в смысле ст. 450 ГК РФ является вина стороны, совершавшей нарушение договора.

Отсюда следует, что ст. 620 ГК РФ не может конкретизировать «существенное нарушение условий договора», содержащееся в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В обоснование указанной позиции следует также отметить следующее.

Если придерживаться точки зрения, что ст.ст. 619,

620 ГК РФ раскрывают п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть содержание существенных нарушений договора другой стороной, то тогда абзац 5 ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, согласно которым договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора, будет перекрывать п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть расторгнут судом и в иных случаях, предусмотренных договором. То есть в каждом конкретном случае при обращении арендодателя в суд с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным в договоре, истец должен доказывать, что указанные нарушения со стороны арендодателя носят существенный характер.

Кроме того, по смыслу указанных норм ст.ст. 619. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения аренды, иные, чем предусмотренные кодексом. Это могут быть основа-

ния, совсем не связанные с нарушением договора. Например, по одному из дел стороны становили в договоре условие о возможности одностороннего расторжения договора арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. Рассматривать наступление данного условия, как нарушение договора, и уж тем более существенное, не представляется возможным.

Таким образом, приведенный анализ норм ГК РФ свидетельствует, что ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, предусматривающие основания досрочного расторжения договора аренды по решению суда по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя, устанавливают самостоятельные основания расторжения договора аренды и конкретизируют п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вывод о том, что ст.ст. 619, 620 ГК РФ содержат расшифровку существенного нарушения условий договора, являются ошибочными, поскольку такое толкование норм порождает необходимость в каждом конкретном случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным указанными статьями, доказывать, что такие основания являются существенным нарушением условий договора.

Список литературы:

1. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. Комментарии судебно-арбитражной практики. Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М., 1998. С. 39.

2. Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. толстого. Ч II. С. 172.

3. Розенберг М.Г. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой (постатейный). Отв. ред. Садиков О.И., М. 2003., С. 682.; Мозолин В.П., Комментарий к ГК РФ. Части первой. Под. ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю., М. 2003., С. 854.; Козырь О.М. Комментарий к ГК РФ (часть вторая). Под. ред. Козырь О.М., Маковского А.Л., Хохлова. С.А.

4. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. канд. юр. наук. Рязань. 2002. с. 139.

5. Брагинский М.И. В кн. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М. 2005. С. 434.

6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М. 2000 г.

7. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. редактор. Садиков О.Н., М. 1996.

Отзыв

на статью Абесалашвили Маринэ Зауровны «Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм».

Актуальность проблемы соотношения положений Гражданского кодекса РФ об общих основания расторжения гражданско-правового договора и об основаниях досрочного расторжения договора аренды подтверждается автором статьи на примере арбитражно-судебной практики.

Заслуживающими внимания являются исследуемые вопросы соотношения общих и специальных оснований расторжения договора аренды и соотношение конкретных оснований расторжения договора, предусмотренных в ст. 450 ГК РФ и в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Абеса-лашвили Маринэ Зауровны «Расторжение договора аренды: соотношение общих и специальных норм» для публикации в журналах рекомендованных ВАК.

Заведующая кафедрой гражданского права юридического факультета Северо-Осетинского госуниверситета им. К.Л.Хетагурова

д.ю.н, профессор Кокоева Л.Т.