Дом в тени закона

"Дачную амнистию" обещают продлить еще на три года. Однако тем, кто до сих пор не успел оформить по всем правилам земельный участок или дом, все равно стоит поспешить. Потому что в противном случае государство сделает это за них и по-своему.

"Дачная амнистия" должна закончиться через месяц — 1 марта. Однако 20 января председатель комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников внес в Государственную думу законопроект, в котором предлагается продлить срок действия "дачной амнистии" до 1 марта 2018 года. В пояснительной записке к проекту депутат мотивирует инициативу, в частности, тем, что граждане активно используют предоставленную им возможность упрощенной регистрации прав на землю, дома и дачи. И это правда: начиная с 2006 года (когда "дачная амнистия" стартовала) по упрощенной схеме было зарегистрировано около 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), более 2 млн домовладений и более 6 млн земельных участков.

Тем не менее популярность "дачной амнистии" у населения не главный аргумент, чтобы ее продлевать. Дело в том, что она дает возможность быстрого оформления права собственности на уже возведенные индивидуальные жилые дома без запроса разрешения на строительство, лишь подав декларацию в простой письменной форме. С 1 марта зарегистрировать по такой декларации индивидуальный жилой дом уже будет нельзя. И, по словам Крашенинникова, при отсутствии у граждан необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, соответствующие объекты ИЖС будут иметь признаки самовольной постройки. "Эти дома могут быть легализованы только в судебном порядке",— утверждает депутат.

Впрочем, это не значит, что с регистрацией ИЖС после 1 марта возникнут непреодолимые трудности. "Обычно суды не препятствуют легализации домов, если не выявлено существенных нарушений градостроительных и иных норм и правил. Для собственников это более финансово емкая, но не смертельная процедура",— говорит директор по развитию агентства недвижимости "Истра-город" Геннадий Савинов.

Однако власти, похоже, не хотят создавать собственникам незарегистрированных домов трудности, поэтому, скорее всего, "дачная амнистия" будет продлена. Муниципалитетам необходимо, чтобы как можно больше участков и домов было поставлено на учет и стало объектом налогообложения. "Сегодня вопрос дополнительных налогов более важный, чем контроль муниципалитетов и иных органов над строительством домов",— считает Савинов. С начала этого года в Москве и Московской области введен налог на недвижимость, рассчитываемый от кадастровой стоимости, и вопрос о собираемости этих налогов становится уже принципиальным. Для граждан их дача — только место отдыха, а для властей — налогооблагаемый объект.

Я пришел к тебе с кадастром

"Дачная амнистия", начатая в 2006 году, была направлена на оформление прав на садовые и дачные участки и дома. Однако основная ее цель — вовлечение в гражданский оборот незарегистрированных объектов недвижимости. "Если говорить о земле, то регистрация права собственности на участок под дачное, подсобное хозяйство или ИЖС по "дачной амнистии" — это фактически их приватизация",— говорит гендиректор ГУП МО МОБТИ Владимир Денисов. Судя по статистике Росреестра, это хорошо понимают все.

Другое дело, что власти, похоже, больше не намерены полагаться на сознательность дачников, их расчетливость или боязливость. Поэтому, оставляя землевладельцам возможность самостоятельно зарегистрировать участки и дома в добровольном порядке, решили провести принудительное кадастрирование земель. "Все разговоры о продлении "дачной амнистии" ведутся на определенном фоне: в сентябре прошлого года был принят закон о массовых кадастровых работах. Суть его, если коротко, такова, что теперь местная власть получила возможность устанавливать границы участков в массовом порядке. А массовость в данном случае ведет к небольшой точности",— рассказывает управляющий партнер адвокатской коллегии "Содружество земельных юристов" Денис Литвинов. Речь идет о законе N447-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты РФ", вступившем в силу 1 января 2015 года.

"По сути, сейчас землепользователь ставится перед выбором. Либо он, используя "дачную амнистию" и вступившие в силу поправки к Земельному кодексу, которые с 1 марта расширяют понятие "дачная амнистия", регистрирует свою землю и свой дом и автоматически становится субъектом налога на землю и налога на недвижимость по кадастровой стоимости. Либо он ничего не делает и попадает под массовые кадастровые работы с риском получить границы в кадастре, которые не будут совпадать с фактическими границами земли. То есть выбор небогат",— продолжает Литвинов.

По словам Савинова, предполагается, что до 1 марта 2018 года кадастровые работы по уточнению границ земельных участков в массовом порядке будут завершены. Включая земли, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также земельные участки, госсобственность на которые не разграничена. Считается, что такой земли, в частности, в Подмосковье мало.

Однако, по словам министра имущественных отношений Московской области Андрея Аверкиева, на данный момент насчитывается около 3,7 млн таких земельных участков, из них 1,5 млн — с отсутствующими координатами. "Кадастровых номеров объектов капитального строительства в 2014 году насчитывалось около 8 млн. Однако в случае, если земельные участки и объекты капитального строительства (ОКС) никак не учтены, то и подсчитать, сколько их в области, весьма затруднительно",— говорит Аверкиев. По его словам, несколько лет назад общая площадь неучтенной земли в Подмосковье составляла около 11 тыс. кв. км. "Эту цифру можно было получить, если из общей площади региона вычесть земли лесного фонда, дороги, учтенные в ГКН участки и другие объекты, информация о которых имеется у органов власти",— говорит он.

Основная интрига заключается в том, что именно входит в такие комплексные кадастровые работы. Как указывает Росреестр, закон N447-ФЗ вводит механизм проведения комплексных кадастровых работ в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. "Минимальным объектом кадастровых работ тотального межевания будет СНТ, ДНТ, деревня и т. п., включая все находящиеся здесь участки. Собственники не вправе отказаться от межевания. Возражения собственника по смежным границам не будут определяющими. Соответственно, все земельные участки будут поставлены на кадастровый учет, с них будут уплачиваться налоги",— уверен Савинов.

Некоторые эксперты находят и положительные стороны в массовом кадастрировании землевладельцев. "Проведение тотального межевания для собственников земли полезно как минимум по двум причинам. Во-первых, за бюджетные деньги будут устранены множественные ошибки в координатах уже поставленных на кадастровый учет земельных участков. Делать эту работу за счет собственников или страховых фондов СРО не представляется возможным — это трудоемко, затратно и конфликтно",— говорит Савинов. По словам Денисова, одна из самых распространенных ситуаций — несоответствие ранее подготовленных "генеральных планов" СНТ и ДНТ фактическому землепользованию и правоустанавливающим документам на каждый конкретный земельный участок. "Власти МО рассчитывают на проведение комплексных кадастровых работ для решения целого спектра задач в сфере земельно-имущественных отношений, таких как уточнение границ земельных участков, исправление кадастровых ошибок, установление или уточнение местоположения объектов капитального строительства, образование земельных участков общего пользования и участков, на которых расположены ОКС",— говорит Аверкиев.

Во-вторых, как считает Савинов, должна исчезнуть коррупционная составляющая в сегодняшнем кадастровом учете земли, когда так называемые прирезки часто не оформляются в соответствии с законом, то есть бесплатно до нормы предоставления земельных участков соответствующего назначения и целевого использования. "Действительно, не будут же кадастровые палаты препятствовать межеванию по фактическим границам (с увеличением площади в пределах допустимого), если в комиссии по межеванию будут входить представители местных органов власти",— говорит Савинов. Возможно, он прав, и сами землепользователи тоже смогут получить выгоду от массового межевания земель.

Дом с видом на налоги

До сих пор основной мотивацией для землевладельцев регистрировать дома была необходимость совершения какой-либо сделки, будь то залог, продажа или передача недвижимости по наследству. Периодически власти пугали их изъятием земли.

В самом конце прошлого года были приняты поправки к соответствующему федеральному закону, максимально конкретизирующие процедуру. И теперь, по словам Денисова, если ваш дом или иное строение не стоит на кадастровом учете, в случае изъятия земельного участка для государственных нужд (например, при строительстве дороги) вы не получите компенсацию за этот объект недвижимости, так как юридически его не существует.

Главный же риск для собственников земельных участков в том, что правительства некоторых субъектов федерации попытаются вместе с землей поставить на учет и находящиеся на участках строения. "Именно со строений ожидается основной "привар" налогов, земли индивидуалов и без этого в основном на учете стоят. Федеральными законопроектами одновременно с землей учет незарегистрированных строений, принадлежащих физлицам, не предусматривается, но всем ли это указ?" — задается вопросом Савинов.

Эксперты уверены, что на давление, которое не сопровождается хотя бы символическими выгодами, владельцы недвижимости всегда найдут достойный ответ в соответствии с действующим законодательством. Цена вопроса слишком высока, а юристов, желающих помочь землевладельцам, в достатке. "Все-таки очень трудно придумать законный способ обхода добровольного принципа регистрации строений и участков, зафиксированный в Гражданском кодексе, законах о регистрации и о кадастре недвижимости. Поэтому никуда спешно бежать не надо. В целом (может быть, кроме домов под ИЖС) все остается в неизменном виде на несколько лет вперед",— говорит Савинов.

С владельцами земельных участков под ИЖС и незарегистрированными домами ситуация не такая простая. На данный момент в Госдуме находится законопроект, подготовленный Минэкономразвития, которым предлагается внести поправки в Налоговый кодекс, повышающие ставку налога на земельный участок, где не зарегистрирован жилой дом. Чем дольше у собственника земля пустует, тем выше будет земельный налог. Притом что даже нынешняя максимальная ставка — 0,3% в результате переоценки земли в Московской области по кадастровой стоимости — уже ударила по карману владельцев такой земли. По новому законопроекту она может вырасти до 1,5%.

Власти больше не будут либеральничать, поскольку, как следует из пояснительной записки к документу, в собственности граждан находится свыше 4,4 млн земельных участков, выделенных под ИЖС, на которых отсутствуют объекты капитального строительства. Вместе с юрлицами в общей сложности почти 5 млн земельных участков, выделенных под строительство жилья и находящихся в собственности юридических и физических лиц, не имеют задекларированных домов. В законопроекте предлагается устранить и лазейку, которая позволяет собственникам регистрировать на земельном участке все, что угодно, кроме собственно жилого дома, снижая тем самым налоги. Или не декларировать ничего, потому что это долгострой.

С каких муниципалитетов в Московской области начнется массовый кадастровый аудит, неизвестно. Аверкиев говорит, что они будут определены исходя из нескольких факторов: необходимости проведения комплексных кадастровых работ, возможности соответствующего бюджетирования и, наконец, наличия проектов межевания территорий или проектов организации и застройки территории в отношении земельных участков, расположенных на территориях СНТ и ДНТ. Эксперты считают, что работы по тотальному межеванию вряд ли будут завершены к 2018 году. Однако совершенно точно в Московской области можно ожидать роста давления на правообладателей в части регистрации строений.

Росреестр уже объявил о переходе на электронный формат регистрации. "Когда появятся действительные стимулы, а не только рекламные заявления о "простоте", "выгодности", "доступности" и т. п. регистрации недвижимости, собственники об этом обязательно узнают. Пока власти не делают даже то, что можно. "Дачная амнистия" не развивается уже несколько лет. Например, седьмой год не исполняется решение Конституционного суда о возможности регистрации проживания в садовом доме на землях поселений и четвертый год — о том же на землях сельскохозяйственного назначения",— считает Савинов.