Близкое и дорогое

Всеволожский район, как самый близкий к черте Петербурга и имеющий наибольшую по протяженности границу с городом, наиболее насыщен предложениями в коттеджных поселках. Всего в районе расположено 30% от всех строящихся и продающихся загородных домов.

По данным на конец первого квартала 2012 года, на рынке коттеджной застройки Петербурга и Ленобласти представлено 313 поселков в различных классах. При этом треть из них расположена во Всеволожском районе, где сейчас продаются объекты в 100 поселках.

Всеволожский район можно охарактеризовать как достаточно востребованный среди покупателей недвижимости, говорят эксперты. "Во многом своей популярностью он обязан близостью к Петербургу и развитой инфраструктурой. Среди новых тенденций — появление доступных объектов экономкласса. Это, например, компактные коттеджи из газобетона. В целом же район остается достаточно дорогим. Еще одним новым направлением стало строительство жилых комплексов, совмещающих малоэтажную квартирную застройку, таунхаусы и коттеджи. Многие поселки совмещают застройку разных классов: эконом, комфорт, бизнес", — рассказывает Жанна Реброва, заместитель директора направления "Новое строительство" АН "Итака".

Всеволожский район достаточно большой по площади, поэтому он охватывает различные сегменты загородной недвижимости. "На данный момент коттеджное строительство во Всеволожском районе представлено довольно широко во всех сегментах. Наибольший интерес у покупателей обоснованно вызывают уже готовые проекты, предлагающие комфортные условия для проживания: собственная территория, охрана", — говорит генеральный директор управляющей компании группы "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев. "Порядка 80 процентов этого предложения — это участки без подряда на строительство. Примерно столько же они занимают в объеме продаж, как по всему рынку, так и во Всеволожском районе. На втором месте по спросу — коттеджи и таунхаусы в категории эконом, причем желательно либо готовые, либо находящиеся в поселке, который активно строится. В целом большинство сделок проходит в пределах 5 млн рублей, в сегменте 6-8 млн рублей сделки единичны", — подсчитала Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

С разбивкой на зоны

Большинство предложений коттеджных поселков Всеволожского района относится к бизнес-классу. Цена земли в районе — от 166 до 297 тыс. рублей за сотку, стоимость домовладений начинается от 5 млн (верхняя планка — около 30 млн рублей). По словам директора департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Николая Ромашина, самое дорогое предложение во Всеволожском районе сосредоточено в так называемом "золотом квадрате", который захватывает поселок Мельничный ручей. Рядом с Всеволожском (деревни Малая Романовка, Большая Романовка, Борисова Грива и т. д.) предлагаются как частные дома и коттеджи, так и участки в садоводствах, земельные участки ИЖС, ДНП. "Стоит отметить, что во Всеволожском районе есть традиционные зоны и для дорогих поселков — классов элит и бизнес. На севере это зона Юкков и Порошкино, Медного озера, на юго-востоке — зоны у поселков Воейково, Мельничный ручей, вокруг Ждановского озера и Коркинских озер и некоторые другие. Здесь в предложении находятся коттеджи в таких элитных поселках как "Альпино", "Медовое", "Уварово"... Тем не менее никаких новых предложений в этих сегментах во Всеволожском районе давно не было, что, безусловно, связано с тем, что продажи в дорогих поселках единичны", — рассказывает Ольга Трошева.

"Стоимостные границы продажи загородных объектов во Всеволожском районе имеют большой разброс. Так, например, участок площадью шесть соток в садоводстве можно приобрести за 350-400 тыс. рублей. В районе "золотого квадрата" стоимость одной сотки в среднем варьируется от 350 до 500 тыс. рублей", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН. Правда, по словам экспертов, часто реальная стоимость элитных объектов может значительно отличаться от рекламной. Все зависит от процесса проведенных переговоров, так как когда у объекта появляется покупатель, собственник начинает думать, готов ли он пойти на уступки. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому говорить о каких-то тенденциях не приходится. На рынке также часты случаи, когда продавец решает не торопиться и не снижает стоимость коттеджа.

Главное преимущество Всеволожского района — его близость к Петербургу, поэтому около 70% проектов эксперты относят к пригодным для постоянного проживания. Это, как правило, поселки, расположенные на землях ИЖС, удаленность от города не должна превышать 30 км — исключения могут быть только при условии беспроблемной транспортной доступности (не более 1,5 ч езды от города). Есть требования к площади дома и участка: площадь коттеджа для постоянного проживания — 200-300 кв. м, а участок — 12-25 соток. Дома должны быть возведены по индивидуальным проектам из кирпича и качественного газобетона, реже из дерева (клееного бруса, оцилиндрованного бревна финского производства). Коммуникации — желательно центральные, полностью или частично; необходимо наличие собственной службы эксплуатации. Инфраструктура на территории поселка предпочтительна, но не обязательна, если рядом крупный населенный пункт.

Узкий формат

По мнению участников рынка, сейчас во Всеволожском районе активно развивается направление таунхаусов. "Так, одно время вовсю говорили о том, что формат таунхаусов не "вписался" в нашу российскую действительность и на него почти нет спроса. Но оказалось, что речь шла тогда о дорогих предложениях. Когда же на рынке появились таунхаусы, которые по цене сравнимы (а иногда даже ниже) с городской квартирой, однако находятся на природе, имеют свой небольшой земельный участок и позволяют сложности эксплуатации за городом хотя бы разделить с соседями, оказалось, что они пользуются активным спросом", — говорит Ольга Трошева. Как утверждает Андрей Вересов, генеральный директор сети офисов недвижимости "Новый Петербург", опыт продаж последнего года свидетельствует о достаточно высоком локальном спросе: "В первую очередь на рынке недвижимости ближайших пригородов, к которым относится Всеволожский район, раскупаются именно таунхаусы, а не коттеджи. Но они должны быть реальной альтернативой двух-трехкомнатной городской квартире. Если говорить о структуре спроса, то, помимо цены, конечно же, покупателей интересует степень готовности объекта, удобная транспортная связь с городом и адекватная цена". По данным аналитиков сети офисов недвижимости "Новый Петербурга", в настоящее время цены на таунхаусы в ближайших пригородах начинаются в среднем от 3 млн рублей. В сегменте "комфорт" стоимость такого жилья составляет от 5,2 млн рублей, "бизнес" — 11,4 млн рублей. Элитные и таунхаусы класса люкс предлагают в среднем за 19,8 и 34,3 млн рублей соответственно.

"Таунхаусы — это прекрасная альтернатива городской квартире, и сейчас главное донести до покупателей информацию о преимуществах загородной жизни в просторном, комфортном и доступном жилье, чтобы еще больше подстегнуть спрос", — говорит председатель совета директоров компании "Константа" Константин Крюков.

Минусы района

Но в каждой бочке меда есть ложка дегтя. Так, по мнению Сергея Степанова, директора по продажам компании "Строительный трест", на сегодняшний день загородная недвижимость развивается хаотично и в России ее пока нельзя назвать по-настоящему цивилизованной, хотя за рубежом, в Европе, этот сегмент рынка максимально востребован — большинство людей живут именно за городом. "В нашей стране в сегменте городского многоквартирного строительства и застройщики, и потребители уже имеют четкое представление о том, что такое комплексная застройка, какие объекты инфраструктуры должны быть возле дома, какой уровень обслуживания предлагается в домах разного класса. На загородном рынке, в частности во Всеволожском районе, сейчас этого нет", — считает он. По мнению эксперта, действительно качественные предложения — с уже созданной инфраструктурой, единой архитектурной концепцией, благоустроенными дорогами — можно буквально пересчитать по пальцам. "Даже во Всеволожском районе, который традиционно является лидером по количеству реализуемых коттеджных поселков, большинство объектов, представленных к продаже, — это участки без подряда. Для покупателей такой вид недвижимости может быть привлекателен по цене, но не по качеству жизни. Ведь какие объекты будут построены по соседству, сколько лет придется жить "на стройке", какой вид приобретет поселок после окончательного заселения — все непредсказуемо", — считает Сергей Степанов.