Фонд развития территорий ставит на чертову дюжину

Фонд развития территорий (ФРТ) выставит на торги 13 земельных участков в Ленинградской области, на которых расположены недострои в разной степени готовности общей площадью 34,3 га. Три участка во Всеволожском районе пойдут с молотка в третьем квартале этого года. Застройщики не считают такие объекты привлекательными активами, а аналитики оценили самыми потенциально интересными для инвесторов лотами участки в Мистолово, Янино-1 и Лупполово.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Информация о готовящихся торгах по участкам с объектами незавершенного строительства появилась на сайте Фонда развития территорий. В Ленинградской области на аукцион готовятся 13 участков. Во Всеволожском районе Ленобласти фонд планирует продать участки на территории ЗАО «Щеглово» (15,7 и 24 тыс. кв. м), в деревнях Лупполово (47,2 тыс. кв. м), Мистолово (105 тыс. кв. м), Янино-1 (29,8 тыс. кв. м) и Скотное (24,2 тыс. кв. м). В Шлиссельбурге на торги выставят участки площадью 17,8 и 11,4 тыс. кв. м, в Больших Тайцах и Коммунаре Гатчинского района — участки на 28 тыс. и 6,1 тыс. кв. м, в Выборге — пятно под застройку на 5,6 тыс. кв. м, в поселке Поляны Выборгского района — пятно на 9,7 тыс. кв. м, в деревне Куттузи Ломоносовского района — участок на 18,8 тыс. кв. м.

Как рассказали «Ъ-СПб» в пресс-службе ФРТ, торги по трем участкам во Всеволожском районе (территория ЗАО «Щеглово», деревни Скотное и Янино) состоятся в третьем квартале 2022 года. По большинству объектов получена проектная и исходно-разрешительная документация. «Права пострадавших дольщиков восстановлены. Теперь фонд развития территорий может продать участки инвесторам на открытых торгах. Это даст Ленинградской области возможность не только возобновить строительство, но и вернуть средства, направленные в фонд для защиты прав обманутых дольщиков. После реализации активов 50% вырученных средств будут переданы региональному бюджету»,— поясняет заместитель председателя правительства Ленинградской области Евгений Барановский.

Опрошенные застройщики, в том числе девелоперы, участвующие в софинансировании завершения строительства проблемных домов в регионе, не рассматривают покупку данных активов. «Наша компания неоднократно участвовала в проектах соинвестирования, но на данный момент мы не рассматриваем это направление в качестве приоритетного»,— говорит Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест».

«Наша компания не рассматривает возможность участия в торгах по указанным объектам. У нас есть сформированный земельный банк, по которому мы в данный момент работаем»,— сказал Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

«Для себя мы данные участки не рассматриваем, так как инвестируем только в проекты комплексного развития территорий. Комплексный подход в градостроительных инвестициях снимает многие риски и "подводные камни"»,— прокомментировала планируемые торги Наталья Осетрова, руководитель проекта компании Gatchina Gardens.

Основные риски, по мнению застройщиков, связаны с невозможностью для девелоперов точно спрогнозировать затраты и возможные убытки в процессе реализации проекта. «На входе в достройку незавершенного жилого комлпекса девелопер не всегда может точно просчитать экономическую целесообразность. Во многом это становится для него социальной функцией»,— объясняет господин Фельдман. «В подобных проектах сложно спрогнозировать бюджет, который необходим для завершения объекта, причем на всех этапах: от оплаты и выполнения договоров на подключение, проработанности проектной документации до качества выполненных строительно-монтажных работ. Это, в свою очередь, создает высокие риски возникновения убытков по проекту»,— добавляет господин Паньков.

«Наша практика говорит о том, что участки с недостроями под многоквартирную застройку сулят застройщику больше возможностей, чем проблем. Но все зависит от контекста и качественной всесторонней оценки объекта инвестором перед покупкой»,— высказывает другую точку зрения Александр Демин, руководитель экспертного центра по девелопменту при ЛОРО «Деловая Россия».

По мнению аналитиков, из готовящихся к торгам самыми привлекательными для девелоперов являются пятна в Мистолово, Лупполово и Янино-1. «Лот в деревне Мистолово — самый близкий к Петербургу. Это небольшой объект незавершенного строительства с участком более 5 га. Современные нормативы позволяют построить здесь достаточно крупный жилой комплекс»,— полагает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg. Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers, оценил участок в Мистолово примерно в 550–600 млн рублей, а цену продажи квартир в данной локации — в 120 тыс. кв. м. Лоты в Лупполово и Янино-1 эксперт оценивает в 1,5 млрд и 900–950 млн рублей соответственно. Из очевидных плюсов подобных объектов господин Орлов отмечает возможное наличие подключенных коммуникаций, из вероятных проблем — плохое состояние конструкций, которые в некоторых случаях целесообразно снести и построить заново.