Статистика расстроила рынок

Нижегородстат заявил о серьезном росте ввода жилья в Нижегородской области и увеличении объемов строительства в целом. По данным официальной статистики, в Нижнем Новгороде было введено в строй на 46% больше жилья, чем в январе — августе прошлого года, а застройщики увеличили объем инвестиций на треть. Эксперты и участники рынка считают, что показатели после обвала объемов ввода жилья и сокращения количества новых объектов строительства не вернулись на докризисный уровень, они искусственно завышаются за счет достижений индивидуального жилищного строительства. Изменить ситуацию мог бы приход компаний из других регионов, но их интерес охлаждают проволочки с оформлением земли, дорожающей из-за действовавшего ранее моратория на развитие застроенных территорий, отмечают эксперты.

Фото: Андрей Репин, Коммерсантъ

По данным Нижегородстата, в январе-августе в регионе было построено 3,7 тыс. жилых домов всех типов общей площадью 856 тыс. кв. м, что на 17,3% больше, чем за восемь месяцев 2018 года. Активнее всего жилье сдавали в Нижнем Новгороде, где показатель ввода вырос на 45,9% — до 194 тыс. кв. м — и составил 22,7% от результатов всей области.

Население за собственные и заемные деньги возвело 3,5 тыс. домов общей площадью 528,4 тыс. кв. м — на 14,5% больше, чем в январе-августе 2018 года. В общей доле нового жилья этот показатель составил 61,7%.

Инвестиции в жилищное строительство, по данным Нижегородстата, по сравнению с прошлогодними восемью месяцами выросли на 28,2%, достигнув в денежном выражении 110,7 млрд руб. Договоров подряда на 1 сентября в регионе насчитывалось на 9,6 млрд руб.

Одновременно Нижегородстат выборочно исследовал деловую активность девелоперов в третьем квартале. По итогам исследования выяснилось, что 11% опрошенных руководителей строительных компаний считают экономику своих фирм благоприятной и столько же — негативной. Абсолютное большинство застройщиков (78%) называют положение дел удовлетворительным. Индекс доверия девелоперов, характеризующий предпринимательский климат на рынке, остался отрицательным (–8%), хотя и подрос на 7 процентных пунктов. «Ожидания руководителей строительных организаций относительно ситуации в строительном секторе на четвертый квартал 2019 года достаточно позитивны: на увеличение физического объема работ надеются 26% респондентов, сохранить уровень объема работ, достигнутый во втором квартале, рассчитывают 57% опрошенных, снижение объемов работ предполагают 16% опрошенных»,— отчитались в Нижегородстате.

Аналитик одной из строительных компаний полагает, что статистика ввода жилья по-прежнему «надувается» за счет показателей ИЖС, которые в реальности не являются вновь построенными домами. «Это в основном пристрои и реконструкции: условно, если собственник давно существующего частного дома площадью 50 кв. м пристроил к нему еще 20 кв. м, учитывается общая площадь 70 кв. м как новое жилье. Эта уловка позволяла годами манипулировать статистикой по ИЖС, спасая показатели», — отметил собеседник “Ъ-Приволжье”.

В целом, по его данным, на жилищном рынке продолжается спад, вызванный общей негативной экономической ситуацией и законодательством о банковском финансировании долевого строительства.

По объему ввода жилья в Нижнем Новгороде еще долго не будут достигнуты докризисные показатели, когда только в областном центре вводилось более 400 тыс. кв. м ежегодно, а в 2014 году был поставлен рекорд в 800 тыс. кв. м, уверен аналитик. Перспективы ввода жилья в 2020 году собеседник также оценивает весьма скептично, отмечая, что в Нижнем Новгороде власти на протяжении двух лет не проводили земельные аукционы и это не может не отразиться на падении объемов жилищного строительства в целом. «Крупные девелоперы достраивают ранее заложенные ЖК, но их земельный банк иссякает, а новых земельных участков предоставлено не было»,— уточнил собеседник “Ъ-Приволжье”.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы (оказывает консалтинговые и брокерские услуги в сфере недвижимости) Татьяна Романчева также говорит, что просевший на треть за последние годы строительный рынок региона не вернулся на докризисный уровень. «Поскольку статистика роста отталкивается от прежних показателей обвала, никаких успехов в строительстве и вводе жилья нет. Об этом свидетельствуют и цены на вторичном рынке жилья, опережающие стоимость "первички". Если раньше вторичное жилье дорожало в среднем на 5–6%, первичка дорожала на 9,6%. Это говорит о том, что строительство нового жилья не идет заявленными темпами. Тем более, статистика ввода жилья и строительства в целом сильно отличается от данных городской администрации», — рассуждает госпожа Романчева, отмечая, что методики расчетов Росстата за последнее время несколько раз менялись и «данные больше напоминают PR-отчет».

По мнению эксперта, подправить реальное положение дел могли бы застройщики из других регионов, которые все больше присматриваются к Нижегородской области, но не спешат заходить на местный рынок из-за дорожающей земли. Ее стоимость, по оценке эксперта, подстегнул действовавший в 2018 году мораторий на развитие застроенных территорий в Нижнем Новгороде. Впрочем, ожидать роста показателей в скором времени не придется из-за проволочек с оформлением земли, считает госпожа Романчева.