К Воронежу пристроят Отрадное

Готовится изменение статуса части территории сельского поселения Отрадное пригородного Новоусманского района (Воронежская область), где ведется комплексная жилищная застройка АО «Домостроительный комбинат» (ДСК) и ООО «Выбор». Соответствующее проектное предложение о резервировании более 570 га для включения в черту города подготовлено разработчиками нового генплана Отрадного — ООО «Воронежпроект». Документ может быть представлен на общественное обсуждение в течение двух месяцев. Сами девелоперы допускают, что статус новых районов поселка может поменяться не ранее чем через год. После этого, как полагают эксперты, стоимость возводимого жилья повысится, а застройщики смогут снизить затраты на инфраструктуру.

АО «ДСК» инициировало передачу земельного участка Отрадненского сельского поселения, расположенного на границе с Воронежем, в городскую черту, рассказал генеральный директор компании Александр Трубецкой. По его оценке, процесс может быть осуществлен через полтора года. «Мы уже неоднократно поднимали этот вопрос. Строим на 107 га жилой микрорайон с населением 37 тыс. человек. Соседний земельный участок начинает осваивать «Выбор». Готовится инфраструктура», — констатировал господин Трубецкой.

По словам заместителя гендиректора ДСК по экономике Андрея Соболева, «процедура отделения уже началась, но, по нашим расчетам, займет еще не менее года». Переход новых микрорайонов в городскую черту, по мнению господина Соболева, выглядит «вполне логичным, ведь коммунальные ресурсы используются именно из Воронежа». «На участке сейчас работаем мы, “Выбор” и сам собственник этих земель. При этом на каждого из застройщиков еще ложится обязанность по строительству транспортной инфраструктуры, в том числе виадуков и развязок».

ООО «Выбор» арендует в общей сложности 116 га (почти 75 га планируется занять жилой застройкой) земель у ООО «Воронежпищепродукт», а ДСК выкупил у этой компании участки под застройку микрорайона Черемушки. По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Воронежпищепродукт» зарегистрировано в 2001 году в Новоусманском районе области. Гендиректором выступает Юрий Соболев. 100% компании принадлежит Александру Чурсину. В свою очередь господин Чурсин имеет доли в ряде девелоперских ООО: «Остров», «Группа пятый сезон», «Эйсиси девелопмент» и «Стройсервис». По итогам 2016 года выручка «Воронежпищепродукта» составила 228 млн руб., чистая прибыль — 55 млн руб.

Руководитель областного департамента строительной политики Олег Гречишников пояснил „Ъ“, что решение по объединению территории еще не принято, но руководством области поставлена задача по предоставлению и анализу расчетов. В «Воронежпроекте», который является разработчиком генплана Отрадного, комментировать проект до официального опубликования отказались.

Источник на рынке пояснил „Ъ“, что речь идет о проектном предложении резервирования 573,8 га территории Отрадненского сельского поселения. Однако пока предложенный генплан не утвержден, процесс передачи территории считается незапущенным.

Сейчас, по данным реестра административно-территориального устройства Воронежской области, площадь поселения составляет почти 3,7 тыс. га. Действующим генпланом Отрадного, разработанным «Воронежпроектом» в 2010 году и утвержденным советом народных депутатов в 2011-м, предусмотрено, что к 2028 году объем построенного жилья в нем составит 3,6 млн кв. м, из которых 2,8 млн кв. м — в Отрадном, 874 тыс. — в соседней Александровке. В документе указывается, что в рамках первой очереди исполнения генплана планируется включение в границу поселения участков площадью 108 га и 2,3 га (участки ДСК), а также 371 га, в границу Александровки — 435 га, «необходимых для упорядочения территории и организации единой границы населенного пункта». Кроме того, при условии активного освоения территорий Отрадного и Александровки к концу расчетного срока возможно потребуется изменение статуса «сельского поселения» на «городское», отмечается в генплане.

Площадь существующего жилфонда Новоусманского района оценивается в 1,65 млн кв. м. Площадь проектируемого в шесть раз больше — 11 млн кв. м, из них индивидуального жилфонда — 3,8 млн кв. м. Таким образом, общая площадь жилья в районе может составить 12,7 млн кв. м. Численность населения района на начало 2016 года составляла 80,6 тыс. человек. Расчетный показатель численности населения по нормативу (30 кв. м на человека для многоквартирного жилого фонда) — 418,7 тыс. человек.

В феврале 2017 года экс-губернатор Алексей Гордеев в ходе рабочей поездки в Новоусманский район заявлял, что «граница между районом и городом уже условна». Тем более «в Отрадном появится новый микрорайон» и «надо думать, как туда подвести всю необходимую инженерную и дорожную инфраструктуру». Господин Гордеев подчеркивал, что тема пространственного развития активно обсуждается на федеральном уровне и в стратегии социально-экономического развития территорий упор будет сделан именно на опережающее развитие городских агломераций: «Воронеж как город-миллионник имеет все шансы стать такой агломерацией, которая будет развиваться при участии федеральных средств».

В конце минувшей недели микрорайон ДСК в Отрадном посетил врио губернатора Александр Гусев. После знакомства с перспективными соцобъектами, глава региона обратил внимание на один «важный момент, который необходимо учитывать руководству района»: «Земли сельхозназначения должны крайне редко переводиться под строительство жилья».

Экс-главный архитектор области Марина Ракова, комментируя возможное присоединение территорий района к городу, отметила, что сегодня по Отрадному «механизм определен, а сроки прогнозируемы». Но, по ее мнению, это займет не менее двух лет. Вопрос физического наращивания массы города, как считает госпожа Ракова, не решит проблем инфраструктурного удобства и качества жизни. «В равной степени можно решать вопросы сбалансированного развития города и пригорода — посредством муниципального сотрудничества или присоединять — вкладывать деньги и управлять этими территориями», — пояснила она.

Юрист HEADS Consulting Анастасия Худякова сравнила присоединение поселка к городу с поглощением крупной корпорацией небольшой компании. «Если грамотно составить условия присоединения, то такой маневр выгоден и городу, и поселку, — считает эксперт. — Поселок повышает свой статус, а квартиры в домах вырастут в цене, как только присоединение Отрадного к Воронежу будет зафиксировано на бумаге. Поселок получает доступ ко всей инфраструктуре города, в том числе к экстренным службам, таким как пожарная охрана и полиция». Аналитик ГК «Алор» Кирилл Яковенко называет интерес ДСК в данной ситуации вполне объяснимым: «Вхождение сельского поселения в состав города для застройщика открывает возможности для повышения стоимости квадратного метра на 10-20% в зависимости от категории жилья и динамики спроса. Кроме того, девелоперы получат возможность доступа к городским коммуникациям и инфраструктуре, что значительно снизит их расходы. То же касается и транспортной инфраструктуры. Фактически девелопер разделит расходы на строительство дорог и модернизацию уже существующей сети с городом».

На территории поселения ДСК через ООО «Воронежбытстрой» с 2015 года возводит микрорайон Черемушки на 35 тыс. человек. На 107 га компания планирует возвести 900 тыс. кв. м жилья, восемь детсадов на 1,2 тыс. мест, четыре школы на 3,96 тыс. учащихся, поликлинику на 400 посещений в смену, спортивные объекты и паркинги на 11 тыс. машино-мест. В 2014 году в ДСК оценивали весь проект примерно в 50 млрд руб...