Девелопер комплексует по-крупному

Местный специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление №2» (СЗ СМУ-2) в рамках комплексного развития территорий (КРТ) готов вложить 1,6 млрд руб. в освоение 9,8 га рядом с центром Орла. На месте 23 аварийных двухэтажек общей площадью 7,9 тыс. кв. м и семи нежилых объектов (229,7 кв. м) компания планирует до конца 2031 года возвести пять десятиэтажек площадью 36,8 тыс. кв. м. Застройщика на первый проект КРТ мэрия нашла только с третьей попытки. Для этого ей пришлось в 413 раз снизить цену ежегодной аренды — с 6,8 млн до 16,5 тыс. руб., — а также самостоятельно заняться сносом половины домов. Риелторы считают площадку привлекательной, но подчеркивают, что спрос будет зависеть от качества жилья, ценовой политики и наличия льготных кредитных программ.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Мэрия Орла представила проект застройки 9,8 га в рамках комплексного развития территорий квартала, ограниченного улицами Куйбышева, Цветаева, Грановского, Плещеевской и Наугорским шоссе. Его будет реализовать местное СМУ-2, ставшее единственным участником конкурса на КРТ.

По данным администрации, вместо 23 двухэтажных аварийных домов (часть уже расселена, часть ожидает этого) застройщик до конца 2031 года возведет пять десятиэтажек на 850 квартир общей площадью 36,8 тыс. кв. м. Изначально власти ожидали к 2032 году «не менее» 27 тыс. кв. м жилья. В мэрии отметили, что каждая высотка будет оснащена многоуровневой парковкой, что «позволит не заставлять центр Орла автомобилями». По предварительной информации от застройщика, «места будут предоставляться бесплатно либо за незначительную плату».

Первым этапом станет строительство дома на месте снесенных зданий №1 и №3 по улице Куйбышева и №12 и №14 по улице Плещеевской. «Благодаря КРТ жители останутся в том же районе, но сменят изъеденные годами квартиры на новое жилье. Работа спроектирована таким образом, чтобы сразу переселить граждан из смежных аварийных двухэтажек, тем самым высвободив остальные очереди застройки»,— отметили в мэрии. Начать стройку планируется в 2023 году, а сдать первый дом — год спустя.

СМУ-2 может вложить в этот проект 1,6 млрд руб., уточнили «Ъ-Черноземье» в мэрии. Кроме того, планируется детсад на 90 мест, но его уже будут возводить за счет бюджетных средств.

По данным Kartoteka.ru, ООО «СЗ “СМУ-2”» зарегистрировано в поселке Нарышкино Орловской области в марте 2011 года для строительства жилых и нежилых зданий. Уставный капитал — 10 млн руб. По итогам 2021 года выручка компании составила 20 млн руб., чистая прибыль — 2,1 млн руб. Директором является Виталий Чапкин. Единственный владелец — Михаил Сафонов. Ему также принадлежат несколько курских компаний: застройщики «Инвест-строй» и «Промгранит», торгующий стройматериалами «Каскад» и производитель масел и жиров «Амо ойл».

У СМУ-2 три сданных дома, следует из Единой информационной системы жилищного строительства. В 2021 и 2022 годах были построены две трехэтажки на 57 квартир каждая (по 2,4 тыс. кв. м) в поселке Знаменка под Орлом, в 2018 году — высотка в 14 этажей на 140 квартир (6,6 тыс. кв. м) в Курске. Строящихся объектов у компании нет. По информации Единого ресурса застройщиков на начало декабря, СМУ-2 занимает в Орловской области девятое место по объемам ввода жилья. Годом ранее компания была на пятой строчке.

Застройщика на первый проект КРТ мэрия нашла только с третьего раза. Дважды на торги никто не заявлялся. Условия первых двух конкурсов друг от друга незначительно отличались. Победителю предлагалось самостоятельно снести 30 объектов общей площадью 8,1 тыс. кв. м — 23 дома площадью 7,9 тыс. кв. м, четыре гаража 64,4 кв. м, два магазина на 164,3 кв. м и хозпостройку на 1 кв. м. При этом на первых торгах дом площадью 276,5 кв. м на Плещеевской, 23, не был признан аварийным, ко вторым торгам он был включен в муниципальную программу расселения аварийного жилья. Он должен быть расселен не позднее 30 декабря 2028 года — это крайний срок в рамках всего проекта. В обоих случаях цена ежегодной аренды участка составляла 6,8 млн руб. Однако на первом конкурсе объем инвестиций застройщика в проект обозначался не менее 1,133 млрд руб., а на втором — уже 1,117 млрд.

К третьим торгам условия были существенно изменены. Цену аренды власти снизили в 413 раз — до 16,5 тыс. руб. Кроме того, к сносу объектов подключается мэрия: в ее ответственность переведены 12 домов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. Минимальный объем вложений в проект вырос до 1,255 млрд руб. В мэрии «Ъ-Черноземье» пояснили, что цена аренды была снижена с учетом значительных затрат застройщика на расселение аварийных домов — порядка 200 млн руб. В мае горсовет Орла внес изменения в правила определения арендной платы, установившие понижающий коэффициент для арендаторов, заключивших договор КРТ. «Введение таких мер поддержки застройщиков предусмотрены Градостроительным кодексом РФ»,— отметили в администрации.

Крупнейший застройщик региона «Орелстрой» ранее воздержался от «официального комментария» по вопросу отсутствия интереса к КРТ. В другой крупной строительной компании «Зенит» «Ъ-Черноземье» поясняли, что у нее «на сегодня сформирована программа работ на пять лет вперед».

В апреле мэр Юрий Парахин отмечал, что лимит свободных земель, пригодных для строительства многоэтажек в черте Орла, «практически исчерпан». В 2021 году в городе было введено 96,6 тыс. кв. м многоквартирного жилья, что на 46% меньше показателя 2020 года. КРТ наряду с другими «альтернативными способами» освоения городской территории могут исправить ситуацию. По словам мэра, власти готовят под КРТ десять площадок.

Руководитель орловского офиса агентства недвижимости «Миэль» Людмила Паршина называет пилотную площадку привлекательной для покупателей: «Она находится в десяти минутах от центра города, поэтому, вполне вероятно, будет оживленный спрос». Но спрос, подчеркивает госпожа Паршина, в том числе будет зависеть от качества возводимого жилья и ценовой политики застройщика, а также наличия льготных кредитных программ.

Сейчас ажиотажа на местном рынке недвижимости нет. «Цены на вторичном рынке немного снизились, реальные сделки проходят по ценам на 10–15% ниже заявленных. Первичный рынок пока что поддерживается льготной ипотекой, которая заканчивается 31 декабря»,— пояснила эксперт. По ожиданию Людмилы Паршиной, тенденция к снижению цен продолжится.