Увеличение ставки пройдется по цепочке

Существенный рост ключевой ставки ЦБ, произошедший вчера, по мнению петербургских экспертов рынка недвижимости, серьезно ударит по вторичному рынку жилья. Ситуация же на первичном рынке будет поддерживаться за счет льготных ипотек и госпрограмм. Но так как многие покупки на рынке строящейся недвижимости завязаны на продажу имеющейся недвижимости, охлаждения можно ждать и на первичке.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман, средняя ставка по ипотеке до последнего решения ЦБ составляла 10,5–12% в зависимости от банка. По данным сервиса «ДомКлик», средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Петербурге в июле составила 231,5 тыс. рублей, на вторичном рынке — 187 тыс. рублей. Доля ипотечных сделок на первичном рынке в городе, согласно аналитике «Циана», во втором квартале 2023 года составила 83%, в Ленобласти — 85%. При этом количество предложений о продаже новостроек сокращается начиная с апреля: показатель снизился с 51 до 38 тыс.

О том, что повышение коснется и вторички, говорит генеральный директор Element Development Виталий Коробов. «На вторичном рынке спрос максимально сократится, продавцы будут предлагать еще большие скидки, чем сейчас. Поэтому мы ждем дальнейшего перераспределения спроса с рынка готового жилья на новостройки, пока действуют льготные ипотечные ставки. Но нельзя исключать, что будут разработаны специальные госпрограммы, чтобы поддержать вторичный рынок»,— делится эксперт. Господин Фельдман добавляет, что изменения на вторичном рынке напрямую скажутся на первичном. «Работа первичного рынка основана на ставках госпрограмм, поэтому данное повышение не повлияет на ситуацию напрямую. Но есть и негативный фактор: из-за этого вырастет ставка на вторичку, а значит, уменьшится и количество сделок по цепочке "вторичка — первичка". Не секрет, что многие покупатели приобретают жилье в новостройках посредством продажи уже имеющейся квартиры»,— объясняет господин Фельдман.

Об этом же говорит и вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин. «Повышение ключевой ставки и повышение ставок ипотеки отразятся в первую очередь на рынке вторички. Хотя, конечно, при этом окажется затронут и первичный рынок, так как на нем достаточно велика доля сделок, в цепочку которых входит продажа имеющейся у клиента вторичной недвижимости»,— рассказывает господин Фалкин,

По словам заместителя генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольги Кузнецовой, для рынка повышение ставки было ожидаемым шагом, однако девелоперы прогнозировали менее значительное повышение. В компании предполагают, что после пересмотра условий банки поднимут ставки до 15–15,5%. В первую очередь изменения коснутся рынка вторичного жилья и апартаментов. При этом большинство сделок на первичном рынке совершается при помощи государственных программ. «Размер ипотечной ставки по ним определен: для господдержки — 8%, семейной ипотеки — 6%, для IT-ипотеки — 5%. Однако в новых условиях существует риск пересмотра предельной величины ставки для них. Все эти факторы, вероятно, приведут к всплеску покупательской активности. Те клиенты, кто получил одобрение банка, но обдумывал покупку, будут принимать решение быстрее»,— заключила госпожа Кузнецова.

Цены на недвижимость, по мнению господина Коробова, останутся на прежнем уровне, «поскольку потенциала для их роста просто нет». «Чтобы сохранить спрос, девелоперам придется придумывать дополнительные программы скидок и рассрочек, поскольку рыночная ипотечная ставка может прибавить до 5%, достигнув 18% годовых. Фактически это будет запретительный уровень»,— рассказывает эксперт. Господин Фельдман также полагает, что повышение ставки ЦБ не окажет сильного влияния на цены.

В наименьшей степени изменение ставки коснется рынка высококлассного жилья. Это связано с тем, что покупатели ориентированы на стопроцентную оплату или рассрочку, утверждает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. При этом, по его словам, предпосылок к значительному спаду цен в новостройках бизнес- и элит-классов ожидать не стоит. «На фоне повышения ключевой ставки ЦБ стоит ожидать замедления темпов продаж на первичном рынке апартаментов, прежде всего в объектах массового спроса. Внимание покупателей будет переориентировано на рынок новостроек, где еще доступен ипотечный кредит по льготной ставке. Девелоперы же могут занять выжидательную позицию и временно вывести из продажи часть лотов. Цены на оставшееся в продаже предложение, вероятно, зафиксируются на текущем уровне»,— прокомментировал господин Соловьев.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает, что в сегменте апартаментов бизнес- и премиум-класса большей популярностью пользуются рассрочки от застройщика, а не ипотека, тем более ее льготные программы. «Однако та часть покупателей, которая приобретает коммерческую недвижимость с привлечением ипотеки, безусловно, может пересмотреть свои планы на фоне роста ставок, которые пойдут вверх вслед за ключевой»,— указывает он.