Арендодателям не по вкусу — и точка

Собственники торговых центров в Санкт-Петербурге нацелились на тяжбы с новым владельцем ресторанов McDonald’s из-за низких арендных ставок и недополученной прибыли. Владельцы считают, что новый бренд «Вкусно — и точка» не привлечет посетителей. Юристы опасаются, что в суде сложно будет доказать упущенную выгоду.

Представители некоторых торговых центров считают, что приостановка деятельности McDonald’s — это не форс-мажорная ситуация, а нарушение договорных обязательств, которое причиняет убытки арендодателю

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Владелец петербургского торгового центра «Смайл» — ООО «Научно-технический центр "Радуга"» — намеревается повысить в два раза арендную ставку или расторгнуть договор с ООО «СРП» — экс-владельцем американской сети ресторанов быстрого питания McDonald’s. После того, как бренд ушел с российского рынка 15 марта 2022 года, ТЦ зафиксировал недополучение плановой выручки и опасается ее падения после открытия под новым брендом «Вкусно — и точка».

ООО «Научно-технический центр "Радуга"» владеет кипрским КОО «Сидабрас Холдингс Лимитед». Выручка от продаж за 2021 год составила 66,5 млн рублей. Площадь ТЦ «Смайл» — 14 700 кв.м. Ранее комплекс принадлежал Becar, однако, как утверждают в компании, в 2019 году ТЦ был выставлен на продажу, поделенный на 52 лота со стартовой стоимостью от 2 до 85 млн рублей. В течение двух лет все лоты были распроданы и поделены между частными инвесторами. Однако управление ТЦ все еще осуществляет Becar Asset Management.

В адрес ООО «СРП» была направлена досудебная претензия о расторжении договора аренды и взыскании убытков. В компании считают, что приостановка деятельности — это не форс-мажорная ситуация, а нарушение договорных обязательств, которое причиняет убытки арендодателю. Размещение ресторана под новым брендом возможно при условии изменения размера арендной платы как минимум в два раза и увеличения процента от оборота.

В своем письме владелец ТЦ указывает, что при разработке концепции рассчитывал получать дополнительно 10% трафика при наличии в составе центра известного бренда. Это стало причиной того, что ресторан McDonald’s был размещен с крайне низкой арендной платой. Но ожидания не оправдались. «Мы опасаемся, что ресторан, который планирует открыться под брендом вашей сети, может снизить поток потенциальных посетителей,— указано в письме.— Новый бренд — это риск недополучения планируемой выручки (арендной платы), как от бренда McDonald’s».

По оценкам управляющего партнера Rusland SP Андрея Бойкова, в ТЦ ресторан занимает 323 кв. м, а ставка аренды могла составлять 570–590 тыс. рублей в месяц. В сети «Вкусно — и точка» получить комментарий не удалось, телефон центрального офиса не отвечал.

«На протяжении шести лет совместный бизнес ТЦ "Смайл" и ресторана McDonald’s был взаимовыгодным. Однако при анализе посещаемости оказалось, что за весь период сотрудничества увеличения трафика не происходило. Клиенты McDonald’s шли исключительно в ресторан, минуя арендаторов ТЦ. В нынешних условиях нахождение ресторана McDonald’s в ТЦ "Смайл" в качестве арендатора является коммерчески невыгодным для ТЦ»,— считает директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.

Новым владельцем российского подразделения сети быстрого питания стал бизнесмен Александр Говор, который раньше управлял рядом ресторанов по франшизе в Сибири. С февраля ООО «Макдоналдс» находилось в процессе реорганизации, в ходе которой к нему были присоединены еще три структуры McDonald’s в России: ЗАО «Москва-Макдоналдс», ООО «СРП», ООО «ЮРП». Далее компания сменила название на ООО «Системы ПБО», гендиректором является Олег Пароев.

По данным картотеки арбитражных дел, с весны 2022 года к компании предъявляются иски в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнении обязательств по договорам, в том числе о расторжении договоров аренды и взыскании задолженности. В частности, в Санкт-Петербурге такой иск предъявило ООО «Авантаж-Недвижимость» 13 апреля. Судебное заседание назначено на июль.

«На практике, действительно, якорным арендаторам предоставляются особые условия аренды, как правило, это сравнительно небольшая фиксированная арендная плата в виде твердой суммы и процент от оборота. Однако опыт пандемии уже должен был показать, что такие условия об арендной плате не всегда выгодны арендодателю. В рассматриваемом случае судебный спор по своей сути будет представлять собой взыскание упущенной выгоды и убытков, также может быть заявлено требование об изменении условия об арендной плате. Арендодателю будет необходимо доказать размер убытков, включая расчет упущенной выгоды, к которой у судов традиционно скептическое отношение. Если в результате претензионной работы стороны договора не смогут найти компромисс и спор будет передан на рассмотрение суда, вероятность удовлетворения требований будет зависеть от условий договора: как сформулированы положения об арендной плате, зависит ли она от оборота арендатора (что часто практикуется торговыми центрами), предусмотрена ли ответственность сторон, какие есть иные механизмы урегулирования спора (например, право досрочного расторжения договора), а также от доказательной базы обеих сторон, так как арендатор может ссылаться на невозможность исполнения обязательств как в силу форс-мажора, так и на основании иных положений ГК РФ»,— считает партнер бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина.

Как ранее сообщал «Ъ-СПб» (см. «Ъ-СПб» от 14.06.2022), открытие первых ресторанов сети «Вкусно — и точка» в Петербурге запланировано на конец июня — начало июля. Вслед за Москвой компания анонсировала начало работы 13 июня, однако за такими краткими сроками не поспела логистика, а также не был набран штат сотрудников. Санкт-Петербург — второй по величине город с наибольшим числом заведений McDonald’s: в Москве насчитывалось 126 ресторанов, в Северной столице — 81.