Алгоритмы выбора форм и способов управления многоквартирным жилым домом на основе НПА Республики Казахстан

Жилищно-коммунальное хозяйство - важнейшая составляющая жизнеобеспечения наших городов и сел. Обновление всего комплекса ЖКХ, начиная от кровли домов и энергосберегающих приборов и заканчивая сетями водоснабжения и энергоснабжения, имеет важное значение для развития Казахстана. Развитие ЖКХ - долгосрочный стратегический инфраструктурный проект страны.

В этой связи выставка ЕХРО-2017, где будут представлены самые последние достижения мирового сообщества, будет способствовать развитию «умных» городов и регионов, энергоэффективных домов и эффективных собственников жилья.

Список литературы:

1. Программная статья Президента Республики Казахстан Нурсултана Назарбаева «СОЦИАЛЬНАЯ МОДЕРНИЗАЦИЯ КАЗАХСТАНА: Двадцать шагов к Обществу Всеобщего Труда», 2012.

2. ПРООН/ГЭФ, АО «КазцентрЖКХ». Планирование энергосбережения // Материалы проекта «Устранение барьеров для повышения энергоэффективности коммунального теплоснабжения». - Астана, 2011.

3. ПРООН/ГЭФ, АО «КазцентрЖКХ». Успешный опыт регионов по управлению и обслуживанию объектов кондоминиума в Казахстане.

4. ПРООН/ГЭФ, АО «КазцентрЖКХ». Информационный кейс: Проекты по энергосбережению и энергоэффективности (в рамках подготовительных мероприятий к ЭКСПО-2017). - Астана, 2013.

5. ПРООН/ГЭФ. Материалы международной конференции «Повышение энергоэффективности коммунального теплоснабжения» как вклад в «зеленую» экономику. - Астана, 2013.

List of literature:

1. Program article of the President of the Republic of Kazakhstan Nursultan Nazarbayev «Kazakhstan's social modernization: Twenty steps to the Universal Society of Labour», 2012.

2. The UNDP/GEF, JSC «KaztsentrZhKH». Planning for conservation // Proceedings of the project «Removing barriers to energy efficiency in municipal heat supply». - Astana, 2011.

3. The UNDP/GEF, JSC «KaztsentrZhKH». Successful experience of regions in the management and maintenance of condominium facilities in Kazakhstan.

4. The UNDP/GEF, JSC «KaztsentrZhKH». Information case: Projects for energy conservation and energy efficiency (in the framework of preparations for the EXPO 2017), - Astana, 2013.

5. The UNDP/GEF. Proceedings of the international conference «Improving energy efficiency in municipal heat supply» as a contribution to the «green» economy. - Astana, 2013.

Мурсакина М. У. Исламов Е.И.

директор Департамента жилищного хозяйства, доктор сельскохозяйственных наук,

АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», почетный работник образования Республики Казахстан, Казахстан, г. Астана директор Департамента пропаганды энергосбережения

и распространения знаний, АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», Казахстан, г. Астана

УДК 332.12

алгоритмы выбора форм и способов управления

многоквартирным жилым домом на основе нпа

республики казахстан

В статье всесторонне рассмотрены и даны разъяснения по основным аспектам вопроса по выбору способа управления многоквартирным жилым домом (МЖД) на основе и в рамках Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Рассмотрены основные положения жилищного законодательства РК в свете обеспечения выполнения обязанностей собственника жилья и отстаивания своих интересов.

Ключевые слова: собственник жилья, жилищное законодательство, управление МЖД.

selection algorithm forms and methods of management of multifamily apartment house based nla republic of kazakhstan

This paper comprehensively discussed and clarified on key aspects of the issue by choosing management of an apartment dwelling house (MOR) on the basis and within the framework of the Law of the Republic of Kazakhstan «On Housing Relations».

The main provisions of the housing legislation of Kazakhstan, in the light of enforcement duties of the owner of property and defend their interests.

Key words: homeowners, housing legislation, management of apartment dwelling house.

Выбор способа управления многоквартирным домом - решение важное и ключевое. Порядок выбора способа управления многоквартирным жилым домом хорошо освещен в Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Согласно жилищному законодательству Казахстана в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;

2) кооператив собственников помещений (квартир);

3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;

4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан [1].

Способы управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати. Этот способ обычно подходит небольшим домам, где не более 20 квартир. В таких случаях нет необходимости формировать сложный управленческий аппарат, достаточно изредка собираться всем вместе и сообща обсуждать насущные вопросы.

Таким образом, при выборе данного способа управления собственники помещений (квартир) в многоквартирном жилом доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.

При непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом объекта кондоминиума, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т. д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом.

Основные преимущества при непосредственном совместном управлении многоквартирным жилым

домом: функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации, отсутствие расходов на содержание штата или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющего/управляющей организации, поскольку управление в данном случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного жилого дома.

Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома. Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии. Чем больше в доме площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением, содержанием и разногласий между жильцами.

При непосредственном управлении вся ответственность за несвоевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ложится на собственников помещений (квартир). Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению. И самое главное, за данную работу нельзя выплачивать заработную плату.

2. Кооператив собственников помещений (квартир). КСП (К) - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых помещений. КСП (К) - некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Преимуществом данной формы управления является самостоятельное планирование, использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды. Например, размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок), сдача в аренду цокольных помещений, магазинов, технических помещений, сдача земли под объекты малого бизнеса.

Доход от данных сделок идет на содержание дома и проведение текущего и капитального ремонта.

Недостатки: дефицит высококвалифицированных кадров, не от всех домов (в зависимости от технического состояния) можно получить большой доход.

3. Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными

физическими лицами - управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами.

Управляющий жилыми домами/управляющая организация принимает объекты на доверительное управление. Особенностью доверительного управления является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющему дому/управляющей организации, а остается у собственников помещений (квартир).

Управляющий домом/управляющая организация решает все вопросы по управлению домом.

Преимущества данной формы:

- способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;

- использование возможностей для извлечения прибыли от деятельности;

- использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. д.).

Привлечение для исполнения управленческих функций управляющей организации или специалиста-управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с клиентами - собственниками помещений (квартир) разного социального и доходного уровня, с ресурсоснаб-жающими организациями, субъектами сервисной деятельности, позволяет обеспечить наибольшую эффективность управления многоквартирным жилым домом, то есть достижение целей и решение текущих задач с наименьшими затратами ( и помогает избежать потерь вследствие неграмотных управленческих решений). В этом главное преимущество профессионального управления.

Кроме того, привлечение к управлению управляющей организации или специалиста-управляющего снижает расходы за управление за счет увеличения числа клиентов (объема оказываемых услуг). В условиях конкуренции управляющие заинтересованы в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся. Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8 % в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов КСП (К), в котором управленческие расходы выполняет правление, может быть от 18 до 20 %.

В зависимости от того, какой перечень функций управления собственники помещений (квартир) поручают управляющей организации, заключается с ней договор на управление [2].

Таким образом, заключая договор управления многоквартирным жилым домом, собственники по-

мещений (квартир) могут снять с себя максимальное количество вопросов и переложить ответственность на управляющую организацию в соответствии с условиями договора управления.

У этой формы управления есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс в том, что участие жильцов в решении вопросов минимально. Правда, и эффективность обслуживания многоквартирного дома труднее отследить.

В случае если жильцы выбрали форму управления в виде кооператива собственников помещений (квартир) (КСК), то от всех членов потребуется активное участие и временные затраты. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного жилого дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.

Сплоченность - тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки - КСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным жилым домом.

Насколько велик многоквартирный жилой дом? Если в доме не одна сотня квартир и жильцы не знают, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно - даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уже о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.

Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу - вряд ли у них будет оставаться время и желание на КСК. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом, - образование КСК не станет проблемой.

Но даже если избранный способ управления многоквартирным домом по каким-то причинам не удовлетворил, его всегда можно поменять. Осуществляется это в любое время на общем собрании, где по решению большинства собственников помещений (квартир) многоквартирного жилого дома форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Список литературы:

1. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.01.2015 г.).

2. ПРООН/ГЭФ, АО «КазцентрЖКХ». Успешный опыт регионов по управлению и обслуживанию объектов кондоминиума в Казахстане. - Астана, 2012.

List of literature: 1. The Law of the Republic of Kazakhstan dated April 16, 1997 N° 94-I «On Housing Relations» (with amendments and additions as of 10.01.2015).

2. The UNDP/GEF, JSC «KaztsentrZhKH». Successful experience of regions in the management and maintenance of condominium facilities in Kazakhstan. - Astana, 2012.

Биндиченко Е.В.

доктор социологических наук, профессор кафедры «Региональная экономика и управление» ФГБОУ ВО «Уфимский государственный университет экономики и сервиса», Россия, г. Уфа

УДК 332.8

национальный жилищно-коммунальный комплекс россии: проблемы и перспективы

В статье предпринята попытка провести анализ общих для всего национального российского социума проблем реформирования важнейших системных составляющих элементов, определяющих структуру и формы организации общественного устройства. В частности, автор пытается исследовать состояние, проблемы, взаимосвязь и взаимообусловленность системы жилищно-коммунального обеспечения населения национальной территории и реформирование государственной и муниципальной службы. Резюмируется, что исторические основания для взаимосвязи и неэффективного на сегодняшний день трансформирования этих двух жизненно важных для социума социально-экономических подсистем имеют место и коренятся в менталитете российского многонационального этноса, ориентированного в своем многолетнем развитии не на индивидуальную и рациональную профессиональную, деловую и личностную ответственность, как это сформировано и принято в психологии индивидуального и общественного сознания развитых европейских стран, а коллективную ответственность, продуцирующую крайне низкий уровень реальной профессиональной и должностной ответственности и потенциальной безнаказанности. В заключение выражено понимание и глубокое убеждение, что лишь встречное движение со стороны институциональных структур государства и общества и изменение социально-культурного менталитета населения страны, как естественно-исторического цивилизаци-онного движения, способны придать процессу реформирования отрасли ЖКХ позитивный и динамичный характер или, по крайней мере, предотвратить продолжающееся саморазрушение созданного еще в ХХ столетии жизненно необходимого для социума потенциала национального жилищно-коммунального хозяйства.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, жилищно-коммунальный комплекс, организационно-экономические механизмы организации и управления ЖКХ, государственные институты, муниципальные образования, государственная и муниципальная служба, реформа, институциональные структуры государства и общества, бизнес-планирование, социум, менталитет.

national housing and communal complex russia:

problems and prospects

The article attempts to analyze common national problems of reforming the most important components of the Russian society that determine structure and forms of social order. In particular, the author tries to explore the actual status, problems, interrelation and interdependence of the system of housing and communal services to the population of a certain national territory and reforms of state and municipal services. It is presumed that the historical basis for the relationship and to-date ineffective transformation of these two social and economic subsystems exists, and it is vital for society and is rooted in the mentality of the Russian multinational ethnicity based in its long-term development on collective responsibility, producing very low level of real professional and administrative responsibilities and potential impunity instead of individual and sound professional, business and personal responsibility as it has been formed and accepted in the psychology of individual and social consciousness of the developed European countries. In conclusion, understanding and deep conviction is expressed that only oncoming traffic of the institutional structures of the state and society together with change of social and cultural mentality of the population are capable of adding positive character and dynamics to the process of reforming the housing sector, or, at least, preventing the