Таунхаусы взяли тайм-аут

До прошлого года таунхаусы активно наращивали долю на рынке загородного домостроения, однако кризис процесс затормозил. Сегодня и спрос, и предложение в этом сегменте значительно упали.

По данным GVA Sawyer, на сегодняшний день в продаже находятся 30 проектов таунхаусов в окружении Санкт-Петербурга, причем треть из них (10 проектов) расположены во Всеволожском районе, а еще девять — в Ломоносовском районе. Разброс цен по таунхаусам не очень велик — от 1 млн до 3 млн рублей, самый дорогой проект — "Сторожевая Гора" около Агалатово, там цены на уровне 9 млн рублей. Правда, и сам проект представляет собой фактически комплекс, состоящий из сдвоенных домов (дуплексов).

Генеральный директор ООО "H+H" Надежда Солдаткина подсчитала, что в январе — марте 2015 года по отношению к аналогичному периоду 2014 года на рынке наблюдается снижение объема продаж таунхаусов на 36,7% (в штуках) и на 32,8% (в квадратных метрах). "Однако подчеркнем, что продажи объектов в первом квартале прошлого года были достаточно высокими из-за ситуации на рынке в тот момент, — уточняет она. — По нашим аналитическим данным, на конец первого квартала 2015 года объем рынка таунхаусов составил 7155 штук. При этом объем предложения таунхаусов (то есть количество непроданных объектов, находящихся в продаже) составил 3353 штук. Таким образом, доля непроданных объектов равнялась 47 процентам".

Основное количество проектов таунхаусов в начале года, как, впрочем, и ранее, было представлено во Всеволожском районе Ленинградской области — 37% (от количества проектов). Также значительное число проектов сосредоточено в Ломоносовском (10%), Выборгском (10%), Курортном (8%) и Гатчинском (8%) районах.

"Если брать весь объем продаж на рынке коттеджных поселков и таунхаусов в первом квартале 2015 года, то в общей сложности было реализовано 1029 объектов, что на 34 процента меньше, чем годом ранее. При этом основное количество продаж традиционно приходится на участки — 70 процентов от всего количества проданных объектов. А вот на втором месте снова находятся таунхаусы (21 процентов от количества проданных объектов), и лишь на третьем месте — коттеджи (9 процентов от количества проданных объектов)", — подсчитала госпожа Солдаткина.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ "Финам", считает, что для рынка загородной недвижимости в целом и для таунхаусов в частности сейчас характерна тенденция по ускоренному завершению текущих проектов. Это происходит из-за повышения процентных ставок кредитов под инвестпроекты и под пополнение оборотных средств. Девелоперы спешат сдать текущие проекты, но проекты на ранней стадии (проектирования, оформления прав на землю) нередко замораживаются. "По моим оценкам, на таунхаусы (блокированные жилые дома, состоящие из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный садовый участок) приходится около 15-35 процентов регионального рынка загородной недвижимости (0,18-0,38 млн кв. м общей площади)", — добавляет он.

Василий Вовк, генеральный директор ООО "Дудергофский проект", отмечает: "За последние полгода объем предложения таунхаусов на рынке первичного загородного жилья снизился. С осени 2014 года по весну 2015-го пополнение рынка новыми проектами стало рекордно низким за последние пять лет. А цены в новых поселках оказались почти вдвое ниже, чем в активно строящихся. За последние полгода на рынок вышли всего несколько новых проектов. Количество проектов с таунхаусами, где были начаты или возобновлены продажи, оказалось очень низким".

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", полагает, что сектор таунхаусов начинает проигрывать в конкурентной борьбе малоэтажным домам в сегменте бюджетного жилья, в премиальном сегменте покупатели отдают предпочтение индивидуальным коттеджам, которые больше соответствуют представлениям клиентов о комфортной загородной жизни. "На загородном рынке наибольшей популярностью пользуются квартиры в малоэтажных домах — этот формат более понятен покупателю, и, что немаловажно, квартира в малоэтажном доме стоит иногда значительно дешевле коттеджей или таунхаусов. Исключением здесь могут являться готовые проекты в районах, где сложно найти приемлемое предложение индивидуальных домов — или вследствие ограничений на индивидуальную застройку (градостроительных, технических, финансовых), или вследствие низкого качества застройки. В целом можно отметить, что в основном застройщики постепенно реализуют сблокированные секции, возведенные в период ажиотажного спроса 2011-2012 годов, новых проектов на рынке практически не появляется", — говорит он.

"Чаще всего таунхаусы являются составной частью мультиформатных проектов, предлагающих коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, — рассказывает Николай Вечер, FRICS, вице-президент GVA Sawyer. — Строятся таунхаусы по каркасным технологиям с заполнением газобетоном. Новые проекты в этом году на рынок не выводились в связи со значительным снижением спроса по всему сегменту жилой недвижимости".

Средняя площадь секций в таунхаусах эконом- и комфорт-класса составляет 70-150 кв. м. Именно они сейчас пользуются наибольшим спросом из-за доступных цен, сравнимых со стоимостью трех-четырехкомнатной квартиры в городе. Если раньше большой популярностью пользовались таунхаусы площадью 150-200 кв. м, то сегодня платить за покупку, содержание и обслуживание "лишних" метров никто не хочет.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.Petersburg, говорит: "С активным ростом предложения проектов низкого ценового класса значительно снижается средняя площадь таунхаусов, предлагаемых к реализации. Этому способствует тенденция уменьшения среднего бюджета покупки, что заставляет девелоперов выводить меньшие площади секций. Относительно строительных материалов нужно отметить, что традиционно преобладают каменные технологии, доля которых составляет более 70 процентов от количества проектов в продаже. При этом проекты бизнес-класса в основном строятся с использованием кирпича, а в поселках класса С преобладает газобетон".

Элитные таунхаусы уровня премиум и de luxe, с большими площадями, зимними садами, каминами и обогреваемыми террасами, довольно редки, ведь их потенциальные покупатели скорее выберут отдельный коттедж с большим собственным участком и парковочными местами. Как и раньше, в таунхаусах имеется отдельный вход и выход на веранду с другой стороны дома, небольшая терраса и придомовой участок от одной до четырех соток. В объектах принята вертикальная планировка: на первом этаже — холл, просторная и совмещенная кухня-гостиная, подсобные и технические помещения, на втором этаже — жилые комнаты. Сейчас девелоперы выбирают проектировщиков не по критерию низкой стоимости работ, а исходя из их компетенции предложить качественную концепцию и продуманный проект, с которым снижаются риски и увеличивается прибыль.

"В элитном домостроении по-прежнему остается распространенным материалом кирпич, монолит и дерево. А вот в сегменте масс-маркет появилась тенденция — строительные компании стали активно использовать более дешевые материалы: сэндвич-панели, пеноблоки, газосиликатные блоки, пользуется спросом и панельно-каркасная технология. Новая тенденция строительства заключается в простоте и дешевизне постройки жилья, что делает его все более массовым. Ничего плохого в этом нет, потому что современные строительные материалы согласно всем нормативам обладают высоким качеством, теплоизоляционными, противопожарными свойствами и являются безопасными для здоровья человека с экологической точки зрения. Применение передовых технологий позволяет существенно сократить сроки возведения таунхаусов и уменьшить общую конечную стоимость объекта. Это позволяет сделать таунхаус доступным и экономичным жильем", — полагает господин Вовк.

"По нашей экспертной оценке, доля таунхаусов, где ведется строительство с применением бетонных блоков, на рынке Петербурга и Ленобласти в первом квартале текущего года была максимальна — 77 процентов. В последние четыре квартала эта доля достаточно стабильна, за год же она снизилась на четыре процента (с 81 до 77)", — уточняет Надежда Солдаткина.