Субурбанизация и жилищное строительство в Московской области

Русанов А.В.

СУБУРБАНИЗАЦИЯ И ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Демографические процессы являются важной составляющей современного социально-экономического развития, одним из проявлений которого является субурбанизация — процесс развития пригородной зоны крупных городов, сопровождаемый перемещением экономической активности из центра города на его периферию.

В социально-демографическом аспекте субурбанизация связана с миграцией населения и развитием жилищного строительства в пригородной зоне. Ее развитию способствуют те факторы, которые «выталкивают» людей из города, привлекая их в пригороды. Эти факторы подразделяются на три основные группы:

1) институциональные — государственная политика регулирования размещения населения по территории страны и поддержка определенных категорий населения. Действуют на государственном уровне (административно-территориальные преобразования);

2) социально-экологические — экологическая обстановка пригородных зон, демографическая ситуация, социальная стратификация и мобильность населения. Определяются локальной специ-

фикой и проявляются на районном уровне; 3) экономико-технологические — связаны со снижением издержек производства прежде всего из-за более низкой стоимости земли в пригородах, обусловленной

рентными отношениями, внедрением научно-технических достижений и развитием транспорта, позволяющим создать городскую инфраструктуру в пригородах. Определяются локальной спецификой и проявляются на районном уровне [1. С. 236]. Субурбанизационные процессы характерны для большинства крупных городских образований в мире, и лучше всего изучены на примере Северной Америки. Главная особенность российской субурбанизации заключается в наличии у горожан, наряду с первым, второго жилья, которое расположено в дачных поселениях различного типа и используется преимущественно в летний сезон [2. С. 22]. Это связано с тем, что развитие промышленности, обусловившее увеличение доли городского населения в России и рост общей численности населения пришлись на советский период, когда экономика жестко регулировалась государством. В североамериканских и западноевропейских странах при схожих макроэкономиче-

ских и демографических условиях вес институционального фактора был несколько ниже — государство активно стимулировало граждан к переезду в субурбии, банки охотнее выдавали ипотечные кредиты на индивидуальное жилье в пригородах, а не на квартиры в черте города, и правительственные программы смогли поспособствовать росту платежеспособного спроса на жилье, но все это происходило в рамках рынка недвижимости. В советской России, по Конституции 1922 г., отсутствовала частная собственность на землю, и фактически государство было единственным регулятором предложения недвижимости. Дифференциация дачных поселений также происходила под влиянием государства — в наиболее привлекательных местах дачи выдавались наиболее заслуженным гражданам [3. С. 305].

В целом, российские дачные поселения, в отличие от североамериканских субурбий, развились гораздо более массово, так как в кризисные периоды земельные участки выделялись под индивидуальные огороды для решения продовольственной проблемы [4. С. 105] и были широко доступны.

Одна из основных проблем, связанных с изучением субурбанизации населения в России, заключается в учете: в отличие от традиционного сельского и городского населения, жители дачных поселений не отражаются в официальной статистике.

Лишь в 2016 г. Министерством имущественных отношений Московской области был выпущен реестр дачников Московской области [5]. Согласно этому документу, в Московской области в настоящее время функционирует более 11 тыс. действующих дачных поселений различного типа, в которых насчитывается

- НАРОДОНАСЕЛЕНИЕ №2 - 20/7

более 1,5 млн. земельных участков, что при среднем размере домохозяйства в 2,6 человек позволяет оценить численность населения в летний период в районе 4 млн. человек [6. С. 21].

Действующие дачные поселения неравномерно распределены по территории Московской области: они преобладают на западных и северных направлениях (рис. 1) Сочетание природных условий (в первую очередь, преобладающая в Московском регионе юго-западная роза ветров) и развитая транспортная инфраструктура (железнодорожная и автомобильная) определяет преимущества северо-западных направлений над юго-восточными, где к загрязнению воздуха, переносимого из Москвы, добавляются вредные выбросы действующих местных промышленных предприятий и критическая загруженность автодорог.

Рыночные преобразования в экономике начала 1990-х гг., восстановившие частную собственность на землю, послужили импульсом развития субурбанизации в Московском регионе, формированию и дифференциации рынка жилья. По сравнению с поздним советским периодом, в 1990-е гг. ввод жилья в России сократился практически вдвое, стабильный рост начался с 2000 г., и к 2007 г. были достигнуты показатели 1990 г. Затем, после кризиса 2008 г. и вызванного им спада в строительстве жилья, новый виток роста начался в 2011 г., и к настоящему времени объемы вводимого нового жилья превышают 80 млн. м2 в год.

В 1990-е гг. регионом-лидером по жилищному строительству в России была Москва, где, как и в Московской области, темпы ввода нового жилья не снижались, а в отдельные годы умеренно росли (рис. 2). Резко увели-

чился объем вводимого жилья в 2000-е гг., и, начиная с 2004 г., на лидирующую позицию вышла Московская область. Такое проявление субурбанизации связано, с одной стороны, с более низкой стоимостью земли в области и, как следствие, возможностью строить там более доступное жилье, а, с другой стороны, с необходимостью расширения жилой зоны столицы из-за роста численности ее населения. Объем ввода нового жилья в Москве резко снизился в результате кризиса 2008 г. и стал вновь расти после 2011 года, когда в результате постановления Правительства к Москве была присоединена значительная часть территории Московской области, обладающая потенциалом для строительства новых микрорайонов.

Другим проявлением субурбанизации в XXI в. стало появление коттеджных поселков, традиционных для Северной Америки и Западной Европы, стоимость жилья в которых выше, чем в многоквартирных домах. Их число стремительно росло: в 2001 г. в Московской области официально насчитывалось около 30 коттеджных поселков, в 2004 г. — уже более 300, а в 2013 г. — более 1000.

Большинство современных коттеджных поселков представляют собой небольшие поселения площадью 18-20 га [7. С. 41], в среднем на 60 домов, и располагаются преимущественно в западных и северозападных районах ближнего Подмосковья.

v

4-

Источник: составлено автором по данным реестра дачников Московской области. Рис. 1. Дачные, садоводческие и огороднические объединения Московской области

16

Москва

' Московская область

Источник: Росстат.

Рис. 2. Ввод жилья в Московском регионе, 1990-2015 г., %

Эти районы привлекательны для малоэтажной застройки благодаря природным условиям и развитой сети автомобильных и железных дорог. В восточных и юго-восточных районах области малоэтажная застройка развита в основном лишь в отдельных стародачных местах, а в целом застройщики предпочитают строить целые микрорайоны, привлекающие покупателей, в первую очередь, своей относительно низкой стоимостью.

Неоднородность природных условий и разная степень транспортной доступности дифференцирует стоимость жилья как на рынке продажи, так и на рынке аренды квартир.

Для сравнения были выбраны 9 крупнейших по численности населения городов Московской области, 6 из которых практически равноудале-

ны от Москвы (Балашиха, Химки, Люберцы, Мытищи, Красногорск, Один-цово). Самая дорогая недвижимость среди них — в Красногорске и Один-цово, экологическая обстановка в которых наиболее благоприятна. Самый удобный с точки зрения транспортной доступности город — Люберцы, имеющий на своей территории несколько станций метро, — лишь на 5 месте, а расположенный в аналогичных экологических условиях, но имеющий серьезные транспортные проблемы г. Балашиха значительно уступает (рис. 3, 4).

С целью выявления доли малоэтажной застройки был проведен анализ структуры предложения на рынках продажи и аренды недвижимости в городах Московской области (рис. 5, 6).

ш

Источник: http://www.domofond.ru/ — портал о недвижимости «Домофонд»

Рис. 3. Средняя стоимость м2 в квартирах в городах Московской области, тыс. руб.

У Л / / #

Источник: http://www.domofond.ru/ — портал о недвижимости «Домофонд»

Рис. 4. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в городах Московской

области, тыс. руб. в месяц

4500 4000 3500 3000 2500

В Квартира  ИЖС

Источник: http://www.domofond.ru/ — портал о недвижимости «Домофонд»

Рис. 5. Количество предложений на рынке продажи жилой недвижимости в крупнейших городах Московской области

1600

Б Квартира  ИЖС

Источник: http://www.domofond.ru/ — портал о недвижимости «Домофонд»

Рис. 6. Количество предложений на рынке аренды жилой недвижимости в крупнейших

городах Московской области

На рынке продажи наибольшая доля малоэтажной застройки в Одинцовском районе (24%), далее идут Мытищи (16%), а во всех остальных городах, кроме Люберец (5%), эта доля составляет 10-13% (см. рис. 5). Поскольку малоэтажная застройка неоднородна, то более репрезентативной является статистика по рынку аренды (см. рис. 6), так как она показывает, насколько такой вид недвижимости может приносить регулярный доход, по сравнению с инвестициями в квартиры для последующей сдачи. На этом рынке наибольшая доля предложений в традицион-

но привлекательных для индивидуальной жилой застройки городах — в Одинцово (45,2%) и Красногорске (23,6%), а также Мытищах (14,3%).

Демографическую ситуацию в субурбанизации Московской области характеризует возрастная структура населения в 2004 и 2013 гг. Для сравнения были выбраны города ближней пригородной зоны: Балашиха (восточное направление), Мытищи (северо-восточное), Одинцово (западное), а также более удаленные города — Электросталь (38 км от МКАД) и Коломна (100 км от МКАД) (табл. 1).

Таблица 1

Возрастная структура населения городов Московской области, 2004 и 2013 гг., %

Города Моложе трудоспособного возраста Трудоспособный возраст Старше трудоспособного возраста

2004 г.

Московская область 14,2 62,9 22,9

Балашиха 13,8 64,8 21,4

Мытищи 14,4 62,6 23,0

Одинцово 13,8 65,4 20,8

Электросталь 13,7 62,7 23,0

Коломна 13,8 64,8 21,4

2013 г.

Московская область 15 60,9 24,1

Балашиха 16,6 64,8 18,6

Мытищи 16,0 61,4 22,6

Одинцово 15,2 61,8 23,0

Электросталь 13,7 60,4 25,9

Коломна 14,7 58,3 27,0

Источник: Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов, 2005; 2014.

Как видно из данных табл. 1, общей для Московской области тенденцией является сокращение доли трудоспособного населения на фоне роста доли населения старше и младше трудоспособного возраста. Исключением из этого тренда среди анализируемых городов является г. Балаши-

ха, где за рассматриваемый период на 0,4% выросла доля трудоспособного населения и на 2,8% сократилась доля жителей старше трудоспособного возраста. Другие города ближайших пригородов также характеризуются более молодой структурой населения, чем в среднем по области.

В возрастной структуре населения более удаленных от Москвы городов отмечается значительное увеличение доли людей старше трудоспособного возраста (2,5% в Электростали, и 3,5 % в Коломне), что позволяет предположить, что часть трудоспособного населения этих городов переехала ближе к Москве в рассматриваемый период.

***

Таким образом, проведенное исследование показывает влияние жилищного строительства на характер субурбанизации в Московском регионе. Несмотря на бурный рост в XXI в. коттеджных поселков, наиболее до-

- НАРОДОНАСЕЛЕНИЕ N9 2 - 20/7

ступным типом недвижимости в пригородной зоне остается квартира в многоэтажном доме. Основными факторами дифференциации стоимости таких квартир является сочетание транспортной доступности и экологической обстановки. Сравнительный анализ возрастной структуры населения городов Московской области показывает, что более молодая структура населения характерна для городов ближней пригородной зоны, в которых наиболее высоки темпы нового жилищного строительства, что позволяет сделать вывод о том, что основной категорией покупателей такого жилья являются молодые семьи с детьми.

Литература

1. Русанов А.В. Специфика дачной субурбанизации в России на примере Московского региона // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. — 2015. — № 6(42) — С. 232-245.

2. Нефедова Т.Г., Савчук И.Г. Второе загородное жилье горожан в России и Украине: эволюция дач и тренды их современных изменений // Известия РАН. Сер. географическая. — 2014. — № 4. — C. 39-49.

3. Между домом и... домом. Возвратная пространственная мобильность населения России / Под ред. Т.Г. Нефедовой, К.В. Аверкиевой, А.Г. Махровой. — М.: Новый хронограф, 2016. — 504 с.

4. Lovell S. Summerfolk: A History of the Dacha, 1710-2000. — Cornell University Press, 2003. — 275 р.

5. Реестр дачников Московской области [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://mio.mosreg.ru/dokumenty/reestr-dachnikov/

6. Браде И., Махрова А.Г., Нефёдова Т.Г., Трейвиш А.И. Особенности субурбанизации в Московской агломерации // Известия РАН. Сер. географическая. — 2013. — № 2 — С. 19-29.

7. Махрова А.Г. Территориальная дифференциация рынка загородного жилья в Московской области // Вестник Московского университета. Серия. 5. География. — 2006. — № 2. — С. 29-34.

8. Портал о недвижимости «Домофонд» [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.domofond.ru/

9. Регионы России. Социально-экономические показатели [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/ statistics/publications/catalog/doc_1138623506156

10. Регионы России. Основные социально-экономические показатели городов. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/ rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1138631758656

Bibliography

1. Rusanov A.V. Spetsifika dachnoy suburbanizatsii v Rossii na primere Moskovskogo regiona [Specifics of the summer cottage suburbanization in Russia on the example of Moscow region]. Ekonomicheskiye i sotsial'nyye peremeny: fakty, tendentsii, prognoz [Economic and Social Changes: Facts, Trends, Prospects]. 2015. No. 6 (42). P. 232-245.

2. Nefedova T.G., Savchuk I.G. Vtoroye zagorodnoye zhil'ye gorozhan v Rossii i Ukraine: evolyutsiya dach i trendy ikh sovremennykh izmeneniy [Second suburban housing of city residents in Russia and Ukraine: evolution of summercottages and trends in their current changes]. Izvestiya RAN. Ser. geograficheskaya [Regional Research of Russia]. Moscow. 2014. No. 4. P. 39-49.

3. Mezhdu domom i... domom. Vozvratnaya prostranstvennaya mobil'nost' naseleniya Rossii [Between House and... House. Return Spatial Mobility of the Russian Population]. Eds. T.G. Nefedova, K.V. Averkieva, A.G. Makhrova. Moscow. Novyy khronograf [New Chronograph]. 2016. 504 p.

4. Lovell S. Summerfolk: A History of the Dacha, 1710-2000. Cornell University Press. 2003. 275 р.

5. Reyestr dachnikov Moskovskoy oblasti [Register of summer cottagers in Moscow oblast]. Available at: http://mio.mosreg.ru/dokumenty/reestr-dachnikov/

6. Brade I., Makhrova A.G., Nefedova T.G., Treyvish A.I. Osobennosti suburbanizatsii v Moskovskoy aglomeratsii [Specifics of the urbanization in Moscow agglomeration]. Izvestiya RAN. Ser. geograficheskaya [Regional Research of Russia]. 2013. No. 2. P. 19-29.

7. Makhrova A.G. Territorial'naya differentsiatsiya rynka zagorodnogo zhil'ya v Moskovskoy oblasti [Territorial differentiation of the suburban housing market in Moscow oblast]. Vestnik Moskovskogo universiteta. Seriya 5. Geografiya [Bulletin of the Moscow University. Series5. Geography]. 2006. No. 2. P. 29-34.

8. Portal o nedvizhimosti «Domofond» [Domofond. Real estate web portal]. Available at: http://www.domofond.ru/

9. Regiony Rossii. Sotsial'no-ekonomicheskiye pokazateli [Regions of Russia. Social and economic indicators]. Available at: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1138623506156

10. Regiony Rossii. Osnovnyye sotsial'no-ekonomicheskiye pokazateli gorodov [Regions of Russia. Basic social and economic indicators of cities]. Available at: http://www.gks.ru/wps/ wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1138631758656