АГО как размахнулись

Мэрия Воронежа предоставила на рассмотрение комиссии по подготовке генплана облцентра на 2021–2041 годы проект новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Документ в нынешнем виде предлагает изменить правила подсчета и организации парковочных мест, существенно снизить максимальный процент плотности застройки, а также включить согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО). Участники строительного рынка не скрывают, что у них много вопросов к новым правилам. Девелоперы уже предупредили, что в случае согласования представленного варианта ПЗЗ, особенно в части требований по плотности, они будут вынуждены пересмотреть свои проекты. Это, в свою очередь, отразится как на темпах, так и на объемах ввода жилья в городе.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Вчера мэрия Воронежа сообщила о ходе работы над проектом правил землепользования и застройки города. Этот концепт является следующим этапом обновления местной градостроительной документации после утвержденного в конце минувшего года гордумой генерального плана развития Воронежа на 2021–2041 годы. ПЗЗ, как напомнили в мэрии, устанавливают параметры застройки для каждой территории города и должны быть приведены в соответствие с новым генпланом. В ходе очередного заседания профильная комиссия рассмотрела «многочисленные предложения» от депутатов гордумы и представителей застройщиков, которые касались «детализации и уточнения позиций документа». Как уточнили в мэрии, эти предложения уже направлены разработчику проекта — ГАУ «Институт генплана Москвы». Ему «предложено провести соответствующие корректировки проекта или представить обоснование невозможности их учета».

В распоряжении “Ъ-Черноземье” оказался ряд замечаний к проекту, поступивших от местных девелоперов. В частности, они предлагают исключить обязательства по согласованию АГО, провести широкие общественные обсуждения и установить предельные сроки согласительных процедур. Правовой базис для принуждения к согласованию АГО, по утверждению авторов поправок, у властей отсутствует. В исчерпывающем перечне документов в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, необходимом для получения разрешения на строительство, АГО нет.

Кроме того, проектом ПЗЗ предложен новый принцип определения плотности застройки участков для размещения многоэтажных жилых домов. Максимальный процент застройки значительно меньше установленного действующими правилами. Так, в проекте показатель плотности варьируется от 80% для среднеэтажной застройки, 120–160% для зон многоэтажной застройки и до 240% для общественно-деловых зон. При этом предусмотрена возможность увеличения показателя до 300% при сохранении на участке доли территории общего пользования на уровне 60 и 25% от площади зоны жилой и общественно-деловой застройки соответственно. Действующими же ПЗЗ разрешен иной максимальный процент застройки жильем без гипотетических возможностей его увеличения. По результатам неоднократных совещаний и взаимодействия на площадке Союза строителей был выработан подход, согласно которому плотность застройки для многоэтажного строительства устанавливается на уровне 300%, что «сформировало определенные ожидания участников строительного рынка», напоминают его участники.

Эта плотность учитывалась при внесении предложений о технико-экономических показателях участков в рамках разработки и утверждения генплана, пояснил один из девелоперов: «В настоящий момент мы наблюдаем изменение параметров застройки в сторону их значительного ухудшения, что, безусловно, обяжет застройщиков пересмотреть свои проекты. Это, в свою очередь, отразится как на темпах, так и на объемах ввода жилья в городе».

В сфере архитектурно-строительных требований к застройке вопросы у девелоперов вызвали регламенты зон общественно-делового назначения, в границах которых не допускается размещение жилых помещений на первых этажах зданий. Так, «верное и своевременное решение» по формированию новых общественных пространств не учитывает специфики застройки в том или ином районе города». «Вопрос повсеместного размещения нежилых помещений на первых этажах зданий требует дополнительной детальной проработки с учетом географии застройки и социально-экономических условий», полагают участники рынка.

Новыми ПЗЗ меняются и требования по расчету парковочных мест. Правовая коллизия, по словам участников рынка, заключается в том, что ПЗЗ и градостроительные нормативы содержат принципиально различные подходы к расчету и размещению парковочных мест, а местные нормативы и вовсе не содержат такого регулирования. Региональные нормативы предусматривают возможность размещения машино-мест в нормативно допустимых радиусах обслуживания многоквартирной жилой застройки. Эта ситуация может привести к двойственному толкованию норм, в том числе со стороны надзорных органов, предупреждают девелоперы.

Председатель областного Союза строителей Владимир Астанин подтвердил большое количество поступивших в организацию предложений и замечаний по проекту ПЗЗ: «Последняя версия документа появилась не так давно, мы до всех застройщиков ее довели. На прошлой неделе собрали мнения, теперь их анализируем, чтобы уже потом высказать свою позицию». «Среди замечаний есть как конкретные, касающиеся какой-либо определенной территории для освоения, так и общие, касающиеся содержания градостроительных регламентов», — добавил господин Астанин.

Глава воронежской ГК «Бик» Дмитрий Большаков считает, что проект ПЗЗ не всегда учитывает реалии работы девелоперов. «Например, планируемая плотность застройки в 120-160% сделает развитие застроенных территорий нерентабельным», — пояснил господин Большаков. По его словам, весьма спорен и расчет парковочных мест: «При небольших проектах в центре города показатель парковок попадает точно в ожидания потребителей. Но в других случаях требования неактуальны. Мы за пять лет менее чем на 30% продали подземный паркинг в жилкомплексе на улице 9 Января. При этом продаем места на уровне себестоимости — 450–500 тыс. руб. Возвели его, чтобы соблюсти требования по машино-местам: наземная парковка требует куда большего участка, а свободной земли нет. И большинство жильцов говорят, что им в принципе тут не нужно парковочное место».

Комиссией при мэрии Воронежа принято решение о проведении общественных обсуждений по проекту ПЗЗ. Их сроки в горадминистрации пообещали объявить дополнительно, но займут они не менее месяца.

Застройщики посчитали включение понятия архитектурно-градостроительного облика в проект ПЗЗ еще одним административным барьером, а чиновники назвали документ максимально корректным