Нарушение преимущественного права покупки при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности: теория и практика

НАРУШЕНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

ЧЕРЯЧУКИНА Евгения Александровна

Аннотация. В статье исследуются вопросы нарушения преимущественного права покупки при продаже объектов недвижимости, находящейся в долевой собственности. Автор анализирует теоретические аспекты проблемы, а также судебную практику по данному вопросу.

Annotation. The article examines the issues of violation of the preemptive right of purchase upon the sale of properties in common ownership. The author analyzes theoretical aspects of the problem, as well as judicial practice on this issue.

Ключевые слова: договор купли-продажи недвижимости, нарушение преимущественного права покупки, судебная защита.

Keywords: contract ofsale of real estate, breach ofpreferential right to purchase, judicial protection.

В жизни довольно часто возникают споры, связанные с нарушением преимущественного права покупки объектов недвижимого имущества. Это проистекает прежде всего из нежелания участников долевой собственности сообщать о намерении продать свою долю другим участникам по причине наличия конфликтных и (или) неприязненных отношений. В связи с этим считаем очень важным разобраться в истоках природы конфликтных отношений и предложить на основе существующего законодательства способы защиты нарушенного права.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ1 при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

На практике уведомление о намерении продать свою долю реализуется следующим образом. Направляется заказное письмо с уведомлением по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о переходе прав на объект недвижимости. При этом информация, содержащаяся в выписке, не всегда соответствует действительности. Действующее гражданское законодательство не обя-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

зывает собственников недвижимого имущества вносить сведения о месте жительства правообладателя, а с некоторых пор в выписке содержатся лишь сведения о фамилии, имени, отчестве, дате и месте рождения, гражданстве и указывается страховой номер индивидуального лицевого счета гражданина в системе обязательного пенсионного страхования РФ. Таким образом, возникает вопрос о том, по какому адресу необходимо направлять уведомление. Данный вопрос не урегулирован на законодательном уровне, и порой бывает достаточно сложно найти достоверную информацию о месте жительства правообладателя.

К сожалению, указанная проблема далеко не единственная. Второй вопрос также является немаловажным и связан с самим содержанием уведомления. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В данной норме, на наш взгляд, не указаны такие немаловажные обстоятельства, как место и время совершения сделки. Законодатель как всегда обходится такими общими фразами, как «другие условия».

Часто участник долевой собственности, желающий произвести акцепт направленной оферты, не знает, каким образом реализовать свое преимущественное право, ведь, как правило, в уведомлении не содержится ни кон-

тактных телефонов продавца, ни адреса и места совершения сделки. Формально продавец выполнил все условия, предусмотренные законом, но другим участникам долевой собственности реализовать свои права на практике представляется затруднительным. Обычно второму участнику долевой собственности для совершения всех действий одного месяца недостаточно. Нужно найти необходимую сумму и сообщить о своем намерении. Ситуация еще более осложняется, если не указаны телефоны, а необходимо отправлять свое согласие по почте: можно не уложиться в отведенный законом срок.

Таким образом, законодательно должна быть установлена возможность подачи в регистрирующие органы договора купли-продажи объектов, находящихся в долевой собственности, по истечении 45 дней с момента получения уведомления.

Основная масса продавцов спешит избавиться от долевой собственности, что в дальнейшем приводит к длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам. В связи с этим целесообразнее продавцам долевой собственности в уведомлениях, направляемых другим участникам долевой собственности, предоставлять как можно больше информации для связи с собой, не говоря о том, чтобы достаточно ответственно подходить к содержанию самого уведомления.

На наш взгляд, в уведомлениях следует не только подробно описывать объект недвижимости и цену продажи, но и указывать время и место совершения сделки, а также все возможные средства связи (контактные телефоны, электронную почту и т. д.).

Продавцы при совершении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности должны предоставлять в регистрирующие органы лишь уведомление о вручении письма. Формально регистрационные действия по отчуждению имущества могут быть совершены ровно по истечении одного месяца с даты получения участником долевой собственности уведомления. О своем решении участник долевой собственности может сообщить и в последний день истечения срока путем направления согласия о приобретении. В регистрирующие органы предоставляется только почтовое уведомление о вручении, а сам текст письма никем не изучается. Регистрирующие органы проверяют только соблюдение сроков, а такой важный вопрос, как цена договора, остается

без внимания; не всегда ясно, продавец заключил договор по цене, указанной в уведомлении, или нет.

На практике нередко бывает, что участникам долевой собственности направляются уведомления с заведомо завышенной ценой, а в регистрирующий орган подается договор с рыночной ценой. При этом участник долевой собственности, не воспользовавшийся преимущественным правом покупки, лишен в дальнейшем права на ознакомление с самим текстом договора, так как он не является его стороной. Для получения же информации о цене ему необходимо обращаться в судебные органы с исками о нарушении преимущественного права покупки, тратя при этом деньги, время, нервы.

Представляется, что было бы разумнее внести в выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества дополнительный пункт - «сведения о цене договора купли-продажи».

Пока на законодательном уровне четко не прописан круг обязанностей каждой из сторон, всегда есть возможность совершить сделку с нарушением преимущественного права покупки, и порой бывает достаточно сложно восстановить свое нарушенное право.

Рассмотрим один из таких примеров. Истица С. обратилась в суд с иском к Ж. и М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному 21 февраля 2014 г. между ответчиками. В обосновании заявленных требований истица указала, что ей принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: Московская обл., г. Истра... Другим участником долевой собственности является Ж.

Истица 23 января 2014 г. получила от Ж. извещение о намерении продать свою долю с предложением реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, а 18 февраля 2014 г. направила Ж. извещение о согласии реализации своего преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, которое Ж. получил 28 февраля 2014 г. После получения извещения Ж. не сообщил ей о месте и времени совершения сделки. С. 25 апреля 2014 г. получила от М. письмо, в котором содержался акт согласования раздела земельного участка.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 апреля 2014 г. С. стало известно, что в результате сделки собственником доли стала М. Полагаем, что сделка по отчуждению Ж. доли имущества М. совершена с нарушением права С. на преимущественную покупку доли, так как она желала приобрести имущество, выразила свое согласие и просит на этом основании удовлетворить заявленные требования.

Представитель Ж. возражала против удовлетворения заявленных требований, письменные возражения приобщены к материалам дела. Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему решению.

Согласно ст. 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник

долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленных документов становится ясным, что С. на основании решения Истринского городского суда от 22 июня 2010 г. принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 48,5 кв. м., расположенный по адресу Московская обл., г. Истра..., а также на основании решения Истринского городского суда от 17 января 2013 г. - 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 857 кв. м., расположенный по тому же адресу.

Собственником вышеуказанного жилого дома (3/4 долей) на основании договора купли-продажи от 29 октября 2012 г. и земельного участка (3/4 долей) на основании решения Истринского городского суда от 17 января 2013 г. является Ж.

В адрес С. и Ж. 21 января 2014 г. направлено извещение - предложение о преимущественной покупке 3/4 долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Истице предложено в месячный срок с момента получения настоящего извещения приобрести за 2 млн руб. предлагаемое к продаже имущество. Указанное извещение было получено С. 23 января 2014 г. С. выразила согласие 18 февраля 2014 г. на приобретение указанного имущества. Согласие было получено от Ж. 28 февраля 2014 г., а 21 февраля 2014 г. Ж. заключил с М. договор купли-продажи 3/4 долей жилого дома площадью 48,5 кв. м. и 3/4 долей земельного участка площадью 857 кв. м., расположенных по адресу: Московская обл., г. Истра. Таким образом, установленный законом и указанный

в уведомлении месячный срок для дачи согласия (приобретения имущества) истек 23 февраля 2014 г., в то время как отчуждение имущества М. состоялось 21 февраля 2014 г.

Из указанного следует, что право преимущественного приобретения С. доли имущества было нарушено. Довод представителя ответчика о том, что в месячный срок С. не предприняты действия к приобретению имущества, суд находит неубедительным. В установленный законом срок С. сообщала о желании приобрести имущество, исследованными в ходе рассмотрения дела доказательствами подтвердила свою платежеспособность.

Также суд не может согласиться с доводом представителя ответчика о пропуске истицей установленного законом трехмесячного срока для обращения с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору. Об отчуждении Ж. имущества истица могла узнать 25 апреля 2014 г. из письма М., с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по договору обратилась в суд 20 июня 2014 г.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, что отчуждение имущества Ж. произведено с нарушением положений ст. 250 ГК РФ (до истечения месячного срока с момента предложения о приобретении имущества, при наличии согласия сособственника на покупку долей имущества) и с нарушением права С. на приобретение долей имущества, при подтверждении платежеспособности С. (2 млн руб. в порядке обеспечения исковых требований внесены на банковский счет и арестованы), то исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 194-198 ГПК РФ суд удовлетворил исковые требования С. о переводе прав и обязанностей покупателя с М. на С.2

В свою очередь Ж. и М. не согласились с вынесенным решением и подали апелляционную жалобу, которая была рассмотрена судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда 4 марта 2015 г. Суд апелляционной инстанции в своем апелляционном определении указал, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения. Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона в полном объеме, оснований для отмены по доводам жалобы нет3.

В итоге заметим следующее. Если в данном случае справедливость восторжествовала и сособственник смог в судебном порядке добиться восстановления нарушенного права, то это вовсе не означает, что такая удача ожидает каждого, поэтому считаем, что законодателю необходимо совершенствовать положения о переходе права собственности на долю (ли) с тем, чтобы участники данной собственности реже обращались по разрешению своих дел в суды.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

2. Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 4 марта 2015 г. // www.mosoblsud.ru

3. Решение Истринского городского суда Московской области от 22 октября 2014 г. // www.istra.mo.sudrf.ru

2 Решение Истринского городского суда Московской области от 22 октября 2014 г. URL : www.istra.mo.sudrf.ru

3 Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 4 марта 2015 г. URL : www. mosoblsud.ru