Промзона культуры и отдыха

Лужковским способом развития Москвы была точечная застройка. Сергей Собянин объявил курс на освоение промзон, которые занимают значительную часть города. В ближайшее время власти обещают решить, как именно следует развивать конкретные промзоны. С рассказа о том, что сейчас творится в промзонах, "Деньги" начинают серию материалов о реализации в российских городах идей урбанистики.

Внутренний резерв

Почти любая столица сталкивается с этой проблемой: желающих жить в городе больше, чем места. Население "нерезиновой" Москвы увеличилось за последние 50 лет вдвое: около 5 млн в начале 60-х, более 11 млн — сейчас. Масштабы заселения, сравнимые с переселением народов. Примерно в тех же категориях, видимо, мыслил и московский градоначальник Сергей Собянин, который принял решение о расширении города — тоже вдвое. Нынешняя Москва — это 107 тыс. га, а присоединяемая к ней территория Московской области — 148 тыс. га.

Москвичи поначалу горячо обсуждали проект. Самый горячий вопрос: надо ли скупать участки в Большой Москве? Однако власти не решили главного вопроса: переедут ли органы власти в эту новую Москву? А если нет, тогда что, собственно, поменяется? Жители, к примеру, поселка Мосрентген станут называться москвичами, но разве это поможет им избежать часовых пробок, пока они едут на работу в центр своего нового города?

Словом, вспомнилось, что и у старого мэра, Лужкова, были не менее титанические проекты: рассуждал он и о возврате России Севастополя, и о строительстве моста Крым--Кубань, и о реабилитации царицы полей кукурузы, и о преимуществах монорельса перед другими видами городского транспорта. Разумеется, и Лужков говорил о присоединении Подмосковья к Москве, однако проблема перенаселенности Москвы решалась при нем известно как — точечными застройками.

Сергей Собянин оказался в непростом положении: проект расширения Москвы уже повсеместно одобрен, но выезжать за МКАД никто не торопится. Снова нужно мобилизовывать внутренние резервы, но более цивилизованно. Вместо точечной застройки теперь освоение промзон.

В конце прошлого года появилось исследование ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", в котором внутренний резерв был тщательно посчитан: в столице 208 промзон общей площадью 7,7 тыс. га. Немало в масштабах "старой" Москвы, расположенной на 107 тыс. га. Причем власти уже сейчас объявили, что более 1 тыс. га этих земель можно отнести к резервным, то есть, по-простому, занять их чем-то еще. Сергей Собянин уже объявил: в 2012 году подготовят проекты планировок 37 промышленных территорий города. "Они на сегодняшний день заняты промышленностью, но по факту многие из них уже не работают как производственные площадки",— признал мэр на встрече с промышленниками и предпринимателями.

Не сказать, чтобы слова мэра стали откровением, скорее он начертал генеральную линию. Правда, пока нет ясного ответа на вопрос, что именно появится на высвобождаемых землях. Владельцы промзон ловят каждое слово мэра с замиранием сердца: от того, каким будет решение, цена земли может взлететь или упасть. Как во времена нефтяной лихорадки в Америке: найдется ли на почти бросовой земле богатое месторождение? Когда разрешат новое строительство? И можно ли будет, к примеру, построить на месте завода жилой квартал?

Мэр пока не дает однозначных ответов на эти вопросы. Но, если судить по высказываниям чиновников рангом пониже, не каждая промзона станет для владельца золотым дном. К примеру, московский департамент науки, промышленной политики и предпринимательства планирует разместить в промзонах университетские общежития, гостиницы и выставочные центры. Впрочем, представитель департамента тут же оговаривается: возможно, там будут торговые центры и кафе. "Те зоны, которые ближе к МКАД, там мы должны сформировать точки для притяжения рабочей силы,— уточнил в интервью агентству "РИА Новости" первый заместитель руководителя департамента Михаил Ан.— Людей в спальных районах живет много, но все едут в центр, так как рядом с домом работать и развлекаться негде. Нужно развить эти районы, чтобы они смогли быть самодостаточными".

Появляются первые конкурсы на разработку проектов обновления промзон: Южный порт, Строгино, Волгоградский проспект и т. д. Согласно техзаданию, предстоит проанализировать существующее состояние территории и оценить предпосылки для ее развития. Наверное, властям и самим не ясно, что там будет, однако очевидно, что художественных галерей в Москве на все эти Верхние Котлы и Красные Строители не хватит. Прежние способы освоения промзон тем временем забуксовали.

Центральные стрелки

3 мая этого года, в промежутке между праздниками, жители Нижнего Новгорода могли наблюдать странную картину. В самом центре города, на набережной, мужчина лет пятидесяти вылавливал в Волге огромную рыбу. Рыбу изображала труба из прозрачной пленки метров десять длиной. Труба с обоих концов была запаяна и наполнена газом, а с набережной ее тащил за веревку Ксавье Жюйо — французский художник. На берегу сети для рыбы расставляли студенты Жюйо из архитектурной школы Ля Вилетт.

"Подъемные силы" — так называется этот французско-нижегородский проект. Студенты-архитекторы вместе с профессором изучают форму ветра: раздувают паруса, пускают воздушных змеев — все на романтическом фоне речного порта с его кранами и складами. Впрочем, искусство всегда принимает неожиданные для современников формы. Тут интереснее другое: почему-то именно художникам удается проникнуть в самые закрытые промзоны.

Нижегородский речной порт, расположенный в самом центре города, по свидетельствам старожилов, выселяют уже лет тридцать. Нынешний собственник, петербургский девелопер "Макромир", специализирующийся на торговых центрах, как раз на выселение и рассчитывал. Компания выкупила нижегородский порт в кризисном 2008-м, чтобы построить на его 19 га 450 тыс. кв. м недвижимости.

Однако этот доходный проект сейчас под угрозой. В планы нижегородских властей вмешался футбольный чемпионат 2018 года: теперь на стрелке хотят видеть стадион вместо делового центра "Сити-Стрелка".

Но это еще полбеды: в конце концов, и с властями можно договориться, и проект стадиона еще не утвержден FIFA. Самое интересное творилось в "Макромире". В 2009 году собственники компании сменились, и выяснилось, что бывший директор "Макромира" Игорь Шабловский фактически увел нижегородский порт, переписав его на другую компанию. Но вскоре и сам экс-директор погиб в поезде Москва--Нижний Новгород.

Обычно, когда говорят пушки, музы молчат. Но тут вышло иначе: пока вокруг порта творится криминальная неразбериха, в него пробралось современное искусство. Больше никого туда не пускают: в пустом порту размещается еще разве что склад компании "РЖД-логистика". Организатор перформанса Марина Игнатушко, видимо, посчитала, что в России все временное — самое постоянное, и планирует сделать арт-проект регулярным. Собственники порта в искусстве угрозы не видят, к тому же, как говорят, художники могут повысить стоимость недвижимости в районе. В общем, так и начинается джентрификация (англ. gentry — мелкое дворянство). Первыми представителями среднего класса, осваивающими промзоны, оказываются художники. И если нижегородская стрелка — в начале этого пути, то стрелка в Москве уже близка к его завершению.

Художники из галереи "Арт-Стрелка" начали обживать фабрику "Красный Октябрь" в 2004 году. Их пустили на временный постой, пока не были согласованы проекты строительства "Золотого острова" — жилого комплекса на московской стрелке. В кризис владелец недвижимости группа "Гута", так и не дождавшись согласований, дешево отдавала в аренду здешние помещения, и фабрика потихоньку стала центром богемной жизни. Теперь уже расположенный на территории "Красного Октября" институт "Стрелка" транслирует идеи о том, как надо развивать промзоны. Когда кто-нибудь вспоминает, что креативный класс сюда пустили в качестве временных жильцов, в СМИ поднимается шум. Даже если мэрия разрешит наконец построить "Золотой остров", как же убрать отсюда институт "Стрелка", телеканал "Дождь" или центр Digital October? Владельцы недвижимости потихоньку повышают арендные ставки и рассчитывают подороже продать незанятую площадь под лофты.

Есть и другие проекты.

Самая понятная ситуация — с "Винзаводом". "Наш проект никогда не планировался и не был девелоперским,— объясняет Софья Троценко, основатель ЦСИ "Винзавод".— У нас в основном выставочные пространства, и выставки расписаны на год вперед. И это все некоммерческие проекты, на них невозможно зарабатывать". Объяснение простое: инвестор, известный предприниматель Роман Троценко, вложил в проект около $15 млн, задача отбивать вложения к первоочередным не относится. Денег от аренды хватает только на операционные расходы.

Такой альтруизм несвойствен основателям центра Artplay (бывший завод "Манометр"). "Арт у нас — это все-таки в большой степени инструмент маркетинга, на самом арте много не заработаешь,— объясняет Сергей Десятов, гендиректор управляющей компании "Яуза Риэлти", которая реализует проект.— Просто правильные соседи могут генерировать дополнительную прибыль".

Под искусство — архитектурные бюро — здесь отвели 10% территории. Концепция IKEA для богатых: клиент приходит, чтобы найти архитектора для загородного дома, заодно покупает мебель и светильники. За счет художественного флера можно поднимать цены и на светильники, и на аренду помещений.

"Наш проект еще не закончен, он многоступенчатый,— говорит Десятов.— Мы сейчас сдаем наши площади дороже рынка, средняя ставка — $700-800 за 1 кв. м. В течение ближайших трех лет планируем увеличивать арендные ставки не более чем на 10% в год. А через три года будем пересматривать их кардинально, за некоторые помещения — до $1,5-2 тыс.". Такими темпами Десятов рассчитывает в 2015 году вернуть 1 млрд руб., потраченный на ремонт.

Труднее было начинать дизайн-заводу "Флакон". Все-таки расположен он уже за Третьим транспортным кольцом, да и специализация не очень внятная — дизайн. Николай Матушевский с партнером, имя которого не раскрывает, купил завод в 2006 году. На реконструкцию потратили $10 млн, поменяли коммуникации и начали сдавать офисы, предоставив арендаторам самим ремонтировать помещения. Ставки аренды здесь сейчас $475 за 1 кв. м. "У нас 2,5 га земли и 25 тыс. кв. м помещений. Мы считали, что вернем свои $10 млн через семь-восемь лет, но сейчас думаю, за пять лет управимся",— уверяет Матушевский.

Пускать арендаторов на ненужные фабрики — это оказалось неплохим бизнесом даже и без арт-составляющей.

В ожидании хрустального дворца

Большое серое пятно на карте Москвы совсем рядом с Киевским вокзалом — это одна из крупнейших промзон, бывший Дорогомиловский химический завод. Если двигаться по Бережковской набережной от вокзала с его помпезной площадью Европы, мало-помалу начинает чувствоваться декаданс, и это не стиль, а настоящий упадок. Магазин "Микродин" в 90-х был модным, а теперь его черные витрины облупились, обнажив швы. Изделия из камня для оформления загородного дома. Наконец, вдоль набережной начинают виться трубы, замаскированные от водителей щитовыми конструкциями, еще более уродливыми, чем сами трубы. Это ТЭЦ-12, сюда арендаторов еще не пускают. А вот сразу за ТЭЦ — классическая промзона, из которой ушла промышленность.

Бабушка на вахте долго переписывает наши паспортные данные в свою огромную тетрадь. Наконец вместе с рабочими в синих комбинезонах заходим на территорию завода. На центральной площади доминанта — памятник Ленину. Сразу за ним — здание-динозавр с обвалившейся крышей и заколоченными окнами. Вокруг несколько десятков корпусов разных эпох — из красного кирпича, из серого бетона. Все сдается, и население традиционное: тут и пункт техосмотра, и склады — от "Азбуки вкуса" до компании, которая принимает вещи граждан на временное хранение. Офисные работники заезжают в такие места разве что в автосервис. Конечно, владельцы уже переименовали завод в бизнес-парк, но откуда здесь джентрификация?

В одном из корпусов строится красивый офис. На пороге — мешки с цементом и строительные конструкции, наверху — пустой цех (350 кв. м) с высоченными потолками. Со стен сбита штукатурка, чтобы обнажить "первобытный" кирпич. "Все это пространство было разделено перегородками: маленькие комнатки, узенькие коридоры,— рассказывает Ольга Дашевская, старший партнер "Агентства Бизнес Коммуникаций PR inc." — До нас здесь была строительная компания, у них такие представления об удобстве. Я же люблю открытые пространства и давно хотела лофт".

Фирма переехала сюда из офиса на первом этаже сталинского здания напротив Кремля — там и площадь была меньше, и потолки намного ниже. Сотрудников новое помещение немного шокировало, но никто не ушел. Ну а клиенты, как объясняет Дашевская, сюда и не заглядывают: компания сама к ним выезжает. Это помещение не дешевле предыдущего: на ремонт уже потрачено $200 тыс. (Ольга говорит, что за несколько лет эти деньги отобьются, если аренда не подорожает). Зато — офис мечты.

Дашевская пришла сюда не сразу. Смотрела промзоны на Кутузовском проспекте — там не устроила транспортная доступность. Смотрела и цеха на "Красном Октябре", но опоздала: аренда стоила 20 тыс. руб., а не 6 тыс. руб., как три года назад. На Бережковской набережной денег за раскрученность пока не берут, да и место центровое.

Один минус. Вкладываться в офис в промзоне — все равно что покупать квартиру в недостроенном доме: недорого, но рискованно. Владелец промзоны, компания "Лираль", обещает арендаторам, что они здесь смогут оставаться несколько лет, но договор со всеми заключает стандартный — на 11 месяцев. Ведь здесь на территории площадью 28 га запланирован квартал жилых и офисных зданий. "Лираль" не скрывает своей мечты: на сайте компании можно прочесть о том, что "визуальным фокусом квартала будет офисно-гостиничный центр "Хрустальный дворец" высотой 187 метров с апартаментами в верхней части".

Впрочем, относительно таких проектов мэрия хранит многозначительное молчание. И пока конкретных решений нет, владельцы промзон не осмеливаются затевать там что-то амбициозное.