Сущность и правовая природа преимущественного права арендатора

СУЩНОСТЬ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА

АРЕНДАТОРА

Осуществление субъективного права базируется на основании, установленных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, критериях, которым должна соответствовать реализация возможностей управомоченного лица. К данным критериям следует отнести законность, диспозитивность, свободу, обособленность, самостоятельность, равенство, преимущественность (как возможность преимущественного осуществления права перед третьими лицами).

От общего

Под «преимуществом» в русском языке понимают выгоду, превосходство, привелегиию, исключительное право на что-либо [1]. Поскольку превосходство, привилегия, исключительное право имеют место тогда, когда имеют место аналогичные по содержанию права и притязания нескольких лиц (иного лица), напрашивается вывод, что преимущественное право возможно тогда, когда на одну и ту же вещь претендуют несколько наследников, арендаторов, несколько покупателей и т.д.

Сегодня сущность дефинитивного понятия «преимущественное право» не сводится только, как раньше, к праву покупки доли в праве общей собственности, преимущественные права вошли в обязательственное, вещное, жилищное, наследственное, земельное право и как следствие, дискуссионное состояние данных категорий, обуславливает как теоретический, так и практический интерес. Тот факт, что действующее российское законодательство предусматривает случаи наделения субъектов гражданского права различными правовыми префенициями в осуществлении принадлежащих им правовых возможностей, обуславливает неподдленый интерес многих ученых к определению правовой природы категории преимущественных прав. Однако исследования отечественных цивилистов ограничиваются констатацией самостоятельности преимущественных прав. В этой связи В. А. Белов справедливо отмечает, что «вопрос о природе и месте преимущественных прав в системе субъективных прав (являются ли они разновидностью прав абсолютных или относительных, а в их рамках самостоятельны ли они или представляют собой подвид уже известных прав - вещных, обязательственных, корпоративных и т.д.) до настоящего времени не известен»[2]. Что дает основания полагать о возможной полемике.

Выделение преимущественных прав в отдельную группу одним из первых обосновал

В.П. Грибанов[3], изложив необходимость разграничения преимущественных прав и их выделения в особую группу прав наряду с обязательственными, вещными, корпоративными и исключительными правами. Данную точку зрения сегодня поддерживает В. С. Ем рассматривая преимущественные права как самостоятельные субъективные гражданские права, выделяемые в отдельную группу наряду с вещными, обязательственными, корпоративными и другими правами [4]. Этой же позиции придерживается и Л. Ю. Леонова, подчеркивая, что «современное развитие гражданского законодательства в нашей стране пошло по пути формирования особой группы гражданских правоотношений, в состав которых входят преимущественные права»[5]. Считая почти очевидным, что преимущественные права составляют особую, специфическую группу субъективных прав, Л.

В. Кузнецова определяет, что «по содержанию - это всегда либо право на заключение договора (элемент содержания правоспособности), либо возможность принудительного осуществления своего права требования посредством обращения взыскания на имущество должника, либо иное право», поэтому при ответе на вопрос о природе и месте преимущественных прав, следует учитывать, «что в каждом конкретном случае такие права могут быть абсолютными или относительными, вещными, обязательственными или корпоративными и т.д.»[6]. Также в цивилистической доктрине разработана теория так

называемых секундарных прав, являющихся предпосылкой для приобретения иных прав и обязанностей. Отличительной чертой секундарных прав, по мнению С. С. Алексеева, является то, что им не корреспондирует чья-либо обязанность, эти права никого не обязывают, а лишь связывают определенным образом [7]. Примером подобного права является оферта, которая, по мнению К. Скловского и М. Смирновой, хоть и связывает оферента, но не обязывает к определенным действиям [8].

К частному

Говоря о содержательной стороне преимущественного права, оценивая его правовую природу, необходимо выяснить в каком значении употребляется понятие «субъективное гражданское право» применительно к его реализации стороной арендного договора.

Во - первых, исходя из общедефинитивного определения, выработанного гражданско-правовой доктриной, субъективное гражданское право представляет собой установленную законом меру возможного поведения управомоченного лица (стороны в гражданском правоотношении), где одним из отличительных признаков является его обеспеченность корреспондирующей установленной законом мерой должного поведения обязанного лица. Например, п. 2. ч. 2 ст. 64 ГК РФ закрепляет, что «требования кредиторов по обязательствам, обеспеченных залогом имущества ликвидируемого юридического лица удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественного перед иными кредиторами...» позволяет утверждать, что преимущественное право существует в рамках обязательственного правоотношения залогодателя и залогодержателя, вытекающего из договора залога.

Однако, во-вторых, случаи, когда законом регламентируется преимущественное право, не всегда связывают характеристику этой категории как субъективного гражданского права, употребляемого в данном значении. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, урегулированное ст. 621 ГК РФ, предусматривает правило, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора». В данной ситуации приходится констатировать, что преимущественному праву арендатора не противостоит корреспондирующая субъективная обязанность арендодателя заключить договор аренды. Как следствие, арендатор не вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на новый срок.

В-третьих, средства защиты преимущественного права на заключение арендного договора в данном случае не обусловлены понуждением к исполнению обязанности арендодателем. Поэтому иск, содержание которого составляет требование о переводе прав и обязанностей, в действительности не направлен против лица, нарушившего преимущественное право (арендодателю), а предъявляется к третьему лицу [9]. Это подтверждает обязательственный характер рассматриваемой категории ибо, если бы преимущественное право имело исключительно вещный характер, оно как любое вещное право, предоставляло бы его обладателю иск против собственника. Однако преимущественное право иск против собственника не предполагает. Кроме того, предъявляется иск о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке: «.арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков» (ч. 3 п.1 ст. 621 ГК РФ), при этом указанная возможность не лишает продавца (арендатора) никаких вытекающих из договоров прав и обязанностей, которые возникли ранее. В основании этих исков лежит подтверждение сделок, совершенных продавцом (арендатором), таким образом, если в подобных ситуациях

заявлены иски о недействительности сделок, обозначенные иски не подлежат удовлетворению [10].

В-четвертых, наделение преимущественных прав статусом секундарных представляется не вполне обоснованным, поскольку, ГК РФ содержит правило в отношении реализации своего преимущественно права арендатором, оформленное следующим образом: «арендатор ОБЯЗАН (выделено мной Н. Ю.) письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора» (ч. 1 ст. 621 ГК РФ) и в отличие от оферты, эти действия не носят добровольного характера, а обусловлены требованиями закона [11].

Анализируя указанную проблему, необходимо обратить внимание на многоаспектность феномена «преимущественное право», который состоит из двух взаимосвязанных, взаимозависимых и взаимообусловленных категорий: «право» и «преимущественное».

Право в цивилистике рассматривается традиционно с точки зрения разных подходов: 1) право в объективном смысле - как совокупность правовых норм; 2)право в субъективном смысле - как элемент содержания правомочия (как один из элементов тандема: субъективное право - юридическая обязанность); 3) право как составляющая часть субъективного гражданского права; 4) право как элемент гражданской правоспособности [12].

Как видно «преимущественность» только выявляет специфику механизмов осуществления субъективного права. Иными словами «преимущественность» - это одна из особенностей осуществления права «дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права» [13]. Следовательно, осуществление гражданского права -реализация управомоченным лицом юридических возможностей, составляющих содержание соответствующего права [14].

В данном контексте преимущественность оформляется в виде некого исключения или льготы, закрепленной либо законодателем, иными правовыми актами, либо соглашением сторон, что, в конечном счете, позволяет говорить о сложившейся в науке и практике правовой преференции, поскольку преференция как объективное выражение субъективной возможной реализации - это предпочтение, льгота, предоставляемая кому-либо, особые условия пользования чем - либо [15].

В некоторых случаях, наличие или отсутствие указанной правовой преференции объясняется надлежащим (ненадлежащим) исполнением контрагентом своих обязанностей по ранее заключенному договору. Поскольку в соответствие со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Так, например, заключаемые Комитетом по управлению городским имуществом в соответствие с утвержденным распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 27. 12. 2000 № 2357-р примерными формами договоры аренды объектов нежилого фонда достаточно детально описывают действия, которые арендатор должен совершить или от совершения которых он должен воздержаться, а также содержат указание на порядок реализации тех или иных прав, например, необходимость предварительного согласования тех или иных действий с арендодателем, сроки исполнения обязательств и т.д. Соответственно, в случае, если, например, арендатором арендная плата внесена с нарушением установленных договором аренды сроков, то обязательство по уплате арендной платы не может считаться исполненным надлежащим образом.

Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 03. 08. 2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовки решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» предусмотрено, что предложение заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды объекта нежилого фонда, отвечающего предусмотренным распоряжением требованиям, на срок до 10 лет направляется тем арендаторам, которыми по

договору аренды в течение периода, составляющего не менее трех последних лет, нарушение установленного договором аренды срока внесения арендной платы на срок не более 5 календарных дней было допущено не более 2 раз за год и при этом иные обязательства по договору аренды исполнялись арендатором, надлежащим образом [16].

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. При решении вопроса об исчислении продолжительности аренды, обусловленном сменой арендатора, предполагается, что нормы, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ [17], распространяются исключительно на арендатора, являющего стороной в данном договоре. Кроме того, непрерывное временное владение и (или) временное пользование в течении трех и более лет дополняется следующими условиями: 1) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 2) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (ст. 3 ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества»). Для города Москвы указанный перечень имущества утвержден Постановлением Правительства г. Москвы от 16.12.2008 № 1140 - 1111 [18].

Таким образом, преимущественное право арендатора - правовая преференция, установленная либо законом, иными нормативно-правовыми актами либо соглашением сторон, в осуществлении предоставленной ему возможности, где преимущественность определяет не содержание указанной правовой возможности, а то, как арендатор (управомоченное лицо), наделенный «мерой возможного поведения», может воспользоваться закрепленной правовой возможностью.

Библиографический список

1. Толковый словарь русского языка / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. М.: Азбуковник, 1999. С. 583.

2. Белов В. А., Пестерева Е. В. Хозяйственные общества. М.: Центр «ЮрИнфоР», 2002.

С. 130.

3. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. С. 295.

4. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2002. С.

103.

5. Леонова Л. Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществления и защита // Законодательство. 2002. № 9. С. 18.

6. Кузнецова Л. В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. №. 10. С. 11.

7. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология уральской цивилистики, 1925 - 1989: Сборник статей. М., 2001.

С. 64 - 66.

8. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. № 10. С. 96.

9. Скловский К., Смирнова М. Указ. соч. С. 96.

10. П. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых

вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других

вещных прав» от 25. 02. 1998. № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

11. Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупки офертой? // Российская юстиция. 2003. № 7. С. 23.

12. Суханов Е. А. Указ. соч. С. 90; Ломидзе О. Г. Правонаделение в гражданском праве России. СПб.: «Пресс», 2003. С. 19-20; Агарков М. М. Обязательства по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М.: Центр «ЮрИнфоР», 2002. С. 284.

13. Кузнецова Л. В. Указ. соч. С. 17.

14. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 379.

15. Ефремова Т. В. Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный. В 3х т. Т. 2. М-П: Аст-Астрель, 2006; Ушаков Д. Н. Толковый словарь русского языка. М., CD-ROM, 2003.

16. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.12.2007 № А56-9313/2007 // СПС; Консультант Плюс.

17. ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3615.

18. Постановление Правительства г. Москвы «Об утверждении перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» от 16.12.2008 № 1140 - ПП // www.businesspravo.ru