Доходный съем

Сберегать в недвижимости — спорная идея. Особенно рискованная в сегодняшней Москве. Для Homo Economicus выбор очевиден: сейчас гораздо выгоднее снимать квартиру, чем покупать.

Российские социологи выяснили: потенциальные ипотечные заемщики — финансово самые безграмотные. Те, кто уже взял ипотеку,— чуть грамотнее, а максимальный уровень этого показателя отмечен у тех, кто не собирается пользоваться этим продуктом. Таковы некоторые результаты недавнего исследования ВЦИОМа "Представления россиян об ипотеке как о способе улучшить жилищные условия".

Хотя цены на жилье в Москве явно завышены, люди продолжают брать ипотечные кредиты. Любимая мантра риэлторов "Недвижимость — низкорискованный защитный актив, который позволяет уберечься от кризиса" убеждает многих. Раньше добавляли, что недвижимость обладает еще и высокой доходностью, теперь это услышишь не часто.

Разумеется, это чепуха. Низкорискованный актив — это инструмент с низкой, как правило, фиксированной доходностью, низкой (в идеале нулевой) вероятностью дефолта и высокой ликвидностью (то есть он может быть быстро продан при большом объеме продажи). В мире не так много таких активов, прежде всего это государственные или корпоративные облигации первоклассных заемщиков. В сегодняшних российских реалиях для розничных инвесторов за низкорискованные активы могут сойти рублевые или валютные (для опасающихся девальвации рубля) депозиты в банках до 700 тыс. руб.

Недвижимость же ни одному критерию, увы, не соответствует. Наоборот, она — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. В условиях кризиса недвижимость быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее часто можно только с большим дисконтом.

Два дохода от квадрата

От недвижимости можно получить два вида дохода. Первый — это квазификсированный доход от сдачи в аренду. Либо это деньги, получаемые арендодателем от съемщика, либо это деньги, которые собственник, проживающий в своей квартире, экономит на том, что не арендует. Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве, по данным irn.ru, она составляет 5% в год в рублях, по расчетам Global Property Guide Research — 3,8% в долларах (ниже всего в Монако — 1,9%, больше всего в Молдове — 10%). Грубо говоря, квартиру стоимостью 10 млн руб. в Москве можно сдать за 45 тыс. руб. в месяц минус расходы, связанные со статусом собственника квартиры.

"При инвестировании в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду необходимо понимать, что окупится такая покупка нескоро. В среднем прибыль от сдачи квартиры в аренду — 4% годовых,— отмечает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.— Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств. Аренда жилья в центре притяжения трудовых потоков — столице — будет актуальна и в будущем".

"Рентный доход не покрывает инфляцию и даже меньше процентов по банковским депозитам,— не вполне согласен с ней руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.— То есть в целом положить сумму в банк выгоднее, чем купить квартиру".

Остается второй тип дохода, который можно получить от недвижимости,— рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры.

Однако цены рискованного актива волатильны — доказано массой примеров пузырей на рынке недвижимости. "Локальный рынок жилой недвижимости в значительной степени носит спекулятивный характер,— замечает аналитик инвестиционного холдинга "Финам" Александр Лебедев.— Одним из ключевых драйверов роста и формирования перегретой ценовой конъюнктуры остается во многом искусственный дефицит предложения".

Оценка того, что "всегда в цене"

Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости (см. графики 2 и 4).

По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, однозначно лучше покупать, чем арендовать. Если выше 15, недвижимость переоценена, рентный доход низок, и рассчитывать на рост стоимости опасно. Аренда в таких условиях выгоднее.

Если P/R выше 25, недвижимость неоправданно дорога, высока вероятность того, что это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равно- 22, то есть довольно близко к этому уровню. Рассчитывать при такой высокой оценке на дальнейший рост цен крайне рискованно.

Вообще, стоимость аренды — очень хороший индикатор реальной стоимости жилья. В отличие от цен на квартиры она формируется на более свободном рынке и сильнее зависит от текущей экономической ситуации, главным образом от доходов населения. На рынке аренды никогда не было пузырей, на нем практически невозможно использовать ключевое для их формирования на рынке недвижимости кредитное плечо.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Так, согласно тому же Шиллеру, равновесным считается уровень 2,5 годового дохода домохозяйства.

В Москве P/I очень высок — 22 (см. графики 1 и 3). В Лондоне, Париже, Токио, P/I тоже высокий, но не настолько — 15. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — около 10. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шенжень, Гуанчжоу).

Рассчитывать при таких высоких коэффициентах на дальнейший рост цен опять же рискованно. Дохода от роста цены можно и не получить. Рентный же доход низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.

Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 5%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%. Тогда заемщик получит 4% ежегодного убытка: (0,25х0,05) + (0,75х(0,05-0,12) = -0,04. Грубый пример "в деньгах": московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 400 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут приблизительно 250 тыс. руб. дохода.

Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 5%, депозитная ставка — 10%, квартиру все равно выгоднее арендовать. Процентный доход от депозита выше рентного дохода (1х0,1>1х0,05). Пример "в деньгах": 10 млн руб. на депозите дадут 1 млн дохода в год, квартира стоимостью 10 млн — только 500 тыс. руб.

Если, даже имея полную сумму стоимости квартиры, выгоднее снимать, чем покупать, то в случае с ипотекой проигрыш будет не только депозитам и инфляции, но и в номинальном выражении. Безубыточность в номинальном выражении достигается только при большом первоначальном взносе — выше 70% стоимости квартиры. В случае первоначального взноса ниже 70% — убыток. И впоследствии он может быть компенсирован только ростом стоимости квартиры.

Опрошенные "Деньгами" риэлторы подтверждают стагнацию цен на московскую недвижимость. Против статистики (см. график 5) не попрешь. Их советы, правда, смещаются в несколько иную область: они рекомендуют покупать недвижимость на ранних этапах постройки. "Поскольку цена квартиры в новостройке увеличивается по мере повышения стадии строительной готовности, инвестор получает прибыль за счет того, что покупает объект, допустим, на стадии котлована, а продает квартиру в уже готовом доме. Фактически прибыль инвестор получает не в результате роста рынка в целом, а благодаря увеличению цен в рамках одного конкретно взятого проекта по мере завершения строительства",— считает Софья Лебедева.

В этом случае покупатель принимает на себя большие риски, по сути, это покупка не квартиры, а фьючерса на нее. "Примерно каждая десятая новостройка сдается с просрочкой более чем на полгода, а это потери в процентах годовых. Кроме того, нет гарантий против банкротства застройщика, то есть инвестор рискует вовсе потерять вложенные средства",— предупреждает Олег Репченко.

Толкование иррационального

Объяснений тому, что люди продолжают лезть в ипотечное ярмо, много: потенциальные заемщики помнят об успехе тех, кто брал ипотеку в начале и середине 2000-х, ведь с тех пор цены серьезно выросли: "Тогда люди взяли ипотеку и выиграли, значит, и у нас так получится".

"Значительную роль играет низкий уровень доверия населения к альтернативным инструментам инвестирования, что также создает дополнительный спекулятивный спрос на рынке недвижимости,— считает Александр Лебедев.— Кроме того, можно говорить и об избытке теневых капиталов, "парковать" которые довольно удобно и на рынке недвижимости".

Еще один фактор — психологический, стиль жизни и привычки. "Выгодность аренды или покупки определяется несколькими факторами: платежеспособностью инвестора, сроком инвестирования, мобильностью стиля жизни. Приобретение недвижимости диктует оседлость",— отмечает партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова.

Это объяснение вполне укладывается в рамки "пирамиды Маслоу". Люди психологически чувствуют себя более защищенными в своей квартире. Потребность в безопасности — вторая в иерархии, сразу после физиологических нужд. Действует еще и традиционно слабая защищенность и частая неформальность арендных контрактов в России.

Проблема еще и в том, что ситуация начала 2000-х по ряду показателей в корне отличается от текущей. Тогда страна испытывала восстановительный бум после кризиса 1998-го, цены на нефть обновляли все новые максимумы, ВВП рос на 6-7% в год, доходы — еще сильнее. Сама недвижимость при этом была относительно недооцененной. Теперь же недооцененность сменилась переоцененностью, а экономические перспективы былого оптимизма не внушают. Рост ВВП и реальных доходов застопорился, цена нефти колеблется вокруг высочайшего показателя $110 за баррель Brent вот уже около трех лет, но не растет. Комбинация сверхвысокого спроса вместе с необходимостью парковать где-то капитал, притекающий в страну в связи со сложившимся в начале и середине 2000-х высоким профицитом по текущему счету, была основным драйвером того роста. Но сегодняшняя экономическая стагнация на фоне переоцененной недвижимости — это уже совсем другая история.

Еще одно важное различие между периодом бурного роста цен в 2000-х и сегодняшним днем, а также перспективами ближайшего десятилетия — демография. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 80-е, период мини-бэби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 80-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Однако уже сейчас многочисленное поколение 80-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 90-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020 года сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44,0% (в 1,78 раза). Аналогичные процессы произойдут и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать. Разве что мигрантам из демографически более благополучной Средней Азии, легальным и нелегальным, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву.

Конечно, может случиться чудо в виде нефти по $150-200 за баррель, и мы в таком случае увидим рост цен на недвижимость. Но вероятность этого события невелика. Скорее наоборот, нас ожидает коррекция. "При серьезном ухудшении макроэкономической конъюнктуры, глобальной рецессии, новой волне кризиса цены на недвижимость отреагируют снижением процентов на двадцать. Если человек располагает суммой, достаточной для покупки квартиры, эти деньги можно положить в банк — проценты в этом случае полностью покроют затраты на аренду квартиры, которую можно было бы купить на эту сумму, и даже что-то останется",— считает Олег Репченко.