Дворец со всеми неудобствами

Власти Великобритании выставили на продажу Адмиралтейскую арку и теперь присматриваются к зданию Вестминстерского дворца. Впрочем, и менее пафосных вариантов в Европе достаточно. Замки превращают в отели, сдают их под свадьбы и дни рождения, продают вино с виноградников, растущих на прилегающих землях. Но чаще в них просто отдыхают, ведь замковый бизнес — дело хлопотное.

Сейчас в Великобритании активно обсуждается вопрос о будущем знаменитого здания Вестминстерского дворца, где заседает парламент страны. Поводом для беспокойства стало состояние исторического сооружения. Работы по строительству подземной парковки для нужд парламента и продление одной из линий метро, Jubilee, привели к тому, что дворец постепенно сползает в воду, а башня Биг-Бен уже отклонилась от вертикали на 45,7 см. Кроме того, на стенах здания появились трещины. Среди вариантов спасения бывшей резиденции английский королей британское правительство рассматривает его продажу иностранным инвесторам, в том числе из России и Китая. Предположительная стоимость Вестминстерского дворца может составить £500 млн.

По мнению риэлторов, момент для продажи дворца выбран идеально: лондонская недвижимость, тем более такого ранга, сейчас на пике популярности. Однако покупку такого объекта вряд ли можно рассматривать как выгодную инвестицию. "Я полагаю, что само приобретение дворца обойдется в символическую сумму — в пенни или фунт, не важно. Плюс обязательство финансировать реконструкцию (миллиард, насколько я слышал) и поддерживать дворец в должном состоянии (вероятно, десятки, если не сотни, миллионов в год). Использование же дворца будет регламентировано властями Великобритании, скорее всего, вовсе без учета мнения инвестора. Допускаю, что инвестору даже предложат некие ежегодные поступления от аренды объекта тем же парламентом. Однако в финансовом плане эта сумма по сравнению с объемом инвестиций будет смехотворной",— говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. А по мнению главы консалтингового портала по инвестициям в недвижимость Indriksons.ru Игоря Индриксонса, продажа Вестминстерского дворца — обычный пиар британских парламентариев: "Я думаю, это идея какого-либо парламентария, который захотел прославиться за счет экономии бюджета. Можно продать Кремль? Вестминстерский дворец — самый известный дворец. Хотя существует подтвержденный исторический факт, что Букингемский дворец был несколько раз продан мошенниками". Тем не менее в конце прошлого года за $120 млн на продажу была выставлена знаменитая Адмиралтейская арка. Офисы кабинета министров переехали в здание Министерства финансов, в результате чего помещения в Адмиралтейской арке площадью почти 7,5 тыс. кв. м освободились и теперь ждут новых хозяев.

В Европе, как правило, замки поступают в продажу, когда хозяева не могут их содержать. Причем стать владельцем средневекового замка можно практически задаром. "Покупатель выбирает замок с ограниченным правом использования за символическую плату €1. При этом будущий владелец обязуется полностью реставрировать замок за свой счет. Покупатель зачастую поставлен в очень жесткие рамки: он должен восстановить первоначальный облик замка, ничего не переделывать на свой вкус и не имеет права продавать его в течение 50 лет. Таких замков очень много во Франции и Германии",— рассказывает Игорь Индриксонс.

Правда, в большинстве случаев минимальная стоимость замка начинается от €500 тыс. Самый богатый выбор — в центральной и северной Франции. Например, в получасе езды от Парижа примерно за €3 млн можно купить замок площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м, в котором может быть от 6 до 20 спален, с участком земли в несколько гектаров. Разумеется, чем ближе к столице, тем меньше будет площадь земельных угодий и выше — стоимость сотки.

В Эдинбурге (Шотландия) стоимость отреставрированного замка составит £3-8 млн. Более бюджетные варианты можно присмотреть, например, в Германии. За €300 тыс. в Саксонии продается замок XIII века площадью около 1500 кв. м и с участком земли площадью 4500 кв. м. За €1,4 млн в Северной Вестфалии можно купить средневековый замок, переделанный в гостиницу. Площадь замка — 650 кв. м (15 номеров), площадь участка — 42 тыс. кв. м.

Как правило, стоимость замка напрямую зависит от состояния, в котором он находится. Однако если замок относится к историческому наследию, то правила его реставрации очень жесткие. Снаружи он должен быть восстановлен в прежнем виде. "Еще сравнительно недавно на рынке существовала тенденция — старинные французские замки скупали японцы. Они оставляли нетронутым фасад здания, но полностью переделывали внутреннее убранство",— рассказывает глава по продажам зарубежной недвижимости Moscow Sotheby`s International Realty Татьяна Никишина. Сейчас тоже можно что-то изменить во внутреннем убранстве, но есть немало запретов.

Замки на продажу

Местополо
жение
Стоимость
Время
постройки
Описание
Италия, Тоскана
€ 10 000 000
XIII век
Площадь 2000 кв. м, участок 408 га. 12 спален, 4 гостиные, 13
ванных комнат, дополнительные
постройки
Франция, Женевское озеро
€ 9 450 000
XIX век
Площадь 9400 кв. м. 9 спальных комнат, дополнительные строения, место для швартовки
Франция, Бретань
€ 7 500 000
н/д*
Участок 90 га. 9 спален, 4 гостиные, 6 ванных комнат,
дополнительные постройки, бассейн
Франция, Дордонь
€ 4 995 000
н/д
Площадь 1162 кв. м, участок 20 га. 18 спален, 5 гостиных, 7 ванных
комнат, дополнительные постройки,
бассейн
Франция
€ 4 800 000
XVIII век
Участок 5 га. 5 ванных комнат, 4
гостиные, 5 ванных комнат,
дополнительные строения, бассейн

Источник: по данным Knight Frank.

н/д — нет данных.

В большинстве случаев замки покупают состоятельные европейцы. "Русские реже приобретают замки, так как им интереснее отдыхать поближе к раскрученным местам, например к Лазурному берегу, где замки найти невозможно",— рассказывает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.

В качестве бизнеса замки приобретаются реже. Хотя вариантов извлечения доходов из средневековой резиденции довольно много, например сдача в аренду на выходные, использование виноградников или переделка в отель. "В начале ХХ века французские замки активно скупали американцы. Часть замка они переделывали под жилье для себя, а часть реставрировали и открывали там музеи, продавали сувениры. Довольно часто замки сдают в аренду под различные празднества. Отметить свадьбу или день рождения в маленьком замке можно от €2 тыс. за выходные, а если же был выбран большой замок, стоимость аренды за аналогичный период может доходить до €130 тыс.",— рассказывает Татьяна Никишина. "Максимальная доходность может доходить до 14% годовых, если сдавать замок 12 месяцев в году и если владелец инвестировал в создание инфраструктуры для охоты и рыбной ловли, построил павильон для проведения свадеб и торжеств",— рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.

Виноградники — довольно сложный бизнес, и дилетантам непросто получить прибыль от их использования. "У нас был замок, который продавался с виноградниками. На них производилось известное вино, и такой бизнес приносил порядка 6% годовых. Однако это был уже хорошо отлаженный бизнес с раскрученными марками вин и поставками в Англию, континентальную Европу и Россию, который создавался первоначальными владельцами замка. В большинстве случаев практикуется другая схема. Владелец сдает виноградники в аренду местным фермерам, оговаривая, какое количество бутылок вина они должны ему предоставлять вместо арендной платы",— рассказывает Екатерина Тейн.

Более распространенный вариант — бутик-отель или ресторан. Эксперты советуют открывать их в небольших замках — в этом случае меньше стоимость содержания. "Можно купить уже готовый бизнес. В 2009 году во Франции вышел закон, по которому лестницы в отелях должны отвечать определенным требованиям пожарной безопасности. Многие владельцы замков-отелей не захотели их переделывать и выставили объекты на продажу",— рассказывает Татьяна Никишина.

Проживание в улучшенном двухместном номере пятизвездного замка-отеля Мюнхгаузен (Schloss Muenchhausen) обойдется от €420 за сутки. Правда, принадлежал он не знаменитому барону Иерониму Карлу Фридриху фон Мюнхгаузену, родившемуся в той же Нижней Саксонии в 1720 году в нескольких десятках километрах от замка-отеля. Schloss Muenchhausen в 1668 году перешел во владение братьев Отто и Буркхарда фон Мюнхгаузен. В России замок известен тем, что в 1715 году Петр I заинтересовался им, вернее, его оранжереей — единственной в Европе, где росли ананасы.

Сутки проживания в замке Драгсхольм (Дания) в двухместном номере обойдутся в €270, в двухместном номере люкс — в €350. Драгсхольм построен в 1215 году епископом из портового городка Роскилле. Сейчас замок превращен в роскошный отель с 37 номерами. Главная достопримечательность замка, которая привлекает сюда толпы туристов,— местные привидения. Самый известный призрак отеля — граф Джеймс Хепберн. По одной из легенд, он был умерщвлен норвежской дворянкой, с которой был обручен. Другой призрак — Белая Леди, дочь одного из владельцев замка. Она влюбилась в юношу из другого сословия, за что отец заточил ее в одной из зал дворца.

Кстати, наличие изюминки у замка привлекает к нему внимание только в том случае, если будущий хозяин предполагает использовать его как бизнес. А вот при покупке для собственного проживания соседство с призраками прельщает далеко не всех. "Люди верят в то, что старинные замки обладают своей аурой. У нас были случаи, когда при выборе замка покупатели брали с собой на просмотры экстрасенсов, чтобы они проверили ауру замка и посоветовали с этой точки зрения, стоит ли его покупать",— рассказывает Екатерина Тейн.

В случае если замок с изюминкой приобретается под отель, его цена может вырасти на 20-30%. Но, как правило, такие факторы не влияют на стоимость объекта. "История замка — это маркетинговый ход, который помогает его быстрее продать. В частности, недавно был продан за €3,5 млн замок на юго-западе Франции, в Гаскони, где жил прототип главного героя "Трех мушкетеров" Александра Дюма Д`Артаньяна. Замок, в котором снимался фильм "Код да Винчи", продали за €25 млн. Мы отметили, что количество обращений от потенциальных покупателей по этим двум объектам было гораздо больше, чем по объектам с аналогичными характеристиками, но без легенды. Кстати, оба замка были куплены состоятельными семьями для отдыха, никакое их коммерческое использование не предполагается",— рассказывает Елена Юргенева.

Покупка замка накладывает на владельца ряд обязательств. "Недалеко от Тулузы есть большое шато, памятник архитектуры XVIII века, в котором проживает 90-летняя баронесса. Она обязана в августе открывать свой дом для туристов, в день проводится одна-две экскурсии. Если она бывает в хорошем расположении духа, то может сама водить туристов. Как правило, в частные комнаты хозяев туристы не заходят",— рассказывает Екатерина Тейн.

При приобретении замка в Европе покупателю полезно обратиться за консультацией к налоговому инспектору, поскольку существуют обстоятельства, которые могут повлечь за собой существенные незапланированные расходы. "При покупке замка стоит учитывать особенности налогового законодательства страны. Например, во Франции оформить замок можно либо на одного человека, либо на общество, в которое входят все члены семьи или большая ее часть. В этом случае можно избежать налога на наследство, который во Франции доходит до 30%. Важно, как долго вы собираетесь владеть замком. Например, после семи лет владения недвижимостью во Франции ставка налога на прибыль на вложенный капитал снижается. А после десяти лет владения вы практически от него освобождаетесь. В Италии более гибкая система налогообложения, поэтому здесь налог будет ниже",— рассказывает Екатерина Тейн.

Здесь был Людовик XIV

ВЛОЖЕНИЯ В ИСТОРИЮ

Алексей Семин, председатель совета директоров инвестиционной группы компаний ASG:

— Я приобрел замок Leveville в 2005 году. Это памятник истории Франции XVII века, входящий в список исторического наследия. Замком владел личный секретарь Людовика XIV, у которого при поездках в провинцию останавливался король. В замке же проходили встречи короля с маркизой де Ментенон, ставшей впоследствии морганатической женой Людовика XIV. В 10 км от Leveville находится замок Maintenon, который король преподнес своей возлюбленной в дар в память об этих встречах. Среди других исторических персонажей — наследный принц Конде, который подвергся гонениям со стороны Екатерины Медичи и провел в замке Leveville под домашним арестом несколько лет. Владельцами замка в XIX веке было французское буржуазное семейство с большим капиталом. Они вошли в историю благодаря тому, что Александр Дюма-отец останавливался у них несколько раз, когда испытывал финансовые трудности.

Восстанавливать исторический памятник всегда сложно. Первые упоминания о замке встречаются в XII веке, в XVII веке замок был перестроен и превращен во дворец. Его архив сгорел во время Второй мировой войны — в замке располагался штаб гитлеровской армии. По крупицам была восстановлена вся документация — это понадобилось при реконструкции. На восстановление интерьеров ушло три года. Привлекались архитекторы и реставраторы из Лувра. Сегодня восстанавливается лесная часть вокруг замка, что займет примерно шесть лет. Сам же замок полностью воссоздан.

Такой замок, как Leveville, на рынке стоит не менее €10 млн. Его восстановление обошлось в несколько раз дороже. На поддержание замка в оптимальном состоянии ежегодно требуется порядка €200 тыс. Если устраивать приемы, сумма эксплуатации вырастет в разы.

В соответствии с действующим законодательством в определенные дни памятники истории должны быть открыты для туристов. Во Франции владельцам, обеспечивающим экскурсии, даже предлагают существенные налоговые льготы. Поскольку я не являюсь резидентом Франции, не проживаю там постоянно и плачу налоги в Республике Татарстан, на меня эти преференции не распространяются.