Без панических настроений

Шесть лет назад, когда на рынке коммерческой недвижимости уже вовсю ощущалось начало кризиса, миграция арендаторов из одних офисных центров в другие приобрела массовый характер — компании в стремлении сократить издержки переезжали в более демократичные бизнес-центры. Сейчас рынок также испытывает не лучшие времена, но, как уверяют участники рынка, столь массовой миграции, как в прошлый кризис, не наблюдается — владельцы бизнес-центров, наученные горьким опытом прошлых лет, стали более сговорчивыми.

Виктория Данченко, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE, говорит, что пока не наблюдается устойчивой тенденции к переездам. "Переезды совершают арендаторы, которые запланировали поиск нового офиса еще в начале 2014 года, то есть до изменения экономической ситуации — по причинам, например, недовольства текущим размещением, недостатком площадей, по факту истечения срока аренды", — говорит она.

Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, подтверждает: "Таких тенденций, как в 2008 году, сегодня на офисном рынке Санкт-Петербурга нет. Рынок значительно более стабильный. В основном ставки аренды в бизнес-центрах устанавливаются в рублях. Поэтому данный сегмент испытывает меньшие трудности, нежели ритейл или ресторанный бизнес, где зачастую ставки аренды устанавливаются в валюте. По нашему опыту переезжает не более 2-3% арендаторов".

Как правило, переездам подвержены представители бизнеса, который наиболее пострадал от санкций, — экспортно-импортные компании.

Пострадавшие от санкций

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", признает, что есть ряд секторов, для которых политико-экономическая ситуация оказалось критичной, например, для перевозчиков импортной продукции или проектировочных компаний. "В то же время другие бизнесы продолжают свое развитие. Среди наиболее активных арендаторов можно выделить производственный и IT-сектор. В случае же с желанием оптимизации офисного пространства мы почти всегда можем подобрать офис меньшей площади или с другой арендной ставкой в схожей локации", — добавляет господин Золин.

Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, впрочем, говорит, что компании как оптимизируют арендуемые площади, так и укрупняют их, в частности, объединяя свои офисы в одной локации (что, в общем-то, тоже является своего рода оптимизацией).

"Пока трудно говорить, насколько переезды арендаторов связаны с кризисными явлениями в экономике. Каждый случай индивидуален, причины для переезда у всех арендаторов разные. Скорее всего, это происходит согласно заранее сформулированным планам компаний-арендаторов, но колебания экономической ситуации, колебания рынка могут выступать катализатором принятия этих решений. Не всегда при переезде арендатор занимает площадь с более низкой арендной платой, не всегда это является и главной причиной переезда. Но подобные сделки, когда компании стремятся снизить издержки по арендной плате офисных помещений, наблюдаются. Стоит отметить, что, если речь идет о корректировке ставок аренды, нередко собственники идут и на снижение арендной платы, и на перевод арендных платежей в рубли. Но здесь все зависит от отношений обеих сторон, насколько они готовы сблизить свои позиции по данному вопросу. И только если эти позиции диаметрально расходятся, начинается разговор о смене арендатором локации, то есть о переезде. Но чаще всего стороны находят компромиссное решение", — говорит господин Меркель.

Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet, отмечает: "Для компаний, арендующих офисы класса А, важна презентация их бизнеса как преуспевающего и стабильного, поэтому переезд в менее престижный офис сигнализировал бы их клиентам о проблемах компании. Поэтому арендаторы офисов класса А стараются удержать за собой арендуемые площади, возможно, часть из них сдавать в субаренду, чтобы покрыть расходы. Арендаторы класса В более мобильны и готовы к поиску более качественных и оптимальных по цене площадок".

Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin, отмечает, что и компании не так мобильны, как шесть лет назад, наученные горьким опытом непредвиденных расходов, связанных с переездом: "Для того чтобы принять решение о смене офиса, следует воспользоваться правилом "тридцати процентов". Это значит, что расходы на переезд составят величину, равную минимум 30% от существующей месячной арендной платы. Мгновенно въехать в новые помещения не получится — там обязательно потребуется какой-либо косметический ремонт и создание или конфигурирование "под себя" офисного пространства, локальной кабельной сети, а также системы контроля и управления доступом (СКУД). Да и поддержание непрерывности бизнес-процессов потребует постепенного (поочередного) перевода подразделений компании. Поэтому на какое-то время арендная плата "раздвоится", то есть будет осуществляться и по старому, и по новому адресам. Прежнюю мебель тоже не всегда получается разместить в новых помещениях, или она просто не переживет переезда, так что придется добавлять расходы на обстановку и оргтехнику. Определенную долю необходимо заложить на транспортные услуги и такелажные работы. Неизбежны и потери персонала — обязательно найдутся сотрудники, которым новый офис неудобен по географическому положению или из-за плохой транспортной доступности. Изменения в наружной, полиграфической и интернет-рекламе, вывесках и указателях, уведомления клиентов и поставщиков тоже влетят в копеечку. Если же новый офис — shell & core, то есть без отделки, то правило "тридцати процентов" не действует, так как в этом случае расходы на переезд увеличиваются еще больше".

Цена вопроса

Госпожа Данченко говорит: "Если же оценивать в принципе процент конверсии запроса в сделку, то это не более 10-15%, арендаторы часто просто смотрят и смотрят много, а вот решение так и не принимают".

Как говорят эксперты, переезжать имеет смысл в случае, если экономия на ставке составляет 20-25%. "Но арендная плата является не единственным мотиватором к переезду — также необходимо учитывать и такие условия, как арендные каникулы, возможность уменьшения или увеличения площадей, выполнение отделки арендодателем и ее финансирование. С другой стороны, нужно понимать, что в таких рыночных условиях основной задачей владельцев является удержание текущих арендаторов практически "любой ценой", и владельцам в поисках арендаторов переманивать очень нелегко", — рассуждает госпожа Данченко.

Андрей Хитров согласен с коллегой: "Арендаторы оценивают стоимость переезда в целом, а не только экономию на арендной ставке. Например, в другом бизнес-центре стоимость аренды ниже, но требуется внутренняя отделка офиса, средств на которую у арендатора уже нет. Переезд является крайней мерой. Как правило, компании, которые ощущают финансовые трудности, стараются договориться с текущим собственником офисных помещений о скидке или отсрочке платежа, надеясь, что трудности временные. Если переезд неизбежен, то арендаторы выбирают объекты, в которых стоимость аренды ниже на 30-50%".

"При нынешней экономической ситуации понижение арендной ставки — это всегда вопрос переговоров. Иногда для собственника лучше снизить ежемесячную плату на 10-15%, чем в течение трех-четырех месяцев искать нового арендатора. Также собственник бизнес-центра может предложить ремонт и улучшение в уже занятом арендатором помещении и даже закрывать глаза на незначительные задержки по оплате", — резюмирует Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.

Тенденция к оптимизации

Чтобы сохранить арендаторов, собственники предлагают им меньшие по площади помещения, вводят арендные каникулы. Оптимизация площадей — явная тенденция на сегодняшнем офисном рынке. Многие арендаторы рассматривают сокращение занимаемых площадей, стремясь к максимально эффективному использованию помещения. Арендаторы отказываются от лишних квадратных метров, переселяются в open space, даже вводят удаленные рабочие места. То есть в текущих условиях проявляют максимальную гибкость.

Госпожа Данченко отмечает: "Компании очень пристально смотрят на каждый квадратный метр, за который они платят. Если раньше часто арендовали "с запасом", то теперь каждый метр должен быть обоснован и оправдан. Арендаторы начинают оптимизировать площади путем внедрения hot desks (один стол используется несколькими сотрудниками), большего количества маленьких переговорных на 2-4 человека, что приводит к уменьшению арендуемой площади, а значит, и к снижению общей стоимости аренды. В настоящее время мы работаем над десятками проектов workplace strategy ("оптимизация использования офисного пространства"), как в рамках занимаемых арендаторами помещений, так и в новых". Госпожа Данченко считает, что сегодня компании в среднем сокращают арендуемые площади на 15-20%.

Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "УК КВС" Дмитрий Беляев рассуждает: "Сейчас глобальной миграции, как в 2008-2009 годах, точно нет. Однако мы заметили изменения в запросах: в последние несколько месяцев увеличилась потребность в небольших офисах и, наоборот, уменьшилась потребность в крупных офисных площадях. Похоже, что это реакция рынка на политико-экономическую ситуацию. Некоторые собственники бизнес-центров скорректировали ежегодную индексацию ставок аренды в сторону уменьшения или вовсе отказались от таковой для якорных арендаторов. Одновременно очевидно, что для иностранных компаний с августа 2014 года затраты на содержание российских офисов из-за ослабления курса российской валюты снизились на 30%, поскольку ставки были зафиксированы в рублях".

Андрей Кротков считает, что и арендодателям стоит задуматься об оптимизации, но не площадей, а расходов: "Но подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета следует разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану и только в последнюю очередь — снижать расходы на техническую эксплуатацию".

Господин Кротков говорит: "Некоторые владельцы бизнес-центров ошибочно полагают, что можно сэкономить, лишь сократив фонд оплаты труда, но, как правило, они неизбежно сталкиваются с оттоком персонала. Целесообразнее же расходы на персонал сокращать путем перевода части сотрудников, обслуживающих офисный центр, на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования — на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект также приносит внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем". Он обращает внимание на тонкости: "Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и применив пресс-компакторы. Один же из самых действенных способов снижения расходов на эксплуатацию бизнес-центра — это ресурсосбережение и повышение энергоэффективности здания. Первым этапом в решении этой задачи является проведение энергоаудита (энергетического обследования). При помощи базового измерения энергопотребления каждого вида инженерного оборудования определяются наиболее рациональные подходы к эффективному использованию ресурсов. Данные исследований свидетельствуют, что значительная часть эксплуатационных расходов офисных центров приходится на содержание систем вентиляции, теплоснабжения и кондиционирования воздуха".