Вся Москва — большая перестройка

Объемы строительства жилья при Собянине сократились в четыре раза, а игроков на рынке девелопмента не только стало меньше — существенно изменился их состав. На смену компаниям, выросшим под патронатом лужковской администрации, пришли госбанки и частный бизнес федерального масштаба.

Стройке конец

С первых слов Собянина на посту мэра Москвы стало ясно, что безбрежные лужковские стройки на несколько ближайших лет будут остановлены. Почти сразу после вступления в должность новый градоначальник потребовал проверить все заключенные предыдущей властью строительные инвестконтракты. Результатов проверки ждать пришлось недолго: менее чем через полгода в столице была остановлена реализация 200 проектов, предусматривающих возведение 7 млн кв. м недвижимости. Обновленное правительство расторгло контракты в общей сложности на $35 млрд. Сам Собянин, комментируя решение, заявил, что средства недополучили "определенные бизнес-группы, которые всегда работали в городе", что на этот раз власти "действуют открыто, в рамках идеологии развития города".

Решительные действия мэра поддержала не только ратующая за сохранение архитектурного наследия общественность, но и некоторые крупные девелоперы. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов утверждает, что только таким путем можно было победить так называемый бумажный девелопмент. "Многие проекты, которые сейчас ходят по рынку, принадлежат структурам, не имеющим отношения к девелопменту,— утверждает он.— Чаще всего ситуация выглядит так: акционированное в свое время предприятие выводит основные мощности за город и принимает решение, что на столичной территории можно что-нибудь построить. Далее разрабатывают и причесывают проект, на который после согласований с властями вместо начала строительства ищут покупателя. В итоге, не имея представления о реальных затратах девелоперов и природе их работы, такие собственники раздувают цены и не способствуют развитию рынка в целом".

Правда, методы нового правительства эксперты в один голос критикуют. "Сама история с разрывом контрактов для города очень правильная. Вопрос в том, насколько правомерно все было сделано и как было воспринято участниками рынка, и здесь все не так положительно, многим было больно",— отмечает основатель IRP Group Булат Столяров.

Наиболее заметное последствие решения — падение объемов введенного жилья за 2012 год более чем на 20%. В пересчете построенных квадратных метров на одного жителя Москва оказалась на 72-м месте в России. Несмотря на постоянно растущий спрос, квартир в столице строят почти в четыре раза меньше, чем при Лужкове. "Объективно этот формируемый дефицит площадей играет на поддержку и дальнейший рост и без того заоблачных цен",— отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Впрочем, сами власти не боятся этих изменений. Заместитель мэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин на встрече с блогерами заявил, что возведение дешевого жилья в столице экономически невозможно — слишком высоки цены на землю и рабочую силу. Но и в росте цен заммэра предложил видеть только плюсы: "Вопрос доступности жилья — это палка о двух концах. Давайте сделаем жилье доступным, скажем, на уровне $2 тыс. за 1 кв. м. Во-первых, из 12 млн москвичей большинство имеет свое жилье и серьезно потеряет в его капитализации. Готовы вы к этому? Я думаю, что нет. Многие привыкли, что у них есть такой капитал. Во-вторых, уровень миграции в Москве сразу составит минимум 300-400 тыс. человек в год".

Охота для избранных

Несмотря на сокращение объема рынок самой дорогой в России недвижимости не потерял привлекательности для бизнеса. Расстановка сил на этом рынке при Собянине поменялась, и очень существенно. "Собянин — человек федеральный, и это проявляется в значительном увеличении доли различных федеральных структур на рынке столичной недвижимости,— отмечает Олег Репченко.— Если раньше эти структуры годами бились за каждый клочок земли под строительство своего объекта в Москве, то теперь фактически они и крупные госбанки делят между собой львиную долю крупных проектов". Наблюдения Репченко подтверждает Булат Столяров: "То, что сейчас происходит в сфере девелопмента, вежливо принято называть укрупнением участников отрасли, но, если отбросить вежливость, речь будет идти о весьма откровенном огосударствлении и формировании закрытого пула компаний, которые получают зеленый свет на строительство. Все эти компании построены вокруг крупных банков и приближенных к государству семей".

Правительство Собянина уже успело одобрить строительство в пределах МКАД более 30 млн кв. м недвижимости. В конце мая мэр встретился с крупнейшими столичными застройщиками. В аналогичных встречах еще с Лужковым не раз участвовали представители большинства старых девелоперов — председатель совета директоров ЗАО СУ-155 Михаил Балакин, гендиректор ДСК-1 Анатолий Константинов, гендиректор ОАО "Главстрой" Аркадий Саркисян и другие. Но к Собянину пришли и новые лица.

В этот раз были приглашены президент нефтяной компании "РуссНефть" Михаил Гуцериев и его племянник — президент Бинбанка Михаил Шишханов. Семья Гуцериевых, возглавившая список крупнейших владельцев семейного бизнеса в России за 2013 год, получила при Собянине большой кусок столичного рынка недвижимости. Несмотря на то что новый мэр объяснял расторжение части лужковских контрактов остановкой крупных планов строительства в центре города, структуры Гуцериевых получили разрешение на строительство более 100 тыс. кв. м офисно-торговой недвижимости, в том числе в историческом центре и на Юго-Западе Москвы.

Всего же в планах Гуцериевых — возведение около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости. Самым дорогим проектом станет МФК "Галактика" на Варшавском шоссе, с тематическим парком развлечений Universal Studios и концертно-спортивной ареной AEG, общей стоимостью $2,8 млрд. Помимо собственных проектов Гуцериевы займутся стройками компании "Интеко", выкупленной в партнерстве со Сбербанком у Елены Батуриной в конце 2011 года (сумма сделки не раскрывалась, но эксперты оценивали ее в $1,2 млрд). Гуцериевы также приобрели за $982,5 млн российские девелоперские активы нынешнего премьер-министра Грузии Бидзины Иванишвили — группу "Уникор". Наконец, Бинбанк в начале года вошел в число акционеров группы компаний ПИК, приобретя почти 20% акций одного из крупнейших застройщиков жилья экономкласса.

Другой крупный акционер ПИКа группа ВТБ за последние годы также консолидировала ряд девелоперских структур, став заметным игроком на столичном рынке. Именно ВТБ унаследовал строительный бизнес Банка Москвы, который при Лужкове реализовывался под эгидой компании "Кузнецкий мост девелопмент". Сейчас объем проектов ВТБ превышает 1 млн кв. м, и его между собой делят структуры "Галс-Девелопмент", "Дон-Строй Инвест" и "ВТБ Недвижимость".

После прихода Собянина к власти наконец активизировалось "Мосстройвозрождение", в котором правительству Москвы и Сбербанку принадлежит по 50%. Компания была основана мэрией Москвы еще при Лужкове — в 2009 году. В совместное предприятие, созданное для комплексной реконструкции исторического центра столицы, городские власти в обмен на допэмиссию должны были передать ветхие постройки общей площадью более 18,5 тыс. кв. м. В 2010 году правительство Лужкова определило первые активы для передачи, а партнером выбрало Банк Москвы. Новые власти, отказавшись от партнерства с Банком Москвы, проект реконструкции брошенных памятников решили не закрывать. В октябре 2011 года 50% акций "Мосстройвозрождения" на аукционе приобрел "Сбербанк Инвестиции", заплатив около 1 млн руб. Мэрия обещала наделить компанию имуществом в виде брошенных исторических зданий (передаваемые "Мосстройвозрождению" 13 зданий уже внесены в программу приватизации), а "дочка" Сбербанка — профинансировать их воссоздание, внеся в уставный капитал компании 1,159 млрд руб., на которые, собственно, и будет реализован проект реконструкции.

Еще одним новичком на рынке столичной недвижимости стал Аркадий Ротенберг — предприниматель, за которым навеки закрепился лейбл "друг Путина". Несмотря на то что объем ввода торговых площадей в Москве сейчас на минимальном уровне за десять лет, а распоряжение Собянина призывает ограничить строительство коммерческой недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца и рассматривать новые проекты прежде всего с точки зрения их влияния на транспортную ситуацию в городе, "ТПС Недвижимость" Аркадия Ротенберга и партнеров построит за $400 млн свой первый торговый центр в Москве, рядом с Кутузовским проспектом.

Первый заместитель генерального директора одной из крупнейших строительных компаний, ДСК-1, Андрей Паньковский, комментируя ситуацию, заявил, что "рынка первичной недвижимости в Москве нет". Мнение девелопера поддерживает и Булат Столяров: "Сегодня игрокам строительного рынка времена господства госпожи Батуриной кажутся вегетарианской эпохой адекватной конкуренции. Один мой знакомый девелопер шутит, что раньше Москва была лесом, где было разрешено охотиться любому разбойнику, теперь разрешение есть только у трех или четырех человек. Сейчас стало четко понятно, кто рулит большие темы, а кто занимается локальными субподрядными историями".

Ржавый пояс

Одной из первых задач, поставленных Собяниным после прихода к власти, стала разработка нового генплана, который должен был быть готов к июлю 2011 года. Лужковский документ, делавший акцент на активной застройке, по мнению нового мэра, неизбежно привел бы к транспортному коллапсу. Однако после присоединения к городу новых территорий срок подготовки генплана был отодвинут на 2014 год.

Возможно, поэтому слишком медленно решается вопрос с промзонами, которые занимают до трети территории Москвы. Развитию проектов в первую очередь мешает множество собственников земель. Марат Хуснуллин, комментируя ситуацию, возлагал ответственность на инвесторов: "Кто-то хочет, а кто-то не хочет, кого-то устраивает бизнес на территории, а кого-то не устраивает. Мы делаем проекты планировки, а потом, к сожалению, не можем запустить их в работу".

"Получается, что вместо решения ситуации с "ржавым поясом" — промзонами вдоль Третьего кольца, которые на ближайшие 20 лет являются ресурсом развития номер один,— власти пытаются переключить внимание девелоперов на какие-то другие проекты, в частности на Новую Москву,— считает Булат Столяров.— В итоге и сам город теряет инвестиционную привлекательность как пространство для конкурентоспособных девелоперских проектов. Мы очень жестко покончили с тяжелым лужковским прошлым, но вслед за тем определили новых любимчиков в русле госкапитализма и фатально ошиблись, выбрав Новую Москву, вместо того чтобы решать проблемы города в существующих границах".

Основные векторы развития, обозначенные новым мэром,— решение транспортных вопросов, сокращение объема строительства жилья — были декларированы, но, не закрепив их пока в программном документе, власти оставили себе возможности для маневра.