Бизнес-ипотека в Удмуртии уступает аренде

Строительные компании, работающие в Удмуртии, фиксируют в кризисный год небольшой процент коммерческой недвижимости, взятой в ипотеку. Однако банки в регионе отмечают, что некоторые их клиенты уходят от аренды в пользу приобретения площадей в собственность ввиду появления кредитных продуктов под льготную процентную ставку. В дальнейшем из-за развития онлайн-продаж во время пандемии сохранится спрос на склады, распределительные и логистические центры, считают эксперты. По их мнению, интерес у предпринимателей будет и к индустриальным площадям.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Согласно результатам мониторинга Минэкономразвития РФ, по состоянию на начало августа этого года под воздействием ограничений, связанных с пандемией коронавируса, находились 1,4% экономики регионов России. Таким образом, экономическая активность в стране достигла 98,6% от уровня до пандемии, что говорит о ее практически полном восстановлении, сообщают «Банки.ру». При этом наблюдается рост спроса со стороны субъектов микро-, малого и среднего предпринимательства на различные финансовые продукты и услуги для бизнеса. Отмечается, что коммерческую ипотеку или, как ее еще называют, бизнес-ипотеку, хотели бы 18% респондентов. 60% недвижимость нужна под открытие офисных или складских помещений, еще 23% — для предприятий непродовольственной розничной торговли, 10% — для предприятий по оказанию бытовых услуг населению, 7% — для заведений общепита.

Как утверждают в строительной компании «Железно», по разным оценкам доля коммерческой ипотеки составляет всего 1–5% от общего количества сделок на рынке нежилой недвижимости.

«Спрос на такие займы невелик в силу естественных причин: если в жилье нуждаются миллионы людей, то коммерческая недвижимость востребована в основном только предпринимателями, а их среди работающих граждан менее 10%»,— сообщил руководитель отдела маркетинга группы компаний «Железно» Дмитрий Павлов.

По его словам, цены на бизнес-недвижимость зависят от многих факторов, ключевые из них — это локация, ценовой сегмент недвижимости и окружающая инфраструктура. Эксперт отмечает, что далеко не каждая компания может позволить собственный офис даже в кредит. Такое решение подходит тем компаниям, деятельность которых приносит стабильный гарантированный доход. «Самым главным преимуществом покупки коммерческой недвижимости в кредит является то, что объект сразу переходит в распоряжение заемщика. Бизнесмен может использовать помещение по своему усмотрению сразу же после заключения кредитного договора. Кроме того, выплаты по коммерческой ипотеке обычно сопоставимы с величиной арендных или лизинговых платежей. Правильно выбранный объект позволит не только решить насущную потребность в помещении, а также может быть надежным и выгодным вложением»,— пояснил Дмитрий Павлов.

По его словам, со второго квартала 2020 года в Ижевске наблюдается уменьшение спроса на коммерческую недвижимость. Большинство участников рынка видят основную угрозу для компаний в снижении уровня потребительской уверенности. «Население, оценивая произошедшие и ожидаемые личное материальное положение, экономическую ситуацию в стране и благоприятность условий для совершения крупных покупок, не выражает положительных настроений относительно ожидаемого потребления»,— сообщил представитель застройщика.

При этом он подчеркнул, что согласно ежегодному исследованию компании PwC 79% респондентов согласны, что коммерческая недвижимость в ближайшие полгода — год будет востребована в концепции flexible-пространств.

Коммерческий директор компании «УралДомСтрой» Михаил Шмыков отметил, что по данным аналитического отдела компании процент сделок по покупке коммерческой недвижимости с привлечением кредитных средств в Ижевске небольшой, в среднем меньше 10%. «Эта цифра не сопоставима с объемом сделок в кредит по жилой недвижимости: в зависимости от класса жилья процент ипотечных сделок занимает от 60 до 80% в общей массе покупок. В третьем квартале 2020 года мы зафиксировали повышенный спрос на коммерческую недвижимость и, как следствие, рост числа сделок по коммерции, но процент покупок с привлечением кредитов составил при этом всего 15%»,— сообщил Михаил Шмыков.

Такую разницу он объяснил отсутствием привлекательных кредитных продуктов для покупки коммерческой недвижимости физлицами. Именно физические, а не юридические лица в подавляющем большинстве случаев выступают в роли покупателей при оформлении сделок по коммерческим помещениям, пояснил эксперт.

Он добавил, что выбор коммерческих помещений в столице Удмуртии достаточно широкий. Есть варианты торгово-офисных помещений как на первом и втором этажах жилых комплексов, так и отдельно стоящие торгово-офисные центры.

«По площади также вариации различны: от 50 до 300 и даже 500 кв. м. Но больше всего разнообразия в плане цен: цена за квадратный метр варьируется в пределах от 50 до 150 тыс. руб. Такой огромной разницы — в три раза — между минимальной и максимальной ценой за квадрат на рынке жилой недвижимости в Ижевске нет. Даже при всем разнообразии сегментов жилья и локаций домов»,— говорит господин Шмыков.

Как сообщили в пресс-службе удмуртского отделения «Сбербанка», в этом году у бизнеса сохраняется потребность в приобретении коммерческой недвижимости в кредит. «В кредит приобретаются торговые, офисные, складские, производственные площади. Все зависит от потребности бизнеса на текущий момент»,— отметили в пресс-службе банка.

Некоторые их клиенты уходят от аренды в пользу приобретения площадей в собственность ввиду появления кредитных продуктов под льготную процентную ставку. Такие программы уменьшают затраты клиентов и дают возможность приобретать те объекты, которые требуются бизнесу на текущий момент. К концу года банк ожидает сохранение этой тенденции.

Управляющий банком «Открытие» в Удмуртии Антон Янц рассказал об имеющемся стабильном спросе на приобретение коммерческой недвижимости в кредит. Он отметил, что появляются выгодные предложения по продаже.

«Это обусловлено и вводом новых площадей, и перераспределением прежних — некоторые предприниматели расширяют бизнес, соответственно, они приобретают большие площади, а занимаемые прежде выставляют на продажу»,— рассказал господин Янц.

Он отметил, что доходность арендного бизнеса снизилась с учетом роста налогов на имущество и падения арендных ставок, а потенциальные покупатели готовы приобретать недвижимость только по сниженным ценам. При этом несмотря на экономическую ситуацию, в банке наблюдают рост производства. Поэтому спрос на подобные кредиты в этом году сохранится на том же уровне, который был раньше, считает Антон Янц.

Директор малого бизнеса «Альфа-Банка» в Ижевске Лилия Валиева отметила, что бизнес-ипотека популярна как среди действующих клиентов банка, так и среди потенциальных – представителей арендного бизнеса, оптовых продаж, розничной торговли и производства. «Из-за непростой ситуации в малом и среднем бизнесе, вызванной вынужденными простоями во время пандемии, спрос на бизнес-ипотеку сегодня небольшой. Это связано с тем, что предприниматели не спешат расширять свой бизнес, брать дополнительную кредитную нагрузку или вовсе опасаются начинать свое дело, для которого им необходима была бы коммерческая недвижимость»,— говорит госпожа Валиева.

Замдиректора регионального филиала «Россельхозбанка» Александр Дулотин отметил, что, несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке, спрос на приобретение коммерческой недвижимости в кредит в этом году у них не сократился. По его словам, наиболее востребованы помещения, ориентированные на бизнес, работающий в сегментах массового спроса или услуг первой необходимости. Это аптеки, магазины, салоны красоты, спортзалы и т. д. «Это помещения метражом 50-150 кв. м. в проходных местах или районах жилой застройки. Окупаемость такой недвижимости — в среднем до 10 лет, хотя для того, чтобы получить более точные цифры, нужно проводить финансово-экономический анализ проекта»,— говорит господин Дулотин.

По его словам, покупка коммерческой недвижимости — популярный объект инвестиций. Однако сегодня часть собственников, боясь уйти в минус, начинает распродавать свое имущество. Поэтому покупателю с хорошим финансовым состоянием, на его взгляд, сейчас самое время приобретать коммерческую недвижимость по сниженной цене.

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал рассказал, что за прошедшие три квартала 2020 года инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 2,2 млрд евро. К концу года ожидается, что эта цифра вырастет до 3 млрд евро.

«Повышенный спрос на коммерческую недвижимость в период пандемии и после нее объясняется двумя факторами. Во-первых, завершались сделки, начатые еще в прошлом году и отложенные из-за карантина весной. Во-вторых, на спрос повлияли цены: стоимость офисной недвижимости снизилась на 15% в среднем по РФ, торговых площадей — на 25%, складские и производственные площади подешевели на 3-5%»,— рассказал господин Сигал, пояснив, что свободных офисных и торговых площадей становится в стране все больше из-за закрытия магазинов и перевода сотрудников на удаленный режим работы.

Он отмечает, что больше половины сделок производится в кредит, что выгодно и заемщикам, и банкам, так как в случае форс-мажора банк может реализовать такую недвижимость. Кроме того, ставки «стабильны», поскольку это сравнительно узкий сегмент банковского кредитования, подчеркивает эксперт. «Серьезных изменений на рынке коммерческой ипотеки ждать не стоит. Но спрос в ближайшее время может замедлиться. Особенно это будет заметно по наиболее востребованным ранее площадям — офисам и магазинам, поскольку предложение на рынке растет, пустующих площадей много, но у инвесторов нет уверенности, что вложения окупятся. В настоящее время и в дальнейшем повышенный спрос сохранится в секторе складской и индустриальной недвижимости. Склады, распределительные и логистические центры будут очень нужны в связи с развитием онлайн-продаж»,— отмечает Павел Сигал.

По его словам, индустриальные площади компании приобретают для развития производства, что сегодня тоже актуально — предприятия создают конкретную продукцию, которая может найти спрос.