Нижегородцы требуют с дачи

Рынок загородной недвижимости в Нижегородской области пока не преодолел последствий кризиса: спрос на таунхаусы и коттеджи есть, но он падает, уменьшаются и объемы индивидуального строительства. Виной тому неопределенность экономических перспектив: клиенты все более осторожны, менее платежеспособны и сосредоточены на решении квартирного вопроса. „Ъ“ разбирался в тенденциях рынка, от которого в новом сезоне все-таки ждут незначительного роста.

Строительство загородного жилья в Нижегородской области приостановилось. Сектор поддерживает активная застройка пригорода Нижнего Новгорода в пределах 10 км, тогда как игроки в отдаленных районах ждут роста покупательной способности, приспосабливаясь к экономическим условиям. Те, кто не успел подстроиться под новые тренды, понесли наибольшие потери и теперь вынуждены существенно снижать цены на загородные дома. Остаться на плаву игрокам позволил опыт предыдущего кризиса 2008 года: проекты теперь не столь масштабные, а условия продажи более гибкие.

Судя по статистике, оптимизм не утратили индивидуальные застройщики. Так, по данным Нижегородстата, падение рынка в 2016 году сильно замедлилось: в прошлом году население построило 5,8 тыс. домов общей площадью 604 тыс. кв. м, из которых 125 тыс. кв. м — в Нижнем Новгороде. Падение по отношению к 2015 году составило 15,8%, тогда как в 2015 году показатели рухнули на четверть.

Рынок расстроился без спроса

Новая экономическая реальность сильно обвалила спрос на загородную недвижимость в последние два года. В натуральном выражении показатели упали от 20% до 50% в зависимости от отдаленности территорий, а на «окраине» падение достигло 70%. На том же уровне остался только рынок элитной недвижимости: «Те, у кого есть деньги, все равно покупают дома, которые не по карману 80% основных клиентов. В рынке дорогой недвижимости движение происходит не так активно и не так часто, но оно не затихает», — отмечает независимый эксперт рынка Ирина Солнцева. По оценкам директора ГК «Триумф» Бориса Горелика, с 2014 года рынок просел более чем втрое, а в отдаленных районах и больше. Впрочем, на реализацию заявленных проектов это не оказало особого влияния: после кризиса 2008 года девелоперы стали осторожнее, сократили масштабы проектов, отдавая предпочтение функциональности и предусматривая возможности быстро перестроиться под экономические реалии, отмечают эксперты. «О том, чтобы появились новые игроки рынка, я не слышал. Сейчас новые проекты запускают собственники ближайших к Нижнему Новгороду земель, такие как совхоз „Ждановский“. По факту это уже не сельхозпроизводители, а крупные девелоперы — большую часть денег они генерируют именно от продажи земли или проектов на этой земле», — поделился директор управляющей компании «Земляничная поляна» Эдуард Чупров. По его словам, большое влияние на рыночную ситуацию в комплексной и индивидуальной застройке оказали банки, которые скептически относятся к данным продуктам. «Если на покупку квартир в многоэтажных домах банки выдают кредиты охотно, то в этом сегменте ситуация гораздо сложнее. А если говорить о землях сельхозназначения, где ведется дачное строительство, там с кредитованием вообще беда. Загородная недвижимость — очень тяжелый для банков продукт», — утверждает господин Чупров.

Поближе к природе

Комплексная малоэтажная застройка пригорода Нижнего Новгорода привела к любопытному эффекту на рынке: проекты в 10-километровой зоне областного центра пользовались большим спросом, переманивая клиентов у городских застройщиков с более дорогими квадратными метрами, а продажи в отдаленных районах сильно упали. «Все то, что было в ближней зоне и фактически стало субститутом для городского жилья, вполне успешно реализовывалось. По сути, это загородная недвижимость, которую люди стали использовать как альтернативу более дорогому городскому жилью», — говорит директор ГК «Триумф» Борис Горелик. При этом, отмечает эксперт, население перестало воспринимать загородные дома как подарки себе и своей семье для отдыха, предпочитая проводить выходные на базах отдыха и в санаториях. По словам господина Горелика, снижение спроса вынудило продавцов пересмотреть цены, а продажи не встали окончательно. «Выросли дисконты на ликвидность. То, что можно было три года назад продать за пять миллионов рублей, сегодня народ возьмет за полтора-два миллиона. Потребители стали беднее и менее уверенно смотрят в завтрашний день. Но они все еще готовы покупать», — говорит Борис Горелик. С ним солидарна независимый эксперт рынка Ирина Солнцева: «Если городские квартиры пользуются спросом в силу того, что люди продолжают решать квартирный вопрос, то у загородной недвижимости другая тенденция. Клиенты надеются подождать, „разжиться“ и только потом приобрести дома. Единственный спрос, который сохранился и по сей день, — это спрос на достаточно дешевые земельные участки, либо на максимально типизированные предложения в ближнем пригороде. Сейчас ближний пригород очень серьезно оттягивает у города интерес тех, кто хотел жить вроде бы на природе, но мог добраться туда пешком», — рассуждает аналитик. При этом клиенты стали более экономными, но и более требовательными. Если раньше средняя площадь приобретаемого дома составляла 150–300 кв. м, то сейчас покупатели предпочитают площади 70–200 кв. м.

Земельный вопрос

Падение покупательского спроса обвалило цены на землю. Как рассказали эксперты и участники рынка, в некоторых районах стоимость участков снизилась на треть. «Если раньше участки в „Земляничной поляне“ продавали в среднем от 150 тыс. руб., то теперь их стоимость снизилась до 100 тыс. руб. На готовые проекты цены остаются в целом прежними, но корректируются на процент инфляции», — подсчитал Эдуард Чупров. Во многих случаях собственники земельных участков стараются скрыть падение цен и преподносят это как скидку во время торга с покупателем, рассказала Ирина Солнцева. «Если раньше участок покупался целиком и сразу, то сейчас все большее число клиентов хотят пользоваться скидками, которые большинство застройщиков завуалировало. Они даются индивидуально в процессе покупки, и о них никто не говорит. Часто торгуются до последней копейки, и особенно это касается коттеджных поселков. Если до кризиса скидывали до 10% от стоимости участка, то теперь скидки в среднем могут достигать 20–25%», — говорит аналитик. Падающий спрос ориентирован на суперэкономное предложение и участки в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода. При этом эксперты советуют обратить внимание на обеспеченность земли инфраструктурой, чтобы избежать проблем со строительством, — неизвестно, чего ожидать от рынка в дальнейшем, поэтому риски могут возрасти.

Недвижимость перестроится под потребности

Аналитики пока осторожны в прогнозах рынка загородной недвижимости на 2017 год, их мнения в данном вопросе расходятся. Ирина Солнцева предполагает, что с началом нового сезона строители и покупатели оживятся. «Люди привыкают жить в новой реальности. На квартирном рынке в 2017 году наметился некий сдвиг и подъем интереса, поэтому и на рынке загородной недвижимости надеются, что новый сезон принесет оживление. Два года были достаточно штилевыми. Думаю, этот год станет началом оттепели», — рассуждает госпожа Солнцева. Эдуард Чупров, напротив, не видит предпосылок для положительной динамики: «Не думаю, что в 2017 году ситуация на рынке улучшится. Будет либо так же, как в 2016 году, либо хуже, поскольку в экономической ситуации не видно положительных тенденций. К этому добавляются проблемы ипотечного кредитования для покупки малоэтажной недвижимости».

В свою очередь Борис Горелик прогнозирует, что рынок сосредоточится на реконцепции уже существующих проектов, подстраиваясь под потребности и тенденции, а вот выходов на новые площадки ожидать не стоит. «Новые проекты вряд ли появятся — скорее, это будет завершение или корректировка концептов ранее начатых. Глупо начинать с нуля, когда есть недоделанные проекты прежних лет, где земля уже полита деньгами и уже что-то выросло. Возможно, стоит ожидать реконцептов нерентабельных домов отдыха или турбаз. Земельные участки под ними уйдут в мелкую нарезку или в формат неких центров, вокруг которых будут строиться индивидуальные дома», — предполагает господин Горелик. В целом эксперты прогнозируют развитие и дальнейшее преобладание формата малоэтажной застройки близ Нижнего Новгорода как более дешевой альтернативы городскому жилью.