Квартиры с видом на прибыль

Вложения в столичную недвижимость становятся все более экзотическим видом инвестирования. Обнаружить в свободной продаже квартиру по сильно заниженной цене сегодня практически не удается. Единственная возможность заработать на перепродаже квартир — покупать самое дешевое жилье в "дорогих" районах. Оно точно подорожает.

Строители берут свое
       Московские строители, оправившись от кризиса 1998 года, начали поднимать цены на квартиры в 2001 году. Это был самый удачный год для спекулянтов недвижимостью: цены выросли на 29% за 12 месяцев. В прошлом году подорожание квартир продолжилось, но уже не так стремительно — в среднем на 1-2,5% в месяц. В результате на первичном рынке цены на панельные новостройки увеличились на 10-12% в валюте (или на 17-19% в рублях). Монолитные дома подорожали на 14-15%.
       По данным Константина Апрелева, президента РАН САВА, за последние 2,5 года средняя цена квадратного метра на все типы жилья по городу выросла с $651 до $1076 за кв. м (на 65%) и уровень цен на жилье в Москве превысил докризисный. За последний квартал рост цен в среднем на однокомнатные квартиры составил 9%, на двухкомнатные — 12%, на трехкомнатные — 9,5%.
       "Цены растут не сами по себе, а по общим экономическим законам,— говорит Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости.— Рынок квартир в Москве основательно изучен. Инвесторы уже не вкладывают деньги просто так, а заказывают маркетинговые исследования перспективных строительных площадок. Поэтому говорить о том, что где-то на территории города есть неоцененные должным образом площади или целые районы, думаю, было бы неправильно".
       По мнению риэлтеров, в настоящее время цены явно завышены в центральных районах города (Якиманка, Арбат, Хамовники), где квартиры в домах довоенной постройки выставляются на вторичный рынок по фантастическим ценам ($2000-2500 за кв. м). Самые дешевые предложения в этих районах сосредоточены в диапазоне $1400-1800 за кв. м, но покупателей на них уже немного.
       Перспективным остается район "золотой мили" (улицы Остоженка и Пречистенка), где по мере строительства элитных домов формируется свой социум.
       Сегодня уже не просто найти покупателей и на квартиры в "сталинских" домах в районе университета и Ленинского проспекта. Продавцы, вошедшие во вкус от стремительного взлета цен, требуют за квартиры необоснованно высокие цены (до $2500 за кв. м).
       Если три-четыре года назад еще была возможность купить однокомнатную квартиру в панельном доме в одном из спальных районов Москвы (Орехово, Ясенево и др.), заплатив $20-22 тыс., то уже в начале 2002 года риэлтерам было трудно подобрать вариант за $27-28 тыс., а в конце года цены подскочили до $30 тыс.

Зоны роста

     Районов, где еще можно заработать на росте цен, в Москве практически не осталось. Еще год назад можно было вкладываться в митинскую недвижимость, но по мере застройки цены на жилплощадь там практически сравнялись со среднегородскими ($920-1100 за метр). Открытие новой станции метро вызвало небольшой скачок цен (до 3%) на квартиры в Южном Бутове; в будущем не исключено, что по мере строительства "легкого метро" в других отдаленных районах стоимость жилья там немного увеличится. Самым перспективным районом с точки зрения роста цен на недвижимость является Куркино. Сегодня средняя стоимость квадратного метра здесь составляет $715. По расчетам аналитиков компании МИАН, после завершения застройки квадратный метр жилья в Куркине будет стоить не меньше $1000.
       Несколько иная ситуация на вторичном рынке. Самое стремительное подорожание жилья произошло в кирпичных домах старой постройки в таких районах, как Арбат, Замоскворечье, Тверской, Хамовники, Якиманка. Если в 1999 году квартиру в семиэтажном кирпичном доме на улице Арбат можно было купить по цене около $1000 за кв. м., то уже в 2002-м квартира в похожем доме в Скатертном переулке продавалась по $2100 за метр.
       Вторым в рейтинге лидеров роста цен идет Западный округ. Если в декабре 1999 года средняя цена метра (по совершенным сделкам) составляла там $760, то в 2002 году — уже $1184. При этом максимальные цены установились в Дорогомиловском районе округа. Высокий уровень цен сохранился в Крылатском, но в последние годы район заметно сдал свои позиции и уже не относится к числу самых дорогих мест Москвы.
       Традиционно популярным считается Юго-Западный округ. На его территории средние цены выросли за год с $740 до $1155 за кв. м. Самый дорогой район в округе — Ломоносовский. Если в 1999 году там были варианты продажи квартир в "сталинских" кирпичных домах по $980 за кв. м., то в прошлом году сделки заключались по $1600-2500 за метр.
       Наконец, самые дешевые округа в Москве — Южный и Юго-Восточный. В 1999 году там в среднем жилплощадь стоила $550-590 за кв. м; в прошлом — $900-940 за кв. м. Причем самые дешевые районы в этих округах — Печатники, Братеево и Капотня, где в 1999 году цена на жилплощадь в панельном доме не всегда доходила до $500 за кв. м, а сегодня квартиру можно купить, заплатив на $300-350 дороже.
       В целом, если вы собираетесь вложить свободные деньги в квартиры и потом выгодно ее перепродать, стоит обратить внимание прежде всего на дешевое жилье. На сегодняшний день самые низкие цены на квартиры в Южном Бутове. В декабре прошлого года квадратный метр в тамошних новостройках продавался по $750. Следующим по ценовой привлекательности идет район Марьино, где цена метра выросла с $530 в начале года до $800 в конце (текущие цены на различные типы жилья представлены в таблице).
       Впрочем, надо учитывать и то, что на столичном рынке недвижимости нет постоянных приоритетов. Если лет восемь назад дорожали квартиры в добротных "сталинских" домах, то потом вдруг резко выросли цены на коммунальные квартиры в жилых зданиях довоенной постройки в центре города, а в последние два года стремительно дорожает самое дешевое жилье в панельных пяти- и девятиэтажках. В 2001 году, на который приходится взлет цен на рынке недвижимости, жилплощадь на вторичном рынке в целом подорожала на 28-29%, но при этом в панельных "хрущевках" — на 42%, а квартиры с маленькой кухней — на 38%.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       
       

Цена предложения 1 кв. м жилплощади в Москве
       (данные на декабрь 2002 г.)

Тип дома
Округ
Ср цена ($)
Изм ноябрю 2002 г. (%)
САО
СВАО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
ЗАО
СЗАО
ЦАО
за МКАД
Панельные "хрущевки"
938
959
921
884
937
981
987
975
1011
949
+2,04
Панельные с малой кухней
972
954
940
905
909
1017
1020
998
1167
962
+1,69
Типовые панельные 70-80-х гг.
973
966
966
908
918
1035
1025
1023
1189
903
967
+1,47
Современные панельные
994
1033
992
925
953
1098
1143
1024
1241
925
1019
+2
Кирпичные пятиэтажки
976
956
937
888
948
1061
1003
972
1271
1008
+2,75
Кирпичные с малой кухней
1073
1049
1040
973
1023
1242
1361
1055
1403
1168
+2,64
Кирпичные "сталинские"
1141
1104
965
919
968
1439
1462
1084
1551
1289
+2,96
Кирпичные высотные
1208
1137
1190
1018
1085
1766
1629
1991
1464
+3,02
Монолитные
1016
997
1011
913
956
1161
1196
1136
1716
923
1120
-0,08
Новостройки панельные
904
959
913
846
980
1092
1036
1246
841
953
+1,38
Средняя по округу
1032
1003
974
911
941
1155
1184
1037
1473
917
1076
+1,99

По данным РАН САВА