Комиссия дошла до потребителя

Комиссия дошла до потребителя

Застройщики Черноземья поднимают цены на жилье при работе с банками, использующими надбавки на льготную ипотеку

Воронежский Домостроительный комбинат (ДСК) остался единственным крупным застройщиком Черноземья, не работающим с банками, которые ввели комиссию за выдачу льготных ипотек, выяснил «Ъ-Черноземье», опросив девелоперов. Большинство компаний работают со всеми кредитными организациями, но при выдаче ипотек банками с комиссиями поднимают цены на жилье. Эксперты отмечают, что банки, которые ввели комиссии, могут потерять клиентов как среди застройщиков, так и среди покупателей.

Власти хотят обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В феврале крупнейший по объемам ввода жилья застройщик Черноземья воронежский Домостроительный комбинат (основан сенатором Сергеем Лукиным) заявил о приостановке работы с банками, которые ввели комиссию для девелоперов за выдачу каждого кредита по госпрограмме льготной ипотеки. По данным ДСК, размер комиссионных варьируется от 8 до 13% и в среднем составляет 10% от суммы кредита. Дополнительные траты девелоперы будут вынуждены заложить в стоимость жилья, сообщили в компании.

Сейчас ДСК работает только с теми банками, которые не ввели комиссии. В компании отметили, что на рынке «достаточное количество» таких кредитных организаций.

В конце декабря правительство РФ приняло постановление о снижении размера субсидии банкам по льготным ипотечным программам. Первым о введении комиссии для застройщиков с нового года сообщил Сбербанк, затем те же меры ввели ВТБ и Альфа-банк. По данным аналитиков, на них приходится около 85% выдач ипотек. Комиссии есть и еще у нескольких банков.

В середине февраля Сбербанк сообщил о смягчении условий. С 19 февраля для застройщиков на проектном финансировании у банка «доступна субсидия от 3,9%», а для тех, кто пользуется комплексным продуктом (доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке) будет 0%. В конце месяца о полной отмене комиссий сообщил ВТБ. «Ситуация на рынке остается подвижной, а выдачи по таким программам для банков — убыточными. Поэтому не исключаем новых решений с учетом конъюнктуры рынка»,— заявили ТАСС в пресс-службе банка. Ранее от комиссии отказался Промсвязьбанк. Без комиссии также работают банки «Дом.рф», Совкомбанк, «Россия», «Уралсиб», «Абсолют», УБРиР и другие.

Гендиректор ДСК Андрей Соболев пояснил «Ъ-Черноземье», что пока ситуация осталась на прежнем уровне. «Из проектов с комиссиями у нас остались только "Яблоневые сады", в которых у нас комплексное обслуживание в Сбербанке и, соответственно, ноль процентов».

По другим проектам «понимания с банками пока не найдено»: «Но экономика у нас так просчитана, что на объемах строительства это не сказывается».

Коммерческий директор воронежской ГК «Развитие» (крупнейший по объемам текущего строительства застройщик Черноземья) Виктория Анохина рассказала «Ъ-Черноземье», что компания продолжает работать с банками, которые ввели комиссию, потому что большое число клиентов имеют там зарплатные проекты: «Для покупателей принципиально заключать договоры ипотечного кредитования именно в них». При этом ГК предлагает и варианты с ипотекой в банках без комиссий. Однако, пояснила госпожа Анохина, у таких кредитных организаций быстро заканчиваются лимиты выдачи льготной ипотеки.

Ситуацию в ГК считают неправильной: «Изначально сама госпрограмма была разработана, чтобы гражданам была более доступна покупка собственной квартиры. А сейчас все это выстраивает барьеры для покупателей».

В качестве альтернативного механизма «Развитие» разработало программы покупки в рассрочку.

Замруководителя коммерческого департамента ОДСК (крупнейший застройщик Орловской области, также работает в Липецкой) Татьяна Борисова заявила «Ъ-Черноземье», что ГК не отказалась от работы с введшими комиссию банками, но сами покупатели стали пользоваться услугами других кредитных организаций.

«В связи с введением комиссий немного подорожали квартиры, при этом ипотека в банках, которые работают без комиссий, осталась в тех же ценах, и потребители пошли туда, куда им выгодно. Поначалу не все банки без комиссий были готовы к такому объему, который есть у нас, но они быстро адаптировались»,— пояснили в ОДСК.

В одной из крупнейших воронежских строительных компаний «Выбор» рассказали, что сохраняют льготную ипотеку вместе со Сбербанком. В Центрально-Черноземном банке Сбербанка отметили, что застройщик «в числе первых» подписал соглашение о сотрудничестве по программе субсидирования ипотеки и оно действует при покупке квартир в шести жилкомплексах.

По данным Минфина РФ, в 2023 году в общем объеме ипотечных выдач на первичном рынке доля льготных программ достигала 90%. В Центробанке отмечают, что в объеме ипотек в целом доля льготных составила 67%, или 4,8 трлн руб. В Минфине 4 марта сообщили, что эту долю необходимо сократить до 20–25%. «Конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков. Важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки»,— пояснил министр Антон Силуанов.

В воронежском управлении Росреестра рассказали, что в январе жители региона подали в 3,5 раза меньше заявок на льготную ипотеку, чем в декабре,— 422.

Впрочем, отметила глава ведомства Елена Перегудова, это характерная ситуация для начала года: «Для сравнения: в январе прошлого года было зарегистрировано 228 сделок по льготной ипотеке». Другие черноземные управления данные не публиковали.

Глава Сбербанка Герман Греф сообщил, что «банки лишили стимула заниматься ипотекой, потому что она стала убыточной»: «Кто-то придумал, что банки зарабатывают 5% маржи на ипотеке. Если бы банки зарабатывали такие деньги, у нас бы сейчас была битва за то, чтобы выдать кредиты. Мы вынуждены какой-то уровень ипотеки поддерживать, чтобы обеспечить качество портфеля и выживаемость девелоперских компаний» (цитата по ТАСС).

Вице-президент Российского союза строителей по работе в Центральном федеральном округе Владимир Тучков отметил, что решение банков о введении комиссий негативно сказалось на рынке: «Чтобы не терять рентабельность, застройщики повысили стоимость жилья: финансовое бремя было переложено на потребителей, и их активность снизилась».

«Впрочем, надо посмотреть, какова будет ситуация в марте–апреле — в январе–феврале продажи всегда традиционно проседают»,— добавил он.

Кроме того, по мнению господина Тучкова, президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному собранию «дал вполне ясные намеки на несправедливость ситуации». Впрочем, подчеркнул эксперт, проблема может решиться в пользу застройщиков и без участия власти: «Банки, которые ввели комиссии, уже начали терять клиентов как среди застройщиков, так и среди покупателей».