Проблемы развития девелопмента в Иркутской области

УДК 332.72

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ © Е.Ю. Горбачевская1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Проанализированы основные формы девелопмента: fee-development и speculative development. Исследованы основные стадии девелоперского проекта и определена наиболее значимая стадия - разработка схемы финансирования. Рассмотрены основные инструменты развития девелопмента на территории Иркутской области: госу -дарственно-частное партнерство, повышение инвестиционной привлекательности региона, поддержка инвестиционного фонда, выделение свободных земельных участков. Ил. 1. Библиогр. 5 назв.

Ключевые слова: девелопмент; fee-development; speculative development; инвестиционная привлекательность; стадии девелоперского проекта; государственно-частное партнерство.

PROBLEMS OF REAL ESTATE DEVELOPMENT IN IRKUTSK REGION E.Yu. Gorbachevskaya

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

The paper analyzes the main forms of real estate development: fee-development and speculative development. It studies the basic stages of a development project, and determines the most significant stage consisting in working out the financing scheme. The key tools of real estate development in the Irkutsk region are considered as well. They are public-private partnership, increase of regional investment attractiveness, support for investment funds and allocation of free land plots. 1 figure. 5 sources.

Key words: real estate development; fee-development; speculative development; investment attractiveness; development project stages; public-private partnership.

На современных этапах управления недвижимостью большое внимание уделяется наиболее эффективному использованию как объектов недвижимости, так и земельных участков в рамках ограниченности земельных ресурсов в современных городах. Основная цель формирования, внедрения и применения системы эффективного управления объектами и комплексами недвижимости - реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Если говорить о недвижимости как сфере бизнеса, то функционирование системы управления должно обеспечивать подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, социально и экономически обоснованных с точки зрения полноценного использования недвижимости как предмета потребления, реального актива, финансового (инвестиционного) актива. Современные коммерческие организации при управлении недвижимостью ставят перед собой следующие основные задачи:

• увеличение экономической стоимости отдельного объекта и комплекса объектов недвижимости в целом;

• максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащими им недвижимыми активами;

• повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

• обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

• поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

В связи с этими целями и задачами в современных условиях все большее распространение получает такой вид управления бизнесом, как "девелопмент". Девелопмент (development) в переводе с английского означает развитие. По определению западных специалистов: «Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков»[5]. На Западе рынок девелопмента имеет вековую историю развития, в России же девелопмент долгое время оставался и во многом остается частью инвестиционной и строительной деятельности. Для того чтобы соответствовать мировым стандартам ведения девелоперского бизнеса, постепенно девелопмент приобретает качество самостоятельной услуги на российском рынке и выделяется как самостоятельный вид бизнеса на рынке недвижимости.

В настоящее время девелопмент определяется как область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся экономической ситуации,

1 Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89025785034, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru

Gorbachevskaya Evgeniya, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025785034, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru

оценки рисков, использования возможностей развития, эффективного вложения капитала[4].

Интерес к девелопменту как инструменту повышения эффективности отечественного инвестиционно-строительного комплекса стремительно растет.

Суть девелопмента заключается в управлении инвестиционными проектами в сфере недвижимости, которое включает следующие этапы: выбор экономически эффективного девелоперского проекта; выбор оптимального времени для реализации проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль их работы; реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику или управляющей компании[2].

В свою очередь, объект недвижимости за срок своего существования проходит несколько стадий: разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости; разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости; получение необходимых разрешений, согласований и проектирование; строительство; управление, эксплуатация и содержание объектов недвижимости; реновация объекта недвижимости. Из диаграммы, представленной на рисунке, видно, что наиболее длительной стадией существования недвижимости является управление, эксплуатация и её содержание. Однако доходность недвижимости формируется в ходе предыдущих стадий. Собственнику недвижимости в подавляющем большинстве случаев важно получение прибыли от использования своего объекта, все остальное же направлено на достижение этой цели[3].

На наш взгляд, одна из наиболее сложных стадий

девелоперского проекта - это поиск и привлечение инвесторов. Эффективность реализации данного этапа зависит от выбранного вида девелопмента с финансовой точки зрения, на практике это может быть: fee development или speculative development. Fee development - девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При этом девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девело-пера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопе-ра происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей, для выполнения всех необходимых работ он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере [1]. Этот вид девелопмента на рынке России не развит, так как отсутствуют такие компании, которые готовы предложить полный комплекс услуг по созданию и управлению проектом. Еще одним фактором, по нашему мнению, является психологическая составляющая, так как за все возможные финансовые риски полностью отвечает инвестор, девелоперская компания «имеет право на ошибку» без финансовых последствий для себя. Максимум, что она потеряет - возможность получить финансовое вознаграждение за проект в полном объеме, в то время как инвестор теряет полностью свой капитал.

Fee development подходит для реализации таких девелоперских проектов, как строительство объектов социально-культурного назначения, строительство

Реновация

Разработка концепции использовани объекта

Разработка бизнес-плана

Получение необходимых разрешений, согласований и проектирование

Управление, эксплуатация и

содержание нежилых/жилых

Строительство и инженерный надзор

Структура жизненного цикла объекта недвижимости

«доходных домов», развитие городских территорий на основе эффективного использования земельных участков.

Speculative development осуществляет разработку и создание проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды. При этом девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая в качестве единоличного организатора проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, занимается построением финансовой схемы проекта и вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основой будущей финансовой схемы. В основном финансирование проектов имеет следующую схему: 10% вкладывает девелопер, крупный стратегический инвестор - 25%, привлечение банковского кредита - 25-30%, средства подрядчика - 10% стоимости, оставшаяся сумма добирается за счет предарендных платежей или проданного долевого участия в строительстве будущих собственников, поиск которых начинается не позже, чем при 50-процентной готовности объекта. При этом доля собственности на построенный проект распределяется между девелопером и стратегическим инвестором - 50 на 50[1]. Этот вид девелопмента потенциально имеет более широкое развитие, чем fee-development, так как в этом случае девелопер несет финансовую ответственность за реализуемый проект. Speculative development подходит для реализации таких проектов, как торговые центры, бизнес-центры, развлекательные центры, строительство жилых комплексов с коммерческими помещениями, строительство складских помещений, которые остаются в собственности инвесторов и используются потом для извлечения дохода.

Одним из основных факторов, сдерживающих развитие девелопмента, является низкая инвестиционная привлекательность регионов. Например, Правительство Иркутской области, способствуя повышению инвестиционной привлекательности территории, может предпринять различные действия по развитию девелопмента на своей территории. Самая важная составляющая любого девелоперского проекта - это наличие земельного участка. На данный момент, согласно региональному закону «Об отдельных вопросах использования и охраны земель», распоряжение земельными участками для строительства в Иркутске, государственная собственность на которые не разграничена, относится к компетенции областного правительства. Предварительно заявления для предоставления таких участков рассматриваются на земельной комиссии Приангарья. С 2010 года работа по предоставлению земельных участков на территории Иркутска активизировалась. Так, если в 2009 году для строительства было предоставлено 6 земельных участков, то в 2010 и 2011 годах - 54 и 84 земельных участка соответственно. Этот ресурс может стать одним из определяющих факторов привлечения инвестиций в регион и будет способствовать созданию новых девелоперских проектов.

Еще одним инструментом по привлечению инвестиций может стать поддержка девелоперских проек-

тов инвестиционным фондом Российской Федерации. Бюджетные ассигнования Фонда предоставляются для реализации проектов, направленных на социально-экономическое развитие Российской Федерации в части создания и (или) развития инфраструктуры (в том числе социальной), имеющей общегосударственное значение, для реализации инновационных проектов, создания и реконструкции объектов, планируемых к реализации в рамках концессионных соглашений, а также для финансирования подготовки и проведения конкурсов на право заключения концессионного соглашения, включая подготовку конкурсной документации, и мероприятий по подготовке территории строительства, включая выкуп земельного участка и разработку проектной документации на объекты капитального строительства, планируемых к реализации в рамках концессионных соглашений, а также для реализации региональных инвестиционных проектов. Эта поддержка будет очень важна для создания и развития проектов, реализованных по схеме Fee development.

Государственная поддержка при получении инвестиционных кредитов на создание и реализацию проектов также будет являться одним из инструментов повышения инвестиционной привлекательности. Предполагается, что такая поддержка будет осуществляться для тех проектов, которые являются социально-значимыми на территории региона, в том числе и строительство доступного и комфортного жилья.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости.

Согласования с местными/федеральными властями, жителями районов, прилегающих к зоне строительства, а также многочисленные политические, экологические и финансовые ограничения делают проблему девелопмента недвижимости все более сложной. Одним из вариантов решения поставленных задач и развития девелопмента в регионе может стать повышение инвестиционной привлекательности региона.

Девелопмент может получить свое развитие при государственно-частном партнерстве реализации проектов. На сегодняшний день активно внедряются на территории Иркутской области программы по повышению инвестиционной привлекательности региона, формируется система поддержки инвестиционной деятельности в Иркутской области, в том числе в перечень вошла такая область деятельности, как формирование плана объектов инфраструктуры, необходимой для инвесторов (транспортной, энергетической, социальной, инженерной, коммунальной и телекоммуникационной). Предполагается создать специализированную организацию по привлечению инвестиций. Правительство Иркутской области формирует также механизмы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов, соответствующих инвестиционной стратегии Приангарья и потребностям инвесторов на основе прогноза потребностей регионального рынка труда на срок не менее 7 лет. Все эти изменения

будут способствовать развитию девелопмента на территории Иркутской области. Fee development при этом получит широкое развитие, так как инвесторам эффективнее работать с местным девелопером, знаю-

щим строительный рынок своего региона, юридические особенности создания и функционирования недвижимости, конъюнктурную и конкурентную среду.

Библиографический список

1. Салунский А.И., Орлов А.К., Куракова О.А. Девелопмент в 4. Максимов С.Н. Управление недвижимостью. М.: Изд-во

коммерческой недвижимости: учебное пособие. М.: МГСУ, 2010. 72 с.

2. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерочче Н.Г. Девелопмент. М.: Экономика, 2004. 530 с.

3. Грабовый П.Г. Экономика недвижимости. М.: Проспект, 2012. 848 с.

"Дело" АНХ, 2008. 432 с.

5. Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.

УДК 332.146.2

К ВОПРОСУ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКИ ИННОВАЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ИРКУТСКА

Л

© Г.В. Грудинин1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Обозначена актуальность проблемы региональной поддержки инновационной деятельности на примере г.Иркутска и Иркутской области. Приведены основные элементы инфраструктуры муниципальной поддержки инновационного развития. Выявлены недостатки инновационной политики. Обоснована необходимость синхронизации действий областной и муниципальной властей на пути к инновационному развитию региона. Ил. 1. Библиогр. 8 назв.

Ключевые слова: региональная поддержка инновационной деятельности; инновационная инфраструктура; инновационное развитие; региональная программа инновационного развития.

TO REGIONAL INNOVATION SUPPORT BY EXAMPLE OF IRKUTSK. CITY G.V. Grudinin

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

The article marks the relevance of regional innovation support by the example of Irkutsk and the Irkutsk region. It presents the key infrastructural elements of the municipal support for innovation development, identifies the shortcomings of innovation policy, and justifies the necessity to synchronize the activities of regional and municipal authorities on the way to the innovative development of the region. 1 figure. 8 sources.

Key words: regional support for innovation; innovation infrastructure; innovation development; regional program of innovative development.

В связи с переходом России на инновационный путь развития все более актуальным становится вопрос поддержки инновационной деятельности со стороны региональных властей. Именно этот инструмент по праву называют важнейшим в странах, успешно развивающих инновации. Структуру региональной поддержки следует рассмотреть сквозь призму федеральных институтов развития.

Государство активно поддерживает инновационно-технологический бизнес. Важным инструментом этой деятельности являются институты развития, привлекающие инвестиции в сферу инноваций.

К основным институтам развития принято относить: Российскую венчурную компанию, Роснано, инновационный центр Сколково, Фонд содействия развитию малых форм предприятий в научно-технической

сфере, Внешэкономбанк, РИИ ММВБ. Каждая организация поддерживает и развивает свой сегмент инновационной экономики: инвестиции в посевную стадию и стартапы, венчурные инвестиции, масштабирование бизнеса, инвестиции в крупные инновационные проекты (рисунок).

Несмотря на общее активное развитие государственных программ по финансированию инновационной деятельности, актуальнейшим остаётся вопрос поддержки инноваций в регионах со стороны местных органов власти, которые в связи с близостью к субъектам хозяйствования, расположенным на соответствующей территории, способны наиболее эффективно управлять, проводить текущий мониторинг, контролировать их деятельность и оценивать вклад в социально-экономическое развитие региона.

1 Грудинин Григорий Владимирович, аспирант, тел.: 89041119473, e-mail: grgr14@mail.ru Grudinin Grigory, Postgraduate, tel.: 89041119473, e-mail: grgr14@mail.ru