Районные торговые центры экспериментируют

В Петербурге хватает торговых центров районного, регионального и суперрегионального уровня. Однако по-прежнему недостает микрорайонных комплексов небольшого масштаба. При этом, как говорят профессионалы, очень часто в комплексах такого формата присутствует большое количество концептуальных ошибок: так как такие проекты требуют относительно небольших инвестиций, нередко они становятся экспериментальными площадками для начинающих девелоперов.

Первые проекты районных торговых центров (ТЦ) появились еще в самом начале 2000-х, но не были успешными, поскольку потребность в них к тому моменту еще не сформировалась: те, кто стремился к экономии, предпочитали рынки, а аудитория, готовая к цивилизованной торговле, выбирала моллы, дающие возможности для досуга. В районные центры приходили в основном владельцы торговых точек на рынках.

Сегодня покупатели уже понимают, что крупный торговый уровня "Меги" удовлетворяет не все потребности, что такой формат не подходит для ежедневных мелких покупок. Таким образом, потребность в развитии формата районных центров весьма высока, такие проекты сегодня в дефиците. Согласно исследованию, проведенному компанией RRG, наибольший потенциал для развития проектов районных и микрорайонных торговых комплексов — это удаленные от центра кластеры. "Срок окупаемости микрорайонных торговых центров (площадью 5-10 тыс. кв. м), если они располагаются внутри жилого кластера, можно оценить в 8-11 лет, а в ряде случаев — даже меньше. Для сравнения: крупный торговый комплекс окупается в среднем 9-14 лет", — говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.

Оптимальный по своим параметрам ТЦ районного и микрорайонного масштаба — это двухэтажное здание с наземной парковкой, расположенное в центре жилого микрорайона около станции метро.

Районный центр в первую очередь ориентирован на удовлетворение ежедневных потребностей окрестных жителей, отсюда следует и ценовая категория формата — как правило, это эконом или чуть выше. В традиционно престижных районах (запад, юго-запад, центр) она может быть и выше.

Такие комплексы, как правило, включают в свой состав двух якорных арендаторов: продуктовый супермаркет и сетевого оператора спортивных товаров, электроники и бытовой техники, а также небольшую торговую галерею.

"На сегодняшний день стандартных районных торговых центров не так много. На практике их заменили отдельно стоящие "коробки", в которых размещаются сетевые гипермаркеты, а в прикассовой зоне — операторы услуг (прачечная, химчистка, парикмахерская, аптека, банковское отделение) и товары импульсного спроса. При этом нельзя говорить о том, что существует недостаток таких центров, поскольку большинство жителей совершают ежедневные покупки в магазинах у дома, а в выходные выезжают в крупные торговые центры, где совершают необходимые покупки и проводят время в развлекательной части таких комплексов", — рассуждает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.

Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости "МД Групп", говорит, что, помимо районных центров, в городе есть потребность и в микрорайонных комплексах. Их площадь может составлять от 2 до 5-10 тыс. кв. м, в то время как площадь районного комплекса колеблется от 10 до 15-20 тыс. кв. м.

"Конкретная цифра для каждого ТЦ, разумеется, зависит от района, характеристик населения, параметров площадки. Располагаться микрорайонные торговые центры могут в точках, обеспечивающих стабильный охват населения, проживающего в пешеходной доступности. Для районных ТЦ идеальное местоположение — площадки вблизи станций метро. Такая локация обеспечивает постоянный поток посетителей, которые пользуются метрополитеном ежедневно и регулярно приобретают товары первой и второй необходимости, а также реализуют потребность в будничных развлечениях (это может быть, например, посещение кинотеатра или фудкорта)", — говорит Юлия Дальнова.

Значительное количество районных и в особенности микрорайонных торговых центров отличаются непродуманной концепцией. Большинство игроков, реализующих подобные проекты, — несетевые девелоперы, что вполне объяснимо: создание торгового центра небольшой площади требует вполне подъемных инвестиций. "Существенная часть районных и микрорайонных центров — это первые проекты такого рода для компаний-девелоперов, чем и объясняются многочисленные погрешности в концепциях. По сути, это экспериментальные девелоперские проекты", — обращает внимание госпожа Дальнова.

В то же время, отмечает она, отличительная особенность микрорайонных ТЦ — это высокая адаптивность к потребностям целевой аудитории. Во-первых, такие ТЦ имеют больше возможностей для общения с коммьюнити — их охват меньше, чем у крупных объектов, зато аудитория заходит за покупками регулярно. Кроме того, договоры аренды в таких торговых центрах обычно заключаются на короткий срок, что позволяет реагировать на потребности покупателей и вносить коррективы в пул арендаторов. Как правило, арендаторами микрорайонных ТЦ являются несетевые компании, заинтересованные в том, чтобы размещаться в торговом центре, что дает ТЦ возможность диктовать свои условия.

"В результате мы видим, что торговые центры малой площади быстро реагируют на потребности рынка. Поэтому даже проекты с изначально неудачной концепцией через незначительное время адаптируются под нужды целевой аудитории и начинают приносить стабильный доход при наличии сколь бы то ни было грамотной управляющей компании. Однако при появлении в зоне охвата более сильного конкурента у ТЦ с неудачной концепцией может не оказаться в запасе времени на то, чтобы нивелировать недостатки", — говорит госпожа Дальнова.

"Центральный момент при создании районного и микрорайонного ТЦ — правильный выбор якорного арендатора. "Якорем" для таких ТЦ должен быть супермаркет, и его уровень задает планку всему торговому центру. Так, важно понимать, что якорь-дискаунтер определяет и состав всех остальных арендаторов комплекса", — резюмирует госпожа Дальнова.

Она считает, что районные и микрорайонные ТЦ — крайне перспективный для девелопера формат. Рынок еще далек от насыщения, и потребность в торговых центрах малой площади весьма высока. "Поэтому площадки, подходящие для строительства таких объектов, очень востребованы девелоперами — случаи, когда в ходе торгов цена такой площадки поднимается в десять раз, абсолютно нормальны для рынка", — говорит она.

В ожидании рекорда

До конца 2013 года заявлено открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв. м. По данным аналитиков компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в случае реализации этих планов на рынке торговой недвижимости Петербурга будет отмечен рекордный с 2007 года объем ввода площадей — 327,4 тыс. кв. м.

С начала года в эксплуатацию введено восемь торговых центров, по итогам трех кварталов прирост арендопригодных площадей составил 199 тыс. кв. м. Уровень обеспеченности жителей Петербурга качественными торговыми площадями по сравнению с началом 2013 года вырос на 7%, достигнув показателя 598 кв. м на 1000 человек. Общий объем предложения на рынке торговой недвижимости составил около 3 млн кв. м.

По итогам третьего квартала 2013 года средневзвешенный уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил 3,1%, что на 0,4% меньше по сравнению с итоговым значением предыдущего квартала.

"Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса", — подтвердила Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.