Ориентир для офисных центров

Многолетняя борьба Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД, основана в Петербурге) за то, чтобы стать самой авторитетной организацией страны, которая присваивает класс объектам офисной недвижимости, можно сказать, увенчалась успехом. Сегодня именно ее базовую классификацию, принятую в 2009 году, признает большинство девелоперов и консультантов. Что, впрочем, не мешает владельцам бизнес-центров периодически завышать классность своих объектов. Разработанная ГУД классификация, скорее всего, останется неким рабочим инструментом, который позволяет рынку "ориентироваться в пространстве" — и не более.

Как говорят участники рынка, классификации создаются для удобства работы участников рынка — консультантов, девелоперов и арендаторов — и включают в себя все основные характеристики офисных зданий. Классификации призваны также ориентировать клиентов-арендаторов в растущем офисном предложении и применять к офисным зданиям единые стандарты.

Для общего понимания

"Для владельцев бизнес-центров присвоение класса дает дополнительную возможность для позиционирования своего объекта, что позволяет привлечь крупных потенциальных (особенно западных) арендаторов, а также придает некую официальную статусность объекту", — считает госпожа Осадчая, ведущий аналитик "НДВ СПб" (филиал "НДВ-Недвижимость").

Наличие классификации дает понимание обеспеченности рынка качественными офисными площадями и показывает направление развития недостающих или малоразвитых сегментов офисного рынка. По сути, разделение на классы весьма условно: одинаково высококачественные объекты могут быть как класса А, так и B, могут быть расположены как в центре, так и в периферийных районах с удобной транспортной доступностью. Разделение на классы — это навигационная система для арендаторов, позволяющая им ориентироваться в разнообразии предложения.

Если бизнес-центр по классификации обладает определенным набором характеристик, соответствующих тому или иному классу (скажем, в соответствии с требованиями к классу А у него современная инженерная инфраструктура здания, возможность организации open space, высокий парковочный индекс, оригинальные архитектурные решения, качественное управление зданием), то фактор локации не способен перечеркнуть все эти преимущества и понизить классность объекта.

"Бизнес-центр может быть заявлен как класс А, однако основной вопрос при этом — насколько данные площади в данной локации будут востребованы по ставке, свойственной классу А. Совершенно очевидно, что арендные ставки в объекте класса А, расположенного на периферии, будут ниже, чем в аналогичных объектах, расположенных в центре города.

Вместе с тем расположение объекта не в центре города не исключает его принадлежность к классу А. Ведь локация объекта — это не просто географическая точка, это совокупность таких факторов, как окружение объекта, транспортная доступность, наличие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры", — говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.

Несколько версий

Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust, указывает на то, что сегодня существует несколько классификаций бизнес-центров, разработанных различными организациями. "Следует отметить, что арендаторам буква в аббревиатуре зачастую не говорит ничего. Их интересует местоположение бизнес-центра, арендная ставка и качество офисных помещений. Класс объекта, на мой взгляд, более важен для собственника. Позиционируя объект в определенном сегменте, он надеется на определенный уровень арендных ставок. Хотя позиционирование на рынке бизнес-центров класса А+++++ представляется сомнительным", — рассуждает эксперт.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", считает, что наличие такой структурирующей системы, как и любой упорядоченности, способствует большей прозрачности рынка. "Для арендатора это инструмент первичного отбора интересных для просмотра объектов. Как правило, уже на этапе осмотра класс объекта интересует арендатора в последнюю очередь, так как внимание сосредоточено на других, более важных аспектах: локации, качестве пространства, функциональности инженерных сетей, инфраструктуры и арендной ставке. Владельцев бизнес-центров наличие класса избавляет от необходимости дополнительных разъяснений относительно начинки объекта и позволяет сконцентрироваться на развернутом описании интересующих клиента параметров. Возможно, в среднесрочной перспективе классификацию можно будет использовать как эффективный инструмент продвижения объекта, но произойдет это в том случае, если классность бизнес-центра станет такой же понятной потребителю категорией как, к примеру, количество звезд гостиницы".

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов говорит: "Классификацией занимаются многие, но до сих пор нет единого подхода. Поэтому зачастую появляются объекты, которым собственники самовольно приписывают некую классификацию вроде В+, которая помогает им потом подороже продать объект, как в случае с "Петровским фортом". На самом деле классификация — это либо пожелание девелопера, либо она диктуется самим местом и функциональным назначением объекта, если речь идет о переоборудовании".

Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН "Итака", считает, что в России классификацией бизнес-центров в основном занимается Гильдия управляющих и девелоперов, объединяющая в себе несколько организаций. "Сейчас из-за узкой специализации бизнес-центров классность большинства из них реально не соответствует необходимым для этого уровня характеристикам. Процесс присвоения класса бизнес-центру пока находится в самом начале своего пути, и поэтому получение класса еще не дает никаких преимуществ ни арендаторам, ни владельцам. При реальном соответствии "начинки" классу арендатор получит правильное представление о комфорте и удобстве, а владелец — возможность устанавливать арендные ставки, реально соответствующие предлагаемым площадям", — полагает господин Захаров.

Марина Осадчая говорит, что, помимо ГУД, в городе широко использовалась классификация, разработанная специально для рынка Петербурга тройкой крупнейших консалтинговых компаний (Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank).

Конкретные сертификаты

Вице-президент ГУД, управляющий партнер компании "АйБи Групп" Сергей Игонин про сертификацию, разработанную крупнейшими международными консалтинговыми компаниями, говорит: "Она разработана, но никто не занимается конкретной сертификацией, а собственники и девелоперы, беря за основу эту классификацию, сами заявляют о принадлежности своего бизнес-центру к тому или иному классу. Гильдия же ведет реальную работу, эта работа трансформируется в конкретные сертификаты и знаки, которые вручаются владельцам бизнес-центров".

Генеральный директор компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость" Георгий Рыков согласен, что реальную работу в этом направлении проводит только ГУД, которая активно внедряет на рынке определенные стандарты классности офисных зданий. "Все делается бесплатно, на основе мнений независимых экспертов. Итоговое решение комиссия ГУД принимает голосованием, что гарантирует беспристрастность в оценке. Единая классификация дает арендаторам четкое представление о качестве того или иного объекта, для владельцев и управляющих — это внятное позиционирование и способ продвижения на рынке", — рассуждает господин Рыков.

Дмитрий Золин, эксперт Сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер LCMC, рассказал, что, по классификации Гильдии управляющих и девелоперов, сегодня в Петербурге насчитывается около 30 бизнес-центров класса А. "Класс А+ — это достаточно субъективное понятие, как правило, подобный "+" добавляют своему объекту сами собственники. Говоря о классности "А+", девелопер такого проекта подразумевает эксклюзивное качество помещений и в обязательном порядке — уникальный сервис. Это может быть служба охраны, которая помнит всех арендаторов в лицо (а значит, отпадает необходимость предъявления пропуска на входе в бизнес-центр). Или максимально полная и качественная инфраструктура объекта: консьерж-служба, известный ресторан на территории объекта, эксклюзивные зоны отдыха и курительные комнаты. Естественно, классом "А+" может называться только тот объект, который соответствует стандартам А-класса", — напоминает господин Золин.

Основной вопрос, который сейчас активно обсуждается участниками рынка: может ли бизнес-центр класса А находиться вне исторического и делового центра города. Город — это живой организм, который постоянно развивается, и, соответственно, формируются новые деловые зоны, сейчас локация в центре — уже не обязательный критерий для объекта класса А. Например, "Пулково Скай" находится в новой формирующейся деловой зоне, и по всем своим критериям удовлетворяет требованиям А-класса. "Но если объект претендует на "А+", фактически подразумевается локация в центре города. Так как в зоне "золотого треугольника" пятна, где можно построить новый объект максимального класса можно пересчитать по пальцам, а реконструкция существующих объектов чаще всего не позволяет создать даже объект А-класса из-за существующих ГИОПовских ограничений, в среднесрочной перспективе можно ожидать появления единичных проектов бизнес-центров класса "А+". К тому же в Петербурге по сравнению с Москвой гораздо меньше штаб-квартир крупных корпораций, которым требуется пафосный эксклюзивный офис. А именно такие компании являются в первую очередь арендаторами бизнес-центров класса "А+". Арендуя площади в таком здании, компании платят скорее за свой статус, за престиж, а не за конкретные услуги или инфраструктуру", — говорит господин Золин.