Греческие владения

Правительство Греции по примеру Кипра намерено запустить программу получения гражданства через инвестиции. Претендовать на греческий паспорт смогут те, кто готов вложить в недвижимость страны не менее €2 млн. «Ъ-Дом» разбирался, удастся ли официальным Афинам повторить успешный путь киприотов.

Недвижимость в Греции может стать привлекательной для россиян

Фото: Zuma / ТАСС

Рынок предложения инвестиционной иммиграции в скором времени может расшириться. 12 сентября этого года в греческом издании Kathimerini появилась информация о намерении правительства страны запустить программу получения гражданства через инвестиции. Как сообщает издание, уже готов законопроект, который будет передан на рассмотрение правительству в ближайшие недели. Согласно законопроекту, получить гражданство Греции смогут иностранные граждане, которые инвестируют в греческую недвижимость не менее €2 млн (как физическое или юридическое лицо). Участники программы также должны стать постоянными резидентами страны. Для этого необходимо владеть жильем, которое будет считаться основным местом проживания в Греции. Его стоимость должна составлять не менее €500 тыс. Также необходимо ежегодно выплачивать €50 тыс. По предварительным данным, для участников программы предусмотрена квота — не более 200 одобренных заявлений в год.

Супруги инвесторов смогут одновременно подать заявление на получение гражданства, в то время как дети и родители заявителя — после получения инвестором гражданства.

Греция неслучайно решила пойти на такой шаг. Соседний Кипр, предоставив инвесторам получить гражданство в обмен на инвестиции в недвижимость, смог преодолеть экономические трудности. Греческая программа может быть сформулирована в 2020 году и может оказаться интересной для потенциальных инвесторов.

Интересная Греция

С 2014 года в Греции действует программа предоставления вида на жительство (ВНЖ) — «золотой визы» при покупке недвижимости стоимостью от €250 тыс. Директор по маркетингу Henley & Partners Ирина Симонян констатирует, что число участников этой программы ежегодно ставит новый рекорд. Если в 2016 году ее получили 583 инвестора, в 2017-м — 961, то в 2018-м — 1,4 тыс. без учета членов семей. За все время существования программы «золотую визу» получили 4,54 тыс. инвесторов. Среди них: 2,8 тыс. граждан Китая, 438 россиянин и 413 выходцев из Турции. «Инвесторов привлекают условия программы, а именно относительно небольшой объем инвестиций, отсутствие требований к проживанию в стране и четкий путь к получению гражданства»,— рассуждает госпожа Симонян. По ее словам, программу выбирают как россияне, которые планируют переехать в Грецию с семьей, так и те, кто приезжает в страну отдохнуть раз-другой в год.

Ирина Симонян рассказывает, что зачастую греческий ВНЖ становится «документом для путешествий», с ним можно посещать без визы страны Шенгенской зоны. Согласно ее оценкам, срок оформления документа обычно не превышает двух месяцев. Получение ВНЖ формально дает держателю право и на получение греческого гражданства, но лишь в общем порядке: для этого нужно в течение пяти лет проводить в стране не менее 183 дней в году.

Консультант департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Анна Ларина связывает существующий спрос на греческую недвижимость именно с желанием покупателей получить «золотую визу». Вторым мотивом, по ее словам, может стать стремлением иметь «дальнюю дачу». «В этой ситуации выбор чаще всего падает на острова, самый популярный из них — Крит: здесь теплый климат и купаться можно вплоть до декабря»,— замечает эксперт. Также, по словам госпожи Лариной, россияне любят Родос и Корфу, а вот Миконос среди них практически не востребован. Для инвестиционных целей более удачным выбором считаются Афины: благодаря непрерывному туристическому потоку в городе легко сдать недвижимость.

Анна Ларина рассказывает, что для собственного пользования покупатели чаще всего выбирают дома с несколькими спальнями в шаговой доступности от метро. «Греция может похвастаться большим выбором таких вариантов по сравнительно невысоким ценам: это одна из тех немногих европейских стран, в которых можно обжиться на первой береговой линией, не потратив при этом огромные деньги»,— рассказывает она.

Кипрская альтернатива

Основной конкурент Греции на рынке зарубежной недвижимости — Кипр. По данным местных властей, за 2018 год на острове было заключено 9,2 тыс. сделок, что на 5,8% выше аналогичного показателя 2017-го. На долю иностранных покупателей пришлось 47,3% покупок, из них, согласно оценкам Knight Frank, примерно 20% заключили россияне. В этом году динамика стала серьезнее: за первые семь месяцев число сделок достигло 5,4 тыс., относительно аналогичного периода прошлого года рост составил 20,3%. Но вот доля соглашений с участием иностранных покупателей немного снизилась (до 44,9%).

Это связано с увеличением на 30% активности покупателей-киприотов. Эксперт Prian.ru Филипп Березин называет этот тренд общеевропейским. «Например, в Германии и Испании уже несколько лет растет абсолютное число покупок со стороны местных граждан, люди начинают вкладывать в недвижимость, потому что банковские инструменты в Европе практически никакой доходности не дают»,— рассказывает он. Эксперт добавляет, что на Кипре дополнительным фактором служит постепенный рост экономики. «Этот всплеск активности киприотов на самом деле не такой большой, и не будет способствовать каким-то глобальным изменениям — нужно понимать, что рынок сам по себе очень маленький»,— рассуждает господин Березин. По его словам, власти Кипра сейчас больше озабочены строительством доступного жилья для всех граждан.

В натуральном выражении число сделок с иностранцами на Кипре за первые семь месяцев года действительно увеличилось на 11%. Секрет популярности местной недвижимости — в действующей на острове программе предоставления гражданства после покупки объекта стоимостью от €2 млн. Получение кипрского паспорта консультанты традиционно считают наиболее доступным способом переезда в Европу. С 15 мая условия кипрской программы немного скорректировались: дополнительно требуется внести по €75 тыс. в Фонд исследований и инноваций и Кипрскую организацию земельного развития. Кроме того, поправки обязывают соискателя в течение пяти лет с момента получения гражданства сохранять сделанные инвестиции. Это нововведение существенно стимулировало спрос иностранных инвесторов в первые четыре месяца года.

Перспективные локации

Филипп Березин уверен, что, несмотря на растущий спрос, конкуренции между иностранными инвесторами и киприотами на рынке жилья на острове сейчас нет. «Иностранцы, в том числе россияне, нацелены на курортную недвижимость, в лидерах у них Пафос и Лимассол, в то время как коренные жители делают свой выбор в провинции или в Никосии: столица считается деловым и научным центром, это город местных»,— объясняет он. Тем не менее, по данным кипрской статистики, по итогам первых семи месяцев года 40,7% внутренних продаж на Кипре сформировал Лимассол, еще 27,7% — Никосия, 13,3% — Ларнака, 12,8% — Пафос. Наименее привлекательная локация для местных —Фамагуста (5,5%). 41% сделок иностранных инвесторов в январе—июле сформировал Пафос, 28,5% — Лимассол, 16% — Ларнака и 7% — Никосия.

Объем сделок с недвижимостью на Кипре в 2000–2019 годах

Период
Объем жилья, проданного иностранцам
Объем жилья, проданного киприотам
2000 год
450
12214
2001 год
1207
12849
2002 год
2548
15294
2003 год
3981
11947
2004 год
5384
10106
2005 год
6485
8598
2006 год
8355
9964
2007 год
11281
8031
2008 год
6636
6409
2009 год
1761
6409
2010 год
2030
6568
2011 год
1652
5366
2012 год
1476
4793
2013 год
1017
2750
2014 год
1193
3334
2015 год
1349
3603
2016 год
1813
5250
2017 год
2406
6328
2018 год
4367
4875
Январь—июль 2019 года.
2902
3554

Источник: данные Департамента земельных ресурсов и исследований Кипра.

Высокая популярность Кипра среди иностранных инвесторов — основная причина роста цен на недвижимость. Согласно расчетам Prian.ru, на острове в строящихся объектах на первой линии стоимость площадей может превышать €10 тыс. за 1 кв. м, что сравнимо с лучшими районами ведущих городов мира и более чем в три раза превышает среднюю стоимость жилья в Москве. «Некоторые предложения недвижимости на Кипре сейчас сильно переоценены из-за паспортной программы»,— соглашается с экспертом Анна Ларина. И, по всей видимости, эта тенденция может только укрепиться: по прогнозам Prian.ru, суммарное количество сделок с иностранцами на острове по итогам года вырастет на 1015%.

Обострение конкуренции

Анна Ларина рассказывает, что информация о возможном создании программы предоставления гражданства Греции в обмен на инвестиции на рынке недвижимости обсуждается уже год. Эксперт не сомневается, что в случае ее утверждения интерес к приобретению жилья на Кипре резко сократится: «Греческий рынок недвижимости большой и разнообразный: в стране огромное количество регионов и островов, каждый из которых обладает своим уникальным ландшафтом, это значительно расширяет возможность выбора». Хотя, оговаривается она, определяющей останется ценовая политика: если минимальная сумма, необходимая для получения гражданства, будет выше €2,5 млн, Кипр останется более предпочтительным вариантом.

Топ-10 стран по числу выданных Грецией «золотых виз» для инвесторов в недвижимость

| Место | Страна | Число выданных разрешений инвесторам* |
| --- | --- | --- |
| 1 | Китай | 2757 |
| 2 | Россия | 428 |
| 3 | Турция | 413 |
| 4 | Египет | 132 |
| 5 | Ливан | 125 |
| 6 | Иран | 92 |
| 7 | Украина | 85 |
| 8 | Ирак | 85 |
| 9 | Иордания | 69 |
| 10 | Сирия | 55 |

*С 2014 года по июнь 2019 года (весь срок действия программы).

Источник: данные миграционной полиции Греции.

Директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills Юлия Овчинникова тоже не сомневается, что в случае появления у Греции программы, альтернативной кипрской, страна оттянет на себя значительную часть покупателей недвижимости на острове. Хотя, по ее словам, многие инвесторы искренне хотят перебраться на Кипр и выбирают локацию не только благодаря возможности оформления документов. «Это происходит в силу разных обстоятельств: многие компании переводят сюда свои офисы, кому-то просто нравится жить на острове»,— перечисляет она.

Ирина Симонян считает, что греческая программа могла бы составить серьезную конкуренцию не только Кипру, но и Мальте. При этом она уверена, что преждевременно ориентироваться на появление у Греции своей программы: «Создание такой программы в любом случае небыстрый процесс, который требует серьезной работы. Греция — член Евросоюза, так что процесс будет не только внутренним».