Независимая десятина

За последние пять лет доля торговых центров, управляемых независимыми компаниями, выросла, но незначительно. Сегодня, как говорят эксперты, она вряд ли превышает 10%. На развитых рынках Европы и Америки, напротив, лишь 10% торговых комплексов управляются фирмами, аффилированными с девелоперами этих центров. А значит, у российского рынка управления коммерческой недвижимостью огромный потенциал.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, говорит, что управление эксплуатацией объекта в 40% случаев отдают во внешнее управление, в то время как управление арендными доходами на аутсорсинг отдают только в 7-10% случаев. На рынке работает, как говорят эксперты, всего 5-10 независимых компаний.

Анна Хлызова, директор по развитию отдела торговых помещений CBRE, согласна: "В основном крупные девелоперы, имеющие у себя в активах по несколько торговых центров, прибегают к помощи аутсорсинговых компаний только в рамках одной или двух функций, это могут быть услуги, связанные с технической эксплуатаций, клинингом, аудитом. В основном девелоперы предпочитают управление (in house) внутри своей структуры, возможно, это связано с недоверием к сторонним специалистам, возможно, с тем, что управляющие компании не могут предложить полноценный продукт, а возможно, с тем, что они просто думают, что лучше справятся самостоятельно".

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer, говорит: "С терминологической точки зрения обращаю внимание, что понятие "управление" в разных случаях трактуют по-разному, включая либо только facility management (инженерно-техническое обслуживание), либо полный property management (управление активом). С точки зрения доходности чистый facility management относится к достаточно низкомаржинальным типам бизнеса. Property management более рентабелен. Этот факт является одним из обоснованием того, что property management крупных объектов преимущественно остается у собственника напрямую либо через инструмент аффилированной компании. Указанные структуры по мере необходимости привлекают субподрядчиков на разные виды работ facility management — от смены ковриков в осенне-зимний сезон до полного комплекса услуг по инженерно-техническому обслуживанию".

Управляющий партнер холдинга "Ай Би Групп" Юрий Борисов рассуждает: "Учитывая масштабы проектов, управляемых независимыми компаниями (ТЦ "Галерея", "Лето"), доля внешнего управления за последние несколько лет заметно выросла, но, тем не менее, вряд ли она превышает 10% от общего размера качественных торговых площадей, поскольку основные игроки рынка — "Адамант" и Fort Group — управляют своими торговыми центрами самостоятельно".

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, помимо указанных господином Борисовым комплексов, находящихся под управлением независимых компаний, также называет ТРК "РИО" и "Монпансье".

Юрий Борисов отмечает, что в Европе и Америке это соотношение ближе к прямо противоположному, поскольку гораздо шире развит рынок институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании), а также существенно выше специализация деятельности компаний.

Госпожа Хлызова считает, что в Европе все гораздо проще: там уже сформирован рынок, отработаны механизмы управления на разных стадиях, есть крупные компании, имеющие огромный опыт и рекомендации, имеющие хорошее портфолио. И более 70% собственников с огромным доверием передают им свои объекты в управление, высвобождая время для ведения основного бизнеса и перекладывая риски на управляющую компанию.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит: "В целом рынок управления торговыми площадями в РФ слабо развит. Рынок офисной недвижимости с этой точки зрения продвинулся намного дальше. Дело в том, что последствия передачи управления торгового центра в руки непрофессиональной управляющей компании могут означать для собственника многомиллионные потери". Она также считает, что на развитых рынках Европы и Америки доля управляющих компаний составляет около 90%.

Роман Евстратов, партнер Rusland SP, прогнозирует: "По нашим оценкам, объем торговых площадей, которые могут быть переданы в управление в ближайшие два-три года, может составлять 350-400 тыс. кв. м".

Гонорар внешней управляющей компании, как правило, определяется в процентах от всех доходов, генерируемых управляемым торговым центром, и зависит от размера экономического успеха проекта и обстоятельств по контракту. "Отдельно оплачивается комиссионное вознаграждение за привлечение новых арендаторов", — отмечает господин Борисов .

"Средняя стоимость услуг по клинингу, охране, эксплуатации и управлению составляет 160 рублей за кв. м в месяц. Стоимость услуг только по управлению составляет 1-3% от поступивших на расчетный счет платежей", — отмечает госпожа Скаландис.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, также говорит, что гонорар управляющей компании может составлять 1-3% от чистого арендного дохода комплекса.

Госпожа Романовская подсчитывает: "Основным источником средств на оплату инженерно-технического обслуживания (как силами собственника, так и в случае привлечения внешней управляющей компании) являются платежи от арендаторов, которые в международной терминологии и называются соответственно common area maintenance (САМ, затраты на обслуживание зон общего пользования). У нас более устоялся термин "операционные затраты". При этом не везде и не всегда рыночная ставка CAM полностью покрывает затраты на обслуживание объекта, а платить больше арендатор отнюдь не "горит желанием". Операционные затраты в торговых центрах зависят от типа и качества объекта (торговый центр, ритейл-парк), с одной стороны, и от категории арендатора ("якорь", "мини-якорь", галерея) — с другой стороны. Таким образом, диапазон составляет от $50 за кв. м в год для "якорей" и до $150-220 для галереи в торговом центре (речь идет о столичных расценках. — "Ъ"). В международной практике принята система open book, при которой собственник полностью показывает арендаторам фактические затраты по зданию. В России такая практика присутствует пока весьма эпизодично. Учитывая текущую напряженную ситуацию с привлечением арендаторов и их "трепетное" отношение к каждому рублю дополнительных затрат, оптимизация расходов на обслуживание зданий становится еще более актуальной".