Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой

И.А. Лепехин

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА КРЕДИТОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧЕННОГО ИПОТЕКОЙ

Статья посвящена сложному и дискуссионному вопросу о правовой природе кредитования, обеспеченного ипотекой. В работе рассматриваются многочисленные точки зрения относительно природы данного вида кредитования, исследуются его особенности, раскрывается сущность и дается авторское определение кредитования, обеспеченного ипотекой.

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, предмет ипотеки, кредитор, заемщик, залогодатель.

В отечественной науке существуют самые разные подходы к пониманию природы ипотечного кредитования, а значит, и его многочисленные, порой противоречивые определения.

В соответствии с первой точкой зрения «ипотечное кредитование - это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества»1.

Второй подход: «ипотечное жилищное кредитование есть совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения»2.

Третья концепция: ипотечное кредитование следует понимать как «систему отношений»3 или «систему правоотношений»4, складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.

Сторонники четвертой концепции определяют ипотечное кредитование как «сложный инвестиционный механизм, обеспечи-

© Лепехин И.А., 2012

вающий жилищную сферу финансовыми ресурсами»5 или «особый институциональный механизм осуществления сделки»6.

Другие авторы ипотечное кредитование рассматривают как процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий непосредственно кредитные отношения, операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований, и сделки на рынке недви-жимости7.

В литературе встречается определение ипотечного кредитования как «целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кре-дитов»8.

Особого внимания заслуживает позиция авторов9, которые рассматривают ипотечное кредитование в двух аспектах:

в узком смысле, как разновидность кредита, выданного на строительство, покупку или ремонт жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества;

в широком смысле, как многогранную систему, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и государственные специализированные органы.

Отсутствие единого мнения по данному вопросу обусловлено различным пониманием содержания ипотечного кредитования. Так, одни авторы рассматривают ипотечный кредит как «долгосрочную ссуду»10 или «кредит под залог недвижимости»11, другие - как «финансово-кредитный»12 или «инвестиционный»13 инструмент, третьи - как «систему, включающую в себя кредит, выданный под обеспечение залогом недвижимости, и элементы рефинансирования кредиторов»14.

Разные концепции в понимании природы ипотечного кредитования выдвигаются и в зависимости от цели кредита.

В соответствии с первой концепцией «ипотечный кредит выдается на приобретение либо строительство жилья, на покупку земли»15, т. е. преследует конкретную цель - получение объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки. По нашему мнению, вторая концепция утверждает, что такой подход не является полным, так как данный кредит может быть выдан как на приобретение недвижимости, так и на «любые иные цели, например для покупки автомобиля, приобретения ценных бумаг, проведения отпуска, на лечение, для осуществления предпринимательской деятельности и т. д.»16

В отечественной литературе нередко отождествляют понятия «ипотека» и «ипотечный кредит»17, «что является распространенной ошибкой и заблуждением»18. Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, что уже видно из самого названия, но по содержанию они не тождественны19.

По нашему мнению, понятие «ипотечное кредитование» является экономическим по своему содержанию. С правовой точки зрения более правильным будет говорить о «кредитовании, обеспеченном ипотекой», под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между субъектами правоотношений, возникающих при данном виде кредитования.

Основными субъектами правоотношений, возникающих при кредитовании, обеспеченном ипотекой, являются:

1. Кредитор - кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2. Заемщик - физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

3. Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заемщик, так и третье лицо.

4. Залогодержатель - лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заемщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель. При этом следует отметить, что в качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Для понимания правовой природы кредитования, обеспеченного ипотекой, необходимо выяснить, что является предметом ипотеки. По этому вопросу в научных кругах нет единого мнения. В рамках данной дискуссии можно выделить три основные позиции. Согласно первой точке зрения из них предметом ипотеки будет только недвижимое имущество20. В соответствии со второй -«предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество либо права на него»21.

По нашему мнению, в этом споре наиболее правильной является третья позиция, согласно которой предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре,

или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»22.

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и Гражданским кодексом Российской Федерации23 (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования24. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом25.

Правовую основу кредитования, обеспеченного ипотекой, создает залоговое право, регулирующее взаимоотношения залогодателя и залогодержателя.

Юридическая сущность кредитования, обеспеченного ипотекой, заключается в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а юридическое содержание кредитования, обеспеченного ипотекой, состоит в обременении имущественных прав залогодателя на предмет ипотеки.

Таким образом, с правовой точки зрения кредитование, обеспеченное ипотекой, - это совокупность действий, совершаемых между заемщиком, залогодателем, с одной стороны, и банком (иной кредитной организацией), с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество в качестве обеспечения права залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Примечания

1 См.: Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. М.: ИНФРА-М,

2007. С. 9.

2 См.: Ливанская Е.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов

реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное

жилье гражданам России». Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 13.

3 См.: Аюшеева С.Д. Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов

участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 12; Савинова В.А. Ипотечное кредитование и его развитие в Самарской области. М.: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2008. С. 37.

4 См.: Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищ-

ного кредитования. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 24.

5 См.: Кудрявцева НЮ. Ипотечное кредитование жилья как институт новой

экономической системы России. Автореф. дис. ... канд. экон. наук. Тамбов, 2008. С. 9.

6 См.: Тюменцев СЮ. Развитие института ипотеки в современной российской

экономике. Дис. ... канд. экон. наук. Волгоград, 2009. С. 12.

7 См.: Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. М.: МГИУ, 2007. С. 13.

8 См.: Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2005. С. 13.

9 См.: Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. С. 20.

10 См.: Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. С. 43.

11 См.: Ипотека для граждан: комментарий к законодательству, схемы и поясне-

ния / Под ред. Е.В. Чепенко. М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2007. С. 249; Юшканцев А.Д. К вопросу о содержании категории «ипотека» // Экономические науки. 2007. № 8. С. 108.

12 См.: Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование

на рынке жилья. М.: Дело и сервис, 2006. С. 55; Айдаева И.И. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в жилищном строительстве. Дис. ... канд. экон. наук. М., 2007. С. 25; Пересыпкина Н.В. Финансовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России. Дис. ... канд. экон. наук. Тольятти, 2009. С. 3.

13 См.: Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. М.: Юстицинформ, 2007.

С. 68.

14 См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в Рос-

сии / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 13-14.

15 См.: Общая теория денег и кредита / Под ред. Е.Ф. Жукова. М.: ЮНИТИ, 2000.

С. 26.

16 См.: Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. С. 281.

17 См.: Буш А.И. Формирование и развитие финансовых инструментов жилищно-

го строительства. Дис. ... канд. экон. наук. Волгоград, 2006. С. 16; Цылина Г.А. Указ. соч. 2001. С. 18.

18 См.: Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с не-

движимостью. М.: Эксмо, 2007. С. 9.

19 См.: Горемыкин В.А. Указ. соч. С. 13.

20 См.: Кириенко А.А. Указ. соч. С. 77.

21 См.: Степанов А. Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жи-

лищное право. 2005. № 9. С. 16.

22 См.: Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, прак-

тические рекомендации для заемщиков. Минск: Дикта, 2007. С. 147.

23 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1) от 30 ноября 1994 г.

№ 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

24 См.: Аванесов Э.В., Северов М.А. Ипотечное кредитование как способ приобре-

тения права собственности на жилое помещение // Современное право. 2007. № 4. С. 4.

25 См.: Ливанская Е.В. Указ. соч. С. 20.