Инвесторы покидают офисы

Обострение отношений России с Западом и слабый рубль напугали инвесторов коммерческой недвижимости. Объем вложений в этот сектор по итогам 2014 года может оказаться в среднем на 20% ниже, чем планировалось, прогнозируют опрошенные "Ъ" консультанты по недвижимости. Вместо прогнозируемых $7-7,5 млрд инвестиции могут упасть до $6 млрд.

Крупнейшие консультанты рынка недвижимости уже начали пересматривать свои прогнозы инвестиций в российскую недвижимость. Так, например, если в конце прошлого года JLL прогнозировала объем инвестиций в коммерческую недвижимость в $7 млрд, то сейчас не исключает, что этот год окажется одним из самых неудачных по инвестициям в недвижимость. "Сейчас мы пересматриваем прогноз по инвестициям, он будет значительно снижен",— предупреждает руководитель отдела исследований JLL Том Манди. Оптимистичный прогноз — $6 млрд (ранее прогнозировалось $7,5 млрд), но и он может быть пересмотрен, говорят в Cushman & Wakefield. "Макроэкономический и политический фон оказывает давление на инвестиционную активность",— поясняют в компании. В Colliers International в конце прошлого года рассчитывали вовсе на $8,2 млрд (в компании учитывают сделки с землей и покупку девелоперских проектов, не только готовые объекты) инвестиций, сейчас прогноз снижен до $6-7 млрд.

На рынок давит поток негативных новостей — о колебаниях валюты и возможных санкциях в отношении России со стороны международного сообщества из-за присоединения Крыма, перечисляют консультанты. "Первыми отреагировали арендаторы, чьи договоры зафиксированы в валюте, потом спрос стала сдерживать осторожность девелоперов, которые опасаются последствий геополитической активности России",— поясняет директор отдела исследований рынка компании CBRE Валентин Гаврилов.

В офисной недвижимости стали переносить сроки, на которые намечалось закрытие сделки. По словам Валентина Гаврилова, в первом квартале спрос на офисы снизился на 5-15%, но массового снижения активности нет. Владельцы складов подстраховались и снизили арендные ставки — по ряду объектов на 7-9% ($10-15) за 1 кв. м в год. Но в качественных объектах сохранился средний по рынку уровень ставок — $135 за 1 кв. м в год.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский говорит, что по итогам первого квартала объем инвестиций в коммерческую недвижимость будет в два с половиной раза ниже, чем за аналогичный период прошлого года. С января по март 2014 года было заключено семь сделок на общую сумму $640 млн, самой крупной стала покупка торгового центра River Mall у Банка Москвы — его приобрел экс-сенатор Сергей Гордеев ($300 млн). В Cushman & Wakefield оценивают снижение инвестиций за первый квартал в четыре раза. "В начале прошлого года закрывались сделки, начатые в 2012 году, отсюда разница в оценках",— поясняет Валентин Гаврилов, отмечая, что первый квартал обычно непоказателен из-за сильного сезонного фактора. "Замедление деловой активности очевидно. Столь низкие квартальные показатели фиксировались лишь в кризисном 2010 году",— настаивают в Cushman & Wakefield.

По словам Николая Казанского, катастрофы пока нет, так как нужно учитывать эффект высокой базы предыдущих лет. "В 2011, 2012 и 2013 годах объемы инвестиций были огромными, на уровне $8 млрд. Хотя до кризиса этот показатель был на уровне $4 млрд (2007 год), и тогда это был рекорд",— рассуждает он.

Инвестиционный менеджер Nordic and Baltic (торговый центр "Калининград Плаза" в Калининграде, отель Sokos Hotel Palas Bridge в Санкт-Петербурге) Елена Левицкая говорит, что фонд приостановил все намечавшиеся сделки и берет паузу на три месяца. "Есть опасения из-за возможных санкций в отношении России вследствие присоединения Крыма",— поясняет она.