Недоговороспособное население

В апреле-июне 2022 года по сравнению с январем-мартом в Черноземье число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ, по ним застройщик продает квартиры в еще не построенных домах) упало почти в три раза — с 8,2 до 2,9 тыс. В процентах наибольшее падение Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) зафиксировал в Орловской области — 73%. В большинстве регионов показатель сократился на 63-69%, а в Тамбовской — на 36%. Воронежская область стала лидером в стране по падению в сравнении со средними значениями. Участники рынка «в целом» согласны с аналитикой ЕРЗ и предпочитают не прогнозировать ситуацию.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Как следует из предоставленного «Ъ-Черноземье» анализа портала ЕРЗ на основе статистики Росреестра, во втором квартале в сравнении с первым количество зарегистрированных ДДУ в России упало на 45%, с 247,1 тыс. до 135,8 тыс. В Центральном федеральном округе (ЦФО) снижение составило 43% (85,7 тыс. против 48,9 тыс.). В макрорегионе, подсчитал «Ъ-Черноземье», число ДДУ упало почти на 64%: в первом квартале было зарегистрировано на 5 233 договоров больше, 8 222 против 2 989.

По этому показателю Воронежская область оказалась в числе 15 регионов, в которых регистрировалось более 1 тыс. ДДУ и падение в апреле-июне оказалось наиболее серьезным в сравнении со средними значениями. Число договоров сократилось на 64%, или на 2 925, с 4 550 до 1 625. По итогам шести месяцев показатель оказался меньше того же периода 2021 года: 6 175 против 7 345. Всего в прошлом году зафиксировано 16 547 сделок.

В процентном соотношении наиболее сильное падение числа ДДУ оказалось в Орловской области — 73%. Договоров стало меньше на 612: в первом квартале их было 840, во втором — 228. Общий показатель оказался меньше и аналогичных значений полугодия 2021 года — 1 068 против 1 447. По итогам года число ДДУ составляло 3 120.

Существенно показатель упал и в Липецкой области — на 69%, или на 631 договор. В первом квартале регистрировалось 917 ДДУ, тогда как во втором 286. В сравнении полугодий показатель также ниже: за шесть месяцев общее число составило 1 023 против 1 325 годом ранее. В 2021 году в целом было зарегистрировано 2 570 договоров.

В Белгородской области число ДДУ сократилось на 65%, или на 526 — с 814 в первом квартале до 288 во втором. За полугодие зарегистрировано 1 102 договора, что меньше прошлогоднего показателя, составившего 1 266 соглашений. Всего по итогам 2021 года в регионе состоялись 2 683 сделки.

Немногим меньше падение оказалось в Курской области — 63%, или 338 договоров. В первом квартале фиксировалось 536 ДДУ, тогда как во втором — 198. За полугодие показатель составил 734 и не достиг уровня января-июня 2021 года в 874 заключенных ДДУ. В целом в прошлом году было зарегистрировано 1 935 договоров.

Наименее показатель снизился в Тамбовской области — на 36%, или на 201 ДДУ: с 565 до 334. Всего в первом полугодии зафиксировано 929 сделок, и это также меньше прошлого значения в 1 380. По итогам года в регионе зарегистрировано 2 611 ДДУ.

Одновременно с падением числа сделок аналитики ЕРЗ зафиксировали снижение спроса на ипотеку, выданную под залог ДДУ. По данным, основанным на информации Центробанка, в России во втором квартале в сравнении с первым число ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) под залог упало на 54% (со 137,2 до 57,5 тыс.), а объем такой ипотеки — на 36% (с 550,5 до 310,1 млрд руб.). В ЦФО те же показатели снизились, соответственно, на 46% (с 36,4 до 18,1 тыс.) и 27% (со 190,3 до 124,1 млрд). В макрорегионе, по подсчетам „Ъ“, они упали на 65% (с 6,1 до 2,1 тыс. кредитов) и на 49% (с 19,8 до 10,1 млрд).

Самое сильное падение по числу кредитов отмечается в Воронежской области — на 68%, с 2,7 тыс. до 733. Регион входит в восьмерку субъектов России, где этот показатель сократился более чем в три раза. Эксперты также отметили, что доля ИЖК под залог ДДУ в области составила 41,8% от общего количества ипотечных кредитов. Объем их упал на 56%, с 8,2 до 3,2 млрд руб. Но уже в июле зафиксирован рост обоих показателей: взято 380 кредитов на 1,6 млрд руб.

Общее число договоров долевого участия за полгода оказалось почти на 27% меньше значения 2021 года (3,5 тыс. против 4,8 тыс.), а договоров ипотеки — на 32,3%. Вместе с тем это на 15,4% (3 тыс.) и 29% больше, чем в 2020 году. Всего за полгода воронежцы взяли ипотечных кредитов на 23,7 млрд руб. Это на 27,9% меньше прошлогоднего значения (32,9 млрд) и на 21,9% больше позапрошлогоднего (19,6 млрд). Средний размер ипотеки в июне достиг 3,2 млн руб. Это на 36% больше уровня 2021 года (2,4 млн) и на 80% больше 2020 года (1,8 млн). При этом кредит под залог ДДУ составлял в среднем, соответственно, 3,2, 2,5 и 2,1 млн.

Чуть меньше сократилось число ИЖК в Орловской области — на 61%, с 703 до 235. В деньгах ипотека уменьшилась на 45%, с 2,1 до 1,03 млрд руб. В июле взято 135 кредитов на 503 млн руб. В Белгородской области количество ИЖК уменьшилось с 1,1 тыс. до 369 — на 59%. Объем ипотек упал на 38%, с 3,6 до 1,9 млрд. В июле заключено 200 договоров на 1,1 млрд.

В процентах почти равные показатели оказались у Курской и Липецкой областей. В первом регионе число кредитов сократилось на 55% (с 661 до 300), а объем ипотеки — на 30% (с 2,4 млрд руб. до 1,7 млрд). Вместе с тем в июле взято 94 ИЖК на 549 млн. Во втором регионе показатели упали, соответственно, на 53% (с 580 до 242) и 33% (с 2,1 млрд руб. до 1,2 млрд), а в июле липчане оформили 124 кредита на 637 млн.

Наименьшее падение отмечается в Тамбовской области. Здесь же зафиксированы и самые маленькие объемы ипотеки как по количеству договоров, так и в деньгах. Количество ИЖК сократилось на 44% (с 413 до 208), а объем кредитов — на 15% (с 1,4 до 1,1 млрд). При этом в июле оформлено 99 ипотек на 523 млн.

ЕРЗ отмечает существенный рост стоимости жилья в Воронежской области. В первом полугодии средневзвешенная цена 1 кв. м достигла пика в мае — 67,6 тыс. руб. С началом спецоперации она держалась на уровне 57,7 тыс., в апреле начала расти, а к 1 августа достигла 72,7 тыс. руб. По данным ЕРЗ, это самый большой показатель с 1 февраля 2020 года. С начала пандемии цена жилья выросла в 1,5 раза — с 45,2 тыс. руб.

Если в марте опубликование проектных деклараций привело к продажам (пять и более квартир) около 1 тыс. квартир, то в апреле показатель упал до примерно 600, в мае до 200. Летом продажи не начинались. По данным ЕРЗ, в первом квартале в Воронеже были выведены 19 проектов, из которых продажи начались в девяти. Во втором квартале застройщики заявили о 14 проектах, но продажи стартовали только в трех. В третьем квартале появилось еще 13 проектов, все без продаж.

Руководитель портала ЕРЗ Кирилл Холопик на конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» в Воронеже назвал отсутствие продаж в новостройках «хорошим» трендом: «Значит, рынок не будет перегрет и не произойдет обвала цен. А это страшная вещь — банки пугаются и останавливают проектное финансирование». Он ждет оживления на рынке.

«Ежегодно граждане тратили 4 трлн руб. на поездки в зарубежье и покупку дорогих автомобилей. Тратить в этом направлении деньги уже невозможно, они должны пойти в какие-то другие места»,— пояснил господин Холопик.

Падение спроса зафиксировали и власти, и риелторы. По словам и.о. вице-мэра Воронежа по градостроительству Александра Головацкого, стоит ждать увеличения конкуренции среди застройщиков, ведь «цены тоже не могут расти до бесконечности, потому что доходы населения подрастают не настолько». Директор агентства недвижимости «4 комнаты» Наталия Колесникова отметила, что вместе с уменьшением спроса удлинился срок принятия решения и перераспределились клиентские потоки: «Впервые за много лет новостройки стали стоить дороже вторичного жилья, но в основном покупают новостройку из-за субсидированной ипотеки, в том числе со стороны застройщиков».

«Раньше было много покупателей из соседних регионов, но из-за спецоперации они теперь едут дальше, из Белгорода и Курска покупателей уже мало»,— добавила госпожа Колесникова.

Представители застройщиков на конференции «в целом» соглашались с изложенными ЕРЗ трендами, отказываясь от подробных комментариев.