Государственная регистрация прав на недвижимость

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ОТРАСЛЕЙ ПРАВА

Е.М. Тужилова-Орданская*

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Аннотация. Рассматриваемые в данной статье проблемы государственной регистрации прав на недвижимость обусловлены происходящим реформированием гражданского законодательства, в частности принятием Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым внесены изменения в ГК РФ. Указанным законом добавлена ст. 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (прежде всего недвижимое). В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые этой статьей. Последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике серьезно изменят правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество. Также актуальность темы определяется несовершенством по ряду ключевых моментов действующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В правовых актах и в доктрине отсутствует единое понятие государственной регистрации. Декларированные в законе значение и роль государственной регистрации прав на недвижимость не находят подтверждение в иных актах и отрицательно сказываются на практике. Предметом исследования являются нормы российского и зарубежного гражданского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина по вопросам правового регулирования отношений, складывающихся по поводу защиты прав на недвижимость. Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания общественных явлений: исторический, диалектический, анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования, а также специально-юридические методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой и др. Научная новизна исследования состоит в том, что в рамках статьи рассматривается государственная регистрация не только с точки зрения способа охраны прав на недвижимость, но и защиты этих прав, особенно когда речь идет о приоритете прав собственника на данную недвижимость перед ее добросовестным приобретателем. Именно с этой позиции проводится анализ принципов, закрепленных во вновь введенной ст. 8.1 ГК РФ, а именно: проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Автор предлагает учитывать и еще один принцип — бесповоротности государственной регистрации, поскольку он дополняет принцип достоверности государственной регистрации прав.

Ключевые слова: юриспруденция, реформирование гражданского законодательства, государственная регистрации прав на имущество, основные принципы государственной регистрации прав на имущество, недвижимость, права на недвижимое имущество, охрана прав на недвижимость, защита прав на недвижимость.

© Тужилова-Орданская Е.М., 2015

* Тужилова-Орданская Елена Марковна — доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Башкирского государственного университета, почетный работник высшего профессионального образования РФ. [ordanskayelena@list.ru]

450005, Россия, г. Уфа, ул. Достоевского, д. 131.

В настоящее время через судебные и административные органы в соответствии со ст. 11 ГК РФ защищается только нарушенное (оспоренное) право. Следовательно, можно предположить, что вопросы охраны и укрепления гражданских прав выводятся за рамки правового регулирования. Тем самым нормы гражданского законодательства фактически снимают с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота, что, в принципе, неверно, особенно относительно такого важного и дорогостоящего объекта, как недвижимость. Поэтому законодатель предусматривает дополнительные меры для обеспечения правомерности возникающих отношений. В частности, сюда следует отнести необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Мнение относительно природы государственной регистрации прав и сделок практически устоялось: почти никто не оспаривает, что в данном случае речь идет о правоустанавливающей, а в некоторых случаях — и правопод-тверждающей процедуре. Это следует из положения ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ «О государственной регистрации»), закрепившей, что государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Тем самым государство берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним легализует соответствующие вещные права путем фиксации их в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Справедливости ради необходимо отметить, что не все воспринимают положительно данное легитимное определение.

Так, И.А. Емелькина полагает, что данная дефиниция не придает государственной регистрации правоустанавливающего характера, значит, на ее основании можно установить, что права на жилые и нежилые помещения могут возникнуть и до государственной регистрации, а последняя только признает и подтверждает их возникновение. И.А. Емелькина предлагает понимать государственную регистрацию как основание возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость, если иное не установлено законом1.

В данном случае, во-первых, следует иметь в виду, что иногда момент возникновения прав

может по времени не совпадать с их государственной регистрацией или вовсе не связываться с ней. Например, п. 2 ст. 8 ГК РФ предусматривает такую возможность, закрепляя, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. А в п. 4 ст. 218 ГК РФ записано, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопле-ния, полностью внесшие свой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Во-вторых, с таким определением вряд ли можно согласиться, поскольку здесь подчеркивается лишь правоустанавливающее значение государственной регистрации, но совершенно упускается из виду ее правоподтверждающее значение, что следует из ст. 219, 223, п. 1 ст. 234 ГК РФ, то есть возникновение вещного права является не основанием, а последствием акта государственной регистрации.

Кроме того, государственную регистрацию можно рассматривать и как правоотношение между уполномоченными государственными органами Федеральной регистрационной службы России и заявителями по поводу регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, и как процесс осуществления юридически значимых действий, связанных с приемом документов на государственную регистрацию, проведение правовой экспертизы и т.п. Таким образом, если следовать принципу, предложенному И.А. Емель-киной, необходимо отразить в определении все эти аспекты государственной регистрации, что, в принципе, невозможно, да и вряд ли нужно.

На наш взгляд, следует обозначить наиболее важное, сущностное значение государственной регистрации, которое как раз состоит в признании и подтверждении прав, хотя в широком смысле государственная регистрация, и здесь мы согласны с мнением Е.В. Тресцовой, представляет собой особый государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями гражданского законодательства2.

В то же время следует сказать еще об одной функции государственной регистрации: с одной стороны, принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что государственная регистрация — это один из способов охраны прав на недвижимость. С другой стороны, оспаривание государственной регистрации в слу-

1 См.: Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. М.: Юристъ, 2003. С. 95.

2 См.: Тресцова Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики // Первые Всероссийские Державинские чтения. М.: РПА МЮ РФ, 2005. С. 158.

чае выявившихся нарушений прав на недвижимость является способом защиты этих прав.

На этот факт обращает внимание М.Г. Ма-севич, отмечая, что задача государственной регистрации — охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе3.

В.В. Долинская предлагает квалифицировать государственную регистрацию в качестве меры охраны гражданского права, определяя в качестве одной из сущностных ее характеристик «контроль за законностью действий, придание факту законности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц»4.

Е.В. Тресцова несколько по-иному рассматривает назначение государственной регистрации. Она пишет: «Введенная ГК РФ в 1994 г. система государственной регистрации прав на недвижимое имущество <...> была направлена на решение следующих задач: установление контроля за оборотом недвижимого имущества; обеспечение надежности и гласности при совершении сделок с недвижимостью; охрана и защита интересов участников рынка недвижимости»5. При этом автор отмечает, что государственная регистрация является в первую очередь охранительным отношением.

Определеннее высказывается на этот счет О.М. Козырь. Определяя цели и задачи государственной регистрации, она полагает, что для субъектов права на недвижимость такая регистрация имеет правоустанавливающее значение и обеспечивает приоритет их прав. Что касается заинтересованных лиц, включая как приобретателя, так и третьих лиц, государственная регистрация защищает их интерес6.

Приведенные позиции лишь обозначают проблему, которая до сих пор не обсуждалась в цивилистической литературе. На наш взгляд, произошедшие изменения в законодательстве (п. 2 ст. 223 ГК РФ), необходимость определиться с правом собственности добросовестного приобретателя (в связи с этим — с защитой первоначального собственника недвижимости) заставляют нас взглянуть на государственную регистрацию под другим углом.

Справедливости ради следует отметить, что в основном учеными подчеркивается охранительная функция государственной регистрации. И это понятно, поскольку в своем классическом понимании охрана представляется как совокупность мер, обеспечивающих и способствующих нормальному

беспрепятственному развитию существующих общественных отношений, позволяющих при этом предусмотреть возможность нарушения прав собственника недвижимости. В связи с этим не вызывает сомнений, что государственная регистрация является именно той мерой, тем косвенным рычагом государственного регулирования, с помощью которого гарантируется соблюдение имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Более того, учитывая, что институт государственной регистрации содержит значительный элемент публичности, обусловленный присутствием административно-правовых норм в его регулировании7, закономерным является наличие элемента принуждения. Однако принуждение в гражданском праве отличается от того же способа, присущего нормам публичного права: оно исходит из уже имеющихся в наличии гражданско-правовых отношений, то есть оно не принуждает субъектов вступать в эти отношения. Как писал И.А. Покровский, «оно (государство) не предписывает частному лицу стать собственником, наследником или вступить в брак, все это зависит от самого частного лица или нескольких частных лиц (контрагентов по договору); но государственная власть будет охранять то отношение, которое будет установлено частной волей»8. Охрана отношений, установленных частной волей, — такова область применения гражданско-правового принуждения, то есть органы принуждения (органы охраны прав) не могут самостоятельно создавать права, а могут лишь придать им юридическую силу.

Другой стороной принуждения является ограничение прав, причем ограничиваются именно те права, которые охраняются. Так, ограничение прав собственности на объекты недвижимости посредством государственной регистрации заключается в том, что, несмотря на наличие гражданско-правовых отношений для возникновения этих прав, они не могут возникнуть без их признания со стороны государства. Особенностью принуждения в гражданском праве является то, что оно не должно ограничивать права участников

3 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. С. 7.

4 Долинская В.В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации // Закон. 2006. № 2. С. 5.

5 Тресцова Е.В. Указ. соч. С. 157-158.

6 См.: Козырь О.М. Актуальные проблемы регистрации

недвижимости в Российской Федерации // Юридический

мир. 1997. № 9. С. 46.

7 В современный период в науке гражданского права вопрос о соотношении норм гражданского и административного права продолжает оставаться дискуссионным. Довольно подробно он рассмотрен в работах видных отечественных ученых-юристов О.С. Иоффе и С.С. Алексеева

8 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 39.

гражданского оборота, если эти ограничения накладываются не в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).

И, наконец, еще одно проявление принуждения — наличие определенной законом процедуры регистрации, которую субъекты гражданского оборота не могут изменить по своей воле.

Таким образом, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле, на согласованных между ними условиях вступают в гражданские правоотношения по поводу объектов недвижимости (эти отношения складываются независимо от государственной регистрации). Государство в силу важности объекта данных отношений берет их под охрану, принуждая субъектов к государственной регистрации прав и сделок, наделяя регистрационные органы правом либо придать им юридическую силу, либо отказать в регистрации.

В случае неподчинения установленному порядку регистрации (и в этом опять проявляется элемент принуждения) на основании закона или решения суда следует отказ в признании за правонарушителем прав на недвижимость и признание заключенной сделки недействительной (ничтожной). Данный вывод следует из смысла ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации», которая исключает понимание регистрации как права, а предполагает скорее обязанность, неисполнение которой может расцениваться как правонарушение, и потому влечет вышеуказанную санкцию.

Следовательно, как совершенно справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, государственная регистрация есть один из элементов публично-правового регулирования имущественных отношений, форма «обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права»9. Кроме того, институт регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними является институтом принуждения в гражданском праве, цель которого — организация публичного (со стороны общества) контроля за оборотом недвижимости при условии соблюдения правил ст. 1 ГК РФ о недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Данная направленность государственной регистрации, на наш взгляд, наглядно отражается в принципах, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, добавленной Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» (далее — Закон), где, в частности, установлены принципы государственной

регистрации прав: проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Значимость принципа достоверности трудно переоценить. В общем виде он предполагает, что все сведения, занесенные в ЕГРП, считаются истинными и полностью отражающими правовой режим недвижимости, что следует из п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации», закрепившего статус государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права. В совокупности с положением ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации» относительно возможности оспорить зарегистрированное право только в судебном порядке можно говорить о своеобразной презумпции достоверности.

Некоторое сомнение высказывается в литературе относительно достоверности государственной регистрации10. Ряд ученых сводят ее к простой декларации11. Речь идет о правиле, закрепленном в абз. 3 п. 8 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации», согласно которому «при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ».

Действительно, формулировка данной статьи неудачна, а потому вызывает недоумение и даже непонимание12. Если речь идет о технической ошибке, допущенной при внесении записи в реестр, то, согласно ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации», она может быть исправлена по решению самого регистратора при условии обязательного уведомления «участников отношений, возникающих при государственной регистрации». В остальных случаях, когда, например, расхождения не носят технического характера или технические ошибки могут нарушить законные интересы правообладателя, вопрос должен отдаваться на рассмотрение суда. Лишь после того как данная запись будет признана судом недействительной, в нее могут быть внесены изменения.

Поскольку принцип достоверности предполагает регистрацию только правомерно возникших прав, ФЗ «О государственной регистрации» (ч. 3 п. 1 ст. 13) предусматривает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки. Т.М. Микерова пишет, что

9 Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. С. 180.

10 См.: Иванов А.А. Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость // Цивили-стическая практика. 2003. № 2 (7). С. 33-34.

11 См.: Сыродоев Н.А. Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 96.

12 Здесь следует согласиться с мнением О.М. Козырь, считающей, что такая формулировка предполагает поздней-

шее «вкрапление», которое просто не было согласовано с

основным тексом Закона и в результате сделало его противоречивым (см.: Козырь О.М. Указ. соч. С. 60).

такая экспертиза носит формальный характер, аргументируя это тем, что ни в одной норме ФЗ «О государственной регистрации» не закреплено право на проверку «волевой составляющей» сделки, то есть состояния воли участников сделки, понимания ими правовых последствий заключаемых сделок и т.п.13

Следует отметить, что, с точки зрения охраны прав на недвижимость, подобная проверка законности сделки, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие сделки закону ничтожность или допускает ее оспори-мость, имеет весьма серьезное значение, поскольку в случае несоответствия требованиям закона в регистрации сделки или переходе прав на ее основании должно быть отказано. Условиями законности сделки с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистрационные органы, являются право- и дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий; наличие установленных законом существенных условий договора; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицам, не являющимся владельцами имуществом; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке (два последних условия особо важны, с точки зрения исследуемых вопросов) и т.д.

Более того, как отмечает М.Г. Пискунова, проверка законности сделки производится регистрационными органами независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода прав14. Например, для заключения договоров купли-продажи зданий, сооружений, нежилых помещений и т.п. государственная регистрация не требуется, но переход права к покупателю, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, должен быть зарегистрирован, поэтому проверка законности сделки производится независимо от вида проданной недвижимости, и в случае обнаружения каких-либо нарушений следует отказ в регистрации.

В связи с вышесказанным вряд ли возможно говорить о формальности такой проверки. Кроме того, поскольку, в соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации», одним из оснований для отказа в регистрации является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства, не исключается и проверка регистратором

13 См.: Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. 2000. № 4 (24). С. 57.

14 См.: Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003.С. 82.

истинной воли сторон, однако все-таки в основном такую функцию выполняет суд при наличии заявления заинтересованной стороны.

Довольно противоречивое мнение относительно принципа достоверности высказывает Е.Ю. Петров. Он пишет: «По российскому законодательству регистрация может быть оспорена в судебном порядке (ст. 2 Закона о регистрации недвижимости), а потому никакой достоверности и бесповоротности, как еще именуется указанный принцип, предположением правильности государственной регистрации не создается»15. В то же время автор все же предлагает считать такой принцип одним из основополагающих для системы укрепления прав на недвижимое имущество16.

Весьма интересным в плане развития принципа достоверности представляется п. 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона, где предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра. Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Согласно абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. Как указывается в п. 5 замечаний Российского союза промышленников и предпринимателей (далее — РСПП), данные новеллы законодательства могут вызвать многочисленные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота.

15 Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 121.

16 См.: Там же. С. 123.

По мнению предпринимателей, введение в российское право института отметок о возражении не соответствует принципу публичной достоверности государственного реестра и не будет способствовать укреплению системы регистрации прав. В качестве одной из альтернативных мер по преодолению негативного эффекта от введения указанного правового института в Замечаниях РСПП предлагается применять гражданско-правовую ответственность к лицам, которые внесли отметку о возражении, но в дальнейшем не оспорили зарегистрированное право в суде в установленный срок.

Принцип бесповоротности не выделен законодателем в качестве самостоятельного принципа государственной регистрации, однако, на наш взгляд, он, безусловно, связан с принципом достоверности. Обычно считается, что принцип бесповоротности означает доверие к записям ЕГРП, то есть возможность лиц, пользующихся сведениями ЕГРП, рассчитывать на то, что эти сведения соответствуют правовому статусу недвижимости, следовательно, эти лица могут строить свои отношения, основываясь на таких записях. Но в такой трактовке принцип бесповоротности совершенно идентичен принципу достоверности, что, на наш взгляд, не является правильным. Представляется, что принцип бесповоротности в его буквальном понимании предполагает невозможность изменения данных ЕГРП, и в этом смысле он не характерен для отечественной системы государственной регистрации.

Безусловно, доверие к сведениям, занесенным в ЕГРП, представляется вполне закономерным явлением, однако, и в этом нельзя не согласиться с Е.Ю. Петровым, законодатель не пошел по пути придания записям в ЕГРП абсолютного характера, как это прописано, например, в системе Торренса, где регистрационная запись, если только не совершена в результате подлога, не может быть оспорена по материально-правовым основаниям. Соответственно, признать ее недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно. Аналогичная ситуация и в австралийской системе, где выделяется принцип неоспоримости титула.

Напротив, в Швейцарии и Германии основанием перехода прав на недвижимость является абстрактный вещный договор, на основании которого и производится запись в поземельной книге. Поэтому в случае противоречия между формальным и материальным моментом (если запись, например, сделана на основе сделки, признанной ничтожной), несмотря на наличие регистрации, права на недвижимость не возникает.

В отечественной правовой системе принято аналогичное положение, тем более что иначе это противоречило бы норме, закрепленной в

ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому гражданину возможность судебной защиты. На практике возникает достаточно много ситуаций, когда выясняется, что государственная регистрация не соответствует реальному положению и произведена ошибочно, вследствие небрежности или злого умысла. Признание бесповоротности государственной регистрации (невозможность ее оспаривания) привело бы к грубейшим нарушениям прав, прежде всего собственников недвижимости.

Таким образом, закрепив бесповоротность в качестве принципа государственной регистрации, законодатель лишил бы собственника возможности оспорить ошибочно зарегистрированное право или сделку и тем самым защитить свое право. Особенно это касается споров по поводу истребования недвижимости собственником в случае ее отчуждения неуправомоченным лицом.

Совершенно очевидно, что принцип бесповоротности государственной регистрации отвечает в первую очередь интересам защиты прав так называемого добросовестного приобретателя. Именно он заинтересован, чтобы первоначальный собственник не заявил о своих нарушенных правах и запись в ЕГРП не была изме-нена17. Этот вопрос особенно актуален в связи с внесенными в п. 2 ст. 223 ГК РФ изменениями относительно возможности возникновения права собственности на недвижимость у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Возможны и другие ситуации, когда возникает необходимость изменить запись в ЕГРП.

Как справедливо отмечает Н.А. Сыродоев, «заложенная в Законе система регистрации прав на недвижимое имущество не способна в полной мере обеспечить надлежащую достоверность сведений о правах на недвижимость»18. Поэтому мы не можем согласиться с теми авторами, которые предлагают закрепить бесповоротность, то есть неизменяемость, как принцип государственной регистрации. Данную ситуацию наглядно иллюстрирует ст. 8.1 ГК РФ, о которой уже шла речь, и где данный принцип не был легитимно признан.

В то же время мы полагаем, что при всех недостатках только система государственной регистрации прав может придать соответствующую прочность обороту недвижимости, потому необходимо доверие к данным ЕГРП. Хотя все вышесказанное свидетельствует, что такое доверие не абсолютно и абсолютным быть не может, все же целесообразно вести речь о закреплении

17 См.: Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 94-95.

18 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 97.

презумпции достоверности данных государственной регистрации.

Презумпция необходима, прежде всего, для определения вопросов фактического и юридического владения, предусмотренных ст. 302 ГК РФ. Представляется, что она будет служить компромиссом между интересами собственника и добросовестного приобретателя, о котором так часто в последнее время упоминают в литературе. В первую очередь она служит защите интересов добросовестного приобретателя. Как отмечает Е.Ю. Петров, действие начала публичной достоверности представляет собой частный случай возникновения права от неуправомоченного от-чуждателя19. Однако она может быть использована и для охраны и защиты прав собственника. На основании данной презумпции должен решаться вопрос о добросовестности приобретателя недвижимости. При наличии регистрации прав на недвижимость невозможно добросовестно приобрести ту же самую вещь от неуправомоченного отчуждателя, а следовательно, как нами отмечалось выше, только данные государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней позволяют утверждать, что нельзя говорить о добросовестности приобретателя до момента фиксации его прав на недвижимость. В этом смысле весьма показателен опыт европейского зарубежного законодательства, в частности Германии и Швейцарии, где приобретатель должен исследовать титул своих предшественников, чтобы убедиться в чистоте титула отчуждателя20. В США приобретатель также должен восстанавливать цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости. Сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку, могут предъявить права на данную недвижимость21. Поэтому о незнании в таком случае вряд ли может идти речь.

Приобретатель, используя данные реестра прав, проявив необходимую заботливость и осторожность, должен выяснить наличие правомочий у отчуждателя. Если же в ЕГРП были зафиксированы неверные сведения и зарегистрированное право приобретателя на этом основании будет впоследствии оспорено, его (приобретателя) в таком случае следует считать добросовестным.

19 См.: Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 123.

20 См.: Дорофеева Ю.А. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: законодательство Англии, Германии, Чехии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: материалы Всероссийского межвузовского «круглого стола» (28-29 октября 2002 г.). Самара: Изд-во СГЭА, 2002. С. 61-62.

21 Цит. по: Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89,

2003. С. 28-29.

С принципом достоверности напрямую связан принцип публичности (гласности), или, как его иногда иначе называют, открытости22, то есть любое лицо, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации», может получить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости. Этот принцип обеспечивает одну из целей создания института регистрации — публичность информации о правах и сделках, в силу чего в конечном счете обеспечивается охрана, а в необходимых случаях — и защита прав собственника, иных заинтересованных лиц, ведь открытые сведения труднее фальсифицировать. Получить информацию вправе любое лицо при условии подачи соответствующего заявления и предъявления документа, удостоверяющего личность. Поскольку лица знакомятся не непосредственно с содержанием ЕГРП, как это предусмотрено, например, в законодательстве Австрии и Нидерландов, а с выписками из него, то такая реализация принципа гласности оказывает непосредственное влияние на доверие к записям, поскольку неверное содержание выписки может быть рассмотрено судом как искажение информации и, следовательно, основанием для взыскания ущерба, нанесенного неправомерными действиями регистрирующего органа (п. 2 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации», ст. 16 ГК РФ). Выписка, как правило, содержит сведения фактического (описание объекта недвижимости), а также правового характера, а именно: информацию о праве собственности на объект недвижимости, иных зарегистрированных правах, сделках, обременениях, ограничениях, притязаниях. Иная информация выдается исключительно правообладателям, то есть субъектам права собственности и иных вещных прав.

Целесообразным представляется выделить еще один принцип — приоритета ранее зарегистрированных прав (принцип старшинства), который предполагает, что права и требования, зарегистрированные раньше, должны быть учтены как приоритетные (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 1, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации»). Обычно в литературе его относят к принципам организации регистрационного процесса. Однако с точки зрения охраны и защиты прав на недвижимость этот принцип имеет важное значение, поскольку строгое соблюдение такой приоритетности сведет к минимуму проблемы «добросовестного» (если об этом вообще можно говорить) приобретения недвижимости.

22 Данный принцип довольно активно обсуждался в юридической литературе и его наличие не вызывало особых возражений у цивилистов

В ФЗ «О государственной регистрации» (п. 7 ст. 16) довольно четко прописано, что приоритеты прав устанавливаются по дате регистрации: государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. При этом датой регистрации является дата внесения соответствующей записи в реестр, а не дата обращения за регистрацией.

Однако реализация данного положения вызывает ряд вопросов. В частности, О.М. Козырь отмечает, что при такой ситуации вопрос о приоритете «конкурирующих» прав остается нерешенным. «Вполне возможна ситуация, — пишет она, — когда заявление одного лица будет отложено, например в связи с непредставлением какого-либо документа, а в это время будет подано заявление о регистрации конкурирующего права, которое и будет зарегистрировано»23.

Действительно, такая проблема в российской регистрационной практике существует. В зарубежных правовых системах (Германия, Швейцария, Австрия) приоритет устанавливается по дате поступления заявления о регистрации с приложенными к нему документами.

Но и в отечественном ФЗ «О государственной регистрации» предусмотрено правило, по которому следует решать обозначенную проблему. Пункт 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривает внесение записей о право-притязании, при этом на заявлении сразу же проставляется дата, соответствующая дате приема документов на регистрацию. Такое внесение записей в ЕГРП можно расценивать как предварительную регистрацию, которая в случае признания правомерности возникновения прав и совершения сделок будет просто рассматриваться как регистрация права или сделки с даты первичных записей о праве или сделке в ЕГРП. В случае отказа в регистрации первичные записи будут погашены. Таким образом, регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию и внесения записи о заявлении на право в ЕГРП. Именно этим моментом будет впоследствии определяться и дата регистрации права, и, соответственно, его (права) приоритет. Совершенно очевидно, что такое правило, установленное законом, позволяет выстроить логическую последовательность приоритетов прав и сделок, что, в свою очередь, способствует минимизации возможности дублирования регистрации прав на один и тот же объект недвижимости, предупреждению возникновения возможных спорных ситуаций, в частности возникновения вопроса о добросовестном приобретении объекта недвижимости, на который уже подана заявка о регистрации права или право уже зарегистрировано.

Козырь О.М. Указ. соч. С. 61.

Ранее в цивилистической литературе обсуждался еще один принцип — принцип двойной регистрации. Однако законодатель закрепил положение о том, что с 01.03.2013 отменяется государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в ч. 2 ГК РФ, соответственно отменяется система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Так, Законом регламентировано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона. Исключение сделаны только для договора аренды недвижимости (ст. 609, 651. 658 ГК РФ). Тем самым отчасти решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство перечисленных в п. 8 ст. 2 данного закона статей предусматривают, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

В этой связи следует упомянуть еще об одной новации гражданского законодательства.

В последнее время все чаще стали высказываться мнения относительно умаления роли нотариата применительно к процессу регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагалось, ввиду отмены государственной регистрации сделок, вновь ввести их обязательное нотариальное удостоверение. Это якобы будет способствовать проверке законности содержания сделки и даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из нее. Причем речь в первую очередь почему-то идет о физических лицах. Но ведь юридические лица тоже заключают сделки, которые не подлежат государственной регистрации (например, договоры купли-продажи нежилой недвижимости), и они в не меньшей степени, чем физические лица, нуждаются в защите своих прав и законных интересов.

Однако законодатель в п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона ввел иную презумпцию. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Действующий ГК РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Таким образом, можно констатировать, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялась.

Ранее законопроект о внесении изменений в ГК РФ предусматривал, что по умолчанию сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариаль-

23

но удостоверена (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции указанного законопроекта). Иное могло быть установлено законом. В последней редакции Закона предлагаемая редакция п. 2 ст. 8.1 ГК РФ была изменена.

Тем самым было предложено ввести презумпцию нотариального удостоверения указанных сделок. При этом в Пояснительной записке подробно обосновывалась необходимость нотариального удостоверения прав на недвижимое имущество. Она состояла в том, что действующая система государственной регистрации не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, поэтому в законопроекте «предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту».

В то же время в Пояснительной записке подчеркивалось, что для полноценной реализации данного нововведения законодателю необходимо предпринять меры, «направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны, ввиду своего размера, восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов».

В этой связи хотелось бы отметить следующее. Действительно справедливо, что нотариус в силу своей квалификации и специфики служебной деятельности грамотно проводит правовую экспертизу представленных сторонами документов, проверяет обстоятельства, влияющие на действительность правоотношений (правоспособность и дееспособность участников сделки, соответствие их воли и волеизъявле-

Библиография:

ния, законность совершаемой сделки и т.д.). Тем не менее нам представляется невозможным заменить государственную регистрацию сделки ее нотариальным удостоверением. И дело здесь не в «принижении роли государственной регистрации», как пишет Е.В. Тресцова24.

При регистрации перехода права на недвижимость по нотариально удостоверенному договору регистрирующий орган обязан вновь проверить все указанные обстоятельства, иначе государство не сможет гарантировать титул. Ведь с момента нотариального удостоверения сделки могут измениться обстоятельства, что повлияет на ее действительность (на имущество, являющееся предметом сделки, может быть наложен арест, может измениться дееспособность участников и т.д.). Обязанность провести такую проверку с регистрирующего органа никто не снимал.

Кроме того, не следует забывать, что нотариальное удостоверение — это лишь одна из форм сделки. А государственная регистрация — это условие действительности сделки, предусмотренное законом. Именно государственная регистрация делает право легитимным, поэтому запись в ЕГРП может в полной мере защитить интересы сторон сделки.

Изложенное свидетельствует о том, что система государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней делает ненужным нотариальное удостоверение сделок как дублирующее ее, и о том, что государственная регистрация сама по себе является достаточно надежным способом охраны прав на недвижимость.

Таким образом, рассмотренные нами понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней наглядно свидетельствуют о том, что данный институт выполняет функцию охраны прав на недвижимость, которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона, а происходящая модернизация гражданского законодательства способствует совершенствованию данного процесса.

1. Алексеев С.С. Общая теория права: в 2 т. — М.: Юрид.лит., 1981. — Т. 1. — 363 с.; Т. 2. — 363 с.

2. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Юстицинформ, 1998. — 237 с.

3. Долинская В.В. Понятие, порядок и проблемы государственной регистрации // Закон. — 2006. — № 2. — С. 5-13.

4. Дорофеева Ю.А. Регистрация недвижимого имущества и сделок с ним: законодательство Англии, Германии, Чехии // Договор в российском гражданском праве: значение, содержание, классификация и толкование: материалы Всерос. межвуз. «круглого стола» (28-29 октября 2002 г.). — Самара: Изд-во СГЭА,

2002. — С. 61-64.

5. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита. — М.: Юристъ,

2003. — 128 с.

6. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. — 265 с.

7. Иванов А.А. Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость // Цивили-стическая практика. — 2003. — № 2 (7). — С. 32-35.

24 Тресцова Е.В. Указ. соч. С. 161.

8. Иоффе О.С. Развитие цивилистической мысли в СССР // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. — М.: Статут, 2000. — С. 218-239.

9. Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. — М.: Ось-89, 2003. — С. 107-121.

10. Козырь О.М. Актуальные проблемы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. — 1997. — № 9. — С. 46-49.

11. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Спарк, 1999. — 268 с.

12. Маковский А.Л., Яковлев В.Ф. К пятилетию Гражданского кодекса России // ЭЖ-Юрист. — 2000. — № 4 (104). — С. 1-2.

13. Микерова Т.М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права // Нотариус. — 2000. — № 4 (24). — С. 51-52.

14. Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору // Проблемы теории гражданского права. — М.: Статут, 2003. — С. 77-126.

15. Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: сб. ст. — М.: Ось-89, 2003. — С. 79-109

16. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 1998. — 351 с.

17. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. — М.: Интел-Синтез, 1998. — С. 44-80.

18. Сыродоев Н.А. Государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — № 8. — С. 90-97.

19. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — № 8. — С. 94-96.

20. Тресцова Е.В. Современное законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемы юридической науки и практики // Первые Всероссийские Державин-ские чтения. — М.: РПА МЮ РФ, 2005. — С. 150-161.

21. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). — М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. — 224 с.

Материал поступил в редакцию 5 ноября 2014 г.

STATE REGISTRATION OF THE TITLES TO IMMOVABLE PROPERTY

Tuzhilova-Ordanskaya, Elena Markovna — Doctor of Law, Professor, Head of the Department of Civil Law

of the Bashkir State University, Merited Worker of Higher Professional Education of the Russian Federation.

[ordanskayelena@list.ru]

450005, Russia, Ufa, ul. Dostoevskogo, 131.

Review. The problems of state registration of titles to immovable property, which have formed the object of study in this article, are topical due to the ongoing reform of the civil legislation, and, more specifically, the adoption of the Federal Law of December 30, 2012 № 302-FZ «On amendments into the Chapters 1, 2, 3, 4 of the Part 1 of the Civil Code of the Russian Federation», which involves amendments into the Civil Code of the Russian Federation. The said law has introduced Art. 8.1 of the Code, defining the main principles of the state registration of titles to property (first of all, the immovable property). In this regard it is necessary to draw attention to the key changes introduced by this article. The consecutive application of these principles in administrative and judicial practice shall considerably change the legal regulation of state registration of titles to immovable property. Topicality of the matter is also predefined by the imperfections in some of the key notions within the current system of registration of titles to immovable property. Legal acts and doctrine both lack unified definition of state registration. The role and value of state registration of titles to immovable property, which are declared in the law, are not sufficiently reflected in other acts, and it has a negative impact upon the practice. The object of studies involves provisions of Russian and foreign civil legislation, practice of its application as reflected in the judicial decisions and legal acts of other competent state bodies, as well as the scientific doctrine on the issues of legal regulation of the relations concerning protection of titles to immovable property. The methodological basis for the article is formed with the general scientific methods of cognition of social matters: historical, dialectic, analysis and synthesis, abstraction and specification, analogy, modeling as well as special legal methods for the research, such as formal legal method, comparative legal method, etc. The scientific novelty of the study is due to the fact that within this article the author evaluates state registration both from the standpoint of it being the means for the protection of titles to immovable property, and from the standpoint of guarding these rights, especially in the sphere of priority of the title of the owner to the property to its purchaser in good faith. From this standpoint the author provides analysis of the principles in the newly introduced Art. 8.1 of the Civil Code

of the Russian Federation, namely, it involves control over lawfulness of grounds for registration, public character and authenticity of the state register. The author offers to take into account another principle, which is irrevocability of state registration, since it serves as a complement to the principle of authenticity of the state registration of titles.

Keywords: jurisprudence, reform of the civil legislation, state registration of title to property, basic principles of state registration of the rights to property, immovable property, title to immovable property, protection of title to immovable property, guarding rights to immovable property.

Bibliography:

1. Alekseev, S.S. General theory of law. — M.: Yurid.lit., 1981. — V. 1. — 363 p.; V. 2. — 363 p.

2. Braginskiy, M.I. Commentary to the Law of the Russian Federation «On State Registration of Titles to Immovable Property and Deals Concerning It». — M.: Yustitsinform, 1998. — 237 p.

3. Dolinskaya, V.V. Definition, procedure and problems of the state registration // Zakon. — 2006. — № 2. — P. 5-13.

4. Dorofeeva, Y.A. Registration of immovable property and deals concerning it: legislation of England, Germany and Czech Republic. // Contract in Russian Civil Law: meaning, contents, classification and interpretation: materials of the All-Russian International «Roundtable» (October 28-29, 2002). — Samara: Izd-vo SGEA, 2002. — P. 61-64.

5. Emelkina, I.A. Proprietary titles to housing and non-housing constructions: purchase and protection. — M.: Yurist, 2003. — 128 p.

6. Zharikov, Y.G., Masevich, M.G. Immovable property: legal regulation. M.: BEK, 1997. — 265 p.

7. Ivanov, A.A. Ways for improvement of the procedure of state registration of titles to immovable property. // Tsivilisticheskaya praktika. — 2003. — № 2 (7). — P. 32-35.

8. Ioffe, O.S. Development of the civilest thought in the USSR // Ioffe, O.S. Selected works on civil law. — M.: Statut, 2000. — P. 218-239.

9. Kirsanov, A.R. Comparative legal analysis on registration of titles to immovable property in Russia and abroad. // State registration of proprietary titles: problems of registration law. — M.: Os -89, 2003. — P. 107-121.

10. Kozyr, O.M. Topical problems of registration of immovable property in the Russian Federation. // Yuridicheskiy mir. — 1997. — № 9. — P. 46-49.

11. Krasheninnikov, P.V. Clause-by-clause Commentary to the Federal Law «On State Registration of Titles to Immovable Property and Deals Concerning It». — M.: Spark, 1999. — 268 p.

12. Makovskiy, A.L. , Yakovlev, V.F. On the adoption of the Civil Code of the Russian Federation // EZh-Yurist. — 2000. — № 4 (104). — P. 1-2.

13. Mikerova, T.M. Registration of titles to immovable property objects and deals concerning it as an institution of civil law // Notarius. — 2000. — № 4 (24). — P. 51-52.

14. Murzin, D.V. Good faith purchase of property according to a contract // Problems of theory and practice of civil law. — M.: Statut, 2003. — P. 77-126.

15. Piskunova, M.G. Examination of lawfulness of a deal and documents necessary for the state registration of titles to immovable property and deals concerning it // State registration of titles to immovable property: problems of registration law. Collected articles. — M.: Os-89, 2003. — P. 79-109

16. Pokrovskiy, I.A. Key problems of civil law. — M.: Statut, 1998. — 351 p.

17. Skvortsov, O.Y. Registration of deals concerning immovable property. Legal regulation, judicial and arbitration practice. — M.: Intel-Sintez, 1998. — P. 44-80.

18. Syrodoev, N.A. Gosudarstvennaya registratsiya prav na zemlyu i drugoe nedvizhimoe imushchestvo // Gosu-darstvo i pravo. — 1998. — № 8. — S. 90-97.

19. Syrodoev, N.A. Registration of titles to plots of land and other immovable property // Gosudarstvo i pravo. — 1998. — № 8. — P. 94-96.

20. Trestsova, E.V. Modern legislation on state registration of titles to immovable property and deals concerning it: problems of legal science and practice // First All-Russian Derzhavin Readings. — M.: RPA MYu RF, 2005. — P. 150-161.

21. Yakovlev, V.F. Russia: economics, civil law (theoretical and practical issues). — M.: RITs ISPI RAN, 2000. — 224 p.