Новостройки отходят от заморозки

Покупатели начинают возвращаться на рынок новостроек. При этом наибольший выбор по минимальным ценам предлагает Подмосковье. Эксперты считают, что именно здесь первичное жилье покажет наибольший рост. Лучшим подтверждением их прогноза служит тот факт, что этим рынком вновь заинтересовались инвесторы.

Рынок новостроек постепенно начал возрождаться. Ценовое дно, по мнению экспертов, было пройдено осенью 2009 года. Наиболее существенные скидки (порядка 30%) застройщики предлагали зимой 2008 года, когда ситуацию с недвижимостью никто не мог прогнозировать. Затем, вплоть до осени 2009 года, цена незначительно снижалась, а к концу 2009-го спрос на новостройки начал восстанавливаться. "Ситуация на первичном рынке постепенно нормализуется: застройщики возвращаются на площадки, возобновляется строительство замороженных в кризис объектов. Данная тенденция продиктована рынком: спрос на новостройки опять стал превышать предложение. Во многом этому способствует снижение процентных ставок по кредитам для строительных организаций и развитие ипотечных программ",— рассказывает директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман.

Сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры в панельных домах. Во-первых, благодаря меньшей стоимости, во-вторых, благодаря скорости, ведь панельные дома строятся быстрее монолитных. Однако на поиски таких объектов придется отправиться за пределы МКАД. По подсчетам Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ, сейчас на рынке Москвы порядка 280-290 новостроек. Из них премиум-класс занимает 12-13%, бизнес-класс — около 55, средний — около 23, эконом — около 5%. Объем предложения в Подмосковье составляет примерно 510-520 адресов. Из них на экономкласс приходится 30%, на средний — 67 и на бизнес-класс — 3%. "Основная проблема первичного рынка жилья — дефицит наиболее востребованных одно-двухкомнатных квартир экономкласса в Москве, что связано с уменьшением ввода в эксплуатацию готового жилья. В результате с 2009 года платежеспособный спрос частично перемещается на рынок недвижимости Подмосковья, на котором представлено достаточно интересных предложений для покупателей",— говорит руководитель направления бизнес-консалтинга и оценки агентства МИАН Александра Кадченко. По мнению Юлиана Гутмана, "это связано как с постоянным сокращением стройплощадок в столице, так и с их высокой стоимостью, что делает возведение жилья экономкласса невыгодным".

Кризис заставил покупателей внимательнее присматриваться к тому, что они приобретают. "Главный фактор — это цена и все, что может повлиять на ее снижение, а также рассрочки, акции, ипотечные программы и так далее. И только потом следует расположение, включающее в себя удаленность от центра города, транспортную доступность, уровень развития социальной инфраструктуры. Немаловажна для покупателя и репутация застройщика, особенно для покупателей новостроек на ранних стадиях готовности",— рассказывает коммерческий директор компании "Азбука жилья" Сергей Якир.

Одновременно с оживлением интереса к новостройкам стали уходить в прошлое и скидки от застройщиков. "Скидок практически нет, в принципе и так хорошо берут. Например, жилой комплекс "Виноградные пруды": котлован даже не начинали копать, сразу пошли продажи, и цена только растет",— рассказывает гендиректор компании "Департамент независимой экспертизы и оценки" Алексей Гапонов. Сейчас скидку можно получить при единовременной оплате, однако она не превысит 5%. "Ценообразование сегодня формируется пообъектно. На многих объектах продавцы позволяют себе плавно повышать цены по мере завершения строительства, наблюдая за растущей покупательской активностью. Где-то мы видим довольно резкое повышение цен, а на других объектах застройщики вынуждены предпринимать какие-то дополнительные шаги для стимулирования продаж наименее ликвидных площадей",— говорит представитель группы компаний "Пионер" Ирина Романова.

По данным компании МИАН, стоимость 1 кв. м жилья экономкласса в Москве составила 113,8 тыс. руб., в бизнес-классе — 163,7 тыс., в премиум-классе — 551,9 тыс. руб. Средняя цена квадратного метра в Подмосковье оценивается в 76 тыс. руб. "Наиболее заметно подорожало новое жилье в Подмосковье. С сентября 2009-го по май 2010-го зафиксирована положительная динамика на уровне 10%. По нашим прогнозам, за 2010 год стоимость жилья в московском регионе увеличится не менее чем на 10-15%",— уверена Александра Кадченко. При этом прогнозы относительно роста цен в целом по рынку довольно скромные. "Уровень платежеспособного спроса в настоящее время пока еще далек от докризисного и вполне соответствует существующему объему предложения. Именно по этой причине заметного роста или падения стоимости жилья не происходит. Объективных предпосылок для значительного изменения уровня цен как в большую, так и в меньшую сторону в ближайшей перспективе ожидать также не стоит",— объясняет Сергей Якир.

По данным компании "Азбука жилья", в Москве наибольшее количество новостроек (более 40%) сосредоточено в Западном и Центральном административных округах. В Московской области в тройку лидеров по количеству возводимого жилья вошли Подольск (около 11%), Апрелевка (7,5%) и Красногорск (6%). Так, средняя стоимость квадратного метра в Подольске равняется 52,3 тыс. руб., в Апрелевке — 51,9 тыс., в Красногорске — 111,4 тыс. руб. Минимальный уровень цен был зафиксирован на юге и юго-востоке Московской области в 100 км от МКАД: средняя стоимость метра в Коломне составляет 40,4 тыс. руб., в Серпухове — 41,7 тыс. руб. В Москве самое дешевое жилье можно купить также на юго-востоке, там средняя стоимость квадратного метра составила 105,7 тыс. руб. Далее следуют Восточный административный округ со стоимостью квадратного метра 116,4 тыс. руб. и Южный — 122,2 тыс. руб.

Таким образом, квартира в Подмосковье будет стоить от 2 млн руб. В Москве бюджет покупки будет в два раза выше. Так, для районов, которые находятся за МКАД (Кожухово, Жулебино), бюджет покупки начинается от 4 млн руб. В спальном районе внутри МКАД для покупки потребуется уже как минимум 5 млн руб. Сейчас застройщики часто предлагают в сегменте экономкласса квартиры с отделкой, что увеличивает бюджет покупки, как правило, на 4-6 тыс. руб. за квадратный метр.

Однако в погоне за меньшей ценой следует быть осторожным. Нередко застройщики, желая привлечь интерес к свои проектам, в рекламных проспектах указывают минимальную цену, но зачастую такое предложение распространяется на ограниченное количество квартир, которые быстро раскупаются. "Можно привести пример нашего ЖК "Лазаревское": в марте мы установили "маркетинговую цену" на определенные типы квартир — 85 990 руб. за квадратный метр. Эта цена абсолютно реальная, такие квартиры действительно существовали в природе. Это четырехкомнатные квартиры площадью 85-87 кв. м на втором-третьем этажах, и по состоянию на конец мая в продаже осталась всего одна такая квартира. После того как она будет продана, мы, безусловно, уберем из рекламы это ценовое предложение. Стоимость квадратного метра по остальным квартирам в комплексе — от 93 500 руб.",— рассказывает Ирина Романова.

Рост цен на самые дешевые квартиры наряду с уменьшающимся предложением стимулирует и появление инвестиционного спроса на них. По данным МИАН, в докризисный период доля инвестиционных покупок составляла 25-27%. Осенью 2008 года этот показатель упал до 5-6%, сейчас произошло незначительное увеличение — до 7-8%. "Простые расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового дна, даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход на уровне как минимум 40-50% от ее первоначальной стоимости. В текущей ситуации инвесторы рассматривают отдачу от активов в недвижимости как минимум в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Профессионалы отдают предпочтение объектам категорий "бизнес" и "эконом-плюс" с улучшенными характеристиками, расположенным в престижных районах Москвы и Подмосковья. Важнейшими критериями выбора района являются развитая инфраструктура и хорошая (или удовлетворительная) транспортная доступность",— говорит Александра Кадченко. "В пользу приобретения жилья с целью инвестиции говорит и тот факт, что число площадок под застройку в Москве сокращается, что, безусловно, в дальнейшем сыграет свою роль. Несмотря на все это при инвестировании в рынок недвижимости нужно быть готовым к длинным вложениям — на три-пять лет и более",— уверен Юлиан Гутман.

Традиционно самыми дешевыми считаются покупки на стадии котлована. Но риски на этой стадии максимальны, поэтому массовые покупки начинаются, когда строительство уже началось и находится на начальной стадии, например на уровне второго-третьего этажей. "Если стадия готовности объекта — котлован, то для покупки требуется минимальный пакет документов. При этом и стоимость предложения минимальна — 70-80 тыс. руб. за квадратный метр. После того как продано около 30% квартир, цена повышается на 20-30%, до 90-100 тыс. руб. за метр. И наконец, на завершающей стадии строительства объекта стоимость квадратного метра возрастает еще на 20-30%",— рассказывает Юлиан Гутман. Для инвестирования эксперты советуют выбирать города, наиболее приближенные к Москве: Химки, Реутов, Мытищи, Красногорск, Долгопрудный, а также Одинцово, поскольку там хорошо развита инфраструктура.