Ставка на зодчество

Архитектурный облик здания, подчеркивающий уникальность локации,— один из первостепенных критериев привлекательности жилого комплекса, придающий ему дополнительную ценность. При этом участие в проекте именитого архитектора может стать стимулом для покупки такого жилья задолго до его официального вывода на рынок.

Архитектура жилых комплексов — это очень широкое понятие, включающее конфигурацию и этажность жилых домов, социальных объектов, магазинов, а также инфраструктуру комплекса

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Требования покупателя к недвижимости сейчас значительно расширились. «Парадигма выбора квартиры уходит от покупки квадратных метров к комплексному подходу. Как правило, чем выше класс недвижимости, тем больше удельный вес "внешних факторов", которые включают архитектурную и концептуальную целостность проекта, комфорт проживания в однородной социальной среде и "личные" границы жилого комплекса»,— полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

По словам Руслана Сырцова, коммерческого директора компании Glorax Development, при разработке концепции в проектах компании архитектурное решение играет ведущую роль. «Под него создается благоустройство, стиль общественных пространство также отражает основную философию, которую диктуют внешние формы»,— добавляет он. При этом госпожа Конвей замечает, что зачастую имя привлеченного архитектора является отражением внимательного к деталям девелопера, создающего не просто квадратные метры для комфортного проживания, а архитектурный объект, достойный наследия ЮНЕСКО.

Качественная реализация

Архитектура жилых комплексов — это очень широкое понятие, включающее конфигурацию и этажность жилых домов, социальных объектов, магазинов, а также инфраструктуру комплекса — подъездные дороги, тротуары, детские площадки, освещение и многое другое, рассказывает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Все это очевидным образом влияет на стоимость жилья. Кроме того, важными ценовыми факторами являются колористическое решение строительных объектов, планировка жилых помещений и их инженерно-техническое обеспечение: наличие кондиционеров, остекление балконов и лоджий, слаботочные системы (интернет, телевидение и телефония)»,— говорит госпожа Белоус.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что хорошие заложенные в архитектуру идеи и их качественная реализация в сочетании с правильной маркетинговой концепцией и продвижением могут позволить заработать с участка больше, что показывает пример некоторых компаний в Петербурге.

По словам Марии Николаевой, главы архитектурного бюро MAD Architects, в западных странах на создание проекта может выделяться 10–12%, а иногда и до 15% от общего бюджета. «У нас этот показатель в среднем составляет 3–7%»,— указывает она. По словам собеседников “Ъ”, стоимость услуг привлеченных зарубежных специалистов может в разы превышать стоимость услуг российских архитектурных бюро. Некоторые специалисты называли даже разницу в десять и более раз. Вместе с тем архитектура может создавать большую добавленную стоимость, поскольку при выборе жилья зачастую присутствует и эмоциональный фактор.

По словам Руслана Сырцова, в проектах компании — ЖК Golden City и «Английская миля» — более 70% покупателей отмечают архитектурное решение жилого комплекса в качестве основного фактора, повлиявшего на выбор жилья. «Оба проекта коммерчески успешны, все три очереди "Английской мили" были проданы до окончания строительства, как и первая очередь Golden City с золотым шпилем»,— рассказывает господин Сырцов, добавляя, что, судя по динамике продаж, вторую и третью очереди проекта с золотыми декоративными элементами ждет то же самое.

Высокая динамика

В России современное архитектурное сообщество оформилось в обстановке, где нужно быстро реагировать на изменения конъюнктуры рынка, корректировки бюджета. «В нашей стране проектировщики умеют работать очень быстро и эффективно даже в сложных условиях. Бизнес здесь привык к быстрым деньгам. На западе девелоперские кейсы могут окупаться пятнадцать или даже двадцать лет, и такой цикл возврата денег считается стандартным. В реалиях нашей страны долгие годы приемлемым показателем считался восьми-десятилетний срок оборота инвестиций. При этом о пятнадцати годах не могло идти и речи»,— объясняет эксперт.

По мнению Эрика Валеева, главы архитектурного бюро IQ, любые даже самые удачно проработанные и качественно реализованные элементы проекта не функционируют по отдельности друг от друга. «Только их совокупность позволяет добиться эффекта синергии и создать качественную и комфортную среду»,— считает он. Господин Кокорев добавляет, что качество решений, предложенных архитектором, безусловно, может повлиять на цены и темпы продаж, а также на экономическую эффективность проекта для девелопера или инвестора.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), отмечает, что взаимосвязь влияния архитектурной составляющей на скорость продаж статистически в компании не исследовали, но на уровне экспертных оценок можно утверждать, что все зависит от класса. «Для массового потребителя архитектура не является фактором, влияющим на принятие решения о покупке. В бизнес-классе больше смотрят не на саму архитектуру, а, например, на панорамные окна в квартире, высоту потолков и удобство планировки, эстетику общественных зон. В высоком сегменте, в котором покупка недвижимости часто сопряжена с "коллекционированием" уникальной недвижимости, наличие именитого архитектора и выразительная архитектура способны стать важным фактором при выборе объекта»,— объясняет госпожа Литинецкая. Так, если речь идет о лотах высокой ценовой категории, где к проекту приложил свою руку архитектор мирового уровня, например, знаменитая Заха Хадид, то это интересно в плане дополнительного престижа. «Такие квартиры часто покупают очень взыскательные клиенты, которые готовы переплачивать в том числе за архитектуру и имя»,— говорит она.

Оптимальные решения

Игорь Кокорев считает, что важно приглашать не только и не столько именитого архитектора, сколько архитектора, который сможет создать оптимальное решение для конкретного объекта. «Именитые архитекторы нередко становятся таковыми именно за свои хорошие результаты работы»,— уверен он.

Так, концепцию проекта Golden City разрабатывал консорциум голландских урбанистов KCAP + Orange Architects. По замыслу авторов, Golden City должен ассоциироваться с новыми стандартами архитектуры и стать новой достопримечательностью, а также местом проживания и отдыха для петербуржцев и гостей города. «Уже сейчас он привлекает модных фотографов, которые выбирают Golden City как новый символ города. Множество наград, в том числе международных, подтверждают правильность решения привлекать к работе именитых архитекторов и проектировщиков. Этой традиции Петербурга триста лет, город формировался под влиянием голландских и итальянских зодчих»,— заключает господин Сырцов.

Зачастую при привлечении к работе над проектом иностранного архитектурного бюро девелопер также подключает местного специалиста, который в курсе всех нюансов по получению разрешений на строительство, знает особенности прохождения всех инспекций и принципов согласования проектов на Градостроительном совете. «Как правило, процессы эти могут затягиваться, поскольку зарубежные архитекторы просто не могут понять, почему их архитектурные задумки необходимо переделывать из-за несоответствия чуждым для них нормам»,— говорит Ольга Смоленская, архитектор, глава проектного объедения «Уникум». Успешным примером подобной профессиональной синергии, где каждая из сторон привносит в проект что-то свое, является сотрудничество KCAP + Orange Architects и бюро «А.Лен».

Собеседники издания подчеркивают, что в нашей стране достаточно много и своих профессионалов, способных реализовывать хорошие проекты, опираясь на западные решения. «Безусловно, нельзя отрицать, что иностранные архитекторы способны создать проект, заметно отличающийся от работы привычных местных специалистов. Но это сработает только в том случае, если зарубежная команда бережно отнесется к истории места»,— резюмируют эксперты.