Государственное регулирование предпринимательства на жилищном рынке Азербайджана

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Дуболазов, В.А. Принятие управленческих решений в маркетинге с помощью компьютерных средств [Текст] / В.А. Дуболазов, Н.В. Павлов. - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2005. - 210 с.

2. Павлов, Н.В. Выбор метода решения маркетинговых задач управления продуктом на основе экспертной системы [Текст] / Н.В. Павлов // Научно-технические ведомости СПбГПУ. - 2009. - № 4. -С. 246-253.

3. Павлов, Н.В. Содержание и этапы маркетингового управления продуктом [Текст] / Н.В. Павлов //

Научно-технические ведомости СПбГПУ. - 2009. -№ 3. - С. 319-325.

4. Плеханова, Е.В. Нейронные сети как инструмент маркетолога [Текст] / Е.В. Плеханова, Н.В. Павлов // XXXVIII неделя науки СПбГПУ. Ч. VII. Факультет экономики и менеджмента: мат. Междунар. науч.-практ. конф. Санкт-Петербург, 30 ноября -5 декабря 2009 г. - С. 299-300.

5. Чекстер, Е. Оптимизация маркетинговой активности в условиях кризиса [Текст] / Е. Чекстер // Индустриальный и Ь2Ь маркетинг. - 2009. - № 3. - С. 203-210.

УДК 332.025.12

Р.И. Мехралиев

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА ЖИЛИЩНОМ РЫНКЕ АЗЕРБАЙДЖАНА

Рыночные отношения в строительстве - это отношения хозяйствующих субъектов инвестиционно-строительной сферы, при которых хозяйственные решения принимаются каждым субъектом самостоятельно с целью получения максимальной прибыли. Строительному рынку в большей мере свойственна форма олигополи-стического рынка, где множество продавцов и множество покупателей. Уровень рыночных цен на строительную продукцию в значительной мере зависит от соотношения спроса и предложения на нее.

Субъектами рыночных отношений в строительной отрасли являются покупатель (заказчики) готовой продукции и ее продавцы. Покупателями могут быть органы республиканской, региональной или муниципальной власти, нефинансовые организации различных форм собственности, банки, финансовые группы, другие юридические лица, а также физиче-

ские лица. Продавцами в отрасли выступают: проектные организации; организации, производящие строительные материалы, полуфабрикаты, детали, конструкции; строительные организации; организации, оказывающие транспортные услуги и услуги по механизации работ. Все субъекты, перечисленные в категории покупателей, также могут быть продавцами.

Государственное регулирование предпринимательской деятельности в жилищном строительстве осуществляют государственный архитектурно-строительный надзор, лицензионный отдел, комитет по архитектуре и градостроительству и т. д.

Лицензионный отдел осуществляет надзор за соблюдением лицензионных требований и условий в предпринимательской деятельности. В процессе надзора лицензионный отдел имеет право:

- проводить проверки лицензиата на предмет его соответствия лицензионным требованиям и условиям;

- запрашивать и получать от лицензиата необходимые объяснения и справки по вопросам, возникающим при проведении проверок;

- составлять на основании результатов проверок акты с указанием конкретных нарушений;

- выносить решения, обязывающие лицензиат устранять выявленные нарушения, устанавливать сроки устранения таких нарушений;

- выносить предупреждение лицензиату и т. д.

Государственные надзорные и контрольные

органы, а также иные органы государственной власти в пределах своей компетенции при выявлении нарушений лицензионных требований и условий обязаны сообщить лицензирующему органу, выдававшему лицензию, о выявленных нарушениях и принятых мерах.

Лицензиат обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующими органами проверок, в том числе предоставлять необходимую информацию и документы.

При выявлении нарушений лицензиатом лицензионных требований и условий, которые могут повлечь нанесение ущерба правам, законным интересам, нравственности и здоровью граждан, а также обороне страны и безопасности государства, лицензия может быть аннулирована решением суда на основании заявления органа, выдававшего лицензию.

Основными органами, регулирующими процесс строительного бизнеса, являются Министерство чрезвычайного положения и Комитет по архитектуре и градостроительству. Они решают следующие задачи:

- проведение на территории городов республики государственной политики в области градостроительства;

- осуществление мониторинга объектов градостроительной деятельности;

- осуществление контроля и координации строительства объектов жилья, соцкультбыта, инженерной инфраструктуры и т. д.;

- осуществление координации действий предприятий на территории городов, организации строительства, взаимодействия с руководителями строительных организаций;

- организация комплексной застройки кварталов (объектов недвижимости, инженерной инфраструктуры) совместно со структурными подразделениями администраций городов и другими заинтересованными службами;

- проведение работ по выполнению заказов городских администраций, предприятий, юридических и физических лиц на разработку про-ектно-сметной документации, по ее согласованию, организации строительства объектов в полном объеме или его определенных этапов;

- оказание экспертных, инжиниринговых, консультационных, коммерческих, посреднических и других услуг организациям, предприятиям, юридическим и физическим лицам.

Однако в силу того, что все муниципальные и большое количество частных заказов проходят через эти органы (именно они вправе выбирать, какая строительная компания будет выполнять заказ), строительные компании так или иначе оказываются под их влиянием.

Помимо этого огромное влияние на строительный бизнес оказывает так называемый административный ресурс. Среди факторов, влияющих на принятие решения инвестором об инвестировании средств в строительство, не последнюю роль играют именно административные вопросы.

Многие предприниматели отмечают, что заниматься сегодня бизнесом в сфере строительства очень сложно. Если раньше для согласования документов на строительство объекта требовалось максимум 2-3 месяца, то сейчас этот процесс может длиться 5-6 месяцев, а в некоторых случаях и годы. Если эта проблема не будет решена, процесс привлечения инвестиций в строительство будет медленным, так как инвестор ориентирован на быстрый оборот вложенных средств.

Рассмотрим всю цепочку действий предпринимателя после принятия решения о вложении инвестиций в строительство и дадим оценку действиям государственных структур в инвестиционном процессе.

Первый этап - принятие инвестором решения о строительстве жилого дома. Проблемы начинаются у инвестора уже этого этапа. При внесении инвестором предложения и начале

строительства жилого дома ему выставляется ряд технических условий, касающихся модернизации инфраструктуры - строительство водопровода, подстанций и пр. Другой вариант -власти города требуют от строителей отчислений на поддержание инфраструктуры города или района застройки. В конце этой процедуры расчеты порой показывают: при выполнении поставленных администрацией задач проект из ряда прибыльных трансформируется в убыточный. Инвестор остается без прибыли и, следовательно, оставляет идею строительства как невыгодную для себя, так как такие технические условия (или высокие отчисления) уменьшают прибыль и делают вложение инвестиций нерентабельными.

Если же инвестору удалось разрешить данную проблему и приступить к подготовке строительства дома, он переходит ко второму этапу.

Второй этап - подготовительная работа перед началом строительства. Первое, с чем сталкивается инвестор, - выбор места под строительство объекта. Но получить такую информацию оперативно довольно сложно. На сегодняшний день в г. Баку и других городах информацию о правах на земельный участок можно узнать в городском земельном комитете только через значительный промежуток времени. После получения информации инвестору необходимо получить разрешение на проектирование, для чего необходимо собрать ряд документов, согласование и получение которых может затянуться на период от трех месяцев до полугода.

Далее следует период разработки проектной документации на строительство самого дома, привязки на местности возводимых сооружений, расчет стоимости строительства. Инвестору проще иметь уже готовый проект дома и данный этап для него пройдет быстрее, так как ему остается только заказать в специализированной организации привязку дома на местности.

После разработки в полном объеме проекта строительства здания начинается процесс согласования со всевозможными инстанциями -земельным комитетом, комитетом архитектуры

и градостроительства и т. д., и наконец, самое главное, заключения инвестиционного договора с правительством города. При этом факт проведения всех вышеперечисленных работ вовсе не является гарантией заключения с инвестором инвестиционного договора. Вся подготовительная работа может быть проведена зря. В силу коррумпированности строительной отрасли заключение инвестиционного договора находится в сильной зависимости от способностей предпринимателя решать подобные проблемы, а также от расположения к нему властей.

Третий этап - строительство и сдача строительного объекта в эксплуатацию. Самым простым этапом в процессе инвестирования строительства является именно процедура строительства объекта, хотя в развитых странах именно этот этап является самым сложным, ведь от него впоследствии (после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию) зависят жизни людей.

Завершив строительство, инвестор вместе с заказчиком и подрядчиками (зачастую все эти функции выполняет одно юридическое лицо) производят сдачу дома государственной приемочной комиссии, и если дом построен с соблюдением всех строительных норм и требований, проблем не возникает. Хотя полной гарантией успешной сдачи дома является все то же расположение властей. В противном случае всех участвующих в строительстве дома ждет долгая и изнурительная процедура его сдачи. Практически каждая контролирующая, проверяющая и т. п. организация начнет предъявлять претензии к построенному объекту, игнорируя при этом тот факт, что некоторое время назад вся проектная документация по строительству этого дома уже была согласована и утверждена.

Далее следует этап передачи городу инженерных сетей. И хотя инвестор вложил свои средства в строительство или реконструкцию инженерных сетей, он вынужден еще оплатить и расходы по оформлению передачи их территориальным органам власти.

Четвертый этап - регистрация прав. Закон о государственном регистре недвижимости (от

29.07.2004 г.) устанавливает порядок регистрации прав собственности на недвижимое имущество и других имущественных прав, а также порядок их возникновения, ограничения (обременения) и переуступки. В законе определяется, кто имеет право получать сведения из регистра, какие данные он содержит и каким образом он ведется.

Правила ведения государственного регистра недвижимости утверждены указом президента от 14.10.2004 г. Эти правила, разработанные в соответствии с Гражданским кодексом, Законом о государственном регистре недвижимости и другими соответствующими правовыми актами, гласят, что государственная регистрация организуется и ведется государственным регистром недвижимости. В Правилах говорится, что регистр состоит из электронных и бумажных документов. Наконец, в них определяется статус прав, возникающих до создания государственного регистра недвижимости.

Устав государственного регистра недвижимости от 30.08.2005 г. гласит, что центральным исполнительным органом, отвечающим за создание и ведение государственного регистра недвижимости, является служба государственного регистра недвижимости. В Уставе перечисляются задачи и обязанности службы, которая будет обновлять регистр в соответствии с действующим законодательством, и определяется порядок формирования службы.

По мнению отдельных сотрудников комитета по защите прав потребителей и многих предпринимателей, занимающихся строительным бизнесом, такая ситуация выгодна небольшому количеству строительных компаний г. Баку и дружественным им чиновникам для сохранения завышенных цен на недвижимость и получения сверхприбылей за счет искусственно созданной монополии. Как отмечают руководители строительных компаний*, монополисты, заключив между собой и администрацией негласный договор, используя административный ресурс, создают все мыслимые и немыслимые преграды притока новых инвесторов в строительный бизнес.

* См.: Асаул А.Н. Предпринимательская деятельность в строительном комплексе (экономические проблемы) : моногр. СПб.: ИСЭП РАН, 1996. 235 с.

Государство сегодня пытается регулировать строительный бизнес. Так, социально-экономическое развитие территории оценивается по состоянию инвестиционно-строительного комплекса, следовательно, главной задачей муниципальных органов власти является стимулирование предпринимательской деятельности в жилищном строительстве. Но для этого необходимо создание системы экономических показателей, которая позволит оценивать эффективность инвестиционо-строительного комплекса в целом. Ее наличие позволит увеличить инвестиционный поток в строительство жилья.

Можно выделить несколько приоритетных направлений стимулирования предпринимательской деятельности в строительстве:

- обеспечение информационной прозрачности рынка жилищного строительства и упрощение процедур согласовании строительных проектов;

- урегулирование вопросов финансирования инженерных сетей;

- ограничение власти монополистов, которая ведет к удешевлению стоимости строительных объектов;

- развитие ипотеки как основы создания привлекательных условий для организации бизнеса и привлечения потенциальных инвесторов.

Следует отметить, что в условиях рыночных отношений строительное производство требует новых подходов к регулированию взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса - инвесторами, заказчиками, застройщиками, проектировщиками и подрядными организациями. Главным условием их успешного функционирования является обеспечение рентабельной деятельности всех участников строительного процесса. Достижение этой цели зависит от разработки механизма регулирования их взаимоотношений.

Сфера регулирования взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса и государством затрагивает разные стороны этого процесса. Изменения, происходящие в последнее время в экономике как Азербайджана, так и всего мира, требуют разработки новых механизмов взаимодействия и новых подходов к контролю и надзору государственных регуляторов в области строительного бизнеса.