"Кристалл" не льет и не застраивается

Как стало известно "Ъ", кризис привел к заморозке планов по редевелопменту московского завода "Кристалл" — бывшего лидера водочного рынка. У инвесторов сейчас нет возможности привлечь $125 млн на строительство 130 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. Сдача помещений в аренду позволит собственникам даже при текущей конъюнктуре зарабатывать около $120 млн в год.

О том, что проект редевелопмента помещений "Кристалла" заморожен, "Ъ" рассказал источник, знакомый с ситуацией, и подтвердили два бывших сотрудника компании "Крайс девелопмент", которая занималась развитием территории завода. Гендиректор "Крайс девелопмента" Яков Литвинов и представители "Кристалла" не ответили на звонки "Ъ".

"Кристалл" занимает 8,7 га на Самокатной улице в районе Лефортово. Обсуждение планов по редевелопменту территории завода велось с 2010 года. В 2014 году господин Литвинов говорил РБК, что "Крайс" построит на месте "Кристалла" около 130 тыс. кв. м жилья комфорт-класса и сопутствующую инфраструктуру. Позднее добавились планы по созданию творческого кластера: дизайнерские и ремесленные мастерские, театр, спортивные и образовательные объекты. Инвестиции в проект оценивались в 4,5 млрд руб. (около $125 млн по средневзвешенному курсу на июль 2014 года). Эти деньги "Крайс" хотел привлечь за счет кредитов, но договориться с банками не удалось, сказал один из источников. По его словам, проектом застройки "Кристалла" занимались два юрлица — ООО "Крайс девелопмент" и ООО "Крайс проперти менеджмент" (КПМ).

По данным Kartoteka.ru, "Крайс девелопмент" на 85% принадлежит господину Литвинову, оставшиеся 15% у Александра Шамаева. КПМ через ООО "Нортон" контролируется воронежской ИК "Парити капитал" и ее собственниками — Вячеславом Асташовым, Михаилом Окуневым, Марселем Таманцевым и Игорем Шушаревым. Ранее среди совладельцев "Нортона" и "Парити капитал" значился Валерий Яковлев, который через ООО "Камертон" и ООО "Зернострой" контролирует 38,03% "Кристалла". Дозвониться до господина Яковлева не удалось.

В конце 2009 года 51% акций ОАО "Московский завод "Кристалл"" приобрел совладелец Coalco Василий Анисимов. Сейчас контрольный пакет "Кристалла" (57,06%) у ООО "Диалог", бенефициаром которого раньше считался господин Анисимов. Источник, близкий к бизнесмену, уверяет, что тот больше не входит в число акционеров "Кристалла". Возможным собственником "Диалога" участники рынка называют Аркадия и Бориса Ротенбергов, чей СМП-банк прежде был акционером "Кристалла".

Общая площадь существующих помещений "Кристалла" --15,5 тыс. кв. м, они продолжат развиваться в качестве арендного бизнеса, осведомлен один из источников "Ъ". В пуле арендаторов помещений скоро появится известный маркетолог Станислав Кауфман ("Кристалл" с 2002 по 2012 год выпускал созданную им водку "Путинка"). По словам господина Кауфмана, с 1 февраля офис принадлежащего ему ООО "Грызлинг" (продает семечки "Икра подсолнуха") перейдет на "Кристалл": для этих целей там будет арендовано около 100 кв. м. Также "Грызлинг" планирует арендовать на Самокатной улице складские площади. Еще раньше, в середине января, Станислав Кауфман планирует открыть на "Кристалле" собственную студию звукозаписи. По его мнению, территория "Кристалла" может развиваться так же, как площадка бывшей кондитерской фабрики "Красный Октябрь". "Сейчас там появилось много галерей, творческих студий, кафе и ресторанов",— отмечает он.

Управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев считает использование объекта в качестве арендного бизнеса единственно возможным вариантом сейчас. "Это позволит окупать затраты на эксплуатацию, содержание и принесет небольшой доход",— поясняет он. По оценке господина Ковалева, сдавать помещения "Кристалла" можно примерно за $8 тыс. за 1 кв. м в год, весь комплекс при полной загрузке будет приносить около $124 млн. Расходы на содержание здания при этом составят примерно $40 за 1 кв. м в год ($620 тыс. на весь комплекс). Эксперт полагает, что реализовать девелоперский проект на этой площадке сейчас очень сложно: "Для строительства 130 тыс. кв. м нужно прогнозировать развитие рынка на три-пять лет, а чтобы продать жилье на первичном рынке, его стоимость должна быть как минимум на 20% ниже расценок вторичного сегмента".

Еще четыре года назад "Кристалл" был лидером по выпуску водки в стране (9,1 млн дал в 2011 году). В мае 2013 года производство алкоголя было перенесено на подмосковную площадку предприятия (филиал "Корыстово" в Домодедовском районе). Сейчас, как видно из данных Росстата, "Корыстово" почти ничего не производит: в январе--октябре 2015 года было разлито всего 126 тыс. дал. Источник, близкий к "Кристаллу", впрочем, говорит, что на "Корыстово" идет масштабная реконструкция и после ее завершения объемы разлива должны существенно вырасти.