Выморочные квартиры

Жилье, которое выставляется на торги, может стать удачной покупкой — в списке лотов бывают уникальные варианты. Стартовые цены обычно ниже рынка, но в ходе аукциона могут как вырасти, так и снизиться даже на 50%. Покупка квартиры с торгов — безопасная процедура, но покупателю следует готовиться к сюрпризам.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

На аукционы по продаже недвижимости попадают квартиры из разных источников. Это могут быть муниципальные квартиры: жилье в собственности местных органов власти, которое использовалось для размещения сотрудников, жилье пострадавших от стихийных бедствий или жилье участвовавших в социальных программах. Это может быть имущество компаний-банкротов — например, квартиры, которые предназначались для прикомандированных сотрудников. Собственность граждан, которые прошли процедуру банкротства, тоже оказывается на торгах. Могут быть квартиры из банковских залогов — жилье должников по ипотеке или по коммерческим кредитам банки передают на продажу профессиональным торговым площадкам.

«Бесхозные» квартиры, оставшиеся от одиноких людей или чьи наследники не заявили о своих правах, переходят в пользование муниципальных властей и тоже могут оказаться на торгах. Такое имущество называется выморочным. Чтобы признать его таковым, нужна судебная процедура, согласно которой наследником становится муниципалитет. Это происходит, если в течение шести месяцев после смерти собственника не объявился ни один наследник. В случае, когда наследник появляется позже, он может открыть новое судебное дело о восстановлении прав на наследство, но придется предоставить веские причины, почему этого не произошло в установленный законом срок.

«Выморочное имущество не всегда выставляется на торги. Муниципальные власти могут использовать его в качестве служебного жилья, передать лицам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, либо погорельцам и переселенцам из аварийного жилья. Иногда такие квартиры сдаются внаем, а доход от сдачи перечисляется в бюджет»,— рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

В Москве на торги попадают также, например, дома по реновации: часть город распределяет между переселенцами, а остаток реализует с торгов. По словам госпожи Мищенко, есть еще государственная программа, в рамках которой пенсионеры заключают договор и получают деньги от государства, а после их смерти квартира отходит плательщику. «Такие квартиры тоже реализуют с торгов»,— указывает эксперт.

Квартиры для торгов оценивают специалисты. «Стартовая цена зачастую на 30% ниже рыночной цены. В результате торгов цена может подняться до 10% от рыночной. Больший дисконт все-таки редкость»,— отмечает Елена Мищенко.

В торгах может участвовать любой желающий, но стоит понимать — есть риск, что в ходе торгов ожидания могут не оправдаться, предупреждает старший юрисконсульт «Миэль» Анастасия Ромашова. Она советует покупателю запастись терпением, регулярно и внимательно мониторить площадки залоговых аукционов в ожидании «своего» объекта. Она обращает внимание на то, что банки могут размещать эти объекты на собственных сайтах, на собственных площадках и на общедоступных интернет-классифайдах (ЦИАН, «Авито» и др.).

Плюсы и минусы квартиры с торгов

Как правило, никаких новых и скрытых недостатков у квартир, которые продаются с торгов, нет. «У них могут быть те же отрицательные характеристики, что и у остальных: удаленность от метро, вид из окон на загруженную дорогу или козырек подъезда, первый этаж, отсутствие балкона. Каждый выбирает квартиру по своим параметрам»,— отмечает Анастасия Ромашова. Квартиры, которые продаются с торгов, можно предварительно посмотреть — для этого выделяют специальные дни. Встречаются лоты в хорошей локации. Особенно если жилье осталось после пожилых людей, уточняет госпожа Ромашова.

По словам заместителя генерального директора Российского аукционного дома Ольги Желудковой, покупателям квартир в банкротстве стоит быть готовыми к отсутствию привычного сервиса, связанного с покупкой жилья. «Квартиру, которая продается с банкротных торгов, не всегда так же легко осмотреть, как квартиру от частного собственника. За покупателем не будут бегать с документами, отвечать на многочисленные вопросы. Здесь придется иметь дело с арбитражными управляющими, которые ведут себя иначе, чем риэлторы»,— предупреждает госпожа Желудкова.

Преимущество таких квартир с торгов — в цене. «Они часто продаются с обременением — цена может быть ниже рынка. Покупатель приобретает квартиру, освобождает ее от обременений, цена становится другой»,— приводит пример она.

На торгах в банкротстве кроме сложных случаев с серьезным обременением попадаются «чистые» от обременений варианты. «Именно на торгах можно найти уникальные лоты, которые, если бы не дефолт заемщика, никогда не попали бы в продажу,— предупреждает Ольга Желудкова.— Но надо понимать, что лот без обременений наверняка вызовет большой интерес и будет продан по рыночной цене, а в ряде случаев и выше».

В торгах по банкротству законодательством предусмотрена процедура снижения цены объекта, если его не удалось продать на классическом английском аукционе. «Начальная цена таких объектов соответствует рынку, но есть шанс купить их по минимальной цене, то есть на 20%, 30% и 50% дешевле»,— говорит госпожа Желудкова.

Первые торги в рамках банкротства проходят в классическом формате — на повышение. Если покупателей не нашлось, объявляются вторые торги с начальной ценой на 10% ниже, чем на первых. Между первыми и вторыми торгами проходит минимум месяц. Если и на вторых торгах имущество не продано, следует третий этап — публичное предложение. «Это форма торгов, которая предусматривает снижение цены через определенный период, например, каждые две недели. Если появился покупатель, он и забирает объект. Если два покупателя, то квартиру забирает предложивший более высокую цену. А бывает, что покупатель не объявляется и цена лота достигает минимума»,— рассказывает госпожа Желудкова. Вот в такой схеме дисконт может достичь 30–50% и более от стартовой цены.

К минусам квартир, которые продаются в банкротстве, относятся различные обременения. Самые распространенные — незаконные жильцы или прописанные граждане, кроме того, значительные долги по коммунальным платежам.

«Самое серьезное обременение — первое. Оно больше других влияет на фактическое снижение цены, дисконт может достигать 25–50% и более»,— отмечает эксперт РАД. Таких жильцов, вероятнее всего, придется выселять с помощью судебного решения и судебных приставов.

Ипотечные долги обычно не представляют проблемы. «Продажа на аукционе — это совместное решение банка-кредитора и конкурсного управляющего. Банк как кредитор принимает решение о продаже. Деньги за квартиру, купленную с торгов, уходят не собственнику, а банку-кредитору. Погашается задолженность перед банком, и у покупателя в силу закона остается свободная от обременения квартира»,— поясняет госпожа Желудкова.

Безопасность сделки

В целом сделка по покупке квартиры на торгах безопасна, поскольку перед подачей лота на торги проводится проверка и объекта недвижимости, и его собственника, считает партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Тем не менее в процессе выбора лота на торгах важно внимательно проверять все документы на имущество. «Наиболее частые и неприятные трудности возникают в связи с незаконными перепланировками, отказом проживающих в данном помещении от снятия с регистрационного учета. Самые большие трудности представляет регистрация несовершеннолетних лиц в приобретаемом жилом помещении, поскольку их нельзя просто выписать из квартиры, только если сразу прописать в другое жилье по месту регистрации родственников, родителей»,— комментирует господин Малинин.

Дополнительным риском для покупателя может стать риск оспаривания проведенных торгов: в случае признания торгов недействительными недействительным признается и договор, заключенный по их итогам. «Приобретенное имущество в этом случае возвращается в конкурсную массу, покупателю в этом случае возвращаются деньги. Однако полученные от покупателя средства могут быть уже распределены между кредиторами, в связи с чем возврат средств может быть затруднен»,— предупреждает управляющий партнер Центра по работе с проблемными активами Зоя Галеева.

По ее словам, такие случаи немногочисленны. «Кроме того, традиционный договор купли-продажи может быть оспорен с такими же последствиями и по еще большему количеству оснований»,— отмечает она.

Еще одна трудность приобретения квартиры с банкротных торгов в том, что банки неохотно кредитуют такие сделки. Формального запрета на выдачу ипотеки под такие объекты нет. «Низкая готовность банков кредитовать подобные сделки связана с особенностями оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Сначала проходят расчеты за покупку, а потом оформление права собственности. А по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности»,— поясняет Василий Малинин.