К вопросу об определении понятия недвижимого имущества

К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

СЛ. ЦЫДЕНОВ, соискатель кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России

Аннотация. В статье проводится анализ законодательного определения понятия недвижимого имущества, выявляются достоинства и недостатки правового регулирования, исследуются различные подходы, используемые в правоприменительной деятельности, представлено разнообразие позиций ученых по вопросу о трактовке недвижимости. Автор предлагает собственное определение понятия недвижимого имущества, базирующееся на идее бессрочного единства объекта недвижимости и земельного участка.

Ключевые слова: определение недвижимого имущества.

ON THE DEFINITION OF REAL PROPERTY

S.P. TSYDENOV,

Applicant of Civil Law St. Petersburg University of the MIA of Russia

Annotation. The article analyzes the legal definition of the real property, identifying strengths and weaknesses of legal regulation, investigates various approaches used in law enforcement, is the diversity of attitudes of scientists on the interpretation of the real estate. The author offers his own definition of the real property, based on the idea of perpetual unity of the property and the land.

Key words: Determination of the real estate.

Законодательное определение понятия недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) в научной литературе подвергалось критике1. Дефектность данных положений обусловила и разнообразие в подходах, используемых на практике.

Практическая же важность деления вещей на движимые и недвижимые определяется юридическими последствиями.

В настоящей работе не рассматривается вопрос о квалификации в качестве недвижимых земельных участков и объектов, не связанных с землей, но названных таковыми в законе. В отношении последних полезной представляется точка зрения Е.А. Суханова, полагающего, что признание их недвижимыми происходит в силу специальной нормы, а не в общем правиле2.

Традиционно принято считать3, что взгляды авторов относительно определения недвижимых вещей разделились на две точки зрения: является ли понятие недвижимости категорией «юридической» либо «физической»4.

По мнению сторонников «юридической» доктрины (Е.А. Суханов5, О.М. Козырь6, М.В. Кротов7, В.И. Сенчищев8, И.Д. Кузьмина9 и др.) недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права»10. При этом связь объекта с землей рассматривается как юридическая связь объекта с участком земли, на котором объект расположен11.

Сторонники «физической» доктрины (В.В.Вит-рянский12, Б.М. Гонгало13, Б.Л. Хаскельберг14, Е.С. Бол-танова15, С.А. Степанов16, Скловский К.И.17, О.Ю. Скворцов 18 и др.) считают главным свойством

недвижимости физическую неотрывность от земли, независимо от процедуры регистрации. О.Ю. Скворцов отмечает, что признаки недвижимости определены в законе и недвижимость не может возникнуть в силу регистрации прав, являющейся явлением вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее19. С последним высказыванием стоит согласиться, тем более что по данному поводу выразил позицию Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 05.07.2001 г. № 132-О20, от 05.07.2001 г. № 154-О21.

Представляется, что предложенный тезис о возможности установления вещных прав преувеличен, поскольку право собственности может быть установлено не только на недвижимость. Вместе с тем представляется, что «юридический фактор» недвижимости сторонниками «физической» доктрины недооценен несправедливо. В этом отношении весьма четко высказался Б.М. Чубаров о том, что вещь в понимании ст. 128 ГК РФ и недвижимость в понимании ст. 130 ГК РФ в конечном итоге понятия юридические22.

По мнению С.П. Гришаева, критерий деления вещей на движимые и недвижимые (неразрывная связь с землей) является физическим23. Думается, что основанием для подобных суждений является легальное определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, буквальное толкование которой позволяет сделать вывод о том, что прочность связи с землей означает исключительно невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению.

О несовершенстве критерия несоразмерности ущерба, наносимого перемещением, вели речь разные ав-

торы. (Г.Ф. Шершеневич, В.И. Синайский24, А.В. Черных25, И.В. Козлова26, О.Ю. Скворцов27, Д.С. Не-крестьянов28 и др.). В частности, А.В.Черных говорит о неспособности этого критерия отразить суть понимания принципа определения недвижимости29.

Более распространенным подходом является рассмотрение данного признака как самостоятельного, отличного от признака прочности связи с землей.

Попытку отделения данных критериев друг от друга предприняли авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства30. В судебной практике указанный подход нашел свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.12.2001 № 1125/0031.

В данном контексте ряд ученых (Д.С. Некрестья-нов32, А.А. Иванов33 и др.) высказались о необходимости исключения критерия невозможности перемещения из определения понятия недвижимости, ввиду того что разрушение (перенос) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном участке и возникновение ее на другом34.

Вместе с тем думается, что исключительно критерий прочности связи с землей не способен в полной мере отразить сущности недвижимых объектов. Как справедливо было отмечено И.А. Емелькиной, согласно этому критерию любые индивидуально-определенные объекты должны быть зарегистрированы как не-движимость35. А.Е. Захарова признает, что в этом случае недвижимыми можно назвать такие объекты, как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги и т.п.36. По мнению ряда ученых этим же признаком могут быть охарактеризованы и временные строения. Как указывает С.А. Степанов, временное здание, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление права землепользования), а ГК РФ не содержит привязки здания (сооружения) к временному критерию, так как эти рукотворные объекты по существу своему временные (построенные в 60-е годы блочные пятиэтажные дома), что предполагает невозможность положения в основу деления вещей на движимые и недвижимые критерия временности37. Противоположная точка зрения высказана И.Д. Кузьминой, полагающей необоснованным признание объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, запрограммированности сноса или переноса38.

Разногласия подходов наблюдаются и в судебной практике. В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2008 г. по делу № А13-10309/2007, от 03.07.2008 г. по делу № А56-51705/200639 придается значение вопросу о предоставлении земельного участка (для вре-

менного сооружения либо для капитального строения)40. Противоположный вывод следует из текста определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2007 г. по делу № 48-Г07-6, в котором указано, что к стационарным объектам относятся магазины, павильоны и киоски. Суд, сославшись на п. 14 ГОСТ Р 51303-99, утвержденный постановлением Госстандарта Российской Федерации от 11.08.1999 г. № 242-ст, сделал вывод о необходимости государственной регистрации прав на указанные объекты, вне зависимости от режима земельного участка под строением41.

Представляется, что позиция признания временных объектов недвижимостью в определенной мере обусловлена положениями ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольно возведенные объекты являются недвижимостью вне зависимости от признания их таковыми (в т.ч. судом), т.е. вне зависимости от временности связи данного строения с землей.

Думается, что идея законодателя отнести самовольные постройки к объектам недвижимости не вполне оправдана, а ст. 222 ГК РФ не согласуется со ст. 130 ГК РФ, поскольку согласно последней само недвижимое имущество возможно только при наличии назначения. Понятие же назначения недвижимого имущества в действующем законодательстве связано с объектами, созданными в установленном порядке. Сведения о назначении вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним42. При этом, по мнению ряда авторов, действующее законодательство содержит понятие «назначение имущества» лишь в отношении некоторых видов недвижимости: жилых помещений (ст. 17 ЖК РФ), земельных участков (ст. 7 ЗК РФ). Тогда как в отношении иных объектов недвижимости понятие назначения законодательно не установлено, для чего предлагается обратиться к ст. 37 и 39 Градостроительного кодекса РФ43, регулирующим вопросы, связанные с разрешенным использованием объектов капитального строительства. Однако процедуры, связанные с установлением (изменением) видов разрешенного использования объектов капитального строительства, осуществляются в рамках действующего законодательства о градостроительной деятельности. Однако возведение самовольных построек осуществляется в нарушение данного законодательства, что означает отсутствие правовых оснований для применения указанных выше положений градостроительного законодательства к правоотношениям, связанным с возведением самовольных построек, а значит, и безосновательно вести речь о видах разрешенного использования самовольных построек. Стоит отметить, что в Градостроительном кодексе РФ виды разрешенного использования объектов капитального строительства рассматриваются во взаимосвязи с видами разрешенного использования земельных участков. Думается, что подобный подход законодателя вполне оправдан и обусловлен связью недвижимости с земельным участком.

Также на практике используется иной неустановленный законодательством признак — капитальность (некапитальность) объекта44. Очевидно, данный подход обусловлен тем, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует правоотношения, связанные со строительством и эксплуатацией объектов исключительно объектов капитального строительства. В этом вопросе судебная практика определяется с учетом экспертных заключений45. Практическая ценность данного критерия представляется значительной. Так, назначение и сжатый перечень объектов капитального строительства даны в Приказе Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 г. № 268 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства»46. Более расширенный перечень соответствующих объектов дан в Положении о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 8747 (п. 2), в соответствии с которым объекты капитального строительства подразделяются на объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов; объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения) и линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Исключение же временных объектов из сферы правового регулирования градостроительного законодательства явление ситуационное. Так, ранее действовавший Градостроительный кодекс РФ от 07.05.98 г. рассматривал временные строения исключительно с точки зрения отсутствия необходимости оформления разрешения на строительство (ст. 62), не исключая их из числа недвижимых объектов. Более того, нельзя оставлять без внимания отношения по возведению сооружений, не предназначенных для переноса и обладающих определенными признаками капитальности (наличие фундамента и т.д.), но созданных на земельных участках, отведенных на время (торговые павильоны, смонтированные комплексы и т.д.).

Возвращаясь к вопросу о таком признаке недвижимого имущества, как временность, стоит отметить, что п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки исключены из числа объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено). Систематическое толкование ст. 1 и 3 Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод об отсутствии правовой возможности для строительства временных капитальных объектов. Тем не менее в законодатель-

стве ряда регионов содержатся нормы, регулирующие правоотношения, связанные со строительством временных объектов48. В отдельных регионах термин «строительство» не используется, а применяется термин «размещение» 49 (возведение)50.

В целом же представляется, что идея об исключении отношений по созданию временных объектов из сферы регулирования законодательства о градостроительной деятельности заслуживает поддержки, так как она в полной мере согласуется со смыслом недвижимости (с идеей о прочной юридической связи объекта недвижимости с землей).

Именно прочность юридической связи объекта с землей может быть противопоставлена непрочности этой связи. Так, не может быть определена юридическая, а значит и фактическая (физическая) судьба временного объекта в период после истечения срока, на который он возведен. При этом сама возможность уничтожения либо перемещения объекта с земельного участка (наличие у собственника земельного участка права требования освобождения земельного участка) уже свидетельствует о возможных перемещениях объектов в пространстве. Аналогичным образом решается вопрос и с самовольными постройками, которые по общему правилу вообще лишены правовой защиты. Вместе с тем, не способна умалить значения данного подхода возможность признания права собственности на самовольную постройку, поскольку до момента признания на нее прав она считается подлежащей сносу, т.е. говорить о прочности юридической, а значит и физической связи с землей, нет оснований.

Как уже было отмечено, в законодательстве о градостроительной деятельности разрешенное использование недвижимости рассматривается во взаимосвязи с разрешенным использованием земельного участка. Именно при таком подходе осуществляется реализация принципа «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». При этом представляется, что в Земельном кодексе РФ данный принцип дан однобоко, исключительно как следование всех прочно связанных с земельными участками объектов судьбе земельных участков. В результате же систематического толкования норм действующего земельного, гражданского и жилищного законодательства можно установить, что дополнительное содержание данного принципа устанавливается в соответствии со ст. 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком, а при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и

прежний собственник недвижимости. Те же положения можно найти в ст. 35 Земельного кодекса РФ. Более того, согласно ст. 39 Земельного кодекса РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Не отвлекаясь на детали (возможно, упущения) данной правовой нормы (имеется в виду отсутствие в данном контексте указаний о судьбе собственника строения, располагавшегося на земельном участке, используемом в силу обязательственных прав), можно констатировать ее важность. В этом контексте представляется, что ситуация с принадлежностью земельного участка на праве собственности одному лицу, а объекта недвижимости, расположенного на этом участке, — другому не может быть охарактеризована как идеальная, поскольку усложняет реализацию принципа единства судьбы недвижимости и земельного участка. В некоторой мере «сглаживают» ситуацию положения законодательства, предоставляющие возможность приватизации земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), хотя большей поддержкой реализации данного принципа могли бы выступить нормы об исключительном праве собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в частной (не только в государственной) собственности. То есть возможно, что в идеале конструкция недвижимой вещи должна представлять собой совокупность земельного участка и объекта (объектов) недвижимости, расположенного на нем, о чем вел речь А.А. Иванов51, хотя для этого и потребуется внесение ряда кардинальных изменений в действующее законодательство, связанных с разграничением прав собственности на земельные участки и на объекты, находящиеся на них.

Стоит отметить, что сходные нормы содержатся и в жилищном законодательстве. Так, согласно ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения (случайной гибели, сноса и т.д.) многоквартирного дома собственники помещений в доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом. При этом содержание ст. 36 ЖК РФ, согласно которой право собственности на земельный участок приобретается по общему правилу одновременно с приобретением права собственности на помещение в многоквартирном доме, позволяет вести речь если не о вторичности (произ-водности) юридической судьбы земельного участка по отношению к судьбе помещения, то, по крайней мере, о буквальном единстве их судеб.

Указанные выше положения действующего законодательства позволяют собственнику объекта не-

движимости, при отсутствии правопрекращающих фактов (изъятие, продажа и т.д.), быть уверенным в прочности связи своего объекта недвижимости с земельным участком, вне зависимости от течения времени (имеется в виду такая юридическая категория, как «бессрочность» (постоянство), например, для вещных прав, обязательств без срока давности и т.д.).

Таким образом, исключительно комплексное понимание признака прочности связи (юридического и физического постоянства как временного, так и пространственного) позволяет в значительной степени охарактеризовать недвижимость, что может быть принято при определении его понятия.

Все изложенное выше позволяет предложить следующие признаки недвижимого имущества:

1) создание объекта на земельном участке;

2) создание объекта, предназначенного для бессрочного размещения и эксплуатации на данном земельном участке, что означает капитальность;

3) создание объекта на земельном участке, отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством;

4) создание объекта с получением на это необходимых разрешений и в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами.

1 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Под ред. Т.Е. Або-ва, А.Ю. Кабалкина, В.П. Мозолина. М.: БЕК, 1996. С. 222.

2 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. - 2008. - № 4. - С.17-70.

3 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Спарк., 1998. С. 271.

4 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории. С.17-70.

5 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М.: Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь», 1996. С. 45.

6 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276.

7 Кротов М.В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика: Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. - 1999. - № 4 (19). - С. 103.

8 Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. - 1999. - № 12. - С. 118.

9 Кузьмина И.Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. Кемерово, 1999. С. 152.

10 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные пра-

ва. Способы их защиты. С. 45.

11 Суханов Е.А. Гражданское право: учеб. для вузов. — М., 1998. - С. 304.

12 Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242

13Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург, 2002. С. 5 — 6.

14 Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 201. С. 40 — 41

15 Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. С. 57.

16 С.А Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., Статут. 2004. С. 75.

17 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 225

18 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С.71

19 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 129.

20 Вестник Конституционного Суда РФ, 2002. № 1.

21 Там же.

22 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 258 — 259.

23 Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. С.153.

24 Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 126.

25 Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М.: Юридическая фирма «ЛЕГАТ», 1995. С. 57.

26 Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. — 1998.— № 2. — С.154.

27 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 129.

28 Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. — 2006. — № 1. — С.36.

29 Черных А.В. Указ.соч. С.57.

30Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 40 — 41.

31 Постановление Президиума ВАС РФ от 18.12.2001 № 1125/00 по делу № А56-14360/99// Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 4.

32 Некрестьянов Д.С. Понятие недвижимости. С.36.

33 Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество — основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права — 2007. — № 2. — С.18—27.

34 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — № 8. — С.91.

35 Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках не-

движимого имущества // Гражданское право. — 2005. — № 2. — С. 14.

36 Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 399.

37 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 29

38 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: дис. ... д—ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 61—62.

39 Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2008 по делу № А56-51705/2006 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»..

40 Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2008 по делу № А13-10309/2007// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

41 Определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2007 по делу № 48-Г07-6 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

42 п.6 ст.12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. — 28.07.1997. — № 30. — ст. 3594, РГ. — 30.07.1997. —№ 145.

43 Наумова Л.Н Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // М.: Волтерс Клувер, 2008.С.264.

44 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.02.2000 № 3280/99 // Вестник ВАС РФ.

— 2000.— № 5.

45 Определение ВАС РФ от 19.09.2007 № 10863/07 по делу № А43-8347/2006-23-189// Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

46 Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 30.10.2006.— № 44.

47 СЗ РФ. —25.02.2008.— № 8. ст. 744, Российская газета. —№ 41.— 27.02.2008.

48 Постановление Администрации города Тобольска от 17.07.2006 № 29 «Об утверждении Положения о порядке информирования граждан при предоставлении земельных участков для строительства и размещения временных объектов на территории города Тобольска». // Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

49 Закон Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области».// Нижегородские новости. —21.12.2005. —№ 233(3405).

50Решение городского Совета Новосибирска от 09.04.2003 № 236 «Об утверждении Порядка размещения временных объектов на территории города Новосибирска»// Вечерний Новосибирск. — 07.05.2003. —№ 91—92.

51 Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество — основа стабильного гражданского оборота. С. 24

— 25.