«Градостроительное законодательство должно быть гибким»

Сегодня на заседании гордумы Воронежа должны быть приняты актуализированные правила землепользования и застройки, разработка и утверждение которых растянулись почти на два года. Чиновники и депутаты говорят, что в документе учтены замечания и предложения 651 физического и 88 юридических лиц. При этом итоговый вариант ПЗЗ не является догмой, а в него могут вноситься изменения при прохождении процедур общественных слушаний и других согласований, отмечают эксперты.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Первым вопросом в повестке дня семнадцатого заседания гордумы Воронежа 20 апреля значится утверждение актуализированного проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Документ внес в думу 12 апреля мэр Вадим Кстенин. После этого проект рассмотрели и поддержали три постоянные комиссии городского парламента — по ЖКХ, экологии и градостроительству.

«Почти все комиссии проголосовали без вопросов. Наверное, они будут на заседании, так как пиар никто не отменял. Но проект, очевидно, примут»,— предположил вчера председатель комиссии гордумы по градостроительству Иван Кандыбин.

Глава фракции «Единой России» в гордуме Роман Жогов подтвердил «Ъ-Черноземье», что намерен голосовать за проект, так как удовлетворен проведенной «работой над ошибками».

По словам и.о. руководителя управления главного архитектора мэрии Григория Чурсанова, работа над подготовкой новых ПЗЗ продолжалась более двух лет. Прежние правила утверждали в 2009 году, и сегодня они «не в полной мере отвечают требованиям действующего законодательства и современной градостроительной ситуации». И так как в 2020 году был принят генплан Воронежа до 2041 года, «возникла необходимость полностью актуализировать ПЗЗ».

Чиновник напомнил, что в конце прошлого года завершились общественные обсуждения проекта, в ходе которых от 651 физического лица и 88 юридических разработчикам поступили замечания и предложения. Их рассмотрела специальная комиссия и выделила «целесообразные к учету» доработки.

В мэрии Воронежа определили несколько существенных отличий нового документа от действующих правил. В частности, изменен перечень территориальных зон. Если действующие ПЗЗ выделяли 32 функциональные зоны (и установленные градостроительные регламенты некоторых жилых, общественно-деловых и производственных зон были практически идентичны), то новый проект устанавливает 24 терзоны.

Также новым проектом предусмотрены резервирование участков для развития улично-дорожной сети города и запрет строительства в озелененных территориях общего пользования, заверили в мэрии. Для этого предложен механизм установления подзоны строгого регулирования застройки. В ее рамках «полностью ограничено новое строительство и определены параметры реконструкции», отметил господин Чурсанов. Всего, по данным мэрии, в территориальной зоне рекреационного регламента с индексом Р в ПЗЗ учтено 677 объектов общей площадью 2,36 тыс. га.

Согласно новому проекту ПЗЗ, который изучил «Ъ-Черноземье», местным застройщикам за время разработки и согласования документа удалось добиться максимально благоприятных и минимально ограничительных условий для освоения городских территорий. В частности, участники строительного рынка пролоббировали исключение из новой редакции ПЗЗ обязательства по согласованию архитектурно-градостроительного облика (АГО).

Норма, напомним, действовала в Воронеже с 2016 года в качестве «необходимого инструмента регулирования застройки» и включала требования к цветовому решению, строительным материалам фасадов, архитектурным характеристикам объекта, которые влияют на силуэт застройки. Недовольство девелоперов этой «дополнительной согласовательной процедурой» объяснялось длительным сроком согласования (до 30 дней) и большим количеством отказов.

В новой редакции ПЗЗ упоминается лишь планировочное решение объектов с отсылкой на необходимость соответствия застройки «требованиям технических регламентов о пожарной безопасности», «нормам по инсоляции и естественной освещенности». При планировании типа и высоты ограждения земельных участков со стороны улиц предлагается обращаться к «Правилам благоустройства территорий».

Кроме того, застройщикам фактически удалось возвратить максимально возможные показатели плотности жилой высотной застройки.

В первой редакции ПЗЗ, раскритикованной девелоперами, был предложен новый принцип определения плотностных характеристик. Он предусматривал максимальный процент застройки, который был значительно меньше установленного действующими правилами: от 80% — для среднеэтажной застройки, 120–160% — для зон многоэтажной застройки и до 240% — для общественно-деловых зон. Увеличение до 300% было бы возможно только при сохранении на участке доли территории общего пользования на уровне 60 и 25% от площади зоны жилой и общественно-деловой застройки соответственно.

Эта попытка ограничения высокоплотной застройки в том числе на реновируемых территориях также была раскритикована застройщиками из-за снижения рентабельности.

В итоговой редакции ПЗЗ для всех территориальных зон с основным разрешенным видом застройки высотным жильем указан максимально возможный процент плотности — 300%. Эти же проценты указаны для высотного строительства в зоне общественно-деловой застройки. Для этой зоны многоэтажное жилое строительство фигурирует в числе основных видов использования территории.

Жилищное строительство с максимально возможной плотностью определено в качестве условно разрешенного вида строительства в зонах общественно-деловой коммерческой застройки (ОДК), социально-бытовой (ОДБ), а также обеспечивающей производства и предприятия (ОДП). В эти зоны вошли и депрессивные промплощадки, планируемые под реновацию в соответствии с основным трендом нового генплана, а также территории, занятые ветхим и аварийным жильем. Предельные параметры этажности для высотного жилищного строительства в Воронеже установлены не будут.

«Проект новых правил ожидаемо стал весьма дискуссионным, так как предполагалось на стадии ПЗЗ детализировать положения нового генплана, предложив при этом решения, нивелирующие слабые места основного документа. При этом добиться проектом ПЗЗ соответствия генплану, как того требует градостроительное законодательство, оказалось задачей непростой и, как мы видим, затяжной,– рассказал «Ъ-Черноземье» руководитель регионального департамента архитектуры и градостроительства Андрей Еренков.– Кроме того, ожидалось решение с Минприродой и Рослесхозом вопросов увеличения площади города за счет включения отдельных участков земель лесного фонда, как это предусматривал генплан. Однако до настоящего момента официально установить границы города Воронежа не удалось».

С учетом этого в новых ПЗЗ введены понятия «территории, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются», а также «территории, планируемые к включению в границы населенного пункта из земель лесного фонда». Депутат и девелопер Константин Ашифин подтвердил, что определение границ города ожидается до конца года. «Когда все проблемы будут исключены, мы получим полноценный документ. Пока же работа над ним продолжится. Главное, мы понимаем, как нюансы, которые нас тревожили, поставили на паузу»,— заявил господин Ашифин.

Депутат Иван Кандыбин также допускает, что новые ПЗЗ могут начать дополнять или уточнять буквально на следующий день после принятия, но «это нормально, так как градостроительное законодательство должно быть гибким».