Разница в менталитете

Принято считать, что бизнес интернационален и в любой стране развивается по одним и тем же экономическим законам — не придуманным людьми, а созданным логикой и стремлением заработать. Однако все же своя специфика есть везде. Это среди прочих могут ощущать и владельцы бизнес-центров, сравнивая арендаторов российских и зарубежных. Эксперты говорят, что требования и построение отношений у западных арендаторов могут значительно отличаться от того, что желают получить наниматели офисных помещений российского происхождения. Такое отличие может принести арендодателю как выгоды, так и определенные неудобства.

Дмитрий Свительман, директор по аналитике группы компаний "Аверс" полагает, что принципиальное отличие западного арендатора от российского заключается в том, что первые работают с другой допустимой рентабельностью. Для компаний, которые, несмотря на финансовые сложности, остались в России, менее критичен уровень ставок и с этим собственникам проще. "Проще и с дисциплиной платежей, естественно. А сложнее с тем, что западники читают договоры буквально и требуют их буквального исполнения, т. е. ситуация "на днях разберемся" здесь не проходит", — констатирует господин Свительман.

Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, впрочем, указывает на то, что разницу в менталитете найти все сложнее: в отличие от 90-х годов, сегодня большинство западных компаний в Петербурге управляется российскими директорами, поэтому разница сгладилась уже почти до неразличимости. "Но вновь выходящие на рынок компании, а также те арендаторы, у которых управление недвижимостью централизовано, отличаются особым подходом к вопросам аренды. С одной стороны, с такими арендаторами проще обсуждать стандарт BOMA и систему triple-net. С другой — требования к арендной ставке и юридической составляющей договора аренды также диктуются западными стандартами, которым зачастую не отвечает российское предложение. Но бизнес удается делать и с российскими, и с западными компаниями, ну а сложность работы зависит не от национальной принадлежности арендатора, а более от личности контактного лица", — отмечает господин Федоров.

Виталйи Вотолевский, генеральный директор ОАО "Желдорипотека" считает, что основной чертой западной компании является как раз желание выступать арендатором: "Западный арендатор привык арендовать помещение, и для него это норма. Это касается даже очень крупных и состоятельных компаний. На Западе абсолютно справедливо считают, что владение собственным офисом не всегда эффективно с финансовой точки зрения. В то время как большинство российских арендаторов мечтают о собственных помещениях".

Помимо прочего, западные фирмы более постоянны. Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) указывает на то, что западные компании, как правило, арендуют помещения в среднем на 5 лет с обязательной регистрацией договора аренды в ФРС.

Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров добавляет: "Крупные иностранные компании забивают в договор все возможные технические параметры, прописывается ответственность собственника за те проблемы, которые могут мешать деятельности компании, вплоть до температуры воды в кране или допустимого количества неработающих лифтов".

Также эксперты указывают на то, что западные компании обычно настаивают на прозрачности расчетов с управляющей компанией и требуют более подробного разъяснения, что включено в арендную ставку и каким образом возможно увеличение арендной платы. При этом при аренде офисных помещений западные компании акцентируют особое внимание на соотношении арендной ставки за объект и качества предоставляемых услуг.

"Естественно, учитывая такое педантичное отношение как к самому объекту, так и к арендодателю, российским компаниям относительно сложно сотрудничать с представителями западных фирм. Особенно если учесть тот факт, что решение об аренде помещений принимается достаточно долго. Посудите сами: прежде чем арендовать то или иное помещение, представителю западной компании необходимо приехать посмотреть помещение, потому он возвращается домой, обсуждает его с руководством. Параллельно ведется проверка чистоты владельца помещения. И только после всего этого принимается окончательное решение. Нередки ситуации, когда потенциальному арендатору помещение с первого взгляда понравилось, но потом, через месяц, он говорит, что арендовать его не будет. Зная это, российские арендодатели редко держат помещения до окончательного решения со стороны западного арендатора. Арендодатели идут на это, только если был уплачен авансовый платеж, гарантирующий серьезные намерения арендатора", — рассказывает госпожа Корнилова.

Маркетолог-аналитик департамена консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подтверждает мысль о более длительном сроке принятия решения у западной компании: "Работа с любой иностранной компанией отличается от работы с российской тем, что необходимость согласования принимаемого решения с руководством компании приводит к более длительным переговорам при заключении сделки. Помимо этого, незнание офисного рынка Петербурга вызывает необходимость дополнительного сопровождения, так как иностранным лицам надо объяснять, чем Невский проспект отличается от Вознесенского, и почему иногда встречаются здания в центре города заявленного класса А, но без лифта. Впрочем, аналогична ситуация и с компаниями из других регионов России".

"Кроме того, если компания не является резидентом Российской Федерации, то это вызывает ряд сложностей с включением НДС в арендную ставку. Иностранные клиенты привыкли работать с исчислением арендной ставки triple net, в то время как собственники бизнес-центров в большинстве случаев изначально включают НДС в арендную ставку. В итоге это может вызвать некоторое недопонимание, которое исчезает в процессе переговоров", — добавляет господин Фадеев.

Юлия Бриман, руководитель отдела коммерческой недвижимости строительного объединения "М-Индустрия" считает, что при этом наличие западной компании в числе арендаторов бизнес-центра может играть на руку арендодателю: "Известные западные компании — это часто бренд, который позволяет легче привлекать других успешных и надежных арендаторов".

Вице-президент ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Павел Созинов соглашается, что российский арендатор по традиции менее прихотлив и более спокойно относится к неудобствам, связанным с управлением бизнес-центра. "Однако это кажущееся спокойствие иногда сопровождается импульсивными завышенными требованиями, что зачастую ставит арендодателя в тупик. Отсутствие опыта в деловых отношениях и четких деловых этических норм, а также опыта элементарного сосуществования деловых партнеров в ограниченном пространстве часто приводит к конфликтным ситуациям — как с управляющими компаниями, так и компаниями-соседями", — рассуждает господин Созинов.