Миллиард в миллионники

Волгоградский девелопер Diamant Development Group (DDG) до 2010 года планирует построить в регионах сеть торговых центров стоимостью около $1,2 млрд. Еще $300 млн компания планирует потратить на строительство офисов. Это уже восьмой проект, предусматривающий крупные вложения в торговую недвижимость в регионах. Эксперты не исключают, что девелоперы переоценили региональный рынок. Некоторые участники волгоградского рынка коммерческой недвижимости вообще усомнились в возможности владельца DDG Олега Михеева привлечь в полном объеме средства для реализации проекта.

До 2010 года DDG построит 1,5 млн кв. м коммерческой недвижимости в регионах России, из которых 1,2 млн кв. м торговых площадей и 300 тыс. кв. м офисов, сообщил „Ъ“ президент компании Олег Михеев. «Стратегия предусматривает строительство ТЦ площадью 50-110 тыс. в городах-миллионниках, преимущественно в Сибири и на Урале и в Южном федеральном округе. Кроме того, комплексы около 50 тыс. кв. м каждый планируются в 13 городах с населением 0,5-1 млн человек (наиболее приоритетны Саратов, Воронеж, Краснодар, Ярославль — „Ъ“) и небольшие торговые комплексы — в 20 городах с населением около 300 тыс. человек (Кемерово, Тула, Калуга, Киров и др. –—„Ъ“)»,— рассказал господин Михеев. По его словам, компания уже имеет в собственности ряд площадок, в ближайшее время начнется реализация первого этапа инвестпрограммы — строительства в Южном федеральном округе 28 торговых, офисных и гостиничных объектов общей площадью 490 тыс. кв. м. По словам господина Михеева, инвестиции в программу составят $1,5 млрд, из которых 40% — собственные средства компании. В города-миллионники DDG планирует инвестировать 60-70% выделенных средств. «Эта сумма позволит нам получить долю рынка в размере 30% в сегменте ТЦ в городах-миллионниках», — уверен господин Михеев.

Diamant Development Group основана в 1992 году. Работает на рынке Волгограда и области. Владеет 350 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, в стадии строительства — девять ТЦ площадью 150 тыс. кв. м. Владелец — Олег Михеев.

За последнее время о планах строительства федеральных сетей ТЦ заявили ряд крупных девелоперов, среди которых ОАО «Регионы», DVI, «Гарант Инвест», «Ташир», «Росевродевелопмент», а также фонды London & Regional Property (L&RP) и Fleming Family & Partners с портфелями более $1 млрд каждый. «Пока в регионах немного качественных торговых площадей, но, учитывая количество заявленных проектов, через три-четыре года эти рынки достигнут порога насыщения в 300-500 тыс. человек», — констатировал гендиректор девелоперской компании «Росевродевелопмент» Иван Ситников. По его расчетам, в городах-миллионниках есть спрос на два-три крупных ТЦ площадью около 100 тыс. и пять-шесть комплексов районного масштаба по 20-30 тыс. кв. м. По данным консалтинговой компании Colliers International, с учетом анонсированных до ноября 2006 года проектов рубеж в 300 тыс. кв. м преодолеют все города-миллионники. «Проекты, которые заявляются сейчас, могут столкнуться с проблемами позиционирования и привлечения арендаторов или вовсе не выйти на рынок»,— отметил Иван Ситников. Заявлять проекты в крупных городах сегодня все более рискованно, рассуждает директор по развитию в России L&RP Дэвид Джованис. С насыщением рынка к 2010 году доходность девелопера может снизиться с 20% до 12-14%, а в перспективе приблизиться к среднеевропейскому уровню в 6%. «Девелоперам уже стоит ориентироваться на небольшие города с населением 300-500 тыс. кв. м. Эта ниша еще не заполнена: в ряде городов нет ни реализованных, ни заявленных проектов, хотя доходность ТЦ там не ниже, чем в миллионниках»,— полагает господин Джованис.

Между тем некоторые волгоградские участники рынка коммерческой недвижимости усомнились в самой возможности господина Михеева привлечь заявленные в проекте средства. «Амбиции — это хорошо, однако нужно смотреть на реальное положение дел — $1 млрд за красивые глаза не дают. Чтобы получить такую сумму в зарубежных банках, нужно, по крайней мере, иметь гарантии Правительства РФ и Центробанка, что очень сложно, — отметил собеседник „Ъ“ в одной из местных девелоперских компаний. — Если господин Михеев их получил, то при себестоимости строительства объектов коммерческой недвижимости, например, в Волгограде, $1-1,5 тыс. за квадратный метр в эти деньги он вполне уложится».

Генеральный директор института «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков усомнился в реальности исполнения планов Олега Михеева и предложил «вернуться к заявленной цифре в 1,5 млн кв. м в 2010 году». «Мне бы хотелось пожелать, чтобы его планы были реализованы хотя бы на 50%, — заявил госпондин Куприков. — К тому же строительство само по себе предполагает три основных составляющих: качество, сроки и деньги. Не заметно, чтобы у «Диаманта» качество было на первом месте».

Правда, с таким мнением не согласился депутат волгоградской облдумы Николай Волков (контролирует группу компаний «Мир техники»). «Он (Олег Михеев — „Ъ“) имеет сильную строительную структуру, имеет свой банк. Он в теме, — считает господин Волков. — Он правильно ориентируется на привлечение западных инвестиций, поскольку сегодня именно банки, а не девелоперские компании, соревнуются за право финансирования проектов». По мнению Николая Волкова, «Михеев с его солидной репутацией привлекал и вполне сможет привлечь еще столь крупную сумму и реализовать проект, если не на 100%, то, по крайней мере, на 50-80% точно».

Антон Павлов, Татьяна Дмитриева

Девелоперы атакуют Саратов

Вчера о планах по строительству в 2007 году в Саратове торгово-развлекательного комплекса (ТРК)заявила крупная девелоперская компания DVI. В пресс-службе DVI заявляют, что пока «четкой концепции» выхода в Саратов у компании нет. Однако, по экспертным оценкам, объект в регионе вряд ли будет существенно выходить за рамки «стандартного» формата ТРК DVI, в который входят продовольственный гипермаркет,
DIY-магазин, магазин бытовой техники, фуд-корт, ресторан, бары, боулинг, развлекательный центр, кинотеатр. Инвестиции в проект оценивается минимум в $20 млн.
Уровень развития этого сегмента в Саратовепо экспертным данным “крайне низок”. Классических ТРК в регионе нет. Большинство объектов, относимых участниками рынка к формату торговых центров, являются скорее торговыми галереями.
Между тем о планах по выходу в саратовский регион заявили уже более 10 крупных девелоперских и торговых компаний, таких как IKEA, Metro Cash & Carry, «МаксиДом», «Парк Хаус», Advantage Group. Если все эти проекты будут реализованы, совокупный объем торговых
площадей в Саратове достигнет 600 тыс. кв. м. По данным заместителя генерального директора саратовского Торгового дома «ТЦ-Поволжье» Максима Самсонова, на сегодня общий объем рынка торговой недвижимости областного центра составляет порядка 588 тыс. кв. м. При этом торговая площадь магазинов во встроенно-пристроенных помещениях составляет 315, 252 тыс. кв.м. Из них на сегмент торговых центров приходится 87,6 тыс. кв. м. Общее предложение торговых помещений в Саратове — около 400 тыс. кв. м.
Татьяна Никитина, Саратов