Далеко идущий выкуп

После скандалов с изъятием земель для Олимпиады в Сочи попытка столичных властей получить аналогичные права для расширения дорог и строительства развязок в Новой Москве вызывает нервный тик у местных жителей. Однако итогом этой инициативы, скорее всего, станет не массовое изъятие огородов у дачников, а повышение стоимости активов крупных землевладельцев.

С чего начинается родина

Если спросить сейчас у любого москвича, зачем к столице присоединили 148 тыс. га подмосковной земли, он вряд ли найдет, что ответить. Хотя не исключено, что кто-то даже вспомнит, что все начиналось с идеи перевода федеральных и региональных органов власти из центра Москвы за МКАД. По крайней мере, именно такой была официальная версия причин расширения столицы в 2011 году, когда она впервые была изложена.

С тех пор о планах переселения чиновников ничего не слышно. Зато московские власти активно добиваются передачи им полномочий по изъятию земель на территориях Новой Москвы. Соответствующий законопроект был принят Госдумой 23 января этого года. "Документ готов ко второму чтению, ожидается, что дата его рассмотрения в Госдуме будет назначена в ближайшие дни",— говорит один из чиновников, знакомый с судьбой закона. Правда, насколько радикально изменился документ ко второму чтению, он не уточнил. "В целом документ поддержан правительством",— уверяет Владимир Ресин, председатель комиссии ГД по строительству зданий и сооружений, предназначенных для размещения Парламентского центра.

Законопроект предполагает не только наделение властей Москвы широкими полномочиями, но и упрощенную процедуру изъятия земель. Как следует из документа, собственник, получивший уведомление об изъятии (включающее предложение о компенсации), в месячный срок должен заключить соглашение с властями. Если соглашение не достигнуто, чиновники вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земель или недвижимого имущества. В целом, согласно документу, на всю процедуру изъятия может уйти пять месяцев. В соответствии с действующим ГК РФ только на уведомление собственника о решении властей отводится год. Согласно проекту, собственник может оспорить решение мэрии в суде, однако процедура изъятия при этом не прекращается. Тем временем хозяин недвижимости получает предложенную властями компенсацию, чтобы не остаться "на улице" без средств до решения суда.

По сочинскому счету

Власти объясняют важность принятия такого документа необходимостью оперативного решения масштабных инфраструктурных задач. Действующее законодательство, по словам чиновников, позволяет собственникам затягивать суды на неопределенно долгий срок. "Закон необходим для оперативного решения государственной задачи — преобразования территорий сегодня уже столичного статуса. Цель закона не "упростить порядок изъятия", а "строго регламентировать"",— говорит Владимир Ресин. По его словам, ожидается, что территориальная схема развития Новой Москвы с первоочередными инфраструктурными проектами, связанными с изъятием земельных участков, будет готова в апреле. "Проект территориальной схемы подлежит публичному обсуждению",— говорит Владимир Ресин.

Надо сказать, что точно таких же полномочий, как и Москва, сейчас добивается и Московская область. В начале февраля и. о. губернатора Андрей Воробьев обратился к Дмитрию Медведеву с просьбой распространить действие документа и на область. На прошлой неделе газета "Известия" написала, что вице-премьеру Игорю Шувалову дано поручение по разработке предложений на этот счет. К слову, первым, кто предложил президенту Владимиру Путину передать полномочия по изъятию земель на уровень регионов, был Сергей Шойгу в бытность подмосковным губернатором.

Тогда, впрочем, речь шла все больше о бесхозных землях и землях, используемых не по назначению. Когда Шойгу пришел на губернаторский пост, выяснилось, что на балансе Московской области осталось 0,02% земель Подмосковья. А крупнейшие лендлорды области — Минсельхоз (700 тыс. га), Минобороны (130 тыс. га) и Минкульт (земли под 300 историческими усадьбами) — заняты бойкой распродажей федеральных земель.

Упрощенная процедура изъятия земель была разработана для подготовки к Олимпиаде-2014 года. Ведь изъятие земель для государственных нужд — это крайняя мера, применяемая только в том случае, когда нет альтернативного варианта.

Изъятием земель в Сочи по упрощенной схеме занималась ГК "Олимпстрой". С самого начала госкорпорацию стали обвинять в намеренном занижении стоимости изымаемых объектов. СМИ со ссылкой на собственников крупных земельных участков в Имеретинской низменности утверждали, что при реальной стоимости земель $50-200 тыс. за сотку "Олимпстрой" предлагал компенсацию из расчета $34 тыс. Только после появления в федеральных СМИ репортажей о том, как с помощью ОМОНа сочинцев выкидывают из домов, местные власти решили проблему, предоставив людям компенсацию или дома.

Москве и области ускоренная процедура изъятия земель может пригодиться, например, при расширении федеральных трасс — Ленинградского, Дмитровского, Ярославского, Щелковского и Калужского шоссе. Планируется строительство новых развязок и станций метро на территории Новой Москвы. Общий объем инвестиций в инфраструктуру Большой Москвы, по оценкам "Ъ", составляет 500 млрд руб.

Не менее амбициозные планы и у подмосковных властей. Это, например, строительство ЦКАД, стоимость которой оценивается почти в 350 млрд руб. Недавно областные чиновники обратились к федеральным властям с просьбой о выделении 35 млрд руб. на строительство дорог, в том числе тех, что позволят соединить аэропорты Внуково и Домодедово. Кроме того, одобрен проект создания грандиозного парка "Россия" в Домодедово, на который планируется выделить 50 млрд руб.

Какие объекты и на каких территориях появятся в Новой Москве — это пока до конца неизвестно. И о том, чьи дома или земли могут попасть под изъятие, если Москва и область получат новые полномочия, можно только догадываться. "Например, планируется реконструкция Калужского шоссе. Также здесь предусмотрено строительство двух новых транспортных развязок. Если посмотреть на карту местности, то можно увидеть, что в непосредственной зоне риска оказываются жители деревень Сосенки, Десна и Ватутинки",— рассказывает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Но недавно, по ее словам, власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень Сосенки и Ватутинки.

Санаторий особого режима

Сейчас, по словам Марии Литинецкой, на остальных участках, где пройдет новая трасса, расположены в основном поля, то есть земли сельхозназначения, которые принадлежат крупным землевладельцам. Среди них, например, компания "Масштаб" сенатора Вадима Машковича. "С ними власти, я думаю, сумеют договориться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, так как прежде всего сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры",— считает она.

Эти догадки подтверждает и руководитель департамента развития территорий Новой Москвы Владимир Жидкин. "Для реализации масштабных комплексных проектов предполагается использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а также принадлежащих в том числе крупным собственникам",— говорит он. По его словам, сейчас не запланировано изъятия никаких земельных участков в садовых и дачных товариществах.

Владимир Жидкин рассказывает, что по решению мэра Москвы Сергея Собянина с этого года из бюджета города на протяжении четырех лет будет выделяться по 1 млрд руб. на цели благоустройства садовых товариществ на территории Новой Москвы. "Прежде всего это реконструкция подъездных дорог и создание коммунальной инфраструктуры в СНТ: водопровода и электричества",— рисует он перспективу для жителей Новомосковского и Троицкого округов, где власти Москвы планируют сосредоточить свою градостроительную активность.

"Я не сомневаюсь в том, что у властей нет планов расселять подмосковные "шанхаи". Но с присоединением территорий к Москве населенные пункты, попавшие в черту города, должны соответствовать его градостроительным нормам — нельзя ведь быть немножко беременной",— рассуждает Денис Владиславлев, директор центра развития недвижимости РУМБ. Он считает, что при необходимости власти смогут убрать со своего пути любое СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) одним требованием привести его в соответствие со столичными нормами. А в законопроекте к тому же серьезно расширяется такое понятие, как сервитут (право ограниченного использования чужого земельного участка, скажем, если властям понадобится проложить через конкретный участок водопроводную трубу). Впрочем, Жидкин уверяет, что властями будет избран максимально щадящий и органичный вариант застройки Новой Москвы, подчеркивая, что планировочные решения, характерные для сегодняшней столицы, туда перенесены не будут.

Вообще-то у законопроекта крайне негативный бэкграунд. Можно не обращать внимания на десятки экспертных оценок юристов, утверждающих, что законопроект нарушает все мыслимые права собственников, которые предусматривают нормы Земельного и Гражданского кодексов. Но он еще и не прошел с первого раза антикоррупционную экспертизу Минюста. Впоследствии, впрочем, Минюст передумал.

Одна из наиболее популярных на рынке версий возникновения проекта Новой Москвы заключается в том, что это позволит повысить стоимость конкретных частных земель за госсчет. Тем более что в первоначальном варианте законопроект предусматривал финансирование московских проектов именно за счет федерального бюджета. Впрочем, эту норму в своем заключении на документ правительство раскритиковало. Однако не факт, что идея столичных властей в том или ином виде не попадет в итоговый вариант закона.