Блеск и нищета петербургских предместий

Близость дома к историческим памятникам, несомненно, дополнительный плюс, который всегда и везде повышает привлекательность объекта недвижимости и влияет на его стоимость. Если же говорить о таких пригородах, как Пушкин, Павловск, Петродворец, Ломоносов и Стрельна, то расположенные здесь дворцово-парковые ансамбли зачастую являются ключевым преимуществом этих территорий.

Нюансы ценообразования

По мнению экспертов, южная и юго-западная часть так называемого жемчужного ожерелья, в которую входят дворцовые пригороды Санкт-Петербурга,— это довольно специфические районы с точки зрения загородной жизни. "Природа в этих местах скупа: внутренние водоемы представлены в основном прудами, побережье Финского залива не может похвастаться красивыми пляжами, нет и живописных лесных участков, как на севере области,— рассуждает директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев.— Кроме того, здесь слабо развита социальная инфраструктура и крайне неоднородно социальное окружение. Фактически главным козырем этих локаций являются знаменитые на весь мир императорские дворцы со своими парками, дополненные некоторыми инфраструктурными объектами, ориентированными в том числе и на туристов". Однако практика показывает, что дворцов и фонтанов, расположенных в непосредственной близости от земельного участка, на котором стоит дом, вполне достаточно для того, чтобы поднять цену выше рынка.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в среднем стоимость сотки земли в Петродворце составляет 250 тыс. рублей, в Павловске — 350 тыс. рублей, а в Пушкине этот показатель достигает уровня 400 тыс. рублей. "Как правило, отдельный дом в черте городов Пушкина, Павловска или Петродворца имеет хорошие шансы на реализацию в ценовой вилке 25-35 млн рублей, то есть на уровне вполне уверенного объекта бизнес-класса и даже чуть выше",— подтверждает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова.

Удаленность от памятника архитектуры или паркового ансамбля тоже оказывает влияние на стоимость недвижимости. Как утверждает директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина, имеет значение даже то, какой именно памятник находится рядом, его состояние и статус. "К примеру, стоимость объектов, которые строятся в Пушкине у Екатерининского парка, существенно отличается от цен на дома, которые не имеют к нему выхода. Хотя по своим характеристикам и классу различие между ними может быть и несущественным, разброс в ценах иногда составляет от 8% до 30%. Самое важное в таких проектах — это уникальность конкретной территории",— поясняет эксперт.

Именно по этой причине цены и в дальнейшем будут держаться на высоком уровне. Так уж сложилось, что местоположение объекта является самым значимым фактором, который влияет на его привлекательность в глазах покупателя и в конечном счете определяет успех или неуспех проекта. "Соседство с дворцово-парковыми ансамблями подчеркивает эксклюзивность проекта,— считает Вера Сережина.— И здесь уже не спрос определяет предложение, а дефицит предложения и штучное появление новых проектов влияют на спрос. А поскольку количество исторических памятников в пригородах Петербурга ограниченно, соответственно, и объектов, расположенных в непосредственной близости от них, будет становиться все меньше. А значит, спрос и цена на объекты с такими характеристиками будет расти".

Пушкин рулит

По словам экспертов, наиболее востребованным и престижным пригородом северной Венеции является Пушкин, которому уже давно пророчат будущее петербургской Рублевки. В этой локации особенно остро ощущается дефицит предложения: строительство новых объектов идет точечно, причем невысокими темпами. Тем не менее за последние несколько лет здесь появилось сразу несколько объектов. "В Пушкине, например, неплохо развит сегмент малоэтажной застройки в рамках исторического центра, представленный как малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами, так и отдельно стоящими особняками",— рассказывает Павел Пикалев.

К числу наиболее интересных новых предложений игроки рынка относят построенный еще до кризиса жилой комплекс "Пушкинский фасад", представляющий разновысотное сочетание современных зданий, из окон которых открываются превосходные панорамные виды на Екатерининский парк. По многим оценкам, уникальным объектом является и жилой малоэтажный комплекс бизнес-класса "Царскосельская усадьба", расположенный в непосредственной близости от Египетских ворот и Федоровского собора города Пушкина. Несмотря на то что возведение объекта было завершено еще в 2008 году, квартиры до сих пор попадают в продажу. Возможно, это объясняется высокой стоимостью квартир в комплексе: по данным КЦ "Петербургская недвижимость", квадратный метр площади в "Царскосельской усадьбе" сейчас оценивается в 153,8 тыс. рублей.

Апартаменты в строящемся элитном жилом доме Bel Palazzo, который находится рядом сразу с тремя парками — Александровским, Лицейским и Екатерининским, продаются чуть дешевле. В среднем стоимость "квадрата" жилой площади в Bel Palazzo оценивается в 138,2 тыс. рублей. Следом в ценовом рейтинге идет разноэтажный комплекс "Золотой век", расположенный рядом с Екатерининским парком и его знаменитыми жемчужинами — Большим и Александровским дворцами, Нижним и Верхним садом, "залом на острову", Чесменской колонной, прудами и каналами. Завершение строительства ЖК "Золотой век" запланировано на третий квартал 2012 года, квартиры в доме в среднем предлагаются по цене 104,6 тыс. рублей за 1 кв. м.

Цены на недвижимость в еще одном предместье Петербурга — Петродворце — в основном значительно уступают пушкинским прайсам. По информации КЦ "Петербургская недвижимость", квартиры в этом пригороде находятся в диапазоне от 51,2 тыс. до 71,7 тыс. рублей за 1 кв. м. В отличие от Пушкина, который застраивается объектами премиум- и бизнес-классов, в Петродворце по большей части возводятся дома в категории "комфорт" и "эконом". Исключением, пожалуй, является только элитный жилой комплекс "Династия", помещения в котором продаются достаточно дорого — в среднем по 121,2 тыс. рублей за "квадрат". Эксперты опять же объясняют это, в частности, и уникальным местоположением комплекса. Он расположен в самом сердце исторической части Петергофа в непосредственной близости от Английского и Нижнего парков Петродворца, а из окон комплекса открываются прекрасные виды на дворец Марли и Финский залив.

Дорогих предложений немного и в остальных петербургских предместьях. Как правило, чаще встречаются объекты стоимостью от 40 тыс. до 80 тыс. рублей за 1 кв. м. "В Стрельне, Ломоносове и Гатчине даже в самых топовых местах резервы для строительства полноценного коттеджного проекта ограничены либо отсутствуют, а качество остальной жилой застройки не позволяет возводить достаточно дорогие объекты",— объясняет ситуацию Тамара Попова.

Это, кстати, одна из особенностей пригородов Петербурга. Здесь в советский период преимущественно велась застройка экономкласса, что стало причиной сегодняшней социальной неоднородности и мешает создать в городских предместьях полноценные зоны элитного проживания. Партнер инвестиционного фонда Real London Estate Group Игорь Горский уверен, что вопрос социальной однородности серьезно влияет на стоимость объекта и темпы продаж в нем, а директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов убежден, что именно из-за неоднородности этих локаций петербургские пригороды невозможно выделить как районы формирования элитного сегмента.

А вот Вера Сережина не согласна с коллегами. "Социальная однородность достаточно крупного локуса, сформированного несколькими кварталами, создается десятилетиями, поэтому сейчас она может быть только либо в коттеджных поселках, либо в квартальной застройке,— объясняет госпожа Сережина.— Клиент же, покупая элитную недвижимость, платит прежде всего за месторасположение объекта, и в текущей ситуации именно этот фактор будет главным образом влиять на цену. Кроме того, коттеджный поселок — это, как правило, закрытая территория и покупают недвижимость здесь люди примерно одного социального слоя. Если же коттеджные поселки будут строиться рядом друг с другом, то это создаст некую социальную однородность в рамках небольшого района. Тогда-то и появится фактор для формирования более высоких цен на жилье в данном локусе". По словам эксперта, по подобной схеме развиваются поселки в Курортном районе, которые постепенно, но весьма уверенно превращаются в зону проживания высокодоходной части населения.

Не доехать, не домчаться

Помимо дворцов и фонтанов покупателей, желающих жить в императорских предместьях, остро интересуют вопросы транспортной доступности. По словам маркетолога-аналитика ЗАО "БФА-Девелопмент" Светланы Поповой, стоимость любого объекта недвижимости является многофакторной величиной и наличие достопримечательностей мирового значения по соседству оказывает действительно серьезное влияние на цену только в совокупности с особенностями местоположения, ландшафтом и, что самое главное, возможностью быстро и беспрепятственно добраться до Петербурга. А вот эта проблема пока окончательно не решена. Ни в одном пригороде Петербурга нет доступа к метро, и дорога до центра города занимает достаточно много времени — не меньше полутора часов. Впрочем, Эльдар Султанов считает, что ситуация не столь критична. "Время в пути из Пушкина или Павловска в центр города равноценно времени в пути из Выборгского района, например от станции метро "Проспект Просвещения" или "Озерки". Кроме того, совсем недавно частично ввели в эксплуатацию участок ЗСД, который позволяет достаточно быстро доехать до Петергофа и Ломоносова",— рассказывает эксперт. Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева даже считает, что спрос на коттеджи в Низино вырос скорее благодаря вводу новой очереди КАД, а не близости дворцов.

Светлана Попова, однако, настроена менее оптимистично. По ее мнению, ввод КАД и ЗСД не привел к каким-то революционным изменениям на дорогах в Ломоносове и Петродворце. Кроме того, постоянно курсирующие экскурсионные автобусы провоцируют дополнительные автомобильные пробки. Да и вообще, по мнению госпожи Поповой, очень близкое соседство достопримечательностей с жилым домом может даже навредить. "Не очень-то приятно быть постоянно в центре потоков туристов и туристических автобусов",— говорит она.

Радужные перспективы

Несмотря на все минусы дворцовых пригородов, эксперты предрекают им светлое будущее. Пока цены плавно идут вверх, однако массовое освоение земель под жилищное строительство, которое произойдет в самое ближайшее время, может спровоцировать резкий взлет стоимости недвижимости в околодворцовых локациях. По мнению Светланы Поповой, массовое строительство потянет за собой развитие социально-развлекательной инфраструктуры, освежит жилой фонд района и даст новый толчок к его развитию. "В рамках посткризисных процессов переориентации рынка эти территории станут серьезными конкурентами ранее доминировавшим на загородном рынке Всеволожскому и Выборгскому районам",— убежден Павел Пикалев.