Дом, который построен в кредит

Рынок жилищного кредитования на загородном рынке так и остается в зачаточном состоянии. И до кризиса далеко не у всех банков можно было получить ипотечный кредит на приобретение индивидуального жилья за городом. Во время кризиса этого рынка и вовсе не существовало. Сейчас некоторые банки возобновляют программы по работе с загородной недвижимостью.

C 2008 года падение цен на готовые домовладения произошло в основном в классах эконом и премиум. В сегменте бюджетных поселков активно появлялись коттеджные застройки на значительном удалении от черты города (более 100 км) по более низким ценам. "Так, падение цен в этом классе составило около 22 процентов", — комментирует Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. К концу первого квартала стоимость жилья экономкласса составила 36 940 руб. за кв. м. По словам эксперта, класс премиум наиболее сильно пострадал в период кризиса, в связи с чем уровень цен в 2009 году был снижен на 23%, после чего начал плавно восстанавливаться (рост цен составил 7%). И к концу первого квартала этого года стоимость жилья премиум-класса составила 117 590 руб. за кв. м.

"При этом уровень цен на земельные участки в коттеджных поселках практически не изменился, — говорит Оксана Малеева. — Падение произошло в сегменте "эконом" за счет развития удаленных территорий (падение цен составило порядка 20%). В остальных же сегментах уровень цен сохранился на прежнем уровне". Сегодня земельные участки "эконом" класса стоят 107 354 руб. за сотку, а "премиум" — 621 333 руб. за сотку.

Участники рынка отмечают, что раньше развитию ипотеки загородной недвижимости мешали высокие цены проектов, низкий уровень спроса, а также отсутствие корректно оформленных документов и наличие "замороженных" проектов в период кризиса. "Сегодня банки более охотно стали кредитовать девелоперские проекты по коттеджному строительству и выдавать под них ипотеку", — говорит госпожа Малеева. По ее словам, легче всего получить ипотечный кредит под наиболее успешные объекты, которые уже запущены и имеют историю продаж.

Жизнь на свежем воздухе

Банкиры признаются, что сразу после кризиса рынок ипотеки загородной недвижимости замер. "Активность не проявлял ни один из участников ипотечной цепочки: население снизило спрос на загородные объекты, большинство банков заморозили свои программы, частные инвесторы покинули рынок до лучших времен, девелоперы "свернули" большинство проектов", — говорит Алексей Главатских, координатор розничного бизнеса Росбанка в Санкт-Петербурге.

По его словам, крупные банки возобновили выдачу ипотечных кредитов населению во второй половине 2009 года. Процентные ставки по кредитам на приобретение загородной недвижимости постепенно снижались, вслед за ставками по ипотеке городских квартир, но в среднем по рынку остаются чуть более высокими (на 1-2% годовых). "Это связано с сохраняющейся низкой ликвидностью объектов на вторичном рынке и высоким риском кредита", — говорит Алексей Главатских. Единственное, что не поменялось после кризиса, это размер первоначального взноса, размер которого остается более крупным, что снижает риски банка при падении стоимости объекта или необходимости его реализации на свободном рынке. "Если сравнивать наши ипотечные программы на квартиры и загородную недвижимость, то разница между ними — только в первоначальном взносе, — говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге. — Минимальный размер первоначального взноса при покупке в кредит загородного дома выше: вместо 20 процентов — 30 процентов, если объект расположен в официальных границах города, и 40 процентов, если — в области".

Ольга Кондакова, руководитель продукта дирекции продуктов ОТП Банка, также отмечает постепенное снижение процентных ставок по ипотеке на загородную недвижимость, как и по стандартным ипотечным программам кредитования, а также снижение величины первоначального взноса. "Не менее важно, что в течение 2010-2011 годов не один-два банка, а практически все серьезные игроки банковского рынка стали упрощать условия кредитования, например, прописка больше не является обязательным условием для получения кредита", — говорит Карина Кучерук, начальник управления развития ипотеки филиала "Петровский" банка "Открытие".

Однако, замечает Ольга Кондакова, одновременно с этим после кризиса банки с большей осторожностью стали подходить к оценке залога, повысив требования к объектам и выбирая сотрудничество с надежными, стабильными компаниями-застройщиками. На рынке присутствуют предложения по кредитованию загородной недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. "Но стоит отметить, что предложение программ кредитования на первичном рынке очень ограниченно, что связано с повышенными рисками по данному виду кредитования", — говорит специалист ОТП Банка.

С целью минимизации своих рисков банки предлагают отдельные программы для покупки готовых домов и земли в кредит. "В нашем банке диапазон процентной ставки по ипотечному кредиту на покупку дома составляет 11,5-14,75% годовых в рублях, — говорит Алексей Главатских. — Нам удалось снизить ставку по кредитам на дома до уровня городских квартир, благодаря тому, что все риски, связанные с приобретением земли, заложены в отдельную программу кредитования на покупку земли".

В ВТБ24, например, предлагают программы только на покупку готового жилья, причем и земля, и дом должны находиться в собственности у продавца.

Снижение кредитных ставок и либерализация условий кредитования привели к возрождению спроса на ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости.

За первое полугодие 2011 года филиал BSGV в Петербурге выдал ипотечных кредитов на покупку загородной недвижимости объемом 49 млн рублей, тогда как за весь прошлый год объем выдач данных кредитовых составил 25,9 млн рублей.

Однако в ВТБ24 такого роста не заметили "Спрос на этот вид кредитов продолжает оставаться крайне низким: в прошлом году в банк поступали единичные заявки и в этом году ситуация пока не изменилась", — говорит Татьяна Хоботова. По ее оценкам, рынок загородной недвижимости еще не вышел из кризиса и можно до сих пор наблюдать на нем большой разрыв между ценой предложения и ценой продажи. По словам Алексея Главатских из Росбанка, преобладающее большинство населения покупает недвижимость экономкласса стоимостью до 3-5 млн рублей. Доля объектов классов "элит" и "бизнес" значительно ниже. При этом в Ленинградской области уже заметна нехватка земель для строительства крупных коттеджных поселков и уход застройщиков на более отдаленные от города земли. "Наибольшей популярностью у покупателей пользуются Выборгский и Всеволожский район, также активен спрос на Приозерский, Тихвинский, Волховский, Кингисеппский районы", — говорит господин Главатских.

Ипотека с препятствиями

Развитие ипотечного кредитования загородной недвижимости до уровня кредитования городских квартир тормозят высокие риски, которые ложатся на банки, связанные с низкой ликвидностью земли и непрозрачностью компаний-застройщиков.

"На рынке загородной недвижимости оперируют в основном относительно некрупные компании-застройщики, — говорит Ольга Кондакова из ОТП Банка. — Банки к таким партнерам относятся очень настороженно, выбирая сотрудничество с надежными компаниями-застройщиками, а их количество достаточно ограниченно в настоящее время".

Банки, как правило, выдают кредиты под понятные и востребованные объекты, проекты, которые хорошо подготовлены, например, если уже идет реализация второй очереди или уже начались продажи. "Под землю ипотечный кредит взять достаточно сложно, потому что земельный участок считается низколиквидным товаром", — говорит Оксана Малеева. Кроме того, отмечает Татьяна Хоботова, при проведении ипотечной сделки на этом рынке сложно провести адекватную оценку объектов, поскольку каждый из них индивидуален, в отличие от типовых вариантов многоквартирных домов.

Еще одним серьезным препятствием для банков при продаже этого ипотечного кредита является целевое назначение многих земель, которые имеют статус "сельскохозяйственных" или "дачных территорий". "Для банков этот нюанс — серьезное препятствие на пути расширения линейки ипотечных продуктов", — говорит Карина Кучерук. При строительстве многоэтажного здания не имеет значения, где будет расположен объект: в городе или области. Когда речь идет об индивидуальных домах с прилегающими к ним земельными участками, то кредитование усложняется. Причиной тому — дополнительные риски, связанные с назначением землепользования данного земельного участка, порядком проведения коммуникаций, порядком межевания и согласования различных обременений, рассказывает госпожа Кучерук. Проходящие рядом дорожные трассы и линии электропередач усугубляют проблемы. При регистрации дома на земельном участке необходимо строго соблюдать требования по застройке, высотности здания и т. д. Кроме того, срок регистрации документов по загородной недвижимости с земельными участками в разы больше, чем при многоэтажной городской застройке.

Основным и, пожалуй, самым существенным препятствием при продаже данного банковского продукта является низкий спрос на этом рынке в количественном выражении. Покупка загородного дома не является столь необходимой, как приобретение жилья для семьи, поэтому к ипотеке прибегают в основном для приобретения обычных квартир. "Большая доля покупателей загородных домов в состоянии купить его, не прибегая к помощи ипотечных программ, а массовое строительство дешевого жилья в пригородах (малоэтажное строительство, таунхаусы, коттеджные поселки экономкласса) началось сравнительно недавно", — заключает Алексей Главатских. Именно оно наиболее востребовано сейчас среди банковских клиентов и имеет наибольший потенциал с точки зрения ипотеки.