Ставка за госсчет

В конце апреля правительство России анонсировало в рамках пакета антикризисных мер программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Ставка для отечественного рынка рекордно низкая, реальная же, с учетом инфляции, ставка будет на уровне ставок по ипотеке западных стран. На практике кредит можно получить еще дешевле, главные же вопросы — не слишком ли рискованно влезать в долги в кризисные времена и когда и каким образом лучше воспользоваться данным предложением.

Общенародная поддержка

Новая программа льготного кредитования покупателей жилья, получившая название «Ипотека-2020», была введена постановлением правительства РФ от 23 апреля. Она предусматривает предоставление льготных кредитов на покупку жилья на первичном рынке по ставке 6,5%, уровень процентной ставки при этом фиксируется на весь срок кредитования. В отличие от других льготных ипотечных госпрограмм (например, «Семейная ипотека», «Военная ипотека», «Сельская ипотека») «Ипотека-2020» предусматривает льготную процентную ставку не по социальному признаку, она рассчитана на максимально широкий круг потенциальных заемщиков — подать заявку на такой кредит могут все совершеннолетние граждане России.

Правительство ввело лишь несколько ограничений: дом должен быть построен с привлечением средств долевого строительства, квартира должна быть куплена на первичном рынке, либо на этапе строительства через договор участия в долевом строительстве, либо в готовом доме непосредственно у застройщика, минимальный начальный взнос — 20% от стоимости жилья, платежи по кредиту должны быть аннуитетные. Установлен и максимальный размер ипотечного кредита по программе — 3 млн руб. в целом по России, 8 млн — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Что касается участвующих в программе банков, они, разумеется, не обязаны удовлетворять все заявки на выдачу льготной ипотеки. Вместе с тем, по словам банкиров, критерии одобрения кредитов в данном случае ровно те же, что и по обычным ипотечным программам, на первом месте — оценка платежеспособности заемщика. Хотя в связи с кризисом риск-политика банков в целом стала более жесткой; так, многие стали ставить обязательным условием для получения ипотеки наличие постоянной работы и справки 2-НДФЛ для подтверждения дохода.

Тем не менее, несмотря на столь «демократичный» подход к отбору заемщиков, программа носит целевой характер — она направлена на поддержку застройщиков в условиях весьма вероятного падения спроса на жилье в период кризиса, а также в связи с вынужденным простоем строек в связи с почти полуторамесячным карантином весной этого года. Об этом в том числе свидетельствуют и условие покупки жилья исключительно на первичном рынке, и довольно ограниченный срок действия программы — до 1 ноября 2020 года — видимо, власти полагают, что к тому времени кризисный шок уже будет сходить на нет и спрос на жилье если и не восстановится, то по крайней мере стабилизируется, а застройщики приспособятся к новым реалиям. «Сейчас будет формироваться отложенный спрос, который в полной мере реализуется, когда закончится карантин и экономическая ситуация начнет стабилизироваться. Мы ожидаем, что это произойдет не ранее сентября. В Китае потребовалось два месяца, чтобы восстановилось количество сделок, на это повлияло два ключевых фактора — отложенный спрос, а также программы господдержки»,— отмечает руководитель розничного бизнеса Альфа-банка Майкл Тач.

Эксперты считают, что «Ипотека-2020» вполне может решить задачу поддержки застройщиков. «В ближайшие полгода программа будет локомотивом на рынке ипотечного кредитования и в целом поможет застройщикам выйти на докризисный уровень продаж»,— прогнозирует начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.

Программа окажет благоприятное влияние на сохранение спроса на первичном рынке жилья, а также поможет в течение второго-третьего кварталов частично компенсировать общее падение спроса на недвижимость и темпов ипотечного кредитования, считает замдиректора департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Нина Крючкова. «Этому способствуют критерии программы, позволяющие принять в ней участие любому платежеспособному клиенту. Кроме того, установленные максимальные суммы кредита позволяют клиенту приобрести комфортное жилье»,— поясняет она. Майкл Тач полагает, что программа «однозначно поддержит спрос населения на покупку недвижимости, но при этом нужно учитывать, что в период неопределенности люди осторожно относятся к своим кредитным обязательствам и долговой нагрузке».

Банкиры при этом также не останутся внакладе: правительство субсидирует процентную ставку и выплачивает им недополученный процентный доход, рассчитываемый как разница между 6,5% годовых и «рыночной» процентной ставкой (последняя определяется по формуле «ключевая ставка Банка России + 3 процентных пункта», то есть по состоянию на май — 8,5% годовых); субсидирование ставки при этом происходит в течение всего срока действия кредита. Также, что немаловажно, банки смогут поддержать собственный ипотечный бизнес.

Поэтому неудивительно, что и банки, и застройщики сейчас активно продвигают «Ипотеку-2020». Но насколько эта программа интересна заемщикам?

Процент да любовь

Самый главный плюс новой программы льготной ипотеки, безусловно, процентная ставка. 6,5% годовых — это для российского рынка массовой (неспециализированной) ипотеки — исторический минимум. Реально же ставка по кредитам, выданным в рамках госпрограммы, может быть еще ниже. Дело в том, что де-факто правительство обозначило уровень в 6,5% как некий ориентир, максимальную ставку, на основании которой также будет рассчитываться объем субсидий банку. Но у банков разная стоимость фондирования и разная политика в отношении работы на ипотечном рынке, разные внутренние требования к маржинальности данного сегмента бизнеса. Поэтому многие из них уже объявили, что будут выдавать кредиты по ставкам ниже 6,5% годовых.

«Деньги» провели экспресс-анализ предложений, представленных на сайтах 15 банков—лидеров ипотечного рынка. У большинства из них декларируемые ставки по «Ипотеке-2020» находятся в диапазоне 6,0–6,3% процентов годовых.

При этом инфляция, хотя и находится сейчас вблизи исторических минимумов, в районе 3% в годовом выражении, в ближайшее время, видимо, ускорится — как в связи с серьезным снижением курса рубля в марте, так в связи с ожидаемыми бюджетными вливаниями денег в экономику в рамках программ поддержки населения и бизнеса в кризисный период. Так, в конце апреля Банк России прогнозировал: «Инфляция в 2020 году составит 3,8–4,8% и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем». Таким образом, реальные (за вычетом инфляции) процентные ставки по новой ипотечной программе могут оказаться на уровне 1,5–2% годовых, что вполне соответствует практике ведущих западных стран с устойчивой экономикой и долгосрочно низкой инфляцией.

Конечно, есть некоторый риск, что ситуация в российской экономике через какое-то время изменится, инфляция и процентные ставки резко пойдут вниз и зафиксированные в госпрограмме 6,5% годовых перестанут казаться привлекательным предложением. Но в таком случае ипотеку можно рефинансировать. Правда, эксперты считают данный сценарий маловероятным. «С учетом стандартности данного кредита для ипотечного рынка проблем с его рефинансированием не будет,— говорит Нина Крючкова.— Однако при такой низкой ставке по кредиту на весь срок сложно прогнозировать, когда такое рефинансирование вообще станет интересно». «Ставка по госпрограмме достаточно низкая, и маловероятно появление программ рефинансирования под более низкие ставки»,— полагает Майкл Тач.

При принятии решения о покупке жилья в ипотеку стоит учитывать и иные финансовые льготы от государства. Важнейшая из них — имущественный налоговый вычет. Он предоставляется гражданам России один раз и представляет собой снижение налогооблагаемой базы на сумму до 2 млн руб. из потраченных на приобретение жилья средств. Проще говоря, если вы купили квартиру за 3 млн руб., государство будет возвращать вам 13% от уплаченного НДФЛ (или вы сможете его не платить), пока сумма возврата не достигнет 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.; если квартиру покупает семья, вычетом могут воспользоваться оба супруга, вернув таким образом 520 тыс. руб. Если записать эту «прибыль» в общую стоимость ипотеки, реальная ставка по кредиту на жилье может стать отрицательной, причем даже в номинальном, а не в реальном, с учетом инфляции, выражении. Если и другие льготы, например аналогичный налоговый вычет на уплаченные по ипотеке проценты, но в условиях низких процентных ставок для относительно небольших сумм и сроков кредитов он будет работать не столь эффективно.

Сколько можно сэкономить на налоговых вычетах

Срок кредита
Сумма кредита (млн руб.)
Ставка (% годовых)
Минимальный первоначальный взнос, млн руб.
Ежемесячный платеж (тыс. руб.)
Сумма выплаченных процентов (млн руб.)
Возврат НДФЛ по имущественному налоговому вычету (млн руб.)
Возврат НДФЛ по налоговому вычету за процентные выплаты по ипотеке (млн руб.)
Эффективная ставка* (% годовых)
20 лет
8
6,5
2,00
59,65
6,32
0,26
0,39
5,92
6
6,5
1,50
44,73
4,74
0,26
0,39
5,72
3
6,5
0,75
22,37
2,37
0,26
0,31
5,12
2
6,5
0,50
14,91
1,58
0,26
0,21
4,79
10 лет
8
6,5
2,00
90,84
2,90
0,26
0,38
5,17
6
6,5
1,50
68,13
2,18
0,26
0,28
4,99
3
6,5
0,75
34,06
1,09
0,26
0,14
4,24
2
6,5
0,50
22,71
0,73
0,26
0,09
3,48

* Рассчитана исходя из суммы выплат по кредитному договору за вычетом возврата НДФЛ по налоговым вычетам на одного человека.

Источник: расчеты «Денег».

Отметим при этом, что чем меньше сумма кредита, тем больше выигрыш от соответствующих налоговых вычетов. В связи с этим, а также в связи с тем, что в рамках заданной программой лимитов купить большую квартиру в новостройке едва ли реально, «Ипотека-2020» может стать крайне эффективным инструментом для улучшения жилищных условий.

Сделать это можно разными способами, не только продав на рынке старую квартиру и приобретя в ипотеку новую. Татьяна Чернышева советует обратить внимание на программы «трейд-ин», которые есть у многих застройщиков. «Здесь в каждом случае нужно уточнять у застройщика, может ли он взять на реализацию вашу старую квартиру,— говорит она.— Кроме того, у многих застройщиков даже есть лимиты на погашение ипотечных квартир».

«Если у человека уже есть ипотека и он хочет приобрести новое жилье в новостройке, например, расширить жилплощадь, то вполне возможно продать квартиру из-под залога, погасить действующий кредит, оставшиеся средства от продажи направить на первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту под 6,5% и купить квартиру в новостройке»,— рассказывает Майкл Тач.

Выборные технологии

Финансовые условия льготной ипотеки, безусловно, подталкивают к приобретению жилья по данной программе. «Если заемщик принял решение покупать квартиру у застройщика, то, конечно, ему нужно воспользоваться низкой ставкой и оформить ипотеку. Если у него есть первоначальный взнос в 20%, то однозначно выбор должен быть в пользу ипотеки по господдержке»,— говорит Татьяна Чернышева.

Однако покупка квартиры в ипотеку в кризисный период несет в себе и очевидные риски. Главный из них — риск возможного снижения дохода, поэтому эксперты советуют соблюдать осторожность. «Если вы давно планировали покупку, уверены в своем доходе, то сейчас самое время такую покупку совершить. При этом, разумеется, надо адекватно оценивать свое экономическое положение, зависимость от общей экономической ситуации,— говорит Нина Крючкова.— Но адекватно оценивать свои возможности выплачивать кредит, а также внимательно подходить к выбору строящегося объекта следует всегда, не только во время кризисов».

С другой стороны, кризисная ситуация способствует появлению хороших «точек входа» — не только с точки зрения льготных ставок по ипотечным госпрограммам, но и с точки зрения конъюнктуры на рынке недвижимости.

Пока застройщики говорят, что не планируют снижать цены, а скорее готовы несколько сократить объем предложения — тем более что в период карантина стройки стояли. «Сейчас мы видим рост цен на недвижимость — вторичный рынок вырос с марта по апрель на 0,3–0,6%, первичный на 5–7%»,— говорит Майкл Тач.

Вместе с тем де-факто снижение цен уже идет — не формальное, правда, а за счет специальных акций. «Застройщики часто говорят о том, что они не будут снижать цены, но будут внедрять ряд акций, которые в среднем дают экономию в 5–6% от стоимости квартиры»,— рассказывает Татьяна Чернышева. Среди наиболее распространенных акций — компенсация застройщиком процентов по кредиту за 6 или 12 месяцев, а также дополнительное субсидирование ставки по ипотеке.

«Если у заемщика есть накопления, достаточные для первоначального взноса, и стабильный источник дохода, то самое время на выгодных условиях приобрести квартиру в новостройке,— считает Майкл Тач.— Помимо низкой ставки по кредиту можно воспользоваться специальными предложениями застройщика, сделав покупку еще более выгодной».

С другой стороны, программа «Ипотека-2020» может сильно повлиять не только на спрос и цены застройщиков, но и на вторичный рынок жилья. Ставки по вторичной ипотеке при этом, видимо, не особо изменятся из-за появления льготной ставки на первичном. «Вторичный рынок жилья, в том числе сделки между физическими лицами, остается вне госпрограммы, и на ценообразование банков по соответствующим ипотечным программам влияют другие экономические факторы — стоимость фондирования, спрос, кредитный риск»,— говорит Нина Крючкова.

Другое дело — цены на вторичном рынке, здесь косвенное влияние вполне возможно. «Программа "Ипотека-2020" не повлияет на ставки по программам для приобретения жилья на вторичном рынке, поскольку они формируются на основании ключевой и трансфертной ставки банка,— говорит Татьяна Чернышева.— Но она может повлиять на спрос: безусловно, часть клиентов, которые планировали приобретать вторичное жилье, обратят свое внимание на первичный рынок. Уже сейчас мы видим изменение соотношения заявок по программам ипотеки на вторичном и первичном рынке недвижимости. Если раньше соотношение спроса составляло 60:40 в пользу вторичного рынка, то теперь 40:60, и скорее всего, этот эффект будет усиливаться». Такое смещение спроса вполне может вызвать падение цен на вторичном рынке жилья, и тогда уже низкая ставка по первичной ипотеке не будет решающим аргументом в ее пользу, важнее станет стоимость жилья. Поэтому, возможно, стоит не спешить и подождать два-три месяца, пока не прояснится ситуация с новой «точкой равновесия».

С другой стороны, время для принятия решения тоже ограниченно. И не только потому, что программа «Ипотека-2020» действует до 1 ноября, но потому, что ее объем ограничен. «Интерес к программе явно высокий: только за первые три недели после ее запуска наш банк уже принял более 2,6 тыс. заявок»,— говорит Татьяна Чернышева. Если экстраполировать эти цифры в предположении, что такие темпы поступления заявок сохранятся (хотя вполне вероятно, что они увеличатся — в связи со смягчением карантинных мер и распространением информации о программе), получится, что только на ПСБ за полгода действия программы может прийтись порядка 23 тыс. заявок на льготную ипотеку. По данным «Дом.рф» и Frank Research Group, в первом квартале этого года ПСБ занял восьмое место в рэнкинге российских банков по объемам выдачи ипотеки с долей рынка 2,6%. Опять-таки экстраполируя, получим, что общее количество заявок по программе «Ипотека-2020» может за время ее действия составить 900 тыс. На сайте правительства России при этом отмечается, что «программа позволит обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов». Получается, что господдержки на всех потенциальных покупателей жилья вполне может и не хватить.