Застройщики рискуют без счета

Новосибирские застройщики неохотно переходят на проектное финансирование. По данным минстроя региона, из 395 домов, которые строятся с привлечением средств дольщиков, около 85% будут достраиваться «по старым правилам» без использования эскроу-счетов. Застройщики не готовы к жесткому контролю со стороны банка и длительным срокам согласования необходимых документов, считают в минстрое. Аналитики говорят, что до 15% строящегося в регионе жилья может оказаться в зоне риска, так как оно не соответствует условиям проектного финансирования и требованиям о достройке домов по договорам долевого участия.

С привлечением средств дольщиков в Новосибирской области строится 395 многоквартирных домов (без учета долгостроев), сообщил вчера на пресс-конференции глава регионального минстроя Иван Шмидт. «Около 85% из них, мы предполагаем, будут достраиваться по старым правилам (без эскроу-счетов. — “Ъ”). На сегодняшний день 190 домов получили подтверждение, что будут строиться по старым правилам. Этот процесс (получения подтверждений. — “Ъ”) продолжается, он активизировался, так как Минстрой РФ обозначил срок до 1 октября 2019 года по переходу застройщиков на проектное финансирование»,— сказал министр.

Согласно федеральному законодательству предполагалось, что с 1 июля 2019 года деньги покупателей квартир в строящихся домах будут храниться на эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ по завершении строительства дома, до этого времени он должен строить на заемные средства. Без использования эскроу-счетов могут достраиваться жилые дома, готовность которых составляет 30%, а объем проданных квартир — не менее 10%. Реформа была отложена правительством РФ до 1 октября, чтобы застройщики могли довести строительную готовность проектов до 30%.

По данным областного минстроя, кредитные договоры на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов заключены с 16 застройщиками, еще 7 заявок находятся на рассмотрении. «Строительный комплекс особенно не рвется в эскроу-счета, так как наблюдается тяжелая ситуация по подтверждению банковского финансирования. Хотя банки и говорят о льготных категориях, о снижении нагрузки на строительный комплекс в части подачи документов, однако эти процессы занимают от пяти месяцев и больше. Проблема в этой части — серьезный контроль банковской сферы в части проектного финансирования и неготовность строительного комплекса к большой рутинной работе по подтверждению цены вопроса, экономики проекта. Кроме того, долги застройщиков по арендной плате за землю также являются препятствием для одобрения банком проектного финансирования»,— сказал Иван Шмидт.

В Сибирском банке ПАО «Сбербанк» сообщили “Ъ”, что факторами, влияющими на решение об одобрении проектного финансирования застройщику, являются экономическая эффективность проекта, отсутствие негативной информации о репутации застройщика, а также компаний, входящих с ним в одну группу, и отсутствие предъявленных исков, существенных по сумме. Всего с начала года подано 33 заявки от застройщиков, из них 20 уже рассмотрены, уточнили в пресс-службе банка. «Средний срок от момента поступления полного пакета документов от застройщика до принятия решения составляет 25 рабочих дней. С начала этого года в Новосибирске прокредитовано пять проектов с эскроу»,— сообщили в банке.

Участники рынка считают, что с введением проектного финансирования часть застройщиков уйдет с рынка. По судьбе 63% строительных компаний в стране сегодня нет понимания — они не перешли на проектное финансирование и неизвестно, смогут ли достроить свои объекты по старым правилам, говорит генеральный директор ООО СЗ «Краснообск. Монтажспецстрой» Виктор Плахотников. «Какая доля из них обвалится сейчас, мало кто может сказать, но то, что большая, — однозначно. К 1 октября будет видна окончательная картина, хотя многое понятно уже и сейчас»,— считает он. Господин Плахотников отметил, что его компания не перешла на проектное финансирование, так как объекты компании «имеют достаточную степень готовности, чтобы достроить дома по старой схеме». «Мы вынуждены адаптироваться к новому законодательству, чтобы ни один наш проект не пострадал ни с точки зрения качества, ни с точки зрения сроков. Часть наших проектов попала в рамки критериев по достройке, часть заводим на эскроу-счета. Все новые площадки будут заходить через эскроу-счета или строиться на собственные средства»,— сказал директор ООО СК «Вира-строй» Михаил Постников.

Эксперты рынка говорят, что часть новосибирских застройщиков сегодня не соответствует требованиям для получения проектного финансирования. «По моим оценкам, 153 объекта, строящихся в регионе на средства дольщиков, обязаны перейти на проектное финансирование — они не соответствуют условиям, позволяющим достраивать дома по старой схеме. Часть из них до 1 октября эти условия выполнит, однако 57 объектов не смогут получить проектное финансирование ни при каких условиях. Показатели их финансовой устойчивости не пройдут банковские фильтры. Шансы еще 29 объектов на получение проектного финансирования — 50 на 50»,— уверен независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Он отметил, что число проблемных домов в регионе растет уже сейчас, не дожидаясь 1 октября. «Формально такие дома еще не являются проблемными, но по факту — уже несколько месяцев работы на таких объектах не ведутся. Они брошены застройщиками, которые поняли, что не успеют достроить объекты до 30% к 1 октября и не получат проектное финансирование. Изменения в жилищном строительстве режут рынок по живому»,— говорит Сергей Николаев. По его данным, на 1 января 2017 года проблемных объектов в регионе было 64, на начало 2018 года — 83, на первый квартал 2019 — 84, а по итогам второго квартала — уже 93. «На уровне 110 проблемных объектов в жилищном строительстве мы завершим этот переходный период. Властям придется разбираться с этой проблемой»,— говорит эксперт.

Абсолютное большинство застройщиков следуют принципу «как-нибудь выкрутимся», ждут, что Минстрой РФ смягчит требования к строительным компаниям, чтобы не плодить новых обманутых дольщиков, говорит директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков. «К сожалению, есть определенная группа застройщиков, которые вообще не понимают, что им сегодня делать со своими проектами, так как деньгами дольщиков одного дома они завершали строительство другого. По нашему рейтингу устойчивости новосибирских застройщиков, из 176 компаний в зоне риска находится 99»,— говорит эксперт. По его оценкам, судьба около 15% строящегося жилья неясна после 1 октября: «Эти объекты точно не получат проектное финансирование, и они могут не попасть в схему достройки домов по старым правилам. Это будут проблемные квадратные метры. По ним нужно будет искать решения».