Определение рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд

Определение рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд

Determination of market value of the land plots at their withdrawal for the state and

municipal needs

Зотова Д.С.

студент 1 курса ф-т Городского кадастра, Государственный университет по землеустройству, РФ, Москва E-mail: danya.zotova@mail.ru

Zotova D.S.

1st year student Department of Urban Cadastre, State University of Land management, Russia, Moscow E-mail: danya.zotova@mail.ru

Аннотация.

В статье приводится перечень случаев, когда земельные участки могут изыматься у правообладателей. Самым сложным из них является случай изъятия земельных активов для государственных и муниципальных нужд. Помимо этого, затрагивается один из этапов процедуры изъятия - определение рыночной стоимости изымаемого имущества. А также приводится перечень факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость и позволяющих понять, как именно происходит ее формирование. После чего дана характеристика условиям рынка в зоне изъятия земельных участков и имущества, расположенного на них. Далее рассмотрению подлежат подходы к оценке рыночной стоимости недвижимости, а именно, сравнительный, затратный и доходный. Их применение зависит от вида разрешенного использования оцениваемого имущества. В заключении статьи речь идет об итоге работы оценщика - о составлении отчета.

Annotation.

The article provides a list of cases when land plots can be confiscated from rightholders. The most difficult of them is the case of seizure of land assets for state and municipal needs. In addition, one of the stages of the exemption procedure is involved - the determination of the market value of the seized property. And also a list of factors influencing the market value and allowing to understand exactly how its formation takes place. After that, the characteristics of market conditions in the zone of seizure of land and property located on them are given. Further consideration is given to approaches to the valuation of the market value of real estate, namely, comparative, costly and profitable. Their application depends on the type of permitted use of the property being valued. In the conclusion of the article we are talking about the result of the work of the appraiser - on the preparation of the report.

Ключевые слова: Рыночная стоимость, изъятие земельных участков, государственные и муниципальные нужды, доходный подход, сравнительный подход, затратный подход.

Key words: Market value, seizure of land, state and municipal needs, income approach, comparative approach, cost approach.

Из истории земельно-имущественных отношений известно, что с принятием Земельного кодекса в апреле 1991 года было разрешено предоставлять земельные участки гражданам в пожизненно наследуемое владение. С 1992 года - иметь приусадебные земли в частной собственности.

А в последующем 1993 году Конституцией РФ были сняты ограничения на куплю-продажу земельных участков. Таким образом было положено начало приватизации земельных участков [1].

В последнее время в России происходит обратный процесс - изъятие земельных участков.

В соответствии с законодательством земельные участки могут быть изъяты в следующих случаях:

• изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 Гражданского Кодекса РФ) [2];

• изъятие путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии,

а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома ( п.8. ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ)[3];

• изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 Гражданского кодекса РФ и ст. 49 Земельного кодекса РФ) [2].

Самым трудоемким и сложным из перечисленных случаев изъятия является третий. Это обусловлено недостаточной разработанностью методологии данного вопроса. Успешный зарубежный опыт изъятия достаточно трудно использовать в условиях формирования современного рынка земельных активов.

Одним из этапов решения поставленной проблемы является определение размера возмещения при изъятии земельного участка, которое включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, рыночную стоимость права собственности или иных прав (если земельный участок находится только во владении и пользовании), рыночную стоимость недвижимости, находящейся на изымаемом земельном участке, а также размер убытков, включая упущенную выгоду (п.2 ст.281 Гражданского кодекса) [2].

Известным фактором является то, что рыночная стоимость определяется в зависимости от спроса и предложения, которые в свою очередь зависят от некоторых факторов. Логично, что эти факторы влияют на формирование рыночной стоимости.

Таким образом, различают несколько групп факторов:

• Экономические

• Социальные

• Регулирующие

• Физические

Как было упомянуто выше, данные факторы оказывают влияние на рыночную стоимость земельных участков при свободном ценообразовании. Но в случае изъятия земель для государственных и муниципальных нужд правообладатель земельного участка обязан (!) вступить в рыночные отношения с государством в конкретные сроки. Согласно п.7 ст. 56.8 Земельного Кодекса размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости

Международная практика показала, что при расчете компенсации за изъятые земельные участки определению подлежит именно рыночная стоимость таких земель.

Согласно Международным стандартам оценки (МСО) на активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на подход прямого сравнения продаж или на доходный подход. При этом затратный подход как бы отступает на второй план, однако при не сбалансированном, не развитом рынке, затратный подход, является порой единственным инструментом, который позволяет определить рыночную стоимость объекта [5].

Методы доходного подхода применяются для оценки рыночной стоимости торговой и коммерческой недвижимости, потенциально способной приносить доход. Различные сооружения и другие улучшения земельных участков не генерируют денежный поток, доход создается всей производственной системой, всеми ее активами. Выделить доход, приносимый отдельно взятой единицей оцениваемого имущества, как составной части определенного технологического парка, не представляется возможным. Поэтому для оценки сооружений и других улучшений земельных участков, таких как, например, ограждения и дорожные покрытия и т.п., методы доходного подхода не применяются.

При расчете рыночной стоимости жилых домов, учитывается тот факт, что жилые дома по своему целевому назначению, предназначены для проживания, а не для получения дохода, и коммерческой недвижимостью, в полном смысле этого слова, не являются.

Методы сравнительного подхода применяются для оценки рыночной стоимости жилой, торговой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков.

Оценщиками проводится исследование рынка, цель которого - установить цену продажи или стоимость предложения для объектов, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми объектами. Данное исследование включает собеседование с агентствами недвижимости, изучение доступных информационных материалов.

Количество предложений аналогичной жилой, торговой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков на вторичном рынке достаточно для того, чтобы оценщик смог подобрать аналоги. Данные аналоги позволяют применить сравнительный подход в его классическом виде.

Таким образом, для определения рыночной стоимости жилой, торговой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков применяют метод сравнения продаж.

Здания и сооружения специализированного назначения (сараи, ограждения и т.д.) не могут быть оценены сравнительным подходом в виду отсутствия таких объектов по отдельности на рынке. Сделки с такими объектами совершаются только в составе имущественных комплексов, что не позволяет достоверно применить методы сравнительного подхода к таким объектам.

В условиях реального существующего рынка применение затратного подхода целесообразно для оценки коммерческой недвижимости, а для жилых домов применение затратного и доходного подхода лишь снижает точность и достоверность итоговой оценки.

Для применения же сравнительного подхода имеется значительно больше достоверной рыночной информации, которая намного лучше отражает действительные намерения участников сделки и рыночные реалии.

Наибольшее влияние на окончательное значение рыночной стоимости объектов данного типа оказывает сравнительный подход, а стоимость, полученная этим подходом, наиболее точно соответствует определению рыночной стоимости, приведенному в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 29.07.1998 г. №135-Ф3 [6].

Также необходимо отметить, что сравнительный подход в наибольшей степени отвечает принципу, которым руководствуется потенциальный покупатель недвижимости -принципу спроса-предложения.

Таким образом, учитывая объем и достоверность использованной информации, цели и задачи оценки, а также использованные подходы к оценке и отказ от некоторых подходов результаты расчетов, полученные различными подходами, взвешиваются экспертным методом, а в случае использования единственного подхода, являются итоговым заключением о рыночной стоимости объектов оценки.

Список используемой литературы:

1. Волков С.Н., Косинский В.В., Папаскири Т.В. История земельно-имущественных отношений и землеустройства : метод. указ. по изучению дисциплины и задания для выполнения самостоятельной работы / авт.-сост.; Гос. ун-т по землеустройству, Каф. землеустройства. - М., 2013. - 46 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) [электронный ресурс] //www.consultant.ru/

3. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 07.03.2017) [электронный ресурс] //www.consultant.ru/

4. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) [электронный ресурс] //www.consultant.ru/

5. Якубовский В.В. Новое издание европейских стандартов оценки EVS-2016 и их взаимосвязь с законодательно-регулирующей базой Европейского

Сообщества. - http://afo.com.ua/uk/news/2/1145.

6. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»