Собственник «Эрмитажа» бьется за оценку

Сегодня в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоится судебное заседание по иску АО «МБИК», собственника гостиницы «Эрмитаж» на улице Правды, 10, оспаривающего оценку объекта, арестованного и выставленного на торги за долги вместе с земельным участком. На аукцион объект выставлялся сначала за 2,7 млрд рублей, а затем за 3,5 млрд. В данный момент торги приостановлены, и аналитики считают разумным стремление собственника повысить начальную стоимость объекта.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Аукцион приостановлен на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вынесенного в конце января. С заявлением о признании незаконным постановления судебного исполнителя-пристава, в котором устанавливалась стоимость гостиницы «Эрмитаж», в суд обратился собственник объекта — АО «Международная Балтийская инвестиционная компания» (МБИК), посчитавший сумму заниженной. Общая площадь объекта на улице Правды, 10, составляет 11,4 тыс. кв. м, площадь земельного участка — 2,8 тыс. кв. м.

По мнению должника, «выставление на торги имущества по заведомо заниженной стоимости серьезно нарушает права АО "МБИК" как должника, так как по факту указанное выше имущество стоит гораздо дороже», говорится в документе судебного решения. Также в заявлении собственника указано, что реализация настоящих объектов недвижимости фактически лишит АО «МБИК» возможности функционировать, так как гостиничный бизнес является основным видом деятельности компании. Реализация гостиницы лишит рабочих мест более 100 человек. Кроме этого, как считает должник, выставление имущества на торги было проведено с нарушением норм действующего законодательства — были не соблюдены сроки оповещения должника. В качестве других обеспечительных мер к поданному заявлению МБИК указывал приостановление четырех исполнительных производств, в которых в данный момент участвует компания.

По данным ЕГРЮЛ, АО «Международная Балтийская инвестиционная компания» зарегистрировано 16 октября 2003 года. Учредителем с апреля 2016 года до января 2022 года являлся Малик Адхам Оглы Бабаев, азербайджанский бизнесмен, бывший учредитель региональной общественной организации содействия предпринимателям и инвесторам «Азербайджан-Санкт-Петербург» (ликвидирована в 2018 году). Сегодня к взысканию с компании в рамках исполнительных производств подлежит 478 млн рублей.

«Официальная гостиница музея "Государственный Эрмитаж"» (так отель на улице Правды, 10, называется на сайте музея) открылась в 2013 году. Современный облик здание приобрело в результате перестройки с частичным сносом дома Петроградского железнодорожного клуба, построенного в 1830-х годах, в советское время здесь находился ДК работников пищевой промышленности (см. «Ъ-СПб» от 15.06.2015). Отель был капитально отремонтирован в 2013 году за счет кредита, выданного Международным банком Азербайджана. Однако кредит не был погашен, Международный банк Азербайджана трижды пытался объявить о банкротстве АО «МБИК». Однако суд исковые требования не удовлетворил. Имущество гостиницы арестовано судебными приставами в 2019 году в пользу ЗАО «Небанковская кредитная организация "Аграркредит"» и ОАО «Международный банк Азербайджана».

Арбитражный суд удовлетворил заявление МБИК частично: определил приостановку торгов, но не остановку исполнительных производств. Торги по объекту с земельным участком переносились несколько раз. Изначально стоимость объекта была оценена в 2,7 млрд рублей, а завершение аукциона было назначено на последние числа января 2022 года. После переоценки стоимости гостиницы вместе с оборудованием начальная цена торгов была увеличена до 3,5 млрд рублей, а датой окончания торгов стало 14 февраля 2022 года. Организатор торгов — ООО «Аукцион Торг Инвест».

«Бывшие (нынешние) собственники часто ищут возможности затянуть торги,— объясняет Андрей Окулов, директор аукционного дома «Торги-Ру» (представляет интересы заинтересованных покупателей, имена которых не разглашаются, и оказывает содействие в продаже объекта).— По нашей статистике, около 15% торгов оспаривается собственниками. Считаем, что в данном случае все действия приведут к увеличению сроков реализации имущества должника до одного года. Возможно, за этот время должник успеет закрыть долги и вывести имущество. В противном случае будет проведена новая оценка, по результатам которой будет принято решение о начальной цене при дальнейшей реализации имущества должника».

Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, считает адекватной ценой 150 тыс. рублей за квадратный метр: «В противном случае проект не будет инвестиционно привлекательным. Стоимость в 2,7 млрд рублей соответствует верхней планке рынка».

Другого мнения придерживается Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers: «С учетом того, что это качественный объект, реализовывать который предполагалось с привлечением международного гостиничного оператора, вложения на номер могли составить 300 тыс. у. е. на момент открытия. Следовательно, цена в 3,5 млрд рублей на текущий момент лишь немного превышает предполагаемые изначальные инвестиции собственника».

По оценкам Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, цена в 2,7 млрд рублей за такой объект действительно выглядит скромной. «3,5 млрд рублей — ближе к истине. Думаю, в зависимости от операционных показателей (от доходности) отеля цена может варьироваться в диапазоне 4–4,3 млрд рублей»,— говорит эксперт. По мнению госпожи Шарыгиной, такие объекты, как гостиница «Эрмитаж»,— редкость на рынке. «Поэтому, помимо попадания в рост рынка, нужно еще учесть и наценку за уникальность. Любой собственник при выходе из объекта, независимо от причин, стремится к максимизации цены. Думаю, в данном случае собственник поступает правильно, оспаривая стоимость»,— заключает она.