Районы массовой госстройки

В прошедший вторник Владимир Путин фактически высказался за продление полномочий Юрия Лужкова. Он сделал это во время посещения нового района Куркино, который городское начальство считает своей визитной карточкой. Обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский считает, что таким образом опыт работы московского стройкомплекса рекомендован к применению по всей стране.

Выбор места, конечно же, не случаен. Надо думать, совсем другой разговор вышел бы у президента с мэром, если бы они встретились, к примеру, на территории АЗЛК или, упаси бог, в деревне Бутово.

А район Куркино — гордость московского правительства. И Путин дал ему высшую характеристику: "Это не только не хуже, чем в крупных европейских мегаполисах, а по многим показателям, безусловно, лучше". Вообще-то не слишком понятно, чем наше Куркино так уж выгодно отличается от предместий Лондона или Парижа, но это и не слишком важно. Главное — президент дал положительную оценку московскому опыту массового строительства, и значит, его немедленно начнут перенимать во всех весях и регионах. Поэтому к этому опыту стоит приглядеться.

Куркино московские власти называют экспериментальным районом. При всей их любви к громким словам в данном случае это определение оправданно. Никогда прежде город не застраивал целый район домами индивидуальной планировки, включая прежде почти невиданные в Москве таунхаусы. Причем главным инвестором выступил департамент инвестиционных программ правительства Москвы — организация хоть и коммерческая, но полностью принадлежащая городу.

Чем-то это напоминает гуляющие в коридорах федеральных ведомств проекты создания государственной строительной корпорации для реализации программы "Доступное жилье" (кстати, жилье в Куркине строилось в основном на продажу, а не для очередников или переселенцев из пятиэтажек, ничего доступного в нем нет). Массовое строительство социального жилья — тоже московская особенность (см. таблицу). Как мне сообщили в Минрегионе, в среднем по России строительство жилья по муниципальным заказам составляет 7-8%, тогда как в Москве — более трети.

Никакого чуда здесь нет: основную часть социальщиков составляют переселенцы из пятиэтажек. Московская земля дорогая, цены на недвижимость уже почти запредельные, поэтому для девелоперов расселение кварталов пятиэтажек — дело суперприбыльное. Сами они, как правило, строят на месте снесенных домов жилье бизнес-класса, а для переселения жителей заказывают панельные дома, которые в Москве производят пять-шесть компаний, входящих в Московский строительный союз (МСС). Фактически МСС имеет некоторые черты государственной строительной корпорации, хотя все входящие в него компании, естественно, частные.

Как мне сообщил недавно высокопоставленный чиновник московского правительства, сейчас уже готово к подписанию постановление, в соответствии с которым создается единая государственная компания-заказчик, через которую будет осуществляться строительство социального жилья. Причем доля социалки в общих строительных объемах будет расти — сюда относятся и социальная ипотека, и очередники, и программа помощи молодым семьям (Путин особенно настойчиво просил Лужкова решить проблемы этой категории населения). Создание такой гигантской компании-заказчика — вполне логичный шаг на пути развития столичной строительной отрасли.

В общем, если оставить сухой остаток, московский опыт в строительстве — это постоянно усиливающееся госрегулирование и приоритет городского заказа за счет растущих цен на жилую недвижимость. Фактически каждый покупатель квартиры в Москве выплачивает городу более трети ее стоимости в качестве налога с продажи, за счет чего город потом ведет собственное социально направленное строительство. Для чиновников такая схема, конечно, очень привлекательна: чем больший поток средств они непосредственно регулируют, тем больше их вес — в прямом и переносном смысле.

Очевидно, что достижения Москвы в строительстве после публично выраженных восторгов президента можно считать рекомендацией для применения во всероссийском масштабе. К этому есть и экономические основания: жилая недвижимость в Москве перестала расти в цене в течение последних шести месяцев (впрочем, многие наблюдатели прогнозируют новый виток цен уже этой осенью), а в большинстве российских городов она продолжает дорожать. Чем она дороже, тем на более значительную долю социального заказа могут рассчитывать муниципалитеты. Чем больше эта доля, тем интереснее для чиновников создание госкомпании, которая возьмет на себя перераспределение денежных потоков.

Планы создания такой компании существуют. Вот что рассказал мне заместитель министра регионального развития РФ Юрий Тыртышов: "Предложения о создании государственной строительной компании исходят и от общественных организаций, и от некоторых губернаторов. В частности, рассматривается вопрос о создании такой организации на базе Метростроя — как для жилого, так и для промышленного и транспортного строительства. Идея состоит в том, чтобы строить жилье и продавать его по фиксированным ценам нуждающимся, стоящим на очереди в муниципалитетах, в том числе с применением социальной ипотеки. Для такой корпорации должны существовать преференции — по получению земли, плате за инфраструктуру. То есть жилье должно не раздаваться бесплатно, а продаваться по льготным ценам тем, кто в нем нуждается. Средства, вырученные корпорацией, на револьверной основе должны использоваться в новом строительстве. Подчеркну: я излагаю не принятые решения, а свое видение ситуации".

Создание госкомпании в строительстве становится все более вероятным по мере того, как увеличивается доходность этой отрасли экономики. "Идея создания государственной строительной компании полностью укладывается в рамки текущей экономической политики, когда государство берет под свой контроль самые важные отрасли экономики",— отмечает коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

При этом, однако, участники строительного рынка считают, что соединение функций заказчика и подрядчика в одной суперкорпорации ни к чему хорошему не приведет. "Задача государства только в том, чтобы согласовывать и выпускать документы. Если они возьмутся строить социальное жилье, то будут строить его хуже и дороже, чем уже существующие компании. Генподрядчик и заказчик не должны существовать в одном лице — это первейшее основание для коррупции" — таково мнение председателя совета директоров корпорации Mirax Group Сергея Полонского.

Понятно, что у властей всех уровней растет интерес к отрасли жилого строительства с ее растущими доходами. В Москве госрегулирование со стороны городского правительства и сейчас очень сильное, федералам здесь места не остается. Тем более теперь, когда успехи столицы в строительной сфере публично признаны президентом. А вот в других городах с растущим рынком простор для деятельности есть.

Доля строительства социального жилья в регионах РФ

Город
Построено в 2006 году
(тыс. кв. м)

Доля
социального
жилья (%)
Будет построено в 2007
году (тыс. кв. м)

Доля
социального
жилья (%)
всего жилья
в том числе
социального
всего жилья
в том числе
социального
Москва
5276
1870
35
5000
2234
45
Екатеринбург
735,3
14,2
1,9
800
50
6
Казань
729,8
75
10,3
850
134
15,8
Пермь
365
7,6
2
438,7
2,4
0,5