"Фрунзенский" стал частью "Империи"

ОАО "Финансовая холдинг компания "Империя"" приобретает у Сбербанка здание универмага "Фрунзенский" на углу набережной Обводного канала и Московского проспекта. Сделку планируется закрыть в течение месяца. "Империя" намерена реконструировать объект под бизнес-центр. По оценке аналитиков, сумма сделки могла составить $12-13 млн. Участники рынка считают, что новый собственник столкнется со сложностями из-за обременений КГИОП и непростой конструкции здания.

Сейчас универмаг "Фрунзенский" является собственностью ЗАО "Сбербанк Лизинг", что "Ъ" подтвердили в пресс-службе Сбербанка. Однако в банке заявили: "Так как сделка по продаже не закрыта, комментарии на эту тему преждевременны".

Генеральный директор ФХК "Империя" Андрей Фоменко в беседе с корреспондентом "Ъ" рассказал, что сделку планируется завершить в течение месяца. В дальнейшем, по словам господина Фоменко, здание ожидает реконструкция, которая будет длиться примерно год. После ее окончания здание будет использоваться как бизнес-центр. От дальнейших комментариев Андрей Фоменко отказался.

По данным официального сайта ФХК "Империя", компания управляет сетью бизнес-центров, которая включает 20 объектов площадью 260 тыс. кв. м.

Как ранее писал "Ъ", универмаг "Фрунзенский", расположенный на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, был построен в 1938 году по проекту братьев Катониных и Кирилла Иогансона. Его общая площадь составляет около 14 тыс. кв. м, из них торговая площадь — около 5,5 тыс. кв. м, развлекательная зона — 2,5 тыс. кв. м. В 1988 году в универмаге произошел пожар, после которого его закрыли. В 1992 году ЗАО "Торговый дом "Фрунзенский"" за $2 млн купил известный предприниматель Илья Баскин. В 2000 году владельцем здания стала малоизвестная на рынке компания "Топаз". В 2001 году универмаг снова открылся.

В 2004 году торговый центр купил крупнейший российский импортер фруктов — компания JFC (владельцем которой является Владимир Кехман, директор Михайловского театра), постепенно освободившая здание от арендаторов. Долгое время обсуждалась перспектива сноса универмага "Фрунзенский", на месте которого компания JFC намеревалась построить деловой комплекс по проекту известного британского архитектора Нормана Фостера.

В 2012 году стало известно, что универмаг "Фрунзенский" перешел под контроль структур Сбербанка. Эксперты связывали это с задолженностью JFC в несколько миллиардов рублей перед банком.

Опрошенные "Ъ" специалисты сошлись во мнении, что локация для бизнес-центра весьма удачна, однако особое внимание необходимо уделить организации вместительной парковки.

В УК "Магистр" отметили, что здание признано объектом культурного наследия, охраняемого КГИОП, поэтому реконструкция будет достаточно дорогостоящей, кроме того, работы по реконструкции необходимы значительные.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков говорит, что ситуация с данным объектом достаточно сложная. "Несмотря на привлекательную локацию комплекса, существует ряд проблем, которые отпугивают потенциальных инвесторов. Во-первых, на объекте существует ряд обременений КГИОП. Во-вторых, объект имеет специфический конструктив — большие открытые пространства, которые достаточно проблематично приспособить к формату офисного здания, следовательно, при реконструкции здания могут быть серьезные потери эффективной арендопригодной площади будущего офисного здания", — говорит он.

По оценке Андрея Бойкова, рыночная стоимость объекта составляет не более $2 тыс. за квадратный метр. "Большая стоимость входа вместе с потенциально высокими затратами на реконструкцию объекта будет неблагоприятно влиять на экономику проекта. Без учета продажи здания окупаемость может быть достаточно длительной — более 10 лет", — заключает он.

Старший консультант отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский указывает на то, что локация для реализации проекта бизнес-центра класса А или B вполне удачная. "Объект расположен недалеко от центра города, с момента открытия Американских мостов транспортная доступность этой части города значительно улучшилась. Стоимость аренды офисных площадей в бизнес-центре класса А или B в данной локации может составить 1-1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц", — полагает он.

По словам руководителя филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрея Розова, расположение для офисного здания удачное, но все будет зависеть от многих параметров, в частности, от качества реконструкции и от того, удастся ли обеспечить новому владельцу здания достаточный парковочный коэффициент. "Ставка аренды здесь может составить в среднем $400 за квадратный метр в год triple net", — говорит он.

По словам директора департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерины Лапиной, стоимость реконструкции здания под бизнес-центр может составить около 40 тыс. рублей за квадратный метр. "Предполагаемая функция — бизнес-центр — наиболее удачная для этого здания. Никакой другой формат не будет востребован в этом месте. Думаю, что Сбербанк разместит в этом здании сотрудников банка. В частности, фасад здания позволяет выгодно разместить вывеску банка, в пешеходной доступности находится станция метро", — предполагает она.