Ипотека с риском для банка

На рынке ипотеки все чаще стали появляться хорошие новости: банки снижают ставки по кредитам и вводят новые программы.

Ипотека постепенно теряет статус самого безрискового продукта — просрочка растет, а реализовать залог по такому кредиту на нынешнем рынке совсем не легко. В оценке доли проблемных ипотечных кредитов единого мнения эксперты не достигли. "Сейчас уровень просрочки по ипотеке составляет около 7%. И похоже, что мы достигли определенного предела по темпам ее роста. Во многом это происходит из-за малого количества новых ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам. И если просрочка и будет расти дальше, то более медленными темпами. В этом сегменте сейчас произошла некоторая стабилизация",— рассказывает президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков.

Вице-президент Ассоциации российских банков Анатолий Милюков полагает, что "просрочка по ипотеке будет увеличиваться до конца этого года и, возможно, в начале следующего. Очевидно, она может повыситься до 3-4%. Связано это с тем, что многие заемщики частично или полностью потеряли доход, который у них сложился до кризиса. Однако процент увеличения просрочки не представляет опасности для банковской системы. АИЖК расширяет реструктуризацию этих кредитов. Да и банки, в свою очередь, сами активно начали проводить реструктуризацию ипотеки".

Различия в оценке уровня просрочки достаточно серьезны. "Официальные органы говорят о том, что общий объем просроченной задолженности не превышает 10%, в то время как некоторые независимые эксперты заявляют о 15-20%. В целом от фактической величины объемов просроченной задолженности во многом зависит будущее российской банковской системы, поэтому чем быстрее ЦБ и банковское сообщество приведут этот показатель к общему знаменателю, тем более плавным будет последующий выход банковского сектора из кризиса",— считает директор департамента маркетинга компании "Фосборн Хоум" Виктор Афонин. Дело в том, что многие банки активно выдавали кредиты на лояльных условиях: без первоначального взноса, с подтверждением дохода справкой по форме банка, допускалось, что ежемесячные платежи могут составлять 60-70% от ежемесячного дохода. У таких кредитных организаций доля просроченных кредитов выросла в несколько раз. У банков с более строгими требованиями просрочка находится на уровне около 3%.

Высокий уровень просрочки заставляет банки обращаться за помощью в коллекторские агентства, чего раньше не было. Управляющий партнер компании Morgan & Stout Димитриос Сомовидис отметил, что "с апреля 2009 года можно констатировать рост заинтересованности кредитных учреждений в передаче ипотечных задолженностей в работу коллекторским агентствам". "Однако на данный момент процент ипотечных кредитов в нашем портфеле незначителен. Кредитов, по которым будет обращение в суд, в нашем портфеле нет",— добавил он. Коллекторское агентство АКМ только в прошлом году впервые приобрело ипотечные закладные. Как рассказали в агентстве, с начала 2009 года к ним поступило три предложения о работе с проблемными ипотечными кредитами в режиме аутсорсинга, одна сделка уже заключена, две в режиме рассмотрения. Пока объемы небольшие: речь идет о двух десятках квартир.

В долговом агентстве "Пристав" ипотечных дел значительно больше: в прошлом году считали сотнями, теперь тысячами. Гендиректор "Пристава" Артур Александрович уверен, что банкам без коллекторов не справиться: "Сперва банки пытались урегулировать проблему просроченной задолженности по ипотеке сами, однако уже год назад они поняли, что без помощи коллекторских агентств не справятся с ситуацией. В последние полгода банки проявляют заинтересованность в продаже проблемных ипотечных долгов, но до сих пор, по моим данным, не было зафиксировано ни одной сделки. Для проведения такой сделки необходимо, чтобы банки предоставили солидный дисконт, который мы оцениваем в 70-80%, но они пока к этому не готовы. Скорее всего, в течение года-двух банки согласятся на эти условия — долго держать плохие кредиты на балансе они не смогут".

Должников по ипотечным кредитам коллекторы разделяют на две группы. В первую они относят людей, которые попали под сокращение и лишились своего дохода, либо столкнулись со значительным сокращением зарплаты. Во второй группе те, кто практически сохранил свой заработок, но не может выплачивать кредит из-за валютных колебаний. Такие, впрочем, в меньшинстве: их доля не превышает 20%. "Стоимость обслуживания потребительского кредита в среднестатистической российской семье занимает до 20-25% от совокупного дохода, ежемесячные платежи по ипотеке нередко доходили до 60%. Рост курса доллара по потребительскому кредиту и автокредиту увеличил траты в среднем на 5-10%, по ипотеке — до 25%. При этом многие заемщики брали кредит "на грани", а валютные риски, риски потери работы или сокращения зарплаты ими тем более не учитывались",— объясняет заместитель гендиректора коллекторского агентства АКМ Александр Щербаков.

Пока по уровню просрочки ипотека стоит на последнем месте после кредитных карт, потребительских кредитов и автокредитования. "Меньший объем просрочки по ипотеке по сравнению с другими видами кредитов можно объяснить тем, что с квартирой заемщик готов расстаться лишь в самом крайнем случае. Ведь как строится пирамида приоритетов заемщика при невыплатах? Сначала должник перестает оплачивать мобильную связь, затем — погашать долги по кредитной карте, далее — по потребительскому кредиту, по автокредиту. Платежи по ипотеке он вносит до последнего",— объясняет Артур Александрович. Однако уже в ближайшее время просрочка по ипотеке может выйти на первое место.

Увеличение задолженности по ипотеке приводит к тому, что банки, теряя терпение, начинают подавать иски в суд к своим заемщикам. Заемщики, которые больше не могут расплачиваться по ипотечным кредитам, в качестве одного из вариантов решения проблемы рассматривают продажу заложенной квартиры. Но снижение цен на недвижимость делает сейчас продажу квартиры невыгодной — вырученные деньги могут не покрыть даже задолженность по кредиту. Поэтому риэлтеры пока не отмечают увеличения ипотечных квартир на рынке.

Банки заняли выжидательную позицию — они готовы выбивать долги из заемщиков другими способами, рассматривая продажу как самую крайнюю меру. "В начале года участники рынка ожидали большого выброса на рынок ипотечных квартир и разрабатывали механизмы как досудебной, так и постсудебной продажи. На сегодняшний момент эти ожидания не оправдались: по ипотечным квартирам совершаются единицы сделок. И информацию о реализации квартир заемщиков, не способных расплачиваться по кредиту и согласных на продажу, банк обычно вывешивает на своем сайте",— рассказывает директор аналитического центра МИАН Алексей Кудрявцев. "Риск того, что банк, получив взыскание на несколько тысяч квартир, выставит их на продажу по цене ниже рыночной, есть. Однако кредиторы, становясь невольными участниками рынка недвижимости, меньше всего заинтересованы в падении цен. Если они так поступят, они пострадают сами: залоговые объекты значительно снизятся в цене",— считает Александр Щербаков.

Риэлтеры же считают такое предположение фантастическим. "Основная просрочка может быть по тем кредитам, которые были выданы в 2008 году. Заемщики только начали погашать кредит и вошли в 2009 год практически с полной задолженностью. Та сумма, которую хочет получить банк для погашения долга, может оказаться больше стоимости квартиры из-за снижения цен на рынке. Ситуация, когда на рынке появятся квартиры по бросовым ценам, на мой взгляд, нереальна: банкам не выгодно предоставлять существенный дисконт на них",— говорит Алексей Кудрявцев.

Количество сделок по ипотеке в 2009 году значительно сократилось. По данным "Миэль-брокеридж", объем ипотечных сделок сейчас оценивается в 4-5% по сравнению с 20-30% до кризиса. В первые пять месяцев 2009-го по сравнению с аналогичным периодом 2008-го количество ипотечных сделок сократилось в пять раз. Меньше всего сделок состоялось в марте 2009-го — в 13 раз меньше, чем в марте 2008 года.

По подсчетам компании "Кредитмарт", среднерыночная рублевая ставка по ипотеке в июне составила 19,69%, долларовая — 15,65%. По данным кредитного брокера "Фосборн Хоум", банки готовы выдать ипотечный кредит под 13,5-27% в рублях, 9-14% в долларах. Увеличение ставки по ипотеке может компенсировать падение цен на квартиры. Например, заемщик до кризиса оформлял кредит на квартиру стоимостью $300 тыс. на 15 лет с первоначальным взносом 30% под 10% годовых в долларах. Ему предстояло выплачивать ежемесячно $2250, а сумма переплаты составила бы около $200 тыс. При снижении цены на квартиру на 30% (именно о таком падении говорят риэлтеры) и оформлении кредита под 15% годовых ежемесячные платежи сократились бы на $250, а сумма переплаты возросла на $27 тыс. Однако нужно помнить о том, что валютные риски могут свести на нет экономию на ежемесячных платежах.

В последнее время на рынке ипотеки появляются и хорошие новости: банки объявляют о снижении ставок и возобновлении старых программ. Например, Юникредит Банк заявил о снижении ставки на 0,7-1% (по программам с плавающей ставкой) на покупку квартиры, коттеджа и целевого кредита под залог квартиры. Теперь кредит на квартиру можно оформить на 20 лет с первоначальным взносом 30% от стоимости объекта под Libor6M (около 1%)/Euribor6M (чуть более 1%) + 9,10% в валюте и MosPrime6M (около 13%) + 9,30% в рублях (со справкой 2-НДФЛ). При подтверждении дохода справкой по форме банка фиксированная часть ставки увеличивается на 0,5%. "Дельтакредит" снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах и увеличил срок предоставления кредита до 20 лет. Теперь минимальное значение ставки в рублях составляет 13,5%, в долларах — 9,5%. В программах с плавающей ставкой фиксированная часть кредита в долларах снижена с 7% до 6%. С июля Газпромбанк снизил ставки на 0,5% по программе на покупку квартир. Оргрэсбанк снизил ставки по валютным кредитам в долларах на 2%, в евро — на 1%, и теперь они от 8% до14%.

Однако пока понижение ставок на 1% существенного влияния на рынок не окажет. "Есть банки, которые понижают ставки по ипотечным кредитам, есть те, которые заявляют о повышении ставок. Например, не так давно повысили ставки по ипотеке Банк Москвы и ВТБ 24. От заявленного понижения ставок кредиты не стали доступнее, скорее, это свидетельствует только о желании банков привлечь клиентов",— рассказывает директор по развитию бизнеса компании "Кредитмарт" Павел Шмаренков.

Помимо сокращения ставки банки вводят и новые программы. Например, ВТБ 24 предлагает кредит с переменной процентной ставкой. Ставка привязана к ставке рефинансирования и пересматривается дважды в год. В первый год ставка фиксированная и составляет от 14,1% годовых в рублях. В последующие периоды кредитования к ставке рефинансирования приплюсовывается 3-3,5%. По классической программе кредитования минимальная ставка в рублях составляет 15,1%, в валюте — 11,1%. Другие условия схожи — кредит можно оформить максимум на 50 лет с первоначальным взносом 30% от стоимости недвижимости. Продукты с комбинированной ставкой ввел и Оргрэсбанк. В первые пять лет ставка фиксированная, ее размер 16-20% годовых в рублях, затем каждые шесть месяцев она пересчитывается в зависимости от значения индекса MosPrime.

Хотя заявленные по некоторым ипотечным продуктам минимальные ставки вполне адекватны, условия, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам, лояльными не назовешь. Чтобы получить кредит, заемщик должен соответствовать идеалу: первоначальный взнос как минимум 30% от стоимости квартиры, стаж работы на текущем месте в стабильной компании не менее года, подтверждение дохода только по справкам (2-НДФЛ, реже — форма банка), положительная кредитная история. При этом минимальный доход заемщика должен быть не менее 70 тыс. руб. "Основные требования к заемщикам не меняются, что значительно ограничивает количество возможных заемщиков банка. Активным привлечением клиентов на ипотечные продукты заняты не более семи банков, а программы ипотеки в том или ином виде существуют в 10-12 банках. Желающих приобрести недвижимость по существующим на рынке ценам довольно много, но по параметрам банков (первоначальный взнос 30% — основной непроходной критерий) смогут пройти лишь около 10% желающих",— рассказывает Виктор Афонин.