Льготное торможение

Эксперты рынка говорят о наступающем замедлении на рынке ипотечного кредитования: во втором полугодии рост будет гораздо менее сдержанным, чем в первые шесть месяцев 2021 года из-за сокращения программы льготного жилищного кредитования. По данным экспертов, рост ставки может составить 3% годовых.

По данным Interfax.ru со ссылкой на Дом.рф и Frank RG, по предварительной оценке, за первое полугодие 2021 года в РФ выдан почти 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,69 трлн рублей, что является наивысшим показателем за всю историю российского ипотечного рынка. Согласно предварительным расчетам, в июне 2021 года выдано 178 тыс. ипотечных кредитов (+40% по сравнению с июнем прошлого года) на 540–545 млрд рублей (+80%). В частности, в рамках общефедеральных льготных ипотечных программ выдано 57,6 тыс. кредитов на 213 млрд рублей. Таким образом, каждый третий ипотечный кредит оформлен с государственной поддержкой. Программа льготной ипотеки предполагала свое действие до 1 июля 2021 года, но правительство своим постановлением от 30.06.2021 № 1060 продлило ее еще на год — до 1 июля 2022 года. При этом были несколько изменены условия. В частности, ставку увеличили с 6,5 до 7% годовых, лимит по размеру кредита, наоборот, снизили до 3 млн рублей, а первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья.

Рынок ипотечных кредитов последний год определяла льготная программа. В первом полугодии ипотечные кредиты выдавались так же активно, как и в прошлом году, но пик пришелся на июнь. «Когда было объявлено о снижении максимального лимита по льготной ипотеке с 12 до 3 млн рублей, покупатели начали скупать даже не очень ликвидные квартиры. Доля ипотечных сделок в первый месяц лета доходила до 90%. При этом на шесть месяцев 2021 года пришлась почти половина сделок от общей массы льготных кредитов»,— сообщил директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.

Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», говорит, что в период действия льготной программы на фоне снижения ключевой ставки изменились ставки и на остальные программы — приобретение вторичного жилья, рефинансирование. Ипотечные специалисты компании «Мегалит — Охта Групп» отмечают большое количество операций на рынке по перекредитованию, так как банки активно конкурировали за ипотечные портфели и снижали ставки до самого минимума даже по этой программе.

Он отмечает, что программа ипотеки с государственной поддержкой, несмотря на бурный рост цен, за весь период своего действия способствовала увеличению среднего чека по ипотеке. Он увеличился чуть более чем в два раза, подсчитал господин Кириллов. «До этой программы средний чек на одобренную ипотеку жилья комфорт-класса составлял 3–3,5 млн рублей, сейчас это примерно 7–8 млн»,— приводит данные эксперт.

С момента введения льготной ипотеки банки меняли ставки, привлекая к себе пул клиентов, это происходило за счет собственных резервов. «Ставка по ипотеке с господдержкой была 6,5%, они снижали ее до 5,45%, и этот демпинг ставок имел свой результат. Люди выбирали минимальную ставку из возможных предложений на рынке. И очень часто с минимальным первоначальным взносом»,— рассказывает господин Кириллов.

Сегодня с изменением условий по льготной ипотеке ставка в среднем выросла почти на 3% — с 5,55 до 8,3%, говорит господин Кириллов.

Светлана Саюнова, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербурге, подтверждает: «Драйвером и индикатором стоимости кредитных ресурсов для банков, конечно, остается ключевая ставка ЦБ. Так, вслед за ее повышением 11 июня до 5,5% на рынке произошло повсеместное, ожидаемое и вполне оправданное повышение ипотечных ставок».

В пресс-службе УБРиР говорят, что по итогам первого полугодия 2021 года объемы выдачи ипотечных кредитов более чем в два раза превышают показатели аналогичных периодов 2020 и «доковидного» 2019 года. «Средний чек оказался выше показателей прошлого года на 8% и на 28% — 2019 года. При этом на начало июля мы наблюдаем небольшое увеличение ипотечных ставок в сравнении с началом года. Так, рост ставки по разным видам ипотечных кредитов составил от 0,25 до 0,6 п. п.»,— сообщили в банке.

Гульнара Ручкина, декан юридического факультета Финансового университета при правительстве Российской Федерации, полагает, что, несмотря на эти изменения, привлекательность ипотечных ставок в целом сохраняется на следующие полгода благодаря продлению программы льготной ипотеки с господдержкой.

Однако другие эксперты более пессимистичны. «Вполне прогнозируемо, что на рынке будет спад спроса. С другой стороны, в связи с новостью о семейной ипотеке, которая будет распространяться теперь и на семьи с одним ребенком, есть вероятность ожидать, что спрос на квартиры комфорт-класса упадет не сильно. Раньше семейная ипотека предлагала ставку в 5–5,55% для семей, где второй ребенок родился после 1 января 2018 года. Сейчас эти условия распространяются, если в семье есть только один ребенок, рожденный в это время. ВТБ, Абсолют-банк, Дом.рф уже официально заявили, что поддерживают эту программу. Эти обновленные условия по кредитованию семейных покупателей с детьми дают надежду застройщикам, что квартиры в новостройках комфорт-класса будут все еще хорошо востребованы и в перспективе не будет сильного проседания по продажам»,— рассуждает господин Кириллов.

«Сейчас средняя ставка банков составит стандартные 8–9%. Банки совместно с застройщиками будут предлагать программы по субсидированию ипотечных ставок, что позволит поддержать продажи»,— указывает Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент».

«В ближайшие месяцы, скорее всего, резко снизится количество ипотечных сделок, но если рост цен замедлится, то к концу года можно ожидать постепенное увеличение сделок и выход на докризисные уровни»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Павел Антонин, генеральный директор центра недвижимости «Квадрат», полагает, что уже сейчас можно сказать, что спрос на льготную ипотеку остывает, а доля одобренных заявок на вторичный рынок растет. Связано это, по его мнению, с тем, что рост цен на квартиры в новостройках был очень сильным. Стоимость квартир на первичке и на вторичке практически выровнялась. Покупатель предпочитает купить за те же деньги квартиру на вторичке, чем ждать новостройку. Эксперт заключает: «Средняя стоимость квартир в Санкт-Петербурге сильно выросла, и 3 млн рублей многим не хватает, чтобы приобрести необходимое жилье. В июле мы наблюдаем, что большинство застройщиков выводит горячие акции и скидки на покупку квартир в их проектах. Также мы наблюдаем, что начало расти и комиссионное вознаграждение для агентств недвижимости, которое в начале года было урезано в связи с высокими продажами застройщиков. Все это говорит нам о том, что продажи сейчас не на высоком уровне и рынок пытается стимулировать спрос. Но ажиотажа на покупку квартир нет, льготная ипотека подходит не всем, да и не сезон. Если говорить о прогнозах на второе полугодие, то я считаю, что спрос будет равномерным, без особых всплесков, если, конечно, не будет ничего форс-мажорного, связанного с финансовыми рынками или очередными локдаунами. Снижать ипотечную ставку правительство, скорее всего, не будет, так как цены или, точнее, рост цен на недвижимость нужно охладить».