Арендаторы вернулись в магазины

Первый квартал оказался для рынков коммерческой недвижимости оптимистичным. Посещаемость торгцентров в апреле превысила показатели прошлого года, а доля вакантных площадей, приблизившись к пиковому значению, начинает стабилизироваться. В стрит-ритейле свободных помещений становится меньше, а активность арендаторов в полтора раза превышает прошлогоднюю. Наметились признаки восстановления и на рынке офисной недвижимости. Хотя стоимость аренды площадей в офисных и торговых зданиях пока снижается.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы на неделе 3–9 апреля превысил показатель за аналогичный период прошлого года на 2%, Санкт-Петербурга — на 5%. Такие данные приводят Focus Technologies, говоря о динамике с осторожным оптимизмом. «Среднедневная аудитория торгцентров последние несколько недель демонстрирует незначительный рост, эффект усиливает низкая база прошлого года, когда посещаемость заметно снизилась»,— говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. Разрыв Mall Index с апрелем допандемийного 2019 года в Москве, по данным компании, составил 24%, в Санкт-Петербурге — 28%.

Магазин с дисконтом

Согласно подсчетам руководителя направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежды Цветковой, в торгцентрах Москвы по итогам первого квартала оставались вакантными 14% площадей. Этот показатель на 7,6 процентного пункта превышает значение за аналогичный период прошлого года, рост относительно четвертого квартала — 2,3 процентного пункта. Руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Татьяна Дивина отмечает, что еще 3–4% площадей в торгцентрах Москвы сейчас остаются с «темными дверями». Эксперт относит к ним портфель Inditex: магазины перешли новому собственнику, но какие из них откроются — пока неизвестно. Неопределенным остается и статус сети Uniqlo.

Надежда Цветкова считает, что пик вакантности рынок пройдет во втором квартале, после чего ситуация начнет стабилизироваться. Площади покинувших страну международных брендов постепенно разбивают на слоты, сдавая, в частности, расширяющимся российским игрокам, говорит эксперт. Хотя госпожа Дивина не ждет значительного роста спроса на помещения: даже те ритейлеры, которые открывают новые магазины, очень внимательно выбирают локации и объекты. Она связывает это с давлением, сохраняющимся на потребительский рынок за счет напряженности общего геополитического и макроэкономического фона. Тезис косвенно подтверждается снижением средней арендной ставки: в Москве в топовых торгцентрах она, по оценкам CORE.XP, за год сократилась на 10%, до 71,3 тыс. руб. за кв. м. До конца года ставка может снизиться еще до 67 тыс. руб. за кв. м.

Уличная торговля

В сегменте стрит-ритейла картина выглядит более оптимистично: в R4S Group отмечают, что в среднем на рынке Москвы пустуют 8–9% площадей, а количество сделок компании в первом квартале превысило показатель за аналогичный период прошлого года в полтора раза. Доля крупных помещений площадью более 100 кв. м в структуре спроса за год выросла с 11% до 20%.

Позитивный тренд аналитики R4S Group связывают с восстановлением рынка и активным развитием новых арендаторов.

В Москве 16% спроса на аренду помещений стрит-ритейла сейчас формируют заведения стрит-фуда, 10% — табачные магазины, 11% — российские фешн-ритейлеры, 9% — небольшие продуктовые и винные магазины, активно начали занимать помещения и банки, отмечают в компании.

Согласно предварительным оценкам Nikoliers, на торговых улицах Санкт-Петербурга доля вакантных площадей за год сократилась почти в два раза, составив по итогам первого квартала 5,6%. Минимальный показатель на улице Рубинштейна — 1,3%: здесь свободно лишь одно помещение. Сокращение вакантности, по словам аналитиков Nikoliers, сопровождается ростом стоимости аренды на основных торговых улицах города. Так, на Старо-Невском и Большом проспекте Петроградской стороны ставки за год выросли на 15–20%. Хотя динамика объясняется не только сокращением экспозиции, но и выходом на рынок дорогих помещений, ранее занятых ушедшими иностранными брендами.

Офисное восстановление

Вакантность на офисном рынке Москвы, по словам руководителя отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилла Бабиченко, сейчас составляет 8,5% (без учета предложения в субаренду), за год это значение увеличилось на 1,3 процентного пункта. Влиять на динамику мог не только уход зарубежных компаний, но и рост предложения. За первый квартал в эксплуатацию были введены три бизнес-центра площадью 27 тыс. кв. м, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На офисном рынке Санкт-Петербурга свободны по итогам первого квартала были 468 тыс. кв. м площадей, или 11,4% от общего объема предложения, говорит директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева. Относительно аналогичного периода прошлого года вакантность выросла незначительно — на 0,2 процентного пункта. Динамику эксперт связывает с приростом нового спекулятивного предложения. Замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers в Санкт-Петербурге Виктория Горячева обращает внимание на то, что на рынке до конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще 103 тыс. кв. м офисных площадей, 60 тыс. кв. м из которых объекты реконструкции.

В Москве в первые три месяца года в общей сложности были выкуплены и арендованы 446 тыс. кв. м офисной недвижимости — это на 35% выше показателя за аналогичный период прошлого года, подсчитали в CORE.XP. Самые крупные сделки были закрыты с компаниями из IT-сектора, с рынков финансовых, логистических и транспортных услуг. Средняя ставка аренды на офисном рынке Москвы, по словам господина Бабиченко, сейчас составляет 22,2 тыс. руб. за кв. м в год, относительно конца года этот показатель сократился на 2%.

Суммарный объем поглощения офисов на рынке Санкт-Петербурга в первом квартале, по подсчетам Maris, составил около 40 тыс. кв. м, сократившись за год на 25,9%. Основной объем спроса, по данным аналитиков, формируют предприятия услуг для населения, компании нефтегазового сектора, банки и IT-структуры. Средняя стоимость аренды офисов класса А в городе сейчас составляет 2,15 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,43 тыс. руб. За год эти значения увеличились на 3,4% и 2,1% соответственно.