Взрывная гибкость

Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным развитием коворкинг-пространств в Петербурге. По итогам первого полугодия 2021 года их прирост составил 30%.

В будущем, полагают эксперты, произойдет сближение форматов классических бизнес-центров и гибких офисных пространств — и будет сложно сказать, что есть офис, а что есть коворкинг

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото

Такие данные содержатся в сообщении компании Maris в ассоциации с CBRE. По данным аналитиков компании Maris, в Санкт-Петербурге на конец июня 2021 года функционирует 57 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть коворкинг-пространств располагается в центральных районах города — почти 60% валового объема предложения. Лидерами по-прежнему остаются Центральный (28%), Адмиралтейский (14%), Петроградский (11%) и Московский (9%) районы.

За исключением крупных проектов средняя площадь новых офисных пространств, выходящих на рынок в пределах деловой части города, по-прежнему варьируется в диапазоне 200–700 кв. м. Появляются и менее масштабные коворкинги, как правило, в периферийных районах города.

Аренда рабочего места в офисном коворкинге номинируется в зависимости от срока и типа размещения. По данным экспертов компании Maris в ассоциации с CBRE, по итогам первого полугодия 2021 года запрашиваемые ставки аренды в основной своей массе характеризовались положительной динамикой: наибольший рост тарифов произошел в первом квартале, во втором квартале текущего года наблюдалась незначительная коррекция в сторону увеличения. По сравнению с концом 2020 года цены в городе выросли в среднем на 7%.

По данным Maris, фиксированное место стоит от 6  до 26 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 12,6 тыс. рублей. Плавающее место стоит 5,5–20 тыс. рублей в месяц, средний тариф — 10,2 тыс. рублей. Дневной тариф аренды рабочего места варьируется в диапазоне от 500 до 1600 рублей. Во втором квартале 2021 года на рынке наметился рост предложения услуг коворкинг-пространств по абонементной системе: по числу посещений за определенный период времени. Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021 года не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий превзойдет его на 30%, считают в Maris.

По данным Knight Frank, в 2021 году в Петербурге к запуску планируется более 17 тыс. кв. м площадей гибких пространств и коворкингов. Таким образом, общая площадь коворкингов превысит отметку в 53 тыс. кв. м (прирост +46% к 2020 году). Кроме того, в Санкт-Петербурге в этом году откроются мини-коворкинги в спальных районах.

Активная экспансия

По данным Knight Frank St. Petersburg, в прошлом году крупнейшей сделкой в городе стала аренда коворкинга Avenue Page компанией «Почта России» на 200 рабочих мест, в текущем году «Почта России» также арендовала площади под 71 рабочее место в аналогичном коворкинге под собственный IT-хаб, а Российско-германская внешнеторговая палата арендовала 45 мест в «Практике» на Гороховой. Компания «Практик» реализует наиболее активную экспансию, на ее долю приходится около 40% будущего предложения («Практик Охта» — 3,3 тыс. кв. м, «Практик Гороховая» — 3,2 тыс. кв. м).

Также в Петербурге имеются специализированные коворкинги, где можно арендовать рабочее место с необходимым оборудованием и инструментами: «Время шить» (швейное направление), «Класс труда» (столярное направление), Master Play (бьюти-направление), есть даже коворкинги для работающих родителей с детьми, за которыми может приглядывать няня.

В текущий момент наблюдается тенденция активной аренды коворкингами свободных площадей в бизнес-центрах, располагающихся в непосредственной близости от метро (например, Rodelen-Page, Case и другие). Аналитики отмечают увеличение числа заявок со стороны корпоративных клиентов, которые готовы рассматривать 100–300 рабочих мест, и возросший спрос на гибкие оборудованные площади. Более 80% резидентов коворкингов — крупные компании.

В ближайшее время сегмент может вырасти на порядок (например, в Питере все коворкинги займут площадь чуть больше, чем 1%, от рынка качественных БЦ класса А и В).

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, говорит: «В будущем гибкие пространства могут стать основным форматом на рынке. Как минимум потому что это более удобно: арендатору предлагается пространство, укомплектованное рабочими местами, с полной отделкой и продуманной логистикой. В любой момент можно заехать, выехать, не расходуя средства на ремонт и обслуживание. А еще гибкие пространства сильно оживляют бизнес, делая коммуникации более неформальными».

Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик», комментирует: «Сейчас наступило "оттаивание" офисного рынка после пандемии, в связи с чем мы отмечаем рост спроса на коворкинги, особенно со стороны крупных арендаторов. Например, "Газпром" арендовал рабочие места в "Практике" на Гороховой. Компании осознают, что в текущей ситуации лучше занимать полностью укомплектованное гибкое офисное пространство с помесячной оплатой, чем обременять себя обязательствами долгосрочной аренды. В ближайшее время мы запустим новый формат — мини-коворкинги Ofix в жилых комплексах спальных районов. На Комендантском проспекте, на Типанова появятся качественные офисные пространства, которые можно будет арендовать для своих сотрудников. Причем подразумевается, что оплачивать аренду будут не сотрудники, а работодатели, предлагая работу рядом с домом как дополнительную опцию к соцпакету. Очевидно, что аренда офиса в центре для всех сотрудников будет стоить дороже, чем небольшой офис в центре и арендованные коворкинги со всей необходимой инфраструктурой в спальных районах».

В будущем, считает господин Дорофеев, произойдет сближение форматов классических бизнес-центров и гибких офисных пространств и будет сложно сказать, что есть офис, а что есть коворкинг. «Уже сейчас бизнес-центры, ориентируясь на коворкинги, добавляют на своей территории переговорные комнаты, которые можно арендовать, отдав другие помещения в аренду»,— рассказал он.

Основные схемы

По данным JLL, 93% действующих гибких офисных пространств в Москве и 83% в Санкт-Петербурге работают по классической арендной схеме, когда внешний оператор арендует помещение у собственника. Другие варианты взаимодействия собственника, оператора и арендатора для российской практики рынка встречаются редко.

Как в Европе, так и в России развитие рынка гибких офисных пространств происходит по трем основным моделям. Наиболее распространенной является традиционная арендная схема, когда оператор арендует помещение и привлекает на площади конечных пользователей. Кроме того, практикуется операторская модель, предполагающая подписание договора на управление по аналогии с отелями и гостиничными операторами. Наконец, развивается модель, в которой собственник и оператор — это одна группа компаний.

«Основное развитие и изменение на европейском рынке гибких офисов происходят в последних двух моделях, а в России они пока находятся на самом начальном этапе становления. Тем не менее российский рынок гибких офисных пространств развивается в том же направлении, что и европейский, но с отставанием в два года»,— комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

В России наиболее распространенной схемой взаимодействия является классическая аренда оператором помещения или здания. Такая модель предполагает два основных варианта сотрудничества оператора и арендатора. Классический вариант — гибкое офисное пространство реализуется не под конкретную компанию и предусматривает наличие нескольких арендаторов. Новый и пока менее распространенный built-to-suit ориентирован на крупных корпоративных клиентов и имеет большой потенциал для дальнейшего развития. При этом он представлен пока только в Москве. В 2021 году на рынок может выйти десять подобных проектов.

Новый формат

Другой формат взаимодействия, который начал активно развиваться в Москве в текущем году,— это привлечение оператора гибких офисных пространств на управление пространством не только собственником помещения, но и компанией-арендатором бизнес-центра, у которого есть неиспользуемые площади. Сетевой оператор Space 1 взял в управление часть офиса компании EY в бизнес-центре «Аврора», а также офис компании SBI Bank в бизнес-центре «Алкон».

В редких случаях собственник здания выступает оператором гибкого офисного пространства. В зависимости от стадии девелопмента объекта недвижимости эта схема реализуется в четырех интерпретациях. Во-первых, девелоперы строят новые здания и управляют объектами своими силами, а гибкое офисное пространство может занимать часть площадей или все здание целиком. Такая схема часто реализуется в рамках новых жилых комплексов и апартаментов в качестве дополнительной инфраструктуры. Но в 2021 году уже анонсируются и проекты в коммерческой недвижимости, например, Stone Hedge планирует создание гибкого пространства в Stone Towers, которое займет два этажа общей площадью 3600 кв. м.

Во-вторых, собственник действующего бизнес-центра может организовать гибкое офисное пространство на пустующих площадях своего здания и управлять им сам. Кроме того, практикуется система франчайзинга — так в регионах развивается петербургская сеть «Практик».

В-третьих, операторы гибких офисных пространств могут в краткосрочной перспективе стать девелоперами и начать возводить собственные здания. Business Сlub в Москве заявил о готовности строить объекты с нуля, в том числе штаб-квартиры для крупных компаний. Пилотный проект площадью около 20 тыс. кв. м анонсирован в центральном деловом районе в Москве.

В-четвертых, растет спрос со стороны операторов на покупку отдельно стоящих зданий или встроенных помещений небольшого формата (до 1000 кв. м) для открытия гибкого офисного пространства.

«Перспективы развития рынка гибких офисных пространств в России так же, как и в Европе, связаны с активным внедрением в нашу практику таких схем, как revenue sharing, built-to-suit, а также операторской модели управления. Опыт Москвы показывает, что большой объем потенциального спроса со стороны крупных корпоративных клиентов будет подогревать появление новых проектов в Северной столице и в регионах»,— отмечает Екатерина Белова, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам JLL.

«Компании хотят, чтобы их сотрудники имели возможность работать в красивом, функциональном, удобном и современно оборудованном офисном пространстве, поэтому спрос на данный продукт будет только расти. А гибкость в условиях аренды, которую операторы пространств предоставляют резидентам,— ключевое конкурентное преимущество при выборе. Только за последний год более 60 тыс. кв. м гибких офисов было арендовано такими компаниями, как Ozon, "Сбер", "Ситимобил", ФСК, Почта-банк, "Газпром нефть". По нашим прогнозам, в ближайшие два-три года доля гибких офисных пространств достигнет 2,5% от общего объема предложения на офисном рынке Москвы и более 1,5% в Санкт-Петербурге»,— говорит госпожа Белова.

По данным JLL, на начало июня 2021 года в Москве представлено 207 гибких офисов общей площадью 264,7 тыс. кв. м (1,4% от объема рынка офисов) на 40,4 тыс. рабочих мест. До конца года планируется прирост более 100 тыс. кв. м.