Вопросы независимой оценки активов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Вопросы независимой оценки активов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

И.В. Гранова

заместитель генерального директора - управляющий активами фондов ООО «Управляющая компания ПАН-ТРАСТ», доцент, кандидат экономических наук

С августа 2006 года вступили в силу изменения к Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденные Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. Ведущая роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, изменяется субъект регулирования - теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Таким образом, вследствие внесенных в законодательство изменений требования предъявляются уже не к юридическим, а к физическим лицам. В то же время закон об оценочной деятельности не может заработать в полной мере, потому что не принят ряд важных документов.

В настоящее время Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) совместно с Министерством юстиции Российской Федерации (Минюст России) разрабатываются проекты нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра. С целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки.

Вопросы оценки активов паевых инвестиционных фондов регулируются не только

законодательством об оценочной деятельности, но и законодательством о паевых инвестиционных фондах и прежде всего Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Статьей 37 указанного Федерального закона установлено, что оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, составляющего паевые инвестиционные фонды, осуществляется оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Поскольку с 1 июля 2007 года отменяется лицензирование оценочной деятельности согласно изменениям, внесенным в закон об оценочной деятельности, необходимо будет привести указанную норму закона об инвестиционных фондах в отношении предъявляемых требований к оценщикам фондов в соответствие с указанными изменениям.

Сведения об оценщике фонда должны содержаться в Правилах доверительного управления фондом (у фонда может быть несколько оценщиков). Это требование распространяется на те фонды, в состав объектов инвестирования которых входит имущество, подлежащее оценке оценщиком в соответствии с законом об инвестиционных фондах и нормативными актами Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России).

Оценщиками паевого инвестиционного фонда не могут быть аффилированные лица управляющей компании и специализированного депозитария паевого инвестиционного фонда, аудитора управляющей компании паевого инвестиционного фонда.

Ранее для регистрации правил фонда в отношении оценщика фонда требовалось представить в ФСФР России следующие документы:

• лицензию на осуществление оценочной деятельности;

• договор об оценке имущества, составляющего фонд, заключенный оценщиком с управляющей компанией фонда.

В соответствии с новым Положением о регистрации Правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них1 установлен перечень документов, которые необходимо представить для регистрации Правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также изменений и дополнений в Правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, инвестиционная декларация которого предусматривает возможность инвестирования составляющего его имущества в объекты недвижимого имущества, права на недвижимое имущество или иное имущество, оценка которого в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг должна осуществляться оценщиком паевого инвестиционного фонда, управляющей компанией, в частности, представляются:

а) заверенная управляющей компанией копия договора на проведение оценки между управляющей компанией и оценщиком паевого инвестиционного фонда - индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (далее - оценщик фонда);

б) копия документа, подтверждающего государственную регистрацию оценщика фонда;

в) заверенная в установленном порядке копия выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, членом которой (которых) является оценщик фонда - индивидуальный предприниматель или оценщики, заключив-

шие трудовой договор с оценщиком фонда - юридическим лицом;

г) заверенные копии документов, подтверждающих членство оценщика фонда - индивидуального предпринимателя или оценщиков, которые будут осуществлять оценку имущества паевого инвестиционного фонда, заключивших трудовой договор с оценщиком фонда - юридическим лицом в са-морегулируемой организации оценщиков (выписка из реестра членов саморегулиру-емой организации оценщиков);

д) копии трудовых договоров оценщиков, которые будут осуществлять оценку имущества паевого инвестиционного фонда, с юридическим лицом - оценщиком фонда;

е) списки аффилированных лиц оценщика фонда, заверенные им на дату не ранее 7 дней до даты представления документов для регистрации правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом в ФСФР России.

Список аффилированных лиц оценщика должен содержать следующие сведения:

• для юридических лиц: полное фирменное наименование юридического лица, место нахождения юридического лица, а также основание (основания), в силу которого лицо признается аффилированным, доля в уставном капитале юридического лица;

• для физических лиц: фамилия, имя, отчество и реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства, основание (основания), в силу которого лицо признается аффилированным, доля в уставном капитале юридического лица.

Для оценщиков фонда, имевших на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление оценочной деятельности, до 1 июня 2007 года вместо документов, указанных в пунктах «б» - «д», может быть предоставлена копия документа, подтверждающего наличие у оценщика фонда лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Процесс оценки можно определить как последовательность процедур, используе-

1 Положение о регистрации Правил доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и изменений и дополнений в них утверждено приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 21 декабря 2006 года № 06-154/пз-н, зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации от 8 февраля 2007 года № 8915.

мых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

В определенные договором об оценке сроки оценщик:

• до заключения соответствующих договоров о приобретении или отчуждении имущества проводит его оценку;

• в процессе осуществления оценки имущества запрашивает дополнительные документы или сведения и определяет рыночную стоимость имущества;

• готовит отчет об оценке и передает его в управляющую компанию.

Пунктом 22 Положения о порядке и сроках определения стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, утвержденным приказом ФСФР России от 15 июня 2005 года № 05-21/пз-н (далее - Положение) установлено, что оценщиком паевого инвестиционного фонда определяется оценочная стоимость имущества, не указанного в пунктах 11, 13-21 указанного Положения. При приобретении такого имущества в состав активов фонда оценочная стоимость может определяться не только оценщиком фонда, но и иным независимым оценщиком.

Оценка указанного имущества должна осуществляться при его приобретении и отчуждении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. Указанным Положением установлено, что с даты составления отчета об оценке должно пройти не более 6 месяцев. В связи с этим необходимо проводить периодическую оценку имущества фонда не реже 1 раза в 6 месяцев.

Состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости определяется в соответствии с Положением о составе и структуре активов, утвержденным приказом ФСФР России от 8 февралдя 2007 года № 07-13/пз-н «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

Для закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости имуществом, подлежащим оценке, в частности, являются следующие активы фонда:

• недвижимое имущество;

• имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества;

• имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве;

• имущественные права по обязательствам из инвестиционных договоров на строительство и реконструкцию объектов недвижимости;

• некотируемые ценные бумаги (акции, облигации);

• доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, а также деятельность по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), представляющие более 50 процентов голосов;

• проектно-сметная документация.

Учитывая опыт практической работы,

оценщикам фонда рекомендуется заранее согласовать с управляющей компанией тарифы (расценки на услуги) по оценке активов фонда. Во-первых, это облегчает и ускоряет процедуру заключения договоров (дополнительных соглашений к ним) об оценке указанных активов и самой оценки. Во-вторых, позволяет точнее планировать расходы фонда в части затрат в форме выплаты вознаграждений оценщику. При этом можно придерживаться системы ценообразования государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»)2 или рекомендуемыми Национальным советом по оценочной деятельности в Российской Федерации минимальными тарифами на проведение оценочных работ.

2 В соответствии с приказами от 02.08.2006 № 23-ф и от 11.10.2006 № 37-ф утверждены тарифы на работы по оценке и экспертизе отчетов об оценке недвижимости.

Можно выделить некоторые особенности оценки указанных активов.

1. При оценке недвижимости необходимо четко согласовывать техническое задание на оценку объекта, проверять правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие обременений: объект оценки не должен быть в залоге.

2. При оценке прав аренды необходимо проверять наличие соответствующих прав у арендатора (действующий договор аренды и другие документы, имеется ли согласие арендодателя на передачу арендных прав другому лицу).

3. При оценке долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, а также некотируемых ценных бумаг необходимо запрашивать учредительные документы этих обществ и бухгалтерскую отчетность.

Неясным остается вопрос о переоценке уже имеющегося в фонде объекта недвижимости, находящегося в процессе реконструкции: при сроке реконструкции более 6 месяцев каким образом выполнить требование законодательства о переоценке объектов недвижимости с периодичностью не реже одного раза в 6 месяцев? Ведь на определенном этапе реконструкции прежнего объекта недвижимости уже не будет, а новый объект еще не появится (до окончания реконструкции). Это делает затруднительным переоценку реконструируемого объекта. При этом стоимость имущественных прав по инвестиционным договорам на реконструкцию будет приниматься для расчета стоимости чистых активов отдельно, исходя из размера затрат на реконструкцию.

В проекте федерального закона № 361783-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части совершенствования регулирования деятельности инвестиционных фондов, управляющих компаний, специализированных депозитариев и негосударственных пенсионных фондов, лицензирования указанной деятельности и контроля за ее осуществлением) также излагаются изменения в части, касающейся оценки активов фонда. Проектом предусмотрено, что Правила дове-

рительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом, инвестиционная декларация которого предусматривает возможность инвестирования в недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество и (или) в иное имущество, оценка которого в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется оценщиком, должны содержать полное фирменное наименование оценщика и размер его вознаграждения. Но это не корректно, поскольку указанная норма в части указания размера вознаграждения оценщика не согласуется со статьей 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ, в соответствии с которой размер оплаты оценщику проведения оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Таким образом, установить размер вознаграждения оценщика по аналогии с регистратором и специализированным депозитарием фонда в виде процента от стоимости чистых активов невозможно. Говорить об оценке объектов можно только при конкретном составе таких объектов, что на момент утверждения правил не представляется возможным. С учетом изложенного целесообразно фиксировать размер вознаграждения оценщика в договорах на оценку.

Независимая оценка имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости позволяет объективно отражать стоимость имущества фонда, способствует принятию управленческого решения о купле-продаже имущества, составляющего активы закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, способствует привлечению капитала.

Независимая оценка имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости - очень ответственная сфера деятельности оценщиков, так как этот бизнес достаточно публичный и подконтрольный. Требуется дальнейшее совершенствование нормативной законодательной базы на стыке деятельности по управлению закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости и оценочной деятельности.