Анализ проблем и основных тенденций развития жилищного строительства в России

УДК 332.082

А. О. Кожу харь

студент,

ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет»

АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Аннотация. В статье выполнен анализ основных тенденций на рынке жилищного строительства в России. Выявлены проблемы, возникающие в современной практике жилищного строительства. Предложены направления дальнейшего развития рынка строительства объектов жилой недвижимости.

Ключевые слова: жилищное строительство, инвестирование, градостроительство.

А.О. Kozhukhar, Saint-Petersburg State University of Economics

ANALYSIS OF THE PROBLEMS AND MAIN TRENDS IN THE DEVELOPMENT OF HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA

Abstract. In the article the analysis of major trends in the market of housing construction in Russia. Identified problems in current practice of housing construction. The proposed directions of further development of the construction market of residential real estate.

Keywords: housing construction, investment, urban planning.

Жилищная сфера занимает ключевое место в обеспечении потребностей современного человека. Чем выше уровень развития жилищного строительства, тем выше уровень жизни населения. В советский период вопрос, связанный с жильем, решался планово административными мерами. Частично проблема жилья на тот период была решена с помощью массового строительства на основе типовых проектов [1; 2]. Однако планы по типовому жилью в советский период полностью не были реализованы. В период массового строительства было введено порядка 324 млрд кв. м. жилья. В период рыночных преобразований в России проблемы, связанные с жилищной сферой обострились [3; 4]. Число людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, по сравнению с советским периодом значительно возросло. Необходимо увеличить объемы жилищного строительства. Для этого нужно решить ряд проблем в жилищной сфере, которые возникают непосредственно при строительстве. Восстановившаяся после 2009 года тенденция роста объемов строительного производства в 2010-2013 годах сменилась спадом в 2014 году и продолжилась в 2015 году. Для российской экономики в целом и для строительства в частности 2015 год прошел под знаком тотальной неопределенности. Несмотря на ухудшение экономической ситуации в стране, российскому строительному комплексу в 2015 году удалось сохранить относительно высокие темпы ввода недвижимости.

Проблемы в области строительства жилья можно разделить на три большие группы. К первой группе проблем относятся общие вопросы, которые возникают при любом строительстве. Они характерны для всего рынка в целом. Это низкая развитость дорожной сети, отсутствие документов территориального планирования, отсутствие

подхода целостного проектирования территории, отсутствие материалов, на основе которых можно вести проектирование и т д. [5]. Следует отметить, что кроме этих проблем сама структура рынка тоже вносит существенный негативный вклад в развитие жилищного строительства. Так, на примере отдельных регионов отсутствуют крупные застройщики, которые способны вести комплексное освоение территорий на основе микрорайона [6]. Это приводит к расчленению территории микрорайона на части, которые осваивают разные строительные организации. Понятно, что при таком подходе невозможно добиться целостности и согласованности процесса проектирования. Эти проблемы могут быть решены, на наш взгляд, созданием электронной базы данных в реальном времени, которая содержала бы в себе всю информацию, необходимую для застройки территории. Предполагаемая база позволила бы реально оценить состояние дел с рабочей документацией, послужить источником информации, на основе которого возможно ведение градостроительного проектирования. Для застройщика данная база данных позволила бы быстро получить информацию о нужной строительной площадке, оценить возможности ее освоения [7]. В конечном итоге такая база данных могла бы предотвратить проблемы на уровне проектирования и строительства, что в конечном счете, значительно отразилось бы на архитектуре.

Ко второй группе проблем в жилищном строительстве необходимо отнести понимание того, что следует строить. Эту проблему можно подразделить на две составляющие. Главная из этих составляющих заключается в установлении соответствия любого типа жилья природно-климатическим условиям, в которых проживает человек. Вторая важная составляющая - соответствие типа жилья финансовым возможностям владельца. При решении первой составляющей необходимо выявить ключевые различия в архитектуре в зависимости от природных условий и зафиксировать эти различия в строительных нормах и правилах [8, 9]. При решении второй составляющей необходимо провести соответствие между финансовыми возможностями покупателя и типом жилья, который он реально может себе позволить. Поэтому нужно уделить особое внимание типу жилья, которое можно считать социальным [10].

В третью группу проблем можно отнести отсутствие типовых проектов. На наш взгляд, они необходимы, так как большую часть жилой застройки должно составлять доступное жилье, но оно не возможно без наличия типовых проектов. Следует отметить, что самым экономичным видом застройки являются пятиэтажные дома. Наличие типовых проектов жилых домов позволило бы сильно сократить время и затраты на проектирование [11]. Они позволят осваивать большую территорию без существенного снижения качества архитектуры и меньшими силами.

Следует отметить другие немаловажные проблемы, относительно жилищного строительства, например, высокий уровень монополизации жилищного строительства в крупных городах [12; 13], особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Это вызвано следующими факторами:

- Весомая часть земельных участков, которые являются пригодными для строительства жилья, находится в публичной собственности. В связи с этим, монополистом

становится продавец, несмотря на законодательные требования, в соответствии с которыми земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нужно предоставить на открытых аукционах для жилищного строительства.

- Отсутствие эффективной системы мотивации органов местного самоуправления по развитию рынка жилья. В развитых странах такая мотивация определяется значимостью местного налога на недвижимость в виде источника доходов местных бюджетов.

В России также отрицательное воздействие оказывает дефицит местных бюджетов, денежные средства которых предназначены и для подготовки земельных участков к строительству жилья [14]. Государственное регулирование жилищного рынка, на сегодня, не учитывает индивидуальных особенностей каждого региона, с присущими только ему характеристиками - стоимостью жилья, состоянием жилищного фонда, объемом жилищного строительства, доступностью жилья для населения [15]. Рынок строительства жилья существует в сильной зависимости от существующей административной системы и характеризуется высокой степенью монополизации, значительными рисками и сохранением технологической слабости, устаревших технологий и неэффективных проектных решений [16].

В заключение важно отметить следующее. В качестве основных инструментов для решения жилищной проблемы в России Правительством РФ был разработан ряд мер, направленных на улучшение ситуации, которая сложилась на сегодня. В их число входит разработка и реализация комплексных, региональных и целевых программ капитального ремонта, механизмы возведения нового жилья, финансируемого в форме капитальных вложений либо с использованием средств, которые сформированы за счет долевого участия в строительстве [17]. Обратить внимание также стоит и на механизм государственно-частного партнерства, действие которого ориентировано на строительство наемных домов, включая жилищный фонд коммерческого использования [18; 19]. Основной идеей такого механизма является передача частному партнеру функций, которые по причине недостаточности бюджетных средств, выделяемых на данные цели, не могут быть выполнены ее представителями. Следовательно, исполнение механизма можно представить в виде логической цепочки: девелопер выделяет денежные средства на строительные работы, застройщик возводит объект, а специализированная организация покупает здание для эксплуатации жилых помещений, имеющихся в нем с целью коммерческого найма. Такой процесс позволит решить жилищную проблему населения путем сдачи жилья в наем.

Список литературы:

1. Селютина Л.Г., Купоносова Ю.Н. Решение жилищной проблемы в России на основе модернизации крупнопанельного домостроения // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2016. № 5 (57). С. 111-113.

2. Ракова В. А. Современные тенденции и проблемы развития жилищного строительства в России // Символ науки. 2016. № 5-1 (17). С. 186-188.

3. Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В. А., Чаленко А.В., Шереметьев А.В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. 2015. № 12-4. С. 823-827.

4. Малеева Т.В., Селютина Л.Г. Перспективы развития агломераций в России // Теория и практика общественного развития. 2014. № 10. С. 124-126.

5. Селютина Л.Г. Развитие реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья // Kant. 2016. № 3 (20). С. 126-129.

6. Евсеева Е.И. Современные проблемы развития жилищного строительства в России // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 6-2 (46). С. 16-18.

7. Селютина Л.Г. Развитие инвестиционно-строительного комплекса России: проблемы и решения // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всероссийской научно-практической конференции. СПб., 2010. С. 26-29.

8. Егорова М.А. Селютина Л.Г. Финансовый аспект теории эффективного управления // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 3. С. 11-17.

9. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению предприятиями строительного комплекса // Строительное предпринимательство и недвижимая собственность: сборник докладов 27-й Международной научно-практической конференции. Варна, 2012. С. 333-341.

10. Селютина Л.Г., Евсеева Е.И., Мартынова А.В., Нектов В.В., Николюк Е.С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. 2015. № 21. С. 218-220.

11. Макеев В.С. Роль и значение жилищной сферы в развитии экономики // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 7 (47). С. 95-97.

12. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством: сб. науч. трудов. СПб., 2014. С. 46-50.

13. Фомин П. А. Цели и стратегии в развитии крупного города // Приволжский научный вестник. Ижевск, 2015. № 6-2 (46). С. 30-32.

14. Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Мартынов В.Ф. Формирование системы организации инвестирования инновационных процессов в строительстве // Проблемы современной экономики. 2015. № 3 (55). С. 261-264.

15. Селютина Л.Г., Булгакова К.О., Бессонов М.С., Пайгусов А.А. Социальное жилье-стратегическое направление развития строительства в регионах России // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2016. № 6-1. С. 142-144.

16. Миронова Е. Н., Шабашова Е. А. Современные проблемы развития регионального жилищного строительства // Молодой ученый. 2016. № 23 (127). С. 257-259.

17. Широков А.С. Повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения России // Молодой ученый. 2015. № 12 (92). С. 529-531.

18. Селютина Л.Г., Васильева Н.В. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. № 1. С. 114-118.

19. Егорова М.А., Селютина Л.Г., Доржиева Ц.-Д. Д. Управление инвестициями: учебное пособие. СПб.: Изд-во СПбГУТ, 2012. 90 с.