На рынке аренды наметился застрой

Из-за роста предложения квартир в долгосрочную аренду их доступность постепенно увеличивается. Аналитики отмечают снижение доли расходов на съемное жилье в медианной заработной плате россиян. В этом году тренд может усилиться: с начала года средние арендные ставки в крупных городах России постепенно снижаются. Одновременно на рынке формируется неликвидный арендный фонд — это купленные в инвестиционных целях малогабаритные квартиры на городских окраинах.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя доля затрат на аренду квартир в России по итогам 2021 года составила 47,2% от медианной заработной платы, сократившись за год на 5,3 процентных пункта. Такие расчеты приводит BusinesStat на базе данных Росстата. В компании указывают, что средняя стоимость аренды квартиры по итогам прошлого года в России составила 19 тыс. руб. при медианной заработной плате 40,2 тыс. руб. (под показателем понимается доход среднестатистического сотрудника предприятия: 50% мест оплачиваются ниже, 50% — выше).

Самая низкая доступность арендного жилья по итогам 2021 года, по расчетам BusinesStat, оказалась в Крыму, где расходы составляют 75,8% от медианного дохода. Следом идут Чечня (75,7%) и Тыва (75,4%).

Самые доступные съемные квартиры на Чукотке (24%), в Ненецком автономном округе (31,6%) и Кировской области (33,5%). В Москве, по подсчетам BusinesStat, затраты на аренду по итогам прошлого года составили в среднем 63,7% от медианного дохода (75,7 тыс. руб.). В Санкт-Петербурге этот показатель составил 55,2%. Доступность арендного жилья в крупных городах страны выросла: в 2020 году расходы на него оценивались в 64,6% и 60% соответственно.

Снижение затрат на аренду жилья происходит на фоне роста объема предложения. По подсчетам «Циан.Аналитики», в крупных городах страны по итогам мая было доступно 96,5 тыс. лотов, что на 15% выше год к году. Изначально эту динамику аналитики связывали с выходом на рынок инвестиционного жилья, купленного в период ажиотажного спроса во время действия в 2020–2021 годах льготной ипотечной программа по 6%.

Сейчас влияние дополнительно оказывают кризисные факторы, в частности, выход на долгосрочный рынок квартир, которые ранее сдавались посуточно, и жилье, которое собственники не спешат продавать из-за падения спроса.

На этом фоне общая доступность арендного жилья может продолжить расти: согласно подсчетам «Циан.Аналитики», сейчас средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупных городах страны составляет 17,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 24,3 тыс. руб. С января значения снизились на 3,3% и 5,1% соответственно.

Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди добавляет, что на рынок аренды жилья в качестве фундаментального фактора начинает постепенно оказывать влияние избыток малогабаритных квартир на окраинах крупных городов. «Такие лоты долгое время покупались в качестве вложения средств, сейчас люди стремятся их сдавать, но подобное жилье подходит ограниченному числу арендаторов»,— поясняет она. Эксперт обращает внимание на то, что за 10 лет средняя площадь сдаваемого жилья сократилась с 70 кв. м до 50 кв. м во многом за счет появления небольших квартир и студий. Сейчас это приводит к дисбалансу на рынке из-за низкого спроса на них: подобные предложения, по мнению госпожи Полиди, часто становятся неликвидными.

Эксперт констатирует, что сейчас на рынке долгосрочной аренды жилья наблюдается застой.

Его развитие в дальнейшем, по мнению Татьяны Полиди, возможно за счет появления доходных домов под управлением профессиональных операторов. «Спрос на такое предложение есть, сейчас они могут сдаваться дороже лотов от физических лиц в аналогичных локациях, так как арендаторы готовы платить за сервис, заключение понятных договоров, снижение рисков, отсутствие проблем с эксплуатацией квартир»,— поясняет она.