Белый наем

На рынке конкуренцию частным лицам собираются составить застройщики крупных жилых комплексов. Они выделяют часть построенного ими жилья под сдачу в наем. А значит, и сценарий для арендаторов и арендодателей поменяется.

Сдавать или продавать

Класть все яйца в одну корзину никогда не было выгодно. В бизнесе это называется "диверсификация рисков", именно поэтому, достигнув успеха в одной сфере, многие начинают вкладываться в соседние, а иногда и в совершенно новые виды деятельности. Финансовые кризисы неизбежны, а в них выживают, как правило, те, кто имеет доходы из разных источников.

Это правило справедливо и для рынка жилой недвижимости, считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина", и призывает обратить внимание на бизнес, который связан с управлением и владением недвижимостью, в первую очередь арендный. "Некогда эффективная схема "построил-продал" уходит в прошлое,— утверждает эксперт.— Поэтому строительство жилых комплексов должно стать для инвесторов основой для развития более долгосрочных проектов". Дополнительный и при этом безрисковый доход господин Гусев надеется получить от инвестиций во владение доходной недвижимостью, которую можно сдавать в аренду, а также участвовать в эксплуатации и обслуживании инженерных сетей.

Слова эти подкрепляются серьезным намерением сдавать в аренду часть квартир в малоэтажном комплексе "Валь д`Эмероль". Поселок строится в 15 км от МКАД по Минскому шоссе и насчитывает около 4 тыс. квартир. "Очевидно, что продать все сразу не получится. Но вместо того, чтобы замораживать объекты, которые пока не проданы, мы их можем упаковать и иметь с этого постоянный доход",— добавляет Дмитрий Гусев.

Кому это нужно

Другие застройщики в большинстве своем смотрят на такую возможность, как сдача построенных квартир в аренду, с большим сомнением. Во-первых, говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер", небольшие студии и "двушки" в строящихся домах разбирают быстро. К моменту ввода в эксплуатацию в продаже остаются преимущественно большие квартиры — как правило, трехкомнатные, то есть те, которые наименее ликвидны для аренды. В самом деле, в отчетах по рынку аренды каждый месяц находим одни и те же данные: в лидерах спроса — "однушки", за ними двухкомнатные квартиры, а на "трешки" и прочие многокомнатные дворцы арендатора всегда найти сложнее.

Кроме того, продолжает господин Алтухов, квартиры с отделкой реализуются обычно быстрее, чем те, что продаются "в бетоне", поэтому полностью готовых к проживанию квартир к моменту сдачи в эксплуатацию на балансе застройщика уже может и не быть. Заметим, однако, что здесь все зависит от каждого в отдельности жилого комплекса, а также от того, на каком этапе девелопер принимает решение заняться арендным бизнесом. Не секрет, что сейчас есть такие ЖК, в которых "трешек" попросту не предусмотрено, только студии и двухкомнатные квартиры.

Сергей Хорошков, генеральный директор "МИЦ-Девелопмент", считает, что жилье в столице и Подмосковье сейчас продается настолько быстро, что нет смысла вкладываться в аренду. "Спрос в разы превышает предложение",— заявляет эксперт. Особенно это характерно для объектов эконом- и комфорт-классов: здесь доходит до того, что в некоторых наиболее востребованных проектах срок экспозиции составляет всего несколько дней. Поэтому проще продать, чем заниматься непрофильным бизнесом.

С таким оптимизмом согласны далеко не все. "Начиная новый жилой проект, сложно предусмотреть, как он будет продаваться,— рассуждает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК "МИГ-Недвижимость".— В какой-то момент перед застройщиком может возникнуть вопрос о возможности использования уже построенных, но пока не распроданных квартир". Среди трудностей, которые в этом случае неизбежно возникнут, эксперт отмечает необходимость в профессиональной управляющей компании. "Это сейчас большая редкость",— замечает госпожа Гусева.

Отели как ориентир

Сейчас квартир, сдающихся в аренду в построенных ЖК, по данным Ольги Гусевой, насчитывается не более 5-7%. Но этот рынок, несомненно, будет развиваться, считает она, хотя и не самыми быстрыми темпами. С этим согласен Иван Евдокимов, директор по развитию бизнеса ГК "Портал групп". Он отмечает, что локомотивом такого развития станет формат арендных апартаментов от застройщика. В многофункциональных комплексах, включающих этот вид нежилых помещений, в которых тем не менее планируется именно проживание, по умолчанию предусмотрены услуги для жильцов: консьерж-служба, прачечная, рестораны. В общем, все как в хорошей гостинице. Для всего этого непременно потребуется управляющая компания, так что сдача в аренду вполне логична, говорит эксперт.

Есть и другой вид арендного бизнеса, который, по мнению господина Евдокимова, будет развиваться. Это компании, специализирующиеся на выкупе квартир у застройщика для дальнейшей сдачи в аренду. "По сути, речь идет о легализации бизнеса частного инвестора, который давно играет на этом рынке. Такие компании на рынке уже есть и будут появляться в дальнейшем",— считает эксперт.

Но и застройщики не останутся в стороне, считает генеральный директор агентства "Усадьба" Надежда Хазова. "Обычно под аренду выделяется один корпус из пяти-шести, причем вовсе необязательно, чтобы все квартиры в комплексе были с отделкой",— рассказывает эксперт. Например, пять корпусов без отделки могут предназначаться для продажи, а в шестом проведут отделочные работы и отдадут для аренды. Особенно актуально такое решение в том случае, если поблизости от жилого комплекса расположены офисные здания, отмечает госпожа Хазова.

Законные препятствия

Одно из наиболее значимых препятствий на пути развития арендного бизнеса — это скудость сегодняшнего законодательства в этой сфере. Этот момент отмечают почти все эксперты, опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома". "В настоящее время в России не существует законодательной базы, которая бы регулировала отношения по аренде квартир",— говорит Ольга Гусева. Арендодатель и арендатор, каждый со своей стороны, находятся в абсолютно незащищенном положении. Поэтому необходим такой механизм, который защитит их обоих, ведь повести себя недобросовестно может любой участник сделки, напоминает эксперт.

Специалисты считают, что России как воздух необходимо новое арендное законодательство. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", говорит, что прежде всего стоит свести воедино все те параграфы из Гражданского и Жилищного кодексов, которые касаются прав собственников и нанимателей жилья, а также проанализировать остальные документы, в которых идет речь об этой сфере деятельности. "Сейчас очень много разрозненных подзаконных актов, местных законов",— добавляет эксперт. И о них, мягко говоря, не все знают. Если бы существовал единый закон о жилой аренде, им можно было бы руководствоваться при каждой сделке.

Госпожа Доброхотова напоминает и о том, что сегодня нанимателем по закону является только тот, кто живет в муниципальной квартире по договору социального найма. "Необходимо, чтобы в законе нашлось место и для нанимателя квартиры по договору коммерческого найма",— считает эксперт.

Ольга Гусева ставит во главу угла вопрос о страховании ответственности и имущества, которое передается в аренду. Конечно, если такую страховку ввести принудительно, это вызовет немало споров, добавляет эксперт. "Но ведь введение ОСАГО тоже вызвало массу критики и негатива, а теперь стало общеупотребимой практикой",— замечает она далее.

Один из самых больных вопросов в жилой аренде — это внезапное выселение. "Нам понадобилась наша квартира, мы ее продаем", "Приехали родственники с Украины, извольте освободить" — вот самые популярные причины, по которым арендатору приходится съезжать с квартиры. Неудивительно, что многие эксперты отмечают необходимость гарантировать арендатору определенный срок аренды обязательствами со стороны собственника жилья. Желаете досрочно выселить добросовестного жильца? Верните ему помимо залоговой суммы штраф в размере месячной арендной платы, а заодно оплатите переезд.

Логичное дисконтирование

Среди наших экспертов нашлись и те, кто считает, что проблема не в отсутствии законов, а в их тотальном неисполнении. "Рынок аренды в России вполне регулируется имеющимися законами, причем положения, прописанные в Гражданском кодексе, в полной мере защищают как арендатора, так и арендодателя",— считает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate, оговариваясь при этом, что некоторые нюансы в ГК все-таки не учтены.

Еще резче высказывается Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп": "Рынок аренды станет легальным тогда, когда собственники начнут платить налоги, а арендаторы — требовать заключения нормального, грамотно оформленного договора, в котором будут предусмотрены все условия и сроки".

Возможно, что как раз выход в этот сегмент новых, более крупных игроков, которые, в отличие от частников, сдающих "лишнюю" квартиру, все будут оформлять по существующему законодательству, позволит сделать сферу жилой аренды более цивилизованной. А заодно и неразбериха с ценами постепенно уляжется. Ведь если у компании в управлении не одна квартира, а несколько десятков, то нет смысла в их простаивании. Поэтому вместо того, чтобы ждать, когда же найдется тот, кто согласен заплатить, например, 35 тыс. в месяц, управляющий примет решение о своевременном введении дисконта и обеспечит заполняемость объекта.

А когда квартир с подходящим местоположением, грамотно сделанным ремонтом и вменяемой ценовой политикой на рынке станет достаточно, чтобы удовлетворить текущий спрос, можно ждать скидок и от частных лиц. Вряд ли это произойдет в ближайшее время, но тренд уже намечен.