Мал мала меньше

Развернутая инфраструктура является сильным конкурентным преимуществом загородного проекта. Но как ни парадоксально, наименьшее падение цен в кризис продемонстрировали те коттеджные поселки, в которых почти нет инфраструктурных объектов. Речь идет о камерных мини-поселках, в большинстве из которых число домов редко превышает десяток.

Поселок волей случая

В 6 км от МКАД по Калужскому шоссе находится один странный поселок. Вернее, сразу и не поймешь, что это самостоятельный проект: он невелик (всего шесть коттеджей), к тому же тесно соседствует с давно сложившейся дачной застройкой — по сути, встроен в нее. Замечаешь его лишь потому, что на фоне окружающей архитектурной пестроты (если не сказать хаоса) он выделяется более выдержанным стилем и рациональностью планировки территории. Огорожен он лишь по периметру, а внутри никаких заборов, лишь березы служат естественным обрамлением границ импровизированных участков. Поселок полностью достроен, и единственное, чего ему не хватает,— это жителей.

Продавать его вообще не собирались. "Этот поселок строила для себя одна западная компания,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости Vesco Group Наталья Картавцева.— Его планировали использовать как корпоративный — для размещения сотрудников или иностранных партнеров на время командировок (используемые подобным образом поселки есть, например, у "Газпрома"). Это намного выгоднее и респектабельнее, чем снимать номера в гостинице. Однако обстоятельства изменились, и готовый, по сути, проект был передан под управление нашей компании". Поселку дали название Bereza club и выставили на продажу (по ценам чуть выше $1 млн за коттедж).

Примеры, когда небольшой поселок строится для личных нужд, но потом все-таки появляется на рынке, хоть и не часты, но и не единичны. Таков, например, и поселок "Петрофф" (30 км по Новорижскому шоссе). Он еще меньше, чем Bereza club,— рассчитан на четыре семьи. Собственно, его и строили для себя четверо гостеприимных друзей (при каждом коттедже есть отдельно стоящие гостевые домики). Но потом решили выбрать иное место жительства, а поселок поступил в продажу. Как и многие небольшие проекты, он забор в забор граничит с более крупными поселками. Примерно такая же ситуация с еще одним миниатюрным (на четыре дома) проектом. "Это поселок без названия в деревне Шульгино на Рублево-Успенском шоссе,— говорит начальник отдела загородной недвижимости компании "Калинка-Риэлти" Алексей Артемьев.— Он расположен среди хаотичной застройки, жилья разного ценового уровня. Дома окна в окна — не спрятаться, не скрыться". Продаются они довольно медленно, но и ценовую планку опускать не торопятся, терпеливо ожидая "своего" покупателя.

Вольности мистера X

В отличие от камерных поселков, которые не рассчитывали выводить на продажу, те, которые изначально строятся "под покупателя", проектируются более тщательно. Понимая, что мини-формат не позволяет роскошествовать с инфраструктурой, отыгрываются на архитектуре, допуская самые смелые решения. Очень достойно смотрится, например, состоящий из семи домовладений поселок X-park, расположенный в 17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Отделанные натуральным камнем и ценными породами дерева дома в нем, как и следует из названия, в плане имеют вид буквы "икс". Что позволяет легко зонировать пространство. Так, в одном крыле первого этажа находится гостевая зона, в другом — помещения для проведения досуга, в третьем — кухня и столовая, в четвертом — гараж на два автомобиля. Второй этаж отведен под спальни с индивидуальными гардеробными и ванными комнатами. Площадь коттеджей — от 550 до 1150 кв. м, цены — от $10 млн до $15 млн.

Проектировало X-park известное архитектурное бюро "Проект Меганом". Другой его проект — расположенный неподалеку от X-park поселок из девяти коттеджей Evergreen.

Коттеджи в нем можно приобрести за $3,2-4,2 млн. "Находится этот поселок по соседству с резиденцией президента Российской Федерации,— рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.— Основной акцент в нем сделан на экологичность. Эффект максимальной взаимосвязи здания с природой достигается за счет применения уникальной технологии "растительная кровля", заключающейся в озеленении скатных крыш и создании искусственных биотопов. А на плоских кровлях оборудуются декоративные бассейны, использующие естественные источники воды".

Вообще, идею единения с природой в мини-поселках воплощают очень часто. Но интерпретируют ее по-разному. Так, в концепции расположенного в устье реки коттеджного мини-поселка GentlePark (23 км от МКАД по Калужскому шоссе) была использована модель английского парка, предполагающая открытое пространство, невысокую растительность, рельефный ландшафт. Свою роль сыграло и выбранное под застройку место: раньше здесь находилось родовое имение, и сохранилась его старинная липовая аллея. Средняя стоимость коттеджа в GentlePark составляет $1,3 млн.

Мал, да удал

Но самые смелые архитектурные эксперименты встречаются в мини-поселках со спортивным уклоном. Так, рассчитанный на 12 домов коттеджный поселок FreeSky (24 км от МКАД по Калужскому шоссе) спроектирован в лучших традициях стиля хай-тек: жестко прочерченные плоскости фасадов, четырехметровые консольные вылеты, большие площади остекления, плоские крыши. Плюс — перепады высоты самого дома, вторящие сложному рельефу местности. Несмотря на камерный формат, этот поселок предполагает собственную инфраструктуру, причем очень сложную — лыжную трассу с обилием поворотов, спусков и подъемов, по которой летом можно будет кататься на роликовых лыжах. Поскольку такие сооружения требуют и времени, и финансовых усилий, то продажи в поселке начнутся лишь после завершения основных работ. Пока же можно назвать оценочную стоимость домовладения — около $3,1 млн.

Спортивный характер другого мини-поселка, "Морозово-Хаус", задало его расположение (43 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) — по соседству с горнолыжным курортом "Сорочаны", спортивным парком "Волен", со стрелково-развлекательным клубом "Лисья нора". Концепция поселка разработана архитектором Миклашевским, выбравшим для проекта стиль шале. Каждый из 15 домов построен из массивных бревен архангельской сосны и стоит примерно $500 тыс.

Относительно недавно на рынке появилась и так называемая гольф-недвижимость. Как правило, это мини-поселки, которые строят вокруг уже существующих гольф-полей. "Яркий пример такого девелопмента — "Целеево Гольф и Поло клуб" (Дмитровское шоссе, 42 км от МКАД),— говорит Андрей Соловьев.— Архитектурный стиль клубного поселка "Целеево" — профессорская дача сталинского времени. Дизайн и декор помещений выполнены по принципу "простая роскошь" и "роскошная простота". Проект обеспечен собственной инфраструктурой уровня Excellence: лучшее в Восточной Европе чемпионское гольф-поле (спроектированное Джеком Никлаусом и входящее в число пяти лучших гольф-полей Европы), Академия гольфа, горнолыжный клуб, уникальный Поло клуб, вертолетная площадка, роскошные рестораны, детский клуб, русская баня, массажный кабинет, теннисный корт, эксклюзивная библиотека и многое другое. В загородном клубе представлено 14 домов площадью от 410 до 480 кв. м, расположенных на участках 17-27 соток, стоимостью $2,3-3,5 млн".

Минимальный расход

Несмотря на высокий в целом уровень цен, снижать планку продавцы мини-поселков не торопятся. "Даже кризис не очень повлиял на цены в камерных поселках,— говорит управляющий партнер компании Soho Estate Елена Первакова.— Тогда как девелоперы крупных поселков существенно откорректировали стоимость в сторону снижения (иногда до 30%), в камерных поселках цена снижалась не более чем на 5%".

Логика понятна: мини-поселков на рынке немного (по сведениям Vesco Group, их доля составляет не более 2% загородного рынка, а за последние два года не было заявлено ни об одном новом проекте мини-формата). Это товар эксклюзивный, на массовый спрос и массированные продажи не рассчитанный. С другой стороны, их выводят на рынок практически полностью готовыми: миниатюрный формат не допускает соседства со стройплощадками. А высокая стадия готовности как раз и предполагает высокие цены.

В отличие от уровня затрат на эксплуатацию. "Поскольку местоположение — один из главных признаков камерного поселка и на основных магистралях уже давно есть инфраструктура, девелоперу нет нужды развивать ее в собственном поселке. А если нет инфраструктуры, значит, снижается величина эксплуатационных платежей поселка,— поясняет Елена Первакова.— Например, в камерном поселке "10 ярдов" при стоимости дома более $13 млн эксплуатационные платежи составляют не более $500 в месяц. А в большом поселке "Павлово" при стоимости дома около $1,8 млн уровень эксплуатационных платежей достигает порядка $800 в месяц". Что лишь делает мини-проекты еще более привлекательными.