Земля в хорошие руки

Исправленный Земельный кодекс РФ уже назвали новой приватизацией. Бизнесмены и прочие граждане смогут через интернет задешево покупать бесхозную землю, которой в России не так уж мало, а государство получит дополнительные средства. Реализация революционного декрета зависит от чиновников, которые продолжают оставаться посредниками между землей и народом.

"По сути, это новый Декрет о земле. Это можно расценивать как третий виток земельной приватизации" — так управляющий партнер Kaskad Family Юрий Маклецов оценил недавно принятые поправки к Земельному кодексу РФ. Еще в 2012 году Владимир Путин распорядился обязать муниципалитеты выставлять все неиспользуемые земли на открытые торги. "Одновременно должна возрасти ответственность застройщиков: получил разрешение, но не начал вовремя строить — верни землю",— заявил он. Но только в конце июня текущего года соответствующий законопроект был представлен президенту на подпись. Принятые поправки не только предусматривают введение в рыночный оборот неиспользуемых федеральных и муниципальных земель, но и значительно упрощают получение и оформление участков.

В частности, предполагается, что обычные граждане, как и юрлица, смогут приобретать на электронных торгах понравившиеся им свободные участки для застройки. Первый заместитель министра имущественных отношений Московской области Игорь Тресков напоминает, что и граждане, и юрлица могут сами инициировать продажу земли. Любой потенциальный покупатель, ориентируясь на генплан, сможет подать заявку на покупку понравившегося свободного участка. А муниципалитеты будут обязаны выставить такую землю на продажу. "Основания для отказа в утверждении схемы для последующей продажи земельного участка — проведения торгов — строго определены законом. Отсутствие таких оснований ведет к обязанности утверждения схемы и проведения торгов. Таким образом, усилия граждан не будут напрасными, основания влиять на муниципалитет установлены самим законом",— отмечает Игорь Тресков.

Но самое интересное, что, согласно поправкам, получить землю можно будет и вовсе даром — в частности, лицам, объединившимся в "некоммерческое объединение граждан для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства". "То же самое и под комплексное развитие территорий. У вас есть объединение, делаете предварительный проект — вам дают землю. Бесплатно",— говорит руководитель независимого земельного портала zemer.ru Илья Терентьев. "То, что с законом появилось более десяти оснований получения земли бесплатно плюс список оснований получения земли без торгов,— это фундаментально новые возможности. Например, появилась новая форма — комплексное освоение территорий (КОТ). Раньше КОТ всегда было только бизнес-проектом — серьезного масштаба, на уровне региона. А теперь появилась новая форма — для ИЖС, для односемейных домов. Можно подать заявку и получить эту землю. И это ноу-хау, по сути",— рассказывает Юрий Маклецов.

Возможность получить в собственность землю бесплатно, по мнению представителей Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), даст новый импульс и дачной амнистии, срок которой истекает 1 марта 2015 года. В частности, гражданам, у которых все документы на земельный участок и дом оформлены, но сделано это было еще при советской власти, предлагают бесплатно зарегистрировать право собственности.

К тому же граждане смогут оформить и так называемые прирезки. "В результате перераспределения общая площадь участка может остаться неизменной, а может увеличиться",— говорит гендиректор Московского областного БТИ и член Общественного совета при Росреестре Владимир Денисов. По его словам, нормативная стоимость при таком увеличении будет утверждена отдельно.

Впрочем, в начале июня правительство внесло в Госдуму законопроект, по которому муниципалитеты смогут инициировать ревизию границ участков без согласия их собственников. И в случае принятия этого документа местные власти получат возможность отрезать до 10% участка в рамках "уточнения границ". Если сведений о границах участка нет, они будут определены либо "с учетом границы фактического землепользования", либо по границам смежных земель. "Однако легализовать прирезанные земли лесного фонда, а также береговых полос не представится возможным",— уверен Владимир Денисов. По его словам, напротив, в принятом законе нормы, касающиеся воды, леса и природоохранных зон, уточнены либо прямо ужесточаются.

Так или иначе, возможности, открывающиеся перед гражданами,— это своего рода бонус. Поправки к кодексу разрабатывались в первую очередь для бизнесменов. "Ключевое изменение для бизнеса: уходит сложное понятие акта выбора земельного участка",— говорит Игорь Тресков. По его словам, при этом более четко определяется процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. "Устанавливаются понятные правила игры",— говорит Тресков.

А, например, малому бизнесу новый кодекс дает послабление при аренде земли. Для размещения нестационарных торговых объектов достаточно будет получить у уполномоченного органа власти специальное разрешение — обеспечивать кадастровый учет участка и заключать договор аренды не требуется.

Получают своего рода преференции и бизнесмены--владельцы недостроя. Для них предусматривается трехлетняя амнистия. Но, если объект так и не будет достроен за это время, арендованный участок будет изъят и пойдет с молотка вместе со всеми сооружениями.

Закрома родины

Пока бизнесмены и граждане покупают землю на вторичном рынке. Одни — потому что там хоть и дорого, но правила игры четкие и понятные, другие — потому что других вариантов у них до последнего времени фактически не было. "Суть поправок сводится к тому, что государство любыми способами хочет увеличить оборот земель на территории Российской Федерации. Это делается для увеличения поступлений в госбюджет налогов за пользование земельными участками",— говорит Илья Терентьев. Впрочем, чтобы обновленный Земельный кодекс заработал, требуется еще принять целый ряд нормативных актов и утвердить ПЗЗ, отмечает он.

В ноябре прошлого года лидер партии "Гражданская платформа" Михаил Прохоров направил премьер-министру Дмитрию Медведеву и спикеру Госдумы Сергею Нарышкину проект земельной реформы, разработанный его партией. "Все это (земельная реформа.— "Деньги") даст дополнительный рост ВВП на 2%, увеличение ежегодных поступлений в бюджеты всех уровней примерно на 80 млрд рублей за счет роста налогооблагаемой базы, аренды, приватизации и продажи земли",— заявил тогда бизнесмен. А в апреле этого года, выступая на круглом столе в Торгово-промышленной палате (ТПП), член правления ТПП, недавно назначенный заместитель министра по развитию Дальнего Востока Олег Скуфинский сообщил, что из 70 млн земельных участков, которые числятся в кадастре, облагаются налогом лишь 25 млн.

Конечно, многое зависит от того, насколько активно чиновники будут избавляться от земель. "Роль чиновников в схемах вовлечения в оборот земель серьезно уменьшить не удастся, хотя разработчики закона на это надеются. Однако документ составлен таким образом, что чиновникам будет выгодно способствовать этому процессу",— уверен Илья Терентьев.

Кроме того, важно, какой банк земли будет вовлечен в оборот. Ведь сейчас муниципалитетам торговать особенно нечем. Согласно национальному докладу "О состоянии и использовании земель в РФ в 2012 году", на 1 января 2013 года муниципалитетам принадлежало 0,3% земельного фонда РФ (всего 1709,8 млн га), субъектам — 0,5%, гражданам и юридическим лицам — 7,8%, а в федеральной собственности находилось 45%, или 770,4 млн га. "При этом площадь неразграниченных земель (не разграничена государственная собственность либо не оформлены права собственности.— "Деньги") составляет 792,1 млн га, из них к пригодным для жилищного строительства относятся 14,2 млн га",— говорят в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства.

В начале июня правительство внесло в Госдуму законопроект, по которому муниципалитеты смогут инициировать ревизию границ участков без согласия их собственников и отрезать до 10% участка в рамках "уточнения границ"

Некоторые эксперты считают, что, например, в Московской области, где земля дорогая, свободных участков практически не осталось. "Все уже украдено до нас",— говорит один из участников рынка. На самом деле это далеко не так. Согласно упомянутому докладу, в Московской области гражданам принадлежит 735 тыс. га, юрлицам — 523 тыс. га, а в федеральной и муниципальной собственности находится 3,1 млн га земли. Причем этот банк относится к неразграниченной земле. Все относительно. Если сравнивать, скажем, с Архангельской областью (20 млн га) или с Красноярским краем (113 млн га), государственной земли на продажу в Московской области немного. Но если брать Псковскую (2,4 млн га) или Новгородскую область (1,7 млн га), то не так уж и мало.

Именно для того, чтобы местным властям было чем торговать, в рамках реформы федеральные земли будут переданы муниципалитетам (за исключением земель РАН, особо охраняемых природных территорий, объектов госназначения и т. п.). "По новому алгоритму инициатива по вовлечению в оборот неразграниченных участков передается Фонду РЖС, который может направить запрос в муниципалитет. У муниципальных властей есть два месяца на то, чтобы решить, принять предложение фонда или заняться реализацией участка самостоятельно",— рассказывают в Фонде РЖС.

Таким образом, государству есть за счет чего пополнить местные бюджеты. Но вот удастся ли снизить цену на землю, вводя в оборот большие площади,— это еще вопрос. "По сути, несмотря на то, что ассортимент готовой к продаже земли расширится, я не вижу механизма борьбы с перекупщиками",— говорит эксперт по правовым вопросам и налогообложению АКГ "Градиент Альфа" Ирина Парулева. Например, игрокам рынка земли наверняка будет несложно учреждать организации садоводов и огородников для бесплатного получения участков. "Для застройщика как покупателя, вполне допустимо, мало что изменится, так как профессиональные перекупщики наверняка оперативно среагируют на появившиеся у них новые возможности",— полагает Парулева.

Тем не менее даже критики, в один голос указывающие на высокую коррупционную составляющую поправок к Земельному кодексу, признают, что в такой реформе есть плюсы. "Сама идея, что человек, глядя на публичную кадастровую карту и понимая, на какие земли он может претендовать, волен выбрать участок и подать заявление с требованием выставить его на продажу, разумеется, хороша. Но, повторюсь, простора для манипуляций и спекуляций у чиновников меньше не станет",— резюмирует Ирина Парулева.