С оглядкой на зарубежный опыт

Архитектура — один из основных элементов, который влияет на качество объекта недвижимости. Дело не только в "красивом фасаде", но и в эргономике здания, и в эффективности планировочных решений. За последние пять лет девелоперы стали гораздо чаще привлекать иностранных архитекторов. Но из амбициозных проектов, к участию в которых приглашались мэтры архитектуры, ни один не состоялся.

В частности, привлекались архитекторы Курокава, Мосс, Перро, Уилкинсон, архитектурные бюро WORKac, MVRDV. Но сотрудничество не задалось.

Пролезть через дебри

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", поясняет: "От Европы мы отличаемся тем, что нам нужны не просто архитекторы, способные реализовать тот или иной проект, а архитекторы, которые могут пролезть через дебри наших законов и норм. Как ни печально, очень многие специалисты становятся просто проводниками по этим дебрям и теряют свою творческую составляющую в процессе длительных согласований. Это приводит к тому, что в выигрыше остается не творческая личность, а тот человек, который может разобраться в череде меняющихся законов и норм. Поэтому современных объектов с концепцией, разработанной совместно российскими и международными специалистами, в Петербурге очень мало. Не все идеи иностранных архитекторов можно адаптировать под российские реалии".

Отчасти это обусловлено сложными согласовательными барьерами и действующими строительными нормами и правилами. На согласования (в случае если они вообще возможны) уходит до 70% времени реализации проекта. В пересчете на время это могут быть годы, что автоматически делает проект невыгодным для девелопера.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, поясняет причины неудач зарубежных архитекторов: "На российском рынке архитекторы все чаще сталкиваются с рыночными ограничениями. Частные компании, как правило, заранее выставляют бюджетный ориентир. Таким образом, архитекторы не станут проектировать дорогостоящие объекты, а постараются сделать все необходимое, чтобы цена проекта не выходила за рамки плановой себестоимости".

Евгений Богданов считает, что самая эффективная конфигурация — это партнерство российских и западных архитекторов. "Представитель российского рынка знает наш менталитет, который, безусловно, отличается от западного, знаком с особенностями российского потребителя, законодательными ограничениями и доступностью строительных материалов на российском рынке. При этом зарубежный опыт для архитектора также необходим. Переняв западные технологии, адаптировав их под российскую действительность, можно создавать новый и очень качественный продукт", — рассуждает господин Богданов.

У российских архитекторов пока недостаточно опыта реализации современных объектов, они не обладают знаниями технологий, которые используются в мире, считают эксперты. "Например, до сих пор сложно найти отечественных специалистов, которые умели бы строить без колонн. Затраты на современную архитектуру однозначно окупаются, западные архитекторы также могут подсказать заказчику, как сэкономить на различных архитектурных и инженерных решениях, увеличить количество полезной и эксплуатируемой площади", — рассуждает Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, инвестор бизнес-центра Eightedges.

Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer, заключает, что в последние годы сформировалась положительная практика сотрудничества иностранных и российских архитекторов: "Иногда это творческий союз двух компаний; часто это иностранные компании, создавшие в России офисы, в которых работают российские специалисты. Например, компания Aedas (теперь AHR)".

Выбрать на конкурсе

Архитектурная составляющая все чаще является залогом успеха при реализации проектов в области как жилой, так и коммерческой недвижимости. Однако девелоперы сетуют на то, что по-настоящему интересных проектов рынок предлагает очень мало. Поэтому нередко именно конкурсные процедуры способны дать возможность заказчику выбрать оптимальный проект.

Илья Тюкин, директор ГК "Арт-Фасад", отмечает, что существуют значительные различия в подходе к проведению конкурсов в России и на Западе. "У нас это в большинстве случаев конкурс инвестиций, где архитектура рассматривается в качестве одной из составляющих. То есть победителем является больший бюджет. При этом, как показывает практика, в ходе реализации таких проектов концепция может меняться, и не исключено, что итог несопоставим с конкурсной заявкой. Можно также отметить, что сам фактор бюджета не всегда гарантирует качество. Утрируя, конечно, но можно предположить, что дом с золотым фасадом потребует большого бюджета, а качества проекту в целом и его эффективности для города этот материал не добавит", — поясняет он.

На Западе есть и конкурс инвестиций, но при этом существует широкая практика конкурсов, основанных на качественных параметрах. Выигрывает тот, кто создает более привлекательные условия для города. Например, победителя могут определять исходя из параметра финальной цены объекта недвижимости для потребителя, то есть в этом случае заказчик ориентирован на создание доступного жилья или офисов. "При выборе функций и градостроительно-архитектурных решений проектов мы также практически не пользуемся "мультипликаторами" — показателями косвенного влияния проектов на город с точки зрения создания рабочих мест, эффективности использования участка, социального климата, безопасности",- добавляет господин Тюкин.

Он вспоминает, что в Барселоне были удачные примеры конкурсов на основе оценки архитектурной концепции приспособления памятников под современные функции. Качество адаптации и вновь создаваемой архитектуры являлось определяющим фактором.

Илиас Штокман, архитектор О2 Development, продолжает: "В плане выбора победителя и распределения призовых мест действуют два основных принципа, которые одинаково применяются как в западной практике, так и в российской. В первую очередь оценивается соответствие проекта поставленному заданию, во вторую — визуально-эстетическая составляющая. Часто решающим является мнение заказчика".

Одним из самых ярких отличий в работе западных и отечественных архитекторов является отношение к контексту, историко-культурному наследию существующей застройки, что особенно остро чувствуется на примере нашего города, Санкт-Петербурга. Местные архитекторы демонстрируют в своих работах преемственность и глубокое уважение к архитектурным традициям города, с одной стороны, сохраняя таким образом его облик практически неизменным, а с другой — превращая живой современный город в заповедник.

Приглашенные же архитекторы не так зависят от традиций, а многие просто не считают необходимым вписывать новые здания в окружающую среду, "буквально" копируя стиль старых мастеров. В результате работы последних нередко оказываются очень необычными и интересными, часто опережающими свое время. Такие проекты либо производят положительный эффект, либо вызывают непонимание и общественное неодобрение.

Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании "Химки Групп", подсчитал, что в настоящий момент на профессиональных архитектурных порталах официально заявлено около ста различных конкурсов, так или иначе связанных с архитектурой, градостроительством, развитием территорий либо созданием архитектурных форм.

Евгений Богданов считает, что технология проведения архитектурных конкурсов в России развита значительно слабее, чем на Западе. "Как правило, такие мероприятия проводят только коммерческие организации для частных объектов. В нашей стране не предусмотрены призы за победу в конкурсе, поэтому фактически компании ведут борьбу только за выдачу контракта", — говорит господин Богданов.

Стоимость проведения архитектурного конкурса может быть разной в зависимости от статуса судей и уровня СМИ, которые его освещают. Она может варьироваться от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Проведение грамотно спланированного, хорошо освещенного конкурса высокого уровня может стоить 2 млн рублей и более.

Вера Сецкая отмечает: "Следует понимать разницу между архитектурным конкурсом и архитектурным тендером. В первом случае устроители хотят получить видение архитекторами проекта, являющегося предметом конкурса, поэтому участникам оплачивается некоторая сумма за эскизные разработки по проекту, во втором случае оцениваются прошлый опыт и компетенции компаний-участников, рассматривается существующее портфолио".