Логистическая трансформация

После начала специальной военной операции (СВО) логистические компании Свердловской области начали отмечать падение спроса на складские помещения. По словам участников рынка, иностранные клиенты ушли, а местные, хоть и стараются сохранить свои площади, но на новых клиентов особо не рассчитывают Эксперты прогнозируют, что следующий год может быть хуже — нет оснований ожидать, что спрос вырастет и потребуется строительство новых складов.

По оценкам экспертов, в Свердловской области около 1,6 млн кв. м складов

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

За девять месяцев 2022 года, по данным NF Group, объем сделок транспортных и логистических компаний на складском рынке в России составил 266 тыс. кв. м, что на 32% меньше показателей аналогичного периода прошлого года (392 тыс. кв. м). «Падение объема сделок в Екатеринбурге и всех городах-миллионниках составило около 19 тыс. кв. м. Екатеринбург остается одним из городов-лидеров по количеству качественных складских площадей, на него приходится около 13% всех региональных складов (тут регионы — все города, кроме Москвы и Санкт-Петербурга). То есть если взять 13% от 19 тыс.кв. м, получаем падение спроса на 2,47 тыс. кв. м»,— посчитал председатель комитета по складской и индустриальной недвижимости Института логистики и управления цепями поставок Александр Перфильев.

По оценкам экспертов, в Свердловской области около 1,6 млн кв. м складов. Многие из них построены для таких компаний, как AliExpress, FiхPrice, Ozon. Основные арендаторы складской недвижимости на Урале — торговые сети, маркетплейсы, логистические операторы, дистрибьюторы.

Участники рынка подтверждают падение спроса на складскую недвижимость. «Всего с начала года мы потеряли около 10% арендаторов. После введения жестких санкций от нас ушли клиенты с иностранным капиталом»,— рассказал директор ООО «Логистика Урал» Андрей Апоник.

В ближайшее время, по мнению экспертов, ждать роста спроса не стоит. «Это может произойти только при увеличении объемов потребления товаров в принципе. Сейчас товарооборот большинства клиентов логистических операторов уменьшился на 20–50%, но при этом многие клиенты постарались увеличить запасы до двухмесячного объема, что компенсировало объемы хранения, и падения не произошло»,— пояснил Александр Перфильев. По прогнозам господина Апоника, в следующем году ситуация может ухудшиться. «До конца этого года все площади, которые резервируются клиентами, пока подтверждаются. Но что-то мне подсказывает, что следующий год будет хуже. В первую очередь потому, что нет оснований ждать рост внутреннего спроса. Чтобы он взял и прыгнул, нужны глобальные стройки, на которые нужны деньги»,— подчеркнул Андрей Апоник.

Если спрос на склады продолжит падать, компании будут вынуждены уходить с рынка, и доля свободных площадей вырастет, что повлияет на арендные ставки, считает эксперт рынка складской недвижимости Виталий Хиль. «Это логичное рассуждение, если смотреть на картину сейчас. Но арендодатель крайне сложно идет на снижение арендной ставки. У нас в стране всегда была тенденция на повышение цены, на те же продукты, коммунальные услуги, и в арендном бизнесе аналогичная ситуация. У нас все повышается и никогда не понижается, разве что в исключительных случаях. Арендная ставка может сохраниться на нынешнем уровне, но это минимальная мера, на которую арендодатель готов будет пойти, чтобы оставаться с занятыми площадями»,— уверен Андрей Апоник.

Впрочем, Александр Перфильев полагает, что строительство новых складов не стоит откладывать.

«Спрос в регионах просел, но все же незначительно. Активность складских девелоперов снижается, и если сейчас они не начнут строить новые склады, то во второй половине 2023 года мы увидим дефицит вакантной площади и рост арендных ставок»,— пояснил он.

Господин Хиль добавил, что в связи с неопределенностью по политическим и, как следствие, экономическим причинам некоторые девелоперы не спешат строить новые объекты, если не видят конкретных арендаторов. «Это связано с тем, что горизонт окупаемости большой — около 10 лет. Не у всех есть уверенность, что в такие “длинные” проекты стоит включаться. Хотя экономика для строительства складов улучшилась, себестоимость снизилась на 20–25% от пика, который был, но при этом ставки аренды за последний год выросли на 20–30%»,— отметил господин Хиль.