Между чердаком и подвалом

Стремясь повысить доходность и предложить рынку новые антикризисные форматы, девелоперы начали выводить на рынок апартаменты на цокольных и антресольных этажах в реконструированных зданиях. Участники рынка не находят плюсов проживания в них, но предполагают, что предложения заинтересуют инвесторов, рассчитывающих заработать на их сдаче непритязательным квартирантам. «Ъ-Дом» выяснил, стоит ли вкладываться в апартаменты нового формата.

Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ

На рынке бюджетных студий Москвы в третьем квартале впервые появились студии, расположенные на цокольных этажах и антресолях. Аналитики «Метриума» подсчитали, что пока речь идет о четырех таких проектах, где самая дешевая студия стоит 1,43 млн руб., или 196,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это значительно ниже среднего показателя по Москве, который, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в сентябре составил 324,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Но есть нюанс. Все эти проекты — результат реконструкции коммерческих зданий, объектов, которые никогда не были жилыми, предупреждает управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова. В «Метриуме» же указывают, что реконструкция велась не системной девелоперской компанией, а финансировалась группой частных инвесторов.

Синоним нестабильности

Аналитики не исключают, что подобные проекты продолжат появляться на рынке. По словам партнера агентства Est-a-Tet Владимира Моребиса, преимущественно они выходят на рынок в полностью реновированных зданиях советской постройки. Тенденция характерна как для рынка Москвы, так и Санкт-Петербурга: эти города объединяют высокая стоимость недвижимости, большое количество приезжих и спрос на аренду, отмечает эксперт.

Но главным фактором появления предложения апартаментов на цокольных и антресольных этажах управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка все же считает экономическую нестабильность: платежеспособность населения падает, а девелоперы ищут новые возможности для привлечения покупателей. Жить полноценно в подвальном помещении невозможно: здесь нет солнечного света, это маленькие, депрессивные, закрытые пространства, констатирует коммерческий директор Asterus Вера Стефан. Она убеждена, что подобные варианты подходят только для кратковременного пребывания. Минусы апартаментов на антресольных этажах часто определяются конструкцией. «Этаж могут построить из металлического каркаса с облегченными перекрытиями и перегородками, из-за этого шумы, вибрации ощущаются всеми его жителями»,— говорит госпожа Коркка.

Особый статус

Лоты в подвальных помещениях экспонируются в качестве апартаментов. Другого выхода нет, считает Вера Стефан: «Такие площади не соответствуют нормам инсоляции, пожарной безопасности, которые предъявляются к жилым помещениям». Разместить жилое помещение в цоколе тоже практически невозможно, если исходить из норм Жилищного кодекса и СНиПов многоквартирных домов, добавляет госпожа Коркка. Подобные варианты, по ее словам, возможны, если поменять назначение существующего помещения с жилого на нежилое.

Именно за счет подобных схем жилье на цокольных этажах, по словам Ирины Доброхотовой, встречается в старом жилом фонде, но оценить объем предложения сложно. Процесс перевода помещения Надежда Коркка называет крайне затруднительным: нужно доказать, что помещение соответствует нормам инсоляции, правилам пожарной безопасности и т. д. Кроме того, подобная схема потребует согласия всех жителей дома: подвалы и технические этажи — общедомовая собственность владельцев квартир.

В современных новостройках квартиры и апартаменты на цокольных и даже на первых этажах — редкость, замечает Ирина Доброхотова. Эти помещения девелоперы чаще используют в качестве коммерческих площадей для размещения объектов стрит-ритейла, частных детских садов, образовательных студий.

Классическое недовольство

Ничего удивительно в скепсисе участников рынка нет: не всегда пользуются высоким спросом покупателей и квартиры на привычных первых этажах. Подобные предложения имеют свои недостатки, с которыми многие не готовы мириться: высокий уровень шума, дефицит солнечного света, пыль и неприятные запахи, перечисляет Надежда Коркка. А жилье на последнем этаже, по ее словам, может вызвать скептическое отношение клиентов из-за рисков протечки кровли, поломки лифта. В жаркие дни такая квартира может сильно нагреваться, предупреждает господин Моребис. Но в целом, по его мнению, последний этаж для клиентов все же привлекательнее первого: «Есть покупатели, которые специально выбирают именно его».

К новостройкам перечисленные недостатки, по словам Надежды Коркки, обычно не относятся: в их случае к снижению стоимости лота скорее приведут неудачные виды из окна. Но госпожа Доброхотова говорит, что квартиры на верхних этажах все же могут стоить дешевле — девелоперы часто предлагают скидку в размере 1–5%.

Эксклюзивные особенности

В некоторых новостройках жилье на первых и последних этажах, напротив, предлагает оригинальные опции. В первом случае, по словам Веры Штефан, речь может идти об отдельном выходе на улицу и возможности организовать небольшое личное пространство, например террасу. Одновременно первые этажи часто пользуются спросом у маломобильных покупателей, семей с детьми. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов считает, что квартиры на последних и мансардных этажах могут быть не дешевле, а дороже других лотов: «Сверху открываются панорамные виды, тут часто расположены квартиры с террасами».

Отдельные квартиры и апартаменты в мансардных этажах, расположенных под кровлей здания, по наблюдениям Ирины Доброхотовой, проектируют довольно редко, так как это не всегда рационально. Надежда Коркка обращает внимание, что в Москве помещения в мансардах сейчас предлагаются только в одном элитном проекте в отреставрированном особняке по цене 1,68 млн руб. за 1 кв. м.

Альтернативой может стать квартира с мансардой в старом жилом фонде. Ирина Доброхотова замечает, что на рынке встречаются подобные предложения квартир на верхних этажах, в которых собственник обустроил и присоединил чердачное помещение. «Но зачастую такие предложения не узаконены»,— предупреждает эксперт.

Инвестиционные ограничения

Инвесторы к квартирам и апартаментам с особенностями традиционно относятся осторожно, и логика такого подхода понятна. Перепродать такие площади довольно сложно, предупреждает Надежда Коркка. Вариант скорее подойдет для собственного проживания или инвесторам, рассчитывающим заработать на аренде: средние ставки не будут расходиться с рынком. Аналогично и с мансардными площадями. «В хорошем районе их можно превратить в оригинальное арендное жилье с посуточной арендой»,— считает Вера Штефан.

Но вот варианты на цокольных и антресольных этажах, по мнению Надежды Коркки, все же будут пользоваться высоким интересом у инвесторов, особенно если их планируется сдавать в аренду. «Это самая доступная недвижимость в Москве, за счет чего объекты крайне ликвидны»,— считает она. Сергей Нюхалов говорит, что такое жилье может стоить в среднем на 15–20% дешевле других лотов в проекте, но к перспективе подобных вложений эксперт относится крайне сдержанно.

Апартаменты на цокольных этажах господин Нюхалов называет «инвестиционным продуктом на любителя». «Объект априори не обладает характеристиками качественного жилья, что влияет на состав потенциальных арендаторов»,— считает он. Для тех, кто снимает такие площади, это временное вынужденное решение отдельного проживания, предполагает Владимир Моребис. По его мнению, речь может идти о людях, которые работают вахтами, или о нетребовательных студентах.