Оценка недвижимости и имущественный налог в некоторых странах Европы

УДК 332.74:336.226.212.1 Е.А. Козочкина, Ф.Н. Борис

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГ В НЕКОТОРЫХ СТРАНАХ ЕВРОПЫ

В статье представлен обзор зарубежного опыта стран Европы в области налогообложения недвижимости. В рамках планируемого введения на территории России налога на недвижимость интересен анализ налоговых ставок различных стран. Налог на недвижимость почти во всех странах Европы относится к местным налогам. Полная актуализация результатов массовой оценки для целей налогообложения происходит редко ввиду дороговизны работ.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка недвижимости, налог на недвижимость, налоговая ставка, рыночная стоимость.

Введение

С 1 января 2014 г. в России планируется ввести налог на недвижимость. На всей территории страны завершены работы, получены первые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В настоящий момент ведется согласование налоговых ставок.

В связи с грядущими изменениями в России интересен зарубежный опыт стран, где продолжительное время уже взимается налог на недвижимость.

Практически во всех странах Европы в той или иной форме существует налог на недвижимость. В основном он относится к местным налогам и составляет значительную долю поступлений в муниципальный бюджет.

При оценке стоимости облагаемого налогом недвижимого имущества используются два исторически сложившихся способа: оценка на основе годовой арендной платы (например, во Франции, Великобритании) и рыночной стоимости (например, в Германии, Литве).

Объект и предмет исследования

В виде объекта исследования рассматривается налог на недвижимость и его составляющие - ставка налога и кадастровая стоимость. Предметом работы является анализ налога на недвижимость в некоторых странах Европы.

Экспериментальная часть

В Германии действуют земельный налог категории А (аграрный) для сельскохозяйственных земель и категории В (строительный) для застроенных и незастроенных земельных участков; налог на доходы от бизнеса (снижение дохода предприятия для предотвращения двойного налогообложения на сумму от 1,2 до 140% кадастровой стоимости); налог на наследство, дарение; налог на покупку недвижимости.

В Германии под кадастровой стоимостью понимают общую, совокупную (рыночную) стоимость земельного участка, включающую стоимость улучшений (зданий) на единую дату. В Западной Германии кадастровая стоимость определена на дату 01.01.1964, в Восточной -по состоянию на 01.01.1935. Кадастровая стоимость гораздо ниже актуальной рыночной стоимости. Эту разницу компенсируют использованием ставок земельного налога и увеличивающих коэффициентов.

Для земельного налога категории А применяется ставка 6%, категории В - 3,5%, таун-хаузов (дом на два хозяина) - 3,1%. При определении налога от кадастровой стоимости на дату 1935 г. применяют ставки от 5 до 10%.

Увеличивающие коэффициенты категории В в среднем составляет 400%, минимальный в землях Шлесвиг-Хольштайн - 327%, максимальный в Берлине - 810%.

Для незастроенных земельных участков кадастровая (единая) стоимость равна стоимости земли, как правило, это ориентировочная стоимость на единую дату оценки. В последнее

© Козочкина Е.А., Борис Ф.Н., 2013

время определение ориентировочной стоимости земли проводится экспертной комиссией на основе цены спроса (потребительской стоимости) по состоянию на 01.01.1996. Независимая комиссия экспертов-оценщиков обязана согласовывать контрольные цифры с двумя компетентными сотрудниками финансовых органов.

Экспертные комиссии действуют в Германии с 1960 г. Их цель - обеспечение прозрачности рынка. Экспертные комиссии отвечают за регистрацию договоров купли-продажи, сбор данных по ценам приобретения, подготовку ежегодных анализов рынка недвижимости, выдачу справок о продаже аналогичных объектов недвижимости, онлайн-сервис с текущими предложениями на рынке, подготовку экспертиз и отчетов, выведение данных, необходимых для оценки: процентные ставки для капитализации недвижимого имущества, ряды индексов, проценты корректировок, факторы влияния рынка, а также ориентировочную стоимость земли в виде ценовых карт, которые обновляют каждые 1-2 года. Данные об оценке хранятся в архиве экспертной комиссии в течение 10 лет [5].

Для оценки жилых домов, земельных участков, используемых для коммерческих целей, а также многофункционального использования применяется упрощенная процедура оценки (массовая оценка), основанная на доходном подходе. Для расчета применяется валовый арендный годовой доход по состоянию на 01.01.1964 и установленный коэффициент.

Определение земельного налога проводит Финансовое ведомство.

Для примера: жилой дом, сдаваемый в аренду в Дортмунде, оценен по состоянию на 01.01.1994 в размере 100 000€. При ставке 3,5% земельный налог составляет 350€. Повышающий коэффициент для категории В определен муниципалитетом Дортмунда в размере 480%, следовательно ежегодный налог равен 1 680€ [2].

Для оценки прочих застроенных земельных участков, недвижимости класса люкс, земельных участков без определенной средней ставки аренды применяется затратный подход. Кадастровая стоимость равна сумме стоимости земли, зданий и иных построек. Применяется упрощенная процедура массовой оценки, основанная на использовании усредненных строительных затрат: объем умножается на средние строительные затраты в разрезе видов зданий с учетом износа.

Первоначально кадастровая стоимость в Германии применялась для земельного налога, налога на доходы предприятий, налога на наследство, дарение, налога при купле-продаже недвижимости. Решением Конституционного суда Германии от 20.12.1996 установлено, что различия при налогообложении недвижимости и прочего имущества недопустимы при налогообложении имущества в случаях наследования и дарения. В настоящий момент кадастровая стоимость применяется исключительно для земельного налогообложения. Ведется многолетняя дискуссия о реформе земельного налогообложения. В будущем возможен отказ от кадастровой стоимости.

Не во всех случаях земля и здания подлежат одинаковому налогообложению. Иногда возможно налоговое аннулирование зданий, т. е. разделение стоимости зданий и земельных участков.

Во Франции существует три налога: налог на имущество (застроенные участки), налог на имущество (незастроенные участки) и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье могут налагаться одновременно. Налог на жилье исчисляется исходя из условной арендной платы жилья, определенных местным земельным реестром, и коэффициентов, установленных органами местного самоуправления. Налог на застроенные участки применяются к зданиям в порядке, установленном земельным реестром, путем умножения установленных органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы.

В Великобритании, как и во Франции, налогооблагаемая база представляет сумму годовой арендной платы. Налог на недвижимость взимается с земельных участков, зданий, помещений. Актуализация налогооблагаемой базы проводится обычно раз в 10 лет. Расчет ставки налога проводится из потребностей муниципалитета, поэтому наблюдаются значи-

тельные колебания величины ставок по всей Великобритании. В 2011 г. средний уровень налога на жилую недвижимость составлял £ 1196 в год [6].

На территории Литвы понятие массовой оценки введено в 1998 г. Данное направление получило развитие лишь в 2003 г.

Массовая оценка недвижимого имущества - процесс, в ходе которого в течение установленного времени с использованием общей методологии и автоматизированных технологий анализа и оценки накопленных рыночных данных в базах данных Регистра недвижимого имущества оценивается группа похожих объектов недвижимого имущества. После проведения массовой оценки недвижимого имущества готовят общий отчет об оценке похожих объектов недвижимого имущества [4].

Литовская система массовой оценки разрабатывалась на базе материалов, семинаров, консультаций экспертов Института Линкольна (США).

Объектами оценки в Литве являются земельные участки, жилые дома и помещения, кондоминиумы, коммерческие и промышленные объекты, леса и сельскохозяйственное имущество, права и прочее.

Единая система администрирования недвижимости в Литве объединяет системы кадастра, регистра и систему оценки. Эта система направлена на развитие рынка недвижимости и кредитования, привлечение инвестиций и поддержание налогообложения недвижимости [3].

Массовой оценкой устанавливается средняя рыночная стоимость каждого объекта. Для объектов производственного назначения применяется затратный подход: восстановительная стоимость приравнивается к средней рыночной стоимости. Таким образом, средняя рыночная стоимость и есть налоговая стоимость. Ставка налога на недвижимость устанавливается в рамках от 0,3 до 1,0%, земельного налога - в границах от 0,1 до 1,0% муниципальным органом власти - Советом самоуправления.

Налоговая стоимость в Литве может быть заменена на основе индивидуальной оценки, при этом проводится экспертиза отчета об определении рыночной стоимости. Споры о величине налоговой стоимости решаются в комиссии по изучению жалоб при Центре регистров (действует с 2006 г.), а также в Окружном административном и Главном административном судах Литвы.

Отметим, что в 2006 г. в Литве установлена разница между кадастровой и рыночной стоимостями - 10%, позволяющая оспаривать налоговую стоимость. При этом был большой объем жалоб. В 2011 г. разница увеличена до 20%. Объем жалоб сократился на треть [1].

Результаты

Анализируя опыт стран Европы в области налогообложения недвижимости, необходимо отметить следующие аспекты. Налог на недвижимость почти во всех странах Европы относится к местным. Определение величины налогооблагаемой базы практически по всей Европе является исключительным правом специализированных государственных предприятий. Налоговая стоимость определяется либо на основе годовой арендной платы, либо на основе рыночной стоимости. Налоговая стоимость определяется централизованно методами массовой оценки недвижимости с использованием средств автоматизации. Полная актуализация результатов массовой оценки для целей налогообложения происходит редко ввиду дороговизны работ по массовой оценке, чаще применяются поправочные коэффициенты, отражающие изменение ситуации на рынке недвижимости.

Выводы

В странах Европы применяют различные льготы при уплате налога на недвижимость. Размер ставки налога на недвижимость, как правило, устанавливают местные органы власти в зависимости от ежегодных потребностей муниципалитета.

Список литературы

1. Девейкис С. Проведение кадастровой оценки в Литве и взаимодействие с независимыми оценщиками по вопросам оспаривания результатов кадастровой оценки / С. Девейкис // Материалы XIII Междунар. конгресса оценщиков.

2. Дранфилд Э. Оценка и налогообложение недвижимости в Германии / Э. Дранфилд // Материалы XIII Междунар. конгресса оценщиков.

3. Информационная система регистра [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.ur.gov.lv.

4. О налоге на недвижимое имущество : закон Литовской Республики от 7 июня 2005, № Х-233 [Электронный ресурс]. - Режим доступа : faolex.fao.org/docs/texts/lit98695.doc.

5. Recognised European Valuer (REV) [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://www.bvs-ev.de.

6. Council tax [Электронный ресурс]. - Режим доступа : http://en.wikipedia.org/wiki/Council_Tax.

SUMMARY

E.A. Kozochkina, F.N. Boris

Extent and assessed tax in some European countries

The authors were made a review of the international experience in European countries in the field of property taxation. Under the planned establishment of the real estate tax in Russia it is interesting to analyze the tax rates in different countries. Real estate tax is related to the local taxes almost in all European countries. Full actualization of the results of mass valuation for the tax purposes is rare because of the expensiveness of the operations.

Key words: cadastral value, extent, real estate tax, tax rate, market value.

УДК 314.15

О.В. Шумакова, М.А. Рабканова, Е.В. Фалалеева

МОНИТОРИНГ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Рассмотрена демографическая политика, занятость и доходы населения сельских территорий Омской области. Проведен анализ основных демографических показателей на основе их мониторинга.

Ключевые слова: население, демографическая ситуация, занятость, мониторинг, сельские территории.

Введение

Население - это совокупность поколений людей, осуществляющих свою жизнедеятельность в конкретных исторических условиях и на конкретной территории. Важнейшим признаком населения является его способность как к количественному, так и к качественному воспроизводству [2]. Население способно сохранять, развивать и воспроизводить разнообразные качества: культурные, образовательные; трудоспособности; здоровья, жизненности и т. п., а также производить ресурсы, необходимые для поддержки и развития этих потенциалов.

Объекты и методы

С использованием электронной формы базы данных мониторинга устойчивого развития сельских территорий проведено исследование сельских поселений Омской области.

Исследование проводилось за период 2010-2011 гг. и предусматривало выполнение этапов: определение выборочной совокупности; определение методов сбора и информации; сбор и обработка информации; анализ полученных результатов.

Выбор районов Омской области в целях осуществления мониторинга устойчивого развития сельских территорий осуществлялся таким образом, чтобы в результате исследования было отражено среднее положение дел по природно-экономическим зонам региона: степной, южной лесостепной, северной лесостепной и северной. То есть применена типическая вы-

© Шумакова О.В., Рабканова М.А., Фалалеева Е.В., 2013