Девелоперы спрятались в котловане

С начала 2023 года по всей России стартовало почти вдвое меньше новых проектов по строительству жилья, чем в предыдущие периоды. Причина — в серьезном падении спроса, поддержать который пока не удалось даже за счет продления властями льготной ипотеки. Объемы ее выдачи в январе сократились в четыре раза. Как минимум до конца года сегмент жилой недвижимости будет существовать в условиях сокращающегося спроса, полагают участники рынка.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

В январе девелоперы по всей стране получили 192 разрешения на строительство (РНС) в общей сложности 2,51 млн кв. м жилья, подсчитал “Ъ” на основе данных единой информсистемы «Наш.Дом.РФ». Этот показатель, дающий представление о количестве выводимых на рынок новых проектов, оказался почти вдвое меньше, чем за тот же период 2021–2022 годов.

Объем строящихся площадей, на которые получены разрешения в январе, сократился более чем на 19% как год к году, так и по сравнению с тем же месяцем 2021 года.

Из данных «Наш.Дом.РФ» следует, что сокращение новых проектов коснулось Сибири, Дальнего Востока и Поволжья. На крупных рынках Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области наблюдается рост на 6–8%. В базе «Наш.Дом.РФ» не отражаются данные по Москве, несмотря на большую емкость рынка: в 2022 году жилья в новостройках столицы было продано на 1,26 трлн руб. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» сообщили, что в январе застройщики Москвы выставили на продажу 412 тыс. кв. м на нулевом цикле строительства (это возможно сразу после получения РНС), что также вдвое меньше год к году. В «Метриуме» отмечают, что в январе котлована реализовывалось 10,1 тыс. квартир, или 14,2% от общей доли продаваемого на первичном рынке жилья, что на 16,1 процентного пункта (п. п) меньше, чем в 2022 году.

Традиционно жилье на этапе котлована обходится на 10–15% дешевле квартиры в почти достроенном доме, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. «В разгар ажиотажного спроса в 2021 году девелоперы даже устраивали закрытые бронирования таких лотов, о чем теперь придется забыть»,— добавляет она. Коммерческий директор ГК «Самолет» Кирилл Храпов объясняет сокращение числа новых проектов снижением спроса.

Застройщики стали сбавлять активность по разработке новых проектов еще осенью 2022 года, когда спрос упал максимально, говорит директор по маркетингу IQ Estate Татьяна Калюжнова.

Тогда девелоперы надеялись, что он восстановится в начале 2023 года после продления льготной ипотеки. Но эти расчеты не оправдались, несмотря на пролонгацию программы на год с повышением действовавшей ставки на 1 п. п., до 8%. По данным ЦБ, в январе по льготным госпрограммам (включая ипотеку под 8%, семейную и дальневосточную) выданы кредиты на 134 млрд руб., что втрое меньше, чем в декабре. Именно по ипотеке под 8% в январе снижение было в четыре раза, до 67 млрд руб.

Ожидать восстановления спроса не стоит по крайней мере до конца года, предупреждает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. В случае сокращения числа новых проектов на протяжении всего года можно ждать серьезного сокращения в 2026–2027 годах ввода в эксплуатацию жилья по всей стране, полагает госпожа Доброхотова.

Но пока застройщиков это волнует меньше, чем риски дальнейшего затоваривания рынка, возникшие из-за того же падения спроса. По данным Infoline, на конец 2022 года по всей стране нераспроданными оставались квартиры в различной стадии готовности общей площадью 70 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья, реализуемого на первичном рынке. Это в основном жилые комплексы, строительство которых началось после первой фазы пандемии, поясняет основатель группы «Родина» Владимир Щекин. Объем нераспроданного жилья, по мнению директора по продажам «Этажей» Сергея Зайцева, может и дальше увеличиться, если вывод на рынок большего числа новых проектов будет «искусственно регулироваться».