Девелоперов приманивают на водку

СМП-банк Аркадия и Бориса Ротенбергов около года назад консолидировал земельные участки под бывшим ликеро-водочным заводом «Кристалл» в московском районе Лефортово и уже обсуждает возможность продать их. По данным “Ъ”, переговоры ведутся с крупными застройщиками, включая группу ПИК. Хотя на площадке выгоднее строить жилье, девелоперу придется включить в проект и коммерческую недвижимость, так как в бывшей промзоне находятся не подлежащие сносу памятники архитектуры.

Фото: Валерий Мельников, Коммерсантъ

СМП-банк Аркадия и Бориса Ротенбергов обсуждает продажу участков бывшего завода «Кристалл» для застройки жильем, рассказали три собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, переговоры ведутся со всеми крупными застройщиками, в том числе группой ПИК Сергея Гордеева, Level Group Вадима Мошковича и «РГ-Девелопмент» Сергея Шумея. В ПИК отказались от комментариев, остальные два девелопера опровергают интерес к проекту.

Завод «Кристалл» занимает 9 га на Самокатной улице в районе Лефортово, на его территории расположены здания общей площадью около 50 тыс. кв. м. Ранее эту недвижимость контролировал производитель водки «Кристалл», но в 2019 году заводскую землю консолидировал СМП-банк. В 2018 году СМП и санируемый им Мособлбанк потребовали через суд с «Кристалла» 2,1 млрд руб. задолженности по кредитам, залогом по которым выступала недвижимость завода. Суд оценил эти активы в 2,5 млрд руб. Годом позже суд взыскал заложенное имущество из-за просрочки «Кристалла» по выплате процентов. Представитель братьев Ротенбергов переадресовал вопросы по «Кристаллу» СМП-банку. Там заявили, что не комментируют «рыночные слухи».

Комплекс завода «Кристалл» был построен в 1901 году как «Московский казенный винный склад №1», там производилось три вида водки, а также «спирт-ректификат 57°», «спирт 90° и 95°» и «денатурированный спирт». В 2012–2013 годах производственные мощности завода вывели в Подмосковье. После этого собственники завода объявили о планах создать на его месте творческий кластер.

В конце 2019 года сообщалось, что часть площади «Кристалла» хотела арендовать «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева для размещения второго гастромаркета «Депо». Пока же заводские помещения сдаются в основном небольшим компаниям.

Застройкой завода планировала заниматься зарегистрированная в Воронеже группа компаний «Крайс». По данным ЕГРЮЛ и собеседников “Ъ” на рынке недвижимости, она принадлежит совладельцу авиакомпании «Руслайн» Николаю Уланову и его партнерам, депутату воронежской гордумы Константину Ашифину и Марселю Таманцеву. Ранее Forbes связывал «Крайс» с братьями Ротенбергами.

В презентации «Крайса» говорится, что на территории «Кристалла» можно сделать квартал общей площадью 190 тыс. кв. м, из которых 147 тыс. кв. м придется на новое строительство, а остальное — на реконструкцию и приспособление под новые функции существующих строений.

По данным двух источников “Ъ”, СМП-банк окончательно не определился, хочет ли продать площадку или осваивать ее самостоятельно.

В разговорах с девелоперами до консолидации актива представители банка запрашивали за участок около 4 млрд руб., а после ее взыскания через суд — уже 6 млрд руб. Партнер Colliers International Владимир Сергунин связывает неопределенность владельцев площадки с тем, что у них есть достаточные ресурсы для реализации проекта, тем более что в случае с самостоятельной застройкой СМП-банк или его структуры заработают больше, чем при продаже.

Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов считает, что, хотя расположение «Кристалла» больше подходит для размещения жилой недвижимости, девелоперу все равно придется интегрировать в проект коммерческую недвижимость. На территории завода расположены здания с охранным статусом, которые нельзя сносить, поясняет господин Цыренов, их придется превратить в упомянутый выше креативный кластер.