В новый год с новыми ценами

Начавшаяся в прошлом году тенденция к увеличению стоимости вторичной недвижимости сохраняется: за месяц цены поднялись в среднем на 1%. При этом рынок уже начал сталкиваться со снижением спроса на фоне роста ипотечных ставок, общей цены сделок и вымывания с рынка наиболее интересных лотов.

Для вторичного рынка недвижимости новый год начался с небольшого увеличения цен. Согласно данным ЦИАН, средняя заявленная стоимость жилья в январе увеличилась на 8,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По сравнению с декабрем рост составил 1%. По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, на вторичный рынок недвижимости уже начало оказывать влияние повышение ипотечных ставок. «Во-первых, банки традиционно повысили ставки на готовое жилье сильнее, чем на новостройки, во-вторых, продавцы квартир менее гибки, чем застройщики, и, как правило, не готовы предоставлять скидки на фоне повышения цен, как девелоперы на первичном рынке»,— объясняет господин Попов.

Региональные тренды

По данным портала «Мир квартир», за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в России выросла на 6,4% (до 57,3 тыс. руб.), а средняя цена продажи квартиры увеличилась на 8,7% (до 3,28 млн руб.). Это выше динамики 2017 года, когда квадратный метр в среднем по стране подорожал на 3%.

По словам гендиректора «Мира квартир» Павла Луценко, тренд на увеличение был отмечен в 66 из 69 анализируемых городов с населением более 300 тыс. человек. Наиболее заметным, по его словам, оказалось увеличение цен во Владивостоке: стоимость вторичной недвижимости здесь выросла на 20% (до 102,7 тыс. руб. за 1 кв. м). В Сочи увеличение за год составило 16% (до 109,7 тыс. руб. за 1 кв. м), в Казани — 14,7% (до 77,4 тыс. руб. за 1 кв. м), в Иркутске — 14,2% (до 63,4 тыс. руб. за 1 кв. м). В этих же городах сохранился рост и в январе. За январь квартиры немного подорожали в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе и Самаре.

Снижение стоимости жилья по итогам января аналитики ЦИАН отмечают в Ростове-на-Дону и Краснодаре.

В «Мире квартир», в свою очередь, указывают, что по итогам 2018 года наиболее заметное снижение стоимости показала вторичная недвижимость в Симферополе — средняя цена сократилась на 2,5% (до 76,9 тыс. руб. за 1 кв. м). На втором месте Ленинградская область, где жилье подешевело на 1,6% (до 64,9 тыс. руб. за 1 кв. м).

Динамика стоимости вторичного жилья в регионах России

| Город | Средняя цена в январе 2018 года (тыс. руб. за кв.м) | Средняя цена в декабре 2018* года (тыс. руб. за кв.м) | Средняя цена в январе 2019 года (тыс. руб. за кв.м) | Динамика январь 2019/декабрь 2018 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Москва | 176,6 | 198,7 | 201,3 | 1,30% |
| Санкт-Петербург | 114,4 | 124,4 | 124,9 | 0,40% |
| Нижний Новгород | 62,7 | 67,2 | 67,4 | 0,30% |
| Казань | 70,5 | 77,7 | 78,1 | 0,50% |
| Ростов-на-Дону | 62,6 | 59,9 | 59,5 | –0,7% |
| Самара | 57,6 | 60,5 | 60,8 | 0,50% |
| Уфа | 64,3 | 67,5 | 67,6 | 0,10% |
| Краснодар | 52,5 | 60,5 | 60,2 | –0,5% |

Источник: данные ЦИАН.

Московский рост

В Москве, по подсчетам «Инкома», за год средняя стоимость жилья на вторичном рынке выросла на 14,1% (до 203,2 тыс. руб. за 1 кв. м). Директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома связывает это с ростом покупательской активности: число сделок за год увеличилось на 15%. По словам эксперта, этот скачок стимулировали снижение стоимости ипотеки, уменьшение доходности банковских вкладов, реализация отложенного спроса и опасения покупателей относительно девальвации рубля.

Но, согласно прогнозу аналитиков «Инкома», в этом году активность покупателей вновь снизится до уровня 2017 года.

Господин Шлома называет основной причиной спада рост ставок по ипотеке. Если в ноябре прошлого года доля сделок на вторичном рынке с привлечением заемных средств составляла 42,4%, то уже сейчас этот показатель сократился до 39,2%.

Негативное влияние на спрос, по мнению господина Шломы, также окажут рост цен и вымывание значительного объема предложения. По его мнению, уже сейчас покупателям с ограниченным бюджетом часто не из чего выбрать.

По расчетам директора офиса вторичных продаж Est-a-Tet Юлии Дымовой, сейчас жилье в Москве заметнее всего дорожает в Юго-Восточном административном округе. В этой части столицы за последний месяц средняя стоимость увеличилась на 1,7%. «Это связано с большим объемом реновируемого жилья, именно на юго-востоке чаще всего поступают запросы на подбор квартир в домах, определенных к сносу»,— поясняет госпожа Дымова.

Динамика стоимости вторичного жилья в различных округах Москвы

| Административные округа | Цена 1 кв. м в декабре 2017 года (тыс. руб.) | Общая стоимость в декабре 2017 года (млн руб.) | Цена 1 кв.м в декабре 2018 года (тыс. руб.) | Общая стоимость в декабре 2018 года (млн руб.) | Изменение цены 1 кв. м в 2018-м по сравнению с 2017-м | Изменение общей стоимости в 2018-м по сравнению с 2017-м |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| ЦАО | 400,9 | 42,4 | 367,6 | 36,5 | -8% | -14% |
| ЗАО | 216,5 | 15,9 | 226,8 | 18,1 | 5% | 14% |
| СЗАО | 166,5 | 10,2 | 180,4 | 12,5 | 8% | 23% |
| САО | 175,7 | 10,3 | 194,7 | 13,4 | 11% | 31% |
| СВАО | 152,4 | 8,2 | 166,3 | 9,1 | 9% | 12% |
| ВАО | 144,0 | 7,3 | 162,7 | 9,1 | 13% | 23% |
| ЮВАО | 135,7 | 7,0 | 146,3 | 8,6 | 8% | 23% |
| ЮАО | 145,3 | 7,6 | 162,1 | 9,4 | 12% | 24% |
| ЮЗАО | 175,8 | 10,5 | 198,5 | 13,8 | 13% | 32% |
| ЗелАО | 224,2 | 15,4 | 230,9 | 16,6 | 3% | 8% |

Источник: данные ЦИАН.