Правила торгового общежития

По данным компании Jones Lang LaSalle, Москва занимает третье место в Европе по дороговизне аренды для отдельно стоящих магазинов после Парижа и Лондона. Неудивительно, что повышенным спросом среди столичных ритейлеров пользуются «общежития» – торговые центры как в центре города, так и на окраинах. Однако на рынке сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, выигрывают те, кто готов платить за привлекательные места больше, а с другой – из-за дороговизны аренды из торговых комплексов уходят крупные сетевые компании.

Арендные ставки в небольших отдельно стоящих магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, достигли $5 тыс. за 1 кв. м в год без НДС. Далее в списке лидеров – торговые помещения на Кутузовском проспекте, Петровке, Новом Арбате и на Ленинском проспекте. Там ставки аренды укладываются в диапазон от $2 тыс. до $3 тыс.

Платить такие суммы за место готово ограниченное число арендаторов: либо высокоспециализированные магазины, торгующие в основном предметами роскоши, либо те, для кого вывеска на главных улицах страны важна из соображений престижа. «Владельцам бутиков на центральных столичных улицах важно открыть так называемый flagship store (флагманский магазин), чтобы резко повысить узнаваемость марки. Это вопрос принципа или маркетинга, а не прибыли»,– отмечает аналитик по торговым помещениям компании Jones Lang LaSalle Полина Жилкина.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что ритейлеры обращают взор на площадки, расположенные в аккумулирующих покупательские потоки торговых центрах разных форматов. При этом аналитики рынка недвижимости отмечают, что за последние несколько лет произошло глобальное перераспределение этих потоков. Сегодня жители столицы не едут за покупками в исторические торговые центры вроде ГУМа или ЦУМа, предпочитая шопинг поблизости от места жительства. Это вызвало в Москве настоящий бум строительства локальных торговых центров.

В минувшем году в столице и области было реализовано около двух десятков проектов площадью 345 тыс. кв. м, общее количество торговых площадей в существующих на начало этого года 54 центрах (ТЦ) достигло 783 тыс. кв. м. Это вдвое больше, чем было в 2001 году.

Но спрос на свободные площади далек от насыщения. Как считает госпожа Жилкина, для оптимального удовлетворения запросов рынка в Московском регионе нужно еще построить ТЦ с совокупной площадью около 2 млн кв. м (с учетом развлекательных комплексов). Пока в текущем году планируется ввести в эксплуатацию примерно 320 тыс. кв. м. В результате найти свободное помещение даже в условиях строительного бума остается довольно тяжелой задачей для арендатора.

По данным компании Stiles & Ryabokobylko, доля занятых помещений в лучших торговых центрах сохраняется на уровне 97–99%. Впрочем, по мнению экспертов, на рынке есть масса объектов, где торговые площади заполняются лишь на 70–80%. Это связано с дисбалансом между их реальной стоимостью и арендными ставками, которые назначают владельцы: не все адекватно оценивают свою недвижимость.

Ставка командования
По данным SMT Development, арендные ставки для ТЦ, расположенных в центральной части столицы, составляют в среднем $1000–2200 за 1 кв. м в год, а в отдельных случаях – до $3000. В периферийных районах они колеблются от $450 до $1600 за 1 кв. м. В среднем по городу цена аренды 1 кв. м составила $800. Такая сравнительно низкая цифра получилась за счет скидок, которые получают крупные якорные арендаторы и операторы ресторанного бизнеса, выступающие в качестве центров притяжения и генераторов покупательского интереса.

Приведенные цифры приблизительны еще и потому, что с недавнего времени владельцы ТЦ все чаще отказываются от установки единой тарифной сетки для всех арендаторов, предпочитая фиксированной оплате процент с оборота. По мнению аналитиков, сегодня компании готовы платить за аренду 17% от этого показателя, хотя в среднем, по оценкам компании Stiles & Ryabokobylko, из-за дефицита торговых площадей они вынуждены платить не менее 20%. Это больше, чем в Европе, где даже магазины с высокими оборотами (например, торгующие одеждой) тратят на аренду не более 12% от товарооборота.

Как заметила в одном из своих интервью генеральный директор компании Stiles & Ryabokobylko Наталья Орешина, несколько лет назад разница с Европой в арендной составляющей компенсировалась за счет большего коэффициента торговой наценки (3,5 в России и 2,5 в Европе) и меньших затрат на персонал, налоги и административные расходы. Сейчас эти затраты практически сравнялись с европейскими и составляют порядка 10% от товарооборота арендатора.

В строящемся торговом комплексе арендная ставка может варьироваться от $300 за 1 кв. м в год для крупных арендаторов до $3500 для тех же салонов мобильной связи. При оплате аренды сначала вносится квартальный депозит, а затем в начале каждого месяца производится оплата процентов за предыдущий. Существуют и вариации этого механизма. «Мы советуем своим клиентам использовать схему, по которой процент с оборота ограничен неким фиксированным минимумом. Этот вариант позволяет арендатору выплачивать ту же сумму, что и при фиксированной арендной ставке, но неравными частями, что наиболее благоприятно для него, учитывая сезонность торгового бизнеса, и одновременно служит подстраховкой при экономическом кризисе,– считает аналитик компании Colliers International Наталья Сазонова.– Для арендодателей схема тоже выгодна. Она снижает их риски: владельцы ТЦ точно знают, что в худшем случае они получат оговоренную сумму, а в лучшем – большую».

Рентабельность аренды того или иного торгового помещения определяется тем, какую часть от потенциального оборота арендатора составит арендная плата. «В среднем супермаркеты платят 3–6% от оборота. Для компаний, специализирующихся на одежде и обуви, процент с оборота составит от 12% до 20% , а у компаний "дорогих" профилей – более 20%»,– считает госпожа Сазонова. Следовательно, последние могут себе позволить снять дорогое торговое помещение на одной из центральных торговых улиц. Продуктовым же магазинам такая ставка не по силам, а помещения им требуются большие, поэтому супермаркеты открываются преимущественно в спальных районах города, где есть возможность снять большую площадь и ставка аренды за нее не будет превышать возможности продуктовых операторов.

Очевидно, что супермаркеты –- едва ли не единственные крупные сетевые ритейлеры, которым неуютно в центре города и крупных ТЦ, находящихся в Центральном административном округе столицы. Так, в начале лета в ТЦ «Атриум», расположенном возле Курского вокзала, закрылся магазин сети «Седьмой континент». Компания решила переформатировать свои площади, сократив их на 1 тыс. кв. м и передав права на освобождающиеся помещения другим компаниям. «Помещение в ТЦ "Атриум", в котором располагался гастроном "Седьмой Континент", было продано компании "Инвестнедвижимость" за $22 млн с обязательством взять часть помещения в долгосрочную аренду за $2 млн в год. Решение о продаже недвижимости было принято с целью оптимизации торговых процессов и сокращения расходов. Средства, полученные от продажи недвижимости, будут направлены на дальнейшее развитие компании, в том числе и на развитие формата "гипермаркет"»,– рассказала пресс-секретарь «Седьмого континента» Анна Зайцева.

Сторонятся ТЦ и другие игроки этого рынка: «Мы не только арендуем торговые площади, но и выкупаем земельные участки под строительство универсамов, или стараемся вкладывать инвестиции в отдельно стоящие торговые объекты и в помещения на первых этажах строящихся зданий»,– рассказала СФ пресс-атташе торгового дома «Копейка» Мария Маркова.

Но для сетевиков других типов существование вне кумулятивного эффекта концентрации потоков покупателей, генерируемого общежитием в торговом центре, немыслимо. Как рассказали СФ в компании Dixis, занимающейсяпродажей сотовых телефонов, специфика торговли позволяет широко варьировать места и формат торговых точек: «При том, что площадь магазинов компании в среднем составляет 50–70 кв. м, широко используется стандарт "лайт-киоск" площадью 10–15 кв. м. В ряде случаев, например, там, где есть дефицит мест, или в универсамах и гастрономах советского образца это очень удобно и экономно».

Правила маневра
Стоимость аренды – лишь один из нюансов при поиске наиболее эффективной торговой площадки. По словам генерального директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, очень важно определить, кто строил торговый центр и кто разрабатывал концепцию размещения торговых площадей. «Наилучший вариант – торговый центр, построенный в сотрудничестве девелопера с иностранным консультантом и иностранным архитектором. Тогда в этом центре не будет гиблых мест. В противном случае имеет смысл подождать завершения работ и арендовать площадь после раскрутки ТЦ,– считает он.– Арендатору надо стремиться в самые раскрученные торговые центры, туда, где почти нет свободных площадей. Если вам удастся туда протиснуться, то даже с завышенной ставкой вы заработаете».

Это правило уже многим известно: так, по некоторым данным, 80% торговых площадей в ТЦ IKEA в Теплом стане (включает торговые помещения «Мега», Auchan, OBI, «Свой дом»; общий метраж – 150 тыс. кв. м) было сдано еще на стадии проектирования.

Важнейшее значение имеет также расположение самой торговой точки внутри ТЦ. Традиционно самый привлекательный – первый этаж, тут же – самые высокие арендные ставки. Но если арендатор не хочет тратить огромные деньги на аренду площадей, пространство для маневра есть. Например, владельцы компании «Биайна» (сеть салонов одежды Henderson) арендовали помещение для магазина на втором этаже одного из крупнейших ТЦ. «Тут логика простая,– говорит господин Войцеховский,– как довольно известная марка, Henderson будет выступать в качестве создателя покупательского трафика на втором этаже. За это можно требовать скидок».

В качестве средства минимизации трат на аренду специалисты предлагают точечно сконцентрироваться на своей целевой аудитории и не бить первоклассным расположением в ТЦ всех его посетителей. Например, арендаторы – компании, торгующие мобильными телефонами и сопутствующими товарами, уже давно поняли, что первый этаж и место возле входа – это, конечно, хорошо. Однако дешевле и разумнее размещать точки на верхних этажах рядом с магазинами молодежной одежды и развлекательными заведениями: боулингами, кинотеатрами, залами игровых автоматов.

Что будет с арендными ставками
По мнению экспертов компании Colliers International, в ближайшее время ставки аренды торговых площадей будут снижаться. «Так, ставки аренды для крупных якорных арендаторов (продуктовых супермаркетов, гипермаркетов, магазинов бытовой техники) не претерпят существенных изменений, их понижение возможно на уровне 3%, максимум 5%,– говорит аналитик компании Наталья Сазонова.– Ставки аренды на магазины площадью от 500 кв. м больше подвержены колебаниям. Понижение здесь прогнозируется на уровне 5–7%. Наиболее подвержены колебаниям ставки аренды небольших секций операторов торговой галереи». Кроме того, амплитуда такого изменения будет различна в зависимости от этажа расположения магазина. Так, на первых этажах падение ставок может составить 5–7%, для второго этажа – 7–8% и для третьего – до 10%. В течение ближайшего года данная ситуация будет развиваться на фоне укрепления национальной валюты по отношению к доллару США (денежной единицы номинирования ставок) – таким образом, реальные доходы девелопера будут меньше.

«В условиях активного строительства торговых объектов снижение ставок будет наиболее заметным в неудачных проектах, в некоторых случаях оно может достигать 20%. В то время как в наиболее успешных торговых центрах ставки останутся стабильными»,– отмечает Наталья Сазонова.