Сносу добавят привлекательности

Новосибирские власти полны решимости перезапустить программу развития застроенных территорий (РЗТ). Для того, чтобы строительные компании активнее включались в освоение площадок, занятых ветхим и аварийным жильем, чиновники инициируют внесение изменений в местное и федеральное законодательство. Застройщики, в свою очередь, ожидают от мэрии и регионального правительства существенно большего участия бюджета в программе РЗТ и рыночного подхода к оценке затрат на расселение жильцов.

Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и перспективы реализации программы РЗТ стали темой обсуждения участников совещания, прошедшего 16 мая под председательством министра жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Новосибирской области Евгения Кима. «К решению проблемы РЗТ мы подступались несколько раз,— отметил во вступительном слове господин Ким.— В 2011 году мэрия Новосибирска разработала целевую программу, по которой в 2012–2013 годах удалось расселить более 100 многоквартирных домов аварийного фонда. Однако в силу объективных экономических причин в 2016 году расселили только 30 домов. Для стимулирования программы РЗТ в Новосибирске в бюджете региона в этом году заложены 120 млн руб.».

С начала действия муниципальной программы РЗТ наибольший объем бюджетного финансирования пришелся на 2013 год — 284,9 млн руб., из которых 184,9 млн руб. — субсидии из областного бюджета, 100 млн руб. — средства города, рассказал заместитель начальника управления по земельным вопросам мэрии Новосибирска Денис Ковалев. В этом году мэрия направит на РЗТ 129 млн руб. «В стадии исполнения находятся 17 договоров о РЗТ. Мэрии необходимо расселить 16 домов, из которых девять уже расселены, строительные компании расселят 45 домов»,— отметил господин Ковалев.

Как рассказал начальник отдела подготовки земельных участков к торгам и информационно-аналитического обеспечения управления по земельным ресурсам мэрии Новосибирска Александр Бжеличенко, в настоящее время действующими считаются 29 договоров о РЗТ. «Это территория общей площадью 30 га, на которой расположены 105 многоквартирных домов. Согласно условиям договоров, заключенных по итогам аукционов на право РЗТ, 75 домов обязаны расселить застройщики, 30 домов — мэрия. По 12 договорам обязательства по расселению уже выполнены, а по двум — даже строительство окончено. Семь договоров расторгнуты. Видимо, застройщики переоценили свои возможности»,— заметил господин Бжеличенко. В прошлом году по программе РЗТ мэрия Новосибирска подготовила к аукциону 12 участков, из них четыре оказались невостребованными. В настоящее время муниципалитет готовит аукционы по трем земельным участкам общей площадью 4 га.

По оценке чиновников, в программу РЗТ в Новосибирске могут войти более 1,5 тыс. многоквартирных домов, при том, что сейчас в ней значатся около 200. Однако большинство застройщиков не рассматривают участки под этим фондом в качестве перспективных для развития своего бизнеса. По словам генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, компания которого имеет многолетний опыт расселения и сноса ветхих и аварийных домов, для этого есть несколько причин. Во-первых, разность в оценке затрат на расселение жильцов у застройщиков и муниципалитета. «Госорганы оценивают по нормам минстроя, то есть 38 тыс. руб. за кв. м, застройщики ориентируются на рынок»,— объясняет господин Белокобыльский. Во-вторых, отсутствие повышающего коэффициента затрат застройщика при расселении. «Имея опыт расселения более чем 5,5 тыс. кв. м ветхого жилья, мы еще ни одну квартиру не расселили метр в метр. Всегда переселяем с премией в площадях до 30%, как бы тщательно не подбирали варианты»,— констатирует руководитель ГК «Стрижи». В-третьих, отсутствие у претендентов на участки по программе РЗТ объективной информации о предельно допустимом объеме строительства на той или иной площадке. В-четвертых, необходимость решения юридических вопросов, связанных с правом собственности. «Мы сталкиваемся с огромным количеством юридических казусов: отсутствие у жильцов правоустанавливающих документов на занимаемые жилые помещения, наличие не снятых с регистрационного учета умерших жильцов квартир, зарегистрированные, но не проживающие по адресу граждане, местонахождение которых неизвестно или они находятся в местах лишения свободы, жилые помещения не стоят на кадастровом учете или не включены в реестр муниципального имущества»,— перечисляет Игорь Белокобыльский.

В настоящее время ГК «Стрижи» реализует проект РЗТ на условиях поэтапного освоения территории. Такая возможность появилась у застройщиков в 2015 году, после внесения изменений в законодательство. По данным Александра Бжеличенко, на сегодня в Новосибирске заключено семь договоров, предусматривающих поэтапное освоение застроенных участков. На территории площадью 3,3 га к 2020 году ГК «Стрижи» планирует построить пять домов общей площадью 32,5 тыс. кв. м. Для этого потребуется расселить восемь ветхих домов общей площадью 2150 кв. м, в которых жили 70 семей. Два дома уже расселены (один — мэрией, один — застройщиком). Ожидается, что расселение территории обойдется ГК «Стрижи» в 166 млн руб., еще 1,5 млрд руб. застройщик намерен вложить в новое строительство. Стоимость нового жилья девелопер оценивает в 57 тыс. руб. за кв. м. «Это позволит получить здесь маржу, но о гиперприбыльности говорить не приходится»,— заметил Игорь Белокобыльский.

По действующему законодательству, при расселении ветхого фонда застройщик вправе предоставить жильцам квартиры в любом из районов города. Председатель совета директоров бизнес-группы NordАзия Дмитрий Андреев считает эту норму неправильной. «Люди в большинстве своем хотят жить там, где они привыкли, где учатся их дети, где они получают медицинские и государственные услуги. Необходимо учитывать это при внесении поправок в регламентирующие документы о РЗТ»,— напутствовал предприниматель чиновников. В свою очередь директор по продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов выступил с предложением большего участия бюджета в РЗТ. «В идеале на средства города и области должно расселяться 50% ветхого и аварийного жилья»,— подчеркнул топ-менеджер. Как пояснил заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчиков, расселение одного ветхого дома в Новосибирске стоит минимум 30 млн руб.

Евгений Ким заявил о готовности поддержать внесение поправок в местное и федеральное законодательство. «Думаю, что мы сдвинем это в нормальное русло для того, чтобы эта программа действительно заработала в полный свой ресурс. Потому что, по большому счету, ресурс у программы развития застроенных территорий просто колоссальный»,— считает министр. «Есть процедурные проблемы. Их можно снимать на уровне мэрии Новосибирска при помощи правительства Новосибирской области. Есть финансовые проблемы, это вопросы бюджетные. Мы, как депутаты горсовета, можем здесь влиять, думаю, коллеги из Заксобрания нас поддержат. А есть федеральные проблемы, и здесь мы тоже должны быть услышаны. Программа РЗТ очень хорошая, просто она нуждается в перезапуске»,— уверен председатель комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов Новосибирска Игорь Кудин.