Земля пошла в рост

Несмотря на почти пятидесятипроцентное падение спроса на жилую недвижимость, застройщики продолжают покупать землю под новые проекты. В кризис есть возможность приобрести участки на своих условиях, говорят эксперты. По их прогнозам объемы продаж на земельным рынке вырастут за счет тех девелоперов, которые будут вынуждены избавляться от земли ради того, чтобы достроить начатые проекты.

По данным департамента управления активами NAI Becar, спрос на земельные участки во втором квартале 2015 года вырос на 21%. По подсчетам аналитиков агентства, за последние три месяца девелоперы потратили на эти цели 3,235 млрд рублей. Наиболее крупные сделки прошли в сегменте участков под жилое строительство: ООО "ИСК "Вита"" приобрело участок в составе проекта "На Царскосельских холмах", "Лидер Групп" — территорию кинотеатра "Балканы". В процессе оформления находятся сделки группы ЦДС Михаила Медведева по покупке двух земельных участков в Петербурге и Ленобласти под строительство 300 тыс. кв. м жилья. ГК "Пионер" сейчас ведет переговоры по приобретению пяти участков под строительство новых апарт-отелей.

Как говорят эксперты, оживление рынка связано с тем, что собственники земли в кризис стали сговорчивее: их предложения по цене стали на 10-15% ниже, чем годом ранее, говорят застройщики. "Сейчас хорошее время для расширения земельного банка. Особенно, если покупаешь на свои, а не на кредиты. Продавцы земли стали сговорчивее", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС", но размер дисконта он не назвал. По словам экспертов, "кризисные" скидки, которые делают застройщикам лендлорды, уже составляют 10-15% к прошлогоднему уровню.

По разным оценкам, в 2014 году девелоперы Петербурга купили под строительство жилья участки на сумму от 40 до 90 млрд рублей (сумма сделок 2013 года оценивалась в 10 млрд рублей). Так, по данным компании Knight Frank St. Petersburg, всего куплено более 600 га, на которых можно построить 4,5 млн кв. м жилья. Всего же, по данным комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга, в городе выдано проектов планировок территорий, достаточных для строительства 80 млн кв. м жилья.

"В нынешней ситуации наибольшим спросом пользуются участки с качественно подготовленной градостроительной документацией и возможностью подключения инженерной инфраструктуры. Вкладывать средства в рискованные земли не хочет никто", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".

Региональный директор EKE в России Андрей Хитров связывает рост спроса на земельные участки с большей устойчивостью сектора жилой недвижимости к кризисным тенденциям по сравнению с коммерческим рынком. "Спрос на жилье по-прежнему есть, хотя и в меньшем объеме. Поэтому именно рынок первичной недвижимости привлекает сегодня инвесторов, которые рассматривают приобретение земельных участков под жилое строительство. Способствует росту объема инвестиций в земельные участки и то, что продавцы стали более сговорчивы: расчет по многим сделкам сегодня совершается будущими квартирами, используются и другие альтернативные схемы оплаты", — говорит он.

Резервом земли под застройку являются промышленные территории. По оценке Colliers International, девелоперам потенциально интересны примерно 600 га "серого пояса". "Но многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с ними, когда рынок на подъеме, было крайне сложно. Сейчас, когда все говорят про кризис, договориться гораздо проще", — считает директор по продаже УК Docklands Екатерина Запорожченко. Еще один резерв для пополнения земельных банков существует при распродаже имущества компаний-банкротов или с торгов, где лендлорды открыто реализуют свои активы.