Проблемы определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Проблемы определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

А.В. Ивлев, аспирант, Оренбургский ГАУ

Государство гарантирует собственникам изымаемых земельных участков для государственных или муниципальных нужд возмещение всех убытков, которые могут быть причинены данным действием. Порядок возмещения этих убытков достаточно подробно регламентирован. В частности, разъяснены основания изъятия; указано, что именно необходимо включать в состав убытков при определении размера их возмещения; каким образом производить их оценку и другие сопутствующие вопросы. Однако нормы права не содержат однозначного ответа на вопрос о том, на какую дату должны рассчитываться убытки, подлежащие возмещению.

Процесс изъятия земельного участка — длительная процедура. Достаточно упомянуть тот факт, что изъятие невозможно без согласия собственника до истечения года со дня получения собственником уведомления об изъятии. Очевидно, что за столь длительный срок стоимость изымаемого участка может существенно измениться в силу объективных рыночных условий, а также в результате действий (бездействия) собственника или других лиц в отношении участка. В связи с этим вопрос определения выкупной цены, а точнее даты, на которую она определяется, является чрезвычайно важным, но, к сожалению, недостаточно регламентированным.

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ [1] при определении выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, учитывая и те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Однако ГК РФ не определяет дату, на которую должен производиться расчет выкупной цены.

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование

участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Итак, ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам ГК РФ прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Все остальные (например, улучшение и удобрение земель) по смыслу нормы подлежат возмещению.

В ЗК РФ есть аналогичная норма, но она устанавливает несколько иные правила [2]. Согласно п. 3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа, и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат [3].

Данная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, во-первых, тем, что к расходам, которые не подлежат возмещению, относятся не только связанные с застройкой земельных участков, но и иные мероприятия, существенно повышающие стоимость земли. Во-вторых, период совершения данных расходов начинается не со дня регистрации решения об изъятии, а с момента получения уведомления о предстоящем изъятии.

Кроме того, следует обратить внимание на п. 4 ст. 57 ЗК РФ, в соответствии с которым при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Однако применение указанного пункта ко всем случаям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является сомнительным, поскольку по смыслу п. 1 и 2 ст. 57 ЗК РФ данная статья не охватывает случаи возмещения убытков собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Вышеперечисленные нормы свидетельствуют о том, что даже в одном и том же нормативном правовом акте содержатся разные правила определения дня расчета выкупной цены. В ГК РФ он определяется как день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии участка, с ограничениями по виду затрат, о которых говорилось выше. ЗК РФ выделяет два случая: в ст. 57 — день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, в ст. 63 — день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии.

Помимо федеральных законов порядок выкупа земельных участков регулируется специальными правилами и методическими рекомендациями.

Постановлением Правительства РФ № 262 от 07.05.2003 г. утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [4].

Дату, на которую производится расчет выкупной цены, Правила не определяют. Существует лишь указание, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Более интересными представляются Временные методические рекомендации, утвержденные Росземкадастром 11.03.2004 г., п. 5.3 которых устанавливает следующие правила определения выкупной цены земли при изъятии земельных участков [5].

Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, со-

ставленном в соответствии с Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, Правила отсылают к гражданскому законодательству, а Методические рекомендации содержат норму, аналогичную ст. 57 ЗК РФ, только дополнительно уточняют срок с момента определения размера убытков до их возмещения.

Если обратиться к судебной практике рассмотрения споров об определении выкупной цены за изымаемый земельный участок, то однозначного ответа на поставленные выше вопросы и здесь найти сложно. Более того, судебные споры по такому предмету случаются довольно редко. Тем не менее, Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит еще один момент определения выкупной цены, который существенно отличается от установленного законом [6]. Так, Пленум разъясняет, что в случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В определенных случаях указанный вывод ВАС РФ может привести к следующему. Собственник земельного участка совершает действия по увеличению его стоимости после регистрации решения об изъятии и уведомления об этом собственника, но данные затраты не учитываются при определении выкупной цены. В этом случае в соответствии с постановлением собственнику достаточно не согласиться с произведенной оценкой, чтобы избежать ограничений по возмещению убытков, установленных законом, и в судебном порядке определить рыночную стоимость на момент рассмотрения спора.

Подведем итог: одни нормы ЗК РФ об определении выкупной цены земли отсылают к гражданскому законодательству, а другие нормы ЗК РФ, регулирующие аналогичные вопросы, не содержат ссылок на иное законодательство, но при этом устанавливают иные правила, чем в гражданском законодательстве (тем более что нормы ЗК РФ имеют преимущественное положение), к которому идет отсылка. Учитывая это, можно говорить о неразрешимой, без вмешательства законодателя, коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике.

Думается, законодателю стоит конкретизировать свою позицию по вопросу момента определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, путем устранения имеющихся противоречий в законодательстве.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Принят Государственной думой Федерального собрания Российской Федерации 21 октября 1994 г. // Правовая информационная система «ГАРАНТ» Платформа П Эксперт. Версия — июнь 2009.

2. Юшков, Е. Выкупная цена за изымаемую землю / Е. Юшков // «эж-ЮРЙСТ». Март 2007. - №'8. - С, 12.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ. Принят Государственной думой Федерального собрания Российской Федерации 28 сентября 2001 г. Одобрен Советом Федерации Федерального собрания Российской Федерации 10 октября 2001 г. // Правовая

информационная система «ГАРАНТ» Платформа П Эксперт. Версия — июнь 2009.

4. Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» // Правовая информационная система «ГАРАНТ» Платформа П Эксперт. Версия — июнь 2009.

5. Куренкова, М.И. Земля в игорной зоне — это не только

ценный актив, но и... / М.И. Куренкова // «Игорный бизнес: бухгалтерский учет и налогообложение». Март-апрель 2008. № 2. - С. 21.

6. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Правовая информационная система «ГАРАНТ» Платформа П Эксперт. Версия — июнь 2009.