Доступно ли в России "доступное жилье"?

Вестник Института экономики Российской академии наук

6/2015

А.Г. КУЛИКОВ

доктор экономических наук, профессор РАНХиГС при Президенте РФ,

ДОСТУПНО ЛИ В РОССИИ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»?

Статья доказывает необоснованность сложившегося в России понятия «доступное жилье» как жилища, доступного семье со среднестатистическими доходами. Раскрывается научная несостоятельность методологии определения доступности жилья для населения, представленной в отечественной литературе и принятой в нормативно-правовых актах, регулирующих вопросы обеспечения населения жильем и ипотечного кредитования в РФ. Представлена авторская концепция определения доступности жилья на основе определения реальных потребностей и платежеспособности населения.

Ключевые слова: семья, совокупный доход семьи, доступное жилье, инвестиционный потенциал семьи, ипотека.

1БЬ: J330, J380, R310.

За двадцать с лишним лет социально-экономических трансформаций в России приняты многочисленные концепции, стратегии, законы, указы, постановления правительства, программы и другие нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, с ипотечным жилищным кредитованием, обеспечением прав собственности и со сделками в жилищной сфере. Однако кардинальных сдвигов в улучшении обеспечения населения жильем не происходит.

В советский период система жилищного обеспечения заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов на цели строительства государственного жилья и в его бесплатном распределении гражданам, стоявшим в очереди на улучшение жилищных условий. Соблюдение очередности предоставления жилья контролировалось государственными органами и профсоюзами. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80%, а средства населения (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) лишь 14,67%1. За период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли кардинальные изменения. Значительно увели-

1 Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 №302).

заслуженный деятель науки

чилась доля частного сектора, а государство перестало быть основным инвестором в жилищном строительстве. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья2.

В результате массового ухода государства из жилищного финансирования и обвального снижения доходов населения ввод жилья в первые 15 лет реформ сократился в два-три раза и до настоящего времени не достиг дореформенного уровня (см. табл. 1).

Таблица 1

Объем жилищного строительства в Российской Федерации в 1987-2013 гг.

Годы Построено жилья Годы Построено жилья

2 млн м^ % к 1987 г. 2 млн м^ % к 1987 г.

1 2 3 4 5 6

1987 72,8 100 2003 36,4 49,5

1991 49,4 67,9 2004 41,0 56,3

1992 41,5 57,0 2005 43,5 59,8

1993 41,8 57,4 2006 50,2 69,0

1994 39,2 53,8 2007 60,4 83,0

1995 41,0 56,3 2008 63,8 87,6

1996 34,3 47,1 2009 59,8 82,1

1997 32,7 44,9 2010 58,3 80,0

1998 30,6 42,2 2011 62,3 85,6

1999 32,0 43,6 2012 67,0 92,0

2000 30,3 41,6 2013 69,4 95,5

2001 31,37 43,5

2002 33,8 46,4

Источник: Госкомстат РСФСР. Росстат, за соответствующие годы.

Если бы объемы строительства жилья не снижались, жилищный фонд страны увеличился бы к настоящему времени дополнительно на 736,7 млн кв. м. К тому же объемы капитального ремонта жилья снизились с 32,2 млн кв. м в 1989 г. до 11,7 млн кв. м в 1995 г. и 3,8 млн кв. м в 2000 г. В 2001 г. объемы капитального ремонта составили около 5 млн кв. м, и только с 2007 г. начался значимый рост, который в 2009 г. соста-

2 Там же.

Вестник ИЭ РАН. №6. 2015 С.15-25

вил 19,3 млн кв. м. Наши расчеты показывают, что если бы объемы капитального ремонта оставались на уровне 1989 г., площадь жилищного фонда, прошедшего капремонт в период 1990-2013 гг., была бы больше на 550 млн кв. м [1, с. 30]. Таким образом, совокупный благоустроенный жилищный фонд мог бы быть увеличен только за счет этих двух факторов на 1286 млн кв. м, что означает на 9 кв. м на каждого жителя России или на 27 кв. м на каждую семью из 3-х человек. Средняя площадь жилья средней российской семьи составила бы 96 кв. м.

Но этого не произошло. Была проведена широкая бесплатная приватизация имеющегося у граждан жилья. Государство освободило себя от обязательств по обеспечению населения жильем за исключением некоторых специальных категорий граждан (военнослужащих, ветеранов войны, участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, вынужденных переселенцев). Кроме того, отдельные категории граждан (молодые семьи, учителя, малообеспеченные семьи, стоящие на очереди) получают дотации при покупке жилья. Основная же масса населения должна приобретать жилье на рынке за счет собственных и заемных средств и ежемесячно вносить плату на капитальный ремонт жилья. Рыночный механизм, монополизм в строительстве и реализации жилья, низкие доходы основной массы населения, высокие процентные ставки по кредиту привели к тому, что жилье стало самым недоступным товаром в стране.

Как отмечалось в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 08.05.2002 г., «в условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии сделать это из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов».

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья - на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств»3.

3 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302).

В Концепции подчеркивается: «Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов»4.

В 2006 г. был принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Важно понять, что же такое «доступность жилья» и «доступное жилье»? Доступно ли в России комфортное жилье для семей «со средними доходами»?

Доступность жилья - это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства. Наша страна отстала в этом отношении не только от развитых, но и от ряда других стран с переходной экономикой. Доступность жилья - это способность семьи приобрести жилье [2, с. 346; 3; 4, с. 39]. В качестве оценочного показателя принят коэффициент доступности жилья (КДЖ), который определяется, как правило, количеством лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости соответствующей (стандартной) квартиры.

Специалисты из Фонда «Институт экономики города», конструкторы АИЖК и «разработчики мод» в ипотечном жилищном кредитовании в России, пишут: «Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру» [4, с. 39].

Как видим, эксперты из Института экономики города исходят из предположения, что на покупку квартиры можно «откладывать» все доходы семьи. Конечно, гипотетически можно предположить, что «среднестатистическая семья» может копить все свои доходы в течение 5, 6 и даже 10 лет. Но если подойти к делу реально, то вряд ли можно допустить, чтобы семья, которая живет «от зарплаты до зарплаты» и «от пенсии до пенсии» (а таких семей у нас в стране около половины), может себе это позволить. Неудивительно, что в соответствии с такой методологией авторы приходят к выводу, что доступность жилья в России выше, чем в США и в странах Западной Европы, а в Москве выше, чем в Сиднее, Нью-Йорке, Мюнхене, Страсбурге и даже выше, чем в остальной России [4, с. 42].

Н.С. Косарева и А.А. Туманов в другой публикации дают такое разъяснение: «По своей экономической сути данный показатель харак-

4 Там же.

теризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. (Заметим, что это уже не один, а два фактора - А.К.). С этой точки зрения нормальными в мировой практике считаются значения коэффициентов доступности жилья, не превышающие 3-5 лет. Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2006 г. соответствовали 45 субъектов Российской Федерации, в 4 из которых для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет» [5].

Эксперты из Института экономики города в июне 2014 г. представили на своем сайте информацию (см. табл. 2 ), согласно которой доступность жилья за 1998-2013 гг. выросла на 80% ( с 7,4 лет в 1998 г. до 4,1 лет - в 2013 г.). По некоторым областям она выросла в разы. Так, за 1998-2012 гг. в Брянской области этот рост был в 3,2 раза, во Владимирской - в 3,15 раза, в Калужской - в 3 раза, в Краснодарском крае - в 3,6 раза, в Башкортостане - в 3,15 раза, в Татарстане - в 3,7 раза, в Нижегородской области - в 4,4 раза, в Калининградской - в 5,23 раза. Согласно данным этой таблицы, в 2010-2012 гг. не только в целом по Российской Федерации, но и во всех субъектах РФ, жилье было доступно всем гражданам. А в 2012 г. в 22 субъектах пресловутый коэффициент доступности жилья был меньше трех лет. Но можно ли судить о доступности жилья в России по этим данным?

Во-первых, эксперты из Института экономики города при определении «коэффициента» доступности жилья исходят из предположения, что все доходы семьи накапливаются на покупку квартиры. По официальным данным Росстата, 80% доходов населения страны идут на потребительские нужды и уплату обязательных платежей, включая постоянно растущие налоги, обязательные страховки, оплату услуг ЖКХ, аренду жилья.

Во-вторых, эксперты не включают в стоимость покупаемого в кредит жилья проценты за кредит, страховые и другие платежи, сопровождающие кредитную сделку, размеры которых могут превышать рыночную стоимость квартиры.

В-третьих, авторы действующей методики неадекватно оценивают воздействие ипотечного кредитования на стоимость приобретаемой недвижимости, а следовательно, и на доступность жилья, безапелляционно заявляя, что ипотечный кредит повышает доступность жилья. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г. утверждается, что «ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними статистическими доходами» [6]. В расчетах так называемого коэффициента доступности жилья авторы действующей методики (цена жилья/ доход заемщика) не только завышают знаменатель дроби примерно

в 5 раз, но и занижают числитель в два и более раза на сумму банковских процентов, стоимости страхования объекта кредитования, жизни заемщика и титула собственности.

Сравним результаты двух методик расчета коэффициента доступности жилья на примере покупки стандартной квартиры эконом класса в Москве.

Первый вариант - по методике Института экономики города. Среднемесячный доход в Москве в 2013 г. был равен 54 000 руб. Соответственно, годовой среднестатистический доход семьи составлял 1 944 000 руб.5 Среднестатистические потребительские расходы семьи составляли примерно 80% от доходов, т.е. 1 555 200 руб. Среднестатистический годовой инвестиционный потенциал семьи (20% доходов) был равен 388 800 руб. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в нижнем ценовом ряду эконом класса в Москве - 150 000 руб. Цена стандартной квартиры в 54 кв. м равна 8 100 000 руб. Коэффициент доступности жилья в Москве в 2013 г., рассчитанный по соотношению цена стандартной квартиры к среднестатистическому доходу семьи, составил 4,2 года6.

Второй вариант - по авторской методике. Рассчитаем реальную доступность жилья, покупаемого с использованием ипотечного кредита, выдаваемого на 20 лет без первоначального взноса под годовую процентную ставку 12,5% плюс 3,5% взносы по страхованию квартиры, здоровья и жизни заемщика и титула собственности, итого 16% годовых. В этом случае сумма процентов за кредит за 20 лет составит 960 000 руб.7 Цена квартиры с процентами за кредит будет равна 21 060 000 руб.8 При этом коэффициент доступности жилья будет равен 54,2 года9.

Если увеличить срок кредитования до 30 лет, сумма процентов вырастет до 19 440 000 руб, стоимость квартиры - до 27 540 000 руб., а доступность жилья составит 70,8 года. Ясно, что никакой банк никакого ипотечного кредита среднестатистической среднедоходной московской семье не выдаст. Наши эксперты не задумываются над тем, почему при их мифической доступности жилья в 4,6 года банки предоставляют ипотечные кредиты на сроки до 30 лет.

В-четвертых, действующая сегодня методика определения доступности жилья «сваливает в один котел» доходы миллионеров и миллиардеров, с одной стороны, и трех четвертей населения с доходами, не позволяющими им перешагнуть «порог» вступления в ипотеку,

5 54 000 руб. х 3 чел. х 12 мес. = 1 944 000 руб.

6 8 100 000 : 1 944 000 = 4,2года

7 8 100 000 :2 х 16 : 100 х 20 = 12 960 000 руб.

8 8 100 000+12 960 000 = 21 060 000 руб.

9 21,060,000 : 388,000 = 54,2 года.

с другой. Сегодня 75-80% жилья в России приобретается без участия кредита, а остальные 20-25% покупателей жилья - это либо льготники (военные, вынужденные переселенцы), либо граждане с доходами, относящимися к седьмой доходной дециле10. За счет этого значительно завышаются «среднестатистические» доходы подавляющей массы (7580%) населения. Но даже этих завышенных «среднестатистических» доходов московской семье (54 000 х 3 = 162 000 руб. в месяц) недостаточно для преодоления порога вступления в ипотеку - 292 500 руб. (87 750 х 100:30), учитывая, что сумма ежемесячного платежа должна превышать 30% месячного дохода.

Проблема в том, что эта совершенно несостоятельная методология определения доступности жилья вошла в государственные концепции и программы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения России жильем. Так, в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, было записано: «Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социальной экономической эффективности: повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (в 2004 г. -3,9 года)» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 29.12.2007 № 979, от 10.04.2008 № 257, от 23.12.2009 № 1069).

При этом экспертам из Института экономики города известна альтернативная методика расчета коэффициента доступности жилья. Так, в другой своей статье «Об оценке доступности жилья в России» Н. Косарева и А. Туманов признают, что доступность жилья определяется соотношением не только доходов семьи и рыночной стоимости квартиры, но и другими факторами: «Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т. д.» [8].

Здесь следует сделать два пояснения. Во-первых, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, а также налог на недвижимость непосредственно влияют не на приобретение жилья, а на проживание в нем, т. е. на доступность жилья в более широком смысле. Во-вторых, и это самое главное, авторы признают, что при расчете коэффициента доступности жилья необходимо учитывать не только рыночную сто-

10 См. [7]. Рис. 16. Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильем, поквартально, 2010-2013 гг.

ы ы

Таблица 2

Показатели доступности жилья в России в 1998-2013 гг.

го р

1

2

Я

Ш >

I

Г) & •

1—1 •

У1 к>

I о

Ю 1—1

У1 У1

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Российская Федерация 7,4 5,9 5,0 4,8 4,7 4,1 4,3 4,1 4,6 5,3 5,3 4,6 4,3 4,1 4,1 3,9

Центральный ФО 6,0 5,6 4,5 4,2 4,2 3,9 4,1 4,1 4,9 5,7 5,9 4,9 4,9 4,7 4,6

Белгородская область 6,0 4,8 4,8 4,4 4,3 4,5 4,6 4,1 4,6 4,7 4,7 4,3 3,4 зд зд

Брянская область 9,6 7,1 4,9 4,2 5,3 4,9 5,4 4,8 4,4 5,1 5,0 4,4 3,6 3,2 3,0

Владимирская область 9,4 6,4 5,9 6,4 6,5 5,7 6,4 6,1 7,0 6,9 6,4 5,4 4,3 3,9 3,7

Воронежская область 7,9 5,8 4,9 4,8 4,5 4,1 4,4 4,1 4,1 4,4 5,0 4,4 3,9 3,5 3,4

Ивановская область 6,3 5,5 5,7 6,7 6,7 5,8 5,4 5,4 5,9 7,7 5,4 4,8 4,5 3,8 3,3

Калужская область 11,6 9,9 6,8 6,6 6,2 5,5 5,3 5,0 5,4 5,8 6,8 5,8 4,6 4,1 3,8

Костромская область 9,2 5,6 4,3 4,4 4,7 4,3 4,6 4,6 5,7 7,6 6,6 4,8 3,9 3,3 3,4

Курская область 7,8 5,1 3,8 4,0 3,9 3,9 4,0 4,3 4,3 3,5 2,9 2,7 2,6

Липецкая область 7,8 5,6 4,1 4,8 4,9 4,5 4,9 4,7 4,3 5,3 5,4 3,4 3,3 3,3 зд

Московская область 7,0 7,3 7,0 6,0 5,8 5,3 4,9 4,7 4,8 5,0 4,9 4,7 4,1 3,9 3,6

Орловская область 7,1 7,0 6,3 5,9 5,8 4,9 4,7 4,5 4,5 4,8 5,1 4,4 3,5 зд зд

Рязанская область 13,0 9,1 7,2 6,9 6,2 5,0 5,5 5,4 6,0 6,8 5,5 5,0 4,5 4,1 3,6

Смоленская область 4,7 3,8 3,6 3,6 3,9 3,8 4,5 5,0 4,3 3,4 3,0 зд 2,9

Тамбовская область 8,2 5,8 4,7 4,4 5,1 4,4 4,1 3,8 4,1 4,6 4,3 3,8 3,2 2,9 2,9

Тверская область 11,3 8,0 8,1 7,5 6,5 5,9 6,2 4,9 5,5 6,1 7,1 5,7 5,3 5,0 4,6

¡ъ. ч

I

к

*

о

а

ё «

к ж в 2-ж

о

«

о

С! гН О сч

сч 1 ю л 40

о сч со со Ю еъ сч еъ сч еъ еъ

1 1 00 о сч гН гн СП оо 40 СП

о сч со Ю еъ еъ сч еъ еъ

о 1 о сч о № СП 1Л О оо

о сч ю съ съ съ съ съ

9 о 00 [V ^ гН о гН О

о сч 1Л еъ

8 о сч со О 40 сч

о сч ю Ю Ю 40 ип еъ

[V о СО 1Л гн сч О

о сч Ю чо ю 1Л ип ип 1Л еъ

40 о т-Н сч № 1Л [V 40 ^

о сч Ю Ю еъ еъ

о ю сч Г"1 40 сч [V

о сч Ю СО еъ съ

о т^ оо № сч ^

о сч Ю ю СО еъ еъ

л о 00 СЛ О сч сч

о сч сч еъ ип еъ еъ

сч о о 00 СП 1Л сч аа ^ сч

о сч Ю Ю СО ип ип еъ

1 о Ю 00 т^ ип [V 40 О аа

о сч ю СО ип ип

о о чо О тН о оо сч сч

о сч Ю Ю СО 1Л 40 ип съ

9 9 с^ № о 40 ^ 0^ сч

9 1 чо чо 40 оо 40 еъ

1998 чо С^ 00 сч СЛ 10,8 ,0 9, ип ^ 40 [V

Тульская область Ярославская область г. Москва Северо-Западный ФО Южный ФО Северо-Кавказский ФО Приволжский ФО Уральский ФО Сибирский ФО Дальневосточный ФО

о р

о

и ш

с

го -О

я <

о о,

о -

3 *

3

о

к §

т -

:у н 3

К

«

а к

Вестник ИЭ РАН. №6. 2015 С.15-25

имость квартиры, но также проценты за кредит, страховые выплаты «и т. д.». Сами же они при расчете этого коэффициента ни в публикациях, ни в нормативных документах указанных факторов не учитывают.

Авторы исходят из предположения, что ипотека повышает доступность жилья, а удлинение предельного срока кредитования и пролонгация уже выданных кредитов рассматривается как льгота для заем-

На первый взгляд, действительно, кажется, что ипотечный кредит повышает доступность жилья, т. к. определенной части семей, приобретающих жилье, без ипотечного кредита квартиру не купить. Но при этом воздействие ипотеки на доступность жилья не столь однозначно. Разумеется, ипотечный кредит приближает покупку жилья. Но он не повышает его доступности с точки зрения стоимости. Более того, это приближение приобретения жилья оплачивается заемщиком в виде уплаты процентов за кредит. Кредит повышает текущую платежеспособность заемщика на момент покупки жилья за счет ее сокращения в будущем, вызывает эффект роста текущего дохода за счет его уменьшения в будущем. Это сокращение располагаемого дохода заемщика в будущем обусловлено тремя факторами:

1) необходимостью возврата кредита из будущих доходов;

2) обязанностью заемщика выплачивать проценты по кредиту;

3) платежами заемщика по страхованию заложенного имущества, жизни и трудоспособности заемщика.

Сумма процентов за кредит зависит от трех факторов: 1) величины кредита, 2) процентной ставки, 3) срока кредитования. Что касается первых двух факторов, то совершенно очевидно их прямо пропорциональное воздействие на сумму платежей заемщика. Как мы видели в приведенном выше примере, при ставке кредитования 16% годовых и сроке кредитования 20 лет заемщик должен заплатить за квартиру две с половиной рыночных цены (21 060 000 руб.). Из них полторы цены (12 960 000 руб.) - это проценты за кредит (плата за приближение срока получения квартиры). А при удлинении срока кредитования до 30 лет заемщику придется заплатить три с половиной рыночных цены квартиры, из них две с половиной цены квартиры составляют проценты за кредит и страховки. Поэтому удлинение срока кредитования (в нашем примере с 20 до 30 лет), с одной стороны, снижает сумму ежемесячных платежей по кредиту (в нашем примере с 87 750 руб. до 76 500 руб.), но с другой стороны, увеличивает общий долг кредитору с 21 060 000 руб. до 27 540 000 руб.

Все эти обстоятельства должны быть разъяснены кредитором заемщику с тем, чтобы он не оказался в ситуации, которая называется: «пожизненное заменили ипотекой». И не нужно искажать реальную

11 См.: Развитие ипотечного кредитования в РФ. С. 110.

щика11.

среднестатистическую доступность жилья в России в 2015 г., и считать ее равной четырем годам. Как мы видим, «Доступное жилье» в России «среднестатистическому» россиянину недоступно. Для поиска выходов из создавшегося положения нужен объективный анализ реальной действительности, практические меры по реальному улучшению обеспечения населения жильем.

Литература

1. Пузанов А., Косарева Н., Туманов А., Полиди Т. Где нам живется // Эксперт. 2011. № 14. С. 30.

2. Куликов А.Г. Деньги, кредит, банки / Учебник. М.: КНОРУС, 2009.

3. Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы. Деньги и кредит. 2011. №12. С. 25-29.

4. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М,

5. Косарева Н.Б., Туманов А.С. Доступно ли россиянам жилье? // Demoscope.ru.

6. Куликов А.Г., Янин В.С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения доступности жилья // Деньги и кредит. 2013. № 3.

7. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь-февраль 2014 г. Аналитический центр АИЖК. 2014. Выпуск №3.

8. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. 2008. № 7.

A.G. KULIKOV

doctor habilitatus in economics, professor of the Russian presidential academy of national economy and public administration under the President of the Russian Federation, Moscow, Russia, honored worker of science aleksandr.kulikov.34@mail.ru

WHETHER «AFFORDABLE HOUSING» IS AVAILABLE IN RUSSIA The main idea of the paper is to show the invalidity of the existing concept of «affordable housing», as housing, affordable to the family with average income. The paper reveals scientific inconsistency of methodology of determination of housing accessibleness for people, presented in domestic literature and accepted in regulatory legal acts, which control questions of rehousing problem for people and mortgage housing crediting in the Russian Federation. Presented author's conception of determination of housing accessibleness is based on determination of real needs and solvency of the people.

Keywords: family, family's total revenue, affordable housing, investment potential of the family, mortgage. JEL: J330, J380, R310.

2007.