Ипотека без паники

Колебания доллара заставляют волноваться заемщиков, оформивших ипотеку в американской валюте. И хотя банки готовы рассматривать заявления о переводе таких кредитов в рубли, расчет показывает, что спешить с этим не стоит, во всяком случае, до тех пор, пока доллар не подберется к отметке 40 руб.

С начала 2003 до середины 2008 года доллар подешевел относительно рубля с 32 до 23 руб. И заемщики, оформившие ипотечный кредит в долларах, все это время подсчитывали выгоду. Однако кризис и значительный рост курса доллара изменил ситуацию коренным образом.

По подсчетам Банка России, объем жилищных кредитов, выданных в иностранной валюте в 2008 году, оценивался в 103,1 млрд руб. По итогам 2009 года объем таких кредитов сократился более чем в восемь раз — до 11,9 млрд руб. В 2010 году интерес к валютной ипотеке вырос, но незначительно: объем таких кредитов составил 19,2 млрд руб. В текущем году, учитывая рост курса доллара и угрозу нового витка мирового кризиса, объем ипотечных кредитов в валюте вряд ли достигнет этого показателя. Так, по итогам первых семи месяцев 2011 года объем ипотечных кредитов в иностранной валюте оценивается в 12,2 млрд руб. При этом банкиры отмечают, что спрос на такие кредиты за последние два месяца практически сошел на нет.

Во время кризиса банки отработали процедуру рефинансирования ипотечных кредитов — готовы были менять для заемщика валюту кредита, чтобы избавить его от валютных рисков. Опрошенные "Деньгами" банки сообщили, что и сейчас могут рассмотреть варианты перевода валютных кредитов в рублевые. Правда, пока интереса к такой процедуре со стороны заемщиков банкиры не наблюдают. "В настоящее время заемщики более спокойно реагируют на повышение курса доллара, поскольку многие из них уже пережили кризисную ситуацию в 2008 году. Поэтому никакой паники среди клиентов не наблюдается. Обращений по смене валюты до сего дня в банк не поступало",— рассказывает директор департамента розничного бизнеса Нордеа Банка Вячеслав Лясевич.

Возможно, подобное спокойствие, сохраняемое ипотечными заемщиками, можно объяснить тем, что зарплату они получают в иностранной валюте, либо зарплата привязана к валютному курсу. "Сейчас, как правило, кредиты в валюте оформляют жители Москвы или Санкт-Петербурга, а также индивидуальные предприниматели или служащие средних или крупных компаний с иностранным участием, чья зарплата привязана к долларовому эквиваленту. Таким клиентам выгодно оформлять валютные кредиты, в этой категории заемщиков нет зависимости от колебаний курса",— говорит начальник управления развития ипотеки банка "Открытие" Александр Ефимов.

В целом банки настроены довольно оптимистично и предполагают, что резкого роста просрочки из-за увеличения курса доллара не произойдет. "Прямой зависимости объема просрочек от курса доллара не существует. Все очень индивидуально. Как правило, просрочки связаны с потерей клиентом работы или проблемами в бизнесе. Предыдущий кризисный период показал, что заемщики, оставшиеся в валюте, не понесли ощутимых потерь в связи с тем, что разница в ставках по рублевым и валютным кредитам, как правило, значительная — от 3%",— считает Вячеслав Лясевич.

"Если говорить о влиянии курса на просроченную задолженность, то, вероятнее всего, при увеличении курса мы будем наблюдать и рост просрочки по валютным кредитам. Но я считаю, что это влияние не должно быть столь же критичным, как в 2008-2009 годах. Поскольку доля валютных кредитов в новой выдаче ничтожно мала, основное влияние курс опять окажет на портфели, сформированные еще до кризиса, а это та часть заемщиков, с которыми банки уже проделали немалую работу в 2009-2010 годах. За это время заемщики реструктурировали свои кредиты, меняли валюту или, в крайнем случае, продавали недвижимость с целью погашения кредита",— говорит начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

По мнению банкиров, сейчас переводить валютный кредит в рублевый стоит только совсем уже пессимистично настроенным заемщикам. "Рефинансировать кредит на данном этапе выгодно только в том случае, когда у заемщика есть уверенность, что курс доллара продолжит рост до уровня 39-40 руб. и зафиксируется на этой отметке на продолжительное время. Выгоду заемщику получить не удастся, но он выйдет на безубыточный уровень. Как правило, долларовые кредиты дешевле рублевых, обычно разница в стоимости составляет 2-3%. Чтобы выйти в ноль, разница в денежном выражении должна быть равноценна увеличению курса на 23%. Тогда заемщик не проиграет от этой операции",— считает Александр Ефимов.

По мнению банкиров, нынешний рост курса доллара будет кратковременным. Если заемщик рефинансирует кредит, а курс доллара замедлится, вновь выданный кредит может оказаться куда менее выгодным, нежели предыдущий. "Мы не склонны драматизировать ситуацию с ростом курса доллара. Например, в прошлом году он уже дважды поднимался выше 31 руб.— в июне и ноябре. Что касается программы рефинансирования, то она существует в нашем банке, и во время кризиса мы предлагали ее нашим заемщикам. Клиенты программой интересовались, но реально воспользовался ею только один из них. Ставки по валютным кредитам всегда значительно ниже, чем по рублевым, и за счет этого валютный заемщик получает существенную экономию относительно кредита в рублях. Эта экономия на разнице в ставке покрывает даже рост курса доллара. Чтобы перевод кредита из долларового в рублевый был выгоден заемщику в части ежемесячных платежей, курс американской валюты должен превысить 50 руб.",— говорит член правления банка "Дельтакредит" Ирина Кузьмичева.

Для примера, небольшую однокомнатную квартиру (31 кв. м) в пешей доступности от станции метро "Авиамоторная" в блочном доме можно приобрести за 4,9 млн руб., или $153 тыс. В "Дельтакредите" процентная ставка по рублевому кредиту с 30-процентным первым взносом на 15 лет без комиссии за организацию кредита составит 12,5% годовых. С такими параметрами ежемесячно заемщику придется платить 41 166 руб. в счет погашения ипотеки. При аналогичных условиях (первый взнос, срок) ставка по долларовому кредиту составит 9,5% годовых. В этом случае ежемесячный платеж будет $1086. Если бы заемщик выплачивал кредит по минимальному в этом году курсу доллара (на 4 мая 2011 года доллар приравнивался к 27,33 руб.), ежемесячные платежи составили бы 29 653 руб. По текущему курсу (на 27 сентября 2011 года доллар стоил 32,46 руб.) ежемесячно нужно было бы отдавать 35 154 руб. И только при курсе 37,9 руб. за доллар ежемесячные платежи по долларовому кредиту сравнялись бы с рублевыми. Заметим, в период с 2008 года максимальная цена доллара составила 36,43 руб.— в феврале 2009 года. Соответственно, при текущей стоимости кредитов долларовый пока более выгоден.

Как уже говорилось, многие эксперты считают, что обвал рубля маловероятен. "Изменение курса доллара будет зависеть от рыночных индикаторов и цен на нефть. В целом сейчас проводится политика снижения административно-государственных рисков за счет увеличения стабфондов. С другой стороны, мягкая кредитная политика, курс на среднесрочные ставки, переизбыток денежной ликвидности приведут к росту цен на нефть. Учитывая эти факторы, в ближайшей перспективе рубль будет укрепляться, и к концу года курс доллара, по моим прогнозам, составит 28-29 руб. Чтобы курс доллара достиг 40 руб., должны произойти весьма глобальные негативные события: обвал российской экономики, значительное снижение цен на нефть",— говорит главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Если заемщик не верит в стабилизацию курса доллара и практически решился на смену валюты, ему стоит помнить, что рефинансирование кредита в другую валюту мало чем отличается от классической ипотеки. По сути, заемщик получает новый ипотечный кредит на текущих условиях банка на погашение старого. Соответственно, заемщику нужно будет пройти процедуру одобрения кредита, предоставить оценку своей недвижимости, застраховаться и т. д.

Кроме того, долг заемщика будет пересчитан по текущему курсу доллара, а значит, новый кредит будет больше первоначального. При этом существует вероятность, что банк откажет заемщику в изменении валюты кредита. Так как фактически это получение нового кредита, заемщику нужно будет заново подтвердить свою платежеспособность. Учитывая, что с ростом курса доллара ежемесячный платеж увеличится, пороговый доход заемщика должен также возрасти. Каждый банк выдвигает определенные требования по соотношению платеж-доход при оформлении ипотечного кредита. Например, если по стандартным требованиям банка ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода заемщика, а при изменении валюты этот показатель вырастает до 60%, банк в рефинансировании кредита откажет.