Бизнес-класс c претензией

По оценкам экспертов, рынок элитного жилья в Воронеже не сформирован и не соответствует мировым стандартам. Подобная застройка традиционно предполагает небольшое число квартир, эксклюзивность. «В Воронеже существует термин “элитная квартира”, при этом дом, в котором она располагается, может быть совершенно заурядным», – отмечают аналитики. Архитектурные решения воронежской «элитки» отстают от столицы на 10 лет, а от Европы – на 25-30. Местные эксперты согласны, что жилье, которое позиционируется как элитное, можно отнести лишь к бизнес-классу или жилью «повышенной комфортности».

1 / 2

В ПРЕДЕЛАХ РЫНКА И НЕ ТОЛЬКО Многофункциональный комплекс «Петровский пассаж», разместившийся вблизи Петровского сквера, в самом центре города, более всего подходит под определение элитного, так как его отличает удачное расположение, качественные материалы застройки и малое количество квартир. Объект был построен обанкротившейся компанией «Росинстрой» с 2003-го по 2007 год. Включает торговый центр, отель бизнес-класса на 42 номера и жилой сектор из 85 квартир. Общая площадь – около 25 тыс. кв. м. На данный момент комплекс не представлен в продаже на рынке жилой недвижимости Воронежа, так как все квартиры находятся у частных собственников.

Нетипичный для Воронежа проект реализовали также компании «АВА» и «Сота». Жилой комплекс «Резиденция» расположен в городской черте (ул. 9 Января, 231) на площади 35 тыс. кв. м и представляет собой 30 двухуровневых квартир в таунхаусах. Инфраструктура включает охраняемый гостевой паркинг, подземную парковку, детскую площадку, кафе для жителей поселка, веранду для барбекю, беседки, вольер с белками, теннисный корт и спортивную площадку. Комплекс позиционируется как элитная альтернатива многоквартирным домам.

Сейчас на ул. Куколкина идет строительство жилого комплекса «Сердце города». Генподрядчиком выступает ООО «Экспресс» Геннадия Мешкова. Общая площадь застройки – 102,5 тыс. кв. м, объем здания – 344,9 тыс. кв. м, площадь нежилых помещений – 9,3 тыс. кв. м. Комплекс будет состоять из восьми секций разной этажности – от 12 до 23 этажей на 559 квартир. Первые два этажа отведены под нежилые помещения, третий будет техническим, квартиры займут 4-23 этажи. Также в здании предусмотрена двухуровневая парковка на 584 места. Строительство началось в 2011 году, сдать объект планируется в 2015-м. Стоимость его оценивается в 2,6 млрд руб., компания заявляет, что проект полностью финансируется из собственных средств.

К реализации проекта жилкомплекса «Солнечный Олимп», анонсированного в 2007 году, компания «Два капитана» из-за кризиса приступила в 2011 году. Жилой комплекс (в квартале, заключенном между улицами Карла Маркса, Никитинской, Средне-Московской и Кольцовской) состоит из восьми секций высотой от 17 до 23 этажей и общей площадью около 150 тыс. кв. м. Стоимость – около 4 млрд руб. Инфраструктура включает в себя фитнес-клуб, салон красоты, стоматологическую клинику, ресторанный ряд. Напомним, что первоначально в комплексе планировалось строительство 37-этажной башни, но затем ее высота была уменьшена до 24 этажей. Сдача объекта в эксплуатацию намечена единой очередью на второе полугодие 2015 года.

Жилой комплекс «Чернавский» (ул. Короленко, 5 и 8) строится ООО «Международная инвестиционная группа» (ныне переименовано в ООО «Стройинвест», гендиректором является Денис Сдвижков, 100% уставного капитала принадлежит Валерику Саркисяну), генподрядчиком выступает ООО «Стройстарт», финансирование осуществляет ОАО «Сбербанк России». Комплекс включает в себя 5 секций от 7 до 10 этажей, 101 квартиру, нежилые помещения, а также подземный паркинг на 39 автомобилей. Объект планируется к сдаче 10 октября 2014 года, он также предусматривает квартальную застройку, в рамках которой планируется открытие банка, аптеки, продовольственного магазина, прачечной. В самом начале строительство комплекса сопровождалось рядом скандалов. Из-за своего расположения на крутом склоне, по мнению местных жителей и общественников, он угрожает оползнями соседним улицам. Источник в компании сообщил, что эта проблема решена технологически. «В земле на глубину 20 метров по всему периметру строений зарыто порядка 250 свай диаметром в 1 метр, – рассказали в компании-застройщике. – Есть проектная декларация, где все озвученные моменты контролируются очень серьезно и жестко. Это будет жилье бизнес-класса, и мы не можем позволить себе рисковать репутацией».

Воронежская девелоперская компания (входит в Группу компаний Хамина) строит рядом с СК «Энергия» жилой комплекс «Пять звезд» (ул. Ворошилова, 1). Объект занимает участок площадью 5 га и представляет собой пять 25-этажных домов. Инфраструктура предполагает спортивный комплекс «Пять звезд» (бывший СК «Энергия»), детский сад, игровые площадки и другие объекты. Ввод в эксплуатацию первой очереди ожидается в первом полугодии 2014 года, окончание строительства планируется в 2015 году. Комплекс позиционируется как «жилье класса стандарт+». Объем вложений оценивается в 3 млрд руб.

Жилой клуб De Luxe (ул. Сакко и Ванцетти, 78а) начал возводиться ГК «Монолитные системы» в 2012 году, но после того, как у компании начались финансовые трудности, права на объект перешли к «Сбербанк Капиталу». Компания достроила объект и в ближайшее время ждет документы для ввода комплекса в эксплуатацию. Речь идет о 24-этажном здании с квартирами класса «бизнес плюс». Проект предусматривает вертолетную площадку на крыше, двухэтажные апартаменты, квартиры с бассейнами, открытые веранды и трехуровневый подземный паркинг. Общая площадь квартир – около 18,9 тыс. кв. м, подземного паркинга на 299 машино-мест – около 4,5 тыс. кв. м, встроенно-пристроенных нежилых помещений – около 5,9 тыс. кв. м.

ПО СТОЛИЧНЫМ МЕРКАМ Екатерина Лобанова, заместитель директора стратегического консалтинга компании Knight Frank, отмечает: «Если мерить Воронеж по столичным меркам, то жилых комплексов, которые можно было бы справедливо назвать элитными, здесь нет. Отнесение проектов к такому классу не столько маркетинговый ход (хотя и это в том числе), сколько попытка обратиться к целевому покупателю, выделить проект среди общей массы. “Элитные” качества в современных новостройках Воронежа прослеживаются исключительно в местоположении и видовых характеристиках, в остальном – это в лучшем случае жилье бизнес-класса».

Евгений Лавриненко, директор компании Infoline, также отмечает, что нельзя считать элитным жилье в многоквартирных домах. Но, по его мнению, квартальная застройка, присущая практически всем строящимся сейчас жилым комплексам, наоборот, повышает качество и комфортность жилья. В итоге сочетание таких факторов дает право относить эти площади максимум к бизнес-классу. Более того, по оценке господина Лавриненко, для современных потребителей жилья бизнес-класса немаловажным пунктом является экология.

С ним солидарна и госпожа Лобанова: «В Воронеже существует стабильный, но нереализованный спрос на элитное жилье. Покупатели – современные динамичные люди, прежде всего владельцы бизнеса, которые много путешествуют и видят, как проблема решается за рубежом и в Москве, поэтому скептически относятся к существующим предложениям на рынке».

По оценке коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, воронежской застройке не хватает хорошей отделки. Сейчас большинство домов продаются с черновой отделкой либо вообще без нее, и покупателям приходится самим заниматься ремонтом, что часто приводит к испорченным фасадам и сломанным лифтам. Госпожа Колокольникова считает, что наиболее оптимальным вариантом является ситуация, когда компания-застройщик сама занимается отделкой квартир, а покупатель получает полностью готовую к проживанию площадь. Пока же, наоборот, принято продавать квартиры без отделки и планировки, дабы покупатель мог организовать пространство на свой вкус. Госпожа Колокольникова также отметила, что сейчас в плюсе остались те застройщики, которые успели возвести высотные дома в исторической части города. Напомним, на данный момент в городе идет активное обсуждение условий застройки центральной части города, и эксперты прогнозируют, что в скором времени возможно, как минимум, ограничение этажности в районах «тихого центра».

ДРУГ ПАРАДОКСОВ Компания Infoline представила исследование, согласно которому стоимость жилой недвижимости в Воронежской области за восемь лет (декабрь 2005-го – декабрь 2013-го) выросла на 254%, или в 3,5 раза. При этом в 2012 году прирост цен на жилье составил почти 15%, а в 2013 году всего 2,5%, то есть показатель уменьшился в шесть раз. Компания связывает это с закредитованностью населения, низкими объемами ипотеки и большими объемами строительства. Также отмечено, что инвестиции в недвижимость становятся более привлекательными, когда снижается ставка по депозитам. Средневзвешенная же ставка по депозитам сроком от одного года в январе 2013 года составила 8,5%, а в августе того же года – 7,7%. Компания считает, что на рынке сложилась парадоксальная ситуация: на рынок недвижимости приходят деньги, спрос, обеспеченный ипотекой, превышает предложение, но прирост стоимости остается достаточно низким. Предполагается, что подобный уровень роста цен связан с низким количеством инвесторов, вкладывающих деньги в жилую недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи.

В настоящее время планируется ввод в эксплуатацию нового для Воронежа формата – апартаментов, которые некоторые эксперты называют основным конкурентом «элитке». Например, Галина Колокольникова отмечает, что конкуренцию такому формату недвижимости может составить «любой построенный комплекс с хорошим ремонтом». Апартаменты, как правило – это жилые или нежилые помещения при отеле, приобретаемые в собственность, но без права прописки, с доступом ко всему гостиничному сервису. Их особенность в том, что помещения оформляются как коммерческая недвижимость, что существенно упрощает их строительство и получение документов. Первыми апартаменты воронежскому рынку предложат Ассоциация «Галерея Чижова» и отель Marriott. Ассоциация, в частности, включила новый вид жилья в проект по строительству третьей очереди многофункционального комплекса «Центр Галереи Чижова».

По опыту столичных регионов, такой ход позволяет окупить вложения в крупный проект на порядок быстрее. Однако Екатерина Лобанова советует учесть особенности регионального рынка: «Московский опыт показал: апартаменты в составе МФК по определению не могут считаться элитными, особенно если соседствуют с торговой и офисной составляющей. Появление таких проектов в Москве обусловлено нехваткой свободных территорий под традиционную застройку, в Воронеже же проблема настолько остро не стоит. Спрос на апартаменты может оказаться ограниченным».

Впрочем, Юрий Ячный, директор управления финансирования недвижимости Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, считает, что апартаменты – очень удобный способ вложений: «Всегда есть возможность перевести их в жилой фонд и распродать».