Земля в обмен на достройку

Депутаты предлагают продлить до 2024 года возможность предоставления льготной аренды земельных участков застройщикам, готовым завершать за свой счет строительство проблемных домов. Эта мера в сочетании с другими стимулами, например, с возможностью продавать часть квартир в достроенных домах, используется регионами для решения проблемы обманутых дольщиков. В Минстрое инициативу депутатов поддерживают — увязывая это с тем, что механизм оказался эффективным и не требует бюджетных затрат.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

В Госдуму группой депутатов разных фракций внесен законопроект о продлении на два года действия льготы по аренде земли для застройщиков, берущих на себя обязательство по завершению строительства проблемных домов. Сейчас такие девелоперы имеют право получить в аренду государственные или муниципальные участки без проведения торгов — механизм действует с 2018 года и его применение должно завершиться уже 1 января 2022 года.

Поясним, существуют два способа завершения проблемных объектов. Первый — когда регионы делают это самостоятельно. Зачастую финансировать этот процесс им не под силу, и они привлекают застройщиков, стимулируя их предоставлением в аренду земельных участков без торгов и по льготной цене (например, 1 руб. в год). Используются и иные меры: компенсации затрат на техническое присоединение к инженерным сетям или на обследование технического состояния проблемного дома, а также право на продажу части квартир в достроенном доме.

Второй вариант — привлечение Фонда защиты прав дольщиков, работа которого финансируется за счет взносов застройщиков в компенсационный фонд (1,2% от суммы каждого договора долевого участия), а также бюджетных средств и денег от продажи фондом достроенных квартир. В таком случае регионы должны найти средства на софинансирование достройки. Поскольку регионы не всегда выполняют свои обещания по решению проблем дольщиков, фонд добился права «забирать» себе объекты, с которыми они не справляются (см. “Ъ” от 18 июня). Отметим, что из-за роста цен на стройматериалы в фонде допускают, что в будущем будут чаще прибегать к выплате компенсаций, а не к завершению объектов (в первом полугодии 2021 года в 70% случаев набсовет фонда принимал решения о достройке, в 30% — о выплате компенсации).

Необходимость продления преференции для девелоперов, готовых достраивать дома вместо обанкротившихся организаций, авторы законопроекта объясняют тем, что при установлении срока действия механизма предполагалось, что к 2022 году удастся «окончательно завершить решение вопроса с обманутыми дольщиками».

Однако, говорится в пояснительной записке к проекту, пока остается еще 80–100 тыс. таких граждан — в связи с этим «правительством совместно с регионами принято обязательство решить проблему» обманутых дольщиков к концу 2023 года.

Сейчас в Едином реестре проблемных объектов числятся 2,6 тыс. домов — из них 2 тыс. строилось девелоперами, которые уже находятся в стадии банкротства.

В Минстрое “Ъ” сообщили, что этот «механизм востребован регионами и эффективен в решении проблем дольщиков». Поскольку он является дополнительным способом восстановления прав обманутых граждан без дополнительного расходования бюджетных средств, законопроект депутатов в профильном ведомстве поддерживают.

По словам главы комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифата Гарипова, опыт применения этого механизма «оказался удачным, несмотря на определенный скепсис бизнеса — не оправдались и опасения, что предоставление компенсационного участка без торгов превратится не в достройку проблемного объекта, а в реализацию собственного инвестпроекта». По его мнению, регионы достаточно эффективно использовали этот инструмент в сочетании с возможностью продавать часть квартир в достраиваемом объекте — это ускоряло решение вопросов обманутых дольщиков.