Эталонный финский уход

Финский концерн ЮИТ продает свой бизнес в России группе «Эталон». О сделке стоимостью €50 млн (4,57 млрд рублей) в минувшую пятницу сообщили пресс-службы обеих компаний. Предметом сделки являются компании концерна в России с 19 проектами в стадии проектирования и строительства общей площадью свыше 600 тыс. кв. м, персоналом и офисами, поэтому фактического закрытия деятельности не произойдет, утверждают в компании ЮИТ. Финская сторона намерена закрыть сделку до конца апреля, но эксперты говорят, что на завершение всех процессов может уйти до полугода с условием, что сделку одобрят ФАС и Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.

Участники рынка об уходе ЮИТ с российского рынка и поиске покупателя на свои проекты начали активно говорить еще осенью прошлого года, поэтому не исключено, что решение о продаже не связано с международными событиями

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным Теему Хелпполайнена, руководителя сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия» в активной стадии строительства у компании сегодня 15 проектов, также есть несколько проектов на стадии проектирования и готовые объекты с квартирами и другой недвижимостью в продаже. В целом земельный банк компании «ЮИТ Россия» включает 19 проектов в стадии проектирования и строительства в пяти регионах России: Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Свердловской области, Казани и Тюмени. Чистая реализуемая площадь портфеля проектов ЮИТ составляет более 0,6 млн кв. м, уточняется в сообщении группы «Эталон».

На территории Петербурга у «Эталона» сегодня четыре проекта в стадии строительства на 4,2 тыс. квартир и 220,5 тыс. кв. м жилья. У ЮИТ в городе также четыре строящихся проектах на 1107 квартир и 54,7 тыс. кв. м жилья.

По итогам четвертого квартала 2021 года компанией ЮИТ начато строительство 399 квартир, завершено возведение 988 квартир, в стадии строительства находятся более 3,5 тыс. квартир по всей России, информирует пресс-служба компании. Согласно управленческой отчетности ЮИТ, на 31 марта 2022 года чистая денежная позиция компании на корпоративном уровне составляет 5,3 млрд рублей, а на проектном уровне — 8,4 млрд рублей.

Как сообщил «Ъ-СПб» господин Хелпполайнен, объекты будут завершены проектными компаниями (специализированными застройщиками), которые с самого начала ведут строительство, при этом окончательное право собственности на них перейдет от ЮИТ к «Эталону». «Предметом сделки являются юридические лица, то есть компании с их персоналом и офисами, поэтому закрытия деятельности не произойдет»,— поясняет господин Хелпполайнен.

Кроме этого, в состав сделки войдут исключительные права на программу управления многоквартирными домами «Диспетчер 24» (российской частной IT-платформы по обслуживанию многоквартирных домов и дополнительным сервисам в сегменте b2c), проектная документация и библиотека типовых проектных решений для монолитных и префабрицированных панельных зданий, а также сервисные компании, под управлением которых находится 2,5 млн кв. м, 50% в совместном предприятии с компанией «Брусника», чьи активы под управлением составляют 2,2 млн кв. м, сообщает пресс-служба группы «Эталон».

Решение о продаже бизнеса в России было принято в результате стратегической оценки бизнеса, начавшейся в ноябре 2021 года и ускоренной в марте 2022 после изменения геополитической ситуации, говорят в ЮИТ. Ожидается, что сделка будет проведена до конца апреля.

Компания ЮИТ начала свою деятельность на территории России в 1961 году с реализации различных промышленных проектов. В 1997 году «ЮИТ Россия» приобрела петербургскую строительную компанию и переориентировалась на строительство жилой недвижимости. С 2005 по 2016 год «ЮИТ Россия» расширила географию присутствия до пяти регионов. С момента начала деятельности в стране «ЮИТ Россия» ввела в эксплуатацию 56 жилых комплексов. Акции ЮИТ котируются на Хельсинкской бирже Nasdaq Helsinki Oy.

Основанная в 1987 году, группа «Эталон» фокусируется на жилой недвижимости для среднего класса в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В 2021 году компания начала программу региональной экспансии и вышла с новыми проектами на рынок Омска, Новосибирской области, Екатеринбурга и Тюмени. С момента создания группа «Эталон» ввела в эксплуатацию 7,9 млн кв. м. Активы группы «Эталон» включают 27 проектов в стадии проектирования и строительства, непроданную недвижимость в завершенных комплексах и коммерческую недвижимость с чистой реализуемой площадью 6 млн кв. м, а также производственный блок. Согласно оценке «Коллиерз Интернешнл», стоимость активов группы «Эталон» на 31 декабря 2021 года составляет 270 млрд рублей. Глобальная депозитарная расписка (ГДР) группы под единым тикером ETLN обращается на основном рынке Лондонской фондовой биржи с 20 апреля 2011 года, а также включена в котировальный список первого уровня на Московской бирже с 31 января 2020 года.

«В структуру ЮИТ входят различные юридические лица, в том числе акционерные общества с иностранным участием (согласно данным ЕГРЮЛ, бенефициаром АО “ЮИТ Санкт-Петербург” и ООО “ЮИТ ОЦО”, которым принадлежат доли в российских ООО — специализированных застройщиках, является финская компания “ЮИТ Салым Девелопмент Ою”, YIT Salym Development Oy). Исходя из опыта, полагаем, что подготовительный период сделки может составлять до полугода с учетом проведения различного вида экспертиз (due diligence), получения согласия антимонопольной службы, разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ, проведения корпоративных процедур у участников сделки»,— комментирует Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business.

Главный риск такой сделки обусловлен не текущими ограничениями, а тем, что покупатель приобретает большой бизнес, который, судя по всему, он не успел проверить, считает Эльмира Кондратьева, адвокат, управляющий партнер Forward Legal. «В текущей ситуации покупатель, скорее всего, все риски не выявил, это означает, что в будущем ему придется “разруливать” их и тратить свои ресурсы. Сможет ли он компенсировать свои расходы — большой вопрос. Даже если он выиграет суд, взыскав с продавца расходы, не факт, что он сможет признать это решение в стране продавца. В международный коммерческий арбитраж нам пока, видимо, тоже путь заказан»,— обращает внимание госпожа Кондратьева.

По мнению госпожи Гузь, с учетом публичных высказываний представителей государства о необходимости обеспечения стабильности экономики, а также с учетом поддержки строительной отрасли и необходимости защиты интересов банков и участников долевого строительства сделке может быть дан «зеленый свет» и все необходимые административные процедуры пройдут максимально быстро.

«Сделка выглядит чрезвычайно выгодной для “Эталона” — как с точки зрения портфеля проектов ЮИТ, так и благодаря дополнительным активам, в первую очередь связанным с управлением многоквартирными домами, IT-решениями,— оценивает сделку генеральный директор агентства «Infoline-Аналитика» Михаил Бурмистров.— Приобретение позволит российскому девелоперу расширить спектр доходных элементов бизнеса и стать одним из лидеров в сфере управления жилой недвижимостью. В настоящее время это очень привлекательный сегмент для девелоперов». Особую ценность, полагает господин Бурмистров, имеет доля в 50% в компании «Брусника», которую «Эталон» приобретает в 3–4 раза дешевле реальной стоимости, о чем свидетельствует заявление ЮИТ о понижении стоимости компании в результате сделки на €150 млн.