В Европу со своим забором

Согласно последним рейтингам, россияне опережают всех по количеству приобретаемой зарубежной недвижимости. Иностранные застройщики даже начали корректировать под их запросы свои проекты и цены. Правда, представления об идеальном зарубежном доме у россиян и европейцев расходятся настолько, что жилье, построенное с учетом пожеланий наших соотечественников, больше никому продать не получится.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

Если верить исследованию The Wealth Report 2012, проведенному Knight Frank и Citi Private Bank, россияне занимают первое место в списке самых значимых покупателей второго дома за границей. За ними следуют граждане Гонконга и Великобритании. До этого самыми активными покупателями зарубежного жилья были англичане, но после кризиса 2008 года их финансовое положение заметно пошатнулось, и они сдали свои позиции.

Это незамедлительно отразилось на уровне цен на недвижимость в тех регионах, где англичане были основными покупателями. Например, они активно избавлялись от своей недвижимости на Кипре, предлагали хорошие дисконты за срочность, тем самым провоцируя падение цен. Из трех наиболее популярных кипрских курортов (Пафос, Лимасол и Ларнака) менее всего в кризис пострадал Лимасол. Спасли ситуацию, конечно, русские, которые на тот момент владели 40% всей недвижимости в Лимасоле. "Для русских важно, чтобы даже на курорте круглый год кипела жизнь. Этим можно объяснить пристрастие русских к Лимасолу. В какое время они бы ни приехали, там всегда высокая социальная активность. Пафос, который любят англичане, активен только в сезон — с мая по октябрь",— рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости в России и СНГ компании Knight Frank Елена Юргенева.

В результате ухода англичан с мировых рынков зарубежной недвижимости девелоперам пришлось спешно переориентироваться на россиян. Притом что представления англичан о зарубежной даче кардинально отличаются от взглядов наших соотечественников. Европейцы рассматривают квартиру на Кипре как второй дом, приезжают сюда на каникулы с семьей и весьма нетребовательны в запросах. Россияне, даже если они проводят в доме всего несколько недель в году, обращают внимание не только на инфраструктуру комплекса и его расположение, но и на внешний вид.

Как отмечают риэлторы, россияне — очень требовательные клиенты. При этом русские готовы платить за то, чтобы объект отвечал всем условиям. В результате так называемый российский формат зарубежной недвижимости по европейским меркам является неликвидом. "Надо понимать, что недвижимость, которая популярна у россиян, в первую очередь покупается для себя, а не для инвестиций. В Болгарии 70% покупателей приморской и горнолыжной недвижимости — россияне, а коренные жители не входят даже в пятерку самых активных покупателей. Поэтому болгарские застройщики так активно осваивают российский рынок: выделяют бюджет на рекламу в России, участвуют в выставках, делают ознакомительные туры, чего застройщик из Германии или Англии делать не будет. Но проблема состоит в том, что вторичный рынок такой недвижимости состоит опять же из россиян. Спрос на вторичную недвижимость очень ограничен, и перепродать ее сложно",— поясняет глава международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Больше всего домов, построенных "для русских", в Болгарии, Черногории и Турции. "Чем более развит рынок недвижимости, тем меньше там ориентируются на запросы россиян. Например, в Англии, хотя там много русских покупателей, девелоперы предпочитают строить западноевропейские проекты. В Италии же ориентируются на русских. При этом, если проект идет на российский рынок, его стоимость будет на 30% выше",— отмечает руководитель консалтинговой компании Indriksons Игорь Индриксонс.

Российский формат недвижимости таков: расположение как можно ближе к морю (в идеале — первая линия), наличие возможности выбрать дизайн-проект, по которому будет сделана квартира или вилла, кроме того, объект должен быть готов под ключ. По оценкам компании Gordon Rock, в Болгарии и Черногории стоимость квадратного метра на первой линии от моря в новом жилом комплексе составляет не меньше €2 тыс. На Кипре — не ниже €3,5-4 тыс. за кв. м. Если объект находится на второй линии от моря, то стоимость снижается на 15-20%, на третьей — уже на 25-30%. Европейцы не готовы переплачивать за первую линию — для них гораздо большее значение имеет вид на море, чем его наличие в 300 м от жилого комплекса. Тем более что многие европейцы предпочитают морю бассейны. "Россияне переплачивают за престижность, за хорошее местоположение жилого комплекса",— комментирует Станислав Зингель. "В отличие от жителей приморских районов, которые отдают приоритет теплу зимой и сохранению прохлады летом в своих домах и квартирах, россияне предпочитают иметь максимальный вид на море. Поэтому девелоперы в проектах, рассчитанных на иностранных покупателей, россиян в частности, проектируют французские окна (от потолка до пола) там, где это позволяют градостроительные нормы. Большинство иностранных покупателей не живет в купленном доме зимой, а летом пользуется кондиционерами, поэтому вопрос сохранения тепла и прохлады их не очень интересует",— рассказывает директор компании Rentsale Юлия Титова.

Еще одно требование россиян — просторность жилья. Поэтому если речь идет об апартаментах, то они запрашивают площадь не меньше 80-120 кв. м. Англичане предпочитают односпальные апартаменты размером 40-60 кв. м; площадь спальни при этом может составлять и 11 кв. м. Россияне же, как правило, не рассматривают варианты со спальнями менее 15 кв. м. Например, когда строилась первая очередь жилого комплекса YooBulgaria, ориентированная на англичан, там были студии площадью 29 кв. м с террасой 18 кв. м. При планировании второй очереди исходили уже из предпочтений россиян, в результате чего общая площадь студии выросла до 80 кв. м. На данный момент более 80% апартаментов комплекса приобретены россиянами.

По словам Юлии Титовой, классическим проектом для русских риэлторы считают Carmen 2 Residence в Алании (Турция). В жилом комплексе можно купить двуспальные апартаменты с двумя санузлами площадью 95-110 кв. м в ценовом диапазоне от €60 тыс. до €88 тыс. Комплекс находится в 300 м от моря и имеет насыщенную инфраструктуру: здесь есть бассейн, теннисный корт, детская площадка, фитнес, парковка, встроенные кухни, кондиционеры. Помимо этого имеется ряд опций, рассчитанных исключительно на наших соотечественников: русское телевидение, возможность оформления городских телефонов с прямым московским номером и правом неограниченных звонков по Москве и Санкт-Петербургу за 300 руб. в месяц. По желанию можно выбрать полную меблировку и, если не хочется заниматься обустройством быта, заказать повара и горничную.

В основном российский формат представлен в сегменте экономкласса. Застройщики luxury-сегмента не ориентируются непосредственно на россиян, а предлагают просто западноевропейский стиль. Однако имеется ряд дополнительных опций для россиян — например, русскоговорящий юрист. "Если речь идет о малом бюджете, то россияне предпочитают минимальную площадь, разделенную на комнаты. То есть, покупатель, располагающий суммой €50 тыс., предпочтет купить за эти деньги односпальную квартиру (кухня-столовая плюс спальня плюс санузел) с маленькими комнатами, нежели просторную студию. Если речь идет о приличной сумме, тогда комнаты должны быть исключительно просторными, причем россияне традиционно не любят потерянные площади, а именно большие коридоры, лестницы",— рассказывает Юлия Титова.

Иногда нашим соотечественникам бывает трудно подобрать объект под свои запросы. Например, во Франции основной туристический поток образуют сами французы, а они привыкли к маленьким площадям. Трехкомнатная квартира в 50-60 кв. м — это уже большое жилье по их меркам. "В Париже отсутствует новое строительство в центре, поэтому возможна только реконструкция. В этой связи русские зачастую покупают две квартиры рядом и объединяют их в одну. Покупатели жилья премиум-класса привыкли к высоким потолкам, но на популярных французских курортах, таких как Канн и Антиб, и даже на самом дорогом курорте Монако (стоимость кв. м доходит до €44 360), потолки не выше 3 м. На российском рынке недвижимости такая высота потолков представлена только в сегменте экономкласса. По этой причине нередко состоятельные покупатели, приобретая такие объекты, впоследствии жалуются на клаустрофобию",— рассказывает Елена Юргенева.

Наличие развитой инфраструктуры является одним из наиболее важных факторов при выборе жилья, однако, если застройщик не готов предоставить россиянину необходимый ему комфорт, он готов сам позаботиться о своем быте. "В одном из жилых комплексов на Кипре я как-то видел "рублевские" заборы вокруг виллы — три метра высотой. Сразу видно, что там проживают россияне. В Европе возводить заграждения выше одного метра не только не принято, но в некоторых случаях даже запрещено",— говорит Игорь Индриксонс.