Доступ к метру

Чуть больше года назад граждане России узнали о национальных проектах и с тех пор вынуждены следить за их успешным шествием по стране. Чтобы разобраться, о каком успехе идет речь, "Власть" начинает серию публикаций, посвященных реализации нацпроектов. В первом материале обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский на примере обычного дотационного региона — Калужской области — рассказывает, что делается в рамках проекта "Доступное жилье".

Калуга — город малоэтажный. Не в том смысле, что в нем остались нетронутыми патриархальные дворянские усадьбы и каменные купеческие дома. Такие, конечно, тоже встречаются, особенно в центральной части, но в основном взгляд останавливается на хрущевках и пяти-девятиэтажках из белого силикатного кирпича. Даже в отдаленных от центра районах дома выше девяти этажей не строились раньше и не строятся теперь.

Вообще-то во всех городах, где растут цены на жилье, соответственно подрастает и этажность. Это понятно: выше цены — дороже земля — выгоднее больше квадратных метров построить на меньшем участке. Если, конечно, нет каких-то ограничивающих обстоятельств, например сейсмологической опасности. Ее в Калуге вроде бы нет.

И цены здесь подросли за последний год лихими темпами, как, впрочем, и в большинстве российских городов. Не полагаясь на официальные данные, я позвонил в одно из калужских риэлтерских агентств (их здесь более двух десятков) и, представившись покупателем, попросил подыскать самую дешевую однокомнатную квартиру. Брокер по имени Владимир Ульянов начал, как и все брокеры, с самых дорогих вариантов: "В центре города однокомнатная квартира в хрущевке будет стоить $45 тыс. Подальше от центра немногим дешевле — $40 тыс. А в начале прошлого года можно было купить неплохую "однушку" за $25 тыс. На этапе строительства было бы дешевле, но в строящихся домах ничего нет". Правда, потом тезка вождя все-таки признался, что вроде бы в самом окраинном районе может найтись маленькая квартирка по той же цене, что год назад — хорошая в центре.

В общем, рост цен за год составил в Калуге примерно 40%. Это, конечно, меньше, чем в Москве — и по темпам роста, и в абсолютном выражении, но жилье для калужан, у которых зарплата 10 тыс. руб. считается хорошей, столь же недоступно.

Секрет "малоэтажности" Калуги мне открыл заместитель городского головы по строительным делам Александр Кашкин. "В городе до последнего времени не было пожарной автолестницы, которая бы доставала выше девятого этажа,— объяснил главный калужский строитель.— Вот только недавно купили, теперь можно будет строить до 15 этажей".

Вообще-то с трудом можно представить себе, что отсутствие "КамАЗа" с выдвижной лестницей в течение десятилетий сдерживало городское строительство. Казалось бы, любой крупный застройщик мог сделать городу такой подарок — и в два года "отбить" вложенные деньги за счет увеличения этажности. Однако пожарная автолестница с высотой подъема 50 м стоит около 10 млн руб. ($370 тыс.). Как десяток однокомнатных квартир на стадии строительства. Даже крупный по калужским меркам застройщик такого бы не потянул.

Впрочем, пожарный автопарк — не единственная проблема городской строительной отрасли. В прошлом году, как рассказал Александр Кашкин, в городе было построено 110 тыс. квадратных метров жилья, тогда как в 2004-м — всего 50 тыс. Рост более чем в два раза, но в абсолютном выражении 110 тыс. метров — это всего 1800 квартир, или 10 пятиподъездных 9-этажных домов. Строители, конечно, готовы строить намного больше, учитывая рост цен, но для этого нет возможностей.

"Неразвитая инженерная инфраструктура — это раз,— перечисляет причины заместитель городского головы.— Она никогда планомерно не развивалась. И получается — в одном месте избыток энергомощностей, но проблемы с водой, в другом — наоборот, а где-то канализационные сооружения не справляются с объемами. Места в городе мало, застройка ведется точечная — это два. То есть надо, как правило, сносить частную застройку. А у жителей знаете какие требования? Нам нужно снести 30 частных владений для того, чтобы закончить реконструкцию моста через Оку. Мы планировали выделить на это $3 млн — согласитесь, немало. А когда поговорили с жителями, оказалось, что их суммарные требования составляют $30 млн. Конечно, будем судиться, но на это уйдет не меньше года. А нам надо правый берег Оки осваивать, там планируется масштабная комплексная застройка. Такие же проблемы с жителями возникают и при точечной застройке. Это дорогое удовольствие, на расселение уходит до 30% инвестиций".

Про "частников-шантажистов" мне рассказывал и директор калужского агентства недвижимости "Домовой" Алексей Петров: "У нас вот построили многоквартирный дом, не решив вопроса с хозяевами частного владения. А все это владение — две сотки и сгоревший сруб. Там старушка жила, а теперь хозяева — наследники-москвичи. Дом построен, но сдать госкомиссии его невозможно, пока на придомовой территории стоит этот сруб. Знаете, сколько за него хотят наследники? Полмиллиона долларов".

Все-таки конфликты типа бутовского не проходят бесследно для страны. Хотя в данном случае, если говорить о требуемой стоимости сотки земли, бутовским бунтарям еще есть чему поучиться.

Впрочем, Петр Алексеев не спешит винить во всем "частников". "Городские власти должны сами заниматься расселением жителей, а не перекладывать это на плечи застройщиков,— говорит руководитель "Домового".— Сейчас на аукционах за площадку в центре города под двухподъездный дом инвестор готов платить до миллиона долларов. Это достаточные деньги, чтобы решить вопросы и с расселением, и с инфраструктурой. Правда, в центре и о доступном жилье говорить не стоит. Доступное жилье надо строить в новых районах, в отдалении от центра".

Кстати, одной из причин роста цен Петр Алексеев считает инвесторские покупки квартир иногородними, в том числе и москвичами. По его оценкам, такие покупки составляют до 30% оборота. Калужские власти, в отличие от московских, не собираются принимать протекционистские меры в пользу коренных жителей своего города. И наверное, они поступают мудро: подобные попытки, как правило, обречены на провал.

Что касается доступного жилья в отдаленном районе — есть в Калуге такой проект. Точнее, это совместный проект города и области. Место, которое предполагается застроить доступным жильем, деревня Лихуны, находится как раз на границе между ними. Соответственно, городские и областные власти участвуют в нем на паритетных началах. Об этом проекте мне рассказал заместитель областного министра строительства Александр Болховитин (а поскольку вакансия министра сейчас свободна, он и выполняет его обязанности).

"Наша идея состоит в том, чтобы построить самое дешевое жилье, какое только возможно, для молодых семей,— рассказывает исполняющий обязанности министра.— Это будет одноэтажная застройка: таунхаусы, сблокированные дома на две квартиры, и отдельные коттеджи. Причем там будут и квартиры малой площади — от 50 квадратных метров. Всего предполагается построить 200 квартир для молодых семей, используя экономичные "сэндвичевые" технологии. При этом вся инженерная инфраструктура будет создана за счет областного и городского бюджетов. То есть фактически цена квартир будет равняться цене стройматериалов и монтажа. Определен заказчик-инвестор проекта — ЗАО "Калужский инвестиционный проект". Мы заключим с ним договор о продаже квартир по фиксированной цене. Прибыль застройщика будет минимальной или вообще нулевой, зато он получит соседнюю площадку под коммерческую застройку".

Однако Александр Болховитин отказался назвать "фиксированную цену", ссылаясь на то, что проект еще окончательно не утвержден, а утверждение состоится буквально на днях. Вообще-то нетрудно догадаться, почему исполняющий обязанности министра старался обойтись без точных цифр. Губернатор Калужской области Анатолий Артамонов публично пообещал, что цена квадратного метра в Лихунах составит 10 тыс. руб. То есть, получается, молодые калужане смогут приобрести квартиру по цене двух "Жигулей". А эта цифра вызывает серьезные сомнения у специалистов. "Мы вряд ли уложимся даже в 15 тыс. руб. за квадратный метр",— сказал мне один из руководителей ЗАО "Калужский инвестиционный проект".

Но даже и при такой цене проект остается весьма привлекательным для молодых калужан. Вопрос в том, как будут распределяться эти квартиры. Александр Кашкин сказал мне, что "городской комитет по делам молодежи составляет списки желающих, и места еще есть". По моей просьбе знакомая калужанка позвонила в этот комитет и поинтересовалась, как бы ее семье застолбить место в Лихунах. "Будет сформировано некоммерческое партнерство, но пока еще записаться в него нельзя. Вы позванивайте, мы вам сообщим, когда уже будет можно".

Когда исполняющий обязанности министра чертил мне схему финансирования мелом на доске, признаюсь, проект доступного молодежного жилья выглядел весьма логичным и продуманным. Рискну, однако, предположить два варианта развития событий. Или это жилье в результате окажется не столь уж доступным, и во всей Калуге с трудом найдется 200 молодых семей, способных потянуть цены даже с учетом ипотеки. Или оно окажется действительно значительно дешевле, чем в среднем на рынке, и тогда попасть в число двухсот моей калужской приятельнице будет очень непросто. В третий вариант — что все будет действительно доступно и по справедливости — как-то не очень верится.

И вряд ли это такая калужская специфика. Это у нас в стране обычно так происходит. А Калуга — это просто обычный среднерусский дотационный регион. Почему же там все должно быть не по-нашему?