Планирование работ по капитальному ремонту жилищного фонда

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Серов В.М., Ивановский В.С., Козловский А.В. Инвестиционный менеджмент. М.: Финстатинформ, 2000. 327 с.

2. Пешков В.В. Методологические основы управления экономическим потенциалом развития инвестиционно-строительной сферы: дис... на соиск. уч. ст. д-ра экон. наук. М.: МГСУ, 2006. 316 с.

3. Пешков В.В., Матвеев И.Д. Принципы ситуационного управления инновационным развитием инвестиционно-строительной сферы // Вестник ИрГТУ. 2012. №12 (71). С. 243-248.

4. Пешков В.В., Ощерин Л.А. Моделирование технологической линейки лэнд-девелопмента в условиях строительства жилья // Вестник ИрГТУ. 2011. № 12 (59). С. 339343.

5. Яськова Н.Ю. Развитие концептуальных положений управления процессами инвестиционной деятельности // Вестник ИрГТУ. 2012. № 11 (70). С. 280-283.

6. Матвеева М.В. Исторические аспекты развития арендных отношений земли // Вестник ИрГТУ. 2012. № 11 (70). С. 241-248.

7. Матвеева М.В. Эквифинальность и концептуальный подход к целевой фокусировке инвестиционно-строительной деятельности // Вестник ИрГТУ. 2013. № 7(78). С. 186192.

8. Токарева К.А., Пешков А.В. Социально-экономическое развитие территорий и административные барьеры // Вестник ИрГТУ. 2014. № 9 (78). С. 244-249.

9. Yaskova N., Matveeva M. Innovative focus of the investment activity within the modernization of the national economy // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 2014. № 1-2 (1). P. 42-45.

10. Peshkov V., Kasyanchik P. Problems of the investment and construction sector development in conditions of the national economy moderniza-tion // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 2014. № 1-2 (1). P. 50-53.

Информация об авторе

Комаров Константин Андреевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертизы и управления недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, e-mail: komko-nan@rambler.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Komarov K.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12, e-mail: komkonan@rambler.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 332.8

ПЛАНИРОВАНИЕ РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО

ФОНДА

О.В. Литвинова

Проанализировано законодательство, регламентирующее правила накопления средств собственниками помещений в многоквартирных домах на капитальный ремонт

жилищного фонда. Раскрыты понятия капитального ремонта и правила планирования работ по капитальному ремонту. Систематизированы мероприятия по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда.

Ключевые слова: жилищный кодекс; капитальный ремонт; региональный фонд; фондовый механизм; программно-целевой принцип; структура затрат.

PLANNING THE WORKS OF CAPITAL REPAIR OF THE RESIDENTIAL FUND

O.V. Litvinova

We analysed the legislation which regiments the rules to save the means by the owners of the buildings in the block of flats for the capital repair of the residential fund. We found out the terms of capital repair and the rules of planning the works of capital repair. We systematized the activities to increase the effectiveness of organization of complex capital repair in the residential fund.

Key words: residential codex; capital repair; regional fund; fund mechanism; program and selected principle; structure of expenses.

До вступления в силу Федерального закона РФ от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее - Закон № 271-ФЗ) [1] капитальный ремонт помогал проводить Фонд содействия реформирования ЖКХ. Теперь Фонд будет спонсировать только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Данный Закон вносит большие изменения в законодательство, в соответствие с которыми существенно меняется порядок сбора, начисления, и расходования средств, собранных собственниками помещений многоквартирных домов на капитальный ремонт. Это один из ключевых вопросов реформирования жилищно-коммунального комплекса.

Жилищный кодекс дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в соответствии с которым собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ст. 170 ЖК РФ):

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете.

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора [1].

Функциями регионального оператора являются:

- аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах;

- осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

- финансирование расходов на капитальный ремонт (ст. 180 ЖК РФ).

После вступления в силу Закона № 271-ФЗ за капитальный ремонт будут платить собственники жилплощади в многоквартирных домах. Платежи за капремонт являются обязательными. Размер ежемесячной платы в каждом регионе устанавливается отдельно.

Необходимость фондовых механизмов вызвана в первую очередь возможностью использования эффективных механизмов аккумулирования средств собственников жилищного фонда, направляемых на их воспроизводство. Эффективное профессиональное управление указанными средствами позволит согласовать интересы участников рынка

жилой недвижимости на взаимовыгодной экономической основе.

В то же время возникновение новых видов участников процессов воспроизводства жилищного фонда не только решает проблему повышения экономической эффективности аккумулирования и расходования средств на капитальный ремонт, но и способствует созданию конкурентной среды в рассматриваемой сфере.

В современных экономических условиях, когда основная часть жилищного фонда (около 85%) находится в частной собственности, планирование работ по его капитальному ремонту является в основном задачей собственников этого жилья. Часть жилых помещений в многоквартирных домах находится в муниципальной собственности и предоставляется гражданам в наем, бывший собственник жилья (государство) на протяжении длительного времени не выполнял свои обязательства по капитальному ремонту в установленные нормативно-правовыми документами сроки, муниципальные органы власти, в соответствии с действующим законодательством, разрабатывают текущие и перспективные планы капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда [2, 3].

Капитальный ремонт жилья предусматривает устранение последствий материального (физического) и морального износа жилого здания и включает замену или восстановление отдельных его конструкций, систем и оборудования.

Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, а также от уровня капитальности, архитектурно-планировочных решений и степени благоустройства. По характеру организации капитальный ремонт подразделяют на плановый (комплексный и выборочный) и неплановый (аварийный).

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства придомовой территории.

Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменения планировки жилых зданий с улучшением основных технико-экономических показателей жилых зданий.

Выборочный капитальный ремонт проводится для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.

Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.

Разработка планов капитального ремонта жилищного фонда должна базироваться на следующих основных принципах: программно-целевом подходе, долгосрочности, непрерывности, комплексности и оптимизации процесса планирования.

Любой план предусматривает достижение определенной цели и поэтому всегда является целевым. Особое внимание этому принципу уделяется при разработке долгосрочных планов решения сложных, по существу многоотраслевых проблем, которым и является капитальный ремонт жилищного фонда, так как для достижения конечной цели нужно поэтапно решить многие задачи технического, финансового и организационного характера, касающиеся совершенствования методов и принципов ремонта разнообразных жилых зданий с различным сроком службы: деревянных, шлакоблочных, кирпичных, крупнопанельных; дореволюционной постройки, нормативный срок службы которых истек или на исходе; довоенной постройки; зданий крупнопанельного домостроения и др.

План капитального ремонта жилищного фонда должен представляться как самостоятельный раздел генерального плана развития муниципального образования, который обычно реализуется в период 15-25 лет.

Чтобы обеспечить эффективность плановых решений, долгосрочная программа капитального ремонта более подробно детализируется по этапам при научной обоснованности принимаемых решений [4].

План капитального ремонта как раздел генерального плана муниципального образования должен предусматривать сохранение и модернизацию жилищного фонда в свете градостроительных задач с определением основных принципов простого и расширенного воспроизводства жилья. В укрупненных количественных показателях в плане должны быть указаны:

- динамика убыли жилья;

- методы компенсации потерь жилья;

- объем ремонтируемой жилой площади;

- необходимые финансовые и материальные ресурсы.

При этом участие органов власти в реализации мероприятий по капитальному ремонту жилья в части компенсации ранее не исполненных обязательств государства по проведению капитального ремонта жилых зданий при разработке генплана ограничивается, как правило, более короткими сроками. Кроме того, мероприятия этого раздела должны быть согласованы с планами собственников помещений в многоквартирном доме по капитальному ремонту жилых помещений.

При разработке такого плана должны предусматриваться этапы его реализации (адресные программы капитального ремонта жилых домов) с определением главных задач и более глубокой детализацией плановых показателей.

Объем показателей и степень их детализации должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования, доступности контроля, учета и анализа выполнения плана. Важнейшее значение здесь имеет внедрение непрерывного двухлетнего планирования: по фактическим результатам выполнения плана первого года двухлетки проводятся необходимая корректировка и уточнение плана второго года и одновременно утверждается план первого года следующего двухлетнего периода. Это обеспечивает повышение точности и обоснованности, т.е. оптимальности планирования, что, в свою очередь, служит важнейшим условием успешной реализации плана.

Комплексность планирования заключается в представлении капитального ремонта как комплексного взаимосвязанного процесса, представляющего различные формы воспроизводства жилищного фонда.

В связи с тем, что в планируемый период будет осуществляться децентрализация управления жилищным фондом и на рынке управления многоквартирными зданиями будут представлены предприятия малого бизнеса, в форме управляющих организаций, перспективным планом капитального ремонта должно учитываться:

- участие этих организаций в осуществлении его проведения;

- финансирование капитального ремонта здания собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.

Характер и содержание ремонтных работ определяются для каждого жилого здания исходя из показателей его архитектурной ценности, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателей физического и морального износа.

При разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилого дома на стадии технических изысканий наряду с установленным уровнем физического и морального износа здания необходимо учитывать результаты наружного (визуального и инструментального) обследования основных конструктивных элементов жилого здания.

Соответствующая структура затрат будет представлять основные экономические показатели технической и социальной эффективности капитального ремонта. Наряду с количеством вводимой после капитального ремонта жилой и общей площади эти показа-

тели, характеризующие конечный результат ремонта, должны быть приняты в виде основных плановых показателей ремонта.

Оптимизация планирования заключается в определении важнейших целей и задач плана капитального ремонта жилищного фонда в количественных показателях и в выработке и обосновании экономически эффективных путей и методов их достижения с наименьшими затратами финансовых и материально-трудовых ресурсов.

Важнейшим условием оптимальности долгосрочного плана капитального ремонта жилых зданий следует признать определение наиболее эффективного варианта его реализации по сопоставимости показателей:

- социально-экономической эффективности - улучшения условий проживания населения в количественных показателях затрат на одного проживающего: количество жи-

2 3

лой и общей площади, м ; объем жилого пространства, м ; потребление электроэнергии на бытовые нужды, кВт*ч; наличие лифтового транспорта и мусороудаления; расширение набора коммунально-бытовых и спортивно-оздоровительных услуг; повышение санитарно-гигиенических качеств жилой среды по показателям инсоляции, шумовиброзащиты жилых зданий и др.;

- инженерно-технической эффективности - обеспечения наибольшей конструктивной надежности и послеремонтной долговременности службы зданий и повышения инженерного благоустройства территорий;

- архитектурно-художественной эффективности - обеспечения сохранности и улучшения архитектурно-композиционного облика существующего ансамбля и ландшафта застройки.

Другим важным положением оптимальности долгосрочного плана являются использование при капитальном ремонте жилых зданий инновационных энергоресурсосберегающих мероприятий.

В ходе разработки долгосрочного плана капитального ремонта первым разрабатывается вариант технически обоснованной программы, в которой объемы предстоящих ремонтных работ определяются исходя из фактической их потребности по техническому состоянию конструкций и систем здания. Подход позволяет определить объемы, характер ремонтных и сопутствующих им мероприятий и потребность ресурсов, отражая уже существующую в данный момент времени объективную необходимость их реализации в целях предотвращения «отказов», т.е. появления в планируемый период аварийного состояния отдельных конструкций и систем здания [4].

В результате такой план по объему мероприятий и потребности ресурсов всегда будет оптимальным, хотя фактически он является минимально необходимым, так как не предусматривает выполнения всех необходимых затрат, по тем или иным причинам не осуществленным к настоящему моменту, т.е. ликвидации «недоремонта» жилищного фонда.

Долгосрочный план капитального ремонта жилищного фонда должен предусматривать целевое использование имеющихся ресурсов, сосредоточение их на главных направлениях плана, мобилизацию на эти цели всех имеющихся резервов и изыскание источников и путей обеспечения планомерного наращивания дополнительных финансовых и материальных ресурсов.

Одним из направлений решения этой задачи является оптимизация объемов и содержания ремонтных мероприятий при поэтапном переустройстве жилой среды старой застройки для достижения конечной цели - приближения ее по санитарно-гигиеническим требованиям к уровню новой жилой застройки.

Обобщая все выше сказанное, можно следующим образом систематизировать мероприятия по повышению эффективности организации комплексного капитального ремонта жилищного фонда (см. рисунок).

Мероприятия по повышению эффективности организации и проведения капитального ремонта

жилищного фонда

В сложившейся ситуации, когда экономика страны преодолевает негативные последствия мирового экономического и финансового кризиса, важно обеспечить эффективное использование имеющихся возможностей для развития ремонта жилищного

фонда, как одного из определяющих факторов его расширенного воспроизводства в условиях неблагоприятной конъюнктуры.

Рост объемов, качества и темпов капитального ремонта жилищного фонда улучшит технические характеристики и повысит стоимость жилого фонда, в итоге может снизить эксплуатационные затраты и будет способствовать росту воспроизводства существующего жилищного фонда.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 21.07.2014 г. № 255-ФЗ.

2. Планирование и контроллинг в жилищной сфере: учебник для вузов / под общ. ред. Л.Н. Чернышова. Воронеж, 2009.

3. Литвинова О.В. Организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда: дис... канд. экон. наук. Иркутск, 2014.

4. Литвинова О.В. Разработка механизма расчета затрат на ремонт жилищного фонда // Вестник ИрГТУ. 2012. № 7. С. 195-204.

Информация об авторе

Литвинова Ольга Владимировна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89149032150; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Litvinova O.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89149032150; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 332.025

АКТИВИЗАЦИЯ ПОТЕНЦИАЛА ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИННОВАЦИОННЫХ

ПРОГРАММ

М.В. Матвеева, С.Ю. Копельчук

Инновационная деятельность для развития национальной экономики имеет весьма важное значение. Страна нуждается в мерах и механизмах выхода на новый виток экономического цикла. При этом работа только в развитии технических нововведений не имеет достаточного потенциала. Обращается внимание на необходимость реализации организационных инноваций, рассматриваются соответствующие подходы и даются рекомендации.

Ключевые слова: деловая активность; инновации; технологические платформы; экономический рост.