Новосибирские земли берут в оборот

Власти Новосибирской области вводят новый механизм стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства. В ближайшее время будет создано специализированное региональное агентство с уставным капиталом в 50 млн руб. Новая структура займется подготовкой земельных участков, включая обустройство инженерной инфраструктуры, и сдачей их в аренду жителям области. По расчетам чиновников, частным застройщикам останется лишь построить на этой земле свой дом. Однако эксперты сомневаются в значительном спросе на такие участки из-за потенциально высоких арендных ставок, в которые войдут большие затраты на создание инфраструктуры.

О планах администрации Новосибирской области по созданию регионального агентства жилищного строительства (РАЖС) рассказал в минувший четверг губернатор Виктор Толоконский. По его словам, агентство должно быть создано в 2010 году. РАЖС займется выкупом земельных участков, их инженерным обустройством и передачей жителям области в долгосрочную аренду. В результате, считает глава региона, «частному застройщику останется только возвести дом».

Создание новой структуры, рассчитывают чиновники, должно оживить рынок частной застройки. «Сейчас трудно привлечь средства населения для строительства индивидуальных домов. Земельные участки по закону надо предоставлять на аукционах, а это отталкивает многие группы населения от этого процесса и создает спекулятивный элемент», — пояснил господин Толоконский. От более подробных комментариев по поводу новой структуры, в том числе о механизме ее функционирования, глава региона отказался.

Как стало известно „Ъ“, постановление обладминистрации о создании РАЖС было подписано еще 7 октября. В соответствии с этим документом, агентство учреждается областным департаментом имущества и земельных отношений в форме открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом в размере 50 млн руб. Финансы должны быть предусмотрены при разработке бюджета области на 2010 год.

По сути, власти Новосибирской области собираются конкурировать с земельным девелопментом. Такая же схема используется сейчас целым рядом компаний, которые заняты строительством коттеджных поселков. Совсем недавно об аналогичном проекте, например, объявила управляющая компания «Альфа-капитал». Как сообщал „Ъ“, созданный компанией земельный паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) займется освоением участка в 1,2 тыс. га в районе рабочего поселка Верх-Тула, расположенного в 10-12 км от Новосибирска. При этом ЗПИФ намерен привлечь на первом этапе до 1,5 млрд руб. для создания необходимой инженерной инфраструктуры, а затем будет продавать землю под строительство коттеджей по цене примерно 40-65 тыс. руб. за сотку.

Эксперты неоднозначно отнеслись к инициативе властей. «Бизнес-модель создаваемого агентства в виде акционерного общества по определению должна стремиться к получению прибыли или, по крайней мере, не быть убыточной. Единственный источник доходов РАЖС, судя по всему, арендная плата, на которую лягут значительные инфраструктурные затраты. Есть опасение, что ставки аренды в этом случае будут выше сформировавшихся в регионе в настоящее время. А это значит, что ожидаемого спроса на земельные участки может и не быть», — поделился советник управляющего партнера консалтинговой компании DSO Consulting Сергей Сидоренко.

С этим не согласен аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Основной задачей создаваемой госструктуры будет не извлечение прибыли, а развитие инфраструктуры и рынка строительной индустрии. Очевидно, что в большинстве случаев, действительно, наблюдается дефицит качественных земельных участков, и, если удастся достичь поставленных целей по вовлечению в оборот новых земель, это может существенно расширить предложение и способствовать росту объемов нового строительства», — заметил эксперт.

Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева считает, что существенным конкурентным преимуществом РАЖС может стать административный ресурс. «Для многих аналогичных девелоперских проектов одной из самых болезненных проблем является изменение статуса земель, которые сейчас относятся к сельскохозяйственным. Властям значительно проще добиться решения этого вопроса», — пояснила аналитик.