Андрей Краснов: «При таком росте цен брать кредит для покупки недвижимости выгодно»

Что происходит на рынке ипотеки в России и кому сейчас доступны ипотечные кредиты, корреспонденту "Денег" Юлии Погореловой рассказал Андрей Краснов, председатель правления Московского ипотечного агентства.

Что происходит с нашим рынком ипотеки?

— В целом можно говорить, что российский рынок ипотеки продолжает довольно активно развиваться. Даже в 2007 году, несмотря на события на мировых финансовых рынках, в Москве зарегистрировали почти 20 тыс. сделок с ипотекой. Однако возникшие сложности с фондированием в 2008 году привели к некоторому замедлению развития ипотеки. Банки были вынуждены пересмотреть свои стратегии на этом рынке. В начале 2008 года — январе и феврале — в Москве сделки с использованием средств ипотечных кредитов практически отсутствовали, и только в марте рынок снова начал расти. За этот период банки модернизировали ипотечные программы, пересмотрели требования к платежеспособности заемщиков, с рынка практически исчезли программы без первоначального взноса, и, самое главное, изменились процентные ставки, так как цена фондирования значительно изменилась.

Может ли в России повториться то, что произошло на мировом рынке?

— Основное, на чем отражается кризис на мировом рынке,— это цена ресурсов для российских банков. Инвесторы напуганы словом "ипотека" и всем, что с ним связано, поэтому они стали более осторожно размещать средства. Но я бы не сравнивал ситуацию мирового рынка с российской. Доля ипотеки в общем количестве сделок с недвижимостью в нашей стране несопоставима с европейскими или американскими показателями. У нас, по самым оптимистичным оценкам, доля ипотечных сделок — всего 10%, тогда как в США — 90%. Отчасти благодаря тому, что пока мы не достигли такого уровня развития ипотеки, а зарубежный опыт уже позволил нам скорректировать условия ипотечных программ и практику оценки заемщиков, кредитов subprime в России практически нет.

Были ли у вас случаи взыскания имущества?

— В нашем банке пока только один такой случай. Думаю, во многих банках аналогичная ситуация. На практике дело обстоит так: если клиент не оплачивает кредит в течение трех месяцев, в этот период с ним проводится индивидуальная работа, направленная на погашение задолженности, и если за это время платежеспособность заемщика не восстановится, дело передается в суд. Существует судебная практика, поэтому банки не испытывают сложностей по истребованию залога. Но здесь стоит отметить, что любой банк заинтересован в мирном урегулировании вопроса, так как истребование залога занимает от трех до шести месяцев, а банк не риэлтер и не получает прибыли от реализации имущества, взыскивая только то, что должен заемщик: сумму кредита, проценты и штрафы.

Каково влияние ипотеки на рынок недвижимости?

— Есть мнение, что ипотека способствует удорожанию квадратного метра. Но при упомянутой доле сделок с использованием ипотеки — 10% — говорить об этом пока не приходится. Если же говорить о влиянии рынка недвижимости на рынок ипотеки, то здесь есть и позитивные, и негативные факторы. С одной стороны, при умеренном росте цен в 10-15% в год число клиентов у банков увеличивается. В основном это происходит из-за того, что те, кто планировал покупку, например, квартиры на собственные средства, из-за удорожания недвижимости прибегают к помощи заемных средств. Кроме того, при таком росте цен брать кредит для покупки недвижимости действительно выгодно. Но если цены на недвижимость повышаются резко, то количество клиентов у банков ощутимо сокращается.

Кто сейчас может позволить себе взять ипотечный кредит?

— Основное количество ипотечных кредитов в Москве сейчас востребовано в среднем классе, среди бизнесменов и служащих, которые смогли к 35-40 годам обеспечить доход свыше 30 тыс. рублей на члена семьи. В регионах цена квадратного метра значительно ниже, но и уровень доходов населения тоже, поэтому ипотека там также более востребована среди представителей среднего класса.

Если же говорить о социальной ипотеке, то здесь ситуация иная. В Москве уже несколько лет реализуется городская программа "Социальная ипотека". Ее главное достоинство в том, что стоимость квадратного метра частично дотирует город, поэтому его средняя цена составляет примерно 35-38 тыс. рублей. Здесь меняется необходимый уровень платежеспособности заемщика, так что ипотечный кредит могут себе позволить люди с гораздо более низкими доходами.