Дешевле уже построить дом из денег

Статистика Банка России за октябрь 2021 года подтвердила впервые обозначившийся месяцем ранее спад объемов ипотечного кредитования в России в годовом измерении: в сентябре он составлял 5,3%, теперь усугубился до 8,4% (см. график). Всего в октябре было выдано ипотеки на 501 млрд руб. (477 млрд руб. в сентябре), однако год назад показатель составлял 546 млрд руб. За месяц было выдано 162 тыс. ипотечных кредитов против 212 тыс. годом ранее (минус 23,2%), что отчасти объясняется ростом стоимости жилья, во многом — по причине самого ипотечного бума. Средний размер кредита за год увеличился на 20%, до 3,1 млн руб. (2,57 млн руб. годом ранее, показатель впервые перевалил планку в 3 млн руб. в сентябре 2021 года). Средний срок ИЖК в октябре впервые превысил 250 месяцев (222 месяца годом ранее) — получатели, очевидно, растягивают ипотеку, чтобы сократить сумму ежемесячных выплат.

Переход ипотечного рынка к стабилизации (объемы ежемесячной выдачи, отметим, остаются на высоких для России уровнях), помимо цены квадратного метра, объясняется ростом ставок — при высокой волатильности они долгосрочно снижались до июля 2021 года, но после серии повышений ключевой ставки ЦБ тренд сменился. Средневзвешенная ставка к началу ноября зафиксировалась на 7,7% годовых (7,73% в сентябре, 7,78% в августе).

Качество обслуживания ипотечных долгов физлицами на этом фоне только растет. Так, доля «просрочки» по таким кредитам в их общем объеме на 1 ноября составила 0,6% (против 0,9% годом ранее и 1% на 1 ноября 2019 года). Однако это, вероятнее всего, также следствие ипотечного бума — сразу после получения «квартирного» кредита платежная дисциплина традиционно высока, падать она начинает спустя несколько лет.

Долгосрочно же происходящее на ипотечном рынке говорит о его насыщении, по крайней мере при нынешних доходах населения и экономическом росте. В департаменте исследований и прогнозирования (ДИП) самого Банка России ипотечный бум полагают близким к исчерпанию (см. “Ъ” от 30 ноября), оценивая рациональной выдачу около 500 тыс. ипотечных кредитов в год до 2025 года — во избежание обвала спроса в 2026–2030 годах. Впрочем, если ориентироваться на эти цифры, до торможения рынку еще далеко: нынешние темпы выше ориентира ДИП вчетверо, и рынку жилищного кредитования есть куда падать.