«Мы начинаем говорить о нехватке участков под строительство»

Директор департамента загородной недвижимости агентства Knight Frank Олег Михайлик — о новом типе девелоперов загородной недвижимости в Подмосковье.

С рынка элитной загородной недвижимости фактически ушли девелоперы. Если по итогам 2017 года были выведены две очереди в уже строящихся поселках, то по итогам 2018-го мы не увидели ни одного нового проекта. Тем не менее спрос на рынке сохраняется именно на новые, только что построенные объекты. К покупке участка без подряда и самостоятельному строительству дома многие покупатели все еще не готовы. Тот, кто хотя бы единожды самостоятельно занимался строительством, понимает, насколько это непросто. В течение двух-трех лет вы будете проводить все свои выходные на стройке — мало кто на это готов.

На этом фоне мы замечаем, как на рынке растет предложение новых домов от физических лиц. Они покупают участок без подряда, самостоятельно занимаются строительством домов, после чего продают их. Доходность таких вложений в среднем составляет 30–50%, но может оказаться и значительно выше. Если мы говорим о предложениях до 30 млн руб., то его реализацией владельцы часто занимаются сами, иногда привлекают консультантов. Более дорогие дома — от 100 млн руб.— собственники предпочитают продавать только через консультантов.

Объемы этого рынка оценить сложно, но его рост очевиден. Мы видим, что если в 2017 году такой подрядчик мог продать один-два дома в год, то сейчас ему удается реализовать за такой же период уже семь-восемь объектов. Секрет успеха самостоятельных застройщиков в том, что они лучше чувствуют настроения покупателей. Например, сейчас у нас в базе около 3 тыс. элитных объектов загородной недвижимости, но примерно 70–80% из них неликвидные. Речь идет о невостребованных домах, например слишком большой площади. Сейчас покупатели ориентированы на рациональное потребление, и средний размер продаваемого загородного дома составляет 400 кв. м.

Многие оставшиеся непроданными объекты имеют большие площади. Иногда речь идет о морально устаревшем ремонте или планировке. За последние пять лет тренды сильно поменялись. На-

пример, сейчас практически не востребованы многоуровневые дома, спрос ориентирован на предложение в один-два уровня. Именно такие объекты предлагают частные застройщики. Значительный объем такого предложения, с которым мы работаем, концентрируется на Рублевском и Новорижском направлениях. Предполагаю, что много вариантов можно найти на Киевском и Калужском шоссе. Как правило, девелоперы начинают именно с двух последних направлений, впоследствии переориентируясь на более элитные. Стоимость входного билета здесь всегда была существенно ниже.

Самостоятельные застройщики сегодня довольно успешно обеспечивают рынок новым предложением, оперативно подстраиваясь под меняющиеся настроения покупателей. Тем не менее сейчас мы начинаем говорить уже о новой существенной проблемке — нехватке участков под строительство. Качественная земля на востребованных направлениях (до 25 км от МКАД) практически полностью распродана. И найти подходящий участок для покупателей и участников рынка становится значительной проблемой.