Москва два раза продана

Случилось то, что при прежнем московском мэре считалось невозможным: в столице началась приватизация земли. А чтобы арендаторы не тянули с покупкой и поскорее несли деньги, власти придумали сразу два стимула: продлили выкуп земли по льготным расценкам и приняли закон, позволяющий в одностороннем порядке расторгать арендный договор.

О масштабной приватизации земель в Москве ходят легенды. Кто-то только слышал о распродаже, кто-то мечтает в ней поучаствовать, а кто-то не теряет надежды на то, что все останется по-прежнему. Пик активности предпринимателей, которые пытались выкупить землю под собственными предприятиями, был отмечен пару месяцев назад. Именно в тот момент, когда мэрия массово стала расторгать контракты с крупнейшими застройщиками Москвы.

Приватизацию московской земли, которая стала возможна с приходом команды Сергея Собянина, застройщики обсуждают с большой неохотой. Их можно понять: из 800 инвестконтрактов, ревизованных командой нового мэра, договоры расторгнуты по 344. Власти отменили строительство недвижимости на $35 млрд. Девелоперам предлагают в суде доказать размер компенсации, на которую они претендуют. Доказывать придется долго, чему есть как минимум один пример.

В свое время с чиновниками столичной мэрии судилась компания "СТ Девелопмент" бизнесмена Шалвы Чигиринского, с которой в 2008 году мэрия расторгла инвестконтракт на реконструкцию гостиницы "Россия". Размер компенсации, на которую претендовал бизнесмен, составляла свыше 4 млрд руб., а отсудить у столичных властей удалось только 500 млн руб. "СТ Девелопмент" даже подал персональные иски к Юрию Лужкову и двум его заместителям — главе столичного стройкомплекса Владимиру Ресину и руководителю департамента имущества Москвы Владимиру Силкину. Оставшуюся сумму компенсации компания хотела получить уже с них.

Сейчас у Москвы новые власти и новые счеты. Когда чуть больше года назад Сергей Собянин пришел на пост мэра, оказалось, что бюджету города не хватает 250 млрд руб. Чтобы покрыть дефицит, столица решилась на приватизацию ряда активов. Гвоздь программы приватизации — распродажа московских земель.

Предпринимателей, которые распоряжаются землей на праве бессрочного пользования, еще в 2001 году обязал выкупить эту землю или оформить в аренду вступивший в силу ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Закон давал возможность сделать это по льготной ставке — для Москвы, например, это 20% от кадастровой стоимости. В Подмосковье она составляет 10%, в небольших городах — 2,5%.

Однако политика бывшего мэра столицы Юрия Лужкова не подразумевала продажи земли и была направлена исключительно на сдачу территорий в аренду. "Покупка земли в Москве при Лужкове была абсолютным табу",— вспоминает руководитель компании "Земельных дел контора" Илья Свиридов. "Приобретение земли и по такой ставке было возможно. Но это было обращение в суд с понуждением заключить договор купли-продажи, и это единичные случаи",— подтверждает вице-президент по развитию компании "Промсвязьнедвижимость" Мария Ольшанская.

Девелоперы смогли вспомнить лишь историю группы "Гута", которой удалось выкупить 1,5 га земли под производственными площадками "Рот-Фронта" (26,3% акций кондитера принадлежали правительству Москвы, а остальным владела "Гута"). "Рот-Фронт" смог выкупить землю в центре столицы действительно по официальным расценкам — за 20% от кадастровой стоимости, причем даже без судебного разбирательства.

Обычный бизнесмен мог оформить землю в долгосрочную аренду, например на 49 лет. В Москве арендуют земельные наделы за 1,5-2,5% от кадастровой стоимости. "Вот эта ставка 1,5% от кадастровой стоимости была установлена столичной мэрией специально, чтобы выкупать землю было просто экономически невыгодно",— рассказывает один московский предприниматель.

Бизнес и не торопился оформлять землю в собственность. Во-первых, выкупить землю очень сложно, во-вторых, за землю надо платить налог, а в-третьих, зачем покупать то, что и так как бы твое, ведь здание уже в собственности. Окончательный срок действия закона, в соответствии с которым действует льготная ставка по выкупу госземель, продлевался четыре раза. Первоначально предприниматели должны были выкупить землю до конца 2004 года, затем — до конца 2006-го, потом — до конца 2008-го, а последний раз — до конца 2011 года.

В отличие от Москвы в Подмосковье с момента принятия закона 2001 года приватизация шла полным ходом. "В Подмосковье никогда не стоял вопрос о том, что аренда — это основная форма взаимоотношений. Конечной целью всегда была собственность. Аренда рассматривалась как промежуточная схема приватизации. Сначала вы арендуете землю, затем строитесь и выкупаете ее. А поскольку объем необходимых для строения площадей нигде не регламентирован, можно покупать большие объемы земель под небольшие строения. Базовая ставка выкупа — 10% от кадастровой стоимости. Причем это сейчас почти рыночная цена, а раньше это были копейки",— рассказывает директор центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

После прихода к власти нового мэра позиция столичных властей относительно продажи земли резко изменилась. Землю теперь можно купить, более того, московские власти показали, что заинтересованы в этом. Правда, на то, чтобы это сделать, у московских предпринимателей оказалось немногим более года. Первыми поймали волну распродаж иностранцы. Например, о приватизации не так давно заявила японская компания JTI, купившая 3 га земли под своей фабрикой "Лиггетт-Дукат" на Каширке. "Многие иностранные производственные компании приватизируют сейчас земельные участки, чтобы капитализировать свой бизнес и минимизировать риски, связанные с арендными отношениями,— делится наблюдениями партнер юридической компании Lidings Татьяна Бичева.— Потому что у нас договоры аренды могут расторгаться. Даже если у вас недвижимость в собственности и земля в аренде, земля может быть урезана, а может быть передана в аренду кому-то еще".

У промышленников есть резон в выкупе земли. У прошлого градоначальника была программа по выводу из центра города промышленных предприятий. У новых властей другие приоритеты — строительство метро и дорог. Не исключено, что какая-нибудь скоростная магистраль пройдет по территории предприятия. Или завтра власти актуализируют перенос производств из центра Москвы. И в этом случае только собственник земли сможет рассчитывать на полноценную компенсацию потерь. "Реальные масштабы этого процесса мы оценить не можем, однако приватизация ведется, и многие компании либо воспользовались, либо хотели бы воспользоваться льготным выкупом. Причем, по словам представителей компаний, которые уже выкупили участок, его цена действительно составила 20% от кадастровой стоимости, и оформить выкуп можно было за два-три месяца",— говорит директор по экономике и финансам управляющей компании DTI Property Management Наталия Родькина.

Тем не менее, по оценкам участников рынка, до сих пор 95% собственников остаются арендаторами. Видимо, поучаствовать в покупке земли приглашают не всех. "У меня складывается ощущение, что существует негласное указание сверху: землю не продавать. Мы даже не можем добиться нормального договора аренды, о какой приватизации вообще идет речь? — удивляется один из владельцев московского бизнес-центра.— Мы с партнерами владеем зданием с 90-х годов и бьемся за землю все эти годы. Все документы, все эти кадастровые паспорта, межевание, прочее — все давно сделано и сто раз переделано. Всеми правдами и неправдами эту землю выкупить не дают".

По словам бизнесмена, "указание сверху" — вовсе не обязательно указание из мэрии. "Я не исключаю, что решения могут блокироваться просто на уровне префектур",— говорит бизнесмен. Впрочем, подобное противодействие вполне можно преодолеть. "Мы хотели приватизировать участок под "промку", но просто не успевали до окончания срока льготного выкупа и не стали связываться. Цифры примерно следующие: участок около 3 га на выкуп официально получается около 20 млн руб. За то, чтобы этот процесс прошел без претензий и прошел быстро (за месяц), пришлось бы доплатить исполнителям около 5 млн руб.",— рассказывает владелец землеустроительной компании.

Малый и средний бизнес к раздаче этого пирога вообще не приглашали. "Малый бизнес — это в основном легковозводимые конструкции. Здесь возможна только аренда места",— говорит председатель комитета недвижимости московского отделения "Опоры России" Михаил Сафронов, который услышал о приватизации земли в Москве от "Денег".

Между тем еще в марте этого года Сергей Собянин внес на рассмотрение депутатов Мосгордумы поправки в закон "О землепользовании в городе Москве". В соответствии с ними столичные власти получили возможность устанавливать ставку арендных платежей на городскую землю не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Принципиальной разницы в этих ценах нет — иногда кадастровая цена на землю превышает рыночную. Принципиально другое: столичные власти получают саму возможность устанавливать ставку арендных платежей. Для каждого района Москвы ставки будут разными.

Согласно планам столичного департамента земельных ресурсов, из общего портфеля земли, которым владеет Москва, а без учета земель "Новой Москвы" это около 109 тыс. га, на продажу или сдачу в аренду может быть выставлено 9 тыс. га. Только от аренды город может получать дополнительно почти 11,5 млрд руб. Какую сумму столичные власти могут выручить за продажу земли, подсчитать сейчас просто невозможно.

В конце ноября Совет федерации одобрил федеральный закон, продлевающий возможность выкупа земель по льготной ставке до 1 июля 2012 года. Хотя был предложен на рассмотрение и другой документ, предполагающий пролонгацию льготы до 2015 года. Судя по тому, какой документ выбрали, этот срок может стать окончательным. Потом всем будет предложено покупать землю за полную цену.

А покупать будут, поскольку документ, одобренный Советом федерации, позволит городским властям Москвы и Санкт-Петербурга расторгать в одностороннем порядке договоры аренды с застройщиками в случае нарушения условий договора или существенного изменения обстоятельств. В случае найденных нарушений контракт будет расторгаться в течение месяца. Закон касается всех договоров, заключенных властями Москвы и Санкт-Петербурга до 1 января 2011 года.

Собственникам объектов, которые стали ими до 1 января 2012 года, предлагается выкупить землю без аукциона, а распоряжение земельными участками переходит на уровень муниципальных властей. "Дело идет к тому, что арендные ставки поднимут, но сделают это, когда примут огромный пакет поправок, который сейчас доделывает Минэкономразвития. Эти поправки должны радикально изменить процедуру оформления земли в собственность, например планируется отменить целый ряд категорий земель и проч. В результате процедура выкупа будет упрощена, ставки аренды задраны, и бизнес пойдет на приватизацию, потому что деваться уже будет некуда. Сейчас никто не идет на это, надеясь купить потом за копейку то, что сейчас продается за рубль. Но так вряд ли получится",— говорит один из чиновников.