Три кита строительного рынка

Покупатели квартир в новостройках сегодня могут выбрать одну из трех существующих на рынке схем оплаты: ипотеку, рассрочку или стопроцентную оплату. Последние несколько лет лидирующие позиции занимает ипотека. Однако эксперты отмечают, что выбор инструмента зачастую зависит и от класса жилья.

Участники рынка констатируют, что наиболее популярной схемой в последние несколько лет является ипотека, следом идут стопроцентная оплата и рассрочка.

По оценкам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти рассрочка занимает 20%, еще 40% — это ипотечные сделки, а 40% — стопроцентная оплата.

Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс", отмечает, что выбор схемы приобретения жилья зависит от его класса.

"Покупатели элитной недвижимости предпочитают вносить сразу же всю сумму или пользоваться рассрочкой, тогда как покупатели объектов эконом- и комфорт-класса предпочитают ипотеку другим финансовым схемам", — говорит Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar.

Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО "КВС", считает, что на выбор влияет и стадия готовности дома. "На начальной стадии, при самых низких ценах продаж, стопроцентная оплата достигает 40% сделок, рассрочка занимает 15-20%, остальные 40% — ипотека. Со временем, по мере продвижения строительства и роста цены, эти пропорции меняются следующим образом: полная оплата — 15%, рассрочка — 30%, остальное — ипотека", — рассказывает госпожа Агрэ.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", говорит, что, по данным опроса среди потенциальных покупателей компании, 22,3% из них, покупая квартиру, собираются вносить стопроцентную оплату, 43,2% — воспользоваться рассрочкой, 29,4% — взять ипотеку, 5,1% — использовать средства государственных субсидий.

Рост на фоне разнообразия

Юха Вятто, генеральный директора ЗАО "Лемминкяйнен Рус", констатирует, что за 2013 год количество сделок по приобретению недвижимости в Петербурге с привлечением ипотеки выросло на 20% по сравнению с показателями 2012 года.

Основными факторами роста объемов ипотечного кредитования, по его словам, стали снижение процентной ставки, расширение линейки ипотечных продуктов (например, ипотека на приобретение машино-места в паркинге) и рост количества аккредитованных объектов за счет упрощения процедуры аккредитации новостроек.

По наблюдениям Игоря Онокова, генерального директора девелоперской компании "Леонтьевский мыс", последние несколько лет к ипотеке обращается все больше людей вне зависимости от статуса и положения. "Дело в том, что потребитель на момент строительства дома хочет рисковать меньшим количеством денег. В рассрочку жилье чаще всего приобретается с инвестиционной целью и планами его дальнейшей продажи или сдачи в аренду", — отмечает эксперт.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, добавляет, что как только ипотека становится менее доступной, рассрочка оттягивает таких клиентов на себя. "И наоборот: при доступности ипотеки клиенты выбирают ее, и для застройщиков ипотека предпочтительнее, так как они в этом случае не берут на себя дополнительные риски, с которыми банки умеют работать лучше, — объясняет госпожа Валуева. — В кризисные 2009-2010 годы доля ипотеки снизилась кардинально, а рассрочка выросла. В 2011 году ипотека стала возвращать свои позиции; 2012-й и 2013-й были для нее рекордными".

Спрос на ипотеку, по словам Николя Гражданкина, увеличивается в сданных домах или в находящихся в высокой степени готовности. "Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на короткий срок (меньше года), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу", — поясняет господин Гражданкин.

Грамотный расчет

Структура продаж может значительно отличаться у строительных компаний в зависимости от условий применяемых схем оплат. "Например, ряд компаний заявляют о значительно большей доле ипотечных сделок, чем в среднем на рынке — до 90%. В компаниях, где предлагаются выгодные условия по рассрочке, доля таких сделок также может быть существенно выше рыночной", — рассказывает Юха Вятто.

Привлекательность той или иной схемы зависит от возможностей покупателя.

По словам Татьяны Фирсовой, эксперта первичного рынка АН "Итака", при стопроцентной оплате клиент имеет возможность получить хорошую скидку (до 20%) на всю стоимость квартиры. "При использовании ипотеки клиент тоже получает скидку от застройщика, но вынужден платить проценты банку за использование заемных средств. При рассрочке скидки на квартиру будут минимальными или отсутствуют совсем", — отмечает госпожа Фирсова.

Вариант стопроцентной оплаты, по словам Ольги Журавлевой, руководителя направления долевого строительства корпорации "Адвекс. Недвижимость", интересен если речь идет об инвестиционных покупках.

По мнению Игоря Онокова, с инвестиционной целью покупатели чаще всего приобретают недвижимость в рассрочку. "Во-первых, это некая финансовая гарантия возможных рисков. Во-вторых, в подобных сделках необходимо как можно меньше вложить и, следовательно, больше получить. В случае стопроцентной оплаты или использования ипотеки эффективность вложенных средств ниже. В первом случае финансовая отдача меньше, во втором — деньги работают на банк", — поясняет господин Оноков.

Неполноценная альтернатива

Даже на фоне увеличения интереса к ипотеке рассрочка не потеряла своей популярности. Сегодня максимальная длительность рассрочки на приобретение жилья в Петербурге и на границе с ним доходит до десяти лет.

Первоначальный взнос при рассрочках составляет, как правило, 10-30%, говорит Ирина Михеева. А срок, на который застройщики предоставляют рассрочку, по ее словам, увеличивается. Сегодня этот показатель может доходить до 7-10 лет, хотя в среднем составляет 3-4 года.

Рассрочка позволяет приобрести жилье той категории населения, которая не может себе позволить воспользоваться ипотекой по ряду причин (кредитная история, неофициальные доходы), добавляет Ольга Трошева.

К тому же рассрочка является инструментом, дающим возможность покупки квартиры на старте продаж по минимальным ценам, пока строящийся объект не прошел аккредитацию в банках.

Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб", отмечает, что данный инструмент подходит для варианта, когда клиент не располагает сразу необходимой суммой для приобретения жилья, но ожидает прихода денежных средств в ближайшем будущем. При помощи рассрочки покупатель может зафиксировать стоимость выбранной квартиры.

Наталия Деньгова, начальник отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург", рассказывает, что в последние два года доля сделок с использованием ипотеки в компании практически не росла. Она связывает данный факт с появлением в продаже большего числа объектов классов "бизнес" и "элита", в которых доля ипотеки всегда ниже, чем в комфорт-классе. "Вторая причина — это предоставление клиентам компании широкого выбора удобных и выгодных рассрочек, в том числе и беспроцентных рассрочек на срок от года до четырех лет, — поясняет госпожа Деньгова. — Таким образом, на определенный период времени для клиентов нашей компании программа рассрочек оказалась интересной альтернативой ипотеке, а доля сделок с рассрочками оказалась выше, чем с ипотекой".

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург", добавляет, что при рассрочке итоговая стоимость квартиры оказывается ниже, чем с ипотекой. "Она удобнее для клиента, здесь не требуется подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья", — поясняет госпожа Гуртовая.

Однако Татьяна Фирсова предупреждает, что если застройщик предлагает длительную беспроцентную рассрочку, то, скорее всего, процент за использование рассрочки заложен в цене квартиры. "Рассрочка выгодна для строительных компаний экономически и помогает привлечь большее количество покупателей", — отмечает госпожа Фирсова.

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", считает, что покупатели сегодня склонны рассматривать рассрочку в качестве временной альтернативы ипотеке. "Зачастую покупатели пользуются рассрочкой, а после ввода объекта в эксплуатацию берут ипотечный кредит на остаток платежа. Классическая схема — это равномерное распределение платежей на весь период рассрочки, например, поквартально. Однако тем и интересен данный инструмент, что он не исключает индивидуальные условия графика и пропорций выплат — в зависимости от потребностей клиента", — резюмирует господин Бабаков.

Наталия Деньгова уверена, что рассматривать рассрочку как альтернативу ипотеке не стоит, поскольку у большинства застройщиков нет рассрочек, которые могут реально конкурировать с ипотекой.