Золотая провинция Буша

Зачем пытаться втиснуться со своими торговыми центрами в города-миллионники? Лучше пойти в глубинку, в города с населением в несколько сотен тысяч человек – решили в екатеринбургской компании «КИТ-кэпитал».

Ежедневник Марка Алана Буша исписан названиями населенных пунктов, о существовании которых он прежде не подозревал: Нижний Тагил, Кострома, Каменск-Уральский, Улан-Удэ. В недавнем прошлом Буш был исполнительным директором по финансовым и кадровым вопросам Verizon Communications, крупнейшего телекоммуникационного оператора США. Смена видов Манхэттена на пейзажи российской глубинки не могла привидеться менеджеру и в страшном сне. «Когда мне предложили работу на Урале с офисом в Екатеринбурге, я c трудом представлял, где это»,– рассказывает он, глядя на карту России.

Впрочем, поездка на край света с целью возглавить никому не известную девелоперскую компанию «КИТ-кэпитал» не испугала бизнесмена с богатым жизненным опытом. В молодости он работал строителем, а позже вместе с женой занимался недвижимостью в Восточной Европе. В Румынии Буш скупал дешевое жилье и после ремонта сдавал его в аренду иностранным дипломатам. Но российский проект был совсем других масштабов.

«Лет через пять рыночная стоимость нашей фирмы может составить $1,5 млрд»,– отмечает Буш, полтора года назад занявший пост генерального директора «КИТ-кэпитал».

Как считает американский менеджер, на федеральном рынке торговой недвижимости сегодня складывается интересная ситуация. Крупные операторы торгово-развлекательных центров – IKEA, «Молл менеджмент», DVI – в основном делят между собой российские миллионники. Ниша в этих городах заполнится года через два-три, прогнозирует Буш. В то же время почти нетронутым остается поле малых и средних российских городов с населением от 100 до 500 тыс. человек. Их более 130. По данным Федеральной службы госстатистики, в «малой» России сегодня проживает 28 млн человек.

«Для нас это неисчерпаемый рынок, и он будет свободен еще как минимум пять-семь лет»,– говорит Буш, строящий наполеоновские планы. Так, по его прогнозам, уже через три года «КИТ-кэпитал» планирует возвести 600 тыс. кв. м. Это около пятой части общей площади всех действующих в России торговых центров, которая, по данным компании «Магазин магазинов», на конец 2005 года составляла 3 млн кв. м.

РЫНОК
Ежегодно рынок торговых площадей в России растет на 25%. Лидерами в возведении сетевых торговых центров являются IKEA и «Молл менеджмент». На сегодня IKEA открыла три ТЦ «Мега» в Москве и один центр в Казани (общей площадью свыше 500 тыс. кв. м). Торговые центры «Молл менеджмент» под брэндом Park Haus (площадью от 50 тыс. до 100 тыс. кв. м) действуют в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти.
Средняя годовая арендная ставка 1 кв. м в торговых центрах Москвы превышает $1000 (в торговых комплексах, расположенных в центре столицы, она составляют $1200–1500 за 1 кв. м, а на окраинах – $600–1000). В региональных торговых центрах этот показатель очень сильно варьируется, но в среднем равен $500–1000. По ориентировочным оценкам экспертов, общая площадь всех действующих в России торговых центров составляет 3 млн кв. м. Из них на Москву приходится более трети – 1,3 млн кв. м.

Недострой Горяева

«КИТ-кэпитал» был создан в 2004 году уральским многопрофильным холдингом «Лидер» для инвестиций в торговую недвижимость. Глава «Лидера»

Николай Кретов

пользуется особой поддержкой у местных властей – екатеринбургской мэрии и свердловского губернатора Росселя. Ему доверяют работу над масштабными проектами (аквапарком, дворцом спорта и международным выставочным центром). При этом легкость, с какой «Лидер» получает земельные участки за пределами родной области, по одной из версий, объясняется активными контактами бывшего воина-интернационалиста Кретова с региональными организациями «афганцев».

В первый же год работы «КИТ-кэпитал» 12,7% его акций приобрел концерн «Калина». Дело в том, что «Калина» в украинском городе Николаеве (где она некогда купила парфюмерно-косметический комбинат «Алые паруса») унаследовала комплекс недостроенных производственных зданий и безуспешно пыталась их сбыть. Узнав о существовании «КИТ-кэпитал», генеральный директор парфюмерно-косметического концерна Тимур Горяев предложил владельцам фирмы перепрофилировать незавершенку в торговый центр. Осмотрев недвижимость, девелоперы отказались от покупки. Они выдвинули «Калине» встречное предложение: рассмотреть объект в качестве вклада в уставный капитал компании, оценив стоимость зданий в $30 млн.

В 2004 году на момент сделки с «Калиной» «КИТ-кэпитал» владел всего двумя торговыми центрами: строящимся в Нижнем Тагиле и действующим в Екатеринбурге. Уже тогда у компании были планы по застройке торговыми центрами малых и средних городов. Но для их реализации не хватало главного – сильного управляющего.

Сам Горяев старается не преувеличивать свою роль в работе фирмы. «За два месяца „КИТ-кэпитал” отнимает у меня три-четыре часа, когда я нахожусь на совете директоров этой компании,– рассказывает глава „Калины”.– Я не вникал и не вникаю в бизнес-процессы и не участвую в оперативной деятельности». Между тем именно Горяев, у которого с главой «Лидера» (основного акционера) Николаем Кретовым всегда были доверительные отношения, взялся найти управляющего для «КИТ-кэпитал».

Новая метла
«Видимо, для решения такой задачи акционерам потребовался человек со стороны, причем со знаниями и опытом в бизнесе международного уровня»,– говорит Буш. Он познакомился с Горяевым несколько лет назад, когда учился вместе с ним по программе MBA, а менее чем через год получил от своего бывшего сокурсника предложение о работе.

Недолго раздумывая, Буш согласился подписать трехлетний контракт, об условиях которого предпочитает не распространяться. «Скажу лишь, что зарплата – не главное. Важнее бонус, размер которого напрямую привязан к результатам проекта»,– говорит глава «КИТ-кэпитал».

Финансовая ревизия – первое, что сделал Буш на новом месте работы. Он откорректировал расходы компании на строительство центров. Стоимость рабочей силы варьируется в разных городах, и довольно заметно, но до сих пор разница почти не отражалась в смете. Равно как в расходах не учитывалась инфляция, динамика цен на стройматериалы и ряд других показателей, влияющих на окончательную цену квадратного метра.

Изменениям подверглись и более концептуальные вещи. Так, на совете директоров Буш настоял, чтобы зоны развлечений (боулинг, игровые автоматы, детские площадки) в объектах «КИТ-кэпитал» – а это 10–25% площадей – сдавались в аренду, а не продавались, как планировалось изначально. Такой подход дает хозяевам центра определенную свободу в подборе арендаторов, а в перспективе обещает им более высокие доходы.

Не более 20% торговых площадей предполагается сдавать мелким местным арендаторам. Остальные 80% между собой распределят сетевики. Среди клиентов есть федеральные компании – «Эльдорадо», «Мир», «Евросеть». Но преимущественно площади центров арендуют региональные сети. В частности, недавно «КИТ-кэпитал» подписал договор о стратегическом партнерстве с крупной екатеринбургской продовольственной сетью «Купец».

Размер каждого центра Буш привел в строгое соответствие с величиной города, в котором он будет построен. Таким образом у «КИТ-кэпитал» появилось четыре типовых проекта – площадью от 10 тыс. до 50 тыс. кв. м (самые крупные рассчитаны на города с населением более полумиллиона человек, которые также значатся в планах развития компании).

Тихой сапой
«IKAE не пойдет в Улан-Удэ или Курган, так что у нас сетевых конкурентов там нет,– рассуждает Буш.– А оказаться первым – большое преимущество».

Конечно, типичный город, облюбованный «КИТ-кэпитал», выглядит не слишком обнадеживающе: бездорожье, уныние и алкоголизм. Инвестору требуется определенная смелость, чтобы вложить сюда деньги. Однако Буш видит картину в ином свете.

Наличие нескольких действующих заводов, стабильно выплачивающих зарплату рабочим (на сегодня $200–300, а где-то и свыше $400 в месяц), рождает спрос, не обеспеченный предложением. До индустриальных городов вроде Первоуральска с населением в 160 тыс. цивилизованная торговля пока не добралась. А между тем еще в прошлом году областные чиновники оценили минимальный бюджет первоуральца в сумму около 5500 руб. в месяц. Рабочие местного предприятия «Русский хром 1915» получают в среднем 10 тыс. руб. Вопрос, захотят ли они оставить часть этих денег в торгово-развлекательном центре, а, скажем, не на вещевом рынке, для Буша не стоял.

«В каждом из таких мест есть люди с достатком, свой средний класс,– говорит он.– Наша задача – создать возможность для комфортного шопинга».

Конечно, в орбиту интересов компании попадают города и покрупнее – Липецк, Саратов, Тольятти, Магнитогорск, Воронеж, Кострома (в каждом из них инвестор имеет земельные участки в собственности или долгосрочной аренде).

На возведение ТЦ у компании в среднем уходит от года до полутора. Подобные темпы отчасти объясняются тем, что купить землю под объекты и уладить формальности с местными властями в небольших городах проще, чем в крупных. При этом «КИТ-кэпитал» проводит экспансию по-тихому: при входе в новый город не подает себя как сетевого оператора – чтобы не тревожить местных девелоперов и не искушать местных чиновников.

По самым пессимистичным планам, под маркой КИТ к 2009 году должны открыться 30 торговых центров (шесть из них уже действуют). А в отдаленной перспективе компания надеется присутствовать более чем в 80 российских городах. Сроки окупаемости стандартного центра Буш оценивает в два-три года. Очевидно, банки верят подобным расчетам – развитие в основном происходит на заемные средства. В этом году компания вложит в строительство $120 млн, в 2007 году почти втрое больше – $300 млн, столько же в 2008 году.

По планам через три года «КИТ-кэпитал» будет готов к IPO. Деньги, вырученные от первичного размещения акций,– по расчетам Буша, не менее $370 млн – компания собирается пустить на погашение долгов перед кредиторами.

Преимущество в метрах
Активность «КИТ-кэпитал» привлекла внимание крупных участников рынка, но пока не вызывает у них особого энтузиазма.

Генеральный директор DVI Вячеслав Каминский называет объекты «КИТ-кэпитал» усовершенствованным рынком с легкими перегородками и геометрической нарезкой помещений. «Бросается в глаза то, что „КИТ-кэпитал” позволяет себе заниматься реконструкцией существующих зданий и открывать торговые центры в бывших производственно-административных зданиях. Такой подход удобен для быстрой экспансии, но он не соответствует сегодняшнему уровню развития потребительского рынка»,– говорит представитель УК «Молл менеджмент» Алексей Ванчугов. Он также скептически оценивает стратегию, охватывающую десятки очень разных городов: «Замах сильный, но отдачи от подобных проектов придется ждать очень и очень долго».

В то же время управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский считает дальновидной работу в городах областного и районного значения. «Если ты занял этот рынок, то другие уже вряд ли смогут в него войти»,– полагает эксперт.

Но недавний приход в Россию девелопера London & Regional Properties говорит о том, что борьба может развернуться и в этом сегменте. Британцы намерены строить торговые центры в городах с населением менее 1 млн человек и уже объявили о планах открыть первый свой объект в Калуге до конца 2007 года. Правда, к тому времени «КИТ-кэпитал» должен построить не одну сотню тысяч квадратных метров торговых площадей. А это, по убеждению Буша, сделает компанию недосягаемой для конкурентов.