Ипотека охладила покупателей

Ипотека охладила покупателей

Рынок новостроек стабилизируется

Выраженный рост цен на новостройки на крупнейших региональных рынках страны начал замедляться: за месяц их средняя стоимость увеличилась на 1,6–1,9%. Охлаждению способствует сокращение спроса и увеличение объема предложения. Ключевым событием для сегмента в ближайшее время может стать существенное ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов, за счет которого с рынка уйдут 25–30% покупателей. Это может способствовать дальнейшему снижению продаж, на которое застройщики будут вынуждены реагировать предоставлением скидок. Давление на сегмент новостроек окажет и снижение темпов продаж вторичного жилья.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале декабря составила 162,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1,6% за месяц, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Несмотря на рост показателя, в компании говорят о постепенном охлаждении рынка: за предшествующий месяц цены на первичное жилье выросли в среднем на 2,4%. Согласно данным «Этажей», новостройки в стране в целом за месяц подорожали на 1,9%, до 124,5 тыс. руб. за кв. м. К декабрю прошлого года рост составил 6%. В «Авито Недвижимости» добавляют, что средняя стоимость лота при этом составляет 6,5 млн руб. За месяц показатель вырос на 2,1%, за год — на 7,8%.

Заметнее всего средняя стоимость первичного предложения за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», выросла в Воронеже: на 4,3%, до 109,4 тыс. руб. за кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичная динамика составила 3,5%, до 183,2 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают рост среднего показателя на 5,1% за месяц в Краснодаре, до 154,2 тыс. руб. за кв. м. Схожая динамика, по данным сервиса, в Екатеринбурге — увеличение на 5%, до 142,1 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде увеличение, по данным «Этажей», составило 3,8%, до 93,7 тыс. руб.

В Москве средняя стоимость новостроек в начале декабря, по данным «ЦИАН.Аналитики», составила 347,8 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 1,5%, за год — на 9%. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила 0,2% и 8% соответственно, до 255,6 тыс. руб. за кв. м.

Объем экспозиции на рынке растет. Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в новостройках на крупнейших региональных рынках страны в начале декабря было доступно 172 тыс. лотов, на 2% больше, чем месяцем ранее. «Активность девелоперов немного снизилась после рекордных объемов вывода новинок в сентябре—октябре, но все же остается выше среднего значения за последние два года»,— рассуждает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит, что за месяц объем предложения вырос на 7,2%, за год — на 46,3%.

Процесс обусловлен не только стратегией застройщиков, но и охлаждением спроса: активность потенциальных покупателей за последний месяц сократилась на 7,3%.

Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев обращает внимание на то, что существующую активность покупателей пока во многом поддерживает значительный рост стоимости кредитования на вторичном рынке, в то время как на первичном сохраняются льготные программы.

Но ключевым событием для первичного рынка на ближайшее время станет возможное ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов. На этой неделе Минфин внес в правительство проект проставления, предусматривающий увеличение минимального первоначального взноса с 20% до 30%, снижение максимального размера кредита в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях с 12 млн до 6 млн руб., лимитирование числа выданных льготных займов и более жесткие требования к заемщикам.

Алексей Попов считает, что инициатива «уберет» с рынка 25–30% потенциальных покупателей. В основном — из-за сокращения в столичных регионах доли лотов, которые могут участвовать в программе, и повышения требований к самим заемщикам. Это вынудит застройщиков уйти от регулярной индексации цен и активнее предоставлять скидки. Хотя в краткосрочной перспективе ситуация, по мнению господина Попова, может вылиться еще в одну волну ажиотажа и реализацию опережающего спроса, что, в свою очередь, станет причиной роста средних цен за счет вымывания наиболее бюджетных предложений. Сергей Зайцев вспоминает, что так покупатели реагировали на заградительные меры в 2022 году.

Хотя Дмитрий Алексеев напоминает, что последний всплеск спроса на рынке завершился совсем недавно.

Нового оживления при отсутствии стимулирующих мер властей эксперт не ждет, рассчитывая на сокращение продаж до конца года.

Застройщики же перед началом праздников традиционно будут пытаться подогреть интерес покупателей с помощью различных скидок и акций. В начале года, по прогнозам господина Зайцева, рынок также будет остывать. «Мы не ждем снижения цен, скорее они зафиксируются на занятых позициях, а затем будут расти на уровне реальной инфляции»,— рассуждает он. Значительнее всего на продажи новостроек, по его мнению, повлияет ситуация на вторичном рынке: для покупки первичного жилья люди нередко продают имеющуюся недвижимость, если сделать это будет непросто — продажи застройщиков автоматически сократятся.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Декабрь 2022
Ноябрь 2023
Декабрь 2023
За месяц
За год
Москва
318,2
342,7
347,8
1,50%
9%
Санкт-Петербург
235,6
255,2
255,6
0,20%
8%
Казань
179,9
199,6
203,5
2,00%
13%
Нижний Новгород
139,7
177
183,2
3,50%
31%
Краснодар
132,5
169,2
175
3,40%
32%
Новосибирск
124,3
144,6
148,6
2,80%
20%
Екатеринбург
121,6
141,1
144,6
2,50%
19%
Омск
113,3
135,9
140,2
3,20%
24%
Красноярск
117,1
135,2
137,9
2,00%
18%
Уфа
120,5
133
135,7
2,00%
13%
Ростов-на-Дону
120,2
130,7
133,6
2,20%
11%
Челябинск
87,2
131,8
131,1
-0,50%
50%
Пермь
107,2
120,3
120,8
0,40%
13%
Волгоград
90,3
115,1
119
3,40%
32%
Самара
110,1
109,5
110,3
0,70%
0%
Воронеж
100,5
104,9
109,4
4,30%
9%
Московская область
164
179,9
181,7
1,00%
11%
Ленинградская область
144,6
148,3
148,4
0,10%
3%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».