Экономические и правовые аспекты вовлечения земельных ресурсов в оборот

УДК 330.332

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ВОВЛЕЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ

РЕСУРСОВ В ОБОРОТ

М.В. Матвеева, О.А. Холодова

Рассмотрены вопросы экономического содержания и правового регулирования земли, предназначенной для застройки в рамках реализации инновационных проектов. Выявлены имеющиеся правовые разночтения, которые являются главной причиной возникающих экономических проблем. Определены основные подходы к определению стоимости прав аренды земельных участков.

Ключевые слова: оборот земли; земельный участок; земельный кадастр; стоимость; экономический интерес.

ECONOMICAL AND LAW ASPECTS OF INVOLVING LAND RESOURCES INTO THE

PROCESS

M.V. Matveeva, O.A. Kholodova

We considered the questions of economical keeping and law regulation of land for the development within the realization of innovative projects. We found out the law differences which are the main reason for the economical problems. We defined the main approaches to the cost evaluation of the land sites rent.

Key words: land turnover; land site; land registry; cost; economical interest.

В условиях рыночной экономики земельные отношения основаны на частной собственности. Земельный рынок должен основываться на определенных правилах, устанавливаемых государством и учитывающих все категории земель.

Оборот земли играет важнейшую роль не только для участников сделок с землей, но и для общества в целом. Общественные интересы заключаются в смене владельца (собственника) земли с целью более эффективного ее использования. Установленные законом правила и условия оборота земли конкретизируются участниками земельного рынка. Для земельного рынка характерно свободное вступление сторон в договорные отношения, а также установка конкретных условий договора в рамках действующего законодательства, с учетом собственных экономических интересов, специфики и назначения земельного участка. В первую очередь речь идет о важнейшем регуляторе земельных отношений - цене.

Проведенный анализ земельного рынка показал, что он имеет недостаточное развитие [1,2,3,4,5,6,7,8,9]. Причины такого положения дел показаны на рис. 1.

Это связано с тем, что, во-первых, ограничен оборот «земельных долей» сельских тружеников, происходит приватизация свободных земель, а в таких условиях производить какие-либо действия с землей не всегда возможно.

Во-вторых, национальная экономика ориентирована на экспорт сельскохозяйственной продукции. Кроме того, ценообразование и логистика сельскохозяйственной продукции далеки от совершенства. Все это обуславливает ограниченный спрос на земли сельскохозяйственного назначения.

В-третьих, основные объемы несельскохозяйственных земель остаются в государственной собственности: федеральной, муниципальной и региональной. Эти собственники совершают сделки с землей, но в ряде случаев по предписанным представительной властью ценам. Совершенно очевидно, что сделки с землей по «рекомендуемым» ценам нарушают рыночные принципы.

Причины низкой вовлеченности земельных ресурсов в проекты капитального строительства

Т

г

1. Происходящий и незавершенный процесс приватизации сельскохозяйственной земли

4. Недостаточное развитие земельного законодательства

2. Низкий спрос на сельскохозяйственную землю в связи с низкой рентабельностью сельского хозяйства

т

3. Нерыночный характер ценообразования на земли в государственной собственности

Рис. 1. Основные причины проблем вовлечения земельных ресурсов

В-четвертых, земельное законодательство недостаточно развито, что влечет за собой усложнение процедуры государственной регистрации сделок и прав на землю, а также вызывает ряд других организационно-правовых погрешностей, сдерживающих распространение сделок с землей.

В-пятых, неполноценность и неструктурированность информации о рынке недвижимости.

Анализ правового регулирования земельных отношений в строительстве должен касаться, прежде всего, некоторых общих условий, оказывающих влияние на все виды сделок. При использовании норм земельного права, в условиях реализации общественных целей, оперируют категориями и разрядами земель. Для регулирования правоотношений частного порядка, вводят дополнительное понятие - земельный участок. В его основе заложено известное понимание его содержания, но для ряда бытовых ситуаций этого мало. Например, «лесом» называется земельный участок, на котором растут деревья и кустарники, а если он включает водную поверхность, то его можно уже назвать «водоемом». Трактовка данных понятий учитывает природные характеристики участков, а также способ его дальнейшего использования.

В юридической практике понятию «земельное отношение» зачастую используется как бесспорный и термин, не заслуживающий особого внимания. Экономическое содержание более сложное и связано с тем, что земельные отношения охватывают и другие природные ресурсы (природную растительность, воду, почву, полезные ископаемые, животный мир и др.), особенно при строительстве.

Например, при организации прибрежных защитных полос учитываются интересы водного хозяйства и вводятся на собственников прибрежных земель дополнительные обязанности, ограничивая их хозяйственную и иную деятельность. Использование земли остается при этом в сельском или лесном хозяйстве, поэтому регулировать правовые отношения в таких полосах будет земельное или лесное право. По мнению исследователей, это не означает умалчивание о таких полосах в водном законодательстве. И в земельном, и в водном законодательстве имеются нормы о прибрежных защитных полосах. В данном примере полученный от использования земли экономический результат преобладает над ценностью, возникающей при ограничении этого использования, и выражается в экономической и экологической ценности воды. Ведущими отношениями в прибрежных полосах являются земельные или так называемые лесохозяйственные отношения.

Земельное законодательство регулирует те общественные отношения, в которых земля является основной экономической или экологической ценностью. Это позволяет ограничить данное законодательство от смежных отраслей права, которые регулируют рацио-

нальное использование других природных богатств и их охрану. В действующем земельном законодательстве не существует конкретных критериев принадлежности «участка» к природной категории, от характера которой зависит его регулирование. Именно поэтому на практике руководствуются экономическим критерием. Если в составе природного комплекса основную ценность представляет земля, то такой участок следует считать земельным, если лесное насаждение - лесным и т.д. В отдельно взятых случаях рассматривается экологический подход. При наличии в конкретном регионе высокой ценности воды правовой режим такого земельного участка подчинен задачам сохранения и рационального использования воды. Такое возможно и в случаях преобладания площади участка над площадью водоема.

Уточнение ценности должно учитывать все нюансы и специфику участка на региональном уровне. Из сказанного следует, что классификация земель в отношении отдельных земельных участков, а также юридическое сопровождение результатов является задачей не федерального, а регионального законодательства.

Проведенный анализ действующего законодательства по критерию отвода земельного участка под строительство показал, что существует уклонение от фиксирования участка по его границам. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 2 января 2000 года под земельным участком понимает часть поверхности земли, включая почву, «границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом». Но указанный Закон не поясняет как и на основании чего должны определяться границы. Этот вопрос относят на усмотрение землеустроительных или иных компетентных органов. Проанализируем возникающие правовые разночтения, которые и являются главной причиной возникающих экономических проблем.

В упомянутом выше Федеральном законе под «участком» понимаются не всегда одинаковые предметы. Так, в ряде случаев, его можно назвать единым владением. Такое понятие может подходить и использоваться только в определенных случаях:

- владение может быть очень большим, исчисляясь в одном гослесхозе десятками тысяч гектаров леса;

- владения могут иметь вторичных владельцев или пользователей, что возможно при сдаче в аренду третьим лицам части большого сельскохозяйственного предприятия;

- владения внутри могут содержать участки с различным использованием, например, при выделении пашни, сенокоса и др. Поэтому некоторые нормы земельного права используют малопонятное выражение «часть участка».

Исходя из этого, понятие «участок» тоже имеет несколько значений. В первом случае это небольшое собственное владение, во втором - это уже хозяйственный выдел в составе крупного владения, имеющий отличия в правовом режиме от соседних участков того же владения. Такое отличие вызвано различными природными условиями, что приводит к определенному способу использования. При наличии в кадастровом учете такого выдела, его хозяйственный статус юридически закреплен. В этом случае также возможно применение на практике таких понятий, как «угодье», «выдел», «пятно», «контур».

Законодательные неточности касаются лиц, являющихся титулодержателями в отношении выделенного участка. При вовлечении в хозяйственный оборот остается неясным: кто должен оформлять государственную регистрацию прав на участок, устранять ошибки и неточности, обнаруженные в учетных данных. Указанная проблема носит практический характер. Кодексом РФ об административных правонарушениях предусматрены штрафные санкции «собственнику, арендатору или иному пользователю» за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что осложняет реализацию начальной фазы инновационного проекта.

В строительной практике участком часто называют любое небольшое владение, а его собственник имеет удостоверяющий право документ. Для земельных органов этого факта явно недостаточно. По их мнению, участок сначала должен сформироваться, а затем пройти кадастровый учет. В отношении крупных земельных массивов такое требование справедли-

во, но для земельных участков с имеющимися утвержденными планами и признанными владельцами оно излишне. Требование о «формировании» земельных участков иллюстрирует отношение к земельному кадастру. Кадастровый учет необходим при выделении земельного участка в составе разнородных земель. При наличии уже существующего и юридически оформленного участка, «формировать» его заново нет никаких ни юридических, ни экономических оснований.

Типовые формы земельных сделок в ряде случаев предусматривают то, что на земельном плане участка должны стоять подписи всех заинтересованных лиц. При наличии границ с землями общего пользования «границы оформляются местной администрацией», что не всегда соблюдается на практике. В Москве форма договора о предоставлении в аренду городского земельного участка не предусматривает выяснения его смежеств. При мирных отношениях между соседями официальные границы и вклинения существуют независимо друг от друга, что со временем приводит к возникновению конфликтных ситуаций.

Некоторые специалисты предлагают прописать в законе правовую обязанность на проверку закрепленных границ на планах и на местности, если возникает необходимость изменения титула владельца. Такая мера предотвратит давность фактического владения.

В Земельном кодексе РСФСР понятия земли как принадлежности строения не существовало. Исключением являлась ст. 37, в ней говорилось «о переходе права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение» и использовалась концепция «земли-принадлежности». Из указанной концепции принадлежность следует главной вещи, которой признавалось строение, сооружение, а земельный участок мог являться принадлежностью.

Более четко эта концепция прослеживается в Гражданском кодексе РФ в ст. 552, регулирующей земельный участок, обслуживающий продаваемое здание, сооружение; в ст. 652-654, регулирующих «земельный вопрос» при аренде, а также в Указах Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. и № 485 от 16 мая 1997 г.

Земельный кодекс РФ в ст. 1-5 дает иную трактовку: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Далее единство расшифровывается так, что «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральным законом». Если следовать этому тезису, то в связке «строение-земля», главной здесь оказывается земля. Однако такое толкование не совсем корректно, поскольку не соответствует хозяйственной практике и сути экономических отношений. Их сущность и целевая направленность определяется строением, как главной вещи и ценности, по той причине, что стоимость строения обычно существенно выше, чем стоимость земельного участка, который оно занимает.

С экономической точки зрения земля, при отсутствии хозяйственной, экологической или иной ценности, является принадлежностью строения. Земля признается принадлежностью строения, когда ее ценность уступает ценности последнего, при этом строение с обслуживающим его земельным участком образует единый хозяйственный комплекс. Именно при таком подходе происходила регистрация в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Заметим, что у БТИ не было конкретных правил по определению участка, обслуживающего здание, сооружение по выделению земельной площади домовладения и др. Тем не менее, опыт, накопленный БТИ, целесообразно учитывать в настоящее время.

Анализ существующих на рынке недвижимости земельных отношений показал, что концепция «земля как принадлежность строения» лежит в основе конфликтов, возникающих внутри кварталов многоэтажных домов городов и поселков, когда возникает новое строительство. Так происходит, когда местные власти размещают дополнительные объекты на считающихся свободными участках. Местные жители же считают их частью своих дворов и указывают на тот факт, что новое строение лишит их необходимой зеленой и иной площади, света и ухудшит окружающую среду проживания. При этом власти утверждают следующее: протестующие жильцы используют в своих целях гораздо больше положенной дворовой площади, а новое строительство не повлечет за собой нарушение санитарных

норм. Ни одна из сторон такого конфликта не имеет законных аргументов. Понятие «обслуживающий строение земельный участок» не имеет должного определения в Кадастровом учете земель, также как и не было прописано в предыдущем Государственном земельном учете. Некоторые правовые нормы о залоге земли, считающие, что на земельном участке также могут присутствовать строения, его подразумевают, но технического подкрепления таких норм нет. Существуют нормы гражданского права, учитывающие принадлежность земельного участка и его строений разным лицам. Отсюда следует, что некая площадь земельного участка должна признаваться в качестве его принадлежности. Из-за технических норм какую земельную площадь признавать принадлежностью строения и на основании какого технического документа предлагается решать в сложившейся обстановке для каждого случая отдельно.

Данные проблемы следует решать на проектной стадии, так как при строительстве любого объекта, обслуживающего инновационный цикл, прорабатывается вопрос его земельного обеспечения, а, следовательно, и о том какую земельную площадь считать его принадлежностью. В США существуют строительные кодексы, регулирующие земельные отношения. В них содержатся земельные нормы, используемые при постройке недвижимости. В развитых странах такие нормы направлены против появления трущоб или так называемых заводских районов. В Российской Федерации проектные проработки не имеют правовой поддержки. Создалась ситуация, при которой гражданский закон и проектная практика существует разрозненно. В связи с этим следует согласиться с точкой зрения некоторых исследователей, которые утверждают, что строительным проектам необходимо придавать юридическую силу в части решения земельных вопросов. Такая мера улучшит юридическую подготовку строителей и архитекторов в вопросах земельного права. На этапе эксплуатации необходимо предоставить право владельцам недвижимости обращаться в органы архитектуры и градостроительства с просьбой выделить в составе принадлежащих им земель участки, обслуживающие здания и сооружения. Экономический смысл данного подхода состоит в том, что оставшиеся земельные площади переходят в стадию «свободных» и допускающих дополнительную застройку. В подобных случаях ведущую роль могли выполнять СНиПы и территориальные строительные нормы и правила, учитывающие особенности конкретных регионов.

При решении данной проблемы в Москве, например, была сделана попытка определения минимально необходимого земельного участка для каждого объекта. Для расчета будущего земельного налога или арендной платы за землю за норму принимается двойная площадь здания, которая ограниченна периметром здания, строения, сооружения. Такой расчет возможен при изначально неизвестной площади земельного участка. Данное решение является «счетным» и не требует отображения участка на официальном плане. Не упоминается и о возможных правах на него третьих лиц. С точки зрения законодательства данное решение не является окончательным и вызвано указанным выше недостатком при проведении без должного внимания к установлению земельных границ участков массовой городской застройки и при отсутствии опыта рыночных отношений участников строительства. Практикой градостроительства используется прием установки оград вокруг домовладений. Капитальная ограда показывает, что огороженная территория составляет единое целое с имеющимся на данном пространстве строением. Юридического подтверждения факт создания капитальной ограды не имеет. Отечественная юридическая наука имела попытку создать в сельской местности целостный земельный комплекс с помощью обнесения владения капитальной межой. В 1724 году этот факт имел следующую трактовку: «Надлежит твердо блюсти, чтобы никаковой обмежеванной земли... не токмо на многие части, но и надвое не делить бы, но кому случится продать или заложить, или кому и отдать, то отдавать и продавать всю, какова коя земля есть по обмежеванию без раздела». Юридическое значение генеральным межам было придано во времена Генерального межевания, но никаких запретов на сделки внутри обмежеванной земли законом не предусматривалось. Исходя из концепции «земля - принадлежность строения» следовало бы установить, что огороженная площадь

является принадлежностью находящегося на ней строения. Этот вывод должен действовать до момента его опровержения в законодательном порядке.

Также необходимо ввести контроль и над устройством новых капитальных оград, то есть законодательно определить факт представления в орган архитектуры проекта ограды и рассмотрению его земельными специалистами. В случае утверждения и осуществления проекта обязать орган архитектуры вносить построенное сооружение на официальный план, а владельцу выдавать подтверждающий документ. Право на ограду должно обязательно подтверждаться государственной регистрацией.

Помимо уточнения экономических условий и правового режима самой ограды должны предотвращаться случаи «заступания» на чужую землю или «причленения» к частному владению смежных общественных земель. Если ограда установлена незаконно, то она в будущем не позволит проводить сделки с огороженной землей, так как возникнут юридические нарушения. Заметим, что необходимо разрешить складывающиеся противоречия между официальным назначением земли и ее фактическим использованием. Необходима разработка дополнительных градостроительных нормативов с тем, чтобы уменьшение земель общего пользования, отводимых даже для реализации инновационных целей, не являлось причиной неудобств и не снижало бытовой комфорт для жителей. В основе урегулирования возможных противоречий участников арендных отношений лежит экономически обоснованное определение стоимости прав аренды. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Основные подходы к определению прав аренды показаны на рис. 2.

Подходы к определению стоимости прав аренды

Сравнительный покос

Доходный покос

Затратный подход

Метод остатка

Расчет стоимости замещения улучшений земельного участка

Рис. 2. Основные подходы к определению стоимости прав аренды

Подводя итог, заметим, что земельный рынок в настоящее время находится на стадии формирования, предполагая необходимую перепланировку некоторых земель, нарезанных ранее без учета их ценности. Для того чтобы не возникло противоречий между земельным рынком, инновационным циклом, а также с экономическими интересами его участников, необходимо принять с учетом особенностей инновационных проектов особые меры, адекватные новой экономической природе рыночных, в том числе арендных, отношений, организационно и экономически целесообразные и юридически формализованные.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Ощерин Л. А., Пешкова М.В. Инвестиционная привлекательность и земельные отношения в жилищном строительстве. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2011.

2. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. 2005. № 2.

3. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2006.

4. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве».

5. Пешков В.В. Потенциал развития инвестиционно-строительной сферы. Проблемы оценки и управления. М.: МГСУ, 2006.

6. Пешков В.В. Инновационные процессы в инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономического кризиса // Вестник ИрГТУ. 2010. № 1. С. 99-103.

7. Пешков В.В., Ощерин Л.А. Моделирование технологической линейки лэнд-девелопмента в условиях строительства жилья // Вестник ИрГТУ. 2011. № 12. С. 339-343.

8. Yaskova N., Мatveeva M. Innovative focus of the investment activity within the modernization of the national economy // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 2014. 1-2(1). P. 42-45.

9. Peshkov V., Kasyanchik P. Problems of the investment and construction sector development in conditions of the national economy modernization // Economic Annals (Ekonomicnij Casopis - XXI) Research Journal. 1-2(1). 2014. P. 50-53.

Информация об авторах

Матвеева Мария Витальевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail.: expertiza@istu.edu; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Холодова Ольга Андреевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: komolan86@mail.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Matveeva M.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; e-mail.: expertiza@istu.edu; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Kholodova O.A., Candidate of Economical Sciences, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management; e-mail: komolan86@mail.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК 332.34:711.144

АНАЛИЗ ФАКТОРОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

И.В. Никишин

Представлена классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность городских земель. Описаны уровни систематизации факторов, которые