В поисках далекой ипотеки

Многие россияне после обострения внешнеполитической ситуации интереса к зарубежной недвижимости не потеряли и находятся в поиске схем, позволяющих быстро и по возможности без лишних сложностей стать владельцем жилья в Европе.

Дмитрий Егоров, директор филиала "БКС Премьер", считает, что в большинстве случаев лучший способ — взять ипотечный кредит в банке той страны, в которой решено приобрести недвижимость. "В большинстве популярных у русских покупателей стран (например, в Испании, Франции) ставки по кредитам значительно ниже, чем в России. Чтобы взять ипотечный кредит за рубежом, нужно предоставить необходимые документы (в разных странах списки документов различаются)", — говорит он.

Нелояльные к иностранцам

"Известно, например, что итальянские банки часто отказывают иностранцам в кредитовании на сумму меньше €1,5 млн, а британские — в покупке жилья на стадии строительства. Кроме того, обязательная проверка платежеспособности строже и продолжительнее, если потенциальный клиент — иностранец", — говорят в СУ-155.

Кроме того, многие российские банки предлагают жителям России возможность получить целевой кредит на покупку зарубежной недвижимости под залог уже имеющегося жилья — разумеется, если оно находится на территории РФ. Ставки по таким программам ненамного превышают привычные для рынка ипотечного кредитования 12-13%.

"Условия получения ипотечных кредитов за рубежом сильно варьируются в зависимости от конкретной страны, но, в принципе, во всех развитых странах большого количества документов не требуется — банк спокойно выдает кредит, так как под залогом у него остается недвижимость заемщика. Наиболее дружественный подход к иностранным заемщикам демонстрируют банки Монако и Люксембурга, при этом они, как правило, кредитуют покупку объектов недвижимости, расположенных практически в любых странах Европы. В любом случае, при обращении в европейский банк надо быть готовым к тому, что вас попросят (помимо первого взноса, который может быть достаточно небольшим), разместить в банке депозит или средства для управления через, к примеру, брокерский счет", — рассказывает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина".

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, добавляет: "У россиян есть возможность взять кредит за рубежом. Для этого достаточно иметь 30 процентов собственных средств и доказать свою платежеспособность, подтвердив доходы. При этом в ряде стран необходимо подтвердить законность обладания капиталом, предоставив выписки из банка и источники получения средств. В ряде кризисных европейских стран сами банки заинтересованы в ипотечных клиентах, так как к ним отошли проекты дефолтных застройщиков".

Юлия Смолянинова, директор центра ипотечного кредитования филиала "Петровский" банка "Открытие", рассказала: "Для одобрения ипотечного кредита в иностранных банках достаточно минимального пакета документов. Для получения кредита соотношение платежа к доходу должно быть не более 30 процентов. Срок кредита — в среднем десять лет, максимальный срок — двадцать лет. Российские граждане могут получить кредит на Кипре, в Испании, в Португалии. При этом ставки по кредитам в этих странах составляют от 4,5 процента годовых. В Италии и Франции консервативный подход к оценке платежеспособности клиента — гражданина РФ, поэтому получить кредит там более проблематично. Иногда требуются дополнительные гарантии крупных европейских банков либо требование, что на счете зарезервирована сумма, составляющая не меньше половины размера запрашиваемого кредита. Кроме того, первоначальный взнос может быть увеличен до 50 процентов от стоимости объекта".

Невыгодные условия

Как говорят участники рынка, получить в российском банке ипотечный кредит на покупку жилья за рубежом очень сложно. Согласно федеральному закону 102-ФЗ, предметом ипотеки может быть имеющее кадастровый номер недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в российском ЕГРП. "Аналогичная ситуация наблюдается практически везде: отдельные прецеденты ипотечного кредитования "через границу" можно встретить только в ЕС", — констатируют в компании СУ-155.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит: "На мой взгляд, брать ипотечный кредит в России для приобретения недвижимости за рубежом бессмысленно, потому что ставки по кредитованию в российских банках в три-четыре раза выше, чем в иностранных. Доступность западных кредитов является одной из основных причин возникновения интереса у людей к покупке недвижимости за границей. Кроме того, российский банк, не работающий в стране, где приобретается жилье, будет требовать дополнительные документы для обоснования стоимости залога недвижимости".

Господин Богданов также обращает внимание на то, что банк всегда должен четко понимать, какова реальная рыночная стоимость недвижимого залога, его риски многократно возрастут, если эта стоимость окажется завышенной. "В связи с этим могут возникнуть дополнительные проблемы и расходы. Российским гражданам сегодня абсолютно доступны ипотечные кредиты на покупку недвижимости под залог за рубежом. Единственное потенциальное препятствие заключается в том, что некоторые иностранные банки могут завысить величину первоначального взноса для российских заемщиков, при этом величина взноса не будет превышать 50 процентов стоимости жилья. В среднем ставки в иностранных банках составляют от 2 до 4 процентов, что в четыре раза ниже ставок в России", — резюмирует господин Богданов.

Впрочем, Анна Филатова, заместитель директора ипотечного агентства "Итака", говорит, что в России есть банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку зарубежной недвижимости. Получить такой кредит можно в трех случаях. Первый вариант — оформить кредит в банке, который имеет филиал в той стране, где планируется приобретение жилья. Второй вариант — кредит на новое и строящееся жилье можно получить в банке — партнере застройщика. И третий вариант, наиболее распространенный, — приобрести недвижимость за рубежом в любой стране под залог уже имеющейся недвижимости.

Но "чистых" программ по кредитованию зарубежной недвижимости нет. "Несколько банков предоставляют кредиты на приобретение жилья за границей, но только под залог собственности в России. Оформлять такой кредит нет смысла — в абсолютном большинстве стран, популярных у российских покупателей недвижимости, ставки по ипотеке в три-семь раз ниже, чем в России. Поэтому кредит лучше брать на месте", — считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина".

Наталия Косарева, менеджер по продажам и маркетингу в странах Центральной и Восточной Европы концерна "ЮИТ", отмечает: "К сожалению, пока российских банков, предоставляющих кредиты на зарубежные объекты, нет, так как для них это очень рискованный бизнес". Однако сейчас филиалы некоторых крупных российских банков предоставляют услуги по ипотечному кредитованию, в том числе и россиянам. "Так, в Чехии клиенты могут оформить кредит на 50 процентов от стоимости жилья под 4,29 процента", — говорит она.

Под залог местной недвижимости

Юлия Смолянинова говорит: "На данный момент только два российских банка предлагают программы ипотечного кредитования за рубежом. Так, Инвестторгбанк ограничился коттеджным поселком, который находится в Риге (Латвия). Банк "Кедр" занимается зарубежной ипотекой на покупку жилья в Греции по программе под залог приобретаемого жилья, а по программе под залог имеющейся недвижимости в России можно получить кредит на покупку недвижимости в Болгарии, Венгрии, Египте, Испании, Италии, Латвии, Словакии, Финляндии, Хорватии, Черногории, Чехии, Тунисе и на Кипре".

Приобрести жилье за рубежом можно в рассрочку и без оформления кредита. Например, госпожа Косарева рассказала, что в Финляндии жилищное акционерное общество, созданное застройщиком для строительства дома, оформляет кредит на себя. Этот кредит предлагается покупателям в виде рассрочки платежей и составляет 50-70% от стоимости квартиры, причем на первоначальный взнос клиентам также предлагается рассрочка на период строительства. После завершения проекта клиент решает, погасить кредитную часть сразу или воспользоваться этим кредитом полностью или частично. Условия для всех клиентов, включая россиян, одинаковы: на сегодняшний день это 2-3% и срок займа — до 25 лет (в зависимости от проекта).

Юлия Смолянинова говорит также, что за рубежом для иностранных покупателей более привлекательным считается лизинг. "Условия лизинга предполагают использование объекта, но не с целью продажи. До полной оплаты стоимости жилья находящаяся в пользовании недвижимость принадлежит строительной компании, а не покупателю", — отметила она.