Идут на обгон

Парадоксы последнего месяца лета: число обращений клиентов в компании упало, и существенно, а вот количество сделок осталось на прежнем уровне. В целом цены не растут, а по ряду объектов закономерно падают, причем иногда размеры скидок шокируют знатоков рынка загородной недвижимости. Но есть в Подмосковье и такие объекты, рост цен на которые за год существенно обогнал инфляцию.

Урезание бюджета

Одни загородные объекты ждут своего покупателя годами и потихоньку дешевеют. Продавцы других сначала упираются: я продам, продам по своей цене. А потом — бах! — и объявляют распродажу за полцены. А есть и такие дома, которые уходят в считаные дни, а цены на них растут так стремительно, что впору инвестировать.

Антон Архипов, руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости "Инком", рассказывает, что сейчас наиболее востребованы таунхаусы, квартиры в малоэтажных жилых домах и небольшие коттеджи экономкласса, расположенные близ Москвы. "Количество таких объектов ограниченно, и с учетом высокого спроса цены на них растут в среднем на 25% в год",— рассказывает эксперт. Правда, в августе эта категория предложения дорожала по-разному: где-то прирост цен составил 5%, а где-то стоимость осталась на прежнем уровне.

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора VescoConsulting, подтверждает слова коллеги о востребованности малых форматов и добавляет, что по сравнению с тем же периодом 2012 года бюджет покупки в нынешнем августе значительно снизился — в среднем на 12% по всем сегментам. "Это вызвано прежде всего повышением интереса покупателей к домовладениям небольшой площади. Так, например, минимальная площадь таунхаусов, выставленных на продажу,— 80 кв. м, что соответствует площади обычной городской квартиры",— говорит эксперт.

Алексей Иванов, руководитель проектов компании "Вектор Инвестментс" в Истринской долине, объясняет повышенный интерес к таким объектам двумя факторами: падением курса российского рубля, которое наблюдалось все лето, а также принятием закона о регистрации по месту жительства в индивидуальных жилых домах на садовых и дачных участках. "Все это простимулировало спрос на вторичном рынке недвижимости, и, как следствие, этот спрос спровоцировал рост цен на готовые объекты",— рассуждает эксперт.

Смена ориентации

На фоне этих "маленьких покупок" участки без подряда, которые, по данным Blackwood, все еще занимают основную долю на рынке, стали терять былую популярность. "На первичном рынке земельных участков без подряда цены пошли вниз на 0,5-1,5% (в том числе за счет акций и скидок), что было обусловлено в том числе стремлением вернуть интерес покупателя",— рассказывает господин Иванов. Он полагает, что объем предложения участков без подряда начнет снижаться, они будут постепенно уступать рынок мультиформатным поселкам, а также малоэтажному жилью.

В премиальном сегменте, по данным Екатерины Лобановой, руководителя аналитического центра ОПИН, в августе 2013 года реализовано на 20% меньше домовладений, чем в этом же месяце прошлого года. "Рынок вплотную подошел к состоянию, когда потенциальный покупатель даже не рассматривает варианты покупки загородного жилья без предоставления скидки",— подчеркивает эксперт.

Интересное наблюдение сделала Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп": "Число обращений в августе упало примерно на 30% по сравнению с показателями прошлого года. Однако количество сделок практически не изменилось". Эксперт считает, что такое положение вещей обусловлено прежде всего тем, что на рынке появилось больше качественного предложения, особенно в элитном сегменте.

В RDI такого оптимизма не разделяют. "Наибольшее число предложений по-прежнему находится в низшем ценовом сегменте с минимальным набором потребительских характеристик",— говорит коммерческий директор компании Дмитрий Власов. Между тем, по оценкам специалистов компании, покупательский спрос начал переориентироваться от максимально дешевых проектов к качественным — с большей площадью, развитой инфраструктурой. И рынок к этому оказался не готов.

Переезд на воздух

Одной из заметных тенденций августа на рынке загородной недвижимости, на которую указали сразу несколько экспертов, стал рост числа желающих продать квартиру в черте Москвы, чтобы купить дом за городом. Иногда это бывают и коттеджи, но чаще — таунхаусы, популярность которых стремительно росла в течение последнего года.

Генеральный директор компании "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук отмечает, что в последние два года количество сделок по приобретению таунхауса с одновременной продажей старой городской квартиры держалось на уровне 15% от общего количества продаж. В текущем году количество таких обращений выросло вдвое.

Не называя цифр, этот же тренд отмечает и Антон Архипов. "Для того чтобы удовлетворить запросы такого покупателя, застройщикам приходится сотрудничать с крупными риэлторскими компаниями либо создавать у себя департаменты, занимающиеся вторичной недвижимостью",— резюмирует эксперт.

А вот Ирина Калинина, генеральный директор Tweed, рассказывает о том, что в последнее время покупатели, подыскивающие загородный дом, легко переориентируются на покупку городской или зарубежной недвижимости. "За прошедшее лето примерно 20% покупателей предпочли квартиру загородному дому, хотя начинали поиски именно за городом",— констатирует эксперт и добавляет, что прежде отмечалась обратная тенденция: квартире предпочитали загородный дом, желая получить большие площади за те же деньги.

Инвестиции с транспортной нагрузкой

Вкладывать деньги в загородную недвижимость, какими бы привлекательными ни казались объекты сегодня, эксперты пока не советуют. "Это очень сложный рынок",— говорит учредитель компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко. Он напоминает, что инвестировать имеет смысл в ликвидный продукт, который массово продается, а загородная недвижимость в целом сейчас таким продуктом не является.

Но есть исключения — это объекты, предназначенные для постоянного проживания: флэтхаусы, таунхаусы, дуплексы, квартиры, расположенные не далее 10 км от города. "Это может стать неплохим вложением, если вам предложат хорошую цену",— добавляет эксперт.

Злую шутку с инвесторами может сыграть нарастающее ухудшение транспортной доступности, вызванное активной застройкой 30-километровой зоны вокруг МКАД многоквартирными домами. Это естественным образом увеличивает нагрузку на основные трассы, предупреждает Анна Соколова. "Даже на традиционно дорогом западном направлении появляются подобные проекты с квартирами комфорт-класса",— говорит она и добавляет, что это обстоятельство снижает спрос на загородное жилье высокого ценового сегмента. "Транспортная доступность поселков выходит на первый план в ряду факторов, влияющих на выбор клиентов и скорость продаж",— подтверждает Екатерина Лобанова.

Генеральный директор компании "Сапсан-недвижимость" Валерий Хлебутин предлагает вспомнить о том, что в докризисные годы в загородную недвижимость активно инвестировали. Логично, что наряду с предложениями регулярных застройщиков постепенно сформировался параллельный вторичный рынок. "По некоторым данным, например, объем конкурирующего предложения оценивается сегодня до 35-40%",— замечает эксперт. Такого количества достаточно, чтобы полностью удовлетворить потребности покупателя подмосковного рынка загородной недвижимости.

Получается, налицо перепроизводство, а значит, цены будут снижаться и дальше. Скорее всего, некоторые объекты их владельцам в конце концов придется снести, чтобы построить более современные. И этот процесс уже начался.