Регионы зовут

Государственная программа субсидирования ипотеки на квартиры в строящихся домах преобразила российский рынок недвижимости. В аналитических обзорах за прошлый год динамика цен и спроса в разных городах — в двузначных цифрах. К тому, что в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи рынок высокоактивен, все уже привыкли. Сейчас их опережают Саратов, Тула, Челябинск и другие ранее не заметные для инвесторов в недвижимость города. Сейчас инвестиционные покупки квартир в регионах дешевле на старте и быстрее окупаются в арендной схеме.

Карантин повысил цены

В прошлом году в России был повышенный спрос на жилье. На квартиры в новостройках он вырос на 23% по всей стране, а на вторичное жилье — на 35% по сравнению с 2019 годом. «Экономическая ситуация, быстро меняющаяся на фоне пандемии, колебания курсов валют и низкие ставки по банковским вкладам способствуют поиску альтернативных выгодных способов вложить деньги. Граждане России снова стали рассматривать покупку жилой недвижимости как инвестиционный инструмент»,— рассказывает руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он уточнил: «Важными факторами увеличения показателей стали меры государственной поддержки — льготные ипотечные программы, переход на эскроу-счета и расширение возможностей использования материнского капитала». Плюс карантин и ограничения по выезду за границу. «Инвесторы стали по-новому смотреть на регионы и заинтересовались разными городами России. В приоритете для инвестиций — города с высоким уровнем жизни, развитым рынком жилья, доступными ценами, одновременно — потенциалом роста стоимости квартир и спросом на аренду»,— констатирует господин Алексеев. По данным «Авито Недвижимости», спрос на жилье в новостройках в прошлом году заметнее всего вырос в Москве и Екатеринбурге — в два с половиной раза. В Санкт-Петербурге на 64%, Ростове-на-Дону — 51%, Сочи — 48%, Челябинске — 47%. Повышенный интерес был зафиксирован в Саратове (45%), Туле (38%), Казани (31%) и Калининграде (29%). На вторичном рынке тоже был подъем — в среднем на 35%. Показатели роста в отдельных городах были существенно выше. В Новосибирске — 81%, Краснодаре — 70%, Челябинске — 69%.

Квартиры активно покупали, несмотря на заметный рост цен. Новостройки в среднем по стране подорожали на 19% (данные «Авито Недвижимости»). В Калининграде — на 38%, в Сочи на 39%, в Челябинске на 29%, в Туле на 30%. В Москве — на 8%. Цены на готовые квартиры выросли в среднем на 16%. В аналитическом центре ЦИАН называют лидерами по росту цен на вторичном рынке Череповец (33%), Петрозаводск (26,7%), Читу (26,3%). В Курске, Норильске, Благовещенске, Улан-Удэ, Омске, Калининграде — на 20–25%. Для большинства городов из выборки цены за год увеличились на 5–15%.

Динамика цен на новостройки в крупных городах России*

фев.21
янв.21
фев.20
Динамика цен (%)
2021
2021
2020
за месяц
за год
Москва
232,9
231,4
200
0,6
16,5
Санкт-Петербург
159
160,2
126,4
-0,8
25,7
Казань
103,1
102,7
91,1
0,4
13,2
Екатеринбург
95,9
94,9
80,8
1
18,7
Нижний Новгород
95,1
97,8
71,5
-2,8
32,9
Уфа
86,1
85,4
79,6
0,9
8,3
Новосибирск
85
84,1
70,7
1,1
20,3
Пермь
74,4
74,7
62,5
-0,4
19,1
Краснодар
72,1
71,7
59,7
0,6
20,9
Красноярск
72,1
69,4
62,3
3,8
15,6
Ростов-на-Дону
70,5
70,9
59,6
-0,6
18,2
Волгоград
66,7
65,7
60,5
1,6
10,3
Воронеж
64,7
63,5
62,1
1,9
4,2
Самара
58
56,5
57,1
2,5
1,4
Челябинск
55,9
55,2
57,4
1,2
-2,6
Омск
43,1
43,7
38,3
-1,4
12,6

*Тыс. руб. за 1 кв. м.

Источник: Аналитический центр ЦИАН.

Риэлторы утверждают, что момент для инвестиций в недвижимость не упущен. «Инвестиционная покупка актуальна, нужно совершать ее с учетом происходящих изменений»,— говорит генеральный директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. В частности, в этом году выбор покупателей будет ограничен, так как объем предложения падает как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Среднее снижение объема предложения строящегося жилья в России по итогам 2020 года составило 9% (данные «Авито Недвижимости»). На вторичном рынке снижение во второй половине года достигло 37,3%, и только в январе количество квартир в продаже стало расти — за месяц на 3,2%, подсчитали в «Этажах». «С учетом выросших цен и относительно небольшой доли ликвидных объектов подобрать выгодный вариант для инвестиций стало гораздо сложнее»,— предупреждает Ильдар Хусаинов.

Пора брать Казань

Квартиры будут дорожать везде, уверен частный специалист по покупке недвижимости Александр Черников. «На это указывают финансовая политика властей и прогнозы по росту инфляции. Промышленное производство во всем мире падает, чтобы поддержать экономику, правительства печатают деньги — их становится больше, а реальной продукции меньше. Это означает, что все будет дорожать»,— рассуждает он, подчеркивая, что из-за роста цен на строительные материалы себестоимость жилья тоже увеличится. «Но в регионах, в отличие от раскрученных локаций — курортных городов, Москвы, Санкт-Петербурга,— потенциал роста цен выше, так как здесь ниже реальная себестоимость жилья и маржинальность строительства из-за другого уровня доходов. Квадратный метр в три раза дешевле, чем в Москве»,— говорит господин Черников. Кроме того, из-за меньших по сравнению с Москвой размеров региональные рынки более стабильны — нет «простора» для проседания цен.

Перспективными для инвестиций, помимо уже популярных среди инвесторов городов, эксперты называют Новосибирск, Уфу, Тюмень, Воронеж, Калининград. Казань отметил каждый опрошенный. Искусственный интеллект Realiste, используя специальный алгоритм, посчитал изменение стоимости жилья в разных городах России в перспективе десяти лет и составил свою пятерку самых перспективных для инвестиционной покупки городов. В нее вошли только города, которые уже пользуются спросом (ранжированы по мере снижения привлекательности): Сочи, Краснодар, Красноярск, Москва и Санкт-Петербург.

Расчет окупаемости аренды квартир*

Однокомнатные квартиры
Цена (руб.)
Ставка аренды (руб./мес.)
Срок выкупа по цене аренды (лет)
январь 2019 г.
январь 2020 г.
январь 2021 г.
январь 2019 г.
январь 2020 г.
январь 2021 г.
янв.19
январь 20
янв.21
Воронеж
1670000
1800000
1963500
16300
16196
16937
12,8
14,9
11,3
Новосибирск
2300000
2550000
2520000
17700
18725
19161
24,3
28,4
13,7
Самара
1850000
1890000
1995000
15400
14908
15097
18,7
21,2
13,8
Омск
1400000
1500000
1627500
12800
11397
12229
14,8
24,3
13,9
Красноярск
2000000
2100000
2268000
15700
16007
16462
22,5
24
14,8
Волгоград
1670000
1700000
1743000
15300
12422
12553
14,7
29,2
14,9
Челябинск
1400000
1380000
1438500
11300
10066
10292
20,5
29,5
15,1
Пермь
1850000
1980000
2100000
14000
14358
14784
26,2
30
15,5
Ростов-на-Дону
2100000
2100000
2257500
15800
14627
14790
26,9
30
17,5
Екатеринбург
2550000
2650000
2835000
19200
18274
18190
26,8
30
18,2
Нижний Новгород
2170000
2300000
2467500
15600
14139
15132
30
30
19,8
Санкт-Петербург
4300000
4499000
4777500
27000
27116
27791
30
30
21,9
Казань
2880000
3050000
3150000
16900
18005
17939
30
30
22,9
Уфа
2450000
2500000
2698500
14500
14883
14971
30
30
24,3
Москва
6850000
6900000
7560000
39000
38193
37415
30
30
30

*При покупке в новостройке в кредит с первоначальным взносом 15%, ставки: 2019 год — 9,87%; 2020 год — 9,7%; 2021 год — 6%.

Источник: Федеральная компания «Этажи».

«У Казани высокий потенциал развития арендного бизнеса. Спрос на долгосрочную аренду в Казани по итогам 2020 года вырос на 77% — это самый высокий показатель по стране. С учетом туристической привлекательности региона стабильная выручка возможна и от краткосрочной аренды»,— считает Дмитрий Алексеев. По расчетам компании «Этажи», рост спроса пока не привел к заметному повышению стоимости аренды. Так, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в январе 2020 года составляла 18 тыс. руб., а в январе 2021 года — 17,9 тыс. руб. Если купить такую квартиру в ипотеку — под 6% с первоначальным взносом 15% — то ее стоимость (3,15 млн руб.) вернется за 22,9 года, оценили аналитики компании «Этажи». Из-за смягчения условий ипотечного кредитования — снизилась ставка и размер первоначального взноса — по сравнению с 2020 годом этот срок уменьшился. В прошлом году он составлял 30 лет. В Новосибирске период возврата стоимости квартиры (расчет для тех же условий ипотечного кредитования) на начало этого года составляет 13,7 года против 28,4 года в 2020 году; в Уфе 24,3 года и 30 лет соответственно; в Воронеже 11,3 года и 14,9 года.

Многие российские города исчерпали запас роста цен в прошлом году. «Будет ошибочно ориентироваться только на стремительный взлет цен. Необходимо оценивать комплекс факторов, а скорее всего, даже каждый объект отдельно»,— предупреждает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. Перспективы для развития города определяет статус «экономический центр притяжения». «Он гарантирует приток покупателей или арендаторов, в среднесрочной перспективе точно. Для инвестора наилучший вариант, если в центральных районах или районах с хорошей транспортной доступностью идет активное жилищное строительство»,— перечисляет господин Алексеенко. По его оценке, если эти условия выполнены, то потенциальный инвестор может купить жилье на стадии строительства и рассчитывать на повышение стоимости объекта на 10–12% к моменту его готовности. «После введения эскроу-счетов эффект экономии при покупке квартиры на ранней стадии строительства дома снизился, ранее разница в стоимости достигала 25–30%»,— объясняет эксперт. Доходность арендного бизнеса в новостройках тоже снизилась. «Из-за роста цен на квартиры и снижения стоимости аренды на фоне пандемии показатель упал с 7–8% до 4–5% в среднем»,— говорит господин Алексеенко.

По его словам, при выборе объектов новостройки имеет смысл сравнивать не только с остальными новостройками, но и с жильем, сданным в эксплуатацию до пяти лет назад. «Если покупателя интересует новостройка, то альтернативой могут стать только относительно новые объекты»,— отмечает Николай Алексеенко.

По словам Александра Черникова, арендная схема в перспективе может быть более выгодной, чем получение доходности за счет разницы в цене между строящимся и готовым жильем. «Из-за опережающего роста цен на новостройки цены на строящееся жилье оказались выше, чем на готовое на вторичном рынке. Вторичный рынок недооценен, а первичный переоценен»,— объясняет он. В то же время жилье в целом стабильный актив, потому что даже при изменении цены стоимость квартиры равна квартире. «То есть в определенной степени неизменна. А сдавая квартиру в аренду, можно увеличить доход»,— считает господин Черников. Он согласен с тем, что доходность сделок по покупке строящегося жилья в регионах с последующей продажей по готовности сократилась по сравнению с прошлым годом в среднем в два-три раза, до 10%.

Выгадать большую доходность в одном городе по сравнению с другим, скорее всего, не получится. Разницу в большей степени обеспечивает выбор объекта. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов считает, что тренд — рост цен, падение, стагнация спроса — един для всех крупных российских городов. «Маловероятно, что инвестиционная идея, согласно которой в этом году нужно покупать квартиры в Перми, а в следующем в Воронеже, сработает»,— полагает господин Попов. По его словам, значимые различия могут формировать долгосрочные программы, как, например, льготная дальневосточная ипотека (ставка от 1%).

Динамика цен на квартиры на вторичном рынке в крупных городах России*

фев.21
янв.21
фев.20
Изменение цены (%)
2021
2021
2020
за месяц
за год
Москва
255,4
254,7
217,9
0,3
17
Санкт-Петербург
154
150,8
127,6
2,1
21
Казань
97,1
94,2
82,2
3,1
18
Нижний Новгород
86,7
84,6
70,5
2,5
23
Новосибирск
82,3
80,5
72,3
2,2
14
Екатеринбург
80,6
79,2
72,3
1,8
11
Уфа
77,6
76,7
71,1
1,2
9
Краснодар
74,7
73,9
66,9
1,1
12
Красноярск
74,4
73,7
62,8
0,9
18
Ростов-на-Дону
65,8
65,8
62,2
0
6
Самара
65,1
63,7
59,8
2,2
9
Воронеж
64,7
62,6
52,1
3,4
24
Пермь
62,8
61,9
57,8
1,5
9
Омск
61,4
60,2
47,7
2
29
Волгоград
54,5
53,4
50,8
2,1
7
Челябинск
44,7
44,5
41,5
0,4
8

*Тыс. руб. за 1 кв. м.

Источник: Аналитический центр ЦИАН.

«В этом году сохранится восходящий тренд на рынке жилья. Падение цен возможно только при кардинальных изменениях внешней конъюнктуры»,— считает Алексей Попов. Он уточняет: «Наибольший потенциал роста цен остается в сегменте новостроек, так как продолжают действовать факторы, определившие динамику 2020 года — льготная ипотека, низкая доходность депозитов, переход на эскроу-счета, строительная инфляция. Жилье на вторичном рынке тоже дорожает, но объективных причин для этого меньше, а ставки аренды растут медленно».

Как выбирать

Самостоятельно выбрать регион для инвестиций непросто. Помимо экономической активности региона, при оценке инвестиционных перспектив необходимо учитывать баланс спроса и предложения, адекватность цены объекта, затем — динамику цен на схожие объекты на коротком и длинном периоде времени в выбранной локации, перспективы развития района, его транспортную доступность и инфраструктуру. Плюс планы по выводу на рынок схожих объектов, объем спроса и предложения на них.

«Инвестиции в недвижимость предполагают гораздо более глубокий анализ рынка, чем может казаться до решения о покупке.

В любом крупном городе есть объекты с высокой и низкой инвестиционной привлекательностью. Те, что подходят для краткосрочных или, наоборот, долгосрочных инвестиций, отдельно стоят объекты, которые выгодно сдавать в аренду»,— рассказывает Ильдар Хусаинов. По его оценке, доля квартир с высокой инвестиционной привлекательностью в крупных городах составляет 8–10% от общего объема предложения. На фоне возможного замедления темпов роста цен в этом году, по сравнению с выдающимся 2020 годом, выбирать придется еще тщательнее.

При выборе дома для покупки инвестиционной квартиры Александр Черников рекомендует внимательно оценивать перспективы ремонта. «Сейчас более 50% предложения — это монолитные дома. Квартиры сдаются без перегородок, трубы часто проложены по поверхностям, а не спрятаны в стене. Дома, построенные домостроительными комбинатами (панельные), надежнее, так как коммуникации спрятаны, стены готовы к шпаклевке и покраске — расходы на отделку будут ощутимо меньше»,— советует он.