С ЦУМным видом

Один из крупнейших девелоперов региона — группа «ЭКС» — приступил к масштабной продаже своих коммерческих объектов. В перечень реализуемых активов попали несколько помещений в Индустриальном районе, а также здание ЦУМа — первого торгового центра в городе. Это решение в группе объясняют недостаточным для холдинга уровнем доходности. Эксперты считают продажу своевременной и обоснованной, однако найти покупателя на ЦУМ, по их мнению, удастся небыстро — им может стать федеральный игрок при условии уникального ценового предложения.

Холдинг «ЭКС» намерен реализовать ряд объектов коммерческой недвижимости. Как пояснила „Ъ“ директор ООО УК «ЭКС» Елена Жданова, стратегия группы предполагает продажу тех площадей, «которые с точки зрения доходности к рыночной стоимости не дают больше 12% в год». «Мы хотим „выйти“ из всех старых неконцептуальных объектов», — отметила собеседница „Ъ“. Такими объектами признаны четыре площадки в Индустриальном районе, где размещаются дискаунтеры «Диско»: Свиязева, 30, Мира, 49 и 103, Декабристов, 35. Магазины «ЭКС» занимают только часть выставленных на продажу помещений. «По ряду этих активов мы рассматриваем возможность продажи без обременений аренды, по другим — думаем, как защитить интересы нашей розницы», — уточнила Елена Жданова.

Самым крупным объектом, который холдинг готов продать, является ЦУМ. «Предполагается, что будут реализованы акции ОАО „Торговый центр на Ленина, 45“. ОАО является балансодержателем объекта недвижимости и прилегающего земельного участка», — рассказала госпожа Жданова. «Мы понимаем, что надо кардинально иначе подходить к этому объекту, то есть заниматься его реконцептом, реконструкцией. Сегодня у нас таких планов нет, поскольку нет желания вкладываться в объекты такого порядка», — добавила собеседница „Ъ“. Объект продается с обременениями в виде договоров аренды, включая договор с «Макдональдс» (суммарный срок аренды с ним — порядка 25 лет). Стартовую цену актива в компании не раскрывают, но уточняют, что цена может являться предметом торга. «Мы ведем переговоры, предложения есть, но пока они отличаются от той цифры, которую мы выставляем. Актив стабильно доходный, поэтому продавать по низкой цене у нас интереса и срочности нет», — сообщила Елена Жданова. Средства от продажи объектов в холдинге планируют направить в том числе на развитие розничной сети.

• Здание ЦУМа общей площадью 11,4 тыс. кв. м было построено в 1964 году. Летом этого года объект был выведен на баланс отдельного юрлица — ОАО «Торговый центр на Ленина, 45». Напомним, в прошлом году «ЭКС» продал помещение на Комсомольском проспекте, 36 предпринимателям из Екатеринбурга.

• Группа компаний «ЭКС» образована в 1991 году, бенефициаром является бывший глава Прикамья Олег Чиркунов. Управляет продуктовой сетью магазинов «Семья» и дискаунтеров «Диско», развивает магазины брендовой одежды. Розничная сеть «Семья» включает 36 магазинов, 24 из них расположены в Перми и 12 в городах края. Выручка сети по итогам прошлого года — 6,78 млрд руб. Девелоперское направление группы представлено ТРК «Семья» в Перми и Уфе, ТЦ ЦУМ.

Исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева полагает, что реализовать помещения в Индустриальном районе удастся без проблем — такие площади, расположенные на центральных улицах, пользуются спросом. ЦУМ она, напротив, не считает высоколиквидным объектом. «Конструктив, технические решения в нем устаревшие, переделать входную группу, установить эскалаторы, лифты, насколько я понимаю, тоже практически невозможно. Если проводить реконструкцию, это может оказаться дороже, чем строительство заново. По-моему, проще снести и построить новый объект коммерческой недвижимости, но здесь могут быть ограничения, связанные с охраной памятников», — отмечает она. Такие крупные объекты, по словам госпожи Козыревой, очень редко выставляются на продажу и срок их экспозиции достаточно большой. «Возможно, федеральные риэлторские компании реализуют этот актив быстрее — во-первых, у них более обширная клиентская база, во-вторых, они видят объект под другим углом, его плюсы и минусы, а также тех, кому он может подойти», — добавляет она.

Финансовый директор ГК «РИАЛ» Марина Медведева называет решения ГК «ЭКС» по продаже объектов своевременными и обоснованными. «Но это две совершенно разные истории. Сейчас готовятся изменения в Налоговый кодекс в части начисления налога на имущество: по коммерческим помещениям он будет определяться по рыночной стоимости, а не по остаточной, как это делается пока. Расходы собственника на содержание помещения в случае принятия этих поправок существенно вырастут. Обычно этот вопрос решается за счет арендаторов. Но дискаунтеры достаточно жестко ограничены в этом смысле. Поэтому доходность помещений может существенно снизиться. Продажа помещений, где располагаются дискаунтеры „Диско“, — это, возможно, оптимизация расходов», — полагает она. По мнению госпожи Медведевой, приобрести эти площади могут другие ритейлеры — если место хорошее, с высокой проходимостью и объект не имеет обременений либо они краткосрочные. «Либо покупателями могут стать физические лица, для которых это инвестиционные вложения — если их устраивает доходность в пределах 7–12%. На физлиц потенциальные изменения Налогового кодекса не распространяются», — отмечает она. «ЦУМ — это отдельная история. Раньше крупную недвижимость покупали фонды, но, как правило, они не приобретали доли, чтобы избежать рисков, а покупали объекты напрямую. Вряд ли покупателями ЦУМа будут пермские игроки. Но федеральные операторы тоже ищут крупные — не менее 30 тыс. кв. м форматные объекты. А ЦУМ имеет свои особенности. С другой стороны, предложение может заинтересовать, если это будет штучный по цене товар — в пределах стоимости семилетней аренды — и продаваться будет напрямую как объект недвижимости», — заключает собеседница„Ъ“.