Домам и стены не помогают

В 2022 году в Воронежской области были запущены новые девелоперские проекты общей площадью 822 тыс. кв. м. По данным «Дома.РФ», это меньше, чем в 2021 году, но не уточняется насколько. При этом не было продано чуть менее половины от строящегося жилья — 46%. Еще 29% квартир удалось реализовать, а на 25% продажи вообще не открывали. Область находится в середняках среди всех 23 регионов, сдающих более 1 млн кв. м ежегодно. Застройщики ожидают роста спроса на массовое жилье в 2023 году до 15%, надеясь на стабилизацию ситуации или привыкание покупателя к ней. Эксперты отмечают, что местным девелоперам «есть куда расти» в борьбе за потребителя.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

По итогам 2022 года в России запущены новые проекты строительства многоквартирного жилья общей площадью 41,8 млн кв. м, следует из годового профильного обзора от финансового института в сфере жилищного строительства «Дом.РФ». В сравнении с 2021 годом показатель упал на 2% — тогда был дан старт проектам на 42,6 млн. Объем непроданного жилья в новостройках вырос сразу на 20%: зарегистрировано 554 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 676 тыс. В то же время объем средств на счетах эскроу (на них банки хранят деньги дольщиков до получения ими квартир от застройщиков) вырос на 33% с 3,1 до 4,1 трлн руб., а открытые кредитные линии по проектному финансированию — на 84% с 6,6 до 12,1 трлн.

Как сказано в обзоре, застройщики снизили запуск новых проектов во втором квартале «на фоне повышенной неопределенности» в связи с началом специальной военной операции России на Украине и последовавшими за ней изменениями в экономике. Со второго же квартала «Дом.РФ» фиксирует продолжающееся и сегодня превышение предложения над спросом. «В результате отношение запусков новых проектов к объему зарегистрированных населением ДДУ на жилье увеличилось до 148% в 2022 году с 120% в 2021 году»,— отмечается в обзоре.

В связи с этим замедлился и рост цен на квартиры — на первичном рынке они увеличились на 21% в номинальном выражении и на 8% в реальном (с учетом инфляции).

«Дом.РФ» также представил данные по регионам, сдающим более 1 млн кв. м жилья. В 2022 году в Черноземье этот показатель превысила только Воронежская область, где было введено в эксплуатацию 1,92 млн кв. м. В регионе были запущены новые проекты на 822 тыс. кв. м, следует из обзора,— 47% по отношению к общему объему жилья на 1 января 2022 года. Это 14-е место из 23 регионов-миллионников.

Детальная поквартальная динамика в исследовании не приводится, однако число проектов было меньше в сравнении с теми же периодами 2021 года. В частности, во втором квартале застройщики начали примерно в три раза меньше строек. При этом запуск новых проектов был на одинаковом уровне в первом и втором кварталах и почти вдвое выше (и тоже одинаково) в третьем и четвертом.

По данным на 1 января 2023 года, в Воронежской области продано 29% квартир и не продано 46%. Еще в 25% проектов продажи не были открыты. По этим показателям область занимает 11-е место. В регионе продается 53% типового жилья и 47% жилья класса «комфорт», а бизнес-класс и элитное жилье, по версии «Дома.РФ», не представлены. Это 14-е место.

Больше всего в Воронежской области строится однокомнатных квартир — 58%. Двухкомнатных — 29% от общего числа, трехкомнатных — 12%, четырехкомнатных — 1%. Из всего объема 52% занимают дома выше 17 этажей, 27% — 10–16 этажей, 16% — дома до пяти этажей, 5% — шесть–девять этажей. По этим показателям у региона также 14-е место.

На прошедшей вчера в Воронеже конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы» руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик со ссылкой на данные ЕРЗ отметил, что в 2022 году продажи жилья в штуках упали на 21,7% при прогнозе в 25%. По его словам, аналогичное снижение было в 2014–2015 годах. «Фактически сейчас мы повторяем ту же траекторию: был скачок ключевой ставки, все испугались, народ перестал покупать, а банки и застройщики стали работать осторожнее»,— пояснил господин Холопик. При этом денежная масса в продажах за год выросла с 60 до примерно 85 млрд руб.

Застройщики в формате небольшой деловой игры давали разные прогнозы на спрос в 2023 году. Они сошлись на том, что спрос на жилье класса «комфорт» может вырасти на 5–15%.

«Это связано с увеличением денежной массы и сохраняющейся привлекательностью инвестирования в недвижимость. Кроме того, наблюдается отложенный спрос. Многие не выполнили планы продаж, так как люди не тратят в ожидании, надеемся, что ситуация стабилизируется или покупатели к ней просто привыкнут — и начнут вкладываться»,— пояснили представители небольших компаний. В экономсегменте застройщики ждут как снижения спроса, так и его роста, отмечая, что в регионе «эконом» и «комфорт» довольно размыты.

В бизнес-классе, по их мнению, спрос останется примерно на том же уровне: «В Воронеже в этом сегменте ситуация больше зависит от предложения».

Замглавы регионального департамента строительной политики Илья Климов также подтвердил, что продажи «несколько припали». «Но мы видим неплохую покупательскую способность населения и большое число проектов»,— обнадежил он. По словам господина Климова, на рынке сейчас наблюдаются «достаточно разнонаправленные тенденции»: «Есть повышение ипотечной ставки, что влияет на спрос, но есть и миграционные процессы, например, новая программа для переселенцев из Херсонской области: мы за 3,5 месяца выдали 370 жилищных сертификатов, а цена квадратного метра в 88 тыс. руб. для региона близка, а иногда даже и превышает среднерыночную цену».

Чиновник заверил, что регион сможет выполнить установленный план по вводу 2 млн кв. м жилья в этом году.

Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин призвал девелоперов «ни в коем случае не думать, что мы лучше всех». «Мы далеко не везде находимся выше средней отметки, а по многим вещам и ниже. Гости оценивают наши проекты как неплохие, но отмечают, что есть куда расти. Наш рынок — с большим количеством застройщиков, между которыми есть реальная конкуренция за потребителя. Именно она заставит пересматривать подходы к проектам»,— уверен господин Астанин.