Кризис не дает арендному жилью возвращать инвестиции

Первые месяцы 2015 года продемонстрировали резкое увеличение объема предложения на рынке аренды жилья — собственники приобретенных на фоне прошлогоднего ажиотажа квартир теперь пытаются заставить эту недвижимость "работать". Проблема в том, что одновременно с увеличением предложения на рынке наблюдается снижение спроса на аренду — из-за массовых сокращений в компаниях и снижения потока мигрантов в страну.

Жилье в Петербурге арендует 15-20% населения (в среднем по стране — до 5%). Согласно данным АРИН по итогам 2014 года, ежемесячно в мегаполисе сдается около 700 тыс. квартир и комнат, оборот этого рынка превышает 80 млрд рублей в год.

Предложение на рынке аренды увеличилось как за счет вторичной недвижимости, так и благодаря квартирам в недавно сданных домах. "В конце года в ситуации нестабильности многие срочно вкладывали деньги в недвижимость, — рассказывает Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. — Активному спросу и на вторичном, и на первичном рынке способствовал также рост курсов валют: держатели валютных вкладов фиксировали прибыль и вкладывали средства в покупку жилья. Сегодня владельцы инвестиционных квартир хотят получать дополнительный доход от сдачи их в аренду".

Сокращение штатов сыграло роль

Сдать свое жилье в январе было непросто: спрос несколько понизился во всех сегментах. Эксперты компании связывают снижение спроса на арендное жилье с закрытием многих представительств иностранных фирм, которые арендовали квартиры для своих сотрудников-экспатов. Повлияло на спрос и сокращение штатов во многих российских компаниях. В условиях экономического кризиса трудовая миграция в Северную столицу идет не так интенсивно, как в прошлые годы, что также способствует снижению спроса на аренду жилья. Повлияло на рынок аренды и ужесточение миграционного законодательства — работников из Средней Азии стало значительно меньше.

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева отмечает, что в последние месяцы спрос на аренду жилья в Петербурге уменьшился примерно на 20-30%.

Елена Пирогова, эксперт агентства недвижимости Becar, подтверждает: "С конца 2014 — начала 2015 года за счет ввода в эксплуатацию новых объектов общий объем предложения квартир в аренду вырос на 30%. При этом уровень спроса за аналогичный период снизился на 20%. Выброс на рынок больших объемов предложения при низком спросе лишь усугубляет состояние рынка, приводя к его перенасыщению и, как следствие, снижению ставок аренды. Средний размер арендной платы снизился на 5-10%. Кроме того, это приводит к увеличению срока экспозиции квартир".

Эксперты отмечают, что все чаще арендодатели после длительной экспозиции своей квартиры снижают цены на 3-5 тыс. рублей. Это характерно в большей степени для эконом-сегмента. Владельцам арендных квартир этого сегмента важно получать доход ежемесячно, в то время как владельцы элитных квартир могут ждать своего арендатора гораздо дольше.

Разнонаправленные тенденции

Впрочем, чувствует перемены и рынок элитного жилья. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, продолжает: "В элитном сегменте в настоящий момент можно наблюдать две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, цены на аренду снижаются в связи с уменьшением спроса. Дело в том, что большое количество арендаторов-экспатов (причем не только топ-менеджеров) покидают Петербург, так как многие компании пересматривают структуру своего бизнеса, меняют локацию и местоположение офиса, происходит достаточно активная ротация сотрудников, планы которых меняются, в том числе и в отношении места проживания. Квартиры освобождаются, их предложение на рынке увеличивается. Сегодня большая часть профессионалов рынка рекомендует собственникам снижать арендные ставки.

С другой стороны, параллельно этим событиям происходит девальвация рубля и укрепление доллара и евро. И, конечно, те экспаты, которые продолжают работать в Петербурге, но обладают бюджетами в валюте, получают возможность выбрать более интересные и привлекательные варианты для проживания, ставшие в рублевых расценках для них более доступными. Это ведет к увеличению спроса на самые привлекательные объекты и, соответственно, позволяет собственникам пересмотреть стоимость аренды своей квартиры в большую сторону".

Районы сосредоточения аренды

Предложение на рынке аренды будет расти за счет массового ввода в эксплуатацию новых жилых домов экономкласса. "Не секрет, что значительная часть квартир в них предназначена под сдачу в аренду. Так, уже сейчас можно сказать, что одной из тенденций 2015 года будет значительный объем предложениях в районах массовой застройки: Кудрово, Парнас и Девяткино. Также отметим, что если раньше квартиру часто можно было сдать после первого просмотра, то сейчас на это уходит, как правило, от одной до двух-трех недель", — рассказала госпожа Беляева.

По данным агентства "Итака", сегодня наибольшим спросом среди арендаторов пользуются северные районы города: Приморский, Выборгский и Калининский. Их суммарная доля в общем объеме спроса составляет 40,6%.

Василеостровский и Красносельский районы интересны менее всего. "Неудивительно, что и самые дешевые квартиры представлены сегодня именно в Красносельском районе: аренда однокомнатной квартиры в среднем стоит 18 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 24 тыс., трехкомнатные в среднем предлагаются по цене 28 тыс. рублей", — подсчитал Андрей Тетыш, президент АРИН.

Если вплоть до 2013 года предложение жилья было дефицитным, спрос превышал его в три-четыре раза, то год назад показатели сравнялись, а теперь арендодатели и вовсе в большинстве. Покинувшие Петербург иностранцы — не единственная причина падения спроса. Многие потенциальные арендаторы смогли приобрести квартиры по старым ставкам ипотеки — 11-12%. А кто-то решил остаться с родителями или отказался от переезда из-за падения доходов.

Ставки будут падать

Елена Пирогова добавляет: "В среднесрочной перспективе мы ожидаем дальнейшего снижения ставок: в зависимости от сегмента жилья снижение может составить от 10 до 30%. Позитивных изменений в динамике спроса не ожидается. При этом объем предложения будет расти за счет ввода новых жилых комплексов в эксплуатацию".

"Скорее всего, в этом году цены на аренду жилья пойдут на снижение. Этому будут способствовать падающие доходы горожан и превышение предложения над спросом. Впрочем, против этой тенденции будет работать ожидающийся рост арендаторов из-за становящейся недоступной ипотеки. Однако какие-либо устойчивые тенденции на рынке будут заметны не раньше конца весны 2015 года", — прогнозирует Екатерина Беляева.

Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН "Итака", с нею согласна: "Объем предложения по-прежнему значительно превышает спрос. Ожидаемый ипотечный спрос еще не реализовал себя, в сегменте аренды наступило временное затишье, потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию и взвешивают возможные варианты решения жилищного вопроса в период неопределенности на рынке". Она отмечает, что с декабря зафиксировано понижение арендных ставок в среднем на 5%. ""Однушку" у метро сейчас можно снять от 15 тыс. рублей в месяц без учета коммунальных платежей, тогда как еще в конце прошлого года это было почти нереально. Помимо смещения на аренду спроса с ипотечного рынка, в ближайшее время можно ожидать приток региональных клиентов в связи с сокращениями рабочих мест в регионах", — подытожила госпожа Казакова.