«Вторичка» подходит к снижению

«Вторичка» подходит к снижению

Спрос на нее постепенно сокращается

Медленный рост цен на вторичное жилье пока сохраняется: за месяц квартиры на крупнейших региональных рынках подорожали в среднем на 1,5%. Но вскоре тренд может развернуться. Доля собственников, снижающих цены в объявлениях, выросла в два раза, активность потенциальных покупателей снизилась, а в реальных сделках увеличиваются дисконты. Аналитики не ждут заметного сокращения средней стоимости «вторички» до конца года, рассчитывая лишь на стабилизацию значений. Но к весне жилье может подешеветь на 10%, не исключают на рынке.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в ноябре составила 136,3 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1,5% за месяц, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». В компании добавляют, что динамика цен остается стабильной: в предыдущие два месяца показатель рос на 1,6–1,8%. В «Этажах» отмечают увеличение стоимости вторичного предложения по России в целом на 1,36% за месяц, до 119,1 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов поясняет, что более выраженный рост средних цен характерен для городов с относительно недорогим жильем. Так, в Челябинске стоимость предложения за последний месяц выросла на 3,2%, до 93,1 тыс. руб. за кв. м. В Казани динамика составила 3%, до 165,6 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» зафиксировали увеличение на 3,5% средней стоимости предложения в Омске, до 98,8 тыс. руб. за кв. м. В Саратове значение выросло на 3,3%, до 82,5 тыс. руб. Единственным городом, где стоимость «вторички» за месяц снизилась, по данным аналитиков, стал Ханты-Мансийск: среднее значение сократилось на 0,3%, до 115,1 тыс. руб. за кв. м.

На крупнейших рынках страны ценовая динамика сглажена. В Санкт-Петербурге вторичное жилье сейчас, по данным «ЦИАН.Аналитики», стоит 209,9 тыс. руб. за кв. м, это на 1,1% выше значения прошлого месяца. В Москве показатель вырос на 0,5%, до 316,5 тыс. руб. за кв. м. «Здесь много недавно сданных новостроек, ценообразование определяется более высокой конкуренцией за покупателя»,— говорит господин Попов. В компании «Инком-Недвижимость» добавляют, что среднестатистическая квартира на вторичном рынке «старой» Москве сейчас стоит 14,38 млн руб. За месяц показатель вырос на 0,3%, но за год сократился на 0,2%. В Новой Москве стоимость лота достигает 9,83 млн руб. За месяц значение выросло на 0,4%, за год сократилось на 0,7%.

Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома оценивает текущий объем вторичной экспозиции «старой» Москвы в 89,11 тыс. лотов. За месяц значение выросло на 0,6%, за год — на 8,3%. В Новой Москве объем предложения вырос на 0,6% и 13,8% соответственно, до 8,7 тыс. Но фактически дефицит сохраняется, в этих условиях стоимость жилья, по мнению эксперта, снижаться пока не может.

«Высокий спрос вымыл ликвидное предложение, скапливаются непривлекательные варианты, и выбор очень ограничен»,— объясняет господин Шлома.

Согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», объем предложения вторичного жилья на крупнейших региональных рынках в целом за месяц вырос на 1%, до 173 тыс. объявлений. «Прирост незначителен, но показателен сам разворот тренда»,— рассуждает господин Попов. Активность покупателей в первичной работе с объявлениями, по его наблюдениям, снижается. «Если до середины ноября число просмотров корректировалось вниз на несколько процентных пунктов в неделю, то с 6 по 12 ноября показатель упал на 20 пунктов»,— говорит он. Динамику эксперт связывает с перетоком спроса в сегмент новостроек и завершением активного периода сделок.

Снижение видит и Сергей Шлома: «Ноябрь будет менее результативным, чем октябрь». Эксперт предполагает, что отдать предпочтение первичному рынку, где сохраняются льготные ипотечные ставки, могут около 20% потенциальных покупателей «вторички». Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит, что из-за сокращения числа покупателей размер дисконтов в реальных сделках на вторичном рынке постепенно растет. Хотя многие собственники, по его словам, еще занимают позицию «если уж продавать, то дорого».

Это обеспечивает рост номинальных средних цен, объясняет господин Хусаинов. Позиция продавцов в отношении ценообразования, по мнению эксперта, не всегда объясняется рыночными трендами, а может быть привязана к стоимости той квартиры, которую они хотят приобрести взамен.

Алексей Попов видит предпосылки для дальнейшей коррекции цен на вторичном рынке: «Новинки уже стали чуть дешевле, чем существующие объявления».

Решение о корректировке цены в объявлении в сторону снижения, согласно данным «ЦИАН.Аналитики», за последнюю неделю приняли 10% владельцев объявлений, обычный показатель «спокойного рынка» — 5–6%. «В среднесрочной перспективе мы ждем стагнацию цен с более выраженной отрицательной динамикой в районах с повышенной конкуренцией за покупателя»,— прогнозирует господин Попов.

Ильдар Хусаинов рассчитывает на стабилизацию цен в ближайшие два-три месяца и рост доли квартир с дисконтом в начале следующего года. «Такие предложения есть и сейчас, но единичные, когда собственники заинтересованы в срочной продаже»,— говорит он. Сергей Шлома не исключает, что при сохранении текущих ипотечных ставок в 2024 году количество сделок на вторичном рынке снизится на 30% от стандартных значений. Это приведет к росту экспозиции и будет способствовать снижению цен. В своем прогнозе эксперт закладывает сокращение стоимости на 10%, но не раньше весны следующего года.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Средняя номинальная стоимость вторичного жилья (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Локация
Ноябрь 2022
Октябрь 2023
Ноябрь 2023
За месяц
За год
Москва
305
315
316,5
0,50%
4%
Санкт-Петербург
203
207,6
209,9
1,10%
3%
Казань
143,5
160,8
165,6
3,00%
15%
Нижний Новгород
117,5
131,7
134,4
2,10%
14%
Краснодар
117,4
129,3
131,9
2,00%
12%
Ростов-на-Дону
107,7
123,2
123,8
0,50%
15%
Новосибирск
111,8
120
120,6
0,50%
8%
Екатеринбург
107,5
118,9
120,5
1,30%
12%
Самара
102,1
116,4
119
2,20%
17%
Уфа
104,4
114,5
116,2
1,50%
11%
Красноярск
99,9
113,5
115,7
1,90%
16%
Омск
87,7
103,9
105,4
1,40%
20%
Пермь
86,1
97,7
100,3
2,70%
16%
Волгоград
81,4
94
95,9
2,00%
18%
Воронеж
87,2
94,6
95
0,40%
9%
Челябинск
68,2
90,2
93,1
3,20%
37%
Московская область
157,7
161,2
161,8
0,40%
3%
Ленинградская область
130,7
126,4
127,5
0,90%
-2%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».