Не коммерческие метры

Пандемия коронавирусной инфекции ударила по сектору аренды коммерческой недвижимости. Спрос на нее существенно снизился, а ограничения работы магазинов и торговых центров вынудили собственников уменьшить ставки на 25-50%, чтобы удержать арендаторов. Эксперты считают, что выйти на прежние объемы и ставки арендодатели смогут к концу 2020 – началу 2021 года. Пока же и собственникам торговых площадей, и арендаторам приходится создавать условия для взаимовыгодного сотрудничества, чтобы пережить кризисные явления.

Фото: Александр Яловой, Коммерсантъ

Ушли не все

Ограничения работы магазинов и торговых центров, введение режима нерабочих дней и самоизоляции и, как следствие, снижение уровня доходов населения и выручки у бизнеса негативно сказались на рынке коммерческой недвижимости. Спрос упал в части покупки: компании, которые планировали расширение бизнеса и приобретение новых торговых площадей, вынуждены снижать издержки и рассматривать в лучшем случае аренду торговых площадей, говорят участники рынка. Существенно снизился спрос на аренду коммерческой недвижимости: если еще полгода назад на коммерческие объекты с хорошим трафиком приходилось по 12-15 потенциальных арендаторов, то сегодня собственникам такой недвижимости придется поискать клиента. «Есть объекты с быстрым циклом, при котором арендаторы меняются часто. Еще несколько месяцев назад это не было проблемой, теперь же ждать нового арендатора приходится по четыре-пять месяцев. Бизнес ужимается, сокращает издержки. Закрываются шоурумы, ряд компаний, арендующих крупные площади, "ужались", например с 400 до 200 кв.м. Подвал обесценился, с нынешней ставкой бывшие арендаторы подвалов могут позволить себе первые этажи жилых домов»,— рассказал “Ъ-Удмуртия” директор риелторского агентства «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Некоторые представители малого бизнеса и индивидуальные предприниматели отказались от арендованных площадей в торговых центрах. Но говорить о массовом высвобождении торговых площадей нельзя: по данным представителей крупных торговых центров, ушли порядка 5% арендаторов, говорит директор агентства недвижимости «Этажи» Наталия Лемец.

«В торговом центре, в котором располагается наш офис, ушли мелкие арендаторы, например, индивидуальные предприниматели, которые оказывали услуги населению. Крупные же игроки, имеющие активы и планы по развитию бизнеса, конечно, тоже ощутили на себе последствия кризиса, но не расторгли договоры аренды»,— отмечает госпожа Лемец.

По ее словам, не наблюдается и общих тенденций по перемещению бизнеса, например, с первой линии на вторую. «Здесь все индивидуально. Компании, которые специализируются на оказании услуг населению, все так же не привязаны к месту: их клиентам в первую очередь важен факт получения услуги. Предприниматели, которые работают на трафике, остаются на торговых точках на первой линии. Однородной картинки, которая бы существенно поменялась именно из-за пандемии, не получится»,— пояснила Наталия Лемец.

Вопрос денег

Вместе с тем, кризисные явления существенно повлияли на арендную ставку. За последние пару месяцев арендодатели снизили стоимость аренды на 25-30%, крупные игроки – до 50%, говорит господин Паршиков.

«В среднем, арендная ставка на сегодня — 300-400 руб. за кв. м, держится на уровне самоокупаемости. В крупных торговых центрах города с хорошим трафиком аренда могла стоить до 3 тыс. руб. за квадрат, сейчас это значение снизилось до 2 тыс. руб.»,— продолжает господин Паршиков.

Еще один вариант взаимодействия в кризис собственников помещений и арендаторов – арендные каникулы, на которые идут сейчас собственники помещений, чтобы сохранить контракты. «Идем навстречу арендаторам. Мы посчитали стоимость содержания объектов, стоимость простоя, поделили расходы на всех арендаторов, предложили сниженную стоимость аренды. Речь идет не о заработке, а о покрытии расходов. С 95% наших арендаторов уже обо всем договорились»,— прокомментировал управляющий ТРК «Петровский» Сергей Жданов.

С другой стороны, по мнению экспертов, такой кризис открывает для некоторых компаний новые возможности. Например, арендовать по сниженной ставке площадь большую, чем планировалось изначально. Или выбрать более привлекательную площадку.

«Для компаний, у которых были стратегии и планы по развитию, наступают благодатные времена. На мой взгляд, один из вариантов для собственников коммерческой недвижимости — перепрофилировать помещения, поменять стратегию. Рекламировать не просто площадь под аренду, а философию, рассказывать о преимуществах объекта, сроках окупаемости при использовании той или иной стратегии»,— отметила Наталия Лемец из «Этажей».

Кризис впереди

Прогнозы экспертов по выходу из кризисной ситуации осторожны. Представители компаний – собственников коммерческой недвижимости полагают, что выйти на прежние обороты и ставки получится разве что к концу 2020 – началу 2021 года. Другие эксперты считают, что кризис в отрасли существовал и до недавних событий, а ситуация, связанная с пандемией, только усугубила положение.

«Кризисные явления начались еще с конца прошлого года и связаны с покупательской способностью населения, которая неуклонно снижается. Еще один момент — повышение налоговой нагрузки. Собственники платят налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости. Отчисления соответственно выросли»,— пояснил Сергей Жданов.

Снятие ограничений работы торговых центров и магазинов, а также прекращение режима самоизоляции не способно переломить кризисные явления в корне, говорит специалист по коммерческой недвижимости СК «УралДомСтрой» Дмитрий Пушин. Он полагает, что после снятия ограничений собственники могут столкнуться с более значительным оттоком арендаторов, чем было до сих пор. «Арендаторы не съезжают, так как сейчас большинство собственников торговых помещений пытаются договориться: снижать ставку, действуют арендные каникулы. Когда ограничения будут сняты, собственник постарается вернуться к прежним ставкам, и арендатор может не выдержать финансовой нагрузки»,— продолжает господин Пушин.

Кроме того, по словам экспертов, не совсем понятно, как будут существовать торговые центры после снятия ограничений. «В последнее время ТЦ становятся центрами досуга, а не шоппинга. Посетители развлекаются в игровых зонах, ходят в кинотеатры, обедают в фудкортах. Как эти площадки будут функционировать с учетом мер безопасности в период продолжающейся пандемии коронавируса, на данный момент непонятно»,— подытожил господин Жданов.