Строительные риски выносят на рынок

Пока застройщики просят правительство продлить льготную ипотеку до 2018 года, власти прорабатывают механизм, не требующий бюджетных трат на поддержку строительной отрасли — выпуск так называемых высоконадежных ипотечных облигаций. Как сообщил вчера первый вице-премьер Игорь Шувалов, пилотный проект будет запущен уже в этом году. Участники рынка опасаются, что если Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) недооценит риски, то новый механизм может обернуться ипотечным кризисом — а само агентство с высокой вероятностью обратится за поддержкой в Белый дом.

Вчера в рамках Госсовета президент национального объединения строительных СРО Алексей Молчанов попросил Белый дом продлить госсубсидирование ипотеки на 2017-2018 годы. Строительство — одна из приоритетных отраслей, регулярно получающая господдержку. Субсидирование ипотеки — один из ее видов, существенно поддержавший строительство жилья в 2015 году. В марте 2016 года программа льготной ипотеки уже была продлена до 1 января 2017 года — в 2016 году она обойдется бюджету в 16 млрд руб.

Сами же власти готовят инструменты стимулирования ипотеки без бюджетного финансирования — речь идет о выпуске "высоконадежных" ипотечных ценных бумаг. Ранее его анонсировал глава АИЖК Александр Плутник — агентство обсуждало бестраншевые облигации, которые позволят банкам быстрее "оборачивать" кредит с баланса и выдавать новые займы без привлечения бюджетных средств. Как сообщил вчера на Госсовете первый вице-премьер Игорь Шувалов, возможность их выпуска предварительно согласована правительством с ЦБ. "Мы попытаемся в качестве пилотного проекта выпустить такую бумагу, которая будет иметь в своей основе первоклассную безрисковую ипотеку",— заявил он. Возражений со стороны Минфина не было — глава ведомства Антон Силуанов уточнил только, что облигации должны быть "обеспечены реальными квадратными метрами".

У банков уже есть 62 выпуска облигаций с ипотечным покрытием на 369 млрд руб. и 25 выпусков у АИЖК номиналом 172 млрд руб., речь идет о расширении базы таких бумаг, пояснила вчера глава ЦБ Эльвира Набиуллина. "Мы с АИЖК работаем над тем, чтобы мы могли применять к этой бумаге меньший коэффициент риска",— добавила она. Младший вице-президент, аналитик Moody's Мария Малюкова поясняет, что оценивать риски и выступать гарантом по ним будет само АИЖК. "Финансовые показатели и уровень капитализации агентства хорошие и позволяют покрыть возможные риски по ипотечным облигациям",— говорит она.

Однако собеседник "Ъ" на рынке ипотечного кредитования вчера высказался об идее выпуска таких бумаг крайне скептически. Если АИЖК недооценит риски, это может привести к ипотечному кризису, последствия которого проявятся через несколько лет. "В таком случае понадобятся госвложения в капитал АИЖК для покрытия убытков",— добавляет собеседник "Ъ". Впрочем, в госпомощи АИЖК вряд ли откажут — по словам Марии Малюковой, Moody's закладывает высокую вероятность господдержки агентства в кризисной ситуации. Напомним, вызванный недооценкой рисков обвал ипотечного рынка США и проблемы ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac стали началом мирового финансового кризиса 2008 года. В результате только на господдержку агентств правительство США потратило более $200 млрд.

Еще одной инициативой, направленной на избавление государства от расходов уже на защиту участников долевого строительства, вчера названо создание государственного компенсационного фонда, в который будут собирать средства застройщиков. Минстрой готов внести поправки о фонде ко второму чтению законопроекта о требованиях к финансовой устойчивости застройщиков в весеннюю сессию Думы. Объем фонда, по оценкам главы Минстроя Михаила Меня, составит 30-35 млрд руб. в год. Отчисления застройщиков не изменятся — 1% от суммы договора долевого участия, который сейчас перечисляется в страховые компании, будет перенаправлен в фонд. Отметим, впрочем, что более 100 млрд руб. уже консолидированы застройщиками в существующих компенсационных фондах строительных СРО — но за все время их существования выплаты из них исчисляются единицами случаев.

Страховое же сообщество по поводу схлопывания страхования рисков долевого строительства не переживает: крупные страховщики всегда считали его убыточным и непрозрачным в части деятельности застройщиков. По последней экспертной оценке, страхованием были обеспечены 23,6% договоров долевого участия. По итогам 2015 некрупные страховые компании почти ушли из этого бизнеса, у части из них ЦБ уже отозвал лицензии.