Льготную ипотеку застраивают по вертикали

В России может появиться новый проект по перераспределению многомиллиардных государственных средств — на сей раз в области ипотеки. Речь — о создании единого оператора социальных ипотечных программ (ЕОСИП): в нем предлагается аккумулировать средства, выделяемые федеральным и региональными бюджетами на обеспечение доступности ипотечных кредитов для льготных категорий граждан. Это, например, учителя, врачи, военные, ученые, а также молодые семьи. Управлять ЕОСИП, а значит, и этими деньгами хочет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако в перспективности затеи ему надо убедить сначала власти, в особенности региональные, а потом рынок.

Идея создания фактически новой госкорпорации — Единого оператора социальных ипотечных программ — была обнародована главой АИЖК Александром Семенякой в ходе его выступления на совещании, прошедшем вчера по вопросам ипотеки у первого вице-премьера Игоря Шувалова. Об этом "Ъ" рассказали сразу несколько банкиров из числа участников совещания. Предполагается, что единый оператор будет создан в форме автономной некоммерческой организации под управлением АИЖК, а в нем — аккумулированы все меры господдержки льготных категорий граждан в части ипотеки и, самое главное, средства бюджетов (федерального и регионального), выделяемые сейчас на эти цели.

Предложение столь глобальной перестройки существующей системы господдержки льготников в области ипотеки в ходе вчерашнего совещания заметной дискуссии не вызвало. Однако, по информации "Ъ", за последнее время эта тема поднимается уже не первый раз, в ее разработке задействованы три ведомства (Минстрой, Минэкономразвития, Минфин), и дискуссия еще предстоит. "Сейчас АИЖК развивает разные продукты, чтобы сделать их доступными для массового потребителя. Рыночная ипотека запущена, теперь необходимо институционально менять систему,— сообщил "Ъ" представитель секретариата Игоря Шувалова.— Инициатива создания ЕОСИП будет обсуждаться на открытой дискуссии".

В АИЖК "Ъ" пояснили, зачем нужно создание отдельной госструктуры по управлению и финансированию социальной ипотеки. "Это позволит не консолидировать на балансе АИЖК рыночные и нерыночные активы, которые могут отрицательно сказаться на его рейтинге",— сообщил заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. А вот точно оценить финансовые потребности и, соответственно, возможности новой госструктуры пока точно не могут даже сами авторы идеи. Дело в том, что программы социальных ипотечных программ сильно разнятся как по числу, так и по объему выделяемых средств от региона к региону. Единственное, что можно сказать точно,— в рамках действующей системы на эти цели предусматривается выделение десятков миллиардов рублей. Бюджетников в России, а среди них большинство льготников, по данным Росстата, доступным за 2012 год, более 14 млн человек.

Иллюстрацией финансового запроса новой структуры может стать объем финансирования, выделяемого в рамках федеральной целевой программы "Жилище" — на 2014 год в федеральном бюджете на это заложено около 37 млрд руб., в том числе субсидий региональным бюджетам для программ получения льготниками доступных ипотечных кредитов. Софинансирование этих программ из региональных бюджетов сопоставимо, а иногда даже и больше объема средств, выделяемых на региональном уровне, следует из официальных документов программы.

Конечно, на уровне отдельных регионов цифры выглядят не столь масштабно. Например, в Московской области на программу субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного кредита молодыми учителями на 2014 год было предусмотрено 171,624 млн руб. из федерального бюджета, из регионального — 178,630 млн руб. На аналогичную поддержку врачей и учителей в областной бюджет заложили 214 млн руб.

Но расставание даже с этими средствами вряд ли будет безболезненным для их текущих распорядителей, особенно если вести речь о дотационных регионах, указывают эксперты. Выяснить позицию региональных властей вчера вечером не удалось. У подавляющего большинства глав регионов, с которыми попытался связаться "Ъ", уже закончился рабочий день и связать с ними их пресс-секретари и приемные пообещали лишь "завтра".

Против средств федерального и регионального бюджетов АИЖК готово внести в проект и собственные средства. На первом этапе (предполагается, что программа будет опробоваться на двух категориях: учителя и ученые) — около 1,5 млрд руб., заложенных в собственную программу АИЖК по поддержке этой категории ипотечных заемщиков. В дальнейшем не исключается перечисление части собственной прибыли агентства на финансирование деятельности ЕОСИП, если на то будет решение правительства.

Новый проект предполагает изменение не только денежных потоков на поддержку льготных ипотечных программ, но и самой схемы поддержки льготников. Как рассказали в АИЖК, новый оператор сосредоточится на выдаче населению целевых жилищных займов по льготным ставкам, отказавшись от субсидирования первоначального взноса граждан и ставок по кредитам, как это происходит сейчас. "Предполагается, что заемщики будут использовать свои собственные средства в качестве первоначального взноса (около 10% от стоимости жилья) и брать рыночный ипотечный кредит на сумму до 50% от стоимости жилья. В этом случае размер льготного целевого жилищного займа составит порядка 40% от стоимости жилья,— сообщил заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк.— Возврат задолженности по целевому займу будет проходить одновременно с рыночным ипотечным кредитом". Обслуживание целевого займа предполагается по льготной ставке, ее примерный уровень — 8,5% годовых с возможным ее "соразмерным снижением по индексу потребительских цен" в будущем. При этом часть суммы целевого жилищного займа может быть списана заемщику за выслугу лет, высокие трудовые достижения и т. п. Это, по замыслу АИЖК, позволит обеспечить "удержание" заемщика в профессии.

Преимущества новой программы перед субсидированием в АИЖК объясняют так: "при одинаковом объеме средств, выделяемых на поддержку отдельных категорий населения, использование модели выдачи рыночного кредита в сочетании с целевым жилищным займом позволит сократить ежемесячный платеж заемщика по кредиту в среднем на 15%". Кредитование будет осуществляться через банки-партнеры АИЖК и региональные ипотечные агентства. Такая схема работы может стать вторым после перераспределения бюджетных средств камнем преткновения в ходе дискуссии. В Минстрое, например, не считают правильным при внедрении нового механизма отказываться от субсидирования. "Новое ведомство должно и кредитовать население по льготным ставкам, и в то же время предоставлять субсидии",— сообщил "Ъ" статс-секретарь, заместитель министра строительства и ЖКХ России Александр Плутник. Еще более "сложное отношение" к инициативе АИЖК в Минфине. Там вообще считают, что "на этом этапе АИЖК стоит перепрофилировать на решение специальных задач, например специальные продукты для расселения моногородов и создания рынка некоммерческого найма, например строительства доходных домов",— сообщил "Ъ" заместитель министра финансов Алексей Моисеев. В Минэкономики вопрос создания оператора не комментируют, ссылаясь на то, что "главным исполнителем является Минстрой".

У банкиров — тоже неоднозначное отношение к идее АИЖК. "Эта программа — инициатива АИЖК, и она требует доработки",— сообщил "Ъ" топ-менеджера банка из топ-5. Член правления еще одного крупного банка указывает, что регионы лучше знают, в чем нуждаются их жители, и причесать все социальные ипотечные программы под одну гребенку вряд ли получится. Впрочем, у программы есть и плюсы, считает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов: "когда программа не федеральная, тяжело оценивать ее эффективность, новая модель может облегчить контроль за исполнением программы".