Время распродажи

Рост (до 25%) ставок кредитования банками девелоперских компаний увеличил объем предложения коммерческой недвижимости в городе по сравнению с прошлым годом в разы (по некоторым оценкам — в 10 раз). Участники рынка считают, что рост предложения снизит цены на 10-15%. Впрочем, внезапной паники и резкого обвала цен ждать не стоит — рынок недвижимости инертен и длительность паники измеряется месяцами.

     Владимир Сергунин, старший инвестиционный аналитик Colliers International Санкт-Петербург рассказывает: "О продаже своих объектов заявили такие компании, как 'Теорема Холдинг', 'Рюрик', 'Империя', 'Макромир' и другие. Таким образом девелоперы хотят найти финансирование для своих новых проектов. Суммарная стоимость выставляемых на продажу объектов в ближайшее время может превысить $1 млрд, тогда как в прошлом году эта цифра была в 10 раз меньше. Это, безусловно, станет причиной коррекции цен на недвижимость. В то же время, вряд ли ставки капитализации вырастут более чем на 1-1,5 процента. Снижение цен, по нашей оценке, не должно превысить 10-15 процентов. Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, просто перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы. Объем продаж готовых объектов в следующем году мы оцениваем на сумму $500-600 млн".

     Директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин подтверждает, что снижение цен уже отмечено: некоторые продавцы коммерческой недвижимости стали намного более сговорчивыми. "Мне известны примеры текущих переговоров, в которых цена снижена уже на 40 процентов", — утверждает господин Лазутин.

       Без паники!

     Впрочем, коллеги Владимира Сергунина уверены, что рынок резкие потрясения не ждут.

     "Вполне возможно, что некая часть разочарованных в акциях инвесторов пойдут покупать недвижимость, другая часть пойдет продавать, чтобы покрыть убытки от потерь на фондовом рынке. В любом случае обе эти части не настолько велики, чтобы оказать влияние на рынок. Общей минутной паники на рынках недвижимости не бывает. Паника если и бывает, то, как минимум, полугодовая. Но предпосылок для нее в данный момент нет. Что же касается западных компаний, которые кредитуют строителей или намеревались вложиться в рынок недвижимости, то здесь ситуация следующая. Если решение вложить деньги в Россию уже приняты, то деньги будут вложены в любом случае. Если же решение пока еще не принято, то в нынешней ситуации оно будет с вероятностью в 90 процентов отложено, есть кризис на фондовом рынке или нет", — рассуждает Александр Романенко, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость". Антон Вихарев — старший консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis также считает, что паники на рынке нет, но будут продаваться проекты, лишившиеся финансирования.

     "Сейчас основными покупателями коммерческой недвижимости выступят инвестиционные фонды,а также финансовые компании, которые не затронуло изменение экономической ситуации", — прогнозирует господин Вихарев.

     Он считает, что объемы предложений по продаже коммерческой недвижимости — уже построенной — будут расти. "И такие предложения уже есть", — говорит он.

     Участники рынка полагают, что процесс распродажи недвижимости будет идти тихо и без громких рекламных акций. Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области считает, что объемы сделок по рынку коммерческой недвижимости будут увеличиваться, что станет закономерным последствием кризиса ликвидности. "Но об объемах предложений останется только догадываться — лишь малая их часть будет опубликована в листингах, и в основном такие предложения будут носить скрытый характер. Что и понятно — цена ошибки слишком велика, да и отпугивать арендаторов — не в традициях владельцев бизнес-центров", — говорит Павел Созинов.

     Дмитрий Свительман, генеральный директор ООО "Аверс-аналитика" полагает, что предложения о продаже крупных объектов коммерческой недвижимости, подобно продаже банков, делаются не публично, и широкая общественность узнает об этом только после согласования сделки.

Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН считает, что объем предложения торговых центров на продажу будет увеличиваться, но не по причине кризиса — сейчас существует тенденция к разделению инвесторов, которые вкладываются в строительство и в покупку готовых объектов. "Первые будут строить объект, выставлять его на продажу, и на вырученные деньги строить опять. Если раньше строили и управляли, то сейчас они либо строят, либо комплексом управляют. Просто в том и в другом случае — разная доходность. Кто-то готов рисковать, вложившись в строящуюся недвижимость, и получать за это большую прибыль, а кто-то предпочитает низкорисковые вложения с меньшей доходностью и вкладывается в готовые объекты. Для справки: доходность строящегося объекта — 18-30 процентов, доходность в управлении — от 10-16 процентов", — дает свое видение развития рынка господин Тетыш.

Во всем виноваты банки

Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) рассуждает: "После того как банки увеличили ставки по кредитам (раньше было 8,5 процента, теперь доходят до 25 процентов) и перестали финансировать большинство проектов на рынке недвижимости, у девелоперов остались два выхода решения данной проблемы: либо замораживать проекты, либо их продавать. Следует заметить, что хорошо будут продаваться только качественные, рентабельные объекты коммерческой недвижимости.

При этом Константин Костин отмечает, что неуспешные торговые центры, которые еще год назад подлежали реконцепции, теперь скорее всего и вовсе "зависнут" — денег на перепрофилирование и переустройство у девелоперов нет, а продаваться такие объекты, по мнению господина Костина, будут крайне плохо.

"Конечно, покупателям интересны успешные торговые центры. Но покупателем неуспешных центров могут выступать псевдо-девелоперы, умеющие успешно управлять 'провальными' проектами, в которых есть внутренняя экспертиза центра и техники оптимизации объекта для того, чтобы сделать его успешным. Сейчас эти компании будут выкупать объекты дешево", — соглашается с коллегами из LCMC господин Лазутин.

Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение 'М-Индустрия'" также считает причиной роста предложения коммерческой недвижимости увеличение ставок по кредитованию до 25%. Он полагает, что в такой ситуации компании будут вынуждены продавать свои проекты "Это явление в большей степени затронет небольшие компании, не обладающие достаточным опытом, но заявившие крупные проекты", — отмечает господин Закашанский.

Константин Костин сообщает, что в рамках распродажи выросли и предложения по земельным участкам. И это тоже корректирует цены на них.

Дмитрий Свительман подтверждает, что предложения по продаже земельных участков увеличились, поскольку банки стали очень плохо кредитовать под залог земли. "Правильная тактика сейчас — это продажа собственности. Ведь то, что сейчас кажется дешевым, потом, через полгода, будет считаться счастьем", — резюмирует Алексей Лазутин.

Валерий Грибанов