Вторичное жилье становится привлекательнее

На вторичном рынке России ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%.

Петербург обгоняет Москву по темпам роста цен на вторичную недвижимость

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Аналитики ЦИАН подвели итоги июля на вторичном рынке недвижимости России и сравнили уровень цен с первичным рынком. Повышение ключевой ставки ЦБ до 6,5% в сочетании с изменением условий по программе льготного ипотечного кредитования на новостройки существенно меняет расклад на рынке недвижимости. Для части покупателей ипотека становится слишком дорогой. К тому же в 2020-м и в первой половине 2021-го цены на первичке выросли существеннее, чем на вторичке. Все эти факторы увеличивают интерес покупателей к вторичному рынку.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 86,1 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 85,2 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. За год цены увеличились на 20,8% (с 71,3 тыс. рублей).

Ценовая стагнация связана с сезонными и эпидемиологическими факторами. Активность на рынке купли-продажи вторичного жилья летом традиционно становится ниже. В этом году к этому добавился подъем заболеваемости коронавирусом. Это привело к сложностям при регистрации сделок (к примеру, был частично ограничен доступ в МФЦ), а некоторые потенциальные покупатели решили снизить число контактов из-за опасения заболеть.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,82 млн рублей. За месяц стоимость увеличилась на 30 тыс. рублей (+0,6%), за год — на 880 тыс. (+22,3%).

Южный разогрев

В большей части городов (в 56 из 89) средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке за месяц стагнировала (изменения не превысили 1%). Только в одном из анализируемых городов — в Астрахани — динамика минимально отрицательная (–0,2%). Более чем на 1% цены выросли в 33 городах.

Максимальные темпы прироста зафиксированы в городах Краснодарского края: в Новороссийске (+5,4% за месяц), Краснодаре (+4%) и Сочи (+3,7%). Причина стремительного роста — в дисбалансе спроса и предложения. Интерес к покупке жилья здесь очень велик со стороны как инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы). При этом объем предложения не так высок. Так, Сочи по объему ввода новых многоквартирных домов на протяжении последнего десятилетия замыкает первую сотню российских городов. В Краснодаре в первом полугодии 2021 года в целом введено в два раза меньше жилья, чем в первом полугодии допандемийного 2019 года.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,7%, до 257,2 тыс. рублей (за год +17,1%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек и объемом предложения от 100 лотов на первичном и вторичном рынках цена квадратного метра в среднем составляет 135,7 тыс. рублей (+1,1% за месяц и +24,4% за год). В Санкт-Петербурге за месяц прирост составил 0,9%, за год — 24,5%. Таким образом, Северная столица обгоняет Москву по темпам роста цен. Одной из причин сложившейся ситуации может быть стагнация объемов вывода жилья в продажу в связи с принятым в декабре 2020 года соглашением об ограничении объемов строительства жилья в Петербурге до 2030 года, подписанное властями города и Министерством строительства РФ.

Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год — на 19,2%, до 71,5 тыс. рублей. В годовой динамике вторичка в регионах дорожает меньше, чем в Московской области. В городах-миллионниках без учета Москвы и Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 1,1% (аналогично среднероссийским темпам), за год — на 17,7%. Максимальные темпы за год в Омске и Воронеже (32 и 31,2% соответственно), за месяц — в Краснодаре и Перми (4 и 1,7% соответственно). Вторичка в городах с численностью населения от 500 тыс. до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год — на 17,8%. Наибольшее увеличение за месяц — в Севастополе (2,1%), Липецке (1,8%) и Пензе (1,5%), за год — в Севастополе (30,8%), Томске (25%) и Иркутске (24,9%).

Не угнаться за миллионниками

Темпы роста в 500-тысячниках меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает вторичка в городах с населением 100–500 тыс. человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Новороссийске (5,4%) и Сочи (+3,7%). Более 1,5% увеличение также в Костроме, Улан-Удэ и Обнинске. За год максимум в Калининграде (+41,6%). Высокие темпы также в Сочи и Улан-Удэ (38,4 и 36,2% соответственно). Это максимальные значения не только в категории 100–500 тыс. человек, но и в целом по выборке из 89 городов. Для сравнения, цены в миллионнике с самыми высокими темпами роста — Воронеже — за год прибавили 31,2%.

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке — в Дальневосточном (109,3 тыс. рублей за квадратный метр) и в Центральном (103,4 тыс. рублей). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум за месяц — в Южном (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум — в Сибирском. За год максимум в Северо-Западном (в первую очередь за счет Калининграда, а также Санкт-Петербурга) и Центральном (за счет городов Московской области), минимум в Северо-Кавказском — здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ — 55%).

По подсчетам аналитиков ЦИАН, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ (с населением от 100 тыс. человек и числом лотов в продаже на первичном и вторичном рынках более 100 штук) за месяц увеличился на 11,3%, за год — на 24,5% (до 266 тыс. лотов). Речь идет об уникальных предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во втором полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, так как на рынке был повышенный спрос. В первом полугодии 2021 года объем, напротив, рос в среднем на 11%, за счет замедления спроса, увеличения сроков экспозиции, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир.

Среди городов-миллионников только в Новосибирске предложение за год сократилось (на 4,4%). В Петербурге прирост на 7,5%, в Москве — в 1,8 раза. Среди всех городов с населением от 100 тыс. человек значительное снижение зафиксировано только в 11. Это города Южного федерального округа (Севастополь и Новороссийск), где сокращение составило в среднем 13%, города Центрального федерального округа (Владимир, Калуга, Белгород, Ковров и Кострома), с более сильным сокращением (в среднем –22%), а также города Северо-Западного федерального округа (Петрозаводск, Архангельск и Северодвинск), где снижение существенное (в среднем –37%). Также меньше лотов в продаже стало в Тюмени (почти в два раза). Причины как в сохраняющейся активности покупателей (это актуально в первую очередь для более крупных городов — Новосибирска и Тюмени), так и в стагнации или даже снижении активности продавцов. За месяц объем предложения сократился в четырех городах: Тюмени (–13,3%), Северодвинске (–5,3%), Архангельске (–4,7%) и Красноярске (–3,2%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в июле в Москве (+5,7 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (+3,7 тыс.), Новосибирск (+3,3 тыс.), Омск (+2,3 тыс.). В топе-5 также Тюмень, которая не является миллионником (+1,8 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления «новинок», в Тюмени и Новосибирске за год общий объем предложения сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

ЦИАН отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В июле 2021 года в целом по РФ средняя стоимость квадратного метра «новинок» вторичного рынка составила 91,1 тыс. рублей, в июне показатель был ниже на 1,9% (89,4 тыс. рублей). В годовой динамике (с июля 2020 года) прирост составил 26,9% (с 71,8 тыс. рублей). Таким образом, цены «новинок» увеличиваются сильнее, чем в целом по вторичному рынку.

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Краснодаре (+9,2%), Владикавказе (+7,1%) и Нальчике (+6,8%). В 19 городах, в том числе таких крупных, как Тольятти, Владивосток, Барнаул и Ижевск, она незначительно сократилась (от –0,2 до 3,6%).

За год сокращение стартовой стоимости не было зафиксировано ни в одном городе, а максимальный рост наблюдался в тех же городах, где максимально подорожала вторичка в целом — Сочи (+78,1%), Краснодаре (+55,5%), Новороссийске (+49,0%) и Калининграде (+47,0%), то есть цены в этих городах выросли в первую очередь за счет дорогих «новинок».

В разрезе по федеральным округам максимальные изменения за год в Южном федеральном округе (+39,7%), за месяц — в Северо-Кавказском (+5,4%).

Вслед за новостройками

Ажиотажный спрос на фоне действия льготной ипотеки в 2020 году привел к стремительному росту цен на первичном рынке недвижимости. Вторичка дорожала вслед за новостройками, но более сдержанными темпами. В 53 анализируемых городах (60% от общего количества), в том числе во всех миллионниках (кроме Москвы) и в большинстве 500-тысячников, цены квадратного метра на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном. Наибольшие различия в Астрахани, где новостройки в 1,6 раза дороже, а также в Краснодаре, Томске и Архангельске (в 1,3 раза). В четырех городах (Чебоксары, Барнаул, Киров, Электросталь) цены на первичке и вторичке сопоставимы.

В 30 городах вторичка, даже несмотря на стремительный рост стоимости «квадрата» в новостройках, остается дороже. В основном это не самые крупные города, однако есть и исключения: в первую очередь Москва, а также несколько 500-тысячников (Иркутск, Владивосток, Севастополь, Махачкала, Саратов, Кемерово). В большинстве из них различия составляют не более 10 тыс. рублей за «квадрат». В Махачкале самое высокое превышение цены квадратного метра на вторичке над ценой на первичке — 34,3 тыс. рублей. Более чем на 10 тыс. рублей за «квадрат» вторичка дороже и в четырех городах Московской области (Химки, Домодедово, Королев и Ногинск), а также в Нальчике, Владивостоке, Владимире и Ханты-Мансийске.

В семи городах (Иваново, Чебоксары, Энгельс, Обнинск, Ногинск, Серпухов и Щелково) цена квадратного метра на вторичке выше, чем на первичке, но квартиры на первичке дороже, то есть здесь в новостройках более просторные лоты, чем на вторичном рынке. Обратная ситуация в 16 городах (в том числе в Петербурге и в девяти городах Московской области). Здесь цена «квадрата» в новостройках выше, чем на вторичке, но квартиры на первичке дешевле. Связано это с меньшей средней площадью в новостройках. Так, в Санкт-Петербурге в недавно сданных домах широко распространен формат микростудий. В Подмосковье он встречается реже, тем не менее Московская область входит в топ-10 регионов с самыми компактными квартирами.

«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. Продавцы все так же аккуратно индексируют цены после рекордного роста в прошлом году. В то же время в отдельных городах, в первую очередь в южных, отмечается существенный рост цен нового предложения,— отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.— В 2020 году льготная ипотека значительно "разогнала" цены на первичном рынке, в результате чего часть покупателей уже сместила внимание на вторичку. Повышение ключевой ставки ЦБ до 6,5% делает невозможным удержание средних ставок по жилищным кредитам на новостройки ниже "льготных" 7%, поэтому в перспективе ипотека существенно подорожает, что еще больше повысит интерес покупателей к вторичному рынку».