230 соседей — и не больше

Малоэтажное жилье — модный тренд на рынке городской недвижимости.

Сегодня малоэтажные поселения уже есть во всех районах Петербурга, которые включают в себя городские окраины: прежде всего, это Приморский, Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Кировский районы. Особняком стоят элитные кварталы на Крестовском острове и его окрестностях. И если несколько лет назад небольшие дома в черте города были рассчитаны почти исключительно на состоятельных клиентов, то сегодня о малоэтажном жилье говорят уже чуть ли не как о бюджетной альтернативе стандартной квартире в высотке. "Сейчас малоэтажка — это, скорее, бизнес-класс: середина между элитным и доступным жильем плюс-минус в обе стороны в зависимости от места строительства, планировок и применяемых материалов", — считает Денис Настас, главный архитектор ООО "НСК-Монолит".

Вообще, понятие "малоэтажка" включает в себя три основных составляющих — это квартиры в многоквартирных, но невысоких, не выше пяти этажей домах (чаще речь идет о двух-трехэтажных зданиях), таунхаусы — длинные дома, разделенные на секции, где для каждой семьи предполагается отдельный вход и маленький земельный надел, либо коттеджи — отдельно стоящие дома с участком земли. Как правило, сегодня застройщики создают целые малоэтажные жилые комплексы, где соседствуют все три варианта жилья. В идеале к каждому комплексу прилагаются парковочные места и детская площадка, в жилом комплексе должны быть магазины, детский сад и прочая инфраструктура.

"С инфраструктурой сейчас дело обстоит везде по-разному, где-то она развита, где-то нет. Все зависит от добросовестности застройщика и заказчика", — комментирует Денис Настас. Но не только от этого. "Когда мы выбирали участок для реализации проектов малоэтажной и среднеэтажной застройки — для районов "Новая Ижора" и "Славянка", то принимали во внимание многие параметры: и плотность населения, и транспортную доступность, и возможность обеспечения участка инженерными сетями, — рассказывает Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос". — И уже тогда, в 2004 году, было понятно, что Пушкинский район в перспективе до 2015-2020 годов будет одним из самых динамично развивающихся в градостроительном отношении. Генеральный план предусматривает здесь много территорий для строительства жилья, создания бизнес-кластеров, автомобильного сектора".

Кстати, именно плотность населения является чуть ли не решающим фактором в решении проблем инфраструктуры и безопасности проживания. "При уплотнительной застройке, создании высотных жилых комплексов возникает дополнительная очень серьезная нагрузка и на транспортную, и на социальную, и на инженерную инфраструктуру района. Основные сложности, с которыми сталкиваются жители, — ухудшение транспортной доступности, отсутствие парковочных мест, дефицит мест в школах, детских садах. Меньшая плотность населения дает определенные преимущества: лучшую обеспеченность парковочными местами, большее количество зеленых зон, большую расположенность людей к общению с соседями, созданию определенного микроклимата, а отсюда — возникновение более безопасной среды", — говорит Олег Еремин.

Напротив, слишком большое количество соседей отравляет жизнь многим. "Нормальный предел комфортно воспринимаемой человеческой общности (так называемое "число Данбара") — от ста до двухсот тридцати человек. Это и оптимальное количество друзей "В контакте", и средняя численность деревенского поселения, — поясняет психолог Юлия Бурлакова. — Если жизненная среда человека сильно превышает это количество человек, то начинается стресс, причем хронический. Связан он с тем, что на физиологическом, животном уровне мы постоянно анализируем реальность на категории "свой" (значит, безопасно, можно расслабиться, все хорошо) и "чужой" (значит, надо напрячься, вдруг нужно будет спасаться бегством или драться за свою территорию). И когда количество "чужого" зашкаливает, то человек живет в постоянном стрессе. Это и есть жизнь в большом доме в большом городе: никто не свой, все слегка чужие, тамбовский волк тебе товарищ. В психологии дом называют "третьим телом". Первое — это собственно наше физическое тело, второе — одежда, а третья наша оболочка — это и есть жилище. Поэтому "здоровье дома" оказывает на человека системное, ежедневное влияние — от того, насколько нам комфортно в нашем обиталище, настолько комфортно мы себя на физическом и эмоциональном уровне ощущаем".

По мнению Олега Еремина, комфортной для проживания считается плотность застройки — 4-6 тыс. кв. м на 1 га, которая соответствует мало- и среднеэтажной застройке, например, в районе "Славянка" в Пушкине. "В Москве максимальная плотность застройки сегодня — 25 тыс. кв. м на 1 га. Эта цифра, конечно, абсолютно несовместима с представлением о комфортной жизни. В Петербурге ситуация иная. Относительно небольшая плотность населения здесь достигается за счет того, что городу формально принадлежат огромные Северо-Западные территории, растянувшиеся вдоль побережья Финского залива, а также пригороды на юге. Исторически сложилось так, что последние 10-15 лет активнее всего развивался север города. Поэтому на сегодняшний момент наиболее плотно населенными районами оказались Приморский, Выборгский, а также Калининский и Невский районы. А вот в Пушкинском районе на площади около 24 тыс. га живет всего 122 тыс. человек, тогда как население Приморского района составляет 500 тыс. человек при его площади в 11,4 тыс. га. При этом население Приморского района растет ежегодно на 2-3 процента", — констатирует Олег Еремин.