Покупатели заселили новостройки

Покупатели заселили новостройки

Рост цен на них замедляется

До сих пор наблюдаемый рост спроса на квартиры в новостройках привел к тому, что цены на крупнейших региональных рынках России за месяц увеличились на 2,4%. Но активность потребителей постепенно начинает снижаться, констатируют аналитики. В дальнейшем это может стать причиной роста объема экспозиции и сдерживания средних цен.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в октябре составила 155,8 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,4% к предыдущему месяцу. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитики», поясняя, что рост средней цены немного замедлился: месяц назад аналогичная динамика составляла 3,6%. В «Этажах» среднюю стоимость новостроек в России в целом оценивают в 122,8 тыс. руб. за 1 кв. м. К сентябрю значение выросло на 1,1%. Лот на первичном рынке, по данным «Авито Недвижимости», обходится покупателям в среднем в 6,28 млн руб. За месяц показатель увеличился на 4,7%, рост год к году менее выраженный — 2,7%.

Сохраняющийся рост средних цен, по мнению руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, объясняется предшествующим периодом высокого спроса: «Покупатели в первую очередь разбирают более доступные по цене лоты». Активность пользователей сейчас на 33,4% выше, чем в аналогичный период прошлого года, говорит руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Хотя за последний месяц ажиотаж уже немного спал, к началу сентября спрос сократился на 2,3%. Второй фактор — повышение цен со стороны застройщиков. Господин Попов приводит в качестве примера Москву: если в начале лета помещение с момента выхода на рынок до реализации дорожало на 2%, то сейчас — на 8%. «Бизнес закладывает в цену инфляционные риски на все время строительства»,— поясняет директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев.

За месяц самый заметный рост средней стоимости предложения в «Циан.Аналитике» зафиксировали в Краснодаре. Показатель увеличился на 5,1%, до 166,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде отмечается рост на 4,6%, до 165,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» заметили выраженную динамику в Ростове-на-Дону: средняя стоимость новостроек увеличилась на 3,4%, до 114,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Казани их стоимость выросла на 3,3%, до 149 тыс. руб. за 1 кв. м. Единственным крупным городом, где в «Циан.Аналитике» заметили снижение средней стоимости первичного предложения, стал Красноярск. За месяц показатель сократился на 1,8%, до 127,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве средняя ставка, по подсчетам аналитиков, сейчас составляет 337,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 248,1 тыс. руб. за 1 кв. м. К середине сентября значения выросли на 1,7% и 0,4% соответственно.

Одновременно застройщики достаточно активно выводят на рынок новые предложения.

Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», совокупный объем экспозиции новостроек в России сейчас на 41,2% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Девелоперам нет смысла придерживать предложение — они, напротив, стремятся реализовать максимально возможный пул своих проектов, поясняет Сергей Зайцев. Это объясняется опасениями рынка относительно дальнейшего снижения спроса. Господин Алексеев напоминает, что краткосрочный ажиотаж на рынке в августе—сентябре был связан с ужесточением условий по ипотечным программам. Но большинство из тех, кто спешил взять новое жилье в ипотеку на старых условиях, уже сделали это, замечает он.

Сергей Зайцев не сомневается, что после реализации опережающего спроса покупательская активность будет снижаться. «Доступность даже льготных ипотечных программ сократилась, и перспективы дальнейших объемов кредитования видятся призрачными»,— замечает он.

Хотя Алексей Попов предполагает, что с рынка уйдет не более 10–15% сделок, напоминая, что активность покупателей также подстегивает ослабление рубля.

«Если курс национальной валюты стабилизируется, а по модальности ипотечных программ появится больше определенности, стоит ожидать возврата спроса к показателям весны этого года»,— предполагает он.

Сдержанный спрос может способствовать увеличению экспозиции. Алексей Попов предполагает, что в течение двух-трех месяцев она будет оставаться на текущем уровне, а затем может вырасти на 10–15%. Застройщиков такая конъюнктура стимулирует сдержаннее подходить к ценообразованию в новостройках. Сейчас они в части регионов выходят по ценам ниже среднерыночных значений, замечает он. Хотя существенно изменить стратегию бизнес, по мнению эксперта, может лишь при существенном снижении спроса. Дмитрий Алексеев не исключает, что к концу года застройщики постараются стимулировать активность покупателей через скидки и акции. «Это позволит удержать не только спрос, но и уровень цен на рынке»,— рассуждает он.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Регион
Средняя стоимость предложения (тыс. руб./кв. м)
Динамика (%)
Октябрь 2022
Сентябрь 2023
Октябрь 2023
За месяц
За год
Москва
325,6
332
337,5
1,70%
3,70%
Санкт-Петербург
237,5
247,1
248,1
0,40%
4,50%
Казань
176,7
195,7
199,4
1,90%
12,80%
Нижний Новгород
139
158
165,3
4,60%
18,90%
Краснодар
132,1
158,1
166,1
5,10%
25,70%
Новосибирск
126,3
137
139,8
2,00%
10,70%
Екатеринбург
118,8
134,4
138,9
3,30%
16,90%
Уфа
125,3
129,7
135,2
4,20%
7,90%
Омск
113,2
129,5
133
2,70%
17,50%
Челябинск
91,4
118,8
120,9
1,80%
32,30%
Красноярск
111,9
129,8
127,4
–1,80%
13,90%
Ростов-на-Дону
119,4
121,7
126,2
3,70%
5,70%
Пермь
105,7
120,1
121
0,70%
14,50%
Волгоград
90,9
107,6
109,5
1,80%
20,50%
Самара
106,7
107
109,5
2,30%
2,60%
Воронеж
98
97,9
100,8
3,00%
2,90%
Московская область
165,7
170,6
176,8
3,60%
6,70%
Ленинградская область
148,2
146
148,4
1,60%
0,10%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».