Отель в одни руки

В ходе банкротства АО «Пансионат „Олимпийский-Дагомыс“» конкурсный управляющий не смог добиться аннулирования сделки, по которой гостиница «Олимпийская» была продана компании «Юг-недвижимость» всего за 19 млн руб. Управляющий считает, что это нанесло ущерб кредиторам, которые на текущий момент установили требования к банкроту на 257 млн руб. Юристы не видят перспектив для оспаривания судебного решения. С точки зрения экспертов рынка недвижимости, после урегулирования споров в ходе банкротства «Олимпийская» станет перспективным объектом для реконструкции.

Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего АО «Пансионат „Олимпийский-Дагомыс“» Игоря Прокопенко о признании недействительным договора купли-продажи, по которому все движимое и недвижимое имущество общества в 2016 году перешло в собственность ООО «Юг-недвижимость». Господин Прокопенко считает, что имущественный комплекс компании (восьмиэтажное здание гостиницы «Олимпийская» на 231 номер, пляжные постройки, инженерные сети, право аренды участка) был реализован по заниженной цене — 19,1 млн руб.

Компания «Юг-недвижимость» представила суду акт оценки гостиницы и объектов инфраструктуры, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет около 170 млн руб. Как пояснил представитель «Юг-недвижимости», пансионат «Олимпийский-Дагомыс» имел задолженность перед покупателем имущества, так как в течение полутора лет после продажи продолжал использовать гостиницу. В итоге ООО «Юг-недвижимость» согласилось засчитать стоимость имущества в обмен на свою упущенную выгоду, разница составила 19 млн руб. АСКК согласился с этими доводами.

Определение суда первой инстанции может быть обжаловано, однако конкурсный управляющий пока не принял соответствующее решение.

В настоящее время АО «Пансионат „Олимпийский-Дагомыс“» проходит процедуру конкурсного производства (решение о признании общества банкротом суд вынес в июле текущего года). Объем долгов пансионата перед ООО «Сочиводоканал», «Сочи-трансстрой», «Парадиз-Юг» и другими кредиторами составил 256,7 млн руб. По мнению конкурсного, продажа имущества пансионата по заниженной стоимости привела к невозможности удовлетворить требования кредиторов. Однако суд установил, что у банкрота помимо недвижимости имеются другие активы, которые могут быть направлены на расчеты с кредиторами — АО «Пансионат „Олимпийский-Дагомыс“» участвовало в проектах строительства жилья в Сочи и имеет право на определенное количество жилых площадей.

Восьмиэтажное здание гостиницы «Олимпийская» было введено в эксплуатацию в 1981 году как часть элитного курортного комплекса «Дагомыс». Гостиница «Олимпийская» в настоящее время имеет категорию «три звезды», при этом, как следует из последнего опубликованного отчета АО, все системы жизнеобеспечения гостиницы выработали технологический ресурс и эксплуатируются на пределе возможностей, часть номерного фонда находится в аварийном состоянии, обветшавшее здание требует вложений на сумму не менее 900 млн руб. Курортный объект был включен в программу реконструкции, приуроченную к Олимпийским играм, однако ремонтные работы в «Олимпийской» так и не начались.

По мнению старшего юриста адвокатского бюро «Юг» Сергея Радченко, определение суда законно и обоснованно. «Перспектив для его оспаривания я не вижу. Суд должен был проверить: продана ли гостиница и ее инфраструктура по рыночной цене, не нарушает ли данная сделка права кредиторов? Суд установил, что цена продажи соответствует рыночной, права кредиторов не нарушены, так как у должника есть иное ликвидное имущество, пригодное для расчета по долгам»,— сказал юрист. Эксперты в области недвижимости отмечают, что после урегулирования споров в ходе банкротства гостиница «Олимпийская» станет перспективным объектом для реконструкции. «Одним из ее преимуществ является место расположения. Дагомыс — знаковое для Сочи место, на соседней территории находится оздоровительный комплекс Управления делами президента. Экономическая целесообразность в проекте есть, объем вложений в пределах 1 млрд руб. — это приемлемая для инвесторов сумма»,— говорит Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group.