$2 000 000 не предел

рынок Москвы

В мае рост цен немного замедлился по сравнению с апрелем: на 2% снизились темпы на первичном рынке, на 1,3% — на вторичном. Да и за первую неделю июня цены повысились "всего" на 1%. Кто-то видит в этом признак наступающей стабилизации, кто-то — просто летний спад.

Первичный рынок

На первичном рынке можно отметить некоторое затишье: в мае цены на новостройки поднялись лишь на 5-7%, в то время как за апрель этот показатель составил 7-9%. Помимо снижения темпов роста цен риэлтеры отмечают и снижение активности покупателей. Так, в компании "МИЭЛЬ-недвижимость" говорят, что количество обращений за май уменьшилось на 30%.

Впрочем, обращаться к риэлтерам сейчас незачем: квартир все равно почти нет. Инвесторы и застройщики предпочитают придержать квартиры: во-первых, все ожидают дальнейшего роста цен, во-вторых, компании хотят равномерно загружать работой отделы продаж, чтобы не оказаться через месяц без товара. При этом застройщики стараются повышать стоимость объектов уже не скачкообразно — на 5-10%, как это было в начале года, а планировать подорожание в течение месяца на 2-3%.

Интересна еще одна тенденция, которую отмечает аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости". По их данным, если в течение последних месяцев быстрее всего дорожали наиболее ликвидные классы жилья — одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах в "спальных" районах, то в мае впервые за последнее время рост цен на более дорогое и менее ликвидное жилье оказался не меньше. В частности, заметно выросли цены на многокомнатные квартиры в сталинских домах, а в кирпичных и монолитных домах перестали уступать панельным.

Выбор новых объектов невелик, а новые предложения и вовсе можно по пальцам пересчитать. Агентство недвижимости МИАН начало предлагать квартиры в новом жилом доме "Ангелов", расположенном в Ангеловом переулке (р-н Митино). Монолитно-кирпичный дом будет построен по индивидуальному проекту и ориентировочно сдан государственной комиссии в конце 2007 года. Стоимость метра составляет от $2400 до $2900. Для тех, кому не принципиальна московская прописка, есть соседний Красногорск, где цены на аналогичную недвижимость на $150-200 ниже, а выбор не в пример более широк.

Еще из интересных предложений можно отметить строящийся дом в Беляеве, где стоимость квадратного метра, несмотря на индивидуальный проект дома, хорошую инфраструктуру и соседство с Тропаревским лесопарком, составляет от $2575 до $3500. Ждать его возведения придется долго (дом будет готов только к концу следующего года), зато квартир пока предлагается много, разных планировок и площадей.

Элитная недвижимость в Москве продолжает расти стабильными темпами: за май цены поднялись на 2,8% в процентном выражении, или $514 за квадратный метр — в натуральном. Средняя удельная цена предложения, таким образом, оказалась на уровне $9378 за "квадрат", комментируют в компании "Новое качество". Отмечается незначительное снижение темпов роста цен по сравнению с предыдущим месяцем, когда прирост был равен 3%. Впрочем, различные районы растут в цене неодинаково: "Лидером по росту цен стал район Арбата. Здесь цены выросли на 13%. Среди лидеров по росту цен продолжают оставаться Остоженка, Замоскворечье, Чистые пруды",— комментирует Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Усадьба".

В агентстве "Калинка риэлти" отметили, что цены предложения по элитному жилью перешагнули психологический барьер в $10 тыс. за 1 кв. м и сразу же достигли $12-13 тыс. Если полгода назад покупатель элитного жилья с трудом "переваривал" цифру $1-1,5 млн за квартиру, то сейчас клиенты готовятся покупать жилье по цене от $2 млн. Интересно, что в результате высоких требований к характеристикам конкретной квартиры разница в цене на жилье в одном и том же доме может достигать 30%.

Из тенденций спроса в компании "Новое качество" отмечают растущую популярность элитного жилья среди бизнесменов, которые покупают квартиры рядом со своими офисами. При этом покупатели в случае необходимости ночуют в новых квартирах, а их семьи живут за городом.

В новых объектах класса de luxe столица недостатка не испытывает. Агентства начали предлагать новый элитный жилой комплекс на пересечении Пречистенки, Мансуровского и Еропкинского переулков. Необычный семиэтажный 40-квартирный дом сочетает в себе как реставрированные элементы, так и отстроенные заново. Средняя площадь квартир составит 200 кв. м. Завершение строительства планируется во втором квартале 2007 года, а стоимость квадратного метра на настоящий момент составляет $12 тыс.

Недавно был представлен необычный авторский проект — дом по адресу ул. Гиляровского, 55. В нем нет разделения на подъезды — только галерейная группа с единым входом, где уже расположены диваны, цветы, камин. Система террас и проекция окон повернуты строго на юг, что по замыслу архитекторов создаст ощущение света и уюта. Строительство начнется осенью 2006 года. Естественно, можно только гадать, каких высот достигнут цены к этому сроку.

Вторичный рынок

Темпы роста цен в мае на рынке вторичного жилья также были не столь высоки, как в апреле,— 8,1% против 9,4% соответственно, рассказали в "МИЭЛЬ-недвижимости". При этом за первую неделю июня, по данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, прирост цен составил "всего" 1% — серьезный показатель, учитывая, что в предыдущие месяцы жилье дорожало со скоростью не меньше 1,5% в неделю. Средняя стоимость квадратного метра в мае составила $3812, а прирост цен на столичное жилье с начала года превысил уровень годового прироста всего 2005 года (35,3%) и составил 43,4%.

Несмотря на то что с февраля по апрель 2006 года вторичный рынок жилья постепенно увеличивал свои объемы, в мае количество предложений вновь обнаружило тенденцию к сокращению. При этом доля однокомнатных квартир на рынке увеличилась на 6,6%. А вот трехкомнатных квартир и квартир от четырех комнат стало меньше на 3,9% и 8,6% соответственно.

Многомесячный рост цен на однокомнатные квартиры вывел данную категорию жилья в ценовые лидеры. "Только за месяц однокомнатное жилье подорожало на 9,4%, а с начала года (относительно декабря 2005 года) и того больше — на 52,2%",— объясняет Андрей Троицкий, директор департамента вторичной недвижимости "МИЭЛЬ-недвижимости". Быстрее всех цены растут в СВАО (11,1%) и ВАО (10,5%).

Таким образом, цены на вторичном рынке типового жилья Москвы продолжают расти. Дополнительным фактором, толкающим цены вверх, стало ощутимое падение курса доллара. В мае доллар потерял 2%.

Аналитики считают, что вторичный рынок постепенно выходит на предел покупательной способности: основной прирост цены приходится на малогабаритное жилье экономкласса. Впрочем, пока что ресурс заемных денег еще не исчерпан и банки готовы продолжать кредитовать потенциальных покупателей.

Некуда заехать

Проблема с автостоянками в Москве становится все более и более актуальной. Фактически при каждом новом доме строится автостоянка, но автовладельцы сетуют на их высокую стоимость. В некоторых случаях цена машиноместа и вправду сопоставима со стоимостью малогабаритной квартиры в новостройке. "Даже при такой цене паркинги зачастую имеют отрицательную доходность — настолько высоки затраты на их строительство: мешают сложный рельеф, необходимость переноса коммуникаций",— уверяют в компании "Сити-XXI век". Очевидно, строительству фундамента дома эти причины почему-то не мешают.

Наиболее тяжелая ситуация со стоянками сложилась в Центральном округе. Случаи, когда стоимость машиномест в подземных паркингах жилых домов исчисляется шестизначными цифрами, уже не редкость. И несмотря на дороговизну, паркинги в жилых домах пользуются высоким спросом. В домах экономкласса наблюдается противоположная картина: машиноместа в паркингах продаются в последнюю очередь.

Учитывая стремительный рост цен на недвижимость, можно смело сказать, что дорожать будут и машиноместа. Если минимальная стоимость гаража в жилом комплексе "Янтарный город" компании "Сити-XXI век" на текущем этапе строительства составляет $27 тыс., то максимальная доходит до $99 тыс. Цена машиноместа в паркингах "Гранд-Парка" (проект компании "МИЭЛЬ-недвижимость") составляет $26-52 тыс. При этом содержание места в паркинге обходится дешевле, чем платные стоянки, которые существуют вне территории комплекса, и добираться до машины в подвале собственного дома гораздо удобнее. Тем не менее можно сэкономить, приобретая машиноместо в подземном гараже, не относящемся к конкретному жилому комплексу. Предположим, место в гаражном комплексе возле станции метро "Курская" в центре Москвы можно приобрести за $24 тыс. (правда, такова стоимость стоянки на четвертом этаже), а стоимость места в подземном паркинге в районе станции метро "Тульская" возле Варшавского шоссе составляет от $13 654.

Средняя стоимость московских квартир в мае

Тип дома
Центральный
администрати
вный округ
Северный
администра
тивный
округ
Северо-Восто
чный
администрати
вный округ
Восточный
администра
тивный
округ
Юго-Восточный
административ
ный округ
Южный
администра
тивный
округ
Юго-Западный
администрати
вный округ
Западный
администра
тивный
округ
Северо-Запад
ный
администрати
вный округ
Средняя
цена
данного
типа дома
Изменение
цены в %
за месяц
Изменение
цены в %
за 12
месяцев
5-этажные панельные
и блочные дома
4292
3299
3410
3247
3133
3309
3613
3603
3363
3445
10,6
93,3
9-этажные панельные
и блочные дома
4145
3373
3300
3146
3116
3235
3562
3620
3345
3331
9,6
91,7
12-этажные
панельные дома
4269
3393
3394
3425
3108
3141
3560
3630
3456
3403
9,4
89
14-этажные
панельные дома
4252
3354
3499
3205
3124
3242
3391
3490
3311
3363
9,2
87,6
16-этажные
панельные дома
4333
3415
3492
3451
3213
3300
3556
3705
3448
3511
8,7
87
17-этажные
панельные дома
4338
3368
3570
3287
3151
3239
3842
3785
3254
3477
9,1
88
22-этажные
панельные дома
4419
2992
3644
3120
3269
3244
3811
3763
3324
3503
9,2
89,3
5-этажные кирпичные
и монолитные дома
4547
3513
3349
3309
3043
3407
3713
3521
3458
3733
7,5
76,1
6-8-этажные
кирпичные и
монолитные дома
5107
3859
3763
3617
3255
3468
4556
4656
3578
4517
7,6
66,3
9-этажные кирпичные
и монолитные дома
5230
3895
3837
3403
3208
3574
4471
4551
3486
4215
8,1
74,9
10-12-этажные
кирпичные и
монолитные дома
5678
4051
3846
3525
3251
3372
4791
4779
3341
4605
6,1
70,2
15-этажные и более
высокие кирпичные и
монолитные дома
4723
3445
3427
3269
3233
3461
4138
3999
3614
3735
8,5
86,3
Средняя цена по
округу
4795
3507
3433
3297
3123
3282
3729
3894
3397
—
—
—
Изменение средней
цены в % за месяц
8,5
8,8
8,8
9,6
10
8,1
8,3
7
9,2
—
—
—
Изменение средней
цены в % за 12
месяцев
63,8
78,3
88,6
90,1
91,7
88,9
87,7
76,1
86,4
—
—
—

Использованы данные arn.ru.