Доход не хочет отдыхать

Цены на апартаменты в Краснодарском крае за минувший год выросли, по разным оценкам, до 55%, а стоимость «квадрата» на некоторых объектах превышает 3 млн руб. Политические и экономические потрясения, по словам экспертов, не только не притормозили развитие данного сегмента недвижимости, но и, наоборот, ускорили его: из-за антироссийских санкций все больше россиян предпочитают отдыхать и покупать доходную недвижимость на родине.

Рост цен на апартаменты в Сочи составил за минувший год по разным оценкам — до 55%

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость апартаментов в Краснодарском крае на начало 2023 года составила 847 тыс. руб. за кв. м. Это на 55% больше по сравнению с прошлым годом, сообщила «G» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. По ее словам, диапазон цен в регионе очень широкий и в первую очередь зависит от расположения и качественных характеристик объекта. Самые дорогие апартаменты в Краснодарском крае можно купить в сочинском Mantera Seaview Residence — 3,3 млн руб. за кв. м. В премиальном гостиничном комплексе Grand Cascade (Сочи) стоимость «квадрата» составит 2,2 млн руб., в клубной резиденции Reef Residence — 1,9 млн руб.

Генеральный директор Nedvex Юлия Хлуднева дает более скромные оценки стоимости квадратного метра в Сочи. По ее данным, средневзвешенная цена на апартаменты в новостройках курорта с апреля 2022 по апрель 2023 года выросла на 17,1%. Если год назад она составляла 378,4 тыс. руб. за кв. м, то в нынешнем году — 443,2 тыс. за кв. м. По словам госпожи Хлудневой, за последние годы на первичном рынке очень сильно выросла доля апарт-отелей: до 2021 года сделки с этим видом недвижимости составляли порядка 10%, сейчас — до 40%.

Рост в кризис

Эксперты, опрошенные «G», отмечают, что сегмент апартаментов чувствует себя существенно лучше рынка недвижимости в целом. По словам Юлии Хлудневой, в Сочи на рынок недвижимости в меньшей степени влияют внешние события: даже когда в других регионах кризис, на курорте наблюдается рост.

По словам руководителя отдела инвестиций агентства недвижимости и строительно-инвестиционной компании Sirius Group Шамиля Тешева, сегодня наблюдается оживление спроса со стороны потенциальных инвесторов, а также клиентов, «мечтающих об отдыхе в развитой локации с широким спектром услуг и активностей». «То есть глобально люди по-прежнему хотят отдыхать на нашем юге, только все более выражен спрос на качественные варианты размещения, которые могли бы соперничать с зарубежными»,— заявил эксперт.

Он отмечает, что рост спроса связан со сменой трендов и предпочтений социально активной части населения. Если раньше традиционно в приоритетах была Турция, то отзыв «золотых паспортов», изменения в политике получения вида на жительство, разрушительное землетрясение и последующий шквал негатива на качество строительства, а также наводнение в турецких провинциях остудили пыл инвесторов, и многие приняли решение «вернуться в родную гавань», констатирует господин Тешев.

Руководитель отдела продаж ООО «ГК "Метрикс Development"» Александр Сторчак обращает внимание, что за последнее время выросло общее число лотов в продаже, чтобы удовлетворить возросший спрос. По его данным, доля апартаментов в соотношении всей курортной недвижимости в Краснодарском крае сейчас составляет 20%.

«Это немного ниже, чем в прошлом году, но это связано исключительно со значительным увеличением количества квартирных объектов. Также можно сказать о перераспределении спроса между Крымом и Краснодарским краем в связи с геополитической ситуацией в России. Спрос на апартаменты в Краснодарском крае вырос на 30% в 2023 году»,— подчеркнул он.

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт говорит, что спрос на гостиничные комплексы высок, в первую очередь со стороны инвесторов, которые хотят получать пассивный доход с подобных вложений. При этом если в других сегментах недвижимости в России наблюдаются изменения доли инвесторских покупок, то интерес к курортным объектам очень велик, и этот тренд будет нарастать, уверена она.

Госпожа Нарт связывает интерес к рынку гостиничной недвижимости и апартаментов в том числе с растущим туристическим потоком на курорты Кубани. «На этом фоне востребованность гостиничной недвижимости растет, и в ближайшие годы она будет только повышаться»,— отметила она.

Все, везде и сразу

Участники рынка недвижимости отмечают, что, несмотря на политические и экономические потрясения, произошедшие в 2022 году, рынок апартаментов не просто восстановился, но даже вышел на новый уровень. Юлия Хлуднева (Nedvex) констатирует, что наиболее привлекательны для инвестирования сервисные апартаменты с доходными программами, которые позволяют получать стабильный доход. Шамиль Тешев (Sirius Group) добавляет, что потенциальному клиенту сегодня для отдыха интереснее всего концепция All inclusive, когда все активности и услуги уже есть на территории апартаментного комплекса.

«Рынок успел нащупать дно и пришел к золотой середине. Апартаментные комплексы без инфраструктуры уходят с рынка и давно вне поля зрения инвесторов и основного трафика потенциальных отдыхающих. Слабые ушли, а на их месте появились прекрасные проекты с комплексным развитием территории в кооперации с местными властями: создаются шикарные набережные, проектируются парковые зоны и места для активностей»,— подчеркнул он.

Эксперты обращают внимание, что цены на апартаменты вместе с увеличением спроса также продолжают расти. По словам Ольги Нарт («Неометрия»), в ближайший год их стоимость увеличится примерно на 20%.

Александр Сторчак из «Метрикс Development» добавляет, что на цены влияют также инфляция и удорожание строительных материалов. Аналогичная ситуация наблюдается и в части аренды апартаментов. По данным Sirius Group, сейчас сутки в среднем обойдутся в 5 тыс. руб., в сегменте премиального отдыха этот чек будет уже на уровне 15–30 тыс. руб. Однако именно на апартаменты премиального класса сейчас наблюдается наибольший спрос, отмечает господин Сторчак. «К сожалению, отпуск — чересчур редкое явление, чтобы проводить его в скромной обстановке»,— констатирует он.

По показателям доходности апартаментной недвижимости эксперты во мнениях разошлись: в большей степени это также зависит от расположения, инфраструктуры объекта, формата недвижимости и способа управления ею. Александр Сторчак оценивает этот показатель в 12–15 лет. Юлия Хлуднева заявила, что доходность по объектам, с которыми работает Nedvex Development, составляет 20–25%.

Самую скромную оценку доходности дает Шамиль Тешев — 8–10% на объекты в Сочи. «Связано это с высокой себестоимостью строительства и покупки, а также огромным спросом на Сочи. Само слово "Сочи" для многих инвесторов из РФ — это уже бренд»,— подчеркнул он. Однако, добавляет господин Тешев, чем дальше от курорта, тем доходность может оказаться выше. Например, в Крыму она может составлять уже 10–12%, а срок окупаемости — 8–10 лет.

Турпоток обеспечит рост

Прогнозы дальнейшего развития рынка апартаментной недвижимости у экспертов благоприятные. «По цифрам раннего бронирования уже видно, что турпоток в курортном сезоне 2023 года будет высоким, как и заполненность отелей. Участники рынка отмечают эту тенденцию и реализуют проекты по строительству новых гостиничных комплексов»,— говорит Ольга Нарт.

Юлия Хлуднева обращает внимание, что аэропорт Сочи остается единственным работающим авиахабом в Краснодарском крае, поэтому туристический поток и спрос на недвижимость здесь не будут снижаться. «Городские власти продолжают активно вкладывать средства в развитие инфраструктуры и увеличение туристического потока. Рынок Сочи показывает стабильный рост на протяжении последних десяти лет, поэтому большинство рассматривает город как идеальное место для инвестиций в недвижимость»,— считает она.

Александр Сторчак отмечает, что, несмотря на рост, на рынке по-прежнему наблюдается дефицит по-настоящему качественных апартаментов, поэтому и спрос, и стоимость объектов продолжат увеличиваться.

«Лучшие проекты уже прибавили в среднем 20% за первую половину 2023 года, на вторую половину ожидаем как минимум еще 10% сверху. Итого, по самым консервативным прогнозам, курортная недвижимость даст рост от 30% чистого прироста с квадратного метра — очень неплохо, беря в расчет наше нестабильное время»,— резюмирует Шамиль Тешев.

Читайте нас в Telegram