Логисты выезжают из складов

На российском рынке в первый год после начала коронакризиса возрождается тенденция, характерная для начала 2000-х годов. Компании в ближайшее время смогут активно распродавать свою недвижимость, оставаясь арендаторами по схеме sale & leaseback. Так, французский логистический оператор FM Logistic намерен закрыть такую сделку со своим складом в Подмосковье, чтобы расчистить баланс от непрофильных активов. Однако пока на российском рынке успешных примеров продажи с обратной арендой крайне мало.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

FM Logistic намерен продать один из своих складских комплексов в Подмосковье, сообщили три источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, речь идет предположительно о логопарке на 110 тыс. кв. м в Дмитрове. Компания после продажи объекта намерена остаться его арендатором по схеме sale & leaseback (SLB). Директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов оценивает стоимость логопарка в 4,4 млрд руб.

Собеседники “Ъ” называют наиболее вероятными интересантами сделки Российский фонд прямых инвестиций и фонды недвижимости «Сбера» и ВТБ. Получить оперативно комментарии в этих компаниях не удалось. В FM Logistic отказались отвечать на запрос “Ъ”.

FM Logistic — французская логистическая компания. В России компания занимает 812 тыс. кв. м складской недвижимости, из которых как минимум 408 тыс. кв. м находится в собственности компании. В 2018/19 финансовом году оборот оператора составил 18,5 млрд руб.

У FM Logistic уже была попытка взять в аренду площади по схеме SLB. В 2006 году компания продала в Долгопрудном свой логопарк на 69,5 тыс. кв. м AIG European REP, но в 2019 году оператор обратно выкупил объект, но у другого собственника —Hines Global REIT. Как раз в начале 2000-х годов сделки SLB начали широко использоваться в России, напоминают консультанты. Сейчас FM Logistic опять активизировался из-за снижения в последнее время доходности инвестиций в склады до 9–9,5%, что характерно для офисных и торговых объектов, предполагает управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф.

Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова ожидает, что в ближайшее время сделок SLB на рынке станет больше во всех сегментах недвижимости. «После первого года кризиса рынок инвестирования начинает набирать обороты»,— отмечает она. К тому же собственники активов, для которых владение недвижимостью не является профильным бизнесом, гораздо выгоднее направлять средства в основную деятельность, считает эксперт.

1,68 миллиона квадратных метров

достиг в 2020 году объем сделок со складами в Москве и Подмосковье, по данным JLL

Впрочем, пока даже те компании, которые выставили на продажу свои объекты по схеме SLB, не могут их реализовать. Так, X5 Retail Group четвертый год продает площади гипермаркетов «Карусель» для последующей их аренды. Не удалось пока закрыть аналогичную сделку и «Газпром-медиа», анонсировавшему в 2018 году продажу занимаемого телеканалом НТВ здания на 69 тыс. кв. м на Новомосковской улице в столице.

Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков напоминает, что при таких сделках покупатели несут определенные риски: как правило, объекты занимает единственный арендатор, а это находит отражение в стоимости кредитных ресурсов, предоставляемых под SLB. К тому же, добавляет он, технические особенности объекта могут быть слишком специфичны и окажутся невостребованными другими арендаторами.