Новейшая кредитная история

В этом году в секторе ипотечного кредитования случился настоящий бум: кредитные портфели банков возросли по сравнению с 2000 годом в два раза. Ипотечные программы начали работать. Год назад банки кредитовали неумело, а единичные ипотечные сделки осуществлялись скорее в имиджевых целях. Как работает ипотека в России, испытала на себе корреспондент "Ъ-Дом" ЛИЗА ГОЛИКОВА.

На рынке недвижимости предложение давно превышает спрос. Причина банальна: многим покупка собственного жилья до сих пор не по карману. Поэтому единственное решение жилищной проблемы — взять кредит в банке на приобретение квартиры. Такие кредиты делятся банками на два вида: ипотечный заем и банковская ссуда. Ссуды выдает Сбербанк, ипотечные займы — большинство коммерческих банков. Разница между этими видами заимствования одна: при ипотеке залогом служит приобретаемая недвижимость, а при получении ссуды — иное имущество или поручительство.

     Самой распространенной программой по выдаче ссуд на приобретение жилья остается программа Сбербанка. Минус ее в том, что кредиты предоставляются при наличии нескольких поручителей — их количество зависит от суммы кредита. Доход поручителей должен в полтора раза превышать доход заемщика. Зато Сбербанк кредитует полную стоимость жилья под небольшие проценты на долгий срок. Ставка по рублевым кредитам в Сбербанке составляет 23% годовых, кредит предоставляется на 15 лет. Валютные кредиты выдают не слишком охотно: девушка-оператор, выдавая мне анкеты для заполнения, объяснила: "Вы понимаете, что принимаете на себя валютные риски?" В ипотечных программах Сбербанк не участвует. Правда, два года назад ипотеку предоставляли в Московском банке Сбербанка РФ, но финансирование этой программы сейчас прекращено.
       Коммерческие банки предоставляют только ипотечные кредиты. В Москве есть несколько банков, предоставляющих кредиты по собственным программам. В частности, Собинбанк. Привлекательность их программы — в самой низкой процентной ставке: 10% в валюте. Остальные условия стандартные — кредиты дают на десять лет, кредитуют 70% от стоимости квартиры. Однако на собеседовании в банке мне заявили, что фирма, в которой я работаю, "сомнительна". И отказались давать кредит. Вся процедура заняла несколько минут и обошлась в 1 тыс. руб.— столько стоит рассмотрение заявки на получение кредита в Собинбанке.
       Многие банки в своих буклетах дают информацию о кредитовании физических лиц, однако на собеседовании обнаруживается, что программа не действует. Сотрудники кредитных отделов требуют дополнительные залоги, поручительства, хотя в первоначальных беседах об этом умалчивают. По словам участников рынка, многие банки указывают услугу кредитования в буклетах, чтобы пакет услуг выглядел целостным. "При существующих законах собственную программу ипотечного кредитования внедрить очень сложно. Для большинства банков это не бизнес",— считает председатель Автобанка Наталья Раевская. Банки охотно кредитуют только предприятия-клиенты или своих собственных сотрудников. Исключением являются кредитные организации, работающие по программам иностранных фондов. Наиболее успешной в России стала программа "Дельта-Кредит" инвестиционного фонда "США--Россия". В ней задействованы 11 московских банков и 4 банка в Санкт-Петербурге.
       Программа "Дельта-кредит" показалась мне наиболее приемлемой. Для участия в ней не требовались поручители, срок рассмотрения заявки составлял две недели, пакет необходимых для банка документов был не слишком раздутым. Но на собеседовании выяснилось, что по моим доходам я могу претендовать на кредит в $14 тыс. Ориентируясь на эту сумму кредита плюс накопленные мною $6 тыс., я начала подыскивать жилье. Однако за такие деньги на рынке предлагались лишь "хрущобы" и пятиэтажки, а банк не кредитует покупку жилья в таких домах. "Золотое правило ипотеки — ликвидность жилья",— говорят кредитчики Собинбанка. К счастью, удалось найти подходящую недорогую квартиру в новостройке — но с ее покупкой надо было поторопиться: слишком хорошо раскупались квартиры в том доме. И первая неожиданность: вместо обещанных двух недель банк рассматривал заявку почти полтора месяца. Неожиданность вторая: выяснилось, что выдадут мне только $10 тыс. Оказалось, мой возраст не внушает доверия кредитному комитету. Наконец, неожиданность третья: если после того, как банк таким образом со мной обошелся, я бы отказалась от его услуг, мне пришлось бы выплатить $100 неустойки.
       После долгих переговоров удалось найти компромиссное решение. Мы нашли квартиру в строящемся доме за $18 тыс. Заключили предварительный договор купли-продажи и ипотечного кредитования покупки квартиры. Привлекли третье лицо, которое согласилось оформить эту квартиру на себя на срок до окончательной сдачи дома. Кроме того, этот человек оформил поручительство за меня от некоей компании, которая гарантирует обеспечение кредита на время строительства дома. В этой компании меня не знают, да и мне о ней ничего не известно. Между третьим лицом, мною и банком был заключен трехсторонний договор о том, что третье лицо, получив квартиру в полную собственность, обязуется продать ее мне в двухнедельный срок. Юридически операция сложная и рискованная. Для банка мой кредит был, по сути, необеспечен — ни залога, ни полноценного договора. "Обслуживание" этой схемы обошлось мне более чем в $2 тыс. Покупка квартиры в кредит заняла более года. Надо заметить, что ипотечный кредит предусматривает обязательную страховку жилья в тех страховых компаниях, с которыми у банка соглашение. Не сомневайтесь — они самые дорогие на рынке.
       В сентябре "Дельта-Кредит" обещает начать кредитование покупки жилья в недостроенных домах для всех желающих (для меня было сделано исключение). Однако процентная ставка на время строительства дома будет на порядок выше и составит около 20%.
       Опрошенные мною банкиры говорят, что на рынке жилищного кредитования за этот год произошло оздоровление. Верится с трудом: несмотря на то что банки стали давать взаймы охотнее, опыт кредитования жилья у нас по-прежнему слишком мал. Схемы предоставления кредитов негибкие, ставки высокие. Правда, банкиры прогнозируют настоящий взрыв на этом рынке в следующем году: ожидается окончательное принятие Госдумой закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах", который должен регламентировать привлечение средств на ипотечное кредитование. Кроме того, в конце августа премьер-министр Михаил Касьянов подписал правила предоставления госгарантий по ипотечным облигациям. А это значит, что в скором времени эти бумаги появятся на открытом рынке и ставки по ипотечным кредитам пойдут вниз. Тогда ипотечное кредитование заработает в полную силу и станет абсолютно доступным.