Метры от науки

Охотники за жильем в центре Москвы замерли в ожидании сентября, когда станет понятно, состоится ли анонсированная ранее реформа Российской академии наук (РАН). Риэлторы и некоторые академики уверены, что закон примут. Это означает, что на рынке появятся невероятные по местоположению и возможной планировке элитные квартиры и апартаменты.

Что скрывает РАН

Реформа РАН взбудоражила бизнес и общественность так, как будто власти предложили упразднить, скажем, армию. Суть законопроекта вкратце можно описать следующим образом: Академию наук, Академию медицинских наук и Академию сельскохозяйственных наук объединят в одну структуру, которая будет заниматься исключительно научной деятельностью, то есть лишится права управлять имуществом своих институтов. При этом объемы финансирования науки остаются прежними. Все функции по управлению собственностью бывших академий переходят к чиновникам из специально создаваемого федерального агентства научных институтов РАН. Законопроект о реформе РАН уже прошел два чтения в Государственной думе РФ, третье чтение предположительно пройдет в сентябре.

По разным экспертным оценкам, стоимость недвижимости РАН составляет 1,3-1,5 трлн рублей. В СМИ часто цитируют мнение члена-корреспондента РАН Валерия Гальченко, который говорит, что РАН принадлежат 15 млн кв. м производственных площадей, сотни тысяч гектаров земли. При этом точной официальной оценки, сколько квадратных метров "скрывают" научные работники, пока так и не появилось. Однако самые ценные объекты академиков у всех на виду и, как выяснилось, представляют серьезный интерес для игроков рынка недвижимости. Прежде всего из-за своего крайне удачного расположения — это районы Остоженки, Пречистенки, Арбата в самом центре недалеко от Кремля, а также вдоль Ленинского проспекта. Среди интересных зданий, находящихся в управлении РАН в центре Москвы внутри Садового кольца, генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов назвал: Институт Африки РАН на Спиридоновке, Институт русского языка им. В. В. Виноградова на Волхонке, Институт мировой литературы им. М. Горького на Поварской, Институт государства и права на Знаменке, Библиотека по естественным наукам на Знаменке, Институт языкознания РАН на Большом Кисловском, Институт машиноведения им. А. А. Благонравова на Малом Харитоньевском, Институт проблем передачи информации в Большом Каретном, Институт востоковедения на Рождественке и Геологический институт в Пыжовском переулке. Несмотря на внушительный список, это только часть объектов РАН, и все они имеют очень хорошее, а некоторые и уникальное расположение с точки зрения элитной недвижимости. Так что, по словам большинства опрошенных нами риэлторов, судьба их предопределена.

Науки девелоперов питают

Почти все здания, принадлежащие РАН, относятся к нежилому фонду. Поэтому самый простой путь реализации подобных объектов — продажа через аукцион. Соответственно, после покупки здания у инвестора есть два пути: он может изменить его целевое назначение (перевести в жилой фонд) или начать реконструкцию без изменения назначения объекта. "Процесс перевода слишком затратный во всех отношениях. Поэтому проще реконструировать здания под офисы или апартаменты",— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". Арендаторы офисов на столь уникальных площадках в центре Москвы, конечно, найдутся быстрее, но выбор в пользу коммерческой недвижимости существенно (на годы) увеличит срок окупаемости самого проекта (доход от аренды слишком растянут во времени), что, скорее всего, будет неинтересно для большинства инвесторов. Кроме того, в Москве сейчас на наблюдается повышенного спроса на дорогие офисы. Так что выходит, что редевелопмент экс-объекта РАН под апартаменты представляется привлекательным вариантом с точки зрения рентабельности, так как продать апартаменты можно сразу. "Если реформа Российской академии наук будет принята в неизменном виде, то вариант с перепрофилированием зданий, принадлежащих РАН, кажется самым вероятным",— говорит директор департамента развития TEKTA Group Юрий Неманежин. Причем логичным и эффективным использованием, с точки зрения застройщиков, будет именно редевелопмент проектов в апартаменты, так как не придется заниматься переводом нежилого фонда в жилой формат.

"Ни для кого не секрет, что существует два способа реализации практически любого девелоперского проекта — законный и быстрый. И в данном случае редевелопмент не является исключением. К сожалению, реальность такова, что если инвестор на каждом этапе будет следовать букве закона, то реализация проекта затянется на очень длительный срок. Одни согласования документации и экспертизы могут занять несколько лет,— рассказывает госпожа Литинецкая.— А суть редевелопмента как раз в том, чтобы быстро привести объект в порядок и продать или сдать. Поэтому чаще всего инвесторы все-таки идут более быстрым путем". Способов для подобного "ускорения" множество — все зависит от возможностей и связей девелопера. Например, можно согласовывать не реконструкцию, а просто капитальный ремонт. При этом по факту от здания, скорее всего, останется один конструктив, а все остальное будет заменено. Однако это позволит сократить срок реализации. Вообще, большой плюс реконструкции заключается в том, само здание уже есть в госреестре недвижимости. Необходимо только согласовать часть документов. Соответственно, продажа апартаментов в таких зданиях чаще всего ведется по договору купли-продажи. Покупатели же получают на руки свидетельства о праве собственности на нежилое помещение. То есть формат апартаментов снимает вопросы по юридическому оформлению жилья в зданиях РАН. "Поскольку продажа апартаментов проходит как продажа нежилых помещений (на сегодня юридического понятия "апартаменты" нет), то будущий собственник такого формата жилья получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение",— говорит господин Кузнецов.

Стоимость реконструкции будет зависеть от каждого конкретного случая и сильно влиять на конечную стоимость апартаментов. Со зданиями РАН, построенными в советский период, скорее всего, никаких проблем не возникнет. А вот с объектами, возведенными еще до революции, возможны сложности, так как само здание или его отдельные элементы могут иметь историческую ценность. Если объект подпадает под категорию памятника архитектуры, то реконструкция и дальнейшее использование будут проходить в режиме максимального сохранения первоначального облика, что, естественно, приведет к существенному удорожанию проекта. По данным "Метриум Групп", стоимость реконструкции будет начинаться от $800 за 1 кв. м и доходить до $4 тыс. за 1 кв. м. Последняя цифра поставит подобные проекты на грань рентабельности. Особенно учитывая, что никакого типового решения в данном случае быть не может — все очень индивидуально. Эксперты SOHO Estate считают, что стоимость редевелопмента будет сопоставима с новым строительством и, по предварительным данным, составит $800-1500 за 1 кв. м. В результате редевелопмента подобные элитные апартаменты можно будет продавать по цене от $15 тыс. до $30 тыс. за 1 кв. м, что поставит их в топ самой дорогой недвижимости Москвы.

Лакомые куски

В связи с небольшим количеством оставшихся площадок для строительства элитных домов внутри Садового кольца объекты РАН после редевелопмента представляют большой интерес для покупателей элитного жилья. Учитывая тот факт, что цены на недвижимость в центре достаточно высоки, а предложений мало, объекты, которые будут переданы под строительства элитного жилья, будут пользоваться спросом со стороны покупателей. По словам директора компании "Меркурий Девелопмент" Александра Эльстера, здания РАН в центре Москвы — это самые лакомые куски для любого девелопера, поэтому можно предположить, что управляющая компания возьмется за их редевелопмент в первую очередь и они превратятся в комплексы апартаментов класса de luxe. Существующие строения могут преобразоваться в здания с апартаментами, а некоторые могут быть проданы как частные особняки, например, для проживания одной семьи.

"Апартаменты в центре города, особенно нестандартные — лофты, мансарды, двухуровневые объекты, безусловно, будут востребованы: популярность этого формата недвижимости сегодня стремительно набирает обороты",— говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. Институты РАН, расположенные в Западном и Юго-Западном административных округах, также отличаются выгодной локацией и прекрасной транспортной доступностью. Большинство из них имеет далеко не маленькую территорию. Кроме того, сама конструкция этих зданий позволяет разместить в них просторные и светлые апартаменты с высокими потолками. Учитывая все характеристики данных объектов, можно утверждать, что они будут пользоваться повышенным спросом со стороны покупателей. Однако много будет зависеть от вложений в редевелопмент и его качество, так как, по словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, строителям придется решать такие проблемы старых нежилых зданий, как неподходящая высота потолков, маленькие окна, большая глубина помещений, отсутствие хороших видовых характеристик и т. д. Также госпожа Тейн напоминает еще один момент: "Россияне не приемлют никакой формы владения жильем, кроме собственности. Поэтому любые другие варианты, например аренда, обречены на провал".

По смелым прогнозам компании SOHO Estate не менее 50% зданий, находящихся в управлении РАН, внутри Садового кольца будут проданы, находящиеся в них институты, скорее всего, будут переведены в другие места. Например, здание РАН на Волхонке может отойти музейному городку ГМИИ имени Пушкина. Скорее всего, останется, например, как концертная площадка Центральный дом ученых на Пречистенке.

Риэлторы-нигилисты

При этом нашлось немало экспертов, которые не верят, что реформа РАН пополнит рынок элитного жилья. "Основная цель новой УК РАН не в том, чтобы распродать активы Академии наук и строить апартаменты. Многие здания в ЦАО являются объектами культурного наследия федерального или регионального значения, из чего следует, что их редевелопмент в апартаменты будет проблематичным, если не сказать невозможным. Например, Центральный дом ученых на Пречистенке — это объект культурного наследия федерального значения, это особняк постройки начала ХХ века, с просторными залами для приемов, Большим и Камерным залами. Каким образом здесь можно устроить апартаменты? Скорее всего, это невозможно. Здание Библиотеки по естественным наукам РАН тоже сложный объект для редевелопмента и обустройства апартаментов",— говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотов. То есть в случае редевелопмента исторических зданий строителям придется убедиться, что они не являются памятниками архитектуры, иначе возникнет слишком много ограничений. По словам госпожи Тейн, из всех перечисленных объектов больше всего шансов стать комплексом апартаментов есть у научно-исследовательского института на Губкина, 3, так как он в большей степени соответствует сценарию переделки офисов класса С в жилье. "Я не думаю, что помещения РАН выйдут на свободный рынок и будут сдаваться в аренду. Есть ряд госструктур, которые на сегодняшний момент испытывают нехватку помещений, например Общественная палата. Создающиеся новые подразделения госструктур и федеральных ведомств требуют помещений, и помещений в центре города. А что-то для них построить в центре практически невозможно. Что в последнее время построили? Если не ошибаюсь, только ФСБ себе построила здание и МЧС. Последней, кому передавали здание, была Счетная палата. Кроме того, пересадить госструктуры в такие здания наиболее просто: не потребуется доводки здания до офисной категории. Аппарат разрастается, и, я думаю, судьба этих помещений уже решена",— говорит генеральный директор УК CleverEstate Сергей Креков.

Но у крепко стоящих на рыночной земле риэлторов есть свой железный аргумент. "Если здание, расположенное на улице Знаменка, 11, будет передано стороннему девелоперу или строительной компании, аффилированной с новым федеральным агентством, то библиотека, конечно же, переедет. Для таких организаций то, где она будет находиться, абсолютно не имеет никакого значения. А текущее расположение библиотеки просто шикарное, и вряд ли инвестор, привлеченный к реализации проекта редевелопмента, упустит свой шанс",— говорит госпожа Литинецкая.

У академиков одна надежда: пока неизвестно, примут ли закон о реформе. В самой РАН мнения о перспективах реформы расходятся. Одни называют ее вполне реальной: "Собственно, смысл реформы к этому и сводится". Но больше распространены совсем другие настроения. "Если он (законопроект.— "Ъ-Дом") пройдет в том виде, в котором передан в Госдуму и в котором принят в первом чтении, тогда прогнозы с редевелопментом и продажей верны,— сообщил нам источник в РАН.— Но президент Путин, как известно, вмешался и изменил смысл законопроекта, и уже во втором чтении он принят с огромными поправками. Сейчас довольно влиятельные силы готовят обоснование, что нужно вернуться вообще к первому чтению, то есть кардинально изменить законопроект. В этом случае ни о каких продажах недвижимости РАН речи не пойдет. Ситуация не определена в принципе".

Наиболее перспективные проекты на основе активов РАН

Актив

Расположение
Перспективный формат
после редевелопмента
Оценочная стоимость
продажи после
редевелопмента
Библиотека по естественным наукам РАН
Ул. Знаменка, 11/11
Апартаменты, частный
особняк
От $25 тыс. /кв. м
Центральный дом ученых РАН
Ул. Пречистенка, 16
Апартаменты, частный
особняк
От $25 тыс./кв. м
Институт языкознания РАН
Б. Кисловский пер., 1
Апартаменты, частный
особняк
От $20 тыс./кв. м
Головной проектный и
Ул. Губкина, 3
Жилой дом или апартаменты
От $8 тыс.
научно-исследовательский институт РАН
премиум-класса
Всероссийский институт научной и
Ул. Усиевича, 20
Жилой дом или апартаменты
От $5-5,5 тыс./кв. м
технической информации Российской
академии наук
бизнес-класса
Институт машиноведения им. А. А.
Малый Харитоньевский
Апартаменты
$15-22 тыс./кв. м
 Благонравова
пер., 4
Институт проблем передачи информации
Большой Каретный пер.,
19
Апартаменты
$15-22 тыс./кв. м
Институт востоковедения
Ул. Рождественка, 12
Апартаменты
$15-22 тыс./кв. м
Геологический институт
Пыжовский пер., 7
Апартаменты

Источники: "Метриум Групп", SohoEstate.