Актуальные вопросы государственного стимулирования жилищного ипотечного кредитования

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТИМУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

М.М. Ахмедов, канд. экон. наук, доцент Государственный экономический университет

Аннотация. В данной статье рассматриваются основные направления государственного стимулирования и концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования, определяются основные проблемы, связанные с процессом передачи права собственности на недвижимость и оформления его ипотеки, предлагаются рекомендации по формированию устойчивого национального рынка ипотечного жилищного кредитования.

Ключевые слова: государственное стимулирование, жилищное ипотечное кредитование, риск, регистрация ипотеки, жилищная политика.

Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ особенно на первых этапах является определяющим для ее успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитываются ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе.

Данный механизм предусматривает предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жильё в условиях произошедшего падения жизненного уровня населения и возросшей макроэкономической нестабильности, а также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта.

Основные направления государственного стимулирования жилищного ипотечного кредитования могут быть представлены следующим образом [2, с. 135]:

1. Совершенствование правовой основы и нормативной базы осуществления ипотечного кредитования.

2. Осуществление ряда мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным

кредитованием, и повышение прибыльности и привлекательности подобного кредитования для банков.

3. Создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов.

4. Принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например привлечение банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья.

5. Оказание помощи семьям со средним и низким доходом в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья.

6. Поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов) вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Принятие Гражданского кодекса Азербайджанской Республики стало решающим шагом развития азербайджанского законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредито-

ванием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие Гражданского кодекса Азербайджанской Республики, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности.

Закон «О государственном реестре недвижимого имущества» стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

Вторым важным законом стал принятый в 2005 году закон Азербайджанской Республики «Об ипотеке» [3]. Закон значительно расширяет возможности использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита.

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования [2, с. 137]:

- формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

- создает механизм социальной защиты заемщиков;

- проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

- создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Если снизить процентные ставки до определенного уровня и снять с населения требование по первичному взносу в 30% от общей стоимости жилья, то это будет означать возврат к старой неэффективной распределительной системе. Механизм ипотеки должен быть приближенным к рыночным условиям, чтобы обеспечить возобновляемость финансовых средств.

Оборачиваемость средств - важный фактор: от этого зависят эффективность системы ипотечного кредитования, буду-

щий объем вторичного финансирования и массовость охвата ипотечным кредитованием в целом. Снижение и правильное управление рисками, совершенствование механизма регистрации и реализации закладываемого жилья, становление рентабельного ипотечного института, развитие финансовых рынков и макроэкономическая стабильность — всё это должно повлиять на понижение стоимости ипотечного кредита. Для этого также требуется экономически эффективная модель, где должны быть такие котировочные ставки, чтобы в дальнейшем появилась возможность выпускать ценные бумаги и привлекать дополнительные средства от пенсионных фондов или других институциональных инвесторов, которым АИФ придется платить определенные проценты. В настоящее время основным источником средств является госбюджет, а дополнительными могут стать внутренние и внешние инвесторы, заинтересованные во вложении, в выпускаемые АИФ ценные бумаги в местной валюте. Это могло бы привести к росту активов фонда, что может использоваться для рефинансирования средств по предоставлению ипотечных кредитов.

Для предоставления кредита в обязательном порядке требуется купчая — документ, удостоверяющий право собственности гражданина на объект недвижимости. Это является одним из основных условий в системе ипотеки, поскольку служит залогом выплат по ипотечным кредитам. Со времен античной Греции, где зародилась идея ипотеки, для получения финансовых средств предоставлялся залог, на который имел право заемщик. Чтобы предоставить какой-то объект недвижимости или какую-то собственность в залог, заемщик должен доказать свое право на собственность.

Незавершенные объекты строительства не могут служить предметом ипотеки. Иными словами, не могут закладываться в качестве залогового обязательства. Конечно, со временем будет создана система кредитных историй заемщиков ипотечного кредитования, как это произошло в разви-

тых странах. Тогда может произойти какое-то смягчение и даже снижение требований к минимальной оплате из-за расширения информационной базы и спектра данного вида кредитования. Например, в Казахстане и России ипотечное кредитование выдается при покупке недостроенных домов, даже при проведении ремонтно-строительных работ в уже приобретенной квартире. Но на первоначальном этапе реализации ипотечной системы в Азербайджане основная задача — обеспечить доступ максимальному количеству граждан к получению ипотечных кредитов и улучшению своих жилищных условий. В настоящее время готовится законопроект «О кредитных историях». Будет учитываться предоставленная банками информация о платежеспособности гражданина по ранее полученным кредитам, своевременности выплат с его стороны при предоставлении ипотечных кредитов. Это очень важный вопрос, потому что такая система является частью не только инфраструктуры ипотечного кредитования, но и финансовых услуг. Одним из важных элементов является создание базы данных — кредитных историй заемщика. На сегодняшний день такая система существует при ЦБА, где собирается информация с банков по своевременности выплат по тем или иным заемщикам, они обрабатываются, суммируются. По ипотечному кредитованию также будет создана база данных, и информация будет поступать не только в АИФ, но и в Центральный реестр кредитных историй при ЦБА. В будущем это станет очень важным элементом для банков при анализе платежеспособности и аккуратности выплат по кредитным долговым обязательствам клиентов.

Реализация законопроекта «О кредитных историях» приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики. Накопление и использование кредитных историй позволит значительно расширить кредитование экономики в целом и в первую очередь придаст импульс развитию потребительского, ипотечного кредитования, а

также кредитованию малого бизнеса. То есть тем видам кредитования, при которых сложно оценить кредитоспособность заемщика по раскрываемым им данным в момент обращения за кредитом и необходимо обеспечить возможность быстрой (порядка четверти часа) оценки кредитоспособности заемщика. Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц. Современный зарубежный опыт показывает, что кредитная история служит не только для фиксации факта о получении и возврате кредита (ов), но и должна позволить оценить кредитоспособность заемщика. Таким образом, становится необходимым накопление значительного объема информации, описывающей заемщика и его договоры кредита, займа.

В целом основные проблемы, связанные с процессом передачи права собственности на недвижимость и оформления его ипотеки, можно сгруппировать следующим образом:

1. Риски, связанные с передачей права собственности на недвижимость. Один из рисков для ипотечных кредитов, возникающий в самом начале процесса регистрации, связан с необходимостью перечисления средств ипотечного кредита, предоставленного на приобретение жилья, до момента регистрации права собственности нового владельца на приобретаемое недвижимое имущество и регистрации его залога. Согласно действующему законодательству, покупатель должен перевести деньги за приобретаемый объект недвижимого имущества на специальный депозитный счет нотариуса до момента нотариального удостоверения договора купли-продажи. Специальный депозитный счет нотариуса открывается последним в банке, назначенном Министерством юстиции. Существующий порядок заключения и оформления сделок по приобретению жилой недвижимости с привлечением ипо-

течного кредита и использования депозитного счета нотариуса является основной причиной следующих проблем:

- коммерческие банки рассматривают такой механизм оплаты как ненадежную форму расчетов, поскольку соответствующее законодательство, регулирующее операции, осуществляемые через депозитный счет нотариуса, отсутствует. На самом же деле законодательство не запрещает продавцу и покупателю согласовывать между собой способ распоряжения суммой кредита после того, как банк перечислил ее на депозитный счет нотариуса. Кроме того, до сих пор отсутствует механизм, позволяющий кредитору блокировать выплаты с таких счетов или отзывать кредит;

- кредитные средства банка перечисляются на депозитный счет нотариуса в отсутствие должного обеспечения по кредиту, так как залог приобретаемого за счет кредита недвижимого имущества можно зарегистрировать также после передачи новому владельцу права собственности на него, на что может уйти до 38 дней. В течение всего этого срока кредиторы подвержены риску ввиду отсутствия обеспечения по выплаченному ипотечному кредиту;

- контроль за использованием средств кредита, перечисленных на депозитный счет нотариуса, переходит к нотариусу и банку, в котором данный депозитный счет открыт. Таким образом, коммерческий банк, предоставляющий ипотечный кредит, теряет контроль за целевым использованием перечисляемых кредитных средств.

В дополнение к перечисленным проблемам с определенными рисками сталкивается также и покупатель жилья. Это связано с тем, что даже если продавец получает полную денежную сумму, перечисленную с депозитного счета нотариуса, в счет оплаты продаваемого недвижимого имущества, покупатель тем не менее не обладает полным правом собственности на это недвижимое имущество до тех пор, пока не завершится государственная регистрация его права собственности на эту недвижимость в службе государственного

реестра. Только после завершения регистрации прав собственности нового владельца жилого имущества может начаться процедура регистрации права залога на это недвижимое имущество.

2. Регистрация ипотеки. Согласно закону «О государственном реестре недвижимого имущества», документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в т. ч. и на ипотеку, подает правополучатель.

Весь процесс регистрации ипотеки, включая нотариальное удостоверение договоров ипотеки, занимает 12 дней с момента регистрации права собственности на недвижимость. При нотариальном удостоверении договора ипотеки стороны договора должны предоставить нотариусу тот же пакет документов, что и при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи жилой недвижимости, что означает совершение одних и тех же (излишних) действий дважды по сбору документов по одному и тому же объекту недвижимости.

Необходимо отметить, что существующая система регистрации ипотеки создает возможности для осуществления неформальных платежей, которые уплачиваются для ускорения процесса регистрации права собственности на недвижимость и ее ипотеки.

3. Дополнительная регистрация ипотеки. Несмотря на то, что порядок такой регистрации упрощен, действующие процедуры тем не менее создают некоторые затруднения, особенно в связи с дополнительной регистрацией при уступке прав требований третьим лицам. Наиболее актуальной проблемой в процессе дополнительной регистрации является ее разрешительный характер. В частности, в случае отказа Службой государственного реестра в дополнительной регистрации произведенные изменения в кредитный договор не будут считаться вступившими в силу, что, в свою очередь, может сказаться на недоверии и нежелании банков вносить определенные изменения в кредитный договор. Данное обстоятельство также создает су-

щественные препятствия для возможного рефинансирования ипотечных кредитов.

Действующее законодательство предусматривает возможность регистрации ипотеки, оформленной по взаимному решению заемщика и кредитора ипотечной закладной. При этом в случае выдачи ипотечной закладной она подлежит регистрации в Госкомитете по ценным бумагам в качестве ценной бумаги. Принимая во внимание, что регистрация ипотеки без оформления закладной осуществляется Службой государственного реестра, такого рода распределение функций может быть причиной возникновения дополнительных временных затрат при регистрации ипотеки с выдачей ипотечной закладной.

4. Обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Действующее законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимым имуществом. Несмотря на то, что обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи может играть важную роль в обеспечении законности данного соглашения, обязательный характер роли нотариального удостоверения договоров ипотеки представляется требующим дополнительного анализа — как с точки зрения целесообразности выполняемых ими функций, так и с точки зрения усложнения и удорожания всего процесса выдачи ипотечных кредитов, а также их возможной последующей продажи или рефинансирования. Процесс нотариального удостоверения договоров ипотеки занимает до 10 дней. При нотариальном удостоверении договоров ипотеки должны присутствовать все стороны договора либо их уполномоченные представители.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки также порождает дополнительные сложности при изменении договора ипотеки и уступке прав требования третьей стороне, поскольку при обязательном нотариальном удостоверении изменений в договоре нотариусы в обязательном порядке требуют физического присутствия всех лиц, участвующих в данной сделке. Данное

требование может стать барьером для развития вторичного рынка ипотеки, поскольку для подобных сделок следует каждый раз являться к нотариусу.

5. Переоформление ипотечной закладной. Процедура передачи ипотеки путем переоформления ипотечной закладной описывается в законе «Об ипотеке». Согласно закону, передача прав по ипотечной закладной осуществляется индоссаментом на ипотечной закладной в пользу третьего лица и передачей ему ипотечной закладной вместе с ипотечным договором. В индоссаменте должно быть указано полное имя нового владельца ипотечной закладной. Если индоссамент осуществляется физическим лицом, то его подпись должна быть нотариально заверена. Если основное обязательство на момент переоформления ипотечной закладной было частично исполнено, в ипотечной закладной делается соответствующая запись. В таком случае передается только неисполненная часть требования.

Получение согласия должника возможно на тех же основаниях, что и в случае с обычной уступкой требования. Кроме того, закон «Об ипотеке» прямо требует от лица, передавшего свою ипотечную закладную другому лицу, письменно уведомить об этом должника. В случае неисполнения данного требования закон ссылается на последствие, установленное Гражданским кодексом, в соответствии с которым должник может исполнять свои обязательства перед прежним кредитором до его уведомления об уступке требования. Кроме того, если кредитор уступил требования одновременно нескольким лицам и не установлена очередность такой уступки, требование переходит к лицу, первым уведомившему должника [1].

Согласно закону «Об ипотеке», переоформление ипотечной закладной также требует дополнительной регистрации, как и в случае с продажей ипотеки. Переоформление удостоверяется соответствующей записью в ипотечной закладной

[3].

6. Права землепользования. Выделение земельных участников под жилищное

строительство происходит в основном из земельных площадей, находящихся в муниципальной собственности. Существует три правовых режима по выделению муниципальной земли под жилищное строительство:

- частные земельные участки под индивидуальное строительство;

- бесплатное срочное землепользование под строительство многоквартирных домов частными коммерческими компаниями;

- бесплатное бессрочное землепользование под строительство многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами.

Земельное законодательство предусматривает экспроприацию ранее выделенных земельных участков для государственных, муниципальных и общих нужд. В отсутствие согласия со стороны владельца земли экспроприация возможна только на основе решения суда. Согласно Земельному кодексу, экспроприирующая сторона должна оплатить владельцу земельного участка рыночную стоимость экспроприируемого участка на момент экспроприации. При согласии владельца земельного участка заинтересованная сторона может предложить ему эквивалентный участок земли [4].

7. Процедура обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения._Действую-щая система обращения взыскания на предмет ипотеки описана в законе «Об ипотеке» [3]. Необходимо отметить, что данная процедура изложена подробно и, как представляется, разрешает проблемы, существовавшие до принятия этого закона. Однако судебная практика по обращению взыскания на недвижимое имущество в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору показывает, что те немногочисленные иски по обращению взыскания, инициированные в период 2005-2006 годов, всё еще остаются незавершенными. Таким образом, можно предположить, что нормы закона пока еще не нашли адекватного применения на практике. Кроме того, отмечается тенденция, когда суды крайне неохотно следуют

процессуальным требованиям закона «Об ипотеке».

8. Внесудебная процедура обращения взыскания на предмет ипотеки. Действующая процедура внесудебного обращения взыскания содержит сбалансированный подход к обеспечению интересов кредитора и заемщика. Закон признает право заемщика на обращение в суд для урегулирования спора в отношении взыскания заложенного имущества. Однако это право обусловлено жестким временным периодом, в течение которого можно подать заявление. В то же время банк, не начавший внесудебную процедуру в течение 30 дней с даты вручения заемщику уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки, также теряет право на обращение взыскания посредством внесудебной процедуры. Несмотря на наличие детального описания процедуры внесудебного обращения взыскания, банки продолжают придерживаться мнения о том, что действующее гражданско-процессуальное законодательство обеспечивает их интересы в меньшей степени, чем интересы заемщиков, которые могут втянуть банк в продолжительное и дорогостоящее судебное разбирательство на любом этапе внесудебной процедуры обращения взыскания. Очевидно, что жизнеспособность внесудебного урегулирования по-прежнему требует дальнейшей апробации на практике.

9. Высокая стоимость услуг судебного исполнителя. Судебный исполнитель играет очень важную роль как во внесудебной, так и в судебной процедуре обращения взыскания. Пошлина, взимаемая судебным исполнителем, составляет 7% от общей суммы взыскиваемого долга. Данные затраты могут быть изъяты из суммы, вырученной от продажи взысканного недвижимого имущества. Столь высокая стоимость этих услуг приводит к тому, что кредитор и заемщик нередко пытаются изыскать пути во избежание обращения к судебному исполнителю. Такая высокая стоимость является существенной финансовой нагрузкой для сторон, вовлеченных в данный процесс.

10. Банковское регулирование ипотечных операций. Существующее банковское регулирование не в полной мере отвечает необходимым требованиям для эффективного регулирования ипотечного жилищного финансирования.

На основании данного исследования предложенные нами рекомендации по формированию устойчивого национального рынка ипотечного жилищного кредитования сгруппированы по следующим трем основным направлениям:

1. Совершенствование правовой среды для формирования системы жилищного финансирования.

2. Создание условий для становления основных участников ипотечного рынка и дальнейшего развития их институционального потенциала.

3. Совершенствование государственной жилищной политики.

Получить ипотеку в регионах еще сложнее, так как там доходы населения ниже общего показателя по стране в 1,7 раза, а показателя по Баку — в 2,5 раза. В таком случае необходимо осуществление серьезного усовершенствования системы для распространения ипотеки в районах. В

должны быть снижены, максимальная ставка обычной ипотеки должна быть снижена с нынешних 8% до 4%, а социальная ипотека и вовсе должна быть беспроцентной. Также необходимо выдавать специалистам в регионах беспроцентную ипотеку.

Считаем, что в этой области основное требующееся изменение связано с первичным взносом. Первичный взнос — абсурдное искусственное препятствие, созданное для преграждения пути желающим получить эти кредиты. Кроме того, списание части ипотечной задолженности тем, кто пунктуально вносит ипотечные кредиты, повысит интерес к этой сфере.

И, наконец, по нашему мнению, для обеспечения доступа широких слоев населения в нашей стране к ипотечным кредитам целесообразно применить модель Германии. Этот способ ипотеки оправдал себя в положении, в которое попала Германия после Второй мировой войны. Он представлял собой следующую систему: гражданин делает в банк определенные вклады; когда сумма этих вкладов достигает определенной цифры, банк выдает ему кредит.

первую очередь ипотечные проценты

Библиографический список

1. Гражданский Кодекс Азербайджанской Республики. — Ваку: «^апип», 2001.

2. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практич. пособие / под ред. В.З. Черняка. — М.: Изд-во КДЛ, 2003. — 272 с.

3. Закон Азербайджанской Республики «Об ипотеке». — Баку: «^апип», 2005.

4. Земельный Кодекс Азербайджанской Республики. — Ваку: «^апип», 2001.

5. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косарева. — М.: Инфра-М, 2007. — 576 с.

CURRENT ISSUES INCENTIVE STATE HOUSING MORTGAGE LENDING

M.M. Ahmadov, candidate of economic sciences, assistant professor Azerbaijan state economy university

Abstract. In an article were considered the basic directions and developing concept of the state stimulation of residential mortgage lending, defined the Granting property rights for real estate and the main problems associated with the registration of the mortgage, was given recommendations on the establishment of sustainable national market in mortgage lending.

Keywords: state stimulation, residential mortgage lending, risk, registration of mortgage, housing policy.