Пустая земля

Сегодня инженерно подготовленные участки составляют около 60% от имеющегося на рынке предложения участков под самостоятельную застройку ("без подряда"). Однако участки с действительно полным инженерным обеспечением составляют менее трети от этого показателя. Остальные девелоперы предлагают доплатить за подведение всех коммуникаций.

Главной проблемой при подготовке участков в Ленобласти девелоперы дружно называют сложность согласований и нехватку мощностей.

Генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко при этом отмечает: с начала года на торги муниципалами Ленобласти выставлялось не более десяти участков под многоквартирное жилищное строительство. В основном в области торгуют землями под индивидуальное жилье.

Все зависит от места

Большинство экспертов говорят, что стоимость инженерной подготовки одной сотки площади загородных земельных участков будет сильно зависеть от местоположения поселка, наличия готовых коммуникаций в ближайших окрестностях, готовности соседей участвовать в совместном инженерном развитии района и ряда других факторов.

Евгения Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", говорит, что поселки без инженерии (электричество плюс дороги) на рынке встречаются, но достаточно редко. В большинстве случаев к киловаттам и грунтовкам добавляются водоснабжение (в основном от скважин, изредка центральное) и канализация (септик на каждый дом или общий на поселок). Реже в данный пакет входит подведение газа.

Общая стоимость инженерной подготовки одного участка, по ее оценкам, может варьироваться от 400 тыс. до 2 млн рублей, в зависимости от объемов предоставляемой инженерии и сложности ее подведения, а также условного класса поселка.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по состоянию на конец второго квартала 2012 года в регионе в продаже находится 341 коттеджный поселок с предложением коттеджей, причем в 78% коттеджных поселков можно приобрести участок под застройку. Более чем в половине проектов с предложением участков под застройку (56% от количества проектов) коммуникации в стоимость не включены, за них нужно будет доплатить или проводить самостоятельно. Обычно диапазон доплаты за минимальную инженерию (свет и вода) колеблется в пределах 300-800 тыс. рублей в зависимости от локации.

"Стоимость земли до и после инженерной подготовки может отличаться в два раза. Потенциальные покупатели, которые уже достаточно давно занимаются выбором места для будущего проживания за чертой города, понимают разницу в ценах и делают выбор в пользу инженерно подготовленных территорий", — считает руководитель проекта "Юкковское" Сергей Михайлов.

Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие группы ЛСР), полагает, что стоимость сотки так называемой нарезки (участка без коммуникаций) и инженерно подготовленного участка отличаются в 4-5 раз (по состоянию на конец первого полугодия 2012 года).

А по подсчетам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, участок с полным пакетом коммуникаций (свет, вода, газ) в среднем в три раза дороже неподготовленной земли. "Так, например, цены на подготовленную землю обычно начинаются от 150 тыс. рублей за сотку, а на неподготовленную — от 60 тыс. рублей за сотку при сопоставимых локациях. В более отдаленных районах, например, в Лужском или Волховском эта разница будет меньше, но все равно останется существенной", — рассказала она.

В ФГУП "ЦПО" при "Спецстрое России" подсчитали, что ввиду высокой стоимости получения услуг по технологическим подключениям к инженерным системам, а также сложной процедуры оформления земельных участков доля затрат на подготовительные работы может составлять до 40% от стоимости проектирования. "Это в том случае если комплекс работ — от изысканий до разработки рабочей документации — выполняется одной организацией в рамках реализации полного инвестиционного цикла, завершающегося сдачей объекта в эксплуатацию. Если инвестор покупает землю с уже готовыми правами собственности, в той или иной степени готовности застройки, то строительство обойдется ему дороже, за счет увеличения числа участников цикла — появляется посредник с привлеченными им узкоспециализированными фирмами для подготовки земли", — говорят в ФГУП.

Кто первый встал...

Основной проблемой при инженерной подготовке территории поселка обычно становится отсутствие точек подключения в ближайшем окружении (в первую очередь по газу). Вторая проблема — недостаток электрических мощностей. "При этом иногда девелоперы в рекламе анонсируют мощности в размере 10 кВт на участок, а по факту в базовый пакет включают, например, 2 кВт, а остальное "можно докупить как физическому лицу по тарифу около 30 тыс. руб. за 1 кВт", при этом впоследствии у монополиста свободных мощностей для такого выкупа не оказывается", — рассказала Елена Шишулина.

Из-за нехватки мощностей при осваивании крупной территории несколькими девелоперами в более выигрышном положении оказывается тот, кто успел все согласования провести раньше остальных.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", говорит, что в Кудрово, где "Строительный трест" совместно с партнерами из компании "Отделстрой" ведет строительство нового жилого квартала почти на 1 млн кв. м жилья, инженерная подготовка территории обошлась более чем в 1 млрд рублей.

"Не все застройщики берут на себя эти затраты, некоторые предпочитают заниматься инженерией на средства, привлеченные от клиентов уже по факту продажи определенного количества землевладений или домовладений. Однако в этом случае потенциальные клиенты должны понимать, что обещанная им инженерная подготовка может быть выполнена частично или не выполнена совсем", — говорит Сергей Михайлов.

Дефицит локаций, обеспеченных необходимой инфраструктурой, отличающихся нормальной транспортной доступностью, выступает одним из ключевых факторов, негативно влияющих на темпы строительства. Расходы на формирование инфраструктуры, как правило, слишком велики для профильных участников рынка, даже если речь идет о самых крупных компаниях.

"Для качественного развития комплексного девеломпента, несомненно, необходимо последовательное государственное участие, прежде всего в вопросе создания работающих инструментов выделение территорий с подготовленными дорогами, коммуникациями, инженерными сетями и даже желательно с социально-бытовыми объектами. Вероятно, одним из наиболее целесообразных вариантов может быть использование механизмов государственно-частного партнерства", — рассуждает Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам".