"Я знаю почти всех покупателей квартир в моих домах"

Совладелец и гендиректор компании RGI International БОРИС КУЗИНЕЦ — первооткрыватель "золотой мили": его проекты Copper House и "Молочный дом" давно стали визитной карточкой этого района. До середины 90-х здесь, между улицей Остоженка и Пречистенской набережной, в основном располагались старые коммуналки. Сейчас ценник на квартиры в этом районе Москвы превышает $30 тыс. за 1 кв. м. Борис Кузинец всегда сторонился прессы, в своем первом интервью он рассказал "Ъ", как создавалась "золотая миля" и почему он решил строить массовое жилье.

— Это ваше первое интервью, хотя вы в девелопменте с начала 90-х. Почему именно сейчас вы решили открыться для прессы?

— Я люблю общаться с людьми лично, без посредников, ведь в разговоре с каждым человеком возникает своя, особая химия. Пресса совсем другое: ты не понимаешь, как будут интерпретированы твои слова. Но сейчас из камерного рынка Остоженки, где я знаю почти всех покупателей квартир в моих домах, компания выходит совсем в новый сегмент массового строительства. Здесь совсем другие объемы — наш проект Kingston более миллиона квадратных метров, и с каждым клиентом я просто физически не могу встретиться и поделиться своей философией бизнеса. К тому же я ощущаю прессинг со стороны команды: "Мы выходим на новый рынок, где покупатель нас не знает и нам нужен лучший пиар".

— Ваше имя — бренд для покупателей квартир в районе "золотой мили". Зачем было браться за проект Kingston, который предполагает строительство массового жилья на окраине Москвы?

— Долго время и очень упорно я отказывался выходить в эту нишу. В свое время в Израиле я участвовал в застройке такого жилья и понимал все проблемы, с которыми придется столкнуться. Но было понятно, что в сегменте элитных домов сильно развить компанию, особенно публичную, невозможно. Непубличным игрокам работать с элиткой можно долго — тебя все знают, ты знаешь, что хочет твой покупатель, все просто. Но публичной компании нужен большой объем работ и стабильный денежный поток, а это уже массовое строительство.

— Про какие проблемы вы говорите?

— При минимальном бюджете необходимо создать качественное жилье. Когда ты реализуешь проект в элитном сегменте, всегда можно что-то поменять. Не устраивает планировка, давай добавим еще несколько метров. Хочешь еще что-то интересное, о`кей. Покупатели это оценивают и готовы платить. В сегменте массового жилья все не так — с одной стороны, ты не можешь выйти за установленные рынком ценовые границы, с другой — есть привычка создавать качественный продукт. С третьей стороны, RGI — публичная компания, а значит, мы должны обеспечить определенную рентабельность. Выходит все очень-очень непросто. Для меня Kingston самый сложный проект из всех, которые были. Во-первых, мы входили в него на пике рынка — и контракт, и земля обошлись недешево. Потом сменили проектировщиков: изначально мы работали с американской компанией, но они создали проект, не соответствующий ни российским нормам, ни российской ментальности. Мы его переделали, теперь ставка сделана на семейные квартиры, трехкомнатные. Они будут продаваться с отделкой, чтобы все окна засветились в одно и то же время. Строительство же начнем только тогда, когда будет закончена вся рабочая документация. Это в элитном сегменте можно строить и параллельно дорабатывать проект: ну ошибся, еще добавил $70-100 на квадратный метр, а в сегменте массового жилья ошибаться нельзя.

— Минимальный бюджет — это сколько?

— Себестоимость строительства в Kingston с учетом земли, инфраструктуры, отделки — около $2 тыс. за 1 кв. м. Большая часть затрат — это стоимость материалов. К примеру, в Израиле, который импортирует арматуру, она дешевле на 30%, чем в России, где ее производят огромными объемами. Разве это не удивительно?

— Финансирование строительства элитного жилья и массового сильно отличается?

— Да. Мы никогда не брали банковских кредитов под наши элитные проекты. Никогда. Когда такой дом спроектирован, всегда есть желающие купить квартиру сразу, получив дисконт. В сегменте массового жилья все по-другому. Кроме того, мне хотелось бы, чтобы эта группа населения чувствовала себя совершенно спокойно, чтобы покупатели не рисковали своими деньгами. Сейчас мы рассматриваем вариант оплаты, при котором можно будет внести символический аванс за квартиры в Kingston, а реальные выплаты будут производиться, когда мы уже закончим строительство.

— Вы делаете акцент на качестве, но обычно для покупателей массового жилья более важна цена. Не опасаетесь, что ставку делаете не на то?

— Я очень много думаю об этом. Я постараюсь, если не ошибся, создать ситуацию, при которой человек захочет и, главное — сможет купить наши квартиры, пусть они и будут немного дороже. Может у нас не будет такой быстрой оборачиваемости средств, но проект будет выгодным.

— Какую сумму вы рассчитываете привлечь?

— Около $150-160 млн. Эта сумма необходимая, чтобы практически построить первую очередь проекта (около 80 тыс. кв. м.— "Ъ"). Сейчас больше всего я воюю за процентную ставку по ипотеке наших клиентов. То есть банк, который даст лучшую ипотечную ставку для покупателей, даже если кредит нам будет стоить дороже, выиграет.

— До вас девелоперы сторонились Остоженки, здесь располагались неприглядные коммуналки. Почему вы остановили свой выбор именно на этом районе?

— Первую площадку в Зачатьевском переулке я получил, когда я поделил бизнес со своими партнерами по MCD-Group. Я отвечал за маркетинг, финансирование проектов, и у меня уже был покупатель на квартиру в запланированном здесь доме. А дальше я просто очень верил в то, что делаю. Кроме того, я понимал преимущества этого места, его транспортную доступность. Самое главное, было ясно, что все здесь будет перестроено: на Остоженке не было ни одного дома, построенного в сталинские времена, как на Патриарших, которые было бы трудно расселить.

— Почему вы вышли из бизнеса MCD-Group?

— Мы начинали еще в 90-х и в основном занимались строительством офисов. Потом наступил кризис 1998 года, и каждый по-своему видел, как это время пережить и выплыть. Тогда я понял, что в девелоперском бизнесе не может быть трех руководителей, как на сцене не может быть сразу двух дирижеров, и мы расстались. В Rose Group (сейчас RGI.— "Ъ") я уже делал все сам от А до Я.

— Раздел бизнеса дался тяжело?

— Нет, я очень легко расхожусь. Не в моем характере отжимать и отвоевывать. В этом городе и так много работы, поверьте мне. Если тебе так хочется этого, пожалуйста, я оставлю, а рядом сделаю что-то другое. Так было и в случае с MCD-Group.

— Как вы потом набирали участки на Остоженке?

— Первый дом в Зачатьевском переулке был на четыре квартиры. После того как мы его построили и продали, решили купить расположенную по соседству площадку. А дальше случилась очень занятная история: в доме в Зачатьевском я строил квартиру для себя площадью около 300 кв. м. Неожиданно, когда мы уже отделывали квартиру, появился покупатель, который был готов заплатить за нее очень приличную цену. Я не смог отказаться. На эти деньги мы купили участок в Молочном переулке.

— Сколько у вас сейчас осталось проектов в районе "золотой мили"?

— Всего два — в Хилковом переулке (жилой дом площадью 27 тыс. кв. м; срок сдачи — 2012 год.— "Ъ") и на Остоженке (около 1 тыс. кв. м; 2013 год.— "Ъ"). После их реализации мы, похоже, уходим отсюда.

— Неужели здесь больше нет свободных площадок?

— Пустующие участки есть (показывает через окно на улицу), но вот цена, которую хотят получить их владельцы, отдельный вопрос. То, что ты купил здание на Остоженке, еще не значит, что ты автоматически получил право здесь что-то построить. Впереди подготовка огромного количества документов, а люди просчитывают теоретическую прибыль и сразу пытаются половину забрать себе. Это неправильно. К тому же в Москве есть много недооцененных мест, где можно создать свою, отличную от всего существующего атмосферу. Но тут важно, чтобы в таком месте сформировалась критическая масса, так как создать атмосферу в одном отдельно взятом доме сложно.

— Назовете эти места?

— Пока секрет.

— За квартиры на Остоженке некоторые владельцы хотят $30 тыс. за 1 кв. м и выше. Вы считаете эти цены адекватными?

— Их не я устанавливаю, а рынок. Я ни одной своей квартиры не продал по $30 тыс. за 1 кв. м, ни одной. Максимальная цена, за которую нам удалось реализовать квартиры, была около $14 тыс. Все это вторичный рынок. Мы создаем проект, проверяем его рентабельность и делаем все, чтобы рынок хотел его купить. Я сторонник того, чтобы создать правильную энергетику, а потом перелистывать страницу и переходить к следующему проекту. Торговаться по каждой квартире с покупателем — это уже история не застройщика.

— До Остоженки вы строили жилье в Израиле. У вас остались зарубежные проекты?

— Нет, я достаточно быстро ушел с израильского рынка. Я не верю, что девелопер может параллельно создавать проекты в нескольких городах. Строительная компания может работать по всему миру, воспроизводить один и тот же стандартный продукт. Девелопмент другое: ты придумываешь, работаешь с архитектором, потом строишь, продаешь, заселяешь. Мне предлагают поработать в других городах России, но я считаю, что по-настоящему чувствую хорошо только Москву. Я учился в Санкт-Петербурге, но, даже чтобы строить в этом городе, мне сначала придется в нем пожить как минимум полгода-год. Пожить, чтобы почувствовать этих людей. Честно, я не думаю, что буду что-то делать не в Москве — здесь еще лет на 100 работы.

— Кризис показал девелоперам их слабые места. У вас оказалась небольшая кредитная нагрузка, но какие-то ошибки были?

— После того как мы провели IPO, со стороны инвесторов ощущалось определенное давление и я совершил ошибку, какую многие совершали в 2007 году. Для обеспечения роста компании мы стали увеличивать портфель проектов, создавать разные концепции. Под них набирались люди, довольно спешно, они не успевали притираться. Это была неправильная тактика. Некоторые площадки оказались с сюрпризом. В работе над проектами есть одна серьезная проблема, это можно сравнить с остывшей кашей: вот ты начинаешь его проектировать, помнишь каждую деталь, и вдруг оказывается, что здесь невозможно построить то, что ты запланировал. О`кей, давайте вернемся к проекту через полгода. Проходит время, ты возвращаешься, и оказывается, лучше было не начинать: появляются какие-то заплатки, ты уже не помнишь всех деталей. Кроме того, не забывайте, что до кризиса можно было даже многие офисные здания строить почти без кредита: желающих купить площади даже на бумаге было хоть отбавляй. Но кризис сразу отсек таких покупателей. Кроме того, за время простоя у нас истекли некоторые федеральные контракты, в частности по проекту офисного комплекса Media City в районе ВДНХ рядом с Останкинской башней (86,4 тыс. кв. м). При этом у нас нет прав на землю под этот проект. Здесь мы попали в парадоксальную ситуацию: как в вопросе, что было раньше — курица или яйцо? Пока не построено здание, мы не можем разделить площади между собой и федералами, и значит, не можем оформить право на землю. А чтобы получить кредит на строительство здания, нужно передать землю в залог банку.

— Помимо Media City в отчетности RGI в ноль оценены проекты офисных центров Dream (21,5 тыс. кв. м) и Maya (10,8 тыс. кв. м). Что с ними не так?

— По проектам офисных комплексов Dream на улице Щепкина и Maya на улице Гиляровского у нас также нет прав на земельные участки. По Dream мы выиграли суд, и нам будут возмещены затраты на проектирование. Кроме того, к примеру, в рамках Dream мы должны были реконструировать здание, но сейчас в здание переехал институт, которому просто некуда съехать, а мы в таких условиях не может его реконструировать. Сегодня офисный рынок уже не такой востребованный, чтобы тратить на эти проекты усилия и их оживлять. Лучше на эти деньги войти в другую нишу.

В скором времени, вероятней всего, будет расторгнут контракт по проекту строительства многофункционального комплекса Chelsea (площадь уменьшена с 60 тыс. до 5,5 тыс. кв. м.— "Ъ"). Он истекает, и город не будет его продлевать, потому что власти не смогли предоставить нам права на земельный участок. По законодательству теперь получить участок девелопер может только через аукцион. В рамках Chelsea у нас останется одна площадка — кинотеатр "Форум", но только потому, что мы приобрели это здание. Сейчас с Юрием Григоряном (архитектор, руководитель мастерской "Проект Меганом".— "Ъ") мы ведем работу над этим проектом, и один из нескольких вариантов — создать здесь киноконцертный комплекс.

— Вы много денег потеряли на этих проектах?

— Если там есть убытки, то они больше носят моральный характер для меня: я потратил на их разработку время и нервы. Контракты Dream, Maya и Media City мы получили в рамках сделки по покупке земли под Kingston, где вся оплата шла за земельный участок под этот жилой район. По этим же площадкам мы должны были провести девелоперские работы, поэтому основные затраты были на проектирование, которые будут нам возмещены. Вывод один — входить в проект надо только при условии оформленных земельных отношений. Там, где у тебя есть в собственности здание, проблем нет: в таких случаях участок оформляется по закону почти автоматически. Если земли федеральные или Москвы, начинаются проблемы.

— Рассказывают, что вам очень сложно дался проект торгового центра "Цветной"...

— Изначально мы здесь планировали сделать большой рынок. Это намоленное место: до "Цветного" здесь располагался Центральный рынок. Почти год мы с Юрием Григоряном работали над проектом комплекса с настоящим рынком, подземная часть которого была спроектирована так, чтобы спрятать все лаборатории, хранилища. Была разработана схема логистики, запланирована парковка на 1200 машино-мест. Сначала проект был воспринят властями на ура, но потом неожиданно по соседству с нами было решено построить жилой дом, и нас завернули. Разочарование было огромным, мы не могли заставить себя вернуться к этому проекту почти шесть месяцев. Но площадку бросать было нельзя.

— "Цветной" — не обычный торговый центр, а универмаг. При этом RGI будет сама управлять центром. Зачем? Ведь это непрофильный бизнес для компании.

— Мы хотели сделать здесь именно универмаг и вели переговоры с несколькими компаниями, но поняли, что мыслим по-разному. Было принято решение самим взяться за управление. У нас нет фиксированных арендных ставок, ритейлеры нам платят процент с оборота. Если мы все сделали правильно, они будут получать больше, чем в других торговых центрах, но и платить будут больше. Для нас это серьезный плюс. Для них такая схема несет в себе меньше рисков: если дела у ритейлера не пойдут, он сможет уйти, а мы его сменим на другого.

— На сколько дороже стоил вам этот проект в сравнении с обычным торговым центром такого же масштаба?

— На $30-40 млн, которые мы вложили в отделку магазинов. Обычно эти работы проводятся за счет арендаторов. Кроме того, мы частично закупили свой товар на случай, если временно надо будет занять место сменяющегося ритейлера.

— Вы столько лет в бизнесе — нет желания постепенно отойти от оперативного управления?

— Нет, я не устал. Это то, что я люблю делать. Я всю жизнь делал только то, что я хочу делать. Я смотрю на многих, которые, действительно разбогатев, даже в молодом возрасте быстро устают и получают большее удовольствие от отдыха, яхт. Я нет. Мне такой образ жизни неинтересен: да, я с удовольствием отдыхаю с детьми два-три раза в году, но не более того. Моя работа и те масштабы, которые есть в Москве, меня полностью удовлетворяют. Меня, мое самолюбие.

— То есть, как и в начале 90-х, вы все делаете сам, не подпуская ни кого к рулю RGI?

— Мы сейчас формируем команду, которая получила бы импульс — достаточный, чтобы бежать дальше и без моего участия. Но на это необходимо время. Если бы я мог передать управление тому, кто мог бы делать это лучше, чем я, и при этом он бы мыслил, как я,— с удовольствием. Я не ревную.

— Сейчас RGI находится в центре корпоративного конфликта с одним из акционеров — компанией Synergy. Одно из обвинений с ее стороны: вы не сформировали стратегию развития бизнеса.

— В Synergy подходят к стратегии как финансисты: в частности, они настаивают на том, чтобы компания активно скупала новые площадки, и в своих заявлениях ставят цели, чтобы RGI через три года стоила более $3 млрд, Теоретически это возможно. Но я уверен, что делать это нужно последовательно. Сначала мы должны запустить торговый центр "Цветной" (частично универмаг был открыт 9 декабря 2010 года.— "Ъ"). Дальше запустить Kingston. Второе условие — мы должны создать команду, которая сможет делать параллельно не два проекта, а, скажем, семь. Но это непросто: должна быть химия, даже если ты чемпион в своем деле, но что-то не срабатывает, команды не получится. Кроме того, для RGI такой проект по масштабу, как Kingston, первый, и нужно убедиться, верную ли мы выбрали концепцию. Я уверен, что мы все правильно просчитали. Тем не менее, когда начнутся продажи, все станет ясно, и если мы попали в цель, мы сразу начнем рассматривать другие площадки. Проблем с их поиском не будет — ко мне обращается много людей, готовых пригласить меня в проект. Но спешить, как того хочет Synergy, мы не будем. Если бы речь шла о новых проектах в элитном сегменте, я бы не сомневался: я понимаю, что надо этому покупателю, с клиентом массового жилья я только знакомлюсь.

— Также, я знаю, Synergy настаивает на увеличении числа независимых директоров в совете...

— Я сам не возражал против этого: увеличение в совете директоров числа независимых представителей не помешает мне абсолютно. К тому же это всегда еще одна точка зрения. Я готов принять ее, если она разумна и конструктивна. Но ни один из членов совета, если я во что-то верю, не может меня переубедить. У меня всегда будет больше аргументов. А какие аргументы могут быть у тех, кто не живет этими проектами? К тому же будет совет директоров такой или другой, если мы не сможем делать проекты как положено и давать реальную прибыль, цена акций RGI не вырастет.

— Помимо стратегии и числа независимых директоров у вас есть разногласия по поводу допэмиссии акций RGI: владелец Synergy Петр Шура настаивает на ее проведении, а вы против.

— Принципиально я не против, но не сейчас. Цена акций RGI низкая, и по этой цене нет смысла сейчас проводить допэмиссию. Сначала надо запустить "Цветной", Kingston — тогда вырастет стоимость компании и тогда логично проводить допэмиссию.

— Не жалеете, что вышли на IPO, а теперь приходится думать о капитализации, разбираться с портфельными инвесторами?

— Я никогда особо не задумывался над этим. Да, я мог и дальше работать на собственные средства, но тогда для меня были бы закрыты большие площадки, до которых я чувствовал, что уже созрел. IPO было логичным шагом.