Дом на замок

В апреле в Перми более чем в полтора раза сократилось количество вторичного жилья на продажу. Объем предложения по итогам месяца составил всего 2250 квартир против 3980 объектов в среднем за 2021 год. В кризисных экономических условиях граждане откладывают крупные сделки — из-за высоких ипотечных ставок, неопределенности на рынке, реальных доходов и прочего. Цены на «вторичку» тоже начали падать, снижение составило пока 1,1% по сравнению с началом года. Одни участники рынка считают, что при отсутствии программы по субсидированию ипотеки на «вторичку» цены будут снижаться до конца года. Другие ожидают, что к осени рынок или стабилизируется, или начнет восстанавливаться по спросу и предложению.

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Аналитики констатируют серьезное сокращение предложения на рынке вторичного жилья Перми. По сведениям директора агентства Research & Decisions Регины Давлетшиной, по итогам апреля объем предложения на рынке «вторички» составил всего 2250 объектов — это в 1,7 раза меньше, чем средний показатель 2021 года (3980 объектов). По словам эксперта, в марте сокращение предложения по вторичному жилью было вызвано закрытием сделок и выбытием объектов с рынка. Сейчас в связи с экономической ситуацией в стране многие отказались продавать свои квартиры. «Это самый низкий объем за весь период наблюдений, показатель катастрофический. В хорошие времена предложение на рынке “вторички” составляло 8–10 тыс. объектов в месяц. Думаю, что в середине лета эти объемы подрастут»,— полагает госпожа Давлетшина.

В апреле средняя стоимость вторичного жилья в Перми снизилась на 1,1% по сравнению с началом этого года, составив 74,56 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор агентства Research & Decisions отмечает, что до февраля стоимость квартир этого сегмента росла, а в марте стабилизировалась. По сравнению с апрелем 2021 года «вторичка» подорожала на 13,5%. Собеседник ожидает дальнейшего снижения цен на жилье. «Будут наблюдаться всплески роста цены. Объем рынка и любое изменение его структуры будет влиять на цену. Но если на рынке вторичного жилья не будет поддержки в виде программы по субсидированию ипотеки, то до конца года тенденция к снижению цены сохранится»,— полагает Регина Давлетшина.

Опрошенные эксперты подчеркивают, что рынок жилья впервые столкнулся с таким кризисом и, как и другие сферы экономики, сейчас претерпевает последствия спецоперации на Украине. Сегмент первичного жилья тоже пострадал. К примеру, в апреле в Перми продажи квартир в новостройках сократились, по разным оценкам, на 70–95%. Ипотечные сделки, которые занимали 80% продаж, «встали» из-за роста ставок.

Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев говорит, что высокие ставки по ипотеке не позволяют гражданам совершать сделки. Количество просмотров и показов вторичного жилья осталось на достаточном уровне, но люди не могут продать квартиру по ожидаемой цене. Продавцы крайне неохотно идут на торг и уступают в цене меньше, чем ожидает покупатель. В результате кому-то приходится отказываться от купли-продажи жилья. Кроме того, вырос период экспозиции квартиры: если раньше жилье продавалось в среднем за один-полтора месяца, то сейчас этот период может вырасти от трех до шести месяцев. Платежеспособный спрос, реально располагаемые доходы населения и настроение — желание людей улучшать жилищные условия — тоже влияют на совершение сделок.

По словам участников рынка, на рынке снова стал практиковаться обмен с доплатой, в одной цепочке может участвовать даже несколько объектов. Гендиректор «Респект» называет такие сделки сложными, потому что стороны часто не могут договориться о размере доплаты. «Риелторам еще надо создать базу обменных вариантов. Опыт проведения таких сделок у риелторов, за редким исключением, отсутствует»,— рассказывает собеседник. Количество объектов в продаже может снизиться еще, но уже не двукратно, уверен Алексей Ананьев. Эксперт считает, что в течение лета рынок «вторички» постарается найти свою точку опоры или «дно». В этот момент покупатели поймут, что ухудшаться ситуация в сегменте больше не будет и можно возвращаться к улучшению жилищных условий.

Совладелец девелоперского холдинга «Город мечты» Андрей Ляшков замечает, что «звонков по вторичному жилью практически нет». «Многие взяли паузу в продаже своих квартир, потому что спроса нет, на рынке много неопределенностей. В состоянии неопределенности люди ведут себя очень консервативно или ничего не покупают. Спрос на жилую недвижимость упал в десять раз и до сих пор не восстановился»,— рассуждает господин Ляшков. После снижения ключевой ставки с 14 до 11% ипотечные ставки могут снизиться до 11,5–13%, но заметно спрос это не увеличит, уверен собеседник (сейчас ставки составляют 13–14%). С квартир спрос перераспределился на дачи и загородную недвижимость — многие выбирают дачный отдых из-за невозможности поехать за границу. Среди наиболее востребованной недвижимости — квартиры небольшой площади стоимостью до 3,5 млн руб., земельные участки и дачи, отмечает совладелец «Города мечты». Андрей Ляшков считает, что ближе к осени люди привыкнут к новым экономическим и политическим реалиям, тогда спрос и предложение в сфере вторичного жилья восстановится до 30–40% от показателей предыдущих лет.