Объем имеет значение

В сентябре, как уверяют продавцы, ситуация на московском рынке недвижимости начала стабилизироваться. Наконец-то стал ощутимо расти объем предложения. По оценкам некоторых риэлтеров, он увеличился на 30% по сравнению с августом (в сегменте вторичного жилья). Но вот интерес покупателей к недвижимости с наступлением традиционно активного сезона практически не изменился.

На "первичке" больше объектов

На первичном рынке Москвы в сентябре по сравнению с предыдущим месяцем объем предложения вырос на 3,3% и составил, по данным компании "Миэль-недвижимость", 317 объектов, но по отношению к началу 2004 года этот показатель составляет только 82%. По оценке компании МИАН, рост предложения в сегменте новостроек был еще менее значительным — четыре-пять новых объектов (рост в пределах 1-2%). При этом дешевого жилья становится все меньше. Большинство домов-новостроек, находившихся в открытом предложении в сентябре, имели монолитно-каркасную конструкцию (68,5% в общем объеме предложений). Панельного жилья строится в три с лишним раза меньше, его доля в общем объеме составляет 20,5%. Остальные предложения приходятся и вовсе на недоступные большинству покупателей объекты — коттеджи, таунхаусы и реконструируемые кирпичные дома (до 11%).

ДСК-1, один из крупнейших московских застройщиков, предлагает остатки квартир всего в двух домах, группа компаний ПИК — в десяти. На этом фоне неплохо смотрится СУ-155 с 20 корпусами, несмотря на то что примерно в половине из них продается по две-три квартиры.

Столичные девелоперы, правда, на жизнь пока не жалуются: более дешевых первичных квартир в Москве по-прежнему не слишком много, и они все еще пользуются большим спросом. Это позволяет попридержать вывод очередного объекта на рынок и добиться довольно значительных прибылей. В группе компаний ПИК, к примеру, объясняют, что у них объем продаж не снижается, а, наоборот, увеличивается: их проекты в Москве — долгосрочные, к тому же они постоянно работают над запуском новых.

На "вторичке" меньше спрос

Непростые времена наступили для продавцов вторичных квартир. О ситуации, когда каждая появившаяся на рынке квартира выкупалась в считанные дни, можно забыть. Хотя с наступлением осени активизировались и спрос, и предложение, и цены, увеличение этих показателей было неравномерным. Если за август, по данным Нины Кузнецовой, генерального директора "МИАН — агентства недвижимости", объем вторичных предложений увеличился на 5%, то в сентябре количество квартир, предлагающихся к продаже, увеличилось на 13,8%. Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации "Инком-недвижимость", оценивает этот прирост в 15% — на 25 сентября к продаже предлагалось 26 496 объектов.

А вот желающих приобрести жилье из-за многочисленных прогнозов увеличения его стоимости больше не стало, напротив, по сравнению с августом их число заметно сократилось. Стоит отметить, что, несмотря на все уверения столичных риэлтеров, эта тенденция наблюдается с мая нынешнего года. Сейчас предложение превышает спрос более чем в два раза. Все аналитики сходятся на том, что теперь у покупателей появилась возможность торговаться и во многих случаях им удается сбить цену. Срок экспозиции квартир постепенно увеличился до полутора-двух месяцев. В частных беседах риэлтеры признаются, что продавать квартиры становится все труднее. И только Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании "Миэль-недвижимость", настойчиво пытается убедить окружающих в том, что спрос на начало октября по-прежнему превышал предложение, хотя этот разрыв непрерывно сокращается.

Многие продавцы считают, что увеличение предложения на фоне уменьшения спроса вызвано уходом с рынка инвестиционных игроков. В начале лета они перестали покупать квартиры, не надеясь больше на безумный взлет цен, а с началом осени поспешили избавиться от приобретенной недвижимости и зафиксировать прибыль.

Перспективы не очевидны

С наступлением осени оживились и продавцы элитной недвижимости. По словам Марины Венчковской, руководителя отдела продажи квартир компании "Усадьба", в сентябре было объявлено о начале реализации квартир в нескольких новых элитных объектах. При этом спрос на них, как и раньше, растет, и ожидается, что он не уменьшится всю осень: дорогая недвижимость всегда приносила стабильный доход. Ожидается, что до конца 2006 года на рынке появится не больше десяти новых элитных объектов.

Единственный сегмент, в котором предложение выросло совсем незначительно,— вторичный рынок Подмосковья. На нем предложение, по данным аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, всего на 1,2% превысило аналогичный показатель в августе.

В целом, по мнению участников рынка, сейчас наблюдается довольно сложная ситуация, дальнейшее развитие которой зависит от покупателей. Как отмечают в компании "Новое качество", покупатели гораздо менее активны, чем можно было ожидать, учитывая явный дефицит предложений на рынке. Во-первых, они напуганы резким скачком цен. Если сначала покупательская активность даже увеличилась — все спешили купить квартиру, пока цены не взлетели еще на 10%,— то после майских праздников многие потенциальные клиенты решили подождать и посмотреть, что произойдет с ценами осенью. Во-вторых, на рынке, несмотря на постоянный рост, ощущается недостаток хороших предложений. Сейчас большинство продаж на первичном рынке идет по остаточному принципу. Те, кому квартира нужна быстро, предпочитают покупать "вторичку". Те, кто изучил все предложения на рынке и не сделал выбор из-за отсутствия подходящих предложений, пока выжидают. Ну и, наконец, у покупателей появилось недоверие к объявляемым срокам строительства. Брокеры компании "Новое качество" отмечают, что покупатели больше не хотят вкладывать деньги в строительство на начальном этапе. Если есть выбор между двумя предложениями, одно из которых предполагает покупку квартиры в современном доме с прекрасной инфраструктурой, "начинкой", местом и ценой на начальном этапе, а другое — типовой дом, но законченный, клиенты часто выбирают второй вариант. Да и сами застройщики не спешат выходить на рынок с новыми проектами, предпочитая продажи на конечном этапе по конечным ценам.

Словом, ситуация на рынке парадоксальная. Первичный сегмент абсолютно не насыщен, в нем отмечается такой же дефицит предложения, как и в предыдущие месяцы. Вторичного жилья стало больше, но покупатели с опаской относятся к вновь появившимся на рынке предложениям, рассчитывая на возможное понижение цен и копя деньги. Ведь подавляющее большинство готовых сменить квартиру пока просто не в состоянии это сделать из-за резкого повышения цен.

Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы

Административный
округ
Август 2006
Сентябрь 2006
Прирост (%)
САО
4080
4210
3,2
СВАО
3445
3650
6
ВАО
3340
3520
5,4
ЮВАО
3210
3275
2
ЮАО
3650
3740
2,5
ЮЗАО
4140
4260
2,9
ЗАО
4180
4290
2,7
СЗАО
3885
4000
3

Источник: "Инком-недвижимость".

Ирина Егорова, маркетолог корпорации "Инком-недвижимость":

В сентябре еще один округ — СЗАО — преодолел ценовой барьер $4 тыс. Как и в предыдущие месяцы, наиболее интенсивно растет стоимость квадратного метра в наиболее дешевых Северо-Восточном и Восточном административных округах. Что касается небольшого прироста в ЮВАО, при самой низкой цене в нем на сегодняшний день сосредоточено минимальное количество предложений, которые, как правило, включают нераспроданные квартиры больших площадей либо дома расположены не очень удобно относительно основных транспортных магистралей или станций метро.

Средняя стоимость квартир вторичного рынка в различных округах Москвы

Адм.
округ
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Трехкомнатные квартиры
Август
Сентябрь
%
Август
Сентябрь
%
Август
Сентябрь
%
ЦАО
5551
5761
3,8
5723
5987
4,6
5702
5936
4,1
САО
4268
4484
5
4140
4425
6,9
3955
4270
8
СВАО
4187
4396
5
4072
4281
5,1
3935
4127
4,9
ВАО
4034
4189
3,9
3777
4020
6,4
3643
3899
7
ЮВАО
3915
4039
3,2
3707
3887
4,8
3533
3741
5,9
ЮАО
4038
4212
4,3
3851
4089
6,2
3563
3874
8,7
ЮЗАО
4425
4650
5,1
4489
4756
5,9
4264
4500
5,5
ЗАО
4579
4715
3
4577
4819
5,3
4433
4645
4,8
СЗАО
4219
4350
3,1
4102
4323
5,4
3897
4116
5,6
Город
4280
4455
4,1
4305
4555
5,8
4215
4465
5,9

Источник: www.arn.ru.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:

Год назад, в сентябре 2005 года, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке типового жилья в Москве была в два раза меньше, а в Московской области — в два с половиной раза меньше. Хотя сейчас московский рынок недвижимости входит в полосу стабилизации. Во всяком случае, типовые характеристики московского рынка жилья начинают приходить в норму — выравниваются ценовые соотношения различных районов и типов домов.

Динамика изменения средней стоимости найма квартир в Москве

Количество
комнат
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Однокомнатные
561
568
564
588
Двухкомнатные
669
666
669
675
Трехкомнатные
782
882
839
841

Источник: "Миэль-недвижимость".

Марина Жукова, заместитель руководителя отдела аренды компании "Миэль-недвижимость":

В сентябре 2006 года размер арендной ставки на жилье вырос для однокомнатных квартир на 4,2%, для двухкомнатных — на 0,9%. Размер аренды трехкомнатной квартиры практически не изменился. По сравнению с августом 2006 года предложение квартир в диапазоне до $450 в месяц и $451-600 в месяц в сентябре уменьшилось в 1,9 и 1,3 раза соответственно.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке в городах Подмосковья

| Город | Август 2006 | Сентябрь 2006 | Прирост (%) |
| --- | --- | --- | --- |
| Апрелевка (пос.) | 1340 | 1420 | 6 |
| Балашиха | 1900 | 1995 | 5 |
| Видное | 2220 | 2300 | 3,7 |
| Долгопрудный | 2215 | 2300 | 3,9 |
| Домодедово | 1605 | 1710 | 6,5 |
| Железнодорожный | 1695 | 1800 | 6,2 |
| Звенигород | 1390 | 1465 | 5,4 |
| Королев | 1980 | 2080 | 5 |
| Красногорск | 2285 | 2430 | 6,4 |
| Люберцы | 2195 | 2325 | 5,9 |
| Мытищи | 2200 | 2310 | 5 |
| Одинцово | 2340 | 2465 | 5,3 |
| Подольск | 1575 | 1655 | 5,1 |
| Реутов | 2520 | 2670 | 6 |
| Химки | 2230 | 2350 | 5,5 |
| Щелково | 1535 | 1620 | 5,2 |
| Щербинка | 1865 | 1960 | 5,1 |

Источник: "Инком-недвижимость".

Ирина Егорова, маркетолог корпорации "Инком-недвижимость":

По итогам сентября средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках ближайшего Подмосковья увеличилась на 5,6%.