Коттеджи дорожают к весне

загородное жилье

Сезон 2004 года на рынке коттеджных поселков обещает быть не менее насыщенным событиями, чем прошлый. К началу весны после зимнего затишья начал активизироваться спрос, обнаружив некоторые новые тенденции. По прогнозам специалистов риэлтерских компаний, на новых перспективных направлениях — Калужском, Минском и Киевском шоссе — спрос и цены будут расти быстрее, чем на традиционных элитных направлениях.

Кривая стоимости

Сейчас в ближайшем Подмосковье насчитывается около 130 коттеджных поселков, а на расстоянии 30-50 км от МКАД — еще около 100. В общей сложности в них находится порядка 10 тыс. домов. Исходя из этих цифр, аналитики портала недвижимости IRN.Ru определили, что с учетом средней площади дома в 300 кв. м и средней цены $1500 за 1 кв. м суммарный объем рынка в 50-километровой зоне составляет порядка $10 млрд. Ожидается, что в 2004 году он вырастет еще, тем более что рост цен на коттеджи продолжится. По оценкам компании "Терра", в 2004 году он составит в среднем 40-45%. По сравнению с 2003 годом темпы роста несколько снизятся, но незначительно.

Как считают в риэлтерских компаниях, основа загородного рынка — это не сами коттеджи, а земля, на которой они расположены. Ее выкупают и ждут, когда она вырастет в цене, и на пике стоимости продают застройщикам. Крупные компании--держатели земли по-прежнему придерживают "товар", что приводит к дефициту. Например, на Рублевке сегодня покупается-продается только земля сельхозназначения, тогда как лесные массивы и пустоши уже второй год на рынок практически не поступают.

Стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, увеличится в этом сезоне примерно на 20-50% в зависимости от места. Основной рост цен придется на элитную недвижимость, расположенную в западном направлении. Цена сотки в других районах Подмосковья очень сильно разнится. Если на самой окраине области можно найти землю ценой $100 за сотку, то в районе Жуковки цены доходят до $60-70 тыс. Очень многое зависит от статуса земли, наличия коммуникаций, инфраструктуры, близости к Москве, экологической ситуации, красоты места, его престижности.

В 2004 году темпы роста цен частично будут связаны с решением вопросов собственности на лесные участки. После принятия поправок к Лесному кодексу процедура перевода земель из лесного фонда под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) несколько упростилась, но еще мало где была применена на практике. Как считают специалисты компании "Новый город", хотя изменения в Лесном кодексе не вызвали особого шума, последствия будут ощутимыми. Если раньше документы о выделении земли подписывал лично премьер-министр России, то теперь вопрос решается на уровне местных администраций. В компании Intermark подчеркивают, что это оживит рынок, могут начаться спекуляции и массовые распродажи земли. Цены могут снизиться, но ненамного, так как чиновники будут стремиться к максимальной выгоде.

Как считает Сергей Тихонов, управляющий партнер, руководитель департамента загородной недвижимости ЗАО "Новое качество", ценовой разрыв между престижными и непрестижными (дешевыми и дорогими) направлениями увеличивается. На всегда популярной Рублевке нижний ценовой порог составляет $450-500 тыс. за дом, а верхний доходит до $4-7 млн. Дома на Новорижском шоссе стоят от $300-800 тыс. Растут и цены на Калужском направлении — дома в новых поселках (Лукоморье, Бельгийская Деревня) стоят от $700 тыс. до $1,6 млн в зависимости от метража дома и размеров участка. А вот на восточном направлении земля в несколько раз дешевле.

На уровень цен влияет и фактор сезонности. Весной, после зимнего затишья цены идут вверх. По мнению аналитиков компании "Новое качество", в это время еще больше поднимаются в цене популярные направления, стоимость участков год от года становится выше. Это уже никого не удивляет. Более динамично растет спрос и поднимаются цены на новые перспективные направления — например, по Минскому шоссе.

Тенденции

Глобальных изменений на рынке загородной недвижимости за прошедшие осень и зиму не произошло. Если же говорить о тенденциях, то из основных следует выделить две. Первая — укрупнение коттеджных поселков. Сейчас появляется гораздо больше крупномасштабных проектов, чем это было несколько лет назад. Среди новых поселков такого типа можно назвать вышедшие на рынок Бенилюкс и Третью Охоту. В каждом из них около 200 домов, развитая инфраструктура. Есть и менее крупные поселки — от 60 до 100 домов. Раньше строили небольшие поселки — домов по 20-30.

Эта тенденция обусловлена, во-первых, увеличением возможностей инвесторов (сейчас вкладывается в три-пять раз больше, чем два-три года назад). Соинвесторами коттеджных поселков часто стали выступать крупные компании, не имеющие прямого отношения к рынку недвижимости. Во-вторых, в больших поселках проще насытить инфраструктуру, и каждому жителю поселка она будет обходиться дешевле. В большом поселке, например на 200 домов, выгоднее строить детский сад и школу, большие спорткомплексы, включающие бассейн, теннисные корты, кафе и рестораны.

Вторая тенденция — увеличения радиуса, в котором строятся коттеджные поселки. Престижные и качественные поселения начали выходить за пределы 30-километровой зоны вокруг Москвы. Этому способствует множество факторов, один из которых — транспортная ситуация. Некоторые подмосковные трассы стали более проходимы. Другой немаловажный фактор — отсутствие хороших и подходящих для строительства участков земли вблизи Москвы.

Кроме того, появился спрос именно на удаленные от Москвы поселки — так называемое третье жилье. Люди имеют хорошую квартиру в Москве, большой загородный дом в ближнем Подмосковье и теперь стремятся приобрести дачу подальше от города в экологически чистом месте, где можно провести выходные или краткий отпуск. Это не очень крупные поселки в 60-80, а то и в 100-150 км от Москвы, часто даже в соседних областях. Такие поселки есть на Истре, например, суперэлитная Ривьера на Истре — комплекс из девяти домов очень высокого класса. Новый объект на рынке загородной недвижимости — Раздолье в 120 км от МКАД. Это место в Тверской области на берегу Истринского водохранилища рядом с Завидовом. Здесь предпочитают покупать дома те, кому интересен отдых на воде — хождение на собственной яхте, езда на водном мотоцикле.

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ