Приказано устранить

Непосредственно оценить новостройку изнутри еще на этапе строительства мечтают многие потенциальные покупатели квартир. Но, во‑первых, не всегда застройщики пускают на объект, а во‑вторых, не всегда неспециалист может оценить качество «на глазок». Журналисты «Жилого дома» вместе со специалистами Госстройнадзора РТ побывали с инспекцией в нескольких возводимых в настоящее время жилых комплексах.

Профессиональные критерии В поле зрения «Проверочной работы» попали стройки, на которых в период подготовки статьи в течение последних месяцев проводил инспекции Госстройнадзор. Это позволило оценить качество строительных работ не только с точки зрения здравого смысла, но и опираясь на профессиональные выводы закрепленных за конкретными комплексами кураторов. Увиденное опровергает распространенный миф о крайне низком уровне строительства. «Если дом прошел госприемку, значит, он соответствует всем требованиям, предъявляемым к безопасности жилых зданий», — отмечает начальник отдела Регионального управления госстройнадзора РТ Инна Каримова.

Большинство нареканий связано с недоделками, которые застройщики устраняют в ходе строительства. «Наша задача — обеспечить соответствие строительства заложенным в проектной документации решениям, которые прошли экспертизу», — поясняет инспектор Роман Баширов. «В первую очередь качество зависит от соответствия конструктивной части и применяемых материалов», — подчеркивает Инна Каримова. В большинстве случаев в процессе строительства возможно найти техническое решение и внести необходимые коррективы. Контроль на стройплощадках ведется постоянно — около 10% от фактического времени строительных работ инспекторы должны присутствовать непосредственно на объекте, — хотя есть застройщики, которые систематически пытаются «вставлять палки в колеса». Но нам с такими столкнуться не пришлось.

«Солнечный город» («Фон»). Первым в «рейде» оказался 4‑й пусковой комплекс «Солнечного города» (подрядчик — СРСУ). Его строительство началось в 2007 году, первоначально дом планировалось сдать в середине 2009 года, затем срок переносился на конец года. В сентябре, когда я приезжала в «Солнечный город» в роли покупателя «дисконтной» квартиры, строительство только возобновилось после почти годичного простоя. Уже тогда заместитель директора «Фона» Лилия Лысенко говорила, что четвертый комплекс, по всей видимости, смогут достроить только к концу первого квартала 2010 года. Сейчас в одних подъездах уже идет внутренняя отделка квартир, в других — еще не до конца выложено кирпичное заполнение фасада.

Целью нынешней инспекторской проверки был контроль за устранением обнаруженных в прошлый раз нарушений. «К домам, участвующим в социальной ипотеке, внимание повышенное, — отмечает Роман Баширов. — 71 квартира в этом доме передается участникам программы социальной ипотеки, 26 — передается сотрудникам МВД. Строители должны уложиться в довольно жесткий бюджет. Поэтому приходится следить, чтобы выбор более дешевых стройматериалов не сказался на качестве постройки». С нами на объект идет также представитель заказчика.

На территорию пройти можно только при большом желании: на площадке и на подходах к ней пока грязно. И рабочие, и ИТР здесь перемещаются исключительно в резиновых сапогах. В штабе стройки проводят инструктаж и выдают каски.

В отличие от придомовой территории, в двух подъездах достаточно чисто. Полный порядок и в показанных нам ипотечных квартирах, которые сдаются с беловой отделкой. В первом подъезде одно из замечаний устранено: трубу ливневой канализации покрасили. (По правилам это должны были сделать еще до ее установки). Правда, в следующем подъезде я обнаружила еще один неокрашенный стояк, причем отверстие в полу, через которое он проходил, уже заделали цементом. Этот стояк оказался тепловым — теперь строителям предстоит убрать цемент и покрасить под ним. Второе замечание касалось слишком большого диаметра отверстия для подведения коммуникаций в плите перекрытия. Поскольку на него было представлено технологическое решение — для увеличения прочности плиту дополнительно армируют, — инспектор написал акт об устранении. Кроме того, предстоит внести поправки в проект: вместо деревянных окон подрядчик установил пластиковые. Причем такие же, как деревянные — без клапанов для притока воздуха. Их теперь предстоит монтировать дополнительно: в отличие от деревянных, пластик естественную вентиляцию не обеспечивает.

«Стройка без нареканий не бывает. Важно, чтобы недоделки не были существенными и устранялись в срок», — отмечает Роман. Кстати, для качества лучше, когда строительство дома ведется под началом одного прораба. На 4‑м комплексе прорабы меняются очень часто.

Жилой дом «NEW Готика», вторая очередь строительства (заказчик — ООО «Антика»; генподрядчик — ООО «Антика Плюс»). Дом, решенный в оригинальном стиле, станет третьим в архитектурном комплексе, возводимом рядом с площадью Свободы. Сейчас строительство находится на стадии работ нулевого цикла. В двухэтажном цоколе будет находиться парковка. Отмечаю, что на стройке чисто — через единственную грязную «полосу препятствий» шириной полтора метра перекинут деревянный настил. Пройти по территории удается, не испачкав обувь.

«При начале строительства заказчик допустил нарушение (ч. 5 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По закону застройщик или заказчик не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции, капитального ремонта должен направить в органы госстройнадзора извещение о начале таких работ, к которому прилагаются соответствующие документы. Ввиду отсутствия документов были приняты меры административного воздействия», — говорит Рустем Минсафин. Сегодняшняя проверка проводится на основании направленного извещения об устранении нарушений по ранее выданному предписанию. «Сначала осматриваем объект на соответствие выполняемых работ требованиям охраны труда и техники безопасности, — поясняет инспектор. — Все работы ведутся в касках, с применением средств индивидуальной защиты, для прохода на рабочее место ниже нулевой отметки установлен трап, ведется журнал инструктажа по технике безопасности рабочих».

В процессе у инспектора появляется замечание: на монолитной стене лестничной клетки есть неровности бетонной поверхности, которые строители должны устранить, согласовав ремонтные работы с проектной организацией. Также на строительном участке проводится лабораторный контроль по испытанию применяемых строительных материалов, по результатам которого определяются их прочностные характеристики. При проверке исполнительной документации инспектор выявил несоответствия требованиям нормативных документов и технических регламентов в области строительства, по результатам повторной проверки недостатки были устранены.

Дом на Вишневского-Достоевского (застройщик — «Унистрой», генподрядчик — «Спектр подряд»). Жилой комплекс высокой степени готовности, по заверению застройщика, должен быть введен в строй в первом квартале следующего года. Дом монолитный, заполнение — из силикатного кирпича.

По словам ведущего специалиста-эксперта Раиля Шарипова, серьезных нареканий по конструкциям и стройматериалам не возникало. В то же время результаты последних трех инспекторских проверок выявили нарушения, касающиеся качества возведения внутренних перегородок, несоответствия оконных и балконных блоков и несоблюдения требований безопасности по электроснабжению. «Кладка внутренних перегородок была выполнена с отклонениями по вертикали», — говорит Раиль Шарипов. По информации с официального сайта Инспекции Госстройнадзора РТ, в нескольких квартирах в санузлах вместо керамического кирпича применяется силикатный кирпич и газобетонные блоки (при эксплуатации это может привести к образованию грибка и сырости).

К ноябрьской проверке кривые стены разобрали. Привели в соответствие и временные электросети — они не были изолированы, а распределительные щитки и рубильники не были закрыты. В этом доме, так же как и в первом из нашего списка, проблема с оконными и балконными блоками: они были установлены не по ГОСТам: несоответствие выявлено по толщине коробки, показателям теплопередачи, отсутствует воздухообмен — здесь также не предусмотрены специальные клапаны для притока воздуха, толщина монтажного шва не соответствует нормативам.

Решение — оставлять их или демонтировать — будет приниматься на основе лабораторного исследования эксплуатационных характеристик, которое еще не завершено. В первоначальный проект будут внесены изменения по поводу шумоизоляции между перекрытиями и перегородками: по нормативам они должны быть, а проектом не предусмотрены.

«Экопарк „Дубрава“» («Тандем Д»). В жилом комплексе на улице Дубравной сейчас строятся три дома — два из них на начальной стадии, а один готов почти наполовину.

Дом 16 А13 («подрядчик Интерпластсервис») находится на стадии земляных работ: вырыт котлован, вбиты сваи. «Вбиты ровно, без отклонений», — замечает Хайдар Гимадеев. В доме 16 А5 завершена подземная часть, начали устанавливать каркас. Дом 16 А3, по данным инспекции, готов на 47%. На первой секции, которая сейчас выставляется на продажу, завершен каркас и кладка, ведется внутренняя отделка. В секциях 1 и 2 ведутся строительные работы. Оба дома возводятся СК «Татинвестстрой».

«Особых замечаний по комплексу сейчас нет. Например, толщина шва между ячеистыми блоками в кладке стен больше, чем должна быть, а это ведет к образованию «мостиков холода». Но в целом по качеству строительства „Дубраву“ можно поставить на второе место среди жилых объектов Приволжского района. Первое место — у 16‑и этажного дома на ул. Фучика, который возводит „Миллениум Зилант Сити“, генподрядчик — „Славянский дом“», — говорит Хайдар Гимадеев. Высокий уровень достигается, по мнению сотрудников инспекции, благодаря высокой требовательности руководителя «Тандем Д» к качеству строительства.

«Казань XXI век» (ООО «Казань XXI век»). Это один из самых масштабных жилых комплексов в Казани за последние пять лет. Из 20 домов введены в строй 15, из них два дома — 11‑й и 2‑й — получили заключение о соответствии в октябре. Еще три дома — 10‑й, 13‑й, 14‑й находятся на стадии сдачи, 19‑й — в процессе строительства, работы на доме № 12 приостановлены. Вводимые жилые дома выполнены на монолитном каркасе с газобетонным заполнением стен, жилые этажи облицованы кирпичом, первый не жилой этаж — керамогранитом.

«Жилой комплекс с самого начала находился в выигрышной позиции. Он начинал строиться в 2005 году, когда рынок был насыщен подрядными организациями. От генподрядчика зависит многое: смена генподрядчиков может говорить о проблемах. За время строительства хорошо зарекомендовали себя компании „Кулонстрой“, „Волжскдомстрой“, „Адмаст“, а компания „Стройкомплекс“ не только возвела „свой“ 7-й дом, но и после печально известной „Ады“ исправляла недоделки на 11‑м доме. Кроме того, комплекс был одним из самых благополучных в плане бесперебойного финансирования», — говорит Инна Каримова.

В ноябре проверяли дом № 10 (подрядчик — ООО ПФ «Дорожно-строительные инвестиции»). На первый взгляд, дом практически готов, смонтирована даже детская площадка во дворе. По внешнему виду он несколько отличается от окружающей застройки: технология такая же, как и в других домах комплекса — монолитный каркас с заполнением из газобетонных блоков, однако фасад отделан не кирпичом, а оштукатурен. Замечания касались фасада — строители не выполнили деформационный шов. «Дом фактически состоит из трех стоящих вплотную зданий, и если отделать его без этого шва, как единое целое, по отделке фасада пойдут трещины — каждая часть дает усадку по-своему», — поясняет Инна Каримова. Сейчас строители «работу над ошибками» уже сделали. «На финальной стадии замечаний по строительству как правило уже нет, а обнаруженные недочеты непосредственно на качество самой конструкции не влияют, ведь основной объем работ уже выполнен и идет отделка», — говорит инспектор.

В процессе строительства комплекса инспекторские проверки позволили обнаружить и серьезный промах. «В двух домах — в ж/д № 11 — отклонение по вертикали кладки наружных стен и в ж/д № 12 — заниженная марка бетона, использовавшегося для заливки монолита, не соответствовало рабочему проекту. Дом № 11 был передан другому генподрядчику, которому удалось решить проблему и достроить его. Недавно дом прошел госкомиссию, а это возможно только при условии, что он безопасен для проживания. Строительство дома № 12 мы приостановили. На объекте уже сменилось три генподрядчика (последний — ООО „Бимс“). Монолит возведен до уровня пятого этажа, но его прочность не позволяет без дополнительных мер строить выше — конструкция может просто не выдержать нагрузки. Поэтому сейчас рассматривается вариант перевода здания из жилого в административное и завершения его на уровне существующих этажей», — рассказывает Инна Каримова.

Безопасность и качество Теоретически дом, не пригодный для проживания, может попасть в продажу на стадии строительства — это, кстати, еще одна причина приобретать квартиры в домах не с «нуля», а хотя бы после возведения большей части каркаса. В этом плане ФЗ № 214 защищает покупателя, поскольку согласно ему в продажу может поступать жилье только на высокой стадии готовности: «с котлована» квартиры продают в обход закона. Но разрешение на ввод опасное для жизни жилье не получит. «Безопасность обеспечивается, во‑первых, входящим контролем бетона и материалов, во‑вторых, техническим надзором на объекте за качеством бетона и строительно-монтажных работ и, в‑третьих, авторским надзором проектантов на всех этапах строительства», — отмечает Инна Каримова.

А вот качество — категория относительная. Все принятые госкомиссией дома будут соответствовать требованиям безопасности, но оно может отличаться заметно: одни строят «только чтобы приняли», а другие — «чтобы в грязь лицом не ударить».

«Сравнивать застройщиков по качеству строительства сложно: один возводит единичный объект, у другого — десятки зданий, соответственно, нареканий в общей сложности у второго будет больше, но это не говорит о том, что он строит хуже», — отмечает Роман Баширов.

На этапе строительства качество конкретного комплекса покупателю «на глазок» оценивать проще всего буквально по внешнему виду площадки и самого объекта. Небрежность и низкая культура производства, как правило, проявляется во всем. «Ляпы» на фасаде и стеклах, подтеки и разводы в подъезде, кривые дверные косяки, микротрещины на штукатурке и стяжке, плохая гидроизоляция в санузлах, отсутствие четкой геометрии помещения и несоответствие его заявленным размерам, «кривые» углы между трубами (проверяются рулеткой и уровнем), — все это основания, чтобы сделать определенные выводы.

Не лучшим образом на конечном результате сказывается и частая смена генподрядчиков и прорабов. Поэтому, принимая решение о покупке квартиры в том или ином комплексе, стоит не пожалеть времени и не удовлетвориться лишь информацией из рекламного буклета. Кстати, данные о нарушениях в строительстве конкретных комплексов можно узнать на официальном сайте инспекции Госстройнадзора РТ, где публикуются результаты инспекторских проверок. Практика показывает — позже потраченное время восполнится сторицей и позволит жить в новой квартире с комфортом.

Иван Плюснин

Заместитель начальника Инспекции государственного строительного надзора РТ

При заключении договора купли-продажи квартиры инспекторы Госстройнадзора рекомендуют внимательно посмотреть документы, предъявляемые застройщиком при продаже. В папке обязательно должно быть разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. Также следует обратить внимание на отделочные работы в квартире. В целях обеспечения своевременного ввода в эксплуатацию жилых домов КМ РТ в 2008 году был принят перечень минимального уровня отделочных работ в жилых домах для коммерческой реализации. Согласно ему в квартирах устанавливаются входная дверь, балконные и оконные пакеты, причем стыки должны быть заделаны и изолированы. Отделка поверхностей подразумевает выравнивание потолков, стяжку перекрытий и полов и финишную шпатлевку стен, гидро- и теплоизоляцию. Дверные проемы должны быть готовы к установке межкомнатных дверей. Непременным условием является устройство электропроводки, оснащение выключателями и розетками, монтаж газового оборудования и плит, систем водоснабжения, канализования и отопления с установкой сантехники — раковин унитазов, ванн и радиаторов. Требования также касаются обязательной установки поквартирных приборов учета потребления газа, горячего и холодного водоснабжения и электроэнергии, устройства систем вентиляции и оптико- электронных дымовых датчиков противопожарной сигнализации.