Квартиры не находят покупателей

Резкое сокращение объема предложения московских новостроек, наблюдавшееся в разгар пандемии, сменилось затовариванием рынка. За год объем предложения квартир и апартаментов вырос на 30–50%. Сложившаяся конъюнктура позволяет сдерживать цены для покупателей. Но застройщики уже сталкиваются со снижением нормы прибыли, необходимостью скидок и изменения условий проектного финансирования.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

Объем предложения на рынке первичной недвижимости в старых границах Москвы по итогам октября составил 47 тыс. квартир и апартаментов, что на 34,3% больше год к году, сообщила “Ъ” председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. Это максимальный показатель с января 2021 года. По расчетам эксперта, объем предложения на 9,6% превысил допандемийный уровень: в январе 2020 года на рынке Москвы были доступны 42,9 тыс. лотов.

Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова оценивает общий объем предложения в Москве и Подмосковье в 96,9 тыс. лотов — это больше на 36% год к году. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова говорит, что в Москве и области сейчас продается 4,2 млн кв. м жилья в новостройках, что на 29% больше год к году. Самый значительный рост предложения в Новой Москве, где сейчас на продажу выставлено 440,6 тыс. кв. м, что на 76,7% превышает показатели прошлого года.

Рост предложения меняет сложившуюся с середины 2020 года тенденцию на рынке жилищного строительства.

Тогда объем предложения, напротив, снижался, а спрос рос после старта программы льготной ипотеки, констатирует коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. Сейчас спрос заметно просел: по данным «Циан.Аналитики», за три квартала 2022 года в Москве и области заключено 33 тыс. договоров долевого участия, что на 12% меньше год к году. На рынок были выведены многие проекты, реализацию которых застройщики отложили в период пандемии COVID-19, отмечает Ирина Доброхотова.

Рост экспозиции вынуждает застройщиков снижать уровень цен, констатирует Наталия Кузнецова. Так, в массовом сегменте в старых границах Москвы средняя стоимость новостроек за октябрь, по ее словам, сократилась на 2,9%, до 275 тыс. руб. за кв. м. Ирина Доброхотова добавляет, что в этом году на рынке в целом наблюдается ценовая стагнация. За месяц средневзвешенная стоимость предложения на первичном рынке Москвы без учета элитного сегмента, по ее словам, снизилась на 1,1%.

Госпожа Кузнецова называет сложившуюся конъюнктуру благоприятной для покупателей: «На рынке появился широкий выбор предложения по цене и планировочным решениям».

Хотя застройщиков ситуация не радует, добавляет эксперт. У девелоперов снижается норма прибыли, им становится сложнее регулировать спрос и проводить дальнейшее ценообразование, поясняет Наталия Кузнецова.

Затоваривание рынка и растущая конкуренция могут вынудить девелоперов предоставлять дополнительные скидки, допускает Яна Глазунова. Многие вышедшие на рынок проекты были рассчитаны на высокий спрос, добавляет она. По словам участников рынка, сейчас им приходится пересогласовывать с банками условия уже одобренного проектного финансирования, готовясь к более длинному циклу продаж.

Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов считает, что застройщики в последнее время стараются выводить меньше новых проектов. Он не исключает, что по этой причине на рынке может возникнуть другой дисбаланс — ограниченный выбор объектов при росте спроса. Но судя по прогнозам консультантов, опасаться этого в ближайшей перспективе не стоит.

Наталия Кузнецова ждет, что объем предложения продолжит расти как минимум до конца текущего года. Госпожа Глазунова также предполагает, что в условиях неопределенности покупатели в конце года могут занять выжидательную позицию. Но гендиректор Key Capital Ольга Гусева рассчитывает, что до конца этого года на рынке еще может возникнуть сезонный рост спроса.