Отвоеванное право

Затягивание сроков строительства из вечной головной боли дольщиков и девелоперов за последние годы, как ни странно, стало чем-то обычным, и практически все участники рынка воспринимают это как должное. Но специалисты рынка, а также самые активные граждане знают, что бороться с долгостроем можно, более того, это может быть выгодно. Способов существует всего пять, рассказали корреспонденту "Ъ-Дома" ведущие юристы, специализирующиеся на рынке новостроек.

Привычка ждать

Практически никто из застройщиков не сдает жилые объекты в срок, говорят эксперты. "У нас на рынке сложилась такая порочная практика,— рассказывает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова.— Когда человек покупает квартиру, особенно на ранних этапах строительства, то сразу начинает считать примерно так: окончание сроков строительства запланировано на 2014 год, ну хорошо, значит, в 2016-м сдадут. Таким образом, свою инвестицию он сразу продлевает на два года".

И когда жилой комплекс сдается в эксплуатацию с опозданием на полгода, то от представителей компании-застройщика частенько можно услышать что-то вроде: чем же вы недовольны, полгода — это же прекрасно, совсем немного. Смотрите, наши соседи уже на два с половиной года опоздали — и ничего, люди ждут.

Однако мириться с таким положением вещей совсем необязательно, считают юристы. Федеральный закон N214 "Об участии в долевом строительстве", согласно которому сейчас строится большинство объектов, предусматривает, например, такую возможность, как взыскание неустойки.

"В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки",— говорится в законе. А если участником долевого строительства является гражданин, а не организация, то размер штрафа можно смело умножать на два.

Учитывая, что на сегодняшний день ставка рефинансирования равняется 8,25%, можно для примера легко посчитать, во что обойдется девелоперу затягивание сроков, скажем, на год, если речь идет о квартире стоимостью 6 млн рублей. За каждый день просрочки выходит по 1650 рублей, а за год — уже 602 250 рублей.

Реальные выплаты

Увы, по свидетельству Натальи Шаталиной, руководителя юридического департамента компании "МИЭЛЬ-Новостройки", в судах сложилась практика снижения неустоек до минимума. "Вместо заявленных 1,5-2 млн рублей суд принимает решение о взыскании в среднем 50 тыс. рублей",— говорит эксперт.

Судей понять легко, считает начальник юридического отдела корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" (г. Электросталь) Светлана Савичева. Ведь если все дольщики или даже большинство из них обратятся за неустойкой, пока строительство не завершено, и застройщик будет вынужден произвести все эти выплаты, то денег на дальнейшее строительство у него может попросту не остаться. Поэтому суд в своем решении вправе сослаться на 333-ю статью ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то суд вправе уменьшить ее размер.

Итог для самого дольщика в этом случае может оказаться печальным, делает вывод Валерий Лазебный, партнер юридической фирмы "Авелан". "Неустойка получена, квартиры нет, вложенная за квартиру сумма не возвращена, так как с обанкротившегося застройщика получить практически ничего не удастся",— резюмирует эксперт.

Руководитель юридического департамента компании "Газпромбанк-Инвест" Александр Кириловичев дает совет тем, кто хочет получить и квартиру, и неустойку в максимально полном размере: дождаться окончания строительства и ввода новостройки в эксплуатацию и только потом подавать судебный иск. Опоздавших не будет, ведь закон сохраняет за участником долевого строительства право на взыскание неустойки с застройщика в течение трех лет после наступления срока передачи квартиры, предусмотренного договором.

Кроме неустойки дольщики также предъявляют иски с требованием компенсации за моральный вред, и это достаточно распространенная практика, напоминает генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостроек" Софья Лебедева. Но и по ним размеры выплат обычно бывают небольшие — в среднем около 30 тыс. рублей.

Поход наверх

Однако главная цель того, кто в свое время вложил деньги в приобретение квартиры в строящемся доме, вовсе не оштрафовать застройщика на миллион. Самое важное — получить квартиру. А ведь бывает и так: приезжает дольщик в очередной раз на объект, а там ничего не происходит. Нет рабочих, и технику увезли, а седой сторож на все вопросы отвечает: не знаю, милок. В офисе компании тоже правды добиться невозможно — сплошные "приходите завтра" и прочие красивые слова.

Все это означает: пора идти выше. Пресловутая властная вертикаль именно в случае с дольщиками работает как нельзя лучше. "Чиновники набирают дополнительные бонусы в своей политической карьере, выполняя поручения главы государства, который поставил задачу решить проблемы участников долевого строительства",— рассуждает Валерий Лазебный.

Кроме того, выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль за осуществлением строительства — все это полномочия местной администрации, поэтому многие проблемы можно и нужно решать самим дольщикам именно здесь.

"Как правило, городские власти имеют возможность повлиять на всех участников процесса и делают это, чтобы не вызывать социальную напряженность",— говорит Наталья Шатаева, заместитель руководителя юридического департамента ГК СУ-155.

Скажем, подмосковные власти выпустили несколько подзаконных актов, постановлений, в которых фактически заявили о том, что берут под свой контроль проблемные незавершенные строительства жилых домов. При этом обязательства, то есть финансовая нагрузка, по достраиванию таких объектов будут ложиться на следующих застройщиков — тех, кому будут предоставлены земли под застройку.

Без согласия недействительно

Бывает и так: дом строится, но сроки покупателя не устраивают, поскольку все время меняются. По тому же закону 214-ФЗ застройщик, если понимает, что достроить вовремя ему не удастся, имеет право не менее чем за два месяца до заявленного срока окончания строительства направить дольщику письмо с предложением изменить условия договора и перенести сроки окончания строительства. И вот прислали один раз: не успеваем, давайте продлим. Потом второй раз, третий.

В конце концов терпение лопается, и следующее естественное желание — плюнуть на все, забрать деньги и распрощаться с данной стройкой. Ведущий юрисконсульт компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Мусатова напоминает, что у дольщика, безусловно, всегда есть право расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. "Но все это осуществимо при том условии, что застройщик не находится на грани банкротства",— говорит далее эксперт.

По сути, расторжение договора — это не способ борьбы, а отказ от нее, считает Александр Кириловичев. "И заявлять требования об отказе от договора в одностороннем внесудебном порядке, как это предусматривает закон 214-ФЗ, в некоторых случаях просто нецелесообразно",— добавляет эксперт. Ведь фактически договор считается расторгнутым с момента, когда дольщик направил такое уведомление, соответственно, после этого он уже выключился из игры, лишил себя возможности воздействовать на процесс.

Но как быть с уведомлениями о перенесении сроков строительства, которые покупатель получает от девелопера, будучи, таким образом, поставленным перед фактом: уважаемый, хочешь или не хочешь, но у нас теперь по-другому исчисляется срок передачи тебе квартиры.

На самом деле, напоминают эксперты, такие письма не могут носить уведомительный характер. "В 6-й статье закона 214-ФЗ четко указано, что застройщик имеет право направить уведомление, но что с этим уведомлением делать — прерогатива дольщика. Если он не выразил своего согласия на изменение сроков договора, то на застройщике все равно остается обязательство соблюдать первоначальные сроки",— объясняет Александр Кириловичев.

Дело рук утопающих

Для тех дольщиков, чьи дома находятся на высокой стадии готовности, но застройщик никак не может сдать их в эксплуатацию, есть и еще один выход из положения — оформить право собственности на недостроенный объект и, уже став собственником, продолжать требовать с застройщика исполнения обязательств по договору.

Этот вариант юристы рекомендуют с осторожностью, ведь оформить право — это полдела, недостроенный объект придется достраивать. А это уже дополнительные расходы, и немалые. Конечно, если застройщик — банкрот и дольщики объединились в кооператив и хотят сами завершить строительство дома, то вполне возможно, что этот выход будет наилучшим. Но, как оговариваются эксперты, такое случается крайне редко.

"Важно рассмотреть, почему сложилась такая ситуация. Не стоит делать из девелопера монстра, который сознательно ничего не делает",— советует Ольга Славкина, директор юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group.

Сами застройщики вовсе не заинтересованы в затягивании сроков строительства, говорит Наталья Шатаева. В подавляющем большинстве случаев причины задержек кроются в бумажной волоките на этапе согласования разрешений или связаны с проблемой подключения к сетям. Именно поэтому самым эффективным опрошенные нами эксперты единодушно признали обращение к местным властям.

Но еще до этого настойчиво рекомендуется попытка провести переговоры с компанией-застройщиком, ведь куда приятнее сэкономить деньги и время, чем их же потратить.

Подпись

Раньше покупатели проблемных объектов рассчитывали на нового инвестора, сейчас - на юристов