Без четверти метров

Почти четверть возводящихся в Кемеровской области новостроек — 29 из 110 — рискуют не получить проектное финансирование и не завершить строительство жилья по старым правилам. Власти Кузбасса говорят, что будут помогать застройщикам этой категории и оказывать содействие в получении кредитов, в том числе под поручительство региона. Эксперты полагают, что контроль со стороны банков поможет ликвидировать некачественную недвижимость, защитит права дольщиков, и прогнозируют повышение цен на новостройки к концу года на 4–5 процентных пунктов.

Глава Минстроя РФ Владимир Якушев провел селекторное совещание с регионами, посвященное процессу перехода строительной отрасли на проектное финансирование. В Кемеровской области 110 проектов (около 700 тыс. кв. м) жилья строятся с привлечением средств дольщиков, сообщил региональный департамент строительства. 10 проектов смогут получить проектное финансирование от банков, 71 проект соответствует установленным правительством критериям готовности и сможет достраиваться по старым правилам, то есть заключать договоры долевого участия и получать финансирование от граждан напрямую.

В «группе риска» 29 проектов. Их застройщики не смогут получить проектное финансирование из-за того, что не соответствуют требованиям банков, и не смогут достроить по старым правилам, так как не соответствуют критериям правительства. Как писал “Ъ”, с 1 июля 2019 года станет обязательным применение счетов эскроу при заключении договора долевого участия (ДДУ) покупателем квартиры. Он делает взнос не напрямую застройщику, а размещает средства на специальном счете в банке. Средства перечисляются девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. В феврале этого года Минстрой РФ разработал критерии для проектов, которые могут быть завершены застройщиками по старым правилам финансирования. К ним относятся дома, чья готовность не менее 30%, а количество уже заключенных в них ДДУ обеспечивает реализацию не менее 10% площади.

Власти будут помогать застройщикам из «группы риска», оказывать содействие в получении кредитов, в том числе под поручительство региона, уточнили “Ъ” в областном департаменте строительства. Компании, входящие в «группу риска», не назвали. В Кузбассе только один застройщик отнесен к категории недобросовестных. В конце 2018 года в отношении директора ООО «Тибет СВ» возбуждено уголовное дело о растрате 368 млн руб. средств 183 дольщиков. Два его многоквартирных дома в Кемерово не были введены в эксплуатацию.

Эксперт по новостройкам Кемерово Вадим Хващевский к застройщикам «группы риска» отнес небольшую компанию ЕСК. Эксперт полагает, что с переходом на новые правила крупные игроки («Промстрой», «СДС-строй», «Програнд») вытеснят мелких. «Стоимость квадратного метра жилья в новостройках, которая и так поползла вверх с начала 2019 года, увеличится еще на 1–2 тыс. руб.»,— прогнозирует господин Хващевский. По его данным, с февраля 2018 года стоимость 1 кв. м в ЖК «Цветной бульвар» «Промстроя» выросла с 32–35 тыс. руб. до 37 тыс. руб., у остальных застройщиков стоимость схожая.

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал считает, что контроль со стороны банков поможет ликвидировать некачественную недвижимость, и прогнозирует повышение цен на новостройки. «Банки помогут снизить количество неэффективных растрат, однако с рынка уйдет определенное количество девелоперских компаний, что снизит предложение при прежнем спросе»,— сказал “Ъ” господин Сигал. Он добавил, что в целом по РФ маржинальность девелоперского бизнеса снижается с 2014 года и в центральном регионе не превышает 50%, однако к концу 2019 года ситуация может поменяться на противоположную.

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев прогнозирует укрупнение рынка. «Рост цен на жилье, приобретаемое на этапе строительства, из-за расходов на услуги банков, открывающих и ведущих счет эскроу, сложности с финансированием из-за неравной доступности кредитных средств вынудят небольшие или "проблемные" компании или уйти с рынка, или перейти в сегмент малоэтажного строительства, или они будут поглощены крупными игроками»,— считает аналитик. Он полагает, что переход от долевой системы строительства к проектному финансированию защитит права дольщиков «практически абсолютно». «Но за это придется заплатить увеличением стоимости, рост цен на новостройки к концу года составит 4–5 процентных пунктов к текущему уровню инфляции»,— предположил господин Коренев.