Капиталы неочевидности

Девелоперы Воронежской области, привлекающие средства дольщиков, в соответствии с новыми нормами законодательства наращивают объемы собственных уставных капиталов. К середине октября 2017 года совокупный размер уставных капиталов 74 застройщиков достиг почти 1,15 млрд руб., увеличившись с мая почти в пять раз. Самое значительное повышение уставного капитала за этот период показало ООО «Выбор», нарастив его в 50 тыс. раз, до 500 млн руб. Ни одна из структур АО «Домостроительный комбинат» (ДСК, имеет в регионе наибольшие объемы строительства) до сих пор не докапитализировалась. На увеличение в основном идут те из них, кто в ближайшее время планирует новые проекты.

Совокупный размер уставных капиталов 74 застройщиков Воронежской области с мая 2017 года вырос на 923 млн руб. и составил почти 1,15 млрд руб. Такие данные следуют из предоставленных „Ъ“ рейтингов Единого реестра застройщиков (ЕРЗ). Докапитализация ведется в соответствии с новыми нормами законодательства о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля нынешнего года. Наиболее значительное повышение капитала за этот период показало ООО «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня, нарастив собственные средства в 50 тыс. раз — с 10 тыс. руб. до 500 млн руб. По данным ЕРЗ, объем строительства компании составляет 187 тыс. кв. м. В пресс-службе компании в течение недели не смогли ответить на запрос „Ъ“, ссылаясь на «отсутствие руководства». Телефон Александра Цыбаня не отвечал.

Следующим воронежским застройщиком по размеру уставного капитала стало ООО «Инстеп» (150 млн руб.) с текущими объемами строительства 54 тыс. кв. м. В пятерке лидеров оказалось и ООО «Содружество» из ГК «Союз» (83,8 млн руб.), СК «Развитие-М» (80 млн руб.) и ООО «Ретро» из ГК «Крайс» (63,6 млн руб.).

В то же время крупнейшее по объемам строительства в регионе АО «ДСК» (243 тыс. кв. м) не проводило докапитализацию, оставив размер уставного капитала прежним — 267,5 тыс. руб. При этом совокупный объем строительства структур ДСК, по данным ЕРЗ, достигает 692 тыс. кв. м (16 жилкомплексов). По этим показателям компания занимает 13-е место среди застройщиков России. Но и аффилированные с ДСК компании, по данным Kartoteka.ru, имеют уставные капиталы 10–25 тыс. руб. Так, 25 тыс. руб. — у ООО «Энергоавтомат» (застройщик ЖК «Европейский» с объемом 130 тыс. кв. м), ООО «ДСК-1» (ЖК «Современник» с объемом 429 тыс. руб.). Уставный капитал застройщика ЖК «Московский квартал» — ООО «ДСК-2» (431 тыс. кв. м) — 10 тыс. руб.

Однако ДСК не планирует докапитализации в принципе. Заместитель гендиректора по экономике компании Андрей Соболев пояснил „Ъ“, что комбинат успел до 1 июля 2017 года начать продажи по договорам долевого участия (ДДУ) на всех объектах, а новые в ближайшее время не планирует. «Кроме того, с 1 июля 2018 года эта норма будет уже неактуальна», — утверждает господин Соболев. С этого момента, напомним, начнут действовать повышенные требования к застройщикам, в числе которых — выдача каждого разрешения на строительство одной конкретной компании; наличие 10% от стоимости проекта в качестве собственных средств компании и 10% на момент получения разрешения на строительство.

В целом пока более чем у половины воронежских застройщиков размер уставного капитала не превышает 30 тыс. руб. Из 74 местных компаний таких 46. По 10 тыс. руб. и ниже — у 38 застройщиков.

Напомним, по новым требованиям размер уставного капитала застройщика должен быть пропорционален запланированному им объему ввода жилья, продаваемого по ДДУ. Размер рассчитывается индивидуально — в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства. Причем застройщики обязаны повышать уставный капитал, только если до 1 июля 2017 года по их проекту не был зарегистрирован первый договор ДДУ. Если это произошло до указанной даты, то застройщик не обязан повышать уставный капитал. Но он не имеет права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.

В пресс-службе ГК Хамина „Ъ“ сообщили, что планируют увеличить уставные капиталы и «в данный момент над этим вопросом идет работа». Это требование законодательства в компании считают «безболезненным», а докапитализацию планируют проводить за собственные средства.

Директор экспертной группы Vetа Дмитрий Жарский предполагает, что «Выбор» планирует «предложить рынку объекты площадью порядка 500 тыс. кв. м, при этом речь может идти об одном крупном проекте или сразу нескольких различного масштаба». При этом эксперт не исключает возможных проблем с привлечением средств в уставный капитал для реализации новых проектов местными девелоперами, так как далеко не у всех из них есть «свободные» средства для этого, а изымать десятки и даже сотни миллионов из оборота для части участников рынка не представляется возможным. «В течение года региональный рынок может покинуть до 20% его участников, при этом, на мой взгляд, могут участиться случаи банкротства», — полагает господин Жарский.

Несколько опрошенных „Ъ“ участников строительного рынка региона согласились с тем, что проблемы у ряда их коллег могут возникнуть уже в ближайшей перспективе, так как по завершении текущих проектов для продолжения работы средства в уставный капитал привлекать все-таки придется. Процессы слияния и поглощения на рынке жилой недвижимости в регионе собеседники „Ъ“ исключили, поскольку единственным ликвидным активом застройщика чаще всего являются объекты жилой недвижимости.

Кроме того, часть девелоперов просто заняла выжидательную позицию до того момента, когда новый блок правок в законодательство в своем окончательном варианте вступит в силу.