Возвратное движение недвижимости

Власти Башкирии планируют ужесточить законодательство в отношении арендаторов земельных участков, которые не используют их под строительство. В руководстве республики рассчитывают путем досрочного изъятия земель из оборота решить проблему доступного жилья, упершуюся в дефицит строительных площадок. Опрошенные „Ъ” участники рынка и эксперты разделяют не все выводы регионального руководства. Они уверены, что у чиновников достаточно механизмов для решения вопроса.

О том, что региональное правительство готовит дополнительную законодательную базу для изъятия не используемых арендаторами земельных участков, объявил в прошлую субботу в прямом эфире телекомпании «Вся Уфа» президент Башкирии Рустэм Хамитов. В эмоциональном выступлении он заявил, что попытки башкирского руководства решить проблему доступного жилья наткнулись на сложную проблему — отсутствие площадок под строительство. Земля в муниципалитетах, отметил глава региона, особенно в Уфе, оказалась «захвачена людьми, которые пытаются нагреть на этом руки». «Они под разными предлогами либо получили эту землю, либо купили, либо взяли в аренду. И теперь ждут, когда придет застройщик»,— возмутился он и добавил, что в результате «спекуляций» с землей стоимость квадратного метра жилья в Уфе «зашкаливает» за 40 тыс. руб. При этом власти, по его словам, хотели бы снизить ее почти вдвое — до 22 тыс. руб. за квадратный метр для социального жилья, и до 28 тыс. руб. для жилья экономкласса путем исключения из себестоимости затрат на аренду земельного участка и прокладку инженерной инфраструктуры. 22 муниципалитета республики уже приняли программу о выделении бесплатных площадок под строительство социального жилья, сказал Рустэм Хамитов. Кроме того, выделен первый транш — 250 млн руб. на прокладку коммуникаций за счет регионального бюджета. «Мы примем свой закон и будем стараться изымать неиспользуемые в долгосрочной перспективе земельные участки»,— напугал арендаторов господин Хамитов. А в заключение пообещал, что если вопрос не удастся решить на региональном уровне, к нему будут подключены депутаты Госдумы РФ. Наконец, он привел в пример опыт Москвы и Санкт-Петербурга, для которых «уже принят специальный федеральный закон о том, что, если (участок) не используется три-пять лет и находится в руках у спекулянтов фактически, то такая земля изымается в пользу города».

Опрошенные „Ъ” участники рынка и эксперты признают проблему актуальной. По оценкам председателя Союза строителей республики Рашита Мамлеева, «только в Уфе на неиспользуемых сегодня, но арендованных, земельных участках можно построить около 1 млн кв. м жилья». Большая часть площадок была сдана в безвозмездную аренду «в период инвестиционной активности» в середине 2000-х годов, пояснил гендиректор группы компаний «Эксперт-оценка» Степан Сарбашев. В настоящий момент, отмечает он, в результате переуступки права стоимость квадратного метра земли под жилое строительство возрастает «от рыночных 15 тыс. руб. за метр в десять раз и выше». При этом доля стоимости площадки в себестоимости метра жилой площади в Уфе доходит до 10%, а инженерных коммуникаций — до 20%. Эти факторы серьезно повышают рыночную цену готовой жилой недвижимости, признал чиновник мэрии Уфы, просивший не называть его фамилии. Другие собеседники уверены, что для решения проблемы достаточно существующих законодательных механизмов. «Для расторжения договора довольно неисполнения арендатором в указанный срок хотя бы одного из прописанных в нем пунктов — по проектированию или, например, экспертизе»,— рассказал один из бывших руководителей управления уфимской администрации. Руководитель сети агентств недвижимости, также на условиях анонимности, согласен, что «основная проблема вовсе не в отсутствии законодательных механизмов». «Зачем обезличенно говорить о неких „спекулянтах”, хотя имена таких арендаторов хорошо известны? — недоумевает он. — Земельные участки раздавались не кому попало, а лицам, приближенным к серьезным чиновничьим кругам. Многие площадки действительно не осваивались, по некоторым истекли сроки аренды, но арендатору было достаточно направить письмо в мэрию Уфы с просьбой продлить аренду, сославшись на процесс согласования проекта. Если ответа на письмо не поступало, договор автоматически считался пролонгированным». Предприниматель Николай Швецов, чей кооператив «Надежда» владеет земельным участком в поселке 8 марта в Ленинском районе Уфы, также не видит недостатка в законодательных инструментах. «„Жучки-паучки” (этот эпитет Рустэм Хамитов применил к арендаторам-перепродавцам.— „Ъ”) — это сами чиновники. Мой опыт показывает, что они могут изъять землю не только у арендатора, но даже у собственника, причем когда им заблагорассудится. Потом эта земля, как ни странно, снова перепродается».

Руководитель юридической компании «Юрмашбюро» Дмитрий Иванов отмечает, что принятие новых нормативных актов не избавит власти от необходимости судиться с арендаторами. «Закон не имеет обратной силы, и расторжение ранее принятых договоров возможно только через суд,— отмечает эксперт. — Но если в регионе или на федеральном уровне будет принят, допустим, акт с прописанным порядком внесудебного изъятия земли, для собственника площадки это будет более эффективным и менее затратным способом ее возвращения».