Логопарки продали распифочно

Закрытый паевой фонд PNK Rental, где консолидированы логопарки общей площадью более 100 тыс. кв. м, не успев объявить о своем расформировании, уже нашел покупателя на часть этих объектов. Им стала управляющая компания «Современные фонды недвижимости», претендующая на 65 тыс. кв. м складских помещений общей стоимостью 3,3 млрд руб. PNK Rental аргументировал закрытие фонда многократным сокращением сделок с логопарками. Однако эксперты считают, что этот сектор, в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости, наименее пострадал от нового кризиса.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Два источника “Ъ” на рынке недвижимости рассказали, что логопарки общей площадью 65 тыс. кв. м закрытого паевого инвестфонда недвижимости (ЗПИФН) PNK Rental, объявившего о своем закрытии, выкупит бывший фонд «Сбера» — «Современные фонды недвижимости» (СФН). Эти объекты PNK оценил в 3,3 млрд руб., следует из информации на сайте фонда. Еще один находившийся в ЗПИФН объект — «PNK Парк Валищево» (37 тыс. кв. м) — будет передан на баланс девелоперской компании PNK, уточнили собеседники “Ъ”. В СФН и PNK отказались от комментариев.

СФН управляет несколькими ЗПИФН, инвестирующими в торгово-развлекательные, офисные центры и логистические комплексы.

По оценке “Ъ”, общий объем средств во всех фондах рентной недвижимости управляющей компании на конец 2022 года составил 62,92 млрд руб.

Это самый крупный игрок среди управляющих компаний такого типа: общий объем активов на рынке ЗПИФов с коммерческой недвижимостью на конец прошлого года составил 91,9 млрд руб. Это не первая покупка СФН у PNK: например, компания претендует на покупку логопарка на 70 тыс. кв. м на севере Москвы (см. “Ъ” от 13 марта).

В марте 2023 года PNK объявил о начале процедуры закрытия своего ЗПИФН, где консолидированы логопарки общей площадью 104 тыс. кв. м в Новой Москве, Подмосковье, Петербурге и Ростове-на-Дону на сумму 5,1 млрд руб. Тогда сообщалось, что фонд намерен реализовать активы и выплатить полученные средства инвесторам до конца июня этого года. В компании закрытие фонда обосновали многократным сокращением сделок между девелоперами и будущими арендаторами на строительство складов.

В 2022 году из-за большого объема свободных готовых логопарков в контрактах такого формата не было необходимости: в итоге объем сделок build-to-suit (строительство под конкретного арендатора) снизился в шесть раз, до 181 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group. Сужение сектора лишает фонд возможностей к диверсификации портфеля, указали в PNK, в связи с чем риск несвоевременного получения арендного дохода многократно возрастает.

Гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко считает, что закрытие ЗПИФН PNK Rental связано, скорее всего, с тем, что бизнес не оправдал ожидания управляющей компании.

В компании, запуская фонд, рассчитывали на высокий рост стоимости чистых активов в 50–100 млрд руб., но на практике вышло в разы меньше, отмечает эксперт. При этом, по его словам, комиссия фонда за управление составляла только 0,25% — это означает, что компания зарабатывала всего 12,5 млн руб. в год.

Закрытие фонда связано с управлением рисками, а не с обвалом рынка складской недвижимости, так как этот сегмент продолжает активное развитие, о чем свидетельствует низкий уровень вакансии таких объектов в 2%, соглашается управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. Управляющий партнер финансовой группы «Дмитрий Донской» Дмитрий Курбатский предполагает, что крупным пайщикам PNK Rental могли понадобиться средства для новых, более доходных проектов.

Директор по маркетингу PNK Group Александр Дубровин в интервью YouTube-каналу InvestFuture ранее говорил, что компания не исключает формирования новых ЗПИФН. Однако в таком случае опять потребуется время для поиска объектов и привлечения инвесторов, напоминает Никита Корниенко. В то же время руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян считает, что у PNK Rental за это время сформировался пул лояльных инвесторов, которые привыкли к стабильному денежному потоку и будут готовы инвестировать в новые проекты компании.