Фонд неимущества

Закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) могут быть полезны компаниям–владельцам недвижимости. Специалисты называют десяток вариантов их применения. Этой осенью на рынке появилась возможность использовать ЗПИФН и как источник серьезных инвестиций.

В конце сентября сеть ресторанов «Тинькофф» продала здание московского ресторана в Проточном переулке и сразу взяла его в аренду на 10 лет. В конце октября стало известно о подобной сделке, в которой участвовала «Аптечная сеть 36,6». Помещение одной из аптек (на Страстном бульваре) было продано и тут же арендовано сроком на 14 лет. В обоих случаях эксперты оценили рыночную стоимость недвижимости в несколько миллионов долларов, а покупателем стал закрытый паевой инвестиционный фонд «Коммерческая недвижимость», управляемый компанией «Тройка Диалог».

В ожидании большого скачка
На инвестиционном рынке тоже бывают свои модные темы. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали модной темой в конце 2003 года. Ради них провели десятка два специализированных конференций, где отмечалось, что применений у этого инструмента великое множество. Например, ЗПИФН как соинвестор и представитель физических лиц при финансировании строительства жилья, ЗПИФН как механизм налоговой экономии для компаний-владельцев недвижимости, ЗПИФН, специализирующийся на выкупе ипотечных облигаций. Дела, в общем, вполне поспевали за словами. С конца 2003 года поднялись около 70 фондов недвижимости – и это, безусловно, самая быстрорастущая разновидность паевых фондов.

Правда, довольно быстро выяснилось, что развитие сегмента тормозят юридические проблемы. Так, ПИФ по определению не является юридическим лицом, поэтому его очень трудно зарегистрировать как собственника недвижимости. По этой же причине возникают сложности с уплатой налога на добавленную стоимость.

В общем, в прошлом году ЗПИФН возлагаемых надежд не оправдали и большинство сделок можно назвать скорее робким экспериментом. К такому выводу заставляет прийти хотя бы оценка среднего размера фонда – около $6 млн (70 фондов и приблизительно 10 млрд руб. под управлением). Для сферы строительства и недвижимости эта сумма крайне невелика, а если учесть, что для нормальной диверсификации портфеля нужно вложить деньги в пять и более объектов, то она представляется просто смехотворной.

О том, что на рынке идет «проба пера», говорит и доля «независимых» клиентов: Национальная лига управляющих оценивает ее в 10%. Большинство существующих ЗПИФН, как признают эксперты, созданы под одного-двух клиентов, зачастую связанных с управляющей компанией. И хотя создание ЗПИФН под одного клиента – вполне нормальный вариант развития, об окончательном становлении отрасли можно будет говорить только после появления «розничных» фондов недвижимости, широко диверсифицирующих свои вложения.

Процесс пошел
Осенью на рынке произошли сразу несколько заметных событий, касающихся ЗПИФН и позволяющих говорить, что надежды на этот инструмент небеспочвенны. Так, о формировании двух фондов очень серьезного размера – 1,4 млрд руб. и 840 млн руб. соответственно – объявили УК «Конкордия—эссет менеджмент» и строительная корпорация Mirax Group. Наиболее крупный фонд создан для вложений в строительство башни «Федерация» (ее возводит Mirax Group), которая должна стать самым высоким зданием в Европе (и московском «Сити»). Стоимость пая при формировании фондов составляет едва ли не самую маленькую на рынке сумму – 50 тыс. руб., а это позволяет надеяться, что фонд привлечет самых разных инвесторов.

Другое интересное событие – выход на рынок фонда «Коммерческая недвижимость», по принципам функционирования очень похожего на классические американские REIT (Real Estate Investment Trust), которые составляют подавляющее большинство фондов недвижимости США. Российский фонд находится под управлением УК «Тройки Диалог». Директор по фондам недвижимости компании Екатерина Константинова говорит, что это уже второй ЗПИФН, созданный «Тройкой». Первый, «Национальный фонд недвижимости», был сформирован весной 2004-го, а через год передан в управление другой компании. Размер фонда был невелик – $1,3 млн, а пайщиками его выступили две компании.

По словам Екатерины Константиновой, этот проект был пилотным. В «Тройке» поняли, что схема ЗПИФН работает, невыполнимых требований регулятора (ФСФР) нет. И решили создать уже полноценный фонд. После анализа возможных вариантов был выбран самый консервативный. Инвестирует собранные средства второй фонд исключительно в коммерческую недвижимость и только в уже построенные объекты. Большую часть доходности обеспечивают платежи от сдачи приобретенных объектов в аренду. Кроме того, выбирают объекты с высоким потенциалом роста стоимости. В связи с достаточно большой надежностью доходность не будет самой высокой среди предлагаемых на рынке и составит 12–18%. Но и при этом она будет выше доходности инвестиций, скажем, в корпоративные облигации.

Аналитик компании «Менеджмент-центр» Максим Капитан отмечает еще одну особенность фонда – его открытость: «Благодаря разветвленной базе „Тройке Диалог” удалось привлечь достаточно много инвесторов». Екатерина Константинова подчеркивает, что фонд изначально создавался для привлечения инвесторов с открытого рынка. Размер фонда при формировании составил более $20 млн. Сейчас, кстати, проводится допэмиссия, которая почти удвоит объем фонда, что еще раз доказывает его открытость.

Клиенты с улицы
Факт первый: большинство российских ритейлеров остро нуждаются в инвестициях для расширения бизнеса. Факт второй: довольно много российских ритейлеров владеют своими торговыми площадями, а не арендуют их. Эти компании и могут извлечь пользу из появления фондов, подобных «Коммерческой недвижимости». Потенциальными кандидатами могут стать и владельцы офисной и складской недвижимости.

Хотя понятно, что получат такие предложения не все. Чтобы заинтересовать фонд, недвижимость обязана отвечать определенным требованиям: в обозримом будущем стоимость ее с большой вероятностью должна расти.

Целесообразность такой сделки для компаний–владельцев сетевого бизнеса понять несложно. Генеральный директор компании по управлению инвестициями «Ямал» Александр Скоморохин считает, что это хороший способ собрать деньги на развитие. Предоставленными фондом возможностями извлечь средства для инвестиций уже воспользовались две компании – сеть ресторанов «Тинькофф» и «Аптечная сеть 36,6».

Рассказывает финансовый директор сети ресторанов «Тинькофф» Тарас Питерских: «Наша компания давно рассматривала возможности проведения подобной сделки для привлечения ресурсов на развитие, на строительство новых ресторанов. Мы не видим смысла в том, чтобы замораживать средства в недвижимости, когда существует реальная потребность в финансировании новых проектов».

Итак, смысл подобных сделок очевиден. Сложнее посчитать их конкретную экономическую эффективность. Тарас Питерских сравнивает два варианта. Первый: недвижимость остается в собственности компании, а финансирование развития осуществляется на кредиты. Втораой: инвестирование привлекается с использованием ЗПИФа.

«Расчеты показывают, что увеличение нагрузки на прибыльность компании – разница между арендными платежами и альтернативой в виде уплаты процента по кредиту и налога на имущество – выходит не очень серьезная,– говорит Питерских.– При этом одно из преимуществ этой схемы перед кредитами состоит, во-первых, в большем объеме привлеченных ресурсов. При кредите его сумма, как правило, составляет 50–70% от оценочной стоимости объекта, а в данной сделке компания получает 100% рыночной стоимости. Во-вторых, по сравнению с тем же кредитом, где налогооблагаемую базу по налогу на прибыль снижают только сами проценты, здесь возникает существенная экономия по налогу на прибыль за счет отнесения всей суммы арендной платы на расходы периода».

Размер арендных платежей, естественно, не фиксированный: спланировать их взаимоприемлемую ставку на 10–14 лет почти невозможно. Ставка рассчитана по определенной формуле. Правда, формулу в «Коммерческой недвижимости» раскрывать не стали. По словам директора по корпоративным финансам и отношениям с инвесторами «Аптечной сети 36,6» Андрея Сливченко, ставка привязана к текущей рыночной стоимости аренды.

Без недвижимости
Когда на IPO выходила сеть «Седьмой континент», некоторые эксперты пеняли, что многие магазины сети ей не принадлежат, а арендуются. И называли это дополнительным риском для инвестора. Ведь большая часть арендных договоров в России заключаются на срок от года до трех лет. И арендодатели могут, например, не устоять перед предложением конкурентов.

В случае с ЗПИФН, хотя компания и лишается права собственности, риск подобного развития событий значительно ниже. Во-первых, договор заключается на длительный срок. Во-вторых, по словам Андрея Сливченко, подписанный компанией документ фиксирует преимущественное право на аренду по окончании действия договора. Кроме того, подчеркивает Сливченко, механизм формирования фонда прозрачен: формировался он с рынка, интересы инвесторов понятны. И вероятность того, что они войдут в противоречие с интересами компании, минимальна.

Сегодня, когда для огромного количества компаний поиск новых источников инвестиций является проблемой номер один, расширение линейки вариантов финансирования весьма кстати.