Элитные метры остаются на «рынке продавца»

Элитные метры остаются на «рынке продавца»

Премиум-класс

Объем предложения элитных квартир и апартаментов на первичном рынке Петербурга за год сократился почти на четверть. Цены же за год выросли на 17%. В этом году ожидается, что продажи будут открыты в трех объектах, однако по-прежнему элитный сегмент будет оставаться «рынком продавца».

На Петровском острове было представлено 43% от общей площади элитных квартир и апартаментов в продаже

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Такие данные приводит NF Group. В компании говорят, что объем спроса на первичном рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга превысил результаты 2022 года: было заключено 340 сделок, что на 21% больше общего количества лотов, реализованных в предыдущем году.

Объем предложения на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга составил 770 квартир и апартаментов (105 тыс. кв. м), что на 23% меньше количества лотов, представленных в продаже в конце 2022 года. В 2023 году стартовали продажи квартир в комплексе ASTRVM на Крестовском острове, секции Residence в комплексе апартаментов «17/33 Петровский остров» и в корпусе с апартаментами ЖК «Северная корона». Суммарно объем нового предложения составил 169 лотов.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2023 года на элитном рынке Санкт-Петербурга (как первичном, так и вторичном) всего было реализовано 1,4 тыс. квартир, это в два раза больше, чем годом ранее. «В первую половину 2023 года мы отмечали высокую активность на вторичном рынке элитного жилья, в том числе за счет активного предоставления дисконтов реальному покупателю, уже во второй половине 2023 года потенциальные покупатели переориентировалась на первичный рынок жилья высокого класса, так как в продажу вышли новые интересные по цене объекты, расположенные в привлекательных локациях. По итогам января 2024 года было продано чуть более 80 элитных квартир, что составляет 60% объема продаж первого квартала прошлого года»,— рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Ксения Федорова, аналитик-консультант департамента консалтинга и аналитики Nikoliers, говорит, что по итогам 2023 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса составил 237 тыс. кв. м (+1% по сравнению с концом 2022 года). Средневзвешенная цена предложения составила 394 тыс. рублей за квадратный метр (+9% за год). Объем спроса — 173 тыс. кв. м (−12% по сравнению с 2022 годом). «Объем ввода жилья бизнес-класса, запланированного на 2024 год, составляет 237 тыс. кв. м (16 комплексов)»,— приводит она данные.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, говорит: «Как девелопер, открывший продажи в прошлом году в нашем первом жилом проекте премиум-класса Talento, можем констатировать, что год для сегмента был удачным. На дорогое жилье был высокий спрос: как в бизнес-, так и в премиум-классе».

Локации — лидеры по объему предложения за год не изменились, но их доля ожидаемо скорректировалась. Так, по данным NF Group, на Петровском острове было представлено 43% от общей площади элитных квартир и апартаментов в продаже, на Петроградской стороне — 30% (–6 п. п.), на Крестовском острове —14% (+8 п. п.) за счет выхода нового комплекса «17/33 Петровский остров».

Структура предложения в высоком сегменте продолжила смещаться в сторону уже сданных комплексов и объектов, находящихся на высокой стадии строительной готовности, что подтверждает тезис об умеренной девелоперской активности в части вывода нового предложения в продажу. Доля квартир и апартаментов в введенных в эксплуатацию домах за год выросла на 9 п. п. и составила 63% от общей площади предложения. В 2023 году были введены в эксплуатацию два ЖК: «Северная корона» и «Петровская коса, 1», суммарно на 555 квартир и апартаментов (58,2 тыс. кв. м).

Цены

По данным NF Group, средневзвешенная цена квадратного метра в премиальном сегменте за год увеличилась на 17% и составила 630 тыс. рублей. Максимальный рост показателя наблюдался в локации Литейного проспекта, где средневзвешенная цена выросла на 56%. Такой рост был связан с высоким уровнем спроса и выбытием с рынка наиболее привлекательных по цене лотов, а также с пересмотром ценовой политики девелоперов. Кроме того, на увеличение средневзвешенной цены оказал влияние выход на рынок нового объекта подкласса de luxe ASTRVM.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», подтверждает, что цены на премиальную недвижимость наиболее заметно росли во втором полугодии 2023 года. «В целом за прошлый год средняя цена выросла на 17%. Тому есть две причины. Первая — весьма ограниченное предложение, которое за год сократилось еще на 19%. Вторая причина — рост объема покупок со стороны людей, ранее предпочитавших иностранные активы. С этим сейчас не только сложнее, но и риски очевидны. Интерес вернулся к предложению в России, где перспективы владения недвижимой собственностью сомнению не подвергаются»,— говорит господин Софронов.

Лидером по приросту средневзвешенной цены стала локация Литейного проспекта, где цены увеличились на 56%. На втором месте — Петровский остров (+23%), на третьем — Петроградская сторона (+6%).

Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья (в комплексах, построенных после 2010 года и расположенных в четырех центральных районах города) составила 597 тыс. рублей за квадратный метр, что на 9% больше по сравнению с декабрем 2022 года.

В 2023 году на первичном рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга было заключено 340 сделок, что на 21% превышает общее количество лотов, реализованных в 2022 году.

Цены в бизнес-классе росли меньшими темпами. Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI говорит: «В бизнес-классе средняя цена квадратного метра в конце 2024 года впервые превысила 400 тыс. рублей. Сегодня она составляет 407 тыс., изменение составило +3,4% за четвертый квартал, или +4,3% по итогам 2023 года. Такой рост обусловлен как выходом на рынок нового проекта на Петроградской стороне, так и заметным ростом цен по строящимся проектам на фоне повышенного спроса к концу года».

Алия Ханбекова, руководитель отдела элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, отмечает: «Колебания на валютном рынке в совокупности с желанием покупателей сохранить средства стали основными драйверами спроса в 2023 году. Влияние на рынок также оказали новости об ужесточении условий ипотечного кредитования с господдержкой, в частности, о сокращении максимальной суммы займа с 12 до 6 млн рублей и запрете комбинирования рыночной и субсидированной ипотеки, в результате чего часть покупателей поспешила оформить сделки с недвижимостью на прежних условиях. Хотя ипотека и не является основным инструментом покупки на элитном рынке, некоторые состоятельные клиенты используют заемные средства как альтернативный способ, позволяющий, например, не выводить деньги из бизнеса».

Спрос сохранится

В 2024 году прогнозируется высокий спрос на рынке премиальной недвижимости при низкой активности застройщиков, что может усилить «рынок продавца» и мотивировать застройщиков начать строительство новых объектов, включая отложенные в 2022 году.

В 2024 году ожидается старт продаж трех жилых комплексов в Петроградском и Центральном районах города общей площадью лотов более 60 тыс. кв. м. Запланирован ввод в эксплуатацию четырех элитных объектов, общая площадь которых составляет 36 тыс. кв. м (252 квартиры и апартамента).

Господин Софронов говорит: «В наступившем году на рынке ожидается рост предложения: должны появиться в продаже еще три проекта элитного сегмента и его подклассов. Их общая площадь будет в 1,5 раза больше, чем было продано в этом сегменте в прошлом году и почти в 2,5 раза больше выведенных на рынок объемов в прошлом году. То есть выбранное в прошлом году предложение будет восполнено».

Однако, отмечает господин Софронов, эти планы нельзя пока охарактеризовать как резкое повышение уровня девелоперской активности. Скорее всего, считает он, спрос на дорогую недвижимость продолжит расти, что, в свою очередь, оставит в силе тенденцию более быстрого роста цен, нежели в масс-маркете. «У последнего более чем ощутимо влияние ипотеки, а точнее — давления на нее, имеющее место последние два месяца. В элитной недвижимости и ее подклассах ипотечные сделки происходят гораздо реже, но и то зачастую продиктованы тем, что покупателям проще и выгоднее взять ипотеку, нежели выводить средства из бизнеса или других активов. В перспективе 2024 года дорогая недвижимость будет оставаться наиболее стабильной среди других сегментов»,— рассуждает эксперт.

Тренды

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, замечает: «В последние годы на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга мы наблюдаем нарастающее размытие классов, и особенно ярко эта тенденция наблюдается в премиальном сегменте. Так, в ЖК премиум-класса теперь предлагаются квартиры площадью менее 30 кв. м, и их доля в общем объеме предложения продолжает расти».

Поскольку на первичном рынке жилья осталось мало финансовых инструментов, которые сделали бы квартиры более доступными, важным критерием стала абсолютная цена квартиры, полагает она. «Именно поэтому мы наблюдаем увеличение доли малогабаритных квартир: уменьшение площади лотов помогает сделать чек покупки более доступным, а также уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке»,— указывает эксперт.

Второй важный тренд на рынке премиальной недвижимости — реализация проектов высокого класса в нецентральных локациях, преимущественно вблизи промышленных или зеленых зон. Активно появляются проекты в южной части Адмиралтейского района недалеко от Обводного канала, в Выборгском районе недалеко от Удельного парка, вдоль Московского проспекта.

С укреплением тренда на возникновение качественных проектов в несвойственных для них локациях, зачастую отдаленных от центра города, связана и корректировка цен в премиальных проектах. Девелоперы все чаще представляют «промежуточный премиум»: между бизнес-классом и элитой, а также более консервативный «бизнес-лайт» или продвинутый «комфорт-плюс», что сдерживает рост средних чеков, говорит госпожа Конвей.

Господин Кравцов подтверждает слова эксперта: «Мы отмечаем некую децентрализацию подобных проектов: если для элитных новостроек по-прежнему самыми актуальными локациями являются центр и Петроградская сторона, то для объектов премиума и бизнес-сегмента все больше характерно размещение в приграничных с центром районах. Московский проспект, Московские ворота, часть территорий вдоль Обводного канала, Малая Охта… С одной стороны, такое распределение вызывается дефицитом подходящих земельных участков в "консервативных" локациях. С другой стороны, развитая и дорогая инфраструктура, а также оптимальная транспортная доступность уже позволяют создавать здесь проекты высокого класса со стоимостью квадратного метра на уровне 400–500 тыс. рублей за квадратный метр».

По его мнению, развитие и джентрификация этих территорий, появление новых общественных пространств, модных мест притяжения и постепенное формирование однородной жилой среды привлекают сюда новое поколение молодых и успешных людей, которые хотят жить в умеренной (пятнадцатиминутной) удаленности от шумного центра, но при этом ощущать все плюсы проживания в исторической части Санкт-Петербурга.