Глобус для инвестора

В США, Европе и Азии немало неоцененной недвижимости. Куда и как можно вложить часть капитала — об этом рассуждает Алексей Голубович, председатель совета директоров "Арбат Капитала".

Сегодня многие инвесторы обращают внимание на недвижимость в Европе и США, где рынки находятся либо в начальной фазе подъема (Нью-Йорк, Калифорния, страны северной Европы), либо еще продолжают снижаться (например, Франция). В сделках, совершаемых россиянами и инвесторами с других развивающихся рынков со схожими интересами (украинцами, казахами), можно увидеть закономерности.

Во-первых, они приобретают жилье в тех странах, где есть возможность получить вид на жительство. Это почти не зависит от того, являются ли цены на недвижимость в стране относительно низкими (США, Кипр, Латвия) или довольно высокими (Великобритания, Швейцария, Израиль). Решающее значение имеет возможность жить в стране неограниченное время, заниматься бизнесом и обеспечивать образование детей. Поэтому страны, где таких возможностей нет (Франция, Чехия), уже не пользуются спросом, и цены там не растут за счет иностранцев.

Во-вторых, их интересует коммерческая недвижимость как с точки зрения перспектив роста цен, так и для развития бизнеса (магазины, отели, рестораны, сдача в аренду офисов и складов и проч.). Сегодня наиболее привлекательны США. В ближайшей перспективе такими станут Испания и Германия, а также Латвия, Литва, Венгрия. Не стоит забывать про Азию: там рынки недвижимости хоть и малознакомы нам, но они огромные и быстрорастущие (и вполне могут оказаться доходнее европейских). Правда, вкладывать в азиатские страны лучше через специальные инвестиционные трасты (Real Estate Investment Trusts, REITs).

В-третьих, формируется новая структура спроса на курортную недвижимость. Состоятельные граждане из бывшего СССР перестают покупать недорогую недвижимость в странах со слаборазвитой инфраструктурой, с неясными долгосрочными перспективами "спокойной жизни у моря" (Турция, Греция, Египет), в странах с растущими налогами и не очень дружелюбными властями (Франция), а также там, куда летать становится все дороже. Инвестиции теперь концентрируются в местах, где в дорогом сегменте цены все еще снижаются при относительно стабильных налогах (Италия, Испания), а в дешевом — нет необходимости в визах и низки затраты на содержание и эксплуатацию (Крым, Болгария, Черногория).

Инвесторов в курортную недвижимость, пригодную как для собственного использования, так и для оперативной и безрисковой сдачи в аренду в самых разных ценовых сегментах, больше всего привлекает штат Флорида. Там первые 25% роста после кризиса уже состоялись, в ближайшие пять лет можно ожидать оставшихся 75%. С такой перспективой не может конкурировать ни одна другая курортная страна. Впрочем, возможность заработать не продлится долго, так как на этом рынке местных инвесторов больше, чем в Европе.

Кроме наших соотечественников во Флориду инвестируют десятки тысяч состоятельных бразильцев, для которых при перегретости их собственного рынка и высоком курсе бразильского реала к доллару недвижимость на юге США очень дешева. Майами для бразильцев и других латиноамериканцев выполняет ту же функцию, что для жителей Восточной Европы Лондон: можно и на пенсию переехать, и детей выучить, и бизнесом заниматься, и деньги от местных налогов припрятать.

Основываясь на макроэкономических соображениях, можно сказать, что в США и Евросоюзе максимальную доходность, скорее всего, принесут следующие варианты:

1) жилая недвижимость для сдачи в аренду: США (Флорида, Калифорния, Нью-Йорк), Германия (Берлин, Бавария);

2) жилая недвижимость "для себя", с хорошими перспективами роста цен: Великобритания (Лондон), Италия (Ломбардия, Тоскана), Австрия (Вена, курорты), Латвия (Рига), Испания (Мадрид, Барселона, курорты). После завершения цикла падения цен в этом году можно ждать коррекции на 15-20%;

3) коммерческая нежилая недвижимость с хорошими перспективами роста цен: США (ритейл, логистика), Венгрия (ритейл), Латвия (офисы, логистика).

Приведенные варианты трудно сравнивать по рискам и доходности. Поэтому почти всеми стадиями инвестирования придется много времени заниматься самому инвестору. Иначе основная часть прибыли осядет в карманах агентов, строителей-ремонтников, эксплуатационников и местных налоговиков.

Инвесторы, ищущие сочетания стабильной процентной (дивидендной) доходности и долгосрочного (около пяти лет) роста цен, предпочитают покупать акции (паи) в REITs вместо прямого участия в проектах. За 2009-2011 годы доходность REITs в ряде стран опережала рост цен на саму недвижимость. Удачно и вовремя сформированные инвестиционные трасты недвижимости получали доходность по арендным контрактам даже тогда, когда рыночные цены их активов падали намного ниже балансовых. Таких трастов в мире зарегистрированы тысячи, в основном в США, а стоимость их активов превышает $550 млрд.

Акции (паи) REITs выросли за последние три года на 30-50% (больше всего в США, у REITs, инвестировавших в отели, жилую недвижимость, в диверсифицированные портфели активов). REITs платят около 4,5% дивидендов, что выше, чем в других отраслях. Однако для большинства торгуемых на рынке REITs время большого послекризисного скачка цен (по 15-20% в год) уже прошло.

У частных инвесторов есть две возможности заработать на недвижимости, не управляя процессом самостоятельно:

1) инвестировать в REITs, существующие на высокорискованных азиатских рынках: от Гонконга, где потенциал роста на ближайшие пару лет оценивается в 30-35%, до Индии, Дубая, Индонезии, где потенциальная недооцененность недвижимости — 50% и более;

2) искать вновь создаваемые (обычно нишевые) REITs на депрессивных и сегодня низколиквидных рынках вроде стран Восточной Европы и недвижимости, которая будет востребована арендаторами и девелоперами только через два-три года (например, закрытые фабрики и другие индустриальные объекты под реконструкцию и перепрофилирование, в разных странах — от США до Прибалтики). В этой сфере доходность может превысить все традиционные направления вложений в недвижимость.