Падение и новый взлет первичного рынка

Падение и новый взлет первичного рынка

Комфорт-класс

Первый квартал нынешнего года был для первичного жилья комфорт-класса в Петербурге неравномерным: в январе и феврале наблюдалось снижение количества сделок, зато в марте рост компенсировал все потери. Некоторые девелоперы заявляют о кратном росте продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Общая тенденция напоминает первый квартал прошлого года: снижение общего количества сделок в январе и феврале, затем значительный рост в марте

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как отмечают эксперты, на текущий момент рынок занял выжидательную позицию на фоне вероятных изменений денежно-кредитной политики и льготной ипотеки. Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, считает, что это отражается как на ценах, так и на новых выводах в продажу новых объектов. Цены в первом квартале 2024 года существенно не менялись: в комфорт-классе за год они увеличились на 6,5%, в бизнес-классе — на 3,5%.

Вадим Потокин, генеральный директор компании «Ленстройград», отмечает, что укрупненная структура спроса по классам в Санкт-Петербурге довольно стабильна: основной объем реализации приходится на жилье массового спроса (классы эконом и комфорт) — около 90% сделок, на ЖК бизнес-класса в среднем приходится 4–6% сделок, а удельный вес в спросе элитных объектов — 1–2%.

«Относительно четвертого квартала 2023 года наблюдается ожидаемое сокращение спроса — он уменьшился примерно на 30%. Это объясняется как традиционными сезонными колебаниями, так и повышенной активностью покупателей в конце 2023 года. Четвертый квартал стал одним из самых активных кварталов по объему продаж начиная с ковидного 2020 года, когда появилась госсубсидируемая ипотека»,— говорит господин Гущин.

При этом, если сравнивать первый квартал 2024 года с аналогичным периодом прошлого года, то на рынке отмечается рост на 20%. Вместе с тем доля ипотечных сделок стала сокращаться и на конец первого квартала 2024 снизилась до 67%. Для сравнения, в первом квартале 2023 года этот показатель составлял 82%.

Неплохой результат

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге, говорит, что относительно первого квартала 2023 года объем продаж в январе — марте 2024 года оказался на 41% больше. «Относительно четвертого квартала 2023 года результаты скромнее на 36%, но с учетом того, что перед новым годом на рынке традиционно "высокий сезон", а сразу после активность снижается, результат начала года можно считать хорошим. Напомню также, что именно в этот период начали действовать надбавки по коэффициенту риска и включилась более детальная процедура скоринга, а также вырос первоначальный взноса до 20% по семейной ипотеке и до 30% по ипотеке с господдержкой,— рассуждает госпожа Орлова.— Мы видели, что количество интересантов не снизилось по сравнению с предыдущими кварталами 2023 года, однако выход на сделку откладывался. И сейчас, во втором квартале, начинает активизироваться отложенный спрос перед прекращением действия льготной ипотеки в ее нынешнем виде. Кроме того, банки, как ожидается, постепенно начнут смягчать условия, поэтому во втором квартале продажи, а с ними и цены вновь начнут расти. Ожидаем, что по итогам второго квартала показатели продаж будут выше, чем в январе — марте, на 35–40%».

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что общая тенденция напоминает первый квартал прошлого года: снижение общего количества сделок в январе и феврале, затем значительный рост в марте. «Разница в том, что в этом году рынок в феврале просел ощутимее. Однако количественно все показатели превышают прошлогодние. В этом году от февраля к марту число сделок в Петербурге выросло с 2600 до более чем 4000. Из них 3000 — это комфорт-класс»,— рассказал эксперт.

Основная причина таких колебаний в том, считает господин Софронов, что конвертируется отложенный спрос, сформировавшийся за январь и февраль. Это реакция на резкое изменение условий выдачи массовой льготной ипотеки, а также стимулирование застройщиками спроса через выгодные рассрочки.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, говорит, что первый квартал 2024 года по показателям продаж более чем в два раза превышает объемы продаж в первом квартале прошлого года. «Рынок активен, что подтверждается количеством первичных обращений и запросов от покупателей. Ипотека по-прежнему играет определяющую роль в продажах новостроек комфорт-класса, хотя доля ипотечных сделок снизилась с 90% в 2023 году до 75% в первом квартале текущего года»,— сообщает она. Причины этого — высокая ключевая ставка и существенные изменения в условиях кредитования по льготным программам (увеличение до 30% суммы первого взноса, уменьшение размера кредита до 6 млн рублей, требование субсидирования застройщиком ставки).

Лидером по востребованности является семейная ипотека, сохраняет свои позиции и IT-ипотека. Покупатели стремятся найти программу кредитования, которая позволит получить оптимальные ежемесячные выплаты, отсюда большой интерес к траншевой ипотеке и любым ее аналогам. «Недостаток доступного банковского продукта частично компенсирован за счет рассрочек от застройщика на весь период строительства. Мы предлагаем покупателям различные схемы по оплате, которыми воспользовались в первом квартале 2024 года 20% покупателей квартир. Региональные покупатели сохраняют свою долю на уровне 40% от общего объема продаж. В 2023 году в объектах РСТИ цены выросли в среднем на 6%, в первом квартале 2024 года происходили плановые частичные корректировки в соответствии с товарным запасом и этапом реализации проектов. Пользуется спросом отделка, доля продаж квартир с отделкой составляет чуть более 50% от общего числа сделок, 27% покупателей отдают предпочтение квартирам с выполненной подготовкой под отделку, так называемый white box»,— делится госпожа Немченко.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, также говорит о росте: «В нашей компании продажи в марте тоже выросли в два раза по сравнению с февралем. Это связано с целым рядом моментов. Во-первых, со смягчением условий по ипотеке со стороны крупнейших банков. Доля "Сбера" и ВТБ вновь начала расти в объеме сделок. Во-вторых, вернулись траншевая ипотека и программа "Берем проценты на себя", в-третьих, хорошим спросом пользовалась наша годовая рассрочка 20/80. Очень важно, что она без удорожания. Все эти инструменты помогли нашим клиентам выбрать подходящие условия и решить вопрос покупки недвижимости». Госпожа Коротаевская, как и коллеги, ожидает, что спрос продолжит и дальше расти. Цены, по ее мнению, пока существенно меняться не будут.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, отмечает: «Первые два месяца зимы традиционно не очень удачны, но уже с приходом весны активно стартовали сделки. Кроме того, застройщики стали проводить различные акции, в частности, новые виды рассрочек, что еще больше стимулирует рынок. Наибольшим спросом пользуются студии и трешки».

Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, указывает также на то, что важным фактором роста продаж в новостройках остается сезонность: весной, сразу после «отпускного» января и «постотпускного» февраля, количество сделок всегда кратно растет. «Вторая причина — психологическая адаптация клиентов. Ставки выросли, покупатели пересматривают бюджеты и свои потребности (например, рассматривают не трешку, а двухкомнатную), для жилья привлекают семейную ипотеку и другие программы, для апартаментов — сниженную до конца строительства ставку, субсидированную застройщиком. Все эти "альтернативные" способы покупки квартир и апартаментов есть и в нашей политике продаж».

Цены на месте

«Средние цены с начала года меняются очень незначительно: с 220 до 225 тыс. рублей за квадратный метр. Но фактический разброс шире. Например, в сложившихся локациях, недалеко от метро, средняя стоимость "квадрата" достигает 240–260 тыс. рублей. В проектах в административных границах города, но за КАД цена ниже: 180–200 тыс. В областных районах сразу за КАД стоимость примерно сопоставима. В среднем по области это около 150 тыс. рублей»,— рассказывает господин Софронов.

Он уверен, что до июля продажи будут расти. «Опять же из-за желания покупателей успеть взять льготную ипотеку до ее отмены. Следовательно, и цены будут меняться в соответствии с ростом спроса и продаж»,— полагает эксперт.

Константин Гриценко, руководитель отдела маркетинга ГК «Полис», рассуждая о будущем, добавляет: «Застройщики будут выводить новые проекты крайне аккуратно и только если уверены в спросе по запланированной цене. Ведь в условиях получения проектов банковского финансирования есть важная цифра — ключевая ставка, а она сейчас очень высокая, и требуется взвесить все риски. Также пока непонятно, что будет с господдержкой во втором полугодии 2024 года. Мы планируем новые проекты на второе полугодие, сейчас заканчиваем проектирование, готовим материалы для продаж, проверяем актуальность квартирографии. Ориентируемся на семейный формат, компактность и эргономику, но не в ущерб комфорту».

Москва обгоняет

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», замечает при этом, что рынок Петербурга в первом квартале 2024 года был менее позитивен, чем в Московском регионе. «Результаты продаж по Москве и Московской области хорошие, планы выполняются и перевыполняются, а в Санкт-Петербурге было очевидно снижение покупательской активности: по количеству обращений, по готовности принимать решение и выходить на сделку, что привело к небольшому отклонению от плана. Правда, уже с начала апреля мы видим заметное оживление рынка»,— указывает эксперт.

По ее мнению, временное охлаждение на рынке было связано со снижением доступности ипотеки с начала года. Изменение размера первого взноса, сокращение суммы по господдержке, отмена IT-программ ведущих банков, а также введение крупнейшими банками комиссии — все это отражалось на цене и доступности жилья. «Так что в первом квартале девелоперы пережили период принятия и адаптации, проработали и внедрили новые программы, которые помогают приобретать квартиры не только с помощью банков, но и в рассрочку от застройщика»,— рассказала госпожа Гриценко.

В столичном регионе негативные факторы, влияющие на продажи новостроек, не были так заметны, считает она. Например, сделки на вторичном рынке Москвы и Подмосковья шли более активно, чем в Петербурге: там обеспеченность ликвидными активами выше, и это позволило клиентам продавать имеющееся жилье ради покупки новостройки, не сосредотачиваясь только на банковских условиях.

«Цены ни в подмосковном Королеве, ни в Петербурге у нас не менялись. Мы учли изменения ситуации с банковским кредитованием, и держали стоимость на уровне конца 2023 года, даже несмотря на сдачу домов в эксплуатацию»,— сообщила эксперт.

Среди тенденций рынка госпожа Гриценко отмечает более длительное и вдумчивое принятие решения. «При этом покупатели, для которых решение жилищного вопроса стоит остро, не откладывают покупку квартиры, но вынуждены выбирать объект дальше от центра или покупать квартиру меньшей площади, отказываться от приобретения паркинга. Часть покупателей берет паузу или вообще откладывает покупку. Однако сейчас наступает "оттепель" в ипотечном кредитовании: банки отказываются от комиссий за выдачу льготной ипотеки, выделяют новые лимиты на IT-ипотеку. Следовательно, уровень сделок вскоре вернется к желаемым показателям»,— заключает она.