Покупатели разобрали новостройки

Ужесточение условий кредитования по льготным ипотечным программам вслед за увеличением ключевой ставки привело к ажиотажному спросу на новостройки. За месяц средние цены на них в крупнейших городах показали наиболее выраженный рост за последние полтора года. Это объясняется как вымыванием наиболее бюджетных предложений, так и индексацией цен девелоперами. В последующем активность покупателей может замедлиться, но инерционный рост цен на рынке сохранится как минимум на полтора-два месяца.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 152 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за последние четыре недели на 3,6%. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике». Это наиболее выраженная месячная динамика за последние полтора года: последний раз столь выраженный рост цен фиксировался в марте 2022 года, когда к февралю средняя стоимость предложения выросла на 5,5%.

Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость новостроек в России в целом сейчас составляет 121,8 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 1,1%, за год — на 5,2%.

На ценах сказалось как фактическое увеличение стоимости, так и изменение структуры предложения за последний месяц из-за высокого спроса — самые доступные варианты раскупают первыми, поясняет директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев. Средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке в России, по данным «Авито Недвижимости», сейчас составляет 6,3 млн руб., к предыдущему месяцу значение выросло на 4,7%.

Аналитики «Этажей» заметили рост средней стоимости новостроек за месяц во всех городах присутствия. Самой выраженной динамика оказалась в Тюмени, где значение увеличилось на 3,6%, до 116,5 тыс. руб. за кв. м. В Саратове рост составил 2,9%, до 63,7 тыс. руб. В Сургуте — 2,8%, до 112,4 тыс. руб. В «ЦИАН.Аналитике» наибольший рост цен зафиксировали в Нижнем Новгороде — на 7% за месяц, до 158 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде динамика составила 6%, до 107,1 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам аналитиков, новостройки сейчас стоят в среднем 247,1 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение выросло на 4,7%, за год — на 1,9%. В Москве аналогичная динамика составила 1% и 2,3% соответственно, до 332 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отмечает, что спрос на первичную недвижимость за последний месяц вырос на 9,5%, оказавшись одновременно на 31,2% выше прошлогоднего. В годовой динамике колебание во многом обусловлено негативной конъюнктурой, связанной с объявлением частичной мобилизации в прошлом сентябре. Общее оживление на рынке Сергей Зайцев связывает со стремлением клиентов быстрее заключить сделку: с 20 сентября минимальный размер взноса по ипотечным программам с господдержкой вырастет с 15% до 20%.

Всплеск активности совпал с ожиданием роста ставок из-за повышения ключевой ставки ЦБ. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов напоминает, что и август выдался на первичном рынке достаточно активным.

В Московском регионе количество зарегистрированных договоров долевого участия за месяц выросло на 38% (до 18,5 тыс.), в Петербургском — на 46% (до 7,7 тыс.), в других городах-миллионниках — на 45% (до 22 тыс.). «Везде зафиксированы рекордные или близкие к ним объемы продаж»,— говорит господин Попов. Хорошие продажи, по его мнению, стимулировали часть застройщиков проиндексировать цены. Так, в Московском регионе органический прирост стоимости предложения (то, насколько лот дорожает, находясь в экспозиции до момента сделки) сейчас составляет 7,5%, хотя весной речь шла о 2–3%, говорит эксперт.

Активные продажи способствуют сокращению экспозиции. Объем первичных предложений на рынке, по словам Дмитрия Алексеева, за месяц сократился на 5,5%. Хотя относительно аналогичного периода прошлого года показатель выше на 38,5%. Сейчас речь идет о реализации опережающего спроса, затем рынку потребуется время для адаптации к новым условиям кредитования, предупреждает господин Зайцев. О краткосрочном характере оживления предупреждает и Дмитрий Алексеев, обращая внимание на значительный рост экспозиции за последний год: пока она сильно обгоняет спрос.

Сергей Зайцев не ждет снижения цен на новостройки в среднесрочной перспективе, руководствуясь инфляционными рисками, нестабильностью цен на стройматериалы и прочим. Застройщики стремятся закладывать в цену все риски, замечает он. Но по мере охлаждения спроса динамика стоимости жилья, по мнению эксперта, вернется к околонулевой динамике, а активность покупателей вновь придется стимулировать скидками. Хотя Алексей Попов предупреждает, что даже при снижении спроса номинальные цены предложения продолжат расти еще шесть-восемь недель по инерции.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

Локация
Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Сентябрь 2022
Август 2023
Сентябрь 2023
За месяц
За год
Москва
324,6
328,6
332
1,00%
2,30%
Санкт-Петербург
242,6
236
247,1
4,70%
1,90%
Казань
176,9
192,2
197,1
2,50%
11,40%
Краснодар
130,8
155,9
159,2
2,10%
21,70%
Нижний Новгород
137,3
147,6
158
7,00%
15,10%
Новосибирск
129,2
131,1
136,6
4,20%
5,70%
Екатеринбург
124,4
129,2
134,7
4,30%
8,30%
Омск
114,3
123
131,7
7,10%
15,20%
Красноярск
112,7
123,7
130,1
5,20%
15,40%
Уфа
125
127,1
130
2,30%
4,00%
Ростов-на-Дону
118,9
118,6
121,7
2,60%
2,40%
Пермь
104,8
117,4
120,4
2,60%
14,90%
Челябинск
90,9
104
109,3
5,10%
20,20%
Волгоград
90
101
107,1
6,00%
19,00%
Самара
106,6
106,4
106,5
0,10%
-0,10%
Воронеж
98,8
95,3
98,4
3,30%
-0,40%
Московская область
166,1
166
170,6
2,80%
2,70%
Ленинградская область
149,6
142,1
146
2,70%
-2,40%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».