Инвестиции на чаше весов

Непростая экономическая ситуация заставляет инвесторов тщательнее выбирать инструменты для вложения средств. Корреспондент “Ъ” Ксения Потапова попыталась разобраться в плюсах и минусах инвестиций в апартаменты.

В ситуации, когда ставки по банковским вкладам опустились до 3–3,5%, инвестиции в апартаменты становятся более привлекательными

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

В течение последних нескольких лет на рынке наблюдалось повсеместное снижение доходности недвижимости, это относится и к квартирам, приобретаемым на начальной стадии строительства, и к апартаментам. «Однако в условиях снижения процента по банковским вкладам и нестабильной экономической ситуации покупка апартаментов остается одним из эффективных инструментов инвестирования»,— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

В условиях пандемии и закрытых границ апартамент-отели чувствуют себя лучше, чем классические гостиницы, многие из которых были полностью закрыты. Основное преимущество апартаментов — их гибкость, что выражается в возможности перевода номеров из краткосрочного формата размещения в сегмент долгосрочной аренды или организации коворкинга. Однако, как подчеркивает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, переориентация проектов на долгосрочную аренду приводит к более консервативным уровням доходностей для инвесторов.

В целом даже на фоне снижения иностранного туристического потока апартаменты являются самым доходным инвестиционным инструментом на рынке недвижимости. «Их заполняемость даже весной держалась на уровне 50%, а по итогам октября загрузка, например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей Valo, составила 81%»,— поясняет Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

Вопрос реальной доходности сервисных апартаментов в сложившейся экономической ситуации стал наиболее актуальным. Как поясняет госпожа Московченко, на фоне роста и развития рынка апартаментов уменьшается доходность этого типа недвижимости, девелоперы становятся более консервативными и стараются избегать обещаний в 15–18% годовых. Средняя доходность сервисных апартаментов находится в диапазоне 7–12% годовых и зависит от конкретного комплекса и типа аренды.

Апартаменты или квартира

Если сравнивать апартаменты с другими инструментами инвестирования, то, по мнению госпожи Сторожевой, квартиры давно не показывают такой доходности, как раньше,— ни при перепродаже, ни при сдаче в аренду. Доля инвестиционных покупок жилья постепенно снижается, квартиры все чаще покупают для жизни, а не для перепродажи, поскольку у них низкая ликвидность. «Это обусловлено тем, что из-за избытка предложений продавцам приходится конкурировать за покупателя и демпинговать. Такую картину мы уже несколько лет можем наблюдать в крупных проектах КОТ. Там в продаже находятся одновременно десятки идентичных квартир от разных продавцов, включая предложения от девелопера, работать с которым для покупателя зачастую проще и дешевле»,— поясняет эксперт.

Как отмечает Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom, вложения в апартаменты по сравнению с квартирами имеют ряд дополнительных преимуществ. Как и при инвестировании в квартиры, с апартаментами работает спекулятивная стратегия, когда объект покупают на этапе котлована и продают на высокой стадии готовности. Тогда доходность за цикл стройки (2,5−3 года) может достигать 30−40%, а годовая — 10−12% при условии адекватного выбора проекта, анализа инвестиционной привлекательности цены.

«Однако такой способ инвестирования сопряжен с серьезными рисками. На фоне кризиса, спровоцированного пандемией, могут возникнуть трудности со сдачей новых зданий, более того, трудно полностью исключить вероятность банкротства девелоперов»,— считает Владимир Масленников, вице-президент QBF.

Что касается продажи, то эксперты полагают, что при прочих равных продать апартаменты будет чуть сложнее, чем квартиру. Как поясняет Роман Нуждин, специалист по оценке направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG, трудности связаны с действующим законодательством и юридическим статусом нежилых помещений, например, с отсутствием возможности оформления постоянной регистрации, высокими коммунальными расходами и налогами. Также на апартаменты не распространяется программа льготной ипотеки, ставшая драйвером роста на рынке жилой недвижимости в условиях пандемии. Дополнительно покупатели лишены возможности получения материнского капитала, налогового вычета и прочих субсидий государства.

При этом рентная доходность апартаментов выше, в частности, за счет более низкого порога входа в такие проекты для инвесторов. Андрей Косарев отмечает, что минимальный порог входа в апартаменты на рынке Петербурга — около 2,2 млн рублей в проектах, расположенных у станций метро «Парнас» или «Улица Дыбенко». Среди качественных сервисных апартаментов можно привести в пример один из проектов, где гарантированная доходность составляет 10,57% годовых при минимальном входе в 5,8 млн рублей. Для сравнения, при минимальной стоимости квартиры в 3 млн рублей доходность при долгосрочной сдаче в аренду составляет 5–7%. При краткосрочной сдаче можно достичь доходности в 10%, однако для этого нужно обеспечить постоянную заполняемость.

«При этом одно из главных преимуществ апартаментов, при выборе качественного апарт-отеля с профессиональной управляющей компанией (УК),— получение пассивного дохода. Взаимодействие с арендатором и обеспечение гостиничных сервисов берет на себя УК. Инвестор же платит ей комиссию, получая полностью пассивный доход в рамках 6–9% годовых, что весьма привлекательно в текущей экономической ситуации»,— добавляет госпожа Сторожева.

«К тому же не исключено, что в будущем апартаменты все-таки приравняют к жилью и разрешат там постоянную регистрацию, что, безусловно, ликвидирует разницу в цене на апарты и квартиры и сделает сегодняшние вложения в апартаменты выгодными за счет роста стоимости объекта»,— заключает господин Татаринов.

Депозиты и фондовый рынок

Специалисты также отмечают, что капиталовложения в апартаменты сейчас гораздо выгоднее, чем хранение денежных средств на депозитах. В ситуации, когда ставки по банковским вкладам опустились до 3–3,5%, апартаменты способны принести доход в 2,5–3 раза выше.

Что касается фондового рынка, то, по мнению экспертов, он пока слишком нестабилен, да и в обычное время требует от инвестора профессионализма и временных затрат. Более высокая доходность биржевых инструментов, как правило, связана и с повышенными рисками. «Приобретение апартаментов сегодня является крайне простой и удобной моделью инвестирования. От клиента требуются только денежные вложения, все остальные заботы берут на себя девелопер и управляющая компания»,— поясняет госпожа Московченко.

Оценка рисков

Тем не менее ряд экспертов высказывает сомнения в перспективности инвестиций в апартаменты. «Хотя апарты и показали свою устойчивость, но риск есть всегда. В период кризиса дорогостоящее жилье становится сложнее окупать (даже если владелец не находит арендатора, все равно нужно платить коммунальные платежи), либо приходится самостоятельно жить в помещении, а быть прописанным по другому адресу. Коммунальные услуги и услуги обслуживающих организаций делают проживание в апартаментах существенно дороже, чем в обычной квартире»,— поясняет Артем Тузов, исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал».

Вадим Бараусов, директор Фонда 60+, считает, что единственное, что можно сказать о выгодности в контексте апартаментов,— это то, что девелоперам крайне выгодно их продавать. «Этот факт нужно учитывать потенциальным инвесторам, которые через его призму должны воспринимать всю предоставляемую им информацию. Рынок зависит фактически только от притока средств розничных инвесторов: если удастся и дальше создавать картину инвестиционной привлекательности апартаментов, это будет поддерживать цены, а также позволит девелоперам запускать новые проекты»,— поясняет он.

Эксперт также отмечает, что хотя представители рынка апартаментов говорят о его стабильном состоянии, по данным консалтинговой компании HVS, европейский рынок сервисных апартаментов (частью которого является и Россия) переживает пандемию достаточно тяжело: заполняемость в 2020 году упала на 48%, а средний доход с апартаментов (RevPAR) — на 54%.

Кроме того, для инвестора оценка выгодности вложений невозможна без оценки рисков — от риска недостройки апарт-отеля до риска снижения ставки аренды и заполняемости и повышения расходов владельца (коммунальные платежи, налоги). Оценить их индивидуальному инвестору сложно, и успокоить его могла бы уверенность крупного игрока. «В Северной столице из публичных компаний, работающих в секторе апартаментов, есть финская SATO. Она специализируется не на апарт-отелях, а на приобретении и сдаче квартир в аренду, общий объем ее активов в недвижимости — €4,6 млрд. В нашем городе SATO вложилась более чем в 500 апартаментов. При этом в только что опубликованной отчетности компании отмечается более низкая заполняемость в Петербурге по сравнению с Финляндией. «Что же касается дальнейших вложений в апартаменты, то пока компания воздержится от принятия новых инвестиционных решений в России»,— заключает Вадим Бараусов.

«Тем не менее с точки зрения баланса рисков и доходности апартаменты сегодня — это наиболее выдержанный продукт, так как он сочетает в себе надежность классических форматов недвижимости, возможность получать пассивный доход выше банковских депозитов и гибкие сценарии использования»,— считает Ольга Смирнова, операционный директор PLG.

«Основной фактор успеха — это выбор качественного объекта инвестирования, а именно комплекса апартаментов, отвечающего современным требованиям рынка, в удачной локации и с опытной профессиональной управляющей компанией»,— добавляет Светлана Московченко.

При этом, по мнению Андрея Косарева, теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты и гарантированные программы доходности. «За счет сохранения потенциала роста внутреннего туристического потока, а также восстановления въездного туризма в 2021 году мы ожидаем, что интерес к апартаментам как инвестиционному продукту сохранится»,— заключает он.