Правовое регулирование и особенности договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

Ю. В. Скворцова*

правовое регулирование и особенности договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

Ключевые слова: гражданское право, договор купли-продажи, земельный участок с жилым домом, момент возникновения права собственности, государственная регистрация, кадастровый учет.

Аннотация: В статье рассматриваются вопросы правового регулирования договора купли-продажи земельного участка с жилым домом; раскрываются особенности сделки с земельными участками по объекту купли-продажи; моменту возникновения права собственности на земельный участок.

Key words: civil law, contract of purchase, land with a dwelling house, the time of the ownership, state registration, cadastre.

Summary: The article considers the legal regulation of contract of sale of land with a dwelling house; describes the peculiarities of the transaction with the land on the object of sale at the time of ownership of the land.

Конституцией РФ закреплено многообразие форм собственности на землю, в том числе и частной (ст. 9 Конституции РФ), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36 Конституции РФ). С момента принятия ч. 1 ГК РФ возникли сложности с гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Несмотря на то, что она определяла многие важные проблемы земельноправовых отношений (включая общие положения о праве собственности на землю, определение земельного участка как объекта права собственности, порядок застройки земельного участка, права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, права пользования земельным участком собственником недвижимости, переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений), одним из условий ее вступления в силу в полном объеме было принятие Земельного кодекса РФ,1 который вступил в силу только в 2001 г.

* Кандидат юридических наук, декан юридического факультета Московского филиала Ленинградского государственного университета им. А.С. Пушкина.

1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ (в ред. от 17.07.2009 №145-ФЗ, с изм. от 24.07.2009 №209-ФЗ).

К основным началам и принципам земельного законодательства Земельный кодекс РФ относит следующее:

- Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

- Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека. даже если это потребует больших затрат;

- Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;

- Платность использования земли;

- Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

- Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которым, правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

- Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении, гарантий граждан на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащими им земельными участками. В соответствии со ст. 549 «Договор продажи недвижимости» ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в соб-

ственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет, т. е. имеют границы и поставлены на учет.

Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.2 Ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает некоторые особенности купли-продажи земельных участков. Прежде всего, как отмечалось, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Особое внимание следует обратить на положение Земельного кодекса о том, что недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые:

- Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивают ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- Ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены земельных участков, поскольку п. 2 ст. 567 «Договор мены» ГК РФ определяет, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Земельный кодекс РФ устанавливает также гарантии прав покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации:

2 Гражданское право: В 3-х т.: Учебник /Под ред. Е. А. Суханова. М., 2006. Т. 1. С. 342 - 347.

- Об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- О разрешении на застройку данного земельного участка;

- Об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- О качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- Иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает цена за участок (основание - п. 1 ст. 555 ГК РФ). Порядок оплаты по договору определяется сторонами договора самостоятельно. Закон допускает самые разные формы оплаты, например, в рассрочку или предварительную оплату. При продаже земельного участка в рассрочку или кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ) он находится у продавца в залоге до тех пор. пока не будет выплачена вся сумма за участок. Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В Земельном кодексе РФ есть специальная глава - IX, регламентирующая защиту прав на землю и порядок рассмотрения земельных споров. Она устанавливает следующее правило: «...Если право на земельный участок оспаривается, то вопрос о его принадлежности решается исключительно в судебном порядке. При этом судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого УФРС обязано осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 №174-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».3 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, урегулирован в ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав

3 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594; Российская газета. 2009. 22

июля.

на недвижимое имущество и сделок с ним». Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Если кратко определить разграничение подведомственности споров, рассматриваемых судом и арбитражным судом, то можно констатировать, что суды общей юрисдикции рассматривают, как правило, споры с участием граждан, а арбитражные суды - споры организаций, предприятий, учреждений и споры граждан, если они выступают в роли предпринимателей (в том числе споры крестьянских, фермерских хозяйств). Особо следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 64 ЗК РФ, до принятия дела к производству судом, земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Такие суды создаются самими спорящими сторонами. Члены суда избираются из доверенных лиц в составе одного или нескольких судей - поровну от каждой стороны. Затем судьи избирают еще одного судью. Таким образом, должно быть нечетное количество судей. Они могут рассматривать любой земельный спор, подведомственный суду или арбитражному суду. О передаче дела в третейский суд стороны заключают особый письменный договор (соглашение).

Земельный кодекс устанавливает дополнительные гарантии судебной защиты прав на земельный участок, определяя, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок и самовольного занятия земельного участка.

При этом ЗК РФ регламентирует те способы, посредством которых могут быть пресечены действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения.

К этим способам Земельный кодекс относит:

1. Признание недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 Земельного Кодекса РФ не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. При этом убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу, в результате издания не соответствующего

закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт в порядке, предусмотренном ст. 62 ЗК РФ - убытки, причиненные неправомерными действиями.

2. Приостановление исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления. Возможность приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления предусмотрена в ФЗ РФ от 27 апреля 1993 г. «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.4

3. Приостановление промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Согласно ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

4. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Возможные меры по восстановлению положения, суще-

4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N° 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 6.

ствовавшего до нарушения права, перечислены в п. 2 ст. 62 и п.п. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ.

К числу гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд ЗК РФ относит изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

- Предоставления по желанию лиц, у которых таковые изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

- Возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

- Возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Перечень способов защиты прав на землю, установленный ЗК РФ, не является исчерпывающим. Общие правовые нормы и правовые институты по защите гражданских прав установлены в Гражданском кодексе РФ (способы защиты, срок исковой давности, защита права собственности и иных вещных прав и др.)5 В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Поэтому способы защиты гражданских прав, закрепленные в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, могут быть применены и для защиты прав на землю с учетом особенностей объекта правоотношений.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В целом же Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются большим шагом вперед на пути реформирования земельных отношений в стране. Однако не вызывает сомнения и то, что необходимо еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования купли-продажи и

5 Валявина Е. Ю. Договор продажи недвижимости // Гражданское право6 Учебник. 4-е изд. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003. Т. 2. С. 45.

аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Применительно к особенностям сделок купли-продажи земельного участка с жилым домом отметим, следующее. На жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности предоставлялось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возник вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне жилого строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом собственности. Эта норма отражена в части 1 ст. 16 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 22 января 2005 г.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившего своего значения и сегодня, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить целью главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением.6 Если законом и договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. Вынесение данного постановления было сделано при рассмотрении конкретного дела. Пленум обратил внимание на то, что в договоре купли-продажи жилого дома, заключенного сторонами, сказано лишь о продаже жилого дома и не оговорена продажа хозяйственных построек. Суду надлежало сделать вывод о том, что договор купли-продажи заключен как в отношении продажи жилого дома, так и всех хозяйственных построек, находящихся на этом земельном участке. В противном случае получалось, что на одном земельном участке могло оказаться два собственника: один

- жилого дома, а другой - хозяйственных построек, что недопустимо.7

В рассматриваемом вопросе в числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания, то есть жилой дом либо его часть. Остальные надворные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для по-

6 Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства. М., 2007. С. 16.

7 Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1999. С. 206 - 207.

стройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», а также в других главах Кодекса, позволяет говорить, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами и на земельный участок, и на некоторое другое имущество, обслуживающее этот жилой дом. При этом, объемы прав на земельный участок могут быть различными. В связи с тем, что продажа жилого дома невозможна без продажи земельного участка, на котором он находится, и необходимых для обслуживания отчуждаемого дома надворных построек, договор купли-продажи жилого дома заключается как в отношении самого дома, так и земельного участка. Данное положение регламентировано п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому допускается только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу. Ст. 552 ГК РФ, в свою очередь, говорит о том, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором расположен продаваемый жилой дом (его часть), покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи жилого дома иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята жилым домом и необходима для его использования.

Отсюда следует и название заключаемого договора купли-продажи (купчая): «Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом». Говоря об отчуждении жилого дома, необходимо также затронуть основные аспекты отчуждения земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия волеизъявления, соблюдения формы сделки. Договор купли-продажи земельного участка, как и любой другой договор продажи недвижимости, характеризуется как двусторонний и взаимный. Но тем не менее, в регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства, то есть Земельного кодекса Российской Федерации.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает некоторые особенности купли-продажи земельных участков. Говориться о двух основных способа продажи земель-

ных участков: предоставление их из земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности на торгах. Совершение сделок с земельными участками, которые уже находятся в собственности у граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством. Прежде всего, продавать можно только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет, то есть имеют границы и поставлены на учет. Продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан поставить покупателя в известность об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Особое внимание следует обратить на следующие положения ЗК РФ, указывающие на недействительность условий договора купли-продажи земельного участка, которые:

- устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающее ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.8

Принимая во внимание то, что жилой дом, расположенный на земельном участке относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом возможны следующие варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, то покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, что и продавец дома.

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

8 Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 3. С. 383.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную в ст. 552 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.