Чиновники оценили соцобъекты по-новому

Власти Ленобласти в очередной раз меняют пропорции выкупа детских садов и школ по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Изначально чиновники обещали компенсировать застройщикам до 70% стоимости соцобъектов, затем планка снизилась до 50%, а теперь некоторым девелоперам обещают возместить все 100%. Новые правила игры коснутся уже заключенных с застройщиками соглашений. Эксперты “Ъ” уверены, что увеличить сумму выкупа власти решили из-за перехода на проектное финансирование.

Об изменении пропорций выкупа детских садов и школ у застройщиков Ленобласти по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» заявил губернатор Александр Дрозденко. «Мы не хотим идти на длительные споры с застройщиками, так как социальные объекты нам нужны сегодня. Поэтому к первому полугодию 2020 года мы разработаем систему выкупа соцобъектов на 100% от их стоимости»,— пояснил господин Дрозденко.

Для этого потребуется внести изменения в постановление регионального правительства, регламентирующее порядок выкупа социальных объектов у застройщиков. Как пояснил источник “Ъ” в правительстве Ленобласти, речь идет о уже документально оформленных договоренностях с застройщиками. До конца 2036 года по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» с застройщиками региона заключено 40 соглашений на строительство 156 объектов образования (40 школ и 116 детсадов). Большинство из них по прежним условиям могли рассчитывать на компенсацию не более чем 50% расходов. Преференции коснутся не всех девелоперов, но по какому принципу чиновники определят, кто получит стопроцентное возмещение, они не уточнили.

По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, изменить механизм работы с застройщиками в регионе было решено в том числе и из-за того, что некоторые бизнесмены не соглашались на предложенную областными властями сумму выкупа и продавали помещения под детские сады и школы коммерческим структурам на более выгодных условиях.

Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» заработала в регионе в 2013 году. Согласно ее условиям, до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет направлялось на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене. В 2016 году для механизма создали новые правила применения — программу «Светофор», которая разбила Ленобласть на три зоны (красную, зеленую и желтую) и снизила максимальный порог выкупа до 50%. Спустя год Александр Дрозденко заявил, что с 2021 года власти будут готовы выкупать не более 30%, а с 2024 года — 10%. С начала реализации программы было выкуплено шесть школ и 24 детских сада на общую сумму 6,2 млрд рублей, пояснили в комитете по строительству Ленобласти. В этом году на эти цели предусмотрено 438 млн рублей.

По мнению генерального директора СРО «Ассоциация "Объединение строителей Санкт-Петербурга"» Алексея Белоусова, выкупать соцобъекты по полной стоимости власти решили по нескольким причинам. Во-первых, из-за того, что застройщики не всегда выполняли условия соглашений. «Оно является добровольным, и обязать строить социальные объекты их не может никто. Грамотный юрист при желании легко может отбиться от обязательств, которые были добровольно подписаны. Уже были прецеденты»,— сказал он.

Вторая причина — изменения в 214-ФЗ. «Сейчас застройщики стараются накопить деньги для строительства собственных объектов, потому что чем меньше денег они занимают у банков, тем ниже себестоимость строительства, а значит, выше шансы сохранить свои позиции при переходе на эскроу-счета. Соцобъекты для них стоят на втором плане, и застройщикам сейчас выгоднее продать их коммерческой организации и получить деньги сразу, чтобы не ухудшить свое финансовое положение. Некоторые готовы с легкостью расстаться с этим бизнесом. Власти Ленобласти понимают, что далеко не все компании выполнят свои обязательства, поэтому предлагают им работать на выгодных условиях, чтобы совсем не потерять соцобъекты»,— считает господин Белоусов.

В марте господин Дрозденко поручил областному Госстройнадзору и комитету по градостроительной политике разработать законопроект, обязывающий застройщиков передавать социальные объекты в муниципальную собственность до их выкупа (см. “Ъ” от 29. 03. 2019). Те застройщики, которые заявят об изменении функции соцобъекта или о его коммерческом использовании, будут внесены в «черный список» и не смогут получить разрешения на новые объекты, предупреждал он. Областные чиновники выражали уверенность, что после введения такого механизма девелоперы не смогут менять функцию соцбъекта, открывая на его месте магазин или делая детский сад платным.