Европа в кредит

Недвижимость была и остается одним из самых популярных способов сохранения и приумножения денег. Сейчас все больший интерес россияне проявляют к зарубежным квадратным метрам. Оно и понятно: цены там ниже, а инвестиционный потенциал — больше. Да и оформить ипотечный кредит в иностранных банках можно по ставкам в пять раз ниже российских.

Российские банки пока не готовы кредитовать вложения в иностранные квадратные метры, не готовы даже зарубежные "дочки", которые представлены в России. Единственный выход — взять кредит под залог московской квартиры или коттеджа (что при нынешней ситуации не так просто) и отправиться за присмотренным домиком с наличными.

Правда, брать кредит придется по российским ставкам — 15-17% годовых в валюте. Иностранные банки готовы предложить даже нашим соотечественникам более приемлемые ставки — 3-5% годовых в валюте. Но нужно понимать, такие дешевые деньги предполагают тщательную проверку заемщика со стороны кредитных организаций. Тем более сейчас. Как правило, иностранцам банки выдают кредит на 10-15 лет. Если год назад они готовы были кредитовать 70-80% стоимости недвижимости, то сейчас уже не больше 60-70%.

По заверениям экспертов, сегодня россияне предпочитают европейские страны — Францию, Италию, Испанию. Легче всего оформить ипотеку в Испании — практически 50% всех объектов были приобретены именно таким способом. Как рассказали "Деньгам" в компании Costa Esperanza Consulting S.L., основное внимание испанские банки уделяют платежеспособности клиентов, поэтому им приходится основательно подтверждать свои доходы и их источники.

В список требуемых документов входят: действующий загранпаспорт, справка 2-НДФЛ за последний год, справка с места работы (занимаемая должность, оклад), трудовой контракт, документы о наличии собственности (предприятие, квартира, дом, земля), любые другие документы, подтверждающие доходы помимо основных: поступления от арендной платы, гонорары, дивиденды по ценным бумагам и др. Приветствуются рекомендательные письма от банка, выписки с банковских счетов, а также справка с отметкой о погашенных кредитах, если они были. Все основные документы должны быть переведены на испанский язык и заверены апостилем.

После того как объект недвижимости выбран, открывается банковский счет, подписывается договор о задатке и выплачиваются резервные €4-6 тыс., в течение 7-10 банковских дней покупатель переводит на счет продавца 10% стоимости объекта (за вычетом резерва). Затем подписывается договор купли-продажи. С этого момента хозяин не имеет права продавать недвижимость, а если все же продаст, то ему придется вернуть покупателю деньги в двойном размере. Покупатель же в случае отказа от сделки теряет 10%. Потом следует подать документы на NIE (аналог нашего ИНН), после чего проверяется чистота сделки, оценивается стоимость недвижимости банком и оформляется кредитный договор.

Ипотечный кредит нерезидентам готовы предоставить, например, банки BBVA, Bancaja, Banco Santander, Banco Popular. Они могут выдать 50-60% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет. Кредит можно оформить под фиксированную и плавающую процентные ставки. Плавающая Euribor1Y (сейчас 1,25%) + 0,7-1,2%, фиксированная же будет, как правило, на 1-1,5% больше.

Получить ипотечный кредит в Испании можно и более дешевым способом, который и предпочитают россияне. Уже действующую у продавца ипотеку можно переоформить посредством переуступки прав на кредит от продавца на себя. Продавец может быть как строителем, так и частным лицом. В этом случае кредитный договор просто переоформляется, причем заемщик экономит на банковской комиссии (1% от суммы запрашиваемого кредита).

Во Франции при помощи ипотеки нерезиденты приобретают 25-30% объектов — гораздо меньше, чем в Испании. Наибольшей популярностью у российских заемщиков пользуются квартиры стоимостью €200-400 тыс. на Лазурном берегу (Ницца, Канн) и в Париже. После выбора объекта и достижения договоренности о цене покупатель вместе с агентом идут к нотариусу и подписывают договор о намерении с указанием объекта и заранее оговоренной ценой. Затем нотариус в течение недели готовит предварительный договор и посылает его по e-mail покупателю. Покупатель переводит, печатает в двух экземплярах каждый вариант — на французском и русском языках. Все четыре экземпляра подписывает на каждой странице и отсылает курьерской почтой нотариусу, в случае если он согласен с договором.

В предварительном договоре нотариус указывает все риски и степени своей ответственности. "Обычно он отвечает за все, но иногда бывает, что есть что-то, что он не может гарантировать. Например, у нас есть договор с владельцем резиденции, у которой постфактум (т. е. уже после постройки) через суд было отнято разрешение на строительство. Это не создает абсолютно никаких реальных проблем покупателю, но тем не менее он (покупатель) должен о данном факте знать. Но ни агентство, ни владелец не заинтересованы в предоставлении этой информации — вот для этого и нужен нотариус",— рассказывает генеральный директор компании "Система-риэлти" Максим Пантелеев. Часть сделок совершается без агентств, т. е. напрямую между владельцем и покупателем. В этом случае договор о намерениях подписывается у нотариуса. При этом агентское вознаграждение обычно получает нотариальная контора.

Ипотеку во Франции нерезиденты, как правило, оформляют в BNP Paribas. Однако эксперты советуют присмотреться к специализированным ипотечным банкам, которые готовы предложить лучшие условия. "Важно, чтобы в банке был русскоговорящий менеджер — сейчас даже в Париже не во всех банках они есть. От русских клиентов французские банки требуют открытия безотзывного депозита на €8 тыс. и выдвигают условие: клиент не может забрать деньги, пока счет является рабочим. А счет придется постоянно пополнять, так как с него снимают оплату коммунальных платежей и налогов. Поскольку некоторые клиенты покупают объекты за €100 тыс., такой счет для них — весьма солидная сумма",— говорит Максим Пантелеев.

Некоторые агентства недвижимости предлагают оформить кредит в банках-партнерах. Например, специализированный ипотечный Banque Patrimoine et Immobilier (сотрудничает с компанией "Система-риэлти") ориентирован на русских покупателей и предлагает в кредит 70% стоимости объекта на 5-30 лет под 4,35-5,15% годовых и на 5-20 лет под 3,05% годовых (плавающий процент). "Сейчас ставки по ипотечным кредитам во Франции находятся на довольно низком уровне. Но в ближайшее время ожидается повышение ставок — возможно, уже с ноября-декабря,— рассказала менеджер банка Анара Назарова-Беларди. Повышение межбанковской ставки — это рычаг воздействия центрального банка на инфляцию, рост которой ожидается вследствие постепенного выхода из кризиса, налаживания экономики". Несмотря на увеличение стоимости кредитования, от повышения ежемесячных платежей заемщики застрахованы. "Чтобы минимизировать риск непогашения кредита, а также предложить конкурентоспособный продукт, французские банки ограничивают верхний предел плавающих ставок. Например, в нашем банке при увеличении ставки ежемесячные выплаты по кредиту не могут увеличиться больше чем на ежегодное увеличение уровня инфляции. Например, если в году N инфляция составила 3%, а в году N+1 — 3,2%, то ежемесячные платежи заемщика в году N+1 увеличатся не более чем на 0,2%. Если ставка увеличивается настолько, что превышает первоначальный ежемесячный платеж плюс рост инфляции, то кредит может быть продлен еще максимум на пять лет. В случае когда объект недвижимости приобретается с целью сдачи в аренду, с учетом того факта, что во Франции арендные платежи пересматриваются каждый год с учетом роста уровня инфляции, увеличение ставки банка компенсируется увеличением арендной платы",— рассказывает Назарова-Беларди. В этом случае пересчет плавающей ставки производится по формуле Еuribor3М + маржа (1,5%), и если Euribor3М увеличится с 1,3 до 3%, то ставка составит 4,5%, а банк будет ограничивать ежемесячные платежи за счет увеличения продолжительности кредита.

Как рассказали в банке, основные клиенты-иностранцы — англичане и американцы (хотя их доля и уменьшилась с началом кризиса), русских значительно меньше. Чаще всего заемщики банка — это служащие крупных компаний, владельцы бизнеса. При изучении досье и определении платежеспособности клиента банки принимают во внимание сферу деятельности потенциального заемщика и не финансируют тех, кто занят в сферах, наиболее пострадавших от кризиса, например в строительстве. Важно все: насколько велико предприятие, в котором работает заемщик, сколько лет оно существует на рынке, сколько насчитывает служащих, какой у предприятия оборот. Желательно, чтобы на последнем месте работы заемщик проработал как минимум два-три года, хорошим показателем будет последовательность и логика в карьере заемщика.

Генеральный директор агентства "Алеф" Георгий Исаков в последнее время замечает изменение отношения к русским заемщикам во французских банках. "В последнее время мы сталкиваемся со сложностями при оформлении ипотеки для граждан России во Франции. Недавно наш клиент оплатил 60% стоимости квартиры, оставшиеся 40% попросил у банка в кредит. И хотя он соответствовал требованиям банка, ему отказали. Как нам потом объяснили в банке, дело только в том, что клиент — русский",— рассказывает Георгий Исаков.

Максим Пантелеев, напротив, уверен, что основная проблема — требовательное отношение зарубежных банков к документам. "Сложность состоит только в сборе документов. Самый простой вариант — подтвердить ежемесячный доход по справке 2-НДФЛ (крупные банки даже не потребуют переводить ее на русский язык), которого хватило бы на погашение ипотечных выплат. Многие пытаются договориться с бухгалтером о завышении зарплаты, но это не работает. А вот заемщик рискует попасть в черный список французских банков и вообще остаться без кредита. Если у заемщика свой бизнес, комплект бумаг будет гораздо больше, вплоть до уставных документов, и собирать его можно три месяца",— рассказывает Максим Пантелеев.

Если клиент хочет сэкономить и при этом рассчитывает проживать в своей иностранной резиденции всего несколько месяцев в году, можно обратиться к схеме leaseback. То есть новый владелец недвижимости имеет право проживать в ней до шести недель в году, в остальное же время квартира находится в ведении управляющей компании. Она сдает ее в аренду, перечисляя ежемесячно собственнику оговоренную сумму — как правило, до 5% в год от стоимости объекта. Чем более привлекательно место, где находится недвижимость, и чем меньше времени покупатель захочет в ней проводить, тем больше будет доход. Специально построенные под leaseback объекты находятся, например, в Париже, на Атлантическом и Средиземноморском побережье Франции. Экономия при покупке состоит в том, что покупателю будет возвращен VAT (НДС), который составляет 19,6% стоимости недвижимости.

Труднее всего оформить ипотеку в Италии. "Ипотеку в Италии сложно оформить по двум причинам,— рассказывает Георгий Исаков.— Во-первых, схема выдачи ипотечных кредитов нерезидентам в итальянских банках не отработана. То есть она отработана законодательно, но из-за небольшого применения на практике возникают сложности у банковских работников по части грамотных консультаций и правил оформления. Очень часто клиенты перенаправляются в головные или региональные офисы банков, работающие с нерезидентами. Пять лет назад клиенты при покупке недвижимости были ориентированы в основном на верхний ценовой сегмент (от €1 млн) и не прибегали к ипотеке. Два-три года назад стали активно застраиваться южные области Италии именно для нерезидентов, и сейчас основные покупки в кредит приходятся на строящиеся объекты. При этом банки, кредитующие такие объекты, требуют от застройщика гарантий: если клиент перестанет погашать кредит, за него выплачивать долги должен застройщик. Во-вторых, в Италии налог на покупку недвижимости на 6-7% выше для нерезидентов, чем для коренных жителей (НДС при покупке недвижимости для нерезидентов — 10%, для резидентов — 4%). Поэтому многие покупатели стараются сначала оформить вид на жительство, а уж потом занимаются получением ипотечного кредита".

Для получения вида на жительство можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или создать компанию. Это обойдется в €7-10 тыс. за адвокатские услуги, а еще придется предъявить счет на €60-70 тыс. По замыслу итальянских властей такой запас средств на счете позволит нерезиденту сносно жить два-три года, если его бизнес окажется убыточным. Получая вид на жительство, человек становится налоговым резидентом страны и должен платить в Италии налоги с доходов, полученных и за ее пределами (за редкими исключениями, оговоренными в межгосударственных соглашениях об избежании двойного налогообложения). Если человек только что зарегистрировал бизнес и оформил вид на жительство, значит, доходов у него на территории Италии пока нет. Когда доходы появятся и о них заявят, налоги на доходы сделают всю эту схему невыгодной. В результате при покупке объекта от €1 млн экономия на НДС составит от €60 тыс., но затраты на открытие фирмы и налоги с доходов сведут экономию на нет.