Рынкам предсказали будущее

Мэрия Москвы определилась с планами модернизации 27 сельскохозяйственных рынков, расположенных в некапитальных строениях. Как стало известно "Ъ", 12 из них могут быть перестроены в торговые центры общей площадью 320 тыс. кв. м, место остальных, возможно, займут многоярусные парковки и транспортно-пересадочные узлы. Инвестиции только в создание новых торговых центров (ТЦ) оцениваются почти в $400 млн.

Согласно презентации департамента торговли и услуг Москвы (есть в распоряжении "Ъ"), из 27 некапитальных сельхозрынков к началу 2015 года останется один — на пересечении Каширского шоссе с Ореховым бульваром на юге столицы (его переведут в капитальное строение). "Сейчас, когда интенсивно развиваются сетевые магазины, рынки уходят на второй план и удержать их как бизнес гораздо труднее",— пояснил руководитель департамента торговли и услуг Алексей Немерюк.

Из этих 27 участки 11 рынков будут использованы под многоярусные парковки, культурные центры и транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). В частности, под ТПУ уже закрыт рынок возле станции метро "Выхино". С территорией будущих узлов граничат семь рынков, и, прежде чем принимать по ним решения, необходимо утвердить границы проекта строительства ТПУ, говорится в презентации департамента. Три участка будут отведены под объекты питания и благоустройство. На остальных 12 к 2016 году будут работать современные торговые центры общей площадью 320 тыс. кв. м. Из них строится пока два — в Локомотивном проезде (площадь — 38,6 тыс. кв. м) и на 8-м километре МКАД (49 тыс. кв. м).

Все некапитальные сельскохозяйственные рынки, которые будут приспособлены под нужды города,— частные. Но проблем с собственниками быть не должно, говорит Алексей Немерюк. "Если бы мы изымали землю, то только с компенсацией. Но таких случаев нет, по всем площадкам заканчиваются договоры аренды, которые не будут продлены",— пояснил чиновник. По его словам, в будущем планы по развитию рынков могут быть скорректированы по результатам переговоров с управляющими рынками компаниями.

Больше всего рынков в столице насчитывалось в 1998 году — 240. К началу 2000-х осталось 223 рынка, в 2001-м — уже 172. В 2003 году закрылись крупные рынки на территории спорткомплексов ЦСКА и "Динамо". В 2006 году был принят закон "О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс РФ", требующий перевода сельскохозяйственных рынков в капитальные строения до 2015 года, иначе они должны быть закрыты. С назначением на пост мэра Москвы Сергея Собянина процесс ускорился: в начале 2012 года рынков в столице насчитывалось уже 67.

Сейчас в Москве всего 57 рынков: 27 сельскохозяйственных в некапитальных строениях и 30 капитальных (см. рисунок). У города в собственности 11 рынков, и чиновники не скрывают, что хотели бы отстраниться от управления ими. Для трех — Северного, Коптевского и Люблинского (см. "Ъ" от 20 сентября 2012 года) — Москва уже нашла инвестора: им стала входящая в ресторанный холдинг "Ростик групп" компания "Корпэстейт", которая вместо рынков построит экобазары (торговые центры с фермерским рынком внутри) за $20 млн каждый. Четыре рынка — Велозаводский, Лефортовский, Даниловский и Кунцевский — более года назад были выставлены на продажу: недавно из-за сложностей с поиском покупателей власти снизили стартовую цену на них в среднем на 30%. Но претенденты все равно считают, что стоимость завышена и инвестиции будут окупаться не менее 15 лет (срок окупаемости у экобазаров — семь лет).

Появление на месте 12 рынков торговых комплексов не сильно повиляет на московский рынок торговой недвижимости, так как эти проекты ориентированы на принципиально другую аудиторию, убеждены консультанты. "На месте рынков обычно строят не качественный торговый центр в традиционном понимании, а скорее крытый рынок — простой планировки, с недорогими коммуникациями и вентиляцией. Стоимость строительства такого объекта составляет $600-800 за 1 кв. м",— говорит директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle (JLL) Марина Малахатько. То есть объем инвестиций в строительство 320 тыс. кв. м составит около $192-256 млн. Но арендные ставки в таких комплексах обычно гораздо выше, чем в классических ТЦ: $2-2,5 тыс. за 1 кв. м в год против $0,5-1,8 тыс. за 1 кв. м. По данным JLL, общий объем торговой недвижимости в Москве сейчас достигает 3,5 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями составляет 300 кв. м на 1 тыс. жителей. Для сравнения: в Варшаве и Стокгольме на 1 тыс. человек приходится 700 кв. м площадей в ТЦ.