Квартира с видом на город

Несмотря на развернувшуюся несколько лет назад кампанию против строительства жилья в мансардных этажах, специалисты говорят, что рынок этот продолжает жить. Правда, объем предложения такого жилья — мизерный, примерно 1% от всего предложения на рынке.

Специалисты знают, что любое мансардное строительство, как правило, сталкивается с активным протестом жильцов дома, в котором мансарда расположена. Связано это с тем, что обычно застройщики пытаются "посадить" мансарды на дом без капитального ремонта и без расселения жителей. То есть пристроить помещения в расчете на использование старых сетей, без ремонта лестничных пролетов и т. п., что приводит к ухудшению эксплуатационных характеристик зданий. Обычно дополнительная нагрузка на фундамент и на несущие стены приводит к появлению трещин в надстраиваемых зданиях. Погоня за лишними метрами заставляет застройщиков во многих случаях менять уже согласованные параметры проектов, увеличивая высотность объектов, что приводит к доминированию здания среди фоновой застройки.

Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, говорит, что мансардное строительство тормозит то, что решение по любому строительству, реконструкции или капитальному ремонту, затрагивающее общее имущество дома, находится в компетенции общего собрания собственников помещений. Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, должно быть получено согласие всех собственников. Сложнее всего этот вопрос решается в случае переводов из жилого в нежилой фонд в периферийных районах, в домах с большим количеством собственников. В центральных районах в домах в среднем проживает около 40-50 семей, причем значительная часть занимает помещения, предоставленные городом по договору социального найма.

Одна из главных проблем с мансардами — это сложности с регистрацией. Чтобы зарегистрировать мансарду, необходимо разрешение города на строительство. Чтобы получить разрешение на строительство мансарды на общей, чердачной площади, нужно иметь письменное согласие всех жильцов дома. Это практически нерешаемая проблема. Из-за этого практически все первые мансарды не зарегистрированы, и проблемы с правами собственности решаются исключительно в судебном порядке.

В последние 2-3 года застройщики нашли обходной путь решения этой проблемы. Теперь перед началом строительства статус чердака меняется с общей площади дома в нежилое встроенное помещение. По закону, все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города. Для реконструкции такого помещения разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестдоговору передает инвестору. В связи с изобретением этого решения строительство мансард существенно активизировалось: чуть ли не каждый дом в "золотом треугольнике" надстраивается мансардой: Кронверкский пр., 77, 73, 75, Большая Конюшенная, 19, 17, и многие другие.

Ведущий эксперт АН "Бекар" Лилия Крейс-Белова отмечает, что рынок жилья в мансардах очень невелик — около 1% от всего предложения. В среднем стоимость мансардных квартир на 10% ниже аналогичных объектов на немансардных этажах. "В основном мансардные квартиры — это объекты комфорт- и бизнес-классов в зависимости от местоположения объекта в городе и качества строительства. Основное преимущество мансардных квартир — видовые характеристики, что принципиально в домах центра города. Недостатками тут являются частые проблемы с теплоизоляцией, отсутствие лифтов. Две трети мансард вообще без лифтов, так как если изначально в четырех-пятиэтажном доме не было лифта, то сделать лифт, даже навесной, не всегда возможно. Вход в большинство мансард — с черной лестницы", — говорит госпожа Крейс-Белова.

Руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Масалимова при этом отмечает, что залог успешности мансард — в их местоположении. "Несмотря на то, что лучшие мансарды на Невском проспекте, Мойке, Дворцовой, Мытнинской и других видовых набережных преимущественно уже выкуплены и перестроены, даже в этих локациях можно найти объекты, которые, при соблюдении всех вышеперечисленных факторов, будут востребованы. В целом, мансарды — достаточно перспективное направление для Петербурга. Высокий этаж в центре города, особенно в историческом доме с хорошими видами и достойной инженерией — предложение, вызывающее интерес, цена на которое может достигать 20 000 — 25 000 у. е. за кв.м в лучших локациях", — говорит она.

"Говоря о предпочтениях покупателей, мы разделяем городскую и загородную недвижимость. В настоящий момент загородные объекты, несмотря на высокий сезон, не являются приоритетной покупкой. В то время как квартиры для собственного проживания в городской черте действительно востребованы. Большим успехом пользуется классика, и если сравнить видовую квартиру и квартиру с мансардой, то в текущих условиях быстрее будет продана классическая квартира. А вот при выборе между квартирой, занимающей весь этаж, и настоящим пентхаусом — покупатель, скорее всего, отдаст предпочтение второму варианту, так как подобное предложение в достойном исполнении на рынке практически отсутствует", — продолжает госпожа Масалимова.

Илья Логинов, директор по маркетингу компании "МИР недвижимости" к минусам мансард относит и то, что социальный состав, коммуникации и техническое состояние домов, в которых они реконструируются, часто не позволяют отнести их к элитным. "По этим причинам строительство мансард целесообразно только в действительно уникальных местах с выдающимися видовыми характеристиками. Как следствие, рынок очень узкий и составляет несколько процентов от емкости рынка элитного жилья", — говорит господин Логинов

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International, считает, что попытки девелоперов обойти законы дискредитируют идею строительства мансард в целом.

"Цивилизованное строительство мансард — разумный резерв для появления жилых и коммерческих площадей в центре Петербурга. Однако на практике, можно откровенно сказать, возведение многих мансард идет с нарушением законов, строительных норм, не считается с правом жителей домов и ТСЖ. Именно такие "псевдоинвесторы" портят репутацию другим строителям, дискредитируют саму идею, а зачастую серьезно вредят облику города. Нередки случаи, когда необходимые разрешения получены в обход закона. Поступая так, инвестор должен отдавать себе отчет в том, что идет на преступление. К сожалению, на практике строительство мансард связано с коррупцией местных органов власти. Известно, что и правоохранительные органы отказываются занять внятную позицию, фактически уклоняясь от решений. Есть известные случаи — например, адрес Невский 22-24. Но до сих пор эти нарушения остаются безнаказанными", — говорит господин Казанский.