Вопрос жилья перестал быть первичным

Рынок новостроек Челябинской области в этом году столкнулся со снижением спроса из-за роста цен и напряженной геополитической ситуации. Такое мнение разделяют эксперты по недвижимости. Правоту их позиции подчеркивает статистика «Единого ресурса застройщиков» и Банка России, которая говорит о снижении числа оформленных договоров долевого участия и заключенных ипотечных сделок на первичном рынке. Эксперты отмечают, что спрос на новое жилье стал более сдержанным, и поддержать его позволит продленная госпрограмма кредитования.

Спрос на первичном рынке жилья в Челябинске снизился, а стоимость квадратного метра ощутимо выросла

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Эксперты рынка недвижимости фиксируют снижение спроса на первичное жилье Челябинской области в этом году в связи с ростом цен и связанной с геополитической ситуацией неопределенной экономической обстановкой. Их мнение подтверждает статистика портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ), согласно которой во втором квартале спрос на новостройки в регионе сократился на 69% по сравнению с первым кварталом. Показатель оценили по количеству заключенных договоров долевого участия, которых в январе–марте было 3443, в апреле–июне — всего 1065.

О снижении интереса к новостройкам говорят и данные Банка России о рынке ипотечного жилищного кредитования. В январе–октябре жители Челябинской области заключили 6050 ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, что на 19%, или на 1423 в натуральном выражении, меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Общий объем ипотечных кредитов при этом вырос с 20,2 млрд руб. до 21,1 млрд руб.

Несмотря на сокращение спроса на новостройки, ввод жилья в регионе демонстрирует положительную динамику. За январь–ноябрь этого года в Челябинской области ввели в эксплуатацию 1,77млн кв.м жилья, что на 6,3% больше, чем за аналогичный период 2021-го. Из них населением введено 1,1 млн кв.м жилья. По сравнению с тем же периодом прошлого года этот показатель вырос на 5,2%.

Вместе с сокращением востребованности жилья на первичном рынке отмечается ощутимый рост стоимости квадратного метра. Так, по оценке федерального портала недвижимости «Мир квартир», в октябре стоимость квадратного метра в новостройках Челябинска по сравнению с началом года выросла на 30,8%, до 85,2 тыс. руб. Средняя цена новой квартиры при этом увеличилась на 22,5%, до 4,78 млн руб. Эксперты «Циан. Аналитики», в свою очередь, информируют, что в ноябре средняя цена квадратного метра в новостройках Челябинска составила 69,1 тыс. руб, что на 0,6% больше, чем на вторичном рынке.

Директор компании Yellowstone development Денис Ни отмечает, что стоимость нового и подержанного жилья на рынке региона сравнялась.

«Летом первичное жилье было существенно дороже примерно сопоставимого жилья на вторичном — разрыв составлял от 5% до 30%. Сейчас подержанное жилье приблизилось по стоимости к новому — разница составляет 5–10%. Это было закономерно»,— считает Денис Ни. По его словам, большая часть жилья приобретается в ипотеку, а интерес к ней сейчас невысокий. «Люди покупают жилье в ипотеку, когда у них есть определенный оптимизм по поводу будущего, когда они уверены в уровне своих доходов. С начала спецоперации работодатели в разных отраслях бизнеса находятся в напряжении, а их сотрудники понимают, что у них есть риск потери работы. При таких рисках приобретать квартиру в ипотеку люди не спешат»,— рассуждает Денис Ни.

По мнению руководителя Yellowstone development, поддержать спрос на новое жилье позволит продленная до июля 2024 года программа льготной ипотеки. «Льготная ипотека позволит если не поддержать спрос, то хотя бы не уронить его окончательно. Даже если бы ставки по ипотеке стали близкими к нулю, вряд ли бы это позволило сильно увеличить продажи, поскольку сейчас граждане опасаются потери работы»,— подчеркивает Денис Ни.

Руководитель специализирующегося на новостройках агентства недвижимости ANB Сергей Моисеев связывает снижение спроса на новостройки с ростом цен на жилье, объявлением специальной военной операции и частичной мобилизации.

«Прошлый год был рекордным по продажам новостроек. По сравнению с ним спрос на новое жилье сократился примерно на 10%, ощутимее всего снизился интерес к элитной недвижимости»,— поясняет Сергей Моисеев. По его словам, в этом году предпочтения покупателей развернулись в сторону уменьшения площади покупаемых квартир. «Также граждане сейчас стали обращать больше внимания на ежемесячный платеж, чем на общую стоимость квартиры. Это связано с тем, что более 80% покупателей приобретают жилье именно в ипотеку»,— отмечает Сергей Моисеев.

Директор агентства недвижимости считает, что введенная в 2020 году государственная программа льготной ипотеки показала себя неэффективной. «Основная проблема, с которой столкнулась строительная отрасль,— это необоснованный рост цен на недвижимость. Льготная ипотека, которая должна была оживить продажи застройщиков и помочь гражданам купить более доступное жилье, за два года обернулась ростом цен от 50 до 100%. Эта госпрограмма скорее ориентирована на поддержку застройщиков, нежели населения — резкая отмена сниженной ставки могла бы вызвать резкий спад продаж в новостройках и обвалить цены»,— рассуждает Сергей Моисеев. В следующем году он ожидает стагнации на первичном рынке и отмечает, что в связи с ростом цен на стройматериалы наибольшим спросом будут пользоваться квартиры с отделкой и квартиры в домах с высокой степенью готовности.

Директор «Форум Недвижимость» Игорь Чернядьев фиксирует снижение востребованности новостроек из-за роста цен и неопределенной экономической ситуации.

«В этом году наблюдается сокращение спроса на новостройки, которое связано с ситуацией в экономике в целом. При этом число сделок в Челябинске снизилось на 10–15%, что не так критично, как в Москве — там спрос упал на 30%. Думаю, что продленная программа льготной ипотеки поддержит этот спрос: застройщики будут понимать, что можно спокойно строить, поскольку они найдут жилью покупателей»,— отмечает Игорь Чернядьев. Снижение спроса на новостройки он связывает с увеличением цен из-за удорожания строительных материалов. «Покупатели, которые планировали купить новое жилье, больше обращали внимание на вторичный сегмент. В то же время общее число сделок на рынке недвижимости региона в этом году не выросло. В целом, ситуация сегодня сбалансированная, есть и спрос, и предложение»,— подчеркивает Игорь Чернядьев.

По словам руководителя агентства, в этом году в Челябинске жилье в первичном сегменте ощутимо выросло в цене. «Стоимость жилья в новостройках эконом-класса по сравнению с прошлым годом практически не поднялась, тогда как в премиум-сегменте рост существенный — на 20% и более. Подорожание затронуло такие жилые комплексы, как “Ньютон”, Gagarin Residence и «Голос в сердце города»,— поясняет Игорь Чернядьев. Он подчеркивает, что за год цены на вторичное жилье в Челябинске не выросли, а квартиры в панельных домах в отдаленных микрорайонах подешевели на 5–10%.

Исполнительный директор «IBC-Недвижимость» Евгений Коротков фиксирует постепенную стабилизацию первичного рынка и его замедление.

«Себестоимость строительства выросла, следом увеличилась и стоимость квадратного метра. Строительная отрасль с 2020 года испытывает существенные законодательные, регулятивные и финансовые изменения. Рынок перестраивается, люди стали более осознанно приобретать жилье. Недвижимость стали реже покупать в спекулятивных целях — для перепродажи. Можно сказать, что спрос на новое жилье стал более умеренным, не таким активным, как в прошлом году»,— считает Евгений Коротков. По его мнению, первичный рынок жилья поддержит продленная программа льготной ипотеки, однако сдержанный спрос на такую недвижимость сохранится.

Аналитик финансовой группы «Финам» Наталия Пырьева видит причину снижения спроса на новостройки в значительном росте цен на них вкупе с ухудшением благосостояния граждан.

«Высокая инфляция, снижение доходов, а также глобальная экономическая и внешнеполитическая неопределенность — по этим причинам люди предпочли отложить покупку квартир до лучших времен. По этим же причинам, а также из-за высокой стоимости квадратного метра, снизился спрос на ипотечные кредиты»,— отмечает Наталия Пырьева.

По ее словам, в этом году рынок недвижимости вошел в стадию стагнации после бурного роста в 2021-м. Снижение спроса на новостройки вызвали повышение ключевой ставки до 20% и следующий за этим стремительный рост цен на жилье, считает эксперт. «После значительного снижения продаж в апреле–мае, летом спрос начал активизироваться, но объемы продаж в основном не дотягивали до значений прошлого года. В сентябре из-за объявления мобилизации случился еще один обвал спроса. К тому моменту рост цен на новостройки уже начал замедляться. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в первой половине 2023 года»,— подчеркивает Наталия Пырьева.

Увеличение стоимости квадратного метра в этом году фиксируется не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья. Так, по данным «Циан. Аналитики» на ноябрь, стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в Челябинске по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 24,7%, до 68,7 тыс. руб. Среди городов РФ ощутимее всего средняя цена квадратного метра поддержанного жилья выросла в Махачкале (33,1%), Барнауле (25,9%), Ростове-на-Дону (25,1%) и Саратове (25%). В целом по России показатель за год увеличился на 11,9%, до 110,7 тыс. руб.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не меняются уже более полугода. «Несмотря на приближение активного сезона, продавцы не спешат повышать стоимость своих лотов, боясь отпугнуть покупателей. Тем не менее, активность населения по подбору квартиры и число сделок на рынке продолжают медленно увеличиваться, что дает надежду на оживление рынка»,— комментирует Алексей Попов.