Земля осталась без домов

Отток покупателей с первичного рынка высокобюджетной загородной недвижимости в ближайшем Подмосковье вынуждает застройщиков выбирать наименее рискованную стратегию: реализацию участков без подряда. Доля таких лотов в общей структуре предложения за год выросла в два раза, достигнув 61%.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

Объем предложения земельных участков на первичном рынке элитного загородного жилья ближайшего Подмосковья, по предварительным данным NF Group, вырос в 2022 году в два раза, до 285 лотов. Аналитики уточняют, что участки сейчас формируют 61% от общего объема предложения в данном сегменте рынка, в то время как годом ранее речь шла всего о 29%. Такую выраженную динамику эксперты связывают с началом продаж участков без подряда в двух коттеджных поселках.

Управляющий партнер группы «Мета» Максим Лещев поясняет, что на загородном рынке сейчас мало системных застройщиков, а стратегия существующих игроков действительно направлена на вывод участков без подряда.

Такой подход, по словам эксперта, позволяет застройщикам снять с себя риски, возникающие при согласовании и строительстве объектов, повысить маржинальность и примерно в два раза сократить срок реализации поселка. Покупатели также считают такую покупку более выгодной, констатирует господин Лещев.

Вызванный пандемией ажиотажный спрос на загородную недвижимость в текущем году сменился спадом: число сделок в высокобюджетном сегменте по итогам первых девяти месяцев сократилось в полтора раза. Консультанты связывали этот тренд с неопределенностью и появлением на вторичном рынке предложений с дисконтом.

Изменение структуры предложения, по оценкам аналитиков, привело и к тому, что средняя площадь продаваемого надела сократилась на 19%, до 22 соток.

«На продажу вышли новые участки со средней площадью 14 соток, в то время как ранее речь шла о реализации оставшейся земли большой площади»,— поясняет директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева. Скорректировалась и цена предложения. На первичном рынке элитного загородного жилья участки сейчас стоят в среднем 3 млн руб. за сотку против 5 млн руб. по итогам первого квартала.

На вторичном рынке элитной недвижимости, согласно подсчетам NF Group, в конце 2022 года продается 241 земельный участок, что на 8% больше чем за аналогичный период прошлого года. В общей структуре вторичного предложения незастроенные земельные участки формируют лишь 14%. Средняя площадь надела за год в этом сегменте выросла на 19%, до 76 соток. Татьяна Алексеева указывает, что средняя стоимость элитных участков на вторичном рынке последний год остается неизменной — 3 млн руб. за сотку.

Самый дорогие варианты, по оценкам NF Group, сконцентрированы на Рублево-Успенском шоссе, где средняя цена предложения составляет 3,7 млн руб. за сотку. Здесь же сконцентрированы 27% доступных вариантов. 53% предложения находятся на Новорижском шоссе, где цена предложения составляет 2,8 млн руб. за сотку. На Минском направлении всего 4% вариантов, стоимость 3,5 млн руб. за сотку. Дешевле всего купить элитный участок на Киевском или Калужском шоссе — 1,2 млн руб. за сотку. Здесь доля предложения составляет 13%.