В соперничестве со студиями

С начала этого года комнаты в коммунальных квартирах взяли курс на повышение цен. Причины роста лежат в нескольких плоскостях и в первую очередь связаны со стремлением населения сохранить свои средства в условиях нестабильной экономической ситуации. Впрочем, аналитики полагают, что уже в этом году рост цен на комнаты может остановиться — дело в том, что сейчас стоимость жилья в коммуналке вплотную подошла к цене за квартиру-студию на границе города и области.

При этом разменными монетами рынка становятся только предложения в исторической части города: Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах; полтора десятка квадратных метров в хрущевке никого не интересуют. Зато повышается интерес к альтернативным вариантам — квартирам-студиям, причем как в городских объектах, так и в располагающихся на прилегающей к городу территории Ленобласти. Такие квартиры в настоящий момент являются самым ходовым товаром на рынке недвижимости, и это неудивительно, ведь за относительно небольшую цену (от 1,8 млн рублей в черте города и от 1,3 млн рублей в близлежащей Ленобласти) можно приобрести отдельное жилье с собственными "удобствами" и закрыть за железной дверью все проблемы "коммунального Петербурга".

"Студии переманивают и уже переманили значительную часть резидентов коммуналок, за исключением тех, для кого жизнь в историческом центре города дело принципа. В будущем эта тенденция сохранится", — рассказала директор по продажам компании O2 Development Елена Беседина.

"Объем квартир по цене комнат, которые находятся в Ленинградской области, гораздо меньше рынка комнат, поэтому серьезной конкуренции данных рынков я не наблюдаю. Кроме того, многих могут не устраивать плохая транспортная доступность и отсутствие богатой инфраструктуры поблизости", — не согласен с коллегой Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар".

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", отмечает, что средняя по городу стоимость комнаты превышает 1,5 млн рублей. При этом она считает, что предложение квартир по цене комнаты не может конкурировать, например, по месту расположения. Ликвидность этих квартир также ниже, чем у комнаты в центре Санкт-Петербурга. "Наибольшим спросом пользуются комнаты площадью 9-12 кв. м в центральных районах Санкт-Петербурга", — добавляет госпожа Лежнева.

Леонид Сандалов добавляет, что наибольшим спросом пользуются дешевые категории комнат стоимостью 1-1,2 млн рублей, площадью 10-15 кв. м, преимущественно в двух- и трехкомнатных квартирах в центре города. Он подтверждает тенденцию роста: "Цены на комнаты на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге постепенно растут и на сегодняшний день варьируются от 1,4 до 1,7 млн рублей".

Район, по мнению господина Сандалова, является несущественным фактором при выборе комнаты, в отличие от хорошо развитой транспортной инфраструктуры, дружелюбия соседей и качества самой квартиры. Наибольшее количество предложений в четырех центральных районах города, а сложнее всего найти комнату в Приморском районе ввиду большого количества домов постройки 1990-х годов.

А вот Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс", с коллегами не согласна — причем по всем высказанным позициям. "Цены на комнаты в коммунальных квартирах упали. Покупателям сегодня выгоднее продать такой объект и купить квартиру в городе с привлечением ипотеки. За город люди едут неохотно, их часто пугают такие факторы, как областная прописка, пенсионные начисления", — уверена она.

По словам госпожи Михеевой, покупатели предпочитают комнаты квадратной или правильной прямоугольной формы. Наличие двух окон — большое преимущество. Кроме того, важно наличие ванны или душа, лучше всего, если они согласованы. Еще одно важное требование среди покупателей — отсутствие в коммунальной квартире асоциальных элементов.

Наталья Ермолаева, специалист отдела жилой недвижимости Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, полагает, что комнаты в коммунальных квартирах — это отдельный, достаточно специфичный сегмент на рынке недвижимости. По ее словам, за последние несколько лет цели и задачи потенциальных покупателей комнат получили несколько иное направление, нежели ранее. Комнаты в коммуналках приобретаются либо в качестве временного жилья, либо под сдачу в аренду для получения дополнительного, хоть и небольшого, дохода.

"Комнаты в качестве временного (или стартового) варианта жилья чаще всего приобретают мигранты. Из-за ценовой разницы на объекты недвижимости, продав жилье в регионе, либо в одной из стран СНГ, семьи мигрантов не имеют в наличии средств, достаточных для покупки квартиры. Вырученные от продажи своей недвижимости средства все же должны работать, не должны быть обесценены. В данном случае покупка комнаты в коммунальной квартире в Санкт-Петербурге — один из вариантов вложения денег. Второй вариант вложения денег — покупка строящегося жилья за городом, где действительно стоимость квартиры иногда сравнима со стоимостью комнаты. Но данный вариант редко приемлем для мигрантов, поскольку для них остро стоят вопросы немедленного въезда в приобретаемую недвижимость и получения официальной регистрации по месту проживания", — поясняет разницу между сегментами госпожа Ермолаева.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", приводит статистику: четверть в структуре сделок на вторичном рынке в 2013 года — это сделки с комнатами в коммунальных квартирах. "Однако вряд ли эта категория будет только укрепляться в своей популярности в 2014 году. В середине 2013 года стоимость предложения в этом сегменте выросла. И в результате комнаты уже вплотную приблизились по цене к студиям на первичном рынке. Сейчас есть предложения таких квартир по цене 1,5-1,6 млн рублей. В результате часть покупателей, которые планировали приобрести комнату на вторичном рынке, предпочтут студию на первичном. А значит, вряд ли цена комнат будет расти в 2014 году — скорее, наоборот, их стоимость будет снижаться", — делает прогноз господин Дроздов.