Царские пригороды

Строительство КАД и финансовый кризис изменили рынок комфортной загородной недвижимости в пригородах Санкт-Петербурга. Жилое кольцо вокруг северной столицы все активнее застраивается не коттеджами и таунхаусами, а многоквартирными комплексами. Особый престиж пригородным квадратным метрам добавляет близость к побережью Финского залива и соседство с царскими резиденциями.

Между городом и деревней

В ближайших пригородах Санкт-Петербурга сейчас строится около 20 малоэтажных многоквартирных загородных комплексов высокого ценового диапазона. Наиболее благоприятными для размещения таких объектов эксперты называют Выборгский, Курортный и Всеволожский районы в зоне десятиминутной транспортной доступности от городской черты, а также ближайшие пригороды Санкт-Петербурга Пушкин и Павловск.

По словам генерального директора Knight Frank Saint-Petersburg Олега Баркова, проекты экономкласса активно развиваются в исторически непопулярных, но расположенных рядом с Петербургом пригородах — Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Янино, а также отдельных частях Сестрорецка, Стрельны и Гатчины. Большое количество проектов заявлено и в зоне Пулково--Пушкин--Шушары. "Вблизи КАД застройщики предпочитают строить жилье экономкласса, осваивая достаточно большие земельные участки от 100 га. Строить на них более комфортное жилье нецелесообразно: на него просто не будет адекватного спроса,— считает Илья Логинов, директор по маркетингу компании "Мир недвижимости".— Местность, подходящая для строительства дорогого жилья, должна обладать хорошими видовыми характеристиками либо иметь какие-то особенности, например озеро или редкие для Петербурга холмы. А таких участков возле КАД, за исключением Петродворца и Пушкина, почти нет".

Курорт круглый год

Одной из самых престижных пригородных зон в северной столице традиционно считается Курортный район на Карельском перешейке вблизи северного побережья Финского залива и озера Разлив. Именно там, в городах Сестрорецк и Зеленогорск и дачных поселках "Горская" и "Александровская", представлено существенное количество новых объектов, в которых продаются квартиры.

Лидирует по цене среди заявленных проектов элитный апарт-отель Crystal (190 тыс. руб. за 1 кв. м) в Репино на первой линии Финского залива. Самые дорогие квартиры в центре Сестрорецка — по 122 тыс. руб. за 1 кв. м — предлагаются в четырех-шестиэтажном комплексе "Водолей", построенном по проекту архитектора Вячеслава Ухова. На верхних этажах — апартаменты с остекленными террасами и видом на залив, квартиры первых этажей имеют выход на собственную террасу.

Чтобы расширить круг потенциальных покупателей, застройщики Курортного района все чаще комбинируют в малоэтажных комплексах разные форматы недвижимости. Например, в клубном комплексе "Капитан" возле Тарховки на берегу озера Разлив (16 км от Петербурга и 2 км от КАД) кроме коттеджей и таунхаусов продается 31 квартира площадью от 75 кв. м по цене от $5,3 тыс. за 1 кв. м. Территория комплекса площадью 3,6 га окружена не только лесами, но и единым забором, рядом расположен пляж, на территории поселка будут открыты кафе, бильярдная и фитнес-центр.

В свою очередь, в уже построенном комплексе таунхаусов "Сестрорецкие дубки" из-за кризиса пять секций сейчас перепланируются для размещения квартир. Каждая квартира будет занимать отдельный этаж, и за ней будет закреплено хозяйственное помещение в цокольном этаже. Весь комплекс расположен в прибрежной зоне Финского залива вдоль Дубковского шоссе, ведущего к парку "Дубки", охраняемому ЮНЕСКО. Планировка зданий выполнена в виде пластично изгибающейся ленты таким образом, чтобы максимальное количество жилых секций было удалено от проездов. Привлекательность проекта повышает близость КАД и гипермаркетов на границе Сестрорецка. Двухуровневые квартиры площадью 130 кв. м на третьем этаже с мансардой предлагаются за 9,9 млн руб., "трешка" площадью около 103 кв. м на втором этаже — за 9,2 млн руб., аналогичная квартира площадью около 180 кв. м на первом этаже — за 11,8 млн руб.

К 2017 году малоэтажное жилье появится еще на 15 земельных участках площадью 144,2 га вдоль Финского залива между Сестрорецком и поселком Лисий Нос, проданных дочерней структуре компании "Новатэк" за 36 млн руб. Напротив этой территории городские власти намерены намыть в акватории Финского залива и два искусственных острова площадью 450-500 га.

Село, но Царское

Второе место по востребованности жилья после Курортного района занимает Пушкин, привлекательность которого традиционно обеспечивает хорошая экология, историко-культурный статус, развивающаяся инфраструктура и близость к городу. Большая часть новостроек в самом знаменитом городе-спутнике Санкт-Петербурга не превышает десяти этажей (в среднем четыре-шесть этажей) и развивается в сторону бизнес-класса и жилья, тяготеющего к элите. В итоге, по данным Colliers International, средняя стоимость 1 кв. м в Пушкине почти такая же, как в Петербурге: 50-55 тыс. руб. за 1 кв. м.

Самые дорогие квартиры — в исторической части Пушкина, например в уже построенном малоэтажном комплексе "Царскосельская усадьба". Комплекс состоит из восьми малоэтажных жилых домов (шести четырехэтажных по 16 квартир и двух пятиэтажек по 30 квартир). Квартиры от 40 до 260 кв. м предлагаются в среднем по цене 130 тыс. руб. за 1 кв. м, за самую дешевую квартира на первом этаже площадью 170 кв. м просят 14,9 млн руб. В двух минутах от Екатерининского парка — трехэтажная "Усадьба князя Кочубея" на 15 квартир с каминами и индивидуальными отопительными системами Vissman (113,8 тыс. руб. за 1 кв. м).

Вдвое дешевле предложение в комплексе "Идеал" — семи-девятиэтажном трехслойном панельном "сэндвиче" на Красносельском шоссе в одном из жилых кварталов южной части Пушкина. "Идеальность" комплексу обеспечивает местоположение в двух шагах от Баболовского парка — памятника садово-паркового искусства, созданного в конце XVIII века на территории елового леса, где в ходе реконструкции планируется разместить поля для гольфа и SPA-центр. Здесь предлагаются квартиры площадью 38-88 кв. м и стоимостью от 50 тыс. руб. за 1 кв. м.

Несколько удаленную во времени и пространстве, но перспективную альтернативу обещает комплексная застройка территории площадью 315 га "На Царскосельских холмах" в юго-восточной части Пушкина, которая служила парадным въездом в царские резиденции. Проект предусматривает строительство пяти-девятиэтажных домов общей площадью 1,167 млн кв. м, а также социально-культурных, коммерческих и коммунально-бытовых объектов. В 2010 году запланировано начало строительства первого жилого дома, бизнес-центра и детского городка с бассейном.

Тем временем на бывших сельхозземлях возле Пушкина уже возводится экономичный среднеэтажный жилой район "Славянка" площадью 1,4 млн кв. м с "дворовым" принципом устройства микрокварталов.

Рядом с президентом

К статусным окрестностям императорских резиденций Пушкина и Павловска в последнее десятилетие добавилась территория вокруг старинной Петергофской дороги, проложенной вдоль южного побережья Финского залива в начале XVIII века по указу Петра I. Новым толчком для ее развития послужило размещение морской резиденции президента в Константиновском дворце в Стрельне, что резко повысило престиж не только этого места, но и соседнего Петродворцового района.

Преимущества, по мнению экспертов, имеют "Династия" в Петродворце и "Павловские усадьбы" в Павловске, стилизованные под архитектуру XVIII-XIX веков. В "Династии" 11 трех-четырехэтажных корпусов с квартирами площадью 59-175 кв. м и офисное здание с кафе на 48 мест будут окружены живописными Фабричной канавкой, Английским прудом и ручьем, а из окон откроются виды на парк, дворец "Марли" и Финский залив. Транспортную доступность формируют Санкт-Петергофский проспект и Волхонское шоссе с выходом на КАД, а также запланированная к строительству трасса наземного экспресса. Площадь квартир составит от 59 до 175 кв. м, заявленная цена 1 кв. м — 104 тыс. руб., срок сдачи — конец 2010 года.

"Павловские усадьбы" из шести двухэтажных домов с мансардами на 60 квартир (108 тыс. руб. за 1 кв. м) соседствуют не только с парком и дворцом, но и музыкальной школой, школой искусств.

В 500 м от Павловского дворца, прямо в парке "Зверинец", расположен еще один жилой комплекс клубного типа — "Заречье" (92 тыс. руб. за 1 кв. м), в котором природный ландшафт с протекающим через территорию комплекса ручьем сочетается с развитой социальной инфраструктурой. В то же время в Павловске активно строится и жилье экономкласса по цене 54 тыс. руб. за 1 кв. м в кирпичном доме.

Вдоль по питерской кольцевой

Самым дорогим среди населенных пунктов Ленинградской области, находящихся вблизи от Санкт-Петербурга, является Всеволожск, где сегодня возводятся многоквартирные дома как экономкласса, так и более высокого уровня. Сразу три ведущие во Всеволожск магистрали — Дорога жизни, Мурманское и Янинское шоссе — имеют выезд на КАД.

В 10 км от Санкт-Петербурга уже построена первая очередь жилого микрорайона повышенной комфортности "Южная долина". Вдоль границы Новоковалевского лесопарка в курортной зоне Всеволожска и микрорайона "Южный", имеющего развитую социальную, торговую и транспортную инфраструктуру, появится 14 девятиэтажных кирпично-монолитных корпусов с квартирами площадью от 43 до 106 кв. м по цене 44-45 тыс. руб. за 1 кв. м, что является неплохой альтернативой более дорогому подобному жилью в Петербурге.

Масштабный проект "Семь столиц" — новый жилой район комфорт-класса на 25 тыс. семей — строится на территории в 150 га между Мурманским шоссе и рекой Оккервиль в исторической местности Кудрово рядом с восточной границей Санкт-Петербурга, в двух шагах от торгового комплекса "Мега-Дыбенко". Особенностью проекта является его архитектурно-планировочное решение, выполненное архитекторами Евгением Герасимовым и Сергеем Чобаном: он состоит из восьми кварталов площадью застройки 1,5 млн кв. м, каждый из которых спроектирован по образцу одной из европейских столиц — Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама. Еще 50 га в северной части Кудрово, в 800 м от станции метро "Улица Дыбенко", займет квартал "Новый Оккервиль" на 20 тыс. человек, где планируется построить 850 тыс. кв. м жилья, 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также объекты социальной инфраструктуры.

В Буграх у развилки КАД строится комплекс "Северные высоты" в 22-25 этажей, спроектированный по концепции "полноценные квартиры небольшого метража", с удобным выездом в сторону популярных загородных курортов "Охта-парк", "Северный склон", "Игора".

Таким образом, дорогая загородная недвижимость на границе между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью уже не ограничивается коттеджами и таунхаусами. Малоэтажные комплексы в престижных пригородах способны успешно конкурировать с объектами бизнес- и элиткласса в популярных районах города, а проекты комплексного освоения территорий обещают новое качество жизни в экономичных спальных районах.

Главным и единственным условием для реализации пригородного потенциала Санкт-Петербурга остается решение проблемы транспортной доступности и инфраструктуры. Если строительство КАД и другие крупные транспортные проекты городских властей будут завершены, добраться из пригорода до центра города можно будет быстрее, чем из других районов. При этом близость к городу, низкая плотность застройки, благоприятная экология и отличные виды уже сегодня предоставляют пригородному жилью конкурентные преимущества, которые оценили инвесторы и покупатели.

Многоквартирные комплексы бизнес- и элиткласса в пригородах Санкт-Петербурга

Район
Название
Местоположение
Девелопер
Срок сдачи
Количество
квартир
Цена 1 кв. м
(тыс. руб.)
Курортный
Crystal
Репино
Агропромышленная фирма
Волна
31.12.11
97
191,2
Водолей
Сестрорецк
Балтинвестстрой
Сдан
214
122,1
Еловый дом
Горская
Флагман
30.06.10
31
84,8
Капитан
Александровская, ул.
Тарховская/ул.
Коробицына
Корпорация Азъ
30.09.10
12
118,5
Карельский шпиль
Зеленогорск
Петротрест
31.03.11
50
93,2
Лесная дача
Александровская
Флагман
30.09.11
20
78,8
—
Александровская, блок
В
—
Сдан
174
80,5
—
Александровская, блок
Б
—
30.09.10
175
77,7
—
Александровская, блок
А
—
31.03.11
95
70
Рай в шалаше
Горская
Полифас
30.06.10
156
57,3
Сестрорецкие
дубки
Сестрорецк
Петр Великий
Сдан
67
81
Эдем
Сестрорецк
Созвездие
Сдан
146
93,7
—
Зеленогорск
Невский альянс
Сдан
58
149,8
Петродворцовый
Дворянин
Стрельна
Техностром-строительств
о
31.12.10
30
66,7
Династия
Петродворец
Модуль
31.12.10
124
104
Дом у фонтанов
Петродворец
Экотон
Сдан
98
84,3
Константиновский
бастион
Стрельна
РСУ Фрунзенское
30.06.10
56
64,7
Пушкинский
Заречье
Павловск
Домострой
Сдан
30
92,9
Золотой век
Пушкин
ЦДС
30.09.11
623
67,7
Кузьминское плато
Александровская,
Кузьминское ш.
Стройсвет
31.03.10
21
71,5
Павловские
усадьбы
Павловск
Евросплав
Сдан
58
108,3
Павловский
Павловск
Корпорация Инвестстрой
30.06.11
285
54
Роял Пай
Пушкин
Принцепс
30.06.10
126
96,5
Усадьба князя
Кочубея
Пушкин
Глобал Ассент
Сдан
39
113,8
Царскосельская
усадьба
Пушкин
Санд
Сдан
137
130,7
—
Пушкин
Графит
30.06.10
224
84
—
Павловск
Жилспецстрой
31.12.10
20
75
—
Пушкин
Гелион
31.03.11
15
130

Источник: консалтинговый центр "Петербургской недвижимости".