Комплекс превосходства

В двух регионах Черноземья пока не могут приступить к использованию механизма комплексного развития территорий (КРТ) при реновации городских площадок: в Орле аукцион не состоялся, а в Воронеже затянулась подготовка документов к нему. Торги будут переиграны, а преимущества механизма скоро поймут все участники рынка, заявила директор департамента КРТ Минстроя РФ Мария Синичич. По ее данным, в целом по России не состоялись 10-15 аукционов на 128 удачно завершенных. Популярности механизму КРТ может добавить снижение ключевой ставки до 11%, а также ряд антикризисных мер Минстроя, направленных на сокращение издержек застройщиков.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Механизм КРТ, объединивший все существовавшие инструменты развития городских территорий, был представлен застройщикам на архитектурном форуме «Зодчество ВРН» в минувшую пятницу. Первый заместитель главы Минстроя Александр Ломакин сообщил, что только в Воронеже градостроительный потенциал в рамках развития 12 участков КРТ на более 240 га оценивается в 2,5 млн кв. м. Для сравнения: в Липецке, по словам мэра Евгении Уваркиной, градостроительный потенциал — 240 тыс. кв. м жилья на четырех территориях площадью 18,17 га.

Основной задачей Минстроя является не только подобрать эти территории, «но уже определить тех, кто на них будет работать, и приступить к утверждению градостроительной документации, проектированию объектов и началу строительства», заявил господин Ломакин. По данным Минстроя, механизм КРТ запущен во всех регионах страны. В развитие вовлечены «десятки тысяч гектаров», по которым готовятся либо уже приняты решения, проведены торги или заключены договоры. При этом в министерстве отмечают успешный опыт подготовки нормативной базы субъектами Уральского федерального округа: их нормативные акты «четко и детально» регламентируют процедуры, связанные с реализацией КРТ. Но с вопросом о конкретном успешном опыте КРТ в регионах директор департамента КРТ Минстроя РФ Мария Синичич, выступившая на одной из специализированных сессий, посоветовала обратиться «лет через пять».

По ее словам, в России уже проведено 128 торгов по КРТ, 10-15 аукционов не состоялись из-за отсутствия заявок (один из них — почти 10 га в Орловской области). В Воронеже аукцион на первую площадку — 2,4 га - до сих пор не объявлен из-за неготовности документации. «Инфляция и прочие аспекты могут повлиять на некоторые проекты,– объяснила “Ъ” пассивность застройщиков госпожа Синичич.– Ключевая ставка взлетала до 20%. Мы понимаем, что требуется время для стабилизации. Сегодня субъекты заявляют повторное проведение торгов: ключевая ставка снизилась до 11%.» По ее словам, Минстрой готовит «ряд антикризисных мер, которые направлены на снижение издержек застройщиков».

Воронежские застройщики через региональный союз строителей сформулировали пять основных запросов, которые требуют разъяснений при работе с КРТ. В Минстрое “Ъ” сообщили, что «правовое регулирование вопросов, связанных с реализацией механизма, является сбалансированным и в достаточной степени регламентирует ключевые аспекты КРТ». Градостроительный кодекс РФ отдает регулирование значительной части вопросов на региональный уровень, а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях, добавили в Минстрое: «В ряде субъектов данный процесс идет более активно, в каких-то менее, но это в первую очередь связано с особенностями конкретных регионов».

Часть недопонимания снимается разъяснениями норм закона в режиме «реального времени», а вопросы, требующие внесения изменений в законодательство, находятся на постоянном контроле, заверили в Минстрое. В частности, ответом на обращения застройщиков стали изменения в подзаконном регулировании, касающиеся некоторых аспектов включения в границы КРТ объектов культурного наследия. Кроме того, готовится проект постановления правительства РФ, предусматривающий единый порядок признания объектов капитального строительства аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, положения которого будут применяться в том числе и в рамках механизма КРТ.

В целом, заверили в ведомстве, серьезных вопросов немного, и в большинстве они не являются препятствием для реализации механизма КРТ.

Также в Минстрое подтвердили «проработку» возможной корректировки срока, в течение которого жители могут принять решение об исключении многоквартирного дома из проекта КРТ. Сейчас такой выход допускается после заключения договора о КРТ до утверждения детального плана территории. Однако для девелопера «выход» многоквартирного дома, безусловно, означает изменение экономики проекта. «Минстрой понимает эту ситуацию, инвесторы и регионы были услышаны, предполагаем, что, возможно, в скором времени в этой части могут быть внесены изменения в градостроительный кодекс»,— пояснили “Ъ” в ведомстве. Обсуждать детали Мария Синичич отказалась до принятия соответствующего акта.

Преимущества КРТ перед РЗТ по версии Минстроя

Мария Синичич выделяет ряд преимуществ КРТ перед действовавшим ранее механизмом развития застроенных территорий (РЗТ). «РЗТ — это все равно была своего рода точечная застройка. А механизм КРТ позволяет вовлекать в развитие и преобразование целостные планировочные единицы, кварталы и микрорайоны. В этом главное отличие»,— пояснила чиновник. Кроме того, КРТ дает возможность совмещать несмежные площадки в один проект, если, например, одна площадка обременена большим объемом расселения и дорогостоящей инженерной инфраструктурой. Совмещение позволяет выровнять баланс экономики проекта, что является одним из ключевых факторов для девелоперов.

Как пояснила госпожа Синичич, для принятия решения о КРТ не требуется предварительного указания на планируемое КРТ в Правилах землепользования и застройки. Также установленные в решении о КРТ параметры застройки могут не совпадать с текущим зонированием и градостроительными регламентами, при этом соответствующие изменения должны быть внесены в Генеральный план. В итоге за счет упрощенного порядка внесения изменений в документы территориального планирования и функционального зонирования появилась возможность значительно сократить сроки инвестиционно-строительного цикла.

Кроме того, РЗТ в основном было ориентировано только на территории с ветхим и аварийным жильем, иные объекты недвижимости вовлечь было затруднительно. У механизма КТР возможностей больше. В первую очередь, они касаются редевелопмента неэффективно используемых промышленных территорий городов, а также развития незастроенных участков.

Одно из главных отличий механизмов заключается в том, что в рамках КРТ собственники жилья могут проголосовать за включение дома в проект или исключить его из проекта. В рамках РЗТ такого предусмотрено не было. КРТ предусматривает возможность выкупа жилых помещений по рыночной стоимости.