Свободный доступ

Девелоперам коммерческой недвижимости, покупающим на аукционах участки в Москве, больше не придется "очищать" землю самостоятельно: сносить строения, договариваться с их собственниками, жителями или арендаторами. Обременения возьмут на себя чиновники. Оплата "доли города" (40% и более от стоимости проекта) также упразднена — ее включат в стартовую цену участка на аукционе.

Как в первый раз

Первые аукционы по новой схеме, в которой не предусмотрены ни доля города, ни другие обременения, должны пройди уже в августе 2008 года, рассказали в тендерном комитете Москвы (занимается организацией и проведением городских аукционов). На торги будут выставлены участки под строительство пяти объектов гаражного строительства. Таким образом, начнет действовать новая схема предоставления участков под застройку в столице, прописанная в постановлении правительства Москвы (ППМ) N417 от 20 мая 2008 года "О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы".

В первую очередь на торги без обременений будут выставляться участки, на которых находится только имущество самого города Москвы. Поскольку договориться с собственниками, не подчиняющимися напрямую столичному начальству, чиновникам значительно сложнее. Не исключено, что "договариваться" сторонам придется в судах.

До сих пор на аукционах застройщики вместе с правом реализации инвестконтракта получали также многочисленные обременения, которые должны были разрешить в ходе строительства объекта. Девелоперу часто приходилось в обязательном порядке улаживать вопросы с третьими лицами (собственниками зданий), сносить располагающиеся на участке строения. Помимо этого застройщик выплачивал долю городу, которая могла достигать более 40% от стоимости проекта.

Как объяснил глава департамента экономического развития Москвы Юрий Росляк, теперь город "будет сам заниматься освобождением участка и подготовкой всей необходимой градостроительной документации, чтобы покупателю осталось только строить объект". По его словам, цену участка будет определять независимая экспертиза, исходя из кадастровой стоимости земли, с учетом всех затрат, понесенных городом на подготовку площадки к торгам. К примеру, средняя кадастровая цена 1 га в Западном административном округе Москвы составляет $7,5 млн.

По словам пожелавшего остаться неназванным работника столичного стройкомплекса, изменения в работе с девелоперами связаны с необходимостью привести московские законы в соответствие с новым федеральным законодательством — Градостроительным и Земельным кодексами (последние поправки вступили в силу в начале 2007 года.— BG). "Московские власти обычно выставляли на аукционы участки, на которые не были урегулированы права третьих лиц, что вызывало нарекания со стороны федералов",— вспоминает один из столичных чиновников. В соответствии с новым Земельным кодексом участки должны продаваться на земельных аукционах, а чтобы выставить их на торги, земля должна быть свободна от прав третьих лиц, пояснил он (иначе участок не поставят на государственный земельный кадастровый учет в Роснедвижимости и, соответственно, не выставят на аукцион.— BG).

Новый порядок для московского рынка недвижимости — привычная практика для большинства российских городов, отмечают девелоперы. Владелец петербургской компании "Лемешко и партнеры" Дмитрий Лемешко говорит, что в Санкт-Петербурге власти выставляют на аукцион только свободные от обременения участки.

Для игроков строительного рынка нововведение облегчит работу: обременения могли обернуться непредсказуемыми денежными и временными затратами, а новая схема проведения аукционов позволит легче просчитывать экономику проекта.

"Хотя в цену аренды и будут включены все затраты, которые понесет город, чтобы упаковать участок, застройщику уже не придется брать на себя риски, связанные со сносом строений, переговорами с собственниками",— радуется гендиректор московской ГК "Оргстройинвест" Светлана Третьякова. Зачастую размер затрат и сроки разрешения этих вопросов сложно прогнозировать, что негативно сказывается на рентабельности проекта, добавляет она.

По словам вице-президента ГК "Ташир" Виталия Ефимкина, на решение всех вопросов с обременениями может уходить до года и более. "Каждый лишний год за счет роста стоимости стройматериалов и процентов по кредиту может прибавлять к себестоимости строительства 1 кв. м до $1 тыс.",— говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.