Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки

Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки

В.М. Круглякова профессор кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Воронежского государственного технического университета, вице-президент Российского общества оценщиков, председатель Ассоциации Судэкспертов ПРЕМЬЕР, доктор экономических наук

Виктория Марковна Круглякова, vinikat@mail.ru

Принятие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о ГКО), по сути, привело к существенной трансформации института оценочной деятельности в Российской Федерации. Теперь проведение государственной кадастровой оценки (далее также - ГКО) входит в ком-петенциею так называемых «государственных оценщиков» - работников специализированных государственных бюджетных учреждений регионального подчинения. На рисунке 1 представлена система нормативного регулирования оценочной деятельности, сформированная к концу 2016 года с учетом нововведений.

Следует отметить, что, проводя кадастровую оценку недвижимости, в зависимости от типа объектов и их внешних и внутренних параметров государственные оценщики могут применять методы как массовой, так и индивидуальной оценки, не беспокоясь о соблюдении положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и норм федеральных стандартов оценки (см. пунктирные стрелки на рисунке 1) и тем более стандартов саморегулируемых организаций (далее - СРО) оценщиков, что является обязательным для независимых оценщи-

ков (см. сплошные стрелки на рисунке 1). Эти специалисты не являются оценщиками в смысле положений статьи 4 основного закона, регулирующего оценочную деятельность, они не должны быть членами СРО оценщиков и, таким образом, у них не возникает персональная ответственность за нарушение стандартов и правил оценочной деятельности. При этом государственные оценщики руководствуются понятийным аппаратом, специальной терминологией и базовой методологией оценки недвижимости, предусмотренными именно федеральными стандартами оценки.

Значимость введения новой нормативной правовой базы оценки кадастровой стоимости на фоне изменений налогового законодательства для региональной экономики весьма велика. С начала 2017 года величина кадастровой стоимости выступает в качестве базы для исчисления следующих экономических параметров (часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации):

• имущественные налоги (налог на имущество физических лиц, налог на землю, налог на имущество организаций);

• налог на доходы физических лиц (в том числе доходы от продажи при определенном периоде владения недвижимостью);

Рис. 1. Система нормативного правового регулирования оценочной деятельности в контексте определения кадастровой стоимости

• приобретение прав на земельный участок под объектом капитального строительства, находящимся в частной собственности;

• плата за пользование объектом недвижимости (в том числе арендная плата за пользование земельным участком), находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме этого, величина кадастровой стоимости объекта зачастую применяется в качестве ориентира уровня обеспеченности ипотечных обязательств при выдаче кредита, а также при выделении цены земельного участка в составе цены единого объекта недвижимости при его отчуждении.

В сложных социально-экономических условиях, проявляющихся в том числе в нестабильной ситуации на рынке недвижимости, вопросы налогообложения частной собственности должны решаться максимально корректно. Создание условий для определения кадастровой стоимости на «справедливом» уровне является одной из важнейших задач развития института кадастровой оценки. Решение этой задачи не может быть обеспечено исключительно за счет организационных решений, связанных с трансформацией института независимой оценки в этой части в «государственную оценку».

Очевидно, что стране предстоит пережить сложный этап становления нового формата ГКО в условиях отсутствия подготовленных кадров, единой системы методического обеспечения и дефицита объективной рыночной информации, необходимой для проведения кадастровой оценки с высоким уровнем достоверности. Кроме этого, на процессах развития государственных учреждений может отразиться региональная инвестиционная политика, реализуемая органами исполнительной власти (подробнее см. [4]).

Накопленный опыт проведения ГКО недвижимости и анализ ее результатов показывают, что зачастую величина кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости существенно отличается от величины их рыночной стоимости. В связи с этим у налогоплательщиков и (или) правообладателей появляются претензии к качеству процесса проведения кадастровой оценки. Причины таких расхождений могут иметь как объективный (ошибки в расчетах, недостоверные характеристики объекта, учет ограниченного числа ценообразующих параметров), так и субъективный (некорректное сравнение стоимости объекта на дату кадастровой оценки с текущей ситуацией на рынке) характер. Эти противоречия

ГБУ - государственное бюджетное учреждение КС - кадастровая стоимость

Рис. 2. Основные этапы процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта

недвижимости

должны быть устранены в течение переходного периода, заявленного в Законе о ГКО и предусматривающего запуск работы государственных учреждений по кадастровой оценке на всей территории Российской Федерации до 1 января 2020 года. Каким образом в процесс «наладки новой системы» будут вовлечены независимые оценщики? По мнению автора, в настоящее время коммерческая деятельность профессиональных оценщиков в основном ограничивается следующими направлениями:

1) экспресс-оценка экономической целесообразности оспаривания кадастровой стоимости отдельных земельных участков и объектов капитального строительства (далее также - ОКС);

2) подготовка к процедуре досудебного оспаривания кадастровой стоимости недвижимости на основе определения рыночной стоимости соответствующих объектов при представлении отчетов об оценке в региональные комиссии;

3) оказание «пакетной оценочной услуги» с подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости объекта и предоставлением заказчику положительного заключения на отчет СРО оценщиков для подачи искового заявления об оспаривании в суд;

4) участие в судебном процессе по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости на основе определения ее рыночной стоимости в качестве судебного эксперта или рецензента;

На рисунке 2 представлены основные этапы оспаривания кадастровой стоимости, к которым адаптированы названные направления деятельности оценщиков с учетом положений Закона о ГКО и действующих процедур, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Очевидным нововведением является активное участие государственного учреждения не только в проведении ГКО, но и в защите ее результатов как в региональной комиссии по досудебному

оспариванию кадастровой стоимости, так и в суде.

Таким образом, важным результатом деятельности независимых специалистов по оценке недвижимости, выступающих в качестве профессиональных оценщиков и судебных экспертов на различных этапах оспаривания кадастровой стоимости на основе установления ее в размере рыночной стоимости, «отладка» работы государственных учреждений с формированием сбалансированной системы проведения следующих этапов проведения кадастровой оценки государственными оценщиками. Тем не менее с высокой степенью вероятности процесс «отладки» новой системы может выйти за отведенные временные рамки. По мнению автора, основной проблемой остается низкий уровень информационного обеспечения ГКО, обусловленный следующими особенностями:

1 ) отсутствие системы постоянного мониторинга различных сегментов рынка недвижимости на основе единой методологической базы - в настоящее время в России нет единой системы данных по каждому региону, позволяющей формировать объективную выборку данных о сделках с объектами недвижимости для проведения объективной оценки;

2) наличие «непрозрачного рынка недвижимости» - публичный доступ к информации о ценах и условиях заключения сделок отсутствует;

3) низкий уровень достоверности информации о характеристиках объектов недвижимости и условиях их продажи, размещаемой на сайтах информационно-аналитических и риелторских агентств, -ответственность за предоставление недостоверной информации о предлагаемых к продаже (аренде) объектах недвижимости отсутствует;

4) законодательством об оценочной деятельности из-за отсутствия стабильных альтернативных источников информации допускается использование публичных данных, размещенных на сайтах специали-

зированных участников рынка, в результате формирование выборки данных об объектах-аналогах зачастую проводится на усмотрение оценщика и определяется уровнем его фактической независимости в суждениях и действиях.

Таким образом, одним из важнейших условий развития эффективной системы государственной кадастровой оценки является реализация системного подхода к адаптации института независимой оценки и судебной экспертизы к новым условиям. Прямой государственный контроль за определением кадастровой стоимости недвижимости должен быть сбалансирован участием негосударственного экспертного сообщества, что в итоге позволит выработать механизм определения справедливой стоимости недвижимости.

В связи с этим автор настоящей статьи предлагает акцентировать внимание на следующих направлениях развития института независимой оценки и судебной экспертизы в заявленный переходный период:

1) участие оценочного сообщества в разработке нормативной методической базы определения кадастровой стоимости недвижимости различного типа на основе накопленного опыта проведения ГКО силами независимых оценщиков. Необходима активизация работы профессиональных оценщиков в составе рабочих групп федеральных и региональных министерств и ведомств, занимающихся вопросами организационного, методического и информационного обеспечения ГКО;

2) несмотря на то, что в рамках нового законодательства не предусматривается обязательное участие в составе региональных комиссий по досудебному оспариванию представителей оценочного сообщества, но допускается их привлечение по согласованию с региональными властями, профессиональным общественным объединениям оценщиков необходимо предпринять организационные усилия для включения в состав комиссий специалистов, представляющих интересы института независимой оценки;

3) повышение ответственности экспертов СРО оценщиков за подтверждение величины рыночной стоимости объектов в некачественных отчетах об оценке при оспаривании кадастровой стоимости (норма дисциплинарных взысканий с экспертов СРО оценщиков предусмотрена законодательством в сфере оценочной деятельности, но на практике может начать активно применяться в результате привлечения к судебным спорам сотрудников государственных бюджетных учреждений);

4) разработка единой системы классификации (типизации) объектов недвижимости (земельных участков и ОКС) для целей проведения ГКО и оспаривания кадастровой стоимости (необходимо активное участие научного сообщества в разработке такой системы в кратчайшие сроки);

5) создание единой методологии мониторинга региональных рынков недвижимости с формированием системы информационно-аналитического обеспечения оценки недвижимости на единой организационной и методологической основе. Вопросы методологического обеспечения являются прерогативой федеральных ведомств, обеспечивающих нормативное регулирование оценочной деятельности. Организационные ресурсы по информационному наполнению должны обеспечиваться на уровне органов исполнительной власти регионов;

6) систематизация и унификация справочных данных (корректировок, коэффициентов и других показателей), применяемых оценщиками при проведении расчета стоимости объектов, - создание центра сертификации справочных данных или разработка иной формы систематизации показателей и терминологии, применяемой в различных справочных ресурсах;

7) раскрытие данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о сделках с недвижимостью в объеме, позволяющем выявить общие закономерности изменения цен и уровня активности рынка недвижимости на раз-

личных этапах развития экономики, что позволит отслеживать структуру сделок и уровень активности региональных рынков в привязке к конкретным временным интервалам;

8) повышение уровня квалификации независимых оценщиков в сфере судебно-экспертной деятельности на единой методологической основе; активизация участия негосударственных судебных экспертов в процессах, связанных с оспариванием кадастровой стоимости;

9) государственное регулирование отрасли риелторских услуг; повышение ответственности за размещение недостоверной информации на специализированных сайтах объявлений о продаже недвижимости; повышение уровня финансового и налогового контроля за сделками с объектами.

В современных непростых экономических и политических условиях социальная ответственность за формирование справедливой системы налогообложения недвижимости должна возлагаться на все профессиональное сообщество, представленное, с одной стороны, государственными оценщиками, с другой - независимыми оценщиками и судебными экспертами в сфере стоимостной экспертизы. Взаимодействие специалистов как на общегосударственном уровне, так и на уровне каждого отдельно взятого региона должно обеспечить стабильное развитие экономики российских регионов без ущерба для граждан и бизнеса.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

3. Налоговый кодекс Российской Феде-

рации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

4. Круглякова В. М. Региональная поли-

тика в сфере оспаривания результатов государственной кадастровой оценки на примере регионов Центрального Черноземья // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 9 (156).

* * *

ООО «ПЕРВАЯ ПАТЕНТНАЯ КОМПАНИЯ» ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ПОЛНЫЙ СПЕКТР ПАТЕНТНО-ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ РЕГИСТРАЦИИ И ЗАЩИТЫ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

С 2011 ГОДА

Основными клиентами компании являются коммерческие, государственные и общественные

организации

КОМПАНИЯ ОКАЗЫВАЕТ УСЛУГИ:

^по регистрации и управлению правами на следующие объекты интеллектуальной собственности:

о товарные знаки/знаки обслуживания о наименования мест происхождения товаров о фирменные наименования о изобретения о полезные модели о промышленные образцы о программы для ЭВМ и базы данных ^по защите и представлению интересов правообладателей в следующих инстанциях: о Федеральная служба по интеллектуальной собственности

о Всемирная организация по интеллектуальной собственности

о Федеральная антимонопольная служба

1 ПЕРВАЯ А ПАТЕНТНАЯ V КОМПАНИЯ

www.patentmsk.ru

8-495-604-42-47, expert@patentmsk.ru