Москва не сразу лопалась

Ситуацию на московском рынке недвижимости, похоже, не стоит описывать словом "кризис", по крайней мере пока. Несмотря на упрямство продавцов, лоббизм девелоперов и усилия властей, цена квадратного метра, скорее всего, упадет еще сильнее. И, возможно, больше не вырастет.

Полтора года назад в редакции "Денег" разгорелся спор: сильно ли мы рискуем репутацией, делая прогноз, что мыльный пузырь на рынке недвижимости вот-вот лопнет ("Доходный съем"). Падение оказалась круче ожиданий: с тех пор цена московского квадратного метра снизилась на треть (с $5,2 тыс. до $3,5 тыс.).

"Ситуация гораздо тяжелее, чем в 2009 году,— отмечает директор отделения Цветной бульвар компании "Простор-недвижимость" Юлия Лурье.— Сравнивать можно только с 1998 годом, когда у всех на уме только страшные перспективы выживания, а не пережидания".

Неликвид

О том же говорят и данные Росреестра. За пять месяцев 2015-го количество переходов прав на вторичном рынке упало на 31,5%. Первичный рынок чувствует себя лучше — количество договоров долевого участия в строительстве жилья упало на 10%. Субсидируемая государством ипотечная ставка заставила покупателей мигрировать в сектор новостроек, оголив "вторичку".

Ликвидность недвижимости резко упала. Предложение резко выросло, а спрос — нет. "На рынке сейчас продается почти 6 млн кв. м квартир и апартаментов, рекорд для нашего рынка",— говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

От полного обвала спасает субсидирование ипотеки государством, на нее в первичном секторе приходится более 50% сделок. Правительство выделяет банкам 20 млрд руб. для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на 400 млрд руб. (его, возможно, расширят до 700 млрд). Допинга, впрочем, хватит ненадолго. "Власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября",— отмечается в докладе IRN.RU.

"Вторичка", на которую льгота не распространяется, предсказуемо стоит. "С начала года мы отмечаем увеличение предложения на фоне серьезного сокращения спроса,— отмечает директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергей Шлома.— Нынешняя ситуация привела к тому, что динамика сокращения объема предложения (то есть покупок квартир.— "Деньги") на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз. Мы были вынуждены вернуть на рынок прямые обмены — технологию, которая практически исчезла в начале 2000-х".

Цена минус дисконт

Цены при этом валятся. Хотя индекс IRN в рублях изменился за год незначительно — средняя цена метра даже выросла с 171 тыс. до 188 тыс. руб. (в долларах упала на 35%, с $5 тыс. до $3,5 тыс.), риэлторы единодушны: индекс не отражает реальности, продать квартиру без дисконта к заявленной продавцом цене невозможно. Признает это и Репченко: "Хотя открытого снижения заявленных цен не происходит, квартиры либо зависают на рынке на несколько месяцев, либо их продают с дисконтом. Даже с хорошего предложения обычно можно сторговать 10%, а дисконт на низколиквидные квартиры нередко доходит до 20-25%". "Те, кто усвоил, что надо снижать цену на 10-15%,— продаются, те, кто уверены, что осчастливили собой рынок, превращают продажу квартиры в занятие на годы",— говорит Лурье.

На первичном рынке тоже снижают цены, и тоже завуалировано, в виде скидок (до 25%, по данным IRN.RU). По данным риэлторов, реальные цены сделок в новостройках Московского региона на 10-12% ниже заявленной цены.

Масштабные скидки уже испугали власти Московской области. Демпинг, по их мнению, может привести к банкротству застройщиков. "Понижение стоимости квадратного метра на 20% от рыночной и больше — это прямая угроза стабильности на рынке жилья, создание пирамиды, когда для завершения строительства будут требоваться все новые и новые средства дольщиков",— сказано в сообщении пресс-службы главы стройкомплекса Подмосковья Германа Елянюшкина.

Увы, строительный рынок сегодня полностью зависит от двух каналов финансирования — банковских кредитов и денег дольщиков. Оба они ограничены из-за проблем с банковской ликвидностью и низкой покупательной способности населения. Так что тот, кто захочет выжить, все равно будет вынужден демпинговать, пока не найдет покупателей.

Не продать, так хоть сдать

Отчаявшиеся продать квартиру собственники выходят на рынок аренды. "За год предложение в сегменте аренды увеличилось на 20% (в продаже — на 30%),— говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН.— Спрос упал, квартиры продаются/сдаются дольше, предложение растет".

Снижение цен уже достигает 20% год к году в рублях. Например, "однушек" в Москве за 25 тыс. руб. в месяц год назад просто не было (нижней ценовой планкой было 30 тыс.), сейчас не удивишь и предложением ниже этой суммы. По данным базы cian.ru, сейчас рантье выставляют больше половины московских "однушек" с ценой до 30 тыс. руб. включительно — 9736 из 17 322, а до 35 тыс. около 75% — 12 907.

"На аренду стали сильно давить инвестиционные квартиры в новостройках,— отмечает начальник отдела маркетинга "ИСК ФОРТ" Юрий Кочетков.— Однако для этого рынка важнее то, что снижается общий спрос на арендуемые квартиры в связи со сворачиванием бизнесов в городе".

При этом спрос сильнее всего упал на дорогие квартиры, сказался массовый отъезд экспатов из центра Москвы после введения санкций. Косвенно это подтверждают многочисленные баннеры о продаже или поиске арендаторов на окнах домов в центре, а также огромное количество дорогих квартир, висящих в базах данных на сдачу. За 23 219 квартир из 68 058 (чуть больше трети от рынка) рантье хотят получать больше 100 тыс. руб. в месяц, за 12 205 квартир (18%) больше 200 тыс., за 2891 (4,2%) — больше 500 тыс. руб. Впрочем, и на продажу дорогого жилья выставлено немало — 25 477 квартир (20% от всего объема предложения вторичного рынка) из 127 811 в базе cian.ru стартуют от $1 млн.

По мнению наших собеседников, дорогие квартиры сейчас продать практически невозможно, так что аренда — естественный выход. "На рынке элитки флуктуации прекратились — поступление объектов есть, а движения в сторону вымывания с рынка — нет,— говорит Лурье.— Осталась только естественная убыль, то есть передумали продавать, а убыль по причине смены владельца прекратилась. Продажи элитки существуют только между знакомыми и соседями, как таковые внешние интересанты на элитку прекратили свое существование".

Страдают, впрочем, не только рантье-миллионеры из столицы. Снижение идет везде. "Рынок аренды более импульсный, месяц-два квартиру не сдают и начинают снижать,— говорит директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.— Аренда, кстати, хороший опережающий индикатор для будущих цен на недвижимость. Наша оценка снижения цен аренду в России с начала кризиса в районе 15-17%. Причем дно еще не прощупывается".

А про квартиры в Подмосковье вообще начали шутить, что их скоро можно будет снять за оплату коммуналки.

Двойной удар

Недвижимость — классический высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. А в условиях кризиса она быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее можно только с большим дисконтом.

По инвесторам в недвижимость кризис нанес двойной удар. В теории от жилья можно получить два вида дохода. Первый — доход от сдачи в аренду. Причем не только деньги, получаемые арендодателем от съемщика, но и то, что собственник экономит на том, что не арендует (так называемая вмененная рента). Рентная доходность недвижимости может быть разной, сейчас в Москве она составляет 4% в год в рублях. Грубо говоря, квартиру стоимостью 13,5 млн руб. в Москве можно сдать за 50 тыс. руб. в месяц минус амортизация (ремонт) и расходы, связанные со статусом собственника квартиры. Она сейчас и близко не покрывает инфляцию и существенно меньше процентов по вкладам.

Второй тип дохода от недвижимости — рост цены. В 2000-х именно такая ситуация и была: бурный рост цен оправдывал покупку квартиры. Но цены рискованного актива волатильны — доказано массой пузырей на рынке недвижимости. Сегодня растут в разы, а завтра в разы падают.

Как оценить возможный перегрев, завышены цены или, наоборот, занижены? Экономисты знают несколько инструментов. Простейший — отношение цены квартиры к рентному доходу, price to rent, P/R. Фактически это аналог популярного коэффициента оценки стоимости компаний — price to earnings, P/E. Проще говоря, низкий рентный доход уже сам по себе может говорить о возможной переоценке недвижимости. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо, и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена, а рентный доход низок.

Если P/R находится около или выше 25, недвижимость неоправданно дорога, это пузырь, который рано или поздно лопнет. В Москве P/R приблизительно равен 25 (по расчетам "Денег" и по данным базы cian.ru, полтора года назад он был даже ниже --22). Грубо — это отношение медианного годового дохода от сдачи квартиру в аренду минус амортизация и другие расходы (540 тыс. руб.) к медианной цене квартиры (около 13,5 млн руб. на вторичном рынке). Для возврата к считающемуся равновесным уровню P/R в 10-15 цена на недвижимость должна упасть на 40-60% от текущего уровня.

Другой метод оценки — отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств, price to income, P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. В Москве P/I очень высок — 22 (данные numbeo.com, расчеты "Денег" дают похожий уровень). В Лондоне (16), Париже (17) P/I тоже высокий, но не настолько. В Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде — 8-12. В Нью-Йорке — 9. Москва — один из мировых лидеров переоцененности по P/I, выше этот показатель только у нескольких мегаполисов в мире, в основном китайских (Пекин, Шанхай, Шэнжень, Гуанчжоу). Для возвращения московского P/I к уровням европейских столиц и Нью-Йорка требуется падение цен на 35-50% от текущего уровня.

Рассчитывать при таких коэффициентах на рост цен было рискованно даже до кризиса. Сейчас доход от роста цены кажется ненаучной фантастикой. Рентный же доход крайне низок и проигрывает депозитам. Ситуация сильно ухудшается, если покупка недвижимости планируется с привлечением ипотечного кредита. Если стоимость заемных денег выше, чем рентный доход, доходы от такой сделки будут отрицательными для доли недвижимости, профинансированной за счет ипотечного кредита.

Простой пример: допустим, рентный доход (экономия от того, что не нужно снимать) — 4%, ипотечная ставка — 12%, а первоначальный взнос — 25%. Тогда заемщик получит 5% ежегодного убытка: (0,25х0,04) + (0,75х(0,04-0,12) = -0,05. Грубый пример "в деньгах": московская квартира стоимостью 10 млн руб. будет генерировать для ипотечника с первоначальной ставкой 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. кредита убыток в размере 500 тыс. руб. ежегодно (стоимость ипотеки минус сэкономленные на аренде деньги). Те же 2,5 млн на депозите дадут 300 тыс. руб. дохода.

Если ипотека не нужна, а условия те же: рентный доход — 4%, депозитная ставка — 12%, аренда все равно выгоднее. Доход от депозита выше рентного: 10 млн руб. на депозите дадут 1,2 млн дохода в год, квартира за 10 млн — только 400 тыс. руб.

Что дальше?

Возможно, настоящий удар для инвесторов в недвижимость еще впереди. Цены будут падать, убеждены собеседники "Денег".

Разница в прогнозах только в масштабе будущих потерь. "Средние сроки экспозиции в некоторых городах приближаются к году даже для экономформата,— говорит Хусаинов.— Мой прогноз — минус 12-20% от сегодняшних уровней к концу года. А ситуация в Москве будет хуже. Ее рынок перегрет больше других, теоретически себестоимость строительства в Москве не должна сильно отличаться на общероссийском уровне, исходя из средних зарплат, развитости конкуренции на рынке стройматериалов региона, одинаковой стоимости денег для девелоперов".

"Если сохранится неблагоприятная ситуация в экономике, можно ожидать плавного снижения цен примерно на 10% в год",— считает Репченко. В его докладе на IRN.RU есть почти философская составляющая: "Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно. Легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет, и в ближайшее время не ожидается". Проще говоря, он считает нынешнюю ситуацию не кризисом, а скорее началом перехода к нормальности.