Определение справедливой стоимости имущества в системе ипотечного кредитования

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОМ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Е. А. СЕМЕНОВА,

кандидат технических наук, финансовый директор

E-mail: semenova@profocenka.ru ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз»

Значительная часть проблем оценки объектов недвижимого имущества в системе залогового кредитования связана с необходимостью рассчитывать «справедливую стоимость» объектов залога, определение которой дано в международных стандартах, но отсутствует в действующем законодательстве. Приведено описание методов и алгоритмов, ориентированных на определение «справедливой стоимости» объектов залога.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, справедливая стоимость, оценка, закладная.

При проведении оценки объектов залога в системе ипотечного кредитования часто возникают достаточно сложные проблемы, способы разрешения которых не всегда очевидны. Это создает дополнительные риски, покрытие которых, как правило, ложится на заемщика. В результате ипотечные кредиты становятся еще менее доступными, а платежеспособный спрос предпринимателей и граждан растет гораздо меньшими темпами, чем необходимо для устойчивого развития страны.

Значительная часть проблем связана с тем, что действующее законодательство об оценочной деятельности предполагает в рассматриваемых случаях определять рыночную стоимость объектов залога и использовать ее для покрытия соответствующих рисков. Однако действующее законодательство, давая определение рыночной стоимости объекта, предполагает его отчуждение на открытом рынке с соответствующими диспозициями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6]. В то

же время при заключении кредитного договора и соответствующего договора залога отчуждение объекта залога не происходит. Оно возможно лишь при выполнении ряда условий, согласованных сторонами и указанных в упомянутых договорах. В результате выясняется, что рыночная стоимость объекта залога, определенная на дату заключения указанных договоров, не может считаться надлежащим образом установленной, поскольку на эту дату отчуждение объекта залога законодательство не предусматривает.

Для решения этой проблемы обычно применяются достаточно простые способы. Прежде всего оценщик делает определенные «допущения», чтобы свести реальную задачу оценки к некоторой «идеальной», модельной задаче оценки, в которой по формальным признакам не имеется противоречий действующему оценочному законодательству. Но насколько смоделированная задача оценки соответствует реальным правоотношениям экономических субъектов, насколько результат такой оценки будет смещен относительно истинного, обычно оценщик не анализирует, оставляя эту часть оценки на усмотрение заказчика. Однако заказчик предполагает, что именно оценщику следует провести такой анализ и представить точный и обоснованный результат.

В Международных стандартах оценки [3] для подобных случаев введено понятие «ипотечной стоимости» объектов как стоимости, альтернативной рыночной. При этом указывается на необходимость выполнения двойной работы — по определению

рыночной стоимости объекта залога и его ипотечной стоимости. То есть речь идет об определении различных в правовом и в экономическом смысле характеристик недвижимого имущества, используемого в качестве залога.

Развернутых методических рекомендаций по определению ипотечной стоимости объектов залога указанные стандарты не содержат. Не определены также важнейшие принципы и подходы к оценке. Указывается лишь, что ипотечная стоимость служит для расчетной оценки стоимости имущества, которой оно будет обладать на протяжении длительного периода времени. Как правило, на стабильных рынках эти два вида стоимости — рыночная и ипотечная — достаточно близки по величине. Но для условий, сложившихся в результате глобального финансового кризиса, когда после катастрофического падения рынок недвижимости вступил в полосу высокой волатильности, между этими двумя базами не только не будет существовать простой, стандартной или устойчивой пропорции, но и по своей сути в старом определении ипотечная стоимость вообще теряет какой-либо смысл.

Ввиду отсутствия методических рекомендаций и высокой сложности подобных «двойных» оценок международные стандарты предъявляют повышенные требования к квалификации оценщиков, работающих в сфере ипотечного кредитования. В частности, в Европейских стандартах оценки (ECO) [2] указано, что оценщики, предоставляющие консультации по вопросам, касающимся кредитования под залог имущества, должны осуществлять такую работу только в том случае, если они, как минимум, способны удовлетворить требованиям в отношении образования и опыта, содержащимся в разделе «Квалифицированный оценщик» в ECO. Компетентность оценщика при этом должна быть такой, чтобы он был в состоянии предоставить консультации о сопоставимом анализе риска для данного имущества и секторальном риске по данному классу имущества, если это требуется. Вообще говоря, такие вопросы по оценке риска в его взаимосвязи с финансовым положением заемщика или в контексте общегеографической, секторальной и клиентской специализации связаны с деятельностью кредитора. Однако в условиях существенного влияния последствий глобального финансового и экономического кризиса специализированных знаний по этим вопросам пока еще недостаточно даже у экспертов высшей квалификации.

Когда от оценщика требуют провести оценку на какой-либо из баз, отличной от рыночной сто-

имости, то в соответствии с ECO оценщик может приступить к такому заданию, только если данная оценка не приведет к нарушению местных законов или правил и не будет способна ввести в заблуждение каким-либо иным образом. Здесь следует специально отметить, что российское законодательство не предусматривает такой вид стоимости, как ипотечная.

Что касается применения в сфере залогового кредитования вообще и ипотечного кредитования, в частности, понятия «справедливая стоимость» объектов залога и соответствующих активов заемщика и кредитора, то ситуация выглядит несколько иначе. В ECO даются ссылки на МСФО (IAS) 16 «Основные средства», где содержится комментарий о справедливой стоимости следующего содержания:

- справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных, путем проведения оценки, осуществляемой обладающими профессиональной квалификацией оценщиками;

- если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продается иначе как часть функционирующего бизнеса и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости таких объектов отсутствуют, у организации может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного подхода или подхода на основе амортизированных затрат замещения. Определение справедливой стоимости в Постановлении Совета по стандартам финансового учета (FASB) Фонда финансового учета (FAF) о стандартах финансовой отчетности № 157 «Измерения справедливой стоимости» [7] вмещает в себя понятие «цены в обмене», содержащееся явно или неявно в более ранних определениях справедливой стоимости в МСФО. Однако в Постановлении [7] разъясняется, что цена в обмене — это цена в добросовестной сделке между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на рынке принципалов (или наиболее благоприятном рынке) для данного актива или обязательства. Сделка с целью продажи актива или передачи обязательства — это некая гипотетическая сделка на дату оценки, рассматриваемая с точки зрения участника рынка, который владеет активом или несет определенные обязательства. Поэтому цель измерения справедливой стоимости состоит в том, чтобы определить цену, которая могла бы быть по-

лучена за актив или могла бы быть заплачена, чтобы передать обязательство на дату оценки, т. е. исходя из конечной цены. Цель определения конечной цены здесь является вполне адекватной, потому что она воплощает текущие ожидания относительно будущих потоков, связанных с активом, и будущих оттоков, связанных с обязательством с точки зрения участников рынка.

Основой методического обеспечения расчета справедливой стоимости объекта недвижимости, используемого в качестве залога, служит соответствующий аппарат для определения рыночной стоимости. Это утверждение вытекает из всех имеющихся международных и национальных стандартов. Согласно определению, приведенному в МСФО, справедливая стоимость — сумма, за которую может быть обменен актив или погашено (передано) обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами. Иными словами, если говорить о юридической стороне этого процесса, то речь идет о договоре мены, суть которого отражена в ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ):

- по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен надругой;

- к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен [1].

В ст. 3 Федерального закона [6] под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом подразумевается одна сделка и, соответственно, одно значение рыночной стоимости, так как Федеральными стандартами оценки не предусмотрена интервальная оценка. В этом определении рыночной стоимости не оговаривается, какая из сторон участвовала в формировании ее величины. Как правило, отражается позиция продавца, являющегося собственником оцениваемого объекта.

Отсыл к гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ [1] позволяет утверждать, что, по сути, договор мены представляет собой две встречные сделки купли-продажи. И здесь можно с уверенностью сказать, что в случае обмена активов возможно применение именно рыночной стоимости, и мы сталкиваемся

с тем, что в первой сделке определяется рыночная стоимость первого актива, а во второй — второго аналогичного актива. Поэтому в рамках описанных подходов всегда на некотором промежуточном этапе должны получаться два различных значения двух рыночных стоимостей двух обмениваемых активов, а затем в результате неформальных процедур (по умолчанию) аудиторы (после консультации с оценщиком) приходят к одному значению.

На данный момент этот процесс не стандартизован, а разработка его стандартизованного алгоритма крайне актуальна и необходима. С другой стороны, вырисовываются концептуальные основы для стандартизации указанного процесса. Здесь надо отметить, что в определении справедливой стоимости идет речь не о планируемой сделке с объектом, а о ее гипотетической возможности, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержки, связанные с реальной сделкой купли-продажи, включающие регистрацию объекта в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (если это недвижимое имущество), уплату всех сопутствующих налогов. По этой причине, учитывая, что справедливая стоимость не является самостоятельным понятием, однозначно отождествлять ее с рыночной ошибочно, но можно отнести ее к «условной рыночной стоимости» — разновидности рыночной стоимости.

Соответственно, методика расчета справедливой стоимости основана на аналогичной методике расчета рыночной стоимости, но с учетом особенностей, описанных ранее. Прежде всего, оценка рыночной стоимости производится на определенную дату — дату оценки, т. е. такую, на которую учитывается имеющаяся до этой даты информация, формирующая рыночную стоимость объекта. Для рыночной стоимости объекта эта дата, как правило, одна. В свою очередь, величина справедливой стоимости предмета залога будет означать количественное выражение денежных средств, которые может выручить банк за заложенный актив в случае, если будут нарушены условия кредитного договора. Но даты этих (возможных) событий однозначно не определены. По этой причине следует рассмотреть три варианта дат оценок исходя из возможных прогнозов развития событий.

Дата оценки на текущий момент. С учетом п. 2.3. Положения [4] в определении справедливой стоимости залога фигурирует срок экспозиции, не превышающий 180 календарныхдней. По этой причине дата отчуждения объекта и формирование

рыночной стоимости в его строгом определении в соответствии со ст. 3 Федерального закона [6] трансформируется в дату, на 180 дней отстоящую от нее. И здесь в условиях высокой волатильности рынка (степени колебания цены) необходимо учитывать процедуру дисконтирования, определяемую ставкой дисконтирования.

Дата оценки на ближайшее начало налогового периода (например, если текущая дата — 25 мая, то ближайший квартал начинается 1 июля). Аналогично по отношению к текущей дате нужно учесть промежуток времени от этой даты до начала налогового периода, а также 180 дней. И обратить внимание как на увеличение периода дисконтирования, связанного с увеличением продолжительности временного интервала по отношению к дате оценки, так и на тот факт, что при определении рыночной стоимости, как правило, дата оценки ненамного отстоит от даты составления отчета об оценке. При этом для «обязательной оценки» этот период регламентирован и не превышает трех месяцев. Встречаются случаи так называемой ретроспективной оценки, обычно выполняемой в рамках Арбитражного, Гражданского и Уголовно-процессуального кодексов РФ, когда дата оценки может значительно «уходить» в ретроспективу по отношению к дате составления отчета об оценке.

Что касается ставки дисконтирования, то в условиях стабильного или растущего рынка проблемы с ее определением не возникали, что и было отмечено оценщиками. Сегодня, когда степень волатильности рынка высока, то за период в 180 дней ставка может колебаться и переход от п. 1 к п. 2 в этих условиях может привести к изменению значения справедливой стоимости.

Дата оценки, связанная с условиями кредитного договора. Эти условия в конкретных договорах могут отличаться от типовых. Поэтому в случае принятия в качестве даты оценки в соответствии с условиями п. 3 должны быть детально проработаны варианты, изложенные в пп. 1 и 2 для того, чтобы опираться на них при применении п. 3. Например, если в договоре указаны временные периоды уплаты процентов, после которых в случае неисполнения заемщиком этих условий возможно отчуждение объекта, то возможно дату оценки привязать к конкретным условиям кредитного договора и увеличить на 180 дней.

После выбора даты оценки расчет соответствующих значений рыночной стоимости объекта залога на основе хорошо известной методической базы уже не представляет какой-либо сложности.

Но более внимательный анализ показывает, что ситуация значительно сложнее, а описанные подходы к определению рыночной стоимости объектов залога не только не дают адекватного результата, но в ряде случаев даже могут привести к заведомо ложному результату оценки.

Прежде всего, необходимо учитывать, что объект залога остается в собственности залогодателя (заемщика) и кредитор не имеет права распоряжаться этим объектом, вкладывать в него определенные средства для повышения его стоимости, извлекать доходы, совершать какие-либо рыночные сделки. Анализ особенностей применения важнейших принципов оценки с учетом описанных ранее особенностей показывает, что строго выполняется лишь принцип замещения. Соответственно, из всех обязательных подходов к оценке может без каких-либо оговорок применяться лишь сравнительный подход.

Естественно, что в такой ситуации можно говорить о справедливой стоимости объекта залога лишь в том смысле, что его справедливая стоимость может быть эквивалентна стоимости другого объекта залога, обладающего сходными характеристиками. Но при этом необходимо учитывать, что каждый из объектов находится у залогодержателя (кредитора) на обязательственном праве, специфические особенности которого определяются положениями соответствующихдоговоров, которые в принципе не могут быть унифицированы законодателем.

Более того, объекты залога отражаются на забалансовых счетах кредитора и, строго говоря, не могут быть отнесены к его активам. Поэтому определение справедливой стоимости таких активов на основе их обмена или замещения является чистой абстракцией, лишенной как юридического, так и экономического смысла. А результаты соответствующих оценок, выполненных на основе таких допущений, которые на самом деле являются недопустимыми, не могут быть признаны ни относимыми, ни допустимыми, ни достоверными.

Вполне естественно встает вопрос, а возможно ли в принципе строгое в правовом плане и научно обоснованное определение справедливой стоимости объектов залога в системе ипотечного кредитования? Наши исследования позволяют дать на этот вопрос однозначно положительный ответ. Но для этого необходимо дать ряд пояснений.

Прежде всего, нельзя забывать о том, что действующее законодательство не предусматривает использования объекта залога в единственной, натуральной форме, с его отражением на забалансо-

вых счетах. Наоборот, Федеральный закон [5] предусматривает использование такой ценной бумаги, как закладная. То есть, при оформлении кредита под залог недвижимого имущества оформляется закладная, обеспеченная имуществом заемщика. Эта закладная является профильным активом для банка-кредитора и становится его собственностью на весь срок действия кредитного договора.

При таком оформлении правоотношений заемщика и кредитора в рамках ипотечного кредитования объект залога остается в собственности заемщика и является его профильным активом, а закладная передается в собственность кредитора и также является его профильным активом. В экономическом плане оба этих актива являются эквивалентными, что позволяет вполне обоснованно применить к ним понятие справедливой стоимости.

Такой подход создает возможности и для применения к расчету соответствующих величин для установления справедливой стоимости объекта залога хорошо известной методологии оценки рыночной стоимости объектов различного вида. Однако для определения рыночной стоимости заложенного имущества необходимо учитывать, что оно находится в собственности залогодателя (заемщика), а при определении рыночной стоимости ценной бумаги — закладной необходимо учитывать, что она находится в собственности залогодержателя (кредитора). Такие оценки могут быть проведены как на дату заключения кредитного и залогового договоров, когда и произошел реальный обмен указанными активами, так и на дату окончания договоров, когда осуществляется обратный обмен активами. Возможна оценка и на одну из промежуточных дат, если наступают особые условия, оговоренные в договоре.

При таком подходе к формированию справедливой стоимости объектов залога возможно применение методологии оценки, описанной в Междуна-родныхстандартахоценки [3]. Какправило, здесь уже практически не возникает особых сложностей в применении важнейших принципов оценки и основанных на них обязательных подходов к оценке. В качестве одного из исходных условий, которые должны учитываться при оценке справедливой стоимости актива, может быть принято, например, наиболее эффективное и наилучшее использование соответствующих активов участниками рынка.

Что касается практического применения методов оценки для определения справедливой стоимости объектов залога, то они достаточно

хорошо известны. В авторском варианте вполне применимы все три обязательных подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. При этом следует учитывать специфику применения соответствующих методов оценки, связанную с оценкой объектов недвижимости и ценных бумаг.

В рамках затратного подхода следует применять методы, которые позволяют обоснованно установить величину средств, которые потребуются для замещения конкретного актива с учетом его специфических особенностей (часто ее называют текущими затратами на замещение стоимости). С точки зрения ожиданий участника рынка (продавца) цена, которая будет получена за актив, определяется на основе стоимости, за которую участник рынка (покупатель) может приобрести или воспроизвести соответствующий субститут данного актива, сравнимого с ним по полезности с учетом корректировки на износ и устаревание. Под износом и устареванием понимается физическое изнашивание, функциональное (технологическое) устаревание, а также внешнее устаревание вследствие экономических изменений (внешний износ). Износ представляет собой более широкое понятие, чем амортизация, для целей финансового отчета (распределение исторически сложившихся затрат — historical cost за определенный истекший период) или для налоговых целей (основывается на конкретных сроках службы).

В рамках доходного подхода применяются такие методы оценки, которые позволяют привести будущие поступления (например, денежных потоков или доходов) к единой текущей сумме (дисконтированной стоимости — present value). Оценка основывается на текущих рыночных ожиданиях относительно этих будущих поступлений. К данной группе относятся методы оценки текущей стоимости {present value)', модель ценообразования опционов, основывающаяся на формуле Блэка — Шоулза — Мертона (модель закрытой формы), биноминальная модель (lattice model), которые все вместе представляют собой методы оценки текущей стоимости (present value)', а также метод мультипериодного избыточного дохода, который используется для измерения справедливой стоимости определенных нематериальных активов.

В рамках сравнительного или рыночного подхода используются показатели стоимостей и иная существенная информация, собранная на основе состоявшихся рыночных сделок с аналогичными или сопоставимыми активами или обязательствами. В рамках соответствующих методов оценки

часто применяют рыночные мультипликаторы, полученные на основе информации о ряде аналогов. Мультипликаторы могут формироваться и в рамках группы других мультипликаторов для каждого аналога. Выбор, какой именно мультипликатор данной группы является подходящим, требует суждения, основанного на принятии во внимание влияния характерных качественных и количественных факторов для оценки. Другим методом оценки в рамках данного подхода является формирование матрицы цен — matrixpricing. Этот метод применяется, в основном, для оценки долговых ценных бумаг, чтобы не полагаться исключительно на котировальные цены (quotedprices) на определенные ценные бумаги, а скорее основываться на сравнительной оценке котировальных ценных бумаг.

После применения конкретных методов в рамках каждого из обязательных подходов к оценке производится согласование результатов. Соответствующие процедуры хорошо известны и обычно не вызывают каких-либо затруднений. Единственный аспект, на который следует обратить особое внимание, это применение различных способов контроля погрешностей расчетов, в том числе и на этапе согласования результатов оценки, полученных различными методами. Эти способы применяют лишь немногие оценщики высшей квалификации.

С использованием описанной методологии можно провести и оценку недвижимого имущества, используемого в качестве вторичного залога, при получении второго ипотечного кредита. При этом справедливая стоимость первичного залога, рассчитанная на дату вторичного залога, может учитываться как обременение обязательственными правами первичного кредитора.

Список литературы

На заключительном этапе определения справедливой стоимости объекта залога в системе ипотечного кредитования необходимо провести анализ эквивалентности полученных результатов оценки. Такой анализ требует от оценщика высокого уровня специальных знаний как в области оценки сложных объектов недвижимого имущества, так и в сфере оценки ценных бумаг и других банковских активов. К сожалению, специалистов такого уровня очень мало и большая часть оценщиков предпочитает работать в рамках самых простых допущений, не вдаваясь в специфические проблемы ипотечного кредитования и связанных с ним особенностей субъектно-объектных отношений.

Чтобы исключить из практики оценки применение упрощенных моделей, произвольное толкование сущности обязательных подходов к оценке, что неизбежно приводит к получению ложных результатов, необходима разработка стандартов оценки для сферы ипотечного кредитования. Кроме описанных вариантов постановки и решения задач оценки они должны содержать также и обоснованные положения по способам формализации характеристик объектов оценки, требования к системе исходных данных для оценки. Должны быть формализованы также и основные варианты обеспечения ипотечного кредита залогом, включая срок кредита, условия его погашения, соотношения размера выданного кредита и рыночной стоимости заложенного имущества, наличие или отсутствие обременений различного характера, а также ряд других положений типовых договоров кредита и залога. При этом важно обратить внимание на вопросы контроля точности и достоверности промежуточных и итоговых результатов оценки.

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от26.01.1996 №14-ФЗ.

2. Европейские стандарты оценки. 2009 / пер. с англ. М.: Российское общество оценщиков, 2010.

3. Международные стандарты оценки. 2007 / пер. с англ. М.: Российское общество оценщиков, 2009.

4. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П.

5. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЭ.

7. Statement of Financial Accounting Standards No. 157 FairValue Measurements — SFAS 157.