10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы

10 лет ипотеке в России: история, состояние и перспективы

Е.В. Чепенко

вице-президент Европейского трастового банка, заместитель председателя Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию

История развития ипотечного жилищного кредитования

16 июля 2008 года исполнилось 10 лет со дня принятия Федерального закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Несмотря на то, что нормы гражданского законодательства и действовавший Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» позволяли передавать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения денежных обязательств, принятый Закон об ипотеке фактически перевел российский финансовый рынок на новые рельсы и в полном объеме позволил развивать ипотечное кредитование граждан, как это делается во всем цивилизованном мире.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище»1 и принятой впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище»2, а также одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 года, 8 мая 2002 года) Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, закрепившей положение о том, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приори-

тетных направлений государственной жилищной политики.

Фактически Концепция определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы в России. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом в Концепции особый упор делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Однако, несмотря на достаточность нормативной базы для формировавшейся в тот период жилищной политики государства, рынок ипотечного кредитования не проявлял большой активности и был незначительным по объему. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т. д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения. В связи с этим первые сделки ипотечного кредитования были совершены только в 2001 году, а уже со следующего, 2002 года, началось активное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную, если не главную, роль в этом сыграло становление и дальнейшее развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов через созданное Правительством

1 Государственная целевая программа «Жилище» одобрена постановлением Совета Министров Российской Федерации - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 года № 595.

2 Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675.

Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).

Благодаря государственной поддержке ипотека заработала, и имеющиеся сегодня

о. 600

результаты только подтвердили правильность избранного пути. Это подтверждается и статистическими данными Центрального банка Российской Федерации (Банк России) (рис. 1).

а

с;

500

400

300

200

100

1-І

1-І

—

см ю со Р'--1 00 00 00 00 О) о

о о о о о о о о о о Т—

о о о о о о о о о о о

см см см см см см см см см см см

6 о о

0) 0 О)

5

со со о

запланировано в Концепции

фактически

Рис. 1. Запланированный в Концепции и фактический объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов3

Так, за 5 лет (с 2002 по 2006 год) общий объем выданных ипотечных кредитов и займов в России вырос более чем в 73 раза - с 3,6 миллиарда рублей в 2002 году до 264 миллиардов рублей в 2006 году. Если говорить о динамике выдачи ипотечных жилищных кредитов по годам, то в 2005 году рост объемов выдачи ипотечных кредитов превысил показатели 2004 года в 2,5 раза, в 2006 по сравнению с 2005 годом - в 4,5 раза.

Ипотека сегодня

Несмотря на мировой финансовый кризис, в 2007 году рынок ипотечного кредитования сохранил высокие темпы развития на протяжении всего года. За первое полугодие 2007 года ипотечных кредитов на приобретение жилых помещений было предоставлено на сумму в 206 миллиардов рублей, что составило 78 процентов от годового объема ипотечных кредитов за весь

2006 года, а за весь 2007 год, по данным Банка России, было выдано ипотечных кредитов на сумму около 564 миллиардов рублей, что более чем в 2 раза превысило показатели 2006 года. Более того, в 2007 году объем рынка ипотеки превысил запланированные Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675, показатели выдачи ипотечных жилищных кредитов на 2007 год более чем в 2 раза и в 1,3 раза - показатели, запланированные на 2010 год.

Невзирая на кризис ликвидности, в 2008 году темпы выдачи ипотечных кредитов сохранились примерно на том же уровне. В I квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на сумму 150,8 миллиарда рублей, что почти в 2 раза больше показателей того же периода 2007 года и примерно на 20 процентов меньше показателя IV квартала 2007 года, а за II квартал - на 188,4 миллиарда ру-

блей, что в 1,6 раза больше показателей того же периода 2007 года и в 1,2 раза больше I квартала 2008 года. В III квартале 2008 года выдано ипотечных кредитов на 198,3 миллиарда рублей, что почти в 1,2 раза больше аналогичного периода 2007 года.

Если говорить о количестве совершенных ипотечных сделок, то начиная с 2002 года около 1 миллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия. Анализ характера предоставляемых ипотечных кредитов показывает, что ипотечные кредиты граждане берут в основном на улучшение жилищных условий: для приобретения жилой площади большего размера, как правило, на одну или две комнаты, и не имеют характер инвестиционных вложений. В этой солидной цифре есть небольшая (только на первый взгляд), но на самом деле очень чувствительная доля,которую «внес» Европейский трастовый банк. За 2007 год банком выдано ипотечных жилищных кредитов на общую сумму более 9 миллиардов рублей, что позволило почти 8 000 семей улучшить свои жилищные условия. Активная деятельность банка на рынке ипотечного кредитования привела к тому, что в результате проведенного «РБК. Рейтинг» рейтинга банк занял 9-е место по количеству выданных ипотечных кредитов на территории Российской Федерации за 2007 год среди таких крупных игроков, как Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России), «Райффайзенбанк Австрия», «Международный московский Банк», «ВТБ 24», «Абсолют Банк». Кроме этого, по данным «РБК. Рейтинг», банк по сравнению с 2006 годом, улучшил свои позиции в рейтинге «Самые ипотечные банки в 2007 году» и поднялся с 18 на 13 место.

Такая возможность у банков появилась в связи с тем, что крупные банки осуществляли дешевые внешние заимствования под выпуски собственных облигаций или ликвидные активы либо рефинансировали свои ипотечные активы путем их секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг, на которые у иностранных инвесторов был хороший спрос как на ликвидный надежный актив. Так, из 11 выпусков ипотечных ценных бумаг 7 выпусков были размещены на

зарубежных рынках. Что касается малых и средних банков, то их активная деятельность осуществлялась благодаря созданной системе рефинансирования ипотечных кредитов через механизм закладной как в АИЖК, так и в иные рефинансирующие организации.

Говоря о внушительных цифрах, нельзя не отметить, что в России ипотечные кредиты отличаются высокой степенью надежности и ликвидности: при общем росте задолженности по кредитам более 3,5 триллиона рублей по состоянию на 1 октября 2008 года, в том числе по ипотечным кредитам более 974 миллиардов рублей, доля просрочек согласно данным Банка России остается примерно на одном уровне - 3,23,3 процента. При этом доля просроченных ипотечных кредитов не превышает 0,5 процента (рис. 2).

Кроме того, из складывающейся статистики просроченных платежей по кредитам и обращения взыскания на предмет ипотеки видно, что даже в тех случаях, когда заемщик не может исполнять свои обязательства и кредитор вынужден прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет ипотеки, возврат предоставленных кредитных средств осуществляется в полном объеме. В настоящее время не зафиксировано случаев отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки или неполучения кредитором в полном объеме возникшей перед ним со стороны заемщика задолженности.

Необходимо отметить, что в России по-прежнему остается актуальным вопрос улучшения жилищных условий примерно для 70 процентов населения страны. Причем количество строящегося жилья явно недостаточно и большей частью компенсирует жилье, являющееся ветхим или аварийным, или непригодным для проживания. Учитывая постоянный рост цен на жилье, ипотека по-прежнему остается основным способом решения жилищной проблемы (рис. 3).

И это подтверждается соотношением кредитов на покупку жилья и ипотечных жилищных кредитов, согласно которому из всех кредитов на приобретение жилья ипотечные кредиты занимают примерно

:о 4

¿4000

а

1 3500

3000

2500

2000

1000

500 -

2.5 2

1.5 1

0,5

0

1^ 1 г*« 1 |~- 1 |>- г" со 1 со 1 со 1 00

о о о о о о о о

о о о о о о о о

С\| см см см см см см см

т— 1^ о т— -3- 1^ о

О о о ч— о о о ч—

т— т— т— т— т—

о о о о о о о о

все кредиты

ипотечные кредиты

Рис. 2. Объем просроченных ипотечных кредитов4

-

11 . 71 г "П г 1

N.

о

о

см

N.

о

о

см

о

о

СЧІ

ь”

о

N.

о

о

см

00

о

о

см

о

о

00

о

3

00 00

о о

о о

см см

о

о ч-

т— т—

о о

всего кредитов  кредиты на жилье  ипотечные кредиты Рис. 3. Объем выданных кредитов5

87 процентов (на 1 октября 2008 года), в то время как доля ипотечных кредитов по отношению ко всем кредитам составляет всего 15,7 процента. Однако проблемы, связанные с фондированием, дали о себе знать: во II квартале 2008 года доля ипотечных кредитов к общему размеру креди-

тов по сравнению с I кварталом 2008 года уменьшилась на 1 процент (с 16 до 15%), хотя в III квартале позиция была немного отыграна обратно.

Интересная динамика отмечается в росте задолженности по ипотечным кредитам (рис. 4).

4 По данным Центрального банка Российской Федерации и расчетам Европейского трастового банка.

5 По данным Центрального банка Российской Федерации.

1400

100 з

І

£

о

о.

СО СО 1^- со со со

о о о о о о о о о

о о о о о о о о о

см см см см см см см см см

о 6 6 6 о о о

а> 0) 0) 0 о <0 <0

5 5 2 2

О) со со ст> со со О)

ипотечные кредиты

- рост кредитов

- процент досрочного погашения

задолженность - рост задолженности

Рис. 4. Объемы выданных ипотечных кредитов, образовавшейся задолженности по этим кредитам и динамика их изменения6

Начиная с 2006 года рост общей задолженности по кредитам не соответствует объему выданных кредитов примерно на 30-33 процента, что говорит о том, что ежеквартально третья часть кредитов погашается досрочно. По состоянию на 1 октября

2008 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 974,5 миллиарда рублей, а на 1 июля 2008 года - 825,1 миллиарда рублей (рост задолженности на

149,4 миллиарда рублей), в то время как в III квартале 2008 года, по данным Банка России, ипотечных кредитов было выдано на 198,3 миллиарда рублей.

Сохранение высоких темпов ипотечного и иных видов кредитования оказывает положительное воздействие на развитие банковской системы России в целом. Несмотря на разразившийся мировой финансовый кризис, российский банковский сектор в 2007 году, согласно отчету Банка России, продолжил динамичное развитие. За 2007 год совокупные активы банковского сектора составили 20 241,1 миллиарда рублей, увеличившись, как и в 2006 году, на 44,1 процента (по состоянию на 1 мая 2008

года - 21 725 миллиардов рублей; увеличение к 2007 году - на 37 процентов), что является подтверждением устойчивости российского банковского сектора к негативным внешним воздействиям. Основой роста активов банковского сектора в 2007 году стало расширение кредитования. Отношение выданных кредитов к внутреннему валовому продукту (ВВП) выросло на 8,1 процента (до 43,2%), а доля в совокупных активах банковского сектора увеличилась с 67,2 до 70,5 процента. Наиболее быстрыми темпами росла доля кредитов, выданных физическим лицам: 9,8 процента ВВП, в том числе ипотечные жилищные кредиты -

1,9 процента ВВП.

Но все же проблемы на международных финансовых рынках и, как следствие, проблемы для секьюритизации российских ипотечных активов отразились на кредитных организациях, действующих на рынке ипотечного кредитования.

По данным Банка России, если на 1 января 2008 года кредиты на приобретение жилья предоставляла 761 кредитная организация, из которых ипотечные кредиты выда-

6

н 900

§" 800

л 700 ю

8 600 І 500 І 400 300 200 100 о

1^- 00 00 оо

о о о о о о о

о о о о о о о

СМ СМ СМ см см см см

о -чГ

О о о Ч-; о о о

ч— ч— ч—

о о о о о о о

кредиты на покупку жилья  ипотечные кредиты

Рис. 5. Изменение количества банков, кредитующих приобретение жилья7

вались 586 банками, то на 1 июля 2008 года дане России предпочитают брать ипотеч-

общее количество организаций, предостав- ные кредиты (рис. 6).

ляющих кредиты на приобретение недвижи- Статистика Банка России показывает,

мости, сократилось на 4 процента (до 702), что заемщики предпочитают брать кредиты

а количество банков, предоставляющих ипо- в рублях, доля которых на конец 2007 года

течные кредиты, - на 2 процента (до 575) составила 79 процентов по отношению к

(рис. 5). Однако продолжающиеся проблемы валюте, и указанная тенденция продолжает

с ликвидностью в банковской сфере приве- сохраняться в 2008 году: по итогам I полу-

ли к тому, что за третий квартал количество годия доля кредитов в рублях увеличилась

банков, выдающих ипотечные кредиты, по на 8 процентов и составила 87 процентов.

разным оценкам, сократилось до 10-15. В то же время паника среди населения, вы-

На российском рынке наряду с универ- званная ослаблением курса рубля, привела

сальными банками успешно работают спе- к тому, что в III квартале 2008 года отмече-

циализированные ипотечные банки, на- но снижение объема ипотечных кредитов,

блюдается активное участие и иностранных выдаваемых в рублях.

банков. Начиная с 2006 года заметно акти- Рост рынка ипотечного кредитования не

визировалось присутствие столичных и ино- мог не сказаться на сроках ипотечного кре-

странных банков в регионах. Например, если дита и размерах процентной ставки (рис. 7).

на 1 января 2006 года Европейский трасто- Начиная с 2006 года срок ипотечного кре-

вый банк (Москва) через кредитно-кассовые дитования как в российских рублях, так и в

офисы только начинал свою работу в ре- иностранной валюте постоянно увеличивал-

гионах России, то к 1 июля 2008 года число ся, и на конец 2007 год средневзвешенный

регионов, в которых он работает, составило срок ипотечного кредита в рублях составил

уже 47, а в самых ближайших планах банка 16,6 года, а по валютным кредитам - 15,8

- охват практически всех регионов России. Высокие темпы развития ипотечного кредитования, благоприятная макроэкономическая ситуация и укрепление рубля определили и вид валюты, в которых граж- года. На 1 июля 2008 года указанный срок составил 17,8 и почти 17 лет по рублевым и валютным кредитам соответственно. Одновременно с увеличением срока кредита происходило уменьшение размера процентной

7 По данным Центрального банка Российской Федерации.

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 15

о. 500 ООО

і

с

2

400 ООО

300 ООО

200 ООО -

100 ООО -

о.

100 2 I § о

80 с

60

- 40

- 20

со

о

о

см

о

0

О)

со

о

о

см

о

о

см

6

0

со

о

о

см

6

0

2

со

і рублевые кредиты -А— доля рублевых кредитов, %

о

о

см

6

0

о

о

о

см

00

о

о

см

6

0

00

00

о

о

см

6

0

со

00

о

о

см

6

0

о

валютные кредиты*

* объемы валютных кредитов представлены в рублевом эквиваленте на текущую дату

Рис. 6. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов (поквартально) и доля кредитов в рублях8

о 220 -г

ю со 00 00 00

о о о о о о о о

о о о о о о о о

см см см см см см см см

о 6 6 сі 6

0 0 0 0 0

2 5 2

со О) со со О)

срок рублевых кредитов -♦—срок валютных кредитов -а— процентная ставка для рублевых кредитов процентная ставка для валютных кредитов

Рис. 7. Средневзвешенные показатели по ипотечным кредитам9

8 По данным Центрального банка Российской Федерации и Европейского трастового банка.

9 По данным Центрального банка Российской Федерации.

ставки, средневзвешенный размер которой на 1 июля 2008 года составил 12,5 процента и 10,8 процента годовых в рублях и в валюте соответственно. За III квартал 2008 года эти показатели особых изменений не претерпели.

о. 160

Несмотря на внушительные объемы выдачи ипотечных кредитов, 2007 и первая половина 2008 года показали, что ипотечное кредитование по-прежнему сильно дифференцировано по регионам России (рисунки 8 и 9).

а

І 140

120

100

80

60

40

20

ЦФО СФО ПФО УФО СЗФО ЮФО ДФО

2006 год  2007 год  6 мес. 2008 года б 9 мес. 2008 года

Рис. 8. Объемы выдачи ипотечных кредитов по округам10

Дальне-

восточный

4,4%

Сибирский

15 7% Центральный

^ 29,2%

Уральский

12,9%

Северо-

Западный

13,1%

Приволжский

17,2%

Южный

7,5%

Рис. 9. Доли федеральных округов в общем объеме выдачи ипотечных кредитов1

Наибольшее количество выданных креди- да рублей (почти в два раза больше, чем

тов в 2007 году (в стоимостном выражении) в 2006 году). Второе и третье места заня-

пришлось на Центральный федеральный ли Сибирский федеральный округ

округ (ЦФО) - на сумму 151,7 миллиар- - 102,2 миллиарда рублей (больше, чем в

10 По данным Центрального банка Российской Федерации.

11 По данным Центрального банка Российской Федерации и по расчетам Европейского трастового банка.

2006 году, почти в 2,5 раза) и Приволжский федеральный округ (ПФО) - 101,5 миллиарда рублей (больше, чем в 2006 году, в 2,1 раза). Неплохие показатели имеют Уральский федеральный округ (УФО) - 75 миллиардов рублей (больше, чем в 2006 году, в 2 раза) и Северо-западный федеральный округ (СЗФО) - 66,1 миллиарда рублей (больше, чем в 2006 году, в 2,3 раза). Южный федеральный округ (ЮФО) и Дальневосточный федеральный округ (ДФО) совершили просто прорыв на рынке ипотеч-з 40

ного кредитования - 40 и 19,3 миллиарда рублей соответственно (в каждом больше, чем в 2006 году, почти в 3 раза).

Если говорить о 9 месяцах 2008 года, то по-прежнему лидирует ЦФО (29,2 процента от выданных ипотечных кредитов), на второе место перебрался ПФО (17,2%), подвинув СФО (15,7 против 18% в 2007 году), на пятки которого наступает СЗФО (13,7%). Не отстает от СЗФО и УФО (12,9%), неплохие темпы сохраняют ЮФО и ДФО (7,5 и 4,4% соответственно).

X

Ї

О

о.

30

20

10

со

о

к

03

а

о

ш

о

о

о

(0

ш

о

о

го

о

о;

го

0

1

о

2 2

-0 л -0 л л

1— о го 1— о го 1— о го 1— о го го о. о го

с; с; с; 5 >3 с;

ю ю ю ю ю

о о о о о

и; о; к $ о к

го го го о. га

* к *

о о о о о о

ш о. о. I X со

о го о о

с; ю 2 ю го о.

С[ го к о. 0

о. 0 о о о с; 0 2 0

со О ш о X т

го

5

о

а;

го

о

2

О

го

о.

о

го

о

к

го

о

2

а.

а>

о

о.

го

н

го

го

£

>>

с

о

0

0_

о

о

н

о.

о

3

го

ю

го

ё

>*

с

о

аз

а.

ф

л

X

л

со

н

о

о

01.10.2007  01.01.2008 н 01.04.2008  01.07.2008  01.10.2008

Рис. 10. Доля ипотечного жилищного кредитования по регионам в общем объеме кредитов12

Что касается регионов России, то в 2007 году регионами - лидерами по объему выдачи ипотечных кредитов стали Москва и Московская область (20 процентов от общего объема ипотечных кредитов, при этом в Москве ипотечных кредитов выдано в 2,3 раза больше, чем в Московской области). Далее следуют Санкт-Петербург (7%), Тюменская область (6,2%), Новосибирская, Челябинская области и Красноярский край (по 3,4%), Свердловская область (3%) (рис. 10).

В 2008 году практически во всех регионах наблюдается стабильность выдачи ипотечных кредитов, за исключением Санкт-Петербурга, Новосибирской области, Красноярского и Алтайского краев и Республики Башкортостан, а в Москве и Московской области, Тюменской и Челябинской областях происходит рост темпов выдачи ипотечных кредитов. При этом необходимо отметить снижение темпов выдачи ипотечных кредитов: если на 1 января 2008 года

По данным Центрального банка Российской Федерации.

на 15 указанных регионов приходилось чуть более 64 процентов от всей ипотеки, то на 1 октября 2008 года - уже 40,7 процента.

Одной из причин снижения темпов развития ипотечного кредитования можно назвать сокращение объемов рефинансирования из-за проблем с долгосрочным фондированием, в том числе путем секьюритизации ипотечных активов и размещения ипотечных ценных бумаг, возникших в результате продолжающегося мирового финансового кризиса, и ограничение возможностей рефинансирования со стороны рефинансирующих организаций - крупных банков и АИЖК.

Следует также отметить растущий уровень концентрации ипотечных портфелей у ведущих участников рынка. Если в 2006 году на долю 10 кредитных организаций -лидеров приходилось 46 процентов предоставленных ипотечных жилищных кредитов, в 2007 году - 54, то в I квартале 2008 года -уже 66, а за I полугодие - 83 процента. В указанный круг вошли крупные кредитные организации, имеющие собственную ре-

сурсную базу, а также дочерние кредитные организации иностранных банков.

Наиболее востребованным сегодня по-прежнему остается ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Это обусловлено прежде всего структурой рынка недвижимости, на котором готовые квартиры преобладают над новостройками, несмотря на то, что стремительное развитие ипотеки самым положительным образом повлияло на развитие строительной отрасли, хотя и здесь не обошлось без негативных последствий ипотечного кризиса. Массовый спрос на жилые помещения, который стал возможным благодаря доступности ипотечных кредитов, способствовал наращиванию производственных мощностей и активизации жилищного строительства.

Ипотека фактически выступила локомотивом экономики в строительной сфере. Благодаря гарантированному сбыту построенного жилья увеличились объемы производства строительных материалов, активизировалась деятельность строительных компаний (рисунки 11-14).

800

и

з 700

3 мес.

6 мес.

9 мес.

12 мес.

построено в 2006 году  построено в 2007 году

построено в 2008 году

-X— относительные объемы строительства (2008 к 2007 г.), % Рис. 11. Объемы строительства жилья13

3 мес.

-♦— 2006 год X 2009 год

6 мес. 9 мес. 12 мес.

—— 2007 год —а— 2008 год

Ж 2010 год

Рис. 12. Общая площадь построенных квартир (конец 2008 года,

2009 и 2010 годы - плановые показатели)14

построено в 2006 году | I построено в 2007 году

I---1 построено в 2008 году

—X—относительные объемы строительства (2008 к 2007 г.), % Рис. 13. Количество построенных домов15

По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в 2006 году темпы роста жилищного строительства по отношению к 2005 году составили 115,2, в 2007 году - 119,4 процента. При этом в 2007 году введено в эксплуатацию более 714 тысяч квартир общей площадью

60,4 миллиона квадратных метров, что на

19,1 процента выше показателя аналогичного периода прошлого года. Если сравнить показатели фактического ввода жилья

в эксплуатацию и прогнозные значения, то видно, что уже в 2007 году темпы строительства жилья превысили запланированные показатели.

Тенденция роста объемов жилищного строительства продолжилась и в 2008 году: за I квартал введено в эксплуатацию более 110 тысяч квартир общей площадью 10,2 миллиона квадратных метров, хотя по сравнению с аналогичным периодом 2007 года отмечено замедление темпов ввода жилья

14 По данным Федеральной службы государственной статистики.

15 По данным Федеральной службы государственной статистики.

—♦— 2006 год —2007 год —2008 год

Рис. 14. Общая площадь индивидуальных домов16

на 24 процента. Падение активности в строительстве жилья зафиксировано и за I полугодие 2008 года: жилья введено всего на

2,9 процента больше, чем за аналогичный период 2007 года (в 2007 году по отношению к 2006 году больше на 53 процента). Несмотря на то, что во II квартале 2008 года количество построенных квартир превысило показатели I квартала чуть более чем в 2 раза, рост объема введенного в I полугодии жилья составил всего 2,4 процента по отношению к тому же периоду 2007 года (в 2007 году - 35 процентов по отношению к 2006 году). Замедление темпов строительства жилья продолжилось и в третьем квартале. По итогам 9 месяцев 2008 года введено в эксплуатацию жилья всего на 5,7 процента больше, чем за аналогичный период 2007 года (для сравнения за 9 месяцев 2007 года введено жилья на 27 процентов больше аналогичного периода 2006 года). Замедление темпов строительства связано как с сокращением программ кредитования застройщиков, так и со снижением платежеспособности населения.

В Москве, по данным Росстата, снижение составило 50,7 процента, в Санкт-Петербурге - 19,6, в Московской области -7 и в Краснодарском крае - 1,7 процента, что не может не вызывать озабоченность и обусловливает необходимость поиска до-

полнительных путей стимулирования банков к выдаче кредитов.

Если проследить динамику ввода жилья в России за последние 30 лет, то по итогам

2007 года в России достигнут уровень только 1980-х годов, когда вводилось в строй по 60 миллионов квадратных метров жилья (1 057 тысяч квартир, 1987 год - 1 182 тысячи квартир).

Так же как ипотечное кредитование, строительство и ввод жилья еще более дифференцированы по регионам России:

52,1 процента строительства сосредоточено в 12 регионах России, что крайне неравномерно, и подобная тенденция продолжает сохраняться (рис. 15).

Что касается частного домостроения, то население не только не отстает от строительства многоквартирных домов, но и начинает его обгонять. Темпы строительства жилья населением за счет собственных и заемных средств составили в 2006 году 113,1, а в 2007 - 128,9 процента. В первом квартале 2008 года населением за счет собственных и заемных средств введено 38,6 тысячи жилых домов общей площадью 5,3 миллиона квадратных метров, что составило 114,6 процента к I кварталу 2007 года. За полугодие населением построено 82 тысячи домов (рост на 13 процентов к тому же периоду 2007 года) общей площадью 11,3

4,6%

47,9%

3,8%

2,7% 2,4%

Московская область в Краснодарский край  Республика Татарстан ы Ростовская обл.

ш Тюменская область ш Челябинская область

Ставропольский край ш Свердловская область

Москва

Санкт-Петербург

Башкирия

Омская область

Остальные

Рис. 15. Объем жилищного строительства по регионам за 9 месяцев 2008 года17

миллиона квадратных метров (рост 9 процентов). За 9 месяцев 2008 года населением построено 131,4 тысячи домов (рост на 10 процентов к тому же периоду 2007 года) общей площадью 18 миллионов квадратных метров (рост почти на 8 процентов).

Причем по итогам 2007 года доля индивидуального жилищного строительства составила почти 43 процента, а по итогам 9 месяцев 2008 года - 51,2 процента от всего объема возводимого жилья. При этом в некоторых регионах строительство индивидуального жилья преобладает (рисунки 16 и 17).

К сожалению, продолжающийся финансовый кризис и сохраняющиеся у российских банков проблемы с рефинансированием кредитов и привлечением денежных средств не позволяют в дальнейшем продолжать деятельность в том же режиме, а принимаемых со стороны государства мер по поддержке ипотеки в складывающихся условиях явно недостаточно. Сокращение объемов финансирования строительства жилья и отсутствие гарантированного сбыта строящегося жилья может негативно сказаться на дальнейших темпах жилищного строительства и развития рынка ипотечного кредитования.

Значимым событием за 10-летний период действия Закона об ипотеке и развития непосредственно рынка ипотечного кредитования является появление нового финансового инструмента - закладной. Впервые этот инструмент был применен АИЖК и впоследствии на него перешли практически все учреждения и организации, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов или займов.

При активном развитии ипотечного кредитования и необходимости обеспечения граждан жильем (именно эти задачи ставились в Национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России») наличие на рынке разномастных закладных не будет способствовать достижению тех целей, которые ставились при введении института закладной, а также при принятии Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Существующая практика оборота закладных, особенно их стандартизация, показала не только эффективность применения таких закладных, но и способствовала пониманию необходимости принятия типовой формы закладной всеми участниками ипотечного рынка, в том числе общественными органи-

По данным Федеральной службы государственной статистики.

2 60

9 мес. 2007 2007 3 мес. 2008 6 мес. 2008 9 мес. 2008

квартиры  индивидуальные дома

Рис. 16. Соотношение количества строящихся квартир и индивидуальных жилых домов18

96,8 100

з 100

С 80 70 60 50 40 30 20 10

51,2

о

и

о

о.

(и

Э

>.

х

га

I—

и

О)

(О

а:

га

£

І 8

|8 <8 £ СО о. о

і ° 5, 5

со го

к

со

о

2

о

О-

£

о

з я

¥ о. л со

о

со

к 8

3 *

3 " «

ге & Го ш ІЙ

8

б £ О- 5

ІР

X

о со о.

со

.5

ш

і = I— о

2 її!

І і Ё' о

8 щ

а. ф т

а.

>>

е

£

Рис. 17. Доля индивидуального домостроения в общей площади строящегося жилья10

18 По данным Федеральной службы государственной статистики.

19 По данным Федеральной службы государственной статистики.

зациями - Ассоциацией российских банков, Ассоциацией региональных банков «Россия», Ассоциациями участников ипотечного рынка и ипотечных компаний.

В середине декабря 2006 года на расширенном заседании Комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию с участием представителей Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России), Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России), Центрального банка Российской Федерации, Федеральной регистрационной службы (ФРС России), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Международной финансовой корпорации (МФК), а также Ассоциации региональных банков «Россия» (АРБР), Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР - член АСР) и Ассоциации ипотечных компаний (АИК) был рассмотрен проект единой типовой формы закладной, разработанный МФК, АИЖК и Минэкономразвития России с целью сделать первый шаг к стандартизации документов всех участников рынка ипотечного кредитования. За основу типовой формы закладной, которая впоследствии была рекомендована всем участникам ипотечного рынка, была взята закладная, утвержденная Наблюдательным советом АИЖК, но доработанная с учетом предложений Минэкономразвития России, ФРС России, ФСФР России, банковского сообщества, ипотечных компаний и МФК. По итогам этого заседания руководителями АРБ, АРБР, НАУИР и АИК были подписаны Рекомендации о применении типовой формы закладной, которые вместе с формой закладной были направлены в Федеральную регистрационную службу для использования. Ожидается, что к 2010 году все ипотечные кредиты будут удостоверяться закладной, оформленной по стандартной единой форме.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, - то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона,

представляется в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю. С момента выдачи закладной первоначальному залогодержателю должник и залогодатель становятся обязанными по закладной.

Практическое значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя, в отличие от уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время проводится большая работа по дальнейшему совершенствованию механизма передачи прав по закладной новому владельцу. В частности, в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) находится на рассмотрении законопроект (принят в третьем чтении) о введении депозитарного учета закладных. Нормы этого законопроекта позволяют передавать права по закладной не путем внесения в нее каждый раз отметки о смене владельца, а путем внесения соответствующей записи в систему депозитарного учета.

Рынок ипотечного кредитования в России нельзя было бы назвать полностью состоявшимся, если бы не началась активная секьюритизация ипотечных активов с целью выпуска ипотечных ценных бумаг. Институт ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2003 году, после принятия закона об ипотечных ценных бумагах. Основная цель этого закона - развитие ипотечного жилищного кредитования посредством привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. Однако из-за несовершенства закона первые выпуски ипотечных ценных бумаг были осуществлены только в 2006 году.

В последние три года система рефинансирования развивалась через паевые инвестиционные фонды внутри страны, а также через трансграничную секьюритизацию и выпуск ипотечных ценных бумаг с исполь-

^ 500 т—

§

ч:

т

і 400 —

зованием специально создаваемого ипотечного агента (БРУ) - на Западе.

В 2006-2008 годах удалось секьюритизировать ипотечных активов более чем на 2 миллиарда долларов США (рис. 18).

300

200

100

LO

\г~

CQ

х

го

ю

л

X

т

0)

н

о

с

о

о

3

о.

о

Ct

>s

CD

Q_

h-

I

s

-8-

ш

о

О

s

Q.

і

ГО

b-

CD

d

*

I

ГО

*§

&

о

о

о

о

о

X

т

0)

I-

о

с

о

X

го

X

о

ш

о

о о

о £ О го о

LQ

2

X X

го го

ю ю

>s о

л го

ЭЕ о.

у t

CD о

1- о.

о ш

с ш

S

>s

S

о

о

>

0_

2006 год  2007 год  2008 год

Рис. 18. Секьюритизация ипотечных активов в 2006-2008 годах20

Объем секьюритизированных ипотечных активов мог бы быть гораздо больше, если бы зарубежные рынки не закрылись из-за охватившего их финансового кризиса, а внутри России была бы сформирована группа инвесторов в российские ипотечные бумаги. Например, Европейским трастовым банком завершена сделка по секьюритизации ипотечных активов на сумму более 3,5 миллиарда рублей. Однако в силу слабой активности инвесторов размещение ипотечных ценных бумаг отложено до более благоприятной ситуации на финансовых рынках. В то же время банк не оставил замороженным этот актив и осуществил выпуск трансграничных рублевых ценных бумаг Global Notes, ко-

торые обеспечены закладными на жилые помещения.

Рынок секьюритизации российских ипотечных активов весьма перспективен. По состоянию на 1 ноября 2008 года на балансах банков сосредоточено ипотечных кредитов на сумму около 1 триллиона рублей. Эти кредиты могут быть использованы для проведения секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг.

К сожалению, в последнее время из-за указанных выше проблем секьюритизация практически приостановлена, что повлияло на снижение активности по выдаче ипотечных кредитов по причине отсутствия возможности их последующего сбыта. Однако есть основания полагать, что в 2009 году

рынок все-таки выздоровеет, ипотека вновь заработает в полную силу и будет таким же привлекательным финансовым инструментом, которым являлась в последние годы.

Проблемы ипотеки и возможность их решения

Несмотря на большие достижения в области ипотеки, Закон об ипотеке по-прежнему нуждается в совершенствовании, поскольку его положения, с одной стороны, оказывают сдерживающее влияние на процесс развития рынка, а, с другой стороны, не отражают изменения, которые сложились в мире делового оборота с момента принятия закона. В частности, на привлекательности для инвестирования в российские ипотечные бумаги отрицательно сказываются положения закона, предоставляющие право суду отказать в обращении взыскания на предмет залога, если требования кредитора явно не соразмерны цене предмета залога, либо отсрочить обращение взыскания на предмет залога по заявлению должника на срок до одного года.

Не способствует снижению рисков и, как следствие, уменьшению процентной ставки по кредитам право одной из сторон сделки приобретения жилья обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о приостановлении регистрации, в результате чего предоставленные кредитором денежные средства длительное время остаются без обеспечения (в лучшем случае), либо у кредитора возникает проблема с их истребованием, если кредит был предоставлен до представления документов на государственную регистрацию.

Значительно усложнена процедура погашения регистрационной записи об ипотеке, которая приравнена к совершению государственной регистрации прав. С одной стороны, гражданское законодательство (статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ) предусматривает, что залог прекращается с прекращением обеспечиваемого обязательства. С другой стороны, Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним» и Закон об ипотеке предусматривают процедуру погашения записи об ипотеке такую же, как при государственной регистрации прав. Очевидно, что необходимо устранить противоречие законов и упростить процедуру погашения ипотеки, предусмотрев уведомительный характер обращения в органы государственной регистрации прав.

Негативный фактор в развитие ипотечного кредитования внес и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ВАС РФ). Дело в том, что Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) предъявила требование к Амурскому ипотечному агентству об уплате штрафа за то, что оно предъявляло к заемщикам требования, не предусмотренные Законом об ипотеке, об обязательном заключении договора страхования жизни и трудоспособности как условие предоставления ими ипотечного кредита. Подобные требования как обязательные Роспотребнадзор посчитал навязыванием дополнительных услуг. ВАС РФ, согласившись с такой позицией Роспотребнадзора, удовлетворил иск и признал незаконным обязательное требование банков к гражданам о страховании их жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита.

Безусловно, деятельность государственных органов (антимонопольного органа, Роспотребнадзора), направленная на обеспечение соблюдения интересов всех участников рынка, не может не радовать. В то же время предпринимаемые ими шаги в сфере страхования, связанного с деятельностью банков на рынке ипотечного кредитования, вызывают больше сомнений в их целесообразности, чем убеждения в их необходимости.

По указанным поводам можно спорить сколько угодно, доказывая правоту как одной, так и другой стороны, однако каждый кредитор, предоставляющий кому-либо денежные средства на условиях платности и возвратности, самостоятельно решает для себя вопрос о наличии рисков такой операции и принимает меры к их минимизации. Основным риском при любом кредитова-

нии, особенно ипотечном, является риск невозврата выданного кредита, под который кредитная организация в соответствии с предъявляемыми требованиями формирует необходимые резервы и принимает дополнительные меры защиты в виде, например, обеспечения исполнения должником своих обязательств. Для того чтобы минимизировать этот риск, кредитору предоставлено право, по крайней мере законодательством это не запрещено, выдвигать определенные условия, при выполнении которых может быть предоставлен кредит. При этом кредитор руководствуется не только нормами специального закона, но и общими нормами гражданского законодательства.

В частности, из положений статей 813 и 819 ГК РФ следует, что заем или кредит предоставляется заемщику на условиях, предусмотренных договором, в том числе с возможным обязательством по обеспечению возврата предоставленной ссуды. При этом в ГК РФ не оговаривается, о каком обеспечении может идти речь, следовательно, кредитору предоставлено право выбора такого обеспечения. Более того, содержание пункта 4 статьи 935 ГК РФ позволяет сделать вывод, что обязанность страхования может быть основана и на договоре, даже если такая обязанность не вытекает из положений законодательства. Страхование жизни и трудоспособности заемщика при ипотечном кредитовании основано на условиях кредитного договора и выступает дополнительной формой обеспечения возврата денежных средств, если вдруг с заемщиком что-либо случится, и он не сможет выполнять свои обязательства по договору. Кстати, во всем мире страхование жизни при получении ипотечного кредита является стандартным условием.

В свете указанных положений законодательства вывод о том, что обязать гражданина заключить договор личного страхования на основании договора, если закон этого не обязывает, нельзя, вряд ли можно считать бесспорным.

Насколько целесообразно настаивать на отмене обязательного требования личного страхования при получении ипотечного кредита? В настоящее время у некоторых

банков наряду с ипотечными программами, предусматривающими обязательное личное страхование, уже существуют ипотечные программы без обязательства заемщика страховать свою жизнь и трудоспособность. Поскольку отсутствие страхового обеспечения существенно снижает ликвидность ипотечных портфелей банков и повышает риски кредитора, то по таким продуктам банки применяют иные, более жесткие условия кредитования: повышается процентная ставка, предъявляются повышенные требования к трудоспособности заемщика, его возрасту, состоянию здоровья и месту работы, не принимаются сведения о доходах, не отвечающих требованиям справки 2-НДФЛ, сокращаются сроки кредитования и т. д. Однако смешение в одном портфеле разных по условиям выдачи кредитов минимизирует риски кредиторов в силу диверсификации портфеля, что позволяет увеличивать процентную ставку при отсутствии личного страхования незначительно, как правило, в пределах одного процента годовых.

В случае если банки будут вынуждены полностью отказаться от дополнительного обеспечения в виде страхования жизни и трудоспособности, то последствия для заемщиков могут оказаться еще более неблагоприятными, чем сейчас. При отказе от страхования по всем кредитам риски банка значительно увеличиваются, и они будут вынуждены их переоценивать, что повлечет за собой увеличение процентных ставок не менее чем на 2-3 процента, в то время как комплексное страхование обходится заемщику в 1-1,5 процента, то есть сохранение страхования для заемщика более выгодно, чем его отмена. И это связано прежде всего с тем, что банки из-за отсутствия достаточного опыта оценки страховых рисков своих клиентов будут просто перестраховываться, поскольку в обычной ситуации при выдаче ипотечного кредита они полностью полагаются на специалистов в этой области -страховщиков, имеющих соответствующие опыт и методику оценки этих рисков.

Отмена страхования жизни и трудоспособности заемщика неблагоприятно скажется не только на заемщике, но и на

членах его семьи и иных наследниках. В настоящее время при наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается кредитору как выгодоприобретателю, которое направляется в счет погашения задолженности по кредиту, полностью или в части (в зависимости от суммы страхового возмещения). В случае полного погашения кредита договор и ипотека прекращаются, все довольны, заемщик и члены его семьи остаются в жилом помещении и могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае отмены страхования и наступления события, причинившего вред жизни или трудоспособности заемщика, лишившего его возможности получать адекватный доход и осуществлять платежи по кредиту, возникает вопрос: кто будет исполнять обязательства по кредитному договору? В такой ситуации просматриваются два пути развития: либо платежи будут по-прежнему осуществляться заемщиком, если последствия причинения вреда здоровью заемщика не отразились на получении им дохода, либо платежи будут осуществляться из доходов остальных членов семьи заемщика или его наследников, если они принимают наследство, в том числе находящееся под ипотекой жилое помещение, так как при этом наследники автоматически принимают на себя обязательства по погашению долга перед кредитором. Если дохода будет недостаточно, будет обращено взыскание на предмет залога. При этом все проживающие в таком помещении должны будут его освободить. Вот почему заключение договора страхования жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита наиболее выгодно в первую очередь заемщику: с одной стороны, он имеет возможность получить ипотечный кредит с уплатой процентов, значительно меньших по сравнению с другими кредитами, с другой стороны, при наступлении страхового случая погашение кредита будет осуществлено за счет страхового возмещения, выплаченного страховой компанией. В этом случае и заемщику, и членам его семьи или иным наследникам не придется ломать голову, где взять деньги на погашение задолженности или где найти иное жилье в случае обращения взыскания на то, в котором они проживают.

Кроме того, после окончания кризиса (а он когда-нибудь закончится) восстановление рынков начнется, скорее всего, с Западных стран и там же будут наблюдаться большая активность инвесторов и их заинтересованность в ипотечных ценных бумагах. Однако из-за невозможности требования от заемщика личного страхования банки просто не смогут проводить секьюритизацию и выпуск бумаг за рубежом, что не является стимулом к дальнейшей выдаче ипотечных кредитов.

Таким образом, от отмены обязательного требования личного страхования могут проиграть все:

• потребители - рост ставок по кредитам и ужесточение требований к заемщикам приведет к снижению доступности ипотеки;

• банки - снижение доступности ипотеки повлечет сокращение выдачи кредитов; кроме того, отсутствие возможности секьюритизации таких кредитов за рубежом вряд ли повысит интерес банков к этому виду кредитного продукта;

• страховщики - уменьшение объема выдачи ипотечных кредитов приведет к снижению страховых премий и инвестиционных возможностей этих компаний;

• государство - произойдет замедление роста объемов ипотеки и строительства жилья.

Исходя из изложенного, возникает вопрос: окажутся ли эффективными и полезными для рынка и потребителя решения, направленные на запрещение требования обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика при ипотечном кредитовании? Думается, что не очень. Но поскольку проблема возникла, ее необходимо решать. Как выход - внести необходимые поправки в Закон об ипотеке. Кстати, Комитетом Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию такие предложения подготовлены и направлены в соответствующие министерства и учреждения.

Определенные неудобства для дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования создают чрезмерно высокие тре-

бования Банка России к формированию резервов и оценке риска по ипотечным портфелям. В частности, требования Банка России к формированию резервов на возможные потери по ссудам, расчету нормативов достаточности собственных средств по ипотечному портфелю (Н1) (в настоящее время взвешивание оценки риска осуществляется с коэффициентом 100 процентов (5-я группа активов), в то время как Базельский комитет относит ипотечные кредиты к наиболее обеспеченным и оценивает их с коэффициентом 35 процентов)21, не позволяют банкам при отсутствии механизма рефинансирования кредитов наращивать свои кредитные портфели и удерживать их на своем балансе, а собственный капитал средних и мелких банков увеличивается вдвое медленнее, чем в среднем по банковской системе.

Сдерживает активность банков по выпуску ипотечных ценных бумаг существующая неопределенность в применении расчета норматива максимального размера риска на одного заемщика (Н6) при продаже пула закладных специально создаваемому ипотечному агенту. Дело в том, что при совершении подобной сделки, как правило, возникает субординированный кредит между продавцом закладных и специальным ипотечным агентом, что ведет к увеличению размера создаваемых резервов: норматив Н6 при нахождении ипотечного актива на балансе банка позволяет рассчитать достаточность собственных средств исходя из коэффициента 10 процентов, тогда как при возникновении субординированного займа он повышается до максимального значения - 25 процентов (в 2,5 раза) - из-за отсутствия у специального ипотечного агента денежных средств.

В последнее время указанная проблема была услышана представителями ФСФР России, которые внимательно ее изучили и внесли изменения в нормативные правовые акты, регулирующие вопросы эмиссии ипотечных ценных бумаг, позволяющие банкам

облегчить бремя формирования резервов. В частности, теперь кредитор, владеющий закладными, которые будут передаваться в ипотечное покрытие, вправе передать их специально созданному ипотечному агенту фактически в день размещения ипотечных ценных бумаг, что позволит избежать необходимости формирования дополнительных резервов.

Особенно хотелось бы остановиться на развитии рынка секьюритизации ипотечных и иных активов внутри России. Складывающаяся ситуация на ипотечном рынке показывает, что в России необходимо срочно развивать внутренний рынок секьюритизации и задействовать неиспользованные до настоящего времени резервы. Речь идет о средствах Пенсионного фонда Российской Федерации, инвестиционного фонда, средствах институтов развития (Банк развития, государственные корпорации), временно свободных денежных средствах фонда обязательного страхования вкладов. Для поддержания ликвидности банковской системы, дальнейшего развития ипотечного кредитования и формирования российского рынка секьюритизации необходима государственная поддержка для формирования институтов внутреннего рынка и создания инвестиционного спроса на ипотечные облигации. Пилотные выпуски секьюритизированных активов как в России, так и на зарубежных рынках показали, что законодательство работает, у банков имеется достаточное количество ипотечных кредитов и интерес к таким бумагам высокий. К сожалению, кризис на ипотечном рынке в США и других странах подорвал доверие инвесторов к подобным инструменты, в связи с чем размещение ипотечных ценных бумаг за рубежом стало невозможным.

Сегодня в России не сформирован класс инвесторов, готовых инвестировать свободные денежные средства в длинные активы, хотя такие компании имеются - Пенсионный фонд Российской Федерации, страховые компании, институты развития. Однако они

17 «Кредит, полностью обеспеченный залогом жилой недвижимости, в которой проживает или намеревается проживать заемщик или которая сдается в аренду, получает весовой коэффициент риска 35%.» (Документ Базельского комитета по банковскому надзору «Международная конвергенция измерения капитала и стандартов капитала: новые подходы». Базель II, ст. 72).

не спешат проявлять интерес к ипотечным ценным бумагам российских эмитентов. В приобретении ипотечных ценных бумаг могут быть заинтересованы и другие участники рынка. Формирование инвесторов в ипотечные ценные бумаги или ипотечные активы помогло бы решить важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности, что, в с вою очередь, способствовало бы развитию рынка ипотечных ценных бумаг на территории России и дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования.

Необходимость формирования инвесторов в ипотечные ценные бумаги обусловлена тем, что условия, на которых осуществляется выдача ипотечных кредитов, должны быть подтверждены и приняты со стороны покупателя этих бумаг. Поскольку такой рынок в России отсутствует, то у банков, выдающих ипотечные кредиты, из-за отсутствия канала сбыта возникают проблемы с их последующим рефинансированием, особенно в результате разразившегося финансового кризиса на мировых рынках, в связи с чем банки не могут точно знать, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, чтобы они были максимально интересны инвесторам. Проведенных сделок секьюритизации явно недостаточно для того, чтобы сформировать единый подход к требованиям о выдаче и сопровождении ипотечных кредитов.

Кроме того, существуют и другие проблемы, сдерживающие интерес институциональных инвесторов к долгосрочным финансовым инструментам, а именно:

1) сложность организации сделки и ее высокая стоимость, что обуславливает недоступность секьюритизации для малых и даже средних банков и необходимость формирования для достижения экономической эффективности сделки крупного пула кредитов объемом не менее 100 миллионов долларов. Несовершенство российского законодательства, отсутствие опыта российских компаний в проведении сделок секьюритизации и отсутствие конкуренции в этой сфере рынка, а также отсутствие масштабной инфраструктуры для проведения процесса рефинансирования в силу недостаточного количества профессионалов,

имеющих опыт секьюритизации активов, вынуждает российские компании приглашать зарубежных специалистов, стоимость услуг которых в разы выше услуг российских специалистов;

2) технические ограничения кредитных организаций: имеющиеся программы не отвечают всем требованиям инвесторов, возникает необходимость доработки 1Т-систем, что влечет за собой необходимость серьезных инвестиций в технологию;

3) отсутствие законодательного закрепления введения специальных блокированных счетов (по типу евсг^-счета), которые позволили бы отделять потоки платежей по ипотечным кредитам от всех прочих и тем самым защищать права инвестора, а также исключили бы возможность «смешивания» денег на балансе оригинатора (сервисе-ра). Такие счета должны быть свободны от притязаний третьих лиц, не связанных со сделкой, и от притязаний владельца счета, который в настоящее время может в любой момент его закрыть, а деньги забрать или перевести на другой счет;

4) недостаточная судебная практика реализации залогов и несовершенство законов в части регулирования процедур обращения взыскания на заложенное имущество, что не может способствовать формированию у инвесторов в ипотечные ценные бумаги уверенности в гарантированном получении дохода, на который они рассчитывали. Судебный процесс может длиться годами, но и при этом не гарантировано решение в пользу кредитора: суду предоставлено право отсрочки в обращении взыскания на срок до одного года по просьбе ответчика либо отказа в обращении взыскания из-за несоразмерности требований кредитора размеру предмета залога;

5) неготовность российских инвесторов к использованию новых инструментов, которые ранее отсутствовали на российском рынке и т. п.

Особо хочу остановиться на проблемах секьюритизации через специально создаваемого ипотечного агента. Отсутствие специального закона, регулирующего деятельность ипотечного агента (аналог БРУ) и

гарантирующего эффективную защиту прав инвесторов, порождает много вопросов как у российских эмитентов, так и у инвесторов, связанных с формированием ипотечного агента, его компетенцией, совершением с ним сделок по передаче ипотечного покрытия и т. д. Не отработан механизм банкротства и ликвидации ипотечного агента, что создает повышенные риски для инвестора в ипотечные ценные бумаги. В настоящее время российское законодательство:

• позволяет учредителю специального ипотечного агента в любое время инициировать процедуру его ликвидации;

• допускает возможность отмены ранее заключенных сделок при назначении внешнего управляющего. Продажа и передача специальному ипотечному агенту активов, подлежащих секьюритизации, должны быть необратимыми;

• не в полной мере регулирует вопрос исключения из конкурсной массы ипотечного актива и поступающих платежей в случае банкротства эмитента или специального ипотечного агента.

Однако активная работа в этом направлении проводится. В настоящее время в Госдуме принят в третьем чтении законопроект, направленный на введение депозитарного учета закладных, что должно значительно упростить процедуру передачи прав по закладным. Законопроектом также предусматривается изменение отдельных положений Закона об ипотеке, связанных с оформлением и выдачей закладной, внесением в нее изменений, государственной регистрацией ипотеки, ее прекращением, и других положений.

Кроме того, подготовлены и внесены в Правительство Российской Федерации проекты законов, направленных на внесение изменений в отдельные законодательные акты в части секьюритизации ипотечных и иных активов, а также в части определения статуса специально создаваемого ипотечного агента, его функций и порядка совершения с ним сделок по продаже ипотечных и иных кредитов, составляющих ипотечное покрытие. Есть все основания полагать, что в текущем году этот законопроект будет внесен в Госдуму на рассмотрение.

Это только основные наиболее значимые проблемы, возникающие на рынке ипотечного кредитования и при совершении сделок секьюритизации, которые необходимо решать, чем быстрее, тем лучше.

Указанные и иные поправки в Закон об ипотеке и связанные с ним законодательные акты были рассмотрены на заседании Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию и направлены в заинтересованные министерства и ведомства для рассмотрения.

Принятие предложений банковского сообщества, упрощение процедур ипотечного кредитования в России, что не является призывом к упрощению выдачи ипотечных кредитов и снижению требований к заемщикам и предмету залога, формирование единой законодательной базы в сфере ипотеки, понятной и прозрачной для всех участников рынка, в том числе для инвесторов, позволит и дальше развивать ипотечное кредитование в России такими же темпами, а гражданам - решать свои жилищные проблемы.