Страхование ответственности застройщика как мера по защите прав участников долевого строительства

СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА КАК МЕРА ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье раскрываются проблемы защиты имущественных прав участников долевого строительства, связанные с отсутствием в законодательстве требований по обязательному страхованию гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Анализируются изменения законодательства, регулирующего указанные правоотношения. Подчеркивается значение деятельности саморегулируемых организаций в строительстве в установлении требований по страхованию застройщиков при вступлении в саморегулируемую организацию (СРО).

Ключевые слова: застройщик, участники долевого строительства, договор участия в долевом строительстве, саморегулируемые организации в строительстве, защита имущественных прав

Необходимость специального регулирования отношений в сфере участия в долевом строительстве была вызвана потребностью прекратить массовые нарушения прав участников долевого строительства. Среди таких нарушений в первую очередь следует выделить несоблюдение застройщиком сроков окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию объектов строительства, а также несоблюдение требований к качеству выполненных работ. Застройщики использовали и иные, мошеннические схемы, в том числе, вторичную перепродажу квартир и т.п. Указанные нарушения имели и имеют значительный общественных резонанс, поскольку влекут за собой довольно тяжелые последствия, связанные с потерей участником долевого строительства значительных денежных средств или с причинением вреда жизни и здоровью участников долевого строительства и третьих лиц.

Отсутствие эффективных законодательных мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, может быть восполнено обязательностью страхования ответственности застройщика на случай нарушения им своих обязательств по договору. Зачастую решения о взыскании с недобросовестного застройщика денежных средств в пользу участников не могут быть исполнены в связи с отсутствием денежных средств на счетах ответчика или недостаточности его активов. В случае же страхования ответственности застройщика при наступлении страхового случая его обязательство будет обеспечено за счет страхового возмещения.

В настоящее время закон допускает возможность добровольного страхования застройщиком возможных финансовых и прочих рисков при осуществлении проекта строительства (ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве)1. Однако данный вид добровольного страхования предусматривает страхование предпринимательского риска, по которому выгодоприобретателем становится непосредственно страхователь, в то время как при страховании гражданской ответственности застройщика выгодоприобретателями становятся участники долевого строительства, что, безусловно, повышает гарантии их защиты.

Важно отметить, что в соответствии со ст. 932 ГК РФ страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. Поэтому не вполне уместны утверждения, которые нередко звучат со страниц периодических изданий о том, что застройщики могут в добровольном порядке страховать свою ответственность в пользу участника долевого строительства. Таким образом, данный вид страхования должен быть предусмотрен законом, приобретая обязательный характер.

Впервые вопрос о страховании гражданской ответственности застройщика был поднят в процессе разработки Градостроительного кодекса РФ2, но законодательно урегулирован не был. Повторно данный вопрос был заявлен в проекте закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 18 июля 2006 г. В пояснительной записке к указанному законопроекту было обращено внимание на опыт развития экономических отношения, в том числе зарубежный, который показывает, что одним из наиболее действенных механизмов защиты имущественных интересов является страхование таких интересов. В этой связи в законопроекте было предложено обязать застройщика страховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, установив, что обязанность застройщика застраховать свою ответственность является обязательным условием договора участия в долевом строительстве3.

Действительно, опыт зарубежных государств подтверждает эффективность обязательного страхования ответственности застройщиков. Подобное обязательное страхование ответственности предусмотрено, например, законодательством Франции и Италии и успешно реализуется в этих странах уже не один десяток лет.

Однако при обсуждении законопроекта мнения разделились, высказывались как позиции в пользу введения данного обеспечительного института, так и против. Возражения застройщиков против введения обяза-

тельного страхования их ответственности, обусловлены нежеланием нести дополнительные финансовые затраты, связанные с выплатой страховой премии страховщику. При этом основным аргументом застройщиков является угроза подорожания строящейся недвижимости из-за дополнительных финансовых затрат застройщиков.

Позиция страховых компаний также выглядит неоднозначно. С одной стороны для страховых компаний это новый крупный страховой рынок, но с другой стороны страховщики не проявляют активности в освоении данного рынка, поскольку как показывает практика последних лет, слишком велик риск выплат, который несет страхования компания.

Тем не менее, несмотря на явное противодействие экономически сильных субъектов, вопрос защиты прав участника долевого строительства с помощью обязательного страхования ответственности застройщика до сих пор остается актуальным. Следующим шагом в данном направлении стали внесенные в июле 2008 года изменения в Градостроительный кодекс РФ4 в отношении правового регулирования статуса саморегулиру-емых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (далее - СРО), которые допускают возможность таким СРО устанавливать требования к страхованию ее членами гражданской ответственности. Соответствующее положение закона вступили в силу с 1 января 2009 года.

Обычно уставными документами СРО предусмотрено, что если застройщик не имеет полиса добровольного страхования ответственности, то в компенсационный фонд СРО вносится значительно большая сумма, нежели членские взносы и обычные вступительные взносы, и, как правило, ее размер составляет не менее 1 миллиона рублей.

Следует иметь в виду, что установление требования к страхованию членами СРО их гражданско-правовой ответственности является правом, а не обязанностью СРО , и, таким образом, мы не можем в полной мере вести речь о введении института обязательного страхования ответственности застройщика.

Помимо этого, законом установлен вид нарушения, на случай совершения которого страхуется ответственность члена СРО. Таким нарушением является причинение застройщиком вреда вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 226-ФЗ5 с 1 января 2012 года Градостроительным кодексом РФ вводится обязатель-

ное страхование гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (часть 3 статьи 55 дополнена пунктом 10, пока не вступившим в силу).

Таким образом, законодатель устанавливает гарантии потерпевшим при наступлении страховых случаев, которые зачастую связаны с тяжелыми последствиями для жизни и здоровья граждан. Что же касается иных нарушений, в том числе связанных с просрочкой исполнения застройщиком, членом СРО, своих обязательств, то в отношении этих случаев страхование ответственности законом не предусмотрено и возмещение в результате совершения таких нарушений «остается на совести» застройщика.

На наш взгляд, обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства возможно только путем введения обязательного страхования гражданской ответственности застройщика за любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения им своего обязательства по договору долевого участия в строительстве. Таким образом, страхование должно быть установлено не только на случаи выявления при приемке готового объекта или в течении гарантийного срока недостатков объекта строительства, но и на случаи неисполнения или просрочки исполнения застройщиком своего обязательства.

Следует признать, что законодательное регулирование обязательного страхования ответственности застройщика за нарушение договора долевого участия в строительстве возможно не решит в один момент всех проблем, связанных с защитой прав участников долевого строительства. Более того, недостаточно проработанный правовой механизм реализации обязательного страхования ответственности застройщика может породить иные проблемы, связанные с невозможностью получения возмещения из-за бюрократических проволочек страховых компаний, из-за недостаточности страховой суммы, на которую застраховал свою ответственность застройщик, из-за оговорок в тексте договора страхования, которые исключают обязанность страховщика осуществить страховую выплату (например, оговорка о том, что «страховщик не возмещает убытки за некачественное выполнение работ в случаях, когда строительные работы проводились с отклонением от проектной документации»).

Однако, встречающиеся на практике проблемы могут быть устранены с использованием законодательных рычагов, в том числе путем четкого определения в законе страховых рисков; страховой суммы, которая должна быть не меньше суммы, внесенной участниками долевого строительства, с возможной индексацией с учетом инфляции; сроков договора страхования, которые должны выходить за пределы гарантийного срока,

установленного в отношении построенного объекта; а также предусматривать обязательные условия договора, исключающие возможность ухудшения его условий, по сравнению с установленными законом, что позволит максимально гарантировать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства как слабой стороны данного правоотношения.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 18.07.2006 №111-ФЗ, от 16.10.2006 №160-ФЗ, от 23.07.2008 №160-ФЗ, от

17.07.2009 №147-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 40.

Federal,nyj 7акоп о1 30 dekabrja 2004 §. № 214-Б7 “ОЬ исЬавІіі V ^ієуош 81токеГ81;уе шпо§о^аг1;ігпуЬ domov і іпуЬ оЬекІ^ nedvizhimosti і о vnesenii І7тепепу V пеко^гуе zakonodatel,nye аку Rossijskoj Federacii” (V red. FZ ot 18.07.2006 №111^7, ot 16.10.2006 №160-FZ, ot 23.07.2008 №160^, ot 17.07.2009 №147-FZ, ot

17.06.2010 №119-FZ) // Sobranie zakonodatel,stva Rossijskoj Federacii ot 3 janvarja 2005 g. № 1 (chast, I) st. 40.

2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с посл. изм. от 27.07.2010г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16

Gradostroitel,nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 29 dekabrja 2004 g. N 190-FZ (s posl. izm. ot 27.07.2010g.) // Sobranie zakonodatel,stva Rossijskoj Federacii ot 3 janvarja 2005 g. N 1 (chast, I) st. 16

3 Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статью 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Текст пояснительной записки официально опубликован не был.

Pojasnitel,naja zapiska k рше^и federal,nogo zakona “О vnesenii izmenenij v Federal,nyj zakon “ОЬ uchastii v dolevom stroitel,stve mnogokvartirnyh domov і inyh obektov nedvizhimosti і о vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel,nye akty Rossijskoj Federacii” і stat,ju 25.1 Federal,nogo zakona “О gosudarstvennoj registracii prav na nedvizhimoe imuwestvo і sdelok s nim” // Tekst pojasnitel,noj zapiski oficial,no opublikovan пе Ьуі.

4 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 2008 г. N 30 (часть I) ст. 3604

Federal,nyj zakon ot 22 2008 g. N 148-FZ “О vnesenii izmenenij v

Gradostroitel,nyj kodeks Rossijskoj Federacii і otdel,nye zakonodatel,nye akty Rossijskoj Federacii” // Sobranie zakonodatel,stva Rossijskoj Federacii ot 28 ijulja 2008 g. N 30 (chast, I) st. 3604

5 Федеральный закон от 27.07.2010 N 226-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»// Российская газета. N 169. 02.08.2010

Federal,nyj zakon ot 27.07.2010 N 226-FZ “О vnesenii izmenenij v otdel,nye zakonodatel,nye akty Rossijskoj Federacii v svjazi s prinjatiem Federal,nogo zakona “ОЬ objazatel,nom strahovanii grazhdanskoj otvetstvennosti vladel,ca opasnogo obekta za prichinenie vreda v rezul,tate avarii na opasnom оЬє^є”// Rossijskaja gazeta. N 169.

02.08.2010