Офисная пауза

В 2016 году на рынок офисной недвижимости было выведено около 215 тыс. кв. м площадей, из которых примерно 130 тыс. кв. м в классе А и около 85 тыс. кв. м в классе В/В+. Согласно планам девелоперов в начале года, прирост качественных офисных площадей по итогам 2016 года должен был составить 250-270 тыс. кв. м, но ввод части объектов был перенесен на 2017 год. По прогнозам экспертов, в 2017 году новое предложение составит примерно 170 тыс. кв. м офисных площадей.

В 2016 году, по данным ЗАО "БФА-Девелопмент", объем предложения качественных офисных площадей составил 2,545 млн кв. м, что на 9,2% больше, чем в 2015 году, и на 17,4% больше показателей 2014 года. Из них 215 тыс. кв. м было введено в 2016 году, что практически равно показателям 2014 года (217 тыс. кв. м).

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России, полагает, что сегодня девелопмент новых бизнес-центров находится на паузе. По ее прогнозам, объем ввода новых офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2017 году снизится на 60 тыс. кв. м по сравнению с 2016 годом. "Только около половины нового предложения будет предлагаться в аренду. Также значительную часть (60%) нового предложения 2017 года составят бизнес-центры, сроки реализации которых переносились ("Наличная, 44", "Ренессанс бизнес-парк", "Премьер Лига"). Среди объектов, которые пополнят рынок аренды в 2017 году, можно отметить БЦ "Пономарев Центр" и "Сенатор" на улице Чапаева", — говорит госпожа Лежнева.

При этом она обращает внимание на то, что, несмотря на лидирующие позиции компании "Газпром" и ее спутников на рынке аренды, значительная часть офисных площадей была также арендована компаниями "несырьевого" сектора экономики — из сферы информационных технологий и телекоммуникаций (ИТиТ), девелопмента и инжиниринга, а также профессиональных услуг. "Среди этих компаний наибольший рост спроса демонстрирует сектор ИТиТ, который каждый год увеличивает объем арендованных офисов на 20%", — говорит эксперт.

"Сегодня "Газпром" и IT — два наиболее знаковых игрока на рынке офисов Петербурга. Если до кризиса активны были также страховые, фармацевтические компании, банковские структуры и проектировщики, то сегодня их доля в общем объеме сделок резко сократилась", — считает Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG Estate.

По данным Colliers International, стабильно высокий спрос на офисные помещения привел к постепенному снижению доли вакантных площадей в целом по рынку до 11% против 12% по итогам 2015 года. Наиболее заметное сокращение вакансии — на 5% — произошло в классе А, в то время как в классе В произошел рост на 1% в связи с вводом в эксплуатацию в четвертом квартале 2016 года сразу двух бизнес-центров.

Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development, отмечает, что в середине года количество вакансий в бизнес-центрах снизилось. "Дефицита, конечно, мы не наблюдали, но и избытка не было. В последнем квартале было выведено в эксплуатацию несколько бизнес-центров, но больше половины на рынке не экспонировалось, поскольку строилось под конкретного заказчика. Интересно, что часть проектов сейчас находится "в заморозке", но девелоперы готовы возобновить строительство при наличии крупного арендатора", — говорит она.

Виталий Коробов, директор по развитию ХК "Аквилон Инвест", считает, что уровень вакантных площадей на начало 2017 года вырастет, но незначительно. "Спросом, как и в 2016 году, будут пользоваться либо небольшие помещения, либо крупные лоты", — добавляет он.

Отмечается и восстановление ставок аренды: в классе А запрашиваемая ставка увеличилась на 8% за прошедший год и составила 1335 рублей за квадратный метр в месяц (без НДС и включая операционные расходы), в классе B за год произошел небольшой рост на 2%, средневзвешенная ставка — 940 рублей за квадратный метр в месяц. "На фоне уменьшения вакансий и начала восстановления ставок аренды происходит вымывание офисных блоков от 3 тыс. кв. м в существующих бизнес-центрах. Объем свободных площадей на рынке относительно стабилен и колеблется от 250 до 300 тыс. кв. м, но количество объектов, где в аренду предлагаются крупные блоки, крайне ограничено", — говорит госпожа Лежнева. Сегодня, по мнению экспертов Colliers International, завершается лучшее время для консолидации офисов крупных арендаторов: доля сделок большого метража в 2017 году будет сокращаться.

Юлия Серебрякова, директор по продажам делового квартала "Невская ратуша", говорит, что сегодня наиболее востребованные районы — Московский, Центральный и Петроградский, самые активные среди потенциальных арендаторов — компании из нефтегазового, фармацевтического и IT-секторов.

Продолжается тренд на покупку крупных офисных объектов, который в 2014 году задал "Газпром". С началом переезда из столицы компания арендовала с правом выкупа через пять лет БЦ Electro, Eightedges, "Тринити". В этом году структуры "Газпрома" купили БЦ "Мезон Плаза". IT-компания Jet Brains выкупила ранее арендуемый ею БЦ "Универс". Рост сделок с IT-компаниями увеличился, когда курс валюты начал расти, а рубля — дешеветь, что для иностранных компаний послужило важным фактором — стоимость рабочей силы стала более привлекательной.

Иван Починщиков считает, что основной тенденцией этого года можно назвать ввод новых объектов с высоким уровнем заполняемости. "Так, Fort Tower занял "Газпром", в БЦ "Смоленский" на Уральской 10 тыс. кв. м заняла IT-компания, вторую очередь БЦ "Мегапарк" арендовали полностью две IT-компании, которые заняли офисы площадью 6,6 и 12 тыс. кв. м. На настоящий момент на рынке есть несколько новых объектов с высоким уровнем вакансии, но это связано либо с неудачной локацией, либо с завышением арендной ставки", — говорит он.

Принимая во внимание небольшой объем вывода новых проектов на рынок и темпы "скупки" крупных объектов, можно прогнозировать в 2017 году дефицит качественных офисных площадей. Уже сегодня крупные компании выбирают объекты, которые находятся на стадии котлована, либо находятся в поиске земельных участков под строительство объектов built-to-suit.

"В 2016 году запустили единичные проекты, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2018-м. При успешной реализации и выдержанном соотношении цены и качества объекты будут востребованы рынком", — уверен господин Починщиков.

Примечательно, что некоторые компании выкупают объекты торговой или гостиничной недвижимости, а потом переформатируют их в офисные центры. В 2015 году "Сенатор" реконструировал бывший универмаг "Фрунзенский" в бизнес-центр класса А. В этом году ГК "Бест" купила ТЦ "Аура", формат которого также намерены изменить на офисный центр класса А.