Инструменты логистики

Отсутствие свободных площадей в логопарках вынуждает потенциальных арендаторов заказывать строительство таких объектов у девелоперов. Так, DIY-ритейлер «ВсеИнструменты.ру» возьмет в аренду комплекс на 110 тыс. кв. м, который построит A2 Group специально для компании. Эксперты считают, что из-за ожидаемого роста финансирования после недавнего повышения ЦБ ключевой ставки девелоперы могут отказаться от спекулятивных сделок, сосредоточившись на строительстве складских комплексов под конкретных заказчиков.

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ

DIY-ритейлер «ВсеИнструменты.ру» подписал договор аренды строящегося склада на 110 тыс. кв. м в логистическом центре «Обухово» в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе, рассказали “Ъ” в компании и подтвердили в IBC Real Estate (консультант сделки). В A2 Group, строящей объект, на запрос “Ъ” не ответили.

A2 Group строит логопарки в Краснодаре, Ростове-на-Дону и других городах. «Обухово» общей площадью 370 тыс. кв. м —первый объект компании в Подмосковье. Исходно одним из крупных арендаторов этого комплекса должен был стать AliExpress, но в 2022 году маркетплейс отказался от сделки, сообщали тогда «Ведомости». В конце 2022 года 110 тыс. кв. м в «Обухово» арендовал Ozon.

«ВсеИнструменты.ру» — один из крупных DIY-ритейлеров в онлайне. В 2022 году выручка компании выросла на 52% год к году, до 56,2 млрд руб., чистая прибыль снизилась на 59%, до 695,5 млн руб., следует из Kartoteka.ru.

Директор по развитию товародвижения «ВсеИнструменты.ру» Артем Серенков говорит, что будущий объект позволит ритейлеру увеличить складские мощности.

Горьковское шоссе дает прямой выход на Урал, Сибирь и Дальний Восток, а при запуске скоростной трассы Москва—Казань—Екатеринбург возможно сокращение времени доставки грузов до регионов, добавляет руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.

Ставка аренды в «Обухово» могла составлять 6–6,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, считает партнер NF Group Константин Фомиченко. Таким образом, «ВсеИнструменты.ру» будет платить за аренду склада 660–715 млн руб. в год. Сейчас сделка в формате built-to-suit (BTS; строительство под конкретного заказчика) — единственная возможность получить складское помещение большого объема, отмечает коммерческий директор Дмитровского логистического парка Александр Перфильев. По данным CORE.XP, в логопарках Москвы и Подмосковья сейчас свободно не более 0,8% площадей. Тем не менее в этом году консультанты ожидали, что доля введенных в эксплуатацию проектов по системе BTS будет минимальной с 2018 года — всего 40% из 1,4 млн кв. м, все остальное — спекулятивные проекты (см. “Ъ” от 31 июля).

Однако с ростом ключевой ставки ЦБ до 12% ситуация может измениться. В условиях заметного повышения курса доллара и роста стоимости заемного финансирования высока вероятность пролонгации сроков завершения строительства ряда спекулятивных объектов, считает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Татьяна Дивина. Поэтому, не исключает она, по итогам этого года складов в формате BTS может быть построено больше.

Удорожание кредитных средств «убивает финансовую модель» как спекулятивного девелопмента, так и модели BTS, так как текущие арендные ставки не позволят обслуживать проценты за кредит, отмечает гендиректор «Ориентира» Андрей Постников.

Реализация объектов под конкретного заказчика менее рискованна для застройщика, так как комплекс гарантированно будет генерировать доход, считает Татьяна Дивина. Но в то же время, продолжает она, зафиксированная ставка аренды может не покрывать резко возросшие расходы на строительство. В таком случае, резюмирует руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, девелоперы будут поднимать ставки аренды на новые проекты.