Само рассоседится

Девелопер многофункционального комплекса на ул. Пермской, 33 — АО «Кортекс» подал иски в Арбитражный суд Пермского края к владельцам соседнего участка. Он добивается изменения границ земли, поскольку часть здания попадает на территорию по ул. 25-го Октября, 18, и требует установить сервитут для организации пожарного проезда. В «Кортексе» утверждают, что пока не решены эти вопросы, власти не согласовывают изменения в разрешение на строительство. Владельцы смежного участка заявляют, что их земля была поставлена на кадастровый учет по всем нормам, и МФК по факту является самовольной постройкой, а в установлении сервитута у девелопера явной необходимости нет.

Застройщик МФК на ул. Пермской, 33 АО «Кортекс» обратилось в краевой арбитраж с двумя исками к владельцам соседнего участка — ИП Александру Ощепкову и САО «ВСК». В одном заявлении компания требует изменить границы между участком на ул. Пермской и смежной территорией на ул. 25 Октября, 18. Второй иск касается установления сервитута. АО «Кортекс» требует установить за плату право постоянного ограниченного пользования частью земельного участка по ул. 25-го Октября. Оба иска приняты к производству. Разбирательства назначены на 7 и 8 августа.

Как пояснил „Ъ-Прикамье“ гендиректор АО «Кортекс» Геннадий Кузнецов, наложить сервитут требуется для организации пожарного проезда и исполнения требований пожарной безопасности. Иск об изменении границ, по его словам, связан с расположением части объекта на соседней территории. «Выяснилось, что часть построенного еще в 2007 году здания (ее площадь 1,2 кв. м) находится на участке по 25-го Октября. Это было обнаружено в процессе получения нормативных документов. Мы подали иск, чтобы привести границы участка в соответствие с фактическим использованием», — отметил господин Кузнецов. Он добавил, что пытался урегулировать земельные вопросы с владельцами смежной территории и вел переговоры «в течение трех лет», но собственники участка не согласовывают изменения границ. «В июле были очередные переговоры, какие-то подвижки есть. Во внесудебном порядке пока не договорились, там много вопросов», — добавил собеседник „Ъ-Прикамье“.

Геннадий Кузнецов заявляет, что нерешенные вопросы влияют на реализацию проекта: без сервитута и установления границ в новых координатах городские власти отказывают АО «Кортекс» во внесении изменений в разрешение на строительство. «Поэтому мы полгода стоим. Просили администрацию внести изменения в разрешение на строительство с отлагательными условиями, чтобы мы эти недочеты устранили при сдаче дома, но нам отказали», — сообщил Геннадий Кузнецов. По его словам, из-за отсутствия этой документации «Кортекс» не может продавать квартиры, при этом жилье составляет значительную часть комплекса.

Как следует из материалов арбитража, ответчики исковые требования не признают. Александр Ощепков заявил „Ъ-Прикамье“, что при постановке участка на 25-го Октября, 18 на кадастровый учет землеустроительная документация была согласована по всем правилам, в том числе с прежним собственником — АО «Обувная фабрика „Модена“», а на момент межевания на участке был вырыт котлован, но никаких частей здания еще не было. Он также утверждает, что возведение колонны на земельном участке по 25-го Октября незаконно: «В соответствии с действующим законодательством, строительство объектов недвижимости должно осуществляться исключительно на отведенных для этого участках, в соответствии с документами по планировке территории. Земельный участок, на котором возведена часть строящегося здания, ни прежнему собственнику (обувная фабрика), ни новому (АО „Кортекс“) никогда не предоставлялся, и, соответственно, проектировать, а тем более строить на нем, правовых оснований не имелось. Строящийся объект на ул. Пермской, 33 по факту в настоящий момент является самовольной постройкой».

Александр Ощепков утверждает, что у «Кортекса» нет явной необходимости в установлении сервитута: «У застройщика и так есть проезды и проходы через собственный участок на ул. Пермской, это видно, в том числе, и на схеме участка». Он добавляет, что размещение вспомогательных проездов предусмотрено в границах предоставленного «Кортексу» земельного участка в соответствии с проектной документацией для строительства здания. «Установление сервитута в отношении нашего земельного участка существенно затруднит его использование по назначению, в том числе, у нас будет ликвидировано несколько парковочных мест», — добавляет Александр Ощепков.

Напомним, проект многофункционального элитного комплекса Zeppelin на ул. Кирова, 33 (сейчас ул. Пермская) был заявлен еще до кризиса 2008 года. Объект собирались построить совместно акционеры ОАО «Обувная фабрика „Модена“» и девелопер ООО «Камтрансстрой Плюс» (КТСП). Площадь участка — 5751 кв. м. Инвестиции в строительство оценивались в 500–700 млн руб. Общая площадь МФК должна была составить 30,6 тыс. кв. м включая девятиэтажный административно-торговый комплекс и 6–11-этажный жилой дом с парковкой. Объект планировалось сдать в третьем квартале 2008 года, но проекту помешал кризис. Участок и незавершенный объект строительства были приобретены в начале 2013 года ЗАО «Кортекс» на основании соглашения об отступном, которое было заключено в рамках банкротства фабрики «Модена». По данным СПАРК-Интерфакс, АО «Кортекс» зарегистрировано в Москве весной 2012 года, гендиректором является бывший совладелец КТСП Геннадий Кузнецов, единственным учредителем — Павел Агафонов.

В ноябре 2014 года ЗАО «Кортекс» обратилось в комиссию по землепользованию и застройке, чтобы снять ограничение по высоте в 20 м, установленное для центра Перми. Представители компании тогда заявляли, что здание построено на 63%. МФК был спроектирован еще в середине 2000-х годов, поэтому отдельные его параметры уже не актуальны. В связи с этим девелопер планировал реконструировать комплекс, уменьшив торговые площади (было изначально запланировано 6 тыс. кв. м). Вместо этого застройщик намерен сделать фитнес-центр, порядка 3,5 тыс. кв. м с бассейном, а цокольный этаж перевести из торговых помещений под парковку, чтобы увеличить количество машиномест. Снять ограничения девелоперу было необходимо, чтобы получить новый градплан участка и разрешение на реконструкцию. Предложение было отклонено. Позднее «Кортекс» обратился с заявкой еще раз, попросив изменить предельные параметры высоты застройки с 20 до 46 м. Объект незавершенного строительства уже имеет такую высоту. Предложение было одобрено.