Из эскроу возгорится пламя

Девелоперы жилья могут столкнуться с новым кризисом — правила привлечения средств в их проекты неожиданно ужесточаются. Депутаты Госдумы хотят блокировать в банках поступления от покупателей квартир во всех новостройках, а не только выходящих на рынок после 1 июля 2019 года. Избежать изменений смогут отдельные девелоперы, прошедшие специальный отбор. Если поправки утвердят, застройщики грозят ростом цен на первичном рынке жилья до 20%.

Думский комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям обновил поправки к главному для девелоперов отраслевому закону №214, принял их и рекомендовал к рассмотрению во втором чтении, назначенном на 18 декабря, рассказал “Ъ” его руководитель Николай Николаев. «Предполагается, что с 1 июля 2019 года абсолютно все застройщики должны будут перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета»,— заявил он. В другой версии законопроекта, которая уже прошла первое чтение, переход на новый порядок предусмотрен только для тех проектов, которые выходят на рынок после 1 июля 2019 года.

Эскроу-счета, когда застройщики обязаны направлять средства покупателей на специальные банковские счета и держать их там до завершения строительства, должны заменить привычные для отрасли договоры долевого участия (ДДУ), когда привлеченные деньги прямиком идут на стройку. Кардинальное изменение правил игры потребовалось из-за роста числа обманутых дольщиков, что особенно характерно для региональных рынков.

Как только власти начали обсуждать механизмы ужесточения привлечения средств покупателей жилья, девелоперы Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга массово стали получать разрешения на строительство новых проектов впрок. Так, Москомстройинвест сообщал, что в первой половине 2018-го одобрил вдвое больше заявок на получение заключения о соответствии проектной декларации, чем за то же время в прошлом году. «Это попытка обойти закон, чтобы использовать действующий механизм продаж и финансирования строительства жилья, который неэффективен»,— уверен Николай Николаев. Поэтому, по его словам, и появились новые поправки.

Он утверждает, что в Госдуме в курсе, что есть надежные застройщики, которые на самом деле привлекают средства дольщиков на строительство и выполняют свои обязательства. Для них Минстрой разработает перечень критериев, определяющих надежность, затем оценит участников рынка на предмет соответствия списку, и в случае совпадения они смогут закончить начатые проекты при тех же условиях, при которых их начали. «Надеюсь, критерии будут включать несколько параметров: степень готовности объекта, количество проданных договоров долевого участия и финансовую устойчивость компании»,— говорит Николай Николаев.

Среди других поправок, подготовленных ко второму чтению 214-го закона, в частности, смягчение требований к опыту работы девелоперов (5 тыс. кв. м вместо 10 тыс. кв. м) и частичное снятие ограничений на заимствования у любых учредителей (их разрешили в пределах 20% от общей долговой нагрузки, хотя ранее предлагалось запретить этот механизм).

Текст поправок увеличился с пяти листов сначала до 63, а за последние сутки до 80, говорит член президиума «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский. По его словам, когда документ настолько увеличивается в объеме, то по думскому регламенту он должен заново проходить все этапы согласований. Господин Николаев утверждает, что поправки согласованы с правительством. То же самое говорят в «Дом.РФ» (единый институт развития в жилищной сфере).

«Поддержанная правительством инициатива депутатов по переводу на эскроу-счета все строящиеся проекты направлена на защиту интересов граждан: банк обеспечит сохранность средств до окончания стройки, а счета застрахованы в пределах 10 млн руб.»,— пояснили “Ъ” в «Дом.РФ». Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщил о готовности разработать постановление, необходимое для внедрения перехода на эскроу-счета всех строящихся объектов.

Чиновники пытаются решить проблему появления обманутых дольщиков, обновляя особенно активно последние три года отраслевое законодательство. До последнего предложения господина Николаева девелоперов ждали эскроу-счета с 1 июля 2019 года для всех проектов, вышедших на рынок после этой даты. Тогда же должен быть запущен механизм проектного финансирования строек и пятикратное повышение отчислений в фонд защиты дольщиков для тех, кто начал свои проекты до 1 июля 2019 года.

Если будут приняты новые поправки, предусматривающие открытие эскроу-счетов для проектов, начатых до 1 июля 2019 года, то себестоимость строительства увеличится на 20%, что приведет к пропорциональному росту цен, считает финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев. Ранее, когда обсуждался первый вариант с введением эскроу-счетов для проектов, которые стартуют после 1 июля 2019 года, застройщики прогнозировали рост цен на 10%. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, проблема в готовности банков. «Как они обработают заявки от всех девелоперов за оставшиеся шесть месяцев?!» — недоумевает она. Стоимость обеспечения девелоперских проектов по новому механизму в пять-шесть раз выше, чем по действующему. «Если весь рынок сразу перевести на эскроу-счета, понадобится единовременно 1,5 трлн руб.»,—указывает гендиректор Рейтингового агентства строительной отрасли Николай Алексеенко, подчеркивая, что такой переход похож на стресс-тест без прогнозного моделирования.

Почему с начала года активность девелоперов жилой недвижимости заметно выросла