Минстрой плотно берется за ограничения

Министерство строительства Пермского края предложило пересмотреть действующие в Перми ограничения плотности застройки. Эти ограничения были установлены предыдущим руководством Перми и края. При этом у девелоперов была возможность обойти их, построив социальные объекты или перечислив деньги на эти цели в бюджет. Новые краевые власти и руководство Перми считают, что действующие параметры сдерживают развитие строительной отрасли и не дают эффективно использовать земельные участки. Однако, несмотря на намерение увеличить предельную плотность, вопрос об отмене соглашений с застройщиками по строительству детских садов и школ пока не ставится.

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Краевые власти готовы пересмотреть существующие ограничения плотности застройки в Перми для зон Ц-1 (зона обслуживания и деловой активности городского центра), Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения), Ж-1 (многоэтажная и среднеэтажная застройка) и Ж-2 (среднеэтажная застройка). С таким предложением выступило министерство строительства Пермского края на заседании комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Пермского городского округа.

Как указано в материалах к заседанию, сейчас предельный коэффициент плотности 0,3 установлен на территориях общей площадью 2015 га, коэффициент 1,07 — для 892,6 га. В министерстве отмечают, что такие параметры «не позволяют достичь необходимых технико-экономических показателей».

В администрации Перми данную инициативу поддерживают. «Департамент градостроительства и департамент земельных отношений провели анализ установленных параметров плотности, в том числе и в отношении территорий, которые могли бы быть предоставлены под застройку. Сейчас мы понимаем, что действующие ограничения не позволяют эффективно использовать весьма ограниченный городской земельный ресурс. В существующих условиях ряд земельных участков нецелесообразно выставлять на торги, так как они не найдут покупателя»,— заявила на заседании комиссии и. о. замглавы Перми — начальник департамента земельных отношений Елена Гонцова.

Директор агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова предложила пересмотреть ограничения не только по плотности, но и по высотности. «Этот вопрос можно рассмотреть для тех территорий, где, к примеру, уже существует высотная застройка»,— отметила госпожа Пахомова.

Конкретных предложений на заседании комиссии не обсуждалось. Как сообщают в пресс-службе администрации Перми, предложения по актуализации параметров готовит Институт регионального и городского планирования Пермского края. В частности, специалисты анализируют способы регулирования застройки, используемые в других крупных городах. Министр по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, председатель комиссии Лариса Ведерникова заверила, что «все предложения по актуализации будут проходить через процедуру публичных слушаний с учетом мнения граждан».

Ограничения по плотности и высотности застройки были установлены в Перми в 2019 году. Однако у девелоперов была возможность обойти их, построив объекты социальной инфраструктуры за свой счет либо профинансировав их возведение. В соответствии с соглашением, пожертвование от застройщика в бюджет города составляет около 4 тыс. руб. с 1 кв. м общей площади квартир (без учета балконов и лоджий).

В пресс-службе краевого минстроя сообщили „Ъ-Прикамье“, что отмена данного механизма не рассматривается. «Соглашения продолжают действовать. Отметим, что при изменении параметров застройки будет учитываться потребность в местах в объектах социальной инфраструктуры для каждого земельного участка»,— отмечают в министерстве.

Гендиректор АО «Стройпанелькомплект» (СПК) Виктор Суетин считает предложение о пересмотре действующих ограничений актуальным. «При коэффициенте плотности 0,3 развитие города „приговорено“. Если это не отменить, город просто умрет. Поэтому предложение властей считаю огромным шагом вперед»,— говорит господин Суетин.

По мнению гендиректора СПК, решение о плотности застройки нужно принимать индивидуально, исходя из конкретной территории и проекта. «Возможно, где-то ограничения вовсе не нужны. В каких-то случаях имеет смысл регулировать строительство за счет других параметров: высотности, отступа от красных линий. Архитектура не может быть типовой, поэтому надо рассматривать и устанавливать параметры для конкретных проектов»,— поделился предприниматель.

Правозащитник, бывший член городской комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий считает, что на некоторых территориях увеличение плотности может быть оправданным. Но это требуется подтвердить расчетным путем - необходимые для этого инструменты, по словам правозащитника, уже предусмотрены Генпланом.

«Определены стандартные территории нормирования (СТН) и в каждой из них жители должны быть обеспечены всем необходимым для жизни. Считаем обеспеченность в конкретной СТН и если там есть избыток социальной инфраструктуры, то можно увеличивать количество жилья, повысив плотность. Если же существует дефицит, даже при действующей плотности, то о каком дополнительном жилье тут можно говорить?», – поясняет правозащитник. «Нельзя под видом благого дела – расселения аварийного жилья, увеличивать плотность и создавать дефицит и неудобства для всех жителей территории», – добавляет Денис Галицкий.

Гендиректор «Орсо групп», член комиссии по подготовке ПЗЗ Михаил Бесфамильный полагает, что параметры плотности целесообразно устанавливать централизованно для каждой территории города.

«В целом инициативу минстроя и минимущества можно оценить положительно. Так как с существующими параметрами плотности невозможно выполнять задачи федерального правительства по вводу нового жилья, а также расселения ветхих и аварийных домов. Ограничение коэффициента плотности до 0,3 мешает девелоперам строить доступное жилье. Потому что строить дом на 3 тыс. кв. м на участке в 1 га нецелесообразно экономически»,— отмечает Михаил Бесфамильный. «При этом изменение параметров плотности застройки будет соответствовать генплану Перми, который предусматривает максимальную плотность застройки в центре и постепенное снижение этого показателя в отдаленных районах»,— добавил предприниматель.