Смена приоритетов

Недвижимость оказалась наиболее надежным инструментом для частных инвестиций в период пандемии. Одной из главных тенденций на рынке стало смещение фокуса с жилых проектов в сторону коммерческих.

Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга существует много способов инвестирования: классические квартиры, апартаменты, кондоотели, коливинги и стрит-ритейл. По мнению Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, самыми понятными и простыми с точки зрения владения являются квартиры и апартаменты, они и занимают значительную долю сделок на рынке.

Заметные перемены

В 2020 году комплекс факторов привел к увеличению инвестиционной активности в недвижимости: взлетевшая стоимость доллара; введение налога на доходы физических лиц в размере 13%, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам больше 1 млн рублей; снижение ключевой ставки ЦБ, которая уменьшила инвестпривлекательность вкладов; общая ситуация неопределенности на рынке; льготная ипотека. Поскольку доступных и интересных инвестиционных инструментов все меньше, жилая недвижимость стала хорошей альтернативой для вложения и сохранения средств.

«Однако в 2021 году структура инвестиционных покупок на рынке жилья качественно изменилась. Объем инвестиционных сделок значительно отличается в зависимости от сегмента. Например, в высоком классе доля таких сделок больше, в отличие от масс-маркета и комфорт-класса, откуда инвестсделки практически ушли из-за рекордного роста цен»,— поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Эксперты отмечают появление большего количества частных инвесторов, которые интересуются коммерческой недвижимостью. «Раньше инвесторы с небольшими бюджетами отдавали предпочтение покупке строящегося жилья, а сейчас начинают смотреть коммерческую недвижимость, в сегменте стрит-ритейла либо офисные помещения С-класса»,— поясняет Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg. Также востребованными продуктами коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, являются встроенные помещения для бизнеса и апартаменты.

Как отмечает Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», в 1990-х основным трендом инвестирования в недвижимость было расселение коммуналок, потом инвесторы начали приобретать «первичку», следующие периоды связаны со строящимися коммерческими помещениями и переводом первых этажей МКД в нежилой фонд, а сейчас — период инвестиций в сервисные апартаменты. «Апартаменты с управляющей компанией — отличный вариант для тех, кто не хочет погружаться в операционку. Тем более что порог входа на рынок довольно низкий. Попробовать себя в статусе инвестора можно с капиталом от 5 млн рублей»,— заключает он.

Участники рынка подтверждают рост числа инвесторов в апартаменты. «В нашем комплексе доля покупателей, приобретающих юниты с целью инвестирования средств и получения дохода, выросла до 87%. В сегмент апартаментов приходит все больше инвесторов с рынка жилья: около половины (46%) наших покупателей рассматривали квартиры под сдачу, но отказались от этого инструмента. Если в 2019 году было 79% покупателей, которые приобретали апартаменты впервые, то в 2020 году их стало 83%. Это говорит о том, что все больше людей размещает капиталы в апарт-комплексах вместо квартир и депозитов, что неудивительно на фоне падения доходности этих инструментов»,— рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

По данным аналитиков Valo, в портрете покупателя за 2020 год произошли изменения. В 1,5 раза выросла доля инвесторов из других регионов: с 31% в 2019 году до 48% в 2020 году. Также заметно увеличилась доля служащих и специалистов (с 19% в 2019 до 28% в 2020 году) за счет сокращения доли владельцев бизнесов и руководителей высшего и среднего звена. С 54% в 2019 году до 62% в 2020 году увеличилась доля женщин. Произошло перераспределение покупателей в сторону более возрастных групп — 41–50, 51–60, более 60. Еще одно важное изменение — у инвесторов сформировались реалистичные ожидания доходности. Никто не ждет заоблачных цифр, все понимают, что в текущих экономических условиях прибыльность не может быть выше 7–10%.

Инвестиционные предпочтения

Основное требование покупателей к инвестиционной недвижимости в целом — ее доходность. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь инвестор в 2020 году начал еще более тщательно считать отдачу от вложений.

«Частные инвесторы, вкладывающие средства в апартаменты, за последний год стали более подкованными и более требовательными. Если на заре становления рынка покупателей больше интересовали площадь юнита, высота потолков, даже вид из окна, то сегодня подход инвесторов стал более глубоким и профессиональным. В топе критериев выбора — показатели доходности, вариативность доходных программ, а также наличие профессиональной УК на объекте, ее опыт и репутация»,— указывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.

По мнению госпожи Сторожевой, с одной стороны, инвесторы оценивают привлекательность конечного продукта для потребителей — потенциальных гостей юнитов. В сегменте апарт-отелей учитываются локация, инфраструктура, уровень гостиничного сервиса и сотрудничество с международными операторами. «Анализ потребительского поведения показал, что среди факторов, которые сильнее всего влияли на принятие решения, лидирует местоположение. Любопытно, что в 2020 году его значимость ощутимо снизилась: с 34–37% в предыдущих периодах до 26% на данный момент. Кроме того, в два раза больше покупателей стало обращать внимание на качество строительства»,— поясняет эксперт.

С другой стороны, инвесторы внимательно изучают факторы, обеспечивающие успешность инвестирования: наличие доходных программ (рост в 1,5 раза), профессиональной УК (рост почти в два раза) и ликвидность объекта. Важнее всего здесь ожидаемая доходность апартамента: влияние этого фактора выросло в три раза, с 6% в 2017 году до 18% в 2020 году. Цена, которая тоже влияет на доходность, учитывалась чуть реже, но в целом доля этого критерия довольно стабильна на протяжении 2018–2020 годов и составляет 11–13%.

«Девелоперы следят за рынком, и лидеры предлагают продукты, отвечающие современным требованиям. Наиболее востребованы проекты, предлагающие комплексный подход к реализации,— от создания продуманной концепции до управления и эксплуатации апарт-отеля. На первый план сейчас также выходят мультиформатность и гибкость. Наличие разнообразных форматов обеспечивает круглогодичную загрузку за счет широкого охвата сегментов, а гибкость оказалась крайне важна в условиях пандемии, когда УК пришлось оперативно реагировать на закрытие границ и запрет перемещений между городами. Учитывая отсутствие ясного понимания, что будет дальше, инвесторы обращают внимание на то, как компаниям удалось пережить кризисный период»,— заключает госпожа Сторожева.

Инвестирование в перспективе

«Ввиду того, что финансовый рынок в России пока не очень развит, в краткосрочной и среднесрочной перспективе недвижимость будет оставаться одним из приоритетных инструментов для частных инвесторов. В долгосрочной перспективе развития рынка на нем все большую роль будут играть крупные институциональные инвесторы, которые сейчас рассматривают для инвестиций отдельные здания, но в перспективе будут формировать свой портфель помещениями стрит-ритейла, доходной жилой недвижимостью (квартирами и апартаментами). Хоть и не быстро, но мы к этому придем»,— уверен господин Пашков.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», полагает, что среднесрочный тренд для встроенных помещений и апартаментов одинаков: стоимость квадратного метра растет быстрее, чем арендные ставки. Доходность инвестиций снижается, нормой становятся 8–10% годовых. Тем не менее она все еще существенно выше, чем по депозитам. Более интересные перспективы для инвесторов открываются в регионах — там, где появляются первые проекты апарт-отелей. «Сервисные апартаменты — совершенно новый формат для городов-миллионников, конкуренции в этом сегменте практически нет. При хорошем качестве проекта (включая управление) можно выйти на 10–12% годовых»,— говорит он.

По мнению господина Агапова, в дальнейшем доходность станет ключевым критерием при выборе апартаментов. «Уже сейчас покупатели стали чаще выбирать не консервативные программы с гарантированным небольшим доходом, а подразумевающие посуточную аренду и более зависимые от сезонности. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск»,— заключает эксперт.