Студеный девелопмент

В Москве в парке "Красная Пресня" достраивается уникальный для города выставочный центр. Им станет восстановленный памятник XVIII-XIX веков — усадьба "Студенец". В рамках проекта будет благоустроен и сам парк площадью 16,5 га. Фактически речь идет о создании первого в Москве частного парка, управляющей компанией которого станет девелопер, генеральный подрядчик и один из акционеров проекта — компания "Декра".

В дореволюционной Москве только состоятельные люди могли позволить себе покупать бочки с родниковой водой. Поэтому название московской усадьбы "Студенец", означающее глубокий колодец, прокопанный до холодной водяной жилы, уже говорит о высоком положении ее владельцев. Первым хозяином усадьбы принято считать героя Куликовской битвы, двоюродного брата Дмитрия Донского князя Владимира Храброго. Позднее усадьба перешла к семейству князей Гагариных, однако наибольшую известность она получила благодаря другому владельцу — герою Отечественной войны 1812 года Арсению Закревскому, впоследствии министру внутренних дел, генерал-адъютанту императора Николая I и московскому военному генерал-губернатору. Высокопоставленный ветеран превратил свою усадьбу в памятник войне 1812 года. В усадебном саду были прокопаны каналы, заполненные родниковой водой, и каждый из образованных ими прямоугольных островков был посвящен военачальнику, под командованием которого пришлось воевать самому Закревскому. Кроме того, над родником была сооружена белокаменная восьмигранная башня, названная "Октагоном". В советское время усадьба была переименована в парк культуры и отдыха "Красная Пресня", а затем практически заброшена.

Много лет спустя

Современная история "Студенца" долгое время напоминала рассказ о малоэффективном долгострое. В 1999 году столичный мэр Юрий Лужков подписал постановление N 1149 "О восстановлении памятника садово-паркового искусства XVIII-XIX вв. — усадьбы "Студенец"". Согласно этому документу, малоизвестная компания "Стройспортинвест" должна была на собственные $15,8 млн спроектировать и восстановить, согласно генеральному плану, парк и главное здание усадьбы. Взамен инвестор должен был получить в аренду на 49 лет все воссоздаваемые исторические сооружения. В свою очередь город накладывал на него свои ограничения: все работы должны были быть закончены до 2004 года. Однако сроки затянулись, и в марте 2004-го появилось новое постановление московского правительства N 131-ПП "О мерах по обеспечению восстановления памятника садово-паркового искусства XVIII-XIX вв. — усадьбы "Студенец"". В этом документе сумма привлеченных инвестиций осталась той же, однако были изменены сроки проведения работ и условия сотрудничества.

Как следует из постановления, к 2004 году компания "Стройспортинвест" уже разработала и согласовала всю проектную документацию, провела историко-культурные и археологические исследования, получила положительное заключение государственной экологической экспертизы, а также приготовилась к строительству. Но начать, а тем более закончить строительные работы еще не успела. Поэтому новым постановлением сроки выполнения работ были сдвинуты: главное здание инвестор обязался восстановить к концу 2007 года, а затем — реконструировать парк. Взамен компания "Стройспортинвест" уже могла получить 100% общей площади главного здания с флигелями не в аренду на 49 лет, а в частную собственность. Такие условия уже не могли не заинтересовать более крупных игроков московского строительного рынка.

Новый компаньон

"Однажды председатель совета директоров компании "Декра" Сергей Денисов из окна своего офиса обратил внимание на стройку, то начинавшуюся, то прекращавшуюся в Краснопресненском парке. Он начал интересоваться, что это за объект",— рассказывает генеральный директор компании "Студенец" Оксана Осичкина. По ее словам, интерес Сергея Денисова не прошел просто так, и в 2006 году "Декра" смогла приобрести этот проект, уже согласованный с властями города предыдущим владельцем.

Схема работы осталась прежней. По условиям договора с правительством Москвы, в собственность компании переходит здание усадьбы, однако в рамках инвестиционной нагрузки инвестор занимается благоустройством парка, площадь которого составляет 16,5 га. По словам Оксаны Осичкиной, восстановление усадьбы проводилось по чудом уцелевшей гравюре и по чертежам аналогичных зданий в Европе. "Само здание усадьбы было первоначально выстроено по чертежам известного архитектора XIX века Д. И. Жилярди, и мы сверяли наше здание с другими его проектами, реализованными приблизительно в то же время",— рассказывает она.

Новый инвестор переоценил общие расходы на восстановление усадьбы. "Затраты на воссоздание парка вполне могут превысить означенную сумму инвестиционной нагрузки",— говорит госпожа Осичкина. На реконструкцию усадьбы компания уже потратила более $20 млн, а работы по восстановлению парка еще даже не начинались. Однако эту ношу "Декре" не придется нести в одиночку. В рамках этого проекта компания выступает в роли девелопера и генерального подрядчика, являясь и акционером проекта. Однако у проекта есть еще один акционер — компания "Стройгазконсалтинг", специализирующаяся на строительстве газопроводов и обустройстве месторождений для "Газпрома". В аналогичных проектах эта структура никогда ранее не была замечена. Большинство своих зданий компания построила в Новом Уренгое в поселке Новозаполярный. В самой "Декре" детали сотрудничества с таким необычным партнером не раскрывают, а участники рынка о них ничего не знают.

В настоящий момент здание усадьбы уже реконструировано, и ее интерьерами занимается европейский декоратор Жак Гарсиа. После завершения дизайнерских работ "Декра" должна приступить к реконструкции парка. "Планируется, что реконструкция парка завершится в конце 2009 года, но точную дату назвать пока невозможно — сроки окончания работ зависят от очень многих факторов. После реконструкции парк в любом случае останется городской собственностью и открытым для общего доступа. В настоящий момент прорабатываются различные варианты того, как будет осуществляться управление обновленным парком. Наш пристальный интерес к этому понятен — здание находится на его территории",— рассказывает Оксана Осичкина. Фактически речь идет о создании первого в Москве частного парка, управляющей компанией которого станет сама "Декра".

Нетипичный случай

По мнению экспертов, "Студенец" отличается от всех аналогичных проектов. "Я знаю несколько проектов по девелопменту парков в России, но в большинстве случаев парк рассматривается лишь как возможность получить участок под застройку",— говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, проектов по профессиональному девелопменту парковой зоны как целостной городской среды много, но они реализуются без учета международного опыта и по советским стандартам. Большая часть парковых проектов предполагает значительную долю строительства.

По сути, единственным конкурентом "Декры" в этом сегменте является компания "Парк Девелопмент", контрольный пакет которой принадлежит бывшему первому замминистра имущественных отношений РФ Александру Браверману. Его компаньоном является опытный девелопер — бывший помощник Владимира Ресина Ирина Сергеева. В 2001 году она вместе с Александром Чигиринским создала крупнейшую региональную строительную компанию в России "Стройинвестрегион", которую в 2006 году продала ГК "ПИК". Теперь Ирина Сергеева вместе с Александром Браверманом занялись реализацией парковых проектов в Омске, Калининграде, Перми и Краснодаре.

"В качестве примера можно привести проект многофункционального паркового комплекса "Парк 300-летия города Омска". Комплекс предполагает размещение гостиницы, развлекательной и торговой составляющих, а также ресторанов и спортивного центра",— говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин. По его словам, проекты компании "Парк Девелопмент" являются привлекательным бизнесом, прежде всего, за счет развлекательной составляющей: аттракционов, колеса обозрения, кафе и ресторанов. Иными словами, речь идет фактически о торгово-развлекательном центре большой площади. Сейчас компания Александра Бравермана и Ирины Сергеевой достраивает парк развлечений в центре Калининграда. При этом "Парк Девелопмент" занимается строительством новых объектов, а не восстановлением старых.

Строители "Студенца" пошли иным путем, поскольку из-за "историчности" объекта его владельцы вынуждены зарабатывать по-другому. "Здание усадьбы будет использоваться и как выставочная площадка, и как площадка для проведения мероприятий практически любого уровня. Сейчас для каждого человека, который хоть мало-мальски знаком с процессом организации каких-либо публичных мероприятий, не секрет, что в Москве не хватает специализированных площадей. Уникальность "Студенца" в том, что это будет историческое здание, оборудованное по последнему слову техники",— рассказывает Оксана Осичкина. По ее словам, залы усадьбы будут оснащены самым современным световым, звуковым и видеопроекционным оборудованием в Москве, в здании даже предусмотрена возможность проведения прямых трансляций в телестудии всего мира.

Экспертный совет

По мнению экспертов, "Декра" сделала правильный выбор, решив сконцентрироваться на выставочной составляющей. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", доходность выставочного дела в Москве сегодня сопоставима с рентабельностью складов и составляет 14-17%. В частности, недельная аренда одного квадратного метра в Экспоцентре составляет $100. Таким образом, квадратный метр выставочных площадей, по оценкам "Индикаторов рынка недвижимости" может приносить $3-5 тыс. в год — столько же, сколько приносят торговые площади на Тверской. Если "Декра" сможет создать хотя бы 3 тыс. кв. м выставочных площадей, ее годовой cash-flow при самом пессимистичном сценарии составит $9 млн. Следовательно, компания возместит затраты на реконструкцию усадьбы уже через три года.

На реальность такого развития событий указывает, прежде всего, недостаток выставочных площадей в Москве, который, по словам Юрия Лужкова, составляет как минимум 500 тыс. кв. м. Именно по этой причине на столичном рынке недвижимости периодически появляются слухи о проекте строительства нового выставочного центра. В условиях дефицита у "Студенца" есть неплохие шансы получить свою долю рынка. "Близость к "Москва-Сити", Экспоцентру на Красной Пресне, а также к Центру международной торговли делает его очень привлекательным",— говорит Олег Разин. Однако некоторые эксперты более осторожны в своих прогнозах. "Проект выглядит перспективным. Выгодное расположение гарантирует рыночную востребованность отреставрированной усадьбы в качестве выставочного зала и места для проведения различных мероприятий, однако пока оценки давать сложно — слишком мало публичной информации. С одной стороны, необходимость обустройства парка создает дополнительные издержки. С другой, само по себе наличие парка увеличивает стоимость и привлекательность проекта",— считает исполнительный директор УК "Финам Менеджмент" Андрей Шульга.

В самой "Декре" предпочитают не строить далеко идущих планов. "Мы, конечно, не думаем составлять конкуренцию ВВЦ или Экспоцентру — площадь здания усадьбы существенно меньше, да и формат помещений не таков. Тем не менее, три больших многофункциональных зала, вместимость каждого составляет около 600 человек, и два небольших, рассчитанных на 160 человек, могут быть использованы для каких-то знаковых экспозиций",— отмечает Оксана Осичкина. По ее словам, не стоит забывать, что "Студенец" — это просто очень красивое здание, "которое является бесспорным украшением парка "Красная Пресня"".