ВАС создал жилищную проблему

Высший арбитражный суд создал прецедент, способный затруднить ипотечное кредитование. Коллегия судей согласилась с тем, что ОАО "Амурское ипотечное агентство", региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Это стандартные условия, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков возрастет их стоимость.

Дело, в котором кредитная организация оспаривала претензии Роспотребнадзора, Высший арбитражный суд (ВАС) решил в пользу защиты прав потребителей. 25 января коллегия из трех судей ВАС отказалась передать в президиум для пересмотра дело ОАО "Амурское ипотечное агентство", проигравшего в трех судебных инстанциях управлению Роспотребнадзора по Амурской области. Это первое подобное дело, дошедшее до ВАС.

Претензии к Амурскому ипотечному агентству Роспотребнадзор предъявил по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях, на которой основывались претензии и к другим банкам. Эта статья предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя. Нарушения Амурского ипотечного агентства выразились в том, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан был застраховать свою жизнь и трудоспособность. Эти требования не предусмотрены законом "Об ипотеке", и выставление их в качестве обязательных нарушило закон "О защите прав потребителей". Роспотребнадзор оштрафовал Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. руб., с чем и согласились суды.

Определение коллегии ВАС по делу является окончательным, обжаловать его нельзя. "Позиция коллегии судей будет, по сути, судебным прецедентом для аналогичных дел. Суды нижестоящих инстанций должны будут эту позицию учитывать",— объяснил старший юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Игорь Серебряков. По его словам, изменить практику сможет теперь только президиум ВАС, являющийся высшей судебной инстанцией, но для этого уже другое похожее дело должно быть передано в президиум.

Важность прецедента не только в том, что ВАС встал на сторону Роспотребнадзора, дела против которого в арбитражном суде Москвы в 2007 году выиграл целый ряд крупных банков. Дело Амурского ипотечного агентства касается стандартных условий договоров об ипотеке. По словам опрошенных "Ъ" банкиров, работающих на рынке ипотечного кредитования, практика обязательного комплексного страхования жизни и трудоспособности заемщиков, титула и самого объекта недвижимости при выдаче ипотечных кредитов является повсеместной. "Если раньше отдельные банки еще давали разовые послабления по кредитам на небольшие суммы или заемщикам молодого возраста, то с общим ужесточением условий ипотечного кредитования, наблюдающимся в последнее время, эта практика прекратилась",— констатирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, отсутствие личного страхования заемщика по ипотечному кредиту существенно повышает риски банка.

Если инициатива Роспотребнадзора по борьбе с обязательным комплексным страхованием при ипотеке получит широкое распространение, участники рынка прогнозируют массовое повышение банками ставок по ипотечным кредитам. "Банк должен закрывать свои риски,— говорит директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.— В первую очередь это делается за счет повышения ставок кредитования". Господин Зибарев подчеркивает, что масштаб повышения может быть более существенным, чем размер самой страховки: "Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога — эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор промедления с продажей залога".

Игорь Серебряков видит риск для банков еще и в том, что недобросовестные участники ипотечного рынка попытаются использовать судебный прецедент в своих интересах, требуя, например, расторгнуть договоры об ипотеке.

Массовый отказ банков от комплексного страхования при выдаче ипотечных кредитов существенно затруднит их рефинансирование. Ипотечные кредиты, из которых формируются пулы для выпуска ипотечных ценных бумаг, по сложившейся практике содержат условия о страховании. "Сейчас все инвесторы и рефинансирующие организации требуют наличия комплексного страхования по предлагаемым на продажу портфелям ипотечных кредитов",— говорит господин Жигунов. Отсутствие страховки, считает эксперт, существенно снижает ликвидность ипотечных портфелей банков, а в условиях кризиса на финансовых рынках может сделать их продажу и секьюритизацию невозможной.

Согласно бизнес-плану АИЖК, крупнейшей рефинансирующей организации, в 2008 году объем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками по стандартам агентства, составит 64 млрд руб. Из них 30 млрд руб.— за счет секьюритизации. Прогнозировать ее стоимость без комплексной страховки в АИЖК отказались. В то же время замдиректора департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин говорит, что АИЖК не готово секьюритизировать свой портфель по высокой цене: "У нас есть объективный экономический лимит стоимости секьюритизации". В АИЖК не исключают, что вынуждены будут повысить ставки по кредитам.

Замруководителя Исследовательского центра частного права при президенте Александр Маковский считает, что проблему можно решить путем изменений в законодательстве. "В ипотечном законодательстве необходима специальная норма о страховании жизни и трудоспособности заемщика по ипотечному кредиту. Эта норма должна быть адресована не только банкам, но и заемщикам напрямую". Это, по словам господина Маковского, могло бы исключить претензии к банкам надзорных органов.