Вялотекущая ипотека

Ипотечное кредитование остается как самым проблемным, так и довольно востребованным банковским продуктом в условиях кризиса. Банкиры не скрывают: получить ипотеку сегодня не только дорого, но и крайне непросто. Помимо того, что с этим продуктом сейчас реально работает чуть более 20 банков, из потенциальных заемщиков пройти через фильтр требований удается лишь единицам. Изменится ли ситуация на рынке ипотеки в ближайшее время? Стоит ли ожидать смягчения условий по кредиту? Что оживит ипотечное кредитование? Эти вопросы на очередном «консилиуме» „ъ-finance“ обсуждали представители банковской системы, рынка недвижимости, страховых компаний.

На консилиум, состоявшийся 11 марта, собрались директор ФКБ в Самаре «Москоммерцбанк» Юрий Кофанов, руководитель ККО в Самаре «Городской ипотечный банк» Елена Битяй, директор по инвестициям строительной ассоциации «Берег» Игорь Филиппов, директор по экономике и финансам группы компаний «Материк» Сергей Рыжков, президент поволжской гильдии риэлторов, председатель совета директоров группы компаний «Дисса» Максим Хвостов, специалист по ипотечному страхованию филиала в Самаре «Группа Ренессанс страхование» Екатерина Проскурина, вице-президент ТПП, руководитель АНО «Самараэкспертиза» Дмитрий Иванов, директор блока розничного бизнеса Самарского филиала «Альфа-банк» Виталий Данилов, директор РСЦ «Оранта-Поволжье» Надежда Вехова, начальник отдела страхования имущества физических лиц Самарского филиала «АльфаСтрахование» Роман Трегуб. Вела встречу выпускающий редактор „Ъ-Finance“ Наталья Кудряшова.

В поисках понимания

Юрий Кофанов. Ситуацию на рынке ипотечного кредитования можно рассмотреть с двух сторон. Первая — обслуживание уже выданных кредитов. И здесь очень важный аспект — возможности выплат. Создано агентство по реструктуризации ипотечного жилья. Можно надеяться, что здесь подвижки будут: скорее всего, те, у кого реально ухудшилось материальное положение, получат или возможность отсрочек, или временные послабления. А вот если говорить об ипотечном кредитовании как средстве приобретения жилья, то в настоящее время или в ближайшем будущем радужные перспективы увидеть сложно. В большинстве случаев перспективы будут просматриваться только при поддержке государством этого направления. Там, где поддержки государства не будет, скорее всего, банки не смогут приблизиться к прежним объемам ипотечного кредитования ранее чем через несколько лет. Очевидно, что даже те банки, которые официально заявляют о выдаче ипотечных кредитов, объемы средств, которые можно направить на ипотечные кредиты, значительно сократили. При этом в настоящий момент ставки достаточно высоки для людей, которые хотят взять кредит. Кроме того, все понимают, что в обстановке существенного роста задолженности по уже выданным кредитам подобная ситуация и в дальнейшем будет нередкой. Хороший заемщик завтра-послезавтра, потеряв часть дохода или работу, претерпев другие кризисные обстоятельства, окажется неплатежеспособным. Возможно, банки с иностранным участием будут более активно предлагать ипотечные кредиты в валюте. Но я не уверен, что в нынешнее время, когда ситуация, с точки зрения стабильности валютных курсов, непонятна, люди способны пойти на получение такого ипотечного кредита.

Елена Битяй. Действительно, игроков на ипотечном рынке осталось не много. Еще можно найти предложения на вторичном рынке, но ставки сегодня неподъемные. Найти кредит на первичку невозможно. Наш прогноз — на ипотечном рынке останется 12-15 игроков. Это крупные государственные банки и коммерческие банки с иностранным капиталом. Многие банки не имеют возможности предлагать продукты в рублях, потому что на сегодняшний день стоимость рублевых ресурсов очень высока. Поэтому некоторые банки временно предлагают кредиты только в долларах. Действительно, банки делают акцент в сторону отработки технологий работы в части работы с уже выданными, действующими и с дефолтными кредитами.

Игорь Филиппов. У меня такой вопрос. Осенью правительство поддержало ликвидность банков. Вроде бы, в банках денег меньше не стало. Людей-злостных неплательщиков вроде бы тоже мало. Банки свой финансовый статус сохранили. Потом был второй ход правительства федерального и областного — были определены приоритетные организации, т.е. государство дало свои гарантии. Но и это фактически ничего не изменило. Мне кажется, всем нам нужно срочно менять правила.

Ю. К. Если говорить об ипотеке, то за последний квартал прошедшего года просроченная задолженность по ипотечным кредитам, по данным ЦБ, возросла ровно в 2 раза. Далее. Если говорить о поддержке ликвидности, о ресурсах — все они короткие, даже гарантии государства. Да и о чем может идти речь, если само государство живет в условиях бюджета на 1 год! То есть сегодня никто не может дать гарантии на срок более 1 года. Кому интересен 1-летний кредит? Менее 5 лет не интересно никому! Немного о технологии: банк, выдав ненадежный кредит на миллион, должен создать резерв еще на миллион. А какая у нас с вами уверенность, что будет с нами через несколько лет и даже месяцев? Так что, по сути, те деньги, которые банки сегодня имеют, достаточно короткие. Поэтому банки вынуждены работать на достаточно жестких условиях.

И. Ф. А вы перенаправьте свои ипотечные фонды и кредитуйте строителей. Они вытянут эту отрасль, сохранят рабочие места и покупательскую активность.

Е. Б. Мы тоже считаем, что ипотека станет тем локомотивом, который потянет за собой всю экономику. Но нужны инициативы государства. Оно должно способствовать развитию механизма рублевого фондирования, появлению на рынке «длинных денег», а не просто субсидировать. К сожалению, сегодня вопросам секьюритизации, выпуску ипотечных облигаций, уделяется очень мало внимания. Между тем надо глобально решать этот вопрос.

И. Ф. Тогда нужно индивидуально договариваться о взаимопомощи. Короткими деньгами могут работать только реальные производственные структуры.

Наталья Кудряшова. Объективно говоря, возможна ли сегодня какая-либо схема взаимодействия между банком и застройщиком, которая бы подняла сектор ипотеки в розничном направлении?

Е. Б. Банки интересуют залоги. В строящемся жилье залога нет. Ипотека тем и хороша, что если увеличиваются просрочки, то кредит обеспечен залогом, пусть даже упавшим в цене. Да, в Самаре некоторые сегменты рынка недвижимости подешевели до 10%, но залог все равно есть. В целом для банка критично, когда объект залога упадет ниже 15%.

Сергей Рыжков. А оценку залога вы делаете постоянно?

Е. Б. Только когда кредит дефолтит.

И. Ф. Сколько у вас было ипотечных заемщиков до кризиса?

Е. Б. У нас — в год порядка 200 человек. Данные регпалаты: по Самаре в прошлом году 9300 и свыше 25000 по Самарской области.

И. Ф. Даже если отсеять процент потерявших платежеспособность, в любом случае по Самаре бы получилось несколько тысяч человек в год! Вот вам и покупательская активность.

Максим Хвостов. А если запараллелить эти две процедуры — ипотечное кредитование и инвестиционную деятельность? Банк ищет гарантии. И если банк участвует в проекте и параллельно кредитует в виде ипотеки физлица на этот же самый проект, вот круг и замыкается. Только посмотрите, в каком сегодня состоянии строительная отрасль! Ведь это потеря рабочих мест! Почему люди неплатежеспособны? Потому что процесс остановился. Зарплаты не выплачиваются. А ведь строительная отрасль — это не только строительная компания, но и поставщики, изготовители, все они в одной цепочке находятся, которая начинает валиться с этого конца — застройщика, потому что у него нет потребителя. А если процесс идет, ни один застройщик не откажется выполнять свои обязательства по кредитованию. Понимаю, что эта картина может быть утопична. Но она настолько проста! Мы говорили о реакции государства. Почему бы не создать целевые программы, целевое отраслевое финансирование.

Ю. К. Да, все выстраивается красиво, а нюанс состоит в том, говорим мы о до- или послекризисной ситуации. Когда и целевые программы есть, есть и возможность поддержки людей. А сейчас такая ситуация, когда, просто поддержав строителей, банки не получат никаких гарантий, что кто-то это жилье купит. Да, рабочие места в строительной отрасли сохранятся, но ведь среди покупателей оказываются и те люди, которые производят другую продукцию. И вот им-то, может быть, не удастся сохранить рабочие места. Если же говорить о ситуации посткризисной, вот тогда эти программы мы и будем запускать. А сейчас, когда все экономят, все сокращают расходы, никакой определенности нет. Если мы в какой-то степени выйдем из кризиса в этом году, то только в том смысле, что будет больше понимания, как жить в условиях кризиса. Не в том смысле, что все станет, как было, а в том, что мы начнем получать какие-то определенности. Банки — относительно того, что стоят деньги до года и более. Производственные организации — покупает ли кто-то у них продукцию.

М. Х. Я думаю, опасность такого ожидания, во-первых, в том, что оно родило ситуацию отложенного спроса, которая есть сейчас. Второе — спрятавшись в подвал, мы потом выйдем и будем думать, как все схемы восстанавливать. Может, уже сейчас какие-то шаги нужно предпринимать, потому что выжидательная позиция чревата тем, что восстановление из кризиса продлится не год, не два — десятилетия.

Ю. К. Я считаю абсолютно конструктивным предложение собраться местным региональным банкам, строительным компаниям, комитетам думы и совместно что-то решать.

Надежда на государство

Н. К. По последним данным, АИЖК придется существенно сократить объем выкупаемых кредитов и ужесточить требования к заемщикам из-за нехватки средств в федеральном бюджете на эти программы. Вероятно, это еще больше ухудшит ситуацию в этом секторе. На ваш взгляд, какая поддержка государства в данных условиях возможна и стоит ли вообще ее ждать?

Ю. К. Поддержка по ипотеке банкам и не нужна. Нужна поддержка людям, которые будут покупать квартиры по ипотеке. Это может быть что угодно — субсидии, выплаты части процентной ставки или льготные программы для молодых семей, военнослужащих... Не нужно банку вручать эти деньги, потому что в любом случае они будут даны на возвратной основе, их нужно вернуть государству, при этом с заработанными процентами. А как эти деньги можно отработать, если клиенты будут неплатежеспособными? Поддерживать надо исключительно людей, которые станут покупать квартиры. И тогда будут поддержаны и строители-производители, потому что спрос начнет расти.

Е. Б. Я в чем-то согласна с коллегой, в чем-то нет. Да, надо помогать малоимущим, каким-то категориям граждан. Но надо сделать так, чтобы ставка по ипотеке все же была реальной. Выпустить ценные бумаги, обеспеченные жильем, или автомобильными залогами. Государство купит у нас под 6%, банки будут предлагать населению под 8%. Реальная ставка.

Екатерина Проскурина. Под какую ставку клиент может взять ипотеку сейчас?

Е. Б. В рублях 15-30%, в валюте — 10-16%.

Е. П. Насколько вероятно, что ставка будет повышаться?

Е. Б. А куда ее еще повышать? Даже сегодня кого кредитовать под 20-25%? Кто потянет такую финансовую нагрузку? Это практически заведомо дефолтных клиентов кредитовать… Заявки на ипотеку, конечно, сегодня есть, но их немного. Многие, слыша на консультации, что кредиты выдаются только в долларах, боятся их брать, опасаясь валютных рисков. Да, социальные программы нужны. Мы видим это в направлении реструктуризации ипотечного долга. Мы предлагаем реальные условия: отсрочку и тот платеж, которые заемщик способен потянуть.

Е. П. Из чего складывается процентная ставка по ипотеке?

Ю. К. Первая составляющая — стоимость ресурсов. Если вкладчики принесли нам деньги под 16% годовых, значит, мы можем прокредитовать ими не менее чем под 20%. Причем, это можно обеспечить только на коротких кредитах. Если вкладчик принес нам деньги на 1 год, а мы кредит выдаем на 10-20 лет без понимания, где через год мы возьмем деньги, мы начинаем предполагать, сколько они будут стоить. Или же, если вкладчик заберет свои деньги, по какой стоимости мы сможем их заменить. Вторая составляющая — риски. Чем выше риски невозврата, тем больше денег мы должны закладывать в резерв. По сомнительным кредитам мы создаем резерв до 100%. Значит, ставка по этому кредиту для нас должна удвоиться. Ну и третья составляющая — издержки банка и маржа.

С. Р. Стоимость денег вытекает из дефицита денег. Сегодня дешевых длинных денег нет.

Ю. К. Раньше самые длинные деньги банки занимали за рубежом, перезанимая каждый раз на год. На иностранном рынке можно было деньги занять на несколько лет вперед и под понятную ставку. Сейчас ситуация абсолютно непонятная. Полная неопределенность по длинным ресурсам — основная проблема, из-за которой длинных кредитов выдаваться не будет.

С. Р. Рост ипотечных программ в основной массе обеспечивали иностранные кредиты. Сейчас все это резко оборвалось. На март приходится вторая волна платежей по выданным ранее кредитам. Это вторая волна, которая может банки захлестнуть…

Е. Б. Плюс к тому, ранее активно проходила секьюритизация (переуступка прав требований по кредитам. — „Ъ-Finance“).

Ю. К. А сейчас кредиты практически никто не покупает. АИЖК — единственный, кто готов покупать российские ипотечные кредиты, и то под программы финансирования государства.

Н. К. Опишите, пожалуйста, социальный портрет заемщика — того, кто приходит в банк за ипотекой сегодня. И кто ее получает.

Ю. К. Сейчас наиболее проходным клиентом, имеющим больше шансов получить ипотечный кредит, является наемный высокооплачиваемый менеджер, в расцвете творческих сил, с понятным стабильным доходом, с минимумом отягчающих обстоятельств, среди которых могут оказаться и дети, и малый стаж работы, работающий в стабильной компании из стабильной даже в кризисных условиях сферы, например такой, как реализация и производство товаров народного потребления. Скорее всего, это не собственник бизнеса и производства, а наемный менеджер. Не банковский работник, не строитель, не представитель структуры, работающей на фондовым рынке, не сотрудник страховой компании...

С. Р. Одним словом, Джеймс Бонд.

Ю. К. Да, без поддержки государства в ближайшее время ипотечное кредитование будет не массовым, а штучным товаром.

Дмитрий Иванов. При отсутствии рынка гособлигаций в России ответом на вопрос по ипотеке могло быть создание государственного ипотечного банка, специального фининститута с неприбыльной социальной идеей, с влитыми финресурсами.

Выход для должников

Н. К. Ряд банков сегодня запускают собственные программы реструктуризации. Например, одна из них готовится к запуску в Альфа-Банке. Расскажите подробнее, в чем ее суть?

Виталий Данилов. Программа реструктуризации у нас внедрена по потребительскому кредитованию, по ипотеке — в стадии разработки. Замечу, что наш банк никогда не работал с АИЖК, и мы вели консервативную политику со своими клиентами. Процент задолженности у нас небольшой. В целом ипотечные программы мы не свернули, но подняли проценты. Спрос по-прежнему есть, заявок много, но и отказов тоже много.

И. Ф. Мы приняли свою программу на 2009 год, которая не предусматривает заключение новых договоров, поскольку у нас уже много дольщиков. При той схеме, которую мы используем — с первым взносом не менее 35% при заключении договора — у большинства дольщиков остались не погашенные графики выплат квадратных метров. Мы провели по всем объектам собрание, и ни один человек не встал и не сказал: я потерял доход, не готов платить. Все обсуждали конструктивные меры.

Е. Б. А вот вы говорите, что строительные компании встали, нет продаж. Но вот есть интересная возможность рассрочки платежей…

М. Х. Они всегда были…

Е. Б. Дайте еще больше!

И. Ф. А на что тогда строить? Даже три года — это двукратный срок строительства. 1,5 года — это то, что позволяет строителю с нормальным финансированием начать и закончить дом. Мы о чем и говорим: если на короткий срок банки деньгами поддержали бы строителей, то нашлось бы много людей, которые на короткий срок в течение трех-четырех лет могли бы эти деньги вернуть банкам с их процентами.

Е. Б. У строителей никогда не было своих денег, они всегда сидели на чужих деньгах. И это неправильно! Почему банки имеют собственный капитал, а у вас его нет?

И. Ф. А откуда он у нас? У строителей прибыль всегда была мизерная. По крайней мере, в Самаре. Всю прибыль строительные организации вкладывали в новые проекты, в заделы, чтобы остаться в игре.

Д. И. Строительный рынок в России никогда не был по-настоящему инвестиционным. А во всем мире глобальные строительные проекты ведет глобальный инвестор.

Н. К. А не кажется вам, что программы реструктуризации только расхолаживают заемщиков и, по сути, оказываются губительными для сектора ипотеки в целом?

Е. Б. Соглашусь, есть такая категория заемщиков, которые приходят и говорят: а у вас есть программы реструктуризации? Спрашиваешь, — а что у вас случилось? И на это ответ: так кризис же!!! Да, многие хотят под эту программу попасть, не платить. Банки смотрят предметно. Прежде всего, заемщик должен принести документы, подтверждающие, что у него финансовые сложности, а также заемщик не должен иметь просрочки платежей на этот момент.

Надежда Вехова. Еще такой момент — невозможно выудить деньги из страховой компании, потому что это совершенно особый вид страхования. И если сейчас идет большой вал отказа от платежей по автокредитам, увеличение недобросовестных заемщиков, участились случаи, когда человек просто бьет машину, ее не ремонтирует, не платит кредит, то с ипотекой ничего не сделаешь: ты должен либо умереть, либо стать инвалидом, либо продать квартиру. Здесь смошенничать гораздо труднее.

Нужны ли послабления

Н. К. Какое влияние может оказать на рынок ипотеки инициатива АИЖК по отмене страхования жизни заемщика? На ваш взгляд, это шаг на пути повышения привлекательности данного кредитного продукта?

Е. Б. По законодательству это возможно, но это не выгодно заемщику. Если клиент не страхует свою жизнь и с ним что-то случается, требования по кредиту перейдут к его наследникам.

Роман Трегуб. Я пытался найти информацию по поводу того, что хочет АИЖК предложить взамен — была информация, что введут другой кредитный продукт, новый вид страхования. Я не понимаю, для чего это нужно, если есть вполне отработанная схема. Конечно, есть соблазн обрадоваться тому, что сократятся затраты на страховку, следовательно, клиент будет платить меньше. Но ведь это огромный риск! Если рассматривать АИЖК как госструктуру, государство в первую очередь должно обеспечивать социальную функцию. А тут получается, что оно предлагает асоциальную вещь. Кроме того, предлагается отменить именно страхование жизни и трудоспособности, а страхование имущества оставить. Я не вижу смысла в этом, поскольку процент страховых случаев при страховании жизни и трудоспособности гораздо больше. Что случается с квартирами? Ну, взрыв бытового газа. Один в несколько месяцев. А вот случаи при страховании жизни и трудоспособности гораздо чаще.

Е. Б. Плата по страховке небольшая, но риск у клиента очень большой. К тому же сегодня страховые компании тоже предлагают рассрочки платежей.

Н. В. Учитывая, что АИЖК выдает кредиты незащищенным слоям населения, возник вопрос — зачем им это надо? Для чего?

Н. К. Что касается уже выданных кредитов — большинство их было выдано на фоне роста стоимости жилья. Возможны ли отказы платить кредит на фоне дешевеющего жилья, или такого падения стоимости ждать не стоит?

Е. Б. У нас основная масса заемщиков берет ипотеку и покупает единственное жилье, терять его они не намерены: если могут обслуживать кредит, они его будут обслуживать. Для банков же обесценивание предмета залога наступает только тогда, когда сумма стоимости стала ниже размера ссудной задолженности.

Д. И. Снижение стоимости не так вероятно. Жилья все равно меньше, чем оно потребно, в разы.

Е. Б. И даже если оно понизится в цене сейчас, оно все равно вскоре снова вырастет. У нас отложенный спрос всегда существовал. А сейчас он еще больше накопится. У меня есть данные оценочной компании по стоимости жилья: с октября в Самаре на вторичном рынке оно подешевело от 2 до 10%. Это несущественно.

М. Х. Что касается цен, почему не может быть тенденции к снижению цены — все работают на уровне рентабельности. Никто не будет работать в ущерб себе. Дальше будут просто замораживать площадки. Острый дефицит был, и он еще больше усугубится. Сегодня у нас ветхого и аварийного жилья больше, чем 1 млн кв. метров — это то, что уже сейчас необходимо ликвидировать. А как? И по поводу цен на вторичном рынке. Понятно, что не может хрущевка стоить столько же, сколько объект в элитной новостройке. А я секрета не открою, если скажу, что она стоит столько же, и даже дороже. Корректировка в секторе некачественного жилья обязательно должна происходить! А качественному жилью в цене опускаться уже некуда.

Н. К. Насколько остра в регионе ситуация с кредитами в валюте?

Е. Б. Согласно данным ЦБ, в Самарской области в общем объеме ипотечных кредитов в валюте составляет 7,3% . Для сравнения, в Москве — более 60%, в Петербурге — более 30%. У нас в основном брали кредиты в валюте грамотные, продвинутые заемщики, которые могли просчитать свои риски. Сегодня они обслуживают свои кредиты.

Н. К. И все же, завершающий вопрос: каковы перспективы ипотеки без поддержки государства?

Е. Б. Без поддержки государства перспектив никаких. Объективно, ставку нужно довести хотя бы до 12-13%.

В. Д. Коммерческие банки не будут локомотивом, и не должны им быть.