Дом в офисе

На московском рынке недвижимости становится все больше комплексов апартаментов в административных или производственных зданиях после редевелопмента. Обратить внимание на этот формат девелоперов стимулировала потенциально высокая маржинальность подобных проектов. Такую недвижимость готовы покупать те, кто не готов приобретать классические квартиры из-за резкого роста цен. Впрочем, потенциальные риски таких сделок могут перевесить выгоду.

Из-за роста цен на квартиры москвичи теперь выбирают апартаменты на базе бывших бизнес-центров и фабрик

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Сделки малоизвестных предпринимателей или заработавших собственный капитал топ-менеджеров крупных корпораций по покупке в Москве морально устаревших производственных, административных или иных офисных зданий стали приметой текущего кризиса. Разместить в них чаще всего предполагается комплексы апартаментов, которые участники рынка недвижимости постепенно начинают выделять в отдельную категорию проектов. Ничего удивительного: согласно недавним оценкам основателя Dataflat.ru Александра Пыпина, в Москве реализуется 15 проектов редевелопмента бюджетного формата, где нежилые помещения свободного назначения продаются в качестве апартаментов. Это в два раза больше аналогичного показателя 2019 года.

Спрос пошел вверх

Управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка тоже отмечает рост доли на первичном рынке проектов апартаментов, появившихся в ходе редевелопмента различных зданий. Хотя в общей структуре предложения их доля, по словам эксперта, все еще относительно невелика.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев по итогам третьего квартала оценивает этот показатель в 6% от совокупного объема предложения апартаментов на первичном рынке. «Стали появляться жилые комплексы в бывших производственных, административных, офисных зданиях»,— констатирует он.

Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков поясняет, что покупка объектов для редевелопмента в апартаментные комплексы сейчас пользуется большим спросом у инвесторов. Если раньше они обращали внимание на существующие здания площадью 4–5 тыс. кв. м, то сейчас порог сильно снизился: в ход идут объекты в 1,5 тыс. кв. м и меньше. Партнер Colliers Владимир Сергунин обращает внимание на то, что только в третьем квартале текущего года девелоперы вывели на московский рынок четыре новых проекта, предусматривающих преобразование ранее нежилых зданий под апартаменты. Это может свидетельствовать только о существовании довольно высокого спроса со стороны покупателей, констатирует он.

Кризисный тренд

Надежда Коркка предлагает разделять два типа появившихся в ходе редевелопмента апартаментов. Первые на рынке были практически всегда. Это высокобюджетные лоты, которые также расположены в объектах редевелопмента, часто — в исторических зданиях, объектах культурного наследия. «В них зачастую непросто соблюсти установленные для жилых помещений нормативы, а также изменить вид разрешенного использования земельного участка или назначение строения на жилой дом»,— говорит она.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова поясняет, что такие объекты обычно относятся к клубным апарт-комплексам, доля которых в сегменте предложения остается стабильной в течение последних двух-трех лет. Перспективы для увеличения их числа эксперт не видит: далеко не каждый исторический дом подходит под редевелопмент.

Активнее развивается сейчас вторая, более интересная группа, в состав которой Надежда Коркка включает бывшие общежития и административные здания, в которых выполнен капитальный ремонт и изменена планировка. В таких комплексах чаще всего, по ее словам, представлены антикризисные предложения, ставшие актуальными на фоне резкого роста цен на недвижимость. Например, очень маленькие лоты. В качестве примера госпожа Коркка приводит комплекс «Апартаменты в Кусково», где за 2,5 млн руб. можно приобрести лот площадью 9 кв. м. Низкая стоимость таких предложений обычно объясняется как раз их незначительным размером, говорит эксперт.

Надежда Коркка связывает востребованность апартаментов в проектах редевелопмента с резким ростом цен на классические форматы жилья. Согласно оценкам ЦИАН, в Москве в начале октябре средняя стоимость новостроек составила 284,5 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 34% относительно аналогичного периода прошлого года. «Вторичка» за тот же срок подорожала на 10,8%, до 361,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Такой скачок заставил многих планировавших покупку собственной недвижимости в столице присмотреться к альтернативным форматам.

Средневзвешенная стоимость лотов в проектах редевелопмента обычно действительно ниже, чем в аналогичных комплексах. Владимир Сергунин приводит в качестве примера комплекс «Лофт Нагорная», где средняя стоимость недвижимости закреплена на уровне 277 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 28% ниже средней стоимости жилья в ЮАО, где она составляет 354 тыс. руб. за 1 кв. м. «Малогабаритные лоты в сочетании с относительно невысокой ценой обеспечивают рекордно низкую для Москвы стоимость лотов в таких проектах — от 3 млн руб., расширяя число потенциальных инвесторов»,— отмечает он.

Инвестиционные возможности

Но далеко не всегда более низкая цена выступает ключевым фактором дополнительного спроса. «Подобные апартаменты также нередко расположены в локациях с хорошей транспортной доступностью или недалеко от крупных точек притяжения: офисных центров, университетов»,— добавляет госпожа Коркка. Этот факт, по ее мнению, делает подобные объекты перспективным направлением для инвестиций.

Роман Родионцев соглашается, что такие объекты часто покупают инвесторы, например для сдачи в аренду. Одновременно, по его мнению, лофт-апартаменты часто могут заинтересовать молодую аудиторию благодаря интересному дизайну или конструктивным решениям. «Часто апартаменты мини-формата — это первый шаг на московском рынке недвижимости для студентов, молодых людей, съезжающих от родителей, работающих приезжих, которым важно территориально находиться именно в Москве, но некритична регистрация»,— рассуждает он.

Эти настроения покупателей хорошо чувствуют инвесторы. Алексей Новиков называет самыми подходящими для редевелопмента устаревшие офисные здания в центре города площадью 1,5–5 тыс. кв. м. Эксперт поясняет, что ради максимизации дохода от проектов застройщики часто «нарезают» площади на минимальные лоты, где средняя стоимость 1 кв. м оказывается заметно выше, чем в большом апартаменте. «Зачастую эти офисные здания уже разделены соответствующим образом, помещения оснащены окнами, сами объекты — наземным и подземным паркингом»,— рассуждает господин Новиков.

Эксперт уверен, что высокая активность инвесторов в сегменте будет сохраняться, а ограничить ее может лишь принятие закона, регулирующего статус апартаментов. Впрочем, естественным барьером можно считать и ограниченное число площадок. В центре города стоимость такой недвижимости составит от 300 тыс. руб. за 1 кв. м, за пределами Третьего транспортного кольца цена готового апартамента может быть несколько ниже.

«В Москве подобных объектов было достаточно до последнего времени, но сейчас мы уже близки к дефициту»,— констатирует господин Новиков. Он обращает внимание на то, что хорошую доходность проект редевелопмента административного здания в апартаменты может получить только в том случае, если приобретаемое здание не будет стоить выше 100 тыс. руб. за 1 кв. м при расположении в центре города и 80 тыс. руб. за 1 кв. м — за его пределами. Продавать недвижимость после завершения работ при этом можно будет по 300 тыс. руб. за 1 кв. м.

Хотя Владимир Сергунин уверен, что большой интерес для потенциальных застройщиков могут также представлять здания бывших общежитий — таких объектов в городе еще довольно много. В то же время он считает, что будет сохраняться и спрос на аренду помещений в таких комплексах. Эксперт обращает внимание на то, что все чаще жители крупных городов предпочитают длительное время снимать недвижимость, а не покупать собственное жилье.

Рискованные вложения

Надежда Коркка обращает внимание на то, что апартаменты с правовой точки зрения — нежилые помещения. Это дополнительные риски для покупателей. К общеизвестным нюансам эксперт относит невозможность регистрации, более высокие тарифы на коммунальные услуги и налоговые платежи, отсутствие социальной инфраструктуры.

Роман Родионцев указывает, что стоимость жилищно-коммунальных услуг в апартаментах обычно на 10% выше, чем в жилых помещениях. А ставка налога на имущество составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта, тогда как для владельцев квартир — 0,1%. «Также можно столкнуться с необходимостью выплачивать аренду земельного участка — долю, пропорциональную площади объекта владения»,— добавляет он. Чтобы избежать этого риска, господин Родионцев советует до момента заключения сделки выяснить, находится участок у девелопера проекта в собственности или в аренде.

Госпожа Коркка обращает внимание, что собственники помещений в проектах редевелопмента владеют долей в общем имуществе и с ее выделением как из самого строения, так и земельного участка могут возникнуть проблемы. «В случае возникновения споров с остальными собственниками помещений в здании по данному вопросу отстоять свою правоту или несогласие в одиночку будет практически невозможно»,— предупреждает руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

Отдельные риски касаются покупки апартаментов в объекте редевелопмента на стадии строительства. Госпожа Ибрагимова объясняет, что в случае банкротства застройщика нежилые помещения свободного назначения, к которым относятся апартаменты, передаются в конкурсную массу, в то время как покупателям жилых помещений в итоге должна быть передана выкупленная недвижимость. Кроме того, по словам эксперта, апартаменты не могут быть признаны единственным жильем, из-за чего на них может обращаться взыскание при возникновении у собственника задолженности.

Нурида Ибрагимова добавляет, что процедура изъятия нежилых помещения для нужд властей (например, при реконструкции территории) значительно проще, а на материальную помощь от государства при пожаре, наводнении или любых других стихийных бедствиях могут рассчитывать только собственники квартир.

Она поясняет, что наделить апартаменты в объекте редевелопмента статусом жилого помещения практически невозможно: для этого потребуется поменять назначение всего здания и земельного участка. Эта процедура, резюмирует эксперт, обычно обходится дороже, чем строительство нового объекта.