Квартиры оценили к праздникам

Предновогодний ажиотаж способствовал росту средних цен на вторичное жилье на локальных рынках. Высокий покупательский спрос сейчас поддерживают стремление вложить накопления в недвижимость на фоне высоких темпов инфляции и ожидание роста стоимости ипотечного кредитования. Но, не видя фундаментальных причин для дальнейшего повышения стоимости жилья, аналитики рассчитывают, что в начале следующего года рынок вернется к околонулевой динамике средних показателей, а треть собственников в перспективе могут снизить цену.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России составила 104,9 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,4% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводят в ЦИАН. Похожий тренд видят другие участники рынка. Согласно расчетам компании «Этажи», средняя стоимость вторичного жилья в 20 крупных городах страны в начале декабря составила 80 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 1,2%, за год — на 21%. В «Авито Недвижимости» аналогичную динамику в городах-миллионниках оценивают в 2% и 37% соответственно, до 80,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

В «Этажах» лидером среднемесячного роста цен называют Краснодар, где вторичное жилье относительно начала ноября подорожало почти на 5%, до 85,3 тыс. руб. в год. В городе наблюдается и самая заметная динамика по итогам года — показатель увеличился на 29,6%. Данные ЦИАН также свидетельствуют о том, что Краснодар стал лидером роста цен по итогам года, хотя за минувший месяц и аналитики отметили здесь небольшой спад. Наиболее выраженную динамику в моменте они видят в Омске и Самаре, где за месяц вторичное жилье подорожало в среднем на 4%, до 75,8 тыс. руб. и 84,2 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Санкт-Петербурге, согласно оценкам ЦИАН, предложение сейчас экспонируется в среднем за 176,1 тыс. руб. За месяц показатель вырос на 1,9%, за год — на 25,6%.

В Москве, по расчетам аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость вторичного жилья сейчас составляет 278,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 0,7%, за год — на 17,7%. Средняя экспонируемая квартира оценивается в 15,34 млн руб. Это на 0,1% выше значения прошлого месяца и на 11,2% — аналогичного периода прошлого года. Такую динамику в столице директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома называет стагнацией. Коррекции ставок в пользу снижения, по его словам, не происходит на фоне сохраняющегося высокого спроса, дефицита ликвидного предложения и инфляции.

«Сейчас стоимость вторичного жилья уже чрезвычайно завышена»,— констатирует господин Шлома.

Управляющий директор «Миэль» Александр Москатов тоже считает, что рынок замер на пиковых значениях. «Сейчас собственники ведут себя традиционно — выходят с относительно высокой ценой, объекты, которые попадают в коридор интересов покупателя, продаются быстро»,— говорит он.

Сохраняющийся высокий уровень спроса, по мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, сейчас характерен для всех крупных городов. Россиянами движут стремление переложить сбережения в недвижимость на фоне высокой инфляции и опасения относительно дальнейшего роста стоимости ипотечного кредитования, констатирует эксперт. Дополнительным фактором он называет дефицит новостроек на финальной стадии строительства, который переориентирует их потенциальных покупателей на вторичный рынок. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов добавляет, что повышение цен на локальных рынках в декабре часто объясняется предновогодним ажиотажем.

Александр Москатов констатирует, что признаки замедления потребительского спроса на рынке видны уже сейчас, но в моменте ощущается давление сезонного фактора. «Конец ноября — начало декабря — это пиковые недели»,— поясняет он. Этот тезис подтверждают оценки руководителя первичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, свидетельствующие, что спрос сейчас на 3% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. «Период гиперспроса пройден, уровень предложения и сроки экспозиции объектов увеличиваются»,— констатирует он. Эксперт отмечает рост предложения в крупнейших городах. Так, по подсчетам господина Алексеева, в Омске сейчас на 47% больше объявлений, чем в аналогичный период прошлого года, в Москве — на 29%, в Красноярске — на 26%.

Сергей Шлома предполагает, что в Москве в следующем году количество сделок снизится на 20% за счет роста ипотечных ставок.

Хотя Ильдар Хусаинов считает, что многое будет зависеть о того, как поведут себя собственники недвижимости: рост реального дисконта на рынке вторичного жилья смог бы простимулировать спрос и частично компенсировать снижение уровня покупательской активности. Эксперт считает, что сейчас примерно треть продавцов готовы пересмотреть стоимость объектов, если их не удастся продать в этом году. Но Алексей Попов не видит фундаментальных причин для корректировки средней стоимости на вторичную недвижимость и прогнозирует, что рынок с высокой долей вероятности вернется к околонулевым колебаниям.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Город
Средняя цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Динамика цен
Декабрь 2021
Ноябрь 2021
Декабрь 2020
За месяц
За год
Москва
277,5
273,9
246,7
1,30%
12,50%
Санкт-Петербург
176,1
172,8
140,2
1,90%
25,60%
Казань
122,3
117,9
91,7
3,70%
33,40%
Нижний Новгород
105,9
103,6
82,4
2,20%
28,50%
Новосибирск
96,3
93,6
78
2,90%
23,50%
Краснодар
111,8
112,9
71,9
-1,00%
55,50%
Екатеринбург
93,9
91,5
79,2
2,60%
18,60%
Уфа
88,7
88
75,6
0,80%
17,30%
Красноярск
88,2
86
70,8
2,60%
24,60%
Воронеж
77,4
75
60,6
3,20%
27,70%
Самара
84,2
81
64,9
4,00%
29,70%
Ростов-на-Дону
84,7
81,7
66,2
3,70%
27,90%
Омск
75,8
72,9
58,5
4,00%
29,60%
Пермь
76,4
74,1
62,1
3,10%
23,00%
Волгоград
65,7
65,1
53,2
0,90%
23,50%
Челябинск
54,2
53
44,9
2,30%
20,70%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.