Поглотить нельзя объединить

Новость о том, что группа "Мортон", крупнейший российский застройщик жилья, продана совладельцу другого крупнейшего застройщика, группы ПИК, взбудоражила как профессионалов рынка недвижимости, так и их клиентов. В недавнем прошлом другой не менее значительный участник рынка новостроек — ГК СУ-155 — подвергся санации из-за угрозы банкротства. Теперь многие задаются вопросом: если шатаются и падают такие колоссы, то что происходит? Ведь если даже самые крупные компании попадают в неприятные истории и переходят из рук в руки, то встает вопрос о доверии ко всему девелоперскому сообществу.

Город на селе

Слухи о неустойчивом положении группы компаний "Мортон" ходили уже давно, и одной из причин этого стал скандальный проект в Ильинском--Усово, не так давно получивший новое название "Новорижские кварталы". Против его реализации выступали как местные жители, сплотившиеся по этому случаю в мощное движение "Мортонграду.нет", так и профессиональные участники рынка.

Причины просты: на удалении 11 км от МКАД в классической загородной местности в окружении коттеджных поселков классов "премиум" и "элит" компания намеревалась построить 1,73 млн кв. м жилья переменной этажности — от 4 до 14 этажей, а также 793 тыс. кв. м социальной инфраструктуры. Расчетная численность населения должна была составить 40 тыс. человек. Для сравнения: подмосковные райцентры Дедовск и Истра насчитывают 29 тыс. и 34 тыс. человек соответственно.

Выходило, что "Мортон" возвел бы фактически небольшой город среди сел. И это притом, что уже к моменту выхода на рынок этого проекта в Подмосковье, и особенно в Красногорском районе, возникли риски затоваривания, которые с того времени только усиливались — следовательно, продажи можно было бы вести исключительно по демпинговым ценам, фактически ниже себестоимости. А как известно, регулярный демпинг — первый шаг к банкротству.

План "Б"

Комментируя выход на рынок этого проекта еще в начале 2015 года, генеральный директор Point Estate Тимур Сайфутдинов заявил: "На самом деле компания "Мортон" не собирается его строить". А далее пояснил, что закредитованность группы настолько высока, что для того, чтобы открыть новую кредитную линию, необходимо произвести впечатление на банки, объявив о мегапроекте.

Эту версию о сложном финансовом положении группы на условиях анонимности подтвердил неделю назад другой участник рынка, близкий к "Мортону": "По условиям договора проектного финансирования группа должна была рассчитаться по кредитам с банком ВТБ еще в прошлом году, чего не случилось. Реакция ВТБ была предсказуема: в мае текущего года они запустили в "Мортон" команду проверяющих, которые изучили ситуацию и резюмировали: "Бизнес-модель "Мортона" — скупка земель под строительство и дальнейший поиск подрядчиков и субподрядчиков на стройку — при текущем рынке неприменима". Обрисовав перед ВТБ крайне туманные перспективы возврата долга, аудиторы резюмировали: "Мортон" вел бизнес некомпетентно и довел ситуацию практически до краха — и порекомендовали объединить "Мортон" с группой ПИК.

Однако от этого плана в ВТБ отказались: слишком велики шансы, что "Мортон" спасти не удастся, а репутация и финансовые показатели ПИК будут испорчены. Вместо этого решили сначала поменять состав директоров, рассмотрели вопрос о возможном банкротстве группы — и сочли его крайне невыгодным со всех сторон, а затем приняли решение о так называемой "покупке" — на самом же деле компания банально ушла за долги.

Доверие и поглощение

Хотя совладелец ПИК Сергей Гордеев, который приобрел у акционеров "Мортона" все 100% долей, и заявил в понедельник, что собирается развивать купленную им группу компаний как отдельный самостоятельный бизнес, все же нельзя оставить без внимания тот факт, что теперь две крупнейшие девелоперские компании фактически объединены внутри одной структуры. Накануне сделки корреспондент "Дома" попросил участников рынка прокомментировать такое объединение либо слияние (в тот момент о сделке еще не было объявлено официально).

"На мой взгляд, в крупных слияниях девелоперов есть как положительные, так и отрицательные моменты,— говорит Павел Телушкин, исполнительный директор ФЦСР.— Они могут быть восприняты рынком и как новый шаг в развитии, и как проявление несостоятельности игроков, которые вынуждены объединиться, чтобы преодолеть текущие трудности". Сегодня укрупнение девелопера, продолжает он,— это рискованный путь развития, так как чем больше компания, тем выше накладные расходы и ниже эффективность взаимодействия структурных единиц. Чем меньше управляющая структура компании, тем адекватнее такая фирма реагирует на изменение рыночной конъюнктуры.

Монополизация рынка выгодна как части застройщиков, так и власти — это позволит сделать рынок более управляемым и прозрачным, замечает Виталий Разуваев, коммерческий директор "Сити-XXI век". А для потребителя, продолжает эту мысль управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, слияние крупнейших и известных игроков приведет к увеличению доверия к новому "супергиганту". "На рынке недвижимости на протяжении последних полутора лет наблюдается тенденция поглощения крупными девелоперами мелких застройщиков, которым непросто работать в текущих экономических условиях",— отмечает она и добавляет, что при этом слияний крупнейших игроков на рынке еще не происходило.

С коллегой согласна председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: "В краткосрочной перспективе будет выгодно приобретать жилье в новостройках компании, которая будет создана путем слияния двух крупных игроков рынка. Безусловно, она станет монополистом в своем сегменте". Для небольших строительных компаний это грозит катастрофой, продолжает она, вероятно появление информации о новой череде банкротств.

Москва лидирует

Новая крупная компания, которая объединит активы и финансы и будет иметь возможность демпинговать, чтобы конкуренты потеряли динамику продаж, вытеснит их с рынка, особенно если речь идет о проектах в одной локации. Уже сейчас сделка позволит Сергею Гордееву контролировать около 14% рынка индустриального жилья в столичном регионе.

Между тем, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за год количество застройщиков-банкротов в России выросло втрое. "61 компания, имеющая хотя бы один недостроенный объект, находится в одной из стадий банкротства и имеет рейтинг "Д"",— говорят в РАСК. У этих компаний на данный момент 385 недостроенных объектов, включающих 50 947 квартир. Причем лидером по количеству банкротов-застройщиков, как и ранее, остается Москва: здесь таких компаний семь, а в Московской области — пять.

Волна разорений нарастает, и введение запрета на продажу недостроенного жилья, о котором власти заговаривали уже не раз, теперь не кажется такой уж фантастикой. Впрочем, все еще есть шанс, что кризис менеджмента все-таки будет преодолен и отрасль вернется в спокойное состояние.