Долевое строительство: правовые аспекты

БЫШОВ Д.В., ТУРШАТОВА А.Е.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ Аннотация. В данной статье подробно рассмотрены некоторые положения из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также рынок долевого строительства жилья Российской Федерации в целом. Проанализированы характерные особенности оформления договора долевого участия и выделены основные пункты договора, а также рассмотрены основные задачи государства по проведению активной жилищной политики.

Ключевые слова: жилищная политика, долевое строительство, застройщик, дольщик.

BYSHOV D.V., TURSHATOVA A. E.

SHARED CONSTRUCTION: LEGAL ASPECTS Abstract. The article considers some of the provisions of the Federal Law "On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate items." In this connection the article presents a general characteristics of the shared construction market of Russia. The authors focus on the specifics of a shared participation contract registration. Particularly, the main contract clauses are analyzed. The authors also touch upon some issues of the state housing policy.

Keywords: housing policy, shared construction, developer (builder), private investors.

Право человека на комфортное доступное жилье является одним из самых важных социальных прав, закрепленных в Конституции Российской Федерации [1]. Оно осуществляется путем предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и иных жилых фондов на условиях договора социального найма, путем приобретения или строительства жилья за собственные средства.

На сегодняшний день одной из первостепенных задач государства является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий для проживания граждан. За последние 10 лет для решения этой проблемы государство проводит активную работу, доказательством могут служить следующие принятые нормативные документы:

1) принята и одобрена Федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», рассчитанная на 2002-2010 годы, в дальнейшем программа была продлена 17 декабря

2010 года постановлением Правительства Российской Федерации № 1050 до 2015 года.

1

На данный момент эта программа является основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране [2];

2) 30 ноября 2004 года принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Федеральный закон № 214) [3].

В данной статье рассматриваются некоторые положения из федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и правовые аспекты рынка долевого строительства жилья Российской Федерации в целом.

Как указывает в своей статье А. Абрамов, изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период с 1983 г. по 1989 г. правления президента Рауля Альфонсина. На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли. С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь специальная жилищная программа [7, с. 9].

Долевое строительство для России является абсолютно новой и в то же время уже получившей широкое распространение формой инвестиционной деятельности на рынке жилья. Согласно законодательным актам Российской Федерации долевое строительство -это вид отношений между застройщиком и инвестором (участник долевого строительства - «дольщик»), который, с одной стороны, обязует первого осуществить строительство тех или иных объектов недвижимости в установленные сроки, а, с другой стороны, накладывает обязательства по уплате договорной суммы на второго. При этом законодательная база подчеркивает, что в данных отношениях слабой стороной является именно инвестор (участник долевого строительства - «дольщик»), поэтому основной акцент сделан на защиту его прав и интересов в случае оказания ему некачественных услуг или невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Как указано выше, основным нормативно-правовым актом, который регулирует долевое строительство, является Федеральный закон № 214. Данный Федеральный закон вступил в законную силу 1 апреля 2005 г., но за короткий срок действия не раз подвергался жесткой критике из-за присутствия схем обхода.

Наиболее распространенные схемы обхода - это заключение на первоначальном этапе предварительного договора купли-продажи и (или) договора купли-продажи векселя (вексельная схема). Дольщик, заключая данные договоры с недобросовестным застройщиком, после окончания строительства может и не получить желаемую недвижимость.

В основу вышеуказанного закона заложена идея - «строительство по справедливости» (англ. «equity construction»), т.е. участники долевого строительства («дольщики») расплачиваются за жилье в рассрочку до полной сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения [3, ст. 12]. Такая схема называется «английской», так как участникам долевого строительства не нужно создавать кооперативы или акционерные общества, по сути застройщик продает не мифические акции на дом, а реальные квадратные метры жилья.

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (далее ДДУ) При этом данный документ не предусмотрен в ГК РФ, это обусловлено принципом свободы договора, установленным ст. 1 и ст. 421 ГК РФ [2].

Исходя из Федерального закона № 214, ДДУ должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в ДДУ данных условий договор не считается заключенным. Также исходя из ст. 18 Федерального закона № 214, дольщик должен помнить, что застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией, а использование средств не по назначению повлечет за собой наказание.

Основные виды нарушений застройщиков: «двойная продажа» прав на одну и ту же

квартиру нескольким участникам долевого строительства, затягивание сроков

3

(приостановка или полная остановка) строительства и передачи объекта в эксплуатацию, несоответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости строительным нормам и стандартам [5].

Самым частым из вышеперечисленных нарушений условий договора долевого участия со стороны застройщика является затягивание сроков (приостановка или полная остановка) строительства объекта, а самым актуальным на сегодня является покупка застройщиком небольшого земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства, но на участке возводится многоквартирный жилой дом и квартиры продаются как доли в доме. При строительстве таких домов нарушаются градостроительные нормы, собственники данного жилого дома могут быть не обеспечены инженерными коммуникациям, такая незаконная застройка сносится по решению суда [5].

После составления договора долевого участия он должен быть зарегистрирован в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) согласно Федеральному закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4].

Застройщиком для регистрации оформляется договор с самым первым участником. Одновременно представляются проектная декларация, разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого помещения; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Регистрация первого договора осуществляется в течение месяца после подачи всех документов, все последующие договоры регистрируются в пятидневный срок.

При этом участник долевого строительства может потребовать от застройщика следующие документы согласно ст. 21 Федерального закона № 214: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. И застройщик в обязательном порядке должен их предоставить.

Помимо дольщика застройщик обязан представить для ознакомления любому

обратившемуся лицу следующие документы:

4

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчётность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В заключение хотелось бы отметить, что в средствах массовой информации к долевому строительству относятся с опаской и информируют население об этой форме инвестирования денежных средств больше в негативном свете. Конечно же, имел место в некоторых проектах долевого строительства обман дольщиков недобросовестными застройщиками, но не стоит забывать и о наивной неосмотрительности дольщиков при подписании важных документов.

В целом, в настоящее время в России принято довольно большое количество нормативных актов, связанных с долевым строительством. Соответственно долевое строительство за довольно короткий срок заняло своё место на рынке жилья, благодаря ему многие граждане нашей страны получили возможность дешевле приобрести недвижимость и могли контролировать процесс её строительства.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Рос. газета. - 1993. - № 40.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. -1997. - № 30. - Ст. 3594.

5. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. - 2003. -№ 2.

6. О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы: Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 № 1050 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2011. - № 5. - Ст. 739.

7. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. -2013. - № 2. - С. 7-18.