Атланты расправляют плечи

В последнее время памятники культуры вновь подвергаются переосмыслению с точки зрения девелопмента. На днях мэр Москвы Сергей Собянин заявил о том, что вскоре в городе будет снят мораторий на продажу памятников архитектуры, нуждающихся в восстановлении. По мнению экспертов, это вызовет новый виток интереса к памятникам архитектуры.

Далеко идущие планы

По данным столичных властей, в Москве 4 тыс. зданий, являющихся памятниками культуры. 70% из них находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, треть объектов требует реставрации, а 5%, или 220 зданий, в аварийном состоянии. По данным главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, восстановления требует около 1 млн кв. м столичной недвижимости.

В прошлом году чиновники уже начали подготовку к реставрации старых зданий за счет инвесторов: были проведены аукционы по льготной аренде памятников по символической ставке 1 руб./ кв. м в год — такая арендная плата будет взиматься после проведения арендаторами научной реставрации объекта. Пока в Москве прошли три аукциона, по итогам которых в аренду на 49 лет отдано семь зданий — все под коммерческие и общественные нужды. В этом году власти намерены выставить на торги еще около 50 зданий. По словам Николая Переслегина, советника руководителя Москомнаследия, "жилых проектов пока не было, поскольку их меньше, чем коммерческих. Однако ничто не мешает им появиться".

Сегодня московские власти пошли еще дальше. На международной выставке недвижимости MIPIM-2013 в Канне Сергей Собянин заявил, что власти готовят документ об отмене моратория на приватизацию памятников архитектуры, находящихся в неудовлетворительном состоянии. Будущему собственнику необходимо будет предоставить банковскую гарантию на стопроцентное финансирование реставрации и реализовать проект, после чего он сможет стать полноправным хозяином исторического особняка.

Было-стало

Пик спроса на здания-памятники в Москве пришелся на время активной приватизации 1990-х годов. Легкая процедура получения собственности и невысокие цены пробудили интерес к расположенным в лучших местах города домам, которые некогда принадлежали известным дворянским фамилиям. На руку покупателям сыграло и фактическое отсутствие законодательной базы — здания самым варварским образом перестраивались, надстраивались, полностью менялся их внешний облик, а иногда их и вовсе сносили.

В 2002 году на федеральном уровне был принят закон "Об объектах культурного наследия народов РФ", согласно которому на собственника/арендатора памятника стали налагаться строгие обязательства. Владельцу вменялось в обязанность сохранять неизменный облик объекта и его интерьера, проводить в случае необходимости реставрационные работы, согласованные во всех инстанциях, и даже обеспечивать раз в год доступ к объекту для публичной экскурсии. Однако строгость российских законов, как известно, компенсируется необязательностью их выполнения. И даже введение в 2006 году правительством Москвы моратория на продажу памятников архитектуры на деле означало возможность "освоения" памятников узким кругом доверенных лиц московского стройкомплекса. А реставрация и восстановление памятника и вовсе понимались как полный снос обветшалого здания и строительство на его месте более или менее похожего новодела.

Инвестиции в памятники

Сегодня надзор за сохранением памятников архитектуры серьезно ужесточился. Ажиотажный спрос остался в прошлом. Однако интерес к уникальным историческим объектам остается. "Покупателей привлекают выгодное местоположение, богатая история, архитектурная ценность и, конечно, прилегающая территория, которую сейчас можно оформить в собственность",— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. "В среднем на исторические объекты к нам поступает два-три запроса в год",— рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева. Главная трудность для потенциальных покупателей состоит в том, что в таких зданиях трудносовместимы адекватная стоимость и должный уровень комфорта. Идеальным вариантом для потенциальных покупателей является уже отреставрированное отдельно стоящее двух- или трехэтажное здание с собственной закрытой территорией, расположенное не на первой линии застройки, в более или менее однородной архитектурной среде. "При этом для клиента желательно, чтобы здание не имело охранного статуса, который значительно затрудняет перепланировку интерьера и делает практически невозможным строительство подземного паркинга",— уточняет Оксана Дивеева.

Однако, как бы того ни хотели покупатели, рынок исторических домов крайне ограничен, а сами здания чаще всего нуждаются в серьезной реставрации и не имеют собственной придомовой территории. "Готовых объектов в хорошем состоянии крайне мало — всего несколько десятков, а предложений в аренду и того меньше,— говорит Елизавета Орлова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank.— В зависимости от состояния исторического объекта диапазон цен на них один из самых высоких: начинается от $5 млн и может доходить до $75 млн".

Примерный объем вложений, требуемых для возвращения памятника к жизни, по данным генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, в некоторых случаях доходит до $3-5 тыс. за 1 кв. м, тогда как себестоимость нового строительства в Москве оценивается в $2-2,5 тыс. для жилья: "Такие затраты с учетом приобретения здания окупаются долго, что малоинтересно для большинства инвесторов. Вместе с тем подобные объекты очень долго продаются, так как собственники, зная их востребованность, часто выставляют неприемлемые для большинства потенциальных покупателей цены".

Примеров, когда инвестор покупал здание-памятник для дальнейшей перепродажи, в московской практике нет. Однако в последнее время, по утверждению экспертов, спрос на исторические объекты снова растет. "Пики спроса на городские усадьбы периодически случаются: последние год-полтора как раз такой период",— говорит Оксана Дивеева из Blackwood. По словам главы архитектурного бюро "Остоженка" Наринэ Тютчевой, в последнее время на рынок поступило сразу несколько предложений о реставрации памятников архитектуры под личные апартаменты, чего раньше никогда не было.

Приобретать здания-памятники можно, если охранные обязательства для собственника не столь обременительны. "К примеру, если он и без того планирует воссоздавать наборный паркет XVIII века или изразцы на камине, для него ограничения по охране не будут в тягость, а объекту прибавят очков, когда он будет полностью готов",— считает директор агентства Finch Алена Бригаднова.

Основная проблема любого исторического здания, по словам Наринэ Тютчевой,— это физический износ постройки и инженерных коммуникаций. Кроме того, сложность реставрационных работ зависит от наличия и степени сохранности деталей декора: чугунного литья, элементов декоративно-прикладного искусства, фресок и т. п., восстановление которых существенно удорожает работы. Капитализация объекта, впрочем, зависит от квалификации реставратора, от того, насколько удалось воссоздать первоначальный вид объекта, от качества материалов — они должны быть максимально близки к исходным. При этом, по ее словам, в среднем высококачественная реставрация объекта стоит не дороже полной реконструкции здания.

В качестве резиденций

Основными покупателями исторических домов и усадеб являются банки, крупные коммерческие фирмы и международные организации, которым они нужны для размещения VIP-представительств. Однако далеко не во всех исторических объектах находятся офисы. По словам главного архитектора Центра историко-градостроительных исследований Бориса Пастернака, "многие особняки в самом сердце столицы давно используются как резиденции, сочетающие в себе одновременно жилье и залы для приемов. О них мало кому известно, а люди, проживающие в них, стараются такую информацию не афишировать. Скорее о таких объектах можно узнать из репортажей светской хроники". "В качестве личных апартаментов здания-памятники покупает очень ограниченный круг клиентов — те, кому по ряду причин важна максимальная обособленность и приватность или близки дворянские традиции",— говорит Денис Попов из Contact Real Estate. "Это люди, коллекционирующие объекты недвижимости. У них есть загородное имение на Рублевке, квартира с видом на Кремль, дома за границей, для счастья недостает только богатого историей особняка в центре Москвы",— замечает Борис Пастернак.

Достаточно вспомнить знаменитый "замок" в Колпачном переулке, 5, стр. 5, который занимал некогда Михаил Ходорковский. Необычное здание в виде готического замка с крепостными стенами было построено в 1900 году для известного владельца фабрик барона Кнопа. В 1990-е его арендовал основатель ЮКОСа. Формально здесь располагался дом приемов компании Menatep Group, в котором устраивались светские рауты, а по некоторым сведениям, еще и находились жилые апартаменты. В 2005 году здания были выставлены на аукцион Росимуществом. Как оказалось, на месте главного здания до 2001 года находилось другое строение, незаконно снесенное арендатором и отстроенное заново.

Вот интересно, какую роль выполняли и как "реставрировались" особняки недавно снятого со всех постов и уже успевшего покинуть страну Ахмеда Билалова? Напомним, у бывшего вице-президента Олимпийского комитета в долгосрочной аренде находилось три здания в историческом центре Москвы. Один из них — исторический особняк в Хлебном переулке, 21/4, стр. 3, доставшийся ему от МИДа. На первом этаже пятиэтажного здания с надстроенной мансардой располагался личный кабинет бизнесмена, на втором — представительство администрации Краснодарского края, а на третьем — спортзал. По словам самого бизнесмена, он помог в восстановлении дома: здание находилось в ужасном состоянии, и ему пришлось восстанавливать его за свой счет.

Реальные примеры

Более распространенным способом инвестирования в объекты культурного значения сегодня стала практика преобразования территорий, включающих объекты культурного наследия. Не последнюю роль в этом сыграл запрет мэра Москвы на строительство новых объектов в центре и приостановка примерно 200 ранее выданных разрешений на снос. В итоге застройщики сделали вид, что осознали: сохранение исторических объектов не столь уж значительно увеличивает финансовую нагрузку, но придает красивый исторический флер всему проекту в глазах его потенциальных покупателей. К примеру, в составе ЖК "Литератор", строящегося по соседству с усадьбой Льва Толстого, ценным объектом, запрещенным к сносу, было признано здание старой солодовни. В итоге застройщик компания "Галс-Девелопмент" решила разместить в нем фитнес-зал. Зачастую в проекты редевелопмента территорий входят исторические здания без охранного статуса. Так, в ЖК "Садовые кварталы" в Хамовниках сохранен заводской кирпичный корпус, построенный модным архитектором рубежа прошлых веков Романом Клейном.

В последнее время из реконструированных особняков стали делать клубные дома. К примеру, в каменных палатах Кадашевской слободы середины XVIII века компания KR Properties создает жилой комплекс на 25 лофт-апартаментов. Компания Altimus Development реконструирует объект историко-культурного наследия доходный дом Соколова. Получившийся из него жилой комплекс "Остоженка, 12" будет рассчитан на 17 квартир. По подсчетам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, вложения в реконструкцию обойдутся инвестору примерно в $3 тыс. за 1 кв. м. А средняя стоимость "квадрата" на рынке составит $18-19 тыс. на старте продаж и $22-23 тыс. на финише.

Далеко не всем московским памятникам повезло остаться в живых, попав в руки московских девелоперов. Так, главный дом усадьбы Трубецких — памятник архитектуры, один из старейших деревянных домов допожарной Москвы — был снесен в 2002 году для строительства на его месте элитного комплекса, по иронии судьбы носящего теперь его имя. Та же судьба постигла другой деревянный дом — особняк Таля 1824 года постройки по адресу Остоженка, 5. Проживавшие в нем в течение всего ХХ века потомки были переселены в середине 2000-х годов в многоквартирный дом, а сам памятник архитектуры сровняли в землей и построили на его месте новодел, водрузив на него прежнюю табличку.

Но история знает и счастливые примеры. Недавно завершилась 12-летняя реставрация усадьбы декабриста Муравьева-Апостола на Старой Басманной улице. Работы по восстановлению находившегося в аварийном состоянии здания полностью взял на себя проживающий в Швейцарии потомок династии Кристофер Муравьев-Апостол. Арендовав здание в 2000 году, он за свой счет провел все реставрационные работы, использовав для этого исключительно аутентичные материалы. Сегодня в двухэтажном доме площадью 1104 кв. м открыт частный музей декабристов, а на верхних этажах сохранены жилые комнаты. Недавно мэр столицы предоставил меценату право льготной аренды памятника как арендатору, полностью восстановившему подлинный облик исторического здания за свой счет.

Загород

Интерес к памятникам истории и архитектуры есть и на рынке загородной недвижимости. Уникальный случай включения в новый проект памятника федерального значения — строящийся поселок "Покровское-Рубцово" на 38-м км Новорижского шоссе. Современные коттеджи возводятся вокруг знаменитого усадебного комплекса XVIII века, который приобрел и перестроил под себя промышленник Савва Морозов, пригласив самого модного в то время архитектора Федора Шехтеля. Входящие в охранную зону главный усадебный дом и прилегающий к нему сад с прудом и островком на нем стали предметом тщательной научной реставрации, воссоздавая старинный усадебный уклад жизни. В здании усадьбы будет "закрытый клуб" для жителей поселка. По словам одного из авторов концепции проекта, президента компании "Высота" Олега Артемьева, сама по себе близость к исторической усадьбе является немаловажным критерием для выбора территории застройки. Она изначально находилась в хорошем месте — на живописном берегу реки Истра. Здесь старинный садово-парковый ансамбль с вековыми дубами. Наличие усадебного дома существенно повышает ценность всей территории. Кроме того, будь это 1 га земли, коммерчески успешный проект здесь был бы невозможен, а значит, инвестор сюда бы не пришел. А поскольку вокруг усадьбы 30 га земли можно отдать под новое строительство, вырученные от него деньги могут окупить затраты на воссоздание усадебной территории в 10 га.

Не так давно Москва приняла у Подмосковья объекты культурного наследия, среди которых 18 утраченных усадеб. Эти усадьбы имеют имена, знаменитые имена их создателей. А теперь представьте: купив усадьбу, вы вложите в нее миллионы. Возможно, они окупятся через много лет, а может, не окупятся никогда, потому что вы не найдете на нее покупателя. Но усадьба уже точно будет носить ваше имя — а это в какой-то момент становится главной инвестицией в жизни.