Ипотека на государственной тяге

В последнее время условия ипотечных кредитов стали уверенно приближаться к докризисному уровню. Во многом это происходит из-за того, что государство взяло кредитование на покупку жилья под свой контроль и активно предлагает меры по его стимулированию. По мнению участников рынка, это приведет не только к решению старых проблем, но и к появлению новых.

Ставка по рублевому кредиту в размере 11% годовых (а в перспективе почти вдвое меньше — 6% годовых), первоначальный взнос не больше 20% от стоимости жилья — именно такими видит правительство приемлемые условия ипотечного кредита. Достичь их планируется в первую очередь с помощью государственных вливаний. Очередным шагом на пути к реализации этого плана стало утверждение в марте программы поддержки ипотеки на 250 млрд руб. Согласно программе, государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (Внешэкономбанк, ВЭБ) будет в течение трех лет выкупать ипотечные облигации. Под программу рефинансирования подпадут только кредиты на покупку строящегося жилья по ставкам не более 11% годовых и с первоначальным взносом 20%.

Эти меры, равно как и общая стабилизация в экономике страны, привели к тому, что уже сейчас отчетливо прослеживается тенденция к оживлению ипотечного рынка. Увеличение объема кредитов на покупку недвижимости зафиксировала и официальная статистика. Если в 2009 году, по данным Банка России, объем предоставленных ипотечных кредитов в рублях сократился в четыре раза по сравнению с 2008-м, а в иностранной валюте — в десять раз, то уже в декабре 2009 года наметился рост. Более того, за последний месяц прошлого года было выдано рекордное для 2009-го количество жилищных ипотечных кредитов — 23 тыс. При этом сейчас тенденция к росту выдаваемых кредитов сохраняется: в январе этого года банки выдали чуть более 7 тыс. кредитов, в феврале практически в два раза больше — около 13,5 тыс. В денежном выражении в феврале увеличение объемов ипотечных кредитов составило 15 млрд руб.

Измерить влияние господдержки на этот рост трудно, но сам факт влияния сомнений не вызывает. "В первую очередь позитивные изменения коснулись банков с государственным участием и банков, работающих по программе АИЖК. Позже к улучшению условий ипотечного кредитования приступили крупные коммерческие российские и зарубежные банки",— рассказывает начальник управления ипотечного кредитования Альфа-банка Татьяна Невская. Однако проблемы остаются — это и отсутствие доступа коммерческих банков к дешевому фондированию, высокие риски по невозвратам ипотечных кредитов.

По данным Городского ипотечного банка, по сравнению с концом лета 2009 года количество заявок на ипотечные кредиты увеличилось более чем в пять раз. "Эти цифры говорят о том, что ситуация постепенно стабилизируется, люди психологически чувствуют себя более уверенно, нежели в прошлом году, когда на ипотечном рынке практически полностью отсутствовали и спрос, и предложение. Большинство людей сейчас берут ипотеку для улучшения жилищных условий. Например, те, у кого была двухкомнатная квартира, с помощью кредита могут переехать в трехкомнатную, они не покупают квартиру в инвестиционных целях",— рассказывает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Риэлторы склонны объяснять рост объемов ипотечного кредитования улучшением ситуации на рынке недвижимости. "Увеличение ипотечных сделок можно объяснить тем, что в последние 3-6 месяцев рынок стабилизировался и начал показывать незначительный рост. Люди, которые ранее планировали взять кредит, поняли, что дно пройдено, поэтому перестали откладывать оформление кредита",— объясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Новая программа сулит потенциальному заемщику очевидные плюсы: ниже первоначальный взнос, ниже процентная ставка. Однако для банков не все так однозначно, поэтому нельзя исключать, что количество кредитных организаций, которые согласятся в ней поучаствовать, может быть невелико. Дело в том, что ВЭБ будет приобретать те ипотечные ценные бумаги банков, которые обеспечены только новыми ипотечными кредитами и только на первичном рынке жилья. По оценкам рейтингового агентства Moody`s, доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках составляет менее 20% от общего ипотечного портфеля российских банков. Соответственно, по мнению Moody`s, банки с иностранным капиталом и крупные частные банки будут лишены возможности рефинансировать большую часть своего ипотечного портфеля. "Насколько это приемлемо для банка, сказать сразу сложно,— говорит начальник отдела ипотечного кредитования Юникредит банка Иван Веденисов.— Процесс рефинансирования возможен только после оформления прав собственности на объект, а значит, риски, связанные с незавершением строительства, а также иные риски, свойственные сделкам на первичном рынке, банк, получается, берет на себя. Поэтому, учитывая указанные особенности, высока вероятность того, что все-таки на этапе строительства банки будут предлагать более высокие ставки для клиента и снижать их только к моменту рефинансирования".

Другое опасение, которое вызывает государственная программа помощи ипотеке, формулируется так: оздоровление будет искусственным и поможет рынку лишь на короткое время. Поэтому, когда программа закончится, банкам может потребоваться еще большая помощь. "Нас беспокоит то обстоятельство, что некоторые принимаемые сегодня правительством решения не учитывают интересы рынка в долгосрочной перспективе. Все понимают, что государственная помощь не может и не должна быть вечной. И поэтому сегодня критично — дать ипотечной отрасли импульс для развития на рыночных условиях, для чего надо способствовать сохранению здоровой конкуренции. Но это невозможно, если одни участники рынка получают преимущества над другими",— говорит вице-президент по развитию бизнеса банка "Дельтакредит" Динара Юнусова.

Государственная поддержка — это одно дело, но выздоровление ипотечного рынка будет зависеть и от рыночной ситуации, в частности от рынка недвижимости. "Сами по себе меры правительства, какими бы масштабными они ни были, не принесут результата без соответствующей рыночной ситуации. Залогом успеха развития ипотеки в докризисное время были не ставки, а сам вектор развития рынка. Стимулом был постоянный рост цен, который наблюдался с 1998 года. Люди готовы были брать кредит даже по ставкам 10-12% годовых, зная, что рост цен их компенсирует. Поэтому сейчас даже понижение ставок до 11% не принесет результатов — люди начнут активно брать кредиты, когда постоянный рост цен на недвижимость будет выше ставки по кредиту",— считает Дмитрий Халин.

Новая программа направлена на стимулирование строительной отрасли. Сейчас программы покупки квартир в новостройках не пользуются популярностью как у заемщиков, так и у самих банков. Классические программы кредитования строящегося жилья (когда в залог оформляется приобретаемая квартира) можно пересчитать по пальцам. В большинстве случаев банки предлагают взять кредит под уже имеющееся в собственности покупателя жилье и вложить эти деньги в строящиеся квадратные метры. Некоторые банки (например, Банк Москвы, Сведбанк) разрешают оформлять кредит только по определенным адресам — у застройщиков, с которыми они сотрудничают. ВТБ 24 не ограничивает заемщика в выборе будущего жилья, хотя и имеет список аккредитованных новостроек.

Если же жилье будет приобретаться в другом доме, то требование банка — это возведение 100% этажей и предоставление залога до оформления права собственности. Если квартира покупается по инвестиционному или предварительному договору, то условием будет залог уже имеющейся недвижимости, а если это долевое строительство, то к залогу недвижимости потребуется еще и поручительство физического лица. Консультант Сбербанка России, в котором ранее можно было оформить кредит на "первичку", по телефону сообщил, что пока такая опция недоступна из-за "нестабильной ситуации".

Дмитрий Халин согласен с теми, кто считает, что проблемы кредитования на рынке строящегося жилья вовсе не в размере ипотечных ставок: "Основная проблема — подавляющее число застройщиков продают квартиры не по ФЗ-214 (закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".— "Деньги"), а по другим схемам. Например, в Москве из всего рынка новостроек только 10% объектов продается по схеме ФЗ-214. В ближайшее время могут быть приняты поправки к закону, которые отменят другие схемы, кроме этой. Только тогда банки смогут минимизировать свои риски и начать активно выдавать кредиты на строящееся жилье".

Получить кредит на готовую квартиру по ставкам, анонсируемым правительством, можно по программе АИЖК. Однако, несмотря на выгоду для заемщика, многие банки пока не готовы по ряду причин сотрудничать с АИЖК. "Я считаю, что АИЖК следует сделать более либеральной процедуру проверки кредитов, выдаваемых в рамках деятельности агентства. На текущий момент банки отказываются от работы с АИЖК, так как опасаются, что кредит, выданный под 11% годовых, не будет выкуплен агентством и останется на балансе банка, что невыгодно из-за низкой процентной ставки",— считает начальник департамента розничного кредитования Транскапиталбанка Сергей Даньков.

Согласно ежемесячному отчету компании "Кредитмарт", в марте среднерыночная ставка по ипотечному кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,44% в рублях и 13,02% в долларах (с учетом банковских комиссий). При этом банки все чаще заявляют о снижении процентных ставок, все больше приближаясь к докризисному уровню. Сейчас наиболее выгодные ставки предлагает Городской ипотечный банк, который работает по программе АИЖК: 9,35-11,31% годовых в рублях. При этом срок кредита составит 30 лет, заемщику придется внести 30% собственных средств, а максимальная сумма не превысит 4 млн руб. На докризисный уровень вышел и банк "Дельтакредит": стоимость ипотеки составит 11,25-13,75% в рублях и 8-10,5% в долларах. Кредит можно получить на 25 лет, а максимальная сумма будет практически в пять раз больше, чем по программе АИЖК, 18 млн руб. В Сбербанке России минимальный первый взнос составит 20%, а процентные ставки — 12,15-14,75% в рублях и 9,1-12,1% в валюте. Есть на рынке ставки даже ниже докризисных. На таких условиях можно купить недвижимость, которая находится в залоге у банка ВТБ 24 (в Москве — 48 объектов),— до 8,25% в рублях и 10% в валюте.

Однако стоит помнить, что, хотя минимальные уровни ставок близки к докризисным, получить кредит так же легко, как раньше, не получится. "Снижение ставок по ипотечным кредитам, безусловно, важное условие восстановления сегмента, но не единственное,— считает начальник отдела ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня.— С точки зрения заемщиков, первоначальный взнос остается достаточно высоким — 20-30%, до 50% в программах с пониженными ставками. Однако главными факторами восстановления спроса на ипотечные кредитные продукты являются уверенность заемщиков в стабильности своих доходов, а также в сохранении данных доходов в длительной перспективе".

Впрочем, есть банки, которые отважились предложить заемщику первоначальный взнос ниже отметки 20%. Так, минимальный первоначальный взнос предлагают "Абсолют банк" и Банк Москвы — 10 и 15% соответственно. Но они потребуют за это дополнительных гарантий. В первом случае заемщику придется предоставить дополнительный залог, а во втором — получить повышенную на 0,5% ставку. В большинстве же случаев минимальный первоначальный взнос составляет 30%.

По мнению гендиректора компании "Миэль-Брокеридж" Алексея Шленова, "наиболее выгодные условия ипотечного кредитования сегодня предлагаются заемщикам, имеющим 50% и более собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости и готовым вернуть кредит в ближайшие 5-10 лет".

При всей либерализации ставок, как и в кризис, банки хотят видеть в числе своих клиентов в основном идеальных заемщиков. Портрет такого клиента сейчас выглядит так: возраст в диапазоне 25-40 лет (женщина 25-30 лет или мужчина 30-40 лет), с высшим образованием, работает в крупной корпорации, имеет стабильный доход от 100 тыс. руб., подтвержденный справкой 2НДФЛ, готов предоставить не менее 50% собственных средств от стоимости приобретаемой квартиры. И конечно, хорошая кредитная история обязательна.