Приватизация объектов нежилого фонда, принадлежащих городу на правах собственности

Приватизация объектов нежилого фонда, принадлежащих городу на правах собственности

А.Н.Голубев

заместитель руководителя специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы

Анализ состояния российской экономики [8] выявил такие проблемы в управлении национальным имуществом как несогласованность проводимых экономической, структурной и административной реформ, недостаточность их ориентации на достижение конечных экономических и социальных целей.

Также недостаточна эффективность продажи государственного имущества в процессе его приватизации и сбора арендных платежей от использования земельных участков, зданий и строений [7]. Существует недооценка опасности поспешного снятия защитных механизмов с недостаточно конкурентоспособной экономики на открытых товарных и финансовых рынках и ограничения возможности адаптации отечественной экономики к требованиям и правилам мировой экономики.

Большинство исследователей рассматривает приватизацию как соподчиненный процесс разгосударствлению, дерегулированию экономики, как процесс передачи, делегирования прав собственности государством иному собственнику, который потенциально способен использовать ее более эффективно и рационально, преследуя при этом частные или коллективные экономические интересы. Во всех случаях процесс приватизации регулируется государством, которое признает равенство (перед законом) всех форм собственности и субъектов хозяйствования.

Следует учитывать, что развитие предпринимательства, формирование его имущественной базы - длительный, эволюционный процесс. Во-первых, этот процесс связан с развитием городов, с формиро-

ванием институтов предпринимательства в национальной экономике. Во-вторых, необходимо учитывать ресурсные возможности развития городской инфраструктуры, строительных мощностей и мощностей реконструкции жилого и нежилого фондов. В-третьих, требуются мотивационные и организационно-экономические условия становления и развития субъектов хозяйствования.

В российскую бюджетную систему за пятнадцать лет приватизации (1993-2007 годы) поступило около 24,6 миллиарда долларов. В период с 1993 по 1997 год основными способами приватизации, установленными Законом РСФСР от 3 июля 1991 года [1], были акционирование, выкуп арендованного имущества (см. табл. 1). В период с 1998 по 2002 год способы приватизации, после принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года [2], изменились - акционирование уступает место продаже государственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческих конкурсах, значительную роль начинают играть продажа и перепродажа акций открытых акционерных обществ (ОАО), созданных в процессе приватизации.

Начиная с 2002 года, после принятия Федерального закона от 21 декабря 2001 года [3], основным способом приватизации стало преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества и продажа имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий на аукционах, конкурсах посредством публичного предложения и без объявления цены.

Таблица 1

Структура приватизированных имущественных комплексов по способам приватизации в 1993-2007 годах1

Способы приватизации Год

1993 1994 1998 2000 2004 2005 2006 2007

Приватизировано всего, в том числе по способам: 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

акционирование 31,1 44,8 - - - - - -

продажа акций ОАО, созданных в процессе приватизации 15,8 8,5

выкуп арендованного имущества 29,5 20,8 7,1 18,0 0,2

Продажа имущественных комплексов всего 36,7 28,4 76,1* 73,0* 17,5 19,1 13,1 15,9

в том числе: на аукционах 6,3 4,4 9,5 10,4 7,3 6,6

на конкурсах 30,4 24,0 - - 4,0 7,7 5,4 8,0

посредством публичного предложения 3,2 1,0 0,2 1,0

без объявления цены - - - - 0,8 - 0,2 0,3

Другие формы 2,7 6,0 1,0 0,5 82,5** 80,7** 86,9** 84,1**

* В том числе продажа имущества ликвидируемых и ликвидированных предприятий (1998 год -6,0 процента, 2005 год - 5,0 процента), недвижимости (1998 год - 47,6 процента, 2000 год - 56,7 процента), земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных предприятий (1998 год - 4,0 процента, 2000 год - 3,4 процента).

** Преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества.

Оценка приватизации государственного и муниципального имущества различна. С одной стороны, отмечается, что государство не сумело направить в бюджетную систему эквивалентные стоимости имущества, хотя были проданы самые высокодоходные активы, частный сектор не сумел компенсировать падение производства и бюджета [6]. Приватизация осуществлялась поспешно, без надлежащей экономической и организационной подготовки [4].

С другой стороны, приватизация государственной и муниципальной собственности позволила расширить имущественную базу предпринимательства и привлечь частный (акционерный) капитал. Она выступает одним из факторов вхождения страны в постиндустриальную цивилизацию, в систему международной конкуренции [7].

На наш взгляд, следует согласиться с мнением доктора экономических наук, профессора Б. Плышевского, считающего, что вопрос о том, какая форма собственности (государственная или частная) более эффективна и предпочтительна, в общей постановке не разрешим. В определенных границах в рыночной экономике допустимы и оправданы обе формы собственности, при хорошем управлении каждая из них может быть вполне эффективной, в том числе и в сфере реальной экономики [11, с. 160, 161].

Какие же условия необходимы для повышения эффективности государственной и частной форм собственности?

Во-первых, согласованность проводимой экономической, структурной и административной реформ по стратегическому замыслу, методам и срокам их осущест-

1 Российский статистический ежегодник. 2005. С. 349, 364, 369;

Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008. С. 186-188.

вления. Обеспечение макроэкономической сбалансированности, включая формирование и функционирование имущественноземельного комплекса в национальной и региональной экономике.

Во-вторых, осуществление приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии с уточненной концепцией управления и защиты собственности, программного регулирования сроков и методов продажи имущества, осуществления воспроизводственной политики при формировании имущественной базы Российской Федерации и регионов, координации деятельности органов управления имущественно-земельным комплексом в регионах.

В-третьих, постоянный мониторинг объектов недвижимости и субъектов хозяйствования, изучение инновационного отечественного и мирового опыта в области приватизации, аренды, концессий, акционирования предприятий.

Организация постоянного мониторинга объектов недвижимости и субъектов хозяйствования предполагает отслеживание процессов слияния и поглощения, банкротства, институциональных преобразований на рынке недвижимости. Преобразование форм собственности должно учитывать содержательную сторону права собственности, ее защищенность от несанкционированного вмешательства третьих лиц. Представляется актуальным уточнить государственную политику в сфере статистики учета различных форм собственности, от состояния которой зависит качество принимаемых решений о приватизации государственного и муниципального имущества и национализации частного (акционерного) капитала и имущества.

Приведем два примера противоречивой оценки удельного веса государственной собственности в Российской Федерации. Выступая на заседании Российско-немецкого круглого стола в октябре 2007 года [10] председатель Комитета Государственной Думы по собственности В.С. Плескачевский отметил, что в государственной собственности на-

ходится более 75 процентов имущества, включенного в гражданские правоотношения. Результаты исследований в сфере экономики [5] показывают, что в государственной собственности находится 9-10 процентов имущества.

Наличие резкой дифференциации в оценке государственной собственности свидетельствует как об отсутствии комплексной статистики, так и о различной методологии к подходу оценки структуры национального имущества. Официальное издание Федеральной службы государственной статистики «Россия в цифрах. 2008» [12] дает статистику элементов национального богатства, распределения предприятий и организаций по формам собственности, среднегодовой численности занятых в экономике по формам собственности. Данные таблицы 2 о распределении предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам собственности показывает, что в настоящее время государственная и муниципальная виды собственности зафиксированы на уровне 8,6 процента (к итогу) по показателю числа предприятий (404,4 тысячи) и 32,0 процента по показателю среднегодовой численности (21 656 тысяч человек).

Таким образом, по состоянию на 1 июля 2008 года государственный и муниципальный секторы по числу занятых и числу рабочих мест составляют 1/3 в национальной экономике.

В целом за пятнадцатилетний период число занятых в государственном и муниципальном секторе сократилось с 49 660 до 21 656 тысяч человек, то есть на 28 004 тысячи человек, или на 56 процентов. Число занятых в частном секторе за этот период увеличилось с 13 887 до 38 221 тысячи человек, то есть на 24 334 тысячи человек, или в 2,75 раза. При этом следует учитывать распределение занятых и особенности функционирования персонала, необходимость создания нормальных условий труда, снижение текучести кадров. По итогам социологического опроса респондентов, ищущих работу, большинство из них (42,5%) ищут работу, поскольку имеющаяся их не

удовлетворяет. Основные причины неудовлетворенности работы - низкая оплата труда (54,9%), бесперспективность (24,1%), регулярные высвобождения работников (10,7%). Среди других причин респонденты выделяли обман со стороны работодателя при приеме на работу, несоответствие рабочего места предпочтениям работника [9].

Организация статистического учета предприятий и имущественно-земельных блоков, их массовая инвентаризация и оценка, как показывают зарубежный и отечественный опыт, позволяют уменьшить возможность возникновения конфликтных ситуаций при осуществлении операций аренды и продажи городских объектов нежилого фонда.

Таблица 2

Распределение предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам

собственности, в процентах2

Принадлежность (форма собственности) Год

с 3 £ риятия и организации Среднегодовая численность

1996 2001 2004 2008 1992 1995 2000 2007

Государственная 14,3 4,3 3,9 3,0 69,1** 42 2** 37,8** 32,0**

Муниципальная 8,8 6,4 5,9 5,6 - - - -

Частная 63,4 75,8 4,7 4,1 19,3 34,3 46,1 56,4

Общественных и религиозных организаций 4,2 6,6 6,1 4,6 0,9 0,7 0,8 0,6

Смешанная российская 9,3* 6,8*2 6,1* 4,3* 10,5 22,2 12,6 6,9

Иностранная, совместная российская и иностранная - - - - 0,3 0,6 2,7 4,1

* Прочие формы собственности, включая смешанную российскую, иностранную, совместную российскую и иностранную.

** Государственная, муниципальная.

Исследуя инновационный опыт управления городской недвижимостью в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, необходимо отметить следующие характерные особенности, которые важно учитывать в отечественной практике:

1) координация проектных решений в застройке городов, увязка управления городскими объектами недвижимости в виде зданий, строений, помещений генеральным проектом и строительными проектами развития города, городского строительства, использования земельных участков, комплексного строительства объектов для разных нужд городского хозяйства и населения;

2) развитие заемной банковской системы, аккумулирующей методы финансиро-

вания и кредитования строительства, ремонта, и приспособление существующих объектов, помещений для целей их последующего использования в публичном и частнопредпринимательском секторе для решения социальных задач муниципалитетов;

3) распределение расходов на инвестирование (проектное и строительство), содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями, компенсация этих расходов через механизм рыночных цен и арендной платы;

4) формирование государственных и негосударственных, общественных институтов и инструментов независимой оценки

2 Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008. С. 95, 180.

стоимости объектов нежилого фонда, доходных потоков от аренды недвижимости с учетом доходов от использования земельных участков.

В механизме аукционных продаж прав аренды решаются в основном две задачи. С одной стороны, конкурсный порядок продажи выявляет инвестора (арендатора), согласного заключить договор аренды с определенными условиями и сервитутами. С другой стороны, в ходе аукционных торгов на право аренды формируется рыночная арендная ставка на перспективный период.

Инновационный характер формирования городского арендного фонда достигается:

1) за счет инвестиционной активности участников торгов и улучшения качественных характеристик объектов;

2) посредством структурного взаимодействия департаментов и префектур, их на-

целенности на расширение арендного фонда;

3) за счет бюджетной эффективности организации торгов, выражающейся в превышении цен (стоимостей) реализации над стартовыми ценами;

4) посредством четкого исполнения нормативных процедур персоналом специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы и участниками торгов (см. рисунок).

Следует подчеркнуть, что процесс аукционных продаж достаточно динамичен, в него вносятся коррективы с целью повышения информационной прозрачности и доступности для инвестора. Для потенциальных участников торгов проводятся бесплатные ознакомительные семинары. Осуществляется обмен опытом со специалистами региональных центров и префектур города Москвы.

МОСКОВСКАЯ ПРАВИТЕЛЬСТВО

ГОРОДСКАЯ ДУМА МОСКВЫ

Бюджет Москвы

ПРЕФЕКТУРЫ

1. Осмотр объекта

2. Заявка

3. Задаток

4. Участие в аукционе

5. Определение победителя

6. Расчеты с участниками по итогам торгов

7. Заключение договора аренды

Текущие арендные платежи

Департамент имущества города Москвы

Лотовая документация

АУКЦИОН

-Участники торгов

А Д Д Д Д

..Ї...

Договор аренды с победителем

Постановление правительства Москвы от 23.08.2005 № 648

Территориальные агентства ДИГМ

СГУП по продаже имущества города Москвы

Подготовка объекта к продаже

Публикация информации о торгах

Проведение торгов

__Информация об итогах

торгов

Контроль

договоров

Схема продажи прав аренды в городе Москве

Литература

1. Закон РСФСР от 3 июля 1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-Ф3 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

4. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. М.: Современная экономика и право. 2004.

5. Артемов А., Брыкин А., Шумаев В. Модернизация государственного управления экономикой // Экономист. 2008. № 2.

6. Ватолин В.В., Сопиков А.К., Крюков В.В., Голубев А.Н. Имущественная политика и ее роль в обеспечении экономического роста // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 12.

7. Голубев А.Н. Приватизация как один из факторов вхождения страны в постиндустриальную цивилизацию // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2001. № 2-3.

8. Крюков В.В., Петров Н.А., Черный А.С, Ватолин В.В., Заика И.Л. Национальное имущество и инвестиции в российской экономике: анализ и предложения // Вопросы экономических наук. 2007. № 5.

9. Кулькова И. Поиск работы как составляющая трудового поведения (по результатам опроса, проведенного в УрФО) // Вопросы экономики. 2008. № 6.

10. Плескачевский В.С. Об оптимизации объема государственного и муниципального имущества и публичных услуг: Доклад на заседании Российско-немецкого круглого стола. Москва. 16 октября 2007 года. Российско-Немецкий дом.

11. Плышевский Б.П. Где создается и как расходуется национальный продукт России. М.: Статистика России, 2006.

12. Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА "КЛИФФ"

LEGAL SERVICES

13 лет на рынке юридических услуг города Москвы

более 60-и высокопрофессиональных юристов, специализирующихся

в различных отраслях российского и зарубежного права

полный спектр услуг для Вашего бизнеса, включая юридические, аудиторские

и бухгалтерские услуги

Приглашаем принять участие в семинарах в конце 2008 года

2 декабря - Реструктуризация бизнеса 9 декабря - Оффшоры: обзор возможностей и рисков 16 декабря - Антимонопольное регулирование сделок в России и ЕС

+7(495) 504-34-61 www.cliff.ru