«Мы ни разу не были в такой ситуации»

Повышение Центробанком ключевой ставки до 20%, по мнению экспертов, приведет к резкому сокращению спроса жилья на вторичном рынке — сейчас банки поднимают ставки по ипотеке до 14–16%. В то же время ввод нового жилья останется высоким как минимум до конца 2022 года. При этом число альтернативных и инвестиционных сделок на уральском рынке недвижимости может увеличиться.

В ближайшем будущем рынок жилья в Екатеринбурге ожидает затишье

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

В понедельник, 28 февраля, Банк России поднял ключевую ставку в два раза — с 9,5 до 20%. Такое решение было принято после объявления новых антироссийских санкций из-за военной спецоперации на Украине, которая началась 24 февраля. «Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски»,— отметили в регуляторе.

По мнению участников рынка недвижимости, повышение ключевой ставки окажет крайне негативное влияние на спрос на вторичном рынке жилья. «В связи с таким категорическим повышением ставки, возможно, число ипотечных сделок уменьшится, потому что доходы не выросли, а суммы, которые берут заемщики, составляют от 60–70% от стоимости квартиры»,— пояснила «Ъ-Урал» генеральный директор ГК «Центр недвижимости “Северная казна”», вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок.

Как отметил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, уже сейчас многие банки повышают ставки по ипотеке до 14–16% на вторичное жилье. По его словам, это сильно снижает количество потенциальных заемщиков. Всего с помощью ипотечного кредитования на Урале приобретается более 50% вторичного жилья. Однако, добавила госпожа Деменок, ключевую ставку могут скорректировать в течение нескольких месяцев: «Конечно, это не будет 5–9%, может быть, это будет 15–16%. Сделки постепенно наберут свой обычный ритм».

Ввод нового жилья в 2022 году останется на высоком уровне, так как большое число проектов еще находится в стадии строительства. По словам Михаила Хорькова, одной из основных проблем сейчас является отсутствие новых инвесторов: «Беда-то в том, что, действительно, какие-то финансовые решения могут скорректироваться. А вот доверие к российскому рынку оказалось сильно подорвано. Мне сложно представить себе бизнесмена, который завтра будет наращивать инвестиции в жилые проекты со сроком реализации в несколько лет».

На первичном рынке, по мнению эксперта, с помощью ипотеки приобретается 60–70% жилья. «Пока проблем с точки зрения остановок строек нет и, скорее всего, не будет. Но сокращение инвестиций в новые проекты отразится на выборе уже через два–три года»,— пояснил господин Хорьков.

До середины 2022 года в России действует госпрограмма льготной ипотеки, введенная на фоне пандемии коронавируса, но как отметил Михаил Хорьков, появление новых стимулирующих программ станет возможным спустя неопределенное время: «Пока государство занимается войной, экономика вторична. И влияние этих событий бесспорно. Поэтому нам всем придется платить финансовую цену за решение государства».

В возможности введения новых льготных программ усомнился и руководитель аналитического отдела АН «Новосел» Сергей Меньшенин: «Предусмотрены (со стороны Запада.— «Ъ-Урал») серьезные санкции с заморозкой средств и в отношении Центробанка. То есть у него просто вряд ли будет возможность как-то искусственно поддерживать рынок». «Мы ни разу не были в такой ситуации — это первый момент. Во-вторых, эскроу у нас не так давно. Насколько я понимаю, банки будут поддерживать стройку, а новые выходы проектов на рынок пока возьмут паузу, чтобы понять, к чему мы придем»,— добавил он.

В целом, по мнению экспертов, в ближайшем будущем рынок жилья ожидает затишье. «Количество сделок с помощью ипотеки категорически уменьшится. Увеличится число альтернативных сделок, когда продают-покупают»,— пояснила Татьяна Деменок. Она подчеркнула, что сейчас, возможно, появится пул инвестиционных сделок на рынке жилья: «Мы знаем, что серьезный объем денег от банковского сектора вышел в кэш, а значит, деньги надо куда-то пристраивать».