Ипотечное похолодание

За первые три квартала 2011 года рынок ипотечного кредитования практически вернулся на докризисные позиции. Объемы выданных кредитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли в три раза, а доля ипотечных сделок у некоторых строительных компаний стала достигать 50%. Однако в октябре на фоне сложностей на мировых финансовых рынках ставки по ипотечным кредитам стали медленно расти. Впрочем, как говорят аналитики, до конца года потрясений в этой области ждать не стоит. Как же будет развиваться рынок жилищного кредитования дальше, пока никто прогнозировать не берется.

За девять месяцев этого года банки Петербурга выдали 13 746 ипотечных кредитов на сумму 28 млрд рублей, подсчитали в Санкт-Петербургском ипотечном агентстве (СПИА). Это в три раза больше, чем за девять месяцев прошлого года.

Лидером на ипотечном рынке, как и прежде, остается Сбербанк с долей рынка в 34%, которая незначительно снизилась с середины года, когда она составляла 35,6%. Всего Северо-Западный Сбербанк за девять месяцев 2011 года выдал 9,1 млрд рублей. Вторым идет ВТБ24 с объемами кредитования в 3,4 млрд рублей и долей рынка в 12,3%. Практически все банки увеличили в несколько раз выдачи ипотечных кредитов в третьем квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" Наталья Зуева говорит: "По итогам девяти месяцев 2011 года очевидно, что доля ипотеки в общем объеме продаж значительно выросла. В 2011 году доля ипотечных продаж в ЮИТ в Петербурге превысила 40 процентов, а в некоторые месяцы достигала 50 процентов от общего объема продаж. Продолжало увеличиваться и количество банков-партнеров, с которыми ЮИТ работает в Петербурге в рамках ипотечных программ — сейчас их 11".

Новые продукты

Среди принципиально новых продуктов девелоперы отмечают, в частности, такие: ипотека на квартиры с первым взносом от 0% (ипотечная программа Ханты-Мансийского банка); ипотека на строящиеся и готовые коммерческие помещения; ипотека без подтверждения дохода при первом взносе 50% (программа банка ВТБ24) и при первом взносе от 30% от Сбербанка (при условии, что клиент в течение шести месяцев до получения ипотеки вносит определенные суммы на счет в Сбербанке).

Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин считает, что самым большим достижением ипотечного рынка за девять месяцев 2011 года можно назвать возвращение программ, предусматривающих нулевой первый взнос за квартиру.

Ольга Бойко, начальник аналитического отдела группы компаний "Аверс", считает, что ключевой тенденцией стало упрощение процедур оценки кредитоспособности заемщиков и увеличение числа покупок строящегося жилья с использованием банковских кредитов. "В сентябре 2011 года в Санкт-Петербурге наблюдался значительный (до 28 процентов) рост продаж квартир в строящихся домах с привлечением ипотечных кредитов. Сейчас доля сделок с участием ипотечных кредитов вернулась на докризисный уровень и составляет в среднем 20-25 процентов, в отдельных компаниях — до 50 процентов. Средняя ставка по кредитам сейчас составляет 12,1 процента в рублях на стадии строительства (после получения права собственности ставка снижается на 1-1,5 п. п.). Средний первоначальный взнос составляет на сегодняшний момент 24 процентов. Процентная ставка по ипотечным кредитам Сбербанка составляет от 9,5 до 12 процентов в рублях и от 8 до 11 процентов в валюте", — рассказала госпожа Бойко.

Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании "Главстрой СПб", говорит: "Безусловно, 2011 год стал годом второго открытия ипотечного кредитования на рынке. Если кризис 2008-2009 годов практически свел на нет все ипотечное кредитование на рынке строящегося жилья, то за 2011 год рынок не только отыграл свои прежние позиции, но и прибавил в объемах и качестве кредитных продуктов. В 2011 году нами совместно с банками-партнерами успешно интегрированы самые передовые программы: "Ипотека с нулевым первым взносом", "Ипотека за один час", "Квартира в зачет" и многие другие программы. В том числе, несмотря на сигналы кризисных процессов в экономике, нам удалось сохранить все ставки ипотечных программ на прежнем уровне и, более того, вернуть на рынок эксклюзивно для компании "Главстрой СПб" программу Сбербанка "8-8-8"".

"Основываясь на предварительных прогнозах АИЖК, мы ожидаем, что по итогам года — если не будет наблюдаться резкого ухудшения мировой экономической конъюнктуры — объем рынка фактически придет к докризисным уровням. Согласно последней отчетности АИЖК, по итогам первого полугодия 2011 года населению России предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раза превышает выдачу аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более чем в два раза — в денежном. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях накопленным итогом с начала года составила 12,2 процента, ставка по кредитам в иностранной валюте — 9,6 процента, доля просроченной задолженности — 3,5 процента. Мы полагаем, что дальнейшая существенная коррекция ставки в краткосрочный период вряд ли возможна — на данном этапе, даже без учета рисков рецессии и сокращения ликвидности, потенциал снижения, очевидно, исчерпан. В перспективе динамика ставок будет определяться макроэкономической ситуацией, государственной политикой в области кредитования и монетарной политикой властей", — рассказал Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Впрочем, ипотека показала рост не во всех сегментах жилищного строительства. Рынок индивидуального жилья по-прежнему не восстановился от кризиса. Соответственно, ипотека так и не дошла до этого сектора: "В этом сегменте, несмотря на общий ипотечный подъем в последние полгода, все по-прежнему грустно и для девелоперов, и для клиентов. Пригородный дом пока остается для банков terra incognita, поэтому в лучшем случае его покупатель может взять ипотечный кредит или под залог имеющегося жилья, или только на уже готовый коттедж / таунхаус. Некоторые банки готовы выдавать кредит под залог земельного участка, но доля его стоимости в стоимости всего домовладения целиком, с самим зданием и инженерными коммуникациями, недостаточна, чтобы этот вид кредита мог стать реальным инструментом приобретения пригородной недвижимости", — говорит Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент".

Новый рост ставок

Ставки до октября 2011 года снижались. В первой половине года ставки снижались более быстрыми темпами, в последние же месяцы снижение было не очень существенным — скорее можно говорить об акциях банков или специальных условиях для определенных категорий клиентов. В октябре 2011 года произошло незначительное повышение ставок по отдельным ипотечным программам.

Виталий Демидов, начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют банка, рассказал, что за 2011 год было три разнонаправленных тенденции изменения ставок — с начала года и до середины лета они постепенно снижались, в конце лета — начале осени был период стабильности, а с начала октября многие банки, в том числе и ряд крупных, пересмотрели свои тарифы в сторону увеличения. "В Абсолют банке, впрочем, ставки повышены не были", — подчеркнул он.

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, добавляет, что крупнейшие игроки не повышали проценты, однако Сбербанк, выдающий половину кредитов, в сентябре отказался от продления популярной акции 8-8-8 (про которую упоминал господин Бузулуцкий. — "Дом"). "Средние банки (Райффайзенбанк, Альфа-банк, Юникредит-банк) прибегли к повышению в пределах от 0,5 до 1,25 процента. Другие банки ужесточают условия кредитования либо требования к заемщикам. В широком смысле активное развитие рынка кредитования сдерживают общая неопределенность на глобальном финансовом рынке, долговые проблемы Греции, ситуация с госдолгом США. В масштабах рынка ипотеки в России основное влияние на ситуацию оказывает как желание банков "подстраховаться", так и снижение банковской ликвидности, которое уже привело к росту ставок межбанковского кредитования на 1,5-2 процента. Вместе с тем о свертывании ипотечных программ в связи со второй волной кризиса говорить пока как минимум преждевременно", — рассуждает Павел Пикалев.

Александр Конышков, директор регионального центра "Северо-Западный" ЗАО "Райффайзенбанк", подтвердил, что в октябре наметился рост ставок: "Ставки рынка выросли на 0,75-1,5 п. п., что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия — ведь если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти".

О возможности свертывания ипотечных программ банками, как это произошло в 2009 году, господин Конышков рассуждает туманно: "Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью — люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека — это средство, а недвижимость — это цель. Не будет цели, не будет и средства для достижения. Но в такой сценарий я не верю — люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости — увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать — лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял — всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке".

Вторая волна кризиса, по мнению Елены Шишулиной, безусловно, может привести к ужесточению условий ипотечного кредитования. "Снова повысится первый взнос до 20-30 процентов, станут придирчивее оцениваться заемщики, минимальная планка процентной ставки также может подняться. Но тотального свертывания ипотечных программ, которое мы наблюдали в конце 2008-го — начале 2009 года, уже не будет", — полна оптимизма госпожа Шишулина.

Анна Филатова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Итака", также считает, что пока поводов для переживаний нет: "Оценивая актуальную ситуацию, можно сказать, что поведение банков на рынке не вызывает большого беспокойства в части кредитования физических лиц".

"Скорее всего, до конца года значительного повышения ставок мы не увидим, но прогнозировать на более длительный период сейчас не имеет практического смысла", — полагает Виталий Демидов.

"На сегодняшний день рынок настроен оптимистично, поток клиентов постоянно растет, поэтому никаких предпосылок к сворачиванию программ мы не наблюдаем", — уверяет Олег Пашин.

Александр Игнатюк, начальник аналитического отдела ИК "Энергокапитал", прогнозирует: "Мы ожидаем рост ставок на ипотечные кредиты в ближайшие месяцы на 1,5-2 процента, что обусловлено условиями фондирования банков".