Съем на спаде

Рынок недвижимости демонстрирует снижение на всех фронтах — вслед за рынком купли-продажи жилья начали падать арендные ставки. Даже несмотря на увеличивающийся интерес к съемному жилью, предложение по-прежнему превышает спрос.

По уверениям экспертов, 2009 год пройдет под знаком аренды. Последние несколько лет предпочтение явно отдавалось покупке квартиры. Банки предлагали потенциальным клиентам привлекательные условия кредитования. А рост ставок сделал арендные платежи больше ежемесячных ипотечных выплат. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Несмотря на удешевление жилья, купить его за наличные деньги могут немногие. И даже если повезет оформить ипотечный кредит, в месяц он обойдется дороже аренды.

Снижение арендных ставок агентства недвижимости начали фиксировать в конце 2008 года. В октябре-ноябре в сегменте экономкласса появились квартиры стоимостью 20-25 тыс. руб. По данным компании "Инком-недвижимость", доля таких предложений в октябре составляла 12%. При этом лидируют в данном сегменте ЮВАО (23,9% от общего предложения по категории), ЮАО (18,9%) и СВАО (13,3%). Как сообщили в агентстве недвижимости DOKI, объектов стоимостью менее 25 тыс. руб. в месяц в их базе порядка 1200.

По данным компании "Инком-недвижимость", в декабре наиболее низкий показатель средней стоимости аренды однокомнатной квартиры был зафиксирован в ЮВАО (28 555 руб./мес.), СЗАО (28 718 руб./мес.) и ВАО (28 762 руб./мес.). "Лидером по количеству предложений жилья в аренду традиционно является Центральный округ Москвы — 20% в общей структуре, еще около 15% сдаваемых квартир приходится на районы ЗАО. Распределение предлагаемого внаем жилья по другим административным округам достаточно равномерно — доля каждого составляет от 8 до 11% в общей структуре предложения. С точки зрения соотношения цена/качество оптимальными выглядят объекты, расположенные на юго-западе Москвы. Стоимость аренды в этих районах на 20-40% ниже, чем в более престижных западном и центральном округах",— говорит директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев.

Экономкласс остается самым востребованным сегментом. Но, несмотря на все увеличивающийся интерес к нему со стороны арендаторов, ставки продолжают снижаться. В декабре стоимость аренды квартир экономкласса сократилась на 3,6% в рублях и 1,7% в долларах. А в январе упала еще на 5,5%, до 23,7 тыс. руб. (двухкомнатных квартир — на 5,8%, до 27,3 тыс. руб.; трехкомнатных — на 4,4%, до 43,1 тыс. руб.). Самые "дешевые" предложения в экономклассе были зафиксированы агентством недвижимости DOKI в районе метро "Владыкино" и "Перово" — 12 тыс. и 14 тыс. соответственно. Минимальная ставка аренды двухкомнатных квартир в этом сегменте составила 17 тыс. руб. ("Перово") и 20 тыс. руб. ("Волжская").

Сильнее всех упали цены на жилье "для менеджеров". Хотя по сравнению с декабрем темпы падения жилья бизнес-класса замедлились. В сегменте бизнес- и премиум-класса, по словам первого заместителя гендиректора "Миэль-аренда" Марии Жуковой, "в декабре однокомнатные квартиры подешевели на 7,67%, двухкомнатные снизились в стоимости на 9,43%, стоимость трехкомнатных квартир понизилась на 9,51%, а цена многокомнатных квартир уменьшилась на 23%". В январе DOKI отмечает более плавное падение цен: двухкомнатные квартиры бизнес-класса подешевели на 5,8%, трехкомнатные — на 4,4%, удешевление элитного жилья не превысило 2%.

Как рассказывают эксперты, предложение квартир для аренды в последнее время значительно выросло. Отчасти за счет того, что на рынок попали квартиры, купленные в инвестиционных целях,— сейчас собственники не могут их выгодно продать. В декабре увеличение доли однокомнатных квартир составило 30%; в январе количество однокомнатных квартир экономкласса (с арендной ставкой до 25 тыс. руб. в месяц) и бизнес-класса (до 40 тыс. руб.) выросло на 23 и 21% соответственно. "Собственники квартир, первоначально приобретающие их с целью дальнейшей перепродажи, в условиях общей экономической нестабильности, а также вследствие корректировки цен на жилье, предпочли переориентировать свои объекты на рынок аренды, почти на треть увеличив объем предлагаемого внаем жилья. Арендные ставки при этом снизились на 5-12% в зависимости от сегмента, при этом собственники квартир верхних категорий в ходе проведения переговоров зачастую шли на дополнительный дисконт до 10-15%",— рассказывает Алексей Кудрявцев. "Многие арендаторы, которые снимали дешевое жилье, столкнулись с увольнениями и значительным сокращением зарплаты. Вследствие этого они вынуждены выезжать из съемных квартир. Сейчас сезонно нет наплыва арендаторов, поэтому квартиры выставляются по сниженной цене",— добавляет гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

Хотя хозяева квартир выставляют недвижимость по уже сниженным ценам, в процессе переговоров арендатор может рассчитывать на дополнительную скидку. Наибольший дисконт арендаторы могут получить в сегменте премиум-класса. В большинстве случаев владельцы элитного жилья предпочитают его придерживать, нежели сдавать. Однако если хозяин все же решился на сдачу, скидки будут достигать 10-15 тыс. руб. и более. "При заключении договора найма вполне возможно получить на дешевых квартирах скидку до нескольких тысяч рублей и на дорогих квартирах — до 10-20 тыс. руб. Но это все сугубо индивидуально и очень зависит от того, насколько хозяин заинтересован в срочной сдаче жилья. Если арендодатель сдает квартиру по более или менее ликвидной цене (я имею в виду диапазон 20-25 тыс. руб.), то он, возможно, пойдет на скидки, если квартира не сдается в течение недели-двух, а деньги нужны. Хозяин, который выставил квартиру, скажем, вчера, предпочтет выждать как минимум неделю и на скидки идти не будет",— рассказывает Мария Жукова.

Традиционно сегмент жилья премиум-класса идет отдельно от рынка. В зависимости от месторасположения и эксклюзивности проекта стоимость аренды элитной квартиры колеблется от $2 тыс. до $50 тыс. "С одной стороны, арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров. С другой стороны, постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды",— считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Интерес к элитной недвижимости падает — уже сейчас агентства недвижимости зафиксировали сокращение спроса на треть. Падение спроса на элитную недвижимость объясняется уходом с рынка основных ее арендаторов. "Чаще всего арендаторами элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры иностранных компаний, которые развивали бизнес в России. С наступлением кризиса многие иностранные компании свернули свой бизнес здесь или существенно ограничили свое присутствие, поэтому количество арендаторов резко сократилось. Что касается наших соотечественников, то состоятельные граждане в период кризиса стараются сократить издержки, поэтому многие арендаторы меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты",— объясняет понижение спроса Алексей Кудрявцев.

По словам руководителя отдела аренды компании IntermarkSavills Галины Ткач, "самым перспективным с точки зрения числа арендаторов в 2009 году будет сегмент с бюджетами до $4 тыс.— вполне вероятно его существенное расширение за счет перетекания клиентов из более высоких бюджетов". Сейчас объекты в ценовой категории до $4 тыс. составляют 40% всего предложения.

Жилье бизнес-класса также растеряло свою аудиторию. Основная причина — арендаторы, которые раньше снимали качественное дорогое жилье, стараются в целях экономии выбрать себе жилище поскромнее. "Спрос на аренду квартир бизнес-класса за период кризиса также понизился, но не так сильно, как на элитные квартиры — приблизительно на 15-20%. В сегменте экономкласса спрос вырос на 10%: в сегмент приходят арендаторы, которые ранее снимали более дорогое жилье, а также остаются те, кто рассчитывал купить собственную квартиру",— говорит руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

Еще одна тенденция на рынке аренды, навеянная общеэкономической ситуацией в стране,— переход на расчет в иностранной валюте при заключении договоров аренды. Здесь собственники квартир экономкласса и верхних ценовых категорий разделились. Первые предпочитают привязывать стоимость аренды к доллару США, вторые — к европейской валюте. "Если говорить с точки зрения арендодателя, то в настоящий момент ему выгоднее фиксировать цену в у. е. Идеальная ситуация для арендодателя — зафиксировать цену в у. е., но получать оплату в рублях по курсу. Но это, как вы понимаете, крайне невыгодно для арендатора. Поэтому лучше всего и фиксировать стоимость, и получать оплату в одной и той же валюте",— советует Мария Жукова.

По прогнозам экспертов, арендные ставки могут упасть еще на 10-20%. В меньшей степени падение затронет жилье экономкласса — не более 10% в ближайшие полгода, хотя эксперты уверяют, что к концу осени сезонный всплеск спроса на аренду жилья вернет ставки на прежний уровень. "Прогнозировать сценарий развития рынка аренды жилья в среднесрочной и долгосрочной перспективе затруднительно, он будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и поведения участников рынка купли-продажи недвижимости. Однако в сравнении с другими сегментами в 2009 году поведение участников рынка аренды, вероятнее всего, будет более активным, а снижение арендных ставок — менее значительным и в основном затронет объекты верхних ценовых категорий. Стоимость их аренды, вероятнее всего, в 2009 году сократится еще на 10-15%. В свою очередь, корректировка ставок аренды наиболее востребованных квартир экономкласса в ближайшие полгода не превысит 5-10%, а к концу осени, когда потребительский интерес к найму столичного жилья традиционно возрастает, стоимость их аренды, скорее всего, вернется к докризисным показателям",— считает Алексей Кудрявцев.