Землевладельцы ищут спасение в коттеджах

Бывший депутат Госдумы Антон Баков вложит около 400 млн рублей в строительство коттеджного поселка эконом-класса в Белоярском районе (Свердловская область). По его словам, низкая стоимость домов — 1 млн рублей за строение с участком в 1,2 тыс. кв. метров, будет достигнута за счет дешевых технологий сборки и минимальной рентабельности проекта. Участники рынка уверены, что цена домов при продаже окажется выше заявленной — только на прокладку инженерной инфраструктуры, по их подсчетам, потребуется не менее 600-700 тыс. рублей для одного участка.

Как рассказал „Ъ“ генеральный директор и совладелец ЗАО «Белоярское сельскохозяйственное объединение» Антон Баков, проект «Новый Исток» предполагается начать со следующего года и реализовывать поэтапно. «Всего будет 3-4 очереди, каждая по 100 типовых одноэтажных каркасных домов площадью порядка 50 кв. метров. Строительство будет идти по дешевой шведской технологии, в домах будет подведена вода из центральной скважины, сделано водоотведение, подключено электричество. Отопление в базовом варианте планируется электрическое, но за дополнительную плату возможно подвести газ», — пояснил господин Баков. По его словам, стоимость дома вместе с участком в 1,2 тыс. кв. метров составит 1 млн рублей. «Финансировать строительство мы планируем за счет собственных средств, а продавать уже готовые объекты. Сейчас идет разработка проектной документации», — уточнил он. Предполагается, что общий объем инвестиций в проект составит около 350-400 млн рублей. После сдачи поселка в эксплуатацию компания намерена осуществлять управление жилым фондом. По оценкам господина Бакова, проект рассчитан на средний класс, а низкая стоимость жилья обусловлена экономичной технологией строительства и заложенной невысокой рентабельностью. «Для нас это в какой-то мере имиджевый проект, поэтому в нем заложена минимальная рентабельность», — говорит он.

Опрошенные „Ъ“ эксперты и участники рынка говорят, что строительство дешевых домов и продажа их при минимальной рентабельности — вынужденная мера для застройщиков, которые до кризиса запасались земельными участками. «Сейчас вокруг Екатеринбурга раскуплены практически все земли категории поселений, так и сельскохозяйственного назначения. Их скупали застройщики, чтобы перевести в категорию земель поселений для дальнейшей перепродажи либо для строительства элитных поселков. Но когда из-за кризиса резко сократился спрос на саму землю и на дорогое жилье, застройщики стали искать варианты как выгодно продать землю. Я слышал еще об одном проекте по строительству дешевых коттеджей под Екатеринбургом», — говорит гендиректор ООО «Универсал-2000» (специализируется на строительстве деревянных домов) Павел Гасников. С ним соглашается и председатель совета директоров «Астон Групп» Вячеслав Трапезников: «Можно смело сказать, что земельный рынок сейчас просто прекратил свое существование — проходят единичные сделки, которые не позволяют сделать анализ и сформировать ценовые ориентиры. Если раньше девелопер покупал землю по 500 рублей — 3 тыс. рублей за 100 кв. метров (50 – 300 тыс. за гектар), то сейчас ее можно продать с дисконтом не менее 70%», — говорит он. По словам господина Трапезникова, сейчас большинство девелоперов предпочитает нести убытки и ждать улучшение конъюнктуры. «В зависимости от категории и площади участка варьируется ставка налога, но в целом для земель поселений только расходы от уплаты земельного налога составляют несколько миллионов рублей в год», — говорит глава «Астон Групп». По его словам, застраивать сейчас индивидуальным жильем эти территории также не выгодно — спрос на него с начала года сократился на 30-50%. «Поэтому большая часть профессиональных участников просто держит эти участки до лучших времен, либо, если не позволяют ресурсы — продают сами участки, но с большим дисконтом», — указывает Вячеслав Трапезников. «Из-за кризиса многие поселки просто перестали строиться и были заморожены. Поэтому сейчас спрос на загородное жилье сохранился, но только на уже готовые дома. Правда, и здесь цены от докризисных опустились на 50%», — говорит руководитель аналитического отдела АН «Новосел» Сергей Меньшенин.

Проект господина Бакова участники рынка недвижимости восприняли скептически. «Заявлена слишком низкая цена, только расходы на инфраструктуру составят не менее 600-700 тыс. рублей с каждого участка в 1-1,2 тыс. кв. метров. Мы пытались составить похожий проект эконом-жилья, но там стоимость дома не получалась ниже 1,5-2 млн рублей», — говорит архитектор проектов «УралНИИпроект» РАСН Дамир Сафин. А Павел Гасников добавляет, что даже в случае применения дешевой технологии каркасного домостроения и выполнения только черновой отделки себестоимость строительства , не считая инженерной инфраструктуры, не будет ниже 750 тыс. рублей.