Процент пошел в полис

Несмотря на снижение ставок, дешеветь ипотека не спешит: в реальности минимальный процент по кредиту может получить только абсолютно надежный заемщик, то есть тот, который застраховал все возможные риски. Предложений от страховых компаний для заемщиков становится все больше. Если в них разобраться, можно и на ипотеке сэкономить, и за полис не переплатить.

Обязательно для всех

Обращаясь за ипотечным кредитом в банк, заемщик, скорее всего, столкнется с требованием страховать не только объект недвижимости, то есть залог, но и свои жизнь и здоровье, а также титул, или право собственности на квартиру или дом. Недавно на рынке появилось новое предложение — страхование ипотечных обязательств заемщика.

Первое требование обойти никак не получится. Страхование имущества от риска утраты и повреждения предусмотрено законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Как объясняет Андрей Лифантий, начальник отдела страхования ответственности департамента страхования имущества и ответственности ОСАО "Россия", при этом банки требуют только страхование конструктивных элементов квартиры без внутренней отделки (стен) и оборудования от полного пакета рисков, в который входят: пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв, в том числе бытового газа, противоправные действия третьих лиц (кража со взломом, грабеж, разбой, умышленное уничтожение или повреждение имущества, хулиганство, вандализм), падение твердых тел, столкновение или наезд.

На стоимость страховки влияет несколько основных факторов. Во-первых, материал конструктивных элементов недвижимости (каменные, деревянные, железобетонные либо смешанные): понятно, что страхование каменного дома обойдется дешевле, чем деревянного. Во-вторых, срок эксплуатации и степень износа коммуникаций: чем они новее, тем дешевле полис. Наличие охраны, сигнализации (пожарной, охранной) снижает стоимость страхования, а если в доме есть источники открытого огня (печь, камин и т. п.), полис обойдется дороже — плата за риск. Наконец, период страхования: чем он больше, тем выгоднее клиенту.

По данным Арсена Широяна, директора департамента ипотечного страхования РОСНО, условия и тарифы страхования определяются в зависимости от этих факторов и средний тариф на страхование имущества сегодня составляет 0,12-0,15% его стоимости.

Жизненная необходимость

Договор ипотеки может содержать и другие требования по страхованию. "Как правило, они касаются необходимости страхования жизни и здоровья заемщика, поскольку при наступлении его смерти или утраты трудоспособности страховая компания производит выплату кредитной организации, обеспечивая погашение кредита",— говорит Андрей Лифантий.

Условия страхования жизни заемщика зависят от его профессии и возраста, а также семейного положения и наличия детей. К примеру, полис страхования для семейного человека может обойтись на 0,2-0,3% дешевле, а для милиционера или инкассатора — на 0,5-0,7% дороже, так как их деятельность связана с физическим нагрузками и сопряжена с определенным риском.

"Страхование жизни — очень важный аспект в ипотечном кредитовании, и не только для банка, но и для самого заемщика. С одной стороны, банк снимает с себя непрофильные риски несвоевременных выплат по ипотечным кредитам в силу временной или постоянной потери трудоспособности заемщика. С другой стороны, это актуально для заемщика в случае утраты возможности зарабатывать и погашать кредит,— говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж".— Кроме того, это хороший способ сократить возможный риск потери квартиры для своей семьи в случае событий, приведших к летальному исходу основного кормильца, который, как правило, и является основным заемщиком".

Хотя Алексей Шленов признает, что у страхования есть и свои подводные камни. Например, когда заемщики немолодого возраста берут крупные кредиты. Страховые компании направляют их на медицинское обследование, чтобы более детально изучить здоровье, так как несут ответственность за весомые суммы. И если медицинская комиссия выявляет риски потери трудоспособности, это может привести к увеличению тарифа страхования. А средний тариф составляет 0,6-1% и рассчитывается от страховой суммы, которая, как правило, равна сумме ипотечного кредита.

Нелишняя защита

Титульное страхование давно и прочно входит в ипотечный "комплекс". Хотя риск потерять право собственности на квартиру, юридическую чистоту которой проверили и банк, и риэлтор, не слишком велик.

"Риск потери права собственности страхуется на случай признания сделки недействительной по решению суда, а также на случай удовлетворения виндикационного иска по следующим основаниям: несоблюдение законных прав лиц на недвижимое имущество при совершении сделки по отчуждению такого имущества, наличие недействительных или неправильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на имущество, а также документов, являющихся основанием для совершения сделки,— отмечает Андрей Лифантий.— Стоимость полиса зависит от количества сделок купли-продажи, совершенных с объектом недвижимости, срока страхования и полноты пакета представленных документов".

Страховой тариф составляет в среднем 0,2% от стоимости недвижимости. И некоторые клиенты отказываются экономить на титуле.

"Несмотря на то что общий срок исковой давности составляет три года, некоторые клиенты интересуются пятилетним и даже десятилетним сроком. Уровень осведомленности клиентов о возможностях титульного страхования достаточно высок,— считает Алексей Шленов.— Некоторые клиенты даже ставят титульное страхование как обязательное условие. Но есть ли смысл предлагать это клиенту, если квартира с юридической точки зрения не вызывает сомнений и все документы в полном порядке?"

Страховщики тоже за такой подход. "Говоря о титуле на залоговое имущество, в первую очередь, мы рассматриваем историю сделок,— отмечает Арсен Широян.— Если речь идет о первичном оформлении имущества в собственность, то в стандартной ситуации риск оценивается как минимальный".

Новая ответственность

Во время кризиса некоторые банки предложили страховать и риск ответственности заемщика перед кредитором. До кризиса такие случаи, как дефолт заемщика и его неспособность дальше выплачивать кредит, а также недостаточность для погашения кредита денежных средств после продажи заложенной недвижимости, в расчет не принимались и не страховались. Разработала эту систему страхования СК АИЖК. Как объяснили в компании, система предполагает, что банки-партнеры для заемщиков, застраховавших ответственность по ипотечным обязательствам перед ними, снижают сумму первоначального взноса до 10% и процентную ставку на 2-3% и более. И хотя оплата страховки взимается единовременно при оформлении ипотечного кредита, в дальнейшем оказывается, что застрахованный кредит в итоге выходит для заемщика более выгодным.

Однако, как говорит Андрей Лифантий, спросом этот вид страхования не пользуется и, скорее всего, пользоваться не будет, в связи с тем что страховым случаем является факт предъявления к заемщику кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. На фоне постоянного роста цен на недвижимость, а также учитывая то, что сумма кредита всегда меньше реальной стоимости недвижимости, наступление страхового случая практически невозможно в нормальной рыночной ситуации.

По наблюдениям Арсена Широяна, введение страхования ответственности заемщика пока значительного смещения спроса не вызвало, поскольку, во-первых, оно является добровольным, во-вторых, наличие такой страховки не освобождает заемщика от обязанности застраховать и объект залога.

Возможные варианты

В большинстве случаев кредиторы снижают процентную ставку для заемщиков, заключивших добровольно договор страхования в отношении своей жизни и трудоспособности, а также титула на объект залога. Это объясняется тем, что риск, таким образом, перераспределяется на страховую компанию. "Что касается договоров страхования ответственности заемщика, то в случае его заключения заемщику предлагаются условия кредитования, отличные и по ставке, и по размеру первоначального взноса",— уточняет господин Широян.

Впрочем, заемщик не всегда сам может решать, страховать ему титул и жизнь добровольно. Если, конечно, он хочет-таки получить ипотеку.

"Добровольные виды страхования при кредитовании по ипотеке спросом не пользуются. Спросом пользуются добровольно-принудительные виды страхования,— категорически заявляет Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty.— Как правило, это комплекс страховых рисков — титул, жизнь и здоровье, риск утраты трудоспособности. Некоторые банки продолжают указывать эти виды страхования как обязательные (небольшие банки в регионах, их немного осталось), все остальные, опасаясь претензий со стороны ФАС, создают условия, при которых не страховать комплекс крайне накладно для заемщика. К примеру, банк ВТБ 24 допускает страхование только от рисков утраты и повреждения предмета залога, однако в таком случае процентная ставка по кредиту увеличивается на 3% годовых. Учитывая, что комплексное страхование в редких случаях достигает 2% от суммы кредита в год, очевидно, что банкиры очень активно стимулируют страховщиков и закрывают свои риски, создавая условия, при которых отказываться от страхования просто глупо: заемщик несет дополнительные незастрахованные риски и платит за кредит дороже".

Среди клиентов популярностью пользуется комплексное страхование, которое включает личное, титульное и ипотечное. "Подобный вид страховых услуг (комплексный) является одним из последствий прошедшего кризиса, максимально страхует и клиента, и банк от наибольшего количества рисков. К тому же сокращает процесс оформления, экономит время и во многих случаях средства заемщика,— говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.— Но надо помнить, что выбор варианта страхования зависит только от желания покупателя-заемщика".

Однако Роман Строилов считает, что особого выбора у заемщика нет, и продолжает сыпать примерами. "Юникредит-банк повысит ставку до 3,5% годовых в случае отказа от добровольного страхования. Альфа-банк считает обязательным страхование имущества, титула и риска потери жизни и трудоспособности и не оставляет клиентам права выбора. "Дельтакредит" позволяет клиентам отказаться от страхования: в случае отказа от страхования жизни и трудоспособности ставка увеличивается на 3,5%, а в случае отказа от страхования титула ставка увеличивается на 3%. Банк допускает сложение двух условий, поэтому если заемщик отказывается от двух видов страхования, ставка увеличивается на 6,5% годовых, что совсем недалеко от ставки рефинансирования,— перечисляет он.— Таким образом, мы можем видеть, что банкиры делают максимум возможного для того, чтобы обезопасить свои риски, а также стимулировать страховщиков. Ведь стандартные ставки в банках в среднем начинаются от 11,5% годовых, а если мы откажемся от страхования, минимальная ставка может составить от 15% или даже от 18% годовых. Данные мероприятия со стороны банкиров не оставляют заемщикам права выбора, а также защищают кредиторов от претензий ФАС".