Держи землю шире

Договоры аренды земли в госсобственности можно будет на три года продлить в автоматическом режиме — соответствующий механизм должен разработать Росреестр. Но рынок настроен скептически, отмечая, что продление аренды без льгот поможет скорее государству, чем бизнесу. Механизм также не решит проблем арендаторов, снимающих у муниципальных и федеральных структур помещения.

Росреестр разработает механизм пролонгации аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Соответствующее поручение агентству дала вице-премьер Виктория Абрамченко, сообщили “Ъ” в ее аппарате. Решение продиктовано распространением COVID-19. На фоне введенных ограничений многие арендаторы сейчас вынуждены приостановить хозяйственную деятельность по освоению земли. Госпожа Абрамченко уточнила, что аренда на срок до трех лет должна продлеваться фактически в автоматическом режиме — на основании заявления. В Росреестре в воскресенье на вопросы “Ъ” не ответили.

Согласно поручению вице-премьера, исключение будет сделано для случаев, в которых до введения карантинных ограничений арендодатель уже инициировал расторжение договора в суде. Также на поддержку не смогут рассчитывать арендаторы, не устранившие нарушения, которые были зафиксированы надзорными органами.

Сейчас в законодательстве нет механизма приостановления действия срока договора и нет правил об учете ситуации с эпидемией при рассмотрении вопроса о продлении договора или изменении условий по нему.

Адвокат Forward Legal Людмила Лукьянова предполагает, что Росреестр может столкнуться со сложностью при отсеивании недобросовестных арендаторов: для верификации нужна хорошо работающая система с большой базой данных, с обновлением которой могут возникнуть проблемы. По ее словам, выявлять безосновательных претендентов на пролонгацию придется в ручном режиме.

Гендиректор «Геодевелопмента» Максим Лещев указывает, что мера затронет все категории собственников. «В Москве в аренде находятся практически все участки: это может быть земля для строительства, сельскохозяйственной деятельности и даже просто участок под автомойку. Это огромное число договоров, и у всех сейчас разная ситуация»,— рассказывает он.

Адвокат по земельному праву Павел Желновод считает, что эта поддержка более актуальна для структур, которые взяли в аренду участки для реализации какого-либо проекта, например строительства или сельскохозяйственных работ. Он объясняет, что из-за неведения деятельности в период карантинных мероприятий они могли бы столкнуться с претензиями, связанными с нецелевым использованием объектов. У структур, владеющих расположенными на земле объектами, проблем должно оказаться меньше: существует презумпция, по которой участок следует за недвижимостью. Об этом же говорит партнер «НЭО Центр» Инна Гольфанд, объясняя, что сейчас в арендных договорах на землю часто прописываются конкретные сроки для конкретных работ, в случае нарушения которых активы изымаются.

Но многих проблем с арендой государственного и муниципального имущества мера не решит.

Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков объясняет, что компаниям, у которых аренда земли формирует значительную долю расходов, продление договора с учетом высокой кадастровой стоимости земли мало облегчит нагрузку в условиях кризиса: в этих случаях автоматическое продление выгодно скорее государству.

Член президиума «Опоры России» Алексей Небольсин объясняет, что сейчас с гораздо более серьезными проблемами сталкиваются магазины и заведения общепита, снимающие помещения у города. «Срок аренды заканчивается, аукционы не проводятся, а без отсутствия договора минимум на год лицензию на продажу, например, алкоголя получить невозможно»,— объясняет он.

Господин Небольсин предупреждает, что проблема нарастает как снежный ком и решения для нее пока нет: продлить договоры через суды, работа которых также ограничена, сейчас невозможно. Он уверен, что спасти ситуацию может только амнистия по всем заключенным договорам. По словам Павла Желновода, арендаторам, у которых заканчивается договор, необходимо направить официальные письма о желании воспользоваться правом приоритетного продления аренды. Это может стать аргументом в суде, поясняет юрист, если обращения сделано не будет, суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.