Премиум наращивает дефицит

По итогам первого полугодия 2020 года свободное предложение на рынке элитной недвижимости Петербурга насчитывало 960 квартир общей площадью 121,7 тыс. кв. м. За год объем предложения в продаже уменьшился на 26%. Относительно первого квартала 2020 года данный показатель увеличился на 1%.

На рынке элитной недвижимости не первый год наблюдается спад девелоперской активности. Более половины объема предложения сосредоточено в уже введенных в эксплуатацию объектах

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Такие данные приводит компания Knight Frank St. Petersburg. На первичном рынке наблюдается тенденция к сокращению ассортимента элитных квартир в продаже. Новых проектов выводится крайне мало, а реализация текущих постепенно заканчивается. В период с января по июнь 2020 года были реализованы четыре элитных комплекса («Монферран», «Смольный парк», «Крестовский de luxe», «Привилегия»), в которых осталось менее 5% свободных квартир.

По мнению аналитиков компании Knight Frank St. Petersburg, ярким событием во втором квартале 2020 года стал выход на рынок нового знакового объекта — «Приоритет» компании «Еврострой», которая представила обновленный проект на Воскресенской набережной. «При существующей концентрации жилья в элитных локациях Петровского острова (39%) и Петроградской стороны (28%) появление нового объекта в традиционной центральной локации становится заметным событием для рынка. Последний раз в историческом центре элитные жилые комплексы выходили в продажу еще в 2015 году ("Русский дом", "Смольный парк", "Особняк Кушелева-Безбородко")»,— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Без комплексов

За первые шесть месяцев текущего года не было сдано в эксплуатацию ни одного жилого комплекса, несмотря на имевшиеся у застройщиков планы. Пандемия и ограничительные меры стали причиной замедления темпов строительства и внесли корректировки в запланированные сроки сдачи проектов. Так, например, продлены разрешения на строительство жилых комплексов Esper Club (до сентября 2020 года) и One Trinity Place (до декабря 2020 года).

На конец июня 2020 года основная доля предложения элитного жилья (55%) находилась в готовых жилых объектах или запланированных к сдаче в текущем году. За год доля предложения в элитных жилых комплексах на начальных стадиях строительства снизилась с 39 до 17%, основная причина — лимитированный вывод нового предложения в продажу, сообщают в Knight Frank St. Petersburg.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит: «На рынке элитной недвижимости не первый год наблюдается спад девелоперской активности. Более половины объема предложения сосредоточено в уже введенных в эксплуатацию объектах. На данный момент на стадии строительства находится около 150 тыс. кв. м элитных площадей в жилых комплексах и апартаментах». При этом, по ее словам, новых проектов выводится крайне мало. За весь 2019 год рынок элитного жилья пополнили ЖК «Крестовский, 4» (RBI), а также новые корпуса ЖК Neva Haus (группа ЛСР). В начале 2020 года стартовали продажи элитных апартаментов в комплексе «Дом Балле» на улице Глинки — это первый проект апартаментов, вышедший на рынок за последние три года. Группа «Ярд» начала готовить площадку для проекта «Дом Билибина», который будет включать квартиры и апартаменты. В июле 2020 года ООО «СПК» (подконтрольное компании «Газпромбанк Инвест») приступило к строительству нового элитного жилого комплекса на Петровском острове. Еще один проект, получивший финансирование для строительства,— ЖК Meltzer Hall, недавно приобретенный ГК «Альфа Фаберже» у компании Bonava. У всех трех проектов уже имеется разрешение на строительство, однако компании еще не объявили о начале продаж, отмечает госпожа Конвей.

Причин для спада активности девелоперов она видит несколько. Во-первых, изменения в законодательстве и переход на проектное финансирование снизили интерес застройщиков к новым проектам. Некоторые девелоперы, получившие разрешения на строительство элитных проектов в последние три года, не стали начинать реализацию. Во-вторых, элитный сегмент Петербурга столкнулся с земельным дефицитом: в городе практически не осталось свободных участков, отличающихся обособленностью территории и уникальными видовыми характеристиками (близость архитектурных доминант, зеленых и водных массивов). Все эти факторы сместили вектор девелоперского интереса в сторону жилья премиум-класса.

Продажи растут

В течение первого полугодия 2020 года на рынке, по данным Knight Frank St. Petersburg, было реализовано 27,2 тыс. кв. м элитного жилья (222 квартиры). Объем спроса за первые шесть месяцев 2020 года превысил аналогичный показатель 2019 года на 21%. «Стоит отметить, что такое превышение обусловлено повышенным спросом на фоне ослабления рубля в первом квартале 2020 года, на этот период пришлась большая часть всех сделок текущего года — 68%. Во втором квартале 2020 года покупатели проявили традиционно меньшую активность, уровень продаж с апреля по июнь ниже показателя прошлого квартала 2020 года на 47%. Кроме того, во втором квартале 2020 года зафиксировано снижение средней площади проданной квартиры до 113 кв. м (–12% за квартал), что говорит о том, что покупатели оптимизировали свой бюджет за счет сокращения площади квартиры»,— отмечают в Knight Frank St. Petersburg.

По данным Knight Frank St. Petersburg, наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20–35 млн рублей (38% сделок). В первом полугодии 2020 года покупатели стали в большей степени приобретать небольшие квартиры стоимостью менее 20 млн рублей (+19 п. п. по сравнению с первой половиной 2019 года). Одновременно увеличилась доля высокобюджетных сделок: прирост доли квартир стоимостью более 90 млн рублей составил 5 п. п. Интерес покупателей во втором квартале 2020 года к просторным видовым квартирам, в том числе с террасами, способствовал совершению нескольких крупных сделок на рынке.

В период пандемии и самоизоляции требования покупателей, предъявляемые к элитному жилью, претерпели изменения. Если в 2019 году для большинства клиентов (57%) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир).

Во втором квартале 2020 года участились запросы клиентов на квартиры с тремя и четырьмя спальнями (+17 п. п.). Наличие дополнительной комнаты, возможность создания отдельного кабинета становится важным требованием и даже необходимостью.

Средневзвешенная цена предложения на конец июня 2020 года составила 365 тыс. рублей за квадратный метр, что на 7% превышает показатель итогов 2019 года. За второй квартал 2020 года цены на элитную недвижимость увеличились на 2%, основная причина — выход на рынок нового проекта в верхнем ценовом сегменте.

В первой половине 2020 года динамика цен объектов на рынке элитного жилья носила разнонаправленный характер. С одной стороны, увеличивались цены (на 5–10%) на строящиеся и сданные проекты, пользующиеся устойчивым спросом. С другой стороны, девелоперы стали предоставлять значительные скидки (до 15–20%) на квартиры в объектах с длительным сроком экспозиции.

Ситуация с распространением COVID-19 совпала с девальвацией рубля, при этом данные события не оказали критического отрицательного влияния на рынок элитной недвижимости. «Однако до конца текущего года мы ожидаем замедления темпов реализации и стагнации цен, так как, возможно, продолжат свое действие ограничительные меры, а небольшой выбор квартир на первичном рынке сохранится. Новые условия жизни ведут к качественным изменениям в спросе. Задача девелопера сегодня — оценить, как меняются предпочтения покупателей элитного жилья, для создания и успешной реализации объекта в будущем. Основными направлениями в развитии продукта стали благоустройство и озеленение придомовой территории, создание внутренних дворов, прямого доступа в квартиру, минуя лобби, изменение в квартирографии в пользу большего количества комнат, широких балконов, террас, продуманная инфраструктура»,— говорят в Knight Frank St. Petersburg.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», замечает: «Среди ключевых тенденций первой половины года на рынке — внимание покупателей к наиболее дорогим лотам в элитных объектах, экспозиция которых традиционно занимает продолжительное время после ввода дома в эксплуатацию. Речь идет о пентхаусах и двухуровневых квартирах с эксклюзивными видовыми характеристиками. Средний чек сделки в январе — июле в 2020 году в нашей компании увеличился на 14,5% по сравнению с прошлогодним показателем и превысил 50 млн рублей. При этом за семь месяцев объем продаж в элитном сегменте в ГК "Еврострой" в денежном выражении увеличился на 24% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года».

До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов, в результате чего предложение на рынке, по прогнозам аналитиков, может увеличиться примерно на 13 тыс. кв. м.

Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет», полагает, что на данный момент перспективы для развития недвижимости в дорогих сегментах ограничены неясностью экономической ситуации в будущем. «Причем как глобально (мировой кризис из-за пандемии коронавируса, остановка и закрытие предприятий, усиление карантинных мер, снижение доходов населения, курс рубля к доллару), так и более точечно (меры поддержки государством строительной отрасли, величина ипотечной ставки). Все вышеперечисленные факторы в совокупности могут как поспособствовать развитию элитных сегментов недвижимости Петербурга, так и наоборот»,— считает господин Кугий.