Девелоперу вернули перспективу

«Горизонт девелопмент» выиграл судебный процесс у администрации Сочи, отказывавшейся продлить компании разрешение на строительство 18-этажного ЖК в центре Сочи. Согласно действующим правилам застройки курортного города, новые объекты в той зоне, где планируется возводить комплекс, выше 10 этажей быть не могут, но «Горизонт» свой проект согласовал еще до принятия правил и снижать этажность не собирается. Городские власти решение суда намерены обжаловать, однако на успех особенно не рассчитывают.

Арбитражный суд Краснодарского края признал незаконным отказ департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации Сочи продлить ООО «Горизонт девелопмент» разрешение на строительство жилого комплекса.

В аренде у московской компании находится участок в Центральном районе Сочи и в 2008 году она получила разрешение на строительство 18-этажного жилого дома общей площадью 13 тыс. кв. м (площадь квартир — 9,5 тыс. кв.м). В первой проектной декларации «Горизонта» указано, что в прошлом году компания собиралась уже вводить его в эксплуатацию, однако сроки были изменены и на момент окончания действия разрешения в марте 2012 года были выполнены только работы нулевого цикла. Застройщик обращался в администрацию за продлением дважды и в итоге получил отказ, который и оспорил в суде.

Представители департамента архитектуры Сочи свои действия ранее обосновывали тем, что спорный ЖК расположен в одной из зон ОГК (зоны особого градостроительного контроля, или международного гостеприимства, утвержденные в связи с Олимпиадой) и ссылались на соответствующий федеральный закон, вводящий мораторий для застройщиков с 1 января 2013 года (в настоящее время вступление его в действие отложено до декабря 2013 года.— „Ъ“) и запрещающий продлевать им разрешения. Уже в ходе самого процесса чиновники говорили об отсутствии у истца «откорректированного проекта» и документов, подтверждающих соответствие строящегося комплекса проектной документации. Суд заявил, что мораторий является временным решением и закон не запрещает застройщику вернуться к проекту в будущем. В решении указано, что факт «начала строительных работ» на участке «Горизонт» доказал, при этом отсутствие легитимного разрешения на продолжение проекта создает «высокие риски причинения ему ущерба в будущем досрочным расторжением договора аренды и потерей возможности возобновить строительство». Городские власти должны будут «устранить допущенные нарушения прав» застройщика, но не ранее июля 2014 года.

Реальным основанием для отказа «Горизонту» явилось несоответствие проекта ЖК действующим правилам земплепользования и застройки Сочи, сообщил „Ъ“ замначальника правового управления администрации Андрей Левентюк. «Город поделен на несколько зон, в той, где расположен спорный объект, есть ограничения по высотности — строительство выше 10 этажей не допускается»,— пояснил он. Правила эти действуют с 2009 года, однако московский застройщик свой проект согласовал еще в 2008 году и пересматривать этажность при повторном обращении в администрацию не стал. «Сейчас готовим апелляционную жалобу, однако судебная практика не в нашу пользу. Уже были два подобных процесса с застройщиками, и оба город проиграл»,— говорит господин Левентюк.

Для ООО «Горизонт девелопмент» сочинский ЖК является первой пробой сил в регионах — до этого компания занималась проектированием и строительством жилья и коммерческих объектов в Москве и Подмосковье. «Олимпийский мораторий нарушать мы не собираемся, в чем и заверили мэра Сочи. Компании нужны были гарантии возобновления строительства, в которое уже вложены миллионы рублей»,— заявляет представитель «Горизонта» Вадим Сысоев. По его словам, у девелопера есть время «подшлифовать проектные решения», но речь идет не об этажности, а о планировке — ЖК будет соответствовать бизнес-классу.

У застройщиков Сочи сейчас около 100 незавершенных объектов (без учета нулевого цикла и стадии проектирования), существенная их часть будет законсервирована до июля 2014 года, когда закончится срок действия моратория. По оценке руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгения Панасенко, к этому времени около 70% проектов в Адлере могут уйти с рынка или поменять параметры, в Центральном районе Сочи — порядка 30%. «Дело не в административных барьерах, а в „затоваривании“ рынка, на который выйдет огромный объем переоборудованных олимпийских площадей»,— поясняет он. Не убежден эксперт и в целесообразности вывода ЖК «Горизонт девелопмент» в бизнес-класс. «Это очень опасный сегмент на рынке недвижимости Сочи. В кризис, например, он просел сильнее всего — инвестиционные покупки прекратились, а люди, которые ранее собирались приобрести бизнес-класс для себя, отдавали предпочтение эконом-классу или вообще отказывались от сделок»,— говорит господин Панасенко.