Государственная политика в сфере жилищного кредитования

прикладной юриспруденции, т.е. заведомо выходит за рамки выбранной квалификационной специализации.

Поэтому в рамках настоящего исследования дивидендная политика рассматривалась в отношении промышленного предприятия формально несколько суженно, в соотнесении только с управленческими решениями первой из рассмотренных содержательных категорий (для первого этапа) - по распределению чистой прибыли предприятия на долю, направляемую на выплату дивидендов, и на долю, представляющую собой приращение нераспределенной прибыли очередного завершившегося финансового периода. Из представленных построений с неизбежностью вытекает, что дивидендная политика в такой интерпретации является вынужденно синдицированной в отношении участников предприятия. Один участник не располагает легитимной возможностью, по крайней мере, принять (санкционировать) дивидендную политику, т.к. он принимает дивидендные решения единолично либо в случае, если он является единоличным участником, либо в случае, если он представляет собой мажоритарно доминирующего участника, обладающего достаточным для принятия соответствующего дивидендного решения на общем собрании участников.

Традиционным и для большинства случаев регламентированным законодательными и подзаконными актами является исчисление величины прибыли предприятия и величин ее долей для осуществления дивидендных выплат от нее в стоимостном выражении, причем в национальной валюте той страны, в которой позиционируется юридический адрес предприятия. Однако во многих практически важных случаях такое начисление может предусматривать рублевое исчисление с последующим переводом в валюту или в натуральное выражение и реализации соответствующей формы выплаты.

Применительно к российскому промышленному предприятию наиболее универсальной и целесообразной является прогностическая, беспреемственная, перемежающаяся, нециклическая, сформированная для всех горизонтов управления и полностью изменяемая дивидендная стратегия.

Литература:

1. Каплаур Н.А. Дивиденды организации. - М.: Экономика и жизнь, 2009.

2. Кузина Е.Л., Сидорина Т.В. Финансовые результаты предприятия. - М.: ПРИОР-Эксперт, 1999.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Афанасьев И.А., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»

В статье рассмотрена ретроспектива деятельности государства в области обеспечения основных категорий граждан страны жильем посредством развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Предложены направления реализации задач по развитию соответствующих кредитно-финансовых механизмов.

Ключевые слова: жилищное кредитование, государственная политика, жилищная политика, ипотечное жилищное кредитование.

STATE POLICY IN THE SPHERE OF HOUSING LOANS

Afanasev I., «STANDARTINFORM», FSUE, the post graduate student

The article discusses a retrospective of the state in the area of the main categories of citizens of the country’s housing through the development of long-term mortgage lending. The lines for the implementation of tasks for the development of the credit and financial mechanisms.

Keywords: Housing loans, public policy, housing policy, residential mortgage.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.[1]

На сегодняшний день государство уделяет значительное внимание развитию и совершенствованию жилищной политики, это направление является одним из наиболее приоритетных.

Государственную жилищную политику на современном этапе можно декомпозировать на несколько направлений: обеспечение нужд социально не защищенных групп граждан; предоставление возможности основной части работающего населения решения своих жилищных проблем. Создание условий приобретения жилья для второй (основной) категории граждан является одной из важнейших задач, реализовать которые можно посредством развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Данная категория граждан имеет следующий экономический образ: средние доходы, средние накопления, наличие в собственности жилья оформленного в результате проведения бесплатной приватизации.

Для разрешения вышеуказанных проблем основной группы граждан необходимо снизить для них опасность возникновения финансовых рисков, что достигается совершенствованием законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования.

На начальном этапе проведения экономических реформ не существовало механизмов, предполагающих самостоятельное участие населения в решении своих жилищных проблем. Объем государственных вложений в жилищное строительство на тот период составлял порядка 80%, долгосрочное кредитование в основной своей массе было ориентировано на индивидуальных застройщиков, жилищно-строительные и жилищные кооперативы, и практически исключало кредитование приобретения готового жилья отдельными гражданами. Это также было вызвано и тем, что государство финансировало жилищное строительство для его бесплатного предоставления гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

Изменения в жилищной сфере коснулись структуры вводимых в эксплуатацию жилых домов по характеру финансирования их постройки и владения. При этом установилась тенденция к сокращению доли участия государства в данном секторе, которая с течением времени привела к увеличению объемов вводимых в эксплуатацию жилых площадей принадлежащих частным застройщикам до 80%. Примерно 20% сохранилось за предприятиями и организациями, находящимися в государственной либо муниципальной собственности, из которых федеральный бюджет финансировал постройку всего лишь 4,2%.

Стабилизация соотношения вводимых в эксплуатацию жилых площадей частными и государственными застройщиками на уровне 80 к 20 стала результатом проводимых реформ в данном секторе конца девяностых годов прошлого века.

В последующем рынок жилья активно развивался, чему способствовало снятие ограничений на объемы приобретаемых жилых помещений, а также бесплатная приватизация жилья. В России на сегодняшний день значительная часть жилищного фонда не является собственностью государства, а в докризисный период (до 2008 г.) инвестиции в недвижимость были одними из наиболее выгодных, что привлекало значительные денежные средства.

При указанных выше положительных тенденциях, возникли и негативные последствия, в частности, снижение объемов предоставляемого на бесплатной основе очередникам жилья. Ввиду сокращения объемов государственного финансирования жилищного строительства, образовалось 3-х кратное увеличение сроков предоставления социального жилья гражданам, зарегистрировавшим на него свое право. Развитие рынка жилья не соответствовало росту доходов и накоплений основной части населения, а также наличию возможности получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья, что повлекло за собой сокращение, с одной стороны, платежеспособного спроса на новое жилье, с другой,

- объемов жилищного строительства в целом.

Государство, значительно сократив расходы на строительство

жилых площадей, основную свою деятельность в данном направлении сосредоточило на решение жилищных проблем отдельных категорий и групп населения, не способных сделать это самостоятельно. Как следствие, основная часть населения оказалась не способна самостоятельно решить свои жилищные вопросы ввиду отсутствия достаточных накоплений и неразвитости долгосрочных кредитно-финансовых механизмов.

Зарубежная практика показывает, что основной формой решения жилищной проблемы для населения является приобретение жилья в кредит. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна: учитывать положительный и отрицательный мировой опыт ее реализации; быть адаптирована к тем специфическим условиям, в которых будет реализовываться. Развитие данного рынка способствует ее становлению как базовой сферы экономической деятельности, где определяющую роль играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государству в основном отводится регулирующая роль.

Возникшие осложнения заставили скорректировать направления деятельности государства и ориентировать рынок жилья на поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения. Это потребовало развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, позволяющего населению приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет консолидации собственных и кредитных средств. При этом за государством сохранилась функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не способны приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Комплексно, указанные действия создали условия для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу.

Реализация поставленных задач по развитию кредитно-финансовых механизмов, предполагает выделение следующих направлений: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; кредитование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

1. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование подразумевает функционирование соответствующей рыночной системы, предоставляющей основной массе граждан возможность приобретать готовое жилье как на рынке вновь построенного жилья, так и на рынке вторичного жилья.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке.

В октябре-ноябре 2009 г. сразу несколько банков снизили ставки по ипотеке фактически до прежнего, докризисного уровня. По рублевой ипотеке ставки снизились до 12,5-14,25%, по валютной -до 7-10%. Одновременно идет уменьшение первоначального взноса до 20-30%, снижение комиссий за выдачу кредитов, увеличение сроков и суммы кредитов. Также многие банки сейчас возобновляют приостановленные прежде программы: кредиты на покупку строящейся недвижимости, земли, строительство загородного дома. «Снижение ставок стало возможно вследствие некоторого удешевления фондирования для банков и улучшения макроэкономической ситуации, - сообщает директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Наталья Алымова. - Кроме того, мы наблюдаем стабилизацию на рынке недвижимости»[2].

2. Кредитование жилищного строительства. Данное направление системы жилищного финансирования предполагает предоставление застройщикам банком-кредитором кредитов на строительство жилья, которые при условии строгого контроля над ходом строительства, сроками и качеством выполненных работ, с целью выхода на запланированные цены при его завершении и соблюдения предложенных первоначальных условий продажи жилья, выдаются частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ. Погашение таких кредитов застройщиками осуществляется в соответствии с ранее составленным графиком после завершения строительства и реализации объекта.

Основными рисками для банков-кредиторов является вероятность не завершения строительных работ вообще либо в первоначально указанные сроки, а также степень последующей реализации построенного объекта. Эти обстоятельства выдвигают на пер-

вый план необходимость скрупулезного анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.

Условиями предоставления застройщику кредита являются: наличие в собственности либо на правах долгосрочной аренды отведенного участка под строительство жилья; разрешение на осуществление строительства выданное местными органами власти. Полученные средства застройщик может использовать, в том числе, и для финансирования необходимых первоначальных работ. Уровень банковского риска значительно снижается при условии уже разработанного проекта застройки либо финансирования значительной его части, а также при предварительной договоренности дальнейшей реализации построенного объекта с использованием механизма ипотечного кредитования для различных категорий граждан.

Данный механизм гармонично соотносится с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах. Рассматривая их взаимодействие можно выделить следующую логическую последовательность: имеющиеся в наличии у граждан средства + полученные ипотечные кредиты > используются для оплаты жилья; собственники жилья (застройщики) которые продают жилье получают за него средства > формируются финансовые объемы предоставляющие возможность для погашения ранее полученных строительных кредитов.

3. Система целевых адресных субсидий. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Способность граждан со средними доходами приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества, что является одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, которая должна носить рыночный характер, и быть полностью прозрачной и понятной всем участникам данного процесса.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты, но не располагающих достаточными средствами, может быть реализована путем предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что позволит: сократить необходимый размер кредита, повысить его доступность и стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Ее можно декомпозировать на следующие составляющие с примерным процентным соотношением к рыночной стоимости приобретаемого жилья: объем собственных средств - 30% + государственная поддержка в виде субсидий, варьирующаяся в зависимости от категории граждан, которым она предоставляется

- 20-50% + ипотечный кредит, составляющий оставшуюся часть.

Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Они могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.[3]

Примером реализации указанного пункта можно привести следующие данные на примере Карачаево-Черкесии. В республике принята целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Карачаево-Черкесской республике на 2009-2012 годы». Главное ее отличие от предыдущей заключается в том, что теперь ипотека становится более доступной для людей с разным уровнем доходов. Практика прошлых лет показала, что приобрести квартиру в собственность самостоятельно могли не более 10 процентов населения с достаточно высоким уровнем доходов. Чтобы расширить эти рамки, в республике разработан закон о социальной поддержке отдельных категорий граждан в сфере ипотечного кредитования.

Будет компенсироваться первоначальный взнос при получении ипотечного жилищного кредита. В первую очередь, на компенсацию могут претендовать многодетные семьи, семьи с детьми-инва-лидами, работники бюджетной сферы. Для тех, кто не сумет вернуть ипотечный кредит, предусмотрено обеспечение жилой площадью в маневренном фонде.

Общий объем финансирования ипотечной программы составляет более 260 миллионов рублей. Из них на выдачу ипотечных жилищных кредитов и займов предусмотрено 196 миллионов рублей, что поможет улучшить жилищные условия 174 семьям.[4]

В целом, при рассмотрений кандидатур граждан осуществляющих запрос на предоставление ипотечного кредита, следует отдавать первоочередное предпочтение, учитывая следующие обсто-

ятельства: незначительность запрашиваемых денежных средств; способность частичной компенсации стоимости приобретаемого жилья средствами, вырученными в ходе реализации уже имеющегося в собственности жилья; наличие оснований предоставления государством субсидий гражданам намеревающимся приобрести жилье по средствам получения ипотечного кредита. При соблюдении всех выше перечисленных положений, а именно, собственные средства заемщика + приватизированное жилье + предоставляемые государством субсидии + не значительная запрашиваемая сумма, создаются наиболее благоприятные условия для удовлетворения запросов граждан на его предоставление.

В целях дальнейшего совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в целом:

- совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы для ликвидации неопределенностей данного вида кредитования в отношении порядка работы его механизма и эффективного функционирования рынков ипотечных кредитов предоставляемых на приобретение первичного либо вторичного жилья;

- коррекция механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- развитие инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, как по вертикали, так и по горизонтали;

- совершенствование налогового законодательства в отношении граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

- совершенствование факторов способствующих развитию совершенной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- ограничение оснований формирования рисков возникновения. Разъяснение всех деталей условий заключаемых договоров в

особенности части касающейся последствий не выполнения ее условий.

Реализация указанных выше задач позволит:

- интенсифицировать рынки первичного и вторичного жилья;

- активизировать строительный комплекс;

- обеспечить приток не государственных финансовых ресурсов;

- способствовать развитию экономики страны в целом

В итоге система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна приобрести очертания системы, развивающейся с использованием сил и средств лишь ее участников и не требующей дополнительного финансового вливания из государственного бюджета, где государство выполняет только регулирующую направляющую функцию. Этому будет способствовать и то, что на поддержку ипотеки российские власти выделят 250 миллиардов рублей, о чем заявил премьер-министр России Владимир Путин [5]. Данная программа подразумевает, с одной стороны, обеспечение доступным в стоимостном отношении жильем жителей России со средними доходами, с другой - работу рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы.

Литература:

1. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

2. Заславская О. Ипотека дешевеет РГ-Бизнес №729 от 24 ноября 2009 г.

3. http://www.preb.ru/ docs/mortgage/postipoteka.doc

4. Ионова Л. Около 200 семей смогут улучшить жилищные условия http://www.rg.ru/2009/05/20/reg-kuban/kchr-ipoteka-anons.html

5. На поддержку ипотеки http://www.rg.ru/2009/12/03/ipoteka-anons.html

ПОВЫШЕНИЕ КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ГИБКИХ БИЗНЕС-КОМПАНИЙ ПУТЕМ СИТУАЦИОННОЙ УНИВЕРСАЛИЗАЦИИ ЕЕ УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ

Сорокина Г.П., кандидат экономических наук, доцент кафедры «Маркетинг, менеджмент» МГТУ «МАМИ»,

Божкова Е.И., студентка экономического факультета МГТУ «МАМИ»

Предлагаются ситуационные принципы универсализации компьютерной управленческой информационной системы гибкой бизнес-компании, которые обеспечивают ее оперативную перенастройку на производство и сбыт инновационной продукции и, тем самым, повышают конкурентоспособность компании в современных рыночных условиях.

Ключевые слова: бизнес-компания, информационная система, инновационная продукция, конкурентоспособность.

IMPROVING THE COMPETITIVENESS OF FLEXIBLE BUSINESS COMPANIES BY SITUATIONAL UNIVERSALISATION ITS MANAGEMENT INFORMATION SYSTEM

Sorokina G., Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Marketing, Management MSTU «MAMI»,

Bozhkova E., student of Economics Faculty of MSTU «MAMI»

Offered situational principles of universalization of computer management information system, a flexible business companies that provide its rapid reconfiguration of production and marketing of innovative products and, thereby, increase the company’s competitiveness in today’s market conditions.

Keywords: business company, information system, innovative products, competitive.

Под гибкой бизнес-компанией понимается /1/ гибкая производственная система с высокой степенью автоматизации, адаптированная на рыночную экономику в соответствии с концепцией интегрированного маркетинг менеджмента /2/ и в которой помимо переналадки имеющихся средств производства допускается их частичная замена в объеме, определяемом степенью гибкого реагирования на изменение рыночной обстановки.

Под ситуационной универсализацией управленческой информационной системы (ИС) гибкой бизнес-компании понимается представление управленческой ИС в таком виде, который может быть пригоден для описания функционирования гибких бизнес-компаний различного целевого назначения и позволяет оперативно перенастраиваться с одного вида продукции на другой. При этом предполагается, что управленческая ИС должна быть представлена типовой логистической

структурой, описанием на формальном языке и прикладным программным обеспечением той части этого описания, которая реализуется на компьютерных средствах комплексной автоматизации компании.

Актуальность ситуационной универсализации управленческой ИС гибкой бизнес-компании состоит в том, что она во-первых, позволяет существенно сократить требуемые для внедрения инновационных технологий финансовые затраты и во-вторых, обеспечить хотя бы на небольшой период времени возможность монопольного назначения рыночной цены на инновационную продукцию за счет оперативной перенастройки на эту продукцию прикладного программного обеспечения и, тем самым, получить конкурентное преимущество в современных рыночных условиях.

Разработку типовой логистической структуры управленческой ИС гибкой бизнес-компании необходимо начинать с определения