«Строймастер» поделится с «Домом.РФ»

Финансовый институт в жилищной сфере АО «Дом.РФ» признал победителем торгов на аренду и застройку 4 га, которые находятся между местным техническим университетом и микрорайоном «Университетский» в Липецке, местное ООО «Специализированный застройщик (СЗ) ’’Строймастер’’». На этом участке планируется возвести 55 тыс. кв. м жилья, 6 тыс. кв. м коммерческих площадей и почти 1 тыс. машино-мест. Арендная плата в течение пяти лет составит почти 25 млн руб. Главным условием аукциона стал процент помещений, который застройщик готов отдать «Дому.РФ» по завершении проекта. Предложение «Строймастера» составило 20%. Участники аукциона считают такой способ организации торгов перспективным, но отдавать советуют не более 15% площадей.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Итоги аукциона на аренду пяти земельных участков общей площадью 4,1 га между Липецким государственным техническим университетом и микрорайоном «Университетский» «Дом.РФ» подвел в конце минувшей недели. Четыре участка (площадью 1,59 га, 1,06 га, 0,7 га и 0,74 га) расположены в непосредственной близости друг от друга, еще один площадью 82 кв. м (0,01 га) — в отдалении.

В описании лота указано, что равнинный участок прилегает к ЛГТУ и его общежитию. Севернее расположен жилой микрорайон и гаражный кооператив, южнее — торгово-складские помещения. В 400 м находится остановка общественного транспорта, в 1,8 км — выезд на Московскую улицу.

Финансовый институт уже разработал градостроительную документацию на эту землю. Три участка общей площадью 3,39 га отданы под строительство домов в 7–17 этажей. Общая площадь жилья рассчитана на уровне 55,6 тыс. кв. м. Минимальная площадь для квартир с одной спальней составит 40 кв. м, с двумя — 60, с тремя — 80. Здесь же запланированы три подземные парковки на 507 мест и нежилые встроенно-пристроенные помещения общей площадью 6,2 тыс. кв. м. При этом для нежилых помещений высота потолка должна быть не менее 3,6 м, а остекление — 80% площади фасада первого этажа.

Участок площадью 0,7 га предусмотрен «под размещение коммерческих помещений в составе комплексного здания с паркингом на 470 машино-мест». На 82 кв. м планируется трансформаторная подстанция. Кроме того, «Дом.РФ» разработал концепцию развития прилегающей территории. На ней планируется школа на 1,2 тыс. мест, детский сад, поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Стоимость аренды «Дом.РФ» оценил в 4,96 млн руб. в год. Срок — пять лет «со дня подписания акта приема-передачи земельных участков». При этом на торги выставлялась не цена аренды, как это бывало раньше, а процент жилых и нежилых помещений, который победитель готов отдать госкомпании по завершении строительства. Начальный минимальный порог составил 5%, аукцион проходил на повышение.

Как следует из аукционной документации, заявки подали шесть компаний. Из них три — из Воронежа. Интерес торги вызвали у ООО «СЗ "Гарантстрой"» и ООО «СЗ "Монолитстрой"» Максима Мороговского, а также у ООО «СЗ "Стройдом"» депутата облдумы Анатолия Шмыгалева (входит в работающую в Липецке ГК «Инстеп»). Еще две компании представил Липецк: ООО «СЗ "Сфера"» Эдуарда Корабельникова и ООО «СЗ "Строймастер"» Вячеслава Старых. Также заявка поступила от рязанского ООО «Европа-2» Ирины Макаровой.

Непосредственно в торгах участвовали четыре компании: «Европа-2», «Стройдом», «Монолитстрой» и «Строймастер». Рязанский застройщик готовился отдать «Дому.РФ» 5,15% площадей. Предложение «Стройдома» составило 16,05%. «Монолистрой» готов был отдать 18,1%. А победителем был признан «Строймастер» с наиболее щедрым предложением — 20%.

По данным Kartoteka.ru, ООО «СЗ “Строймастер”» зарегистрировано в Липецкой области в марте 2010 года для деятельности агентств недвижимости. Уставный капитал — 80,1 млн руб. По итогам 2021 года выручка компании составила 171,7 млн руб., чистая прибыль — 325 тыс. руб. Годом ранее эти показатели равнялись 13 млн и 11,5 млн руб. соответственно. Гендиректором является Алексей Берестнев. Единственный владелец — Вячеслав Старых. По собственным данным, компания реализовала восемь проектов, крупнейший из которых — ЖК «Босфор». В стадии строительства находятся еще два дома.

Компания должна подписать договоры в течение 30 дней с даты направления ей документов. Если же она уклонится от заключения контрактов, «Дом.РФ» потребует включения ее в реестр недобросовестных поставщиков, а документы направит застройщику, сделавшему предпоследнее предложение. Связаться с Алексеем Берестневым не удалось: он сначала находился «на объекте», а потом не отвечал на звонки на рабочий телефон.

Максим Мороговский считает привлекательным новый подход «Дома.РФ». «Во-первых, такие торги не предполагают начальных вложений в землю, расплачиваться нужно уже после строительства. Во-вторых, застройщики в этом случае работают с уже готовой документацией, не нужно самостоятельно ничего разрабатывать»,— пояснил господин Мороговский. По оценкам девелопера, проект может быть рентабельным, если отдавать придется около 15% помещений.

Господин Мороговский также не исключает, что на этом участке можно построить более 55 тыс. кв. м, если такой объем «потянет» социальная инфраструктура: «Однако на данном этапе рассчитать, сколько именно жилья тут можно возвести, проблематично».

С ним согласен директор «Стройдома» Денис Захаров. По его словам, по участку уже сформирована вся градостроительная документация с указанием объемов и сроков строительства, обременений и социальной инфраструктуры.

«Второй важный момент — в сегодняшних сложных экономических условиях не нужно вкладывать в проект оборотные средства, расплачиваться застройщик будет после — и не деньгами, а квадратными метрами. На этом фоне арендная плата в 25 млн руб. не является высокой»,— отметил господин Захаров.

Процент отданных помещений, при котором проект является рентабельным, он оценил в 8–16: «Но у нас расчеты довольно консервативные, компании с другим отношением к рискам предлагают процент выше». Площадь застройки 55 тыс. кв. м Денис Захаров назвал оптимальной.

«Вряд ли там можно построить больше. Этот объем уже рассчитан "Домом.РФ" и утвержден властями. Важно отметить, что в проекте планировки при таком объеме жилья указано большое количество подземных парковочных мест, уменьшить которое вряд ли удастся, так как в этом районе в целом с ними есть определенная напряженность»,— добавил он.