Экодевелопмент делает первые шаги

Забота об экологии и строительство "зеленых" зданий — мировой тренд в девелопменте на протяжении последних нескольких лет. Для России принцип "зеленого" строительства — пока новшество, которое приживается с большими сложностями в условиях дешевых ресурсов и отсутствия привычки заботиться об окружающей среде.

Под "зеленым" строительством в мировой практике подразумевается вид строительства с минимальным воздействием на окружающую среду. Забота об экологии, желание жить и работать в комфортной среде — уже несколько десятков лет популярные принципы европейского и американского девелопмента. Большинство девелоперов, реализующие "зеленые" проекты в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности, — иностранные компании.

Основными целями "зеленого" строительства являются в первую очередь повышение эффективности (экономия) использования ресурсов как материальных, так и энергетических, а также снижение негативного влияния на окружающую среду и здоровье людей в течение всего жизненного цикла здания.

Начальный этап

В России экодевелопмент пока делает первые шаги. В нашей стране "зеленое" строительство началось в 2010 году. И если раньше экоздания возводились по проектам западных инженеров, то сейчас отечественные специалисты активно участвуют в этом сегменте и предлагают свои идеи.

"Зеленые" стандарты появились в мире в 1990-х годах на волне переосмысления отношения к окружающей среде и изменениям климата. Одним из первых был разработан британский стандарт BREEAM в начале 1990-х годов. В 1998 году появился американский LEED, в 2007-м — немецкий DGNB.

Российский стандарт Green Zoom разработан в 2014 году. По данным на май 2016 года, в Петербурге и Ленинградской области сертификаты получили конгрессно-выставочный центр "Экспофорум", ЖК Skandi Klubb, ЖК "Сокол", ЖК "Триумф Парк", БЦ "Невская ратуша", БЦ Eightedges.

Для отелей, кемпингов, баз отдыха существует система добровольной сертификации Green Key. Она была создана в 1994 году и оценивает не столько экологичность зданий, а то, насколько экотехнологии и экоматериалы внедрены в сервис гостиницы. По данным на 2016 год, сертифицировано 2400 средств размещения в 52 странах мира, включая Петербург (отели сети Rezidor Hotel Group).

По данным Maris |part of the CBRE Affiliate Network, в Петербурге девять действующих офисных центров имеют сертификат, подтверждающий использование "зеленых" принципов при строительстве зданий. Среди них только один (БЦ "Альпийский") относится к классу В, остальные — к классу А.

"Зеленые" офисы более востребованы на рынке со стороны крупных иностранных и ведущих российских компаний. У ряда иностранных компаний — это часть корпоративной политики, которая подразумевает выбор офиса в пользу сертифицированного по "зеленым" стандартам здания. Другой аспект — материальный. У сертифицированного объекта существенно ниже потребление ресурсов (воды, тепла, электроэнергии). Достигается это за счет использования энергоэффективного инженерного оборудования (кондиционеров, холодильного оборудования, лифтов), за счет установки всевозможных датчиков движения (на освещение, на подачу воды в санузлах), за счет использования светодиодных светильников и грамотной регулировки режимов освещенности в офисах, за счет использования определенного вида остекления. "В таких объектах экономия на эксплуатационных расходах, которые ложатся на плечи арендаторов, может составить миллионы рублей в год, и эта цифра с каждым годом растет за счет повышения тарифов ресурсоснабжающих организаций", — рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Торговая редкость

"Зеленые" торговые центры в Петербурге — еще большая редкость, чем офисы. В 2014 году торговый центр "Жемчужная Плаза" (девелопер — SRV Group) стал первым среди российских торговых центров, получивших сертификат LEED Silver. В торговом центре удалось на 40% уменьшить объем потребляемой воды, большая часть территории озеленена, ведется раздельный сбор мусора. Строящийся торговый центр "Охта Молл" (девелопер — SRV Group), открытие которого запланировано на ближайшее время, будет сертифицирован по международному стандарту LEED Gold.

"Применение "зеленых" технологий в торговых центрах повышает как производительность труда сотрудников, так и продажи в магазинах. Один из крупнейших мировых ритейлеров провел исследование о влиянии естественного и искусственного света на продажи. Одна половина магазина была освещена естественным светом, а вторая — искусственным. В результате продажи на квадратный метр естественно освещенной половины магазина были значительно выше. Ритейлер пришел к аналогичному выводу после анализа продаж в 75 магазинах. В результате в магазинах с низким уровнем естественного освещения были встроены световые люки. Модернизация данных мест повлекла за собой значительный рост продаж на квадратный метр. К тому же новые световые люки сократили счета по оплате", — рассказывают в Maris.

Иностранцы впереди

В сфере жилой недвижимости "зеленые" технологии в строительстве в Петербурге применяют преимущественно иностранные девелоперы, среди которых NCC и Mirland Development. Как правило, это проекты не ниже класса комфорт. Жилой квартал "Триумф Парк", который реализуется компанией Mirland Development, — это первый в России жилой проект, прошедший сертификацию BREEAM. Также проект имеет сертификат Green Zoom.

В Петербурге сертификат BREEAM в жилом сегменте имеет дом третьей очереди проекта "Шведская крона" (девелопер — NCC). Skandi Klubb (девелопер — NCC) — первый в России жилой комплекс, получивший платиновый сертификат Green Zoom. ЖК "Сокол" во Всеволожском районе Ленинградской области получил бронзовый сертификат Green Zoom. В марте 2016 года компания NCC анонсировала планы по строительству жилого дома на Магнитогорской улице с "нулевым" потреблением энергии за счет использования возобновляемых источников: мини-ветряков, солнечных панелей, тепловой энергии реки Охты. Инвестиции составят 18,5 млрд рублей.

"Для того чтобы начать массовое "зеленое" строительство, необходимо, помимо изменения менталитета граждан, разрабатывать собственные производства строительных материалов и оборудования, а также создавать программы государственной поддержки экодевелопмента, в том числе налоговые льготы. Также в России велико влияние монополистов ("Ленэнерго", "Водоканала"), сокращение потребление ресурсов для которых невыгодно, поэтому они активно лоббируют свои интересы, — объясняют в Maris. — Тем не менее основным тормозящим развитие экодевелопмента фактором является ограниченный спрос ввиду неподготовленности российского менталитета к этому явлению. Если сравнивать с мировой практикой, которая также пришла к "зеленому" строительству не сразу, а спустя десятилетия, то у России, находящейся в начале пути, есть еще время".

Присвоить "экостатус"

Генеральный директор компании H+H Нина Авдюшина отмечает, что нередко в России термин "экодевелопмент" подменяется понятиями, так или иначе просто связанными с экологией. "Девелоперы нередко "присваивают" своим объектам подобный "экостатус", когда ведут строительство вблизи зеленой зоны: например, когда рядом парк, лес, водоем или другие элементы природного ландшафта. В настоящий момент экостроительство, основанное на "зеленых" и других "умных" энергосберегающих технологиях, отечественным рынком пока не востребовано. В связи с этим сложно сказать, окупаются ли такие проекты или нет, а также о том, насколько они дороже обычных. Скорее всего, дороже — хотя бы потому, что такое строительство "штучное" и каждый проект индивидуален", — полагает госпожа Авдюшина.

Что касается сферы производства строительных материалов, то здесь есть отдельные экопроекты и программы, участниками которых год от года становится все больше производителей. Например, это каталог экологически безопасных материалов Green Book, проект которого реализуется с 2014 года в рамках поручений правительства РФ по разработке национальных стандартов. "Набирает ход и экосертификация строительных материалов: ведущие производители, среди которых и H+H, добровольно сертифицируют свою продукцию, чтобы показать, что она безопасна и для людей, и для окружающей среды", — сообщила госпожа Авдюшина .

Елена Валуева говорит, что себестоимость "зеленого" строительства выше, но не намного — примерно на 10-12%. Но это если речь идет о коммерческой недвижимости. "А вот себестоимость экопроектов в жилье массового спроса сопоставима со стоимостью проектов обычных домов. Удорожание может составлять около 3% — ниже по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как не требуется дорогостоящее холодильное оборудование, не применяются центральные системы кондиционирования, меньше требований к помещениям общего назначения, — говорит госпожа Валуева. — В целом экодевелопмент — это разумный и качественный подход, который позволяет значительно экономить не только на статьях строительства, но и на дальнейшей эксплуатации. Совместить экономию с экологическим подходом возможно, если уделить больше времени и ресурсов на планирование и организацию строительного процесса, а не думать об ускорении темпов строительства и удешевлении проекта".

Другую точку зрения высказывает Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс": "Такие проекты в России не окупаются. При той стоимости энергии, затратах на коммунальные платежи и обслуживание, а также нынешнем законодательстве, которое не предоставляет девелоперам никаких льгот при строительстве подобных объектов, реализовывать их может быть невыгодным. То есть вложенные деньги в экоразработки и технологии у нас не окупятся. В Европе при господдержке и соответствующих программах вложения клиента окупаются через семь-десять лет: затраты на обслуживание таких квартир сводятся к минимуму".