Новосибирску перестроили планы

Власти Новосибирской области на 25% сократили планы по вводу жилья в 2020 году и на 21% — в 2021-м. Такой пересчет в региональном минстрое объяснили низким спросом на новостройки и переносом сроков достижения целей нацпроекта с 2024 на 2030 год. Участники и эксперты рынка между тем прогнозируют дефицит жилья и сохранение высокого уровня разогретых льготной ипотекой цен.

По оценкам экспертов, повышенный спрос на жилье в регионе совпал с минимальным за последние шесть лет предложением на рынке новостроек

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

В Новосибирской области на начало декабря введено в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья. Это, как отметил в понедельник министр строительства региона Иван Шмидт, на 22% больше, чем на тот же период прошлого года. Такой показатель, по его словам, позволит «безоговорочно выполнить и перевыполнить» плановые 1,61 млн кв. м 2020-го года.

Между тем еще в начале этого года плановый показатель был на 25% выше — перед регионом в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» ставилась задача по вводу в 2020 году 2,1 млн кв. м жилья. Летом федеральный центр принял решение продлить сроки реализации национальных проектов, в том числе по проекту «Жилье и городская среда», с 2024 до 2030 года. Иван Шмидт уточнил „Ъ-Сибирь“, что около полугода назад регионы получили из федерального правительства поручение пересмотреть планы по вводу жилья до 2030 года, так как для многих субъектов РФ поставленные ранее в рамках нацпроекта показатели оказались невыполнимы. «У нас по этому году был план 2,1 млн. кв. м. Ну куда нам 2,1 млн? Во-первых, мы их не введем, а во-вторых, нам столько и не надо»,— сказал министр. Подписать по нацпроекту новое соглашение с пересчитанными показателями региональные власти рассчитывают до конца декабря. На 2021 год в документе будет заложен ввод жилья практически в том же объеме, что и в 2020-м — 1,61 млн кв. м.

До пересчета показатель был выше на 21,5% и составлял 2,05 млн кв. м, следует из данных минстроя региона.

Иван Шмидт добавил, что, по имеющейся у него информации от застройщиков, спрос на новостройки сейчас низкий и большой объем жилья остается не востребованным. «Поэтому мы считаем нецелесообразным насыщать рынок серьезным объемом жилья»,— сказал он журналистам, сославшись на «печальный опыт» Краснодарского края, где, по информации министра, из-за высоких темпов строительства нераспроданными остаются «целые микрорайоны».

Эффективным инструментом для развития жилищного рынка господин Шмидт считает стимулирование покупательского спроса за счет льготной ипотеки и других социальных программ поддержки. Актуальности этому, по его словам, добавляет прогнозируемый спад интереса к жилищному кредитованию в 2021 году.

На прошлой неделе Объединенное кредитное бюро (ОКБ) сообщило о рекордной выдаче ипотеки во многих регионах России. Так, в Новосибирской области в октябре выдали 4,8 тыс. займов, что на 55% больше, чем годом ранее, и на 6% превышает показатель предыдущего рекордного месяца — сентября. Генеральный директор ОКБ Артур Александрович объяснил рост тем, что изначально октябрь должен был стать последним месяцем, когда можно получить льготную ипотеку на новостройки, и «некоторые заемщики, еще не зная о намерении правительства продлить программу, в спешке завершали оформление сделок».

Независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев полагает, что статистика декабря покажет снижение выдачи ипотек, но отмечает, что из-за льготной ипотеки под 6,5% на пиковые август–октябрь «переместился весь спрос четвертого квартала этого года и первого квартала следующего». Продажи, по словам аналитика, также выросли: если в среднем в Новосибирске в год покупают 2,4 тыс. квартир по договорам долевого участия, то в сентябре их было реализовано больше 3,5 тыс., а в октябре — 4,2 тыс.

При этом, по оценке господина Николаева, повышенный спрос в регионе совпал с минимальным за последние шесть лет предложением на рынке новостроек. Если в конце 2016 года в продаже было 58 тыс. квартир, то сейчас — около 25 тыс.

Сформированный в последние три месяца дефицит, по словам аналитика, «разогнал цены на новостройки» — они выросли настолько, что практически нивелировали выгоду от льготной ипотеки: «За этот год, с учетом ноября, они уже выросли на 14%, у топовых застройщиков — на 16–18%, а эффект от льготной ипотеки — в среднем около 14%». Оснований для снижения цены в условиях выросшей себестоимости строительства Сергей Николаев не видит: в случае падения платежеспособности населения «рынок съежится, а цены останутся высокими», считает он.

При этом новые показатели минстроя Сергей Николаев называет адекватными ситуации в строительстве: «Ранее заявленные планы по вводу жилья рынок бы не переварил. Мы вводили в 2015 году 2,5 млн кв. м. Этот высокий показатель в 2014–2016 годах привел к затовариванию рынка — предложение существенно превысило спрос».

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка девелопмент» Максим Марков также отмечает, что в этом году объем продаж в Новосибирске превышает объемы строительства. «Товар поглощается опережающими темпами: тот объем, который должен был быть продан в 2022 году, купили уже сейчас. Мы постепенно приходим в ситуацию дефицита на рынке новостроек»,— отмечает эксперт. По его данным, рост продаж квартир в последние 12 месяцев привел к росту стоимости жилья более чем на 16%, сейчас средняя цена квадратного метра в Новосибирске превышает 76 тыс. руб.

«Если реально располагаемые доходы будут падать такими же темпами, то вырастет стоимость квадратного метра, так как у застройщиков есть временной лаг — они могут и подождать: бетон полежит, не испортится, пройдет два года, и они распродадут жилье по запланированным ценам»,— сказал господин Марков.