Ажиотаж подвинул цены

Наблюдавшийся в марте повышенный спрос на жилье со стороны покупателей с «живыми деньгами» привел к активному вымыванию предложения и, как следствие, росту цен. Новые объекты продавцы вторичного жилья выводили по завышенным ценам, рассчитывая застраховать риски обесценивания рубля и роста стоимости встречных предложений. Но уже сейчас собственникам приходится идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты в 10–15% от заявленной цены.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России на начало апреля составила 118 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 3,1% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит «Циан.Аналитика», отмечая, что месяц назад динамика была менее выраженной — 2,5%.

Рост цен произошел за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов с одновременным выводом на него более дорогих новинок, отмечают аналитики. В компании «Этажи» среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 90,23 тыс. руб., за месяц значение выросло на 2,87%. В «Авито Недвижимости» считают, что цены в крупнейших городах увеличились в среднем на 3% за месяц. Аналитики отмечают, что сравнительно активно дорожали небольшие квартиры, в то время как цены на многокомнатные лоты, напротив, снижались.

Наиболее выраженный рост цен на вторичное жилье за минувший месяц, согласно данным «Циан.Аналитики», произошел в Челябинске — на 6%, до 64 тыс. руб. за кв. м. В Самаре аналогичная динамика составила 5,2%, до 100 тыс. руб. за кв. м, в Волгограде — 4,9%, до 76,4 тыс. руб. за кв. м. В компании «Этажи» отмечают выраженную динамику в Санкт-Петербурге, где за месяц недвижимость подорожала на 3,45%, до 186 тыс. руб. за кв. м. В Казани рост оценивается в 3,25%, до 123,1 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» зафиксировали восьмипроцентный рост цен на вторичное жилье в Ростове-на-Дону, до 92,2 тыс. руб. за кв. м.

В Старой Москве средняя стоимость вторичной недвижимости сейчас составляет 286,7 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель увеличился на 1,1%, за год — на 12,2%, свидетельствуют данные компании «Инком-Недвижимость». Рынок, по данным аналитиков, характеризуется высокой долей переоцененного предложения: ликвидные объекты по адекватным ценам вымыты. «Продать квартиру сейчас очень легко, купить очень сложно, потому что практически не из чего выбирать»,— объясняет директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Одновременно эксперт указывает на то, что период покупательского ажиотажа на рынке прошел: к концу марта спрос снизился до привычных значений, клиенты постепенно адаптируются к новым условиям.

Эти тренды характерны для всех крупных городов. В общей сложности, по оценкам «Циан.Аналитики», в городах-миллионниках сейчас доступны 102 тыс. объявлений, это на 20% меньше, чем месяц назад. В «Авито Недвижимости» отмечают, что в Самаре объем предложения за месяц сократился на 44%, в Челябинске — на 40%, в Перми и Нижнем Новгороде — на 21% и 20% соответственно. Динамика частично объясняется ажиотажным спросом покупателей с «живыми деньгами», который уже заметно пошел на убыль: в период 21–25 марта число просмотров объявлений было на 10% относительно конца января, свидетельствуют данные «Циан.Аналитики».

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов рассказывает, что квартиры, которые были выставлены на продажу в марте, стоили на 1,9% больше средней цены предложения, обычно эта разница ниже — 0,8–1%. «Кто-то объяснял рост цен новыми уровнями курса рубля, кто-то стремится получить больше от продажи своей квартиры на вторичном рынке для приобретения новостройки, где цены активно растут»,— поясняет он. Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов также указывает, что многие собственники в минувшем месяце пытались продать свои объекты на пике цен, опасаясь роста стоимости встречных объектов и обесценивания рубля.

Сергей Шлома не исключает, что в дальнейшем объем предложения вторичных квартир в Москве будет расти: на рынок выйдут продавцы, отложившие сделки на фоне общей неопределенности, а спрос начнет снижаться из-за отсутствия ипотечных сделок. В условиях завышенных цен на жилье эта ситуация, по мнению эксперта, создает предпосылки для снижения цен. Но господин Шлома указывает, что строить конкретные прогнозы из-за нестабильной ситуации в экономике сложно.

«Опыт кризисов у вторички огромный, всегда были и будут продавцы и покупатели, которым необходимо решать жилищные вопросы»,— говорит эксперт.

Алексей Попов считает вероятным сценарием на нынешний год сохранение номинального роста цен на жилье на фоне высокой инфляции, но одновременно рынок будет характеризоваться большой долей вынужденных сделок с дисконтом. Эксперт обращает внимание на то, что многие собственники продают вторичную недвижимость, планируя купить новостройку. «Сценарий, когда первичка в целом дорожает, а вторичка дешевеет, маловероятен»,— считает господин Попов.

Ильдар Хусаинов говорит, что уже сейчас реальным покупателям собственники делают дисконт в 10–15% от заявленной цены, хотя снижать заявленную стоимость в экспозиции они не готовы. На этом фоне эксперт ждет, что в ближайшей перспективе рынок будет «в капкане высоких цен», а сделки — проходить неактивно. В дальнейшем он ждет снижения средних значений. Часть объектов могут потерять в цене к концу года до 25–30%, считает он.

Руководитель направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин добавляет, что важную роль в ценообразовании на вторичном рынке будет играть конкуренция за покупателя с новостройками, где спрос существенно поддерживает более доступная ипотека.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен, %
апр.21
мар.22
апр.22
За месяц
За год
Москва
265,2
299,5
305,6
2,00%
15%
Санкт-Петербург
164
202,6
209,4
3,40%
28%
Казань
105,7
138,8
144,4
4,00%
37%
Краснодар
77
113,1
115,7
2,30%
50%
Нижний Новгород
90,9
112,3
114,6
2,00%
26%
Новосибирск
85
102,6
107
4,30%
26%
Екатеринбург
84,1
100,4
100,7
0,30%
20%
Ростов-на-Дону
70,7
96,2
100,1
4,10%
42%
Самара
68,9
95,1
100
5,20%
45%
Уфа
81,3
97,7
100
2,40%
23%
Красноярск
77
94,2
96
1,90%
25%
Воронеж
68,8
84,4
87
3,10%
26%
Омск
65
82,6
84,8
2,70%
30%
Пермь
65,9
81,5
82,4
1,10%
25%
Волгоград
57,7
72,8
76,4
4,90%
32%
Челябинск
46,8
60,4
64
6,00%
37%

Источник: данные «Циан.Аналитики».