Склады уступили обстоятельствам

Темпы строительства складских помещений в Новосибирской области снизились. Из 155 тыс. кв. м, планируемых к вводу в 2022 году, построено лишь 81 тыс., отмечают участники рынка. При этом большинство из числа новых объектов были возведены еще в прошлом году, но введены в эксплуатацию в 2022-м. Многие проекты остались лишь на бумаге, их реализация приостановлена на неопределенный срок до стабилизации экономической ситуации в стране.

Нового спекулятивного строительства складов нет, объекты в 2022-м компании строят под свои нужды

Фото: Андрей Бортко, Коммерсантъ

Прогнозы ввода площадей складской недвижимости в Новосибирской области, сделанные в 2021 году на 2022-й, не оправдались. Темпы строительства складов снизились, указывает учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров. «Проекты были приостановлены, как и многие бизнесы в целом, ведь и развитие, и инвестирование в обстоятельствах неопределенности становятся более рискованными»,— отмечает коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко). У кого была возможность остановить строительство — взяли паузу, подчеркивает Александр Назаров.

Всего из планируемых к вводу в эксплуатацию в 2022-м  155 тыс. кв. м по состоянию на ноябрь достроена лишь 81 тыс.: класса А (современное прямоугольное здание одноэтажного типа, возведенное с использованием сэндвич-панелей или облегченных металлических конструкций) — 62 тыс. кв. м, класса В (реконструированные или заново построенные помещения, главной задачей которых является хранение товаров и/или сырья) — 18,8 тыс. кв. м. Большая часть из этих складов была возведена еще в прошлом году, но по документам введена в эксплуатацию в 2022-м, подчеркивает Александр Назаров.

«Снижение может быть вызвано текущей турбулентностью на рынке, из-за чего ряд компаний вынуждены пересматривать собственные стратегии развития логистических площадей. Кроме того, ряд иностранных и российских игроков освободили или отказались от помещений в логистических комплексах»,— комментировал ранее «Ведомостям» директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.

Таким образом, общий объем качественных складов по состоянию на конец октября 2022 года в регионе достиг 2,2 млн кв. м, что на 81 тыс. кв. м больше, чем годом ранее. Из них 1,4 млн кв. м — комплексы класса А и 867 тыс. кв. м — класса В.

Общий объем сделок по продаже и покупке на рынке качественных складов класса А и В Новосибирской агломерации по итогам восьми месяцев 2022 года составил чуть более 155 тыс. кв. м. Из них продажа — 42,4 тыс. кв. м, а также аренда — 113 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в октябре этого года увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2021-го — с 3,7% до 5%. Диапазон средней запрашиваемой цены продажи склада класса А в ноябре 2022-го откатился к показателям 2020 года и составил 30–35 тыс. руб. за кв. м без НДС, рассказал Александр Назаров.

Впрочем, специалист отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Светлана Попова в ситуации снижения ввода новых площадей и дефицита качественных площадей на рынке Новосибирска отмечает рост ставок. «Сегодня наблюдается нехватка качественных площадей — современных, с достаточными мощностями, с грузоподъемными механизмами и т. д. В этом сегменте тренд на повышение стоимости — из-за дефицита. Есть клиенты, желающие купить хороший современный склад, но они не могут долгое время этого сделать — не из-за нехватки средств, а из-за дефицита предложений. Зачастую проще найти подходящий земельный участок и построить на нем склад под свои задачи. Так и происходит: объект возводится под конкретных покупателей или арендаторов, все моменты согласовываются на этапе идеи»,— рассказывает эксперт.

Нового строительства, спекулятивного, как такового, сегодня нет, основные объекты по этому году — объекты под свои нужды, подтверждает тренд господин Назаров.

В этом году в регионе построены такие комплексы, как завод «Алютех» площадью 19 тыс. кв. м на территории ПЛП, СК «Сибирский» под «Красное&Белое» завершил строительство склада площадью 22 тыс. кв. м, введен в эксплуатацию комплекс на ул. Пасечной (порядка 44 тыс. кв. м), среди арендаторов которого компания Hoff, заработал склад площадью 9 тыс. кв. м на ул. Планетной, частично сданный интернет-магазину «Сима-ленд», а также склад на 9 тыс. кв. м на ул. Твардовского с якорным арендатором компанией «Монро», рассказала Марина Белых (Лысенко).

По информации онлайн-сервиса «Авито Недвижимость», спрос на покупку складов на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска в октябре 2022-го вырос на 10,6% год к году. Средняя цена одного квадратного метра складских помещений в октябре 2022 года составила 9,6 тыс. руб., что соответствует показателям прошлого года. «Несмотря на нестабильность 2022 года, уход зарубежных компаний с отечественного рынка несильно повлиял на сферу складских помещений в Новосибирске. При этом сложности с логистикой, напротив, оказали заметное влияние на рынок. Объем предложения по продаже складов в октябре на локальном рынке снизился на 15,3%, а на аренду, напротив, возрос на 17,6% год к году»,— комментирует руководитель группы продаж в категории «Коммерческая недвижимость» на «Авито» Виктория Сафронова.

Аренда теряет спрос

На рынке аренды складской недвижимости в Новосибирске в 2022 году наблюдается снижение интереса к складским помещениям. Так, в октябре спрос снизился на 19,8%, говорит Виктория Сафронова. При этом стоимость аренды квадратного метра не изменилась по сравнению с прошлым годом и составляет 153 руб.

«С начала спецоперации в самом начале года „все встало“. Арендодатели и управляющие компании в марте-апреле также испытывали некоторую неопределенность, но в большинстве своем никто из них не планировал снижать ставки аренды, даже наоборот. Одна из причин — дефицит качественных складских площадей. Летом арендаторы начали мониторинг ситуации. В основном собирали информацию по рынку, по вакантным площадям, которых уже появились в достаточном количестве к лету. И продолжили стоять на паузе»,— говорит Александр Назаров.

Осенью 2022 года уровень ставок стал снижаться, появилась тенденция на высвобождение площадей, добавляет господин Назаров. «С начала мобилизации ситуация зеркально повторила февральскую, но с большей степенью нервозности и неопределенности. Сейчас еще добавился фактор неопределенности по персоналу у владельцев компаний — кто будет работать»,— прокомментировал эксперт.

Ставки в 2022 году в сравнении с 2021-м по разным подтипам складской недвижимости либо сохранились (на по-прежнему дефицитные площади), либо снизились, но в основном не более чем на 5–7%, частично вернувшись к ставкам конца 2020 года, утверждает Марина Белых (Лысенко).

По словам Светланы Поповой, цены на объекты аренды выросли за год примерно на 20–30%. «К примеру, в прошлом году аренда отапливаемого склада стоила от 300 руб. за квадратный метр в месяц, в этом году — уже от 400 руб. Аренда складов класса А стоила от 500 руб. за „квадрат“, сейчас — от 800 руб. Повышение связано с текущей экономической ситуацией — земля и строительство подорожали. При этом склады небольшой площади подорожали значительнее — на них больше спрос. Дело в том, что бизнес ужимается. Компании освобождают большие склады (площадью 1 тыс. кв. м и более), ищут компактные варианты, а они в дефиците»,— утверждает аналитик.

Основными драйверами рынка в сегменте аренды складов остаются ритейлеры: их доля в общей структуре сделок в 2022 году составляет 59%. Заметно возросли запросы со стороны производителей, доля сделок с которыми теперь составляет до 30% (на 27 п. п. больше по сравнению с итогами 2020 года). На компании сектора транспорта и логистики приходится не более 5% от объема спроса. «Спрос обеспечивает ритейл, в особенности продуктовый, а также логистические, транспортные компании, e-commerce. В этом году новый тренд — активность от производственных компаний. Они готовы арендовать склады класса В под расширение производства в связи с активным импортозамещением. Производители канцелярской бумаги, туалетной бумаги, бытовой химии, автохимии — это часть заявок, которые мы получали в последнее время»,— рассказала Марина Белых (Лысенко).

В ожидании стабильности

В ближайшее время на рынке складской недвижимости Новосибирской области произойдет рост спроса на склады, что связано с развитием параллельного импорта и активацией отложенного спроса, считает Виктория Сафронова.

Светлана Попова не ожидает кардинальных перемен и отрицает дальнейшее снижение цен на рынке аренды и покупки складов. «Большие помещения будут и дальше освобождаться, соответственно, маленькие — будут еще востребованнее. Речи о развитии бизнеса в большинстве случаев ведь не идет — зачастую стоит задача сохранить компанию, а для этого приходится экономить, сокращать объемы, переезжать на более компактные площади»,— объясняет она.

Снижение объемов строительства в этом году приведет к падению в 2023 году уровня ввода в эксплуатацию новых комплексов, ожидает директор «Ricci Склады» Дмитрий Герастовский.

При условии роста девелоперской активности и спроса и при достижении относительной стабильности экономической ситуации в стране и в регионе в частности рынок может продемонстрировать положительную динамику, отмечают опрошенные эксперты, однако большинство из них склоняются к мнению о снижении ввода новых складских площадей по итогам 2022 года и в начале 2023-го и, соответственно, сделок.

«Объем рынка е-commerce имеет огромный потенциал. Для его развития необходимо гораздо больше складов, чем для традиционной торговли. С учетом замедления темпов строительства вакансия на городские склады не должна расти, а соответственно, ставки — снижаться, но это в случае отсутствия новых политических факторов влияния,— отмечает Марина Белых (Лысенко).— На сегодняшний день мы имеем портфель заявок, которые не можем выполнить из-за отсутствия на рынке необходимых вакантных складов. Особенно это касается складов так называемой последней мили — расположенных в черте города, близко к значимым транспортным развязкам и жилым массивам, от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м. Также будут востребованы склады с производственными мощностями и склады формата light industrial (малые форматы складов)».