Застройка поверх прибора

Группа компаний «Развитие» Сергея Гончарова приобрела 6,5 га, на которых располагается некогда одно из крупнейших оборонных предприятий столицы Черноземья АО НПО «Электроприбор-Воронеж». Это юрлицо с весны находится в стадии ликвидации, его площадка неподалеку от центра города привлекала девелоперов и ранее. «Развитие» планирует построить здесь IT-технопарк и не исключает возведения офисных пространств и жилья после согласования проектов с властями. Участники рынка, оценивающие сделку примерно в 800 млн руб., отмечают сложность участка из-за исторических обременений.

О покупке площадки воронежского «Электроприбора» «Ъ-Черноземье» рассказал глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров. Он предпочел не раскрывать стоимость сделки, отметив, что она была прямая. По данным Единого ресурса застройщиков, ГК в 2021 году занимает третье место в регионе по объему ввода жилья, а на 1 декабря была первой по объему текущего строительства.

Господин Гончаров подчеркнул, что планы застроить новую площадку жильем «неактуальны». «Наша задача — создать объект, который грамотно и полезно впишется в городскую среду с учетом всех обременений участка: а это охранная зона Чижовского плацдарма и инженерные сети, которые питают ряд социальных объектов»,— пояснил девелопер.

По его словам, «Развитие» планирует провести реновацию площадки, снести ветхие здания и на половине участка организовать IT-технопарк. Сергей Гончаров также не исключил строительства многофункционального комплекса.

«Стратегию развития площадки мы будем определять с мэрией и областным правительством. Если в ней будет предусмотрено жилье, возможно, оно появится»,— отметил девелопер. По его словам, работы по реновации площадки могут занять до полутора лет. Девелопер рассказал «Ъ-Черноземье», что завод прекратил деятельность около года назад, а «оборудования там уже нет».

«Сотрудников устроили на различные предприятия, в том числе на более высокооплачиваемую работу, а госзаказы выполняются на других площадках, так что промышленность тут не пострадала»,— отметил господин Гончаров.

Площадка остановившегося завода привлекала застройщиков и ранее. В 2020 году при разработке нового генплана Воронежа девелоперы внесли предложения по развитию промышленных площадок. Крупнейший застройщик региона «Домостроительный комбинат» (ДСК) тогда предложил трансформировать под жилье участок «Электроприбора», однако проектировщики генплана эту инициативу не приняли. Изменение зонирования они посчитали «несообразным», так как «территория не обеспечена объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры» и «необходима для размещения мест приложения труда».

Предприятие, по собственным данным, обладает уникальными компетенциями по ремонту систем пилотирования для истребителей-перехватчиков и производству оборудования для измерения скоростей всех типов самолетов. При этом, по данным «СПАРК-Интерфакс», в 2021 году завод заключил лишь один контракт на 85,9 тыс. руб. при 30 контрактах на 320 млн руб. в 2017-м.

В интервью «Ъ-Черноземье» в конце прошлого года губернатор Александр Гусев заявлял, что если у собственников завода «вдруг возникли иллюзии, что они могут продать эту площадку под жилищное строительство, то они ни на чем не основаны»: «Мы намерены поддерживать любого, кто придет на эту территорию с планами по развитию там производства. Знаю, что ранее собственники завода обращались в городские органы за переводом площадки в зону "Ж", но сейчас они поменяли к этому отношение и хотят сдавать площади в аренду именно под какие-то промышленные либо логистические цели».

Гендиректор ДСК, депутат гордумы Андрей Соболев пояснил «Ъ-Черноземье», что компания не рассматривала приобретение участка по ряду факторов. «У нас есть поблизости уже осваиваемые площадки — ЖК «Европейский» на улице Станкевича,— поэтому территория с точки зрения географии нам была неинтересна. Плюс сложности при реализации проекта на ней могут быть связаны с нахождением нескольких объектов ГО ЧС — убежищ. Нужно понимать, что они останутся, и девелоперу предстоит реализовывать проект с учетом их существования. Есть там и инфраструктурные, инженерные серьезные ограничения. Выигрышной площадку назвать можно с трудом»,— пояснил господин Соболев.

По его оценке, 1 га земли сегодня в центре Воронежа стоит от 100 до 150 млн руб., «но в каждом конкретном случае есть свои тонкости во время переговоров».

Еще один участник рынка на условиях анонимности оценил сделку в 800 млн руб. По его словам, собственники завода вели переговоры с несколькими девелоперами, но многих отталкивала сложность участка с многочисленными обременениями. Однако, по мнению собеседника «Ъ-Черноземье», без строительства жилья на площадке не обойдется. «За такую сумму не под жилье брать участок нет смысла в плане окупаемости»,— пояснил он.

Высокопоставленный источник «Ъ-Черноземье» в региональной власти вчера выразил уверенность, что после смены собственников площадки «Электроприбора» «производство на нем не сохранят ни в каком виде»: «А назвать офисный центр и жилой квартал можно как угодно — хоть технопарком, хоть кластером».