Дачи от двух до пяти

Подмосковные девелоперы наконец-то обратили внимание на тот сегмент, который еще год назад в большинстве своем презрительно игнорировали,— недвижимость в коттеджных поселках в ценовой нише 2-5 млн руб. С начала этого года на рынке появилось около двух десятков таких предложений, и они пользуются если не ажиотажным, то вполне устойчивым спросом.

Экономкласс для обеспеченных

Следует, пожалуй, оговориться, что имеется в виду под экономклассом в загородном девелопменте. Огромный по площади садово-огороднический сектор к таковому не относится, поскольку вообще не является предметом девелопмента. Между прочим, даже на обычных шестисоточных участках можно встретить настоящие виллы — но это личные изыски домовладельцев, которые не влияют на рыночное позиционирование территорий.

Для того чтобы поселок можно было вообще отнести к какому-либо классу, он должен отвечать некоторым минимальным требованиям: охрана, коммуникации, небольшой набор социальной инфраструктуры. Если речь идет об участках с обязательным подрядом, то предполагается также архитектурная... не уникальность, конечно, но хотя бы упорядоченность.

Очень часто сами застройщики экономкласса называют свои поселки дачными. Дело, конечно, не в том, что дома в них пригодны только для сезонного проживания, а удобства находятся во дворе (именно такие ассоциации вызывает слово "дача"). Просто большинство поселков низшей ценовой ниши расположены в 70 и более километрах от МКАД — а потому используются чаще всего не для постоянного проживания. Учитывая, что, как правило, дома в таких поселках покупают не вместо городской квартиры, а в дополнение к ней, коттеджный экономсегмент вряд ли можно отнести к дешевым предложениям. Правильнее говорить о доступности — для довольно-таки обеспеченных людей.

Жизнь вместо инвестиций

Нельзя сказать, что коттеджный экономкласс стал массовым явлением на подмосковном рынке. Но он уже заметен, тенденция его развития очевидна — и это уже немало. "Несколько лет назад строительство поселков экономкласса практически не велось, а то, что строилось, было в основном из низкокачественных материалов, или же девелоперами предлагалась земля без подряда, а новые владельцы своими силами возводили домостроения",— отмечает Наталья Сазонова, директор отдела исследований Knight Frank.

Сейчас некачественный продукт никто не будет покупать даже за относительно небольшие деньги. "Появилось принципиально новое предложение, отвечающее изменившимся требованиям покупателей и способное удовлетворить как отложенный спрос, так и более высокий стандарт качества жизни, свойственный покупателям бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе (в связи с падением доходов) перешли в экономкласс",— говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Впрочем, дело не только в снижении уровня платежеспособного спроса. По сути, иным становится все загородное домостроение. В докризисные времена все старались строить дома большой площади — нелегко было найти коттедж меньше 200 кв. м. Прежде всего гигантомания выгодна застройщику: с увеличением площади дома прибыль возрастает в геометрической прогрессии. Но и покупатель в условиях растущего рынка не прочь приобретать большие объемы — как правило, любая покупка недвижимости рассматривалась хотя бы отчасти как инвестиция.

Сейчас готовые дома или участки с подрядом никто не покупает в инвестиционных целях. И вдруг обнаружилось, что для жизни даже немаленькой семьи 200 кв. м — это скорее верхняя граница. Рынок недвижимости становится потребительским, а не инвестиционным — и поэтому развивается по другим законам.

Что считать дальним

Далеко или близко — понятия относительные. Два десятка километров от МКАД — это, конечно, близко. Но в пиковые часы у загородных жителей уходит не один час на то, чтобы преодолеть эти 20 км и пересечь Кольцевую дорогу. А вот 70 км — это, разумеется, далеко? Не так уж и далеко, как кажется. "На практике получается, что путь в загородный дом, расположенный на расстоянии 70 км от МКАД и дальше, занимает не намного больше времени, чем поездка на "ближнюю дачу", так как основная часть времени тратится на выезде из Москвы",— замечает Наталья Сазонова.

Конечно, каждый день преодолевать 70 км до МКАД и столько же обратно — нелегко даже по пустым дорогам. А вот раз в неделю, на уикенд — вполне терпимо. Кстати, не случайно самое большое количество новых "дальних дач" строится в окрестностях Симферопольского шоссе. Оно такое же скоростное, как и Новорижское, зато гораздо менее раскрученное и пафосное, соответственно, и земля там на порядок дешевле.

Зато, преодолев лишние 50-70 км, владелец "дальней дачи" будет в полной мере вознагражден за свои не столь уж большие мучения. "Благодаря удаленности от мегаполиса, в окрестностях которого из-за острого дефицита плотность застройки очень высока, дальние проекты, как правило, выигрывают по природным и экологическим характеристикам: они расположены вблизи крупных лесных массивов, на берегах водоемов, вдалеке от промышленных предприятий. Кроме того, зачастую дальние дачи могут похвастаться более интересными инфраструктурными решениями, например зоной отдыха на берегу водоема с оборудованными местами для рыбалки, конноспортивным клубом и другими",— отмечает генеральный директор МИАН Дмитрий Кузнецов.

Впрочем, не исключено, что если земля и дальше будет дешеветь, качественный экономкласс займет более близкие позиции и появится чуть ли не в окрестностях столицы. "Многие девелоперы пересматривают свои строительные концепции в пользу снижения стоимости объекта за счет использования более экономичных материалов, уменьшения инфраструктуры, сокращения площади домов и переводят свои комплексы в более низкий сегмент. По этой же причине может сократиться спрос на такой формат недвижимости, как "дальние дачи". Возможно, что скоро мы увидим на рынке дома площадью 50-150 кв. м в ближнем Подмосковье, от 20 до 30 км от МКАД",— прогнозирует управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Резервы для экономии

Качественный и при этом дешевый товар — это либо утопия, либо надувательство — на любом рынке и в любом бизнесе. Дачи экономкласса, как мы уже говорили,— это не дешевый продукт, а всего лишь более доступный, чем то, что предлагалось еще год назад. Удаленность от Москвы, небольшие площади домов и участков — это те реальные факторы, которые позволяют снизить цену до уровня платежеспособного спроса.

При этом, конечно, девелоперы используют и экономичные материалы: деревянные панели, каркасные технологии, брус, газобетон, реже — оцилиндрованное бревно. Причем экономия достигается не столько за счет стоимости материалов, сколько за счет технологичности.

"В коттеджном поселке Smartville Дмитровка отдали предпочтение быстровозводимой немецкой каркасно-панельной технологии,— рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development.— Экономию здесь дают не столько материалы производства, поскольку материалы применяются высококачественные и экологичные, сколько сам инновационный подход — производство по принципу конвейера дает беспрецедентное сокращение сроков строительства, что, безусловно, сказывается на конечной стоимости продукта. Дешевле фундамент за счет легкости конструкции таких домов, нет необходимости содержать многочисленные бригады рабочих и платить за тяжелый и растянутый во времени труд, ведь дома на 80% делаются на автоматизированных заводских линиях, остается только осуществить их сборку, на которую также уходят считаные дни. К тому же отделка таких домов обходится значительно дешевле и требует гораздо меньше времени за счет идеальной геометрии стен".

Поселок "Новые дачи" (150 км от Москвы по Минскому шоссе) строится по так называемой модульной технологии. Самый маленький проект (в основе — фахверк из клееного бруса с применением теплоизоляционных материалов) — всего 68 кв. м, и он стоит 2,7 млн. Зато в будущем его можно расширить за счет дополнительных модулей до 200 кв. м. То есть покупатель имеет возможность увеличивать дом по мере увеличения своей семьи и роста доходов.

Конечно, наивно полагать, что экономкласс вытеснит с рынка более дорогие сегменты — разве что на ближайшие несколько лет. Скорее можно говорить о другом: кризис привел к развитию той ниши, которая до сих пор не была заполнена.