Банкротство застройщиков как один из способов осуществления прав участниками долевого строительства

Шолохова Е.А.1

банкротство застройщиков как один из способов осуществления ПРАВ участниками долевого строительства

Цель: Рассмотрение института банкротства застройщика как способа осуществления прав участниками долевого строительства.

Методология: Использовалcя формально-юридический метод.

Результаты: Рассмотрены особенности удовлетворения требований участников долевого строительства в рамках процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков. Исследование законодательных норм, регулирующих банкротство застройщиков, позволило выделить ряд преимуществ, предоставленных дольщикам, которые недоступны иным кредиторам.

Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает высокой научной и практической ценностью, поскольку является современной попыткой рассмотрения актуальной проблемы.

Ключевые слова: несостоятельность (банкротство), застройщики, участники долевого строительства, удовлетворение требований кредиторов, долевое строительство многоквартирных домов, защита прав дольщиков.

Sholokhova E.A.

BANKRUPTCY OF BUILDERS AS ONE OF METHODS OF IMPLEMENTATION OF THE RIGHTS BY PARTICIPANTS of shared-equity CONSTRUCTION

Purpose: Consideration of institute of bankruptcy of the builder as method of implementation of the rights by participants of shared-equity construction.

Methodology: The formal-legal method was used.

Results: Features of satisfaction of requirements of participants of shared-equity construction within procedure of insolvency (bankruptcy) of builders are considered. Research of the legislative arrangements regulating bankruptcy of builders has allowed to allocate a number of the benefits provided to shareholders who are unavailable to other creditors.

Novelty/originality/value: Article has the high scientific and practical value as is modern attempt of consideration of an actual problem.

Keywords: insolvency (bankruptcy), builders, participants of shared-equity construction, satisfaction of requirements of creditors, shared-equity construction of apartment houses, protection of the rights of shareholders.

В условиях рыночно ориентированной экономики одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья в собственность является участие граждан в долевом строительстве, которое предполагает привлечение инвестиционными и строительными компаниями («застройщиками») средств инвесторов (участников долевого строительства, «дольщиков») для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с последующей их передачей участникам долевого строительства. Долевое строительство многоэтажных жилых домов в Российской Федерации регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако практика показала, что этот закон не обеспечил защиту интересов дольщиков в полной мере, а именно значительные трудности

возникали в ситуациях, связанных с несостоятельностью (банкротством) застройщиков.

Так, до 2011 года применительно к банкротству застройщиков действовали общие нормы о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц, согласно которым к застройщику-банкроту возможно было предъявить требования только о возврате денежных средств, в то время как зачастую дольщики в большей степени заинтересованы в приобретении жилья. Как справедливо отмечал А.В. Егоров, «особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [1].

С 15 августа 2011 года процедура банкротства застройщиков регулируется специальными нормами: Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) был дополнен отдельным параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Прези-

1 Статья публикуется по результатам конкурса докладов, проведенного в рамках VI Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования законодательства и правоприменения» (г. Уфа, 31 мая 2016 г.).

eurasian -

> 5 (24) 2016 <

- advocacy

диум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов» [3].

Интерес представляют основные положения Закона о банкротстве, касающиеся особенностей банкротства застройщиков и способов защиты прав участников долевого строительства.

Прежде всего, Закон о банкротстве предусматривает равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал денежные средства. Ранее недобросовестные застройщики заменяли договоры о долевом участии в строительстве иными схемами привлечения денежных средств граждан для строительства, что впоследствии лишало дольщиков возможности защитить свои права [2]. В настоящее время подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам «соинвестирования». Принципиальное значение имеет лишь направленность сделки на передачу денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Кроме того, ст. 201.9 Закона о банкротстве изменяет общую очередность удовлетворения требований кредиторов, устанавливая приоритет требований участников долевого строительства. Последние теперь отнесены к третьей очереди расчетов по денежным требованиям, тогда как расчет с остальными конкурсными кредиторами производится уже в четвертую очередь.

Важно отметить, что согласно специальным нормам в рамках процедуры банкротства дольщики вправе предъявить к застройщику требования не только о возврате денежных средств, но и о передаче жилых помещений. Удовлетворить требования кредиторов-дольщиков путем передачи жилых помещений возможно несколькими способами.

Во-первых, погашение требований дольщиков возможно путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о банкротстве). В данном случае речь идет о восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного многоквартирного дома. Предполагается, что строительство дома граждане-дольщики завершают «собственными силами».

Следует отметить, что презумпция наличия права собственности на объект незавершенного

строительства у застройщика влечет риск включения арбитражным судом такого объекта в конкурсную массу должника, что лишает добросовестных дольщиков-инвесторов возможности в достаточной мере компенсировать потери от банкротства застройщика. В связи с этим в судебном порядке зачастую оспаривается право собственности застройщика на объекты незавершенного строительства, хотя на законодательном уровне данный вопрос не урегулирован, что порождает множество споров.

Во-вторых, в случае, если строительство многоквартирного дома завершено, и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, удовлетворить требования участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). В такой ситуации граждане-дольщики могут рассчитывать на получение жилья, но при соблюдении ряда условий: достаточность имеющихся жилых помещений для расчетов со всеми гражданами, отсутствие подписанных застройщиком и дольщиками передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений и др.

В-третьих, Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» добавлен еще один способ погашения требований граждан - привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1201.15-2 Закона о банкротстве). В рамках данной процедуры происходит возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Пристатейный библиографический список

1. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. № 4. С. 32.

2. Кирилловых А.А. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве // Вестник арбитражной практики. 2011. № 5. С. 21.

3. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12.

References

1. Egorov A.V. Bankrotstvo organizacij-zastrojsh-hikov // Vestnik VAS RF. 2007. № 4. S. 32.

2. Kirillovyh A.A. Zashhita prav uchastnikov dolevo-go stroitel'stva pri bankrotstve // Vestnik arbitrazhnoj praktiki. 2011. № 5. S. 21.

3. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 23.04.2013 № 14452/12.