Иностранцы возвращаются на склады

Иностранные инвесторы после некоторой паузы стали возвращаться на российский рынок коммерческой недвижимости. Британская Raven Russia, считающаяся крупнейшим владельцем индустриальных парков в России, готова к новой покупке. Компания собирается приобрести самый большой логистический комплекс под Нижним Новгородом ориентировочной стоимостью 3 млрд руб.

Федеральная антимонопольная служба одобрила два ходатайства офшора Exstola Holdings Ltd (входит в одну группу с Raven Russia) о покупке 15% в ООО «Кстовский индустриальный парк 1» и 99% долей ООО «Кстово девелопмент». Raven Russia, основанная в Британии, владеет 15 логистическими парками общей площадью 1,8 млн кв. м. На балансе приобретаемых компаний находится Волжский индустриальный парк (180 тыс. кв. м) в городе Кстове, в 15 км от Нижнего Новгорода. По данным местных СМИ, это самый крупный в регионе складской объект. Девелопер парка — основанная в Хьюстоне (США) компания Griffin Partners. В портфеле компании два складских комплекса в Москве и Подмосковье общей потенциальной площадью 375 тыс. кв. м и элитный жилой комплекс в Нижнем Новгороде (21 тыс. кв. м). По оценке директора отдела рынков капитала CBRE Ирины Ушаковой, стоимость Волжского индустриального парка с учетом земельного участка под застройку может составить около 3 млрд руб.

Стоимость Волжского индустриального парка с учетом земельного участка под застройку может составить около 3 млрд рублей

Одним из финансовых партнеров Griffin Partners в строительстве первой очереди был американский фонд Amstar Global Partners. Два года назад Griffin Partners объявила, что готова приступить к строительству второй и третьей очередей, последняя запланирована в формате built-to-suit. Один из собеседников „Ъ“ знает, что в прошлом году Griffin Partners интересовалась продажей Волжского индустриального парка целиком. В Griffin Partners и Raven Russia от комментариев отказались, в Amstar Global Partners не успели оперативно ответить на запрос „Ъ“.

Raven Russia в 2017 году была единственным зарубежным инвестором, закрывшим две сделки, отмечает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Одна из них — покупка части логистического комплекса «Север-2» (195,1 тыс. кв. м) у ГК «Ориентир» (ранее — «Логопарк девелопмент») — стала крупнейшей в секторе. Вторая — приобретение складского комплекса «Гориго» (87 тыс. кв. м) и офисных зданий «Премиум» (11 тыс. кв. м) и «Келлерманн центр» (22 тыс. кв. м) у компании EPI Russia I Ky в Санкт-Петербурге. Обе сделки были закрыты после пяти лет затишья: предыдущая покупка была в 2012 году.

По данным CBRE, спрос на региональном рынке складской недвижимости за последние два года заметно рос: по итогам 2017 года он составил около 450 тыс. кв. м — это 25% от общей площади всех сделок в стране. Наиболее активными покупателями таких объектов остаются продуктовые ритейлеры. Из-за снижения спекулятивного строительства уровень вакансии за год упал с 8,9% до 7,2%, добавили в CBRE. В городах-миллионниках качественных свободных площадей почти нет, что создает комфортные условия для девелоперов, так как ставки аренды сопоставимы с московскими объектами. Объем инвестиционных сделок в сегменте складской недвижимости в России в прошлом году достиг $416 млн против $239 млн в 2016 году, их доля в общем объеме выросла с 5,6% до 8,4%.