К вопросу о комплексах недвижимого имущества

К ВОПРОСУ О КОМПЛЕКСАХ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА М.А. Матвеева, канд. экон. наук, доцент

Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет

DOI: 10.24411/2500-1000-2019-10994

Аннотация. В настоящей статье раскрывается правовая природа единого недвижимого комплекса, как особого вида недвижимого имущества. Анализируется соотношение единого недвижимого комплекса и предприятия. Предлагается разграничивать понятия «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Выявляются основные признаки, которые могут идентифицировать единого недвижимого комплекса как объект недвижимости. Затрагиваются вопросы государственной регистрации единого недвижимого комплекса. Делаются выводы о необходимости обновления действующего гражданского законодательства для дальнейшего развития и становления такой правовой конструкции как единый недвижимый комплекс

Ключевые слова: недвижимое имущество, имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, государственная регистрация прав.

В 2013 году в Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внесены изменения, которые в первую очередь уточняли правовые основы регулирования объектов гражданских прав. Главной новеллой, следует отметить, закрепление легального определения такого понятия, как единый недвижимый комплекс.

До появления правовой конструкции единого недвижимого комплекса, в связи с отсутствием детального законодательного регулирования, нередко статус комплексных объектов определялся самостоятельно судом, с учетом нормативных правовых актов, регулирующих порядок их использования [1, 59].

Данное нововведение способствует эффективному управлению комплексными объектами недвижимости и облегчает процедуру государственной регистрации прав. В свою очередь, несмотря на внесенные изменения, предприятие как имущественный комплекс сохранилось.

Согласно ст. 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализи-

рующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права» [2, ст. 132].

Законодательством в отношении предприятия установлен и регламентирован порядок совершения некоторых видов сделок, а правовой статус единого недвижимого комплекса закрепляется только общими положениями.

Легальное определение единого недвижимого комплекса содержится в ст. 133.1 ГК РФ [3, ст.1].

Следует отметить, что введение данной правовой конструкции в оборот породило множественные пробелы. ГК РФ содержит только общие положения об объекте, а специальное законодательство: Земельный кодекс РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» также не регламентируют правовой режим ЕНК, что необходимо устранить внесением изменений и дополнений в законодательство, уточнив порядок обращения с данным объектом.

Также хочется обратить внимание, что большинство цивилистов определяют понятие единого недвижимого комплекса и предприятия тождественными, что является ошибочным, поскольку ЕНК более широкая правовая конструкция. В частности,

ГК РФ под предприятием понимает имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. У единого недвижимого комплекса такой функции нет, основным условием для него является единое назначение объектов. Взаимосвязь этих категорий можно охарактеризовать как общее и частное, что подтверждается и меняющимся гражданским законодательством [4, 148].

Необходимо для разграничения единого недвижимого комплекса от предприятия выделить следующие признаки: 1) это сложный объект, состоящий из недвижимых и движимых вещей; 2) входящие в состав данного объекта вещи объединены единым назначением; 3) он может находиться на одном обособленном земельном участке либо на разных территориальных границах; 4) его юридическое признание связано с его государственной регистрацией в качестве одной недвижимой вещи, вне зависимости от совокупности входящих в него объектов; 5) к нему применяются правила о неделимых вещах; 6) данный комплекс является таким объектом недвижимости, возникновение которого напрямую связано с инициативой собственника.

Помимо вышеперечисленных отличий, также необходимо отметить следующее: согласно ст. 158 Налогового Кодекса РФ, при реализации предприятия в целом, налоговая база определяется отдельно по каждому из активов, то есть каждая его составная часть подлежит отдельному учету. В отношении единого недвижимого комплекса правила налогообложения недостаточно конкретизированы и все его составные части считаются в совокупности, без возможности разделения.

Момент возникновения единого недвижимого комплекса и предприятия также различен. Для предприятия не требуется государственная регистрация, единый недвижимый комплекс возникает только с момента государственной регистрации

Главное отличие единого недвижимого комплекса от предприятия состоит в том, что единый недвижимый комплекс это совокупность недвижимого и движимого имущества без земельных участков, а в состав предприятия включаются как движимые, так и недвижимые вещи, земельные участки, а также права и долги, которые вообще не являются вещами. Соответственно, покупка и продажа предприятия представляет собой более сложный процесс, так продаются не только вещи, но и, например, долги, перевод которых невозможен без согласия третьих лиц - кредиторов. Единый недвижимый комплекс является неделимым объектом, а отчуждение части предприятия допускается.

Следует отметить и общие черты данных правовых конструкций. И для предприятия, и для единого недвижимого комплекса не закрепляется правила единого расположения объектов недвижимого имущества. А именно: данные конструкции и составные их части могут находиться на разных земельных участках и даже в разных регионах.

Также как уже говорилось выше, предприятие и единый недвижимый комплекс состоит из движимых и недвижимых вещей, а законодательно объект в целом признается недвижимым имуществом и регистрируется в установленном законом порядке.

Подводя итог, следует отметить, что для эффективности применения данных правовых конструкций в гражданском обороте необходимо закрепить соответствующие положения градостроительного, налогового и земельного законодательства, законодательства по регламентации кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Такое законодательное закрепление необходимо для создания необходимых условий единого недвижимого комплекса в гражданском обороте, порядка постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав.

права.

Библиографический список

1. Лукинова Л.Г. Новый объект имущественных прав // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2014. - № 5. - С. 59.

2. Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Ст. 1.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Ст. 132.

4. Белых В.С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России: Монография. - М.: ТК Велби: Проспект, 2005. - 148 с.

5. Аношин М.В. Соотношение понятий «предприятие» и «имущественный комплекс» // Вестник РУДН. - 2016. - № 3.

6. Гавра А.А. Особенности единого недвижимого комплекса как объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него // Молодой ученый. - 2019. - №14. - С. 162164. - URL https://moluch.ru/archive/252/57728/

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в послед. ред.) // Собрание законодательства РФ. 2004. № 44.

8. Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции. URL:http://www.advocates.su/

9. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. - 2009. - №11.

10. Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой вещи. URL: http://www.garant.ru/company/ garant-press/ab/509529/2/

11. Чеговадзе Л.А. Признак неделимости единого недвижимого комплекса //Законы России. Опыт. Анализ. Практика. - 2015. - № 8. - С. 83-88.

12. Черкашина-Шмидт О.Ю. Единый недвижимый комплекс - новый вид недвижимой вещи // Актуальные проблемы экономики и права. - 2016. - №12. - С. 128.

THE QUESTION OF THE COMPLEXES OF IMMOVABLE PROPERTY

M.A. Matveeva, candidate of economic sciences, associate professor St. Petersburg state university of architecture and construction

Abstract. This article reveals the legal nature of a single real estate complex as a special type of real estate. The ratio of a single real estate complex and enterprise is analyzed. It is proposed to distinguish the concepts of "enterprise" and "single real estate complex". The main features that can identify a single real estate complex as a real estate object are identified. The issues of state registration of a single real estate complex are touched upon. Conclusions are drawn about the need to update the current civil legislation for the further development andformation of such a legal structure as a single real estate complex.

Keywords: real estate, property complex, single real estate complex, state registration of rights.