Подтянуть инфраструктуру к коттеджу

Пандемия совершила долгожданный перелом на рынке загородной недвижимости: рынок, находившийся все последние годы в застое, вдруг оживился, были раскуплены все мало-мальски приличные объекты. Однако оказалось, что привыкшие к комфорту горожане, помимо собственного дома, нуждаются и в развитой инфраструктуре. Корреспондент Guide Кирилл Орлов разбирался, что сегодня могут в этом направлении предложить загородные девелоперы.

Сегодня стандартного набора инфраструктуры для разных классов коттеджных поселков в России не существует

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Весной 2020 года случился массовый исход горожан в Ленобласть. Были введены коронавирусные ограничения, и самоизолироваться жители мегаполиса (с учетом ранней весны в прошлом году) решили за городом. В этот период в область мигрировало более 2,5 млн человек, и уже через месяц многие горожане радикально изменили свое отношение к загородному проживанию. Оказалось, что в загородных малоэтажных комплексах и частных домах удобно жить и даже работать.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, отмечает, что при этом многие клиенты хотели бы в принципе снять необходимость поездок в город, но для этого им нужно иметь доступ к ежедневным, базовым сервисам — магазинам, аптекам, объектам образования и спорта, салонам красоты, кафе и ресторанам. Любой человек хочет иметь в радиусе доступности стадион, спортивную и детскую площадку, физкультурно-оздоровительный комплекс или парк для пробежек.

Далеко не все загородные проекты были готовы принять арендаторов или собственников недвижимости на постоянное проживание, предложить им набор инфраструктуры и сервисов для автономной комфортной жизни. Большая часть загородных поселков была построена в 2000-х как обновленный формат с функциями традиционных дач для обеспеченных клиентов, дома использовались ограниченный период времени в году. «Сейчас, разумеется, такой формат устарел, не отвечает запросам клиента и, соответственно, неликвиден. В будущем такие проекты дополнятся инфраструктурой, это единственный способ сохранить ликвидность и инвестиционную стоимость, либо же собственники будут массово избавляться от таких домовладений»,— уверена госпожа Осетрова.

Примеры попыток исправить ситуацию в таких монофункциональных поселках уже есть. Например, в коттеджных поселках на севере города управляющие компании строят физкультурно-оздоровительные комплексы и открытые стадионы. В других проектах появляются теннисный или конный клубы, кафе и экоофисы. Многие комплексы экстренно прокладывают велодорожки, устанавливают объекты благоустройства. В общем, стремятся максимально оживить территорию. При этом управляющая компания не может рассчитывать только на внутренний спрос, она должна открывать территорию поселка, чтобы эти объекты окупались.

Нет единых стандартов

Сегодня стандартного набора инфраструктуры для разных классов коттеджных поселков нет. «Более того, поселок может быть элитным и при отсутствии инфраструктуры, а эконом-класс может содержать полную инфраструктуру»,— отмечает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

«Все должно быть увязано со здравым смыслом. Если что-то есть за забором, то, наверное, это не нужно строить в поселке. Ну или наоборот, если чего-то нет даже в 10 км, а для жизни нужно, то желательно это построить. Стандартный набор инфраструктуры: магазин для совершения ежедневных оперативных покупок плюс чем-то нужно занимать детей, а все остальное — это дополнительные опции»,— говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев.

«Для элитных объектов наличие инфраструктуры общего пользования имеет значение не меньше архитектуры здания или жилых помещений. Именно от нее будет зависеть удобство жизни в загородном доме. Сегодня мы видим вдумчивого покупателя, которого интересует не только метраж, этаж и транспортная доступность, но и социальное окружение, наличие инфраструктуры, дальнейшее развитие локации»,— указывает Анна Прозорова, директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза».

Самобытный путь

Алексей Ефанов, директор направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG, добавляет: «Если сравнивать загородные поселки у нас и за рубежом, стоит обратить внимание, что, например, в США до 40% населения проживает в пригородах и частных домах. За долгое время там сформировалась инфраструктура, не уступающая городской, а многие предприятия стали создавать рабочие места за городской чертой, что со временем привело к самодостаточности таких поселков и минимальной их зависимости от ближайшего города».

По его словам, в Европе исторически существует много мелких поселков с семейными предприятиями и совершенным самоуправлением. В таком поселке можно полноценно жить и работать, выезжая за его пределы лишь в исключительных случаях. В России ситуация иная. Основным отличием наших загородных поселков от западных является серьезная зависимость от инфраструктуры и рабочих мест в близлежащем городе, а также более выраженная социальная однородность, даже клубность этих поселков, организованная преимущественно по экономическому признаку, в зависимости от класса поселка, считает господин Ефанов.

«Если говорить об инфраструктуре, то изначально наши поселки были ориентированы на закрытый доступ к ней. Предполагалось, что социальные объекты будут обеспечивать потребности жителей поселка и доступ к ним должны иметь только эти люди. Однако в условиях переменного спроса на услуги такой инфраструктуры со стороны жителей, который, в свою очередь, зависит от экономического положения прослойки населения, составляющей основную часть жителей, такой подход себя не оправдал. В настоящее время становится более эффективным строительство поселков рядом с существующей инфраструктурой, например, с торгово-развлекательным комплексом. Либо строительство рядом с поселком нового центра. Однако при этом доступ к нему не ограничивается, что позволяет поддерживать устойчивый спрос на его услуги в периоды, когда со стороны поселка-сателлита спрос падает»,— рассуждает эксперт.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, полагает, что применить зарубежный опыт к российским коттеджным поселкам не всегда возможно. «В принципе, в европейской практике нет полноценного аналога понятия "дача". Есть некоторые summer house, которые, как правило, располагаются на побережье. У нас изначально загородная недвижимость делится на два типа: для круглогодичного проживания и для сезонного проживания. От этого в том числе и зависит инфраструктура. Там, где предусматривается круглогодичное проживание, должен быть "полный пакет" инфраструктуры, которая обеспечивает комфортное и автономное проживание за городом, включая социальную инфраструктуру, инфраструктуру для детей и для людей зрелого возраста, медицинскую инфраструктуру, магазины и так далее. Дачное проживание, напротив, не предусматривает такой подробной инфраструктуры»,— говорит госпожа Конвей.

По ее словам, в зависимости от сегмента происходит наслоение и разветвление каких-то базовых элементов инфраструктуры. «Если в самом низком сегменте достаточно ограждения и шлагбаума, в более высоком сегменте нужны ЧОП и отгороженные парковочные места, помещения для охраны, некое клубное помещение, управляющая компания. На более продвинутой стадии развития загородных поселков появляются детские площадки, которые в более высоком классе превращаются в площадки для детей разного возраста и становятся более концептуально насыщенными, с отдельными видами стадионов и тренажеров. Отдельная история — спортивные сооружения. Загородные поселки могут ограничиваться только волейбольной или баскетбольной площадкой, в продвинутой версии это могут быть трансформируемые теннисные корты, катки, променады, беговые дорожки, велосипедные дорожки и так далее»,— перечисляет госпожа Конвей.

Она добавляет, что высокий ценовой сегмент предполагает наличие какого-то водоема, который при передвижении в более высокий сегмент будет обеспечен променадом, набережными, ресторанами. «В высоком сегменте появляются спа, банные комплексы. Поэтому чем выше сегмент, тем более развернутая инфраструктура. В высоком сегменте это будет касаться как постоянного, так и временного проживания»,— указывает госпожа Конвей.

«Рынок видит емкость и структуру покупательского спроса: в новые проекты необходимая инфраструктура будет закладываться еще на этапе подготовки концепции. Девелоперы заранее будут просчитывать спрос населения на частные детсады и школы, объекты спорта, отдыха и деловой активности. Социальная и коммерческая инфраструктура в загородных проектах будет развиваться как самостоятельные и полноценные бизнес-кейсы, иметь в основе понятные финансовые модели и сроки окупаемости»,— полагает госпожа Осетрова.

По мнению господина Ефанова, сегодня трендом является создание поселков с более развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, как это когда-то произошло на Западе. «И в этих условиях виден острый дефицит систем управления такими поселками, а также опытных управляющих компаний. Другой тренд — повышение социальной неоднородности, уход от элитарности и клубности, что связано преимущественно с продажами загородной недвижимости на вторичном рынке. Он предъявляет более высокие требования к качеству местного самоуправления, но благодаря этому жители становятся более самостоятельными в дальнейшем развитии инфраструктуры поселка, и она постепенно больше отвечает их потребностям»,— заключает эксперт.