Выход из форсажа

Сокращение лимита по льготной ипотечной программе существенно ограничило объем доступного предложения. Со 2 июля предельная сумма кредита составляет 3 млн рублей вместо прежних 6–12 млн, а максимальная ставка повышена с 6,5 до 7% годовых. На таких условиях ипотека с господдержкой становится неинтересной покупателям из Петербурга. Отчасти ее могут заменить «семейная ипотека» или специальные программы банков и девелоперов.

Программа ипотеки с господдержкой была развернута в разгар коронавирусных ограничений, как самый сложный период прошлого года, характеризующийся состоянием неопределенности. Она не просто помогла строительной отрасли, оказавшейся в непростых условиях из-за перехода на проектное финансирование и развития пандемии, но и стала основным драйвером ажиотажного спроса на первичном рынке. Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман вспоминает, что до начала действия этой программы в проектах компании количество сделок с привлечением ипотечного кредитования было на уровне 65% от общего числа договоров, сейчас их доля выросла до 90%.

Подавляющая часть собеседников BG назвала запуск программы льготной ипотеки «исключительно позитивным опытом для девелоперов». «Благодаря этой мере для застройщиков, особенно жилья комфорт-класса, период пандемии прошел не просто безболезненно, но даже в плюс. Не было никаких простоев в продажах, спрос был на высоком уровне и что самое важное — выросли продажи семейных планировок»,— говорит Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит — Охта Групп».

Выгода в стиле flash

Нарастив продажи, девелоперы начали приобретать новые площадки под застройку: совокупно с начала 2021 года они вложили более $1 млрд в покупку земельных участков в Петербурге под жилье.

Существенное влияние на спрос оказали также девальвация рубля и общая экономическая неопределенность. «Дальнейший переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, строительных материалов и рабочей силы в совокупности с активным сокращением предложения привели к стремительному росту цен, который замедлился только в начале 2021 года»,— рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей.

По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, рост цен в элитном сегменте с начала 2020 года составил 30%, в бизнес-классе — 48%, а жилье массового спроса подорожало на 39%. «За счет снижения ставки по ипотеке сэкономить смогли покупатели, которые приобрели квартиру в начале действия льготной программы или в объектах, где цены возросли менее чем на 20–30%. Остальные переплатят банку на 5–15% больше, чем это было до программы с субсидированной ставкой или в лучшем случае ничего не выиграют»,— констатирует эксперт. Выгоду же получают застройщики, обеспечив постоянную загрузку, государство, которому идет больше налогов, а также банки, потому что для них ипотечные займы — наиболее ликвидный актив в розничном портфеле, продолжает управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский.

Согласно опубликованным данным Банка России, по итогам первого полугодия 2021 года объем выданных ипотечных кредитов в рублях и иностранной валюте в Петербурге составил 180,86 млрд рублей — в 1,7 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом их количество с января по июнь 2021 года выросло год к году в 1,4 раза, до 44,8 тыс. единиц.

Эксперты отмечают, что новый ипотечный лимит в 3 млн рублей фактически становится неактуальным для рынков Петербурга и Москвы и направлен больше на регионы. Последний месяц действия программы по старым правилам — июнь 2021-го, по наблюдению руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, стал одним из пиковых для покупки жилья в новостройке в ипотеку: 82–85% сделок у основных застройщиков на рынке совершалось с ее использованием, большая часть из них (почти 90%) — с льготной. Те люди, что давно планировали покупку квартиры, старались успеть до завершения программы, объясняет эксперт.

Эффект идет на нет

По мнению вице-президента GloraX Руслана Сырцова, высокие категории жилья в меньшей степени ощутят изменения условий госпрограммы: «Естественно, мы увидим планомерный рост ставок, что отразится на доле ипотечных договоров в структуре продаж застройщиков. Но существенно он не скорректируется, скорее всего, рынок останется в тех же объемах — около 65% сделок в сегменте массового спроса будет заключаться с использованием ипотечных средств. В бизнес-классе доля таких договоров составит 50%, в премиум-классе — 39%».

Вместе с тем, считает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», рынок готовился к снижению спроса в первые месяцы после потенциальной отмены льготной программы. «Кроме того, июль и август всегда были месяцами с невысокой покупательской активностью относительно среднегодовой. В целом спрос снизился, но какова в том снижении реальная доля льготного ипотечного фактора, однозначно ответить пока невозможно»,— добавляет он.

По прогнозу вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, в 2021 году спрос на ипотеку с господдержкой сохранится на высоком уровне. «Однако доля таких кредитов будет постепенно уменьшаться на фоне роста ключевой ставки, а также с учетом значительного объема уже реализованного рефинансирования под более низкий процент»,— отмечает она.

Альтернатива для роста

Взамен, считают участники рынка, может увеличиться интерес к семейной ипотеке, поскольку для Петербурга и Ленобласти размер кредита по ней остается прежним — 12 млн рублей. Воспользоваться программой могут семьи, в которых имеется рожденный после 1 января 2018 года ребенок, являющийся гражданином РФ. И если в первом полугодии 2021 года доля семейной ипотеки в общей выдаче кредитов в России составляла 3,5%, то, по оценкам аналитиков Сбербанка, расширение программы может повысить этот показатель до 7%. «По сути, программа субсидированной ипотеки сохранилась только для данной группы покупателей. Это мера поддержки положительно отразится на обеспечении семей новым жильем»,— прогнозирует Светлана Московченко.

По мнению Екатерины Пчелкиной, начальника отдела маркетинга холдинга РСТИ, заменить ипотеку с господдержкой семейная может лишь отчасти. «Согласно опросам, более 50% наших покупателей — это семьи без детей (39%) и семьи с уже взрослыми детьми (13%)»,— аргументирует она. И все же, добавляет господин Софронов, количество семей, которые смогут воспользоваться программой, очень велико, и это важный фактор: с точки зрения строительной компании, он означает интерес к семейным планировкам, к двух- и трехкомнатным квартирам.

Как замечает Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, развитие ипотечной линейки — это сохранение высокого спроса на жилье, а спрос является важным аспектом развития рынка. «В дальнейшем необходимо развивать и расширять "ипотечное меню" для всех категорий граждан: льготная ипотека (7%), семейная (4–5%), сельская (3%), ИЖС (6%), ипотека на приобретение первого жилья (6%). При широкой ипотечной линейке и стабильно низких ставках можно избежать резких всплесков, стимулирующих рост цен»,— убежден господин Мороз.

Некоторые девелоперы уже разработали собственные программы, аналогичные субсидированной ипотеке, для поддержания охвата большей аудитории, чем семьи. «Программы рассчитаны на любого покупателя, но на определенные квартиры и объекты. Как правило, на первые годы ипотечного кредита предлагается пониженная процентная ставка, по истечении этого срока — стандартная, действующая на текущий момент в банке»,— рассказывает госпожа Московченко.

Если сравнить рынок жилой недвижимости с самолетом, то льготная ипотека — это режим форсажа, иллюстрирует Сергей Софронов: «Но он не может длиться все время — слишком затратный. Далее нужно делать маневр, переходить в стадию крейсерского полета». Поскольку программа придала мощный импульс сфере жилой недвижимости, теперь нужно развивать потребительские характеристики предлагаемого продукта, резюмирует эксперт.