Коммерция следит за формой

Рынок готовой коммерческой недвижимости в Краснодаре находится в состоянии стагнации, а в условиях назревающего экономического кризиса продажа торговых площадей и вовсе остановилась. Многие предприниматели, не желая оставаться с рублями на руках, стараются инвестировать деньги в коммерческие площади с целью извлечения с них арендного дохода. Население же более охотно пользуется магазинами вблизи своего дома, в связи с чем застройщики еще на этапе планировки жилого объекта предусматривают в нем определенное количество квадратных метров коммерческой недвижимости. В долгосрочной перспективе эксперты прогнозируют смену формата традиционной торговли на онлайн-заказы, что заставит часть коммерческих площадей сменить формат с магазинов на пункты выдачи товаров.

Самыми востребованными помещениями являются площади под малый бизнес: салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины, детские секции

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Рынок оттягивает периферия

Основной пик девелоперской активности на рынке торговой недвижимости Краснодара пришелся на период миграционного бума, который наблюдался 10–12 лет назад. К таким выводам пришли аналитики компании Cushman & Wakefield, проведя специально для «ЭР» исследование рынка коммерческой недвижимости кубанской столицы. Тогда же, по их словам, были введены самые крупные торговые центры кубанской столицы.

«В настоящее время рынок торговой недвижимости Краснодара насыщен и, по сути, поделен между несколькими крупными торговыми центрами — “Галерея Краснодар”, “Красная Площадь”, OZMall и “МЕГА“. В большей части это связано со сложной транспортной ситуацией в городе и нежеланием посетителей тратить время на дорогу до объекта»,— говорит директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield Ольга Ясько.

По этой же причине, по словам эксперта, сейчас пользуются спросом небольшие районные торговые центры, которые строятся в новых жилых кварталах с высокой плотностью застройки. Также часть покупательской аудитории, особенно в части ежедневных покупок, перетягивают на себя торговые операторы на площадях формата streetretail, которые, в связи с активным жилищным строительством, появляются на первых этажах жилых домов.

«Торговые операторы рассматривают рынок Краснодара, но смотрят только лучшие и наиболее посещаемые объекты. На развитие рынка торговой недвижимости столицы Кубани также оказывает сейчас (и будет оказывать) развитие рынков курортных городов, таких, например, как Анапа или Геленджик»,— говорит Ольга Ясько.

Аналитики компании также отмечают, что, в том числе, по вышеуказанным причинам в данный момент заморожена работа по проектам нескольких региональных и суперрегиональных объектов. Из крупных, например, запланирован ввод второй очереди «МЕГИ» (арендопригодная площадь (GLA) — 88 тыс. кв. м) на 2022 год.

Что касается рынка складской недвижимости, то на Юге России его формируют два крупных города — Краснодар и Ростов-на-Дону, расположенные на расстоянии около 270 км друг от друга. Они обеспечивают складскими площадями Краснодарский край, Ростовскую область, а также весь Северо-Кавказский федеральный округ. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, объем предложения по складской недвижимости в Краснодаре на сегодняшний день составляет 517,6 тыс. кв. м.

«Как и в целом в России, строительство новых объемов складской недвижимости рассматривается обычно при наличии конкретного заказчика — в формате built-to-suit (строительство объекта для конкретного клиента,— «ЭР»). Основной спрос формируется со стороны операторов розничной торговли. В настоящий момент доля вакантных площадей близка к 0%, а средняя запрашиваемая ставка аренды составляет 3,4–3,6 тысячи рублей за квадратный метр в год»,— говорит госпожа Ясько.

Высокомаржинальный бизнес

В настоящее время, по данным консалтинговой компании Macon, стоимость продажи и аренды коммерческих площадей в Краснодаре сильно зависит от месторасположения того или иного объекта. В среднем квадратный метр площади стоит порядка 80–85 тыс. руб., а аренды — 1500–1800 руб. за кв. м в месяц.

По словам директора агентства недвижимости «СОК» Оксаны Солдатовой, стоимость коммерческих площадей формируется по принципу «плюс 30–40 тыс. руб. от стоимости квартир». Именно поэтому, если сдавать в аренду обычную квартиру, то маржа будет значительно ниже, чем от сдачи в аренду коммерческих площадей, на которые всегда найдется арендатор.

«Доходность с коммерческой недвижимости доходит до 14% в месяц. Грубо говоря, если мы приобретаем площадь коммерческого назначения за миллион, то он даст нам ежемесячно 140 тысяч рублей. Прирост цены на коммерческую недвижимость ежегодно составляет около 6%, однако это относится больше к строящимся объектам, поскольку в процессе стройки ближе к сроку сдачи застройщик поднимает цену на объект ежемесячно по 1000–1500 рублей за квадратный метр. Что касается уже готовых объектов, которые сдаются центре, там ситуация стабильна»,— говорит госпожа Солдатова.

Станислав Николенко, председатель совета директоров группы компаний «ЮгСтройИмпериал»:

— Сегодня, когда человек покупает не просто квадратные метры, а новый стиль жизни, задача современного застройщика — создать ему для этого все необходимые условия, по сути — комфорт у дома. У нашей компании, к примеру, в 17 сданных объектах и еще в 12 комплексах, находящихся на стадии активного строительства, предусмотрены коммерческие помещения, поскольку они необходимы потенциальному покупателю жилья. Еще на этапе проектирования мы продумываем каждую деталь: от планировки коммерческого помещения, которое станет стартом для нового дела или продолжит линию уже готового бизнеса, до момента наполнения зоны коммерции. Помимо этого, мы осуществляем поиск конкретных партнеров, которые смогут максимально удовлетворить потребности будущих жителей жилых комплексов.

Если говорить конкретно, то есть много положительных отзывов о присутствии в шаговой доступности семейного фитнеса. Данное направление видится нам перспективным, и мы планируем открывать новые семейные фитнес-комплексы и дальше.

Нам кажется важным учитывать опыт уже сданных объектов и пожелания будущего собственника коммерческого помещения. Еще на этапе строительства новых комплексов мы можем изменить детали по запросу клиента. Например, количество входов, расположение вентиляции, наличие индивидуального или общего санузла на несколько помещений и так далее.

По информации председателя совета директоров ГК «ЮгСтройИмпериал» Станислава Николенко, популярные коммерческие площади в жилых домах имеют метраж от 30 до 80 кв.м., а максимально востребованы — 40–50 кв. м. Особенно актуальны, по его словам, помещения со свободной планировкой, которые можно подстроить под любой бизнес. Самыми востребованными помещениями являются площади под малый бизнес: салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины, детские секции и так далее.

«Как и в большинстве направлений на рынке недвижимости, большую роль играет наличие уникальных сервисов. Так, при выборе и покупке жилья клиенты уделяют особое внимание потребительской инфраструктуре. А успешность коммерции зависит от конкретного расположения жилого комплекса: район и поток людей. Объем коммерческих площадей для каждого жилого комплекса мы рассчитываем исходя из его концепции. При расчете учитывается количество проживающих людей в округе, планируемое количество жильцов в жилом комплексе, обеспеченность района сервисами и наличие там крупных ретейлеров. Примерное соотношение — 5 процентов от общей площади продаваемого жилья»,— рассказывает господин Николенко.

Магазины вытесняет Интернет

Тем не менее, если сравнивать рынок сейчас и ситуацию на нем десятилетней давности, то, безусловно, коммерческая недвижимость в Краснодаре сегодня находится в состоянии стагнации, считает генеральный директор компании Macon Илья Володько. По его словам, уже несколько лет назад произошло определенное накопление площадей как в офисной, так и в торговой недвижимости, а дальше деловая активность в городе остановилась, и того объема, который сегодня есть на рынке, вполне достаточно. В настоящее время рынок, по мнению эксперта, сбалансирован.

«Можно говорить о том, что происходят некоторые структурные изменения. Если взять, к примеру, какие-то центральные улицы города, то, допустим, оттуда уходят какие-то магазины одежды, и площади замещаются другими форматами, например, точками общественного питания. Помещения могут высвобождаться, их собственники или арендаторы меняться, но это нельзя отнести к каким-то тенденциям рынка коммерческой недвижимости. Такие изменения характерны для любого рынка, и я бы не сказал, что в Краснодаре существует какой-то избыток пустующих площадей или, наоборот, их нехватка»,— говорит господин Володько.

Cмена форматов, по словам эксперта, обусловлена, в том числе, развитием интернет-торговли. Сейчас, например, многие заказывают товары через Сеть, в связи с чем торговые точки могут закрываться, однако есть потребность в пунктах выдачи товаров, для которых опять же необходимы помещения. В каждом городе организуются склады, распределительные центры и пункты выдачи этих товаров. Таким образом магазины заменяются распределительными центрами, и на это сейчас есть спрос со стороны онлайн-операторов.

«Развитие интернет-торговли не должно ударить по традиционным торговым точкам в крупных торговых центрах. По крайне мерее, в ближайшие годы. Важно понимать, что развитие новых форм торговли происходит не так быстро, как кажется — все равно остается достаточно большая аудитория, которая хочет видеть, что покупает, потрогать это руками. Во-вторых, развитие интернет-торговли происходит параллельно традиционным формам. Тем более что торговые операторы, имеющие торговые точки, сами развивают альтернативные форматы покупки товара. Наверное, в будущем развитие интернет-торговли приведет к закрытию торговых точек, но точно не скоро»,— констатирует Илья Володько.

Сейчас, по его словам, прослеживается активная тенденция ухода в интернет на рынке банковского обслуживания. Допустим, Райффайзен банк принял стратегию по сокращению своих офисов по всей России, оставляя, условно говоря, в одном городе один офис и полностью переходя на удаленное обслуживание. В России есть банки, которые полностью работают удаленно, вроде «Тинькофф», а сейчас и все остальные кредитные организации, которые работают в классическом сегменте, сокращают свое физическое присутствие, поскольку в этом нет необходимости, оставляя ограниченное количество офисов на город, тем самым освобождая коммерческие площади.

«По такому же сценарию в течение 10–15–20 лет может с рынка уйти какая-то часть магазинов. Но не полностью. Это будет происходить за счет сокращения экспансии — то есть старые магазины закрываться, может, и не будут, но не будет открываться новых. Но это произойдет плавно, со временем»,— резюмирует господин Володько.

Рубль ударил по продажам

Сейчас основную тенденцию на рынке коммерческой недвижимости в Краснодаре, как и по всей России, определяет текущая макроэкономическая ситуация в стране. В связи с недавним падением рубля по отношению к доллару, рынок продажи коммерческих площадей в столице Кубани встал, констатирует директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов. По его словам, это связано с тем, что многие коммерсанты привязывают свою недвижимость к иностранной валюте, а оставаться с рублями, которые в любой момент могут обесцениться, на руках, никто не хочет.

«В Москве, например, идет прямая привязка к доллару, а у нас все же большинство предпринимателей ориентируется на его курс. Это связано с тем, что они часто летают за границу или держат в основном свои активы в валюте. Сейчас же те люди, которые выставляли свои коммерческие объекты на продажу, снимают их, поскольку не хотят оставаться с рублями на руках. Сделки по продаже коммерческой недвижимости сейчас совершаются в основном только в том случае, когда продавец тут же покупает себе какой-нибудь другой объект. Если инвестировать деньги некуда, с продажи объект снимается. Именно поэтому в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости встал наглухо»,— констатирует риелтор.

Эксперт отмечает, что в последние годы рынок вроде бы начал потихоньку оживать, люди адаптировались к стабилизации национальной валюты, но как только она стабилизировалась, вновь грянул кризис. Поэтому пока экономика не стабилизируется, пока не нормализуется курс, ситуация на рынке коммерческой недвижимости не поменяется. А владельцы коммерческой недвижимости сейчас будут выжидать лучших времен. Что касается аренды коммерческой недвижимости, то она, по мнению риелтора, в последнее время стала даже несколько активнее. Люди, которые купили коммерческие площади, вместо их продажи решили уйти в аренду, а арендодателю без разницы, какая экономическая обстановка в стране: как он сдавал квадратные метры при низком курсе доллара, так и продолжает сдавать при высоком. Недвижимость является хоть каким-то гарантом стабильности в существующих экономических реалиях.

«Интересно, но если есть возможность купить коммерческие площади, люди их покупают, поэтому рынок покупателя активнее процентов на 40 рынка продавца. Просто люди сейчас инвестируют свои деньги в коммерческие площади»,— говорит господин Камалов.

Инфекционные коррективы

Еще одна реалия на рынке коммерческой недвижимости сегодня — это введенные во всех субъектах Федерации меры по борьбе с коронавирусом. В частности, в Краснодарском крае региональный департамент потребительской сферы и рынка регулирования алкоголя выдал рекомендации всем владельцам заведений общепита и развлечений (кинотеатры, клубы и т. д. ), находящихся в торгово-развлекательных центрах и не только, приостановить свою деятельность до 1 мая. С владельцами ТРЦ также проводится работа, направленная на освобождение арендаторов коммерческих площадей от арендной платы на это время, а с естественными монополиями ведется разговор об отсрочке оплаты пострадавшему от карантина бизнесу коммунальных платежей.

Еще одна угроза, которая коронавирусная инфекция может представлять для рынка коммерческой недвижимости, это остановка строительства будущих объектов. По данным опрошенных «ЭР» экспертов, в Москве, например, неофициально власти уже «разгоняют» строителей, поскольку одновременно на стройке находятся больше 100 человек, что противоречит карантинным мерам. Остановка строительства, по словам участников рынка, прямым образом влияет на сроки сдачи объектов в эксплуатацию, приблизительно в пропорции: месяц простоя — три-четыре месяца задержка ввода здания в строй. И все это на фоне того, что застройщики сегодня пользуются заемными деньгами, за которые платят проценты, а это может влиять на удорожание квадратных метров как жилой, так и коммерческой недвижимости.

«Сейчас мы не понимаем, что будет происходить с рынком, но уже видим, что это напрямую будет связано с тем, что произойдет со строительством в Краснодарском крае. Еще у нас есть опасения, что могут закрыть МФЦ и Росреестры. Каким образом будет проходить регистрация сделок с недвижимостью, если все они уйдут на карантин? Дело в том, что любая сделка регистрируется две-три недели, и если МФЦ и Росреестр закроют даже всего на полтора месяца, потом они просто не справятся с наплывом посетителей, будут большие задержки с выпуском подтверждающих собственность документов, будь то долевое строительство или передача права собственности уже готового объекта. У Росреестра уже сейчас огромные задержки»,— рассказывает Оксана Солдатова.

В то же время, по словам заместителя финансового директора СК «Неометрия» Александра Спасова, если рассматривать ситуацию с точки зрения потребительской сферы, то потенциальным покупателям коммерческой недвижимости пока волноваться не стоит, поскольку удорожание квадратных метров не происходит сразу после изменения курса доллара по отношению к рублю. По мнению эксперта, удорожание коммерческих объектов в итоге может произойти лишь на величину роста стоимости используемых в процессе строительства иностранных материалов и комплектующих, но на это нужно какое-то время, поскольку рынок жилья реагирует на изменение курса доллара позже, чем рынок строительных материалов.

«В нашей компании изначально финансовая модель каждого проекта многоквартирных домов с коммерческими помещениями просчитывается на весь период строительства, в том числе с учетом инфляционных рисков. Поэтому произошедшие изменения на валютном рынке не отразятся на ходе строительства жилых комплексов “Неометрии”. Если рассматривать приобретение коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиций, то на сегодняшний день это самая надежная форма сохранения и приумножения собственных денежных средств из множества предложений на финансовом рынке»,— говорит эксперт.