Агрессоры проявят гостеприимство

В ближайшее время один из крупнейших игроков московского рынка слияний и поглощений ЗАО "Нерль" сменит владельца. Как стало известно "Ъ", инвестгруппа "Русские фонды" завершает сделку по приобретению 100% акций этой компании и ряда ее девелоперских проектов в интересах пула инвесторов с Ближнего Востока, заинтересованных в выходе на московский рынок недвижимости. Нынешние собственники "Нерли" намерены сосредоточиться на развитии своего гостиничного бизнеса. По мнению экспертов, новые реалии рынка M&A заставляют его участников дистанцироваться от своих прежних бизнес-проектов вплоть до их продажи.

О том, что "Нерль" продается, "Ъ" рассказали сразу несколько участников рынка. "Насколько мне известно, переговоры с потенциальными покупателями велись несколько месяцев,— утверждает один из них.— В итоге продавец остановился на предложении, сделанном "Русскими фондами", и теперь сделка близка к завершению". По словам другого источника "Ъ", речь идет о продаже 100% акций "Нерли", включая ряд активов и девелоперских проектов в Москве и области.

В самой "Нерли" эту информацию не комментируют, однако в "Русских фондах" в пятницу "Ъ" подтвердили факт готовящейся сделки. Правда, партнер инвестгруппы Константин Бейрит утверждает, что "Русские фонды" выступают не покупателем "Нерли", а всего лишь "оператором сделки, действуя в интересах иностранного клиента". "Купив компанию, тесно интегрированную в московский рынок девелопмента, покупатель избавит себя от высоких расходов на start-up и маржинальных издержек, неизбежных при выходе на этот рынок",— считает господин Бейрит. Назвать покупателя и раскрыть другие детали сделки он отказался, сославшись на заключенный ее участниками договор о конфиденциальности. Однако источник "Ъ", близкий к продавцу, утверждает, что покупателем "Нерли" выступает компания из Дубая, за которой стоит "пул ближневосточных инвесторов". По его данным, сумма сделки составит порядка $160 млн.

Знает о продаже "Нерли" и глава Московского речного пароходства Роман Троценко, партнер ее основного владельца (см. справку на стр. 13) Александра Клячина по проекту строительства офисного комплекса на проспекте Андропова. По его информации, господин Клячин намерен сосредоточиться на развитии гостиничного бизнеса, куда планирует инвестировать все вырученные от нынешней сделки средства. В перспективе он, утверждает Роман Троценко, планирует создать крупнейшую в России компанию в этом сегменте рынка. В настоящее время Александру Клячину принадлежит самая крупная в стране сеть трехзвездных отелей "Азимут" (более 3 тыс. номеров) и два гостиничных проекта "пять звезд" в Москве.

По мнению господина Троценко, бизнес-модель "Нерли" себя изжила. "Сейчас девелопмент в чистом виде больше интересен институциональным инвесторам,— говорит он.— Идею Александра Клячина сконцентрироваться на гостиничном бизнесе считаю гениальной. Этот сектор дает уникальные бизнес-возможности — одновременно и владеть объектами недвижимости, и управлять ими". Господин Троценко сообщил "Ъ", что намерен передать под управление УК "Азимут Менеджмент Групп" сеть принадлежащих ему отелей, расположенных в аэропортах.

ЗАО "Нерль" создано в 1993 году. По данным базы СПАРК, в 2002 году по 50% компании принадлежало ее гендиректору Александру Клячину и Сергею Михееву. В настоящее время, по сведениям "Ъ", основным акционером "Нерли" является господин Клячин. "Нерль" владеет 15,97% акций Русского банка развития, осуществляет девелоперские проекты (бизнес-центры "Красная роза", "Нагатинский", "Вернадский", "Авиатор", технопарки в Электролитном проезде и на Дмитровском шоссе). Среди других активов — Савеловский рынок, гостиничная сеть "Азимут. Сеть отелей", 13-15 тыс. га земли в Истринском, Подольском и Одинцовском районах Подмосковья. По данным СПАРК, выручка "Нерли" в 2006 году составила 40,5 млн руб., чистая прибыль — 2,25 млн руб.

На рынке гостиничной недвижимости "Нерль" покупает построенные еще в советские времена гостиницы и после их реконструкции открывает отели под собственным брендом "Азимут", что сокращает срок окупаемости до пяти лет, говорит замдиректора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis/Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. "Если строить с нуля, срок окупаемости может достигать 15 лет",— утверждает эксперт. По его подсчетам, если "Азимут" будет готов инвестировать $160 млн в новые отели, то сможет построить в регионах 16 гостиниц по 100 номеров каждая.

Участники рынка считают, что в числе продаваемых вместе с ИК "Нерль" активов вряд ли есть земельные участки. "Большая часть этих земель не переведена из категории сельскохозяйственных, поэтому инвесторам эти участки неинтересны",— говорит один из собеседников "Ъ". Гендиректор компании "Земер" Илья Терентьев оценивает земельные активы "Нерли" примерно в 15 тыс. га. "Иностранные инвесторы, учитывая непрозрачность земельного рынка России, осторожно относятся к ленд-инвестициям. Для покупателей гектары ("Нерли".— "Ъ") могут быть пока неинтересны",— говорит он. Рыночная стоимость всех земельных активов "Нерли" достигает $600 млн, подсчитал гендиректор "Гео Девелопмент" Максим Лещев. Эксперты сходятся во мнении, что ИК "Нерль" продается вместе с каким-нибудь крупным девелоперским проектом. Один из участников рынка вспоминает, что некоторое время назад "Нерль" вела переговоры о продаже бизнес-центра "Красная роза" (18,5 тыс. кв. м) в районе станции метро "Парк культуры", однако источник "Ъ" не владеет информацией относительно того, смогли ли стороны договориться об этом объекте.

Продажа "Нерли" говорит о том, что на рынке слияний и поглощений "заканчивается агрессивная эпоха", говорит партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. За последний год это уже второй случай ухода крупного игрока с рынка M&А. В феврале прошлого года стало известно о ликвидации лидера рынка — компании "Росбилдинг". По мнению партнера адвокатского бюро "Карабаев и партнеры" Сергея Карабаева, сейчас удачный момент, чтобы избавиться от бренда с неоднозначной репутацией. "Для владельцев таких компаний завершается период первоначального накопления капитала, требовавший определенной агрессивности в действиях,— рассуждает эксперт.— Новые реалии рынка M&A заставляют их дистанцироваться от своих прежних бизнес-проектов вплоть до их продажи".