Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с приобретением земельных участков собственниками недвижимости, расположенной на этих участках

Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с приобретением земельных участков собственниками недвижимости, расположенной на этих участках*

С.Ф. Савкин

судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отставке

В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению вопросов приобретения прав на земельные участки собственниками расположенной на них недвижимости Пленум ВАС РФ постановлением от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что названные лица вправе по своему выбору приобрести такие земельные участки в аренду или в собственность (п.1). Пленум также разъяснил, что в случае, когда на заявление собственника объекта недвижимости о выкупе земельного участка соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действия (бездействия) этих органов. В случае признания действия (бездействия) незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (п. 4).

Пленум вновь обратил внимание на то, что лишь договор аренды земельного участка, заключенный собственником недвижимости после введения в действие ЗК РФ, лишает его права требовать выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, так как он уже реализовал свое исключительное право на приобретение земельного участка в форме его аренды (п. 7).

При разрешении вопросов о приобретении собственниками недвижимости земельных участков выявились различные подходы в применении нормы пункта 7 статьи 36 ЗК РФ о размерах земельного участка.

ООО «Меркурий» обратилось к администрации Клинского района с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 400 квадратных метров, в свое время предоставленного ему в аренду для размещения и эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности здания магазина, расположенного на этом земельном участке. В связи с отказом администрации общество обратилось в арбитражный суд с заявлением

о признании незаконным отказа и обязании администрации предоставить ему право выкупа земельного участка.

Арбитражный суд первой инстанции решение администрации признал незаконным и обязал ее предоставить заявителю право выкупа земельного участка площадью 400 квадратных метров.

Суд апелляционной инстанции по жалобе администрации района решение суда изменил: признал незаконным решение администрации лишь в части отказа в приобретении части земельного участка площадью 157,5 квадратных метра, находящейся непосредственно под зданием магазина, и обязал администрацию заключить с заявителем договор купли-продажи на эту часть земельного участка, а в остальной части заявленных требований отказал.

* Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 8.

Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению ООО «Меркурий» о пересмотре в порядке надзора постановлений апелляционной и кассационной инстанций, постановлением от 17 августа 2004 года № 4345/04 названные судебные акты отменил, а решение суда первой инстанции оставил в силе, указав при этом следующее.

Как установлено судом, заявителю в установленном порядке по договору аренды предоставлен земельный участок площадью 400 квадратных метров в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, для размещения и эксплуатации здания магазина, принадлежащего заявителю на праве собственности. Исходя из пункта

1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право по своему выбору на аренду или приобретение в собственность этих земельных участков. Как предусмотрено пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, представляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Таким образом, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении заявителю права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права.

Определенные различия правоприменения норм, касающихся приобретения прав на земельные участки, возникали в случаях, когда объекты недвижимости, располо-

женные на неделимом земельном участке, принадлежали нескольким лицам.

В случае если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, пункт 3 статьи 36 ЗК РФ предоставляет им право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом согласно пункту 5 той же статьи указанные лица совместно обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что все собственники объекта недвижимости должны предварительно согласовать вопрос о том, на каких условиях они намерены приобрести право на земельный участок: в собственность или в аренду, и выразить свое волеизъявление в соответствующем заявлении. На практике такого консенсуса далеко не всегда удается достичь, поэтому правообладатели предпринимают попытки решить эту проблему индивидуально.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Культторг» обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту недвижимости города Омска об обязании подготовить и направить ему проекты договоров купли-продажи земельных участков, на которых расположены принадлежащие истцу контейнерная площадка и внутриплощадочные дороги.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций на департамент недвижимости возложена обязанность в двухнедельный срок подготовить и направить в ЗАО «Культторг» проекты договоров купли-продажи на названные земельные участки.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов, постановлением от 16 марта 2004 года № 15671/03 судебные акты отменил по следующим основаниям.

Как установлено судом, постановлением главы администрации города земельный участок площадью 7,42 гектара, занятый ад-

министративными зданиями, складскими помещениями и хозяйственными сооружениями, был предоставлен в совместное пользование нескольким хозяйственным обществам, в том числе ЗАО «Культторг», являвшимися собственниками этих объектов на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Удовлетворяя исковые требования о подготовке и заключении с истцом договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, суд тем самым признал за ним право требовать передачу ему в собственность части неделимого земельного участка площадью 7,42 гектара, на который имеют соответствующие права собственники других объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

По другому делу ОАО «Ростовкнига» обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом, фонду имущества и администрации о понуждении к заключению договора купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на земельный участок. Исковые требования были обоснованы тем, что истец является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения площадью 1 543 квадратных метра в жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью 1 863 квадратных метра.

Арбитражный суд первой инстанции решением, с которым согласилась кассационная инстанция, обязал уполномоченный орган государственного управления заключить с ОАО «Ростовкнига» договор купли-продажи о праве собственности на долю в земельном участке общей площадью 1 863 квадратных метра, пропорциональную его доле в праве собственности на здание, с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, расположенном на земельном участке. Судебные акты были мотивированы тем, что истец имеет право на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, а также возможностью отчуждения в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Ростовской области о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов, постановлением от 20 июля 2004 года № 3934/04 судебные акты отменил по следующим основаниям.

Норма части 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ применена судом ошибочно, так как истец является собственником лишь части здания, остальными частями в котором владеют другие лица. Неправомерной является и ссылка суда на пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, поскольку она применяется лишь в случаях, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве собственности нескольким лицам и находящееся на земельном участке, принадлежащем этим лицам на праве общей долевой собственности.

Кроме того, как установлено судом, остальные помещения в здании (в том числе жилые и нежилые) принадлежат другим лицам как на праве собственности, так и на других вещных правах. Однако в силу части 2 пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случаях, когда помещения в здании, находящемся на неделимом участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право лишь на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Наряду с указанием на то, что для приобретения прав на земельный участок совладельцы недвижимости совместно подают соответствующее заявление в уполномоченный орган управления, статья 36 ЗК РФ содержит положение о том, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В связи с этим Пленум ВАС РФ в упоминавшемся постановлении от 24 марта 2005 года № 11 (п. 19) разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условиях участия в нем как нескольких владельцев помещений, так

и одного из них, поскольку понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении других владельцев законом не предусмотрено.

Однако в правоприменительной практике некоторых органов управления и судов по заключению договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора выявились ошибочные подходы.

ООО «Щерб» заключило с Московским земельным комитетом договор на 47/1000 доли в праве аренды земельного участка общей площадью 12 830 квадратных метров, занимаемого гаражным комплексом, в котором обществу принадлежат помещения, составляющие 47/1 000 доли всего комплекса. Москомрегистрация отказала обществу в регистрации указанного договора недвижимости как не соответствующего закону, в связи с чем общество обжаловало отказ в государственной регистрации договора в арбитражный суд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования было отказано, а постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции, решение было отменено и требования заявителя об обязании Москомрегист-рации зарегистрировать договор аренды удовлетворены.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению Москомрегистрации о пересмотре в порядке надзора вступивших в законную силу судебных актов по делу, постановлением от 20 мая 2003 года № 1971/03 постановления апелляционной и кассационной инстанций отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом представленного на государственную регистрацию договора является 47/1000 доли в праве аренды неделимого земельного участка общей площадью 12 830 квадратных метров, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий нескольким правообладателям. Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве на них.

Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в этих случаях правообладатели объекта недвижимости имеют право взять в аренду земельный участок по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Заключение договора аренды земельного участка не всеми владельцами объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, а одним или несколькими из них, конечно, возлагает на лиц, заключивших такой договор, выполнение перед арендодателем обязательств в отношении всего объекта аренды в целом.

Учитывая это, в постановлении от 24 марта 2005 года № 11 Пленум разъяснил (п. 20), что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует исходить из пункта 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающей, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законодательством не установлено иное, поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, их обязательства считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение) в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды имеют долевой характер.

При определении размера обязательств каждого из арендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому арендатору.

Нормы статьи 36 ЗК РФ говорят о праве собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приватизировать эти земельные участки или взять их в аренду. Однако в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что

юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны оформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года (впоследствии срок был продлен до 1 января 2008 года) в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Это послужило основанием для направления Законодательным Собранием Нижегородской области запроса в Конституционный Суд Российской Федерации о проверке соответствия названной нормы части

2 статьи 35 и частей 2 и 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации как вводящей необоснованные ограничения права пользования и владения имуществом и конституционной свободы договора.

Конституционный Суд Российской Федерации определением от 25 декабря 2003 года № 513-О отказал в принятии к рассмотрению запроса как не соответствующего требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации». Вместе с тем в определении Конституционный Суд изложил свою правовую позицию, заключающуюся в том, что указание в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах аренды (после соответствующего переоформления) при том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Недопустимость лишения предоставленного на законном основании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и принудительной замены этого вида землепользования на аренду выраже-

на в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2004 года № 9027/04.

Индивидуальный предприниматель Б. приобрел по договору купли-продажи от 26 ноября 1998 года аптечный склад, расположенный на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования прежнему собственнику склада - акционерному обществу «Фармация». На основании договора купли-продажи 11 марта 1999 года за предпринимателем зарегистрировано право собственности на склад, а 26 июня 2002 года он подал заявление о регистрации за ним права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком как правопреемник прежнего владельца складом. Однако мэр города постановлением от 6 ноября 2002 года изъял земельный участок, предоставленный под аптечный склад на праве постоянного (бессрочного) пользования, и предоставил его предпринимателю в аренду. Предприниматель Б. обжаловал указанное постановление в арбитражный суд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требований было отказано, а постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, постановление мэра признано недействительным, за предпринимателем признано право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований оставил без изменения, сославшись на то, что предприниматель не является лицом, которому земельный участок в соответствии с пунктом

1 статьи 20 ЗК РФ может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» у предпринимателя возникла обязанность переоформить землепользование на право аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Президиум ВАС РФ постановлением от 9 ноября 2004 года № 9027/04, отменив постановление кассационной инстанции и ос-

тавив в силе постановление апелляционной инстанции, указал следующее.

Переход к заявителю права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие ЗК РФ, поэтому его положения при определении правового режима землепользования заявителем спорным участком не подлежали применению.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Согласно статье 7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие ЗК РФ к новому собственнику вне зависимости от его правового статуса также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество.

Вместе с тем в силу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ лица, которые владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В связи с этим абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением случаев, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, по выбору покупателя недвижимости право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды, или земельные участки должны быть приобретены в собственность.

Смысл приведенных правовых норм в их взаимосвязи означает, что при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянно-

го (бессрочного) пользования, к покупателю права на этот земельный участок могут перейти либо по договору аренды, либо по договору купли-продажи в собственность.

Однако неопределенность формулировок правовых норм оставляет неразрешенным вопрос о том, кем должно быть переоформлено право землепользования: продавцом до заключения договора купли-продажи недвижимости, продавцом и покупателем в момент совершения договора либо покупателем после приобретения недвижимости в собственность.

Не устранили эту неопределенность и разъяснения, данные в пунктах 12 и 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11. Содержащееся в них положение о том, что перешедшее к покупателю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть им переоформлено путем заключения договора аренды или приобретения его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом

2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», вряд ли согласуется со статьей 20 ЗК РФ, исключающей возможность перехода права постоянного (бессрочного) пользования после введения ЗК РФ приобретателю недвижимости, расположенной на таком земельном участке.

При реализации собственниками недвижимости права на приобретение земельных участков выявилась неопределенность: каким органом - государственного управления или местного самоуправления - должно оформляться заключение соответствующих договоров.

Закрепленные статьями 9-11 ЗК РФ полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися, соответственно, в их собственности, не могли быть применены, поскольку разграничения государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» не было осуществлено.

В связи с этим пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное, либо такой порядок может быть определен Правительством Российской Федерации.

В пункте 14 статьи 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» было установлено, что решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решения о приватизации находящихся на этих участках объектов недвижимости, а в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости, - органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 года № 576 были утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, которыми была разграничена компетенция федеральных органов, органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по распоряжению соответствующими земельными участками. Однако в правоприменительной практике по этому вопросу также допускались существенные нарушения.

ОАО «Санаторий «Кругозор» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Кисловодска в предоставлении в собственность обществу земельного участка, на котором расположен имущественный комплекс санатория.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения

постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, требование заявителя было удовлетворено.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов, постановлением от 28 сентября 2004 года № 992/04 отменил их по следующим основаниям.

ОАО «Санаторий «Кругозор» создано в процессе приватизации территориальным агентством по управлению федеральным имуществом арендного предприятия «Пансионат «Кругозор». В соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона от 7 августа 2002 года № 576 «О приватизации государственного и муниципального имущества» постановлением Правительства Российской Федерации решение о приватизации этого земельного участка может быть принято соответствующим федеральным органом, осуществляющим распоряжение федеральным имуществом, а не органом местного самоуправления.

По другому делу ООО «Экспедиция» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа учреждения юстиции в регистрации права собственности на земельный участок площадью

3 600 квадратных метров, который общество приобрело как собственник расположенной на нем недвижимости по договору купли-продажи, заключенному с муниципальным образованием.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, заявление было удовлетворено.

Президиум ВАС РФ постановлением от 7 сентября 2004 года № 3027/04 судебные акты отменил и в удовлетворении заявления ООО «Экспедиция» о регистрации за ним права собственности на земельный участок отказал по следующим основаниям.

По делу установлено, что объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, был приобретен заявителем у товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО) «Ильинскналадка», ко-

торое в свое время приватизировало указанный объект по решению комитета по управлению имуществом Хабаровского края. В соответствии с пунктом 14 Федерального закона от 7 августа 2002 года № 576 «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о приватизации указанного земельного участка может быть принято уполномоченным органом государственной власти Хабаровского края, а не органом местного самоуправления. Последний, совершив отчуждение земельного участка, вышел за пределы своих полномочий, и заключенный им договор купли-продажи от имени продавца не может служить основанием для возникновения у заявителя права собственности на земельный участок.

С введением в действие с 1 июля 2006 года Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» внесены существенные изменения в регулирование этих процедур. Так, признаны утратившими силу Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», абзац 2 пункта 3 статьи 28 и пункт 14 статьи 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен статьей 31, которой установлены критерии разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Пункт 10 статьи 3 этого закона изложен в новой редакции, в соответствии с которой распоряжение земельными участками, указанными в статье 31, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Однако отсутствие

государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием к распоряжению ими.

Установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законодательством субъектов Российской Федерации распоряжение земельными участками в поселках, являющихся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, может быть отнесено к компетенции исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Статья 30-1, дополнившая Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установила порядок регистрации государственной собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, представляющего соответственно Российскую Федерацию, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, а также перечень документов, необходимых для подтверждения прав на земельный участок и недвижимость, расположенную на нем.

Таким образом, разграничение прав государственной собственности на землю в значительной мере предопределяется заявителем и оценкой представленных им документов регистратором, что чревато возможностью оспаривания таких решений со стороны субъектов, считающих себя надлежащими правообладателями.

Единообразие в правоприменительной практике при регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости может быть обеспечено более успешно, если законодатель устранит имеющиеся коллизии и пробелы в законодательстве, регулирующем эту важную сферу правоотношений.