Эксплуатация собственника

Пока в муниципальных домах ведется капитальный ремонт, в жилые комплексы бизнес-класса приходят дополнительные услуги. Правда, если в муниципальном фонде лифты, окна и трубы город меняет бесплатно, то за пополнение пакета услуг в бизнес-классе приходится платить дополнительно.

Счет выставлен

Владельцы приватизированного жилья и покупатели квартир в ЖК бизнес-класса относятся к своим квадратным метрам по-разному. Первые стараются экономить на эксплуатации, порой отказываясь платить за благоустройство дворов и ремонт подъездов, консьержку и озеленение, охрану и уборку. Вторые хорошо понимают, что все перечисленное выше прямо влияет на рыночную стоимость жилья и отказываться от дополнительных услуг — значит терять деньги. Поэтому, как утверждают в эксплуатирующих жилые комплексы подразделениях строительных компаний, из-за кризиса пакет услуг не похудел. Но жильцы стали более требовательны.

"Сейчас стало тяжелее собирать эксплуатационные взносы,— отмечает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев.— Жильцы тщательнее, чем до кризиса, проверяют смету расходов и требуют высокого качества предоставляемых услуг".

Но сам рынок эксплуатации, в отличие от рынка жилья, изменился не сильно. "Глобальных изменений на рынок эксплуатационных услуг жилья бизнес-класса кризис не принес, поскольку рынок изначально был сбалансирован,— объясняет коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.— Люди всегда готовы были платить за определенный пакет услуг и не собираются от него отказываться сегодня. Кроме того, эксплуатация жилых домов — это сегмент, который всегда был рублевым, так что колебания курсов валют никак на него не повлияли".

Речь идет в первую очередь о стандартном наборе услуг, уточняет господин Белоусов. Это помимо водоснабжения, отопления и т. п. также и охрана, и уборка территории, и инженерия (дежурный сантехник, электрик). Этот набор с начала года не изменился ни по качеству, ни по цене.

В жилых комплексах "ДОН-Строя", например, как сообщают в компании "ДС Эксплуатация", основной пакет стоит 80-90 рублей за 1 кв. м общей площади квартиры и зависит от класса ЖК. Плата за коммунальные услуги (по тарифам, утверждаемым Региональной энергетической комиссией Москвы) составляет около 27% этой суммы, примерно 7% приходится собственно на управление ЖК, включая услуги регистрации или выписки собственников, около 14,5% — затраты на охрану и поддержание пропускного режима, примерно 26,5% составляют затраты на обслуживание сложной инженерной инфраструктуры (современные инженерные решения и технологичное оборудование требуют высокопрофессионального обслуживания) и 25% направляется на уборку территории комплекса и общественных помещений, благоустройство и озеленение.

Цены на большинство этих услуг диктует рынок, и они, как уверяют девелоперы, повышаться не будут. Однако с нового года, предупреждает Юрий Синяев, плата за основные коммунальные услуги, видимо, повысится, так как с каждым годом город повышает цены на электроэнергию, тепло- и водоснабжение.

Косить будут реже

А вот загородная жизнь уже подорожала. "В большинстве поселков нам пришлось корректировать цены на коммунальное обслуживание. Стоимость в 2009 году поднялась примерно на 15% и сейчас составляет 23 тыс. рублей в месяц для поселков de luxe и 12 тыс.— для поселков бизнес-класса. Это связано с общим ростом затрат. К примеру, увеличились тарифы на вывоз мусора, на услуги различных служб, подорожал бензин, докупается техника и др. Все это привело к тому, что мы вынуждены поднимать цены на эксплуатационное обслуживание,— говорит исполнительный директор по продажам Villagio Estate Алексей Коротких.— Сумма коммунальных платежей зависит от размера участка. Например, в поселках "Гринфилд", "Лазурный берег" и "Риверсайд" жители за участки 20 соток платят около 22 тыс. рублей в месяц, за участки 60 соток — около 30 тыс. рублей. Совсем большие участки — около гектара — обходятся в 40 тыс. рублей. В поселке Millennium Park эта сумма немного другая, поскольку поселок большой, в нем много общественных зон и больше затрат на их содержание. Дополнительная наценка идет на участки, расположенные вблизи водных каналов. Участок в 20 соток, не примыкающий к каналу, обходится примерно в 20 тыс. рублей в месяц, примыкающий — 25 тыс.".

Список эксплуатационных услуг в загородных поселках ненамного шире, чем в городских ЖК, зато площадь общественных территорий существенно больше. Так что и платить за охрану, уборку, вывоз мусора, вывоз снега, услуги рабочих, отвечающих за поселковые коммуникации и поддержание общественных территорий, парков, спортивных площадок, приходится больше. Впрочем, на некоторых опциях можно сэкономить. "Например, для оптимизации расходов газоны можно стричь не каждую неделю, а два раза в месяц",— говорит Юрий Синяев.

Так что рост цен на эксплуатационные услуги Алексей Коротких считает закономерным и логичным. "Возможно, есть ряд подмосковных поселков, где цены на коммунальное обслуживание в период кризиса снизились. Это могло произойти либо за счет урезания части услуг (что недопустимо для поселка уровня de luxe), либо если платежи были изначально завышены",— объясняет он.

Бунты на кораблях

Жильцы, недовольные качеством коммунальных услуг и их стоимостью, были всегда. Но кризис накалил страсти до предела. Инициативные группы жильцов, молчавшие в благополучные годы, оживились. Предприимчивые люди из тех, кого кризис заставил сидеть дома, ищут, где приложить свои силы. Вследствие этого в ТСЖ, как сообщают в эксплуатирующих компаниях, активизировались процессы, связанные с борьбой за власть. На некоторых объектах эта борьба перерастает в открытые конфликты.

Жалобы, как правило, стандартные. Вот краткий перечень претензий, выложенных на форуме одного из новеньких домов бизнес-класса: регулярное отключение горячей и холодной воды без предварительного уведомления, неработающие лифты и отсутствие реальных действий УК по их запуску, канализационные отходы в подвалах и отсутствие каких-либо действий УК для устранения проблемы, отсутствие гидроизоляции домов и абсолютно наплевательское отношение УК к этой проблеме, сотрудники ЧОПа набраны из коренных жителей горячих точек.

Впрочем, как утверждают девелоперы, жалобщиков немного, основная масса жильцов инертна, а если случается, что кто-то не оплачивает коммунальные услуги вовремя, так не из протеста, а по причине затруднительного финансового состояния. И в большинстве случаев управляющие компании относятся к проблемам жильцов с пониманием. "Случаи, когда владелец квартиры не может заплатить за эксплуатационные услуги, единичны и не влияют на бюджет эксплуатирующей компании,— отмечает Алексей Белоусов.— В любом случае проще предоставить собственнику отсрочку, чем доводить дело до суда".

Как утверждает Юрий Синяев, отсрочка предоставляется должникам из числа жителей домов, построенных ГК "Конти". А в коттеджных поселках корпорации "Инком" с должниками проводят разъяснительную работу.

Не мытьем, так стиркой

В конечном счете кризис должен благотворно сказаться на жизни обитателей ЖК бизнес-класса, считают эксперты. Пакет дополнительных услуг расширится, а цены на многие из них даже снизятся. Этот процесс уже идет.

"Кризис заставил компании, работающие на рынке услуг, такие как прачечные, химчистки, автомойки, искать новые ниши. И они пошли в жилые комплексы,— говорит Алексей Белоусов.— Стали предлагать свои услуги жильцам, а единственно возможный способ это сделать — через эксплуатирующие компании. Например, есть случаи, когда машино-места в гаражах выкупаются специально для организации автомоек замкнутого цикла".

Интернет-провайдеры и телекоммуникационные компании, как утверждает господин Белоусов, сегодня тоже бьются за клиента, стараются заработать на обороте, за счет чего их услуги для жильцов становятся дешевле. Рынок ЖКХ наконец начал бороться за клиента.