Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования

тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования

и.и. клочков

Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова

Задача развития ипотечного кредитования, являясь важной составной частью национального проекта «Доступное жилье — гражданам России», остается одной из приоритетных и наиболее социально значимых.

Основные законодательные условия для развития ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается в первую очередь рядом нерешенных проблем в области практической организации и деятельности институтов, обеспечивающих инфраструктуру для ипотечного жилищного кредитования. Для формирования условий, благоприятных для расширения ипотечной деятельности, повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, необходимо:

1. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов путем:

• формирования рынка ипотечных ценных бумаг;

• создания условий для направления долгосрочных ресурсов пенсионной и страховой системы на рынок ипотечного жилищного кредитования;

• опережающего развития ипотеки в регионах, где объемы ипотечного кредитования пока незначительны, а также в малых и средних городах.

2. Развитие системы страхования кредитного риска при ипотечном кредитовании (ипотечного страхования), а также иных механизмов снижения первоначального взноса при получении гражданами ипотечного жилищного кредита.

3. Совершенствование деятельности государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников рынка жилья, усиление гарантий прав через систему регистрации прав и другие меры) в целях снижения затрат на совершение сделок на рынке жилья и ипотечного кредитования.

Наиболее актуальной на сегодня проблемой, имеющей первостепенное значение, является первый блок обозначенных вопросов, касающийся рефинансирования ипотечных кредитов. Этот факт объясняется тем, что одной из наиболее серьезных проблем развития ипотечного кредитования является недостаточность длинных ресурсов в структуре пассивов большинства российских банков. Обеспечение выпуска ипотечных ценных бумаг в России направлено именно на привлечение дополнительных ресурсов, призванных рефинансировать ипотечные кредиты. Поэтому можно утверждать, что только с интенсивным развитием вторичного ипотечного рынка можно осуществить реализацию амбициозных планов Правительства РФ по темпам роста рынка ипотечного кредитования.

Во всем мире банки, кредитующие граждан под залог недвижимости, финансируют эти займы за счет выпуска ипотечных облигаций. Эти бумаги обеспечены пулами уже выданных ипотечных кредитов и потому считаются очень надежными. Из-за этого покупателей ипотечных облигаций устраивает их низкая доходность. Следуя мировому опыту, рефинансировать ипотечные кредиты можно двумя основными способами:

1) переуступив (перепродав) право требования по ипотечным кредитам третьей стороне (аналогично продаже дебиторской задолженности). В этом случае дальнейшая судьба обеспеченных ипотекой требований продавца не интересует;

2) выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» описывает две такие возможности: непосредственно с баланса банка-кредитора либо с баланса специально созданного им ипотечного агента (аналога западного SPV — special purpose vehicle), которому предварительно переуступаются права требования по ипотечным кредитам. Правительство давно собиралось запустить

подобную систему в России, но принятый в 2003 г. закон об облигациях с ипотечным обеспечением плохо соотносился с российской реальностью, а не-

обходимые подзаконные акты не принимались и ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг до сих пор не было. Ситуация изменилась только летом 2006 г., когда Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, Президент РФ их одобрил, а Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) выпустила все нужные постановления.

Результатом проведенных работ стало то, что в середине сентября 2006 г. ФСФР зарегистрировала первый в России выпуск ипотечных облигаций. Пионером на рынке, объем которого через несколько лет может измеряться миллиардами долларов США, стала «дочка» Газпромбанка. Бумаги с ипотечным покрытием на 3 млрд руб. разместило по закрытой подписке ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Это событие многие эксперты называют историческим и связывают с ним начало развития нового сегмента экономики. Кроме того, если ускорится переток пенсионных накоплений в частные управляющие компании (что также было разрешено), то интерес к ипотечным облигациям будет измеряться десятками миллиардов рублей.

Уже в 2007 г. может быть выпущено ипотечных бумаг на 15 — 20 млрд руб., в основном АИЖК. По некоторым прогнозам, этот рынок оценивается в 500 млрд руб. к 2010 г.

Рассмотрим, как развивалась ситуация с развитием вторичного рынка ценных бумаг, предшествующая первому выпуску ипотечных облигаций. Для скорейшего решения вопросов организации вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в начале года Правительством РФ во главе с Минэкономразвития России был подготовлен План мероприятий по совершенствованию законодательства Российской Федерации по ипотечному кредитованию, в том числе нормативной правовой базы для выпуска ипотечных ценных бумаг.

Были рассмотрены изменения в ряд федеральных законов, в частности в Федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», а также принят ряд подзаконных нормативных актов, регламентирующих процедуру выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и выдачу ипотечных сертификатов участия.

До первого выпуска классических ценных бумаг было осуществлено свыше двух десятков выпусков корпоративных ценных бумаг крупных игроков на ипотечном рынке, но по сути эти бумаги

ипотечными не являлись, поскольку представляли корпоративные облигации, обеспеченные активами эмитента. А поскольку какую-то долю активов такого эмитента занимали требования по ипотечным кредитам, такие бумаги условно могли называть ипотечными.

Выпуск таких бумаг можно назвать способом финансирования, но не способом рефинансирования, поскольку при этом передачи ипотечных кредитов с баланса эмитента не происходит.

Рефинансирование ипотечных кредитов в России осуществлялось путем продажи банком-кредитором пулов требований по ипотечным кредитам сторонней организации. В ряде случаев права требования могли быть проданы иностранному юридическому лицу, которое осуществляло выпуск ипотечных ценных бумаг за рубежом.

Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных инвесторов, поскольку маржа между кредитными ставками в России и средней доходностью иностранных бондов должна быть значительно выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости позволяют обеспечить как привлекательную для инвестора доходность иностранных ипотечных ценных бумаг, так и больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

• с формированием зависимости российского банка-кредитора от интереса к его закладным со стороны западных рефинансирующих компаний (усугубленная невозможностью выпуска ипотечных ценных бумаг с собственного баланса и самостоятельного учреждения ипотечного агента);

• с возможными конфликтами законодательных норм: ипотечные ценные бумаги выпускаются в соответствии с иностранным законодательством, предусматривая соответствующие права инвесторов, в том числе при банкротстве эмитента или дефолте заемщика, а деятельность кредитора и заемщика, в том числе в случае дефолта, регламентируется российским законодательством.

Подобная ситуация аналогична проблеме ухода российского рынка ценных бумаг за рубеж. Разница лишь в том, что в России не было рынка ипотечных ценных бумаг не потому, что осуществлять рефинансирование за рубежом лучше, а потому что российское законодательство не позволяло выпускать полноценные ипотечные ценные бумаги.

Принятие Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» обещало стать началом развития секьюритизации ипотечных активов. Законом было предусмотрено несколько схем выпуска данных ценных бумаг. При этом согласно одной из них в случае банкротства кредитора ипотечное покрытие выводится из общей конкурсной массы, и в этой связи держатели ипотечных ценных бумаг, в частности облигаций, имеют приоритетное право удовлетворения своих требований. По другой схеме ипотечное покрытие, которое является обеспечением выпускаемых облигаций, выделено на отдельный счет, таким образом, ему не угрожают риски, связанные с деятельностью банка-эмитента, и рейтинг облигаций за счет рейтинга самого банка может быть выше. В соответствии с другой моделью создается закрытый ипотечный ПИФ, активы которого надежно защищены от рисков, связанных с банкротством банка-кредитора либо управляющей компании.

Однако целый ряд недоработок данного закона не давал возможности выпуска таких облигаций. К таким недоработкам можно, в частности, отнести следующие:

• необходимость корректировки норм закона, предусматривающих возможность использования ипотечного покрытия для обеспечения исполнения обязательств по двум и более выпускам облигаций с данным ипотечным покрытием. В частности, требовалось уточнить нормы об очередности исполнения обязательств по нескольким выпускам в различных ситуациях (банкротство, досрочное погашение и т. д.), что позволит расширить набор облигаций с различным уровнем риска и доходности, который сделает их более привлекательными для определенных групп инвесторов;

• законом было предусмотрено, что размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80 % общего номинала облигаций. При нарушении этого соотношения владельцы облигаций вправе требовать досрочного погашения таких облигаций. Поскольку номинал облигации остается постоянным, а ипотечные обязательства погашаются, т. е. заменяются денежными средствами, такие ситуации возникали бы практически при каждом выпуске облигаций;

• в законе не была предусмотрена возможность досрочного погашения облигаций по инициативе эмитента, в то время как важность такой

нормы продиктована повсеместной практикой досрочного погашения обязательств по ипотечным кредитам;

• законом была установлена обязательность страхования жизни и здоровья заемщика-физического лица, что является чрезмерным, поскольку наличие залога само по себе является достаточным для обеспечения имущественных притязаний кредитора. При этом такое страхование значительно повышает издержки заемщика;

• не вполне понятной была роль ипотечного агента — эта конструкция настолько нова для российского законодательства, что предполагаются объективные трудности в его создании, в частности возможность в действительности создать его со свойствами, описанными в законе (без каких-либо обязательств), и обеспечить процедуру «действительной продажи» в случае, если ипотечный агент будет учрежден самим банком-кредитором;

• неясными оставались и перспективы формирования и выдачи ипотечных сертификатов участия.

Весь этот комплекс недоработок не позволял осуществить полноценный «юридически чистый» выпуск ипотечных ценных бумаг. Ситуация изменилась в лучшую сторону только после утверждения Федерального закона от 27.07.2006 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «ОБ ипотечных ценных бумагах», в котором учтены все поправки правительства, кроме самой принципиальной — запрета для банков, выпускающих облигации, принимать вклады населения.

Закон, в частности, предусматривает возможность эмиссии двух и более выпусков облигаций на основе одного ипотечного покрытия. Таким образом, инвесторы смогут приобрести ипотечные бумаги разного уровня риска и доходности. Эмитенту предоставляется право досрочно погашать облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением об их выпуске. Кроме того, упраздняется обязательное страхование жизни заемщика. Это позволит сделать ипотечные кредиты более дешевыми и доступными.

Несмотря на внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющих большую часть изложенных выше недостатков, остается важный вопрос: каким должно быть российское законодательство об ипотечных ценных бумагах? В мировой практике существуют два основных варианта:

1) специализированное законодательство о се-кьюритизации отдельных видов активов (в первую очередь ипотечных кредитов) — по такому пути пошли основные страны, в которых начала развиваться секьюритизация (Германия, Канада, Великобритания, США);

2) универсальное законодательство о секьюри-тизации (по такому пути пошли такие страны, как Италия, Испания, Франция, Португалия, Греция, Польша) — страны, в которых секьюритизация развилась позже.

На сегодня Россия уже выбрала один из путей. Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» — это шаг в сторону специализации законодательства о секьюритизации отдельных активов, однако разговоры о целесообразности разработки общего законодательства о секьюри-тизации идут и, более того, такая разработка продолжает осуществляться.

В частности, законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», предлагает прописать секьюритизацию через введение нового типа облигаций, некого аналога CLN или ABS:

• облигации, предусматривающие передачу эмитенту вместо номинальной стоимости имущественного эквивалента в виде требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитному договору или договору займа. Владельцами таких облигаций могут являться только кредитные организации и профессиональные участники рынка ценных бумаг;

• облигации, предусматривающие особые срок и объем исполнения в зависимости от (одно из условий) неисполнения или ненадлежащего исполнения третьими лицами обязательств перед эмитентом по возврату основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитному договору или договору займа.

Также в разработке находится законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в части регулирования секьюритизации финансовых активов).

Данным законопроектом предполагается внести ряд изменений в Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, а также в Федеральные законы «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О некоммерческих организациях», «О рынке ценных бумаг», «Об ипотечных ценных бумагах», «Об инвестиционных фондах», «О несостоятельности (банкротстве)» и

«О валютном регулировании и валютном контроле», которые предусматривают:

• расширение перечня прав требований, которые могут уступаться;

• определение организационно-правовой формы специализированной организации, исключительным предметом деятельности которой должны являться приобретение активов компаний и выпуск ценных бумаг, обеспеченных приобретенными активами (аналога ипотечного агента — но для секьюритизации всех видов активов);

• установление порядка налогообложения сделок по секьюритизации активов;

• определение особенностей процедуры банкротства юридических лиц, участвующих в процессе секьюритизации, в том числе связанных с возможностью отказа от исполнения сделок должника и признания заключенных им сделок недействительными при введении внешнего управления, а также учитывающей субординирование обеспеченных активами ценных бумаг;

• установление особенностей валютного регулирования сделок по секьюритизации;

• установление возможности залога прав требований для обеспечения ценных бумаг при секьюритизации.

Одной из перспективных стратегий для развития рынка рефинансирования ипотеки является частичный или полный отказ операторов рефинансирования от возложения ответственности по де-фолтным закладным на банки — сервисные агенты. В частности, на рынке появились предложения по конкретному (априори установленному пропорционально остатку непогашенной задолженности) распределению ответственности по дефолтным закладным между оператором рефинансирования и банком, совмещающим роли первичного кредитора и сервисного агента.

Такой подход представляется сбалансированным и по рискам, и по структуре распределения доходов между оператором рефинансирования и банком (первичным кредитором и сервисным агентом). Действительно, первичный кредитор осуществляет кредитование по стандартам оператора рефинансирования, т. е. проводит квалификацию заемщика, андеррайтинг жилого помещения, принятие решения о выдаче ипотечного кредита в соответствии с процедурами, жестко определенными и контролируемыми оператором рефинансирования. Кроме того, оператор рефинансирования

определяет риэлторов, страховщиков, оценщиков, задействованных при кредитовании по стандартам, которые являются мощным средством оператора рефинансирования: от них во многом зависит уровень кредитного риска по предоставляемым ипотечным кредитам. Тем не менее и банк как первичный кредитор тоже ответственен за адекватность оценки кредитного риска, поскольку именно он проводит практическую работу с заемщиками по стандартам.

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности нормального проведения секьюритизации (это сегодня относится в первую очередь к ипотечным активам) в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются). Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности; ограничения, связанные с раскрытием коммерческой и банковской тайны) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.

2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи» (through sale): продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю (например, SPV) должны быть необратимыми. Такие активы не должны включаться в общую конкурсную массу при банкротстве компании-оригинатора, а также использоваться («переквалифицироваться») на исполнение иных обязательств, помимо обязательств эмитента ценных бумаг, обеспеченных активами.

3. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной. В частности, необходимость уведомления должника при переуступке прав требования или необходимость регистрации передачи активов резко повышают издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

4. Покупатель (например, SPV) должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизируемых активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскание на активы в случае «дефолта» заемщика.

5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.

6. В случае выпуска эмитентом нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами, разного достоинства («старший», «младший» и т. д.), законодательство должно обеспечивать воз-

можность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.

7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю (например, SPV), не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения. Любые налоги на передачу активов, государственные пошлины или аналогичные сборы противоречат идее секьюритизации, увеличивают издержки по данной сделке и делают секьюрити-зацию менее целесообразной.

Для упрощения выпуска ипотечных ценных бумаг необходима также реализация ряда других мер. В частности, Минэкономразвития России осуществляется разработка проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

Данный законопроект предлагает ввести институт депозитарного учета закладных. Необходимость решения данной проблемы связана с тем, что при переходе прав по закладной (а это в обязательном порядке происходит при формировании пулов закладных для последующего выпуска ценных бумаг под их обеспечение) нормы действующего законодательства предусматривают необходимость «физической» передачи закладной от одного владельца к другому, а также проставление на каждой закладной передаточной надписи.

При единичных актах передачи закладных издержки и риски не столь высоки. Однако при передаче значительных пулов закладных (порог эффективности секьюритизации находится на уровне от нескольких тысяч ипотечных кредитов) издержки и риски становятся достаточно обременительными.

Законопроектом предлагается ввести возможность депозитарного учета закладных, в частности режим обязательного централизованного хранения закладных в депозитарии, при котором переход прав по закладной будет осуществляться по счетам депо без физической передачи закладной и без необходимости нанесения на нее соответствующих надписей.

Одним из элементов снижения издержек заемщиков и кредиторов и обеспечения «пулирования» ипотечных кредитов для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг является стандартизация ипотечных кредитов. Речь может идти о следующих параметрах.

1) Стандартизация закладных.

На сегодняшний день в действующем законодательстве (гл. III Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») установлены лишь общие требования к содержанию и порядку оформления закладных, а также практически отсутствуют требования к составу прилагаемых к закладной документов (используется общая формулировка: «к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной»). Это может создавать определенные трудности, связанные с различным толкованием закона, а также с установлением банками-кредиторами разных требований к составу и содержанию прилагаемых документов.

Для устранения указанной проблемы целесообразно рассмотреть вопрос о разработке и принятии методических рекомендаций по стандартной форме закладной.

2) Выработка рекомендаций по стандартам ипотечных кредитов.

Еще одной проблемой являются различные требования банков, а также иных участников рынка (страховых компаний, риелторских агентств и др.) к составу и формам представляемых потенциальным заемщиком документов.

Речь идет о формах справок о заработной плате (особенно если они предоставляются в свободной форме), формах кредитного договора и договора о залоге, договора о страховании, о форме заключения независимого оценщика и др.

Это создает проблемы как при анализе заемщика различными банками, так и при обращении заемщика за ипотечным кредитом в различные банки — при обращении в другой банк заемщик вынужден собирать все требуемые этим банком документы «с нуля».

Решение как данной, так и предыдущей задачи возможно путем формирования на рынке рекомендаций по стандартам ипотечного кредитования. Эти стандарты должны включать в себя весь спектр отношений, связанных с выдачей и получением ипотечных кредитов, и содержать требования: к

заемщику; предмету залога (ипотеки); страховому обеспечению ипотеки; договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечного кредита; процедуре выдачи ипотечных кредитов (займов); процедуре сопровождения ипотечных кредитов (займов, закладных).

Кроме того, возможна также стандартизация процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных). Все приведенные замечания принципиально важны для снижения издержек при секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Следует отметить, что в целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка. Ключевые участники рынка — операторы рефинансирования, сумевшие предложить для других участников (первичных кредиторов, сервисных агентов и др.) оптимальное соотношение «уровень рисков — уровень доходов», обеспечат себе лидирующее положение в ближайшей перспективе.

Литература

1. Аверченко В. А. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

2. Ассоциация строителей России. Обзор СМИ «Строительный рынок Москвы».

3. Афонина А. В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. — 2006 г., 170 с.

4. Назаров В. Б. Ипотека. Руководство к действию. 2007,208 с.

5. Материалы Минэкономразвития России по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

6. Материалы сайта irn. га.

7. Материалы сайта www. rbc. ru.

8. Национальные проекты на сайте «Эксперт» (http://www. expert. ru/topics/107836/) .