Земля принимает кадастр

Земля принимает кадастр

Правительство унифицирует правила расчета аренды казенных участков

Правительство уточняет метод определения цены аренды государственных земельных участков — теперь она будет рассчитываться только на основании кадастровой стоимости. Пока ценообразование в этой сфере не вполне прозрачно — арендные ставки определяются также на основе рыночной стоимости участка или решениями регионов. Такой подход не раз признавался неэффективным, но переход на единую методику осложнялся отсутствием корректных и полных данных о земле и ее кадастровой стоимости. Сейчас, после проведения кадастровой оценки по всей стране, регионы к новациям готовы, но риски ошибок в расчетах сохраняются, считают юристы.

С принятием правительственных поправок стоимость аренды государственных земель станет результатом исключительно кадастровой оценки

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Правительство внесло в Госдуму проект поправок к Земельному кодексу и закону «О государственной кадастровой оценке», призванный унифицировать определение арендных ставок для государственных и муниципальных участков. Как сообщил во вторник на заседании правительства премьер Михаил Мишустин, сейчас для определения размера арендных платежей помимо кадастровой стоимости применяется и рыночная оценка — «ставки, которые устанавливаются в том числе на местах». Отсутствие единой методики, указано в пояснительной записке к проекту, ведет к правовой неопределенности, трудностям в расчете арендной платы и неэффективному использованию госсобственности.

Законопроектом предлагается определять размер платы за госземли на основании кадастровой стоимости. Исключение — аренда участков по результатам аукционов, в таком случае стоимость определяется на торгах.

Переход на новую модель состоится не ранее января 2026 года — до тех пор правительство, регионы и муниципалитеты должны внести изменения в нормативные акты.

В Росреестре отмечают, что «законопроектом не меняется действующий правовой подход — не устанавливаются конкретные процентные ставки, коэффициенты и так далее — к определению размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые без торгов». «Проектом лишь устанавливается единая основа определения платы в виде кадастровой стоимости для всех уровней публичной собственности. Сам по себе такой подход не влияет на доходы региональных бюджетов»,— поясняют в ведомстве, отмечая, что он может способствовать стабильности и прогнозируемости в земельных отношениях. В Росреестре напоминают, что для участков в федеральной собственности такое решение уже работает. «Оно позволило сократить расходы федерального бюджета на проведение рыночной оценки аренды, а также ускорить вовлечение земельных участков в оборот»,— добавляют в службе.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов разъясняет, что в 2009 году правительство установило два порядка расчета арендной платы за госземли: для федеральных земель на основе кадастровой стоимости (с поправочными коэффициентами, такой же порядок для участков в Москве), для остальных же ввели принципы определения арендной платы (экономическая обоснованность, предельно допустимая простота расчетов). «Этот порядок менее прозрачен, чем для федеральных земель, и вызвал достаточно большое количество споров»,— отмечает он.

Отметим, что переход на кадастровую стоимость при расчете арендной платы в регионах осложнялся отсутствием полных и корректных данных о земле и ее стоимости.

Долгое время регионы принимали решения о пересчете кадастровой стоимости самостоятельно, и данные могли не актуализироваться годами, но в 2022 году завершился единый цикл государственной кадастровой оценки (ГКО), следующий тур оценки — в 2026-м. Кроме того, для повышения качества работ Росреестр предложил передать полномочия по выполнению всех комплексных кадастровых работ в регионах госкомпании «Роскадастр» (см. “Ъ” от 9 и 25 августа).

По мнению юристов, регионы после единого цикла ГКО готовы к применению нового подхода. Адвокат Forward Legal Илья Рыжаков считает, что унификация может обеспечить понятный и прозрачный механизм расчета арендной платы, но имеет недостатки. «С учетом существенных отличий в стоимости примерно сходных участков в разных субъектах РФ потенциальные арендаторы столкнутся с тем, что арендная плата вырастет. Сейчас регионы вводят корректирующие коэффициенты, которые регулируют размер арендной платы по различным критериям»,— объясняет он.

Управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева, ссылаясь на практику, рассказывает, что кадастровая стоимость участков может меняться непрогнозируемо, поэтому количество судебных дел по оспариванию ее размера с даты вступления в силу поправок может возрасти. Вместе с тем, считает советник BGP Litigation Руслан Петручак, единая методика расчета позволит бороться со «злоупотреблениями и двойными стандартами, когда лоббируются интересы изначально под определенного арендатора». По мнению Дениса Литвинова, кадастровая оценка сейчас более справедлива (по сравнению с тем, что было десять лет назад) — риски ошибок и споров сохраняются, но пока законодатель предполагает возможность оспаривания кадастровой стоимости.