Власти ищут КРаТное преимущество

В министерстве градостроительной деятельности Нижегородской области в целом подготовили региональную нормативную базу по предоставлению земельных участков под комплексное развитие территорий (КРТ). Основное новшество состоит в появлении мастер-планов — концепций будущей застройки с ее финансово-экономическим обоснованием. Утверждать мастер-планы будет региональный штаб, однако первые аукционы по КРТ пройдут не ранее начала 2022 года. В качестве пилотных проектов под застройку жилья власти отдадут территории улиц Бекетова, Белинского, Больших Оврагов, а в целом потенциал первой сотни площадок под КРТ в городе оценивается в 1,8 тыс. га. Застройщики жилья от новых правил ждут удлинения сроков реализации проектов.

В правительстве Нижегородской области готовятся к большой стройке по КРТ

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Нижегородская область стала одним из 15 регионов России, которые сумели подготовить региональные нормативные акты для исполнения механизма комплексного развития территорий. Он отменяет ранее действующие формы землеотводов под жилищное строительство, например аукционы по развитию застроенных территорий (РЗТ). Как рассказала руководитель областного минграда Марина Ракова на первом семинаре для застройщиков, по действующему в последнее десятилетие генеральному плану Нижнего Новгорода реализовать удалось немногое. Самый высокий показатель его исполнения — 60 % — пришелся на реконструкцию исторического центра города, наиболее привлекательного для застройщиков. При этом освоение новых территорий по генплану за минувшие десять лет составило лишь 12% от намеченного, а зон реконструкции — порядка 5%.

Региональные власти рассчитывают, что введенное федеральным законом комплексное развитие территории поможет ускорить процесс перестройки Нижнего Новгорода в современный комфортный город. На семинаре представителям строительного бизнеса и проектных организаций рассказали о нескольких видах КРТ и тонкостях подготовки проектов. Те земельные участки, которыми распоряжаются областные власти, будут либо выставляться на аукцион, либо застраиваться через регионального оператора — это госзастройщик «Дирекция по строительству». Одним из новшеств законодательства станет обязанность готовить мастер-планы — предварительные концепции комплексной застройки территории с финансово-экономическим обоснованием. Рассматривать и согласовывать мастер-планы, предельные параметры застройки будет региональный штаб под председательством заместителя губернатора Сергея Морозова. Если в зону КРТ входит существующая жилая застройка, то после публикации решения о развитии территории обязательны общие собрания с жителями. Они голосуют, но вправе отозвать свое согласие вплоть до утверждения проекта планировки территории.

«Это большая зона риска, и нам потребуются хорошие переговорщики. Надо будет восстанавливать во многом подорванное доверие граждан и более убедительно показывать и рассказывать им, что именно мы хотим создать», — заметила Марина Ракова, сравнившая градостроительную реформу с революцией.

По оценкам минграда, общая площадь потенциальных территорий под комплексное развитие в Нижнем Новгороде оценивается в 1,86 тыс. га. Из них 770 га составляет КРТ жилой застройки — там, где застройщикам придется иметь дело с существующим жилым фондом, в том числе ветхим и аварийным, и его жильцами. Под КРТ незастроенной территории попадают три участка площадью 567 га, свободные от прав третьих лиц. Но есть и другие виды КРТ — например, по инициативе правообладателя, где частные владельцы площадок по предложению властей могут сами заниматься их развитием.

Несмотря на готовность законодательной базы, проведение первых аукционов по новым правилам состоится не раньше начала следующего года. Среди первых пилотных площадок областные власти планируют выставить относительно небольшие территории в границах улиц Бекетова, Белинского — Генкиной — Ашхабадской, Чкалова, героя Самочкина — Энтузиастов и улиц Менделеева — Правды.

Застройщиков в зале волновало, дадут ли им завершить старые проекты по договорам РЗТ, но Марина Ракова успокоила их, что все прежние отношения в силе, если участки не брошены и стройка действительно идет. Участники рынка пока не знают, как на практике будет действовать механизм КРТ, но несколько человек предположили, что сроки реализации проектов растянутся, в частности из-за времени на подготовку предварительных мастер-планов. «Выставляемые на торги объекты должны будут иметь хорошую экономическую проработку. Хорошо, что минград берет большую часть первых кейсов на себя. Ввиду большого дефицита участков в Нижнем застройщики сейчас выжимают из имеющихся все по максимуму. Отсюда та же точечная застройка, которая не нравится людям. Я считаю, что механизм КРТ позволит отрегулировать баланс в сторону населения и более разумной застройки, согласованной по всем этапам. Конечно, в минус для застройщика вырастут сроки реализации проектов, но это будет понятная и прозрачная схема для обеих сторон», — отметил директор генпроектной компании «Золотое сечение» Сергей Кислицын. Бизнес-омбудсмен Павел Солодкий, посетовав, что строительная отрасль опять начинает жить в эпоху перемен, просил власти максимально поработать над снижением сроков подготовки и согласований проектно-планировочной и разрешительной документации. «По дороговизне квартир наш регион в десятке. Это значит, что предложение жилья на рынке не удовлетворяет спрос. Мы очень сильно выросли по цене в прошлом году! А ценообразование зависит не только от бизнеса, но и от того, насколько быстро власть готовит и предоставляет площадки, подводит к ним сети и согласовывает документации», — заключил уполномоченный.