Вторичные квартиры ищут покупателей

Хотя средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России стагнирует, аналитики и консультанты отмечают первые признаки восстановления спроса — интерес к объявлениям о продаже жилья растет. К увеличению цен до конца года эта динамика вряд ли приведет: естественным барьером для них остается низкая покупательная способность населения и возросший объем предложения. Но усредненный размер дисконта при заключении сделок, по мнению аналитиков, сокращаться все-таки может.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в ноябре составила 122,8 тыс. руб. за кв. м, сократившись на 0,1% относительно октября. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», называя ценовые колебания незначительными. В «Этажах» среднюю стоимость «вторички» в России в целом оценивают в 93,5 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель увеличился, но опять же несущественно — на 0,43%. В «Авито Недвижимости» говорят о росте средней стоимости вторичного жилья в стране на 0,3% за месяц, но снижении бюджета предложения на 1,8%. «Первый показатель мог увеличиться из-за выросшей доли предложения квартир большей площади»,— поясняет руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», наиболее выраженное снижение средних цен на вторичное жилье за последний месяц произошло в Санкт-Петербурге: показатель сократился на 1,2%, до 201,5 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» обращают внимание на снижение на 0,7% за аналогичный период в Краснодаре, до 103 тыс. руб. за кв. м. Хотя в Челябинске, по оценкам аналитиков, средняя стоимость жилья за месяц, напротив, выросла на 1,2%, до 60,6 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 159,5 тыс. руб. за кв. м, в Ленинградской области — 138 тыс. руб. Относительно октября эти значения сократились на 1,2% и 0,9% соответственно.

На вторичном рынке «старой» Москвы средняя стоимость предложения, согласно подсчетам директора управления вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергея Шломы, сейчас составляет 277,9 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель сократился на 1%, а за год вырос всего на 0,5%. Но цену сделок на рынке, по его словам, продолжает регулировать дисконт: 80% продавцов понимают, что без снижения цен сейчас не обойтись.

Эксперт считает, что спрос на недвижимость в Москве постепенно восстанавливается, но рынок все еще отыгрывает эффект «пузыря». Цены на жилье по итогам прошлого года были завышены примерно на 30%.

«В этом году "пузырь" уже сдулся на 15–20%, сдуется еще немного, и ничего страшного не произойдет»,— рассуждает господин Шлома.

Спрос на рынке восстанавливается и в других регионах: в начале ноября число просмотров объявлений и звонков на 15% выше показателей первой половины октября и на 25% превосходит локальные минимумы первых дней после начала мобилизации, констатирует руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Хотя эксперт предупреждает, что непосредственно на рост числа сделок эти показатели не указывают. Сергей Хахулин говорит об увеличении активности пользователей на 2,5% за месяц, но от прошлого года показатель отстает на 18,9%.

Предложений становится больше: за месяц количество объявлений, по словам господина Хахулина, выросло на 0,7%, за год — на 15,3%. Хотя Алексей Попов считает, что единого тренда здесь нет. Так, например, в Краснодаре, Новосибирске, Перми, Самаре, Уфе и Челябинске предложений за последний месяц стало меньше, но в других городах количество предложений выросло. Эксперт не исключает, что часть собственников временно отложила сделки, решив пока сдавать свою недвижимость.

Хотя директор «Этажей» Ильдар Хусаинов констатирует, что средний дисконт при продаже вторичного жилья сейчас постепенно сокращается: «Это один из индикаторов восстановления покупательской активности». Динамика, правда, пока незначительная: размер скидки за месяц снизился с 5,9% до 5,7%. Но в целом позитивной динамике, по мнению эксперта, способствуют снизившиеся цены на вторичное жилье, выросшее предложение и смягчившиеся условия банков относительно ипотечных кредитов.

Наметившиеся признаки восстановления, по мнению господина Хусаинова, говорят о том, что ждать снижения цен на вторичную недвижимость в краткосрочной перспективе не стоит. Впрочем, и их рост эксперт также не прогнозирует.

До конца года, по его мнению, среднюю цену предложения будет удерживать ограниченная покупательная способность людей, рассматривающих приобретение жилья. Сергей Хахулин считает, что дальнейшие движения вторичного рынка сильно зависят от общей политической и экономической обстановки, мер поддержки. Одновременно господин Шлома замечает, что покупка квартиры для многих соотечественников в существующих условиях остается наиболее надежным, безопасным и ликвидным вложением денег. «Сейчас сложно рассматривать какую-то альтернативу недвижимости»,— рассуждает он.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России

Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Ноябрь 2021
Октябрь 2022
Ноябрь 2022
За год
За месяц
Москва
295,3
306,7
304,1
3,00%
-0,80%
Санкт-Петербург
185,8
204
201,5
8,40%
-1,20%
Казань
123,6
144,1
143,5
16,10%
-0,40%
Нижний Новгород
104,2
115,7
115,9
11,20%
0,20%
Краснодар
112,1
115
113,8
1,50%
-1,00%
Новосибирск
95,5
111,5
111,6
16,90%
0,10%
Ростов-на-Дону
84
103,7
106,9
27,30%
3,10%
Екатеринбург
94,3
104,6
106,3
12,70%
1,60%
Уфа
89,6
103,6
104,2
16,30%
0,60%
Самара
81,1
99,8
99,6
22,80%
-0,20%
Красноярск
86,7
98,9
99,2
14,40%
0,30%
Воронеж
76,5
86,8
86,9
13,60%
0,10%
Омск
74
85,3
86,1
16,40%
0,90%
Пермь
75,7
85
85,8
13,30%
0,90%
Волгоград
65,7
80,6
80,9
23,10%
0,40%
Челябинск
54,1
66,5
67,3
24,40%
1,20%
Московская область
149,7
161,5
159,5
6,50%
-1,20%
Ленинградская область
123,6
139,2
138
11,70%
-0,90%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».