В Арбат поверила Южная Корея

Швейцарский инвестфонд EPH под управлением Valartis продал Корейскому культурному центру два этажа в офисном особняке на Старом Арбате. Компания утверждает, что сумма сделки составила $25 млн. Если это так, то в текущей экономической ситуации это крайне дорого, говорят участники рынка. Более того, это редкая сделка и с точки зрения его участников, инвестиции в российскую недвижимость со стороны иностранных структур практически прекратились после 2014 года.

Швейцарская инвестиционная компания European Property Holdings (EPH) договорилась о продаже 2,7 тыс. кв. м офисов без отделки в многофункциональном комплексе на Арбате, 24 в центре Москвы. Об этом “Ъ” сообщили представители Valartis Group, под управлением которой находится EPH.

Помещения на третьем и четвертом этажах особняка на Арбате займет Корейский культурный центр, расположенный сейчас на Чистопрудном бульваре.

Сумма сделки составила $25 млн. Предполагается, что в культурном центре будут проводиться выставки, показы фильмов, языковые курсы и другие мероприятия. Одним из аргументов для выбора локации стало расположение комплекса неподалеку от посольства Республики Корея, утверждают стороны: оно находится на улице Плющиха, примерно в 2 км от Арбата. От дополнительных комментариев в культурном центре отказались.

EPH основана в 1999 году, ее штаб-квартира находится в Швейцарии. В 2003 году компания привлекла в рамках IPO 50 млн швейцарских франков (примерно 1,2 млрд руб. по курсу на тот момент) и стала одним из первых иностранных инвесторов в российскую недвижимость. Группа тогда начала скупать офисы, которые участники рынка связывали с компанией Lenhart Global и семьей Аркадия Ротенберга, хотя сами стороны эти связи опровергали. Сейчас EPH также владеет офисами «Берлинский дом» (арендопригодная площадь — 5,8 тыс. кв. м, вакансия — 24%) и «Женевский дом» (8,4 тыс. кв. м, 3%) на Петровке, «Эрмитаж плаза» (30,9 тыс. кв. м, 3%) на Краснопролетарской улице, «Северное сияние» (28,4 тыс. кв. м, 1%) на улице Правды и комплексом на 1-й Магистральной улице (2 тыс. кв. м, 0%).

Арендные ставки в них варьируются от 15 тыс. руб. за 1 кв. м (в офисах класса B на Магистральной) до 65 тыс. руб. за 1 кв. м (в «Женевском доме»). EPH также может иметь отношение к бизнес-центру «Квадрат» (15,5 тыс. кв. м) на Верейской улице на западе Москвы, сообщала газета «Ведомости» в 2019 году.

В Valartis Group констатируют, что продажа офисов на Арбате стала одной из крупнейших сделок на московском рынке, «особенно в текущих экономических условиях».

Собеседники “Ъ” на рынке недвижимости считают, что сделка оказалась слишком дорогой: получается, что Корейский культурный центр приобрел помещения более чем за $9 тыс. за 1 кв. м (или 670 тыс. руб. по текущему курсу), хотя в текущих условиях стоимость сделки могла быть в два раза меньше. По подсчетам партнера Colliers International Станислава Бибика, рыночная цена объекта не должна была превысить 350–400 тыс. руб. за 1 кв. м. С другой стороны, отмечает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов, комплекс на Арбате — премиальный продукт и аналогичного предложения для продажи на рынке сейчас практически нет.

По словам господина Бибика, хотя Арбат и известен как один из самых туристических районов в Москве, офисы там тоже востребованы: в разное время в районе были представительства в том числе «Аэрофлота», TNK BP, Россельхозбанка. Сейчас свободные лоты свыше 2 тыс. кв. м в этом районе остались только в особняках.

Необычной оказалась не только сумма сделки, но и ее участники. По данным CBRE, по итогам второго квартала 2020 года доля иностранных вложений в российскую недвижимость во втором квартале сократилась с 6% до 1%. В апреле—июне, на которые пришелся пик распространения коронавируса, объем инвестиций составил 47 млрд руб., это на 19% меньше, чем было во втором квартале 2019 года.

Самые дорогие сделки на рынке офисов Москвы за последние пять лет

| Объект | Размер сделки (в тыс. кв. м) | Оценочная цена продажи ($ тыс. за 1 кв. м) | Покупатель площадей |
| --- | --- | --- | --- |
| «Эволюция»* | 79,05 | 10–10,5 | «Транснефть» |
| «Красина,3»** | 12 | 5–5,2 | «Полюс» |
| SkyLight** | 4,5 | 5–5,2 | Не разглашается |
| «IQ-Квартал»* | 44,8 | 4,6–4,8 | Россельхозбанк |
| «Инком Сити»** | 10 | 4,4–4,6 | Россельхозбанк |
| «Сады Пекина»** | 4,2 | 4,3–4,5 | Не разглашается |
| ОКО* | 55 | 4–4,2 | Мэрия Москвы |
| «Аквамарин III»** | 39,6 | 3,4–3,6 | Газпромбанк |

*Сделка состоялась в 2016 году.

**Сделка состоялась в 2017 году.

Источник: JLL.