Редевелопмент уткнулся в генплан

Планы по переезду промышленных предприятий на окраины Петербурга срываются. Смольный не намерен менять категории использования их городских площадок, за счет продажи которых компании рассчитывали рефинансировать затраты на переезд. Как стало известно "Ъ", в комиссии по внесению изменений в генплан Петербурга накопилось несколько десятков заявлений от промышленных предприятий. Компании просят у города изменить категории использования земельных участков, на которых расположены их заводы.

Член комиссии по внесению изменений в генплан, директор центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов рассказал, что мотивы у предприятий, направивших заявки, различные. Например, среди заявителей есть компании, которые давно обанкротились и не планируют развивать производство. Они рассчитывают после перевода категории земельного участка продать его по более выгодным условиям. Однако большая часть компаний, подавших заявки на перевод категорий земель, нуждается в ресурсах для перевооружения производства или переезда на другие площадки. Чтобы частично рефинансировать данные мероприятия, руководители компаний пытаются перевести участки из промышленной категории в категорию жилой или деловой застройки, а затем их продать. Например, по такому сценарию планирует развиваться предприятие "Буревестник", выпускающее на своей площадке на Малоохтинском проспекте сепараторы для добычи алмазов. В прошлом году компания получила статус резидента особой экономической зоны "Ново-Орловская" в Приморском районе, куда должна переехать к 2015 году, построив на 2,5 га новое компактное предприятие. Затраты на переезд должна была частично покрыть продажа объекта на Малоохтинском проспекте, за который "Буревестник" рассчитывал выручить не менее 1,5 млрд рублей. Однако заявка предприятия была отклонена комиссией. Генеральный директор предприятия Владимир Цветков пояснил, что сложившаяся ситуация затягивает процесс продажи объекта девелоперу, с которым давно идут переговоры.

По данным "Ъ", в списке предприятий, подавших заявки на изменение категории их земельных участков, компании "Авангард", "Игристые вина", "Буревестник", "Светлана", "Хладокомбинат N 1", Петербургский мельничный комбинат, ГК "Талосто", "Зеркальный завод", "Комбинат химико-пищевой ароматики" и другие.

Глава комитета по промышленной политике и инвестициям Максим Мейксин рассказал "Ъ", что позиция Смольного заключается в осторожном подходе к внесению изменений в категорию промышленных земель. По его словам, даже если предприятие переезжает на другую площадку, на его прежнем участке целесообразно разместить другое производство. Исключения составляют только предприятия, которые вплотную окружены жилыми домами. "По "Буревестнику" окончательного решения нет, но мы склоняемся к тому, что участок на Малоохтинском должен остаться промышленным. Переводя промышленные предприятия на окраину города, мы усиливаем транспортные потоки. Кроме того, любое жилищное строительство на ограниченной территории должно быть крайне взвешенным с точки зрения обеспеченности будущего объекта необходимой социальной инфраструктурой", — отметил господин Мейксин. Он добавил, что большинство предприятий обеспечено инженерной инфраструктурой, избыточной для любого жилого комплекса. "Мы отдаем инфраструктуру девелоперу, а для новой площадки в чистом поле за счет бюджета должны будем создать новую инженерию. Это ненужная нагрузка на бюджет", — говорит Максим Мейксин.

По данным АРИН, к промышленным территориям в Петербурге относится 19 тыс. га земли, что составляет 13,6% общей площади Петербурга. Только на территории исторического центра, который занимает 5,8 тыс. га, расположено 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га — практически половину центра города.

Участники рынка считают, что у властей просто отсутствует осознанная политика и понимание того, что делать с "серым поясом". "Самый простой способ в данном случае — запретить и ничего не делать. При этом вопрос, как выглядит эта территория просто визуально, даже не задается. Что лучше — иметь в центре города неприглядный завод, который давно уже ничего не производит и сдается по кускам в аренду, или современный жилой или деловой район? Зачем сейчас нужна промзона на Октябрьской набережной? На Петровском острове? Ответ однозначен. Что касается беспокойства по поводу социальной инфраструктуры, то это может регулироваться на уровне принятия градостроительной документации", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. Еще один фактор, негативно влияющий на процесс редевелопмента, — это отсутствие понятных и единых критериев для перевода земель: кому и почему это делать можно, а кому — нельзя.

Кроме того, как говорят участники рынка, сегодня большая часть тех участков, которые можно было бы выгодно использовать под редевелопмент, уже выкуплена и застроена. "К примеру, мы сейчас реализуем проект редевелопмента на территории бывшего завода "Вулкан" — это жилой комплекс "Премьер Палас". Но большая часть "промки" в центре имеет серьезные градостроительные ограничения. Или же собственник не готов расстаться со своим активом за разумные деньги", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1.

По словам Андрея Вересова, генерального директора ГК "Новый Петербург", редевелопмент имеет экономический смысл, если нагрузка на будущий квадратный метр недвижимости составляет от $350 до $550. "Сейчас редевелопментом активно занимаются компании, у которых есть длинные деньги. Реализовывать проекты на кредитные средства российских банков бессмысленно: из-за высоких процентов по кредитам недвижимость получается "золотой"", — говорит он.