Центробежная сила

С введением в Санкт-Петербурге режима самоизоляции просел рынок городской недвижимости и резко вырос рынок загородной. Уже в марте рост спроса на аренду коттеджей и дач составил 18% относительно аналогичного периода 2019 года. В элитных пригородах Петербурга стоимость аренды коттеджей подскочила до 1 млн рублей в месяц.

У арендаторов дорогой недвижимости в связи с вынужденной самоизоляцией появились требования к наличию бассейна. Это самое главное, чего раньше в перечне запрашиваемых опций не было

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Такие данные приводит WMT Consult. Волна спроса вызвала рост цен. По подсчетам управляющего партнера аналитического агентства WMT Consult Екатерины Косаревой, стоимость долгосрочной аренды дач на все лето выросла на 20%, коттеджей — на 22%, таунхаусов — на 27%. Среднемесячная аренда коттеджа, по данным ЦИАН, составляет 100–350 тыс. рублей. «Снять домик в таких элитных районах, как Репино, Зеленогорск и Комарово, в конце июня можно было за 1 млн рублей в месяц. Впрочем, арендаторы снижали требования и были согласны даже на бытовые неудобства, лишь бы не оставаться в городе»,— рассказывает госпожа Косарева.

Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК Omakulma, замечает, что у арендаторов в этом году появились новые требования: «У арендаторов дорогой недвижимости в связи с вынужденной самоизоляцией появились требования к наличию бассейна. Это самое главное, чего раньше в перечне запрашиваемых опций не было. Сейчас же в дорогом сегменте почти все запросы такие. Удовлетворить их практически невозможно, поскольку соответствующего предложения почти нет. Но рынок вряд ли будет перестраиваться под новые запросы, потому что организация бассейна в частном доме — чрезвычайно дорогое дело. И аренда отобьет бассейн только в том случае, если ставки будут очень большими».

Рассуждая о тенденциях на рынке аренды коттеджей, управляющий директор Russia Sotheby’s International Realty Ирина Мошева отмечает, что те собственники, которые всегда сдавали недвижимость на длительный срок, так и продолжают делать это, несмотря на то, что от клиентов поступали достаточно выгодные запросы на краткосрочную аренду (от 30 до 50% к месячной арендной стоимости, установленной на длительный срок).

Рост в разы

Но есть эксперты, которые, оценивая рост спроса на аренду дач, приводят значительно большие цифры. Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, подсчитала что весной из Петербурга в Ленобласть и ближайшие пригороды на постоянное проживание выехало более 2 млн человек. «Ажиотажный спрос привел к взрывному росту рынка загородной недвижимости. Спрос на аренду частных домов, по данным аналитиков, вырос втрое, а предложение выросло в среднем на 17–20%. Также был зафиксирован рост числа сделок по купле-продаже загородного жилья (рост около 20%), земельных участков. Потребность покупателей позволила продавцам запросить более высокую цену»,— рассказывает она.

Госпожа Косарева замечает, что если предложений аренды на длительный срок около 130, то объявлений о продаже загородной недвижимости под Санкт-Петербургом — около 1500. Максим Гончаров, старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG, говорит, что количество запросов на приобретение загородной недвижимости увеличилось на 30–40%.

Госпожа Мошева также оценивает рост спроса на покупку загородной недвижимости примерно на 30% по сравнению с прошлогодними показателями. «Это обусловлено, во-первых, падением курса рубля, а во-вторых, желанием переехать за город или же сдавать загородную недвижимость, получая стабильной ежемесячный доход»,— говорит она. Спросом, по ее словам, пользуются не очень отдаленные от города локации, которые подходят не только для сезонного проживания, но и для постоянного. «Так, на севере и юге Петербурга есть несколько поселков с коттеджами, которые можно рассматривать как аналог городской квартиры. Кстати, многие клиенты переходят с финского рынка недвижимости на рынок недвижимости Петербурга и Ленобласти. А многие продают свои городские квартиры, чтобы приобрести загородное жилье»,— рассказала эксперт о тенденциях. «На сегодняшний день установился стабильный спрос на загородную недвижимость, в ближайшей перспективе он сохранится. Востребованы будут недорогие дома, и большая их часть — в ипотеку»,— полагает госпожа Мошева.

Подмели запасы

Разброс цен на приобретение загородной недвижимости огромен — от нескольких миллионов рублей до 600 миллионов в Комарово. «В начале карантина этот рынок немножко притормозил: многие продавцы, выставившие свои дома на продажу, снимали объявления, чтобы переждать там карантин. Решение о покупке принимают те, кто решил окончательно перебраться за город и договорился об удаленной работе, а также те, кто решил таким образом уберечь сбережения, особенно валютные, от инфляции»,— указывает госпожа Косарева.

Господин Пороцкий считает, что по итогам шести месяцев на загородном рынке недвижимости Петербурга все, что было интересного и ликвидного, было куплено. «В прошлом году на загородном рынке количество сделок было минимальным. По сравнению с этим, естественно, сейчас фиксируется спрос с большим разбросом цен»,— отмечает эксперт.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», эту тенденцию подтверждает: «На рынке продажи многие объекты, которые "висели" в экспозиции годами, сейчас испытывают бум покупательского интереса. При этом, конечно, до реальных сделок дело доходит в случае адекватного сочетания цены и качества. В предыдущие годы данный факт тормозил весь рынок, что в итоге привело к затовариванию сегмента».

Ирина Мошева при этом заявляет, что если рост ставок на аренду действительно заметный, то роста стоимости продажи загородного жилья не наблюдается. Максим Гончаров все же констатирует рост цен, хоть и не такой заметный, как рост на аренду. «За первое полугодие цены на приобретение коттеджей увеличились не более чем на 10%. Основная часть сделок пришлась на участки стоимостью до 1 млн рублей. Повышенный спрос на аренду и рост арендной платы привели к тому, что многие собственники передумали продавать загородную недвижимость и оставили ее для последующей сдачи в аренду. Также на рынке наблюдается незначительный спрос на приобретение загородной недвижимости для последующей сдачи в аренду. Наибольшим спросом со стороны арендаторов пользуются коттеджи и дачи в поселках с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью»,— говорит господин Гончаров.

Екатерина Иванова, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений, также оценивает рост цен в 10–15%. «Многие продавцы не повышали цены на те объекты, которые уже стояли в продаже, и рады, что на них нашлись покупатели. Те, кто откладывал покупку дачи и предпочитал проводить выходные на обустроенных туристических объектах, в том числе загородных, сейчас осознали, что свое — лучше. Пока рано говорить о структурном изменении спроса на дачи и загородные дома для последующей сдачи в аренду. Основная цель покупки такой недвижимости пока для себя»,— сообщает госпожа Иванова.

Господин Пороцкий отмечает, что дома покупают преимущественно для себя, а не для того, чтобы потом их сдавать в аренду. «В поселке Omakulma — Annino, судя по настроению покупателей, возможность последующей сдачи рассматривают процентов десять из них, не более»,— говорит он.

«Объекты для последующей сдачи приобретают в бюджетном сегменте. При этом нужно понимать, что рынок загородной аренды очень сильно зависит от сезона. Кроме того, до 2015 года большую конкуренцию загородной аренде в Ленобласти составляла Финляндия. Таким образом, можно сказать, что арендный бизнес на загородном рынке сложнее и более непредсказуем, чем сегмент городской аренды»,— добавляет господин Гиновкер. Он замечает, что на премиальном загородном рынке дома под сдачу практически не приобретаются.

«Безусловно, рынок будет расширять линейку предложения, правительство работает над мерами поддержки, стартовала программа сельской ипотеки. Спрос на всю загородную недвижимость будет расти, но прежде всего мы видим динамику в сегментах бизнес и премиум. Цены в проектах высокого качества достигнут верхней планки в течение двух-трех лет, поскольку приоритет жизни за городом и децентрализация мегаполисов станут основными трендами в постэпидемиологический период. Рынок недвижимости ожидает глобальная переоценка, мы живем в новой реальности, изменились требования покупателя»,— прогнозирует госпожа Осетрова. По ее словам, актуальное исследование одного из крупных банков показало, что 40,3% жителей Москвы и 43,2% жителей Санкт-Петербурга не хотят жить выше пятого этажа.

«Покупатель отдает предпочтение автономным, многофункциональным проектам с полным набором инфраструктуры — коммерческой, рекреационной, растут требования транспортной доступности таких проектов. Переход от сезонного пользования загородными домами к постоянному проживанию будет трансформировать и сами жилые пространства, добавляя рабочие зоны, отдельные помещения для всех членов семьи»,— уверена госпожа Осетрова.