Аттракцион щедрости

На российском рынке недвижимости застройщики начали предоставлять необычную услугу по гарантированному выкупу квартир у дольщиков по завершении строительства. Правда, пока она используется на единичных проектах. Таким образом, дольщики могут получить гарантированную доходность, однако им стоит понимать, что закон их в этом вопросе никак не защищает.

Хорошо забытое старое

Как объясняет директор инвестиционного департамента Tekta Group Роман Семчишин, услуга обратного выкупа, или, как ее еще называют, buy back, пришла на российский рынок с Запада. Суть такого механизма заключается в том, что застройщик перекупает у своих клиентов жилье по более высокой цене спустя некоторое время после завершения сделки. В последнее время все большую популярность у российского покупателя приобретают подобные предложения с недвижимостью за границей. Вопрос выгоды здесь очевиден: покупатель приобретает жилье на ранней стадии строящегося дома и по окончании возведения объекта в среднем через два года "возвращает" квартиру девелоперу по выросшей стоимости, тем самым получая прибыль. Гораздо сложнее понять, зачем это нужно девелоперу. "Во-первых, это может быть маркетинговым ходом или стимулированием спроса на неликвидные объекты. Второй причиной может быть то, что девелопер нуждается в деньгах и предполагает возможность выкупить квадратные метры через пару лет, когда его положение наладится",— говорит Роман Семчишин. По словам руководителя управления маркетинга и рекламы группы компаний ГРАС Петра Кирилловского, обратный выкуп — это прежде всего маркетинговый инструмент, который уже несколько десятилетий используется на рынках Европы и США. В частности, он очень распространен в Англии, и в целом подобные продукты хорошо работают на очень стабильных рынках недвижимости. По словам гендиректора "МИЭЛЬ-Новостроек" Софьи Лебедевой, на западных рынках в добровольном порядке застройщики предлагают выкуп через три-пять лет за цену, которая на 20% выше первоначальной. Такая схема также распространена в странах, где происходит затоваривание рынка недвижимости, а предложение существенно превышает спрос, например в Болгарии. Чтобы привлечь покупателей девелоперы, готовы взять на себя обязательство обеспечить гарантированную доходность дольщикам.

По словам руководителя офиса "Марьино" компании "Инком-Недвижимость" Петра Пономаренко, этот механизм очень похож на схему, используемую инвесторами во время роста рынка. "Несколько лет назад, когда владелец новостройки решал заработать, он выставлял квартиру на продажу и у него было два варианта. Во-первых, он может продать другому человеку, но в этом случае застройщик, как правило, берет какие-то деньги за одобрение переуступки права. Второй вариант — продать застройщику этого же дома. Но последние два-три года, учитывая, что спрос невелик, компании этим уже не промышляют",— говорит эксперт. По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, фактически такой оптовый инвестор выступает в роли конкурента девелоперской компании и сам занимается регулированием цен. "Отношения оптовых инвесторов с застройщиками складываются по-разному, крупные инвесторы точно так же, как и застройщики, могут работать на узнавание проекта, раскручивать его, фактически дублировать маркетинговые функции",— говорит эксперт. Поэтому зачастую застройщикам оказывалось выгоднее выкупить права требования на такие квартиры. Сейчас эта тенденция возвращается, но уже на другом уровне — как способ кредитования для застройщика и как вид страхования частных инвесторов.

Удачный симбиоз

По словам Петра Кирилловского, эта схема имеет смысл для покупателя в том случае, если ее условия зафиксированы в договоре. Застройщик выкупает квартиру в определенный установленный срок вне зависимости от того, будет это до или после завершения строительства. Например, на завершающей стадии строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. Покупая недвижимость по этой схеме, дольщик может получить доходность от 4% годовых. В свою очередь, застройщик получает возможность задействовать сразу две покупательские аудитории: инвесторов — на более ранней стадии — и конечных покупателей — на более поздней. Также застройщик может дополнительно заработать на перепродаже и привлечь деньги покупателя на более выгодных условиях, чем банковский кредит. Впрочем, здесь есть и серьезные минусы. На каком-то этапе застройщик сам себе создает конкуренцию и ему приходится работать не с одним крупным заемщиком — банком, а с десятками или сотнями мелких капризных частных кредиторов, и это довольно тяжелая нагрузка на коммерческий отдел. В свою очередь, покупателю эта услуга дает возможность снизить риски при вхождении в проект на ранней стадии. "Очевидный плюс: покупатель в любом случае получает обратно свои деньги, он психологически избавляется от риска потери своих средств, хотя получает вилку доходности, может получить гарантированную минимальную ренту, а может — максимальную сверхприбыль, если рынок поднимется выше",— отмечает Петр Кирилловский. Впрочем, если покупатель воспользуется услугой, он получит доходность ниже, чем мог получить при помощи традиционных банковских инструментов. При этом нужно внимательно читать договор, чтобы убедиться, что застройщик обязуется при любых обстоятельствах произвести выкуп квартиры. Необходимо проверить включены ли макроэкономические изменения в пункте о форс-мажоре.

Как предупреждает руководитель отдела новостроек ГК МИЦ Александр Энгель, методы, с помощью которых застройщик может уклониться от обратного выкупа, весьма многочисленны. Например, компания может объявить себя банкротом. "Недостатков у данной схемы нет, все возможные негативные последствия зависят только от самого девелопера. Например, если застройщик недобросовестный, то он найдет миллион возможностей, чтобы не выкупать квартиру обратно: лазейки в договоре, объявление себя банкротом и т. д.",— не согласна генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Впрочем, по ее словам, чаще всего никакие опасности покупателя не предостерегают. Наоборот, опция обратного выкупа выступает своеобразным гарантом того, что девелопер обязуется достроить объект вовремя. Однако существует определенная категория недобросовестных застройщиков, которые с помощью данной услуги пытаются сбыть неликвид. Обычно они предлагают клиентам "фантастическую" доходность — от 50% и выше. Однако зачастую в момент выкупа такие застройщики либо исчезают в неизвестном направлении, либо отказываются от своих обязательств под любым предлогом. Именно таких недобросовестных девелоперов и следует опасаться.

С точки зрения закона, по словам партнера юридической фирмы "Авелан" Натальи Севериной, обратный выкуп возможен как до завершения строительства, так и после него. "На стадии до сдачи квартиры застройщиком обратный выкуп квартиры может быть реализован путем расторжения сторонами договора долевого участия с возвратом дольщику внесенных им денег и с выплатой ему оговоренного сторонами отступного",— объясняет эксперт. Либо дольщик может уступить свои права по договору долевого участия обратно застройщику, который также возвращает дольщику внесенные им средства и выплачивает ему вознаграждение за уступку прав по договору. После уступки прав договор долевого участия прекращает свое действие и дольщик утрачивает свои права на строящуюся недвижимость, которая остается у застройщика. Если же квартира уже сдана, дольщик становится ее собственником и может обратно продать ее застройщику только по договору купли-продажи аналогично, как и любым иным третьим лицам. При этом вопрос о цене и доходности является индивидуальным и в силу принципа свободы договора в каждом конкретном случае зависит исключительно от достигнутых договоренностей сторон и конкретной ситуации — от стадии строительства, наличия свободных средств у застройщика, привлекательности объекта строительства и др. "Недостатки заключаются в том, что в настоящее время не существуют единого правового механизма, позволяющего заранее обязать застройщика выкупить эту квартиру обратно исключительно по желанию самого только дольщика. Поэтому пока данная услуга в большинстве случае основывается только на обещании застройщика",— отмечает Наталья Северина. Так, например, если предусмотреть в договоре долевого участия право дольщика на одностороннее расторжение им договора в любое время, это позволит ему лишь вернуть свои внесенные средства и не более того. Также возникает сложность с определением цены обратного выкупа. Если по условиям договора об обратном выкупе она будет согласована заранее, например в зависимости от стадии строительства, то по факту при достижении этой стадии цена может оказаться неадекватной. На практике различные застройщики используют разные варианты оформления своих обязательств по обратному выкупу, зачастую не соответствующие законодательству и в связи с этим не гарантирующие права дольщиков. Поэтому в каждом таком случае юристы рекомендуют дольщикам проводить предварительную правовую экспертизу предлагаемых им схем оформления отношений на предмет допустимости этого в соответствии с действующим законодательством, чтобы впоследствии не выяснилась неработоспособность выбранной схемы.

Гарантия на будущее

Пока использование обратного выкупа как универсальную услугу для всех покупателей объявили единичные компании. Например, ее предлагают в проекте "ДОН-строя" "Сердце столицы". Как объясняют в компании, услуга прежде всего нацелена на людей, имеющих накопления в размере 5-7 млн руб.: покупатель при желании сможет продать ее компании через три года с даты подписания договора, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 13,5%, то есть 4,5% годовых. Впрочем, на открытом рынке покупатель сможет заработать значительно больше: по данным того же "ДОН-строя", рост цен составляет в среднем 10-15% в год в зависимости от строительной готовности объекта. "Это очень большой объект, поэтому они вынуждены привлекать частные деньги для реализации своего объекта",— говорит Петр Кирилловский. Как отмечают эксперты, использовать такую схему реализации может тот застройщик, который связан с крупным банком. По сути, таким образом компания привлекает более дешевые депозиты в свою банковскую структуру. В свою очередь, в компании Tekta Group схему обратного выкупа применяют только к крупным оптовым покупателям. "В целом в условиях существующего рынка buy back имеет смысл разве что для крупных инвесторов, которые приобретают большой объем площадей в одном проекте. Профессиональные игроки, как правило, вкладывают свой капитал еще до начала строительства жилого комплекса, когда девелопер предлагает наиболее привлекательные условия покупки",— объясняет Роман Семчишин. Кроме того, такие клиенты не только соглашаются на мораторий продаж приобретенных квартир в течение определенного срока, но и часто ищут помощи застройщика при их будущей реализации. Обычно выкуп производится по цене выше той, по которой приобретал недвижимость инвестор, но ниже рыночной. Таким образом, сделка выгодна обеим сторонам.

По словам Петра Кирилловского, в условиях, когда покупатели ждут начала кризиса, такое предложение может быть вполне привлекательным, но надо помнить о том, что банк осуществляет страхование вкладов. Даже при его крахе клиент получит свои деньги обратно, так как они обеспечиваются Центробанком. В случае же покупки недвижимости по этой схеме финансовая безопасность обеспечивается только договором. "Сейчас в России эта услуга в полной мере законодательством не урегулирована, зато ее предоставление возможно любой компанией и в любом сегменте",— добавляет Наталья Северина.