Хрущоба бизнес-класса

       Первый месяц 2005 года на рынке недвижимости отмечен увеличением спроса и небольшим ростом цен. Среди строящихся объектов успехом пользовались квартиры в домах, имеющих выигрышное расположение, на вторичном рынке — любая дешевая жилплощадь, а также квартиры в домах бизнес-класса.

"Онегин" торопит

     В привычное рабочее русло столичный рынок недвижимости стал входить только во второй половине месяца. По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость", по количеству звонков январь вышел на более высокие показатели, чем декабрь. Цены пошли вверх, и их рост по средним показателям составил 1,5-2%. Сложившаяся ситуация специалистом оценена как "достаточно устойчивая", а возросший спрос на жилую недвижимость подтвердил, что рынок принимает повышение цен. За счет нескольких удачных сделок на территории ЦАО специалисты корпорации МИАН получили еще более высокий результат — рост цен на 8%. В январе устойчивым спросом пользовались двух- и трехкомнатные квартиры среднего метража (от 70 до 110 кв. м), а среди покупателей преобладали те, кто в январе реализовал спрос, отложенный с прошлого лета и осени.

     Хорошие продажи характерны для районов с благоприятной экологией. Один из таких объектов — жилой комплекс бизнес-класса "Янтарный город", расположенный в Строгине. К преимуществам проекта относятся хорошие виды из окон на Москву-реку и Серебряный Бор, удачные планировочные решения, инженерное оснащение, наличие подземного паркинга и объектов инфраструктуры на первых нежилых этажах. В январе продажи шли по цене от $1,83 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м. Самое дешевое жилье в границах МКАД в январе можно было купить в микрорайонах 6-7 района Кожухово. Жилплощадь в домах от ДСК-1 в конце месяца продавалась по цене от $975 за кв. м.

     Первый месяц нового года показал хорошие результаты в элитном сегменте рынка недвижимости. По данным Paul`s Yard, в среднем цены предложений по сравнению с декабрем увеличились на 1,7%. Лидером ценового роста по-прежнему остается ЦАО, а за ним со значительным отрывом следуют ЗАО и ЮЗАО. Среди интересных сделок января Павел Здрадовский, генеральный директор Paul`s Yard, отметил продажу двух пентхаусов в элитном жилом комплексе "Онегин" на Малой Полянке, вл. 2. Как правило, продажи самого престижного жилья откладываются до завершения строительства — в "Онегине" же покупатели предпочли поторопить событие. Жилплощадь в доме класса "люкс" на ул. Удальцова, 23 (дом сдан в эксплуатацию) продавалась по цене $3,2-3,7 тыс. за кв. м, в строящемся доме класса "люкс" (Ленинский проспект, 94-1) — по $2,25-$2,6 тыс. за кв. м, в доме бизнес-класса (ул. Удальцова, 17-1) — по $2-$2,2 тыс. за кв. м. Отмечен рост спроса на квартиры в уже построенных домах.

Б/у квартиры в той же цене

     На вторичном рынке период ожидания роста цен затянулся. По данным сайта irn.ru, средняя цена квадратного метра выросла всего на 0,2% и составила $1,806 тыс. против $1,802 тыс. в декабре. Как предположил Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru, это связано не столько с пропорциональным подорожанием уже присутствующих на рынке квартир, сколько с выходом на рынок дополнительного предложения по новым ценам. Следует отметить, что в январе по сравнению с декабрем объем рынка снизился примерно на 17% (источник arn.ru), а это значит, что выбор потенциальных клиентов сократился. Особенно это стало заметно в самой низкой ценовой нише. По ценам в пределах $1,2-1,4 тыс. за кв. м. продавалось всего 9,8% квартир, имеющихся на рынке. Большинство дешевых вариантов поступило из Капотни, Печатников, Бирюлева Западного, Бирюлева Восточного, а также из Зеленограда. Одновременно стало больше квартир, где квадратный метр стоит $2-2,5 тыс. (18,3%). Так, в районах Крылатское и Сокольники по цене от $2 тыс. за кв. м продается более 90% жилплощади, на Соколе — порядка 80%, в Черемушках — больше 70%. Самое существенное падение средней цены квадратного метра (0,9%) в январе отмечено на территории ЦАО ($2,795 тыс.), при этом в ЮЗАО средний показатель вырос на такую же величину и составил $1,9 тыс. за кв. м. Повышенный интерес вызывали квартиры в домах бизнес-класса, что отразилось на ценах, которые в течение месяца выросли на 1,5%. К примеру, в доме бизнес-класса на ул. Маршала Соколовского (метро "Октябрьское поле") четырехкомнатную квартиру продавали за $325 тыс. ($2,005 тыс. за кв. м). При том что эксперты стараются оперировать обобщенными данными, в каждом административном округе Москвы сложились свои дорогие и дешевые районы. К примеру, на территории престижного ЗАО самые высокие цены предложения в январе действовали в районе Дорогомилово (средняя цена около $3 тыс. за кв. м), а низкие — в Солнцеве (порядка $1,5 тыс. за кв. м). В САО ценовой рейтинг возглавили районы Сокол, Беговая и Аэропорт со средней ценой выше $2 тыс. за кв. м, а в аутсайдеры попали Дмитровский и Западное Дегунино (немногим больше $1,5 тыс. за кв. м). Квартиры в панельных пятиэтажках продолжают пользоваться спросом, но в последние месяцы этот процесс идет по убывающей. В январе цены практически не изменились и составили $1,685 тыс. за кв. м (источник: arn.ru), в то же время в ЦАО стать обладателем квартиры в хрущевке можно, рассчитывая заплатить в среднем $2,3 тыс. за кв. м, в ЮЗАО — $1,78 тыс. за кв. м, а в ЮВАО — $1,51 тыс. за кв. м.

     На рынке элитного жилья в январе сделок было заключено немного, в то же время эксперты отметили рост просмотров в конце месяца, а также рост количества квартир, находящихся под задатками. Большинство объектов находится в районе улиц Остоженка, на Арбате, в Замоскворечье. Специалисты Soho Realty отметили появление на вторичном рынке элитного жилья нескольких квартир, расположенных в районе Остоженки, цена которых в 1,5 раза превышает их рыночную оценку. Риэлторы не стали открывать истинную цену предложения, а только сказали, что в декабре о реализации квартир по таким высоким ценам не могло быть и речи. Специалисты отметили, что клиенты все чаще останавливают выбор на квартирах до 200 кв. м.

Распродажа котлованов

     В январе открылись продажи жилья на нескольких столичных объектах. Один из них — монолитно-кирпичный дом бизнес-класса в Сокольниках (ул. Б. Остроумовская, вл. 19-21). Следует отметить, что в районе, где раньше строительство нового жилья практически не велось, начиная с 2004 года это уже пятая стройплощадка, которая осваивается в основном за счет уплотнения старой застройки. Новый дом будет 12-этажным, двухсекционным, с нежилыми помещениями на первом этаже и подземным паркингом. Площадь квартир соответствует категории дома — от 83 кв. м двухкомнатные и до 185 кв. м — четырехкомнатные. Строительство дома пока не начато, но известен срок его сдачи госкомиссии — конец 2006 года. В январе договоры заключались по цене от $2,5 тыс. до $4 тыс. за кв. м, самые дорогие квартиры ориентированы окнами на живописный пруд.

     На северо-западе Москвы жилья возводится много, но проекты эконом-класса всегда пользуются повышенным вниманием. НПП "Тема" собирается летом выйти на строительную площадку по адресу ул. Генерала Глаголева, вл. 17-19, но продажи уже начались. Монолитно-кирпичный дом будет 27-этажным и многосекционным. Первый этаж займут объекты инфраструктуры и офисные помещения. Подземный паркинг рассчитан на обеспечение машиноместами практически каждой квартиры жилого дома. В начале года действовали цены от $1,34 тыс. до $1,45 тыс. за кв. м. Срок сдачи дома госкомиссии — IV квартал 2006 года. На весну намечено освоение стройплощадки на северо-востоке столицы (ул. Полярная, вл. 34, стр. 3) вблизи станции метро "Медведково". В соответствии с проектом здание будет 25-этажным, одноподъездным. Первые четыре этажа — нежилые, на их площадях планируется разместить фитнес-комплекс, медицинский центр и другие объекты инфраструктуры. Два последних этажа дома отведены под видовые двухуровневые квартиры. В январе договор инвестирования заключался по цене $1,05 тыс. за кв. м вне зависимости от типа квартиры и ее метража. Во II-III кварталах 2005 года намечен выход строительной техники на площадку, что находится по адресу Ленинский просп., вл. 67А. На престижной территории планируется возвести 22-этажный двухсекционный монолитный дом с объектами инфраструктуры на первом этаже и двухуровневым подземным паркингом. Дом примечателен очень широким выбором квартир, отличающихся как метражом, так и планировками. Однокомнатные квартиры общей площадью от 50 до 55 кв. м., двухкомнатные — 70-92 кв. м., трехкомнатные — 100-140 кв. м., четырехкомнатные — 137 кв. м и пятикомнатные — 157 кв. м. Цена реализации в январе составила от $1,5 тыс. до 1,8 тыс. за кв. м, стоимость машиноместа — $15 тыс. Срок сдачи дома — III-IV кварталы 2007 года.

ЛЮДМИЛА ВЛАДИМИРОВА

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
       Можно ли инвестировать в строящееся жилье?
Михаил Ветлугин, генеральный директор компании "Новый город":
       — Очень рискованно. Сейчас происходят большие изменения в законодательстве: вступают в действие многочисленные законы и поправки, принятые к началу 2005 года. Как они будут работать в реальности, как их действие отразится на инвесторах — неизвестно. Сроки реализации проектов могут удлиниться, а порядок регистрации сделок запутаться. К тому же рынок может пойти вниз. И, как следствие, у инвесторов — крупных и мелких — будут возникать проблемы с финансированием, новостройки будут замораживаться.
       
Виктор Козлов, коммерческий директор "Авгур Эстейт":
       — Сегодня наибольший риск для потенциального инвестора может представлять долгострой (в крайнем случае — недострой). Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо обдуманно подходить к выбору компании-застройщика и тщательнее изучать первичные документы. Главное, на что стоит обратить внимание, — будет ли финансироваться проект за счет кредитных средств в случае отсутствия рефинансирования со стороны клиентов.
       
Константин Ковалев, управляющий партнер BLACKWOOD:
       — В самом конце 2004 года был принят новый пакет законов о земле. Согласно новым законам, приобретение квартиры в строящемся доме не облагается налогом на добавленную стоимость. До принятия этих законов инвестор также не платил НДС, заключая инвестиционные контракты с девелоперами. Теперь же они имеют право заключать договор купли-продажи в строящемся доме, что дает им гораздо больше гарантий. Инвестор может требовать от девелопера выполнения всех обязательств в гарантированный срок, и его права защищены Гражданским кодексом РФ. Безусловно, для девелоперов новый закон означает больше обязательств, и они могут пренебречь новой схемой отношений с инвесторами и работать по старой.
       
Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:
       — Индивидуальные инвесторы стали более защищенными, так как 30 декабря 2004 года был принят закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Согласно новому закону, неблагонадежные застройщики не смогут привлекать денежные средства инвесторов. Государственная регистрация прав долевого участия в строительстве становится обязательной. Благодаря более совершенным процедурам юридического регулирования сделок появляется возможность ипотеки на стадии строительства. Но справедливости ради надо отметить, что данный закон вступает в силу лишь в апреле 2005 года, и сколько появится толкований, изменений и дополнений — неизвестно.

Жилые объекты, строительство которых начато в январе

| | Объект | Адрес | Инвестор |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | Жилой дом | Просп. Маршала Жукова, влад. 41-45 | "Крост" |
| 2 | Жилой дом | Бульвар Генерала Карбышева, влад. 21 | "Крост" |
| 3 | Жилой дом | Ул. Магнитогорская, влад. 13, корп. 3 | "Главмосстрой" |
| 4 | Жилой дом | Ул. Новаторов, корп. 10 | ПИК |
| 5 | Жилой дом | Новокуркино, 6-й микрорайон, корп. 2 | ПИК |
| 6 | Жилой дом | 2-й Зачатьевский пер., 11/17 | "Баркли" |
| 7 | Жилой дом | Ул. Дружбы, д.4 | ДИПС |
| 8 | Жилой дом | Просп. Вернадского, влад. 90, корп. 3-4 | "Миракс-парк" |
| 9 | Жилой дом | Зюзино, кв. 26-31, корп. 10 | СУ-155 |
| 10 | Жилой дом | Новые Кузьминки, кв. 117, корп. 7 | СУ-155 |
| 11 | Жилой комплекс | Нагатинский Затон, 4-й район, корп. 2-3 | СУ-155 |