Апартаментам не хватает статуса

Неопределенность в отношении правового статуса апартаментов и возможное введение запрета на реализацию новых проектов заставили девелоперов с опаской смотреть на этот формат. За год число новых проектов в Москве сократилось в два раза, а их доля в совокупном объеме предложения на первичном рынке размылась с 24% до 17%. Спрос на формат остается высоким из-за доступности относительно жилья, и на рынке уже формируется дефицит предложения.

Доля апартаментов в московских новостройках премиум-класса по итогам первого квартала снизилась с 67% до 55%, бизнес-класса — с 27% до 19% год к году. Такие данные приводят в Colliers. Аналогичную тенденцию заметили и другие участники рынка. По оценкам «Азбуки жилья», апартаменты сейчас занимают 17% от общего объема предложения на первичном рынке «старой» Москвы против 24% годом ранее. В массовом сегменте доля сократилась с 17% до 12%, в бизнес-классе — с 23% до 16%, в элитном — с 55% до 42%.

«Нестабильность со статусом апартаментов заставила крупных игроков сосредоточиться на жилых проектах»,— констатирует гендиректор We Know Александр Галицын.

Правовой статус апартаментов активно обсуждается уже несколько лет. В ноябре 2020 года в Минстрое заявили о планах приравнять к жилью существующие проекты, а на строительство новых наложить мораторий. Но единогласной поддержки эта инициатива не получила. В январе этого года президент Владимир Путин поручил правительству внести в законодательство изменения, определяющие правовой статус апартаментов в срок до 1 августа. В Минстрое на вопросы “Ъ” не ответили.

Марат Хуснуллин, вице-премьер, в эфире «Россия 24» в декабре 2020 года, ТАСС
Мы считаем, что надо максимально апартаменты узаконить

Руководитель департамента консалтинга «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков констатирует, что девелоперы в Москве действительно стали выводить на рынок меньше апартаментов: в первом квартале 2020 года появилось восемь новых комплексов на 3,1 тыс. лотов, в этом году — четыре проекта на 500 лотов. Такую динамику эксперт связывает с неопределенностью, возникшей после оглашенных предложений Минстроя. Снижение вывода новых апартаментов вдвое отмечает и председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Решение по статусу апартаментов побудило многих девелоперов отложить запланированные старты апарт-комплексов»,— говорит она.

По словам господина Дарусенкова, меньше всего неопределенность нравится банкам, а без привлечения проектного финансирования невозможно реализовывать апартаменты по ФЗ-214, то есть проекты нельзя будет продавать по стандартной ипотеке. О неготовности кредитовать проекты апартаментов без разрешения на строительство “Ъ” уже говорили в Сбербанке и МКБ (см. “Ъ” от 20 апреля). Заместитель гендиректора Level Group Юлия Агафонова подтверждает, что многие застройщики стали с осторожностью относиться к формату из-за неопределенности правового регулирования и финансирования. Начальник отдела оценки Sminex Святослав Куланин добавляет, что сегодня на рынок активно выходят проекты, разрешительные документы на строительство которых были получены несколько лет назад.

Гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова говорит, что высокий спрос на апартаменты тем не менее сохраняется: в январе—феврале число сделок превысило аналогичный показатель прошлого года на 25%. По словам госпожи Кузнецовой, на рынке формируется дефицит апартаментов, а их средняя рыночная цена за год увеличилась на 20,2%, до 380 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом высокобюджетного сегмента. Увеличению показателя способствует и рост строительной готовности проектов, из которых 67%, по данным «Бон Тон», на заключительной стадии.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев добавляет, что на рост цен повлияли и заявления властей о придании апартаментам статуса жилья.

Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов поясняет, что традиционно апартаменты дешевле квартир на 20% и более. «И эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник»,— говорит он. Повышение ключевой ставки ЦБ и общий рост стоимости строительства также будут влиять на цены в сегменте, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.