Категория "недвижимое имущество" в частном праве: история вопроса

Романова Елизавета Николаевна

кандидат юридических наук, декан юридического факультета Южного института менеджмента Зелик Виталий Анатольевич

кандидат юридических наук, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Южного института менеджмента

Категория "недвижимое имущество" в частном праве: история вопроса

Аннотация

Статья посвящена генезису цивилистической категории "недвижимое имущество".Содержит сравнительно-правовой анализ содержания данного понятия в римском и российском праве.

Annotation

Article is devoted to the genesis of civil law category "immovable property". It contains comparatively-legal analysis of given concept in Roman and Russian law.

Ключевые слова: римское частное право, вещи движимые, вещи недвижимые, концептуальные признаки деления, классификация объектов гражданских прав.

Key words: Roman private law, movable and immovable property, conceptual features of division, classification of civil law objects.

равоотношения, связанные с

Поборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Разработка дискуссионных вопросов в этой области составляет неотъемлемую часть предмета науки

Особенность и сложность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой -осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

Учитывая остроту проблемы, Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 марта 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [1].

Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование

регулирования оборота недвижимого имущества. Только 2004 г. был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости .

Вместе с тем действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Это приводит к выводу, что правовое регулирование отношений в сфере недвижимости должно носить комплексно-согласованный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов, так и других отраслей прав административного, земельного, экологического и др., традиционно относимых к публично-правовому регулированию. Считается, что тезис о взаимовлиянии и взаимопроникновении частноправовых и публично - правовых норм и институтов уже стал аксиоматичным [2].

Словарь русского языка С. И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное [3, с. 401].

Серьезность и длительность дискуссии, а также задачи, поставленные государством в

_122

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2009 • № 4

Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе вызывают интерес к правовому исследованию данной проблемы с позиции ее исторического развития. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков и практически ничем не отличался [4, с. 200].

Римское право столетиями вырабатывало систему объектов гражданских прав в целом (вещей телесных и бестелесных), при этом, не придавая естественному делению вещей особую юридическую значимость,. Классификация вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках. Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли [5].

Следовательно, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной классификации - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

В Российской империи в Своде законов (действовавшем до революции 1917 г.) давалось описательное определение недвижимости -"земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских) [6, с. 98].

Не претендуя на подробный анализ представлений историков и правоведов о древнем праве, можно сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, показательны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы объектов недвижимого имущества и их системы. Во-первых, недвижимое имущество зависело от публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное. Во-вторых, наличие публичного порядка владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, в отличие от упрощенного порядка, способствовало предотвращению больших негативных последствий, вызванных недобросовестностью участников сделок.

Следовательно, правовой режим древнего права характеризовался более публичным порядком правового регулирования, нежели частно-правовым.

По мнению В. Б. Ельяшевича история поземельной собственности в России также не знала иных способов приобрести права на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю [7, с. 269].

Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок" [8, с. 699-700].

История российского права о вещах движимых и недвижимых начала свой отсчет с первой половины Х!Х в., когда термин "имущество", а также его классификация приобрели в России легальный характер.

Так, в 1832 г. в России был опубликован, а с 1 января 1835 г. вступил в силу Свод законов Российской империи [9]. В нем впервые определены классификации имуществ: движимых и недвижимых, раздельных и нераздельных, благоприобретенных и родовых, наличных и долговых. Следует отметить, что российские цивилисты того времени активно исследовали объекты недвижимого имущества. В Систематическом указателе русской юридической литературы по гражданскому праву за 1758 - 1904 гг. включены около 350 публикаций только об объектах недвижимого имущества, актуальность которых сохранилась и в наши дни [10, с. 175].

В начале XIX в. российские правоведы активно работали над документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи (далее Проект), который был издан в 1910 г., однако принят так и не был [11, с. 5]. Тем не менее интересно, что в первой главе этого документа (параграфы 1-5) все имущества также разделялись на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признавались земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины [12]. В данном изложении объекты недвижимого имущества определялись не только перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий - "неподвижно к земле прикрепленные" [13, с. 335]. Попытка ^^

123

систематизации критериев разграничения вещей способствовала дальнейшему развитию законодательства в области вещного права, поскольку конструкции, к которым относятся объекты недвижимого имущества и их система, концептуальны и, по выражению П. П. Цитович, "верховны" [14, с. 27-29] для всей и всякой национальной правовой системы. Одновременно в Проекте была заложена презумпция, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное [15, с. 137-148].

Классическая цивилистика продолжает развиваться в границах сложившихся законодательных представлений о недвижимости и в наши дни. Во-первых, через перечень объектов недвижимости; во-вторых, через их связь их с землей [16, с. 96].

К. П. Победоносцев отмечал, что "у нас самое главное и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды" [17, с. 87].

Научная цивилистическая мысль в России постоянно и поступательно углубляет правовые представления об имуществе. Это не случайно, ведь именно имущественные отношения образуют предмет гражданского права как отрасли. Как можно видеть из формулировки п. 1 ст. 2 ГК РФ, законодатель прямо указывает в числе имущественных прав (отношений) право собственности и другие вещные права, договорные и иные обязательства, а также другие имущественные отношения.

Необходимость выработать концептуальные признаки деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые имущества всегда ощущалась в науке, законодательной и судебной практике. Активное обсуждение возникающих при этом проблем до сего времени не умалило актуальности исследований в этой области.

Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по принципу -все, что не недвижимость - движимое имущество. Учитывая, что понятие движимых вещей не определено законодательно, установить понятие недвижимости путем использования такого приема - по остаточному принципу - невозможно.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие не-движимости лежит в основе всей системы недвижимых вещей, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом и требует дальнейшего детального научного исследования.

Литература

1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.

2. Лапач Л., Понятие "имущество" в российском праве и в конвенции о защите прав человека и основных свобод //Российская юстиция № 12003.

3. Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1990.

4. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

5. См., например: Краснокутский В. А. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. Раздел V; Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний сад", 1998; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994; Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права: Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996 и др.

6. См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изда-нию 1907 г.). М., 1995.

7. Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том второй. Париж, 1951.

8. Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997.

9. Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 384.

10. Поворинский А. Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001.

11. Кассо Л. А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читан-ная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., 1900.

12. Кодан С. В., Тараборин Р. С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России. 1800 - 1825 гг.

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2009 • № 4

124

Екатеринбург: Уральская академия государственной службы; ИИТЦ "Зерцало-Урал", 2002.

13. Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. Екатеринбург: Изд-во ин-та частного права, 2003.

14. Цитович П. П. Русское гражданское право: Конспект лекций. Киев, 1894.

15. Об истории кодификации гражданского права в России под руководством М. М.

Сперанского см.: Маковский А. Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования // Вестник ВАС РФ. 2005. № 2.

16. Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. М.: Статут, 1997. С. 141 (Классика российской цивилистики); Цитович П.П. Указ. соч. С. 27 - 29; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.

17. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб., 1892.

125