Обратный отсчет

Обратная ипотека существует на российском рынке уже более десяти лет, однако широкого распространения она так и не получила. В причинах слабой заинтересованности банков в этом инструменте разбирался корреспондент Guide Кирилл Косов.

Под обратной ипотекой понимается заем, который предоставляется пожилым людям под залог их недвижимости. Это договор, в соответствии с которым владелец недвижимости, сохраняя за собой право собственности, получает от банка или другого финансового учреждения пожизненные выплаты

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Под обратной ипотекой понимается заем, который предоставляется пожилым людям под залог их недвижимости. Это договор, в соответствии с которым владелец недвижимости, сохраняя за собой право собственности, получает от банка или другого финансового учреждения пожизненные выплаты. Когда владелец жилья умирает, его квартира переходит банку и используется им для погашения понесенных расходов и начисленных по ним процентов. Обычно кредитно-финансовое учреждение продает недвижимость ушедшего из жизни пенсионера, реже задолженность по обратной ипотеке гасят родственники, возвращая себе жилье.

Маргарита Кирикова, территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие», отмечает, что для одиноких пенсионеров и малоимущих категорий граждан программа теоретически интересна тем, что квартира остается их в собственности до конца жизни, а банк является гарантом регулярных выплат. В случае же с обычной рентой существуют риски обмана со стороны будущего собственника, высказывает мнение эксперт.

Подбитый пилот

Программа пользуется популярностью в США, но в России так и не смогла пока реализоваться. «В 2012 году программа обратной ипотеки была запущена АИЖК в рамках пилотного проекта. Тогда кредит предоставлялся пенсионерам от 60 лет, сумма кредита доходила до 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц. На размер выплат влиял возраст заемщика»,— вспоминает госпожа Кирикова.

Однако спрос на программу был крайне низок, и дальнейшего развития она не получила, Несмотря на то, что в 2017 году правительство РФ возвращалось к вопросу реализации программы, ее разработка не была завершена.

«Кроме крайне слабого интереса к обратной ипотеке со стороны пожилых людей, сдерживающим фактором для развития подобной программы в России является ее очевидная непривлекательность для банков. Фактически банк берет на себя обязательства по ежемесячным выплатам, а прибыль получает только по факту окончания договора, причем связанного со смертью клиента. При этом срок договора и размер прибыли не могут быть заранее определены. А вот репутация критически страдает даже от самого факта вывода на рынок продуктов, выгода которых напрямую зависит от как можно более раннего ухода из жизни человека»,— говорит госпожа Кирикова.

Руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых обращает внимание, что механизм обратной ипотеки задумывался как дополнительный инструмент борьбы с бедностью, однако в России он не получил широкого распространения. «В первую очередь это связано с тем, что этот финансовый продукт невыгоден банкам. Поскольку в России нестабильна стоимость жилья, обратная ипотека может обернуться для них убытками»,— поясняет эксперт.

Соответственно, рекламных кампаний, посвященных обратной ипотеке, нет. Большинство пожилых петербуржцев просто не знают о ней. По словам господина Соловых, претендовать на обратную ипотеку могут люди старше 60 лет, владеющие жилплощадью в многоквартирном и не признанном аварийном доме на протяжении минимум трех лет, не имеющие нетрудоспособных иждивенцев и несовершеннолетних наследников. «Доход пенсионера по обратной ипотеке зависит от его возраста (чем моложе владелец жилплощади, тем на более скромные регулярные выплаты он может рассчитывать), пола (в банках учитывают, что средняя продолжительность жизни женщин больше, чем мужчин) и стоимости его квартиры. В итоге зачастую даже одинокие пенсионеры отказываются от оформления обратной ипотеки из-за непривлекательных условий»,— рассказывает господин Соловых.

Недостойное подспорье

Степан Федоров, генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК», говорит, что тормозят развитие этого вида займов и высокие процентные ставки: чем выше стоимость привлечения средств, тем ниже выплаты. «Зачастую получается, что выплаты пожилому человеку оказываются слишком малы и не создают достойного подспорья к пенсии, как предполагалось»,— разъясняет эксперт.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу AAG, говорит, что среди других крупных игроков рынка с обратной ипотекой работает также Дом РФ. «Специфика этой ипотеки в том, что она рассчитана на людей преклонного возраста. Многие опасаются оставлять в залог жилье, а это тормозит развитие данного финансового инструмента. Это некое недоверие к существующей финансово-кредитной системе, а где-то просто недостаток знаний о такого рода механизмах»,— указывает господин Хохлов.

Алексей Яковлев, ведущий маркетолог Mimino, также считает, что развитие обратной ипотеки сдерживают низкая осведомленность потенциальных заемщиков о возможностях обратной ипотеки, сложности в получении кредита в старшем возрасте, неопределенность в законодательстве и высокая стоимость. «Однако перспективы обратной ипотеки в России обещают быть многообещающими. Юридические нюансы обратной ипотеки включают в себя необходимость заключения специального договора между заемщиком и кредитором, который регулирует права и обязанности сторон, а также процедуры выплаты процентов и погашения кредита. Заемщик должен быть владельцем недвижимости и иметь возраст не менее 60 лет. Кроме того, заемщик должен быть гражданином России или иметь вид на жительство в России»,— перечисляет эксперт.

Петр Манько, партнер агентства недвижимости «Загородный стиль», говорит, что в Санкт-Петербурге сегодня есть два варианта реализации этой услуги: от лица государства и от частных лиц. «При этом среди ипотечных продуктов банков я такой услуги не встречал. Также есть частный сегмент рынка, суть та же самая: одинокий пожилой человек обращается к знакомым за долгосрочной и постоянной финансовой помощью в обмен на право собственности на свою квартиру»,— рассказывает эксперт.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор «Выберу.ру», вспоминает: «За последние десять лет продукт "обратная ипотека" так и не появился в банках страны, включая петербургские кредитные организации. Хотя в начале 2010-х отечественные банкиры обсуждали эту идею, придуманную западными специалистами. Кроме того, один из предшественников госкорпорации Дом.РФ — АРИЖК — даже тестировал этот вид социального кредитования пенсионеров под залог имеющегося жилья. По условиям пилотного проекта пенсионеры могли получать заем под залог квартиры на десять лет по ставке 9% годовых. Заемщик-пенсионер пользовался деньгами, но фактически не обслуживал такой долг. Проценты начислялись и капитализировались на счете банка, увеличивая "тело" жилищного кредита. В дальнейшем после смерти заемщика квартира оставалась в собственности банка и могла быть реализована с торгов. Авторы российской адаптации обратной ипотеки планировали, что банки будут секьюритизировать эти жилищные кредиты в облигации, привлекая финансирование. А рынок получил бы эффективный механизм для стимулирования ипотечного сегмента и прежде всего вторички. На наш взгляд, обратная ипотека действительно могла бы заинтересовать и одиноких российских пенсионеров, у которых в собственности есть дорогостоящие ликвидные квартиры в обеих столицах и городах-миллионниках. Но спустя десять лет программа так и не появилась, кроме того, не было информации и о результатах тестового проекта».

Господин Баджурак отмечает, что обратная ипотека в качестве меры господдержки государства получила распространение в ряде штатов Америки. Рассматривали этот ипотечный механизм и в европейских странах, однако широкой практики применения он не нашел. «В нашей стране подобная забота государства о пенсионерах могла бы решать текущие проблемы на ипотечном рынке, причем в сегменте вторички. Население страны стареет, реальные доходы у пенсионеров снижаются. А недвижимость, которой они владеют, дорожает. Поэтому не исключено, что в перспективе обратная ипотека может быть создана и предложена рынку по аналогии, например, с семейной ипотекой и с субсидированными государством ставками. Но даже в теории в ближайшие три-пять лет такая схема вряд ли возможна из-за всех тех экономических трудностей, в которых оказалась наша страна из-за геополитики и санкций»,— полагает эксперт.

Ментальность и проволочки

Юрист Анастасия Громакова говорит, что самая большая проблема обратной ипотеки — это достаточно жесткие условия для ее получения. «Квартира должна быть расположена обязательно в черте города, в доме с этажностью не ниже четырех этажей, жилье не должно быть ветхим и аварийным, получатель такого займа должен быть полноценным собственником, то есть в квартире должна отсутствовать долевая собственность. С юридической точки зрения обратная ипотека пользуется небольшой популярностью ввиду вышеперечисленных условий, а также самого процесса одобрения. Большинство граждан преклонного возраста попросту не знают о такой программе, а также не хотят участвовать в проволочках при оформлении данного кредита»,— отмечает она.

Дополнительным препятствием для внедрения обратной ипотеки, по мнению господина Баджурака, может стать ментальность россиян. «Для большинства из нас собственная квартира — главный актив. На него зарабатывают всю жизнь, платят ипотеку и передают по наследству. Родственники пенсионера, решившего стать заемщиком, вряд ли проникнутся его энтузиазмом и захотят фактически расстаться с недвижимостью. Можно прогнозировать, что обратная ипотека останется нишевым продуктом и не получит широкого распространения»,— дает прогноз эксперт.

Он напоминает, что программы ипотечного кредитования (под залог недвижимости) есть у всех розничных банков страны. «Их не нужно путать с обратной ипотекой. Популярность кредитов под залог недвижимости сейчас невысока. Онлайн-спрос на этот вид залогового кредитования снижался весь 2022 год. В январе и феврале 2023 года количество запросов потребителей упало до минимума за последние два года и было в 1,6 раза меньшим, чем в эти месяцы годом ранее. Во многом это результат смены потребительской модели на сберегательную. Россияне не рискуют сейчас жить в долг и тем более отдавать в залог банку свои квартиры»,— замечает господин Баджурак.