Тяга к малым формам

Метраж жилья премиум-класса в последние годы заметно уменьшился. По некоторым оценкам, сегодня на рынке продаются квартиры, которые на 12% меньше, чем элитное жилье, продававшееся в 2000-х годах. Сейчас тенденция на рынке разнонаправленная: появляются проекты с большими, чем ранее, площадями, но из-за еще большего предложения малогабаритного жилья класса «премиум» тенденция падения площади все равно сохраняется.

Элитное жилье отличает гибкость объемно-планировочного пространства, просторная площадь квартиры, высота потолка не менее 3,2 м

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Аудитория жилья элит-класса разновозрастная, поэтому предложение отличается разнообразной квартирографией, удобными планировками на разный формат семей.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит, что уже несколько лет наблюдается тенденция на уменьшение площади элитных квартир. Застройщики уже практически не предлагают домов с бассейнами, сигарными, бильярдными: в моде ЗОЖ. Экологичность материалов, энергоэффективность здания все чаще заявляются покупателями как значимые критерии выбора, отмечает госпожа Денисова. «В жилых комплексах можно найти популярные одно-, двух-, трехкомнатные квартиры как скромного, так и увеличенного метража, с большими комнатами, просторной кухней. В продаже также есть эксклюзивные квартиры на последних этажах с панорамными окнами, квартиры с собственными лифтами, террасами и мансардами»,— перечисляет госпожа Денисова.

Юлия Драгунова, главный специалист-архитектор компании «Метрополис», подтверждает, что в последние годы исчезли помещения с бильярдными столами, тренажерами и саунами. «Все эти функции вынесены за пределы современного жилья и обеспечиваются за счет инфраструктуры, находящейся в непосредственной близости от клубного дома. Спа-салоны и премиальные фитнес-клубы всегда готовы оказать широкий спектр услуг самой взыскательной публике. Хорошим примером расположения подобных клубных домов и резиденций в Москве является район Остоженки. Но, несмотря на эти изменения, метраж элитных апартаментов не может быть меньше 100 кв. м. В противном случае количество жильцов будет чрезмерно высоким, что снизит комфортность проживания в доме»,— уверена госпожа Драгунова. Она замечает, что в последние годы в сегменте элитного жилья происходят постоянные изменения в сторону еще большей уникальности, индивидуальности и элитарности.

Второй свет для элиты

Анастасия Иващенко, руководитель отдела дилерских продаж холдинга AAG, замечает, что современные планировочные решения высокого сегмента мало отличаются от планировок в сегменте «бизнес» и даже «комфорт плюс» — скорее, там появляются другие элементы комфорта, такие как панорамные окна, террасы, высокие потолки и второй свет.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, говорит, что зачастую в элитных жилых комплексах нет студий, а метраж начинается от 50–60 кв. м. «Чаще всего это свободные планировки, а количество квартир на этаже ограничено максимум четырьмя. Обязательно высокие потолки — не менее 3 м. Если говорить про новые комплексы, то показательным примером может стать локация Петровской косы, где в отдельных корпусах можно встретить квартиры площадью по 250–400 кв. м или, наоборот, до 150 кв. м (одно-, двух-, трехкомнатные)»,— рассуждает госпожа Соболева.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, подтверждает, что основными отличительными особенностями планировочных решений элитного жилья являются более просторная площадь квартиры, высота потолка не менее 3,2 м. Также элитное жилье отличает минимум несущих конструкций, гибкость объемно-планировочного пространства, ограниченного только периметром наружных стен, наличие не менее двух санузлов, кухни-столовой, хозяйственных помещений (прачечных, гардеробных). «На ноябрь 2019 года средняя площадь элитной квартиры в предложении составляет 128 кв. м, за 10 лет этот показатель уменьшился на 12%»,— замечает господин Пашков.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что за 12 месяцев площадь сократилась на 5 кв. м, что обусловлено пополнением предложения малогабаритным жильем.

«Для премиального жилья характерны европланировки: просторные кухни-гостиные, наличие мастер-спален, функциональное разделение санузлов на хозяйские и гостевые. Также популярно наличие террас, просторных балконов, гардеробных, кладовых в прихожей»,— перечисляет госпожа Трошева.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», также согласна с мнением, что в элитных проектах квартиры создаются по принципу свободных планировок, чтобы будущие владельцы могли выполнить ремонт, отвечающий их вкусу и представлениям о прекрасном. Обычно соблюдается четкое зонирование гостевых комнат, кухонь-гостиных, столовых, спален и детских. Почти в каждом элитном проекте создаются просторные и эффектные балконы, лоджии и террасы; предусматривается панорамное остекление. Высота потолков при этом должна быть не менее трех метров.

Юлия Драгунова рассуждает: «Новый тренд — это меньшая площадь коридоров и мест совместного пребывания с одновременным увеличением площади персонифицированных помещений, таких как мастер-спальни, в составе которых есть кулуарные ванная и гардеробная комнаты, а иногда — кабинет. В квартирах большого метража может располагаться комната с отдельным входом для постоянного проживания горничной или няни».

При этом Александр Гиновкер, гендиректор АН «Невский простор», замечает, что сегодня спальни в элитном сегменте имеют тенденции к уменьшению. «Если раньше их делали большими, по 50 м, то сейчас ни застройщики, ни клиенты не видят в этом смысла»,— полагает он.

«Все большее распространение получают планировки с хозяйскими спальнями с обособленным доступом к ванной комнате, гардеробной и выходом на террасу. Наличие просторных гардеробных — обязательное условие для любой элитной квартиры. В объектах ГК "Еврострой" мы также предусматриваем помещения для постирочных и хозяйственных комнат, ниши для хранения вещей и кладовые»,— рассказывает госпожа Кравцова. Она замечает, что в этом году тенденция к сокращению площадей квартир в элитном сегменте прекратилась. «Наиболее востребованный тип, как и ранее,— квартира около 100–125 кв. м с двумя спальнями. Однако заметно сокращение их доли в пользу многокомнатных квартир площадью 200 кв. м и более»,— рассуждает госпожа Кравцова.

«Сейчас во всех сегментах есть спрос на рациональные планировки, без излишеств — больших гостиных или коридоров, например. Востребованы функциональные комнаты площадью 20–40 м. Обязательным также является наличие мастер-спальни»,— говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.».

Не всем заметно

Филипп Третьяков, главный коммерческий директор ГК «Кортрос», в отличие от большинства своих коллег, заявляет, что не наблюдает тенденции к сокращению площадей или метража квартир. «Наоборот, на рынке есть большой объем неудовлетворенного спроса на квартиры большой площади для семей. Такие "родовые гнезда". В практике наших продаж было несколько случаев, когда клиент после приобретения апартамента возвращался и покупал соседний, объединяя их в единое помещение».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет», солидарен с коллегой: «Я не отмечаю тенденцию сокращения площадей квартир в элитной недвижимости. Тренд экономики, когда богатые богатеют, а бедные беднеют, продолжается. Поэтому запросы среди элитного сегмента клиентов скромнее не становятся».

Алексей Сидоров, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, рассказывает, что в Москве в проектах delux средняя площадь может варьироваться в пределах 500–800 кв. м, в элитных комплексах — от 220 до 240 кв. м. «Рассматривая планировочные решения более детально, можно сказать, что кухня занимает не меньше 16 кв. м, гостиная — от 24 до 26 кв. м, спальня — около 24 кв. м, детские комнаты — 18 кв. м. Интересно отметить, что в элитной квартире также находятся кладовые и гардеробные, а в частных случаях есть даже комната безопасности, которая предназначена не только для хранения драгоценностей и денег, но и обеспечена всеми средствами жизнеобеспечения на случай чрезвычайного происшествия»,— говорит он.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, замечает, что специфика планировочных решений в элитном сегменте предполагает наличие в проекте не только крупных помещений общего пользования, таких как гостиная, столовая, санузлы и холлы, но и наличие дополнительного функционала с точки зрения подсобных помещений — в проектах предусмотрены гардеробные, помещения для хранения. «Реализуются также дополнительные функции, например гостевые комнаты, комнаты для няни, игровые, кабинеты, зимние сады, комнаты для йоги и другие»,— рассказывает госпожа Конвей.