Битва за район

В последние 20 лет конфликты между жителями и девелоперами в Москве стали делом привычным. В большинстве случаев они решаются в пользу последних, хотя и приводят к финансовым и репутационным убыткам. С помощью акций «народного гнева» достаточно легко организовать проблемы даже очень крепко стоящей на ногах компании, и многие этим пользуются.

Интересантов в таких историях обычно несколько. Это инициативные группы, состоящие из местных жителей, которым действительно мешает стройка, политические деятели, пытающиеся убить одновременно двух зайцев — защитить горожан и получить их голоса на следующих выборах в Мосгордуму, и градозащитники, для которых важно сохранение исторического и культурного наследия, а также специальные компании и лица, зарабатывающие на потребительском терроризме. Иногда акции «народного гнева» инициируют и коллеги-застройщики, хотя за последние пять лет число таких инцидентов снизилось, а конкурентная борьба перешла в цивилизованное русло.

Из истории вопроса

В 2005 году некоторые градозащитники утверждали, что в столице одновременно действует около 500 инициативных групп, организованных недовольными жителями. При этом в одном районе могло быть несколько таких объединений — например, на севере Москвы во время строительства Capital Group и «Интеко» ЖК «Город яхт» было около двух десятков инициативных групп. В то время в городе работало пять-семь компаний, которые профессионально занимались организацией протестов, а также периодически появлялись мошенники, специализирующиеся на шантаже девелоперов.

По словам очевидцев тех событий, тогда многие девелоперы действительно готовы были платить шантажистам. В те времена многие застройщики выделяли для этих целей по квартире на дом, которую были готовы отдать тем, кто будет поднимать шум. Неофициальные выплаты организаторам протестов от застройщиков в те времена варьировались от $5 тыс. до $100 тыс. в зависимости от умелости вымогателя и готовности строителя их выплатить.

В том же 2005 году компании, занимавшиеся организацией акций протестов против строительства, утверждали, что 70% заказов поступало от политических партий, 10% — от конкурентов, 5% — от чиновников, курирующих крупные градостроительные проекты в этом районе, и 15% — от структур, специализирующихся на шантаже строительных компаний. Стоимость организации разовой акции тогда составляла $10–30 тыс., а трехнедельная кампания с подключением федеральных телеканалов обходилась заказчику в $200–300 тыс. Кстати, и в те времена остановить такими методами строительство было непросто. Самые известные из скандальных строек, которые были запрещены столичными властями после протестов горожан,— жилой комплекс на Ростовской набережной (инвестор — «Центр-инвест-2000») и ЖК в Сокольниках на Егерской улице (инвестор — МИАН).

Московская рулетка

За прошедшие годы кардинально изменилось, казалось бы, все: площадь Москвы, рынок недвижимости, цены, законы и городские власти, но «народный гнев» по-прежнему остается качественным инструментом давления на девелоперов. За последние пять лет из-за активных протестов было отменено несколько проектов: 40-этажный апарт-комплекс «На Ходынской улице» (застройщик — ОАО «Концерн "Монарх"»), элитные апартаменты Central Park на месте лыжной базы «Красный маяк» в Битцевском парке (девелопер — ГК LerGroup и ООО «Элис Транс»), ЖК «Клубный дом на ВДНХ» (ООО «Интервест» и ИСК «Алвек»). Строительство всех этих комплексов было остановлено властями.

Но все же остановка строительства из-за протеста жителей сегодня скорее исключение, чем правило: это не нужно ни девелоперу, ни властям. «Если власти отзовут у застройщика выданное ими же разрешение, то это станет распиской в собственной некомпетентности. Но из-за протестов жителей девелопер в любом случае несет ущерб — как репутационный, так и финансовый. По причине дополнительных разбирательств сроки реализации проекта могут быть сдвинуты на несколько месяцев»,— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Тем не менее, по словам представителя одной из девелоперских компаний, обычно застройщики, работающие в «горячих» точках, стараются подстраховаться и как можно скорее начать стройку и реализацию квартир. В случае эскалации конфликта городские власти поддержат компанию, которая уже продала более 20% квартир по договорам долевого участия и вышла на этап строительно-монтажных работ.

Конфликтные девелоперские площадки в Москве по состоянию на апрель 2019 года

| Адрес | Застройщик | Претензии |
| --- | --- | --- |
| Раменки, Мичуринский проспект, 30б | ООО «Найоме-инвест» | Точечная застройка, близкое расположение к жилым домам |
| Хорошево-Мневники, 75-й квартал | ООО «ПСФ Крост» | Высотная застройка, высокая плотность застройки, отсутствие муниципальной детской инфраструктуры |
| Останкино, ул. Цандера, 7 | ООО «ПСФ „Крост“» | Точечная застройка в рамках реновации, близкое расположение к жилым домам |
| Даниловский район, улица 2-я Рощинская, вл. 1 | «СМУ-6 Инвест» | Точечная застройка, близкое расположение к жилым домам |
| Люблино, улица Совхозная | MR Group | Строительство на месте сквера, высотное строительство |
| Кунцево, улица Ивана Франко | ГК ПИК | Застройка в рамках реновации, новый дом застройщик собирается передать властям по программе, снос 37 домов 47–48-го кварталов района Кунцево |
| Басманный район, Токмаков переулок, 25 | н/д | Застройка в рамках реновации, превышение высоты застройки, территория объекта археологического наследия федерального значения, охранная зона |
| Пресненский район, улица Большая Никитская, 17, стр. 1 (дом Булошникова) | «Мэйнэстейт» | Застройка исторического места, превышение высотности |
| Дорогомилово, Кутузовский проспект, 12, стр. 1 | Capital Group | Протест против сноса исторических объектов, несмотря на то что застройщик собирается восстановить корпуса |

Источник: мониторинг "Ъ-Дома".

Если проанализировать остальные проекты, вызывавшие активные протесты пять лет назад, то можно констатировать, что почти все они построены и введены в эксплуатацию, а квартиры в большинстве из них раскуплены.

Зона турбулентности

В последнее время акции «народного гнева» усилились из-за старта программы реновации, и в ближайшем будущем ситуация будет усугубляться. Когда жителей начинают переселять целыми районами, то недовольных действиями властей и строителей становится намного больше. А вместе с ними будет расти и число бизнес-провокаторов, умеющих грамотно воспользоваться ситуацией.

Более того, сейчас начинаются настоящие войны между жителями, часть которых возражает против стройки, а другая, наоборот, желает переехать в новые дома по программе. При умелом манипулировании жильцами со стороны профессионалов и политиков разных партий конфликт постепенно перерастает в войну между соседями. Это наглядно демонстрирует пример района в Останкино, где местные жители протестуют против строительства в рамках программы реновации стартового дома на улице Цандера.

Безусловно, застройщики за последние 15 лет научились работать с населением, но иногда даже самые опытные игроки могут оказаться в неприятной ситуации. По словам Виктора Юрова, управляющего партнера «Соцмедиамаркетинга» (занимается репутационным маркетингом), при желании сейчас можно раскачать любой проект и существуют компании и люди, на этом специализирующиеся. «Если раньше организаторы конфликтов действовали скорее по наитию, то сегодня бизнес-провокаторы — профессионалы, которые наработали технологии и успешно тиражируют их, следуя из одного проекта в другой»,— говорит коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. Даже в случае, если конфликт благополучно завершился, девелоперу потребуется немало времени и сил, чтобы погасить его в информационном пространстве.

Впрочем, предугадать реакцию жителей несложно. Например, прежде, чем приступить к сносу большей части здания на Ордынке, в компании «Баркли» заявляли о новой инновационной системе, которая позволит строить одновременно стены и копать котлован под паркинг с минимальным шумом и максимально быстро. Но поскольку здание не нарушило привычного облика квартала, жители не возражали.

«Это благополучный пример, но в некоторых случаях война не прекращается годами, хотя чаще всего проигрывают жители»,— говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty. Он напоминает о недавнем противостоянии жителей в Кунцево с группой ПИК: «Жители проиграли процесс в Верховном суде, соответственно, поддержки властей не получили».

По словам Ольги Барабановой, сейчас к привычным акциям протеста против стройки добавились и акции бизнес-провокаторов, специализирующихся на потребительском терроризме. «С этим явлением в той или иной степени сталкивается подавляющее большинство девелоперов ЖК: попытки привести свою УК, организация кампаний "против строительства" или "за оказание юридических услуг соседям" для защиты от якобы нарушающего законодательство девелопера»,— объясняет эксперт. Так что в ближайшей перспективе можно ожидать и роста числа подобных акций протеста.

Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант»

— Мы сталкивались с подобной ситуацией перед началом реализации проекта «Большие Мытищи Тайнинская», предполагающего развитие застроенных территорий микрорайонов 31 и 34 в городе Мытищи. Главные опасения жителей, большинство из которых проживали в малоэтажных домах, были связаны с появлением ряда проблем из-за уплотнения застройки. Нескольких месяцев мы поддерживали диалог с активистами: было четко заявлено, что переселение людей из их частных домов возможно только по обоюдной договоренности. В конечном счете убедили большинство из них в том, что его реализация сможет действительно улучшить качество жизни в микрорайонах.

Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:

— Любая застройка — это серьезный компромисс. В Санкт-Петербурге были неприятные прецеденты, когда не только стройки останавливались, но и отзывались разрешения на строительство. Пример последнего времени — конфликт между Setl Group и Пулковской обсерваторией и попытка компании «MASTER Девелопмент» застроить набережную реки Смоленки. Но стоит отметить, что такие случаи — это, как правило, не конкурентная борьба. Просто в Петербурге много охранных мест. Любой проект, особенно в центре города, всегда означает серьезное активное обсуждение, в отличие от Москвы.