«Главный вопрос рынка – о послекризисных арендных ставках»

Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский прогнозирует рынку торговой недвижимости развитие по польскому сценарию.

BUSINESS GUIDE: В чем, на ваш взгляд, основные трудности, с которыми столкнутся в ближайшее время как действующие, так и строящиеся торговые проекты в Черноземье?

ОЛЕГ ВОЙЦЕХОВСКИЙ: Важно определить реальные запросы и специфику потребителей на свежем материале и соотносить объемы и наполнение вновь строящихся объектов с потребностями. То есть провести реальный маркетинг на уровне городов и регионов. К сожалению, в текущей экономической ситуации организация такого объективного исследования, которое должны заказывать местные администрации, маловероятна. В результате каждый девелопер будет продолжать строить в соответствии с собственными представлениями и собственным пониманием хода конкурентной борьбы.

BG: От чего зависит успех таких крупных проектов, как «Град» или «Свободный город»?

О. В.: Классических критериев успеха как суперрегионального торгового центра на окраине, так и мультифункционального коммерческого объекта в пешеходной зоне никто не отменял. Даже для России в период рецессии. Разработать понятную концепцию, обеспечить пул арендаторов, который может заставить значительную часть платежеспособного населения Воронежа специально выделить несколько часов в неделю на шопинг, отдых, развлечения, создать условия для удобного размещения автомобиля, хотя бы частично разделить сферы влияния лидеров рынка коммерческой недвижимости – вот что потребуется прежде всего. Насколько я знаю, и группа компаний Евгения Хамина, и ассоциация «Галерея Чижова» ведут свои проекты именно таким образом.

BG: Как вы оцениваете нынешний уровень развития рынка в регионах Черноземья?

О. В.: За последние годы построено и введено большое количество новых площадей, то есть количество квадратных метров торговой недвижимости на душу населения существенно выросло. К сожалению, основываясь только на таком показателе, судить о насыщенности рынка невозможно. Выводы можно делать по целому ряду параметров, включая процент сетевых торговых предприятий в общем объеме современных арендных площадей, посещаемости и уровню продаж с квадратного метра на объектах, включаемых в список для анализа. Отдельный вопрос заключается в том, какие объекты включать в список, а какие – нет. До сих пор владельцы торговых центров не раскрывают многие данные, а понятные сводные индикаторы по районам и городам в России отсутствуют.

Тем не менее задолго до наступления кризиса отчетливо просматривались проблемы с заполняемостью у объектов маленьких и невысокого качества. Арендаторы перестали «брать с колес» все площади, выбрасываемые на рынок. Ситуация говорит о том, что торговая недвижимость в 2007-2008 годах перешла в фазу прямой конкурентной борьбы за покупателя, а значит, первичная насыщенность уже была достигнута. Соответственно, стоит теперь говорить не о насыщении, а о перспективах передела рынка, который неизбежен с введением в эксплуатацию новых крупных девелоперских проектов.

BG: Насколько остра на сегодняшний день проблема взаимоотношений между девелоперами и арендаторами? Каковы, на ваш взгляд, пути ее решения?

О. В.: Проблема действительно существует, и до недавнего времени каждая из сторон пыталась решить ее наскоком. Особенно поусердствовали ритейлеры, которые еще до наступления проблемной ситуации выступили с коллективными односторонними требованиями. Если бы они были выполнены, рынок торгово-развлекательной недвижимости, скорее всего, сжался бы в несколько раз, ведь в требованиях совершенно не учитывались объективные факторы, которые зачастую зависят не только и не столько от девелопера. Просто взять и понизить аренду в недавно введенных ТРЦ затруднительно: банки и другие инвесторы не собираются пересматривать бизнес-планы по сравнению с докризисными, а значит, любые изменения в объемах либо стабильности возврата денежных средств автоматически приводят к отчуждению ТРЦ в пользу банка или иного инвестора. Российскому совету торговых центров пришлось провести значительную информкампанию, в результате которой диалог направлен в более реалистичном направлении. Однако ситуация острая, некоторые важные механизмы взаимодействия не отработаны либо не созданы. Например, основным препятствием к внедрению платежей на основании процентов с оборота арендатора является отсутствие системы объективного информирования управляющей компании об оборотах. Я полагаю, что рынку осталось недолго ждать появления организационно-технологического решения, которое устроит и ритейлеров, и девелоперов. В любом случае практикам следует занимать активную позицию, участвовать в дискуссиях, преодолевать дефицит информации, который катастрофично высок и зачастую не дает возможности принимать обоснованные решения. Наличие профессиональной организации создает все условия.

BG: Как полагаете, каким рынок выйдет из финансового кризиса?

О. В.: Вопрос однозначного ответа не имеет. При самом легком варианте быстрого восстановления потребительского спроса мало что принципиально изменится, хотя смена лидеров в девелопменте даже в таком случае вероятна. Если же предположить, что рецессия у нас надолго (на чем сходятся многие аналитики), сохранятся в основном сетевые торговые предприятия, обеспечивающие население товарами первой необходимости (и, разумеется, недорогими промтоварами). Такой вариант мы уже видели в Польше, где наиболее распространились гипермаркеты с дешевой закупкой и огромными оборотами. Не забудем и о дискаунтерах, имеющих хорошую логистику. Место традиционных рынков будет также заметным, возможно даже успешное лоббирование приостановки действия отдельных положений федерального закона о розничных рынках, а также местных норм, имеющих отношение к рынкам, киоскам и палаткам. Конечно, место для более продвинутого ритейла и даже премиумного сегмента найдется, но в меньшей степени. В сфере современных объектов недвижимости, как правило, станут доминировать крупные, суперрегиональные ТРЦ, а также центры районного значения и быстрой доступности, где сосредотачивается большинство востребованных населением компактного ареала проживания (80-120 тыс.человек) магазинов, кафе, учреждений сервиса. Главный вопрос для рынка – о послекризисной стоимости площадей, ведь от ответа на него зависит принятие решений о начале строительства новых объектов. Однако прогнозировать, как после рецессии изменятся арендные ставки, не возьмется ни один дорожащий своей репутацией эксперт.