Крыша под солнцем

Еще недавно отдых на Черном море был пределом мечтаний для большинства россиян. Теперь мы вольны выбирать любую курортную территорию и отправляться туда не только отдыхать, но и жить и работать — предварительно, конечно, обзаведясь соответствующей недвижимостью. Об особенностях приобретения жилья в разнообразных солнечных зонах рассказывает

Алина Бруман,

сотрудник агентства недвижимости "Кирсанова-риэлти".

Франция, Лазурный Берег

     Покупка жилья во Франции осуществляется, как правило, через специальные агентства по недвижимости, которые берут за свои услуги до 10% стоимости сделки. Ограничений для иностранцев при приобретении жилья нет, однако покупка недвижимости не дает права получения вида на жительство. Кроме того, сама процедура для нерезидентов ЕС довольно сложная и отнимает много времени. Владеть недвижимостью во Франции — удовольствие недешевое, собственник обязан платить налоги, и для иностранцев они выше, чем для французов,— примерно 7-8% от стоимости имущества, плюс расходы на содержание дома.

Болгария, черноморское побережье

     При покупке квартир никаких ограничений для иностранцев нет. При приобретении жилых домов и отдельно стоящих объектов коммерческой недвижимости приходится сталкиваться с запретом на покупку иностранцами земли (вероятно, уже в этом году он будет снят). В этом случае покупку иногда оформляют на фирму, зарегистрированную в Болгарии, при этом ее учредителем может быть иностранец. При приобретении дома земля оформляется в долгосрочную аренду — владелец недвижимости получает на землю "ограниченные вещественные права".

Греция

     В Греции у вас также не будет проблем с юридическим оформлением покупки недвижимости. Правда, есть момент, на который надо обратить внимание,— главное, чтобы земля не была арендованной. Это довольно часто случается в Греции (и на Кипре): земля, на которой построен дом, находится в церковной собственности, но испокон веков сдается в аренду местным крестьянам. Проверить это можно через местных адвокатов.

     Получить ПМЖ в Греции легальным путем сложно, как, в принципе, и везде в Шенгенской зоне. Стать обладателем греческого паспорта можно двумя путями: отыскать в своей родословной греческие корни или открыть в Греции представительство туристической (торговой, страховой) фирмы, что дает право на получение ежегодно продлеваемого вида на жительство. Согласно новому законодательству, действующему с этого года во всех странах ЕС, имея вид на жительство, гражданство можно получить только через десять лет.

     Иностранцам владеть жильем в Греции необременительно: купленные на материке или на одном из тысяч островов дом или квартира, стоящие не дороже $175 тыс., не облагаются ежегодным налогом на недвижимость. То есть, заплатив необходимые налоги при оформлении покупки, вспоминать о фискальных расходах больше не придется. Налог на покупку недвижимости в Греции достигает 14%. Если деньги ввозятся в страну, то можно рассчитывать на налоговые льготы до 50%, а обладатели греческого паспорта с первого приобретенного дома или квартиры налог и вовсе не платят. Представив в любой банк справку о постоянном налогооблагаемом доходе, полученном на территории Греции, можно рассчитывать на кредит для покупки собственного дома сроком на 15 лет под 6-8% годовых.

Кипр

     Для свободного владения недвижимостью и землей на Кипре необходимо разрешение местного совета министров, но это простая формальность. Получить его можно, например, через адвокатов специализированных компаний.

     При заключении сделок с недвижимостью на территории Кипра существует простая процедура, называемая "контрольное подтверждение". Вскоре после подписания торговых документов и уплаты первого взноса ваш контракт передается в департамент регистрации земельных владений — для регистрации и указанной процедуры. Контрольное подтверждение осуществляется для защиты интересов участников сделки в период между подписанием торговых соглашений и выдачей документа на право собственности на приобретенную недвижимость. Процедура гарантирует, что однажды зарегистрированные документы не будут изъяты или переписаны.

     Недвижимость, принадлежащая частным лицам, стоимостью до 100 тыс. кипрских фунтов или предназначенная для постоянного проживания, не облагается налогом. Как и прибыль от продажи недвижимости, используемой под постоянное проживание, размером до 50 тыс. фунтов. Существует возможность получения права на постоянное проживание. Для этого необходимо обратиться в местное МВД, и, если ваше финансовое положение будет признано удовлетворительным, никаких препятствий вам чинить не будут.

Испания

     При приобретении нового жилья (на первичном рынке) в Испании взимается налог на добавленную стоимость (IVA) — 7% от кадастровой стоимости объекта; жилье со вторичного рынка облагается налогом на переход собственности от одного владельца к другому (ITR) — это 6%. В обоих случаях взимается около 2% за оформление нотариального акта и за регистрацию купчей в реестре собственности. На основании заверенной купчей и выписки из реестра (Nota simples) в консульстве Испании в Москве запрашивается годовая мультивиза для владельцев недвижимости и их детей. Срок пребывания — до 90 дней в полугодие, количество въездов-выездов не ограничено. Если вы собираетесь жить в Испании более 180 дней в году, необходимо оформлять вид на жительство. Для этого нужно собрать документы, подтверждающие ваше материальное благосостояние, и некоторые другие справки.

Ежегодные налоги на недвижимость суммарно составят 0,7% от кадастровой стоимости владения.

Италия

     В Италии, как на Кипре или в Испании, закон разрешает иностранцам приобретать жилье в собственность. По итальянским законам покупка недвижимости российским (и любым другим) гражданином приравнивается к покупке, произведенной итальянским гражданином. Это положение закреплено в так называемом Пакте о равноправии. В силу этого ваша покупка облагается налогами, действующими в стране.

     При покупке жилья вам придется уплатить: регистрационный налог, который составляет 11% от заявленной стоимости приобретаемого жилья; 3% (плюс НДС) нотариусу за оформление купчей; 3% (плюс НДС) в качестве вознаграждения риэлтеру, который гарантирует чистоту сделки. В соответствии с требованиями итальянского законодательства принято считать, что любая недвижимость приносит ее владельцам определенный доход, а посему этот виртуальный доход облагается налогами. Здесь наиболее важны налог на доход каждой физической единицы и коммунальный налог на недвижимость. Рассчитываются они довольно сложно, проще всего это продемонстрировать на примере. Так, жилье объявленной стоимостью в $120 тыс. подвергается базовому налогообложению примерно в $6800.

     Что касается получения вида на жительство, то иностранный гражданин, законно проживающий на территории государства как минимум в течение пяти лет, имеющий вид на временное жительство с указанием причины, позволяющей продлять его неограниченное количество раз, а также предоставляющий подтверждение того, что он имеет доход, достаточный для содержания себя и своей семьи, может запросить у квестора разрешение на получение вида на постоянное жительство для себя и проживающих с ним супруги и несовершеннолетних детей. Вид на постоянное жительство предоставляется на неограниченный срок.

Израиль

     В Израиле без всякого оформления ПМЖ вы можете купить все что угодно, но... Квартира или дом — не овощи на базаре: подобная покупка оформляется через банк. И покупатель, если он не гражданин Израиля, должен иметь в банке солидный счет, да не простой, а накопительный. То есть на этот счет регулярно должны поступать средства из легального источника.

     При покупке недвижимости иностранец не освобождается от льготного налога на эту сделку, и налог этот может превысить 5% от цены дома или квартиры. Иностранец вправе рассчитывать на обычную — под 6% годовых — ссуду, но опять же при условии, что у него есть солидный накопительный счет в банке.

США, штат Флорида

     Гарантия прав собственности в США — одна из основ законодательства. Оно жестко охраняет права владельцев вне зависимости от их гражданства и основного места жительства. Что касается штата Флорида, то отличительной особенностью его законодательства является специальное положение, в соответствии с которым на жилое помещение не может быть обращено взыскание за текущие долги (например, по кредитным карточкам), прямо не связанные с этой недвижимостью; сумма налогооблагаемой базы по недвижимости уменьшается на $25 тысяч; купивший во Флориде недвижимость получает право на жительство в США или право приезда на приобретенный объект. В остальных районах США недвижимость реализуется не очень активно, так как в последнее время получить визу на въезд довольно сложно, а о "грин кард" речи не идет и вовсе.

Россия, черноморское побережье Ставропольского края

     Некоторые сложности возникают при покупке загородных участков. Процедура оформления земельного участка в собственность здесь довольно сложна, поэтому многие граждане предпочитают оформлять покупку в виде договора долгосрочной аренды. Цены в этом случае намного ниже, чем при купле-продаже. Стоимость недвижимости определяется размером земельного участка, удаленностью от моря и капитальностью прилагающейся постройки.

Украина, Крым

     Интерес к крымской недвижимости сейчас на порядок ниже, чем к сочинской. Скорее всего, это связано с тем, что Крым — это территория Украины, и потенциальные покупатели смотрят с опаской на покупку жилья в не слишком стабильном государстве. Однако юридически у россиян те же права, что и у граждан Украины, без каких бы то ни было изъятий и ограничений. Исключение составляет только покупка земли: сейчас иностранец формально ее приобрести не может (приходится действовать через украинских резидентов), но скоро это ограничение будет снято.

     Важный момент: при покупке гражданами России недвижимости в Крыму не требуется предоставление декларации о доходах. Для россиян въезд на Украину безвизовый и, кроме того, действует упрощенный порядок регистрации — она осуществляется при пересечении границы.

Общие рекомендации

     В какой бы стране вы ни находились, всегда нанимайте местного адвоката и риэлтера. Постарайтесь узнать, каковы будут налоги при оформлении сделки и сколько вам придется платить каждый год, какие дополнительные расходы вас ждут (адвокаты, нотариусы и т. п.). И наконец, торгуйтесь! Если вы платите наличными или сразу всю сумму, не оформляя ипотечную ссуду, то можете рассчитывать на более выгодные условия.

НАШ АНОНС

В ближайших выпусках рубрики Dura lex:
Как защищаться, если налоговая инспекция предъявляет вам претензии (19 июня);
Стратегия и тактика судебных баталий (26 июня).