Инвестиции уходят в «Подземку»

Концессионер воронежского парка «Дельфин» Эдуард Толоконников намерен получить в концессию на 20 лет три подземных перехода, которые ранее никого из инвесторов не интересовали. Предприниматель планирует за два года реконструировать объекты на улицах Ворошилова, Димитрова и Плехановской за 22,7 млн руб. и объединить их в концепцию «Подземки» с точками общепита, выставочными пространствами и платными туалетами. При расходах за время эксплуатации в почти 300 млн руб. предприниматель прогнозирует около 410 млн руб. дохода. Уже управляющие переходами концессионеры не исключают сложностей с привлечением арендаторов.

Все подземные переходы Воронежа могут оказаться у концессионеров

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Проект концессионного соглашения о реконструкции и дальнейшем содержании подземных переходов на улице Ворошилова рядом с мехзаводом, на Димитрова (левый берег) и на Плехановской напротив бывшего магазина «Детский мир» мэрия Воронежа опубликовала 18 июля. С частной инициативой к властям вышел предприниматель Эдуард Толоконников, который владеет компанией по поставке систем безопасности «Делк» и по концессии взял на 25 лет в управление парк «Дельфин» с объемом инвестиций свыше 180 млн руб.

Предложение господина Толоконникова предусматривает реконструкцию переходов за 22,7 млн руб. — за 10 млн «плехановский», за 6,6 млн «димитровский» и за 6,1 млн «ворошиловский». Наиболее затратными станут остекление надземной части (по 4 млн на каждый объект), устройство подъемных механизмов (1,5 млн в левобережный и по 1 млн — в два других) и создание выставочного пространства на Плехановской (2 млн, еще по 25 тыс. планируется на остальные объекты). По условиям соглашения реконструкция должна быть завершена за два года, а эксплуатировать объекты концессионер планирует 20 лет.

Все это время каждый год инвестор также будет выплачивать мэрии концессионную плату в размере 330 тыс. руб.

Операционные затраты на весь период оценены в 292,7 млн руб., следует из документации. При этом доходы за 20 лет могут составить 409,8 млн. Источниками указаны 10% от выручки арендаторов торговых точек, 3–10 тыс. руб. за аренду рекламных площадей, 10 руб. за посещение платного туалета, а также 500–550 тыс. от выставочной деятельности в месяц. Начиная с третьего и до двадцатого года эксплуатации объем выручки от аренды точек планируется в 177,5 млн руб., от аренды за рекламу — в 54,9 млн, от туалетов — в 33,4 млн, от выставочной деятельности — в 285,1 млн. Окупить вложения инвестор рассчитывает за 5–7 лет.

Заявки от других заинтересовавшихся проектом мэрия принимает до 1 сентября. При отсутствии участников соглашение будет заключено с Эдуардом Толоконниковым.

Ранее инвесторы к этим трем объектам интереса не проявляли. Местные власти решили обновлять подземные переходы по концессии несколько лет назад. Первым стал переход у цирка. По итогам конкурса в 2018 году объект на 25 лет получила местная компания «Меридиан». Инвестиции в реконструкцию оценивались в 60,9 млн руб.

В 2019 году на конкурс были выставлены переходы на улицах Ворошилова и Димитрова, на проспекте Революции у Петровского сквера и на Московском проспекте у технического университета с общим объемом вложений около 45 млн руб. В итоге объекты на проспектах на 20 лет получила местная компания «Стройплан», которая должна вложить 18 млн руб. в переход у Петровского сквера и минимум 9 млн в выгоревший переход у техуниверситета. При этом объект на проспекте Революции компании достался после повторно объявленного конкурса.

Переходы на Ворошилова и Димитрова дважды никого не заинтересовали. В 2021 году мэрия планировала вложить в их капремонт соответственно 8,7 и 6 млн руб. Переход на Плехановской на концессию не выставлялся.

Мэр Воронежа Вадим Кстенин уточнил, что работы на объекте на Московском проспекте близятся к завершению, а на проспекте Революции «находятся в активной стадии». Три планируемых к передаче в концессию перехода он назвал «многострадальными». По его словам, объект на Ворошилова «неоднократно затапливало из-за бесхозных каналов коммуникаций связи, которые не были нигде зафиксированы».

Потолок перехода на Димитрова подвергался «атакам» вандалов. А переход на Плехановской «был уничтожен еще несколько лет назад практически сразу после обновления, несмотря на установленные там камеры». С тех пор он закрыт.

Вадим Кстенин отметил, что во всех переходах предлагается установить подъемники для инвалидов, системы вентиляции, видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализации, остеклить надземные части, чтобы в дождь на ступени не попадала вода, а также установить туалетные модули. При этом все три объекта будут объединены в культурно-просветительское пространство под названием «Подземка».

«Переход на Ворошилова будет транслировать достижения города в космонавтике: художественные изображения на стенах, световые короба с информацией о значимых вехах в космической истории нашего города. Димитровский предлагается сделать информационно-туристическим объектом, где появятся изображения знаковых мест Воронежа и области, а интерактивная доска с интересными автомобильными и пешими маршрутами поможет горожанам и гостям Воронежа узнавать его. Объект на Плехановской, который представляет собой два тоннеля, благодаря такому архитектурному решению может стать событийным выставочным арт-пространством под городом»,— написал мэр в своем telegram-канале.

Он также выразил надежду, что все концессионные процедуры пройдут успешно и проект удастся реализовать: «Воронежу нужны такие объекты даже, наверное, в большей степени, чем просто переходы».

Эдуард Толоконников пояснил «Ъ-Черноземье», что рассматривает реконструкцию объектов как бизнес-проект: «Это точно не благотворительность. Как и парк "Дельфин", это трафикообразующее пространство. Как и в парке, мы нацелены на создание условий для предпринимателей». Ключевыми источниками дохода предприниматель назвал процент от выручки арендаторов, аренду рекламных площадей и платные туалеты.

При этом, уточнил господин Толоконников, помещения для арендаторов, причем преимущественно общепит, планируются в двух переходах — четыре точки на Димитрова и пять на Ворошилова. «В переходе на Плехановской будет обустроено выставочное пространство. Конкретное наполнение еще в проработке»,— добавил он.

Представитель «Меридиана» Григорий Леденев считает, что привлечь предпринимателей в подземные переходы, где до этого активной торговли не было, может быть проблематично. «В переходе у цирка до концессии бизнес работал около 15 лет, плюс это место с высоким потоком людей, поэтому здесь работать интересно. В других переходах может быть сложнее, тем более сейчас, когда из-за ситуации в мире многие предприниматели ищут, где в принципе взять товар, им не до открытия новых точек. Конечно, всегда будет интерес у общепита, но не заставишь им весь переход»,— пояснил господин Леденев.

По его мнению, сам механизм концессии не до конца адаптирован к деятельности по сдачи помещений в аренду. «Есть сложности с налогообложением. Прибыль в переходах концессионер в основном получает от сдачи в аренду торговых точек. С этой прибыли он платит НДС. При этом большинство наших арендаторов НДС не платят, а мы в итоге переплачиваем 14%»,— рассказал Григорий Леденев.

Он также напомнил, что такого рода концессионные соглашения несут и социальную нагрузку: «Мэрия, в частности, ставит задачу доступности маломобильных граждан. Мы оборудовали переход и кондиционерами». Кроме того, концессионерам могут потребоваться и большие сроки для окупаемости. К примеру, «два пандемийных года не могли положительно сказаться на бизнесе».