Земельная рента как основа оценки земли сельскохозяйственного назначения. Экономическая сущность земельной ренты

ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА КАК ОСНОВА ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ О.Н. Чернышова

Chernysheva O.N. Ground-rent as an estimation base of agricultural land. The economical essence of ground-rent. The article deals with the problem of ground-rent determination in the process of cost estimating of agricultural land. The author reveals the calculation procedure of differential ground-rent and elaborates some aspects which can be used in the process of agricultural land estimation.

Оценка земли, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, является

важнейшим направлением прикладных исследований оценки стоимости имущества. Оценка стоимости земельных ресурсов лежит в основе огромного множества принимаемых решений - от выработки экономических инструментов земельно-имущественной политики страны, региона, муниципалитета до управления стоимостью предприятия и принятия вопросов о цене сделки, величине кредита, целесообразности инвестиций и других моментов.

Стоимость земельного участка определяется с учетом всех ожидаемых доходов и выгод от использования такого участка. В этом смысле оценка земельных угодий есть не что иное, как оценка дохода, создаваемого землей, или земельной ренты. Иными словами, в основе оценки рыночной стоимости земли, в том числе земель сельскохозяйственного назначения, лежит теория земельной ренты, или избыточного дохода, который образуется при использовании земли. Поэтому земельную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и общими затратами на их производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал (норма прибыли) и прибыль предпринимателя. Последний показатель, так же, как и сама рента, является остаточной величиной, определяемой исходя из условий рынка. Его трудно определить, поэтому эту величину часто подменяют нормой отдачи на капитал, т. е. не учитывают в расчетах или учитывают в виде оплаты труда управляющих.

Так как земельная рента представляет собой текущий доход за определенный период (обычно год), то для получения абсолют-

ного значения стоимости эта величина капитализируется по приемлемой ставке процента и получается капитализированная оценка стоимости земли.

Как известно, основные теоретические положения оценки стоимости земли еще были разработаны выдающимися учеными ХУНТ в. А. Смитом и Д. Рикардо [1].

Очень часто понятие собственности на землю истолковывается как право на присвоение ренты. Вполне закономерно, что начало развития классической рентной теории оказалось связанным с отраслью сельского хозяйства, где земля является средством производства. Процесс образования сельской земельной ренты простой, элементарный. Он в основном укладывается в рамки трудовой концепции ее происхождения.

В своей политической экономии А. Смит земельную ренту рассматривал: «Как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Этот тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека».

Давид Риккардо - английский экономист -разработал теорию ренты, которая основывалась на концепции разного качества земельных участков, обусловленного их производительной силой. Независимо от Д. Риккардо Иоганн Генрих фон Тюнен для обоснования систем ведения сельского хозяйства развил теорию ренты, возникающей вследствие разного местоположения земельных участков, и установил ее зависимость от расстояния до

рынка. Таким образом, и Д. Рикардо и Тюнен заложили основы развития теории ренты, которая в современной экономической науке называется дифференциальной рентой и имеет основное значение в оценке именно сельхозугодий. Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства позволяет выявить, помимо вышеупомянутой дифференциальной ренты, наличие абсолютной и монопольной ренты.

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной и монопольной ренты при переходе от одного участка к другому.

Некоторые предпосылки к установлению понятия абсолютной ренты как общего минимального ценностного слоя (базиса), над которым возвышаются все прочие ценностные уровни дифференциальной и монопольной ренты, проявляются еще у основоположников рентной теории Д. Рикардо и И.Г. Тюнена. Его установочное рассуждение предельно простое: в природе нет абсолютно одинаковых по ценности земельных владений. Из всего их разнообразия выделяются лучшие и худшие. На наихудшем участке дифференциальная рента не образуется, но он тем не менее дает рентный доход, так как даже худший участок производит ценности, поступающие в рыночный оборот.

В современных условиях минимальный ценностный уровень, соответствующий абсолютной ренте, устанавливается и закрепляется законодательно для каждого региона и вида отраслевого использования земли. Ценностные разности по критериям выгоды местоположения и качества оцениваемого земельного участка выражаются показателями дифференциальной ренты.

Влияние ажиотажного спроса на особо ценные участки учитывает монопольная рента. Она может выступать как особая разновидность абсолютной ренты (наибольшая степень приспособленности территории для данного вида ее отраслевого использования при дефиците территории и увеличивающемся спросе на нее) и как модификация диффе-

ренциальной ренты, обусловленной наивысшими ее факторными показателями («ренты по расстоянию» и «ренты по качеству» участков в пределах ценностной зоны), порождающими ажиотаж спроса.

Основное значение, как было отмечено выше, имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента Т). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента ТТ как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади [2].

На практике дифференциальная земельная рента сельхозугодий рассчитывается как разность между базовыми оценочными показателями продуктивности (валовой доход) и затрат на ведение сельскохозяйственного производства, скорректированная на коэффициенты ценности оцениваемого участка. Данные коэффициенты должны учитывать оценочные факторы, которые могут повлиять на потребительские ценности земельных угодий: удаленность от пункта реализации продукции, качество дорог, качество земли (содержание питательных веществ, влаго-обеспеченность, механический состав, структурный состав) и т. д.

Помимо вышеперечисленных факторов, влияющих на величину земельной ренты, а, следовательно, и на рыночную стоимость сельскохозяйственных угодий, наиболее важными являются:

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним).

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

• экономические;

• социальные;

• юридические, административные и политические;

• физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами являются величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера - возрастной структуры, уровня образования населения и др.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данной группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, общественный транспорт и т. д. Характер влияния этих факторов на стоимость земли в рамках настоящей статьи не рассматривается, так как аспекты данной тематики достаточно многогранны и актуальны и могут являться объектом исследования отдельной работы.

Для проведения оценки в границах земельного участка в соответствии с его экспликацией в составе сельхозугодий выделяются: пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения. В этой связи при определении земельной ренты необходимо рассчитывать валовой доход и издержки на производство сельскохозяйственной продукции каждого из вышеперечисленных видов угодий.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур, типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования должно выступать обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода рассчитывается на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитываются:

• возраст многолетних насаждений;

• породно-сортовый состав многолетних насаждений;

• особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

• возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Что касается затрат, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, то материальные издержки определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении [3].

Помимо материальных, транспортных расходов, величины заработной платы ра-

ботников сельскохозяйственного производства (экономические факторы), на наш взгляд, необходимо учитывать земельный налог, так как он является основополагающим фактором образования и распределения доходов субъектов земельных отношений.

Для расчета именно дифференциальной земельной ренты в целях оптимизации воспроизводственных пропорций необходимо устанавливать дифференциальные налоговые ставки. При этом надо исходить из того, что дифференциальная рента Т в своей основе принадлежит собственнику земли, а дифференциальная рента ТТ в своей основе должна генерироваться в доходах товаропроизводителя, в частности арендатора. Если собственником и арендодателем земли является государство, то подавляющая часть всей дифференциальной ренты через систему земельного налога поступает государству.

Еще одним фактором, определяющим размер земельной ренты и выступающим как инструмент распределения ее между товаропроизводителями, земельным собственником и государством, является ценовой механизм. Как представитель общенационального гаранта сохранения и улучшения земли в сельском хозяйстве, государство является субъектом, активно участвующим в регулировании земельных, следовательно, рентных отношений, соответственно и ценового механизма.

В этой связи хотелось бы отметить, что необходимым условием образования и распределения земельной ренты является эффективный экономический механизм рентных отношений, который должен создавать для товаропроизводителей равные возможности воспроизводства, эффективного хозяйствования и рационального использования земли. Из инструментов этого механизма определяющую роль играют упомянутые выше факторы: ценообразование и налоговая система.

Как уже было отмечено выше, при определении рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета дифференциальной земельной ренты, связанные с системой учета плодородия и местоположения земельного участка. В этой связи при определении рыночной стоимости данных угодий, с нашей точки зрения, явля-

ется целесообразным использовать результаты государственной кадастровой оценки земель соответствующей категории. Дело в том, что в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.05 № 145 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»), удельный показатель кадастровой стоимости земель сельхозугодий определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья. В виду учета этих оценочных факторов в определении кадастровой стоимости, при проведении рыночной оценки мы предлагаем использовать информацию, содержащуюся в материалах земельнооценочных работ, проводимых в процессе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. Например, для дифференциации показателя рыночной стоимости внутри хозяйства по качеству почв можно использовать результаты бонитировки почв (баллы бонитета), содержащиеся в материалах ТУ тура оценки земель, проведенной в 1980-х гг. Также, используя промежуточные результаты кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, при применении сравнительного подхода в определении рыночной стоимости можно рассчитать поправочные коэффициенты к ценам объектов - аналогов в зависимости от местоположения, качества земли, качества дорог к пунктам реализации сельскохозяйственной продукции и базам снабжения материальнотехническими ресурсами и т. п.

Так, поправка на качество земли может определяться как относительная разница совокупного почвенного балла оцениваемого участка и балла бонитета почв объекта-аналога, выраженная в процентах (при использовании процентных поправок), а корректировка на качество дорог - как относительная разница коэффициентов, показывающих соотношение транспортных затрат при перевозках по ним, выраженная в процентах (при использовании процентных поправок).

Итак, в настоящей статье рассмотрена методика расчета дифференциальной земельной ренты, а также разработаны некоторые ее аспекты, которые могут быть использованы в процессе оценки сельхозугодий, в частности, при определении компенсации при выделении земельных участков в натуре, когда земельные участки, расположенные в составе земель одного хозяйства и выделяемые дольщикам, обладают различными ценностными характеристиками, влияющими на их стоимость.

1. Медведева О.Е. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 5. С. 67.

2. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли. Н. Новгород, 2003. С. 189.

3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Режим доступа: www.garant.ru. Загл. с экрана.

Поступила в редакцию 25.09.2006 г.

РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ НА РЫНКЕ ЗЕРНА (СТАНОВЛЕНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ) Д.М. Литвинов, Г.И. Юрьева

Litvinov D.M., Yuryeva G.H. Risk-management on the grain market (formation and development perspectives). The article is dedicated to the scientific conceptualization of forming and development of riskmanagement on the grain market in Russia and to the elaboration of new method insurance instruments. The article shows that solving the problem of development of the civilized market of farming products, including grain market, predetermines the possibilities for stabilization of the branch economy and the national economy. Underestimation of the significance of this factor in the development of the economical system is one of the main reasons of contemporary state of grain growing.

Понятия рынок зерна и риск всегда были неразрывными понятиями в любой стране мира. Управление риском для предприятий, работающих в этой сфере - осознанная необходимость. Риск-менеджмент - молодое (ему от роду всего-то три десятка лет) и бурно развивающееся направление в менеджменте. А у российского риск-менеджмента, тем более в сельском хозяйстве, возраст вообще детсадовский - пять лет или чуть больше.

Зачем нужен рис-менеджмент? И нужен ли он сельскохозяйственным производителям в России?

Риск-менеджмент впервые заявил о себе, когда на западных рынках появились производные ценных бумаг, так называемые деривативы. Они использовались как способ борьбы с непостоянством финансовых и товарных рынков. Деривативы позволяют застраховаться от чересчур резких изменений ситуации на рынке. Например, корпорация, которая торгует зерном или сахаром, скачки цен на свой товар в отличие от профессиональных биржевых спекулянтов восприни-

мает лишь как помеху планированию бюджета и будущих прибылей. Покупая фьючерс или опцион (разновидности производных ценных бумаг), она может гораздо увереннее рассчитать свои будущие доходы, снизив тем самым рыночный риск. До сих пор работа с рыночными рисками - наиболее важная часть работы маркетинговой службы предприятия. Существует множество математически точных методов, да и экономический эффект управления такими рисками легко посчитать. Однако за последнее десятилетие управление рисками заметно продвинулось в области и другими - нефинансовыми рисками. Теперь цель менеджмента не только защита от скачков цен на рынке, валютного курса или колебаний банковских процентных ставок, но и снижение потерь от действий недобросовестного менеджера или от неудачи с разработкой ассортиментной, производственной структурой организации. В итоге современный риск-менеджмент претендует на то, чтобы защитить организацию от лю-