Методы расчета экономически обоснованных коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (на примере земельных участков под промышленными объектами в г. Братске)

МЕТОДЫ РАСЧЕТА ЭКОНОМИЧЕСКИ ОБОСНОВАННЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ПРИ РАСЧЕТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В.Н. Бердникова,

доцент кафедры финансов и кредита филиала Байкальского государственного

университета экономики и права в г. Братске, кандидат экономических наук wkoshman@rambler.ru

В статье рассмотрены возможные методы выведения поправочных коэффициентов к размеру арендной платы при передаче в возмездное пользование земельных участков. Рассмотренные методы направлены на соблюдение принципа экономической обоснованности, обозначенного в Постановлении Правительства ‘582 от 16.07.09 г. Обоснована необходимость дифференцированного подхода к методам выведения коэффициентов для различных муниципальных образований.

Ключевые слова: аренда городских земель, экономическая оценка, доходность земли, рынок недвижимости, г. Братск

УДК 332.28 ББК 65.05

Земли населенных пунктов являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета, поэтому вопрос повышения эффективности их использования является актуальным для органов местного самоуправления. Согласно статье 42 Бюджетного кодекса РФ к неналоговым доходам местного бюджета от использования имущества относятся доходы, получаемые в виде арендной, либо иной платы за передачу в возмездное пользование муниципального имущества. Однако, поступления по арендным платежам в местные бюджеты продолжают оставаться очень низкими, и г. Братск не является исключением (сумма поступлений за последние годы не превышала 225 млн руб.) [1].

Принятым 16 июля 2009 г. Постановлением Правительства РФ № 582 заложены следующие основные принципы определения арендной платы для данных земельных участков:

— принцип экономической обоснованности;

— принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;

— принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

— принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки;

— принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

— принцип запрета необоснованных предпочтений [2].

Остановимся подробнее на первом из вышеуказанных принципов, который гласит о том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

При определении размера арендной платы за земельные участки, согласно постановлению Правительства Иркутской области от 18.02.2009 г. №31-пп, используется кадастровая стоимость земельных участков, расчет которой проводится с применением методов массовой оценки объектов недвижимости, не исключающих появление погрешностей [3]. Кадастровая стоимость за земельные участки, например, под промышленными объектами в г. Братске варьирует в пределах 56%. При этом органы местного самоуправления устанавливают повышающие или понижающие коэффициенты с учетом категории земель и видов разрешенного использования земельных участков, применяемых к размеру арендной платы.

Значения коэффициентов определяются в целях получения обоснованной платы за аренду земельных участков с учетом определенного уровня коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю, развития инфраструктуры. Применение коэффициентов призвано обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендаторов земельных участков, то есть должна прослеживаться обязательная реализация принципа недопущения ухудшения финансового положения этих арендаторов.

С момента вступления в силу Постановления №582 судебные разбирательства в России относительно размера поправочного коэффициента (именно повышающего), проходят с завидным постоянством. Истцы-арендаторы земельных участков заявляют

об отсутствии экономического обоснования повышающих коэффициентов к кадастровой стоимости земельных участков, которая является базой для исчисления арендной платы. В связи с этим разработка методик определения поправочных коэффициентов является как никогда своевременной задачей.

По мнению автора, можно определить следующие возможные методы выведения коэффициентов:

1. Эконометрическое моделирование — построение оценочной многофакторной модели, в которой в качестве результативного признака выступает рыночная стоимость земли, а факторными — ее оценочные характеристики. В условиях рыночной экономики плата за земельные участки зависит от выгодности местоположения, специфики окружающей застройки, инфраструктуры района, т.е. определяется как функция от рыночной стоимости земли. Ценовое зонирование территории муниципального образования позволяет определить кластеры различной инвестиционной и коммерческой привлекательности земельных участков. Данный метод чаще всего используется в крупных городах, однако в условиях малоактивного рынка земли г. Братска трудно применим, т.к. недостаточный объем выборки приводит к статистической незначимости модели, а значит и поправочных коэффициентов к арендной плате за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

2. Комплексная оценка экономического положения предпри-ятий-арендаторов — в этом случае проводится всесторонний анализ отраслевых тенденций, однако представляется достаточно проблематичным соотнести отраслевые показатели и рыночные ценовые траектории по аренде земельных участков. Рассмотрим экономические факторы, которые оказывают влияние на рыночную стоимость аренды:

— общие — экономическая ситуация в стране, в Иркутской области и в г. Братске;

— факторы спроса — объемы доходов и рентабельности бизнеса, процентные ставки по кредитам бизнесу;

— факторы предложения — налогообложение недвижимости, количество продаваемых объектов.

В частности, для земельных участков г. Братска, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности обозначим следующие экономические параметры:

— выручка по соответствующим видам экономической деятельности в расчете на душу населения г. Братска, тыс. руб./чел.; [4]

— усредненная рентабельность продаж по соответствующим видам экономической деятельности, %;

— официальный курс рубля к доллару США, по состоянию на 30 декабря соответствующего года;

— индекс цен производителей промышленных товаров, %;

— среднегодовые ставки по кредитам нефинансовым организациям, % [5].

Аналитическая работа будет проведена с данными по усредненной цене 1 кв.м. застроенных земельных участков на основании данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [6].

Для идентификации наличия зависимости между средней ценой 1 кв. м. и ценообразующими факторами была построена корреляционная матрица, которая показала, что имеет место мультиколлинеарность, которая требует исключения из предпола-

гаемой стохастической зависимости следующих факторов: курс рубля к доллару и индекс цен производителей промтоваров. Также установлено, что доходы не оказывают существенного влияния на цену недвижимости и также подлежит устранению. Следовательно, следует обратить особое внимание на положительную тенденцию роста рентабельности продаж и послабления коммерческих банков в области кредитования бизнеса, что в совокупности к 2011 году в г. Братске обеспечило формирование более благоприятного климата для ведения бизнеса и привело к повышению доходности использования земельных участков на территории города.

В табл. 1 представлена динамика доходности отдельных отраслей экономики г. Братска, вносящих наибольший вклад в формирование городского валового продукта.

Таблица 1

Доходность отдельных видов деятельности в г. Братске [7]

Вид экономической деятельности Доходность деятельности, % Удельный вес арендуемых земельных участков, %

2009 2010 2011

Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий 9,32 21,82 10,28 43,44

Целлюлозно-бумажное производство 3,61 15,02 7,73 44,90

Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг 2,67 0,85 2,87 6,04

Торговля 0,34 0,65 0,55 5,62

ИТОГО — — — 100,00

Поскольку преобладающая часть арендуемых земельных участков задействована под металлургическое и целлюлознобумажное производство, то рассчитывать усредненную тенденцию доходности бизнеса необходимо с учетом таких структурных особенностей. В частности, средняя доходность будет рассчитана по формуле:

Д = Ё Д к, ,

1=1

где Д — уровень доходности 1-го вида экономической деятельности, %;

к, — доля площади арендуемых земельных участков ,-го вида экономической деятельности относительно всей площади арендуемых земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности.

В результате произведенных расчетов было установлено, что средняя норма доходности в 2009 и 2011 гг. составила 6,22% и 8,71%, таким образом, средний прирост составил 40,07%, который и может выступать поправочным коэффициентом к арендной плате за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности.

Данный метод может быть применим для обоснования поправочных коэффициентов для разномасштабных городов, при этом предусматривается одно важное допущение: среднеотраслевые тенденции и рынок аренды земельных участков имеют однонаправленные траектории.

3. Метод учета бюджетных интересов — ставки арендной платы призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов г. Братска и арендаторов земельных участков.

Доходы от аренды земельных участков в 2011 г. структурно составляют лишь 24% от общего объема неналоговых поступлений г. Братска. В течение трех лет арендная плата за земельные участки менялась незначительно и в 2011 г. составила 225 млн руб. В целом, это говорит о том, что потенциал поступлений в местный бюджет г. Братска от сдачи в аренду земельных участков в полном объеме не используется. Есть примеры муниципальных образований, которым удалось повысить поступления на треть благодаря вовлечению в налогообложение в полном объеме земельные участки, полноте учета объектов налогообложения, а также про-

ведению работ по уточнению кадастровой стоимости земли (земли промышленности). В этом случае поправочный коэффициент рассчитывается следующим образом:

Кпопр = Аанал/Аоцен ,

где Аанал — средний размер арендных платежей на душу населения по городам-аналогам, руб.;

Аоцен — средний размер арендных платежей на душу населения в оцениваемом муниципальном образовании, руб.

По расчетам размер доходов от аренды земельных участков на душу населения города с 2009 по 2011 гг. менялся следующим образом: 868, 861, 921 руб. на душу населения.

Для полноты картины просчитаем такой же показатель для городов-аналогов Сибирского Федерального округа. В качестве первого приближения при выборе аналогов нужно принимать географическую близость, а второго — структурные характеристики экономики города. Сравнительная характеристика арендной платы по городам СФО в 2011 г. показала среднедушевую земельную арендную плату в размере 1079 руб./чел. Следовательно, потенциал прироста поступлений в бюджет для г. Братска (поправочный коэффициент к арендной плате) составит 17,16% [8].

Следует отметить, что этот метод имеет ряд недостатков: он оценивает разницу арендных поступлений по сравнению с городами-аналогами, в которых совершенно по-иному может быть организована работа с предприятиями-арендаторами. При этом для эффективного менеджмента муниципального образования предпочтительными инструментами может быть проведение инвентаризации земельных участков с целью выявления не участвующих в формировании доходов бюджета или же активизация претензионно-исковой работы по взысканию недоимки по арендной плате за землю, а не применение повышающих коэффициентов к добросовестным предприятиям-арендаторам. Кроме того структура экономики городов может значительно разниться, что накладывает отпечаток на структуру арендных платежей, а значит среднедушевой арендный показатель является ложным ориентиром. Следует также отметить, что данный метод дает картину в целом по арендным поступлениям от земли и не позволяет рассчитать величину корректировок в разрезе функционального использования земельных участков.

4. Аналитическое выравнивание—статистическое сглаживание данных по рынку купли-продажи земельных участков различного назначения. Можно полагать, что разумный и информированный инвестор не будет вкладывать средства в приобретение недвижимости, если ее цена превышает капитализированную стоимость арендного дохода. Поскольку производственная деятельность хозяйствующих субъектов неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства, то земельный участок можно рассматривать с позиции полезности и доходности использования. Несомненно, доходность коммерческой недвижимости и ее рыночная стоимость находятся в прямой зависимости, а значит, изменение рыночной стоимости может служить индикатором изменения рентабельности бизнеса, осуществляемого на территории земельного участка, который можно рассматривать в качестве поправочного коэффициента к арендной плате за землю, находящуюся в муниципальной собственности.

Рынок земельных участков г. Братска можно считать инертным, т.к. случаи продажи незастроенных земельных участков касаются в основном земель поселений, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, однако имеют место сделки с застроенными земельными участками под промышленными и административными зданиями.

Проведем анализ цен сделок с земельными участками, предназначенными для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности на основании данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Следует заметить, что рассматриваемые земельные участки изначально относятся к категории нетиповых объектов, поэтому добиться соблюдения абсолютной однородности крайне затруднительно.

Рынок земельных участков к 2011 г. стал выходить из депрессивного состояния, т.к. стали наблюдаться оптимистические настроения у инвесторов относительно перспектив развития бизнеса, что привело к формированию спроса и в целом оживлению на рынке. По данным рис. 2 очевидно, что «дно» на рынке земли г. Братска пришлось на 2009 г., а выход из посткризисной стагнации наметился уже в 2010 г.

48 1

Рис. 1. Результаты аналитического выравнивания, руб./м2

Полученная функциональная зависимость отражает ценовую динамику на рынке земли, а ошибка аппроксимации отражает качество модели. В нашем случае полиномиальный тренд второго порядка наиболее точно аппроксимирует, т.к. ошибка аппроксимации составила 0,9527, а среднегодовой п рирост удельной цены сделки согласно уравнению тренда составил 33,47%.

Отметим, что данный метод дает объективные результаты при достаточном объеме сделок с земельными участками и при наличии устойчивой тенденции на рынке земли.

5. Метод сопоставления рыночной и кадастровой стоимостей земли. Как видно из Постановления губернатора Иркутской области от 28.02.2003 г. №87-п кадастровая стоимость земель в г. Братске по видам функционального использования достаточно сильно варьирует [9]. Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости промышленного характера также является неоднородным.

Согласно методике, предлагаемой Н.В. Шириной и Н.М. За-толокиным, повышающий коэффициент может быть рассчитан следующим образом [10]:

Кmax разброса = Cmax/C , где Кmax разброса — коэффициент максимального разброса стоимости 1 кв.м;

Cmax — наивысшая стоимость 1 кв.м по совокупности объектов, руб.;

C — средняя стоимость 1 кв.м по совокупности объектов, руб.

Далее представляется возможным рассчитать поправочный коэффициент, определяемый как отношение максимального значения кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования к средней кадастровой стоимости земли по месту осуществления деятельности. Также целесообразно в расчетах учесть эти же отношения, но уже применительно к рыночным данным (табл. 2).

Следовательно, по состоянию на конец 2011 г. кадастровая стоимость отставала от рыночной ориентировочно на 29%.

Таблица 2

Расчет поправочного коэффициента к кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения производственных зданий

Показатель Величина

2009 2010 2011

Коэффициент, рассчитанный по кадастровой стоимости 2,21

Коэффициент, рассчитанный по рыночной стоимости 2,58 2,75 3,22

Среднее значение коэффициента, рассчитанного по рыночной стоимости 2,85

Повышающий коэффициент к кадастровой стоимости 1,2896 или +28,96%

Использование четырех из рассмотренных методов применительно к земельным участкам под промышленными объектами г. Братска дало отличные значения коэффициентов, и причины таких значений скрыты в концептуально разных подходах к выведению коэффициентов:

— комплексная оценка экономического положения предпри-ятий-арендаторов — 1,40;

— метод учета бюджетных интересов — 1,17;

— аналитическое выравнивание — 1,33;

— метод сопоставления рыночной и кадастровой стоимости земли — 1,29.

В результате среднее значение поправочных коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы составит — 1,30.

Если же учесть разную степень доверия к результатам, полученным в рамках каждого из методов для земельных участков промышленности г. Братска, то усреднение можно проводить с весами, что позволит получить более объективный поправочный коэффициент.

Резюмируя вышесказанное, можно утверждать, что на сегодняшний день затруднительно обозначить универсальную методику выведения поправочных коэффициентов, используемых при установлении арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной в собственности, поэтому выбор конкретных методик для реализации принципа экономической обоснованности необходимо осуществлять с учетом специфических характеристик муниципального образования: рынка земельных участков, экономико-географического положения и экономической эффективности производственной деятельности арендаторов.

Литература

1. Бюджетный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 31.07.1998 №145 [электронный ресурс] // СПС «Консультант-Плюс».

2. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся, в собственности Российской Федерации: постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 [электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

3. О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: постановление Правительства Иркутской области от 18.02.2009 №31-пп [электронный ресурс] // СПС «КонсультатнтПлюс: Иркутская область».

4. Социально-экономическое развитие города, г. Братск. — Электронный ресурс. Режим доступа — http://www.bratsk-city.ru/now/ ekonomika/22362/

5. Основные экономические показатели [Статистика] Банк России. — Электронный ресурс. Режим доступа — http://www.cbr.ru/ statistics/

6. Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. — Электронный ресурс. Режим доступа — https://portal.rosreestr.ru

7. Статистический ежегодник Промышленное производство Иркутской области. Стат.сб./ Иркутскстат — Иркутск, 2012. — 87 с.

8. Численность населения городских и сельских поселений. — Электронный ресурс. Режим доступа — http://www.gks.ru

9. Результаты государственной кадастровой оценки земель поселения города Братска Иркутской области, утвержденные постановлением губернатора Иркутской области от 28.02.2033 г. №87-п. — Электронный ресурс, Режим доступа — http://www.bratsk-city.ru/ now/property/upravlenie/

10. Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / Сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина. — Белгород, 2011. — 42 с.