C ипотекой без пузыря не разберешься

Основным источником роста на ипотечном рынке в 2010-2012 годах правительство предполагает не столько восстановление рынка, сколько приход на него Внешэкономбанка с вложениями в 250 млрд руб. и использование АИЖК госгарантий 2009-2012 годов на 202 млрд руб.— это следует из стратегии развития ипотечного рынка до 2030 года, одобренной правительством 19 июля. Расчеты стратегии основываются на Концепции долгосрочного развития РФ до 2020 года и в целом не предполагают ни снижений цен на рынке недвижимости, ни крупных госинвестиций в него после 2015 года.

В распоряжении "Ъ" оказалась "Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года", одобренная президиумом правительства на заседании 19 июля (см. "Ъ" от 20 июля). Напомним, документ, по данным "Ъ", разработанный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ставит целью к 2030 году повысить доступность ипотеки с текущих 17% домохозяйств РФ до 23% в 2012 году и 60% к 2030 году. Стратегия описывает основные задачи государства в трансформации ипотечного рынка, способы их реализации и основные риски избранной стратегии.

Стратегию предполагается реализовать в три этапа: 2010-2012 годы, 2013-2020 годы и после 2021 года. На первом, восстановительном, этапе предполагается посткризисное восстановление рынка и выдача в 2010 году 240 тыс. ипотечных кредитов, в 2011 году — 320 тыс. и в 2012 году — 490 тыс. при объемах спонсируемой правительством через АИЖК ипотеки в 2010 году в 30 тыс. кредитов и в 2012 году — 56 тыс. кредитов. Второй этап предполагает с 2013 по 2015 год рост доступности ипотеки до 30% домохозяйств РФ, выдачу ипотеки на уровне 740 тыс. кредитов в год и рост доли ипотеки в ВВП до 7,2%. Тогда же предполагается и существенное влияние на рынок ипотеки негосударственных пенсионных фондов и инвестфондов. К 2020 году, при переходе на третий этап реализации стратегии, ожидается "стабилизация" ипотечного рынка с выдачей 860-870 тыс. кредитов в год, падением ипотечной ставки по кредитам на уровень инфляции плюс 2,5% в 2015 году (к 2012 году предполагаются ставки на уровне индекса потребцен плюс 3,3%, в 2020 году — ИПЦ плюс 2%, в 2030 году — ИПЦ плюс 1%).

Какой-либо определенной макроэкономической модели, позволяющей предполагать столь значительный рост ипотеки в РФ (уже в 2011-2012 годах темпы роста рынка согласно плану выше, чем в 2007 году), в основе стратегии не лежит. При расчете показателей первого этапа стратегия ссылается на апрельский, уточненный прогноз Минэкономики социально-экономического развития РФ до 2012 года, второй этап использует оценки Концепции долгосрочного социально-экономического развития (КДР-2020), для третьего этапа макромодели нет. Напомним, КДР принималась в октябре 2008 года без учета обвала основных рынков — стратегия провозглашает, что "после 2012 года последствия кризиса будут преодолены, экономика вернется на прежнюю траекторию развития". Часть оценок произвольна — например, на 2013-2020 годы средний рост ИЦП, заложенный в стратегию, составляет 4% в год, эта цифра используется как базовая для расчета ставок.

"Без модели такие процессы прогнозировать бессмысленно — это гадание на кофейной гуще. Но и с моделью все не так просто — она должна предполагать несколько сценариев",— полагает Александр Морозов из HSBC. "Я не думаю, что целью авторов документа было построение прогноза. Их цель — поставить цели. Точное прогнозирование может осуществляться только в районе одного-двух лет, а направление развития — оцениваться максимум на семь лет. В долгосрочной же перспективе вы должны выхватить основной процесс, например рост качественного среднего класса",— комментирует оценки стратегии Юлия Цепляева из BNP Paribas.

При этом стратегия признает "противоречия между повышением доступности жилья для населения и ростом рисков ипотечного кредитования в условиях снижения цен на жилье". Стандартно торможение рынка ипотеки в мире происходит именно на смене ценовых трендов на рынке недвижимости — очевидно, стратегия не предполагает, что до 2030 года циклические кризисы могут снижать цену недвижимости, АИЖК и институты развития, как предполагается, будут за счет секьюритизации ипотеки (которая "имеет существенные ограничения", признает документ) абсолютно эффективно стабилизировать рынок.

Как именно это произойдет, указано лишь для 2010-2012 годов, и этот сценарий выглядит реалистично. В стратегии указано, что на этом этапе на рынок выйдет ВЭБ с 250 млрд руб. вложений в облигации с пенсионным покрытием (50 млрд руб.— собственные средства, до 100 млрд руб.— средства пенсионных накоплений под управлением ВЭБа) и облигации АИЖК (60 млрд руб.— пенсионные средства, 40 млрд руб.— кредитная линия ВЭБа АИЖК из средств фонда национального благосостояния). К этому добавится 80 млрд руб. средств самого АИЖК под госгарантии (36 млрд руб.— неиспользованные гарантии 2009 года, 44 млрд руб.— гарантии 2010 года). Впрочем, в 2011-2012 годах АИЖК рассчитывает еще на 56 млрд руб. и 66 млрд руб. новых госгарантий. Таким образом, в 2010-2012 годах рынок может ожидать выброс на него около 450 млрд руб.— это, очевидно, действительно сможет его разогреть даже при слабой конъюнктуре. Но на постоянное долгосрочное субсидирование ставок по ипотеке Белый дом идти, согласно документу, не намерен: вброс денег, снижающий ставки ипотеки, должен прекратиться к 2015 году.