Информационно-методическое обеспечение кадастровой оценки городских земель

УДК 332.6:332.012.33 В.Б. Жарников, Е.В. Епифанова СГГ А, Новосибирск А.Д. Власов

Сибирский научный центр «Экопрогноз», Новосибирск

ИНФОРМАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Экономическая, в т.ч. кадастровая оценка земель всех категорий и форм собственности становится в России не менее традиционной как, например, регистрация вещных прав на имущество, страхование рисков и т.д. Подобная оценка особенно актуальна для городских земель, затрагивающая интересы самого широкого круга субъектов земельно-имущественных отношений. Подобный интерес особенно актуализировался с видением в действие Налогового кодекса РФ, четко поставившего в соответствие кадастровую стоимость земельного участка, вид его функционального использования и размер налогового платежа.

Кроме того исходные материалы кадастровой оценки земель дает немало возможности для ее совершенствования, все более глубокого учета рыночной составляющей, влияние которой по результатам оценки расширяется, а последняя становится более объективной. Рассмотрим подробнее данный тезис.

Как известно [3], свойства незаменимости, ограниченности, дифференцированности качества и устойчивости качества во времени земельного ресурса являются необходимыми условиями существования абсолютной и дифференциальной земельной ренты, как экономической основы получения устойчивого дополнительного дохода. Именно капитализированная земельная рента лежит в основе рыночной стоимости земельных участков.

На земельном участке любые улучшения являются воспроизводимым фактором и по определению не могут давать устойчивого во времени дифференциального дохода. Поэтому улучшения дают лишь среднюю прибыль и предпринимательский доход. Именно из факта устойчивости земельной ренты и воспроизводимости улучшений земельного участка следует, что в расчете рыночной стоимости объекта недвижимости устойчивым элементом является капитализированная земельная рента, а дополнением к ней будет рыночная стоимость улучшений. Следовательно, метод остатка или выделения, применяемый для расчета рыночной стоимости земельного участка, теоретически должен применяться к элементам улучшения земельного участка, а не к самому земельному участку. Однако на практике рынок свободных земельных участков существенно ограничен, поэтому сопоставимой информации для определения рыночной стоимости собственно земельного участка на основе сравнительного подхода недостаточно. В то же время методы и нормативная база расчета рыночной стоимости улучшений достаточно развиты и применяются на практике. В результате, используя рыночную стоимость объекта недвижимости методом

выделения, определяют рыночную стоимость не улучшений, а земельного участка. Плотность застройки конкретных объектов недвижимости может существенно различаться для данной территории и вести к существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости земельных участков[4]. Для среднего поселения обычно застроена лишь одна треть его территории, что можно принять при отсутствии иных данных.

Рыночная стоимость свободных земельных участков под застройку определяется стоимостью окружающих участков, в т.ч. стоимостью лесных или сельскохозяйственных угодий, представляющих земельные участки иного вида использования. Но методически правильнее определять рыночную стоимость иначе, корректируя местоположение участка за минусом затрат на его освоение.

Проблема определения рыночной стоимости земли по видам использования на сегодня нерешена. Еще не так давно считалось[5], что земельный участок населенного пункта должен иметь одну цену для любого вида использования. Тем не менее, он может иметь различные рыночные стоимости по видам использования в зависимости от их эффективности. Все решает эффективность использования, отсюда следует разная стоимость.

В результате земельные участки одинакового качества и местоположения могут иметь различные рыночные стоимости в зависимости от существующего вида их использования. Это важно для целей совершенствования земельных отношений, повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Свободный земельный участок также может иметь несколько рыночных стоимостей по предполагаемым видам использования. Наибольшая стоимость участков некоторой территории будет тогда, когда их структура по видам использования будет обеспечивать максимум потребительной стоимости территории с оптимальным набором функций.

Повышение сбалансированности распределения земельных участков под взаимодополняющими видами использования земли будет повышать их общую стоимость под каждым видом использования.

С позиции рынка земельный участок может иметь две оценки. Первая -массовая оценка рыночной стоимоти земельного участка по основным видам использования в составе всей территории населенного пункта в его границах с использованием сравнительного подхода здесь не представляется возможности учесть все свойства участка. Однако расчет его рыночной стоимости по нескольким видам использования по сопоставимым существенным факторам дает фоновую оценку относительной и абсолютной рыночной стоимости участков, позволяет избежать грубых ошибок при последующей индивидуальной оценке.

Вторая - индивидуальная оценка рыночной стоимости земельного участка в составе единого комплекса недвижимости с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, учитывающая свойства такого комплекса для данного вида использования земли в заданных условиях с соблюдением утвержденных стандартов.

Для качественной индивидуальной оценки участка, в части обоснования наилучшего его использования, целесообразна массовая оценка подобных земельных участков по нескольким видам использования. А при массовой оценке рыночной стоимости земельных участков территории населенного пункта рекомендуется как можно шире использовать результаты индивидуальной оценки рыночной стоимости реперных земельных участков.

В оценке недвижимости наиболее остро проявляются интересы субъектов экономических процессов. Государство стремится максимально упорядочить процессы оценки и управления недвижимостью. Однако на практике эти усилия зачастую обесцениваются в силу уникальности объектов оценки и закрытости информации. Например, существенное различие рыночной стоимости (табл. 1, графы 5 и 6) первого и второго земельных обусловлено лишь тем, что оценка выполнена различными оценщиками.

Таблица 1

№ участка № оценщ ика Квартал Коэф-т качества 05*Ю5 Цена земли, р/м2 Базовая постоянная, р/м2 Доля стоимости земли в стоимости объекта недвижимости, %

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

1 1 021050 0,688 3934 5718 13

2 2 021055 0,647 9196 14212 46

3 1 032770 0,46 11295 24556 34

4 2 032770 0,46 952 2070 5

В настоящее время сложились благоприятные условия для создания единой нормативной базы данных рыночной стоимости земель поселений России для целей разработки и реализации рациональной системы земельных отношений: создана удовлетворительная правовая база; на этой основе ускорились процессы развития рыночных; в т.ч. в результате проведения кадастровой оценки земель.

Зарубежный опыт [6] показывает, что процесс оценки недвижимости значительно регламентирован и не отдается полностью на «откуп» оценщику. В Германии, например, все субъекты рынка обязаны предоставлять информацию о свершенных сделках на основе которой уполномоченная организация ежегодно устанавливает средние рыночные цены по видам функционального использования участков на территории населенного пункта. Информация используется субъектами оценочной деятельности и имущественных отношений. Очевидно, аналог таких средних рыночных цен на земельные участки необходимо иметь и в России. Дополнительно необходимо разрабатывать косвенные методы математической статистики для расчета рыночной стоимости земельных участков в сочетании с экспертными методами и моделированием.

Подобные исследования по материалам г. Новосибирска [7] позволили сделать вывод о возможности обоснования уровня и дифференциации рыночной цены земли через рынок квартир многоэтажной жилой застройки. При этом земельные участки в явном виде не являются объектами сделок.

Тем не менее, на основе статистических моделей удается рассчитать рыночную стоимость земли для базового варианта, а далее методом аналогий распространить ее на другие виды функционального использования.

Информационную основу корректирования кадастровой оценки рыночными данными проиллюстрируем материалами по г. Новосибирску (табл. 2-6).

Таблица 2. Земельные ресурсы г. Новосибирска

Административный район Качество кадастровы х кварталов Земельная площадь, всего, га Количеств о кварталов с МЖЗ Площадь кварталов с МЖЗ, га Средняя плотность застройки, %

Дзержинский 716 3678 108 1060 8,71

Железнодорожный 109 636 64 564 17,26

Заельцовский 533 7339 122 1090 3,98

Калининский 393 4362 99 1115 6,89

Кировский 453 4719 102 1660 9,49

Ленинский 714 6736 134 1899 9,74

Октябрьский 622 5816 171 1258 7,44

Первомайский 607 6113 99 659 3,35

Советский 336 7238 91 1845 3,77

Центральный 131 649 98 571 21,41

Река Обь 2 3193 0 0 0

Итого 4616 50479 1088 11721 6,72

Таблица 3. Коэффициенты качества земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска

Административный район Многоэтажн ая жилая застройка 01 Индивидуа льная жилая застройка 02 Земли под объектами торговли, Q3 Земли под объектами промышленн ости, Q4 Земли под офисами, Q2

Дзержинский 0,238 0,201 0,205 0,234 0,255

Железнодорожный 0,587 0,42 0,472 0,399 0,574

Заельцовский 0,15 0,129 0,106 0,108 0,17

Калининский 0,205 0,187 0,122 0,189 0,211

Кировский 0,224 0,19 0,157 0,217 0,238

Ленинский 0,219 0,171 0,154 0,212 0,234

Октябрьский 0,24 0,183 0,178 0,198 0,242

Первомайский 0,1 0,093 0,053 0,096 0,109

Советский 0,156 0,132 0,11 0,138 0,179

Центральный 0,616 0,443 0,518 0,449 0,596

Итого 0,195 0,163 0,14 0,174 0,21

Таблица 4 . Коэффициенты качества земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска

Административны й район Многоэтаж ная жилая застройка Q1 Индивидуаль ная жилая застройка Q2 Земли под объектами торговли, Q3 Земли под объектами промышленнос ти, Q4 Земли под офисами, Q2

Дзержинский 0,593 0,47 0,537 0,509 0,581

Железнодорожный 0,691 0,484 0,614 0,535 0,674

Заельцовский 0,648 0,482 0,517 0,478 0,0,619

Калининский 0,505 0,414 0,422 0,459 0,513

Кировский 0,471 0,386 0,389 0,449 0,479

Ленинский 0,506 0,406 0,415 0,466 0,499

Октябрьский 0,664 0,485 0,6 0,521 0,658

Первомайский 0,385 0,347 0,31 0,453 0,347

Советский 0,378 0,336 0,298 0,438 0,348

Центральный 0,678 0,489 0,605 0,526 0,667

Итого 0,691 0,489 0,614 0,535 0,674

Таблица 5. Интегральные коэффициенты качества и местоположения земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска (средние по

административным районам)

Административны й район Многоэтаж ная жилая застройка Q1 Индивидуаль ная жилая застройка Q2 Земли под объектами торговли, Q3 Земли под объектами промышленнос ти, Q4 Земли под офисами, Q2

Дзержинский 0,088 0,125 0,133 0,130 0,091

Железнодорожный 0,337 0,340 0,392 0,302 0,330

Заельцовский 0,051 0,076 0,073 0,061 0,055

Калининский 0,056 0,094 0,079 0,090 0,057

Кировский 0,069 0,108 0,106 0,111 0,072

Ленинский 0,078 0,106 0,112 0,116 0,080

Октябрьский 0,112 0,136 0,151 0,125 0,117

Первомайский 0,029 0,050 0,042 0,046 0,031

Советский 0,034 0,063 0,060 0,060 0,037

Центральный 0,446 0,408 0,496 0,372 0,434

Итого 0,071 0,099 0,101 0,095 0,074

Показатели

1 Дата оценки

2 Адрес, местоположение, квартал

3 Площадь земельного участка, м2

4 Чистый операционный доход объекта оценки, р.

5 Рыночная арендная плата за объект, р./м2 в месяц

6 Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений земельного участка, р.

7 Ставка дисконтирования, %

8 Ставка капитализации для объекта оценки, %

9 Рыночная цена земли (оценка), р. /м2

10 Встроенный, пристроенный, отдельный

11 Общая площадь объекта, м2

Коэффициенты качества кадастровых кварталов для земельных участков, занятых под объектами промышленности, берутся из материалов кадастровой оценки земель поселений ^7). Местоположение и качество кадастрового квартала определяется произведением территориального коэффициента и коэффициента качества кадастрового квартала. Рыночная стоимость права собственности на земельные участки под объектами промышленности по кадастровым кварталам рассчитывается из уравнения регрессии:

Сг = Ар + Dp*Kk7*Ku.

Здесь: Сг - рыночная стоимость права собственности на землю под объектами промышленности в данном кадастровом квартале на определенную дату, р/м2;

Ар - капитализированная абсолютная земельная рента на землю под объектами промышленности, р./м2;

Dp - коэффициент уравнения регрессии в формуле расчета, капитализированная дифференциальная земельная рента под объектами промышленности;

^7 = Ю:7*Р7 - коэффициент местоположения и качества кадастрового квартала, где расположен земельный участок с промышленными объектами;

Ю:7 - территориальный коэффициент местоположения кадастрового квартала для земель под промышленными объектами;

Р7 - коэффициент качества кадастрового квартала для земель под объектами промышленности;

Ки - коэффициент уникальности кадастрового квартала

Исходная информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков, занятых объектами промышленности, торговли, офисами и др. представлена в табл. 6.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель / В.А. Прорвич. - М.: Дело, 1998.

2. Новое в земельном законодательстве // Сборник официальных текстов и документов. - М.: Омега -1, 2006 .- Вып.3.

3. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Го-ренбургов. - СПб.: Лань, 2000.

4. Палий, Н.В. О несостоятельности проведенной государственной кадастровой оценке земель крупных городов и ее причинах. Прил. к журн. «Имуществ. отношения в РФ» / Н.В. Палий, 2003. - Вып. 3.

5. Конторович, Л.М. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов/ Л.М. Конторович. - М.: АН СССР, 1969.

6. Волков, С.Н. Землеустройство. Т. 7. Землеустройство за рубежом/ С.Н.Волков. -М.: Колос, 2005.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска / под ред. В.Б. Жарникова. -Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2004.

© В.Б. Жарников, Е.В. Епифанова, А.Д. Власов, 2007