Налоги из будущего

В эту осеннюю сессию депутаты намерены серьезно повысить нам налоги. Речь идет о широком спектре мер — от введения прогрессивной шкалы налогообложения доходов физлиц до расчета налога на недвижимость от кадастровой стоимости.

Депутаты Госдумы Олег Нилов и Василий Швецов подготовили революцию в налогообложении доходов граждан. Они собираются заменить плоскую шкалу налогообложения, которая была введена в России в 2001 году, на прогрессивную. Соответствующий законопроект с поправками в Налоговый кодекс РФ уже подготовлен. И, как рассказали "Деньгам" в думском комитете по бюджету и налогам, рассмотреть документ планируется в осеннюю сессию.

Законопроект предполагает, что доход до 5 млн руб. в год будет по-прежнему облагаться по ставке 13%. Те, кто зарабатывает в год от 5 млн до 50 млн руб., должны будут перечислять государству уже 18%. Годовой доход от 50 млн до 500 млн руб. планируется обложить налогом в 23%. Для тех же, чей заработок превышает 500 млн руб. в год, ставка налога составит 28%.

Конечно, планка зарплат, до которой налог останется на уровне 13%, достаточно высока — более 400 тыс. руб. в месяц. Как утверждается в пояснительной записке к законопроекту, граждан с доходами выше этой планки в России не более 0,2% социально активного населения. Но, как говорится, лиха беда начало. Ведь, после того как плоская шкала будет отменена, планку можно понизить. "Бюджетные проблемы в стране нарастают. Государство ведет сознательную политику по укреплению монополии, плюс присоединение Крыма. Все это требует источника погашения растущих затрат",— говорит директор банковского института Высшей школы экономики Василий Солодков.

В пояснительной записке к законопроекту введение прогрессивного налога на доходы физлиц объясняется "необходимостью выравнивания доходов граждан, сокращения разрыва в доходах между самыми высоко- и самыми низкооплачиваемыми категориями работающих лиц, обеспечения принципов социальной справедливости". Кроме того, в документе подчеркивается, что мировая практика однозначно говорит в пользу прогрессивной шкалы налогообложения.

Подробно об этой однозначно положительной практике не говорится, но на ум сразу приходит Франция. Там давно существует прогрессивная шкала налогообложения доходов физлиц, и ежегодно парламент утверждает ее размер на следующий год. В 2012-м с этим вышел скандал. Правительство попробовало ввести на 2013 год налог для зарабатывающих больше €1 млн в год в размере 75%, и тотчас известные французы стали перебираться в менее жадные юрисдикции, а один даже соблазнился нашей плоской шкалой налогообложения. Но еще до наступления 2013-го конституционный суд отменил этот налог.

Поправки против инвесторов

Но если поправки, отменяющие плоскую шкалу налогообложения, коснутся лишь 0,2% социально активного населения страны, то другие поправки в Налоговый кодекс (в главу 23 второй части) затрагивают гораздо большее число россиян. Они касаются сделок с недвижимостью и, как бы это ни было непривычно, скорее упрощают жизнь граждан.

Так, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения. Сейчас такое освобождение можно получить, если непрерывный срок владения составляет не менее трех лет. Владельцам нескольких объектов недвижимости придется платить налог, если проданное жилье оказалось дороже 5 млн руб. А если речь идет о даче площадью до 50 кв. м, срок владения которой составляет не менее трех лет, то такая сделка вне зависимости от суммы освобождается от налогообложения. Правда, региональные власти могут увеличить срок с трех до десяти лет.

Впрочем, эксперты не спешат петь дифирамбы нововведениям. "Основные налоговые преимущества получают собственники, которые и сейчас пользуются льготами по налогам,— говорит финансовый директор компании "Миэль-Загородная недвижимость" Людмила Цветкова.— Доля же собственников, владеющих жильем менее трех лет, которые должны выиграть от нового закона, составляет, по нашим данным, не более 2-3%. Владельцы инвестиционной жилой недвижимости со сроком владения от трех до десяти лет и стоимостью ниже 5 млн руб. пострадают не сильно — подобные объекты тоже планируется освободить от налогообложения при продаже".

Теоретически закон позволит бороться с бичом всех сделок с недвижимостью — занижением стоимости объекта купли-продажи. Он вводит минимальный понижающий коэффициент на уровне 0,7 от кадастровой стоимости жилья. Но уже в следующем абзаце разрешает региональным властям снижать его до нуля. "Эти изменения в первую очередь позволят "обелить" множество сделок, заключаемых на вторичном рынке, когда цена сделки искусственно занижается сторонами для уклонения от уплаты налогов,— говорит партнер юридической компании "Некторов, Савельев и партнеры" Егор Батанов.— Более того, вполне возможно, что предложенные изменения увеличат спрос и на жилую недвижимость, реализуемую на первичном рынке, поскольку граждане смогут свободно инвестировать деньги в покупку квартир и потом в течение короткого срока перепродавать их с премией, не опасаясь возникновения налогооблагаемого дохода".

Как отмечает адвокат Станислав Бутин, с принятием этого закона наиболее простым способом минимизации возможных налоговых выплат станет переоформление прав недвижимости так, чтобы каждому из членов семьи принадлежал только один объект. "Если следовать логике предлагаемых поправок, только владеющий единственным жильем человек (вне зависимости от того, квартира это, загородный коттедж или дачный дом) вправе не платить налоги от продажи такой недвижимости,— говорит адвокат.— Скорее всего, в случае принятия поправок и до вступления их в силу именно по этому пути пойдут возможные оптимизации налоговых выплат".

А вывод о воздействии нового закона на рынок недвижимости эксперты делают вполне ожидаемый — цены будут расти. "Наиболее вероятным развитием событий при принятии закона будет повышение стоимости жилья на вторичном рынке с учетом увеличения налогового бремени, которое будет учитываться продавцами",— говорит заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet Вера Богучарова. Гендиректор компании "Метриум групп" Мария Литинецкая считает, что изменение налоговой политики в большей степени отразится на рынке аренды жилья. Повышение налогов, скорее всего, приведет к росту арендных ставок, так как собственники наверняка станут перекладывать свои затраты на плечи квартиросъемщиков.

Налог согласно кадастру

Наконец, как никогда близок ко второму чтению проект закона, который вводит расчет налога на недвижимость от ее кадастровой стоимости. Проект был первый раз внесен в Госдуму еще в мае 2004 года и даже принят в первом чтении. Но дальше не продвинулся. И вот этим летом он был доработан правительством и, по заверениям депутатов, может быть внесен на второе чтение в осеннюю сессию.

Сегодня законопроект предполагает ряд льгот собственникам недвижимости: из налогооблагаемой базы исключаются 20 кв. м общей площади квартиры, 10 кв. м для комнаты и 50 кв. м для дома. И даже если у квартиры или дома несколько собственников, количество льготных метров не увеличивается. В поправках также содержится список лиц, которые освобождаются от уплаты налога с одного из объектов собственности по выбору (квартира, дача или гараж). К ним относятся пенсионеры и владельцы садовых домиков площадью до 50 кв. м. При этом пенсионеры лишаются льготы, если стоимость их недвижимости окажется выше 300 млн руб. А пятидесятиметровую дачу можно без налоговых последствий продавать хоть за миллиард. Предельную ставку налога поправки ограничивают 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости, в том числе недостроенной.

Таким образом, по подсчетам Станислава Бутина, плата семьи из двух человек за трехкомнатную квартиру в доме советской постройки существенно возрастет. "Допустим, рыночная стоимость квартиры порядка 19 млн руб.,— говорит он.— Согласно данным публичного кадастра, кадастровая стоимость этой квартиры составит 17,5 млн руб. Если сейчас каждый из собственников платит порядка 250 руб. в год, то с введением нового порядка расчета сумма налога с квартиры с учетом льготы возрастет до приблизительно по 6750 руб. в год с каждого собственника".

В самом трудном положении, по мнению экспертов, окажутся владельцы квартир экономкласса в центре города. "Внутри Садового кольца расположены как относительно новые комплексы, введенные в эксплуатацию в 90-х, так и дома, построенные в советский и дореволюционный периоды,— говорит Мария Литинецкая.— Жильцами первых являются состоятельные люди. В старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще при советской власти, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться "естественное переселение" малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины".

Нужно отметить, что повышение налога не будет единовременным. "Для перехода на новый порядок взимания налога федеральному законодателю и региональным властям нужно принять соответствующие законы, после чего региональные власти также должны провести кадастровую оценку всей жилой недвижимости,— рассказывает Егор Батанов.— Минфин прогнозирует, что повсеместно новый налог на недвижимость будет взиматься с 2020 года. Наиболее вероятно, что первыми регионами, которые перейдут на взимание налога по новым правилам, будут Москва, Московская область и Санкт-Петербург".

Как отмечают юристы, государство устанавливает кадастровую стоимость массовым методом, часто не учитывая индивидуальные характеристики недвижимости и земельных участков. Но у граждан есть возможность снизить налог. В конце июля были приняты и вступили в силу поправки в закон "Об оценочной деятельности", которые четко прописывают процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости. Теперь граждане вправе по своему выбору обратиться с заявлением либо в суд, либо в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, которая вот уже два года функционирует при Росреестре. "Практика последних двух лет такова, что 95% заявлений комиссия отдает без удовлетворения,— говорит управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов.— Поэтому мы рекомендуем обращаться в суд. В среднем снижение кадастровой стоимости происходит на 30%. Но надо понимать, что стоимость работы юриста и оценщика составит для граждан порядка 100 тыс. руб. Получается так: чтобы снизить налоговое бремя, нужно заплатить столько, сколько удастся сэкономить на налогах за ближайшие семь лет".