Уравнивание сегментов

С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость жилья по России впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в «новинках» и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на «вторичке» остаются привлекательным вариантом.

В Санкт-Петербурге за октябрь цены увеличились на 1,8%, а за год сразу на 29,7% — один из самых высоких показателей по стране

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Эксперты ЦИАН.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.

По подсчетам ЦИАН, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).

Цены на «вторичке» увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на «первичке», объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на «вторичке» цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).

Бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год — на 880 тыс. рублей (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок — на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.

Миллионники дорожают быстрее

Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц один «квадрат» в них подорожал на 2,1%, за год — на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников — в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).

Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), Махачкале (+3,5%), Кемерове (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих «новинок» (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах,— всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.

В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% — один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту «Жилье и городская среда» ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м жилья, но, по мнению петербургского правительства, такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в том числе, и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т. д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.

Новое жилье притормозило

ЦИАН отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Таким образом, цены «новинок» немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за один «квадрат»), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. То есть продавцы не выводят на рынок слишком дорогие «новинки», пытаясь не потерять потенциальных покупателей.

Более высокая стоимость «новинок» — нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние два года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1%, или 800 рублей, выше, чем средневзвешенная стоимость одного «квадрата» в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период — в конце 2019-го — начале 2020 года. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие «новинки», и цены почти выровнялись со среднерыночными.

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год «новинки» максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%) как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), то есть цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих «новинок».

Наиболее дорогие «новинки» по сравнению со средним уровнем цен — в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за один «квадрат»), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс. рублей).

Вторичку стали разбирать быстрее

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц — на три дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние полтора года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.

Наименьший срок экспозиции — в Краснодаре (в среднем 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).

Всего в четырех городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже — на 30% и Новокузнецке — на 29%). Максимально срок «жизни» объявлений за год сократился в Волгограде (–57 дней), Кемерове, Ростове-на-Дону и Ярославле (–53 дня), а в процентном отношении — в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38–42%).

Замедление и стагнация

По подсчетам аналитиков ЦИАН, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во втором полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, так как на рынке был повышенный спрос. В первом полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.

Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (–67%), Краснодаре (–66%), Омске (–53%), Самаре (–46%), Екатеринбурге (–46%), Волгограде (–45%), Челябинске (–44%). Причины снижения — в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.

Только в восьми городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в том числе и в Москве), на динамику влияют спрос и активность инвесторов.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерове (–32%), Волгограде (–23%), Самаре (–21%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте — Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления «новинок» в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

Спрос падает

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в первом полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (–35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (–30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5% и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в два-пять раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация — в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).

«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие "новинки",— комментирует Алексей Попов, руководитель ЦИАН.Аналитика.— Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка — те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, так как с продавцами на "вторичке" больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост, в том числе, за счет выхода дорогих "новинок"».