Успеть продать

Год за годом юг России наращивает объемы жилищного строительства. И хотя до обещанного властями ввода «одного квадратного метра на каждого жителя в год» пока еще далеко, в городах юга появляется все больше современных новостроек. Вместе с тем некоторые эксперты отмечают, что платежеспособный спрос на жилье не успевает за строительством новых кварталов, что неизбежно приведет к избытку предложения и существенно снизит инвестиционную привлекательность отрасли.

Поближе к южному климату

Темпы жилищного строительства на юге — одни из самых высоких в России. По итогам прошлого года Южный федеральный уступает лишь Уральскому федеральному округу. Относительно 2011 года объем строительства жилья увеличился на 13,5% и 15,4% соответсвенно. Всего за 2012 год в ЮФО построено 7,87 млн. кв. метров жилой площади. По итогам прошлого года наименьший прирост зафиксирован в Астраханской области — 0,9%, наибольший в Краснодарском крае — 16,8%. По данным Росстата, в 2012 году в Краснодарском крае введено в эксплуатацию 4,3 млн кв. метров. В Ростовской области — 1,98 млн кв. метров жилья, что превысило значение планового показателя на 1,1%.

В Астраханской области в 2012 году введено 508,8 тысяч кв. метров жилья. Зато в первом полугодии 2013 года строительная отрасль области совершила мощный рывок и увеличила показатели почти в четыре раза. Объем работ составил более 25 млрд рублей, что в 3,7 раза больше показателей всего предыдущего года.

По мнению руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО, президента Южной Гильдии управляющих и девелоперов Евгения Панасенко, причиной лидерства Краснодарского края является высокая привлекательность региона, связанная как с удачным географическим расположением, так и с высокой покупательской способностью населения. Более 50% покупателей жилья на черноморском побережье — это жители Москвы, Московской области и северных регионов. Для них привлекателен и Краснодар, где в ближайшие два–три года к строительству заявлено большое число новых объектов (ЖК управляющей компании «Зеленый сад», компаний «Таурас-96», «Европа-Инвест», ЗАО «Сувар Эстейт» и др.).

Ставка на комплекс

Эксперты отмечают активное развитие комплексной застройки в последние годы в крупных городах юга России. Так, в Краснодаре построены и продолжают расширяться крупные микрорайоны Московский, Репино, Восточно-Кругликовский и Молодежный. В Астрахани возводится целый ряд микрорайонов площадью от 13 тыс. до более чем 100 тыс. кв. метров жилья.

«Ростов-на-Дону также постепенно переходит на комплексную застройку территорий,— отмечает Евгений Панасенко.— Яркий пример — строительство микрорайона Левенцовка (застройщик — ЗАО «Патриот»). Левенцовский микрорайон емкостью 2,2 млн кв. м — самый крупный проект в Ростове».

В ближайшие годы объемы комплексной застройки будут только расширяться. Ряд проектов будет представлен на инвестиционном форуме «Сочи-2013». К примеру, мэрия Краснодара предлагает к реализации крупный проект строительства жилого комплекса на участке более 750 га. Планируется создание современного жилого комплекса с деловым центром и расширенной социальной инфраструктурой: детские дошкольные учреждения, школы, поликлиники, спортивный комплекс, предприятия общепита, отделения связи и банков. Интерес к комплексной застройке демонстрируют не только муниципалитеты, но и коммерсанты. Так, группа Компаний ПИК представит на форуме в Сочи четыре новых проекта в сфере строительства жилья в Пермском и Краснодарском краях, а также в Калининградской области. Один из них — это проект комплексной застройки микрорайона №17 в Новороссийске. «Новый микрорайон будет расположен в южной части Новороссийска на берегу Цемесской бухты,— рассказывает вице-прездиент по развитию региональных проектов ГК „ПИК“ Александр Селюков.— Площадь нового участка составляет около 30 га. В настоящий момент разрабатывается проект планировки микрорайона, и в ближайшее время мы приступим к разработке проектно-сметной документации».

И все же объемы многоэтажного жилищного строительства пока не могут достичь показателей своего главного конкурента — индивидуальной застройки. По словам Евгения Панасенко, одна из особенностей строительной отрасли юга — преобладание индивидуального жилищного строительства над многоэтажным домостроением: «Южане всегда стремились жить „ближе к земле“. Так, по данным аналитиков «Инвесткафе», в общем объеме построенного жилья в 2012 году в ЮФО более 60% приходится именно на индивидуальное строительство.

Экономят по-прежнему

Определяющим фактором для покупателей квартир все еще является стоимость квадратного метра. «Самые востребованные сегменты жилищного строительства — однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса»,— комментирует аналитик независимого аналитического агентства Инвесткафе Игорь Арнаутов.

По словам заместителя генерального директора по маркетингу ООО «Винсент недвижимость» Бориса Лебедева, в Сочи также наблюдается повышенный спрос на жилье эконом-класса стоимостью до 2–3 млн. «В то же время очень хорошо в центре Сочи продается бизнес-класс, а вот спрос на элитные объекты существенно ниже»,— отмечает Борис Лебедев. Принципиальное отличие бизнес-класса от элитного, не только в площади квартиры и качестве, но и местоположении дома. Элитный класс предполагает территорию с расширенной инфраструктурой для отдыха: например, парковая зона, спа-центры, рестораны и т.д.

По словам Евгения Панасенко, в Краснодаре за последние несколько лет выросла популярность таунхаусов: сейчас в городе более 10 таких поселков.

Если говорить о технологиях строительства, то на юге безусловный лидер — монолит-кирпич. Далее по популярности следуют объемно-блочное и монолитное домостроение. «В Краснодаре по монолитной технологии строится почти 80% жилья, а в Ростове 72%,— рассказывает Илья Володько.— Панельных домов сейчас строят очень мало — в Ростове 10,5% от общего объема, а в Краснодаре — только 7%. В Астрахани лидерство поделили кирпич и монолит — 34,9% и 38,3% соответственно. Доля панельных домов в этом городе достаточно велика — почти 27%».

Вместе с тем, учитывая растущее количество комплексных проектов на юге, эксперты прогнозируют большее распространение крупнопанельного домостроения. По подсчетам экспертов, строительство по такой технологии экономит минимум 30% затрат, а скорость строительства при этом существенно выше. Соответственно, панельное домостроение идеально подходит в том случае, когда нужно быстро построить новые городские микрорайоны. «Строительство жилья эконом-класса предполагает использование готовых железо-бетонных конструкций,— поясняет Игорь Арнаутов.— Отмечу, что технологии развиваются, и за последние 5–10 лет внешний вид и качество конструкций заметно изменились к лучшему. Специалисты утверждают, что по техническим характеристикам современные многослойные панели не уступают кирпичным стенам. К тому же, многие строители используют алюминиевые и металлопластиковые витражи, высококачественный керамогранит, а также обшивают стены плиткой, что создает в итоге привлекательный архитектурных облик современных жилых кварталов».

Перспективы–2014

Региональные власти и сами застройщики объявляют об увеличении объемов жилищного строительства в ближайшие годы. Однако некоторые эксперты опасаются, что рынок не сможет «переварить» такое количество новых проектов. Евгений Панасенко уверен, что растущие объемы строительства в Краснодарском крае могут привести к «затовариванию» на рынке жилья. Конкуренция между застройщиками вырастет, привлекать потребителей строителям придется при помощи снижения стоимости жилой площади, что автоматически сделает менее привлекательными для застройщиков реализацию новых инвестиционных проектов.

Уже сейчас крупные застройщики из-за снижения доходности и высокой конкуренции в Краснодарском крае начинают экспансию в другие регионы. Например, краснодарский игрок ЗАО «Кубанская марка» в настоящее время строит микрорайон «Суворовский» в Ростове-на-Дону. Этот город остается более привлекательным для застройщиков, так как в нем до сих пор наблюдается сильный дефицит жилья. Однако и здесь, как и в целом на юге, по мнению Игоря Арнаутова, застройщиков ожидают определенные риски, связанные, прежде всего, с нестабильностью экономики и возможным снижением объемов ипотечного кредитования.

«Перспективы развития рынка строительства жилья сегодня полностью зависят от макроэкономических факторов,— считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.— Собственники девелоперских компаний сегодня находятся в состоянии неопределенности. Ужесточение банковского финансирования строительного сектора, которое началось в 3 квартале 2013 года, отсутствие роста спроса на недвижимость и нестабильность экономики страны не дает возможности строить даже среднесрочные планы».

Единственный город, в перспективах которого эксперты не сомневаются, — это Сочи. По словам Бориса Лебедева, Сочи уже долгие годы остается на одном из первых мест по инвестиционной привлекательности и динамике роста цен на жилье.

«В Сочи жилое строительство будет развиваться по прежнему активно,— считает Борис Лебедев.— За исключением, пожалуй, Адлерского района, где построено более 20 000 апартаментов для размещения олимпийских гостей. Этот объем будет давить на рынок и замедлит строительство новых проектов. При благоприятном течении событий мы прогнозируем плавное поступательное развитие рынка и постепенное увеличение спроса. При улучшении внешнего вида города, его дорог, в связи с улучшением финансирования, при росте уровня сервиса, вследствие прихода на сочинский рынок крупных торговых предприятий и компаний сферы услуг Сочи будет привлекать все больше и больше состоятельных россиян».