«Вложение значительных средств в российские активы — это в любом случае риск»

Директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев о наиболее перспективных проектах для покупки инвестиционного жилья.

На мой взгляд, инвестиции в жилье экономкласса сейчас не самое выгодное вложение. Объемы его строительства в Москве постоянно растут. По данным Росстата, ввод жилья в городе по итогам первого квартала составил 1,3 млн кв. м — это в 4,6 раза больше, чем за аналогичный период годом ранее. Девелоперы реализуют мегапроекты, а это всегда большой риск для потенциального инвестора. Его ключевая задача — увеличение стоимости купленной на начальной стадии строительства недвижимости после завершения работ. Но если мы говорим о крупных девелоперских проектах, которые сейчас выведены на массовый рынок, риск, что продажи квартир от застройщиков к моменту окончания строительства не закончатся, слишком высок. А предложить более выгодные условия, чем девелопер, собственник все равно не сможет.

Совсем другая картина вырисовывается в сегменте бизнес-класса. Такой недвижимости в хороших локациях возводится не так много, и к моменту завершения работ ее цена может вырасти на 30–50%. Условно: вложив на начальной стадии строительства 8 млн руб. в покупку однокомнатной квартиры, уже через три года можно заработать 11 млн руб. Благодаря высокой ликвидности предложения пользуются спросом. В первую очередь инвесторов интересует квартал вокруг делового центра «Москва-Сити». Жилье здесь можно не только выгодно продать, но и успешно сдавать в аренду.

Спрос обеспечивает развитие делового района, в частности переезд в него госструктур. Учитывая сложившуюся в Москве традицию держать часть капитала в жилой недвижимости, такой тип инвестирования оказывается довольно выгодным для потенциальных вложений. Важно грамотно выбрать тип приобретаемой недвижимости, если мы говорим о сделках, которые совершаются для последующей перепродажи: выгоднее вкладываться в квартиры, для сдачи в аренду более оптимальным вариантом остаются апартаменты.

Жилье премиального сегмента рынка (стоимостью 60–180 млн руб. за лот) вымывается значительно медленнее и редко рассматривается в качестве потенциальной возможности для инвестиций. Отдельные проекты могут представлять интерес, но в этом случае речь должна идти о достаточно опытных покупателях. Элитные квартиры в клубных дома, цена которых сейчас начинается от 180 млн руб., практически никогда не приобретаются с целью вложений — такая ситуация для рынка характерна с начала 2010-х годов. Об этом говорят не только консультанты, но и девелоперы проектов. Такая политика объясняется в основном стоимостью объектов: во-первых, психологически потратить значительную сумму проще на свои нужды. Во-вторых, вложение значительных средств в российские активы — это в любом случае достаточно большой риск.

Еще один значительный фактор — бремя собственности. Налоги на элитную недвижимость сейчас довольно высоки, кроме того, клубные дома предполагают значительные эксплуатационные расходы. Выходит, в случае, если купленную квартиру не удается реализовать сразу, собственник начинает нести существенные потери. Но даже делая покупки для собственного пользования, обеспеченные покупатели стараются выбирать более ликвидные объекты.