Окраины все еще ждут децентрализации офисного рынка

До кризиса многие девелоперы начали активно застраивать окраины города офисными комплексами, полагая, что постоянно растущий спрос на аренду помещений в бизнес-центрах позволит наполнять офисные здания резидентами даже в спальных районах. Сегодня однозначного мнения о том, вернется ли тенденция к децентрализации офисного рынка, нет.

Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что текущая ситуация и краткосрочная перспектива для объектов офисной недвижимости в нашем городе достаточно сложная, в этом сегменте по-прежнему наблюдается высокий уровень вакансии, стагнация ставок аренды. "Большинство новых офисных объектов располагают значительным числом вакантных площадей. Говорить о возврате к децентрализации офисных проектов было бы преждевременно. Значительная часть новых офисных объектов, введенных в конце 2010 года и планируемых к вводу в этом году, тяготеют к центральной части Петербурга. Сегодня реализуется ряд проектов строительства офисных площадей вне привычных деловых зон в центре города, в более удаленных районах. В качестве примера можно назвать деловую зону "Пулково" вблизи Кольцевой автодороги и аэропорта, а также проект бизнес-парка "Шушары" в деловой зоне "Шушары". При этом говорить о формировании новых зон деловой активности было бы преждевременно, центр города еще не исчерпал своих ресурсов. В нем остались возможности для строительства новых качественных офисных объектов, однако уровень спроса пока не позволяет заполнить даже уже существующие площади. Следует ожидать, что объекты, расположенные на удалении от центра, будут испытывать как минимум не меньшие проблемы с заполняемостью", — говорит госпожа Смирнова.

Теоретическая тенденция

Генеральный директор компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость" Георгий Рыков полагает, что тенденция децентрализации офисного рынка в Санкт-Петербурге в большей степени носит чисто теоретический характер. "Да, проектов офисных зданий в докризисный период было заявлено много. А много вы знаете успешно реализованных? И кризис, мне кажется, в этом смысле сыграл не самую решающую роль. Появление проектов бизнес-центров в периферийных районах, на мой взгляд, вызвано не возросшим спросом на офисные площади в этих районах, а тем, что в этих районах были относительно недорогие ресурсы для девелопмента. При всех проблемах с транспортной доступностью спрос на офисы всегда концентрируется в центре города (при условии, что он совпадает с деловым центром) и кризис в этом плане все расставил на свои места".

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов полагает, что если на периферии и будут возникать новые офисные проекты, то они, скорее, будут "программными", вроде "Охта-центра" (который теперь "переехал" в Лахту). "Речь идет о проектах, связанных со стратегическими планами компаний. Рассчитывать на то, что девелоперы будут реализовывать проекты на окраинах в расчете на прибыль, я бы не стал", — говорит Павел Созинов.

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, говорит, что на данный момент децентрализация приостановлена, об этом можно судить по заполняемости бизнес-центров на выездах из города. "В условиях жесткой конкуренции и нестабильного рынка компании на первое место после цены ставят локацию офиса, а ставки в большинстве качественных объектов на окраинах сравнимы со стоимостью аренды в центре города. Сейчас в Петербурге представлено достаточное количество бизнес-центров, появление новых возможно либо за счет реконструкции существующих зданий (в том числе и жилых в историческом центре), либо в составе масштабного развития промышленных территорий (зона у Московского вокзала — "Московская-Товарная", территории вдоль Обводного канала). Не стоит забывать, что существуют еще проекты "Невская ратуша" и "Набережная Европы", которые тоже повлияют на ситуацию в офисном сегменте", — говорит господин Золин.

Оптимисты

Между тем среди экспертов рынка есть и оптимисты. Директор по маркетингу генподрядной компании STEP Дмитрий Карманов говорит, что тенденция децентрализации офисных центров постепенно вновь начинает возвращаться на рынок. "Это связано с восстановлением экономики после кризисного затишья. Компании постепенно расширяют штаты сотрудников, для которых требуются новые площади. При этом арендные ставки в офисных комплексах в центре города возобновили свой рост и вернулись на докризисный уровень. Поэтому для сокращения издержек собственники бизнесов начинают рассматривать варианты на окраинах, где они могут снять офисные помещения большей площади по выгодным ставкам", — полагает господин Карманов.

В дальнейшем, по его мнению, тенденция децентрализации офисных центров будет только усиливаться, что объясняется в первую очередь нехваткой мест в центре Петербурга под строительство бизнес-центров. "Кроме того, собственники имеющихся и строящихся офисных комплексов в центре города могут столкнуться с проблемой "старения" своих объектов. Так, строительство большинства из них велось и ведется со спекулятивной целью — продать стороннему инвестору, а не с целью их актуальности через 15 лет. Поэтому уже скоро мы можем увидеть, что спрос сдвигается в сторону объектов на окраинах, где есть места для строительства офисных зданий, отвечающих современным требованиям", — полагает господин Карманов.

Валерий Хламкин, директор по развитию VMB Trust, также считает, что процесс децентрализации не так сильно привязан к кризису. "Отсутствие удобных земельных участков под строительство новых бизнес-центров — вот истинная причина наметившейся тенденции. И она, безусловно, получит свое развитие. Бизнес-центры будут появляться везде, где это возможно, удобно и экономически целесообразно", — считает он.

Уверен, что децентрализация — естественный процесс, и Николай Казанский, генеральный директор Colliers International. "Скорее, из-за кризиса приостановился сам процесс девелопмента, происходит сокращение объемов вывода на рынок новых проектов. Что же до появления объектов на периферии, то этот процесс вызван, во-первых, сокращением мест для застройки в центре города, во-вторых, они и до кризиса появлялись не стихийно, а в местах наибольшего скопления деловой активности. Так, например, одной из формирующихся деловых зон можно назвать зону "Пулково". Помимо нее, есть успешные примеры отдельных офисных проектов, находящихся на периферии. Среди них — "Келлерман центр", один из немногих качественных объектов, находящихся неподалеку от зоны "Предпортовая"", — перечисляет господин Казанский.

Как говорят эксперты, для появления бизнес-центра на периферии необходимо несколько предпосылок: наличие или перспективное развитие крупного транспортного узла рядом, хорошая транспортная доступность до офисного центра (например, развитие проекта "Русские самоцветы" (рядом вокзал, метро); наличие крупного "магнита" — объекта, которые притягивает за собой появление новых проектов (например, появление бизнес-центра "Вант" в Обухово, спрос на аренду которого формируют компании, имеющие складские помещения в этой зоне, способно в дальнейшем привести к появлению новых бизнес-центров в этой зоне).

Транспортная проблема — одна из главных тормозящих появление новых объектов на периферии.

"На мой взгляд, Петербург пойдет по пути развития несколько деловых центров притяжения, что находится в одном тренде с развитием многих столиц мира. Преимущества деловых кварталов в том, что все компании, зачастую работающие в одной отрасли, располагаются в непосредственной близости друг от друга, Это замечательный тренд, обусловленный мировой практикой. Такой город, как Москва, должен иметь, как минимум, один квартал с современными небоскребами. Это экономически обосновано и, к тому же, помогает улучшить имидж мегаполиса. Если же говорить о Петербурге, то здесь тяжело создать только один деловой центр, хотя бы исходя из генерального плана города. Бизнес рядом с бизнесом — это удобно. Концентрация офисов в одном месте помогает, с одной стороны, уменьшить нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру города, с другой — является предпосылкой для появления новых объектов этой инфраструктуры — мостов, туннелей, развязок, — которой так не хватает в мегаполисах. Кроме того, находясь в одном квартале или здании, объективно легче организовывать деловые встречи и в целом вести бизнес: например, офис юридической компании расположен этажом выше, консалтинговой компании — в соседнем здании", — резюмирует господин Казанский.