Земельные отношения

В регионах юга России сформировался «рынок покупателя» в сегменте оборота земель сельхозназначения. Спрос высок, поскольку инвесторы видят в южном растениеводстве перспективный бизнес, рентабельность которого достигает 40%.
В числе других факторов — стремление животноводов обеспечить хозяйства кормами собственного производства, а для этого необходимо увеличивать земельный банк. При этом предложение участков под сельхозпроизводство весьма и весьма ограничено, из-за чего растет не только спрос, но и цена на землю. Опрос крупнейших латифундистов от АПК показал, что сейчас землевладельцы не хотят расставаться с угодьями, даже несмотря на заметный рост стоимости этих земель.

Сложившаяся ситуация позволила крупным растениеводам юга получить ресурсы, часть которых была направлена на приобретение новых земельных участков

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Великолепная пятерка с Дона

В 2021 году сельхозпроизводители Южного федерального округа (ЮФО) собрали один из крупнейших урожаев зерновых (подробнее см. материал на стр. 22). В конце лета начался динамичный рост цен на экспортную продукцию южных аграриев. По данным Росстата, их динамика в середине августа прошлого года составила около 10%. В результате, пшеница отгружалась через порты Азово-Черноморского бассейна в среднем по $286 за тонну, экспортная цена высокопротеинового зерна достигала $300.

Несмотря на то, что значительную часть выручки экспортеров поглотили плавающие экспортные пошлины, сложившаяся ситуация, все же, позволила крупным растениеводам юга получить ресурсы, часть которых была направлена, в том числе, и на приобретение новых земельных участков.

«Растениеводство — высокоэффективная отрасль экономики, поэтому спрос на землю увеличивается, — сообщили BG в министерстве сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области. — Согласно оперативному мониторингу, который проводят специалисты минсельхозпрода, пятерку крупнейших владельцев сельхозугодий на Дону, по итогам 2021 года, представляют холдинги. Они, как правило, являются системообразующими. Земельные угодья (каждого из) агрохолдингов в Ростовской области превышают 120 тыс. га».

По данным министерства, за 2021 год заметнее всего увеличила свой земельный банк в регионе ставропольская группа агропредприятий (ГАП) «Ресурс», которая расширила площади в 1,5 раза. Для сравнения, донская группа компаний «Светлый» прибавила всего 2% площадей, а агрохолдинг «Степь» — 1%.

В итоге, по состоянию на конец июня 2022 года, региональный топ-5 владельцев сельскохозяйственных земель выглядит так: на первом месте — ГАП «Ресурс», у которой в управлении более 290 тыс. га, на втором — агрохолдинг «Степь» (более 220 тыс. га), на третьем — ГК «Светлый» (более 180 тыс. га). У крупнейшего российского лендлорда — кубанского «Агрокомплекса им. Н. И. Ткачева» — на Дону более 140 тыс. га. Замыкает пятерку — группа компаний «Юг Руси» (штаб-квартира в Ростове-на-Дону), владеющая 126 тыс. га (подробнее см. таблицу).

В министерствах сельского хозяйства Краснодарского и Ставропольского краев не ответили на запросы BG, касающиеся земельных банков крупнейших латифундистов.

Покупали «не все подряд»

Сделка, в результате которой ГАП «Ресурс» существенно нарастила земельный банк и вырвалась в лидеры среди работающих в Ростовской области сельскохозяйственных лендлордов, стала крупнейшей на российском аграрном рынке за последние годы. Ставропольская группа за 2 млрд руб. купила у МИнБанка активы донской ГК «Ростовская нива», которая владела 130 тыс. га. Владислав Новоселов, управляющий директор компании BEFL, специализирующейся на аналитике в области АПК, объяснил, что активы аграриев довольно часто переходят под контроль банков, которые затем ищут профильных покупателей. «Основной бизнес ГАП «Ресурс» — птицеводство, — уточнил эксперт. — Компания работает, в основном, на юге России, приобретение активов крупного агропредприятия в Ростовской области может стать для компании как (серьезным) шагом к развитию собственного растениеводства, так и основой для развития сырьевой базы для производства кормов».

Еще одна крупная сделка, обусловившая динамику роста земельных фондов главных южных землевладельцев, — покупка ростовским агрохолдингом «Степь» в Ставропольском крае активов сразу трех сельхозпредприятий — «Высоцкое», «Чапаевское» и «Заря» (а это, в общей сложности, 24 тыс. га). Например, ООО «Высоцкое», до покупки «Степью», принадлежало другому участнику рейтинга крупнейших латифундистов юга России — агропромышленной компании «Возрождение». При этом покупка активов рядом со своими землями — часть долгосрочной стратегии «Степи». В 2020 году агрохолдинг купил сельхозпредприятие «Родная земля» и арендовал площади компании «Зерно Дон» в Ростовской области. Такие стратегию и тактику в интервью «Ведомостям» генеральный директор «Степи» Андрей Недужко объяснял стремлением наращивать земельный банк в регионах с сильным экспортным потенциалом. Поэтому значительная часть угодий, приобретенных агрохолдингом, располагается на сравнительно небольшом расстоянии от портов Азовского моря — до 200 км Такая локация обеспечивает растениеводству на юге России довольно высокую рентабельность, уверен господин Недужко, показатель может достигать по EBITDA 30-50%.

«Для “Степи” (покупка сельхозземель) — это рациональное вложение, — заметил генеральный директор Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) Дмитрий Рылько. — Задача агрохолдинга — не переплачивать за землю, не приобретать все подряд, а взять активы именно в хороших и перспективных регионах».

По схожим соображениям земельные банки наращивали не только крупнейшие сельхозпредприятия юга России, но и более мелкие игроки с сильным финансовым положением. В частности, летом 2021 года группа компаний «Дон-Агро» за 145 млн руб. приобрела хозяйство «Рав Агро-Рост», владеющее 4,1 тыс. га пашни и молочной фермой в Миллеровском районе Ростовской области. В результате, угодья ГК «Дон-Агро» выросли на 6,5%: общая площадь земель предприятия превысила 67 тыс. га. По словам президента этой аграрной группы Марата Девлет-Кильдеева, расширение земельного банка соответствует ожиданиям инвесторов, а земли «Рав Агро-Роста» располагаются рядом с полями «Дон-Агро».

Привлекательность южных земель для вложений подтвердила и сделка по покупке компанией «Косминвест» (принадлежит миллиардеру из списка Forbes Искандару Махмудову) активов расположенной в Ростовской области ООО «ПКЗ Агро». Сделка позволила покупателю стать владельцем растениеводческого бизнеса предприятия, управляющего земельными участками общей пдощадью 32 тыс. га. Кроме того, «Косминвест» приобрел в Семикаракорском районе Дона хозяйство ООО «Лиманский». Подробности сделки не раскрываются.

В текущем году несколько крупнейших игроков южного агропрома продолжили курс на увеличение площадей. В частности, по данным газеты «Коммерсантъ», компания «МТМ», связанная с агрохолдингом «Степь», выкупила у банка «Траст» права требования к группе компаний «Зерно Дон», земли которой агрохолдинг «Степь» ранее арендовал. Как сообщил партнер адвокатской компании Reznichenko Law Offices Николай Резниченко, данная сделка позволит «Степи» получить преимущество на торгах по продаже активов должника. «За счет вырученных средств будут удовлетворяться требования владельца прав и реальные расходы держателя долга на торгах будут меньше, чем у независимых инвесторов», — объяснил юрист. При этом риск продажи земель другому претенденту есть, если он предложит более высокую цену, уточнил господин Резниченко. Однако практика показывает, что в большинстве случаев торги выигрывает участник, который контролирует реестр требований кредиторов. По информации «Коммерсанта», сумма сделки составила 4,3 млрд руб.

Директор исследовательской компании «Совэкон» Андрей Сизов отметил, что на таких условиях земли ГК «Зерно Дона» стоили «Степи» вдвое меньше, чем обошлись бы при покупке по рыночной цене, которая на конец 2021 года составляла в Ростовской области около 150 тыс. руб. за га.

Росту спроса на сельскохозяйственные земли способствует также стремление части крупных игроков аграрного рынка к вертикальной интеграции бизнеса. В 2019 году этим путем пошел один из крупнейших российских экспортеров зерна — торговый дом «РИФ» (штаб-квартира находится в Ростове-на-Дону). Компания выплатила за «ЮгАгроХолдинг» (специализируется на производстве зерна) задолженность перед Московским индустриальным банком — около 1 млрд руб. В итоге, ТД «РИФ» стал владельцем агропредприятия, 30 тыс. га которого расположены в Куйбышевском, Тарасовском и Веселовском районах Ростовской области.

В мае 2022 года собственник «РИФа» Петр Ходыкин изменил структуру владения зернотрейдером. Ранее господин Ходыкин контролировал «РИФ» через GTCS TRADING (ОАЭ), теперь же владеет им напрямую. Местные СМИ, со ссылкой на экспертов, писали, что причиной таких управленческих действий могло стать желание собственника избежать санкций и контрсанкций, проблем с банками, требований ФНС отчитаться по иностранным активам и т. п. Однако в самой компании переход Петра Ходыкина к прямому владению «РИФом» объяснили курсом на развитие, который предполагает приобретение новых активов и расширение земельного банка.

На динамику спроса на землю может повлиять и будущий урожай. Прогнозы — утешительные. Так, по оценкам аналитического центра «Русагротранса», валовый сбор зерна в России может достичь 127 млн т. Минсельхозпрод Ростовской области предполагает, что донские аграрии соберут не менее 11,2 млн т зерновых и зернобобовых. Кубань, по данным администрации региона, рассчитывает получить 12,6 млн т зерновых. Это близко к высоким показателям 2021 года. При этом ограничения на экспорт зерновых давят на рентабельность растениеводческого бизнеса. До 30 июня текущего года в России действовал полный запрет на экспорт зерна. Как объяснил кабинет министров РФ, цель такой меры — «защита внутреннего продовольственного рынка в условиях внешних ограничений». На этом фоне количество сделок по слиянию и поглощению может увеличиться, предположил Андрей Сизов. Динамика может выразиться не только в скупке крупными инвесторами активов небольших игроков, но и в перераспределении земельных банков между лидерами рейтинга лендлордов.

Осенью 2021 года газета «Коммерсантъ» сообщала о планах «Агрокомплекса» купить у «Юга Руси» все его пашни — 200 тыс. га. Эксперты оценивали возможную сумму сделки в 20 млрд руб. и говорили, что она стала бы крупнейшей на рынке за последнюю пятилетку. Представители ГК «Юг Руси» выступили с опровержением этого сообщения, заявив, что планируют не продавать земли, а, наоборот, расширять земельный банк.

Цена растет в полях

По словам Андрея Сизова, сейчас на юге России наблюдается довольно высокий спрос на плодородную землю «в выгодно расположенных локациях». Этот спрос сместился в сторону участков, пригодных для производства зерновых, хотя ранее, в 2019-2020 годах, основную часть сделок обеспечивали игроки сахарного рынка. Однако теперь спрос с их стороны значительно снизился, поскольку в сезоне-2019/20 отрасль столкнулась с острым кризисом перепроизводства. Союзроссахар оценивал объем перепроизводства в 2,2 млн, а падение цены — в 30%: с 30 тыс. руб. за т до 19,5 тыс. руб. за т. Кроме того, спрос на землю несколько сдерживают квоты на экспорт зерна за пределы ЕАЭС и плавающие экспортные пошлины. «Но в целом интерес покупателей к крупным наделам площадью от 10 тыс. га в южных регионах сохраняется (на довольно высоком уровне)», — подытожил эксперт.

К увеличению земельных банков стремятся и животноводы юга, чтобы расширять сырьевую базу для собственного производства кормов

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

По мнению аналитиков компании BEFL, причина роста на юге России интереса к растениеводству заключается в развитии инфраструктуры: появление новых мощностей хранения продукции, строительство портовых терминалов и др. «Постепенный выкуп земельных участков из паевой собственности делает структуру прав на землю более понятной для покупателя. Свою роль также играет и стремление животноводов производить собственные корма в связи с серьезным подорожанием этой продукции (в первой половине 2022 года)», — пояснили аналитики.

Процесс скупки земель идет не очень быстро. Например, по данным компании Macon, сейчас в Краснодарском крае 58% сельскохозяйственных угодий принадлежат физлицам, которые чаще всего владеют участками на правах общей долевой собственности. Тем не менее, доля «физиков» в кубанских угодьях постепенно снижается: только в 2019-2020 годах юридические лица выкупили у физических 62 тыс. га земли, увеличив таким образом свою долю в регионе на два процентных пункта.

Как следует из исследования BEFL, спрос на качественные и крупные массивы земли, готовые к масштабной производственной сельхоздеятельности, а в идеале и на уже сформированный сельскохозяйственный бизнес с внушительной растениеводческой базой, способствовал созданию «рынка продавца», при котором произошел резкий скачок цен на сельхозземлю за очень короткий период — менее одного года.

Источник: аналитическая компания BEFL.

По данным Forbes, в нынешнем году стоимость земельных банков крупнейших латифундистов Ростовской области повысилась на 75%. Это при том, что данные площади, в большинстве случаев, если и менялись, то незначительно. В частности, земли агрокомплекса им. Ткачева подорожали с 89 млрд руб. до 152 млрд руб., «Степи» — с 48 млрд руб. до 74 млрд руб., ГАП «Ресурс» — с 32 млрд руб. до 41 млрд руб., ГК «Юг Руси» — с 19 млрд руб. до 30 млрд руб., ГК «Светлый» — с 18 млрд руб. до 22 млрд руб.

В прошлом году BEFL оценивала стоимость одного гектара сельскохозяйственной земли в Краснодарском крае в 220 тыс. руб. По новым данным компании, этот показатель уже достиг 370 тыс. руб. (рост — почти 70%).

Динамика поддерживается высоким спросом и нехваткой ликвидных вариантов, объяснили эксперты. Самые дорогие участки на Кубани — виноградники. Их цена, по данным компании Macon, например, в Темрюкском районе Краснодарского края составляет около 425 тыс. руб. за га. На втором месте — пашни, которые продаются по 385 тыс. руб. за га. При этом, аналитики обращают внимание на закрытость кубанского рынка сельхозземель: информацию о сделках на нем зачастую не разглашают даже крупные холдинги.

Росту цен способствовало также и сокращение площадей земель сельхозназначения. Например, на Кубани такая проблема стоит особенно остро. Причина в том, что долгое время пригодные для ведения сельского хозяйства участки «уходили» под жилищную застройку. В частности, депутат Законодательного собрания края Дмитрий Лоцманов упоминал о застройке коттеджными поселками 567 га в Горячем Ключе. В Анапе собственники вывели из сельхозоборота 255 га земель. В целом, по данным исследования, проведенного учеными Федерального Ростовского аграрного научного центра и Донского государственного технического университета (ДГТУ), только с 2014 года по 2018-й Кубань потеряла около 28 тыс. га сельскохозяйственных земель.

Весной 2021 года власти Краснодарского края приняли региональный закон, запретивший включать сельхозугодья в границы населенных пунктов. Это помогло. В минувшем году, по данным Краснодарстата, в регионе посевные площади выросли на 1% и составили около 3,8 млн га.

На Дону, по данным Ростовстата, площадь сельскохозяйственных земель достаточно стабильно растет. Однако темпы прироста невелики: например, с 2016 года по 2020-й показатель увеличился с 4,5 млн га до 4,7 млн. га, т. е., менее чем на 5%.