Спрос не складывается

В Новосибирске и Красноярске в первом полугодии 2021-го кратно снизился спрос на складскую недвижимость. Если в январе–июне 2020 года сумма купленных и арендованных площадей составила 153 тыс. кв. м в Новосибирской области и 83 тыс. кв. м в Красноярском крае, то в первом полугодии 2021-го — соответственно 42 и 4 тыс. кв. м. Ситуация кардинально отличается от общероссийского тренда — эксперты отмечают, что с начала этого года в регионах России было куплено и арендовано максимальное количество складских площадей за всю историю наблюдений. Снижение спроса на складскую недвижимость в Новосибирске и Красноярске они объясняют интересом инвесторов к менее популярным прежде регионам, дефицитом качественного предложения и опасениями начинать новые проекты на фоне резкого подорожания стройматериалов.

Снижение числа сделок по складской недвижимости в Новосибирске и Красноярске эксперты объясняют интересом инвесторов к менее популярным прежде регионам

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

В регионах России (не включая Москву) в первом полугодии 2021-го было куплено и арендовано 748 тыс. кв. м складских помещений. Как следует из аналитического отчета MarketBeat Full Edition, подготовленного аналитиками Cushman & Wakefield, это максимальное количество за всю историю наблюдений, и оно на 16% превышает аналогичный показатель 2020 года. Эксперты связывают такие результаты с ожидаемой экспансией онлайн-ритейлеров в регионы. Вместе с тем в Новосибирской области объем заключенных сделок аренды и продажи складских помещений сократился со 153 до 42 тыс. кв. м, в Красноярском крае — с 83 до 4 тыс. кв. м. Крупнейшими с начала года сделками на рынке логистической недвижимости в этих регионах аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Екатерина Ногай называет расширение Ozon в PNK «Парк Толмачево» (Новосибирская область) на 28,3 тыс. кв. м, а также заключенные компаниями KDV и Mars договоры аренды на этой же площадке — на 14,3 и 5,9 тыс. кв. м соответственно. Среди крупных также сделки «Яндекса» в Новосибирске (9,2 тыс. кв. м) и «Байкал сервиса» в Красноярске (3,4 тыс. кв. м). По подсчетам JLL, объем спроса на складском рынке Новосибирска в первом полугодии 2021-го по сравнению с аналогичным периодом 2020 года снизился на 51% (125,1 против 60,9 тыс. кв. м).

По данным Cushman & Wakefield, общее предложение складских помещений (классов А и В) в Новосибирской области составляет 1,2 млн кв. м, в Красноярском крае — 236 тыс. кв. м. Самыми большими площадями в первом из двух регионов владеют PNK «Парк Толмачево» (361 тыс. кв. м), логопарки «Сибирский» (212 тыс. кв. м) и «Новосибирск» (120 тыс. кв. м); в Красноярском крае — индустриальный парк «Красный яр» (88 тыс. кв. м) и складской комплекс «Енисейский» (65 тыс. кв. м).

Выбивающееся из общего тренда снижение спроса в двух крупнейших регионах Сибири госпожа Ногай объясняет смещением интереса к менее популярным прежде территориям, к которым Новосибирская область и Красноярский край не относятся: «Онлайн-ритейлеры — драйверы спроса — развивают собственную логистику на новых рынках». Руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин отмечает, что спрос на новые площади снижается по мере закрытия потребности заказчиков: «В Новосибирске в предыдущие три года рос объем сделок с игроками рынка ритейла, в частности в 2020 году — с Ozon, сетями „Ярче!“ и Fix Price, а в Красноярске — с Х5 Group и „Сибверк“. Эти события удовлетворили спрос в данных регионах, что привело к снижению его динамики в текущем году, несмотря на новые сделки, например с „Яндекс.Маркет“ в Новосибирске».

В то же время региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко считает, что снижение объема сделок в Красноярске и Новосибирске не является следствием сокращения спроса на складские площади. «Несмотря на относительный высокий уровень обеспеченности в Новосибирске, как и в Красноярске, наблюдается дефицит качественных складских площадей»,— говорит он. По его данным, Новосибирская область занимает третье место среди регионов России по обеспеченности качественными складскими площадями (0,6 кв. м/чел.), Красноярский край — 19-е место (0,1 кв. м/чел.). Господин Хомышин также отмечает дефицит качественной складской инфраструктуры в требуемых объемах и локациях, приводя в пример Новосибирск, где крупный логистический кластер находится за пределами города. Рынок Красноярска, по словам эксперта, в силу меньшего спроса менее развит по сравнению с новосибирским с точки зрения складской инфраструктуры класса А. «При этом стоимость качественных площадей довольно высокая. Рост спроса со стороны ритейл-сегмента может и должен привести к увеличению предложения на складском рынке, при этом подавляющее большинство подобных сделок ожидается в формате build-to-suit, то есть строительство под нужды заказчика»,— считает эксперт.

Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин считает, что одним из факторов, влияющих на число сделок, стал резкий рост стоимости строительных материалов: «В регионах он еще более существенный, чем в Москве. Поэтому старт нового проекта — это определенный риск».

Госпожа Ногай отмечает, что статус Новосибирска как логистического хаба всегда будет поддерживать высокий спрос на складские площади в этом регионе. «Мы можем ожидать ряд крупных сделок с ключевыми игроками рынка маркетплейсов, которые еще не реализовали собственные крупные распределительные центры в регионе, а также рост спроса на городскую логистику с целью реализации опции экспресс-доставки»,— полагает она. Господин Хомышин также предполагает, что по мере развития онлайн-коммерции будет расти спрос на логистическую инфраструктуру в городах или максимально близко к ним, так как ее основная задача — сокращение сроков доставки заказов до конечных потребителей.

В перспективе до 2023 года, по данным Knight Frank, объем запросов на складские площади в Новосибирске и Красноярске составит 650 и 200 тыс. кв. м соответственно. Господин Бумагин сообщил, что новые сделки, в том числе инвестиционные, будут анонсированы в Новосибирске уже в ближайшее время. Рынок складской недвижимости города, по его словам, имеет хороший потенциал — девелоперы активно ищут новые земельные участки. «По данным JLL, вакантность в Новосибирске крайне низкая — не более 1-2%. Поэтому новые складские проекты будут реализовываться под конкретных клиентов. Основной спрос будет наблюдаться со стороны крупных онлайн-ритейлеров»,— считает эксперт.