Лот до ушей

Основная часть помещений уфимского торгово-развлекательного комплекса «Галерея арт» выставлена на торги в рамках банкротства компании-застройщика «Башспецгеострой-инвест». Начальная цена 14,5 тыс. кв.м площадей, сдаваемых в аренду под бутики, гастроном и парковку, определена в 722,16 млн рублей. Доходность бизнеса его нынешние владельцы, которые одновременно являются и крупнейшими кредиторами компании-банкрота, не раскрывают. Отраслевые эксперты сомневаются, что на такой крупный торговый объект сейчас будет спрос.

Компания «Башспецгеострой-инвест», владеющая основной частью площадей уфимского ТРК «Галерея арт», выставила имущество на продажу. Аукцион назначен на 19 декабря. Начальная цена лота, состоящего из 8,97 тыс. кв.м торговых помещений, расположенных на минус первом, первом этажах, а также 4,5 тыс. кв.м платной подземной парковки определена в 722,16 млн руб. Торговые помещения сдаются в аренду под бутики, заведения общепита, гастроном. По условиям торгов покупатель должен внести задаток в размере 144,43 млн руб. Шаг аукциона определен в 5% от начальной цены, или 36,10 млн руб.

Торги проводятся в рамках конкурсного производства компании-владельца комплекса. Как сообщал „Ъ“, ход банкротства «Башспецгеострой-инвеста» с 2012 года контролируется предпринимателями Дмитрием Королем и Александром Дегтевым, известными участием в банкротствах различных владельцев недвижимости. Их структуры являются и основными кредиторами предприятия. До этого «Башспецгеострой-инвест» принадлежал предпринимателям Марату Камалову и Шамилю Мурзанову, привлекшим в строительство объекта средства лизинговой компании «Уралсиб». Банкротство предприятия началось в 2009 году.

Одно время контроль над процедурой банкротства переходил к ЛК «Уралсиб», которая в 2011–2013 годах управляла ТРК. Однако позже структуры господ Дегтева и Короля смогли аккумулировать большую часть задолженности мелких кредиторов, после чего в судах признали недействительной сделку по приобретению части площадей «Галереи арт» лизинговой компанией «Уралсиб» за 576,5 млн руб. В итоге лизинговая компания даже не вошла в реестр кредиторов предприятия, которому выделяла средства. За ней сохранилось право собственности на 2,2 тыс. кв.м. По заявлению лизинговой компании МВД Башкирии возбуждало уголовное дело по факту неправомерных действий при банкротстве предприятия. Расследование дела попеременно прекращалось и начиналось снова. В настоящий момент стадия расследования дела неизвестна.

Конкурсное производство в «Башспецгеострой-инвесте» продлено до апреля 2017 года.

Помимо «Уралсиба» и «Башспецгеострой-инвеста» площадями в «Галерее арт» владеет сеть кинотеатров «Синема-парк» (третий этаж, 3,16 тыс. кв.м).

Информацию о доходности бизнеса, связанного с управлением площадями ТРК, «Башспецгеострой-инвест» не раскрывает. С апреля 2014 года комплексом владела и управляла компания «Анфилада». Ее выручка в 2015 году, по информации Kartoteka.ru, составила 55,3 млн руб., чистый убыток — 13,6 млн руб.

Представитель владельцев компании-продавца сообщил „Ъ“, что при наличии интереса актив может быть продан сторонним покупателям или останется под контролем крупнейших кредиторов. Конкурсный управляющий банкрота Алексей Емельянов при этом полагает, что аукцион вряд ли состоится с первой попытки. Покупкой площадей, по его словам, интересовалась лизинговая компания «Уралсиб», «но их предложение было в районе 250 млн рублей, а это гораздо ниже рыночной стоимости».

Представители лизинговой компании «Уралсиб» оперативно предоставить комментарий не смогли.

По мнению отраслевых экспертов, найти внешнего покупателя на площади «Галереи арт» будет сложно. «Теоретически вложения в такую покупку могли бы окупиться за пять-шесть лет, но профессиональные инвесторы сейчас не совершают активных крупных сделок, так как пока в стране нет видимых стимулов и точек роста показателей рынка. Важным фактором является дороговизна и недоступность получения заемных средств»,— отмечает управляющий партнер агентства недвижимости Art Estate Group Роберт Тагиров. При том что «Галерея арт» стоит особняком среди торговых объектов, расположенных в историческом центре Уфы и не имеет серьезных конкурентов в своем классе, у нее есть существенный минус — объект делят несколько собственников. «Это создает риски возникновения конфликтов между ними»,— отмечает господин Тагиров. Он добавляет, что сейчас в Уфе в основном продаются небольшие торговые объекты площадью до 1 тыс. кв.м, а спроса на крупные объекты практически нет.

«У „Галереи арт“ есть плюсы — комплекс расположен в хорошем месте, и что важно, он проектировался как торговый объект, а не переделывался под эти цели. Пул арендаторов там сильно не меняется на протяжении долгого времени, значит, у них взаимовыгодные отношения с арендодателем,— отмечает генеральный директор сети агентств недвижимости „Сан“ Рустэм Камалов.— Но покупателей крупных объектов в Уфе можно пересчитать по пальцам одной руки. Они готовы вкладывать деньги в бизнес с доходностью выше банковского депозита, то есть выше 15% годовых. В продаже таких объектов единицы, и „Галерея“ вряд ли одна из них».