Без права переписывания

Муниципальное АО «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет Уфы» (ИСК) пытается через суд внести изменения в договор развития застроенной территории возле Художественного музея имени Нестерова, заключенный с мэрией в 2012 году. Компания получила квартал площадью 5,6 га с условием расселения ветхого жилья. Но, еще не исполнив договор, смогла получить часть участка, расселенного мэрией, в аренду для строительства ЖК «Нестеровский». Теперь застройщик претендует на выделение вне аукциона и других участков в этом квартале. Ему навстречу пошел арбитражный суд Башкирии, но апелляционная инстанция изменила решение, указав, что переписывание договора развития, по сути, позволит ИСК избежать исполнения взятых на себя обязательств.

АО «Специализированный застройщик Инвестиционно-строительный комитет Уфы» (бывшее МУП ИСК) пытается через арбитражный суд убедить мэрию пересмотреть договор развития квартала в историческом центре Уфы, заключенный в 2012 году. Право развития квартала площадью 5,6 га, ограниченного улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя, предприятие получило по итогам аукциона за плату в размере 20 млн руб. Договор предусматривал, что ИСК разработает проекты межевания и планировки территории, построит или купит жилье для жителей 29 аварийных домов площадью 6,3 тыс. кв.м, выплатит мэрии компенсацию за изъятые ею квартиры и участки на этой территории, построит инженерные сети, объекты социальной инфраструктуры, реконструирует два дома усадьбы Соловьевых на улице Свердлова, а на свободных участках построит жилье. Исполнение всех пунктов договора должно было завершиться в течение пяти лет.

В 2014 году Главархитектура утвердила предложенный ИСК проект планировки и межевания квартала. Он предусматривал строительство 8-9 этажного многосекционного дома вдоль «красной линии» и 17-18-этажных секций общей площадью 38,3 тыс. кв.м внутри квартала. Площадь жилой застройки должна была составить около 2 тыс. кв. м.

Проект прошел публичные слушания. Однако в 2016 году ИСК смог получить у мэрии часть участка в квартале, не исполнив договор развития.

В сентябре 2017 года ИСК получил от мэрии новые привилегии: к договору развития застроенной территории было заключено дополнительное соглашение, которое продлевало действие договора развития еще на пять лет и позволяло на три года, до 2021 года, отсрочить компенсации бюджету расходов на расселение квартала. Как следует из материалов дела, мэрия взяла на себя основные затраты на расселение. В какой части исполнил договор развития застройщик, не конкретизируется.

В августе 2018 года ИСК предложил администрации переписать два пункта договора развития, которые Гражданский кодекс относит к разряду «существенных». Целью застройщика было получить участки в квартале без торгов — постепенно, по мере их освобождения. Однако в мэрии переписать договор отказались, сославшись на то, что «изменение условий аукциона на основании соглашения сторон или по требованию одной из его сторон не допускается», а предложение направлено «на обход конкурсных процедур заключения таких договоров, что нарушает права неопределенного круга лиц».

ИСК обратился в суд с иском об обязании мэрии внести поправки в договор, сославшись на то, что изменения, внесенные в июле 2016 года в Градостроительный кодекс, этого не запрещают. Позицию застройщика в январе текущего года поддержал арбитражный суд Башкирии. Он отметил, что Градостроительный кодекс не требует предоставления участков только после выполнения всех условий договора развития.

Однако 18 арбитражный апелляционный суд 10 апреля изменил это решение, признав, что ИСК «настаивает на исключении всех обязанностей», которые брал на себя в договоре развития застроенных территорий. Нормы Гражданского кодекса действительно «не связывают право застройщика на получение земельных участков с выполнением всех условий договора», но это «не означает освобождения от таких обязанностей и устранения… любых встречных обязательств застройщика», отмечено в решении апелляции.

Суд указал, что основанием для пересмотра условий договора развития может быть лишь существенное нарушение его условий одной из сторон или существенное изменение обстоятельств. В случае ИСК и мэрии таких обстоятельств не возникло.

Муниципальный застройщик на тех же основаниях пытается в суде переписать договоры с мэрией, которые касаются развития еще двух кварталов — ограниченных улицами Мингажева, Чернышевского, Ветошникова, Кирова, Айской, проспектом Юлаева и в микрорайоне Затон-Восточный.

Генеральный директор ИСК Марат Васимов вчера от комментариев отказался.

Начальник управления земельных и имущественных отношений мэрии Уфы Раиль Еникеев сообщил, что попытки застройщиков получить отдельные участки в кварталах, которые когда-то брали в развитие, — не редкость. «Зачастую, заходя на объект, они строят ликвидное жилье и уходят, оставив город с проблемой социальных объектов. К сожалению, судебная практика до сих пор была не в нашу пользу: суды поддерживали застройщиков. Если это постановление апелляции устоит в кассационном суде, это будет поворот на 180 градусов»,— отметил чиновник.

Юрист, эксперт по земельным вопросам Михаил Лазаренко полагает, что шансы на утверждение решения в кассации велики, и это действительно может изменить практику разрешения судебных споров между застройщиками и муниципалитетом. «Вплоть до того, что старые договоры предоставления участков без торгов в кварталах развития можно будет оспаривать по вновь открывшимся обстоятельствам. Правда, вряд ли такие обращения мэрии будут носить массовый характер»,— отметил собеседник.

Управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров оценил рыночную стоимость 1,6 га, на которых компания возводит «Нестеровский», в пределах 300 млн руб. Выручка застройщика от продажи квартир площадью 36 тыс. кв.м, которые предусмотрены проектом, может составить около 4 млрд руб., прибыль — около 2 млрд руб., прогнозирует эксперт.