Здесь им не курорт

2020 год стал поворотным для строительного рынка Краснодарского края. Губернатор Вениамин Кондратьев подверг жесткой критике администрации почти всех крупных городов региона за недостаточно качественную градостроительную политику, после чего специальные комиссии выехали в муниципалитеты для выявления нарушений. Особо проблемной зоной, по оценкам краевых властей, является Черноморское побережье, где было найдено большое количество нарушений и злоупотреблений.

Больше всего новостроек среди городов Черноморского побережья в данный момент возводится в Сочи — 32 дома

Фото: Денис Вышинский, Коммерсантъ / купить фото

В Анапе мэр Юрий Поляков был вынужден покинуть свой пост, и его место занял бывший вице-губернатор Василий Швец. Одним из первых громких решений стал отзыв уже выданного разрешения на строительство ЖК «Акварель» у УК «Юг». Официально озвученной причиной стали «жалобы жителей», а также отсутствие запланированной к строительству социальной инфраструктуры.

Как сообщили в пресс-службе администрации Анапы, разрешение на строительства ЖК «Акварель» было отменено в связи с выявленными нарушениями градостроительного законодательства при строительстве в 500-метровой прибрежной зоне. По словам и. о. главы Анапы Василия Швеца, дальнейшая судьба данного земельного участка будет решена при корректировке генерального плана. При этом он подчеркнул, что будет учтено мнение жителей, которые просят обустроить на месте потенциальной застройки зону рекреации. «В Анапе остается много нарушений — возводятся гостиницы под видом спортивно-оздоровительных центров, строятся объекты в зоне песчаных дюн. Такие примеры, к сожалению, еще есть — убедился в этом лично, объезжая муниципалитет»,—заявил глава региона.

Также губернатор раскритиковал подход к градостроительной политике администраций Новороссийска и Горячего ключа, в том числе за незаконное строительство на землях лесного фонда. Итогом пересмотра градостроительной политики станет внесение изменений или создание новых генеральных планов муниципалитетов. В Краснодаре такой новый Генплан уже приняли, а в Анапе началось создание нового. Подобная работа ведется и в других городах. При этом краевые власти не раз заявляли, что фактически разрешения на строительство будут выдаваться лишь застройщикам, готовым заниматься комплексным освоением территорий (КОТ) и участвовать в обеспечении новых районов инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Злоупотребили нарушениями

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отметил, что борьба с нарушениями в градостроительной сфере края в той или иной мере ведется последние двадцать лет. «И это далеко не первые решительные действия, предпринимаемые властями в данном направлении. Периодически администрация возвращается к этой теме и пытается навести порядок»,— пояснил господин Володько.

По данным Единого ресурса застройщиков, больше всего новостроек среди городов Черноморского побережья в данный момент возводится в Сочи (32), на втором месте — Новороссийск (22), на третьем — Анапа (21), на четвертом — Геленджик (8). Больше всего застройщиков работают в Сочи — 25, в Новороссийске действуют 19 девелоперов, в Анапе — 14 и всего 7 — в Геленджике.

Руководитель компании Antonova Consulting&Realty Анастасия Антонова обратила внимание на то, что ужесточение градостроительной политики на побережье (и в крае в целом) не только является попыткой власти взять ситуацию под контроль, а обусловлено вполне конкретной угрозой жизни и здоровью людей, которая возникает в случае нарушений при строительстве жилых объектов. «Например, администрация Сочи и сами жители сейчас внимательно относятся к каждому проекту, выходящему на рынок, и проверяют разрешительную документацию. На сегодняшний день мы уже наблюдаем, что прекратились застройки с превышением допустимой этажности и других строительных норм. И это, конечно, не может не радовать, поскольку попытки существенных нарушений правил землепользования и застройки предпринимались здесь регулярно», — прокомментировала госпожа Антонова.

Инфраструктуру спросят с девелоперов

Анастасия Антонова подчеркнула, что в связи с большими объемами строительства города побережья столкнулись с глобальными инфраструктурными проблемами. Поэтому новым трендом являются дополнительные требования власти к застройщикам, выражающиеся в обязательствах по обеспечению новых районов всей необходимой инфраструктурой. При этом предпочтение при выдаче разрешений на строительство отдается комплексному освоению территорий.

«Мы столкнулись с проблемой инфраструктуры очень серьезно. Сочи является городом с повышенным интересом покупателей, городом миграционным. Без проектов с комплексным освоением территории важными проблемами стали переполненность школ и детских садов, перегруженность дорог и увеличение числа стихийных парковок. Так, конечно же, продолжаться больше не может. В данный момент эта практика уже существует. Застройщик берет на себя обязательства как минимум по социальной нагрузке города по каждому проекту. Следующий этап развития строительной отрасли в ближайшее время — это полноценное проектирование с учетом КОТ»,— говорит эксперт.

По ее словам, под реализацией проекта сегодня подразумевается уже не просто организация отдела продаж застройщика. Сегодня покупатели стали более требовательны к конечному продукту, который они выбирают. «И это логично, ведь каждому важно качество того района, в котором он будет проживать. Здесь значима каждая деталь инфраструктуры — школы, парки, скверы, спортивные объекты, и сегодня застройщики берут под свою ответственность строительство либо реконструкцию этих объектов социальной инфраструктуры. Выигрывают от этого все: и город, и его жители, и застройщик. В Сочи застройщики выделяют средства на строительство футбольных полей, детских садов, реконструкцию набережных и парков»,— добавила Анастасия Антонова.

Ужесточение градостроительных требований происходит на фоне растущего рынка недвижимости на побережье, поэтому критических проблем, связанных с маржинальностью проектов, у девелоперов, вероятно, не возникнет

По словам Ильи Володько, ужесточение градостроительных требований происходит на фоне растущего рынка недвижимости на побережье, поэтому критических проблем, связанных с маржинальностью проектов, у девелоперов, вероятно, не возникнет. «Что сейчас изменится? Станут чаще вспоминать об ограничениях, которые на самом деле существовали и до этого, однако их не считали нужным выполнять. Теперь придется, хотя, возможно, и не всегда. Кроме того, вероятно, дольше будет длиться процесс согласования проектов жилых комплексов и микрорайонов, поскольку власти будут сильнее, чем раньше, озабочены тем, будет ли эта территория обеспечена всей необходимой инфраструктурой — инженерной и социальной»,— подчеркнул Илья Володько.

Итогом пересмотра градостроительной политики станет внесение изменений или создание новых генеральных планов муниципалитетов

Фото: Зотов Алексей, Коммерсантъ

Крупным компаниям бояться нечего

Коммерческий директор УК «Перспектива» (строит ЖК «Резиденция Анаполис») Анна Гончарова рассказала, что еще на этапе проектирования компания взяла на себя обязательства по обеспечению курортно-жилого района коммуникациями. «Вместе со строительством жилых домов мы проложили водопроводные сети, возвели котельную, локальные очистные сооружения и обеспечили возможность энергоснабжения комплекса в необходимом объеме мощности. В 2021 году планируем построить газораспределительную сеть для своих проектов»,— пояснила госпожа Гончарова.

Генеральный директор СК «Неометрия» (возводит ЖК «Флора» в Сочи и ряд других объектов на побережье) Надежда Барачина считает, что застройщики, которые изначально учитывали при проектировании своих объектов нормы и требования действующего законодательства, не испытывали и не испытывают каких-либо сложностей при получении разрешений на строительство в Краснодарском крае. При этом, по ее словам, девелопер занимается комплексным освоением территории, то есть, кроме возведения самих домов жилого комплекса, берет на себя «непрофильные» обязательства, такие как благоустройство набережной, проектирование детских садов и даже строительство моста. Делает он это в рамках договора комплексного освоения территории, заключенного с администрацией.

«Также в компании есть ряд объектов на проектной и предпроектной стадии, в отношении которых девелоперы в обязательном порядке берут на себя ряд социальных обязательств. Это обычная практика для застройщиков больших жилых объектов, где есть очередность сдачи домов, вместе со строительством жилья брать на себя обязательства и по формированию социальной инфраструктуры»,— заявила Надежда Барачина. Руководитель ГК «Альпика» (Сочи) Шамиль Нунаев отметил, что сегодня застройщики должны быть социально-ответственными и идти навстречу власти там, где это нужно: участвовать в реконструкции городских объектов, в том числе школ и детских садов, помогать с расселением семей, оказывать помощь пострадавшим от катаклизмов.

По словам директора по строительству СК «ЮгСтройИмпериал» Станислава Николенко, современный застройщик должен не только соблюдать правила градостроительства, но и прислушиваться к своим клиентам. «Молодая семья, приобретая недвижимость, рассчитывает на детский сад и игровые площадки рядом с домом (расположение на территории или недалеко от жилого комплекса), систему безопасности – такие требования включаются в новый объект при проектировании автоматически. Мы знаем, что сейчас квартиру покупают преимущественно для жизни, а значит, жилье должно быть уютным, удобным и безопасным», - пояснил он.

Илья Володько считает, что пока застройщикам выгоднее приспосабливаться к новым требованиям, чем покидать рынок. «Думаю, власти отдают себе отчет в том, что, если они ужесточат правила игры чрезмерно, освоение побережья может практически прекратиться, что создаст ряд проблем, поскольку потребность в жилье там существует, причем немалая»,— констатировал эксперт. По его мнению, за последние годы крупные девелоперы уже поняли, что если они осваивают участок, то должны делать это комплексно и заранее думать о вопросах, связанных с инфраструктурой, в том числе социальной. «Зачастую ведь от застройщика не требуется за собственный счет строить детский сад или школу, ему нужно лишь выделить участок под эти объекты и передать его администрации»,— говорит господин Володько.