Эксперт рассказала, что будет с ценами на жилье в Уфе в ближайшее время

В Башкирии второй год подряд наблюдается рост жилищного строительства, идет настоящий строительный бум и бьются рекорды по сдаче новостроек. Аналитики сообщают, что за январь-сентябрь уже введено на 8,8% жилых площадей больше, чем за это же время по итогам прошлого года.

По данным Башстата, за 9 месяцев 2023 года в регионе было сдано более 2,375 млн квадратных метров жилья. Из них на квартиры в многоэтажках приходится 712,5 тысяч «квадратов», а на частные дома — более 1,662 млн. Проще говоря, 70% нового жилья — это частный сектор, а 30% — многоэтажные новостройки.

По закону рынка, если есть хорошее предложение, то и цены должны быть, как минимум, приемлемыми. Но так ли это? И есть ли вообще спрос на новое жилье? А что происходит на вторичном рынке недвижимости?

Официальная статистика говорит, что в третьем квартале 2023 года, то есть прямо сейчас, средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Башкирии составляет 116,9 тысяч рублей. По тем же данным от Башстата, опубликованным в начале ноября, «квадрат» на вторичном рынке в среднем стоит 93 тысячи рублей. Здесь стоит отметить, что указанные цены формируются при анализе рынка во всех городах и селах республики, а не только в Уфе.

Руководитель федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева в беседе с «КП-Уфа» рассказала, сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья в уфимских новостройках и в какую цену сейчас продается «вторичка». Реальные цены, в частности в Уфе, сильно отличаются от тех, что приводит официальная статистика.

— Да, фактические данные отличаются. Вторичный рынок — это более 100 тысяч за квадратный метр, где-то 106−107 тысяч. Причем если брать лучшие районы[города], то цена естественно, еще выше. Рынок новостроек — это выше 130 тысяч рублей за квадратный метр средняя цена. Это значит, что если посмотреть на большинство проектов (новых кварталов и ЖК — Ред.), то это 130−160 тысяч за квадратный метр, — поясняет Елена Андреева.

Как отмечает наш эксперт, новое жилье в хорошем месте, с наличием инфраструктуры и «красивой картинкой» обойдется покупателю еще дороже.

— Уже в начале продаж, то есть уже на стадии котлована, выходят рынок по цене в 150−160 тысяч и даже выше за «квадрат». Так что это не 116 тысяч рублей. Даже бюджетное жилье стоит примерно 100 тысяч рублей за квадратный метр, — отмечает руководитель федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт».

Также эксперт отмечает, что когда речь идет о цене купли-продажи в комплексе, то называется минимальная цена — «от». По ее словам, на рынке недвижимости всегда есть квартиры небольших площадей, где стоимость одного квадратного метра дороже. И правило это распространяется как на первичное, так и на вторичное жилье.

Рекорды по вводу нового жилья в Башкирии Елена Андреева объясняет тем, что высокий темп набрало строительство частных домов. На малоэтажное строительство распространяются различные программы льготного ипотечного кредитования, инициатором которых выступило государство.

— Спрос на новое жилье есть, поскольку цены по ипотеке с господдержкой намного меньше. Другой вопрос, что квадратный метр стоит намного дороже, но одно другое компенсирует. На людей очень сильно действует ставка ипотечного кредита с господдержкой. Тем более говорят, что ее скоро прекратят. К тому же, потенциальным покупателям нравится видеть себя в этой «красивой картинке», которую представляет из себя новый жилой комплекс, — рассказывает руководитель федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт».

Мы попросили нашего постоянного эксперта оценить состояние рынка недвижимости на данный момент и задали вопрос: действительно ли жители республики так же массово покупают квартиры, как их массово сдают застройщики? Как и на других рынках, здесь многое зависит от возможностей и психологии самих потенциальных покупателей.

Как подчеркнула Елена Андреева, говорить о «массовости» здесь не стоит. По данным федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт», на сегодняшний день в Уфе, например на вторичном рынке, выставлено на продажу менее одного процента всего жилого фонда.

— Поэтому говорить, что жилье массово скупают — такого нет. Просто, у поколения, выросшего на пиаре ипотеки, более лояльное отношение к ипотечному кредитованию. Для них совершенно нормально после окончания институтов и университетов взять ипотеку и жить с ней следующие 30 лет. Для многих — это единственный способ приобретения жилья. Если нет другой квартиры, которую можно продать. Поэтому, когда накапливается минимальный первоначальный взнос, они пытаются приобрести жилье. И стараются сделать это как можно раньше. Быстрее начнем — быстрее закончим платить ипотеку. Ну и надеются на досрочное погашение, — поясняет эксперт.

Как пояснила в беседе с «КП-Уфа» Елена Андреева, на данный момент, никаких значительных изменений цен на рынке недвижимости не прогнозируется. При анализе эксперт ориентируется, в первую очередь, на ставку рефинансирования Центробанка.

— Повышение ставки [рефинансирования] ЦБ — это, прежде всего, инфляция. Когда присутствует инфляция, ни о каком снижении цены речи быть не может. Тем более, что под конец года всегда хорошие продажи (недвижимости — Ред.). В начале года посмотрим, но, поскольку мы являемся часть мировой экономики, как ни крути, и что присутствует инфляция, я не вижу предпосылок для снижения цен. Сколько было таких периодов, когда прогнозировали снижение цен, но еще ни разу этого не произошло. Цена пока только растет. В новостройках, например, есть фактор себестоимости и стоимости проектного финансирования, — говорит руководитель федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт».

При анализе рынка недвижимости становится ясно, что цены на жилье год от года продолжают расти. Как отмечает Елена Андреева, на сегодняшний день, хороший спрос на рынке недвижимости фиксируется на частные дома в пригороде Уфы. Например, в районе строящегося Восточного выезда. Связано это с чуть меньшей стоимостью квадратного метра жилья, чем в других районах города.

— В последние полтора года, хотя мы частные дома на стоимость квадратного метра и не переводим, цена на них тоже выросла. Практически в полтора раза. Собственно, как и новостройки — за последние три года рост цен здесь приближается к отметке в 100 процентов, — поясняет наш постоянный эксперт.

А какова вообще роль ипотечного кредитования на рынке недвижимости в Уфе и Башкирии? Мы попросили руководителя федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» оценить количество сделок с ипотекой и без таковой.

— В альтернативных сделках (когда собственник продает одну квартиру и параллельно покупает взамен нее другую — Ред.) берут и будут брать ипотеку, понимая, что через несколько лет, когда снизится ставка рефинансирования, можно будет сделать рефинансирование. А если ставка не снизится, то, чего тогда ждать? Жить нужно здесь и сейчас. Другой вопрос, что стоимость недвижимости сейчас высока и при таких ставках [по ипотечному кредиту] нужно показывать высокий доход, то есть нужно еще суметь выплачивать эту ипотеку, — говорит эксперт.

По словам Елены Андреевой, более половины сделок купли-продажи через федеральную сеть агентств недвижимости «Эксперт» осуществляются при участии ипотечного кредитования. Руководитель сети представила собственный прогноз о том, сохранится ли в ближайшем будущем спрос на ипотеку.

— Мы проходили периоды, когда ставка по ипотеке была и 17−18 процентов. Тем не менее, для людей их частная жизнь и комфорт в ней остается важным. Сколько сейчас у нас стоят автомобили, но на них все равно есть очереди, их покупают. Потому что качество жизни хочется повысить всем. Сделок по ипотеке на данный момент больше и в последние годы отмечается тренд по снижению первоначального взноса. Но характерно это, в первую очередь, для новостроек, которые покупаются при минимальном первоначальном взносе по программам господдержки, — подытожила Елена Андреева.