Предварительный договор и договор цессии. Взаимосвязь.

 Ранее в опубликованной на Праворуб статье я касался вопроса о квалификации предварительного договора, заключенного с пороком предмета. В связи с тем, что к настоящему времени судебные разбирательства еще в самом разгаре, формат статьи будет в форме рассуждений, а не судебной практики.Предистория.Между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи объектов недвижимого имущества. Сам предмет сделки к моменту заключения предварительного договора каким либо образом не был зарегистрирован, техническая инвентаризация не произведена. Но стороны понимали что они будут покупать и продавать после надлежащей государственной регистрации объектов и внесения этих сведений в реестр. Поэтому был заключен предварительный договор купли – продажи которым определен предмет как поименование зданий в соответствии с их хозяйственным использованием разорившимся колхозом.Местонахождение всех этих строений указано пос. Ивановка Кантемировского р-на Воронежской области.По предварительному договору была предусмотрена обязанность произвести выплату задатка размер которого составлял около 100% будущей стоимости. Покупатель устал ждать регистрации и уступил свои права, основанные на предварительном договоре третьему лицу по договору цессии.Новый кредитор также не стал долго ждать и уступил приобретенное еще по одному договору цессии.Стоимость уступки по этим договорам ровнялась сумме произведенного платежа в качестве задатка. И, наконец, последний кредитор, видя перспективу и коммерческую привлекательность, уступил права по предварительному договору моему будущему клиенту на основании договора цессии за сумму в 4 раза превышающую размер произведенных затрат. При этом по договору цессии передавалось право требовать заключения договора купли продажи не по всем зданиям, а по части.Надо сказать, что заключая договоры цессии, стороны не утруждали себя определением предмета уступаемого права и все время ссылались на передаваемое право, которое возникло на основании предварительного договора. В текстах делалась только ссылка на него и больше ничего не расписывалось.Когда наконец право собственности было оформлено продавцом, то наступила очередь заключения договоров купли – продажи.По требованию продавца были заключены договоры на отличных от предварительного договора условиях. Это касалось небольшого увеличения цены и изменения наименования некоторых зданий. Причем в договорах купли – продажи не указывалось, что он заключен во исполнение предварительного договора, и вообще не включено каких либо сведений, связывающих их. В т.ч. и цена указана совершенно другая по сравнению с предварительным договором.Доверитель занялся самолечением и принял требования продавца, тем более что доплата составила не сильно большую сумму.Последний цедент также выкупил интересующие его объекты недвижимости.Впоследствии цедент предъявил требования моему доверителю о выплате причитающейся ему платы по договору цессии.После короткого курса самолечения доверитель обратился ко мне. Была выработана позиция согласно которой мы считали, что само по себе право, переданное по договору цессии отсутствует.Вот на чем выстроена наша позиция. В соответствии с ч.1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает за недействительность передаваемого права требования. В соответствии с ч.2 этой же статьи при заключении договора цессии им должны быть соблюдены условия:-уступаемое право существует на момент уступки;-цедент правомочен на совершение сделки.В силу ч.3 ст. 390 ГК РФ в случае нарушения цедентом условий, содержащихся в ч.1 и ч.2 ст. 390 ГК РФ, цессионарий вправе требовать от цедента всего переданного ему по договору цессии.Эта норма права устанавливает возможность восстановления прав цессионария ввиду недобросовестного поведения цедента. В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права предусмотрена самозащита и иные способы, предусмотренные законом.Ответчик избрал способ защиты от нарушения своих прав (передача отсутствующего права) — отказ от оплаты переданного по договору цессии несуществующего права.Данный способ защиты не противоречит действующему законодательству и согласуется с ч.3 ст. 390 ГК РФ.Действительным правом, основанном на предварительном договоре купли – продажи недвижимости, следует считать такое право требования, которое соответствует установленным законодательством правилам для заключения договора купли – продажи определенного объекта недвижимости. В силу требований ст. 554 ГК РФ императивно установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии таких данных договор считается незаключенным.Соответственно при отсутствии в договоре цессии и предварительном договоре купли продажи данных, позволяющих установить объект на местности, цессионарий лишается всякой возможности защиты приобретенного права требования. В этих обстоятельствах реализация права возможна только по воле продавца и никоим образом не связана с действиями цессионария как обладателя права.Действительность права всегда обусловлена возможностью его реализации по воле обладателя, а в случае нарушения возможностью защиты способами, установленными законом (ст.1,2, 9-12 ГК РФ).Учитывая факт не включения в предварительный договор данных, позволяющих определить предмет купли – продажи на местности, цессионарий был лишен возможности как реализации, так и защиты права, т.к. в силу ст. 554 ГК РФ сами по себе обязательства продавца продать по предварительному договору не возникли.В сложившихся обстоятельствах право требование, переданное по договору цессии, считать существующим нельзя. Ввиду того, что переданное по договору цессии право не существует как таковое, право цессионария, установленное ст. 390 ГК РФ нарушено, в следствии этого он вправе избирать способ защиты, установленный ст. 12 ГК РФ, в т.ч. самозащиту права путем отказа исполнять обязательства по оплате.Таким образом из вышеприведенных обоснований можно сделать вывод о том, что все договоры цессии о передаче права требования заключения договора купли — продажи не порождают права и обязанности ими установленные. В т.ч. договоры цессии не порождают обязанности производить выплаты ими установленные.В целях установления баланса интересов участников гражданского оборота уже произведенные выплаты, в т.ч. и продавцу по предварительному договору, следует считать как неосновательное обогащение обязательства возврата которого регулируются гл.60 ГК РФ.

Уважаемый Алексей Вячеславович, здравствуйте!  

Впоследствии цедент предъявил требования моему доверителю о выплате причитающейся ему платы по договору цессии.Если я правильно Вас понял, Ваш доверитель по договору цессии купил право заключить договор купли-продажи за цену, в 4 раза превышающую цену основной сделки и теперь не хочет исполнять договор цессии? 



Уважаемый Владимир Борисович, вообще то да. Мотивировка мне пришлось заплатить продавцу 



Уважаемый Алексей Вячеславович, тогда мне не очень нравится Ваш выбор в плане правового обоснования. Как-то громоздко, всего много… Мне кажется, надо подумать… Прочту еще разок, с Вашего позволения, вечерком.   

  

554-ю здесь жестко увязывать с предварительным договором, мне кажется, нельзя. Достаточно много комментариев ученых мужей сводятся к тому, что в предварительном договоре предмет должен быть определен так же, как в основном, но… вопрос спорный.  

  

Предварительный договор, все таки, договор о намерениях. А условия намерений  — величина изменяемая, безусловных недействительности или ничтожности самого договора не влекут. Надо думать… 



Уважаемый Владимир Борисович, не согласен с вами, что предварительный договор — это договор о намерениях. Договор о намерениях не порождает прав и обязанностей. Т.е. ни у кого не возникает никакого права и соответственно передавать по цессии нечего — отсутствует право. Реализация договора о намерениях возможна только в случае наличия волеизъявления обеих сторон в будущем. А предварительный договор порождает права и обязанности, тем более, что по нему произведены выплаты задатка. Право, возникшее по предварительному договору возможно реализовать в случае волеизъявления одной стороны — обратившись в суд с иском о понуждении к заключению договора на определенных условиях или применив правила о задатке. В этом и тонкость. 



Уважаемый Алексей Вячеславович, здесь Вы правы, конечно. Возможно, я выразился не совсем правильно, не об этом была мысль...  

  

Я немного прочитал ленту ниже и мне кажется, в Вашем деле более важно разрушить связь основных сделок с договором цессии, чем кружиться около предмета договора цессии.   

  

Подскажите, как Ваш клиент и цедент узнали о том, что права продавца зарегистрированы и можно заключить сделки купли-продажи?   

  

Были ли публичные предложения от продавца о продаже этой недвижимости?  

  

Уведомлялся ли продавец, как сторона предварительного договора, об уступке прав по нему? Не поступало ли возражений от него по этому поводу? 



Уважаемый Владимир Борисович, продавец был уведомлен обо всех уступках, какого либо сообщения покупателям не направлял с предложением заключить договор, да и покупатели не направляли требований тоже. Вот как узнали о регистрации сказать не могу, не знаю. Знаю одно, что к моменту регистрации срок, установленный предварительным договором, истек как уже год. 



Уважаемый Алексей Вячеславович, это хороший знак, что срок истек. Мне кажется, к этому обстоятельству стоит присмотреться. 



Уважаемый Алексей Вячеславович, я правильно понимаю, что цессионарий выплатил продавцу только разницу между ценой предварительного договора и продажной ценой объектов недвижимости? Если это так, то вот оно, самое слабое место, особенно при соответствующих пояснениях продавца, которого я однозначно, будучи на стороне Ваших оппонентов, привлек бы к участию в процессе в качестве третьего лица. 



Уважаемый Вадим Вячеславович, а он и привлечен. Согласен с вами, что это слабое место. Но ему есть противодействие. Третье лицо дало пояснения, что продажа состоялась на самостоятельных условиях. Тем более, что в предварительном договоре не была отражена стоимость каждого из объектов. При этом самые жирные куски в количестве 4 единиц забрал именно цедент. В предварительном договоре стояла цена за все 12 объектов, в договорах купли — продажи цена за каждый. При этом в совокупности общая сумма за все объекты была в 2 раза выше. 



Уважаемый Алексей Вячеславович,   

При этом самые жирные куски в количестве 4 единиц забрал именно цедентопачки, а вот это уже на «кидок» со стороны цедента (да и продавца тоже) смахивает, и это обстоятельство явно в Вашу пользу. Цедент продает право покупки 12 объектов, но при этом спокойно покупает 4 из них:x 



Уважаемый Вадим Вячеславович, не совсем так — по цессии передано право на 8 объектов. Но реальная стоимость этих 8 объектов ниже, чем 4-х, которые забрал цедент. А стоимость цессии в 3 раза выше чем было заплачено по предварительному договору. Т.е. в случае оплаты цессионарием получилось бы, что цедент бесплатно забрал 4 здания и наварил 2 стоимости оплаченного. Поэтому говорить о нарушении баланса интересов для цедента нет оснований. Он получил свои 4 здания.