Продажа квартиры, полученной по программе сноса ветхого жилья, облагается налогом?
==================================================================================

Прошу разъяснить следующую ситуацию. В декабре 2016 года, мы попадаем в программу снос ветхого жилья и получаем квартиру в новом доме (г Дивногорск Красноярского края). У нас есть желание и возможность произвести обмен квартиры в другой район и на большие квадраты, сразу в момент переезда. 

 Вопрос: Как данная сделка будет облагаться налогом? Нужно ли нам производить договор купли продажи? НЕ Будет ли при оформлении договоров купли продажи данная сделка, являться сомнительной сделкой или сделкой с целью наживы?

Добрый день!  

> У нас есть желание и возможность произвести обмен квартиры в другой район и на большие квадраты, сразу в момент переезда.  
> Ирина

Как я понимаю у Вас будет происходить обмен квартиры в ветхом жилье на квартиру в новом доме. Если в договоре мены не будет указана стоимость обмениваемой квартиры, то необходимо будет исходить из рыночной стоимости квартиры, стоимость квартиры можно определить, обратившись в оценочную компанию. С продажи новой квартиры необходимо будет оплатить налог в сумме 13%, от суммы, превышающей 1 млн.  

> Если разница между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение будет менее 1 млн.рублей, налог 13% все ровно нужно будет платить?  
> Ирина  
> 

Если Вы приобрели квартиру, которую хотите продать за 2200000 и продадите её за 2200000, то налог оплачивать не нужно, так как Вы вправе заявить взаимозачет вместо 1млн., полагающегося Вам вычета: 

> ст. 220 НК РФ:2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Примеры: купили квартиру за 1500000 рублей, продали за 1700000, расчет налога: 1700000-1500000=200000*13%=26000 рублей, если продали за 1500000 и меньше, то соответственно доход не получили и налог оплачивать не нужно, важно не за сколько Вы купите новую квартиру, а за сколько купили и продали старую, полученную взамен в ветхом жилье.



Здравствуйте. Во-первых, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

Во-вторых, даже если Вы обменяете квартиру на большую по договору мены, то к ней все равно будут применяться правила, предусмотренные к договору купли-продажи.

В третьих, мнимости или притворности сделки в Вашем случае не просматривается.



Здравствуйте, Ирина!

Коллега всё правильно Вам объяснил.

Нужно только уточнить.

При продаже квартиры, полученной по программе расселения, у Вас возникает обязанность уплаты НДФЛ в размере 13 %.

При этом в силу ст. 220 Налогового кодекса РФ Вы вправе:

 — либо воспользоваться налоговым вычетом при продаже на сумму 1 млн. руб. (то есть — 2,2 млн. руб. — 1 млн. руб. = 1,2 млн. руб., с данной суммы и будет НДФЛ 13 % — 156 000 руб.),

 — либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат, связанных с приобретением продаваемой квартиры (пр этом правом на вычет Вы уже можете воспользоваться).

То есть либо вычет, либо уменьшение налогооблагаемой базы.



> Дополнение. Мы планируем квартиру продать за 2,2 млн р, купить новое жилье за 2,8 млн р, т.е. разница составит 600 т.р. Я единственный собственник, но прописано в квартире еще двое муж и дочь.  
> Ирина  
> 

А вот при приобретении квартиры (за 2,8 млн. руб.) Вы можете воспользоваться также налоговым вычетом при покупке — на сумму не свыше 2 млн. руб. Но только если ранее этим вычетом Вы не пользовались.

То есть от 2 млн. руб. Вы можете вернуть бюджета 13 % (260 тыс. руб.).



> Если разница между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение будет менее 1 млн.рублей, налог 13% все ровно нужно будет платить?  
> Ирина  
> 

А суммой фактических затрат на приобретение квартиры будет стоимость квартиры, которая у Вас изымается по программе расселения.



Ирина, добрый день! К сказанному коллегами добавлю разъяснения Минфина по вопросу налогообложения при продаже квартиры, полученной по договору мены

Письмо Минфина России от 03.06.2014 N 03-04-05/26663

> Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.  
> Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.  
> Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации **определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже**, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.  
> Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при определении налоговой базы, **определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.**  
> Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартир, определяется**исходя из стоимости квартир, указанной в договоре мены**. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир **не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых квартир.**  
> В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 и подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, **либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.**  
> В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены квартир учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры налогоплательщиком, которая в дальнейшем была обменяна по договору с городом.  
> **При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов.** При этом в рассматриваемом случае**в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.**

Рыночная стоимость определяется оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»