Что нужно для регистрации жилого дома, построенного 20 лет назад
================================================================

Здравствуйте. В 1994 году моей матери был выделен участок ИЖС в селе и зарегистрировано право собственности. В 1995 году был построен небольшой домик, но не зарегистрирован. В 2014 году мать подарила участок мне (договор дарения). В 2015 году я заказывала геодезические работы, т.к. расширяла участок на 4 сотки, участок с уточненными границами был поставлен на кадастровый учет, мне выдано новое свидетельство на право собственности. Летом 2016г. дом был расширен (сделали пристрой), подведена вода, он полностью приспособлен к круглогодичному проживанию. Сейчас, в ноябре 2016г, я хотела зарегистрировать право собственности на домик, чтобы прописаться в нем. В Росреестре для регистрации дома у меня требуют документы на участок и чтобы дом стоял на кадастровом учете ( в каком законе написано, что перед регистрацией недвижимости нужно обязательно ставить на кадастровый учет, я так и не нашла). На кадастровый учет дом можно поставить, сделав технический паспорт и предоставив разрешение на строительство (эти изменения в кадастре вступили в силу с 4 июля 2016г ФЗ № 361). Разрешение на строительство в администрации села мне отказались выдать, ссылаясь на то, что оно выдается перед началом строительства, а не на существующую постройку и отправили меня в суд. Получился замкнутый круг. Денежных средств на оплату адвокатских услуг в суде наша семья не имеет. В то же время Федеральный закон № 122 о так называемой дачной "амнистии", в том числе и на земли ИЖС, действует до 2020 года, согласно ст.25.3 которого, у меня вообще не должны требовать ни технического плана, ни разрешения на ввод в эксплуатацию аж до 01 марта 2018года . А на практике получается, что этот закон не работает. Помогите разобраться как же мне все таки действовать и в каком порядке. Заранее благодарна!

Добрый день!  

> А на практике получается, что этот закон не работает. Помогите разобраться как же мне все таки действовать и в каком порядке. Заранее благодарна!  
> Евгения  
> 

Да действительно для регистрации права собственности на дом достаточно документов на земельный участок:

> ст. 25,3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:4. Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. **До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.**

Касаемо кадастрового учета, то он действительно должен быть:

> ст. 20 ФЗ: 1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона

> Далее п. 1.2: 1.2. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.



> Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом." — Какие случаи являются исключением?  
> Евгения

Знаете? Вы же сами написали, что  

> ( в каком законе написано, что перед регистрацией недвижимости нужно обязательно ставить на кадастровый учет, я так и не нашла).  
> Евгения  
> 

Я Вам привел норму, в которой указано, что объект должен состоять на кадастровом учете. Вариантом выхода из Вашей ситуации я вижу заказать обмер дома, после его поставят на учет, сделают «привязку» к земле (это все сделает кадастровый инженер), а после Вы зарегистрируете право на дом. Документов на дом никаких нет?



> На кадастровый учет я дом не смогу поставить, потому что для этого требуется разрешение на строительство, а мне его не выдают!  
> Евгения  
> 

Вы пробовали на учет ставить? Замеры делали? 



> И я его еще не пробовала ставить, потому что разрешения на строительство нет. а если я попробую поставить его на кадастровый учет без этого разрешения и мне откажут, то потом только в суд, т.к. присвоение адреса уже пройдет на этапе до постановки на кадастровый учет. а после присвоения адреса разрешение мне уже точно не выдадут.  
> Евгения  
> 

Вот я пока совсем не вижу оснований для отказа Вам в осуществлении кадастрового учета. Как правоустанавливающий документ будет документ на участок. Считаю, что в данном случае для постановки на учет разрешение на строительство не потребуется.



> то потом только в суд  
> Евгения  
> 

Даже если и в суд, что пока для меня под сомнением, то техническую документацию Вам всё равно необходимо будет делать.



> Кадастровый инженер уже сделал замеры, и подготавливает технический план, но ему нужно разрешение на строительство  
> Евгения  
> 

Согласен с разрешением на строительство, если бы дом был построен до введение в действие ГрК РФ:

> ст. 9 ФЗ: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»: 2) статью 9 дополнить предложением следующего содержания: «Положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Далее 

> ст. 51: 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:



> Далее  
> Урванцев Евгений  
> 

Т. е. согласно 

> ст. 51 ГрК РФ: 2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей

Ваш объект капитального строительства был построен до введения ГрК РФ 29 декабря 2004 года, соответственно считаю, что тут применим п. 17 ст. 51



> Т.е., вы считаете, что я вполне могу руководствоваться данными статьями Градостроительного кодекса? Только как и кому доказывать, что объект был построен в 95 году  
> Евгения  
> 

А нас основании какого документа Вашей маме был предоставлен участок? Также хочу заметить, что сведения о дате постройки вносятся со слов заказчика технического плана.



> Это вы откуда цитировали?  
> Евгения  
> 

> ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»



Как нет? П 17. ст. 51 применяется к обьектам, указанным в статье, а не в п. 17, так как это было бы бессмысленно, так как для обьектов в п. 17 и в настоящее время разрешение не нужно, а в п. 2 как раз есть капитальное строительство — писал выше. Считаю, что Вам нужно настоять на том, чтобы кадастровый инженер делел план без ращрешения и подавал на постановку на учет.Будет отказ, после посмотрите основания и будет видно куда дальше «плясать».



Пожалуйста.Если будет возможность, то напишите.На приктике сталкивался с подобными случаями, постановка проходила удачно, чего и Вам желаю, но все равно очень любопытно, напишите, пожалуйста )))



И обязательна должна быть привязка дома к земле, инженер должен знать — это нюансы их работы.



Привязка в кадастре.Да, конечно, сможете писать.Можно будет писать в чат, так удобнее будет.



Уважаемая Евгения! Здравствуйте! Ну, то, что закон не работает — писать так не стоит. Все работает, другой разговор, что Вам самой надо было до реконструкции (расширения) получить как надо разрешение на реконструкцию.

В общем с землей у Вас порядок. По дому — приглашайте любого кадастрового инженера и пусть последний описывает дом.

Далее, по получению технического паспорта (плана) на дом и постановки дома на кадастровый учет, получаете кадастровый паспорт и далее уже с «декларацией» идете в Управление Росреестра по Вашему региону за регистрацией соответствующих прав на дом.



Уважаемая Евгения! А домик вообще где-либо был описан или нет?



Уважаемая Евгения! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям:

статья 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» описывает перечень документов, необходимых для постановки того или иного объекта на государственный кадастровый учет, в том числе, при постановке жилого дома на кадастровый учет:

> технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 7, 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) — копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ  
> 

Понятно, кадастровый учет и регистрация прав — совершенно разные вещи.

Поэтому, при той ситуации, что у Вас ЗУ в собственности, ЗУ уточнен на местности, я не вижу вопросов именно по постановке Вашего дома на государственный кадастровый учет. 

Другой разговор, право применение указанного закона органом кадастрового учета на месте, но это уже предмет отдельного разговора, так как Вам тогда надо получать письменный отказ в постановке дома на ГКУ и обжаловать в суд путем подачи административного иска в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ.

Но !!!.. Обязательным условием подачи документов на государственный кадастровый учет является наличие у Вас изготовленного кадастровым инженером (любым) технического плана. 



Уважаемая Евгения! В дополнение: руководствоваться надо Законом №221-ФЗ. Только им (до 01.01.2017).

Касательно же разрешения на строительство для кадастрового инженера: ему-то оно зачем? Он технически описал что есть и все.

Технический план сверстал, Вам в электронном виде (а также в бумажном по Вашему желанию) отдал. И все. 



Уважаемая Евгения! В дополнение: все, что Вы пишите — верно, но согласитесь, что спорную ситуацию создали Вы сами, то есть либо надо было в свое время регистрировать, либо получать разрешительные документы.

Привожу выдержки из ч.8 ст.41 Закона №221-ФЗ:

> Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление проектной документации или принятие решения о вводе объекта строительства в эксплуатацию, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, или уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, в отношении бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью. Сведения о здании — объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство, проектной документации таких объектов недвижимости при ее наличии либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации. Если для строительства, реконструкции сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на его строительство, реконструкцию и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации допускается размещение такого сооружения на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка или установления сервитута, сведения о сооружении, если такое сооружение является объектом недвижимости, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке или землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения и документа, подтверждающего техническую приемку объекта в эксплуатацию, если разработка проектной документации и такая приемка предусмотрены законодательством Российской Федерации.  
> 

То есть составляете сами декларацию и представляйте кадастровому инженеру, далее уже технический план и декларацию с заявлением в орган кадастрового учета.

Или остается только один вариант: идти в суд: признавать право на самовольную постройку.



Уважаемая Евгения! Это скорее и придется делать в суде либо в рамках гражданско-правового спора либо административно- правового.



Здравствуйте.

> В то же время Федеральный закон № 122 о так называемой дачной «амнистии», в том числе и на земли ИЖС, действует до 2020 года, согласно ст.25.3 которого, у меня вообще не должны требовать ни технического плана, ни разрешения на ввод в эксплуатацию аж до 01 марта 2018года. А на практике получается, что этот закон не работает.  
> 

Действительно, так называемая «Дачная амнистия» предполагала возможность государственной регистрации права собственности на жилые дома в упрощенном порядке:

1) Дом инвентаризировался, изготавливался технический план и объект ставился на кадастровый учет по Декларации.

2) Далее, на основании Кадастрового паспорт и документов на земельный участок, происходила регистрация права собственности на дом в Росреестре.

Однако, как Вы верно заметили, были внесены изменения в действующее законодательство, согласно которым, постановка дома на кадастровый учет возможно только на основании Разрешения на строительство.

Соответственно, закон по сути перестал работать, и к сожалению, возможность узаконить данный объект осталась только в судебном порядке, путем подачи искового заявления о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Пока разъяснений ВС РФ о данной коллизии нет.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна