Как оформить раздел имущества

Добрый день!
У меня вопрос: как оформить раздел квартиры с бывшей супругой?

Ситуация такая:
10 лет назад мы с женой взяли ипотеку и приобрели квартиру в Санкт-Петербурге.
Через год после этого развелись по обоюдному согласию.
Кроме того, при разводе мы устно договорились, что я выплачиваю жене ее половину первоначального взноса за квартиру, а также самостоятельно продолжаю платить по ипотеке, а после выплаты ипотеки жена отказывается от прав на квартиру. Документально ничего не оформляли, так как квартира была в залоге у банка и на любое изменение прав потребовалось бы его согласие, которое не было гарантировано.

Через пару лет после того, как мы договорились о разделе квартиры, я выплатил жене всю ее долю и взял с нее расписку, что деньги выплачены за долю в квартире.

Недавно я погасил ипотеку и теперь могу снять обременение, а также выписать жену из нее и полностью переписать квартиру на себя.
Как мне это сделать?
В МФЦ мне сказали, что необходимо прийти вместе с женой чтобы снять обременение. Но я сейчас проживаю в Москве, а бывшая жена в другом городе, в Москве бывает редко. У нее новый брак и ребенок от этого брака. При этом, в питерской квартире прописаны мы с ней вдвоем.

У нас есть возможность собраться в определенный день в Москве и сходить оформить какое-то соглашение или договор в МФЦ или у нотариуса. Но я не знаю что конкретно нужно оформлять и куда лучше обращаться. Если это какой-то договор, то получится ли избежать уплаты налога за продажу недвижимости. А может быть проще оформить доверенность? Или какие-то другие варианты? Какие документы потребуются, чтобы оформить переход прав на квартиру?

Здравствуйте, Никита! В данном случае, поскольку Вы своевременно не оформили прекращение обязанности по выплате кредита Вашей бывшей женой, то квартира в данном случае будет оформляться на вас обоих в равных долях. Теперь необходимо, чтобы ваша жена отказалась от своей доли недвижимости в вашу пользу. Такой отказ должен быть нотариально удостоверен.

Созаемщик, отказавшийся от своей доли недвижимости, вправе потребовать денежную компенсацию, исходя из того, что до момента раздела имущества ипотека выплачивалась супругами совместно. Размер такой компенсации устанавливается соглашением супругов. Если компромисса достичь не получится, можно подать на бывшего супруга в суд с требованием о выплате компенсации. Однако, поскольку, как Вы написали, Вы уже выплатили компенсацию, то в данном случае возможное требование супруги выполнено. Однако, не исключено, что супруга может потребовать выплаты компенсации через суд, но здесь доказательством выплаты ее доли будет служить полученная вами от бывшей жены расписка о выплате компенсации.

После отказа от своей доли в квартире бывшей женой Вы сможете оформить квартиру только на себя.

Анна, спасибо за ответ! Все правильно,  деньги выплачены, договоренность достигнута. Вопрос в том, какой именно документ нужно оформлять. Он так и называется, как Вы написали - отказ от доли недвижимости? Оформляется у нотариуса? После отказа не придется ли бывшей жене платить налог с полученных денег?

Называется этот документ - Заявление об отказе от доли в квартире. Оно должно быть нотариально удостоверено.

Что касается налога на сумму выплаты компенсации за отказ от доли, то однозначного ответа сейчас нет, но как правило, если компенсация выплачивается до развода, то налог платить не нужно, а если после, тогда платить надо, но этот вопрос рекомендую Вам уточнить у нотариуса при оформлении отказа.

Есть ещё один вариант для вас, на мой взгляд, наилучший: это оформление договора дарения доли вашей жены на вас. Поскольку она уже получила компенсацию, то это можно сделать. В таком случае налог  должны заплатить Вы, а не жена, размер налога в таком случае составит 15 процентов.

Уточню, что сейчас размер налога составляет 13 процентов от кадастровой стоимости доли в квартире.

В случае оформления договора дарения мой налог будет 13% от половины кадастровой стоимости квартиры. 

В случае оформления отказа от доли в квартире налог будет 13% от той суммы, которую я выплатил бывшей жене, верно?

Чем вариант с дарением лучше? При том, что в этом случае налог примерно в 4 раза больше.

Вариант с дарением лучше, поскольку вашей бывшей жене не надо будет платить налог , а должны будете платить Вы, поскольку Вы получите имущество.  Если для вас важно, чтобы она не платила налог, тогда лучше оформить дарственную. В то же время, она получила компенсацию неофициально, и прошло уже много лет, поэтому вряд ли об этом есть сведения в налоговой инспекции. Но если она вдруг обратиться в суд с требованием о получении компенсации , тогда лучше оформить дарственную, поскольку в таком случае требования о компенсации будут неправомерны.

В любом случае решать Вам, я предлагаю дарственную как вариант.

Здравствуйте, Никита.

Сразу скажу, что на все Ваши вопросы ответить однозначно и определенной степенью достоверности невозможно, поскольку много неясного, ну например, на чье имя оформлена квартира, или она в долевой собственности. Если на имя одного из Вас (если так, то скорее всего на Ваше имя), то это одно, тут необходимо соглашение о разделе общего имущества супругов, и 10-летний срок раздельного после расторжения брака проживания тому не препятствие, так как согласно ст.38 СК РФ

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

Если квартира оформлена в долях, то достаточно договора дарения, но он также нотариально удостоверяется в силу требований в п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости. Перед этим, соответственно необходимо снять обременение.

В то же время следует отметить, что согласно одной из позиций в судебной практике, сделка по отчуждению доли полностью одним из долевых собственников другому нотариальному удостоверению не подлежит. Тем не менее, Росреестр не соглашается с ней, активно противодействует, до широкого применения позиция не дошла пока.

Касаемо процедуры снятия обременения ничего  пояснить не могу до тех пор пока не прояснится ситуация с режимом собственности, строить же свои выводы на домыслах и предположениях из Вашего описания я не могу, это было бы непрофессионально с моей стороны.

Снятие с регистрационного учета по месту жительства возможно по заявлению супруги, поданное ею самой, при этом подача такого заявления представителем по доверенности не предусмотрена законодательством (см. например, п.2 и п.54.1 Адм регламента МВД РФ, утвержденного Приказом МВД РФ №984 от 31.12.2017 г). при этом ее снимут с рег.учета автоматически при регистрации по месту жительства в другом жилом помещении, в том числе и в г.Москве.

Относительно налогооблажения -договор дарения повлечет налоговые обязанности у одаряемого (см. по данному вопросу п.18.1 ст.217 и п.6 ст.214.10 НК РФ, при этом близкими родственниками Вы не являетесь.

Если Вам требуется подробное обсуждение вопроса с построением конкретного алгоритма действий, Вам следует подготовить документы для ознакомления юриста с ними, показать их и затем уже возможно о чем-то предметно говорить. Данная услуга возможна у юриста в чате.

С уважением