Инвестор из глубинки

Глава 8. Новые планы

Летом 2018 года я защитил магистерскую диссертацию по экономике. К этому времени мой ежемесячный платеж приблизился к 60000 рублей в месяц, из которых 53000 была ипотека за квартиру дочери (далее ЖК "ВО"), еще 7000 рублей - платежи по кредитам (за первоначальный взнос и за студию). Денег у нас на жизнь было не много. Но мы не шиковали, не тратили лишнего, не брали кредитов и не делали дорогих покупок. За то, мы жили в своей двухкомнатной квартире, с парком, в котором часто гуляли с маленькой дочкой. Я увлекс нумизматикой, стал разбираться в разновидностях современных монет. Вечерами я переберал мешки с современными монетами, отыскивал нечастые и редкие их них и продавал через интернет.

Шли семейные и трудовые будни, строились наши студии и квартира для дочери в ЖК "ВО".

В октябре 2018 у нас родился сын В. Весной 2019 года я попробывал

рефинансировать ипотеку по госпрограмме под 5 % для семей с двумя детьми. Ничего у меня сначала не вышло, мне отказывали большинство банков. Ответ был стандартым, это программа для новых ипотечных кредитов, а не рефинансирования существующих. Однако один из банков согласился на рефинансирование. Банк погасил, мой ипотечный долг и я подписал новый кредитный договор, но уже под 5 % годовых, мой платеж с 55000 уменьшился до 24000 рублей в месяц. Это конечно же меня очень обрадовало. Для растущей семьи такое сокращение ежемесячных трат было весьма кстати.

Застройщик аппартаментов затягивал со сроками сдачи третьего корпуса. Новая озвученная дата конец 2019 года.

В октябре 2019 видя, что корпус 3 вышел на стадию государственной экспертизы (информация с сайта застройщика) я принял решение о том, что пора продавать аппартаменты. Я оказался прав с выбором срока продажи. Многие думают, что когда комплекс будет сдан цена на квартиры, которая росла, в течении все срока строительства, ещё подскочет. Да, это происходит, но по факту, квартиру придется продавать или дольше обычного или придётся снижать цены. Это происходит из-за того, что многие поддаваясь общей логике, начинают продавать квартиры после сдачи дома. В итоге предложение резко возрастает, что конечно же сказывается либо на цене, либо на сроках продаж.

Поэтому я выставил аппартаменты на продажу за 2 месяца   до озвученной застройщиком даты сдачи.

Есть еще один не маловажный фактор при продаже квартиры "досрочно". В этот период никто из покупателей не может попасть в квартиру, т.к. на стройку никого не пускают. Невозможно по факту определить качество отделки, вид из окон, планировку. В общем все то, что может повлиять на цену или на решение покупателя выбрать другую квартиру в том же комплексе.

Я нашел агента из небольшой риелторской компании (сделка должна быть не сложной, все таки это первичка и переуступка по договору долевого участия).

И примерно через месяц агент нашел покупателя и аппартамент был продан на 3.1 миллиона рублей. Весьма неплохой результат.

Мы стали задумываться о квартире побольше, т.к. хотели еще одного ребенка и в двушке нам будет немного тесновато. Деньги я положил на вклад и начал рассматривать варианты квартир в Питере с большим количеством комнат и большей площадью.

Настал 2020 год. Прошло практически 10 лет с того момента, как я взял ипотеку на первую свою квартиру. Что было с сухом остатке: однакомнатная квартира в ипотеке, двухкомнатная квартира, недостроенная студия и 3 миллиона рублей на вкладе.

В марте 2020 я получил уведомление от застройщика о том, что можно приходить на осмотр квартиры в ЖК "ВО". Как я и ожидал реалии по придомой территории и внутренней отделки были далеки от обещаний. Но вот расположение квартиры, закрытые дворы, охрана, окна в тихий двор и невысокая этажность меня обрадовали в полной мере. Я подписал акт-приема передачи и получил ключи.

Выбрав время я составил список всего, что необходимо было поправить в квартире (мелкие недочеты) я занялся поиском отделочников  и параллельно дизайнеру Н. отправил точную планировку для подготовки проекта размещения мебели в квартире. Н. взяла за услугу по старой памяти 5000 рублей и начала работу. Напомню, что  уже несколько лет я увлекался темой отделки квартир и знал об этом практически все. Осмотрев совмещенный санузел "от застройщика" я сразу принял решение о его полной переделке.

Квартиру эту напомню, я решил не продавать, а оставить дочери на будущее. А так как до этого будущего было еще почти 18 лет, то квартиру я решил сдавать. ЖК "ВО" хоть и был малоэтажным, но имел много корпус, а следовательно предложений по сдаче квартир будет много и среди них нужно будет конкурировать. Кто-то делает, полный демонтаж отделки застройщика и вкладывает большие деньги в ремонт и мебель. Я же выбрал иную стратегию.

На что смотрят люли когда приходят смотреть квартиру для съема (они уже посмотрели дом внешне, ознакомились с районом)? Я сделал вывод, что смотрят на уют (обстановка, вид из окон, шумность), на функциональность (наличие гардеробной или кладовой, наличие хорошей продуманной кухни, места для отдыха и работы, наличие техники первой необходимости) и на санузел (это можно сказать интимная зона пребывания, в которой все должно быть приятным и комфортным).

Исходя из увиденного люди в последнюю очередь думают о цене. Здесь стоит отметить, что речь идет о цене среди аналогичных квартир в данном или соседних комплексах).

Сказано-сделано. На сайте профи.ру я нашел демонтажников с хорошими отзывами и за пару дней весь санузел "от застройщика" был полностью демонтирован. Снятые и проданные на авито унитаз, тумба с раковиной и полотенцесушитель полностью окупили демонтаж и вывоз мусора. Ванну я отдал свояку, а смеситель оставил себе на всякий случай.

Через инстаграм я нашёл молодой о отделочника - плиточника. Мне понравились его работы на фото. Конечно же в первую очередь я смотрел на инженерную составляющую (трубы, коллектора, фитинги, фильтра), на качество монтажу. Не обошел вниманием и раскладку плитки. Через несколько дней мы с В. ударили по рукам, договорившись, что он начнет работы через 2 недели. К этому времени подоспел дизайн проект версии "лайт" от Н. В нем были приведены несколько вариантов расстановки мебели и сантехники в санузле и предложения по организации системы хранения. Я выбрал один из вариантов и Н. прислала мне артикулы мебели и аксессуаров, а также магазины где все это можно было заказать. В соответствии с дизайном я нашел ребят с большим количеством хороштх отзывов на профи.ру, которые не дорого делают корпусную мебель. До начала работ в чаузле мы провели контрольные обмеры и ребята взяли 1.5 месяца на изготовление мебели.