купить недвижимость банкротов

фирма хочет купить недвижимость у фирмы-банкрота, находящейся под конкурсным управлением. как правильно это сделать, если сам конкурсный управляющий недостаточно компетентен (по нашему мнению)?

в соответствии со ст.101 закона n 6-фз от 8 января 1998 года «о несостоятельности (банкротстве)» с момента назначения конкурсного управляющего к нему переходят все полномочия по управлению делами должника, в том числе полномочия по распоряжению имуществом должника. конкурсный управляющий, действующий на основании определения арбитражного суда, вправе реализовать имущество, переданное ему в конкурсное управление.
при этом управляющий обязан руководствоваться положениями ст.112 закона n 6-фз от 8 января 1998 года «о несостоятельности (банкротстве)»:
1. после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника.
порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
2. имущество должника, относящееся к ограниченно
оборотоспособному, может быть продано только на закрытых торгах.
в закрытых торгах принимают участие лица, которые в
соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве указанное имущество.
3. конкурсный управляющий может выступать в качестве
организатора торгов либо поручить проведение торгов специализированной организации на основании договора.
специализированная организация, проводящая торги, не может быть заинтересованным лицом должника или заинтересованным лицом конкурсного управляющего.
4. имущество должника, не проданное на первых торгах,
выставляется на повторные торги или реализуется конкурсным управляющим на основании договора купли - продажи, заключенного без проведения торгов.

при нарушении управляющим этих положений могут наступить последствия, сформулированные в ст.449 гк рф: 
1. торги, проведенные с нарушением правил, установленных
законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
2. признание торгов недействительными влечет
недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
для законного осуществления процедуры торгов по недвижимости управляющий должен предпринять следующие шаги.
в соответствии с п.2 ст. 102 закона n 6-фз от 8 января 1998 года «о несостоятельности (банкротстве) произвести оценку недвижимости с привлечением независимого оценщика.
в соответствии с п.2 ст.448 гк рф сделать извещение о проведении торгов не менее, чем за 30 дней до их проведения. извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

порядок проведения торгов регламентирован ст. 448 гк рф:
 статья 448. организация и порядок проведения торгов
1. аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать
любое лицо. в закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
2. если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении
торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
в случае, если предметом торгов является только право на
заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
3. если иное не предусмотрено в законе или в извещении о
проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
в случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их
проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан
возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.
4. участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке,
которые указаны в извещении о проведении торгов. если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма
внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
5. лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в
день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.
организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу,выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части,превышающей сумму задатка.
если предметом торгов было только право на заключение
договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. в случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

с лицом, выигравшем торги, заключается договор. порядок заключения договора на торгах регламентирован ст.447 гк рф:

 статья 447. заключение договора на торгах
 
 1. договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. договор заключается с лицом, выигравшим торги.
 2. в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
 3. в случаях, указанных в настоящем кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
 4. торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
 выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
 форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
 5. аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
 6. правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

 если недвижимость не была продана во время торгов, то управляющий вправе осуществить продажу на основе прямого договора купли-продажи, согласно п.4. ст. 112 закона n 6-фз от 8 января 1998 года «о несостоятельности (банкротстве)».