Хочу оформить в аренду жилое имущество, но в порядке дальнейшего его викупа. Как правильно все оформить?
========================================================================================================

 Хочу оформить в аренду жилое имущество, но в порядке дальнейшего его викупа. Как правильно все оформить? 

Гражданско правовое регулирование аренды жилья с правом выкупа не исключает возможности передачи арендованного жилья в субаренду. На это указывает ч.6 ст. 810-1и ст. 823 ГК Украины. Так арендатор имеет право передать арендуемое жилье в субаренду другому лицу но с согласия арендодателя, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Таким образом, аренда жилья с правом выкупа в целом является позитивным законодательным нововведениям и реальной возможностью реализации жилищных прав граждан. Для строительных компаний, которые должны реализовать построенное жилье аренда жилья с правом выкупа станет альтернативой ипотечному кредитованию. Также аренда жилья с правом выкупа может рассматриваться как инвестирование средств и новый вид операций на рынке недвижимости. Поэтому данный вид договора является достаточно интересным как с научной, так и с практической точки зрения и дальнейшее его исследование необходимо для устранения возможных недоразумений в практическом применении.

 

Договор аренды жилья с выкупом может заключаться на срок до 30 лет, после чего, при условии полной оплаты арендных платежей, объект аренды переходит в собственность арендатора. В то же время, предусматривается и досрочное погашение аренд ним платежей, с уплатой которых арендатор автоматически становится владельцем арендованного жилья.

Преимущество долгосрочной аренды очевидна. Чем больше срок аренды, тем меньше арендные платежи. Вполне логично, что право собственности на жилье могут приобретать и наследники после смерти арендатора, при условии полной уплаты арендных платежей. Но наследники могут и отказаться от такого права. В таком случае договор аренды прекращается, а арендные платежи не возвращаются.

Так договор аренды жилья с выкупом является документом, который свидетельствует о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия арендодателя к лицу арендатора с отлагательными обстоятельствами. Такими обстоятельствами являются уплата арендных платежей в полном размере, что подтверждается актом, который является неотъемлемой части ной договора аренды жилья с выкупом.

Арендные платежи состоят из платежей на выкуп жилья и вознаграждения (дохода) арендодателя. Размер арендных платежей рассчитывается исходя из суммы платежей на выкуп жилья, поделенной на количество выплат и увеличенной на сумму вина города арендодателя. Вознаграждение арендодателя определяется как процентная ставка от платежей на выкуп жилья и устанавливается сторонами самостоятельно. Вознаграждение арендодателя уплачивается за фактический период аренды и не начисляется на сумму платежей на выкуп жилья, которые погашаются досрочно.

Вопрос о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора остается открытым. Установление процентной ставки вознаграждения арендодателя от платежа за выкуп жилья, значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее первоначальном получении арендодателем до осуществления полного выкупа арендатором.

Также обязательным условием данного договора является уплата арендатором первоначального взноса, размер которого устанавливается сторонами самостоятельно и включается в вар занятости жилья.

Довольно позитивным моментом в договоре аренды жилья с выкупом, как для арендодателя, так и для арендатора, является формирование резервного фонда непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием арендатора. Арендатор после заключения договора (а именно после его государственной регистрации) обязан перечислить средства, формирующие резервный фонд, размер которого не должен превышать трех процентов от стоимости жилья, на персональный счет арендодателя. В случае возникновения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также в иных случаях, исчерпывающий перечень которых должен быть отражен в договоре, например совершение профилактического обслуживания или ремонт коммуникационных сетей, находящихся в жилом помещении, арендодатель имеет право использовать средства резервного фонда для покрытия указанных расходов. Неиспользованные средства резерва засчитываются как платежи арендатора на выкуп жилья. Поэтому очень важно как для арендодателя так и для арендатора, учесть и о писать в договоре все возможные случаи непредвиденных расходов, а также возможные просрочки обязательств арендатора по содержанию жилья. В противном случае, при неучете этих моментов в договоре, может привести к использованию средств резервного фонда на усмотрение арендодателя, а следовательно и к фактическому увеличению стоимости жилья до трех процентов.

Стоит отметить, что расходы, связанные с совершением юридических действий по оформлению договора аренды жилья с выкупом, а именно оплата нотариальных услуг, оформление права собственности, государственная регистрация обременений недвижимого имущества, а также возможные страховые платежи, не относящиеся к резервного фонда и уплачиваются арендатором самостоятельно или компенсируются арендодателю.

Арендатор имеет право вселить в арендуемое помещение членов своей семьи и других лиц, которые проживают вместе с ним, а также временных жильцов. К тому же арендатор имеет право зарегистрировать свое место жительства а также место проживания членов своей семьи по адресу арендуемого помещения. Оплата жилищно-коммунальных услуг за арендованное жилое помещение осуществляется арендатором самостоятельно на основании заключенных договоров с соответствующими специализированными организациями. Причем договоры о предоставлении коммунальных услуг заключаются между арендатором и специализированными организациями на основании договора аренды жилья с правом выкупа, который является документом, который свидетельствует о переходе права собственности по отлагательными обстоятельствами. Арендодатель имеет право обустроить арендованное жилое помещение по собственному желанию и обязан использовать жилье только для проживания. Также арендодатель обязан осуществлять профилактическое обслуживание коммуникационных сетей, находящихся в жилом помещении, проводить текущий и капитальный ремонт. Переоборудование и перепланировка арендованного жилья возможно лишь с согласия арендодателя и в соответствии с требованиями действующего законодательства.

 

В Вашем случае, рекомендуем оформить все договором аренды имущества с выкупом. Согласно, ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины, по договору аренды жилья с викупом одна сторона -предприятие-арендодатель передает второй стороне - физическому лицу(лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора. Условия перехода имущества можно изменить с учетом интересов арендодателя, что в свою очередь прописать в договоре. Или же оформить обычный договор аренды, в котором указать право выкупа выгодоприобретателя и условия такого выкупа.