строительство частного дома в черте города

день добрый,

при строительстве частного дома в черте города нужно оформлять разрешение на строительство.

а при наличии на участке оформленного ветхого дома как можно начать строительство нового дома без оформления разрешения на строительство?
есть ли какие-то ограничения на реконструкцию старого дома?
как например увеличить размеры дома и соответственно площадь.

или только разрешение на строительство?

и как "де юре" сохранить все коммуникации: подключенную воду, свет и газ? 
нужно ли для этого вносить изменения или вообще переделывать проекты?

с уважением.

в данном случае нужно муниципалитет уведомлять о начале строительства (ст.51.1 грк рф) . если новый дом будете строить. если же реконструкция старого - получать на это разрешение (ст.51 грк рф) 
ограничения на реконструкцию есть - в любом случае нужно соблюдать нормы снип, в том числе отступы от соседей. вы можете увеличить размеры и площадь, с соблюдением правил. лучше всего уточнить в архитектуре и бти. что касается коммуникаций - если реконструируете дом, то просто сообщите об этом в организации жкх. если же при реконструкции вы будете делать еще и переоборудование, то придется получать разрешение от технических специалистов и разрешение на само переоборудование. если новый дом строите - придется перезаключать договоры. так как фактически у вас будет новый объект.

грк рф статья 1. основные понятия, используемые в настоящем кодексе
перспективы и риски судебных споров. ситуации, связанные со ст. 1 грк рф
 
в целях настоящего кодекса используются следующие основные понятия:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

реконструкция старого дома с увеличением площади не является строительством нового. главное - чтобы земельный участок соответствовал назначению и были соблюдены отступы от границы соседнего земельного участка и других строений. после окончания реконструкции вы можете сделать техническое заключение и через суд узаконить эту реконструкцию в порядке искового судопроизводства (ст.131-132 гпк рф). так что никакое разрешение на строительство в данном случае не требуется, поскольку речь не идет о возведении нового объекта.

вы только направляете уведомление о начале реконструкции вашего жилого ветхого дома, при этом разрешение на строительство не нужно
при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства согласно п.п.4 п.17 ст.51 гр.к
и коммуникации ваши сохраняются

в соответствии с п.17 ст.51 гр.к
[b]выдача разрешения на строительство не требуется в случае:[/b]
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

[b]1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
[/b]
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
[quote]4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства[/quote], реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства.

здравствуйте антон!

процедура получения разрешения и уведомление серьезно отличаются:

уведомительный порядок распространяется на ижс, лпх (снт оформляется по дачной амнистии до 2021). 
строительство в уведомительном порядке требует меньшего пакета документов. достаточно получить спозу и гпзу. для уведомления не требуется предоставление проектной документации. 

новый уведомительный порядок распространяется на жилые дома на землях ижс/лпх (в снт действует дачная амнистия до 2021). но они должны соответствовать требованиям:

1. дом не планируется использовать с коммерческими целями. 2. построить по уведомлению можно дом, который вы будете эксплуатировать сами для постоянного или сезонного проживания.
 3. когда строительство планируется с целью получать в дальнейшем прибыль, потребуется получать разрешение на строительство, как и раньше.
4. здание технически неделимо на квартиры. раньше к частным домам предъявляли другое требование. он должен быть рассчитан на проживание одной семьи. последние поправки убрали это требование и оставили неделимость.
5. ограничения по высоте дома. жилой или садовый частный дом не может быть выше 3 этаже. максимальная высота – 20 метров. если вы планируете строить большой дом, сделать это в уведомительном порядке не получится.
дом должен соответствовать всем этим требованиям. нарушено хотя бы одно, значит нужно получать разрешение на строительство.

реконструкция – это строительные работы, в ходе которых изменяются параметры дома. чтобы реконструировать дом нужна разрешительная документация. раньше для этого получали соответствующее разрешение. теперь реконструкция ижс и снт проходит в уведомительном порядке.

в этом вопросе тоже есть ряд законодательных нюансов – какие работы можно считать реконструкцией. например, вы решили сделать капремонт, заменить крышу, отремонтировать перекрытия. если при этом параметры дома не изменяются, о проведении таких работ можно не уведомлять администрацию.

реконструкцией будет являться:

1. возведение пристройки. это могут быть дополнительные жилые помещения, баня или гараж, совмещенные с домом.
2. надстройка мансарды или дополнительного этажа. такие работы изменяют этажность и площадь дома, значит проводят их в уведомительном порядке.
3. переоборудование нежилых помещений в жилые. например, в доме есть нежилое помещение. вы отделываете его, подключаете к системе отопления. такие работы будут реконструкцией. даже несмотря на то, что в целом площадь и этажность дома остались неизменными.

подавать уведомление нужно в комитет по градостроительству по месту расположения участка. сделать это можно несколькими способами:

через госуслуги. на сайте заполняем форму уведомления и ждем ответ.
через мфц. бланк можно заполнить прямо в мфц. сотрудник примет документы, выдаст расписку и сделает отметку о дате следующего прихода. в указанную дату вы приходите и получаете ответное уведомление.

какие объекты можно строить без разрешения:
на участках ижс, снт, лпх можно строить вспомогательные хозяйственные постройки. такие постройки могут быть временными или капитальными. временные постройки не имеют жесткой связи с землей, их собирают без фундамента. при необходимости их можно легко перенести в другое место. для их возведения не нужно никаких разрешений или уведомлений.

в вашем случае что при строительстве нового дома, что при реконструкции возможен уведомительный порядок.

федеральный закон от 03.08.2018 № 340-фз «о внесении изменений в градостроительный кодекс рф и отдельные законодательные акты рф», вступивший в силу 4 августа 2018 года, внес существенные изменения в процедуру строительства. цель изменений - упорядочить строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объекты ижс). при этом положения закона не распространяются на нежилые объекты, такие как хозяйственные постройки, бани и тому подобные.

с уважением юрист курбанова алёна петровна!

здравствуйте. антон, для того, чтобы сохранить действующие договоры ресурсоснабжения, ни в коем случае не снимайте старый дом с кадастрового учета, так как для проведения реконструкции это не требуется. единственное, к чему вам стоит отнестись с полной серьезностью - это предварительные проектные работы по реконструкции, чтобы дом, с измененными характеристиками, не вышел за пределы разрешенного местоположения на участке, в соответствии с градостроительным планом з/у, после чего, в порядке ст.51.1 грк рф направьте уведомление в администрацию о начале реконструкции, после получения согласования, можете приступать.
удачи вам.

лучше всего строить новыый дом, если площадь земельного участка позволяет, а затем все коммуникации переподключить в новый дом, а старый снести и снять с кадастрового учета, что бы дополнительных налогов не платить, сейчас нет разрешения, сейчас уведомительный порядок.

грк рф статья 51.1. уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
 (введена федеральным законом от 03.08.2018 n 340-фз)
 
[b]1. в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта российской федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства [/b]застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание м.

с августа 2018 года введен новый, уведомительный порядок проведения строительных работ. 
для проведения реконструкции, еще до начала строительных работ, должен вам необходимо направить в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции, проектную документацию с описанием параметров обновленного строения и его графического расположения на участке.
к уведомлению прикладываются документы на реконструкцию частного дома: выписка из егрн на земельный участок; технический план дома; проект реконструкции если это не будет противоречить правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим обязательным требованиям, чиновники одобрят строительные работы (ст. 51.1 градостроительного кодекса рф).
если по истечении 7 дней (+ срок на пересылку) владелец дома так и не получил уведомления об отказе в согласовании, строительство считается одобренным по умолчанию и будет действовать также на протяжении 10 лет (п. 13 ст. 51.1 грк).

таким образом, для увеличения площади дома-на этот счет нужно подготовить проектную документацию
чтобы сохранить все коммуникации нужно будет после окончания реконструкции перезаключить имеющиеся договора
вносить изменения нужно будет если в результате реконструкции происходит изменение коммуникаций.

добрый день!
порядок действий зависит от следующего:
1. ветхий старый дом стоит на кадастровом учете или нет; если стоит то до начала строительства нужно его ликвидировать.
для этого приглашаете кадастрового инженера и он составляет акт об отсутствии строения. а вы с этими документами идете в мфц и подаете в росреестр заявление и снятии с кадастрового учета ветхого дома.

все коммуникации вы потом подведете к новому дому и перезаключите договора с ресурсоснабжающими организациями.

2. если вы решили не сносить старый дом, а реконструировать его, то вам нужно учесть, что если новый дом будет значительно превышать по площади и по место положению старый дом, то вам будет очень сложно доказать реконструкцию и тогда прийдется делать то, что написано в п.1

3. получать разрешение на строительство вам не нужно, так как

 с 1 марта 2019 года в силу вступили новые правила регистрации собственности, закрепленные в законе № 340-фз. 
 до начала строительства вам необходимо направить уведомление о планируемом строительстве дома с указанием всех параметров, предусмотренных законом, в ответ администрация вам должна выдаст свое уведомление, что ваше планируемое строение соответствует нормам и требованиям закона.
при планировании и возведении дома необходимо руководствоваться строительными, санитарными нормами, противопожарными правилами. 
после уведомления и получения одобрения можно приступать к строительству. 
когда оно завершится вы опять направляете уведомление в администрацию о том, что вы уже построили свой дом. а они в свою очередь подтверждают соответствие строения требованиям закона.
все нужные формы должны быть на сайте администрации по месту нахождения вашего строения.

в соответствии с № 340-фз от 3.08.2018 года
 статья 16, в пункте 5: правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта российской федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 градостроительного кодекса российской федерации (в редакции настоящего федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. при этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 градостроительного кодекса российской федерации (в редакции настоящего федерального закона). 

в данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. 

после получения кадастрового плана (подготовленного кадастровым инженером) и уведомления администрации о соответствии готового дома нормам вы подаете через мфц документы на постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности на дом с обязательным приложением документов на землю.