Соглашение о разделе наследства
===============================

Добрый день!

  После смерти матери объектами наследства остались дом, 2 квартиры( в Москве и Московской обл) и вклад в банке. Наследники-я, брат, бабушка ( мать умершей). В течение полугода в наследство не вступил никто, соотвественно все объекты разделили поровну, у каждого по одной трети.Свидетельства получены. У нотариуса решили составить соглашение таким образом, что дом отходит брату, 2 квартиры мне, а вклад бабушке. Данное соглашение нотариус не смог заверить , так как дом находится в залоге у некого инвестора с которым мы не можем выйти на связь,а брат не способствует в этом вопросе. Нотариус нам сказала, что не смотря на то, что соглашение не заверено мы сможем оформить собственность. В итоге вышло, что квартиру в Москве мы зарегистрировали, а квартиру в Наро-Фоминске- нет отказ был с ссылкой на то, что у нас не соглашение , а сделка и отчуждение долей. Мы обратились в суд, чтобы оспорить данное решение-также получили отказ. Наш адвокат предлагает дальше обращаться в суд и дойти до верховного суда и возможно будет какой-то результат. Я хотела бы понять имеет ли смысл судиться дальше и правомерно ли то, что наш нотариус не заверяет данное соглашение?

Но опять же надо разбираться — когда было заключено соглашение (до изменения закона или после)  
 



Добрый день, Мария!  
 

Любая сделка — это соглашение сторон. Что касается соглашения наследников о перераспределении долей, то это безусловно сделка. А у сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности есть одна особенность, связанная с необходимостью нотариального удостоверения такой сделки. Что конкретно происходит у Вас и что Вам обещает адвокат — понятия не имею и давать конкретные оценки по поводу «правильно» или «неправильно» до изучения материалов дела не могу.  
 

Вы можете обратиться ко мне в чат для получения подробной консультации и подготовки письменных документов. Стоимость услуги обговаривается индивидуально.  
 



Вижу, что Вы перевели свой вопрос в категорию платных. Учитывая, что к ответам на платные вопросы предъявляются особые требования добавлю:  
 

В соответствии со ст. 1165 Гражданского кодекса РФ:  
 

> Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками  
>  1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.  
>  К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

Положениями ст. 158 ГК РФ определено:  
 

> Статья 158. Форма сделок  
>  1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

А случаи заключения нотариальных сделок раскрыты в ст. 163 ГК РФ, где указано:  
 

> Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки  
>  
> 
> …  
>  
> 
> 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:  
>  1) в случаях, указанных в законе;  
>  …  
>  
> 
> 

А вот тут мы плавно подходим к той мысли, которую я высказал в моем первом ответе, который я предоставил еще когда Ваш вопрос был бесплатным.  
 

Дело в том, что наследник является собственником со дня открытия наследства, который в большинстве случаев соответствует дате смерти наследодателя. Это определено положениями ст. 1152 и 1114 ГК РФ. Момент регистрации права собственности на имущество тут не имеет значения.  
 

Соответственно, заключая соглашение о перераспределении долей, наследники уже находятся в статусе собственника доли в праве на имущество, указанное в Свидетельстве о праве на наследство.  
 

Но надо иметь ввиду, что сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество подлежат с 2016 года нотариальному удостоверению. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется с особенностями, установленными в данном случае ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где именно это и установлено — обязательная нотариальная форма для сделок с имуществом, находящимся в общей долевой собственности.  
 

Соответственно, по идее раз обязательная нотариальная форма Вами в данном случае не соблюдена — Росреестр правомерно отказал в регистрации права.  
 



> само соглашение

Я вижу только вторую страницу. Первой нет  
 



Ясно, а суд в решении привел примерно ту логику, которую я изложил в ответе?  
 



А в связи с чем установлена ипотека? Какой договор она обеспечивает?  
 



Ситуация не очень хорошая, поскольку произвольно ипотека никуда не денется и надо погашать основное обязательство.  
 

> Договор ещё тогда заключался на мать, так как она была собственником.   
>  
> 
> Мария  
>  
> 
> 

Если договор займа заключался на маму, то получается, что наследодатель взяла деньги в долг под залог ее имущества. Вы должны понимать, что по долгам покойного ответственность несут его наследники, но размер этой ответственности ограничен пределами стоимости унаследованного имущества (ст. 1175 Гражданского кодекса РФ).  
 

Однако если речь о займе, то там может получиться так, что все наследники, условно говоря, заменят наследодателя в договоре займа.  
 

Я Вам настоятельно рекомендую выяснить содержание договора займа и получить подтверждение проведения полного или частичного расчета.  
 

Надо разобраться с условиями, на которых был выдан займ. Если в договоре нет срока, то проценты могут начислять по дату возврата денежных средств.  
 

Если же договор займа заключался все-таки братом, то по долгу этому Вы не отвечаете.  
 



> Обременение на доме есть, долг не выплачен. В общем тупиковая ситуация, при том, что согласно данного соглашения я не ущемляю интересов залогодержателя, а наоборот отказываюсь своей части в доме  
>  
> 
> Мария  
>  
> 
> 

Согласен. Но с позиции закона тут скорее работники Росреестра в Москве неправильно применили закон.  
 



Залогодержатель Вам нужен только для снятия обременения (ипотеки). Просто из-за ипотеки нотариус не может удостоверить ваше Соглашение.  
 

После того, как будет снята ипотека, сможете оформить нотариальное соглашение о распределении имущества, после чего сможете зарегистрировать недвижимость так, как Вам будет удобно.   
 



А все-таки: кто был заемщиком? Брат или мама?  
 



Разберитесь с этим. Не исключено, что брат уговорил маму не только договор ипотеки подписать, но и договор займа. А в последнем случае по долгам мамы отвечать придется и Вам.  
 



> Она врят ли смотрела, что подписывает, так как болела.Мария  
>  
> 
> 

Тогда Вам стоит опасаться последствий, поскольку проценты по займу могут начисляться и сегодня, а если займ оформили на маму, то вы, как наследник, получивший наследство, теперь должны возвратить этот займ.  
 

Думаю, что стоит более активно прояснить эту ситуацию у брата. Не исключаю, что он не хочет распространяться на эту тему просто потому, что договор займа был оформлен действительно не на него.  
 



> Я хотела бы понять имеет ли смысл судиться дальше и правомерно ли то, что наш нотариус не заверяет данное соглашение?  
>  

Полагаю, что информация, полученная мной в ходе обсуждения, является достаточной для ответа на Ваш вопрос. Соответственно, на основании тех выводов, которые я сделал в первом и втором ответе, сообщаю, что действия нотариуса правомерны, а дальнейшее обжалование не имеет смысла.  
 



Добрый день, Мария.  
 

Можете выложить соглашение — чтобы рассуждать уже более предметно?  
 



Должен быть занчок в виде скрепки — документы можно прикреплять как к основному вопросу, так и к любому комментарию.  
 



> само соглашение

Только одна страницы добавилась. И если можете — выложите ещё решение суда, пожалуйста.  
 



Понятно. Если говорить об отказе со стороны Росреестра и о решении суда — тут по сути вывод законный. Если не соблюдена нотариальная форма — зарегистрировать нельзя. При том у Вас именно отчуждение.  Вот если бы просто изменили размер долей — тогда ещё была бы возможность заключить в простой письменной форме, но у Вас вообще произошло перераспределение имущества.  
 

Вот такая позиция Росреестра есть:  
 

> Такой раздел (перераспределение), как представляется на основании указанных положений ГК, не должен рассматриваться как сделка по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости применительно к статье 218 ГК, **если сохранились те же участники общей долевой собственности и у них в долевой собственности остались те же объекты недвижимости, что были указаны в свидетельстве о праве на наследство.** **Соответственно, применительно к данной ситуации соглашение о разделе наследственного имущества (о перераспределении долей в праве общей собственности на него), на наш взгляд, может быть заключено в простой письменной форме**, поскольку требование о нотариальном удостоверении не установлено законом для подобного рода сделок.  
>  
> 
> При этом, **если в соглашении о разделе наследственного имущества, заключаемом после принятия наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство, наследники перераспределяют принадлежащие им (согласно свидетельству о праве на наследство) доли в праве собственности на наследуемое имущество таким образом, что *каждый (один) из них становится единоличным собственником одного из наследуемых объектов недвижимости***, то есть на основании такого соглашения о разделе наследственного имущества изменяется вид права, состав правообладателей объектов недвижимости и, поскольку право общей долевой собственности у наследников уже возникло, совершается, по сути, мена (купля-продажа) долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости — сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в понимании статьи 218 ГК, **такое соглашение о разделе наследственного имущества, учитывая приведенные выше положения части 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, как представляется, подлежит нотариальному удостоверению.** 
> 
> Вопрос-ответ // Росреестр: официальный сайт. 2018.  
>  
> 
> 

У Вас Свидетельства о праве на наследство остались?  Вам сейчас остальное имущество нужно регистрировать на основании Свидетельства о праве на наследство, а не на основании Соглашения, т.е. по 1/3.  
 

Либо квартиру поделить другим соглашением отдельным. А дом только по долям можно зарегистрировать.  
 

  
 

Тогда регистрируйте на основании Свидетельства о праве на наследство — по 1/3 либо соглашением новым меняйте иначе доли либо отдавайте кому-то одному. А вот дом только одному отдать не получится без согласия залогодержателя. Потому что здесь всё-такие происходит ущемление его прав, так как в силу закона вы все сейчас солидарные залогодатели:   
 

> ***Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  
>  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»***  
> 
> ***Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу*** 
> 
>   
>  Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.  
>  
> 
> 

 — и это для залогодержателя выгоднее, чем если будет кто-то один. Поэтому по закону без его согласия не получится на одного зарегистрировать, только на всех  
 

 

Разные ситуации могут быть, например, если залогодержатель какие-то убытки будет взыскивать, то сможет выбрать более платёжоспособного и взыскать всю сумму с него.  
 



> Нотариус нам сказала, что не смотря на то, что соглашение не заверено мы сможем оформить собственность.

Наверное нотариуса не так Вам всё объяснила. Она скорее всего имела ввиду как раз это — что собственность на основании Свидетельства Вы всё равно зарегистрировать сможете — а вот с Соглашением будут проблемы.  
 



Да, Росреестр допустил серьёзное нарушение, зарегистрировав собственность по такому соглашению.  
 



Мария!  
 

В данном случае речь идёт о разделе наследства по соглашению между наследниками по правилам ст. 1165 ГК РФ:  
 

> 1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.  
>  К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.  
>  2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Полагаю, что проблемы с реализацией достигнутого вами соглашения связаны в первую очередь с наличием залога (из ГК РФ): 

> Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога  
>  
> 
> ...2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.  
>  
> 
> 

Надо, конечно, понимать — о каком именно залоге идёт речь, потому как при наличии такого обременения нотариус может отказаться заверять соглашение о распоряжении заложенным имуществом без согласия залогодержателя.  
 



Да, я вижу, что квартиры не в залоге, но получается, что приобретя наследство, вы приобрели его в общую собственность, а все последующие сделки уже с долями в общей собственностью на недвижимое имущество надо оформлять у нотариуса (ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.15):  
 

> Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,

Если обязательства перед залогодержателем не исполнены, это одна ситуация, а если есть основания требовать снятия залога, можете попробовать обратиться в суд и через суд установить его место нахождения (без участия государственных органов найти физическое лицо Вам будет действительно сложно).  
 



В такой ситуации перспективы дальнейшего обжалования решения суда не очень обнадёживающие, надо постараться найти выходы на залогодержателя, возможно, где-то остались договоры залога, а в них — его данные. Брат же должен понимать, что, не решив данную проблему, не получится и реализовать достигнутое вами соглашение.  
 



А насчёт «чёрного риэлтора» насколько точная информация? Может быть, зайти с этой стороны, через полицию, например? По паспортным данным они его должны найти. Как вариант — пишете заявление о проверке его действий при заключении договоров ипотеки с уже вашим имуществом, его должны найти, а у вас появится лишний довод в общении с ним, может и ипотека не без проблем, можно её попробовать оспорить?  
 



Если будет понимать, что законностью его действий интересуются не просто так, а с возможными последствиями, может и подписать. Пока же вы в роли просителя и он может не беспокоиться.  
 



Здравствуйте!  
 

Наличие залога на квартиру не является основанием для отказа оформления прав собственности по наследству.  
 

Вы можете заключить нотариальное соглашение о разделе наследственного имущества на всё другое имущество. А именно эту квартиру оставить в долях. Тогда переход права собственности вам Росреестр зарегистрирует.   
 

И потом уже можете разбираться с залогодержателем  
 



Сейчас вам отказано в связи с тем, что вы регистрируете право собственности на основании недействительного (нотариально не удостоверенного) соглашение. Этот отказ вам не оспорить.   
 

А на общих основаниях, на основании свидетельства о праве на наследство, оснований для отказа у Росреестра не будет  
 



Да, придётся с ним договариваться.   
 

Можете составить, например, предварительный договор купли-продажи или договор обещания дарения. Они действительны в простой письменной форме. На их основании брат, когда обременение будет снято, сможет оформить переход права собственности на себя в судебном порядке.