итого вопросы: 1. в какой момент возникло право собственности на квартиру?

в какой момент возникает право собственности по договору приватизации от 1999 года?

здравствуйте!

в 1999 году моя мама, 1941 г.р. заключила договор приватизации квартиры (единственный собственник), но не зарегистрировала право собственности в регистрационной палате. есть договор от 14 декабря 1999 года.
регистрация была проведена в установленном порядке только 15 августа 2014 года, есть свидетельство и новый штамп в договоре 1999 года.
в настоящий момент мама квартиру продала за 2550000 рублей.
со слов риэлтора, у которой была такая практика поздней регистрации договоров, налог платить не нужно.

я стала изучать этот вопрос и у меня возникли сомнения, которые заключаются в следующем: как я понимаю.

до вступления в силу федерального закона от 21.07.1997 n 122-фз о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на собственность, как я понимаю, возникало в момент заключения договора о приватизации, зарегистрированного у нотариуса и в бти. а последующая регистрация в рег. палате - дело добровольное.

в августе 1998 года в самарской области создана рег. палата и регистрация права собственности с 5.08.2008 г. осуществляет росреестр.

но! при этом изменения в закон о приватизации на предмет возникновения права были внесены только 15 мая 2001 года.

российская федерация.
федеральный закон от 15 мая 2001 года № 54-фз
 часть третью статьи 7 изложить в следующей редакции:
 право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции..

российская федерация
закон
о приватизации жилищного фонда в российской федерации
 (в ред. - закона рф от 23.12.92 n 4199-1; федеральных законов от 11.08.94 n 26-фз, от 28.03.98 n 50-фз, от 01.05.99 n 88-фз)

статья 7. передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим советом народных депутатов. при этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
 в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
 право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного совета народных депутатов.
 (в ред. закона рф от 23.12.92 n 4199-1; федерального закона от 11.08.94 n 26-фз)

я читала в интернете много комментариев, которые говорят о том, что право собственности по договору приватизации до 31 мая 2001 года возникает именно в момент заключения договора, а последующая регистрация носит только правоподтверждающий характер.
причем одни говорят, что однозначно, любые договора до 2001 года - право собственности по договору. другие пишут о том, что нужен какой-то специфический штамп... но совершенно непонятно что за штамп, какой-нибудь. хотя, по идее, договор заключен администрацией (т.е. тем самым исполнительным органом) и там есть входящий номер. в договоре также есть штамп бти.
в выписке из бти прямо сказано, что квартира приватизирована.
с 1999 го по 2014 год в квитанциях жкх также числилось, что квартира приватизирована, в правке о прописке тоже написано собственник.

в договоре есть п.4, где сказано, что право собственности, на квартиру, указанную в п. 1 настоящего договора подлежит государственной регистрации в серп.
при этом в аналогичном договоре (но на другую квартиру) от 28.10.2003 года (после изменения п. 7 закона о приватизации) тот же пункт изложен в другой редакции, конкретно: право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре прав учреждения юстиции самарская областная регистрационная палата.

итого вопросы:
1. в какой момент возникло право собственности на квартиру? (является ли квартира в собственности более 3-х лет, когда не надо платить ндфл?)
2. нужно ли подавать декларацию 13-ндфл? нужно ли платить налог?

при необходимости, обращусь за очной консультацией в самаре.

в 1999 г. возникло на основании федерального закона от 21.07.1997 n 122-фз о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
налог платить не нужно (ст. 217 нк рф). декларацию подавать не нужно.

я полагаю, что в силу ст. 25.3 фз рф «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» у вас не имеется каких-либо препятствий.

согласно ст. 217 нк рф, чтобы не платить налог необходимо быть собственником квартиры более 3 лет. 

в данном случае момент владения стоит исчислять с момента заключения договора. 

договор согласно ст. 7 в редакции, которая действовала на тот момент регистрировался в органе местного совета народных депутатов. 

в данном случае договор был заключен - администрацией на нем стоит штамп бти - т.е. договор был заключен в соответствии с требованиями ст. 7 закона и право собственности возникло в этого момента.

о наличии права на освобождение от налога прямо сказано в нижеприведенном письме минфина.

письмо минфина рф от 7 июня 2013 г. n 03-04-05/21219
вопрос: в 1992 г. семья из трех человек приватизировала квартиру в общую совместную собственность.

в соответствии с п. 1 ст. 6 федерального закона от 21.07.1997 n 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными в отсутствие их государственной регистрации, введенной данным законом. государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах рф и муниципальных образованиях до вступления в силу данного закона, является юридически действительной.

государственная регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с законом не проводилась.

после смерти двух собственников в 2013 г. квартира в порядке наследования перешла в единоличную собственность налогоплательщика, получившего свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

освобождается ли от налогообложения ндфл доход от продажи в 2013 г. квартиры на основании п. 17.1 ст. 217 нк рф?

16.06.2013 

ответ:

министерство финансов российской федерации

письмо

от 7 июня 2013 г. n 03-04-05/21219

департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со ст. 34.2 налогового кодекса российской федерации (далее - кодекс) разъясняет следующее.

из обращения следует, что семьей из трех человек в 1992 г. была приватизирована в общую совместную собственность квартира. государственная регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с федеральным законом от 21.07.1997 n 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон) не проводилась. после смерти в 2013 г. двух собственников, квартира перешла в порядке наследования в единоличную собственность налогоплательщика, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права.

в соответствии с п. 1 ст. 6 закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

согласно ст. 235 гражданского кодекса российской федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей совместной собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. при этом на основании ст. 131 гражданского кодекса российской федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

в связи с этим

 моментом возникновения права собственности у участника общей совместной собственности на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, 

а момент передачи в собственность налогоплательщика квартиры в порядке приватизации.

в соответствии с п. 17.1 ст. 217 кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами российской федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

заместитель директора

департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

с.в.разгулин 

статья 7. передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим советом народных депутатов. при этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

 (в ред. закона рф от 23.12.92 n 4199-1)

 (см. текст в предыдущей редакции)

в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

 (часть 2 введена федеральным законом от 11.08.94 n 26-фз)

право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного совета народных депутатов.

статья 217. доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
путеводитель по налогам. вопросы применения ст. 217 нк рф >>>
не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами российской федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

1. дата договора приватизации является началом возникновения права собственности.
2. не нужно подавать декларацию - ст. 229 нк рф освобождает.

александра юрьевна,
согласно п. 2 ст. 8 гражданского кодекса российской федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
пунктом 1 ст. 551 гражданского кодекса определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

срок нахождения в собственности квартиры исчисляется с даты государственной регистрации договора приватизации по дату государственной регистрации договора купли-продажи.

на момент заключения договора приватизации фз № 122 уже действовал, т. е все сделки подлежали гос. регистрации.

увы, но декларацию подавать нужно и налог платить тоже нужно.

александра юрьевна, добрый день!
срок права собственности на квартиру начинает течь с момента ее приватизации, т.е. с 1999 г. данная позиция выражена, например, в письме минфина от 18 июля 2014 года n 03-04-05/35433:
 вопрос: квартира была приватизирована в 1993 году в собственность одного собственника по договору о передаче (приватизации), который был зарегистрирован в 1993 году в бюро технической инвентаризации с отметкой о возникновении права собственности в виде штампа. в 2012 году этим собственником было получено свидетельство о праве собственности на квартиру.

в 2014 году квартира была продана. возникает ли у собственника обязанность по уплате ндфл с доходов от продажи квартиры и подаче налоговой декларации по ндфл в отношении указанных доходов? применимо ли в данной ситуации письмо министерства финансов рф от 19.01.2012 n 03-04-05/5-40 о том, что возникновение права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

министерство финансов российской федерации
департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
письмо
от 18 июля 2014 года n 03-04-05/35433
[об уплате налога на доходы физических лиц при продаже квартиры]

департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34\_2 налогового кодекса российской федерации (далее - кодекс) разъясняет следующее.

из обращения следует, квартира была приватизирована в 1993 году в собственность физического лица. в 2012 году физическим лицом было получено свидетельство о праве собственности на данную квартиру. в 2014 году квартира была продана.

согласно пункту 1 статьи 6 федерального закона от 21.07.97 n 122-фз "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным федеральным законом.

в соответствии с пунктом 17\_1 статьи 217 кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами российской федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

учитывая изложенное, поскольку квартира была приватизирована в 1993 году и находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

статьей 229 кодекса определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со статьей 217 кодекса.
таким образом, налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежащей налогоплательщику более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

если внимательно прочтете то, что указано в той редакции ст. 7 закона рф от 04.07.1991 n 1541-1, то там увидите фразу [i]"право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного совета народных депутатов."[/i]
именно это и есть ключевое в данном случае. если договор не был тогда зарегистрирован, то и право собственности тогда не возникло, но возникло сейчас (15.08. 2014). а раз так, то ст. 217 нк рф не применяется, налог уплачивается, но у вас есть право на имущественный вычет по ст. 220 нк рф.