Нужно ли согласие арендодателя на перепланировку во время ремонта?
------------------------------------------------------------------

 

По общему правилу при аренде недвижимости арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель – капитальный ([ст. 616 ГК РФ](/db/garant/content/10064072/hdoc/616)). Однако договором эти обязанности можно перераспределить.

На практике зачастую обязанности по проведению всех видов ремонта возлагаются именно на арендатора. Однако такое условие договора вовсе не равнозначно "заочному" согласию арендодателя на любые возможные перепланировки, которые в ходе ремонта (текущего или капитального) проведет арендатор, ведь перепланировка – это уже не ремонт, а неотделимые улучшения имущества. Значит, на каждую такую перепланировку нужно получать согласие арендодателя.

Такие выводы следуют из определения Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 304-ЭС19-14403 по делу № А45-29121/2018, которым суд взыскал с арендатора стоимость работ, необходимых для устранения последствий несогласованных перепланировок. При этом ВС РФ поддержал выводы нижестоящих судов о том, что предоставление арендатору права проводить капитальный ремонт вовсе не равнозначно согласованию перепланировок, являющихся неотделимыми улучшениями и требующими отдельного согласования с арендодателем.