Можно ли продать квартиру без выделения детям долей в новом жилье?

 

Нет. Орган опеки не даст разрешение, без которого Росреестр не зарегистрирует сделку по продаже недвижимого имущества. Единственным исключением являются случаи, когда имущественные права детей защищаются путем перечисления на счет ребенка суммы, эквивалентной рыночной стоимости продаваемой доли.

Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую в другом городе (районе, регионе) при переезде?

 

Из-за того, что жилые помещения расположены в разных населенных пунктах, оформление встречного варианта одновременно с продажей физически невозможно. В таком случае в заявлении в орган опеки можно указать, что защита имущественных прав ребенка будет осуществлена путем перечисления денежных средств в размере рыночной стоимости доли на лицевой счет несовершеннолетнего.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры с материнским капиталом?

 

Налог на доходы физических лиц за продажу квартиры, купленной за маткапитал, взимается по стандартным правилам, установленным п. 17.1 ст. 217 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо, чтобы проданная квартира находилась 5 лет в собственности либо, если у совладельцев на момент продажи нет в собственности другого недвижимого имущества, то 3 года. Если квартира находилась в общей собственности меньше указанного срока, то придется заплатить налог в размере 13 % от стоимости продажи. При исчислении налогооблагаемой базы применяется налоговый вычет в 1 млн. руб.

Какой размер лучше выделить детям, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с продажей жилья?

 

Многие получатели материнского капитала выделяют равный размер долей всем членам семьи. Например, если в ней двое взрослых и двое детей, то каждому из совладельцев выделяется по ¼ доли. Подобные действия в дальнейшем могут привести к проблемам с получением разрешения от органа опеки. Напомним, что размер обязательных долей законодательством не установлен, поэтому нет нужды делать их равными для всех членов семьи. Однако не стоит и уменьшать их до минимальных значений. Логичнее всего определить доли пропорционально размеру маткапитала в общей стоимости жилья. Например, если в семье двое детей, а сумма материнского капитала составила 10 % от общей стоимости жилья, то можно каждому из членов семьи выделить по 2,5 % (1/40) доли, а оставшиеся метры оформить на одного из родителей. В таком случае при продаже квартиры получить разрешение органа опеки будет намного проще.

Какие риски есть у покупателя квартиры, приобретенной за маткапитал?

 

Главный риск — возможность признания сделки недействительной в случае, если продавец не выполнил условие о целевом использовании средств маткапитала на улучшение жилищных условий членов семьи. Узнать, что для покупки использовались средства по госпрограмме, можно в договоре купли-продажи. Имена всех собственников и размер их долей указывается в выписке из ЕГРН. Однако для жилья, купленного в ипотеку, обязательство о выделении долей возникает после того, как будет снято обременение по ипотеке. Поэтому потенциальному покупателю во избежание риска лучше потребовать с продавца справку из банка о том, что средства маткапитала пошли на уплату первоначального взноса за ипотеку.