Обмен квартир с доплатой: какой заключать договор и как избежать рисков?
========================================================================

Здравствуйте!

 Я обмениваю свою 2-комнатную квартиру плюс доплата на 3-комнатную. Речь именно об обмене, т.к. владельцу "трешки" нужна имеено моя "двушка".

 3-комнатная квартира куплена собственником 1 год назад, он готов указать в договоре полную стоимость, но насколько я понимаю, не прошел срок давности по оспариванию той сделки (3 года).

 Оба риелтора (с моей и с той стороны) не хотят договор мены, а предлагают заключать два "паралельных" договора купли продажи. 

 Мое строгое требование к этой сделке: если через какое-то время будет отмена сделки по приобретению 3-комнатной (иск от первых владельцев или нынешнего собственника) то обязательно должна быть аннулирована сделка по продаже/передаче моей 2-комнатной квартиры. Вариант получить деньги здесь не годится - только возврат к первоначальным условиям: у меня снова должна оказаться в собственности "двушка".

 Мой риелтор говорит, что можно составить два договора купли- продажи (продажа 2-ком и покупка 3-ком) таким образом, чтобы расторжение одного договора расторгало бы и второй, если в договоре сослаться на статью 157 ГК.

 Но риэлтор с другой стороны говорит, что это бессмысленно и договора все равно будут рассматриваться как два независимых. 

 Вопрос: можно ли составить два "паралельных" договора купли-продажи таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора? Если ответ "да", то как это сделать (ссылка на какую статью или формулировка договора)?

 Или мне надо обязательно настаивать на договоре мены, и другого способа нет?

 И второй вопрос: собственник 3-комнатной квартиры передает мне копию договора покупки у первого владельца и копию акта приема-передачи квартиры, но отказываются передать мне копию расписки о передаче денег первоначальному владельцу "трешки". Имеет ли смысл мне требовать передачи копии этой расписки? 

 Наличие у меня копий каких документов от нынешнего собственника 3-комнатной квартиры может мне помочь в случае появления претензий от первоначального владельца этой квартиры (например, оспаривания факта передачи денег)?

 Проверки по ЕГРП и пр. пожалуйста не советуйте - все это обязательно будет сделано"моим" риэлтером.

> Вопрос: можно ли составить два «паралельных» договора купли-продажи таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора?
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

нет нельзя

> Или мне надо обязательно настаивать на договоре мены, и другого способа нет?
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

да настаивайте на договоре мены в таком случае вы сможете требовать реституцию в случае негативных последствий



Здравствуйте.

> Вопрос: можно ли составить два «паралельных» договора купли-продажи   
> таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со   
> 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора? Если ответ   
> «да», то как это сделать (ссылка на какую статью или формулировка   
> договора)?
> 
> 
> 

Нет, нельзя. Два данных договора будут рассматриваться как две совершенно независимые друг от друга сделки.  

 
> Или мне надо обязательно настаивать на договоре мены, и другого способа нет?  
> 
> 
> 
> 

Если Вы хотите в случае расторжения договора получить обратно «свою квартиру», **необходимо заключать договор мены.** 

> **Имеет ли смысл мне требовать передачи копии этой расписки?**
> 
> 

Нет, это его документ, подтверждающий факт ЕГО оплаты.  

> Наличие у меня копий каких документов от нынешнего собственника   
> 3-комнатной квартиры может мне помочь в случае появления претензий от   
> первоначального владельца этой квартиры (например, оспаривания факта   
> передачи денег)?  
> 
> 
> 
> 

Попросите у Продавца 3-комнатной квартиры нотариальные копии документов, подверждающих расчет между ним и его Продавцом (наличие простых копий никак не повлияет на случай спора).
С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна  



Здравствуйте Дмитрий!

В Вашем случае гарантировать Ваши права при расторжении договора, может только договор мены. В Таком случае, возможна двухсторонняя реституция, т.е. приведение сторон в первоначальное положение. При заключении двух договоров купли-продажи, расторжение одного не гарантирует расторжение другого и соответственно возвращение Вам квартиры. Вам нужно настаивать на договоре мены. Риэлторы против заключения договора мены по одной простой причине, договор купли продажи составить проще и оформляется он быстрее. Скажите риэлторам, что найдете других, может это и сподвигнет их работать по договору мены.



> Поясните пожалуйста, почему это может не сработать и обе сделки не вернуться к первоначальным условиям? Есть ли примеры судебных решений?
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

Потому, что это будут 2 разных договора и расторжение или признание недействительным одного, никак не влияет на второй. Потребуется судебный процесс для расторжения второго договора и ни каких гарантий что его расторгнут нет.



> можно ли составить два «паралельных» договора купли-продажи таким образом, чтобы расторжение (по любым причинам) одного из них со 100% гарантией служило бы расторжением и второго договора? Если ответ «да», то как это сделать (ссылка на какую статью или формулировка договора)?
> 
> 
> 

Второй риэлтор прав. В таком случае будет два независимых договора. Расторжение договора на покупку «трешки» никак не может влиять на расторжение договора на покупку «двушки» (никакого отменительного условия здесь быть не может). 

Настаивайте только на договоре мены.

 

Дмитрий, во всех без исключения случаях минимальный юридический риск достигается лишь тогда, когда на бумаге формально заключается именно та сделка, которая и имеется ввиду. 

Если Вы обмениваетесь квартирами с доплатой, то это должен быть именно договор мены с доплатой. 

Риэлторами разъясните, что когда они будут совершать операции со *своими*  квартирами, они вольны будут составлять какие угодно договоры (купли-продажи вместо мены, дарения вместо купли-продажи), а в данном случае Вы желаете провести сделку только путем договора мены.

А, если риэлторы не согласны, Вы с другой стороной найдете других риэлторов, а лучше — юристов.



Дмитрий, здравствуйте. Согласна с коллегами: настаивайте на заключении договора мены. Ничего сложного в нем нет, просто заключается он сравнительно нечасто, поэтому, видимо, риэлторы его избегают. В конце концов, Вы платите деньги риэлтору, значит, Вы и «заказываете музыку». А два договора купли-продажи рискованно заключать ещё и в том плане, что, например, на основании одного договора переход права зарегистрирую в Росреетре, а на основании второго — нет (к примеру, на трёшку будет наложен арест). А арест может быть наложен уже после сдачи документов на регистрацию, то есть в заранее полученной выписке из ЕГРП этих данных не будет. И тогда получится, что Вы продали квартиру, а купить не смогли.

> И второй вопрос: собственник 3-комнатной квартиры передает мне копию договора покупки у первого владельца и копию акта приема-передачи квартиры, но отказываются передать мне копию расписки о передаче денег первоначальному владельцу «трешки». Имеет ли смысл мне требовать передачи копии этой расписки?
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

А Вы почитайте условие об оплате в договоре купли-продажи. Если там написано, например, что оплата должна быть произведена в течение месяца после государственной регистрации права собственности покупателя, то с большой долей вероятности можно говорить о том, что оплата действительно произведена. Ведь прошёл уже год. В случае обращения продавца  с иском к покупателю на квартиру был бы наложен арест. Если в Росреестре имеются данные о судебном споре, они должны отразить эту информацию в выписке из ЕГРП.



> Оплата 3-комнатной квартиры при ее покупке у первого продавца произведена, оригинал расписки собственник «трешки» показал, но копию отдать отказался. Есть смысл требовать копию расписки или мне она не поможет, если будет претензия от первого владельца, что якобы он не получил денег и поэтому аннулирует договор с нынешним собственником «трешки»? Ведь нет гарантии того, что что-то или кто-то сподвигнет первого покупателя попытаться оспорить сделку по продаже 3-комнатной, которая прошла год назад и прошла нормально...
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

Дмитрий, копия Вам в любом случае не поможет. Копия без подлинника — это просто бумажка. Просто так сделку не оспоришь, должны быть очень веские основания. И основания эти должны быть доказаны.



> А если это будут два договора купли-продажи, заключенные под условием отмены? Условием отмены будет расторжение по какой-либо причине второго договора. Поясните пожалуйста, почему это может не сработать и обе сделки не вернуться к первоначальным условиям? Есть ли примеры судебных решений?
> 
> 
> Дмитрий
> 
> 
> 

Дмитрий, теоретически это, конечно возможно. Вы вольны в определении условий договора, не противоречащих действующему доказательству. Но по факту: Вам нужно четко указать отменительное условие. Предыдущий договор в судебном порядке может быть расторгнут, может быть признан недействительным. В общем, варианты есть различные. Какую формулировку отменительного условия Вы укажете, чтобы это условие противостояло любым возможным негативным последствиям?

Кроме того, отлагательное условие будет Вами определено на какой-то срок? Ведь если Вы захотите распорядиться этой квартирой (продать, передать в залог), то отменительное условие вполне обоснованно может отпугнуть потенциальную сторону по сделке.