Дорогое ожидание: покупать ли квартиры в новостройках «на котловане»

Квартиры в жилых домах, которые только начинают возводить (этап котлована), сейчас стоят на 15,9% дешевле готовых в среднем по всем новостройкам. Так, в Москве разница в цене составляет 449,1 тысячи рублей за кв. м жилья в строящемся жилье против 534,1 тысяч рублей за кв. м в готовых новостройках, подсчитали аналитики компании «Метриум» по итогам первого квартала с учетом всех сегментов жилья.

Разрыв в цене снижается последние пять лет.

В первом квартале 2023 года дисконт был 32,2%. В некоторых районах снижение еще больше.

Так, квартиры в массовых новостройках в «старой Москве» на этапе котлована стоят на 5,3% дешевле готовых: 323,1 тысяч рублей за кв. м против 341,2 тысяч рублей за кв. м. Годом ранее дисконт был в 4 раза выше. Снижение дисконта связно с резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства.

«Речь идет о средних показателях по рынку, которые не отражают ситуацию в отдельных проектах. А между тем рынок большой, и на цену сильно влияют разные факторы, не столько строительная готовность, сколько структура предложения», — пояснила статистику Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco.

Квартиры в готовых премиальных новостройках, наоборот, дешевле премиальных в строящихся домах — на 8,8%. Поэтому существенно влияние сегмента премиального жилья на статистику.

По словам эксперта, в готовых домах может быть 5−10% от общего числа квартир в продаже, и все эти помещения — большие пентхаусы с низкой ценой квадратного метра. «На практике разница в цене между жильем на начальном и конечном этапе строительства будет больше, если мы возьмем для сравнения проекты одинакового класса, расположения, качественных характеристик. В этом случае различие в цене составит от 20% до 40%», — отметила Екатерина Борисова.

В целом резкое снижение разницы цены в строящихся и готовых домах не связано с дефицитом жилья в этом году. По плану застройщиков ввод жилья массового сегмента в 2024 году вырастет почти на треть. В 2024 году девелоперы массовых новостроек в «старой» и Новой Москве планируют полностью или частично завершить реализацию 80 проектов. Это примерно на уровне 2023 года. Заявленный ввод корпусов вырос на 27,8%, до 276 с 216 годом ранее. Из них 12% новостроек массового сегмента со сроком сдачи в 2024 году уже полностью распроданы.

Средняя цена массовых новостроек «старой» Москвы со сроком ввода в 2024 году — 263,6 тысячи рублей, в новостройках Новой Москвы — 230,7 тысячи рублей. Массовые новостройки в этих районах за прошлый год подорожали на 11% из-за спешки покупателей взять пока еще действующую льготную ипотеку.

Влияет на цены и новизна проектов. Например, в каком-то районе последнюю новостройку ввели в эксплуатацию пять лет назад. А теперь здесь строят современный, модный, высокотехнологичный ЖК, который по всем показателям выше, чем новостройка по устаревшему проекту.

«В этом случае квартира даже на котловане может быть заметно дороже, чем квартира в готовом доме», — отметила эксперт.

Такая ситуация сейчас характерна для рынка элитных и делюкс-новостроек Москвы. В новых ЖК такого уровня на начальной стадии сейчас довольно часто цены выше на 10−15%, чем в большинстве готовых, но относительно старых новостроек пяти- или семилетней давности такого же сегмента рынка.

«Сокращение разрыва между стоимостью недвижимости на котловане и в готовых домах не должно вводить инвесторов в заблуждение», — рассказала Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». По ее мнению, эта тенденция в первую очередь объясняется структурой экспозиции, а именно активным выходом на рынок премиальных, элитных и делюкс-проектов за последний год. «Поэтому сейчас на котловане в столице преобладает дорогое жилье. Такое обстоятельство не говорит о его низкой ликвидности. Напротив, высокобюджетные проекты традиционно обладают наиболее высокой устойчивостью к экономическим колебаниям», — пояснила Светлана Бардина.

«В готовой новостройке продаются квартиры с ключами — заезжай и живи. Не нужно ждать окончания строительства, держать руку на пульсе», — назвала главный плюс Екатерина Борисова.

Но такие варианты обходятся дороже, потому что при прочих равных условиях квартира в свежей готовой новостройке стоит на 20−30% выше, чем в аналогичном доме на начальной стадии строительства.

«Покупка на котловане соответственно даёт экономию этих средств, но в этом случае покупатель приобретает статус дольщика и ждет ключей от 1,5 до 3 лет в среднем», — пояснила она.

Выбор жилья под покупку в новостройке в первую очередь зависит от жизненной ситуации покупателя и его финансовых возможностей, добавил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Уже построенные новостройки — это готовый вариант. Не нужно ждать окончания строительства и переплачивать в этот период за аренду квартиры, например. Строящиеся дома — это риск. И хотя часть рисков при покупке квартир на котловане закрыли с помощью счетов эскроу, от затягивания сроков ввода или их переноса покупатели не застрахованы», — предупредил эксперт.

По его мнению, чем меньше дисконт к цене на котловане, тем меньше причин торопиться с покупкой — лучше покупать готовое жилье, уже без рисков. Инвесторам стоит обратить внимание на доходность других финансовых инструментов.

«При нынешних высоких ставках даже депозиты дадут 15% годовых, что нивелирует прирост цены по мере стадии готовности», — отметил Олег Репченко.

Разрыв цены квадратного метра между проектом в стадии на котловане и в готовой новостройке зависит от локации проектов и класса жилья, уточнил Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

«Например, стоимость лота на начальной стадии строительства на севере Москвы будет сопоставима с ценой уже готового жилья на юге, т.к. южные границы столицы исторически считаются более демократичными по цене, чем север», — пояснил он.

Еще один момент — в пределах старых границ Москвы планомерно сокращается доля строительства жилья комфорт-класса. Этот тренд остается основной причиной, почему сокращается разница между строящимся жильем и готовым, т.е. все что новое строится, это не ниже бизнес-класса с соответствующей высокой ценой квадратного метра.

«В целом, любая финмодель стройки предполагает рост цены квадратного метра в пределах 30−40% от старта продаж до завершения строительства, поэтому все еще актуально покупать новостройку на котловане», — отметил Валерий Кочетков.

«Главный плюс готового жилья — возможность скорого заселения. Но цены во введенных комплексах уже не растут так же стремительно, как в строящихся», — рассказала Светлана Бардина.

Введенные в эксплуатацию новостройки в привлекательных локациях все же постепенно дорожают. Кроме того, по ее мнению, готовая квартира — оптимальный вариант для инвестора-рантье, который специализируется на сдаче жилья в аренду.

Современные технологии позволяют максимально детально визуализировать будущий проект. Поэтому клиенты имеют возможность уже на начальной стадии строительства подробно и объективно ознакомиться с тем, как будет выглядеть их дом. «Поэтому потенциальным покупателям гарантировано полное понимание концепции. Это значит, что жилье на котловане подходит для всех клиентов, готовых 2−4 года в зависимости от формата здания ждать переезд», — считает Светлана Бардина. По ее оценке, покупателям квартир в ликвидных проектах на начальной стадии строительства гарантировано преумножение вложенных средств. В процессе строительства жилье дорожает темпами, опережающими инфляцию.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».