Объединяем лоджию с комнатой — за и против

Рассмотрим плюсы и минусы объединения лоджии с комнатой. Конечно, в первую очередь вы получаете дополнительное пространство — уютный кабинет или спальню, наполняете помещение светом и воздухом. Главный минус — процедура согласования. По словам экспертов, судебная практика в этом отношении складывается зачастую не в пользу собственников, сообщает ИА PrimaMedia.

Присоединение лоджии к жилому помещению является перепланировкой и требует официального разрешения городских властей. Для этого понадобятся:

— документ, подтверждающий право собственности;

— технический паспорт жилья;

— проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах;

— письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения;

— согласие других собственников многоквартирного дома.

Документы необходимо подать в управление содержания жилищного фонда администрации Владивостока, которое утвердит или не утвердит проект.

Решение всех собственников

За узакониванием перепланировки обращаются до или после её проведения, рассказывают в компании «Москонсалт». Причём в последнем случае надо действовать через суд, и шансы выиграть его крайне малы. Велика вероятность, что вы не добьётесь ничего, или вас обяжут вернуть планировку в исходное состояние.

Поэтому лучше сразу позаботиться о согласовании необходимой документации. Проконсультироваться с представителем управляющей компании либо застройщиком, вдруг в вашем доме такой вариант невозможен в принципе.

— лоджия является аварийным выходом;

— может ухудшиться состояние несущей конструкции в результате изменений;

— особенности тепловых коммуникаций не позволяют утеплить лоджию.

А вот если стена, отделяющая лоджию от комнаты, не является несущей и не выполняет функции аварийного выхода, то надежда есть. Можно попробовать собрать документы, Правда, ещё не факт, что вопрос решится в вашу пользу.

«Что касается объединения лоджии и жилого помещения, ситуация неоднозначная. В последнее время, как правило, не дают разрешения на такую перепланировку. С чем это связано? Во-первых, жилая комната — это контур тепла. Лоджия или балкон — контур холодный, и должно быть соответствующее разграничение между ними. Во-вторых, вот этот разграничительный простенок, который может представлять собой как несущую, так и не несущую конструкцию, в любом случае является общедомовым имуществом. А чтобы произвести какие-то изменения с общим имуществом, необходимо получить на такую перепланировку согласие собственников многоквартирного дома. То же самое, когда в квартире убирают разграничительный простенок и делают вместо него витражные “французские” окна», — рассказывает специалист компании «Москонсалт».

По словам эксперта, если собственник пытается узаконить перепланировку через суд, судебная инстанция ссылается на существующую нормативную базу — в частности, правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Там указано, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций зданий, недопустимы, так как ухудшают сохранность и внешний вид фасада и могут повлиять на несущую способность всего здания.

«Причём до 2016 года такие перепланировки утверждались и по решению администрации, и по решению суда. Но уже с 2018 практика изменилась — всё чаще собственники стали получать отказ. Мы общаемся с экспертными организациями, которые составляют проекты для утверждения перепланировки либо обращения в суд, когда нужно узаконить уже имеющиеся изменения, и положительных решений практически нет», — комментирует специалист компании «Москонсалт».

Стоит ли говорить, что большинство собственников выбирают самый лёгкий путь, и производят незаконную перепланировку, минуя все инстанции. Проблемы появляются при продаже квартиры, когда выясняется, что она не соответствует паспорту объекта.

При этом можно выбрать лайт-вариант объединения лоджии с комнатой, когда удаляются двери и окна, ведущие непосредственно на лоджию. Стены остаются нетронутыми.

Иногда подоконный блок не убирается полностью. Его оформляют, допустим, как стол или барную стойку.

В любом случае, надо иметь в виду несколько составляющих, рассказывает глава компании «студия ремонта “Балкон” Алексей Соловьёв:

— замена холодного остекления на тёплое;

«Утепление однозначно понадобится, потому что до объединения батарея стояла возле выхода на лоджию и отапливала ближайшую холодную поверхность, то есть стекло. Мы же хотим перенести его на внешний уровень, на лоджию. И если он не будет отапливаться, то увеличится нагрузка на конструкцию лоджии, что означает запотевание и другие неприятные последствия», — говорит Алексей Соловьёв.

Соответственно, нужно вывести на лоджию какие-то источники тепла. С центральным отоплением такие манипуляции категорически запрещены. Иногда жильцы нарушают закон и выводят центральное отопление в холодную зону.

Это довольно рискованно, так как из-за низких температур вода в батарее может замёрзнуть, она лопнет, стояк потечёт, а потёкший стояк зимой — большая проблема для всего дома. Выход — установка конвекторов.

Витражное остекление при этом накладывает свои коррективы, так как поставить обычные вертикальные конвекторные батареи будет сложно, и эстетики помещению они не добавят.

Здесь нужен другой вид отопления — например, встроенный в пол. Тёплый пол тоже подойдёт, но ни в коем случае не водяной.

Что касается остекления, потребуются качественные рамы с повышенной теплоизоляцией.

Боковые стены и потолок часто обшиваются гипсокартоном, который можно покрасить, оклеить обоями либо облицевать, например, декоративными панелями.

Если рассматривать типовую лоджию площадью 3 кв. метра с внутренней отделкой, стоимость работ во Владивостоке стартует от 200 тысяч рублей.

Причём технически к помещениям можно присоединять любые площади — и балконы, и террасы. Но здесь речь идёт уже о других вложениях, и вопрос законности встанет особенно остро.

Объединив лоджию и жилую комнату, можно получить дополнительное пространство — кабинет, спальню, кладовую, оранжерею.

Однако такая перепланировка должна быть выполнена действительно качественно, иначе возможны сквозняки, промерзания, образование конденсата и другие неприятные последствия.