Предусмотрен ли перевод квартиры в нежилой фонд?

Я хочу перевести квартиру в нежилое помещение. Подскажите пошаговый план действий. Куда надо обратиться в первую очередь?! С чего начать?! 

 Обязательно надо ли открывать ИП?

Добрый день, Юлия.  
 

Процедуру перевода жилого помещения в нежилое условно можно разделить на несколько этапов:  
 — 1-й этап. Сбор документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода;  
 — 2-й этап. Обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения;  
 — 3-й этап. Регистрация прав собственности на помещение в УФРС.  
 

1-й этап: сбор документов и обращение с заявлением о согласовании перевода.  
 Подробнее рассмотрим необходимые для подачи заявления о переводе документы:  
 — экспликация и поэтажный план помещения, которые можно получить в БТИ. Там необходимо написать заявление и представить следующие документы:  
 паспорт РФ и нотариально заверенную доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копию);  
 документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества (на помещение) и т.д.  
 Примерный срок получения документа — до одного месяца (в зависимости от региона);  
 — технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ;  
 — заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.  
 Для этого необходимо обратиться в Управление Государственного пожарного надзора ГУ МЧС и написать заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение;  
 — заключение санитарно-эпидемиологического надзора.  
 Оно выдается в СЭС (санитарно-эпидемиологической станцией) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам;  
 — справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Эту справку можно получить в управляющей компании (ЖЭУ или ТСЖ и т.п.), где необходимо написать заявление и представить: паспорт гражданина РФ и нотариальную доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;  
 — техническое заключение, которой выдается также в управляющей компании на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу);  
 — выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан. Срок действия такой справки — до 14 дней;  
 — проект на переустройство жилого помещения в нежилое.  
 Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании;  
 — согласие соседей.  
 Если помещение находится в многоквартирном доме, необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья. Данное согласие оформляется специальным документом — протоколом общего собрания жильцов многоквартирного дома.  
 Для получения согласия нужно обратиться в управляющую компанию (ТСЖ и т.п.) с заявлением о включении вопроса в повестку дня очередного собрания собственников дома или заявлением о проведении внеочередного собрания.  
 

2-й этап: документы подаются в БТИ (бюро технической инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения. 

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ или в МФЦ и написать заявление.  
 К заявлению приложить (оригиналы и копии):  
 — паспорт РФ;  
 — документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;  
 — протокол межведомственной комиссии;  
 — технический паспорт, экспликацию и поэтажный план;  
 — если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенную доверенность;  
 — если обращается юридическое лицо, нужны еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.  
 2. Комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.  
 При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев: район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.  
 

3-й этап: регистрация прав собственности на помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы.  
 Всем собственникам помещения или доверенному лицу необходимо обратиться в УФРС или МФЦ и приложить следующие документы (оригиналы и копии):  
 — паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;  
 — протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;  
 — учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо;  
 — квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.  
 Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.  
 Таким образом, получив правоустанавливающие документы, после проведенного перевода помещения в другую категорию и (или) его переустройства и перепланировки необходимо перезаключить договоры с коммунальными службами как с коммерческим объектом.