Как правильно оформить дом на 2 собственников, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с продажей своей части
============================================================================================================

Здравствуйте. Муж купил участок и построил дом на две семьи с отдельным входом. Земля оформлена на одного и дом оформлен только на него. Одну часть дома нужно оформить на его родителей. Другую часть дома он хочет продать. Как оформить юридически правильно дом. Чтобы у родителей не было права выкупа первыми. Чтобы на вторую половину дома и участка у родителей не было вообще никаких прав. И человек купивший одну часть дома, мог распоряжаться ей в дальнейшем по своему усмотрению без преград.

Здравствуйте!

Если оставить как есть, то дом будет единым объектом недвижимости и оформлен на две семьи в долевую собственность, и право преимущественной покупки у второго собственника останется. Обойти это требование можно только подарив свою долю третьему лицу — в этом случае никакой преимущественной «покупки» не будет, так как правило применяется только при купле-продаже и мене (ст. 250 ГК РФ):

> 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Необходимо разделить дом на два объекта. Для этого надо проводить техническую экспертизу возможности такого раздела. То есть два половины дома должны быть автономными друг от друга (разные входы, два набора коммуникаций, два адреса и т.д.). После экспертизы, на кадастровый учет ставятся два объекта, вносятся изменения в Росреестре, выдают два свидетельства. После этого оба объекта передаются третьим лицам и они перестают зависеть друг от друга, в части получения согласий на отчуждение. 



Добрый день!

Для того, чтобы части дома не были единым целым, необходимо чтобы они были как два автономных объекта, а именно у каждой части дома должна быть своя коммуникация, это прежде всего).



Уважаемая Екатерина!  

> Как оформить юридически правильно дом. Чтобы у родителей не было права выкупа первыми.  
> Екатерина  
> 

Нужно произвести раздел дома в натуре, как выше указал коллега А.Фролов. То есть изменить статус жилого дома с индивидуального жилого дома на двухквартирный жилой дом, если установление долевой собственности для него нежелательно. 

Но вопрос состоит и в том, что разделу подлежит и земельный участок, и из участка тоже необходимо будет сделать 2 самостоятельных участка., то есть два самостоятельных объекта недвижимости, поставить их на кадастровый учёт и получить на каждый участок свидетельство о праве собственности. Потому что все права на недвижимость прочно связаны с землей, и без предварительного решения «земельного вопроса» нельзя обойтись.  



Добрый день, Екатерина!  

Вопрос на практике не самый простой, но в принципе решаемый. 

Займет скорее всего несколько месяцев и приведет к некоторым затратам, но результатом должно стать **полное юридическое разделение дома и земли на два самостоятельных объекта.** То есть у вас будет два свидетельства на землю и два свидетельства на дом, в каждом из которых доля в праве собственности будет 100%. 

Такие объекты каждый собственник может продавать, дарить, закладывать и прочим образом распоряжаться ими без согласия собственников другой половины дома.

План действий вижу примерно следующий:

1. Вводите родителей в собственники как земли, так и дома. Лучше всего сделать это договором дарения.

Налогами данная сделка не облагается.

Ваш муж дарит родителям долю 50% в доме и 50% в земельном участке. Такая сделка регистрируется в Росреестре.

**Результатом данной стадии должно стать**: получение Свидетельств о праве собственности и вашим мужем и его родителями, в которых у мужа будет 50% земли и дома и у родителей будет 50% земли и дома.

2. Обращаетесь к кадастровому инженеру (их много, выберите того, который понравится). Он вам подготовит документы для раздела дома и земельного участка.

У него заказываете:

* межевые планы и кадастровые паспорта на два НОВЫХ земельных участка (которые образуются из одного вашего старого). Делите старый участок так, чтобы на каждом стояла ровно та половина дома, которая впоследствии будет принадлежать отдельному собственнику.
* технические планы (паспорты) и кадастровые паспорта на разделяемый дом. На каждую выделяемую часть будет свой технический план (паспорт) и кадастровый паспорт.

Кадастровый же инженер вам поможет составить Соглашение о разделе и дом, и земельного участка.

В принципе процедура технически не такая сложная, но постарайтесь выбрать инженера, который имеет опыт в данном вопросе. По телефону можете так и спрашивать — делили ли они когда-то дом.

**Результатом данной стадии должно стать**: получение кадастровый паспортов на два новых земельных участка и получение кадастровых паспортов на два изолированных помещения.

3. Обращаетесь со всеми имеющимися документами (не забудьте про Соглашения о разделе, которые вам кадастровый инженер оформил) в Росреестр для регистрации изменений.

**Результатом данной стадии должно стать**: получение вашим мужем и его родителями отдельных Свидетельств на землю (где у каждого будет по 100% в праве собственности на свой земельный участок) и Свидетельств на дом (где у каждого будет также 100% на изолированное помещение). 

**Общий результат:** Ваш муж и ваши родители владеют разными объектами недвижимости. И друг от друга не зависят.

Это общая канва. В процессе возможны некоторые отступления от нее, связанные, например, с вашей категорией земли. Или с техническими особенностями дома, или еще с чем-то подобным. Сейчас я их предсказать не могу.

Но в любом случае**они все решаемы**, и в 90% случаев решить их вам поможет кадастровый инженер.

Успехов вам!