Выбор способа защиты права собственности на объект долевого строительства. 

Недавняя моя публикация была посвящена искам о признании права собственности на недвижимость.
В публикации было рассмотрено правило, содержащееся в ст. 8.1. ГК и разъясняющее его правило, изложенное в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:  
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2  ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с  п. 2 ст. 8 ГК РФ.
Напомню вывод: 
Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.
И вот этот:
По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности. 
В этой связи интересными становятся позиции, изложенные в п. 14 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). (далее по тексту Обзор):
14. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. 
Видим, что позиция ВС сводится к тому, что иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть удовлетворён и при условии отсутствия государственной регистрации перехода права.
Сопоставив два изложенных правила, применив правила ст. 8.1. ГК, указывающие при каких условиях может быть удовлетворён иск о признании права собственности, приходим к выводу, что речь в п. 14 и в п. 17 указанного выше Обзора идёт как раз об исключении из принципа внесения, т.е. это как раз тот случай, когда право собственности в силу отдельного указания закона возникает независимо от государственной регистрации.
Посмотрим на обоснование этой позиции в Обзоре.
Так в пункте 14 Обзора ВС ссылается на положения ст. 130 и ст. 218 ГК РФ, т.е. на общие положения о недвижимости как объекте права и общие основания о возникновении права собственности, не содержащие каких-либо изъятий из принципа внесения, позволяющих признавать права на недвижимость в отсутствие факта их государственной регистрации. 
Суд, мотивируя решение,  пришёл к выводу о том, что, цитирую: «спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру». Таким образом, ВС указывает на возможность признания права в силу нарушения обязательственных отношений между сторонами. 
В пункте 17 Обзора, где речь идёт уже «о признании права собственности на долю в праве в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры»  ВС, обосновывая возможность удовлетворения такого иска, ссылается на положения тех же ст. 130, 218 ГК, а также ст. 12, 309, 310 ГК и ст. 3 ГПК. При этом ВС, оставляя в силе решение Никулинского районного суда города Москвы, которым было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками, отвергает выводы апелляционной инстанции о невозможности признания такого права за инвестором, указавшей, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора, по мнению Московского городского суда, влечет лишь возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.
При этом, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ВС указал, что суд правильно исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 4,6,8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.
Следует сказать, что ссылка на положения этих законов не случайна. Так длительное время существовала точка зрения, что положения п. 5 ст. 5 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», абз. ст. 6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а именно о том, что инвесторы имеют право на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений» следует истолковывать как возникновение права собственности в силу содержащейся в норме триады правомочий права собственности (п. 1 ст. 209 ГК).
Однако, в дальнейшем такой подход был отвергнут правовой позицией, содержащейся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» (далее Постановление № 54). Так суд в абзаце 2 п. 4 Постановления указал следующее:
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Что означает, если изложить это другими словами, что признать права собственности гражданина на объект инвестиций до государственной регистрации перехода права собственности, нельзя. 
В двух руководящих актах высших судов видим два диаметрально противоположных подхода к разрешению однотипного спора о признании права собственности на объект недвижимости: право собственности инвестора на объект инвестиций по иску о признании  признано быть не может до государственной регистрации перехода права собственности, и право собственности инвестора на объект инвестиций может быть признано по иску о признании права и до государственной регистрации перехода права и даже до государственной законченного строительством объекта.
Какой же из подходов является правильным или предпочтительным? Что отличает эти два подхода доктринально?
Представляется, что доктринально правильным является подход, изложенный в Постановлении 54 последовательно подтверждающий правила, изложенные в п. 8.1. ГК, а также положения Постановления совместного Пленума ВАС и ВС № 10/22.
Любые противоречия исключаются, если ответить на вопрос о моменте и субъекте возникновения права собственности на взводимый на земельном участке объект. Из общего правила о единой судьбе земельного участка и возводимого на нём объекте следует, что собственником возведённого на земельном участке объекта становится застройщик этого объекта (в данном случае мы отталкиваемся от того, что между инвестором и застройщиком заключен договор ДДУ, а застройщик должен обладать правом на земельный участок). Анализ положений «Об участии в долевом строительстве не оставляет в этом никаких сомнений (см., например, ст. 2, ст. 8, ст. 13 указанного Закона).
Напротив, позиция ВС в комментируемом Обзоре основана скорее на желании, не восполняя пробел законодательства, устранить элемент социальной напряженности в таком чувствительном секторе гражданских правоотношений (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, где ВС ссылается на принцип равенства участников оборота, объясняя это тем, что до рассмотрения этого дела, другими судами аналогичные иски были удовлетворены по аналогичным основаниям со ссылкой на Обзор).
Несомненно, мотивы защиты непрофессионального участника оборота заслуживают внимания, но, в свою очередь, такое регулирование создаёт иные сложности, как всегда возникающие остро на стадии банкротства. Так, сложно будет ответить на вопрос о правовом положении собственника в общей долевой собственности на незавершённый строительством объект в процедуре банкротства: его, инвестора, правое положение, возможная судьба объекта сталкивается с интересами кредиторов, которые такого права в силу каких – либо причин не получили.
Становится ли собственник доли обязанным по отношению к кредиторам, возлагаются ли на него соответствующие финансовые обязательства в случае принятия решении я о достройке объекта незавершённого строительства и т.п.
Практикующие юристы, в зависимости от того, на какой стороне им приходится выступить: застройщика или инвестора, конечно же  смогут использовать любой подход из изложенных выше, но такая пестрота практики на пользу обороту не работает.
В последнее время в связи с реформированием ГК в СМИ появилось много публикаций по вопросам недвижимости, регистрационной системы, вещных прав и права собственности на недвижимость. 
Тем, кто интересуется могу посоветовать публикации, во-первых, Суханова Е.А., Витрянского В.В., а также Бевзенко Р.С., очень хорошо разбирающегося в вопросах недвижимости, М. Церковникова, М. Ерохиной.

Уважаемый Максим Сергеевич, с интересом ознакомился с Вашей публикацией, содержащей серьёзный, вдумчивый анализ проблемы.   

Безусловно, противоречивые позиции высших судов отнюдь не способствуют стабильности гражданского оборота.   

Так, например, по вопросу — может ли злоупотребление правом при совершении сделки являться основанием для признания ее недействительной — позиции судебных коллегий ВС РФ — Судебной коллегии по гражданским делам и Судебной коллегии по экономическим спорам — были диаметрально противоположны («не является» — Определение ВС РФ от 11.11.2014 № 9-КГ14-7; «является» — Определение ВС РФ от 15.12.2014 № 309-ЭС14-923).   

Позднее в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2015) — в ответе на вопрос № 6 — была поддержана позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ:  

"… Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный [ст. 10 ГК РФ](https://pravorub.ru/tag/%D1%81%D1%82.+10+%D0%93%D0%9A+%D0%A0%D0%A4/?search=true), поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ". 



Уважаемый Максим Сергеевич, отлично! Лучше и не проанализируешь!  
[↓ Читать полностью ↓](#comment-444574)  

Проблема кроется в отсутствии системы ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) в современном российском законодательстве.  

При этом никто не отменял Superficies solo cedit.  

Исходя из этого правила дольщик в принципе не может приобрести право на построенное на чужом участке жилое помещение первоначальным способом. Может только производным. Поэтому видимость исключения из принципа внесения. Сначала застройщик — потом дольщик.  

Но при этом и застройщик не может при ДС приобрести права собственности на объект долевого строительства, поскольку строит не для себя и не за свой счет!  

Как пишет Р.С. Бевзенко — "… это особенность регистрационных действий при долевом участии, когда возникшее производным способом право записывается в реестр первым, без регистрации права собственности застройщика, создавшего вещь на свое участке. Эта странность ФЗ об участии в долевом строительстве имеет в своей основе методологические недоработки этого закона..."  

Как заявлялось высшим руководством высших судебных инстанций, застройщик исключен их этой цепочки перехода права собственности только для минимизации расходов по уплате госпошлины за регистрацию.   

Та конструкция, которая существует, как справедливо Вами указано "… основана скорее на желании, не восполняя пробел законодательства, а устранить элемент социальной напряженности в таком чувствительном секторе гражданских правоотношений..."  

Во всех судебных актах догматической составляющей, чуть больше, чем не сколько, но оборот нуждается в устойчивости и в защите, иначе вообще никто не будет инвестировать, поэтому дольщикам, как наиболее слабой стороне предоставлена подобная защита.   

Интереснее становится при рассмотрении банкротных дел, в которых дольщикам предоставлена возможность признавать право собственности на жилое помещение в недостроенном доме, без разрешения на ввод, без постановки на ГКУ. например: № А40-80775/2013.  

Также интересно рассмотреть разные  судьбы земельных участков после передачи дольщикам объектов жилого и нежилого назначения. например: Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).  

С уважением. 



Уважаемый Максим Сергеевич, полностью согласен с Вашим выводом(handshake):  

такая пестрота практики на пользу обороту не работает.  

И… взял себе Вашу публикацию в качестве пособия по данной категории дел.   

Теория — теорией, закон — законом, но без правоприменения юриспруденция пуста… 



Уважаемый Максим Сергеевич, отличная аналитика. Однозначно в избранное.(Y)(handshake) 



Очень неплохая публикация. (Y) 



Уважаемый Максим Сергеевич, тема очень интересная, и по моей практике большую роль играет первичная правовая база — договор между застройщиком и инвестором. Из правовой природы договора (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор об инвестиционной деятельности и другие правовые конструкции) обычно и определяешь какой способ защиты права следует выбрать. Не всегда застройщик банкротится, но это конечно же серьёзно осложняет процесс. Но сейчас как-то больше порядка в оформлении договоров — всё больше ДДУ, и больше определённости в линии защиты. 



Уважаемый Максим Сергеевич, в свете Ваших публикаций, интересно как разрешилось это дело — [Праворуб: Споры с Застройщиком по ФЗ № 214.](https://pravorub.ru/lobbies/65609.html)   

Вопрос конечно не Вам, это если Евгений Алексеевич откликнется на публикацию. Там мы с Вами выступали с позиций изложенных в Вашей нынешней публикации и по моему не получили одобрения. 



Уважаемый Вадим Германович, спасибо. Я помню это дело и это обсуждение. Вот ведь что получается, что иногда можно, а иногда нет. Вот акая разноголосица. 



Уважаемый коллеги! Спасибо Вам всем большое, что откликнулись на публикацию.