Как правильно воспользоваться налоговыми вычетами,чтобы не платить налоги при продаже квартиры?
===============================================================================================

В 2017 году продано 2 квартиры и одновременно в этот же налоговый период приобретено 2 квартиры. 1 квартира куплена в 2016 за 1050000 руб и продана в 2017 за 1100000 руб.Сразу же приобретена квартира за 1880000 руб. 2 квартира приобретена в 2016 за 1250000 руб и продана в 2017 году за 1500000 руб.и сразу же приобретена квартира за 1950000 руб. Как правильно воспользоваться налоговыми вычетами ,чтобы не платить налог с продажи недвижимости? 

Здравствуйте!

по проданным квартирам Вы вправе заявить вычет в виде уменьшения дохода на расходы по их приобретению, т.е. по первой облагаемый доход составит 50 000 (1 100 000 — 1 050 000), а по второй 250 000 (1 500 000 — 1 250 000). т.о. образом общий облагаемый доход 300 000 рублей.

> 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
> 
> 
> 

кроме того, поскольку квартиры были приобретены в 2016г., то возможно, потребуется учитывать п.5 ст.217.1 НК.

> 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
> 
> 
> 

касательно того, чтобы не платить НДФЛ, то это зависит от есть ли у Вас право на вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК (остаток по нему) или Вы его (право) уже использовали ранее. если есть, то можете свести доход к нулю заявив данный вычет.



> Нельзя сделать зачет?
> 
> 
> Елена
> 
> 
> 

можно

> есть ли у Вас право на вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК (остаток по нему)
> 
> 
> Чернобавский Дмитрий
> 
> 
> 



> Я сдаю декларацию 3-НДФЛ в которой указываю доход (1100000+1500000) продажа квартир. 
> 
> 
> Елена
> 
> 
> 

да. 

> расходы на приобретение 2-х квартир (1050000+1250000) за что я их покупала не могу указать?
> 
> 
> Елена
> 
> 
> 

расходы по приобретению обеих проданных квартир можете указать.  



> Декларация сдается по месту регистрации собственника или по месту нахождения объекта недвижимости?
> 
> 
> Елена
> 
> 
> 

по месту регистрации



Добрый день!

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный вычет по НДФЛ предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, при продаже 2 квартир в 2017 г. Вы вправе по одной квартире применить к доходам от ее продажи вычет в размере 1 000 000, а в отношении другой квартиры — уменьшить доходы на сумму, фактических и документально подтвержденных расходов на ее приобретение.

Логичнее было бы если вычет в размере 1 млн Вы применили в отношении квартиры, приобретенной за 1050000 руб, а в отношении другой приобретенной квартиры применили бы вычет в размере фактических расходов.

Налоговая база по проданной недвижимости будет тогда следующая:

(1 100 000 — 1 000 000) + (1 500 000 — 1 250 000) = 300 000 руб.

Есть еще вычеты при приобретении квартир. Учтите, что их можно применить только если до этого Вы их не использовали (п. 11 ст. 220 НК РФ)

Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение одной или нескольких квартир, не превышающем 2 000 000 рублей.

Вы указали что в 2016 г. приобрели квартиры. В 2017 г. Вы вправе были, если до этого не пользовались вычетом, подать декларацию для возврата НДФЛ. Если у Вас остался вычет, то можно применить его в отношении указанных 350 000 руб. и тем самым уменьшить налоговую базу к которой применяется ставка 13%.

Если же Вы не использовали вычет и у Вас осталось 2 млн. вычета, то также можете начать его использование и заявить часть его по доходам 2017 г. в размере 350 000, а остаток применить к доходам 2016 г., т… е оформив возврат НДФЛ, или остаток можно использовать в отношении доходов будущих периодов.

2 млн. руб вычета дается на все объекты в общем, даже если в общем стоимость приобретенных квартир в 2016 г. была больше (2 300 000 руб).



На одну указываете расходы 1 250 000, а на другую (которая за 1 050 000) применяется вычет при продаже — 1 млн. руб.

В этой же декларации можете применить ДРУГОЙ вычет по приобретенной квартире.

Общая сумма такого вычета 2 млн. руб. не больше. Его нельзя использовать повторно. Если по квартирам, приобретенным в 2016 г. его не использовали или ранее, то можете использовать часть вычета, например по квартире, приобретенной за 1 950 000 руб. Она по стоимости почти покрывает общую сумму вычета. Остаток вычета переносится на следующие периоды.  



Да, тут получается расчет такой: 350 000 — 1 950 000 = - 1 600 000.

За 2017 г. в уплате будет 0, но нужно будет декларацию все равно подать (не поняла, откуда 25 000 Вы получили?).

Остаток вычета переносится на следующие периоды и Вы также можете уменьшить доходы на сумму 1 600 000.

Согласно п. 3 ст. 228 НК РФ налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган ***по месту своего учета*** соответствующую налоговую декларацию. То есть по месту жительства.



Нельзя получить вычет по тем квартирам, если Вы используете его по квартире, приобретенной в 2017 г.

Я это Вам сразу написала. Вы можете заявить вычет только если не использовали 2 млн. руб. То есть Вам нужно выбрать как Вы эти 2 млн потратите по расходам на первые 2 квартиры (их стоимость больше 2 млн., но используете только 2 млн.) тогда подаете декларацию за 2017 г. Но Вы вправе подать еще декларацию за 2016 г., и заявление на возврат налога, примените остаток вычета, образовавшийся в 2017 г., к доходам 2016 г. 

Ну или можете по новой квартире получить вычет и остаток использовать в следующих периодах.



У Вас право на вычет при приобретении квартир возникло в 2016 г. Вы можете в декларации 2017 г. заявить часть вычета в размере 350 000 руб. Остаток можете заявить как подав декларацию за 2016 г., если у Вас там были доходы, то Вам вернут налог. Если останется еще вычет можно в следующих периодах использовать.

Или же можете подать просто декларацию за 2017 г., использовать часть вычета, а остаток потом в следующих периодах.

Просто первый вариант Вам же выгоднее.



Да, именно так указать.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ 

для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:  
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, -***при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;***договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — ***при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);*** 

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В отношении 2 квартир нужны такие документы.



Здравствуйте!

Как видите, перечень документов подтверждающих расходы, открытый.

Одназначно нельзя ответить на Ваш вопрос. Есть позиция Минфина. В письмах от 31.01.2012 N 03-04-05/7-93 и от 30.11.2011 N 03-04-05/7-973 указано, что при отсутствии платежных документов, если в договоре есть условие о том, что все расчеты произведены, то вычет предоставляется.

Возможно, этот вывод можно применить к Вашей ситуации при наличии справки застройщика.

При этом можете в банке попробовать еще попросить справку с указанием размеров и сроков внесения платежей.



Добрый день!

 Право на получение вычета при приобретении нескольких объектов в общей сумме до 2 млн. руб. появилось с 2014 г., поэтому да, можно. Так как 2015 г. входит в 3-летний период, за который можно вернуть налог и так как есть акт передачи 2015-го года. и договор  ДДУ, то есть Вы вправе подать еще декларацию за 2015 г., а остаток вычета (чтобы не больше в общем 2 млн. руб) получить в декларации за 2016 г.