Что такое апартаменты: чем отличаются от квартиры, стоит ли покупать в 2024 году, плюсы и минусы апартаментов

Еще не так давно апартаменты воспринимались исключительно как объекты под коммерческую деятельность. А сегодня они зачастую являются альтернативой жилым квартирам. По крайней мере, все больше застройщиков предлагают именно такой вариант решения жилищного вопроса по ценам ниже, чем обычные квартиры. Но такое ли это выгодное решение?

Рассказываем, что такое апартаменты, с какими подводными камнями можно столкнуться при покупке, и отвечаем на самые популярные вопросы вместе с экспертом.

Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Впрочем, они оборудованы всем для того, чтобы в них можно было комфортно провести какое-то время: мебелью, кухней, санузлом, в некоторых случаях даже посудой.

Но действие Жилищного кодекса РФ не распространяется на данную категорию недвижимости, а отсюда вытекает важный нюанс: застройщик не обязан заботиться об инфраструктуре, обеспечивающей удовлетворение бытовых и иных нужд граждан (1).

Специалисты по недвижимости выделяют четыре основных вида апартаментов.

| | |
| --- | --- |
| | Особенности |
| Номер в апарт-отеле | Полноценная «квартира» для краткосрочной аренды с кухней и санузлом, а также с доступом к гостиничному сервису: стойке ресепшена, уборке и даже организации питания |
| Апартаменты в доходном доме | «Квартира» (а иногда целый этаж) с кухней и санузлом. Предусмотрена для долгосрочной аренды. Иногда есть пакет услуг по уборке, охране, питанию, консьержа |
| Апартаменты в кондоминиуме | Зданием и земельным участком под ним владеют несколько собственников. Подразумевает развитую инфраструктуру высокого гостиничного стандарта: рестораны, конференц-залы, фитнес, салоны красоты, бутики |
| Апартаменты в многофункциональном комплексе | Помещения используются для постоянного проживания либо для коммерческой деятельности. Их можно сдавать в аренду |

Отличия апартаментов от квартиры в 2024 году

| | | |
| --- | --- | --- |
| | Апартаменты | Квартира |
| Регистрация (прописка) | Только временная | Постоянная |
| Регистрация детей | Зарегистрировать ребенка можно только при согласии всех совершеннолетних собственников | Можно прописать ребенка до 14 лет без согласия других собственников |
| Налог на имущество | 0,5—2% от кадастровой стоимости | 0,1% от кадастровой стоимости |
| Налоговые вычеты | Нет | |
| Господдержка (льготная ипотека, материнский капитал) | Нельзя воспользоваться | Можно воспользоваться |
| Изъятие за долги | Можно изъять | Нельзя изъять (за исключением покупки в ипотеку) |
| Коммунальные платежи | Рассчитываются как для коммерческих помещений и имеют повышающий коэффициент, выходит в среднем на 20% выше | Расчет из установленных государством нормативов или фактически потребленного ресурса, который фиксируют счетчики |
| Содержание общего имущества | Все решения по благоустройству принимает управляющая компания, собственник должен их соблюдать | Можно участвовать в решении общих вопросов по благоустройству и голосовать за смену управляющей компании |
| Капитальный ремонт | Проводится на личные средства собственников | Предусмотрен в счет обязательных ежемесячных взносов в фонд капремонта и при поддержке государства |
| Технические требования | Нет регламентированных требований по санитарным нормам, используемым материалам, планировке и звукоизоляции | Застройщик обязан соблюдать требования по звукоизоляции и санитарные нормы, можно требовать неустойку и исправление недостатков |
| Инфраструктура | Остается на усмотрение застройщика, государством не регулируется | Должна быть заблаговременно продумана и предоставлена застройщиком или государством |
| Соседи | Нет требований по режиму тишины и звукоизоляции | Распространяется закон о тишине |

Выделим основные минусы апартаментов и подробно разберемся в каждом из них.

1. Отсутствие постоянной регистрации

Оформить регистрацию в апартаментах возможно, но она будет временной — максимум на пять лет. Этот факт не помешает, например, прикрепиться к поликлинике или обратиться в МФЦ. Но отметка о временной регистрации не проставляется в паспорте. И если у человека нет другой недвижимости, то это будет означать отсутствие постоянного места жительства.

В апартаментах, которые находятся в бизнес-центре, нельзя оформить даже временную регистрацию, поскольку помещение считается офисом.

2. Повышенный налог на имущество

Согласно статье 406 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка на апартаменты может составлять от 0,5 до 2% кадастровой стоимости (2). В то время как налоговая ставка на квартиру составляет всего 0,1%.

3. Повышенные коммунальные платежи

В статье 154 Жилищного кодекса РФ четко прописана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (1). Подчеркивается, что контроль за начислением и исполнением происходит на уровне государства. Так, например, если в квитанции замечена ошибка в расчетах, можно требовать перерасчет.

Поскольку апартаменты не являются жилым помещением, то и действие кодекса на них не распространяется. А это значит, что, во-первых, плата за ЖКУ будет в среднем выше на 20%, а, во-вторых, жильцов могут обязать оплачивать дополнительные услуги, не особо считаясь, востребованы ли они.

4. Нет налоговых вычетов, нельзя использовать материнский капитал

Гражданин РФ, который платит НДФЛ, имеет право получить налоговый вычет при покупке квартиры. Это прописано в статье 220 Налогового кодекса РФ (3). Вычет можно получить также с процентов по оформленному ипотечному кредиту.

Но на апартаменты эти условия не распространяются, так как юридически это нежилая недвижимость. По этой же причине для покупки апартаментов нельзя использовать средства материнского капитала.

5. Неприятное соседство и отсутствие инфраструктуры

Застройщик не обязан гарантировать наличие рядом с домом поликлиник, детсадов, школ. Зато вполне может оказаться промышленная зона.

Кроме того, в отношении апартаментов не действует закон о тишине и звукоизоляции, поэтому за стенкой могут оказаться как тихие соседи, так и офисы, музыкальные или танцевальные студии.

Несмотря на выделенные минусы, в покупке апартаментов есть и свои плюсы — все зависит от конечной цели покупателя.

Зачастую апартаменты строят в интересных локациях, недалеко от центра города. Таким образом, можно приобрести жилье, например, поближе к месту работы или достопримечательностям.

2. Привлекательная стоимость

Цены на апартаменты, как правило, на 15—20% ниже, чем на квартиры аналогичной площади. Кадастровая стоимость апартаментов также ниже жилой недвижимости — в среднем в 1,5 раза. Это частично нивелирует повышенные ставки на имущественный налог.

Апартаменты можно приобретать не только для собственного пользования, но и для сдачи в аренду. Причем арендовать их могут и физлица, и юридические для коммерческой деятельности. Таким образом, апартаменты могут стать неплохой инвестицией.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры в 2024 году

Перед покупкой недвижимости необходимо определиться с конечной целью и тщательно взвесить все плюсы и минусы. Если планируете проживать с детьми и вам важны наличие рядом детсада и школы, соблюдение норм по звукоизоляции, а также возможность получать льготы от государства, то лучше остановиться на покупке квартиры. Если недвижимость рассматривается в качестве временного места пребывания или для сдачи в аренду, то апартаменты станут хорошей альтернативой.

Не пренебрегайте консультацией у специалиста.

Татьяна Бунегина, финансовый советник, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate:

— Покупка апартаментов в 2024 году может стать выгодным вложением капитала, но при условии глубокого понимания всех тонкостей. Решение должно основываться на четкой стратегии и целях владения: получение дохода от аренды, личное использование для бизнеса или же просто инвестирование в недвижимость. Важно также правильно выбрать застройщика и местоположение объекта, от этого зависят потенциальная прибыльность и удобство использования апартаментов. Кроме того, нужно изучить каждый аспект покупки, включая юридическую чистоту, финансовые условия и реальную пригодность для предполагаемого использования. А еще рассчитать потенциал роста стоимости апартаментов в будущем.

Что лучше арендовать: апартаменты или квартиру

В этом вопросе нельзя дать однозначную рекомендацию — многое зависит от личных предпочтений и образа жизни человека. Зачастую апартаменты можно снять по более привлекательной в сравнении с квартирой цене. Кроме того, апартаменты могут предложить более высокий класс самой постройки, наличие охраны, консьержа и даже услуг клининга. При этом стоит помнить, что за ЖКУ в апартаментах придется платить больше. Кроме того, возможно соседство с шумными и многолюдными коммерческими организациями.

Юридически процесс аренды апартаментов практически ничем не отличается от процесса аренды квартиры, только в первом случае составляться будет договор аренды, а во втором — договор найма.

Отзыв эксперта об апартаментах

Татьяна Бунегина поделилась экспертным мнением о преимуществах и недостатках апартаментов:

— Этот формат недвижимости позволяет реализовать различные жизненные и бизнес-стратегии. Апартаменты стоят дешевле квартир и потому более доступны, а их архитектура не ограничивается строгими жилищными нормами.

Раскупаются апартаменты с переменным успехом: зависит от местоположения, качества строения, инфраструктуры рядом и дополнительных услуг. Покупатели чаще выбирают объекты на этапе строительства или в начальной стадии продаж, чтобы купить лучшее из предложенного с существенной скидкой. Приобретают апартаменты для разнообразных целей: от инвестирования и сдачи в аренду до использования в коммерческих (например, в качестве спортзала или салона красоты) и персональных нуждах. Особенно популярны такие объекты среди профессионалов, работающих на себя в сфере услуг, бизнесменов и инвесторов, ценящих удобство, стиль и широкие возможности для творческой деятельности.

Среди неочевидных подводных камней — сложности с перепродажей апартаментов из-за специфики юридического статуса и потенциальные ограничения на использование помещений в соответствии с зонированием и планировкой. Так, возможность организации там жилого пространства может быть ограничена.

Отвечаем на другие популярные вопросы о покупке апартаментов.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение?

— Перевести апартаменты в категорию жилых помещений теоретически можно, согласно статье 23 Жилищного кодекса (1). Однако в законодательстве нет четко сформулированных правил для этой процедуры. Как минимум площадь должна соответствовать требованиям жилого помещения (минимум 12 кв. м на человека), не должна находиться в залоге, земля — без статуса общественно-деловой. Также необходимо получить согласие всех собственников помещений в здании на смену категории, — объясняет Татьяна Бунегина.

Для чего покупают апартаменты?

Цель покупки апартаментов может быть разной: для собственного проживания в хорошей локации, для сдачи в аренду физическим и юридическим лицам, для ведения собственной коммерческой деятельности.

Можно ли передать апартаменты по наследству?

— По наследству апартаменты передавать можно так же, как и любую другую собственность, что делает их привлекательным активом для долгосрочного инвестирования, — уточняет Татьяна Бунегина.

Можно ли взять ипотеку на покупку апартаментов?

— Ипотека на апартаменты доступна, хотя и не входит в ряд льготных государственных программ, что несколько увеличивает стоимость займа по сравнению с покупкой жилой недвижимости. Базовая ипотечная ставка в среднем составляет 22%, — комментирует Татьяна Бунегина.

Кроме того, не стоит забывать, что получить налоговый вычет за проценты по ипотеке не получится, как нельзя будет использовать и средства маткапитала для первоначального взноса.

Эксперт: Татьяна Бунегина, финансовый советник, основатель и владелец инвестиционного агентства недвижимости Bestate