мой вопрос касается сроков исковой давности о признании договора о залоге права аренды недвижимости недействительным.

мой вопрос касается сроков исковой давности о признании договора о залоге права аренды недвижимости недействительным. 
 договор был заключен в 1997 году, но не был зарегистрирован и нотариально заверен и кроме того не было ипотеки земельного участка. в настоящее время мы хотим обратиться в суд.
 мы полагаем, срок что в соответствии со статьей 165 гк рф данная сделка ничтожна и на основании пункта 1 статьи 181 гк рф иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
 а ваше мнение?

залог права на имущество (право аренды) и залог недвижимости (ипотека) разные вещи. в чем их разница? их разница состоит в предмете договора. арендатор не может заложить арендованную вещь, он может заложить только свое арендное право. в связи с чем предметом договора о залоге в данном случае будет являться имущественное право, т.е. право аренды (ст. 54 закона «о залоге»). ипотека предполагает залог недвижимости, которое находится на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст.6 фз «об ипотеке (залоге недвижимости)»), следовательно, арендатор не может заложить арендованную им недвижимость, т.к. он не обладает правами необходимыми для установления ипотеки. для действительности договора о залоге арендного права необходимы следующие условия: во-первых, письменная форма договора; во-вторых, если договор о залоге, обеспечивающем обязательства, возникающие из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор. следовательно, если договор о залоге арендного права не соответствует условиям его действительности (т.е. основное обязательство - договор аренды, нотариально удостоверен, а договор залога, как вы указали, нет.), то такой договор является недействительным (п.4 ст. 339 гк). согласно ст. 168 гк «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения». исковая давность для ничтожных сделок равна 10 годам.