Как правильно составить договор купли-продажи дома с земельным участком в цепочке покупатель-посредник-продавец?
================================================================================================================

Добрый день.

 Такая ситуация.

 Необходим совершить договор купли-продажи дома с земельным участком, но есть нюансы:

 1. Деньги все продавцу выплачивает посредник (назовем его работодателем, но это физическое лицо).

 2. Покупатель в рассрочку выплачивает посреднику сумму в течение определенного времени.

 Вопрос: как правильно составить договор, чтобы было выгодно для всех? В данном случае для посредника - гарантии полного возврата денег или в случае не возврата, то другой вариант (например отчуждение собственности), а для покупателя - по истечение выплат стать полноправным собственником. Также важно, чтоб посредник минимально был "засвечен", чтоб не подпадать под дополнительные налоговые и другие виды государственных сборов.

 Также можно ли составить подобный договор без обременения, чтоб покупатель мог сделать долевым собственником ребенка?

Здравствуйте Дмитрий. 

В данном случае необходимо выбирать что-то одно или гарантии безопасности сделки для сторон, или минимальная засветка посредника. Одно с другим никак не может стыковаться, т.к. чтобы получить средства гарантированно, то значит в обязательном порядке должно быть или обременение квартиры, что безусловная засветка посредника, или посредник сам должен оставаться собственником до момента выплаты денег. 

Как вариант могу предложить заключить договор лизинга.

> Статья 665. ГК РФ Договор финансовой аренды  
> По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.  
> Статья 666. Предмет договора финансовой аренды  
> Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.  
> ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
> 
> 
> О ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЕ (ЛИЗИНГЕ)  
> Статья 3. Предмет лизинга
> 
> 
> 1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.  
> Статья 19. Переход права собственности на предмет лизинга
> 
> 
> (в ред. Федерального закона от 29.01.2002 N 10-ФЗ)
> 
> 
> 1. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.  
> 2. Федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
> 
> 
> 



> как правильно составить договор, чтобы было выгодно для всех? В данном случае для посредника — гарантии полного возврата денег и  
> Дмитрий  
> 

Дмитрий, добрый день! Если я правильно понял ситуацию агентский договор подойдет  

ст. 1005 ГК  

> 1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать **по поручению другой стороны** (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала **либо от имени и за счет принципала.**  
> По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.  
> По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

> Также важно, чтоб посредник минимально был «засвечен», чтоб не подпадать под дополнительные налоговые и другие виды государственных сборов.  
> Дмитрий

тогда делаете агентский договор, договор КП можно заключить по доверенности в нем будет посредник как представитель покупателя, деньги выплачиваются покупателем посреднику (какой то между ними может быть договор в котором отражается вознаграждение, его не требуется представлять в Росреестр, достаточно доверенности если подписывает и подает документы посредник при этом доверенность не обязательно предполагает возмездность в принципе),  

> Также можно ли составить подобный договор без обременения, чтоб покупатель мог сделать долевым собственником ребенка?  
> Дмитрий  
> 

можно, это стороны сами определяют,

ч. 5 ст. 488 ГК

> 5.**Если иное не предусмотрено договором** купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается **находящимся в залоге у продавца** для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.



Добрый день,

Посредник составляет с покупателем договор займа с обеспечением в виде залога покупаемого помещения. Данное обременение не помешает сделать долевым собственником ребенка. Тогда все будут защищены.

Что касается налоговых последствий, то займ сам по себе таких последствий не вызывает, имеет значение процентный он или беспроцентный.



> То есть, можно заключить договор купли-продажи без обременения между покупателем и продавцом, а между покупателем и посредником договор займа?  
> Дмитрий  
> 

Да, договор займа, обременный залогом покупаемого имущества, именно так делают банки.



Здравствуйте!  

на мой взгляд, схема тут аналогична применяемой банками: ДКП с оплатой заемными средства по беспроцентному займу и ипотекой приобретаемой недвижимости. 

без ипотеки займодавец не сможет или ему будет затруднительно обратить взыскание на недвижимость для возврата средств, в случае нарушения займа, а наделение несовершеннолетнего долей сделает это (обращение взыскания на весь дом) не возможным.  



> То есть, можно заключить договор купли-продажи без обременения между покупателем и продавцом, а между покупателем и посредником договор займа?  
> Дмитрий

да, можно.  

обременение нужно не продавцу по ДКП, а займодавцу для обеспечение возврата ему займа, ведь

> для посредника — гарантии полного возврата денег или в случае не возврата, то другой вариант (например отчуждение собственности),  
> Дмитрий  
> 



> Также важно, чтоб посредник минимально был «засвечен», чтоб не подпадать под дополнительные налоговые и другие виды государственных сборов.  
> Дмитрий  
> 

На мой взгляд не следует именовать его посредником и включать в какой-то форме в сделку. Заключайте договор займа «посредник» — «покупатель», Покупатель может в залог передать покупаемую недвижимость. Оформление возможно с участием несовершеннолетнего. Второй вариант, который на мой взгляд существенно лучше, чтобы не обременять правами ребенка — несовершеннолетнего включить в число собственников после выплаты всей суммы, подарив ему необходимую часть.

Или у Вас какие-то иные намерения в отношении несовершеннолетнего и его доли?



> То есть, можно заключить договор купли-продажи без обременения между покупателем и продавцом, а между покупателем и посредником договор займа?  
> Дмитрий  
> 

Обременение будет по договору займа — т.е. лицо, называемое Вами посредником будет займодавцем и залогополучателем, а покупатель — заемщиком и залогодателем.