Может ли кто-то из квартиросъемщиков отказаться от своей доли в приватизируемой квартире в пользу иных лиц?

Наниматель или любой совершеннолетний член его семьи может отказаться от своей доли в приватизируемой квартире в пользу других членов семьи. 
При этом закон защищает такого «отказника», гарантируя ему право пользования жилым помещением на бессрочной основе. 
Иными словами, за лицами, отказавшимися от своей доли в приватизируемом жилье, согласно закону сохраняется право пользования помещением, даже в том случае, если оно продано, разменяно, подарено и т. д., или семейные отношения между собственником квартиры и таким лицом прекращены.
Собственникам таких помещений следует знать об этом при их отчуждении, поскольку это может привести к неблагоприятным правовым последствиям совершенных сделок. Покупателям таких жилых помещений особенно надо быть внимательными и выяснять «историю» квартиры, иначе может оказаться, что им придется проживать совместно с совершенно посторонними для них людьми. Другими словами, если покупается квартира с «зарегистрированным» там лицом, которое поселилось в этой квартире до приватизации, имело право участвовать в приватизации и отказалось от этого права в пользу третьего лица, то выселить его из квартиры не получится.   
Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ действие положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором
**********
Статьей 2 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. № 1541-1 установлено, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в совместную собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со ст. 11 указанного закона каждый гражданин имеет право приобрести бесплатно в собственность в порядке приватизации жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
В случае оформления приватизации не на всех членов семьи нанимателя, обязательным условием приватизации жилого помещения является нотариально оформленное согласие (отказ от участия в приватизации) всех лиц, совместно проживающих с нанимателем данного помещения. При этом за лицами, давшими согласие на приватизацию в пользу других совместно проживающих лиц, сохраняется право постоянного бессрочного пользования данным жилым помещением.
В соответствии с ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 № 189-ФЗ предусмотрено, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Из этого следует, что совместно проживавшие с нанимателем жилого помещения граждане, имеющие на момент приватизации равные права с гражданином, который впоследствии приватизировал (приобрел в собственность) данное жилое помещение, отказались от приватизации, дав согласие на приватизацию в пользу другого, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу они не могут быть выселены из этого жилого помещения, так как за ними остается право пользования данным жилым помещением. Право пользования приватизированным жилым помещением указанных лиц носит бессрочный характер. 
Аналогичную позицию занял Верховный суд РФ, указав в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2005 года, что если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право им пользоваться.
**************
Проблемы с «отказниками»Речь идет о гражданах, которые при приватизации квартиры отказались стать собственниками квартиры, то есть дали письменный отказ от приватизации. Есть еще одна проблемная категория граждан – это те, кто дал свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сам не стал участником приватизации, так как ранее использовал свое право. Условно назовем таких граждан «отказниками».
Купив квартиру, в которой зарегистрированы вышеназванные граждане, вы гарантированно получите неразрешимую проблему. Таких граждан выписать невозможно!
Разберемся почему так.
Есть в Жилищном кодексе РФ п. 4 ст. 31 в соответствии, с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой.
Например, муж и жена проживают в квартире, которая является единоличной собственностью мужа. Супруги разводятся, а это означает, что жена теряет право пользования квартирой. То есть бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. (К слову, даже если супруги продолжают жить в браке, но муж решает продать квартиру, а жена добровольно отказывается выписываться, то уже новый собственник вправе обратиться в суд с требованием выписать жену прежнего собственника, но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Но необходимо знать, что вышеназванные нормы закона (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ) не будут действовать в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.
В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» — действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации данного жилого помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с человеком, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
То есть, в вышеназванном примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а затем муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж, даже после развода не сможет выписать бывшую жену. Обратите внимание, что из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому многие граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ, И надо сказать что суды удовлетворяли такие иски – граждан выселяли.
Окончательную точку в споре поставил Верховный суд РФ. В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года суд однозначно ответил на спорный вопрос – выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.
То есть, если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, которых невозможно выписать, то придется как-то уживаться со своими соседями. Новый хозяин будет полноправным собственником квартиры, он самостоятельно будет определять судьбу своего жилища (по закону он вправе продать, заложить, подарить, сдать жилое помещение, не спрашивая на это согласие прописанного в ней «чужака»), но вот выселить таких жильцов, будет невозможно.

Ндаааа… ну чтож, если не получается выселить через суд — придется выживать другими способами...  



Ужасная ситуация. При покупке квартиры обязательно стоит проверять прописан ли кто в данном жилом помещении. Только так и не как иначе можно обезопасить себя от ненужных соседей.   



Ахмед Курбаналиевич спасибо за статью. Еще раз убеждаюсь в том, что при приобретении квартиры, нужно досконально с особой щепетильностью проверять историю жилого помещения, для того чтобы, после нескольких беззаботных лет жизни не появились люди имеющие в силу закона право на проживание.  



Весьма познавательная статья, спасибо. 



Спасибо, Ахмед Курбаналиевич, интересная и очень полезная статья! Возьмем на заметку!   

  

  



Полезная статья! Много чего нового взяла себе на заметку, т.к. собираемся приватизировать квартиру! Спасибо за статью) 



Спасибо за статейку! В качестве комментария хочется отметить, что при покупке подобной квартиры нужно ооочень внимательно просматривать документы и подписывать подготовленный продавцом договор! Так же считаю, что с целью защиты своих прав покупателю необходимо (желательно) пользоваться услугами «качественных риэлторов», так как потом при отстаивании своих прав в суде одним из участников процесса станет риэлтор, который в свою очередь и должен был принять все меры для уточнения наличия и отсутствия прав третьих лиц на продаваемую квартиру и соответственно поставить в изветсность покупателя при наличии таковых.В качестве вопроса: а как быть если в ДКП (дог. купли-прод) указано, что приобретаемое имущество освобождено от прав на него третьих лиц, договор зарегистрирован должным образом, прежний хозяин скоропостижно скончался и появляются люди имеющие право на пользование вашим (добросовестным приобретателем) имуществом??? 



Для желающих купить — продать квартиру — очень нужная и полезная статья. Зная, какие «подводные течения» сопровождают эту сделку, покупатель примет все меры предосторожности, чтобы не оказаться в описанной ситуации. И даже потратив время на суды, желаемого результата не добьешся. Остается, как отметил автор, сдать, заложить и т.д. Хорошая статья, спасибо автору за информацию.   



Есть много таких «подводных течений» Об этом постоянно говорю в ответах на вопросы о покупке квартиры, и всегда рекомендую не совершать сделку без адвоката.  

Есть еще такое понятие, как «завещательный отказ»… Права такого гражданина, в пользу которого он сделан,  такие же, как у отказавшегося от участия в приватизации...  



Правда, хотелось бы отметить, что отказаться от приватизации в чью-то пользу нельзя. Можно просто отказаться в ней участвовать при этом дав на нее свое согласие.  



Уважаемый, Ахмед Курбаналиевич, благодарю за вашу статью! Достаточно познавательная и актуальная в наши дни статья. У меня знакомые  попали в подобную ситуацию, а если бы знали об этом законе, то могли бы избежать неприятностей с приобретенной  им квартирой. Как говорится: «Незнание закона не освобождает от ответственности». 



Вот Вам и однозначное мнение ВС РФ, пресекающее затейников из областных президиумов:  
[↓ Читать полностью ↓](#comment-23138)  

  

33-В07-6  

  

ВЕРХОВНЫЙ СУД  

  

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

  

  

ОПРЕДЕЛЕНИЕ  

  

27 ноября 2007 г. г. Москва  

  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:  

  

председательствующего Кнышева В.П.   

  

судей Корчашкиной Т.Е., Горшкова В.В.  

  

рассмотрела в судебном заседании от 27 ноября 2007 г. дело по иску Михеевой Валентины Сергеевны к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, третьи лица: ООО «Бюро по оказанию услуг населению и предприятиям», Михеев Валерий Анатольевич, об обязании заключить договор о передаче помещения в собственность граждан в порядке приватизации,  

  

по надзорной жалобе Михеева Валерия Анатольевича на постановление президиума Ленинградского областного суда от 26 января 2007 г.  

  

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е.,  

  

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации  

  

  

  

установила:  

  

Михеева B.C. обратилась в суд с иском к администрации Гатчинского муниципального района об обязании заключить договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, указывая, что её заявление о приватизации занимаемой квартиры, находящейся по адресу: Ленинградская область, п. Семрино, 1 линия, д. 2, кв. 17, поданное в ООО «Бюро по оказанию услуг населению и предприятиям», не рассматривается без согласия зарегистрированного в квартире её сына Михеева В.А. Считает, что присутствие Михеева В.А. и его согласие на приватизацию указанной квартиры не требуется. Спорная квартира получена истицей на основании ордера от 02 октября 1992 г. Михеев В.А. зарегистрирован в квартире 18 июня 1998 г. До регистрации в её квартире Михеев В.А. в 1993 году воспользовался своим правом на приватизацию другой квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Новоселов, д. 6, кв. 71, совместно с Михеевой Т.И. и Михеевым Р.В. и распорядился приватизированной квартирой по своему усмотрению.  

  

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2006 г. в удовлетворении иска отказано.  

  

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2006 г. решение суда оставлено без изменения.  

  

Постановлением президиума Ленинградского областного суда от 26 января 2007 г. вынесенные судебные постановления были отменены и по делу вынесено новое решение, которым иск удовлетворен.  

  

В надзорной жалобе Михеев В.А. просит постановление президиума отменить, оставив решение суда первой инстанции и кассационное определение без изменения.  

  

Определением судьи Верховного Суда РФ Корчашкиной Т.Е. от 13 августа 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.  

  

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е. от 07 ноября 2007 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.  

  

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ее подлежащей удовлетворению.  

  

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.  

  

Президиумом областного суда при рассмотрении дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в следующем.  

  

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит супруга нанимателя, их детей и родителей. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.  

  

Как следует из материалов дела, Михеев В.А. с 18 июня 1998 г. постоянно зарегистрирован на спорной жилой площади в качестве члена семьи нанимателя (л.д.6).  

  

Таким образом, Михеев В.А. имел в соответствии с законом равные с нанимателем квартиры Михеевой B.C. права на жилое помещение. Одно из таких прав, как следует из ст. 69 ЖК РФ, — дать согласие на приватизацию жилого помещения или такого согласия не давать. Сама же приватизация жилого помещения возможна только при обязательном наличии согласия на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие Михеева В.А.  

  

Отменяя судебные постановления по делу и вынося новое решение об удовлетворении иска Михеевой B.C., суд надзорной инстанции сослался на то, что согласие Михеева В.А. на приватизацию квартиры не имеет правового значения, так как ранее им было реализовано право на приватизацию другого жилого помещения. Тем самым, поставив необходимость получения согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя на приватизацию жилого помещения в прямую зависимость от того, использовалось ими ранее право на бесплатную приватизацию жилого помещения или нет.  

  

С таким выводом суда надзорной инстанции согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном толковании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и применении ее без учета положений ст. 69 ЖК РФ.  

  

Норма, содержащаяся в статье 2 названного Закона, разрешает приватизацию жилого помещения с согласия всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, не предъявляя к ним каких-либо дополнительных требований, в частности — неучастие ранее в приватизации другого жилого помещения.  

  

В результате неправильного толкования и применения норм материального права судом надзорной инстанции Михеев В.А. может быть лишен целого ряда жилищных прав, имеющихся у него до приватизации спорной квартиры как у члена семьи нанимателя.  

  

При таких обстоятельствах, постановление суда надзорной инстанции которым удовлетворен иск Михеевой B.C. об обязании заключить с ней договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации, нельзя признать соответствующим закону.  

  

На основании изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит постановление президиума Ленинградского областного суда от 26 января 2007 г. подлежащим отмене, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2006 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2006 г. — оставлению в силе.  

  

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации  

  

  

  

определила :  

  

Постановление президиума Ленинградского областного суда от 26 января 2007 г. отменить, решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 23 августа 2006 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 октября 2006 г. оставить в силе.  

  

  

 



Почему то нигде не указана норма права, выводом из требований которой является данная публикация! И название статьи совсем не соответствует ее смыслу. 



Владислав Игоревич — речь идет о ст. 2 закона о приватизации жилищного фонда РФ от 1991г. 



Мне кажется речь идет о судебном прецеденте, а не о ст.2. Во 2 статье нет никакого упоминания о сохранении договора соц.найма для лиц не участвующих в приватизации. Так же об этом нет упоминания и в ст.31 ЖК РФ, и в ФЗ о введения в действие ЖК РФ. Однако такой вывод можно смело сделать из совокупности ст.ст. 31, 64 и 69 ЖК РФ. 



Считаю, что надзорная инстанция, учитывая ранее использование право приватизации посчитала- что нет необходимости дачи согласия на приватизацию как предусматривает ст. 2. Но ст. 2 не говорит о лицах которые ранее использовали право приватизации, указывая только «ДА или НЕТ»На что и указал ВС РФ.  

Однако на моей практике суд 1 инстанции по другому применил ст.2 при несогласии одного из лиц- «В интересах других обязать быть собственником».