у меня два вопроса: 1) на каких условиях оформляется договор пожизненной ренты, какие при этом налоги?

у меня два вопроса: 1) на каких условиях оформляется договор пожизненной ренты, какие при этом налоги? у меня дедушка хозяин 2-х комнат в коммуналке, там прописан он и отец, но отец не владелец, на него приватизирована другая квартира. стоит ли оформлять на отца пожизненную ренту (он единственный наследник), а дед уже очень старый. 2) если мы хотим продать 2 эти комнаты через договор дарения, что будет, если мы уже оформим договор на покупателя, а дедушка умрет?
 спасибо.

по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
 по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. 
 от договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается ограниченностью имущества, передаваемого плательщику ренты, - объектом такой передачи может быть лишь недвижимость, а также объемом рентных платежей. они должны обеспечивать содержание иждивенца (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за ним; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком и ритуальных услуг).
 вместе с тем следует иметь в виду, что имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 гк). в первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. к отношениям сторон, касающимся передачи и оплаты имущества, применяются правила о купле-продаже.
 для подавляющего числа случаев рентных отношений типично отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно, с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. при этом для регулирования порядка и условий передачи имущества должны применяться правила о договоре дарения, если иное не установлено гк и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 гк рф). 
 в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
 размер пожизненной ренты
 1. пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
 2. размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 гк (сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина: в возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, по договору пожизненного содержания и в других случаях - с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается, подлежит увеличению.
 получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. у плательщика пожизненной ренты такого права нет. основания инициативного требования выкупа ее получателем - существенные нарушения договора со стороны ее плательщика.
договор ренты подлежит нотариальному удостоверению (гос. пошлина в сумме 1,5 % от стоимости имущества), а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (расходы на гос. регистрацию).
как собственник полученной недвижимости, плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору. обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. если вы-официальный налогоплательщик, то сумма, выплачиваемая вами в счет выплаты ренты, вычитается из налогооблагаемой базы подоходного налога.
супруг (супруга) должен (а) присутствовать при заключении договора, т.к. в данном случае идет речь о распоряжении совместными доходами супругов.
при оформлении договора ренты вам потребуется собрать полный комплект документов, необходимый для отчуждения имущества. вам можно оформить завещание от деда на отца. это будет намного быстрее и проще.
если вы оформили эти 2 комнаты через договор дарения на покупателя (одаряемого), то покупатель становится собственником комнат с момента государственной регистрации договора дарения. в случае смерти вашего деда право собственности от покупателя никому не переходит. ваш дед будет выписан из комнат по свидетельству о смерти. 
<div align=right><i>ухов сергей петрович</i></div>