Как оформить право собственности на построенный дом с общей долевой собственностью на участок?
==============================================================================================

Здравствуйте.

На земельном участке в СНТ выделены 2 доли в м2. Был щитовой дом (1951г. ) на 2-х дольщиков. После приватизации земли получили свидетельства о праве собственности на землю. Свою половину дома на кадастровый учет каждый из 2-х дольщиков не ставили и право собственности не оформляли. Свою половину дома мы разобрали и, на своей доле участка, отступив 3,5 м построили новый 2-х этажный дом 50 м2 каждый этаж. Сейчас ставим на кадастровый учет, а в результате получим право на долевую собственность с соседями, которые ни копейки ни потратив, становятся дольщиками в доме построенном нами на своей доле земли.

Отказ СОСЕДКИ от доли в новом доме, построенном на нашей половине земельного участка, даст нам возможность оформить на себя право собственности на дом одновременно с постановкой дома на кадастровый учет. 

С уважением Анатолий.

Добрый день, Анатолий!

Советую Вам, перед регистрацией права собственности Вашего нового дома. Необходимо выделить в собственность свою долю земельного участка, чтобы уйти от права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. А затем в упрощенном порядке сможете зарегистрировать права собственности на жилой дом. Для этого необходимо разрешение на строительство жилого дома выданного администрацией района или города и технического плана.  



      Добрый вечер! Для решения Вашего вопроса необходимо обратиться не только к нормам современного, но и советского права:  
   В соответствии с Инструкцией  Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР от 25 декабря 1945 года  «О  порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФРС» предусматривалось, что вещные права на здания и сооружения отдельных граждан могут быть двух видов:  
* право личной собственности
* право застройки.

  
Постановлением Совета Министров СССР от 17 июня 1947 г. N 2060 был утвержден порядок наделения приусадебными участками, кредитования и строительства собственных жилых домов, от для работников совхозов Министерства совхозов СССР.  
Указанный нормативный акт предусматривал, что жилые дома закрепляются за гражданами на праве  собственности. Ст. 54 ГК РСФСР предусматривала, что немуниципализированные могут быть предметом частной собственности.  
         Ст. 61 ГК РСФСР  устанавливала, что:   
право собственности могло принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям («общая собственность»).   
         В соответствии со статьей 62 ГК РСФСР:   
владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно было  производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов.   
       Таким образом, следует считать, что созданный в 1951 году дом скорее всего был построен согласно Инструкции Народного комиссариата коммунального хозяйства РСФСР от 25 декабря 1945 года и указанному постановлению, то есть находился в общей собственности по долям (общей долевой собственности).  
     Исходя из ст. 5  Федерального Закона «О введении в действие Гражданского Кодекса РФ», часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие, то есть к новым правомочиям участников общей долевой собственности.  
Таким образом, имеет место, пусть и неоформленное согласно современным требованиям, но право долевой собственности на изначальное здание, дополнительно подтверждаемое приобретательной давностью (срок добросовестного владения более 15 лет).   
Таким образом, на Ваши правоотношения распространяется режим общей долевой собственности согласно п.2. ст. 244 ГК РФ:  
Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность.  
 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.   
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.  
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Так как порядок использования общего имущества не был установлен, достаточно выраженного согласия Ваших соседей (сособственников) на снос Вами части дома и строительства нового на Вашем земельном участке.   
Если Ваши соседи желают, чтобы построенный жилой дом был включен зарегистрирован как часть общей долевой собственности, они должны либо согласиться на увеличение Вашей доли  в общей долевой собственности согласно п.3. ст. 245 ГК РФ, либо уплатить Вам компенсацию  
Если указанного выше  согласия не было, то тогда увеличения доли в общем имуществе не произойдет (однако последняя и не уменьшится), но пользоваться этим объектом Ваши соседи все равно не смогут, единственное их правомочие – это преимущественная покупка, при условии, что на указанные изменения было разрешение на строительство, строительный проект и иная документация, предусмотренная ГрК РФ.  
В соответствии с п.2. ст. 253 ГК РФ, Вы вправе  требовать у сособственников  выдела своей доли из общего имущества, основываясь на том, что производили неотделимые улучшение своей доли имущества, находящейся у Вас в пользовании.  
В соответствии с п.3. ст. 252 ГК РФ:  
при недостижении согласия с сособственниками Вы вправе в  в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.  Таким образом, отказ Вашей соседки от своей доли в общем имуществе выразится в утверждении соглашения о выделении Вашей доли (включая дом) в натуре, либо указанные обстоятельства будут утверждены решением суда.   
При этом, суд, исходя из принципов разумности и добросовестности, может потребовать от Вас уплатить в пользу соседей небольшую компенсацию на укрепление их части дома (ведь когда Вы его сносили, внутренняя стена стала внешней и скорее всего потребовала от них затрат на её укрепление, противодействие гниению (учитывая, что дом из материалов ему поддающихся).