Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте?
=================================================================================

Как правильно посчитать кворум ОСС в МКД и что является голосом в этом контексте? (Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).

 Согласно п.3 ст.45 ЖК РФ ОСС в МКД имеет кворум, «если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме …, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». Из буквального толкования этой статьи следует, что для решения вопроса о наличии кворума собственников надо считать «по головам». 

 Теперь пример: общая площадь помещений в МКД составляет 100 кв. метров, в МКД всего 10 собственников, девяти собственникам принадлежат помещения по 1 кв. м, а одному собственнику – помещение 91 кв. метров.

 В ОСС приняло участие всего два собственника (видимо, это следует принять как два голоса), но этим двум собственникам принадлежит 92 кв. метров (т.е. 91 +1) из общей площади 100 кв. метров, учитываемой при голосовании по вынесенным на ОСС вопросам.

 Был ли кворум в этом собрании или результаты такого собрания следует считать ничтожными?

 Судебная практика вопросу наличия кворума противоречивая. Какие-то суды при подсчете кворума считают по головам, другие – по квадратным метрам.

 Также есть мнение, что кворум определятся по головам, а вот голосуют по конкретным вопросам уже квадратными метрами, т.е. разные голоса имеют разный вес, в зависимости от количества метров.

 Кто-нибудь может внести ясность по вопросу подсчета голосов для решения вопроса о наличии кворума? Естественно, что учитываются только ответы со ссылками на нормативные документы.

Здравствуйте, Андрей.  
 

Подсчёт для кворума должен идти не «по головам», а по площади. Дело в том, что:  
 

> Статья 48 ЖК РФ Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме  
>  
> 
> 3. **Количество голосов, которым обладает каждый собственник** помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, **пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме**.  
>  
> 
> 

То есть Жилищный кодекс РФ прямо указывает, что количество голосов = площадь имущества.  
 

И в указанной Вами п.3 ст.45 ЖК РФ речь идёт не о «головах», а о голосах, которыми эти «головы» обладают.  
 

> 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, **обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов** от общего числа голосов. 

А как было указано выше в ст. 48 ЖК РФ — голоса =площадь, а не «головы».  
 



> (Для невнимательных подчеркну, что речь не о голосовании по вынесенным на собрание вопросам, а именно о кворуме).Андрей  
>  
> 
> 

Т.е. другими словами, принцип един — и для подсчёта в целях голосования и для определения кворума. В счёт идут не «головы», а количество их голосов (площадей).  
 



Андрей, дело в том, что данное судебное дело к Вашему случаю отношение не имеет. И Ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ не применима к определению кворума в МКД.  

Ст. 181.2 — это общая норма для тех собраний, для которых специальным законодательством не предусмотрен иной порядок определения кворума. А для собраний собственников МКД как раз есть специальное законодательство — это Жилищный кодекс РФ, и конкретно п.3 ст.45, который говорит не о количестве участников, а о количестве голосов у них. 

И в том деле, о которым Вы писали как раз на это суд и указал, что там не МКД:  
 

> Так, в суде первой инстанции и в своей апелляционной жалобе истец указывает на нарушение при проведении собрания норм Жилищного кодекса РФ, ссылаясь на то, что подземный гараж является составной частью жилого дома и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а потому число голосов, учитываемое при расчете кворума, должно определяться исходя из общей площади многоквартирного жилого дома, а не из количества машино-мест.  
>  
> 
> В такой ситуации нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие порядок принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме к настоящей ситуации неприменимы, а собственники машино-мест в подземном гараже имеют право принимать решения относительно эксплуатации принадлежащего им имущества без учета мнения собственников квартир, расположенных в том же доме.  
>  
> 
> 



То есть суд в этом деле указал, что раз это не МКД, то применяется не Жилищный кодекс РФ, где для кворума главное площадь (количество голосов), а Гражданский кодекс РФ, где указано, что главное — количество участником.  
 



И я на самом деле не встречал в судебной практике решения, где суд бы считал кворум ОСС в МКД исходя из «голов», а не площадей. Это прямое противоречие Жилищному кодексу РФ.  
 



Собрание собственников МКД в любом случае будет считаться от площади, а не «голов». Тот факт, что есть ещё и паркинг будет влиять лишь на то будет ли учитываться площадь паркинга или нет.  
 

Полагаю, тут следует рассуждать как и суд в указанном деле:  если паркинг не является общим имуществом собственников МКД — то голосование по паркинг идёт отдельно от ОСС МКД.  
 

> Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что машино-места, расположенные в подземном гараже, принадлежат на праве собственности как собственникам жилых помещений дома по адресу: ***, так и лицам, не являющимся собственниками жилых помещений именно данного дома.  
>  Таким образом, машино-места в подземном гараже общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не являются, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат конкретным собственникам; помещение гаража не является техническим подвалом и не предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. В состав помещений, обслуживаемых организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, помещение гаража не входит.  
>  Напротив, машино-места учтены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как индивидуальные объекты недвижимого имущества, а, соответственно, под понятие общего имущества не подпадают.



МКД — отдельно, паркинг — отдельно.   
 

В МКД — подсчёт по ЖК РФ по голосам (площадям), в паркинге — по ГК РФ — по кол-ву участников.  
 



Вот как пример, обратная ситуация. Собственники машиномест в паркинге под домом провели собрание, его пытались оспорить, ссылаясь на то, что в собрании должны были участвовать и жильцы МКД. Но суд указал, что паркинг не является общим имуществом МКД, и соответственно у собственников машиномест своё собрание. 

> **Решение от 16 декабря 2014 года** 
> 
>   
>  **По делу № 2-726/2014  
>  Принято Лыткаринским городским судом (Московская область)** 
> 
> Доводы стороны истца о том, что паркинг является общим имуществом многоквартирного дома и в голосовании должны были принимать участие все владельцы и собственники жилых и нежилых помещений суд находит необоснованными.  
>  
> 
> …  
>  
> 
> Учитывая, что спорный паркинг расположен под многоквартирным жилым домом, не предназначен для обслуживания других помещений в указанном доме, каких-либо доказательств нахождения в указанном паркинге инженерных коммуникаций, обслуживающих помещения спорного дома — суду не представлено и на наличие таких доказательств ответчик не ссылался, учитывая, что паркинг на 83 машиноместа находится в долевой собственности конкретных лиц, как являющихся собственниками помещений в данном доме, так и не имеющих каких-либо помещений на праве собственности в указанном доме, то, соответственно, данный паркинг не относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем собственники помещений указанного жилого дома, в отсутствие согласия всех собственников паркинга, не участвующих в указанном общем собрании собственников помещений, не могли принимать решения по вопросу пользования данным имуществом другими лицами, не являющимися собственниками паркинга и определять размер оплаты по содержанию паркинга.  
>  
> 
> 

Поэтому да, теоретически оспорить его можно. Но практически -  нужно иметь в виду срок исковой давности. А решение старое — 2014 г.  
 

С другой же стороны — отсутствие кворума — это основание не просто для оспоримости, а для ничтожности решения. То есть даже не нужно обращаться в суд — оно ничтожно и без признания его таковым судом.  
 

> **Статья 181.5 ГК РФ Ничтожность решения собрания** 
> 
> Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:2) принято при отсутствии необходимого кворума;  
>  
> 
> 

> **Статья 181.3. Недействительность решения собрания** 
> 
>   
>  1. Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или **независимо от такого признания (ничтожное решение).** 
> 
>