Правомерность действий владельца долевой собственности объекта незавершённого строительства
===========================================================================================

Я владею долей 2/5 объекта незавершённого строительства (ИЖС), другой собственник, владеющей 3/5 того же объекта, без моего ведома, в моё отсутствие, переводит и регистрирует указанный объект как жилой дом, и продаёт. Насколько правомерны его действия? Что в этом случае необходимо предпринять?

Здравствуйте!

Вам остается требовать перевода прав покупателя по сделке на себя

> Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности  
> 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.  
> **2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.**

ст. 250

> 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности **имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.**

и признавать ее недействительной в части продажи Вашей доли



Здравствуйте, Сергей!

Действия владельца долевой собственности не правомерны и договор купли-продажи можно оспорить в судебном порядке, поскольку в соответствии со ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности, каковым являетесь Вы, имеет право преимущественной покупки доли в случае ее продажи на прочих равных условиях. Он обязан был Вас письменно уведомить о своем намерении продать свою долю с указанием цены продажи. Если бы Вы отказались или промолчали, он мог бы тогда продать третьим лицам по цене не ниже предложенной Вам.



Каким образом при наличии двух собственников незавершенки зарегистрировался жилой дом? Если Вы участник долевой собственности, любые действия без Вашего участия невозможны, а если совершены, то в нарушение закона. Недостаточно информации, если можно, выложите документы.



Перспектив по обратному переводу не вижу. Поскольку незавершенка была зарегистрирована, значит было разрешение на строительство, объект самовольным строительством не являлся и не является. Есть заключение строительной экспертизы, подтверждающее соответствие объекта строительным нормам и его безопасность для жизни и здоровья граждан и.т.д. При таких обстоятельствах, даже в порядке самоконтроля местная администрация к Вашему объекту не привяжется. Такой практики, чтобы собственник доли в жилье требовал признания его нежильем, мне не попадалось, только относительно ветхого/аварийного. К тому же, с точки зрения ст. 53 ЖК РФ, инициированный Вами обратный перевод в незавершенку (если такое случится) может быть расценен, как намеренное ухудшение жилищных условий. 



Сергей, проясните, пожалуйста, на основании чего доля в праве зарегистрирована на Ваше имя? И каким образом при регистрации объекта, уже как жилого дома, обошлись без Вашего участия. В свете того, что Вы по вопросу уже пояснили, Вас не интересует законность либо незаконность передачи 3/5 третьим лицам, интерес в том, чтобы не распоряжаться сейчас своими долями в жилье. Как без Вас были зарегистрированы 2/5? 



Сергей, убедительная просьба: иск, по которому Вас привлекают в качестве третьего лица, обезличьте и выложите, м.б. здесь решение интересующего Вас вопроса. Если Вы имеете выписку из ЕГРП, что там указано в качестве документов- оснований регистрации Ваших 2/5? 



> переводит и регистрирует указанный объект как жилой дом, и продаёт. Насколько правомерны его действия? Что в этом случае необходимо предпринять?  
> Сергей

Добрый день, Сергей.  

> и 3/5 доли уже у других людей.  
> Сергей  
> 

А ваша доля осталась?



> Да моя доля осталась, но уже как объект жилого дома, мне производить действия с жилыми помещениями нежелательно, к тому же жилым объект можно назвать с большим трудом. Имеется строительная экспертиза.  
> Сергей

Вы можете потребовать перевода доли 3/5 (проданных) на вас по цене реализации (п.3 ст.250 ГК РФ).  

Что касается перевода в обратно в незавершенное строительство, особых перспектив я не вижу. В праве объект незавершенного сторительства отличается от объекта завершенного только разрешением на ввод в эксплуатацию. Т.е. говорить о каком распоряжении с нарушением закона на данном этапе я бы не стал.

Вы конечно можете обжаловать введение в эксплуатацию, но смысл?

Может лучше напишите причину почему вам доля в жилом помещении невыгодна и мы поможем в данном случае.



> Ст 53 Жилищного кодекса  
> Сергей  
> 

В настоящее время сложилась противоречивая судебная практика по возможности оспорить разрешение о вводе в эксплуатацию.

Арбитражные суды иногда придерживаются позиции о том, что разрешения на строительство, на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию могут быть отменены органами местного самоуправления в порядке самоконтроля, поэтому при предъявлении в суд таких требований они не рассматриваются по существу, производство по делу прекращается (Постановления ФАС ЗСО от 09.03.2011 по делу № А70-4406/2010, от 01.11.2010 по делу № А70-4193/2010).

Часть судов, рассматривают указанные заявления по существу (Постановления ФАС МО от 27.02.2013 по делу № А41-5549/11, ФАС СКО от 07.11.2011 по делу № А53-733/2011, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2012 по делу № 11-31105/12), но, как правило, в удовлетворении отказывают.

Т.е. шансов возврата в незавершенное строительство, к сожалению, мало.