впервые собираюсь приобрести недвижимость (возможно, комнату в коммунальной квартире).

впервые собираюсь приобрести недвижимость (возможно, комнату в коммунальной квартире). на какие обстоятельства я должна обратить внимание, чтобы предполагаемая сделка была "законно чистой"?
как оградить себя от договоров купли-продажи, которые в последствие признаются "не действительными"? 
если собственность была приобретена по наследству, то в течение какого времени могут "вдруг" объявиться новые претенденты на наследство?
 что я могу проверить сама?
 собираюсь эту сделку совершить через агентство недвижимости. 
 будет ли нести ответственность агентство в случае возникших проблем? 
 тогда на какой пункт при подписании договора с агентством следует обратить внимание? и обычно в течение какого времени агентство несет ответственность за "чистоту сделки"?
а также, каков процент от стоимости недвижимости составляет залог (за комнату среднего типа)?
 заранее благодарна, 
 элеонора.

здравствуйте! 
 если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. но, как показывает практика работы на рынке жилья, такое случается крайне редко.
 в первую очередь, удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. только там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. проверка в регистрирующем органе - необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.
 убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. ведь достаточно вклеить в паспорт истинного продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли - продажи и продать квартиру. при этом никто ничего не заподозрит. для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.
 следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (рэу, дэз, жск и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию. в паспортном столе по выписке из домовой книги (документ, показывающий, кто в данной квартире живет, откуда прибыл и куда выбыл) можно узнать количество жильцов на конкретной жилплощади. на основании этого вы можете сделать вывод о количестве лиц, не обладающих правом собственности. бывают случаи, когда после покупки жилья оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.
 по выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. в том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу. если такая справка имеется на руках у продавца, необходимо ее проверить в указанных органах. на практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. например, в одном из случаев специалисту достаточно было одного звонка в органы опеки и попечительства, чтобы узнать, что за таким-то номером действительно выдавалось разрешение на продажу квартиры, но оно касалось совсем другой жилплощади и продавца. также в паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах, за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.). при проверке в паспортном столе нельзя довольствоваться просмотром только выписки из домовой книги, так как она, как правило, дает информацию лишь о том, кто в настоящий момент проживает на данной жилплощади или выписался из нее в последнее время. необходимо просмотреть саму домовую книгу данного дома, где есть информация о всех когда-либо проживавших в данной квартире. это стоит сделать по многим причинам. одна из них заключается в следующем. в соответствии с постановлением конституционного суда рф от 23 июня 1995г. за № 8-п признаны не соответствующими конституции рф положения ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 жилищного кодекса рсфср, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. информацию о временно отсутствующих гражданах можно почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения о всех проживающих на данной площади и месте их выбытия. в том случае, если обнаруживается, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в связи с лишением свободы, отказываться от покупки такой квартиры необязательно. сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным. и только после этого принимать решение. вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. тогда следует получить от него доверенность на продажу, которая может быть удостоверена начальником колонии. в организации по управлению домом иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько нижних квартир и на нем сейчас "висит" штраф в крупном размере. или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились более года и т.д. и т.п. специалисты знают, что для спокойствия покупателя необходимо проверить, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом (пнд) и наркологическом диспансерах (нд). как показывает практика, иски о расторжении договора купли - продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. причин тому может быть несколько, но главная - то, что продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчет в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. такая справка вкупе с четом в пнд или нд является веским доказательством его правоты. в результате возникает большая вероятность того, что сделка купли - продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 гк рф). ссылка на то, что в договоре указано, что нотариусом дееспособность сторон проверена, не признается веским аргументом. ведь нотариус - не врач. истинное состояние сторон может установить только медицинский работник. выясните дееспособность продавца. сведения о признании гражданина недееспособным или ограничении в дееспособности можно получить в суде и органах опеки и попечительства. если вы все-таки хотите купить квартиру, собственником которой является гражданин, состоящий на учете в пнд или нд, то можно порекомендовать следующее. за несколько дней до проведения сделки купли - продажи получите справку из лечебного учреждения, в котором продавец состоит на учете, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). а в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает себе отчет в собственных действиях. таким способом вы значительно уменьшаете возможность расторжения договора купли - продажи квартиры по указанному основанию. следующим этапом проверки квартиры следует признать общение с соседями вашей потенциальной будущей собственности. на первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. в действительности же нередко, пообщавшись с соседями квартиры, покупатель может отказаться от покупки данной жилплощади. причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими, но от этого не в меньшей мере способными повлиять на дальнейшую судьбу квартиры. например, вы решили купить квартиру, которая в два раза дешевле, чем аналогичные в данном районе, а деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. вас это не смутило и вы купили квартиру. казалось бы, в этом нет ничего опасного для покупателя. но, к сожалению, это не всегда так. может произойти следующее: продавец, продав квартиру, уезжает за границу на лечение. выздоровев, он приезжает обратно и подает иск о расторжении договора купли - продажи. следует отметить, что такой иск имеет под собой вполне законные основания - ст. 179 гк рф. в ней говорится о недействительности сделки, совершенной в том числе в результате стечения тяжелых обстоятельств. для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение лица, совершающего сделку, втяжелых обстоятельствах и совершение сделки на крайне невыгодных условиях. эти факты обязательно должны быть вза