В Татарстане запускают халяльную ипотеку в сфере ИЖС

«Халяльная ипотека привлекательна не только для мусульман»

Свыше 140 млрд рублей заняли в банках россияне в минувшем году, чтобы заняться индивидуальным жилищным строительством. Сегодня около 90% сделок в сфере ИЖС происходит с привлечением банков и около 80% ипотечных кредитов оформлено по государственным льготным программам.

Таким образом, интерес к ипотеке на ИЖС достаточно высокий. Однако в общем объеме жилищных кредитов на этот сегмент недвижимости приходится лишь 5%, отметил татарстанский предприниматель, владелец СК «Ханский дом» Ильяс Гимадов. Застройщик совместно с несколькими компаниями выступил инициатором проекта халяльной ипотеки для ИЖС:

— Рынок недвижимости тормозит в том числе отсутствие льготных программ на вторичное жилье. Нашим клиентам, допустим, надо продать квартиру, но они не могут, потому что всем выгодно покупать в ипотеку первичку. Вторичное жилье стоит — и эта цепочка не работает. В связи с этим мы совместно с семью другими такими же компаниями работаем над проектом альтернативной ипотеки, точнее, рассрочки, которая является неким аналогом халяльного (исламского) кредитования. Когда-то по этой системе работали компании-застройщики многоквартирного жилья. Мы же предлагаем свой вариант для ИЖС. Покупатель сможет оплатить 50 процентов от стоимости дома. Остальные 50% — в рассрочку на 5—8 лет. Рассрочка беспроцентная, однако платеж будет зависеть от стоимости квадратного метра на рынке, то есть ежеквартально независимая оценка будет проводить мониторинг цен по ИЖС и устанавливать рыночную цену за квадратный метр объекта, — рассказал Гимадов.

«Работаем над проектом альтернативной ипотеки — аналога исламского кредитования для ИЖС», — рассказал Гимадов.

Инициаторы проекта планируют презентовать халяльную (мусульманскую) ипотеку в сфере ИЖС на форуме KazanSummit в мае этого года.

— Уверены, что это интересное предложение для рынка в целом. Тем более на фоне повышения ставок на ипотеку. Мы называем этот продукт аналогом исламской ипотеки, но он подходит не только мусульманам, но и любому покупателю, любого вероисповедания. Сейчас идет регистрация финансового продукта в Минюсте, — добавил предприниматель.

Специалисты финансового рынка пока осторожно высказываются о перспективах проекта. Экономист, генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром» Павел Самиев считает, что сейчас сложно оценить будущее халяльной ипотеки, так как непонятен принцип верификации:

— Этот момент не проработан законодательно и регулятивно. В связи с этим дальше могут быть сложности с ее реализацией. Определенный спрос на этот банковский продукт есть, особенно в некоторых регионах России. Но надо понимать, что он находится в зоне неопределенности из-за того, что нет законодательных нормативов. Сейчас очень сложно оценить перспективы и тем более масштабы и объемы в деньгах.

Инициаторы проекта планируют презентовать исламскую ипотеку в сфере ИЖС на форуме KazanSummit в мае этого года.

Госдума готовится принять закон о проведении двухлетнего эксперимента по внедрению исламского банкинга в Дагестане, Чечне, Башкортостане и Татарстане (принят в первом чтении). Участники нового правового режима смогут предоставлять займы юрлицам и физлицам без взимания процентов, финансировать клиентов путем заключения договоров купли-продажи (в том числе недвижимости) с условием о рассрочке. В регионах-участниках эксперимента предполагается освободить ряд операций Организации партнерского финансирования от налога на добавленную стоимость и прибыль.

В Татарстане еще летом 2021 года в рамках KazanSummit был представлен новый исламский ипотечный продукт:

— На протяжении двух лет мы реализуем «Исламскую ипотеку» на приобретение жилых домов и земельных участков по нормам шариата. Фиксируем спрос на данную программу среди россиян, что подтверждается результатами маркетинговых исследований, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе Ак Барс Банка. — Понимая актуальность направления, стараемся поддерживать и расширять географию продаж «Исламской ипотеки» в крупных городах России. Надеемся, что те изменения, которые происходят в законодательстве, сделают исламские финансы более доступными и востребованными для клиентов.

— Разработан принцип партнерского (исламского) финансирования. Законопроект достаточно проработан и будет тестироваться в ряде регионов. Но это немножко другая история, потому что в этом случае предполагается финансирование коммерческих проектов компаний. Это не исламское кредитование физических лиц. Посмотрим, как все получится на практике. Мне кажется, еще рано делать выводы, надо понаблюдать, как будет развиваться проект по партнерскому финансированию юридических лиц, предпринимателей, а дальше уже посмотреть, как это может быть ретранслировано в сферу кредитования физических лиц. Здесь все несколько сложнее. Что-то должно обеспечивать маржу банку, который будет заниматься этим кредитованием. Как это правильно организовать и правильно отрегулировать, мне пока непонятно. Я пока еще не видел четких проектов на эту тему, — отметил Павел Самиев. «Почему мы видим паузу в продвижении мусульманских финансов в России».

Начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий отметил, что в России, по разным оценкам, от 15 до 25 миллионов мусульман, поэтому большой потенциал развития исламской ипотеки в России не вызывает сомнения:

— С одной стороны, есть очень много мусульман. С другой стороны, существующие в России виды кредита, в том числе и ипотека, явно противоречат исламу, который запрещает процент. Важной задачей сейчас является приведение финансовых инструментов, предлагаемых мусульманам, в соответствие с законами шариата, по крайней мере на территориях с существенной долей мусульманского населения, в том числе в Татарстане. Идея мусульманских финансов не нова. Она периодически то возникала, то исчезала и в России, но все как-то «руки не доходили» до ее осуществления. Наконец, сразу после начала СВО, в условиях резко выросшего санкционного давления и, как следствие, «разворота на Восток», идея мусульманского банкинга стала как никогда актуальной. По инициативе Рамзана Кадырова была возрождена идея мусульманских финансов, в том числе и мусульманской ипотеки. По всей видимости, этот продукт будет востребованным со стороны приверженцев ислама. Но для этого требуются весьма существенные изменения в законодательстве. Между тем, в Думе нет законодателей, которые имеют опыт работы с законами шариата применительно к финансам. Это очень специфическая сфера, поэтому «стыковка» российского законодательства с требованиями шариата в части мусульманских финансов потребует немало времени.

Перспективы у проекта исламской ипотеки в ИЖС неплохие, но требуют серьезных изменений в законодательстве, считает эксперт.

Максим Осадчий считает, что такой инструмент помог бы увеличить количество ипотечных кредитов в регионах с мусульманским населением:

— Возьмем, например, Чечню. Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физлицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, в целом по России в декабре 2022 года достигло 57 тысяч. Из них в Чечне — всего 46 кредитов! Программа халяльного кредитования в первую очередь направлена на «мусульманские» регионы и поэтому я жду активности в этом направлении, в первую очередь со стороны региональных банков. Но есть и проблема: в Чечне нет ни одного банка, зарегистрированного в этой республике.

— Почему мы видим паузу в продвижении мусульманских финансов в России? Видимо, есть дела поважнее, ведь «разворот» на мусульманский Восток не является критически значимым для России. Наш основной партнер теперь Китай, — отметил собеседник издания. «Все предприниматели ждут этого».

Президент Ассоциации предпринимателей-мусульман России Айдар Шагимарданов подтверждает, что спрос на исламское кредитование достаточно высокий:

— Перспективы громадные. Мусульманского населения становится все больше и больше в стране и в мире, поэтому исламские финансовые продукты, в том числе халяльная ипотека, востребованы сегодня, а завтра они будут востребованы в разы больше. Чтобы все эти разговоры перешли в дело, необходимо, чтобы государство внесло изменения в закон о банковской деятельности. Тогда у нас смогут открываться мусульманские банки, и в таком случае вообще не будет никаких проблем с халяльной ипотекой — мусульманские банки будут конкурировать на одном уровне с немусульманскими.

По его словам, работа в этом направлении ведется давно. Много раз вопрос обсуждался в Госдуме.

— Но пока воз и ныне там. Мы не наблюдаем серьезных изменений в части законодательных нормативов. В Татарстане есть несколько финансовых организаций и строительных компаний, которые внедряют у себя халяльные финансовые продукты. Сейчас Ассоциация ИЖС активно продвигает тему исламской ипотеки. Никто не мешает ни одной строительной компании делать халяльную рассрочку. Это зависит от желания самой строительной компании. Однозначно на такой продукт будет колоссальный спрос. Он есть уже сейчас. В этом году Сбербанк планирует открыть исламское кредитование. Мы в ежедневном режиме обсуждаем это с ними и ждем, что в ближайшие несколько месяцев такая возможность появится. Все предприниматели ждут этого, — отметил Шагимарданов. «Нужна политическая воля».

Александр Разуваев, директор аналитического департамента «Альпари», считает, что исламское финансирование заработает с началом пилотного проекта исламских финансов:

— Учитывая, что Россия сейчас в значительной части отрезана от внешнего финансирования, исламские финансисты находятся в более выгодном положении. Западные санкции им не указ. Я не исключаю, что в Россию придут банки в том числе из Турции, Азербайджана, с Ближнего Востока, которые начнут внедрять исламское финансирование более активно, но при главном условии — наличия законодательной базы.

Другое дело, по его словам, чтобы продвинуть продукт по всей России, придется договариваться с кем-то из крупных розничных банков, «но почему бы и нет, вполне можно договориться».

— В противном случае это останется только региональной историей. Не думаю, что здесь главное — какой-то религиозный момент, просто это еще один финансовый продукт. Надо понимать, что с одной стороны халяльная ипотека является беспроцентной, но при этом цена жилья становится выше. Процент включен в стоимость жилья. Люди будут пользоваться им, если это окажется выгоднее. Надеюсь, будут приняты соответствующие законодательные нормативы. В 2016 году на KazanSammit выступал какой-то чиновник из ЦБР, который говорил, что работа ведется. Но за это время мало что сделано. Здесь нужна политическая воля, — подчеркнул Разуваев.

Эксперт рассказал, что сейчас предприниматели из Баку рассматривают возможность создания финансовой компании в Москве, которая будет заниматься прежде всего исламскими финансами и привлечением денег из исламских стран.