Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении ст. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно ст. 250 ГК РФ и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита. В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.Фабула дела Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш.  уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.Позиция истцаИстец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли, которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.Исковое заявление было подано только в декабре месяце.До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли, довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 ст. 250 ГК РФ и понять какой иск защищает в данном случае право.Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.Позиция ответчикаПервое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 ст. 250 ГК РФ предусматривает:
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъясненияПо смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.Черным по белому в ст. 250 ГК РФ говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.Хочу сказать, что если бы в исковом заявлении истец не говорил про это, то нам бы пришлось представлять доказательства о том, что истец должен был узнать о нарушении своих прав в июне. Отдельное спасибо тем, кто так составил иск. Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце. И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет. А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.Опять же, спасибо им за это.Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления. Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли. Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.Они не учли разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в которых говорится следующее:При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.Представители истца пояснили суду первой инстанции, что они спросили в канцелярии суда, как им внести необходимую сумму, а их не проконсультировали. Этим они оправдали то, что истец не смог внести денег на счет. У меня в данном случае не было никаких сомнений в том, что в удовлетворении исковых требований будет отказано, что и произошло. Но каково было мое удивление, когда я прочел апелляционную жалобу истца. В ней истец писал, что суд не разъяснил ему права на заявление ходатайства о восстановлении сроков исковой давности, а также не разъяснил, порядок внесения денег на счет Судебного департамента.И все это при том, что у истца было 2 представителя, а судебные заседания неоднократно откладывались, и истцу предлагалось представить доказательства соблюдения вышеназванных разъяснений Пленума ВС РФ. Иначе говоря, по мнению составителей апелляционной жалобы, суд должен консультировать истца в ходе судебных заседаний.В апелляцию я составил лишь краткие возражения и не участвовал в ней. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений, а другого варианта при такой работе в суде первой инстанции и быть не могло.Таким образом, мне повезло с представителями истца, которые предприняли все усилия, чтобы в удовлетворении исковых требований было отказано.

Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю с успешным завершением дела. Представители, действительно, Вам помогли, как только могли. Отличный пример гражданам, что к выбору юриста нужно подходить вдумчиво. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, с одной стороны, хорошо, когда твои оппоненты таковы, но каково гражданину? Я представляю, если так работают врачи, то страшно к ним обращаться. А врачи также бывают такими. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, прочитал, осмыслил, поржал :D А ведь представители Истца фееричные… бы. Удивил суд, отписал решение достаточно кропотливо, хотя и не зачем было уже после того, как был установлен пропуск срока исковой давности, хватило бы и этого для прекращения дела. Спасибо за публикацию, хорошая практика! 



Уважаемый Иван Викторович, именно фееричные…. Когда я прочел иск очень удивился, что уже в иске истец полностью обезнадежил свои требования. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, договор купли-продажи доли в доме был нотариально удостоверен? 



Уважаемый Андрей Владимирович, да был удостоверен. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, а уведомление о намерении продать долю посылал нотариус или сторона сделки? 



Уважаемый Андрей Владимирович, нотариус. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, тогда вообще все очень странно… 



Уважаемый Станислав Всеволодович, поздравляю Вас с заслуженной победой! А представители истца действительно удивили:  

Ответчик А. иск не признал, счел, что истцом пропущен срок для   

обращения в суд, пояснил, что информацию о продаже <данные   

изъяты> долей в праве на дом получил на Интернет-сайте, позвонив по   

указанному на сайте телефону, встретился с представителем   

собственников <данные изъяты> долей – С., осмотрел дом, после чего была   

оформлена сделка. После получения документов о регистрации права   

собственности в ДД.ММ.ГГГГ. приехал в дом, в тот же день вместе с женой   

и сыном туда приехал и истец. Он показал истцу документы о праве   

собственности, с которыми истец ознакомился, а также передал истцу   

комплект ключей, обменялся номерами телефонов с сыном истца.   

Впоследствии они встречались с истцом по месту его работы на предмет   

обсуждения вопроса о продаже принадлежащей истцу <данные   

изъяты> доли, однако не достигли соглашения о стоимости доли,   

намеревались обратиться к землеустроителям для выяснения вопроса о   

порядке межевания земельного участка, примерно через неделю после этого   

истец заявил, что продавать долю пока не намеренО чем думали непонятно....  

А что с судебными расходами? Две инстанции все таки прошли? С уважением Лукьянов Д.Н 



Уважаемый Дмитрий Николаевич, судебные расходы взыскали. В апелляции я не участвовал. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, похоже представители истца даже и не думали о сроке исковой давности, когда составляли исковое заявление, да и в процессе судебного разбирательства тоже.   

  

Видимо, теперь придется истцу продавать свою долю по ещё меньшей цене, чем оговаривалась в самом начале.:) 



Уважаемая Алёна Александровна, они не поняли о сроках исковой давности даже, когда я просил его применить. Они считали, что он начал течь с момента получения выписки из реестра. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за публикацию.   

Действительно, представители истца Вам очень помогли.  

Моя коллега говорит в таких случаях: «Такие люди нам позарез нужны».  :D 



Уважаемая Алла Владимировна, да, такие люди нам нужны. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, отличная публикация, прочитал с большим интересом, спасибо!  
[↓ Читать полностью ↓](#comment-565496)  

  

Вспомнился анекдот (ещё и в тему Вашему комментарию о врачах):  

  

Врач сказал: «Фима, хорошая новость — это то, что я могу избавить тебя от твоих головных болей. Плохая новость — это то, что для этого потребуется кастрация. У тебя очень редкое состояние, из-за которого твои яйца давят на нижний отдел позвоночника, и это давление вызывает у тебя жуткую головную боль. Единственный способ снизить это давление — удаление яиц».  

Фима был в отчаянии. Ему даже жить расхотелось. Но выбора не было, и он согласился пойти под нож...  

Когда он вышел из больницы, впервые за 20 лет его не терзала головная боль, но его не покидало сожаление об утраченной части самого себя. Но потом он решил, что нужно начать новую жизнь. Он увидел магазин мужской одежды и подумал: «А не купить ли мне новый костюм?»  

Он вошёл в магазин и сказал продавцу: «Мне нужен костюм».   

Пожилой продавец смерил его быстрым взглядом и сказал: «Так… Рост 174».  

Фима рассмеялся: «Верно, откуда вы знаете?» — «60 лет в бизнесе!»  

Фима примерил костюм, — он был впору...  

Пока Фима любовался собой в зеркале, продавец спросил: «Как насчёт новой рубашки?»  

Фима подумал и согласился...  

Продавец взглянул на Фиму и сказал: «Так. 34 рукав и 16 с половиной шея».  

И вновь Фима удивился: «Верно, откуда вы знаете?» — «60 лет в бизнесе!»  

Фима примерил рубашку, и она сидела великолепно!  

Когда Фима поправлял перед зеркалом воротничок, продавец спросил: «Может быть, вам нужны новые ботинки?»  

Фима понравилась эта мысль, — продавец взглянул на Фиму и сказал: «Так… 9−½ E».  

Фима был потрясён: «Верно, откуда вы знаете?» — «60 лет в бизнесе!»  

Фима примерил ботинки, и они ему подошли.  

Фима прошёлся по магазину, и продавец спросил: «А нижнее бельё?»  

Фима подумал и согласился...  

Продавец сделал шаг назад, смерил взглядомз талию Фимы и сказал: «Так… Размер 36».  

Фима расхохотался: «Ха-ха! Вот я вас и поймал! Я с восемнадцати лет ношу 34-й!»  

Продавец покачал головой: «Вы не можете носить 34-й. 34-й размер нижнего белья придавит ваши яйца к нижнему отдела позвоночника, и у вас будет жуткая головная боль»  

  

Работайте с профессионалами! Это сэкономит ваше время, силы и возможно яйца :) 



Уважаемый Антон Олегович, (rofl) анекдот в тему. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, да уж, чего только не бывает. Причем, в суде были все возможности представителям для «правки» на ходу! Но не судьба видно, не судьба.  

Нечто подобное я видел только однажды, когда по трудовому спору мне противостояли две адвокатессы в очень преклонном возрасти. Стопками представляли они доказательства по делу и стопками суд их по моим ходатайствам отсылал в корзину. То, простые копии, то копии без печатей, то копии без подписей, то копии без подписей и печатей и т. д.   

Не столь страшны ошибки в работе, как игнорирование возможности их исправить.   

Вас поздравляю! (handshake) 



Уважаемый Евгений Алексеевич, согласен, что можно было хотя бы попытаться что-то сделать, но я думаю, что просто отсутствие знаний не дало противоположной стороне понять, в какую сторону двигаться.