«Это раздуваемый пузырь»: в Татарстане самые большие наценки застройщиков на квартиры

Татарстан возглавил рейтинг регионов по наценке на жилье

Союз инженеров-сметчиков пришел к выводу, что в Татарстане наибольшая наценка на новое жилье в России. По данным за апрель, в республике новостройки продавались по цене 165 тыс. рублей за квадратный метр, в то время как полная стоимость строительства составляла 82 тыс. рублей за квадратный метр, то есть вдвое дороже.

Меньшие аппетиты у застройщиков Санкт-Петербурга, где наценка составляет 72% при стоимости строительства одного квадратного метра в 128 тыс. рублей, а продажи — 220 тыс. рублей. И даже в Москве, где маржа составляет около 65%, возводится жилье по 138 тыс. рублей за квадратный метр, а реализуется за 228,5 тыс. рублей.

В среднем по стране компании-девелоперы продают новостройки с выгодой в 5%. Стоимость строительства одного квадратного метра в России составляет 71,6 тыс. рублей, продается жилье по цене 75,2 тыс. рублей за «квадрат».

Союз публикует справки каждый месяц. Интересно, что по сравнению с апрелем прошлого года стоимость строительства в Татарстане выросла на 8%, а продажи — аж на 22%. Если в прошлом году наценка составляла 79%, то в этом году застройщики смело набрасывали 101% к стоимости строительства.

Данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) подтверждают выводы аналитиков союза: средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилья в Татарстане в марте составляла 65,1 тыс. рублей. Продавалось жилье по 132,1 тыс. рублей за «квадрат», то есть вдвое дороже.

«Не хотите ли снизить цены?»

«Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко, чтобы продавалось? Возможности такие есть на разных территориях», — заявил на прошлой неделе глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.

Так он отреагировал на месседж Президента России Владимира Путина на совещании по экономическим вопросам. Он обратил внимание на затоваривание рынка жилья.

«В прошлом году наши строители вышли на рекордные объемы ввода жилья. Однако видно, что на рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению “стройки”», — отметил глава государства.

Путин считает, что нужно поддержать спрос на жилье и обеспечить долгосрочное развитие строительного сектора.

Ситуация в Татарстане наглядно все это демонстрирует: нераспроданными остаются почти 60% квартир в строящихся домах. Это вдвое больше, чем годом ранее.

Большую часть проектов застройщики начинали, когда спрос и цены на новостройки выросли до рекордного уровня благодаря льготной программе ипотеки. Однако с марта-апреля прошлого года ситуация изменилась: после начала спецоперации и введения санкций татарстанцы стали покупать квартиры осторожнее.

Тем не менее квартиры не стали выставляться на продажу дешевле.

«Готов взять эту компанию в подрядчики: пусть построит мне за такие деньги дом»

Насколько выводы Союза инженеров-сметчиков близки к истине, «Татар-информ» спросил у самих застройщиков и риелторов.

Генеральный директор «Жилищной строительной компании» Эмиль Хуснутдинов:

— Во-первых, непонятно, что Союз инженеров-сметчиков считает строительной себестоимостью: что включают в себя эти 82 тыс. рублей. Есть строительство подводящих сетей, благоустройство, стоимость земли, стоимость кредитов, которые нужно платить — строительное финансирование не бесплатное. Если все это посчитать, к 80 тысячам рублей придется добавлять и добавлять.

Кроме того, еще непонятно, насколько правдива сама эта цифра. Особенно сейчас, когда стоимость стройматериалов непрерывно растет. К примеру, арматура снова на 30% подскочила в цене. А кроме всего прочего, есть услуги генподрядчика, заказчика и так далее. Все это тоже закладывается в стоимость.

Конечно, в бизнесе существует понятие рентабельности. Но такого, чтобы квадратный метр стоил 80 тысяч, а мы его продавали за 160, нет. Если бы у строителей в Татарстане была такая маржа, я бы просто, наверное, уже где-то курил бамбук. На самом деле, эта цифра гораздо меньше.

Генеральный директор СК «Бриз» Андрей Беляков:

— У Союза инженеров-сметчиков в стоимость строительства, похоже, включена только стоимость самого здания. Он не учел ни технологическое подключение, ни стоимость земельного участка. Кроме того, я бы посоветовал ему проверить в справке стоимость стройматериалов. Арматура на рынке стоит 80 тысяч, а у них в смете ее цена заложена в 30 тысяч.

Земельный налог подняли, цена стройматериалов и технического подключения растет. Стоимость услуг бюджетных организаций вообще улетела в космос. К примеру, Сетевая компания — это государственная структура, но цены у нее растут как на дрожжах. Я готов взять эту компанию себе в подрядчики, чтобы за такие деньги — 82 тыс. рублей за квадратный метр — она мне построила дом. Средняя себестоимость строительства составляет 114−120 тыс. рублей за квадратный метр.

«Московские застройщики приходят к нам именно из-за высокой маржинальности»

Директор АН «Домус» Айрат Хабибуллин:

— В озвученной полной стоимости строительства, скорее всего, не учтена стоимость земли и подключения коммуникаций. Но даже если это не 101%, а только 50%, то это все же очень высокая маржа. Многие предприниматели работают с прибылью в 10 и даже 3−5 процентов.

Я помню, что в 2002—2003 годах квадратный метр в Казани продавали по 11 тыс. рублей. Маржа девелоперов тогда была минимальной, они работали практически на грани рентабельности. Это было возможным за счет того, что у нас тогда было много земли и она была дармовой.

Директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов:

— Думаю, что если не учитывать цену земли, полная стоимость строительства обойдется где-то в 80 тыс. рублей. Земельный участок, конечно же, не может добавить квадратному метру половину цены. В среднем вместе с ним полную стоимость «квадрата» надо округлить где-то до 110 тыс. рублей.

Маржа у застройщиков в любом случае хорошая — за счет рынка и субсидированных ставок: сейчас же государство помогает продавать квартиры. Это раздуваемый пузырь — реальная стоимость жилья ниже. В то же время, если бы спроса не было вообще, девелоперы не держали бы такие цены.

Руководитель отдела недвижимости АН Brokeris Дмитрий Кротов:

— Застройщики из Москвы и других регионов приходят работать в Татарстан именно из-за того, что здесь высокая маржинальность. Стоимость работ и сами материалы почти повсеместно одинаковы, однако на выходе мы получаем очень разную цену квадратного метра.

К примеру, в Набережных Челнах ценник на новые квартиры составляет 70−80 тыс. рублей за «квадрат», он совсем не ровня Казани. Фактически это одна республика, а значит, стоимость строительства уж точно почти одинакова. Единственное, в Казани дорогая земля, но не настолько, чтобы была такая большая разница в цене.