Можно ли узнать реальную стоимость земельного участка? Сколько и каких строений можно возводить? Можно ли прописаться?
======================================================================================================================

Хотелось бы узнать, как сильно продавец завышает реальную стоимость земельного участка при продаже. Кадастровая стоимость 3000 м указанная в свидетельстве о праве собственности составляет 10470 рублей, а стоимость продажи 4500000 рублей. Участок в собственности, категория земель -сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ЛПХ, в черте генплана Ж1 земель населенных пунктов, ограничения права (бессрочно на весь участок) - водоохранная зона.На участке ничего нет.

 Хотим построить три домика для проживания и прописаться. Какие проблемы могут возникнуть всвязи с категорией земли или обременением? Какова процедура оформления документов перед началом строительства после вступления в право собственности (план проекта строительства, согласования и т.п)?

 Спасибо!

> Какие проблемы могут возникнуть всвязи с категорией земли или обременением? Какова процедура оформления документов перед началом строительства после вступления в право собственности (план проекта строительства, согласования и т.п)?  
> Ольга  
> 

Ольга, рекомендую, прежде чем договариваться о сделке, обратиться в местную администрацию и задать вопрос о возможности и условиях получения разрешения на строительство жилого дома на данном земельном участке.



Здравствуйте!

Дело в том, что кадастровая стоимость земельного участка может далеко не совпадать с рыночной стоимостью.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 

> Для целей настоящего Федерального закона **под рыночной стоимостью объекта оценки понимается** наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  
> одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
> стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
> объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;  
> цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  
> платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  
> **Под кадастровой стоимостью понимается** стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.  
> 

А смотреть кадастровую стоимость объект недвижимого имущества следует не в свидетельстве о гос. регистрации права собственности, а на официальном сайте Росреестра: [rosreestr.ru/wps/portal/p/cc\_ib\_state\_services/cc\_ib\_function/cc\_ib\_electronic\_state/online\_request/!ut/p/c5/04\_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hTU19nT293QwMDN1NjA09LD0NznzALI4MQA\_1wkA6zeE93rwAPkAr3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAA4i8AQ7gaKDv55Gfm6pfkJ2d5uioqAgAgI8vzw!!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNTVNQ0lLRzEwOFBGODBJOTU3NE1ITjE0RDY!/](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV06MAAADhUTMg0FJhgCNigHPjZiJjwrSg8iBy0AWyw0djMoRS8ECUU5Lwp7HGE9HjUVFWcqLzFdFAcWdjINLVwfHQ10PiEKYz53BRQDZAUUa0YCRQEuPEUNBwlFAzUIHxxhByteDCwDKiUxABwfKwMxAQNcZAQ0EWckCmIuKgQhGzgHcANFBy8ZdChEIBgIDQAwHwwANzF2Lk0eLgx3BnY2OQARVSM0XSEmMBI6fAM%2FC3M2SAwjBnAfSS8xHRIpIw0bBzMccx95FGIwEzU2AAFRMgNnD0IbATUANQAhAjAtFAUBBTYIMiwLMikbNkEfIxVyPiI0WxxEH3UDHhAjNR4uAxgBLXcAdgsAABNRBCwFAzIEEwQjNzohdjMsCxYqBDkHHyEKdz5FJyIDPwx3HB02PAYSPQ4XORAIH14fRisTCAECOxcZBBE2Ah0ZPnADAAg8KHEAQAMOdi8pDlgjHBoHDQceHBcAKjEvKRAqEQdJIhYaE1EWLF4pQQIrCAcEFz4JMi0PJzAFGAUcLysUNhwrJgVHBwUBI2sEMhIpNh8AIgkEdD4xAgIuMjY9FAE%3D) 



> Участок в собственности, категория земель -сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для ЛПХ, в черте генплана Ж1 земель населенных пунктов, ограничения права (бессрочно на весь участок) — водоохранная зона.  
> Ольга  
> 

Как указано в ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»,

> 1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).  
> 2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.  
> 3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.  
> 

У Вас приусадебный земельный участок для ЛПХ. На нём можно возводить жилой дом.

Но в то же время на данном участке обременение — водоохранная зона.

Есть определенные требования к размещению в водоохранных зонах объектов, в том числе, жилых домов.

Согласно ст. 65 Водного кодекса РФ,

> 16. В границах водоохранных зон **допускаются** проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и **иных объектов** при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:  
> **1)** централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;  
> **2)** сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;  
> **3)** локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;  
> **4)** сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.



> А прописаться можно при каких условиях?  
> Ольга  
> 

Если дом будет поставлен на кадастровый учет именно как жилой дом, то в нём можно регистрироваться по месту жительства (прописаться).  



> Если будет строиться три домика, то на кадастровом учете как жилой дом должен числиться только один, а два других как нежилые постройки? Как законно правильно нужно это зарегистрировать? Разрешается ли строить три жилых дома на земле этой категории?  
> Ольга  
> 

Вот как раз в ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» и сказано в о том, что на приусадебном земельном участке может быть возведен жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения.

То есть жилой дом только один.

Кроме того, существует минимальные и максимальные предельные размеры земельных участков в каждой жилой зоне, указанной в градостроительных регламентах (содержащихся в местных правилах землепользования и застройки).

Если площадь участка большая, что его возможно разделить на два с минимальной предельной площадью, то возможно и два жилых дома.

А остальные дома должны быть поставлены на учет как хоз. постройки.



Здравствуйте, узнать реальную стоимость можно, вызвав оценщика, либо сравнив со стоимостью соседних, похожих по условиям и параметру участков,  

> водоохранная зона.Н  
> Ольга

в данной зоне вполне можно строить домики и постройки  

сит 65 ВК РФ  

> 1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.  
> 

15. В границах водоохранных зон запрещаются:  

> 1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;  
> (в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)  
> 2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;  
> 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;  
> 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;  
> 5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;  
> 6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;  
> 7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; ием случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах»).  
> 16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатацияхозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:  
> 1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;  
> 2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;  
> 3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;  
> 4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

> три домика для проживания и прописаться.  
> Ольга  
> 

Да можете это делать, при соблюдении всех санитарных норм, надлежащей канализации и тд, 



строит жилойь дом можно, поскольку, как указано в ст 4

Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (с изменениями и дополнениями)

> Статья 4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства  
> 1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).  
> 2. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения **жилого дома,** производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.  
> 



> Какова процедура оформления документов перед началом строительства после вступления в право собственности  
> Ольга  
> 

необходимо во первых получить разрешение у администрации, для этого надо сдать в администрацию целый пакет документов, он перечислен в ст 51 Градостроительного кодекса РФ, состоящий из заявления, документа на земельный участок, (свидетельство о собственности и кадастровый паспорт земельного участка); Градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, проектная документация.

срок на рассмотрение документов и выдачи вам разрешения — 10 дней с момента подачи документов.

Далее оформляете право собственности на дом (или 3 дома) -регистрация и получение свидетельства о праве собственности в тер управлении росреестра.

по документам, они перечислены, тут:

> в регистрирующий орган — Территориальное управление РОСРЕЕСТРа необходимо сдать следующие документы:

  
> документ, удостоверяющий личность заявителя, для представителя также доверенность и ее копия;
  
> кадастровый паспорт жилого дома;
  
> разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
  
> правоустанавливающий документ на земельный участок;
  
> кадастровый паспорт земельного участка;
  
> заявление о государственной регистрации права собственности;
  
> квитанция об оплате государственной пошлины (подлинник и копия).

  
> В течение 20 дней производится регистрация права собственности и выдается свидетельство о праве собственности.  
> Источник:[http://www.zemvopros.ru/page\_9748.htm](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7QRUTVUUDXRMON3UfPTE%2FMTAEPgs6PhVqBgANHnAoGgleMyZoew%3D%3D) 



> будет строиться три домика, то на кадастровом учете как жилой дом должен числиться только один, а два других как нежилые постройки?  
> Ольга  
> 

на кадастровом плане должно быть отражено именно то, что по факту будет, 3 жилых домика-значит три жилых, внутри своего участка можно размещать и три жилых дома, главное чтобы соблюдались требования пожарной безопасности, госты, это уже можно согласовать с местной администрацией.