Можно ли признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным, если он не был зарегистрирован в рег. палате?
================================================================================================================================

Здравствуйте! можно ли признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным, если он не был зарегистрирован в Регпалате? Спасибо

Договор в Росреестре не регистрируется. А признание договора не заключенным можно возможно в судебном порядке. Что бы дать более конкретный ответ надо иметь на руках текст договора



Нет. Этот не зависит от воли сторон.



Уважаемый Андрей!

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в указанной Вами ситуации был заключен предварительный договор, а не основной договор купли-продажи квартиры, то предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку содержит обязательство по заключению основного договора, а не обязательство по передаче квартиры, которое должен содержать основной договор купли-продажи квартиры. 

Таким образом, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры не при каких обстоятельствах никогда не подлежал государственной регистрации, то отсутствуют основания для признания его недействительным.

Данный вывод подтверждается также судебной практикой, в частности Определением Верховного Суда от «20» июля 2010 г. № 5-В10-42 (Выдержка из определения **"… Предварительный договор, по которому стороны обязались  
заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.** 

**Таким образом, предварительный договор, по которому стороны  
обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации...").** 

С уважением,

Марчук Евгений  



В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 178 возможно признать сделку недействительной, если она совершена под влиянием существенного заблуждения (к примеру, если у продавца отсутствовало согласие банка на отчуждение предмета ипотеки (если это согласие заранее не прописано в договоре ипотеки) и продавец не проинформировал об этом покупателя.

Если у продавца просто была зарегистрирована ипотека, но он являлся собственником квартиры и им было получено согласие на распоряжение предметом ипотеки, то признать сделку недействительной нельзя даже если он не проинформировал о наличии ипотеки покупателя, поскольку указанное обстоятельство в этом случае не нарушает прав покупателя (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от „01“ октября 2013 г. № 33-15362/2013 (Выдержка из определения**»… Суд первой инстанции правильно установил, что истцом не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки или ее части недействительной, поскольку ответчик является собственником спорной квартиры, наличие на момент заключения предварительного договора купли-продажи зарегистрированного обременения квартиры прав истца не нарушает...").** 



Не за что, обращайтесь