Жилищные облигации или долевое строительство: что лучше?

 

Фото: Вадим Замировский, tut.by Поскольку долевое строительство более зарегулировано, застройщикам удобнее использовать механизм жилищных облигаций. Но, как правило, то, что является достоинством для одной стороны договора, может быть недостатком для другой. Особенности жилищных облигаций, которые стоит знать: Отсутствуют типовые, то есть обязательные формы договоров. Следовательно, стороны вправе включать в договоры любые условия, не противоречащие законодательству. В рамках долевого строительства ситуация обратная - установлена типовая форма договора, от которой стороны не вправе отступать. Невозможно изменить указанный в облигации эквивалент номинальной стоимости, выраженный в квадратных метрах, и, как следствие, - неизменность стоимости строительства жилого помещения. То есть жилищная облигация гарантирует владельцу получение указанного в ней количества квадратных метров жилья, и эта величина не может быть изменена ни при каких обстоятельствах; Владелец жилищных облигаций имеет право не только требовать погашения застройщиком путем получения жилья или номинальной стоимости, но и продать их на вторичном рынке по рыночной цене в любой момент. Для выпуска жилищных облигаций застройщику необходимо предоставить обеспечение исполнения своих обязательств (например, предоставить в залог имущество, получить гарантию банка, заключить договор страхования ответственности за неисполнение обязательств и т.д.), что является для покупателей жилых облигаций дополнительной гарантией вложения своих средств. При долевом строительстве, к слову, такие требования отсутствуют. Если застройщик погашает облигации деньгами, то владелец ценных бумаг получает их номинальную стоимость, которая значительно ниже рыночной. Поэтому для покупателей выгодно погашать облигации только путем получения квадратных метров. В случае же возникновения непредвиденных обстоятельств, выходом может быть поиск покупателей облигаций, что не всегда бывает просто. При использовании жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчетном) счете застройщика в отличие от долевого строительства, где денежные средства поступают на специальный счет застройщика, с которого могут быть использованы только на строительство объекта.

Может ли меняться стоимость квартиры при долевом строительстве

 

Фото: Ольга Шукайло, tut.by Цена договора долевого строительства состоит из трех составляющих: затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства согласно сводному сметному расчету; затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства (изготовление техпаспорта, эксплуатация квартиры до ее передачи дольщику, государственная регистрация и т.д.); прибыль застройщика. По требованию застройщика цена договора долевого строительства должна быть изменена в случаях: - изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в пределах нормативного срока строительства и в пределах срока, превышающего нормативный срок строительства, если это произошло по независящим от застройщика обстоятельствам (дополнительный срок строительства). Изменение статистических индексов происходит фактически ежемесячно, это, по сути, один из вариантов индексации цены на период строительства. При этом, если срок строительства превышен по вине застройщика, цена долевого строительства не изменяется в период превышения сроков. - изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора). Стороны могут заключить договор и с неизменной ценой строительства, определяемой: - в белорусских рублях - в этом случае цена строительства будет рассчитана с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, то есть цена будет проиндексирована сразу при заключении договора на весь нормативный период строительства; - в привязке к иностранной валюте - в этом случае индексы цен не применяются, а функцию индексации выполняет то, что дольщик вносит платежи в привязке к иностранной валюте по курсу на дату внесения очередного платежа. Цена договора долевого строительства также может быть изменена в случае, если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора. В этом случае их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Цена договора также должна изменяться застройщиком и в меньшую сторону в случае, если на дату приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома фактическая стоимость строительства окажется ниже цены договора. Однако этот случай относится к ситуации строительства жилых помещений с использованием государственной поддержки или с ограниченной прибылью застройщика.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства и чем это грозит

 

Фото: Ольга Шукайло, tut.by Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии. Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Это случаи ненадлежащего исполнения дольщиком своих денежных обязательств или его несогласие с обоснованным изменением цены. Процедура расторжения договора может проходить в несколько этапов. Сторона, которая хочет расторгнуть договор, направляет второй стороне предложение о прекращении договора. На принятие решения отводится месяц. Если вторая сторона не возражает, то подписывается соглашение о расторжении договора. Если согласия нет, заинтересованная сторона вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого второй стороне направляется письмо с уведомлением об одностороннем отказе и договор считается расторгнутым. При расторжении договора застройщик возвращает дольщику внесенные денежные средства. Сумма зависит от способа определения цены объекта долевого строительства. Если цена была выражена в белорусских рублях, то сумма возвращаемых денежных средств определяется путем пересчета фактически внесенных сумм с применением ставок рефинансирования Национального банка, действующих с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. По сути, внесенные денежные средства индексируются по ставкам рефинансирования, действовавшим в период, когда деньги находились у застройщика. Если же цена договора была выражена в эквиваленте иностранной валюты, то сумма возвращаемых средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. То есть сумма определяется путем пересчета суммы в иностранной валюте, указанной в договоре, по курсу на дату возврата. ВАЖНО! Вернуть деньги должны в месячный срок после заключения договора с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора.

Могут ли дольщики заменить застройщика, который нарушает обязательства

 

Фото: Ольга Шукайло, tut.by Дольщики могут инициировать начало процедуры смены застройщика. Для этого нужно направить обращение в соответствующий облисполком или Минский горисполком с указанием обстоятельств, которые являются основанием для принятия решения о замене застройщика. Застройщик может быть заменен, если в течение трех месяцев не устранены следующие обстоятельства: превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам долевого строительства более чем на шесть месяцев; превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на три месяца; прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более трех месяцев; отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда. Исполком в течение 10 календарных дней со дня установления указанных обстоятельств создает комиссию и вправе приостановить строительство объекта. Комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит предложения о целесообразности замены застройщика. Исполком на основании предложений комиссии в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение или о замене застройщика с назначением нового застройщика из числа государственных организаций, или о нецелесообразности замены застройщика.

Чем грозит дольщику замена застройщика

 

Фото: reuters После замены застройщика у дольщиков есть два варианта: заключение нового договора долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях. Таким образом, цена и срок строительства могут значительно измениться. отказ от заключения договора долевого строительства с новым застройщиком и возврат новым застройщиком денежных средств, уплаченных по ранее заключенному договору. Однако, если денежных средств было вложено прежним застройщиком в строительство меньше, чем общая сумма полученных им средств по договорам долевого строительства, при этом перечисленные дольщиками, но не вложенные в строительство денежные средства отсутствуют у него на счетах, новый застройщик обязан возвратить дольщикам не всю сумму уплаченных ими денежных средств, а только их часть. Размер возвращаемых средств дольщикам в такой ситуации пропорционален отношению суммы стоимости не завершенного строительством объекта к сумме всех денежных средств, полученных прежним застройщиком от дольщиков. Такой же порядок будет действовать и для зачета ранее внесенных средств в счет уплаты цены по договору с новым застройщиком. Возврат денежных средств дольщикам должен быть осуществлен новым застройщиком в месячный срок после заключения договора с новым дольщиком, но не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления о возврате денежных средств.

Что делать, если при приемке квартиры обнаружены недостатки

 

Фото: Ольга Шукайло, tut.by Основной момент, конечно, который нужно помнить при приемке квартиры, - это максимальное отражение всех дефектов в акте приемки. Несмотря на то что заявлять о выявленных недостатках можно в течение всего гарантийного срока (как правило, 5 лет с момента приемки объекта), вопросы могут появиться в отношении явных недостатков, если они не отражены в акте приемки. Собственнику квартиры будет проблематично доказать, что повреждения возникли до передачи ему квартиры, а не в процессе ее эксплуатации. - Также хочу обратить внимание, что на отношения по долевому строительству распространяется законодательство о защите прав потребителей, которое содержит свои требования по срокам устранения недостатков, размере ответственности за нарушения застройщиком обязательств и т. д, - говорит юрист revera. - Более того, по делам данной категории истцы и другие лица, обратившиеся с исками в защиту прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины. Еще одну особенность в вопросе устранения недостатков содержит ст. 61 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», согласно которой требования об устранении дефектов могут быть предъявлены подрядчику в течение гарантийного срока не только заказчиком, но и собственником (владельцем) объекта строительства.

Какие налоговые льготы можно получить при строительстве жилья

 

Фото: Дмитрий Брушко, tut.by Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере суммы фактически произведенных им и членами его семьи, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов на строительство. То есть налоговая база, от которой исчисляется подоходный налог, уменьшается на сумму произведенных затрат на строительство жилья. К расходам на строительство относятся не только непосредственно уплаченная стоимость жилья, но и, например, расходы на погашение кредитов банков Республики Беларусь, займов, полученных от белорусских организаций и (или) белорусских индивидуальных предпринимателей, которые были фактически израсходованы на строительство. Возможность применения имущественного налогового вычета означает, что затраты на строительство жилья граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, фактически будут меньше уплаченной стоимости жилья, так как государство косвенно компенсирует такой категории лиц 13% от их расходов на строительство. Между тем с учетом девальвационных процессов в эквиваленте к иностранной валюте процент такого участия может быть существенно ниже.