Требования к договору аренды (найма) жилого помещения

 

Согласно статье 671 Гражданского кодекса на основании договора найма собственник квартиры (наймодатель) вправе предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу (нанимателю) для проживания.

В том случае, если квартира предоставляется юридическому лицу, заключается договор аренды.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Что должно быть указано в договоре найма квартиры

 

Договор найма должен содержать:

наименование договора «Договор найма жилого помещения»;
место и дату заключения;
имена или наименования (для юридических лиц) сторон;
предмет договора;
цена за найм квартиры;
сроки найма квартиры;
права и обязанности сторон, передача квартиры и имущества;

Предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру: местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Это важно, поскольку при неточном определении предмета в случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным.

Если жилое помещение сдаётся с мебелью и бытовой техникой, в договоре нужно указать:

перечень имущества, передаваемого в пользование нанимателю;

лицо, несущее ответственность за сохранность такого имущества;

определить условие о денежной сумме (обеспечительном платеже) в качестве гарантии обеспечения его сохранности.

В договоре следует определить размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Нужно иметь в виду, что одностороннее изменение такой платы незаконно, если иное не указано в договоре. Эта сумма может быть указана в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли. 

Как и в какой форме нужно заключать договор аренды

 

Договор найма жилья заключается в письменной форме. Договор должен быть подписан обоими сторонами сделки. 

От имени нанимателя или наймодателя договор может подписать представитель, действующий оп доверенности. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать полномочия на заключение и подписание соответствующего договора, прима или передачи жилья.

Передача квартиры наймодателем и приём её нанимателем оформляется актом приёма-передачи. В этом акте может отражаться состояние жилья, список имущества, показания приборов учёта, другая необходимая информация.

Что нужно проверить перед подписанием договора

 

Перед подписанием договора нужно проверить правоустанавливающие документы и полномочия сторон. Также желательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Право собственности наймодателя подтверждается правоустанавливающими документами и государственной регистрацией права.

Правоустанавливающими документами могут быть например:

договор купли-продажи;
договор дарения;
договор мены;
свидетельство о праве на наследство;
судебный акт, вступивший в силу;
акт (договор) приватизации.

Государственная регистрация права подтверждается:

выпиской из ЕГРН (до 01 января 2017 года — ЕГРП) — при регистрации после 15 июля 2016 года;
свидетельством о государственной регистрации права — при регистрации с 31 января 1998 года до 15 июля 2017 года;
штампом БТИ на правоустанавливающем документе - при регистрации до 31 января 1998 года.

Если наймодатель или наниматель подписывают договор лично, то следует проверить паспорт.

В том случае, если какая-то из сторон действует по доверенности, то доверенность должна быть нотариально удостоверена, и в ней должны содержаться соответствующие полномочия.

Отсутствие задолженности по ЖКХ может быть подтверждено копией финансово-лицевого счёта, квитанцией на оплату (единый жилищный документ).

Нужна ли регистрация в Росреестре

 

В том случае, если договор заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации. 

Для регистрации договора необходимо обратиться в Росреестр. 

Заявление о государственной регистрации необходимо подать в течение месяца с момента заключения договора.