Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке и расторжение договора аренды между банком и предпринимателем. Отмена постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и удовлетворение кассационной жалобы адвоката.

В моей арбитражной практике было достаточно много дел, связанных со спорами по договорам аренды. Большинство из таких споров не представляют никакой трудности. В рассматриваемом в публикации деле, казалось бы, все было очевидно, но, тем не менее, возможно благодаря личности ответчика, апелляционная инстанция вынесла, на мой взгляд, странное постановление, которое было отменено судом кассационной инстанции.ФабулаМуниципальное образование (далее – МО) выставило на торги нежилые помещения, которые были приобретены индивидуальным предпринимателем (далее – ИП). Как ни парадоксально, но за месяц до торгов МО сдало часть продаваемых помещений в аренду Банку. В чем заключался в данном случае интерес МО мне неясно, но это не имеет значения для рассматриваемого дела.Договором аренды были предусмотрены в частности следующие условия: право арендодателя не чаще одного раза в год увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы; в случае, если арендатор был не согласен с увеличением размера арендной платы договор аренды подлежал расторжению.ИП, воспользовался правом и увеличил размер арендной платы в три раза по сравнению с арендной платой, установленной Банком и МО при заключении договора аренды, уведомив об этом Банк. Банк написал ИП письмо, в котором не соглашался с увеличенным размером арендной платы, ссылаясь на то, что новый размер арендной платы не соответствует методикам её расчета МО. Банк полагал, что к данному договору аренды должны применяться ставки арендной платы муниципального имущества, так как он изначально заключал договор с МО. Банк соответственно был согласен с увеличением размера арендной платы, но только в той мере, насколько она могла бы увеличиться, если бы имущество оставалось бы в муниципальной собственности.ИП не согласился с позицией Банка и обратился в АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исковое заявление я не готовил и вступил в дело на последнем заседании. В иске ИП ссылался на два основания расторжения договора аренды, одно из которых мной было расценено, как совершенно бесперспективное и я на нем не акцентировал внимания суда. Не в моем стиле собирать все мыслимые и немыслимые доводы в одну кучу, чтобы суду было трудно разбираться. Я, как правило, всегда сосредотачиваюсь на наиболее значимых моментах и не пытаюсь перегрузить суд, чтобы он отсеивал зерна от плевел.Решение суда первой инстанцииВ итоге суд первой инстанции согласился с нашими доводами и расторг договор аренды в связи с тем, что ответчик не согласился с новым размером арендной платы. Банк подал апелляционную жалобу в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, и она была удовлетворена.Апелляционное постановлениеВ апелляционном постановлении в частности говорилось:Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными, а решение — подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Пунктом 3.4 договора действительно предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще 1 раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а пунктом 5.3.2 — право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением.При этом договор не содержит условий о порядке формирования размера арендной платы и не предусматривает обстоятельств, при наступлении которых этот размер может быть изменен, из чего истец делает вывод, что он не ограничен в своем праве и может устанавливать арендную плату в любом размере без указания причин.Ответчик с подобным толкованием условий договора не согласен, и апелляционный суд считает его позицию обоснованной.Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, если буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.Заключая с МО  в лице Администрации договор аренды на объект нежилого фонда, находящийся в муниципальной собственности, ответчик знал, что установленный в договоре размер арендной платы определен в соответствии с Методикой расчета, утвержденной решением …… совета депутатов (СД) от ….  N ….., а базовая ставка определена в соответствии с решением СД от… N… и составляет…… за 1 кв. м в год, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом и признается представителем Администрации МО.С учетом положений ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» Администрация МО, выступая в качестве арендодателя, права самостоятельно устанавливать размер арендной платы не имела, а обязана была руководствоваться утвержденной Методикой и размером базовой ставки, а изменять размер арендной платы вправе только в случае, если эти изменения связаны с принятием соответствующих решений СД. Именно из этого исходили стороны при заключении договора независимо от того, нашло это отражение в тексте договора или нет. Указанное не оспаривается представителем МО и не нуждается в дополнительных доказательствах, так как порядок сдачи в аренду государственного и муниципального имущества регулируется соответствующими правовыми актами.Апелляционный суд отклоняет доводы истца и 3-го лица о том, что с переходом объекта нежилого фонда из муниципальной в частную собственность данные правила утрачивают силу и истец, к которому перешли права арендодателя, вправе исходить из буквального содержания условий договора. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.Указанное означает, что к истцу перешли права и обязанности по договору в том объеме и на тех условиях, которые принадлежали первоначальному арендодателю. В силу изложенного выше следует признать, что истец вправе в одностороннем и уведомительном порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя. Иное толкование нарушает баланс интересов сторон и противоречит требованиям статей 450, 424, 619 Гражданского кодекса РФ.При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.Естественно, что указанные доводы с точки зрения гражданского права, на мой взгляд, больше похожи на правовой абсурд, но, тем не менее, мне пришлось очень подробно мотивировать кассационную жалобу, чтобы показать полную несостоятельность данного судебного акта, как с точки зрения материального, так и процессуального права.Доводы кассационной жалобы В кассационной жалобе я привел следующие доводы:
Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения или изменения договора. Из данной нормы можно сделать вывод, что личность арендодателя не имеет существенного значения, иначе в силу ст. 388 ГК РФ для перехода прав арендодателя требовалось бы согласие арендатора. Истец, стал правопреемником Третьего лица в конкретном договоре. Содержанием договора является совокупность его условий, которые были согласованы сторонами при его заключении. Все условия, являющиеся обязательными для сторон вышеназванного договора аренды, зафиксированы в зарегистрированном регистрирующим органе документе. Как уже упоминалось выше ни в тексте самого договора, ни в приложениях к нему не содержится никакой методики определения арендной платы. Более того, нет никаких данных, исходя из какой методики, рассчитан размер первоначальной арендной платы. Кроме того,  договор аренды содержит ясное и чёткое условие о порядке изменения размера арендной платы, предоставляя арендодателю право по своему усмотрению формировать размер арендной платы. ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.  В данном случае никакой неясности, требующей толкования договора, не имеется, так как содержание его совершенно ясно. Таким образом, суд, неправильно применив ст. 431 ГК РФ, по существу внёс в договор новое условие о размере арендной платы и порядке её изменения. Между тем, при заключении договора аренды Банк мог потребовать включения в договор условие о методике расчёта арендной платы или условия о пределах возможного увеличения арендной платы. Иначе говоря, из договора следует, что Банк был согласен с потенциальной возможностью любого увеличения арендной платы со стороны арендодателя. Из изложенного следует, что суд апелляционной инстанции, проявив опеку над Банком, являющимся профессиональным участником коммерческих отношений, уже после заключения договора аренды сделал то, что мог  бы осуществить сам Банк при заключении договора.Суд апелляционной инстанции для обоснования своей позиции сослался на положения ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” (правда, из обжалуемого постановления не ясно на какие положения). Между тем, из данного закона следует лишь то, что  органы местного самоуправления могут распоряжаться муниципальной собственностью, в том числе и сдавать её в аренду (ч.2 ст. 6; ч.3 ст. 29). Совершенно очевидно, что процедура принятия решения об установлении размера арендной платы, т.е. формирования воли и волеизъявления муниципального образования как арендодателя, отличается от процедуры приятия решения о размере арендной платы предпринимателем или акционерным обществом. Однако процедура принятия решения о новом размере арендной платы относится к личности арендодателя. В нашем случае арендатор не наделён договором правом на какое-либо влияние на формирование размера арендной платы, на ограничение размера её увеличения. Для арендатора любое увеличение арендной платы со стороны арендодателя является обязательным. Если бы, например, предыдущий собственник принял бы решение об увеличении арендной платы в 4 раза, то данное решение было бы обязательным.Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Из данной нормы следует, что в случае перехода права собственности на сданный в аренду объект недвижимости от собственника А к собственнику Б, далее к собственнику В и так далее, каждый из них будет реализовывать право на изменение размера арендной платы, предусмотренное договором, по разному. Обязывать собственника Б, В и дальнейших руководствоваться усмотрением первого собственника – значит произвольно вмешиваться в частные дела и препятствовать осуществлению гражданских прав, что противоречит фундаментальным принципам гражданского права.Выводы обжалуемого постановления противоречат и ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом цены (тарифы, ставки и т.п.) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами. Совершенно очевидно, что цены на аренду муниципального имущества не устанавливаются и не регулируются никакими государственными органами, так как в силу ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а распоряжение муниципальным имуществом отнесено ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” к предметам ведения местного самоуправления (ст. 6). Соглашением же сторон была установлена первоначальная цена исполнения договора и порядок её последующего изменения.Таким образом, суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу, что Истец является правопреемником первоначального арендодателя не только в отдельном обязательстве, но и в части личности арендодателя, в то время как для договора аренды личность арендодателя не имеет значения. Истец вопреки выводу суда не изменил договор аренды, а осуществил право, вытекающее из условий договора.Как уже упоминалось выше суд апелляционной инстанции вопреки ясному условию договора о цене и порядке её изменения пришёл к выводу, что оно не позволяет определить  содержание договора, сослался в обоснование своего толкования на “все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон”. В то же время в ст. 271 АПК РФ содержится обязательное требование в постановлении суда апелляционной инстанции обосновывать свои выводы ссылками на доказательства. В обжалуемом постановлении нет ссылки ни на одно доказательства. На какие переговоры, переписку, практику, последующее поведение ссылается суд Истцу из постановления суда апелляционной инстанции  или материалов дела не видно.Остаётся один вывод, заключающийся в том, что об этих обстоятельствах известно лишь суду и Банку. Равным образом, из обжалуемого решения не видно  какими обычаями делового оборота, сложившегося в какой  области предпринимательской деятельности, руководствовался суд.Напротив, о какой практике, сложившейся между Банком и первоначальным арендодателем, о каком последующем поведении сторон, может идти речь, если договор аренды был заключён ……. года, а Истец стал собственником объекта недвижимости ……… года, что подтверждается материалами дела. Муниципальное образование было арендодателем менее месяца, сдав имущество в аренду непосредственно перед торгами, не имея никакого интереса в передаче имущества в аренду.Таким образом, выводы суда не основаны на каких-либо доказательствах, представленных сторонами, а, наоборот, противоречат имеющимся в деле доказательствам, а из изложенного уже следует отсутствие объективности при оценке доказательств. Кассационное постановлениеСуд кассационной инстанции полностью согласился с нашими доводами и оставил в силе решение суда первой инстанции.Очень странно, что апелляционная инстанция вынесла постановление вопреки очевидным вещам. Если бы в договоре аренды была привязка расчета арендной платы к Методике муниципального образования, то никто и не стал бы спорить, но эта инстанция фактически включила в договор новое условие, что, на мой взгляд, является весьма грубой ошибкой, а, может быть, здесь имела значение личность ответчика?

Уважаемый Станислав Всеволодович, коллосальную работу провели! Поздравляю Вас! И да… личность ответчика конечно же имела значение! А перед сделкой нельзя было попробовать убедить МО растопгнуть в добровольном порядке эти безумные договора аренды? 



Уважаемый Дмитрий Николаевич, а на каком основании они бы расторгли договор. Банк ничего не нарушал. ИП прождал 11 месяце и увеличил арендную плату. Когда выиграли дело, то заключили с банком новый договор аренды, уже на условиях ИП. 



Действительно, странное апелляционное определение и неуклюжая попытка распространения внутренних методик МО на нового собственника имущества.   

Уважаемый Станислав Всеволодович,  Вы всё сделали правильно, и результат получили отличный (handshake) 



Уважаемый Иван Николаевич, относительно апелляции у меня были большие сомнения в её беспристрастности. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, и из всего вышесказанного следует вывод, читайте, что написано в договоре, а не то, что вы желаете в нем видеть. Отличная работа, коллега (handshake) 



Уважаемый Иван Викторович, к сожалению апелляция прочитала именно то, что в договоре хотел увидеть банк. Просто Банк участвовал в торгах и хотел сам выкупить помещения. Договор аренды с маленьким размером оплаты заключили накануне продажи специально, чтобы было меньше желающих участвовать в торгах. Банку надо было не скупиться и дать за помещения нормальную цену. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, красиво, особенно понравилось Ваш довод «опека над банком», метафора, так подчеркивающая пикантность ситуации:) 



Уважаемый Василий Герольдович, но по факту апелляция действительно показала  защиту интересов банка, т.е. заботилась и опекала банк от страшного предпринимателя, который покусился на святое. Апелляция «узрела» действительную волю сторон (handshake).