«Те, кто ждет снижения цен на жилье, всегда проигрывают»: эксперты рассказали, что происходит с рынком недвижимости в регионе

Что происходит с рынком недвижимости, будут ли снижаться цены на новостройки или вторичное жилье, какую стратегию выбрать самарцам, которые хотят решить свой жилищный вопрос — эти и другие насущные вопросы обсуждали эксперты в медиацентре «КП-Самара». Рассказываем, к каким выводам они пришли.

Президент Ассоциации Поволжской гильдии риэлторов Ольга Пискаева отметила несколько отличительных особенностей сегодняшнего рынка недвижимости в Самаре.

— Сейчас покупают в основном для себя, инвестиционного спроса — купить «впрок» и на продажу — почти нет. 60% сделок проходят с привлечением ипотечных средств, — пояснила эксперт, — На пике спроса — квартиры, построенные в 2010—2020 годах, со свежим ремонтом и продуманной инфраструктурой. После прошлогоднего резкого повышения все ждали такого же серьезного снижения цен, однако этого не случилось, цены лишь немного скорректировались вниз. Сейчас хорошие объекты по адекватной цене уходят сразу, иногда прямо с первого показа. А те, на которые собственники выставляют необоснованно дорогую цену, могут висеть в продаже месяцами.

Региональный директор дополнительного офиса «Самарский» ПСБ Виталий Белоцкий отметил серьезный рост среднего чека ипотечных кредитов.

— По итогам 2022 года ПСБ в Самарской области выдал жилищных займов почти на миллиард рублей, при этом средний чек ипотечного кредита составил 3,2 млн рублей, увеличившись на 45% по сравнению в 2021 годом. Главная причина такого роста — увеличение стоимости жилья, — пояснил эксперт. — В 2022 году чаще всего самарцы в ипотеку покупали недвижимость на вторичном рынке, а не в новостройках — доля сделок по готовому жилью в самарском отделении ПСБ составила 51%. При этом доля сделок на первичном рынке выросла с 41% в 2021 году до 49% в 2022-м. Прежде всего, это произошло за счет роста популярности у клиентов ПСБ «Госпрограммы 2020», действующей и сегодня, а также «Семейной ипотеки».

Популярность вторичного жилья Виталий Белоцкий объяснил несколькими причинами.

— Популярность «вторички» можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, эти квартиры чаще всего уже полностью готовы к проживанию — не нужно ждать сдачи дома и завершения ремонта. Кроме того, выбор вторичного жилья более обширен, в том числе и по ценовой политике — стоимость квадратного метра «вторички» ниже, чем в новостройке, — пояснил эксперт. — В рамках ипотечных программам на вторичное жилье в ПСБ можно оформить кредит не только на покупку квартиры, но и апартаментов, а также жилого дома с земельным участком. При этом банк предоставляет сниженные ставки держателям зарплатных карт ПСБ и работникам оборонно-промышленного комплекса. В качестве частичной оплаты первоначального взноса может быть использован материнский капитал и/или иные государственные жилищные сертификаты (например, сертификат молодой семьи и др.).

Тенденцию подтвердили и в Банке «Открытие». Заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие» в Самарской области Дарья Сикритова отметила, что в 1,3 млрд рублей ипотечных кредитов, которые банк выдал самарцам в 2022 году, также превалировали займы на покупку вторичного жилья.

— Доля вторичного рынка в ипотечных сделках в нашем банке составила 70%, новостроек — 30%, — отметила Дарья Сикритова. — В первом квартале 2023 года мы сохранили объем выданных ипотечных кредитов на уровне первого квартала 2022 года. При этом увеличился и средний размер кредита. Также мы наблюдаем серьезный рост спроса на семейную ипотеку. Ее условия смягчили и теперь на льготный займ могут претендовать практически все семьи с двумя несовершеннолетними детьми. И мы видим, что обращений за семейной ипотекой стало намного больше.

Руководитель Абсолют Банка в Самаре Алексей Ларгин отметил, что самой популярной среди льготных программ остается Госпрограмма 2020−2024.

— Минимальная ставка у нас по госпрограмме «ИТ-ипотека» — 4,5% годовых. Количество заявок по ней в феврале и марте 2023 года у нас выросло почти в 2 раза. В первую очередь рост популярности ИТ-ипотеки связан с улучшением ее условий и повышением доступности. Заемщиками могут стать сотрудники всех аккредитованных IT-компаний в возрасте до 50 лет. Снижены и требования по минимальной зарплате: до 120 тыс. рублей в месяц в городах-миллионниках и до 70 тыс. рублей — в остальных населенных пунктах.

Ставка по госпрограмме «Семейная ипотека» — 5,99% годовых. По обновленным условиям ее могут оформить не только семьи с ребенком, который родился после 1 января 2018 года, но и семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого года рождения. Заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке», могут рефинансировать свой кредит под 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит. Также у нас можно провести такое рефинансирование на любом сроке кредита. Ждать полгода или год не надо.

Самой популярной среди льготных программ остается Госпрограмма 2020−2024. У нас по ней ставка от 7,35% годовых. Плюс Госпрограммы 2020−2024 в том, что она доступна всем заемщикам, которые хотят купить квартиру в новостройке. Среднерыночная ставка по собственным программам — 12−12,5% годовых. Можно найти предложения и от 11,04%. По собственным программам самарские заемщики чаще всего приобретают вторичку.

Индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку абсолютно по всем видам программ. По госпрограммам ИП могут даже подать заявку без подтверждения доходов. У ИП по госпрограммам первоначальный взнос 15% от стоимости квартиры, при покупке готового жилья или коммерческой недвижимости — 30% от стоимости объекта.

Виталий Белоцкий рассказал, что «Семейная ипотека» также пользуется особой популярностью в ПСБ, особенно востребована модификация этой программы, распространяющаяся на военнослужащих — «Семейная военная ипотека».

— Воспользоваться ей могут семьи военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС), у которых с 1 января 2018 года родился ребенок или у них есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями. Действие программы с этого года также расширено на семьи с двумя несовершеннолетними детьми. В рамках «Семейной военной ипотеки» банк предоставляет кредит по ставке 4,6% годовых. Программа позволяет приобрести квартиру с использованием кредита до 5,36 млн рублей и первоначальным взносом — от 15% стоимости квартиры. Для его погашения семьи могут использовать маткапитал. В 2022 году мы также запустили военную ипотеку без первоначального взноса.

А при покупке жилья в новостройке доступна льготная ипотека по «Госпрограмме 2020». Кредит можно получить вне зависимости от семейного положения и наличия детей. ПСБ жителям Самарской области предлагает по этой программе ссуду до 6 млн рублей от 7,7% годовых. Использовать кредит можно на покупку как строящегося, так и готового жилья в новостройке. Низкий процент по льготным программам действует весь срок кредита.

Подать заявку и оформить ипотеку в ПСБ можно на сайте банка, в мобильном приложении, по QR-коду у аккредитованных застройщиков, а также в любом из офисов в Самарской области. ПСБ улучшил и цифровые сервисы по программам военной ипотеки, став первым среди российских банков, запустившим полностью цифровой формат покупки жилья на первичном рынке для военнослужащих-участников НИС. Теперь военнослужащий может заполнить простую форму онлайн-заявки и через несколько минут получить кредитное решение в смс-уведомлении или электронном письме. Посетить ипотечный центр банка потребуется только один раз — для проведения сделки. Онлайн-заявка доступна для программ «Военная ипотека», «Военная ипотека. Госпрограмма» и программ рефинансирования военной ипотеки.

Возможен дефицит новостроек.

По мнению экспертов, цены на недвижимость ждет дальнейшая дифференциация.

Основатель агентства недвижимости «Магазин новостроек» Руфия Сафина отмечает — интерес покупателей к новостройкам выше всего на старте проекта.

— Покупатели в Самаре уже привыкли к низким ставкам по ипотеке, и этого стимула недостаточно, чтобы бежать покупать все подряд. Выбирают более тщательно и ориентируются на свои потребности, а не на желание вложить деньги, пока дешево, — отметила Руфия Сафина. — Рынок вторичного жилья в Самаре сейчас — это однозначно рынок покупателя. Причем мы обратили внимание — если человек не находит подходящую квартиру сразу, то потом может долго ходить выбирать. Что касается новостроек, то сейчас с рынка ушла основная часть инвесторов, остались только те, кто покупает для себя. При этом часть инвесторов занялись приведением квартир с черновой отделкой в жилое состояние для последующей продажи и пытаются таким образом окупить вложения.

— Хорошее жилье, новостройки и квартиры, построенные в 2000-х годах, будут дорожать, а вот хрущевки и старые дома — стремительно дешеветь. Поэтому от такой недвижимости я своим клиентам советуют избавляться, — уверена коммерческий директор девелоперской компании, инвестиционный консультант Мария Иванова. — Сейчас в Самаре высок запрос на новостройки, однако при этом покупатель ждет, что новый проект даст что-то принципиально новое по сравнению с уже существующим жильем. А большинство новостроек не дают этого нового ни в плане локации, ни в плане качестве. Так что сейчас дело за девелоперами, они должны предложить покупателю этот эксклюзив. А покупателям я бы посоветовала составить чек-лист, где прописать, что именно должно быть в их новой квартире. И уже потом приниматься за поиски.

Дарья Сикритова убеждена — резкого снижения цен на 15−20% ждать нет никаких оснований, особенно в случае новостроек.

— Все эксперты сходятся в оценке, что резкого снижения цен на жилье в текущих условиях ждать не стоит. Максимум что может произойти на рынке — остановится рост цен, и произойдет снижение деловой активности застройщиков. Нужно понимать специфику строительного рынка сейчас. Все запущенные проекты в любом случае будут достроены, на их возведение застройщик привлек проектное финансирование в банке. Он не может снизить стоимость квартир — так как в этом случае не выполнит бизнес-план перед банком. В то же время, если он не будет в должной мере показывать наполняемость эскроу — счетов банк в дальнейшем при запуске новых проектов выдаст ему кредит уже по более высокой ставке. Соответственно, объем новых проектов будет снижаться. Таким образом, с большой долей вероятности, по уже запущенным проектам мы будем видеть замедление продаж и замораживание цен, а по новым стройкам — сокращение предложения.

Замдиректора филиала СПАО «Ингосстрах» Светлана Иванюкова призвала покупателей недвижимости внимательнее читать страховой полис при оформлении ипотеки.

— Как правило, в стандартный полис, который требуется для ипотеки, не входит страхование отделки. Поэтому если, например, протечет крыша, это не будет считаться страховым случаем. Однако эти опции можно добавить дополнительно, — отметила эксперт.

Хорошие новостройки всегда будут в цене

Руководитель отдела продаж ГК «Финстрой» Ринат Газизов отмечает: рынок живет здесь и сейчас.

— Судя по нынешним трендам, оснований для снижения цен на жилье нет, их можно считать скорее устоявшимися. Сегодня самарцы прежде всего выбирают жилье для жизни, а это качественные объекты с хорошими характеристиками по разумным ценам и с разными вариантами приобретения, в том числе льготные и субсидированные. Благодаря этим инструментам величина ежемесячного платежа получается невысокой и даже более выгодной, чем стоимость аренды жилья. Большое значение имеет комплексная инфраструктура жилого микрорайона. По нашей практике, люди особенно ценят наличие парковки, детские сады и школы, магазины в шаговой доступности, когда все под рукой.

Не хватает просторных квартир.

Дарья Сикритова рассказала, кто сейчас берет ипотеку.

— На первичном рынке наш клиент достаточно молодой, сейчас многие берут ипотеку и в 25 лет. А средний чек ипотечного займа составляет 2,3 миллион рублей. А вот на вторичном рынке мы видим увеличение спроса на квартиры большего метража и, соответственно, рост среднего чека до 3,3−3,5 миллионов. Мы ждем, что в 2023 году цены на жилье останутся на прежнем уровне, а вот число ипотечных сделок вырастет примерно на 20% — рынок ожил, ставки по ипотеке максимально привлекательны, и сейчас самое время покупать жилье и решать свой квартирный вопрос.

Директор ООО «ОКТОГОН», главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent& Sale» Олег Никитенко отметил, что в Самаре не хватает просторных новостроек.

— Большинство застройщиков ориентируются на удовлетворение первичных потребностей в жилье и половину новых домов занимают однокомнатные квартиры. Но если мы говорим о господдержке, о льготной ипотеке для семей с двумя детьми, то им нужны двух-трехкомнатные квартиры. Таких пока строится мало, — считает эксперт. — Также очень важен вопрос инженерной инфраструктуры. Большинство жителей старых районов, причем не только в центре города, не хочет оттуда переезжать. А вот если бы им предложили новостройки в этом же районе, они бы пользовались спросом. Но для этого нужно обновлять инженерную инфраструктуру. В целом то, что сейчас продается на рынке новостроек, уже точно не будет дешеветь, так как это уже сформированный проект. В дальнейшем возможно появление более дешевых проектов ниже классом. Однако проекты, имеющие ценность, будут дорожать дальше.

— Все всегда ждут, что рынок рухнет и можно будет все купить дешево. Однако так никогда не происходит. И в итоге те, кто ждет снижения цен, чтобы решить свою жилищную потребность, всегда проигрывают, — подытожила Мария Иванова.

Во время проведения круглого стола эксперты утоляли жажду чистейшей природной водой ТМ «Кристальная»(ЗАО Чистая Вода).