как обезопасить себя продавцу, продающему квартиру покупателю-ипотечнику?

вопрос о продаже квартиры покупателю с ипотекой. предлагаются следующие условия сделки купли-продажи (я - продавец): в регистрационной палате проходит сделка купли-продажи с отсрочкой платежа основной суммы после факта получения покупателем в регистрационной палате свидетельства о собственности с обременением (моим и банка) и предьявления его (свидетельства) в банк-кредитор. после чего в установленный срок банк перечисляет (сбербанк) непосредственно покупателям сумму кредита, и тот в течении 5 рабочих дней обязуется ее передать продавцу. далее мы идем в регпалату где распиками фиксируется факт передачи денег в присутствии нотариуса, и снимается обременение, все счастливы - покупатель с квартирой, банк с ипотекой, продавец с полной суммой денег. как бы не так. в кредитном договоре покупателя предусмотрен пункт перевода денежных средств со счета покупателя на счет продавца банком. каким образом можно минимизировать риск того, покупатель, получив кредитные деньги сбежит, а банк будет обладать обременением на квартиру продавца, т.е. мою? возможно ли предусмотреть в договоре купли-продажи моменты следующего характера: банк единовременно переводит деньги сначала на счет покупателя, и тут же на счет продавца, чтобы покупатель не имел возможности и времени воспользоваться случаем снятия денег со счета, (напрямую переводить деньги на счет продавца банк отказывается, мотивируя тем, что деньги перечисляются кредитору), и второй момент: если гипотетически представить ситуацию, что покупатель скрывается с деньгами, а согласно договору по истичении 10 дней нет факта передачи денег продавцу - квартира остается в собственности продавца, но обременение банка никто не отменял - как избавиться от этого обременения? можно ли мне как продавцу обезопасить себя юридически, или же в данной ситуации остается рассчитывать только на честное слово покупателей и компетентность банка? возможно ли в договоре купли-продажи обезопасить себя или же риск это дело каждого индивидуально. обращался к адвокату очно, сообщили что риск огромен и лучше не связываться, я со своей стороны легко уязвим, а на стороне второй выступают риелтор, покупатель, банк-кредитор сбербанк. неужели действительно все так? заранее благодарен!

так и есть, в вашем городе жилья мало, спрос есть, лучше найдите нормального покупателя, который сразу заплатит всю сумму.