Аренда жилья в Минске: как изменились цены с ростом курса доллара

Агенты по недвижимости говорят: с приходом весны квартиранты оживились, но говорить об ажиотаже не приходится. Что касается цен, то они практически вернулись к тем, что были до начала спецоперации на Украине.

Какие квартиры сейчас пользуются спросом для долгосрочной аренды и сколько нынче стоит снять жилье в белорусской столице? Об этом и многом другом мы поговорили с экспертом в области недвижимости.

С ростом курса иностранной валюты многие квартиросъемщики начали задаваться вопросами и просить арендодателей пойти на уступки в цене. Вот что нам рассказал один из арендаторов — молодой специалист Артем.

«Снимаем с другом двухкомнатную квартиру возле станции метро “Фрунзенская”, платим 450 долларов. Дом старый, но ремонт хороший. Пытались договориться с хозяином платить в белорусских рублях по фиксированному курсу, но он принципиальный. Уже ищем квартиру подешевле», — отметил парень.

Еще один квартирант рассказал, что так же платит за жилье в иностранной валюте. И если доллар будет стоить 3 рубля, то придется поднимать вопрос о снижении стоимости аренды.

«Я плачу за квартиру в долларах, хозяин живет за границей и каждый месяц я ему перевожу деньги в иностранной валюте. Пока по поводу понижения оплаты с ним не разговаривал, потому что изначально перед тем, как сдать мне квартиру, он пошел на хороший торг. Однако в случае если курс доллара перевалит за отметку в три рубля, я точно подниму этот вопрос, потому что зарплата у меня к курсу доллара не привязана», — рассказал Sputnik Александр, который снимает жилье в районе метро «Пушкинская».

В прошлом году было объявлено, что арендные ставки в Беларуси отвязывают от валюты, вспоминает руководитель отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. Со стороны собственников квартир тогда было много вопросов, но, тем не менее, многие прислушались и перешли на рубли.

«Спустя время кто-то вернулся на привязку к иностранной валюте, а кто-то остался в рублевых расчетах. Можно сказать, что рынок разделился. Но от собственников, которые формируют цены в белорусских рублях, мы слышим много положительных отзывов. Ушли спорные, а иногда конфликтные моменты с арендаторами», — признается специалист.

По ее словам, перевод стоимости аренды жилья в белорусские рубли в перспективе неизбежен. Подобное уже происходит на рынке коммерческой недвижимости — там этого требует законодательство.

«О том, что это будет какая-то законодательная инициатива (относительно аренды жилья в рублях — Sputnik), говорить пока рано. Я думаю, даже и не стоит. Но мы отмечаем, что в этом нет ничего страшного — скорее это просто эволюционное развитие взаимоотношений на рынке. Точно так же, как со временем в практику вошло заключение договора найма жилья — и арендатор, и собственник понимают, что они юридически защищены», — подчеркивает собеседница.

Активность есть, но небольшая

Представитель агентства недвижимости отмечает, что ажиотажа либо резкого падения спроса на рынке съемного жилья сейчас нет. Есть лишь некоторая активность — с приходом весны люди переезжают из одного места в другое.

Ощутимая «встряска», вспоминает она, произошла в конце февраля 2022 года, когда Россия начала специальную военную операцию на Украине. Доллар в обменниках подскочил почти до 4 рублей, а вопрос оплаты за арендную квартиру был поставлен ребром.

«Можно сказать, что с мая прошлого года и по сегодняшний день ситуация на этом рынке находится в стабильном состоянии. Весьма вялый спрос, зимой он был еще более низким, поскольку вопросы с переездом люди стараются отложить на более теплое время года», — говорит Маргарита Почицкая.

Реальность такова, что сейчас мало просто выложить объявление в интернете и надеяться на сотни звонков. Многие собственники признаются: даже в горячий так называемый «студенческий период» (конец августа — начало сентября) спрос уже не такой, как был раньше. Появилось много современных общежитий, вводятся в эксплуатацию новостройки. Да и самих студентов стало меньше.

Специалист уверяет, что основная целевая аудитория сейчас — как раз не студенты (их за последнее время стало меньше на 15%). А молодые специалисты, молодожены и семьи, которые, к примеру, продали свою «двушку» ради новой «трешки» и временно снимают арендную квартиру.

Что касается цен, то, по ее словам, «они как опустились в марте-апреле 2022 года, но так до конца и не поднялись». Проще говоря, сейчас снять квартиру в Минске стоит дешевле, чем до 2022 года.

Сделать скидку или потерять арендатора

Ценовой вопрос — ключевой момент в отношениях арендатора и арендодателя. В большинстве случаев стоимость аренды привязана к USD, курс которого нередко становится поводом для расторжения соглашения.

Эксперт снова вспоминает февраль 2022-го, когда резко поднялся обменный курс доллара и многие собственники потеряли арендаторов из-за нежелания идти на уступки в цене.

«Как они тогда рассуждали: сколько я недополучу за год, если сделаю ежемесячную скидку в 10 долларов? Но арендаторы в свою очередь понимали, что эта квартира для них уже слишком дорого обходится, и начинали искать другое жилье — более дешевое. В итоге все выливалось в то, что собственник лишался арендатора, квартира простаивала, и он все равно терял в деньгах», — поясняет Почицкая.

Пять квартир на одного квартиранта

Что можно ожидать от спроса в ближайшее время? Представитель «Твоей столицы» обращает внимание на такой факт: с каждым месяцем на рынке жилой недвижимости появляется все больше новостроек, в которых много квартир отводится под аренду. Они составляют основную конкуренцию привычным «хрущевкам» и «брежневкам».

«Клиенты-собственники, с которыми мы общаемся, признаются, что звонков стало заметно меньше. Потому что огромный объем компактных и совсем молодых квартир сейчас появляется в том же “Минск Мире” и ряде других жилкомплексах. И они будут продолжать выходить с каждым годом все больше и больше. Конечно, аренда более современных квартир обходится дороже — в среднем долларов на 50 — но люди хотят жить именно в таких квартирах», — рассказывает о тенденциях рынка специалист.

По ее словам, по-прежнему актуальна цифра, когда на одного арендатора приходится пять квартир. И объем предложений будет только увеличиваться.

«Новых арендаторов у нас практически не появляется, поскольку 20 лет назад не было бума рождаемости, как в конце 1990-х, который затем оказал влияние на студенческий спрос в 2012—2014 годах. К тому же, в стране стало объективно меньше IT-специалистов и топ-менеджеров, а границы лишь с натяжкой можно назвать открытыми», — акцентирует Маргарита Почицкая.

В каких районах чаще выбирают квартиры?

«Если мы говорим про бюджетные запросы — до 200−220 долларов — здесь особой разницы нет, потому что в первую очередь стоит вопрос стоимости. Обычно люди привязываются к определенной локации: родители живут рядом, институт неподалеку, работа близко или просто нравится. В случае квартир комфорт-класса, чаще всего это “Маяк Минска”, “Новая Боровая”, “Минск Мир”. Стали спрашивать ту же “Леваду” в районе Нововиленской, район новой застройки возле метро “Грушевка” и ЖК “Мегаполис” в Малиновке», — отмечает собеседница.

Если речь идет об одновременно бюджетном и сравнительно свежем варианте, то выбирают район Каменной Горки.

Что касается центра Минска, ранее к нему был исторический интерес у иностранных туристов. После закрытия границ турпоток в белорусскую столицу из дальнего зарубежья практически сошел на нет.

«Сейчас зачастую такие квартиры продолжают сдаваться, но посуточно. Да, на них есть потребитель, но весьма узкий — чаще всего это люди творческих специальностей и направлений деятельности. И те, кому очень нравится или нужна в силу определенных обстоятельств это локация. Но основной тренд — современное, лаконичное и небольшое жилье», — констатирует представитель «Твоей столицы».

В «Минск Мире» или «Новой Боровой»?

По состоянию на начало апреля 2023 года, рыночная стоимость долгосрочной аренды 1-комнатных квартир в Минске стартовала от $160. Это средняя цена за «бабушатник» в не самом лучшем состоянии и вдали от метро.

Найти «однушку» вблизи метро в нормальном состоянии, но без мебели сегодня можно за 190+ долларов. С современным ремонтом без изысков, но уже с мебелью — за $210+.

К примеру, в том же «Минск Мире», где квартиры в большинстве случаев сдают с отличным ремонтом, полным набором мебели и бытовой техники, цена аренды однокомнатной квартиры — $250+. Примерно за такие же деньги, 210−270 долларов, можно найти неплохие варианты в «Новой Боровой» и других современных ЖК.

Что касается элитных квартир, цены на их аренду стартуют от $250+ (за однушку вдали от метро) и доходят до $700+ (за трехкомнатную в центре города).