Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи
=========================================================

Здравствуйте.

 У нас такая ситуация. Рассматриваем вариант приобретения недвижимости (4-х комнатной квартиры) в ипотеку (первоначальный ипотечный взнос 60%). Нашли вариант, который идеально нам подходит по всем параметрам, но как всегда, есть одно «НО». А именно. Продавец отказывается показывать в договоре полную стоимость квартиры (дом был долгостроем, недавно был сдан, по решению суда квартиры всех дольщиков были оценены в 1 млн. руб.)

 Т.е. в договоре купли продаже будет фигурировать сумма 1 млн. руб, вместо 5 млн. руб. Понятно, что у меня, как у покупателя, появляются определенные риски, в связи с этим есть ряд вопросов:

 1) Нужно ли при оформлении сделки и заключении помимо договора купли-продажи, а также договора, скажем, на приобретение «неотъемлемых улучшений», брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?

 2) Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд. Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги? 

 3) Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной? Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.

 Благодарю за ответ.

> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной? И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей  
> 

Да, действительно вы правильно думаете, есть даже распространеная схема мошенничества когда сделку оформляют по заниженной стоимости, потом признают недействительной по каким то основаниям и возвращают покупателю сумму которая указанна в договоре. Потому и следует брать расписку на всю сумму. Но нужно понимать, что расписка хотя и является доказательством для суда и поможет в доказывании реальной уплаченной вами стоимости, но деньги можно взыскать только если они есть физически. Если это мошенничество, то денег у них не найдете. Квартира которую они вернут, окажется единственным жильем, другого имущества нет и денег нет. В результате, буде получать небольшие суммы с дохода продавца ежемесячно. Но и дохода может не оказаться. Оснований для признания сделки недействительной много. Коллеги вам их описали в основном. Нормативное регулирование данного вопроса отнесено к главе 9 Гражданского Кодекса РФ( посмотреть можно здесь [www.consultant.ru/popular/gkrf1/5\_41.html#p2376](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSg8iBwsEQBcvBjI%2BRRUXCx0QMBweamEpFVIWKRNVMBsADw4CPgdF) ). Но скорее всего продавцы хотят просто занизить налоговую базу и уменьшить сумму налога. В любом случае совет, если есть сомнения, лучше от сделки отказаться. 



Добрый день.

Верно составленная расписка с указанием паспортных данных продавца и покупателя, адресов регистрации, суммы, даты, подписей и т.д., будет являться для вас гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги.

Срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной — 1 год с даты её совершения.

Общий срок исковой давности — 3 года, но в вашем случае признать сделку не соответствующей требованиям закона только на основании заниженной стоимости, не удастся. Поэтому в вашем случае только 1 год.



> 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку?  
> Алексей  
> 

На основании своего нежелания платить налог продавец сделку расторгнуть не сможет. Для этого должны быть совсем другие и более серьёзные основания.



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной?  
> Алексей  
> 

Да в общем-то никаких, если только не всплывут какие-нибудь факты, о которых вы не знаете сейчас: например, что продавец является пациентом псих.больницы со справкой или что у этой квартиры на самом деле есть другой собственник. Но последнее нужно заранее проверить, получив выписку из ЕГРП.



> 1) Нужно ли при оформлении сделки и заключении помимо договора купли-продажи, а также договора, скажем, на приобретение «неотъемлемых улучшений», брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?  
> Алексей  
> 

да, расписку брать обязательно, но еще лучше прописать в договоре реальную сумму покупки  

> 2) Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд. Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги?  
> Алексей

нет дело ИФНС в суд передавать не будет, так как таких полномочий у них нет, а уж тем более нет полномочий признавать сделку недействительной.  

Максимум, что сможет ИФНС — это начислить налог Вашему продавцу, вас эти отношения никоим образом касаться не будет

> 3) Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной? Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.  
> Алексей  
> 

максимальный срок исковой давности в данном случае три года

> Статья 196. Общий срок исковой давности  
> **1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.**  
> 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».  
> 



> 1) А как на практике, часто ли ИФНС предъявляется претензии к продавцу?  
> Алексей

нет не очень часто и только в том случае если у ИФНС есть неоспоримые доказательства  

> 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период?  
> Алексей  
> 

нет, это не может быть основанием к расторжению сделки



> ст.166 ГК РФ.В течении года.  
> Колковская Лада Фаридовна  
> 

Интересно, а основания какие к расторжению вы видите?



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной? И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей  
> 

основание в данном случае может быть только одно — продавец недееспособен и не понимает значения своих действий.

Дабы исключить это попросите продавца предоставить Вам справки из НД и ПНД о том, что он не стоит на учете



> если деньги не передадите в порядке и сроки установленные договором.  
> Самарин Александр  
> 

не основание к признанию сделки недействительной, а основание к взысканию долга



Добрый день!

1)Расписку взять можете, юридическую силу она будет иметь.

2)Деньги вернуть сможете

3) 3 года

Статья 196.ГК РФ Общий срок исковой давности

**1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодек**са.  
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».



> 1) А как на практике, часто ли ИФНС предъявляется претензии к продавцу? 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период? Заранее спасибо.  
> Алексей  
> 

Часто, но **вот доказуемость этого факта для налоговой бывает затруднительно** 

1) Для продавца может быть применима 198 УК РФ

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,  
совершенное в крупном размере, -

**наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного  
года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо  
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.** 

**2)Нет, продавец так сделать не сможет.** 



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной? И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей  
> 

Алексей, маловероятно что Вас кто-то сможет выгнать из квартиры.

Чтобы признать сделку недействительной, нужны основания, а их в данном моменте сложно проследить. Если только недееспособность продавца, как указали коллеги Выше. А так нет, не переживайте.



> Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной? Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.  
> Алексей  
> 

По общему правилу, согласно ст.196, исковой срок три года  

> Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд. Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги?  
> Алексей

Вы тут будете не при чем, налоговые проблемы будут у продавца  

> Нужно ли при оформлении сделки и заключении помимо договора купли-продажи, а также договора, скажем, на приобретение «неотъемлемых улучшений», брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?  
> Алексей  
> 

Расписка будет иметь юридическую силу и ее, конечно же, следует взять я считаю



> Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период?  
> Алексей  
> 

ст.166 ГК РФ.

В течении года.



> 1) Нужно ли при оформлении сделки и заключении помимо договора купли-продажи, а также договора, скажем, на приобретение «неотъемлемых улучшений», брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?   
> 2) Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд. Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги?   
> 3) Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной? Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.  
> Алексей  
> 

1. Сумма сильно разнится. Это совсем нехорошо. расписка конечно будет иметь юридическую силу. Однако вся проблема в том, что в случае если эта сделка выплывет на проверку налоговым органом, высока вероятность признания умышленного занижения суммы сделки. С другой стороны это есть проблемы продавца, а не покупателя.

2. Сделка не будет признаваться недействительной. В чем ее недействительность? Доначислят налог продавцу и в общем-то и все. Не думаю, что налоговая будет оспаривать сделку — поскольку нет сделки нет вообще никаких налогов.

3. По общему правилу оспоримая сделка — срок 1 год с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, ничтожная — 3 года. Но как я сказал, с точки зрения налоговой Вам это не грозит.



> 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период?  
> Алексей  
> 

Нежелание исполнять налоговую обязанность не является основанием для расторжения сделки.



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной? И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей  
> 

Алексей, Вы можете ожидать каких-то козней только от продавца (ну или с его стороны). Больше неоткуда. С другой стороны ему «шевелить» эту сделку вот ну никакого смысла нет. Разумеется, если только вопрос о неотделимых улучшениях будет прописан достаточно четко, чтобы понимать, что в случае расторжении этой сделки, вторая пойдет «прицепом». Это Ваша главная опасность. В остальном я для Вас беспокойства никакого не вижу.



> 1) Нужно ли при оформлении сделки и заключении помимо договора купли-продажи, а также договора, скажем, на приобретение «неотъемлемых улучшений», брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?  
> Алексей  
> 

Здравствуйте. Да. Расписку с указанием за что конкретно взяли деньги берите. Но нужно её максимально подробно расписать. Ну и конечно с указанием данных сторон.  

> 2) Как я понимаю, в случае доказательства со стороны налоговых органов, что сделка прошла по заниженной цене, дело будет передано в суд. Если сделка признается недействительной, сможем ли мы по таким документам, включая расписку, вернуть свои деньги?  
> Алексей

Налоговики ничего расторгать не будут, они налог просто доберут и всё.  

А вот в другом любом случае, расписка поможет.

> 3) Какой максимальный период времени (если таковой существует) может пройти, когда сделка может быть признана недействительной? Т.е., к примеру, купили, сделали ремонт, обстроились по полной, а через пару лет – «привет», все аннулировано.  
> Алексей  
> 

Срок для оспоримой сделки 1 год 

ГК РФ

> Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки  
> 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  
> 

> Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки  
> 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  
> Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.  
> 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  
> 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.  
> 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.  
> 

> Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам  
> 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной  
> 

.



> 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период?  
> Алексей  
> 

Нет, это не основание оспорить. То что он не хочет что то платить, это его проблемы.

Оспорить можно за нарушение формы самого договора или же за нарушение обязательств по договору.



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной?  
> Алексей

если деньги не передадите в порядке и сроки установленные договором. Либо если продало лицо. которое не могло продать данное имущество. Либо без согласия супруга/супруги (но это не безусловное основание). Либо продающее лицо было недееспособным.  

Это со стороны продавца.

> И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей  
> 

Гарантировать ничего нельзя на 100%. Но если квартира зарегистрирована именно на продавца, он дееспособен, на учёте у наркологи и психиатра не стоит, согласие супруги есть, то в принципе рисков никаких.



> 2) Может ли продавец, в момент предъявления к нему этих претензий, скажем, из-за желания не платить этот самый налог, потребовать расторгнуть сделку? И если может, то в какой период?  
> Алексей  
> 

Еще не было затронут тот факт, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). До того момента пока сделка не будет зарегистрирована, вы или продавец можете расторгнуть договор вернув все что было передано по нему, но это если не был заключен предварительный договор, который может содержать условия об ответственности продавца за отказ от заключения договора купли-продажи.  

> брать с продавца расписку на разницу сумм? Имеет ли такая расписка юридическую силу?  
> Алексей

Конечно брать. И хотя нотариальное заверение расписки не обязательно, я бы вам советовал ее заверить. Плюс нотариального заверения состоит в том, что нотариус проверяет личность человека (сверяет его паспортные данные), который берет деньги. Тем самым, в дальнейшем будет бесполезно этому человеку оспаривать, что подпись на расписке не его.  

> Т.е. в договоре купли продаже будет фигурировать сумма 1 млн. руб, вместо 5 млн. руб.  
> Алексей  
> 

Можно конечно и продавца понять. Если продаст за 1 млн налог не взимается, а если за 5 млн, то налог 13 %, если без вычетов, то 650 000 налог.



> А какие вообще могут быть варианты (в описанной мной ситуации), что сделка может быть признана недействительной? И вообще, совершив эту сделку, я могу рассчитывать на то, что меня из мой квартиры не «попросят»? :)  
> Алексей

В соответствии с п.11 статьи 7 Закона РФ от 21.03.1991 N 943-1 (ред. от 02.04.2014) «О налоговых органах Российской Федерации» налоговые органы вправе :

> **11. Предъявлять в суде и арбитражном суде иски:  
> о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам;**

Если налоговым органам станет известно о занижении стоимости квартиры в подписанном договоре то они могут на основании ст.169 и 180 ГК РФ признать договор частично недействительным ( в части цены квартиры) 

**ГК РФ Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности** 

> Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии со ст.181 срок исковой давности -3 года

> 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.