Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве. Правовые аспекты и юридические советы.

Уважаемые читатели! Хочу представить Вашему вниманию статью, цель которой заключается в анализе вопросов взыскания неустойки и убытков за просрочку в передаче объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве. Рынок недвижимости на сегодняшний день представлен огромным количеством строящегося жилья. Многообразие застройщиков, относительно доступные цены, желание иметь свое личное жилье, все это способствует развитию рынка недвижимости, реализуемой по договорам долевого участия. Заключая договор, участник долевого строительства, конечно, желает получить свою квартиру (иной объект), в установленные договором сроки. Однако, на практике нередко сроки передачи объекта затягиваются, участник долевого строительства терпит убытки, вынужден снимать жилье, нести иные расходы, таким образом, претерпевать неблагоприятные последствия ненадлежащего неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств. 
В настоящей статье я хотел бы осветить правовые аспекты взыскания неустойки и убытков, вызванных просрочкой застройщика в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, а также дать несколько юридических советов лицам, попавшим в подобную ситуацию.
Представим, что вы заключили договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой ООО «С-1». Согласно данному договору, застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность квартиру (иной объект недвижимости, к примеру подземную парковку), оговоренную в договоре. В договоре долевого участия, как правило, указывается дата получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. На практике дата определяется указанием на соответствующий год и квартал. После этой даты застройщик обязуется в установленный срок передать объект долевого строительства участнику. То есть, как мы видим, в договоре указано два срока, первый – срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и второй – срок передачи объекта участнику долевого строительства.
Правовая основа возникновения неустойки.
Правоотношения по долевому участию в строительстве регулируются, прежде всего, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ «О долевом участии в строительстве»).
Так, согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Частью 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве» установлено, что в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку предусмотренную (ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве») возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нарушения срока строительства (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.09.2013 по делу N 33-4358/13).
Пример: застройщик, согласно условиям договора, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости передается по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на строительство.
Таким образом, последним днем передачи объекта является 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства). Фактический объект передан по акту 01 сентября 2015 года, соответственно за период с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 ФЗ «О долевом участии в строительстве».
Расчет неустойки по договору долевого участия.
Расчет неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, производится по следующей формуле: цена договора*количество дней просрочки*8,25 (ставка рефинансирования)/100/300 (если участником долевого строительства является гражданин), то деление производится на 150.
Пример: застройщик, согласно условиям договора, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости передается по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на строительство. Цена договора составляет 2 000 000 рублей. Объект недвижимости передан 01 сентября 2015 года. Период для взыскания неустойки с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года. Количество дней просрочки составляет 92 дня.
Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора)*92 (количество дней просрочки)*8,25 (ставка рефинансирования)/100/150 = 101 200 рублей.
Возможные способы защиты застройщика.
Застройщик по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия зачастую пытается доказать суду, что он не допустил просрочки в передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, так как по его мнению, согласно установленного договором срока передачи, объект был передан в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как и было оговорено в договоре. Однако данная позиция является неверной, так как в договоре обозначена конечная дата до наступления которой застройщик обязался получить указанное разрешение (к примеру 1 квартал 2015 года), соответственно, по истечению этого срока в течение установленного договором срока (в нашем примере два месяца) объект должен быть передан участнику долевого строительства. В случае нарушения указанного срока возникает право на получение неустойки.
Другой способ защиты интересов застройщика: нередко используется правило о применении положении ст. 333 ГК РФ. Указанная статья гласит, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
По этому поводу Конституционный Суд РФ в пункте втором определения от 21.12.2000 № 253-О, высказал правовую позицию, согласно которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Такими обстоятельствами, в частности, могут быть степень вины ответчика (застройщика) в нарушении срока исполнения обязательств по договору, период просрочки, имущественное положение, а также отсутствие каких-либо серьезных неблагоприятных последствий для истца из-за просрочки исполнения обязательств ответчиком по передаче квартиры в собственность. Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (см. п. 27 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Таким образом, размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом по правилам ст. 333 ГК РФ.
Однако, участник долевого строительства для мотивирования своей позиции и защиты интересов может воспользоваться правовой позицией, выраженной в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан от 16.07.2013 по делу N 33-8763/13, согласно которому судом было отказано в применении ст. 333 ГК РФ, учитывая значимость для истца приобретаемого жилья, приобретение данного жилья в кредит, период просрочки, а довод о том, что выплата неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для иных дольщиков, основанием для снижения размера неустойки по мнению суда не является.
Поэтому, в каждом конкретном случае при решении вопроса о снижении неустойки должны учитываться все обстоятельства дела, а применение положений статьи 333 ГК РФ без должных на то оснований не допустимо.
Взыскание убытков.
Согласно ст. 10 ФЗ «О долевом участии в строительстве» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть, в частности, расходы по найму жилья, которые участник долевого строительства не понес, если бы застройщик вовремя передал объект недвижимости. Как правило, для доказывания соответствующих убытков участник долевого строительства предоставляет договор найма квартиры, документы свидетельствующие о произведенных расходах по оплате такой квартиры (расписки в получении денежных средств, выписки по счету банковской карты о переводе денежных средств за наем жилья и т.п.).
Применение Закона РФ «О защите прав потребителей». Взыскание штрафа и компенсация морального вреда.
Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной ФЗ «О долевом участии в строительстве».
Соответственно, в случае нарушения прав участника долевого строительства, последний, руководствуясь положениями Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 указанного закона. Важно учитывать, что достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя (см. п. 28 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
Кроме того, применение положений Закона РФ «О защите прав потребителей» дает возможность участнику долевого строительства выбирать подсудность рассмотрения дела по месту нахождения организации, по месту жительства или пребывания истца; по месту заключения или исполнения договора. Согласно п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Прочие проблемные аспекты рассмотрения данной категории споров.
К таким аспектам хотелось бы отнести два момента.
Первый, это продление сроков передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, путем заключения дополнительного соглашения. Здесь важно знать, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п. 24 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ). Соответственно, прежде чем заключать дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта долевого участия, ознакомьтесь с содержанием ст. 451 ГК РФ, при этом застройщик должен обосновать наличие основания для изменения договора, предусмотренного указанной нормой закона. Заключение дополнительного соглашения может повлечь за собой неблагоприятные последствия при взыскании неустойки, так как заключая соглашение, Вы фактически соглашаетесь на продление сроков передачи Вам объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве, а соответственно, исключается просрочка первоначальных сроков.
Второй проблемный момент, это включение в договор долевого участия правил о рассмотрении споров при помощи третейских судов. Как правило, такие суды являются зависимыми от застройщика, и рассмотрение спора таким судом может повлечь негативные последствия в виде ущемления прав участника долевого строительства, в том числе ущемление прав предоставленных Законом РФ «О защите прав потребителей». Возможность включения третейской оговорки как альтернативного способа рассмотрения гражданских дел высказана в Постановлении Конституционного Суда РФ от 26 мая 2011 года № 10 – П, а, соответственно, включение третейской оговорки корреспондирует обязанность участников договора обращаться за защитой своих прав в указанную инстанцию. Обращение в суд общей юрисдикции в таком случае может повлечь за собой прекращение производства по делу, за исключением случаев, если третейская оговорка будет признана судом недействительной.
Заключение.
При возникновении споров о взыскании неустойки и убытков за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору долевого участия в строительстве внимательно изучите содержание Вашего договора, а также положения, указанных в настоящей статье норм закона и материалы судебной практики, это позволит Вам более успешно защитить свои права.
Статья подготовлена по состоянию нормативно-правовых актов на 01.09.2015.

Уважаемый Михаил Владимирович, спасибо за подробную статью. Сейчас очень актуальна проблема — застройщиков единицы, которые сдают объекты в срок.   

До сих пор поражают (или удивляют)  люди, в том числе из дальних моих знакомых, которые подписывали все документы без дат (потом мы сами поставим обычно говорят). И когда сдачу квартиры задержали на 3 месяца было столько возмущения и негодования, а юридически-то все чисто. Сдано когда надо, принято в сроки. А то что вы ключи не получали так это ваши проблемы. Я в это дело не влезала, краем уха слышала. Но в конце концов все хорошо закончилось:)   

Так что Ваша статья как взыскать неустойку очень полезная и многим в помощь!  

  



Уважаемая Юлия Владимировна, спасибо за Ваш отзыв! Действительно вопрос сейчас очень актуальный, и застройщики пытаются всяческий хитрить, это и подписание дополнительных соглашений, и третейская оговорка. Поэтому я и решил написать статью со ссылками на судебную практику по спорным моментам, чтобы люди столкнувшиеся с подобной проблемой могли более эффективно защитить свои права. Спасибо за проявленное внимание к моей публикации. 



Уважаемый Михаил Владимирович, вы в своей практике не встречались с таким:  правомерно ли расторжение ДДУ Застройщиком притом, что Дольщик полностью оплатил стоимость квартиры, но отказался доплачивать за дополнительные квадратные метры, на которые Застройщик не смог представить документы и в итоге одностороннее расторжение ДДУ Застройщиком. В 214-ФЗ нет ни слова об одностороннем расторжении в связи с  не доплатой  за дополнительные квадратные метры, или это в самом ДДУ должно быть прописано? 



Уважаемая Инесса Валерьевна, основания для расторжения ДДУ предусмотрены в ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», как Вы правильно подметили, такого права для расторжения договора применительно к застройщику, там не предусмотрено. Соответственно нужно руководствоваться ст. 450 ГК РФ, однако исходя из основании для расторжения договора предусмотренных данной статьей, представляется сомнительным возможность расторжения договора ДДУ застройщиком, на том основании, что участник долевого строительства, отказывается оплачивать дополнительные квадратные метры, которые изначально не были предусмотрены договором. Думаю если такие метры появляются, то застройщик должен доказать их наличие, и вправе взыскать их стоимость, но ни как не расторгать ДДУ.  



Уважаемый Михаил Владимирович, отличная статья! Причем, полезна она будет не только дольщикам, но и  многим юристам. Мне — в частности. Поскольку назвать себя большим специалистом в области долевого участия в строительстве не могу.   

Оставляю Вашу публикацию  в избранном как шпаргалку. (*)   

Большое спасибо! 



Уважаемая Марина Владимировна, спасибо за Ваш отзыв!!! Рад что Вам понравилась статья, а главное оказалась полезной. Буду дальше стараться писать интересные и полезные статьи. 



Уважаемый Михаил Владимирович, очень интересная статья. Хорошее подспорье для начинающих юристов.  



Уважаемый Константин Сергеевич, спасибо за Ваш отзыв! Приятно что настоящая статья, будет для Вас подспорьем в практической деятельности. 



Уважаемый Михаил Владимирович, спасиБо за ценный краткий, точный, содержательный обзор важной темы. В избранное. 



Уважаемый Георгий Борисович, спасибо за Ваш отзыв! Приятно что Вам понравилась статья!!! Да тема сейчас актуальная, граждане часто звонят и спрашивают, как им поступить в подобной ситуации, поэтому и решил описать примерный алгоритм действий и возможные «подводные камни» возникающие при рассмотрении подобных споров. 



Уважаемый Михаил Владимирович, спасибо за статью, в данный момент сам на днях получил уведомление от застройщика о продлении срока на 6 мес и просьбой подписать допсоглашение.  

Ситуация такая что был заключен ДДУ между застройщиком и участником, далее участник уступил право требование с застройщика мне, договор зарегистрирован.  

В уведомление застройщик ссылается на пункт ДДУ где срок продления на 6 мес допустим, этого договора в глаза не видел, т.е. мне не дали с ним ознакомиться, сказали что все условия прописаны в уступке, а вот в уступке то как раз прописано только на возможность продления а на какой срок договор умалчивает.  

вот готовлюсь в следующем году отстаивать свои права  

  



Уважаемый Евгений Сергеевич, благодарю Вас за отзыв о моей статье!!! Думаю Вам предстоит серьезное разбирательство с застройщиком, желаю Вам удачи!!! 



Уважаемый Михаил Владимирович, отличная статья. Осветите ещё один момент. Можно ли как то обойти подсудность указанную в договоре?  

Не секрет, что зачастую застройщик включает в договор подсудность конкретному суду. На стадии подписания участник как правило на это не реагирует, а когда приходит время судиться, оказывается, что этот суд почему то очень любит и жалеет застройщика. 



Уважаемый Вадим Германович, мне известны случаи когда к примеру участник долевого строительства оспаривал третейскую оговорку, как ущемляющую его права и таким образом обходил установленную подсудность третейскому суду.   

  

Что касается подсудности судам общей юрисдикции, то полагаю, что здесь необходимо руководствоваться следующим. ГПК РФ в ст. 32 закрепляет, что подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 ГПК РФ, не может быть изменена соглашением сторон. То есть не запрещается изменять соглашением сторон подсудность установленную ст. 29 ГПК РФ.   

  

Однако полагаю, что Закон «О защите прав потребителей», защищает слабую сторону спора — потребителя физическое лицо, в связи с чем можно попробовать оспорить договорную подсудность, мотивируя, что Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет право на подачу иска в суд по месту жительства истца потребителя, а подписывая договор ДДУ с установленной договорной подсудностью между, сторонами не было никаких споров, в связи с чем участник ДДУ не мог предусмотреть возможное нарушение своего права. Кроме того, договор ДДУ является договором присоединения, и фактически сторона (участник ДДУ) не имеет возможности изменить его условия, в том числе условия связанные с договорной подсудностью. 



Уважаемый Михаил Владимирович! Очень полезная и нужная статья, обязательно возьму ее на заметку. У меня к Вам только один вопрос, в частности если был заключен предварительный договор долевого участия (основной договор долевого участия должен был быть заключен в момент сдачи дома), оплата произведена полностью всей суммы именно по предварительному договору, необходимо ведь применять правила Закона «О защите прав потребителей» или все же Закон о долевом участии? И расчет неустойки по ЗПП, хотелось бы узнать Ваше мнение, как специалиста по этому поводу. Заранее спасибо за ответ.  



Уважаемая Наталья Валерьевна, полагаю что в данном случае применяется ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как согласно п. 1 ст. 1 указанного Закона - Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с **привлечением денежных средств граждан** и юридических лиц **для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости** (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.  

  

Фактический у Вас возникли правоотношения по долевому участию в строительстве, вот только застройщик неправомерно заключил предварительный договор, вероятно для того чтобы не регистрировать в ФРС.   

  

Закон «О защите прав потребителей» в данном случае должен применяться в части не урегулированной специальным законодательством, то есть Вы можете требовать взыскания штрафа, компенсации морального вреда, освобождаетесь от уплаты гос. пошлины. Можете конечно попробовать предъявить неустойку и на основании указанного закона (О «ЗПП»), но полагаю, что суд пересчитает на основании норм «ФЗ „О долевом участии в строительстве“. 



Уважаемый Михаил Владимирович! Очень хорошая статья! У меня к вам вопрос, в частности в случае, когда имел место договор переуступки права по договору долевого строительства, при этом изначально условия договора по сдаче жилья в срок нарушены перед юридическим лицом — дольщиком по договору долевого участия, уступившем по договору переуступки права и обязанности физ. лицу. Имеет ли право физ. лицо взыскать неустойку по данному договору? Какова будет подсудность в этом случае? Основной договор между двумя хозяйствующими субъектами — арбитраж. Между физ. лицами — общ. юрисдикции.  



Уважаемый Марат Рифович,   

Имеет ли право физ. лицо взыскать неустойку по данному договору? Имеет, так как по договору переуступки права требования к физическому лицу перешли все права и обязанности по договору, а соответственно и право требовать неустойку.  

Какова будет подсудность в этом случае? Указанный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (если отсутствует экономический спор и объект недвижимости физическим лицом приобретен для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Кроме того, если объект недвижимости приобретен физическим лицом в указанных целях (личных, семейных или и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), то к правоотношениям подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей», с вытекающими из него правами (подсудность по выбору истца, освобождение от уплаты гос. пошлины, штраф).