Как добиться у банка согласия на раздел земельного участка находящийся в ипотеке
================================================================================

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как мне действовать в сложившейся ситуации? На данный момент есть действующий залоговый кредит в банке, предмет залога здание (И.П. коммерческая деятельность), сопутствующим условием - в залог идет земельный участок на котором стоит здание (предмет залога). на данном земельном участке находится второе здание, которое сейчас необходимо оформить предметом залога в другом банке. Мне нужно сделать межевание и регистрацию на два участка под каждое здание отдельно. В банке ( заявление отдала кредитному менеджеру) с действующим кредитом написала заявление с просьбой дать согласие на раздел земельного участка, залоговой стоимости по зданию хватает и без стоимости земельного участка. Банк затягивает и не хотят давать согласие. Мне подсказали, что по закону все, что находится на данном земельном участке (договор ипотеки) автоматически является в залоге у банка Как правильно обратиться в банк для официальности ответа? Какие сроки для ответа на мой запрос? Что делать если отказывают?.

> Мне подсказали, что по закону все, что находится на данном земельном участке (договор ипотеки) автоматически является в залоге у банка Как правильно обратиться в банк для официальности ответа?  
> Оксана  
> 

Здравствуйте. Не так, в договоре залога должен быть чётко прописан предмет залога, если 2го здания нет в договоре, оно не в залоге, и можете заложить (но без земли) другому банку.

ФЗ Об ипотеке (залоге)

> Статья 9. Содержание договора об ипотеке  
> 1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.  
> 

Так же не возбраняется последующая ипотека, если она не запрещена договором залоге нынешним.

> Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается  
> 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).  
> Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.  
> (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)  
> 2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.  
> 



Добрый день.  

Предмет залога должен быть чётко прописан в договоре ипотеки.  

Можете выложить сам договор?  

Если второе здание не указано в договоре в качестве предмета залога, то вы можете его передать в залог другому банку.  

А почему не хотите в этом же банке передать его в залог?  

,
> Как правильно обратиться в банк для официальности ответа?  
> Оксана  
> 

Для официальности ответа можно направить заявление заказной почтой с обратным уведомлением, либо сдать нарочно в 2-х экземплярах, и на втором (который вы оставите себе) просить, чтобы поставили отметку о получении и дату.



> Какие сроки для ответа на мой запрос?  
> Оксана

По закону о защите прав потребителей, срок для ответа у банка — 10 дней.

> Что делать если отказывают?  
> Оксана  
> 

Смотря по какой причине отказывают. Если отказ окажется незаконным, то в суд.



> Для оформления залога второго здания нужен земельный участок на котором находится это здание (предлагаемое в залог), а весь участок находится в ипотеке у другого банка. Просто ни кто не подсказал размежевать землю до оформления ипотеки.  
> Оксана  
> 

Выложите пожалуйста первую страницы договора, где указан предмет залога.

Там указан весь земельный участок в качестве предмета залога?



> 10 рабочих или календарных дней для ответа?  
> Оксана  
> 

Поскольку в законе это не уточняется, то тогда нужно считать именно календарные дни.



> Да указана вся площадь земельного участка с кадастровыми и регистрационными номерами и право собственности.  
> Оксана  
> 

Тогда добиться согласия от банка можно только путём переговоров, поскольку в данном случае банк вправе вам отказать.

Поговорите с управляющим. Если вы для них постоянный и ценный клиент, который исправно платит долг, то почему бы и не дать согласия.



> Можно ссылку на закон?  
> Оксана  
> 

> Статья 22. Сроки удовлетворения отдельных требований потребителя  
> Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение **десяти дней** со дня предъявления соответствующего требования.  
> 



> Если бы решалось на местном уровне, тогда можно было вести переговоры, а наш банк подчиняется головному- другой город.  
> Оксана  
> 

Пишите письма в головной офис, звоните, поясняйте экономическую целесообразность вашей просьбы. Всё можно решить, главное — найти нужные аргументы. А по закону в данном случае банк вправе как согласиться, так и отказать. Заставить его согласиться не получится.



> Это пояснение к закону о сроках ответа?  
> Оксана

Да, поскольку вы — ИП, то 10 дней — это не для вас.  

Этот вопрос регулируется вашими с банком договорными отношениями.  

Но вообще ответить должны в разумный срок. Обычно — это 7 дней, но зная, как работают банки, ответа от них можно ждать месяцами.



> В каких договорах искать сроки? Если они должны быть отрегулированы договорными отношениями?  
> Оксана  
> 

Если в вашем с банком договоре не указан срок для ответа на обращения, то тогда — разумный срок.



Здравствуйте, Вы же ИП?



В этом случае, закон о защите прав потребителей не Ваш случай



Основные понятия, используемые в настоящем Законе:  
потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;  
(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

[www.consultant.ru/popular/consumerism/37\_1.html#p57](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSg8iBwsEQBcvBjI9RVgbMkQDMggQGCEHdFcPAC4AJR9gexgrA1UEKF0QRhsxb3U%3D) 

© КонсультантПлюс, 1992-2015



Совершено верно. С банком надо договариваться. Маловероятно, что банк будет менять договор



Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.  
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)  
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.



Оксана, здравствуйте. Я не согласна с коллегами. В соответствии со ст.69 ФЗ «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения **допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.** Поэтому понятно, почему второй банк требует ипотеки земельного участка. Вместе с тем, **п****ри ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.** (ч.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому так как у Вас заложен земельный участок, то ипотека распространяется на все здания, расположенные на нем, даже если они не являются предметом договора ипотеки. Надо сказать, что до декабря 2011 года законодатель давал возможность установить в договоре, что на другие здания залог не распространяется, соответственно, собственник мог без ограничений таким зданием распорядиться. Однако внесены изменения, все эти пункты исключены из закона. Так что в силу закона все здания на земельном участке находятся в ипотеке у банка. В договоре у Вас предусмотрено условие, что последующая ипотека допускается только с согласия банка. Возможен вариант раздела земельного участка, но при регистрации права собственности на разделенные участки ипотека на них будет перенесена автоматически. Так что в любом случае необходимо будет снимать обременение с участка под вторым зданием. Без заявления банка, поданного в Росреестр, это будет невозможно сделать.



ПО моему мнению, отказ банка в предоставлении возможности межевания является нарушением Ваших прав как собственника второго здания. Вы можете им владеть, пользоваться и распоряжаться. Однако в связи с тем, что земельный участок находится полностью в ипотеке эти Ваши права ограничены. Я предполагаю здесь в случае, если не будет согласия банка на проведение межевания, обычный негаторный иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения. Можете в письме указать на это обстоятельство, сообщив, что в случае, если Ваше предложение не найдет положительного решения, Вы будете вынуждены обратиться в суд с соответствующим требованием, что повлечет за собой отнесение судебных расходов на проигравшую сторону.



Павел Солнцев, какой Закон о защите прав потребителей? ИП — не потребитель!



Здравствуйте, уважаемый Оксана!

Согласен с вами, что в процессе ведения бизнеса учесть все моменты не возможно. А часто предприниматели попадают в такие ловушки. 

Однако и вашем случае есть возможность решить вопрос.

Итак, вам можно посоветовать сделать следующее:

1. Проще всего действительно, договориться с банком. Как правильно заметила коллега, прав у банка больше. Согласия его требуется в большинстве случаев. Так что можно поискать к ним подход.

2. Посмотреть на проблему чуть шире, чем обычно. 

Можно попросить ваш банк просто не мешать. Поскольку он не рискует лишиться заложенного имущества и нет угрозы уменьшения стоимости заложенного имущества. 

Если другой банк, стал рассматривать второе здание в качестве объекта новой ипотеки, значит в ваших документах на это здание нет обременений, верно? 

Можно спросить у второго банка смогут ли они пойти на такую сделку и сделать так:

а) Действительно, пойти и размежевать земельный участок, на несколько отдельных друг от друга. т.е. с разными кадастровым номерами. К сожалению, но и на второй участок у банка будет право залога. Но будут ли банк это право регистрировать? Можно проконсультировать в том реестр где вы собираетесь проводить сделку. На практике, закон один, а требуют документы совсем разные. 

б) Если прочитать внимательно ваш договор ипотеки, то там есть пункт, по которому вы имеете право получать прибыль от предмета залога. На этом основании вы можете сдать эту землю в аренду другому лицу. (Причину можно выбрать). Конечно, согласие банка на такую сделку возможно потребуется, однако вы можете ссылаться на свое право получать доход. И теоретически защищать его в суде, так как в договоре два конкурирующих пункта. 

в) Второе, новое юр лицо может попробовать приобрести второе задние в собственность или такж в ареду (по схеме из пункта б)

г) И уже это второе, новое юр лицо получив и второе здание в собственность (аренду) и землю под ним может попробовать получить ипотеку во втором банке. В таком случае, в залог у второго банка уйдет право аренды на землю и залог на здание. 

Да, решение не простое (мягко говоря), но согласитесь, что и вопрос у вас не обычный. 

Надеюсь мой ответ был вам полезен. 

С уважением, Павел Мирошкин

P.S Коллеги, прошу сильно не бить)