Как правильно поступить с заменой аварийных общих стояков в МКД?
================================================================

Мною, в декабре, было куплено подвальное помещение в МКД. По нему проходят общие стояки канализации и водоснабжения. Они сейчас находятся в аварийном состоянии. На мою устную просьбу об их замене - в УК ответили, что многие из жильцов дома не платят взносы в УК за содержание дома и отказались их менять. Подскажите как правильно поступить в данной ситуации: как добиться от них замены труб, или может компенсации моих расходов на замену труб, или, в крайнем случае, отмены моих взносов в УК на содержание дома. Договор с УК ещё не был заключен – они требуют его заключить, и уже выдали квитанции для оплаты за прошедшее время. Ещё в УК сказали, что они, в ближайшее время, отказываются от этого дома, но квитанции оплатить все равно требуют

По поводу общего собрания: можно, конечно, и общее собрание попробовать провести, но нужно предварительно оценить перспективу. Если дом достаточно большой, то вряд ли общее собрание примет решение заменить стояки частично на отдельном участке (это по своему опыту). А если дом небольшой, то вероятность уговорить собственников повышается.



Здравствуйте, Сергей!

Договор с УК, конечно, заключить надо. И также надо оплатить за обслуживание дома с момента регистрации права собственности. Тот факт, что УК собирается отказаться от дома, не лишает Вас обязанности платить текущей УК до момента смены УК.

Что касается аварийных стояков. УК просто так делать их замену не будет, поскольку это не входит в понятие «содержание и ремонт». в то же время УК обязано обеспечивать:

> д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)

Это означает, что если участки стояков действительно находятся в аварийном состоянии, то УК, конечно, обязана эти участки заменить.

С Уважением, Олег Рябинин.



Дополню, что УК в соответствии с договором управления в общем случае проводит только текущее содержание и ремонт общего имущества. Работы по текущему содержанию и ремонту, в частности включают в себя установку, замену и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, отопления. То есть текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При этом в соответствии с Правилами №491:  

> 20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.  
> 21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).  
> 22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.  
> 23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.   
> 

Грань между капитальным и текущим ремонтом в определенных случаях, конечно, тонкая, и разбираться в этой грани в каждом конкретном случае должны не юристы, а технические специалисты. Но общий посыл все-таки такой, что если жильцы решат на общем собрании заменить физически и морально изношенные коммуникации, то это можно сделать в рамках капитального ремонта дома за отдельные деньги. 

Если же Вы сможете доказать полную аварийность тех стояков, которые проходят в Вашем нежилом помещении, то Вы вправе требовать от УК заменить эти участки полностью. А если УК откажется, то можно попытаться заменить их за свой счет и затем взыскивать с УК в судебном порядке. Но в этом случае необходимо заблаговременно сделать строительно-техническую экспертизу состояния старых аварийных стояков, чтобы показать, что без из замены невозможно было обеспечить:

> д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)



Сергей, еще могу предложить для фиксации факта аварийности стояков обратиться за содействием в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области (госжилинспекция.нижегородскаяобласть.рф).

Также можно заглянуть в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов ([http://www.fkrnnov.ru/?id=223](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7Gi53LgIDA2hFGSgYeR4rXTY9PX0tKSkfDg%3D%3D)), чтобы узнать когда Ваш дом поставлен в план капитального ремонта.



> заменив стояки за свой счёт — я буду нести ответственность, в случае затопления помещения и порчи имущества арендаторов, из-за прорыва стояков?  
> Сергей

Сергей, прежде чем принимать решение о самостоятельной замене стояков, я бы посоветовал все-таки предварительно сделать независимую строительно-техническую экспертизу состояния стояков (можно с привлечением специалистов жил.инспекции). И если эта экспертиза покажет, что стояки в аварийном состоянии и нуждаются в скорейшей замене, то тогда и можно принять решение о самостоятельной замене. А без этого УК может, действительно, впоследствии сказать, что мол стояки и так в нормальном состоянии были, и «повесить» всю ответственность за их замену на Вас.



> может подскажете, что написать в заявлении в ук — что-то вроде — просим произвести замену труб канализации и водопровода, в связи с их аварийным состояни  
> Сергей  
> 

Сергей, добрый день!

Написать можно в произвольной форме. Главное сослаться на то, чем подтверждается аварийное состояние стояков.

Ну и еще сошлитесь на подпункт «д» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.



Здравствуйте, Сергей!

Замена стояков — относится к капитальному ремонту. 

> Согласно ст.166 ЖК РФ 1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:  
> 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.  
> 

В вашем регионе есть утвержденная программа капитального ремонта, в ней указаны сроки проведения ремонта по каждому дому. Программа размещена на сайте фонда капитального ремонта по вашему региону. 

Если иные сроки установлены общим собранием собственников помещений в вашем доме, нужно руководствоваться данными сроками. Можете в УК запросить протокол по капитальному ремонту. Там будут указаны сроки.

Капитальный ремонт производится по общему собранию собственников в силу ст.44 ЖК РФ.Поэтому скорее всего УК будет ссылаться на данный факт. 

Требуйте УК проведения собрания и проведения ремонта. Если письменные обращения результата не дадут, обращайтесь в жилищную инспекцию.

Желаю удачи!



> заменив стояки за свой счёт — я буду нести ответственность, в случае затопления помещения и порчи имущества арендаторов, из-за прорыва стояков? (в этом помещении будут и арендаторы)  
> Сергей  
> 

Нет, ответственность за общедомовое имущество несет УК. Главное работы согласовать с УК.



> они сказали — если есть желание — меняйте, но никаких актов о замене мы не выдадим  
> Сергей  
> 

Тогда жалуйтесь в жилищную инспекцию. Также можно инициировать общее собрание по данному вопросу. УК в таком случае обязана будет провести ремонт. Если откажется, то понуждать в судебном порядке.

Желаю удачи!



> если я правильно понял, то нужно действовать в такой последовательности: сделать экспертизу состояния стояков (как я понимаю с актами) и привлечением жилищной инспекции, написать заявление в УК на замену стояков, дождаться письменного — нет, сделать замену самому, и требовать через суд возмещения затраченных средств на это? Сколько времени, по закону, может занять каждый этап этого пути?  
> Сергей  
> 

Верно.

Судебный самый долгий от 2х месяцев до 6 месяцев.



> я правильно понял, судебный — это уже после замены стояков (для нас это важно — мы уже сможем работать там и сдавать в аренду)? а сколько нужно ждать ответа от УК — до того, как проводить замену самому?  
> Сергей  
> 

Да, после замены.

Законом не урегулирован данный момент. Можно от 10 до 30 дней.



> если мы сами заменим, потом через суд потребуем возмещения с УК, чем мы можем рисковать в случае «агрессивных нападков» от УК (руководитель там очень импульсивный), возможно прежний хозяин помещения проводил несогласованные перепланировки коммуникаций (трубы (не стояки) были перемещены чуть выше — для удобства прохождения по комнатам) или что-то ещё  
> Сергей  
> 

Могут приостановить подачу услуг в ваше помещение, но это все успешно обжалуется если у вас нет долга.