Внесение изменений в проектную документацию после сдачи дома в эксплуатацию
===========================================================================

Наш дом введен в эксплуатацию в феврале 2016 года. ДДУ я заключила в декабре 2014 года. Дом 5 лет на гарантии. Наша управляющая компания написала претензию застройщику по поводу того, что по проекту предусмотрено металлическое ограждение дворовой территории, а на детской площадке - стенка-волна. После долгой переписки, в которой застройщик сначала утверждал, что оборудование в пути, потом предлагал сделать поставку оборудования, а монтаж должна была произвести управляющая компания своими силами, последовал ответ, что в проектную документацию внесены изменения, где всего этого нет, датированные ноябрем 2016 года, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. Правомерно ли вносить изменения в проектную документацию после ввода дома в эксплуатацию и как я, собственник квартиры в данном доме, могу заставить застройщика исполнить свои обязательства в отношении общедомового имущества?

Здравствуйте, Ольга.

Изменение проектной документации после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по общему правилу не допускается.

При выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проверяется соответствие объекта строительства проектной документации.

То есть, изменение проекта теоретически возможно с отменой разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

> Градостроительный кодекс  
> 
> 
> 
> Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства  
>    
> 6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.  
> Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  
>    
> 1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который у**достоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией,** а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
> 
> 
> 

Пример судебной практики по признанию незаконными действий Застройщика и Администрации в связи с изменением проектной документации и несоответствием объекта строительства проектной документации.

[http://sudact.ru/regular/doc/S...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZypyCHQIHSsHUQ4FPWgODxE2eTAWIj8rSx8iPTprZxciIwc2IlgjBxsTPzMbamw%3D) 

Что касается Ваших прав, как участника долевого участия в строительстве.

У Вас есть право расторгнуть договор только в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ  
> (ред. от 03.07.2016)  
> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
> 
> 
> Статья 9. Расторжение договора
> 
> 
> 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
> 
> 
> 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
> 
> 
> 

Указанные Вами изменения, по моему мнению, не являются существенными.

Вы вправе требовать устранения недостатков, так как Вы заключали, оплачивали и принимали объект ДДУ по старой проектной документации.

Вы можете направить письменную претензию Застройщику, а также направить жалобу в региональный орган строительного надзора а также в прокуратуру.

[https://ovr.khabkrai.ru/Deyate...](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV01Nl0HAi52DB84AyUODBE5PTE%2FMTA1PhthPRsAXywwejIHRDAYAkVsMzYAGCcGBVZLAQNdKjB0CA0rAw8DOyloBA8eCD4IY1wyBEofLQZxPgMUIDc%2BAD87Bh0AaHs%3D) 

С уважением!   Г.А, Кураев



> в проектную документацию внесены изменения, где всего этого нет, датированные ноябрем 2016 года, то есть после сдачи дома в эксплуатацию.
> 
> 
> Ольга
> 
> 
> 

Здравствуйте. Безусловно внесение изменений в проектную документацию после ввода объекта в эксплуатацию невозможно. То есть сам по себе этот факт может являться основанием для того, чтобы о таких действиях застройщика проинформировать контролирующие органы.   

Однако исходя из существа изменений, которые Вы указали, можно отметить, что наиболее логичным в данном случае было бы требование о соразмерном уменьшении цены, которая установлена договором. В этом случае Вам необходимо направить в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения соответствующую претензию, предварительно определив насколько Вы считаете необходимым уменьшить плату за объект в связи с невыполнением застройщиком своих обязанностей по договору.

В указанном письме можете отметить, что рекомендуете ему в добровольном порядке уменьшить цену и выплатить Вам разницу, поскольку в противном случае если данный вопрос будет решаться в судебном порядке, то не исключено массовое обращение собственников с соответствующим иском.



Здравствуйте, Ольга.  
Учитывая манипуляции застройщика с проектной документацией, в его действиях могут содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ):

" Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений -

влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей."  
 

Также не исключается наличие в действиях застройщика признаков правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ:  
" Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. 

Составление протоколов об указанных административных правонарушениях и рассмотрение соответствующих дел относится к компетенции уже упомянутого выше Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края ([https://ovr.khabkrai.ru/](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV01Nl0HAi52DB84AyUODBE5PTE%2FMTA%3D)). Поэтому при обращении с жалобой на застройщика в данный орган власти рекомендую акцентировать внимание на необходимости проверки действий застройщика на предмет наличия в них составов правонарушений, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ.