продавец и покупатель подписали предварительный договор купли продажи жилого дома,

продавец и покупатель подписали предварительный договор купли продажи жилого дома, который на момент подписания договора находился в залоге у банка. в договоре это указано. покупатель выплатил за дом деньги. к дате заключения основного договора продавец не погасил кредит и попросил покупателя немного подождать с регистрацией. через два месяца продавец погасил кредит, но на дом уже был наложен арест по другим долгам продавца. при этом не продавец ни покупатель официально не обращались в гос. регистрацию. я взыскатель на указанный дом. можно ли действия продавца считать уклонением от регистрации? признает ли суд право собственности на дом за покупателем?

анна
вы заключили предварительный договор в отношении имущества, которое не могло отчуждаться продавцом, поэтому сделка по данному имуществу - ничтожна, ее бы не зарегистрировал росреест. вам нужно сейчас истребовать оплаченные за дом деньги с продавца как неосновательное обогащение - ст. 1102 гк рф
статья 1102. обязанность возвратить неосновательное обогащение 
 
1. лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса. 
2. правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

обращайтесь за защитой прав в суд. но делать это нужно только после того, как покажите все документы юристу. исковое заявление подается по правилам ст.131,132 гпк рф

через два месяца продавец погасил кредит, но на дом уже был наложен арест по другим долгам продавца. при этом не продавец ни покупатель официально не обращались в гос. регистрацию. я взыскатель на указанный дом. можно ли действия продавца считать уклонением от регистрации? признает ли суд право собственности на дом за покупателем?
анна, лично я усматриваю мошеннические действия в этой сделке и полагаю что вы можете обратиться с заявлением в полицию по рассмотрению этого варианта, то что все знали, и протянули время. не освобождает от ответственности к тому же и ваша вина есть в этом, если знали, могли договариваться сразу об оплате долга а затем об уменьшении цены за дом на сумму оплаченного кредита. нужна платная консультация, обращайтесь стоимость 700 рублей на моё имя подготовлю и отвечу.подскажу выход из ситуации.

недвижимость на сегодняшний день является наиболее выгодным вложением денежных средств, так как стоимость квадратных метров из года в год только растет. тем более выгодно приобретать объекты недвижимости на стадии строительства — стоимость еще не построенного жилого или нежилого помещения значительно ниже, чем стоимость аналогичного помещения на вторичном рынке. кроме того, за время строительства цены могут значительно увеличиться, что покроет хотя бы часть расходов на их приобретение.

покупка жилья на стадии строительства стала для многих семей возможностью приобрести собственное жилье либо улучшить свои жилищные условия. для предпринимателей приобретение нежилых помещений в новых строящихся жилых кварталах с только развивающейся инфраструктурой дало возможность развить свой бизнес и получить достаточно хорошую прибыль.

однако у каждой медали есть две стороны, и в данном случае вторая сторона во многом может омрачить радость от приобретения объекта недвижимости — это проблема регистрации права собственности.

ни для кого не секрет, что в нашей стране на пути к полноценному владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, за которое и так уже заплачены немалые деньги, встречаются огромные на взгляд обычного человека трудности. к сожалению, в настоящее время огромное количество людей, заплативших 100 % стоимости своей квартиры и оплачивающих коммунальные платежи, не может оформить свое право во внесудебном порядке и получить на руки такое долгожданное свидетельство о праве собственности.

возникновение указанных трудностей не зависит от правовой природы заключенного договора (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор и иное) и, конечно, во многом на совести недобросовестных застройщиков, выполнивших свои обязательства по строительству дома, но затягивающих решение вопроса относительно оформления прав собственности.

в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности отсутствует возможность свободно распоряжаться свои имуществом – продавать его, дарить, наследовать по закону или по завещанию, передавать в аренду и многое другое. вы не сможете сделать перепланировку или переустройство в своей квартире, нежилом помещении, а уже сделанные изменения узаконить в надлежащем порядке. оформление в собственность квартиры позволит устроить ребенка в детский сад, встать на учет в поликлинике, наконец, зарегистрироваться в своем новом жилище.

кроме того, необходимо помнить, что после регистрации права собственности снижается процентная ставка по ипотечным кредитам (что очень актуально исходя из сегодняшних цен на недвижимость). получение свидетельства о праве собственности дает право получить налоговый вычет, который в настоящее время составляет 260 000 руб.

в соответствии со ст. 131 гк рф право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. в соответствии со статьей 219 гк рф право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

в данном случае решением данной проблемы может быть обращение в суд с иском о признании права собственности. в соответствии со ст. 12 гк рф защиту нарушенных прав осуществляет суд, в частности путём признания права.

признание права собственности по договору долевого участия в строительстве:

согласно ст. 16 федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-фз «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-фз «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим федеральным законом. основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

указанным законом установлена обязанность застройщика передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

в случае, когда застройщик по тем или иным причинам не может оформить и предоставить указанные в законе документы, единственным решением данной проблемы является обращение в суд с иском о признании права собственности.

для обращения в суд необходимо, чтобы объект недвижимости, указанный в договоре долевого участия в строительстве, был передан вам по акту приема-передачи.

признание права собственности по предварительным договорам купли-продажи:

в соответствии со ст. 429 гк рф по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. следовательно, по своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон кроме обязательства заключить основной договор в будущем. передачи имущества (выполнения работ, оказания услуг) по предварительному договору не происходит, а значит и основания для передачи денег отсутствуют.

однако в соответствии с распространенной сейчас практикой предварительные договора купли-продажи заключаются на условиях предварительной 100 % оплаты стоимости объекта недвижимости. сложившаяся судебная практика в таких случаях исходит из того, что действия сторон свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного объекта недвижимости и признают предварительные договора основными, а, следовательно, порождающими права и обязанности на получение в собственность жилых и нежилых помещений.

согласно ст. 17 федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-фз «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, в том числе вступившее в законную силу решение суда.

не стоит бояться оформления права собственности на основании решения суда, так как в силу ст. 28 федерального закона от 21.07.1997 г. № 122, а также ст. 1 методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. разница будет лишь в том, что в выданном свидетельстве о праве собственности в графе основание права будет указано – на основании решения суда, что никак не может повлиять на пользование, владение и распоряжение указанным имуществом.

примерный порядок действий для признания права собственности в судебном порядке:

1. подготовка и подача искового заявления.

на данном этапе специалистами нашей компании проводится правовая оценка представленных документов и судебной перспективы данного дела. подготавливается обоснованное исковое заявление и формируется пакет документов для подачи иска о признании права собственности. также производится расчет и оплата суммы государственной пошлины за обращение в суд (определяется исходя из стоимости квартиры по заключенному договору и рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 и ст. 333.36 налогового кодекса рф). специалисты нашей компании определяют подсудность данного спора (по общей практике (ст. 30 гпк рф) – место нахождения объекта недвижимости) и самостоятельно направляют все необходимые документы в суд. кроме того, в случае необходимости, подготавливаются необходимые ходатайства об истребовании документов от государственных органов (включая бти, росреестр, органы местного самоуправления и иные);

2. представление интересов в суде по иску о признании права собственности.

на данном этапе специалистом в судебном заседании озвучивается позиция истца по данному спору, предоставляются дополнительные доказательства (в случае необходимости), готовятся и предоставляются в суд процессуальные документы, в том числе возражения на отзыв ответчика. срок рассмотрения в суде данной категории споров будет зависеть от позиции ответчика и загруженности суда и составляет примерно от 1 до 3 месяцев.

3. получение судебного решения.

если по результатам рассмотрения дела суд посчитает позицию истца законной и обоснованной, он выносит решение о признании права собственности на объект недвижимости. в соответствии со ст. 199 гпк рф резолютивную часть решения суд должен объявить в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела. составление мотивированного решения суда может быть отложено на срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела. на практике указанный срок может достигать двух месяцев в зависимости от загруженности суда. если судебное решение в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме не обжаловано или в случае подачи апелляционной жалобы не отменено судом вышестоящей инстанции, оно вступает в законную силу. специалисты нашей компании получают две заверенных копии решения суда, необходимые для государственной регистрации права собственности.

4. регистрация права собственности.

после получения заверенных копий решения необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в управлении росреестра по месту нахождения квартиры. при этом важно отметить, что для регистрации права собственности на основании решения суда необходимы только решение суда и документы из бти.

кроме того, в настоящее время достаточно распространена практика заключения договоров на оказание услуг по государственной регистрации права собственности с застройщиком, без подписания которого он отказывается заключать соответствующий договор (договор уступки прав требования, предварительный договор купли-продажи или иной). при этом стоимость данных услуг составляет порой сотни тысяч рублей, которые будущий собственник должен внести на условиях предоплаты. однако такие требования не соответствуют закону, а именно ч. 2 ст. 17 закона рф от 07.02.1998 г. № 2300-1 «о защите прав потребителей» прямо запрещает обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

конечно, при приобретении такого долгожданного жилья, стоящего миллионы рублей, данные затраты не кажутся большими и огромное количество людей с радостью подписывает предлагаемые договора (договора оказания услуг, поручительства и иные), считая что избавляет себя от забот, связанных с бумажной волокитой и стоянием в очередях по вопросу оформления права собственности. но в итоге, заплатив указанные денежные средства, вы получаете порой еще больше головной боли, а ваше законное право собственности так и остается не зарегистрированным.

но что делать, если такой договор уже подписан, а денежные средства внесены? на первый взгляд ситуация безвыходная и многие опускают руки, проводя в бесплодных ожиданиях оформления права собственности многие месяцы, а порой даже годы. не стоит!!! для опытных юристов не составляет труда решить данную проблему и возвратить вам уплаченные денежные средства.

в соответствии со ст. 32 закона о защите прав потребителя, а также ст. 782 гк рф потребитель в любое время отказаться от исполнения договора, оплатив исполнителю фактически понесенные расходы, связанные с исполнение обязательств по данному договору. руководствуясь указанными нормами, а также соблюдая все предусмотренные действующим законодательством формальности, специалисты нашей компании оформят для вас все необходимые документы и самостоятельно будут контролировать вопрос их получения застройщиком или иной компанией, с которой у вас заключен договор. в случае отказа от добровольного возврата денежных средств или их частичного возврата мы от вашего имени подадим исковое заявление в суд с целью принудительного взыскания задолженности, а также расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами.

кроме того, обратите внимание, что стоимость услуг по оформлению права собственности по таким договорам в разы превышает стоимость данных услуг в нашей компании! при этом, заплаченные вами деньги, находясь у застройщика работают на него, принося определенный доход, вы же находитесь в постоянной неопределенности, тратите свои силы и нервы и в итоге все равно вынуждены признавать свое право собственности через суд.

затраты по данной категории споров:

1. государственная пошлина за обращение в суд с иском о признании права собственности — определяется исходя из стоимости квартиры по заключенному договору и рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 и ст. 333.36 налогового кодекса рф.

2. государственная пошлина за получение документов технической инвентаризации объекта недвижимости – примерно 1 000 руб.

3. государственная пошлина за регистрацию права собственности на основании решения суда – 1 000 рублей для физических лиц, 15 000 рублей для юридических лиц;

4. расходы на нотариальное заверение доверенности на право представления интересов в суде и регистрацию права собственности – от 1 000 до 2 000 рублей;