Тактика застройщика в процедуре банкротства в отношении дольщиков, расторгнувших ДДУ
====================================================================================

Застройщик ведет в отношении себя процедуру внешнего наблюдения, мотивируя тем, что масса ИЛ по неустойкам и арест счетов не позволяет ему достроить объекты (а достроить якобы планирует). 

 При этом в отношении дольщиков, успевших расторгнуть ДДУ, в отличие от дольщиков, требующих компенсации, но не расторгавших ДДУ, (причем именно в отношении тех, кто расторг ДДУ ДО момента начала банкротства), он, с его же слов, "будет вынужден произвести выплаты".

 Понимаю. что вопрос не вполне юридический, но все же: могли бы вы прокомментировать, какие могут быть у него мотивы для подобных заявлений, что может "вынуждать" его платить "расторженцам", чем они могут осложнить ему управление процедурой внешнего наблюдения?

Добрый день!  

> Понимаю. что вопрос не вполне юридический, но все же: могли бы вы прокомментировать, какие могут быть у него мотивы для подобных заявлений, что может «вынуждать» его платить «расторженцам», чем они могут осложнить ему управление процедурой внешнего наблюдения?  
> Андрей  
> 

Как я понимаю это будут дополнительные расходы фирмы, в связи с которыми увеличится вероятность того, что организацию таки признают банкротом в дальнейшем, так как временный управляющий может сделать вывод о невозможности восстановления фирмы — ст. 70 ФЗ «О банкротстве»: 1. Анализ финансового состояния должника проводится в целях определения достаточности принадлежащего должнику имущества для покрытия расходов в деле о банкротстве, в том числе расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также в целях определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника в порядке и в сроки, которые установлены настоящим Федеральным законом.

2. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации ведение бухгалтерского учета и составление финансовой (бухгалтерской) отчетности должника подлежат обязательному аудиту, анализ финансового состояния проводится на основании документов бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности должника, достоверность которых подтверждена аудитором.  

При отсутствии документов бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности должника, достоверность которых подтверждена аудитором, в том числе в связи с неисполнением должником обязанности по проведению обязательного аудита, временный управляющий для проведения анализа финансового состояния должника привлекает аудитора, оплата услуг которого осуществляется за счет средств должника.  
3. **Временный управляющий на основе анализа финансового состояния должника, в том числе результатов инвентаризации имущества должника при их наличии, анализа документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав собственности, осуществляет обоснование возможности или невозможности восстановления платежеспособности должника, обоснование целесообразности введения последующих применяемых в деле о банкротстве процедур.** 



> Евгений, спасибо. Я правильно понимаю, что ваш ответ иллюстрирует отсутствие у застройщика каких-либо процессуальных, экономических или других мотивов, которые сподвигли бы его рассчитаться с «расторженцами»  
> Андрей  
> 

Помимо законных оснований, в данном случае, на мой взгляд это выгодно застройщику, почему объяснил выше  

> Дольщики, расторгшие ДДУ, не могут осложнить ему процедуру по направлению банкротства в нужное ему русло?  
> Андрей  
> 

считаю, что, наоборот улучшат, так как денег в организации станет ещё меньше



> Расторженцы могут осложнить достройку домов какими-то своими требованиями и действиями?  
> Андрей

ну тогда необходимо будет смотреть чем закончиться наблюдение, какие выводы сделает временный управляющий, так как в настоящее время с точностью до 100% не предугадаешь, так как говорить одно можно, а мысли у застройщика иные.  

> Расторженцы могут осложнить достройку домов какими-то своими требованиями и действиями?  
> Андрей  
> 

Только тем, что денег меньше будет на строительство, соответственно строить не на что может быть, вот как-то так.



> Понимаю. что вопрос не вполне юридический, но все же: могли бы вы прокомментировать, какие могут быть у него мотивы для подобных заявлений, что может «вынуждать» его платить «расторженцам», чем они могут осложнить ему управление процедурой внешнего наблюдения?  
> Андрей  
> 

Добрый день, Андрей.

Если я правильно понял ситуацию, то застройщик исходит из того, что тем, кто уже расторг ДДУ он может только вернуть деньги. То есть объект он им передать уже не может поскольку договор расторгнут и обязательства по передаче объекта уже нет, остается только вариант с тем, чтобы вернуть деньги.

Что касается тех участников, которые договор не расторгли, то в их случае он еще может выполнить свои обязательства по строительству объектов и исполнить обязательства надлежащим образом. Поэтому в отношении этих участников деньги он возвращать не будет, так как намерен достроить объект.

В то же время, если застройщика признают банкротом, то компания прекратит свое существование и соответственно достроить объект он уже никак не сможет, поэтому данное обещание несколько странно. Но тут еще нужно смотреть чем закончится процедура, может быть по итогу его банкротом и не признают.

Поэтому на основании только представленной информации сказать что именно на уме у застройщика и какого на самом деле финансовое состояние застройщика нельзя, а вариантов здесь может быть несколько.

> Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016)Статья 201.15. Погашение текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди к застройщику в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений  
> **1. В целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены участниками строительства и (или) третьими лицами в порядке, установленном настоящей статьей.  
> 2. Участники строительства и (или) третьи лица, имеющие намерение погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1настоящей статьи (далее — намерение), направляют заявление о намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему.  
> В течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении арбитражный управляющий представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее — заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).**  
> 3. Заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение четырнадцати рабочих дней с даты его поступления.  
> В случае поступления в арбитражный суд нескольких заявлений о намерении такие заявления рассматриваются в порядке их поступления в арбитражный суд.  
> 4. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или определение об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае, если отсутствуют текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, которые в соответствии с настоящим Федеральным законом подлежат включению в реестр требований кредиторов, либо заявитель отказался от намерения погасить требования кредиторов, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, до рассмотрения такого заявления.  
> 5. В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:  
> 1) наименование (для юридических лиц), фамилия, имя, отчество (для физических лиц) заявителя;  
> 2) размер требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, основная сумма задолженности, начисленные неустойки (штрафы, пени);  
> 3) срок перечисления заявителем денежных средств на специальный банковский счет должника;  
> 4) иная информация, необходимая для перечисления заявителем денежных средств на специальный банковский счет должника.  
> 6. При наличии спора в отношении размера и состава требований рассмотрение заявления о намерении может быть отложено до даты вступления в законную силу судебного акта об установлении состава и размера требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.  
> 7. Для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, такие кредиторы представляют арбитражному управляющему уведомление, в котором указываются дата представления уведомления и информация о получателях денежных средств, необходимая в соответствии с правилами заполнения платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств на погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.  
> 8. Для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет должника арбитражный управляющий на основании определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (специальный банковский счет должника).  
> Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению арбитражного управляющего только в целях погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и не могут списываться по иным обязательствам должника или обязательствам арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.  
> На находящиеся на специальном банковском счете должника средства не может быть обращено взыскание по иным обязательствам должника или обязательствам арбитражного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц.  
> 9. В течение срока, установленного определением арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, заявитель перечисляет на специальный банковский счет должника денежные средства в размере, который указан в данном определении.  
> 10. Погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений.  
> 

С Уважением,  
Васильев Дмитрий.



> насколько ему может быть целесообразно избавиться от других дольщиков, расторгнувших ДДУ, расплатившись с ними? что он выигрывает, какие помехи устраняет?  
> Андрей  
> 

тут вообщем-то дело не в его выборе. Если ДДУ уже расторгнут, то застройщик не может выбирать возвращать ли ему деньги участнику или иным образом исполнять обязательства. В этом случае он обязан вернуть деньги, это для него единственный вариант и других вариантов нет. Поэтому речь идет не о его выборе, а о его обязанности в силу закона и договора.



> Другими словами, он может годами находится в состоянии наблюдения, строить потихоньку, и не иметь проблем с дольщиками, ожидающими денежных выплат, ибо нет силы. которая могла бы его заставить сначала сделать такие выплаты. а затем уже строить. Однако он делает заявления о том, что «вынужден платить», причем платить только тем, кто расторг ДДУ до начала банкротства. Вот этот юридический нюанс мне не ясен: из чего он может исходить, из каких соображений?  
> Андрей  
> 

Какой-то крайне сомнительный план. Если честно. то да мой взгляд застройщик просто Вас водит за нос, а по факту хочется обанкротиться и снять с себя все обязательства.



Здравствуйте, Андрей!

> Понимаю. что вопрос не вполне юридический, но все же: могли бы вы прокомментировать, какие могут быть у него мотивы для подобных заявлений, что может «вынуждать» его платить «расторженцам», чем они могут осложнить ему управление процедурой внешнего наблюдения?  
> Андрей  
> 

Все дольщики приобретают право требовать от застройщика исполнения своих обязанностей по договору. Если застройщик не исполняет обязанности по передаче объекта в срок и в отношении него введена процедура банкротста дольщики вправе обратить взыскание на земельный участок как на предмет залога. Очевидно этого и опасается застройщик, в таком случае достроить объект будет сложно. Также дольщики имеют право обращения в страховую компанию с требованием выплаты суммы долга застройщиком (если ответственность застрахована).

Для застройщика процедура банкротства плоха тем, что ему придется платить вознаграждение временному управляющему. Это значительные расходы.

Очевидно наблюдение пугает застройщика более в этом плане:

> Согласно ст.63 ФЗ о банкротстве 1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не допускается выплата дивидендов, доходов по долям (паям), а также распределение прибыли между учредителями (участниками) должника.

Также могут пугать еще эти положения:

> Согласно ст.64 указанного ФЗ 2. Органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Федеральным законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:  
> связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;  
> связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.  
> 3. Органы управления должника не вправе принимать решения:  
> о реорганизации (слиянии, присоединении, разделении, выделении, преобразовании) и ликвидации должника;  
> о создании юридических лиц или об участии должника в иных юридических лицах;  
> о создании филиалов и представительств;  
> о выплате дивидендов или распределении прибыли должника между его учредителями (участниками);  
> о размещении должником облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг, за исключением акций;  
> о выходе из состава учредителей (участников) должника, приобретении у акционеров ранее размещенных акций;  
> об участии в ассоциациях, союзах, холдинговых компаниях, финансово-промышленных группах и иных объединениях юридических лиц;  
> о заключении договоров простого товарищества.  
> 

Желаю удачи!



Очевидно застройщик хочет избавиться от исполнительных производств и защититься от неустоек за просрочку сдачи объекта. Это тоже своего рода экономия.

Расплатиться с «расторженцами» он может и позже, но возможно ему не нужно обращение взыскание на земельный участок. 



А вообще сомнительно желание застройщика достроить объект. Скорее всего они решили обанкротить фирму и закрыть ее.

Выкуп долга одним лицом тоже подозрительная ситуация, поскольку у данного лица становиться больше процент голосов для голосования для принятия тех или иных решений на собрании кредиторов. То есть, фактически управлять этой фирмой будет данный кредитор.

Желаю удачи!



> Получается, в процедуре банкротства дольщики из реестра требований жилья не могут (или не захотят) обращать взыскание на земельный участок, а дольщики, оказавшиеся в реестре требований кредиторов — могут это потребовать, поэтому их целесообразно «высадить», заплатив им?  
> Андрей  
> 

Да, об этом я и писала в своем первом ответе.

> Согласно ст.13 ФЗ о долевом участии 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

> Согласно ст.14 указанного ФЗ 1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

> 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;  
> 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Желаю удачи!



***Здравствуйте, Андрей!*** 

Застройщика вынуждает платить закон:

> **Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ  
> (ред. от 03.07.2016)  
> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»**  
> Статья 9. Расторжение договора  
> (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)  
> 2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.  
> (часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)  
> 

Иначе застройщику может грозить судебный иск от участника долевого строительства.