Как уменьшить налог при продаже квартиры
========================================

Здравствуйте! У нас ситуация в следующем.

 На днях мы с мужем берем ипотеку на квартиру, стоимостью 5 700 000 руб. У меня и моего брата есть квартира (досталась в наследство, в собственности менее 3х лет). Мы ее собираемся продать за 10 800 000 руб. На вырученные деньги купим нашей маме квартиру за 4 000 000 руб. А оставшуюся сумму поделим с братом пополам. Своей долей я погашу нашу с мужем ипотеку.

 Так вот, как нам провести все эти сделки, чтобы в результате налог с продажи квартиры был минимальным? Как я посчитала, если просто продать квартиру, он будет 1 300 000 рублей. Я слышала, что налог можно платить с разницы между проданной и купленной квартиры. Подходит ли это в нашей ситуации, ведь собственник и я, и брат. Может лучше сделать одну меня собственницей, это поможет? И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали? Причем я созаемщик, а ипотека на мужа. Но мы еще не взяли ипотеку, можем попытаться и на меня оформить, если это сыграет роль. Или брать уж разницу между проданной квартирой и той, что купим маме? Но на кого тогда ее оформлять, на меня? А ведь тогда мама теряет возможность вернуть часть налога при покупке квартиры. Вобщем, помогите, пожалуйста разобраться во всем этом. Если можно с конкретными расчетами. 

 Очень благодарна, Анастасия.

> Я слышала, что налог можно платить с разницы между проданной и купленной квартиры.

> 2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:  
> 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;  
> ГАРАНТ:   
> При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав;  
> Система ГАРАНТ: [base.garant.ru/10900200/35/#block\_220#ixzz3hrO9OdXE](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEoLQwjKSkTRAINAnUoDi8HMzBsLDN5aigpLCYTLAwMdTdZABgsL1xCNVwDLgcXb3U%3D) 

От продажи квартиры в сумме 10 800 000 рублей вы должны заплатить налог, поскольку имущество находится в вашей собственности менее 3 лет.   

Вы можете уменьшить сумму облагаемую налогом на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Квартиру родительницы вы купили за 7 000 000, продаёте за 10 800 000. Налог заплатите с суммы 10 800 000 минус 7 000 000 равно 4 800 000 рублей. 

Примерно 650 тыс. рублей.

Вот что вы слышали.

> Может лучше сделать одну меня собственницей, это поможет  
> 

А какая разница то? 

> И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали?

К квартире родителей это отношения не имеет.

И как быть с тем, что мы сначала купили квартиру (ту, что в ипотеку), а потом только продали сумму облагаемых доходов.

Вы покупаете квартиру. У вас родительница работает? Если работает, то на может получить имущественный вычет в 260 тыс. рублей.

Если не работает, то может получить имущественный вычет за предыдущие три года. Она вышла на пенсию в 2015 году, вычет может получить с сумм дохода за три предыдущих года. 

С квартирой в ипотеку то же есть право на имущественный вычет. Это сумма в 3 000 000 рублей. Вы можете вернуть 390 000 рублей.



Здравствуйте! Продажа и покупка квартиры может уменьшить сумму дохода на сумму имущественных налоговых вычетов. 

При этом вам с братом лучше продать квартиру по двум договорам купли продажи. В этом случае налог для Вас будет меньше. 

Считаем 10 800 000/2= 5 900 000 рублей. 

Используем налоговые вычеты на продажу и покупку

5 900 000 -2 000 000 — 1 000 000 = 2 900 000. 

Это сумма дохода облагаемая налогом. 

2 900 000 *13%= 377 000 рублей. 

Это налог, который нужно будет заплатить Вам. 

Но, для этого нужно чтобы квартиру за 4 000 000 купили Вы, а затем можете подарить маме. Поскольку дарения между близкими родственниками, то налог она не заплатит. 

Я посчитал самый минимальный налог. Удачи. 



Действительно нет смысла покупать квартиру на Ваше имя ведь Вы купили квартиру с мужем в этом налоговым периоде и не важно, что она оформлена на мужа. Это совместно нажитое имущество. Вы сможете также уменьшить сумму дохода на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры (которую уже купили). 



Анастасия, добрый вечер.  

Рекомендую продавать квартиру по двум разным договорам купли продажи, один с братом, другой с Вами, в таком случае, каждый из вас сможет воспользоваться налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ.  

> 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных   
> налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на   
> территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли   
> (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них,   
> предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;  
> 4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных   
> налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам   
> (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо   
> приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры,   
> комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли  
> (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного   
> строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых   
> расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на   
> погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях   
> рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо  
> приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры,   
> комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли  
> (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного   
> строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых   
> расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Воспользоваться имущественными вычетами вы сможете, если покупка и продажа будут в одном налоговом периоде и не важно, что случиться вперед.  

Письмо Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115  

Вопрос: О порядке получения имущественных   
налоговых вычетов по НДФЛ в случае, если налогоплательщик в одном   
налоговом периоде продал квартиру, а затем приобрел новую.  
01.03.2013   

Ответ:  

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

ПИСЬМО  

от 19 февраля 2013 г. N 03-04-05/9-115  

> Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.  
> Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса у физических лиц, получивших   
> доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве   
> собственности, и имущественных прав, за исключением случаев,   
> предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат   
> налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на   
> доходы физических лиц в порядке, установленном ст. 228 Кодекса.  
> При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса   
> налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на   
> доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые   
> помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности   
> налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000   
> руб.  
> Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе   
> уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически   
> произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с   
> получением этих доходов.  
> Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.  
> В то же время в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при   
> определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на   
> получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.  
> Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.  
> Из вышеизложенного следует, что, если в одном налоговом периоде   
> налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может   
> воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, не пользовался.  
> При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 210 Кодекса имущественный налоговый вычет  
> предоставляется налогоплательщику в виде уменьшения дохода, подлежащего  
> налогообложению, поэтому воспользоваться своим правом на получение имущественного налогового вычета можно только в случае наличия доходов, подлежащих налогообложению по ставке 13 процентов.  
> Заместитель директора  
> Департамента налоговой  
> и таможенно-тарифной политики  
> Р.А.СААКЯН

> Но мы еще не взяли ипотеку, можем попытаться и на меня оформить  
> Анастасия  
> 

Не важно, на кого она будет оформлена, это в любом случае будет ваша совместная собственность и вы по соглашению сможете определить, кто будет получать имущественный вычет в процентном соотношении.