Как правильно составить предварительный договор купли-продажи на жилой дом и земельный участок?
===============================================================================================

Здравствуйте. Подскажите, как правильно составить предварительный договор купли-продажи на жилой дом и земельный участок, если продавец является собственником на основании свидетельства о праве на наследство?

Здравствуйте, Ольга!  
 

 Здравствуйте!  
 

 Договор может быть составлен в любой произвольной форме, но с обязательным указанием на обязательство на переоформление в соответствии с действующим законодательством  
 

 С Уважением Никифоров Виктор Викторович!  
 



Добрый день, Ольга. По сути, свидетельство о праве на наследство — это точно такой же правоустанавливающий документ, как и договор купли-продажи и никаких особых нюансов в предварительном договоре быть не может. Должны быть лишь четко сформулированы все существенные условия и срок заключения основного договора, санкции за нарушение срока  
 

Договор составляется обязательно в письменной форме.  
 

Буду благодарен, если оцените мою конслуьтацию!  
 



В отличие от права собственности по сделке (например купли-продажи), которое возникает только с момента регистрации права, право собственности на наследство, в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ, возникает в момент открытия наследства (т.е. в момент смерти наследодателя) — вне зависимости от государственной регистрации перехода права.  
 

> Статья 1113. Открытие наследства  
>     
>  Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

> Статья 1152. Принятие наследства  
>     
>  1. Для приобретения наследства наследник должен его принять...

> Статья 1153. Способы принятия наследства  
>     
>  1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство…  
>  
> 
> 

Поэтому, если наследник (как указано в вопросе) получил свидетельство о наследстве и соответствующее имущество там указано, то он уже является собственником имущества с момента смерти наследодателя, однако в случае отчуждения имущества,  т.е. заключения договора купли-продажи, переход права собственности на покупателя нельзя будет зарегистрировать в Росреестре ввиду отсутствия там правоустанавливающей записи о принадлежности имущества наследнику.  

В тоже время, это обстоятельство не является препятствием для заключения предварительных договоров по правилам ст. 429 Гражданского кодекса РФ в отношении унаследованного имущества, что достаточно широко применяется на практике, в том числе с частичной или даже полной оплатой стоимости — в счёт основного договора (такой опыт, в т.ч. судебная практика с признанием права собственности за покупателем на основании только предварительного договора — если что имеются).  

> Статья 429. Предварительный договор  
>  
> 
> 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.  
>  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.  
>  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.  
>  (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)  
>  
> 
>  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.  
>  Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.  
>  5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.  
>  В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.  
>  (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)  
>  
> 
>  6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.  
>  
> 
> 

Из определения предварительного договора следует, что переход права собственности на объект по такому договору не происходит. Переход права собственности и его регистрация в Росреестре — будут происходить в будущем — на основе заключения основного договора купли-продажи в соответствии с условиями договора предварительного.  
 

Для правильного оформления предварительного договора в данном случае, в нём следует указать:  
 

1. Паспортные данные сторон, заключающих договор;  
 

2. Основание принадлежности имущества продавцу — Свидетельство о праве на наследство и все его реквизиты (№, кем, когда выдано и т.д.);  
 

3. Характеристики подлежащего передаче по основному договору имущества (адрес нахождения, кадастровый номер, площади и т.д.- все они указаны в тексте свидетельства о праве на наследство);  
 

4. Согласованная цена имущества — она и будет указана в основном договоре;  
 

5. Срок заключения основного договора;  
 

**6. Обязательство наследника (продавца) в установленный предварительным договором срок — перед заключением основного договора — зарегистрировать своё право собственности на унаследованное имущество**;  
 

7. Обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре…  
 

Если вкратце — ответ на Ваш вопрос в приведённых 7 пунктах. Если необходим собственно предварительный договор или его образец — можете обратиться через чат — составлю недорого, большой опыт по данному виду договоров…