Покупка недвижимости

 

В Израиле достаточно простой процесс приобретения недвижимости. После выбора объекта и согласования цены при покупке вторичного жилья всеми вопросами занимается адвокат по недвижимости. Он представляет сторону покупателя. Чтобы избежать неприятностей, не пользуйтесь услугами адвоката продавца.

Сделка происходит в несколько этапов:

* согласование всех юридических моментов;
* первый взнос;
* подписание договора (после того, как покупатель предоставил чек);
* внесение учетной записи на имя покупателя в реестр недвижимости
* полная оплата, согласно договору;
* передача прав на объект покупателю.

При приобретении нового жилья процесс покупки проходит еще проще. Покупатель вносит:

* 7 % в момент подписания договора;
* 8 % после того, как застройщик получил полное разрешение на строительство (если разрешение уже есть – 15%);
* 10 % в тот момент, когда можно заселяться.

Оставшиеся 75 % выплачиваются по договоренности в течение всего периода строительства

 



Потребуется ли адвокат при сделках с недвижимостью?

 

Услуги адвоката при любых сделках с недвижимостью нужны каждому, но не по законодательству, а для того, чтобы избежать в дальнейшем каких-либо неприятностей.

Перед заключением договора адвокат проверяет, нет ли нарушений при строительстве вторичного или нового жилья, есть ли у продавца права на землю и объект. После этого он занимается оформлением сделки в налоговой, вносит в реестр учетную запись на имя покупателя.

Изучив договор, адвокат корректирует его с учетом интересов клиента.

Покупка недвижимости в Израиле – выгодное вложение в плане доходности и стабильного увеличения прибыли. Так, в течение последних лет средний рост на цены составляет от 10 % годовых без учета прибыли от возможной аренды и увеличения стоимости в новых строящихся проектах. Как итог – доходность при покупке недвижимости в Израиле может быть 13–20 % в год.



Налог на покупку недвижимости

 

В Израиле налоги на покупку жилой недвижимости регулярно меняются. Это происходит из-за того, что правительство хочет замедлить рост цен.

На август 2020 года ступенчатый налог на первую квартиру для резидента и израильтянина был такой:

* до 1 744 505 шекелей – 0 %;
* от 1 744 505 шекелей до 2 069 205 шекелей – 3,5 %;
* от 2 069 205 шекелей до 5 338 290 шекелей – 5 %;
* от 5 338 290 шекелей до 17 794 305 шекелей – 8 %;
* более 17 794 305 шекелей – 10 %.

Для иностранцев и на покупку второй и более квартир:

* до 1 292 280 шекелей – 5 %;
* от 1 292 280 шекелей до 3 876 835 шекелей – 6%;
* от 3 876 835 шекелей до 5 338 290 шекелей – 7%;
* от 5 338 290 шекелей до 17 794 305 шекелей – 8%;
* более 17 794 305 шекелей – 10 %.

Особые условия предоставляются для новых репатриантов. Они не всегда выгоднее, чем налог на покупку первого жилья для израильтянина. Поэтому лучше рассчитать, что будет более выгодным:

* до 1 838 615 шекелей – налог 0,5 %;
* более 1 838 615 шекелей – 5 %.

Можно воспользоваться калькулятором для вычисления налогов (на иврите): <https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb>



Инвестиция в недвижимость

 

Благодаря постоянному росту цен и стабильной экономике израильтяне и иностранцы с охотой инвестируют в недвижимость Израиля. По этой причине все больше людей приезжают на ПМЖ каждый год (около 40 000 репатриантов), несколько тысяч иностранцев приобретают здесь недвижимость. В сравнении с другими странами доход в Израиле при покупке недвижимости не самый большой, но стабильный.



Коммерческая недвижимость

 

Коммерческая недвижимость считается наиболее доходной в Израиле. Прибыль доходит до 6–8 % годовых при долгосрочной аренде, около 10–15 % при покупке на стадиях пресейла.

При покупке важно понимать, где приобретается объект, какие перспективы спроса будут: не всегда «красиво упакованный» продукт стоит запрашиваемой стоимости.



Получают ли репатрианты скидки

 

Для репатриантов есть скидки, но только на налог при покупке недвижимости. Другие льготы не предусмотрены.



Что такое «ипотека» в Израиле?

 

Часто при приобретении недвижимости в Израиле покупатели пользуются услугой банка и оформляют ипотеку под 1–4 % годовых. Ставка зависит от нужной суммы, срока, привязок к различным индексам. Максимальный срок ипотеки – 30 лет.

Чтобы получить ее, потребуется предоставить ряд документов, которые подтвердят платежеспособность и в Израиле, и в других странах.

Гражданин Израиля на первую квартиру может получить до 70 % от стоимости недвижимости, а на вторую и более – 50 %. Половину суммы также предоставляют и иностранцам. Не резиденты Израиля в некоторых банках могут получить до 60 %.

Сроки разрешения на ипотеку иностранцам составляют от одного до четырех месяцев. Однако эти значения индивидуальны для каждого: узнать все точно можно после обращения в банк.



Управление недвижимостью

 

В некоторых случаях наши клиенты, если планируют редко пользоваться недвижимостью, а также если она была куплена для последующей аренды, прибегают нашей услугой управления недвижимостью. В нее входит:

* посещение объекта, проверка исправности различных систем;
* общие технические вопросы;
* проверка почты, оплата счетов;
* ведение финансовых расчетов с арендаторами;
* подготовка жилья к приезду хозяев, включая уборку.



Почему важно пользоваться услугами риэлтора при приобретении вторичного жилья

 

Если не хотите переплачивать, стоит обращаться за помощью к риелторам. Все дело в том, что в последние годы в Израиле участились случаи продажи недвижимости иностранцам по более высокой цене. Так, местные жители продают жилье в популярных городах на морском побережье на 15–20 % выше реальной цены, пользуясь тем, что приезжие не знают особенностей местного рынка. После этого израильтяне, улучшив свое финансовое положение, покупают лучшее жилье по цене, за которую продали квартиру.

Объекты, которые выставляют на продажу с завышенной ценой, могут месяцами ждать «своего» покупателя. Поэтому не торопитесь с приобретением.

Если поручить поиск жилья опытным риелторам, они подберут актуальную недвижимость по рыночной цене или даже немного ниже.

**Обратите внимание!** С осторожностью относитесь к риелторам, которые гарантируют скидку на вторичном рынке недвижимости более 5–7 %, поскольку добиться такого выгодного предложения практически нереально.



Почему нужна помощь риэлтора при приобретении нового жилья

 

Наша компания тесно работает с застройщиками, особенно в городах, которые расположены около моря. Они предоставляют выгодные скидки для наших клиентов. Низкие цены связаны еще и с тем, что застройщики заинтересованы в сделках с иностранцами, так как это повышает престиж их компании.

Специалисты Alfa Invest не только стараются получить большие скидки для клиентов, но и подобрать них более удобные парковки, получить бюджет на строительные улучшения квартиры, дополнить ее кладовой комнатой и т. д.

Комиссия заказчика полностью оправдана: наши специалисты сопровождают клиентов на всех этапах приобретения недвижимости. При необходимости мы можем обратиться к поставщикам сантехники, кухонь, отделочных материалов, вызвать установщиков, мастеров ремонта, чтобы максимально упростить жизнь заказчику. Также наши сотрудники занимаются приемом квартир от застройщика и другими нюансами, связанными с покупкой недвижимости в Израиле.



Общие расходы при приобретении недвижимости в Израиле

 

При покупке недвижимости в Израиле есть несколько статей затрат. Основная – цена объекта. Кроме нее, важно учесть и другие траты. Рассмотрим их подробнее:

1. Налог. При расчете необходимой суммы при покупке недвижимости нужно обязательно учитывать налог. Он может быть от 0,5 % до 10 %.
2. Оплата адвокату. Комиссия за услуги специалиста зависит от изначальной договоренности между сторонами. Сумма оплаты зависит от сложности сделки, а также того, нужно ли работать на двух языках (например, переводить договор на русский) и т. д. Как правило, комиссия составляет 0,5–1 % от стоимости недвижимости без учета НДС.
3. Услуги риелтора. Согласно законодательству, оплата услуг риелтора не может быть больше 2 % + НДС. Специалисту по недвижимости в Израиле платит покупатель, а продавец или застройщик оплачивают риелтору сделку по договоренности, но не более 1 %. Как правило, в сделке участвует 2–3 риелтора на общую комиссию.

В случае, если покупатель пользуется ипотечным кредитованием, нужно предусмотреть дополнительные траты. Денежные средства потребуются на открытие банковского ипотечного счета, услуги оценщика. Если ипотека проходит через консалтинговую компанию, комиссия обсуждается индивидуально.



Новое жилье «на бумаге»

 

Многие люди при покупке недвижимости в Израиле пытаются максимально сэкономить. Для этого они покупают жилье «на бумаге» – на ранних этапах продаж, когда строительные работы еще не начаты. В некоторых случаях у застройщика даже нет разрешения на возведение здания. Если в последующем оно и не будет получено, то оплаченные деньги и налог покупателю возвращают назад.

На этом начальном этапе застройщику нужно продать определенное число квартир по выгодным для клиентов ценам. Это время идеальное для приобретения жилья: его стоимость примерно на 25–30 % ниже, чем готовый объект и предполагаемая цена на этот проект через время (примерно 36 месяцев).

План платежей при такой покупке недвижимости следующий:

* 7 % – в момент заключения договора;
* 8 % – при получении разрешения на начало строительства;
* 75 % – платежи в оговоренные сроки;
* 10 % – под ключ, когда объект уже готов.

Также нужно оплатить налог на покупку. Это можно сделать в течение 60 дней после подписания договора, независимо от того, есть ли разрешение на строительство.

Комиссии риэлтору и адвокату выплачиваются в течение нескольких рабочих дней после подписания договора. Однако здесь все зависит от непосредственной договоренности специалистов и их клиентов.