какие подводные камни в договоре рассрочки (вместо простого дкп квартиры) и как их избежать?

буду благодарен если выскажите своё экспертное мнение! суть вопроса в следующем:
арендатор квартиры говорит, что он вроде как сам продаёт квартиру и как её продаст сможет купить у меня квартиру. а сейчас он готов зафиксировать цену в долларах и внести 30% долларами, а остальное в течение 2021 года.

в связи с этим у меня вопрос – есть ли смысл ввязываться в эту схему с дополнительными рисковыми переменными? если ли с курсом доллара всё понятно, то вот договор рассрочки мне кажется несёт больше рисков для продавца, чем для покупателя.

я думал прописать договор рассрочки с условиями, что:

1) переход права собственности происходит только после оплаты 100%

2) он вносит сейчас 30%, а до конца 2021 года обязан перечислить ещё 70%.

если он этого не делает, тогда штраф допустим 5% от стоимости квартиры, и я ему возвращаю его деньги.

но мой знакомый риэлтор сказал, что это несёт риски того, что, если он оплатит 30%, а потом у него что-то случится и он не сможет/не захочет платить 70%, он всё равно сможет прописаться и выселить его будет проблематично. кроме того, по суду могут договор рассрочки признать ипотекой ("в силу закона"?), что тоже будет играть не в мою (продавца) сторону.

потом я предложил сделать договор задатка на 10% от стоимости квартиры, на что знакомый риэлтор сказал, что его тоже можно будет расторгнуть через суд признав неосновательным обращением.

знакомый предложил какой-то предварительный договор с задатком – чем он отличается от просто задатка?

как вы считаете, стоит ли ввязываться в эти дополнительные схемы/риски или проще просто ждать покупателя с живыми деньгами или ипотекой одобренной?

заранее спасибо за совет/консультацию!)

харитон, предложенный вариант квартиросъёмщиком по своей сути и есть ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон. примером ипотеки в силу закона может являться п.5 ст. 488 гк рф, согласно которому, е[u]если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.[/u]
лично я не стал бы связываться с данным вариантом продажи, так как нет гарантии, что у него появятся деньги и он не передумает впоследствии покупать квартиру. между тем, проживать он в ней будет и снять с регистрационного учета при наличии заключенного договора будет весьма проблематично.
сдавайте арендатору квартиру, пусть он оплачивает ежемесячно и еесли он продаст свою квартиру, то никто не помешает вам провести нормальную сделку купли-продажи в будущем.

здравствуйте харитон 

[b]помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 гк рф.[/b]
в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего кодекса.
дкп оформленный в рассрочку заключается с обременением до полного погашения покупателем стоимости объекта 
если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 гк рф.

если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 гк рф.
[b]это ключевые отличия сделки дкп с отсрочкой[/b]

в соответствии с п.6 ст.429 гк 
по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

отличие предварительного договора от договора о задатке в ответственности сторон.
при оформлении задатка, если договор нарушил продавец, то возвращает двойную сумму покупателю, если вина покупателя, то задаток остается у продавца (ст.380-381 гк) 

в результате заключения дкп с рассрочкой оплаты, риск есть в том, что при возникновении спора решать придется спор через суд.
при не исполнении продавцом условий по дкп в рассрочку дкп может быть расторгнут и тогда применяется ст.450 гк.
[b]но конечно, если вы решитесь заключить дкп в рассрочку то все пункты до мелочей в буквальном смысле желательно внести иначе спор может на долго затянуться и как верно подметил риэлтор то и выселять покупателя придется через суд и вполне возможно возвращать деньги.
поэтому лучше подождать реального покупателя[/b]

продажа квартиры покупателю в рассрочку, если иное не предусмотрено договором влечет возникновение ипотеки передаваемой квартиры в силу закона в соответствии с п. 3 ст. 489 гк рф.
вы можете в своем договоре предусмотреть иное, указав что квартира не находится в залоге у продавца. тогда вы на основании статьи 421 гк рф получите возможность прописать в договоре условие, переход права собственности покупателю происходит только после оплаты 100%
 если не прописать иное, то квартира будет находиться в собственности покупателя, с момента ее передачи покупателю, но обремененная ипотекой.
в договоре также пропишите условие, что в случае невнесения покупателем до конца 2021 года оставшейся сумы, настоящий договор подлежит расторжению с возвратом покупателю 30 % и его выселению
что касается заключения предварительного договора ст 429 гк рф с задатком ст ст 380-381 гк рф,то этот вариант явно не в вашу пользу.
вы будете по рукам и ногам связаны предварительным договором, который накладывает на вас обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи если вы откажитесь от заключения договора, получив задаток, то согласно ст.381 гк рф[b]:если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.[/b]
 на мой взгляд, лучше конечно искать покупателя с живыми деньгами а если рассматривать вариант с этим покупателем, то приемлем только вариант рассрочки, с указанием в договоре,, что квартира не находится в залоге у продавца на этот счет я вам выше подробно описал.

здравствуйте!
[b]если вы сейчас оформите договор с рассрочкой, то риски большие, тут конечно вступает ст.488 гк рф, это накладывается обременение! а так же ни кто не даст гарантии, что "покупатель" выплатит всю сумму! вам это не нужно, по первых потому что вам придется сумму вернуть в случае если он просто передумает!
во вторых вы останетесь просто ни с чем и потеряете время!
по поводу предварительного договора с задатком, главное указать правильно ст.380-381 гк рф, и прописать все сроки до какого числа обязуется заключить основной дкп, а в случае не исполнения данного договора, то задаток не возвращается![/b]
гк рф статья 380. понятие задатка. форма соглашения о задатке 
[quote]1. задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).[/quote]
гк рф статья 381. последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 
[quote]1. при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
[b]2. если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.[/b][/quote]
[b]моим всем клиентом я как раз его и советую, и со всеми заключаем! если у людей нет смысла кого то "кидать" то заключают без проблем![/b]
берегите себя и всего вам хорошего!

если ожидать что сделка состоится, то предварительный договор (п) с задатком и соглашение о задатке почти ничем не отличаются, в частности по задатку. но в п оговариваются условия будущего основного договора, в соглашении - нет, соглашение о задатке лишь обеспечение обязательств и касается в основном условий возврата задатка при отказе кого-либо.
ст.429 гк рф.
"[quote]...2. предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. предварительный договор [b]должен содержать условия, [/b]позволяющие установить предмет, а также [b]условия основного договора[/b], относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор...".[/quote]
к совету риэлтора стоит прослушивать. предварительный договор с задатком - еще не основной договор, он там не хозяин. если в срок не заключить основной договор, то задаток ваш.
если желаете ипотеку, то пусть он берет ипотеку на себя.
или [b]заключайте договор найма жилого помещения и ждите когда покупатель скопит деньги.
или найти другого платежеспособного покупателя.
[/b]

здравствуйте еще раз, харитон! если решитесь продавать арендатору, то наилучшим вариантом будет заключение предварительного договора с условием о задатке (ст.429, 380-381 гк рф), в котором прописываются условия об оплате и заключении основного договора: что основной дкп заключается после внесения полной оплаты (часть передается в день подписания договора) и должен быть заключен до определенной даты. в случае если договор не заключается, то задаток остается у вас, а договор расторгается. риски в том, что он не выйдет на сделку в обозначенное время, т.к. у него просто может не быть нужной суммы. в этом случае придется расторгать договор, а в случае продажи иному лицу он может подать иск и попробовать вернуть задаток. причем т.к. вы получатель задатка в случае если будет доказано нарушение условий договора вами, то задаток нужно будет вернуть в двойном размере. так что нужно внимательно вычитывать такой договор, особенно на предмет его авто продления.

особых подводных камней нет, надо просто оформлять два договора, один договор купли продажи, с рассрочкой платежа, второй договор залога имущества, то есть квартира будет находиться в залоге у вас, пока не будет выплачена полная сумма по сделке. эта схема наезжена, ею пользуются все банки при ипотеке жилья.
предварительный договор с задатком то же имеет преимущества, задаток останется у продавца, если вторая сторона не исполнит обязательства в срок, оговоренный в предварительном договоре.

гк рф статья 380. понятие задатка. форма соглашения о задатке
позиции высших судов по ст. 380 гк рф >>>
 
1. задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
[b]4. если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).[/b]
 (п. 4 введен федеральным законом от 08.03.2015 n 42-фз)