можно ли сдавать в аренду приватизированную комнату в коммунальной квартире, если соседи против?

я являюсь владельцем комнаты в коммунальной трехкомнатной квартире на двух хозяев. я хочу сдавать в аренду эту комнату, а мои соседи против. имею ли я право сдавать комнату в аренду без согласия соседей?

нет, сдавать официально не имеете права

собственник согласно ст.209 гк рф имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.

1)комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 жк рф: «4. комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. это дело собственника. т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. и позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе. 

2)жк рф установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. ст.41 жк рф: «1. собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире. 

общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. ст.42 жк рф: «3. доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

согласно ст.135 гк рф: «вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. 

сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.
с уважением, рыбакина и.а.

полностью согласен с коллегой, инессой александровной! однако, хочу заметить, что позиция части судов по этому вопросу различна! особенно в москве.
 суды не хотят учитывать то, что моп в коммунальной квартире следуют судьбе комнат в этой квартире. и что право пользования моп отдельно от права пользования комнатой существовать не может!
 так же судами не принимается во внимание наличие первоначальной договорённости (соглашения) собствеников комнат о порядке пользования моп. и, несмотря на то, что арендатор будет пользоваться моп в коммунальной квартире на тех же самых условиях, что и аорендодатель-собственник комнаты, суды порой отказывают в праве сдавать комнаты в аренду иным лицам и обязывают выселить арендаторов!
 хочу предложить небольшую иллюстрацию. допустим в коммунальной квартире одна из комнат принадлежит государству (в с-пб это сплошь и рядом). и вот эта комната по какой-то причине освобождается. и что, разве государство-собственник комнаты будет спрашивать разрешения у собственников остальных комнат кого и как вселять?!! как же!!! вот и получается, что государство-собственник комнаты в коммунальной квартире "равнее" остальных собственников-"частников". но это, поменьшей мере, неконституционно!....