Утвержден проект планировки территории на Дальпрессе

Администрация Владивостока утвердила документацию по планировке территории в районе ул. Комсомольской — просп. Красного Знамени, 15. «Полоса запустения» должна превратиться в качественную городскую среду по принципу «город в городе», где есть всё необходимое для комфортной жизни — жильё, детский сад, дороги и тротуары, деловые и общественные пространства, спортивные объекты и скверы. Кроме того, на примере Дальпресса органам власти и застройщикам предстоит обкатать сравнительно новый механизм комплексного развития территорий (КРТ) и выработать стандартные подходы к этому инструменту. «Реновацию» Владивостока ИА PrimaMedia обсудило с экспертами.

Владивосток начинает градостроительную реформу. После жарких дебатов, разгоревшихся на общественных слушаниях, администрация Владивостока утвердила документацию по планировке территории в районе ул. Комсомольской — просп. Красного Знамени, 15 площадью 2,23 гектара. Речь идёт о проектах планировки и межевания в границах кадастрового квартала 25:28:020007.

Сегодня на этом участке нет ни детских садов, ни общедоступных спортивных объектов, ни коммунальной инфраструктуры, ни дорожной сети. Здесь расположены десятки земельных участков разного назначения — индивидуальное жилищное строительство, жилые дома и хозяйственные постройки, объекты торговли, гостиничное обслуживание, садово-огородные хозяйства. Все они будут преобразованы в рамках механизма комплексного развития территорий под новую многофункциональную застройку. Осуществит её компания «Ареал-Недвижимость», на счету которой успешно сданный ЖК бизнес-класса «Маринист», а также ЖК Novatoria со сдачей в 2024 году. В части механизма КРТ компания станет одним из первопроходцев во Владивостоке.

Это право застройщик получил на конкурентных торгах и уже перечислил в бюджет города 57,3 млн. руб. за право заключения договора на комплексное развитие территории. В 2023 году застройщик в соответствии с этим договором подготовил и представил в администрацию Владивостока проект планировки территории, включая проект межевания территории. Теперь, когда проект официально утвержден, предстоит определить рыночную стоимость и выкупить для муниципальных нужд земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, подпадающие под комплексное развитие. Интересно, что выкуп будет производиться не за счет городского бюджета, а за счет средств, которые должен привлечь и предоставить застройщик. А Владивосток получит в свою собственность земельные участки, на которых будут построены городские дороги, тротуары и скверы, не затратив на это ни копейки бюджетных средств.

Всего к выкупу подлежит 31 участок площадью 15,8 тысяч кв. метров. И стоит ли говорить, что на общественных слушаниях не все собственники были согласны с предложенным порядком.

Однако другого варианта у города нет, считают эксперты. С появлением механизма КРТ Владивосток впервые получил реальную возможность изменить свой облик и решить проблему расселения старого, ветхого и аварийного жилого фонда, который портит архитектуру дальневосточной столицы. Реализация КРТ в районе Дальпресса позволит превратить «полосу отчуждения» в качественную городскую среду по принципу «город в городе», где есть всё необходимое для комфортной жизни: жильё, детский сад, дороги, деловые и общественные пространства, спортивные объекты. Кроме того, на примере Дальпресса органам власти и застройщикам предстоит обкатать сравнительно новый механизм КРТ и выработать стандартные подходы к этому инструменту. В конечном счёте, выиграет городская экономика, — поясняет советник главы дальневосточной столицы, член Союза Архитекторов России и градостроительного совета Владивостока Кирилл Солгалов.

«В центре города очень много мест, которые не отвечают статусу столицы Дальнего Востока и явно нуждаются в том, чтобы изменить как своё назначение, так и свой облик. И если в этом случае КРТ позволит добиться целей улучшения городской среды и создания комфортного города — это именно то, что нужно Владивостоку», — комментирует Кирилл Солгалов.

Из проекта планировки следует, что процесс реновации района должен завершиться не позднее 2032 года.

Согласно документации, в районе Дальпресса появится жилая застройка с сопутствующей инфраструктурой и дорожная сеть площадью 0,42 гектара. Самые большие изменения коснутся проспекта Красного знамени: дорога расширится до 4х полос, а движение станет двусторонним. Два встречных потока будет разделять Тополиная аллея, в продолжение предшествующего участка проспекта. Также будет построена новая дорога по улице Рюриковской, которая разделит территорию на 2 части и снизит нагрузку на основные дорожные пути. Зона размещения жилых домов составит 1,81 гектара, но при этом под непосредственно саму застройку будет отдано не более 60% этого участка. Здесь же запланирован детский сад на 90 мест.

Интересно, что площадь встроенных объектов общественно-делового назначения рассчитана на 13,6 тысяч кв. метров. В них можно будет разместить деловую, социальную и торговую инфраструктуру — офисы, магазины, кафе, рестораны, салоны красоты, детские секции.

Также предусмотрено размещение физкультурно-спортивных залов (220 кв. метров) и открытых спортплощадок (1300 кв. метров).

Площадь озеленения должна составить не менее 30 процентов в зоне жилых домов, а это получается практически равно площади одного футбольного поля. И всё это — обязанность застройщика.

Александр Шмидт, генеральный директор «Ареал-Недвижимость», резюмирует: "Наша компания приступила к реализации проекта на условиях, бескомпромиссно обозначенных администрацией Владивостока. Договор КРТ предусматривает масштабные инвестиции в развитие дорожной сети города — мы обязаны выделить под эти цели почти 20% территории. Существуют жесткие требования практически к каждому аспекту проекта — от озеленения, благоустройства, наличия общественных пространств и вплоть до ширины пешеходных дорожек.

Если обратиться к цифрам, то для собственно строительства жилых и коммерческих объектов мы имеем право использовать только 49% всей территории. Образно говоря, контрольный пакет в 51% акций остается у Владивостока — после реновации новый «Дальпресс» сможет работать в интересах горожан. Меньше пробок, хаоса и разрухи. Больше возможностей, зелени и красоты".

Сегодня на территории проживает очень небольшое количество жителей. В списке собственников и арендаторов подлежащих расселению участков — меньше 40 фамилий и две организации — ООО «Норд» и «Специализированный застройщик “Первореченский”.

Проект компании «Ареал-Недвижимость» рассчитан на достаточно высокую плотность застройки. Кирилл Солгалов поясняет, что при грамотном исполнении такой подход только улучшает и городскую среду, и экономику.

«Направление многофункциональных объектов и многофункциональной застройки — это в принципе современный тренд. И на мой взгляд, сегодня мы рассматриваем именно такие объекты, которые сосредотачивают множество функций в одном месте. Это позволяет снизить маятниковую миграцию, когда люди регулярно, каждодневно перемещаются из одного места в другое, и создаёт притягательную городскую среду», — рассказывает эксперт.

Таким образом, новая комплексная застройка улучшает городскую инфраструктуру, создаёт точки роста социальной и экономической активности и новые рабочие места, задаёт сценарии комфортной жизни современного горожанина и формирует новый облик города. А застройщики выступают локомотивом развития территорий. Главное, чтобы этот процесс проходил под строгим контролем органов власти, отмечает директор общества с ограниченной ответственностью «АРГУС — АРТ», член Союза архитекторов России, в разное время участник городских и краевых градостроительных советов, бывший главный архитектор Владивостока Владимир Прокуров.

«Без комплексного развития территорий не обойтись. Механизм КРТ решает вопросы с инженерными сетями — водой, теплом, канализацией, подачей электроэнергии — и всё это в комплексе. Кроме того, различные ЛЭП закапываются в землю, ведётся дорожное строительство. Это большая работа, которую нужно проводить, и хорошо, что сегодня у нас появились механизмы для этого», — комментирует эксперт.

Плотность застройки необходимо повышать, подчёркивает он. Это позицию, характерную для всего отраслевого сообщества, поддерживает архитектор, советник заместителя председателя правительства Приморского края, советник мэра Владивостока Андрей Борняков. «Городу нужна реновация», — отмечает он.

Другой вопрос, что к развитию территорий нужно подходить разумно и профессионально и осуществлять его при участии органов власти и ведущих экспертов. Облик и интересы города не должны пострадать. Как и интересы собственников, чьи земельные участки подлежат изъятию.

Стоит отметить, что в случае Дальпресса процедура была выдержана в соответствии с законом. На общественных слушаниях у предложенного застройщиком проекта нашлось немало сторонников. Но были и противники, включая собственников и арендаторов, которым не повезло оказаться первопроходцами градостроительной реформы. Какой справедливой ни была бы положенная им компенсация, основания для недовольства найдутся всегда.

Закон о КРТ во многом положил конец многолетней войне застройщиков и горожан, не желающих покидать свои дома или снизить стоимость участка. Предмета для торга больше нет, и все вопросы решаются в рамках закона, отмечают собеседники агентства. Подобный механизм действовал в период подготовки к саммиту АТС, когда, например, требовалось расселить старый фонд для строительства Золотого моста. Действующий порядок, по мнению экспертов, более справедливый. Он четко регламентирован и подразумевает жёсткий контроль со стороны органов власти.

С точки зрения заботы об экологии застройку Дальпресса прокомментировал кандидат архитектуры, доцент, профессор кафедры дизайна Института архитектуры, искусств и дизайна ДВГТУ, член Союза архитекторов России и Международного общества солнечной энергии (ISES), преподаватель и практикующий архитектор Павел Казанцев: «Не берусь комментировать механизм КРТ, но хотелось бы сказать о подходах к пространственному решению застройки. Если рассматривать архитектурно-градостроительный аспект, вне связи с КРТ, то при любых вариантах разработки в этом районе надо учесть водоток Куперовой пади, те же штормовые осадки, попытаться сохранить и восстановить зелёную ось с дождевыми садами и поверхностным водотоком по оврагу. И учесть, что для этой долины характерны не только сильные ветра ближе к береговой линии (при высотной застройке), но и явления застоя морозного воздуха зимой, или перегретого — летом. В нормативной документации учет этих факторов не прописан».

Так или иначе, механизм КРТ во Владивостоке будет переведён в системное русло. Уже сегодня городские власти рассматривают новые территории под комплексное развитие.

«И другие площадки в центральной части могут быть рассмотрены, как изменяющие свое функциональное наполнение через механизм КРТ — в том числе одна из них расположена в районе улицы Пушкинской. Разумеется, при этом учитываются все градостроительные ограничения», — комментирует Кирилл Солгалов.

Город нуждается в комфортном благоустройстве, подчёркивает собеседник. Владивосток достаточно неплотно застроен в сравнении с другими городами, и за многими современными фасадами сохраняется неприглядное наследие ещё советских времён. Сделать дальневосточную столицу комфортной с точки зрения жизненного пространства и процветающей с точки зрения экономики — задача, которая решается в рамках комплексного развития территорий.