Битва проектов: в новостройках Приморья не продано 45% квартир, пришло время покупателя

По данным Дом.рф объём непроданного жилья у приморских девелоперов в апреле достиг 45%. Качество проектов растёт на фоне обострившейся конкуренции. В продаже появляется всё больше квартир с разными вариантами отделки и мебелью. Есть из чего выбирать и на рынке загородной недвижимости, куда впервые зашли крупные федеральные девелоперы, сообщает ИА PrimaMedia.

Объём непроданного жилья на первичном рынке в России к концу марта составил почти 70 млн кв. метров. Такие данные приводит институт развития в жилищной сфере Дом.рф. В абсолютном выражении показатель на 25% превышает средний уровень 2019—2021 годов (33,8 млн кв. м).

В новостройках Приморского края соотношение проданного и непроданного жилья — 25% к 45%, и 30% в общей статистике — это неоткрытые продажи (в 2022 году соотношение было 32% к 44%, а в «золотом» 2020-м — 35% к 28%, вот когда квартиры раскупали как горячие пирожки).

На 31 апреля 2023 года девелоперы в крае реализовали 484 тыс. кв. метров, и 882 тыс. кв. метров ждут покупателя. Ещё 596 тыс. кв. метров скоро поступят в продажу. Общий объём строительства составил почти 2 млн кв. метров жилья. А объём привлечённых девелоперами средств превысил 62 млрд рублей.

По словам экспертов, отрасль достигла рекордного размаха. Маховик раскручивался на фоне ипотечного бума, когда активно раскупалось даже не самое ликвидное жильё. Сегодня ситуация резко изменилась — ставки по ипотеке выросли, спрос упал. Для девелоперов и застройщиков настало непростое время.

Статистика Дом.рф по Приморскому краю, данные на апрель. Фото: Скриншот.

Статистика Дом.рф по Приморскому краю, данные на апрель. Фото: Скриншот.

Тем не менее, из вышеприведённой статистики следует, что коллапса пока не наблюдается. Относительно неплохим результатом считается, когда к моменту сдачи объекта в эксплуатацию продано порядка 70% квартир (узнать точную долю продаж достаточно легко — на сайте ДомКлик переходим в раздел «Документация», открываем самую свежую проектную декларацию, в пункте 15.1.1 указано количество жилых помещений, в пункте 19.7.1 — количество договоров, заключённых по счетам эскроу). Мониторинг показывает, что большинство объектов укладывается в эту цифру.

Продано: рынок наружной рекламы во Владивостоке растет, но большая его доля — вне закона

Чаще всего на билбордах можно встретить рекламу девелоперов, розничных сетей, финансовых услуг, операторов сотовой связи, общепита и туризма.

Рынок живёт, чувствует себя относительно стабильно и даже сохраняет потенциал роста, отмечает генеральный директор центра недвижимости «Этажи-Владивосток» Светлана Наговицина. Другой вопрос, что «сумасшедшая маржа» 2019−2021 гг. осталась в прошлом. На фоне зашкаливающей конкуренции выигрывать будут профессиональные участники, которые предложат лучший проект по самой выгодной цене. У потребителя появилось разнообразие выбора и в сегменте новостроек МКД, и в сегменте загородной недвижимости. Растёт количество квартир с отделкой whitebox, чистовой отделкой и даже с мебелью. При этом высокая цена квадрата всё ещё смущает покупателя.

«Новостройки сегодня пользуются меньшим спросом, чем, скажем, квартал назад. В январе-феврале мы видели достаточно хорошую динамику на первичном рынке. Появились новые объекты, готовые к сдаче. Нельзя сказать, что в продажах стагнация. Скорее, покупатели не спешат и придерживаются более разумного подхода, вдумчиво выбирают», — комментирует Светлана Наговицина.

По её словам, в регион зашло много новых застройщиков. Из последних в Приморье приземлилась группа компаний «Самолёт», один из самых известных игроков на российском рынке новостроек с меблировкой. Крупный новосибирский застройщик начинает новый проект в сегменте загородного жилья.

«Я бы не сказала, что в Приморском крае такая огромная конкуренция среди застройщиков. На рекламных щитах мы видим проекты 40−50 компаний, но этого, на мой взгляд, недостаточно. Потребность в жилье остаётся, и хорошо, что в условиях растущей конкуренции покупатель может выбирать из лучшего», — считает Светлана Наговицина.

На рынок Владивостока влияют несколько факторов, делится своей оценкой генеральный директор компании-застройщика ООО «СЗ “ДаВинчи Групп” Алексей Исаков.

«Помимо того, что появилось много федеральных игроков, некоторые местные застройщики заявили новые проекты в большом количестве. Причём в городе не так много мест, где можно строить жильё, поэтому образовались зоны локализации жилой застройки — это и Снеговая падь, и Патрокл, и Садгород. Там наблюдается скученность новых проектов, и конкуренция между ними самая острая. Поэтому на территориях, где конкуренции меньше, и продажи проходят легче», — поясняет он.

Повлияла на рынок и мобилизация, добавляет собеседник. После 21 сентября некоторые покупатели стали отменять брони, количество сделок уменьшилось. Причём спрос на «однушки» и «двушки» не снизился, а вот с продажей квартир большей площади возникли трудности.

Как отмечают риелторы, выбирая квартиру, покупатель ориентируется на локацию и цену. Но есть и другие факторы, которые играют всё большую роль. Важное преимущество — предчистовая отделка White box; обычно она на 7−15% дешевле полной отделки. В новостройках Москвы, например, свыше 70% квартир продаются с разными вариантами отделки. Во Владивостоке этот тренд пока только набирает популярность. И стоит такое жильё, как правило, довольно дорого. В большинстве случаев застройщики предлагают недвижимость без отделки, из-за чего многие покупатели рассматривают только вторичный рынок. Ожидается, что федеральные компании сделают новые квартиры с ремонтом более доступными во Владивостоке.

2-комнатная 58,15 м² стоимостью 8 635 275 ₽ (визуализация). Предчистовая отделка, район Патрокла, комфорт класс. Фото: Скриншот.

2-комнатная 51.34 м2 стоимостью 10 627 380 ₽ Предчистовая отделка, улица Шилкинская, комфорт класс. Фото: Скриншот.

«Например, “Самолёт” объявил предпродажи в доме на Сабанеева. Это три больших монолита, где квартиры предлагают с мебелью в базовых комплектациях — “кухня” и “кухня плюс системы хранения”. Хотя официально продажи ещё не стартовали, и точной цены квадрата мы пока не знаем, уже есть предброни клиентов, так как предложение интересное. По предварительной информации, квадратный метр в жилом комплексе будет стоить от 150 тысяч рублей. Учитывая наличие ремонта и мебели, это очень хорошая цена», — говорит Светлана Наговицина.

Некоторые участники рынка считают, что средние цены на жильё во Владивостоке вполне позволяют включить в них отделку. Такое мнение, например, высказывал известный приморский девелопер Олег Пикалов.

Застройщик: реальная цена жилья во Владивостоке — 120 тысяч рублей за «квадрат»

«Фактическая себестоимость строительства составляет 65−70 тысяч рублей за кв. метр. При маржинальности 35−40% цена продажи жилья во Владивостоке должна составлять 100−120 тысяч рублей за кв. метр. Это максимум. Нет абсолютно никаких причин для удорожания», — комментирует девелопер.

Сейчас многие строительные компании меняют ценовую политику, сообщает Светлана Наговицына. «Всё чаще застройщики делают скидки, когда, допустим, на старте продаж одна цена, но, видя интерес со стороны покупателя, ему предлагают купить жильё по акции, то есть скидки догоняют акциями», — комментирует Светлана Наговицина.

Однако снижения цен большинство собеседников агентства не ожидают, и с оценкой Олега Пикалова многие не согласны. Цены и так не растут относительно уровня инфляции, подчёркивают участники рынка.

«Базовые расходы именно в нашем регионе выше, и материалы здесь дороже, чем на западе. В Москве или той же Сибири строительство обходится дешевле, потому что там много земли и большой выбор подрядчиков. В Приморском крае рынок не такой изобильный, что влияет на стоимость рабочих кадров. Если привозить материалы, нужно учитывать расходы на логистику, стоимость производства связана с высокими энерготарифом и тарифом на топливо. Что касается наличия земли, раньше этот вопрос стоял очень остро. Сейчас появляются участки под комплексное освоение — но, к сожалению, это совпало со спадом экономической активности», — рассказывает Алексей Исаков.

Проекты, которые сегодня выходят на рынок, не могут снизить стоимость квадрата, уверен он. У застройщиков есть бизнес-план и финансовые модели проектов, банки не позволят им продавать дешевле оговоренной маржи 35%, акцентирует он. В то же время в этой связи может вырасти интерес к жилью эконом-класса.

«Порядка 80% всех новостроек во Владивостоке — комфорт-класса. Если раньше это был оправданный подход, то сегодня ситуация изменилась. Я думаю, в ближайшее время мы увидим новые проекты класса эконом или, как его ещё называют, стандарт. Сейчас таких проектов немного, потому что нужно найти решения для снижения себестоимости строительства, а в нашем регионе это очень непросто», — считает Алексей Исаков.

Тренд на загородную жизнь

И ещё один тренд, который нельзя не отметить, — растущий интерес к загородной недвижимости. На этом рынке начинается новая веха, о чём говорит приход федеральных застройщиков. Строительно-инвестиционная компания «Девелопмент-Юг» впервые за свою историю во Владивостоке начинает новый проект на рынке загородного жилья. В Приморье заходит крупный застройщик из Новосибирска, который заявит о себе в этом же сегменте.

«Тренд на загородную недвижимость — общий по всей стране. Владивосток не стал исключением. Тем более, что непосредственно в городе мест для комплексной застройки и создания комфортной среды всё меньше. А за городом есть возможность провести именно комплексное освоение», — комментирует руководитель Приморского филиала «Девелопмент-Юг» Петр Селиванов.

Светлана Наговицина рассказывает, что эта тенденция связана в том числе с высокими ценами в новостройках. Так как наиболее популярная в ДФО программа дальневосточной ипотеки ограничена максимальной суммой кредита 6 млн рублей, многие покупатели рассматривают именно загородное жильё. За 7−7,5 млн рублей можно построить загородный дом и жить на природе с городским комфортом. Сегодня малоэтажная и коттеджная застройка в пригороде Владивостока обрастает коммерческой и социальной инфраструктурой, а качество проектов растёт благодаря обострившейся конкуренции.

Многие покупатели сегодня обращают внимание на умные технологии — умное отопление, кондиционирование, датчики протечки, задымления, открытия дверей, умный шлагбаум. ЖК «Пастораль» входит в реестр умных новостроек ЕРЗ. РФ. Фото: Рендер.

ЖК Novatoria входит в реестр умных новостроек ЕРЗ. РФ. Фото: Рендер.

«Рынок движется в направлении загородной недвижимости. Об этом говорит и то, что такие крупные застройщики, как “Девелопмент-Юг”, начинают строительство за городом. Крупный новосибирский застройщик зашёл во Владивосток именно на рынок загородного жилья, где планирует строить трёх-четырёхэтажные дома. Такая конкуренция не может не радовать, потому что у покупателя появляется больше выбора, а жильё становится доступнее», — отмечает Светлана Наговицина.

Отметим, аналитики ДомКлик ожидают, что общий объем выдач ипотеки на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) по итогам 2023 года составит около 200 млрд руб. Это вдвое превышает выдачу ипотечных кредитов на эти цели в 2022 году (100 млрд руб.) и почти в восемь раз больше показателя 2021 года, уточняют эксперты.

Как сообщает портал ЕРЗ. РФ, росту интереса граждан к частным домам и загородной недвижимости в целом способствовала масштабная законодательная реформа и повышение доступности этого вида кредитования: расширение действия льготных программ, смягчение условий выдачи ипотеки и возможность выбора строительства с подрядчиком или самостоятельно.