Договор купли-продажи между близкими родственниками с целью уменьшить сумму налога при последующей продаже
==========================================================================================================

Добрый вечер, уважаемые юристы.

 Ситуация следующая: моя мама, пенсионер (более 3-х лет, никаких доходов за этот период не было) по инвалидности (3-я группа) планирует переоформить квартиру, находящуюся в ее собственности (свидетельство о собственности 2015-го года) на меня. Квартира была приобретена в браке (согласие супруга имеется), супруг работает (на вычет подаем в текущем году). Согласие на отчуждение в пользу сына (т.е. меня) тоже дает (есть нотариально заверенное). Право на имущественный налоговый вычет ни у одного из супругов в настоящий момент не реализовано. 

 Сын (я), после переоформления квартиры на него, планирует владеть ею менее 5-ти лет. 

 Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент - 5 млн. рублей. 

 Вопрос: возможно ли оформить договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, при этом указав сумму в договоре около 7 млн. рублей, с целью минимизировать налоговую базу при исчислении налога от продажи квартиры сыном в будущем? 

 Т.е. таким образом, во-первых, можно (?) реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей, а, во-вторых, уменьшить налоговую базу при расчете налога с продажи в будущем? 

 Заранее спасибо за ответы. 

 С уважением,

> Стоимость квартиры 5 млн. предельный размер 2 млн. Каким образом муж может использовать весь вычет?  
> Власов Андрей

> УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ  
> ПО Г. МОСКВЕ  
> ПИСЬМО  
> от 13 мая 2011 г. N 20-14/4/46960@  
> При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).

> Где там сказано про невозможность применения вычетов, предусмотренных п.1 ч.1 ст. 220 НК? в п. 5 (ч. 5) речь только о вычетах, предусмотренных п.3 и 4 ч. 1, на основании чего вы толкуете п. 5 так расширительно?  
> Власов Андрей  
> 

ошибся, согласен, не туда понесло. 



Попробую изложить, исходя из того, насколько я понял ситуацию.

Вы говорите насколько я понимаю про продажу квартиры Вашей мамой Вам.

Тогда в этой ситуации «реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей» не получится, т.к. имущественный налоговый вычет в 2 млн. применяется при приобретении имущества, а не при продаже.

Если вообще говорить о возникновении НДФЛ при продаже квартиры Вашей мамой Вам, то тут следует отметить следующий факт, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется. Данный вывод следует из пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

*С 1 января 2016 г. вступают в силу новые правила освобождения от обложения НДФЛ доходов физических лиц — налоговых резидентов РФ от продажи недвижимого имущества (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Но эти правила будут применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).* 

Также тут нужно учитывать следующее, покупатель (т.е. Вы ) в этом случае не имеет права на имущественный вычет (как раз 2 млн.), если он приобрел недвижимость у взаимозависимого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ). Взаимозависимыми лицами признаются супруги, родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

А вот при дальнейшей продаже квартиры Вами в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета согласно пп. 1 данного пункта Вы вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Для подтверждения права на уменьшение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи недвижимого имущества, в налоговый орган одновременно с налоговой декларацией по налогу на доходы физических лиц (по форме 3-НДФЛ) договор купли-продажи и платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по указанному договору.



Да, у Вас запутанная история, поэтому возможно и возникло у нас взаимонедопонимание. Я писал, что отвечаю на вопрос, так как я его понял (я полагался на то, что верно интерпретировал ситуацию).  

В таких ситуациях лучше общаться лично, чтобы устранить все неясности.  

О том, что «Покупка состоялась в 2014-м», в вопросе не указано. И собственно исходя из слов «2 млн.» я из вопроса не уловил, что Вы имели в виду реализацию вычета именно на приобретение, т.к. заведомо не знал известна ли Вам величина по тому, или иному вычету.  

Собственно, я так понимаю, при реализации за 7 млн. планируется уменьшить доход от продажи на сумму 5 млн. (это насколько я понял сумма приобретения). В таком случае право на вычет на приобретение реализовать будет возможно, но также наряду с этим придется уплатить налог с суммы 2 млн. (7 млн. по ДКП — 5 по ДДУ) = 260 тыс.  

Т.е. сумма налога к уплате 260 тыс. как и сумма к вычету 260 тыс. Т.е. экономического эффекта не возникает.

*Учитывая смысл фразы «планирует владеть ею менее 5-ти лет.**», я так понимаю, что Вам нужны расходы для предъявления при последующей реализации.* 

Иначе бы при сопоставимом экономическом эффекте по данной операции проще было бы на поступить по-другому.



Ну собственно во втором моем сообщении (после того как Вы уточнили существенные моменты) мое описание ситуации полностью совпадает с Вашим.  

«при реализации за 7 млн. планируется уменьшить доход от продажи на сумму 5 млн. В таком случае право на вычет на приобретение реализовать будет возможно, но также наряду с этим придется уплатить налог с суммы 2 млн. (7 млн. по ДКП — 5 по ДДУ) = 260 тыс.  

Т.е. сумма налога к уплате 260 тыс. как и сумма к вычету 260 тыс. Т.е. экономического эффекта не возникает.  
Учитывая смысл фразы «планирует владеть ею менее 5-ти лет.», я так понимаю, что Вам нужны расходы для предъявления при последующей реализации.»  

Собственно я подтвердил Ваше видение ситуации, в моем втором сообщении.

> 2018-2020 в зависимости от моей жизненной ситуации, я продаю квартиру, ну скажем, за 8 млн. и плачу налог с 1 млн. (8-7=1), а не с 3-х, если б квартира осталась бы в собственности мамы, или вообще с 8-ми, если она подарила бы мне ее по Договору дарения, который все тут очень любят советовать. Надеюсь, ясность окончательно пришла) Чтоб была понятна моя мотивация: я не уверен, что смогу жить 5 лет в однокомнатной квартире. Все очень быстро меняется в нашей стране, к большому сожалению. Приходиться подстраиваться под «предложенные» условия.  
> Сергей  
> 

Описанная Вами схема действий действительно продумана весьма хорошо.

Почему Вы пишете, что я не достиг понимания?



Сергей, добрый вечер!

По поводу получения вашей мамой вычета вследствие приобретения квартиры я проблем никаких не вижу т.к. ч. 5 ст 220 НК говорит что

> 5. Имущественные налоговые вычеты, **предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи**, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение   
> реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих   
> детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной   
> системы Российской Федерации, **а также в случаях, если сделка   
> купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них   
> совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.**

Речь о невозможности получения вычета в ситуации когда квартира из за приобретения которой возникает право на вычет покупается у родственника применительно к п. 11 ч.1 ст. 105.1 НК, мама же приобретала квартиру у посторонних лиц, у нее проблем с вычетом быть не должно.

Проблемы были бы у вас, если бы вы покупая у мамы квартиру заявили на вычет по п. 3 ч.1 ст. 220 НК но вы этого делать насколько понял не собираетесь. Что касается права на вычет путем уменьшения дохода от продажи в целях налогообложения применительно к п.1 ч. 1 ст. 220 т.е. при продаже то тут у вас проблем тоже быть не должно т.к. ст. 220 в плане взаимозависимых лиц говорит только о вычетах, предусмотренных п.3 и4 ч.1 ст 220   

Письмо Минфина России от 13.07.2015 N 03-04-07/40094)

> Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы   
> физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.  
> Из письма следует, что супругами в 2014 году в общую совместную   
> собственность у отца одного из супругов была приобретена квартира с   
> привлечением средств целевого кредита.  
> В соответствии с пунктом 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение, в частности, следующих имущественных налоговых вычетов:  
> имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартир. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей;  
> имущественного  
> налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком   
> расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически  
> израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории   
> Российской Федерации, в частности, квартиры. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 220  
> Кодекса данный имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме   
> фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов  
> в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000   
> рублей.  
> Согласно пункту 5 статьи 220 Кодекса имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220  
> Кодекса, не предоставляются, в частности, в случае, когда сделка   
> купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них   
> совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в   
> соответствии со статьей 105.1 Кодекса.  
> Подпунктом 11 пункта 2 статьи 105.1  
> Кодекса определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо,   
> его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том   
> числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун  
> (попечитель) и подопечный.  
> Таким образом, супруг и отец другого супруга, которые являются сторонами   
> сделки купли-продажи квартиры, не являются по отношению друг к другу   
> взаимозависимыми лицами.  
> Вместе с этим, абзацем первым пункта 1 статьи 105.1  
> Кодекса установлено, что если особенности отношений между лицами могут   
> оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых   
> этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или  
> деятельности представляемых ими лиц, указанные в пункте 1 статьи 105.1 Кодекса лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения.  
> При этом на основании пункта 7 статьи 105.1 Кодекса суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 статьи 105.1 Кодекса, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 статьи 105.1 Кодекса.  
> Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, при приобретении супругами в   
> общую совместную собственность у отца одного из супругов квартиры с   
> привлечением средств целевого кредита, другой супруг вправе получить   
> имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220  
> Кодекса, исходя из величины оплаченных расходов, подтвержденных   
> платежными документами, или на основании заявления супругов о   
> распределении расходов на приобретение указанного объекта недвижимости,   
> но не более установленных статьей 220 Кодекса размеров, в том случае, если не будет установлена взаимозависимость указанных лиц.



> Сергей, а почему у мамы возникнет обязанность платить налог, если она продаст квартиру, которая в собственности более 3 лет? Вы же указываете, что приобретена она в 2015, продажа (на сторону) планируется ориентировочно с 2018. Я где-то не уловила Вашу мысль, поясните, пожалуйста!  
> Демкина Ольга  
> 

Невнимательно читали, квартира мамой клиенту продается в 2016 

> 2015г. Подписала акт п/п и оформиоа собственность 
> 
> 
> 2016г. Подаем на вычет для супруга мамы. После чего мама продает мне по ДКП квартиру уже за 7 млн.
> 
> 
>   
> Сергей



> Про какой вычет Вы спрашиваете? Он был бы возможен только при продаже и покупке квартир в одном налоговом периоде.  
> Григорьев Руслан  
> 

Руслан, это что вы имеете ввиду? Что купив квартиру в 2015 я не смогу получить по ней вычет из налогов которые фактически уплатил в 2016? Или что?   



> Да.  
> Григорьев Руслан  
> 

Да с чего вдруг? Если у меня в 2015 не было доходов но возникло право на вычет почему я в последующих периодах этот вычет не могу получить? Это из каких норм НК следует?   



> т.о. НДФЛ ей платить придется, минимум 260 000 руб.  
> Чернобавский Дмитрий

Ей придется заплатить, но имея ввиду покупку ей квартиры по ДДУ ранее и возникшее вследствие этого право на вычет по п. 3 ч. 1 ст. 220 она ведь сможет их вернуть по окончании данного налогового периода?   

> вы не сможете уменьшить доход на расходы в силу п.5 ст.220 и будете платить НДФЛ с 7 000 000 руб. (8 000 000 — 1 000 000), т.е. 910 000 руб.  
> Чернобавский Дмитрий  
> 

Где там сказано про невозможность применения вычетов, предусмотренных п.1 ч.1 ст. 220 НК? в п. 5 (ч. 5) речь только о вычетах, предусмотренных п.3 и 4 ч. 1, на основании чего вы толкуете п. 5 так расширительно?   



> тут вообще муж использует вычет со всей квартиры так, что второй супруг не имеет уже права на него  
> Чернобавский Дмитрий  
> 

Дмитрий, квартира была приобретена в браке супругами. Стоимость квартиры 5 млн. предельный размер 2 млн. Каким образом муж может использовать весь вычет?  



> я имею ввиду, если мама не будет продавать Сергею квартиру, а сама   
> продаст ее в 2018 году. Зачем городить этот огород, если через 3 года   
> она налог не должна будет платить?  
> Демкина Ольга  
> 

Насколько я понял он нужен, в основном, чтобы мама смогла воспользоваться предусмотренным п. 3 ч. 1 ст. 220 вычетом т.к. при продаже у нее возникнет доход с которого она уплатит налог а потом его вернет хотя я могу и ошибаться судя по тому что пишут коллеги )  



> получите, почему нет.  
> Демкина Ольга

Вот и я о том же спросил Руслана а он говорит что не смогу т.к. нужно чтобы все было в одном периоде но почему?  

> Насчет двух вычетов — если бы сделки были в одном периоде и по разным объектам, то несомненно, правом на вычет в 2 млн можно было бы воспользоваться и перекрыть оставшийся налог (или минимизировать).  
> Демкина Ольга  
> 

Напрямую да, не получится, но уплаченный налог при продаже ведь можно будет вернуть по окончании НП воспользовавшись ранее возникшим правом на вычет при покупке? Не сразу, но в итоге налог уплаченный при продаже то вернется. Согласны с этим?   



> Можете, но с других доходов. К доходам от продажи жилых помещений применяются специальные налоговые вычеты.  
> Григорьев Руслан  
> 

Вы имеете ввиду что купив квартиру в 2015 и получив право на вычет, а потом продав туже квартиру в 2017 я по окончании НП 2017 не смогу вернуть налог который я заплачу с ее продажи (в пределах 260 тыс.) потому что это одна и таже квартира? а периоды разные? Или что вы имели ввиду?   



> Да нет, там я разбирал пример Власова Андрея.  
> Григорьев Руслан  
> 

А я свой пример приводил чтобы понять ваши ответы )  



> Так это понимание у меня и так было. Не понимаю зачем юристы здесь сначала пишут одно, а потом диаметрально противоположное?  
> Сергей  
> 

Сергей я вам в первом ответе написал, что с предложенной схемой проблем быть не должно и в общем то этого мнения придерживался и далее   



> Андрей, вот тут не понял мысль про «не сразу вернется». Не могли бы пояснить что имелось ввиду?  
> Сергей  
> 

Тут и меня коллеги запутали ответами, «не сразу вернется» имелось ввиду, что если квартира продана в 2016, 3-НДФЛ сдана в 2017 по окончании НП и уплачен налог с ее продажи, по завершении НП в котором налог был уплачен (т.е. 2017) подается заявление на вычет при покупке с 3-НДФЛ и фактически уплаченный налог возвращается. Под этим и подразумевалось что «не сразу вернется». Однако все можно сделать в 2017 «схлопнув» налог с продажи с вычетом   



> Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?  
> Сергей  
> 

Здравствуйте, Сергей!  

Как правило, проблем с подтверждением передачи денежных средств именно распиской не возникает. ФНС РФ высказывала мнение о том, что такое подтверждение возможно. Более того, можно обойтись и без расписки, указав в договоре, что деньги получены. 

К примеру (нумерация в нормах НК РФ в настоящее время другая, но к сути это отношения не имеет):  

> ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА  
> ПИСЬМО  
> от 22 мая 2013 года № ЕД-4-3/9243@  
> О документальном подтверждении уплаты денежных средств при предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц  
> Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.  
> В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 руб.  
> Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.  
> **При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения.** **Вместе с тем если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным.**  
> Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации (письмо от 25.04.2013 № 03-04-07/14436).  
> Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.  
> Действительный  
> государственный советник  
> Российской Федерации 3 класса  
> Д.Егоров  
> 

> 2018-2020… я продаю квартиру, ну скажем, за 8 млн. и плачу налог с 1 млн. (8-7=1), а не с 3-х, если б квартира осталась бы в собственности мамы  
> Сергей  
> 

Сергей, а почему у мамы возникнет обязанность платить налог, если она продаст квартиру, которая в собственности более 3 лет? Вы же указываете, что приобретена она в 2015, продажа (на сторону) планируется ориентировочно с 2018. Я где-то не уловила Вашу мысль, поясните, пожалуйста!



> Невнимательно читали, квартира мамой клиенту продается в 2016  
> Власов Андрей  
> 

я имею ввиду, если мама не будет продавать Сергею квартиру, а сама продаст ее в 2018 году. Зачем городить этот огород, если через 3 года она налог не должна будет платить?



> Насколько я понял он нужен, в основном, чтобы мама смогла воспользоваться предусмотренным п. 3 ч. 1 ст. 220 вычетом т.к. при продаже у нее возникнет доход с которого она уплатит налог а потом его вернет хотя я могу и ошибаться судя по тому что пишут коллеги )  
> Власов Андрей

я поняла также, что смысл только в том, чтобы как-то использовать еще неиспользованное мамой право.  

Насчет двух вычетов — если бы сделки были в одном периоде и по разным объектам, то несомненно, правом на вычет в 2 млн можно было бы воспользоваться и перекрыть оставшийся налог (или минимизировать).  

> Если у меня в 2015 не было доходов но возникло право на вычет почему я в последующих периодах этот вычет не могу получить? Это из каких норм НК следует?  
> Власов Андрей  
> 

получите, почему нет.



> тут вообще муж использует вычет со всей квартиры так, что второй супруг не имеет уже права на него  
> Чернобавский Дмитрий  
> 

так квартира в собственности после 2014 года, оба супруга имеют право на вычет по 2 млн.



> УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ  
> ПО Г. МОСКВЕ  
> ПИСЬМО  
> от 13 мая 2011 г. N 20-14/4/46960@
> 
> 
> Чернобавский Дмитрий  
> 

Во-первых, это до 2014 года, и к тому же ФНС сама это и опровергала не раз:

> Факт составления совладельцами квартиры заявления о распределении имущественного налогового вычета и его представления в налоговые органы одним из совладельцев не является основанием для предоставления имущественного налогового вычета всем совладельцам, указанным в заявлении.  
> В этой связи налогоплательщик — совладелец квартиры, поименованный в заявлении о распределении имущественного налогового вычета, но лично не обратившийся в налоговый орган с письменным заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета и не представивший налоговую декларацию, не может считаться воспользовавшимся своим правом на вычет в смысле положений ст. 220 Кодекса. Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2012 N 75-КФ12-81.  
> Письмо ФНС России №ЕД-3-3/50@ от 15 января 2013 года  
> 



> одной из основных задач в нашей семье сейчас стоит всё же переоформление данной конкретной недвижимости на меня. К тому же, продажа третьим лицам может быть осуществлена гораздо раньше. 2018-ый — лишь один из возможных сценариев.  
> Сергей  
> 

Понимаю Вас, спасибо за пояснение. Если бы вопрос о продаже не стоял, можно было бы просто завещать.



> Какие два вычета?  
> Сергей  
> 

те, которые Вы и указываете: 5 млн расходы на приобретение, уменьшающие доход, и 2 млн при приобретении



> Воспользоваться сразу двумя налоговыми вычетами" — какими именно? О чем речь?  
> Сергей

> Сможете, но нужно заявить о нем, то есть подать декларацию в 2016 году.  
> Григорьев Руслан  
> 

В ситуации Сергея получается, что если мама продает ему квартиру в 2016 году, то в декларации, подаваемой в 2017 (за 2016) она: 

1) уменьшает доход в 7 млн на сумму расходов на приобретение квартиры в 2014 (1-вычет), т.е. 5 млн

2) показывает остаток вычета, который ей полагается за приобретение квартиры, т. е. 2 млн — 2-й вычет

И, чтобы отразить в декларации 2016 года остаток вычета (2млн), нужно, чтобы этот остаток появился фактически, то есть право на вычет надо заявить в том году (декларации), когда это право возникло, т.е. в 2015, поскольку акт п/п получен в 2015 (подав декларацию в 2016).



> Поясните, на основании какой статья в НК, чтобы сохранить за собой право на вычет, мама обязана показать его в текущем 2016-м году, подав декларацию?  
> Сергей  
> 

Подавать декларацию, чтобы только «показать» вычет, совершенно необязательно. Однако, такое требование зачастую предъявляют налоговые органы, если вычет заявляется через несколько лет после приобретения жилья (указать сумму к возврату 0, доходы 0, но отразить расходы, максимальную сумму вычета, на который можете претендовать и весь этот вычет указать как переносимый на будущее).

Такой статьи в НК РФ нет, оснований так делать нет (если только не считать таковым какое-то удобство для налоговиков), более того, это противоречит правилам заполнения декларации.



> Вопрос: возможно ли оформить договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, при этом указав сумму в договоре около 7 млн. рублей, с целью минимизировать налоговую базу при исчислении налога от продажи квартиры сыном в будущем?  
> Сергей  
> 

Здравствуйте!  

Да, конечно можно.  

> Т.е. таким образом, во-первых, можно (?) реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей, а, во-вторых, уменьшить налоговую базу при расчете налога с продажи в будущем?  
> Сергей  
> 

Не понял? А что она покупает?  

> 1. Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?  
> Сергей

Не будет, в налоговую не нужно предоставлять расписку.  

> 2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?  
> Сергей  
> 

Про какой вычет Вы спрашиваете? Он был бы возможен только при продаже и покупке квартир в одном налоговом периоде. 



> 2017г. Подаем на вычет для мамы. Формально, у нее возник доход (7-5=2 млн.). Т.е. мы прибавим сейчас (в 2016-м году) к стоимости квартиры 2 млн. именно потому, что это сумма, на которую делают вычет, который мама в свою очередь еще ни разу в жизни не использовала и навряд ли когда-нибудь еще представиться возможность его использовать.  
> Сергей  
> 

Ясно теперь. Можно было бы реализовать эту схему только в случае, если бы квартира была продана в налоговом периоде, в котором подписан передаточный акт. 

То есть, она бы уменьшила облагаемую налогом сумму на расходы связанные с приобретением этого имущества и имущественный налоговый вычет. 

Но, поскольку сделки в разных налоговых периодах, то такого права у нее не возникает. 

Придется продавать за пять миллионов. 



> Что купив квартиру в 2015 я не смогу получить по ней вычет из налогов которые фактически уплатил в 2016? Или что?  
> Власов Андрей  
> 

Да. 



> Да с чего вдруг? Если у меня в 2015 не было доходов но возникло право на вычет почему я в последующих периодах этот вычет не могу получить? Это из каких норм НК следует?  
> Власов Андрей  
> 

Можете, но с других доходов. К доходам от продажи жилых помещений применяются специальные налоговые вычеты. 

По моему масса разъяснений Минфина России по этому поводу. 

Воспользоваться сразу двумя налоговыми вычетами можно только при покупке и продаже (или наоборот) в одном налоговом периоде. 



> Вы имеете ввиду что купив квартиру в 2015 и получив право на вычет, а потом продав туже квартиру в 2017 я по окончании НП 2017 не смогу вернуть налог который я заплачу с ее продажи (в пределах 260 тыс.) потому что это одна и таже квартира? а периоды разные? Или что вы имели ввиду?  
> Власов Андрей  
> 

Я разобрался. 

Сможете, но нужно заявить о нем, то есть подать декларацию в 2016 году. 

Продав квартиру в 2017 году декларация подается в 2018 году и одновременно указывается и остаток налогового вычета при приобретении квартиры. То есть, фактически происходит взаимозачет. 

Поскольку пенсионер не имеет доходов, то в 2016 году заявить об имущественном налоговом вычета он не может, так как нет дохода и заявить о нем нужно будет в 2018 году одновременно с декларацией о доходах с продажи квартиры. 

Да, прошу прощения, сам запутался. 

Схема вполне реализуема. 



> Поясните, на основании какой статья в НК, чтобы сохранить за собой право на вычет, мама обязана показать его в текущем 2016-м году, подав декларацию?  
> Сергей  
> 

Правом на вычет можно воспользоваться в любом последующем налоговом периоде, но поскольку она не получает сейчас доходов облагаемых налогом по ставке 13% в связи с тем, что является пенсионером и освобождена от него, то заявить о нем не получится. Заявить нужно в 2017 году одновременно с уменьшением дохода на документально подтвержденные расходы. 



> Рассчитывал получить конкретный ответ на такой же конкретный вопрос  
> Сергей  
> 

Еще раз попробую объяснить. 

В 2015 году мама подписала передаточный акт и у нее возникло право на имущественный налоговый вычет. 

Поскольку она является пенсионером, то вправе перенести вычет на предшествующие налоговые периоды, но не более трех. 

Если у нее были доходы в 2012, 2013, 2014 годах, то она вправе заявить об имущественном налоговом вычете уже в 2016 году путем подачи деклараций 3 НДФЛ за указанные годы. 

Если таких доходов нет, то и возвращать из бюджета нечего. 

Если в 2016 году она продаст квартиру за 7 млн рублей, то получит доход 2 млн рублей с учетом стоимости квартиры в 5 млн рублей. 

То есть, ей необходимо обратиться в налоговый орган в 2017 году с декларацией 3 НДФЛ, в которой отразить доход в 7 000 000 рублей, подтвердить расходы в 5 000 000 рублей, а также заявить об имущественном налоговом вычете на приобретение квартиры в 2015 году. 

Таким образом, произойдет взаимозачет дохода на размер налогового вычета. 

В первоначальных ответах я упустил момент, что квартира приобретена ранее, чем будет продана, в общем не разобрался. 



> «Я разобрался. Сможете, но нужно заявить о нем, т.е. подать декларацию в 2016 году...» Выходит опять не разобрались(  
> Сергей  
> 

Да нет, там я разбирал пример Власова Андрея.



> Про 3 года, предшествующие году, в котором возникло право на вычет я знаю. Для того и указал вначале, что пенсионер больше 3-х лет.  
> Сергей  
> 

Тогда можно конечно попробовать сейчас в этом году заявить об имущественном налоговом вычете, но по разъяснениям ФНС и Минфина я сделал вывод, что пенсионер может заявить о нем лишь в году когда появятся доходы, а остаток будет перенесен на последующие налоговые периоды. 



> «И, чтобы отразить в декларации 2016 года остаток вычета (2млн), нужно, чтобы этот остаток появился фактически, то есть право на вычет надо заявить в том году (декларации), когда это право возникло, т.е. в 2015, поскольку акт п/п получен в 2015 (подав декларацию в 2016).»?  
> Сергей  
> 

Вовсе не обязательно, так как правом на данный имущественный вычет можно воспользоваться в любое время. Просто сейчас декларацию не пройдет, так как нет дохода.



> Так это понимание у меня и так было. Не понимаю зачем юристы здесь сначала пишут одно, а потом диаметрально противоположное?  
> Сергей

Сергей, как говорится у каждого юриста свое мнение.   

> Есть кто-нибудь здесь, кто компетентен в налоговом праве?  
> Сергей  
> 

Какие у Вас еще вопросы остались?



> Андрей, вот тут не понял мысль про «не сразу вернется». Не могли бы пояснить что имелось ввиду?  
> Сергей  
> 

Сергей, налог даже уплачивать не придется, так как произойдет взаимозачет. 



Еще раз объясняю. 

Ваша мама купила квартиру. Купила она ее у застройщика. У нее возникло право на имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей.

В 2015 году подписан акт ПП, следовательно в этом году образовался переносимый остаток.

В 2016 году она продает квартиру взаимозависимому лицу, но это не препятствует уменьшить облагаемую сумму дохода на документально подтвержденные расходы. 

Для этого она подает декларацию 3 НДФЛ в следующем налоговом периоде, а именно в 2017 году. Подтверждает расходы.

Одновременно в этой же декларации она заявляет и об имущественном налоговом вычете на приобретение, а он составляет 2 000 000 рублей, то есть в размере полученного дохода от продажи квартиры.

7 000 000 — 5 000 000 = 2 000 000.

То есть, возврат она не получает, так как не уплачивает сам налог.

Какие вопросы остались?



> Руслан, спасибо за ответ, но вопрос был адресован Андрею.  
> Сергей  
> 

Не за что, личные вопросы в чате, здесь общая ветка.



> Руслан, это про то, когда у юриста есть свое мнение, он его отстаивает до конца, приводя свои контраргументы оппоненту, а ни когда юрист сказал «нет», потом «да», а потом еще что-нибудь до кучи…  
> Сергей  
> 

Можете думать что угодно, но если Вы проведете анализ моих ответов, то одним из лучших в вопросах по налоговым вычетам увидите и меня.

В данном случае, я не верно оценил условия вопроса после чего за это извинился и дал уже верный ответ исходя из данных вопроса.

Да, забыл сказать, что до конца отстаивают свое мнение, когда поняли что оно неверное только кретины.



> Вопросы остались, пожалуй, только к сайту: почему, указав категория вопроса «налоговое право» на вопрос отвечают юристы, не специализирующиеся на нем? Риторический вопрос, судя по всему…  
> Сергей  
> 

Согласен, вообще Вы правы. Клиент хочет получить четкую доступную грамотную консультацию.

К сожалению я в этот раз сплоховал(



Увы, но при такой купле-продаже Вам налоговый вычет не полагается, так как сделка будет произведена между близкими родственниками, то есть налог платить придется

> Статья 220. Имущественные налоговые вычеты  
> 5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.  
> 



Сергей, здравствуйте!  

> 2014г. Мама преобрела квартиру за 5 млн. по ДДУ. 2015г. Подписала акт п/п и оформиоа собственность 2016г. Подаем на вычет для супруга мамы.  
> Сергей  
> 

да, все правильно, так можно

> После чего мама продает мне по ДКП квартиру уже за 7 млн. 2017г. Подаем на вычет для мамы. Формально, у нее возник доход (7-5=2 млн.). Т.е. мы прибавим сейчас (в 2016-м году) к стоимости квартиры 2 млн. именно потому, что это сумма, на которую делают вычет, который мама в свою очередь еще ни разу в жизни не использовала и навряд ли когда-нибудь еще представиться возможность его использовать.  
> Сергей  
> 

вычет она при продаже может получить либо 1 000 000 руб., либо за минусом расходов (5 000 000 руб.). т.о. НДФЛ ей платить придется, минимум 260 000 руб.

> 2018-2020 в зависимости от моей жизненной ситуации, я продаю квартиру, ну скажем, за 8 млн. и плачу налог с 1 млн. (8-7=1), а не с 3-х, если б квартира осталась бы в собственности мамы, или вообще с 8-ми, если она подарила бы мне ее по Договору дарения, который все тут очень любят советовать.  
> Сергей  
> 

вы не сможете уменьшить доход на расходы в силу п.5 ст.220 и будете платить НДФЛ с 7 000 000 руб. (8 000 000 — 1 000 000), т.е. 910 000 руб.

> 5. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса  
> 

> 1. Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?  
> Сергей

проблем с ДКП не будет, будут с вычетом и НДФЛ  

> 2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?  
> Сергей  
> 

вы ее не перекроете, т.к. как я указал либо в размере не более 1 000 000 руб., либо за минусом расходов, т.ч. НДФЛ будет



> Да с чего вдруг? Если у меня в 2015 не было доходов но возникло право на вычет почему я в последующих периодах этот вычет не могу получить? Это из каких норм НК следует?  
> Власов Андрей  
> 

тут вообще муж использует вычет со всей квартиры так, что второй супруг не имеет уже права на него



> возможно ли оформить договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры, при этом указав сумму в договоре около 7 млн. рублей, с целью минимизировать налоговую базу при исчислении налога от продажи квартиры сыном в будущем?  
> 
> 
> 
> 

Да, конечно, это возможно. Стороны свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор на любых условиях. не противоречащих закону. Цена в договоре купли-продажи является существенным условием договора. Вы вправе установить в договоре купли-продажи любую цену.

> можно (?) реализовать право матери на налоговый вычет в 2 млн. рублей, а, во-вторых, уменьшить налоговую базу при расчете налога с продажи в будущем?  
> 
> 
> 
> 

Да. Можно. Только это будет не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных расходов. 

НДФЛ в этом случае составит

(7000000-5000000)*13%=260000 руб.

При имущественном вычете без подтвержденных доходов НДФЛ составит

(7000000-1000000)*13%=780000 руб.

> Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой?  
> 
> 
> 
> 

Нет. Не будет проблем. Сделка между родственниками не является основанием для отказа в имущественном вычете. .

СТ. 220 НК РФ:

6) *для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:* 

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;  

7) ***имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).*** 

> . Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть «прибыль» от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016 г?  
> 
> 
> 
>  

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при представлении налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.



«Не будет ли проблем в налоговой с ДКП, заключенным между мамой и сыном по такой схеме? Расписка о том, что мама якобы получила от меня 7 млн. пройдет в налоговой? 2. Не возникнет ли проблем с вычетом мамы, когда мы заявим его, чтобы перекрыть „прибыль“ от продажи мне, показав 2 договора: ДДУ от 2014-го года и наш с мамой ДКП от текущего 2016-го?»

Сергей, в силу Свободы договора ст. 421 ГК РФ, оформленного лучше в простой письменной форме Вы можете указать любую цену квартиры. Если Мама брала по ДДУ за 5млн, то и Вам надо оформлять за 5, а потом, при дальнейшей реализации так указывать по Договору 5 и делать две расписки, одну по Догово все равно все будут в ячейках, бояться нечего. Главное не придумывать схемы с налоговым вычетом.

И, тогда, Вам ничто не мешает сделать Дарственную от Матери к Сыну.



«Может быть Вы и правы» 

Сергей, я внимательно ознакомился с дискуссией, почерпнул даже для себя много интересного и уж, особенно обратил внимание на Ваши «не безосновательные опасения получить ответ не по существу поставленного вопроса», но исходя из Вашей позиции «Подстраиваться к быстро меняющемуся в нашей стране» при всех блестящих Ответах Юристов, понял, что лучше не подстраиваться, а нормально провести будущую сделку и, тогда, «признания договора недействительным судом» не произойдет, тем более, что принятые по второй расписке деньги, как раз и учитываются судами в спорах, о чем, имеется личная судебная практика.



Сергей, я Вас ОЧЕНЬ понимаю, не могу Вам возразить, сам не спец налоговых вопросах, но вдруг, в будущем Вы примите стандартное решение, тогда обратитесь к этому письму. Спасибо!