как это сделать? как возникает залоговое право?

я хочу заложить приватизированную комнату. как это сделать? как возникает залоговое право? где и что нужно регистрировать? если я в последствии, при согласии покупателя и кредитора продам комнату, то перейдет ли залог на покупателя?

залог является способом обеспечения обязательства, как правило, договора займа или кредитного договора.
договор залога подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом.
договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке (т.е. с момента государственной регистрации договора), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства (ст.11 закона "об ипотеке"). например, если залогом обеспечивается договор займа - права залогодержателя возникнут с момента передачи денег (что можно подтвердить соответствующей распиской).
для начала вам необходимо обратиться в нотариальную контору - для составления проекта договора (вы можете составить проект и сами, однако, данный договор имеет массу существенных условий, которые в силу закона "об ипотеке" должны быть в нем обязательно отражены) и нотариального удостоверения договора. для нотариального оформления договора необходимо представить документы, устанавливающие ваше право собственности на комнату, зарегистрированные органом, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество, план (технический паспорт) квартиры, составленный органами технической инвентаризации, справки жилищно-коммунальных органов со сведениями о регистрации (прописке) на комнату, нотариальное согласие супруга (если вы состоите в браке), разрешение органов опеки и попечительства - если в комнате зарегистрированы (проживают) несовершеннолетние дети. 
для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:
 нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
 документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
 доказательства уплаты регистрационного сбора;
 документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. 
в учреждении юстиции, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вы регистрируете договор и право залога одновременно, если они возникают одновременно, либо право залога может быть зарегистрировано позднее - если обязательство, которое вы обеспечиваете залогом, возникло позднее (деньги по договору займа могут быть переданы позднее государственной регистрации договора о залоге). 
если вы продадите комнату, залог в полном объеме перейдет на покупателя, который становится на место залогодателя и несет все
обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (ст.38 закона "об ипотеке (залоге недвижимости" n 102-фз от 16.07.98).