Решением суда расторгнут договор ренты недвижимости. Квартира возвращена в собственность получателя ренты. Предстоит проверка решений судов в Верховном Суде РФ

Дело это попало ко мне, уже пройдя первую инстанцию. Сразу скажу, что в настоящее время все судебные акты приняты не в пользу нашей стороны.
Из материалов дела:
«Решением суда первой инстанции был удовлетворен иск А.Ф. к В.П. о расторжении договора пожизненной ренты, возврате квартиры в собственность истца. 
** сентября 2000 года между А.Ф. (получатель ренты) и В.П. (плательщик ренты) заключен договор пожизненной ренты согласно условиям которого, истец передает ответчику под выплату пожизненной ренты квартиру № ХХ по адресу: г. Москва, ул. С., д. 4, корп.1, а ответчик единовременно выплачивает истцу 45 000 руб. и берет на себя обязательство ежемесячно выплачивать денежную сумму в размере 3,0 минимальных размеров оплаты труда, что на момент подписания договора составило 250 руб. 47 коп. Указанная сумма выплачивается получателю ренты ежемесячно по окончанию каждого месяца.
После государственной регистрации перехода права собственности В.П. принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
Из объяснений А.Ф. и ее представителя следует, что с момента заключения договора пожизненной ренты, сумма рентных платежей, выплачиваемых истцу, составила с 01.07.2009 г. по 31.05.2011 г. 6900 руб. (23 мес. х 300 руб.); с 01.06.2011 г.по 31.12.2012 г. — 5700 руб. (19 мес. х 300 руб.); 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. — 3 600 руб. (12 мес. х 300 руб.); с 01.01.2014 г. по 31.10.2014 г. — 1500 руб. (5 мес. х  300 руб.)».
Тут, мягко говоря, истец указала неправду. Плательщик ренты уплачивал получателю 3500 руб. ежемесячно, однако в последние 6 месяцев допустил просрочку оплаты коммунальных платежей, что дало суду уже апелляционной инстанции лихо передернуть эти факты:
«Доводы ответчика о том, что он ежемесячно выплачивал истцу в качестве рентных платежей 3 500 руб., суд обоснованно отклонил, поскольку из данной денежной суммы оплачивались расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории в размере 3 200 руб., тогда как, согласно договору данная обязанность лежит на ответчике».
Кроме того, истица как — будто забыла приложить копию последнего листа своей сберегательной книжки (рентные платежи регулярно перечислялись получательнице именно туда), что суду первой инстанции дало право установить, что за последние несколько месяцев рентные платежи не поступали (чесался язык заявить о фальсификации доказательств истцом). 
Но интерес это дело имеет по иным причинам.
Посчитав, что сумма рентного платежа является недостаточной для сохранения своего уровня жизни, истица обратилась в суд с иском о расторжении договора и возврата квартиры, мотивировав это тем, что размер рентных платежей должен соответствовать установленному законом размеру прожиточного минимума, помноженному на три.  Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции Мосгорсуда ее в этом поддержали:
«Учитывая, что выплата В.П. в счет рентных платежей с момента заключения договора пожизненной ренты и до настоящего времени ежемесячно денежной суммы в размере 300 руб. без установленной законом индексации является существенным нарушением условий вышеназванного договора пожизненной ренты, так как А.Ф. в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение ежемесячной суммы, достаточной для сохранения своего уровня жизни, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что с учетом возникших между сторонами правоотношений, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела приведенными выше нормами закона.
При этом суд первой инстанции обоснованно не согласился с доводами ответчика (не правда — ответчика в суде первой инстанции не было)о том, что действующее законодательство предусматривает увеличение размера рентных платежей только в отношении договоров, по условиям которых жилые помещения передавались безвозмездно с учетом приведенных выше норм закона, поскольку данный вывод основан на неправильном толковании действующего законодательства.».
Казалось бы, справедливость восторжествовала – обездоленная старушка вернула свою квартиру и теперь уровень ее жизни будет обеспечен в соответствии с ее ожиданиями. Все правильно, а В.П. не обеднеет, тем более, что апелляционный суд своим решением изменил решение суда первой инстанции. Вернув квартиру истице, апелляция взыскала с нее (и кто суд об этом просил?) в пользу ответчика те самые 45 000 рублей, уплаченные за приобретенную в 2000 году квартиру.
Тем более, что как раз эту сумму 45 000 рублей ответчик задолжал за коммунальные платежи согласно справке ТСЖ (эту сумму юрист нашей старушки позднее письмом зачла в счет долга по коммуналке). 
Теперь внимательно разберем юридическую основу этого дела.
1. Сколько платить?Согласно ст. 597 ГК РФ (в редакции 2000 года на дату заключения спорного договора) пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Так, статьей 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен МРОТ: с 1 июля 2000 года в сумме 132 рублей в месяц; с 1 января 2001 года в сумме 200 рублей в месяц; с 1 июля 2001 года в сумме 300 рублей в месяц. С1 января 2014 года МРОТ установлен в сумме 5 554 рублей в месяц.
В силу статьи 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.
В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Итак, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 83 руб. 47 коп., а с 31 декабря 2001 г., 100 рублям.
В силу пункта 6 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года N 11-П, положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», признано данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации и утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года.
Положение ч. 2 ст. 597 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ предусматривает минимальные требования к размеру пожизненной ренты, установленному в договоре пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, который с принятием указанного Федерального закона о внесении изменений в ч. 2 ст. 597 ГК РФ должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Между тем ст. 585 Гражданского кодекса РФ предусмотрено отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика как бесплатно, так и за плату. Указанные изменения в законодательстве не коснулись тех, кто возмездно передал свое недвижимое имущество под выплату ренты.
Таким образом, изменения, внесенные в ч. 2 ст. 597 ГК РФ Федеральным законом от 30.11.2011 N 363-ФЗ, затрагивают лишь условия договоров пожизненной ренты, предусматривающих отчуждение имущества бесплатно, и в настоящем деле применены быть не могли. 
Размер пожизненной ренты, исчисляемой по настоящему договору пожизненной ренты, заключенному по типу договору купли – продажи, согласован сторонами и должен применяться с учетом условий договора в размере базовой ставки в 100 рублей, а всего в сумме 300 рублей с дальнейшей индексацией этой суммы с учетом требований ст. 318 ГК РФ
Однако суд в апелляционном определении настаивает на приведении договора ренты в соответствие с действующим законодательством, указывая на необходимость привязать размер рентных платежей к величине прожиточного минимума. 
«Таким образом, после 1 декабря 2011 г. стороны договора пожизненной ренты должны привести условия договора относительно ежемесячного размера ренты в соответствие с положениями п. 2 ст. 597 ГК РФ в новой редакции».
По нашему мнению, для определения размера индексации ежемесячных рентных платежей, подлежащих уплате ответчиком в пользу истца, следовало индексировать платежи по правилам ст. 318 ГК РФ, а не применять величину прожиточного минимума по правилам ч. 2 ст. 597 ГК РФ, поскольку договор ренты имел возмездный характер. 
 
Для этого необходимо было определить величину роста потребительских цен с 2000 г. до настоящего времени. Договор между сторонами заключен 29.09.2000 г.; рентные платежи составляли 250 руб. в месяц. Согласно индексу потребительских цен на товары и платные услуги для населения в г. Москве, индекс за 2001г. – 1,0136, соответственно последующее увеличение должно было осуществляться следующим образом:
2001 г. 300*1,0136 = 304,08
2002 г. 304,08*1,151 = 349,99
2003 г. 349,99*1,12 = 391,99
2004 г. 391,99*1,117 = 437,85
2005 г. 437,85*1,109 = 485,58
2006 г. 485,58*1,09 = 529,28
2007 г. 529,28*1,119 = 592,27
2008 г. 592,27*1,133 = 671,04
2009 г. 671,04*1,116 = 748,88
2010 г. 748,88*1,081 = 809,55
2011 г. 809,55*1,087 = 879,98
2012 г. 879,98*1,073 = 944,21
2013 г. 944*1,056 = 997,09
2014 г. 997,09*1,053 (январь-июнь) = 1049,93.
2. О возврате квартиры в собственность продавца.В соответствии с пунктом 1 статьи 599 ГК Российской Федерации в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (пункт 2 статьи 599 ГК Российской Федерации).
Однако в нашем деле под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена НЕ бесплатно, а за плату, составившую 45 000 руб.
При таких обстоятельствах, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК Российской Федерации, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Расторжение договора, как известно в силу п. 4 ст. 453 ГК Российской Федерации, не является основанием для возвращения сторонами полученного по сделке к моменту расторжения договора.
Судебные акты имеют и многие другие выводы, с которыми автор настоящей статьи не согласился. В настоящее время по нашей кассационной жалобе дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
P.S. При кажущейся, на первый взгляд, справедливости судебных решений, восстановивших в правах получательницу мизерных рентных платежей, убежден в незаконности судебных актов. Что означает, что такому критерию как справедливость они все же не отвечают. Моральную сторону этого дела я также готов обсудить с уважаемыми коллегами и гостями.

Ситуация конечно не из простых, и перспективы пересмотра судебных актов Верховным судом РФ довольно туманны. Полагаю, оптимальным в этой ситуации было бы возвращение дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, чтобы ответчик мог представить суду свои доказательства и сообщить все свои доводы.   

Однако, общая тенденция судебной практики в таких случаях, на мой взгляд, будет опираться на предпочтение доводов «слабой» стороны (получателя ренты), исходя из «гуманистических» соображений, и без учёта того законодательного «месива», что успели наворотить наши депутаты за годы действия договора ренты...   

Желаю Вам, и Вашему доверителю удачи в ВС РФ, и жду результата рассмотрения этого дела судом кассационной инстанции. 



Вы как всегда, Иван Николаевич, зрите самую суть проблемы.   

Я, собственно, потому и разместил внизу статьи приглашение к обсуждению моральной стороны этого дела.   

Взявшись на стадии написания апелляционной жалобы за это дело, я полагал лишь донести до суда фактическую основу дела, которую переврал представитель — юрист в первой инстанции, воспользовавшись тем, что оппонента нет в суде. Но апелляция подхватила эту идею. Не имея возможности опровергнуть юридические доводы, переврали факты.  

Думаю, что единственной реальной причиной тому, что я еще продолжаю бороться, стало возмущение  тем методам, с помощью которых суды доказывают здесь свою правоту. 



суды доказывают здесь **свою** правотуУважаемый Максим Сергеевич, на мой взгляд, у судов принципе не может быть СВОЕЙ правоты, т.к. в этом случае, суд фактически сам становится одной из сторон спора, а это является нарушением ключевого принципа правосудия: независимости и беспристрастности суда. 



будет опираться на предпочтение доводов «слабой» стороны (получателя ренты), исходя из «гуманистических» соображенийна чем-то эти «гуманистические» соображения должны основываться? 



Как всегда — на «внутреннем убеждении… 



Уважаемый Максим Сергеевич, мне кажется, что решение суда останется неизменным. Хотя ещё есть шанс, что что-то изменит решение ВС РФ...  

При ознакомлении с решением суда первой инстанции возник вопрос — где ответчик? Почему он не защищает свои интересы? Ведь на кону стоит квартира!(headbang) 



Уважаемая Алёна Александровна, в том-то и дело, что участия в процессе в суде первой инстанции ответчик не принимал. Истец намеренно не сообщал суду существующий адрес, хотя знал его, а суд сведения из ФМС не потрудился истребовать о настоящем месте жительства ответчика. Данное обстоятельство позволило установить факты, так как это было удобно в первой инстанции истцу.  



Уважаемый Максим Сергеевич, мне представляется, что Вы упускаете один важный момент, а именно, «дедушкину оговорку», переходные нормы законодательства:  

  

Федеральный закон от 30.11.2011 N 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  

  

Статья 6  

  

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.  

  

2. Действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) **распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных** договора постоянной ренты, **договора пожизненной ренты**, договора пожизненного содержания с иждивением, **в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)**. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), к отношениям сторон указанных договоров **с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона)**.  

В связи с этим полагаю, что суды установят с момента публикации («Российская газета», N 272, 02.12.2011) ренту в размере прожиточного [минимума по городу Москве](http://base.garant.ru/998975/) (от 9000 до 12 500 руб. примерно).  

  

Мало того, есть у меня опаска, что 45 000 руб. просто уйдёт в счёт возмещения убытка в связи с расторжением договора, т.е. суды пересчитают ренту и установят, что эти деньги «съедены» недополученными суммами. 



Уважаемый Владислав Александрович, эти изменения не коснулись договоров, заключенных по типу договоров купли-продажи. 



Да, посмотрел ещё раз, признаю, Вы правы (правы, если действительно 45 000 000 руб. обозначены в договоре как цена за имущество, и если были применены все правила купли-продажи жилого помещения, в том числе и регистрация самого договора).  

Однако, есть один контрдовод. Скажите, Максим Сергеевич, это что же получается, если я установлю, что за передачу недвижиомсти помимо ренты плачу 1 копейку, то, выходит, правило ч.2 ст.597 ГК РФ не применяется? 



Уважаемый Владислав Александрович, выходит что так. Судьи, когда до этого дошли в судебном заседании, то зашептались между собой: «а что правда, 100 рублей осталось?». Есть решение ВС по аналогичному частному спору.  



Неудивительно, у меня тоже в мозгу до этой Вашей публикации сидело «пожизненная рента фактически заблокирована полностью правилом о том, что размер ренты привязан к прожиточному минимуму». Спасибо Вам, «век живи — век учись» (bow)  

  

P.S. Но как всё-таки по поводу оплаты за имущество 1 копейки? 



если я установлю, что за передачу недвижиомсти помимо ренты плачу 1 копейку, то, выходит, правило ч.2 ст.597 ГК РФ не применяется?именно так, Уважаемый Владислав Александрович! Но 1 копейка — это путь к отмене., как в моем случае.  Фактически обсуждалась недостаточность выплат, как выкупной, так рентных платежей, хотя оснований для этого не было  - купля — продажа снимает эти вопросы.  Однако, в моем случае судьи вывернулись. Заметьте, в решении не написано, что не привели в соответствие, а написано, что не проиндексированы 300 рублей. Т.е. они рентный платеж в 3500 разбили на 2 платежа, указав, что 300 — это рентный платеж, а 3200, якобы — коммуналка. Так вот отсутствие индексации этих трехсот и явилось причиной расторжения договора. Но что интересно, что долг по коммуналке в 45 000 руб пронырливая представитель зачла. Т.е. те 3200, которые якобы коммуналка, они не коммуналка совсем, а по коммуналке — долг. 



Ну ладно уже Вам, если дело в суде — это уже представитель сама по себе зачесть ничего не может (правда тут чудная практика пошла по зачёту при исполнительном производстве).  

  

Но Вы и судей поймите. Текст ч.2 ст.597 ГК РФ не содержит никаких иных сумм, т.е. прежнюю редакцию законодатель просто взял и удалил. И что получается, за 1 копейку можно купить, и рентный платёж тоже в 1 копейку? 



Зачет представитель не в суде провела, а потом письмо прислала.   

И что получается, за 1 копейку можно купить, и рентный платёж тоже в 1 копейку?Уважаемый Владислав Александрович, в таком случае уместно говорить о недействительности сделки в силу каких-либо причин, например, заключение договора в силу стечения каких-либо обстоятельств жизненных и пр. Кто, скажите, продает квартиру за 1 копейку? Но это иные основания! 



Вот мы и добрались до истины. Остаётся один вопрос: «А сколько бананов тогда считать кучкой» и кто сформулировал закон так, что теперь приходится вот таким вот вопросом озадачиваться?  

  



Уважаемый Владислав Александрович, спор про бананы — это другие исковые требования, срок давности по которым истек, и которые не заявлялись. Понимаете, к чему я? 



Так и знал, что 1 копейка подпадёт под исковую давность!  

(И о чём это я?) 



Уважаемый Максим Сергеевич, а почему суд не привлек адвоката для защиты интересов ответчика в суде 1 инстанции, если не смогли установить его местонахождение? насчет моральной стороны — лично я не вижу, что тут можно обсуждать. старушки бывают еще те старушки. 15 лет она жила, не думая про оплату коммунальных услуг, а это существенная статья расхода. размер выплат — об этом можно говорить, но 15 лет старушку все устраивало, как я понимаю. а сейчас, видимо, появилась какая-то неведомая сила, направляющая старушку по  судебным извилистым дорожкам из корыстных побуждений(я так думаю). единственное — утверждать, что рента выкуплена за 45.000 рублей и ею оплачен долг по ком.платежам некорректно. 45.000 рублей в 2000 году и в 2014 — это разные суммы. 



Уважаемая Ольга Алексеевна,  

почему суд не привлек адвоката для защиты интересов ответчика в суде 1 инстанции, если не смогли установить его местонахождение?думаю, что суд не хотел этого делать 



Уважаемый Максим Сергеевич, расскажите, пожалуйста, чем закончилось рассмотрение в Верховном суде. 



Уважаемый Максим Сергеевич, нашёл публикацию: [Праворуб: Победа в Верховном Суде РФ. Доводы ответчика по делу о расторжении ...](https://pravorub.ru/cases/65412.html). Прекрасная работа. 



Уважаемый Георгий Борисович, благодарю Вас! (handshake)