Договор аренды участка не зарегистрирован, срок аренды истек
============================================================

Здравствуйте, господа юристы!

Ситуация следующая. В 2013 году администрацией города был предоставлен земельный участок в аренду, сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома. Дом является недостроем, возведен под крышу. 

Договор аренды земельного участка был подписан, но не был зарегистрирован в Росреестре (т.е. как я понял является незаключенным с точки зрения закона, по сути можно сказать его нет). На сегодняшний день получается, что постановлением администрации участок предоставлялся в аренду на 3 года, этот срок истек в декабре 2016 года, поэтому зарегистрировать право аренды в Росреестре уже не получится. 

Сейчас встал вопрос как сделать так, чтобы оформить участок т.е., заключить договор аренды на новый срок с администрацией и зарегистрировать его в Росреестре.

Почитав законы сделал вывод о том, что договор аренды муниципальной земли сейчас по общему правилу продлить нельзя. Но есть исключения:

Наиболее применимой к моей ситуации мне показался пункт 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК

"21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом".

Тоесть, если участок предоставлен распоряжением администрации, как в моем случае в 2013 году, то можно заключить аренду сроком на 3 года для достройки дома, но для этого нужно быть СОБСТВЕННИКОМ объекта незавершенного строительства.

Идем дальше:

Для того, чтобы зарегистрировать незавершенку, нужны правоустанавливающие документы на землю, а в моем случае их нет, т.к. договор аренды земли: 

а) является незаключенным (не был зарегистрирован);

б) срок аренды истек, регистрация уже невозможна.

Получается замкнутый круг, без договора аренды не зарегистрировать незавершенку, а без регистрации незавершенки не заключить договор аренды на достройку дома.

Подскажите как быть? Идти в суд? с какими требованиями? Может есть какая то судебная практика по аналогичным ситуациям?

Спасибо!

Здравствуйте. Возможно, Вам может помочь следующее разъяснение Высшего арбитражного суда РФ

> Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
> 
> ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
> 
> Москва   
> № 165  
> 25 февраля 2014 г.  
> Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
> 
> Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными
> 
> …
> 
> 2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
> 
> Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.
> 
> Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.
> 
> Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).
> 
> Суд первой инстанции иск предпринимателя удовлетворил, в иске третьего лица отказал на основании следующего.
> 
> Суд указал, что наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условиям договора аренды до его государственной регистрации не влечет правовых последствий, кроме предусмотренных пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013),[1] поскольку договор считается заключенным с момента государственной регистрации. До этого момента сделки между сторонами не существует. Следовательно, такой договор не может быть признан недействительным до его регистрации, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора.
> 
> Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.
> 
> В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
> 
> Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
> 
> **Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.**
> 
> Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.
> 
> **3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.**
> 
> 

Таким образом, на мой взгляд, я предполагаю, что основываясь на этом разъяснении Вы вполне можете просить администрацию продлить договор аренды земельного участка на период до окончания строительства, после чего регистрировать если понадобится, недострой как объект незавершенного строительства.



> Если обратиться в Росреестр за регистрацией права на незавершенку и приложить распоряжение администрации о предоставлении мне участка, будет отказ?
> 
> omnomnom
> 
> 

Поскольку в Росреестре регистрируется договор аренды, то Распоряжения ему будет недостаточно.

Вообще говоря факт нахождения на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства при отсутствии их регистрации в ЕГРП можно доказывать иными документами. Поскольку разрешение на строительство имеется, что Вы осуществляли возведение объекта в соответствии с законом, а регистрация объекта незавершенного строительства возможна только в случае, если нет действующего договора строительного подряда (условно говоря, если объект в незавершенном виде законсервировался). То есть дом у Вас есть, находится в стадии строительства, первичные какие-то его параметры Вы имеете, может запросить изготовление технического плана, вы его возводите в соответствии с разрешением, а значит с согласия собственника земельного участка. 

Поэтому на мой взгляд есть возможность требовать перезаключения договора со ссылкой на ст. 39.20 ЗК РФ.



> т.е. здание и объект незавершенки это тождественные понятия?
> 
> omnomnom
> 
> 

С точки зрения наличия права на земельный участок, да.

> Зачем тогда в Град. кодексе они указаны через запятую?
> 
> omnomnom
> 
> 

Потому, что надо упомянуть их отдельно, поскольку сами-то по себе эти объекты разные — один достроенный, другой нет.

Я не вижу для администрации вообще никаких проблем. Она ссылается на ранее заключенный договор, разрешение на строительство и фактически построенный объект (можете технический план БТИ сделать) и все. Этого будет достаточно вполне.



Здравствуйте! Просить в аренду в любом случае, так как в Вашей собственности само строение (соответствующие чеки, квитанции, договор подряда и прочее, прочее, прочее).

И в силу положений ст.ст.39.3,39.6, 39.20 ЗК РФ у Вас в любом случае есть преимущественное право на заключение договора аренды/выкуп ЗУ.

Идите к арендодателю, в суд пока идти рано.



В дополнение на Ваше уточнение, да и к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

повторю, у Вас есть преимущественное право в силу буквального толкования ст.39.20 ЗК РФ

Подавайте соответствующее заявление, отказ — далее административный иск в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ.

Вопрос только в том, что Вы должны были получить градостроительный план плюс разрешение на строительство (см. ст.ст.44,46,51 Градостроительного кодекса РФ, местный регламент плюс местные ПЗЗ). Недострой соответствует ГП ЗУ (там, «по красным линиям» и т.п.)?

Как в этом плане?



Однозначно, а лучше бы не доводили дело до суда.



В дополнение: на оба.



Доброго! В дополнение:

начну с последнего;

> Что для Росреестра является правоустанавливающим документом на земельный участок? Распоряжение администрации о предоставлении в аренду или договор аренды? Если обратиться в Росреестр за регистрацией права на незавершенку и приложить распоряжение администрации о предоставлении мне участка, будет отказ?

Договор аренды.

Далее, нет, преимущественное право у Вас есть, так как Вы неверно толкуете понятие «сооружения, строения» как объектов капитального строительства, при этом (п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации)

> объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек

Конечно, если более серьезно, чем сейчас чуть ли научный консилиум собирать, неужели раньше не была судьба и аренду перезаключить и разрешение на строительство продлить? Ладно, раз уж создалась ситуация...

Кстати, нигде на три года ЗУ по ИЖС не дает, минимум на 10-15 лет, так что еще не факт, что распоряжение о предоставлении Вам ЗУ и договор аренды (в части сроков) соответствует региональному/муниципальному законодательству, местным ПЗЗ. И на этом тоже можно «сыграть».

Касательно же судебной практики — у нас не прецендентное право и каждое дело индивидуально и различно.