«Казань — очень маленький город»: почему в столице Татарстана строят меньше жилья

«У казанских новостроек большой потенциал».

Казань среди городов России, по данным на середину августа, занимает 14-е место по объему строящегося жилья. Откуда появились эти сведения? Согласно закону «О долевом строительстве жилья», девелоперы обязаны вносить их в единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

На первом месте Москва, где строится 16,5 млн кв. метров, на втором — Санкт-Петербург с 7,3 млн кв. метров, на третьем — Краснодар с 6,6 млн кв. метров жилья.

В Казани возводится 1,3 млн кв. метров жилья. На последнем месте в топ-15 Ижевск с 1,2 млн кв. метров жилья.

«Мы говорим, что в столице Татарстана много строят, а это совсем не так. Как видите, Казань не входит в десятку городов с самыми большими объемами строящегося жилья. У наших новостроек большой потенциал. Правда, не у всех», — заметила на этот счет в своем телеграм-канале руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Отдельно она пояснила свою позицию «Татар-информу». По ее словам, речь не о титуле аутсайдера, а скорее, история о том, что столице республики есть куда стремиться.

«Есть города, которые по количеству населения даже меньше Казани, но превзошли ее по объемам строительства. Есть и те, где достаточно большое количество старого фонда. Казань — в любом случае не Пермь и не Ижевск. Многие говорят, что Уфа, как и Ростов-на-Дону, тоже не дотягивает до нашего города по уровню жизни и другим моментам. Мы третья столица России по одному, вторая — по другому, первая — по спорту. А тут получается пока, что мы пока проигрываем. Но не всегда и во всем надо побеждать», — философски заключила собеседник агентства.

«Город должен развиваться, а его границы — расширяться»

Не относит Казань к аутсайдерам по объемам строящегося жилья и вице-президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«У нас в последние несколько лет возник непонятный инфошум, который создается в том числе журналистами. Они пишут, что Казань теперь не первая то там, то сям. У татар, наверное, в крови, что мы должны быть всегда в лидерах. По-видимому, этот инфошум с этим и связан. Или пишут, что у нас самые высокие цены на новостройки. Хотя по уровню цен на жилье у нашего города позиция примерно такая же: мы тоже далеко не в лидерах, находимся где-то на 11−12-м месте в России», — выразил он свой скепсис относительно рейтингов.

Казань — это очень маленький город, отметил Савельев. В длину он составляет всего лишь 30 километров.

«А так как объемы строительства большие, можно сказать, что у нас негде развернуться. Найти сейчас в городе участок площадью в 10−15 га для комплексной застройки проблематично. Таких мест практически нет».

Собеседник «Татар-информа» говорит, что многие города, например Екатеринбург или Тюмень, решают эту проблему строительством новых микрорайонов, как это было в Казани в начале нулевых, когда были застроены огромные территории: Азино-1, Азино-2. В Казани же, по оценке Савельева, в последние годы движение в этом направлении замедлилось, хотя и есть такой пример, как «Салават Купере» — на окраине города строится огромный комплекс.

А востребованность в жилье есть. По словам наших экспертов, нуждаются в улучшении жилья либо его качества две трети населения города. Савельев также напомнил, что Казань — это город-агрегатор. Сюда приезжает работать много специалистов, менеджеров и руководителей из разных сфер.

Кроме того, Савельев прогнозирует, что востребованность в жилье никуда не денется: нужно строить больше, а свободных мест уже нет. «Последняя большая площадка появилась в районе улицы Технической. Есть планы на Речной порт, огромная территория не освоена и в Адмиралтейской слободе — дома там уже проектируются. Но этого все равно недостаточно, поэтому город все-таки должен развиваться, а его границы — расширяться», — заключил он.

При этом не стоит забывать, что если площадь в Казани ограничена, то вовсю застраивается пригород столицы Татарстана — по всем направлениям, что создает проблемы из-за маятниковой миграции.

«В Казани 30−50 застройщиков — это очень мало»

Савельев считает, что объем строящегося жилья не ключевой фактор, но один из тех, что приводит к росту цены квадратного метра. «Если бы у нас в год строилось, скажем, 10−15 млн квадратных метров, то есть объем рынка был бы значительно больше, соответственно, конкуренция была бы выше, предложение больше и цена, по крайней мере, не шла бы в рост. Может быть, она даже начала бы снижаться», — рассуждает он.

Собеседник агентства говорит, что еще один показатель, сказывающийся на стоимости жилья, — это количество строительных компаний. По его информации, в Казани около 30−50 застройщиков: «Это очень мало. В той же самой Тюмени при населении в два раза меньше, чем в столице Татарстана, застройщиков в два раза больше».

Савельев убежден, что конкуренция у нас тем не менее развита очень сильно, но она «пошла не в количество, а в качество». «Мне нравится, что застройщики постоянно соревнуются между собой в таких вещах, как благоустройство территорий, или дополнительных инструментах типа безбарьерной среды, зеленых зон, энергосберегающих технологий, — говорит он. — Не все из них могут это реализовать: есть определенные градостроительные регламенты, ограничения и нормы. Поэтому работы на этом рынке огромное количество: ее в Казани строителям, девелоперам и риелторам хватит еще лет на двадцать».

В 2021 году купить жилье было более реально

По данным ЕИСЖС, всего в Татарстане строится 2,4 млн кв. метров жилья. В то же время непроданными остаются 73% возводимых площадей.

Савельев напомнил, что затоваренность на рынке жилья в Казани возникла в прошлом году. «В 2021 году никакой затоваренности не было. Все жилье тогда просто сметали. Еще 5−6 лет назад практически редко когда дом доходил до финальной стадии строительства с непроданными квартирами», — сказал он.

Эксперт говорит, что это был общий тренд: по всей России резко снизился спрос и количество сделок упало в разы. Все это в итоге и привело к перенасыщению рынка готовым жильем. «Но я не вижу в этом проблемы, — признался Савельев. — В любом случае все эти квартиры будут реализованы, потому что потребность в улучшении огромная».

С другой стороны, рассуждает он, есть и отрицательный фактор. Две трети жителей Казани нуждаются в улучшении жилищных условий, но из них только треть имеет такую возможность. У остальных нет ни денег, ни возможности взять кредит в банке. Они не проходят по критериям, по первоначальному взносу. Вице-президент Гильдии риелторов РТ напомнил, что он увеличился. Сейчас минимальный взнос составляет 20% от стоимости жилья. А через какое-то время, как анонсировали, он будет составлять как минимум 30%.

«Но и без того отказов покупателям квартир в кредитных организациях достаточно много», — констатирует собеседник агентства.

По его словам, однокомнатная квартира на первичном рынке Казани сейчас стоит в районе 7 млн рублей. Получается, что ее потенциальному покупателю в качестве первоначального взноса необходимо внести 1,5 млн рублей. «В 2021 году ситуация была другая. Тогда первоначальный взнос составлял 500−600 тыс. рублей. Покупка жилья была более реальна», — свидетельствует Савельев.