Расторжение бессрочного договора аренды без потери обеспечительного платежа
===========================================================================

Добрый день

 Заключен бессрочный Договор субаренды, действующий уже 1,5 года. Субарендатор намерен расторгнуть данный Договор, о чем планирует уведомить Арендатора за 3 месяца. По условиям договора "обеспечительный платеж представляет собой способ обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора перед Арендатором и не образует какой-либо экономической выгоды Арендатора по факту его перечисления". Возврат обеспечительного платежа возможен только если инициатива расторжения Договора исходила от Арендатора. Расторжение Договора по инициативе Субарендатора прописано следующим образом: " В случае, направления Субарендатором и/или получения Арендатором уведомления Субарендатора об отказе от исполнения договора в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, либо изменения Договора в части уменьшения общей площади арендуемых Помещений по соглашению Сторон, настоящий Договор подлежит прекращению (в случае (а)) либо соответствующим образом изменен (в случае (б)) при условии, что Обеспечительный платеж (а) в случае прекращения Договора в размере, определенном в п.3.6. настоящего Договора и (б) в случае изменения вышеуказанного изменения Договора в размере, пропорционально уменьшаемой площади Помещений, остается в собственности Арендатора и не подлежит возврату Субарендатору, если иное не будет установлено соглашением Сторон."

 Хотелось бы уточнить, насколько правомочна вышеуказанная формулировка и найти способ прекращения договора без потери обеспечительных платежей. 

Здравствуйте Александра!

В соответствии со ст. 610 Гражданского Кодекса РФ:

> 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.  
> 
> 
> 
> 

Таким образом, условие об обеспечительном платеже в договоре противоречит закону, т.к. препятствует (создает не выгодные условия) расторжению договора, в то время как закон предусматривает расторжение договора в этом случае. Поэтому считаю, что обеспечительный платеж должен быть возвращен. Но исходя из того, что обеспечительный платеж находится у арендодателя, его возвращение достаточно проблематично и скорее всего, придется осуществлять в судебном порядке.



Здравствуйте.

На мой взгляд, данное положение нельзя признать соответствующим действующему законодательству.   

Поскольку указано, что обеспечительный платеж не создает экономической выгоды Арендатору и носит исключительно обеспечительные функции по **денежным обязательствам**, оставление такого платежа у Арендатора в отсутствие нарушений обязательств по внесению арендной платы и возмещению причиненного имуществу ущерба, которые могли бы быть покрыты данным платежом, есть ни что иное как неосновательное обогащение Арендатора.

Я рассматриваю такое условие как злоупотребление правом Арендатора. Такое «отступное» противоречит самой природе неустойки как «наказания» за нарушение условий договора, чем отказ от исполнения договора, совершенный в рамках условий договора, явно не является. Тем более, что защита интересов Арендатора обеспечивается тем, что ему дается предупреждение о расторжении договора за три месяца, в течение которых он может подыскать другого субарендатора.

На основании изложенного, полагаю, что Вы имеете шансы в судебном порядке взыскать сумму обеспечительного платежа.  



Александра, здравствуйте. Согласно ч.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ 

если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае **каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,** предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно условиям договора субарендатор вправе отказаться от договора лишь в случае передачи арендатору обеспечительного платежа, таким образом, налицо ограничение прав стороны сделки, прямо предусмотренных законом. Согласно ч.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.**Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.** Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (ч.1 ст.168 ГК РФ). Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании вышеизложенного, рекомендую Вам обратиться в суд с иском о признании положения договора об обеспечительном платеже (при расторжении договора по инициативе субарендатора) недействительным.   

 

***Александра, здравствуйте!*** 

У Вас — договор субаренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, **условия договора субаренды, ставящие право на расторжение договора в зависимость от обеспечительного платежа, не законны.** 

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Т.о., **Вам необходимо: 1) письменно уведомить арендатора о расторжении договора субаренды за 3 мес.;****2) подать иск к арендатору с требованием о признании сделки об обеспечительном платеже по договору субаренды недействительной и применении последствий недействительности сделки (возвращении Вам суммы обеспечительного платежа).**