Главные особенности иска о признании права собственности на недвижимость. Краткая инструкция при выборе способа защиты.

Иски о признании права собственности, в т.ч. на недвижимость, относятся в теории гражданского права к системе вещно-правовых способов защиты. Не вступая в рассуждения о том, является ли такой способ самостоятельным способом защиты вещных прав или это разновидность виндикационного иска, или, может быть, это негаторный иск, в целях практического применения обозначу его главные особенности:
Во-первых, этот иск не направлен на изъятие объекта у кого бы то ни было. Считается, что в тех случаях, когда истец не владеет недвижимостью, иск не может ограничиваться лишь требованием о признании права собственности без рассмотрения виндикационного требования.
Так согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
58. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Данное условие имеет значение ещё и в том в том случае, если в споре заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Считается, что иск владеющего собственника о признании права собственности не ограничивается сроками исковой давности, также как не ограничиваются права на защиту по негаторному иску, тогда как истребование имущества из чужого незаконного владения или иной иск обязательственного характера ограничивается общим сроком исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Во-вторых, иск о признании права собственности направлен на защиту уже существующего, возникшего права собственности.
Для правильного выбора способа защиты права путём заявления требования о признании права собственности на недвижимость следует раскрыть содержание принципа, заложенного в ст. 8.1 ГК РФ – принципа внесения. 
Принцип внесения, означает, что права на недвижимость возникают только с момента внесения их в реестр, их государственной регистрации. А если выразить его коротко: есть регистрация права – есть право.
Об этом в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ:
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 
Следует уточнить, что правила ст. 8.1 ГК РФ применяются не только к правам на недвижимость, но здесь мы рассматриваем лишь вопросы, относящиеся к недвижимости с учётом ст. 131 ГК РФ.
Исключения из принципа внесения. 
Исключениями, указанными в 2. ст. 8.1 ГК РФ, (читай исключениями из принципа внесения) являются случаи, когда право собственности на недвижимое имущество возникает независимо от факта его государственной регистрации.
Приведу самые часто встречающиеся из них:
а) приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации);
б) универсальное правопреемство при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ);
в) приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.): п. 4 ст. 218 ГК РФ предусматривает, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
г) переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке  (ст. 552 ГК РФ).
д) приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в ЕГРП (ст. 244 ГК РФ, 34 СК РФ);
е) приобретение права собственности в силу приобретательной давности (234 ГК РФ);
Существует и другие случаи исключений.
Как общее данное правило это было изложено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с  п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ. 
Иными словами, иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.
Кроме того, как указано выше, считаются возникшими и признаются действительными права, возникшие до введение в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (п. 1 и 2 ст. 6 названного закона).
Из изложенного следует, что защита с помощью иска о признании права собственности может иметь место, когда основаниями иска являются случаи, исключения из принципа внесения, т.е. только те основания, которые перечислены в п. 59 указанного выше Постановления № 10/22.
По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности. 
Такие требования, как требования о понуждении к исполнению, должны быть заявлены в порядке ст. 551 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права на недвижимость, или по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки. Равно, не может быть заявлен иск, основанный на сделке, и в тех случаях, когда момент возникновения права собственности зависит от факта передачи вещи, и вещь передана не была. (п. 61-63 Постановления Пленума № 10/22).

Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за публикацию, прочла с удовольствием! 



Уважаемая Наталья Михайловна, спасибо вам за такой отзыв. Мне очень приятно получить его от Вас (bow)! 



Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за компактное и структурированное изложение столь обширного материала, который будет весьма полезен многим коллегам, особенно далёким от цивилистики. Вот бы ещё следователи, прокуроры и судьи, рассматривающие уголовные дела, почитывали такие статьи — восполняли пробелы в сфере гражданского права, а то ведь в постановлениях и приговорах иногда такую чушь пишут... 



Уважаемый Иван Николаевич, спасибо большое за отзыв. На написание публикации меня натолкнули три вопроса от наших посетителей на одну и ту же тему: а можно ли признать право собственности на объект недвижимости. Такая вот развёрнутая консультация получилась. 



Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за акценты конкретного вопроса права.  

Честно говоря, ожидаемая публикация.  

Все особенности, изложенные Вами в статье, мной были кратко проанализированы при работе по [данному делу](https://pravorub.ru/cases/72423.html).  

И мной был сделан неутешительный вывод, что признание права собственности на движимое имущество — это тот еще раздел права о который много правоведов сломают не мало копий.(party) 



Уважаемый Владимир Михайлович, да, признаюсь, Ваша публикация как раз в тему. Спасибо, что откликнулись на мою публикацию (bow) 



Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за публикацию!(handshake)  

Добавила в избранное. 



Уважаемая Алёна Александровна, не стоит благодарности. Это ведь не моё изобретение. :) 



Уважаемый Максим Сергеевич, лаконичная, но очень емкая статья. Думаю, многим коллегам она будет интересна и полезна.  

Спасибо за публикацию! 



Уважаемая Александра Михайловна, рад, что оказался Вам полезен. 



Уважаемый Максим Сергеевич, отличная статья. Полностью согласен с вашим выводом о том, что защита с помощью иска о признании права собственности может иметь место, когда основаниями иска являются случаи, исключения из принципа внесения, т.е. только те основания, которые перечислены в п. 59 указанного выше Постановления № 10/22.Проблема заключается в том, что в судах общей юрисдикции иски о признании права собственности заявляются по договорным спорам. И суды такие иски зачастую удовлетворяют.  

  

Самым распространенным примером являются иски о признании права собственности по договорам долевого участия в строительстве. 



Уважаемый Роман Александрович, замечу, что ВС РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) рекомендует обращаться в суд с **иском о признании права собственности**, а не с иском по [ст. 551 ГК РФ](https://pravorub.ru/tag/%D1%81%D1%82.+551+%D0%93%D0%9A+%D0%A0%D0%A4/?search=true). 



Уважаемый Олег Николаевич, я прекрасно знаю о практике ВС РФ по вопросу признания права собственности на объекты долевого строительства.  

  

Вопрос в том, что такой подход основан не на нормах гражданского права, а на желании решить проблему с обманутыми дольщиками (т.е это такое исключение из общего правила направленное на защиту граждан). 



Уважаемый Роман Александрович, ВС РФ зачастую довольно «своеобразно» толкует и применяет закон, руководствуясь различными «благими» намерениями (известно куда ведущими), в т.ч. идеями справедливости, целесообразности, защиты «слабых» участников правоотношений и т.п. 



Уважаемый Олег Николаевич, полностью согласен с Вами. 



Уважаемый Роман Александрович, спасибо за отклик! Да, с договорами ДУ есть такая проблема. И это может быть темой для отдельной публикации. 



Уважаемый Максим Сергеевич, очень понравилась Ваша публикация. Своеобразная шпаргалка — все что нужно в одном месте. Благодарю Вас. Однозначно в избранное, не знаю кому как, а мне лично очень пригодится. 



Уважаемый Сергей Равильевич, благодарю за отклик. Надеюсь, Вам пригодится. 



Уважаемый Максим Сергеевич, — однозначно в избранное (handshake) 



Уважаемый Ахмед Курбаналиевич, не стоит благодарности (handshake) 



Хорошо структурированный материал, Уважаемый Максим Сергеевич!  

В избранное! 



Уважаемый Максим Сергеевич, большое спасибо за публикацию. думаю, скоро приду сюда за помощью коллег по одному запутанному вопросу о праве собственности на земельный участок, который каким-то необьяснимым образом оказался в собственности другого лица. 



Уважаемый Максим Сергеевич, спасибо за статью, как раз этим сейчас я и занимаюсь, признанием права собственности бывшим супругом на квартиру приобретенную в браке, реестр отказал в выдаче свидетельства. Ваша статья прибавила мне уверенности в правильном выборе способа защиты. Ставлю в избранное. 



Уважаемый Максим Сергеевич, актуальная статья. Однозначно в избранное. 



Уважаемый Максим Сергеевич, крайне полезная публикация. Основы можно использовать не только в гражданском, но и в уголовном праве. Кратко, емко и доходчиво. Спасибо! 



Уважаемая Ирина Викторовна, спасибо Вам за внимание к публикации. 



Уважаемый Максим Сергеевич, (Y) отличная статья. 



Уважаемый Максим Сергеевич,  а как Вы думаете, можно ли формулировать исковые требования через признание права собственности, в случае, если право возникло на основании сделки (договор от 2006 года), но право продавца в ЕГРН не было зарегистрировано? Или в этом случае все-таки возможно (и необходимо) воспользоваться ст.551 ГК? 



Уважаемая Татьяна Сергеевна,   

давайте по порядку  

если право возникло на основании сделки (договор от 2006 года), но право продавца в ЕГРН не было зарегистрировано?имеем:  

1. Договор 2006 году, который не прошел гос регистрации как сделка и переход права по ней тоже не был зарегистрирован  

2. продавец по этому договору тоже не прошел гос регистрации права.  

Правильно?  

Теперь вопрос — на каком основании продавец распорядился объектом? По каким основаниям он был собственником? И в чем причина отсутствия регистрации сделки 2006 года? 



Уважаемый Максим Сергеевич,  распорядился имуществом арбитражный управляющий колхоза на стадии банкротства (сейчас — ликвидирован). Процедура реализации была нарушена. Просто продавали без торгов и прочего. Управляющий заключил договор купли-продажи, взял деньги, а право колхоза перед этим не зарегистрировал. Покупатель думал, что этого вполне достаточно. Из документов о создании объекта колхозом у меня на руках сейчас только чудом сохранившийся акт выбора земельного участка под строительство данного объекта. Ни актов ввода в эксплуатацию, ни разрешения на строительство (объект строили в 1970 -х годах). Осложняется дело тем, что мой доверитель купил помещение в здании, а не здание целиком. А все здание сейчас оказалось в собственности муниципального образования. Иск я подала на признание права на помещение в арбитражный суд, ответчик — муниципальное образование — район и сельское поселение, но судья неоднократно намекает, что мне нужно уточнить исковые требования. 



Уважаемая Татьяна Сергеевна, с Вашего и Максима Сергеевича позволения, позволю себе вклиниться. Иска о признании здесь, по моему мнению, нет.  

Максим Сергеевич намекает на исключение из принципа внесения (наследование, до введения). Но даже если исключение, то все равно такого иска нет.  

По 551 ГК зависит от того есть ли продавец (наследники?), да и то срок исковой давности.  

По давности (исхожу из того, что он владелец), но её сейчас пока нет. 



Уважаемый Вадим Германович, благодарю за комментарий. 



Уважаемый Максим Сергеевич, очень интересная публикация! Случайно ее нашла. 



Уважаемая Наталья Анатольевна, надеюсь, Вам пригодится.