Что нужно знать перед покупкой жилья

Представители АО «Казахстанская Жилищная Компания» (КЖК) — единого оператора жилищного строительства — ответили на вопросы дольщиков и проконсультировали застройщиков по механизмам гарантирования долевого строительства и субсидирования кредитов во время ярмарки недвижимости в Алматы 18—19 ноября 2023 года, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

В КЖК объясняют, что хотели проконсультировать потенциальных покупателей «на местах» из-за актуальной в Казахстане проблемы обманутых дольщиков.

«Они могут подойти к нашему стенду и тут же проверить разрешительные документы на выбранный ими объект через информационную систему (ИС) “Жилищный портал”. А если уже был заключен договор о долевом участии (ДДУ), дольщики могут проверить регистрацию своего ДДУ в единой ИС долевого участия в жилищном строительстве “Казреестр”, которая исключает риск двойной продажи одного жилья».

Что касается застройщиков, то сотрудники КЖК провели консультации по механизмам гарантирования законного долевого строительства, а также субсидирования кредитов частных застройщиков. Ранее и.о. председателя правления АО «Казахстанская Жилищная Компания» Алтай Куздибаев подробно рассказал о трех законных способах привлечения средств дольщиков.

«Первый — это как раз-таки гарантия КЖК. Остальные два способа предусматривают получение разрешения акимата. Второй — участие банка второго уровня (БВУ), когда он выделяет кредитные средства. В этом случае, так же как и при получении гарантии КЖК, строительная компания может привлекать средства дольщиков на “этапе котлована”. И третий, более капиталоёмкий с точки зрения наличия собственных средств — разрешение акиматов по механизму “каркас”.

В третьем случае, по его словам, застройщик поднимает каркас за свои деньги, что составляет порядка 60−70% от сметной стоимости объекта. И акимат даёт разрешение на привлечение средств дольщиков на оставшиеся 30−40%.

Эксперт по гарантированию КЖК Данира Алимжанова отмечает, что КЖК предоставляет застройщикам проверку документов на комплектность, которую в компании называют модерацией.

«Это очень удобно для застройщиков — они могут предварительно отправить нам документы, потому что не у всех получается сразу собрать полный и верный комплект. При модерации мы отправляем застройщикам предварительные замечания — в последующем им будет легче получить все разрешительные документы на организацию долевого строительства».

Спикер обращает внимание, что есть один нюанс, связанный с подтверждением опыта застройщика.

«Многие думают, что подтвердить опыт можно субподрядными работами. К сожалению, это не принимается. Опыт подтверждается актами приемки объектов в эксплуатацию, где компания — ТОО, юридическое лицо — значится в графе “Заказчик” либо “Генеральный подрядчик”.

Она добавляет, что к основным юридическим документам относятся документы на землю.

«Бывают такие случаи, когда поменялось название района или даже города, а документы не приводятся в соответствие. Даже договор купли-продажи может быть оформлен некорректно. Поэтому правоустанавливающие документы нужно обязательно приводить в порядок».

Данира Алимжанова также рассказала о сроках рассмотрения гарантии.

«По закону рассмотрение нами гарантии занимает 20 рабочих дней. При этом средний срок рассмотрения — 15 рабочих дней, а рекордный — 8. Тут положительно сказывается проведенная модерация заявки, то есть предварительная проверка комплектности документов».

Эксперт по субсидированию КЖК Дина Кожухова говорит, что многие компании-застройщики не знают о механизме субсидирования кредитов.

«Мы субсидируем 7% от ставки вознаграждения заема застройщика, который он берет в БВУ», — сообщает она.

При этом ставка вознаграждения кредита не должна превышать базовую ставку Нацбанка, которая действует на день принятия решения о субсидировании, более чем на 5%. Целевое назначение кредита — финансирование проекта либо рефинансирование действующего кредита. Максимальный срок субсидирования — не более 36 месяцев. Валюта кредита — тенге.

Застройщик также обязуется продать 50% жилья по фиксированной цене за квадратный метр, утвержденной комитетом по делам строительства министерства индустрии и инфраструктурного развития (приказ № 28 от 17 февраля 2023 года).

«50% жилья высчитывается от суммы кредита, а не от всего строящегося объекта».

Спикер замечает, что фиксированная стоимость за квадратный метр намного меньше запрашиваемой застройщиком цены. По ее словам, это делается в целях поддержки социально уязвимых слоев населения — чтобы на рынке было доступное жилье.