Квартира — не машина: как в Казахстане правильно завещать дом или другое жилище

В случае с Ш. ситуация такая. Дедушка завещал то, что ему не принадлежало. Квартира в свое время была приватизирована (пп.4) статьи 12 Закона РК «О жилищных отношениях»), поступив в общую совместную собственность дедушки и бабушки Ш. Однако пожилые супруги затем разъехались, фактически поделив нажитое добро пополам, но не оформили де-юре ни развод, ни раздел имущества.

Так что дедушка никак не мог завещать Ш. целую квартиру Возможно, его ввело в заблуждение то, что когда-то он получил квартиру от государства и потому выступал нанимателем, а бабушка — членом его семьи. Однако это никак не влияет на правовой статус квартиры как общей собственности (согласно пункту 2 статьи 13 Закона). В итоге по требованию других наследников суд признал завещание недействительным. И Ш. не получил даже половины: квартира, точнее доля наследодателя досталась наследникам по закону — бабушке и отцу Ш.

Однако этот случай послужил поводом разобраться в том, какие вообще существуют тонкости и, что называется, подводные камни относительно завещания недвижимости в Казахстане. Именно недвижимости — поскольку казахстанский законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества. Это выражается, в частности, в необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и других особенностях, которые регулируется специально принятым законом.

К слову, к недвижимости законодательство относит земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. И даже, между прочим, морские суда, хотя это, казалось бы, очевидно движимое имущество, к тому же с землей никак не связанное, а, скорее, напротив.

Но не будем отвлекаться. Нас интересует не просто недвижимость, а именно жилище.

При этом жилище еще и тот актив, который обычно и наследуется в Казахстане. А зачастую ничего другого гражданин за свою жизнь и нажить не смог. Тем более следует быть внимательным.

Презумпция согласия не распространяется на недвижимость

Итак, один вариант мы уже рассмотрели. В ходе массовой приватизации жилья в 90-е годы прошлого века казахстанцы получили в собственность те квартиры, которые когда-то им достались от социалистического государства. Таких квартир в Казахстане по-прежнему достаточно. Хотя с каждым годом по понятным причинам их становится меньше. Жилье продается-покупается, после чего регулируется уже другими правилами.

Возьмем для рассмотрения другой случай: квартира или дом не приватизирована, а куплена человеком на его деньги в собственность. Но если он пожелает завещать целую квартиру некоему наследнику, то не сможет этого сделать. В отличие, например, от машины.

Именно потому, что переход права собственности на недвижимость возможен лишь после государственной регистрации прав на нее — а значит, и отчуждения прав тоже (пп.6) статьи 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»). Если квартира была куплена в браке, то она, как и все другие приобретения, является общей совместной собственностью супругов. Но дело в том, что относительно режима общей совместной собственности супругов действует так называемая презумпция согласия другого супруга (пункт 2 статьи 220 ГК). То есть, когда муж продает (или завещает, что в данном контексте неважно) машину, то по умолчанию предполагается, что супруга не против. И сделка будет признана законной, право собственности перейдет к новому владельцу, если только жена не докажет, что была против. Или против сейчас, а раньше не говорила этого, потому что не знала о сделке. И опять-таки сможет доказать это (в соответствии с пунктом 3 статьи 220 Гражданского кодекса).

Но все не так с недвижимостью. Никакой презумпции согласия в отношении нее не существует. Супруг не просто продает дом с ведома супруги: она также участвует в сделке — как участник совместной собственности. Но проблема в том, что супруги не могут вместе написать завещание — это сугубо индивидуальная вещь.

Правда, казахстанское наследственное право предполагает один компромисс. Ему посвящена статья 1041 ГК:

«1. Смерть участника общей совместной собственности является основанием для определения его доли в собственности и раздела общего имущества… 2. Участник общей совместной собственности вправе завещать свою долю в общем имуществе, которая будет определена после его смерти…».

Почему мы называем этот путь компромиссом? Потому что наследодатель в этом случае завещает то, чего не знает. Ему неведомо, какая доля после смерти будет считаться его собственностью. И для того, чтобы супруг мог завещать не абстрактную, неопределенную пока долю, а именно этот конкретный дом или квартиру (предположим, таковых в семье больше одной) — и его потом не отменил суд — сначала следует выделить доли супругов в их прежде едином хозяйстве. Перевести, таким образом, имущество из общей совместной собственности в индивидуальную раздельную. Типа, тебе — машина, мне — квартира. Кстати, это не обязательно делать только при разводе. Можно поделить все — и жить дальше в любви и согласии (статья 37 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье»). А можно брачным контрактом распределить все загодя еще до свадьбы. Только много ли вы видели таких семей?!

Однако если есть желание определенно завещать дом (или часть его) — необходимо будет прежде сделать это. За исключением тех случаев, конечно, когда человек владеет жилищем единолично: потому, например, что покупал его, не состоя в браке. Или получил дом по безвозмездной сделке: по дарственной, по наследству или выиграл в бесплатную лотерею, например, в телепередаче.