Регистрация договора аренды и кадастровый учет недвижимости

Добрый день. В частном доме, который находится в собственности у нас с супругом, на первом этаже есть помещение гаража, которое как гараж не используется. Мы хотим перевести его в нежилое, для того, чтобы открыть там ИП.
 Я несколько раз подавала документы в МФЦ на регистрацию части помещения, для того, чтобы получить кадастровый номер этого помещения. Нам отказывали, каждый раз были какие-то отписки.
 Последний раз нам сообщили, что мы должны предоставить договор аренды и заявление на постановку на кадастровый учет.
 Мы составили договор, что мы с супругом передаем мне в аренду это помещение. Нам пришло приостановление, в связи с тем, что согласно статьи 413 ГК РФ мы не имеем право это сделать.
 Правильно ли я понимаю, что нам нужно составить договор аренды с другим физическим лицом, более, чем на год. Зарегистрировать договор аренды и получить кадастровый номер на данное помещение.
 Далее, нам нужно подать документы в администрацию города для того, чтобы выделить помещение в нежилое. Если мы расторгнем договор аренды, кадастровый номер помещения остается?
 Есть ли какие-то подводные камни в этом направлении?

Здравствуйте, Светлана  
 

ст.41 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости  
 

7. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.  
 

Исходя их п. 7 ст.41 Зарегистрировать отдельно помещение в жилом доме вы не сможете.   
 

Что бы это сделать Вам необходимо разделить Ваш дом на два отдельных объекта недвижимости с отдельными адресами. Но в данном случаи каждая часть дома должна соответствовать требованиям раздела II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение? Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) „Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или…  
 

Только после того, как у Вас будут зарегистрированы два раздельных объекта недвижимости, Вы сможете один из них перевести в нежилое помещение.  
 

И ни как иначе.  
 

Я вообще не понимаю зачем Вам это нужно, если можно воспользоваться правом определенным п. 2 ст. 17 ЖК РФ    
 

ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением  
 

 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.  
 **2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.**