Как продать квартиру, если один из ее собственников умер и у него были долги?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, ситуация следующая.

  Есть 2х комнатная квартира, которая разделена на 4 части между собственниками: отец, мать, сын и дочь (все совершеннолетние).

  Отец с матерью разведены судом. У каждого получается по 1/4 части квартиры, но теперь отец умер и его часть по наследству 

  должна перейти детям вместе с его долгами (около 40 000 руб.), по-этому в наследство вступать пока нет смысла и есть надежда 

  что долги спишут ввиду отсутствия должника. С момента смерти прошло уже около 2х лет. Как переоформить квартиру на мать и в 

  дальнейшем продать? Что посоветуете? За ранее благодарю!

Добрый день. Детям принять наследство и потом подарить матери. Налога в этом случае не возникает.