Что движет недвижимость Германии. Часть 6. Покупка объекта с жильцом. Формальности

(V.Haupt & Partner — о немецком праве на русском языке)
 
Представьте себя на минуту арендатором жилья в Германии. Звонок в дверь, открываете, а Вам: «Здравствуйте, я новый владелец этой квартиры..., вот договор, я купил её вчера...».
 
Подобная ситуация в немецком праве полностью исключается не только из-за её практической нелепости, но и с точки зрения создания подтекстно унизительной позиции жильца, в которой нарушаются его многочисленные права, заложенные далеко не в договоре аренды и уж совсем не в договоре купли-продажи объекта.
 
Как указывалось выше, правоотношения между собственником и арендателем объекта могут насчитывать много лет. На протяжении этого времени стороны не только связаны условиями договора, права и обязанности из которого должны обоюдно соблюдаться, но и подлежат действию многих гражданских норм, определяющих права сторон при аренде жилых помещений и при их продаже. 
 
Одим из таких прав арендатора, которое не всегда знакомо инвестору, желающему быстро вложить в объект, ежемесячно приносящий плату, является  первоочередное право жильца в приобретении объекта согласно § 577 BGB. 
 
Казалось бы этм сказано всё, и для соблюдения такого права покупателю достаточно получить подтверждение продавца о том, что жилец осведомлён о предстоящей продаже. Можно даже представить себе простой утвердительный кивок головой продавца, в ответ на подобный вопрос покупателя для облегчения его совести и соблюдения прав «третьего», не участвующего в сделке купли-продаже т.е. жильца. Но этого мало.
 
Право арендатора в первоочередной покупке объекта представляет собой довольно формализированный процесс, состоящий из:
— надлежащего уведомления жильца владельцем, 
— соблюдения определённых сроков уведомления,
— соблюдение формы уведомления,
— уведомления всех правообладателей с их правом первоочередной покупки,
— соблюдение прав правонаследников договора аренды,
— уведомление о содержании самого договора продажи.
 
Следствием такого рода правильно соблюдённого продавцом права арендатора на его первоочередную покупку объекта может стать как отклонение, так и подтверждение реализации предоставленного арендатору законом права. Последнее в свою очередь так же связано с не менее формальными правилами, действующими для арендатора, желающего реализовать своё первоочередное право покупки.
 
Вернёмся к исходной ситуации, но наоборот, теперь представьте себя новым владельцем купленного вчера объекта недвижимости, стоящим перед ещё закрытой дверью. Если она откроется, но в ответ на вежливо произнесённую фразу вместо улыбки и приглашения пройти окажутся поднятые в удивлении брови Вашего нового источника дохода – знайте, судьба всей сделки ещё не решена. К правам арендующего относятся так же возможность использования целого ряда правовых инструментов, позволяющих на долго затянуть и поставить под вопрос действительность всей продажи объекта. 
 
Причиной тому может быть простой кивок головы продавца, принёсший ранее ложное облегчение на вопрос о соблюдении положений § 577 BGB, но оказавшийся бессильным перед высоко поднятыми бровями удивлённого арендатора согласно напр. §§ 437, 283, 821 BGB.
 
О множестве других причин для приятного, удивительного или неожиданного в правовой области обращения с  недвижимостью – в следующих частях.

У нас в России вполне нормальная ситуация, когда к тебе приходит незнакомый человек и представляется новым собственником квартиры и просит освободить помещение. 



Честно говоря, я даже удивилась, что арендатор обладает многими правами, в частности, то, что к его правам относятся возможность использования целого ряда правовых инструментов, позволяющих на долго затянуть и поставить под вопрос действительность всей продажи объекта недвижимости. В России подобных случаев не наблюдается.  

  



Формально, и в России существует правило о сохранении прав арендатора, при смене собственника арендуемого объекта, но как уже сказали коллеги, оно если и соблюдается, то скорее в порядке исключения.  

Что касается законодательного права арендатора на первоочередной выкуп объекта, то это условие может быть предусмотрено только для особых случаев, и касается только арендаторов государственных или муниципальных объектов. Аналогичное право для арендаторов у частных собственников может быть предусмотрено только договором, и встречается довольно редко, по сути являясь одним из вариантов рассрочки.  

Спасибо за, как всегда, интересную статью! 



Даже немного позавидовал коллеге из Германии за четкость правоустанавливающей нормы. Считаю, что права арендатора в России менее защищены законом, что приводит к многочисленным арбитражным искам между арендатором и даже бывшим собственником, особенно в случаях, когда владельцем государственной или муниципальной недвижимости принимается решение об отчуждении данной недвижимости с обременением в виде аренды.   

Спасибо за публикацию! 



Хорошая статья, и возможность сравнения, какими МОГЛИ БЫ БЫТЬ отношения и у нас. На мой взгляд, права арендаторов и нанимателей нуждаются в бОльшей защите, чем это предусмотрено российскими законами сейчас, а по сравнению с реальностью, и подавно. 



Именно МОГЛИ БЫ БЫТЬ, т.к. на практике новый хозяин просто ломит несусветную цену, или просто выгоняет неугодного, или ненужного арендатора, без всяких реверансов :) 



«Ломит цену»...??? Значит и положения о максимальном уровне повышения арендной платы — отсутствуют? 



Как бы Вы не удивлялись, но в данной отрасли в России один регулятор — рынок! 



Рынок, где цену «ломят» называется БАЗАРОМ. 



Тот кто заинтересован сдать в аренду, ломить не будет!  

  

Не знаю как в восточной части нашего необъятного царства, но на северо-западе снять жилье минуя посредников настолько трудно, что практически невозможно. Вот это действительно проблема, с которой необходимо бороться на уровне властей. 



В России это называется рыночные отношения. Государственное регулирование цен в России осуществляется только на продукты первой необходимости, например в Кемеровской области существовал предел цены на «социальный» хлеб весом 400 грамм. 30 марта 2011 г. это ограничение отменили и теперь этот хлеб стоит 15 рублей. В России введены такие юридические понятия, как «прожиточный минимум», «минимальная заработная плата», «потребительская корзина». 



В том, что касается муниципалитетов — скорее монополия. 



На законодательном уровне, ограничения максимального уровня повышения арендной платы, отсутствуют. 



Поздравляю!  

Пыли на базаре прибавится...  

Коллеги (с метлой) без работы не останутся! 



Нашим правотворцам при разработке и внесении изменений в действующее законодательство, нужно брать опыт европейских стран. Так как многие наши нормы еще не переведены в соответствие с современными тенденциями в гражданских правоотношениях, касающихся жилья. В Германии и других странах практика длительной аренды жилья существует десятки лет, а у нас стала появляется недавно, только с введением института собственности на жилые помещения.Поэтому у них так четко все отрегулировано.Немецким гражданам можно только позавидовать, окажись наш гражданин в такой ситуации, предсказать результат невозможно. 



Наверное, даже важнее изменений в законы, создать условия, чтобы собственники были заинтересованы в сохранении длительных отношений с арендаторами, а для этого должна быть конкуренция среди арендодателей, а не среди арендаторов. 



Так и берут, но как-то выборочно, что в нашей российской редакции возникает больше проблем, чем прав на защиту. 



У меня тоже сложилось впечатление, что наши законодатели выбирают не самые лучшие нормативные акты зарубежных стран, причем после их доработки и переработки применительно к условиям России, в ряде случаев, на выходе получаются недействующие законы, а «кошкины слезы». А вот почему не применяется передовой опыт в жилищном законодательстве, например, той же Германии, для меня остается загадкой. 



Наверное и унаследование права аренды — так же понятие не известное или не отображенное в правах арендатора РФ? 



В самую точку! 



Права арендаторов в России плохо защищены-это факт! К примеру по условиям договора аренды, арендатор обязан сделать ремонт помещения. После проведения ремонта, не добросовестный арендодатель умышленно может разорвать договор аренды, в том числе и с жилыми помещениями, а условия право выкупа могут постоянно меняться. Европейский опыт, отраженный в данной статье может служить примером для наших законодателей! 



К сожалению, у нас арендатор — физическое лицо зачастую просто отказывается оспаривать свои права, поскольку арендодатель зачастую имеет юридическую, материальную и административную поддержку в отличии от него. Проще собрать вещи и удалиться. Фирмы и госструктуры тоже выступают в роли арендаторов, но там другая кухня и все решается «малой кровью». 



Значит и союза (общества) арендаторов как представителя прав арендаторов так же нет? Будучи членом любой даже самый малоимущий арендатор может пользоваться самыми «дорогостоящими» услугами адвокатов общества и всё за каких то 50-100 евро в год (членского взноса).  



Нет, таких союзов у нас нет! Но они, как и многие другие необходимые союзы, не запрещены. 



У нас таких союзов-профсоюзов пока нет даже в перспективе :)  

Хотя, как уже сказал Владислав Игоревич, они и не запрещены. Просто никто не видит в них практического смысла, по крайней мере пока. 



Сейчас пошла мода на всякие саморегулируемые организации, но взносы у них в пересчете на Евро — примерно 6500-7500. И это без всяких услуг адвокатов, просто дается право заниматься в данной сфере. Вот и приценивайтесь к нашим рыночным отношениям. 



Хорошо подмечено.   

В большинстве случаев физические лица, выступающие в роли арендаторов просто удаляются.   

Для чего?   

Во-первых: так дешевле всего;   

Во-вторых: учитывая то, что у арендатора хоть и есть какие-то права, закрепленные в ГК РФ, у него нет гарантий, что в случае обращения в суд, он останется в квартире до прекращения договора аренды, в связи с истечением его срока. 



Да… а у нас в России все иначе. Самой как-то приходилось в октябре в 23.00 экстренно «освобождать помещение», потому что хозяйке квартиры взбрендило поселить кого-то другого. 



Хорошее у них законодательство: заставляет быть граждан немного гуманнее по отношению к арендаторам. Хотя с другой стороны, можно потерять неплохого клиента-покупателя, например. 



Да у нас плохо защищены и арендатор и арендодатель. Сколько случаев, когда снимают квартиры для того, чтобы сдавать их посуточно и убивают просто жилье, а потом съезжают… Арендаторы тоже разные бывают  



Наверняка и в Германии есть какие-то сложности, которые нам неведомы. Поэтому судить, где лучше, а где хуже -сложно. Вот у нас, например, физические лица зачастую налоги за доходы полученные от аренды жилья не платят. Вряд ли в Германии есть такая роскошь.  



Довольно частые и «нашумевше» случаи т.н. «гастролирующих арендаторов» являются следствием именно наделения их множеством прав, которые запрещают владельцу на пример даже заходить в сданное в аренду помещение, а значит «покинутое» и «неоплаченное» может дооолго стоять и ждать решения суда. Такие случаи часто становятся темой телесюжетов и журналистских расследований, что «забавляет» зрителей и читателей страны. 



Думаю, до правового урегулирования вопросов, связанных с арендой помещений скоро доберутся и у нас. 



В России не так уж и давно эта практика сдачи/съема жилья в аренду: максимум лет двадцать. И если честно, заключать договоры аренды несколько чревато: арендодателю придется платить налоги, заполнять какие-то хитрые декларации, может быть даже квитанции и чеки выдавать арендатору. Пока — это маленькая лазеечка, способ ничего не делая, заработать. Но думаю, скоро за этот вопрос возьмутся наши доблестные борцы за пополняемость казны и о настоящем времени многие будут вспоминать с грустными вздохами, как об ушедшей молодости :) 



То есть сам институт «прав арендатора жилья и арендодателя» не имеет достаточной истории и связи с другими областями права, например с налоговым или с семейным правом? Тогда понятно почему тема остаётся актуальной в разделе «уголовного и административного права»… 



Актуальность заключается в том, что данная проблема уже настолько наболела, что претендует на социальное недовольство участников данной сферы правоотношений. 



Интересная статья! Всегда любопытно сравнить: а как там у них с тем, что же у нас :) 



Я считаю, что в Германии очень четко описан механизм долговременной аренды жилья и права арендатора, так и должно быть и у нас в России, ведь нет ничего сложного в том, чтобы уведомить арендатора о предстоящей продаже жилья, возможно, он и сам захочет приобрести это жилье. Германское гражданское право в основном строится на римском праве. Гражданское право, на мой взгляд, является очень совершенным, в нем очень часто можно встретить такие понятия как «добрая совесть», «добрые нравы», это говорит о высоких моральных устоях, существующих в обществе. Вот почему арендатор жилья в Германии обладает перечисленными в статье правами, к этому надо стремиться и нам! 



Стремиться не получится. Вся законотворческая и законодательная процедура в руках ГД. Вот закон «О полиции» приняли на раз-два, законы по правам граждан — в пути. А паровоз стоит на запасном пути. 



Не нужно забывать о разнице в менталитете русских и немцев. «Что для русского хорошо, для немца — смерть». И наоборот. Наличие законодательной нормы не гарантирует ее эффективное исполнение. 



Без стремления к лучшему — будем иметь то, что имеем. 



Если жилье снимается давно и арендатор вполне устраивает арендодателя, то все вопросы, в основном, решаются на уровне человеческого понимания, а не по договору о съеме квартиры. Это из личного опыта. Но законодательную базу, в данном вопросе необходимо однозначно упрочнять. 



То, что квартирный вопрос испортил москвичей, уже давно распространяется на территории всей страны. А, касательно, российских законов, то они, видимо, специально пишутся, чтобы потом допускались разночтения и различный трактовки. 



разночтения исключаются если в законе стоит например 5% (максимум повышения арендной платы в год) Но для этого сама инфляция в стране должна быть хотя бы ниже 5%, т.е. хотя бы «статистическая» стабильность.  

Пока её нет — упомянутый выше «базар» останется и между строк закона…