Советы профессионала: Как избежать юридических проблем при покупке жилья

Руководитель отдела продаж Павел Пугин рассказал, как правильно составить договор купли-продажи, какие моменты прописать, где оформлять сделку и на что следует обратить особое внимание.

«Вы должны понимать, что в сделках, где фигурируют большие суммы денег, особенно если покупка планируется за наличный расчет, очень много рисков. Поэтому лучше либо нанять юриста, либо хотя бы обратиться к нему за консультацией. У каждой недвижимости могут быть свои “скелеты в шкафах” и проблемы в документах».

По словам Павла Пугина, проблемы могут создать юридические притязания.

«Продает, допустим, человек квартиру, а за нее с ним будут судиться наследники предыдущего хозяина, которых обошли в оформлении наследства. Есть риск, что сделку могут отменить, и возвращать потом отданные деньги продавец вам будет несколько лет. Если вообще вернет».

Перед тем как начать процесс оформления купли-продажи, нужно убедиться, что проблем после приобретения недвижимости не возникнет. Можно поручить проверку юридической чистоты объекта юристу или риелтору, а можно самому проявить бдительность.

Что нужно указать в договоре?

«Девять из десяти сделок с недвижимостью в Казахстане заключают через нотариуса. По закону это необязательно. В принципе, можно заключить с человеком сделку просто в письменной форме, скрепив все подписями. Но все люди хотят подстраховаться, и это разумно. В случае с нотариальной регистрацией ответственность за проведение сделки ложится на нотариуса. Если договор написан сторонами — то стороны и отвечают за то, что прописали. А прописывать все нужно досконально».

Прежде всего, нужно указать каждого участника сделки: всех продавцов и всех покупателей недвижимости. Реквизиты каждого надо прописывать полностью. Фамилию, имя, отчество, данные удостоверяющих личность документов, адреса, гражданство и семейное положение.

«Помните, что в сделке должно быть учтено согласие супруга. Если муж за спиной жены продает квартиру, которая является совместно нажитой во время брака собственностью, есть высокая вероятность того, что сделку признают недействительной, если, например, жена подаст в суд».

Укажите полный адрес объекта недвижимости и его параметры. То есть, вид жилья (квартира или дом), количество комнат, общая площадь, этаж и кадастровый номер.

«Перечислите детали оплаты. Пишите именно ту сумму, которую покупатель должен оплатить продавцу. Если был задаток или аванс — это тоже надо отметить. Если прописать большую или меньшую сумму — в случае расторжения сделки доказать, что в реальности сделка была с другими цифрами, практически нереально».

Укажите сроки оплаты. Если решили рассчитаться сразу после регистрации сделки — так и напишите. Если в течение нескольких дней — укажите, в течение скольких. Вся ли сумма будет отдана сразу или по частям.

«Также пропишите, каким образом будет произведен расчет — наличными или переводом на счет. Если у недвижимости были обременения — следует обязательно указать, когда их снимут. Если сделка с использованием ипотеки, нужно указать название банка, кто получил кредит и на каких условиях, а также номер и дату кредитного договора».

Укажите, в какие сроки продавец должен полностью освободить жилье от своих вещей. Если на объекте есть коммунальная задолженность, пропишите, кто и когда закроет эти долги. Если при сделке какая-то мебель и техника перейдет новому владельцу, нужно указать, что именно будет куплено. И наконец, укажите в договоре дату, адрес и город его заключения.

«Текст договора должен быть без ошибок, помарок и подтирок. Желательно даже прошить договор, чтобы никто в него не добавил страницу с особыми условиями. В договор также можно вписать штрафы за нарушение каких-либо пунктов — например, в случае несвоевременного выезда бывшего хозяина из квартиры. Лучше предусмотреть и сроки возврата жилья в случае аннулирования договора» Павел Пугин Какие документы нужно иметь при себе? «Продавец при заключении сделки должны иметь правоустанавливающие документы на недвижимость на его имя. Также нужно подготовить справку об обременениях, чтобы покупатель видел всех собственников жилья и основание получения ими права собственности, наличие залогов и арестов. Кроме того, должно быть уведомление о госрегистрации права собственности и кадастровый паспорт. Само собой, всем участникам сделки нужно иметь на руках удостоверение личности. Если продавец состоит в браке, он должен предоставить нотариально заверенное согласие супруги. А если в числе владельцев недвижимости есть несовершеннолетние, то понадобится предоставить свидетельство о рождении и разрешение от органа опеки и попечительства».