может ли быть признан судом недействительным договор купли-продажи квартиры?

может ли быть признан судом недействительным договор купли-продажи квартиры? договор был заключен шесть лет назад (1996 г). договор зарегистрирован в нотариальной конторе, бти, налоговой инспекции. договор составлен по типовой форме. первоначально предполагалось оформить дарственную, но по совету нотариуса оформили договор купли-продажи. по устной договоренности "покупатель" осуществлял уход за "продавцом" (пожилой человек), 
"продавец" постоянно проживает в этой квартире. деньги не были уплачены.

в соответствии с ч.2 ст. 181 гк рф, иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. на мой взгляд, срок вами пропущен, и оснований для предъявления иска нет. вероятно, следовало бы оформить договор ренты, но уже поздно.