Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст. 162 ГК РФ)

Некоторые граждане, совершая юридически значимые действия, не соблюдают требования закона, что впоследствии лишает их возможности использовать силу закона в своих интересах. 
Истец по данному делу при приобретении недвижимости не соизволила исполнить в полном объеме требования закона. А дальнейшее недобросовестное поведение истца привело к тому, что мой клиент (доверитель) продал объекты недвижимости в виде земельного участка и жилого помещения другому лицу. В результате появился иск, прошли судебные процедуры, было вынесено решение суда, которое вступило в законную силу.
Суд отказал в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме. В решении суд указал, что право собственности и другие вещные права на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.1 ст. 131, п.2 т. 223 ГК РФ). Кроме того, суд указал, что в силу п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку.
Кроме того, в ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Не соблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Суд не только защитил имущественные прав моего клиента, он еще и взыскал с истца в ее пользу расходы на представителя.
Вывод — прежде чем совершать юридически значимые действия ознакомьтесь с требованиями закона…

А где текст?  

Как понять заголовок?  

В чем подвох?  

  

Я уже начинаю переживать. Я какие-то разъяснения пропустил?  Опять законодатели родили что-то непотребное?  

  



Все будет и текст и решение суда, Вы не переживайте, стандартная ситуация, поэтому ни какого подвоха 



Спать пора, а тут такая интрига 



:)Возвращаю [вашу претензию](https://pravorub.ru/cases/13760.html#comment-56480) «Текст статьи не оправдал заявленное название…» 



ну если есть замечание, то будем исправляться… 



прежде чем совершать юридически значимые действия ознакомьтесь с требованиями закона…Спасибо, возьму на заметку:)  



Отличное решение ситуации в Вашу пользу.(Y)  

Суд не только защитил имущественные прав моего клиента, он еще и взыскал с истца в ее пользу расходы на представителя.  



Зачастую люди идут на поводу у кого – либо, что влечет за собой шлейф неприятных последствий. Но незнание закона не освобождает от ответственности. 



Просто диву даешься, насколько наши люди наивные и несведующие;(.  

Давно пора вводить в средних школах юридический ликбез. 



Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст. 162 ГК РФ)  

Я бы к этому добавила, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ) Нет регистрации = нет договора. Поэтому даже если бы был письменный документ не зарегистрированный в Росреестре, то он не являлся бы договором купли-продажи. В лучшем случае, у истца была бы возможность говорить о предварительном договоре и понуждении к заключению основного. В данном же случае, требования истца выглядят довольно странно, абсурдно и противоречиво. А сама правовая позиция слабой и безграмотной. На что был расчет при обращении в суд, трудно понять.  

И полностью согласна с Вывод — прежде чем совершать юридически значимые действия ознакомьтесь с требованиями закона…  

Олег Юрьевич с успехом использовал в пользу своего доверителя юридическую безграмотность истца и его представителей. Поздравляю с выигрышем дела!  

  

  



А я бы к этому убавил, что суд сморозил полнейшую чушь.  

  

Отсутствие требуемой письменной формы лишает права ссылаться на свидетельские показания, а не из требования письменной формы это следует.  

  

Ну, да у меня и у самого с русским языком не порядок.  



А мне показалось чистой воды «мошенство»! Честь и достоинство были разбиты об статьи ГК РФ! Еще раз убеждаюсь, что честное слово больше ничего не стоит!  

  

Надеюсь, хоть деньги то истцу вернули?  



Закон и мораль совпадают далеко не всегда.   

Если бы истцы заранее обратились к юристу, всё могло быть иначе. 



Владислав Игоревич, какие деньги, они же пользовались чужим жилым помещением, а за это надо платить… 



На основании чего платить? Был договор аренды? Или неправомерное завладение жилым помещением? 



«Нет регистрации = нет договора.»  (party)  

Жаль, нельзя больше одного плюсика за этот афоризм Наталье Руслановне добавить.  



А что есть? Незарегистрированный договор? Или вообще ничего — зеро? 



Договор не был заключен, т.е. «вообще ничего» по смыслу ст. 432 ГК. Конечно, если деньги передавались, то и правоотношения возникли, например из неосновательного обогащения, но это уже другой вопрос. ДКП жилого помещения не было в любом случае. 



Я бы не стал путать договор, как волеизъявление сторон изложенное в письменном виде, с моментом заключения договора (ч.3 ст.433 ГК РФ) с момента регистрации.  

ИМХО эти положения ГК еще только предстоит оценить с точки зрения ст.35 Конституции РФ, поскольку условие о регистрации для заключения договора может быть признано избыточным условием для реализации права распоряжения недвижимостью, поскольку такое условие не основано на ч.3 ст.55 Конституции РФ.  

Моя позиция по данному вопросу является дискуссионной, поэтому любая критика приветствуется. 



И здесь я бы напомнил практику судебного понуждения уклоняющейся стороны к государственной регистрации сделки. 



При каких условиях можно понудить к заключению договора купли продажи жилого помещения? 



Не к заключению, а к регистрации. И не просто купли-продажи, а сделки требующей такой регистрации. Практика — понуждение застройщиков. 



Регистрация договора и есть момент его заключение для жилых помещений. А вот зарегистрировать право собственности, при наличии заключенного договора, понудить можно. Например, договора купли-продажи нежилого помещения. 



Наталья Руслановна, Алексей Анатольевич высказал дискуссионные мысли. Я вижу рациональное зерно в его рассуждениях и высказался в поддержку этой точки зрения.  

  

Долевка требует регистрации? Требует.  

Момент заключения с момента регистрации? С момента.  

  

А вот теперь практика. Вы являетесь к застройщику, подписываете документ, оплачиваете в кассу, а застройшик потом начинает уклонятся под надуманными предлогами от регистрации. «Тыщи их».  

  

Вправе суд понудить застройщика к регистрации сделки?  

  



Может и так, но лично я сталкивался только с обратными ситуациями, когда застройщики умоляли дольщиков принять деньги назад и заплатить после регистрации, потому как по ст. 14.28 КоАП штраф до миллиона рублей подняли.  

А в СОЮ все что угодно может случиться — и признание права собственности без ДКП и понуждение к регистрации. Вот именно поэтому лучше не рисковать и без договора не платить.  



Наши суды все вправе. Особенно склоны к «фантазиям» на тему применения норм ГК РФ арбитражные суды. Но платить деньги не заключив (не зарегистрировав) договор и не имея, как минимум, предварительного договора, это верх безрассудства. Чем это заканчивается и написал Олег Юрьевич. 



При наличии нормального ПДКП, думаю, можно :)  А по поводу практики, вот, например, в Перми кассация прокатила Сбербанк.  

«Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, а также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.  

Из материалов дела следует:… Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации в лице филиала… был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В соответствии с п. 3ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры … не произведена до настоящего времени, указанный договор считается незаключенным, собственником квартиры по-прежнему является Б.Н.К.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из указанного обстоятельства, правомерно указав, что у Б.Н.К. (продавца по договору, собственника квартиры) какие-либо обязательства перед Банком отсутствуют, банк стороной по договору купли-продажи не является, следовательно, не обладает субъективным правом на обращение в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации.» (Опр. Пермского краевого суда от 26.08.2010 по делу N33-7348  )  



Я тоже так думаю. А вот без него, сильно сомневаюсь. Хотя такие случаи в практике есть. Но думаю, что они от полного игнорирования норм ГК РФ об особенностях продажи жилых помещений. 



Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2011 по делу N А78-9199/2010.   

  

Суд правомерно удовлетворил иск о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, поскольку истцом доказан факт уклонения ответчика от регистрации данного договора, а также факт того, что в договоре содержатся все существенные условия, необходимые для договоров данного вида. 



Гм. Извините. А предмет договора долевого участия в строительстве какой? Такой же как в купле-продаже жилого помещения или иной? Поймите: Если я Вам даю кусок проволоки в обмен на скрепку — это мена, аналог купли-продажи. Но если я Вам даю проволоку, чтобы Вы мне сделали скрепку — уууууу… Это совсем другая песня! Инвестиция существенно отличается от обмена! 



Дискуссия ведь о форме, а не о содержании (предмете) 



Ну вот, опять диалектика пущена под откос… ;( 



Продажа будущей недвижимости — это «отдельная песня».  
[↓ Читать полностью ↓](#comment-56730)  

«9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.» (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54)  

  

При этом. «Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.» А там написано «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.» (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54)  

  

Дольщики — юридические лица оказались в гораздо менее благоприятном положении по сравнению с гражданами. Их не защищают штрафы по 14.28 КоАП, потому что в ФЗ-214 ответственность установлена только в отношении привлечения средств граждан: «2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.»(ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ) Если бы иск по делу А78-9199/2010 подавался сегодня можно было бы пойти по пункту 9 54 Пленума, рассматривая отношения сторон как связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, поскольку договор участия в долевом строительстве не заключен.  

  

Отписывая постановление, судьи ФАС ВСО, скорее всего, уже ознакомились с 54 Пленумом, но решили поступить «по-справедливости». «В силу положений статей 8, 425 ГК РФ основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке. Согласно пункту 1 статьи 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора участия в долевом строительстве перечислены в пункте 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.»  

Они просто «забыли» про 558 статью ГК, а именно в ней все дело – о чем нам и говорит Пленум ВАС.  

  

Остается надеется, учитывая «копеечные масштабы» спора, что в Президиум ВАС надзорка не попадет.:)  

 



Дельце интересное… И очень… Вот что хотелось бы уточнить: Там фигурирует расписочка, вот эта:Из представленной в суд истцом расписки, написанной Б.., ответчицей по настоящему делу, следует, что Б… подтверждает своё присутствие при получении З… от Г.. 20 ООО рублей за дом, находящийся по адресу: Як-Бодьинский р-н, д. Хххх; остальную часть 10 тысяч после оформления документов.Расписка была кем подписана? Получательницей денег и свидетельницей? Или «покупательница» тоже рукоприкладствовала? И о предварительном договоре. Напомню, что там тоже масса проблем, [вот ссылочка](https://pravorub.ru/articles/8610.html) на прошедшую на этом сайте дискуссию. Вывод: Нечего огород городить. Делайте сразу договор купли-продажи, или ничего не надо делать!