Правовая драма по жизни: жильцы дома-коммуны в Хабаровске оказались в юридическом тупике

Пациент скорее жив — пожалуй, так можно описать состояние исторического дома-коммуны в самом центре Хабаровска. Здание, которое должно было стать образцом счастливой жизни строителей коммунизма сегодня по внешнему виду мало чем отличается от общежития, например, на улице Вологодской. О том, что этот дом — памятник истории и культуры, напоминает разве что оригинальное архитектурное решение и остатки витражей, чудом дожившие до наших дней. Что сегодня происходит в доме-коммуне и можно ли спасти его от разрушения? Вопросы, которые сегодня интересуют не только жильцов 90-летнего дома, но и горожан, которым приходится ежедневно наблюдать облезлый фасад.

Дом-коммуна изначально задумывался как образец принципиально новой жизни советского человека. Первыми в эту самую жизнь должны были шагнуть работники НКВД, для которых здание и строилось. Хабаровску можно сказать повезло, ведь дом мог появиться в любом другом городе, но возвели его в краевой столице на улице Муравьева-Амурского рядом с дореволюционным зданием.

Строительство началось в мае 1931 года, завершилось в 1934 году. Это был единственный реализованный проект дома подобного типа в городе. Советский человек должен был иметь все блага, чтобы больше времени и сил отдавать идеям коммунизма. В хабаровском доме-коммуне для этого предусмотрели помещения кухни и детского сада в торцовых частях каждого из корпусов, поликлинику УНКВД с амбулаторией и светолечебницей, а также интернат для детей в цокольных этажах корпусов.

Для жильцов дома продумали, кажется, все. Оставалось только жить и радоваться, но уже с самого начала что-то пошло не так. В историю дома, как в медицинскую карту вписаны все процедуры, которым подверглось здание. Первая реконструкция случилась через два года после сдачи дома в эксплуатацию. В 1936 году переделывали уличные фасады со стороны нынешнего спорткомплекса УМВД. Высокие оконные проемы разделили пополам стойками, появились членящие фасады, карнизы, окна углового объема получили подоконные карнизы с кронштейнами. В период 1959—1961 была реконструирована часть комплекса, которая сегодня узнаваема, как театр драмы. Эстакада, по которой сегодня горожане заходят в помещение, появилась в 1970 году. В последний раз ее капитально ремонтировали в 2012 году. Кровлю в театре драмы по документам полностью меняли в 1996—1997 годах, а в 2005 году отремонтировали кровельное покрытие.

В жилых корпусах №№ 4 и 5 в 1972 году в результате реконструкций на втором и пятом этажах в однокомнатных квартирах появились кухни, в первом подъезде исчез лифт — из соображений безопасности. В 2010 году реконструировали крышу и заменили кровлю в четвертом подъезде. Год спустя отреставрировали фасад дома. Все это аккуратно зафиксировано в актах обследования 2013 года (имеются в распоряжении редакции). Там же указан перечень работ, которые нужно выполнить, чтобы дом-пенсионер и дальше мог оправдывать достойное звание памятника-архитектуры. Однако в 2024 году не только жильцы, но и гости города видят не архитектурную изюминку, а пересушенный сухофрукт. Сегодня драма здесь не только в названии театра, но жизни жильцов.

В доме-коммуне сегодня живет много молодых людей. Эта «свежая кровь», пожалуй, единственное, что хоть как-то освежает здание. В остальном строение и по возрасту и по состоянию относится к категории пенсионеров. Проверяющие наведывались сюда 10 лет назад и не щадя бумаги отчитывались, что в подвалах сыро из-за грунтовых вод, валяется мусор, жильцы жалуются на протекающую крышу. Насчет последнего было предположение, что проблема в не сброшенном снеге и конденсате, образовавшемся на внутренней поверхности кровли за зиму, при этом не указывается, кто за уборку крыши должен отвечать. Кирпичи, которые могут выпасть из стены над аркой (въезд во двор с улицы Дзержинского), фигурировали в актах 2013 года, увидеть их можно и сейчас. Есть риск почувствовать силу кирпича, но, как известно из произведения классика, кирпич просто так никому на голову не падает, так что покуда обошлось. В аварийном состоянии было чердачное перекрытие, а в стропильной системе гниль, плесень и грибок. В спорткомплексе в раздевалках и душевых с потолка стекала вода. И это далеко не полный список «болезней» дома.

В 2014 году дом перешел под управление МУП «УО МКД». К договору (имеется в распоряжении редакции) был приложен акт обследования, в котором говорилось, что фасад дома нуждался в ремонте, есть течь в квартирах, требуется частичная замена канализации и другие нюансы. Там же была приписка, что работы нужно провести в соответствии с решением собственников жилья. С этого момента судьба дома-пенсионера всецело зависела от тех, кому он принадлежит.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, только собственники вправе решать, какой капитальный ремонт проводить, какие работы выполнять в рамках текущего ремонта и содержания. Дом-коммуна представляет собой комплекс жилых помещений общей площадью 16 860 квадратных метров. Из них 9581 квадратный метр — это нежилые помещения, самое крупное из которых — театр драмы, который находится в ведении министерства культуры Хабаровского края. Второй крупный по количеству квадратных метров объект в комплексе — это спорткомплекс УМВД России. В списке пользователей нежилых помещений есть арендаторы, владельцы торговых точек и прочие. Собственникам из числа жильцов по факту принадлежит площадь 7272 квадратных метров, что составляет 43 процента от общей площади.

С точки зрения Жилищного Кодекса РФ, решение по работам на доме принимается большинством голосов, то есть будут проводиться работы или нет, решают в основном министерство культуры, УМВД и владельцы других нежилых помещений, потому что им принадлежит больше квадратных метров — 57 процентов. Получается, что собственники жилья в доме, как бы ни старались сделать жизнь лучше, никогда этого не смогут сделать, потому что их всегда будет меньше — 43 процента.

Жильцы дома рассказали, что не единожды обращались в разные инстанции, в том числе в министерство культуры, с которым в том числе надо согласовывать работы по дому, так как речь идет о памятнике архитектуры. Владелица квартиры на последнем этаже в первом подъезде показала обвалившийся потолок на кухне:

«Не один год жалобы пишем, а толку никакого. Потолок уже обвалился, говорят, мы сами виноваты…».

В подъездах заметно обшарпаны стены, в окнах местами оригинальный витраж, местами просто стекло в высохших деревянных рамах, местами пленка, на батареях годовая пыль, а вместо крыши несколько досок под кровлей, которые могут упасть в любой момент. Одна из живущих в доме женщин рассказала:

«Муж несколько лет писал обращения в УК, толку ноль. В конце концов, просто оставили попытки достучаться».

Грибок на окнах тоже стал неотъемлемой частью квартир. Владелица жилья из третьего подъезда рассказала, что вентиляция практически не рабочая, а окна, несмотря на то, что их относительно недавно меняли, все равно покрываются противным черным налетом то ли плесени, то ли грибка, как бы его не выводили.

На вопрос «Хорошо ли жить в доме-памятнике?» ответ практически у всех один:

Впрочем, не смотря на затрапезный внешний и внутренний вид дома, проблески лучшей жизни начинают пробиваться. В доме идет масштабная работа по обновлению внутридомовых инженерных систем электроснабжения. Однако тернист и долог был путь к этому. Вопрос в деньгах, которых всегда не хватает, но которые удалось найти, а точнее вернуть. История началась все в том же 2014 году. Большинство собственников, как было ранее сказано, из числа владельцев нежилых помещений, решили, что они не будут платить деньги в Фонд капитального ремонта. С того момента весь комплекс должен был выживать на средства, которые поступали только от собственников квартир, которые в меньшинстве и мнение их никто не учитывал. Атмосфера разрухи и апатия со стороны управляющей компании, участие которой необходимо для решения проблем, вымотала владельцев квартир. Искать помощи им пришлось на стороне.

Юристы, которые разбирались в непростой ситуации, смогли в течение полугода найти и выкопать корень зла. По закону отказаться от платежей в Фонд капитального ремонта владельцы нежилых помещений не имели права. Театру драмы, например, пришлось по решению суда оплатить задолженность по взносам больше трех миллионов рублей и пени больше 110 тысяч рублей (документы имеются в распоряжении редакции). Аналогичная работа ведется и с другими должниками. Истцом при этом выступал сам Фонд капитального ремонта.

Президент ассоциации «Самостоятельная общественная инициатива» Максим Траханов отметил, что подобные ситуации должны решаться по закону. В данном случае собственники жилых помещений, хоть они в меньшинстве, не должны быть ущемлены в правах. Жилую часть комплекса, как и нежилую необходимо обслуживать, а значит платить за ремонт должны все собственники помещений в доме. Иначе дом быстро придет в негодность.

Жильцы помнят, как в 2021 году памятник архитектуры попал в поле зрения тогда еще врио губернатора Хабаровского края Михаила Дегтярева. Глава региона отметил, что здание необходимо капитально отремонтировать.

«Это дом, в котором живут очень активные люди, которые не могут никак объединиться и принять решение о том, что делать с ним. Управляющая компания тоже не очень ответственно подходит к содержанию и к ремонту этого исторического здания. Я дал поручение Фонду капремонта региональному и минЖКХ организовать эту работу. Почему? Где-то нужно объединить людей, собрать их, помочь им методически. То, что дом нужно ремонтировать — это очевидно. Иначе он просто станет непригодным для жилья».

Как результат, появилось решение собственников о проведении работ и дело пошло. Благодаря ему в доме уже меняют проводку. Не менее остро стоит в доме-коммуне вопрос с оплатой на текущий ремонт и содержание, от которой не освобождаются владельцы нежилых помещений. Разделить дом-коммуну на части, обособив тем самым корпуса, технически не возможно, да и нецелесообразно. Это единый комплекс, на содержание которого нужны приличные суммы. При условии, что платят только владельцы квартир, из необходимых 550 тысяч рублей в месяц по факту поступает чуть больше 220 тысяч рублей, на которые нужно обслуживать весь комплекс. Получается, что содержат все здание только на деньги владельцев жилых помещений, что само по себе неправильно.

Такой же позиции придерживаются и в прокуратуре Центрального района Хабаровска, откуда в адрес УК поступило предписание (документ имеется в распоряжении редакции). Организация должна принять меры к получению денег на ремонт и содержание. Другими словами УК должна подать иск, например, к тому же министерству культуры и региональному УМВД России, чтобы истребовать деньги.

Традиционно есть одно «НО». Управляющая компания — муниципальная, ее учредитель — мэрия Хабаровска. Она находится в ведении городского управления ЖКХ (информация из открытых источников). Министерство культуры, в ведении которого находится драмтеатр, является структурой правительства края. Другими словами, решить денежный вопрос конкретно в доме-коммуне могут на уровне городской администрации и правительства региона, но этого не происходит. Также не решается вопрос с региональным УМВД и другими владельцами нежилых помещений. Почему? Вопрос остается открытым.

Трагедия, случившаяся в доме-коммуне в 2021 году, ярко проиллюстрировала нехватку денег на содержание и ремонт. Большой балкон обрушился под весом человека, мужчина скончался. Жильцы рассказывали, что он, не дождавшись от УК ремонта, решил привести конструкцию в порядок своими силами. Ветхое состояние сооружения до определенного момента не замечали в управляющей компании, что послужило поводом для уголовного и судебного разбирательства. Следствие тогда активно разрабатывало версию — организация, обслуживающая дом № 25 на улице Муравьева-Амурского в Хабаровске, не обеспечила безопасность эксплуатации общедомового имущества.

Возможно, в доме-коммуне драма сменится водевилем и начнется новая страница в истории памятника архитектуры. Пока жильцам приходится ходить по скрипучим лестницам под висящей проводкой, смотреть на обшарпанные стены, ездить в старых разбитых лифтах, остерегаться кирпичей, фасада и балконов, которые внезапно могут обвалиться невзначай.