Могут ли власти изымать часть частной земли под госнужды

Как отмечает сенатор, в соответствии с земельным законодательством (пункт 4 статьи 84 Земельного кодекса) принудительное отчуждение земельного участка допускается в том объеме, в каком это необходимо для удовлетворения государственных нужд. Для тех земельных участков, которые определены как делимые, то есть с возможностью разделения его на самостоятельные участки, данная норма легко применима. Касательно неделимых земельных участков ее применение затруднено, так как такой участок должен изыматься полностью, вне зависимости от требуемой для государства площади.

Тем не менее, согласно Правилам оказания государственной услуги «Определение делимости и неделимости земельных участков», являющимся приложением к приказу Министра сельского хозяйства Республики Казахстан от 1 октября 2020 года № 301, допускается перевод неделимого земельного участка в категорию делимого. Однако, это возможно исключительно на основании заявления собственника или землепользователя (что является коллизией, особенно при решении вопроса сноса ИЖС или же дачных участков).

То есть, таким образом возникает противоречие между предписываемой нормой о недопущении отчуждения избыточного объема земли, вместо требуемого для государства, и ее реализацией в случае неделимости земельного участка. Получается, что без соответствующего заявления собственника или землепользователя местный исполнительный орган не имеет возможности обеспечить изъятие только части неделимого земельного участка. Более того, суды отказывают в исках о понуждении собственника или землепользователя произвести деление неделимого участка по той причине, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только законами.

«В сложившейся ситуации местные исполнительные органы вынуждены изымать неделимые участки полностью, вне зависимости от требуемой площади, что приводит к необоснованному расходованию бюджетных средств».

К примеру, согласно постановлению акимата города Астаны от 26 августа 2022 года, принадлежащий на праве частной собственности гражданину Т. подлежал принудительному отчуждению под строительство школы в районе улицы Ш. Айтматова. Общая площадь участка 900 м², а площадь изъятия более 30 м².

Собственнику было предложено признать земельный участка «делимым», для дальнейшей сегментации. Однако, собственник письменно отказался от проведения процедуры сегментации, требуя произвести выкуп полного земельного участка.

Учитывая невозможность выкупа доли земельного участка согласно законодательству, строительство школы на этом участке стало невозможным.

Сенатор предлагает привести законодательство и нормативно правовые акты Республики Казахстан к единому принципу:

В частности рассмотреть возможность раздела земельного участка, признанного неделимым, в случаях принудительного изъятия для государственных нужд, закрепить за собственником или землепользователем неделимого участка, в случае его раздела, права на возмещение стоимости всего земельного участка, в случае невозможности его использования по прежнему целевому назначению; проанализировать порядок предоставления земельных участков с возможностью включения обязательного наличия у землепользователя годовых и долгосрочных программ, в том числе с закреплением его финансовых и иных обязательств, а также зависимость принятия решения о продолжении или прекращении права землепользования от их выполнения.

Процедура изъятия земельных участков под государственные нужды в странах Европы и США может варьироваться в зависимости от страны и региона, но в целом существуют общие принципы и шаги, которые могут включать в себя следующее:

Сначала определяются государственные нужды, которые могут включать в себя строительство общественных объектов, дорог, аэропортов, энергетических проектов и других проектов общественной важности. Это обычно делается на уровне правительства или местных органов.

Оценивается земельный участок, который может быть изъят. Оценка может проводиться независимыми оценщиками, и её результаты используются для определения справедливой рыночной стоимости участка.

В некоторых странах проводится публичное объявление о намерении изъять участок. Это может включать уведомление об изъятии, которое публикуется в местных СМИ или на официальных веб-сайтах.

Владелец участка обычно уведомляется о намерении изъятия и может иметь право на участие в консультациях с государственными органами по этому вопросу.

Если владелец участка согласен на изъятие и условия, предложенные государством, то дело может быть решено в дружественном порядке. Однако, если владелец не согласен с предложением или условиями, может быть предпринято судебное разбирательство, чтобы определить справедливую компенсацию за участок.

Владелец участка обычно имеет право на справедливую компенсацию за изъятие земельного участка. Эта компенсация может включать в себя рыночную стоимость участка, возможные потери дохода и другие факторы.

После окончания процедуры изъятия и определения компенсации земельный участок передается государству или организации, ответственной за реализацию проекта.

Эти шаги могут меняться в зависимости от конкретной ситуации и местных законов, поэтому важно консультироваться с местными органами и юристами при изъятии земельных участков под государственные нужды.

Уровень защиты собственников земельных участков может существенно различаться от страны к стране. В некоторых странах собственники земли имеют крепкую юридическую защиту от притязаний государства, в то время как в других эта защита может быть ограничена. Ниже приведены некоторые из стран, в которых обычно собственники земли имеют хорошую защиту:

В США собственность на землю и недвижимость обладает сильной юридической защитой. Правительство может изымать землю под определенные условия, но это обычно связано с процедурами эминентного домена, которые требуют справедливой компенсации для собственников.

Канада также обеспечивает юридическую защиту собственников земли. Законы о эминентном домене позволяют правительству изымать землю для общественных проектов, но собственники имеют право на справедливую компенсацию.

Австралия имеет законы, которые гарантируют право собственников на справедливую компенсацию в случае изъятия земли для государственных нужд.

В Германии собственность также имеет юридическую защиту. Изъятие земли для государственных нужд регулируется законом, и собственники имеют право на адекватную компенсацию.

В Нидерландах собственники земельных участков имеют сильную юридическую защиту, и изъятие земли регулируется законами о принудительной покупке с правом возмещения справедливой компенсации.

Новая Зеландия также имеет законы, которые обеспечивают справедливую компенсацию для собственников земельных участков при изъятии для государственных нужд.

Это лишь несколько примеров стран, в которых собственники земли обладают хорошей юридической защитой. Однако даже в таких странах законы и процедуры могут различаться в зависимости от конкретной ситуации, и собственники всегда должны консультироваться с юристами или специалистами по недвижимости, чтобы защитить свои интересы.