так ли это? как грамотно прописать порядок расчетов в договоре, чтобы избежать ошибок?

покупаем у физ лица определенный участок в черте города истра. подписан договор залога на 100$ в счет будущей сделки. на данный момент вышли на этап подписания договора купли/продажи. вопросы следующие.
1. насколько я понимаю, сделку следует регистрировать (и она будет реально совершена) в зем. комитете. покупатель же твердит про нотариуса. возможен ли такой вариант? в чем разница? сколько берет за регистрацию зем. комитет?
2. банковской ячейкой пользоваться не хотим, договорились передавать деньги "из рук в руки". продавец хочет получить их в зем. комитете, когда мы вместе будем передавать документы на регистрацию, т. е. до перехода права собственности, мотивируя тем, что после я буду получать документы уже одна и это общепринятая практика (?). так ли это? как грамотно прописать порядок расчетов в договоре, чтобы избежать ошибок? какие документы следует еще взять с продавца? (расписку в получении денег?) 
 сумма в договоре указана "белая".
заранее благодарна.
 виктория.

данная сделка совершается у нотариуса, а потом регистрируется в земельном комитете. к сожалению вопрос денег - риск в любом случае, это как вы договоритесь. расписку взять все равно стоит, но деньги указываются в договоре, опять же, как договоритесь.