Как начисляются налоги по земельному участку и нежилым строениям?
=================================================================

Здравствуйте, ситуация следующая, ИП 1 продает физ лицу 2 (не имеет статус ИП) земельный участок (для примера за 100 000 руб, кад стоимость участка 200 000 руб), нежилое строение 1 (для примера за 300 000 руб, и кадастровой стоимостью 600 000 руб), и нежилое строение 2 (для примера за 400 000 руб, и кадастровой стоимостью 800 000 руб), в общем за 800 000 руб в рассрочку на полгода.

Земельный участок сельхозназначения, строения нежилые, в московской области.

Вопросы:

1) Может ли физ лицо 2 оформить договор купли-продажи с ИП 1 в рассрочку и после первого транша денежных средств (когда будет зарегестрировано право собственности физ лица 2) начать разделение земельного участка в натуре на два (в долях 1/4 и 3/4), строения 1 (2/5 и 3/5), строения 2 (2/3 и 1/3)?

2) Если физ лицо 2 может провести такой раздел земельного участка и строений, то может ли физ лицо 2 по договору с обременением продать часть земельного участка (1/4) и часть строения 1 (3/5) и часть строения 2 (2/3) другому физ лицу 3? А другая часть так и останется в собственности физ лицо 2

3) Если физ лицу 2 на дебетовую карту будут поступать средства от ИП 4 (родственник физ лица 2), а оплата физ лица 2 с ИП 1 будет происходить с дебетовой карты физ лица 2, то может ли налоговая посчитать сделку между физ лицо 2 и ИП 1, как сделку в целях предпринимательской деятельности? Сможет ли физ лицо 2 при последующей продаже земельного участка и строений пользоваться доход минус расход при расчете НДФЛ?

4) В случае если бы физ лицо 2 (имело бы статус ИП), а договор купли продажи между физ лицо 2 и ИП 1 был бы именно как между физическим лицом и ИП, но строения нежилые, то при продаже физ лица 2 другому физ лицу 3, для физ лица 2 применялся бы НДФЛ как для предпринимателя на УСН 6 процентов от базы (70 процентов кадастровой стоимости участка и строений), правильно?

Доброго времени, Иван!

Отвечу на первый Ваш вопрос, возможно следующие утратят актуальность...

В Росреестре сведения об ИП не отражаются, т.е. фактически сделка будет осуществлена между двумя физическими лицами. 

> Может ли физ лицо 2 оформить договор купли-продажи с ИП 1 в рассрочку и после первого транша денежных средств (когда будет зарегестрировано право собственности физ лица 2) начать разделение земельного участка в натуре на два (в долях 1/4 и 3/4), строения 1 (2/5 и 3/5), строения 2 (2/3 и 1/3)

Разделение начать можно, но с согласия залогодержателя...

> [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcOx13B0UBLiEB)Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости  
>   1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
> 
> 2. В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.  
>  
> 
> 3. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
> 
> 

Обременения с прежних объектов недвижимости перейдут на вновь образованные ЗУ и помещения:

> В случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:  
>  1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов (ст.41 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»)

Соответственно продавать вновь образованные ЗУ и помещения можно будет только после снятия обременения, либо эти обременения перейдут к новому собственнику...

С уважением...



Здравствуйте!

> 1) Может ли физ лицо 2 оформить договор купли-продажи с ИП 1 в рассрочку и после первого транша денежных средств (когда будет зарегестрировано право собственности физ лица 2) начать разделение земельного участка в натуре на два (в долях 1/4 и 3/4), строения 1 (2/5 и 3/5), строения 2 (2/3 и 1/3)?  
>  
> 
> Иван
> 
> 

нет, выделять долю в натуре можно только при долевой собственности на недвижимость. у Вас же недвижимость переходит от ИП к физ.лицу полностью.

> Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли  
>  
> 
>    
>  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.  
>  2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.  
>  3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
> 
> 

> 3) Если физ лицу 2 на дебетовую карту будут поступать средства от ИП 4 (родственник физ лица 2), а оплата физ лица 2 с ИП 1 будет происходить с дебетовой карты физ лица 2, то может ли налоговая посчитать сделку между физ лицо 2 и ИП 1, как сделку в целях предпринимательской деятельности? Иван
> 
> 

только по этому основанию нет, но в совокупности с прочими возможными доказательствами такая вероятность существует.

> Сможет ли физ лицо 2 при последующей продаже земельного участка и строений пользоваться доход минус расход при расчете НДФЛ?Иван
> 
> 

если не докажут предпринимательскую деятельность — да, может по подп.2 п.2 ст.220 НК.

> 4) В случае если бы физ лицо 2 (имело бы статус ИП), а договор купли продажи между физ лицо 2 и ИП 1 был бы именно как между физическим лицом и ИП, но строения нежилые, то при продаже физ лица 2 другому физ лицу 3, для физ лица 2 применялся бы НДФЛ как для предпринимателя на УСН 6 процентов от базы (70 процентов кадастровой стоимости участка и строений), правильно?Иван
> 
> 

положения п.5 ст..217.1 НК о 70% от КС не применяются к ИП на УСН, поэтому при наличии ИП физ.лицо 2 уплатило бы налог 6% с дохода.



ИП на УСН с объектом обложения доходы уплатит налог со всего дохода (т.е. продал за 300 000 руб., с них и уплатит 6%).

> Дмитрий, можете привести обоснование почему «положения п.5 ст..217.1 НК о 70% от КС не применяются к ИП на УСН»?Иван
> 
> 

потому что ст.217.1 НК это только для плательщиков НДФЛ, а ИП УСН НДФЛ не платят (ст.346.11 НК).

> 3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса)
> 
> 



когда будет несколько владельцев, имеющих доли, т.е. когда продадите физ. лицу3 с согласия залогодержателя или после снятия обременения.



нет. приобретаемая доля в здании должна быть пропорциональна приобретаемой доле в ЗУ.



Иван, добрый вечер! К сказанному коллегами добавлю по вашему вопросу

>   что будет налоговая считать доходом? Например, земельный участок (физ лицо 2, имеет статус ИП, купил за 100 000 руб, кад. стоимость 200000 руб) и продал физ лицу 3 за те же 100 000 руб, но раз положения п.5 ст..217.1 НК о 70% от КС не применяются к ИП на УСН, то получается, что доход у физ лица 2 нулевой и НДФЛ платить не нужно, правильно

вы говорите о прибыли фактически а не о доходе, доходом в рамках НДФЛ будет все полученное от продажи участка. При этом доход в соот. со ст. 220 НК можно уменьшить на сумму расходов на покупку участка, но не в случае, когда такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности. положения ч. 5 ст. 217.1 к ИП на УСН не применяются т.к. касаются НДФЛ, а ИП, применяющий НДФЛ согласно ч. 3 ст. 346.11 НК
> 3. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями **предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности,** за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса)

продажа такого участка и нежилого строения в случае отнесения к доходам от ПД облагается в рамках УСН, но тут оходом будет все полученное по сделке (без учета КС) без права уменьшения на расходы на покупку т.к. УСН 6% не предполагает уменьшения налогооблагаемой базы на расходы