Апартаменты уходят в запас

Из-за высоких ставок по ипотеке на покупку апартаментов в новостройках Москвы, где льготные программы кредитования, в отличие от традиционного жилья, не действуют, продавать такую недвижимость застройщикам становится все труднее. В итоге объем свободного на рынке предложения в апарт-комплексах, по оценкам экспертов, достиг 42%. Для распродажи этих лотов застройщики вынуждены снижать цены до 20% по некоторым объектам.

В сентябре 2022 года объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы вырос на 13,8% год к году, до 380,2 тыс. кв. м, говорится в исследовании Est-a-Tet, с которым ознакомился «Ъ». В «НДВ Супермаркет недвижимости» зафиксировали еще более высокую динамику: объем предложения вырос на 42% год к году, до 332,6 тыс. кв. м.

Сейчас на рынок выходят проекты апарт-комплексов, стартовавшие два-три года назад, когда ситуация в мире была более стабильной и прогнозируемой, поясняет управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. В то же время низкий спрос на такую недвижимость приводит к увеличению сроков экспозиции таких лотов, добавляет она.

По данным Est-a-Tet, в июле—сентябре 2022 года спрос на апартаменты в новостройках Москвы составил 43,9 тыс. кв. м, что ниже на 5,6%, чем даже в апреле—июне, когда рынок серьезно просел после начала военной операции РФ на Украине.

Основная трудность в реализации апартаментов — это отсутствие программ льготной ипотеки, которая распространяется только на квартиры, отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Апартаменты, как и жилье, продаются в основном в ипотеку — доля продаж с использованием кредитных средств составляет около 70%, напоминает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Поэтому на квартиры спрос восстановился до февральских отметок после мартовского падения, а на апартаменты — нет. Это вынуждает девелоперов серьезно снижать цены, отмечает Надежда Коркка.

По ее словам, с начала 2022 года цены на апартаменты в московских новостройках снизились на 20,3%, в то время как стоимость квартир выросла в среднем на 6,8%.

Несмотря на серьезный прирост объема предложения на рынке апартаментов, новых объектов все равно стало меньше по сравнению с двумя-тремя годами ранее, отмечает Коркка. Девелоперу проще и быстрее продать квартиры, так как это более понятный продукт для покупателя, в то время как юридический статус апартаментов государством до сих пор не уточнен, напоминает эксперт. Но все же застройщики иногда вынуждены возводить апарт-комплексы вместо жилья. «Девелоперам не всегда экономически выгодно менять вид разрешенного использования земли под застройку», — поясняет Надежда Коркка.

Михаил Мишустин, премьер, в ходе отчета правительства в Госдуме в мае 2021 года («Интерфакс»): «Конечно, необходима легализация апартаментов, но здесь очень много нюансов».

Для сокращения времени на проектирование и согласование разрешительной документации застройщики апартаментов обратили внимание на старые здания, которые можно реконструировать. Из 27 новых апарт-комплексов, которые вышли в реализацию с начала 2022 года, 21 проект был реконструирован из существующих зданий, что на 58% больше год к году, отмечает гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова. Бюджет покупки в таких проектах начинается всего с 3,8−4 млн руб., добавляет она. Недорогие лоты пользуются у покупателей наибольшей популярностью: апартаменты стоимостью до 8 млн руб. формируют 21% спроса, отмечают в Est-a-Tet.

Спрос на жилье при текущей ставке ЦБ поддерживается в большой степени за счет субсидированных программ, а вот целесообразность строительства апартаментов становится спорной, считает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

В текущей ситуации строительство апартаментов не представляет интереса для застройщиков.

Многие девелоперы поставили на паузу вывод новых проектов на фоне снижения спроса и ограничений по ипотечным программам, соглашается Наталия Кузнецова. В будущем, считает эксперт, рынок продолжит активно пополняться проектами после реконструкции, которые «заполняют нишу дешевого жилья» в Москве.

Дарья Андрианова, Александра Мерцалова