Можно ли изменить цену договора купли-продажи жилья после регистрации перехода права собственности?
===================================================================================================

Между сторонами заключен договор купли-продажи доли в жилом доме и доли земельного участка. Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. При этом договором предусмотрена отсрочка оплаты, оплата до настоящего времени не произведена. На данный момент стороны пришли к соглашению об изменении (уменьшении) цены договора. 

В связи с этим возникают вопросы:

1. Допустимо ли изменение цены договора, если переход права зарегистрирован в Росреестре, но договор еще не исполнен (оплата не произведена)?

2. Если да, то нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены? На основании каких норм?

Здравствуйте, Георгий!

Поменять цену договора в Вашем случае можно, заключив доп.соглашение. При этом регистрировать доп.соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены не требуется.

Аналогичный вопрос был рассмотрен службой правового консалтинга ГАРАНТ:

> В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения.  
> Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена.  
> Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества?  
> Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?
> 
> 27 ноября 2015
> 
> Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств ([п. 1 ст. 408](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEqLRRkKQcxSgINBncoDi8HMzBsLDN5amEpAgAB) ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 [Информационного письма](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQxlKSkDAwIAcnk%3D) Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, [постановления](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rKXYpLRgsKjkfSwIAcnk%3D) ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N [Ф04-5979/2009](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rKXYqLQQsKgcLAwIAcnk%3D); ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.  
> Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом ([п. 1 ст. 164](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEqLRRkKQcxSgINJDItRSsdM0UbNAoyF2MqAiJE) ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу [п. 2 ст. 164](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEqLRRkKQcxSgINJDItRSsdM0UbNAoyF2MqAi5E) ГК РФ (смотрите также [п. 9](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQQtKRcTAwIOAS0GMFgEMEZtcw%3D%3D) информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, [п. 50](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIXUoLQxnKjkxRQdFBTcGRS8cCQ0AMQ%3D%3D) постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).  
> Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).  
> **Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю ([п. 1 ст. 551](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEqLRRkKQcxSgINAjwoDi8HMzBsLDN5amAqEiIB) ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения ([п. 1 ст. 433](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rITEqLRRkKQcxSgINBnEoDi8HMzBsLDN5amEpPCoB) ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.**
> 
> Ответ подготовил:  
> Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ  
> кандидат юридических наук Широков Сергей
> 
> 

Источник: [http://www.garant.ru/consult/c...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7GRYcLh8DAAACNigHPgtjXTMEShsnAABrWS8vFTQGMVgdCC82MBwiMSspAgwAASNZfg%3D%3D)

С Уважением,  
Олег Рябинин.



> На основании ст.164 ГК РФ дополнительное соглашение нужно зарегистрировать
> 
> Каргапольцев Евгений
> 
> 

Евгений, вынужден с Вами не согласиться, поскольку в данном случае регистрируется не сделка, а право собственности. Поэтому и доп.соглашение также не подлежит регистрации.



> Да, нужно.
> 
> Фролова Ирина
> 
> 

Ирина, также вынужден с Вами не согласиться, поскольку договор, как и доп.соглашение не регистрируются после 01.03.2013:

> Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
> 
> 8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, **не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.**
> 
> 



Георгий, здравствуйте. На основании ч.1 ст.450 ГК РФ

> 1. Изменение и расторжение договора**возможны по соглашению сторон,** если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поэтому Вы вправе изменить цену.

согласно ст.452 ГК РФ 

> 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из [закона](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2Vcdh93B0QDPjIeOBQQAAw8E30IBiF3Ki0cYT4HPlsBIApwKRozBR4zBHUfHDVhKRIuAAMuDzoLZy1DAT4pAShcAw0xAhc%2FHxUtPyoocGk%3D), иных правовых актов, договора или [обычаев](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcOx13C0UCAC0BKFwDDTECFz8fFSU%2BKjhwaQ%3D%3D) не вытекает иное.

На основании ст.164 ГК РФ дополнительное соглашение нужно зарегистрировать

   

> 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.  
> **2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.**

Удачи Вам!



Вынужден согласиться с коллегой. Действительно, договор купли-продажи дома и земельного участка не подлежит гос.регистрации, следовательно и доп.соглашение об изменении цены тоже. Извините за дезинформацию.



> В связи с этим возникают вопросы: 1. Допустимо ли изменение цены договора, если переход права зарегистрирован в Росреестре, но договор еще не исполнен (оплата не произведена)?
> 
> Георгий
> 
> 

Здравствуйте Георгий!

Вы имеете право изменить центу договора купли продажи заключив дополнительное соглашение к договору.

> Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
> 
>    
> 1.**Изменение** и расторжение договора возможны **по соглашению сторон**, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
> 
> 

При этом следует иметь ввиду, что в настоящее время договор купли продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составляется в нотариальной форме. Соответственно соглашение об изменении цены договора должно быть заключено также нотариально.

> Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
> 
>    
> 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора **совершается в той же форме, что и договор**, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
> 
> 

> 2. Если да, то нужно ли регистрировать дополнительное соглашение в Росреестре или уведомлять его об изменении цены? На основании каких норм?
> 
> Георгий
> 
> 

В Росереестре регистрируется **переход права собственности по договору** но не сам договор купли продажи. В реестр внесена запись о новом собственнике доли в праве собственности на квартиру. По этому представление в Росреестр дополнительного соглашения не нужно.

С Уважением!



Здравствуйте.

> Статья 424. НК РФ Цена  
> 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
> 
> 

> Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А65-26844/07  
> "… В данном случае Инспекция при доначислении Обществу налога на прибыль определила рыночную стоимость недвижимого имущества, использовав цену 157 458 817 руб., указанную сторонами сделки первоначально по договору купли-продажи от 17.12.2004, исходя из регистрации договора и отсутствия регистрации дополнительного соглашения к договору об изменении цены сделки.  
> Суд обоснованно признал данные выводы налогового органа несостоятельными, поскольку они не основаны на нормах статьи 551 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора — соглашение сторон о цене сделки, регулируемой ст. ст. 424, 555 ГК РФ, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ, — предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор.**При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю.**.."

Так что изменяйте, ничего регистрировать не нужно, но один экземпляр я бы все же направила в Росреестр, на случай возможных споров с налоговой или, если кто-то захочет оспорить его, как контрольный экземпляр, который может быть истребован на случай спора.