Толкование условий предварительного договора купли-продажи недвижимости (на примере одного гражданского дела)

Конструкция предварительного договора хорошо исследованав теории российского договорного права, достаточно упомянуть фундаментальный труд М.И. Брагинского и В.В. Витрянского Договорное право. Книга первая. М., 2005. Однако в судебной практике условия предварительного договора купли-продажи недвижимости  ещё толкуются не однозначно. В частности, речь идёт о толковании норм материального права о предмете и сроке предварительного договора, порядке оформления соглашения о задатке как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору.
Пункт 4 статьи 429 ГК РФ гласит: «В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора». 
Данная императивная норма распространяется на любой предварительный договор безотносительно к предмету основного договора. Между тем, срок оформления и регистрации права на объект недвижимости, купля-продажа которого, в свою очередь, по условию предварительного договора является предметом основного договора, по объективным причинам может выйти за пределы годичного срока, указанного в пункте 4 ст. 429 ГК РФ. 
Каковы в таком случае правовые последствия для сторон предварительного договора купли-продажи недвижимости? 
Из пункта 2 статьи 380 ГК РФ следует: «Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме». 
Из данной императивной нормы не следует, что соглашение о задатке не может быть одним из условий предварительного договора, прописанным в его тексте, поскольку однозначно лишь требование к письменной форме соглашения о задатке. По гражданскому делу возник вопрос, если соглашение о задатке совершено в письменной форме, как условие предварительного договора, сторона предварительного договора получила указанную денежную сумму в счёт причитающихся платежей, будет ли полученный стороной задаток признаваться таковым или авансом? 
Фабула дела. Гражданка П. — наследница по закону на открывшееся наследство, состоявшее из жилого дома и земельного участка, расположенные по указанному в предварительном договоре адресу и гражданин А. заключили 29.05.2007г. предварительный договор, по которому П. обязалась продать А. дом и земельный участок после вступления П. в наследство за 125 000 руб. 
В пункте 2.5 предварительного договора стороны прописали, что А. выплачивает П. задаток в размере 85 000 руб., в пункте 2.6 – продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в случае возникновения обременений на объекты недвижимости или в случае отказа от заключения сделки купли-продажи. П. свидетельство о праве на наследство по закону получила 22.04.2008г., то есть, за один месяц и неделю до окончания срока действия предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). 
В соответствии с п. 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Не зарегистрировав право собственности на объекты недвижимости, П. в мае 2008г., за несколько дней до истечения срока предварительного договора объявила А., что продаёт объекты недвижимости за 210 000руб., то есть, за цену, превышающую согласованную сторонами, в случае отказа, готова вернуть полученный задаток в размере – 85 000 руб. А. обратился в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение обязательства по предварительному договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебные решения. Кимрский городской суд Тверской области (дело № 2-629/08 Федеральный судья Аксёнов С.Б.) удовлетворил иск частично, взыскав в пользу А. уплаченные П. 85 000 руб. и 1 313 руб. за пользование чужими денежными средствами.
По мнению суда, «… на момент заключения предварительного договора П. не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, поэтому условия предварительного договора не позволяют определить предмет основного договора» (?). В части срока действия предварительного договора суд первой инстанции пришёл к выводу, что «по условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключён после вступления П. в наследство. Указание в предварительном договоре на заключение основного договора после вступления П. в наследство свидетельствует не о сроке заключения основного договора, а о предварительном договоре под отлагательным действием. 
Таким образом, в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, в связи с чем, срок, в течение которого должен быть заключён основной договор, следует исчислять в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, т.е. в течение года с момента заключения предварительного договора …». 
В части толкования задатка позиция суда была ещё более категорична: «Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. 
Предварительный договор не порождает денежных обязательств, следовательно, в его рамках функции задатка не могут быть реализованы. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного соглашения, засчитывается в счёт платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку сам основной договор ещё не заключён. Таким образом, денежная сумма в размере 85 000 руб., переданная П. до заключения основного договора купли-продажи не является задатком, а считается уплаченной в качестве аванса…».
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда 10.03.2009г. изменила решение суда первой инстанции, и на основании п. 2 ст. 380 ГК РФ взыскала с П. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 170 000руб. Доводы кассационной жалобы истца относительно ошибочности толкования судом первой инстанции условий предварительного договора о предмете основного договора, и сроке действия предварительного договора в определении суда второй инстанции оставлены без внимания. 
В дальнейшем президиум Тверского областного суда отменил определение суда кассационной инстанции в связи с допущенным процессуальным нарушением и направил дело на новое кассационное рассмотрение. 
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в ином составе 02.06.2009г. постановила определение аналогичное по содержанию определению судебной коллегии от 10.03.2009г. В порядке надзора состоявшиеся судебные решения больше не пересматривались. 
Толкование условий предварительного договора. Ошибочность вывода суда первой инстанции по вышеуказанному делу о невозможности определения предмета основного договора в виду отсутствия вещного права у стороны предварительного договора, очевидна. Пункт 3 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Статья 554 ГК РФ называет показатели, которыми определяется предмет договора купли-продажи недвижимости, это данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. 
Таким образом, законодатель не связывает стороны предварительного договора с наличием у будущего продавца вещного права на предмет основного договора в момент заключения предварительного договора. Предмет предварительного договора купли-продажи недвижимости по смыслу п. 3 ст. 429 и ст. 554 ГК РФ определяется  в соответствии с  имеющимися данными об этом конкретном имуществе. Кассационная инстанция, рассматривая вышеуказанное дело, не согласившись с выводом суда первой инстанции в отношении задатка, в своём определении указала: «Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. 
В данном случае задатком обеспечивается возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного имущества на согласованных условиях в определённый срок. При этом денежным является одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачёт которого и поступила бы внесённая сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполняет и платёжную функцию». Указывая на ошибочность вывода суда первой инстанции, кассационная инстанция выразила свою правовую позицию только в отношении платёжной функции задатка. 
В то время как по делу возникли также вопросы оформления соглашения о задатке в предварительном договоре и  отграничения задатка от аванса. В силу пункта 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При этом закон не требует совершения соглашения о задатке в виде отдельного от предварительного договора документа (договора). Поэтому на практике достаточно часто соглашение о задатке прописывается как одно из условий  предварительного договора. 
Если в предварительном договоре записано, что Покупатель выплачивает задаток Продавцу в определённом размере и окончательный расчёт по основному договору производится за вычетом суммы задатка, то данная сумма поименованная задатком, не может быть авансом, как в описанном деле указал суд первой инстанции. Такой вывод следует, прежде всего, из нормы статьи 431 ГК РФ, которая устанавливает правило толкования условий договора: «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. 
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом». Во-вторых, по смыслу п. 1 ст. 823 ГК РФ аванс — это вид коммерческого кредита. Другого юридического определения этого экономического термина Гражданский кодекс не даёт. Очевидно, что аванс может получить только продавец имущества, на которое он обладает правом собственности или действует от имени или в интересах собственника этого имущества.
В описанном деле суд первой инстанции, указав, что П. на момент заключения предварительного договора не обладала вещными правами на жилой дом и земельный участок, ошибочно связал это обстоятельство с невозможностью определить предмет предварительного договора. В то время как, этот юридический факт однозначно свидетельствовал о невозможности получения П. аванса от А., и получении ею от него как раз задатка. 
Со сроком действия предварительного договора, казалось бы, всё ясно (пункт 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 ст. 429 ГК РФ). Между тем, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, нормы п. 4 ст. 429 ГК РФ позволяют сторонам в определённой ситуации, как в вышеописанном деле, прописать срок его действия указанием на событие вступления будущего продавца в наследство, то есть, определить срок событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). 
Однако получения свидетельства о наследстве, тем не менее, будет недостаточно для того, чтобы заключить основной договор, поскольку необходимо ещё зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и получить свидетельство о праве. Кроме этого, для регистрации основного договора купли-продажи объекта недвижимости наследнику-продавцу необходимо получить новый кадастровый паспорт на объект недвижимости (на своё имя). В связи с этим, такое условие  предварительного договора о сроке заключения сторонами основного договора как «после вступления будущего продавца в наследство» является не корректным, и ведущим к возникновению спора. 
С другой стороны, наследник-продавец по тем или иным объективным причинам может не успеть в установленный годичный срок действия предварительного договора получить необходимые документы для заключения основного договора (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на своё имя). В таком случае заключение основного договора в установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ годичный срок не может состояться. 
Тогда возникает вопрос насколько нормы ст. 190 ГК РФ  и нормы ст. 314 ГК РФ (о разумности срока исполнения обязательств) гармонируют с нормами п. 4 ст. 429 ГК РФ исходя из того, что указанное в предварительном договоре в качестве срока событие, может наступить после истечения годичного срока, предусмотренного законом? Думается, что если стороны добросовестно относятся к своим обязательствам  по предварительному договору, то суждение М.И. Брагинского и В.В. Витрянского будет верным: «нет никаких препятствий к тому, чтобы стороны заключили основной договор и после, указанного в предварительном договоре или п. 4 ст. 429 ГК срока». 
Вместе с тем, очевидно и положение, в силу которого «Независимо от того, предусмотрен ли срок в договоре, или имеется в виду установленный в законе годичный срок, тот и другой носят пресекательный характер: с его истечением материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определённых условиях прекращается и соответственно восстановлению судом не подлежит». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 238-239. М., 2005). В последнее время цивилисты стали говорить о необходимости реформирования Гражданского кодекса по причине отставания ряда его норм от потребностей гражданского оборота. Как показывает судебная практика это мнение в определённой степени обосновано.
Источник





Полагаю, что статья поднимает неоднозначную проблему, с которой приходилось сталкиваться неоднократно многим практикам. Вообще само завершение статьи, предполагая возможные изменения в законодательстве, говорит о необходимости найти решения поставленных проблем. По одному из аналогичных дел, анализируя его уже после завершения дела в кулуарах одна из наших маститых судей высказала кардинальную мысль: "А как вы смотрите на саму возможность заключения предварительного договора о будущей консенсуальной сделке, ведь сама такая сделка направлена на будущие отношения сторон?". Подумав, я возразил: "Сделки купли-продажи бывают разные, полагаю, Ваша мысль может быть верна в отношении купли-продажи индивидуально-определённой вещи, но в отношении договоров поставки предварительный договор стал нормальной практикой, когда заключают общий договор без указания конкретных товаров, а потом, заключают отдельные дополнительные соглашения, как правило на каждую партию, определяющие товар, наименование, ассортимент, количество, качество, условия поставки". Тогда судья со мной согласилась, что ситуация не столь однозначная, а я неожиданно для себя, если не понял, то интуитивно почувствовал глубокую разницу между куплей-продажей индивидуально-определённой вещи и договором поставки (эта мысль до сих пор бродит в извилинах, но до конца не оформилась).  
[↓ Читать полностью ↓](#comment-10283)  

В данной статье поднято по сути несколько проблем:  

1) Возможно ли заключение предварительного договора купли-продажи в отношении конкретно-определённого недвижимого имущества? (По идее вопрос должен стоять шире, о чём мной указано выше, но предлагаю пока отсечь лишнее);  

2) Возможно ли заключение предварительного договора купли-продажи в отношении конкретно-определённого недвижимого имущества, которое продавец не имеет в наличии, но которое будет приобретено продавцом в будущем? (К сожалению в статье не акцентирован анализ на п.2 ст.455 ГК РФ, предусматривающем возможность такого договора, а между тем Г.Ф.Шершеневич выделял куплю продажи будущей вещи в отдельный вид договора, называя его "запродажа", указывая на особые последствия, возникающие в случае неисполнения обязательства по такому договору);  

3) Возможно ли заключение соглашения о задатке по предварительному договору?  

4) Возможно ли применение отлагательного условия относительно начала течения срока в который должен быть заключен предварительный договор?  

5) Может ли быть отлагательным условием указание на такое событие, как вступление в наследство?  

Каждая из указанных проблем крайне полемическая, обсуждение любой из них займёт длительное время, потому для краткости, выскажу только своё мнение, не вдаваясь в особую полемику, однако, прошу не считать это уклонением от обсуждения, просто в настоящее время сайт не предусматривает возможности развёрнутой полемики.  

1. Возможно ли заключение предварительного договора купли-продажи в отношении конкретно-определённого недвижимого имущества?   

Краткая формула предварительного договора гласит: "Сторона А и сторона Б обязуются в будущем заключить (такой-то) договор, по которому у стороны А будут (такие-то) обязательства, а у стороны Б (такие-то) обязательства". Полная формула предусматривает, что вместо слов в скобочках "(такой-то)", "(такие-то)" появятся конкретные условия. Полная формула предварительного договора о договоре купли-продажи индивидуально-определённой вещи будет гласить: "Сторона А и сторона Б обязуются в будущем заключить договор купли-продажи вот этого конкретного недвижимого имущества, по которому сторона А будут обязана в будущем в определённый срок передать данное недвижимое имущество стороне Б, а стороны Б будет обязана это имущество принять и уплатить за него в определённый срок определённую цену". — Что мы видим? Видим двойное повторение условия о будущем, не существующем пока, действии:"В будущем заключить договор...- по которому опять же в будущем передать конкретное имущество".  

Отсюда вывод: Заключение такого договора не противоречит гражданскому законодательству, то есть, такой договор возможен, но он не имеет смысла для стороны, являющейся покупателем, так как фактически для неё речь идёт об одном и том же — о возможности в будущем к определённому сроку получить вещь. Для стороны продавца такой договор имеет смысл в случае нетвёрдого намерения передать вещь покупателю, так как даёт возможность выдвинуть дополнительные возражения, как основания для отказа от купли-продажи.  

2. Возможно ли заключение предварительного договора купли-продажи в отношении конкретно-определённого недвижимого имущества, которое продавец не имеет в наличии, но которое будет приобретено продавцом в будущем?   

Распространяя предыдущий вывод на эту ситуацию можно сказать, что продавец получает ещё больше возможностей выдвигать дополнительные возражения и не передавать вещь покупателю.  

Стоит ли вообще пользоваться столь сложным юридическим инструментарием, если можно просто заключить договор купли-продажи по правилу п.2 ст.455 ГК РФ, то есть заключить договор в отношении товара (вещи), который будет создан или приобретён продавцом в будущем? Полагаю не стоит.  

3. Возможно ли заключение соглашения о задатке по предварительному договору?  

В силу п.1 ст.380 ГК РФ задаток выдаётся в счёт причитающихся по договору платежей. Какие платежи причитаются по предварительному договору? А никакие! Попытка привязать задаток к платежам по предполагаемому, но не заключенному ещё основному договору купли-продажи встречает препятствие в виде, п.1 ст.429 ГК РФ, из которого следует, что основной договор ещё не заключен и обязательство платить по нему попросту не возникло, потому и "причитающиеся платежи" отсутствуют как таковые.   

Вывод: Задаток в счёт причитающихся платежей по предварительному договору не возможен.  

Однако, этот вывод не порождает недействительность уплаченного одной из сторон задатка как такового. Дело в том, что в силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательства может гарантироваться не только способами, которые прямо предусмотрены главой 23 ГК РФ (неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток), но и другими способами, предусмотренными как законом, так и договором. То есть, здесь имеется простор для творчества сторон, и обеспечение обязательства может быть разнообразным. Видимая сделка о задатке в счёт причитающихся платежей по договору купли-продажи на самом деле в данном случае, полагаю, прикрывает собой другую сделку, о выплате, которая должна быть возвращена в двойном размере, в случае незаключения основного договора, но при заключении основного договора должна пойти в зачёт оплаты по нему. Именно эту сделку стороны действительно имели ввиду, так как они не могли иметь ввиду и задаток по предварительному договору и задаток по основному договору (последний пришлось бы включать в условие будущего договора, и выплачивать в будущем). Одним платежом два разных задатка стороны сделать не могли, тем более, что правовые основания для второго задатка не возникли и условие о таком задатке, как условие будущего основного договора, в предварительный договор не включено. В итоге, мы имеем особый вид обеспечения исполнения обязательства и должны его выявить по правилу п.2 ст.170 ГК РФ, поскольку под видимостью задатка здесь скрывается иной вид обеспечения.  

Может стоит тогда так прямо и писать особый вид обеспечения исполнения обязательства, а не "ляпать" задаток на несуществующую ещё обязанность платить? — Полагаю, так и следует поступать.  

4. Возможно ли применение отлагательного условия относительно начала течения срока в который должен быть заключен предварительный договор?  

Сроком в данном случае является период времени, в течение которого должен быть заключен основной договор. По смыслу п.1 ст.157 ГК РФ этот срок сам по себе является отлагательным условием, так как при наступлении определённой даты после истечения определённого времени возникает право требовать заключения основного договора. Если данное отлагательное условие дополняется ещё одним, это либо особый порядок исчисления срока, который должен быть обязательно установлен в силу п.4 ст.429 ГК РФ, либо такое условие не позволяет установить срок и срок будет неустановленным.  

Вывод: Полагаю возможным отлагательное условие, которое направлено прямо на установление срока, при этом любое установление срока должно подчинятся правилу ст.190 ГК РФ, то есть срок всегда устанавливается указанием на дату или период времени, исчисляемый годами, месяцами, днями часами. Иные виды отлагательных условий, полагаю, будут неправомерными.  

Зачем ставить условие, указанием на событие, если можно указать максимально возможный срок для заключения основного договора, но ввести пресекательное условие для данного срока, указанием на конкретное событие?  

5. Может ли быть отлагательным условием указание на такое событие, как вступление в наследство?  

Полагаю, что не может, выше мной указывалось, что может быть только срок, иные условия будут противоречить требованиям законодательства. Да ладно требования законодательства, это приведёт к неоднозначности в установлении и регулировании гражданских правоотношений, возникнет такая путаница, что три института за пять лет не расхлебают, а у нас и так суды дела по три года рассматривают....  

  

  

   



Помимо теоретического, есть ещё и практическое наполнение данной проблематики. Нередко под предварительным договором в подобных ситуациях скрывается основной. Так бывает, когда и деньги переданы в полной сумме, и имущество фактически передано покупателям, и они уже сделали ремонт  и живут в доме, ожидая окончательного оформления наследства ли, земельных ли отношений или иных вопросов… В этих случаях просто оценивается ситуация и предъявляется иск о признании права собственности. Судебная практика в основном по России (в своё время пришлось сделать обзор по одному из дел) такова, что суды признают в этом случае право собственности.  



Уважаемый Владислав Александрович, только сегодня было судебное заседание — иск о признании права собственности на дом по предварительному ДКП. истец от иска отказался. открыт вопрос задатком. расписки нет, ответчик утверждает, что деньги не передавались. оснований не верить ему нет. ждем иск о взыскании задатка. 













Из вышеуказанного договора совершенно понятен буквальный смысл принятых на себя сторонами обязательств, не противоречащих Закону. Почему же суды так по разному его толкуют? 



Позиция ПВАС РФ по задатку по ПДКП.  

«Как следует из текста предварительного договора (раздел 5), сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение обязательства по заключению в будущем основных договоров.  

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.  

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.  

Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.»  

Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору,   

(Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583)