Ошибки при покупке недвижимости: как избежать неприятностей

Малика Садырова, эксперт по продажам жилья, советует как следует проверить чистоту документов.

По ее словам, проверкой документов должен заниматься либо профессиональный юрист, либо профессиональный риелтор.

«Это также может быть риелторское агентство, которое может сделать такую проверку и заверить вас документально, что с квартирой все чисто. Они запрашивают сведения с НАО “Правительство для граждан”, чтобы отследить всю историю объекта, то есть, когда и на каком основании владел недвижимостью. Лучше обратиться к специалистам, нежели самому наступать на юридические грабли» Малика Садырова.

Малика Садырова уточнила, какие именно документы должен без проблем предоставить честный продавец.

«Это может быть договор купли-продажи, обмена, дарения или приватизации, свидетельство о праве на наследство, акты о приобретении жилья с публичных торгов и другие. То есть все те, которые говорят о том, что хозяин недвижимости и продавец — это одно лицо. Читайте документы внимательно, и не забывайте о долях. Сверяйте их. Полквартиры, например, может принадлежать человеку по договору приватизации, еще четверть квартиры по дарственной. А оставшаяся четверть? Если у хозяина нет на нее документов — значит, есть еще какие-то владельцы» Малика Садырова.

В техпаспорте недвижимости надо посмотреть, соответствует ли фактическая планировка с тем, что нарисовано на бумаге. Иначе потом могут возникнуть проблемы с незаконной перепланировкой. Если это дом, то должен быть акт на земельный участок. Квитанции коммунальных служб, КСК по текущим платежам либо справки от них об отсутствии задолженности. Справку с Налогового управления об отсутствии задолженности по оплате налогов на продаваемое имущество. А если продавец состоит в браке, то он должен предоставить ещё и согласие супруга на продажу недвижимости. Сделки за спиной у мужей и жен, отметила Садырова, очень часто опротестовываются в суде.

«Также нужно запросить из eGov справку на текущую дату о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимое имущество и его технических характеристиках. Внимательно изучить ее и сравнить данные, указанные в ней с теми, что прописаны в правоустанавливающих документах. Обратить внимание, указан ли в справке залог или арест на недвижимость. Особое значение имеет качество документов — нет ли там исправлений или странных помарок. Если в справке и правоустанавливающих документах есть какое-то разногласие — не стоит рубить сплеча, а нужно попросить продавца привести всё в соответствие. В противном случае от сделки надо отказаться» Малика Садырова.

Малика Садырова отметила, что в идеале нужно не просто изучить все документы и всех собственников недвижимости, а понять, что это за люди, по какой причине они продали жилье и где они сейчас. Тут важна внимательность и бдительность.

«Надо все просчитывать, смотреть, кто в наследниках, сколько лет было собственникам в момент продажи. А если это были дети? Насколько законно была проведена такая сделка? Есть ли основания для того, чтобы эти дети подали иск в суд из-за нарушения прав несовершеннолетних при продаже квартиры? Чтобы обойти эти “подводные камни”, нужно детально изучить данные о всех зарегистрированных правах людей в этой квартире» Малика Садырова.

Особое внимание следует обращать на сделки при наличии недееспособных совершеннолетних собственников. Для совершения сделки купли-продажи дееспособными должны быть обе стороны сделки, и в особенности — продавцы недвижимости.

«Попросите у продавца предоставить справки с наркологического и психоневрологического диспансеров. Они бесплатные, их можно взять на портале eGov.kz» Малика Садырова.

В заключение она добавила, что квартирные мошенники — зачастую прекрасные психологи. Они будут стараться уверять покупателя в том, что он перегибает или придирается.

«Забудьте о скромности и не позволяйте себя пристыдить, а смело просите у продавца квартиры все возможные документы. Если хозяин недвижимости начнет удивляться, задавать вопросы или агрессивно реагировать в стиле “а эта бумага-то вам зачем?!” — сразу можно сделать вывод, что тут не все так чисто, как казалось поначалу. Зачем рисковать? Квартир на рынке недвижимости много. Лучше иметь дело с адекватными и спокойными владельцами, которые понимают, что такие крупные сделки требуют кропотливого изучения и основательности» Малика Садырова.