Вправе ли управляющая компания, назначенная застройщиком жилого дома требовать авансовый платеж за ЖКУ за три месяца и предоплату за электричество?
===================================================================================================================================================

При подписании акта приема- передачи квартиры от застройщика с меня требуют подписать договор с управляющей компанией, назначенной застройщиком. В этом договоре требуют авансовый платеж за три месяца и внести авансом плату за электричество и вывоз строительного мусора. Кроме этого в договор включен пункт, дающий право управляющей компании от моего имени участвовать в общем собрании собственников жилья. Насколько это законно и как оспорить включение этих пунктов в договор управления многоквартирным домом?

Здравствуйте, Александр!  

> При подписании акта приема- передачи квартиры от застройщика с меня требуют подписать договор с управляющей компанией, назначенной застройщиком.  
> Александр  
> 

Это незаконно. Если в вашем ДДУ есть условие об обязанности подписать договор с УК, выбранной застройщиком, то необходимо его оспаривать в суде.  

> Согласно ст.16 ФЗ о защите прав потребителей 1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.  
> Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.  
> 2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.  
> Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

Есть личная положительная практика по оспариванию таких пунктов договора.  

> В этом договоре требуют авансовый платеж за три месяца и внести авансом плату за электричество и вывоз строительного мусора.  
> Александр  
> 

Это также незаконно, поскольку вы должны платить ком услуги с момента принятия дома. За вывоз строительного мусора вы вообще платить не должны.  

> Ч.2 ст.153 ЖК РФ 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:  
> лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;  
> 

> Кроме этого в договор включен пункт, дающий право управляющей компании от моего имени участвовать в общем собрании собственников жилья.  
> Александр  
> 

Делегирование таких полномочий может быть осуществлена только по доверенности. Это незаконно.  

> Насколько это законно и как оспорить включение этих пунктов в договор управления многоквартирным домом?  
> Александр

Это все незаконно.  

Если вы хотите оспаривать именно договор управления с УК, то в судебном порядке, навстречу они не пойдут. Если вас УК не устраивает, можете вообще ее не выбирать и отказаться от подписания договора.

Желаю удачи!



> Кроме этого в договор включен пункт, дающий право управляющей компании от моего имени участвовать в общем собрании собственников жилья.  
> Александр  
> 

Здравствуйте. Вот этол точно незаконно — тут нужен отдельный документ с перечислением полномочий — доверенность.  

> Насколько это законно и как оспорить включение этих пунктов в договор управления многоквартирным домом?  
> Александр  
> 

Самое простое — не подписывать договор в этом виде, просить вычеркнуть эти пункты. Иначе только в суде оспаривать если уже подписали.  

Так же для проверки их деятельности можете написать жалобы в жил инспекцию и роспотренбнадзор  

> ередачи квартиры от застройщика с меня требуют подписать договор с управляющей компанией, назначенной застройщиком  
> Александр

не имеют права, ук выбирают жители. навязывание ук — это нарушение ст. 16 закона о защите прав потребителей, у вас отнимают право выбора на исполнителя услуг  

> В этом договоре требуют авансовый платеж за три месяца и внести авансом плату за электричество и вывоз строительного мусора.  
> Александр  
> 

странно как то, да платить должны жители. но почему авансом? и почему за 3 мес? не то что это незаконно (как договоритесь) но это не логично и по факту- не нужно.



> но в договор услуг включают авансовую оплату за три месяца при подписании плюс авансом за электричество и вывоз мусора при ремонте(отделке) квартиры.  
> Александр

152 ст жк привели коллеги, 16 ст закона о защите прав потребителей тоже. (я вам указывал на нее по моменту навязывания услуги именно этой ук)  

> И делегирование права участия в собраниях. Мне нужны ссылки на статьи ЖК РФ и другие документы по которым можно требовать убрать эти пункты из договора. Спасибо.  
> Александр  
> 

тут нет ссылок именно на закон с точки зрения пунктов в договоре.

но есть такая статья гк

Статья 185. Общие положения о доверенности  

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители

3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.  
Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.

4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно

6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно.

Доверенность от физ лица в данном случае- должна быть нотариальной. В договоре такие вещи не прописываются. Это отдельный документ.



> Насколько это законно и как оспорить включение этих пунктов в договор управления многоквартирным домом?  
> Александр  
> 

Добрый день.  

Вам не имеют право навязывать какие-либо пункты. Вы имеете полное право от них отказаться.  

> Кроме этого в договор включен пункт, дающий право управляющей компании от моего имени участвовать в общем собрании собственников жилья.  
> Александр

А это условие даже если его и включить в договор является незаконным, так как без доверенности они не могут представлять Ваши интересы только на основании договора.  

> В этом договоре требуют авансовый платеж за три месяца и внести авансом плату за электричество и вывоз строительного мусора.  
> Александр  
> 

Навязывание этого пункта Вам также незаконно, поскольку нет никаких оснований того, чтобы требовать с Вас оплату еще не оказанных услуг.

Не рекомендую подписывать договор на таких условиях. Можете написать жалобу в прокуратуру.

С Уважением.  
Васильев Дмитрий.



Добрый день!

Данные условия о включении этих пунктов в договор незаконно.

На данный момент просто не подписывайте договор в данной редакции.

Авансовый платёж Вы не обязаны вносить и никто принудить это сделать Вас не может.

Вы обязаны платить только по факту оказания услуг.



> И делегирование права участия в собраниях. Мне нужны ссылки на статьи ЖК РФ и другие документы по которым можно требовать убрать эти пункты из договора. Спасибо.  
> Александр  
> 

Вам уже дали ссылки на нормативные акты. 

По голосованию вот:

> Согласно ст.48 ЖК РФ 1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. **Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя**.  
> 2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.  
> 

Желаю удачи!



> Понятно что платить ЖКХ надо после приемки квартиры, но в договор услуг включают авансовую оплату за три месяца при подписании плюс авансом за электричество и вывоз мусора  
> Александр  
> 

Авансовые платежи по коммунальным услугам не предусмотрены.

> Согласно ст.155 ЖК РФ 1. **Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем**, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив).

То есть, положения договора нарушают указанные выше статьи.

> Согласно ст.168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

> 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Желаю удачи!



Здравствуйте. Нет, это не законно. Не подписывайте этот договор. Плату за услуги вы будете как и все вносить по факту оказанных услуг по выставленной квитанции. Подпишите только договор с УК об оказании услуг, но никак не о авансовом платеже.



Александр, дополню ответ коллег.

Согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса

> **В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома** орган местного самоуправления размещает извещение о **проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации** на официальном сайте в сети «Интернет» и **не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии** с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. **В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика** (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.  
> **14. До заключения договора управления многоквартирным** домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, **отобранной по результатам открытого конкурса,** управление многоквартирным домом **осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней** со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  
> 

Т.е. УК застройщика может работать пока не проведен конкурс по выбору новой УК. В любом случае, как отметила И.Фролова, в силу ст. 153 обязанность оплаты ком. и жилищных услуг возникает у дольщика только после принятия им квартиры по акту — до этого указанные расходы лежат на застройщике.



> Понятно что платить ЖКХ надо после приемки квартиры, но в договор услуг включают авансовую оплату за три месяца при подписании плюс авансом за электричество и вывоз мусора при ремонте(отделке) квартиры. И делегирование права участия в собраниях.  
> Александр  
> 

По электроэнергии 

Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 N 442

> 81. Граждане, приобретающие электрическую энергию у гарантирующего поставщика, обязаны вносить в его адрес оплату стоимости потребленной за расчетный период электрической энергии (мощности) не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным периодом.  
> **Исполнители коммунальной услуги обязаны вносить в адрес гарантирующего поставщика оплату стоимости поставленной за расчетный период электрической энергии (мощности) до 15-го числа месяца, следующего за расчетным периодом,** **если соглашением с гарантирующим поставщиком не предусмотрен более поздний срок оплаты.**  
> Покупатели, приобретающие электрическую энергию **для ее поставки населению, обязаны оплачивать стоимость электрической энергии (мощности) в объеме потребления населения за расчетный период до 15-го числа месяца, следующего за расчетным периодом.**

В целом по включению в договор условий, обязательность которых не предусмотрена законодательством ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»

> Запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо неопределенного круга потребителей, в том числе следующие действия (бездействие):  
> **3) навязывание контрагенту условий договора**, невыгодных для него или не относящихся к предмету договора (экономически или технологически не обоснованные **и (или) прямо не предусмотренные** федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти  
> 

хотя тут ближе будет ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей

> Условия договора, ущемляющие права потребителя **по сравнению с правилами, установленными законами** или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.  
> 

Обязательные требования к договору управления МКД установлены ч. 3 ст. 162 ЖК

> 3. В договоре управления многоквартирным домом **должны быть указаны:**  
> 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;  
> 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;  
> 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, **а также порядок внесения такой платы;**  
> 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.  
> 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.  
>