Офисная недвижимость в Москве обновила структуру арендаторов

По данным Nikoliers, 48% спроса на офисы в Москве в этом году пришлось на компании производственного и добывающего сектора, госструктуры и НКО. Годом ранее эти сектора совокупно формировали 19% поглощения. А доля IT и телекоммуникаций за год сократилась с 30% до 9%. В Asterus подсчитали, что сегмент IT и digital может сократить долю в спросе на офисы с 30% до 18−20%, доля госкомпаний увеличится с 2% до 8−10%, а добывающего сектора — с 2% до 7−8%.

Руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря подтверждает, что драйвером спроса в этом году стали госкомпании и реальный сектор. Спросом также пользуются небольшие помещения, которые занимает малый и средний бизнес, отмечает она. По словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, во всех секторах была высокая нестабильность. Компании вели переговоры, но решения принимали с трудом, многие сделки срывались уже на этапе подписания, указывает она.

Перераспределение спроса на офисы происходит на фоне общего снижения интереса к такой недвижимости.

По подсчетам NF Group, в Москве в 2022 году площадь вышедших на рынок помещений превысит объем сданных и арендованных на 150−160 тыс. кв. м. Такие показатели отмечаются впервые за всю историю наблюдений, указывают аналитики.

В 2021 году, по оценкам NF Group, площадь сданных и арендованных офисов превышала число освободившихся на 700 тыс. кв. м.

Снижение спроса со стороны IT-компаний заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеся Малахова связывает с решением некоторых международных игроков в этой сфере покинуть российский рынок, корректировкой планов по развитию или перевозкой части сотрудников за границу. Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко добавляет, что многие перевели сотрудников на удаленную работу. «Сейчас сложно определить долю персонала, который вновь вернется к работе в офисе, поэтому компании затрудняются спрогнозировать необходимую им площадь и берут паузу», — говорит он. По данным Минцифры, за две волны эмиграции в этом году из России уехали и не вернулись около 100 тыс. IT-специалистов, из которых 80% продолжают работать на российские компании.

Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков добавляет, что спрос на офисы в этом году снизился и в секторе профессиональных услуг и консалтинга. Если в 2021 году такие структуры в Москве сформировали 15−20% сделок, то в этом году — до 7−8%. Бобков связывает динамику также с уходом международных игроков. По данным Nikoliers, доля арендаторов и покупателей из сектора профессиональных услуг на офисном рынке за год снизилась с 19% до 13%.

Денис Бобков обращает внимание и на снижение активности на офисном рынке торговых сетей. По оценкам Asterus, в этом году на ритейл придется около 3−4% сделок против 6−7% в 2021 году. Как отмечает эксперт, в этом сегменте с рынка также уходили зарубежные игроки, а российские компании столкнулись с сокращением потребительской активности и логистическими сложностями, замечает он. По данным Infoline, в третьем квартале 2022 года розничный товарооборот в сегментах non-food сократился, а продажи продуктов питания и товаров повседневного спроса росли в деньгах только за счет инфляции. По подсчетам Infoline, общая выручка десяти крупнейших FMCG-сетей в третьем квартале выросла на 17,9%, до 1,97 трлн руб. Но квартал к кварталу темпы прироста сократились на 5 процентных пунктов. За год розничный товарооборот в РФ может сократиться почти на 10%, прогнозировал Infoline.

В 2023 году Екатерина Белова ждет продолжения ухода международных компаний и освобождения качественных офисов. А компании с госучастием будут основными драйверами спроса на рынке еще в течение трех лет, полагает она. Олеся Малахова допускает и возобновление роста спроса на офисы со стороны IT-компаний при возвращении их сотрудников из-за рубежа.

Александра Мерцалова, Анатолий Костырев