стороны по договору инвестирования строительства

по договору инвестирования строительства, предмет которого - совместные действия сторон по инвестированию, строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома с целью получения инвестором в собственность проинвестированной квартиры, основные обязанности инвестора (гражданина)-"дать денег" в согласованные сроки и объемах, а противной стороны (по условиям договора) - деньги получить, обеспечить их целевое инвестирование; выполнить функции заказчика-застройщика по проектированию, строительству, пуско-наладке; осуществить строительство в соответствии с проектом и в срок, а также заключить при необходимости договора с подрядными и другими организациями с целью строительства дома; выполнить технадзор; организовать оформление документов для передачи квартиры в собственность.
 вопрос: попадают ли права и обязательства сторон в этом случае под соответствующие нормы "закона защиты прав потребителей".

уважаемая наталья! ваш вопрос не является однозначно решаемым в судебной практике, в настоящее время в санкт-петербурге к таким договорам при возникновении претензий по качеству и устранению недоделок применяется к таким правоотношениям закон рф "о защите прав потребителей", в других случаях этот закон не применяется, но полагаю, что надо бороться и в других случаях, ведь ничто не даётся без борьбы, быть может, вам поможет ниже приведённая аргументация. в одних случаях суды рассматривают данные споры в рамках закона рф "о защите прав потребителей", в других - согласно закону рсфср от 26 июня 1991 г. "об инвестиционной деятельности в рсфср". как правило, называются эти договоры договорами о долевом инвестировании или о совместной деятельности. но, как известно, название не определяет сути договора. для его квалификации необходимо проанализировать содержание, предмет договора, права и обязанности сторон и т.д. и здесь суть у всех такова: гражданин, именуемый инвестором, передает деньги компании для строительства жилого дома, а компания обязуется представлять интересы инвестора по вопросу строительства, осуществить подрядные и субподрядные работы, а по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину-инвестору. полагаю, такие договоры подпадают под действие закона "о защите прав потребителей", со всеми вытекающими из этого последствиями. статья 1 закона "об инвестиционной деятельности в рсфср" гласит, что инвестициями являются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. но в вашем случае денежные средства гражданина не могут рассматриваться как инвестиции, хотя в договорах они так и именуются. граждане вкладывают свои деньги не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли, а в целях улучшения своих жилищных условий. далее в названном законе говорится, что инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение денежных средств и обеспечивающие их целевое использование. граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. до того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз "прокрутит" эти деньги, получив для себя прибыль. следовательно, по субъектному составу такие граждане также не могут быть инвесторами. в п. 4 ст. 2 закона от 26 июня 1991 г. говорится, что субъектом инвестиционной деятельности может быть "заказчик" (не путать с "заказчиком" в смысле закона "о защите прав потребителей"), поскольку здесь "заказчик" тот же инвестор либо другое лицо, уполномоченное инвестором и осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. а в случае, если "заказчик" не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями. такими правами граждане по договорам не наделяются, следовательно, и в этой части их нельзя рассматривать как инвесторов (не говоря уже о том, что в соответствии со ст. 6 закона от 26 июня 1991 г. все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой, естественно, у обращавшихся за помощью граждан нет). опять же надо отметить, что гражданин в таком случае сдаёт денежные средства вовсе не на условиях возвратности, срочности и платности. кроме всего вышеперечисленного, необходимо назвать и указ президента рф от 26 июля 1995 г. no. 765 "о дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в рф", в котором сказано, что инвестиционная деятельность в рф может осуществляться путем приобретения... физическими и юридическими лицами (инвесторами) инвестиционных паев инвестиционных фондов, являющихся имущественными комплексами без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которых осуществляют управляющие компании. а инвестиционным паем является именная ценная бумага, удостоверяющая право инвестора, по предъявлении ее, на получение денежных средств. порядок же выпуска инвестиционных паев, их размещения и обращения, регистрации проспекта эмиссии устанавливается федеральной комиссией по ценным бумагам. таким образом, граждан, вкладывающих денежные средства в различные компании с целью получения в дальнейшем квартиры, никак нельзя считать инвесторами. и договоры, о которых идет речь, не создают правоотношений, регулируемых законом "об инвестиционной деятельности в рсфср". в разъяснениях государственного комитета по антимонопольной политике, утвержденных приказом председателя комитета от 15 августа 1994 г. no. 90, записано, что потребитель - это гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары, работы, услуги для личных бытовых нужд. а граждане по названным договорам как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию) приобрести квартиру для личных бытовых нужд. далее в разъяснениях говорится, что под работами понимается деятельность исполнителя, материальные результаты которой передаются потребителю, в том числе и при строительстве жилого дома. об этом же говорится и в законе "о защите прав потребителей", причем к работам относится и деятельность исполнителя по осуществлению заказа потребителя с привлечением третьих лиц. таким образом, утверждения таких компаний в суде о том, что они не строят дом, а только аккумулируют денежные средства граждан, являются неубедительными. они взяли перед гражданами определенные обязательства, в том числе и обязательство передать квартиру гражданину к определенному сроку. а уж с кем они будут заключать договоры на выполнение подрядных и субподрядных работ - это их дело. если их подвели контрагенты, то у компаний есть право в порядке регресса обратиться в суд с иском о взыскании понесенных убытков. нельзя квалифицировать такие договоры и как договоры о совместной деятельности. в соответствии с главой 55 гк рф, регулирующей такую деятельность (конкретно - ст. 1041), целью совместной деятельности является извлечение прибыли. и если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели. представляется, что данные правоотношения регулируются главой 39 гк рф и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. и к таким правоотношениям должен применяться закон "о защите прав потребителей" с санкциями, указанными в этом законе.

уважаемая наталья!
поскольку договор инвестирования строительств есть ни что иное как договор простого товарищества, то полагаю, что к данным отношениям закон рф "о защите прав потребителей" применим быть не может, т.к. в данной ситуации стороны объединяют свои усилия (капиталы, знания, технику) для достижения конкретной цели.
в случае если бы у вас был договор купли-продажи, исполнение которого произойдет после завершения строительства, а с вашей стороны производиться предварительная оплата по согласованному графику, то данный закон можно было бы использовать.