Правильно ли заключен договор аренды муниципального имущества?
==============================================================

Прошу помочь разобраться в следующей ситуации.

 Нежилое помещение использовалось детской некоммерческой организацией в течение 20 лет. Данное помещение было передано руководителю данной организации в безвозмездное пользование , как герою ВОВ и почетному жителю города для ведения деятельности данной организации. Документы не сохранились. После смерти руководителя организации, с целью продолжения реализации мероприятий, которые были запланированы умершей ( благотворительная и оздоровительная деятельность, направленная на оказания помощи малообеспеченным и больным детям, клуб ветеранов туризма области) помощники в этой деятельности умершей ( на добровольных началах) продолжали в данном помещении реализацию благотворительных мероприятий ( работу клуба , подготовку к экологическим экспедициям и т.д.ю). На каком-то этапе попасть в помещение не смогли, т.к. Управление муниципального имущества огорода помещение опечатало. После этого двое добровольцев- парень и девушка ( близкие товарищи умершей, помогавшие ей в организации экспедиций и других мероприятий) обратились в Управление муниципального имущества за консультацией, возможно ли и далее оставить данное помещение для такого рода деятельности. В Управлении сказали, что для этого нужно зарегистрировать новую некоммерческую организацию, и и обратиться с ходатайством о предоставлении помещения на безвозмездной основе. А до этого необходимо кому-то одному из них заключить договор аренды. Такой вариант устроил обратившихся, но существенным моментом было какова будет арендная плата, т.к. деятельность была некоммерческой, все мероприятия проводились за счет собственных средств этих людей. было сказано, что примерно 300 руб. квадратный метр в год. И что договор муниципалитет может заключить в э этом случае только на 30 дней. После этого начался процесс по регистрации детской некоммерческой организации. И Управление муниципального имущества подготовило договор аренды сроком на 30 календарных дней. Договор подписывала девушка. Она прочитала договор, где было указано, что арендная плата составит 6500 рублей. пункт звучал именно так: арендная плата составит 6500 рублей. Не было указано за какой период. Девушка была в полной уверенности, что это сумма за год. Она этот договор подписала. Но когда пришла домой, с коллегами изучили договор и поняли, что возможно это арендная плата з не за год, а в месяц. Позвонили в Управление, им сказала: да, это стоимость аренды в месяц, ее определил эксперт. С такой ценой девушка была не согласна, т.к. на консультации была озвучена другая сумма. Она написала письмо в Управление, где указала, что с суммой арендного платежа не согласна, считаю договор не заключенным. Указала также, что в договоре указано, что в помещении есть вода и канализация, а в действительности их нет в этом помещении. Ответ управления был ожидаем - нужно было читать договор, вы согласились с этими условиями, подписали, платите теперь. Началась переписка, арендную плату девушка не смогла оплатить в таком размере, тем более, что это помещение не использовалось никогда ею лично, в своих целях. Через четыре месяца Управление обратилось в суд и за это помещение без ремонта, воды и канализации, с окном, затянутым пленкой взыскала с девушки почти 40 тыс.рублей. Суд встал на сторону Управления, естественно. Только в суде девушка смогла ознакомиться с заключением эксперта об определении стоимости аренды. Причем эксперт сделал его , не заходя в помещение. Указан другой год постройки здания, приложены фотографии другого помещения, указано. что есть вода и канализация. Сейчас данное решение суда обжалуется в апелляционном порядке. Нужно профессиональное мнение по следующим вопросам: 1. Вправе ли Управление имущества города требовать арендную плату более, чем за 30 дней. если по закону они могли заключить договор без конкурса только на 30 дней. Должно ли заключение специалиста быть приложением к Договору аренды, если на него есть ссылка с в пунктах договора. 3. Можно ли считать, что условие о размере арендного платежа не было согласовано сторонами, если из пункта договора не следует за какой период она определена, и не имеется отсылки к другим пунктам договора, просто указана арендная плата 6500 руб. 4. нужно ли было проводить экспертизу, если договор заключался только на 30 дней? 5. Не должна ли была в этом случае применяться Методика расчета арендной платы, которая принята на территории области? 6. Несет ли за такое заключение эксперт уголовную ответственность? 7. Должен ли суд был оценить экспертное заключение на соответствие закону наравне с другими доказательствами. Извините. что в бесплатных вопросах спрашиваю. Детскую некоммерческую организацию зарегистрировали и помещение было передано организации в безвозмездное пользование городской думой. Но Управление имущества не заключает договор, и продолжает взыскивать с девушки арендную плату, фактическим поставили на счетчик. Помогите советом!

Здравствуйте. Ну вообще договор «месячный» (без торгов «простому» физическому\юридическому лицу органы власти не могут на больший срок предоставить.  
 

1. Не имеют. Это нарушение п. 11 ч. 1 ст. 17.1. Закона «О защите конкуренции». И повод для штрафа. Если что-то поименовано в договоре в качестве приложения — оно должно прилагаться. Но это если речь о договоре, а не о фактическом пользовании.  
 

2. Если из договора не ясно, за какой период установлена плата — то считается не согласованным сторонами существенное условие, а именно размер и порядок уплаты арендного платежа. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).  Существенным условиями являются, в т.ч. размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).  
 

Вряд ли это на что-то влияет, т.к. 6500 было платой за месяц (договор на месяц, значит больше начислить и нельзя). Все остальные суммы, вероятно — это плата за фактическое занятие помещения в отсутствие договора.  
 

4. Экспертизу суд назначил по ходатайству управления либо они ее сразу до суда изготовили (в этом случае эксперт кстати не предупреждался об уголовной ответственности). Если с ней не согласны — ее отдельно не оспорить, ее результаты могут быть оспорены только вместе с самим судебным решением. Допускаю, что с человека взыскали плату за несколько месяцев фактического использования помещения (даже если договора аренды не было).  
 

5. Уточните, в каком регионе г. Заречный, пожалуйста, а то их несколько находит.  
 

6. Если экспертизу назначал суд — то эксперт был предупрежден об ответственности. Но тут необходимо доказать, что он изготовил заведомо (умышленно) недостоверное заключение.  
 

7. Суд и оценил его, раз оно приобщено к материалам дела и повлияло на вынесение решения.  
 

Если есть решение представительного органа (Думы), а администрация уклоняется от его исполнения и не заключает договор — жалуйтесь в прокуратуру, их быстро поставят на место.  
 

Пока нет договора и он не зарегистрирован (если он долгосрочный) — люди занимают помещение без правовых оснований, вот на них и «начисляют».  
 

Без документов подсказать что-то конкретнее сложно.  
 



Вообще получается, что у вас притворная сделка, так как обе стороны имели в виду одно, а на бумаге получилось совсем другое… Суд исходил, вероятно, из того, что помещением продолжают пользоваться в отсутствие договора, денег не платят. Детали и реальная ситуация суду не интересны, к сожалению. Нужно видеть решение суда, чтобы понять мотивы.  
 



Можете суд и номер дела сказать, юристы сами текст найдут  
 



Здравствуйте, Маргарита, для того, чтобы разобраться в ситуации   прежде всего необходимо изучить сам договор и обжалуемое  решения суда. Если есть возможность приложите к вопросу сканы этих документов, персональные данные можно закрыть.  
 



Поймите, мы не видим  договора, решения суда, аппеляционной жалобы. В этих документах содержится вся необходимая информация для того, чтобы хоть как-то помочь девушке. Без них юристы могут только в общем разъяснить нормы права о договоре, аренде и т.д.  
 



> 1. Вправе ли Управление имущества города требовать арендную плату более, чем за 30 дней. если по закону они могли заключить договор без конкурса только на 30 дней. Маргарита  
>  
> 
> 

Здравствуйте. в сущности в Ваших рассуждениях есть некоторая нескладность. Вы указываете на то, что договор заключался на месяц и при этом почему-то высказываете уверенность девушки в том, что указана плата за год. Так не может быть. Если договор на месяц, то и плата указана именно за этот период.  
 

> Должно ли заключение специалиста быть приложением к Договору аренды, если на него есть ссылка с в пунктах договора.Маргарита  
>  
> 
> 

Безусловно любой документ, на который есть ссылка в договоре должен быть к нему приложен.  
 

> 3. Можно ли считать, что условие о размере арендного платежа не было согласовано сторонами, если из пункта договора не следует за какой период она определена, и не имеется отсылки к другим пунктам договора, просто указана арендная плата 6500 руб. Маргарита  
>  
> 
> 

Считаю, что да, поскольку срок договора определен и соответственно арендная плата установлена именно за этот срок. Предположу также, что к договору приложен был и расчет арендной платы из которого должно быть явно видно, за какой период установлена арендная плата. По ст. 614 ГК РФ  
 

> 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:  
>  1) **определенных в твердой сумме платежей**, вносимых периодически **или единовременно;**

 Поэтому тут не вижу возможностей для каких-то маневров.  
 

> 4. нужно ли было проводить экспертизу, если договор заключался только на 30 дней? Маргарита  
>  
> 
> 

По сути, порядок определения цены договора аренды устанавливается местными нормативными актами, поэтому такое возможно.  
 

> 5. Не должна ли была в этом случае применяться Методика расчета арендной платы, которая принята на территории области? Маргарита  
>  
> 
> 

Что за область?  
 

> 6. Несет ли за такое заключение эксперт уголовную ответственность?Маргарита  
>  
> 
> 

Уголовную ответственность эксперт несет только в случае, если он об этом предупреждался.  
 

> 7. Должен ли суд был оценить экспертное заключение на соответствие закону наравне с другими доказательствами.Маргарита  
>  
> 
> 

Ну естественно должен был. А разве он не оценил его?   
 



Экспертиза это не то. К договору аренды обычно прикладывается расчет арендной платы. Я Ваш вопрос читал достаточно внимательно, чтобы разобраться в нем настолько, насколько это необходимо для ответов.  
 

Я понимаю, что девушка не юрист. Но когда человек подписывает какой-то документ, он вынужден нести в том числе и негативные последствия за поставленную под ним подпись.  
 

Конечно Вы можете обратиться к Методике расчета арендной платы по области, в принципе у Вас других возможностей-то и нет. Но хочу обратить Ваше внимание на то, что краткосрочная аренда это совсем не то, что долгосрочная, поэтому Методика тут может и не играть роли.   
 

Я правильно понял, что после истечения 30 дней помещение не было сдано в установленном порядке Арендодателю?  
 



Представляется, что в таких обстоятельствах есть смысл идти к главе города или к председателю городской думы и пытаться находить неправовой выход из возникшей ситуации, т.к. формально управление право, а суд будет судить исключительно формально и какие-либо уверения тут вряд ли помогут.   
 

Во всяком случае не видя документов я лично вижу только такой выход из ситуации.  
 



К сожалению, почти всё это — эмоции… Эксперту даже не обязательно видеть само помещение. Ему дали тех. паспорт, какие-то фото\описание, а расценки он определяет уже по методикам определенным (в том числе, как ни смешно — просто беря цены на похожие помещения в Интернете. Никакой высшей математики здесь нет, все очень прозаично). И если суд такому заключению внял — нужно искать реальные нарушения, чтобы указать на них. Но раз апелляция уже назначена к рассмотрению — то изменить что-то вы уже не можете, суд будет рассматривать жалобу в пределах доводов, в ней изложенных (ст. 327.1 ГПК РФ). Можно, конечно, озвучить новые доводы, но суд может их просто не принять и не дать им оценки, если в самой жалобе они не упоминались.  
 



Прокуратура тут не поможет. Она как раз вполне может сослаться на то что есть решение суда и развести руками. А вот глава, которому можно изложить ситуацию не только исходя из юридических фактов, но и собственно дать понять, что картина сложилась ввиду неблаговидных действий его подчиненных, вполне может решить вопрос с учетом этого. Не исключено, что можно выйти на мировое соглашение, которое возможно заключить и на стадии апелляции, до принятия ею решения по жалобе.