Цены на квартиры в Минске выросли — сколько стоит сейчас купить жилье

Агенты по недвижимости не скрывают: цены на квартиры поползли вверх, особенно это видно на рынке новостроек. В связи с этим большинство покупателей стали смотреть в сторону «вторички», где цены остались более доступными.

Какие квартиры выбирают, от чего будет зависеть дальнейшее поведение цен на рынке и готовится ли Минск встретить студенческий бум? Поговорили с аналитиком по недвижимости и узнали ответы на все вопросы.

Насколько подорожала недвижимость?

«Мы постоянно мониторим причины спроса, объемы предложений, цены и покупательские предпочтения. К настоящему моменту действительно увидели, что цены изменились. В случае с новостройками — на 8% за последние полгода, на вторичке — 2−3%», — вводит в курс дела заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Собеседник также привел абсолютные цифры, насколько подорожала недвижимость в Минске. По его словам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в квартирах стандартных потребительских качеств) сейчас составляет 1150 долларов. В первом полугодии прошлого года она была на уровне $1120. На рынке новостроек (класс «стандарт») в декабре 2022-го «квадрат» стоил 1215 долларов, в июне 2023-го — уже 1330 долларов.

Почему в столь неоптимистичное время и при сохраняющемся большом объеме предложения на рынке (более 9 тысяч квартир) цены пошли вверх, задается вопросом собеседник.

«Цены обычно растут в двух случаях: первое — когда есть дефицит, второе — когда дефицита нет, но есть все предпосылки к поднятию стоимости: например, рост доходов у населения. Сейчас нет ни того, ни другого. Но с чего бы тогда расти ценам? А с того, что в подобное смутное время жилье по-прежнему выступает хорошим активом и жилищный вопрос все так же актуален для 99% белорусских семей», — отмечает эксперт.

Вопрос — есть ли у людей на данный момент нужное количество средств, чтобы его решить. Сейчас действует множество кредитных программ, ставки по ним для большинства белорусов вполне доступны — 14−14,5% годовых. А доля покупателей с кредитами на вторичке, по данным агентства недвижимости «Твоя столица», выросла до 36% (что можно назвать рекордом десятилетия).

«Стоит однозначно отметить, что кредитов уже никто не боится — наоборот, их пытаются успеть взять», — констатирует Чернышев.

Он говорит, что спрос на вторичке в разы больше ощутим, нежели на рынке новостроек. Объяснений этому несколько: с каждым конкретным собственником гораздо проще договориться по цене, чем с застройщиком, у которого стоимости привязаны к плану продаж. К тому же, еще раз подчеркнул аналитик, новостройки уже вышли из зоны массовой доступности, подорожав в среднем на 8%.

«В связи с этим вторичка выступила отличной альтернативой, где много собственников — лояльных, готовых договариваться. Квартиры разных потребительских качеств — как возрастные, так и готовые к проживанию со свежим ремонтом, находящиеся в разных локациях. В отличие от новостроек, которые есть только в определенных местах — “Минск мире” и еще нескольких. Поэтому вторичный рынок сейчас показывает такие рекорды по продажам», — поясняет агент по недвижимости.

Лучшая ситуация, чтобы продать и купить

По словам собеседника, нынешнюю ситуацию продавцам и покупателям нужно расценивать как весьма благоприятное время как для покупки, так и продажи жилья.

«Вместе с тем опасения людей вполне обоснованы: неизвестно, сколько еще будет расти доллар. Не хочется нагнетать, но факт остается фактом: курс 2,6 (белорусских рубля за $1 — Sputnik) был довольно продолжительное время. Сейчас он уже 3,15. Так вот, на сколько процентов он вырос, ровно на столько подорожала недвижимость для покупателя в рублях. Потому что — так уж сложилось — в нашей стране стоимость жилья устанавливается в иностранном эквиваленте, а доходы население получает в отечественной валюте», — подчеркнул Чернышев.

Вторая сторона медали — продавцы, которые с каждым днем задаются одним и тем же вопросом: поднять или опустить цену на квартиру с учетом того, что курс доллара продолжает бить рекорды?

«Продавец в большинстве случаев — тоже покупатель. По нашим данным, порядка 70% продают квартиры, чтобы купить новые, более просторные, либо для переезда в новостройку. И сейчас, в условиях роста курса доллара, поднимать цены не стоит. Это, конечно, можно сделать, ради бога, но тогда у продавцов продлится срок продажи, а в течение этого срока мало ли что еще может случиться», — предостерегает он.

Самым массовым доступным предложением, о котором, наверняка, знают все интересующиеся, до недавнего времени оставался жилищный комплекс «Минск мир». Благодаря невысоким ценам ЖК перетянул взгляд многих потенциальных покупателей из регионов. Но после того, как в начале 2023-го там поднялась стоимость, интерес к «Минск миру» немного ослаб, а другие застройщики также позволили себе скорректировать цены.

В качестве альтернативы белорусы начали строиться, в частности, в ЖК «Гранд Авеню» на Дзержинского, «Леваде» на Нововиленской, «Дубравинском» на Железнодорожной, в мапидовских домах «Антоновского квартала» недалеко от метро «Пролетарская».

Наибольшим спросом, как отмечает аналитик столичного агентства недвижимости, в новостройках сейчас пользуются квартиры класса «стандарт». Жилье классом ниже, «эконом», уже не в тренде.

«С развитием рынка и предпочтений покупателей произошла эволюция: в большинстве предлагаемых вариантов застройщики добавляют в проекты определенные характеристики для комфорта, которые будут отвечать современности. И эти проекты переходят уже в класс “стандарт” — около 80% новостроек относятся именно к этому сегменту», — подчеркивает Андрей Чернышев.

Что будет дальше с ценами?

Эксперт видит такое развитие событий: если доллар будет расти и дальше, стоимость недвижимости в белорусских рублях для покупателей будет увеличиваться пропорционально курсу американской валюты. Не исключено, что и ставка рефинансирования, влияющая на проценты по банковским кредитам, также пойдет вверх. Все это будет негативно давить на спрос за счет снижения покупательской способности.

«В этих условиях покупатели скорее нажмут на паузу, и спрос может начать снижаться. Продавцы будут вынуждены снизить цены, ведь у них есть только два объективных инструмента, чтобы побыстрее продать: первое — обратиться в агентство, второе — отпустить стоимость. Других вариантов при 9 тысячах выставленных на продажу квартир сегодня нет. Поэтому дальнейшее поведение цен будет зависеть от курса доллара и доступности кредитов. Сейчас, как мы видим, в свете растущего доллара потенциала к росту цен нет», — заявляет он.

Студенческого бума уже нет

Традиционно в канун учебного года спрос на аренду жилья в Минске растет. Однако, как замечают эксперты в области недвижимости, сейчас такого активного интереса, какой он был еще пару лет назад, нет.

«В прошлом году мы увидели, что процентов на 15 у нас снизилось количество заявок от студентов. А в этом году можно сказать, что студенческого бума в принципе нет. Почему так? Мы видим здесь влияние совокупности причин: уменьшилось, хоть и не в пиковом значении, количество студентов и абитуриентов, открываются новые студенческие и модернизированные старые общежития. Также появилась тенденция у иностранных студентов переезжать в квартиры комфорт-класса, где стоимость аренды за последнее время снизилась», — обозначает причины снизившегося студенческого спроса представитель агентства недвижимости.

Что касается цен, то последние полгода они держатся на одной отметке. Минимальная стоимость на рынке арендных квартир в Минске — $160 за «однушку». Но важно учитывать, что, как правило, это жилье будет находиться вдали от метра, а состояние квартиры будет желать лучшего.

За $190 можно снять квартиру вблизи метро достаточно нормального состояния, но не факт, что с мебелью. А за $230 — в центре города с современным ремонтом без особых изысков и с мебелью.

Если говорить о «двушках», то здесь минимальный ценник $200−220 вблизи метро. Средняя цена — 240−250 долларов.

Цены на трехкомнатные квартиры стартуют от $250 и доходят до $700.