Ничтожность договора с УК
=========================

Здравствуйте!

 У меня квартира в новостройке.Пригласили на приемку,в результате я квартиру не приняла.Недоделки будут устранять до 26.04.13. В УК меня убедили подписать договор на обслуживание 09.04.13,мотивируя тем,что обязанность внести платеж за 6 мес.возникнет все равно с момента приемки квартиры.Есть ли основание признать договор незаключенным или ничтожным (несмотря на мои подписи)в силу того,что на момент заключения у меня не было никакого права его заключать? В договоре ДДУ сказано,что я обязана заключить дог.с УК в теч.10 дней после приемки-передачи.Однако в договоре с УК дата заключения указана как дата подписания,т.е.9.04.13,что противоречит и ДДУ, и общему законодательству(права на квартиру возникают после ее приемки).На что ссылаться при общении с УК? Не хочу оставлять договор в этом виде и хочу подписать его на законных основаниях-после приемки квартиры

Алена, здравствуйте!

Прежде чем ответить по существу я бы хотел спросить-Вы протокол разногласия на договор выставляли?  



Однако, по общему правилу, ситуация такая:

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным,  
если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,   
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые   
названы в законе или иных правовых актах как существенные или   
необходимые для договоров данного вида, а также все те условия,   
относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто  
соглашение.

 В соответствии с правилами статьи 162 Жилищного кодекса Российской   
Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в   
письменной форме путем составления одного документа, подписанного   
сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием   
собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником   
помещения в таком доме заключается договор управления на условиях,   
указанных в решении данного общего собрания.

 В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:   
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого   
будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и   
работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,   
порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг,   
которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены   
договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и   
размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой   
платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей   
организацией ее обязательств по договору управления.

Условие о моменте заключения договора прямо указано в законе Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (433 ГК РФ)
Так что Вы смело можете требовать перезаключения договора и включение в него тех условий, на которых настаиваете, в том числе и условий о начале действия договора.  



*к сожалению, договор я подписала 09.04.13 до подписания акта приемки-передачи* 

Можно просто уведомить УК о том, что в силу законодательства исполнению договор подлежит с момента, когда Вы станете собственником жилья. Особо роли это не сыграет, но ответить Вам будут обязаны.



*главная проблема, я хочу убрать некоторые пункты из договора.в итоге, договор действителен?* 

Договор действителен, просто начало исполнения не совпадает с датой подписания.



Здравствуйте!  

Вы не обязаны подписывать договор если не хотите, Однако застройщик вас будет вынуждать это сделать. В свою очередь. подписав договор вы вправе оспорить пункт договора в части авансового внесения коммунальных платежей как ничтожный. (у вас застройщик случаем не Главстрой?). В любом случае до приемки квартиры ничего не подписывайте, не забывайте о сроках сдачи объекта ДДУ и пенях за несвоевременную сдачу. Подписав договор с УК вы лишь обяжете себя внести аванс по коммуналке. Но не подписав его до сдачи у вас проблем не будет. на практике уже сталкивался с подобной ситуацией.



Дополнительно хотелось бы пояснить, что по своей сущности договор с управляющей компанией является договором присоединения, то есть это типовой документ который предлагается заключить всем дольщикам. Вы естественно вправе требовать изменения условий договора, однако вам вероятнее всего откажут. Кроме того договор с Ук может быть заключен только собственником, в то время как на объект ДДУ у вас нет в настоящее время права собственности так как вы даже еще не приняли объект. Поэтому нет смысла его сейчас подписывать, ждите спокой но когда вам сдадут квартиру и потом уже решайте вопрос с УК. еще раз повторюсь если вы его не подпишите сейчас это никаким образом не повлияет на ваши отношения с застройщиком по ДДУ. На различные угрозы с их стороны не обращайте внимания.  



Могу предложить расторгнуть данный договор, а затем перезаключить его повторно, либо составить дополнительное соглашение к договору где будет прописано что договор вступает в силу с определенного числа, в вашем случае после принятия квартиры. Судиться за признание договора ничтожным не вижу смысла, всеравно вам придется его подписывать согласно условиям ДДУ, а вот оспорить пункт в ДДУ где вы обязаны заключить договор с УК вполне логично и будет более правильно  



Ув. Клиент. у меня в профиле указан телефон — перезвоните, по нашему городу есть практика согласно которой такие действия и положения в договоре долевого участия признаны незаконными, у меня лично есть опыт и решение суда о взыскании с застройщика неустойки за просрочу передачи квартиры именно потому, что я не подписывала договор с УК, взыскали по полной. Мой застройщик Главстрой, могу помочь. Звоните.