«Квадрат» по 170: что ждёт строительный рынок Владивостока в новом году

Строительный рынок стоит на пороге новых испытаний. Увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30 процентов, рост ключевой ставки Банка России, инфляция и волатильность курсов валют — реалии наступающего 2024 года. При этом 2023 год, по оценкам многих застройщиков, «был лучше, чем предыдущий». Что произойдёт с рынком? Снизится ли стоимость квадратного метра, которая в дальневосточной столице скоро достигнет 170 тысяч рублей? О чём говорит динамика продаж? На эти и другие вопросы ответили одни из ведущих представителей отраслевого сообщества, сообщает ИА PrimaMedia.

Кадровый вопрос стал одним из главных испытаний для строительной отрасли в этом году, отмечает генеральный директор компании «СЗ “ДаВинчи Групп” Алексей Исаков.

«Высокий уровень инфляции отразился на стоимости рабочей силы, учитывая, что на всех приморских стройках без исключения работают иностранцы — граждане Узбекистана, Казахстана, Китая и других стран. После изменений курсов валют они стали получать значительно меньше, из-за чего летом мы увидели большой отток кадров. А те, кто остался, запросили более высокую оплату труда за тот же объём работ», — рассказывает Алексей Исаков.

По словам собеседника, такие расходы застройщики не закладывали в свои финмодели. Рост зарплат в строительной отрасли по итогам года достигает 15 процентов. Это повлекло за собой изменения маржинальности всех проектов. На фоне укрепляющихся отношений России и Северной Кореи обсуждается возобновление потока рабочей силы из КНДР. Но точные сроки пока неизвестны, а проблема не сегодняшний день стоит очень остро.

С другой стороны, правительство повысило порог входа по льготной ипотеке — сначала до 20, а теперь и до 30 процентов. Притом, что ключевая ставка достигает уже 16 процентов.

Разнонаправленные тенденции

Если посмотреть на статистику ДОМ.рф, мы увидим, что дальневосточная ипотека более чем в два раза опережает по темпам выдачи льготную ипотеку. Это ставит Дальний Восток в выигрышное положение по сравнению с другими регионами, но всё равно изменения будут болезненными для рынка недвижимости Приморского края. «Тем более, что установлены ограничения для застройщиков по различным маркетинговым акциям и мероприятиям, которые они проводили совместно с банками», — отмечает Алексей Исаков.

В то же время есть и хорошие новости — постановлением правительства максимальный размер кредита по ДВ-ипотеке вырос с 6 до 9 млн рублей. Застройщики ожидают, что это увеличит спрос на квартиры большей площади. До сих пор самым ходовым было жильё 32−45 кв. метров в том числе потому, что оно укладывалось в сумму первоначального взноса.

Как считает генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов, на рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции формирования спроса и предложения.

«Есть меры, которые поддерживают спрос, а есть факторы, которые его сдерживают. Прежде всего, это рост ключевой ставки и увеличение порога входа по льготной ипотеке до 30 процентов. В такой ситуации интересно разобраться и посмотреть, что будет. Я думаю, рынок продолжает оздоравливаться — становится меньше каких-то спекулятивных моментов, и девелопмент возвращается в русло обычного ремесла», — комментирует Алишер Аббасов.

«Всё большую роль играют себестоимость и маржинальность проекта. Выигрывает тот, кто эффективно работает над этими ключевыми показателями. По нашим расчётам, успешному проекту необходимо от 20 до 30 процентов маржинальности», — делится коммерческий директор строительной компании «Эдельвейс» Яна Молчанова.

Конечно, главный вопрос — что же произойдёт с ценами? Как считают представители отрасли, предпосылок для снижения стоимости жилья нет. А вот для роста — предостаточно. Это и увеличение зарплат, и обновлённая ключевая ставка ЦБ РФ, и разгоняющаяся инфляция, которая отражается в том числе на стоимости земли, проектных работ и стройматериалов.

Тяжеловесы строительного бизнеса подвели итоги года в большом интервью ИА PrimaMedia.

Более того, по итогам 2023 года цены на жильё значительно выросли. Объясняется это высоким спросом. В 2023 году средняя цена реализации квартир на первичном рынке Владивостока увеличится на 15−17 процентов: на конец 2022 года она составляла 144 тысяч рублей за кв. метр, а по итогам 2023 года достигнет 165−168 тысяч рублей за кв. метр. Такие данные приводила руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба в большом интервью с федеральными девелоперами ИА PrimaMedia.

По статистике ДОМ.рф, в Приморье не продано 46 процентов жилья — более 1 млн кв. метров. При этом заявлено рекордное количество проектов — объём строительства превысил 2 млн кв. метров. Но «бить в набат» не стоит, поясняют застройщики.

«Дело в том, что большое количество объектов находятся в стадии строительства, этим и объясняется высокий показатель нераспроданного жилья. Однако считать нужно на момент сдачи, а если мы посмотрим на реализацию квартир в уже построенных домах, то увидим, что продано 60−70 процентов жилья. С учётом сложившейся рыночной ситуации это достаточно хороший, комфортный уровень», — говорит Алексей Исаков.

В ближайшей перспективе это может привести к замораживанию строек и росту цен на готовые квартиры.

Некоторые девелоперы отмечали настоящий квартирный бум в 2023 году. На фоне волатильности курсов валют, экономической неопределённости и новостей о грядущих ужесточениях ипотечного кредитования приморцы стремились реализовать отложенный спрос. Но как будут обстоять дела в 2024 году с учётом нововведений, прогнозировать сложно.

«По целому ряду направлений я ожидаю хорошего развития в следующем году. Особенно по тем проектам, которые уже получили проектное финансирование. С другой стороны, введённый 30-процентный барьер может очень сильно повлиять на массового покупателя, а это 80 процентов наших дольщиков. У большинства таких денег нет. Соответственно, возможно серьёзное охлаждение рынка недвижимости, и это отразится на всех застройщиках. Надеюсь, что Банк России, минфин, и минстрой подключатся к этому процессу и примут соответствующие меры, потому что стройка является локомотивом экономики», — говорит Алексей Исаков.

Нельзя не отметить и ещё один локальный фактор, появившийся в 2023 году — сложности с получением земельных участков и выдачей разрешения на строительство. По словам застройщиков, возникли они после громких земельных скандалов, которые повлияли на оставшиеся участки в городе. В частности, ограничены новые проекты в районе Садгорода и прилегающей территории на Океанской. Учитывая дефицит земли, это способствует росту цен на жильё, считают застройщики.

Отметим, по данным ДОМ, рф в Приморском крае строятся 2,3 млн кв. метров жилья. В продаже — 1,6 млн «квадратов». Фактический объём ввода жилья за 2022 год превысил 1 млн кв. метров. Это на 18 процентов больше, чем в 2021 году.