Возможно изменение договора купли-продажи земельного участка в части его продажной стоимости?
=============================================================================================

Договор купли-продажи земельного участка между двумя физлицами был заключен в 2014 г.

 Договор купли-продажи включал в себя п. "в продажную стоимость земельного участка входят коммуникации: газ, свет. вода. канализация (септик), асфальтированные дороги до границ участка".

 Земельный участок находится в коттеджном поселке, и изначально приобретался продавцом у юридической фирмы его застройщика и содержал такой же пункт в договоре.

 По факту на момент продажи эти коммуникации отсутствовали, покупатель это знал и подписал передаточный акт, где указал. что земельный участок осмотрен, дополнительных требований нет, в том числе финансовых друг к другу не имеют.

 Поселок медленно, но развивается, частично какие-то работы по коммуникациям ведутся, застройщик в целом с себя обязательств не снимает, но и не торопится.

 Спустя два года покупатель обращается с иском в суд к продавцу с требованиями об изменении договора купли-продажи земельного участка в части его цены и взыскании денежных средств.

 Обосновывает свои требования ст. 450 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ указывая, что отсутствие коммуникаций является существенным нарушением договора.

 Просит изменить цену с А на Б исходя из расчета продажная цена минус стоимость проведения этих коммуникаций.

 По данному иску суд выносит заочное решение об удовлетворении данного иска.

 Вопросы: 

 1. Обоснованны ли требования истца?

 2. Правильно ли выбран способ защиты его права?

 3. Обоснован ли такой расчет цены иска? 

 4. Что делать когда коммуникации проведет застройщик поселка? Необоснованное обогащение?

 5. Имеет ли право в случае удовлетворения иска на регресс к застройщику, при том, что цена взыскиваемой суммы равна цене участка по первому договору?)

Здравствуйте.

Статья 556. Передача недвижимости  
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества  
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:  
соразмерного уменьшения покупной цены;

С точки зрения стоимости земельного участка, коммуникации являются его  
улучшениями. В процентном отношении, в зависимости от сложности, стоимость  
может составить от 5% до 16% от стоимости земельного участка с коммуникациями.  
По факту можно сделать выборку:

-коммуникации на участке

-коммуникации вдоль границ ЗУ с потенциальной возможность подключения

У этих двух участков с учетом стоимости коммуникаций РАЗНАЯ цена.

Вы имеете право взыскать стоимость улучшений с застройщика, а ОН по факту подведения будет уже предъявлять финансовые требования в будущем к истцу.

Если информация идет в противоречие с существом дела, то здесь нужно компилировать договоры.