Возможна ли аренда земли у городской администрации?
===================================================

Нужна аренда земли у администрации, чтобы построить на нем дом и выкупить. Но дело в том, что про него никто не знает, хотелось бы взять его без аукциона, возможно ли это? Как это сделать, какие документы мне нужно собрать? Рядом с этим участком я покупаю другой участок у собственника и хочу их объединить. Боюсь, если администрация вспомнит про него, то его заберет кто-то другой. Помогите, пожалуйста, с этим вопросом.

 Здравствуйте, Мария. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.

 Не каждый россиянин может сегодня позволить себе приобрести земельный участок. Но делать это не всегда целесообразно, так как землю можно или арендовать у государства на выгодных условиях, или получить в бесплатное пользование.

Как взять землю в аренду у администрации
----------------------------------------

 В соответствии с законодательством любое физическое или юридическое лицо вправе взять в аренду землю у администрации города. Исключение составляют участки, которые предназначены для городских или государственных нужд и попадают под действие [ст. 27 ЗК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/).  

 Перед тем как арендовать землю у администрации города, арендатор обязан заключить договор и внести предусмотренную в нем оплату. Кроме этого, на будущего арендатора возлагается ответственность за проведение межевания арендуемого участка и подготовку документации. Взять землю в аренду можно не только для возведения жилого строения, но и для ведения бизнеса или иных целей.  

 Порядок передачи земельного участка в аренду установлен не только федеральным законодательством, но и местными муниципальными нормативными актами.  

 Законом предусмотрено несколько возможностей оформить землю в аренду у администрации:  

* участвуя в торгах, проводимых по инициативе администрации;
* через аукцион по передаче земли в аренду, проводимый по инициативе граждан;
* получить бесплатно, заключив договор, если такая возможность предусмотрена законодательством (переезд молодых специалистов для жительства и трудоустройства в сельскую местность, наличие 3 и более детей). При составлении такого договора в нем устанавливается право арендатора на приобретение участка в собственность путем его выкупа. До выкупа в течение нескольких лет он не обязан платить арендную плату;
* путем заключения договора без аукциона по упрощенной схеме (для организации фермерского хозяйства, строительства многоэтажного жилого дома или обустройства социального объекта).

Пошаговая инструкция
--------------------

 На первом этапе перед тем, как арендовать землю у администрации города, необходимо заняться подбором участка с соответствующим целевым назначением.   

 После этого следует:  

* получить в местной администрации план местности и выбрать на нем надел земли без находящихся там построек;
* подать в администрацию письменное заявление, запросив точную информацию о собственнике земли;
* принять участие в торгах, если было принято решение о начале прямых торгов. Это возможно после объявления о дате, времени, месте торгов. Победивший на них участник уплачивает пошлину и получает в кадастровой палате нужную документацию;
* зарегистрировать договор в Росреестре по месту нахождения участка.

 Если на территории участка находится объект недвижимости, то его собственник имеет приоритетное право на аренду.

 Отказать в заключении договора аренды земли могут только в том случае, если территорию исключили из оборота или она используется для городских нужд.

Как выбрать участок
-------------------

 Предусмотрено несколько вариантов выбора земельного участка для аренды. Важное условие – на нем не должно быть построек:  

* сначала подбирают подходящую территорию на кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра. Для этого входят в раздел «Управление картой» и выбирают на схеме все учтенные наделы из любых не обозначенных специальным значком с номером;
* далее необходимо обратиться с письменным заявлением в местный муниципалитет. Там могут предложить надел из своего списка свободных земель. В заявлении указывают местоположение участка, его размер и общую площадь;
* сотрудники муниципалитета дают информацию о наличии или об отсутствии собственников на этом участке, его целевом назначении, об имеющихся на нем дополнительных объектах в виде коммуникаций, газо- или водопроводах; предоставляют генеральный план этой местности.

 Найти подходящий земельный участок можно и на торгах, где выставляют наделы без всяких обременений.

Начальный этап
--------------

 Перед тем как оформить землю в аренду у администрации, следует помнить, что в каждом российском регионе своя структура самоуправления. Поэтому порядок действий и их последовательность, перечень инстанций, которые будут заниматься его предоставлением, будет отличаться. Например, исполнительным органом в некоторых случаях может выступать департамент имущественных отношений или земельных ресурсов.
   

 Но независимо от того, какой орган будет заниматься вопросами аренды государственной земли, будущий её пользователь самостоятельно готовит перечень обязательных документов.

Необходимые для аренды документы
--------------------------------

 К обязательным документам для аренды участка относятся:  

* оригинал паспорт и идентификационного номера и их копии;
* копии учредительных документов – для юридического лица;
* справка из единого госреестра;
* заявление об аренде земельного надела (образцы ниже).

Рассмотрение заявления
-----------------------

 Поступившее в администрацию заявление тщательно рассмотрят, после чего претендент получит одно из следующих предложений:  

* заключить договор аренды без участия в проводимых аукционах. Этот вариант займет больше времени. Подав заявление, претенденту нужно будет ждать, перед тем как оформить землю в аренду у администрации. Все это время сотрудники местной администрации будут выявлять конкретных владельцев участка и определять иные предусмотренные законом моменты;
* стать участником торгов, на которые выставляются прошедшие кадастровый учет и предназначенные для аренды участки. Дату, место и условия торгов можно увидеть на официальном сайте администрации или узнать из местных СМИ, где сообщения об аукционе публикуются не позднее чем за 30 дней до фактического проведения. Для участия в торгах нужно написать заявление и подтвердить желание квитанцией о внесении установленной суммы залога. При выигрыше тендера залог будет частью внесенной оплаты, при проигрышном он возвращается претенденту.

Как участвовать в торгах и выиграть
-----------------------------------

Если аренда земли у администрации города без участия в торгах невозможна, организатор:

* определяет время и точную дату начала и окончания приема заявок;
* устанавливает сроки проведения торгов;
* занимается предварительной подготовкой;
* в СМИ публикует извещение о проведении или об отклонении заявки на аукцион;
* выдает документы заинтересованным лицам;
* принимает заявки и предложения по проведению аукциона и документы;
* осматривает выставленные для аренды участки;
* принимает решение о допуске участника к тендеру или отказе;
* ведет протокол во время тендера и определяет победителя.

 Один заявитель может участвует в тендере один раз и по одной заявке.
   

 Не допустить к торгам можно в случае ограничения претендента в правах аренды государственных земель, предоставления им неполного перечня документов или неправильного их оформления, неподтверждения выплаченного залога. 
   

 О недопущении к торгам претендента извещают письменно под подпись.

Заключение договора аренды
--------------------------

 Конечным результатом сделки будет договор аренды. В нем подробно перечисляются условия передачи участка в определенный промежуток времени.   

 Чтобы заключить такой договор, необходимо иметь:  

* документы, удостоверяющие личность каждого участника сделки;
* заявление об аренде;
* кадастровый паспорт участка;
* документы, устанавливающие право претендента на земельный участок;
* квитанцию об уплате госпошлины;
* план участка с конкретными границами в 2 экземплярах.

 В самом договоре должны быть:  

* название объекта сделки с его подробным описанием (фактическое местоположение, границы, номер по кадастру, площадь);
* назначение участка;
* права и обязанности сторон;
* время действия договора;
* ежемесячные платежи и возможность ежегодных изменений суммы в зависимости от коэффициента инфляции;
* механизм и схема внесения денежных сумм за аренду;
* способы решения конфликтных вопросов;
* обязанности по сохранности участка в надлежащем или первоначальном виде;
* условия возврата в связи с окончанием аренды или продления отношений.

 Если договор заключается на длительный срок (более 5 лет), то он подлежит дополнительной нотариальной регистрации. 
   

 Весь период действия договора во избежание споров и претензий арендатор должен иметь на руках пакет документов на право пользования.

Сколько стоит аренда
--------------------

 Арендная плата начисляется исходя из установленных налоговых ставок и первоначальных земельных платежей. В Постановлении Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы…» № 582 от 2009 года определены основные принципы назначения арендной оплаты. Здесь учитывается:  

* стоимость аренды по кадастру;
* базовая ставка, которая определяется для каждого региона в зависимости от местных особенностей, сектора развития экономики;
* размер налога на участок;
* рыночная стоимость участка в этой местности;
* стоимость по итогам аукционных торгов;
* зональный коэффициент – исходя из кадастровой оценки;
* поправочный коэффициент;
* площадь надела, от которой напрямую зависит общая стоимость.

Сроки аренды
------------

 Аренда земли у администрации города предлагается не только физическим, но и юридическим лицам, чтобы участок приносил доход. 
   

 Земельный кодекс РФ предусматривает право на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности сроком от 12 месяцев и до 49 лет. Кроме того, земля может предоставляться в безвозмездное пользование на определенный срок и в невозвратное пользование. Долговременной аренда считается, если ее срок превышает 5 лет. В рамках указанного в договоре срока арендатор имеет право, если с этим согласились стороны, сдавать участок другим лицам.



Мария, здравствуйте!

Давайте начнем с такого вопроса- есть какие то документы на землю и ее принадлежность-есть ли данные из карты, какие там охранные зоны и тд?  



*а оказалось что там по документам не 6 а 3. другие 3 ничейные. мужчина   
там прожил 10 лет и только узнал что в собственности только 3 сотки.* 

А вот это вот уже интересно! Я Вам советую обратиться в архив города и края и попытаться найти документы о выделении земли (всех 6 соток, когда то это точно было). В этом случае Вы 100% сможете через суд такое право за собой признать. таким образом обращение в архив-первый шаг.  



Уважаемая Мария! Здравствуйте! Примите во внимание следующее: земельные отношения регулируются как федеральным законодательством, так и законодательством субъекта РФ, а также актами органов местного самоуправления.

> Так, согласно п.2.1 ст.30 Земельного кодекса РФ 
> 
> 
> Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
> 
> 
> 
> > Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
> > 
> > 
> > Решение о предоставлении земельного участка, указанное в абзаце втором настоящего пункта, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
> > 
> > 
> > Подытоживая, рекомендую Вам обратиться непосредственно в ОМС по месту нахождения искомого земельного участка (земельных участков) для соответствующего решения вопроса.
> > 
> > 
> > 
> 
> 



Уважаемая Мария! На Ваше уточнение имейте в виду, что на территории любого населенного пункта определен минимальный размер предоставляемого земельного участка для осуществления той или иной деятельности на нем.

При заниженном размере (менее минимального) такой земельный участок заинтересованного лицу предоставлен быть не может.

В общем, опять стоит обратиться в ОМС.  



Здравствуйте Мария!

В соответствии со ст.28, ст.29 и ст.30.1 ЗК РФ  

 
> Земельные участки из земель, находящихся в государственной  
> или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам  
> в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в  
> постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных [пунктом 1 статьи 20](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINGjItRSsdM0UbNAoyGyYpAiJE) настоящего Кодекса, и гражданам и  
> юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях,  
> предусмотренных [пунктом 1 статьи 24](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINGjItRSsdM0UbNAoyG2EpAiJE) настоящего Кодекса.Предоставление  
> земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной  
> собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за  
> плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических  
> лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим  
> Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
> 
> 
> Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных  
> участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной  
> собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов  
> государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом  
> предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в  
> соответствии со [статьями 9](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINCjItRSsdM0UbNAoyOWw%3D), [10](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINCjItRSsdM0UbNAoyFyY%3D) и [11](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINCjItRSsdM0UbNAoyFyk%3D)настоящего Кодекса.
> 
> 
> **Не допускается отказ в предоставлении в собственность  
> граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или  
> муниципальной собственности, за исключением установленных случаев:** 
> 
> 

> Продажа земельных участков для жилищного строительства  
> или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для  
> жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев,  
> установленных  законом.
> 
> 
>  Предоставление земельного участка в аренду для  
> индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании  
> заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
> 
> 
>  В случае поступления заявления о предоставлении в аренду  
> такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение  
> договора аренды земельного участка.
> 
> 
> 

То есть, Вы вправе приобрести  земельный участок, который находится в муниципальной собственности на основании решения администрации или  

по  результатам аукциона. 

Если  Вы планируете приобрести зем.уч. в собственность или в аренду для жил.строит., то право на заключение договора аренды возникает по результатам аукциона. 

**Однако приобретение права на зем.уч, для целей, не связ. со строит. производится на основании решения адм. (Без торгов, аукциона).** 

 В силу ст.34 ЗК РФ 

> Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные [статьей 29](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINFjItRSsdM0UbNAoyG2Q%3D) настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.
> 
> 
> В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
> 
> 
>  Орган местного самоуправления на основании указанного в [пункте 2](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINFjItRSsdM0UbNAoyH2EpIVpE) настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном[Федеральным законом](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLRhkKwcxAwINAjItRSsdM0UbNAoyHyYpB1pE) «О государственном кадастре недвижимости».
> 
> 
>  Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные [статьей 29](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi4rMQEbAhV2Ig44OWRHGSgYeR4rIT8qLQRkKikbAwINFjItRSsdM0UbNAoyG2Q%3D) настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.
> 
> 
> Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного решения.
> 
> 
>  

То есть, на основании решения администрации Вы сможете заключить договор аренды. Т**аким образом, сейчас Вам следует определить  цели  
приобретения зем. уч.,  и подавать соответствующее заявление в  
администрацию.** 

  
  КРоме того:

 Согласно ст. 234 ГК РФ 

> Лицо — гражданин  - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
> 
> 
>  До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
> 
> 
> Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
> 
> 
> 

То есть, если лицо пользуется  зем. уч. в общей сумме 15 лет или более, то оно вправе признать свое право собственности в суд. порядке. Смогу оказать услугу по  оформлению документов, а также проконсультировать по успешному решению вопроса с учетом особенностей Вашей ситуации по скайпу или в Чате.

 С уважением Ф. Тамара