Налог при продаже квартиры, доли которой переоформлялись в разное время

Добрый день. 

  Подскажите пожалуйста: у нас была коммунальная квартира на троих собственников - я, сын и сосед. В конце 2016 года я выкупила комнату у соседа. У нас получилась отдельная квартира на двоих собственников, на меня и сына с одним лицевым счетом. В этом году сын передал (присоединил) мне свои доли по договору купли-продажи. Теперь мы собираемся продать эту квартиру. 

  Вопрос 1: облагается ли налогом сделка при продаже всей квартиры, доли сына (сделке пол года) и доли соседа (сделке 1.5 года). Сама в этой квартире я проживаю более 35 лет. 

  Вопрос 2: какой будет налог с продажи, если кадастровая стоимость квартиры 8 800 000. 

  Спасибо. С уважением Алла.

Здравствуйте, Алла.  
 

 К сожалению при объединении нескольких объектов недвижимости (комнат в коммунальной квартире) срок владения в целях налогообложения исчисляется с момента приобретения последней комнаты:  
 

 
> 11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.

(п. 11 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения).  
 

Поэтому при продаже квартиры подлежит уплате налог на доходы.  
 

Размер налога исчисляется от 0,7 кадастровой стоимости только в том случае, если  если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. (ч. 5 ст. 217.1).  
 



Как выделить доли детям в квартире, купленной на мат капитал?

Здравствуйте. Погасила ипотеку с помощью мат.капитала. Квартира в совместной собственности с мужем.

  1. Как правильно выделить доли детям? В каком соотношении (детей двое) и по какой процедуре?

  2. Планирую сразу же с помощью новой ипотеки расширить площадь, как будет расчитываться налог на доли детей, ведь они владеют ими менее 3 лет (ст-ть продаваемой квартиры 1500000)?

  Спасибо

> 1. Как правильно выделить доли детям? В каком соотношении (детей двое) и по какой процедуре?  
> Юлия

Законом размер долей не определен, т.е. выделяют по соглашению сторон. Можете выделить как в равных долях каждому члену семьи, либо, например, по 1/10, а себе оставить большую долю.  

> 2. Планирую сразу же с помощью новой ипотеки расширить площадь, как будет расчитываться налог на доли детей, ведь они владеют ими менее 3 лет (ст-ть продаваемой квартиры 1500000)?  
> Юлия  
> 

Т.к. Вы продадите и купите квартиру в одном налоговом периоде, то никаких налогов платить не придется 

Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.  
Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:  
((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

realty-ask.ru/pokupka/kak-rasschitat-vzaimozachet-nalogov-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartiry.html 

Так же, если сумма покупки будет больше, чем сумма продажи, то так же налог никакой платить не будете 

Но имейте ввиду, что при продаже долей детей, Вам нужно будет получить согласие органов опеки и выделить в покупаемой квартире доли детям не меньшие, чем у них были в продаваемой квартире



Нужно ли выделять ребенку долю в квартире, купленной за деньги от продажи квартиры, в которой он был дольщиком?

Ситуация такая есть квартира 2-к в Калуге: собственники - Я, сын (6 лет) и моя сестра, хотим продать и купить новостройку в городе Обнинск. Нужно ли выделять долю ребенку в новой квартире одновременно с продажей старой или возможно сначала положить деньги на счет ребенку, а потом уже купить. И в течении какого срока я могу это сделать?

Яна, добрый день! Сделки продажи и квартиры с долей Вашего сына будет заключаться только с разрешения органов опеки и попечительства, они должны дать согласие в виде приказа с условием обязательной покупки жилья ребенку и регистрацией его по новому месту жительства. При этом опека будет изучать, не ухудшится ли материальное положение ребенка. Стоимость доли в новой квартире должна быть не менее стоимости доли продаваемой квартиры. Вы обращаетесь в опеку, представляете все документы, которые они попросят по обеим квартирам, пишете соответствующее заявление, сроки тоже прикидываете сами, за какой временной промежуток справитесь с обеими сделками и регистрацией ребенка по новому месту жительства. После сделок Вам в срок, который будет определен в приказе, нужно будет предоставить договор купли-продажи обеих квартир по доле ребенка и справку о регистрации ребенка по новому месту жительства. Удачи Вам!



Выделение доли ребенку в другой квартире при продаже

Здравствуйте. Мы собираемся продать квартиру 26,6 кв.м где 1/4 принадлежит ребенку, и передать долю 1/2 в уже в имеющейся квартире 56,6 кв. м (принадлежит мне и мужу по 1/2). Какие необходимо оформить документы для передачи 1/2(муж отдаст свою долю ребенку) доли в квартире 56,6кв.м., для того чтобы опека дала разрешение на продажу? И оформлять передачу 1/2 доли нужно будет до того как опека вынесла решение или после ее решения?

Здравствуйте, для оформления сделки по продаже 1/4 Вы обратитесь в органы опеки и объясните им, что  после продажи получает Ваш ребенок. Новая недвижимость ребенка д.б. не хуже той, что он продает. У вас по площади она получается больше, опека не должна отказать. Думаю оформлять 1/2 нужно будет после получения согласия опеки на сделку по продаже 1/4 доли ребенка. Муж 1/2 может переоформить на ребенка дарением. В любом случае Вам необходимо придти на прием в опеку для получения данного согласия, возможно у них будут какие -то дополнительные требования.