Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.
При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.
Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).
Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).
Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.
В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ). 
Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.
Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.
Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Спасибо, Юлия Сергеевна! Познавательно… закину в избранное, авось пригодится :) 



Спасибо, очень приятно!  

  



Хорошая памятка для арендаторов и арендодателей. Мне неоднократно приходилось участвовать в рассмотрении споров между арендаторами и арендодателями, пренебрегающими обязанностью своевременного уведомления о прекращении пользования объектом аренды, и составления акта его приёма-передачи. 



Не было бы пренебрежения — у нас бы не было интересной практики:) 



Уважаемая Юлия Сергеевна, все лаконично, четко и понятно написано. Тоже себе в избранное закинул.  



Рада стараться! 



И у меня в избранном на одну публикацию стало больше :). Хорошая и нужная статья, Юлия Сергеевна (Y) 



Приятно слышать! 



Уважаемая Юлия Сергеевна, полезная грамотная статья (Y) 



Надеюсь, пригодится в применении!  



Юлия Сергеевна спасибо.  

Вот по горячим следам, два дня назад удовлетворили наш иск о продлении договора аренды на неопределенный срок по преимущественному праву.  Ах,  как администрация возражала...  

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях **преимущественное перед другими лицами право на заключение договора** аренды на новый срок.   

 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73  

  



Абсолютно верно!  

Все эти споры косвенно подтверждают халатное отношение к составлению условий договора, надеясь на «авось»… А потом споры, споры, споры 



Выровнять спор наша работа!!! 



Спасибо за статью, Юлия Сергеевна! А какой статус у нового договора аренды при неотмененном старом? 



Этот вопрос достаточно спорный, по нему имеется прямо противоположная практика.   

Так, одни суды считают, что стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.  

Другие же, что стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным. 



Интересные механизмы разобраны в статье! Получил настоящее удовольствие от чтения.  

Пожалуй, предложу как ещё один взгляд на сроки договора, маленькую загадку:  

  

1-ый договор аренды заключен сроком «с 10 октября 2013 года **по** 9 октября 2014 года».  

2-ой договор аренды заключен сроком «с 10 октября 2013 года **до** 9 октября 2014 года».  

Какой из этих двух договоров заключен сроком на год и подлежит государственной регистрации? 



Как указано в абз. 2 п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» — в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст. 433 ГК РФ  

  

Далее, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» было разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. В названном пункте письма вывод сделан в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В указанных случаях суды, видимо, отождествляют предлоги «по» и «до». 



Ну, это «видимо» как Вы сказали, а как правильно-то? ;)  

Кстати, вот этот правовед иначе толкует упомянутое Вами Постановление ВАС РФ - Ёрш А.В. Комментарий к Информационному письму ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 



Уважаемый Владислав Александрович, полагаю, для правильного ответа необходимо выяснить значение предлогов «по» и «до», то есть подойти к делу с позиции буквоеда!  

  

Предлог «по» включает эту дату — то есть в нашем случае срок «с 10 октября 2013 года по 9 октября 2014 года» заканчивается 09.10.2014 года, а срок составляет ровно один год.  

Предлог «до» исключает дату, срок фиксируется на предыдущем дне, следовательно, срок «с 10 октября 2013 года по 9 октября 2014 года» заканчивается 08.10.2014 года, то есть общий срок менее года.  

  



Есть и такая точка зрения, Уважаемая Юлия Сергеевна, однако, милые прелести русского языка тут выкидывают свою шутку. Шутка эта в том, что при обозначении времени «до» включает момент, которые им означен, например «дожить до 30 лет». Это кажется странным, так как при обозначении событий всё как раз наоборот «успеть выехать до наводнения», «добежать до стены и обратно».   

Вот такая вот, как скажет адвокат Бозов Алексей Анатольевич, «темпоральная коллизия».   

  



Уважаемая Юлия Сергеевна, замечательные по краткости и содержательности разъяснения) спасибо. 



спасибо за лестный отзыв ;)