Желающим приобрести жилье предложат новинку: в чем минусы

Намереваясь повысить доступность жилья для россиян, государство придумало новый вид сберегательного инструмента — договор жилищных сбережений (ДЖС). Речь идет о банковском вкладе сроком действия более года, средства с которого можно направить исключительно на покупку недвижимости. Независимые эксперты отмечают, что смысл в новом вкладе есть лишь при условии повышенной процентной ставки по нему.

Соответствующий законопроект был одобрен думским Комитетом по финансовому рынку во главе с Анатолием Аксаковым (он же — один из авторов). Мера не предусматривает прямой поддержки вкладчиков за счет средств федерального бюджета или бюджетов регионов, то есть софинансирования вклада. Размер процентных ставок по ДЖС определяет сам банк, проценты начисляются ежегодно и выплачиваются в конце срока действия договора. Таким образом, неясным остается ключевой момент: чем эти ставки будут отличаться от обычных, средних по рынку, привлекут ли они людей? Законопроект устанавливает также повышенный предельный размер страхового возмещения по вкладу договора жилищных сбережений — 10 млн рублей.

Главным камнем преткновения для желающих обзавестись своими квадратными метрами зачастую становится неподъемная сумма первоначального взноса на приобретение квартир в ипотеку. По задумке авторов, ДЖК должен помочь в решении проблемы, а в более широком смысле — сформировать отложенный спрос на недвижимость, рынок которой близок к коллапсу из-за совершенно безумных цен. В новостройках на сегодняшний день не распродано 71,1 млн квадратных метров жилья (67% рынка) — на 5,4 млн больше, чем в 2023 году.

«Инициатива имеет право на существование, но вот насколько она будет востребована населением — большой вопрос, — говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. — По сути, граждане получат тот же самый банковский вклад, только с дополнительным ограничением: средства можно потратить только на приобретение жилья. Есть лишь один неоспоримый плюс: сумма страхового покрытия в 10 млн рублей, а не общепринятые 1,4 млн».

Сама по себе перспектива накопить на жилье с использованием банковского вклада выглядит сомнительно: цены на квадратные метры растут очень быстро (в столице с 2019 года — в среднем на 40−70%), и проценты их просто не покроют. Доходность по депозитам зависит от ключевой ставки, которая не будет пропорциональна ценовой динамике. Соответственно, вкладывать сейчас деньги в ДЖС нет смысла. По словам Гусятниковой, ипотека в этом плане выглядит привлекательнее, поскольку позволяет зафиксировать стоимость объекта и рефинансировать кредит в дальнейшем, если ставки снизятся.

После того как в декабре 2023 года первоначальный взнос по льготной ипотеке со ставкой 8% для всех граждан повысился до 30%, спрос на ипотеку резко упал. Чтобы его подхлестнуть, людям надо предложить некую «морковку». Депозиты ДЖС должны в любом случае иметь более высокую доходность, чем обычные, рассуждает профессор Финансового университета при Правительстве РФ Алексей Зубец. Условно говоря, ставка по вкладу устанавливается в размере не 16%, а 20%, при этом человек не имеет права снять всю сумму раньше, чем через 10 лет. В итоге деньги связываются на депозите, государство получает длинные инвестиционные ресурсы, граждане — повышенный процент, а застройщики — новых клиентов, которые гарантированно купят жилье. Но поскольку детали механизма пока неизвестны, непонятно, как он будет работать на практике. Что касается опции в 10 млн рублей страхового возмещения, она несущественна: в России за последние годы не «лопнул» ни один крупный банк, и риски нулевые. Людям нужна доходность, превышающая инфляцию, только это имеет значение.

«Особых отличий ДЖС от обычного банковского депозита я не вижу, — говорит Зубец. — Никаких рисков тут нет, но и явных преимуществ тоже. Банкам едва ли это нужно. Ведь встает вопрос: кто покроет им разницу, кто “заплатит за банкет” в случае повышенных ставок по ДЖС: Минфин, Центробанк или застройщики?».

Этот кейс с точки зрения вкладчика — абсолютно бесполезен, категоричен эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский. Во-первых, деньги можно направить только на покупку жилья, то есть, человек не сможет пользоваться своими же средствами в полной мере. Во-вторых, нет капитализации процентов — весь доход выплачивается по истечении срока действия. В-третьих, неизвестны дополнительные условия: банк вправе выстроить отношения так, что ипотеку при покупке и оплате первого взноса можно будет брать только там, где вклад был открыт.

«Соответственно, опций, которые банк может прописать в договоре, и которые будут резко ухудшать положение вкладчиков, довольно много, — резюмирует Кричевский. — Де-факто инструмент ничем не лучше обычного депозита. Он рассчитан разве что на крайне финансово недисциплинированных людей».