Как Покупателю защититься от расторжения заключенного договора, в случае "отмены распоряжения органов опеки"?
=============================================================================================================

Органы опеки выдали представителю малолетнего сособственника-продавца Распоряжение о согласии на куплю-продажу доли малолетнего, включающее в себя требование "представить ... копии договора купли-продажи и ... выписку по банковскому счету, открытому на имя малолетнего. В случае непредставления, настоящее распоряжение подлежит отмене". 

 У Покупателя есть сомнения в том, что продавец предоставит в органы опеки требуемые документы.

 Как Покупателю защититься от расторжения заключенного договора купли-продажи квартиры, в случае "отмены распоряжения органов опеки"?

Добрый вечер, Александр.  
 

По сути никак, Верховный суд РФ совсем недавно указал, что если условие  согласия, которое выдала опека, не выполняется, орган опеки может обратиться в суд и признать договор купли-продажи недействительным.  
 

> ***Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1***
> 
> 

После вынесения этого решения, некоторые юристы вообще не рекомендуют покупать квартиры, где собственниками является несовершеннолетние. Очень уж непредсказуемы посдледствия могут быть. При этом покупатель никак повлиять на это не может.  
 

  
 



Что касается штрафных санкций — предумотреть их можно, но я сомневаюсь, что они устоят при оспаривании договора. Подобные санкции и в обычных ситуациях, как правило, снижают, а здесь стороной сделки является несовершеннолетний. И они почти наверняка тоже «слетят» вместе с договором в интересах несовершеннолетнего.  
 



Вот как. Теперь уже сложно что-то сделать. Отправьте письмо продавцу официально с запросом (с уведомлением о вручении и описью вложения) — было ли им выполнено обязательство предоставить документы. Право на такой запрос у Вас есть —   
 

> ***Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства*** 
> 
> 3. **При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно**, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также **предоставляя друг другу необходимую информацию.** 
> 
> 

И даже если он не ответит, Вы хотя бы в дальнейшем сможете ссылаться, что вели себя добросовестно. Хотя, конечно, это мало что даст, но всё же.  
 



От признании сделки недействительной ничего не защитит. Можно перепродать имущество третьему лицу, чтобы от Вас не могли истребовать квартиру — но нужно найти такого покупателя, который согласится её купить. Ведь тогда Вы риски переложите на него — потому что и квартиру тогда тоже начнут истребовать с него. У него, конечно, будут определённые средства защиты, но не абсолютные. Ему придётся доказывать, что он ничего не знал и главное — не должен был знать -  об органе опеки, о неиспонении условий согласия и т.д.  И не факт, что суд в это поверит.  
 

К тому же у Вас ( при неблагоприятном исходе) тоже могут быть проблемы — а именно: если докажут, что Вы не убедившись в исполнении продавцом условий согласия перепродали квартиру, то такие действия могут признать недобросовестными — злоупотребением правом — и при определённых обстоятельствах взыскать убытки.  
 

А доказать им это будет довольно легко — логика у суда такая: Вы знали, что собственник несовершеннолетний, а значит должны были ознакомиться с согласием опеки и  со всеми его условиями, в том числе о тех, при которых согласие отменяется.  
 

Быстрая перепродажа недвижимости, кстати — это вообще по судебной практике считается одним из признаков недобросовестности.  
 

Так что сейчас, увы, защиту сложно какую-то выстроить. Только если понукать продавца, чтобы он исполнил свои обязательства перед опекой. И если не исполнит — то тогда уже Вы сможете предъявить к нему требование о возмещении убытков, которые возникнут у Вас  в результате отмены согласия.  
 



Да, вот это как раз главная причина, почему не рекомендуется занижать цену в договоре.  
 



Александр, добрый вечер! В договоре купли продажи Вы можете предусмотреть штрафные санкции для продавца если по его вине (непредставление в орган опеки необходимых документов) договор, ст. 421 ГК РФ предусматривает возможность определения сторонами условий договора по усмотрению сторон договора, для продавца это будет стимулом выполнить требования опеки, в этом случае не будет оснований для расторжения договора  
 



А вообще надо учитывать, что согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ ОБ опеке и попечительстве  
 

> При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, **за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.**

т.е. если выяснится что интересы несовершеннолетнего не пострадали, пусть и при формальном нарушении условий предварительного согласия, суд такой договор не расторгнет  
 



ну тогда исходить из того, что если просто не будут в опеку продавцом представлены документы, это само по себе не основание для расторжения договора если выяснится, что счет все таки был открыт и деньги в части стоимости доли н/летнего на него поступили. Если же родители денежные средства фактически присвоили, то тут именно что ничего не сделать уже так договор заключен и продажа прошла, такие сделки изначально рискованные   
 



Можете передать права на долю в залог третьему лицу, можно при взыскании своей части доходов от использования данного имущества заявлять обеспечительные меры по отношению к должнику, в том числе не связанные с данным имуществом    
 

ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ  
 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  
 

> Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество **без согласия других собственников.**

ну и для продажи как я говорил согласие второго собственника не требуется — направляете уведомление что намерены продать за такую то цену, если по истечение месяца не предложит выкупить продаете любому желающему но на тех же условиях, что указаны в уведомлении + в силу ст. 42   218-ФЗ сделка по отчуждению долей подлежит обязательному нотариальному оформлению  
 



Здравствуйте, Александр! Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора и могут предусмотреть в нём любые условия, не противоречащие закону.  
 

Защитить свои интересы Вы сможете только включив в договор в качестве условия расчётов пункт, которым предусмотреть перечисление доли несовершеннолетнего на открытый на его имя счёт. Для этого потребуйте от продавца открыть счёт заблаговременно. В этом случае у Вас будет возможность исполнить требования органов опеки самостоятельно, предоставив договор, в котором будут содержаться сведения о сопосбе оплаты посредством перечисления на счёт несовершеннолетнего.   
 



А деньги тоже переданы?  Если нет, тогда в банк вместе с покупателем открывать счёт. Если уже переданы, тогда надеяться только на то, что продавец, всё-таки, выполнит требования опеки. Вы сможете это только контролировать, но повлиять никак не сможете. Договор купли-продажи можете представить и сами.  
 



Здесь вообще вести речь о расторжении договора нельзя, разве что о признании его недействительным. Но, полагаю, что оснований для признания Вашей сделки недействительной не имеется.   
 

Нарушений каких-либо правовых актов при заключении  договора купли-продажи квартиры не допущено. Статья 60 СК РФ наряду со ст. 168 ГК РФ   
 

**при заключении договора**не была нарушена. Какие-либо другие основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным, предусмотренные  ГК РФ, отсутствуют.   
 

 Во здесь можете посмотреть практику [http://www.gcourts.ru/case/141...](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7GRZ2XUYCAAMNGSgYeR5jKi4ESxgiKRcDSwAzHnUpMzRT) 



Возможно, но для этого надо понимать ситуацию полностью. Это просто Ваши опасения или уже реальная угроза имуществу?  
 



Несовершеннолетний — собственник всей квартиры? Или доля? Обременение Вам ничего не даст, да и на что наложить обременение, если квартира Ваша? Если никаких требований к Вам не предъявлялось, и это только Ваши опасения, то продать можно. При этом злоупотребление правом в этом случае доказать будет невозможно, если сама ситуация для Вас не складывается таким образом, что Вы намеренно совершаете сделку.