Должен ли арендодатель компенсировать арендатору расходы на капремонт, проведенный до перезаключения договора?
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

Отношения по аренде недвижимости обычно носят длительный характер: имущество арендуется на протяжении нескольких лет, поэтому арендатор заинтересован в поддержании занимаемых помещений в хорошем состоянии. По согласованию с арендодателем он может проводить в здании не только текущий, но и капитальный ремонт, в т. ч. с возмещением затрат за счет арендной платы. При этом надо следить, чтобы соответствующие условия были в действующем договоре аренды. Иначе арендатор лишится права на компенсацию и должен будет оплатить задолженность по арендной плате. Именно так произошло в деле, попавшем на рассмотрение Верховного Суда РФ.

Предприниматель на протяжении 2016 – 2019 гг. арендовал у одного и того же арендатора одно и то же помещение. И в самом начале аренды провел его капремонт. Однако договоров, регулирующих аренду, было два: первый, действовавший в 2016 - 2017 гг. и второй, вступивший в силу в 2018 году. При этом старый договор предусматривал зачет расходов на капремонт в счет арендной платы, а новый – нет. Арендатор на этот нюанс внимания не обратил и продолжал компенсировать свои затраты за счет арендной платы.

Однако ВС РФ его не поддержал, указав следующее. Поскольку в 2018 году стороны добровольно переоформили договор аренды, действие первого соглашения полностью прекратилось. Значит, фактически арендатор требует возместить ему затраты на ремонт, которые проведены до заключения договора аренды, на что не имеет никакого права (определение от 12.10.2020 № 309-ЭС20-14342 по делу № А76-20435/2019).