Почему крупные банки стали ограничивать выдачу льготной ипотеки

Как банки изменили параметры госипотеки.

В конце декабря — начале января сразу несколько крупных банков существенно изменили условия выдачи ипотеки по льготным госпрограммам. Так, Сбербанк в конце декабря объявил, что с 11 января будет выдавать заемщикам ипотеку на покупку квартиры в новостройке по госпрограммам «Господдержка», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Ипотека для IT» лишь при условии покупки жилья у аккредитованных застройщиков, которые участвуют в программе субсидирования. Если квартира в выбранной новостройке не входит в перечень субсидируемых объектов, клиент сможет оформить кредит по рыночной ставке. С 10 января ставки выросли в среднем на 1,1 п. п., и минимальная ставка по базовой программе для первичного жилья в Сбербанке составляет 16,7% годовых.

В январе стало известно, что ВТБ решил последовать примеру Сбербанка и с 12 января будет выдавать ипотеку по госпрограммам на покупку строящегося жилья только при условии субсидирования процентной ставки застройщиком-партнером. «Новые условия распространяются на покупку квартир по всем льготным программам и не затрагивают кредиты на индивидуальное жилищное строительство. Получить информацию об аккредитации партнера клиенты могут непосредственно у застройщиков или у ипотечных менеджеров ВТБ. Если застройщик не подходит под новые требования банка, заемщик сможет оформить кредит по базовым программам», — сообщила Forbes пресс-служба банка.

С 15 января вступают в силу изменения и в программах ипотеки в Альфа-банке — выдача льготной ипотеки без субсидирования процентной ставки застройщиком или применения программы «Ипотека с суперлимитом» (комбо-ипотека) будет невозможна. Пресс-служба банка подтвердила Forbes, что изменения коснутся всех госпрограмм.

Изменения произошли и у Совкомбанка. Так, банк установил по всем госпрограммам минимальный размер первоначального взноса в 50% от стоимости приобретаемого жилья. Снизить его до 20−30% в зависимости от госпрограммы можно будет только при участии в акции «Правильная ипотека» (предоставляет возможность снизить ставку на период строительства) и программе застройщика с субсидированием процентов по кредиту. «На текущий момент Совкомбанк не вводил никаких новых ограничений по застройщикам, но мы следим за ситуацией и будем принимать решение в зависимости от ее развития», — заявила его пресс-служба.

Наконец, Газпромбанк с начала 2024 года приостановил выдачи ипотеки по госпрограммам клиентам «с улицы», сообщил «Коммерсантъ» со ссылкой на источник на ипотечном рынке. Сам банк отказался комментировать ситуацию изданию.

Банки неохотно комментируют свои ипотечные планы на первую половину 2024 года. УБРиР сохраняет прежнюю схему работы по льготной ипотеке и не планирует вводить дополнительные ограничения для клиентов при выборе застройщика, сообщила управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Алина Буслова. Другие крупные игроки ипотечного рынка — Газпромбанк, «Открытие», банк «Дом.РФ», «Росбанк Дом», РСХБ, ПСБ, «Ак Барс», «Тинькофф», «Уралсиб», Абсолют Банк, банк «Санкт-Петербург», ТКБ, МКБ, АТБ — к моменту публикации текста на запрос Forbes не ответили.

Эксперты ипотечного рынка уверены, что ограничивать выдачи по госпрограммам такими способами решатся не все банки. «Распространение такой практики не будет повсеместным. Каждый банк будет принимать решение в зависимости от своих возможностей по привлечению фондирования и своего желания работать с низкой маржой», — уверен главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Почему банки потребовали комиссий от застройщиков.

ВТБ и Сбербанк указывают на то, что их решение вынужденное, и ссылаются на постановление правительства от 15 декабря 2023 года № 2166. По нему для заемщиков по большинству госпрограмм, включая популярные льготную ипотеку на новостройки с господдержкой и семейную ипотеку, была снижена сумма кредита (с 12 млн рублей до 6 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) и повышен первоначальный взнос (с 20% до 30%). Кроме того, постановление снизило размер субсидий, которые получают банки. Для всех кредитов, выданных после вступления в силу документа, недополученный процент будет компенсироваться по формуле «ключевая ставка, увеличенная на 1,5 п. п., за вычетом ставки по кредиту». «Это оставляет банкам порядка 9,5%, если речь идет о льготной ипотеке на новостройки. В условиях, когда доходность депозитов превышает 16%, встает вопрос рентабельности госпрограмм в принципе», — объясняет Гордейко.

Застройщикам логика банка понятна. «В таком виде это новация для рынка новостроек. Ранее государство в целом компенсировало издержки банков по оформлению льготной ипотеки. В новых условиях выдача кредитов по госпрограммам стала выходить в минус. По сути, уменьшение компенсации банкам — это еще одна, косвенная, мера давления на рынок для снижения доли ипотеки с госучастием и охлаждения спроса на рынке жилья», — считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

Что изменится для заемщиков.

Сбербанк и ВТБ утверждают, что стоимость ипотечных госпрограмм для заемщиков остается неизменной. «Для поддержания наших клиентов и партнеров в “Сбере” принято решение не останавливать выдачи, а продолжить кредитование по новым условиям», — сообщал Сбербанк. На запрос Forbes банк не ответил.

ВТБ решил не менять ценовые параметры по собственным ипотечным продуктам, несмотря на рост ключевой ставки на последнем заседании регулятора, говорит представитель банка. «Мы понимаем, что приемлемая финансовая нагрузка по ипотеке сегодня особенно важна для населения, прежде всего льготных категорий. Новая модель работы по госпрограммам позволит банку сохранить для своих заемщиков возможность оформления льготной ипотеки, а удержание параметров по базовым продуктам — стабилизировать размер ежемесячного платежа», — добавляет он.

Совкомбанк пояснил, что опции, позволяющие снизить первоначальный взнос, бесплатны и не влияют на стоимость выбранного объекта, как и программа субсидирования застройщиком. Альфа-банк на вопрос о стоимости льготных госпрограмм по ипотеке для заемщиков по существу не ответил.

Покупатели не будут существенно ограничены в выборе квартир, которые можно будет купить по госпрограммам, утверждают банкиры. «ВТБ сотрудничает с абсолютным большинством застройщиков России. Таким образом, несмотря на введенные изменения, для наших заемщиков по-прежнему сохраняется широкий выбор объектов недвижимости», — уверяет представитель банка. На 10 января 136 жилых комплексов с совокупным предложением в 35 877 квартир в разных городах России были подключены к программе субсидирования Сбербанка, следует из данных его сервиса по поиску и покупке жилья «Дом. Клик».

По данным Frank RG на ноябрь 2023 года, на долю Сбербанка приходилось 61,1% рынка ипотеки, ВТБ занимал 17,3%, Альфа-банк — 6,2%. Таким образом, ограничения для застройщиков ввели банки, которые контролируют около 85% рынка ипотеки в России. «Примечательно, что ни правительство, ни регуляторы рынка ипотеки и недвижимости не выступили с открытой критикой крупнейших банков. Это сигнал, что в условиях ограниченных возможностей бюджета власти позволят банкам компенсировать недополученную маржу с помощью застройщиков, которые неплохо заработали на двукратном росте цен на жилье из-за популярности ипотечных госпрограмм», — считает Гордейко. По его словам, в этих банках сосредоточен и основной портфель проектного финансирования, поэтому застройщикам придется «покупать входной билет» на рынок госпрограмм либо останавливать продажи.

По прогнозам банков, в 2024 году основной спрос будет сосредоточен именно в госпрограммах: ставки по рыночной ипотеке на новостройке приблизятся к 20% годовых, а по госпрограммам будут однозначными и не смогут превысить значения, указанные в соответствующих постановлениях правительства. «Застройщикам приходится адаптироваться к меняющимся условиям и направлять средства на дополнительное субсидирование льготных кредитов», — согласен коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Банки предполагают, что застройщики смогут позволить себе поделиться доходами. Размер комиссии, которую застройщикам придется платить банкам за возможность продать недвижимость в ипотеку на условиях господдержки, составит менее 5% от суммы кредита, отмечает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. «Это вполне укладывается в уровень индивидуальных скидок застройщика клиенту», — считает он.

Татьяна Боева из «Гранель» приводит свой расчет: при кредите в 6 млн рублей размер субсидии от застройщика составит около 7,5% от стоимости кредита. «Каждый девелопер будет самостоятельно решать, как выстраивать политику в области продаж — вносить ли эти дополнительные издержки в стоимость квартир, в каком объеме, сокращать ли размер скидки или избегать повышения цен за счет оптимизации бизнес-процессов», — говорит она. По мнению главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, основной вопрос в том, смогут ли застройщики переложить эти расходы на покупателя. «Перенос субсидии в цену покупателя может замедлить продажи застройщиков. Если застройщики захотят сохранить объемы продаж, то новый механизм субсидирования льготной ипотеки может негативно отразиться на их марже», — считает она.

«Вряд ли можно говорить о позитивном влиянии этого шага на развитие госпрограммы и поддержку спроса. Введение комиссионных будет означать рост цен на жилье и, как следствие, снижение спроса и сокращение объемов строительства. Одним словом, это плохая новость для рынка и для перспектив ипотечного кредитования», — считает директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Изменившиеся условия приведут лишь к незначительной коррекции цен вверх, так как застройщики не могут повышать цены на фоне ожидаемого сокращения покупательской активности, предполагает Дмитрий Голев.

В ответ на запрос Forbes ЦБ обещал следить за ситуацией.