Заключение договора с коллективом собственников в лице совета дома
==================================================================

На основании Решения ОСС МКД заключён договор на оказание услуг.

 В договоре пишется, что он заключён между ООО «АБВГД» и Коллективом собственников МКД по адресу «город», «улица», «номер дома» в лице Совета Дома на основании «протокола № 1 от 06.02.2015 ОСС МКД». Договор подписан председателем Совета дома. Дата заключения договора 9.02.2016.

 Я обратился в суд признать договор недействительным, т.к. между датой «договора» и датой «протокола» срок больше года, и если рассматривать «протокол» как доверенность, то срок её действия на дату подписания договора истёк.

 В иске отказано. В решении пишется, что суд не усматривает нарушений моих прав указанным обстоятельством, т.к. я не являюсь стороной по договору.

 Я собственник помещения в доме, плачу по «договору» ежемесячно плату.

 Просьба помочь разобраться в этом каламбуре.

 Стороной договора может быть только лицо (ст. 420 ГК РФ), физическое (глава 3 ГК РФ) или юридическое (ст. 48 ГК РФ). Физические лица определяются именем, фамилией и отчеством (ст.19 ГК РФ). Юридические лица являются организациями (п.1ст. 48 ГК РФ) и определяются регистрационными реквизитами (п.2 ст. 48 ГК РФ).

  «Коллектив собственников» лицом не является.

 Совет Дома тоже лицом не является.

 Как можно заключать договор с «коллективом»?

 Кто тогда является стороной по договору?

 С другой стороны в ст. 164 п.1 ЖК РФ говорится, все собственники МКД могут являться стороной по договору с обслуживающими организациями.

 В договоре с «коллективом собственников» должны где-то присутствовать моё имя и подпись?

Александр, здравствуйте!  
 

Спасибо большое, что обратились на сайт Правовед.  
 

**Вы задаете интересный вопрос, поскольку это правовая неопределенность!**   
 

Насколько я понимаю, что объединение лиц, которые являются собственниками многоквартирного дома нужно было как-то определить, но этому нет определения, поскольку лица не создали ТСЖ и т.д.  Есть только порядок, который установлен в ЖК РФ.   
 

Аналогичный случай имеется при создании КФХ, где главой является председатель, но регистрируется он в качестве ИП ГЛАВЫ КФХ. Однако решения принимаются совместно путем голосования.   
 

1. В данном случае суд правомерно отказал, поскольку если в решении общего собрания не было указано сроков, то это не существенно.  
 

 Относительно того, что  не являетесь стороной по договору, то думаю, что возможно и да, поскольку законодатель указал большинство, т.е. предполагал, что могут быть несогласные. Однако это не лишает права обжаловать такой договор, поскольку он затрагивает права и законные интересы.  
 

2. Как раз в данном случае специальной нормой п.1 ст. 164 ЖК РФ законодатель определил сторону как все, либо  большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. В данном случае необязательно должна быть Ваша подпись, если ВЫ против заключения договора. Ведь они исполняют решение общего собрания собственников.  

3. Вам нужно было обжаловать именно решение, а не договор.   
 

4.  Вот  нашел Апелляционное определение № 11-1/2012 11-1/2015 11-71/2014 от 5 февраля 2015 г. по делу № 11-1/2012 

Ленинский районный суд г. Костромы (Костромская область)  
 

[https://sudact.ru/regular/doc/...](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV05NmQcHxZ3NQICAAQBNisEJjYGHC4EEHQ%2FBnEfRRsvCXQBGwkPBhslMTAmOgYoMVpE) 

в котором суд указывает, что в соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 164 ЖК РФ (в редакции, действовавшей от 30.11.2010 года) при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. 

  
   
 **Как видно из представленных в дело документов, общее собрание МКД, выбирая своих председателей и определяя круг их полномочий, письменной доверенности в соответствии с установленной выше нормой не выдавало.** 

  
   
 Таким образом, все договора заключены неуполномоченными лицами.   
 

 Кроме того, статья 164 ЖК РФ со**держит специальные нормы для случая,** когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме. Обязанность содержания общего имущества в МКД ст. 39 ЖК РФ возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.  
 

 Поэтому, в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, собственник в таком доме самостоятельно вступает в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД. Примерный перечень общего имущества установлен в ч.1 ст. 36 ЖК РФ.  
 

 При непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров ( ч.1 ст. 164 Кодекса).  
 

 Таким образом, расходы на содержание общего имущества в МКД, собственник несет только при наличии договора на оказание услуг, **утвержденного общим собранием**. Какие-либо иные расходы, не обусловленные договорными отношениями, законом не предусмотрены при управлении многоквартирным домом при выборе собственниками непосредственного способа управления.  
 

Т.е. нужно смотреть решение общего собрания собственником помещений. Если не обжаловано и оно действующее, то должно исполняться.   
 

Можете приложить Решение суда?   
 

Если у Вас возникли вопросы, то с удовольствием отвечу на них.   
 

С уважением,   
 

юрист Дмитрий Квон.   
 



Александр, дело в том, что если  его не обжаловать, то оно действующее, действительное.  Соответственно, заключение договора является законным.  Если не согласны, то сообщите в чем конкретно?   
 



Так приложите решение и договор, а также решение суда для того, чтобы оценить.   
 



Кроме того, Вы первоначально указали:  
 

>  обратился в суд признать договор недействительным, т.к. между датой «договора» и датой «протокола» срок больше года, и если рассматривать «протокол» как доверенность, то срок её действия на дату подписания договора истёк.

при этом информацию, которая сейчас сообщена не  указывали.   
 

В целом нужно смотреть документы, поскольку юрист видит одно, а Вы можете видеть другое.    
 



Александр, я же сообщил, что имеется случай, когда договор заключает Глава КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства), при условии, что в КФХ имеются члены КФХ.  В этом случае как раз Глава КФХ является стороной по сделке, но для совершения требуется одобрение.   
 

Ранее уже писал, что так установил законодатель.   
 



> В ст. 164 п.1 ЖК РФ — это единственный и специальный случай, когда группа людей образует сторону договора?  Или есть где-то ещё?

Важно обратить внимание, что из судебной практики судьи именно ссылаются на эту статью при анализе заключенных договоров. Как специальной нормы при заключении подобных договоров.   
 



Если Ваша цель обжаловать решение суда, то нужно не отрывками смотреть и анализировать информацию, а именно материалы дела, конечный судебный акт и т.д.  
 



Александр, вот в Решении судья обращает внимание на странице 8 абзац 2 — что Решение Общего собрания не признано в установленном законом порядке недействительным.  Соответственно оно действующее.   
 

+ суд верно указывает, что договор заключен с собственниками в лице Совета дома, при этом уполномочили его как раз  общим решением (даже несмотря на то, как я понимаю, что имеются несогласные собственники).  
 

+ суд на странице  8 в абз. 4 указывает, что ранее уже имеется судебный акт -Решение Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга, согласно которому исковые требования Е. к ООО оставлены без удовлетворения, договор не признан недействительным. Соответственно вытекает вывод, что он действующий. Договор был заключен новый на тех же условиях.   
 

        Интересный вопрос как суд оценивает протокол от 17.09.2016, указывает на отсутствие кворума. Был действительно кворум?   
 

+указывает, что ЖКС не является стороной по договору.  Тут действительно этот так, если с ними никакой договор не заключался. Насколько я понимаю, что договор заключен с АИЮ?  
 

Сейчас посмотрю протокол.   
 



1. В данном случае, чтобы понять что такое «Совет Дома» нужно разобраться в документах Общего собрания.   
 

Т.е. нужно посмотреть иные протоколы, где общим решением определяется состав Совета дома.  
 

+ соотнести этот список лиц, с теми, которые указаны в договоре.    
 

2. В указанном случае  с учетом требований ст. 164 ЖК РФ заключение договора с такой стороной допустимо.   
 



А причем тут УК, если  оно не оказывает такие услуги?   
 

Т.е. Вы считаете, что в данном случае это как раз и послужило основанием в отказе в удовлетворения иска?   
 



1. УК оказывает услуги в соответствии с договором, а также Постановлениями Правительства.  К примеру, в том числе Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).  
 

2. Фактически действительно может быть, что  в штате может быть бухгалтерия и пара водопроводчиков.  
 

3.  "«это обязательно приведёт к конфликту»" к кому конкретно? Да, это может повлечь к фактическому конфликту между УК, лицами, которые оказывают услуги и собственниками, но  управление сводится не только к выбору управляющей компании.   
 

Компетенция общего собрания указана в ст. 44 ЖК РФ. [http://www.consultant.ru/document/cons\_doc\_LAW\_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/](http://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2Vcch9nD0YBPV0eLzoQDxgCFCAIPDUxKD4fOD4XNl4AMwp3Kh0zBR8jPj8cMjFkKTwEAwMuKisfXhdEAS4xRi0ZbEo%3D) 

4. Относительно заключения договора, то тогда назовите норму, которая запрещает заключение подобных договоров?  Где написано, что такие договора сторона не может заключить?   
 



1.Александр, в данном случае суд указывал свою правовую позицию.   
 

2. Если Вы считаете, что Решение незаконное, то что мешает его обжаловать?   
 

3. Мое мнение таково, что  с большой долей вероятностью вышестоящие суды оставят его в силе.   
 

4. Что Вам не понятно?   
 

5. Что нужно разъяснить?   
 



В дополнение относительно совета дома, прошу ознакомиться со ст. 161.1 ЖК РФ Совет многоквартирного дома  
 

[www.consultant.ru/document/cons\_doc\_LAW\_51057/fe1095085dbcbb2eb7403182d06c8120a5ca8804/](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2Vcch9nD0YBPV0aOzoUABoSBz8dFTItPhQDPT0pGF8XHSx0KTMsFh4zHy0fDAg7KwIiAAATIXILAQtDAAAlRy0ZbEo%3D)  
 



Александр, в споре рождается истина. Я действительно задумался над вопросом, насколько судья был прав в своем Решении.  Все-таки насколько уполномочен в данном случае совет дома, если следовать логике, что ЖК РФ определяет несколько случаев заключения договора.    
 

Возможно ознакомиться с исковым заявлением?   
 



Александр, посмотрел.   
 

У меня просто возникла мысль. Может быть такая позиция?  Она не отражена в иске.    
 

1. У многоквартирного дома имеется УК, которая заключает соответствующие договоры оказания услуг с учетом решения Общего собрания.   
 

2. В указанном случае лицом, которое имело право заключить такой договор мог быть Председатель.  Это все также регулируется нормами ЖК РФ.   
 

3. В силу ст. 161.1 ЖК РФ в полномочия  Совета не входит заключение договоров.   
 

Соответственно, позиция такова, что договор был заключен не уполномоченным лицом.   
 



Как раз в апелляции можно это указать, поскольку суд оценивает не только по требованиям, но и по соответствию закону. А в данном случае как раз нужно поставить конкретный вопрос.   
 

Каким нормативным актом Совет дома  уполномочен заключать такие договоры?    
 

Если в силу ст. 161.1. ЖК РФ полномочия определены, но права на заключение договора, нет.   
 

Если договор подписывается представителем, то стороной является Представляемый, поскольку Представитель действует в интересах последнего. Это похоже на конструкцию,  при которой договор заключается с юр. лицом в лице директора. В этом случае стороной является не директор, а юр. лицо.  
 



Много вопросов. Пусть суд и ответит.   
 



Какие именно были основания?   
 



В итоге суд отказал? Решение вступило в законную силу?   
 



Я ничему не удивляюсь, поскольку договорные судебные процессы не новость. Сейчас они как раз это использовали в своем отзыве, поскольку судья указал на это Решение.   
 

Скорее всего это было сделано не для срока, а именно, получить судебную практику.   
 



Срок прошли, но может есть тот кого не уведомили?   
 

Или уже все возможности исчерпаны?   
 



Александр, да согласен, что с точки зрения процесса это отличный вариант.   
 

Вы можете потребовать предоставить бюллетени, а также доказательства участия лиц в заочном голосовании.   
 

Но в любом случае придется восстанавливать срок на обжалование.   
 



По протоколу есть вопросы.  
 

1. Имеются ли бюллетени?  Хотелось бы с ними ознакомиться?  
 

2. Каким образом осуществлялось оповещение собственников?   
 

3.  Каким образом было принято решение, что голосование должно быть в форме  заочного голосования?   
 

4. В соответствии с договором принято общее решение о заключении договора с АИЮ (п.3), назначено уполномоченное лицо, которое может заключить договор (п.4.) Председатель, Совет дома, т.е. учитывая, что кворум имелся + протокол не признан недействительным, то эти действия судом принимаются как законные. Соответственно указанные лица законно заключили договор, поэтому тут есть вариант только если найти нарушения по процедуре принятия такого решения, признать его через суд недействительным.   
 



1. Совет Дома является органом управления, если это было ранее определено в решениях общего собрания.   
 

2. В данном случае Вы указываете о физическом лице, однако в указанном случае это не применяется.   
 

3. Приложите решения, которым определено избрание Председателя и назначение Совета дома?   
 

4. В это Вы разбирались?   
 



Я бы предложил Вам следующее:  
 

1. Если ВЫ против оказания таких услуг и у Вас есть большинство, то нужно собраться и принять новое решение. Я полагаю, что Вы это пытались сделать?   
 

2. По процедуре обжаловать может именно лицо, которое голосовало против, либо не было надлежащим образом уведомлено.