Как произвести госрегистрацию хозпостройки и гаража, находящихся в городской черте?
===================================================================================

Нужна помощь

История вопроса: 

Во дворе жилых домов №№43 и 43/1 по ул Ленина в г. Оха (Сахалинская область) имелись деревянные хоз. постройки, которые в 2004 году были уничтожены в результате пожара. Хозяева сгоревших построек (7 человек) организовались для восстановления на месте сгоревших строений – построить современные постройки. Для чего, обратились в «СахалинНИПИморнефтегаз» - для разработки рабочей документации. Затем обратились в администрацию МО ГО «Охинский» для документального оформления всех этапов строительства.

Реально, на месте старых построек, впоследствии, были возведены капитальные гаражи из панелей для жилых домов серии №123 (г. Ленинград). Ранее в Охе, в 80-х годах, когда гаражное строительство сдерживалось бездеятельностью ДОСАААФ в г. Охе, была найдена обходная формула: «индивидуальное овощехранилище в комплексе с гараж-стоянкой для личного автомобиля». Так началось массовое строительство «гаражей» в Охинском районе. Такие строения в дальнейшем без проблем проходили Госрегистрацию прав собственности.

Предполагалось, что данные строения, по сложившейся практике, пройдут регистрацию по проторенной дороге.

В 2005 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено постановление №196 от 29.10.2005 г. «Об утверждении материалов предварительного согласования объекта строительства, акта о выборе земельного участка и проекта границ земельного участка для проектирования и строительства помещений для хранения хоз. инвентаря по ул. Ленина в городе».

В 2006 г. «СахалинНИПИморнефтегаз» выпущена рабочая документация:

«Помещения хранения хоз. инвентаря и сельхозпродуктов по ул. Ленина в г. Охе». Рабочая документация. Архитектурно-строительные решения 00047-АС.

В 2006 г. ЗАО «Вест-Терра» произведено Дело по межеванию земельного участка. Объект межевания: помещения для хранения хоз. инвентаря. Номер кадастрового плана: 65:24:00 00 006. Местоположение: г. Оха, ул. Ленина, в 34 метрах на юг от жилого дома №43/1.

В 2006 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено постановление №870 от 18.12.2006 г. «О внесении изменений в постановление главы администрации МО ГО «Охинский» №196 от 27.10.2005 г., которое определила нахождение земельных участков в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра) в соответствии с «Правилами землепользования и застройки, схемой зонирования территории и зональных регламентов г. Оха», утвердило материалы предварительного согласования места размещения земельного участка…, акты о выборе земельных участков от 03.10.2005 г., проекты границ земельных участков для проектирования строительства помещений для хранения хоз. инвентаря (далее список граждан – 7 персон).

В управлении Роснедвижимости по Сахалинской области произведена регистрация Кадастрового плана земельного участка (выписка из гос. Земельного кадастра) №И24/07-0171 от 08.09.2007 г. 

Место зем. участка: установлено относительно ориентира в районе жилого дома №43/1, расположенного в границах участка, адрес ориентира: обл. Сахалинская, р-н Охинский, г. Оха, ул. Ленина. 

Участку присвоен кадастровый номер: 65:24:00 00 006:0053. Площадь участка 24± кв. м.

В 2007 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено распоряжение №276 от 02.07.2007 г. «О предоставлении земельного участка в аренду г. Уральскому А.В. в целях осуществления проектирования и строительства помещения для хранения хоз. инвентаря». 

В распоряжении указан участок с кадастровым номером 65:24:00 00 006:0053.

 У остальных участников данного проекта подобные распоряжения имеются, но утверждены в другие сроки (по мере их рассмотрения).

В 2007 г. главой администрации МО ГО «Охинский» подписан Договор № 558 аренды земельного участка от 31.07.2007 г., который действует по н/время.

Проблемы: 

• помещения для хранения хоз. инвентаря Госрегистрацией не рассматриваются как объект регистрации права собственности.

• При строительстве, все участники «дружно» увеличили границы земельных участков с 24 кв. м до 36 кв. м.

Участники строительства в 2017 г. письменно обратились к главе администрации МО ГО «Охинский» с просьбой – рассмотреть возможность внесения изменений в соответствующие Распоряжения (далее №№ по каждому участнику…), т.е., внести изменения в формулировку их, в целях получения возможности дальнейшей регистрации права собственности на строения, а также пересмотра границ земельных участков в сторону увеличения – до реальных размеров (36 кв. м.).

По первому вопросу – категорический отказ – с ссылкой на запрет строительства гаражей в в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра).

По второму вопросу – нам дают шанс оформить документы на увеличение границ земельных участков.

Вопрос: Есть ли на Ваш взгляд перспектива (судебная или иная) для положительного вопроса по госрегистрации наших «хоз. построек»?

PS. В случае надобности, могу выслать сканы вышеперечисленных документов.

С уважением, Александр Уральский

+79147469909

aleksandr\_uralsk@bk.ru

Добрый день.

Солидарна с коллегой Довгопол Е. по поводу досудебной работы. 

По крайней мере на сегодня реально обращаться  с заявлениями в мэрию  по вопросу  увеличения размера участков до натуральных. О выдаче разрешения на строительство и разрешением на ввод спорных объектов в эксплуатацию.

Собрав все документы-ответы, которые к вам придут, далее уже смотреть еще раз практику  и по ней строить иск.

Интересно, что, согласно, ст. 35  «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017)  «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи».  А так же,  В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;  
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;  
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

По этому считаю, что есть смысл не со всем согласиться с ответом  главы администрации МО ГО «Охинский». 

Есть такая судебная практика, что если постройка «не  противоречит ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ, примененные строительные материалы и конструкции соответствуют назначению, строительным правилам и нормам, правилам пожарной безопасности, санитарным, экологическим и техническим требованиям, не нарушает права и законные интересы других лиц-собственников смежных земельных участков.» То, объект за истцом не нарушает чьих-либо прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Решение по делу 2-1142/2017 ~ М-1149/2017 [https://rospravosudie.com/cour...](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV06MAAAACwpIkUDXR9GDwE%2BJB48KjAFKnQ%2BBnAESio0fjQGGgUYCzA5MzF6JiEFL1YAFAMUNTBee0IuLVUNBTkAAw8%2FYyIzFgh2Aip8Yj0UGFsvGjssBj8vHDAgOjIzexg5BS9WAwFmIik2cH5GARADAC8UNkMYLBc%2B)

Так же, согласно обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014г.: «Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного Кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 Градостроительного Кодекса РФ, статья 85 Земельного Кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Изначально вижу смысл до конца пройти вопрос по земле. И далее по постройке. По этому для начала, необходимо провести досудебную работу по имеющимся документам и вопросам, думаю там виднее будет, что в итоге имеете и какие перспективы могут быть. Коллеги привели интересную судебную практику, которая дает понять некоторую перспективу, но не окончательный результат.



Здравствуйте, Александр.

Отказ Росреестра приложить к вопросу можете?  

Предположу, что Росреестр не считает указанные Вами объекты недвижимостью вследствие отсутствия разрешений на строительство и актов ввода объектов в эксплуатацию.

Под упрощенный порядок регистрации недвижимости Вы по моему мнению не подходите.

> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  
> (ред. от 29.07.2017)  
> «О государственной регистрации недвижимости»  
> 
> 
> Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства  
> 
> 
> 10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.  
> 
> 
> 

> Градостроительный кодекс
> 
> Статья 51. Разрешение на строительство
> 
> 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:  
> 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;  
> 
> 
> 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);  
> 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;  
> 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;  
> 
> 
> 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;  
> 
> 
> 4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;  
> 
> 
> 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
> 
> 

Вариантов 2 по моему мнению.

1.  Получать разрешение на строительство, если выдадут на готовое строение и вводить в эксплуатацию.

2.  В порядке статьи 222 ГК РФ признавать право собственности на самовольную постройку.

С уважением!   Г.А. Кураев



В дополнение.

В иске о признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано, если не предпринимались попытки получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Разъяснения Верховного Суда

> Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  
> 
> 
> 25. В силу [пункта 3 статьи 222](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZghxMEp7GRYcLh8DAAACNigHPhsoXS0FSwNlBhQERio0dzwpMyRcHzMUdR8haz0GKDUAKAdcOh9ZBw0CI1lK) ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
> 
> Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
> 
> Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
> 
> Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
> 
> 26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
> 
> **Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.**
> 
> Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
> 
> 



> В случае строительства капитального объекта на предоставленном земельном участке выдача разрешения на строительство такого объекта не требуется при условии, если возводимый объект является строением или сооружением вспомогательного использования.
> 
> Колковский Юрий
> 
> 

Вариант и толкование интересное, вот только судебная практика по такому варианту отрицательная.

> При этом заявитель полагает, что он вправе определять статус объекта как объекта вспомогательного использования, используя положения действующего законодательства, косвенно помогающего определить признаки вспомогательного объекта.Суд находит указанный довод заявителя ошибочным в связи со следующим.Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определение объекта вспомогательного использования. Вместе с тем основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования является принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект являются вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.  
> 
> 
> [http://sudact.ru/arbitral/doc/...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZypyCHQIHSsHUQ4FPWgfNisYODYZLi4FOnQ%2FBnEfRSozAj0%2BMFgcMzAPEQMlKiUoMVpE)
> 
> 

Хотя возможно и другое решение суда, практика изменчива.

Можно пойти по пути оспаривания отказа Росреестра.

В этом случае, административный иск подается в течение 3-х месяцев со дня получения отказа в регистрации.

С уважением!   Г.А.  Кураев



Нашел и другую положительную практику по варианту квалификации объектов как вспомогательных, но она довольно старая.

[http://bsa.chel-oblsud.ru/db/G...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZi45C2B7HS4DMgQtOWgeNw4ceQgSUT8DKnQ%2FPSprexQvHQEGRSwbMjA9MQJ6Pjo0EiIDAgAxNBxJD0o%3D)

Также есть интересные разъяснения Росреестра Кемеровской области, который считает, что регистрация вспомогательных объектов без основных возможна.

> 1. Отсутствие права собственности заявителя на земельный участок, на котором расположены спорные вспомогательные объекты недвижимости и принадлежность основного объекта иному лицу, не могут являться препятствием для государственной регистрации права собственности на вспомогательные объекты недвижимости.
> 
> Общество 1 обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (нежилые здания, сооружения).
> 
> В качестве правоустанавливающего документа к указанным заявлениям на государственную регистрацию представлены декларации об объекте недвижимого имущества.
> 
> При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, государственным регистратором установлено, что основной объект, по отношению к которому спорные объекты являются вспомогательными, принадлежит иному лицу (Обществу 2). Кроме того, из правоустанавливающего документа – декларации об объекте недвижимого имущества и сведений государственного кадастра недвижимости следует, что спорные сооружения расположены на земельных участках, один из которых также принадлежит иному лицу (Обществу 2).
> 
> Учитывая наличие указанных обстоятельств, Управлением вынесены решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения.
> 
> Общество 1, полагая, что данные решения об отказе в государственной регистрации права являются незаконными, обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с соответствующим заявлением.
> 
> Решением Арбитражного суда Кемеровской области требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
> 
> Удовлетворяя требования, суд исходил из следующего.
> 
> Согласно п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
> 
> Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке.
> 
> Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации).
> 
> На основании п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.
> 
> По смыслу указанной нормы объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.
> 
> Таким образом, как указал суд, принимая во внимание фактическое целевое использование возведенных Обществом 1 нежилых зданий, сооружений и невозможность их самостоятельного использования, данные объекты относятся к объектам вспомогательного назначения.
> 
> При этом суд отметил, из материалов дела следует, что Обществом 1 в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены декларации об объекте недвижимого имущества. Также в материалы дела представлена копия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между Обществом 1 и Обществом 2, которая представлялась в Управление при регистрации основного объекта – торгового комплекса.
> 
> Согласно пункту 1.6 указанного договора «Объект» – это не только здание многофункционального торгового комплекса, но и необходимые для его эксплуатации инженерные сети.
> 
> Раздел 4 договора регулирует порядок и сроки передачи от Общества 1 к Обществу 2 определенного сторонами объекта (здания торгового комплекса и вспомогательных объектов). Торговый комплекс также оформлен в собственность Общества 1 и затем, согласно условиям инвестиционного договора передан в собственность Общества 2.
> 
> Кроме того, материалами дела подтверждается, что Общество 1 является дочерней организацией Общества 2, которое в свою очередь является управляющей компанией заявителя.
> 
> В действующем законодательстве не содержится ограничений о том, что основное здание (сооружение) и сооружение вспомогательного использования должны принадлежать на праве собственности одному и тому же лицу.
> 
> При этом законодательство не обязывает заявителя, регистрирующего вспомогательные объекты, предоставить информацию о наличии прав на основной объект.
> 
> **Таким образом, суд пришел к выводу о том, что отсутствие права собственности заявителя на земельный участок, на котором расположены спорные вспомогательные объекты недвижимости и принадлежность основного объекта иному лицу, не могут являться препятствием для государственной регистрации права собственности на вспомогательные объекты недвижимости, правомерность вынесения решений об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения по тем основаниям, которые в них изложены, не подтверждена.**
> 
> **Соответственно, отказы Управления в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения являются необоснованными и противоречащими требованиям Закона о регистрации.**
> 
> [https://rosreestr.ru/site/pres...](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV06MAAADhUTMg0FJhgCNigHPjFjCHY9KnQjBy4ESS0OdjE%2BLwUUHUUTMwsfKiEBL1YDKQM2LwteewEqF1UAAgMXBTEBPjozAlU%2FPiEDLgYUawMtGhkxBS8NBh0gByowC2MrACgLESg5IjYwXSIFLgdVDS05NQE2dQQjCwkuPAMxFzgGLmdFKyR%2BPT4gBR4yRAc%2FCxAAKwURMUwBDCY6C2sXAwIuJQ8vPWEOGTFvdQ%3D%3D)
> 
> 

Из приведенных примеров следует, что можно пойти по пути упрощенной регистрации недвижимости, предусмотренного статьей 40 ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости»

> Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  
> (ред. от 29.07.2017)  
> «О государственной регистрации недвижимости»
> 
> 10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. **Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.**
> 
> 

С уважением!   Г.А.  Кураев



Прочитал Ваши документы.

Вам отказывали в период, когда не действовал ФЗ «О регистрации недвижимости»  отказ от 27.06.2016 года.

Основанием отказа указано отсутствие основного объекта недвижимости, как я и предполагал.

Вместе с тем, срок оспаривания отказа Вами пропущен, срок 3 месяца.

Вам нужно заново обращаться за регистрацией права собственности в упрощенном порядке и оспаривать отказ в гос.регистрации ссылаясь на то, что у Росреестра нет полномочий проверять наличие основного объекта.

Шансы я не берусь оценивать, но по моему мнению невелики, судебная практика ужесточяется по этому поводу.

Вам нужно получать разрешение на строительство, как я указывал и вводить объекты в эксплуатацию.

Либо обращаться в суд с иском в порядке статьи 222 ГК РФ.

С уважением!   Г.А.  Кураев



> Т.е., увеличение границ каждого участка на 12 кв.м. решением администрации, на Ваш взгляд, будет незаконным?
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Нет, это не проблема, решение будет законно.  

Проблема в другом, в праве Росреестра отказать в регистрации вспомогательного объекта недвижимости без основного объекта.

Остается только проверять позицию судов Вашего региона по этому поводу.

Разъяснения Росреестра в Вашу пользу выкладывал ранее.

> 1. Отсутствие права собственности заявителя на земельный участок, на котором расположены спорные вспомогательные объекты недвижимости и принадлежность основного объекта иному лицу, не могут являться препятствием для государственной регистрации права собственности на вспомогательные объекты недвижимости.
> 
> Общество 1 обратилось в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (нежилые здания, сооружения).
> 
> В качестве правоустанавливающего документа к указанным заявлениям на государственную регистрацию представлены декларации об объекте недвижимого имущества.
> 
> При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, государственным регистратором установлено, что основной объект, по отношению к которому спорные объекты являются вспомогательными, принадлежит иному лицу (Обществу 2). Кроме того, из правоустанавливающего документа – декларации об объекте недвижимого имущества и сведений государственного кадастра недвижимости следует, что спорные сооружения расположены на земельных участках, один из которых также принадлежит иному лицу (Обществу 2).
> 
> Учитывая наличие указанных обстоятельств, Управлением вынесены решения об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения.
> 
> Общество 1, полагая, что данные решения об отказе в государственной регистрации права являются незаконными, обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с соответствующим заявлением.
> 
> Решением Арбитражного суда Кемеровской области требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
> 
> Удовлетворяя требования, суд исходил из следующего.
> 
> Согласно п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
> 
> Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке.
> 
> Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о регистрации).
> 
> На основании п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.
> 
> По смыслу указанной нормы объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.
> 
> Таким образом, как указал суд, принимая во внимание фактическое целевое использование возведенных Обществом 1 нежилых зданий, сооружений и невозможность их самостоятельного использования, данные объекты относятся к объектам вспомогательного назначения.
> 
> При этом суд отметил, из материалов дела следует, что Обществом 1 в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены декларации об объекте недвижимого имущества. Также в материалы дела представлена копия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между Обществом 1 и Обществом 2, которая представлялась в Управление при регистрации основного объекта – торгового комплекса.
> 
> Согласно пункту 1.6 указанного договора «Объект» – это не только здание многофункционального торгового комплекса, но и необходимые для его эксплуатации инженерные сети.
> 
> Раздел 4 договора регулирует порядок и сроки передачи от Общества 1 к Обществу 2 определенного сторонами объекта (здания торгового комплекса и вспомогательных объектов). Торговый комплекс также оформлен в собственность Общества 1 и затем, согласно условиям инвестиционного договора передан в собственность Общества 2.
> 
> Кроме того, материалами дела подтверждается, что Общество 1 является дочерней организацией Общества 2, которое в свою очередь является управляющей компанией заявителя.
> 
> **В действующем законодательстве не содержится ограничений о том, что основное здание (сооружение) и сооружение вспомогательного использования должны принадлежать на праве собственности одному и тому же лицу.**
> 
> **При этом законодательство не обязывает заявителя, регистрирующего вспомогательные объекты, предоставить информацию о наличии прав на основной объект.**
> 
> **Таким образом, суд пришел к выводу о том, что отсутствие права собственности заявителя на земельный участок, на котором расположены спорные вспомогательные объекты недвижимости и принадлежность основного объекта иному лицу, не могут являться препятствием для государственной регистрации права собственности на вспомогательные объекты недвижимости, правомерность вынесения решений об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения по тем основаниям, которые в них изложены, не подтверждена.**
> 
> **Соответственно, отказы Управления в государственной регистрации права собственности на нежилые здания и сооружения являются необоснованными и противоречащими требованиям Закона о регистрации.**
> 
> [https://rosreestr.ru/site/pres...](https://pravoved.ru/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV06MAAADhUTMg0FJhgCNigHPjFjCHY9KnQjBy4ESS0OdjE%2BLwUUHUUTMwsfKiEBL1YDKQM2LwteewEqF1UAAgMXBTEBPjozAlU%2FPiEDLgYUawMtGhkxBS8NBh0gByowC2MrACgLESg5IjYwXSIFLgdVDS05NQE2dQQjCwkuPAMxFzgGLmdFKyR%2BPT4gBR4yRAc%2FCxAAKwURMUwBDCY6C2sXAwIuJQ8vPWEOGTFvdQ%3D%3D)
> 
> 



Судебная практика у Вас в области отрицательная, поэтому лучше идти по пути получения разрешения на строительство, как я указывал изначально.

> Из положений статьи 51 ГрК РФ следует, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и строительных правил. При этом согласно пункту 3 части 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер. 
> 
> При этом, учитывая, что объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие), указаны в пункте 2 части 17 указанной статьи, а строения и сооружения вспомогательного использования отдельно обозначены в пункте 3 части 17 данной же статьи, последние объекты следует относить к объектам капитального строительства. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным). 
> 
> В настоящем случае то обстоятельство, что спорные объекты являются объектами недвижимого имущества, подтверждается материалами дела и не оспаривается заинтересованным лицом. Однако, законодатель не раскрывает понятия строения или сооружения вспомогательного назначения. 
> 
> По мнению Минрегиона России, изложенному в письме от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу приведенных выше норм под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основных объектов (в данном случае – цеха по производству колбасных изделий, административно-бытовому зданию с гаражами, проходной и складу) и не имеющие возможности самостоятельного использования для данной деятельности.Такой признак как исключение наличия вариантов иного использования объекта, применительно к зданию склада, отсутствует. Описанный объект допустимо использовать для иных видов деятельности.Также, учитывая статью 135 ГК РФ, необходимо отметить, что отличительным признаком вспомогательного объекта является невозможность его использования без основного объекта. То есть, склад, заявленный к государственной регистрации, в таком случае не может самостоятельно использоваться без основного здания. 
> 
> Однако, доказательства указанного заявителем не предоставлены, в связи с чем исключена возможность государственной регистрации права собственности на склад, как на вспомогательный объект.
> 
> Представленное заявителем техническое заключение, из которого следует, что спорный склад является вспомогательным объектом, не может являться доказательством вспомогательного назначения объекта недвижимости, поскольку вопрос правовой квалификации вещи является прерогативой суда.   
> Кроме того, данное техническое заключение выполнено по результатам экспертной оценки технического состояния здания, предметом исследования было обследование технического состояния несущих конструкций, выполнения качества строительно-монтажных работ, соответствия строительным нормам и правилам, а также градостроительным требованиям, заявленного к регистрации строения. Цели определения характера назначения строения заключение не отражает, критериев определения вспомогательного характера использования спорного объекта данное экспертное заключение не содержит.
> 
> **Кроме того в техническом заключении не указано, к какому конкретно объекту недвижимости склад является вспомогательным объектом, не обоснованно, каким образом склад может являться вспомогательным объектом к иному складу (лит. Д.Д1).**
> 
> sudact.ru/arbitral/doc/...
> 
> 

> Кроме того, как указано в пункте 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.  
> **Учитывая изложенное, критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.**
> 
> **Суд первой инстанции не установил, что спорный объект недвижимости имеет вспомогательное назначение, а доказательств иного представлено не было, по этой причине и было отказано в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества — крытая автостоянка.**
> 
> Судебная коллегия находит также недоказанным факт невозможности использования спорного объекта в иной деятельности, кроме как для обслуживания и эксплуатации основного объекта.
> 
> bsa.chel-oblsud.ru/db/G...
> 
> 

> **Обзор судебной практики  
> Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области за 4 квартал 2016 года**  
> В сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество   
> и сделок с ним
> 
> Отказ в государственной регистрации права собственности в упрощенном порядке на вспомогательный объект недвижимого имущества является законным,   
> при отсутствии доказательств того, что технические и функциональные характеристики спорного объекта позволяют использовать его исключительно по вспомогательному назначению, а также что объект не имеет иной, кроме обслуживающей, функции.  
>    
> Регистрирующий орган отказал в регистрации права собственности на вспомогательный объект недвижимого имущества  — склад  — в упрощенном порядке.  В обоснование отказа в государственной регистрации Управление указало, что не представлен правоустанавливающий документ, необходимый для проведения государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества  
> При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению, эксперт при проведении судебной экспертизы пришел к следующим выводам: нежилое здание (административный корпус) является вспомогательным по отношению к нежилому пристроенному зданию — склад (Литеры Д-Д2) и не возможности самостоятельного использования нежилого здания (административного корпуса).  
> При таких обстоятельствах суд первой инстанции признал действия органа регистрации незаконными.  
> Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и признал действия регистрирующего органа законными.   
> Суд апелляционной инстанции указал, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что технические и функциональные характеристики заявленного к регистрации объекта позволяют его использовать исключительно по вспомогательному назначению, а также подтверждающие отсутствие у объекта иной, кроме обслуживающей, функции.  
> Представленное обществом в регистрирующий орган техническое заключение  не может быть рассмотрено в качестве достоверного и достаточного доказательства отнесения спорного объекта к зданиям вспомогательного использования, поскольку вспомогательный характер исследуемого объекта определен специалистами, исходя исключительно из того, что обследуемый объект по функциональному назначению является вспомогательным (административное назначение) по отношению к расположенному на том же земельном участке нежилому зданию-складу. Однако, указанные выводы специалиста сделаны исключительно из наименования спорного объекта и расположения его на том же земельном участке, что и здание-склад. Исследование функциональной взаимосвязи указанных объектов в заключении не приведено.  
> Специалистом в заключении не приведены ни технические характеристики, позволяющие установить невозможность самостоятельного использования заявленного к регистрации объекта, и в силу этого — допустимость его возведения в соответствии с положениями пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ, ни нормативное обоснование вывода о его вспомогательном назначении.  
> Также в анализируемом заключении отсутствуют мотивированные выводы, определяющие соответствие конструктивных элементов исследуемого здания пониженному уровню ответственности.  
> Не является таким подтверждением и заключение эксперта, подготовленное по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы.  
> Так, в указанном заключении вывод о том, что нежилое здание — административный корпус является вспомогательным по отношению к нежилому пристроенному зданию-складу сделан лишь на основании того, что спорное здание предназначено для размещения в нем офисных помещений и бытовок для рабочих.  
> Вывод о невозможности самостоятельного использования нежилого здания — административного корпуса без здания-склада сделан лишь на основании того, что инженерное обеспечение (электроснабжение. Водоотведение) спорного здания осуществляется от здания-склада.  
> Также из указанного экспертного заключения не следует, что спорное здание относится к объектам пониженного уровня ответственности.  
> Иные доказательства, свидетельствующие о том, что заявленный к регистрации объект имеет статус вспомогательного использования, заявителем на государственную регистрацию не представлены.
> 
> 

С уважением!   Г.А.  Кураев



> У него ВРИ участка проектирование и строительство помещения для хранения хозяйственного инвентаря. Сам договор аренды также заключен именно для этих целей.
> 
> Болтунова Марина
> 
> 

Согласен, поэтому и советую увеличить площадь земельного участка и обратиться за получением разрешения на строительство.

Затем, в случае выдачи разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, в Росреестр за регистрацией права собственности.

Если Администрация откажет в выдаче разрешения на строительства, то строить и признавать право собственности в порядке статьи 222 ГК РФ. Затем регистрировать в Росреестре право собственности на основании решения суда.

С уважением!   Г.А.  Кураев



> В 2006 г. главой администрации МО ГО «Охинский» утверждено постановление №870 от 18.12.2006 г. «О внесении изменений в постановление главы администрации МО ГО «Охинский» №196 от 27.10.2005 г., которое определила нахождение земельных участков в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра) в соответствии с «Правилами землепользования и застройки, схемой зонирования территории и зональных регламентов г. Оха», утвердило материалы предварительного согласования места размещения земельного участка…, акты о выборе земельных участков от 03.10.2005 г., проекты границ земельных участков **для проектирования строительства помещений для хранения хоз. инвентаря** (далее список граждан – 7 персон).
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Никаких проблем с разрешением на строительство возникнуть не должно, так как вопрос уже согласован.

Также ВРИ вновь образованного земельного участка можно изменить, при желании.

С уважением!   Г.А.  Кураев



> Не соглашусь коллега. Проблем бы не было, если бы гаражи не были построены, но об их наличии уже известно в администрации, а никто и никогда не будет выдавать разрешение на строительство задним числом, себе дороже.
> 
> Болтунова Марина
> 
> 

Речь не идет о выдаче разрешения на строительство задним числом, никто на это не пойдет, я не об этом говорю.

Дело в том, что при выдаче разрешения на строительство обследование земельного участка не проводится, и поэтому вполне возможно получить разрешение на строительство если строительство не засвечено юридически в Администрации, например если на него не составлялись протоколы о незаконном строительстве без разрешения.

Также должен Вам пояснить, что помещение для хранения хоз. инвентаря и помещения для хранения автомобиля по конструкции практически ничем не отличаются.  Разве что большими воротами, которые вместе с тем могут быть и у помещения для хранения хоз. инвентаря, например для погрузки, разгрузки этого инвентаря.

Поэтому, вполне возможно получить разрешение на строительство помещения для хранения хоз. инвентаря и построить в итоге и хранить там автомобиль.

Проблемы могут быть позднее, при использовании ЗУ не по целевому назначению, указанному в Договоре аренды, но это, если кому-то будет сильно надо или жалобщики найдутся.

С уважением!  Г.А.  Кураев



Здравствуйте. Ваши объекты являются самовольной постройкой.

1. Думается, что приобретательская давность здесь не подойдет как основание. 

Как указано в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

2. приобретение права на самовольную постройку в порядке 222 тоже сомнительно

> 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:  
> * если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
> * если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
> * если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
> 
> В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

у нас по всей видимости нарушение градостроительного регламента, земля в общественно-деловой территориальной зоне, согласно ст 85 ЗК

> 6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Согласно градостроительному кодексу

> 5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.  
> (в ред. Федерального [закона](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRy8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcOxx3KUYBPj0BOyoIRBgSECQLOzYrPT4cZj4pFF8AMxUsKho4XAsjOSoLIhcpPhI%2BSRQDPiscSQgbFik9DiwHaR0PDhx4HwUlPikTHGc%3D) от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
> 
> (см. текст в предыдущей редакции)
> 
> 6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
> 
> 

3. Можно обратиться к следующим положениям закона

В соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:  

>  — виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;  
> — их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

   
Однако такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.  
   
Запрет на использование указанных объектов может быть наложен только в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).  
   

> Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

То есть если у Вас нет цели осуществлять реконструкцию, расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых объектов недвижимости, Вы вправе использовать принадлежащий Вам земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом



> По поводу вспомогательного сооружения. Согласно положениям действовавшего до 1 января закона о госрегистрации 
> 
> 1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
> 
> документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
> 
> правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
> 
> Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
> 
> 

То есть вопрос о статусе земли имел значение. А у нас земля муниципальная. Кроме того, поскольку действует новый закон, старая практика по вспомогательным сооружениям и так отрицательная в большинстве случаев должна рассматриваться критически



Изучила документы. Все верно пишут в ответе, гаражи здесь действительно не являются вспомогательными объектами и идти по этому пути не нужно дальше. Но нигде не увидела в ответах про общественно-деловую зону. Если это действительно так, то возникнет проблема и с разрешением, и с признанием прав на самовольную постройку.



> Александр не будет настаивать на том, что он построил гараж, а не сарай
> 
> Болтунова Марина
> 
> 

понятно. я просто так поняла вопрос, что именно гараж нужно узаконить, а не оставить статус хозпостройки.



Здравствуйте.

На мой взгляд, учитывая, что постройки, о которых Вы говорите, являются вспомогательными, получать на их строительство разрешение не требовалось. Об этом говорит приведенный выше пункт ст. 51 ГрК РФ

> Статья 51. Разрешение на строительство
> 
> 17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
> 
> 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
> 
> 

В случае строительства капитального объекта на предоставленном земельном участке выдача разрешения на строительство такого объекта не требуется при условии, если возводимый объект является строением или сооружением вспомогательного использования. 

Строения и сооружения вспомогательного использования могут являться объектами капитального строительства (ОКС), если одновременно с этим не представляют собой временные постройки в силу своих конструктивных особенностей, и признаются ОКС с последующей возможностью государственной регистрации права собственности.

Поэтому вопрос о разрешении на строительство фактически отпадает. Полагаю, что если построенные объекты соответствуют понятию ОКС, то они могут быть зарегистрированы в Росреестре.

Другое дело, что использование такого объекта НЕ под хранение хозинвентаря и сельхозпродукции (а под гараж) может считаться нарушением ВРИ земельного участка с вытекающими отсюда последствиями.



> У Вас участки не ИЖС и не ЛПХ, так что о вспомогательном характере данных посроек говорить не приходится.
> 
> Болтунова Марина
> 
> 

Марина, в целом соглашаясь с Вашей позицией, хотелось бы обратить внимание на то, что такое суженное понятие вспомогательных построек не совсем соответствует действительности.

На эту тему есть интересная статья 

> О ПОНЯТИИ СТРОЕНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: К ВОПРОСУ О ЦЕЛЯХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И КОРРЕКТНОМ ТОЛКОВАНИИ ЗАКОНА <*>
> 
> А.М. ШИРВИНДТ, Н.Б. ЩЕРБАКОВ
> 
> 

[http://www.justicemaker.ru/vie...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7BiscKkcAOR8bNxEUOggJLTMEFxgiAC4%2BXyoOfiwHGTMeCEUtKh4mED4HAl4JFxBUOhxgFB8tHCVAODYbRwUSCz8cKzV7)

В ней доказывается, что понятие вспомогательное строение и сооружение вовсе необязательно должно быть возведено на участке именно ИЖС.



> Во дворе жилых домов №№43 и 43/1 по ул Ленина в г. Оха (Сахалинская область) имелись деревянные хоз. постройки, которые в 2004 году были уничтожены в результате пожара. Хозяева сгоревших построек (7 человек) организовались для восстановления на месте сгоревших строений – построить современные постройки.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Здравствуйте Александр. 

Прежде чем отвечать на вопрос хотелось бы выяснить, а какое отношение хозяева бывших построек имеют к домам №№43 и 43/1.?

Если они являются собственниками помещений в данных домах, то был ли сформирован (установлены границы) земельный участок под этими домами и к какому дому относится земельный участок на котором расположены гаражи?



> другие файлы не грузятся...?
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Странно, люди загружают документы по несколько десятку Мб 

> 5 -ро из 7 участников жили в этих 2-х домах, когда сгорели сараи. На сегодняшний день, дом №43 снесен, как ветхий.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Плохо, я надеялась что будет проще. Если я правильно понимаю, данные дома были построены в советское время и тогда же были построены и сараи, обычная практика, которая практиковалась в то время. 

Теперь несомненно эта проблема очень значительная и я не уверена, что Вы сможете узаконить гаражи.

Основной и самый плохой момент в следующем.

> • При строительстве, все участники «дружно» увеличили границы земельных участков с 24 кв. м до 36 кв. м.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Вы самовольно захватили землю в размере по 12 кв.м. и более того построили на ней гаражи. 

Если все оставлять в таком виде зарегистрировать право собственности Вы не сможете никогда, т.к. в силу закона право собственности на самовольную постройку может быть признано только за правообладателем земельного участка, в том числе и за арендатором.

> Утвержден  
> Президиумом Верховного Суда  
> Российской Федерации  
> 19 марта 2014 года
> 
> ОБЗОР  
> СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ  
> С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ  
> В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках.  
> Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.  
> Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку.  
> В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.  
> Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.  
> В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.  
> Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.  
> В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  
> **Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.**  
> При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
> 
> 

Но Вы не являетесь арендаторами 12 кв.

> По второму вопросу – нам дают шанс оформить документы на увеличение границ земельных участков.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Честно говоря не совсем понимаю, что пообещала Вам администрация.

Увеличение площади возможно двумя путями, объединением участков или перераспределением.

> Статья 11.6. ЗК РФ  Объединение земельных участков
> 
> 1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
> 
> Статья 11.7. Перераспределение земельных участков
> 
> 1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.  
> При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
> 
> 

Перераспределение отпадает, т.к. предусмотренных законом условий Вы соблюсти не сможете.

> Статья 39.27. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой  
> 1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:  
> 1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, **не предоставлены гражданам**, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута;  
> 2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, **не предоставлен гражданам**, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута;  
> 3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены **на одном виде права одному и тому же лицу**.

Остается объединение участков. 

В этом случае администрация должна образовать участки по 12 кв.м. и объеденить их с участками по 24. кв.м. 

Проблема в следующем, 12 кв.м это очень маленький участок и я очень сомневаюсь, что его поставят на учет в Росреестре, т.к. скорее всего он не будет соотвестветствовать минимальным размера участка по Правилам земелепользования г.Оха.. 

> Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам
> 
> 1. Предельные (максимальные **и минимальные) размеры** земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
> 
> 

В Интернете я не смогла найти ПЗЗ г.Оха, поэтому ничего по размерам сказать не могу. 

Но если предположить, что администрация каким-то образом сможет увелить площадь участков, то тогда все будет проще, но только через суд, т.к. постройки от этого не перестанут быть самовольными. У Вас участки не ИЖС и не ЛПХ, так что о вспомогательном характере данных посроек говорить не приходится. 

Так что все остальное только в суде, признание права на самовольную постройку в обычном порядке.

Как это сделать, прочитайте статью [http://azbuka.consultant.ru/co...](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZiJ1C10YBRYXUR0DXGQNMREqeAsGUXYrFwdlKHEcRSwZASI%2BMFgECUQXLzMeaigpAiYAAAApNQ%3D%3D)



> Т.е., увеличение границ каждого участка на 12 кв.м. решением администрации, на Ваш взгляд, будет незаконным?
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Добрый день Александр. 

Я только высказала предположение, что могут и отказать в связи с тем, что минимальный размер участка не будет соответствовать нормам градостроительного регламента, как оно будет на самом деле, сказать затрудняюсь, в виду того, что не обладаю необходимой информацией по ПЗЗ Охты.

> такое суженное понятие вспомогательных построек не совсем соответствует действительности.
> 
> Колковский Юрий
> 
> 

Согласна, но я указала на земли ИЖС или ЛПХ как пример того, что на таком участке вспомогательные сооружения могут быть построены и до того как будет построен основной объект и признано право собственности на него, как в примере, который привел Геннадий. Т.е. будет основное здание и вспомогательные строения

> Разъяснения Росреестра в Вашу пользу выкладывал ранее.
> 
> Кураев Геннадий
> 
> 

В ситуации Александра все намного сложнее.

У него ВРИ участка проектирование и строительство помещения для хранения хозяйственного инвентаря. Сам договор аренды также заключен именно для этих целей.

Следовательно, в данном случае обязательно наличие, хотя бы в перспективе, основного объекта и именно по этому пути идет судебная практика, о чем свидетельствует и приведенная Вами статья.

> Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 24 сентября 2013 года N 1160/13 делает следующий вывод: «Функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования» <7>. Коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 24 сентября 2013 года N 88-КГПР13-10 указывает: «По смыслу приведенных положений закона (в том числе статьи 135 ГК РФ. — Прим. авт.) критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию» (также см. отказные Определения Верховного Суда Российской Федерации [23 — 26]). Разделяют этот взгляд и нижестоящие суды — как общей юрисдикции (см., например, [27 — 30]), так и арбитражные (см., например, [11, 13 — 15, 31 — 43, 44 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2016 года N 306-ЭС16-2854 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам для пересмотра в порядке кассационного производства), 45 — 56]). В судебных актах также встречаются формулировки, в соответствии с которыми строения и сооружения вспомогательного использования могут быть предназначены для обслуживания основного объекта либо иметь вспомогательный характер <8>. Иными словами, вспомогательное использование может и не быть связано с обслуживанием какого-либо основного объекта.

Александр построил нежилое сооружение и оно заняло весь участок, в том числе и вышло за его границы и такое сооружение никак не может быть вспомогательным, т.к. оно условно соответствует, если конечно забыть, что на самом деле он построил гараж, а не сарай, ВРИ участка и поставить на нем иное основное здание просто невозможно, чтобы классифицировать построенный гараж, как вспомогательное сооружение по отношению к сараю. Так что разрешение нужно.

К жилому зданию, основная часть построивших гаражи, также никакого отношения не имеют, да и участок является самостоятельным, а не под МКД.

> Приношу свои извинения, что не смог сразу выложить имеющиеся документы.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Посмотрела документы Александр. В принципе на данный момент они не дают Вам какой-либо возможности зарегистрировать право собственности без увеличения зем. участка и обращения в суд.

Ведь я правильно понимаю, что площадь гаражей на самом деле не 24 кв.м., как Вы указали в декларации, а 32 кв.м., иначе бы не имело смысла прихватывать эти 12 метров?



> а 32 кв.м
> 
> Болтунова Марина
> 
> 

Извиняюсь, описалась, 36 кв.м.



> Затем, в случае выдачи разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, в Росреестр за регистрацией права собственности.
> 
> Кураев Геннадий
> 
> 

Откажет, ведь объект уже возведен.

> Если это действительно так, то возникнет проблема и с разрешением, и с признанием прав на самовольную постройку.
> 
> Климина Анастасия
> 
> 

Смотря каким будет ВРИ нового земельного участка. Если ВРИ останется прежним, а Александр не будет настаивать на том, что он построил гараж, а не сарай, то я полагаю особых проблем быть не должно.



> Никаких проблем с разрешением на строительство возникнуть не должно, так как вопрос уже согласован.
> 
> Кураев Геннадий
> 
> 

Не соглашусь коллега. 

Проблем бы не было, если бы гаражи не были построены, но об их наличии уже известно в администрации, а никто и никогда не будет выдавать разрешение на строительство задним числом, себе дороже.

Смысл разрешения на строительство заключается именно в том, что оно выдается до того как строительство началось, а не после того как объект построен. .

> Статья 51. ГрК РФ Разрешение на строительство  
> 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. **Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства,** за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

А вот разрешение на ввод в эксплуатацию дается уже после окончания строительства.

> Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
> 
> 1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
> 
> 

Но его тоже не дадут, т.к. нет разрешения на строительство.

> 3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:  
> 3) разрешение на строительство;
> 
> 



> Дело в том, что при выдаче разрешения на строительство обследование земельного участка не проводится, и поэтому вполне возможно получить разрешение на строительство если строительство не засвечено
> 
> Кураев Геннадий
> 
> 

> Также должен Вам пояснить, что помещение для хранения хоз. инвентаря и помещения для хранения автомобиля по конструкции практически ничем не отличаются.
> 
> Кураев Геннадий
> 
> 

Геннадий не нужно писать для меня прописные истины, все уже «засвечено».

> По первому вопросу – категорический отказ – с ссылкой на запрет строительства гаражей в в общественно-деловой зоне Д1/18 (многофункциональная общественно-деловая застройка ядра центра).
> 
> Александр Уральский
> 
> 



> В случае надобности, могу выслать сканы вышеперечисленных документов.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Добрый день, Александр. 

Для полного ответа желательно бы ознакомиться со сканами документов. Вы можете выложить их на сайте под Вашим вопросом. 

С уважением, Екатерина Довгопол.    



> Добрый день, Екатерина! Документы удалось загрузить. С уважением, Александр.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Добрый день, Александр. 

Спасибо, изучу и обязательно отвечу.

С уважением, Екатерина Довгопол.   



> То есть вопрос о статусе земли имел значение. А у нас земля муниципальная. Кроме того, поскольку действует новый закон, старая практика по вспомогательным сооружениям и так отрицательная в большинстве случаев должна рассматриваться критически
> 
> Климина Анастасия
> 
> 

Да, в этом и кроется основная проблема. 



Александр, исходя из сложности Вашей ситуации, для начала советую обратиться к администрации МО ГО «Охинский» с целью получения разрешения на строительство построенных объектов. Также Вы можете обратиться к администрации МО ГО «Охинский» с целью получения в собственность либо в аренду земельного участка, на котором расположены постройки. Если земельные участки будут предоставлены, то есть вероятность признать право собственности на находящиеся на них постройки  в судебном порядке в силу ст. 222 ГК РФ. 

С уважением, Екатерина Довгопол.   



> Екатерина, участки у нас уже в аренде. С 2007 года. Обращаться в мэрию будем по вопросу «о предварительном согласовании предоставления земельного участка», где попробуем увеличить размер участков до реальных. А уж потом, наверное в суд.
> 
> Александр Уральский
> 
> 

Да, участки в аренде, хотела отредактировать ответ, на не успела. Так что прошу прощения. В таком случае пробуйте увеличить размер участков с 24 кв. м до 36 кв. м. В любом случае Вам целесообразно сначала исчерпать **досудебные** способы решения проблемы. В противном случае могут возникнуть проблемы в суде, которых можно было бы избежать. 

С уважением, Екатерина Довгопол.   



> Солидарна с коллегой Довгопол Е. по поводу досудебной работы. По крайней мере на сегодня реально обращаться с заявлениями в мэрию по вопросу увеличения размера участков до натуральных. 
> 
> Сухорослова Мария
> 
> 

Мария, спасибо за разделение мнения. 

С уважением, Екатерина Довгопол.