Нужен ли отдельный вход в нежилое помещение многоквартирного дома?
==================================================================

В нежилом помещении многоквартирного дома хотят организовать детский центр для детей до 3-х лет. Помещение арендуется. Нужен ли отдельный вход в это помещение и согласие жильцов многоквартирного дома?Есть ли какие то изменения в ЖК по этому вопросу в 2017 году?

Татьяна, здравствуйте.

Согласно пп.2 п. 1 ст.36 ЖК РФ 

> собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

На реконструкцию жилого помещения (обустройство отдельного входа) для последующего перевода его в нежилое помещение требуется получение согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ст.46 и п.1 ст.44 Жилищного кодекса РФ решение о реконструкции многоквартирного дома должно быть принято общим собранием собственников.   
Решение будет считаться принятым, если за него проголосовали 2/3 всех собственников многоквартирного дома.  

 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируются ст. ст. 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Данные статьи не содержат требования о получении согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию жилого помещения.  
При этом реконструкция в виде обустройства отдельного входа, как правило, предусматривает разборку оконного проема до уровня пола и оборудование крыльца, что, соответственно, приводит к разрушению части внешней стены многоквартирного дома и занятию крыльцом части земельного участка, то есть затрагивает объекты, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.  
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).  
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.  
Из приведенных положений ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое для обустройства отдельного входа необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку данная реконструкция невозможна без затрагивания общего имущества в многоквартирном доме и уменьшения части общего земельного участка.

Данные выводы поддерживаются судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 N 73-КГ15-8, Постановление Президиума Волгоградского областного суда от 09.03.2016 по делу N 44ГА-60/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2015 N Ф07-3684/2015 по делу N А56-43194/2014, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.01.2015 N Ф07-10355/2014 по делу N А56-7930/2014, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.06.2015 N Ф02-2102/2015 по делу N А33-14604/2014).