должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?

имеется договор аренды земельного участка от 2006 г., кадастровый номер: 63:01:0722004:0001, площадь: 4950,6 кв.м, прошедший регистрацию в рег. органе в 2006 г., заключенный между арендодателем - министерством строительства самарской области и арендатором - ооо фортуна (застройщик многоквартирного дома на 400 квартир на этом участке).
в договоре сказано:
участок предоставляется под строительство жилого комплекса с пристроенными офисными помещениями.
срок действия договора истекает в 2008 г.
однако в связи с тем что ооо фортуна продолжило пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, в соответствии со статьей 621 гк рф договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. право аренды ооо фортуна подтверждается также письмом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства самарской области от 2010 г., в котором указано, что арендные отношения с ооо фортуна продолжаются. (письмо министерства было направлено в управление росреестра для начала проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что позволило зарегистрировать 2010 г. первый договор участия в долевом строительстве по дому, строящемуся на данном земельном участке.)

имеется разрешение на строительство объекта капитального строительства на вышеуказанном земельном участке (в разрешении указан адрес, т.е. район и улица, и площадь 4950,6 кв.м) от 28.12.2009, которое было продлено 30.11.2012 до 28.12.2013.

имеется постановление администрации самары от 11.12.2012 о внесении изменения в разрешение на строительство, состоящего в следующем:
заменить слова объект капитального строительства словами 1 этап: 4-секционный жилой дом; 2 этап: пристроенные офисные помещения.

имеется разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.07.2013 в отношении 1 этапа: 4-секционного жилого дома.

в декабре 2013 г. застройщик подал документы на продление разрешения на строительства (в отношении не введенного в эксплуатацию офисного пристроя) на 12 месяцев. вроде предварительно заявление застройщика должны удовлетворить в гор. администрации.

в сентябре 2013 г. началась регистрация прав собственности жильцов на построенные помещения. сейчас почти все жильцы получили свидетельства о праве собственности.

насколько я понимаю, при регистрации права собственности на помещения у жильцов возникло право общей долевой собственности на участок, на котором расположена новостройка. но при этом застройщик ведет строительство на праве аренды и разрешении на строительство офисного пристроя.

вопросы:
кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроим?
имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?
чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.
должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?
правомерны ли действия администрации самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?

борис, вот вам ответ на один вопрос))
в соот. со ст. 36 зк рф граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.
в судебной практике собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.

после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 жилищного кодекса рф, а также ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 n 189-фз "о введении в действие жилищного кодекса российской федерации" (в редакции от 30.07.2010).

правомерны ли действия администрации самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?вы вправе обжаловать в суде

кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроем?
имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?
 ооо фортуна (застройщик многоквартирного дома на 400 квартир на этом участке). 
чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.
 ооо фортуна (застройщик многоквартирного дома на 400 квартир на этом участке). 
должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?
не должны и не могут требовать 
правомерны ли действия администрации самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?
правомерны

борис,

статья 36. право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
 (часть 1 в ред. федерального закона от 04.06.2011 г. №123-фз)

2. собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего кодекса. новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

борис, коллизии здесь не имеется. застройщик брал аренду чтобы построить дом, после покупки квартир земля перешла с совместную общую собственность жителей этого дома.
обладатели земельного участка - собственники квартир многоэтажного дома.

борис, слишком много вопросов для консультации за 100 руб.
все таки чужой труд нужно уважать.))