1. квартира приватизирована без определения долей на трех человек - мать, отец, сын.

1. квартира приватизирована без определения долей на трех человек - мать, отец, сын. знаю, что необходимо идти к нотариусу для выделения долей, возможно ли сразу оформить дарственную родителями на сына, или сначала необходимо зарегистрировать выделение долей, затем оформлять дарственную, потом опять регистрировать? придется ли платить какой-либо налог на акт дарения если все проживают на одной площади?
2. сын хочет купить квартиру в новостройке для родителей, но состоит в браке, поэтому не хочет оформлять квартиру на себя. как правильно поступить, чтобы в случае развода жена не могла претендовать на его имущество. если купить квартиру на родителей, то желательно свести к минимуму траты при наследовании или дарении? возможно ли составление какого-либо договора между матерью и сыном по которому он ссужая мать деньгами мог бы получить в качестве обеспечения ссуды квартиру?

уважаемый николай!
если на момент заключения договора дарения или на момент открытия наследства, одаряемый или наследник проживали совместно с дарителем или наследодателем, то налог на имущество, полученное в порядке наследования или дарения не взимается, независимо от того, является ли квартира жск или приобретена в собственность иным способом (например в результате приватизации муниципальной площади).

уважаемый николай! ваша квартира находится в данный момент в общей совместной собственности (без определения долей). для того, чтобы ваши родители оформили на вас дарственную, необходимо эти доли выделить. делается это у нотариуса (регистрировать выделение долей не нужно). после того, как выдел долей будет произведен, вы и ваши родители можете там же у нотариуса заключить договор дарения квартиры, который впоследствии подлежит обязательной государственной регистрации. налог вам придется платить в том случае, если ваша квартира не принадлежит к жск (ст. 4 фз "о налоге на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения"). хочу отметить, что налог платится с квартиры, по стоимости превышающий 850-кратный размер мрот (сейчас это приблизительно 850 000 рублей). вряд ли бти будет оценивать квартиру по такой цене. 
2. вы можете безусловно купить квартиру для родителей, и оформить ее на отца или мать. в этом случае эта квартира не станет совместной собственностью супругов, и ваша жена не сможет на нее претендовать в случае развода. после смерти одного из родителей (на которого эта квартира оформлена) откроется наследство, собственником станете вы. но и в этом случае ваша жена не сможет претендовать на данную квартиру (ст. 34 семейного кодекса рф), но придется платить налог на имущество, переходящее в порядке наследования. вы можете с мамой заключить договор займа с обеспечением, но договор должен быть срочный, например на один год. через год эта квартира станет вашей собственностью, и в этом случае станет общей совместной собственностью супругов (если вы еще не разведетесь), и ваша супруга будет претендовать на половину.<div align=right><i>александра</i></div>