ответы экспертов на вопрос

будут ли расти ипотечные ставки?

вслед за повышением ключевой ставки банки стали увеличивать ставки по кредитам, в том числе ипотечным. например, сбербанк с 7 мая поднимает ставку по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке на 0,4 процентного пункта.

по оценке управляющего директора «открытие research» банка «открытие» **константина енина**, в 2021 году российский рынок ипотеки ждёт замедление по сравнению с рекордным 2020. фактический объём ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований цб к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.

повышение ключевой ставки постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам: их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. кроме того, цб анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе увеличение уровня надбавок для заёмщиков с первоначальным взносом от 15 до 20%, что также может сократить объём выдачи.

инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. цикл быстрого подорожания жилья завершён, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учётом по-прежнему низких арендных ставок.

«пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья, — комментирует константин енин. — на первичном рынке всё ещё действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством. завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение её географии (банк россии предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. в преддверии её завершения, по аналогии с ситуацией в 2018–2019 годах, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки. очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — её трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. с одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. с другой, даёт государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.

до конца года, с учётом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5–8,5%, а на «вторичку» — подняться до 9–10%. повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. по примерным расчётам, повышение ставки на 1 п. п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%».



вслед за повышением ключевой ставки банки стали увеличивать ставки по кредитам, в том числе ипотечным. например, сбербанк с 7 мая поднимает ставку по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке на 0,4 процентного пункта.

по оценке управляющего директора «открытие research» банка «открытие» **константина енина**, в 2021 году российский рынок ипотеки ждёт замедление по сравнению с рекордным 2020. фактический объём ипотечных кредитов в 2021 году может оказаться примерно на 10% ниже и будет сильно зависеть от траектории повышения ключевой ставки, ужесточения требований цб к выдаваемой ипотеке, а также параметров госпрограммы льготной ипотеки во втором полугодии.

повышение ключевой ставки постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам: их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. кроме того, цб анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в том числе увеличение уровня надбавок для заёмщиков с первоначальным взносом от 15 до 20%, что также может сократить объём выдачи.

инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. цикл быстрого подорожания жилья завершён, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учётом по-прежнему низких арендных ставок.

«пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья, — комментирует константин енин. — на первичном рынке всё ещё действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством. завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение её географии (банк россии предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. в преддверии её завершения, по аналогии с ситуацией в 2018–2019 годах, может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки. очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — её трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. с одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. с другой, даёт государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.

до конца года, с учётом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5–8,5%, а на «вторичку» — подняться до 9–10%. повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. по примерным расчётам, повышение ставки на 1 п. п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%».