Как определить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире? Мена, договор дарения?
==================================================================================

Прошу Вас дать совет, как мне поступить в следующей ситуации. Мы продаем трехкомнатную квартиру, собственниками которой (в равных долях) являются мои родители и я со своей 5-летней дочерью. В результате продажи каждый получит свою долю от полученной суммы . У меня в единоличной собственности находится четырехкомнатная квартира с обременением (ипотека). Могу ли я получить деньги от продажи трехкомнатной квартиры за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь (т.к. только тогда сумма окажется достаточной для того, чтобы чтобы досрочно полностью погасить ипотеку), оформив ей соответствующую долю собственности в четырехкомнатной квартире. 

 Как мне все это правильно сделать? В какой форме (тип договора, соглашения) и с кем необходимо оформлять юридический документ. В каком порядке должна идти подобная процедура?

 На каком этапе должно быть получено согласие органов опеки. Или же надо одновременно оформлять договор купли-продажи и выделение доли дочери в четырехкомнатной квартире совместно с представителем опеки и сбербанка? Какая форма договора должна заключаться ? Мена, дарение или что-то другое. Спасибо за ответ. Болотова Ольга

Здравствуйте!  Ситуация не простая,  т. к.  Ваша квартира находится в ипотеке.  

В любом случае в органы опеки и попечительства Вам обращаться нужно перед продажей квартиры,  которая находится в долевой собственности.  

Как Вы уже видимо знаете,  доля ребенка,  которая будет продана не должна уменьшиться в Вашей квартире.  

Алгоритм примерно такой: 

— получение согласия органов опеки с обязательством дарения доли в Вашей квартире.  То есть, в данном случае должно быть дарение. 

-заявление в обязательном порядке от обоих родителей

-согласие банка на отчуждение Вашей доли ребенку.  Если банк не даст такого согласия,  то нотариальное обязательство о том,  что Вы обязуетесь по выплате ипотеки подарить долю ребенку

-когда это все будет сделано,  продажа Вашей квартиры

-снятие с регистрационного учета,  регистрация в 7-ми дневный срок в Вашей квартире. 



Здравствуйте, Ольга!   

А где зарегистрирован ребенок? В продаваемой квартире?   



Советую зарегистрировать ребенка в четырехкомнатной квартире. А затем обратиться в органы опеки и попечительства с просьбой дать разрешение на продажу доли квартиры, принадлежащую ребенку.   

Органы опеки и попечительства, убедившись. что Вы не оставляете «без крыши» несовершеннолетнего, должны дать разрешение на продажу.    



Здравствуйте, Ольга.

***Могу ли я получить деньги от продажи трехкомнатной квартиры за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь (т.к. только тогда сумма окажется достаточной для того, чтобы чтобы досрочно полностью погасить ипотеку), оформив ей соответствующую долю собственности в четырехкомнатной квартире.*** 

Да, можете, но только с согласия органов опеки и попечительства. 

***Как мне все это правильно сделать?*** 

Если Вы органам опеки и попечительства покажете, что не намерены несовершеннолетнюю дочь оставить без крыши над головой, а денежные средства от продажи квартиры пойдут на погашение долга по ипотеки, то данная сделка  (продажа квартиры, в которой Ваша дочь проживает) может быть совершена

***В какой форме (тип договора, соглашения) и с кем необходимо оформлять юридический документ. В каком порядке должна идти подобная процедура?*** 

Возможно, органы опеки подобный договор и не потребуют. Если Вы положительная семья и органы опеки это видят, то лишних вопросов быть не должно.

***На каком этапе должно быть получено согласие органов опеки.*** 

Для продажи квартиры — однозначно, согласие опеки необходимо. Если в письменном согласии будут указаны какие либо условия, как то, этим же днем или в срок такой то погасить ипотеку в размере таком то и  выделить долю дочери в четырехкомнатной квартире, то данные обязательство необходимо будет исполнить.  

***Какая форма договора должна заключаться ?*** 

Если органы опеки согласятся на то, что Вы продадите квартиру и в этот же день погасите ипотеку со снятием с неё обременения, то этот самый простой вариант. Если по каким либо причинам данный вариант не подойдет, нужно будет думать что то другое. В любом случае, полагаю, что для начала Вы должны с дочерью выписаться из продаваемой квартиры и прописаться во вновь купленной, а затем решать финансовые вопросы. 

С Уважением.

  


Добавлю...

Необходимо понимать, что главной задачей органов опеки и попечительства при подобных сделках с несовершеннолетним ребенком является защита его прав. В то же время ситуации могут быть разные и не ординарные. Фактически Вы можете иметь самые благие намерения, а формально будут бюрократические препоны. По этому, универсальный совет здесь дать сложно, однако — находите язык с органами опеки!

Успехов Вам.



В Вашем случае орган опеки и попечительства даст согласие на отчуждение квартиры только, в том, случае если ребенок будет уже зарегистрирован по другому любому адресу. Соответственно получить за нее денежные средства Вы сможете как законный представитель.  Возможно кто — то из знакомых или других родственников согласиться прописать ребенка у себя до конечного получения Вами 4 -х комнатной квартиры.



Регистрация ребенка в четырехкомнатной в данном случае никаким образом ситуацию не изменит.  

В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить предварительный договор купли-продажи долевой квартиры,  договор дарения доли в Вашей личной квартире.  Банк может дать согласие на отчуждение доли,  если будет уверен,  что Вы сможете погасить ипотеку,  а с учетом того,  что Вы продаете две доли, то проблем думаю не возникнет. 

При наличии предварительного договора долевой квартиры и договора дарения доли в своей квартире органы опеки и попечительства дадут согласие на продажу.  



добрый день,

 продать квартиру,  
в собственниках которой есть дети, не получится без согласия органа опеки того  
района, где находится недвижимость; обязательно нужно будет  
где-то что-то выделять взамен. Доля переоформлятся должна  именно в момент сделки ( одна продается –  
другая покупается; одновременно; в разрешении органа должна быть примерно такая  
фраза « …разрешаем продажу по адресу…с одновременной покупкой по адресу…»)

 На практике рекомендуется  
сначала собрать пакет документов по двум кв. и посетить органы опеки (для предварительного «согласования» -под какое жилье  
возможно разрешение)

 С уважением,

 Елена

 

Ольга,

Обязательно обратитесь по этому вопросу в банк, где у вас заключен ипотечный договор. Без согласия банка, Вы не сможете наделить долей ребенка! Ведь нужно будет с ребенком заключать договор, на основании которого  у ребенка возникнет право собственности. Уже после этого можно идти в опеку и согласовывать с ними условия предоставления вам письменного согласия для заключения сделки.



Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от  
02.07.2013) «Об опеке и попечительстве»  

*1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства* *не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение  
сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное  
пользование или в залог**, по отчуждению  
имущества подопечного** (в том числе по обмену или дарению), совершение  
сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его  
имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок,  
влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.* 

 Обратитесь в орган опеки и попечительства, я думаю, они вам не откажут. Предоставите им расчёт по погашению досрочному ипотеки за счёт средств от продаваемых долей в квартире. Вам должны выдать разрешение в 15-дневный срок с момента обращения. Если откажут — вы можете обратиться в суд.   
       А что у вас с родителями проблемы, они вам не помогут погасить задолженность?  
Какая форма договора должна заключаться? Мена, дарение или что-то другое.  — *Да любой из этих договоров на ваше усмотрение. Всё равно разрешение нужно.*  


Ольга Добрый День!!!

Для опеки будет также важен порядок расчетов по сделке и погашение ипотеки и документы это подтверждающие.

Т.е. расчеты по сделке скорее всего должны будут пройти при помощи аккредитива. (Деньги пройдут со счета покупателя на Ваш счет и в погашении ипотеки, минуя чьих либо «рук»  — моментально).  

В данном случае покупатель 3-ки открывает аккредитив (расчетный счет в банке на котором находятся денежные средства предназначенные для Вас, которые получите Вы в результате сделки, а точнее которые будут переведены на ВАш ссудный счет или расчетный счет.  

Они Вам были открыты при выдаче кредита для отражения ссудной задолженности  счет 4550… и расчетов 40817.

Деньги с аккредитива будут переведены после регистрации сделки купли-продажи и дарения.

Так что при выборе расчетов по сделке, возможно Вам придется настаивать на аккредитивной форме расчетов и склонять к ней покупателя.  

Соответственно ВАм нужно будет следующее:

1.Справка о задолженности перед Банком на дату предполагаемой сделки (основной долг +проценты);

2. Заявление в Банк о досрочном возврате кредита (раз Вы сразу хотите кредит закрыть, то наверное это будет досрочный возврат) с отметкой о его регистрации.  

3. Согласие Банка на досрочный возврат.

4.Обязательство банка о выдаче Вам заявления о снятии обременения при исполнении условий по кредитной сделке с отражением этих условий или согласие на дарение от Банка доли ребенку.

5.Нотариальное обязательство от Вас о наделении ребенка долей.  

6.Предварительный договор продажи трешки с условиями расчетов через аккредитив  и указанием сумм и счетов.  

7. Договор дарения доли ребенку в четырехкомнатной квартире.

8. Документы на обе квартиры.

9.Свидетельство о рождении ребенка.

10. Паспорта.

С Уважением Андрей Ч.