иск о переводе прав покупателя на себя.

год назад мы купили комнату в трешке, через месяц к нам подошел сосед и попросил написат отказ от преемущественного права покупки его доли, сказал что продает за 68 тыс доллоров (1700 000 руб) , мы согласились эту комнату купить. но после этого возник агент - аня, которая сказала, что мы должны заключить договор сих агенством и заплптить им комиссионные. мы отказались. отказа от покупки мы не давали, уведомления о продаже нам не присылали. после этого было еще несколько попыток продать нам эту комнату, вернее предложить купить, но хозяин говорит одно, потом появляется агент и жена хозяина и называют другие условия. мне посоветовали написать письмо в гбр о том, что я от покупки не оказываюсь. 21 мая я получила письмо из регистрационной службы о том, что сосед заключил договор купли-продажи с третьим лицом и передал его на регистрацию, мне предложено в течение месяца купить эту долю, либо будет зарегистрирован договор с третьим лицом. но продавец отказывается заключать со мной договор (устно) есть запись на диктофон, также ему было выслано нотариально заверенное согласие на покупку доли, но уведомление о вручении я не получила (возможно он отказался его получать) .
 1.могу ли я подать иск о переводе прав покупателя на себя до регистрации договора купли-продажи с третьим лицом (насколько я поняла после 21 июня его зарегистрируют) . 
2. правомерны ли действия регистрационной службы, т. к. он взяла на себя уведомление о продаже, таким образом продавец просто избегает общения со мной и выждав пока пройдет месяц, продает долю третьему лицу. 
3. в какую инстанцию я должна обращаться с искоом о переводе прав покупателя на себя.

из той скупой информации, которую вы представили следует:
- вы не владеете необходимой информацией и необходимых действий по ее получению не произвели, т. е. действуете наобум.
в частности, ваша сторона не знакома с материалами представленными на регистрацию продавцом доли. не знает тех условий, на которых совершается сделка, вряд ли обладает даже информацией в форме общедоступной выписки из егрп на значимые даты. вероятно, и сторона в сделке совершенной с нарушением права преимущественной покупки, вам не известна.
--письмо гбр может являться как следствием злоупотребления сотрудника фрс, т. к. представителем частного лица сотрудник не является, так и проверкой подлинности представленных на регистрацию документов (к примеру, представлен документ о том, что вам было предложено купить, но этот документ вызывает сомнения) . 
истекает срок приостановления регистрационных действий- ст. 19 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. и вам необходимо не только совершить действия, которые уже давно пора было совершить, но и выиграть время. 
- если регистрация перехода права состоялась, то правильными исковыми требованиями будут как требования о переводе на участника долевой собственности прав покупателя по договору, так и требование о признании зарегистрированного права недействительным, т. к. в силу ст. 2 вышеуказанного закона государственная регистрация права- единственное доказательство зарегистированного права. без этого требования (а в суде принцип состязательности сторон) суд вынужден будет отказать в иске (т. к. решение в случае удовлетворения не будет обладать свойством исполнимости) круг ответчиков в этом случае: гбр (или уфрс) , покупатель. продавец.
есть непростые нюансы применительно к правилам подачи такого иска ( о переводе прав) вам будет полезно обратить внимание на разъяснения данные в 
постановлении пленума верховного суда рф от 6 февраля 2007 г. n 6 "об изменении и дополнении некоторых постановлений пленума верховного суда российской федерации по гражданским делам".
-если доля вами была отчуждена, то не понятно, прошла ли эта сделка государственную регистрацию. если "нет", то я бы не советовал усложнять защиту, а совершить отмену дарения. 
--если дарение доли зарегистрировано (от вас) , то у вас нет права требования, т. к. произошла перемена лица в обязательстве. о перемене лиц в обязательстве смотрите правила, предусмотренные главой 24 гражданского кодекса рф. особенное внимание уделите исполнению ваших обязательств - ст. 385 гк рф. 
перемена лица в обязательстве не влечет изменения порядка исчисления срока давности - ст. 201 гк рф.
право требования ( в случае, если доля вами отчуждена) перешло к ее приобретателю и находится в зависимости от ваших действий (в этом случае, надлежащий истец и заявитель- новый собственник, а вы- третье лицо на его стороне) .
--надлежащего предложения о покупке доли правопредшественнику (вашему) в вашем лице не поступало. т. к. предложение (в т. ч. об условиях) должно исходить от собственника или от уполномоченного им лица (ст. 209 гк рф) . нормы представительстве- глава 10 гк рф.
н агент, ни сотрудник гбр представителем собственника не ялвлялись.
--необходимо разбираться в причинах нарушения преимущественного права покупки. надо выяснить имеются ли какие-либо споры между супругами. раздел имущества и т. п. также следует учитывать, что действительный (не мнимый. не фиктивный) покупатель не станет тратить деньги на рисковую, оспоримую сделку. так что оспаривать сделку придется, скорей всего. "дружескую", промежуточную.
способов защиты права, способов воздействия на ситуацию чрезвычайно много.
рекомендую сочетать ( с учетом запущенности дела) следующее: подать жалобу руководителю гбр с просьбой о приостановлении регистрации
продолжение - в комментариях

а по какой причине появляется агент аня и обязывает заключить агентский договор. хаха на дверь ей укажите.
в вашем случае самое правильное дело обратиться в суд, требуйте свое преимущественное право первого покупателя. плюсом сюда же к иску приложите ходатайство подать что бы в рег. палате "тормознули" сделку по купли-продажи комнаты соседской. это момент больше вам нужен для избежания лишней возни по комнате. а может и сосед подумает что лучше вам продать. ведь если у него будут определённые препятствия по продаже комнаты так и решит с вами сотрудничать. 

без ознакомления со всеми документами, которые у вас имются мжно ответить только так:
1. да можете, это ваше право, перспективы судебные - весьма прозрачные.
2. правомерность действия сотрудников фрс можно оспорить в суде.
3. в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры.
удачи


в суд должны обращаться. все предложения вам должны были делать в письменном виде. поэтому кто что сказал - не имеет значения.
статья 250 гк рф. преимущественное право покупки
2. продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.