Дом с существенными нарушениями: как продать квартиру
=====================================================

Несколько лет назад моя тетя решила купить квартиру по договору долевого участия. Тетя проживает в небольшом пригородном поселении, в котором сейчас строят новое жилье. Когда об этом узнала ее близкая подруга, она попросила тетю оформить покупку квартиры на нее по следующей схеме: тетя дает деньги, подруга покупает квартиру по ДДУ, после чего «продает» ее тете, а сама получает возможность получить налоговый вычет в связи с ее продажей. Договор долевого участия прилагается. Перед оформлением договора купли-продажи от подруги к тете у новых жильцов дома произошли конфликты с застройщиком по поводу различных недоделок и площади квартир. Несколько дольщиков пошли в суд, чтобы отсудить компенсацию. Суд заказал экспертизу, которая помимо указанных истцами недостатков выявила не только отсутствие монолитного пояса на 3х этажном доме (что грозит медленным расползанием его в стороны), но и ряд других существенных недостатков и отступлений от сметы. Заключение экспертизы прилагается.

 Однако тетя решила в ближайшее время продать квартиру и купить другую, поэтому судиться за эти недостатки она не стала, оформила договор купли-продажи с подругой и стала владелицей квартиры.

 Однако когда она сейчас стала продавать ее, в стенах, прямо в кирпиче пошли трещины, фото прилагается. Тетя испугалась и стала думать, как вернуть квартире рентабельность, чтобы не судиться потом с покупателями.

 В итоге мы с ней вычитали, что, во-первых, гарантия в 5 лет, предусмотренная ДДУ и законом о долевом строительстве, работает только на первоначального дольщика или на получившего от него переуступку прав, а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока. Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы. Таким образом, получилось, что тетя в одиночку несет полную ответственность и перед самой собой, и перед потенциальными покупателями за недостатки злосчастной квартиры.

 Тогда мы попытались рассмотреть вариант расторжения договора купли-продажи с тем, чтобы к ее подруге вернулись права дольщика и соответственно, право требовать от застройщика устранения недостатков.

 Однако по результатам анализа законодательства вышло, что поскольку договор не только зарегистрирован в ЕГРП, но и исполнен по всем пунктам, то расторгнуть его нет оснований.

 Остается еще вариант: это проводить работу с нынешними дольщиками, чтобы они подали в суд на застройщика с требованием компенсировать недостатки дома или произвести капитальный ремонт, ведь существенные недостатки делают его условно пригодным для жизни не только для тети, но и для всех остальных жильцов. Однако жильцы инертны, они боятся потерять даже то, что имеют, и, видимо, склонны ждать, когда потолок упадет им на голову. А застройщик является ИП, зарегистрированным в другом городе, и при вынесении судом решения о компенсации каждому жильцу до 70% стоимости квартиры (именно такие решения выносят суды при отсутствии в новостройке монолитного пояса, решение прилагается) он легко может обанкротиться, он шантажировал этим истцов еще на суде по мелким требованиям на 10-30 тыс. рублей.

 Вопрос. Что вообще можно сделать в этой ситуации моей тете, возможно ли добиться чего-то от застройщика, через расторжение договора, может быть, можно найти какой-то компромисс при продаже квартиры по цене, сделать оценку, признать сделку мнимой. Хотелось бы услышать мнение юристов, как профессионалов, которым я доверяю, в отличие от местных адвокатов.

> но что — никак не решим, жильцы пассивные, скоро тете надо будет выкупать новую квартиру, гарантия через пару лет истекает даже для дольщиков.  
> ИПшник будет отбрыкиваться всеми силами, и перед банкротством не остановится, есть информация, что он очень мутный человек с большим опытом таких дел.  
> 

-Врямя уже работает на ИП гарантийный срок тает. Нужно решаться на действия проблему все равно решать -получится все как у нас когда все посыплется- жильцы начнут писать письма а поезд уже уйдет. Тут нужен человек который популярно и красноречиво им все разъяснит что надеется не на кого есть варианты решения вопроса — устройство пояса за свой счет и пробовать взыскать стоимость через суд с ИП ,-уменьшение стоимости жилья и взыскание разницы с ИП, -пробовать признать жилье аварийным-вызывая местные административные комиссии- что будем делать товарищи ??



> Однако по результатам анализа законодательства вышло, что поскольку договор не только зарегистрирован в ЕГРП, но и исполнен по всем пунктам, то расторгнуть его нет оснований.  
> Мария  
> 

Здравствуйте Мария. В данном случае не могу согласиться. Договор купли-продажи от 06.12.2013г. — на тот момент он уже не подлежал гос. регистрации, регистрировался переход права собственности на его основании. Ну и что, что обязательства по договору исполнены. Право расторгнуть договор принадлежит сторонам сделки вне зависимости от того, исполнены ли по нему обязательства в полном объеме или нет. Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, тетя и подруга составляют соглашение о расторжении договора купли-продажи и обращаются с ним в Росреестр. На его основании регистрируется право собственности за подругой — участником долевого строительства. Вам известно, что согласно ч.2 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.3 ст.7 в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Одно из этих требований и необходимо предъявить застройщику.

Кроме того!!! Договор долевого участия заключен в 2012 году. Уже в 2006 году в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесли изменения, согласно которым застройщиком может быть **только юридическое лицо!** Куда смотрели контролирующие органы и Росреестр, который регистрировал договоры долевого участия? Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается Администрацией и подтверждает соответствие объекта техническим регламентам и проектной документации. Из заключения эксперта видно, что указанные нормы не соблюдены. На каком основании выдавалось разрешение на ввод дома? В общем, в данном случае необходимо привлекать прокуратуру. Есть возможность взыскать причиненный ущерб. Так, согласно ч.3 ст.31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.



Также согласно ст.16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В данном случае Администрация не имела права выдавать застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ввиду наличия существенных нарушений строительным норм и правил.

При подаче иска к застройщику одновременно подавайте в суд заявление о принятии обеспечительных мер. Суд должен будет наложить арест на имущество данного лица, чтобы тот его «не слил» по-быстрому. Если с него уже нечего взять — пробуйте взыскивать ущерб с Администрации.



> А если начать судиться с органами власти, что застройщик вообще не тот был, никаких денег, мне кажется, тогда точно не получишь, т к этот застройщик реагирует на претензии только пока еще предполагает работать здесь в будущем. Например, следующий дом он построил с гораздо меньшими нарушениями (где тетя хочет купить другую квартиру), а если его совсем прикроют, он действительно пойдет в полный отказ от всех возможных обязательств.  
> Мария  
> 

Вот я и предлагаю сначала попробовать решить вопрос с застройщиком. А уже в крайнем случае, если с него невозможно ничего взыскать — искать другие варианты, в том числе, иск к Администрации. А ИП вообще не идет на контакт? Может, попробовать договориться обменять квартиру с недостатками на квартиру в новом доме (с меньшим количеством недостатков), оплатив, например, 30% от стоимости квартиры (за вычетом тех 70%, которые, как Вы считаете можно взыскать по суду в связи с имеющимися нарушениями)?



> Как такие трещины скроешь при продаже. Никак.  
> Мария  
> 

Скрывать и нежелательно, потому что покупатель, учитывая, что продавец скрыл все обстоятельства, сможет потом уменьшить цену за квартиру или вообще сделку расторгнуть. Вы категорически уверены, что с ИП нечего взять?



Да, это точно. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон даже после исполнения обязательств по нему. 



> Это точно, что после выполнения условий договора и регистрации права собственности на квартиру его можно расторгнуть и восстановить все права???  
> Мария  
> 

У нас свобода договора. Это вполне нормальная ситуация, когда ввиду определенных причин стороны могут принять решение расторгнуть договор и вернуть друг другу всё полученное по сделке. Не понимаю, где Вы нашли доказательства обратного. В Вашем случае, чтобы договор купли-продажи никто не мог признать мнимой сделкой, советую в соглашении о расторжении договора написать, что стороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи по причине того, что предмет договора (квартира) имеет существенные недостатки, о которых продавец и покупатель не знали и не могли знать на момент заключения сделки.



> Имеет смысл затевать расторжение договора, которое уважаемые юристы советовали выше, или прятаться за спинами других жильцов? (но получится, что выгода будет только если дом признают аварийным или проведут реконструкцию, а если будут компенсации выделять, то тетя не дольщик).  
> Мария  
> 

Мария, я думаю стоит подождать, посмотреть, как дело разрешится с застройщиком. Расторгнуть договор — раз плюнуть, государственная регистрация перехода права на основании соглашения о расторжении — 10 рабочих дней. Даже если дольщики соберутся подавать коллективный иск к застройщику, срок рассмотрения гражданского дела — 2 месяца (на деле больше, тем более такое нестандартное), поэтому договор расторгнуть Вы всегда успеете. Это мое мнение.



Здравствуйте Мария! Возможен следующий вариант решения вашей проблемы. Вы **на основании ст.475 ГК РФ предъявляете исковое заявление** своей подруге за продажу квартиры ненадлежащего качества. В заявлении в соответствии с экспертным заключением требуйете соразмерного уменьшения покупной цены.

В суде ваша подруга ссылается на вину застройщика и соглашается с исковыми требованиями, В решении суда фиксируется вина застройщика. Затем на основании решения суда,( в котором зафиксирована вина застройщика) подруга обращается с иском к застройщику и взыскивает с него не только сумму присужденную судом, но и проценты и компенсацию морального вреда, предусмотренные законом " О защите прав потребителей".

> 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:  
> соразмерного уменьшения покупной цены;  
> безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;  
> возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.  
> 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:  
> отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;  
> потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.  
> 3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.  
> 4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Если ваша квартира не отвечает санитарным требованиям для жилых помещений, то Вы можете обратиться с заявлением к администрации МО о создании комиссии для обследования вашей квартиры и признания ее непригодной для проживания. 

( на основании ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 N 494,)

По заключению комиссии Вас должны будут поставить на учет для предоставления квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке ( ст.51 ЖК РФ). 



Мария, посмотрел решение, дело похожее на ваше. Но у Вас есть промежуточное звено Нужно найти судебную практику, которую можно применить к вашей ситуации. Но вашем в случае нужно разделять вопросы:

1. Возмещение ущерба за квартиру.

2. Признание квартиры не пригодной для проживания. 

По первому вопросу мне кажется, что вариант с предъявлением иска подруге, с последующим предъявлением иска застройщику более удобным. Поскольку решение при наличии экспертного заключения может быть вынесено уже в первом заседании суда. Законом это допускается ( предварительное сразу может перейти в основное заседание, если суд признает дело подготовленным и стороны согласны на рассмотрение, ст.153 ГПК РФ) Кроме того, в решении будет зафиксирована вина застройщика и сумма, которую потом застройщику нельзя будет оспорить. Конечно, с моральной стороны иск подруге предъявлять неудобно. Но иногда судятся и родственники. Зато у подруги проблем со взысканием ущерба с застройщика не будет. Второй суд ( с застройщиком)в соответствии со ст.61 ГПК РФ обязан будет руководствоваться фактами признанными первым судом, в том числе в отношении суммы ущерба и вины застройщика. 

2.В отношении второго вопроса, о признании жилья непригодным для проживания: дольщики о которых вы написали, защищая свои права действовали с нарушением порядка установленного Правительством РФ в Положении о порядке признания жилого помещения непригодным для проживания.

Согласно этому Положению и судебной практике **определять непригодность жилого помещения для проживания может только специальная межведомственная комиссия, создаваемая Администрация МО.** **Ни суды, ни экспертные учреждения не вправе подменять комиссии, создаваемые в соответствии с Положением утвержденным Правительством РФ**. Посмотрите это Положение, я его приложил к своему ответу на ваш вопрос.

Из вышеуказанного Положения также следует, что признаваться не пригодным для проживания может отдельная квартира ( жилое помещение), а не только в целом дом. 

С уважением, Виктор Богаченков



> Взять можно, но разве что копейки, 70% стоимости точно не вернешь

Мария, по одному и тому же объекту экспертные оценки могут сильно отличаться. Вы сами привели в пример решение, где за трещину в стене суд взыскал 2 млн.

У меня проходит дело в Калининградском областном суде по взысканию компенсации ущерба за снесенные строения. Ущерб по заключению экспертов ответчика, в 10 раз меньше компенсации по заключению экспертов истца на одни и те же объекты. Разница в стоимости ущерба в 10 раз!!! 

По предполагаемой сумме снижения стоимости вашей квартиры проконсультируйтесь у разных экспертов.



> Застройщик тот же самый! Так что на контакт он идет. Только когда надо денег содрать с кого-нибудь. А как в суде отвечать, он приводит адвоката, который тянет время, путает судью и истцов и хамит. Боюсь сейчас уже поздно уговаривать на обмен  
> 

Мария, для принятия правильного и своевременного решения нужно иметь актуальную информацию о застройщике.  

1. На сайте ФНС РФ по ИНН застройщика можно получить выписку из ЕГРИП ( в вашем договоре на сайте ИНН застройщика не указан)  

2. Уполномоченным органом по контролю за долевым строительством в Орловской области является Управление по государственному строительному надзору Орловской области. Перед Управлением ежеквартально обязаны отчитываться все застройщики долевого строительства в области. Управление обязано оказывать содействие дольщикам, предоставлять им необходимую информацию. Управление обязано вести учет обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков.

Полагаю, Вам нужно обратиться в это Управление за информацией о застройщике и с просьбой оказать содействие в решении вашей проблемы.

О**тдел административного производства, контроля и надзора за долевым участием в строительстве**  
Подрезов  
Сергей Николаевич  
начальник отдела  
44-32-25  
Жигалова  
Екатерина Викторовна  
заместитель начальника отдела  
44-32-25  
Еровенкова  
Нина Васильевна  
консультант  
44-32-25  
Переславская  
Наталья Алексеевна  
главный специалист  
44-32-25  



Пересылаю Вам статью о способах защиты прав дольщиков. Автор статьи Маргарита Горовцева. 



> а на последующих владельцев квартиры не распространяется даже в пределах гарантийного срока.   
> Прилагаю судебное решение с толкованием этой нормы.  
> — Добрый день Мария -текста решения в файле не нашел сможете прикрепить решение суда? Интересно чем мотивирует свое мнение суд? 5-ти летняя гарантия то дается на объект капитального строительства — а не на физлицо владеющее квартирой почему в данном случае суд ограничил право предъявления требований о гарантийном сроке только участнику ДДУ нужно ознакомиться с текстом решения…  
> 



> Также приглашали экспертов, которые делали судебную экспертизу, они говорят, что реконструкция и усиление всего дома обойдется около 300-500тыс. руб (дом небольшой), но для этого нужны, я так понимаю, усилия всех жильцов, инициатива, инициативы нет. Причем не факт, что проект будет доведен до конца, даже если к нему суд принудит, например…  
> **-Тут жильцам пора понять что дом с такими строительными дефектами — дом -большая проблема нужно проводить сход жильцов и решать как быть если молчать то через пару лет может быть большая беда- в виде обрушений . У вас есть акт экспертизы о дефектах уже + но нужно экспертное заключение о стоимости устранения данных дефектов а далее 2 пути — либо дольщикам подать иск к застройщику об устранении дефекта. Либо самим устранить дефект/за свои деньги/ и взыскать убытки по ФЗ 214 и ст.15 ГК РФ с этого ИП ПО СУДУ. Да вопрос о том есть ли имущество у этого ИП на такую сумму — вопрос открытый — может статься что на этом ИП из имущества -только личные носильные вещи… и исполнять решение о взыскании с него денег приставы будут очень долго но нужно на что-то решаться время идет ....** 



Мария — решении Краснодарского Краевого суда по гарантии основной упор судом **сделан на пропуск 3 летнего срока давности** + указано что заключение эксперта суд не принял во внимание т.к в нем нет причины возникновения дефекта не исследован момент возникновения дефекта. Что касается гарантии сделан феноменальный вывод **без ссылок на нормы права что противоречит нормам ГПК о решении суда**  — 

> В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; **законы, которыми руководствовался суд.**

ВЫВОД ИЗ РЕШЕНИЯ- При этом, права участника долевого  
строительства при продаже квартиры третьему лицу в части гарантий качества  
квартиры со стороны застройщика к новому собственнику квартиры не переходят,  
поскольку **прямо в законе такой переход не предусмотрен,** а в сделки в качестве  
**стандартных условий обычно не включается**. Т.Е нет ссылки на закон которым руководствовался суд при вынесения такого решения. На мой взгляд в ФЗ-214 -пробел законодательства плохое регулирование такой ситуации в тексте ФЗ214 что позволяет судам выносить отказные решения в этой части вопроса. Это решение есть в базе Консультанта иных решений найти не удалось. Получается действительно использовать этот вариант защиты проблематично условие о переходе гарантийного срока на объект к покупателю нужно включать в договор купли-продажи без этого большой риск отказа в защите права у покупателя квартиры ДДУ. 



> Имеет смысл затевать расторжение договора, которое уважаемые юристы советовали выше, или прятаться за спинами других жильцов? 

 — если внимательно читать решение суда о гарантии то по мнению суда можно было просто включить в дкп пункт о том что гарантия в 5 лет переходит к покупателю от дольщика -**тогда покупатель сможет предъявлять требования вместе с дольщиками- если бы речь шла о простом договоре** /не покупка квартиры /можно было бы сделать д/с о включении такого пункта в договор **но тут сделка состоялась** изменить ее **условия после выдачи св-ва о праве в регплате не представляю как** -хотя возможно варианты и есть… т.как сам договор на 2013 год уже не подлежал регистрации в регпалате… возможно сделать и д/с к нему тут бы **посоветоваться со специалистами по госрегистрации- если такой вариант возможен /заключить д/с/ с включением пункта о переходе к покупателю гарантийных обязательств в 5 лет -то расторгать его поспешно смыла не вижу** как говорит Наталья время есть… 



ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  
ОПРЕДЕЛЕНИЕ  
от 31 марта 2009 г. N 3321/09

По мнению заявителя, стороны договора купли-продажи от N 4 от 27.10.2004 после его фактического исполнения не вправе были вносить изменения в этот договор, в связи с чем отказ управления в государственной регистрации права собственности является правомерным.

…   
Рассматривая настоящий спор, арбитражные суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 27.10.2004 в части передачи покупателю трансформаторных подстанций и кабельных сетей, включенных в предмет договора дополнительным соглашением N 1 от 28.10.2008, был исполнен обществом «Время» после государственной регистрации своего права собственности в отношении названных объектов недвижимого имущества.

> **Возможность внесения изменений в договор, в том числе в виде дополнения предмета исполнения и уточнения его условий, отвечает принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации   
> т/образом думаю можно заключить д/с**



полный текст 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  
ОПРЕДЕЛЕНИЕ  
от 31 марта 2009 г. N 3321/09  
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ  
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  
Коллегия судьей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе  
председательствующего Борисовой Е.Е.,  
судей: Куликовой В.Б., Полубениной И.И.  
рассмотрела заявление управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 20.02.2009 N 12/4547  
о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2008 по делу N А12-8873/08, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.12.2008 по тому же делу  
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Деволопмент» (город Волгоград) к управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (город Волгоград),  
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от 10.04.2008 N 01/433/2007-393  
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Время».  
Суд  
установил:  
общество с ограниченной ответственностью «Манхэттен Деволопмент» (далее — общество «Манхэттен Деволопмент») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее — управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от 10.04.2008 N 01/433/2007-393.  
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Время» (далее — общество «Время»).  
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2008, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2008, требования удовлетворены.  
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 02.12.2008 названные судебные акты оставил без изменения.  
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество «Манхэттен Деволопмент» просит отменить в порядке надзора указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, стороны договора купли-продажи от N 4 от 27.10.2004 после его фактического исполнения не вправе были вносить изменения в этот договор, в связи с чем отказ управления в государственной регистрации права собственности является правомерным.  
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.  
Как установлено судами, 27.10.2004 между обществом «Время» (продавец) и обществом «Манхэттен Деволопмент» (покупатель) заключен договор купли-продажи N 4 нежилых помещений, расположенных в здании торгово-развлекательного комплекса «ПАРК ХАУС» по адресу: Волгоград, ул. Бульвар 30-летия Победы, д. 21.  
Дополнительным соглашением N 1 от 28.10.2008 к договору купли-продажи от 27.10.2004 перечень продаваемых обществу «Манхэттен Деволопмент» объектов недвижимого имущества расширен за счет включения в предмет указанного договора двух строений трансформаторных подстанций и подземных кабельных сетей, необходимых для эксплуатации торгово-развлекательного комплекса. Согласно условиям дополнительного соглашения обязанность общества «Время» передать покупателю указанные в дополнительном соглашении объекты возникает после государственной регистрации на них права собственности.  
Свои обязательства по оплате общество «Манхэттен Деволопмент» выполнило в полном объеме.  
После оформления права собственности общества «Время» на трансформаторные подстанции и кабельные сети, между теми же сторонами подписано дополнительное соглашение от 19.10.2005 N 2, которым стороны конкретизировали объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче в собственность общества «Манхэттен Деволопмент».  
По акту приема-передачи от 19.10.2005 эти объекты переданы обществу «Манхэттен Деволопмент».  
Впоследствии общество «Время» и общество «Манхэттен Девелопмент» обратились с совместным заявлением в управление за государственной регистрацией перехода права собственности на перечисленные в дополнительных соглашениях N 1 и N 2 к договору купли-продажи от 27.10.2004 объекты недвижимости.  
**10.04.2008 управление отказало в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на абзацы** 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  
Рассматривая настоящий спор, арбитражные суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 27.10.2004 в части передачи покупателю трансформаторных подстанций и кабельных сетей, включенных в предмет договора дополнительным соглашением N 1 от 28.10.2008, был исполнен обществом «Время» после государственной регистрации своего права собственности в отношении названных объектов недвижимого имущества.  
**Возможность внесения изменений в договор, в том числе в виде дополнения предмета исполнения и уточнения его условий, отвечает принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.  
При таких установленных по делу обстоятельствах арбитражные суды посчитали, что у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на это недвижимое имущество к обществу «Манхэттен Деволопмент» в соответствии с названными нормами Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».**  
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд  
определил:  
в передаче дела N А12-8873/08 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2008, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.12.2008 отказать.  
Председательствующий судья  
Е.Е.БОРИСОВА  
Судьи  
В.Б.КУЛИКОВА  
И.И.ПОЛУБЕНИНА

[sudbiblioteka.ru/as/text3/vasud\_big\_53242.htm](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZypyCHQEBxYpHAcDXQMbNHQXPTE%2FMTA%2BIQAiAAQEByozAjIAGicUNSAHIAslPj88PDIDAD41Oh5eJkctFVlK) 



креплю файл д/соглашение о передаче гарантийного обязательства покупателю