Не сезон. Эксперты объяснили, что происходит с ценами на частные дома

Март-апрель — это время, когда риелторам приходится чаще выезжать на показы земельных участков, частных домов и коттеджей. Но с начала этого года явного оживления не случилось: спрос есть, но до показателей прошлого года, а уж тем более, до допандемийных значений ему далеко. В чем тут дело, объяснили эксперты aif.ru.

Как меняется спрос на ИЖС?

Если смотреть на показатели последних двух-трех лет, то можно сказать, что интерес к переезду из квартир в дома постепенно растет. Государство этому тоже поспособствовало — распространило программы льготной ипотеки на ИЖС. Как только в 2023 году начала стремительно дорожать ипотека на «вторичку», часть покупателей переориентировалась на покупку или строительство собственного дома. Правда, как долго это продлится, пока непонятно.

«Не все покупатели способны объективно оценивать свои силы и финансы. В моей практике много историй, когда сначала человек хочет продать городскую квартиру и переехать в свой дом, а через 6−12 месяцев делает ровно противоположный запрос, — говорит риелтор-практик Владимир Шмелев. — Поэтому я всегда советую сначала пожить хотя бы полгода в выбранной локации, оценить обстановку и только после этого принимать окончательное решение. И, конечно, если есть возможность, то лучше постараться сохранить городскую квартиру».

С начала этого года спрос упал примерно на 10−15% относительно тех же месяцев 2023 года, полагает руководитель департамента управления загородными проектами компании «ТСН Недвижимость» Андрей Галкин.

«В первую очередь, это связано с ситуацией, когда ряд ведущих банков ввел комиссию для застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам, а многих девелоперов данные требования не устроили. В итоге многие сделки в январе-феврале, когда разворачивались все эти события, были поставлены на паузу и перенесены», — уточняет собеседник.

«Сегодня в Подмосковье строительство загородного дома с покупкой небольшого земельного участка площадью в 5−6 соток в среднем обойдется от 9 до 14 млн руб. Это будет дом под ключ с ремонтом, всем необходимым оборудованием и, возможно, частично с мебелью, — говорит генеральный директор агентства недвижимости “Азбука недвижимости” Сергей Факира. — По сравнению с прошлым годом объекты загородной недвижимости подорожали, но в первую очередь за счет роста цен на земельные участки. Они за год стали дороже примерно на 25−30%, в отдельных районах — до 50−70%».

Галкин добавляет: во второй половине прошлого года на фоне повышения ключевой ставки и рыночных ставок по ипотеке наблюдался отток покупателей со вторичного рынка городского жилья в сегмент загородной недвижимости. На этом фоне загородные дома заметно подорожали.

В столичном регионе в среднем рост составил 20−30% за два года. Земельные участки подорожали еще больше — в 1,5−2 раза. То есть участки, которые ранее выставлялись по 300 тыс. за сотку, сегодня стоят по 450−500 тыc. руб.

При этом стоимость строительства к нынешнему сезону почти не изменилась. Весной 2023 года, конечно, подорожали строительные материалы и услуги — в диапазоне 10−15%. Но постепенно рынок стабилизировался, наравне с подорожавшими товарами появились более бюджетные аналоги.

Сколько заплатит в нынешнем сезоне тот, кто решит строиться самостоятельно? Эксперты предполагают, что цены вырастут на 15−25%, и это будет связано не с ростом спроса на ИЖС, а с инфляцией и курсом доллара.

Интерес к ипотечным займам на покупку своего дома или его строительство есть. На них пока еще действуют льготные программы со ставкой 2−8%. К тому же, при сопоставимых суммах кредита покупатель приобретает жилье гораздо большей площади плюс земельный участок вместо квартиры. Вот только взять такую ипотеку получается далеко не всегда.

Во-первых, банки стали гораздо строже оценивать потенциальных заемщиков и сами объекты. Ситуации, когда кредитор меняет условия предодобренного кредита, уже не редкость. Во-вторых, снизились лимиты по максимальной сумме льготной ипотеки в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области до 6 млн рублей, а ставка стала чуть выше.

«Стали появляться случаи, когда кредиты используются нецелевым образом, — добавляет Факира. — Люди брали льготную ипотеку по сниженным ставкам, но не строили дом, тратили деньги на бизнес, покупку автомобилей и прочее. Банки не хотят рисковать и относятся к заемщикам и к аккредитованным подрядчикам более требовательно».

Как сообщают в Едином ресурсе застройщиков со ссылкой на аналитику Банка ДОМ.РФ, больше всего ИЖС интересуются в Подмосковье, Краснодарском крае и в Татарстане. Также в топ-10 вошли Москва, Самарская, Нижегородская, Ростовская, Свердловская, Тюменская и Воронежская области. С начала 2024 года в половине случаев клиенты оформляли на ИЖС «Семейную ипотеку». 25% займов приходится на IT-ипотеку, а ипотеку с господдержкой оформили порядка 22% заемщиков.

Несмотря на то, что сезонного оживления на рынке ИЖС риэлторы пока не увидели, они предполагают, что в конце апреля — начале мая интерес покупателей все-таки «оттает». В целом, спрос и предложение в большинстве российских регионов стремится к балансу. Ну, а ближе к лету опрошенные эксперты ожидают очередной скачок роста спроса в районе 10−12%. Поэтому, если есть намерение приобрести земельный участок под строительство или готовый загородный дом, самое время заняться этим.