Выплата неустойки при расторжении предварительного договора купли-продажи на недвижимость
=========================================================================================

Добрый день! 

 Меня зовут Мария. Я хотела купить через агенство недвижимости долю в квартире (комнату). В момент подписания предварительного договора и внесения аванса меня заверили что остальные собственники долей не против продажи (сами выкупить не хотят). Спустя 3 недели меня пригласили в агенство для расторжения сделки, т.к. один из владельцев отказался идти к нотариусу и подписывать отказ, а решил выкупить сам. У него первоочередное право выкупа. Должны ли мне в этом случае выплатить неустойку и вернуть аванс, либо просто вернуть аванс? 

Мария, здравствуйте.Что указано в предварительном договоре насчет денежной суммы, вами внесенной? Должна быть определена как аванс, но мало ли? И уточните, предварительный договор подписывался с продавцом доли?  В любом случае сумма подлежит возврату. Но вдруг она обозначена как задаток — тут немного другие правила. 



Если условиями предварительного договора не предусмотрены штрафные санкции в виде неустойки, то вам вернут только ваши деньги. Учитывая. что договор подписан с агентством недвижимости, то есть грамотными специалистами, то в договоре вряд ли внесенные вами деньги обозначены как аванс. Поэтому до предоставления текста предварительного договора что-то определенное сказать трудно. Поэтому представьте текст.



Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.

Возвращая предварительно полученную оплату по договору (аванс), продавец обязан уплатить проценты по статье 317.1 ГК РФ.

Статья 317.1. Проценты по денежному обязательству  

> 1. В случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

То есть, лицо, получившее денежные средства по расторгнутому впоследствии договору, обязано внести плату за их использование в виде процентов, составляющих экономическую выгоду от пользования денежными средствами. Кроме того, п. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.   

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, оснований для удержания данных денежных средств у продавца не имеется. Кроме того, если продавец удерживает у себя денежные средства, то у него возникло неосновательное обогащение в соответствии со ст. 1102 ГК РФ, которое подлежит взысканию в Вашу пользу.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда продавец узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

  


Мария, добрый день. Объективно и полно ответить на Ваш вопрос можно только после ознакомления с условиями договора с агентством недвижимости.