Ничего жилищного: ФАС может проверить банки из-за ограничений по льготной ипотеке

В ФАС поступили жалобы на банки, которые ограничили выдачи льготной ипотеки, сообщили «Известиям» в ее пресс-службе. «Сбер», ВТБ и «Альфа» в январе заявили, что будут оформлять кредиты только на жилье, купленное у их партнеров. По сути, финансовые организации стали требовать от застройщиков софинансирования кредитов. Юристы отметили, что игроков могут привлечь к ответственности по закону «О защите конкуренции». Хотя новые практики охладят рынок, в перспективе они рискуют привести к росту цен на недвижимость.

Почему крупные банки могут попасть под проверки ФАС

В ФАС поступили жалобы на банки, которые планируют ограничить выдачу льготной ипотеки и ввести комиссии для застройщиков, сообщили «Известиям» в пресс-службе органа. Там подчеркнули, что их рассмотрят в «установленном порядке». В ФАС не уточнили, поступили жалобы от граждан или от юрлиц (например, от самих застройщиков).

Центробанк также изучает «новые практики» участников рынка, сообщили в пресс-службе регулятора.

В конце декабря — начале января несколько крупных банков сообщили о планах выдавать ипотеку по госпрограммам только при условии покупки жилья у застройщиков-партнеров. Это означает, что банк станет взаимодействовать лишь с теми девелоперами, которые будут совместно с ним субсидировать жилищный кредит — фактически это дополнительная комиссия для участников рынка, пояснила глава управления ипотечного кредитования девелопера «Мангазея» Юлия Архангельская.

«Сбер» приступил к такой практике с 11 января, на следующий день изменения вступили в силу в ВТБ. О планах принять аналогичные меры с 15 января сообщили в пресс-службе Альфа-банка. Совкомбанк также следит за ситуацией на рынке и в зависимости от ее развития будет принимать дальнейшее решение по льготной ипотеке, уточнили в организации. «Известия» направили запросы в крупнейшие банки.

— Эта резонансная мера сильно охладила отношения между девелоперами и банками. Крупнейшие застройщики уже выразили протест из-за обязательных комиссий, — рассказала Юлия Архангельская.

ФАС России может возбудить против крупнейших банков дело в соответствии с законом «О защите конкуренции» (№ 135-ФЗ от 26.07.2006), рассказала партнер практики конкурентного права BGP Litigation Ирина Акимова. Взимание комиссий с девелоперов за реализацию льготной ипотеки может быть воспринято как навязывание невыгодных условий договора, что грозит штрафом от 2,5 млн до 5 млн рублей.

Помимо того, служба может оценить действия кредитных организаций на предмет заключения антиконкурентных соглашений, которое приводят к разделу рынка, добавил партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Алексей Выручаев. Такие практики запрещены статьей 11 закона «О защите конкуренции». В этом случае банкам также грозит административный штраф размером до трех сотых размера выручки от реализации продукта.

Впрочем, если в ФАС поступила жалоба, это еще не значит, что служба начнет проверку, уточнил Алексей Выручаев. Сначала она оценит составление заявки, например, достаточно ли там оснований. Если жалобу приняли к рассмотрению, то ФАС проведет заседание комиссии, а затем — проверку обстоятельств.

В то же время есть вероятность, что власти могут не отреагировать на действия участников ипотечного рынка, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк. По его словам, такие практики в целом соответствуют запросу на охлаждение ипотечного рынка и снижение рисков для кредитных организаций.

Зачем банки решили ввести комиссии

Банки, которые ввели комиссии для девелоперов, лидируют на ипотечном рынке. По данным «Дом.рф», на них приходится наибольший объем выдач жилищных кредитов по госпрограммам. Также для них выделен наибольший объем лимитов по льготной ипотеке, благодаря которым они могут реализовывать ее на рынке и получать за это субсидии из бюджета.

Лимиты льготной ипотеки — это объем денежных средств, который банки могут выдать населению в виде субсидируемых жилищных кредитов. Финансовым организациям положено возмещение недополученных доходов за разницу между рыночной и сниженной ставкой только в случае, если они оформят такую ссуду в пределах ограничений, — всё, что продается сверх лимита, не возмещается государством.

При этом у «Сбера» лимиты по льготной и семейной ипотеке закончились еще в прошлом году. По данным «Дом.рф» на 25 декабря, банк выдал кредитов по этим госпрограммам на 415 млрд рублей сверх установленного правительством уровня. Это значит, что «Сбер» не сможет получить субсидии от государства на эту часть портфеля до тех пор, пока власти не выделят новые пределы.

Как сообщали «Известиям» в Минфине в ноябре, лимиты собирались расширять. Сейчас с учетом актуализации этой темы запрос в ведомство был еще раз направлен.

В банках, которые намерены взимать комиссию с девелоперов, объясняют решение ужесточением условий выдачи ипотечных займов, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

С 15 декабря 2023 года по льготной и по семейной ипотеке снизили допустимую сумма кредита — с 12 млн рублей до 6 млн рублей в столичных регионах. Первоначальный взнос для таких кредитов повысили с 20 до 30%. Но самое главное — был на 1 п.п. снижен размер субсидий, которые банки получали за льготные займы, что особенно значимо на фоне ставок по рыночным ипотекам выше 17%.

— В связи с этим банки и решили выдавать ипотеку в рамках госпрограмм только через застройщиков, которые согласятся возместить им недополученную прибыль (в виде дополнительной комиссии), — пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Как действия банков повлияют на рынок недвижимости

В ближайшее время другие банки также могут ввести комиссии по льготной ипотеке для девелоперов, предупредила Юлия Архангельская из компании «Мангазея». По ее словам, это отразится на стоимости жилья. Кредитные организации, по сути, переложили недополученные компенсации на застройщиков.

— Это не самый хороший сигнал для рынка. Девелоперы, вероятно, будут стараться переложить дополнительные траты на плечи покупателей, — предупредил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Сегодня 80% рынка первичной недвижимости приходится всего на пять застройщиков, рассказал гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. По объему ввода жилья в 2023 году лидировали ПИК, ГК «Самолет», «Группа ЛСР», холдинг Setl Group и ГК ФСК. «Известия» направили запросы крупнейшим игрокам, а также в Минстрой.

Действия банков обостряют фрагментацию рынка, уверен Евгений Миронюк из «БКС Мир инвестиций». Неравные условия могут вынудить мелких и средних по объему бизнеса девелоперов продавать бизнес или снижать число новых проектов.