Апартаменты или квартира: как меняются предпочтения москвичей

Впервые с апреля 2021 г. стоимость квадратного метра в апартаментах стала ниже, чем в жилых новостройках. По предварительным данным аналитиков дивизиона «Домклик» Сбербанка за ноябрь, разница в цене составила 3%, хотя еще весной 2022 г. апартаменты могли стоить на 61% дороже квартир. В каких районах Москвы апартаменты пользуются спросом и какие подводные камни могут ожидать при их покупке — в материале «Ведомости. Города».

По данным исследования, чаще всего апартаменты в 2022 г. приобретали в СВАО — 21% всех сделок. Большую часть лофтов покупатели выбирали по адресам Гостиничный проезд, 8 и Шереметьевская улица, 85. На втором месте оказался Северный округ, где доля проданных объектов составила 17%, большинство из которых расположены в бизнес-парке «Социум-Сокол» и Aquiver. Третье место занял Восточный административный округ (13% сделок), где чаще всего приобретали апартаменты в комплексах «Вольная 25» и Comfort Life.

Наиболее востребованными остаются небольшие апартаменты площадью 18,3 кв. м, средняя стоимость которых 5,4 млн руб. В 2021 г. картина была похожая: чаще приобретались апартаменты площадью 18,6 кв. м за 5,5 млн руб. При этом в течение года цены в данном сегменте недвижимости серьезно колебались.

Начиная с апреля 2021 г. апартаменты дорожали, а жилые квартиры дешевели, говорится в исследовании. Разница в цене за квадратный метр доходила до 32%, а во II квартале 2022 г. достигла 61% из-за экономической турбулентности весной. Но в ноябре этого года, по предварительным данным аналитиков, стоимость квадратного метра в апартаментах впервые стала на 3% ниже, чем в первичном жилье.

На рынке вторичного жилья наблюдается похожая ситуация. На протяжении 2021−2022 гг. ценовой разрыв в среднем составляет 5−22% (за исключением пика в апреле 2022-го — 36%). По предварительным данным за ноябрь, апартаменты сейчас дороже вторички на 8%.

«Рынок недвижимости, как и остальные, подвержен существенным ценовым колебаниям, — отмечает руководитель аналитического центра дивизиона “Домклик” Сбербанка Мария Ромчанова. — Тем не менее с августа этого года мы наблюдаем нисходящий тренд: по предварительным итогам ноября средняя стоимость квадратного метра в апартаментах составила 269 000 ₽ — это минимальное значение начиная с июля 2021 г.».

Из-за нестабильной ситуации на рынке жилья горожане выбирают объекты в максимальной степени готовности, считает эксперт по рынку недвижимости Александр Саяпин. Апартаменты относятся к точечной застройке, находятся ближе к Москве и к центру, поэтому степень их готовности выше. «Люди боятся брать недострой. То, что строится, может оказаться под угрозой банкротства», — отмечает эксперт.

При этом на фоне готовых квартир апартаменты обычно пользуются меньшим спросом, подчеркивает Саяпин. Они относятся к коммерческой нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя прописаться бессрочно, выше налог на имущество и льготные ипотечные программы здесь не действуют. Тем не менее некоторых москвичей привлекает развитая инфраструктура и возможность иметь жилье рядом с работой. Другие предпочитают инвестировать, сдавая апартаменты в аренду. «Несмотря на юридические ограничения, востребованность апартаментов не снижается: среднее количество таких сделок за месяц в 2022 г. превышает значение прошлого года на 4%», — говорит Мария Ромчанова.

По словам риелтора-юриста Марии Бутаковой, спрос вырос в основном на апартаменты в низком ценовом диапазоне — до 7 млн руб., потому что такое жилье можно купить, не влезая в крупные долговые обязательства. «В основном это апартаменты, которые создаются на базе коммерческого помещения, переделанного под апарт-комплекс. Цена будет ниже, чем в обычной квартире, а находиться жилье будет рядом с метро», — говорит Бутакова.

При этом покупка и дальнейшее использование юридически нежилых квартир может таить больше подводных камней, чем при сделке с обычным жильем. Например, желающие инвестировать и заработать на апартаментах должны помнить про высокие налоги с продаж, отмечает риелтор-юрист Бутакова.

Для безопасной покупки лофтов сегодня существуют специальные сервисы, которые помогают проводить сделки с недвижимостью. Например, в «Домклике» есть электронная регистрация, сервис безопасных расчетов, юридическая проверка недвижимости перед покупкой и другие сервисы. В московских агентствах по недвижимости горожанам помогают подобрать объекты с минимальными рисками, оценить их рыночную стоимость и подготовить договоры купли-продажи. При этом приобрести вторичные апартаменты с помощью частных сервисов не получится, отмечает риелтор Дмитрий Секерин. Для этого необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ, резюмировал эксперт.