Застройщик ВЕРТЕКС(сочи) не сделал в многоквартирном доме канализацию, нормальное электричество и центральное водоснабжение, и теперь требует деньги с жильцов
==============================================================================================================================================================

Доброго времени суток, эксперты! У нас такая ситуация, наш застройщик, «VERTEX Вертекс недвижимость» в г. Сочи продал всем квартиры, при этом обещал в процессе сделать канализацию (сейчас септик стоит на 60 квартир...), электроснабжение стабильное и центральный водопровод. Как только продал все квартиры — переобулся, и требует теперь деньги за все это у жильцов. У жилья статус «Многоквартирный дом».   
 

 Имеются документы, в которых указано, что у нас центральная канализация.  
 

 Также, застройщик не предоставил проектную документацию на дом, скорее всего ее просто нет.   
 

 Мы уже написали письмо застройщику с требованиями и организовали встречу. Он на них не реагирует, сваливает вину на других и требует деньги, зная что их у жильцов нет, так как жилье бюджетное. Подскажите пожалуйста какие самые эффективные методы мы можем использовать, чтобы заставить застройщика привести дом в порядок. В какие инстанции обратиться, в каком порядке и что вообщем посоветуете в такой ситуации. Дом все еще находится на гарантии.   
 

 Ниже прикрепляю наше письмо к застройщику, с подробным описанием всех проблем:  
 

 Претензия об устранении недостатков.  
 

 Мы, собственники квартир… в доме по адресу: г. Сочи,…, работы по строительству которого вела Ваша компания  
 

 выявили следующие существенные недостатки:  
 

 1. Согласно Технического паспорта на наши квартиры раздел III, п. 10 в – канализация  
 

 квартиры центральная.  
 

 По факту – канализация решена путём установки локальной очистной станции (ЛОС) в 20  
 

 метрах от водозаборной скважины, в пяти метрах от дома.  
 

 Не смотря на регулярное обслуживание, ЛОС периодически требует внепланового  
 

 обслуживания, в периоды её выхода из строя чувствуется сильный запах канализации и  
 

 отсутствует возможность пользования водой и туалетом. Не исключается, что  
 

 сбрасываемая в процессе работы ЛОС вода может попадать в водозаборную скважину.  
 

 Просим организовать подключение дома к центральной канализации.  
 

 2. Согласно Технического паспорта на наши квартиры раздел III, п. 10 а – водоснабжение  
 

 квартиры от городской сети.  
 

 По факту водоснабжение организовано из скважины, устроенной с нарушениями: СанПиН  
 

 2.1.4.1110-02 (Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого  
 

 назначения) в части требований к зонам санитарной охраны источников водоснабжения,  
 

 радиусом 30-50 метров, в зависимости от защищённости подземных вод, СанПиН 2.1.4.1074-  
 

 01 (Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем  
 

 питьевого водоснабжения. Контроль качества. Гигиенические требования к обеспечению  
 

 безопасности систем горячего водоснабжения) в части обязанности юридических лиц,  
 

 осуществляющих эксплуатацию систем водоснабжения обеспечивать производственный  
 

 контроль качества воды и Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 03.08.2018) «О недрах», в  
 

 частях необходимости государственной регистрации скважины и получения лицензии на  
 

 добычу подземных вод юридическими лицами, эксплуатирующими скважину.  
 

 Эти нарушения являются административными правонарушениями, за которые предусмотрены  
 

 крупные штрафы (часть 1 статьи 7.3 КОАП РФ – до 1 млн. руб. для юридических лиц, до 50  
 

 тысяч рублей на должностных лиц; части 1 и 2 статьи 8.45 КОАП со штрафом для юридических  
 

 лиц до 1 млн. рублей или административным приостановлением деятельности до 90 суток), а  
 

 также предусматривается ликвидация незаконной скважины путём тампонажа цементным  
 

 раствором за свой счёт.  
 

 Помещение насосной станции находится в антисанитарных условиях, система водоподготовки  
 

 – отсутствует. Два механических фильтра с задачами по очистке и обеззараживанию воды – не  
 

 справляются.  
 

 Просим привести подключение дома к центральной системе водоснабжения, как это и  
 

 обозначено в технических паспортах на квартиры.  
 

 3. Электроснабжение наших квартир не соответствует требованиям ГОСТ 21128-83 (Системы  
 

 электроснабжения, сети, источники, преобразователи и приемники электрической  
 

 энергии. Номинальные напряжения до 1000 В (с Изменением N 1)), в соответствии с  
 

 которым номинальное напряжение систем электроснабжения, сетей и приемников  
 

 должно соответствовать 220 вольт. В соответствии с требованиями п. 5.2 ГОСТ 13109-97  
 

 (Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы  
 

 качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначе ния,  
 

 нормально допустимые и предельно допустимые значения установившегося отклонения  
 

 напряжения), нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения  
 

 общего назначения на выводах приемников электрической энергии равны соответственно  
 

 ±5 и ±10% от номинального напряжения электрической сети по ГОСТ 721 и ГОСТ 21128  
 

 (номинальное напряжение). В данное время напряжение в сети составляет 190-200, а во  
 

 время пиковых нагрузок снижается до 170-180 вольт. Такое напряжение сети негативно  
 

 влияет на ресурс электроприборов и здоровье абонентов (зрение).  
 

 В соответствии с п. 98 постановления правительства Российской Федерации N 354 от 6 мая  
 

 2011 г. (О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям  
 

 помещений в многоквартирных домах и жилых домов), при предоставлении в расчетном  
 

 периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в  
 

 многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с  
 

 перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах  
 

 в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических  
 

 работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую  
 

 коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного  
 

 освобождения потребителя от оплаты такой услуги.  
 

 Просим устранить неполадки в системе электроснабжения и произвести разделение  
 

 общего счета на личные лицевые счета для собственников квартир.  
 

 4. Вентиляционная система в доме работает некачественно. Жители жалуются на отсутствие  
 

 вытяжки в вентиляционных каналах.  
 

 Просим произвести проверку работы вентиляционной системы и устранить неполадки.  
 

 5. Просим предоставить полную техническую документацию на многоквартирный жилой  
 

 дом, расположенный по адресу: г. Сочи,… на  
 

 участке с кадастровым номером…  
 

 В связи с вышеизложенным, просим в двухнедельный срок устранить вышеуказанные  
 

 недостатки. В случае объективной невозможности устранения в указанный срок этих  
 

 недостатков, просим предоставить информацию, каким образом и в какие сроки  
 

 планируется их исправление и приложить копии документов на инженерные  
 

 коммуникации по водоснабжению, водоотведению и энергоснабжению нашего дома для  
 

 оценки возможности их устранения третьими лицами за ваш счёт, а в случае  
 

 невозможности их устранения – для правовой оценки сложившейся ситуации и  
 

 составления искового заявления в суд.  
 

 Всю информацию, связанную с этой претензией, просим направить по адресам  
 

 собственников, указанным ниже, копии направлять в адрес ООО «...».  
 

 До момента устранения недостатков, оставляем за собой право на уменьшение вплоть до  
 

 полного освобождения от оплаты некачественных коммунальных услуг и требование  
 

 компенсации за вышедшие из строя по этим причинам бытовые приборы и оборудование.  
 

Здравствуйте  
 

> ри этом обещал в процессе сделать канализацию (сейчас септик стоит на 60 квартир...), электроснабжение стабильное и центральный водопровод. Как только продал все квартиры — переобулся, и требует теперь деньги за все это у жильцов. У жилья статус «Многоквартирный дом».Роман  
>  
> 
> 

что значит обещал?  
 

что написано в договоре? смотрели проект? что было в нем?  
 

> Имеются документы, в которых указано, что у нас центральная канализация.Роман  
>  
> 
> 

вот это главное- но смотреть- когда они были сделаны- что там указано — я имею в виду- на счет самой стройки- что было с вводом на эксплуатацию  
 

> Также, застройщик не предоставил проектную документацию на дом, скорее всего ее просто нет.Роман  
>  
> 
> 

а как тогда было разрешение на строительство получено? ввод в эксплуатацию? без этого ввода вам росреестр бы не смог права собственности всем бы оформить  
 

> По факту водоснабжение организовано из скважины, устроенной с нарушениями: СанПиН  
>  
> 
>  2.1.4.1110-02 (Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого  
>  
> 
>  назначения) в части требований к зонам санитарной охраны источников водоснабжения,  
>  
> 
> Роман  
>  
> 
> 

ну санпин у вас на счет санитарной зоны- именно по внутренней канализации — идет не этот- у вас санпин по жилому дому должен быть  
 

вот этот  
 

> Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64  
>  «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»  
>  (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы»)

внутри домов то сзз не бывает  
 

весь 8 раздел там по вашему вопросу  
 

> 8.1.1. В жилых зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, а также канализацию и водостоки.  
>  В районах без централизованных инженерных сетей допускается предусматривать строительство 1 и 2-этажных жилых зданий с неканализованными уборными.  
>  В I, II, III климатических районах, за исключением IIIБ подрайона, в 1 и 2-этажных зданиях допускаются теплые неканализованные уборные (люфт-клозеты и так далее) в пределах отапливаемой части здания.  
>  
> 
> 

по вентиляции- санпин этот же самый, правда еще могут быть снипы тут- строительные нормы.  
 

По воде, канализации и вентиляции- жалобы однозначно в департамент строительства города и региональное управление роспотребнадзора.  
 



Здравствуйте, Роман. Приложите, пожалуйста, ДКП или ДДУ для ознакомления.  
 



Если я правильно понимаю исходя из сайта застройщика и выписки из егрюл, то он выступает в Вашем договоре как агент или продавец уже построенного имущества. [https://vertexsochi.ru/](/away/?to=MwAAYQcOKk8BLV1xCGsERxUcDA0DXB8YNBVnMTYCXHs%3D) 



Нужно смотреть Ваш договор, поскольку это вполне может быть узаконенный в судебном порядке самострой, и последующая продажа в качестве долей в общем имуществе.  
 



Роман, зачем Вы закрасили важные данные?   
 



Можете скинуть дкп мне в чат, поверьте, нам неинтересно разглашать чьи либо данные, это нужно только для понимания ситуации.  
 



Интересна также персоналия гендиректора Вашего застройщика- он трижды регистрировался в качестве ИП, полагаю, непосредственно застройщиком объекта выступал он. Выписки прилагаю ниже.  
 



Я понимаю, но два его ип закрыто, а к новому Вы предъявлять претензии не можете, поскольку это иное ип, не несущего обязательств по вашей сделке. Которое именно ип было в вашем договоре?   
 



Поскольку у Вас не дду, и положения 214-ФЗ на данный объект не распространяются, то понуждать надо на основании закона о защите прав потребителей и общих норм ГК РФ, поскольку Ваш продавец вел деятельность в качестве ИП. Соглашусь с коллегой, нужна строительная экспертиза.  
 



Дополню, считаю, что сейчас Вас нужно направить претензию в адрес продавца об устранении недостатков проданной квартиры, с перечислением всех обнаруженных недостатков и требованием устранения оных в разумный срок, и назначением срока на письменный ответ.  
 

У Вашего продавца в видах деятельности нет ничего, что бы относилось к продажам объектов недвижимого имущества, а выступает он в Вашем договоре в качестве ИП, что по УК РФ называется незаконной предпринимательской деятельностью.   
 



Дополню, ст. 469 ГК РФ предусматривает, что  
 

> 1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.  
>  2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.  
>  Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Учитывая, что положения 214-ФЗ о гарантийном сроке в Вашем случае не применимы, применяются общие сроки исковой давности, это три года с даты заключения сделки, 196 ГК РФ:  
 

> 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со [статьей 200](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcORx3Dw0CLjEBODkLHA8CHCIIBi0%2FKi0XPio5BwYBMAJxPUU4Xh4gEywfDDY8KjwxFBcTPXMIWR9DABM1RTg9aR0PDhx4HAUhdg%3D%3D) настоящего Кодекса.

Даже в случае закрытия ИП, гражданин несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом (ст. 24 ГК РФ), в пределах сроков исковой давности. Исковые требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции. 



Ну сроки давности тут проблемой не будут. А вот на счет качества, да, что гк,  что закон о защите прав потребителей в общем то дают возможности выставитььвсе эти требования. Главный момент экспертиза конечно.  
 



Просто тут вопрос применения ЗоЗПП- в договоре продавец ИП, а в решении собственник физик, хоть и разница не велика.   
 



Есть момент да. Но с другой стороны, во первых обязательства продавца шли у него в период ип еще, а во вторых если он ип закрыл, но деятельность не прекратил, то зпп все равно будет действовать.  
 



В идеале его предварительно пропустить через уголовку по 171 УК РФ, чтоб статус ИП закрепить преюдицией, а после с чистой совестью по ЗоЗППу. Но зная наши реалии, дело могут не возбудить, а это потраченное время.  
 



Ну нет. 171 УК это очень сложно. Плюс там важен доход, сумма и она большая. Ещё 14.1 КоАП, ну в теории может быть. А так да, сложно и не особенно нужно.  
 



Соглашусь, основная задача устранить недостатки объекта.  
 



Потом- на  счет электрики это больше вопрос уже инженера — но тоже вопрос департамента строительства, возможно жил инспекции- тоже есть смысл подавать жалобы.  
 

Срок проверок везде 1 месяц.  
 

Потом — скорее всего вопрос дойдет до суда, если они добровольно устранять ничего не будут.  
 

К материалам проверок наверняка придется делать еще и экспертизу- строительную + очень может быть отдельно по всем этим санитарным вопросам- или как минимум их поставить отдельно- в рамках этой экспертизы.  
 

И далее уже суд в рамках закона о защите прав потребителей- по ст 17 суд можно провести по вашему месту жительства.  
 

При цене иска до 100 000- суд мировой, свыше уже районный.  
 

Так же кроме исправления этой ситуации ( надо посмотреть ваш договор тут- какие права он вам дает в случае недостатков, если там был дду- то могут сильно отличаться от закона) требовать компенсацию морального вреда по ст 15   
 

Так же можно будет требовать штраф по ст 13 за отказ вам в претензии — 50% от выигранной суммы. При этом претензии надо все отправлять заказными письмами с описью и уведомлением или отдавать под подпись о принятии- иначе потом сложно доказать их наличие.  
 



у вас не дду, а просто договор купли продажи, причем право собственности продавец почему то получил на основании решения суда.  
 

Тут применим целиком закон о защите прав потребителей- ст 18 — по качеству товара — и там можно требовать как уменьшения цены, так и ремонта вещи.  
 

Это немного проще, чем с дду, но без экспертизы суд не обойдется все равно.  
 



Здравствуйте.  
 

> при этом обещал в процессе сделать канализацию (сейчас септик стоит на 60 квартир...), электроснабжение стабильное и центральный водопровод. Роман  
>  
> 
> 

это надо смотреть в договоре. Если этого нет в договоре, то вообще ничего не докажете. При этом исходя из приложенного договора данные обязанности и характеристики договора не прописаны в принципе.  
 

> Имеются документы, в которых указано, что у нас центральная канализация.Роман  
>  
> 
> 

из документов приложенных не увидел, но если так — то хорошо.  
 

> Подскажите пожалуйста какие самые эффективные методы мы можем использовать, чтобы заставить застройщика привести дом в порядок. В какие инстанции обратиться, в каком порядке и что вообщем посоветуете в такой ситуации. Дом все еще находится на гарантии.Роман  
>  
> 
> 

претензию Вы уже направили, соответственно остаётся только в суд. Ну и в Администрацию можно на застройщика пожаловаться как вариант. Поскольку застройщик у Вас ООО, то работает ФЗ «О ЗПП». в силу ст. 10 ФЗ «О ЗПП»  
 

> 1. Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В части несоответствия ГОСТ-ам- и СНиП-ам-, только остаётся экспертиза, надо к ней готовиться, иначе недостатки просто не установишь. В силу ст. 79 ГПК РФ  
 

> 1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.



> Решение суда о признание многоквартирным домомРоман  
>  
> 
> 

тем не менее, ФЗ «О ЗПП» тут больше работает. Касательно убытков за электроприборы, ст. 18 ФЗ «О ЗПП»  
 

> При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим [Законом](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcORxnCw4BAA8BLCoQRRgSCCMfBjE%2BKRMPPypxCF4ARQkuKzAwXwgjDy4dDwdhKhIuSBc5LXAcZBsNFi41Qy8HaR0PDhx4HwUlMSoDJmU%3D) для удовлетворения соответствующих требований потребителя.



теперь увидел, согласен полностью. Значит должна быть.  
 



прошу извинить, не так Вас понял. Претензию не направляли раз, то конечно же надо направить претензию сначала, уже потом иск. В претензии обозначит все недостатки.