Можно ли признать кредитный договор на покупку квартиры с обременением ничтожным/не вступившим в силу/не заключенным/не действительным?
=======================================================================================================================================

Здравствуйте! В 2012 году я купил квартиру за 1990000 руб. частично с помощью кредитных средств ОАО «Россельхозбанк» в размере 1600000 руб, абсолютно не владея знаниями юриспруденции. Подписывал договора, не вчитываясь и не вдумываясь. 3 года производил платежи иногда с задержками. В 2015 году задержка очередного платежа превысила 60 дней, и банк подал в суд на досрочное истребование с меня оставшейся суммы кредита, арест квартиры и обращение взыскания на заложенную квартиру, с целью ее продажи с торгов. Я занимался поиском суммы. Банк обратился в суд с заявлением о применении обеспечительных мер. Суд наложил арест на квартиру, отправив исполнительный лист приставам. Первые два заседания суда были перенесены. На заседаниях суда я не появлялся, повесток не получал. До начала третьего заседания я смог найти сумму, позволяющую мне войти в график платежей, и заплатил банку. Написал заявление с просьбой заключить мировое соглашение с банком. Мировое соглашение было подписано сторонами. На третье заседание я не явился, хоть повестку и получил. Представитель банка ходатайствовал о приобщении к делу мирового соглашения. Суд приобщил. И дело закрыли. Я производил платежи по графику. С сентября по декабрь 2018 года смог производить только платежи основного долга (без процентов), предварительно проинформировав банк об этом. С января 2019 года по настоящее время не произвожу платежи из-за тяжелого финансового положения.   
 В апреле 2019 года ознакомился с материалами дела в архиве суда под подпись, сделав фотографии. Начал заниматься изучением дела, кредитного договора, договора купли-продажи квартиры, способов выхода из сложившейся ситуации, примеров решения. Узнал, что можно оспорить заключенный договор, что существует практика признания судом на законных основаниях договора ничтожным/не вступившим в силу/не заключенным/не действительным.  
 Со своей стороны (как не профессионал) выделил для себя следующие моменты в кредитном договоре, основываясь на которых можно признать его таковым:  
 1. В статье 3. ПОРЯДОК ВЫДАЧИ КРЕДИТА написано:   
 • Заемщик уплатит разницу между стоимостью жилого помещения, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора, и суммой Кредита из собственных средств в размере 330 000,00 (Триста тридцать тысяч) рублей, что составит 15% (Пятнадцать процентов) стоимости жилого помещения…  
 В данном пункте виден факт существенной ошибки, что приводит к нарушению банком кредитного договора, поскольку 15% от 1 990 000 (Одного миллиона девятисот девяноста тысяч) рублей, что является стоимостью жилого помещения, это 298 500 (Двести девяноста восемь тысяч пятьсот) рублей,   
 Расчёт: 1). 1990000*(15 /100)=298500  
 а никак не 330 000 рублей. По факту же я внес сумму 390 000 (Триста девяноста тысяч) рублей, которая была списана банком с моего личного счета как разница между стоимостью жилого помещения, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора, и суммой Кредита, а должно быть списано либо. Это подтверждает выписка, выданная самим банком (см. приложение). Законодательство РФ запрещает двойное толкование, скрытый смысл и иные формы введения в заблуждение стороны договора при заключении сделки.  
 Поскольку разницей между стоимостью жилого помещения, указанной в пункте 2.1 настоящего Договора и суммой Кредита является то ли 298 500 (Двести девяноста восемь тысяч пятьсот) рублей, то ли 330 000 (Триста тридцать тысяч) рублей, банком должна быть предоставлена сумма кредита то ли 1 691 500 (Один миллион шестьсот девяноста одна тысяча пятьсот) рублей, то ли 1 660 000 (Один миллион шестьсот шестьдесят тысяч) рублей. По факту же банк предоставил 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.  
 Из вышеизложенного следует, что банк не выполнил статьи 1 и 3 кредитного договора, а значит, договор не вступил в силу. И даже не вступивший в силу договор банком был нарушен.  
 И соответственно я сделал вклад 390 000 рублей, списать должны были 330 000 согласно статье 3. ПОРЯДОК ВЫДАЧИ КРЕДИТА или 15% от 1990 000 =298500, как прописано в договоре, а списали 390 000р., нарушив условия Порядка выдачи кредита.  
 Ну, следовательно, и графики платежей составлены не верно.  
 2. Обременение договора страховкой, прописанной в договоре, что влечет за данным действием дополнительные расходы, а значит и увеличение стоимости якобы кредита. п. 5.12, 5.13, 3.1  
 3. При подписании договора мне не предоставили оригиналы документов, разрешающих управляющей отделения РСХБ, и Кредитору подписывать договор (паспорт, доверенность, согласие подписанта на обработку персональных данных!). Почему подпись управляющей не совпадает с подписью кредитора?   
 4. Имеет ли право Дополнительный офис Отделения РСХБ выдавать кредит? Может только головной офис имеет на это право?   
 5. Арест может быть наложен только на 80% квартиры, поскольку квартира приобреталась частично с использованием средств кредита, а частично с помощью личных средств 390000р. Арест нужно отменить.  
 6. С чьего счёта мне переводили 1600000?  
 7. Я не подписывал договор на открытие мне кредитного счета №45507 810 2 5004 0005433.  
 8. В выписке по счёту 40817-810-5-5004-0005433 по состоянию на конец дня 17.04.2012 в стоке «сально на конец дня» стоят 0.00. Означает ли это отсутствие долга?  
 9. Завышение процентной ставки с 14% до 16% из-за не предоставления страхового полиса (т.е. из-за отсутствия страховки).  
 10. Подсудность ипотечного иска не городской суд, а арбитражный, поскольку иск более чем на 500т.р.  
 11. В суде не был предоставлен оригинал кредитного договора, как и оригиналы многих других документов. Копия не является доказательством.  
 12. Обременение кредитного договора:  
 — согласием на предоставление информации в бюро кредитных историй;  
 -согласием на получение в отношении заемщика информации из бюро кредитных историй. (прил. №2., 3, п.5.15)  
 13. В кредитном договоре от лица дополнительного офиса отделения РСХБ стоят подписи Кредитора на каждой странице и подпись Управляющей банка в реквизитах. Они разные! Кто подписал договор со стороны банка?  
 14. п.4.3 обязывает платить только безналичной формой на счет банка. Это ущемление прав и обременение договора.  
 15. Предъявить встречное однородное требование можно только с согласия банка. Почему?  
 16. График платежей изменился, из-за увеличения процентной ставки, меня не уведомили по п.6.8.2, приложение 1.1 утратило силу, а нового нет.  
 17. Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами п.7.1, но стороны не 2, а 3, т.к. в договоре стоят три разных подписи. Законно ли это?  
 18. В п.7.3 написано, что договор составлен на 11-ти листах, что не соответствует действительности. Договор составлен на 10-ти листах. Но с приложениями он включает в себя 20 листов.  
 19. Датой внесения первоначального платежа должна быть дата заключения договора 17.04.2012, банк же списал деньги 16.04.2012, до заключения кредитного договора и договора купли продажи.  
 20. Я вносил не разницу между стоимостью квартиры и выдаваемой банком суммой, как указано в п.3.1, а первоначальный взнос. Именно так указанно в платежном поручении №21.  
 31. Датой выдачи кредита, считается возникновение задолженности на ссудном счёте Заемщика. (п. 3.3) №45507 810 2 5004 0005433. В выписке (хотя документ не имеет такого названия) ссудный счёт назван уже лицевым, принадлежность этого счёта мне никак не подтверждена. А в банковском ордере №680857 этот счёт является счётом РСХБ. Нет подтверждения наличия у меня ссудного счёта, а соответственно возникновения задолженности.  
 При этом, рассчитывая на ваш профессионализм, призываю вас внимательно изучить документы. Подсказать, ссылаясь на статьи законов, каким образом можно признать кредитный (ипотечный) договор ничтожным/не вступившим в силу/не заключенным/не действительным со своей точки зрения. Разъяснить мне последствия данного действия, учитывая, что на сегодняшний момент в общей сложности я внес за все годы на свой счет порядка 1900000 руб, а выдали мне 1600000.  
 Спасибо!  
 

Добрый вечер Петр! 

  
   
 В последнее время Верховный суд кардинально изменил практику по сохранению обязательств при недействительности сделок. Признание недействительной сделки не порождает прекращение обеспечения обязательства, долг не прекращается — обеспечение продолжается. Это подтверждается Определением судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 27.04.2018 г. № 305-ЭС17-2344(13), Определением судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 20.02.2019 г. № 305-ЭС17-2344(31): таким образом, с учетом того, что в случае признания сделки по исполнению недействительной, право требования кредитора по обязательству к должнику считается существовавшим независимо от совершения данной сделки (абзац первый пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве), следует признать принципиальную допустимость восстановления и обеспечительных требований.  
 

 Сейчас ответы по вопросам:  
 

1) Вы заключили договор ипотеки в 2012 году, приняли его условия, это выразилось в уплате Вами основного долга и процентов. Поэтому требование о признании договора недействительным будет с Вашей стороны злоупотреблением права (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса (далее ГК) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); пункт 2 статьи 10 ГК в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом); 

2) Подписание договора страхования осуществляется в добровольном порядке;  
 

3) читайте пункт 1;  
 

4) доп. офисы наделены правами выдачи кредитных средств;  
 

5) Арест накладывается в качестве обеспечительной меры. Стоимость арестованного имущества должна быть равнозначной сумме задолженности;  
 

6) -;  
 

7) -;  
 

8) -;  
 

9) корреспондирует с пунктом 2). Банк вправе устанавливать правила предоставления кредита;  
 

10) Подведомственность спора для арбитражного суда определяется по субъектам и характеру правоотношений сторон. В Вашем случае отношения были экономическими, но Вы являетесь физ.лицом — не предпринимателем. В следствии чего подведомственность спора — суд общей юрисдикции;  



11) на усмотрение суда;  
 

12) условия в договоре, которые Вы согласовали с Банком, подписав договор и выполнив конклюдентные действия;  
 

13) смотрите пункт 1);  
 

14) смотрите пункт 12);  
 

15) не понял про «встречное однороднее требование». Вы имеете право на предъявление встречного иска (статья 31 Гражданского процессуального кодекса);  
 

16) это нарушение договора, которое Вы имеете право оспорить в суде;  
 

17) смотрите пункты 1) и 12);  
 

18) смотрите пункты 1) и 12);  
 

19) -;  
 

20) -;  
 

31) -.  
 

"-" — это означает, что Вы ссылаетесь на технические ошибки, которые не влияют на отношения сторон. Вы совершили с Банком конклюдентные действия, в следствии чего ссылка на указание в документах некоторых неточностей, на основании которых следует считать договор недействительным, с Вашей стороны будет злоупотреблением права.   
 



Здравствуйте. Хочу дополнить только тем, что даже если и действительно имеются нарушения при заключении договора, есть сроки исковой давности которыми вы ограничены.  
 

Основания признания сделок недействительными отражено в главе 2 ГК РФ. В зависимости того по какому основанию вы просите признать сделку недействительной, они могут быть оспоримыми и ничтожными. Срок исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки 1 год, ничтожной — 3 года.  
 

> ст. 181 ГК РФ,   
>  
> 
> 1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной [(пункт 3 статьи 166)](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcOR9nB0YBPg8BLyoDHRgSACEcOw8xKj4IYSk5BwAXHSw9KzMjBB8dHDwfIjY8KXQtFBcTPTscSR8NFhAxDjgXaR0PDhx4Hysxcw%3D%3D) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.  
>  
> 
>  2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка [(пункт 1 статьи 179)](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSx8iPXAERxQgenQoRS8YMxkbIAgPazs8dh87G2VcOR9nB0YBPg8BOwQERBsCGCEcOyl1KgMMLisEF0sAIBZxKR0JBh8gAHQLegA4KRIADgAAAC4LXgAfARMxRSwHaR0PDhx4HBUldg%3D%3D), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.  
>  
> 
> 

Таким образом, вами сроки уже давно пропущены, и даже если имеются основания для признания вашего договора недействительным вам будет отказано, если банк заявит о пропуске срока.  
 



Уважаемый Петр, здравствуйте!  
 

Приведенные Вами основания не влияют на действительность кредитного договора, так как деньги Вами были фактически получены от банка, а это самое главное. Поэтому говорить о недействительности кредитного договора нельзя.  
 

Этот вывод следует из положений статьи 807 Гражданского кодекса    
 

 
> Если займодавцем в договоре займа является гражданин, **договор считается заключенным с момента передачи суммы займа** или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Поскольку оспорить факт получения денег не представляется возможным, то считать договор не вступившим в силу нельзя.  
 

Кроме того, заключив с банком мировое соглашение, которое было утверждено судом, Вы тем самым признали действительными и имевшими место перечисленные в нём юридические факты, в том числе факт согласия с условиями кредитного договора, и, следовательно, его законность и правомерность произведенных начислений. Неисполнение мирового соглашения привело к его принудительному исполнению.  
 

С уважением, Роман Артемьев.