我是一名商业租户，因疫情危机而无法负担租金。 俄勒冈州商业暂停令如何为我提供保护？

 

* 2020 年 4 月 1 日州长 brown 发布的商业驱逐暂停令 (commercial eviction moratorium) 可为因“待在家中，挽救生命”法令而遭受重大收入损失的租户提供保护，使其免受驱逐。
* 该法令自执行之日起 90 天内持续有效。
* 在此期间，房东不得因迟交租金而收取滞纳金。
* 这段时间的租金，以及公用事业费和税金等针对租赁的其他费用仍应支付（如适用）。
* 租户必须出示因政府的限制措施而导致收入损失的证据。



暂停令是否意味着我根本不必支付租金？

 

绝非如此！ 驱逐暂停令绝非免除租金。 租户仍有责任按租约要求支付租金。 因此租户必须与房东保持开放持续的沟通，并确保与房东之间的协议留有书面记录。



我的企业收入大幅下降，无法负担租金。 我可以与房东商谈什么内容？

 

在这史无前例的时期，启动商谈或对租金金额提出要求都无对错之分。

如果未产生任何收入，您在商谈时，可以首先根据您认为适合您企业的情况，要求租金减免/延期支付。 租户与房东已分享事项的示例如下：

1. 企业复工前，按月计算的全额租金、三净 (nnn) 和公共区域维护 (cam) 费用。
2. 商业驱逐暂停令期间的全额租金、nnn 和 cam 延期，以及要求按递延租金的期限延长租期，并在租期结束时增补递延租金。
3. 全额租金、nnn 和 cam 延期，以及在租期的剩余期限内分期偿还的延期付款额。
4. 全额租金、nnn 和 cam 延期、以及在更短时期内的延期付款额。（对租户来说时间越长越好。）

如果企业产生收入，则您可以与房东商谈，根据企业目前产生的销售额百分比支付部分款项。

以书面方式记录您的要求，体谅房东的处境（他们可能要与放款人进行同样的商讨），以事实和数字为依据进行商谈，不要感情用事。

迄今为止，房东的回应各有不同。 有些人提供有限或部分免除，有些人则提供全额减免。 结果因具体情况而异。

在与房东商谈时，请务必考虑谁可以帮助您提供法律、会计或经纪方面的建议。  prosper portland 和其他组织可提供资源清单，涵盖从专业人士实地拍摄的视频到模板信函。



企业复工后，我没钱支付三个月的租金。 90 天的暂停令后会发生什么？

 

谈判是持续的过程，要重点关注“待在家中”这段时期。 疫情期间，房东和租户可能会根据销售水平商谈和调整租赁条款。

目前，暂停令只在这 90 天期间保护租户，且这 90 天的租金仍应支付。

暂停令以书面形式呈现，但并未清楚说明暂停令结束后房东是否可以立即启动驱逐程序，即使租户立即补交滞纳租金。  这一点依然是法律空白。

实际上，必须根据具体情况确定未来的商谈程度。  但建议租户：

* 避免在租期剩余期限内对提高其整体财务义务的协议作出承诺。
* 避免极短时间内还款，因为居家令解除时，销售额很可能会很低。

由于尚未确定解除“居家”令的日期，房东和租户将需要持续沟通。 始终保持尊重和积极的态度很重要； 此次疫情期间，房东和租户将有大量合作，而关系维护至关重要。



我的房东会要求提供什么文件来证明我的收入已有所下降？

 

商业驱逐暂停令并未详细说明具体的文件记录，只说明应该是“可接受的文件记录”。  暂停令并不表示，确定哪些文件记录可接受是房东的工作。

一些租户使用损益表或纳税申报单作为文件记录来证明 2019 年至 2020 年之间的收入变化，以及 2020 年销售额下降的情况。



如果房东不回应我的任何沟通该怎么办？

 

确保以书面形式跟进所有沟通。 使用电子邮件时，您可能需要选择“已读回执”。

建议您给房东发送电子邮件，注明致电的日期和时间以及收到的回复（留言、语音信箱已满等）。

确保与房东保持专业、清晰和基于事实的书面记录。



我是一名房东，我的租户由于企业收入减少而无法支付租金。 我需要偿还抵押贷款。 我该怎么办？

 

大多数产权所有人正在与他们的放款人联系，以商讨贷款延期的可能性和款项分期偿还计划。

谈判根据具体情况进行。

产权所有人分享的一些最佳实践如下：

* 积极主动，并经常与租户联系。 许多租户可能会感到害怕，有时甚至不知道房东愿意合作。
* 与您的租户合作，制定方案，讨论如何让租户继续经营下去，以及如何重新发展繁荣并能够在未来几个月支付租金。制定这样的方案，描述您将怎样管理店面以及如何在艰难的市场中赚取收入，这对于放款人讨论至关重要。
* 联系您的放款人，提供事实和潜在解决方案。 知道根据您的财务状况以及与租户的对话，您想提出什么要求。
	+ 一些放款人正在协商三个月的付款延期，并在整个贷款期限内分期偿还这些款项，或者在结束时将其作为期末整付添加款项。
	+ 一些放款人正在协商三个月的仅付息付款，本金或在整个期限内分期偿还，或在结束时支付。



我不想驱逐我的租户，但知道在 90 天的暂停令后，他们没有钱支付租金。 我有哪些选择？ 房东正在商谈什么？

 

租金由企业运营（销售）能力决定。  每平方英尺租金由每平方英尺销售额决定。  如果企业的销售额没有回升到疫情前的水平，则他们将无法负担与“居家”令之前支付金额相同的租金。 这将是所有企业面临的问题。  考虑到暂停令结束后可能出现的销售情况，房东应监测销售情况并考虑以下事项：

* 保证空间利用率 – 空置空间会迅速恶化，损害租赁和销售价值，并影响社区的活力和整体健康。
* 考虑将租金费用调整为一次性收取三个月的销售额百分比，同时监测销售情况，使租金与企业的实际收入水平保持一致。
* 配合租户进行变更，帮助租户遵守保护员工和客户安全的要求，从而保证企业运营。
* 在找到新冠病毒的治愈/治疗方法之前，随着疫情爆发，停业期可能不断延长，这将影响销售情况。因此，与租户达成灵活的条款至关重要。
* 请记住，我们越能够支持企业复工和继续经营，经济复苏的速度就越快。

由于这是复工期间要关注的问题，因此尚未取得太多最佳实践案例，方才提供的关于复工的数据来自中国和欧洲。



是否有为房东提供的任何经济援助？

 

小型企业管理局 (sba) 的紧急贷款可供产权所有人支付款项。 该计划所需资金目前已全部拨放，但新的拨款已获国会批准。 建议房东与银行商讨，“排队”获取未来的资金。

我们继续监测潜在的新资源，并在线更新利益相关者的变更。



我可以向房东提出什么要求，以便他们可以在这场危机期间为我提供支持？

 

您应该始终依照自己的实际需求启动谈判，根据您的企业可以提供的支持，而不是您认为对方可能想要或认为合理的支持。  他们将有机会回应……这是一次谈判！

与房东商讨您的当前状况和复工的计划。  他们想知道您为维持经营而正在采取的措施并能够在将来取得成功。 此信息也有助于他们与放款人沟通。

根据您对企业的个人评估，您必须确定由于收入损失，您可以负担得起多少费用。

其他企业主和房东分享的最佳实践表明，房东正在商谈三个月的延期，这意味着租户在复工后必须支付三个月的租金。

一些可能具备财力的房东可以免收部分租金或为延期三个月支付的租金提供折扣。

一些房东意识到，在复工后，租户将无法立即提供三个月的全额滞纳租金，因此愿意通过商谈，在整个租期剩余期限内分期偿还租金。



如果租户不回应我的任何沟通该怎么办?

 

如果无法支付租金，许多租户不敢与房东交谈。  确保让租户知道您重视他们，希望他们取得成功，并且希望作为合作伙伴，为他们提供帮助。 这可能有助于让他们与您沟通。

确保以书面形式跟进所有沟通。 使用电子邮件时，您可能需要选择“已读回执”。

建议您给房东发送电子邮件，注明致电的日期和时间以及收到的回复（留言、语音信箱已满等）。



soy inquilino comercial y no puedo pagar el alquiler por la crisis pandémica. ¿cómo me protege la moratoria comercial de oregon?

 

* la moratoria de desalojo comercial emitida el 1 de abril de 2020 por el gobernador brown protege del desalojo a los inquilinos que sufran una pérdida significativa de los ingresos debido a las órdenes de «quédate en casa, salva vidas».
* la orden tiene vigencia por un período de 90 días desde su emisión.
* los propietarios no están autorizados a cobrar recargos por demoras en el pago del alquiler durante este período.
* el alquiler de este período sigue pendiente, junto con los gastos adicionales específicos de los contratos, como los servicios públicos y los impuestos (si corresponde).
* los inquilinos deben demostrar evidencia de la pérdida de ingresos por las restricciones gubernamentales.



¿la moratoria significa que no tengo que volver a pagar el alquiler?

 

no! la moratoria de desalojo no exime en absoluto el pago del alquiler. los inquilinos siguen siendo responsables del alquiler que exige el contrato. por eso es importante que los inquilinos tengan una comunicación abierta y continua con los propietarios, y también deben asegurarse de que los acuerdos con los propietarios queden por escrito.



los ingresos de mi negocio han caído de forma significativa y no puedo pagar la renta. ¿qué puedo negociar con el propietario?

 

como se trata de una situación sin precedentes, no hay una postura correcta o incorrecta para comenzar las negociaciones o el monto a negociar.

si no estás generando ingresos, puedes comenzar la conversación pidiendo una reducción o prórroga del alquiler, según lo que creas que pueda funcionar para tu negocio. inquilinos y propietarios compartieron los siguientes ejemplos:

1. alquiler completo, triple contrato neto (nnn), reducción de los cargos de mantenimiento de áreas comunes (cam) mes a mes hasta la reapertura de negocios.
2. alquiler completo, nnn, prórroga de los cam durante el período de la moratoria de desalojo comercial y pedir que el contrato se prorrogue por el período de alquiler diferido y que dichos pagos de alquiler diferido se agreguen al final del contrato.
3. alquiler completo, nnn, prórroga de los cam, con el valor de los pagos diferidos amortizados durante el resto del contrato.
4. alquiler completo, nnn, prórroga de los cam con el valor de los pagos diferidos durante un período de tiempo menor.(mientras más tiempo, mejor para los inquilinos).

si tu negocio genera ingresos, podrías negociar con el propietario para hacer pagos parciales según el porcentaje de ventas que haces actualmente.

guarda tus preguntas por escrito, sé comprensivo con la situación del propietario (pueden estar teniendo las mismas discusiones con sus prestamistas) y apela a los hechos y los números en lugar de la emoción.

los propietarios dieron diversas respuestas hasta la fecha. algunos ofrecen una ayuda limitada o parcial y otros una ayuda total. los resultados varían según cada caso.

al negociar con el propietario, piensa quién puede ayudar con la asesoría legal, financiera y de corretaje.  prosper portland y otras organizaciones tienen listados de recursos disponibles, desde videos de profesionales en el rubro hasta modelos de cartas.



no tendré el dinero para pagar tres meses de alquiler cuando reabra el negocio. ¿qué sucede después de la moratoria de 90 días?

 

aborda esas negociaciones con frecuencia y concéntrate en el período de «quédate en casa». es posible que, mientras dure la pandemia, los propietarios y los inquilinos hagan negociaciones y ajustes en los términos del contrato según el nivel de ventas.

actualmente, la moratoria solo protege a los inquilinos durante el período de 90 días y el alquiler de esos 90 días sigue pendiente.

por la forma en que la moratoria está redactada, no queda claro si un propietario podría iniciar un procedimiento de desalojo inmediatamente después del fin de la moratoria, incluso si un inquilino pagara inmediatamente el alquiler atrasado.  este es todavía un territorio legal desconocido.

la cantidad a negociar en el futuro se determinará según cada caso.  pero se sugiere a los inquilinos:

* evitar comprometerse con acuerdos que incrementen su obligación financiera general durante el resto del contrato.
* evitar programas de pago de plazos muy cortos, ya que se espera que las ventas sean bajas cuando se levante la orden de «quédate en casa».

como no se ha determinado una fecha para levantar las órdenes de «quédate en casa», los propietarios e inquilinos deberán comunicarse con frecuencia. durante la pandemia, los propietarios e inquilinos estarán en continua colaboración; por lo que es importante ser siempre respetuoso y positivo, y preservar la relación es esencial.



¿qué documentos puede pedir el propietario para demostrar que mis ingresos han disminuido?

 

la moratoria de desalojo comercial no detalla la documentación específica, solo que debe ser «documentación aceptable».  en la moratoria no se señala que el propietario deba determinar qué es aceptable.

a modo de referencia, algunos inquilinos utilizan las declaraciones de pérdidas y ganancias o las declaraciones de impuestos para mostrar el cambio de ingresos entre 2019 y 2020, y la caída de las ventas que se produjo en 2020.



qué hago si el propietario no responde ninguno de mis mensajes?

 

asegúrate de hacer un seguimiento de la comunicación por escrito. cuando envíes un correo electrónico, puedes solicitar una «confirmación de lectura».

se recomienda que envíes un correo electrónico al propietario con el día y la hora en que llamas, y la respuesta que recibiste (dejé un mensaje, el buzón de voz estaba lleno, etc.).

asegúrate de que el registro escrito con el propietario sea profesional, claro y basado en hechos.



soy propietario y los inquilinos no pueden pagar el alquiler por una disminución en los ingresos del negocio. tengo que pagar la hipoteca. ¿qué puedo hacer?

 

la mayoría de los propietarios se ponen en contacto con sus prestamistas para analizar posibles indulgencias de préstamo y planes de amortización de los pagos.

las negociaciones se llevaron a cabo según cada caso.

algunas de las mejores ideas que compartieron los propietarios son:

* ser proactivo y comunicarse con los inquilinos con frecuencia. muchos inquilinos pueden sentirse intimidados o incluso no saben que los propietarios desean colaborar.
* trabajar con los inquilinos y elaborar un plan sobre cómo seguirá el negocio, cómo prosperará y cómo se podrá pagar el alquiler en los próximos meses.elaborar un plan donde se muestre lo bien que se gestionará el espacio y cómo se obtendrán ingresos en un mercado hostil será fundamental en las discusiones con los prestamistas.
* comunícate con los prestamistas con datos y posibles soluciones. ten en cuenta lo que deseas pedir según tus finanzas y conversaciones con los inquilinos.
	+ algunos prestamistas negocian una prórroga de tres meses de pago y amortizan esos pagos durante todo el préstamo o añadiéndolo al final como un pago global.
	+ algunos prestamistas negocian tres meses de pagos de interés solamente con el capital amortizado durante todo préstamo o pagable al final.



no quiero desalojar a los inquilinos, pero sé que no tendrán el dinero para pagar el alquiler después de la moratoria de 90 días. ¿cuáles opciones tengo? ¿qué negocian los propietarios?

 

los alquileres se basan en la capacidad de desarrollo (ventas) del negocio.  el alquiler por metro cuadrado se determina según las ventas por metro cuadrado.  si en los negocios no se ve que las ventas se disparen a niveles prepandémicos, no se podrá pagar el mismo alquiler que se pagaba antes de la orden de quedarse en casa. y esto sucederá en todos los negocios.  teniendo en cuenta el nivel de las ventas después del final de la moratoria, los propietarios deben controlar las ventas y considerar:

* mantener espacios ocupados, los lugares vacíos se deterioran rápido, perjudican el valor del alquiler y la venta, y afectan a la vitalidad y prosperidad general del barrio.
* cambiar los gastos de los alquileres a un porcentaje de ventas durante tres meses seguidos mientras se controlan las ventas y mantener el alquiler según las ganancias reales de los negocios.
* colaborar con los inquilinos con los cambios que puedan ayudarles a cumplir con los requisitos para que los empleados y clientes estén seguros y, que, de esa forma, el negocio pueda funcionar.
* hasta que se encuentre una cura o tratamiento para el coronavirus, es posible que presenciemos períodos de cierres con la aparición de nuevos brotes que impactarán en las ventas.por lo tanto, la flexibilidad con los inquilinos será fundamental.
* recuerda que mientras mayor sea el apoyo para que reabran los negocios y sigan con el funcionamiento, más rápido se recuperará la economía.

como esta preocupación surgió para el período de reapertura, aún no hay mucha información sobre cómo proceder, ya que solo hay información sobre la reapertura de china y europa.



¿hay alguna ayuda financiera disponible para los propietarios?

 

el préstamo de emergencia de la administración de pequeños negocios (sba) estaba disponible para los propietarios para cubrir los pagos. ya se asignó toda la ayuda, pero el congreso aprobó una nueva adjudicación. se sugiere que los propietarios se comuniquen con los bancos para «sacar turno» para los próximos fondos.

seguimos controlando los posibles nuevos recursos y actualizamos los cambios de nuestros interesados en línea.



qué puedo pedir al propietario para que me apoye durante esta crisis?

 

siempre debes comenzar la negociación con lo que realmente necesitas, según lo que tu negocio pueda soportar, no según lo que crees que el otro puede querer o percibir como razonable.  tendrán la posibilidad de responder… ¡es una negociación!

analiza tu situación actual y tus planes de reapertura con el propietario.  quieren saber qué haces para mantenerte en el mercado y prosperar en el futuro. esta información también los ayuda con los prestamistas.

según tu evaluación personal del negocio, debes decidir cuánto puedes pagar debido a las pérdidas en los ingresos.

algunos buenos ejemplos compartidos por otros dueños de negocios y propietarios muestran que los propietarios negocian tres meses de prórroga; esto significa que los inquilinos tendrán que pagar los tres meses después de reabrir.

algunos propietarios que tienen los medios económicos permiten a algunos no pagar el alquiler o descuentan los tres meses de prórroga para que paguen después.

algunos propietarios son conscientes de que algunos inquilinos no tendrán disponible la totalidad de los tres meses de renta atrasada apenas reabran y están dispuestos a negociar pagos amortizados por lo que resta del contrato.



¿qué hago si los inquilinos no responden ninguno de mis mensajes?

 

muchos inquilinos no se sienten cómodos al hablar con los propietarios si saben que no pueden pagar el alquiler.  asegúrate de que los inquilinos sepan que los valoras, que quieres que tengan éxito y que quieres ayudar para que todo funcione. eso puede ayudar a la comunicación.

asegúrate de hacer un seguimiento de la comunicación por escrito. cuando envíes un correo electrónico, puedes solicitar una «confirmación de lectura».

se recomienda que envíes un correo electrónico al inquilino con el día y la hora en que llamas, y la respuesta que recibiste (deje un mensaje, el buzón de voz estaba lleno, etc.).



tôi là người thuê nhà thương mại và không đủ tiền chi trả tiền thuê nhà do khủng hoảng đại dịch. các lệnh tạm cấm trục xuất thương mại oregon bảo vệ tôi như thế nào?

 

* thống đốc brown ban hành lệnh tạm cấm trục xuất thương mại vào ngày 1 tháng tư, 2020 nhằm bảo vệ những người thuê nhà bị sụt giảm doanh thu đáng kể do lệnh “Ở nhà để cứu nhiều mạng người” khỏi bị trục xuất khỏi nhà.
* lệnh có hiệu lực trong khoảng thời gian 90 ngày kể từ ngày thi hành.
* chủ nhà không được phép tính tiền phí trả muộn đối với khoản thanh toán tiền thuê muộn trong cùng thời gian này.
* vẫn phải trả các khoản tiền thuê nhà trong khoảng thời gian này, cùng với các khoản phí bổ sung cụ thể cho các hợp đồng thuê, chẳng hạn như các tiện ích và thuế (nếu có).
* người thuê nhà phải cho thấy bằng chứng về sự sụt giảm doanh thu do những hạn chế của chính phủ.



lệnh tạm cấm có phải có nghĩa là tôi không phải trả tiền thuê nhà hay không?

 

không! lệnh tạm cấm trục xuất không có nghĩa là quý vị không phải thanh toán tiền thuê nhà. người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm đối với tiền thuê nhà mà hợp đồng cho thuê yêu cầu. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là người thuê nhà phải liên lạc cởi mở và thường xuyên với chủ nhà, và đảm bảo các thỏa thuận với chủ nhà có nguồn gốc giấy tờ bằng văn bản.



doanh thu của doanh nghiệp của tôi đã bị sụt giảm đáng kể và tôi không đủ khả năng chi trả tiền thuê nhà. tôi có thể thương lượng gì với chủ nhà?

 

trong những thời khắc chưa từng có này, không có nơi đúng hay sai để bắt đầu những cuộc đàm phán hoặc số tiền yêu cầu.

nếu quý vị không tạo ra doanh thu, quý vị có thể bắt đầu cuộc trò chuyện bằng cách yêu cầu giảm giá/tạm hoãn thanh toán tiền thuê nhà dựa trên những điều quý vị tin rằng có thể hiệu quả đối với doanh nghiệp của mình. các ví dụ sau đây đã được người thuê nhà và chủ nhà chia sẻ:

1. giảm dần toàn bộ số tiền thuê nhà, phí nnn, phí cam hàng tháng cho đến khi các doanh nghiệp được mở cửa trở lại.
2. tạm hoãn toàn bộ số tiền thuê nhà, phí nnn, phí cam trong thời gian thực thi lệnh tạm cấm trục xuất thương mại và yêu cầu kéo dài thời hạn hợp đồng thuê nhà bằng khoảng thời gian tạm hoãn tiền thuê và trả các khoản tiền thuê nhà được hoãn vào cuối hợp đồng thuê nhà.
3. tạm hoãn toàn bộ số tiền thuê nhà, phí nnn, phí cam, với giá trị của các khoản thanh toán trả chậm được trả dần trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê nhà.
4. tạm hoãn toàn bộ số tiền thuê nhà, phí nnn, phí cam, với giá trị của các khoản thanh toán trả chậm phải trải trong một khoảng thời gian ngắn hơn.(thời gian càng kéo dài thì càng tốt cho người thuê nhà.)

nếu doanh nghiệp của quý vị đang tạo doanh thu, quý vị có thể thương lượng với chủ nhà để thanh toán một phần dựa trên tỷ lệ phần trăm doanh thu mà doanh nghiệp của quý vị hiện đang tạo ra.

yêu cầu bằng văn bản, thông cảm với hoàn cảnh của chủ nhà (họ có thể đang có các cuộc thảo luận giống vậy với người cho vay của họ) và bám sát thực tế và các con số thay vì cảm xúc.

Đến nay, chủ nhà đã có một loạt các câu trả lời khác nhau. một số người giảm hạn chế hoặc một phần, và một số người giảm toàn bộ. kết quả thực sự khác nhau đối với từng trường hợp cụ thể.

khi quý vị thương lượng với chủ nhà, hãy nghĩ về những người có thể giúp quý vị trong việc cố vấn về pháp lý, kế toán hoặc môi giới.  prosper portland và các tổ chức khác có danh sách các nguồn trợ giúp có sẵn, từ các video với các chuyên gia trong lĩnh vực này đến các mẫu thư.



tôi sẽ không có tiền để trả ba tháng tiền thuê nhà khi tôi mở cửa trở lại cơ sở kinh doanh. Điều gì xảy ra sau lệnh tạm cấm 90 ngày?

 

nghĩ về những cuộc thương lượng đó như một việc sẽ còn tiếp diễn và tập trung vào giai đoạn “Ở nhà”. nhiều khả năng là trong suốt thời gian xảy ra đại dịch, chủ nhà và người thuê nhà sẽ thương lượng và điều chỉnh các điều khoản thuê nhà dựa trên mức doanh số.

hiện tại, lệnh tạm cấm chỉ bảo vệ người thuê nhà trong thời gian 90 ngày và người thuê nhà vẫn phải trả các khoản tiền thuê nhà trong khoảng thời gian 90 ngày này.

theo cách viết lệnh tạm cấm, không rõ liệu chủ nhà có thể bắt đầu các thủ tục pháp lý về trục xuất khỏi nhà ngay sau khi kết thúc lệnh tạm cấm hay không, ngay cả khi người thuê nhà đã ngay lập tức trả tiền thuê nhà còn nợ.  Đây vẫn là lĩnh vực pháp mới mẻ.

người thuê nhà cần thương lượng bao nhiêu trong tương lai thực sự phải được xác định trong từng trường hợp cụ thể. nhưng người thuê nhà được khuyến nghị:

* tránh cam kết với các thỏa thuận làm tăng nghĩa vụ tài chính chung của họ trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê nhà.
* tránh đồng ý với các lịch thanh toán rất ngắn vì doanh số rất có thể sẽ thấp khi lệnh Ở nhà được dỡ bỏ.

do ngày dỡ bỏ các lệnh “ở nhà” vẫn chưa được xác định, chủ nhà và người thuê nhà sẽ cần liên lạc thường xuyên. Điều quan trọng là luôn luôn tôn trọng và tích cực; chủ nhà và người thuê nhà cần hợp tác rất nhiều trong đại dịch này, và giữ gìn mối quan hệ là điều then chốt.



chủ nhà của tôi có thể yêu cầu những tài liệu gì để chứng minh doanh thu của tôi đã bị sụt giảm?

 

các lệnh tạm cấm trục xuất thương mại không chỉ rõ tài liệu cụ thể, chỉ có điều nó phải là “tài liệu được chấp nhận.”  các lệnh tạm cấm không chỉ ra rằng chủ nhà phải xác định những tài liệu được chấp nhận.

Đối với vấn đề tài liệu này, một số người thuê nhà đang sử dụng báo cáo lãi và lỗ hoặc bản khai hoàn thuế để cho thấy sự thay đổi về doanh thu giữa năm 2019 và 2020 và sự sụt giảm doanh số bán hàng trong năm 2020.

 



tôi phải làm gì nếu chủ nhà không phản hồi bất kỳ trao đổi liên lạc nào của tôi?

 

hãy chắc chắn rằng quý vị liên lạc tiếp đối với tất cả các trao đổi liên lạc của mình bằng văn bản. khi sử dụng email, quý vị có thể chọn tính năng “đã xem.”

quý vị nên gửi email cho chủ nhà nói rõ ngày và giờ khi quý vị gọi và phản hồi quý vị nhận được (để lại một tin nhắn, hộp thư thoại đầy, v.v.).

hãy chắc chắn rằng quý vị lưu lại bản ghi bằng văn bản với chủ nhà một cách chuyên nghiệp, rõ ràng và dựa trên thực tế.



ôi là chủ nhà và người thuê nhà của tôi không thể trả tiền thuê nhà do sụt giảm thu nhập từ kinh doanh. tôi cần phải thanh toán các khoản vay thế chấp của mình. tôi có thể làm gì?

 

hầu hết các chủ sở hữu bất động sản đều đang liên hệ với người cho vay của mình để thảo luận về khả năng tạm hoãn các khoản nợ và kế hoạch trả dần.

các cuộc thương lượng được thực hiện trong từng trường hợp cụ thể.

một số biện pháp tốt nhất được chủ sở hữu bất động sản chia sẻ là:

* hãy chủ động và tiếp cận với người thuê nhà của quý vị thường xuyên. nhiều người thuê nhà có thể cảm thấy sợ hãi hoặc đôi khi không biết rằng chủ nhà sẵn sàng hợp tác.
* làm việc với người thuê nhà của quý vị và giải thích cho họ quý vị đang giúp họ duy trì việc kinh doanh ra sao, họ sẽ phát triển mạnh và có thể trả tiền thuê nhà trong những tháng tới ra sao.xây dựng câu chuyện về việc quý vị sẽ quản lý không gian hiệu quả ra sao và quý vị sẽ tìm kiếm doanh thu như thế nào trong một thị trường khó khăn sẽ rất quan trọng đối với các cuộc thảo luận với người cho vay.
* liên lạc với người cho vay của quý vị với những thông tin thực tế và những giải pháp tiềm năng. biết quý vị muốn yêu cầu những điều gì dựa trên tài chính và các cuộc trò chuyện với người thuê nhà của quý vị.
	+ một số người cho vay đang thương lượng tạm hoãn thanh toán ba tháng và trả dần các khoản thanh toán đó trong suốt thời gian vay hoặc cộng thêm vào thời điểm kết thúc như một khoản chốt nợ.
	+ một số người cho vay đang thương lượng chỉ thanh toán tiền lãi ba tháng và tiền gốc được trả dần trong suốt thời gian vay hoặc phải trả vào thời điểm kêt thúc.



tôi không muốn trục xuất người thuê nhà của mình nhưng biết rằng họ sẽ không có tiền để trả tiền thuê nhà sau lệnh cấm 90 ngày. tôi có những lựa chọn nào? chủ nhà đang thương lượng điều gì?

 

tiền thuê nhà được quyết định bởi năng lực hoạt động (bán hàng) của một doanh nghiệp.  tiền thuê nhà mỗi feet vuông được quyết định bởi doanh số trên mỗi feet vuông.  nếu các doanh nghiệp không thấy doanh số tăng trở lại mức trước đại dịch, họ sẽ không thể đủ khả năng trả số tiền thuê nhà mà họ đã trả trước khi thực thi lệnh Ở nhà. và điều này sẽ đúng đối với tất cả các doanh nghiệp.  tùy việc doanh số bán hàng có thể ra sao sau khi kết thúc lệnh tạm hoãn, chủ nhà nên theo dõi doanh số và xem xét:

* duy trì các không gian luôn được sử dụng – các không gian trống sẽ bị xuống cấp nhanh chóng, làm ảnh hưởng giá trị cho thuê và doanh số, và ảnh hưởng đến sự sống động và tình hình chung của khu phố.
* cân nhắc việc chuyển phí thuê nhà sang phần trăm doanh thu ba tháng một trong khi theo dõi doanh số, duy trì tiền thuê nhà phù hợp với số tiền doanh nghiệp thực sự kiếm được.
* phối hợp với những người thuê nhà về những thay đổi có thể giúp họ tuân thủ các yêu cầu để giữ an toàn cho nhân viên và khách hàng, qua đó cho phép doanh nghiệp hoạt động.
* cho đến khi có cách chữa trị/điều trị cho coronavirus, có khả năng chúng ta sẽ phải chứng kiến lần lượt các giai đoạn đóng cửa vì các đợt bùng phát dịch đột ngột, sẽ ảnh hưởng đến doanh số bán hàng.vì vậy, việc linh hoạt các điều khoản cho người thuê nhà sẽ rất quan trọng.
* hãy nhớ rằng chúng ta càng hỗ trợ nhiều cho các doanh nghiệp mở cửa trở lại và tiếp tục hoạt động, sự phục hồi kinh tế sẽ diễn ra càng nhanh.

vì đây là một mối quan tâm đã được gắn cờ cho giai đoạn mở cửa trở lại, nên chưa có nhiều chia sẻ về các biện pháp tốt nhất, với dữ liệu về việc mở cửa trở lại mới nhận được từ trung quốc và châu Âu.



có bất kỳ sự hỗ trợ tài chính nào cho chủ nhà không?

 

khoản vay khẩn cấp của sba có sẵn cho các chủ sở hữu bất động sản để trang trải các khoản thanh toán. chương trình hiện đã phân bổ hết ngân quỹ nhưng quốc hội đã phê chuẩn một đợt phân bổ mới. chủ nhà được khuyến nghị thảo luận với các ngân hàng của mình để “xếp hàng nhận” các quỹ hỗ trợ trong tương lai.

chúng tôi tiếp tục theo dõi các nguồn trợ giúp mới tiềm năng và cập nhật  trên mạng trực tuyến những thay đổi của các bên liên quan.



tôi có thể hỏi chủ nhà của mình điều gì để họ có thể hỗ trợ tôi trong cuộc khủng hoảng này?

 

quý vị luôn cần bắt đầu một cuộc thương lượng với những điều quý vị thực sự cần, dựa trên những gì doanh nghiệp của quý vị có thể hỗ trợ, chứ không phải những gì quý vị nghĩ rằng bên kia có thể muốn hoặc cho là hợp lý.  họ sẽ có cơ hội trả lời… đó là một cuộc thương lượng!

thảo luận về tình hình hiện tại của quý vị và kế hoạch mở cửa trở lại với chủ nhà của quý vị.  họ muốn biết những điều quý vị đang làm để duy trì hoạt động kinh doanh và thành công trong tương lai. thông tin này cũng giúp họ làm việc với người cho vay của mình.

dựa trên đánh giá cá nhân của quý vị về doanh nghiệp của mình, quý vị phải quyết định số tiền mình có thể trả, do sự sụt giảm doanh thu.

các biện pháp tốt nhất được các chủ doanh nghiệp và chủ nhà khác chia sẻ cho thấy chủ nhà đang thương lượng tạm hoãn trả tiền thuê nhà trong ba tháng, nghĩa là người thuê nhà sẽ phải trả tiền thuê nhà ba tháng đó sau khi họ mở cửa trở lại.

một số chủ nhà có thể có khả năng tài chính cho phép họ miễn phí một số tiền thuê hoặc cho phép thanh toán sau khoản tạm hoãn trong ba tháng.

một số chủ nhà nhận thức được rằng người thuê nhà sẽ không có đủ số tiền để thanh toán ba tháng tiền thuê nhà ngay sau khi mở cửa trở lại và sẵn sàng thương lượng việc trả dần các khoản thanh toán trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê nhà.



tôi phải làm gì nếu người thuê nhà không phản hồi bất kỳ trao đổi liên lạc nào của tôi?

 

nhiều người thuê nhà ngại nói chuyện với chủ nhà nếu họ không thể trả tiền thuê nhà.  hãy chắc chắn rằng quý vị cho người thuê của mình biết rằng quý vị quý trọng họ, quý vị muốn họ thành công và quý vị muốn trở thành một đối tác để giúp họ thực hiện được điều này. Điều đó có thể giúp họ và quý vị nói chuyện cùng nhau.

hãy chắc chắn rằng quý vị liên lạc tiếp đối với tất cả các trao đổi liên lạc của mình bằng văn bản. khi sử dụng email, quý vị có thể chọn tính năng “đã xem,”

quý vị nên gửi email cho người thuê nhà nói rõ ngày và giờ khi quý vị gọi và phản hồi quý vị nhận được (để lại một tin nhắn, hộp thư thoại đầy, v.v.).



Я — коммерческий арендатор и не могу позволить себе вносить арендную плату в связи с пандемическим кризисом. Как меня защитит орегонский мораторий на выселение предприятий?

 

* «Мораторий на выселение коммерческих предприятий», опубликованный 1 апреля 2020 г. губернатором Браун, защищает от выселения арендаторов, потерпевших существенные потери доходов в связи с указом «Оставайтесь дома, спасайте жизни!»
* Указ остается в силе в течение 90 дней после его подписания.
* Арендодателям запрещено взимать сборы за задержку внесения арендной платы на протяжении этого срока.
* Арендная плата, задолженная за этот период, все еще причитается, вместе с дополнительными начислениями, предусмотренными арендными договорами — такими, как плата за коммунальные услуги и налоги (если они взимаются).
* Арендаторы обязаны предъявлять доказательства потери доходов, вызванной государственными ограничениями.



Означает ли мораторий, что я вообще не обязан вносить арендную плату?

 

Нет! Мораторий на выселение никоим образом не освобождает от внесения арендной платы. Арендаторы все еще несут ответственность за оплату аренды, требуемую по их арендным договорам. Поэтому для арендаторов важно открыто и постоянно взаимодействовать с арендодателями и следить за тем, чтобы соглашения, достигнутые ими с арендодателями, были оформлены в письменном виде.



Мой коммерческий доход существенно уменьшился, и я не могу себе позволить вносить арендную плату. О чем я мог бы договориться со своим арендодателем?

 

Наступило беспрецедентное время, и невозможно назвать «правильными» или «неправильными» какие-либо условия начала переговоров или какую-либо запрашиваемую сумму.

Если вы не извлекаете доход, вы можете начать обсуждение с просьбы об уменьшении или отсрочке арендной платы с учетом того, что, по вашему мнению, будет полезно для вашего бизнеса. Например, арендаторы и арендодатели поделились следующими вариантами.

1. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (nnn) и соглашение об оплате обслуживания участков общего пользования (cam) на ежемесячной основе вплоть до открытия закрытых коммерческих предприятий.
2. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (nnn) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (cam) на протяжении срока действия моратория на выселение коммерческих предприятий с просьбой о дополнении арендного договора положением о продлении срока аренды на период отсрочки арендной платы.
3. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (nnn) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (cam) с амортизацией отсроченных платежей в течение всего остающегося срока действия арендного договора.
4. Уменьшение всей суммы арендной платы, соглашение об оплате всех налогов на недвижимость, страхования зданий и обслуживания недвижимости (nnn) и соглашение об отсрочке оплаты обслуживания участков общего пользования (cam) с амортизацией отсроченных платежей в течение менее продолжительного срока. (Чем продолжительнее этот срок, тем лучше для арендатора.)

Если ваше предприятие генерирует доход, вы можете согласовать с арендодателем условия внесения частичной арендной платы — той или иной процентной доли поступлений от продаж, генерируемых вашим предприятием в настоящее время.

Оформляйте запросы в письменном виде, принимайте во внимание ситуацию, в которой оказался ваш арендодатель (он может вести сходные переговоры со своими кредиторами) и полагайтесь на факты и цифры, а не на эмоции.

Пока что арендаторы получали от арендодателей самые различные ответы. Некоторые арендодатели предлагают ограниченные или частичные послабления, а некоторые соглашаются на уменьшение всей суммы арендной платы. На самом деле результаты могут быть различными в индивидуальных случаях.

Вступая в переговоры с арендодателем, пожалуйста, не забывайте о консультациях юристов, бухгалтеров и брокеров, которые могли бы вам помочь. prosper portland и другие организации предлагают перечни доступных ресурсов — таких, как видеозаписи профессиональных рекомендаций и образцы различных писем.



У меня не хватит денег на то, чтобы внести задолженную за три месяца арендную плату после того, как снова откроется мое предприятие. Что произойдет после истечения 90-дневного срока действия моратория?

 

Подходите к таким переговорам как к продолжающемуся процессу, сосредоточивая внимание на периоде действия указа «Оставайтесь дома». Возможно, что на протяжении периода пандемии арендодатели и арендаторы будут обсуждать и корректировать условия арендных договоров с учетом объемов продаж.

В настоящее время мораторий защищает арендаторов только в течение 90 дней, причем арендная плата за эти 90 дней все еще причитается.

Текст моратория не позволяет четко определить, может ли арендодатель начать процесс выселения сразу по окончании действия моратория даже в том случае, если арендодатель немедленно погасит свою задолженность. Этот юридический вопрос все еще не решен.

На самом деле дальнейшие условия аренды по окончании действия моратория придется согласовывать отдельно в каждом индивидуальном случае. Арендаторы, однако, советуют следующее:

* не заключайте соглашения, предусматривающие увеличение объема ваших финансовых обязательств на протяжении остающегося срока действия арендного договора;
* не соглашайтесь выплачивать задолженность в слишком короткие сроки, так как объем продаж, скорее всего, будет небольшим после отмены указа «Оставайтесь дома»;

так как дата отмены указа «Оставайтесь дома» еще не определена, необходимо, чтобы арендодатели и арендаторы продолжали взаимодействовать постоянно. Важно относиться с уважением к другой стороне и применять положительный подход; на протяжении периода пандемии арендодателям и арендаторам предстоит длительное сотрудничество, и взаимопонимание между ними играет решающую роль.



Какие документальные доказательства уменьшения моего дохода может потребовать от меня арендодатель?

 

Мораторием на выселение коммерческих предприятий не предусмотрена конкретная документация — в его тексте упоминается лишь «приемлемая документация». В тексте моратория не указывается, что арендодатель несет ответственность за определение «приемлемости» той или иной документации.

В целях, связанных с представлением документации, некоторые арендаторы используют отчеты о прибылях и убытках или налоговые декларации, демонстрирующие изменение размера доходов с 2019 по 2020 гг., а также уменьшение объема продаж, наблюдавшееся в 2020 г.



Что мне следует делать, если мой арендодатель вообще не отвечает на мои сообщения?

 

Не забывайте регистрировать все свои сообщения в письменном виде. Если вы отправляете сообщения по электронной почте, рекомендуется пользоваться функцией подтверждения прочтения сообщений («read receipt»).

Рекомендуется также указывать в отправляемых вами арендодателю электронных сообщениях дату и время вашего телефонного звонка и полученный вами ответ (например, тот факт, что вы оставили записанное речевое сообщение, что память для записи речевых сообщений была переполнена и т. п.).

Не забывайте профессионально, четко и фактически регистрировать в письменном виде ваше взаимодействие с арендодателем.



Я — арендодатель, и мои арендаторы не могут вносить арендную плату в связи с уменьшением коммерческого дохода. Я обязан производить платежи по ипотечному займу. Что я могу сделать?

 

Большинство владельцев недвижимости связываются с кредиторами, чтобы обсудить возможности кредитных послаблений и планов амортизации платежей.

До сих пор такие переговоры велись на индивидуальной основе.

Ниже приводятся примеры наилучших методов, применявшихся владельцами недвижимости.

* Проявляйте инициативу и часто связывайтесь со своими арендаторами. Многие арендаторы испытывают опасения, а иногда не понимают, что арендодатели готовы сотрудничать.
* Сотрудничая с арендаторами, подготовьте план, позволяющий им успешно продолжать коммерческую деятельность так, чтобы они могли вносить арендную плату на протяжении последующих месяцев. Разъяснение такого плана удовлетворительного управления коммерческим пространством, позволяющего извлекать доход в необычно жестких рыночных условиях, будет играть решающую роль в переговорах с кредиторами.
* Сообщайте кредиторам фактические данные и предлагайте им практические решения проблем. Определите, о чем именно вы хотели бы просить кредиторов с учетом своего финансового положения и переговоров с вашими арендаторами.
	+ Некоторые кредиторы ведут переговоры о трехмесячной отсрочке платежей и амортизации этих платежей на протяжении срока действия займа или о единовременном погашении задолженности в конце такого срока.
	+ Некоторые кредиторы ведут переговоры о трехмесячной выплате только процентных начислений с амортизацией основной суммы займа на протяжении срока действия займа или с единовременной выплатой этой суммы в конце такого срока.



Я не хочу выселять своих арендаторов, но знаю, что они не смогут вносить арендную плату по окончании 90-дневного моратория. Какие у меня есть возможности? О каких условиях договариваются арендодатели?

 

Возможность внесения арендной платы зависит от способности коммерческого предприятия функционировать (продавать). Размер арендной платы в расчете на квадратный фут арендуемой недвижимости зависит от суммы продаж в расчете на квадратный фут. Если объем продаж коммерческих предприятий не возрастет до уровней, наблюдавшихся до начала пандемии, они не смогут вносить арендную плату в том размере, в каком они ее вносили до вступления в силу указа «Оставайтесь дома». И это верно в отношении любых коммерческих предприятий. Учитывая возможный объем продаж по окончании действия моратория, арендодателям следует наблюдать за изменениями объема продаж и учитывать следующие факторы.

* Необходимо поддерживать коммерческое использование недвижимости — пустующие помещения быстро разрушаются, в связи с ними снижается ценность аренды недвижимости и уменьшаются объемы продаж, а это неблагоприятно отражается на общих благополучии и жизнеспособности района, в котором находится недвижимость.
* Рассмотрите возможность замены, на протяжении трех месяцев, регулярных арендных платежей процентными долями объемов продаж, в то же время наблюдая за изменениями объема продаж и согласовывая размер арендной платы с фактическими доходами предприятий.
* Сотрудничайте с арендаторами в том, что относится к изменениям, которые могли бы способствовать соблюдению ими требований по обеспечению безопасности работников и клиентов, позволяющему предприятиям продолжать функционировать.
* До тех пор, пока не будут найдены средства лечения коронавирусной инфекции, вполне вероятно, что предприятиям придется время от времени закрываться во время вспышек инфекции, влияющих на объем продаж. Поэтому гибкие условия соглашений с арендаторами имеют решающее значение.
* Не забывайте — чем больше мы поддерживаем способность коммерческих предприятий снова открываться и продолжать функционировать, тем скорее восстановится экономика.

Так как этот вопрос рассматривается в условиях неопределенной продолжительности периода закрытия предприятий, сведений о наилучших методах преодоления кризиса еще недостаточно — данные о повторном открытии предприятий только начинают поступать из Китая и Европы.



Доступна ли арендодателям какая-либо финансовая помощь?

 

Владельцам недвижимости предлагался чрезвычайный заем для малых предприятий (sba), помогающий производить платежи. В настоящее время средства в рамках этой программы уже полностью распределены, но Конгрессом уже утверждено новое распределение таких средств. Арендодателям рекомендуется обсудить с обслуживающими их банками возможность «быть на очереди» по мере дальнейшего распределения финансовых средств.

Мы продолжаем следить за появлением новых потенциальных ресурсов и публиковать на нашем сайте сведения об изменениях, затрагивающих заинтересованные стороны.



О какой поддержке в условиях наступившего кризиса я мог бы просить своего арендодателя?

 

Всегда следует начинать переговоры с того, что вам действительно необходимо — учитывая то, какую поддержку может получить ваше предприятие, а не то, чего, по вашему мнению, могла бы пожелать или рассматривала бы как разумное предложение другая сторона. У другой стороны будет возможность ответить… в этом и заключаются переговоры!

Обсудите с арендодателем свое нынешнее положение и свои планы возобновления деятельности предприятия. Другая сторона пожелает узнать, какие меры вы принимаете для того, чтобы продолжать коммерческую деятельность и добиться успеха в будущем. Кроме того, такие сведения помогут арендодателям в ходе их переговоров с кредиторами.

Вы должны решить, с учетом вашей оценки своего предприятия и уменьшения ваших доходов, сколько вы сможете платить за аренду.

К числу наилучших методов, о которых сообщают другие владельцы предприятий и арендодатели, относится согласование трехмесячной отсрочки платежей — то есть предоставление арендаторам возможности заплатить за три месяца аренды после того, как их предприятия откроются снова.

Некоторые арендодатели, располагающие достаточными финансовыми средствами, допускают бесплатную или удешевленную аренду в течение трех месяцев с последующим погашением задолженности.

Некоторые арендодатели учитывают, что арендаторы не смогут погасить трехмесячную задолженность сразу после того, как их предприятия откроются, и готовы согласовать условия амортизации платежей на протяжении остающегося срока аренды.



Что я могу сделать, если арендаторы вообще не отвечают на мои сообщения?

 

Если они не могут вносить арендную плату, многие арендаторы опасаются вступать в переговоры с арендодателями. Не забудьте заверить своих арендаторов в том, что вы цените их бизнес, что вы желаете им успеха, и что вы готовы сотрудничать с ними, способствуя их успеху. Это может помочь арендаторам вступить в переговоры.

Не забудьте регистрировать свои сообщения в письменном виде. Если вы отправляете сообщения по электронной почте, рекомендуется пользоваться функцией подтверждения прочтения сообщений («read receipt»).

Рекомендуется также указывать в отправляемых вами арендатору электронных сообщениях дату и время вашего телефонного звонка и полученный вами ответ (например, тот факт, что вы оставили записанное речевое сообщение, что память для записи речевых сообщений была переполнена и т. п.).



i am a commercial tenant and cannot afford rent due to the pandemic crisis. how does the oregon commercial moratorium protect me?

 

* the commercial eviction moratorium issued on april 1, 2020 by governor brown protects tenants suffering significant loss of revenue due to the “stay home, save lives” orders from being evicted.
* the order remains in effect for a period of 90 days from the executed day.
* landlords are not allowed to charge late fees for late rent during this same period.
* the rent for this period is still due, along with additional charges specific to the leases, such as utilities and taxes (if applicable).
* tenants must show evidence of revenue loss due to the governmental restrictions.



does the moratorium mean i don’t have to pay rent at all?

 

no! the eviction moratorium does not excuse rent payment at all. tenants are still liable for rent their lease requires. that is why it is important for tenants to have open and continuous communication with landlords, and make sure agreements with landlords have a written paper trail.



my business revenue has dropped significantly, and i cannot afford rent. what can i negotiate with my landlord?

 

in these unprecedented times, there is no right or wrong place to start negotiations or amount to ask for.

if you are generating no revenue, you may start the conversation by asking for rent abatement/deferrals based on what you believe can work for your business. the following examples have been shared by tenants and landlords:

1. full rent, nnn, cam abatement on a month-by-month basis until businesses are reopened.
2. full rent, nnn, cam deferral for the period of the commercial eviction moratorium and ask the lease to be extended by the period of deferred rent and have those deferred rental payments tacked onto the end of the lease.
3. full rent, nnn, cam deferral, with the value of the deferred payments amortized over the remaining life of the lease.
4. full rent, nnn, cam deferral, with the value of the deferred payments over a shorter period of time.(the longer the better for tenants.)

if your business is generating revenue, you could negotiate with your landlord to make partial payments based on the percentage of sales your business currently generates.

keep your asks in writing, be sympathetic to your landlord’s situation (they may be having the same discussions with their lenders) and stick to facts and numbers instead of emotion.

landlords have had a wide range of responses to date. some are offering limited or partial relief, and some full abatements. outcomes really vary on a case-by-case basis.

as you are negotiating with your landlord, please do think about who can help you with legal, accounting or brokerage advice. we have compiled some lease negotiation resources at the top of this page.



i will not have the money to pay three months of rent once i reopen the business. what happens after the 90-day moratorium?

 

approach those negotiations as ongoing and focus on the “stay home” period. it is likely that over the duration of the pandemic, landlords and tenants will be negotiating and adjusting lease terms based on sales levels.

currently, the moratorium only protects tenants during the 90-day period and rent for those 90 days is still due.

the way the moratorium is written, it is unclear whether a landlord could start eviction proceedings immediately after the end of the moratorium, even if a tenant made up the back rent immediately.  this is still uncharted legal territory.

how much to negotiate into the future really has to be determined on a case-by-case basis.  but it is suggested that tenants:

* avoid committing to agreements that raise their overall financial obligation during the remaining life of the lease.
* avoid repayment schedules that are very short since sales will most likely be low when the stay home order is lifted.

since a date to lift the “stay home” orders have not been determined, landlords and tenants will need to communicate on an ongoing basis. it is important to always be respectful and positive; landlords and tenants are going to be collaborating a lot during this pandemic, and relationship preservation is key.



what documents can my landlord require to prove my revenue has dropped?

 

the commercial eviction moratorium does not spell out specific documentation, only that it should be “acceptable documentation.”  the moratorium does not indicate that it is the landlord’s job to determine what is acceptable.

for documentation purposes, some tenants are using profit and loss statements or tax returns to show the change of revenue between 2019 and 2020, and the drop-off in sales that occurred in 2020.



what do i do if my landlord is not responding to any of my communication?

 

make sure you follow up all your communication in writing. when using email, you may want to choose a “read receipt.”

it is recommended that you email your landlord stating the day and time when you call and the response you got (left a message, voicemail full, etc).

make sure you keep the written record with your landlord professional, clear, and fact-based.



i am a landlord and my tenants cannot pay rent due to a reduction in business income. i need to pay my mortgage. what can i do?

 

most property owners are contacting their lenders to discuss potential loan forbearances and plans for payment amortization.

negotiations have been happening on a case-by-case basis.

some of the best practices shared by property owners are:

* be proactive and reach out to your tenants frequently. many tenants may feel intimidated or sometimes are unaware that landlords are willing to collaborate.
* work with your tenants and build a case for how you are keeping them in business, how they will thrive and be able to pay rent in the months ahead. building this story of how well you will manage the space and how you will find revenue in a tough market will be critical to lender discussions.
* contact your lenders with facts and potential solutions. know what you want to ask for based on your financials and conversations with your tenants.
	+ some lenders are negotiating three months of payment deferral and amortizing those payments through the life of the loan or adding it at the end as a balloon payment.
	+ some lenders are negotiating three months of interest-only payments with principal either amortized through the life of the loan or payable at the end.



i do not want to evict my tenants but know they will not have the money to pay rent after the 90-day moratorium. what are my options? what are landlords negotiating?

 

rents are driven by the capacity of a business to perform (sell).  rent per square foot is driven by sales per square foot.  if businesses do not see sales rebound to pre-pandemic levels, they will not be able to afford the same rent they were paying prior to the stay home order. and this will be true for all businesses.  given where sales are likely to be after the end of the moratorium, landlords should monitor sales and consider:

* keeping spaces occupied – vacant spaces deteriorate quickly, hurt lease and sales values, and affect the vibrancy and overall health of the neighborhood.
* consider moving rent charges to a percentage of sales for three months at a time while monitoring sales, keeping rent in line with what businesses are actually earning.
* collaborate with tenants regarding changes that may help them comply with requirements to keep employees and customers safe, therefore allowing the business to operate.
* until there is a cure/treatment for the coronavirus, it is likely we will see rolling periods of closures as outbreaks flare, which will impact sales. so flexible terms with tenants will be critical.
* remember that the more we can support businesses to reopen and continue operations, the faster the economic recovery will be.

since this is a concern that has been flagged for the re-opening period, not much has been shared in terms of best practices yet, with data on reopening just now coming from china and europe.



is there any financial assistance available for landlords?

 

the sba emergency loan was available for property owners to cover payments. the program is currently fully allocated but a new allocation has been approved by congress. it is suggested that landlords discuss with their banks to “get in line” for the future funds.

we continue to monitor potential new resources and update our stakeholders’ changes come online.



what can i ask my landlord so that they can support me during this crisis?

 

you should always start a negotiation with what you really need, based on what your business can support, not what you think the other side might want or perceive as being reasonable.  they will have the opportunity to respond… it’s a negotiation!

discuss your current situation and plans for reopening with your landlord.  they want to know what you are doing to stay in business and succeed in the future. this information also helps them with their lenders.

based on your personal assessment of your business, you must decide how much you can afford to pay, due to losses in revenue.

best practices shared by other business owners and landlords indicate that landlords are negotiating three months of deferral, meaning tenants will have to pay the three months after they reopen.

some landlords who may have the financial means are allowing for some free rent or discounting the three months deferral to be paid later.

some landlords are aware that tenants will not have the full three months of back rent available right after reopening and are willing to negotiate payments amortized through the remainder of the lease.



what do i do if my tenants are not responding to any of my communication?

 

many tenants are afraid to talk to their landlords if they can’t pay rent.  make sure you let your tenants know you value them, that you want them to succeed, and that you want to be a partner to help make this work. that may help get them talking.

make sure you follow up all your communication in writing. when using email, you may want to choose a “read receipt,”

it is recommended that you email your tenant stating the day and time when you call and the response you got (left a message, voicemail full, etc).