Как взыскать деньги с застройщика и получить квартиру до суда?

1) С застройщиком 18.08.2017 заключен договор долевого участия (ДДУ) на квартиру в новостройке в Новой Москве. По нему застройщик должен передать квартиру не позднее 31.12.2018, а так же не менее чем за 1 месяц до срока передачи объекта заказным письмом предупредить участника долевого строительства (УДС) о завершении строительства и необходимости принять объект.     
 

2) У застройщика имеется акт ввода дома в эксплуатацию от 12.12.2018.  

 3) 23.12.2018 позвонили по телефону и пригласили для приёмки на 25.12.2018. При приемке квартиры были обнаружены множественные дефекты (на этаже не подключена пожарная сигнализация, в квартире минус 8 градусов, нет ни горячей, ни холодной воды, сквозные дыры в вентиляционном шкафу, под одним из окон не хватает батареи, на одном из окон оторвана пароизоляция и пр.).  

4) Во время приёмки дольщиков водят специально так, что бы на этаже был один человек и только в присутствии застройщика. Т.е. пригласить стороннего человека в квартиру в качестве свидетеля (понятого) не удается (или очень проблематично). В нарушение ч.5. ст.8 ФЗ№214 все люди представляющиеся представителями застройщика на объекте на отрез отказались оформить перечень дефектов, ссылаясь на отсутствие прав. УДС собственноручно написал дефектовочный акт, но получить чью-либо подпись на нём так же не удалось. Прораб со слов УДС выборочно записал замечания в свой личный журнал, но сделать копию или подписать дефектовочный акт так же отказался. Все претензии сказали нести в главный офис застройщика в центре Москвы.  

 5) 26.12.2018 было написано заявление на имя ген.дир. компании застройщика с требованием устранить дефекты перечисленные в приложении с фотографиями приложенному к этому же заявлению. Заявление передано администратору в главный офис с отметкой о принятии. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 12.01.2019 г. В этот же день пришло заказное письмо с приглашением на приёмку.  

6) 12.01.2019 была проведена повторная приёмка. Практически все проблемы остались (кроме дыр в вентиляционном шкафу). Представители так же отказались подписывать дефектовочную ведомость. Была вызвана полиция. По факту вызова на бланках полиции УДС была написана объяснительная и заявление с описанием проблемы «о злостном нарушении застройщиком ч.5. ст.8 ФЗ№214». К сожалению в заявлении было указано название, но не был указан юридический адрес застройщика (на сколько это важно?).  

 7) 14.01.2019 было опять написано заявление на имя ген.дира компании застройщика с требованием устранить дефекты, обнаруженные в ходе повторной приёмки, и перечисленные в приложении к этому же заявлению (так же с фотографиями). На этот раз заявление с приложением было отправлено заказным письмом с описью и уведомлением на юридический адрес застройщика. Там же было написано о намерении приехать на повторный осмотр 02.02.2019 г.  

 8) В ходе общения с прочими УДС было так же выявлено, что с проблемой столкнулись многие. Люди так же не подписывали акты приёма-передачи (АПП) квартиры. Но когда в конце января появилась горячая и холодная вода люди стали подписывать АПП. Но застройщик уже на заготовленных бланках подписывает их от 30.12.2019 (задним числом — указанным крайним по ДДУ). Т.е. если мой клиент всё-таки примет квартиру (а она ему очень нужна, т.к. есть необходимость прописать двоих детей), ему будут навязывать АПП от 30.12.2019 и в нём будет пункт об отсутствии претензий к застройщику, а так же о согласии платить по счетам за квартиру с даты приёмки.  

 Так же у нас есть претензии по качеству (не правильно рассчитано отопление) объекта и мы бы хотели заменить имеющуюся систему на новую, согласно СНиП и через суд затребовать эту сумму с застройщика. Что бы как можно быстрее оформить собственность и не ждать когда застройщик исправит всё сам (он не считает это нарушением, ссылаясь на противоречащий СНиП проект, а суд и экспертиза могут затянуться).  
 Теперь вопросы:   
 

 1) Если при подписании АПП и попытке провести документ задним числом вызвать полицию и написать заявлении на сотрудника застройщика по ст. 292 УК РФ. Затем подать иск в суд с требованием к застройщику подписать АПП актуальной датой.   
 1.1) На сколько это дело может растянуться?   
 

 1.2) На сколько реально так же исключить пункт о том что при приёмки у УДС нет претензий к объекту?   
 

 1.3) На сколько реально взыскать неустойку за не переданный вовремя объект долевого строительства при наличии у застройщика акта ввода дома в эксплуатацию?  
 1.4) На сколько сложно вести споры с застройщиком по взысканию личных средств потраченных на ликвидацию его некачественных работ?  
 2) Если всё-таки УДС подпишет АПП задним числом на сколько будет реально оспорить дату?   
 

 2.1) На сколько сложнее будет взыскать неустойку за просроченную передачу квартиры при подписании АПП по образцу застройщика задним числом?   
 

 2.2) Как доказать в Управляющей компании, что до определенного момента квартира принадлежала застройщику и что акт ввода в эксплуатацию составлен задним числом (реально ли без суда?)   
 

 3) Как лучше действовать в данной ситуации с Вашей точки зрения? Честно сказать я ещё не сталкивался с такой наглостью застройщика, по этому прошу совета.  
 

Здравствуйте! В первую очередь считаю необходимым рекомендовать Вам **не подписывать акт приема-передачи задним числом** и при том с наличием пункта, по которому участник долевого строительства *не имеет никаких претензий к застройщику по качеству квартиры.* Оспорить в судебном порядке, как показывает практика, такой акт, подписанный дольщиком, сложно. Сам по себе АПП является **ключевым документом**, формально свидетельствующим о том, что объект долевого строительства застройщиком передан и соответственно принят участником долевого строительства, в котором, в частности, указывается **дата передачи** (п.1 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:  
 

> 1. **Передача** объекта долевого строительства *застройщиком* и **принятие** его у*частником долевого строительства* осуществляются ***по подписываемым сторонами*** **передаточному акту** или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются **дата передачи**, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.  
>  
> 
> 

Подписывая такой акт, УДС априори соглашается со всеми пунктами этого документа, и акт считается подписанным именно в ту дату, которая на нем и указана. 

Считаю целесообразным сразу ответить на следующий Ваш вопрос, заодно охватив и другие вопросы:  
 

> 3) Как лучше действовать в данной ситуации с Вашей точки зрения?  
>  *Иван Александрович*

Обратите внимание, что застройщик за месяц до того, как передать квартиру дольщику, обязан письменно уведомить его о завершении строительства дома,  о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости его принятия дольщиком, что следует из ч.4 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:   
 

> 4. **Застройщик не менее чем за месяц** до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия **обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.** Сообщение должно быть направлено **по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении** по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если данную обязанность застройщик в Вашем случае не выполнил, то оспорить односторонний АПП, который он может направить дольщику в случае неподписания последним двустороннего акта, будет еще проще (почему — поясню ниже).  
 

Теперь обратим внимание на то, что часть 5 ст. 8 ФЗ № 214 дает полное **право участнику долевого строительства не подписывать передаточный акт** при несоответствии объекта долевого строительства обязательным строительно-техническим требованиям, регламентам,  проектной документации (ч.1 ст.7), а также условиям договора вплоть **до того момента, когда застройщик  устранит выявленные недостатки либо  возместит расходы на устранение недостатков самим дольщиком** (ч.2 ст.7):  
 

> 5. Участник долевого строительства **до подписания передаточного акта** или иного документа о передаче объекта долевого строительства **вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в****части 1 статьи 7** настоящего Федерального закона, и **отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.**

Таким образом, главная задача дольщика заключается в том, чтобы собрать доказательственную базу, заключающуюся в том, что объект долевого строительства имеет недостатки, которые застройщик и обязан устранить, в противном случае дольщик вправе вообще не подписывать АПП (если наличествуют существенные недостатки), либо все недостатки отразить в АПП (менее значительные, но не освобождающие застройщика от их устранения).  
 

Как видим, Ваш застройщик ставит в такую ситуацию, когда принципиальный дольщик откажется от подписания двустороннего АПП задним числом, да к тому же с отсутствием претензий по качеству, когда недостатки на самом деле присутствуют. В этой ситуации застройщику остается лишь направить дольщику **односторонний акт** на основании ч.6 ст.8 ФЗ №214:  
 

> 6. Если иное не установлено договором, *при уклонении* участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или ***при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства*** (**за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи**) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить **односторонний акт** или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. **Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.**

И тут нужно обратить внимание на то, что односторонний акт можно составить только в том случае, если застройщик направил в адрес дольщика письмо о готовности объекта долевого строительства к передаче. Если такого сообщения направлено не было — односторонний акт уже по одному только этому основанию может быть признан недействительным. Примите это к учету, если придется судиться с застройщиком.  
 

Собственно такой односторонний акт можно оспорить как раз таки на том основании, что **застройщик не имел его права составлять в силу ч.5 ст.8 ФЗ № 214**. Тогда и неустойку можно взыскать в полном объеме за несвоевременность передачи квартиры.  
 

>  2.1) На сколько сложнее будет взыскать неустойку за просроченную передачу квартиры при подписании АПП по образцу застройщика задним числом?   
>  Иван Александрович

 Для того, чтобы взыскать неустойку, необходимо будет сначала оспорить АПП, подписанный сторонами задним числом, что, как я указал выше, будет проблематично.  
 

> 2.2) Как доказать в Управляющей компании, что до определенного момента квартира принадлежала застройщику и что акт ввода в эксплуатацию составлен задним числом (реально ли без суда?)   
>  Иван Александрович

Управляющая компания воспримет АПП задним числом как данность, им бесполезно доказывать, что акт был подписан не тем числом, который указан в нем.  
 

> 1.3) На сколько реально взыскать неустойку за не переданный вовремя объект долевого строительства при наличии у застройщика акта ввода дома в эксплуатацию?  
>  Иван Александрович

Значения момент ввода дома в эксплуатацию не имеет, поскольку неустойка взыскивается за период начиная с даты, указанной в договоре, когда ОДС должен быть передан УДС и до даты подписания АПП.  
 

> 1.4) На сколько сложно вести споры с застройщиком по взысканию личных средств потраченных на ликвидацию его некачественных работ?  
>  Иван Александрович

Прежде чем за свой счет устранять недостатки ОДС, желательно заранее провести **экспертную оценку**, чтобы в случае споров иметь возможность доказать в суде целесообразность несения дольщиком конкретной суммы расходов на их устранение и последующую возможность получения возмещения от застройщика. Оперативность возмещения расходов на устранение недостатков зависит прежде всего от добросовестности застройщика.