Признание недействительным соглашения о зачете встречных требований. Признание незаконным увеличения цены квартиры, предусмотренной ДДУ. Взыскание неустойки с застройщика. 

Дела, связанные со взысканием с застройщиков неустойки и штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», не отличаются никакой сложностью и являются простейшими. И я бы не стал делать публикации о них, несмотря на то, что у меня в производстве было значительное их количество.В описываемом деле, которое было действительно интересным и заслуживающим публикации о нем, так как по аналогичным обстоятельствам в отношении одного и того же застройщика, но по разным дольщикам, есть два разных вступивших в законную силу решения, все было осложнено тем, что дольщик и застройщик заключили соглашение о зачете неустойки и доплаты за лоджию.Мне удалось защитить права дольщика и признать незаконным требование о доплате за лоджию, признать недействительным соглашение о зачете встречных требований и взыскать в итоге неустойку и штраф. Фактические обстоятельстваЗастройщик обязался передать дольщику квартиру не позднее 31.12.2015. В марте 2016 года разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию еще не было получено.В марте 2016 года застройщик уведомил дольщика о том, что, так как в доме построены не балконы, а лоджии, то следует для определения цены квартиры применять коэффициент для лоджий, что влечет увеличение цены квартиры на 42 000 рублей. В то же время на ту же дату застройщик должен был уплатить 226 000 рублей неустойки по ст.6  N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Хитрые представители застройщика убедили дольщика в том, что на днях уже будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и предложили заключить соглашение о зачете всей неустойки, в том числе и будущей неустойки, против требования о доплате за увеличение площади квартиры 42 000 рублей. Дольщик подписал данное соглашение.Обещание представителей застройщика о скорой передаче квартиры оказалось ложью, так как разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено лишь в сентябре 2016 года. В итоге дольщики стали взыскивать с застройщика весьма внушительные суммы неустойки и штрафов. А что же делать дольщику, который зачел все требования по взысканию неустойки против 42 000 рублей?Дольщик обратился ко мне за юридической помощью. Я пытался найти какую-либо судебную практику по аналогичным делам, но мои поиски были тщетны. В то же время я нашел решение суда по тому же застройщику о признании незаконным требования застройщика о доплате за лоджию. Я взялся за дело.Поиск «хорошей» подсудностиМногие не уделяют достаточного внимания поиску выгодного суда, наивно полагая, что у нас единообразная судебная практика и все суды одинаковы. Я же при возможности выбора наиболее благоприятного суда всегда провожу определенный анализ. С тем же взысканием неустойки в благоприятном для дольщика суде размер взыскания может существенно отличаться.В нашем случае дольщик мог предъявить иск по месту своего жительства, по месту нахождения ответчика или по месту нахождения объекта. Мне предстояло определиться, в какой из трех судов предъявлять иск. Естественно, я, найдя судебное решение о признании доплаты за лоджию незаконной, подготовил иск именно в данный суд, и этот выбор оказался правильным, так как параллельно рассматривался аналогичный иск другого дольщика в суде по месту нахождения ответчика, который признал недействительным соглашение о зачете неустойки лишь на будущее, т.е. неустойки, которая исчислялась после даты соглашения о зачете.Правовая позиция истцаНезаконность требования доплаты за лоджиюПервая часть доводов сводилась к обоснованию незаконности требования доплаты за лоджию. Почему мы полагали, что требование доплаты является неправомерным?Дело в том, что ДДУ предусматривал, что в доме будут установлены балконы. Проект не изменялся. Фактически проект предусматривал установление лоджии, но застройщик, очевидно в силу некомпетентности своих специалистов указал, что строится балкон. Иначе говоря, цена, установленная при заключении ДДУ уже включала затраты на строительство именно лоджии. В итоге все же выяснилось, что построены лоджии.Застройщик решил, а почему бы еще дополнительно не заработать и стал требовать от дольщиков доплаты. Многие дольщики доплачивали, кто 80 000 рублей, кто 96 000 рублей, кто 42 000 рублей. С кем-то были заключены соглашения о зачете доплаты неустойкой.Мы исходили также из того, что если в ДДУ не была предусмотрена лоджия, то её установление без согласия дольщика будет являться односторонним изменением условия ДДУ, что законом не предусмотрено. Представьте, что по ДДУ у Вас должны установить железную дверь, а застройщик установит золотую и потребует от Вас доплаты. Будет ли это законно? А если дом по ДДУ должен быть панельным, а застройщик без изменения ДДУ построит кирпичный и потребует доплату? Недействительность и незаключенность соглашения о зачетеЕсли согласиться с тем, что никакого обязательства по доплате за квартиру не возникло, то будет отсутствовать встречное обязательство, т.е. зачет будет беспредметным, а соглашение о зачете встречных требований – незаключенным.Но предположим, что застройщик правомерно потребовал доплаты за лоджию. Правомерно ли было производить зачет не только неустойки, которую застройщик должен был выплатить на момент заключения соглашения, а еще и определить заранее, что независимо от срока нарушения передачи квартиры, размер неустойки будет составлять 42 000 рублей.На мой взгляд, если сторона является потребителем, то зачет будущей неустойки будет противоречить ФЗ «О защите право потребителей» и вот почему.Соглашение о зачете будущего требования, которое еще не возникло, размер которого не определен, фактически является освобождением застройщика от установленной ответственности за нарушение прав дольщика-потребителя в части срока передачи квартиры. ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  не предусматривает возможности исключения договором ответственности Застройщика перед дольщиком-потребителем за несвоевременное исполнение обязательства, т.е. условие об освобождении Застройщика от законной неустойки, которая возникнет в будущем является недействительным, в отличии от прощения уже возникшего долга.Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).Иначе говоря, условие договора с потребителем об освобождении застройщика от ответственности еще до того, как возникли основания этой ответственности будет противоречить законодательству о защите прав потребителей. Другое дело, когда имеется нарушения права потребителя, тогда он может простить долг, но это совершенно отличная ситуация от  нашей.Как я уже говорил выше, другой суд не признал доводы о неправомерности увеличения цены квартиры обоснованными, но в то же время, согласился с тем, что сделка, заранее освобождающая застройщика от ответственности является ничтожной.Позиция ответчикаОтветчик просил применить срок исковой давности, так как истец обратился в суд более, чем через год после заключения соглашения о зачете. Истец полагал, что сделка является оспоримой, что влечет применение годичного срока исковой давности. Кроме того, ответчик исходил из того, что им правомерно была увеличена цена ДДУ, так как в ДДУ предусмотрена возможность увеличения площади квартиры.Соответственно, так как соглашение о зачете и об определении размера ответственности за нарушение сроков передачи квартиры заключено добровольно, то в силу принципа свободы договора оно имеет юридическую силу.Также ответчик ссылался на ч.5 ст. 166 ГК РФ, которая предусматривает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.Решение судаСуд полностью согласился с нашей позицией относительно того, что застройщик незаконно увеличил цену квартиры, а также о недействительности соглашения о зачете. В итоге суд взыскал с застройщика неустойку и штраф, естественно применив ст. 333 ГК РФ. Апелляционная жалоба ответчика была оставлена без удовлетворения Санкт-Петербургским городским судом.В решении суда в частности говорится следующее:Соглашение о зачете будущего требования, которое еще не возникло, размер которого не определен, фактически является незаконным способом освобождения застройщика от установленной ответственности за нарушение прав дольщика-потребителя в части срока передачи квартиры.Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истцов о недействительности заключенного соглашения о зачете встречных требований от ……..2016 г., поскольку у истцов обязательств по дополнительной оплате цены договора перед застройщиком на момент подписания соглашения о зачете не было, а предусмотренный соглашением отказ истцов от принадлежащего им права требования выплаты неустойки за нарушение окончания срока строительства противоречит закону.Довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для заявления требований о признании соглашения о зачете недействительным судом не принимается, поскольку соглашение подписано…...03.2016 г., дом в эксплуатацию введен ....09.2016 г., квартира по Акту приема-передачи передана истцам ....09.2016 г., что свидетельствует о том, что при принятии квартиры они и могли узнать о нарушении своего права, в частности, об отсутствии оснований говорить об увеличении площади квартиры; на дату предъявления иска в суд …...2017 г. срок исковой давности ими не был не пропущен.Не находит суд оснований согласиться с доводами ответчика о злоупотреблении правом по стороны дольщиков, которое бы влекло отказ в удовлетворении заявленных ими требований, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не установлено их действий исключительно с намерением причинить вред ответчику или иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Важную роль в данном деле сыграло и то, что во время рассмотрения данного дела мы уже выиграли у данного застройщика еще одно дело по иску другого дольщика, в рамках которого также было признано незаконным требование об увеличении цены квартиры на 84 000 рублей, признан недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры и застройщика обязали передать квартиру дольщику по цене, установленной ДДУ.Еще раз подчеркну, что в суде по месту нахождения ответчика-застройщика мы бы такие дела проиграли бы, о чем свидетельствует судебная практика. Поэтому важна не только убедительная правовая позиция, но и поиск суда, который сможет её воспринять.

Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за публикацию, полезная статья, интересный случай!  

Возникло ощущение, что застройщик изначально назвал лоджию балконом, чтобы потом еще заработать. 



Уважаемый Сергей Валерьевич, я сталкивался с этим застройщиком по двум десяткам дел и создалось впечатления об очень низком профессиональном уровне всех его подразделений. Они до такого просто не додумались бы. А подзаработать действительно решили, когда узнали, что они построили лоджии. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, спасибо за замечательную практику. Было у нас с коллегой Даврешян А.Т. как-то [похожее дело](https://pravorub.ru/cases/9523.html), где тоже «лоджии-балконы» примешались.   

На мой вкус тут возможен ещё один аргумент в обоснование недействительности зачёта. Зачёт возможен по встречному однородному требованию, при этом сумма неустойки постоянно меняется и она может быть изменена судом, это говорит о том, что требования разнородные. Когда делаю подобные соглашения о зачёте, где неустойка примешалась, то всегда пишу отдельное соглашение сторон об определении суммы неустойки и её дальнейшем исчислении (так, на всякий случай). И вот не подумал, что в этой технологии можно использовать ещё и вариант прощения долга. Спасибо за подсказку. (bow) 



Уважаемый Владислав Александрович, требования на самом деле разнородные, но судебная практика исходит из обратного. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, странно, может я отстал, но, помнится, ещё в 2017 году в арбитражно-судебной практике вообще отказывали в зачёте неустойки, ссылаясь на то, что суды вправе её уменьшить, при этом кое-где из этого делали именно вывод о разнородности требований. Правда, потом разнобой пошёл, и дальше уже не отслеживал.   

Блин, это как у Плюшкина в доме, за всеми вещичками во всех углах не уследишь... :((headbang) 



Уважаемый Владислав Александрович, я говорю о решениях судов общей юрисдикции. Кроме того, когда Вы говорите об арбитражной практике, то речь идет о зачете, как односторонней сделке. В нашем случае был договор. Стороны сами могут определить размер ответственности за нарушение договора и тогда размер неустойки будет определенным. Это делать ГК РФ не запрещает. А односторонний зачет — это совсем другое дело. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, чёт у меня моСк вскипел… Это как получилось одностороннюю сделку в двустороннюю переделать? Ммммм… Пошла оферта, в ответ акцепт, потом подумали-подумали, и подписали одним документом, но оферта-то была всё равно как не крути. И выходит, что было заявление одной стороны, а остальное и не нужно вовсе. Так можно и завещание двусторонней сделкой посчитать, поскольку есть заявление о принятии наследства (а отказ от принятия наследства станет, соответственно, отказом от акцепта).   

Не, кипят мозги… Не догоняю. 



Уважаемый Владислав Александрович, допустим я вам должен 50 000 рублей, а Вы должны мне неустойку 250 000. Требования являются неравными и неоднородными, как Вы сами сказали. По правилам [ст. 410 ГК РФ](https://pravorub.ru/tag/%D1%81%D1%82.+410+%D0%93%D0%9A+%D0%A0%D0%A4/?search=true) для зачета в случае однородности требований достаточно заявления одной из сторон и прекращаются обязательства ровно в размере наименьшего из требований.  

Но как быть в вышеприведенном примере. Исходя из принципа свободы договора стороны могут заключить соглашение, согласно условиям которого 50 000 могут быть зачтены против 250 000 неустойки. Вот и все. Все очень просто.  Мы говорим не о классическом зачете. Поэтому ничего сложного здесь нет. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, вот, если закончить как положено предложение «Но как быть в вышеприведённом примере?» (то есть, поставить вопросительный знак, чтоб всё остальное было тоже под этим вопросом), то ничего «простого» нет. Да и Вы доказали в суде, что «свобода договора» тут ограничена диспозицией норм права.  

Как сказать попроще? Есть разные свободы. Например, есть свобода выбрать крематорий или пулю в череп, а есть свобода построить космический лифт в жутко несвободной кооперации с учётными и поставщиками.   

Но как не рассуждай (а мы знаем с Вами насколько мы любим порассуждать, верно?), есть правда жизни, в которой строителя космического лифта пошлют в крематорий, чтоб он не призывал к либерализму, а простому каменщику достанется возможность выбрать путь во многом богаче и интереснее. Там, семья, стройки века, шабашки, сооружение дворцов на Рублёвке..., и т.п.  

Согласитесь: С нашей с Вами «колокольни» смотреть на это и прикольно и грустно.   

На знаю, каков Ваш вывод из этого, а мой прост: «вытаскивай инженера космического лифта, и просвещай его, что каменщик счастливее» (и чихать на призывы к «инновациям» и «модернизациям» от всяких там  ВВП-ДАМ, АБЧ, БНЕ, ГАЗ, ААН и прочих «чупакабр», даже строитель синхрофазатрона жрёт по утрам картошку, вот и вся «правда», и всё «право»).  

В результате понятно, что как не крути «право» и «зачёты», если картошки по утрам не будет, то фиг-два вы синхрофазатрон построите! Ну и по делам вашим вам… (Иногда наблюдаю в России китайских туристов, это просто мужики и бабы, причём явно от станка и плуга, но с достоинством и любопытством, то есть, без «блатных песен» и без «должностей» — работяги, которых родная страна ценит и лелеит, прям так и хочется забыть про Шнурова и вернуться к Дунаевскому). 



Уважаемый Владислав Александрович, в нашем случае мы доказали отсутствие обязательства одной из сторон соглашения. Но если бы оно существовало, то мы могли бы признать недействительным соглашение лишь в части будущей неустойки при том условии, что второй участник соглашения является потребителем. Диспозитивность гражданского права здесь действительно несколько ограничена. но если бы об этом договорились два юридических лица, то такая сделка не противоречила бы закону. 



Уважаемый Владислав Александрович, кстати, это соглашение можно назвать непоименованным договором о прекращении взаимных обязательств. Несмотря на то, что мы здесь говорим о зачете, по факту это именно соглашение о прекращении взаимных обязательств. Поэтому пусть мозг у Вас не закипает(rofl) 



Уважаемый Станислав Всеволодович, блин, и правда! Всё просто!  

Ээээ… Это что, «непоименованный» это же квазиконтракт, верно? — Так опять, выходит, неосновательное обогащение подлежит взысканию. (И теперь уже мозг закипает от соотношения морали и права...) 



(handshake) (handshake) (handshake) 



Уважаемый Станислав Всеволодович, отличное решение! Поздравляю! Несмотря на то что суд понизил размер неустойки… сумма все таки осталась значимой! В том числе на каждого дольщика!:) Моралка конечно маленькая… но тут уж ничего не поделать к сожалению! Не в США… как говорится! Штраф хороший получился по суду. А вот про судебнын  расходы что то ни слова в решении… Однозначно в избранное! 



Уважаемый Дмитрий Николаевич, на судебные расходы еще только собираемся подавать. Я обычно подаю после апелляции, а не сразу. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, желаю Вам удачи в судебном процессе по взысканию судебных расходов! 



Уважаемый Дмитрий Николаевич, (handshake) 



Уважаемый Станислав Всеволодович, всегда с интересом знакомлюсь с Вашей практикой. Но, может быть я чего-то не понимаю, но сейчас площадь лоджий, балконов  не учитывается  в общей площади жилого помещения. За что платить?   

  

ЖК РФ и Закон о ДДУ четко устанавливают, что такое общая площадь жилого помещения, что такое общее имущество в МКД. Плата за лоджии и балконы — есть ни что иное, как повторная плата за общее имущество в МКД.   

  

Насколько мне известно, этой же позиции придерживается и наша коллега Наталья Руслановна Федоровская.  

  

А что Вы думаете по этому поводу, Уважаемый Станислав Всеволодович? 



Уважаемый Евгений Алексеевич, ЖК говорит, что в площадь жилого помещения не входят балконы и лоджии. Но предметом ДДУ является передача не только жилого помещения, но и лоджии.  

  

Теперь о ФЗ-214. Открываем ст. 5 и читаем  

  

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. **В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения**. **Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.**Это редакция, которая действует сейчас. По прежней редакции про приведенные коэффициенты не говорилось, но если ДДУ х предусматривал, то цена определялась в порядке, установленном ДДУ, т.е. с приведенными коэффициентами.  

  

Поэтому площади балконов и лоджий учитываются. но с применением коэффициентов. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, да, проплатили в 2016 году Застройщики закон. Но вместе с тем ст. 5 Закона о ДДУ противоречит ЖК РФ и ст. 2 самого Закона о ДДУ в части понятия объекта долевого строительства.  

  

объект долевого строительства — жилое **или** нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; Объект долевого строительства не может быть одновременно жилым и нежилым помещением.   

  

Стыдно читать такие законы, которые подобно презервативам, натягивающимися за плату на все что угодно! ;(   

  

При этом отмечу, что в 2015 году Мосгорсуд даже по старому законодательству признал необходимость взыскания 100% стоимости за каждый кв. метр балкона/лоджии (без понижающих коэффициентов). (devil) 



Уважаемый Евгений Алексеевич, если правда застройщики проплатили, то они или дебили, или идиоты, поскольку на дом стоимость строительства рассчитывается в целом, осмечивается весь дом, а потом она делится на будущих собственников квартир. Вопрос только в том как делить, пропорционально площадям, поровну, по коэффициентам материалоёмкости, или каким-то иным. Конечно, есть вопрос, если у кого-то в квартире аж две лоджии, а у кого-то ни одной нет, но это опять же вопрос расчёта-распределения, который явно будет индивидуальным для каждого объекта, будет учитывать его свойства. «Приведённая площадь» тут не поможет.  

Застройщики могли ничего не платить, а просто в ДДУ писать, что гражданин Пупкин платит столько, а гражданин Сидоров — другую сумму. И всё.