Ждать ли снижения цен на аренду жилья

Миграционные волны российских граждан в Казахстан привели к ажиотажу на рынке аренды жилья и небывалому росту ставок. Если рассматривать второй сентябрьский поток, то разница налицо. По данным официальной статистики, в августе средняя стоимость 1 квадратного метра составляла 4029 тенге, то уже в октябре она подскочила до 4 870 тенге. Как подсчитали аналитики статведомства, за один только месяц ставки взметнулись вверх на 54, 2%.

Это, безусловно, стало причиной накала социальной напряженности, так как арендодатели начали повышать ценник уже заселенным арендаторам — без выселений не обошлось. Однако наплыв постепенно рассеялся. Приезжие граждане РФ либо улетели дальше за рубеж, либо вернулись обратно. Спрос начал возвращаться на прежний уровень.

В результате рынок аренды жилья в Казахстане в настоящий момент переживает рецессию, отмечает член Объединенной Ассоциации риелторов Виталий Браиловский.

«Если программа досрочных изъятий пенсионных средств повлияла на рынок продаж жилья, то на рынок аренды повлиял массовый приезд россиян. За счет того, что спрос вырос многократно на арендное жилье, то, соответственно, и предложения стало больше, — чтобы удовлетворить этот спрос. Но россияне приехали, посмотрели, кто-то как транзитную зону для перелета в другие страны рассматривал Казахстан, кто-то вернулся. И этот наплыв ушел, то есть рынок вернулся в исходное положение по количеству спроса. Но когда цены повышаются, они редко опускаются до ранее фиксированных значений — это закон рынка», — отметил Виталий Браиловский.

После резкого скачка ставок по аренде предложение также заметно увеличилось, отметил он. В погоне за «большим кушем» многие казахстанцы поспешили выйти на рынок как арендодатели. Что привело к перенасыщению.

«Из-за того, что цены повышены на аренду, многие люди стали сдавать свое жилье — где-то даже ужимаясь. Но понятно, что очень хороший доход они получали. Но спрос по аренде не значительно сократился, арендодатели стараются держать ту цену, которая была, неохотно ее снижают. Рынок оказался переполненным за счет того, что люди стали сдавать свою недвижимость, в том числе за счет приобретения квартир в ипотечное кредитование. Спрос упал, а предложения много. Командировочных меньше не стало, но летом студенты уезжают. Сейчас начинается сезон оттока, затишья. Рынок аренды жилья претерпевает определенные изменения», — отметил эксперт.

Ставки уже начали ползти вниз, но, по мнению спикера, до домиграционных размеров они не вернутся — будут незначительно выше.

Приобретение же жилья в собственность для многих казахстанцев доступно только через ипотечное кредитования. Если анализировать ситуацию с 2028 года, то с этого периода возможность приобрести заветные квадраты увеличилась за счет льготных программ ипотечного кредитования. Оживили рынок: 7−20−25, «Баспана хит», «Орда», «Бакытты Отбасы», «Шанырак» и другие направления по линии «Отбасы банка». Все они предусматривают снижение ставок за счет льгот. Большое влияние на уровень доступности жилья оказала программа досрочных изъятий пенсионных средств из ЕНПФ. Все это вкупе привело к росту цен на жилые квадраты.

«Государство стало помогать людям приобретать жилье за счет ведения ипотечного кредитования для разных слоев населения, то есть был комплекс мер, который резко повлиял в определенной степени на рынок. Людям предоставили возможность приобретения недвижимости за счет пенсионных средств. Это сильно оживило рынок, потому что у большого количества казахстанцев были скоплены средства — это основательно изменило рынок. То есть за пять лет сдвиги очень большие, жилье стало доступным. Так как появился спрос, появилось и большое количество предложений, стали строится жилые комплексы — причем по всей республике. На сегодняшний же день рынок стабильный, но и некоторая рецессия наблюдается, то есть незначительное снижение спроса, потому что каких-либо ипотечных программ, которые бы затрагивали большую часть населения, на сегодняшний день нет. Они закрываются, потому что государство потратило много средств, чтобы люди приобретали себе жилье», — сказал Виталий Браиловский.

Напомним, рассчитанную на вторичный сегмент недвижимости программу «Баспана хит» закрыли в 2021 году. Также введены лимиты по программе 7−20−25.

Также стоит учитывать, что требования к застройщикам со стороны госорганов начали ужесточать. По этой причине в отрасли строительства жилья будет спад. Но при этом цены не будут повышаться даже из-за того, что строительные материалы и логистика подорожала, отмечает спикер.

«Касательно вторичного жилья — летом люди в отпусках, отдыхают. В основном оживление происходит весной и осенью — два наиболее активных сезона на рынке покупки жилья. Я думаю, что будет снижение цен и приведение их к реальной стоимости. Это как раз один из моментов, почему государство уменьшило субсидирование ипотечного кредитования. Для того, чтобы цены не надувались, а были более приближены к реальности. С другой стороны, когда цены падают, нужно покупать жилье», — считает эксперт.

Между тем нуждающихся в крыше казахстанцев с каждым годом становится все больше. При стремительном росте цен в течение пяти предыдущих лет приобрести квадратные метры стало сложнее. Особенно нелегко приходится людям из Социально узявимых слоев населения (СУСН). Как сообщили в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК в ответе на официальный запрос El.kz, на сегодня в очереди на жилье в местных исполнительных органах состоит свыше полумиллиона человек, а если быть точнее — 639 тысяч человек. За шесть лет это число увеличилось в два раза.

Казахстанцы, которые ждут госжилье в рамках категории СУСН в стране насчитывается 254 338 человек.

«На сегодня в акиматах областей и городов республиканского значения и столицы состоят в очереди более 639 тысяч граждан, из них: ветераны ВОВ — 58; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей — 62 587; многодетные матери, многодетные семьи — 101 486; социально уязвимые слои населения — 254 338; государственные служащие и работники бюджетных организаций — 217 404; граждане РК единственное жилище которых признано аварийным — 3 240», — сообщили в МИИР РК.

Для граждан из числа Социально уязвимых слоев населения в республике действует механизм субсидирования аренды жилья. Как сообщили в Мининдустрии РК, в 2022 году было одобрено 8 336 заявок на получение субсидий, оплата произведена — 2 335.

В том числе по категориям: дети-сироты — одобрено 156 заявок; лица с инвалидностью первой и второй групп — одобрено 685 заявок; семьи, имеющие или воспитывающие детей с инвалидностью — одобрено 1 009 заявок; многодетные семьи — одобрено 6 486 заявок. Оплата произведена 2 335 заявителям.

Сумма выплаченных из республиканского бюджета средств составила 359 млн тенге. С начала 2023 года по 18 мая текущего года 2 143 заявителя получили субсидии. Общее количество поступивших заявок составило 12 059, из которых одобрено 3 867.

«На 2023 год было выделено 42, 7 млрд тенге, однако, ввиду социальной напряженности среди лиц с низкими доходами и имеющихся факторов, на основании постановления правительства Республики Казахстан, Министерством в текущем году денежные средства в размере 40 млрд тенге (из 42, 7 млрд тенге), направленные на субсидирование части арендной платы за жилища из частного жилищного фонда перенаправлены на приобретение жилья в коммунальный жилищный фонд с целью дальнейшего предоставления в аренду очередникам категории социально-уязвимых слоев населения. Остаток на текущий год составил 2, 7 млрд тенге», — проинформировали в МИИР.

Как пояснили в профильном министерстве, принцип адресной помощи по субсидированию ставок аренды предусматривает солидарную ответственность граждан, согласно которому 50% покрываются за счет государственных субсидий и оставшиеся 50% получатель оплачивает самостоятельно.

При этом механизм реализации программы предусматривает осуществление 50% выплаты арендного платежа за счет средств республиканского и местных бюджетов в пропорции 80 на 20%.

Основные требования, предъявляемые к заявителю:

1) наличие совокупного дохода семьи за последние шесть месяцев на каждого члена семьи не более 1-кратной величины прожиточного минимума;

2) подтверждение постановки на очередь в акимате в качестве нуждающегося в жилище по вышеуказанным категориям:

— Лица с инвалидностью первой и второй групп;

— Семьи, имеющие или воспитывающие детей с инвалидностью;

Также прописаны допустимые для осуществления выплат общие площади арендуемого жилища в зависимости от состава семьи:

— не более 40 кв.м. — для семей численностью от 1 до 3 членов семьи;

— не более 60 кв.м. — для семей численностью от 4 до 5 членов семьи;

— не более 80 кв.м. — для семей численностью 6 и более членов семьи.

По условиям данного направления, при аренде с большей площадью, к выплате подлежит только 50% от указанных критериев к площади арендуемого жилища. Выплаты осуществляются с учетом критериев к площади арендуемого жилища и количественного состава семьи.

При этом не допускается аренда жилища у близких родственников и супругов, в том числе бывших супругов, а также близких родственников супругов. Под близкими родственниками понимаются родители (родитель), дети, усыновители (удочерители), усыновленные (удочеренные), полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка, бабушка.