Как оформить документы для приватизации дачи, если она куплена по расписке?
===========================================================================

Здравствуйте. Дайте, пожалуйста, консультацию. В 2003 году мы купили по расписке дачу у женщины (назовем ее Петровой) за 15 тысяч рублей. Расписка не заверена. Она оформлена на мою сестру (назовем Ивановой). На сестру же была оформлена и доверенность, на 3 года. Соответственно, срок доверенности уже истек. Документы на участок оформлены на Петрову и все у нас на руках. Она хотела ее приватизировать, даже начала, сделала план участка, получила свидетельство о праве собственности и свидетельство о гос. Регистрации права. Но найти эту Петрову мы сейчас не можем. Она переехала и адреса мы ее не знаем. При этом мы исправно платим все квитанции на дачу, сделали электричество, сейчас прокладываем дорогу. Все чеки сохраняем. Подскажите, как мы с сестрой можем переоформить документы на дачу и с чего начать приватизацию дачи. Понимаем, что виноваты, что затянули с документами. Но все же, как нам

**Уважаемая, Тамара Арновна!** 

 **I.** Вы в своем ответе в обоснование своей позиции о заключенности сделки ссылаетесь на ст. 162 ГК РФ.

 При этом не приводите положения п. 2 этой же статьи: В случаях, **прямо указанных в законе** или в соглашении сторон, **несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность**.

 Смотрим такой случай, прямо указанный в законе:

 Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости  
Договор продажи недвижимости **заключается в письменной форме** путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).  
**Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.** 

 ---------------

 **II.** Пункты 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года действительно говорят о признании права собственности за лицом, которое фактически владеет недвижимым имуществом.  
При этом иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

 Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка **не влечет юридических последствий**, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

 **Соответсвенно недействительная сделка не может являться доказательством возникновения права, поскольку прав такая сделка не предоставляет.** 

 **Вот по приобретательной давности такое право как раз таки может возникнуть.** 

 --------------- 

 **III.** В приведенном Вами судебном решении признавалось право собственности на дом, о котором **сведения о праве собственности** в регистрирующих организациях **отсутствуют**.

 В данном же случае у недвижимого имущества есть собственник, права которого **зарегистрированы в установленном законом порядке**.

 При этом в соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.



К сожалению наверное помочь вам можно только через суд, либо путем поиска гражданки Петровой.



Добрый день!

 На Ваш вопрос сообщаю следующее.

 Если имеется свидетельство о праве собственности Петровой на дачу, то соответственно она является ее собственником.

 Положения Гражданского кодекса

 Статья 164  
1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

 Статья 223.  
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

 ***Из изложенных норм закона следует, что факт передачи денег и наличия расписки не является основанием для перехода права собственности от Петровой к Вам. Сделка совершенная Вами по приобретению дачи является недействительной.*** 

 Но при этом согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

 ***Соответственно Вы можете заключить с Петровой договор купли-продажи дачи, зарегистрировав его в установленном порядке. В случае ее отказа Вы вправе требовать у Петровой переданные ей денежные средства и скоре всего, в этом случае она согласится на заключение договора.*** 



Да, в соответствии с законом право собственности на дачу принадлежит Петровой. При этом Вы можете пользоваться дачей, а в случае если Петрова объявится, предъявить ей вышеуказанные требования о заключении договора, либо возврате денежных средств.



К сожалению В вашем случае сделка произведенная в форме расписки является ни чтожной, так как в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации .

 В соответствии с п.п.1, 3 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.



В Вашем случае эта гр. Петрова оформила приватизацию, т.к. получила свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

 К сожалению, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и без накой регистрации ничтожны.

 Т.е. прав на эту дачу у Вас никаких.

 **Можно посоветовать только два варианта в данной ситуации:** **1. Найти эту самую гр. Петрову и оформить все документы надлежащим образом.** 

 **2. Признать в 2018 году право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ.** 

 Лицо - гражданин или юридическое лицо, - **не являющееся собственником** имущества, но **добросовестно, открыто и непрерывно** владеющее **как своим собственным** недвижимым имуществом **в течение пятнадцати лет** либо иным имуществом в течение пяти лет, п**риобретает право собственности на это имущество** (приобретательная давность).  
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, **с момента такой регистрации**.  
Соответственно в 2018 году, если гр. Петрова (или её наследники) так и не объявится и не заявит своих прав на недвижимость, то Вы имеете право обратиться в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.

 Сохраняйте все чеки, квитации по взносам, электроэнергии, стройматериалам. В общем любые документы, связанные с дачей, в том числе и те самые распису и доверенность. Они пригодятся в суде.



*-то есть по закону это не наша дача?* 

 *а что нам тогда делать? Если мы не найдем эту Петрову, как нам дальше поступать? Дача же тогда вообще бесхозная будет.* 

 А в этом случае, как я уже сказал выше, нужно будет ждать ещё 6 лет и надеяться, что Петрова или её наследники не заберут её.



**Ищите гражданку Петрову.** 

 Можете попробовать обратиться в отделение полиции по тому адресу где была зарегистрирована гр. Петрова, у Вас же в доверености указаны паспортные данные и место регистрации прежнее, но придеться Вам схитрить, напишите заявление об утере родственных связей (может эта Петрова Вам троюродной сестрой приходилась). Или искать через знакомых в полиции. Или в паспортном столе или через соседей по старому адресу регистрации... или в социальных сетях...



Здравствуйте!  
В Вашей ситуации, при отсутствии возможности найти продавца недвижимости, но при наличии расписки, в которой указано за что передана денежная сумма, Вы имеете право **признать сделку купли- продажи заключенной и свое право собственности в судебном порядке.** 

 Так как договор купли-продажи не является сделкой, требующей обязательного нотариального удостоверения, то он может быть заключен в простой письменной форме.

 **Согласно с п. 3 ст. 455 ГК РФ,** условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если **договор позволяет определить наименование и количество товара.** 

 **В соответствии со ст. 162 ГК РФ,** несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, **но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.** 

 **То есть, наличие у Вас расписки и доверенности на регистрацию сделки от продавца - является доказательствами, что сделка была заключена.** 

 Кроме того, товар (дача) был Вам давно передан и Вы длительный период осуществляете все платежи, связанные с содержанием данного объекта недвижимости. Эти факты являются также неоспоримыми доказательствами того, что Договор купли-продажи был заключен.

 **В соответствии с п.58 и п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ** и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010года, **лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.** Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

 **Таким образом, Вам следует подавать иск о признании права собственности и на основании решения суда, Вы сможете зарегистрировать свое право на данный объект.** 

 Смогу оказать помощь в составлении необходимого искового заявления с учетом рассмотрения таких вопросов в суде , а также проконсультировать по правильной позиции в суде.

 **Судебное решение по аналогичному делу можете посмотреть в прикрепленном файле.** 

 С уважением Ф. Тамара