в каких случаях договор купли-продажи квартиры может быть недействительным?

 

договор купли-продажи квартиры — сделка, по которой продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает объект недвижимости.  
  
договор может быть признан недействительным по установленным в законе основаниям как ничтожная или оспоримая сделка.

когда сделка является ничтожной?

 

ничтожный договор недействителен в силу закона, неважно признал его суд недействительность или нет.  
  
договор купли-продажи квартиры ничтожный, если сделка:* оформлена с целью, которая противоречит правопорядку или нравственности. например, когда квартира приобретена на средства материнского капитала, но ребенку не выделена доля в жилом помещении;
* заключена сторонами, которые не были намерены продавать и покупать квартиру (**мнимая сделка**). например, договор совершен только, чтобы квартира не попала в наследство. по факту ею продолжает пользоваться продавец, а покупатель не оплатил сделку;
* создана для вида, а стороны имели в виду другой договор (**притворная сделка**). например, когда фактически квартира не продана, а подарена.
* совершена недееспособным гражданином, если одной из сторон сделки выступал малолетний или психически нездоровый человек;
* заключена в отношении арестованной квартиры;
* оформлена без обязательного нотариального удостоверения, например, если продают долю в квартире.


в каких случаях договор является оспоримым?

 

сделка признается оспоримой, только если суд признал ее таковой.  
  
договор купли-продажи оспорим, если сделка совершена:* без согласия другого лица, например, совместная квартира продана без нотариального согласия второго супруга;
* лицом, хотя и дееспособным, но в силу болезни не способным понимать свои действия;
* несовершеннолетним от четырнадцати до восемнадцати лет;
* лицом, ограниченным судом в дееспособности, например, из-за злоупотребления спиртными напитками;
* под влиянием заблуждения, например, когда покупатель думает, что квартиру ему подарят, а не продадут;
* из-за обмана, то есть введения другой стороны в заблуждение, под влиянием которого сторона совершает сделку. например, если продана квартира, непригодная для проживания;
* вследствие насилия, то есть применения к продавцу или покупателю физического принуждения. например, из-за побоев продавец передает покупателю квартиру по низкой цене;
* под угрозой, когда участник сделки продает недвижимость под влиянием страха перед причинением вреда;
* на невыгодных для одного из участников условиях из-за возникших тяжелых обстоятельств (**кабальная сделка**), например, когда вынуждены продать квартиру за бесценок, поскольку нужны деньги на операцию близкого.


каков срок исковой давности для признания договора недействительным?

 

законом установлены сроки для обращения в суд с требованием признания сделки недействительной.  
  
если подается иск по ничтожному договору:* участником сделки, то срок давности составляет три года и начинается с момента исполнения договора;
* другим лицом, то срок исчисляется со дня, когда он узнал об исполнении договора. при этом, срок не может превышать десять лет со дня исполнения сделки и начинает течь не ранее первого сентября две тысячи тринадцатого года

если сделка не исполнена, срок давности не идет.  
  
если иск подается по оспоримой сделке, то срок исковой давности — один год со дня, когда прекратились насилие или угрозы, либо стало известно о других обстоятельствах. например, стало известно, что продавец квартиры был ограничен в дееспособности.  
  
суд примет иск с истекшим сроком, но если в заседании ответчик заявит о пропуске, суд откажет в иске.

какой суд рассматривает иск?

 

иски по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры недействительным рассматривает районный суд по адресу нахождения недвижимости.  
  
найти нужный районный суд можно на официальном сайте гас «правосудие» в разделе [«информация о деятельности федеральных судов»](https://sudrf.ru/index.php?id=300).

как подготовить иск в суд?

 

иск нужно составить письменно и указать:* наименование суда;
* фио, адрес и телефон истца и ответчика;
* какие права истца нарушены. указать, что по заключенному договору, например, досталась разрушенная квартира, а изначально продавец говорил о другом;
* обстоятельства дела и их доказательства. здесь истец должен описать ситуацию, например, что продана арестованная квартира и сослаться на постановление пристава о наложении ареста. если заключена кабальная сделка, представляются доказательства тяжелого положения продавца, например, справки из банков о наличии долгов, документы о доходах;
* требования к суду, например, признать сделку недействительной и применить последствия недействительности.


что приложить к иску?

 

к исковому заявлению прикладываются:* подтверждение направления иска ответчику, например, иск с отметкой ответчика в получении, датой и его подписью;
* оспариваемый договор;
* доказательства по делу, например, справки, подтверждающие наличие у продавца психического расстройства;
* квитанция об оплате госпошлины в зависимости от цены квартиры;
* претензия к ответчику, если таковая направлялась.


как подать иск?

 

иск можно подать через канцелярию суда, отправить по почте или электронно на сайте суда через личный кабинет.

какие последствия у недействительного договора?

 

суд рассмотрит дело в течение двух месяцев и вправе продлить дело еще на месяц.  
  
если суд признает сделку недействительной, то стороны возвращают переданное по договору. продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру или ее стоимость.  
  
если суд разрешит дело в пользу истца, регистрируется обратный переход права собственности на квартиру.  
  
для этого продавец подает заявление в росреестр вместе со вступившим в законную силу решением суда и квитанцией об оплате госпошлины в две тысячи рублей.


законодательство

 

* ст. ст. 28, 37, 132, 163, 166, 168-179, 181, 199, 550 гражданского кодекса рф;
* ст. 35 семейного кодекса рф;
* ст. ст. 24, 30, 154, 167, 209, 321 гражданского процессуального кодекса;
* федеральный закон от 13.07.2015 № 218-фз «о государственной регистрации недвижимости»;
* федеральный закон от 29.12.2006 № 256-фз «о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».