каким договором или каким образом можно документально оформить такую аренду?

собираюсь открывать кофейню. нашел отличное помещение. арендодатель готов сдать помещение, но у него в договоре с собственником запрещено сдавать в субаренду. каким договором или каким образом можно документально оформить такую аренду?

только если в договоре аренды появится такое условие (о праве арендатора сдавать помещение в субаренду), что можно сделать путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды помещения (ст. 421, 606, 450 гк рф)

только если получите разрешение собственника (ст.209 гк рф).

никаким. должно быть согласие, исходя из этих условий (ст. 309, 310 гк рф)

это запрещено согласно ст 615 гк рф

никак.
обращайтесь к собственнику помещения для заключения нового договора аренды согласно ст. 651 гк рф: "договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность".

только после изменения основного договора. договор субаренды должен заключаться с согласия собственника.

статья 615. пользование арендованным имуществом
позиции высших судов по ст. 615 гк рф >>>

путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 615 гк рф >>>
1. арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

арендатор пусть обратится или с просьбой составить доп. соглашение или переписать договор аренды. в соответствии со ст. 615 гк рф

здравствуйте! 

[b]попробуйте заключить с арендатором договор о совместной деятельности (открытие кофейни)
[/b]
согласно статье 615 гражданского кодекса рф арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

арендодатель и арендатор могут заключить дополнительное соглашение к договору, где предусмотрят право арендатора сдавать помещение в субаренду.

если заключите договор субаренды без согласия арендодателя. то всю сумму дохода от сдачи помещения в субаренду арендодатель может взыскать с вас - ст. 15 гк

ст. 615 гк рф

1. арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. [b]арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду[/b] (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

вправе оформить доп. соглашение к договору аренды между арендодателем и собственником, где будет указано на право арендодателя сдавать имущество в субаренду. ст. 450 гк рф. и на этом основании оформить договоров субаренды. в этом случае оформляется 2 документа - доп. соглашение и договор субаренды.

2 вариант - оформить договор субаренды напрямую с собственником помещения, где будет его подпись и подпись арендодатора, которому первоначально сдано в аренду помещение.

каким договором или каким образом можно документально оформить такую аренду?
---никаким договором не оформите с арендатором. только с собственником оформите. 
---------------------------------------------------------
статья 606. договор аренды
по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
----------------------------------------------------
статья 607. объекты аренды
1. в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
----------------------------------------------------
статья 608. арендодатель
право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

артем, 
 самый оптимальный вариант - это

 договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), где двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения определенной цели, которая не должна противоречить закону (ст.1041 гк рф). 
сторонами договора о совместной деятельности могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

 существенным условием договора простого товарищества является внесение вкладов в общее дело. вклад может быть выражен в имуществе, в данном случае арендованное помещение. (ст.1042 гк рф). 
 стоимость вкладов, их денежная оценка производится по соглашению товарищей и может быть указана в договоре. если это не сделано, то вклады предполагаются равными по стоимости.