Налоговые последствия при расторжении договора купли-продажи участка и возврате прав собственности продавцу
===========================================================================================================

СИТУАЦИЯ: 

  Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо. 

  По условиям договора:

  «2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3'000'000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.

  Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца. 

  3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.

 …...................................

  7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок.

  8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

  9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

  Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.»

  ВОПРОС:

  Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?).

  Продавец - Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "Доходы" (6%). Покупатель - Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем. 

  До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9'000'000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3'000'000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?

Добрый день,

У покупателя никаких налоговых последствий не возникает по причине отстуствия получения экономической выгоды от сделки, подлежащей налогообложению.

Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации"

> Признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что **реализация имущества не состоялась**, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне. В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со статьями 41, 209 НК РФ свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.

Что касается продавца то здесь сложнее, так как при ОСНО имеется реализация (при переходе права собственности) и обратная соответственно реализация.

Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.

Практики подобной не нашел, возможно стоит сделать запрос в ФНС для получения разъяснений.



> ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо). Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.  
> Светлана Анатольевна  
> 

Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.**Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода**, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.

По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.



> А можно в соглашении о расторжении указать, что право собственности возвращается по стоимости 9.000.000,00 руб.? (Кто-то из Ваших коллег посоветовал)  
> Светлана Анатольевна  
> 

Юридически это не имеет смысла. Если только сначала дополнительное соглашение об изменении суммы договора, а потом расторжение. Но зачем это необходимо, если ни на что не влияет?



> Влияет. Это довольно важно. В дальнейшем Юрлицо будет строить на этом участке МЖД (многоквартирный жилой дом) по договорам долевого участия. И в стоимости строительства можно будет учесть либо 9.000.000,00, либо 3.000.000,00 руб. Разница в налоге 9 — 3 = 6 * 6% = 360.000,00 руб.  
> Светлана Анатольевна

Так сделаете рыночную оценку хоть на 20 млн., и поставите по ней.  

> И все равно не понимаю: почему нельзя обратно оприходовать за 9.000.000,00. Вы сами сказали: сделка расторгнута, реализация имущества НЕ СОСТОЯЛАСЬ. Значит все можно вернуть в первоначальное состояние. И потом, как быть с достоверностью бухгалтерской отчетности. Убытки необосновано завышены на 6.000.000,00 руб. Могут быть недовольны учредители. Кроме того, Застройщики, работающие с Дольщиками, обязаны иметь аудиторское заключение о достоверности бух.отчетности.  
> Светлана Анатольевна  
> 

Тут проблема в регистрации перехода права собственности. У вас основание для обратной постановки на учет-это соглашение о расторжении, а там 3 млн. 

Что касается недовольства учредителей, они могли быть недовольны при продаже имущества, а сейчас возврат и убыток чисто бухгалтерский. Если бы не регистация права собственности, я бы вообще не заморачивался. Ну сделайте дополнительное соглашение датой чуть позже заключения договора на 9 млн., потом согглашение о расторжении уже с этой суммой. 

В принципе сами эти соглашения не регистрируются, регистрируется переход права собственности, так что они будут действительны.



> Большое Вам спасибо!!! Так стоит делать запрос в ФНС или уже не надо?  
> Светлана Анатольевна  
> 

Можете сделать, хуже не будет, как я понимаю время позволяет.



Здравствуйте, Светлана Анатольевна!  

Так как по условиям *«договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.**»,* а также учитывая то, что покупатель не выполнил своих обязательств по договору, то данную сделку можно считать не состоявшейся. В такой ситуации стороны с точки зрения налогообложения должны остаться при своих первоначальных условиях.  

То есть организация не отражает доход от продажи участка в соответствующем налоговом периоде, а все данные бухгалтерского учета отражаются так, как если бы сделки не существовало.  

Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124436@). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель. 

Только вот здесь могут быть проблемы по возврату налога, если расторжение произойдет через три года после регистрации прав на участок, так как налог в данном случае налоговые органы точно не вернут на основании ст.78 НК РФ. 

Впрочем, признаю, что все это очень спорный вопрос и налоговые органы скорее всего будут рассматривать все это как обратную реализацию.



> Таким образом, в данном случае сумму НДС по возвращенным товарам вы принимаете к вычету на основании счета-фактуры бывшего покупателя.  
> Султанов Максим  
> 

То есть физическое лицо — покупатель в данном случае должен выставить счет-фактуру организации?



Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!  

Согласно описанной Вами ситуации  

> Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.  
> Светлана Анатольевна  
> 

Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица? 

Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой   

> **Признание сделки по продаже имущества недействительной** или**ее расторжение** означает, что реализация имущества не состоялась,  
> Казаков Илья  
> 

то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:

для **продавца** 

> письмо ФНС России от 17.08.2011 № АС-4-3/13421  
> Федеральная налоговая служба в связи с обращением ОАО сообщает следующее.В запросе ОАО речь идет о порядке учета для целей исчисления налога на прибыль и налога на добавленную стоимость случая, когда совершенная ранее сделка, по которой продавцом были признаны соответствующие доходы от реализации, была признана арбитражным судом недействительной с возвратом всего полученного по  
> сделке.  
> Применительно к запросу, в таком случае налогоплательщик должен представить уточненные расчеты по налогу на прибыль за соответствующие периоды 2008 года.

т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие периоды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС. 

Судебные акты говорят о следующем: 

> в случае признания сделки недействительной продавец имеет право отразить возврат реализованного ранее имущества или уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль только после фактической реституции и только в том периоде, в котором будут осуществлены операции по возврату (Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965, постановление АС Уральского округа от 26.11.2014 № Ф09-7148/14)

В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965

> реализация товаров (работ, услуг) должна отражаться в том налоговом периоде, в котором она была осуществлена на основании соответствующих первичных документов. Все последующие изменения стоимости или количества (объемов) реализованных товаров (работ, услуг), в том числе в виде возврата товара, непринятия части работ (услуг) или оспаривания сделки, на основании которой была произведена хозяйственная операция, подлежат учету налогоплательщиком как новые факты (события) хозяйственной жизни в налоговом (отчетном) периоде их возникновения (периоде возврата товара, уменьшения его цены, реституции в связи с признанием сделки недействительной).

везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации». 

> Согласно ей по смыслу п. 1 ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде финансово-хозяйственных операций.  
> 

т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.

само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.

в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответствующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.  
Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности. 

В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.

С Уважением, В. Г. Бровченко



> ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).  
> Светлана Анатольевна

Какое основание платежа стояла в платежных поручениях? как проведено движение ден средств по данной сделке вообще от Вас покупателю и от него к Вам.



> До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9'000'000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3'000'000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?  
> Светлана Анатольевна  
> 

Добрый день Светлана Анатольевна!

так как сделка будет признана несостоявшейся я вам советую заключить соглашение о расторжении договора, при котором право на участок переходит обратно на юрлицо исходя из «старых данных» — то есть по той же балансовой стоимости  



> То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?  
> Светлана Анатольевна  
> 

Да это будет обратная реализация.

Покупатель становится продавцом а продавец покупателем.

Таким образом, в данном случае сумму НДС по возвращенным товарам вы   
принимаете к вычету на основании счета-фактуры бывшего покупателя. Иначе  
при отсутствии надлежаще оформленного счета-фактуры в вычете вам   
откажут (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4327/09-С2).

Советую изучить справку консульттант+

> [www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PPN;n=1;dst=103333#0](/away/?to=MwAAYQcCCA8BZwBwNkp7HS12UQ0FOSlHDBFneB4%2FLncrSwMiBi0fRRdFKzQoRVgbMzA5MwgbZzs%2BdAxWLjkyOwJkHAEWPhAeODYfGwUQEBkGOxAzNy0IYz4LHAMeIwozKQ0sFBwOGDE%3D)



> Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар): 41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.  
> Светлана Анатольевна  
> 

да приходуйте.  



тогда это уже не расторжение а новая купля продажа. Либо пропишите что это штрафные санкции. Это к вопросу о 9000000