«Новостройки стали еще дороже»: что вызвало ажиотаж на рынке жилья в Казани

В сентябре татарстанцев больше всего интересовали земельные участки.

В сентябре в Татарстане был ажиотажный спрос на недвижимость. Всего было зарегистрировано около 26 тыс. договоров купли-продажи, что на 23% больше показателей августа и на 56,5% — сентября 2022 года, рассказали в Росреестре по РТ.

«Рост покупательской активности наблюдается на все виды объектов недвижимости, но самый значительный по сравнению с августом показали земельные участки», — отметили в ведомстве.

В частности, за первый месяц осени татарстанцы заключили более 12,3 тыс. договоров купли-продажи на земельные участки — это на 29% больше, чем в августе (9,6 тыс.), и на 52% больше, чем в сентябре прошлого года (8,1 тыс.).

Число зарегистрированных договоров купли-продажи на жилые дома и квартиры выросло за месяц на 15% и 16%: до 2 и 10,4 тыс. соответственно. По сравнению с сентябрем прошлого года спрос на квартиры увеличился на 64%, на жилые дома — на 44%.

«В столице Татарстана в сентябре активнее всего регистрировались квартиры: по сравнению с августом количество договоров увеличилось на 22% (с 3,6 до 4,4 тыс.), а по сравнению с сентябрем 2022 года — в 1,8 раза», — подчеркнули в Росреестре по РТ.

В ведомстве также отметили востребованность новостроек. За сентябрь было зарегистрировано свыше 4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, тогда как в августе их было всего около 2,5 тыс. Выросло и число ипотечных сделок: если за один летний месяц регистрировалось примерно 11 тыс. ипотек, то в сентябре — уже более 15 тыс.

В общей сложности за девять месяцев 2023 года было зарегистрировано более 170,5 тыс. договоров купли-продажи (это на 17% больше показателей прошлого года), 17,1 тыс. договоров долевого участия (рост на 20%) и 94,4 тыс. ипотек (рост на 36%).

Покупатели «высыпались» на рынок из-за повышения Центробанком ключевой ставки

Ажиотаж на рынке недвижимости в сентябре подтверждают и эксперты. Член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова считает, что причин для такого явления несколько.

«Это совсем не положительные факторы. Так произошло не потому, что родилось много детей или увеличилось число браков и все кинулись улучшать свои жилищные условия. В первую очередь ключевая ставка ЦБ РФ растет, условия по ипотеке ухудшаются, соответственно, люди захотели “проскочить” по старым условиям», — прокомментировала она ситуацию «Татар-информу».

Второй фактор — это слухи о прекращении ипотеки с господдержкой, которые активно подогреваются девелоперами. Но на самом деле в ближайшем будущем закрывать эти программы не планируют, подчеркнула собеседница агентства, ведь по ним есть хорошие резервы.

«Фактор номер три — нестабильный курс рубля. Обесценивание идет, цены растут на всё, недвижимость — самый понятный способ сохранения денег. О приумножении мы не говорим, хотя очень многие с этим расчетом вкладывают сейчас в недвижимость», — заключила Гизатова.

С ней согласна также и член Совета Гильдии риелторов РТ Оксана Гусакова. Однако она также добавила, что после повышения ключевой ставки ЦБ банки приостановили выдачу ипотеки по ранее принятым заявкам. Получить кредит по старым условиям можно было только до 30 сентября, и поэтому на рынок буквально выплеснулось такое большое число покупателей.

«Многие продавцы скорректировали свою ценовую политику, цены на вторичное жилье подросли. То же самое можно сказать и про застройщиков, но в отношении новостроек государство поддерживает покупателей некоторыми программами субсидирования, а в отношении “вторички” мы такого сказать не можем. Поэтому очень большую роль играл временной аспект», — отметила собеседница агентства.

Рынок недвижимости тяжело адаптируется к повышению ипотечных ставок

После повышения ключевой ставки ЦБ сначала до 12%, а потом и до 13% банки увеличили ипотечные ставки в среднем до 15−16%. Эксперты заявляют, что приспособиться рынку к таким условиям очень сложно.

«Адаптироваться к таким ставкам просто невозможно. Есть много одобренных ипотек по старым условиям, соответственно, пока сделки идут по ним. Новые одобренные ипотеки начнут встречаться где-то в ноябре. Как правило, это будут клиенты либо с очень большим первоначальным взносом, либо те, кто надеется на быстрое рефинансирование. Но это ошибочная надежда, я думаю», — поделилась с «Татар-информом» Анастасия Гизатова.

Оксана Гусакова добавила, что в момент, когда ставка так резко поднялась, у покупателей стали актуальны продукты, которые предлагают застройщики, в частности — субсидирование первоначального взноса.

«Новостройки стали еще дороже и менее доступными. Но их многие покупают по ипотеке, где действуют субсидированные пониженные ставки. Населению еще более-менее комфортно выплачивать этот процент. В отношении “вторички” такого мы сказать не можем. Да, она дешевле, но итоговый процент для населения становится недоступным. Банки уже подтверждают, что обращения по вторичному рынку в октябре снизились, есть отток клиентов».

Спрос на «вторичку» может упасть на 60−65%, а на «первичку» останется прежним

В ближайшем будущем эксперты прогнозируют большой спад спроса на вторичном рынке недвижимости, который уже начался с октября. Он может достичь порядка 60−65% до конца года, считает вице-президент Гильдии риелторов РТ, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев.

«Вторичный рынок ожидает падение спроса примерно на 60−65%. Это произойдет потому, что порядка 70−80% покупателей на “вторичке” берут жилье в ипотеку. В случае повышения ставки большая часть из них просто отложит покупку или уйдет на первичный рынок», — отмечает собеседник «Татар-информа».

По его словам, после очередного заседания Центробанка, которое запланировано на 27 октября, ключевая ставка с большей долей вероятности вырастет еще больше. Тогда ставки по ипотечному кредитованию могут вырасти до 17−18% и ипотека станет просто неподъемной для большинства людей.

Анастасия Гизатова также считает, что спрос на «первичку» будет укрепляться, но не потому, что она лучше или дешевле. Высокий процент по ипотеке на вторичное жилье приведет к тому, что люди будут покупать квартиры напрямую у застройщиков, что логично с учетом размера ежемесячного платежа.

«По новостройкам спрос не упадет, останется высоким. Высокий курс доллара, к примеру, способствует тому, чтобы люди вкладывались в недвижимость, а не в покупку валюты. Будет некий отток из других видов вложений именно в пользу недвижимости», — подтверждает также член Гильдии риелторов Оксана Гусакова.

По мнению экспертов, ценовая политика на первичном рынке пока останется прежней. «Вторичка» же может существенно просесть. Из-за оттока покупателей продавцы будут вынуждены снизить цены, чтобы хоть как-то продать квартиру или дом.

«Ценовая политика пока осталась прежней, но в октябре-ноябре, скорее всего, поменяется. Если на первичном рынке цены с большей долей вероятности останутся прежними, то на вторичном рынке мы увидим некое проседание. Скорее всего, будет увеличенный дисконт, то есть вырастет размер торга», — заключил Андрей Савельев.