Взыскание задолженности по договору аренды, арендной платы за пределами действия договора в порядке ст. 622 ГК РФ и договорной неустойки

В нашу коллегию обратилась индивидуальный предприниматель с просьбой оказать юридическую помощь по взысканию арендной платы с недобросовестного арендатора, который и аренду не оплачивает и помещение не возвращает. После изучения письменных документов и фотографий спорного имущества, поручение на защиту интересов было принято. 
Обстоятельства дела (имеющие значение).
Между индивидуальными предпринимателями был заключен договор аренды торгового места — помещения с отдельным входом во временном сооружении.
Арендодатель передал арендатору указанное помещение вместе с ключом от помещения. Срок действия договора — менее года. Соответственно, договор не подлежал государственной регистрации как по сроку аренды так и вследствие того, что объект аренды не являлся недвижимостью.
Несколько месяцев арендная плата поступала от арендатора в установленные договором сроки на условиях предоплаты за последующий месяц аренды. Арендатор принял наемного работника, который совместно с предпринимателем осуществлял коммерческую торговлю товаром, последний тут же в арендуемом помещении и хранился.
30.07.2014 г. в день оплаты аренды, администратором арендодателя было обнаружено, что наемный работник арендатора спешно пытается освободить арендуемое помещение путем собирания товара в «челночные» баулы и выноса их в неизвестном направлении, что было оценено администратором-охранником как незаконные действия, имеющие признаки кражи имущества арендатора, за сохранность которого несет ответственность арендодатель. 
Данные действия были пресечены, сумки с товаром и вещами возвращены в помещение, предприняты поиски и вызов на место событий самого владельца вещей — арендатора для выяснения конфликта. Также администратором был установлен очевидный факт, что работник в момент «пресечения попытки кражи» общался по телефону с арендатором. 
Работник арендатора, под присмотром администратора арендодателя произвел опечатывание торгового помещения. Время шло, а арендуемое торговое место с товаром так и стояло закрытым и опечатанным четырьмя листками бумаги с датой и подписью продавца.
Ни в этот день, ни в последующие дни, вплоть до встречи в суде, арендатор так и не соизволил прибыть в арендованное помещение и не посчитал нужным оплачивать аренду или возвращать занимаемое им торговое помещение арендодателю. 
Но вернемся к хронологии. На следующий день, после закрытия торгового места продавцом, в адрес арендодателя поступила телеграмма дословного содержания: «Прекращаю торговую деятельность с 01.08.2014 г. в связи с банкротством» без указания отправителя — одни догадки, которые только в суде подтвердились, что именно арендатор отправил столь «ценное» и «содержательное» сообщение. 
В последующие несколько месяцев все попытки работников арендодателя разыскать арендатора и урегулировать вопросы досрочного расторжения договора аренды, возврата арендованного имущества и погашения задолженности не увенчались успехом и 30.11.2014 г. договор аренды прекратил свое действие по истечению его срока, а пролонгация договором не была предусмотрена.
Досудебный порядок разрешения спора.
Сразу же по принятию поручения мной была подготовлена и заявлена претензия, которая оставлена арендатором без рассмотрения по существу: пожалуйте, связывайтесь с моим адвокатом, дата, подпись. Но факт получения претензии противоположной стороной спора состоялся.
Было подготовлено исковое заявление в арбитраж, но при подготовке иска выяснилось, что арендатор прекратил статус индивидуального предпринимателя и иск был перенаправлен в суд общей юрисдикции. Уплаченная госпошлина была благополучно возвращена из бюджета.
Правовая позиция истца.
Мной были заявлены следующие основания иска: взыскание арендной платы за период действия договора, а также взыскание арендной платы за время просрочки в порядке ст. 622 ГК РФ и взыскание договорной неустойки по ст. 330 ГК РФ, которая была снижена мной в несколько раз в ходе анализа соразмерности с основными требованиями при подготовке иска.
Особенности судебного разбирательства в первой инстанции.
Пять полноценных судебных заседаний, которые позволили суду выяснить все обстоятельства по делу, в том числе из дополнительно приобщенных документов и из показаний нескольких свидетелей: работников истца, работника и свидетелей ответчика, других арендаторов — очевидцев событий.
По мнению суда (!?) существенными обстоятельствами по делу были: правоустанавливающие и технические документы на объект аренды, порядок и время работы торгового объекта, служебные обязанности арендаторов, работника арендодателя, количество и место нахождение ключа/ключей от помещения в любой период времени и множество других обстоятельств, которые по мнению представителей сторон не имели отношения к делу, но в силу требований суда все же были исследованы, изучены, пропущены через сито истины. Про себя я назвал это судебное следствие этакими «очистительными вратами» для вынесения справедливого решения.
Основная позиция представителя ответчика была следующей: договор должен быть признан судом (!) незаключенным силу неопределенности предмета договора. 
Внимание № 1! Ответчик, по просьбе суда, письменно заявил, что ему разъяснены права на подачу встречного иска. Текст заявления: «В ходе судебного разбирательства… суд разъяснил… о её праве обратиться в суд с иском о признании договора аренды… незаключенным. Дата. Подпись». 
В этот момент времени я боялся спугнуть птицу Феникс, сидящую у меня на плече, и мысленно аплодировал действиям судьи. 
Встречный иск так и не был подан, и решение было вынесено.
Взыскать арендную плату за период действия договора.
Отказать во взыскании арендной платы за время просрочки. 
Снизить неустойку в 10 раз.Получив на руки судебное решение… Внимание № 2! Суд отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы за пределами действия договора на основании ст. 10 ГК РФ — злоупотребление правом со стороны истца по обстоятельству несвоевременного возврата арендованного помещения. 
По мнению судьи Брежневой С.В., арендодатель, якобы, обязан был вернуть сам себе арендуемое помещение (!), но не вернул, а, значит, — отказать и ограничить период взыскания временем действия договора.
Апелляционные жалобы.
Принимая во внимание судебную практику о взыскании неустойки, было решено не обжаловать снижение неустойки, но согласиться с неприменением норм ст. 622 ГК РФ мы не могли, и была подана апелляционная жалоба с обжалованием судебного решения в части отказа в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за время просрочки.
Одновременно с нашей жалобой представителем ответчика также была подана жалоба с просьбой полностью отказать в иске. Пришлось поработать с систематизацией доводов ответчика и подготовить свои возражения.
Вторая инстанция.
Отмечу, что за несколько дней до заседания суда апелляционной инстанции, по нашей инициативе, арендуемое помещение наконец-то было возвращено арендодателю, а всё имущество, находящееся в помещении передано арендатору: совместно были сорваны «пломбы», вскрыты двери ключом арендатора, ключ возвращен арендодателю, стороны составили соответствующий акт. 
Следует отметить, что в действиях по возврату помещения, в которых я не мог участвовать по причине судебного заседания в ином регионе, участвовал лично председатель нашей коллегии — Морохин Иван Николаевич, который, дабы пресечь последующие претензии о комплектности вещей, категорически отверг все попытки составления описи имущества арендатора, виртуозно склонив его, и его представителя, к разрешению ситуации по принципу: Здесь, сейчас и «все как есть», иначе — никогда. 
Сей документ — акт о возврате помещения, был приобщен в апелляционной инстанции как письменное доказательство, в подтверждение позиции истца. У суда по этому вопросу не возникло возражений, а ответчик не направил своего представителя в суд второй инстанции. Это его право.
В итоге.
Апелляционным определением Кемеровского областного суда, жалоба истца удовлетворена в полном объеме: дополнительно взыскана арендная плата за четырехмесячный период с момента прекращения действия договора, до момента подачи иска. Апелляционная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения.
Заявление о взыскании судебных расходов в стадии подготовки. Сведений о подаче ответчиком кассационной жалобы на момент публикации не имеется.

Уважаемый Владимир Михайлович, спасибо за интересную публикацию, читается на одном дыхании.  

Интересный попался арендатор Вашему доверителю. Действует по принципу «Я не виновата, оно само как-то так получилось!».:) 



Уважаемая Алёна Александровна, спасибо за мнение, но мне до сих пор не понятна позиция арендатора: почему так, ведь все же понятно? Ан нет. 



Уважаемый Владимир Михайлович, поздравляю с очередным достижением!  

А вот имеет ли ответчик средства для оплаты всего, что суд уже определил и далее еще определит?  

  



Уважаемый Александр А, по нашим сведениям, подобным образом ответчик (а теперь должник) решил сменить сферу коммерческой деятельности и успешно продолжает «предпринимательство». 



Уважаемый Александр А, можете не сомневаться — план действий у нас есть ;) 



Уважаемый Владимир Михайлович, увлекательная история! Даже такой «законченный уголовник» как я прочитал до конца на одном дыхании. 



Уважаемый Константин Сергеевич, спасибо.  

Я перенимаю опыт у опытных писателей Праворуба ((wasntme)). 



В этом деле, лично меня удивила уверенность ответчицы, её представителя, и даже суда первой инстанции :x в том, что по окончании срока действия договора аренды, за занимаемое торговое помещение можно не платить...   

Однако, заплатить всё-таки придётся, и в итоге, даже больше, чем мы предлагали на досудебных стадиях работы по этому делу ;) 



Уважаемый Иван Николаевич, с ответчицей-то ладно, но каково решение судьи первой инстанции в мотивировочной части: ни одной нормы права, одно внутреннее убеждение? 



Уважаемый Владимир Михайлович, согласен:  

ни одной нормы права, одно внутреннее убеждение неясно только, кто же её так убедительно убедил :? 



Уважаемый Иван Николаевич, когда я подавал апелляционную жалобу на решение, то мне стали известны сведения об обставке судьи вынесшей решение.(wasntme)  

  



Уважаемый Владимир Михайлович,   

  

Интересное дело! Я в ужасе от решения суда первой инстанции..   

  

Как это верно подметил Иван Николаевич.  

по окончании срока действия договора аренды, за занимаемое торговое помещение можно не платить...  

 



Уважаемый Юрий Владимирович, в народной мудрости есть афоризм: «с больной головы — на здоровую». 



Кстати, все нестандартные решения, которые принимались по некоторым делам, где я «участвовал»  дистанционно были из Кемерово. Они выбивались из сложившейся судебной практики. Надо бы все-таки съездить, если будут новые дела в Кемерово :) 



Уважаемый Юрий Владимирович, если будете в наших краях — обязательно заезжайте к нам в гости! И по делам поддержку на месте обеспечим, и кофе с коньяком напоим, и все прочие вопросы поможем решить ;) 



Уважаемый Иван Николаевич,   

  

Большое спасибо за приглашение! :) Обязательно заеду.  

  

Так, а теперь скорее пойду дела в Кемерово искать, коньяку в хорошей компании хочется :)  

  

Да и на родине отца побывать :) 



Уважаемый Юрий Владимирович, завсегда рады очному общению! (handshake) 



Уважаемый Владимир Михайлович, логический правильный конец! Поздравляю.  

Арендатор — недобросовестный. Понятно, если денег нет. Но возражения, что договор не заключен — попытка избежать ответственности. (devil) 



Уважаемый Максим Сергеевич, но получается по сведениям, что есть деньги. 



Уважаемый Владимир Михайлович, поздравляю с победой! Меня мучает только один вопрос - когда до судьей СОЮ дойдет, что не требуется подавать иск о признании договора незаключенным? Хотя о чем я? — Теперь уже точно не дойдет. Только бы с уничтожением ВАС РФ арбитражные суды не переняли у райсудов манеру извращенно толковать Закон. 



Уважаемая Ольга Ивановна, поясните, а как договор станет незаключенным, автоматически? 



Уважаемый Владимир Михайлович, ст. 432 ГК РФ говорит о том, что договор считается заключенным, если достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относится прежде всего предмет договора. Поэтому если предмет определить невозможно, то и договора как бы нет. Зачем признавать незаключенным то, чего и так нет?  

В Вашем случае «противная» сторона ссылается на это (отсутствие предмета) обстоятельство. По моему мнению, заявление встречного иска не требовалось. При этом даже если бы суд пришел к выводу о незаключенности договора, это бы не спасло Вашего оппонента от необходимости внесения платы, иначе — неосновательное обогащение.  

Как-то встречала решение арбитражного суда, где истцу было отказано в иске о признании договора незаключенным, потому что он и так является незаключенным, независимо от судебного решения. Честно, видела)  

И в моей практике было дело (А03-11859/2009). Правда, спор был по договору строительного подряда. Я представляла интересы истца. При подготовке к делу пришла к выводу, что в договоре не согласован предмет и сроки, и заявила требование о взыскании неосновательного обогащения в виде полученной ответчиком предоплаты. Суд с моими доводами согласился в части предмета договора, иск удовлетворил. 



Уважаемая Ольга Ивановна, вот и добрались до истины: незаключенность договора порождает правовые последствия — неосновательное обогащение. А в данном деле встречного иска с подобными требованиями не было подано противоположной стороной. Вот такая вот разница.  

  



Уважаемый Владимир Михайлович,  поздравляю с заслуженной победой!   

Еще раз убедилась, что суды общей юрисдикции в хозяйственных спорах слабоваты.    

Основная позиция представителя ответчика была следующей: договор должен быть признан судом (!) незаключенным силу неопределенности предмета договора.   

Я Вам больше скажу, наш АС  и такие решения выносил, отказывая в удовлетворении иска!!! :) 



Уважаемая Ольга Витальевна, спасибо!  

Данный довод представителя ответчика не был принят судом первой инстанции, поскольку для этого требовалось наличие требования. Судья пыталась «намекнуть» о выборе права на защиту вплоть до написания ответчицей расписки. Но, не случилось. 



Уважаемый Владимир Михайлович, я считаю, что даже и если бы было заявлено  такое требование, и даже если бы оно было обосновано, суд в любом случае должен был удовлетворить Ваши исковые требования, хотя и  по другим основаниям:  

По смыслу «части 1 статьи 196» ГПК РФ или «части 1 статьи 168» АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.   Но при этом необходимо для начала оценить действия ответчика с позиции добросовестности — налицо злоупотребление правом: договор заключил, помещением пользовался, а теперь «вдруг» посчитал договор  незаключенным. Непорядок! 



Уважаемая Ольга Витальевна, я был готов к этому, но пять судебных заседаний, а потом «все сначала» (подача встречного иска) меня не очень радовали. 



Уважаемый Владимир Михайлович, ну что поделать — работа у нас такая;) Бывает и хуже(giggle) 



Уважаемый Владимир Михайлович, Я еще в копилку прилагаю решение суда по поводу взыскания арендной платы, если арендатор не передал объект по акту - Дело № А76-11169/2012. Не такой и злостный был арендатор, но все равно плачевный результат. 



Уважаемая Лариса Анатольевна, спасибо, но прежде чем обратиться в суд я изучал судебную практику — она однозначна в пользу арендодателя, но я «забыл» что это суд общей юрисдикции..., который способен подобным образом отказать в требовании, основанном на ст. 622 ГК РФ.