Как оформить сделку о переуступке права по договору долевого участия?
=====================================================================

Добрый день,

 подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в следующей ситуации.

По договору долевого участия с другом приобрели строящуюся квартиру, доли - 50/50, оплата произведена полностью без ипотеки, долгов и займов.

Сейчас выкупаю вторую долю у друга, но поскольку немного затягивается подписание договора переуступки, возник вопрос о грамотном оформлении платежа.

Схема передачи прав и платежа будет следующая: 

1. Оплачиваю 40% стоимости доли

2. Оплачиваю 40% доли

3. Регистрируем договор о переуступке прав

4. Оплачиваю остальные 20% в рассрочку примерно на год

Поскольку пока точно не знаем, когда будет зарегистрирован договор пункты 2 и 3 могут поменяться местами. Другу нужны средства для покупки другого жилья, я готов их ему предоставить и до подписания договора о переуступке.

Вопрос:

Как правильно оформить данную сделку, чтобы 

а. подстраховать меня при передачи денег до подписания договора переуступки

б. подстраховать друга после подписания.

Будет ли это расписка, одна или несколько?

Или другая форма договора? Как его правильно составить, нужно ли заверять?

Заранее большое спасибо.

Григорий

Здравствуйте, Григорий!  
В Вашем случае можно применить правила свободы договора.

Статья 421. Свобода договора  
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]  

> **1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.**  
> Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  
> 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.  
> 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.  
> 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  
> В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.  
> 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Составляете договор купли-продажи уступки прав (цессии) на долю, где пропишите все указанные Вами пункты т.е. оплата в три основных этапа, т.е. 40%, 40%, регистрация и рассрочка. При этом Вам нужно прямо прописать, что при рассрочке не возникает залог (если конечно хотите чтобы не было залога).

Если происходят изменения в порядке оплаты (сроков регистрации), то просто заключаете дополнительное соглашение к договору, где прописываете изменения.



> но дело в том, что договор о переуступке права составляет застройщик, процесс несколько затягивается, а средства другу нужны раньше, чем будет зарегистрирован договор.  
> Григорий  
> 

Если Ваш товарищ полностью рассчитался за долю, то согласие застройщика на сделку не нужны, а так же Вы можете самостоятельно можете составить договор по переуступке, навязывать застройщик его не имеет право.  

> Поэтому сейчас нам нужен документ о передачи средств в счет будущей передачи прав по ДДУ. Оставшиеся средства я передам другу после регистрации, соответственно нужен документ, гаранирующий другу, что средства я ему передам.  
> Григорий  
> 

Вы можете опять же на основание свободы договора составить двух сторонние соглашение где все прописать, подписав его, оно будет иметь юридическую силу.  

> Уточню: 1. речь не о доли в собственности, квартира еще строится и не оформлена, а о переуступке права требования с застройщика… Под залог чего я даю деньги в таком случае? 2. Где регистрируется такой договор?  
> Григорий  
> 

Если Вы составите соглашение, то не обязательно оформлять залог. Чтобы оформить залог, нужно составить договор залога, которые регистрируется в Росреестре.



> мы составляем документ, в котором прописываем, что я с одной стороны, передаю часть денег (как бы в долг) при условии, что будет зарегистрирован договор, а также обязуюсь передать оставшуюся часть средств после заключения договора. Какие требования к оформлению данного соглашения? Только подписи сторон? свидетели, заверение?  
> Григорий  
> 

Да составляете такое соглашение, указываете все его условия, так же сошлитесь на принципы свободы договора, и укажите подсудность (в каком суде будет рассматриваться спор, если он вдруг возникнет).

После того, как Вы его оба подпишите, оно будет иметь юридическую силу и обязательно для исполнения сторонами. Свидетели для этого не нужны.



> и если это будет договор займа, значит будут применять нормы установленные ст. 807 ГК РФ, если это будет залог, значит нормы относящиеся к залогу, в противном случае этот договор не будет соответствовать закону.  
> Проворова Анна  
> 

Как понимаю клиенту не принципиально чтобы был залог, клиенту самое главное чтобы все действия в том числе передач денег и в последующем обязанность передать свою долю клиенту, была зафиксированы в письменном виде, и чтобы друг не смог отказаться от обязанности передать долю, либо можно было вернуть деньги.



> Верно, Эдуард  
> Григорий  
> 

Тогда двухсторонние соглашение, подписанное сторонами для Вас подходит и будет иметь юридическую силу



> Как правильно оформить данную сделку, чтобы а. подстраховать меня при передачи денег до подписания договора переуступки  
> Григорий  
> 

Здравствуйте, пусть напишет Вам расписку о получении средств и срок возврата. В случае, если не заключите договор переуступки, то по данной расписке сможете взыскать средства в суд. порядке, если добровольно не отдаст.  

Важно, чтобы расписка была правильно оформлена, указаны ФИО обеих сторон, паспортные данные, сумма и срок возврата, дата и подпись лица, которому передаются средства 

> б. подстраховать друга после подписания.  
> Григорий  
> 

Подстраховать от чего?  

> Будет ли это расписка, одна или несколько?  
> Григорий

Это как Вы пожелаете, можете на каждую сумму писать расписку, можете одну на всю сумму сразу   

> Или другая форма договора? Как его правильно составить, нужно ли заверять?  
> Григорий  
> 

Договор займа, заверять не требуется. Составить при необходимости может любой юрист

> Статья 808 ГК РФ Форма договора займа  
> 1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.  
> 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.  
> 



> б. подстраховать друга после подписания.  
> Григорий  
> 

Если речь идет о том, что вы не отдадите средства, так в договоре все условия прописываете и график платежей или конкретную дату когда произведете последний платеж в размере 20%

.

В случае чего он также сможет взыскать сумму в суд порядке, либо расторгнуть договор



> Мы можем составить одну расписку в двух экзеплярах, в которой пропишем все условия, а именно: оплаты мной части доли Регистрацию договора переуступки оплата оставшихся средств в рассрочку И данную расписку не нужно заверять?  
> Григорий

Григорий, расписка составляется в одном экземпляре и остается у того, кто передает денежные средства в долг. Заверять ее не нужно, простая письменная форма.  

В расписке Вы прописываете сумму займа и срок возврата, но не условия о регистрации переуступки и оплате доли.

Для описанной Вами ситуации заключите договор залога

> но дело в том, что договор о переуступке права составляет застройщик, процесс несколько затягивается, а средства другу нужны раньше, чем будет зарегистрирован договор.  
> Григорий  
> 

Григорий от Застройщика требуется только согласие на переуступку, договор Вы можете заключить сами. Вероятно данное условие у вас прописано в ДДУ



> я правильно понял, что расписки будут в принципе не актуальны, так как в нашем случае условием аннулирования расписки будет не возврат средств, а регистрация договора?  
> Григорий  
> 

Расписка только при передаче средств и их возврата в будущем актуальна



> Какие требования к оформлению данного соглашения? Только подписи сторон? свидетели, заверение?  
> Григорий  
> 

Простая письменная форма, заверения и свидетели не требуются.

Верно составленное соглашение: ФИО сторон, паспортные данные и корректно прописанные условия



> Двухстороннее соглашения передачи средств на условии регистрации договора не будет иметь силы?  
> Григорий  
> 

Да, будет иметь юридическую силу.



> Анна, а по какой форме составляется данный предварительный договор? Положение входит в предварительный договор? Есть ли шаблон, список требований?  
> Григорий  
> 

Шаблонов увы, нет. Составляется к конкретной ситуации  

> Он подается и регистрируется в Росреестре вместе с основным договором?  
> Григорий  
> 

Нет, не подлежит регистрации, только основной договор переутспки, ранее Анна указала на это  

> Регистрировать в этом случае, до заключения основного договора ничего не нужно.  
> Проворова Анна

> В данном предварительном договоре должна быть отсылка на основной договор о переуступке права, который в нашем случае составляет застройщик?  
> Григорий  
> 

Да, конечно должно быть указано, что в срок до… обязуются заключить договор переустпки прав треборвания



> 1) Составить двухстороннее соглашение, в котором прописываем все условия платежей и подписания договора. Без участия юристов и свидетелей, не заверяем 2) Оформить предварительный договор, в котором прописать аванс и остальные условия переуступки права требования у юриста.  
> Григорий

Верно  

> Второй вариант при возможном судебном разбирательстве имеет большую юридическую силу.  
> Григорий  
> 

При судебном разбирательстве, оба документа будут иметь силу



Григорий, добрый день.

А в чем задержка и не возможность подписания договора переуступки? 

Можете отдать другу деньги под залог его доли, так им образом и он получит деньги и у Вас будет уверенность, что именно эта доля перейдет вам в любом случае.

Статья 336. Предмет залога

[Гражданский кодекс РФ][Глава 23][Статья 336]  

> 1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том   
> числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое   
> не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с   
> личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении   
> вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых   
> другому лицу запрещена законом.

Статья 339. Условия и форма договора залога

[Гражданский кодекс РФ][Глава 23][Статья 339]  

> 1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога,   
> существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого   
> залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются   
> согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из   
> которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.  
> Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке   
> реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по   
> решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на   
> заложенное имущество во внесудебном порядке.  
> 

Статья 339.1. Государственная регистрация и учет залога

[Гражданский кодекс РФ][Глава 23][Статья 339.1]  

> 1. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях:  
> 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность   
> имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации   
> (статья 8.1);  
> 



> но дело в том, что договор о переуступке права составляет застройщик, процесс несколько затягивается  
> Григорий  
> 

А почему вы сами не можете его составить?  



> Мы можем составить одну расписку в двух экзеплярах, в которой пропишем все условия, а именно: оплаты мной части доли Регистрацию договора переуступки оплата оставшихся средств в рассрочку  
> Григорий  
> 

правильно такой документ было бы назвать предварительным договором переуступки, расписка таковым не является и в суде очень мало значит. Но предварительный договор не предполагает оплаты, а только заключение основного договора в будущем, поэтому к нему еще нужно оформлять соглашение об авансе.  



> 1. речь не о доли в собственности, квартира еще строится и не оформлена, а о переуступке права требования с застройщика… Под залог чего я даю деньги в таком случае? 2. Где регистрируется такой договор?  
> Григорий  
> 

А залогом будет тоже самое право требования, которое ваш друг вам пере уступает, регистрируется в Росреестре, как и переуступка.  



> Вы можете опять же на основание свободы договора составить двух сторонние соглашение где все прописать, подписав его, оно будет иметь юридическую силу.  
> Мирасов Эдуард  
> 

Как вы его не назовите, суд будет трактовать его буквально, и если это будет договор займа, значит будут применять нормы установленные ст. 807 ГК РФ, если это будет залог, значит нормы относящиеся к залогу, в противном случае этот договор не будет соответствовать закону.   



> Двухстороннее соглашения передачи средств на условии регистрации договора не будет иметь силы?  
> Григорий  
> 

Почему вам не составить предварительный договор переуступки права требования и соглашение об авансе? Предварительный договор будет гарантировать заключение основного в будущем, а соглашение об авансе подтвердит передачу средств именно по определенному договору, недвижимости и в принципе так же защищает вас от последствий не возврата, как и остальные договора, может чуть меньше, чем залог, но в остальном так же. Регистрировать в этом случае, до заключения основного договора ничего не нужно.  



> обязанности передать долю, либо можно было вернуть деньги.  
> Мирасов Эдуард  
> 

Я так и поняла. Просто хочу, чтоб он действительно смог вернуть деньги, а для этого нужны правильно оформленные документы, а не непонятные расписки.  



> Анна, а по какой форме составляется данный предварительный договор?  
> Григорий

Его может составить юрист или по шаблону на сайте, но вряд ли шаблон будет содержать условия, нужные именно вам.  

> Он подается и регистрируется в Росреестре вместе с основным договором?  
> Григорий  
> 

Нет, после заключения основного договора, предварительный прекращает свое действие.  



> Второй вариант при возможном судебном разбирательстве имеет большую юридическую силу.  
> Григорий  
> 

Совершенно верно. Только двустороннее соглашение, что бы оно имело юридическую силу, тоже желательно составить у юриста, но оговорюсь, как этот документ будет принят судом, я не знаю.