как нам лучше поступить в данной ситуации.

как нам лучше поступить в данной ситуации.
 у нас с мамой есть земельный участок и небольшая постройка,
 мы регулярно платим за свет, землю и прочее.
 однако эта земля была записана на отца, который умер 4,5 года назад.
 и с тех пор мы его не перевели на свое имя.

признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. 

вам скорее всего надо будет доказать фактическое принятие наследства в судебном порядке.в противном случае вы не сможете совершить сделки по отчуждению участка.