Ценовой разворот уже в мае: каких перемен ждать на рынке аренды и продажи квартир

Жилищное кредитование в России в первом квартале 2024 года, по оценке ВТБ, упало на 13%. Темпы снижения сопоставимы с данными ЦБ РФ. Согласно прогнозу ВТБ, по итогам текущего года банки сократят выдачу жилищных кредитов на 40%.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко назвал снижение выдачи ипотеки в начале 2024 года закономерным явлением.

По его мнению, это реакция рынка на заградительные ипотечные ставки по рыночным программам, ужесточение условий выдачи льготной ипотеки и высокие цены. Кроме того, ажиотаж конца прошлого года, когда люди спешили оформить кредиты на старых льготных условиях, сильно истощил спрос будущих периодов, что тоже сказывается на продажах, в том числе ипотечных.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает резкое снижение выдачи ипотеки коррекцией. «Это возвращение рынка к более умеренным, нормальным, стабильным показателям», — пояснил он и отметил, что кризисных тенденций на рынке сейчас нет. Для покупателей новостроек действуют программы льготной, семейной, а также IT-ипотеки. Они обеспечивают необходимый уровень спроса, чтобы строительство развивалось и далее.

«На вторичном рынке ситуация более трудная, так как государство не субсидирует продажи старого жилья. Но и здесь у собственников много вариантов действий: торг, ремонт жилья, чтобы повысить его привлекательность, аренда», — добавил эксперт.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев в качестве основной причины сокращения спроса на ипотеку выделил ужесточение условий льготных госпрограмм. Согласно его оценке, текущий спад активности заемщиков не означает начало долгосрочного тренда. Снижение ключевой ставки во второй половине 2024 года вернет доступность ипотеки и спрос на жилищные кредиты вырастет, полагает он.

На вторичном рынке жилья цена квадратного метра в Москве может снизиться в среднем на 5−10% в течение года, а на рынке новостроек ждать серьезной коррекции цен не стоит, считает Руслан Сырцов.

«Однако подчеркну, что вторичный рынок очень многообразный. Если вы инвестор, который перепродает квартиру в готовой новостройке 2023 года, то вы не только не будете снижать ее цену, но и возможно повысите, так как готовые новые квартиры в большом дефиците», — сказал он.

Владельцы других ликвидных вариантов жилья — с хорошим расположением, инфраструктурой, свежим ремонтом — тоже не будут спешить с продажей квартир и вряд ли захотят торговаться, добавил эксперт.

«Новостройки в столице сейчас дорожают, по меньшей мере, на уровне инфляции», — уточнил Дмитрий Голев. Согласно его оценке, предпосылки для снижения стоимости квартир в новостройках сейчас отсутствуют. На вторичном рынке встретить крупные скидки можно, но только в случае сделок со срочной продажей. При иных обстоятельствах собственники, как правило, удерживают цены, не снимая квартиру с продажи, добавил он.

Олег Репченко считает, что стоимость жилья на вторичном рынке сейчас остывает, темпы роста притормаживаются. Ссылаясь на данные IRN.RU он отметил, что весь первый квартал 2024 года средняя стоимость квадратного метра топталась на месте, а некоторые сегменты — в основном самые доступные — и вовсе показали минус в марте.

«Цены разворачиваются навстречу покупателю, — сказал Репченко. — Потому что продавцы, наконец, осознали новую реальность ушедшего спроса и начинают пересматривать ценники».

Скорее всего, стоимость квадратного метра на вторичном рынке покажет минус уже в мае, а в среднесрочной перспективе может просесть на 10% и более под давлением снизившегося спроса, прогнозирует эксперт. По его мнению, рынок новостроек, скорее всего, ждет стагнация.

«Причин ни для активного роста цен, ни для их снижения нет. Возможно, увидим новые скидки», — заявил он.

Продавать сейчас или потом?

По мнению Руслана Сырцова, с выставлением на продажу квартиры на вторичном рынке сейчас лучше не медлить. Центробанк прогнозирует снижение ставок только во второй половине текущего года.

Это означает, что владельцам «вторички» придется продавать квартиры в сложных условиях дорогой ипотеки как минимум до осени. В целом все зависит от ликвидности конкретной квартиры. Наименее ликвидные варианты — квартиры в старых домах без перспективы реновации — могут сильно потерять в цене. «Поэтому придержать квартиру можно только владельцам очень привлекательных вариантов», — полагает эксперт.

У собственников не очень привлекательной недвижимости тоже есть запасная стратегия — аренда. «Ставка съема жилья взлетела с конца 2023 года на 20−30%. Образовался дефицит самых дешевых арендных квартир», — пояснил Сырцов. Поэтому, если нет острой необходимости в продаже, то квартиру можно сдавать в аренду.

Сейчас сложились благоприятные условия для покупки первичного жилья, считает Дмитрий Голев. Цены на квартиры даже в ликвидных новостройках стагнируют либо растут относительно медленно. По его мнению, сложная ситуация на российском ипотечном рынке носит временный характер.

Согласно прогнозам ЦБ, уже во второй половине 2024 года ключевая ставка должна быть снижена, вырастет доступность кредитов. В результате, стоимость жилья начнет расти, прогнозирует Голев.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».