Как купить или продать квартиру в ипотеку. Личный опыт

С другой стороны перед каждым человеком однажды встает вопрос о приобретении собственного жилья. Однако кровных сбережений, как правило, оказывается маловато, чтобы сразу купить понравившуюся квартиру. Для многих узбекистанцев хорошим подспорьем в такой ситуации может стать ипотека, которая предлагается сегодня многими банками для приобретения недвижности как в новостроящихся домах, так и на рынке вторичного жилья.

Данные Центрального банка показывают, что жители республики стали прибегать к ипотечному кредиту все чаще. Так, например, если в 2017 году было выдано ипотечных займов всего на 4 триллиона сумов, то уже в 2022 году их общая сумма составила 14,4 триллиона сумов.

Ипотечным кредитованием за прошлый год воспользовались почти 32 тысячи граждан. Доля мужчин среди кредитополучателей составляет 64%, женщин — 36%. Большая часть заемщиков (71%) — это люди в возрасте от 31 до 50 лет. Больше всего берут кредиты на жилье в Ташкенте, Навои и Самарканде.

Динамика роста объемов ипотечного кредитования показывает, что население проявляет все большее доверие и интерес к этому банковскому продукту. Объяснить это можно в том числе и тем, что с несколько лет назад появилась возможность взять кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке, которому многие привыкли доверять больше, чем наспех построенным новым жилым массивам. К слову, в прошлом году 57% заемщиков взяли кредит на приобретение жилья в новостройках, 43% — предпочли вторичку.

Если с ипотекой на новостройки все более или менее понятно, то с квартирами, которые покупаются, а особенно продаются по ипотеке, у многих возникают вопросы. Корреспонденты Podrobno.uz попробовали разобраться в них на опыте жителя Ташкента Санжара Тураева, который столкнулся с ними дважды — как в качестве покупателя, так и продавца.

«Когда появилась возможность взять ипотечный кредит на вторичку, я решил воспользоваться этим и приобрести в ипотеку квартиру на Чиланзаре. Через три года я продал эту квартиру, чтобы купить другую в другом районе и большей квадратуры. В этот раз снова пришлось столкнуться с вопросом ипотеки, однако теперь я выступил продавцом. У владельцев квартир, продающих свое жилье на кредитных условиях, часто возникают большие сомнения по этому поводу», — отметил он.

Сегодня ипотечное кредитование в своем портфеле услуг имеют 22 банка республики. Они могут предоставить разную сумму кредита в зависимости от того, где приобретается жилье — на первичном или вторичном рынке, в Ташкенте или регионах.

Также это зависит от того, в какой банк вы обращаетесь — государственный или коммерческий. В разных банках предлагают от 416,5 миллионов до 2 миллиардов сумов. Стоит учесть, что сумма кредитного контракта на покупку квартиры во вторичном фонде не может превышать 416,5 миллионов сумов.

Сумма ипотечного контракта формируется за счет вашего первоначального взноса и кредитных средств банка. То есть банк не даст вам 416 миллионов — он покроет оставшуюся часть суммы кредитного контракта после внесения вами первоначального взноса. То есть вы внесете, например, 20 процентов от 416 миллионов сумов, а остальное даст банк. Однако, как мы знаем, рыночная стоимость квартир на рынке часто превышает этот установленный лимит. Как оплачивать остаток суммы в таком случае — придется решать вам..

Кроме того, не все банки, в особенности государственные, могут одобрить заявку на получение кредита для приобретения вторичного жилья. Многие могут сослаться на отсутствие ресурсов. Знающие люди советуют подавать заявку на ипотеку в начале месяца, так как в конце лимит средств обычно исчерпан.

Вообще пункт «вторичка» влияет на многое — сумму первоначального взноса, процентные ставки по ипотеке, сроки гашения, пакет документов формируется иной.

«Есть предположение, что это обуславливается риском. Ведь вторичка — это старые дома, которым по 30−40 лет. Они могут попасть под снос. Это рисковое вложение. Также многие считают, что это некое лобби, которое продвигает реализацию квартир в новостройках», — отметил Санжар Тураев..

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке, первым делом необходимо обратиться с перечнем документов в банк, в котором вы хотите взять кредит. Актуальные предложения можно посмотреть в таблице в конце материала.

Типовой перечень необходимых документов.

Заявление на получение ипотечного кредита.
Справка о доходах за последние 6 месяцев (некоторые банки получают эти сведения сами через ваш ПИНФЛ).
Паспорт или ID-карта (заемщика, а также созаемщика, если собираетесь разделить кредитные обязательства с кем-то из родственников).
Первоначальный договор купли-продажи жилья.
Кадастровые документы.
Заключение об оценочной экспертизе (для вторичного жилья).

«Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк сначала проверит ее в системе на наличие запретов на продажу. К примеру, в Ташкенте есть очень старые дома, квартиры в которых не подлежат переоформлению, поскольку могут пойти под снос», -поделился собеседник.

После составления заявки на получение ипотечного кредита банковский или независимый оценщик, который предоставляет услуги банку, вместе с юристом проводят оценочную экспертизу приобретаемого в ипотеку жилья. Его стоимость должна превышать сумму кредита, поскольку квартира выступает залогом. На эту процедуру у Санжара Тураева ушло 2 дня.

Также обеим сторонам — покупателю и продавцу — необходимо стать клиентом банка. Для этого достаточно открыть карту. Если у вас уже имеется карта банка, то делать этого не нужно.

Затем на имя заемщика открывается счет, на который переводится первоначальный взнос по ипотеке. После получения первоначального взноса банк предоставляет заемщику копию ипотечного договора и гарантийное письмо, в котором отмечает, что все средства за приобретаемое жилье будут переведены продавцу в течение 30 дней.

«Это не значит, что продавцу обязательно придется ждать месяц, чтобы получить деньги за квартиру. Когда я покупал квартиру, продавец получил деньги за день, когда продавал — на это ушла рабочая неделя. Это зависит от наличия ресурсов в банке», — подметил Тураев.

Далее с гарантийным письмом покупатель вместе с владельцем квартиры обращаются к нотариусу для оформления квартиры на покупателя. У многих людей этот пункт вызывает сомнение. Как это так — денег от покупателя еще не получил, а квартиру уже оформил на него?

«Во-первых, без гарантийного письма от банка регистрация нотариального договора о купле-продаже невозможна. Во-вторых, в нотариальном договоре есть пункт, который говорит о том, что при неполучении продавцом денег за продаваемую им жилплощадь, договор аннулируется и квартира возвращается ему. Поэтому рисков при продаже квартиры под ипотеку нет. Единственное, что продавец теряет в таком случае — это время и нервы», — рассказал собеседник.

После регистрации договора о купле-продаже нотариус отправляет электронный запрос для переоформления кадастровых документов на квартиру на имя нового владельца. Сегодня это делается за сутки.

После переоформления банк должен наложить запрет на продажу квартиры и оформить ее в качестве залога, а затем перечислить всю сумму покупки продавцу. Деньги можно получить как на пластиковую карту, так и в наличной форме с конвертированием в доллары по курсу ЦБ.

«Должен отметить, что за эти три года в процессе оформления ипотеки стало меньше бюрократии: все кроме нотариальной услуги перешло в электронный формат. Не нужно бегать за заключением оценщика, новыми кадастровыми документами, все это автоматически включается в электронную базу, которая доступна сотрудникам банка. Также стало гораздо проще открыть карту: если раньше ее открывали, как минимум, за 1 день, то сейчас это дело 15 минут», — заключил Санжар Тураев..

Ипотеку могут оформить граждане от 18 до 60 лет, имеющие стабильный официальный доход и положительную кредитную историю.

Стоит отметить, что некоторые банки указывают на своих сайтах разные требования к заемщикам. Так, например, в некоторых нижний возрастной порог желающего взять кредит может составлять 21 год, верхний — 50 лет. Также может варьироваться перечень требуемого пакета документов. Один банк может по старинке требовать справку о доходах, в другом — узнают эти данные из вашего ПИНФЛ.

В целом, наличие достаточной официальной заработной платы обязательно для многих банков: 50% вашего заработка должно хватать на ежемесячное погашение кредита. Если вашего дохода недостаточно для оформления кредита, допускается принятие в договор с банком одного или нескольких созаемщиков, которыми могут выступить родственники.

С 1 мая 2023 взять ипотеку также могут и граждане, которые не имеют официального дохода. Их платежеспособность оценивается по обороту банковских карт, платежам за аренду и коммунальные услуги, а также другим расходам. Некоторые банки уже имеют в своем портфеле продукты, помеченные «Ипотека без подтверждения доходов».

У определенной категории граждан есть возможность получить от государства субсидию на покрытие первоначального взноса по ипотеке. Сумма субсидии составляет 32 миллиона сумов. Подать заявление на получение государственной субсидии можно с 1 мая по 1 декабря 2023 года по ссылке: my.gov.uz/ru/service/325

По закону на нее могут рассчитывать следующие категории граждан:

Молодые семьи и лица до 30 лет, подающий особый пример;
Женщины в трудной жизненной ситуации (матери-одиночки, матери-инвалиды, малообеспеченные);
Специалисты и медицинские работники, трудящиеся в отдаленных местностях.

Кроме того, заработная плата и другие доходы граждан, получивших субсидии на погашение ипотечных кредитов, не облагаются подоходным налогом.

У некоторых банков есть льготный период — возможность выплачивать первые несколько месяцев только проценты по кредиту без включения основной суммы займа.

В разных банках минимальная ставка первоначального взноса разнится и может составлять от 15 до 70%. Сумму первоначального взноса можно менять: чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентов придется платить банку.

Срок погашения кредита в зависимости от банка и того, на каком рынке вы приобретаете квартиру, составляет от 3 до 20 лет.

Процентная ставка по кредиту варьируется от 17 до 33%. В частных банках чаще проценты на ипотеку выше, чем в государственных. Это также зависит от приобретаемого вида жилья: если кредит на покупку новостройки можно взять под 17−18%, то за вторичку придется заплатить минимум плюс 24% годовых.

Некоторые очень ошибаются, что процентная ставка по кредиту устанавливается на сумму ипотеки и распределяется на весь срок его погашения. Это не так: установленный процент выплачивается каждый год на остаточную сумму основного долга.

Поэтому если платить по установленному банком графику, то сумма набежит приличная — процентные начисления превысят сумму самого кредита. Поэтому многие рекомендуют погашать кредит досрочно, большими частями, чтобы уменьшить переплату.

Сколько вы заплатите банку за пользование его деньгами также зависит от того, какая схема оплаты будет применяться для погашения кредита — дифференциальная или аннуитетная. Например, если вы взяли у банка 450 миллионов сумов и собираетесь платить по установленному графику, то в первом случае вы заплатите сверху 590 миллионов сумов, во втором — больше 800 миллионов.

Как это работает? Ежемесячный платеж по кредиту состоит из двух частей — выплат по основному долгу и процентным начислениям. При первой схеме основной долг делится на равные части. То есть, за взятые в долг 450 миллионов сумов на протяжении 10 лет по основному долгу вы будете выплачивать ровно по 3,75 миллиона ежемесячно. При этом процентные выплаты по кредитной ставке будут уменьшаться быстрее по мере погашения кредита.

Таким образом, в первые месяцы получения кредита придется выплачивать по 13 миллионов сумов, где 3,75 миллиона — выплата по основному долгу, остальное — процентные начисления. Постепенно ежемесячные выплаты будут снижаться и достигнут около 4 миллионов сумов к концу срока кредита.

Аннуитетная схема оплаты отличается тем, что ежемесячные платежи по кредиту равномерны на протяжении всего срока гашения. При этом постепенно будет меняться соотношение выплат по основному долгу и процентной ставке: первые увеличиваться, вторые — уменьшаться.

Так, например, по кредиту в 450 миллионов вы будете стабильно выплачивать по 10 миллионов сумов каждый месяц на протяжении всего срока гашения ипотеки. Однако в первые несколько месяцев выплаты по основному долгу составят 900 тысяч, а в конце — 10 миллионов. Соответственно основной долг будет уменьшаться медленнее, поэтому в целом по такой схеме процентов придется заплатить больше.

Отметим, что почти у каждого банка на сайте есть калькулятор, который поможет рассчитать стоимость ипотеки под желаемую жилплощадь.

Само понятие «ипотека» предполагает, что залогом по кредиту выступает приобретаемая в ипотеку жилплощадь. Если заемщик перестанет выполнять свои обязательства перед банком, она может быть выставлена на продажу, чтобы покрыть его задолженность.

«У квартир на вторичном рынке, которые приобретаются в ипотеку, должна быть так называемая “нулевая прописка”. Чтобы прописаться в ней, новому хозяину необходимо обратиться с письмом к банку. Вам разрешат в ней прописаться, если у вас нет задолженности по кредиту», — рассказал Санжар Тураев.

Это продиктовано внутренней политикой банков и обосновано тем, что если заемщик не сможет платить по кредиту и возникнет необходимость выставить квартиру на продажу, то сделать это будет затруднительно, поскольку согласно законодательству прописанные на той или иной жилплощади имеют право проживать в ней даже, если она перешла к другому владельцу.

Актуальные ипотечные продукты корреспонденты Podrobno.uz собрали в таблице. Разница в условиях кредитования в одних и тех же банках может быть обусловлена источником финансирования: ипотека может предоставляться за счет средств Министерства финансов и собственных средств банка. Также на это влияет тип приобретаемого жилья, размер вносимого первоначального взноса, наличие официального дохода, желаемый срок погашения кредита.

Сведения актуальны на момент публикации. Для получения более точной информации по каждому конкретному случаю рекомендуем обратиться в соответствующий банк.