Можно ли сдать в аренду квартиру на основании договора уступки прав требования?
===============================================================================

Доброй ночи!

 Прошу помочь разобраться. Я собираюсь арендовать квартиру у собственника. В качестве правообладающих документов собственник мне предоставляет предварительный договор о заключении договора купли-продажи от 2012 года, в котором написано, что договор купли продажи должен быть заключен не позднее 31 декабря 2014 года, а также собственник предоставляет договор уступки прав требований от 2013 года, где управляющая компания (Застройщик) обязуется передать в собственность объект долевого строительства - квартиру до 31 декабря 2014 года. Собственник утверждает, что на основании оригинала этих документов сейчас происходит регистрация прав на квартиру. Может ли собственник на основании этих документов сдавать в аренду квартиру? Каким другим способом можно проверить собственника квартиры?

Здравствуйте, Руслан!

Собственность на квартиру подтверждается документом о праве собственности. Пока этого документа нет, владелец квартиры является по сути участником долевого строительства. Следовательно, в этом случае с его стороны будете присутствовать неосновательное обогащение (см. главу 60 ГК РФ).

В данном случае, считаю, арендовать квартиру (если она уже готова) возможно через заключение трехстороннего договора: Вы как арендатор, Застройщик как собственник де-юре, участник долевого строительства (как третье лицо, обладающее самостоятельными требованиями и собственник де-факто). При этом, дом должен быть сдан в эксплуатацию. По крайней мере, ничего запрещающего поступать таким образом в законодательстве не найдено.



А, Руслан, владелец по договору ДДУ может распоряжаться такой, хотя бы еще не зарегистрированной в установленном порядке собственностью, в том числе, посредством сдачи в аренду, однако, Вам следует выяснить выполнен ли ДДУ полностью, имеется ли Акт передачи ему данной квартиры, не зарегистрирована ли уступка и если не зарегистрирована, то договор аренды Вам следует удостоверить и/или получить согласие на его заключение с главной стороной по ДДУ, то есть с Генеральным инвестором или Застройщиком, поскольку, после передачи в счет оплаты по заключенному договору аренды денег Арендодателю, последний может совершить цессию и уже новый собственник по ДДУ, якобы, ничего не подразумевая, придет в квартиру, которую Вы арендуете.

Во избежание таких недоразумений, следует убедиться в действительности полномочий Владельца квартиры в офисе Застройщика.

Если Вы берете квартиру на длительный срок, то лучше регистрировать такой договор в реестре застройщика. И вообще, я бы, при условии регистрации аренды в реестре застройщика, постарался бы часть арендной платы вносить за владельца в счет исполнения его обязательств по ДДУ, о чем, особым условием прописать в договоре аренды.

Тут еще надо понимать, что если владелец не полностью выполнил условия ДДУ в части оплаты Объекта строительства, то у него ограничено право распоряжения квартирой, которая еще не квартира, а Объект строительства (если нет Акта передачи), поэтому, Согласие застройщика Вам прямо необходимо для договора аренды, иначе, попадете на мошенников, это частый случай с арендой Объектов ДДУ!