Какие налоги должен уплатить арендодатель, если арендатор освобожден договором от арендной платы?

 

Если арендодатель применяет ОСН, он должен:

* уплатить НДС с операций по оказанию безвозмездных услуг;
* не начислять амортизацию по объекту, переданному в аренду;
* не учитывать расходы на содержание (в т.ч. коммунальные расходы) и эксплуатацию основных средств, понесенные 
 в период, за который арендная плата не поступает;
* не учитывать в расходах имущественные налоги, уплаченные с этой части.

Если арендодатель применяет УСН (с объектом "доходы минус расходы"), он не сможет признать расходы, связанные с 
использованием имущества (в т.ч. расходы на содержание и эксплуатацию ОС).

Обоснован такой вывод следующим.

Договор аренды помещения (здания, сооружения) может предусматривать определенный период, в течение которого арендатор 
освобождается от уплаты арендных платежей. Указанная ситуация квалифицируется как безвозмездное пользование имуществом. 
Передача имущества в безвозмездное пользование для целей НДС является услугой.

Для целей НК РФ услуга – это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и 
потребляются в процессе ее осуществления ([п. 5 
ст. 38 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/385)). Согласно [пп. 1 п. 1 
ст. 146 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/14611) оказание услуг на безвозмездной основе является объектом обложения НДС. Поэтому за время пользования 
арендованным имуществом бесплатно арендодатель должен исчислить и уплатить НДС в бюджет.

Кроме того, несмотря на то что с 01.01.2020 объекты ОС, переданные в безвозмездное пользование, исключать из состава 
амортизируемого имущества не нужно ([абз. 2 пп. 
"б" п. 23 ст. 2 Федерального закона](/db/garant/content/72683090/hdoc/22321) от 29.09.2019 № 325-ФЗ) и по ним следует продолжить начисление амортизации, 
учесть ее в расходах не получится. Это запрещает 
[п. 16.1 ст. 270 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/270161). Исключение – все 
случаи, когда обязанность налогоплательщика предоставить имущество в безвозмездное пользование установлена законодательством 
РФ.

К расходам на производство и эксплуатацию относятся расходы на содержание, ремонт и техобслуживание ОС и иного 
имущества и поддержание их в актуальном состоянии ([п. 1 
ст. 253 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/2531)). Учитываются такие затраты в составе материальных расходов на основании 
[пп. 7 п. 1 ст. 254 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/25417).

Однако в период освобождения арендатора от арендной платы такие затраты арендодателя в силу 
[ст. 252 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/252) не являются обоснованными, 
следовательно, не учитываются.

Кроме того при расчете налога на прибыль организация может учесть в расходах 
([пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/26411)):

* налог на имущество;
* земельный налог.

Но при освобождении арендатора от арендной платы в обоснованности таких расходов у налоговых органов могут возникнуть 
сомнения. Дело в том, что освобождение арендатора от арендной платы не приносит арендодателю дохода. Значит, расходы не 
являются обоснованными.

Что касается арендодателя, применяющего УСН, то нужно учитывать, что вещь, переданная в безвозмездное пользование, не 
используется в деятельности, направленной на получение дохода. Соответственно, расходы, которые понесет в этом случае 
арендодатель (напр., расходы на ремонт ОС, коммунальные платежи), он учесть не сможет 
([пп. 5 п. 1](/db/garant/content/10800200/hdoc/346165), 
[п. 2 ст. 346.16](/db/garant/content/10800200/hdoc/100462), 
[п. 1 ст. 252 НК РФ](/db/garant/content/10800200/hdoc/2521)).

Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре арендную плату на период "арендных каникул" в меньшем размере. Устанавливать 
арендную плату в символическом размере не рекомендуется.

Смотрите также
--------------

* [Облагается 
 ли НДС передача имущества в безвозмездное пользование?](/db/content/taxnds/src/0402002_п_передача_безвозмездно_ пользование.htm)
* [Как учитывать 
 безвозмездно полученные имущественные права?](/db/content/taxprib/src/0604001_п_безв. имущественные права.htm)
* [Налоги 
 арендодателя](/db/content/contracts/src/dogovor/_08_отдельные виды договоров/0802_договор_аренды/080204_налоги_арендодателя.htm)
* [Налоги 
 арендатора](/db/content/contracts/src/dogovor/_08_отдельные виды договоров/0802_договор_аренды/080205_налоги_арендатора.htm)