Команда «Стройся!»: как грамотно оформить земельный участок

Татарстанцы активно строятся и покупают земельные участки. Бум загородной недвижимости начался в 2020 году, с началом пандемии. Тогда впервые свыше 50% всего строящегося жилья в РТ пришлось на частные дома.

За первые два месяца года ипотека на земельные участки составила значительную долю всех ипотечных договоров: зарегистрировано свыше 5 тыс. договоров на покупку земельного участка при 7 тыс. — на жилые помещения.

Разбираем с экспертами вопросы, возникающие при оформлении недвижимости в собственность и в спорах с соседями из-за границ участков. Нюансы читателям «АиФ Регион» разъясняют заместитель руководителя Управления Росреестра по РТ Нияз Галиакбаров и начальник отдела регистрации недвижимости ведомства Эндже Мухаметгалиева.

Проверить кадастрового инженера.

Хочу приобрести землю для строительства дома. Но межевание на выбранном участке не проводилось. Обязательно ли его делать?

О. Иванов, Менделеевский район.

— Установление границ земельного участка не является обязательной процедурой, но позволяет избежать многих юридических проблем, в том числе земельных споров между владельцами смежных участков. Поэтому рекомендуем сделать это.

Межевание проводит кадастровый инженер. Он производит замеры, определяет координаты границ земельного участка, а затем проводит согласование местоположения границ земельного участка и смежных с ним участков с собственниками этих объектов недвижимости.

Перед заключением договора на кадастровые работы лучше свериться с рейтингом кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра Татарстана.

Если раньше дом, построенный на территории садового товарищества в Казани, можно было оформить как жилой, теперь это во многих случаях невозможно сделать. Почему?

— Правила землепользования устанавливает исполком города. До 1 июля 2022 года в пределы правовой экспертизы при проведении учетно-регистрационных действий не входила проверка параметров, установленных правилами землепользования и застройки. А в эту дату вступили в силу нововведения — пределы правовой экспертизы были изменены.

Хочу построить дом. Как удостовериться, что на этой земле потом можно будет оформить дом как жилой?

-Да, необходимо уточнить, в какой зоне расположен ваш земельный участок — нет ли ограничений. Обратитесь в Управление архитектуры и градостроительства Казани и закажите выписку из информационной системы о градостроительной деятельности (ИСОГД). Нужна также расширенная выписка из ЕГРН, которая покажет сведения обо всех внесенных в ЕГРН зонах с особыми условиями использования территории, которые могут наложить как запрет на строительство, так и некоторые ограничения.

Надо ли регистрировать в Росреестре договоры приватизации, которые были получены в 1990-х годах, ведь, кажется, это необязательно?

— Право собственности, зарегистрированное в органе БТИ до 31 января 1998 года, считается ранее возникшим, и переоформлять договор не требуется. Однако государственная регистрация ранее возникшего права обязательна при продаже, дарении, мене или любой другой сделке по отчуждению имущества, а также при аренде, передаче имущества в залог.

Нельзя исключать также природные и техногенные: катаклизмы, пожары, наводнения и т. д. Кроме того, дом может попасть под снос. Претендовать на компенсацию в этих случаях может только собственник объекта.

Нужно учесть и то, что при отсутствии сведений о ранее возникшем праве в ЕГРН невозможно получить выписку, подтверждающую наличие права собственности на недвижимость.

Поэтому рекомендуется все же внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости. Для этого необходимо подать заявление в МФЦ, приложив подлинник договора приватизации. Государственная пошлина при этом не уплачивается.

В 2018 году мама подарила мне дом, оформили договор дарения. Мама сильно болела, и от ее имени действовало доверенное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности. Потом нас ввели в заблуждение, и мы подписали заявление на прекращение государственной регистрации. В 2019 году мамы не стало. Как я могу оформить право собственности?

Д. Залялова, Нижнекамский район.

— Государственная регистрация права собственности проводится на основании договора дарения по заявлению сторон договора. У вас такая возможность утрачена в связи со смертью одной из сторон — дарителя. Нужно обратиться в суд за признанием права собственности, возникшего на основании вышеуказанного договора.

У меня есть земельный участок и гараж, которыми я владею с 2003 года, но документов на них, кроме технического паспорта, нет. Как мне оформить право собственности на гараж и земельный участок?

— Обратитесь в администрацию района по месту нахождения участка. В соответствии с алгоритмом «гаражной амнистии» исполнительный орган власти после подготовки документов сам направит их в электронной форме на регистрацию права собственности. После этого вы получите выписки из ЕГРН на оба объекта недвижимости.

Приехали на дачу, а там сосед передвинул забор, увеличив свой участок за наш счет. Что делать?

К. Саттарова, пос. Займище.

— Если сосед перенес забор незаконно занял часть вашего земельного участка, нужно обратиться с заявлением в Управление Росреестра по Республике Татарстан или его территориальный отдел. Укажите адрес и кадастровый номер земельного участка, информацию о самозахвате части принадлежащей вам территории и что такие действия привели к нарушению ваших имущественных прав.

При каких условиях можно обращаться с жалобой на соседа?

А. Стручкова, Пестречинский район.

— Имеет значение, проведено ли межевание, то есть установлены ли границы вашего и соседского участков по правилам, предусмотренным законом: определены ли координаты характерных точек границ земельных участков. Если границы вашего участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру.

Кроме того, вы должны быть правообладателем земельного участка, границы которого он нарушил. Для этого ваши права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для проведения регистрации прав на земельный участок он должен быть поставлен на кадастровый учет.

Возможно также, что ваши права являются ранее возникшими, то есть вы получили участок в собственность или пользование до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года. В таком случае по вашему заявлению в ЕГРН будут внесены сведения о принадлежащем вам участке и зарегистрировано ваше право собственности.

Как безопасно рассчитаться с покупателем участка?

— Производить расчет между сторонами нужно только после государственной регистрации и получения выписки из ЕГРН. К безопасному варианту расчета относится банковская ячейка. При подписании договора покупатель передает деньги в арендованную у банка ячейку. Продавец получит эти средства только после получения после регистрации перехода прав — лишь тогда у него появляется доступ к ячейке с деньгами. Такой механизм гарантирует защиту обеих сторон.

За первые два месяца года в РТ введено 30% годового плана сдачи в сфере индивидуального жилищного строительства — примерно 450 тысяч кв. м. Сдано также 600 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах.

Если вы опасаетесь незаконных действий в отношении недвижимости, можно получить справку о гражданах, которые запрашивали информацию о вашем имуществе, отмечают в Росреестре Татарстана. Из справки собственник получит информацию о физических, юридических лицах, органах местного самоуправления, органах государственной власти, которые получали сведения о его объекте недвижимости, дату получения ими справки и исходящий номер такого документа.