учет у инвестора строительства 

подскажите, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли (стоимость с ндс) для строительства техцентра . когда ндс можно принять к вычету? ( передается право аренды замли от одного арендатора - другому - за деньги). спасибо.

к сожалению, вы не указали, в как вы будете строить техцентр - хозяйственным или подрядным способом.
в бухгалтерском учете приобретенное право отражается в составе расходов будущих периодов (п. 65 положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в российской федерации, утвержденного приказом минфина рф от 29.07.1998 № 34н), а далее относится на счет 08, т.к. право приобретено для строительства техцентра, который будет учитываться как ос.
в налоговом учете применяются правила, установленные п. 2-4 ст. 264.1 нк рф:

извините за такую длинную цитату, но, увы, в двух словах не опишешь.
а вот по поводу ндс - нужно, как правильно указала lucky и как уже указано выше в этом посте, знать, как будет строиться техцентр.

вы будете сами строить на взятом в аренду участке ( одновременно инвестор-застройщик)?

строить будем подрядным способом. мы будем только инвесторами. можно будет возместить ндс, если реализации не будет? и как учитывать остальные расходы, которые не будут входить в первоначальную стоимость объекта ( з/пл администрации, канцелярские расходы и пр.). большое спасибо за то, что вы откликнулись.

игорь, поскольку у них будет участок на праве аренды, они будут являться и застройщиком . и формировать стоимость строящегося здания они будут у себя

да, если они отдадут участок в субаренду, тогда другое дело. я потому свой первый вопрос и задала. по градостроительному кодексу 
"застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;"
ждем подробностей от автора

пишу по-порядку: мы купили право аренды земли (стоимость с ндс). будем строить техцентр подрядным способом. в сро сами не втупили ( и не будем), поэтому наняли технического заказчика, которому платим за выполнение из услуг ( поиск подрядчиков, получение допусков на строительство и т.п.). платим авансом с ндс. куда эти затраты и ндс? входят ли они в первоначальную стоимость объекта? какие документы заказчик-застройщик должен предоставить помимо счета-фактуры за свои услуги? везде разъяснения, если предприятие совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика, а у нас только инвестирование объекта проходит по предприятию. суммы большие, а ндс "висит". участок в субаренду сдавать не будем. стоимость формировать придется на своем предприятии, так как заказчик-застройщик - одно предприятие, а геологические изыскания проводились другим предприятием.

вы , пожалуйста, не смешивайте понятия "заказчик" и "застройщик". услуги технического заказчика это точно такие же услуги как любые другие (связи, транспорта). но, чтобы он у вас стал заказчиком-застройщиком, вы должны землю ему передать в субаренду. он не может быть застройщиком по чужому земельному участку. если у него будет замля в аренде на время стройки, тогда он будет формировать первоначальную стоиомсть объекта у себя на балансе, а вам делать сводные счета-фактуры по стройке, и отдельно выставлять свои услуги тех.заказчика

а если земля у нас, то мы являемся заказчиком? должны ли мы вступать в сро?

если у вас просто земля, ты вы не являетесь заказчиком. вы являетесь застройщиком. в сро вступают те, кому нужн допуск к работам. если вы своими силами не осуществляете строительство и не осуществляете тех.надзор, вам допуск к работам не нужен и в сро вступать нет необходимости. но, поскольку земля у вас, вам нужно получить разрешение на строительство (имея на руках проект - стадия п, прошедшая экспертизу). а потом привлекать ген.подрядчика и службу тех.заказчика

а если допуск на строительство получает организация, нанятая для этого?

вопрос мне не понятен. что значит нанятая для этого? что значит допуск на строительство? вступление в сро означает, что организация, вступившая в сро, имеет право заниматься определенными видами работ

разрешение на строительство получает организация, выполняющая функцию технического заказчика. это оговорено в договоре.

на какую организацию получают разрешение? на себя тех.заказчик не может получить разрешение на стройку , не имея землю под стройку. значит, на вас?

да

если разрешение на строительство получено на вашу организацию, вы являетесь застройщиком и формируете первоначальную стоимость объекта у себя на балансе. нанимаете проектировщиков, ген.подрядчика. тех.заказчик у вас уже есть. 
ндс к вычету вы можете предъявлять в тех периодах, когда у вас будут выполняться работы(услуги) и будут счета-фактуры от поставщиков.
просто при отсутствии начислений по ндс, налоговая может отказывать в вычетах. но по этому вопросу давно уже сложилась судебная практика в пользу налогоплательщика. можете, по своему усмотрению, согласиться с точкой зрения налоговых органов и заявить вычет после появления любой, хоть самой минимальной реализации. или можете спорить с ними вплоть до судебных разбирательств

если ваш тех.заказчик ищет для вас ген.подрядчика, договор с генподрядчиком все равно должен быть заключен с вашей организацией

вот у меня вопросы и возникают. сначала не могли определиться со своим статусом: заказчик или инвестор. потом как списывать затраты - тоже всякие условия есть. и т.п. а нас всего 2 человека в конторе. начала общаться с аудиторами - у всех разные мнения на этот счет. до сих пор не могу выяснить как списать покупку права аренды земли.

вам игорь невский подробно ответил, как списывать право аренды земли

спасибо