Просрочка внесения арендной платы за офис. Самозащита прав арендодателя: отказ от договора и возврат офиса.

Встречающаяся ситуация: арендатор перестал платить за офис, но не спешит его возвращать арендодателю. Крупным игрокам арендного бизнеса в таких ситуациях легче: сразу прекращают доступ в здание (на территорию), плюс юристы у них, как правило, есть и «всегда  готовы». Другим арендодателям сложнее.В поддержку арендодателей «маленьких офисов» предлагаю пример защиты при просрочке внесения арендной платы даже без обращения в суд.Просрочка арендатора. Занимающийся сдачей недвижимости в аренду предприниматель обратился  по поводу возникшей просрочки внесения арендной платы арендатором.К моменту обращения просрочено уже было три месяца. Как сказал арендодатель, первые месяцы платили исправно, потом «новый год-праздники» — просрочили один месяц, потом арендатор сообщил, что «отправили платеж с расчетного счета, который только разблокировали в налоговой», что-то уточняли-уточняли  — протянули еще месяц, потом «выяснили и сообщили, что счет все-таки налоговая не разблокировала» и стали обещать «привезти наличку». Обещаниями «привезти» прокормили еще месяц и сменили пластинку – стали просить выставить счет, чтобы оплатить по безналу, мол, все-таки «налоговая разблокировала, теперь точно»...Тут арендодатель «заподозрил неладное» и обратился к адвокату (хорошо, что не сразу в суд, как иногда делают «скачав шаблон иска в сети» – как оказалось, в данном случае это было бы малоэффективным, как «бесплатно» с «шаблоном», так и с помощью юриста). Прежде всего, по имеющимся электронным базам, адвокат проверил юридическое лицо – арендатора, так как посчитал, что причиной такого «задора» в просрочке оплаты арендодателю субъектные особенности юридического лица-арендатора (или это однодневка с массовым номинальным директором, или еще что-то). И точно, тут как раз и было «еще что-то»: на момент начала просрочки арендатор начал процедуру банкротства в арбитражном суде.  Естественно, обращаться в суд с требованием о взыскании просроченной арендной платы и возврате помещения большого смысла не было: одно дело судиться с платежеспособным должником, такого можно и через суд выселять, взыскав арендную плату за время до возврата помещения, санкции, убытки и судебные расходы,  а с банкротом – перспективы другие… Вариант решения на основе договора. Благо арендодатель был на абонентском обслуживании, проект договора аренды готовился с участием адвоката и в договоре аренды имелись подходящие к такой ситуации условия. Во-первых, договор предусматривал право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды в случае просрочки внесения арендатором хотя бы одного платежа арендной платы.Такая возможность предусмотрена законом: вместо следования общему правилу об обращении в суд с требованием о расторжении договора, стороны могут договориться о возможности одностороннего отказа от исполнения договора и договор в таком случае считается с момента уведомления об отказе расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Во-вторых, договор предусматривал право арендодателя  в случае прекращения действия договора, включая расторжение в результате одностороннего отказа, защитить свои права владения и пользования помещением путем самозащиты и самостоятельного возврата помещения с условием о том, что ответственность за сохранность находящегося в помещении имущества арендатора при этом арендодатель не несет.Право на самозащиту закон предоставляет всем участникам гражданского оборота с условиями соразмерности способов самозащиты допущенному нарушению и осуществления мер самозащиты в пределах действий, необходимых для пресечения нарушения (ст. 14 ГК РФ). Право на самозащиту в отношениях по аренде признается и в судебной практике. К мерам самозащиты относят как односторонний отказ от исполнения договора арендодателем, так и самостоятельный возврат помещения или ограничение доступа к нему.Например, Федеральный Арбитражный суд Московского округа указывал, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора — ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ) (Постановление ФАС Московского округа от 04.02.2014 N Ф05-62/2014 по делу N А40-56985/13-142-549).  Еще пример, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал действиями арендодателя в порядке самозащиты нарушенного права прекращение доступа сотрудников арендатора в нежилые помещения (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 N Ф08-6336/2017 по делу N А32-19016/2016). В такой ситуации адвокат предложил арендодателю воспользоваться своим правом на односторонний отказ от договора —  уведомить арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и в случае неисполнения арендатором обязанности возвратить помещение  — защитить свои права путем самозащиты, вернув помещение. Реализация самозащиты. Договор аренды также предусматривал право арендодателя беспрепятственно (без условия о присутствии при этом арендатора) посещать переданное в аренду помещение в любое время и арендодатель таким правом воспользовался. При этом на одном из рабочих столов заметил докладную записку, в которой содержалась информация о текущих платежах, которые следовало сделать в ближайшее время (не удивительно, что «платы за аренду» в этом списке не было). Как говорится, тут у арендодателя «чаща терпения переполнилась»… Указанный в ЕГРЮЛ адрес арендатора содержал указание только на номер дома, без указания «детализирующих элементов адреса», по данным сервиса сайта ФНС России являлся «массовым», поэтому, с большой долей вероятности корреспонденцию по такому адресу арендатор  мог и не получить.С учетом малой вероятности получения почты арендатором (и «переполненной чаши терпения») арендодатель решил поступить по методу «кричу «стой, кто идет!», стреляю  в упор, потом в воздух»: направил подготовленное адвокатом уведомление об отказе от договора, а сам отправил специалистов менять замки на дверь в помещение и обратился к услугам компании, которая вывезла из помещения все имущество арендатора (документы и оборудование) и поместила у себя на ответственное хранение. И занялся поиском нового арендатора.Конечно, при «идеальном выполнении» самозащиты путем освобождения помещения арендодатель, освобождая помещение, мог (должен) озаботиться обращением к охранным услугам, услугам нотариуса для подтверждения факта нахождения имущества, его количества и состава, услугам по фото-, видеосъемке, оценке стоимости вывозимого имущества, а не только к услугам по вывозу и ответственному хранению имущества.Например, такой идеальный подход описан в Постановлении АС МО от 30 июня 2016 г. по делу N А40-36001/2015. В данном случае арендодатель решил «не церемониться» (т.к. и «торопился» и перспективы взыскания с банкрота  всех расходов при «идеальном подходе» – «туманные»). В следующий рабочий день после «начала самозащиты» с утра арендодателю позвонил представитель арендатора с невинным вопросом «что же Вы так и не сообщаете реквизиты для платежа», в ответ арендодатель предложил обращаться  теперь только к адвокату.  Адвокат представителю арендатора сообщил: «договор уже расторгнут на основании направленного Вам уведомления об отказе от договора, риск неполучения корреспонденции несет ваше юридическое лицо, помещение возвращено во владение в соответствии с условиями договора».После были еще звонки, арендатору спокойно разъяснялось, что все имущество смогут получить после оплаты задолженности. Был еще звонок от человека, сказавшего, что "не имеет отношения к арендатору", является арбитражным управляющим, в кабинете было его имущество и документы, ему надо их отдать,  а то "он будет звонить управляющему зданием". Адвокат и его выслушал.В итоге через две-три недели, когда помещение уже было сдано в аренду новому арендатору, прежний арендатор все-таки оплатил арендодателю задолженность и компания-хранитель выдала имущество арендатору.Вывод:Вот так самозащита помогла арендодателю защитить свои права быстро и эффективно без обращения суд.Естественно, желательно сопровождение реализации мер самозащиты специалистом и предварительное формулирование условий договора благоприятным образом. Желаю успешной аренды! С уважением, Адвокат Василий Герольдович Гречанюк

Уважаемый Василий Герольдович!  

**обратился к услугам компании**, которая вывезла из помещения все имущество арендатора (документы и оборудование) и поместила у себя на ответственное хранение.Кто заплатил за это? 



Уважаемый Анатолий Кириллович, в данном случае — «тот, кто заказывал» — арендодатель. И требовать с арендатора эти расходы не стал, главное ему было получить плату и продолжить сдавать помещение. 



Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за отличный пример защиты от недобросовестных арендаторов!(handshake) Возьму себе на вооружение.   

Думаю, если бы Ваш доверитель пошел по проторенной дорожке через суд, то денег бы он не увидел никогда. 



Уважаемый Иван Андреевич, благодарю за внимание и оценку (bow)   

Рад быть полезным (handshake)  

Согласен с Вами — платы не получил бы, тем более, как следовало из полученной информации — «в планы оплата аренды не входила» 



Уважаемый Василий Герольдович, поздравляю с успешной реализацией!  

  

Как и свойственно Вам — системно, последовательно, успешно!  

  

Полностью согласен с Вашим подходом, когда хорошо сформулированный договор дает возможность эффективной защиты нарушенного права. 



Уважаемый Сергей Валерьевич, благодарю за  Ваше внимание и оценку (bow) Согласен, условия на случай таких  «острых моментов» должны быть в договоре и могут пригодиться. 



Уважаемый Василий Герольдович, круто, но правильно. 



Уважаемый Николай Васильевич, благодарю! (bow)   

Мой доверитель, считаю, терпел довольно долго, все надеясь на порядочность контрагента. 



Уважаемый Василий Герольдович, жёстко. Но по другому не получается.   

  

Однозначно — в избранное! 



Уважаемая Ольга Николаевна, благодарю Вас !(bow)   

Вы правы, куда уж тут церемониться, в ответ на явное вероломство. 



Уважаемый Василий Герольдович, все правильно. Адвокат должен способствовать досудебному урегулирования спора «мирным» путем.  Идеальный способ. (Y) 



Уважаемый Максим Сергеевич, благодарю (bow)   

Вот и сам так считаю, в суд — это «крайняя мера», нужно использовать и другие варианты на благо доверителя (handshake) 



Уважаемый Василий Герольдович, замечательный кейс. 



Уважаемый Станислав Всеволодович, благодарю (bow)   

Рад, что получилось интересно и полезно! Сам включал такое условие в договоры давно и вот, довелось воспользоваться. 



Уважаемый Василий Герольдович, очень хочется сказать, что арендодателю с Вами повезло, однако люди, которые загодя думают о последствиях и не занимаются самолечением, не зависят от внешних обстоятельств «везения» или «невезения», а закономерно получают максимально возможный результат в любой ситуации. Именно потому, что такие люди находят лучших специалистов! (Y) 



Уважаемый Сергей Равильевич, благодарю Вас!   

Поддерживаю Ваше мнение, очень приятно общаться и работать с теми, кто входит в «5 % сознательных или осознанных».   

И кстати, рад личному знакомству с Вами на Конференции (bow) 



Уважаемый Василий Герольдович, очень взаимно! (handshake) 



Уважаемый Василий Герольдович, отличная работа! А Арендатор заплатил предусмотренные договором суммы за хранение в размере 1000 рублей в сутки за каждый предмет от 0 до 60 килограмм? Это что же за каждую шариковую ручку 1тыр в день получается?:D 



Уважаемый Игорь Михайлович, благодарю! (bow)   

Нет, ни на возмещение расходов на «вывоз и транспортировку», ни на оплату за хранение арендодатель не рассчитывал. Руководствовался поговоркой «с паршивой овцы — хоть шерсти клок». Главная цель была — освободить кабинетик и продолжить извлекать пусть и скромный, но доход:) 



Уважаемый Василий Герольдович, понятно. Своей цели благодаря Вам  Ваш доверитель  добился в кратчайшее время и минимальными усилиями. (bow) Кстати однажды, когда мы блокировали доступ  арендатора к арендуемым помещениям, он пришел с адвокатом и с полицией. Имущество и документы арендатора полиция описала, вывезла и передала «на ответственное хранение» арендатору. В возбуждении уголовного дела к руководителю организации-арендодателя по заявлению арендатора было отказано. Но положительных эмоций от проверки было мало. Так что действовать надо всегда грамотно и оперативно. И безусловно  поддержка хорошего адвоката/юриста, с какой бы ты стороны не находился, никогда лишней не бывает. 



Уважаемый Игорь Михайлович, Вы правы и спасибо за пример! (handshake)  

Как раз «подобное» тут и «брали в расчет», благо обошлось:) 



Уважаемый Игорь Михайлович, ИМХО полиция вправе определять кому на ответ. хранение отдать имущество только в том случае, если оно изъято **полицией** в ходе выполнения требований ст. 144-145 УПК РФ (могу ошибаться).   

  

Поэтому в данной ситуации мы видим результат очень продуманной тактики восстановления нарушенных прав!   

  

Ваш пример заставляет думать еще на шаг вперед. (bow) 



Уважаемый Василий Герольдович, замечательная работа и отличный результат обусловлены в том числе и качественным договором аренды, что на практике встречается нечасто, т.к. некоторые арендодатели довольствуются «шаблонами из интернета», и в таких случаях иногда приходится проводить «войсковые операции», например так: [Праворуб: Освобождение незаконно занятого помещения в Новокузнецке во внесудебном ...](https://pravorub.ru/cases/40316.html) ;) 



Уважаемый Иван Николаевич, благодарю! (bow)   

С интересом прочитал проглотил историю по ссылке. Супер! Искренне рад за Вашу команду!   

Сам уже давно понял преимущества командной работы, но пока действую в одиночку.   

В данном случае «держал в голове» привлечение охраны и «прямое противодействие-вторжение», но в качестве «запасного варианта», т.к. первоначально стремились минимизировать затраты. Благо удалось. 



Уважаемый Василий Герольдович, отличная работа!  

Когда подумал «до» всегда легче сделать что-то «после». Это я про то, что первоначально был составлен правильный договор аренды, а дальше вопрос только в решительности арендодателя.;) 



Уважаемая Алёна Александровна, благодарю! (bow)  

Вы правы, а решительности пришлось «накопить». Как говорится, «долго запрягаем, но быстро ездим»:) 



Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за интересную практику (handshake). Непременно добавляю в избранное. 



Уважаемая Ольга Викторовна, пожалуйста! :)  

Рад быть полезным! (bow) 



Уважаемый Василий Герольдович, отличная работа на досудебном этапе!  

Однако, не всегда «попадаются» подобные «добросовестные» арендаторы, которые в интересах сохранения своего имущества, оплачивают аренду, да еще и находящиеся в стадии банкротства.  

У меня, например, в практике был прямо противоположный случай: [арендатор вообще ничего не хотел ни оплачивать, ни забирать и ИП прекратил.](https://pravorub.ru/cases/65939.html) Но и на него нашли управу, правда, только в суде. 



Уважаемый Владимир Михайлович, благодарю(bow)   

И с Вашим примером с удовольствием ознакомился, поучительно.   

Кстати, и в нашем случае, как в Вашем примере по воле Ивана Николаевича, мы обошлись «без описи», просто «вернув мешки» (и организация-хранитель была «безбашенная», на всякий случай).   

А причина «добросовестности» данного арендатора простая — «имуществом» были компы с инфой по их компании и документация за несколько лет — их легко было «вывезти» (несколько мешков для мусора хватило) и арендатору «оно было нужно» для ведения процедуры в том числе… 



Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за столь интересные пояснения.  

«имуществом» были компы с инфой по их компании и документация за несколько летС таким аргументом арендатору сложно было спорить.(giggle)(Y) 



Уважаемый Владимир Михайлович, верно! (handshake)  

+ и вывозить и хранить было удобно:) 



Уважаемый Василий Герольдович, отличная работа, а главное результат получен намного быстрее, чем при рассмотрении дела в суде(Y) 



Уважаемый Сергей Юрьевич, благодарю! (bow)   

Да, хорошо, что арендатор не стал противодействовать, хотя это старались принять в расчет. 



Уважаемый Василий Герольдович, спасибо за отличную статью.  

С коммерческой недвижимостью все понятно, здесь возможна самозащита права. А вот действует ли самозащита в отношение наймодателей жилых помещений при законодательном закреплении о судебном выселении из жилых помещений? Возможно ли подобным образом выселять без судебных приставов, но с имеющимся Решением суда?   

Было бы интересно, если кто-нибудь поделится соответствующей практикой. 



Уважаемый Евгений Викторович, благодарю! (bow)   

Согласен, с жилыми — сложнее. По Вашему вопросу считаю, что «можно без приставов, но с решением суда» (практики такой не было). Т.к. соблюдается указанное в законе условие — решение суда и является основанием для выселения...  

Еще есть мысль относительно того, что «выселение — это **после расторжения договора**», а если подводить «под прекращение договора» (например, вследствие наступления отменительного условия) и тогда «выселять без решения путем самозащиты»?! (хотя, в СОЮ велика вероятность «пролета» или применения по аналогии нормы о «последствиях расторжения договора найма жилого помещения»:))   

Вы правы, интересно, если кто из Коллег поделится опытом! 



Уважаемый Василий Герольдович, позлравляю Вас и присоединяюсь к отзывам коллег! Ваш вдумчивый аналитеческо-системный подход #выстрелил# в нужный момент. Надеюсь что Ваш доверитель оценил и понял как это было Важно… обратиться к Вам, когда #тучи  на горизонте# не предвиделись! Насчет управляющей компании кому было передано имущество-в своем уведомлении арендатору они слегка шаблонно их уведомили о возврате имущества не упомянув про арендодателя-на практике Вас видимо в любом случае вызвали для оформления документов! Еще раз мои поздравления и в избранное! 



Уважаемый Дмитрий Николаевич, благодарю!   

Надеюсь, арендодатель оценил)  

А имущество в самом деле передавали без меня (и без описи, так задумали)  
 



Очень красиво получилось, даже  грациозно, Уважаемый Василий Герольдович, провести в досудебном порядке такую техничную игру (Y) 



Уважаемый Вадим Иванович, благодарю! (bow) Хорошо, что арендатор особо не упирался. 



Уважаемый Василий Герольдович, вне всяких похвал! Именно такой подход позволит цивилизованно развивать  рынок арендных услуг! 



Уважаемый Олег Александрович, благодарю за Ваше внимание и оценку (bow)