Долевая собственность в коммунальной квартире. Можно мне сдавать комнату или нет?
=================================================================================

Здравствуйте. Живу в трехкомнатной коммунальной квартире. Занимаю одну из комнат. В остальных двух комнатах живут бабушка с внучкой. Есть возможность сейчас жить в другой квартире у племянницу, а эту комнату решила сдавать. Хотя бы какие-нибудь небольшие деньги так подработаю. Но эти соседи мне угрожают. Говорят, что вызовут полицию. Обещают дойти до прокурора. А я не понимаю, почему же я не имею права сдавать свою собственную комнату. Ведь я ее в свое время приватизировала. И как мне кажется, теперь могу делать с ней все, что вздумается. Я правильно понимаю ситуацию? Разве могут они мне запретить ее сдавать?

Мария Юрьевна, а как же быть с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, если взять по аналогии?

 Общее имущество собственников в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры... ) также принадлежат собственникам помещений по праву общей долевой собственности.

 И наниматели квартир также пользуются этим имуществом (они же не могут не пользоваться лестницей или лифтом, проживая на 25 этаже).

 Право общей долевой собственности на общее имущество является вторичным правом, оно возникает вместе с правом собственности на объект, не может быть предметом отдельного договора (им нельзя распорядиться отдельно от основного права). Лицо автоматически приобретает право владения и пользования общим имуществом, при приобретении права собственности или иных прав на само недвижимое имущество.

 Нанимателю по договору найма предоставляется жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). А соответственно он имеет равное с собственником имущества право пользования общим имуществом в пределах, которые установлены для самого собственника.

 Законом прямо предусмотрено получение согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, при поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

 Судебную практику нашел только в подтверждение своей позиции.

 Вопрос интересный, буду признателен, если докажете обратное.



**Доброго Вам дня!** 

 **Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.** 

 В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

 В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

 Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

 **Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.** 

 Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

 - Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539  
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012  
- Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.



Уважаемая, Ф. Тамара!

 Вы с Марией Юрьевной по какой-то причине особо выделяете статус общего имущество в коммунальной квартире в отличие от статуса общего имущества в могоквартирном доме.

 Там имущество более общее что ли? Или право общей долевой собственности там какое-то особое? Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

 Больше исключений нет.

 Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.



Здравствуйте!

 На Ваш вопрос не так просто ответить, как кажется на первый взгляд. У правоведов и судей есть две противоположные версии:

 С одной стороны, комната в коммунальной квартире - отдельный объект недвижимости.   
Если имущество не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу, то нет необходимости спрашивать согласия соседей по коммунальной квартире. Это дело собственника - сдавать своё имущество в аренду или найм либо нет.

 С другой стороны, Жилищный Кодекс РФ говорит о том, что общее имущество в коммунальной квартире (ванная комната, кухня, туалет и проч.) находится в общей долевой собственности собственников комнат. А сдавая комнату, Вы не сможете заставить жильцов пользоваться только ей. Жильцы волей либо неволей будут пользоваться и нежилыми помещениями квартиры. А для этого потребуется согласие всех соседей-собственников, т.к. распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, производится по взаимному согласию всех сособственников.

 Даже судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

 Поэтому на Ваш вопрос просто невозможно ответить однозначно. Если соседи конфликтны и не идут навстречу, то, возможно, следует воздержаться от сдачи внаём Вашей комнаты. Были случаи, когда суды отказывали в праве сдавать комнаты в коммуналках в найм.



Здравствуйте!

 В Вашей ситуации вопрос решается путем нахождения компромисса с совладельцами комнат в комун. квартире или в судебном порядке.

 В соответствии со ст. 288 ГК РФ,с**обственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.** 

 Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

 Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

 **Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.** 

 *То есть, Вы имеете право сдавать свою комнату для проживания третьих лиц на основании договора найма (аренды).* 

 В соответствии со ст. 42 и 43 ЖК РФ, д**оля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.** **Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.** 

 Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

 Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

   
**Согласно со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.** 

 *То есть, пользование общим имуществом в коммунальной квартире ( кухня, ванная и т.д.) происходит по соглашению всех собственников коммунальной квартиры.* 

 Таким образом, для того, чтобы сдать в аренду свою комнату, Вам следует получить согласие совладельцев на пользование всем общим имуществом. В случае отсутствия соглашения по данному вопросу, Вы имеете право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом. 

 Смогу оказать помощь в составлении обснованного иска с у четом особенности рассмотрения таких вопросов в суде, а также проконсультировать по выигрышной позиции в суде.

 С уважением Ф. Тамара