Встать в стройку: почему крупнейшие девелоперы выходят на IPO

На фондовом рынке бум размещений девелоперских компаний. Как минимум пять крупных игроков планируют выйти на IPO в 2024—2025 годах. При этом ценные бумаги застройщиков, которые уже обращаются на фондовом рынке, с начала года значительно подорожали — на 22−70%, сообщили «Известиям» брокеры. Благодаря этому компании в условиях высоких ставок по кредитам привлекают средства на перспективные проекты, в том числе по программе комплексного развития территорий. Акции участников рынка недвижимости сохраняют свою привлекательность. Однако есть и риски: после четырех лет бурного роста рынок может сократиться в связи с вероятным сворачиванием с 1 июля льготной программы на новостройки. Подробнее о важном тренде в отрасли — в материале «Известий».

Какие девелоперы планируют выйти на IPO

Крупные московские застройщики активно привлекают финансирование через первичное (IPO) и вторичное (SPO) размещение акций. Сейчас на фондовом рынке уже торгуются ценные бумаги «Самолета», а также ПИК, ЛСР, «Эталон». В ближайшие годы их число пополнят и другие крупные игроки.

В 2023 году застройщик «Самолет» заявлял о планах вывести на IPO свое подразделение «Самолет Плюс» до 2025-го, рассказала аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева. О намерении разместить ценные бумаги говорил и девелопер АПРИ, который строит жилье в Челябинской и Свердловской областях, отметила эксперт.

Также сообщалось, что застройщик Glorax рассчитывает за счет IPO расширить свою деятельность до 15−20 регионов присутствия. Кроме того, компания «Страна Девелопмент» заявляла о намерении разместить акции для увеличения числа проектов. Оба игрока планируют выйти на фондовый рынок в 2025 году.

ГК «Пионер» также рассматривает выход на IPO в 2024—2025 годах. Об этом ранее сообщал источник журнала «Компания». Девелопер намерен активно участвовать в проектах комплексного развития территорий в Москве, а также наращивать земельный банк.

«Известия» направили запросы во все указанные организации. Gloraх уже ведет активную подготовку к размещению акций, уточнили в пресс-службе компании.

— Не исключаем, что возможность стать публичными рассматривают другие игроки, поскольку рынок к тому располагает, — об этом мы можем судить исходя из активности в области IPO, которая наблюдается с начала 2024 года, — считает Наталия Пырьева.

С начала года акции застройщиков в основном растут — так, котировки Группы ЛСР увеличились почти на 70%, ПИК — на 27%, а «Эталона» — на 22%, отметил глава отдела анализа финансовых рынков «КИТ Финанс» Александр Угрюмов. В то же время ценные бумаги «Самолета» немного снизились — на 3%.

Зачем девелоперы выходят на рынок акций

— Бум IPO связан в первую очередь с ростом стоимости долгового финансирования, — рассказал независимый эксперт рынка Андрей Бархота.

Размещение акций позволяет компании привлечь дополнительное дешевое финансирование, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Это особенно актуально в период жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, добавил эксперт. Ключевая ставка находится на уровне 16%. По его словам, стоимость кредитов сейчас можно назвать заградительной для развития или расширения бизнеса.

Привлеченные средства могут направить, например, на увеличение земельного банка — новых территорий для застройки, полагает Владимир Чернов. Кроме того, эти деньги игроки могут потратить на покрытие долгов, на застройку и ввод в эксплуатацию дополнительных объемов жилья, а также на любые другие расходы по усмотрению руководства организации.

Помимо этого, девелоперы могут привлекать инвестиции для проектов комплексного развития территорий, сообщила партнер NF Group Ольга Широкова. По ее словам, они требуют значительного собственного финансирования на входе.

В конце 2020 года был принят Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территории (КРТ). Его цель — улучшение городской среды и инфраструктуры. Программа КРТ схожа с московской реновацией, но расселение аварийного жилья осуществляется за счет застройщиков и бюджетов. С 2024-го регионы могут начать новую программу для домов, признанных аварийными после 2017 года, с лимитом в 10% от федерального финансирования.

Риски и перспективы застройщиков

В то же время рынок недвижимости столкнулся с нестабильностью, предупредила аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Это происходит из-за ужесточения условий получения льготной ипотеки — в конце декабря власти увеличили первоначальный взнос и огранили максимальный объем ссуды для столичных регионов. Кроме того, выросли рисковые надбавки по ипотечным кредитам, а ставки по рыночным программам достаточно высокие. Наконец, в стране сейчас много нереализованного жилья, резюмировала эксперт.

— У застройщиков ситуация непростая. На фоне высоких процентных ставок и переформатирования льготных ипотечных программ спрос на новостройки может снизиться на 20−40%. Это замедлит инвестиционно-строительный цикл девелоперов и снизит их финансовую устойчивость, — заявил Андрей Бархота.

Как писали «Известия», Минфин выступил за сворачивание льготной ипотеки на новостройки и госпрограммы для IТ-специалистов в срок до 1 июля 2024-го и 1 января 2025-го соответственно.

Финансовый эффект от реализации программ льготного ипотечного кредитования может быть замещен крупными заказами в рамках программ комплексного развития территорий или реновации, добавил Андрей Бархота.

Помимо этого, ЦБ уже заявлял о возможности снижения ключевой ставки в случае стабильного замедления инфляции во второй половине 2024 года, добавила Полина Щукина. Из-за этого условия по рыночным ссудам на жилье могут заметно улучшиться, что сделает их более доступными для покупателей — всё это способно поддержать акции застройщиков.

Важно учитывать и специфику строительного бизнеса — выручка от продаж там признается в следующие два-пять лет, напомнила Наталья Пырьева из «Цифра брокер». С учетом того что в 2023-м застройщики продали рекордные объемы жилья, на 2024−2025 годы они обеспечены стабильным поступлением денежных средств, что также поддержит их финансовую стабильность.

Однако стоит помнить, что инвестиции в ценные бумаги застройщиков были наиболее перспективны последние четыре года — пока действовала программа льготной ипотеки на новостройки, предупредил Владимир Чернов. Но уже с 1 июля ее должны завершить, а условия по семейной ипотеке (на нее приходится порядка половины выдач жилищных кредитов) могут ужесточиться. Как писали «Известия», ставку для семей с детьми старше шести лет могут поднять до 12%.

Ближе к этой дате акции застройщиков могут начать коррекцию — это особенно вероятно, с учетом того что за последние годы многие из них выросли в два-три раза, спрогнозировал Владимир Чернов.

Тем не менее ужесточение условий ипотеки делает рынок доступного массового жилья более перспективным, добавила Наталья Пырьева. В «Цифра брокер» также сохраняют оптимистичный взгляд на акции девелоперов.