На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости в Крыму 

Крым становится привлекательным для капиталовложения в недвижимость, как новостроек, так и вторичного жилья, а также в земельные участки. Вторичная недвижимость могла быть возведена и введена в эксплуатацию, а право собственности (или право пользования) – на земельный участок до введения в действие Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Закон №6-ФКЗ).В связи с этим, при заключении договора купли-продажи недвижимости (квартиры, земельного участка или частного дома) возникают нюансы, которые нужно учесть просматривая документы продавца:Гражданство продавца Нужно принять во внимание, что иностранный гражданин не может обладать на праве собственности земельными участками  — находящимися на приграничных территориях, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.(ст. 15, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ )— могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).Документы, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым и города СевастополяПо общему правилу, согласно ст. 12 Закона №6-ФКЗ:действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя.За исключением случаев, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.Также, Советом Министров Республики Крым был утвержден перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации (Постановление Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264)Обременения, возникшие до вступления в силу Закона №6-ФКЗНужно учесть, что недвижимость может находиться под обременениями, возникших до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, и зарегистрированных в украинских реестрах. Вместе с этим, это не исключает проверку недвижимости на обременения в отечественных реестрах.К правам, ограничениям прав и обременениям объектов недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется порядок осуществления государственной регистрации прав, установленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 8, Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК  «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»).Самовольная постройкаПо общему правилу, предусмотренному ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ  «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании:—  решения суда  — или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст. 222 ГК РФ.В связи с этим, рекомендуется ознакомиться с положением местного органа власти, регулирующего порядок сноса или приведения в соответствие самовольной постройки, или же соответствующим перечнем, предусмотренным соответствующим решением органа власти.! Следует отметить, что в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости в Крыму могут возникнуть особые случаи, требующие индивидуального подхода.

Уважаемая Нина Викторовна,   

Крым становится привлекательным для капиталовложения в недвижимость, как новостроек, так и вторичного жилья, а также в земельные участки. На мой взгляд, у подавляющего большинства россиян просто денег нет, чтобы куда-то вкладывать. Та небольшая прослойка, которая в принципе может куда-то вкладываться, вряд ли захочет иметь дело с Крымским полуостровом из-за боязни попасть под санкции и утратить возможность выехать из духовноскрепной державы в страны загнивающего/процветающего (нужное вычеркнуть самостоятельно, исходя из собственных политических убеждений) капитализма. Остаются только силовики, которые и так по факту невыездные, но они вряд ли читают Праворуб. 



Уважаемая Нина Викторовна, действительно, при покупке недвижимости в Крыму следует проявлять особую осторожность.   

  

За последние 5 лет у меня с десяток знакомых инвестировали в участки и стройку в ЮБК. И пару раз возникали проблемы — один раз из-за «украинских» обременений, второй раз — [как в этом случае](https://pravorub.ru/cases/80075.html). 



Сейчас еще одно дело в Крыму ведем дистанционно, там покупатель из числа «очень уважаемых людей» (которому при сделке «естественно» юрист был не нужен, т.к. генерал на пенсии) рискует потерять свои кровные из-за новелл законодательства — [ст. 54.1 ЗК РФ](https://pravorub.ru/tag/%D1%81%D1%82.+54.1+%D0%97%D0%9A+%D0%A0%D0%A4/?search=true) и 55.32 ГрК РФ. 



У нас, в Крыму, есть нюансы, которые связаны именно с украинским законодательством, переходным и российским законодательством и которые нужно знать именно в контексте и изнутри. 



Уважаемая Нина Викторовна, хотел сходу проголосовать за Вашу статью. Однако, представил себя на месте потенциального покупателя и понял, что заявленное название статьи не соответствует её содержанию. У меня просто в сухом остатке вышло «будь осторожен, советуйся с юристами, но всё равно критерии не ясны и гарантий никаких». При таком итоге ..., скажите честно — это Ваша реклама? 



Уважаемый Владислав Александрович,  это информация к размышлению, эта статья указывает на возможные осложнонения у покупателя, что при покупке нужно быть внимательным. Особенно, в Крыму. 



Уважаемая Нина Викторовна, как и в любом другом регионе. Но дело не в этом. Есть такая услуга DD (проверка чистоты сделок). Суть её в том, что в обиходе называется «недвижимость с начинкой». Эту «начинку» без определённых знаний и умений не обнаружишь, а применение знаний и умений называется «вытряхивание начинки». — Как видите, тут целая терминология сложилась. Если набрать в поисковике нашего сайта «проверка сделки с недвижимостью» или «чистота сделки с недвижимостью», то только по такому запросу появится много интересных статей о разных странах и государствах. Получается — подобна проблема имеется везде.   

Чем Крым отличается? Где и как искать «начинку»? В чём отличие её «вытряхивания!? — Вот о чём я, Уважаемая Нина Викторовна.  

Не воспримите, пожалуйста, мою критику как обиду, но как желание помочь. 



Проблема, надуманная  — Покупатель, спрашивает у Продавец недвижимость внесена в ЕГРН?, если нет то отказывается от сделки. Если там проблемы с перерегистрацией то Покупатель или Продавец (чей интерес больше) нанимают юриста для сопровождения возможной сделки.  

А тонкостей там, как и везде вагон и маленькая тележка, единственное добавляет сложности это правовой анализ законности приобретения недвижимости до 2014 года и проблемы до оформления документов появившихся на стыке правоприменения Украинского и Российского законодательства.