Какой налог надо заплатить за землю при продаже?
================================================

продано домовладение общей стоимостью 1500000 руб. По наследству дом оформлен в собственность в 2009 году, земля - в октябре 2017, продано в декабре 2017 года, какой налог надо заплатить за землю? В договоре купли - продажи цена за дом и землю пишется общая. Применяется ли в этом случае налоговый вычет в размере 1000000 рублей?

Добрый день!

В ГК РФ не содержится норм о том, что в случае реализации земельного участка и расположенного на нем дома в договоре купли-продажи является обязательным выделение стоимости каждого из них.

Однако для целей определения доходов от продажи объектов и применения имущественного вычета **рекомендуется** все в договоре разделять стоимости объектов.

> В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 сказано, что **НК РФ****не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.**
> 
> Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.  
>  В ином случае налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета. 
> 
> 

Согласно пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов  или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества**, не превышающем в целом 1 000 000 рублей**

**В****место получения имущественного налогового вычета****налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества**.

Таким образом, определить стоимость земельного участка в общей стоимости можно на основании отчета оценщика и отражении этой стоимости в договоре. Если же это не сделать, то п. 2 ст. 220 НК РФ допускает возможность уменьшить общие доходы от продажи дома и земельного участка на 1 млн. руб. При этом уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы нельзя будет, так как расходов Вы не понесли, ведь участок получен в порядке наследования.

> Обращаю Ваше внимание, еще на нормы п. 5 ст. 217.1 НК РФ **в****случае, если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта** по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества**, умноженная на понижающий коэффициент 0,7**, в целях НДФЛ д**оходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости** этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, **умноженной на понижающий коэффициент 0,7**.

> Однако **если кадастровая стоимость объекта** недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, **не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются.**

**Эта норма действует в отношении объектов, полученных в собственность после 01.01.2016.**

**При невыделении стоимости земельного участка в договоре, конечно, сложно определить какие доходы получены от продажи именно земельного участка.** **Однако все-таки есть определенные риски значительного занижения доходов.** То есть, по общему правилу, если доходы от продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доходы будут определены как кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. 

Именно к этой сумме, по общему правилу, применяется уже имущественный вычет.

В общем, если в целом цена в районе рыночной (сравните все же с кадастровой стоимостью Вашего участка), Вы вправе применить вычет 1 млн. руб. к общей сумме доходов (1, 5 млн. руб) и, соответственно, уплачить НДФЛ поставке 13% с 500 000 руб.



В таком случае, думаю, рисков в части применения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не должно быть. Продажная цена за дом и землю не сильно отличается от кадастровой стоимости.

Можно применить имущественный вычет к 1,5 млн. в размере 1 млн. руб., а налог уплатить с 500 000 руб по ставке 13% = 65 000 руб.

Если бы цена земли в договоре была выделена, можно было бы вообще не платить налог, и вычет применить только к доходам от продажи земли, а раз цена общая, то приходится применять вычет к общей сумме (от продажи дома и земли).