нформационно-аналитически

АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта

3.2.Возможности решения задачи по обеспечению граждан доступным жильем

   В президентском Послании Федеральному Собранию в 2007 году совершенно не случайно обратил  пристальное внимание на отставание темпов строительства от потребности в новом жилье. Президент призвал увеличить объемы нового строительства и довести этот показатель в 2010 году до 80 млн. кв. метров в год с увеличением в среднесрочной перспективе до 100 - 130 млн. кв. м в год. При таких темпах строительства в ближайшие 20-25 лет можно достичь поставленной цели: обеспечить каждому гражданину, в среднем, 40 кв. м жилья , что соответствует современному европейскому уровню.
    Цель очень важная: действительно, в очередях на улучшение жилищных условий десятилетиями стоит около 3,1 млн. семей (6,5 % населения страны). В этой связи увеличение среднедушевой  обеспеченности жильем до 40 кв.м - задача и важная, и амбиционная. Но средний показатель не есть минимальная обеспеченность. Гораздо лучше звучала бы задача достичь минимальной обеспеченности граждан на уровне не менее 20 кв. м на человека.

Рис. 5.  Динамика роста цен на жилье и доходов населения

   Программа увеличения объемов строительства и достижения среднедушевой обеспеченности на уровне 40 кв.м ориентирована прежде всего, на то, чтобы граждане сами смогли приобретать новое жилье. Однако чтобы приобрести квартиру из расчета, хотя бы, 30 кв. м на каждого члена семьи, такой семье из трех человек необходимо купить до 100 кв. м жилья общей площади. Статистика показывает, что только около 10-15% населения может улучшать, таким способом, свои жилищные условия, приобретая жилье на уже имеющиеся накопления или в кредит по ипотечным схемам. При этом темп роста цен на жилье продолжает опережать темп роста доходов населения. На рис. 5 приведена средняя по стране динамика роста цен на жилье и доходов населения.
     Из него следует, что средняя цена 1 кв. м жилья составляет в настоящее время около 42 тыс. руб. (в таких городах, как Москва, С-Петербург и ряде других цена за жилье гораздо выше и может достигать 5 и более тыс. долл. за кв.м.).  При такой средней стоимости за один кв. м жилья семья из трех человек должна за необходимую ей квартиру отдать сразу без малого 200 тыс. долларов или приобрести жилье в кредит, выплатив по нему в течение 10 лет суммарно до 400 тыс. долларов. Это означает, что ежемесячно семья из своего совокупного семейного дохода должна затрачивать порядка 3 тыс. долларов (60-70 тыс. руб. в месяц) по этой статье расходов.  Такой уровень расходов не доступен для большинства граждан страны, поскольку, как видно из графика на рис.5, среднедушевой доход граждан России остается еще на низком уровне - 12 тыс. руб. в месяц. По данным аналитиков группы Росно , характеристика типичного ипотечного заемщика выглядит следующим образом: молодая семья в возрасте от 28 до 40 лет с одним ребенком. Супруги имеют высшее образование. Он - менеджер "среднего звена" с ежемесячным доходом в $2,5 тысяч (около 63 тысяч рублей) и выше, она - менеджер с доходом $1,5 тысяч (около 40 тысяч рублей). Оба работают в стабильной и крупной компании и имеют перспективу карьерного роста.        
     По статистическим данным за 2008 г. средний доход граждан вырос до величины порядка 16 тыс. руб. в месяц. Но и цены на жилье не остались на месте - они далеко перевалили за 4 тысячи  долларов за кв. м (92 тыс. руб.). Но и эти выкладки ставятся под сомнение. По официальной статистике в России 18,9 миллиона человек (13,4 % населения) живут за чертой бедности. Ряд социологов полагает, что эти цифры занижены минимум втрое.
    Существует мнение, что основной причиной опережающего роста цен является дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. В какой-то степени это правильно, поскольку спрос высок и возможности у определенной группы населения покупать жилье также имеются. Но также очевидно, что  растущий разрыв между ценой на жилье и доходами населения приводит всего лишь к тому, что у состоятельной группы населения среднедушевая обеспеченность жильем постоянно растет, а бедные слои населения и даже средний класс не могут удовлетворить свои потребности в жилье. Повышенный спрос на жилье объясняется еще и тем, что появляющиеся свободные средства у значительной части населения просто некуда депозитировать. Размещение свободных средств в банках приводит к тому, что  инфляция съедает прибыль, поскольку уровень инфляции выше банковского процента. Т.е. хранить деньги в банке невыгодно. По этой причине обладатели свободных средств и вкладывают их в новое строительство, где цены быстро растут, и появляется возможность хорошо заработать за счет перепродажи купленного ранее жилья по гораздо более высокой цене.  Этот процесс напоминает очередную пирамиду, одним из результатов которой можно считать проблему так называемых обиженных вкладчиков .
    Есть и другое объяснение роста цен на жилье. Рост цен - это результат принципа организации конкурсов на строительство. Сейчас на конкурс выставляется площадка под строительство. Выигрывает тот, кто даст городу за нее больше денег. Такая организация ведет к росту стоимости строительства, ибо инвестор свои затраты включает в стоимость построенного жилья и, естественно, желает для этого продать его по более высокой цене - чем дороже инвестор купил площадку, тем дороже будет стоить построенное жилье. Имеет место и картельные сговоры строителей, раздувающие цены на жилье.
     Такого положения можно было бы избежать, если организовать процесс распределения земли другим способом. На конкурс следует выставлять не землю, а объект строительства. Условиями конкурса должна задаваться начальная стоимость строительства объекта,  оцененная по общепринятой методике, понятной всем.  Далее проводится аукцион: кто возьмется построить по заказанному качеству, но за меньшую сумму, тот и получит объект под строительство. Такой подход должен естественно приводить к уменьшению стоимости строительства и, в конечном итоге, к снижению цены.
    Выше приведенные оценки приводят к выводу, что жилье для большинства граждан не является доступным. Высокий уровень цен на рынке жилья и низкие доходы населения не позволяют 85% населения России приобрести жилье в собственность. Надо иметь в виду, что далеко не все жители нуждаются в улучшении своих жилищных условий, связанных с размером занимаемой ими площади. Проблема такого улучшения жилищных условий касается не более 15% населения. Гораздо более важной и, к тому же, более сложной задачей является приведение в порядок уже существующего жилищного фонда. Она наиболее характерна для больший городов и затрагивает интересы не менее 2/3 населения страны. Выше уже отмечалось, что в 90-е годы капитальный ремонт жилья почти прекратился. Это привело к ускоренному образованию ветхого и даже аварийного жилья.
     Исходя из анализа состояния всего жилищного фонда России, можно предположить, что в санации нуждается не менее половины всех домов, по крайней мере, тех, которые были построены в период  60-80-х годов. Дома более ранней постройки, если их капитальный ремонт не проводился вообще, надо относить к категории ветхого жилья с вытекающими отсюда последствиями.
    Можно оценить, какие средства реально необходимы для приведения в порядок половины всего имеющегося жилищного фонда. Для оценки примем за основу  следующие исходные данные: объем жилья, требующего ремонта - 1,5 млрд. кв.м;  стоимость проведения капитального ремонта - 10 тыс. руб.на кв. м. Исходя из этих допущений для проведения капремонта всего жилья в России потребовалось бы 15 триллионов руб. или 650 млрд. долларов США  (3*109 х 0,5 х 10,0*103 = 15*1012 руб.). Сумма не малая. Даже если ее освоить за 10 лет, то и тогда в год надо тратить 1,5 триллиона руб. На этом фоне выделенная сумма 250 млрд. руб., составляет чуть менее 2% от общей потребности и даже не дотягивает до ежегодной потребности на проведение ремонтно-восстановительных работ. При этом в расчетах следует дополнительно учитывать дополнительные расходы, необходимые для проведения благоустройства территорий, прилегающих к жилым домам. Из приведенной оценки следует, что выполнение капитального ремонта всего жилищного фонда в стране только за счет федерального бюджета вряд ли возможно.
    Согласно требованиям Гражданского и Жилищного кодексов, жители-собственники должны сами и в полном объеме нести бремя расходов по содержанию своей собственности - жилья. Известно, что в настоящее время после проведения широкомасштабной приватизации собственниками жилья почти на 80% являются сами жители. Т.е. в собственности граждан находится около 2,4 млрд. кв. м жилья. К сожалению, однако, нет статистических данных, которые позволили бы точно определить, какая часть из этого приватизированного жилья нуждается в капитальном ремонте. Поэтому далее, с известной долей погрешности, будем считать, что все жилье, нуждающееся в ремонте (половина от всего жилищного фонда), приватизировано.
     При жестком следовании указанным требованиям Кодексов и в указанных выше допущениях на каждого из жителей выпадала бы финансовая нагрузка по проведению капитального ремонта в размере около 230 тыс. руб. (15*1012 / 140*106 х 0,5 = 233,5*103). В рамках одной семьи, если считать, что семья состоит из 3 человек, на капитальный ремонт потребовалось бы затратить до 700 тыс. руб.  Допустим, что затраты можно было бы каким-то образом разнести на 10 лет. Тогда каждая семья, даже без учета налогов, должна была бы нести расходы на это в размере 70 тыс. руб. в год или почти 6000 руб. в месяц.  Эту сумму семья должна была бы направлять на расходы по содержанию квартиры дополнительно к той нагрузке по коммунальным платежам порядка 1,5-2,5 тыс. руб./мес., которую жители уже несут.  
     Очевидно, с учетом статистических данных (2007 г.), которые говорят о том, что средний доход семьи в месяц составляет чуть более 30 тыс. руб.,  в семейном бюджете расходы на квартиру достигли бы почти 30%. Следует иметь в виду, что в домах, требующих капитального ремонта, проживает не самая состоятельная часть общества, имеющая среднедушевой доход существенно ниже 10 тыс. руб. в месяц. Для таких семей доля расходов на квартиру в совокупном семейном бюджете, при условии возложения на них всех расходов по ремонту и текущему содержанию жилья, приблизилась бы уже к 40-50%. Отсюда вытекает объективный вывод, что жители самостоятельно не смогут решить проблему капитального ремонта жилья, перешедшего им в собственность.
    Жители России, приватизируя свои квартиры, рассчитывали, что  предыдущий собственник-наймодатель (государство) должен, как того требует Федеральный закон от 1991 г. о приватизации ( 1141-1), отремонтировать передаваемое жилье.  К сожалению, этого не произошло. Более того, как мы видели выше, после выхода закона о приватизации объемы капитального ремонта резко сократились. Только теперь, следуя жестким установкам Президента страны, объемы капитального ремонта начали постепенно расти.
    Итак: федеральный бюджет и жители-собственники в отдельности, по всей видимости, не в состоянии обеспечить  финансирование капитального ремонт жилищного фонда в полном объеме.
     Однако есть и другие возможные участники, которые должны и могут быть вовлечены в программу капитального ремонта жилья в России. К числу таких участников следует отнести региональные и местные органы власти, а также частных инвесторов. Рассмотрим, что произойдет при объединении финансовых возможностей федерального, региональный и местных бюджетов, а также возможностей самих жителей. Предположим, что все эти четверо участников смогут в равной степени вложить средства в программу капитального ремонта жилья. Тогда доля участия каждого из них составит 25%, или 3,75 млрд. руб. Предположим, далее, что и бюджеты субъектов федерации, и местные бюджеты справятся с этой нагрузкой. Остается разобраться, смогут ли сами жители, как собственники, принять в этом процессе требуемое участие.  
     В том же предположении, что и выше (стоимость капитального ремонта 1 кв. м жилья составляет 10 тыс. руб.), получим, что в пересчете на одного жильца, проживающего в доме, нуждающемся в ремонте, нагрузка составит порядка 54 тыс. руб. (3,75*1012 / 140*106 х 0,5 = 53,6*103 руб.). Суммарная нагрузка на семью составила бы в этом случае около 160 тыс. руб. или  в пересчете на месяц в течение 10 лет - 1300 руб. Эта финансовая нагрузка уже существенно меньше той, которая потребовалась бы при возложении на жильцов-собственников всего бремени расходов на ремонт (6000 руб. в месяц).
     Те семьи, которые по своим доходам способны оплачивать расходы на содержание квартиры, включая выплаты по ремонту, в размере 3,5 - 4,5 тыс. руб. в месяц, должны иметь среднедушевой доход в месяц в размере до 10 - 15 тыс. (не более 10% от совокупного семейного дохода). Статистические данные показывают, что доля граждан с таким доходом в стране составляет более 40%. Имеющаяся тенденция роста дохода населения (рис.6), которая позволит расширить эту категорию граждан.

Рис.6. Основные виды денежных доходов населения в реальном выражении (1995=100%)

        Рассмотренный вариант проведения капитального ремонта с участием федерального, региональных и местных бюджетов, а также с участием самих граждан в определенной степени позволяет решать эту проблему. Однако есть еще не менее 30% граждан, которые, в силу трудности своего материального положения, не имеют возможности участвовать своими средствами в ремонте своего жилья.
     Эти категории граждан должны получать социальные субсидии для покрытия кредитной задолженности, что создает дополнительную нагрузку на федеральный, региональные и местные бюджеты. Чтобы в данной ситуации не перенапрягать бюджеты этих уровней, было бы желательно привлечь частных инвесторов для организации кредитных схем финансирования проектов капитального ремонта жилищного фонда в стране.

###