«Актуальные вопросы формирования и развития рынка доступного наёмного жилья»

Рекомендации

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера

Участники заседания «круглого стола», проведенного Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера 10 марта 2021 года с участием представителей федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, Общественной палаты Российской Федерации, государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ), акционерного общества «ДОМ.РФ», обсудив актуальные вопросы формирования и развития рынка доступного наёмного жилья, отмечают следующее.

Задача по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда была поставлена государством как приоритетное направление работы органов государственной и муниципальной власти.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации надлежало до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Во исполнение этого документа был разработан и принят пакет федеральных нормативных и программных документов, предусматривающих перечень мер, направленных на законодательное, финансовое и организационное обеспечение формирования сектора доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда.

Эти вопросы нашли свое отражение в Концепции долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года (утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 года № 1662-р), в государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2012 года № 2227-р), Основных направлениях деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2018 года (утв. Председателем Правительства Российской Федерации Д.А. Медведевым 31 января 2013 года). Наряду с этим распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 года № 1556-р был утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» закрепил систему отношений в сфере строительства, эксплуатации и предоставления гражданам жилых помещений в наёмных домах социального использования и наёмных домах коммерческого использования.

Следует отметить, что жилой фонд в России составляет 3,8 миллиардов квадратных метров жилья, из которых объём арендного (коммерческого) жилья оценивается в 239 миллионов квадратных метров или 6% жилищного фонда.

По оценке акционерного общества «ДОМ.РФ» потенциал развития российского рынка арендного жилья может составить 20% от жилищного фонда (760 миллионов квадратных метров жилья). При этом половина такого фонда, то есть 380 миллионов квадратных метров жилья, может быть использована для формирования фонда доступного жилья. Потребность в инвестициях на эти цели превышает 22–25 триллиона рублей.

Акционерным обществом «ДОМ.РФ» с 2016 года реализуется программа развития арендного жилищного фонда «Развитие рынка аренды для граждан», определяющая условия и порядок финансирования проектов создания арендного жилья и апартаментов. В настоящее время акционерное общество «ДОМ.РФ» осуществляет реализацию пилотных проектов арендного жилья в Москве и некоторых субъектах Российской Федерации. В целом профинансировано 13 проектов (8 948 квартир и апартаментов) в городе Москве, в Воронежской, Свердловской, Тюменской областях и в Приморском крае.

В декабре 2020 года принята программа предоставления льготных условий аренды для отдельных категорий граждан, согласно которой возмещение недополученных доходов арендодателя финансируется за счет средств Фонда «ДОМ.РФ» и средств бюджета субъекта Российской Федерации. Программа предполагает передачу в наём по льготной ставке до 25% квартир в арендных домах, реализуемых по программе акционерного общества «ДОМ.РФ». При этом перечень граждан, имеющих право на аренду по льготной ставке, определяется правительством субъекта Российской Федерации.

Практика строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования не получила широкого распространения.

В настоящее время наёмные дома социального (некоммерческого) использования введены в эксплуатацию в Пермском крае, Республике Башкортостан, Санкт-Петербурге, Хабаровском крае. При этом в 16 субъектах Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в наёмных домах социального (некоммерческого) использования, состоят 5 390 семей, для обеспечения которых потребуется 290 тыс. квадратных метров жилья и финансирование в объеме свыше 12 миллиардов рублей.

Причинами такой ситуации являются проблемы институционального, экономического и финансового характера, среди которых следует выделить следующие:

1) длительные сроки окупаемости проектов по строительству наёмных домов социального (некоммерческого) использования (средний срок окупаемости такого проекта – более 30 лет, в то же время средний срок окупаемости проекта по строительству коммерческого жилья составляет 5–6 лет);

2) отсутствие возможности привлекать банковский кредит и внебюджетные источники финансирования;

3) сложность получения льготных условий кредитования;

4) недостаточная проработка градостроительной документации в части строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

5) отсутствие мер экономического стимулирования и гибкой системы финансовой поддержки для реализации проектов по строительству наёмных домов социального (некоммерческого) использования, предусматривающих, в том числе, налоговые льготы, субсидирование выпадающих доходов, субсидирования ставки по кредитам, софинансирование проектов и другие;

6) отсутствие условий привлечения дополнительного финансирования для реализации проектов по строительству наёмных домов социального (некоммерческого) использования, в том числе создание региональных фондов социальной аренды, выпуск специальных облигаций и другие;

7) высокий уровень налога на недвижимость для владельцев наёмных домов социального (некоммерческого) использования, предоставляющих жилые помещения в долгосрочный наём;

8) отсутствие системы субсидирования платы за наём жилого помещения в наёмном доме социального (некоммерческого) использования;

9) запрет на предоставление гражданам отдельных жилых помещений (комнат, части квартир) государственного (муниципального) жилищного фонда в многоквартирных домах по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

10) отсутствие закрепленного права нанимателей жилых помещений в наёмных домах социального (некоммерческого) использования на пролонгацию договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

11) сокращение возможности использовать муниципальный жилищный фонд в качестве наёмного жилья в связи с действием права на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договору социального найма;

12) ограничения действующего законодательства в использовании механизма предоставления жилых помещений по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переселении граждан из аварийного жилищного фонда.

Участники заседания «круглого стола», отмечая необходимость дальнейшего совершенствования правовых, организационных и финансовых механизмов, используемых в целях формирования рынка доступного наёмного жилья, рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о выделении бюджетных ассигнований в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на реализацию проектов по строительству и эксплуатации наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

о разработке мер экономического стимулирования участников строительного рынка для реализации ими проектов строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

о закреплении государственных гарантий при кредитовании застройщиков (инвесторов) для строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования в качестве обеспечения по привлекаемым заёмным средствам, субсидирования процентных ставок на период строительства;

об обеспечении снижения процентных ставок по банковским кредитам для юридических лиц, осуществляющих инвестиционные проекты строительства и эксплуатации наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

об обеспечении создания специального налогового режима при строительстве и эксплуатации наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

о разработке мер социальной поддержки граждан, нуждающихся в жилых помещениях, путем предоставления им по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на длительный срок с возможностью субсидирования ставки найма собственнику жилого помещения.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ», государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства:

разработать комплекс мер, направленных на развитие государственно-частного партнерства в целях строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования при строительстве инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей такой вид жилищного строительства;

разработать комплексные предложения по формированию единого реестра граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях жилищного фонда социального использования;

принять меры по развитию специальных финансовых инструментов с участием государственных гарантий и (или) единого института развития в жилищной сфере для финансирования проектов в сфере строительства наёмных домов социального (некоммерческого) использования, в том числе для их использования при переселении граждан из аварийного жилищного фонда;

рассмотреть вопрос о наделении государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства полномочием по приобретению (строительству) наёмных домов социального использования для последующей передачи таких зданий субъектам Российской Федерации с целью предоставления в таких домах жилых помещений гражданам при реализации региональных программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда;

рассмотреть вопрос о разработке методических рекомендаций, позволяющих субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям осуществлять расчет спроса населения на жилые помещения в наёмных домах социального (некоммерческого) использования в целях прогнозирования и установления долгосрочных ориентиров в строительстве наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

организовать информационное сопровождение реализации единым институтом развития в жилищной сфере пилотных проектов по формированию жилищного фонда социального использования посредством создания паевых инвестиционных фондов недвижимости;

разработать комплексные предложения по законодательному обеспечению формирования государственного (муниципального) социального (некоммерческого) жилищного фонда, направленные на:

— создание единого оператора жилищного фонда социального (некоммерческого) использования в лице единого института развития в жилищной сфере, осуществляющего формирование регионального (муниципального) социального (некоммерческого) жилищного фонда, его эксплуатацию и администрирование процессов предоставления помещений, расчета и начисления субсидии гражданам с учётом соответствия утвержденным критериям с рассмотрением возможности последующего создания на территориях субъектов Российской Федерации региональных операторов наемного жилищного фонда;

— предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального (некоммерческого) использования;

— создание условий для обеспечения территорий жилищной застройки магистральными сетями инженерной инфраструктуры, в том числе снижения финансовой нагрузки на застройщиков, осуществляющих строительство наёмных домов социального (некоммерческого) использования, при подключении объектов к инженерным сетям;

— вовлечение в региональные программы по развитию рынка доступного наёмного жилья и формирования некоммерческого жилищного фонда неиспользуемых зданий, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

— установление права субъектов Российской Федерации и муниципальных образований приобретать отдельные жилые помещения в статусе жилищного фонда социального (некоммерческого) использования в целях их последующего предоставления собственникам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, не имеющим иного пригодного для проживания жилья и являющихся малоимущими;

— предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования с условием зачёта возмещения за изымаемые жилые помещения, расположенные в аварийных многоквартирных домах, в счет внесения платы за долгосрочный период найма;

— отмену налога на недвижимое имущество собственников наёмных домов социального (некоммерческого) использования, предоставляющих жилые помещения в долгосрочный наём;

— определение единого механизма предоставления бюджетных компенсаций (социальных выплат) по оплате стоимости найма жилых помещений в наёмных домах социального (некоммерческого) использования гражданам, имеющим невысокий уровень доходов и относящимся к льготным категориям населения либо признанным в установленном порядке находящимися в трудной жизненной ситуации;

— установление возможности предоставления в наёмных домах коммерческого и наёмных домах некоммерческого использования жилых помещений по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, с возможностью заключения пролонгации договора на длительный период.