«Создание условий для обеспечения жильем граждан в контексте комплексного развития сельских территорий»

Рекомендации

Участники «круглого стола», проведенного 4 марта 2021 года Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера с участием Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, а также профессионального сообщества строителей, научных и общественных организаций, обсудив актуальные вопросы в сфере развития жилищного строительства на сельских территориях, отмечают следующее.

Государственная политика в отношении сельских территорий на долгосрочный период определена в Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года[1], а также в Стратегии устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2030 года[2].

Стратегиями предусматривается необходимость обеспечения экономического и социального развития сельских территорий посредством улучшения условий жизни жителей сельских населенных пунктов, в том числе путем обеспечения устойчивого сокращения доли непригодного для проживания жилищного фонда, повышения уровня благоустройства сельских населенных пунктов, обеспечения коммунальной инфраструктурой, повышения транспортной доступности сельских территорий.

С целью комплексного развития сельских территорий, приближения качества жизни сельского населения к городским стандартам государством выработан программно-целевой подход, позволяющий сконцентрировать ресурсы на решение ключевых проблем сельских территорий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 мая 2019 года № 696[3] утверждена государственная программа Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий» (далее — Госпрограмма) со сроком реализации 2020 – 2025 годы.

Ключевыми целями Госпрограммы являются:

повышение доли общей площади благоустроенных жилых помещений в сельских населенных пунктах до 43,2%;

сохранение доли сельского населения на уровне 25,1%;

достижение соотношения среднемесячных располагаемых ресурсов сельского и городского домохозяйств в размере 75,5%.

Общий объем финансового обеспечения Госпрограммы составляет 1 491 259 417,9 тыс. рублей, из них объем бюджетных ассигнований федерального бюджета – 733 447 449,9 тыс. рублей.

Основные мероприятия, призванные решать задачи, предусмотренные Госпрограммой по улучшению жилищных условий сельского населения, сосредоточены в Ведомственном проекте «Развитие жилищного строительства на сельских территориях и повышение уровня благоустройства домохозяйств» подпрограммы «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения».

Ведомственный проект предусматривает основные инструменты для реализации целей Госпрограммы:

1) предоставление ипотечных кредитов (займов) по льготной ставке от 0,1 до 3 процентов годовых (далее – льготная сельская ипотека).

По данным Министерства сельского хозяйства Российской Федерации (далее – Минсельхоз России) благодаря льготной сельской ипотеке улучшить жилищные условия смогли 45 тысяч семей на всей территории Российской Федерации, площадь жилых помещений составила около 2 млн. кв. м.[4]

Всего в уполномоченные банки поступило 208 тыс. заявок на общую сумму 445 млрд. рублей. В настоящее время лидерами по количеству выдач являются Республика Башкортостан – 2 404 кредита, Ленинградская область – 1 370 кредитов, Новосибирская область – 1 955 кредитов;

2) предоставление субсидий субъектам Российской Федерации для осуществления социальных выплат гражданам, проживающим на сельских территориях, и признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий (в том числе многодетные семьи, сотрудники агропромышленного комплекса, ветеринарии и социальной сферы).

Финансирование из федерального бюджета на предоставление гражданам социальных выплат (сертификатов) для улучшения жилищных условий в 2020 году составило 2,1 млрд. рублей.

По данным Минсельхоза России, в 2020 году планировалось ввести (приобрести) 140,4 тыс. кв. м жилья, в свою очередь введено (приобретено) 206 тыс. кв. м жилья в 80 субъектах Российской Федерации (146,6% от плана).

Улучшить жилищные условия смогли 2 994 семей. Наибольшую социальную поддержку получили граждане в Республике Татарстан – в размере 237,8 млн. рублей (315 семей).

Средняя стоимость одной социальной выплаты по стране составила 1,9 млн. рублей;

3) реализация мероприятий по строительству жилья, предоставляемого по договору найма жилого помещения гражданам, проживающим и работающим на сельских территориях, при обязательном софинансировании со стороны работодателей, что направлено на закрепление квалифицированных кадров на селе.

Финансирование мероприятия за 2020 год составило 800 млн. рублей, что позволило ввести в эксплуатацию 21,5 тыс. кв. м жилья (61,4% от плана) в 16 субъектах Российской Федерации (до 1 апреля 2021 года планируется ввести 13,5 тыс. кв. м жилья, что составит 100% от планируемого показателя).

Наибольшее количество введенных площадей зафиксировано в Пензенской области – 10 746 кв. м. (100% от планируемого значения), Республике Татарстан – 6 402 кв. м. (87,7% от планируемого значения), Воронежской области – 3 654,2 кв. м. (100% от планируемого значения).

79 организаций-работодателей стали участниками программы (например, в Пензенской области: ООО «ПензаМолИнвест», ООО «Новые фермы», в Воронежской области: ООО «ЭкоНиваАгро»);

4) предоставление субсидий субъектам Российской Федерации на инженерную подготовку и благоустройство площадок под индивидуальное жилищное строительство на сельских территориях (далее – комплексное обустройство площадок под жилищную застройку).

Большинство проектов включают в себя мероприятия по проведению газопровода и водоснабжения, уличного освещения, строительство автомобильных дорог и благоустройство территории.

В мероприятиях комплексного обустройства площадок под жилищную застройку участвуют 28 субъектов. Наибольшее количество проектов реализовано в Краснодарском крае, Республике Мордовия, Рязанской, Тамбовской областях.

На подготовленных под строительство площадках планируется построить 2 447 жилых домов, уже передан 1 151 участок под индивидуальное жилищное строительство (44% от планируемого объема).

Участниками «круглого стола» отдельное внимание уделялось реализации программы предоставления льготной сельской ипотеки[5].

С помощью данного механизма граждане могут оформить кредит по льготной ставке от 0,1% до 3%[6] годовых на срок до 25 лет на покупку земельного участка и строительство на нем жилого дома, на покупку квартиры по договору участия в долевом строительстве, готового индивидуального жилого дома, а также строительство индивидуального дома на уже имеющемся участке.

Главное условие программы — территория действия льготной ставки распространяется только на населенные пункты с численностью не более 30 тыс. человек, кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.

В программе участвуют 9 кредитных организаций[7].

Предельная величина кредита составляет 3 млн. рублей для всех субъектов Российской Федерации, кроме Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа – на их территориях максимальная сумма достигает 5 млн. рублей.

Сельская ипотека является одним из самых востребованных инструментов Госпрограммы.

В 2021 году в федеральном бюджете на финансирование льготной сельской ипотеки предусмотрено более 4,1 млрд. рублей. Кроме того, из резервного фонда Правительства Российской Федерации в 2021 году Минсельхозу России выделены 1,16 млрд. рублей на субсидирование программы льготной сельской ипотеки, что позволит продолжить её активную реализацию и улучшить жилищные условия еще 12 тысячам семей[8].

Несмотря на явную успешность и востребованность программы сельской ипотеки, участники «круглого стола» отмечают и проблемы в ее реализации.

Среди них такие, как:

невозможность воспользоваться программой жителям тех субъектов Российской Федерации, на территории которых отсутствуют отделения банков, допущенных к участию в Госпрограмме;

необходимость получения, кроме одобрения банком кредита, также и одобрения субсидии Минсельхозом России;

повышение кредитной организацией ставки кредита при нарушении условий кредитования, например, в случае просрочки выплаты кредита.

Одной из основных проблем при выдаче сельской ипотеки на строительство индивидуального жилого дома является необходимость заключения договора подряда с подрядной организацией, соответствующей определенным требованиям. Кроме того, условиями договора подряда должно быть предусмотрено завершение строительства жилого дома в срок, не превышающий 24 месяцев со дня предоставления заемщику льготного ипотечного кредита (займа)[9].

При этом подрядных организаций, аккредитованных банком для строительства индивидуальных жилых домов на сельских территориях, имеющих положительный опыт и достаточный объем индивидуального жилищного строительства, недостаточно. Также отмечается и отсутствие заинтересованности в таком строительстве.

Данная ситуация приводит к фактическому отсутствию кредитования на покупку и строительство индивидуальных жилых домов на сельских территориях.

Участники «круглого стола» отмечают, что от развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) зависит комплексное развитие сельских территорий.

В большинстве случаев строительство объектов ИЖС и обеспечение их необходимой инфраструктурой осуществляются населением за счет собственных средств (хозяйственным способом).

Объем кредитования таких объектов ИЖС составляет менее 1%. Данная проблема обусловлена высокими кредитными рисками ввиду их низкой ликвидности как предметов залога, высокими издержками контроля целевого использования кредитных средств и качества строительства.

Достичь высоких темпов индивидуального жилищного строительства на сельских территориях возможно за счет сочетания мер, направленных на повышение его ликвидности. В первую очередь, это – комплексная застройка сельских территорий с применением механизма типового строительства индивидуальных жилых домов.

Важными преимуществами технологии типового строительства домокомплектов, произведенных фабричным методом в соответствии со стандартами строительства, является высокое качество строительства, которое можно контролировать на всех этапах, а также понятная себестоимость.

В связи с этим необходимо разработать каталог стандартных проектов индивидуального жилищного строительства с применением домокомплектов заводского изготовления.

С целью привлечения к возведению индивидуального жилья на сельских территориях профессиональных застройщиков важно разработать механизмы стимулирования застройщиков, в том числе путем применения механизма государственно-частного партнерства при строительстве инфраструктурных объектов.

Кроме того, необходима разработка комплекса мер поддержки организаций, занятых производством комплектов домов заводского изготовления, в частности изготовлением деревянных домокомплектов.

Проведенный при подготовке к «круглому столу» опрос субъектов Российской Федерации показал востребованность применения деревянного домостроения.

Согласно данным Министерства промышленности и торговли Российской Федерации, в настоящее время деревянные дома в индивидуальном жилищном строительстве занимают порядка 22% (7,6 млн. кв. метров) от всех технологий строительства таких домов. В России действуют 14 крупных заводов по производству деревянных домов. Это позволяет задействовать значительный лесной ресурс страны и обеспечить мультипликативный экономический эффект в смежных отраслях: производство строительных материалов, энергетика, транспорт, жилищно-коммунальное хозяйство, потребительские товары[10].

Поддержка развития деревянного домостроения позволит стимулировать развитие деревообрабатывающей промышленности, способствовать развитию сельских территорий, в том числе при осуществлении их комплексной деревянной застройки.

Необходимо отметить, что особо остро стоит вопрос обеспечения площадок, предназначенных для комплексной застройки индивидуальными жилыми домами, соответствующей инфраструктурой.

Для запуска таких проектов строительства могут потребоваться дополнительные стимулы в форме субсидирования строительства инфраструктуры за счет бюджетных средств и внебюджетных источников, например, с применением механизма инфраструктурных облигаций.

Важно также обратить внимание на то, что в рамках Ведомственного проекта Госпрограммы «Развитие инженерной инфраструктуры на сельских территориях» предусматривается реализация мероприятий: развитие газификации (распределительные газовые сети), и водоснабжения (локальные водопроводы) на сельских территориях, реализация проектов комплексного обустройства площадок под компактную жилищную застройку на сельских территориях. Предусмотренный срок реализации Ведомственного проекта – 2020 – 2021 годы.

Устойчивое развитие сельских территорий зависит от ускоренного развития инженерной инфраструктуры. По состоянию на 2020 год только 34,2% жилой площади в сельских населенных пунктах оснащены необходимой коммунальной инфраструктурой.

Представляется необходимым продолжить реализацию данного Ведомственного проекта с проработкой мер по стимулированию привлечения внебюджетных источников финансирования в целях комплексного развития инженерной инфраструктуры и улучшения жилищных условий в сельской местности.

Кроме того, важно проработать вопрос учета региональных природно-климатических условий при реализации мероприятий Госпрограммы.

Для ряда территорий характерны значительная взаимная удаленность населенных пунктов при малой плотности населения, низкая обеспеченность дорогами, высокая стоимость строительства, что негативно сказывается на привлечении внебюджетных источников финансирования на разработку проектно-сметной документации и выполнение строительно-монтажных работ.

В связи с этим создать условия для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения при наличии его полного благоустройства (центральное водоснабжение, газоснабжение, водоотведение и т. д.) практически невозможно.

В целом следует отметить, что уже в начале реализации Госпрограммы Федеральным законом от 2 декабря 2019 года № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» бюджетные ассигнования на 2020–2022 годы были предусмотрены в меньших объемах от первоначально запланированных объемов финансирования Госпрограммы: на 2020 год — 35,9 млрд. рублей (45,4% от первоначально запланированных объемов финансирования), на 2021 год — 34,4 млрд. рублей (21,4%), на 2022 год — 35 млрд. рублей (18,1%).

Федеральным законом от 8 декабря 2020 года № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» бюджетные ассигнования на 2021–2023 годы предусмотрены в еще меньших объемах: на 2021 год – 30,9 млрд. рублей, на 2022 год – 31,5 млрд. рублей, на 2023 год – 31,5 млрд. рублей.

В этой связи существуют риски недостижения целевых показателей Госпрограммы, что не позволит в полной мере обеспечить реализацию мероприятий по комплексному развитию сельских территорий.

Участники «круглого стола», отмечая необходимость повышения доступности и качества жилья для сельского населения, развития индивидуального жилищного строительства на сельских территориях, рекомендуют:

1. Правительству Российской Федерации рассмотреть вопросы:

об увеличении объема финансирования государственной программы Российской Федерации «Комплексное развитие сельских территорий»;

о продлении срока действия Госпрограммы до 2030 года;

об определении Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации соисполнителем Госпрограммы;

о принятии государственной программы Российской Федерации, предусматривающей меры по развитию индивидуального жилищного строительства;

о возможности субсидирования процентной ставки по кредитам, предоставляемым для строительства (приобретения) объектов индивидуального жилищного строительства;

о внесении изменений в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2019 года № 1567, в части установления условий по приоритетному предоставлению льготного ипотечного кредита гражданам, осуществляющим деятельность по трудовому договору или индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере агропромышленного комплекса, или социальной сфере на сельских территориях;

о разработке комплекса мер, направленных на развитие жилищного строительства с использованием деревянных конструкций, в рамках программ с государственными мерами поддержки, в том числе в рамках документов стратегического планирования.

2. Министерству сельского хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о возможности расширения перечня кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы) по льготной ставке в рамках Госпрограммы;

о внесении изменения в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на оказание финансовой поддержки при исполнении расходных обязательств муниципальных образований по строительству жилья, предоставляемого по договору найма жилого помещения» (Приложение №4 Госпрограммы) в части установления срока освоения средств субсидии бюджетом субъекта Российской Федерации;

о возможности применения повышающего коэффициента при расчёте субсидий из федерального бюджета на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на сельских территориях, для районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

3. Министерству сельского хозяйства Российской Федерации совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о разработке каталога стандартных проектов индивидуального жилищного строительства с применением домокомплектов заводского изготовления;

о формировании реестра строительных организаций, заинтересованных в строительстве индивидуального жилья на сельских территориях, в том числе индустриальным методом;

о разработке мер по стимулированию и привлечению подрядных строительных организаций, в том числе занимающихся деревянным домостроением и изготовлением деревянных домокомплектов, для осуществления строительства жилых домов на сельских территориях;

о развитии механизма создания жилищно-строительных кооперативов в целях строительства индивидуального жилья на сельских территориях.

4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотреть вопросы:

о возможности применения счетов эскроу и механизма проектного финансирования при реализации комплексного индивидуального жилищного строительства;

о пересмотре методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 декабря 2018 года № 816/пр.

5. Министерству промышленности и торговли Российской Федерации рассмотреть вопрос о формировании общедоступного реестра рекомендуемых производителей домокомплектов и строительных материалов для использования в строительстве индивидуальных жилых домов на сельских территориях.

6. Акционерному обществу «ДОМ.РФ» рассмотреть вопрос о разработке рекомендательных стандартов кредитования индивидуального жилищного строительства, возводимого, в том числе хозяйственным способом.

7. Органам государственной власти субъектов Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления:

обеспечить увязку инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с программами и планами по строительству жилья на сельских территориях;

провести мониторинг и принять меры для вовлечения в оборот неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в целях жилищного строительства;

провести мониторинг и сформировать перечень профессиональных застройщиков, заинтересованных в строительстве жилья на сельских территориях.

[1] Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2019 года № 207-р.

[2] Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2015 года № 151-р.

[3] Во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 31 октября 2018 года № Пр-2014.

[4] Письмо Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, поступившее в Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, к данному «круглому столу» (входящий номер 5206 от 15 февраля 2021 года).

[5] Условия данной программы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2019 года № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу „ДОМ.РФ“ на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам РФ на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)». Изменения внесены постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2020 года № 1748.

[6] Например, АО «Банк ДОМ.РФ» предлагает сельскую ипотеку по ставке от 2,3% до 2,8%, АО «Российский Сельскохозяйственный банк» — 2,7%, ПАО «Сбербанк» — от 2,7% до 3% годовых.

[7] АО «Российский Сельскохозяйственный банк», ПАО «Сбербанк», КБ «Центр-Инвест», Банк «Левобережный» (ПАО), ПАО «АК БАРС» БАНК, АО «Дальневосточный банк», АО «Банк ДОМ.РФ», АКБ «Энергобанк» (АО), РНКБ Банк (ПАО), АО «Альфа-Банк», Банк ВТБ (ПАО).

[8] Распоряжение Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2021 года № 349-р

[9] Пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2019 года № 1567 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу „ДОМ.РФ“ на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)».

[10] Информация Министерства промышленности и торговли Российской Федерации, направленная в Комитет Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера к «круглому столу» на тему «Перспективы развития индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов» (исходящий номер ЕВ 71626/08 от 29 сентября 2020 года).