«Функционирование института проектного финансирования деятельности застройщиков в регионах: проблемы и пути их решения»

Утверждены на заседании
Комитета Совета Федерации
по федеративному устройству,
региональной политике, местному
самоуправлению и делам Севера

Участники парламентских слушаний, проведенных в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации с участием сенаторов Российской Федерации, представителей федеральных и региональных органов государственной власти, единого института развития в жилищной сфере (акционерного общества «ДОМ.РФ»), банковского сообщества, а также профессионального сообщества строителей, обсудив вопросы функционирования строительной отрасли после перехода института долевого участия в строительстве от прямого использования денежных средств граждан к проектному финансированию банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу, отмечают следующее.

Во исполнение поручения Президента Российской Федерации В.В. Путина от 5 ноября 2017 года № Пр-2261[1] в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был внесен ряд изменений[2], в соответствии с которыми с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств участников долевого строительства в рамках законодательства о долевом строительстве стало возможным только с использованием счетов эскроу (за исключением проектов строительства жилья, соответствующих критериям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480) [3].

На текущий момент информация обо всех проектах строительства жилья размещается в единой информационной системе жилищного строительства, ведение которой осуществляется акционерным обществом «ДОМ.РФ» (далее –информационная система).

По прошествии почти полутора лет с момента внедрения нового механизма строительства жилья статистическая информация по возводимому жилью в рамках проектного финансирования выглядит следующим образом.

В соответствии с данными, представленными в информационной системе, по состоянию на 12 ноября 2020 года в стадии строительства находится 98,7 млн. кв. м. жилья. Из них строительство 44,7 млн. кв. м. жилья (45%) осуществляется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу. По старым правилам (в соответствии с критериями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480) достраивается 47,6 млн. кв. м. жилья (49%). Оставшиеся 6% жилья возводятся без привлечения денежных средств граждан за счет собственных средств застройщика.

По данным Банка России[4], на рынке проектного финансирования работает 31 банк из 98 кредитных организаций, имеющих право на кредитование застройщиков в рамках рассматриваемого механизма. При этом почти весь объем финансирования осуществляют 8 банков – 42,3 млн.кв.м (Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Открытие, Россельхозбанк, Газпромбанк, Альфа-банк, Промсвязьбанк). Остальные 23 банка финансируют строительство 2 млн. кв. м.

Лидером на рынке является Сбербанк, который обеспечивает 73% всего строящегося жилья по новым правилам, на втором месте ВТБ с долей 14%, на третьем месте – Банк ДОМ.РФ с долей рынка 13%.

На 1 октября 2020 года кредитных линий в рамках проектного финансирования открыто почти на 2 трлн. рублей. На счетах эскроу размещено 730,5 млрд. рублей.

Более половины субъектов Российской Федерации имеют завершенные проекты с применением счетов эскроу. Банками «раскрыто» 20,4 тысяч счетов эскроу на 46,1 млрд. рублей[5]. При этом ни один дом, строящийся с помощью проектного финансирования, пока не стал проблемным.

Вместе с тем наблюдается неравномерное проникновение проектного финансирования в субъектах Российской Федерации – от 85% в Челябинской области и 79% в Удмуртской Республике до 8,8% в Кабардино-Балкарской Республике и 11% в Республике Северная Осетия.

В 24 субъектах Российской Федерации объемы текущего строительства, реализуемого в рамках проектного финансирования, превышают 60% (Орловская, Курская, Воронежская, Тамбовская, Новгородская, Нижегородская, Пензенская, Ульяновская, Оренбургская, Курская, Кировская, Челябинская, Амурская, Сахалинская области, Республики Калмыкия, Мордовия, Алтай, Чувашская, Удмуртская Республики, Ставропольский, Пермский, Приморский и Хабаровский края, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра).

В 9 субъектах Российской Федерации этот показатель ниже 30% (Ивановская, Владимирская, Архангельская области, Кемеровская область –Кузбасс, Республики Адыгея, Дагестан, Северная Осетия, Бурятия, Кабардино-Балкарская Республика).

В 10 субъектах Российской Федерации практика применения механизма проектного финансирования отсутствует (Мурманская, Магаданская области, Чеченская Республика, Республика Ингушетия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Тыва, Еврейская автономная область, Чукотский и Ненецкий автономные округа, Камчатский край), в 7 из них по причине того, что строительство жилых объектов не ведется вовсе.

Субъекты Российской Федерации, а также профессиональное строительное сообщество в целом положительно оценивают процесс перехода строительной отрасли на проектное финансирование, полагают возможным признать его состоявшимся. Вместе с тем акцентируют внимание на ряд факторов, негативно влияющих на дальнейшее становление рассматриваемого института, а также его повсеместное применение на территории всех субъектов Российской Федерации.

В частности, отмечаются следующие проблемные моменты:

— отказ банков в предоставлении проектного финансирования застройщикам, реализующим низкомаржинальные проекты жилищного строительства;

— отсутствие исчерпывающего перечня документов, подлежащих предоставлению застройщиками в банк в целях получения проектного финансирования, что приводит к затягиванию сроков получения проектного финансирования;

— длительные сроки рассмотрения банками заявок от застройщиков на предоставление проектного финансирования. Банками, со своей стороны, отмечается недостаточное качество документов, предоставляемых застройщиками;

— отсутствие механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу, наличие которого в отсутствие у застройщиков свободных денежных средств позволило бы обеспечить застройщиков дополнительными финансовыми ресурсами, которые они смогли бы оперативно направлять в стройку, а также на покрытие накладных расходов застройщика;

— завышение обеспечительных мер, предъявляемых к застройщикам для принятия положительного решения о кредитовании (Вологодская область);

— активное участие банков в хозяйственной деятельности застройщиков и фактическое управление проектом. В частности, выдвигаемые банками условия кредитования включают в себя права банка и обязанности застройщика, в том числе согласовывать с банком цены продаж объектов, стоимость подрядных работ по заключаемым договорам, распределение чистой прибыли и так далее (Вологодская, Калининградская области);

— избыточная отчетность. Помимо ежеквартальной и ежемесячной отчетности банк в ежедневном режиме при выборе траншей запрашивает дополнительную информацию (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра);

— авансирование по целевому кредиту осуществляется в размере не более 30% от бюджета проекта, в связи с чем возможны срывы сроков строительства. При существующих условиях финансирования застройщик не имеет доступа к оборотным средствам до тех пор, пока не будет подтверждено выполнение работ и соответственно – поставка оборудования. Вместе с тем, при выполнении, например, работ по инженерным сетям, сроки выдачи справок об их выполнении могут занимать от 2 до 4 месяцев. Кроме того, при приобретении дорогостоящего технического оборудования (лифты, системы вентиляции, дымоудаления и т. д.) в существующих рыночных условиях поставщики оборудования требуют 100% предоплаты со сроками выполнения и поставки от 1 до 3 месяцев (Ярославская область).

Участники парламентских слушаний, положительно оценивая переход строительной отрасли на проектное финансирование банками деятельности застройщиков с использованием счетов эскроу, считают необходимым принятие ряда дополнительных мер, в том числе направленных на укрепление института проектного финансирования, а также финансового положения застройщиков, и рекомендуют:

Правительству Российской Федерации:

— уделить приоритетное внимание разработке программы субсидирования процентной ставки по кредитам, выданным застройщикам, реализующим низкомаржинальные проекты жилищного строительства с подтвержденным спросом со стороны населения, обеспечив адресный характер такой поддержки для эффективного расходования бюджетных средств;

— продолжить проработку подходов к закреплению возможности внедрения механизма поэтапного раскрытия счетов эскроу в рамках проектного финансирования банками деятельности застройщиков с увязкой очередности их раскрытия со степенью готовности объектов недвижимости, обеспечив при этом соответствующий уровень защиты прав граждан – участников долевого строительства;

— в целях стимулирования развития индустриального способа строительства индивидуальных жилых домов рассмотреть вопрос о распространении на данный сегмент строительного рынка механизма проектного финансирования банками деятельности застройщиков, включая все меры государственной поддержки, действующие в рамках реализации данного механизма;

— продолжить работу по внедрению механизма использования облигаций для финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры для жилищного и транспортного строительства (инфраструктурных облигаций);

— рассмотреть вопрос о возможности обеспечения поэтапного снижения средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам до 6 процентов к 2030 году посредством специальных льготных ипотечных программ, реализуемых в рамках государственных программ Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и «Комплексное развитие сельских территорий»;

— рассмотреть вопрос о распространении действия программы субсидирования процентных ставок по кредитам, выданным застройщикам в целях реализации проектов жилищного строительства, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 года № 629, на кредиты, заключенные до 1 ноября 2020 года (в настоящее время программа действует в отношении кредитов, заключенных до 1 мая 2020 года);

— рассмотреть вопрос о продлении до 1 июля 2021 года периода, в течение которого не начисляются неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренные частью 6 статьи 5 (нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа) и частью 2 статьи 6 (нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства) Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении проектов по строительству жилья со сроком ввода в эксплуатацию – III квартал 2020 года и сроком передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства – до 31 декабря 2020 года;

— рассмотреть вопрос о предоставлении частичной компенсации застройщикам затрат, понесенных ими на создание социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотрев вычет налога на добавленную собственность при строительстве указанных объектов при условии обязательной передачи построенных объектов социальной или инженерной инфраструктуры в муниципальную или государственную собственность;

— рассмотреть вопрос об освобождении энергоснабжающих организаций от налоговой нагрузки, возникающей у них при безвозмездной передаче от застройщиков в собственность вновь создаваемых (реконструированных) объектов инженерной инфраструктуры при выносе данных объектов из пятна застройки.

Правительству Российской Федерации совместно с Банком России:

— рассмотреть вопрос о принятии мер, направленных на сокращение сроков предоставления застройщикам проектного финансирования и оптимизацию порядка его предоставления;

— рассмотреть вопрос о разработке формы типовой заявки на предоставление проектного финансирования, а также более детализированного перечня документов, предоставляемых застройщиками для получения проектного финансирования;

— провести анализ взимаемых в рамках проектного финансирования кредитными организациями «скрытых» комиссий (за невыборку лимита, досрочное погашение кредита, проверку и отправку документов, плату за визирование, за расчетно-кассовые мероприятия и так далее) с точки зрения влияния их взимания на конечную стоимость кредитования.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

— в целях оптимизации деятельности застройщиков, снижения административных барьеров, а также совершенствования технического регулирования организовать работу по согласованию обязательных к применению национальных стандартов и сводов правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 года № 985, с ведомственными актами (в частности, санитарными правилами, сводами правил в области пожарной безопасности и так далее);

— ускорить работу по актуализации нормативных правовых актов в области стандартизации и технического регулирования в сфере архитектурно-строительного проектирования и строительства в части учета положений методического документа «Стандарт комплексного развития территорий», разработанного в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда»;

— активизировать деятельность созданной при Минстрое России Комиссии по урегулированию конфликтных ситуаций, возникающих между банками и застройщиками при проектном финансировании, в целях разрешения проблемных ситуаций, возникающих между участниками проектного финансирования.

Акционерному обществу «ДОМ.РФ»:

— расширить практику проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к строительству в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории, в целях дальнейшего использования полученных жилых помещений под арендное жилье, реализацию социальных программ, переселение из ветхого и аварийного жилья.

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации:

— при разработке документов, связанных с территориальным планированием, градостроительным зонированием и благоустройством территорий обеспечивать учет положений методического документа «Стандарт комплексного развития территорий», разработанного в соответствии с федеральным проектом «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда»;

— рассмотреть возможность использования инфраструктурных облигаций для финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры для жилищного и транспортного строительства;

— рассмотреть возможность участия в проводимых единым институтом развития в жилищной сфере аукционах на право заключения договоров аренды земельных участков за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к строительству в рамках реализации договоров о комплексном освоении территории.

[1] Подпункт «б» пункта 1 перечня поручений Президента Российской Федерации от 5 ноября 2017 года № Пр-2261 (об утверждении Плана мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан).

[2] Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[3] Постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»

[4] Письмо Ассоциации «Национальное объединение строителей» от 13 ноября 2020 года № 02–4802/20.

[5] Письмо Банка России от 13 ноября 2020 года № 08–40/8812.