Аналитическая записка по проверкам Федеральной антимонопольной службы на предмет наличия ценового сговора при реализации вновь вводимого жилья

22 декабря 2006, 14:00

Тип документа:

Аналитические материалы

Генеральная прокуратура предложила ФАС России провести проверку на предмет наличия ценового сговора между строительными организациями при реализации вновь возводимого жилья на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
На основе проведенного анализа рынков вновь возводимой жилой недвижимости Московского региона (Москва и ближайшее Подмосковье) и Санкт-Петербурга можно отметить следующее.
Строительную деятельность как в Московском регионе, так и в Санкт-Петербурге осуществляют более 100 организаций.
В Московском регионе наибольшие доли рынка строительства коммерческой жилой недвижимости по итогам ввода жилья имеют ОАО Москапстрой, ЗАО "Дон-Строй", ООО ПСФ "КРОСТ", ОАО "Группа компаний ПИК", ЗАО "Мосстроймеханизация 5", ОАО "ДСК 1".
При этом доля ни одной из указанных компаний не превышает 15%.
В Санкт-Петербурге наибольшие доли рынка строительства коммерческой жилой недвижимости по итогам ввода жилья имеют ЗАО "ССМО "ЛенСпецСМУ", ООО "ЛЭК - строительная компания № 1", ЗАО "Северный город", ЗАО "ЮИТ Лентек", ЗАО "Строительное объединение М-индустрия", ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", ОАО "СК ИПС".
При этом ни одна из компаний не занимает долю на рынке больше 19%.
Таким образом, по результатам анализа рынка вновь возводимой жилой недвижимости Московского региона и г.Санкт-Петербурга, хозяйствующих субъектов, доминирующих на рынке не выявлено, рынок строительства коммерческой жилой недвижимости в Московском регионе и г.Санкт-Петербург конкурентен.
Управлением ФАС России по Москве и Московской области в соответствии с методическими рекомендациями ФАС России выборочно проведено 37 контрольных мероприятий организаций, осуществляющих деятельность на рынке строительства и реализации жилой недвижимости, а также 5 строительных ассоциаций, в частности Ассоциация инвесторов Москвы, Московский строительный союз, Российский союз строителей, Международный союз строителей, Ассоциация строителей России.
В Санкт-Петербурге ТУ ФАС России были проведены 24 контрольных мероприятия, в т.ч. проверки были проведены в некоммерческих ассоциациях и союзах: Санкт-Петербургский Союз строительных компаний, Ассоциация Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада, Ассоциация "СевЗапТрансСпецСтрой", Союз строительных объединений и организаций.
Документов, направленных на проведение согласованных мер при определении ценовой политики при реализации жилой недвижимости в организациях-участниках данных некоммерческих организациях не выявлено.
В соответствии с антимонопольным законодательством согласованные действия - это взаимосвязанные и скоординированные действия хозяйствующих субъектов, которые приводят к ограничению или устранению конкуренции на соответствующем товарном рынке, в т.ч. путем повышения, снижения или поддержания цен.
Следовательно, при проводимых проверках рынка вновь возводимого жилья особенное внимание уделялось анализу ценовой политики компаний.
Проведенный анализ реализации вновь возводимого жилья в Московском регионе и Санкт-Петербурге предприятий строительного комплекса свидетельствует об отсутствии в их действиях признаков ценового сговора на рынке реализации жилой недвижимости. Из полученной информации следует, что увеличение цен за указанные периоды происходило не единовременно и не на одинаковый уровень.
В приложениях (стр. 2, 3, 4) приведена динамика изменения цены на рынках вновь возводимого жилья Московского региона и Санкт-Петербурга на примере нескольких строительных организаций.
Анализ данных по изменению себестоимости, представленный строительными компаниями за период 2005 - 1-е полугодие 2006 года
(см. приложения стр. 5, 6, 7) не подтверждает тезис о значительном росте себестоимости строительства и о ее влиянии на цену реализации вновь возводимого жилья.
Более того, в соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства.
По мнению ФАС России дополнительного анализа со стороны Федеральной налоговой службы требует большая разница в данных по себестоимости, представленных строительными компаниями.
Необходимо также отметить, что начальная стоимость размещения государственного заказа на строительство социального жилья в Москве составляет около 19 500 рублей за квадратный метр. Торги между строительными компаниями проходят на понижение данной стоимости.
В целом проверка показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны, прежде всего, с дисбалансом спроса и предложения.
Именно дефицит предложения и существовавшая ранее непрозрачность в распределении земельных участков и прав на реконструкцию без аукционов являются основными причинами значительного роста цена на недвижимость.
Кроме указанных причин необходимо также отметить дефицит подготовленных земельных участков, длительные сроки согласования проектной документации, сложности с подключением вновь возводимого жилья к коммунальной инфраструктуре и не совершенство процедур формирования земельных участков местными органами власти. Эти же причины отмечают и строительные компании.
Существенный рост цен приводит к увеличению вложений средств физическими и юридическими лицами в недвижимость как к способу преумножить свои сбережения (по экспертным оценкам не менее 30%), что существенно увеличивает спрос и еще больше ухудшает ситуацию на рынке.
Для крупных городов, таких как Москва и Санкт-Петербург, характерно наличие дефицита свободных земельных участков, которые могут быть использованы под жилищное строительство. Точечная застройка не может удовлетворить потребности в жилищном строительстве.
Выходом из данной ситуации, по мнению ФАС России, является комплексная реконструкция застроенных территорий, разработка программ по выводу промышленных предприятий за пределы городов, улучшение транспортной доступности области. ФАС России считает, что реконструкция жилого фонда, которая предполагает снос аварийного жилья, расселение малоэтажных домов и строительство высотных, - это один из главных резервов городских площадей для жилищного строительства.
Ситуацию можно кардинально исправить только путем резкого увеличения объемов предложения, для чего необходимо снять все искусственные барьеры, ограничивающие строительную деятельность и мешающие быстрому увеличению объемов жилищного строительства.
Кроме того, целях улучшения ситуации по подготовке земельных участков для предоставления их на аукционах ФАС России предлагает в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" разработать механизм предоставления на возвратной основе из федерального бюджета ссуд регионам на формирование земельных участков. Возврат данных средств должен обеспечиваться за счет реализации земельных участков на аукционах. Таким образом, регион с помощью полученных ссуд подготовит и реализует на аукционе земельные участки, после чего из вырученных средств вернет полученную ссуду. Превышение стоимости реализации участка над затратами по его формированию орган власти должен использовать на строительство социального жилья либо на формирование новых земельных участков под жилищное строительство (механизм софинансирования).
Также считаем целесообразным принять правовые нормы, обязывающие субъекты естественных монополий осуществлять закупки товаров, работ, услуг свыше определенной суммы по процедурам, установленным Федеральным законом от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". В настоящее время расходы СЕМ являются составной частью тарифа и осуществляются ими самостоятельно без соблюдения каких-либо обязательных процедур.
Предлагаемая мера позволит снизить стоимость инженерной подготовки земельных участков, а значит и тариф на подключение, а также уровень тарифов на услуги ЖКХ в Российской Федерации.
Кроме того, целесообразно рассмотреть вопрос об изменении налоговой политики в сфере инвестирования в недвижимость как к способу преумножения капитала.
ФАС России кроме проведения проверки на предмет наличия ценового сговора при реализации вновь вводимого жилья осуществляет с 2005 года постоянную проверку предоставления земельных участков под строительство (приложение стр. 8, 9, 10). В соответствии с данными проверок за период с 1 октября 2005 по 1 октября 2006 года (т.е. за год) на территории РФ было предоставлено около 3457 земельных участков под жилищное строительство. Из них на аукционах - 845 участков. Причем если в I квартале 2006 года на аукционах было распределено 63 участка, во II квартале - 256, то в III квартале уже 455 земельных участков. Это означает, что в строительном комплексе началось формирование прозрачных конкурентных отношений. По данным ФАС России, аукционная форма распределения земли преобладает в Хабаровском крае, Ямало-Ненецком автономном округе, Тюменской и Тверской областях.
Количество выявленных за этот период нарушений при предоставлении земельных участков под жилищное строительство составило 460. Больше всего нарушений зафиксировано в Карелии (49), Свердловской области (45) и Ханты-Мансийском автономном округе (27). Во всех случаях выявленных нарушений ФАС принимает решения об отмене актов о предоставлении земельных участков.
В то же время в некоторых регионах - Астраханской, Костромской, Курской и Псковской областях - земельные участки под строительство жилья предоставлялись в минимальных количествах, что тормозит реализацию национального проекта по доступному жилью.
ФАС России продолжит работу по контролю за распределением земельных участков под жилищное строительство, прав на развитие застроенной территории, а также по анализу рынка возведения жилья в регионах Российской Федерации.
Смотрите также Презентацию "Анализ рынка вновь возводимого жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге"

Поделиться:

Подписаться

Сферы деятельности:

Антимонопольное регулирование: в ЖКХ

Антимонопольное регулирование