ственн

НИР Правовое регулирование некоммерческого найма жилого помещения

1.3 Необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в целях создания условий для регулирования жилищным законодательством существенных условий договора некоммерческого найма

1.3.1 Существующее законодательство в части регулирования договора найма жилого помещения

Существующее законодательство в части регулирования договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации) не обеспечивает надлежащую защиту прав сторон договора (нанимателя и наймодателя). Институт найма жилых помещений в созданном арендном многоквартирном доме не развит в немалой степени из-за его неустойчивости. Существует риск продажи всех или части квартир в таких домах для проживания собственников таких помещений и переход такого дома в категорию «кондоминиума» с многосубъектной собственностью на общее имущества в многоквартирном доме и вытекающей из этого сложной схемой управления.

Для решения указанных проблем предлагается установить в Гражданском кодексе Российской Федерации, что договоры некоммерческого найма жилых помещений в арендных многоквартирных домах и в арендных жилых домах заключаются по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Это дает возможность урегулировать нормами Жилищного кодекса Российской Федерации не только отношения социального найма и найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, но и отношения некоммерческого найма.

В настоящее время в п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Это положение мешает заключать договоры долгосрочного найма жилых помещений на срок более пяти лет. Для снятия препятствий введения таких договоров жилого помещения и возможности его дополнительного регулирования специальным федеральным законом целесообразно внести в п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнить положением, согласно которому правила данного пункта не применяются, если иное предусмотрено законом. Это позволяет в статье 10911 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта в качестве общего правила установить, что договор некоммерческого найма жилого помещения заключается на срок не менее трех лет и не более десяти лет, что позволит обеспечить длительность и стабильность правоотношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений.

Для унификации правового регулирования отношений найма и некоммерческого найма в предложенном законопроектом новом пункте 3 статью 671 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен перечень норм главы 35, которые распространяют свое действие на договор некоммерческого найма. Это требование к письменной форме договора (статья 674), положение о неизменности условий и сохранения действительности договора при переходе права собственности на занимаемое по договору некоммерческого найма жилое помещение («не влечет расторжения или изменения договора») и переходе к новому собственнику статуса наймодателя на условиях ранее заключенного договора (статья 675), и требования к переоборудованию сданного внаем жилого помещения (пункт 3 статья 681).

Положения нового пункта 3 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта скоординированы с положениями предложенного законопроектом нового раздела IV1 «Жилые помещения, предоставляемые по договорам некоммерческого найма» Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для устранения возможности откладывания срока расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения, предусмотренных в абзацах 2 и 4 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда (в настоящее время - суммарно на срок до двух лет) предлагается дополнить указанную норму положением о том, что указанные в абзацах 2 и 4 пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки не применяются в отношении договора некоммерческого найма жилого помещения. Это позволяет в статье 10911 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции законопроекта установить иное регулирование особенностей расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения без предоставления срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора некоммерческого найма жилого помещения и отсрочки исполнения решений суда по данному вопросу.

В целях повышения защиты прав наймодателя и нанимателя, а также повышения налоговой дисциплины предлагается в статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации установить требование об обязательной государственной регистрации договора найма жилого помещения и договора некоммерческого найма жилого помещения, заключенных на срок более одного года.

1.3.2 Необходимость корректировки норм законодательного регулирования некоммерческого найма в случае внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации

В проекте федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации) (ко 2-му чтению) в переходных положениях (статья 8) есть норма, прекращающая применение положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации «с момента введения в действие настоящего Федерального закона». Норма статьи 617 «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» устанавливает, что «переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды». При этом в Гражданском кодексе Российской Федерации есть норма статьи 625, которая устанавливает приоритет специальных норм над положениями ст. 617. В результате, в отношении аренды зданий и сооружений при смене собственника действует не статья 625, ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении аренды земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, при смене собственника действует правило ст. 653 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, поскольку, несмотря на схожесть отношений аренды и найма, законодатель разделил их регулирование, разместив в различных главах 34 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому предусмотренное пунктом 322 статьи 8 проекта федерального закона № 47538-6 прекращение применения положений пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации «с момента введения в действие настоящего Федерального закона» не влияет на отношения найма жилых помещений, урегулированные ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации. Положения гл. 34 «Аренда» и ее параграфа 1 на положения гл. 35 «Наем жилого помещения» не распространяются.