О развитии жилищного строительства

Поездка Дмитрия Медведева в Пензу и совещание.

Вступительное слово Дмитрия Медведева

Доклад Михаила Меня о перспективах развития жилищного строительства

Перед совещанием Дмитрий Медведев осмотрел жилой микрорайон «Город Спутник».

Строительство микрорайона началось в 2007 году.

В 2017 году планируется построить около 170 000 кв. м жилья, из них общая площадь квартир составит около 116 000 кв. м.

В «Спутнике» проживает около 26 000 человек, 75% семей – это семьи с детьми. При поддержке правительства Пензенской области за последние несколько лет в «Спутнике» были построены: 2013 год – первый детский сад на 120 мест, 2014 год – второй детский сад на 320 мест, 2015 год – поликлиника, 2016 год – третий детский сад на 415 мест (самый большой в регионе), 2016 год – школа на 1100 мест (в рамках федерального проекта «Школа-2025»).

В начале 2017 года в центральной части «Спутника» был открыт дворец водного спорта «Дельфин».

В «Спутнике» создан искусственный водоём с набережной, спортивной тропой здоровья «Ритм» (протяжённостью 3,2 км) с тремя пешеходными мостами через реку Суру, велодорожкой, светомузыкальным фонтанным комплексом. Набережная и тропа здоровья «Города Спутника» периодически становятся площадками для проведения спортивных соревнований всероссийского и международного уровня.

Также на берегу водоёма строится парк аттракционов. В 2017 году был запущен один из первых объектов парка – колесо обозрения, самое высокое в регионе (высота 36 м), оснащённое 18 закрытыми кабинками с системой климат-контроля, позволяющей аттракциону работать круглогодично.

В настоящий момент в микрорайоне представлена недвижимость стандарт-класса. Цена за 1 кв. м начинается от 35 тыс. рублей, средний показатель – 38 тыс. рублей за кв. м. Средний показатель по ипотечной ставке в «Городе Спутнике» – 10% годовых. В настоящее время доля ипотеки от общего количества сделок составляет 50%.

Совещание о развитии жилищного строительства

Из стенограммы:

Д.Медведев: Сегодня мы собрались для того, чтобы обсудить вопросы развития жилищного строительства. Вопросы, которые абсолютно актуальны для очень значительной части населения нашей страны, потому как свой дом, своя квартира – это не просто желание жить в комфортных условиях, а основа жизненного благополучия.

Сейчас мы строим достаточно много. В прошлом году было введено более 80 млн квадратных метров, но в этом году темпы несколько ниже. Хотя то, что происходит на рынке, отражает, естественно, все процессы, которые идут в экономике в целом. И спрос несколько сузился за последние несколько лет, поэтому в 2016 году было введено чуть меньше, чем в 2015-м. Тем не менее причины понятны.

Участники совещания

Список участников совещания о развитии жилищного строительства, 11 августа 2017 года

Отрасль в настоящий момент восстанавливается. Но для этого нужно время – на восстановление спроса и на восстановление строительства. В целом небольшое снижение вводимых мощностей, домов не является критическим для индустрии, тем более что государство стимулирует строительство именно стандартного жилья (как раньше его называли, жильё экономического класса) и его доля растёт на рынке второй год подряд (и это на самом деле, может быть, самое важное).

Меры государственной поддержки позволили улучшить жилищные условия молодым семьям, военнослужащим, сиротам, ветеранам, многим другим людям, которые обеспечены дополнительными социальными гарантиями.

Изменение ситуации на рынке недвижимости заставляет застройщиков лучше продумывать свою маркетинговую стратегию. Мы видим, что быстрее покупают квартиры там, где используются более современные технологии, где уходят от скучной застройки, предлагая более комфортное и красивое жильё, но и где создаются условия для развития городской среды, появляются инфраструктурные объекты: поликлиники, детские сады, школы, спортивные площадки.

В Пензе такой проект реализуется в рамках застройки жилого микрорайона «Город Спутник». Всё это начиналось ещё в 2007 году, сейчас это уже, по сути, большой микрорайон, современный, оставляющий весьма благоприятное впечатление. Мы его посетили перед совещанием.

Свои успешные проекты создания современных жилых кварталов в продуманной городской среде есть практически в каждом регионе. Мы недавно обсуждали тему городской среды на форуме «Единой России» в Краснодаре. Нужно обобщить удачные решения, учитывая эти решения, менять подходы к стандартам жилищного строительства. Этим мы занимаемся, реализуя, напомню, три приоритетных проекта в этой сфере. Помимо проекта «Формирование комфортной городской среды» здесь работают проекты и по ипотеке, и по жилищно-коммунальному хозяйству.

Кроме того, ведётся работа над стандартом комплексного развития территорий.

Важно, чтобы эта работа проводилась по всем направлениям одновременно, только тогда она будет эффективной.

Мы налаживаем обратную связь, чтобы граждане могли активнее участвовать не только в благоустройстве городской среды, но и в градостроительной политике. Соответствующие решения приняты, законопроекты внесены на эту тему в Государственную Думу.

Теперь несколько слов о задачах. Нам нужно найти баланс между интересами покупателей жилья, с одной стороны, между застройщиками и, конечно, новыми ориентирами градостроения. Здесь два ключевых направления.

Первое – нужно продолжить работу по поддержке спроса на покупку жилья. Сейчас ставки по ипотеке заметно снизились. Из последних решений, принятых буквально несколько дней назад, – Сбербанк официально сообщил о новых ставках ипотечного кредитования в амплитуде от 7,4 до 10%. Другие банки принимают аналогичные решения.

Нужно проанализировать в целом эту новую реальность, которая складывается со ставками по ипотеке. Проанализировать, есть ли возможность у банков снизить эти ставки ещё больше. Конечно, всё это завязано на общую финансовую политику, на ситуацию с ключевой ставкой Центрального банка.

В любом случае я просил бы, чтобы агентство (АИЖК) представило дополнительные предложения по развитию ипотечного сектора.

Кроме того, мы продолжим оказывать помощь отдельным категориям заёмщиков, у которых есть сложности с погашением ипотеки. Вчера я подписал документ о выделении из резервного фонда Правительства дополнительно 2 млрд рублей, чтобы поддержать тех из них, кто оказался в наиболее сложной ситуации. Помощь будет оказана в соответствии с определёнными критериями. В особых случаях она будет оказываться на базе решений специальной межведомственной комиссии с участием и исполнительной власти, и депутатов Государственной Думы, и Уполномоченного по правам человека. Так что такой документ есть. Прошу всех, кто отвечает за эту работу, начать этот документ исполнять.

Мы продолжаем работать над снижением финансовых рисков для дольщиков. В конце июля Президентом подписан закон о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства. Рассчитываем, что благодаря этим изменениям повысится и прозрачность самого долевого строительства, и уровень безопасности для вложений. В дальнейшем требования по финансовой прозрачности могут только усиливаться вплоть до запрета для некоторых предпринимателей на привлечение средств населения – по тем критериям, которые установлены в законе.

Второе важное направление – это корректировка законодательства в свете новых подходов к градостроению. Это касается не только стандартов домостроения, но и норм проектирования и строительства. Здесь действительно до сих пор применяются нормы, некоторые из которых явно устарели. Есть предложения по размеру кварталов, по их обустройству. Такая работа ведётся на постоянной основе Минстроем и АИЖК. Надеюсь, что вы будете этим заниматься ещё более интенсивно.

Кроме того, мы продолжаем работать над формированием более чётких норм земельного законодательства. Я подписал постановление, которое уточняет требования к надзору за использованием земельных участков. Теперь Росреестр осуществляет земельный надзор с применением так называемого риск-ориентированного подхода. Этот подход будет применяться ко всем категориям земель: и землям промышленности, и граничащим с заповедниками землям, и землям сельхозназначения, и, конечно, распространяться на участки, которые предназначены для жилищного строительства.

Для бизнеса, который нуждается в подобных участках, были сохранены те же правила проведения плановых проверок, что и раньше. Они должны проводиться не чаще чем раз в три года, и срок их не может превышать 20 дней. Таким образом, нужно обеспечить стабильность правовых отношений, которые с этим связаны, для застройщиков.

Есть и другие темы. Давайте послушаем выступление Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства, а потом обсудим эту ситуацию.

Михаил Александрович (обращаясь к М.Меню), пожалуйста.

М.Мень: Повышение качества жизни российских граждан – это стратегический национальный приоритет развития страны, и качество жизни во многом определяется жильём и состоянием той среды, в которой проживает человек. У нас за последние годы действительно был серьёзный прорыв в общем объёме вводимого жилья. В 2005 году было введено всего 35 млн кв. м жилья, а в прошлом году уже более 80 млн кв. м жилья. Между тем отрасль имеет огромный потенциал для развития, и, безусловно, основной инвестор здесь – это человек, потому что более 80% всего индустриального многоквартирного жилья, которое строится сегодня в стране, – это жильё, построенное с привлечением средств граждан.

Чтобы защитить средства граждан, помимо Фонда защиты участников долевого строительства, о котором Вы говорили, Дмитрий Анатольевич, у нас ещё есть изменения в законодательство, которые повысили требования к застройщикам, привлекающим средства граждан. Это задача непростая для застройщиков. Сегодня они начинают адаптироваться к новому законодательству, но в любом случае для нас приоритетом в работе является защита тех людей, которые вкладывают свои средства в долевое строительство.

У нас в этом году будет небольшое снижение по общему объёму ввода. В первую очередь это связано с тем, что мы как раз вводим в текущем году те дома, которые начинали строиться в 2015 году. Это был непростой год для экономики Российской Федерации, но я думаю, что сильного снижения не произойдёт, особенно в индустриальном жилье – мы видим, что сегодня по ИЖС есть определённое падение, по индустриальному жилью падение гораздо меньше.

Вместе с тем мы видим, что на рынке ипотеки наблюдается очень серьёзная динамика. Объём ипотеки на 8,6% выше, чем в аналогичный период прошлого года, – это количественный объём. А в денежном выражении рост на 16,3%.

Мы рассчитываем, что по завершении этого непростого для отрасли переходного периода, когда застройщики адаптируются к новым условиям работы со средствами граждан, которые привлекаются для долевого строительства, у нас будет определённый и заметный рост. Защита государством инвестиций граждан, на наш взгляд, безусловно, будет вселять в них определённую уверенность, и они будут больше инвестировать средства в договоры долевого участия.

Серьёзным вызовом для отрасли является необходимость создания современной инфраструктуры. Сегодня закладывать стоимость её создания в цену квадратного метра в большинстве субъектов Федерации практически не представляется возможным из-за ограничения платёжеспособного спроса населения. Конечно, это могут себе позволить крупные регионы с сильной экономикой, такие как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург. Большинство регионов, такие как Пензенская область, например, конечно, заложить в цену квадратного метра инфраструктуру не могут. И для преодоления указанного вызова у нас работает приоритетный проект с названием «Ипотека и арендное жильё». Ежегодно в рамках этого приоритетного проекта, в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства» выделяется 20 млрд рублей из средств федерального бюджета. Можно сегодня уже некие промежуточные итоги по работе за полгода подвести. В 2017 году получили поддержку 32 региона для реализации более 60 инвестиционных проектов по строительству жилья. В рамках этого проекта будет построено 120 км внутриквартальных дорог, а также порядка 80 объектов социальной инфраструктуры. В первую очередь это дошкольные учреждения, в меньшей степени школы, есть объекты здравоохранения и школы, совмещённые с детскими садами.

Первоначально мы рассчитывали, что эта поддержка даст дополнительно 5,5 млн кв. м. Но по результатам первого полугодия мы видим, что благодаря этой поддержке может быть  дополнительно введено 6,3 млн кв. м жилья в этом приоритетном проекте. В настоящее время ведётся работа по отбору субъектов для участия в этой подпрограмме в 2018 году. Предварительно средства распределяются на реализацию 100 проектов в 32 регионах, и запланированный объём ввода жилья по этим проектам – более 8 млн кв. м, то есть больше, чем в 2017 году.

Вместе с тем хотелось бы отметить, что строительный цикл многоквартирных жилых домов составляет в среднем два года. Это при условии, что проект комплексного освоения территории был заблаговременно подготовлен. Поэтому для того, чтобы наши меры стимулирования были эффективны, у инвесторов должно быть понимание стабильности государственной программы. У нас все решения приняты на этот счёт, просто просим ещё раз сделать акцент на этом, чтобы у регионов, у застройщиков региональных было понимание дальнейшей возможности поддержки инфраструктуры в рамках комплексного освоения территорий.

Мы видим даже на примере того микрорайона, который посещали, что сегодня меняются тенденции и меняется спрос. В настоящее время основное внимание направлено на проекты по развитию территорий в границах населённых пунктов, преимуществом которых является создание сбалансированной архитектурной концепции, которая включает в себя строительство не только жилья, но и необходимой для жизни инфраструктуры, общественных пространств. Безусловно, жилищное строительство невозможно без фактора комфортной городской среды.

<…>