ческ

НИР Правовое регулирование некоммерческого найма жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

Одним из приоритетов государственной жилищной политики является развитие различных форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и строительства различных типов жилья в зависимости от доходов, стадии жизненного цикла и места проживания семей, а также с учетом перспектив социально-экономического развития регионов, городов и иных поселений. В рамках данного приоритета одним из основных направлений является развитие арендного жилищного фонда в целях повышения мобильности населения, повышения доступности жилья для граждан, доходы которых не позволяют им приобрести жилье в собственность за счет собственных и заемных средств.

Сектор арендного жилья в России пока еще не играет значительной роли в решении жилищных проблем граждан. Существует ряд проблем, в том числе в сфере законодательного регулирования, препятствующих развитию строительства арендного жилья и ограничивающих распространение найма жилых помещений как формы удовлетворения жилищных потребностей. Одной из таких проблем является отсутствие института некоммерческого найма жилого помещения, необходимого для удовлетворения жилищных потребностей граждан, имеющих невысокий уровень доходов, но не попадающих в категорию малоимущих. Задача создания такого института поставлена в нормативных правовых актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Основанием для выполнения данной работы являются:

· перечень поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики 14 февраля 2012 г., направленных на развитие рынка арендного жилья путем изменения законодательного регулирования, в частности предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма, регулирования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих строительство и предоставление жилых помещений на условиях некоммерческого найма, а также предоставления таким организациям земельных участков для жилищного строительства, а также создания стимулирующего налогового режима при строительстве и предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма;

· распоряжение Руководителя Аппарата Государственной Думы Российской Федерации от 17 июля 2012 года № 2-82 «О внесении изменений в План-график размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации на 2012 год».

Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" предусматривается до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В соответствии с указанным поручением, Правительством Российской Федерации был разработан комплекс мер по развитию арендного жилищного фонда, утвержденный Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 года №1556-р. Пунктом 1 указанного документа предусматривается внесение в IV квартале 2012 года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего в том числе внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия "некоммерческий наем" и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.

Целью научно-исследовательской работы является разработка подходов к правовому регулированию отношений по поводу предоставления гражданам жилых помещений внаем на некоммерческих условиях.

Актуальность подготовленного законопроекта определяется:

· недостаточным развитием институтов, обеспечивающих решение жилищных проблем граждан, не являющихся малоимущими, которые при этом не имеют возможности приобретения жилья на рынке за счет собственных и заемных средств;

· складывающейся практикой предоставления отдельным категориям граждан жилых помещений внаем на некоммерческих принципах, не имеющей в настоящее время адекватного законодательного регулирования, в полной мере учитывающей специфику указанных правоотношений;

· наличием соответствующих поручений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Основным результатом работы является текст проекта Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный в целях восполнения пробела правового регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений. Законопроект направлен на решение проблемы доступности наемного (арендного) жилья для граждан со средним уровнем доходов и доходами ниже среднего уровня, которые не являются малоимущими.

В соответствии с техническим заданием, разработаны нормативные подходы, направленные на регулирование договора некоммерческого найма жилого помещения, включающие определение существенных условий договора некоммерческого найма, подходы к регулированию отношений по предоставлению жилых помещений на основании договора некоммерческого найма.

В отчете содержится обоснование особенностей деятельности организаций, осуществляющих строительство и предоставление жилых помещений на условиях некоммерческого найма. Показано, что некоторые организации и сейчас могут осуществлять функции некоммерческого застройщика и наймодателя. Также предлагается после принятия предлагаемого законопроекта установить специальным федеральным законом требования к иным специализированным некоммерческим организациям и иным лицам, которые могут выполнять функции застройщика, собственника и управляющего жилищного фонда некоммерческого использования.

В рамках работы было проведено финансово-экономическое обоснование предлагаемых мер, содержащее сценарные расчеты, в которых учитываются такие меры государственной (муниципальной) поддержки, как полное или частичное бюджетное финансирование затрат на строительство арендных домов некоммерческого использования, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов; бесплатное предоставление земельных участков; бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры; бесплатное предоставление типовой проектной документации; освобождение от налога на землю; использование упрощенной системы налогообложения. Сценарные расчеты выполнены на основании специальной расчетной модели инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации арендного дома некоммерческого использования.

В рамках сценарных расчетов была проведена оценка величины платы за стандартное жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма помещения, и платы за коммунальные услуги, а также доступности таких расходов домохозяйств в зависимости от возможных вариантов доли бюджетного софинансирования, сроков окупаемости и требуемой доходности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования. Описание рассмотренных 32 сценариев и расчеты содержатся в разделе 2 настоящего Отчета и приложении А.

Кроме того, в разделе 2 содержится оценка расходов бюджетов всех уровней, необходимых при различных вариантах бюджетного софинансирования наемных (арендных) домов некоммерческого использования. В рамках работы было проведено обоснование необходимости установления специального регулирования предоставления органами публичной власти субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, оценка потенциального количества граждан, нуждающихся в субсидиях.

В соответствии с п. 1.3 Государственного контракта, в качестве дополнительного исследования в рамках финансово-экономического обоснования была проведена оценка потенциального количества семей, нуждающихся в субсидиях (приложение А). Также подготовлены предложения по совершенствованию понятийно-терминологического аппарата, связанного с отношениями по поводу найма и аренды жилых помещений и внесению конкретных терминов и определений в законодательные акты (разделы 1.4.1 и 1.4.2), проведен анализ возможности и целесообразности привлечения ресурсов государственных институтов развития в жилищной сфере к реализации программ строительства многоквартирных домов в целях предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма (приложение Б).

Отчет состоит их трех разделов и двух приложений.

В первом разделе содержатся разработанные в рамках работы нормативные подходы, направленные на регулирование договора некоммерческого найма жилого помещения, определены существенные условия договора некоммерческого найма. Предложены подходы к регулированию отношений по предоставлению жилых помещений на основании договора некоммерческого найма. Содержатся предложения по совершенствованию понятийно-терминологического аппарата в сфере некоммерческого найма и аренды жилых помещений.

Во втором разделе приводятся результаты финансово-экономического обоснования предлагаемых мер, расчет величины платы за некоммерческий наем, оценка чувствительности основных финансово-экономических результатов, оценка количества семей, нуждающихся в субсидиях.

В третьем разделе содержится проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений».

В приложение А включены таблицы сценарных расчетов финансово-экономических параметров сделанных предложений по развитию некоммерческого найма жилых помещений.

В приложении Б содержится обоснование возможности привлечения ресурсов государственных институтов развития в жилищной сфере к реализации программ строительства многоквартирных домов в целях предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма.