Старые усадьбы и новые помещики

На декабрь намечена продажа двух подмосковных усадеб в рамках новой программы «Зеленый коридор». На торги выставлены принадлежавшая отцу Александра Герцена усадьба Покровское-Засекино первой четверти XIX века и Дедешино — редкий пример архитектурного ансамбля 1770-х годов. Стартовая цена каждой усадьбы — 26 млн руб. «Зеленый коридор» — концепция государственной поддержки, гарантий и контроля для частных инвесторов в сфере реставрации объектов культурного наследия, которую реализует ОАО «Распорядительная дирекция Минкультуры России». Возможно, новая инициатива поможет желающим владеть старинными усадьбами. Пока что несовершенство законодательства в вопросах передачи усадеб, жесткие условия реставрации для инвесторов и отсутствие отработанной системы мониторинга состояния российских усадеб — главные проблемы рынка исторической недвижимости в России. Такова цена многолетнего разрыва преемственности во владении усадьбами между прежними и малочисленными нынешними собственниками. Как же устроен этот рынок на самом деле?

По рублю метр, но только после реставрации

Семь тысяч — таково официальное число усадеб, находящихся на учете у федеральных, региональных и местных властей. Это официальные цифры, реальные же не знает никто, уверен вице-президент Национального фонда «Возрождение русской усадьбы» Дмитрий Ойнас. Если умножить известное число усадеб на пять, получится более или менее реальное количество таких памятников в сегодняшней России в разной степени сохранности, считает он. С присоединением Крыма еще 50 усадеб и дворцов, от Фороса до Алушты, вернулись в Россию, напоминает член Общества изучения русской усадьбы Вадим Разумов.

Из числа зарегистрированных усадеб чуть более 10% находятся в удовлетворительном состоянии, то есть не требуют срочного ремонта или не пребывают в руинах. Отследить уровень износа и потерь таких ансамблей, а также их точное количество не под силу ни одному ведомству или самой активной общественной организации.

Обычно усадьбы находят своих владельцев следующим образом: федеральные или региональные власти проводят аукцион, по итогам которого победитель арендует объект с условием обязательной реставрации. Только после ее окончания и сдачи объектов в эксплуатацию устанавливается льготная арендная плата — 1 руб. за 1 м2 в год.

А вот до этого стоимость аренды вполне себе рыночная — та, какую и определяет, собственно, аукцион. Цены бывают разными. К примеру, арендная плата за московскую усадьбу Чернецовой — Вагиных — Барановых (площадь чуть больше 1 тыс. м²) XVIII–XIX веков на прошлогоднем аукционе начиналась от 3 тыс. руб. за 1 м² в год. Ежегодная аренда 1 м2 усадьбы Морозовых рубежа XIX века площадью 827 м² на Николоямской улице в Москве после торгов составила больше 13 тыс. руб.

Ежегодно в длительную аренду или собственность передается от 30 до 50 российских усадеб, подсчитал Дмитрий Ойнас. Часть из них была передана по программе «Усадьбы Подмосковья»: за десять месяцев ее работы владельцев обрели шесть усадеб, находящихся в собственности Московской области, и четыре муниципальных. До конца 2014 года планируется передать еще пять усадеб, а с начала будущего года — 23 муниципальные усадьбы.

Власти обещают, что будут передавать в собственность и парки несохранившихся усадеб. «Они будут вовлекаться в хозяйственный оборот путем передачи в аренду с возможностью воссоздания ранее утраченных исторических построек», — рассчитывает министр культуры Подмосковья Олег Рожнов.

Сегодня в руках частных лиц или организаций находится около 350–400 усадебных комплексов. Темп, с которым российские усадьбы находят новых владельцев, нельзя назвать высоким. «Очереди из желающих владеть усадьбами я не заметила, хотя занимаюсь изучением усадебного наследия больше 20 лет», — свидетельствует заведующая отделом архитектуры Нового времени НИИ теории и истории архитектуры, член Общества изучения русской усадьбы Мария Нащокина.

Кто хочет быть помещиком?

Крупный и средний бизнес, потомки разоренных «дворянских гнезд», да и самые обычные люди, бюджетные и коммерческие организации, аффилированные с государством, — вот основной контингент владельцев.

Каков идеальный портрет собственника из крупного или среднего бизнеса? Это должна быть инвестиционная компания, обладающая достаточными собственными средствами, специалистами, курирующими реставрацию, и входящими в саму компанию предприятиями, деятельность которых прямо пересекается с реставрационными задачами — от правовых до строительных вопросов. Дело за тем, чтобы собственники такой компании захотели потратиться на восстановление усадьбы. Подобных примеров немного.

Так, Мария Нащокина называет владельца ГК «Конкор» Владимира Кононова чуть ли не единственным в России бизнесменом, продемонстрировавшим профессиональный подход к реставрации имений. Эта компания восстановила две усадьбы в Тверской области: дом Ивана Белюстина в Калязине и знаменитейшую усадьбу второй половины XVIII века Знаменское-Раек (шедевр Николая Львова) между Тверью и Торжком (см. справку).

Директор «Северо-Западной инвестиционной компании» Николай Загоруй не только спас от полного разрушения псковские палаты Подзноева XVII столетия, но и открыл в восстановленном памятнике экспозицию по материалам археологических раскопок, а также ресторанный и гостиничный комплекс «Двор Подзноева».

Казанский бизнесмен и меценат Алексей Семин, пожалуй, наилучшим образом соответствует портрету «идеального собственника»: его инвестиционная компания ASG обладает достаточными ресурсами, которые готова тратить на восстановление усадеб. В ASG входят все необходимые для проектирования и реставрации подразделения — от правового до реставрационного. Сохранение исторического наследия и превращение его в эффективный инструмент инвестиций стало, по сути, одним из основных направлений деятельности бизнеса Алексея Семина: 10–15% доходов от активов инвестиционной группы предприниматель отчисляет на свои усадебные проекты, а их целых семь (см. справку).

На подмосковные усадьбы компания планирует потратить около 5 млрд руб. за три-четыре года, говорит пресс-секретарь ASG Татьяна Славкина. Стоимость восстановления начинается со 100 тыс. руб. за 1 м², не считая интерьеров и парков. В среднем усадьба «под ключ» обходится в 0,5–1 млрд руб., подытоживает Славкина. Сам Семин — обладатель коллекции западноевропейского искусства XVI–ХIX веков. В числе 5 тыс. предметов его собрания — живопись, мебель, декоративно-прикладное искусство.

Крупный бизнес стремится превратить объекты культурного наследия в эффективный инвестиционный инструмент — обычные граждане становятся обладателями усадьбы по зову сердца. И уже потом рассматривают возможности возврата вложений и получения прибыли.

Наименее эффективные (иногда не по своей воле) владельцы усадеб — бюджетные учреждения и коммерческие организации, действующие в интересах государства. К числу малоэффективных собственников, увы, относятся и некоторые региональные музеи, ведущие столичные вузы и, как ни удивительно, приходские храмы.

Пожалуй, наиболее эффективные собственники — потомки бывших владельцев усадеб. Люди, знающие свой род, нутром чувствующие, чем жили их предки, — истинные и преданные энтузиасты-подвижники. Они не только восстанавливают усадьбы, но и возрождают традиционный быт, продолжают историю рода, его традиций и ценностей. А зачастую и сами живут в родовых имениях. «Ясная Поляна» и ее директор Владимир Толстой, музей-усадьба Михаила Шолохова и ее директор Александр Шолохов, «Поленово» с директором Наталией Поленовой, владелец подмосковной усадьбы Александрово-Щапово ученый-историк Ярослав Щапов и другие…

Какими бы ни были цели, подвигшие сегодняшних владельцев заняться восстановлением имений, проблемы, с которыми они сталкиваются, у всех одинаковы.

Парк с привидениями

К передаче в собственность исторических усадеб общество относится с недоверием, утверждает Дмитрий Ойнас. Под давлением общественности и при плохо работающей системе мониторинга за уже переданными усадьбами государство старается подстраховаться — стремится сохранить за собой максимальный контроль над памятниками.

В итоге владельцев и арендаторов в кратчайшие после обретения усадеб сроки обязывают заняться полноценной реставрацией. Хорошо это или плохо? Для усадеб, у которых уже есть владельцы, скорее, хорошо. Добросовестный арендатор понимает, чем он владеет, и старается выполнить жесткие условия государства. Проблема в том, что уложиться в график реставрационных работ способно существенно меньшее число людей, чем тех, кто в принципе хотел бы взять усадьбу на условиях долгосрочной аренды или в собственность. Это и есть один из основных сдерживающих факторов развития рынка, уверен Ойнас.

Причем арендатора больше пугает не то, что в случае невыполнения графика он может быть лишен своей усадьбы, а компенсация средств вряд ли совпадет с его реальными тратами. Стратегически важнее то, что из-за негативного отношения властей к владельцам существует реальный риск утраты самих памятников: усадьбы просто не находят своих владельцев. «Мы их и теряем — еженедельно», — подтверждает Мария Нащокина.

В Европе нет жесткой связи между приобретением объекта культурного наследия и его восстановлением, для европейцев важно сохранить то, что получил. «Взял в аренду руину — будь добр сделать все, чтобы она дальше не разрушалась, — комментирует Дмитрий Ойнас. — Арендатор платит налоги, вносит арендную плату и вправе сам решать, когда заняться восстановлением. Это нормально: довольно жесткие обязательства по восстановлению потянуть может не каждый». Словом, на Западе консервация важнее реставрации.

«Жесткие требования к реставрации необходимы, поскольку гарантируют воссоздание исторического объекта, а не новое строительство его копии», — возражает Олег Рожнов.

Еще один фактор риска — передача в аренду усадеб без земли. Десятилетиями территории усадеб вместе с прудами и парками делились между разнообразными собственниками. И даже если у самой усадьбы появился надежный владелец, готовый инвестировать средства в ее восстановление и развитие, законных путей передать ему территорию целиком уже нет.

Чиновники это признают и призывают собственника потерпеть. «В процессе разработки проекта реставрации и в ходе самих работ можно рассмотреть возможности присоединения отдельных участков для воссоздания единого усадебного комплекса», обещают власти. Пройти такой путь под силу лишь крупному бизнесу. В случае с обычным собственником положительных примеров подобной тесной кооперации с властью пока не видно.

К слову, в сложившейся европейской практике именно парки, а не сами имения представляют, с точки зрения владельца, главную ценность. Парк — универсальное средство привлечения посетителей, получения прибыли, поэтому европейские арендаторы прежде всего занимаются его развитием, а уже потом обращают внимание на другие сервисы.
«Может пройти не один год, прежде чем арендатор решит, что с доставшейся ему усадьбой тоже стоит что-то сделать. Например, кормить и поить посетителей кофе или размещать своих гостей, — комментирует Ойнас. — Владельцы работают прежде всего с культурно-историческими смыслами, связанными с объектом наследия, и вокруг них выстраивают систему сервисов, а уже потом думают, какие для этого требуются капитальные вложения».
Российская общественность относится к историческим усадьбам в первую очередь как к антикварной ценности. А планы развития усадеб редко выходят из набора стереотипов «отель, ресторан, музей, бани, балы». В чем причина?

Используя — сохраняем

«Мы потеряли опыт жизни в усадьбах, просто разучились там жить», — считают владельцы многих усадеб. Умение жить в деревне означало и использование имения как художественного пространства: состоятельные и образованные владельцы собирали художественные коллекции, поддерживали традиции публичных театральных представлений.
Российский рынок исторической недвижимости только начинает формироваться. До 1990-х годов рынка не существовало, памятники были исключительно государственной собственностью, напоминает Олег Рожнов. Усадьбы наряду с другими объектами недвижимого имущества стали предметом свободного оборота лишь в начале 1990-х.

Сегодняшние федеральные и региональные программы развития (вроде «Усадьбы Подмосковья») далеки от совершенства. По сути, они загоняют в рамки арендаторов и лишают права на появление хозяина множество российских усадеб. «Эти программы — компромисс между общественным мнением и потребностями рынка в исторической недвижимости, это переходные формы к реальному рынку», — считает Дмитрий Ойнас.
Впрочем, все то, что как-то способствует возрождению усадеб, уже хорошо. Поэтому не столь важны условия, на которых усадьбы находят нового хозяина, — в собственности или на условиях аренды, но у них должны быть владельцы. Главное для сохранения памятника — его использование.

Олег Рожнов признает, что «государство должно выполнять не только надзорные функции, но и предоставлять ряд преференций для добросовестных инвесторов, которые реализуют эти проекты». И уже готов предложить более мягкие условия. Так, по инициативе Минкультуры Подмосковья готовится законопроект, предусматривающий снижение платы за земельные участки, на которых расположены усадьбы, переданные в аренду по программе «1 рубль за 1 м²».
Сами же игроки рынка исторической недвижимости более всего заинтересованы в установлении охранных зон, признании парков недвижимым имуществом и повсеместном внесении сведений об усадьбах и парках в государственный кадастр недвижимости. А пока этого не произошло, требуют ввести мораторий на новую застройку вблизи парков и усадеб. Это поможет найти новых хозяев старым усадьбам.

Усадьбы, которым повезло