กระทู้ถามที่ ๐๓๓ ร.

สภาผู้แทนราษฎร

๒๐ มกราคม ๒๕๖๖
เรื่อง การบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ในโครงการการเคหะแห่งชาติ
กราบเรียน ประธานสภาผู้แทนราษฎร
ข้าพเจ้าขอตั้งกระทู้ถาม ถามรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์
ดังต่อไปนี้
การเคหะแห่งชาติ มีบทบาทที่สำคัญในการมุ่งสร้างความมั่นคงและยกระดับคุณภาพชีวิต
ด้านการอยู่อาศัยของประชาชนทุกกลุ่มเป้าหมายและครอบครัวทุกพื้นที่ทั่วทุกภาคของประเทศ
เป็นโครงการที่อยู่อาศัย ดำเนินการโดยคณะกรรมการการเคหะแห่งชาติ มีการบริหารจัดการด้านต่าง ๆ
ตามมาตรฐานที่อยู่อาศัย การกำหนดหลักการและเกณฑ์การรับรองมาตรฐานที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม
ซึ่งการเคหะแห่งชาติ จะดำเนินบทบาทการเป็นผู้รับรองมาตรฐานโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย
แต่การบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ในโครงการเคหะแห่งชาติ ที่มีกลุ่อมิทธิพลรับผลประโยชน์ จากปัญหา
การร้องเรียนของประชาชนว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมในการบริหารโครงการ โดนข่มขู่และขูดรีด เช่น
การบริหารจัดการระบบสาธารณูปโภค การทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินในโครงการบ้านจัดสรร
และอาคารชุด ผู้ประกอบการไม่ได้ดำเนินการอย่างอิสระ ปัญหาการให้เอกชนลงทุนจัดประโยชน์
ในการใช้พื้นที่ของการเคหะแห่งชาติ รวมทั้งความไม่รับผิดชอบของผู้ประกอบการภายหลังการขาย
แล้วแล้วแต่เป็นตัวบ่งชี้ปัญหาการบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ในโครงการการเคหะแห่งชาติ หากมีการ
พัฒนาโครงการที่ดี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่ประชาชนผู้บริโภค ก็จะรองรับมาตรฐานที่อยู่อาศัย
ที่เหมาะสม มั่นคงและยั่งยืนต่อไป จึงขอเรียนถามว่า
๑. กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ จะมีการควบคุมการบริหารพื้นที่
จัดประโยชน์ในโครงการการเคหะแห่งชาติ ให้อยู่ภายในกรอบของกฎหมาย หรือระเบียบและกฎเกณฑ์
ของทางราชการหรือไม่ อย่างไร ขอทราบรายละเอียด
๒. กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ มีมาตรการพิจารณาการบริหารพื้นที่
จัดประโยชน์ในโครงการการเคหะแห่งชาติก่อนทำการให้มีความโปร่งใสได้หรือไม่ อย่างไร ขอทราบ
รายละเอียด
ขอให้ตอบในราชกิจจานุเบกษา

คำตอบกระทู้ถามที่ ๐๓๓ ว.

ของ นายณัฐชา บุญไชยอินสวัสดิ์ สมาชิกสภาผู้แทนราษฎร พรรคก้าวไกล กรุงเทพมหานคร เรื่อง การบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ในโครงการการเคหะแห่งชาติ

ข้าพเจ้า นายวรราวุธ ศิลปอาชา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ ขอตอบกระทู้ถามของท่านสมาชิกผู้มีเกียรติ ดังนี้

คำถามข้อที่ ๑

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ จะมีการควบคุมการบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ ในโครงการการเคหะแห่งชาติ ให้อยู่ภายใต้กรอบของกฎหมาย หรือระเบียบและกฎเกณฑ์ของทางราชการ หรือไม่ อย่างไร ขอทราบรายละเอียด

คำตอบ

การบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ คือการนำพื้นที่ที่ถูกกำหนดไว้แล้วใน Master Plan ของการจัดทำโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะกำหนดพื้นที่ไว้เป็นองค์ประกอบในชุมชน เช่น โรงเรียน ตลาดสด ร้านค้า ที่จอดรถ เป็นต้น โดยจะดำเนินการนำพื้นที่ดังกล่าว มาประกาศเชิญชวนหาผู้ที่สนใจมาเช่าพื้นที่ ทั้งนี้ มีการกำหนดขั้นตอนและวิธีการดำเนินงานไว้อย่างชัดเจนในข้อบังคับการเคหะแห่งชาติ ฉบับที่ ๙๔ ว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในทรัพย์สินเกี่ยวกับการให้เช่าของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. ๒๕๖๓ และระเบียบที่เกี่ยวข้อง จำนวน ๔ ฉบับ ได้แก่

๑. ระเบียบการเคหะแห่งชาติ ว่าด้วยการจัดประโยชน์ทรัพย์สินเพื่อการสาธารณูปโภค หรือสาธารณะฉุกเฉิน พ.ศ. ๒๕๖๓

๒. ระเบียบการเคหะแห่งชาติ ว่าด้วยการจัดประโยชน์ทรัพย์สินเพื่อกิจกรรมของชุมชน พ.ศ. ๒๕๖๓

๓. ระเบียบการเคหะแห่งชาติ (สำหรับผู้ประกอบการรายย่อย) พ.ศ. ๒๕๖๓

๔. กฏหมายราคา พ.ศ. ๒๕๖๓

โดยได้กำหนดนโยบายความหมายต่าง ๆ เพื่อเก็บข้อมูล การให้เช่า การบริหารทรัพย์สินให้เช่า สัญญาและอำนาจการพิจารณาอนุมัติตามกฎหมาย การทำสัญญาและการบริหารสัญญา การกำหนดค่าปรับกรณีผิดเงื่อนไขสัญญาและการบอกเลิกสัญญาไว้อย่างครบถ้วน นอกจากนี้ในการดำเนินงานได้มีการกำหนดคู่มือการปฏิบัติงาน การจัดประโยชน์ เพื่อควบคุมการปฏิบัติงานให้เป็นไปตามข้อบังคับการเคหะแห่งชาติ

ประโยชน์ในทรัพย์สินเกี่ยวกับการให้เช่าของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. ๒๕๖๓ ซึ่งระบุไว้ว่าในการจัดทำ
สัญญาให้เช่าจัดประโยชน์ที่ผู้ประกอบการต้องปฏิบัติตาม ประกอบด้วย

ข้อ ๑๑ การทำสัญญากำหนดให้มีการก่อสร้าง หรือการดำเนินกิจการบางประเภท
กำหนดให้ผู้เช่าต้องขออนุญาตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เมื่อผู้เช่าไม่ได้รับการอนุญาตามกฎหมาย
ว่าด้วยการนั้น หรือไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนดโดยข้อสัญญานั้น
เป็นอันสิ้นสุด

(๑) กรณีข้อสัญญากำหนดให้มีการก่อสร้าง หรือการดำเนินกิจการบางประเภท
กำหนดให้ผู้เช่าต้องขออนุญาตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เมื่อผู้เช่าไม่ได้รับการอนุญาตามกฎหมาย
ว่าด้วยการนั้น หรือไม่ดำเนินการให้เป็นไปตามเวลาที่กำหนดโดยข้อสัญญานั้น เป็นอันสิ้นสุด

(๒) กรณีสัญญาเช่ากำหนดให้นักเรียนเข้าศึกษาในโรงเรียนของรัฐบาล หรือนโยบายของการเคหะแห่งชาติ มีความประสงค์
จะนำทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วนไปจัดทำโครงการตามวัตถุประสงค์ของการเคหะแห่งชาติ
ให้งานครบรอบวารสารบริหารทรัพย์สินกำาหนด

(๓) กรณีมีเหตุสมควรเพื่อทำการแกะสลักทางศาสนาภูมิปัญญาสำหรับทรัพย์สินที่เช่า
โดยกำหนดช่วงเวลาหน้าเป็นรายเดือนตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า เว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการ
เป็นอย่างอื่น หากเงินที่ชำระล่วงหน้าไม่เพียงพอผู้เช่ายังคงรับผิดชอบจนครบถ้วน

(๔) กรณีมีเหตุสมควรเพื่อทำการแกะสลักทางศาสนาภูมิปัญญาสำหรับทรัพย์สินที่เช่า

(ก) ถ้าเป็นอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยหรืออาคารที่ไม่ต้องยกกรรมสิทธิ์ให้การเคาะแห่งชาติตามเรียกเก็บค่าปรับในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๕ แต่ไม่เกินร้อยละ ๑๐
ของมูลค่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ทั้งนี้ ให้เรียกเก็บไม่ต่ำกว่า ๑๐,๐๐๐ บาทต่อครั้งที่ผิดสัญญา

(ข) ถ้าเป็นอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ต้องยกกรรมสิทธิ์
ให้การเคาะแห่งชาติตามเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจัดหาประโยชน์แล้ว ให้เรียกเก็บค่าปรับ
ในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๑๐ และไม่เกินร้อยละ ๒๐ ของมูลค่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ทั้งนี้
ให้เรียกเก็บไม่ต่ำกว่า ๑๐,๐๐๐ บาทต่อครั้งที่ผิดสัญญา

(๑.๒) ถ้าผู้เช่าเติมหรือดัดแปลงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างโดยมิได้รับอนุญาต
(ก) ถ้าเป็นอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่อาศัย หรืออาคารที่ไม่ต้องยก
กรรมสิทธิ์ให้การเคาะแห่งชาติตามเรียกเก็บค่าปรับในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๕ และไม่เกินร้อยละ ๑๐
ของมูลค่าที่ต่อเติมหรือดัดแปลงทั้งนี้ ให้เรียกเก็บไม่ต่ำกว่า ๑,๐๐๐ บาท ต่อครั้งที่ผิดสัญญา

ในกรณีที่เป็นการต่อเติมหรือดัดแปลงซึ่งไม่ต้องขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น
เจ้าพนักงานท้องถิ่นให้เรียกเก็บค่าปรับเป็นเงิน ๕۰۰ บาทต่อครั้งที่ผิดสัญญา

(ข) การทำตามวาระของการประชุมปกครองระบอบราษฎร์และราชการจัดหาประโยชน์แล้ว
ให้เรียกเก็บค่าปรับในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๑๐ และไม่เกินร้อยละ ๒๐ จากมูลค่าที่จะประเมิน
หรือดัดแปลงทั้งนี้ ให้เรียกเก็บไม่ต่ำกว่า ๑,๐,๐۰۰ บาท ต่อครั้งที่ผิดสัญญา

(2) สัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิด
(2.1) หากผู้เช่าเติมหรือดัดแปลงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างโดยมิได้รับอนุญาตจากนายทะเวศว์
ความเห็นชอบตามความเห็นชอบของนายทะเวศว์ เรยบร้อยหัวใจความสวายงาม ในระหว่างการปรับปรุงแก้ไขความเสียหายความชำรุดเป็นระเบียบ
ของมูลค่าที่จะประเมินหรือดัดแปลงทั้งนี้ หากเรียกเก็บค่าปรับในอัตราใด ๆ จะทำให้มีความเสียหายและความเสียหายความเสียหายความชำรุดเป็นระเบียบ

(๓.๒) ถ้าผู้ก่อสร้างเปลี่ยนรายการก่อสร้าง รื้อถอน ต่อเติม หรือดัดแปลงส่วนใดส่วนหนึ่ง หรือทั้งหมดของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนได้รับอนุญาตหรือโดยไม่มีสิทธิจะกระทำได้ให้เรียกเก็บค่าปรับในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ ๑๐ แต่ไม่เกินร้อยละ ๒๐ จากมูลค่าที่เปลี่ยนแปลงรายการก่อสร้างรื้อถอน ต่อเติม หรือดัดแปลง และถ้าทำให้มูลค่าแห่งอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างลดลงให้เรียกเก็บเงินทดแทนราคามูลค่าที่ลดลงอีกด้านหนึ่งด้วย

(๔) ถ้ากรณีตาม (๒) และ (๓) เป็นเหตุให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างขาดความมั่นคงแข็งแรงอันอาจจะเป็นอันตรายแก่ชีวิต ร่างกาย ทรัพย์สิน ถ้าเห็นว่าสามารถเสริมความมั่นคงได้จะให้ผู้ผิดสัญญาเสริมความมั่นคงด้วยทุนทรัพย์ของตนเองก็ได้ และให้เรียกค่าปรับด้วย โดยค่าปรับให้เรียกเก็บจากมูลค่าอาคารก่อนเสริมความมั่นคง

ในกรณีไม่อาจดำเนินการตามวรรคแรก หรือทำให้ขาดความสวยงาม ให้รื้อถอนและให้เรียกค่าเสียหายด้วย

(๕) กรณีผิดสัญญาโดยนำไปใช้เช่าช่วงหรือนำไปจัดหาประโยชน์โดยมิได้รับอนุญาตหากมีเหตุสมควรจะไม่บอกเลิกสัญญา ให้อนุญาตให้ผู้เช่านำไปเช่าช่วงหรือนำไปจัดหาประโยชน์ได้โดยหลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าปรับเป็นเงินครั้งเดียวให้เป็นไปตามระเบียบ

ในกรณีที่จำเป็น และมีเหตุผลการเคาะแห่งชาติอาจกำหนดให้เรียกเก็บค่าปรับต่ำกว่าอัตราตามที่กำหนดไว้วนวรรคหนึ่งก็ได้

คำถามข้อที่ ๒

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ มีมาตรการพิจารณาการบริหารพื้นที่จัดประโยชน์ในโครงการการเคาะแห่งชาติทุกโครงการให้มีความโปร่งใสได้หรือไม่อย่างไร ขอทราบรายละเอียด

คำตอบ

กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ โดยการเคาะแห่งชาติ มีนโยบายนำพื้นที่ว่างเปล่า ซึ่งถูกกำหนดไว้ใน Master Plan การจัดทำโครงการ โดยในการจัดทำที่อยู่อาศัย จะต้องกำหนดพื้นที่ในส่วนของการอยู่อาศัยและพื้นที่เพื่อการพัฒนาคุณภาพชีวิตของคนในชุมชน ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในการดำรงชีวิต เพื่อให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยครอบคลุมในทุกมิติที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย สำหรับพื้นที่จัดประโยชน์ที่การเคาะดำเนินการประกอบด้วย ๒ ประเภทหลัก ได้แก่

๑. การจัดประโยชน์เพื่อสนับสนุนผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชนประเภทสาธารณูปโภค สาธารณะผู้ปกครอง เช่น การจัดทำพื้นที่โรงเรียนอนุบาล การเดินรถถนนโดยสารสองแถว การเดินรถจักรยานยนต์ โดยสารในโครงการ การติดตั้งโต๊ะโนมัสติก รวมถึงกิจกรรมอื่น ๆ ซึ่งเป็นการสนับสนุนอนวยความสะดวกให้ชุมชน

๒. การจัดประโยชน์เชิงธุรกิจเพื่อเศรษฐกิจชุมชน เป็นการให้เช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจการต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านสะดวกซื้อ ลานตลาด เป็นต้น

ในการขออนุมัติการใช้พื้นที่ จะดำเนินการตามข้อบังคับการเคหะแห่งชาติ ฉบับที่ ๙๔ ว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในทรัพย์สินเกี่ยวกับการให้เช่าของการเคหะแห่งชาติ พ.ศ. ๒๕๖๓ ดังนี้

ข้อ ๑๐ สัญญาเช่า และสัญญาเช่าเพื่อการก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้การเคหะแห่งชาติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขอย่างน้อย ดังนี้

(๑) สัญญาเช่าทุกประเภทมีการกำหนดระยะเวลาไม่เกิน ๓๐ ปี หรือเป็นไปตามกฎหมายกำหนด

(๒) อำนาจการอนุมัติ

(ก) การให้สิทธิเช่าไม่เกิน ๑๕ ปี และมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินไม่เกิน ๒๐๐ ล้านบาท การอนุมัติต้องเป็นอำนาจของผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมาย แล้วรายงานต่อคณะกรรมการบริหารทรัพย์สินเพื่อทราบตามวาระการประชุม

(ข) การให้สิทธิเช่าเกิน ๑๕ ปี และมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินเกิน ๒๐๐ ล้านบาท หากฎหมายกำหนดว่าการเสนอต่อคณะกรรมการบริหารทรัพย์สินเพื่อพิจารณาแล้วกรองก่อนนำเสนอคณะกรรมการพิจารณาอนุมัติก่อนดำเนินการตามวิธีการให้เช่า

(๓) สัญญาเช่ามีระยะเวลาเกิน ๓ ปี โดยผู้เช่านำไปจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดิน และให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระค่าธรรมเนียมภาษี และค่าใช้จ่ายทั้งปวง

(4) การให้เช่าโดยเงื่อนไขของสัญญากำหนดให้ผู้เช่าต้องก่อสร้างอาคารแลวยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของการเคหะแห่งชาติ ในช่วงเวลาที่กำหนดตามสัญญาให้เป็นไปตามประกาศเชิญชวนในแต่ละเรื่อง ทั้งนี้ เฉลากระบบแผนการก่อสร้างต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ว่าการหรือผู้ซึ่งผู้ว่าการมอบหมายก่อนดำเนินการขออนุญาตตามกฎหมายว่าด้วยการนั้น