ประกาศสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย
เรื่อง แนวปฏิบัติในการขอรับอนุญาตการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกันชีวิต
พ.ศ. ๒๕๖๖

โดยที่มาตรา ๓๓ (๙) (ก) และ (ค) แห่งพระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ. ๒๕๓๕
กำหนดให้การซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจหรือสำหรับใช้
เพื่อสวัสดิการของพนักงานหรือลูกจ้างของบริษัทตามสมควร หรือการได้รับอสังหาริมทรัพย์มาจาก
การรับชำระหนี้ ต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากนายทะเบียน และในการอนุญาตนายทะเบียน
จะกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ไว้ด้วยก็ได้

ดังนั้น เพื่อให้การกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการอนุญาตให้บริษัทประกันชีวิตซื้อหรือมีไว้
ซึ่งอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนในทางปฏิบัติ และนายทะเบียนได้รับข้อมูลเพื่อประกอบการพิจารณาอนุญาต
การซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ครบถ้วนรอบด้าน สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริม
การประกอบธุรกิจประกันภัย จึงเห็นควรออกแนวปฏิบัติในการขอรับอนุญาตการซื้อหรือมีไว้
ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกันชีวิต ตามที่แนบท้ายประกาศนี้

ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ ๑๘ ธันวาคม พ.ศ. ๒๕๖๖ เป็นต้นไป

ประกาศ ณ วันที่ ๙ สิงหาคม พ.ศ. ๒๕๖๖
สุทธิพล ทวีชัยการ
เลขาธิการ
คณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย

# แนวทางปฏิบัติในการขอรับอนุญาตการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกันชีวิต

## ข้อ ๑ ในแนวปฏิบัตินี้
- "สำนักงาน" มายความว่า สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (กปภ.) โดยที่มาตรา 33(9)(ก) และ (ค) แห่งพระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ. 2535
- กำหนดให้การซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจหรือสำหรับใช้เพื่อสวัสดิการของพนักงานหรือลูกจ้างของบริษัทตามสมควร หรือการได้รับอสังหาริมทรัพย์มาจาก การรับชำระ เรือน เนื่องจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (กปภ.) จะกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ไว้ด้วยก็ได้
- ดังนั้น เพื่อให้การกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการอนุญาตให้บริษัทประกันชีวิตซื้อหรือมีไว้ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ มีความชัดเจนในทางปฏิบัติ และสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (กปภ.) ได้รับข้อมูลเพื่อประกอบการพิจารณาอนุญาต
- การซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ครบถ้วนรอบด้าน สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันชีวิต (กปภ.) จึงเห็นควรออกแนวปฏิบัติในการขอรับอนุญาตการซื้อหรือมีไว้ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกันชีวิต

## ข้อ ๒ บริษัทสามารถซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ได้ในกรณี ดังต่อไปนี้
- (๑) อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้งานสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจหรือสำหรับใช้เพื่อสวัสดิการของ พนักงานหรือลูกจ้างของบริษัทตามสมควร
- (๒) อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทได้มาระจากการรับชำระหนี้หรือจากการบังคับจำนอง

## ข้อ ๓ บริษัทที่จะซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจ
- หรือสำหรับใช้เพื่อสวัสดิการของพนักงานหรือลูกจ้างของบริษัทตามสมควร ต้องมีคุณสมบัติดังกล่าวและลักษณะดังต่อไปนี้
- (๑) มีอัตราส่วนความเพียงพอของเงินกองทุน (Capital Adequacy Ratio: CAR) ไม่น้อยกว่า อัตราที่ธนาคารพาณิชย์กำหนดมาตรฐานการเงินเป็นเกณฑ์ในการกำหนดฐานะเงินของบริษัทได้ ตามประกาศ มาตรฐานการเงินของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินของประเทศสมาชิกอาเซียน และรายงานผลดำเนินงานของธนาคารพาณิชย์ไทย
- (๒) มีอัตราส่วนสินทรัพย์ลงทุนต่อเงินสำรองประจำภัยมากกว่าหรือเท่ากับร้อยละหนึ่งร้อย
- (๓) มีการจัดสรรเงินทรัสต์ไว้สำรองหนี้สินและการผูกพันตามกฎหมายประมวลกฎหมายชีวิต ตามมาตรา ๒๗/๔

(๔) มีมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทซื้อหรือมีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓ (๙) (ก)
(ข) และ (ค) อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทต้องจำหน่ายตามมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติประกันชีวิต พ.ศ. ๒๕๓๕
และที่แก้ไขเพิ่มเติม และอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทยื่นขอรับอนุญาตต่อนายทะเบียนตามข้อ ๔ และข้อ ๖ รวมกัน
ไม่เกินร้อยละสิบห้าของสินทรัพย์รวมของบริษัท

กรณีบริษัทไม่มีอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทต้องจำหน่ายตามมาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญัติ
ประกันชีวิต พ.ศ. ๒๕๓๕ และที่แก้ไขเพิ่มเติม ไม่นำความใน (๔) มาใช้บังคับ

ข้อ ๔ บริษัทที่มีคุณสมบัติตามข้อ ๓ ซึ่งมีความประสงค์จะซื้อหรือมีไว้
อสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจหรือสำหรับใช้เพื่อสวัสดิการของพนักงานหรือลูกจ้างของ
บริษัทตามสมควร ให้ยื่นคำขอรับอนุญาตต่อนายทะเบียนพร้อมเอกสารหลักฐาน อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(๑) วัตถุประสงค์ เหตุผล หรือความจำเป็นในการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น รวมถึง
ผลกระทบจากการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่มีต่อฐานะทางการเงิน

(๒) รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง
โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ การทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ ภาพถ่ายล่าสุด รวมถึงระยะเวลาเช่าในกรณีที่เป็นการเช่า
ที่ดินเพื่อสร้างตึก อคาร หรือสิ่งก่อสร้างลงบนที่ดินที่เช่าดังกล่าว

(๓) รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท หรือคณะกรรมการอื่นที่คณะกรรมการบริษัท
มอบหมายให้อนุมัติตามการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

ในกรณีที่คณะกรรมการอื่นเป็นผู้อนุมัติตามการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ให้บริษัทส่งรายงาน
การประชุมที่คณะกรรมการบริษัทมอบหมายคณะกรรมการอื่นนี้นี้ หรือประกาศหรือคำสั่งของคณะกรรมการ
บริษัทดังกล่าวและกำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการอื่นนี้

(๔) โดยขายและข้าตอนในการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ จะระบุหลักเกณฑ์
การประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย และหากอสังหาริมทรัพย์นี้มูลค่าตามราคารายงานการประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย โดยรายงานการประเมินราคาดังกล่าวจะต้องระบุหลักเกณฑ์
ประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย เป็นผู้อนุมัสิตินโยบายานี้ โดยนโยบายดังกล่าวจะต้องระบุหลักเกณฑ์
และข้าตอนการพิดารณาทางในเรื่องตลาด การเลิกเส้น และราคาของอสังหาริมทรัพย์

(๕) การซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าตามราคารายงานการประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย และหากประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย มีมูลค่าตามราคารายงานการประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย โดยรายงานการประเมินราคาดังกล่าวจะต้องระบุหลักเกณฑ์
ประเมินราคาจากบริษัทด้านเทคนานวณหนึ่งราย เป็นผู้อนุมัสิตินโยบายานี้ โดยนโยบายดังกล่าวจะต้องระบุหลักเกณฑ์

ข้อ 5 บริษัทที่มีความประสงค์จะมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากการรับชำระหนี้ ให้ยื่นคำขอรับอนุญาตต่อนายทะเบียนพร้อมเอกสารหลักฐาน อย่างน้อยดังต่อไปนี้

(๑) รายละเอียดเหตุผลหรือความจำเป็นที่ต้องมีการรับชำระหนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์และรายละเอียดที่แสดงให้เห็นว่าบริษัทได้เสนอวิธีการที่ดีและเหมาะสมที่สุดเพื่อลดภาระหนี้ต่อลูกหนี้แล้วแต่ลูกหนี้ไม่มีความสามารถที่จะชำระหนี้ต่อไปได้ รวมถึงการรับชำระหนี้ด้วยอสังหาริมทรัพย์มีผลดีต่อบริษัทมากกว่าการดำเนินคดีทางศาล พร้อมทั้งกำหนดแนวทางในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้น

(๒) รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดสิ่งปลูกสร้างโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ ภาพถ่ายล่าสุด

(๓) รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท หรือคณะกรรมการอื่นที่คณะกรรมการบริษัทมอบหมายให้อนุมัติการรับชำระหนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

ในกรณีที่คณะกรรมการอื่นเป็นผู้อนุมัติให้รับชำระหนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้บริษัทส่งรายงานการประชุมที่คณะกรรมการบริษัทมอบหมายคณะกรรมการอื่นนั้น หรือประกาศหรือคำสั่งของคณะกรรมการบริษัทที่แต่งตั้งและกำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการอื่นนั้น

(๔) นโยบายและขั้นตอนในการรับชำระหนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คณะกรรมการบริษัทหรือคณะกรรมการอื่นที่ได้รับมอบหมายเป็นผู้อนุมัตินโยบายนั้น และในกรณีที่ต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการรับชำระหนี้เป็นสถานที่สำหรับประกอบธุรกิจหรือสำหรับใช้เพื่อสวัสดิการของพนักงานหรือลูกจ้างของบริษัท จะต้องระบุหลักเกณฑ์และขั้นตอนการพิจารณาทั้งในเรื่องขนาด และทำเลที่ตั้งด้วย

(๕) การรับชำระหนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่าห้าสิบล้านบาท ให้ส่งรายงานการประเมินราคาจากบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนหนึ่งราย และหากอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าต้งแต่ห้าสิบล้านบาทขึ้นไป ให้ส่งรายงานการประเมินราคาจากบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำนวนสองราย โดยรายงานการประเมินราคาต้องทำขึ้นไม่เกินหกเดือนก่อนการยื่นขอรับอนุญาตจากนายทะเบียน ทั้งนี้ บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องไม่เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับกรรมการของบริษัทดูวายุบุคคลก็เกี่ยวข้องกับกรรมการของบริษัทย่อย

ข้อ 6 ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขออนุญาตรับชำระหนี้ตามข้อ 5 ต้องไม่เกินร้อยละ เจ็ดสิบของมูลค่าตลาด ตามรายงานประเมินราคาของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายใหญ่ประเมินราคาสูงกว่านี้ หากอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทรับชำระหนี้ มีมูลค่าสูงกว่ามูลค่านี้ มูลค่านี้อาจแตกต่างกันอยู่ภายใต้มูลค่านี้ นอกจากนี้ หากพบปัญหาเชิงกฎหมายระหว่างโครงการกับกฎหมายเชิงปรมาณ เจ้ากรมสรรพากรสามารถขออนุญาตรับรองได้ว่าโครงการกู้ภัยภาษี

ข้อ ๙ บริษัทที่มีความประสงค์จะมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากการบังคับจำนอง ให้บริษัทแจ้งให้นายทะเบียนทราบพร้อมสำเนาเอกสารที่เกี่ยวข้อง ภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น และเมื่อบริษัทได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบ

ทั้งนี้ นายทะเบียนอาจให้บริษัทเข้าชี้แจงข้อมูลหรือส่งเอกสารหรือข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากการบังคับจำนองได้

ข้อ ๑๐ เมื่อบริษัทได้รับอนุญาตจากนายทะเบียนให้ซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตามข้อ ๔ หรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการรับชำระหนี้ตามข้อ ๖ แล้ว ให้บริษัทแจ้งให้นายทะเบียนทราบภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น พร้อมสำเนาเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ น. ส. ๓ ก. หรือ น.ส. ๓ ข.) เป็นต้น

นอกจากการแจ้งตามวรรคหนึ่ง นายทะเบียนอาจกำหนดให้บริษัทดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้เพิ่มเติมด้วยก็ได้

(๑) แจ้งให้นายทะเบียนทราบถึงการได้รับอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
(๒) เจาะความคืบหน้าเกี่ยวกับการก่อสร้างตึก อคาร หรือสิ่งก่อสร้าง ตามแผนการก่อสร้างที่บริษัทยื่นประกอบการขออนุญาต ตามระยะเวลาที่นายทะเบียนกำหนดจนกว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ และได้ใช้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตามวัตถุประสงค์ที่บริษัทขออนุญาตแล้ว

ข้อ ๑๑ ให้บริษัทรรายงานความคืบหน้าในการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทเลิกใช้หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการรับชำระหนี้หรือบังคับจำนอง ให้นายทะเบียนทราบทุกปี โดยให้รายงานภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นปีปฏิทินจนกว่าบริษัทจะจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์นั้นเสร็จสิ้น

ข้อ ๑๒ การดำเนินการใด ๆ ตามประกาศนี้ ที่บริษัทด้อยยืนหรือจัดส่งให้สำนักงาน หากดำเนินการตามระบบอเล็กทรอนิกส์ที่สำนักงานกำหนด

ข้อ ๑๓ กรุณาให้มีบริษัทไม่ปฏิบัติตามคำแนะนำในการขอรับอนุญาตการซื้อหรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หากผู้ใดไม่มีความจำเป็นในการทำประโยชน์ของตนและ/หรือโครงการของตนเองโดยไม่ได้อนุมานจากนายทะเบียนอาจฟ้องร้องให้เป็นไปตามแนวทางปฏิบัติตามกฎหมายและกฎเกณฑ์ของประเทศ