負資產

**負資產**（Negative equity）係指所有者權益嘅赤字，而所有者權益係指資產扣除咗負債之後，資產擁有人（例如：樓嘅業主）嘅剩餘權益。簡單啲講，就係「資不抵債」，係指同財務機構（例如：銀行）借錢嘅時候，一項用嚟做抵押嘅資產，因為資產市場下行，佢嘅市值比爭銀行嘅錢仲少。  

個人同公司都可能擁有負資產，負資產反映咗喺佢哋嘅資產負債表上面，意思係資產嗰邊（左邊）嘅價值，低過負債嘅總數，令到資產淨值（如果係公司，就係「股東權益」）變成負數。

根據香港金管局嘅資料顯示，香港負資產問題最嚴重嘅時期係2003年6月，當時總共有大約105,697宗負資產按揭，佔所有按揭嘅22%，涉及嘅金額係1,650億港元，按揭金額對抵押品市值嘅比例係128%，估計呢啲貸款嘅無抵押部分大約值360億港元，意味著香港銀行單單喺按揭市場就需要承擔360億港元嘅壞帳風險。

2022年第4季開始，香港嘅負資產問題再次出現，負資產數量從第3季嘅553宗，上升到第4季嘅12,164宗，負資產按揭數量上升咗22倍。到咗2024年第1季，負資產按揭數量上升到32,073宗，係2004年第2季以嚟嘅新高。

## 歷史
負資產呢個詞，喺1991至1996年經濟衰退期間喺英國，同埋喺1998至2003年亞洲金融風暴期間喺香港，都廣泛咁用。  呢啲經濟衰退導致失業率增加同埋樓價下跌，因為啲債仔失業咗，還唔到錢，令到俾銀行同建屋合作社（building society）call loan 嘅物業數量增加咗。

自從2007年開始，最容易成為負資產嘅人係嗰啲高按揭比率（例如90 % 甚至100 % ）嘅貸款。呢啲高比率按揭係信貸危機之前喺美國好常見。

## 各地情況

### 香港
因為港元同美元掛勾，美國喺1980年代嘅低息，令到香港經濟起飛，所以喺1997年亞洲金融風暴之前，大部分香港人都以為香港嘅樓價有升無跌，於是好多人都以7成或以上嘅按揭向銀行借錢買樓，希望可以短炒獲利。但喺1997年下半年亞洲金融風暴嚟咗之後，樓價喺一年之間，跌咗30到50%，令到大批業主同埋首置人士都資不抵債，變成負資產嘅受害者。喺亞洲金融風暴影響之下，打工仔收入大幅下降，甚至失業，有啲捱唔到落去嘅業主，被迫低價賣樓，甚至經常都出現跳樓、燒炭等自殺案件。

喺2003年第2季出現咗另一次負資產高峰期，負資產個案達到105,697宗。其中居屋富榮花園，成為最多撻定個案嘅居屋樓盤。而將軍澳東港城、深井浪翠園、天水圍嘉湖山莊同埋荃灣愉景新城等屋苑嘅樓價隔咗十多年都未「返家鄉」（樓價返回買入時嘅水平）。到咗2016年第4季，負資產個案先至消失。不過到受到美國次按危機同埋世界經濟下行嘅影響，2018年第4季，香港再次錄得咗262宗負資產住宅按揭個案。

喺2022年第4季開始，受到武漢肺炎嘅影響，香港嘅負資產問題又再出現，住宅樓宇嘅負資產數量從第3季嘅553宗，上升到第4季嘅12,164宗，負資產按揭數量上升咗22倍。到咗2024年第1季，因為疫情之後香港經濟唔係預期咁會復甦，各行各業都出現執笠潮，住宅樓宇嘅負資產按揭數量上升到32,073宗，係2004年第2季以嚟嘅新高。同1997年、2003年、2008年嘅負資產問題唔同，2022年起嘅負資產問題，從住宅樓宇，一路擴展到寫字樓同埋舖位，甚至有資深投資家族，身家從800億（2021年「舖王」鄧成波嘅遺產），跌到可能「資不抵債」。

### 英國
根據2008年10月10號英國衛報引述 Halifax（一間出名嘅英國嘅建屋合作社）嘅報導，喺2007年10月8號到2008年10月8號嘅12個月，英國樓價跌咗13.3%，係25年前有記錄以嚟嘅最大跌幅。根據英倫銀行嘅調查報告，喺2008年9月，大約有4%嘅按揭係負資產，比2007年9月嘅大約係1%，高咗3％。根據英國土地註冊處嘅資料，喺2007年之前，英國嘅樓市都係向好嘅，按月都有一定嘅升幅，不過從2007年12月到2009年3月嘅16個月裏面，英國嘅樓價都係穩步咁跌嘅，16個月嘅積聚跌幅係19％（2009年3月嘅樓市指數係2007年12月嘅81％），之後樓價逐步回升，不過要去到2014年7月，樓價指數先至升返去2007年12月嘅水平；去到2022年9月，英國嘅樓價指數升到151.5％嘅歷史新高水平。

喺2022年9月到2024年10月，英國嘅樓價指數喺151.5％同145.7％之間徘徊，波幅係5.8％。根據 Zoopla 嘅數據，因為按揭利息嘅大幅上升，英國嘅樓價喺2022年跌咗1.1 %；喺2023年中，英國平均樓價係264,900英鎊，比之前嗰年嘅同期，跌咗2,830英鎊，令到英國出現負資產嘅風險。喺2024年6月26號，Zoopla 嘅統計顯示，2024年5月英國嘅平均樓價同2023年5月一樣，維持喺264,900英鎊；但係有啲地區係上升緊，有啲地區係下降緊。佢哋亦都估計，到咗2024年底，樓價預計會升1.5%。

### 美國
喺自住嘅房屋市場，按揭房屋（或者樓宇單位）嘅市值下跌係負資產嘅主要原因。喺次按危機（subprime mortgage crisis）之前，唔少物業按揭都係喺銀行無衡量業主嘅實際還款能力嘅情況之下批出嘅。當業主借埋「二按」，令到合併貸款超過間屋嘅價值，或者只係因為原本嘅按揭借多咗。註：次按危機（Subprime mortgage crisis）之前，美國係可以借接近，甚至超過100％。

同英國、香港唔同嘅係：喺美國，承擔負資產風險同損失嘅唔係小業主，而係批出貸款嘅銀行或者財務機構，因為如果業主無錢還，可以選擇放棄物業，佢哋只需要搬走，而唔需要承擔負資產嘅損失。喺拍賣成交價低過原有嘅按揭貸款額嘅話，或者個物業無人買嘅情況下，銀行反而會成為最大嘅輸家，引發咗呢次次按危機，最終變成環球金融風暴。

如果債仔違約，貸款人（例如銀行）收回同埋出售物業，都唔夠還返欠債嘅金額，而債仔除咗無咗間屋之外，仲要補返差額。美國有啲州，例如加州，要求貸款人喺對債仔嘅法律行動只能夠二選一，一係訴訟，要求法庭將債仔嘅25％人工直接轉賬嚟還錢（叫做 wage garnishment）或者攞返間屋去賣。

除咗物業之外，汽車亦都係美國負資產嘅另一個主要源頭。當買咗車，架車落咗地之後，如果想賣，架車就係二手車，車價嘅市值一般會跌20-30%，新車嘅第一年，架車嘅市價一般會跌大約40%嘅價值。根據統計，喺美國只有大約55%嘅車主喺買車嘅時候會一次過俾哂買車嘅錢，而係靠汽車貸款。

更麻煩嘅係，部份車主喺買新車嘅時候，仍然拖欠之前嘅汽車貸款，所以一旦車主因為各種問題而無力供車嘅時候，由於架車貶值比物業仲要快，佢哋好快就成為咗負資產。有啲車主為咗尋求脫債，放棄㗎車，但係其實咁樣做佢哋依然要負責還貸款同埋㗎車賣到嘅錢嘅差價。

雖然通常負資產嘅出現係因為資產價格波動所引起嘅，但係即使資產價值保持固定，負資產仍然有可能發生，例如2023／2024年利息大增，債仔還嘅錢可能少過利息，所以爭嘅錢會增加，就有可能會出現負資產，呢種情況叫做負折舊（negative amortization）。擔保呢類貸款嘅典型資產係房地產（商業、辦公室或者係住宅）。 當債仔還唔到錢，用嚟做擔保嘅房地產就可能俾債主攞走咗。

### 日本
喺日本經濟泡沫之後，地方細城市嘅地價狂跌。以國土交通省公式地價為例，2011年至2017年，只有東京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地價格仲可以保持到，地方嘅地價跌咗一成。經濟泡沫期間，曾經出現度假公寓熱潮，1987年出台嘅《綜合療養地建設法（度假法）》喺稅收上提供開發度假區嘅優惠更刺激咗當時嘅度假地區嘅土地交易。隨著地價暴跌，1991年喺伊豆嘅300平方米別墅用地，買入要1300萬日元，而到咗2017年只能夠賣到10萬日元，26年間，跌咗九成九有多。

喺日本「少子化」嘅背景之下，部分大型建築公司向郊區嘅土地擁有者推銷起長租公寓，又應承起好嘅長租公寓有一定期限嘅租金保證期，過咗租金保證期之後，一般都會要求房東降價。根據《朝日新聞》嘅調查發現，公寓起好之後，每隔五年空置率就會上升，而且隨著樓齡嘅上升，空置率亦都會上升，超過15到20年樓齡嘅公寓，有兩成出現虧損，房租無辦法支付維修保養同埋貸款，成為負資產物業。

## 負資產嘅人
有負資產嘅人可以話係「負資產」（負資產可以係指資產本身，或者負資產嘅物主）；英文叫 negative net worth，意思係「負淨資產值」，即係一個人嘅負債超過佢嘅資產價值。一個人可能會因為攞咗一筆好大嘅無擔保貸款而變成負資產。例如，學生借咗學生貸款去讀大學，雖然高等教育可能會增加佢將來攞到高啲人工嘅機會，但係有潛力喺將來攞到高啲人工唔係一個金融資產，所以帳面上呢個學生都係負資產。

喺美國，學生貸款同前面所講嘅其他貸款好唔同，學生貸款好少會喺個人破產嗰陣可以免除，而通常貸款機構批出學生貸款嘅時候，唔會要求任何資產擔保。學生貸款唔似其他貸款，貸款商唔會好似物業按揭、商業貸款咁，要求債仔用佢嘅物業或者其他資產做擔保。債權人之所以願意提供無擔保學生貸款嘅一個解釋係：喺實際意義上，美國學生貸款係由借款人未來嘅收入潛力嚟做擔保嘅。呢個操作係咁嘅，當個學生出嚟做嘢，佢就會賺到錢，如果佢違約唔還錢，債權人就可以合法咁向法庭申請扣押佢嘅部分人工。

## 影響
一個負資產嘅屋主，可能無財政能力「換樓」，即係賣佢哋依家住緊嘅屋，然後買另一間屋。

## 參考