Bustadsamvirket

Det som i dag blir omtala som **bustad[[samvirkelag|samvirket]]** eller bustadkooperasjonen, er bustadbyggjelaga og burettslaga. Desse samskipnadene vart lovregulerte i 1960 gjennom lov om bustadbyggelag og lov om borettslag (lov nr. 1 og 2 frå 4. februar 1960), men nemningane var tekne i bruk tidlegare. 

Særpreget for **bustadbyggjelaget** er at det skal skaffe medlemmene bustader. Laget eig normalt ikkje bustadene, derimot er det ei sentral oppgåve for laget å forvalte bustadene på vegner av eigarane. **Burettslaget** er ei eigeform for bustader: Laget eig dei bustadene som medlemmene disponerer. Medlemmene blir omtala som andelseigarar både i bustadbyggjelag og burettslag.

Bustadbyggjelaga har for det meste, men ikkje berre, organisert nye bustader som burettslag. Desse laga, burettslag som er tilknytte bustadbyggjelaget, er eigne samanslutningar, men andelseigarane må samtidig vere andelseigarar i bustadbyggjelaget. Det har vore vanleg at andelseigarar i bustadbyggjelaget har forkjøpsrett ved omsetning av bustader i tilknytte burettslag, og at bustadbyggjelaget er forretningsførar for burettslaget, og også på andre vis er det ei formalisert tilknyting mellom bustadbyggjelaget og dei tilknytte burettslaga.

Andelseigarane i bustadbyggjelaget er dels dei som samtidig er andelseigarar i tilknytte burettslag, dels andre. Begge gruppene kan få tilgang på bustad gjennom bustadbyggjelaget anten i nybygg eller ved bruk av forkjøpsrett ved omsetning av «brukte» bustader i tilknytte lag. For dei andelseigarane som har bustad i tilknytte lag, er bustadbyggjelaget som nemnt viktig også som forretningsførar for burettslaget. Dessutan er det vanleg at bustadbyggjelaget yter andre tenester til andelseigarane, som omsetning av bustader, framskaffing av rabattavtalar m.m.

Burettslagsforma kan nyttast også utanom dei tilfella der det blir bygt nye bustader for andelseigarane i eit bustadbyggjelag. Lag utan tilknyting til eit bustadbyggjelag blir kalla frittståande lag. 

## Historikk

Det eldste bustadbyggjelaget her i landet som organiserte verksemda etter det mønsteret som er nemnt ovanfor, er Oslo og omegn Bolig- og Sparelag (OOBS), som vart stifta i 1929 og omorganisert med namnet Oslo Bolig- og Sparelag, OBOS, i 1934. Modellen var henta frå den svenske Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (HSB). Før den tid hadde ein både i Oslo og andre stader i landet hatt samanslutningar som hadde til føremål å få bygt bustader for medlemmene. Mest vanleg var det at samanslutninga vart ståande som eigar av bustadene, slik at medlemmene vart leigarar, men det var òg døme på at bustader i småhus vart overførte til medlemmene etter kvart. Samanslutningar som hadde til føremål å eige bustader for medlemmene, ikkje å få bygt bustader, kjenner ein i form av bustadaksjeselskap iallfall frå tida rundt første verdskrigen. Dels kom dei nok i stand ved at leigarar tok over aksjar i eit utleigarselskap som ei følgje av leigereguleringa.

OBOS-modellen vart lagd til grunn da ei lang rekkje bustadbyggjelag vart stifta frå 1945 og framover; det vart stifta meir enn tretti berre på eitt år i 1945-46. Bustadbygginga auka sterkt etter krigen. Noko var det fordi mange bustader var øydelagde under bombinga i 1940, og at det hadde vore bygt minimalt dei fem åra krigen varte. Men ei årsak var òg at ein fekk etablert ei omfattande finansieringsordning gjennom Den norske stats husbank, og det også på anna vis vart lagt politisk til rette for bustadbygging. Bustadbyggjelaga stod etter kvart for ein viktig del av bygginga. Ei landssamanslutning for bustadbyggjelaga, no Norske Boligbyggelags Landsforbund, vart stifta i 1946. Dei fleste bustadbyggjelaga er med her.

Tilveksten av nye bustader var stort sett høg heilt fram til 1980-talet. På det meste vart det fullført meir enn førti tusen bustader på eitt år (1975); til samanlikning var det høgaste talet vel 20 000 i 1990-åra. Den bustadkooperative delen av utbygginga var høgast midt på 1970-talet. 

I 1950 vart det sett ned ein komité til å førebu lovgjeving om tilhøvet «mellom leier og eier av bustad der leieren deltar i finansieringen av bygget ved innskudd, lån, tegning av aksjer eller andeler eller på annen måte«; komiteen skulle særleg sjå på spørsmålet «om særskilte rettsregler for stiftelse, organisering og administrasjon av bustadselskaper, og om de rettigheter og plikter medlemmer av slike selskaper bør ha». Komiteen, som tok namnet Borettslovkomiteen, la i 1955 fram utkast til lover om bustadbyggjelag og burettslag og om bortleige av bustad mot obligasjonsinnskot. Dei første to utkasta låg til grunn for burettslovene frå 1960. Det sistnemnde utkastet førte til at det vart teke inn nokre særreglar i husleigelova i 1969. Utkasta frå komiteen og seinare lovene frå 1960 bygde i høg grad på den modellen som bustadsamvirket alt hadde funne fram til.

Burettslovene har vore endra fleire gonger, mellom anna i 1977 på grunnlag av utgreiing i eit nytt lovutval (Borettslovutvalget, NOU 1974:6), men grunndraga har stort sett vore dei same. Når den rettslege og faktiske situasjonen for andelseigarane likevel på fleire punkt er ein heilt annan i dag enn for førti år sia, kjem det mest av endringar i andre tilhøve. Først og fremst må den offentlege prisreguleringa nemnast. Fram til på 1980-talet galdt det maksimalprisar ved omsetning av burettslagsbustader i mange kommunar, medrekna dei største byane. Maksimalprisen låg i periodar langt under marknadsprisen for tilsvarande bustader. Gjennom forkjøpsretten for andelseigarar i bustadbyggjelaget kunne prisreguleringa bli nokolunde effektiv: I praksis forhandla ikkje seljaren med ein kjøpar; han bad bustadbyggjelaget overdra bustaden til den i køen som hadde best forkjøpsrett. Da vart det heller ikkje rom for avtalar mellom seljar og kjøpar om betaling «under bordet», noko som elles kan vere eit problem med offentleg prisregulering.

Dette at andelseigaren i burettslaget så å seie måtte levere bustaden attende til laget til ein regulert pris når han skulle flytte, var nok med på å gjere skiljet mellom eige og leige meir uklårt, og den norske modellen for bustadsamvirke skilde seg den gongen mindre ut frå den kooperative leigemodellen som er vanleg i mange land, enn han gjer i dag. Det var likevel fleire unntak frå prisreguleringa, mellom anna slik at andelseigaren kunne ta ut marknadsverdien av bustaden ved å overføre han som ledd i byte med annan bustad. Prisreguleringa vart i praksis avvikla på 1980-talet; den formelle avviklinga skjedde på 1990-talet.

Prisreguleringa må ein sjå i samanheng med mellom anna bustadfinansieringa. Mesteparten av utbygginga gjennom bustadsamvirket var finansiert gjennom Husbanken, og lenge var renta subsidiert. For prisnivået på bustader hadde det òg mykje å seie at kommunane skaffa rimelege tomter, og at meirverdiavgifta lenge vart refundert i form av eit «arealtilskot«.

## Bustadsamvirket i dag
Ved årsskiftet 1999/2000 var det registrert 129 bustadbyggjelag i Føretaksregisteret. Av desse var 99 med i Norske Boligbyggelags Landsforbund. For laga i NBBL har ein nærare opplysningar om storleiken. Talet på andelseigarar i laga varierte frå 47 til 153 388, og talet på bustader som laget forvalta, varierte frå 16 til 58 476. Til saman hadde laga i NBBL 596 709 andelseigarar og forvalta 248 675 bustader. Dei forvalta bustadene er både burettslagsbustader og andre bustader.

På same tidspunktet var det registrert 5871 burettslag i Føretaksregisteret. Talet på burettslag som var forvalta av bustadbyggjelag organiserte i NBBL var 4380. Dei fleste av desse laga er tilknytte lag, men nokre av dei er frittståande lag med forvaltningskontrakt. Det er ikkje kjent kor mange burettslag som er knytte til andre bustadbyggjelag, men det er på det reine at talet på frittståande burettslag ikkje er reint lite.

Ein har ikkje sikre opplysningar om kor mange bustader det er i landet totalt, men talet ligg nok kring 1 900 000. Ein veit heller ikkje kor mange av bustadene som er organiserte i burettslag. I tala frå Boforholdsundersøkelsen 1995 er det lagt til grunn at 14 prosent av hushalda eig bustaden gjennom andel eller aksje, medan det tilsvarande talet frå Levekårsundersøkelsen 1997 er 11 prosent. Ut frå NBBLs tal for burettslagsbustader er det grunn til å tru at prosenten er noko høgare enn dette. Til samanlikning meiner ein at 19 prosent av hushalda bur i leigebustader.

## Kjelder

*Denne artikkelen er henta frå NOU 2000:17 Burettslovene

## Bakgrunnsstoff
*Norsk boligbyggelag