호머 호이트

**호머 호이트**(Homer Hoyt, 1895년 6월 14일 ~ 1984년 11월 29일)는 토지 이용 계획, 용도지역, 부동산경제학 분야의 선구적인 연구로 알려진 미국의 경제학자이다. 그는 토지 경제학에 관한 주목할 만한 연구를 수행했으며 근린 및 주택 시장 분석에 영향력 있는 접근 방식을 개발했다. 그의 토지 이용 부채꼴 모델은 수십 년 동안 도시 계획에 영향을 미쳤다. 그의 유산은 오늘날 논란의 여지가 있는데, 이는 미국 도시에서 인종적으로 분리된 주택 정책과 레드라이닝의 개발 및 정당화에서 그가 맡았던 두드러진 역할 때문이다.

## 생애
### 교육
호이트는 캔자스 대학교에 다녔으며, 18세의 나이에 파이 베타 카파 회원으로 졸업하며 A.B.와 A.M. 학위를 모두 받았다. 이후 시카고 대학교에서 1918년에 법무박사(J.D.) 학위를, 1933년에 경제학 박사(Ph.D.) 학위를 취득했다.

### 경력
호이트는 학계, 정부, 민간 부문에서 수행한 수많은 전문적 역할로 유명하다. 1917년 그는 위스콘신주의 벨로이트 칼리지에서 잠시 경제학 강사로 활동한 후, 적성국교역법 위원회에 경제학자로 합류했다. 호이트는 AT&T(1920~1921)에서 통계학자로 짧게 근무한 것을 포함하여 델라웨어 대학교(1918~1920), 노스캐롤라이나 대학교 채플힐(1921~1923), 미주리 대학교(1924~1925)의 교수진으로 재직했다. 1925년부터 1934년까지는 시카고에서 자문 및 부동산 중개인으로 일하면서 박사 학위를 취득했다.

1934년에서 1940년 사이 호이트는 연방주택청(FHA)의 수석 토지 경제학자로 근무했는데, 이는 그의 가장 주목할 만한 공직 경력이다. 새로 설립된 FHA는 "누가 좋은 신용 위험 대상이고 누가 아닌지에 대한 최초의 인수 기준"을 개발하기 위해 호이트를 고용했다. FHA에서 호이트는 비즈니스 의사 결정 및 공공 정책 분석을 위해 지도를 사용하는 방식을 개척했다. 호이트는 자신의 학위논문 연구를 응용하여 부동산 가치와 모기지 위험의 공간적 분포를 파악했다. 호이트의 연구와 권고에 힘입어 FHA는 레드라이닝 정책을 개발했는데, 이는 소수 인종에게 대출을 거부하거나 백인 거주 지역에서 주택을 구입하는 것을 허용하지 않는 정책이었으며, 부동산 양도문서에 인종 제한 규약을 포함시키는 것을 수반했다. 1939년 FHA 보고서에서 호이트는 분리가 분명한 필요성이라고 주장했으며, 인종이 혼합된 지역은 토지 가치 하락을 초래한다고 주장했다. 또한 호이트는 인종 집단 목록을 발표하고 부동산 가치에 미치는 영향에 따라 긍정적인 순서에서 부정적인 순서로 순위를 매겼다. "1. 영국인, 스코틀랜드인, 아일랜드인, 스칸디나비아인, 2. 북부 이탈리아인, 3. 보헤미아인 또는 체코인, 4. 폴란드인, 5. 리투아니아인, 6. 그리스인, 7. 러시아인, 유대인(하류층), 8. 남부 이탈리아인, 9. 흑인, 10. 멕시코인." 이후 FHA는 백인 동네에서 아프리카계 미국인이 주택을 구입하면 백인 소유 부동산의 가치가 하락하여 소유자가 모기지를 채무 불이행할 가능성이 높아진다고 주장함으로써 대중에게 레드라이닝 관행을 정당화했다.

FHA를 떠난 후 호이트는 시카고 계획 위원회(1941~1943)의 연구 책임자와 뉴욕 지역 계획 협회의 경제 연구 책임자(1943~1946)로 근무했다. 그는 또한 매사추세츠 공과대학교(MIT)와 컬럼비아 대학교에서 객원 교수로 가르쳤다. 1946년 그는 쇼핑몰의 입지 선정을 전문으로 하는 저명한 토지 이용 및 부동산 자문사인 호이트 어소시에이츠(Hoyt Associates)를 설립했다. 1967년 호이트는 공공 및 민간 부동산 의사 결정의 질을 향상시키기 위한 사명을 가진 비영리 연구 및 교육 재단인 호머 호이트 연구소(Homer Hoyt Institute)를 설립했다.

## 연구

호이트의 1933년 박사 학위논문 "시카고 토지 가치의 100년: 1830-1933년 시카고의 성장과 토지 가치 상승의 관계(One hundred years of land values in Chicago: The relationship of the growth of Chicago to the rise of its land values, 1830-1933)"는 역대 가장 많이 인용된 학위논문 중 하나이며 오늘날에도 여전히 정기적으로 인용되고 있다.

호이트는 토지 경제학 및 도시 계획 분야에 수많은 이론적 기여를 했다. 첫째, 그는 1차 자료와 지도 제작 기술을 활용한 토지 가치의 역사적 분석에 대한 새로운 접근 방식인 "중첩 매핑(overlay mapping)"을 개발했다. 이 접근 방식은 인구의 인종적 특성을 토지 가치와 상관관계가 있는 것으로 보았으며, 이에 따라 모기지 대출 기관이 그의 데이터를 사용하여 특정 지역의 대출 위험을 평가할 때 비백인 인구가 지배적인 지역의 대출을 거부하는 레드라이닝 관행으로 이어졌다. 호이트의 연구는 부채꼴 모델로 발전했으며, 이는 어니스트 버제스의 동심원 모델을 대체하여 다핵 모델에 의해 대체될 때까지 도시 형태학의 지배적인 이론이 되었다. 또한 호이트는 경제 기반 분석 방법을 정제하여 지방 및 주 정부가 경제 내의 기본 고용과 비기본 고용의 조합을 바탕으로 잠재적인 인구 증가를 평가할 수 있게 했다.

호이트는 부동산 감정 분야에도 적극적으로 기여했다. 공동 저자인 아서 M. 와이머와 함께 호이트는 7판까지 발행된 성공적인 교과서인 《부동산 원론》(Principles of Real Estate)을 저술했다.

## 호머 호이트 연구소
말년에 호이트는 학술 경제학자와 부동산 산업 간의 간극을 메우기 위해 노력했다. 이를 위해 호이트는 1967년 호머 호이트 연구소의 설립을 지원했다. 이 연구소는 오늘날에도 토지 경제학 및 부동산 연구 분야에서 활발하고 저명하게 활동하고 있다. 연구소의 주요 활동으로는 호이트 학술 펠로우십, 모리 셀딘 고등연구소, 와이머 스쿨, 와이머 스쿨 펠로우십 등이 있다. 와이머 스쿨 펠로우에는 부동산경제학 분야의 수많은 저명한 학자들이 포함되어 있다.

## 주요 저서
* According to Hoyt; Fifty Years of Homer Hoyt / Articles on law, real estate cycle, economic base, sector theory, shopping centers, urban growth, 1916–1966. [Washington, D.C., 1966]
* Autobiography of Homer Hoyt; Michael Hoyt and Jean Hoyt. No city: photocopy, 2005. Available at Avery Library, Columbia University.
* "More Than Sector Theory: Homer Hoyt's Contributions to Planning Knowledge," Journal of Planning History 6, 3 (2007):248-271 by Robert Beauregard.
* The Structure and Growth of Residential Areas in American Cities; Homer Hoyt. Washington DC: Federal Housing Administration, 1939.
* One Hundred Years of Land Values in Chicago; Homer Hoyt. New York : Arno Press, 1970, [c1933]

## 같이 보기
* 연방주택청
* 레드라이닝
* 부채꼴 모델

## 각주

## 외부 링크
* http://www.hoyt.org/ 비영리 연구 및 교육 재단
* 호이트 그룹(The Hoyt Group) - http://hoytgroup.org/

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