Ավստրալիայի անշարժ գույքի շուկա

մինի|Ավստրալիայի վիճակագրության բյուրոյի կողմից կազմված մայրաքաղաքի բնակելի անշարժ գույքի կշռված գների ինդեքսը 2003 թվականից ի վեր
**Ավստրալիայի անշարժ գույքի շուկան** ներառում է հողերի և դրանց մշտական կցամասերի առևտուրը, որոնք գտնվում են Ավստրալիայի տարածքում։ Ավստրալիայում անշարժ գույքի միջին գինը 1890-ից 1990 թվականներին գնաճից հետո աճել է տարեկան 0.5%-ով, սակայն 1990-ից 2017 թվականներին աճել է ավելի արագ տեմպերով։ Ավստրալիայում տների գները մեծ ուշադրության են արժանանում լրատվամիջոցների և Պահուստային բանկի կողմից և որոշ մեկնաբաններ պնդում են, որ Ավստրալիայում գոյություն ունի անշարժ գույքի «փուչիկ»։

Վերջին մի քանի տասնամյակների ընթացքում բնակարանային շուկայում գների կտրուկ փոփոխություններ են տեղի ունեցել։ Անշարժ գույքի գները կտրուկ աճում են խոշոր քաղաքներում, ինչպիսիք են Սիդնեյը, Մելբուռնը, Ադելաիդան, Պերտը, Բրիսբենը և Հոբարթը։ Սիդնեյում տների միջին գինը գագաթնակետին հասավ 780,000 դոլարի 2016 թվականին։ Սակայն, ավելի խիստ վարկային քաղաքականության և բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ օտարերկրյա ներդրողների հետաքրքրության նվազման պատճառով գները սկսել են իջնել բոլոր խոշոր քաղաքներում։ 2017 թվականի կտրուկ աճող գների համեմատ, 2018 թվականին Սիդնեյում բնակարանների գները նվազել են 11.1%-ով և Մելբուռնում՝ 7.2%-ով։ 2022 թվականին բնակելի վարձակալության շուկայում վարձավճարների զգալի աճ է գրանցվել, որը նկարագրվել է որպես «վարձակալության ճգնաժամ»։

## Նկարագրություն
### Կոմպոզիցիա
2011 թվականին կար 8.6 միլիոն տնային տնտեսություն, որոնց միջին չափը կազմում էր 2.6 մարդ մեկ տնային տնտեսությունում։ Պատմականորեն, առանձին կանգնած տները կազմել են շինարարության թույլտվությունների մեծ մասը, սակայն վերջին տվյալները ցույց են տալիս ավելի բարձր խտության բնակարանների, ինչպիսիք են քաղաքային տները և բնակարանները, նկատմամբ միտում։ Շրջանառության տեմպերը տարբերվում են շուկայական ցիկլերի միջև, բայց սովորաբար տարեկան միջինում կազմում են 6%:  1999-2000 թվականներից ի վեր նահանգային և տարածքային բնակարանային իշխանություններից վարձակալած տնային տնտեսությունների մասնաբաժինը 6%-ից նվազել է մինչև 3%, մինչդեռ մասնավոր կերպով վարձակալածների մասնաբաժինը 2019-20 թվականներին աճել է 20%-ից մինչև 26%:

## Տարածաշրջանային տատանումներ
Ավստրալիայի անշարժ գույքի շուկան միատարր չէ, մեծ տատանումներ են նկատվում խոշոր քաղաքներում և տարածաշրջանային տարածքներում։

### Սիդնեյ
մինի|Սիդնեյում 2002 թվականից ի վեր կազմվում է Ավստրալիայի վիճակագրության բյուրոյի կողմից կազմված տների գների ինդեքսը։
Սիդնեյում, 2010 թվականի մարտի դրությամբ, անշարժ գույքի շուկայի թափուր աշխատատեղերի մակարդակը հասել է 0.53%-ի, ինչը վկայում է, որ շուկան վերականգնվում է, քանի որ 2009 թվականի օգոստոսին այդ մակարդակը հասել էր 2%-ի։ 2015 թվականի հուլիսի դրությամբ, Սիդնեյի անշարժ գույքի շուկան 2015 թվականի առաջին եռամսյակում կտրուկ աճել է՝ աճելով 3.1%-ով։ Սիդնեյի արևելյան և հյուսիսային արվարձանները սովորաբար գրավում են ամենաբարձր գները, ինչը արտացոլում է դրանց գրավչությունը և բարձրակարգ դիրքը։ Սիդնեյում տների և բնակարանների տարեկան կապիտալի աճը կազմում է համապատասխանաբար 4.2% և 3.8%:

## Հիմնական հարցեր
### Մատչելիություն
մինի|Մելբուռնի տների գների և եկամտի հարաբերակցությունը, 1965-2013 թվականներ։
2000-ականների վերջին Ավստրալիայում բնակարանների գները, միջին եկամուտների համեմատ, աշխարհում ամենաբարձրերից էին։ 2011 թվականի դրությամբ տների գները միջինում վեց անգամ գերազանցում էին տնային տնտեսության միջին եկամուտը, ի տարբերություն 1990 թվականի չորս անգամի։ Սա ենթադրություններ առաջացրեց, որ երկիրը, ինչպես շատ այլ երկրներ, ապրում է անշարժ գույքի «փուչիկ»։

Արտասահմանյան ներդրումները նույնպես նշվել են որպես մատչելիության խնդիրների հիմնական շարժիչ ուժ, վերջին տարիներին չինացի ներդրողներից կապիտալի հատկապես բարձր ներհոսք է գրանցվել։

### Ավստրալիա ներգաղթ
Մի շարք տնտեսագետներ, ինչպիսին է Macquarie Bank-ի վերլուծաբան Ռորի Ռոբերտսոնը, պնդում են, որ բարձր ներգաղթը և նոր ժամանողների մայրաքաղաքներում կուտակվելու հակումը սրում են երկրի բնակարանային մատչելիության խնդիրը։  Ռոբերտսոնի խոսքով՝ բնակարանային պահանջարկը խթանող դաշնային կառավարության քաղաքականությունը, ինչպիսիք են ներգաղթի ներկայիս բարձր մակարդակը, ինչպես նաև կապիտալի եկամտի հարկի զեղչերը և ծնելիությունը խթանող սուբսիդիաները, ավելի մեծ ազդեցություն են ունեցել բնակարանային մատչելիության վրա, քան քաղաքային ծայրամասերում հողերի ազատումը։

Արդյունավետության հանձնաժողովի թիվ 28 հետաքննության զեկույցում՝ «Առաջին տան սեփականություն» (2004թ.), բնակարանային պայմանների վերաբերյալ նույնպես նշվում է, որ «1990-ականների կեսերից ի վեր ներգաղթի աճը կարևոր դեր է խաղացել ներքաղաքային պահանջարկի ձևավորման գործում, մասնավորապես Սիդնեյում և Մելբուռնում»։ Սա սրվել է ավստրալիական վարկատուների կողմից ժամանակավոր բնակիչների համար վարկային ուղեցույցների մեղմացման պատճառով՝ թույլ տալով նրանց տուն գնել 10 տոկոս կանխավճարով։

Նույն PC զեկույցին ներկայացված RBA-ն նաև նշել է, որ «արտասահմանցի այցելուների, ինչպիսիք են ուսանողները, արագ աճը կարող է խթանել վարձակալվող բնակարանների պահանջարկը»։  Սակայն զեկույցում հարցականի տակ էր մշտական բնակչության վիճակագրական ծածկույթը։ «ABS բնակչության աճի թվերը բաց են թողնում տնային տնտեսությունների ձևավորման որոշակի խմբեր՝ մասնավորապես՝ արտասահմանցի ուսանողներ և գործարար միգրանտներ, ովքեր Ավստրալիայում անընդմեջ 12 ամիս չեն մնում»։ Այս վիճակագրական բացթողումը հանգեցրեց հետևյալ խոստովանությանը. «Հանձնաժողովը ընդունում է, որ ABS մշտական բնակչության գնահատականները սահմանափակումներ ունեն բնակարանային պահանջարկը գնահատելիս: Հաշվի առնելով վերջին տարիներին Ավստրալիայում աշխատելու կամ սովորելու համար եկող օտարերկրացիների զգալի հոսքը, շատ հավանական է, որ կարճաժամկետ այցելուների տեղաշարժերը կարող էին ավելացնել բնակարանային պահանջարկը: Այնուամենայնիվ, հանձնաժողովները տեղյակ չեն որևէ հետազոտության մասին, որը քանակականացնում է այդ ազդեցությունը»։

Որոշ անհատներ և շահագրգիռ խմբեր նույնպես պնդում են, որ ներգաղթը գերծանրաբեռնվածություն է առաջացնում ենթակառուցվածքներում։

### Արտասահմանյան ներդրումներ բնակելի անշարժ գույքում
2008 թվականի դեկտեմբերին դաշնային կառավարությունը ընդունեց օրենսդրություն, որը մեղմացնում էր կանոնները Ավստրալիայի անշարժ գույքի օտարերկրյա գնորդների համար։ Ըստ FIRB-ի (Արտասահմանյան ներդրումների վերանայման խորհուրդ) 2009 թվականի օգոստոսին հրապարակված տվյալների՝ Ավստրալիայի անշարժ գույքի ոլորտում օտարերկրյա ներդրումները տարեսկզբից ի վեր աճել են ավելի քան 30%-ով։ Մի գործակալ ասաց, որ «արտասահմանյան ներդրողները դրանք գնում են բանկին հող տրամադրելու համար, այլ ոչ թե վարձակալության տալու համար։ Տները պարզապես դատարկ են մնում, քանի որ նրանք ձգտում են կապիտալի աճի»։

### Բացասական փոխանցում
Ավստրալիացի անշարժ գույքի ներդրողները հաճախ կիրառում են բացասական ֆինանսական աջակցության պրակտիկան։ Սա տեղի է ունենում, երբ ներդրողը փոխառություն է վերցնում գույքի գնումը ֆինանսավորելու համար, և գույքից ստացված եկամուտը պակաս է գույքի տիրապետման և կառավարման արժեքից՝ ներառյալ տոկոսները։ Ներդրողը ակնկալում է, որ կապիտալի աճը կփոխհատուցի պակասորդը։ Բացասական ֆինանսական կայունությունը արժանանում է լրատվամիջոցների և քաղաքական զգալի ուշադրության՝ բնակելի անշարժ գույքի գների վրա դրա կողմից առաջացող ենթադրյալ աղավաղման պատճառով։ 2019 թվականի դաշնային ընտրություններում Լեյբորիստական կուսակցության ընտրվելուն պես, բանկերը տրամադրեցին ցածր տոկոսադրույքով վարկեր, որոնք շատ ներդրողների կողմից օգտագործվում են բացասական վարկային պատմության համար։

### Բնակարանային վարձակալության շուկա
2022 թվականին Ավստրալիայի բնակելի վարձակալության շուկայում տարեկան վարձավճարների 12% աճ է գրանցվել, որը վերջին 14 տարվա ընթացքում ամենաուժեղ աճն է։ Ավստրալիայում թափուր աշխատատեղերի մակարդակը կազմել է 1%, մինչդեռ 2%-ից ցածր մակարդակը համարվում է շատ մրցունակ՝ վարձակալների վրա ազդող մատչելիության սահմանափակումների պատճառով։ Մի շարք աղբյուրներ իրավիճակը բնութագրել են որպես «վարձակալության ճգնաժամ»։

Վարձակալության ճգնաժամի հիմնական պատճառը առաջարկի պակասն է, որը պայմանավորված է մի շարք պատճառներով, այդ թվում՝ գործող տանտերերի կողմից իրենց վարձակալության տրված անշարժ գույքի վաճառքը, որը գնում են սեփականատեր-բնակիչները, և որոշ տանտերերի կողմից իրենց անշարժ գույքի օգտագործումը կարճաժամկետ վարձակալության շուկայում, ինչպիսին է Airbnb-ն։ Այլ մեկնաբաններ նշեցին կառավարության կողմից սոցիալական բնակարանների տրամադրման պակասը։ COVID-19 համավարակը նաև ազդեց վարձակալության շուկայի վրա՝ կրճատելով համատեղ օգտագործվող տնային տնտեսությունների չափը, իսկ քաղաքային աշխատողները տեղափոխվեցին տարածաշրջանային տարածքներ՝ հեռավար աշխատանքի աճի պատճառով։

## Ծանոթագրություններ

Կատեգորիա:Ավստրալիայի տնտեսություն