Կոմերցիոն անշարժ գույք

thumb|Կոմերցիոն գրասենյակ
**Կոմերցիոն անշարժ գույք** (), անշարժ գույք` նախատեսված կա՛մ կապիտալի շահույթի, կա՛մ վարձակալության միջոցով շահույթ ստանալու համար։

Կոմերցիոն սեփականության տեսակներից են գրասենյակային շենքերը, բժշկական կենտրոնները, հյուրանոցները, առևտրի կենտրոնները, մանրածախ խանութները, բազմաբնակարան բնակելի շենքերը, գյուղատնտեսական հողերը և ավտոտնակները: 

ԱՄՆ-ի շատ նահանգներում որոշակի թվից ավելի միավորներ պարունակող բնակելի գույքը որակվում է որպես կոմերցիոն անշարժ գույք։

Քաղաքային տարածքներում կոմերցիոն տարածքում կարող են գործել մի քանի տարբեր ոլորտի ֆիրմաներ, օրինակ 1-ին հարկում մանրածախ առևտրի կենտրոն, իսկ 2-10 հարկերում՝ գրասենյակներ։

Տեղական իշխանությունները սովորաբար սահմանում են խիստ կանոնակարգեր ֆիրմաների գոտիավորման վերաբերյալ։

## Կոմերցիոն անշարժ գույքերի տեսակներ
Կոմերցիոն անշարժ գույքը սովորաբար բաժանվում է հինգ կատեգորիայի.

# Գրասենյակային շենքեր - այս կատեգորիան ներառում է փոքր գրասենյակային շենքեր, երկնաքերեր և այլն,
# Մանրածախ խանութներ/ռեստորաններ - այս կատեգորիան ներառում է ներկառուցված բազմավարձակալական մանրածախ առևտրի կենտրոններ, փոքր թաղամասերի առևտրի կենտրոնները և այլն,
# Բազմաբնակարանային - այս բաժինը ներառում է բազմաբնակարան համալիրներ կամ բարձրահարկ բազմաբնակարան շենքեր,
# Հողատարածքային - այս կատեգորիան ներառում է այն ներդրումային գույքերը, որոնց համար ընրտված են չմշակված, գյուղական հողերը,
# Արդյունաբերական - այս կատեգորիայում պահեստներն են, խոշոր հետազոտական օբյեկտները, սառնարանային պահեստները,
# Այլ - այս կատեգորիան բաղկացած է ցանկացած այլ ոչ բնակելի տարածքներ, ինչպիսիք են հյուրանոցները, բժշկական տարածքները և այլն:

## Ներդրումներ
Ներդրումների հիմնական տարրերն են դրամական միջոցների ներհոսքերը, արտահոսքերը և ռիսկը: Այս տարրերը վերլուծելու կարողությունը առանցքային նշանակություն ունի կոմերցիոն անշարժ գույքի ներդրողներին ծառայություններ մատուցելու համար:

Դրամական միջոցների ներհոսքերը և արտահոսքերն այն գումարներն են, որոնք ներդրվում գույքում կամ ստացվում են գույքից, ներառյալ սկզբնական գնման արժեքը և վաճառքից ստացված եկամուտը ներդրման ողջ կյանքի ընթացքում: Այս տեսակի ներդրումների օրինակ է անշարժ գույքի ֆոնդը:

Դրամական միջոցների մուտքերը ներառում են հետևյալ օրինակները.
*Վարձակալություն,
*Գործառնական ծախսերի վերականգնում,
*Ավտոկայանատեղի և այլ տիպի վճարներ,
* Հարկային արտոնություններ,
* Արժեզրկում։

Դրամական միջոցների արտահոսքերը ներառում են.
* Սկզբնական ներդրում (կանխավճար),
* Բոլոր գործառնական ծախսերը և հարկեր,
* Հիփոթեքի վճարում․
Միացյալ Նահանգներում կոմերցիոն անշարժ գույքի ընդհանուր արժեքը 2018 թվականին կազմել է մոտավորապես 6 տրիլիոն դոլար: Շուկայի հարաբերական հզորությունը չափվում է ԱՄՆ կոմերցիոն անշարժ գույքի ինդեքսով, որը հաշվարկվում է շաբաթական կտրվածքով:

Ըստ Նյու Յորքի անշարժ գույքի հետազոտական ​​ընկերություն Real Capital Analytics-ի տվյալների՝ ԱՄՆ-ում ավելի քան 160 միլիարդ դոլար արժողությամբ կոմերցիոն անշարժ գույք գտնվել է սնանկության մեջ: Ակնկալվել է, որ Եվրոպայում 960 միլիարդ եվրոյի պարտքի մոտ կեսը, որը ապահովված է եվրոպական կոմերցիոն անշարժ գույքով, կպահանջեր վերաֆինանսավորում երեք տարիներին ընթացքում: Այնուամենայնիվ, 2012 թվականին Եվրոպայի տնտեսության մեջ ներդրումը կարող էր գնահատվել 285 միլիարդ եվրո՝ ըստ «Ոչ ցուցակագրված տրանսպորտային միջոցների անշարժ գույքի ներդրողների եվրոպական ասոցիացիա»-ի ()։

## Կոմերցիոն անշարժ գույքի տնտեսություն
Տնտեսական տեսանկյունից կոմերցիոն անշարժ գույքի եկամտաբերությունը կարևոր է, իսկ վարձակալության նպատակով գույքի համար վճռորոշ նշանակություն ունի վարձավճարից ստացվող եկամուտը։ Այդ ցուցանիշը հաշվարկելիս պետք է հաշվի առնել շահագործման ծախսերը, ինչպես նաև պարտքային ֆինանսավորման տոկոսային ծախսերը; բացի դրանից, վարձակալության համար նախատեսված գույքի դեպքում անհրաժեշտ է հաշվի առնել նաև վարձավճարային եկամուտն ու ամորտիզացումը։ Այսպիսով, կոմերցիոն անշարժ գույքի ընդհանուր եկամտաբերությունը կախված է տոկոսադրույքներից, շահագործման ծախսերից և օբյեկտի օգտագործումից ստացվող բրյուտ դրամական հոսքից։ Դա վերաբերում է եկամուտ ապահովող կոմերցիոն անշարժ գույքին (օրինակ՝ գրասենյակային շենքեր, առևտրի տարածքներ, բազմաբնակարան շենքեր, արդյունաբերական և պահեստային օբյեկտներ, կառուցված վարձակալության համար)։ Այսպիսի ֆինանսավորման պայմաններում վարկի մարման հիմնական աղբյուրը նախապես հանդիսանում է անշարժ գույքից ստացվող եկամուտը։ Այդ եկամտի գլխավոր աղբյուրը՝ վարձավճարներն են։ Վարձակալության հետ կապված ռիսկերը, որոնք պետք է հաշվի առնել վարձով տրվող գույքի եկամտաբերությունը գնահատելիս, առաջին հերթին համարվում են դատարկության ռիսկը և վարձորդի վճարունակության կորուստը։

Արհեստական բանականությունը ներկայացրել է ավտոմատացված գնահատման մոդելներ (AVM), որոնք իրական ժամանակում մշակելով միլիոնավոր տվյալային կետեր՝ անշարժ գույքի բնութագրերի, շրջանի միտումների և տնտեսական ցուցանիշների վերաբերյալ, տալիս են ճշգրիտ գնահատականներ։ Փոխարեն այն բանի, որ վերլուծաբանները նախկինում ձեռքով կազմում էին համեմատական աղյուսակներ, այժմ նրանք ԱԲ-ի մշակումների արդյունքները ստուգում, վերանայում են ենթադրությունները և ճշգրտում գների ռազմավարությունը։

Կոմերցիոն անշարժ գույքի շուկաները մրցակցում են թե՛ վարձորդների, թե՛ ներդրողների հետ տարածաշրջանային, ազգային և միջազգային մակարդակներում։ Մասնավորապես՝ վարձորդների պայմանագրային պարտավորությունների համեմատական թույլության և տնտեսական ցիկլերի հանդեպ մեծ զգայունության պատճառով կոմերցիոն շուկաները ավելի դինամիկ են, քան բնակելի անշարժ գույքի շուկաները։

## Գրականություն
*

## Ծանոթագրություններ

Կատեգորիա:Անշարժ գույք
Կատեգորիա:Գույքային իրավունք
Կատեգորիա:Կոմերցիոն անշարժ գույք
Կատեգորիա:Շենքեր և կառույցներ