Կանադական անշարժ գույքի փուչիկ

**Կանադական անշարժ գույքի փուչիկ** (), կանադական անշարժ գույքի գների զգալի աճը 2002 թվականից մինչ օրս։

Դալլասի Դաշնային պահուստը Կանադայի անշարժ գույքը գնահատել է «շքեղ»՝ սկսած 2003 թվականից։

2003-ից մինչև 2018 թվականները կանադական որոշ քաղաքներում արձանագրվել է անշարժ գույքի գների մինչև 337% աճ։ 2016թ․ Տնտեսական Համագործակցության և Զարգացման կազմակերպությունը նախազգուշացրել է, որ Կանադայի ֆինանսական կայունությունը վտանգված է բնակարանների գների, ներդրումների և տնային տնտեսությունների պարտքերի մեծացման պատճառով։ Մինչև 2018 թվականը բնակարանների սեփականության ծախսերը գերազանցում էին 1990 թվականի մակարդակը։

Բլումբերգ ընկերությունը Կանադան դասակարգել է որպես երկրորդ ամենամեծ բնակարանային փուչիկ ունեցած երկիր Տնտեսական Համագործակցության և Զարգացման կազմակերպությունում (2019 և 2021 թվականներին): Տորոնտոն 2022 թվականին շվեյցարական UBS բանկի անշարժ գույքին վերաբերող ինդեքսով ստացել է աշխարհում ամենաբարձր ցուցանիշը։

Կանադայի բնակարանային ներդրումները, ՀՆԱ-ի հետ հարաբերակցությամբ, հասել են գագաթնակետին՝ 8,9% 2022 թվականին, մինչդեռ ԱՄՆ-ը բնակարանային փուչիկը գագաթնակետին հասել է միայն 2006-ին՝ 7%:

## Պատմություն
### Հիմնական գործոններ
Կանադայի բնակարանների գների մակարդակի վերջին անկումը տեղի է ունեցել 1990-ականների սկզբի ռեցեսիայի ժամանակ, երբ Կանադան ուներ ապրանքների ցածր գների, պետական մեծ պարտքի խնդիրներ, ինչպես նաև Քվեբեկի անկախության հնարավորությունը նվազեցնում էր կանադական դոլարը։

Տորոնտոյում տների միջին գները նվազել են ավելի քան 27%-ով 1989-ից 1996 թվականներին, իսկ Վանկուվերի բնակարանների գների առաջին փուչիկը «պայթեց» 1981 թվականին։

2000-ականների ապրանքների «բումը» խթանեց տնտեսական ակտիվությունը, մասնավորապես բիզնես ներդրումները աշխատատեղերի աճ առաջացրին Կանադայում։ Այս ընթացքում գյուղից քաղաք զգալի միգրացիան նպաստել են տների գների վրա ճնշմանը։ 1980 թվականից ի վեր մինչև 2010 թվականը, Կանադան առաջին անգամ սկսեց ապրել «բնակարանային փուչիկ» Կանադայի բնակելի անշարժ գույքի վեց խոշորագույն շուկաներում, որոնք ներկայացնում են Կանադայում անշարժ գույքի բոլոր վաճառքների մոտավորապես 40%-ը։

2017 թվականի մարտին Տորոնտոյի տարածքում մեկ ընտանիքի տան սեփականության արժեքը 12 ամսվա ընթացքում աճել է 33%-ով։ Անգամ ոչ այնքան ցանկալի կիսակառույցների արժեքը գերազանցել է 1 միլիոն կանադական դոլարը։ Ծայրամասային բնակավայրերում նույնպես գների մեծ աճ է գրանցվել։ Տները, որոնք տասնամյակների ընթացքում չեն արդիականացել, վաճառվում էին պահանջվող գնից բարձր։ Համատիրությունների գները տարեցտարի հետևողականորեն աճում էին, չնայած մեծ թվով միավորներ կառուցման փուլում էին։

### Աճը դանդաղեցնելու փորձեր 2016 - 2017 թթ․
Ի պատասխան անշարժ գույքի գների աճի միտումների, նահանգային կառավարությունները փորձեցին իջեցնել գները։ 2016 թվականին Բրիտանական Կոլումբիան սահմանեց օտարերկրյա գնորդների հարկ՝ 15%: 2017 թվականին Օնտարիոն հետևեց օրինակին։ Օնտարիոն ստեղծել է *Արդար բնակարանային պլան*, որը բաղկացած է 16 միջոցներից՝ օգնելու պայքարել անշարժ գույքի շուկայի գների աճի դեմ։

### 2018 - 2019 թթ․
Կանադայում գներ-վարձավճար հարաբերակցությունը գերազանցել է ԱՄՆ-ի բնակարանային փուչիկի մակարդակը 2006 թվականին։ Մասնավոր հատվածի պարտք-ՀՆԱ հարաբերակցությունը նույնպես բարձրացել է մինչև 218% 2018 թվականին, ինչի պատճառով Արժույթի միջազգային հիմնադրամը զգուշացրել է, որ երկիրը չափազանց խոցելի է տնտեսական ցնցումների նկատմամբ։ Շվեյցարական UBS բանկի՝ անշարժ գույքի գլոբալ փուչիկների ինդեքսը Տորոնտոն և Վանկուվերը դասակարգել է որպես երրորդ և չորրորդ քաղաքները։ Ալբերտայում, չնայած անկմանը և բարձր գործազրկությանը, գները դեռևս բարձր են մնացել։

Կանադայի ազգային բանկը գնահատում է, որ սեփականատերերը, ովքեր վարկ են վերցրել երկրորդական գույք գնելու համար, մինչդեռ հիմնական գույքի համար հիփոթեք են պահել, կազմել են Կանադայում 2018-ից 2019 թվականներին տների բոլոր գնումների մոտ 20%-ը։ 2019 թվականի զեկույցը, որ Տորոնտոյի բնակարանների շուկայի մեկ երրորդը այն մարդիկ են, ովքեր անձամբ չեն ապրել այդ անշարժ գույքերում, բայց դրանք վարձակալել կամ դատարկ են թողել։

### 2020 - 2021 թթ
Համաճարակի սկզբում բնակարանային շուկայում գները կարճատև անկում են ապրել, հատկապես մեծ քաղաքների բնակարանների շուկայում։ Ի պատասխան համաճարակի՝ Կանադայի ազգային բանկը մեկ ամսվա ընթացքում երեք անգամ նվազեցրեց տոկոսադրույքները և նվազեցրեց հիփոթեքի դրույքաչափերը։ Գները շուտով վերականգնվեցին։ Մինչև 2020 թվականի հունիսը առանձնատների գներն աճել են Տորոնտոյի շրջանների 95%-ում, որոնց մեծ մասում (55%) երկնիշ աճ է գրանցվել։

Սա հակասում էր բազմաթիվ կանխատեսումներին, ներառյալ *Կանադայի հիփոթեքային և անշարժ գույքի կորպորացիայի* () կանխատեսումները, քանի որ վերջինս կանխատեսում էր գների 9-18% անկում։ Փոխարենը, մինչև 2021 թվականի վերջը, *Կանադայի հիփոթեքային և անշարժ գույքի կորպորացիայի* հաշվարկած տների գների ինդեքսն աճել է 26,6%-ով, ինչը ռեկորդային ամենաարագ տարեկան արագությունն է։

2021 թվականի փետրվարի 23-ին Կանադայի ազգային բանկի կառավարիչ Թիֆ Մաքլեմն ասաց, որ բանկը սկսել էր տեսնել «չափազանց մեծ աշխուժության» «վաղ» նշանները։ Հարց ու պատասխանի ժամանակ նա ասաց, որ բանկը չի դիտարկում շուկան սառեցնելու որևէ լրացուցիչ միջոց կիրառել՝ ասելով. «Մեզ անհրաժեշտ է աճ»։ Մինչ մյուս երկրները փորձում էին դանդաղեցնել իրենց «գերակտիվ» շուկաները, Կանադան դա չէր անում՝ վկայակոչելով տնտեսական վերականգնման հնարավորությունները։ Բանկը նշել է, որ կշարունակի կայուն պահել ցածր տոկոսադրույքները մինչև 2023 թվականը՝ ընդդիմանալով ներդրողների և տնտեսագետների կոչերին, թե շուկայում դանդաղեցում ապահովելու համար ավելի բարձր տոկոսադրույքներ են անհրաժեշտ։

Կանադայում COVID-19 համաճարակի ժամանակ հրապարակված վիճակագրությունը ցույց է տվել, որ բնակարանային ոլորտում գրանցվել է աճ, բայց Կանադայի տնտեսության մյուս մասը չի աճել։ Ջերեմի Քրոնիկը, C.D. Howe համալսարանի հետազոտությունների փոխտնօրենը, նշել է, որ «Կանադայի վիճակագրական տվյալները ցույց են տալիս, որ առաջին անգամ բնակարանային շուկայում ներդրումները գերազանցում են Կանադայի տնտեսության բոլոր ներդրումների 50 տոկոսը»։

### 2022 - 2023 թթ
2022 թվականի հունվարի 26-ին Կանադայի ազգային բանկը հայտարարեց տոկոսադրույքների բարձրացման մասին որոշում։ Երբ 2022 թվականի փետրվարին տների միջին գները հասան առավելագույնին, Կանադայի ազգային բանկը սկսեց բարձրացնել տոկոսադրույքները (2022 թվականի մարտի 2-ից)։

Նույն ամսվա վերջ Oxford Economics-ը կանխատեսեց Կանադայում բնակարանների գների 24% անկում մինչև 2024 թվականի կեսերը, եթե բարձր տոկոսադրույքները և հակասպեկուլյացիոն քաղաքականությունը չհաջողեր։ Եթե բնակարանների գներն էլ ավելի բարձրանային (այս վերջին սցենարում), ապա սպասելի էր 40% անկում և ֆինանսական ճգնաժամ։

2023 թվականի հոկտեմբերի դրությամբ բնակարանների վաճառքը դանդաղել էր (17%՝ համաճարակի շրջանի համեմատ), մինչդեռ գները կայունացան։

### 2023 օտարերկրյա սեփականության արգելք
2023 թվականի հունվարի 1-ին Կանադան օրենք ընդունեց, որն արգելում է օտարերկրացիներին, բացառությամբ ներգաղթյալների և մշտական բնակիչների, երկու տարով երկրում բնակելի տարածքներ ձեռք բերել՝ ի պատասխան անշարժ գույքի ոլորտի փուչիկի։

## Մատակարարում

Բնակարանային շուկայում պահանջարկի և առաջարկի անհավասարակշռությունը կարգավորելու համար առաջարկվող լուծումներն առավել հաճախ ուղղված էին առաջարկի ավելացմանը։

Վերլուծությունները, որոնք հուշում են, որ բնակարանների ստեղծումը համահունչ չէ բնակչության աճին, կարող է ճիշտ չներկայացնել տնային տնտեսությունների չափը։

Գրաֆիկը ներկայացնում է կանադական տնային տնտեսությունների չափը, որը նվազում է 2001-ին 2,6-ից մինչև 2,4-ը 2021-ին։

Բնակարանների մատակարարումը, ըստ երևույթին, բավարարում է Կանադայի տնային տնտեսությունների և բնակչության աճի կարիքները՝ հիմնվելով մինչև 2021 թվականի մարդահամարի տվյալների վրա, սակայն տներ գնող ներդրողների մասնաբաժինը 2021 թվականին սկսեց գերազանցել առաջին անգամ և կրկնվող տուն գնորդներին՝ ներգաղթի աճի հետ մեկտեղ:

## Ռիսկեր
Կանադան անշարժ գույքի ոլորտից կախում ունեցող երկիր է։ Վերջինս կազմում էր ՀՆԱ-ի մոտավորապես 14%-ը 2020-ին և ավելի քան 20%-ը 2023-ին։ Մեծ ռիսկ կա, որ եթե ներդրողները զգան, որ շուկան պատրաստվում է անկում ապրել, կլինեն ունեցվածքը վաճառող մարդկանց խմբեր, և այս իրավիճակը կհանգեցնի գների անկման և հնարավոր ձնագնդի։

Նաև կանադացիներն ավելի ու ավելի են պահում հիփոթեքային վարկերի մեծ քանակությամբ պարտքեր (2021 թվականի հունիսին ընդհանուր բնակարանային պարտքը հասել է գրեթե 2 տրիլիոն դոլարի)։

Կարճաժամկետ ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային վարկերը գերիշխող են Կանադայում (սովորաբար հինգ տարի ժամկետով)։ Ի հակադրություն Կանադայի՝ Միացյալ Նահանգներում տների սեփականատերերի մեծ մասը երկարաժամկետ ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքային պայմանագրեր ունեն։ Քանի որ կանադական հիփոթեքային վարկերի երկու երրորդը ապահովված է ապահովագրությամբ, դեֆոլտի աճի դեպքում պարտքերը Կանադայի կառավարության և մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրողների մոտ բաց կմնան։

## Ծանոթագրություններ

Կատեգորիա:Անշարժ գույք
Կատեգորիա:Անշարժ գույքի շուկան Կանադայում
Կատեգորիա:Կանադայի տնտեսություն