מגדל סנטרל פארק

**מגדל סנטרל פארק** (באנגלית: **Central Park Tower**), הידוע גם בשם **מגדל נורדסטרום** (באנגלית: **Nordstrom Tower**), הוא גורד שחקים סופר גבוה, שנבנה על ידי קבוצת אקסטל של איש העסקים היהודי-אמריקאי גארי בארנט, לאורך "שורת המיליארדרים" שברחוב 57 במידטאון מנהטן, ניו-יורק. הבניין תוכנן על ידי משרד האדריכלים "אדריאן סמית' + גורדון גיל אדריכלות" (AS+GG), והוא מתנשא לגובה של 472 מטרים. נכון לשנת 2026, הוא בניין המגורים הגבוה ביותר בעולם, והוא גורד השחקים השני בגובהו בארצות הברית ובחצי הכדור המערבי (לאחר מגדל החירות), וה-15 בגובהו בעולם (הבורג' ח'ליפה, הגבוה ממנו משמעותית מכיל 900 יחידות דיור, אבל הוא לעירוב שימושים ואינו מוגדר בניין מגורים). חלק מהמימון להקמת המגדל התקבל על ידי הנפקת איגרות החוב בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
## היסטוריה
### תכנון
חברת "אקסטל" החלה לרכוש קרקע עבור מה שיהפוך למגדל סנטרל פארק באמצע 2005. תחילה רכשה בניין ברחוב 57 מערב 221 ומגרש סמוך תמורת 67.5 מיליון דולר, מה שהניב למעלה מ-24,200 מ"ר של שטח ראוי לבנייה. באותו ספטמבר, אקסטל הגישה הודעת פינוי לאחד מדיירי רחוב 57 מערב 221, מרכז המחול ברודוויי, והציעה למרכז מיליון דולר כדי לעבור למבנה אחר ברחוב 55. בתקופה זו החלה החברה גם לרכוש "זכויות אוויר" (זכויות בנייה מעל מבנים קיימים שלא נעשה בהם שימוש, וניוד זכויות הבנייה למגרשים אחרים לצורך בניית מגדלים גבוהים יותר). בין השאר רכשה 12,600 מ"ר של "זכויות אוויר" מליגת הסטודנטים לאמנות של ניו יורק בתחילת 2006 תמורת 23.1 מיליון דולר, ומאוחר יותר שילמה לליגת הסטודנטים לאמנות 31.8 מיליון דולר נוספים עבור 560 מ"ר של "זכויות אוויר".

רכישות נוספות של "זכויות אוויר" בוצעו בשנים 2006 ו-2007. אלה כללו 9,300 מ"ר של זכויות מעל דירות אוסבורן ברחוב 57 מערב 205 בינואר 2006; 1,100 מ"ר נוספים של זכויות מבית הספר למקהלת סנט תומאס ברחוב 58 מערב 202 בנובמבר 2006; ו-1,328 מ"ר של זכויות מבניין הדירות בן 13 הקומות ברחוב 58 מערב מספר 200 בינואר 2007. בנוסף, בשתי רכישות נפרדות בשנת 2006, אקסטל זכתה ב-14,500 מ"ר של זכויות פיתוח מרכישת ברודוויי מספר 1780 ושני נכסים צמודים, ו-1,900 מ"ר של זכויות פיתוח מרכישת מגרש ברחוב 58. יחד, רכישות אלו אפשרו בניית בניין בשטח רצפה של עד 52,300 מ"ר. ביולי 2013, אקסטל שילמה 25 מיליון דולר עבור המגרש ברחוב 58 מערב מספר 232, והוסיפה עוד 1,928 מ"ר של זכויות פיתוח, ובכך השלימה את רכישת האתר. באותו אוקטובר, רכשה אקסטל 8,400 מ"ר של "זכויות אוויר" מקבוצת אטלנטיק דיפלומנט. בנוסף נחתם הסכם פשרה עם פרויקט סמוך של היזם סטיבן רות' לגבי מיקום המבנים.

בשנת 2009, הוועדה לשימור מבנים של העיר ניו יורק ניסתה להגן על המבנה ההיסטורי רחוב 57 מערב 225 ועל המבנה השכן ברודוויי 1780, לאחר שניסתה ללא הצלחה להגדיר את המבנים כציוני דרך עירוניים. ב-10 בנובמבר 2009, מועצת האדריכלים האמריקאית (LPC) הצביעה ברוב של 3–6 לשמר את חזית מבנה ברודוויי 1780 ולהרוס את כל השאר המבנים באתר. חברת "אקסטל" הרסה את הבניין ברחוב 57 מערב 225 בשנת 2011 והרסה את פנים הבניין בברודוויי 1780 בסוף 2012.

באמצע 2012, רשת בתי הכלבו נורדסטרום התחייבה לפתוח סניף ב-28,000 מ"ר בבסיס המגדל המוצע של "אקסטל", ולרכוש את שטחי הקמעונאות בשבע הקומות הנמוכות ביותר של המגדל; תמורת 400 מיליון דולר. "אקסטל" גם לקחה משכנתא בסך 300 מיליון דולר מקבוצת בלקסטון על הקרקע בערך באותו הזמן. המשכנתא החדשה אפשרה לאקסטל להחזיר הלוואה בסך 250 מיליון דולר מבנק HSBC על הנכסים הקיימים באתר. אקסטל גייסה 300 מיליון דולר נוספים על ידי הנפקת אג"ח בבורסה לניירות ערך בתל אביב. כך שבסך הכל באותה עת גייסה כמיליארד דולר.
### תחילת הבנייה
בקשה להיתרי בנייה למגדל הוגשה למחלקת הבניינים של עיריית ניו יורק בנובמבר 2012, בתכנון אדריאן סמית' וגורדון גיל, אשר נודע אז כמגדל נורדסטרום. באותה עת, הבניין היה צפוי להתנשא לגובה של 380 מטרים (1,250 רגל), להיפתח ב-2018, ולהכיל מלון בקומות השביעית עד השתים עשרה. החברה החלה לחפור את יסודות הבניין, שעומקם 24 מטרים, במאי 2014. תכנון חדש למגדל דלף ביולי 2014, כאשר המגדל הוגבה לגובה של 451 מטרים. הצריח היה אמור להגיע לגובה 541 מטרים, נמוך רק ב-0.30 מטרים מפסגת מרכז הסחר העולמי. לאחר כמעט שנה של חפירות, יסודות הבטון של הבניין נוצקו בפברואר 2015.[135] תוכניות מתוקנות הוגשו במאי 2015, והן מציגות גובה בנוי של 470 מטר וגובה אדריכלי של 541 מטר עם הצריח. אם הצריח היה נבנה, הוא היה נמצא בצד המזרחי של המגדל.[50] אתר האינטרנט New York YIMBY דיווח בחודש שלאחר מכן כי הצריח יתנשא ל-547 מטר, מה שהופך את מגדל נורדסטרום לגבוה ביותר בניו יורק ובחצי הכדור המערבי. מייסד אקסטל, גארי בארנט, הכחיש את השמועות הללו, ואמר כי ישאיר את הגובה על 1775 רגל "מתוך כבוד" למרכז הסחר העולמי. באותה תקופה, דוברים מטעם אקסטל סירבו לאשר גובה סופי ואמרו כי העיצובים שדלפו למגדל היו "שגויים".

באמצע 2015, הודיעה "אקסטל" כי היא צופה הכנסות של 4.4 מיליארד דולר ממכירות דירות במגדל; כולל שטחי הקמעונאות של נורדסטרום בשווי 400 מיליון דולר. נתון זה הפך את המגדל לבניין הדירות המכניס ביותר אי פעם, ועבר את מחיר המכירה של 2 מיליארד דולר של 15 סנטרל פארק ווסט, שהיה קודם בניין הדירות המכניס ביותר בארצות הברית. לפחות עשרים מיחידות הדיור במגדל תוכננו לעלות 40 מיליון דולר או יותר. עגורן הותקן ביולי 2015, והמבנה הגיע למפלס הרחוב עד סוף ספטמבר. היתרים חדשים שהוגשו באותו חודש הראו את הבניין ללא צריח אך הגדילו את גובה הבנוי ל-470 מטר. במקביל, נחשף שמו הרשמי של הבניין "מגדל סנטרל פארק" ותאריך הסיום נדחה לשנת 2019. העבודה על המבנה העילי החלה בסוף 2015. בניית שלד הפלדה עבור שטחי הקמעונאות של נורדסטרום הושלמה עד אמצע 2016.
### קשיי מימון
לאחר תחילת הבנייה של המגדל, "אקסטל" ניסתה להשיג מימון נוסף בסך 1.1 מיליארד דולר, אך הבנקים היססו יותר ויותר לתת הלוואות לפרויקטי ענק יוקרתיים. וברנט חזר לבורסת תל אביב כדי לחפש מימון נוסף ממשקיעים ישראלים. ביוני 2016, אקסטל הודיעה שהיא מבקשת לגייס 190 מיליון דולר במימון למגדל ממשקיעים זרים באמצעות תוכנית הוויזה - EB-5 והיא גייסה סכום זה בעיקר ממשקיעים סינים, שכל אחד מהם שילם 500,000 דולר בתמורה לגרין קארד, שאפשר להם להפוך לתושבי קבע חוקיים בארצות הברית. אקסטל גם הביאה את קבוצת ההשקעות העירונית של שנגחאי (SMI) כמשקיעה נוספת עבור כ-300 מיליון דולר. למרות שההלוואה של בלקסטון עמדה בפני פירעון באוגוסט 2016, אקסטל השתמשה במזומן הנוסף כדי לפרוע 50 מיליון דולר מההלוואה ולהאריך את מועד הפירעון של היתרה, עד 9 בדצמבר 2016.

גם לאחר גיוס ההון הנוסף, אקסטל עדיין הייתה צריכה לקבל הלוואה של כמיליארד דולר עד מאי 2017, או ש-SMI תוכל לממש אופציית מכר כדי לאלץ את אקסטל להחזיר את השקעת המניות של SMI עם ריבית. למרות היסוסם של הבנקים לתת לאקסטל כסף, כתבה המחברת קתרין קלארק כי אקסטל ככל הנראה הייתה מסוגלת להחזיר את ההלוואה במלואה. הצורך במימון של מיליארד דולר הסתכם בכ-2,000 דולר למטר מרובע (22,000 דולר למ"ר), בעוד שיחידות בניין 220 Central Park South הסמוך נמכרו בסכום גבוה פי ארבעה. במקביל, הריבית על אג"ח אקסטל בבורסה לניירות ערך בתל אביב עלתה מ-6 ל-16 אחוזים, מה שהפך אותן למעשה לאג"ח זבל, ומשקיעים ישראלים הביעו חשש שהפרויקט עלול להיזנח. אם אקסטל לא תעמוד בתשלומי ההלוואה של בלקסטון, הריבית שלה תעלה מ-8 ל-14 אחוזים. עם זאת, בלקסטון הייתה מוכנה להעניק לאקסטל ארכה של שבוע אחד בלבד להלוואת הקרקע שלה עד 17 בדצמבר. ביום בו היה אמור להחזיר את הלוואת הקרקע, אקסטל סגרה הלוואת גישור חדשה בסך 235 מיליון דולר עם ג'יי.פי. מורגן צ'ייס וקרנות הגידור Fortress Investment Group ו-Baupost Group כדי לפרוע את בלקסטון.

עד מרץ 2017, "אקסטל" חשפה כי הוציאה 939 מיליון דולר על פיתוח המגדל מאז 2014, כולל למעלה מ-300 מיליון דולר בשנת 2016 בלבד. תאריך השלמת המגדל נדחה גם הוא בשנה נוספת לנובמבר 2020. במקביל, "נורדסטרום" השקיעה 25 מיליון דולר נוספים, עם אופציית מכר שאפשרה לחברה לאלץ את "אקסטל" לרכוש בחזרה את שטח החנות שלה אם לא יהיה מוכן עד דצמבר 2018. ביוני 2017, בעלי אג"ח ישראלים החלו לחשוש שהחברה לא תוכל לעמוד בהתחייבויות האג"ח שלה, שכן היא החזיקה רק 120 מיליון דולר במזומן, עדיין לא סגרה הלוואת בנייה, ועדיין סווגו את האג"ח שלה כאג"ח זבל בריבית של 13%. חודש לאחר מכן, למעלה מ-40 בעלי אג"ח פרטיים ומוסדיים נפגשו כדי לדון האם לכפות פירעון מוקדם על האג"ח. החברה הייתה אמורה להחזיר 180 מיליון דולר בדצמבר 2018, אך משקיעים חששו שהחברה לא תוכל לגייס את המזומנים. באותה תקופה, הביקוש לדירות יוקרה ירד משמעותית.

בעקבות פגישת בעלי האג"ח, "אקסטל" חתמה על הסכם תנאים להלוואת בנייה בסך 900 מיליון דולר עם JPMorgan Chase ביוני 2017. באותו חודש, סוכנות דירוג אג"ח ישראלית הורידה את דירוג האשראי של כל האג"ח שלה, לאחר שהחברה חשפה שיש לה רק 36 מיליון דולר במזומן. "אקסטל" הצהירה כי בכוונתה לסגור את ההלוואה עם ג'יי.פי. מורגן לפני סוף השנה, אך המזומנים הזמינים לא יוכלו לקיים את הבנייה עד 2018 ללא הלוואה. SMI הסכימה גם לדחות את המועד האחרון של אופציית המכר שלה בפעם השלישית, מדצמבר 2017 ליוני 2018. בינואר 2018, אקסטל השיגה סוף סוף את 1.1 מיליארד הדולר שביקשה. זה כלל מימון בנייה של 900 מיליון דולר מ-JPMorgan Chase, עם ריבית של 4.5%, והשקעה נוספת של 235 מיליון דולר במניות מועדפות מקרן הגידור BlueCrest, עם ריבית של 11%. ג'יי.פי מורגן דרשה את פירעון ההלוואה עד דצמבר 2021, וגם התנתה כי אקסטל תמכור דירות בשווי 500 מיליון דולר עד דצמבר 2020 או שתעמוד בפני חדלות פירעון. בינתיים, אם ההלוואה של בלוקרסט תגיע לחדלות פירעון, אקסטל נאלצה לתת לבלוקרסט שתיים מהפנטהאוזים. במרץ 2018, אקסטל הודיעה כי תמכור 17 אחוזים מהמניות במגדל לקבוצת משקיעים תמורת 107 מיליון דולר, מה שגרם להורדת דירוג נוספת של האג"ח של אקסטל. בין הממנים הנושפים באותה עת היו האחים המיליארדים היהודים-בריטים דוד וסימון ראובן.
### המשך הפרויקט
בסוף מאי 2017, אקסטל קיבלה אישור להתחיל במכירת הדירות, עם יעד מכירה כולל של 4.02 מיליארד דולר עבור 179 דירות הקונדומיניום בפרויקט. משרד מכירות נפתח בתוך המגדל, שמחיר היחידה הממוצע של 22.5 מיליון דולר היה כפול ממחיר המכירה הממוצע של דירת יוקרה בניו יורק. אקסטל קיוותה למכור 20 מהיחידות תמורת יותר מ-60 מיליון דולר ליחידה, כולל פנטהאוז בשווי 95 מיליון דולר. הזכוכית הראשונה הותקנה בבניין בספטמבר 2017, כאשר הבניין היה כשליש מהדרך לשיאו. המגדל הגיע לגובה של 300 מטר באביב 2018 וגובהו היה כ-400 מטר עד סוף השנה. באוקטובר 2018, אקסטל השיקה רשמית את המכירות בפרויקט.

עד סוף 2018, אקסטל הוציאה 1.7 מיליארד דולר על בניית המגדל וצפתה להוציא עוד 1.3 מיליארד דולר לפני פתיחת הבניין. עלות הפרויקט הכוללת, 3 מיליארד דולר, הייתה גבוהה ביותר ממיליארד דולר מ-1.9 מיליארד הדולר שאקסטל ציפתה בשנת 2016. אקסטל גם הגדילה את היקף המכירות הצפוי של דירות הקונדומיניום בבניין ל-4.5 מיליארד דולר או 7,450 דולר למטר מרובע, עלייה מתחזיות של 4.02 מיליארד דולר במאי 2017 ואף גבוהה יותר מ-4.4 מיליארד דולר במכירות שצפתה אקסטל בשנת 2016. מגדל סנטרל פארק הגיע לשיאו ב-17 בספטמבר 2019; דבר זה הפך אותו לבניין המגורים הגבוה בעולם, וכן לבניין הגבוה ביותר מבחינת גובה הגג בחצי הכדור המערבי. חנות נורדסטרום הייתה החלק הראשון של מגדל סנטרל פארק שהושלם, ונפתחה ב-24 באוקטובר 2019. עד סוף השנה, קיר המסך מזכוכית של הבניין הותקן כמעט לחלוטין. הבנייה הופסקה זמנית במרץ 2020 עקב מגפת הקורונה בניו יורק. בארנט רצה למכור דירות בשווי 500 מיליון דולר עד סוף אותה שנה, אך המגפה עצרה כמעט את כל הנסיעות ברחבי העולם, מה שהפך את זה לכמעט בלתי אפשרי עבורו להשיג את מטרתו. בסוף שנת 2020, פורק עגורן הבנייה, והדיירים הראשונים החלו לעבור למגדל. העלות הכוללת של המגדל נאמדה כ-3 מיליארד דולר עד 3.1 מיליארד דולר.

בספטמבר 2022, דירת הפנטהאוז במגדל הוצעה למכירה תמורת 250 מיליון דולר, מחיר שאם אמנם היה מושג, היה הפוך אותה לדירה היקרה ביותר בארצות הברית (נכון ל-2026 הדירה עוד לא נמכרה).
## ראו גם
* רשימת הבניינים הגבוהים בניו יורק

## קישורים חיצוניים

* 
* מגדל סנטרל פארק באתר משרד האדריכלים אדמסון אסושיאייטס
* מגדל סנטרל פארק באתר המועצה לבניינים גבוהים וסביבת מחיה עירונית (CTBUH)
* מגדל סנטרל פארק באתר קבוצת אקסטל
* מגדל סנטרל פארק באתר מוזיאון גורדי השחקים

## הערות שוליים

סנטרל פארק, מגדל