שווי הוגן

**שווי הוגן** (באנגלית: **Fair Value**), הוא מונח מתחום החשבונאות והכלכלה, אשר תכליתו היא מדידה מבוססת שוק (קרי - הערכה רציונלית ובלתי תלויה) של מחיר השוק של סחורה, שרות, או נכס, ולא מדידה ספציפית לישות מסוימת. המטרה של מדידת שווי הוגן היא לאמוד את המחיר שבו תתרחש עסקה רגילה למכירת נכס או להעברת התחייבות בין משתתפים בשוק במועד המדידה בתנאי שוק נוכחיים.

המונח שווי הוגן מוגדר בתקן 157 של מועצת התקינה החשבונאית בארצות הברית (באנגלית: Financial Accounting Standards Board, ר"ת FASB) ובתקן דיווח כספי בינלאומי 13 (IFRS 13) של מועצת התקינה החשבונאית הבינלאומית (International Accounting Standards Board, IASB), אשר כמעט זהים זה לזה. על פי שני תקנים אלה, שווי הוגן מוגדר כ-"**..מחיר שהיה מתקבל ב''מכירת נכס'' או מחיר שהיה משולם ל''העברת התחייבות'' בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה**".

כפי שמצוין בשני התקנים, הם אינם מנחים **מתי** או ב**איזה מקרים** יש לבצע מדידת שווי הוגן, אלא **כיצד** יש לבצע מדידת שווי הוגן כאשר תקן חשבונאות אחר דורש זאת.

## פירוק הגדרת שווי הוגן
התבוננות בהגדרת IFRS 13 לשווי הוגן שצוטטה לעיל מחדדת כמה נקודות קריטיות להגדרת המונח מבחינה חשבונאית:
* **מכירת נכס והעברת התחייבות** - התקן משתמש בכוונה במילים (המודגשות בקו) "מכירת נכס" ו"העברת התחייבות", ולא "רכישת נכס" או "נטילת התחייבות", כיוון שהתקן שואף שהערכת השווי תהיה אובייקטיבית ככל שניתן, מבלי לכלול מאפיינים ספציפיים של המחזיק. צורת החשיבה אליה מנחה התקן היא "בכמה אוכל למכור את הנכס", כלומר כמה מישהו חיצוני ישלם לי עבורו - זהו עיקרון יסודי במדידת שווי הוגן. אותו מחיר מכונה גם "מחיר יציאה" בתקן, והוא נקבע מבלי להתחשב אם הוא מחיר שנצפה במישרין (בשוק, למשל) או מחיר שנאמד תוך שימוש בטכניקת הערכה אחרת. השווי ההוגן צריך להיות מנקודות מבטו של "משתתף שוק" (יוגדר להלן), ולא מנקודת המבט הסוביקטיבית של מחזיק הנכס, שכן נקודת המבט של בעל הנכס אינה בהכרח רלוונטית. לדוגמה: דירת ילדותו של אדם מסוים היא דירה בת 5 חדרים באזור תל אביב. מחירה של דירה כזו בשוק עומד על 4 מיליון ש"ח (זהו גם שוויה ההוגן), אך מסיבות סנטימנטליות, בעל הדירה היה מוכן לשלם עליה יותר, לאור זיכרונות ילדותו, עד סכום של 6 מיליון ש"ח. אותם 2 מיליון ש"ח נוספים שמוכן בעל הדירה לשלם עליה אינם רלוונטיים לשוויה ההוגן, שכן אם הוא יאלץ למכור את הדירה - הרי שהוא יקבל בעבורה רק 4 מיליון ש"ח. מוכנותו של בעל הדירה לשלם 2 מיליון ש"ח נוספים הם מאפיין של **מחזיק הנכס**, ולא מאפיין של **הנכס עצמו**, ולכן הם אינם נכללים בשוויו ההוגן של הנכס.
* **עסקה רגילה** - התקן מנחה שהעסקה בה היה נקבע השווי ההוגן צריכה להיות עסקה רגילה, שאינה מושפעת מגורמים מסוימים, כגון יחסי קרבה בין שני הצדדים לעסקה, או עסקת מכירה תחת לחץ שיכולה להטות את מחיר העסקה מטה.
* **משתתפים בשוק** - משתתפים בשוק הם הגורמים שמנקודת מבטם מוערך השווי ההוגן. בעוד שניתן לחשוב כי נכס מסוים יכול להיות מוערך בצורה שונה על ידי אנשים שונים, התקן שואף לבצע "האחדה" של כל משתתפי השוק, כך שלכולם יהיו אותם מאפיינים וכולם יהיו תמימי דעים לגבי אספקטים מסוימים של הנכס. כפועל יוצא מכך, כל משתתפי השוק יתמחרו את הנכס בצורה זהה ויגיע למחיר שהוא "השווי ההוגן". התקן קובע שאין צורך לזהות משתתפים בשוק ספציפיים, אלא מאפיינים שמייחדים באופן כללי משתתפים בשוק. כלומר, ייתכן כי המשתתף השוק שמנקודת מבטו תבוצע הערכת השווי ההוגן יהיה משתתף שוק תאורטי שאופיין על ידי מעריך השווי. הגדרתם של משתתפי השוק בתקן קובעת להם את המאפיינים הבאים:
*# הם בלתי תלויים זה בזה. כלומר, הם אינם צדדים קשורים בעלי יחסי מיוחדים כלשהם, שכן אם יש ביניהם יחסים מיוחדים - הרי שייתכן והעסקה אינה "עסקה רגילה".
*# הם בעלי ידע והבנה סבירה לגבי הנכס או ההתחייבות ולגבי העסקה כולה, תוך שימוש בכל המידע הניתן להשגה, כולל מידע שניתן להשגיעו באמצעות בדיקות נאותות (Due Diligence).
*# הם יכולים להתקשר בעסקה עבור הנכס או ההתחייבות.
*# הם רוצים להתקשר בעסקה נשוא הנכס או ההתחייבות. הם בעלי מוטיבציה לעשות זאת, אך הם אינם מאולצים או מחויבים לעשות זאת.
* **במועד המדידה** - השווי ההוגן נמדד למועד מסוים, שכן מחירי נכסים הם לעיתים תנודתיים, ומשתנים על פני זמן. לדוגמה: סביר להניח שהשווי ההוגן של דירת 4 חדרים בתל אביב בסוף שנת 2012 שונה מהשווי ההוגן של אותה דירה באמצע שנת 2016. על כן, השווי ההוגן המוערך הוא נכון לנקודת זמן מסוימת.

## יישום לנכסים לא-פיננסיים
בעת הערכת השווי ההוגן של נכסים לא-פיננסיים יש להביא בחשבון את ה*שימוש המיטבי (Highest and Best Use)* בנכס, שכן ייתכן שבנכס מסוים ישנן מספר אפשרויות שימוש. לדוגמה: על שטח מסוים ניתן להקים חניון בעל שווי פעילות מסוים, להקים בניין בעל שווי אחר וכך הלאה. הנחיית התקן היא כי שוויו ההוגן של אותו מגרש שהוזכר בדוגמה ימדד תוך הנחת השימוש המיטבי במגרש - קרי השימוש שיניב את השווי הגבוה ביותר.

בעת הקביעה מהו השימוש המיטבי בנכס, התקן קובע כי על השימוש המיטבי להיות:
* **אפשרי מבחינה פיזית** - קרי מביא בחשבון מאפיינים פיזיים של הנכס כפי שהיו מובאים בחשבון על ידי משתתפי שוק. לדוגמה, אין להביא בחשבון הקמת בניין בעל 80 קומות על המגרש אותו הזכרנו בדוגמה, אם ברור שהדבר אינו אפשרי (כיוון שהעירייה לא מתירה אחוזי בנייה בהיקף שכזה על המגרש, למשל);
* **מותר מבחינה משפטית** - קרי מביא בחשבון מגבלות משפטיות המוטלות על הנכס (למשל - חוקי תב"ע שחלים על המגרש); ו-
* **בר ביצוע מבחינה פיננסית** - אם השימוש המיטבי הוא אפשרי מבחינה פיזית ומותר מבחינה משפטית, עליו גם להפיק תזרימי מזומנים מספקים (תוך הבאה בחשבון של מלוא העלויות שתידרשנה על מנת להביא את הנכס למצב בו הוא מפיק את אותם תזרימי מזומנים) כדי להניב תשואה להשקעה שמשתתפי שוק ידרשו מהשקעה בנכס שיועדה לשימוש זה.
באופן עקבי לנקודת ההסתכלות במדידת שווי הוגן - השימוש המיטבי בנכס ייקבע מנקודת המבט של המשתתפים בשוק. גם אם הישות עצמה אינה מבצעת את השימוש המיטבי בנכס, כיוון שהיא רכשה אותו, למשל, לצורכי הגנה (כדי למנוע ממתחריה לבצע שימוש בנכס), מדידת שוויו ההוגן של הנכס עדיין תבוצע תוך שימוש בהנחת השימוש המיטבי. הנחיה זו עקבית עם עיקרון "מחיר היציאה" ונקודת ההסתכלות הכללית של התקן, לפיה השווי ההוגן נמדד בצורה **אובייקטיבית** מנקודת מבטו של **משתתף השוק**, ולא מנקודת מבט **סובייקטיבית** של **מחזיק הנכס**.

## מידרג שווי הוגן
על מנת להגדיל את העקביות וההשוואתיות במדידות שווי הוגן, התקן קבע את מידרג השווי ההוגן. מידרג זה כולל שלוש רמות, כאשר העדיפות העליונה ניתנת לנתונים המסווגים ברמה 1 - מחירים מצוטטים בשווקים פעילים עבור נכסים זהים או התחייבויות זהות.

הרעיון הכללי במידרג שווי הוגן הוא עידוד התבססות על נתוני שוק מצוטטים כמה שניתן בעת אמידת השווי ההוגן, בד בבד עם צמצום ההתבססות על הערכות סובייקטיביות של מעריך שווי מסוים.

### נתוני רמה 1
נתונים הנכללים ברמה 1 הם מחירים מצוטטים (שלא תואמו) בשווקים פעילים עבור נכסים זהים או עבור התחייבויות זהות שלישות יכולה להיות גישה אליהם במועד המדידה. התקן קובע שמחיר מצוטט בשוק פעיל מספק את הראייה המהימנה ביותר לשווי הוגן ויש להשתמש בו ללא תיאום כדי למדוד שווי הוגן בכל עת שהוא ניתן להשגה, למעט במקרים מסוימים המפורטים בסעיף 79 בתקן. נתוני רמה 1 יהיו ניתנים להשגה, לרוב, עבור נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות רבים, אשר יכולים להיות מוחלפים בשווקים פעילים מרובים (דוגמת בורסות שונות).

### נתוני רמה 2
נתונים הנכללים ברמה 2 הם נתונים, מלבד מחירים מצוטטים שנכללים ברמה 1, אשר ניתנים לצפייה עבור הנכס או ההתחייבות, במישרין או בעקיפין. נתוני רמה 2 כוללים את הנתונים הבאים:
* מחירים מצוטטים עבור נכסים **דומים** או התחייבויות **דומות** בשווקים **פעילים**;
* מחירים מצוטטים עבור נכסים **זהים** או **דומים** או עבור התחייבויות **זהות** או **דומות** בשווקים ש**אינם פעילים**;
* נתונים שאינם מחירים מצוטטים אשר ניתנים לצפייה עבור הנכס או ההתחייבות, לדוגמה: שיעורי ריבית ועקומות תשואה, תנודתיות גלומה, מרווחים אשראי ועוד.
בניגוד לנתוני רמה 1, לנתונים מרמה 2 סביר שנידרש לבצע התאמות שונות, אשר עשויות לכלול, למשל, את מצבו הפיזי של הנכס או מיקומו.

### נתוני רמה 3
נתוני רמה 3 הם נתונים שאינם ניתנים לצפייה עבור הנכס או עבור ההתחייבות. אף על פי שנתוני רמה 3 אינם ניתנים לצפייה, נתונים אלו עדיין ישקפו הנחות שמשתתפים בשוק ישתמשו בהן בעת המחרת הנכס או ההתחייבות, שכן מטרת המדידה של השווי ההוגן לא השתנתה - קרי מדידת מחיר יציאה במועד המדידה מנקודת מבטו של משתתף שוק.

## חשבונאות שווי הוגן
חשבונאות שווי הוגן נמצאת בשימוש להערכת נכסים שערכם המאזני מבוסס על רישום ערך לשווי שוק (mark to market); לנכסים הנרשמים במאזנים בעלות היסטורית, אין משתמשים בהערכת שווי הוגן של הנכס.
לדוגמה, אם חברה מסחרית רכשה בשנת 1990 חלקת קרקע במיליון ש"ח, אזי בדוח כספי היסטורי ערכה של הקרקע עדיין יהיה רשום בערכו המקורי במאזני החברה. אם חברה אחרת רכשה בשנת 2010 חלקת קרקע זהה בתכונותיה בשני מיליון ש"ח, אזי נכס זה יופיע במאזני החברה האחרת במחיר זה. זאת אף אם שתי חלקות הקרקע זהות למעשה בכל תכונותיהן. מכאן שעלות היסטורית איננה יכולה להצביע על כך שמדובר בשני נכסים ששוויים הנוכחי זהה למעשה. בעיה זו מחריפה כאשר נכסים מרובים מדווחים במאזנים חשבונאיים בעלותם ההיסטורית, דבר המוביל להערכות חסר ניכרות במאזנים חשבונאיים. מנגד, אם שתי החברות היו מבצעות דיווחים חשבונאיים על בסיס שווי הוגן, הרי שמקריאת מאזניהן היה ברור ששתיהן מחזיקות בנכסים בעלי ערך זהה. מאזן שווי הוגן מספק מידע עדכני למשקיעים המעוניינים לדעת את ערך הנכסים וההתחייבויות של חברה כלכלית, ולא את עלותם ההיסטורית.

## שווי הוגן לעומת שווי שוק
במהדורת 2007 של תקני השמאות הבינלאומית (IVS 2007), אותן מפרסמת מועצת התקינה השמאית הבינלאומית (International Valuation Standards Council, IVSC) קיימת הבחנה ברורה בין שווי הוגן, כפי שהוגדר על ידי מועצת התקינה החשבונאית הבינלאומית, לבין שווי שוק, כפי שהוא מוגדר בתקינת השמאות: "על פי השימוש המקובל, ניתן להבחין בבירור בין המונח שווי הוגן לבין שווי שוק. הדבר דורש הערכה של המחיר אשר יהיה הוגן בין שני צדדים לאחר שנלקחו בחשבון היתרונות והחסרונות היחסיים של כל אחד מן הצדדים לעסקה. אף שהמונח שווי שוק עשוי לעמוד בתנאים אלה, אין זה תמיד המקרה. השימוש בהערכת שווי הוגן מתרחשת לעיתים קרובות בעת הליך גילוי נאות בעסקאות בתחום החברות, בתנאים שבהם בזכות היחסים שבין שני הצדדים השווי ההוגן עשוי להיות גבוה מן המחיר שניתן לקבל בשוק הפתוח. במילים אחרות יש והערכת שווי הוגן עשויה להניב שווי מיוחד. לעומת זאת, הערכת שווי שוק דורשת להתעלם ממרכיב זה של שווי מיוחד, אולם שווי שוק מהווה חלק מהערכת שווי הוגן."

## לקריאה נוספת
* אודי לבקוביץ, מה זה שווי הוגן? ל-IFRS 13 יש כמה תשובות עבורכם
* פרויקט הערכת שווי הוגן, באתר IFRS
* 
* שילה ליפשיץ, חשבונאות לפי שווי הוגן - שיקולים בעד ונגד, רואה החשבון 2006;4: 433-435.
* פורום שווי הוגן, המרכז הבינתחומי הרצליה

## הערות שוליים

קטגוריה:חשבונאות
קטגוריה:שמאות מקרקעין