פסק דין רוקר נגד סלומון

**רע"א 6339/97 רוקר נגד סלומון** הוא פסק דין בו דן בית המשפט העליון בשאלות של תום לב במקרקעין, והשפעתו על הזכויות הקנייניות. בפסק דין זה ניתח בית המשפט העליון לעומק את עקרון תום הלב במשפט האזרחי בכלל, ובדיני הקניין בפרט, והגיע למסקנה כי זכות הקניין היא זכות יחסית שאינה מוחלטת, וכי לעיתים ניתן לפגוע בה מכוח עקרון תום הלב. עם זאת, המותב נחלק בשאלת היקף הפגיעה,והיקף שיקול הדעת של בית המשפט. פסק דין זה קיבע את ההלכה כי עקרון תום הלב הוא "העיקרון המלכותי" החל על כל תחומי המשפט האזרחי. פסק הדין נחשב לאחד החשובים בפסקי הדין העוסקים בקניין בפרט, ובמשפט האזרחי בכלל.

## רקע עובדתי

הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף בן ארבע דירות. המבקשים קיבלו היתר בנייה לבנייה ברכוש המשותף של הבית המשותף, שהתקבלה בתנאים מסוימים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בין היתר נדרש כי המשיבים יפוצו בכך שייבנו מחסנים שישמשו אותם. המשיבים פתחו במערכה משפטית לעצירת הבנייה, בטענה שהסכמתם לתוכנית הבנייה נדרשה, וכי הם לא נתנו את הסכמתם. בסופו של דבר החליט בית המשפט המחוזי בחיפה לצוות על עצירת הבנייה, אך בינתיים כבר הספיקו המבקשים לנצל מצב זמני בו לא היה צו של בית משפט שאסר עליהם את המשך הבנייה, ולהשלים את הבנייה, לסגור חלל בין עמודים בקומת הקרקע ולבנות מחסנים. המשיבים שבו ופנו לבית המשפט בדרישה שהבנייה ברכוש המשותף תיהרס, והמצב יוחזר לקדמותו.

בית משפט השלום הורה למבקשים להשיב את המצב לקדמותו, להרוס את הבנייה ולפצות את המשיבים. ערעור על החלטה זו לבית המשפט המחוזי נדחה מן הטעם שבנייה ברכוש המשותף המייחדת אותו לשימוש אחד מבעלי הדירות דורשת הסכמת האספה הכללית, וכי קבלת היתר הבנייה אינה מכשירה את הפגיעה ברכושם של בעלי הדירות האחרים. על פסק דין זה הגישו המבקשים בקשה לרשות לערער לבית המשפט העליון. לאחר דיון מקדמי נראה היה לשופטי העליון כי הסוגיה העולה מפסק הדין - האם יש לבית המשפט שיקול דעת לאפשר פגיעה בזכות הבעלות בנסיבות בהן נטען לפגיעה בתום לב - ראויה לדיון בהרכב נרחב, והעניין נדון בפני שבעה שופטים.

## הסוגיה המשפטית

בפני בית המשפט עמדה בקשת המשיבים להרוס את הבנייה שבנו המבקשים ברכוש המשותף, שהוא בבעלותם המשותפת של כלל בעלי הזכויות בבית המשותף. בקשה זו נועדה להגן על זכות הקניין של המשיבים. אך זכות הקניין אינה מוחלטת כי אם יחסית, ויש לקיים אותה בתום לב.

בפני בית המשפט עמדו כמה אפשרויות לבחון את שאלת הפגיעה בקניין מול תום ליבם של המשיבים -

המסלול הנזיקי - לפי סעיף 74 לפקודת הנזיקין - "בית המשפט לא יתן ציווי, אם הוא סבור שהפגיעה או הנזק שנגרמו לתובע הם קטנים וניתנים להערכה בכסף ולפיצוי מספיק בתשלום כסף, ומתן ציווי יהיה בו משום התעמרות בנתבע, אך רשאי הוא לפסוק פיצויים".

המסלול שלפי חוק המקרקעין - לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין, המגלם את הדוקטרינה של "שימוש לרעה בזכות" הרי ש"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

בפסקי דין קודמים, כגון פסק דין רדומילסקי נגד פרידמן התבסס בית המשפט על סעיפים אלו מקום בו מצא לנכון לפגוע בזכות קניין בשל שיקולי הגינות, תום לב או שימוש לרעה בזכות.

אולם העיקרון הכללי של תום לב חל במשפט האזרחי מכוח שילובם של סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים (חלק כללי). סעיף 39 קובע: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה." וסעיף 61 מחיל עיקרון זה על "פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה".

על בית המשפט היה לבחון באיזה נסיבות ניתן להשתמש אם בעקרון הכללי של תום הלב, ואם בסעיפי חוק המקרקעין או פקודת הנזיקין, על מנת למנוע מבעלים של נכס את מימוש זכותו הקניינית.

## פסק הדין

בשאלה המשפטית נחלקו השופטים, למעשה, לשלוש סיעות. יצחק אנגלרד היה הקיצוני במתן שיקול דעת לבית המשפט לפגיעה בזכות הבעלות בשל עקרון תום הלב, יעקב טירקל שכתב את דעת הרוב היה המחמיר ביותר, ואהרן ברק ומישאל חשין נתנו קווים מנחים להתערבות בית המשפט בזכות הקניין, שנמצאו בין שתי הגישות של חבריהם.

יצחק אנגלרד סבר כי שיקול הדעת השיפוטי הינו נרחב ביותר, והדוקטרינה של שימוש לרעה בזכות נותנת לשופט מרחב משמעותי לפגוע בזכות בעלות בשל שיקולים של תום לב. אנגלרד סבר כי יש לקבל את הערעור, מכיוון שסעיף 14 לחוק המקרקעין נותן לבית המשפט שיקול דעת נרחב, מכוח עקרון תום הלב, לאפשר פגיעה בזכות בעלות, אם בעל המקרקעין משתמש לרעה בזכותו תוך כדי התעמרות בזולת. דיני הנזיקין מאפשרים פגיעה מסוג זה בשל היות הסעדים הנתונים לפיהם מבוססים על דיני היושר האנגליים, אך כך גם דיני הקניין, וזאת גם מכוח העיקרון במשפט העברי של כופין על מיטת סדום.

השופט יעקב טירקל שכתב את דעת הרוב, היה המחמיר ביותר בשאלת שיקול הדעת השיפוטי לאפשר פגיעה בזכות הקניין. טירקל סבר כי דיני הנזיקין אינם רלוונטיים לעניינים של זכות קניין, וכי בעניינים אלו יש לפסוק לפי חוק המקרקעין, שהוא המקור הן לזכות שנפגעה, והן לאפשרות לפגוע בה בשל שיקולי תום לב. טירקל סבור כי אכן, יש לאפשר פגיעה מסוג זה הן על פי שיקולי תום לב כלליים שמקורם בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) המוחל על כלל המשפט האזרחי מכוח סעיף 61 (ב) לאותו החוק, והן על פי סעיף 14 לחוק המקרקעין, המגביל את הבעלות והזכויות האחרות במקרקעין למניעת נזק או אי נוחות לאחר. סעיף זה, לדעת טירקל, אין בו כדי למנוע מבעל הזכות לפנות לערכאות להגנה על זכותו. טירקל סבור ששיקול הדעת של בית המשפט להפעיל סעיפים אלו כדי לפגוע בזכות קניין הוא מצומצם ביותר ויש להפעילו במשורה ובבמקרים חריגים. הפעלת שיקול הדעת על בית המשפט לבחון מספר שיקולים: היקף הפגיעה, המצב הנפשי של התובע, מהות הזכות הנפגעת, האם היא במיטלטלין או במקרקעין, האם היא בעלות או זכות אחרת, חלשה יותר, מהי עוצמת הפגיעה בזכות, גם מבחינתת משכה והיקפה, מהי התוצאה מבחינת הפוגע של הסרת התביעה, וכיצד התנהגו הצדדים. כל אלו הם קווים מנחים לפיהם ישקול בית המשפט. אך גם לו היה שיקול הדעת רחב, לא היה מקום להפעילו במקרה זה. לפי טירקל יש לדחות את הערעור, ודעתו נתקבלה.

השופט אהרן ברק קבע כי עקרון תום הלב הוא עיקרון "מלכותי" החל על כלל המשפט האזרחי, וכך גם על חוק המקרקעין. סעיף 14 לחוק הוא ביטוי לעיקרון זה אך החלת העיקרון אינה מוגבלת לאמור בסעיף 14. בזכות בעלות ובזכויות קניין יש להשתמש בתום לב, דהיינו על פי "הסטנדרדים הערכיים הראויים של החברה הישראלית כפי שבית-המשפט מבין אותם מעת לעת", וזה כולל גם עמידה על הזכות בערכאות שיש לבצעה בתום לב. ברק מסכים עם טירקל באשר לקריטריונים לפיהם יופעל שיקול הדעת (היקף הפגיעה, עוצמת הפגיעה בזכות, מהות הזכות) אך סבור כי לשופטים ניתן שיקול שאינו מוגבל ומצומצם מכוח עקרון תום הלב להעניק סעדים הפוגעים בזכויות במקרקעין. ברק סבור כי שיקול חשוב הוא היחסים בין הצדדים מבחינה משפטית. הוא מבחין בין מקרים בהם היא הפגיעה על ידי אדם זר, כדוגמת מסיג גבול, לבין אדם שבינו לבין בעל הזכות יחסים משפטיים, כגון בעלי דירות שכנים בבית משותף. בכל מקרה נדרשת בדיקה אובייקטיבית של מערכת היחסים והאינטרסים שעליהם היא מבוססת לצורך הפעלת שיקול הדעת של בית המשפט.

מישאל חשין היה סבור, כברק, כי עקרון תום הלב יכול לשמש כבסיס לשיקול דעת שיפוטי המאפשר פגיעה בזכות הקניין, אך שלא כברק סבר כי תום לב הוא מושג סובייקטיבי, ואין לו מבחנים אובייקטיביים, וכי שאלות של תום לב מוכרעות "על פי הנעשה בלבו פנימה ולא בדעת בית המשפט לאחר שיפעיל אמות מידה ראויות לחברה בישראל" לדעת חשין יש לבית המשפט סמכות טבועה לצד עקרון תום הלב, להעניק סעד או לדחותו. שיקול הדעת של בית המשפט אינו בלתי מוגבל, אך גם אינו מצומצם.

## חשיבות פסק הדין

פסק הדין שניתן בהרכב מורחב של בית המשפט נתפס מלכתחילה כפסק דין עקרוני, שיהיה מעתה ההלכה המובילה בשאלות בהן הוא דן. השופטים מצאו לנכון לפרוס יריעה רחבה של טיעוניהם, ולבסס את הטיעונים על משפט משווה, ועל המשפט העברי. מיום שניתן צוטט פסק הדין בפסיקה אלפי פעמים.

גבריאלה שלו כתבה על פסק הדין: 

"השאלות הנוגעות לתחולתו ולמשמעותו של עקרון תום הלב התעוררו יחד עם שאלות חשובות נוספות, ולא היוו את מוקד הדיון בפרשה זו. עם זאת, הדיון המעמיק שערכו שניים מן השופטים (ברק וחשין) באמת המידה לבחינת עקרון תום הלב, ורוח העיקרון המנשבת מתוך דפי פסק הדין, מצדיקים את ראיית פסק הדין הזה כעוגן של בחינה מחודשת נוספת של משמעות עקרון תום הלב ואמת המידה לתחולתו."

## קישורים חיצוניים
* 

## הערות שוליים

רוקר נגד סלומון
רוקר נגד סלומון
רוקר נגד סלומון