התחדשות עירונית

**התחדשות עירונית** היא תהליך של שינוי באזור עירוני שמטרותיו הן להיטיב את תנאי החיים של התושבים באותו אזור ולגרום לצמיחה והתפתחות. התחדשות עירונית שואפת לשקם ולהחיות את המרקם העירוני הישן ולא להסתפק בבניית שכונות חדשות ואזורי תעסוקה, פנאי ומסחר חדשים. התחדשות עירונית היא כלי מדיניות ציבורית, אשר נועד לקדם אינטרסים ציבוריים: צמצום אי שוויון כלכלי בין קבוצות ובין מקומות במרחב העירוני, תוספת יחידות דיור, יעול השימוש בקרקע, חידוש מרכזי הערים ומניעת פרוור.

עיר היא מרחב המשתנה כל העת באופן פיזי, תרבותי, פוליטי וכלכלי. תהליכים של התיישנות או השתנות במרחב העירוני משקפים את השינויים החברתיים של התקופה. התחדשות עירונית היא ניסיון להפוך את תהליך ההתיישנות, הקיפאון או הדרדור של אזורים עירוניים באמצעות שיפור ושדרוג מערך התשתיות, המגורים וחיזוק הכלכלה המקומית ולהביא לשינוי במרחב העירוני הקיים ולייצר הזדמנויות חדשות למגורים, תעסוקה ומסחר.

היוזמה להנעת תהליכי התחדשות עירונית נובעת מאינטרסים כלכליים, חברתיים ופוליטיים. התהליכים מיועדים לגרום לעליית ערך של קרקע בשכונה באמצעות תמריצים כלכליים ליזמים, למשל בצורה של תוספת בנייה למגורים והוספת שימושי קרקע. אלו מניעים לעיתים קרובות משיכה של אוכלוסייה חדשה ואמידה יותר, לעיתים על חשבון האוכלוסייה הישנה, בתהליך שנקרא ג'נטריפיקציה.

בישראל של העשור האחרון, השימוש במונח מתייחס בעיקר לתהליכים של פינוי-בינוי בערים שבמרכז הארץ. זאת, בניגוד למקובל במדינות אחרות ולמה שהיה מקובל בארץ ברוב שנותיה של המדינה. המדיניות הנפוצה היא לקדם מספר אסטרטגיות להתחדשות עירונית, שביניהן נכללת פינוי-בינוי, בדרך-כלל לא כאסטרטגיה עיקרית.

## רקע היסטורי
באירופה של המאה ה-19 הוחל יישום עקרונות של התחדשות עירונית, תוך סילוק שכונות עוני וכן שיפור תנאי מגורים של אוכלוסיות חלשות, אשר תכליתן הכללית היא חיזוק המרקם העירוני שנפגע כתוצאה מקיומו של אזור עוני. לדוגמה, באנגליה, גרמה המהפכה התעשייתית לבניית ערים באופן מואץ ולכניסת תושבים רבים לתוך הערים, בעיקר בחיפוש אחר פרנסה. בעקבות הגירה של תושבים במספר גדול לתוך הערים, נוצר מחסור במבנים למגורים; מעמד הפועלים הנמוך, אשר סבל עוני, חי בתנאי תברואה קשים, שהובילו גם להתפרצות של מחלות. מהות עקרון ההתחדשות העירונית באנגליה בא לפתור את בעיית התברואה ותנאי החיים הקשים בהם חיו התושבים בשכונות העוני.

התחדשות עירונית החלה להתרחש במדינות המפותחות בשלהי המאה ה-19 והגיעה לשיאה במחצית המאה ה-20, בעיקר בצורת בנייה מחדש (פינוי בינוי של היום). גישה זו הטביעה חותם על תצורתו של הנוף העירוני המודרני בערים רבות ברחבי העולם. משנות ה-30 ועד שנות ה-70 הדרך הנפוצה להתחדשות עירונית הייתה פינוי אזורים ישנים ומוזנחים ובנייתם מחדש; סיבה עיקרית לכך הייתה התמודדות עם ההרס שנגרם כתוצאה ממלחמת העולם השנייה, אך גם ביסוד התוכניות האלו עומדת ההנחה ששכונות מצוקה, ה-Slums, הן מפגע חברתי וסביבתי, וכי היעלמותן תביא לשינויים חברתיים ולשגשוג אזורי. במהלך השנים נמתחה ביקורת על תוכניות אלו, בטענה שהן לא פתרו מצוקות חברתיות אלא רק העתיקו את תושבי שכונות המצוקה לאזורים אחרים בערים. במקרים רבים תוכניות אלו הקטינו את מלאי הדירות המתאימות לאוכלוסייה המוחלשת וגרמו לעליית מחירי הדירות בעיר.

החל משנות -70 חל שינוי באסטרטגיות ההתערות של ממשלות ורשויות בהתחדשות העירונית, שינוי שנבע מכישלון תוכניות פינוי-בינוי, לצד הידע שנצבר על אודות תהליכים חברתיים וחלק ממדיניות כוללת של "מלחמה בעוני" והרחבתה של מדינת הרווחה. מתוך גישה זו עלתה המודעות לצורך בחיזוק תושבי השכונות עצמם ולא באמצעות פינויים למקומות אחרים. האסטרטגיות החדשות מדגישות את ההתערבות הרב-תחומיות בשכונה המתייחסת לכמה היבטים: הצד הפיזי של המבנים, תעסוקה לתושבים, חיזוק הקהילה ושירותים ציבוריים בשכונה. שיקום וחידוש השכונות עצמן השאיר את תושבי השכונות המוחלשות באזור גאוגרפי מובחן והקשה על ניעות חברתית שלהם.

החל מתחילת שנות האלפים ההאצה של התחדשות עירונית היא פיתוח כלכלי, בעיקר בהובלה יזמים פרטיים. לבד מגורים ישנה השקעה גם במרכזים מסחריים, באתרי תיירות, ובמרכזים קהילתיים ושטחי ציבור. משיכת מעמד הביניים לאזורים ותיקים ונחשלים נעשה ובאמצעותם שדרוג תשתיות החינוך והתרבות, פיתוח הכלכלה המקומית ומיגור הפשיעה. אם בעבר המדינה הובילה תהליכי התחדשות עירונית, עתה תפקידה העיקרי של המדינה הוא ליצור תנאים שימשכו ויתמרצו פעילות יזמית פרטית באזורים הדורשים התחדשות.

## מגמות בהתחדשות עירונית
[ממוזער|הרס מבני מגורים ישנים לצורך פינוי לבניה חדשה. [יפו, 2016]]
ישנן גישות שונות לדרכים בהן ניתן ליישם התחדשות עירונית:
# **[[פינוי בינוי]]** – הריסת מתחמים קיימים, לרוב הנמצאים במצב תשתיתי ירוד, ובניית מתחמים חדשים במקומם, תוך ציפוף המרקם הקיים: תוספת דירות, שיקום תשתיות בסביבת המתחם (תחבורה, ביוב, חשמל) ופיתוח נופי (גנים ציבוריים). כדי ליישם את שיטת הפינוי-בינוי, מתפנים הדיירים שגרו במתחם (בהליך מוסכם ומתואם מראש) למתחם חלופי לתקופת הבנייה. בתום בניית המתחם מחדש אמורים התושבים לחזור לדירה שקיבלו בהסכם במתחם החדש. בשל שדרוג המתחמים, לעיתים עולות הוצאות התחזוקה והדיירים המקוריים או דיירים בעלי מאפיינים סוציו-אקונומי דומה לא תמיד יכולים לשאת בהוצאות אחזקת הבניינים. לצורך פתרון בעיה זו, משולבים בפרויקטים דירות במסגרת "דיור בר השגה" ודירות בגדלים שונים כך שתמהיל האוכלוסייה החי במקום יהיה מגוון. בתהליך פינוי בינוי נבנים אזורים במרכזים עירוניים קיימים בעלי תשתיות חדשות ומגורים ועסקים המספקים איכות חיים גבוהה יותר ממנה נהנים גם הדיירים וגם הסביבה העירונית הרחבה.
# **שדרוג ושיקום מתחמים קיימים** – שדרוג של מתחמי מגורים, מסחר או תשתיות קיימות בתוך הרקמה העירונית הקיימת. בישראל, דוגמה לכך הוא פרויקט שיקום שכונות (1977). במסגרת הפרויקט שוקמו שכונות מצוקה עניות בתוך הערים. השיקום כלל מבני מגורים, חינוך ותשתיות. דוגמה נוספת, לפרויקט שדרוג ושיקום תשתיות הוא פארק ההיי-ליין בניו-יורק: שדרוג ושימוש מחודש לתשתית רכבת ישנה שעברה בתוך העיר והפיכתה לפארק וטיילת. שדרוג התשתית והכנסת ושינוי היעוד, הביא להתחלה של התחדשות בכל השכונה ובניית מתחמי מגורים חדשים כמו גם מינוף כלכלי ותיירותי לשכונה כולה. שדרוג ושיקום מתחמים קיימים מאפשר לדיירים להישאר בבתיהם בזמן שדרוג המבנים, כלומר אינה מחייבת פינויים. לרוב הדיירים מקבלים זכות להרחבת הדירה הפרטית ומקבלים שדרוג בתשתיות של המבנה (מים, חשמל וחיזוק מבני) ובתשתיות של הסביבה (השטחים הפתוחים, חניות וכבישים). היתרון של השארות הדיירים בבניין בזמן השדרוג יכול להוות גם חסרון שכן המשמעות היא לגור באזור בנייה לתקופה שאינה ידועה מראש. יתרון נוסף לגישה זו היא האפשרות לבצע פעולת שדרוג נקודתית בעיר מבלי לפגוע באופן בוטה במהלך החיים בעיר.
# **עיבוי בינוי** – הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים קיים. כולל הגדלת המבנים לרוחב (הגדלת הדירות הקיימות) ולגובה (הוספת דירות חדשות). בעיבוי בינוי לרוב לא תהיה הגבלה מראש לאחוז העיבוי המותר שכן מותנה במיקום ובצרכי האוכלוסייה במקום. גישה זו דורשת שדרוג של התשתיות הקיימות בסביבת המתחם על מנת להתאימן לגידול בצפיפות הנובע מהעיבוי המתחמי.

## התחדשות עירונית בישראל
[ממוזער|שלט המודיע על התחדשות עירונית ליד עיריית [רחובות]]

יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית בישראל החלו בשנות השישים. בשנת 1960 הוקמה חברת אחוזות החוף במטרה לפתח את שכונת מנשייה על גבול תל אביב יפו כאזור עסקים. בשנת 1961 הוקמה החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי ממשלת ישראל ועיריית תל אביב-יפו, במטרה לשקם את יפו העתיקה, אזור שבאותה עת סבל מפעילות עבריינית. בשנות ה-60, ביוזמה של הקבלן אריה פילץ, הוקם בתל אביב במקום צריפי שכונת "נורדיה" שפונתה ה"דיזנגוף סנטר".

בשנת 1966 הוקמה החברה לפיתוח מזרח ירושלים במטרה לפתח ולשקם את אזור מזרח ירושלים דאז; אזור שכונות ימין משה, משכנות שאננים ומתחם חוצות היוצר, בגבול שביתת הנשק עם ממלכת ירדן קו התפר העירוני. שניזקו בזמן מלחמת העצמאות. בשנת 1968 הוקמה החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים ובשנת 1972 חברת קרתא – חברה לפיתוח מרכז ירושלים שהוקמה למטרות חידוש, שיקום ופיתוח אזור ממילא וסביבתו. נכון לשנת 2023, כ-47% מסך יחידות הדיור המאושרות לבנייה בישראל היו בפרויקטים להתחדשות עירונית.

בפברואר 2020, יצאה הרשות המשלתית להתחדשות עירונית בקול קורא למימון מיזמי התחדשות עירונית חברתית במודל חדש בהיקף של ב-40 מיליון ש"ח. במכרז זכו שתי עמותות: ארץעיר שמובילה פרויקט התחדשות עירונית חברתית בשכונת קריית אליעזר בחיפה, וג'ינדאס בשכונת רמת אשכול לוד.
### הפרויקט לשיקום שכונות

באוקטובר 1977, הכריזה ממשלת ישראל השמונה עשרה על פרויקט שיקום שכונות לפתרון מצוקת הדיור בישראל תוך חמש שנים, והנחתה את משרד השיכון להכין תוכנית מפורטת לביצוע. עלות המיזם הוערכה ב-1.2 מיליארד דולרים, חלק מהעלות הגיעה מתרומות יהודים בעולם באותו חודש פרסם משרד השיכון תוכנית לשיקום 160 שכונות, כולל שתי שכונות עם אחוז גבוה של אוכלוסייה ערבית. התוכנית שמה דגש על בנייה ושיקום, אך כללה גם תוכניות חינוכיות וחברתיות.

לפרויקט היו שתי מטרות עיקריות: צמצום פערים חברתיים-כלכליים בחברה הישראלית וייצוב השכונות ומניעת הידרדרותן בעתיד. בשנת 1977 הוכרז הפרויקט כפרויקט לאומי, הוגדרו מחדש מטרותיו ועקרונותיו והיקפו גדל במידה רבה. התוכנית הראשונית כללה גם תוכניות לפינוי שכונות והעברת תושביהם.

### פינוי בינוי שכונות עוני
הניסיון הראשון להתמודד עם מצוקת שכונות העוני היה בשנות ה-60 באמצעות משרד השיכון. בשנת 1961 הוקמו חמש חברות עירוניות-ממשלתיות לפינוי שכונות עוני בערים הגדולות: בירושלים ("פרזות"), בתל אביב ("חלמיש"), בחיפה ("שקמונה"), וכן בפתח תקווה וברמלה-לוד. כחלק מהגדרת תפקידן, נקבע כי עליהן לאתר אזורי שכונות מצוקה, לפנותם מתושבים ומבניינים ולדאוג למגורים חלופיים עבור המפונים. בשנת 1963 פורסם על ידי שר השיכון, יוסף אלמוגי, מסמך ממשלתי בנושא "תוכנית לבינוי ופינוי משכנות העוני בישראל". התוכנית הציעה פתרון מקיף וכולל בקנה מידה ארצי לטיפול ומיגור בשכונות העוני על בעיותיהן השונות. מטרת התכנית הייתה השבחת ערכי הקרקעות העירוניות המרכזיות, הבנויות בבנייה רעועה וצפיפות דלילה, תוך יצירת חידוש עירוני ושיפור תנאי הדיור לתושבים.

זמן קצר לאחר הקמת המשרד לבינוי ושיכון העבירה הממשלה את חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, ה'תשכ"ה-1965 שנחקק בעקבות מסקנות ועדת אלמוגי. על פי החוק, הוקמה "הרשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום" שתפקידה היה לטפל במצוקת הדיור ברחבי ישראל, וניתנו לה סמכויות לפנות שכונות עוני בכפייה, ללא הסכמת תושביהן. הרשות נכשלה במשימתה ופורקה בשנת 1975.

## שלבים בתהליכי התחדשות עירונית בישראל
קיימות דרכים שונות בהן מתבצע התהליך. לעיתים היוזמה היא של בעלי הדירות, ולעיתים ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי. מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות באמצעות ציפוף של שימושי הקרקע. קרי, הרחבת הבנייה.
[שמאל|ממוזער|250px|[ממילא בירושלים]]
* דוגמה לתהליך טבעי היא שכונות שמזדקנות ומתדרדרות, ואת מקומם של הדיירים הוותקים תופסים פרטים או משפחות צעירות שנהנות את המחירים הנמוכים. כאשר אחוז הצעירים בשכונה הופך להיות משמעותי, מתחיל לחץ לכוון שיפור פיזי של השכונה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעיתים גם הרחבת דיור.
* דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם מזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), הוא מנצל את המחירים הנמוכים, רוכש בית או מספר בתים סמוכים, ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם, וגם משאיר רווח ליזם.
* דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות הוא פרויקט מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את התשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד. הדרך לעודד את היזמים היא שינוי תוכנית בניין עיר ולאפשר תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית פועל בשני מסלולים: מסלול פינוי בינוי בו מפונים דיירים מבתיהם לפי חוק פינוי-בינוי, ומסלול עיבוי בו לא מתבצע פינוי של אנשים מבתיהם.

### שלבי התהליך ביוזמה של רשות ציבורית
* הערכה ואיתור – מציאת אזור בעיר בעל פוטנציאל להתחדשות על ידי בחינה של חוזקות וחוסרים בעיר. איתור נקודות חוזק לא מנוצלות שעליהן ניתן לבצע הליך התחדשות (לדוגמה: שיקום וחידוש העיר העתיקה בבאר שבע – שימור מבנים מהתקופה העות'מאנית, חידוש תשתיות, גנים)
* תכנון – יצירת מערכת תכנונית המשלבת בין חזון (רעיון), עקרונות תכנוניים (כמויות מגורים, מסחר, דרכים, גנים…) ושיתוף ציבור פרטי וקהילתי (מאפשר לתושבים להיות חלק מהליך התכנון ולהשפיע על התוצר הסופי). בשלב התכנון יבוא לידי ביטוי שילוב נושאים חברתיים, סביבתיים ומרחביים (מקרקעין).
* תקצוב – בשל מורכבות הפרויקטים של התחדשות עירונית, הנעשים באזורים בנויים, לרוב ידרשו הרשויות בהן מתבצעת ההתחדשות לגייס (בנוסף לכספי הציבור הנתונים ברשות הרשות) כספים מיזמים פרטיים, על מנת להבטיח את הצלחת והשלמת הפרויקט.
* יישום – שלב זה מביא לידי ביטוי את שלושת השלבים שקדמו לו ומעביר את החזון למציאות. מאחר שפרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב ארוכי-טווח ומשפיעים על חיי התושבים, נראה בהם ניסיון לשלב את הקהילה גם בהליך היישום ובכך לנסות ליצור תחושת שייכות לפרויקט ולמקום המתחדש.

## זכויות דיירים בישראל
תחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, הוא תחום חדש יחסית. דיירים ובעלי דירות במתחמים שנחשבים מתאימים לביצוע פרויקטים כאלו הם בדרך כלל אוכלוסייה חלשה, אנשים שאין להם יכולת לגור במקום מפותח יותר.

לכן, כאשר יזם כלשהו או כשהרשות המקומית (העירייה בדרך כלל) מחליטים להניע פרויקט כזה, בעלי הדירות נשארים חשופים לניצול חוסר הידע שלהם והעדר הכוח. החוק גם מאפשר ליזמים להתקדם עם הפרויקט, אם יש להם רוב של חתימות מדיירי הבניין ודייר שמתנגד לפינוי, אך הוא בעמדת מיעוט, חשוף לתביעה משפטית מצד הדיירים האחרים שהזכות הקניינית שלהם נפגעת כתוצאה מההתנגדות של אותו דייר ומניעת שדרוג הנכס שלהם וטיפוח האזור כולו.

עם השנים, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה.

הדיירים שמפונים, מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות מהיזם, תלוי במשא ומתן שקיימו עמו בטרם החל הפרויקט.

ממשלת ישראל החליטה להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, כדי לייעל את התהליך ולהסיר חסמים ביורוקרטיים. בין יתר המטרות, ישנה גם זו של הגנה על הדיירים מפני שרלטנים (מאכערים) שמנסים להתעשר על חשבון זכויותיהם של בעלי הדירות באמצעות "מכירת חתימות" ליזמים המעוניינים להתחיל לפעול, תוך מתן תמורה נמוכה ככל האפשר לדיירים. לעיתים המאכער/ים בא/ים מתוך דיירי הבניין עצמו, במטרה למקסם תמורה עבור עצמם ללא ידיעת דיירים אחרים.

משרד השיכון פרסם לציבור את המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי בינוי. בנוסף, הוקמה בכנסת ישראל ועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית. הדיונים בהצעת החוק הסתיימו ב-2016.

## התחדשות אזורי תעשייה
נדבך נוסף בתחום ההתחדשות העירונית הוא התחדשות אזורי תעשייה (מוכר גם בשם התחדשות תעשייתית) אשר מתייחסת לאזורים תעשייתיים בני עשרות שנים, אשר לרוב מאופיינים במצב פיזי ירוד לרבות התשתיות והבניינים עצמם, ביחד עם ניצול שטח לוקה בחסר ובעסקים קטנים שרובם מוכווני ייצור ו/או מוצרים', המתבססים על מתודות עבודה ישנות.

מטרת התהליך היא העלאת קרן העיר עצמה וייצור הזדמנויות תעסוקה (עם דגש על ארגונים גדולים המתמחים במתן שירותים או עבודות בתחום הפנאי, המסעדנות, מלונאות וכו') תוך פתרון של מחסור בנדל"ן למגורים ו/או שטחי מסחר, תוך קידום הכלכלה והטמעת אופציות מודרניות שלא היו ברות יישום עד כה.

לרוב, הליך זה ילווה על ידי חברה ייעודית שמטרתה היא תכנון מחדש של כלל הקרקע לצורכי מגורים, משרדים, מסחר, ציבור, חינוך, מלונאות ועוד – כאשר לרוב, הבנייה תאופיין לגובה ותכלול מבנים משולבים למספר מטרות.

פרויקטים כאלו החלו כבר בסוף המאה ה-20 במקומות שונים כגון מתחם דוקלנדס ורציף הכנרית בלונדון, שכונת סיאון בסיאול, שכונת 'אורזי הבשר' בניו יורק ועוד.

התחום החל לצמוח בישראל באמצע שנות העשרה של המאה ה-21, והוא זוכה לתמיכה ממינהל התכנון ומשרד הכלכליה והתעשייה.

## התחדשות עירונית ביהודה ושומרון
בדצמבר 2024 פרסם אלוף פיקוד המרכז אבי בלוט צו אלוף המאפשר לראשונה לבצע התחדשות עירונית בשטחי יהודה ושומרון. צו זה הוא מהלך של השוואת חקיקה בין חוקי מדינת ישראל לחוקים בשטחי יהודה ושומרון מבחינת הכרזה על מתחמי התחדשות המזכים את היזמים בפטור ממיסוי, והרחבת הסמכות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאזור זה. לדברי גורם במנהלת ההתיישבות שהוקמה על ידי בצלאל סמוטריץ' בשנת 2023, שורה של חוקים מסוג זה מייצרים ריבונות דה פקטו בשטח. בשנת 2024 הוכרז על מתחם פינוי בינוי אחד באיו"ש, המציע בניית 1100 יח"ד.

## חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
**התחדשות עירונית** היא תהליך של שינוי באזור עירוני שמטרותיו הן להיטיב את תנאי החיים של התושבים באותו אזור ולגרום לצמיחה והתפתחות. התחדשות עירונית שואפת לשקם ולהחיות את המרקם העירוני הישן ולא להסתפק בבניית שכונות חדשות ואזורי תעסוקה, פנאי ומסחר חדשים. התחדשות עירונית היא כלי מדיניות ציבורית, אשר נועד לקדם אינטרסים ציבוריים: צמצום אי שוויון כלכלי בין קבוצות ובין מקומות במרחב העירוני, תוספת יחידות דיור, יעול השימוש בקרקע, חידוש מרכזי הערים ומניעת פרוור.

עיר היא מרחב המשתנה כל העת באופן פיזי, תרבותי, פוליטי וכלכלי. תהליכים של התיישנות או השתנות במרחב העירוני משקפים את השינויים החברתיים של התקופה. התחדשות עירונית היא ניסיון להפוך את תהליך ההתיישנות, הקיפאון או הדרדור של אזורים עירוניים באמצעות שיפור ושדרוג מערך התשתיות, המגורים וחיזוק הכלכלה המקומית ולהביא לשינוי במרחב העירוני הקיים ולייצר הזדמנויות חדשות למגורים, תעסוקה ומסחר.

היוזמה להנעת תהליכי התחדשות עירונית נובעת מאינטרסים כלכליים, חברתיים ופוליטיים. התהליכים מיועדים לגרום לעליית ערך של קרקע בשכונה באמצעות תמריצים כלכליים ליזמים, למשל בצורה של תוספת בנייה למגורים והוספת שימושי קרקע. אלו מניעים לעיתים קרובות משיכה של אוכלוסייה חדשה ואמידה יותר, לעיתים על חשבון האוכלוסייה הישנה, בתהליך שנקרא ג'נטריפיקציה.

בישראל של העשור האחרון, השימוש במונח מתייחס בעיקר לתהליכים של פינוי-בינוי בערים שבמרכז הארץ. זאת, בניגוד למקובל במדינות אחרות ולמה שהיה מקובל בארץ ברוב שנותיה של המדינה. המדיניות הנפוצה היא לקדם מספר אסטרטגיות להתחדשות עירונית, שביניהן נכללת פינוי-בינוי, בדרך-כלל לא כאסטרטגיה עיקרית.

## רקע היסטורי
באירופה של המאה ה-19 הוחל יישום עקרונות של התחדשות עירונית, תוך סילוק שכונות עוני וכן שיפור תנאי מגורים של אוכלוסיות חלשות, אשר תכליתן הכללית היא חיזוק המרקם העירוני שנפגע כתוצאה מקיומו של אזור עוני. לדוגמה, באנגליה, גרמה המהפכה התעשייתית לבניית ערים באופן מואץ ולכניסת תושבים רבים לתוך הערים, בעיקר בחיפוש אחר פרנסה. בעקבות הגירה של תושבים במספר גדול לתוך הערים, נוצר מחסור במבנים למגורים; מעמד הפועלים הנמוך, אשר סבל עוני, חי בתנאי תברואה קשים, שהובילו גם להתפרצות של מחלות. מהות עקרון ההתחדשות העירונית באנגליה בא לפתור את בעיית התברואה ותנאי החיים הקשים בהם חיו התושבים בשכונות העוני.

התחדשות עירונית החלה להתרחש במדינות המפותחות בשלהי המאה ה-19 והגיעה לשיאה במחצית המאה ה-20, בעיקר בצורת בנייה מחדש (פינוי בינוי של היום). גישה זו הטביעה חותם על תצורתו של הנוף העירוני המודרני בערים רבות ברחבי העולם. משנות ה-30 ועד שנות ה-70 הדרך הנפוצה להתחדשות עירונית הייתה פינוי אזורים ישנים ומוזנחים ובנייתם מחדש; סיבה עיקרית לכך הייתה התמודדות עם ההרס שנגרם כתוצאה ממלחמת העולם השנייה, אך גם ביסוד התוכניות האלו עומדת ההנחה ששכונות מצוקה, ה-Slums, הן מפגע חברתי וסביבתי, וכי היעלמותן תביא לשינויים חברתיים ולשגשוג אזורי. במהלך השנים נמתחה ביקורת על תוכניות אלו, בטענה שהן לא פתרו מצוקות חברתיות אלא רק העתיקו את תושבי שכונות המצוקה לאזורים אחרים בערים. במקרים רבים תוכניות אלו הקטינו את מלאי הדירות המתאימות לאוכלוסייה המוחלשת וגרמו לעליית מחירי הדירות בעיר.

החל משנות -70 חל שינוי באסטרטגיות ההתערות של ממשלות ורשויות בהתחדשות העירונית, שינוי שנבע מכישלון תוכניות פינוי-בינוי, לצד הידע שנצבר על אודות תהליכים חברתיים וחלק ממדיניות כוללת של "מלחמה בעוני" והרחבתה של מדינת הרווחה. מתוך גישה זו עלתה המודעות לצורך בחיזוק תושבי השכונות עצמם ולא באמצעות פינויים למקומות אחרים. האסטרטגיות החדשות מדגישות את ההתערבות הרב-תחומיות בשכונה המתייחסת לכמה היבטים: הצד הפיזי של המבנים, תעסוקה לתושבים, חיזוק הקהילה ושירותים ציבוריים בשכונה. שיקום וחידוש השכונות עצמן השאיר את תושבי השכונות המוחלשות באזור גאוגרפי מובחן והקשה על ניעות חברתית שלהם.

החל מתחילת שנות האלפים ההאצה של התחדשות עירונית היא פיתוח כלכלי, בעיקר בהובלה יזמים פרטיים. לבד מגורים ישנה השקעה גם במרכזים מסחריים, באתרי תיירות, ובמרכזים קהילתיים ושטחי ציבור. משיכת מעמד הביניים לאזורים ותיקים ונחשלים נעשה ובאמצעותם שדרוג תשתיות החינוך והתרבות, פיתוח הכלכלה המקומית ומיגור הפשיעה. אם בעבר המדינה הובילה תהליכי התחדשות עירונית, עתה תפקידה העיקרי של המדינה הוא ליצור תנאים שימשכו ויתמרצו פעילות יזמית פרטית באזורים הדורשים התחדשות.

## מגמות בהתחדשות עירונית
[ממוזער|הרס מבני מגורים ישנים לצורך פינוי לבניה חדשה. [יפו, 2016]]
ישנן גישות שונות לדרכים בהן ניתן ליישם התחדשות עירונית:
# **[[פינוי בינוי]]** – הריסת מתחמים קיימים, לרוב הנמצאים במצב תשתיתי ירוד, ובניית מתחמים חדשים במקומם, תוך ציפוף המרקם הקיים: תוספת דירות, שיקום תשתיות בסביבת המתחם (תחבורה, ביוב, חשמל) ופיתוח נופי (גנים ציבוריים). כדי ליישם את שיטת הפינוי-בינוי, מתפנים הדיירים שגרו במתחם (בהליך מוסכם ומתואם מראש) למתחם חלופי לתקופת הבנייה. בתום בניית המתחם מחדש אמורים התושבים לחזור לדירה שקיבלו בהסכם במתחם החדש. בשל שדרוג המתחמים, לעיתים עולות הוצאות התחזוקה והדיירים המקוריים או דיירים בעלי מאפיינים סוציו-אקונומי דומה לא תמיד יכולים לשאת בהוצאות אחזקת הבניינים. לצורך פתרון בעיה זו, משולבים בפרויקטים דירות במסגרת "דיור בר השגה" ודירות בגדלים שונים כך שתמהיל האוכלוסייה החי במקום יהיה מגוון. בתהליך פינוי בינוי נבנים אזורים במרכזים עירוניים קיימים בעלי תשתיות חדשות ומגורים ועסקים המספקים איכות חיים גבוהה יותר ממנה נהנים גם הדיירים וגם הסביבה העירונית הרחבה.
# **שדרוג ושיקום מתחמים קיימים** – שדרוג של מתחמי מגורים, מסחר או תשתיות קיימות בתוך הרקמה העירונית הקיימת. בישראל, דוגמה לכך הוא פרויקט שיקום שכונות (1977). במסגרת הפרויקט שוקמו שכונות מצוקה עניות בתוך הערים. השיקום כלל מבני מגורים, חינוך ותשתיות. דוגמה נוספת, לפרויקט שדרוג ושיקום תשתיות הוא פארק ההיי-ליין בניו-יורק: שדרוג ושימוש מחודש לתשתית רכבת ישנה שעברה בתוך העיר והפיכתה לפארק וטיילת. שדרוג התשתית והכנסת ושינוי היעוד, הביא להתחלה של התחדשות בכל השכונה ובניית מתחמי מגורים חדשים כמו גם מינוף כלכלי ותיירותי לשכונה כולה. שדרוג ושיקום מתחמים קיימים מאפשר לדיירים להישאר בבתיהם בזמן שדרוג המבנים, כלומר אינה מחייבת פינויים. לרוב הדיירים מקבלים זכות להרחבת הדירה הפרטית ומקבלים שדרוג בתשתיות של המבנה (מים, חשמל וחיזוק מבני) ובתשתיות של הסביבה (השטחים הפתוחים, חניות וכבישים). היתרון של השארות הדיירים בבניין בזמן השדרוג יכול להוות גם חסרון שכן המשמעות היא לגור באזור בנייה לתקופה שאינה ידועה מראש. יתרון נוסף לגישה זו היא האפשרות לבצע פעולת שדרוג נקודתית בעיר מבלי לפגוע באופן בוטה במהלך החיים בעיר.
# **עיבוי בינוי** – הגדלת ניצול הקרקע במתחם מגורים קיים. כולל הגדלת המבנים לרוחב (הגדלת הדירות הקיימות) ולגובה (הוספת דירות חדשות). בעיבוי בינוי לרוב לא תהיה הגבלה מראש לאחוז העיבוי המותר שכן מותנה במיקום ובצרכי האוכלוסייה במקום. גישה זו דורשת שדרוג של התשתיות הקיימות בסביבת המתחם על מנת להתאימן לגידול בצפיפות הנובע מהעיבוי המתחמי.

## התחדשות עירונית בישראל
[ממוזער|שלט המודיע על התחדשות עירונית ליד עיריית [רחובות]]

יוזמות ממשלתיות להתחדשות עירונית בישראל החלו בשנות השישים. בשנת 1960 הוקמה חברת אחוזות החוף במטרה לפתח את שכונת מנשייה על גבול תל אביב יפו כאזור עסקים. בשנת 1961 הוקמה החברה לפיתוח יפו העתיקה על ידי ממשלת ישראל ועיריית תל אביב-יפו, במטרה לשקם את יפו העתיקה, אזור שבאותה עת סבל מפעילות עבריינית. בשנות ה-60, ביוזמה של הקבלן אריה פילץ, הוקם בתל אביב במקום צריפי שכונת "נורדיה" שפונתה ה"דיזנגוף סנטר".

בשנת 1966 הוקמה החברה לפיתוח מזרח ירושלים במטרה לפתח ולשקם את אזור מזרח ירושלים דאז; אזור שכונות ימין משה, משכנות שאננים ומתחם חוצות היוצר, בגבול שביתת הנשק עם ממלכת ירדן קו התפר העירוני. שניזקו בזמן מלחמת העצמאות. בשנת 1968 הוקמה החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים ובשנת 1972 חברת קרתא – חברה לפיתוח מרכז ירושלים שהוקמה למטרות חידוש, שיקום ופיתוח אזור ממילא וסביבתו. נכון לשנת 2023, כ-47% מסך יחידות הדיור המאושרות לבנייה בישראל היו בפרויקטים להתחדשות עירונית.

בפברואר 2020, יצאה הרשות המשלתית להתחדשות עירונית בקול קורא למימון מיזמי התחדשות עירונית חברתית במודל חדש בהיקף של ב-40 מיליון ש"ח. במכרז זכו שתי עמותות: ארץעיר שמובילה פרויקט התחדשות עירונית חברתית בשכונת קריית אליעזר בחיפה, וג'ינדאס בשכונת רמת אשכול לוד.
### הפרויקט לשיקום שכונות

באוקטובר 1977, הכריזה ממשלת ישראל השמונה עשרה על פרויקט שיקום שכונות לפתרון מצוקת הדיור בישראל תוך חמש שנים, והנחתה את משרד השיכון להכין תוכנית מפורטת לביצוע. עלות המיזם הוערכה ב-1.2 מיליארד דולרים, חלק מהעלות הגיעה מתרומות יהודים בעולם באותו חודש פרסם משרד השיכון תוכנית לשיקום 160 שכונות, כולל שתי שכונות עם אחוז גבוה של אוכלוסייה ערבית. התוכנית שמה דגש על בנייה ושיקום, אך כללה גם תוכניות חינוכיות וחברתיות.

לפרויקט היו שתי מטרות עיקריות: צמצום פערים חברתיים-כלכליים בחברה הישראלית וייצוב השכונות ומניעת הידרדרותן בעתיד. בשנת 1977 הוכרז הפרויקט כפרויקט לאומי, הוגדרו מחדש מטרותיו ועקרונותיו והיקפו גדל במידה רבה. התוכנית הראשונית כללה גם תוכניות לפינוי שכונות והעברת תושביהם.

### פינוי בינוי שכונות עוני
הניסיון הראשון להתמודד עם מצוקת שכונות העוני היה בשנות ה-60 באמצעות משרד השיכון. בשנת 1961 הוקמו חמש חברות עירוניות-ממשלתיות לפינוי שכונות עוני בערים הגדולות: בירושלים ("פרזות"), בתל אביב ("חלמיש"), בחיפה ("שקמונה"), וכן בפתח תקווה וברמלה-לוד. כחלק מהגדרת תפקידן, נקבע כי עליהן לאתר אזורי שכונות מצוקה, לפנותם מתושבים ומבניינים ולדאוג למגורים חלופיים עבור המפונים. בשנת 1963 פורסם על ידי שר השיכון, יוסף אלמוגי, מסמך ממשלתי בנושא "תוכנית לבינוי ופינוי משכנות העוני בישראל". התוכנית הציעה פתרון מקיף וכולל בקנה מידה ארצי לטיפול ומיגור בשכונות העוני על בעיותיהן השונות. מטרת התכנית הייתה השבחת ערכי הקרקעות העירוניות המרכזיות, הבנויות בבנייה רעועה וצפיפות דלילה, תוך יצירת חידוש עירוני ושיפור תנאי הדיור לתושבים.

זמן קצר לאחר הקמת המשרד לבינוי ושיכון העבירה הממשלה את חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, ה'תשכ"ה-1965 שנחקק בעקבות מסקנות ועדת אלמוגי. על פי החוק, הוקמה "הרשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום" שתפקידה היה לטפל במצוקת הדיור ברחבי ישראל, וניתנו לה סמכויות לפנות שכונות עוני בכפייה, ללא הסכמת תושביהן. הרשות נכשלה במשימתה ופורקה בשנת 1975.

## שלבים בתהליכי התחדשות עירונית בישראל
קיימות דרכים שונות בהן מתבצע התהליך. לעיתים היוזמה היא של בעלי הדירות, ולעיתים ביוזמה של רשות ציבורית או גוף פרטי יזמי. מכנה משותף לרוב תהליכי ההתחדשות באמצעות ציפוף של שימושי הקרקע. קרי, הרחבת הבנייה.
[שמאל|ממוזער|250px|[ממילא בירושלים]]
* דוגמה לתהליך טבעי היא שכונות שמזדקנות ומתדרדרות, ואת מקומם של הדיירים הוותקים תופסים פרטים או משפחות צעירות שנהנות את המחירים הנמוכים. כאשר אחוז הצעירים בשכונה הופך להיות משמעותי, מתחיל לחץ לכוון שיפור פיזי של השכונה, החייאת תשתיות חינוך ושירותים, ולעיתים גם הרחבת דיור.
* דוגמה לתהליך יזמי היא כאשר יזם מזהה פוטנציאל בשכונה עם ניצול נמוך של הקרקע (בנייה נמוכה ומפוזרת), הוא מנצל את המחירים הנמוכים, רוכש בית או מספר בתים סמוכים, ובונה בניין גבוה המממן גם את רכישת הבתים מבעליהם, וגם משאיר רווח ליזם.
* דוגמה לתהליך המונע על ידי הרשות הוא פרויקט מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל של משרד השיכון בשיתוף עם הרשויות המקומיות במתחמים שהוגדרו והוכרזו על ידי משרד השיכון. מטרתו של הפרויקט הוא לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולשפר את התשתיות העירוניות ולחדש את החזות של המתחם על ידי סלילת כבישים חדשים, תוספת מקומות חנייה לכלי רכב, שמירה על שטחים ירוקים ועוד. הדרך לעודד את היזמים היא שינוי תוכנית בניין עיר ולאפשר תוספת של זכויות בנייה ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. פרויקט התחדשות עירונית פועל בשני מסלולים: מסלול פינוי בינוי בו מפונים דיירים מבתיהם לפי חוק פינוי-בינוי, ומסלול עיבוי בו לא מתבצע פינוי של אנשים מבתיהם.

### שלבי התהליך ביוזמה של רשות ציבורית
* הערכה ואיתור – מציאת אזור בעיר בעל פוטנציאל להתחדשות על ידי בחינה של חוזקות וחוסרים בעיר. איתור נקודות חוזק לא מנוצלות שעליהן ניתן לבצע הליך התחדשות (לדוגמה: שיקום וחידוש העיר העתיקה בבאר שבע – שימור מבנים מהתקופה העות'מאנית, חידוש תשתיות, גנים)
* תכנון – יצירת מערכת תכנונית המשלבת בין חזון (רעיון), עקרונות תכנוניים (כמויות מגורים, מסחר, דרכים, גנים…) ושיתוף ציבור פרטי וקהילתי (מאפשר לתושבים להיות חלק מהליך התכנון ולהשפיע על התוצר הסופי). בשלב התכנון יבוא לידי ביטוי שילוב נושאים חברתיים, סביבתיים ומרחביים (מקרקעין).
* תקצוב – בשל מורכבות הפרויקטים של התחדשות עירונית, הנעשים באזורים בנויים, לרוב ידרשו הרשויות בהן מתבצעת ההתחדשות לגייס (בנוסף לכספי הציבור הנתונים ברשות הרשות) כספים מיזמים פרטיים, על מנת להבטיח את הצלחת והשלמת הפרויקט.
* יישום – שלב זה מביא לידי ביטוי את שלושת השלבים שקדמו לו ומעביר את החזון למציאות. מאחר שפרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב ארוכי-טווח ומשפיעים על חיי התושבים, נראה בהם ניסיון לשלב את הקהילה גם בהליך היישום ובכך לנסות ליצור תחושת שייכות לפרויקט ולמקום המתחדש.

## זכויות דיירים בישראל
תחום ההתחדשות העירונית בישראל, בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, הוא תחום חדש יחסית. דיירים ובעלי דירות במתחמים שנחשבים מתאימים לביצוע פרויקטים כאלו הם בדרך כלל אוכלוסייה חלשה, אנשים שאין להם יכולת לגור במקום מפותח יותר.

לכן, כאשר יזם כלשהו או כשהרשות המקומית (העירייה בדרך כלל) מחליטים להניע פרויקט כזה, בעלי הדירות נשארים חשופים לניצול חוסר הידע שלהם והעדר הכוח. החוק גם מאפשר ליזמים להתקדם עם הפרויקט, אם יש להם רוב של חתימות מדיירי הבניין ודייר שמתנגד לפינוי, אך הוא בעמדת מיעוט, חשוף לתביעה משפטית מצד הדיירים האחרים שהזכות הקניינית שלהם נפגעת כתוצאה מההתנגדות של אותו דייר ומניעת שדרוג הנכס שלהם וטיפוח האזור כולו.

עם השנים, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם בעיית יוקר המחיה והמחסור ההולך וגובר בשטחים ריקים לבנייה חדשה בערים בישראל. במקום לבנות בשטח חדש אך מרוחק ממרכז העיר, מפנים דיירים מבתיהם ובונים במקומם בנייני דירות גבוהים יותר, חדישים יותר, העומדים בתקנים החדשים להתמודדות עם מצבים ביטחוניים (ממ"ד) ורעידות אדמה.

הדיירים שמפונים, מקבלים בתמורה דירה חדשה בבניין החדש שייבנה, הכולל ממ"ד ולעיתים חניה פרטית ושלל הטבות נוספות מהיזם, תלוי במשא ומתן שקיימו עמו בטרם החל הפרויקט.

ממשלת ישראל החליטה להסדיר את תחום ההתחדשות העירונית, כדי לייעל את התהליך ולהסיר חסמים ביורוקרטיים. בין יתר המטרות, ישנה גם זו של הגנה על הדיירים מפני שרלטנים (מאכערים) שמנסים להתעשר על חשבון זכויותיהם של בעלי הדירות באמצעות "מכירת חתימות" ליזמים המעוניינים להתחיל לפעול, תוך מתן תמורה נמוכה ככל האפשר לדיירים. לעיתים המאכער/ים בא/ים מתוך דיירי הבניין עצמו, במטרה למקסם תמורה עבור עצמם ללא ידיעת דיירים אחרים.

משרד השיכון פרסם לציבור את המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי בינוי. בנוסף, הוקמה בכנסת ישראל ועדה מיוחדת לדיון בהצעת חוק ממשלתית להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית. הדיונים בהצעת החוק הסתיימו ב-2016.

## התחדשות אזורי תעשייה
נדבך נוסף בתחום ההתחדשות העירונית הוא התחדשות אזורי תעשייה (מוכר גם בשם התחדשות תעשייתית) אשר מתייחסת לאזורים תעשייתיים בני עשרות שנים, אשר לרוב מאופיינים במצב פיזי ירוד לרבות התשתיות והבניינים עצמם, ביחד עם ניצול שטח לוקה בחסר ובעסקים קטנים שרובם מוכווני ייצור ו/או מוצרים', המתבססים על מתודות עבודה ישנות.

מטרת התהליך היא העלאת קרן העיר עצמה וייצור הזדמנויות תעסוקה (עם דגש על ארגונים גדולים המתמחים במתן שירותים או עבודות בתחום הפנאי, המסעדנות, מלונאות וכו') תוך פתרון של מחסור בנדל"ן למגורים ו/או שטחי מסחר, תוך קידום הכלכלה והטמעת אופציות מודרניות שלא היו ברות יישום עד כה.

לרוב, הליך זה ילווה על ידי חברה ייעודית שמטרתה היא תכנון מחדש של כלל הקרקע לצורכי מגורים, משרדים, מסחר, ציבור, חינוך, מלונאות ועוד – כאשר לרוב, הבנייה תאופיין לגובה ותכלול מבנים משולבים למספר מטרות.

פרויקטים כאלו החלו כבר בסוף המאה ה-20 במקומות שונים כגון מתחם דוקלנדס ורציף הכנרית בלונדון, שכונת סיאון בסיאול, שכונת 'אורזי הבשר' בניו יורק ועוד.

התחום החל לצמוח בישראל באמצע שנות העשרה של המאה ה-21, והוא זוכה לתמיכה ממינהל התכנון ומשרד הכלכליה והתעשייה.

## התחדשות עירונית ביהודה ושומרון
בדצמבר 2024 פרסם אלוף פיקוד המרכז אבי בלוט צו אלוף המאפשר לראשונה לבצע התחדשות עירונית בשטחי יהודה ושומרון. צו זה הוא מהלך של השוואת חקיקה בין חוקי מדינת ישראל לחוקים בשטחי יהודה ושומרון מבחינת הכרזה על מתחמי התחדשות המזכים את היזמים בפטור ממיסוי, והרחבת הסמכות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאזור זה. לדברי גורם במנהלת ההתיישבות שהוקמה על ידי בצלאל סמוטריץ' בשנת 2023, שורה של חוקים מסוג זה מייצרים ריבונות דה פקטו בשטח. בשנת 2024 הוכרז על מתחם פינוי בינוי אחד באיו"ש, המציע בניית 1100 יח"ד.

## חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית
מליאת הכנסת אישרה ביום 31/3/2026 אתחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026. מטרת החוק לתת מענה למורכבות התכנונית והקניינית בשיקום אזורי עימות. בשונה ממנגנוני הפיצוי הרגילים של קרן הפיצויים (מס רכוש), החוק מחיל עקרונות מתחום ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי לשיקום יישובים שנפגעו באופן נרחב. בשונה מהתחדשות עירונית קלאסית המונעת מכוחות השוק, כאן המדינה מתפקדת כ"יזם על" המשתמשת בכוחה כדי לאחד מגרשים ולתכנן מחדש מתחמים שלמים שעברו הרס משמעותי.

**מסלול ה"פינוי-בינוי" המואץ**

החוק מאפשר הכרזה על מתחמים כ"מתחמי שיקום והתחדשות" במסלול עוקף בירוקרטיה רגילה של מוסדות התכנון. המטרה היא כפולה:

1.**מיגון מובנה:** החלפת מבנים ישנים שקרסו או נפגעו במבנים חדשים העומדים בתקני המיגון העדכניים (ממ"ד), כחלק אינטגרלי מתהליך השיקום.

2.**ציפוף ושיפור תשתיות:** ניצול ההרס כדי לשדרג את המרחב הציבורי, להרחיב כבישים ולהוסיף שטחים ירוקים, דבר שלא היה מתאפשר בשיקום "נקודתי" של מבנה בודד.

**הסדרת זכויות הדיירים ומניעת סרבנות**

במסגרת החוק, הוסדרו מנגנונים לפתרון סכסוכי שכנים וסרבנות במבנים שיועדו להריסה ובנייה מחדש עקב נזקי המלחמה. החוק קובע כי במקרים שבהם המבנה הוכרז כ"מסוכן" או ככזה ששיקומו אינו כלכלי בהשוואה לבנייה מחדש, ניתן יהיה להחיל עקרונות הדומים ל"חוק פינוי-בינוי" (פיצויים), תוך התאמות למצב החירום ומתן עדיפות ללוחות זמנים קצרים במיוחד להחזרת התושבים לבתיהם.סקירה מקצועית: חוק שיקום נזקי מלחמה, התשפ”ו-2026

## ראו גם
*מונחון גאוגרפיה עירונית
*שימור מבנים
*עירוניות מתחדשת
*הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

## לקריאה נוספת

● Chris Couch, Urban Renewal: Theory and Practice, Palgrave, London,1990

● Roberts, Peter; Sykes, Hugh & Granger, Rachel, Handbook for Urban Regeneration, Sage, 2000


## קישורים חיצוניים

* התחדשות עירונית באתר משרד השיכון
*כרמל חנני, צריך לחדש בהתחדשות עירונית, באתר אורבנולוגיה, המעבדה לעיצוב עירוני, 19 בנובמבר 2014
* עדי-אביגיל כהן ומיכל גומל-בלנק, המקום של הקהילה בהתחדשות עירונית, באתר אורבנולוגיה, המעבדה לעיצוב עירוני, 12 באוגוסט 2015
* 
* 
* 
* 
* 
* הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים – החממה החברתית לדיור וקהילה (2015). התחדשות עירונית: בנייה של אסטרטגיות ומודלים להתחדשות מרחבים עירוניים: התחדשות עירונית 2015
* 
* 
* 

## הערות שוליים

## ראו גם
*מונחון גאוגרפיה עירונית
*שימור מבנים
*עירוניות מתחדשת
*הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

## לקריאה נוספת

● Chris Couch, Urban Renewal: Theory and Practice, Palgrave, London,1990

● Roberts, Peter; Sykes, Hugh & Granger, Rachel, Handbook for Urban Regeneration, Sage, 2000


## קישורים חיצוניים

* התחדשות עירונית באתר משרד השיכון
*כרמל חנני, צריך לחדש בהתחדשות עירונית, באתר אורבנולוגיה, המעבדה לעיצוב עירוני, 19 בנובמבר 2014
* עדי-אביגיל כהן ומיכל גומל-בלנק, המקום של הקהילה בהתחדשות עירונית, באתר אורבנולוגיה, המעבדה לעיצוב עירוני, 12 באוגוסט 2015
* 
* 
* 
* 
* 
* הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים – החממה החברתית לדיור וקהילה (2015). התחדשות עירונית: בנייה של אסטרטגיות ומודלים להתחדשות מרחבים עירוניים: התחדשות עירונית 2015
* 
* 
* 

## הערות שוליים

קטגוריה:ישראל: תכנון ובנייה
קטגוריה:עיצוב עירוני
קטגוריה:תכנון עירוני
קטגוריה:התחדשות עירונית