Kiinteistö

**Kiinteistö** (ruots. *fastighet*, engl. *real property*, *real estate*) on kiinteistörekisteriin merkitty maa- tai vesialueen omistuksen yksikkö. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. 

Puhekielessä kiinteistö-sanaa käytetään yleisesti pelkästä rakennuksesta.

## Kiinteistö Suomessa

### Kiinteistön määritelmä
Kiinteistönmuodostamislain mukaan kiinteistö on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on *merkittävä kiinteistönä* valtakunnalliseen kiinteistörekisteriin. Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön perusteella valtion alueelle perustetut luonnonsuojelualueet, 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (*[[lunastusyksikkö]]*), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet. Näistä tärkeimpiä ovat tilat ja tontit. Ne ovat vaihdanta- ja panttauskelpoisia, ja niitä on Suomen pinta-alasta noin kaksi kolmasosaa. Kiinteistörekisterissä oli vuoden 2004 lopussa noin 2&nbsp;094&nbsp;000 tilaa ja 335&nbsp;000 tonttia.

Kiinteistön kauppaa koskevassa maakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää. Lain esitöissä sanotaan, että kiinteistöllä tarkoitetaan *itsenäistä maanomistusyksikköä* samassa merkityksessä kuin käsitettä käytetään kiinteistölainsäädännössä. Kiinteistöjen lisäksi maakaari koskee myös kiinteistöjen osia (määräosia ja määräaloja) ja yhteisiä alueita, jotka eivät kuitenkaan ole itsenäisiä maanomistusyksiköitä.

Lakiteknisistä syistä johtuen verolainsäädännössä on hieman toisistaan poikkeavia kiinteistön määritelmiä. Arvonlisäverolaissa on määritelmä kiinteistöstä. Siinä kiinteistöllä tarkoitetaan maa-aluetta, rakennusta ja pysyvää rakennelmaa tai niiden osaa. Kiinteistöverolaissa kiinteistöllä tarkoitetaan tonttia, tilaa ja muuta Suomessa olevaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty tai olisi merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisterilaissa tarkoitettuun kiinteistörekisteriin. Kiinteistöverolain säännöksiä kiinteistöstä sovelletaan kuitenkin myös eräisiin rekisteriyksikköihin tai esineisiin, jotka eivät ole siviilioikeudellisessa mielessä kiinteistöjä. 

### Kiinteistön ulottuvuus
Kiinteistöön kuuluvat sen tilukset eli yksilöity osa maapohjaa. Tilukset voivat olla yhtenä tai useampana erillisenä alueena eli palstana. 

Kiinteistön ulottuvuuteen voi kuulua myös erityisiä etuuksia, osuuksia yhteisiin alueisiin (maa- tai vesialueisiin) sekä rasiteoikeuksia, jotka sijaitsevat toisen kiinteistön alueella. Tyypillinen rasiteoikeus on tieoikeus.

Kiinteistöön kuuluvat myös sen ainesosat ja tarpeisto.

*Ainesosia* ovat maapohjan substanssi (esimerkiksi multa ja sora) ja maapohjan omistajalle kuuluvat rakennukset. Kiinteistön käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitetut rakenteet ja laitteet kuuluvat kiinteistön ainesosiin. Sellaisia ovat esimerkiksi johdot, kaivot, sillat ja lipputangot. Ainesosiin kuuluvat myös perusparannukset kuten salaojat ja sadonvara, jolla tarkoitetaan viljelyn eteen tehtyjä uhrauksia uutta satoa varten. Kiinteistön tuotteet kuten puut ja vilja kuuluvat ainesosiin siihen asti, kunnes ne on erotettu maasta. Toisen maalla olevat rakennukset eivät yleensä ole kiinteistön ainesosia eivätkä kuulu kiinteistöön. Ainesosien määrittämisellä on usein merkitystä kiinteistöjen vaihdannassa.

*Tarpeistoa* (*pertinenssi, tarpeistoesine*) ovat kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne. Tarpeistoon kuuluvat myös kiinteistöä tarvetta varten varatut muut esineet kuten rakennusaineet ja heinäseipäät sekä kiinteistöltä saadut ja sen tarpeisiin varatut tuotteet (kuten hirret, halot, multa ja puimaton vilja).

Kiinteistön kauppa ja muut oikeustoimet koskevat myös kiinteistön ainesosia ja tarpeistoa, jollei muuta ole sovittu tai määrätty. 

Haamukiinteistöksi tai haamutilaksi kutsutaan kiinteistöä, johon ei kuulu lainkaan omaa maa- tai vesialuetta vaan ainoastaan osuuksia yhteisiin alueisiin tai erityiseen etuuteen. Haamutiloja syntyy esimerkiksi silloin, kun tilan koko alue liitetään yhteismetsään. Kiinteistö jää tällöin ilman tiluksia, mutta sen olemassaolo jatkuu yhteismetsän osakastilana.

### Kiinteistörajat ja kiinteistötoimitukset
Kiinteistöjen välinen *kiinteistöraja* muodostuu yleisimmin rajamerkkien (useimmiten rajapyykkien) välille syntyvästä suorasta. Kiinteistöraja voi olla myös luonnollinen raja, joka rajautuu esimerkiksi tiehen, rantaviivaan tai ojaan. Asemakaava-alueella kiinteistön raja voi olla myös kaareva. Kiinteistön rajat muodostuvat viranomaistoimituksessa, kun kiinteistö merkitään kiinteistörekisteriin.

Kiinteistöjen rajat on vanhastaan määritelty maan pinnalla kaksiulotteisesti. Yleisesti tulkitaan, että kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (kuten kaavoituksen) puitteissa mahdollista. Kolmiulotteinen kiinteistö on Suomessa tullut mahdolliseksi asemakaava-alueilla 1.8.2018 alkaen. Se mahdollistaa esimerkiksi maanalaisen pysäköintiluolan lohkomisen omaksi kiinteistökseen.

Kiinteistöjaotusta voidaan muuttaa erilaisissa kiinteistötoimituksissa, joita ovat muun muassa lohkominen, halkominen, tilusvaihto ja vesijätön lunastus. Näistä ylivoimaisesti yleisin on lohkominen. 

## Kiinteistö muissa maissa
Eräissä maissa, kuten Ruotsissa ja Norjassa, laki tuntee mahdollisuuden määritellä kiinteistön rajat kolmiulotteisesti.
## Katso myös
* Kiinteistön kauppa
* Kiinteistövero
* Kiinteistöyhtymä

## Lähteet

## Aiheesta muualla