Kinnisvara

**Kinnisvara** on omand, mis koosneb maast ja sellel asetsevatest ehitistest, lisaks maa loodusvaradest, haritamata taimestikust ja loomastikust, põllukultuuridest ja kariloomadest, veest ja maavaradest.Mõiste "kinnisvara" tähendab reaalset või füüsilist vara. Kinnisvara võib jagada kahte kategooriasse: ärikinnisvara ja elamukinnisvara. Ärikinnisvara hõlmab ärilisel eesmärgil vara müüki ja üürimist. Elamukinnisvara hõlmab maa ja maja müüki ja rentimist üksikisikutele ja peredele igapäevaseks eluks.Inimesi, kes tegelevad ärikinnisvaraga, nimetatakse kinnisvaramaakleriteks. Kinnisvaramaaklerid on spetsialistid, kes vahendavad kokkulepitud tasu eest kliendile kinnisvara ostu-, müügi- ja üüritehinguid ning annavad kinnisvaranõu.Kuigi meedia viitab sageli "kinnisvaraturule" elamumajanduse perspektiivist, võib kinnisvara jagada kolme kasutusotstarbe järgi: elamumajandus, kaubandus ja tööstus.

## Elamukinnisvara
Elamukinnisvara võib sisaldada, kas ühte või mitut pereelamute struktuuri. Elukohti saab liigitada selle järgi, kas ja kuidas nad on ühendatud naabruses asuvate elamute ja maa-aladega. Füüsilise isiku jaoks võib kasutada erinevaid eluasemevaldkondi. Näiteks võivad ühendatud elukohad kuuluda ühele üksusele, mis on renditud või kuuluvad eraldi kokkuleppele, hõlmates osakondade suhet, ühiseid valdkondi ja muresid.

### Erinevad majutusliigid

Mitmeüksused eluruumid
* Korter- Tuba või tubade kogum. Korteri piirid on üldjuhul määratletud lukustatud või lukustatavate uste perimeetri abil. Kortermajad koosnevad korterelamutest.

* Mitmepereelamu- Mitmekorruselised eraldatud hooned, kus iga korrus on eraldi korter või üksus.
* Ridaelamu- Üksikud või mitmeüksuselised hooned koos ühiste seinte ja vahepealse ruumita.
* Korteriühistu- Hoone või kompleks, mis on üksikisikute omanduses, sarnaneb korteriga. Avalikud krundid ja piirkonnad, kus kompleksid on omandatud ja jagatud ühiselt.
* Ühistu- Mitmekordse omandiõiguse laad, kus mitmeüksuselise elamiskompleksi elanikud omavad ühiskasutuses olevat ühistu ettevõtet, mis omab kinnisvara, andes igale elanikule õiguse omada kindlat korterit või üksust.

Poolüksuslikud/jagatud eluruumid
* Dupleks- Kaks üksust ühe jagatud seinaga.

Eraldi eluruumid
* Eramu või üksikpere eramaja.

Kaasaskantavad eluruumid
* Karavan- Ratastel liikuv eluase.
* Majapaat- Vees ujuv eluase.
* Telk- Kangataolisest materjalist katuse ja seintega ajutine magamisase.
Korteri või maja suurust saab kirjeldada ruutjalgades või ruutmeetrites. Ameerika Ühendriikides hõlmab see eluruumi ala, välja arvatud garaaž ja muud mitteeluruumid. Maja ruutmeetri näitaja Euroopas võib anda ülevaate kodust ümbritsevate seinte kogupindalast, hõlmates sellega ka lisatud garaaži ja teisi mitteeluruume, mistõttu on oluline uurida, millist pindala määratlust on kasutatud. Seda saab kirjeldada rohkem ruumide arvu järgi. Stuudiokorteris on üks magamistuba, ilma elutoata (tõenäoliselt on eraldi köök). Ühe magamistoaga korteris on elutuba või söögituba eraldi magamistoast. Kahe magamistoaga, kolme magamistoaga ja suuremad üksused on tavalised. (Magamistuba on eraldi ruum, mis on ette nähtud magamiseks. Tavaliselt sisaldab see voodit ja uuemates eluasemeüksustes sisseehitatud riidekappe.

## Tehingud

### Varjatud puudused
Eestis kehtib kinnisvara ostja kasuks varjatud puuduse hüvitamise nõue, mida reguleerib võlaõigusseadus. Ilmsed on need puudused, mis on ostjale märgatavad eelneval kontrollil – näiteks ei vasta eluruum elementaarsetele elutingimustele (normaalne temperatuur, veevarustus, kanalisatsioon, puuduvad häiriv müra, vibratsioon, ebameeldiv lõhn). Varjatud puudused on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei saanud avastada kinnisvara väliselt üle vaadates, näiteks mittetoimiv korteriühistu, lärmakad naabrid, ostjale teavitamata kohustused korteril, korteriühistu võlgnikud, majutusteenuse pakkumine korteriühistus. Ostjal pole puuduste eelnevaks tuvastamiseks kohustust palgata asjatundja. Müüja ei vastuta kinnisvara puuduste eest juhul, kui ostja teadis või pidi müügilepingu sõlmimisel puudusest teadma. Samuti juhul, kui ostja ei teata müüjale puudusest mõistliku aja jooksul pärast selle avastamist või kui pooled on müüja vastutust kokkuleppega piiranud. Müüjal võimalik oma vastutust vähendada, kui ta ostjat enne müügilepingu sõlmimist asja puudustest teavitab või kui ostja vaatab kinnisvara üle ja pidi puuduse selle käigus avastama. Müüja saab vastutust vähendada kui on aus ja märgib müügilepingusse kõik objekti puudused, mis on talle teada ja sellele lisaks ka võimalikud varjatud puudused. Vastasel juhul võib ostja kinnisvara puuduste ilmnemisel nõuda müüjalt nende kõrvaldamist või tehingu tagasi pöörata.

Müüjal tuleb varjatud puudustest teavitada hiljemalt kolm kuud pärast müügitehingut, ostjal on võimalik varjatud puuduste hüvitamist nõuda kolm aastat pärast tehingut.

Uuriva telesaate "Pealtnägija" andmetel suurenes vana kinnisvara varjatud puudustega seotud nõuete hulk 2024. aastal, seostades seda kas teadlikuse suurenemisega või seadusesätte ärakasutamisega, kuna hagejad on sageli ehitusalase pädevusega.

#### Juhtumid

* 2023. aastal täpsustas Riigikohus, et vana maja ostja võib sellelt eeldada sama vanade majade keskmist kvaliteeditaset, mitte aga tänapäevasele uute majade standardile vastavust, ostja ja müüja võiksid müügilepingus ise kokku leppida, millistele tingimustele hoone vastab.
* 2024. aastal kajastati vana talumaja 2022. aastal toimunud järelmaksuga müügist 130 000 euro väärtuses. Ostjad leidsid aasta hiljem probleeme vooluvarustuse, joogiveega, lõhnaga. Algselt nõustus müüja vähendatud kinnisvarahinnaga, kuid läks seejärel ostja vastu kohtusse.
* 2025. aastal teatas Jan Uuspõld oma pankrotist seoses tema 2016. aastal 100 000 euro eest müüdud maamajaga, mille soojapidavusega polnud ostjad rahul ja nõudsid hüvituseks 40 000 eurot. Ostja ei nõustunud maja ka tagasi müüma.

## Vaata ka

* Kinnisvaramajandus
* Kinnisvara hindamine

## Viited