Kinnisvaraturg

**Kinnisvaraturg** on kinnisvaraga tegelev turg (mikroökonoomika mõistes).

Kinnisvaraturu tähtis osa on eluasemeturg.

## Kinnisvaraturu osapooled
Kinnisvaraturgude peamised osapooled on:
* **Omanik/kasutaja** – inimesed, kes on nii omanikud kui ka üürnikud. Nad ostavad maju või kommertspindu nii investeeringuna kui ka elamiseks või äritegevuseks.
* **Omanik** – puhtad investorid, kes ei kasuta ostetud kinnisvara. Tavaliselt nad rendivad või üürivad omandatud kinnisvara.
* **Üürnik** – kinnisvara kasutajad (puhtad tarbijad).
* **Arendajad** – inimesed, kes arendavad väljaehitamata krunte, mille tulemusena tekivad uued tooted kinnisvaraturule.
* **Renoveerijad** – toovad korrastatud või taastatud ehitised tagasi turule.
* **Korraldajad** – sellesse gruppi kuuluvad pangad, kinnisvaramaaklerid ja teised, kes korraldavad kinnisvara ostu ja müüki.

Omanik/kasutaja, omanik ja üürnik moodustavad turu nõudluse poole. Arendajad ja renoveerijad moodustavad pakkumise poole.

## Kinnisvaraturu omadused
* **Kestvus** – kinnisvara on kestev. Hoone võib vastu pidada aastakümneid või isegi sajandeid ning maa selle all on praktiliselt hävitamatu. Seetõttu on kinnisvaraturud *stock/flow* turud. Umbes 98% turust moodustab olemasolevate majade pakkumine ja vaid 2% moodustavad uusarendused. Kinnisvara pakkumine igal perioodil sõltub eelmisel perioodil olemasolnud kinnisvara hulgast, olemasolevate hoonete seisukorrast ja renoveerituse astmest ning perioodi uusarenduste hulgast. Muutuste mõju kinnisvaraturule leevendab kinnisvaraturul olemasolevate hoonete suur hulk.
* **Heterogeensus** – iga kinnisvaraobjekt on unikaalne selle asukoha, ehituse ja finantseerimise mõttes. See muudab hinna määramise raskeks, suurendab otsimiskulutusi, põhjustab informatsiooni asümmeetriat ja suuresti piirab jätkusuutlikkust. Sellest probleemist möödapääsemiseks on majandusteadlased eesotsas Muthiga (1960) defineerinud pakkumist teenuseühikutena. See tähendab, et iga füüsilist üksust saab lahti võtta teenusteks, mida see pakub. Olsen (1969) kirjeldab neid kinnisvara teenuste üksusi kui mittejälgitavaid teoreetilisi konstruktsioone. Kinnisvara kaotab väärtust ja see muudab selle uutest hoonetest kvalitatiivselt erinevaks. Turgu tasakaalustavad protsessid toimivad mitmel tasandil. Kinnisvaraturg on tavaliselt jaotatud eluaseme, kommerts- ja tööstusobjektideks. Need võivad olla veel edasi jaotatud veel alamkategooriateks kinnisvara kasutuse järgi (näiteks sissetulekut toovad või ajaloolised objektid).
* **Kõrged ülekandekulud** – kodu ostmine ja sissekolimine maksab palju rohkem kui teised ülekandetüübid. Kulude kogusumma moodustamises mängivad rolli järgnevad tasud: otsimise kuludest, kinnisvara vahendustasudest, kolimiskuludest, ametlikest maksudest, maamaksudest ja registreerimistasudest. Ülekandekulud moodustavad müüja jaoks tavaliselt 1,5–6% ostuhinnast. Mõnedes Euroopa kontinentaalosa riikides võivad ülekandekulud nii ostjale kui müüjale jääda 15–20% vahele.
* **Pikaajalised viivitused** – turu kohanemise protsessid on mõjutatud nii ajalistest viivitustest, mis on tingitud rahastuse leidmisele, disainile ja uute hoonete ehitamisele kuluvast ajast, kui ka suhteliselt aeglastest muutustest nõudluses. Nendel põhjustel võib tekkida lühiajalisi olukordi, kus turg on tasakaalust väljas. Kohandumismehhanismid on aeglased võrreldes paindlikemate turgudega.
* **Nii investeerimis- kui ka tarbimiskaup** – kinnisvara võib olla ostetud kavatsusega saada sellest tulu (investeeringuna ostetud kinnisvara), kasutada seda (tarbimiseks ostetud kinnisvara) või mõlemal eesmärgil kombineeritult ostetud kinnisvara. Need funktsioonid võivad olla eraldatud läbi turuosaliste, kes keskenduvad ühele liigile või kombineeritud juhul kui inimene elab endale kuuluvas majas. Selline duaalne iseloom tekitab tihti olukordi, kus inimesed kinnisvarasse üleinvesteerivad ehk siis rohkem kui see kinnisvara turul väärt on.
* **Kohaga seotus** – kinnisvaral on kindel asukoht ehk see on liikumatu (on olemas küll mobiilseid kodusid, kuid maa nende all on siiski liikumatu). Tarbijad peavad minema parema toote juurde kinnisvara puhul. Paremat toodet pole võimalik viia tarbija juurde. Selle tõttu ei saa ka olla füüsilist turgu kinnisvara puhul. See asukoha kindlaksmääratus tähendab, et muudatused turul peavad toimuma läbi inimeste kolimise. Näiteks kui inimeste maitse muutub ja rohkem inimesi tahavad maja eeslinnas, siis nad peavad eeslinna kolima, sest pole võimalik nende olemasolevat maja ja maad eeslinna viia (ka mobiilse kodu omanik, kes saab oma maja liigutada, peab oma kodule leidma uue maatüki). Asukohaline kindlaksmääratus koos hoonete lähedusega linnalistes piirkondades määravad ära antud asukoha arengupotentsiaali.

## Kinnisvaraturg Eestis
2022. aastal tehti Eestis ligi 61 000 kinnisvaratehingut ja nende koguväärtus oli 5,8 miljardit eurot.

Eluruumi keskmine ruutmeetrihind Eesti maakondades 2022. aastal:

## Vaata ka
*Kinnisvaramajandus
*Kinnisvara hindamine

## Viited

## Kirjandus
* Olsen, E. O. “A competitive theory of the housing market”, American Economic Review, 1969, Vol. 59, pp. 612–622.

## Välislingid
* Kallakmaa-Kapsta, Angelika. "Kinnisvaraturu arengut mõjutavad tegurid", Eesti Pank, Kroon ja majandus vol 2, 2007