إدارة الإسكان الفيدرالية

**إدارة الإسكان الفيدرالية** ( **FHA** )، والمعروفة أيضًا باسم **مكتب الإسكان** التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، هي وكالة حكومية أمريكية أسسها الرئيس فرانكلين ديلانو روزفلت ، وأُنشئت جزئيًا بموجب قانون الإسكان الوطني لعام 1934. تُؤمّن إدارة الإسكان الفيدرالية قروض الرهن العقاري التي يقدمها المقرضون من القطاع الخاص للعقارات السكنية، بما في ذلك المنازل العائلية، والمباني السكنية متعددة الوحدات، والمستشفيات، ومرافق الرعاية السكنية. يحمي تأمين الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالية المقرضين من الخسائر. في حال تخلف مالك العقار عن سداد قرض الرهن العقاري، تدفع إدارة الإسكان الفيدرالية للمقرض مبلغ الرصيد الأصلي غير المدفوع. ونظرًا لانخفاض المخاطر التي يتحملها المقرضون، فإنهم قادرون على تقديم المزيد من قروض الرهن العقاري. يهدف عمل هذه المؤسسة إلى تسهيل حصول ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، ومشتري المنازل لأول مرة، على قروض رهن عقاري ميسورة التكلفة، ولتمويل بناء عقارات سكنية بأسعار معقولة وأسعار السوق، ولتمويل المستشفيات ومرافق الرعاية السكنية في المجتمعات المحلية في جميع أنحاء الولايات المتحدة وأقاليمها .

وهي تختلف عن الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، التي تشرف على المؤسسات التي ترعاها الحكومة .

يتولى فرانك كاسيدي، مساعد وزير الإسكان ومفوض الإسكان الفيدرالي، قيادة إدارة الإسكان الفيدرالية حالياً.

## تاريخ الإدارة
تولى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) المفوض الفيدرالي للإسكان ريموند إم. فولي من عام 1945 إلى عام 1947 ، ثم فرانكلين دي. ريتشاردز من عام 1947 إلى عام 1952. وفي عام 1954، عُيّن نورمان بي. ماسون مفوضًا فيدراليًا للإسكان.

### أصول الصفقة الجديدة
خلال فترة الكساد الكبير، أفلست العديد من البنوك، مما أدى إلى انخفاض حاد في قروض الإسكان وملكية المنازل . في ذلك الوقت، كانت معظم قروض الرهن العقاري قصيرة الأجل (من ثلاث إلى خمس سنوات)، بدون سداد أقساط ، وبنسبة قرض إلى قيمة (LTV) أقل من ستين بالمائة. حال هذا دون تمكّن العديد من الأسر العاملة والمتوسطة الدخل من امتلاك منازل. أجبرت الأزمة المصرفية في ثلاثينيات القرن العشرين جميع المقرضين على استرداد قروض الرهن العقاري المستحقة؛ إذ لم يكن إعادة التمويل متاحًا، وعجز العديد من المقترضين، الذين أصبحوا عاطلين عن العمل، عن سداد أقساط الرهن العقاري. ونتيجة لذلك، تم الحجز على العديد من المنازل، مما أدى إلى انهيار سوق الإسكان. استردت البنوك ضمانات القروض (المنازل المحجوزة)، لكن انخفاض قيمة العقارات أدى إلى نقص نسبي في الأصول. في عام 1934، أُعيد هيكلة النظام المصرفي الفيدرالي. أنشأ قانون الإسكان الوطني لعام 1934 إدارة الإسكان الفيدرالية، بهدف تنظيم سعر الفائدة وشروط الرهون العقارية المؤمن عليها. قبل إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، كانت العديد من قروض الرهن العقاري من نوع "الرهون البالونية" التي تتطلب دفعات كبيرة في نهاية مدة القرض، والتي كانت تتراوح عادةً بين 5 و10 سنوات. وللحصول على قرض رهن عقاري، كان على الأفراد دفع دفعة أولى كبيرة تتراوح بين 30 و50%. مع القروض الجديدة المضمونة من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، أصبح الأفراد بحاجة إلى دفعة أولى منخفضة تصل إلى 10% فقط، وارتفعت مدة سداد الرهن العقاري من 5-10 سنوات إلى 20-30 سنة. في عام 1934، عيّنت إدارة الإسكان الفيدرالية حديثة التأسيس هومر هويت كبيرًا لخبراء اقتصاديات الأراضي لوضع أول معايير الاكتتاب الخاصة بها، والتي أدت إلى سياسة التمييز العنصري في الإقراض.

#### معايير التقييم والتمييز العنصري

## تأمين الرهن العقاري

منذ عام 1934، قامت إدارة الإسكان الفيدرالية و وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بتأمين ما يقرب من 50 مليون قرض عقاري سكني. وتضم محفظة إدارة الإسكان الفيدرالية حاليًا حوالي 8.5 مليون قرض عقاري مؤمّن للأسر المعيشية، وأكثر من 11,000 قرض عقاري مؤمّن للمباني متعددة الأسر، وأكثر من 3,900 قرض عقاري للمستشفيات ومرافق الرعاية السكنية.

### الدفعة المقدمة من إدارة الإسكان الفيدرالية
قد يأتي الدفع المقدم للمقترض من مصادر متعددة. ويمكن استيفاء شرط الـ 3.5% من خلال استخدام المقترض لأمواله الخاصة أو تلقيه هدية مؤهلة من أحد أفراد الأسرة أو أي مصدر مؤهل آخر.

### تأمين الرهن العقاري التابع لإدارة الإسكان الفيدرالية
تتضمن مدفوعات التأمين على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) جزأين: قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMIP) والقسط السنوي الذي يُدفع شهريًا - وهو التأمين المتبادل على الرهن العقاري (MMI). يُعدّ قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا (UFMIP) دفعة إلزامية، ويمكن دفعها نقدًا عند إتمام عملية الشراء أو تمويلها ضمن القرض. إذا حصل شخص ما على قرض عقاري نموذجي لمدة 30 عامًا، فسيكون قسط التأمين السنوي كما يلي: إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من أو تساوي 95%، فسيكون قسط التأمين السنوي 80 نقطة أساس (0.80%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 95%، فسيكون قسط التأمين السنوي 85 نقطة أساس (0.85%). إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكبر من 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 95%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 100 نقطة أساس (1.00%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكبر من 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 95%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 105% (1.05%). أما مشتري المنازل القادرون على سداد قروضهم بشكل أسرع، والذين يرغبون في رهن عقاري لمدة 15 عامًا، فسيكون لديهم أقساط تأمين على الرهن العقاري أقل، كما يلي: إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 45 نقطة أساس (0.45%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أقل من أو يساوي 625,500 دولار أمريكي، ونسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP) سيكون 70 نقطة أساس (0.70%). إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة أقل من أو تساوي 78%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 45 نقطة أساس (0.45%). أما إذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة تتراوح بين 78.01% و90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 70 نقطة أساس (0.70%). وإذا كان مبلغ القرض الأساسي أكثر من 625,500 دولار أمريكي، وكانت نسبة القرض إلى القيمة أكبر من 90%، فإن قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري سيكون 95 نقطة أساس (0.95%). بالنسبة للقروض التي تحمل أرقام ملفات إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) المُخصصة في أو بعد 3 يونيو 2013، ستقوم إدارة الإسكان الفيدرالية بتحصيل قسط التأمين السنوي على الرهن العقاري (MIP)، وهو القسط الذي يدفعه المقترضون على قروضهم. ويكون ذلك على النحو التالي: إذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 78%، ولم يكن هناك قسط تأمين سنوي على الرهن العقاري (MIP) سابقًا، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وإذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تتراوح بين 78.01% و90%، وتم إلغاء القسط سابقًا عند نسبة 78%، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. أما إذا كانت مدة القرض أقل من أو تساوي 15 عامًا، وكانت نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكثر من 90%، وتم سداد القسط سابقًا عند انتهاء مدة القرض، فلا يطرأ أي تغيير. عندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من أو تساوي 70%، وكانت مدة السداد السابقة 5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وعندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بين 78.01% و90%، وكانت مدة السداد السابقة 78% و5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي 11 عامًا. وعندما تتجاوز مدة السداد الجديدة 15 عامًا، وتكون نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أكبر من 90%، وكانت مدة السداد السابقة 78% و5 سنوات، فإن مدة السداد الجديدة هي مدة القرض. تبلغ قيمة قسط التأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدمًا حاليًا 1.75% من قيمة القرض الأساسية. وينطبق هذا بغض النظر عن مدة السداد أو نسبة القرض إلى القيمة.

اليوم 46% من جميع المشترين للمنزل للمرة الأولى يستخدمون قروض إدارة الإسكان الفيدرالية 1 من بين 16 مستعار قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية لديه درجة ائتمانية أقل من 600 و متوسط درجة ائتماني مستعار قرض إدارة الإسكان الفيدرالية للمرة الأولى هو 677. المشترون للمرة الأولى من المنزل استخدموا 82 في المائة من جميع قروض شراء إدارة الإسكان الفيدرالية 23 في المائة من المشترين في المنازل يستخدمون قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية وكذلك 28 في المائة مشترين في المنازل 37 و أصغر استخدام قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية 13% من المشترين و 24% من المشترون دون سن 37 سنة قالوا أن هذه هي المهمة الأكثر صعوبة. متوسط مبلغ الدفع الأول هو 6،624 دولار. متوسط معدل الدين إلى الدخل للمقرضين في إدارة الإسكان الفيدرالية 40.34%. متوسط مبلغ قرض إدارة الإسكان الفيدرالية هو 191،650 دولار. الحد الأدنى من درجة الائتمان المطلوبة لقرض من إدارة الإسكان الفيدرالية مع دفع أولى بنسبة 10 في المئة هو 500.

## إرث الإدارة
ساهم إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية بنجاح في زيادة حجم سوق الإسكان. ارتفعت نسبة ملكية المنازل من 40% في ثلاثينيات القرن العشرين إلى 61% و65% في عام 1995. وبلغت ذروتها عند حوالي 69% في عام 2005، بالتزامن مع ذروة فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة. وبحلول عام 1938، أي بعد أربع سنوات فقط من بدء عمل إدارة الإسكان الفيدرالية، أصبح بالإمكان شراء منزل بدفعة أولى لا تتجاوز 10% من سعر الشراء. أما النسبة المتبقية البالغة 90% فكانت تُغطى بقرض عقاري مؤمّن من قِبل إدارة الإسكان الفيدرالية، مدته 25 عامًا، ويُسدد ذاتيًا. بعد الحرب العالمية الثانية، ساعدت إدارة الإسكان الفيدرالية في تمويل منازل للمحاربين البيض العائدين وعائلاتهم. كما ساهمت في شراء منازل للعائلات المفردة والمتعددة الأسر. وفي خمسينيات وستينيات وسبعينيات القرن العشرين، ساهمت إدارة الإسكان الفيدرالية في إطلاق إنتاج ملايين الوحدات السكنية المملوكة للقطاع الخاص لكبار السن وذوي الاحتياجات الخاصة وذوي الدخل المحدود في الولايات المتحدة. عندما هدد التضخم المتصاعد وتكاليف الطاقة المرتفعة بقاء آلاف المباني السكنية الخاصة في سبعينيات القرن الماضي، ساهم التمويل الطارئ الذي قدمته إدارة الإسكان الفيدرالية في الحفاظ على استمرارية العقارات المتعثرة. وفي ثمانينيات القرن نفسه، عندما لم يكن الاقتصاد يدعم زيادة عدد مالكي المنازل، ساعدت إدارة الإسكان الفيدرالية في تثبيت الأسعار المتراجعة، مما مكّن الراغبين في امتلاك منازل من الحصول على التمويل عندما انسحبت شركات التأمين العقاري الخاصة من الولايات المنتجة للنفط. [فشل التحقق] ويمكن ملاحظة أكبر آثار إدارة الإسكان الفيدرالية بين الأقليات وفي المدن. يقع ما يقرب من نصف أعمال إدارة الإسكان الفيدرالية في المناطق الحضرية في المدن المركزية، وهي نسبة أعلى بكثير من نسبة القروض التقليدية. كما تُقرض إدارة الإسكان الفيدرالية نسبة أعلى من الأمريكيين من أصل أفريقي والأمريكيين من أصل إسباني، بالإضافة إلى المقترضين الأصغر سنًا ذوي القدرة الائتمانية المحدودة، مما ساهم في زيادة ملكية المنازل بين هذه الفئات. ومع نضوج أسواق رأس المال في الولايات المتحدة على مدى عدة عقود، انخفض تأثير إدارة الإسكان الفيدرالية. في عام 2006، شكلت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أقل من 3% من إجمالي القروض الممنوحة في الولايات المتحدة. وفي السنة المالية 2019، بلغت نسبة قروض الرهن العقاري المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية 11.41% من إجمالي قروض الرهن العقاري السكني للعائلات من حيث القيمة الدولارية. وكانت 82.84% من قروض الرهن العقاري للعائلات المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية في السنة المالية 2019 مخصصة لمشتري المنازل لأول مرة. وبشكل عام، شكلت الأقليات 36.24% من مقترضي قروض الرهن العقاري لشراء المنازل من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية في عام 2018، مقارنةً بنسبة 19.94% من خلال قنوات الإقراض التقليدية.

### التمييز العنصري في الإسكان

وضعت إدارة الإسكان الفيدرالية معايير منح قروض الرهن العقاري التي ميزت بشكل كبير ضد الأحياء التي تسكنها الأقليات. فبين عامي 1945 و1959، لم يحصل الأمريكيون من أصل أفريقي إلا على أقل من 2% من إجمالي قروض الإسكان المؤمن عليها فيدراليًا. ومع تزايد أهمية التأمين المدعوم على الرهن العقاري في سوق الإسكان، انخفضت أسعار المنازل في أحياء الأقليات داخل المدن بشكل حاد. كما كانت معدلات الموافقة على القروض للأقليات منخفضة بنفس القدر. بعد عام 1935، وضعت هيئة الإسكان الفيدرالية مبادئ توجيهية لتوجيه مستثمري الرهن العقاري من القطاع الخاص بعيدًا عن مناطق الأقليات. وقد جُرِّمت هذه الممارسة، المعروفة باسم "التمييز العنصري في الإسكان "، بموجب قانون الإسكان العادل لعام 1968.  ولا يزال للتمييز العنصري في الإسكان آثار طويلة الأمد على مجتمعات الأقليات. ولا يزال إرث التمييز العنصري في الإسكان محسوسًا حتى اليوم، إذ يُعد مسؤولًا عن فجوة الثروة الحديثة بين الأمريكيين من أصل أفريقي والأمريكيين البيض.

## أنظر أيضاً

* جيني ماي
* صفقة جديدة
* ليفيت تاون
* تأمين الرهن العقاري

## مراجع



## للمزيد من القراءة
 

## Sources
* 
* 
* 
* 

## روابط خارجية

* 
* National Housing Institute

تصنيف:شركات أمريكية أسست في 1934
تصنيف:تأسيسات سنة 1934 في واشنطن العاصمة
تصنيف:شركات خدمات مالية أمريكية
تصنيف:تأسيسات سنة 1934 في الولايات المتحدة
تصنيف:وكالات وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية
تصنيف:شركات التأمين في الولايات المتحدة
تصنيف:صناعة الرهن العقاري في الولايات المتحدة
تصنيف:وكالات حكومية أسست في 1934
تصنيف:شركات خدمات مالية أسست في 1934
تصنيف:وكالات نيو ديل
تصنيف:شركات مملوكة للحكومة في الولايات المتحدة
تصنيف:صفحات بترجمات غير مراجعة