CONTRATOS Y PROCESOS DE LOCACIÓN. Derecho transitorio y permanente.
Subtitle: prólogo de RODOLFO B. ROTMAN. (Adecuado al Código Civil y al Código Procesal conforme a la ley complementaria 21.342). Contratos "nuevos" y "antigüos" de locación. Locaciones de viviendas. Comercios, industrias, oficinas. Actividades civiles y afines. Desalojos, desocupaciones, expropiaciones (ley de 1977). Procedimientos extrajudiciales y judiciales de la locación. Modelos. Formularios. Indicaciones prácticas.
Publisher: Editorial La Ley. Fedye
Published: 1977
Place of publication: Buenos Aires, Argentina
Language: spa
Format: Paper
Number of pages: 624
Description: PRÓLOGO 
El planteo y solución de los problemas específicos originados en la ley 21.342 corresponden al autor de la obra que prologo, así como corresponde al lector apreciar sus méritos. Creo, por eso, que el prólogo es lugar que debe aprovecharse para brindar alguna noticia complementaria del tema que luego se desarrollará, y a ese efecto enfocaré tres aspectos que se refieren globalmente a aquélla ley. 
I. LA LEY 21.342 Y SUS PROYECCIONES TEMPORALES 
La ley 21.342 no es una ley de emergencia sino -con toda precisión- la ley que se ha propuesto fijar las modalidades del fin de la legislación de emergencia de las locaciones urbanas, por lo cual sus proyecciones temporales son mayores que las de sus precedentes, aunque su vigencia futura será diferente según se trate de sus normas contractuales, penales o procesales, de acuerdo a lo que veremos. 
Normas contractuales. La ley rige hasta el 30 de noviembre de 1989 para contratos anteriores al 1° de enero de 1974 (art. 1°). 
Hasta el 30 de noviembre de 1979 mantienen su vigencia ciertas locaciones de plazo ya vencido (art. 1°, inc. c), y el plazo de prescripción de las acciones derivadas del contrato de locación se prolongan por otros 10 años (Cód. Civil, art. 4023), siempre que no hubiesen acontecido ni una suspensión ni una interrupción del término liberatorio (Cód. Civil, arts. 3966 a 3988). Lo cual nos lleva a fines del año 1989 y postrimerías de nuestro singularísimo siglo. 
Normas penales. La ley rige hasta el 31 de diciembre de 1983, tratándose de la acción penal originada en un delito de falsedad de las declaraciones juradas de bienes e ingresos correspondientes a ciertos contratos. 
Hasta el 30 de noviembre de 1979 mantienen su vigencia ciertas locaciones de plazos vencidos (art. 7°, inc. c), y dicha declaración deberá presentarse ese mismo año, último cuatrimestre, en tanto que el Poder Ejecutivo no restrinja el plazo (art. 5°). En la hipótesis de falsedad la pena máxima es la de prisión por 4 años (art. 20), o sea que el plazo de prescripción es asimismo de 4 años (Cód. Penal, art. 62, inc. 3°), siempre que no hubiese acontecido ni una suspensión ni una interrupción del plazo (Cód. Penal, art. 67). 
Tratándose de la prescripción de la pena aplicada, los efectos de la ley serán por más o menos tiempo que el calculado para el ejercicio de la acción penal, dependiendo de la fecha de la sentencia notificada o de la del quebrantamiento de la condena y de la magnitud de la pena impuesta (Cód. Penal, art. 66). ' 
Normas procesales. La ley rige indefinidamente, pues sus arts. 38 a 50 configuran una modificación esencial y estable del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (modifica sus arts. 679 y 680, vinculados a su vez a los arts. 486 a 498. 
II. LA LEY 21.342 Y SUS INNOVACIONES 
Toda nueva legislación presenta siempre problemas de interpretación. Pero una ley que introduce radicales innovaciones sobre el status jurídico preexistente debe provocar, paralelamente, problemas interpretativos proporcionalmente mayores. Con respecto a estas revolucionarias modificaciones podemos enumerar la garantía del Estado en favor de los locadores que alquilen desde 1974 en adelante (art. 6"), la sanción penal por falsa declaración jurada (art. 20): la limitación draconiana de excepciones previas (art. 34), la localización del locatario de oficio (art. 40), la inadmisibilidad de reconvenciones (art. 41). 
Un ejemplo de las dificultades interpretativas insólitas originadas en esta ley puede brindarla la última norma citada, que dice: "En ningún caso será admitida la reconvención, sin perjuicio de que el demandado haga valer sus derechos en juicio separado que no interrumpirá los trámites ni suspenderá la ejecución de la sentencia de desalojo. Si el desalojo se fundare en la falta de pago y existiese juicio de consignación iniciado anteriormente por el locatario, el segundo se agregará al primero en el estado en que se encuentre con el carácter de prueba documental". Se pregunta uno entonces: ¿el juez del desalojo debe o no permitir que el locatario ofrezca y o siga produciendo ciertas pruebas (v. gr., de testigos) dentro del juicio de consignación compulsivamente agregado al primero? 
Veamos., tenemos el art. 16 del Código Civil, pero resulta insuficiente. Por su estrictez las "palabras" del art. 41 parecen definitivas, en cuanto mencionan el "estado en que se encuentre" el juicio de consignación, alusión inequívoca al instante de su acumulación al desalojo. Es verdad que el "espíritu" de la norma es distinto, pues procura que no se demore la sentencia de desalojo, sin perjuicio de que el locatario vaya arrimando pruebas que no la perturben; pero el art. 16 del Código Civil establece que la inteligencia de las "palabras" de la ley es la primera prioridad hermenéutica. De leyes "análogas" no puede hablarse, justamente porque no las hay, Y por lo referente a los "principios generales", además de subsidiarios en último grado, el célebre "in dubio pro debitoris" es poco conciliable con una ley que parece haber adoptado una política contraria al locatario en la disposición inmediata (art. 42). 
¿Como superar este intríngulis? La principal dificultad proviene del hecho de que una ley revolucionaria excluye por definición la existencia de leyes “análogas”. No queda al intérprete sino inventar nuevas reglas hermenéuticas que surjan de nuestro ordenamiento jurídico global, visto el alcance limitado del art. 16 del Código Civil. Es lo que deben hacer los juristas frente a una situación así y precisamente es a eso que ha recurrido el autor del libro que prologo, sosteniendo que si las palabras y el espíritu de una ley son impotentes para fijar su sentido, y si se trata de ejercicio de un derecho constitucional, entonces la norma oscura debe interpretarse en forma favorable al ejercicio de ese derecho. Así resulta de lo que el autor dice cuando afirma que el juez del desalojo deberá aceptar la prueba testifical dentro de la consignación ya acumulada "por varias razones: a) lo que el art. 41 procura es evitar la interrupción de trámites y suspensión de la sentencia de desalojo, objetivos que no resultan afectados por la producción de una prueba en el juicio de consignación, prueba que cesaría de producirse justamente cuando pudiera interrumpir el juicio de desalojo; b) se percibe inmediatamente que al legislador no lo preocupó en absoluto el grado de evolución del juicio de consignación, pues éste tiene que evaluarse por el juez según el estado en que se encuentre', incluso aunque sólo faltara dictar sentencia; c) la norma ha querido establecer, correlativamente, que el criterio basado en el grado de evolución en cada uno de ambos pleitos no ejercerá ninguna influencia para determinar la forma de acumulación, ya que siempre la consignación deberá acumularse al desalojo, por incipiente que éste sea y desarrollado que sea aquél: Ese es el blanco al que apunta la frase 'estado en que se encuentra', no el de cohibir actividades probatorias en la consignación luego de su acumulación al desalojo; d) aunque cabe admitir que se trata de cuestión opinable, la duda remanente debe ceder ante el art. 18 de la CN., que consagra la defensa en juicio como principio rector de nuestra juricidad, de modo que todo lo que a su ejercicio se refiera debe ser interpretado con criterio amplio". 
III. LA LEY 21.342 Y LA PSICOLOGÍA JUDICIAL 
La ley 21.342 menciona varias veces el Código Civil: "A partir del 1 ° de octubre las locaciones comprendidas en este Título quedarán sometidas a las prescripciones del Código Civil" (art. 25): "Los nuevos contratos que se celebren a partir de la vigencia de esta ley se regirán por el Código Civil..." (art. 29. apart. tercero); "Las locaciones comprendidas en los tres títulos anteriores se regirán supletoriamente por las disposiciones del Código Civil" (art. 31). 
Hay quienes creen que el Código Civil está informado por un espíritu "propietarista" insensible a los requerimientos sociales de su época v, por extensión, a los de nuestra época. Es una reacción que se explica. Porque han pasado tanto años desde que el contrato de locación sólo estaba reglado por el Código Civil (o casi sólo por éste), y ha sido tan intensa la interferencia estatal en ese contrato desde 1942 en adelante, que se ha ido creando una mentalidad dada a suponer que el Código Civil es paradigma de indiferencia estatal frente a la relación locador-locatario, una tierra de nadie donde la parte eventualmente fuerte (locador o locatario, da lo mismo) puede imponer a la otra la ley de la selva. 
Sin embargo, en la tradición legislativa argentina no hay nada de eso, ni en materia de locaciones ni en ninguna otra. Ni podría jamás haberlo porque siempre el Estado "velis nolis"' interviene en las relaciones económicas sea para consagrar las preexistentes sea para crear nuevas, porque "sociedad" y "legislación" son términos inescindibles. Unas veces la situación económica precede a la legislación, y así la retención de una cosa mueble ajena en garantía de un crédito seguramente precedió, como práctica a la legislación de la prenda con desplazamiento (Código Civil, art. 3204 y Código de Comercio, art. 580). Otras veces, en cambio el legislador crea un medio económico antes inexistente, como sucedió entre nosotros con la sanción de la ley sobre prenda con registro (decreto-ley 15.348/46). Lo mismo podríamos señalar de la propiedad de inmuebles, en que el dominio vertical no hizo sino consagrar una apropiación preexistente, mientras que el dominio horizontal no comenzó sirio gracias a un arbitrio legislativo (ley 13.512). A su turno, cada una dé esas sanciones del legislador -ora creadoras, ora consagradoras- van siguiendo o promoviendo las alternativas económicas: en la prenda con registro tenemos, v. gr. y a raíz del proceso inflacionario, la inclusión de obligaciones en moneda extranjera (decreto-ley 6810/63); en el dominio horizontal, y tras perniciosas maniobras de inmobiliarias, apareció la ley que prescribe un sistema previo a la adjudicación de unidades (ley 19.724 de prehorizontalidad). 
El contrato de locación es, en este sentido, simplemente un contrato como otro cualquiera. Dejando de lado su génesis, sabemos que antes de sancionarse el Código Civil, los corpus peninsulares repartían de modo distinto los derechos del locador y del locatario. Por ejemplo; si se enajenaba la cosa locada, cesaba la locación (ley 19, tít. 8, part. 50, ley 69, tít. 4, part. 41 del Libro de Partidas). Así fue durante muchos siglos y en muchos países: "En el derecho romano, en la antigua legislación española y en el antiguo derecho francés, el derecho del locatario no podía ser invocado contra el tercer adquirente de la finca alquilada: se consideraba que el locatario estaba investido de un derecho exclusivamente personal, sin afectación directa alguna de la cosa alquilada" (Salvat, "Contratos". tomo 1. pág. 346). 
Pero Vélez Sarsfield trastrocó las cosas, pues ahora el art. 1498 del Código Civil reza textualmente: ---Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido". En la nota respectiva -no por breve menos apasionante- explica nuestro codificador las razones de su preferencia. Demuestra principalmente que no es forzoso concebir el derecho del locatario como un derecho real (cual creía Troplong) para justificar la norma, dado que quien compra el inmueble "debe saber que por la ley no puede desalojar al locatario. Consiente implícitamente en mantenerlo en el goce de la cosa" (nota cit.). Claro qué tras la polémica de nivel institucional, única que el codificador recoge en su glosa, se esconde una polémica sociológica más profunda, relativa a si debe preferirse la situación del locador-propietario o la del locatario en el conflicto de intereses. Y aquí el legislador vernáculo prefirió la situación del locatario. 
Esto demuestra que el concepto dé "intervencionismo estatal" en la locación no es originario de 1943 (decreto-ley 1580/43) ni siquiera de 1922 (leyes 11.156 y 11.157) sino de 1871, fecha en que comenzó a regir el Código Civil; porque si en 1870 un locador-propietario podía válidamente transferir su inmueble a un tercero adquirente (sin perjuicio del derecho indemnizatorio del locatario relegado), en 1871 tal facultad le fue cercenada por el art. 1498 del Código Civil, que redistribuyó los derechos de las partes contractuales en la forma -que dejamos ilustrada. 
Tal antecedente debería tenerse en cuenta por el intérprete. "Retornar al Código Civil" no quiere decir que deberá preferirse la posición del locador en situaciones dudosas, porque el propio legislador de 1871 se atuvo a la objetividad de las necesidades sociales y no a un estado de ánimo subjetivo y "propietarista". En los momentos actuales esto es más cierto que nunca, porque la escasez de oferta ha convertido a los locadores en virtuales dictadores del mercado inmobiliario; y si a esa situación proclive al agiotaje se le agrega una inclinación judicial a favor de aquéllos, no se habría logrado un retorno al "Código Civil" sino, v. gr., a las "Leyes de Partidas". Y no vaya a pensarse que esto lo decimos ocurrentemente, sino que desde hace años se viene advirtiendo esa tendencia judicial, pues ya en 1970 observaba que "cuando algún inquilino pretende ampararse en su condición, de locatario de vivienda, fundado en uso para tales fines de un inmueble entregado con destino comercial, invariablemente los tribunales le responden que interesa el destino previsto contractualmente y no el uso actual, ordenando el desalojo. Ahora, en cambio, el alto tribunal acepta el criterio inverso, esto es, que para desalojar hay que estarse al uso actual del inmueble, sin que constituya impedimento el destino contractualmente previsto. De una u otra manera, aunque los criterios sean contradictorios, la suerte de los inquilinos permanece siempre la misma: son desalojados. Posiblemente esto se deba a la fuerza del pensamiento ambiente sobre la conciencia del juzgador, pues así como en un tiempo se inclinaba a amparar a los inquilinos en hipótesis harto dudosas, ahora la marea se ha invertido y tiende a desalojar en hipótesis muy vidriosas" (LA LEY, 137, pág. 648). 
Julio de 1977 
RODOLFO B. ROTMAN
Table of contents: title: GUÍA SISTEMÁTICA; title: PRÓLOGO; title: BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL; title: PARTE GENERAL; title: I — INTRODUCCIÓN; title: II — EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DE LA LEY 21.342; title: III — PRINCIPIO ORIENTADOR DE LA REFORMA; title: PARTE ESPECIAL; title: IV — CUESTIONES DE LA LEY 21.342; title: V — LEY DE NORMALIZACIÓN DE LOCACIONES URBANAS —21.342— ELEMENTOS AUXILIARES; title: VI — SINOPSIS PRÁCTICA DE ALQUILERES - LEY 21.342; title: VII — DESARROLLO DIDÁCTICO DE LA OBRA; title: BIBLIOGRAFÍA GENERAL; title: ÍNDICE ALFABÉTICO TEMÁTICO