กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)“กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี(Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์(REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 146

 โครงสร้างของ REIT 
ขั้นตอนแรก REIT Manager จะต้องยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์กับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อให้สามารถจัดตั้ง REIT ได้ เมื่อ ก.ล.ต.อนุมัติ  REIT Manager จะเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่าย โดยเงินที่ได้รับจากการขาย REIT จะถูกฝากไว้กับทรัสตี และนำเงินก้อนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น หลักการในการกำกับดูแล REIT จะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมายกลต.ไฟเขียว ให้ตั้งกองทุน REIT ข่าวสารกองทุนรวม ใหม่สด ทุกวัน 16 ตุลาคม 2553  การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว  ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย Reit : จุดเปลี่ยนกองทุนอสังหาฯ กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 21 พฤศจิกายน 2553

รายได้ของ REIT มาจากการลงทุนหลายทางประกอบด้วย
รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ส่วนของมูลค่าทรัพย์สินรวม
รายได้ที่ได้จากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ในส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 1 ใน 4 ส่วน เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสามารถลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ลงทุนใน REIT อื่นๆในต่างประเทศ 
รายได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆเช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝากธนาคาร

โดย REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย REIT ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ REIT ยังเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนที่เป็นชาวต่างประเทศ หรือองค์กรข้ามชาติเข้ามาลงทุนได้ แต่มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT สามารถซื้อได้จาก 2 ช่องทาง ช่องทางแรกคือ การซื้อในช่วงการเสนอขายหุ้นครั้งแรกให้แก่สาธารณชน (IPO) ผ่านผู้จัดจำหน่าย ช่องทางที่ 2 คือ การซื้อในตลาดหลักทรัพย์ หลังจาก REIT ผ่านช่วงเสนอขายหุ้นครั้งแรกไปแล้ว โดยจะจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสร้างสภาพคล่องให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่าย

 ความแตกต่างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT 
REIT เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ตารางเปรียบเทียบ REIT กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 148
 ความแตกต่างของ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ REIT ภาษี -ในส่วนของกองทุนอสังหาฯเองจะไม่เสียภาษี -ผู้ที่ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาไม่ต้องนำเงินปันผลมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาก็ได้ -REIT ไม่เสียภาษี -ผู้ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดา ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ลักษณะของการกำกับดูแล									 กำกับดูแลแบบกองทุนรวม กำกับดูแลคล้ายบริษัทจดทะเบียน ผู้จัดการกองทุน ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่ได้รับใบอนุญาตจัดการกองทุนรวมเท่านั้น REIT manager จะเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้  การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ไม่สามารถทำได้ ทำได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดหลังการขายหน่วยทรัสต์ การขอกู้ยืมเงิน ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์ทั้งหมด หรือกรณีที่มี Investment Grade Rating จะต้องไม่เกิน 60% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสามารถนำเงินไปลงทุนได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ไม่สามารถทำได้ สามารถนำเงินไปลงทุนได้ จำนวนผู้ถือหน่วน/ในทรัสต์ -ในช่วงจัดตั้งจะต้องมีไม่น้อยกว่า 250 ราย -ภายหลังการจัดตั้งต้องมีไม่น้อยกว่า 35 ราย  เกณฑ์การเสนอขายและข้อจำกัดในการถือครอง จะต้องเสนอขายแก่ผู้ลงทุนทั่วไปมากว่า 25% และใช้หลัก Small Lot Fist โดยมีข้อจำกัดให้ผู้ลงทุนแต่ละรายหรือกลุ่มลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่อยทั้งหมด การกระจายให้แก่ผู้ลงทุนเป็นไปตามกฎของตลาดหลักทรัพย์โดยแบ่งให้ผู้ลงทุนทั่วไปไม่น้อยกว่า 20% และผู้ลงทุนแต่ละรายจะลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 2 ของจำนวนทั้งหมด การได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาฯ ไม่กำหนดให้ต้องขอมติในการซื้อขาย -รายการขนาดเล็กน้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม REIT manager สามารถทำได้เอง  -รายการขนาดกลางตั้งแต่ 10% ขึ้นไป แต่น้อยกว่า 30% ต้องได้รับความเห็นชอบจาก Board REIT Manager -รายการขนาดใหญ่ตั้งแต่ 30% ขึ้นไปต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ ประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้ -อาคารสำนักงาน -อาคารศูนย์การค้า -อาคารโรงงานให้เช่าในนิคม/เขต/สวนอุตสหกรรม -อาคารโกดังสินค้า -อาคารที่พักอาศัย -อาคารโรงแรม -ศูนย์ประชุม/นิทรรศการ -ศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ -อื่นๆ ตามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนกำหนดเพิ่ม -ต้องไม่เป็นอสังหาฯที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้เช่าจะนำไปใช้ประกอบธุรกิจที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรม

 ความเสี่ยงจากการลงทุน 
REIT ทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล การเงินการธนาคาร 22/05/2013
ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง
ความเสี่ยงจากปัญหาที่เกิดจากสินทรัพย์ที่นำเงินไปลงทุน
ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน REIT
การรับประกันรายได้
อัตราการจ่ายเงินปันผลและโอกาสการเติบโตของเงินปันผลในอนาคต 

 อ้างอิง 

 แหล่งข้อมูลอื่น 
REIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์