घर जग्गाको मुल्य

आवास: नागरिकको मौलिक हक र नैसर्गिक आवश्यकता

मानिसको न्यूनतम आवश्यकतामा गाँस, बास र कपास पर्दछन्। त्यसपछि शिक्षा, स्वास्थ्य र रोजगार पर्दछन्। यी त भए प्राथमिक आवश्यकता। यी आवश्यकतापछि मनोरञ्जन पनि मानिसको आवश्यकता हो। विश्वका सुशासन भएका सबै देशहरूले आफ्ना नागरिकहरूको लागि गाँस अर्थात् खाना र कपास अर्थात् लुगा र बास अर्थात् आवासको लागि उच्च प्राथमिकता दिएर काम गर्दछन् र त्यसपछिको प्राथमिकता शिक्षा, स्वास्थ्य र रोजगारलाई दिन्छन् । यी आवश्यकताहरू मानव अधिकारभित्र पर्दछन्। त्यसैगरी यी आवश्यकताहरूलाई नागरिकको मौलिक हक अधिकारको रुपमा पनि लिइन्छ।

नेपालमा आवास

नेपालमा हरेक नागरिकलाई खाना, आवास, शिक्षा र स्वास्थ्यलाई संवैधानिक रूपमै नैसर्गिक तथा मौलिक हकको रूपमा प्रस्तुत गरिए पनि देशमा गरिबीको समस्या ज्यूँ का त्यूँ नै छ। त्यसकारण नागरिकले खाना, शिक्षा, औषधि र स्वास्थ्यको लागि ठूलै सङ्घर्ष गरिरहनुपरेको छ। अझ आवासको व्यवस्थाको लागि त एउटा साधारण आयस्रोत भएको व्यक्तिको लागि जीवनभरको कमाइले पनि आफ्नो परिवारको लागि तीन आनाको जग्गा र त्यसमा एउटा घर बनाउन सक्दैन। यसको कारक तत्त्व भनेको देशमा आवासको लागि जग्गाको उचित व्यवस्थापन गर्न नसक्नु, जग्गा किनबेच कार्यलाई अनियन्त्रित रूपमा छोडिदिनु, उत्पादनशील क्षेत्रबाट आयआर्जन गर्नुको सट्टा जग्गा जस्तो संवेदनशील क्षेत्रलाई अनियन्त्रित रूपमा किनबेच गरी नाफा आर्जन गर्ने क्रियाकलाप हुनु, त्यसमाथि एउटै जग्गा पनि वर्षको धेरैपटक किनबेच हुनु, जग्गा कारोबारीहरूले गर्दा जग्गाको मूल्य आम नागरिकको पहुँचबाट बाहिर गएको छ। सरकारले पनि जग्गा किनबेचबाट प्राप्त हुने करलाई आम्दानीको रूपमा हेर्ने गरेको छ।

अन्य देशसंग नेपालमा आर्जन र घर जग्गाको मूल्यको तुलना
हालैको तथ्यांक अनुसार, अस्ट्रेलियाको सिडनी शहरमा एकजना मध्यम कमाई गर्ने व्यक्तिले औषतमा उसको वार्षिक आयकर कटाए पछि वार्षिक कमाई २ लाख ३८ हजार अस्ट्रेलियन डलर आर्जन गर्छ।

उक्त शहरमा एउटा मध्यम स्तरको घरको औषत मुल्य हाल १० लाख ५० हजार अस्ट्रेलियन डलर पर्छ। 
अब उसले आफ्नो वार्षिक आय दुई लाख ३८ हजार डलरको १५% अर्थात् ३५ हजार ७०० डलर वार्षिक किस्ता तिर्दा ३० वर्षमा उसले १० लाख ७१ हजार डलर तिरेपछि १० लाख ५० हजार डलर पर्ने घर उसले आफ्नो नाममा गर्न सक्छ।

किस्ताबन्दीको सुविधालाई हटाउने हो भने पनि र एकमुष्ट आयआर्जनको कुरा गर्ने हो भने पनि १० लाख ५० हजार डलर भनेको उसको जम्मा पाँच वर्षको मात्र कमाई मात्र हो। 
अब नेपालमा के पाँच बर्षको कमाइले काठमाडौ वा कुनै शहरमा घर जोड्न सक्छ?
अहँ, मासिक 50 हजार अर्थात वार्षिक 6 लाख रुपैंया कमाए पनि 2 करोडमा घर जोडन 35 बर्षको कमाई लाग्छ।
अझ बार्षिक कमाइको 15 % किस्तामा तिर्ने सुविधा पाए पनि उसलाई बर्षको 90 हजार तिर्ने हिसाबले उसलाई 2 करोड तिर्न उसलाई 223 बर्ष लाग्छ।
यसकारण नेपालमा घरजग्गा जोड्नकै लागि पनि भ्रष्टाचार मौलाइरहेको छ।

जग्गाको कृत्रिम मुल्यवृद्धि

विकसित मुलुकहरूमा व्यक्तिको मासिक आम्दानीको बढीमा एक तिहाइ रकम करीब १५-२० वर्ष खर्चिंदा आवास जोड्न सक्ने अर्थव्यवस्थाको संरचना निर्माण गरिएको हुन्छ। तर, नेपालको अर्थव्यवस्था यति भद्रगोल छ, नियमित औसत आम्दानी हुनेले आवास जोड्ने कल्पनै गर्न सक्दैन।

विविध कारणले गर्दा नेपालमा जग्गाको कृत्रिम मुल्य वृदधि भएको छ।

नेपालमा एउटा परिवारका लागि घर बनाउन चार आना जग्गा आवश्यक पर्ने मापदण्ड मान्दा उक्त जग्गा किन्न सरकारी अधिकृतस्तरको कर्मचारीले अहिलेको तलबको ३७ वर्षको सबै कमाइ एकै पटक बुझाउनुपर्छ। घर बनाउँदाको लागत छुट्टै भइहाल्यो।

घर जग्गा मुल्यमा न्यायोचित नियन्त्रण
कुनै पनि देशमा कुनै पनि क्षेत्रको वित्तीय अवस्था संकटपूर्ण र धराशायी हुन नदिन त्यस वित्तीय क्षेत्रको नियन्त्रण सरकारले लिने गर्दछ। नेपालको हकमा घरजग्गाको मूल्यले अस्वाभाविक रूप लिएको छ। यसको कृत्रिम मूल्य वृद्धिले यो क्षेत्र आक्रान्त छँदैछ, यसले समग्र देशकै अर्थतन्त्रमा चर्मराउने खतरा छ।

यसै सन्दर्भमा घर जग्गाको मूल्यमाथि सरकारले हस्तक्षेप गरी यो क्षेत्रलाई जोगाउनु अपरिहार्य भइसकेको छ जसका लागि सरकारले घरजग्गाको मूल्य निर्धारणको लागि निम्न उपाय लागू गर्नुपर्दछ

1.एउटा परिवारमा मानौँ औसत चार सदस्य रहन्छन् भने उक्त परिवारलाई आवासको लागि कति न्यूनतम क्षेत्रफलको जग्गा आवश्यक पर्ने हो सो जग्गाको मूल्य उक्त परिवारले गर्ने 5 वर्षको मध्यम स्तरको औसत आम्दानीले थेग्ने गरी निर्धारण गर्नुपर्दछ । 
यदि एउटा परिवारको मध्यम स्तरमा वार्षिक औसत आय ६ लाख रुपैयाँ छ भने उसको पाँच वर्षको कमाई ३० लाख रूपैयाँ हुन्छ अब उसले आफ्नो कमाई परिवारको भरणपोषण शिक्षा, स्वास्थ्य र जनजीविकामा अन्य विविध क्रियाकलापमा खर्च गर्नुपर्ने हुँदा उसको वार्षिक कमाई ६ लाखको १५ प्रतिशत अर्थात् ९० हजार रूपैयाँ वार्षिक किस्ता तिरी ३० वर्षको अवधिमा २७ लाख रुपैयाँ लगानी गरी 3 आना क्षेत्रफलमा उसको परिवारलाई चारवटा कोठा भएको घर वा फ्लायट जोड्न सक्ने अवस्था हुनेगरी घर जग्गाको मूल्य सरकारले निर्धारण गरिदिनुपर्छ।
हाल सरकारले कर प्रयोजनको लागि गरेको मुल्य निर्धारण निष्प्रभावी रहेको छ। सरकारले निर्धारण गरेको मूल्यमा नै प्रभावकारी रूपमा कार्यान्वयन गरी घर जग्गाको खरिद बिक्री हुनुपर्दछ।

2. घडेरीको लागि जग्गा लिएको रहेछ भने पाँच वर्षभित्रमा घर बनाइसक्नुपर्ने र घर बनाएको वा खरिद गरेको १० वर्षभन्दा अगाडि घर बिक्री गर्न नपाउने व्यवस्था गर्नुपर्छ।

3. जग्गाको स्वामित्व सरकारले लिएर व्यक्तिगत रुपमा जग्गाको किनबेचमा नै प्रतिबन्ध लगाउनुपर्छ। सरकारले नागरिकलाई घर बनाउन जग्गा लिजमा उपलब्ध गराउनुपर्छ। नागरिकले जग्गा होइन घर मात्र किनबेच गर्न पाउने अथवा सरकारसँग सम्झौता गरी लिजमा जग्गा लिएर बनाएको वा खरिद गरेको घर चाहिँ लिज सम्झौता पनि घर खरिद गर्ने नयाँ घरधनीले सरकारसँग लिज सम्झौता पालना गर्नेगरी घर बेच्न पाउने व्यवस्था गर्नुपर्छ।

सामाग्री