സ്ഥലം ഈടുനൽകുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വിവരങ്ങൾ

വിവിധങ്ങളായ സാമ്പത്തിക ആവശ്യങ്ങൾക്കും വായ്പകൾ ലഭിക്കുവാനും പലപ്പോഴും സാമ്പത്തികസ്ഥാപനങ്ങൾക്കും ബാങ്കുകൾക്കും വ്യക്തികൾക്കും സ്ഥലം ഈടു നൽകേണ്ടി വരാറുണ്ട്. അത്തരം അവസ്ഥയിൽ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളും വിവിധങ്ങളായ പദാവലികളുമാണ് ഈ ലേഖനത്തിൽ പ്രതിപാദിക്കുന്നത്. 

കുറിപ്പ്
Land എന്നതിനെ കുറിക്കാൻ കേരളത്തിൽ പലയിടത്തും ഉപയോഗിക്കുന്ന പദങ്ങൾ ഭൂമി, വസ്തു, സ്ഥലം എന്നിവ ഈ ലേഖനത്തിൽ പലയിടത്തും Land എന്ന അർത്ഥത്തിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നുണ്ട്.

വസ്തു ജാമ്യം
ഒരു ധനകാര്യസ്ഥാപനത്തിന്റെ നടപടിക്രമങ്ങളിൽ ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ടതാണ് പ്രമാണം ചമയ്ക്കൽ അഥവാ Documentation. വായ്പയായി നല്കിയ തുകയുടെയും മറ്റു ഇനങ്ങളുടെയും തിരിച്ചടവ് ഉറപ്പാക്കുന്നതിലേക്കായി സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക്  വായ്പാവിതരണവേളയിൽ Documentation പ്രക്രിയ കൃത്യമായി നടത്തേണ്ടതുണ്ട്. ഒരു സാമ്പത്തികപ്രക്രിയയിലേക്ക് അതിന്റെ വിവിധ ഘട്ടങ്ങൾ പൂർത്തീകരിക്കാൻ ആവശ്യമായ രേഖകൾ ഉണ്ടാക്കുന്നതിനെയാണ് documentation എന്നത് കൊണ്ട് ഉദ്ദേശിക്കുന്നത്. ആയതിനാൽ തന്നെ വായ്പാരേഖകൾ ആവശ്യപ്പെടുമ്പോൾ, അവയുടെ ആധികാരികത ഉറപ്പാക്കുന്ന തരത്തിലുള്ള നിയമപരപായ വസ്തുതകൾ  അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ടതാണ്. സാമ്പത്തിക-വാണിജ്യ ഇടപാടുകളുടെയും നിയമങ്ങളുടെയും അടിസ്ഥാനശിലകളാണ് പ്രമാണങ്ങൾ അഥവാ Documents. ഇതിൽ പ്രാരംഭമായി സ്വീകരിക്കുന്ന അപേക്ഷ മുതലുള്ള മുഴുവൻ രേഖകളും ഉൾപ്പെടും. അപേക്ഷകനെ തിരിച്ചറിയുന്നതു മുതലുള്ള വിവിധ  ഘട്ടങ്ങൾ  ഇതിനുണ്ട്. വസ്തു ജാമ്യമായി സ്വീകരിക്കുന്നത് സംബന്ധിച്ച് ബാങ്കുകൾ, കേരളാ സ്റ്റേറ്റ് ഫിനാൻഷ്യൽ എന്റർപ്രൈസസ് (KSFE), മറ്റു ധനകാര്യസ്ഥാപനങ്ങൾ തുടങ്ങിയവ കാലാകാലങ്ങളിൽ ആവശ്യമായ മാർഗനിർദ്ദേശങ്ങൾ ഇടപാടുകാർക്ക് നല്കാറുണ്ട്. 

രാജ്യത്ത് നിലവിലുള്ള വസ്തുസംബന്ധമായ നിയമങ്ങളെ  (Registration act, Transfer of Property Act, Hindu Succession Act etc) അടിസ്ഥാനപ്പെടുത്തിയാണ് കേരളത്തിലെയും പണയാധാരങ്ങൾ (Equitable Mortgage) സംബന്ധിച്ച നടപടിക്രമങ്ങൾ.  

ഇന്ത്യയിലെ സുപ്രധാനമായ ഒരു ജാമ്യരീതിയാണ് Equitable Mortgage. ഇതിൽ സ്ഥലം സ്ഥാപനങ്ങൾ  രജിസ്റ്റെർ ചെയ്തു വാങ്ങുന്നില്ല. മറിച്ചു് വസ്തുവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട മുഴുവൻ അസ്സൽ രേഖകളും കൈവശത്തിൽ സൂക്ഷിക്കുകയാണ് ചെയ്യുന്നത്. ഇതിന്  ആധാരമായ Transfer of Property Act Section 58(f)  താഴെ പറയും പ്രകാരമാണ്:

Mortgage by deposit of title-deeds is sanctioned by law under Section 58(f) of the Transfer of Property Act in specified towns: 
Mortgage by deposit of title deeds.—Where a person in any of the following towns, namely, the towns of Calcutta, Madras, and Bombay, and in any other town which the State Government concerned may, by notification in the Official Gazette, specify in this behalf, delivers to a creditor or his agent documents of title to immovaable property, with intent to create a security thereon, the transaction is called a mortgage by deposit of title-deeds.

Notified area എന്ന് വ്യക്തമാക്കപ്പെട്ട സ്ഥലങ്ങളിൽ വെച്ച് മാത്രമേ ചൂണ്ടിപ്പണയം നടത്താവു എന്ന് സർക്കാർ പ്രത്യേകം നിഷ്കര്ഷിച്ചിട്ടുണ്ട്. കേരളത്തിലെ മുഴുവൻ സ്ഥലങ്ങളും notified area എന്ന നിലയിൽ സര്ക്കാ്ർ വിജ്ഞാപനം നടത്തിയിട്ടുമുണ്ട്. 

വിഷയത്തിന്റെ മുന്നോടിയായി നമുക്ക് ചില പഴയ ആധാരങ്ങളുടെ രീതികൾ പരിചയപ്പെടാം

ആധാരങ്ങൾ (Documents)

ഭൂമി കൈമാറ്റത്തിന്റെ ഔദ്യോഗിക രേഖയാണ് ആധാരം.  രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രജിസ്ടർ  ചെയ്താൽ മാത്രമേ ആധാരം സാധുവാകു. ഒരു സ്ഥലത്തിന്റെ നിലവിലുള്ള പഴയ ആധാരങ്ങളെ മുന്നാധാരങ്ങൾ-കീഴാധാരങ്ങൾ- അടിയാധാരങ്ങൾ (Prior Documents) എന്നൊക്കെ പറയുന്നു.

തീരാധാരം / വില  ആധാരം (Sale Deed)

പ്രതിഫലം പറ്റിക്കൊണ്ട്‌ ആര്ക്കു വേണമെങ്കിലും രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു    കൊടുക്കാവുന്ന ആധാരം. ഭൂമി, കെട്ടിടം തുടങ്ങിയ മുതലുകൾ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിന് തയ്യാറാക്കുന്ന രേഖ. 

അവകാശ/കൂട്ടവകാശ ഒഴിമുറി

കൂട്ടവകാശവസ്തുവിന്മേൽ ഒരാളുടെ അവകാശം കൂട്ടവകാശികള്ക്ക്  പ്രതിഫലം വാങ്ങി ഒഴിഞ്ഞു കൊടുക്കുന്നു
ഒഴിഞ്ഞു പോകുന്ന ആളും ഒഴിഞ്ഞു കിട്ടുന്ന ആളും മേൽ പ്രകാരമുള്ള വസ്തുവിൽ കൂട്ടവകാശി ആയിരിക്കണം.

ഭാഗപത്രം (Partition Deed)

കൂട്ടവകാശ വസ്തുക്കൾ ഭാഗിച്ച് എടുക്കുന്നത് സംബന്ധിച്ച ആധാരം .ഒരു മുതൽ കൂട്ടൂടമസ്ഥന്മാർ തമ്മിൽ ഭാഗിക്കുകയോ , അതിന് സമ്മതിക്കുകയോ ചെയ്തു കൊണ്ട് തയ്യാറാക്കുന്ന ആധാരം. ഒന്നിൽ കൂടുതൽ പേർ വസ്തു ഭാഗിചെടുക്കണം. ആവശ്യമെങ്കിൽ മറ്റുള്ളവര്ക്ക്ആ പണം വാങ്ങി അവകാശം ഒഴിയാം. 
വസ്തു ഭാഗം ചെയ്യുമ്പോൾ പ്രധാനിയായ ഒരാള്ക്ക്  മുഖ്യ ആധാരം കൈവശത്തിൽ കിട്ടേണ്ടതാണ്. മറ്റുള്ളവര്ക്കായി   തയ്യാറാക്കുന്ന  ഓരോ  ഡ്യൂപ്ലിക്കേറ്റ്‌ഭാഗപത്രതിനും 100 രൂപയുടെ മുദ്രപത്രം ആവശ്യമാണ്. അല്ലെങ്കിൽ പിന്നീടു പണയപ്പെടുതുന്നതിനും മറ്റും പ്രയാസങ്ങൾ നേരിടും.
ഇതിൽ കുടുംബങ്ങൾ തമ്മിലുള്ളവയും, അല്ലാത്തവയും എന്നിങ്ങനെ രണ്ടു രീതിയിലാണ് സര്ക്കാ്ർ സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടിയും റജി. ഫീയും നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നത്. (കുടുംബം എന്നാൽ ഭാര്യ,ഭര്ത്താുവ്,മക്കൾ,മരണപെട്ട മക്കളുടെ അവകാശികൾ)   

മരണപത്രം(വില്പത്രം) Will:

 എഴുതി കൊടുത്ത വ്യക്തിയുടെ മരണശേഷം മാത്രം പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്നത് 

ഒന്നാമത്തെ ഇനം: 

ഒരു വ്യക്തി തന്റെ മരണശേഷം നടപ്പിലാവേണ്ടതും, നടപ്പിലാക്കെണ്ടതുമായ കാര്യങ്ങൾ മുൻ‌കൂർ രേഖപ്പെടുത്തുന്ന കരണം(ആധാരം). ജീവിച്ചിരിക്കുമ്പോൾ ഇഷ്ടാനുസരണം പൂര്ണമായോ/ ഭാഗികമായോ ഭേദഗതി ചെയ്യാം. എഴുതി വെച്ച മുതലുകൾ വില്പന/പണയം നടത്തുവാനും തടസ്സമില്ല. മരണപത്രം, എഴുതിയ വ്യക്തിയുടെ മരണശേഷം മാത്രമേ പ്രാബല്യത്തിൽ വരികയുള്ളു. എഴുതി ഒപ്പിട്ടാൽ മാത്രം വില്പ/ത്രം നിയമപരമാവില്ല,മറിച്ചു അത് നിര്ബസന്ധമായും രജിസ്ട്രാപ്പീസിൽ രജിസ്റെർ ചെയ്തിരിക്കണം. ഒരാൾ  മരണ പത്രത്തിൽ ഏതെങ്കിലും ഒരു പിന്തുടര്ച്ചാവകാശിക്ക് മുതൽ കൊടുക്കുകയോ /കൊടുക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നുണ്ടെങ്കിൽ  അതിന്റെ കാരണം രേഖപ്പെടുത്തുന്നത്  ആ ആധാരത്തെ ബലപ്പെടുത്തും. ഒരാള്ക്ക്  അയാളുടെ പേരിൽ  ഒരു സമയം ഒരു മരണപത്രം മാത്രമേ പാടുള്ളൂ. നിലവിലുള്ള മരണ പത്രത്തിന് മാറ്റം വരുത്താതെ തുടര്ച്ച മരണപത്രം(Codicil) എഴുതി രജിസ്ടെർ ചെയ്തു വെ ക്കാവുന്നതാണ്. നിലവിലുള്ള ഒരു മരണപത്രം ആവശ്യമെങ്കിൽ റദ്ദു ചെയ്തു പുതിയത് രജിസ്റെർ ചെയ്യാം. ഒരാള്ക്ക്   ഇഷ്ടമുള്ള രാജിസ്റാർ ആഫീസിൽ മരണപത്രം രജിസ്റെർ ചെയ്യാം.

രണ്ടാമത്തെ ഇനം :

 അടച്ച വില്പത്രം കവറിലാക്കി സീൽ ചെയ്തു  ജില്ലാ രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ സൂക്ഷിച്ച് വക്കുകയും എഴുതികൊടുത്ത വ്യക്തിയുടെ കാലശേഷം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുകയുമാണ് ചെയ്യുന്നത്. മരണപ്പെട്ട വ്യക്തിയുടെ അവകാശികൾ മരണ/അവകാശ  സര്ടിഫിക്കറ്റ്കൾ ഹാജരക്കുബോളാണ് കവർ തുറക്കുന്നത്.
വിൽ എഴുതിയ ആളിന്റെ മരണ ശേഷം  വില്പത്രവും മരണ  സർടിഫിക്കറ്റിന്റെ     കോപ്പിയും, അവകാശികളാണെന്നു  തെളിയിക്കുന്ന രേഖകളും  കൊണ്ടുപോയി പോക്കു വരവ് ചെയ്യിക്കുമ്പോഴാണ്  യഥാര്ത്ഥ    ഉടമസ്ഥാവകാശം ലഭിക്കുക. ഒന്നിലധികം അവകാശികളുടെ വിവരം ഒരേ വിൽ പത്രത്തിലുണ്ടെങ്കിൽ, അതും ഒരു പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ ഭാഗങ്ങൾ തന്നെയാണെങ്കിൽ എല്ലാവരും വന്ന് ഒപ്പിട്ടാലേ, അതതു സ്ഥലങ്ങൾ അവരവരുടെ പേരിൽ ആവുകയുള്ളൂ.
വിൽ പത്രത്തിന് സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടി ഇല്ല. ഫീ നൂറു രൂപ.വില്പത്രം റദ്ദ് ചെയ്യാൻ ഫീ നൂറു രൂപ.

ഇഷ്ടദാനാധാരം- ധനനിശ്ചയ ആധാരം: (Settlement Deed)

തന്നെ ആശ്രയിച്ചു കഴിയുന്ന ആള്ക്ക്  പ്രതിഫലം വാങ്ങാതെ എഴുതികൊടുക്കുന്ന ആധാരം. 
ഉദാ: ഭര്ത്താ്വ് ഭാര്യക്ക്‌/മക്കള്ക്ക് , അമ്മ മക്കള്ക്ക്

ദാനാധാരം(Gift Deed)

ഇളകുന്നതോ ,അല്ലാത്തതോ ആയ മുതലുകൾ യാതൊരു പ്രതിഫലവും കൂടാതെ    സ്വമേധയ വേറൊരാള്ക്ക്  കൈമാറി എഴുതുന്ന ആധാരം.രക്ത ബന്ധുക്കൾ ആവണമെന്നില്ല.തീരധാരത്തിന്റെ മുദ്ര പത്രവും ഫീസും നല്കൊണം.ദാനാധാരങ്ങളിൽ വ്യവസ്ഥകൾ ഒന്നും വച്ചിട്ടില്ല എങ്കിൽ, ലഭിച്ച ആൾ പോക്കുവരവു ചെയ്ത് പേരിൽ കൂട്ടിയാൽ പിന്നെ ദാനം ചെയ്ത ആൾക്ക് അതിൽ പ്രത്യകിച്ചു അധികാരമൊന്നും ഇല്ല. 

പരസ്പര കൈമാറ്റാധാരം(Exchange of Property):

രണ്ടു പേരുടെ മുതലുകൾ പരസ്പരം കൈമാറിക്കൊണ്ട് എഴുതുന്നത്‌. കൂടുതൽ വിലയുള്ള  മുതലിന്റെ വിലക്കനുസരിച്ചു  മുദ്രവിലയും  ഫീസും  നല്ക്ണം. ഒറിജിനൽ ഒരാള്ക്കും , 100 രൂപ പത്രതിൽ എഴുതിയ ഡ്യൂപ്ലിക്കേറ്റ്‌ രണ്ടാമനും കൈവശം വെയ്ക്കാം. 

ജാമ്യാധാരം

ഒരു കരാർ/ആധാര പ്രകാരമായി ക്രമമായി പ്രവര്ത്തിച്ചു കൊള്ളാമെന്ന ഉറപ്പിലേക്കായി ജാമ്യക്കാരൻ  എഴുതികൊടുക്കുന്ന രേഖ. ഒരാൾ ചെയ്യാമെന്ന് ഏറ്റ കാര്യം ചെയ്യാതിരുന്നാൽ, അത് ഏറ്റെടുത്തു സ്വയം ചെയ്യുമെന്ന് സമ്മതിച്ചു കൊണ്ട് മറ്റൊരാൾ  എഴുതി കൊടുക്കുന്ന ആധാരം

പണയധാരം

ഒരാൾ മറ്റൊരാളിൽ നിന്ന് പണം കടം വാങ്ങിയതിന് ഈടായി വസ്തു പണയപ്പെടുത്തികൊണ്ട്  എഴുതികൊടുക്കുന്ന ആധാരം. ഇത് മൂന്ന് വിധമുണ്ട്.
കൈവശപ്പണയം: ഇതിൽ വസ്തു എഴുതികൊടുക്കുന്ന ആള്ക്ക് കൈവശമായി നല്കുുന്നു.
ചൂണ്ടിപ്പണയം:വസ്തു ഇന്നതാണെന്നു ചൂണ്ടിക്കാണിച്ചു രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു പണയത്തിനു നല്കുന്നു 
ചാരുപണയം: ആധാര ലക്ഷ്യങ്ങൾ മാത്രം ഏല്പ്പി്ച്ചു(രജിസ്ട്രർ ചെയ്യലും കൈവശം നല്കലും ഇല്ല)  എഴുതി കൊടുക്കുന്നു.

തെറ്റ് തിരുത്താധാരം:(Correction Deed)

ഒരു ആധാരം രജിസ്ട്രർ ചെയ്തതിന് ശേഷം,അതിലെ വസ്തുവിനോ, പ്രതിഫല തുകയ്ക്കോ, വ്യവസ്ഥകള്ക്കോ മാറ്റം വരുത്താതെ, കൈതെറ്റായി വന്ന വിവരങ്ങൾ ശരിയാക്കി എഴുതി രജിസ്ട്രർ ചെയ്യുന്ന ആധാരം.ഇതിനു മുദ്രപത്രത്തിന്റെ ആവശ്യമില്ല. 

റദ്ധാധാരം(Cancellation Deed):

നേരത്തെ എഴുതി രജിസ്ട്രർ ചെയ്ത ഒരു ആധാരത്തെ റദ്ദാക്കി കൊണ്ടുള്ള പുതിയ ഒരു ആധാരം. 

ഒറ്റി ആധാരം 

പണയപെടുത്തുന്ന ഭൂമിയുടെ കൈവശം കൂടി വിട്ടു കൊടുക്കുന്നതാണ് ഒറ്റിയാധാരം

പണയം

കൈവശം  കൊടുക്കാതെയുള്ള പണയപെടുത്തൽ 

കാണം തീറ്/ഒറ്റി ക്ക് മേൽ വില

ഒറ്റിക്ക് കൊടുത്തിരിക്കുന്ന വസ്തുവിന്മേലുള്ള ജന്മാവകാശം കൂടി ഒഴിഞ്ഞു കൊടുക്കുന്നത് 

കാണം -കുഴിക്കാണം അവകാശം

ജന്മിയിൽ നിന്നും കൈമാറ്റം ചെയ്തു കിട്ടുന്ന വസ്തുവിലുള്ള സകല കുഴിക്കൂർ ചമയങ്ങളുടെ അവകാശ സഹിതം ലഭിക്കുന്ന പ്രത്യേക അവകാശം.

കുഴിക്കാണം ഒറ്റി
പണയപെടുത്തുന്ന വസ്തുവിന്മേൽ ദേഹണ്ഡം ചെയ്യാനുള്ള അവകാശം

പട്ടയം അഥവാ ക്രയ സര്ട്ടിഫിക്കറ്റ് (Purchase Certificate)

ഭൂപരിഷ്കരണത്തോടെ കേരളത്തിൽ ജന്മികളിൽ നിന്നും ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥ്ത അവകാശം സര്ക്കാരിലേക്ക് നിക്ഷിപ്തമായി. അതോടൊപ്പം കുടിയാന്മാര്ക്ക്   ഭൂമിയിൽ അവകാശവും ലഭിച്ചു. എന്നാൽ കുടിയാന്മാര്ക്ക് വില്ക്കൽ/വാങ്ങൽ അവകാശം ഉണ്ടായിരുന്നില്ല. സര്ക്കാരിന്റെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള ഭൂമി ഒരു വ്യക്തിക്കോ സ്ഥാപനത്തിനോ പതിച്ചു നല്കുമ്പോൾ നല്കുന്ന ഉടമസ്ഥ അവകാശ രേഖയാണ് പട്ടയം. ഇതിനായി കേരളത്തിൽ നിരവധി Land Tribunal ആപ്പീസുകളും ആരംഭിച്ചു. ജന്മ വില നല്കി സര്ക്കാരിൽ നിന്നും പട്ടയം ലഭിച്ചാൽ മാത്രമേ ഒരു കുടിയാൻ യഥാര്ത്ഥത്തിൽ ഭൂമിയുടെ അവകാശി ആയി മാറുകയും കൈമാറ്റ  അവകാശം സിദ്ധിക്കുകയും ചെയ്യൂ. പട്ടയം നല്കുന്നതിലേക്ക് നയിച്ച Proceedings കൂടി പട്ടയതോടോന്നിച്ചു  ലഭിക്കുന്നതാണ്. ഒരു സ്ഥലം കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിന് ഉടമസ്ഥാവകാശം തെളിയിക്കാൻ പട്ടയം ആവശ്യമാണ്. പട്ടയ രജിസ്റ്ററിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ പേരിനെയാണ്‌ തണ്ടപ്പേര് എന്നുപറയുന്നത്

പോക്കുവരവ് 

രജിസ്ട്രർ ഓഫീസിൽ രജിസ്ടർ ചെയ്ത ആധാരം റവന്യൂ വകുപ്പിൽ ആധികാരികമായി രേഖപ്പെടുത്തുന്ന പ്രക്രിയയാണ്  പോക്കുവരവ് അഥവാ പേരിൽ കൂട്ടൽ. സര്ക്കാരിൽ ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥതയെ കുറിച്ചുള്ള പ്രധാന രേഖയാണിത്. വസ്തു വാങ്ങിയ ശേഷം ആധാരത്തിന്റെ കോപ്പിയും ഒരു അപേക്ഷയും വില്ലജ് ഓഫീസിൽ എത്തിക്കണം. വിവരങ്ങൾ പുതിയ ഒരു കണക്കുപുസ്‌തകത്തിൽ പുതിയ അവകാശിയുടെ പേരിൽ വില്ലേജാഫീസിൽ തുടങ്ങും. അതാണ് തണ്ടപ്പേര്. പിന്നീട് അവർ അത് രെജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിലേക്ക് തിരികെ അയച്ചു കൊടുക്കും. ഇതാണ് പോക്കുവരവു ചെയ്യുക (mutation) എന്നു പറയുന്നത്. അപ്പോഴാണ് വാങ്ങുന്നവൻ ഭൂമിയുടെ യഥാർത്ഥ അവകാശി ആകുന്നത്. പിന്നീട് അയാളുടെ പേരിൽ കരം അടക്കാനും സാധിക്കും. ഇത്രയും ചെയ്തു കഴിഞ്ഞാലെ പ്രസ്തുത ഭൂമി ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങൾ പണയം ആയി സ്വീകരിക്കുകയുള്ളൂ.

അവകാശങ്ങൾ

സര്ക്കാങരിൽ നിന്നും നേരിട്ട് പതിച്ചു കിട്ടിയ ഭൂമിക്കു [പട്ടയം  കിട്ടിയതിന്]  പണ്ടാരവക ഭൂമി എന്ന് പറയാം.
നേരത്തെ പാട്ടത്തിനു എടുത് ,ജന്മിയിൽ നിന്നോ, Land Tribunal തഹസില്ദാരിൽ നിന്നോ ജന്മവില  കൊടുത്തു പട്ടയം വാങ്ങിയ ഭൂമികളെ ജന്മം അവാകാശം എന്നു പറയുന്നു. ഈ രണ്ടു അവകാശങ്ങളിലും പെടാത്ത ഭൂമികളെ വെറുമ്പാട്ടം അവകാശം, കാണ൦ അവകാശം എന്നിങ്ങനെ  പറഞ്ഞു വരുന്നു.

കാണം

ഭൂമിയിൽ മുഴുവൻ അവകാശങ്ങളും ഉള്ളവനും ഉത്പാദനത്തിന്റെ പ്രധാനഭാഗം, കൃഷിയെടുത്കൊണ്ടിരുന്ന പാട്ടക്കാരിൽ നിന്നും അനുഭവിക്കാൻ സ്വാതന്ത്ര്യം ഉള്ളവരുമായിരുന്ന ജന്മിമാർ തങ്ങളുടെ ഭൂമി അന്യാധീനപ്പെട്ടു പോകാതിരിക്കാൻ ഏർപ്പെടുത്തിയ പാട്ട സമ്പ്രദായമാണ് കാണപ്പാട്ട സമ്പ്രദായം.	പാട്ടത്തിനു വാങ്ങുമ്പോൾ കുടിയാൻ ജന്മിക്കു കൊടുക്കുന്ന തുകയാണ്‌ കാണം അഥവാ കാണപ്പണം. നിശ്ചിതമായ പ്രതിഫലം ഉറപ്പിച്ചു കൃഷിക്കുള്ള അവകാശം മറ്റൊരാളെ ഏല്പിക്കുന്നതി പാട്ടം എന്ന് പറയുന്നു. 
പണ്ടാരവക, ജന്മം എന്നീ രണ്ടു അവകാശങ്ങൾ ഒഴികെയുള്ള ഏതൊരു അവകാശത്തിനും പട്ടയം  ആവശ്യപ്പെടെണ്ടതാണ്.

ഒഴിമുറി(വിടുമുറി) ആധാരം:

വസ്തുവിന്മേലുള്ള ഒരു പണയം രജിസ്റെർ ഓഫീസിൽ  രേഖപ്പെടുത്തി കഴിഞ്ഞാൽ അത് കുടിക്കടത്തിൽ ഒരു ആധാരം നമ്പർ സഹിതം അടയാളപ്പെടുതുന്നതാണ്. കടത്തിന്റെ സ്വഭാവം അറിയാൻ ഇത് ആര് എഴുതി നല്കി് എന്നും, ആര്ക്കുന എഴുതി നല്കിക എന്നും  കുടിക്കടരേഖ വായിച്ചു  ബോധ്യപ്പെടുക.രേഖപ്പെടുത്തിയ ഒരു കടം തീര്ന്നതായി സ്ഥാപിച്ച്, വസ്തു  തിരിച്ച് എഴുതി നല്കുന്നതാണ് ഒഴിമുറി എന്നതുകൊണ്ട്‌ ഉധേശിക്കുന്നത്. 

കുടിക്കടം(Encumbrance):

സമര്പ്പിക്കപ്പെട്ട ആധാരതിനുമേൽ മറ്റു വല്ല നിയമപരവും, സാമ്പത്തികവുമായ ബാദ്ധ്യതകൾ അവശേഷിക്കുന്നുണ്ടോ എന്ന് രേഖപ്പെടുത്തുന്നത് കുടിക്കടത്തിലാണ്. സ്വതന്ത്രമായ ഉടമസ്ഥാവകാശം നിലനില്ക്കുന്നുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താനാണ് കുടിക്കടം പരിശോദിക്കുന്നത്. പണയത്തിനായി സ്വീകരിക്കുന്ന വസ്തു മറ്റെല്ലാ ബാദ്ധ്യതകളിൽ നിന്നും തീര്ത്തും  മുക്തമാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കേണ്ടത് നമ്മുടെ ചുമതലയാണ്. രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ പണയങ്ങൾ മാത്രമേ കുടിക്കടത്തിൽ ദൃശ്യമാവൂ. 1908 ലെ രജിസ്ട്രഷൻ   നിയമ പ്രകാരം രജിസ്ട്രേഷൻ ആവശ്യമില്ലാത്ത ബാദ്ധ്യതകൾ ഈ  രേഖയിൽ കാണില്ല. ഉദാഹരണത്തിന് Equitable Mortgage തന്നെ(മുഴുവൻ അസ്സൽ രേഖകളും പണയ സ്ഥാപനം കൈവശത്തിൽ വാങ്ങുന്നു, രജിസ്റെർ ചെയ്യുന്നുമില്ല). സാധാരണയായി സര്ക്കാാർ, ഇതര ബാങ്ക് ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങൾ 13 മുതൽ  30 വര്ഷംി വരെ പരിശോദിക്കുകയാണ് പതിവ്..

മുക്ത്യാർ (Power of Attorney):

ഒരാൾ,തന്റെ  അഭാവത്തിൽ  തനിക്കു വേണ്ടി കാര്യങ്ങൾ ചെയ്യാൻ   മറ്റൊരാളെ ചുമതലപ്പെടുത്തി  എഴുതി കൊടുക്കുന്ന രേഖ. പൊതുവായ എല്ലാ കാര്യങ്ങളും ചെയ്യാൻ ചുമതലപ്പെടുത്തുന്നതിനെ സാധാരണ മുക്ത്യാർ(GPA) എന്നു പറയുന്നു. ചില പ്രത്യേക കാര്യങ്ങൾ മാത്രം പരാമര്ശിച്ചും മുക്ത്യാർ എഴുതാം. വസ്തു സംബന്ധമായ ഏതൊരു മുക്ത്യറും നിര്ബ‍ന്ധമായും രജിസ്റെർ ചെയ്തിരിക്കണം. ഇപ്പോൾ കേരളത്തിൽ മുന്നൂറു രൂപയുടെ സ്റ്റാമ്പ്‌ പേപ്പർ ആവശ്യമാണ്. കേരളത്തിലെ ഏതു റജിസ്ട്രാർ ഓഫിസിലും മുക്ത്യാർ രജിസ്ട്രർ ചെയ്യാം.അവശ്യമെങ്കിൽ റദ്ദാക്കുകയും ആവാം. രക്ത ബന്ധുക്കൾ തമ്മിലല്ല മുക്ത്യാർ എങ്കിൽ അതിനു സാധാരണ രജിസ്ട്രേഷന്  ആവശ്യമായതിൽ ഒരു ശതമാനം കുറച്ചുള്ള നിരക്കിൽ സ്റ്റാമ്പ്‌ പേപ്പർ വേണം. മുക്ത്യാർ അവകാശം സിദ്ധിച്ച വ്യക്തികൾ നടത്തിയ ഭൂമി കൈമാറ്റ ആധാരങ്ങളിൽ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധ പുലര്ത്തുരക. കാരണം, പൊതുവായ മുക്ത്യാർ(General Power of Attorney) മുഖേന നടത്തിയ ഒരു കൈമാറ്റത്തിലൂടെ, വസ്തു വാങ്ങിയ വ്യക്തിക്ക് ജന്മാവകാശം സിദ്ധിക്കില്ല എന്നൊരു വിധി സുപ്രീം കോടതി ഒക്ടോബർ 2011 ൽ  നടത്തിയിട്ടുണ്ട്. ഈ വിധിയിൽ GPA എന്നത് വസ്തു കൈമാറ്റത്തിനുള്ള  ഒരു അന്ഗീകൃത രീതിയല്ല എന്നും കോടതി പറഞ്ഞിട്ടുണ്ട്.

മുക്ത്യാർ റദ്ധാവുന്ന  അവസരങ്ങൾ  (Revocation Of Power of Attorney): 

എഴുതി നല്കി്യ വ്യക്തിക്ക്(ജന്മി) സ്വമേധയ റദ്ധാക്കാം  - 	ജന്മിയോ ഏ എജെന്ടോ മരണപ്പെടുക/ മാനസികനില തകരാറിലാവുക - ജന്മി പാപ്പരാവുക - നിശ്ചയിക്കപ്പെട്ട ക്രയ വിക്രയങ്ങൾ  കഴിഞ്ഞാൽ - ജന്മിയും എജെന്റും അന്യോന്യം തീരുമാനിച്ചു റദ്ധാക്കുനത് - മുക്ത്യാർ വഴി നല്കപ്പെട്ട അവകാശങ്ങൾ എജെന്റ്  ലംഖിക്കുമ്പോൾ.

പൊതുവായ  വിഷയങ്ങൾ ചുരുക്കത്തിൽ 

ഒരു മൈനര്ക്ക്  കൃത്യമായ ജാമ്യത്തിൽ വായ്പ നല്കിയാൽ പോലും, അത് തിരിച്ചു പിടിക്കാൻ വ്യവസ്ഥയില്ല. കാരണം, മൈനർ ഒന്നാം കക്ഷി എന്ന നിലയിലുള്ള ഏതൊരു കരാറും അസാധുവാണ്. ആയതിനാൽ ജാമ്യക്കാരനെ സമീപിക്കാൻ നിയമപരമായി സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് അവകാശമുണ്ടായിരിക്കില്ല. ഉത്തരവാദപ്പെട ഒരു രക്ഷിതാവിന്റെ പേരിൽ മാത്രമേ ഒരു മൈനര്ക്ക് (അവരുടെ ആവശ്യങ്ങള്ക്കായി)  ക്രയവിക്രയങ്ങൾ നടത്താനാവു.
മാനസിക നില തകരാറിലായ ഒരാള്ക്ക് വായ്പ നല്കരുത്. വായ്പാ സ്വീകരിച്ച സമയത്ത് മാനസിക നില തകരാറിലായിരുന്നു എന്ന് തെളിയിക്ക്പെടുന്ന പക്ഷം തിരിച്ചടവ് അസാധ്യമാവും.ഏതൊരു കരാറും പൂര്ണമായും മാനസിക കൃത്യതയുള്ള രണ്ടു വ്യകതികൾ തമ്മിൽ ആയിരിക്കണം.  മദ്യപിച്ചോ മറ്റോ ഉണ്മാദാവസ്തയിലായ ഒരു വ്യക്തിയുമായി കരാറിൽ ഏര്പ്പെടാതിരിക്കുക.
 പാപ്പരായി പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെട്ട/തിരിച്ചറിഞ്ഞ ഒരാളുമായി കരാറിൽ ഏര്പ്പെടരുത്. സാക്ഷരർ / നിരക്ഷരർ എന്ന ഒരു വ്യത്യാസം കരാറുകളിൽ ഇല്ല. നിരക്ഷരര്ക്ക്     കയ്യൊപ്പിനു പകരം വിരൽ അടയാളം പതിപ്പിക്കാം. (ഏതു വിരലിന്റെല അടയാളമാണ് പതിച്ചത് എന്നത് രേഖപ്പെടുത്തുന്നത് ഉചിതമാണ്).

വസ്തുവിന്റെ് derivation മനസ്സിലാക്കുകയെന്നത് പ്രധാനപ്പെട്ടതാണ്. ഇതിനായി പുറകോട്ടുള്ള ആധാരങ്ങൾ/രേഖകൾ ക്രമത്തിൽ വായിചെടുക്കണം. ഓരോന്നും എങ്ങനെ തയ്യാറാക്കപ്പെട്ടു എന്നു പരിശോധിക്കുക. 

വ്യതസ്തമായ പേരിലുള്ള അവകാശങ്ങൾ പ്രാദേശികമായ വകഭേദങ്ങളോടെ കാണാം. മുന്കാലങ്ങളിൽ രേഖപെടുത്തിയ ഇത്തരം അവകാശങ്ങള്ക്ക്യ പലതിനും കാലക്രമേണ പട്ടയം നല്കിയിട്ടുണ്ടാവണം. പട്ടയം ആവശ്യപ്പെടെണ്ട അവകാശങ്ങളെ കുറിച്ച് ശ്രദ്ധിക്കുക.
അവകാശങ്ങൾ/ അനുഭവങ്ങൾ തുടങ്ങിയവ "എടുത്തു പറയുന്ന" രീതി ചില ആധാരങ്ങളിൽ കാണാം. (കിണർ ഉപയോഗിക്കാൻ, വഴി നടക്കാൻ, വൃക്ഷങ്ങളുടെ കായ്ഫലങ്ങൾ എടുക്കാൻ, വീട്ടിൽ താമസിക്കാൻ തുടങ്ങിയവ). ഈ സാഹചര്യങ്ങളിൽ  ഇത്തരത്തിലുള്ള അവകാശം നേടിയവരുടെ പങ്കാളിത്തം കരാറിൽ അനിവാര്യമാണ്. 

ഒരു അവിവാഹിതനായ ഹിന്ദു പുരുഷൻ വില്പത്രം എഴുതാതെ മരണപ്പെട്ടാല് ‍അയാളുടെ സ്വത്തില് ‍അമ്മക്ക് മാത്രമാണ് അവകാശം. അമ്മ ജീവിച്ചിരിപ്പില്ലെങ്കിൽ അച്ഛനും, ഇരുവരും മരിച്ചുപോയാൽ സഹോദരങ്ങള്ക്കു മാണ് അവകാശം.(Hindu Succession Act 1956). വിവാഹിതനാണെങ്കിൽ‍ അയാളുടെ സ്വത്തിൽ അമ്മ-ഭാര്യ-മക്കൾ എന്നിവര്ക്ക്  അവകാശം ഉണ്ട്. ഇത്തരത്തിൽ ഒരു അമ്മക്ക് കൈവന്ന മകന്റെ  സ്വത്തിൽ, ആ അമ്മയുടെ കാലശേഷം അവരുടെ മുഴുവൻ മക്കള്ക്കും അവകാശം ഉണ്ടായിരുന്നു .എന്നാൽ ഈ ആവകാശം നേരത്തെ മരിച്ച മകന്റെ ഭാര്യ/മക്കള്ക്ക്  മാത്രമായി ഇപ്പോൾ പരിമിതപ്പെടുതിയിരിക്കുന്നു.(ഇത് ഈയിടെയാണ് പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നത്. പക്ഷെ മുന്കാല പ്രാബല്യത്തോടെ ഇത് നടപ്പാക്കാൻ കഴിയില്ല എന്നറിയുക).

വിവാഹത്തിന് ശേഷം ഭര്ത്താവിന്റെ പേര് ചേര്ത്ത്  പറയുന്ന ഭാര്യയുടെ പേരിനു നിയമ സാധുത ഇല്ല. 

ഒരു വ്യക്തിക്ക് പരമാവധി കൈവശം വെക്കാനുള്ള സ്ഥലത്തിന്റെ പരിധി ഏഴര ഏക്കറാണ്. ഇതിൽ കൂടുതൽ കൈവശം വെച്ചാൽ സര്ക്കാർ അത് പിടിച്ചെടുത്തു മിച്ചഭൂമിയാക്കും. തോട്ടങ്ങളെ ഈ നിയമത്തിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ട്. 

ഒരു സമ്പാദ്യത്തിന്റെ നോമിനിയായി ചേര്ക്കപ്പെടുന്ന വ്യക്തിക്ക് മുഴുവൻ  അവകാശവും ലഭിക്കില്ല. അയാൾ ഒരു എജന്റ്റ് മാത്രമാണ്. മരണപ്പെട്ടയാളുടെ സ്വത്ത്‌ വീതിക്കുന്നത് പിന്തുടര്ച്ച അവകാശ നിയമം അനുസരിച്ചാണ്. വിശ്വസ്തരായ ആരെയും നോമിനിയാക്കം, Legal Heir ആവണമെന്നില്ല. 
കുടുംബ അംഗത്വ രേഖ (FAMILY Membership certificate) മരണപ്പെട്ട ഒരു വ്യക്തിയുടെ ഭാര്യ/ഭര്ത്താവ് , മകൻ, മകൾ തുടങ്ങിയവർ ആരൊക്കെയാണ് എന്ന് വിശദീകരിച്ചു കൊണ്ട് വില്ലേജ് ഓഫീസർ നല്കുsന്നതാണ്.

നിയമപ്ര്കാരമുള്ള  അവകാശികളുടെ വിവരങ്ങൾ(Legal Heir ship Certificate) എന്നത് മരണപ്പെട്ട ഒരു വ്യക്തിയുടെ സ്വത്തിൽ നിയമപ്രകാരം അവകാശമുള്ളവർ ആരൊക്കെയാണ് എന്ന് വിശദീകരിക്കുന്നു. ഇത് തഹസില്ദാർ, ഗസറ്റ് വിജ്ഞാപനം വഴിയാണ് നല്കുനന്നത്. 

ഒരാളെ തുടര്ച്ചയ്യായി  ഏഴു വര്ഷം വരെ  കാണാതായിരുന്നാൽ അയാളെ മരിച്ചതായി കണക്കാക്കാം. അയാളുടെ സ്വത്ത്‌ അവകാശികള്ക്ക്  കിട്ടാൻ Man missing certificate വാങ്ങിക്കണം. 

സൌകര്യവകാശം(easement right): തുടര്ച്ചയായി 20 വര്ഷം സ്വന്തം വീട്ടിലേക്കു അന്യന്റെ സ്ഥലത്തുകൂടെ അവരുടെ അറിവും സമ്മതത്തോടും കൂടെ വഴിയായി ഉപയോഗിച്ചാൽ അതിൽ നിയമപരമായി അവകാശം ലഭിക്കും. സര്ക്കാർ ഭൂമിയെങ്കിൽ ഇത് മുപ്പതു വര്ഷ‍മാണ്‌. 

ആധാരങ്ങൾ പരിശോധിക്കുമ്പോൾ  ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടത്

1.	പഞ്ചായത്ത്‌ പ്രദേശങ്ങളിൽ 5 സെന്ടും മുനിസിപൽ/കോര്പaറേഷൻ പ്രദേശങ്ങളിൽ 3 സെന്ടുമാണ്  പൊതുവിൽ ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങൾക്ക് ആവശ്യമായ ഏറ്റവും ചുരുങ്ങിയ  വിസ്തീര്ണം . 

2.	യഥാർഥ ആധാരം നിര്ബന്ധമായും കണ്ടിരിക്കണം. ചിലപ്പോൾ ഈ ആധാരം ഏതെങ്കിലും സ്ഥാപനങ്ങളിൽ പണയത്തിലാണെങ്കിൽ ബാദ്ധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് എടുക്കുന്നത്  വഴി അത്തരത്തിലുള്ള കടബാദ്ധ്യതകൾ അറിയാൻ സാധിക്കില്ല. കാരണം അത്തരം പണയവസ്തുവിനെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രേഖപ്പെടുത്തുന്നില്ല എന്നത് പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കുക.

3.	പ്രായപൂര്ത്തിയാവാത്ത ഒരാള്ക്ക്  അവകാശം രേഖപ്പെടുത്തിയ/കോടതി  നടപടികൾ നേരിടുന്ന/മറ്റു ബാദ്ധ്യതകൾ രേഖപ്പെടുത്തിയ ഒരു ആധാരം പൊതുവേ ഒരു ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങളും സ്വീകരിക്കുന്നതല്ല. 

4.	ജാമ്യ വസ്തു കേരള സംസ്ഥാനത്തിൽ ആയിരിക്കണം. കേരളത്തിന്‌ വെളിയിലുള്ളതോ ആരാധനാലയങ്ങൾ-മത സ്ഥാപനങ്ങൾ-ശ്മശാനം എന്നിവയുമായി ബന്ധപ്പെട്ടതോ ആയിട്ടുള്ള  ഒരു ആധാരം സ്വീകാര്യമല്ല.

5.	ഏതെങ്കിലും തരത്തിലുള്ള ഒരവകാശം  (വീട്ടിൽ താമസിക്കാൻ-മരണം വരെ അനുഭവങ്ങൾ എടുക്കാൻ-കിണർ ഉപയോഗിക്കാൻ തുടങ്ങിയവ) വസ്തുവിൽ ഉള്ള എല്ലാവരും പണയ കരാറിൽ പങ്കാളികൾ ആയ്യിരിക്കും.

6.	ഒരു ഭാഗപത്രം മുഖേനയുള്ള ഭൂമി അസ്സൽ സൂക്ഷിപ്പുകാരൻ പണയപ്പെടുതുമ്പോൾ, മുഴുവൻ അവകാശികളുടെയും രേഖാമൂലമുള്ള അനുമതി(attested by notary) ഹാജരാക്കണം.

7.	പകര്പ്പ്  കൈവശമുള്ള അവകാശികളാണ് പണയപ്പെടുത്തുന്നത് എങ്കിൽ, അസ്സൽ ഭാഗപത്രം പരിശോധനക്കായി ആവശ്യപ്പെടുക.

8.	 വസ്തുവിലേക്ക് പൊതുവഴിയിൽ നിന്നു നേരിട്ടുള്ള പ്രവേശനം  നിര്ബ്ന്ധമായും ഉറപ്പു വരുത്തുക. വര്ഷ്ങ്ങളായി റോഡ്‌ ആയി ഉപയോഗിക്കുന്നുണ്ട്എന്ന്  പറഞ്ഞാലും, അത് ആധാരത്തിൽ/കൈവശ രേഖയിൽ  രേഖപ്പെടുതിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ വഴി അവകാശം രജിസ്റെർ ചെയ്തു വാങ്ങിക്കുവാൻ ശ്രമിക്കുക.

9.	ആധാരത്തിലും റവന്യൂ രേഖകളിലും വ്യത്യസ്ത സര്വ്വേ നമ്പരുകൾ കണ്ടാൽ, വില്ലേജ് ഓഫീസരിൽ നിന്നും യഥാര്ത്ഥ  സര്വ്വേ നംബർ ഇന്നതാണെന്നു എഴുതി വാങ്ങണം. 

10.	മറ്റൊരാളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള സ്ഥലതുകൂടിയാണ് പ്രവേശനമെങ്കിൽ, ആ ആധാരം പണയപ്പെടുതുകയോ, വില്ലേജിൽ നിന്നുള്ള Regd. right of Pathway (With demarcated sketch) ആവശ്യപ്പെടുകയോ വേണം. 

11.	ഒരു മുന്നാധാരത്തിന്റെേ ഒറിജിനൽ അല്ലെങ്കിൽ പട്ടയം  ബാങ്കിലോ മറ്റോ പണയത്തിലാണ്‌ എന്നും അതൊകൊണ്ട് ഹാജരാക്കാനാവില്ല എന്നുമാണങ്കിൽ, പണയപ്പെടുത്തിയ സ്ഥാപനത്തിൽ നിന്നും അതിന്റെ അളവ് സംബന്ധിച്ച  ഒരു സര്ടിഫിക്കടു ആവശ്യപ്പെടുകയും, അതിൽ ഈ സ്ഥലം ഉള്പ്പെുട്ടിട്ടില എന്ന് ഉറപ്പു വരുത്തുകയും ചെയ്യുക.

12.	പട്ടയം പരിശോദിക്കുന്നതോടൊപ്പം അതിന്റെ order of assignment ശ്രദ്ധിക്കുന്നത് ഉചിതമാണ്. കാരണം വസ്തു കൈമാറ്റം ഏതെങ്കിലും രീതിയിൽ തടയുന്ന(restricting of alienation) നിര്ദേരശങ്ങള്ക്ക്  സാധ്യതയുണ്ട്.പട്ടയം ജാമ്യമായി സ്വീകരിക്കുന്ന അവസരങ്ങളിൽ ഇത് പരിശോദിച്ച് പ്രസ്തുത നിബന്ധനകളിൽ നിന്നും പട്ടയം മുക്തമാണെന്ന് ഉറപ്പാക്കണം

13.	ഒരു പുതിയ രജിസ്ട്രേഷൻ നടത്തുന്ന വേളയിൽ, ആധാരത്തിൽ കാണിച്ച കൈമാറ്റതുകയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ സ്റ്റാമ്പ് പേപ്പർ, ഫീസ് എന്നിവ ശരിയാണോ എന്ന് മാത്രമാണ് രജിസ്ട്രാർ നോക്കുന്നത്. മുന്നാധാരത്തിന്റെ തുടർച്ചയാണോ, വിസ്തീർണ്ണം ശരിയാണോ എന്നൊന്നും പരിശോധിക്കേണ്ട ചുമതല അദ്ദേഹത്തിനില്ല.

14.	പണ്ടാരവക, ജന്മം എന്നീ രണ്ടു അവകാശങ്ങൾ ഒഴികെയുള്ള ഏതൊരു അവകാശത്തിനും പട്ടയം  ആവശ്യപ്പെടുക .

15.	ആദ്യപണയത്തിനു ശേഷം തുടര്പണയങ്ങൾ നടത്തുന്ന അവസരങ്ങളിൽ ഭൂമി/കെട്ടിട നികുതി രശീതി ഒറിജിനൽ നിര്ബന്ധമായും ആവശ്യപ്പെടുക. ഒറിജിനൽ നികുതി ഷീറ്റ്, മറ്റേതെങ്കിലും സ്ഥാപനങ്ങളിൽ  കാര്ഷിക സ്വരണപ്പണയം ഉള്പ്പെ്ടെയുള്ള എന്തിനും പണയപ്പെടുത്തി എന്നുള്ളത് തീര്ത്തും  കുറ്റകരമാണ്. അത്തരം അവസരങ്ങളിൽ തുടര്പണയം നിരസിക്കപ്പെടും  

16.	ഭൂമി വരിക്കാരന്റെ പേരിൽ തന്നെ ആയിരിക്കണമെന്ന് നിര്ബരന്ധമില്ല. ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥനും,അവകാശമുള്ളവരും പണയ കരാറിൽ പങ്കാളികൾ ആയിരിക്കും. 

17.	പണയപ്പെടുത്തുന്ന ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥൻ വിവാഹിതനാണങ്കിൽ, അവരുടെ ഭാര്യ പണയ സംബന്ധമായ രേഖകളിൽ ഒപ്പിടെണ്ടാതാണ്.(Protection of women from domestic violence act )

18.	ഉടമസ്ഥന്റെ മരണശേഷം അവകാശികൾ പണയപ്പെടുതുമ്പോൾ മരണ സര്ട്ടിഫിക്കറ്റ്, ലീഗൽ ഹയർഷിപ്‌ സര്ട്ടിഫിക്കറ്റ് തുടങ്ങിയവ ആവശ്യപ്പെടുക. കരാറിൽ മുഴുവൻ അവകാശികളുടെയും പങ്കാളിത്തം ഉറപ്പാക്കുക.

19.	കുടിക്കടത്തിൽ രേഖപ്പെടുത്തിയ ഒരു പണയം എഴുതി കിട്ടിയ ആൾ, ബാദ്ധ്യതകൾ കൈപ്പറ്റി,  തിരിച്ചു എഴുതി നല്കിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ , ആ ആധാരം  ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങൾ സ്വീകാര്യമല്ല. കടം തീര്ന്നതായി തിരിച്ചു എഴുതി നല്കു‍ന്നതും ഒരു രജിസ്ട്രേഡ്  ആധാരം മുഖേന ആയിരിക്കണം. ആ ആധാരം നിര്ബന്ധമായും ആവശ്യപ്പെടണം.

20.	ഹാജരാക്കിയ ആധാരം, മുൻ കൈവശക്കാരന്റെ അനന്തരാവകാശി എന്ന നിലയിൽ അയാളുടെ മരണശേഷം ലഭ്യമായതാണെങ്കിൽ, ഇതിൽ അവകാശമുള്ള ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന മറ്റുള്ളവർ ഇല്ല എന്ന് ഉറപ്പു വരുത്തണം. അതിനായി മരണപ്പെട്ടയാളുടെ Family Membership certificate, Legal Heir ship Certificate എന്നിവ ആവശ്യപ്പെടുക. 

21.	സര്ക്കാറുകൾ സമൂഹത്തിലെ വിവിധ ദുര്ബല വിഭാഗങ്ങള്ക്കായി പല പദ്ധതികളിലൂടെ ഭൂമി നല്കാകറുണ്ട്. ഇത്തരത്തിലുള്ള ആധാരങ്ങൾ സൂക്ഷമമായി പരിശോദിച്ച്, പണയപ്പെടുതുന്നതിനോ, ഒരു നിശ്ചിത കാലയളവിൽ കൈമാറ്റം നടത്തുന്നതിനോ  നിയന്ത്രണം ഏര്പ്പെടുത്തിയിട്ടില്ല എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക. 

22.	ആധാരങ്ങളുടെ അവസാന പേജിന്റെ പിന്ഭാ്ഗം നിര്ബന്ധമായും പരിശോധിക്കുക. കോടതി കേസുകൾ സംബന്ധമായ രേഖപ്പെടുത്തലുകൾ കണ്ടേക്കാം. സാധാരണ വ്യക്തികൾ തമ്മിലുള്ള കേസുകൾ 12 വർഷം കഴിഞ്ഞാൽ നിലനിൽക്കില്ല. എന്നാൽ ഗവണ്മെന്റ് ഇടപെട്ട കേസുകൾ 30 വർഷം വരെ നില നിൽക്കും. 

23.	മുക്ത്യാർ(Power Of Attorney) മുഖേന ഓരോ പെയ്മെന്റ്റ്‌ നടത്തുന്നതിനും മുന്പേ , മുക്ത്യറിന്റെ ഒരു സ്ഥിരീകരണം ( പിൻവലി ച്ചിട്ടില്ല,നിലവിലുണ്ട് എന്നുള്ളതിനു) നടത്താൻ നിര്ബ്ന്ധമായും ശ്രമിക്കുക. മുക്ത്യാർ ആധാരത്തിന്റെ എല്ലാ പേജുകളിലും കക്ഷിയുടെ ഒപ്പ് നിര്ബന്ധമാണ്‌. രക്ത ബന്ധുക്കൾ തമ്മിൽ അല്ലാത്തവയിൽ അമിത താല്പര്യമെടുക്കാതിരിക്കുക. ജന്മി വിദേശത്താണ് എങ്കിൽ അവിടെ ഇന്ത്യൻ എംബസി വഴി തയ്യാറാക്കിയ മുക്ത്യാറുകൾ കാണാം. ഇവ മൂന്ന് മാസത്തിനുള്ളിൽ ഹാജരാക്കിയിരിക്കണം. അത് സ്റ്റാമ്പ്‌ പേപ്പറിൽ അല്ല തയ്യാറാക്കിയത് എങ്കിൽ, അതത് ജില്ല അധികാരികൾ മുഖേന അതിൽ  ആവശ്യമുള്ള സ്റ്റാമ്പ്‌ ഡ്യൂട്ടി കെട്ടാനുള്ള നടപടികൾ ചെയ്യണം

24.	മുക്ത്യാർ നിലനിക്കുന്നതിനിടെ, നല്കിമ വ്യക്തി നേരിൽ പണയ സ്ഥലത്ത്രു വരികയും, സൗകര്യം പരിഗണിച്ച് നേരിട്ട് രേഖകളിൽ ഒപ്പിടുകയും ചെയ്ത് കഴിഞ്ഞാൽ, നേരത്തെ തയ്യാറാക്കിയ മുക്ത്യാർ റഥാവുന്നതിനു തുല്യമാണ്. പിന്നീടുള്ള പണയങ്ങള്ക്കാ്യി പുതിയ മുക്ത്യാർ തയ്യാറാക്കണം. 

25.	ഒരു മുക്ത്യാർ മുഖേന നടത്തപ്പെട്ട തീരാധാരങ്ങൾ സ്വീകരിക്കൂബോഴും അതീവ ജാഗ്രത പുലര്ത്തുക. മുക്ത്യാർ മുഖേന(രണ്ടായിരത്തി പതിനൊന്നിനു ശേഷം) നടത്തിയ വില്പന-തീര്  ആധാരങ്ങൾ വഴി യഥാര്ത്ഥ  ജന്മം കൈമാറ്റം ചെയ്യപ്പെടില്ല എന്ന് സുപ്രീം കോടതി വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ട്. 

26.	രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ഒരു ഒസ്യത് പ്രകാരം ലഭിച്ചതിൽ ഒരാളുടെ ഭൂമിയാണ്‌ പണയപെടുതുന്നത് എങ്കിൽ ഒസ്യതിന്റെ ഒരു CERTIFIED COPY അവശ്യപ്പെടുകയും, ഒറിജിനൽ കണ്ടു ബോധ്യപ്പെടുകയും വേണം. അതോടൊപ്പം ഒസ്യത് എഴുതിയ ആളിന്റെ മരണ സര്ടിഫികെറ്റ് ആവശ്യപ്പെടുക. ഹാജരാക്കിയത് അവസാനത്തെ ഒസ്യത് ആണെന്നും, ഇതിന്റെ ആധികാരികത അംഗീകരിക്കുന്നു എന്നും ഒരു വക്കീൽ മുഖാന്തരമുള്ള 25 രൂപ മുദ്രപത്രതിലെഴുതിയ സത്യവങ്ങ്മൂലo വാങ്ങിക്കണം. ഇത് എല്ലാ അവകാശികളും ചേര്ന്ന്  നല്കങണം. 

27.	പണയപ്പെടുത്തിയ വസ്തുവിന്റെ വര്ഷം തോറുമുള്ള ഭൂമി/കെട്ടിട നികുതി അടച്ച ഒറിജിനൽ രശീതികൾ നിര്ബന്ധമായും പ്രസ്തുത സാമ്പത്തിക സ്ഥാനത്തിൽ എല്പ്പിക്കെണ്ടാതാണ്.

കേരളത്തിൽ ഇപ്പൊൾ റവന്യൂ/ രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസുകളിൽ കമ്പ്യൂട്ടർ വൽക്കരണം നടന്നുകൊണ്ടിരിക്കുകയാണ്. ഭൂനികുതി,കൈവശസർട്ടിഫികറ്റ്,തണ്ടപ്പേർ എന്നിവ ഓൺലൈൻ ആയാണ് വില്ലേജ് ഓഫീസ്കളിൽ നിന്ന് നൽകുന്നത്. ഇങ്ങനെ ലഭിക്കുന്ന രേഖകൾ QR code സ്‌കാൻ ചെയ്തോ,അംഗീകൃത സർകാർ സൈറ്റിൽ കയറി നോക്കിയോ ആധികാരികത ഉറപ്പാക്കുന്നത് നന്നായിരിക്കും.വ്യാജരേഖകൾ തിരിച്ചറിയാൻ ഇത് സഹായിക്കും. റെജിസ്റ്റർ ഓഫീസിൽ നിന്നും ലഭിക്കുന്ന ബാധ്യതാ സർട്ടിഫിക്കേറ്റ് (EC), ആധാരങ്ങൾ എന്നിവയും ഇതേ രീതിയിൽ പരിശോധിച്ച് വിശ്വാസ്യത ഉറപ്പാക്കാം.
ഇപ്പോഴും കൈ അക്ഷരത്തിൽ തയ്യാറാകുന്ന ലൊക്കേഷൻ/സ്കെച്ച് രേഖകളുടെ സത്യസ്ഥിതി ബോധ്യപ്പെടാൻ, പ്രസ്തുത വില്ലേജ് ഓഫീസിലേക്ക് ഒരു സ്ഥിരീകരണ കത്ത് നൽകാം.

വർഗ്ഗം:അവലംബം ഇല്ലാത്ത താളുകൾ