분양가 상한제

분양가 상한제(分讓價上限制)는 아파트 등 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양 가격을 제한하는 제도이다. 이는 주택 가격의 급등을 막고 실수요자의 주택 구입 부담을 줄이기 위해 도입되었다. 분양가 상한제는 2005년 3월 9일부터 시행되었으며, 주택건설업체들이 과도한 이익을 남긴다는 비판과 주택 가격 안정화를 위한 목적으로 도입되었다. 1977년 주택청약제도와 함께 분양가 상한 규제가 처음 실시되었으나, 부작용으로 인해 1981년 전용 85제곱미터 초과 민간주택에 대한 분양가 상한제가 폐지되기도 했다. 이후 1989년에는 원가연동제가 실시되었고, 1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란이 다시 불거지면서 2005년 공공택지에 먼저 도입된 후 2007년 민간택지로 확대되었다. 2015년 분양시장 침체로 잠시 중단되기도 했으나, 2020년 7월 30일부터 서울 및 일부 지역에서 다시 시행되었다.

분양 가격은 택지비와 건축비를 합산하여 책정된다. 택지비는 공공택지의 경우 공급가격에 택지가산비를 더하고, 민간택지의 경우 감정평가액에 택지가산비를 더하여 산정한다. 건축비는 국토교통부 장관이 매년 3월 1일과 9월 15일에 정기적으로 고시하는 기본형 건축비에 건축가산비를 더한 금액으로 구성된다. 급격한 자재 가격 변동 시에는 조정 주기 전이라도 기본형 건축비를 수시로 조정할 수 있다. 사업 주체는 산정된 분양 가격을 입주자 모집 공고에 세부 내역과 함께 공시해야 한다. 분양가 상한제는 공공택지에서 공급되는 공동주택과 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 민간택지에 적용된다. 2025년 기준으로 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 투기과열지구 내 민간택지와 공공택지에 적용되고 있다. 다만, 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자 유치 촉진과 관련된 공동주택, 관광특구 내 층수 50층 이상 또는 높이 150미터 이상인 건축물 등은 적용 대상에서 제외된다.

분양가 상한제의 주요 효과로는 주택 가격 안정화와 실수요자의 주택 구입 부담 경감, 투기 억제 등이 있다. 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 청약 당첨 시 시세 차익을 얻을 수 있는 이른바 '로또 청약' 현상이 발생하기도 한다. 반면, 문제점으로는 건설사의 수익성 악화로 인한 신규 주택 공급 위축, 주택 품질 하향 평준화, 청약 과열 및 '묻지마 청약' 증가 등이 지적된다. 또한, 전매 제한 등으로 거래가 제한되어 시장 유동성이 떨어질 수 있으며, 원자재 가격 상승이나 인건비 상승분을 분양가에 반영하기 어려워 건설사와 재건축 조합 간의 갈등을 유발하기도 한다. 분양가 상한제 적용 주택은 입주자로 선정된 날부터 일정 기간 전매 제한이 적용되며, 실거주 의무가 부과될 수 있다. 전매 제한 기간 내에 주택을 팔아야 하는 부득이한 사유(해외 이주, 2년 이상 해외 체류 등)가 발생하면 한국토지주택공사(LH)에 매입을 신청할 수 있다. 2025년 기준으로 전매 제한은 최대 3년으로 완화되었고, 실거주 의무는 3년 유예되었다.

 각주 

분류:부동산