갭 투자

갭 투자는 부동산 투자 방식 중 하나로, 주택의 매매 가격과 전세 보증금의 차액(gap)이 적은 주택을 전세를 끼고 매입한 뒤, 후에 집값이 오르면 되팔아 시세차익을 얻는 것을 목적으로 한다. 이는 전세금을 활용하여 적은 자기 자본으로 고가의 자산을 취득하는 레버리지 효과를 극대화하는 투자법이다.

 갭 투자의 원리 및 장점 
갭 투자는 매매가 대비 전세가율(전세가/매매가 비율)이 높은 지역의 주택을 주요 투자 대상으로 삼는다. 예를 들어, 매매가 3억 원인 아파트의 전세가가 2억 5천만 원이라면, 투자자는 5천만 원의 실투자금으로 해당 아파트를 매입할 수 있다. 이후 집값이 상승하면 투자자는 매도 시 전세보증금과 함께 시세차익을 얻게 된다. 2017년 서울 아파트 갭 투자 수익률은 성북구 39.8%, 강서구 37.9%에 달하기도 했다. 갭 투자의 가장 큰 장점은 적은 투자금으로 고가의 부동산을 매입하여 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이다. 또한, 대출을 이용하는 것과 비교했을 때 대출 이자 비용이 발생하지 않아 투자 수익률을 높일 수 있다. 이러한 이유로 과거 부동산 시장 호황기에는 2030 청년층 사이에서도 많이 활용되었다.

 갭 투자의 위험성 및 단점 
갭 투자는 성공 시 큰 수익을 가져다줄 수 있지만, 그만큼 위험성도 높은 투자 방식이다.
 집값 하락 리스크 : 갭 투자는 집값이 상승한다는 전제하에 이루어지므로, 만약 집값이 하락하면 실투자금은 물론 전세보증금 반환 문제로 심각한 손실을 입을 수 있다.
 전세가 하락 리스크 (역전세) : 전세가가 하락하면 다음 세입자를 구할 때 부족한 금액을 집주인이 보전해야 한다. 자칫 보증금을 돌려줄 돈이 부족하면 깡통전세 위험에 노출되며, 이는 전세사기의 주요 원인이 되기도 한다. 특히 대규모 입주장이 형성되는 지역에서 역전세난이 발생할 가능성이 크다.
 세입자를 구하지 못할 위험 : 잔금일까지 전세 세입자를 구하지 못하면 계약금을 날릴 수 있다.
 정부 규제 변화 : 부동산 정책의 변화는 갭 투자에 큰 영향을 미칠 수 있다.

 갭 투자 관련 규제 및 시장 영향 
과거 갭 투자는 2017년에서 2021년 사이 서울 강남권을 중심으로 크게 유행하며 주택 가격과 전세 가격 동반 상승에 영향을 미쳤다. 그러나 2022년 이후 금리 인상과 부동산 시장 침체로 인해 역갭 현상(매매 가격이 전세 보증금보다 낮아지는 상황)이 나타나면서 갭 투자 실패 사례가 속출했다. 이로 인해 투자자들이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 전세사기 문제가 사회적 이슈로 부각되기도 했다. 정부는 2024년부터 갭 투자를 규제하기 위한 강도 높은 조치들을 시행하고 있다.
 주택담보대출 한도를 대폭 축소하고, 주택 구입 후 6개월 내 실거주 의무를 부과하여 갭 투자의 통로를 차단했다.
 수도권 및 규제지역에서 주택을 추가로 구입할 경우 주택담보대출을 받을 수 없게 되었다.
 전세대출 보증 비율을 축소하고, 다주택자 및 갭 투자에 활용된 전세대출 및 주택담보대출을 제한하는 추세이다.
 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 2년간 실거주 의무가 부여되어 전세를 낀 갭 투자가 사실상 불가능해진다. 이러한 규제 강화로 인해 갭 투자가 어려워지면서 전세의 월세화 현상이 가속화되고, 서울 아파트 월세 가격이 역대 최고치를 기록하는 등 부동산 시장에 영향을 미치고 있다. 하지만 일부에서는 전세 승계 매매 등 규제의 허점을 이용한 우회적인 갭 투자 방법이 공유되기도 한다. 갭 투자는 개인의 합법적인 투자 수단이라는 옹호론과 부동산 시장 왜곡 및 서민 주거 불안을 가중시킨다는 비판이 공존한다.

 각주 

분류:투자