건설 관리

건설 관리(construction management, CM)는 프로젝트의 시작부터 완료까지 계획, 설계 및 건설에 프로젝트 관리 기술을 적용하는 전문 서비스이다. CM의 목표는 소유주의 목표를 달성하기 위해 프로젝트의 범위, 시간, 비용 및 품질(때로는 프로젝트 관리 삼각형 또는 "삼중 제약"이라고 불림)을 통제하는 것이다.Patrick, C. (2003). Construction Project Planning and Scheduling (1st ed.). Prentice Hall.3rd Forum "International Construction Project Management," Berlin, 26–27 June 2003.

건설 관리 실무자는 건설 관리자라고 불린다. 이들은 건축 과학 및 경영학 지식을 결합하여 상업용 부동산, 교통 인프라 및 군사 인프라와 같은 자본 프로젝트를 조정하고 제공한다.Construction Management: Project Delivery Methods. (2017). LinkedIn Learning. Retrieved November 1, 2023. 북미 및 유럽의 전문 서비스 기업들은 중요 경로법(CPM) 스케줄링, 지연 분석, 건설 분쟁에 대한 전문가 증인 증언과 같은 관련 전문 분야와 함께 CM을 점점 더 많이 제공하고 있다.

개요
건설 관리는 프로젝트 수명 주기 전반에 걸쳐 비용, 일정, 품질, 안전 및 범위를 통합하는 데 중점을 둔다. 일반 계약자와 달리 CM 회사 또는 전문가는 타당성 조사, 설계, 조달 및 건설 단계에서 조언을 제공하는 소유주 대표로 참여할 수 있다.

역할과 책임
건설 관리자의 책임은 일반적으로 다음을 포함한다:
 계획 및 일정 수립
 예산 책정 및 비용 통제
 계약 관리
 품질 및 안전 관리
 커뮤니케이션 및 이해관계자 조정
 문서화 및 클레임 관리

미국건설관리협회(CMAA)에 따르면, 7가지 공통적인 책임 범주는 프로젝트 관리 계획, 비용 관리, 시간 관리, 품질 관리, 계약 관리, 안전 관리 및 CM 전문 실무이다.

기능
건설 관리의 핵심 기능은 다음과 같다:
 범위, 예산, 일정, 성능 요구사항 및 참여자 선정을 포함한 프로젝트 목표 및 계획 명시
 인력, 자재, 장비의 조달을 통한 자원 효율성 극대화
 설계, 견적, 계약 및 건설 조정
 커뮤니케이션 시스템 및 분쟁 해결 메커니즘 구축

조달
입찰
 공개 입찰: 모든 계약자가 입찰을 제출할 수 있다 (공공 프로젝트에서 일반적).
 제한 입찰: 초청된 계약자만 제출할 수 있다 (민간 프로젝트에서 일반적).

선정 방법
 최저가 선정: 가장 낮은 가격을 선택한다.
 최고 가치 선정: 가격과 자격을 모두 고려한다.
 자격 기반 선정: 자격만 고려한다. 초기 설계 단계에서 자주 사용된다.

계약 유형
 일괄 계약 – 프로젝트 제공에 대한 고정 가격
 실비 정산 가산 계약 – 소유주가 비용에 수수료/비율을 더하여 지불
 확정 최대 가격 계약 – 상한액이 있는 실비 정산 가산 계약
 단위 가격 계약 – 범위가 불확실할 때, 단위당 가격으로 사용

프로젝트 단계
 타당성 조사 및 설계 – 계획, 개략 설계, 설계 개발, 계약 문서
 사전 건설 – 프로젝트 팀 배정, 현장 조사, 허가 취득
 조달 – 하도급업체 고용 및 자재 구매
 건설 – 현장 작업, 기성금 지급, 품질 관리
 소유주 점유 – 보증 기간 및 종료

일반적인 문제
 먼지 및 진흙 제어Wheelwash Ltd. (2025). Construction site planning: Including a wheel washing system.
 환경 보호 (빗물, 멸종 위기 종, 식생, 습지, 문화 유물)

문서화
프로젝트 문서는 일기, 로그 및 일일 현장 보고서를 포함할 수 있다. 이러한 기록은 분쟁 해결에 중요하며 법적 절차에서 증거로 사용될 수 있다.

분쟁 해결
방법에는 조정, 미니재판, 중재가 있다. 중재는 구속력이 있으며 일반적으로 조정보다 비용이 많이 든다.

교육 및 실무
CM은 준학사, 학사, 석사 및 박사 과정에서 교육된다. 인가 기관으로는 ABET, 미국건설교육협의회(ACCE), 건설학교연합(ASC)이 있다. 프로그램은 관리, 건설 방법 및 법률을 다룬다.

소프트웨어
건설 및 자본 프로젝트 관리 소프트웨어(CPMS)는 예산, 일정, 문서 및 협업 관리에 도움을 준다. 점점 더 많은 클라우드 플랫폼이 소유주, 계약자 및 컨설턴트가 실시간으로 함께 작업할 수 있도록 한다.

필요한 기술
 건축 과학 및 기술
 공공 안전 및 위험 관리
 인적 자원 및 리더십
 원가 공학 및 수학
 커뮤니케이션 및 협상

프로젝트 제공 방법
 설계-입찰-시공
 디자인-빌드 – 설계 및 시공을 하나의 계약으로 결합
 턴키 계약
 건설 관리 PDM(대리 CM, CM-at-risk)으로서Halpin, Daniel. Construction Management. Hoboken, NJ: Wiley, 2006.
 CM-at-risk, 위험과 이점을 포함하여
 가속 건설 기술 (예: 매사추세츠 교통부 Fast 14 프로그램)

 같이 보기 
 토목공학
 건설공학
 원가 공학
 지연 분석 (건설)
 프로젝트 제공 방법
 구조공학
 업무 분업 구조

 각주 

추가 자료
 Halpin, Daniel W. Construction Management. Wiley, Third Edition.
 Rawlinsons, Australian Construction Handbook, annual editions.

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분류:건축공학