스웨덴의 주택정책

스웨덴의 주택정책은 스웨덴의 주택 임대료 규제, 공공·민간 임대주택 공급, 토지이용 및 금융규제를 포괄하는 제도 영역을 가리킨다. 정책의 핵심은 임대료를 ‘브룩스베르데(bruksvärde, 사용가치)’ 원칙과 집단교섭으로 정하는 단일 임대시장(unitary rental market)적 성격이며, 수도권 특히 스톡홀름에서 장기 대기열과 높은 진입장벽이 병존한다. 스톡홀름의 공공 임대대기 평균은 2024년 기준 약 8.8년이며, 도심 기존주택의 평균 대기기간은 20.6년, 도심 신축주택은 17.8년에 이른다.

 개요 
스웨덴의 임대시장은 임대료가 개별 수요·공급에 따라 완전 자유로이 결정되지 않고, 유사 주택의 조건과 위치·면적·상태 등을 비교해 ‘공정임대료’를 산정하는 사용가치 체계를 기본으로 한다. 분쟁 시 임대심판원(하위 법원)이 적정임대 여부를 판단하며, 전국적 차원에서는 임대인 단체와 세입자 단체(하이에레스예스테포레닝엔, Hyresgästföreningen)가 매년 집단교섭으로 인상률을 정한다.

 역사적 전개: ‘밀리온 프로그램’에서 시장화까지 
1965~1974년 사회민주당 정부가 추진한 ‘밀리온 프로그램(Million Programme)’은 10년간 100만 호 건설을 목표로 한 대형 공공주택 사업으로, 주거위생 개선과 주택재고 확충에 큰 영향을 주었다. 이후 1990년대부터는 공공임대 일부가 조합주택(보스타드스렛)으로 전환되며 소유화가 확대되었고, 이는 임대재고 축소와 대도시 임대수급 긴장을 가져왔다는 연구가 제기된다.

 제도 설계: 사용가치 임대료와 집단교섭 
브룩스베르데 원칙은 임대료를 유사 주택의 품질·면적·위치·설비 수준 등 객관 요소로 비교 산정하도록 규정한다. 이는 지나친 임대료 급등을 억제하는 장점이 있으나 신규공급 유인을 약화시키고 입주 대기열을 길게 만드는 부작용과 연결된다는 비판도 존재한다. 서브릿(2차 임차)이나 단기계약은 별도 규율을 받는다.

 공공임대와 지방공기업: ‘알멘니타’의 역할 
스웨덴의 공공임대는 지방자치단체가 소유한 주택회사(일명 알멘니타)가 운영하며, 임차인의 소득·신분을 좁게 한정하지 않는 ‘보편주의’적 성격을 유지한다. 공공주택 업계단체인 Public Housing Sweden은 300개 이상의 회사와 약 95만 호를 대표한다고 소개한다. 임대료는 공공·민간 모두에서 세입자 단체와의 교섭으로 정해지는 이른바 단일 임대체계가 기본이다.

 수요·공급 동학과 대도시 대기열 
스톡홀름에서는 시(市) 산하 임대주택 중개기관(Bostadsförmedlingen)에 등록해 순번을 쌓는 방식이 일반적이며, 연 200크로나의 대기등록비를 납부한다. 2024년 전체 평균 대기기간은 8.8년, 도심 기존주택 평균은 20.6년, 도심 신축은 17.8년으로 공표되었다. 공식 안내문은 “대기기간은 수개월에서 20년 이상까지 다양”하다고 명시한다. 한국 언론 보도는 도심에서 ‘대기 20년’ 현상을 집중 조명하며, 청년층의 기회비용을 문제로 제기했다.

 가격·금융 환경 
가격지표(HOX 기준)는 2022년 고점 이후 하락했다가 2024년에 일부 반등했으나, 연말 수준은 여전히 2022년 정점보다 낮았다. 2023~2024년의 건설 급감은 성장과 고용에 부담을 주었고, 2024년 주택착공은 2만 호 미만으로 예상된 바 있다. 한편 2024년 평균 임대료 상승률은 약 5%로 10여 년 만의 높은 수준이라는 시장 보고도 있다.

 사회적 영향과 지역격차 
보베르케트(Boverket)의 전국 조사에 따르면 2024년에는 148개 기초자치단체가 주택부족을 보고했고, 2025년 조사에서는 ‘부족’ 응답 지자체 수가 더 줄었으나 지역별 편차가 지속된다. 2025년 보고서는 사회적 배제·저투표율·범죄·과밀 등이 결합된 ‘취약 지역’ 증가가 사회통합을 위협한다고 경고했다. 청년층의 취업난은 주거 접근성 악화와 맞물려 논쟁 대상이 되며, 2024년 말 스웨덴의 청년실업률은 24.3%로 집계되었다(유로스타트 전재 수치).

 국제 비교와 정책 논쟁 
2021년에는 ‘신축주택 임대료 자유화(fri hyressättning vid nyproduktion)’ 추진을 둘러싼 정치적 갈등으로 당시 정부가 불신임을 당하면서 정책이 중단되었다. 정부 의뢰 보고서(SOU 2021:50)는 신축에 한해 자유임대료를 도입하는 모델을 상세히 설계했으나 입법으로 이어지지 못했다.

 최근 개혁 논의 
고금리기와 건설침체 이후, 정부 위원회와 당국은 주택금융 규제 완화·조정을 둘러싸고 상반된 견해를 보여 왔다. 2024년 말 정부위원회는 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 상한을 90%로 높이고 상환의무를 완화하는 방안을 권고했고, 2025년 정부는 초보주택구입자 지원을 위해 규정 완화 계획을 발표했다. 반면 감독당국은 상환의무와 대출총량 규제가 금융안정을 높였다고 평가한다. 스웨덴의 상환규제는 원칙적으로 LTV 70%까지 연 2%, 50%까지 연 1% 상환을 요구하는 방향으로 논의·운영되어 왔다.

 평가와 전망 
스웨덴의 주택정책은 보편주의적 임대주택과 사용가치 임대료라는 역사적 설계를 통해 임차인의 주거안정과 예측가능성을 제공해 왔다. 그러나 대도시 집중, 건설비와 인허가 병목, 소유화 전환, 금리·물가 충격 등이 맞물리면서 공급부족과 대기열이 고착화되었다는 비판이 제기된다. 공공임대의 보편적 배분과 민간공급의 유인 사이 균형, 신축에 대한 임대료 규제의 설계, 지역 간 수급 격차 해소가 향후 개혁의 쟁점으로 남아 있다.2024~2025년의 금리 인하와 금융규제 조정, 임대료 교섭구조의 변화가 공급 회복과 가계 부담 완화로 얼마나 연결될지가 중장기 평가의 관건이다.

 각주 

분류:스웨덴의 사회
분류:스웨덴의 경제
분류:정책
분류:주택