대한민국의 아파트 관리비

대한민국의 아파트 관리비는 대한민국의 공동주택(특히 아파트)을 유지·운영하기 위해 입주자에게 부과되는 비용과 그 회계·공시·감사 및 집행 체계를 의미한다. 법률상 용어는 ‘관리비 등’으로, 일반관리·경비·청소·승강기·수선유지 등의 공용관리비, 세대별 전기·수도·난방 등 개별사용료, 그리고 ‘관리비’와는 별도로 적립·집행되는 장기수선충당금으로 대별된다. 관리비 공시는 한국부동산원이 운영하는 K-apt 시스템을 통해 이루어진다.

 법적 근거 
 기본법 
아파트 관리비 제도는 「공동주택관리법」(영문명: Multi‑Family Housing Management Act)을 근거로 한다. 법 목적은 공동주택을 투명·안전·효율적으로 관리하도록 함으로써 국민 주거수준 향상에 기여하는 데 있다. 같은 법은 의무관리대상 공동주택을 규정하여 ① 300세대 이상, ② 150세대 이상·승강기 설치, ③ 150세대 이상·중앙집중식(지역난방 포함)으로 난방하는 공동주택 등을 포함한다.

 시행령·시행규칙 및 행정규칙 
 「공동주택관리법 시행령」은 관리비 공개 의무, 절차와 기한을 구체화한다. 관리인은 법 제23조제5항 전단에 따라 관리비 등을 부과한 달의 다음 달 말일까지 K-apt에 공개한다. 2024년 10월 25일부터 공개대상이 100세대 이상 공동주택으로 확대되었다.
 같은 시행령의 개정 경과는 KLRI 영문판에서도 확인할 수 있다(부칙: 2024-10-25 개정 표시).
 「공동주택관리법 시행규칙」 별표1은 장기수선계획의 수립기준(73개 항목 표준주기·수선율 등)을 제시한다.
 국토교통부 행정규칙인 「공동주택 회계처리기준」(국토교통부고시 제2023‑300호)은 회계장부, 계정과목, 재무제표·관리비 부과명세서 작성, 공시 서식을 정한다.

 관리비의 범주와 구성 
섬네일|태백청솔아파트 관리비
관리비는 통상 ① 공용관리비(일반관리·경비·청소·소독·승강기·수선유지 등), ② 개별사용료(세대별 전기·수도·난방 등), ③ 장기수선충당금(적립·집행은 별도 계정)으로 대별된다. 제도 도입·개편을 거쳐 K-apt 공개 항목은 27개에서 47개 표준항목으로 확장·표준화되었다. 학술연구는 관리방식(자치관리·위탁관리), 단지규모, 설비·노후도 등이 공용관리비 단가에 유의한 차이를 만든다는 점을 보고한다.공동주택에서 관리방식에 따른 공용관리비의 차이, 대한부동산분석학회지, 2018

 공개 의무와 공시 절차 
 공개 대상 확대 : 2019년 제도 개편으로 100세대 이상 공동주택의 관리비 공개방안이 마련되었고, 2024년 10월 25일부터 100세대 이상으로 실제 시행됐다. 같은 취지를 영문으로 보도한 자료도 존재한다.
 공개 기한 : 관리비를 부과한 달의 다음 달 말일까지 K‑apt에 공개한다.
 공개 항목·방식 : 단지별 월별 관리비, 항목별·지역별 통계, 1:1·1:N 비교, 공개율 현황 등 기능을 제공한다.

 회계와 감사 
 외부회계감사 : 의무관리대상 공동주택은 회계연도 종료 후 9개월 이내 외부감사를 받고 감사보고서를 공개한다.
 감사 면제 동의 : 일정 요건 하에 입주자 등의 서면동의로 감사 면제가 가능하다(300세대 이상 단지는 3분의 2 이상, 300세대 미만은 과반수 동의).
 회계처리기준 : 재무제표 작성, 계정과목 표준화(47개), 관리비 부과·조정서식, 장부마감 절차 등 세부기준은 국토교통부 고시로 정한다.

 조달·입찰 
공동주택의 공사·용역 선정에는 전자입찰이 원칙이며, 2015년 1월 1일부터 의무화되었다(수의계약 예외 규정 있음). K‑apt는 지역별·유형별 전자입찰 통계, 전국 입찰공고, 경쟁·수의 계약 결과, 낙찰가율 등도 제공한다.

 장기수선계획과 장기수선충당금 
장기수선계획은 공용부분 주요시설의 주기적 수선·교체를 위한 중장기 계획으로, 의무대상·절차·기준은 법·시행규칙 별표1에 따른다. 국토교통부는 실무 가이드라인(2023, 2025 개정)을 배포하여 항목·주기 조정, 피난시설 항목 신설 등 현실화 기준을 제시하였다. 장기수선충당금은 계획에 따른 적립·집행을 원칙으로 하며 관리비 회계와 구분해 투명하게 관리한다.

 집행·감시 구조와 제도 변화 
정부는 K‑apt 고도화로 관리비 사각지대 해소와 공개 확대, 이상징후 점검체계를 추진하였다. 2024년 개정에서는 지방자치단체장이 K‑apt에 공개된 관리비 내역을 지정기관·법인으로 하여금 점검하게 할 수 있는 근거도 마련되었다.

 분쟁·판례 
 체납관리비 승계 범위 : 대법원 전원합의체는 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결에서 공용부분에 관한 관리비에 한하여 특별승계인(매수인·경락인 등)에게 승계된다고 판시하였다.
 연체료 승계 여부 : 2006.6.29. 선고 2004다3598, 3604 판결은 연체료는 위약벌의 일종으로서 특별승계인에게 당연히 승계되지 않는다고 판시하였다.

 통계·비교 
K‑apt는 관리비 공개 의무단지 가입 현황과 지역·세대수 구간별 평균 단가, 공개율 등을 제공한다. 공공데이터포털은 K‑apt의 관리비 공개 데이터를 묶어 제공한다. 연구들은 자치관리·위탁관리, 단지규모, 노후도 등이 공용관리비에 미치는 규모의 경제 및 상호작용 효과를 보고한다.경과연수에 따른 아파트 공용관리비의 차이에 관한 연구, https://www.kci.go.kr/kciportal/ci/sereArticleSearch/ciSereArtiView.kci?sereArticleSearchBean.artiId=ART002818760

 국제 비교 
 일본 : 국토교통성은 장기수선계획 표준양식·가이드라인과 수선적립금 가이드라인을 통해 계획기간·주기·수선비 산정·수지계획 작성 기준을 제시한다(최신 개정 2024.6.7.).
 미국 : 공공·다세대 주택 영역에서는 관리수수료 기준표 등 비용지침과 수수료 공개 규제 논의가 병행된다(예: HUD 다세대 관리수수료 80번째 백분위 표, 2024년).

 같이 보기 
 대한민국 아파트의 역사
 공동주택
 국토교통부
 한국부동산원

 각주 

 참고 문헌 
 전상억. 2017. 《공동주택관리법 해설서》. 서울: (각 서점 유통).
 김정열. 2022. 《공동주택 회계처리기준 해설서》. 서울: 에듀파.
 부산광역시. 2025. 《2025 공동주택 관리편람》. 부산: 부산광역시.

분류:회계

분류:공동주택