부동산

부동산(不動産, )은 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목(樹木) 등, 움직여 옮길 수 없는 재산이다. 토지와 그 위의 건물, 그리고 농작물(예: 목재), 광물이나 물과 같은 천연 자원, 야생 동물과 같은 것으로 구성된 재산이다. 이러한 성격의 부동성 재산, 이에 수반되는 권리, 또한 물적 재산의 항목, (더 일반적으로는) 건물 또는 전반적인 주택을 의미한다."Real estate": Oxford English Dictionary online: Retrieved September 18, 2011

법률 용어로 부동산(real estate의 'real'은 토지 재산과 관련이 있으며 동산과 구별되는 반면, 'estate'는 그 토지 재산에 대해 개인이 가지는 "권리(interest)"를 의미한다. 나라에 따라 특별한 법률에 의하여 입목(대한민국, 일본)이나 철도재단(일본) 등의 준부동산(의제부동산)도 넓은 의미로 하나의 부동산이 될 수 있다. 대한민국 민법은 “토지 및 그 정착물은 부동산”(제99조 제1항)이라고 정의하고 있다. 그리고 “부동산 이외의 물건은 동산이다”(제99조 제2항). 이 외에도 여러 가지 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단(입목)으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리하지 아니한 열매 등의 천연 과실, 토지에서 경작·재배하여 토지에서 분리하지 아니한 농작물 등도 부동산에 해당한다고 규정되어 있다.대한민국 민법 제99조대한민국 민법 제186조 일본 민법은 대한민국 민법과 동일한 정의를 내리며, 다만 부동산은 이동이 용이하지 아니하고 고가의 재산이기 때문에 동산과는 다른 규제를 받는다(제177조)고 정의하고 있다. 또한 부동산은 특별법에 의하여 공장재단, 광업재단, 어업재단, 관광시설재단, 항만운송사업재단, 도로교통사업재단, 자동차교통사업재단, 철도재단, 궤도재단 등도 등기를 통하여 부동산으로 인정된다. 미국에서 부동산의 이전, 소유 또는 취득은 각 주법에 따라 사업체, 개인, 비영리 법인, 수탁자 또는 기타 법적 실체를 통해 이루어질 수 있다.

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다. 부동산은 토지에 영구적으로 부착되지 않은(또는 토지에 부수되지 않는) 차량, 보트, 보석, 가구, 도구, 농장의 차량 및 가축과 같은 동산과는 다르다.

 부동산의 역사 
개인이 재산을 소유할 수 있는 자연적 권리라는 개념은 그리스 철학뿐만 아니라 로마법에도 뿌리를 두고 있는 것으로 볼 수 있다. 감정평가 직업은 1500년대 영국에서 농업적 필요에 따라 토지 개간과 준비가 요구되면서 시작된 것으로 보인다. 측량에 관한 교과서가 집필되기 시작했으며, 영국에서는 "측량(surveying)"이라는 용어가 사용된 반면, 북미에서는 "감정(appraising)"이라는 용어가 더 많이 사용되었다. "보편법"으로 간주될 수 있는 자연법은 15세기와 16세기의 저술가들 사이에서 "재산 이론" 및 외국 투자와 해외 시민의 사유 재산 보호와 관련된 국가 간 관계와 관련하여 논의되었다. 자연법은 사유 재산의 개념을 정립한 에메르 드 바텔의 1758년 논문인 The Law of Nations에 영향을 미친 것으로 볼 수 있다.

역사상 가장 큰 초기 부동산 거래 중 하나로 알려진 "루이지애나 매입"은 1803년 루이지애나 매입 조약이 체결되면서 발생했다. 이 조약은 서부 확장의 길을 열었으며, 프랑스로부터 1,500만 달러에 땅을 사들여 에이커당 약 4센트의 가격으로 미국을 루이지애나 준주의 소유자로 만들었다. 가장 오래된 부동산 중개 법인은 1855년 일리노이주 시카고에서 설립되었으며, 처음에는 "L. D. 옴스테드 앤 코(L. D. Olmsted & Co.)"로 알려졌으나 현재는 "베어드 앤 워너(Baird & Warner)"로 알려져 있다. 1908년 시카고에서 전미 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)가 설립되었으며, 1916년에 명칭을 전미 부동산 위원회 협회(National Association of Real Estate Boards)로 변경하였다. 이때 부동산 전문가를 식별하기 위해 "realtor"라는 용어가 만들어졌다.

1929년의 주식 시장 붕괴와 미국의 대공황은 부동산 가치와 가격의 큰 하락을 초래했으며, 결과적으로 1929년 이후 4년 동안 50%의 가치 하락을 가져왔다. 미국의 주택 금융은 1933년 은행법과 1934년 국가 주택법의 영향을 크게 받았는데, 이는 주택 구매자를 위한 모기지 보험을 허용했기 때문이며, 이 시스템은 연방 예금 보험과 연방 주택청에 의해 시행되었다. 1938년에는 국가 주택법이 개정되어 정부 기관인 패니 메이가 설립되었으며, 모기지 2차 시장 역할을 수행하고 대출 기관에 더 많은 자금을 제공하여 신규 주택에 자금이 공급되도록 하였다.

미국 민권법 제8장(공정주택법으로도 알려짐)은 1968년에 시행되었으며, 주택 임대, 구매 및 금융 과정에서의 차별 문제를 분석하면서 아프리카계 미국인의 지역 사회 통합을 다루었다. 인터넷 부동산이라는 개념은 1999년 월드 와이드 웹(www)에 부동산 플랫폼이 처음 등장하면서 시작되었다.

 주거용 부동산 

주거용 부동산은 거주 또는 비사업 목적으로 사용 가능한 단독 가구 또는 다가구 구조물을 포함할 수 있다.

주거지는 이웃 주거지 및 토지와 어떻게 연결되어 있는지에 따라 분류될 수 있다. 동일한 물리적 유형에 대해 서로 다른 유형의 주택 점유 형태가 사용될 수 있다. 예를 들어, 연결된 주거지를 단일 실체가 소유하고 임대할 수도 있고, 개별적으로 소유하면서 단위 세대와 공용 공간 및 관심사에 관한 합의를 맺을 수도 있다.

의회 조사국에 따르면 2021년 미국 주택의 65%는 거주자가 소유하고 있다.

섬네일|미국 에식스의 단독주택
섬네일|오스트레일리아 빅토리아주의 테라스 하우스
주요 분류
 부착형 / 다세대 주택
 아파트 (미국식 영어) 또는 Flat (영국식 영어) – 다세대 건물의 개별 단위 세대. 아파트의 경계는 일반적으로 잠금 장치가 있는 문에 의해 정의된다. 다층 아파트 건물에서 흔히 볼 수 있다.
 다세대 주택 – 각 층이 별개의 아파트나 단위 세대인 다층 단독 건물에서 자주 보인다.
 테라스 하우스 (타운하우스 또는 로우하우스라고도 함) – 공유 벽을 가지고 중간 공간 없이 연속된 줄로 늘어선 다수의 단일 또는 다세대 건물.
 콘도미니엄 (미국식 영어) – 아파트와 유사하지만 개인이 소유하는 건물 또는 단지. 단지 내의 공용 대지와 공용 공간은 공동으로 소유하고 공유한다. 북미에는 타운하우스나 로우하우스 형태의 콘도미니엄도 있다. 영국의 대응 개념은 블록 오브 플랫(block of flats)이다.
 주택 협동조합 (코옵이라고도 함) – 다세대 주택 단지의 거주자들이 해당 부동산을 소유한 협동조합 법인의 지분을 소유하여 각 거주자에게 특정 아파트나 단위 세대를 점유할 권리를 주는 공동 소유의 한 유형이다. 인도의 대도시 주택 대부분이 이 유형에 속한다.
 테너먼트 – 영국에서 발견되는, 일반적으로 각 층에 플랫이나 아파트가 있고 공용 출입 계단을 공유하는 여러 주거지가 공유하는 건물 유형.
 반단독주택
 듀플렉스 – 하나의 벽을 공유하는 두 개의 단위 세대.
 단독 주택
 방갈로
 스플릿 레벨 홈
 맨션
 빌라
 단독주택
 오두막집
 이동식 주거지
 이동식 주택, 타이니 하우스, 또는 거주용 캐러밴 – 바퀴로 이동할 수 있는(실제로는 이동하지 않을 수도 있음) 상시 거주지.
 수상가옥 – 물 위에 떠 있는 집
 천막 – 대개 임시적이며 지붕과 벽이 천과 같은 재료로만 구성된다.

기타 분류
 촐
 하벨리
 이글루
 오두막

하벨리와 촐의 크기는 가즈(Gaz, 평방 야드), 퀼라(Quila), 마를라(Marla), 비가(Beegha), 에이커로 측정된다.

주택 유형 및 배치에 대한 전체 목록은 주택 유형 목록을, 시장의 변화에 대해서는 부동산 트렌드를, 일반적인 정보는 집 또는 가정을 참조한다.

 부동산과 환경 
부동산은 발생한 환경파괴의 정도에 따라 가치가 평가되거나 하락할 수 있다. 환경 파괴는 심각한 건강 및 안전 위험을 초래할 수 있다. 개인용 및 상업용 부동산 모두에서 자산을 평가할 때 사이트 평가(ESA)의 사용에 대한 수요가 증가하고 있다.

환경 측량은 부동산 개발 내에 존재하는 환경 요인뿐만 아니라 개발과 부동산이 환경에 미치는 영향을 조사하는 환경 측량사에 의해 가능해진다.

녹색 발전은 1970년대 환경 운동 및 세계 환경 개발 위원회와 함께 성장한 개념이다. 녹색 발전은 부동산 및 건축과 관련된 사회적 및 환경 영향을 검토한다. 환경적 대응성, 자원 효율성, 문화적 및 사회적 측면의 감수성이라는 세 가지 초점 분야가 있다. 녹색 발전의 예로는 녹색 인프라, LEED, 보존 개발, 지속 가능성 개발 등이 있다.

부동산 자체는 온실가스 증가의 원인 중 하나로 측정되어 왔다. 국제 에너지 기구에 따르면 2019년 부동산은 전 세계 총 배출량의 39%를 차지했으며, 그 배출량의 11%는 건물에 사용되는 자재의 제조로 인한 것이었다.

 개발 

부동산 개발은 주택 건설, 부동산 건설 또는 개축 프로젝트의 계획 및 조정을 포함한다. 부동산 개발은 부동산 투자보다 경기 순환의 영향을 덜 받을 수 있다.

 투자 

토지와 건물 가격이 상승하는 시장에서 부동산은 소유자가 해당 자산을 사용할 의도가 있는지 여부와 관계없이 투자 목적으로 구매되는 경우가 많다. 종종 투자용 부동산은 임대되기도 하지만, "플리핑"은 때때로 차익거래나 급격한 가치 상승을 이용하거나, 가치를 실질적으로 높이는 수리를 거친 후 부동산을 빠르게 재판매하는 것을 포함한다. 고급 부동산은 특히 부유한 외국인들에 의해 특별히 임대하려는 시도 없이 가치 저장 수단으로 사용되기도 한다. 런던과 뉴욕의 일부 고급 주택은 법치주의가 확립되지 않은 국가의 부패한 외국 정부 관리나 기업인들이 돈세탁을 하거나 압류로부터 자산을 보호하기 위한 수단으로 사용되어 왔다. 부동산 투자는 금융위험에 따라 핵심(core), 부가 가치(value-added), 기회주의적(opportunistic) 투자로 분류될 수 있다. 부동산 가치는 헤도닉 회귀 분석에 따르면 시간이 지남에 따라 감가상각되는 경향이 있다.

 전문가 
 부동산 중개업자 – 북아메리카
 에스테이트 에이전트 – 영국

 같이 보기 
 건물
 등기
 법무사
 토지
 동산
 종합부동산세
 투기지역
 감정평가
 경계확정의 소

 각주 

분류:물권법