私募リート

私募リート（私募REIT、しぼリート）やプライベート・リート（）は、非上場の不動産投資信託（REIT）や投資法人のこと。

 概要 
REIT（不動産投資信託）のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。

日本において私募REITは、2010年（平成22年）以降、設立が増えている。

米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶGuide to Private REIT Investing | Nareit。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた「DREAM USプライベートリート」組成のお知らせ | ダイヤモンド・リアルティ・マネジメントのプレスリリース | 共同通信PRワイヤー 2019年11月19日米国私募リート事業 | 6つの事業領域 | 事業内容 | ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント株式会社。

 日本の私募REIT概要 
日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。

不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」私募リート･クォータリー（No.6／2017年3月末） 一般社団法人不動産証券化協会 2017年4月24日において、私募リートの定義は以下の通り。
 非上場（証券取引所に上場していない）であること。
 投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。
 投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。
 運用期間の定めが無いこと。

スポンサー属性としては、当初は不動産会社（2010年の野村不動産プライベート投資法人が初）、金融系（2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初）、総合商社（2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初）による法人が設立されたが、その後、物流（2015年のSGAM投資法人が初）、鉄道（2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初）、ゼネコン（2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初）、電力（2019年の関電プライベートリート投資法人が初）、ガス（2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初）など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている鹿島・清水・大成…ゼネコンの私募REIT運用が相次ぐ背景事情｜ニュースイッチ by 日刊工業新聞社 2023年8月4日。

2020年～2022年で、J-REITの新規上場は1法人（東海道リート投資法人のみ）に対し、私募REITの運用開始は12法人だった。また、2023年に運用開始の私募REITは10法人だった「土地持ち企業」が私募REIT - 日本経済新聞 2024年1月11日。2024年6月で私募リートは58法人となり、法人数でJ-REITと並んだ。

上場J-REITと日本の私募REITの比較
 個人も投資できる上場J-REITとは異なり、主に機関投資家向けであり私募リート（私募REIT） | R.E.words 不動産用語集、非上場であるため投資口価格の変動が少ないため、地方銀行等の資金が流れているとされている。一方で、非上場であるが故、流動性は限定的である。
 LTVは、J-REITの平均が44.6%（2021年10月時点）出典：LTVの分布、マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT Viewに対し、日本の私募REITは2021年9月時点で資産総額4兆2,740億円、出資総額2兆5,131億円私募リート・クォータリー No.24 （2021年9月末基準） 一般社団法人不動産証券化協会 2021年10月28日であることから41.2%と算定され、実際には資産は相応の含み益を有することを勘案すると、J-REITよりLTVが低いと云える。

 日本の私募REIT一覧 
不動産証券化協会の集計
2025年9月末時点で、61投資法人、資産総額7兆4,506億円、物件数2,066物件、出資総額4兆2,741億円私募リート・クォータリー 一般社団法人不動産証券化協会。
運用開始年月投資法人名運用会社スポンサー公式サイト12010年11月野村不動産プライベート投資法人野村不動産投資顧問野村不動産https://www.nre-pr.co.jp22011年3月日本オープンエンド不動産投資法人三菱地所投資顧問三菱地所https://joe-re.com32012年3月三井不動産プライベートリート投資法人三井不動産投資顧問三井不動産https://mfpr.co.jp42012年9月ジャパン・プライベート・リート投資法人ゴールドマン・サックス証券2021年11月1日付でゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントから資産運用会社変更ゴールドマン・サックスゴールドマンが私募リートで日本の不動産投資を再開、4年で4000億円目指す＝関係筋 | ロイター 2012年5月28日https://www.j-p-r.co.jp52012年10月DREAMプライベートリート投資法人ダイヤモンド・リアリティ・マネジメント三菱商事https://dream-dpr.com62013年3月大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人大和リアル・エステート・アセット・マネジメント大和証券https://www.daiwa-rp.co.jp72014年3月ブローディア・プライベート投資法人東急不動産リート・マネジメント東急不動産https://broadia-reit.co.jp82014年3月ケネディクス・プライベート投資法人ケネディクス不動産投資顧問ケネディクスhttps://www.kpi-reit.com92014年9月丸紅プライベートリート投資法人丸紅アセットマネジメント丸紅https://mpreit.com102014年10月東京海上プライベートリート投資法人東京海上アセットマネジメント東京海上https://tokiomarine-tpr.com112015年1月SCリアルティプライベート投資法人住商リアルティ・マネジメント住友商事https://scrp.co.jp122015年2月中央日土地プライベートリート投資法人旧称「日本土地建物プライベートリート投資法人」中央日土地アセットマネジメント旧称「日土地アセットマネジメント」中央日本土地建物旧称「日本土地建物」https://chuo-nittochi-pr.com132015年3月SGAM投資法人SGアセットマックスSGホールディングス、ザイマックスhttps://sgam-reit.com142015年8月東京建物プライベートリート投資法人東京建物不動産投資顧問東京建物https://www.ttp-reit.com152015年9月センコー・プライベートリート投資法人センコー・アセットマネジメントセンコーグループホールディングスhttps://senkopr.com162016年2月NTT都市開発プライベート投資法人2021年11月1日付「NTT都市開発・プライベート投資法人」より商号変更NTT都市開発投資顧問NTT都市開発https://www.nupr.co.jp172016年6月D&Fロジスティクス投資法人大和ハウス不動産投資顧問大和ハウス工業https://df-logistics.jp182016年6月京阪プライベート・リート投資法人京阪アセットマネジメント京阪ホールディングスhttps://keihan-reit.com192016年8月DBJプライベートリート投資法人DBJアセットマネジメント日本政策投資銀行https://dbj-pr.jp202016年8月ニッセイプライベートリート投資法人ニッセイリアルティマネジメント株主は、日本生命保険90%、大林組10%日本生命保険、大林組https://nissay-pr.co.jp212017年1月地主プライベートリート投資法人地主アセットマネジメント地主https://www.jinushi-reit.co.jp222017年3月Oneプライベート投資法人みずほリートマネジメントみずほフィナンシャルグループhttps://www.one-preit.com232017年11月ヒューリックプライベートリート投資法人ヒューリック不動産投資顧問2024年4月1日に「ヒューリックプライベートリートマネジメント株式会社」から「ヒューリック不動産投資顧問株式会社」に商号変更ヒューリックhttps://www.hulic-private-reit.co.jp242018年2月三井物産プライベート投資法人三井物産リアルティ・マネジメント三井物産https://www.mbkpr.co.jp252018年3月日神プライベートレジリート投資法人日神不動産投資顧問日神不動産https://nspr-reit.com262018年3月ひろしま地方創生リート投資法人ひろぎんリートマネジメント広島銀行n.a.272018年6月大和証券ホテル・プライベート投資法人大和リアル・エステート・アセット・マネジメント大和証券https://daiwa-hp.co.jp282018年6月鹿島プライベートリート投資法人鹿島不動産投資顧問鹿島建設https://www.kajima-pr.com292019年3月三菱HCキャピタルプライベートリート投資法人旧称「MULプライベートリート投資法人」。2021年10月1日付で現商号に変更三菱HCキャピタル不動産投資顧問旧称「MUL不動産投資顧問」三菱HCキャピタルhttps://mhc-preit.co.jp302019年7月関電プライベートリート投資法人関電不動産投資顧問関電不動産開発（関西電力）https://www.kdpr.co.jp312019年9月MUFGプライベートリート投資法人三菱UFJ不動産投資顧問2023年10月1日にMU投資顧問から商号変更三菱UFJフィナンシャル・グループhttps://mufgpr.tr.mufg.jp322019年9月大和ハウスグローバルリート投資法人大和ハウス不動産投資顧問大和ハウス工業https://daiwahouse-global-reit.jp332020年1月ESRリート投資法人ESRリートマネジメントESRhttps://esr-reit.jp342020年3月大和証券ロジスティクス・プライベート投資法人大和リアル・エステート・アセット・マネジメント大和証券https://www.daiwa-lp.co.jp352020年3月DREAMホスピタリティリート投資法人ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント三菱商事https://dream-dhr.com362020年3月第一生命ライフパートナー投資法人第一生命リアルティアセットマネジメント第一生命保険https://dlpr.co.jp372020年3月両備A.P.プライベート投資法人A.P.アセットマネジメント両備ホールディングスhttps://www.rap-reit.co.jp382021年3月SMBCプライベート投資法人SMBCリートマネジメント三井住友フィナンシャルグループhttps://smpr.co.jp392021年10月安田不動産プライベートリート投資法人安田不動産グループ 私募REIT「安田不動産プライベートリート投資法人」の運用を開始 安田不動産株式会社 2021年10月1日安田不動産投資顧問安田不動産https://www.yasuda-reit.co.jp402022年2月長谷工レジデンシャルプライベート投資法人長谷工グループの私募REIT 「長谷工レジデンシャルプライベート投資法人」運用開始のお知らせ長谷工不動産投資顧問長谷工コーポレーションhttps://www.haseko-rpr.co.jp412022年3月JR九州プライベートリート投資法人JR九州アセットマネジメント九州旅客鉄道https://www.jrkyushu-reit.co.jp422022年3月フージャースプライベートリート投資法人フージャースキャピタルマネジメント）2024年1月1日付で「株式会社フージャースリートアドバイザーズ」から「株式会社フージャースキャピタルマネジメント」に商号変更フージャースホールディングスhttps://hoosiers-reit.co.jp432022年7月アドバンス・プライベート投資法人伊藤忠リート・マネジメント伊藤忠商事、伊藤忠都市開発https://www.adp-reit.com442022年9月農中JAMLリート投資法人農中ＪＡＭＬリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト農中JAML投資顧問農林中央金庫、JA三井リース、JA三井リース建物農中JAMLリート投資法人の運営開始について | JA三井リースのプレスリリース | 共同通信PRワイヤーhttps://www.njpr.co.jp452023年1月清水建設プライベートリート投資法人私募REIT「清水建設プライベートリート投資法人」の運用を開始 | 企業情報 | 清水建設清水建設不動産投資顧問清水建設https://www.smzpr.co.jp462023年3月JR東日本プライベートリート投資法人JR東日本不動産投資顧問東日本旅客鉄道https://www.jreast-reit.co.jp472023年4月FJプライベートリート投資法人ＦＪプライベートリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイトFJアセットマネジメント福岡地所私募 REIT「FJ プライベートリート投資法人」運用開始のお知らせhttps://www.fj-pr.jp482023年7月 大成建設プライベート投資法人私募リート組成に向けた資産運用会社の設立について | 2022年度 | 大成建設株式会社大成建設が私募リート　1000億円運用、建設で広がる組成　　:日本経済新聞 2022年6月3日大成建設プライベート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト私募リート「大成建設プライベート投資法人」の運用開始について | 大成建設株式会社大成不動産投資顧問大成建設、大成有楽不動産、芙蓉総合リース、サンアローズ・インベストメントhttps://www.taisei-pr.co.jp492023年8月 日鉄興和不動産プライベート投資法人2023年4月20日設立。物流施設主体型で、2023年夏に資産規模約280億円で運用開始予定日鉄興和不動産グループ「日鉄興和不動産プライベート投資法人」の設立について興和不動産投資顧問日鉄興和不動産https://nkpr.kowa-kia.co.jp502023年8月SBIプライベートリート投資法人総合型私募リート「SBIプライベートリート投資法人」の設立に関するお知らせ(SBIホールディングス, SBIプライベートリートアドバイザーズ)｜ニュースリリース｜SBIホールディングス 2023年5月8日総合型私募リート「SBIプライベートリート投資法人」の運用開始に関するお知らせ(SBIホールディングス, SBIプライベートリートアドバイザーズ)｜ニュースリリース｜SBIホールディングス 2023年8月18日SBIプライベートリートアドバイザーズSBIフィナンシャルサービシーズ（SBIホールディングス）https://www.sbi-pr.co.jp512023年9月 西松プライベートリート投資法人西松プライベートリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト『中期経営計画 2023』策定のお知らせ 2021年5月11日 西松建設「西松プライベートリート投資法人」９月運用開始のお知らせ | 西松建設株式会社 2023年08月24日販売用不動産の売却に関するお知らせ 2023年08月24日 西松アセットマネジメント西松建設https://www.nishimatsu-pr.com522023年9月大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人大阪ガス：～Daigasグループによる私募REIT事業への参画～資産運用会社の設立・不動産私募ファンドの設立 2022年7月4日～Daigas グループによる私募 REIT 事業への参画～ 資産運用会社設立に続く、大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人の設立について 2023年6月5日～Daigas グループによる私募 REIT 事業への参画～ 大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人の運用開始について 2023年9月1日大阪ガス都市開発アセットマネジメント 大阪ガス、大阪ガス都市開発https://og-reit.co.jp532023年9月JR西日本プライベートリート投資法人JR西日本グループによる不動産私募ファンドの設立 2021年3月18日「JR西日本不動産投資顧問株式会社」の設立について：JR西日本 2022年5月20日「JR西日本プライベートリート投資法人」運用開始 2023年9月1日 JR西日本不動産投資顧問 西日本旅客鉄道、JR西日本不動産開発、JR西日本プロパティーズhttps://www.jwestpr.jp542023年11月南海プライベートリート投資法人南海プライベートリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト2021年3月期決算説明会質疑応答 2021年5月 南海電気鉄道株式会社新中期経営計画「共創140計画」について 2022年3月31日 南海電気鉄道 南海リートマネジメント 南海電気鉄道 https://www.nankai-pr.co.jp/552024年1月 第一生命総合リート投資法人第一生命総合リート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト 第一生命リアルティアセットマネジメント 第一生命ホールディングス、第一生命保険、第一ビルディング、相互住宅私募REIT「第一生命総合リート投資法人」の新設について 2023年8月29日私募 REIT 「第一生命総合リート投資法人」 の運用開始について 2024年1月10日 https://dldr.co.jp/562024年2月  北海道リート投資法人「北海道リート」22年始動へ　運営法人に最大20社参画 日本経済新聞 2021年10月28日｢北海道リート｣運用会社を6月設立　ニトリHDなど出資: 日本経済新聞 2022年5月9日北海道リート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト「北海道リート」運用会社、投資法人設立 - 日本経済新聞 2023年12月7日。 北海道アセットマネジメント  北海道内中心の複数企業 https://hokkaido-reit.com/572024年3月 東京ガス不動産プライベートリート投資法人東京ガス不動産プライベートリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト東京ガス ： 不動産資産運用会社のM＆Aおよび私募REIT事業への参画について 東京ガス不動産株式会社 2023年4月3日 東京ガス不動産投資顧問  東京ガス不動産 https://tgre-pr.com/582024年6月 CREインダストリアルアセット投資法人ＣＲＥインダストリアルアセット投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト ストラテジック・パートナーズ シーアールイー株式会社シーアールイー 2023年7月期 決算説明資料 2023年9月13日 https://cia-reit.co.jp/ 59 2025年3月 東京メトロプライベートリート投資法人私募REIT「東京メトロプライベートリート投資法人」の運用を開始します｜東京メトロ 2025年3月3日 東京メトロアセットマネジメント 東京地下鉄（東京メトロ）東京メトロプラン2024資料 https://tokyometro-pr.jp/ 60 2025年3月 りそなプライベートリート投資法人「りそなプライベートリート投資法人」の設立について|ニュースリリース|りそなホールディングスりそなプライベートリート投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト りそな不動産投資顧問「株式会社りそな不動産投資顧問」の設立ならびに私募REITの運用開始について|ニュースリリース|りそな銀行りそな銀行・岩永省一社長「不動産運用、関西に好機」 - 日本経済新聞りそな銀　不動産投資顧問の子会社を４月設立　ファンド残高は５年後に２千億円見込む - 産経ニュース りそな銀行 https://www.resona-preit.co.jp/ 61 2025年7月 戸田建設プライベートリート投資法人 戸田建設不動産投資顧問 戸田建設 https://www.toda-reit.co.jp/

その他
金融庁に登録済みや法人設立済みであるものの、非上場かつ不動産証券化協会の私募リート・クォータリーに掲載されていない投資法人は以下の通り登録投資法人登録一覧 金融庁。設立または登録済みだが運用開始前の状態、または上場（J-REIT）を目指しておりその前段階として私募で運用している状態、という傾向がある。
 ビーロットリート投資法人 - 2017年9月15日「ポーリー・プラス投資法人」として設立、2018年6月20日「メディカルアセット投資法人」に商号変更、2020年9月1日に「ビーロットリート投資法人」に商号変更。同年11月30日にビーロット江坂ビルを取得し運用開始。2023年上場目標。スポンサーはビーロット。
 いちごプライベートリート投資法人 - スポンサーは東祥で、2020年3月に東祥リート投資法人として運用開始した東海地区初の投資法人だったが、いちごの傘下となった。
 シノケン・レジデンシャル投資法人（旧「シノケンリート投資法人」） - 2020年6月登録。2020年7月31日運用開始。スポンサーはシノケン。2021年12月以降に上場を目指しており、2022年2月に3月の上場予定を発表したが、その後上場延期を発表。
 サムティ・ジャパンホテル投資法人 - 観光目的の入国者数が、コロナ禍前の水準に戻る見通しが立っていないことから、上場延期を発表。
 サステナブル・インベストメンツ投資法人 - リオ・アセットマネジメント。2022年設立、2025年清算サステナブル・インベストメンツ投資法人の情報｜国税庁法人番号公表サイト。
 オープンハウスリート投資法人 - スポンサーはオープンハウスグループ。2022年5月13日設立、同年6月14日登録、非上場クローズド・エンド型不動産投資法人株式会社オープンハウス 決算説明資料 2020年9月期私募リート「オープンハウスリート投資法人」の設立に関するお知らせ、同年9月1日運用開始私募リート「オープンハウスリート投資法人」の運用開始のお知らせ
 東京建物ロジスティクスリート投資法人 - 東京建物がスポンサー、資産運用会社は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント、主たる投資対象は物流施設及びインダストリアル施設、上場を目指す資産運用会社による物流施設を主な投資対象とする不動産投資法人の設立に関するお知らせ 2023年8月10日。

計画中
 京浜急行電鉄京急グループ総合経営計画 2021年5月12日
 相鉄ホールディングス、相鉄アーバンクリエイツ、相鉄不動産投資顧問相鉄グループ長期ビジョン“Vision2030”及び中期経営計画(2022年度～2024年度) 2021年11月25日不動産事業の抜本的強化のため「相鉄不動産投資顧問株式会社」を設立【相鉄ホールディングス・相鉄アーバンクリエイツ】 | 相鉄グループ 2024年4月26日
 西日本鉄道（西鉄） - 長期ビジョン「にしてつグループまち夢ビジョン 2035」に記載長期ビジョン「にしてつグループまち夢ビジョン 2035」の策定について 2022年11月10日
空港施設空港施設社長、金融事業への参入表明－最大1000億円の私募ＲＥＩＴも - Bloomberg 2021年7月27日空港施設、REIT設立へ会社　運用規模400億円目指す - 日本経済新聞 2022年5月12日
 九州電力九州電力　九電グループによる不動産アセットマネジメント事業への進出－グループ初のアセットマネジメント業務受託による不動産ファンド１号案件の組成－九州電力、不動産運用に進出　専任部署やファンドを組織: 日本経済新聞 2022年12月20日 - 2024年7月1日に九電都市開発投資顧問株式会社を設立予定九州電力　「九電都市開発投資顧問株式会社」を設立します－九電グループによる私募リート事業への参画－ 2023年3月19日。
 アスコット適時開示 中期経営計画策定のお知らせ 2022.12.09 株式会社アスコット
 名古屋鉄道名鉄社長「不動産に私募REIT」投資家から開発資金: 日本経済新聞 2023年1月5日 -  その後、J-REIT ザイマックス・リート改めセントラル・リートに参画。
 琉球銀行 - 沖縄県内の物件を対象に2020年代後半以降の組成をめざす新中期経営計画「Value 2023」の策定について 株式会社琉球銀行 2023年5月12日琉球銀行が「沖縄REIT」組成構想　活況不動産を収益化 - 日本経済新聞 2023年7月25日
中止
 「エスコンプライベートリート（仮称）」 - 日本エスコン私募ファンドの組成及び匿名組合出資に関するお知らせ 1 2020年9月25日：2022年6月に中止資産運用会社に対する行政処分に関するお知らせ

 日本のオープン・エンド型私募コアファンド 
私募リート等同様に、主に機関投資家向けの長期投資を前提とし、日本の不動産を投資対象とするオープン・エンド型の私募コアファンドも登場している。
 ラサール・ジャパン・プロパティ・ファンド
 GLP Japan Income Fund
 大和ハウスロジスティクスコアファンド - 大和ハウス・アセットマネジメントが投資助言「大和ハウスロジスティクスコアファンド」設立の検討を開始します｜大和ハウス工業のリリース｜会社情報 About Us｜大和ハウスグループ 2020年8月28日

 脚注 

 注釈 

 出典 

 関連項目 
 不動産証券化
 REIT
 J-REIT
 不動産証券化協会

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