レオパレス21

株式会社レオパレス21（）は、東京都中野区に本社を置く不動産会社。

アパートの建築請負・賃貸のほか、リゾート施設・介護老人ホームの運営や入居者向けブロードバンド等を行っている。1989年2月にジャスダック、2004年3月に東京証券取引所第一部へ上場。証券コードは8848である。

 概要 
1973年（昭和48年）、深山祐助（みやまゆうすけ）によって設立された「株式会社ミヤマ」が同社の前身である。設立当初は首都圏を中心で不動産仲介業を展開していたが、1985年、敷金不要の賃貸マンションの「レオパレス21」事業を開始し、これを契機に事業の全国展開と業容の拡大が進んだ。

企業理念として「新しい価値の創造と笑顔あふれる暮らしの想造」を掲げており、これは住まいや暮らしをテーマに新たな価値を創出し、社会に貢献する姿勢を表している。

1989年（平成元年）に社名を「株式会社エムディアイ（MDI）」に変更（Miyama Development Internationalの略）。またグアム島に滞在型リゾート施設「レオパレスリゾート・グアム」を開設し、レジャー事業に進出する。 

1995年、一括借り上げ（マスターリース）システムを業界で初めて構築・開始したとされる。物件オーナーに対し、空室の有無にかかわらず家賃を保証する仕組みで、同社ではこれを賃貸管理数の急速な拡大と収益安定化の原動力と位置づけている。 

1999年10月、家具・家電付きマンスリーマンション「マンスリーレオパレス」を業界で初めて全国に提供開始とされる。

2000年（平成12年）に社名を賃貸マンションブランドと同じ「レオパレス21」に変更。2001年から「マンスリーレオパレス」（マンスリーマンション）の販売を開始した。「マンスリーレオパレス」は前払いが必要であるものの連帯保証人が不要であることから、外国人などからも利用されている。

2002年7月に入居者向けブロードバンド通信サービス「LEONET」を開始。プレスリリースや報道によれば、日本国内の賃貸管理物件において、いち早くSTBを活用したビデオ・オン・デマンドとCSチャンネルを組み合わせたインターネットサービスを展開したとされる。

2006年6月1日、深山は私的流用の責任を取り辞任。後任の社長には、深山と同じ拓殖大学出身である副社長・大場富夫が就任した産経新聞2006年5月24日朝刊　深山社長引責　後任に大場副社長　レオパレス212006年一覧代表取締役の異動に関するお知らせ|レオパレス21。しかし、同年11月27日には病気療養を理由に退任し、代表取締役社長は専務の北川芳輝に交代。

2009年3月期を境に業績が急速に悪化し、赤字決算が続いた。2010年度より三カ年計画を掲げ、ストックビジネスを基盤とする事業展開でこれまでの新築中心の戦略から既存物件の賃貸事業の改善に重点を置くようになった。これにより有利子負債の圧縮および財務・収益の安定化を図っている。また、新築事業については経済成長が著しい中国市場への展開を目指した。

2010年2月2日、深山祐助の甥である深山英世が社長に就任産経新聞2010年2月6日朝刊　新社長　レオパレス21　深山英世氏代表取締役の異動に関するお知らせ株式会社レオパレス21。

2010年4月2日からフランチャイズネットワークとして、「レオパレスパートナーズ（加盟店制度）」を開始。パートナーズ店はフランチャイズ店としてすべてのレオパレス物件を紹介できるほか、直営店と異なり従来型の不動産仲介業を行うことができた。（2017年11月時点で、加盟店の新規募集は行われていない）

2010年11月には株式会社住生活グループ（現・株式会社LIXIL）と業務提携を行い、同年12月には第三者割当による新株発行を実施。新株はすべて、同社の子会社で賃貸住宅の仲介や社宅管理事業等を行う住生活リアルティ株式会社（現・株式会社LIXILリアルティ）に割り当てられた。

2012年11月28日、韓国の住宅管理会社のウリ管理との合弁会社「ウリレオPMC」を韓国の安養市に設立。資本金は2億ウォン(約1500万円)で、両社の折半出資。同社は韓国で初めて設立された企業型住宅賃貸管理会社とされる。

2012年11月に子会社レオパレスパワーを設立。アパートオーナーの屋根を活用した太陽光発電システムの設置・運営を行い、再生可能エネルギーの普及に貢献している。

2019年2月7日、2018年に発覚した界壁施工不備物件に加え、新たに最大1,324棟で施工不良が見つかったと発表。これに伴う補修工事などの費用引き当てとして、特別損失を360億円追加計上し、2019年3月期連結決算の業績予想を下方修正した。2019年3月期の特別損失は721億円に上り、親会社株主に帰属する当期純損失は686億円余りとなった。

2020年5月、業績悪化を受けて直営店のおよそ1割にあたる21店舗を一斉に閉店。同年6月には、同年3月期の親会社株主に帰属する当期純損失が802億円となったことを発表し、同時に約1,000人の希望退職者を募集すると発表した。8月には、ホテルレオパレス名古屋の売却を発表し、ホテル事業からの撤退を表明。希望退職者1,067人が同月末で退職し、加えて直営店26店舗（累計47店舗）の閉鎖も実施した。同年11月には、保有していたエンプラス株式会社全株式をリコーリース株式会社へ譲渡エンプラス株式会社の株式の取得（子会社化）に関するお知らせリコーリース 2020年11月30日した。

同年9月28日には、2020年6月末時点で118億円の債務超過に陥っていることを発表。9月30日、ソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループから普通株式による第三者割当増資(122億円)、新株予約権付融資(300億円)、および連結子会社のレオパレス・パワーによる優先株式での第三者割当増資(150億円)を受けた。

2021年3月期の連結決算では、施工不備問題について2020年3月期に全棟調査を完了し、改修工事および入居者募集の再開による業績回復が見込まれていたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、結果として債務超過に陥った。これを受けて、同年6月29日に上場廃止に係る猶予期間入り銘柄に指定された。

2022年6月29日、債務超過の解消が確認され、猶予期間入り銘柄の指定が解除された。

2022年6月にレオパレスグリーンエネルギーを設立。アストモスリテイリングとの合弁会社で、2023年1月からCO₂排出実質ゼロの「レオパレスグリーンLPガス」を提供開始。さらに2024年6月からは「レオパレスグリーン電気」の供給も開始し、CO₂実質排出ゼロの賃貸住宅の提供に取り組んでいる。

2022年8月5日に「DX戦略」を公表。DX戦略のテーマとして「顧客接点の強化」「提供価値の進化」「意思決定の高度化」「新収益モデルの創出」を掲げている。

 沿革 
以下の沿革は、特記ない限りレオパレス21公式サイト「会社沿革」に基づく。
1973年8月資本金300万円で東京都中野区に株式会社ミヤマを設立。不動産仲介業を主として営業開始。1981年1月一戸建住宅の分譲販売を開始。1985年4月都市型アパート「レオパレス21」の本格的販売開始。㈱東京ミヤマホームを吸収合併。1986年4月賃貸事業部を創設、不動産賃貸事業を本格的開始。1987年4月賃貸部門の名称を「レオパレスセンター」に改称。1988年1月グアム現地法人 Miyama Guam, Inc.(現 Leopalace Guam Corporation・連結子会社)設立。入居者を会員制にした独自の組織「キューブクラブ」を発足し、会員募集開始。1989年2月社団法人日本証券業協会に株式を店頭登録。9月「ホテルレオパレス札幌」開業。2019年に売却。10月株式会社ミヤマから株式会社エムディアイに商号変更。1990年5月大阪支店の新社屋完成・移転。1991年3月本社新社屋(東京都中野区本町)完成、本社移転。1993年7月グアムの「レオパレス・リゾート」開業。1997年2月「ウェスティン・リゾート・グアム」開業。1998年3月管理戸数10万戸を突破。「レオパレス21」がグッドデザイン賞を受賞。1999年10月家具付き月極レンタルルーム「マンスリーレオパレス」の販売を開始。2000年7月株式会社エムディアイから株式会社レオパレス二十一に商号変更。2001年8月当社賃貸アパート「レオパレス21」を投資対象とした不動産証券化を実施。2002年4月海外拠点「レオパレスセンターソウル」開設。8月入居者向けブロードバンドサービス「LEONET」を開始。2004年3月東京証券取引所市場第一部に株式を上場。2005年1月シルバー事業部を創設し、シルバー事業を開始。4月会員制入居システムを「レオパレス21 賃貸システム」に変更。11月初の介護施設「あずみ苑並木町」開設。2006年6月株式会社レオパレス二十一から株式会社レオパレス21に商号変更。9月㈱レオパレス・リーシング(現・連結子会社)設立。レオパレス損保プランニング㈱(現 あすか少額短期保険㈱・連結子会社)設立。2007年4月㈱レオパレス・ファイナンス(現 プラザ賃貸管理保証㈱・連結子会社)設立。2009年4月管理戸数50万戸を突破。6月レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司(現・連結子会社)設立。8月㈱レオパレス・スマイル(現・連結子会社)設立。2010年4月レオパレスパートナーズ(加盟店制度)を開始。2011年4月太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始。2012年5月「お部屋カスタマイズ」(現「my DIY」)スタート。11月㈱レオパレス・パワー(現・連結子会社)設立。韓国に住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.設立。2013年2月「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開。10月タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.設立。11月ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD. 設立。12月㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)設立。2014年6月カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.設立。2015年3月㈱もりぞうの株式を取得。5月新ブランド「MIRANDA」「CLEINO」発表。フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.設立。10月インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty 設立。11月賃貸契約のペーパーレスシステム導入。2016年6月シンガポール現地法人 Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.(現・連結子会社)設立。2017年1月不動産開発事業へ参入。工事請負契約のペーパーレス化を実施。4月高機能型スマートロック「Leo Lock」を新築全戸に採用。2020年9月ホテル事業から撤退。11月資本金812億8,235万円に増資。2021年3月ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.の全出資持分を譲渡。8月資本金を1億円に減資。2022年4月東京証券取引所の市場区分見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行。6月レオパレスグリーンエネルギー㈱(現・持分法適用関連会社) 設立。8月韓国住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.の全株式を譲渡。9月㈱もりぞうの全株式を譲渡。「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクト始動。11月シルバー事業の一部について㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)への吸収分割を実施。2023年2月タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.の清算を結了。3月フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.の全株式を譲渡。2024年1月インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty の清算を結了。5月カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd. の清算を結了。

 歴代社長 
代数氏名在任期間ミヤマ初代深山祐助1973年－1989年　エムディアイ初代深山祐助1989年－2000年レオパレス21初代深山祐助2000年－2006年2代目大場富夫2006年－2006年3代目北川芳輝2006年－2010年4代目深山英世2010年－2019年5代目宮尾文也2019年－

 事業 
賃貸住宅事業
不動産管理事業
法人向け賃貸事業
海外住宅支援事業
高齢者向け住宅・介護事業(アズ・ライフケア)
ブロードバンド事業（LEONET）
エネルギー関連事業
レオパレスパートナーズ事業(フランチャイズ仲介事業)
建築請負事業(アパート建築)
ホテル・リゾート事業(縮小済み)

 関連会社 
賃貸・不動産関連
 株式会社レオパレス・リーシング - 賃貸物件の仲介業務
 プラザ賃貸管理保証株式会社 - 家賃保証サービス
 株式会社レオパレス・パワー - 電力販売事業など
 あすか少額短期保険株式会社 - 賃貸入居者向け保険商品の提供
 レオパレスグリーンエネルギー株式会社 - 再生可能エネルギー事業
海外事業関連
 レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司
 Leopalace21 Singapore Pte.Ltd.
シルバー(介護)事業関連

 株式会社アズ・ライフケア - 高齢者向け住宅・介護施設運営

リゾート・ホテル関連

 Leopalace Guam Corporation - グアムのホテル・リゾート施設運営(Leopalace Resort Guam)

障がい者雇用促進(特例子会社)

 株式会社レオパレス・スマイル - 障がい者の雇用支援を行う特例子会社

かつての関連会社
 もりぞう - 2014年4月に業務提携、翌年3月に子会社化の後、不祥事の影響による業績不振もあり、2022年10月にグランディーズに全株式を売却したため、グループから離脱している。

 不祥事・事件 

 深山氏私的流用 
2006年5月、入居者から徴収した手数料を売上げに計上せず過少計上し、この別管理の銀行口座から、創業者社長である深山祐助自身と、知人の企業に計47億円を貸付けていたことが発覚。深山は6月1日、私的流用の責任を取り辞任した。

 施工不備問題 
2018年3月29日および4月17日に2名のオーナーから、確認通知図書との相違が指摘され、これにより界壁の施工不備が発覚した。4月27日、レオパレス21は、全ての対象物件において、確認調査を実施した上で、補修工事を行う方針を明らかにした当社一部物件における確認通知図書との相違部分に対する補修工事の実施について レオパレス21 (2018年4月27日). 2018年7月21日閲覧。。5月29日には、テレビ東京の番組『日経スペシャル ガイアの夜明け』が、「違法建築疑惑のスクープ」として界壁の不備を映像とともに報道。6月18日、レオパレス21は、調査を加速させるため、「界壁施工不備問題緊急対策本部」を設置したことを発表した『界壁施工不備問題緊急対策本部』立ち上げについて レオパレス21 (2018年6月18日). 2018年7月21日閲覧。。

2019年2月7日、レオパレス21は新たに1324棟の物件において壁や天井などの施工不良が確認されたと発表した。これらの物件には計1万4,443人の入居者が居住しており、このうち天井の耐火性能が不足している641棟の入居者7,782人に対しては、速やかな転居を要請した。その他の不備がある物件の入居者に対しても、転居を促す対応を取るとした。これにかかる費用は同社が負担する方針である。対象となる物件の所在地は、2018年5月時点で公表された12都府県から、33都府県に拡大した。また、深山英世社長をはじめとする取締役が役員報酬の一部を返上し、深山社長は辞任の可能性を示唆した。同年2月19日には、国土交通大臣が記者会見において、同年1月末時点で界壁施工不備により1,895棟（全国173自治体）が建築基準法違反と確認されたことを明らかにしたレオパレス、１８９５棟違法建築　先月末時点 １７３自治体で確認 東京新聞Web 2019年2月19日.(2019年3月8日閲覧)。。

同年7月12日、消防庁の発表によると、レオパレス21が施工した267棟の共同住宅において、界壁が耐火構造または準耐火構造に適合しておらず、外壁または天井部についても準耐火構造の基準に適合していないことが確認され、消防法または火災予防条例の基準に違反している可能性があるとされた。また、レオパレス21が施工したその他3,964棟の共同住宅についても建築構造等を調査中であることが同社から報告された。

同年12月13日、国土交通省は、該当する共同住宅の施工に関与したレオパレス21に所属の一級建築士3名に対し、建築士免許取り消しを行ったと発表した。2020年8月31日には、同社所属の一級建築士1名および元社員の一級建築士2名についても、同様に免許取り消し処分が行われた。2021年3月29日には愛知県がレオパレス21名古屋支店の事務所に対し1年間の閉鎖処分を命じるとともに、元社員の二級建築士1名に対して2か月間の業務停止処分を科した。さらに翌30日には国土交通省が元社員の一級建築士1名に対して免許取り消し処分を行った。

レオパレス21は不備が判明した建物に対する改修工事の計画をたびたび変更していたが、最終的には2024年末までに全件の改修工事を完了させる方針を示しているレオパレスが「もう延期しない」と断言、施工不備の新・改修計画 日経クロステック 2021年1月18日.(2021年4月2日閲覧)。。

レオパレス21は施工不備が判明した建物について、順次調査および改修を進めており、2025年3月末時点で、対象となる176,240戸のうち175,282戸（99.5%）の調査を完了。不備が確認された79,171戸のうち、77,638戸（98.1%）で改修等の対応を終えている。残る戸数についても、入居者や所有者との調整を行いながら、引き続き対応が進められている。

 エアコン自動停止 
同社が2002年1月から2015年3月にかけて販売した物件では、地球温暖化対策の一環として、エアコンを3時間で自動停止する設定が組み込まれていた。2018年の記録的な猛暑の影響で、「熱中症に罹りかねない」といった苦情が急増し、同年7月だけで1,000件を超えた。これを受けて同社は、エアコン機器の交換や設定変更などの対応を行ったエアコン3時間切断に苦情　レオパレス、猛暑で対応策　7月の問い合わせ千件超 サンケイビズ、2018年7月31日。

この3時間停止機能のついたエアコンは、2015年3月以前の物件「ゴールドネイル」「ザイライ」「ゴールドレジデンス」などの比較的古い物件に設置されている。一方、より新しい物件「クレイノ」シリーズではでは最新のエアコンが導入されており、自動停止機能は搭載されていない。

2025年時点では、入居者の申し出に応じて順次、3時間自動停止機能の解除対応が行われている。

 歴代CM出演者 
 前野憲一郎　1989年
広岡達朗
 八千草薫
 鷲尾いさ子
 本木雅弘
 役所広司
 伊藤歩
 宮澤美保 - 「レオパレスリゾートグアム」
 菅沼龍 - 「レオパレスリゾートグアム」
 鈴木てるみ - 「レオパレスリゾートグアム」
 西村雅彦 - 「ビールがうまい」篇、「ダンス」篇、「引越」篇、「1ヵ月後」篇、「隣が留学生・夫婦」篇、「隣が新入社員・画家」篇、等
 田中麗奈 - 「引越」篇、「1ヵ月後」篇、「隣が留学生・夫婦」篇、「隣が新入社員・画家」篇、「ホテルマン」篇、「受験生」篇、等
 吉沢悠 - 「ホテルマン」篇
 伊藤淳史 - 「受験生」篇
 藤原紀香 - 「紀香はレオパレス」篇、「付いて来た紀香」篇、「start! 入学」篇、「start! 就職」篇、「start! ジングル」篇、等
 玉城ちはる - 「付いて来た紀香」篇
 仲程仁美 - 「start! 入学」篇
 古畑勝隆 - 「start! 就職」篇
 北島康介 - 「北島君の新生活」篇
 市川由衣 - 「決めてはセキュリティ」篇
 石垣佑磨 - 「決め手はブロードバンド」篇
 田中圭 - 「決め手は家具・家電」篇
 塚本高史 - 「二人で暮らす。レオパレス」篇
 柳沢なな - 「二人で暮らす。レオパレス」篇
 星野真里 - 「ペットと暮らす。レオパレス」篇
 小池徹平 - 「ビジネスプラン」篇、「学割」篇、「特割プラン」篇、「レレレのレオパレス 賃貸」篇、「レレレのレオパレス 早トク」篇、等
 河瀬ゆり - 「学割」篇
 松平健 - 「レレレのレオパレス 賃貸」篇、「レレレのレオパレス 早トク」篇、「学割」篇、「お家賃以上の価値がある」篇、等
 堀北真希 - 「指さしさんの休日」篇、「指さしさんの朝」篇、等
 広瀬すず - 「登場」篇、「先輩」篇、「内見」篇 、等
 平泉成  
 小日向文代

 スポンサー番組 

 過去 
 とんねるずのみなさんのおかげでした（フジテレビ）
 水10!（フジテレビ）
 ガイアの夜明け（テレビ東京・2010年10月〜2011年3月）テレビ東京系「ガイアの夜明け」番組提供のお知らせ レオパレス21 (2010年10月8日). 2019年2月19日閲覧。
 ズームイン!!SUPER（日本テレビ・2003年頃）
 5時SATマガジン（中京テレビ・MDI時代）
 クイズ!ヘキサゴンII（フジテレビ・一時期）
 600ステーション（テレビ朝日・MDI時代）
 ステーションEYE（テレビ朝日・MDI時代）
 報道ステーション（テレビ朝日・一時期）
 オフレコ!（TBS）
 ダウンタウンDX（読売テレビ）
 マツコ&有吉の怒り新党（テレビ朝日）

 スポーツ関連 

 過去 
 Jリーグオフィシャルスポンサー - 2008年-2010年
 競泳日本代表オフィシャルスポンサー
 シンクロ日本代表オフィシャルスポンサー
 アジアン・日本ツアー共催ミャンマーオープンタイトルスポンサー
 レオパレス21女子ソフトボール部 - 2002年-2009年、元日本リーグ1部所属。磐田市の園芸業者であるドリームワールドに譲渡。
 佐藤理恵 - 北京五輪金メダリスト
 藤本索子 - 北京五輪金メダリスト
 山根佐由里 - 日本リーグ42連勝記録保持者
 小西つどい - 後の女子プロ野球選手
 ビーチウィンズ - 2006年-2008年、神奈川県のプロビーチバレークラブ。2008年まで「レオパレス・ウィンズ」として活動。
 MOLAレオパレスZ - 2008年、SUPER GTにフェアレディZで参戦していたMOLAをスポンサード。2008年GT300クラス優勝。

 関連項目 
 アーキテクト・ディベロッパー - レオパレス21創業者、深山祐助が代表取締役会長を務めたLDHを前身とする不動産会社。
 深山将史 - 創業家出身で、レオパレス21の取締役を2008年6月27日退任産経新聞2008年（平成20年）6月3日朝刊　人事　レオパレス21。MDIを創業し、代表取締役社長を務めている。
 スマートデイズ - レオパレス21出身で、その後、MDIに入社した大地則幸が社長を務めた。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」や男性向けシェアハウス「ステップクラウド」のサブリースなどを展開したが2018年破産。
 トーヨーカネツ

脚注

 外部リンク 
 株式会社レオパレス21 - 企業サイト
 レオパレス21 - サービスサイト
 株式会社レオパレス・リーシング
 プラザ賃貸管理保証株式会社
 株式会社レオパレス・パワー
 あすか少額短期保険株式会社
 株式会社アズ･ライフケア
 Leopalace Guam Corporation
 株式会社レオパレス・スマイル

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Category:日本の不動産会社
Category:中野区の企業
Category:東証プライム上場企業
Category:1973年設立の日本企業
Category:1989年上場の企業
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