Հիփոթեք

Հիփոթեք, տերմինն առաջին անգամ օգտագործվել է Հին Հունաստանում մ.թ.ա. 6-րդ դարում (ὑποθήκη)։ Հին հույներն այդպես էին անվանում պարտատիրոջ պատասխանատվությունը պարտատուի նկատմամբ՝ հողի վարձակալության դիմաց։ Պարտատիրոջ հողամասի սահմանում դրվում էր քարասյուն, որը տեղեկացնում էր դրա՝ վարձակալությամբ տրամադրված լինելու մասին։ Հենց հույներն էլ անվանվում էին «հիփոթեքներ»։ Անշարժ գույքի գրավի (հիփոթեքի) ինստիտուտը եկել է հնագույն ժամանականերից։ Այն հայտնի է եղել նաև Հին Հռոմում, բայց հատուկ նշանակություն ձեռք է բերել միայն 20-րդ դարում շուկայական տնտեսություն ունեցող զարգացած երկրներում։ Հռոմեական կայսրությունում գրավը դասվում էր «ուրիշի ապրանքների» (jura in re aliena) շարքին։ Սկզբում գրավը համարվում էր պարտականությունների ապահովման միջոց, որը գրավատուին իրավունք էր տալիս գրավառուների պարտականությունների չկատարման դեպքում փոխհատուցել իրենց վնասը՝ ի հաշիվ փոխառուի սեփականության։

Անշարժ գույքի գրավը մշտապես համարվել է պարտականությունների պատշաճ կատարումն ապահովող ամենավստահելի միջոցներից մեկը։ Հիփոթեքի էությունն այն է, որ վարկատուն վարկառուի կողմից ստանձնած պարտականությունների չկատարման կամ մասամբ կատարման դեպքում իրավունք ունի բռնագանձել հիփոթեքի առարկան և դրա վաճառքի գումարից վերցնել իրեն վճարման ենթական պարտքը։ Անշարժ գույքն ունի բարձր արժեք և համարվում է կապիտալի ներդրման ամենահաջող եղանակներից մեկը։ Այդ իսկ պատճառով դրա գինը չի ենթարկվում զգալի և անկանխատեսելի տատանումների։

Պարտականությունների կատարումն ապահովող այլ միջոցների համեմատ (տուգանք, կանխավճար, երաշխավորություն, փոխառուի սեփականության պահում, բանկային երաշխիք) գրավը համարվում է առավել գրավիչ այն տեսանկյունից, որ դրա պայմաններում կարելի է իրականացնել բռնագանձում։ Գրավը ենթադրում է փոխառուի մոտ գույքի առկայություն, որի վրա էլ կարող է իրականացվել բռնագանձում։ Սակայն գույքը, որի վրա սահմանված է հիփոթեքը, մնում է գրավատուի մոտ՝ նրա տիրապետման և օգտագործման տակ։ Հիփոթեքի պայմանագիրը համարվում է անշարժ գույքի գրավ։ Անշարժ գույքին են վերաբերում հողատարածքները, ընդերքը, առանձին ջրային օբյեկտները և բոլոր այն օբյեկտները, որոնք անմիջականորեն կապված են հողի հետ, և, որոնց տեղաշարժն անհնար է առանց դրանց նշանակության բովանդակային կորստի (անտառ, շենք, կառույց)։

Գրավ դրված բնակելի տան կամ բնակարանի վրա բռնագանձում տարածելը և այն իրացնելը հիմք չէ բնակելի տարածության օգտագործման իրավունք ունեցող անձանց վտարելու համար։ Գրավ դրված բնակելի տան կամ բնակարանի վրա բռնագանձում տարածելուց և այդ գույքն իրացնելուց հետու գրավատուն ու բնակելի տարածության օգտագործման իրավունք ունեցող անձինք տան սեփականատիրոջ պահանջով պարտավոր են ոչ ուշ, քան մեկ տարվա ընթացքում ազատել զբաղեցրած բնակելի տունը։ Գրավ դրված բնակելի տունը կամ բնակարանն իրացնելիս գրավ դրված տանը կամ բնակարանում մինչև հիփոթեքի պայմանագիր կնքելը բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի պայմաններով բնակվող անձինք ենթակա չեն վտարման, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով։

 Պատմություն 
Հասկացությունը հայտնի է Հին Հունաստանից։ Այն շրջանառության մեջ է մտցրել արխոնտ Սոլոնը մ.թ.ա 6-րդ դարում։ Մինչ Սոլոն Դրակոնտը մ.թ.ա 621 թվականին սահմանեց մի կարգ, ըստ որի մասնավոր սեփականության նկատմամբ ցանկացած ոտնձգություն դաժանորեն պատժվում է։ Ինստիտուտը նոր զարգացում ստացավ Հռոմեական կայսրությունում, որտեղ այն փոխ առան հույներից։

Մեր թվարկության 1-ին դարում ստեղծվեցին հիփոթեքային բանկեր, որոնք վարկ էին տրամադրում ունեցվածքի գրավով։ Հռոմեական կայսր Անտոնիո Պիյաի մ.թ. (2-րդ դար) իշխանության ժամանակ հիփոթեքային բանկերի համար մշակվեց հատուկ օրենսդրություն։ Արդեն այդ ժամանակ գոյություն ունեին 50 բանկեր և գործում էին մոտ 800 վաշխառուական և փոխանակման գրասենյակներ։ Հիփոթեքային վարկավորմանն արդեն իսկ մեծ օգնություն էր ցուցաբերում պետությունը։ Ստեղծվել էին ապրուստադրամային ֆինանսական ֆոնդեր այրիներին և որբերին օժանդակելու համար։ Նրանց տրվում էր հիփոթեքային վարկ տարեկան 5%-ով, որն այդ ժամանակաշրջանում Հռոմում գործող ամենացածր տոկոսն էր։
հիփոթեքային ինստիտուտը վերացավ Հռոմեական կայսրության անկման հետ մեկտեղ և հայտնվեց միայն մի քանի դար հետո, հենց այն տեսքով, ինչպիսին Հռոմում էր։ հիփոթեքի ինստիտուտի վերածնունդը տեղի ունեցավ 18-րդ դարում Արևմտյան Եվրոպայում, երբ հիփոթեք հասկացությունը ներառվեց եվրոպական օրենսդրության մեջ։
Գերմանիայում հիփոթեքի ինստիտուտի վերածննունդը կապված է Պրուսիայի թագավոր Ֆրիդրիխ Վիլհելմ 1-ի անվան հետ։ 1756-1763 թվականների յոթնամյա պատերազմից հետո երկրի տնտեսությունը կանգնած էր քայքայման եզրին և տնտեսական իրադրության կայունացման համար թագավորը որոշեց մտցնել ֆինանսավորման նոր ձև փողի տրամադրում հողատարածքի գրավով։ Այսպիսով շրջանառության մեջ մտան փաստաթղթեր, որոնք ներկայիս գրավաթղթերի նախորդներն էին։ Իսկապես, այն ժամանակ հողը բոլոր գրավների մեջ ամենավստահելին էր, քանի որ ոչ կարող էր անհետանալ և ոչ էլ կարող էր ոչնչացվել պատերազմների հետևանքով։

Հիփոթեքի գծով երկրորդ քայլը կատարվեց արդեն 1767 թվականին Ֆրիդրիխ 2-ը, որն օրենքով ամրագրեց Սիլեզիայում Լանդշավթի ֆեոդալական դասի ներկայացուցչության, ստեղծումը։ Ըստ ընդունված օրենքի Լանդշավթն իրավունք ուներ տրամադրելու հիփոթեքային վարկեր։ Սիլեզյան Լանդշավթը կազմված էր յոթ անկախ իշխանական լանդշավթներից, որի գործունեությունը կարգավորվում էր գործող օրենքով։

ԱՄՆ-ում հիփոթեքային վարկավորման ժամանակակից համակարգը ծննունդ առավ 20-րդ դարի 20-30-ական թվականներին։ Տնտեսական ճգնաժամը, բարձր ինֆլացիան, բնակչության եկամուտների անկայունությունը, ֆինանսական ինստիտուտների ոչ արդյունավետ աշխատանքը և բազմաթիվ սնանկացումները պահանջում էին պետության անհապաղ միջամտություն՝ երկիրը այդ վիճակից դուրս բերելու համար։ Այդ հիմնախնդիրների լուծման համար մշակվեց Ռուզվելտի «Նոր ուղին», որի ծրագրերից մեկն էլ լայն զանգվածներին հասանելի գրավային վարկավորման կազմակերպումն էր։

Այսպիսով դիտարկելով արևմտյան զարգացած երկրների հիփոթեքային վարկավորման փորձը՝ կարող ենք նշել, որ կախված վարկերի ֆինանսավորման աղբյուրներից հիփոթեքային համակարգերը բաժանվում են երեք հիմնական խմբերի։ Դրանցից մեկը գործում է միայն առաջնային շուկայի շրջանակներում, իսկ մյուս երկուսը ընդգրկում են ամբողջ հիփոթեքային շուկան, այդ թվում նաև երկրորդայինը։ Այդ մոդելներն են՝ Բաց հատյալ, Բաց ընդլայնված կամ ամերիկյան մոդել և գերմանական մոդել։

 Բաց հատյալ 
Առաջին մոդելը համաշխարհային պրակտիկայում ընդունված է անվանել «բաց-հատյալ», քանի որ այս մոդելը գործում է մասնագիտացված կազմակերպությունների փոքրագույն քանակի դեպքում և այդ պատճառով հիփոթեքային համակարգի կառուցվածքը կարծես թե հատած լինի։ Այս մոդելը գործում է միայն գրավաթղթերի առաջնային շուկայում, այսինքն հիփոթեքային բանկի կողմից ստացված գրավաթղթերը, այլևս չեն օգտագործվում բանկի կողմից լրացուցիչ վարկային միջոցներ հայթայթելու համար։ Փաստորեն այս համակարգի սխեման շատ պարզ է՝ փոխառու - վարկառու։ Հատյալ մոդելը կարող են կիրառել ինչպես մասնագիտացված հիփոթեքային բանկերը, այնպես էլ մյուս ունիվերսալ բանկերը, որոնք ունեն հիփոթեքային վարկավորման բաժիններ։
Այս մոդելի բացության բնութագրիչներից մեկն այն է, որ բանկը հիփոթեքային վարկը կարող է ֆինանսավորել կամայական աղբյուրից, լինի դա բանկի սեփական կապիտալը, ավանդային միջոցները, թե միջբանկային վարկերը և այլն։

«Բաց-հատյալ» մոդելի երկրորդ բնութագրիչը հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների ուղղակի կախվածությունն է տվյալ երկրի ֆինանսավարկային շուկայի իրադրությունից։ Այս կախվածությունը զգալիորեն ազդում է բանկի գործունեության մասշտաբների և ակտիվության վրա տնտեսապես բարենպաստ կամ անբարենպաստ ժամանակահատվածներում։
Այս մոդելի կիրառման հարաբերական պարզությունը խթանել է նրա տարածումը աշխարհի շատ երկրներում և հատկապես զարգացող երկրներում, որտեղ ֆինանսական և արժեթղթային շուկաների ենթակառուցվածքները դեռևս ամբողջովին ձևավորված չեն։ Պետք է նշել, որ այս մոդելի պարզության պատճառով այն կիրառվում է այնպիսի զարգացած երկրներում, ինչպիսիք են Անգլիան, Ֆրանսիան, Իսպանիան, Իսրայելը և այլն։
Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, այս մոդելի կիրառումը ոչ մի կանոնի չի ենթարկվում։ Բնակչության համար կարևորագույն հարցերը կապված հիփոթեքային վարկի ժամկետների և արժեքի հետ մնոմ են անպատասխան։ Դեռ ավելին, այն երկրներում, որտեղ այս մոդելի հետ զուգահեռ չեն գործում այլ մոդելներ, հիփոթեքային շուկան շատ աղքատ է հիփոթեքային բանկերով, աչքի է ընկնում վարկի դրույքաչափերի մոնոպոլ բարձրացմամբ և վարկերի ժամկետների ոչ երկարությամբ։

 Բաց ընդլայնված կամ ամերիկյան մոդել 
Այս մոդելից էապես տարբերվում է «բաց ընդլայնված» կամ ամերիկյան մոդելը, որտեղ վարկերի ֆինանսավորումն իրականացվում է երկրորդային շուկայի հաշվին, հիմնականում կենսաթոշակային և ապահովագրական ինստիտուտների միջոցներից։
Այս մոդելի կիրառումը կարող է իրականացվել միայն հիփոթեքային շուկայի ենթակառուցվածքների ստեղծմամբ և, անպայման, պետության օժանդակությամբ, որի վերահսկողությունն արժեթղթերի էմիսիայի գործընթացում պարտադիր է։
«Բաց ընդլայնված» մոդելը համարվում է ավելի կայուն քան «բաց հատյալ» մոդելը, քանի որ արժեթղթերի մեծ մասը, որոնք ապահովում են վարկային միջոցների ներհոսք երկրորդային շուկայից, ունեն նախապես ամրագրված եկամտաբերություն և մարման հաստատված ժամկետ։ Սակայն այս մոդելի կայունությունը գործում է միայն որոշակի սահմաններում։ Լինելով բաց համակարգ և իր միջոցները ստանալով կապիտալի ազատ շուկայից, անկախ ներդնողներից, այս մոդելը նույնպես ենթարկվում է ֆինանսական շուկայի տատանումների ազդեցությանը և նման համակարգը կարող է լայնորեն կիրառվել միայն շատ կայուն տնտեսություն ունեցող երկրներում։ Պատահական չէ, որ այս մոդելը կատարելության հասավ ԱՄՆ - ում և այդ իսկ պատճառով նրան անվանում են նաև ամերիկյան։ 
Ամերիկյան մոդելի սկզբունքն այն է, որ տարեկան եկամտի որոշակի մակարդակ ունեցող մարդը անմիջապես ձեռք է բերում պատրաստի բնակարան, վճարելով այդ պահին դրա շատ փոքր մասը։ Քաղաքացին մյուս խոշոր մասը վճարում է հիփոթեքային բանկից փոխառնված միջոցներով, որը տրվում է հենց այդ բնակարանի գրավով կամ փոխառուին պատկանող մեկ այլ անշարժ գույքի գրավով։ Այս վարկի վերադարձը, կախված փոխառուի տարեկան եկամտի մակարդակից իրականացվում է 15-ից 30 տարում։

 Փակ կամ գերմանական մոդել 
Եվ վերջապես երրորդ մոդելը համարվում է փակ մոդել։ Այս մոդելը երբեմն անվանում են «հավասարակշռված ինքնավարության» կամ գերմանական մոդել։ 
Այս մոդելի արմատական տարբերությունը մյուս երկու մոդելներից կազմակերպական սկզբունքի մեջ է։ Գերմանական մոդելի գործունեությունը իրականացվում է «խնայողություն - փոխառություն» սկզբունքով, այսինքն վարկավորող կազմակերպությունն իր վարկային պորտֆելը լրացնում է ոչ թէ կապիտալի բաց շուկայում, այլ նպատակաուղղված կերպով այն ձևավորում է ապագա փոխառուների խնայողությունների հաշվին։ Այս մոդելի շրջանակներում հաճախորդը իրավունք է ձեռք բերում վարկ ստանալու միայն այն դեպքում, եթե նախքան այդ իր դրամական ազատ միջոցները կուտակել է այդ համակարգում և ընդ որում կուտակված խնայողությունների գումարը պետք է մոտավորապես հավասար լինի պահանջվող վարկի գումարին։
Հիփոթեքի այս մոդելը սկսել է ձևավորվել և գործել դեռևս 19 - րդ դարում։ Ներկայումս այս մոդելը այնքան հաջող է կիրառվում Գերմանիայում, որ ստացել է գերմանական անվանումը։ Պետք է նշել նաև, որ Գերմանիայում պետությունը ֆինանսապես օժանդակում է իր քաղաքացիների շինխնայողությունների ձևավորումնը։

 Հիփոթեքային վարկերի հիմունքներ 
Հիփոթեքային վարկերը հիմնական մեխանիզմ են, որը կիրառվում է շատ երկրներում՝ մասնավոր գույքի՝ բնականային և առևտրային անշարժ գույքի համար։

 Հիմնական գաղափարներն ու իրավական կարգավորում 
Ըստ անգլո-ամերիկյան գույքի օրենքի՝ հիփոթեքը ծագում է, երբ տերը (սովորաբար պարզ շահության համար վճարող տերը) հանձնում է իր բաժինները (տիրությունը) համարժեք կամ երաշխիքի ձևով՝ վարկի ստացման դեպքում։ Այսպես՝ հիփոթեքը սահմանում է տիրությունների շրջանակը (շեղումը) հենց ինչպես սերվիտուտը, բայց քանի որ շատ հիփոթեքային վարկերը պայման են նոր վարկային դրամականությունների ստացմանը, հիփոթեքա բառը դարձել է համահունչ տերմին՝ այսպիսի գույքով ապահովված վարկի համար։

 Հիփոթեքային անդերրայթինգ 
Հիփոթեքային վարկի հաստատումը կատարելիս անդերրայթերը ստուգում է հայտատուողի ֆինանսական տվյալները՝ շահագործված գույքի արժեքը, աշխատանքի վայրը, վարկային պատմությունը և տունը գնելու արժեքը։ Միգուցե պատվերավորվի գնահատում։ Անդերրայթինգի պրոցեսը կարող է տևել մի քանի օրից մինչև մի քանի շաբաթ։ Երբեմն անդերրայթինգի պրոցեսը տևում է այդքան շատ ժամանակ, որ հանձնված ֆինանսական հաշիվները պետք է վերաուղարկվեն, որպեսզի լինեն ակտուալները։

 Հիփոթեքային ապահովագրություն 
Հիփոթեքային ապահովագրությունը ապահովագրական պոլիս է, որը նախատեսված է ապահովել վարկատուին (վարկատուն) պարտատուի (պարտադիրի) խախտումներից։ Սովորաբար կիրառվում է վարկերում՝ վարկի արժեքի համեմատ ստորջարկված վարկաբեռնման արժեքը լինելու դեպքում՝ 80%։ Նախատեսված է դիմելու դեպքում՝ դատավճիռը ետ վերցնելու և գույքի իրավունքը վերադարձնելու դեպքում։

 Տարբեր երկրներում 
Եվրոպական երկրներում վարկավորման ժամկետները տատանվում են 10-ից 30 տարի, սակայն գերակշռում են 15 տարի ժամկետով հիփոթեքային վարկերը։ Մինչև 30 տարի ժամկետով հիփոթեքային վարկավորումն իրականացվում է այնպիսի երկրներում, ինչպիսիք են Ավստրիան, Գերմանիան, Դանիան, Նիդեռլանդները և Շվեդիան։ Չկա միասնություն մոտեցումների և կիրառվող տոկոսադրույքի նկատմամբ։ Մասնավորապես, Մեծ Բրիտանիայում հիմնականում կիրառվում է լողացող տոկոսադրույքը. Գերմանիայում և Իսպանիայում՝ ամրագրված; Դանիայում և Ֆրանսիայում ինչպես ֆիքսված, այնպես և փոփոխական։ Այն երկրները, որոնք ֆինանսավորում են հիփոթեքային վարկերը ավանդների միջոցով, ունեն փոփոխական տոկոսադրույքով վարկերի մարման ավելի ճկուն գրաֆիկներ:Պորտուգալիայում, Իսպանիայում, Հունաստանում և Կիպրոսում հիփոթեքային վարկի նվազագույն գումարը կազմում է 100,000 եվրո։
Հիփոթեքը Ռուսաստանում ամենակարևոր օղակն է ֆինանսական շուկայում։ Ռուսաստանում հիփոթեքի ամենատարածված օգտագործումը անհատի կողմից ապառիկ բնակարան գնելն է։ Այս դեպքում, որպես կանոն, նոր գնված բնակարանները գրավադրվում են, թեև հնարավոր է գրավադրել արդեն իսկ պատկանող բնակարանը։ Սեփականատեր կարող է դառնալ նաև անչափահասը։ Եթե գնորդն արդեն լրացել է 14 տարեկանը, ապա նա պետք է լինի փաստաթղթերի գրանցման պահին։ Բացի բանկերից, փոքր ֆինանսական ընկերությունները ակտիվորեն փնտրում են գոյություն ունեցող բնակարաններով ապահովված վարկեր։
ԱՄՆ-ում ամենատարածվածը 15 կամ 30 տարի ամորտիզացիոն ժամկետով հիփոթեքային վարկերն են՝ 3-5% ֆիքսված տոկոսադրույքներով։

 Ծանոթագրություններ 

 Գրականություն 
 “Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России” погд ред. В. С. Ема. М., “Статут”, 1999 г. . 38]
 Осокина И. Л. Система ипотечного кредитования в Германии.- Прововое регулирование рынка недвижимости. 2000 г. N 4
 Иванов В.В. Все об ипотеке. – М,։ МТ – Пресс,2000г. – с. 52
 Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А. Залоговое кредитование ։ зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995г. N 11 – с. 40
 Давлетшин М. Б.,Расулов А.Ф.,Давлетшина И.М. Пути развиыия накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства, 2003г. –N 4 – с. 34
 Казимагомедов А.А. Кредиты и условия кредитования частных лиц за рубежом.-СПБ.;Изд-во СПБЭФ,1995г. – с. -40

 Արտաքին հղումներ 

Կատեգորիա:Անշարժ գույք
Կատեգորիա:Բանկային գործ
Կատեգորիա:Բանկեր
Կատեգորիա:Հիփոթեք
Կատեգորիա:Վարկ
Կատեգորիա:Տնտեսագիտական տերմիններ
Կատեգորիա:Տնտեսական շուկաներ
Կատեգորիա:Ֆինանսներ