פסק דין זול בו בע"מ נגד זיידה

פסק דין זול בו בע"מ נגד זיידה (ע"א 810/82 זול בו בע"מ נגד זיידה) הוא פסק דין של בית המשפט העליון בישראל העוסק בשאלות הנובעות מבעלות משותפת במקרקעין, ובפרשנותו של סעיף 30 לחוק המקרקעין. פסק הדין נחשב לאחד מפסקי הדין הבסיסיים בדיני הקניין, וההלכה שקבע כי השותפות במקרקעין כפופה להחלטת הרוב, אך להחלטה זו יש סייגים כדוגמת תום הלב עודה חלה במשפט הישראלי.

 רקע עובדתי 
האחים מתתיהו ומשה זיידה היו בעלים במשותף במבנה ששימש כנגרייה. למתתיהו היו 5/8 מן הזכויות במבנה, ולמשה היו 3/8 מן הזכויות במבנה. משה הלך לעולמו והעביר את חלקו לאלמנתו ולילדיו. מתתיהו פרש, והנגרייה נותרה ללא שימוש. מתתיהו השכיר את הנגרייה לחברת זול-בו בע"מ, וזאת מבלי לקבל הסכמתם של אחייניו וגיסתו השותפים בנכס, ובעלי מיעוט החלקים בו. חברת זול-בו ניהלה בנכס מחסן מכירות. משגילו זאת האחיינים הגישו לבית המשפט תביעה לסילוק ידה של חברת זול-בו מהנכס. בית משפט השלום בחיפה קיבל את התביעה, ומשחברת זול-בו ערערה, דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את הערעור. על כך הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

השאלה המשפטית העומדת לדיון

סעיף 27 לחוק המקרקעין קובע: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

סעיף 30 לחוק המקרקעין קובע:
"(א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
(ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות העניין.
(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים."

על בית המשפט היה להכריע האם על פי סעיף 30 היה רשאי משה, כבעל רוב החלקים, להשכיר את הנגריה למרות התנגדותם של אחייניו בעלי מיעוט החלקים.

 פסק הדין בבית המשפט העליון 

השופט אהרן ברק שכתב את פסק הדין קבע כי העיקרון המוביל בפרשנות סעיף 30 לחוק המקרקעין הוא כיבוד דעת הרוב. בעבר, בתקופת המג'לה היו לשותפים זכות וטו. חוק המקרקעין קבע את עקרון דעת הרוב.עם זאת לדעת הרוב שני סייגים - האחד בחוק המקרקעין עצמו, והוא כי הרוב קובע רק בעניינים של "ניהול רגיל ושימוש רגיל". השני הוא מן הדין הכללי - פעולה בדרך מקובלת ובתום לב, הן לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין, והן לפי סעיפים 39 ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) המחיל על כלל המשפט האזרחי את עקרון תום הלב. בהפעלת הכוחות הניתנים לרוב לפי חוק המקרקעין יש לנהוג בהגינות.

השופט ברק המשיך וניתח את משמעות המושג "שימוש רגיל" וקבע כי אלו הפעולות המטריאליות והמשפטיות שהן טבעיות מבחינת ייעודו וטיבו של הנכס בנסיבות העניין. כך, למשל, טבעי להשכיר נכס מן הסוג נשוא התביעה. יש נכסים שהשכרתם היא טבעית ורגילה כגון דירה המיועדת להשכרה, ויכולים להיות נכסים שהשכרתם אינה שימוש רגיל, כגון דירת מגורים שהשכרתה הופכת אותה לבית עסק. החוק אינו מגדיר "ניהול ושימוש". המדובר בפעולה או הליך, שצריכים להיות "רגילים". מטרת החוק היא להביא את הנכס למצב בו הבעלים המשותפים מפיקים ממנו הנאה, ולמנוע מהמיעוט את זכות הווטו. לכן את הביטוי "ניהול ושימוש" יש לפרש באופן שאינו מצומצם. כל זאת כאשר מי שחש עצמו מקופח רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת סעד.

בנסיבות המקרה, קבע ברק, כי הנכס אינו משמש עוד כנגריה, והוא עומד ריק ללא פעילות. השכרתו בנסיבות אלו היא משום שימוש רגיל, וזאת בשל כך שיש להפיק מן הנכס הכנסה. גם תקופת ההשכרה היא רגילה, שכן המדובר בנכס מסחרי שלא הגיוני שיושכר לתקופה קצרה.לכן הוא מאשר את הסכם השכירות, ודוחה את התביעה לסלק את ידה של חברת זול-בו מן המבנה.

נשיא בית המשפט העליון השופט מאיר שמגר הוסיף -זכות הניהול היא הזכות לקיים את מכלול הפעולות הנדרשות לגבי הנכס. זכות השימוש היא הזכות להשתמש בנכס. אם הרוב יכול לקבוע כל דבר הנוגע לשימוש על פי סעיף 30, הרי שהוא יכול לקבוע כי הזכות תעבור לאחר בדרך של השכרה. המדובר בניסוח רחב של החוק המאפשר פרשנות מעין זו.

השופט גבריאל בך הסכים עם פסק דינו של השופט ברק, ולכן הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ברק.

חשיבות פסק הדין

פסק הדין הוא בין פסקי הדין החשובים שניתחו את יחסיהם של בעלים במשותף במקרקעין בישראל. פסק הדין צוטט ואוזכר עשרות פעמים בפסיקת בית המשפט העליון מאז, וההלכה הבסיסית כי עקרון שלטון הרוב כפוף בהקשר זה לעקרון תום הלב, אוזכרה פעמים רבות, בין היתר בפסק דין רוקר נגד סלומון שהוא ההלכה המובילה ביישומו של עקרון תום הלב במשפט הישראלי. כן מאוזכר הניתוח של המושג "ניהול סביר ושימוש סביר", כפעולות משפטיות ומטריאליות ה"טבעיות" לנכס בנסיבותיו המסוימות.

 קישורים חיצוניים 

הערות שוליים

זול בו בע"מ נגד זיידה
זול בו בע"מ נגד זיידה
זול בו בע"מ נגד זיידה