אינשאאט

אינשאאט היא שיטה עות'מאנית לרישום מקרקעין בה הזכויות בכל הבנוי והנטוע על פני הקרקע רשומות בנפרד מהזכויות בקרקע עצמה. השיטה הונהגה על ידי חוק הקרקעות העות'מאני בשנת 1858, צומצמה במהלך השנים על ידי חקיקה עות'מאנית ומנדטורית ובוטלה בישראל באופן סופי עם חקיקת חוק המקרקעין בשנת 1969. עם זאת, אין עדיין פתרון חוקי מניח את הדעת למקרה של מקרקעין שעודם רשומים בשיטה זו והבעלות בבנוי ובנטוע שונה מהבעלות בקרקע עצמה.

אינשאאט בחוק הקרקעות העות'מאני
סעיף 25 בחוק הקרקעות העות'מאני קבע -
 "אין אדם המחזיק בקרקע רשאי לנטוע בה כרמים ועצי פרי למיניהם ולעשותה בוסתן או גן בלי רישיון הפקיד. אם עשה כן, זכאית הממשלה לעקרם תוך שלוש שנים. חלפו שלוש שנים והחלו העצים להניב פרי, יניחום במצבם. עצי פרי שניטעו בלי רישיון וחלפו עליהם שלוש שנים, או שניטעו ברישיון הפקיד, לא ייחשבו בכפופים לקרקע, אלא יהיו קנין בעליהם."

הסעיף מתייחס לאדמת מירי שהיא בבעלות הממשלה, אלא שזכות ההחזקה והשימוש בה ניתנת לאדם פרטי. הסעיף מאפשר במצב זה בעלות נפרדת לבעלי הזכות בקרקע ולבעלי הזכות בנטוע עליה, זכות הניתנת לרישום בנפרד.

צמצומה של שיטת האינשאאט

כבר בשנת 1913 צמצם המחוקק העות'מאני את זכות האינשאאט, בחוק החזקת נדל"ן 1331 (שנת 1913 הייתה שנת 1331 להג'רה), שהרחיב מאוד את זכותם של בעלי אדמת מירי לנטוע ולבנות באדמתם, וכן שלל את אפשרות הרישום הנפרד, כשקבע -
"...דין הגפנים והעצים הנטועים או הבניינים המוקמים בקרקעות מירי או מוקופה, הוא כדין הקרקע שאליה הם מחוברים...״"

לאחר כניסת המנדט הבריטי על ארץ ישראל לתוקף בשנת 1922, נחקק סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל, 1922, ובו נקבע כי כל החוקים העות'מאניים שעמדו בתוקף ב־1 בנובמבר 1914, הוא היום שבו נכנסה טורקיה למלחמת העולם הראשונה, ימשיכו לעמוד בתוקפם. קביעה זו הותירה את חוק הקרקעות העות'מאני בתוקף אף בימי המנדט הבריטי, וכך גם את חוק החזקת נדל"ן שנחקק ב-1913.

בשנת 1937 חוקק המחוקק המנדטורי תיקון לחוק המקרקעין העות'מאני, ובו קבע כי:
החל מיום קבלת התוקף של פקודת חוק הקרקעות לא יעשה כל רישום ולא תנתן כל תעודת קנין בנידון:
(א) הבעלות על עצים, או
(ב) הבעלות על בנינים, או
(ג) כל זכות לבנות או להוסיף על בנינים בנויים, על גבי קרקע;
ובתנאי שהוראות סעיף זה לא תחולנה על כל עץ, בנין או זכות, שביום קבלת התוקף של פקודת חוק הקרקעות (תקון), 1937 כבר היו רשומים במשרד רישום ספרי האחוזה, או שהיו נושא לפסק דין של בית­משפט מוסמך או להחלטה של פקיד מסדר שניתנו לפני התאריך הנ"ל".
תיקון זה לא איפשר המשך הרישום בשיטת אינשאאט, אך איפשר המשך קיום הרישום הנפרד שנרשם לפני קבלת החוק.

כאשר התבררה הכוונה לבטל את אפשרות הרישום בשיטת האינשאאט, בסוף שנת 1935 החליטו ראשי הקרן הקיימת לישראל כי אדמות המושבים והקיבוצים יירשמו על שם הקרן הקיימת, וזכותו של החקלאי המעבד את האדמה תהיה זכות חכירה, שהיא שכירות לתקופה ארוכה, כתחליף לרישום בשיטת האינשאאט הנותן למוסדות הלאומיים את הבעלות בקרקע, ולחקלאי את הבעלות בבנוי והנטוע עליה. הסדר זה היה הבסיס להחזקת המושבים והקיבוצים באדמות הקרן הקיימת ובאדמות אחרות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל בעשורים שלאחר מכן.

עם הקמת מדינת ישראל, קבעה פקודת סדרי השלטון והמשפט, בסעיף 11, כי המשפט שהיה קיים בישראל ביום הקמת המדינה, ימשיך לעמוד בתוקפו (למעט כמה חריגים). כך שרדו חוק הקרקעות והמג'לה מעבר שלטוני נוסף, והפכו לחלק מדיני מדינת ישראל הריבונית.

בשנת 1969 התקבל חוק המקרקעין. בסעיף 12 לחוק קבע המחוקק במפורש כי "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר."

באשר לרישום אינשאאט קיים קבע סעיף 157 לחוק כי אם רשומים מבנים או נטיעות בנפרד מן הקרקע, ושניהם בבעלות אותו אדם, הרי שירשמו על שמו כיחידה אחת, והרישום הנפרד יבוטל. בשנת 1969 לא ניתן היה לבדוק את כל חלקות המקרקעין במדינה כדי למצוא רישומי אינשאאט, ולכן הותקנה תקנה 61 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל - 1969, ולפיה "ראה רשם כי מבנים או נטיעות רשומים בנפרד מן הקרקע על שם אדם אחד, יורה על ביטול הרישום וירשום את המבנים או הנטיעות והקרקע כיחידה אחת."

סעיף 157 (ב) קבע פרוצדורה סבוכה לקביעת הסמכות לקבוע את שווי הנכסים הרשומים בנפרד, ולאפשר לבעל הנכס שערכו גבוה יותר לרכוש את הנכס שערכו נמוך יותר. אך לאחר שהסתבר כי הסעיף אינו ניתן לביצוע בשל הסיבוך השמאי והחוקי שהוא יוצר, בוטל הסעיף בתיקון מס' 4 לחוק המקרקעין, בשנת 1975..

האינשאאט כיום
שאלות הקשורות באינשאאט עודן רלוונטיות לדיני המקרקעין בישראל כיום. בתחילת המאה ה-21 התברר כי מקרקעין יקרי ערך בחיפה, ובהם מבנים במתחם בניין הטכניון הישן רשומים בשיטה זו, והבעלות על הקרקע עצמה שייכת לקק"ל בעוד שהבעלות במבנים רשומה על שם קרן היסוד. במסגרת זו התקיימה בין הצדדים התדיינות רבת שנים שבמהלכה נרשמו המחוברים ביחד עם הקרקע על שם קק"ל וקרן היסוד תבעה לפיצויים בגין אבדן המחוברים.

הערות שוליים

התקופה העות'מאנית בארץ ישראל
קטגוריה:סיווג המקרקעין העות'מאני