סיווג המקרקעין העות'מאני

סיווג המקרקעין העות'מאני היה נהוג בארץ ישראל ובמדינת ישראל משנת 1858 עת קיבל המחוקק העות'מאני את חוק הקרקעות העות'מאני ועד שנת 1970 בה נכנס לתוקף חוק המקרקעין הישראלי, שביטל את הסיווג. למרות ביטול הסיווג, יש לו עדיין חשיבות רבה במשפטנו, ובהקשרים מסוימים החוק העות'מאני עודו תקף ומשפיע על זכויות במקרקעין.

רקע היסטורי

בעת כיבוש ארץ ישראל במאה ה-16 בידי העות'מאנים, נחשבו רוב הקרקעות לרכוש הסולטאן. הקרקעות חולקו לשלושה סוגים: רכוש פרטי, רכוש הווקף, ושאר הקרקעות שחולקו לאחוזות הסולטאן, אחוזות נציבי המחוזות, ואחוזות פאודליות שהוענקו לאנשי צבא. האחוזות כללו כפרים שההכנסות ממיסיהם הוענקו לבעלי האחוזות. האיכרים (פלאחים) חויבו לעבד את האדמות ולתת חלק מהיבול לבעלי האחוזה.

במאות ה-17 וה-18 לא התקיים כמעט שוק מקרקעין בארץ ישראל והשלטון לא ניהל מרשם קרקעות. היחלשות הדרגתית של הממשל העות'מאני אפשרה לשבטי הבדואים להעמיק את חדירתם אל תוך האזורים המיושבים ואילצה כפריים רבים לנטוש את שדותיהם ולעקור לאזורים בטוחים יותר סביב בירות המחוזות ובאזורים ההרריים.

במחצית המאה ה-19, עם רפורמות הטנזימאט החל השלטון העות'מאני לארגן מרשם מקרקעין המתעד זכויות במקרקעין. במסגרת זו נחקק חוק הקרקעות העות'מאני אשר סיווג את המקרקעין הנרשמים לפי סוגי הבעלות והשימוש בהם.

סוגי המקרקעין

על פי חוק הקרקעות העות'מאני מתחלקת הקרקע לחמישה סוגים. על מנת להבין את הסיווג יש להבין את מושג הבעלות במקרקעין בתקופה העות'מאנית. העות'מאנים הכירו בזכות בעלות ערטילאית אותה כינו "רקבה" (رقبة) שהיא מעבר לזכות להחזיק בקרקע ולהשתמש בה. זכות זו שהיא זכות הבעלות המלאה והמוחלטת קיימת רק בקרקע מסוג מולק. יתר סוגי הקרקע מפרידים בין הרקבה, הנותרת בבעלות המדינה, לבין ה"תצרוף" הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם, שהיא הזכות הנותרת לאחר הותרת הרקבה בידי המדינה, בסוגי המקרקעין האחרים.

סוגי המקרקעין:
 אדמת מולק - אדמה שהיא בבעלות מלאה של בעליה. המדובר במקרקעין שהיו במרכזי הערים והכפרים כאשר נחקק חוק הקרקעות העות'מאני בשנת 1858. ההגדרה למקרקעין אלו נמצאת בסעיף 3 לחוק הקרקעות העות'מאני.
 אדמת מירי - אדמה שבה הבעלות היא של המדינה, אך המדינה מאפשרת לאדם פרטי את זכות ההחזקה והשימוש בה. ההגדרה למקרקעין אלו נמצאת בסעיף 3 לחוק הקרקעות העות'מאני.
 אדמת מוקופה - מקרקעין שהוקדשו לצורכי דת. ההגדרה למקרקעין אלו נמצאת בסעיף 4 לחוק הקרקעות העות'מאני.
 אדמת מתרוכה - מקרקעין ששימשו לצורכי הציבור כגון דרכים או שדות מרעה. ההגדרה למקרקעין אלו נמצאת בסעיף 5 לחוק הקרקעות העות'מאני.
 אדמת מואת - אדמה שאיש אינו מחזיק או משתמש בה. ההגדרה למקרקעין אלו נמצאת בסעיף 103 לחוק הקרקעות העות'מאני, ובסעיף 1270 למג'לה.

חשיבות הסיווג

סעיפים 78 ו-20 לחוק הקרקעות העות'מאני אפשרו התיישנות רוכשת במקרקעין מסוג מירי ומוקופה, ולפיהן אדם יכול לרכוש זכות במקרקעין אלו אם יעבד אותן במשך עשר שנים. הסדר זה נותר בתוקפו גם לאחר שקמה מדינת ישראל, ובשנת 1958 תיקן חוק ההתיישנות סעיפים אלו, וקבע בסעיף 22:
"בסעיפים 20 ו-78 לחוק הקרקעות העות'מאני תבוא במקום התקופה הקבועה בהם תקופת חמש עשרה שנה, ולגבי מקרקעין שנרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות הקנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – תקופת עשרים וחמש שנים, ואולם לגבי אדם שהחל בהחזקת מקרקעין לאחר יום כ"ד באדר א' תש"ג (1 במרס 1943), לא יבואו במנין חישוב התקופה חמש שנים המתחילות מיום תחילת חוק זה; ובמקום הטעמים החוקיים לעיכוב תקופת ההתיישנות האמורים בסעיף 20 לחוק האמור, יחולו הוראות חוק זה לחישוב תקופת ההתיישנות."

כן קבע החוק מגבלות על העברה בירושה של מקרקעין מסוג מירי, וזאת בפקודת הירושה שקבעה בסעיף 21 כי לא ניתן לצוות אדמת מירי וכי בהורשת אדמת מירי יש ללכת בכל מקרה לפי החוק העות'מאני בחלוקה האמורה בתוספת השנייה (ולא בדיני הירושה על פי הדין האישי, שהוא הדין הדתי). בשנת 1954 תוקן חוק הבתים המשותפים, וקבע כי "הוראת דין האוסרת הורשת מקרקעין מסוג מסוים בדרך צוואה לא תחול על דירה בבית משותף". עם זאת, בנכסים שאינם בתים משותפים נותרה מגבלה זו, והיה ברור כי המדובר בפגם חמור הדורש תיקון.

העובדה כי באדמת מירי הופרדה הבעלות מן החזקה והשימוש יצרה מצב בו ניתן היה לרשום בנפרד את הבעלות על הקרקע, ובנפרד את הבעלות בבנוי ובנטוע על הקרקע, בשיטה שנקראה אינשאאט.

סיווג המקרקעין בתקופת המנדט ולאחר הקמת המדינה

לאחר כניסת המנדט הבריטי על ארץ ישראל לתוקף בשנת 1922, נחקק סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל, 1922, ובו נקבע כי כל החוקים העות'מאניים שעמדו בתוקף ב־1 בנובמבר 1914, הוא היום שבו נכנסה טורקיה למלחמת העולם הראשונה, ימשיכו לעמוד בתוקפם. קביעה זו הותירה את חוק הקרקעות העות'מאני בתוקף אף בימי המנדט הבריטי. המקור המשלים לדיני המקרקעין לצד החוק, המג'לה, נותרה אף היא בתוקף מסיבה זו.

עם הקמת מדינת ישראל, קבעה פקודת סדרי השלטון והמשפט, בסעיף 11, כי המשפט שהיה קיים בישראל ביום הקמת המדינה, ימשיך לעמוד בתוקפו (למעט כמה חריגים). כך שרדו חוק הקרקעות והמג'לה מעבר שלטוני נוסף, והפכו לחלק מדיני מדינת ישראל הריבונית.

עם חקיקת חוק הירושה בשנת 1965 בוטלו מגבלות ההורשה באדמת מירי.

בשנת 1969 התקבל חוק המקרקעין. מטרת המחוקק בחקיקת חוק המקרקעין הייתה לקבוע הסדר אחיד לכל המקרקעין בישראל, ולפיכך כלל החוק ביטול של סיווג המקרקעין העות'מאני, ושל חוק הקרקעות העות'מאני.

משמעות סיווג המקרקעין לאחר חקיקת חוק המקרקעין

סעיף 152 לחוק המקרקעין ביטל את סיווג המקרקעין העות'מאני, וסעיף 153 קבע כי הבעלות באדמת מירי תהיה בעלות מלאה.

סעיף 154 לחוק המקרקעין קבע כי אדמת מתרוכה תירשם על שם המדינה או על שם רשות מקומית. סעיף 155 לחוק המקרקעין קבע כי אדמת מואת תירשם על שם המדינה, אך מי שמחזיק בשטר קניין יהיה זכאי לרשום אותם על שמו. סעיף 157 לחוק ביטל את האפשרות לרישום אינשאאט.

עם זאת, קבע סעיף 162 לחוק כי:
על אף האמור בסעיפים 152 ו-158 עד 161, אין בהוראות חוק זה כדי לבטל או להביא שינוי –
(1) בדין המיוחד שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע למקרקעין מסוג מוקופה ולהקדשות;
(2) בדין שהיה קיים ערב תחילתו בנוגע להתיישנות במקרקעין לא-מוסדרים.

לדעת יהושע ויסמן, סעיפים 166 ו-162 (1) פותחים מרחבים נוספים לתחולת הדין העות'מאני בחוק הישראלי, גם עשורים לאחר חקיקת חוק המקרקעין. בתי המשפט פירשו את סעיף 162 (2) כקובע כי במקרקעין לא מוסדרים נותר בתוקף סעיף 78 לחוק הקרקעות העוסק ברכישת בעלות באדמות מירי ומוקפה מכוח החזקה ועיבוד.. סעיף זה רלוונטי במיוחד ברמת הגולן, בה רבים המקרקעין שאינם מוסדרים, והחוק העות'מאני חל בה עד החלת החוק הישראלי עם חקיקת חוק רמת הגולן בשנת 1980.

ביהודה ושומרון

לאחר מלחמת ששת הימים קיבלה ישראל את השליטה על שטחי יהודה ושומרון, שבעבר סופחו על ידי ממלכת ירדן. שטחים אלו נתפסו על ידי ישראל בתפיסה לוחמתית והחוק הישראלי אינו חל בהם. אף על פי שהסיפוח הירדני של שטחי יהודה ושומרון לא הוכר על ידי העולם בכלל, ועל ידי ישראל בפרט, הכירה ישראל בתחולתו של החוק הירדני בגדה. ניסיונות להתנגד לתחולתו של חוק זה נדחו בבית המשפט העליון. המשמעות דה יורה של ההכרה בחוק הירדני היא כי לחוק הקרקעות העות'מאני עדיין יש תחולה בשטחי יהודה ושומרון.

על רקע בג"ץ אלון מורה והחלטת הממשלה שבאה בעקבותיו לפיו לא יוקמו יותר התנחלויות על גבי אדמות פרטיות פלסטיניות באמצעות צו תפיסה צבאית, (דרך שבה ננקט בהקמת מספר התנחלויות קודם ל־1980), נוצר צורך לאיתור אדמות מדינה ביהודה ושומרון, עליהן ניתן יהיה להקים התנחלויות חדשות. סיווגם של מקרקעין כ"אדמות מדינה" קיבל חשיבות, שכן על אדמות מסוג זה ניתן היה לטענת המדינה להקים התנחלויות. הכרזה על מקרקעין כ"אדמת מדינה" הביאה להשתלטות על כ-50% משטחי יהודה ושומרון, שהוכרזו כאדמת מדינה.
עיקר האדמות שהוכרזו כאדמות מדינה הן מסוג אדמת מירי, אדמת מתרוכה ואדמת מואת.

הערות שוליים

קטגוריה:התקופה העות'מאנית בארץ ישראל
*