פסק דין אסטרחאן נגד בן חורין

פסק דין אסטרחאן נגד בן חורין הוא פסק דין של בית המשפט העליון שדן בשאלות הנוגעות לזיקת הנאה מכוח שנים, התנאים לקיומה, ואפשרות ביטולה. פסק דין זה הוא בין החשובים והמשמעותיים בשאלות הנוגעות לזיקת הנאה בישראל.

נסיבות המקרה

פסק הדין נוגע לחלקת אדמה בנהריה שהייתה בבעלות משפחת אסטרחאן. חלקה סמוכה הייתה בבעלות אנשים שונים ולבסוף נמכרה לבן חורין, קבלן בניין, לאחר זמן רב שבמקום פעלה נגרייה. לאחר שרכש בן חורין את חלקתו, טענה משפחת אסטרחאן כי במשך זמן רב השתמשו בחלקה לחנייה ולמעבר. תחילה לבעלה המנוח של חווה אסטרחאן, ולאחריה להחניית כלי הרכב של ילדי בני הזוג ומשפחותיהם, וזאת במשך למעלה משלושים שנה רצופות. שימוש זה, לטענת אסטרחאן, מקנה להם זכות לזיקת הנאה מכוח שנים.

בן חורין טען כי ראשית, לחלקתה של אסטרחאן יש מוצא אחר, ואין צורך להשתמש בחלקתו למעבר. השימוש לא נעשה במשך שלושים שנה רצופות, וממילא נעשה שלא כדין, תוך הסגת גבול, ומכיוון שכך לא קמה זכות לזיקת הנאה בשל השימוש. בעלי הנגריה שמכר זכותו לבן חורין הבהיר כי לא ידע על המעבר והחנייה בחלקתו. כן טען בן חורין כי קיימות תוכניות לפיתוח ולבינוי חלקתו, שהמשך קיומה של זיקת ההנאה יסכל אותן.

רקע חוקי

על פי  לחוק המקרקעין זיקת הנאה במקרקעין היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם. טענתה של משפחת אסטרחאן למעבר ולחנייה היא בדיוק שימוש מסוג זה, שכן אינו כרוך בהחזקת המקרקעין.

על פי , זיקת הנאה יכולה להיות לטובת מקרקעין, לטובת אדם, סוג בני אדם או הציבור. בזיקת הנאה לטובת מקרקעין ישנם מקרקעין זכאים, אלו שזיקת ההנאה פועלת לטובתם, ומרחיבה את זכות הבעלות בהם, ומקרקעין כפופים, אלו שזיקת ההנאה פועלת לרעתם, וממעיטה את זכות הבעלות בהם. במקרה זה חלקת משפחת אסטרחאן היא המקרקעין הזכאים, וחלקת בן חורין היא המקרקעין הכפופים.

זיקת הנאה יכולה להיות מכוח הסכם, אך על פי  "מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה." כן קובע הסעיף כי אם בעל המקרקעין נותן הודעה בתוך תקופת הזמן כי הוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיק מניין השנים של התקופה.

על פי  בית המשפט רשאי לבטל את זיקת ההנאה או לשנות את תנאיה, אם בשל שינוי בנסיבות או בשל אי הפעלתה.

פסיקת הערכאות הדיוניות

התיק נשמע לראשונה בפני בית משפט השלום בחיפה. בית המשפט לא שוכנע בקיומו של שימוש רציף לחנייה או למעבר, כי ישנם פתרונות אלטרנטיביים לחניה ולמעבר, ובשל כך לא קמה הזכות לזיקת הנאה, ואם קמה ראוי היה לבטלה בשל שינוי בנסיבות חלקת בן חורין.

על פסק דין זה הגישו התובעים ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה. השופטת טובה שטרסברג כהן, שנתנה את דעת הרוב, דחתה את הערעור. לדעתה רכישת זיקת הנאה מכוח שנים צריכה להיבחן באמות מידה גמישות, המתחשבות במידת הפגיעה במקרקעי הזולת. לדעתה, רכישת זיקת הנאה מכוח שנים צריכה להיות אם בעל המקרקעין הכפופים ידע על השימוש, ואם השימוש היה רציף של אדם אחד. כן קבעה השופטת שטרסברג כהן כי השינוי בנסיבות לגבי חלקת בן חורין (קיומן של תוכניות הבינוי ויצירת החלופות לחניה ומעבר) מצדיקות ביטול זיקת ההנאה, גם אם הוכח דבר קיומה.

על כל אלו ביקשו המערערים רשות לערער לבית המשפט העליון, ובקשתם התקבלה.

פסק הדין

השופט מיכאל בן יאיר נתן פסק דין שניתח את העובדות, וקבע קביעות משפטיות לגביהן. בן יאיר קבע כי לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים יש צורך בהתקיימות שלוש נסיבות - שימוש הראוי לשמש זיקת הנאה (כגון חניה או מעבר); אופיו ותכונותיו של השימוש הן שהוא שימוש נוגד לזכות הבעלים, גלוי לכל, נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין, ולא הוענק בצורה חוזית; שימוש כזה צריך להיות במשך שלושים שנים, אך הוא יכול להיות לטובת אדם או לטובת המקרקעין, וניתן לצרף תקופות שימוש של משתמשים שונים. לאחר שהפעיל מבחנים אלו קבע בן יאיר כי נוצרה זכות לזיקת הנאה בנסיבות העניין.

על פי סעיף 96 לחוק המקרקעין ניתן לבטל את זיקת ההנאה. גם לכך קובע בן יאיר מבחנים סדורים - האם השינוי כרוך בפיתוח המקרקעין? האם זיקת ההנאה תסכל את פיתוח המקרקעין או תפגע בכדאיותו? האם ביטול הזיקה לא יגרום להפסד תועלת למקרקעין הזכאים הגדול מן הרווח שיקום לבעלי המקרקעין הכפופים?

בן יאיר סבר כי על מנת להכריע בשאלות אלו יש להחזיר את התיק לערכאה הדיונית, שתשמע ראיות בעניין זה ותחליט האם קמה הזכות לבטל את זיקת ההנאה.

השופט שלמה לוין שנתן את פסק הדין המהווה את דעת הרוב, הסכים עם קביעת העובדות וקביעותיו המשפטיות של בן יאיר, אך סבר כי בשל הפגיעה הקניינית שפוגעת זיקת ההנאה בקניינו של בעל המקרקעין הכפופים, אם הוכח כי קיימות לבעלי הזיקה חלופות סבירות לחנייה ולמעבר, יכול בית המשפט לבטל את הזיקה לפי סעיף 96, כשם שבעל המקרקעין יכול היה לבטלה במשך שלושים שנים על ידי מתן הודעה בכתב. לדעת לוין יש לצמצם במתן זיקת הנאה בשל הפגיעה שהיא פוגעת בזכות הבעלות במקרקעין הכפופים.

לדעתו זו הצטרף השופט יעקב מלץ, ובשל כך נדחה הערעור, והתיק לא הוחזר לערכאה הדיונית לשמיעת הראיות.

חשיבות פסק הדין

פסק הדין קבע לראשונה קביעות משפטיות המאפשרות הכרעה בשאלות הנוגעות לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים. מרבית הקביעות המשפטיות בפסק הדין, הן בדעתו של השופט בן חורין והן בדעת השופט שלמה לוין, מהוות עדיין את התקדים המחייב בשאלות אלו. בשאלת ביטול זיקת ההנאה על פי סעיף 96 לחוק חלה התפתחות פסיקתית, שעיקרה הקביעה בפסק הדין אורן נגד כהן, כי בשאלה זו יש לבחון אם קיומה של זיקת ההנאה מסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, פוגע בכדאיותם או מקשה עליהם, והאם יגרום להפסד תועלת לבעל המקרקעין הזכאים העולה על הרווח מפיתוח המקרקעין הכפופים. בכך קיבל בית המשפט העליון חלק נוסף מפסק דינו של בן יאיר בעניין זה.

הערות שוליים

אסטרחאן נגד בן חורין
אסטרחאן נגד בן חורין
קטגוריה:דיני קניין
אסטרחאן נגד בן חורין