משבר הדיור בישראל

המושג משבר הדיור בישראל מתייחס לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל בקצב מהיר מעליית שכר האזרחים. בין השנים 2002-2025 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%. בעוד שכר מינימום בישראל באותן השנים עלה ב-162%.

במרוצת השנים עלו מספר ניסיונות לטפל במשבר הדיור: מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה, דירה בהנחה, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

במהלך שנת 2024, חלה עליה של כ-3% במחירי הדיור, על פי פרשנים כלכליים העלייה מושפעת מאירועי מלחמת חרבות ברזל.

 רקע 
מחירי הדיור היא מהסוגיות המרכזיות בהוויה הכלכלית, הציבורית והחברתית בישראל משחר הקמתה. בשנותיה הראשונות של המדינה נקלטו מאות אלפי עולים חדשים, והאוכלוסייה הוכפלה בשנים בודדות. בעקבות כך נוצרה מצוקת דיור והמדינה ניהלה ותקצבה תוכניות שיכון שכללו הקמת מעברות ושיכונים, חקיקת חוק הגנת הדייר, הקמת ערי פיתוח וטיפוח חברות בניה ציבוריות. המשבר הבא הגיע אחרי מלחמת ששת הימים ונמשך עד מלחמת יום הכיפורים. המשבר השלישי התרחש בשנות השמונים, בצמוד לתקופה שבה האינפלציה בישראל הייתה גבוהה. המשבר הרביעי שהתבטא במחסור חמור בדירות התרחש בתחילת שנות ה-90 בעקבות העלייה מברית המועצות לשעבר בשנות ה-90. משבר הדיור הנוכחי הוא המשבר החמישי מאז קום המדינה. המחסור בדירות צפוי להעמיק בשל הגידול הדמוגרפי הצפוי שהוא מהגדולים בעולם המערבי, המחייב תוכנית לאומית אסטרטגית שתמנע משבר עמוק בעתיד.

 תיאור כרונולוגי 
ממוזער|300px|תרשים א': מדד מחירי הדירות החודשי הממוצע לשנה בין 1994 - 2017
ממוזער|300px|תרשים ב': מדד מחירי הדיור לפי חודש, ינואר 2007 עד יולי 2017
החל משנת 2008, חלה עלייה במדד מחירי הדירות. לפי הלמ"ס, בין 2008 ל-2013 נרשם שינוי של 55% במחירי הדיור, בקצב משוער של 9% לשנה.

מתרשים ב' ניתן לראות כי מחודש מאי 2007 ועד חודש יולי ב-2017 עלה מדד מחירי הדירות הריאלי בשיעור שקרוב ל-100% (המחירים כמעט הכפילו את עצמם). ניתן לחלק תקופה זו לכמה תקופות משנה, כפי שמתואר להלן ובתרשים ב':
יציבות - היציבות היחסית בחודשים שלפני המשבר, יציבות ששררה מאז התייצבות שוק הדיור לאחר העלייה מברית המועצות לשעבר בשנות ה-90. היציבות הסתיימה באופן מובהק בחודש מאי 2007, בו החלה מגמת עלייה עקבית במחירי הדיור.
 עלייה - מחודש מאי 2007 ועד אוגוסט 2011 חלה עליית מחירים בשיעור ריאלי של 7.42%. בתקופה זו שיעור השינוי החודשי הממוצע עמד על 0.7%.
 יציבות - בין חודש אוגוסט 2011, שיא המחאה החברתית בישראל 2011, לחודש אוגוסט 2012, המחירים היו יציבים. בשנה זו ירדו המחירים בשיעור 1.8% עד פברואר 2012 ועלו בשיעור דומה לאחר מכן עד אוגוסט 2012, תנודות שוויוניות וסימטריות שאופייניות לתקופת יציבות. בנוסף, באותה שנה באופן ספציפי נקטה ממשלת ישראל במהלכים חריגים להגדלת ההיצע.
 עלייה – מחודש אוגוסט 2012 עד חודש ספטמבר 2014 התחדשה עליית המחירים בשיעור ריאלי של 14.4%. בתקופה זו שיעור השינוי החודשי ממוצע עמד על 0.6%.
 ירידה – מחודש מאי 2014 עד חודש ספטמבר 2014 חלה ירידת מחירים בשיעור ריאלי של 1.2%. שיעור הירידה החודשי הממוצע היה 0.3%. בתקופה זו פורסמה תוכנית מע"מ אפס, שייתכן שגרמה להאטה בביקוש. תוכנית זו בסופו של דבר לא אושרה.
 עלייה – מחודש ספטמבר 2014 עד חודש ספטמבר 2016 התרחשה עלייה בשיעור ריאלי ששווה בערך לחצי מהקודם. בתקופה זו גם נצפתה ירידה קצרה בזמן אך משמעותית במחירים בין יולי 2015 לספטמבר 2015. באותה תקופה פורסמה הכוונה על העלאת מס רכישה למשקיעים. מהחלת התוכנית חלה ירידה בשיעור נומינלי של 0.4% במדד מחירי הדירות.
 עלייה ואז ירידה – מחודש אוקטובר 2016 ועד חודש יולי 2017 נצפתה עלייה מתונה מאוד במחירים, ואף ירידה משמעותית במחירים מאוקטובר 2016 עד ינואר 2017. על פי נתוני בנק ישראל בשנת 2018 התרחשה ירידה במחירי הדיור, בשל עליית ההיצע וירידה בביקוש.
עליה - בסביבות אוגוסט 2018 החל קצב שנתי שביטא עליה שנמשכה במהלך שנת 2019 עם ירידות חודשיות לסירוגין. במחירי דירות חדשות הייתה ירידה. העלייה נמשכה גם בשנת 2020, למרות ירידה מצטברת של 0.7% באפריל-יוני. בשנה זו נרשמה עליה של 4.9% במדד מחירי הדירות. בשנת 2021, המחירים עלו ב-10.6% יחס לשנת 2020. העלייה גברה בשנת 2022 כאשר במחצית השנה היא הגיעה לקצב שנתי של 18.8%, העלייה השנתית הגבוהה מזה עשור.
בלימה - בשלהי 2022 החלו הערכות לגבי ירידת מחירים עתידית של מחירי הדיור בממשלה. בראשית 2022, נבלמה העלייה במחירים עם ירידה של 0.2%, ירידה חודשית ראשונה מאז אפריל 2020. קצב העלייה השנתי ירד בהדרגה מ-20.1% באוקטובר 2022 ל-12.7% בפברואר 2023. עד אוגוסט 2023 קצב התייקרות הדירות השנתי ירד ל-3.2%. קצב עליה דומה נשמר גם בחצי השנה הראשונה לשנת 2024.

 כלליות התופעה 
חריפות התופעה מתבטאת בחתך האופקי שלו על מאפייני הדיור. התופעה מורגשת כמעט בכל צורת ואופן דיור ובכל אזור, כפי שניתן לראות בתרשימים ג' עד ו'. עלייה נרשמה בכל אזורי הארץ, בעיקר בצפון, ביו"ש, ובדרום, פחות בערים הגדולות (ירושלים, תל אביב), כפי שניתן לראות בתרשים ג'.

מרכז|ממוזער|400px|תרשים ג': ממוצע מחירי הדירות לפי מחוזות, ינואר 2008 עד דצמבר 2013

לפי תרשים ד' ניתן אולי להסביר את ארציות התופעה. עליית המחירים פקדה בתחילה את הערים הגדולות. עובדה זו גרמה להגירה שלילית מהערים הגדולות (כפי שאפשר לראות בתרשים ד', מאזן של - 65 עבור תל אביב ומאזן של - 72 עבור ירושלים) אל מחוזות המרכז ויו"ש. הגירה זו, יחד עם גורמים אחרים, גרמה לעליית הביקוש והובילה לעליית מחירים גם באזורים אחרים.

מרכז|ממוזער|400px|תרשים ד': מאזן ההגירה לפי מחוזות ברחבי הארץ בין 2001 ל-2014

עליית מחירי הדיור התבטאה גם במחירי השכירות. כפי שניתן לראות בתרשים ה', בין השנים 1998 עד 2008 היו מחירי השכירות יציבים. עם זאת, החל משנת 2008 ועד 2014, יחד עם עליית מחירי הדירות, החלה עלייה במחירי השכירות הריאליים הממוצעים. שכר הדירה הריאלי עלה ב-1,022 ₪ המהווים גידול בשיעור מצטבר של 37.2%. העלייה הפסיקה בין השנים 2015 – 2017, כאשר נצפו עליות וירידות בשיעורים שבין 0.2% ל-0.4%.

גם העלייה בשכר הדירה מתבטאת באופן ארצי ולא אזורי, בהתפלגות אחידה בין כל חלקי הארץ, כפי שניתן לראות בתרשים ו'. למרות העלייה הריאלית השווה יחסית בכל חלקי הארץ, שכר הדירה בערכים אבסולוטיים באזורי הפריפריה עדיין נמוך משמעותית מאזורים מרכזיים, בשיעור שבין 40% ל-50% פחות.

400px|400px| תרשים ה': מחירי שכירות חופשית ריאלית ממוצעים בין השנים 1998 ל-2017. תרשים ו': ממוצע שכר הדירה הריאלי ברחבי הארץ בין השנים 2008 ו-2017

 היצע 
ממוזער|400px|תרשים ז': התחלות בנייה מנורמלות לאוכלוסייה בין השנים 1970 ו-2016
כמו במערכות כלכליות אחרות, מחירי הדירות מושפעים ממגוון גורמים המחולקים לשתי קטגוריות: ביקוש והיצע. היצע דירות מוגדר ככמות הדירות הזמינות לשיווק וככמות הדירות הנבנות. משברים כלכליים נובעים פעמים רבות מפער בין ביקוש להיצע או להפך. כדי לאמוד את העניין במקרה שלנו, יש להשוות את ההיצע לביקוש בעת המשבר ולפניו. על מנת לעשות זאת נשתמש במדד בנייה, שהוא מדד השוואתי לבדיקת ההתאמה בין כמות התחלות הבנייה (ההיצע) לבין האוכלוסייה (הביקוש).

בתרשים ח' ניתן לראות את מדד התחלות הבנייה משנת 1970 עד 2016, בחלוקה לבנייה ציבורית-ממשלתית (בכחול), בנייה פרטית (בירוק) ולסך הבנייה (הקו הכתום).

בגרף שתי נקודות עניין, בהן מדד התחלות הבנייה גבוה יחסית. הראשונה היא התקופה שבין 1970 ל-1978. בתקופה זו מדדי התחלות בנייה היו גבוהים יחסית, הן במגזר הציבורי והן במגזר הפרטי. הבנייה המוגברת הזו הביאה להקפאת המשבר במחירי הדיור של 1967 – 1973 ואף לירידה במדד מחירי הדיור בין 1973 ל-1977.
ממוזער|400px|תרשים ח': תרשים ז' בחתך השנים 2006–2016
נקודת העניין השנייה היא התקופה שבין סוף שנות ה-80 עד אמצע שנות ה-90. בתקופה זו נוצר משבר דיור בעקבות העלייה מברית המועצות וחבר העמים. בשנים אלו הגיעו מדדי מחירי הדיור לשיא. כאמצעי להתמודדות עם משבר הדיור, שר השיכון, אריאל שרון, התווה מספר תוכניות לעידוד בנייה, שחלקן כללו ויתור על הליכי תכנון שונים. תוכניות אלו הובילו לעלייה בהתחלות הבנייה, כפי שניתן לראות בגרף, ובהתאמה להקפאת מחירי הדיור ולסיום משבר הדיור, ואף לירידה במדד מחירי הדיור בסוף שנות ה-90.
ניתן לראות שבין שנת 1997 לשנת 2003 חלה ירידה חדה במדד התחלות הבנייה, בשיעור של 91.68% אחוזים. בין השנים 2003–2007, בתקופה שקדמה למשבר הדיור הנוכחי, מדד התחלות הבנייה נשאר יציב על ערך נמוך. בסוף תקופה זו החל משבר הדיור הנוכחי עם עלייה חדה במדד מחירי הדירות שהמשיכה עד 2012.

עם זאת, העלייה במדד מחירי הדיור נבלמה למשך שנה בין אוגוסט 2011 לאוגוסט 2012. ליציבות זו קדמה עלייה במדד התחלות הבנייה בין השנים 2008 ל-2011, כך שהדירות שהחלו להיבנות בשנים הקודמות הושלמה בנייתן בערך בתקופה הזו. ניתן לראות את העלייה הזו בתרשים ח'.

בהמשך, מ-2011 עד 2012, ירד מדד התחלות הבנייה בעיקר במגזר הפרטי. לאחר מכן המצב נשאר יציב עד אמצע 2012. באותה תקופה התחדש משבר הדיור עם עלייה של 14.5% במדד מחירי הדיור הריאלי בין 2012 לאמצע 2014.

באמצע שנת 2012 חלה עלייה מתונה ביוזמות הבנייה הפרטיות והציבוריות כאחד. לאחר כמה חודשים של עלייה עמד מדד התחלות הבנייה על ערך ממוצע של 5.9 למשך ארבע שנים (2013–2017). ערך זה גבוה בערך ב-20% מהערך הממוצע של חמש השנים הקודמות, שעמד על 4.96 (2007 – 2011). לאותה עלייה מתונה במדד התחלות הבנייה מלווה התמתנות של עליית המחירים, וייתכן שהעלייה בהתחלות הבנייה היא אחד מהגורמים להתמתנות זו.

לפי מחקר של בנק ישראל, מאז שנת 2011, המחסור בדירות מסביר כ-40% מהעלייה במחירי דירות וכ-75% מהעלייה במחירי שכר הדירה.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון ליולי 2024 היו בישראל כ-2.96 מיליון דירות, תוספת של 61,200 דירות לעומת 2023, שמהווה גידול של 2.1%.

 גודל הדירה 
ממוזער|400px|תרשים י': התחלות בנייה לפי מספר חדרים בין השנים 1980–2013
אחד ממאפייני הבנייה שהשפיעו ביותר על משבר הדיור הנוכחי (לפי דו"ח מבקר המדינה) הוא גודל הדירה.

בתרשים י' לעיל ניתן לראות שמאז 1980 בונים פחות דירות בנות שלושה חדרים ויותר דירות בנות למעלה מ-3 חדרים. בשנות ה-80 הייתה ירידה חדה בבניית דירות 3 חדרים, לצד עלייה בבניית דירות 5 ו-6 ולמעלה חדרים. בין 1990 ל-2013 חלה ירידה עקבית בבניית דירות בנות 3 חדרים, לצד התחזקות של דירות בנות 5 חדרים ודירות בנות 6 חדרים ומעלה. דירות ארבעת החדרים היוו כמעט תמיד את נתח הדירות הכי גדול, כאשר נעו בין 35% ל-45% בין 1980 ל-2013. בין השנים 1990 ל-2007, בתקופה שלפני משבר הדיור, נתחן היה גבוה ויציב ועמד על למעלה מ-40% ברוב התקופה. עם זאת, מ-2007, עם פריצתו של משבר הדיור, חלה ירידה בנתח של דירות בנות 4 חדרים, ירידה שלאחריה באה התייצבות על ערך שנמוך בשיעור של בערך 10% ביחס לעשור הקודם. ירידה זו בנתח הדירות בנות ארבעת החדרים לוותה בעלייה בעיקר בנתח הדירות בנות חמשת החדרים.

הניתוח של השפעת גודל הדירה על מדד מחירי הדירות הוא מורכב. הועלו השערות וטענות שונות לגביו. מצד אחד, יש הטוענים שהעלייה בגודל הדירות היא תולדה טבעית של צמיחה והשתפרות באיכות החיים, ושהיא תופעה רווחת במדינות מפותחות.

מנגד, יש הטוענים שתמהיל הגודל לא הולם את הביקוש ולכן מחריף את משבר הדיור. יתרה מכך, האוחזים בטענה זו מרחיבים שדירות גדולות לא משרתות את החתך הנזקק, מכיוון שהדירות הגדולות משמשות בין היתר חתך משמעותי של משקיעים ודוחפת מעלה את המחירים. טענה זו נתמכת על ידי דוח שהכין משרד הבינוי באוגוסט 2002, שניסה לחזות העדפות של מאפייני דירות שונים לפי מודלים שונים עד 2020. הדו"ח מצא, לדוגמה, שבאחת משנות המשבר, 2010, 58% מהדירות המבוקשות יהיו 1 עד 3.5 חדרים, ולפי מודל אחר – 55%. ניתן לראות שתמהיל הגודל בשנה זו לא הלם תחזית זו, כאשר רק קצת למעלה מ-5% מהדירות שנבנו היו בנות 3 חדרים. יש לציין שחוסר ההלימה היא לא מוחלטת, כי אומנם אחוז דירות שלושת החדרים היה נמוך מאוד אבל אחוז הדירות בנות ארבעת החדרים היה גבוה.

חלק מהמחזיקים בעמדה זו מסיקים שהירידה במספר הדירות הקטנות מקשה על זוגות צעירים למצוא דירה, כפי שתועד בוועדת טרכטנברג: 

בין 2009 ל-2021 רוב מוחלט של הדירות שנבנו בישראל היו דירות של ארבעה, חמישה, שישה חדרים ויותר.

 משך הבנייה 
ממוזער|400px|תרשים י"א: משך זמן הבנייה הממוצע בחודשים בין השנים 1980 ו-2014

תרשים י"א מציג את אורך הבנייה הממוצע ליחידת דיור בחודשי עבודה לפי שנה. ניתן לצפות בעלייה עקבית באורך הבנייה הממוצע לכל אורך משבר הדיור, ולמעשה מאז שנת 1996. בין 2002 ו-2014 גדל אורך הבנייה הממוצע בסה"כ בשיעור של כמעט 22%.

לפי מרכז המידע והמחקר של הכנסת, לאורך הבנייה יש השפעה משמעותית על זמינות ההיצע ועל התאמתו לביקוש (ככל שאורך הבנייה גדול יותר, הסיכוי שטעמי הביקוש ישתנו ושתיווצר חוסר התאמה גדול יותר), ועל יעילות ענף הבנייה (היעילות אף משפיעה על היקף התחלות הבנייה). במובנים האלה, יכול להיות שהעלייה באורך הבנייה היא אחד הגורמים למשבר הדיור.

לפי מרכז המידע והמחקר של הכנסת, ישנה תופעה נוספת ששווה התייחסות בגרף. בשנות ה-90, בשיא העלייה מברית המועצות, ישנה צניחה חדה באורך הבנייה למשך כמה שנים. בשנת 1993 האורך הממוצע עמד על שפל שיא תקופתי של 14.3 חודשים. ירידה זו נבעה מתמריצים שנתנה הממשלה לחברות הבנייה וההקלות שהיא סיפקה בתחום הבנייה בעקבות משבר הדיור והצורך המהיר בדיור. קיצור באורך הבנייה בתקופה הזו היה אחד ממנגנוני ההתמודדות עם משבר הדיור, ואיפשר את הגדלת ההיצע בתקופה קצרה.

 גורמים שהשפיעו על המשבר 
מחירי הדיור אינם תלויים רק בהיצע אלא גם בביקוש. ביקוש דירות גם הוא מערכת מורכבת, המושפעת ממגוון רחב של גורמים כלכליים (מצב כלכלי של הרוכשים, ההשקעות האחרות הזמינות), פוליטיים (מעורבות הממשלה בהפשרת הקרקעות, בהתחייבות לרכישה), ביטחוניים (השקט והמרחק מהגבול) ואף מגורמים פסיכולוגיים (לדוגמה, הציפייה להמשך מגמות מסוימות של מחירים) וסובייקטיביים (טעם אישי, לדוגמה).

במשבר של שנות ה-70 הייתה זו האינפלציה שהשפיעה בעיקר על הביקוש כשחיפשו דרך לשמור על ערך הכסף. במשבר של שנות ה-90 הייתה זו הקפיצה הדמוגרפית שנבעה מהעלייה. לפי מרכז המידע והמחקר של הכנסת, בנק ישראל ומרכז המחקר שורש, הגורמים הבולטים במשבר הנוכחי הם: הריבית (הריבית על הפיקדונות), התגברות משמעותית בתופעת הנדל"ן כאפיק השקעה ושינוי בטעמי הציבור (גודל הדירה ומקום המגורים)

 ריבית 
ממוזער|400px|תרשים י"ב: הריבית האפקטיבית בין השנים 2000 ו-2017
עם פריצת משבר הסאב-פריים העולמי בשנת 2007 נוצר מיתון קשה במדינות רבות. המיתון הוביל להורדת ריבית דרמטית בבנקים מרכזיים בכל רחבי העולם. מדינת ישראל הייתה מהמדינות המערביות הבודדות שלא נפגעו מהמשבר הסאב פריים, כאשר בשנים האלו הצמיחה נשארה גבוהה, כך גם העלייה בתמ"ג, לא היו תנודות דרמטיות במדדי מחירים שונים ולא נוצר מיתון.

עם זאת, כדי להגן על הייצוא הישראלי נאלץ בנק ישראל להפחית דרמטית את הריבית כדי למנוע את ייסוף השקל (עלייה בשער המטבע), שהיה יוצר מצב שבו השוק הישראלי לא אטרקטיבי יותר מבחינה בינלאומית לייצוא (גרובר, 2014).

ניתן לראות שהריבית הופחתה דרמטית בכמה פעימות בין 2003 ל-2008, וב-2017 היא כבר כמעט אפסית (0.10 למשך למעלה משלוש שנים). להפחתות הריבית הדרמטיות הייתה השפעה עזה על שוק הדיור ועל הביקוש (גרובר, 2014, 2015 ו-2016, דו"ח מבקר המדינה, דו"ח של מרכז הכנסת למחקר ולמידע).

כפי שניתן לראות בתרשים לעיל, יש מתאם (קורלציה) שלילי חזק בין הריבית הריאלית לקצב השינוי השנתי במחירי הדירות. ניתן לראות שבתחילת שנות ה-2000, כאשר הריבית הייתה גבוהה עד כדי 7 אחוזים, מחירי הדיור היו בתנודתיות אורגנית של עליות מתונות וירידות מתונות, ובסה"כ ביציבות.

במאי 2007, בערך שלוש שנים אחרי הפחתה דרמטית בריבית מ-7 אחוזים לפחות משני אחוזים, פרץ משבר הדיור. יש לציין שמשבר הדיור המשיך גם כשהריבית נשארה יציבה באזור ה-2%-4%. עם זאת, קל לראות שכאשר הריבית הריאלית הגיעה לשפל שיא של - 2%, קצב שינוי מחירי הדירות הגיע גם הוא לשיאו כאשר עמד על 1.5%. העלייה הזמנית בריבית לוותה בירידת מחירי הדירות ויציבות זמנית לקראת סוף 2009. עם הורדת הריבית פעם נוספת חודשה העלייה במחירים, אם כי בקצב מתון בהרבה מאשר בעלייה הקודמת, למרות הריבית הנמוכה.

מקובל להסביר את השפעת הריבית הנמוכה על שוק הדיור בשני אופנים מרכזיים: השפעתה כדאיות ההשקעה בנדל"ן על פני השקעות בנקאיות והשפעתה על השגיות המשכנתאות. כלומר, עם הפחתת הריבית, הופכת ההשקעה הבנקאית לפחות כדאית, וכך מסיטה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן, ובכך מגבירה את הביקוש לנכסים.

 הריבית על המשכנתאות והשפעתה על הביקוש 
ממוזער|400px|תרשים י"ג: הריבית על המשכנתאות לאורך השנים
הריבית על המשכנתאות בדרך כלל נמוכה במעט מאשר הריבית האפקטיבית המוצהרת של בנק ישראל. כאשר הריבית על המשכנתאות נמוכה, אז ההחזר החודשי על המשכנתא יותר נמוך. כלומר, משק בית שלוקח משכנתא צריך לשלם פחות כל חודש. מצב זה העלה את הביקוש למשכנתאות משמעותית ב-15 השנים האחרונות. שנת 2013 נחשבה לשנת שיא מבחינת הביקוש למשכנתאות, בסה"כ 52.2 מיליארד שקלים. זהו גידול של 11% מהשנה הקודמת, 2012, שיעור שינוי שנתי גבוה. שיעור שינוי זה אף יותר גבוה אם יושווה לשלוש השנים הקודמות.

המגמה הכללית של הורדת הריבית הובילה לעלייה בשיעור היקף המשכנתאות. בנוסף, העלאת הריבית בשנת 2011 הובילה לירידה בהיקף המשכנתאות, מ-47 מיליארד ₪ ל-45 מיליארד ₪. עובדות אלו מחזקות את הקורלציה בין הריבית על המשכנתאות לבין הביקוש על המשכנתאות. לפי ד"ר נעם גרובר (2013, 2014, 2015), המתאם בין ירידה בריבית על המשכנתאות ועלייה בביקוש המשכנתאות מובנת מאליה. מצב של ריבית נמוכה מאפשר לקחת משכנתאות גדולות יותר או לפרוס אותן על זמן קצר יותר. מציאות זו הופכת משכנתאות לכדאיות הרבה יותר, ומעלה את הביקוש. במצב כזה משקי בית רבים מעדיפים לקחת משכנתא מכיוון שההפרש בין הוצאה חודשית על שכירות ומשכנתא מצטמצם, וכמובן שבעלות דרך משכנתא עדיפה על פני שכירות (שוק הדיור: דו"ח של מרכז המידע והחקר של הכנסת, 2015).

 שיעור המשקיעים מסך רוכשי הדירות והשפעת ההשקעות על הביקוש 
בתרשים לעיל ניתן לראות את סך עסקאות הנדל"ן לשם השקעה בכחול ואת שיעורן מסך עסקאות הנדל"ן באותה שנה. אנחנו רואים שמאז 2010 עד 2015, למשך כמעט חצי מהמשבר, שיעור המשקיעים היה יציב ונע סביב 25%. באפריל 2015, עם הצגת תוכנית "מע"מ אפס", קפץ שיעור המשקיעים החודשי ל-45%. לפי אגף הכלכלן הראשי, קפיצה זו נבעה מתוך ציפייה לתוכנית ורצון לנצל את הזמן שלפניה להשקעות. עם הכניסה לתאריך שבו התוכנית הייתה אמורה להיות מוחלת, צנח שיעור המשקיעים, החל מחודש יול 2015 ועד חודש יולי 2017. יש לציין שתוכנית מע"מ אפס לא אושרה בסופו של דבר. לפי אגף הכלכלן הראשי ולפי התרשים ניתן לראות ששיעורי ההשקעה נמצאים בירידה מאז אפריל 2015, בשיעורי ירידה שמגיעים לפעמים לעשרות אחוזים.

במהלך תקופה זו עלה רעיון להוריד את שיעור המשקיעים על ידי חוק מס דירה שלישית שאמור להרתיע משקיעים מלרכוש יותר משתי דירות, וכך להותיר יותר דירות לחסרי דירה. החוק בוטל על ידי בג"ץ לאחר שאושר בכנסת בשל פגמים בהליך החקיקה ולא נחקק מחדש.

אגף הכלכלן הראשי, סבר שלחוק מס דירה שלישית אין השפעה על שיעור ההשקעות, כאשר גם בהצגתו וגם בביטולו על ידי בג"ץ לא חלו תנודות משמעותיות בשיעור המשקיעים. לטענת הכלכלן הראשי, השפעת מס דירה שלישית ניכרת דווקא בשיעורי מכירות הנדל"ן שלצורך השקעה, ולא בשיעורי ההשקעה עצמה: 

 שיעור מס ארנונה 
גובה הארנונה למגורים ולעסקים גורם לכך שעיריות יעדיפו לצמצם בניה למגורים ולעודד בניה מבנים לעסקים. כך למשל הרשויות במקומיות ביקשו מהממשלה לייקר את הארנונה, בעיקר לעסקים לאחר בנית דירות בשטחן.

הישגיות הדירות ומספר המשכורות הדרושות לקניית דירה
ממוזער|400px|תרשים י'ט: השינוי בשכר הממוצע בהשוואה לשינוי במחירי דירה ממוצעת, ומספר המשכורות הדרושות לקניית דירה לפי שנה
אחד הגורמים המשפיעים על ביקוש הדירות הוא היחס שבין השכר הממוצע במשק למחיר הדירה הממוצע, או במילים אחרות כמות המשכורות הדרושות לרכישת דירה. בין שיקוליהם של משפחה, זוג או משק בית שברצונם לרכוש דירה הוא איזה עול כלכלי יהווה הרכישה בראייה ארוכת טווח. המדד לניתוח גורם ביקוש זה הוא היחס שבין המשכורת למחיר הדירה, שמהווה את כמות המשכורות הדרושות לרכישת דירה.

ניתן לראות שמאז 2009 חלה עלייה עקבית במספר המשכורות הדרושות לקניית דירה. בין 2009 לאמצע 2015 חל גידול של 40% אחוזים במחיר הדירה אך רק גידול של 7.5% בשכר הממוצע, פער שגרם לעלייה של 30.8% במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה. עלייה זו במספר המשכורות פוגעת משמעותית בהישגיות הדירה (affordability). לפי מרכז המידע והמחקר של הכנסת, השינוי בשכר הממוצע מהווה גורם ביקוש משמעותי בשוק הדיור.

 עלייה במחירי השכירות 
מחירי שכירות גבוהים מהווים בעיה ניכרת מבחינת אורח החיים של אנשים ששוכרים דירה, אשר לרוב אינם במצב כלכלי טוב. שכר הדירה הממוצע בארץ עלה בלפחות 50% מ-2006 עד 2016. שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים בתל אביב, לפי הלמ"ס, עלה מכ-6,500 שקל ב-2017 לכ-9,800 שקל ב-2022. עלייה של כ-33.5%.

פילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים נובמבר-דצמבר 2021 לעומת החודשים אוקטובר-נובמבר 2021, מראה עליות מחירי שכירות דירות בכל המחוזות: צפון 2.4%, מרכז 2.3%, חיפה 1.4%, ירושלים 1.2%, תל אביב 1.1% ודרום 0.7%.

הממשלה אינה מתערבת בבעיה זו, פתרונות אפשריים שהממשלה יכולה ליזום הם דיור מוזל בבעלות הממשלה, הגבלה על עליית דמי השכירות והנחיית הציבור בכתיבה של העלייה בדמי השכירות בחוזה הנחתמים לתקופות אורוכות, כך שהשוכר ידע מראש מה העלייה הצפויה לאורך שנות השכירות.

התמודדות ותגובות למשבר

 ב-2011, בעקבות עליית מחירי הדירות, הבטיח ראש המשלה בנימין נתניהו לקדם תוכנית לאישור 50,000 דירות ב-18 חודשים. לפי מבקר המדינה, הממשלה הגיבה באיחור, עשתה מעט מידי ונכשלה בטיפול במשבר. בקיץ 2011 פרצה מחאה חברתית שטענתה המרכזית הייתה נגד עליית מחירי הדיור.
 ב-2013 נכנס לתפקיד שר האוצר יאיר לפיד, שהבטיח לקדם את מע"מ אפס, תוכנית שבמסגרתה יבוטל מס ערך מוסף על דירות חדשות מקבלן. עם פירוק הממשלה נגנזה התוכנית. בשנת 2013 אישרה הממשלה תוכנית להגדלת היצע הדירות. לפי מבקר המדינה, שסקר את הביצוע בשנים הבאות, התכנית כשלה וקיבלה ביקורת חריפה מצד כלכלנים אשר הזהירו שהתוכנית תביא לתוצאות הפוכות מהרצוי. כמו כן, כפי שקבע היועץ המשפטי לכנסת עו"ד אייל ינון – החוק הוא חוק מפלה, הפוגע בשוויון כלפי אוכלוסיות שאינן משרתות.
 ב-2014 אושר חוק הותמ"ל במסגרתו יתאפשר קידום מתחמי בנייה באופן מהיר.
 ב-2015 החליף את לפיד במשרד האוצר משה כחלון. על מנת להתמודד עם עליית המחירים, חידש כחלון את תוכנית מחיר למשתכן.
 ב-2017 בוצע שינוי החוק בהקשר להליך קבלת אישורים לדירה מפוצלת. באותה שנה אושר חוק שכירות הוגנת.
 בסוף 2020 נכנס יעקב ליצמן לתפקיד שר השיכון. הוא יזם את תוכנית דיור מופחת. מספר הדירות שאושרו בשנת 2020 במוסדות התכנון היה הנמוך ביותר זה 6 שנים, ושיקף צניחה של כ־50% בהשוואה ל-2019 ושל 55% בהשוואה ל־2018. השפעת מגפת הקורונה על ישראל (אשר כללה סיוע לענף הדיור) בשילוב המצב הפוליטי היו הגורמים הבולטים. בעיה מרכזית הייתה שחוק הותמ"ל נחקק בהוראת שעה שפגה ביוני 2020. החקיקה עוכבה בידי דודי אמסלם, יו"ר ועדת השרים לענייני חקיקה שסירב לכנס הוועדה כחלק מוויכוח בין הליכוד וכחול לבן. פירוק הממשלה עצר את קידום החוק ותוכנית הדיור.
 באוגוסט 2021, לאחר הקמת ממשלת ישראל השלושים ושש, הוארך מחדש חוק הותמ"ל. בשנה זו בנק ישראל יזם שינוי בריבית הפריים אך 2 בנקים העלו נתונים אחרים. כמו כן, קודמה רפורמה במשכנתאות.
 ב-2021 שר השיכון זאב אלקין קידם תוכנית לקידום דירות לפי מחיר מטרה. הממשלה שאפה למיתון העלייה במחירים. הממשלה גם קידמה הארכה של תקופת השכירות ארוכת הטווח שינוי בתנאי פינוי בינוי הפחתת מס השבח וכדומה.
 ב-2022 החלה לפעול תוכנית "דירה בהנחה" אשר עד אוקטובר 2022 היו בה כ-92,000 זוכים. תוכנית זו ספגה ביקורות רבות: כלכלנים מסבירים שזו לא תוכנית שיכולה להוריד את מחירי הדיור ושהתוכניות האלה רק מבזבזות כספי ציבור. כמו כן, היא תוכנית שמנוהלת על ידי הגרלות ולא על פי צורך, ולכן היא לא בהכרח מגיעה לאנשים הנכונים. בנוסף, ההנחות מתחלקות בצורה לא שווה כאשר זוכים במרכז מקבלים הנחה גדולה יותר באופן משמעותי מאשר זוכים בפריפריה, ולכן תוכנית זו רק מגדילה את הפערים החברתיים כלכליים. שר השיכון היוצא זאב אלקין הודה שהתוכנית לא תוריד את מחירי הדיור. לפי נתוני משרד האוצר כל משפחה "שילמה" 10,000 שקלים לזוכי מחיר למשתכן וגם מנכ"ל משרד השיכון היוצא, אביעד פרידמן, הסביר שדירה בהנחה "עולה הרבה מיליארדים" ולכן לא נכון להמשיך אותה בשנים הבאות.
 מומחים מציינים (2022) כי הגורם העיקרי לבעיית הדיור ולמחירי הדירות הוא מחסור ההיצע הקיים בשוק, מה שמזניק את מחיריהן וגורם למשבר אף להתעצם. לכן, אחד הפתרונות המוצעים הוא יצירת תוכנית רב שנתית שתהיה מעוגנת בחוק ולא תהיה תלויה בבחירות נוספות או בקיומה של ממשלה. התוכנית תכלול הקמת 400 אלף יח"ד בשנים הללו כאשר בכל שנה יבנו כ-75 אלף יח"ד ובכך תיווצר וודאות תכנונית עבור כל הנוגעים בדבר. על מנת שיתאפשר לבנות כ-75 אלף יח"ד בשנה, ידרש כוח אדם ותקצוב נוסף.

ראו גם
שטח פתוח
צפוף – הפורום לאוכלוסייה סביבה וחברה

 הערות שוליים 

*
קטגוריה:מגורים