מחיר למשתכן

מחיר למשתכן (בשמה הרשמי דירה בהנחה; בעבר כונתה מחיר מופחת) היא שיטת מכירה של קרקעות המיועדות לבנייה של דירות בישראל, ואשר על פיה מתחרים יזמים המעוניינים לזכות במכרז לפיתוח ובנייה במתחם הקרקע שעליו יבנו הדירות למגורים, על המחיר הסופי של הדירה שאותה ישלם הקונה הסופי - המשתכן. הזוכה במכרז הוא זה המציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה על פי תנאים שנקבעו במכרז. לצורך פרסום המכרז, ניהול התהליך ובחירת הזוכה, הוקמה מִנְהֶלֶת פרויקט ייעודית, שמפקחת על עמידת הקבלן בהתחייבויותיו מול משרד השיכון ומול רוכשי הדירות, לרבות מחירי הדירות. התכנית מיועדת לאוכלוסיית הזוגות הצעירים וליחידים חסרי דירה.

היסטוריה
בסוף שנות ה-90 של המאה העשרים יועד מחיר למשתכן לשווק 10-15% מהדירות בפרויקטים גדולים לזכאים. בשנת 2001 דובר על ייעוד כ-15,000 דירות למחיר למשתכן.
בשנים 2000–2007 נמכרו במסגרת התוכנית כ-3,500 דירות, מתוכן 1,957 דירות בעיר החרדית ביתר עילית. עסקנים חרדים ארגנו משפחות חרדיות שרכשו את הדירות כהשקעה ומספר שנים לאחר מכן מכרו אותן ברווח גבוה. בראשיתה היו זכאים להשתתף בתוכנית רק זוגות נשואים מחוסרי דירה בבעלותם, או רווקים מעל גיל 35. ללא קשר לרמת השתכרות, מצב סוציו-אקונומי או הון עצמי קיים. בשנת 2018 הוחלט כי גם רווקים מעל גיל 26 והורים גרושים מתחת לגיל 35 יוכלו להצטרף למעגל הזכאים. בשנים הראשונות הקריטריונים לזכאות למחיר למשתכן היו על פי מספר ילדים וותק בנישואין. בתקופת כהונתו של השר אריאל אטיאס ניתנה עדיפות ליוצאי צבא, ובוטלה ההעדפה על פי מספר ילדים. בעקבות ביקורת הוספה דרישה למיצוי כושר השתכרות בחלק מהמכרזים. בשנים 2008–2012 נמכרו כ-4,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בחלק מהמכרזים הגיעו מחירי הדירות לרמה גבוהה יותר ממחיר השוק ועלה קושי למכור את הדירות.

עם מינויו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר בשנת 2015, החליטה ממשלת ישראל להרחיב את תוכנית "מחיר למשתכן" ולבנות במסגרתה אלפי יחידות דיור. הזכאות לתוכנית הוגדרה עבור זוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35 שלא הייתה בבעלותם דירה בחמש השנים שקדמו להרשמה, במטרה להוריד את מחירי הדיור. בשל פער ניכר בין הביקוש להיצע, נקבע כי בחירת הרוכשים תתבצע באמצעות הגרלה. משרד הבינוי הקים אתר ייעודי המציג פרויקטים של התוכנית, שבאמצעותו ניתן להירשם להגרלות עם פתיחתן ולעקוב אחר תוצאותיהן. בשנת 2016 פוצלו הזכאים לסדרות א' וב' כדי להגדיל את סיכויי הזכייה של הנרשמים המוקדמים (עד אוגוסט 2016), כאשר מרבית ההגרלות נכון למרץ 2017 יועדו לסדרה א', למעט פרויקטים במסגרת "מחיר מטרה" או הגרלות חריגות שנפתחו לשתי הסדרות.

ההשקעה הממשלתית בתוכנית הייתה רחבת היקף, ובשנת 2016 לבדה הסתכמה ההנחה על מחיר הקרקע ליזמים ב-1.1 מיליארד ש"ח. עם זאת, בפרויקטים מסוימים נרשמו שיעורי ביטול גבוהים מצד הזוכים בשל אי-התאמה בין הדירות המוצעות לצרכיהם. ביוני 2017 נפתחה הרשמה להגרלת ענק של כ-15 אלף דירות אליה נרשמו כ-42 אלף זכאים, ובספטמבר אותה שנה הוכרז על סגירת הרישום לסדרה ב' והארכת התוכנית ככלל עד לשנת 2019. באותה תקופה החלה המדינה לשווק בערים ספציפיות דירות גם למשפרי דיור, לאחר שאלה נותרו ללא דורש, ואף הזמינה קבלנים בשוק החופשי לשווק את דירותיהם במסגרת התוכנית, כדי להאיץ את קצב המסירה. מבחינה תקציבית, עלות התוכנית לקופת המדינה הגיעה לכ-5.9 מיליארד ש"ח נכון לספטמבר 2018, כאשר באותה עת היו רשומים למעלה מ-128 אלף משקי בית. למרות היקף הרישום, בסוף 2018 אוכלסו רק כ-3,500 דירות, בעוד ש-25 אלף דירות נוספות היו בשלבי בנייה לאחר קבלת היתר. כמו כן, נקבע כי מחירי הדירות יוצמדו למדד תשומות הבנייה. בסוף שנת 2020 הוחלפה "מחיר למשתכן" בתוכנית "דיור במחיר מופחת".

ביקורת
ביקורת משמעותית על התוכנית עלתה מדוח מבקר המדינה, שמצא כי כמעט מחצית מהדירות שנבנו היו בנות 5 חדרים ומעלה – תמהיל שאינו הולם את צורכי הרווקים והמשפחות הקטנות ומייקר את הרכישה.  לקראת סיום התוכנית, קבע היועץ המשפטי לממשלה כי למרות שההגרלות דרשו היתר ממשרד האוצר, שלא ניתן פורמלית, אין בכך כדי לפגוע בתוקפן. 

עיקרון העדפת "בן המקום" ספג ביקורת כיוצר אפליה פסולה. על פי הערכות, חלק מהזוכים בהגרלות לא התכוונו לגור בדירות בהן זכו, הם מתכוונים להשכירן ולגור במקום אחר, ובכך לפי הטענות הם למעשה הופכים למשקיעים בנדל"ן.

באופן כללי, ההנחות שהתקבלו על דירות במחיר למשתכן הגיעו ל-26-40% ממחירי דירות דומות שנמכרו בשוק החופשי, ואולם כשתרגמו את ההנחות הללו לכסף, השונות בין ההנחות הייתה גדולה מאוד, בהתאם לאזור הגאוגרפי שבו נמכרו הדירות המוזלות. התקיימה ביקורת על פערים גדולים בהנחות שבין אזורי הביקוש לאלה שאינם.

קישורים חיצוניים

 פודקאסט חלומות גדרה, 5 בספטמבר 2017
 סקירה כללית של תוכנית מחיר למשתכן






 תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות

הערות שוליים

קטגוריה:ישראל: תכנון ובנייה
קטגוריה:ישראל: דיור
קטגוריה:מצוקת הדיור בישראל