שכירות

שכירות היא מצב משפטי שבו מתבצע תשלום עבור אחזקה או שימוש זמני במוצר, בשירות או בנכס שבבעלות אחר. בדרך כלל, הצדדים עורכים הסכם כ"חוזה שכירות" שבו צד אחד (המשכיר) מיידע את הצד השני (השוכר) בתנאי השימוש בנכס. שכירות אפשרית בנדל"ן ובמיטלטלין וכן בנכסים שאינם מוחשיים כמו שטחי פרסום. בניגוד לשְאִילָה, זכות השכירות מוקנית בעבור תמורה.

הצדדים להסכם שכירות
משכיר – הוא בעל הנכס, אשר מקנה לאדם אחר זכות להחזיק ולהשתמש בנכס.
שוכר – הוא אדם אשר מקבל את הנכס להחזקתו לשם שימושו, תמורת תשלום.
מושכר – הוא הכינוי שנהוג להשתמש בו ביחס לנכס מושא הסכם השכירות.

 היסטוריה 
בתקופה הקדם-תעשייתית, המוקד המרכזי של פעילות כלכלית היה חקלאות. בעלות על אדמה הייתה הצורה החשובה ביותר של עושר. באירופה, בעלי האדמות היו הכנסייה, אנשי ממשל וצבא. מעט מאוד איכרים עיבדו אדמה שהייתה רכושם. לרוב הם עיבדו חלקות שהיו שייכות לאנשים אחרים ונחשבו חלק מרכוש של האדונים. הכנסייה אסרה על הלוואה בריבית וכדאי לעקוף את האיסור, בעלי האדמות החלו לקנות ולמכור הסכמי חכירה על קרקעות, משנת 1500 לערך. הנוהג להעביר קרקעות בצורה נכס מוחכר מהווה את התשתית החוקית לשכירות מגורים שקיימות כיום ברחבי העולם. החכרת אדמות התרחבה לרחבי העולם באמצעות הקולוניאליזם. אדמות הופרטו באמצעות רכישות, התיישבות ותפיסת קרקעות.

באנגליה, מאז מלחמת העולם הראשונה ועד שנות השמונים סקטור השכירות הפרטי קטן. בתקופה זו שכירות איבדה את מקומה כצורת המגורים המקובלת. החל משנת 1988 ועד 2008 שוק השכירות גדל ב-75%. הגידול בשוק השכירות קשור לחקיקת חוק הדיור 1988. החוק העביר את הדיור הציבורי בבריטניה מאחריות מועצות הדיור לאחריות של ארגונים ללא מטרת רווח שטיפלו בדיור הציבורי. החוק הוביל לרגולציה בשכר הדירה, בהדרגה פגע במעמדם של הדיירים הקבועים והרחיב את שוק השכירות הפרטי.

היצע הדיור בגרמניה המערבית נפגע קשות במלחמת העולם השנייה: מספר גדול של מבני מגורים נהרסו או נפגעו במהלך המלחמה ומיליוני פליטים הגיעו לגרמניה מהמזרח. בין השנים 1953 ל-1967 נבנו דירות רבות והמחסור בדיור הצטמצם מאוד. עד סוף שנות השישים רוב הדירות להשכרה היו בבעלות המדינה ושכר הדירה היה מפוקח. במקביל לשוק הדיור הציבורי, התפתח בגרמניה, בעידוד המדינה שוק השכרה פרטי.

בהיסטוריה של ארצות הברית בעלות על קרקעות יש תפקיד מרכזי בתפיסת האזרחות המוקדמת. האליטה הפוליטית במושבות באמריקה שמרה על זכויותייה הפוליטית באמצעות הדרת קבוצות רבות שלא היה להן רכוש. בשעה שרכוש הפסיק להיות תנאי להשתתפות אזרחית, המדינה הפדרלית והמדינות בארצות הברית עודדו את צמיחת מעמד ביניים וחיזקו קבוצות מסוימות (למשל, חיילים משוחררים) באמצעות רפורמות במקרקעין ובמיסוי. שוכרים על פי תפיסה זו הם עניים ו"פחות" אזרחים. תפיסה זו בא לידי ביטוי בשוק הנדל"ן במבנה מערכת המס.

הגדרת הזכות בחוק הישראלי
חוק השכירות והשאילה מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

סעיף 2 מגדיר את תחולה החוק גם לשוכר משנה, שקיבל את אפשרות השכירות מהשוכר הראשי; אלא אם אפשרות זו בוטלה על ידי המשכיר בחוזה עם השוכר הראשי. סעיף 4 מוסיף חובת קיום תום לב בענייני מקובלות שכיורת בחיוב.

חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 מגדיר בסעיף 3 לגבי פרטים שלא נקבעו בחוזה:

מאפיינים עיקריים
נוסח החוק קובע ארבעה מאפיינים עיקריים של זכות השכירות:
הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס – שתי הזכויות העיקריות שהשכירות מקנה הן זכות החזקה (להפעיל שליטה אפקטיבית בנכס) וזכות להשתמש בנכס (ליהנות מהתועלות שהוא מקנה ומפירותיו).
מגבלת הזמן בשכירות – מועד מסירת הנכס לשוכר יקבע וימסר במעמד החוזה. הזכות אינה ניתנת לצמיתות אלא לתקופת זמן מוגבלת תאריכית, הניתנת להארכה במעמד חתימה על חוזה חדש, ובהתראה מראש של המשכיר לשוכר של לכל הפחות 90 יום ממועד תום החוזה הקודם על רצונו בברירה זו; ובמידה ואופציית ההארכה נקבעה בחוזה הקודם בהתראה של עד 60 יום ממועד תום החוזה הקודם. שכירות בנכס מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.
הקניה בתמורה – על מנת שזכות תוגדר כשכירות, יש לתת עבורה תמורה (אשר נקראת "דמי שכירות"). הקניית זכות החזקה ושימוש ללא תמורה לא תיחשב כשכירות, אלא כשאילה ויחולו עליה כללים אחרים (אשר קבועים בפרק ב' לחוק השכירות והשאילה). במקרה והמושכר דורש הובלה, עלות זו תהיה על המשכיר ועניין החיוב כמו מחיר ההובלה יקבע בחוזה.
סוגי הנכסים שניתן להשכיר – ניתן להשכיר נכסי מקרקעין, מיטלטלין ואף זכויות כשלעצמן (לדוגמה: זכות לעבור במקרקעין, וזכות שימוש בתוכנת אינטרנט).
התאמת המושכר - קיימת חובה חוקית למסור את המושכר בהתאם לסיכום בין המשכיר לשוכר, ובהתאם לאיכות הרווחת של אותו מוצר - במקרה שכירת דירה נקרא "דירה לא ראויה למגורים". מעבר על חובת "התאמת המושכר" תהיה הפרת חוזית ועילה להחזרת דמי התשלום בגין המוצר. אלא אם השוכר במעמד החתימה על החוזה נודע על האי-ההתאמות, שהשוכר לא הודיע על האי-ההתאמה למשכיר תוך זמן סביר לאחר גילויה, או שהשוכר לא נתן למשכיר גישה או הזדמנות סבירה לתקן את אי-ההתאמה.
תיקון ליקויים - על המשכיר קיימת החובה לתקן ליקויים, פגמים או תקלות בנשכר תוך זמן סביר ועד 30 יום, מיום בפניית השוכר; אלא אם מדובר בפגם דחוף ואז קיימת חובת תיקון תוך 3 ימים. בעניין נזק שנגרם עקב "שימוש בלתי סביר"; הוצאות ואחריות התיקון על המשכיר. קיימת אפשרות החזר הוצאות סבירות של תיקוני ליקויים למשכיר, הורדת דמי השכירות עד לתיקון הפגם או אי-ההתאמה בהתאם לירידת ערך הנכס לאור הליקוי, קיימת חובה על המשכיר לדווח לשוכר על כוונה לתקן ליקוי בזמן סביר מראש אלא אם מדובר בליקוי הדורש תיקון דחוף, באפשרות השוכר לתקן כל פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר וכל עוד נתן למשכיר אפשרות קודמת לתקן את הפגם. אי-גישה למוצר מקרקעין של השוכר מהווה ביטול חוזי.
אי הפרעה - קיימת חובה על המשכיר לאפשר שימוש נח ואי הפרעה בשימוש במושכר מצידו או טעמו. אלא אם מדובר בצורך בבדיקת ליקויים, תיקון ליקויים או אירוע פלילי המתרחש בדירה ובתיאום מראש עם השוכר. קיימת על השוכר חובה לעשות במוצר שימוש אך ורק לצורך שנקבע במעמד החוזה; שימוש אחר יעשה אך ורק אם לא תתקיים "פגיעה במושכר או הכבדה על המשכיר".
חובת תשלום - לפי סעיף 25ט ב"חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969" השוכר מחויב לשלם דמי שכירות כפי שנקבע בחוזה למשכיר, בין אם בפעימה אחת לכל התקופה או בתצורה אחרת לתקופות קצובות המוסכמת על הצדדים, ובתשלום ראשית כל תקופה. על המשכיר חובה גם לשלם הוצאות מיסוי החלות על הנכס כמו: ארנונה, מים, חשמל, חימום וגז. בנוסף לתשלומים בעד אחזקת הבית המשותף כוועד בית, ביטוח דירה, דמי תיווך במידה ונעשה שימוש בתיווך נדל"ן. באפשרות השוכר לדרוש גם "ערבות" כצ'ק פתוח, ערבות בנקאית או מזומן; להבטחת תשלומו של המשכיר את דמי השכירות והתשלומים הנלווים ועד לגובה של שליש או 3 תשלומים מסך ההתחייבויות החוזיות. במקרה כוונה למימוש "הערובה" על השוכר ליידע על כך בפרק זמן סביר את המשכיר.
פינוי נכס - קיימת על המשכיר חובה להחזיר את הנכס בתום מועד החוזה, באותו מצב אותו קיבל אותו; פנוי מאדם ומטלטלין שלא הבעלים שם אותם. במידה ובוצעו שינויים בנכס על ידי השוכר באישור המשכיר באפשרות השוכר להחליט אם להשיב את הנכס כפי שהוא לאחר השינויים או להשיב את המצב, למצב במעמד החתימה על החוזה - במצב זה ישא בהוצאות החזרת המצב לקדמותו, ובמידה והמשכיר נשא בהוצאות השינויים יאלץ להחזירם ואינו זכאי לתמורה עבורם.
העברת זכויות - זכויות שכירות יעשו רק באישור השוכר באפשרות לא להסכים לעניין מטעמים לא סבירים.
הגנת הדייר - "חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972" מסדיר את הגדרת "דייר מוגן": כל דייר שחתם חוזה שכירות של מעל 7 שנים לאחר שנת תשט"ו (1955) ושהשוכר לא פירש במעמד החוזה שלילת מעמד "דייר מוגן" לפי חוק. החוק מחיל הגבלות על גובה דמי השכירות, אי אפשרות פינוי וביטול חוזי שרירותי, כמו אפשרות העברת זכויות. לפי "תקנות הגנת הדייר" מעמד דמי מפתח בתשלום חד פעמי גבוה מבטיח גם זכות מגורים לכל החיים.

ההבחנה בין שכירות לבעלות
זכות השכירות פחותה מזכות הבעלות בכך שהיא אינה לצמיתות, אלא לזמן מוגבל וקצוב. הבדל נוסף הוא שזכות השכירות יכולה לחול על חלק מחלקת מקרקעין, בעוד שזכות הבעלות יכולה לחול רק על חלקת קרקע שלמה.
הבדל מרכזי נוסף נעוץ ברישום הזכות. שכירות אינה צריכה להירשם במרשם המקרקעין, אולם ניתנת לרישום לבקשת הצדדים; אך חכירה וחכירה לדורות, חייבות ברישום. עם זאת, במצב שעל הנכס המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, אזי גם בשכירות עד עשר שנים, אין צורך ברישום; זאת לפי חוק הגנת הדייר, שאליו כפופים סעיפי השכירות.

כמו כן לא דרוש מסמך בכתב לשם התחייבות לעשות עסקה של שכירות של עד 5 שנים, ואילו בחכירה וחכירה לדורות דרוש מסמך בכתב. הסיבה שהמחוקק מיעט את זכות השכירות הקצרה (שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים) מהדרישה בחוק המקרקעין לרישום והתחייבות בכתב על כל עסקה של זכות במקרקעין, היא העובדה שעסקאות שכירות קצרת טווח רווחות ביותר. עם זאת, שכירות קצרה עם אופציה להארכתה לתקופה של מעבר לחמש שנים מחייבת רישום והתחייבות בכתב; זאת בשל החשש ששכירויות רבות יתחמקו מרישום על ידי ניצול ההיתר שלא לרשמן, בהיותן קצרות טווח, ויתבצעו כשכירויות קצרות עם אופציה להארכה.

יש הסוברים שזכות השכירות משתכללת (מתחילה בפועל) רק כאשר הנכס המושכר מוחזק בידי השוכר. יהושע ויסמן מסתייג מסברה זו והוא גורס כי השכירות החלה במועד אותו סיכמו הצדדים. לדוגמה, נשאלת השאלה מה קורה אם המשכיר מכר את הנכס המושכר לאחר החתימה על הסכם השכירות, לפני שהשוכר החזיק בפועל בנכס? לפי גישתו של ויסמן, ייתכן ולשוכר זכות קניינית בנכס, על אף שהוא עדיין לא מחזיק בו. גישה זו מעניקה לשוכר יתרון בתחרות עם הבעלים החדש של הנכס, אם הסכם השכירות קבע שהשכירות תחל לפני מועד ההחזקה בנכס.

פקודת מס הכנסה מסדירה את חובת תשלום מס שוכר בהתייחס לרווחי שכירות. אין חובת דיווח ותשלום מס על ההכנסה חודשית משכר דירה למגורים שאינה עולה על תקרת הפטור; בשנת 2024 עמדה על 5,654 ₪.

חובות הצדדים
חובתו העיקרית של המשכיר היא להעמיד את הנכס לרשות השוכר, אשר מחויב בראש ובראשונה לשלם בתמורה את דמי השכירות. נוסף על כך קיימות חובות נוספות מכוח הדין:
על המשכיר מוטלת חובה למסור נכס פנוי מכל זכות צד שלישי נוגדות והמתאים לשימוש.
המשכיר מחויב לתקן פגמים במושכר או להחליפו.
אסור למשכיר להפריע לשימוש בנכס המושכר. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, המשכיר מחויב לאפשר גישה למושכר, אחרת השוכר יהיה פטור מדמי השכירות.
השוכר מחויב לקבל את הנכס לרשותו.
השוכר נדרש לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס בתקופות סבירות.
חובה על השוכר לשמור על הנכס, להימנע מלפגוע בו, ולהחזירו במצב תקין.
הצדדים נוהגים להוסיף חובות נוספות ולעגן אותן בהסכם השכירות ביניהם.

סיבות לשכירת נכס
יש סיבות מגוונות בגינן קונים מחליטים לשכור נכס ולא לרכוש אותו:
משקיעים בעלי נזילות פיננסית מוגבלת, אשר לא מסוגלים לממן רכישת בית מגורים, עשויים לבחור לשכור נכס ולא ללוות את הכסף הדרוש לרכישה.
השוכר נושא בפחות סיכונים פיננסיים (דוגמת ירידת ערך, תוחלת החיים והתחזוקה של הנכס) ביחס לבעלים.
כאשר השימוש המבוקש הוא חד פעמי או קצוב בזמן, אין צורך ברכישת בעלות לצמיתות (למשל שכירת סרט קולנוע לשם צפייה בו או שכירת מכונית בעת חופשה בחו"ל).
במדינות מסוימות (דוגמת ארצות הברית, ספרד, אוסטרליה והודו) דמי שכירות לשימושים עסקיים הם הוצאה מוכרת לצורך ניכוי מס, דבר המהווה תמריץ לבעלי עסקים לשכור נכסים ולא לקנות אותם.
השכרת פריט עוזרת לאיכות הסביבה בגלל השימוש החוזר שנעשה בפריט.

צמיחת ענף ההשכרה
באירופה ובצפון אמריקה השימוש בשכירות נפוץ בעסקאות מגוונות, לרבות השכרת נכסי מקרקעין. בשוק האירופאי לבדו תעשיית השכירות לטווח קצר (למעט נדל"ן ויחידות נופש) עומדת על 160 מיליארד דולר לשנה. בשנים האחרונות ניתן לאתר שתי סיבות למגמת הצמיחה של תעשיית השכירות. הראשונה היא השימוש הגובר באינטרנט לעסקים ולרכישות, והשנייה היא משברים כלכליים. בעת משבר כלכלי קיימת העדפה לבחור בשכירות הן מפאת החשש לירידת ערך הנכס והן מכיוון שלאנשים יש פחות כסף נזיל מאשר נדרש לרכישת בעלות מלאה בנכס. כך המשבר הכלכלי של 2007–2009 הרחיב עוד יותר את השימוש בשכירות הן בישראל והן בעולם.

בשנת 2013, מיזם משותף של מספר עיריות ברחבי ישראל הקים מערכת שיתוף מכוניות, אשר הרחיב את השימוש בשכירות בעיקר במרכז הארץ. בשנים שלאחר מכן החלה תופעה נרחבת של השכרות בעזרת רשת פייסבוק בקבוצות מיועדות ובשנת 2015 הוקם האתר Rentitb אשר בו מבוצעות השכרות מקוונות במגוון רחב של מוצרים ושירותים.

פיקוח על שכירות דירות
במקומות רבים בעולם, יש פיקוח על שכר דירה, המגביל את יכולת המשכיר להעלות את שכר הדירה לדייר. בין היתר, בעיר ניו יורק יש יותר ממיליון יחידות דיור הכפופות לסוג כלשהו של פיקוח על השכירות.
 בברלין העירייה הגישה בשנת 2019 הצעת חוק לפיה תיאסר באופן גורף העלאת שכר דירה לחמש שנים. בשנת 2021, החוק נפסל על ידי בית המשפט בטענה שהוא סותר את חוק השכירות הפדרלי אשר פיקח על השכירות. החוק נועד להטיב עם הדיירים.

לפיקוח על שכירות כמה השפעות עקיפות, שקיים להן תיעוד נרחב בעולם:
חלק מבעלי הדירות יימנעו מלהשכיר את הדירות שכן לא יוכלו לשלוט על שכר הדירה שהם יקבלו. בכך מספר הדירות המוצעות לשכירות בהכרח יקטן.
במקרים רבים דמי השכירות המפוקחים לא יצדיקו את תחזוקת הנכס ברמה שהייתה שוררת לולא הפיקוח. בכך האיכות של מלאי הדיור לשכירות תקטן.
נוצר תמריץ לאפליה פסולה, שכן בהינתן מספר רב של דיירים פוטנציאליים בשכר דירה זהה, אין כל הפסד למשכיר שירצה לבחור דייר על פי קריטריונים מפלים (לאום, גיל, אורח חיים וכו').
עשוי להיות מצב בו, השוכרים יציעו תשלום בשחור ובכך יעקפו את החוק.
הצדדים יחפשו מבנים משפטיים שונים כדי לעקוף את החוק, דוגמת דמי מפתח.

ההשפעה השלילית של פיקוח על שכר דירה היא בין הנושאים בעלי ההסכמה הרחבה ביותר בקרב כלכלנים. בסקר שנערך בשנות התשעים בקרב חברי האיגוד האמריקאי לכלכלה, יותר מ-90% הביעו הסכמה עם האמירה: "פיקוח על שכר דירה מקטין הן את הכמות והן את האיכות של הדיור הזמין".

 חרם שכירות 
חרם שכירות היא צורה של מחאה קולקטיבית ישירה. קבוצה של דיירים מחליטה לסרב לשלם את שכר הדירה עד שרשימת דרישות שלהם מתקבלת ידי בעל הבית. היסטורית, פעמים רבות חרם שכירות קשור לשכר דירה גבוה, תנאים ירודים בנכס או דרישות בלתי סבירות מהשוכרים; עם זאת, היו מצבים בהם סוגיות רחבות יותר הובילו לחרם.

שכירות במשפט העברי

הלכות שכירות מופיעים במשנה במסכת בבא מציעא פרק ה' ובתלמוד הבבלי במסכת בבא מציעא בדפים רבים למשל דף ק"א.

הרמב"ם מתייחס להלכות שכירות ב'משנה תורה' וכך גם הטור והשולחן ערוך חושן משפט (סימנים ש"כ–ש"ל, הלכות חכירות).

ראו גם

שכר דירה
חכירה
חזקה (קניין)
דיני קניין
דמי פינוי
מיסוי הכנסה משכר דירה
שוכר

לקריאה נוספת
 מיכאל ויגודה, שכירות ושאילה, בתוך סדרת חוק לישראל, דיני שכירות ושאילה במשפט העברי, הוצאת משרד המשפטים ומורשת המשפט בישראל, ירושלים תשנ"ח
שלום לרנר, שכירות נכסים, תש"ן 1990.
מיגל דויטש, קניין – כרך א, תשנ"ז 1997.
יהושע ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש, תשס"ו 2006.
 אברהם וינרוט, דיני קניין – פרקי יסוד, הוצאת נבו, 2020, פרק ז – שכירות, עמ' 77–104.

קישורים חיצוניים

 יהושע ויסמן, שכירות, רישיון, זיקת הנאה, ומה שביניהם המשפט יד, 2010
מאמרים על שכירות באתר מידע משפטי לאזרח
פסקי דין רבניים בדיני שכירות, אתר פסקי דין רבניים

הערות שוליים

קטגוריה:חוק ומשפט
קטגוריה:משפט אזרחי
קטגוריה:דיני קניין
קטגוריה:שכירות