ועד בית

ועד בית הוא גוף הפועל בבית משותף כדי ליצור מנגנון של כללים שיהיו מוסכמים על רוב הדיירים ויפעלו במקרים שבהם נדרשת הכרעה של מחלוקות, או התנהלות כללית של בית דירות. ועד בית פועל כעמותה קהילתית.

ועד בית יכול להיות מורכב מדיירי הבניין ומנציגות מתנדבת. במקרים שבהם דיירי הבניין לא מעוניינים לנהל את הוועד בעצמם, הם יכולים לשכור שירותים של חברה לניהול בתים שתעשה במקומם את הסידורים הדרושים.

כמו כן, כדי שוועד הבית יענה על צורכי הדיירים, הם נדרשים לשלם תשלום סמלי עבור השירותים, לרוב בהמחאה שנתית. למשל, במרבית ממשקי הבית, הוועד הוא שאחראי על ניקיון חדר המדרגות, על גינון והדברה, ולרוב גם על תיקון ליקויים של הרכוש המשותף.

 בחוק בישראל 
בישראל, ועד בית מוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 כ"נציגות הבית המשותף". לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון. ועד הבית מוסמך ומחויב לייצג את כלל דיירי הבניין המשותף אליו נבחרו "להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." ועד הבית הוא גוף משפטי נפרד ופעולתו מוגבלת רק לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. כשהחברות בוועד יכולה להיעשות בהתנדבות או בתשלום סמלי. הוועד אחראי על אחזקת הבניין, גביית תשלומי ועד והפקדה בחשבון המשותף, ניהול אסיפות דיירים אחת לשנה (אלא אם נקבע אחרת), ניהול חשבון הבנק של ועד הבית.

במקרה של אי עמידה או מעבר על אחד מכללי בחירת ועד הבית, ניהול בקשות דיירים או ניהול הבית המשותף לרבות ייצוג אינטרסי הדיירים והבית המשותף כלפי חוץ ביכולת כל אחד מדיירי הבניין לתבוע את הוועד בתביעה כספית, ביכולת הוועד לגבות כסף לביטוח עצמי למקרה שכזה, באישור אספת דיירים ותיעוד בפרוטוקול.

בעלות על דירה בבית משותף

לפי סעיף 77ו ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" דין בית משותף חל רק במידה והתקיימה בעלות מקרקעין ברישום בבעלות טאבו ובפנקס הבתים המשותפים. ללא זאת לא תהיה לאחראי על הבתים המשותפים סמכות דין בעניין.

לפי סעיף 55 ישות שרכשה דירה וביצעה עסקה, תחול עליה תוקף בעלות גם על "החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". לפי סעיף 57 שיעור כל דירה ברכוש המשותף הצמוד אליה יהיה ביחס שטח רצפת דירתו לעומת שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף. כשבחישוב זה "לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת." קירות חיצוניים נחשבים לחלק מהרכוש המשותף.

סעיפים 59ב ו-59ג קבועים כי במקרה התקנת דוד שמש חדש על ידי דייר, הדבר יעשה על גג הבניין, בשטח שעד כה לא יועד לו דבר ובצורה שלא פוגעת בשימושים אחרים שעשו עד כה יתר הדיירים בשטחים אלו. ובצורה שתפגע ככל הפחות ב"חזות הבניין". במקרה גג בעל קיבולת קטנה שאינה מספיקה לשימוש כלל בעלי הדירות, התקנת דוד נוסף תיעשה רק באישור בכתב מכלל בעלי הדירות האחרים, אחרת באישור האחראי על הבתים המשותפים ובמידה וזה קבע כי ההתנגדות לא נעשתה משיקולים רציונליים וללא תום לב. התקנת מערכת חימום נפרדת תיעשה על חשבון בעל הדירה המעוניין בכך, וללא צורך בהסכמת יתר הדיירים.

סעף 59ג קובע כי ניתן לבצע התאמות לבעלי מוגבלויות פיזיות בשטחים המשותפים; באישור היתר בנייה מוועדות התכנון והבנייה ובהצגת אישור בעל המוגבלות על ידי מומחה והצגת הצורך שבהנגשת האזור לדירת בעל המוגבלות. כשעל ההתאמה לא לפגוע מיתר הדיירים גישה לשטחים המשותפים ולוודא פגיעה קטנה ככל הניתן ב"חזות הבניין". בנוסף קיימת חובה להודיע על כוונת ביצוע השינויים הצפויים בפועל לנציגות ועד הבית, כמו ליתר הדיירים. הוצאות ביצוע ההתאמות יעשו על ידי בעל המוגבלות, ניתן להסתייע במשרד הבינוי והשיכון לצורך כך ב"בקשה לקביעת זכאות לסיוע בהתאמת תנאי דיור לאנשים המוגבלים בניידות מהוועדה להתאמת דיור".

סעיף 59ו מציין כי במקרה רצון 2/3 דיירים באספת דיירים בהתקנת מעלית, ניתן לבצע זאת באישור ועדות התכנון והבנייה. זאת במידה והתקן המעלית לא יפגע "הותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית". הוצאות התקנת המעלית יהיו על כלל בעלי הדירות המחליטים, אלא אם החליטו כי חלק ישאו בהוצאות. דיירי קומת הקרקע פטורים אוטומטית מהוצאות התקנת מעלית. במקרה צורך ב"מנגנון מעלית שבת", רק בעלי הדירות שיעשו בה שימוש בשבת ישאו בהוצאות ההתקנה. "כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה" וזאת ביחס לרצפת בתיהם לעומת שטח כלל רצפות הבתים הנושאים באותם תשלומים. במקרה חלוקה שווה שכבר נקבעה בתקנון הבית המשותף, קביעת חלוקה שווה על הוצאה חדשה זו תיעשה רק באספה נוספת ועדכון תקנון.

לפי סעיף 59ט ביכולת 2/3 מבעלי הדירות להחליט על התקנת מערכות אנרגיה סולארית על גג הבניין במידה ויש לכך מקום תוך פגיעה מועטה כלל האפשר ב"חזות הבית", ומכאן אלו גם יהיו אחראים על "קבלת החלטות על עסקאות במיתקן ובהכנסות הנובעות ממנו", עם אפשרות צמצום הוצאות התשלום לוועד על סמכם. ניתן להתייעץ בהתייחס לאפשרויות המתקנים וההתקנה ללא עלות עם חברת החשמל לישראל, או לבצע בצורה עצמאית. במקרה אספה שכזו יש להציג לדיירים גם את אפשרויות "ההוצאות הצפויות להפעלת המיתקן ותחזוקתו". כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות וזאת ביחס לרצפת בתיהם לעומת שטח כלל רצפות הבתים הנושאים באותם תשלומים. במקרה חלוקה שווה שכבר נקבעה בתקנון הבית המשותף, קביעת חלוקה שווה על הוצאה חדשה זו תיעשה רק באספה נוספת ועדכון תקנון. במקרה ונמצא כי הדבר יהיה סכנה בטיחותית ניתן לפנות לאחראי על הבתים המשותפים בתביעת בקשה להסרה. לפי סעיף 59י באפשרות בעל דירה יחידה להתקין עצמאית עבור עצמו וללא הסכמת יתר הדיירים ותוך הודעה מוקדמת לוועד הבית וליתר הדיירים 45 יום לפני ההתקנה; מערכת אנרגיה סולארית על גג הבניין "בשיעור יחסי שאינו עולה על חלקו של בעל הדירה המתקין ברכוש המשותף" על גג הבניין.

זכויות בנייה - לפי סעיף 71ב לצורך הרחבת דירה מסוימת והצמדת שטח משותף אליה לצורך חידוש בנייה יש צורך באישור 3/4 מבעלי הדירות ו-2/3 מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם באספת ועד בית וחתימה חוזה. תוך הסדרת חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. לצורך בניית מרחב מוגן דירתי יש צורך בהסכמה של 60% מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. כשביכולת בעלי הדירות להחליט על מכירת שטחי הרכוש המשותף לאותו בעל דירה מעוניין ובאמצעות הערכת שמאי, כשבעלי הדירות ישאו בהוצאותיו. במקרה התנגדות לעניין יש אפשרות להגיש תביעה לאחראי על הבתים המשותפים בטענה לפגיעה בזכויות ותוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.

תוספת סעיף 64 "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האספה הכללית של בעלי הדירות; לעניין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה. בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת." כדומגאת: שינוי מבני כהסרה או שינוי מוחלט של מיקומי קירות ועמודי תמיכה פנימיים, העלול לסכן דירות מעליו במקרה רעידת אדמה או פגיעת טילים.

במקרה פגיעה בבית או ברכוש המשותף הדורשת תיקון', שאי ביצועו עלול לפגוע בדירה או ערכה; ביכולת בעלי הדירות לתבוע מוועד הבית בקשה לביצוע תיקונים ברכוש המשותף. לרבות בקשה של בעל דירה אחת על בעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירתו, "שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון". במקרה של אי מענה ועד הבית ניתן לתבוע את ועד הבית אצל האחראי על הבתים המשותפים האזורי. במקרה שהתיקון גרר פגיעה בבית הדרוש תיקון, ישאו כלל הדיירים "בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף".

אפשרות פיצול התחייבויות
לפי סעיף 59א ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" במקרה בית משותף המורכב ממספר מבנים או אגפים בעלי כניסות ומתקנים נפרדים ביכולת הדיירים לקבוע באמצעות אספה ותקנון כי האחריות על הרכוש המשותף הצמוד לכל מבנה או אגף יהיה על בעלי הדירות אליהם אלו צמודים. קרי, רק עליהם תחול "חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף". ומתוך כך גם קיימת עבורם אפשרות לקיים אסיפות ובחירת נציגות נפרדת בפועל ובלבד בהתייחס לחובות וזכויות אותו מבנה או אגף.

כללי בחירת ועד בית
בחירת ועד בית חייבת להיעשות בתיעוד פרוטוקול, ותוך 3 חודשים מיום הרישום בפנקס הבתים המשותפים. יכולים להיות בוועד עד 5 נציגים נבחרים, שיכולים לשאת בתפקידי מטלות שונות. אין לכפות תואר נציג ועד על דייר שאינו מעוניין בכך.
בחירת ועד הבית – מתבצע במסגרת אספת דיירים שהיא המוסד היחיד בו יכול להיבחר ועד הבית. כדי לבחור נציגות מספיק להשיג רוב רגיל באספת הדיירים. בסמכות אספת הדיירים השנתית או אספת דיירים שלא מן המניין להחליף את ועד הבית או לשנות את הרכב חברי הוועד ובתנאי שהתכנסה באופן חוקי.
משך הקדנציה של ועד הבית – הוועד שנבחר ישמש בתפקידו למשך שנה עד לבחירת ועד חדש באספת הדיירים בשנה הבאה. "תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באספה הכללית הרגילה הבאה".
ועד בית זמני – לפי סעיף 66 ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" המפקח רשאי למנות לבית נציגות זמנית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; וזאת במטרה לייצג את הדיירים מול הקבלן מבצע הבנייה, ובתיעדוף המלצת מחצית בעלי הדירות, תוך אפשרות קביעת שכר ובהסתמכות על תשלומי הדיירים כהוצאת ועד בית.

אין חובה למנות ועד בית לבניין משותף. אולם אם אין מינוי או מחליף לאחר עזיבת ועד בית, אין לשום גוף (לרבות המפקחים על רישום מקרקעין או האחראים על הבתים המשותפים) אפשרות לכפות מינוי פנימי או חיצוני. כמו כן, במצב שכזה גביית תשלומים על תקלות, תיקון נזקים וכדומה יעשה בצורה וולנטרית, ואין שום אפשרות חוקית לכפות על שום דייר תשלום, שלא בהסכמה רצונית. ניסיון שכזה יהווה קבלת דבר במרמה, ואף התחזות.

תשלום לוועד
לפי סעיף 58 ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" כברירת מחדל קיימת חובה של כל דייר אמור לשלם דמי חבר ועד בית, באופן יחסי של דירתו לרכוש הבית המשותף: כלומר X מ"ר בית פרטי / Y מ"ר שטח כלל הבניין (כחלוקה הוגנת). אלא אם הדבר שונה מאוחר יותר בתקנון באספת דיירים: לדוגמה לאופן חלוקה שווה כך שכלל בעלי הדירות בבניין המשותף, משלמים תשלום זהה, שווה בשווה. אין אפשרות לסרב לשלם תשלומי ועד בית (גם לא בתשלום חלקי) - אחרת ביכולת הוועד לתבוע בתביעה אזרחית או קטנה.

תוספת סעיף 64 מציינת כי ועד הבית מחויב לפתוח חשבון בנק לעניין ההפקדות ותיעודם, מומלץ תמיד לשלם בהמחאה לצורך שימור התיעוד ולוודא קבלת חשבונית מסוג קבלה בתמורתה, שבהנפקתה מחויב ועד הבית. כספי הוועד ישמשו לתשלום לספקים שונים, רכישת ציוד נדרש ואחזקת השטחים המשותפים במבנה. הוועד אחראי על ניהול ספר הכנסות והוצאות מפורט והצגת הנתונים לדיירים בדו"ח מפורט אחת לחצי שנה.

ניהול אספה
לפי סעיף 71 ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" החלטות אספה מחייבות כל בעל דירה רק במידה ונרשמו בספר ההחלטות ובתקנון. באפשרות 2/3 מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט על התקשרות מול מנהל אחזקה מסוים, באפשרות 1/2 מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט על "התקשרות עם מתחזק מסוים או לעניין החלפתו".

תוספת סעיף 64 מציינת כי יש לקיים אספה לכל הפחות אחת לשנה ו"לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף". תוך הודעה מוקדמת, לכלל בעלי הדירות, של 4 ימים על מיקום ונושאי דיון. אספה תיחשב לחוקית רק אם נכחו לכל הפחות מחצית מבעלי הדירות, או באי-כוח. ההודעה יכולה לכלול הערה ש:

הצבעה - בהרמת ידיים או קלפי בדרישת 1/4 מבעלי הדירות המשתתפים, לכל דייר או בא-כוחו זכות הצבעה כאחד, במקרה שעות שקולות ועד הבית יכריע.

קביעת תקנון
לפי סעיפים 62-61 ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" לאחר בחירת ועד הבית ניתן להגיע להסדר "תקנון בית משותף מוסכם" באישור רוב של 2/3 מבעלי הדירות שהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. שינוי התקנון מתאפשר בחוק רק כל עוד לא מתקיימת פגיעה בזכויות בעלי דירות בבניין, לא מתווספים לבעלי הדירות תשלומים שלא אישרו או שלא נקבעו בחוק, התקנון החדש לא מנדב חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, ורק אם כל בעלי הדירות הסכימו לעניין.

לפי סעיף 55(ג) בעלי הדירות יכולים לקבוע בתקנון, שחלק מסוים ברכוש המשותף יהיה "צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות". ובמקרה זה הבעלות בפועל, וכל יתר הזכויות והחובות הקשורות לבעלות לרבות אפשרויות זכויות בנייה והתחדשות עירונית עתידית, כמו האחריות על תיחזוק, ליקויים וכל דבר אחר כל לא יחול על כלל דיירי הבית המשותף אלא על בעלי הדירה הפלונית.

זכויות משכירים
במקרה של השכרת דירה על ידי בעל דירה בבנין המשותף האחריות לתשלומים מוטלת על בעל הדירה. הקביעה על מי יהיה תשלום דמי הוועד או הוצאות חריגות של הוועד, תקבע במעמד חוזה השכירות (חוק השכירות והשאילה) בין בעל הדירה לשוכרים. שוכרים רשאים להגיע ולקבל החלטות באספת דיירים רק באישור בעלי הדירה. ראו גם: חוק הגנת הדייר.

ניהול בקשות דיירים
 הצבת לוח מודעות ותיבת פניות במקום בו עוברים תדיר כלל דיירי הבניין.
 לפי סעיף 71(א) על ספר ההחלטות להיות פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.
 ייצוג בעלי הדירות בהליכים משפטיים הקשורים לרכוש הבית המשותף או אחזקת הבית. לרבות ביצוע תיקונים ברכוש המשותף, שאי ביצועם עלול לפגוע בערך הדירות בבניין המשותף או בדירה ספציפית. כדוגמת: שינוי חזות הבניין או שינוי מבני (לרבות הוספה או פתיחת מרפסת) באחת הדירות ללא היתר עירוני.
 ניהול וגישור סכסוכי שכנים בבית המשותף. כדוגמת התקנת מצלמות לכיוון שטחי או דירת אחד מהדיירים, לרבות שטחי מעבר משותפים לא הסכמת כלל הדיירים. התקנת מצלמות אבטחה חייבת להתבצע לכיוון דלת המתקין בלבד כחלק מחוק הגנת הפרטיות.

ניהול הבית המשותף
 לפי סעיף 58 ו-71(א) ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969" אין להטיל על דיירי הבניין הוצאות שלא נקבעו בחוק (על פי תוספת שנייה סעיף 59ג ותוספת חלק ב' ב"חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969") או אושרו באספה הכללית בתיעוד בתקנון ובספר ההחלטות. אלא ב""החזקה תקינה" – שמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות." כדוגמת: הצבת מצלמות, מנעולי אבטחה מתקדמים, שער חשמלי וכו. ניסיון שכזה מהווה הטרדה מאיימת.
 הצגת דו"ח כספי- לפי תוספת סעיף 64 מחויב ועד הבית הצגה לכלל דיירי הבניין "דין וחשבון כספי אחת לשישה חדשים" ש"יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו" בתקופה זו ובצירוף פירוט חשבון בנק על שם הבית המשותף.
 הקמת תוכנית חירום - למקרי שריפה, הצפה, רעידת אדמה וכו' לרבות הכנת המקלט המשותף למצב חירום ביטחוני (כמו אטימות המקלט, שירותים כימיים ופרגוד, נייר טואלט, מים, מזון, מזון לתינוקות, כיסאות, מזרנים, פעילות לילדים).

ייצוג אינטרסי הדיירים והבית המשותף כלפי חוץ
ועד הבית מחויב לשמור על אינטרסי הדיירים של הבית המשותף גם כלפי גופים חיצוניים כוועדות התכנון והבנייה או ועדות פיזיות של מנהלה מקומית, תוך שמירה על איכות החיים הקהילתיים. במטרה לוודא שמירת ערך דירות הבניין והרכוש המשותף וקידום האינטרסים שלהם בתוכניות פינוי בינוי או תמ"א 38 ומול המינהלות העירוניות להתחדשות עירונית. לרבות מעקב אחר שינויים אורבנים תכנוניים (תכנון ערים ואזורים) במטרה לוודא המשך נוחיות הדיירים במרחב הבניין. כדוגמת: שינוי הסדרי נסיעה, כביש או חניה ציבורית חדשה במקום לא נח; לרבות חיזוי בעיות בטיחותיות באזור הבניין המשותף.

ייצוג הדיירים מול הקבלן המבצע - במידה והבית המשותף הוצא לשיווק טרם תחילת הבניה או בתחילתה וכלל הדירות נרכשו, לבעלי הזכויות בבית המשותף אפשרות לקבל מהקבלן את רשימת הרוכשים ולהתאגד למיטוב זכויותיהם בעניין טיב הבנייה ואפשרויות עיצוב הפנים של הבתים. עניין זה תקף בעיקר במקרים בהם הקבלן מסתמך על מימון הוצאות הפרויקט מהרוכשים לצורך ביצוע עבודת הקבלנות, במידה ואין לו צורך בכך לרוב ינטה למכור את הדירות בסמוך לתום מועד הבנייה. במקרי העברת זכויות חוזרות על דירה במהלך הבנייה, הדבר עשוי לערער את מעמד הוועד מול הקבלן המבצע. בתום הבנייה, ביכולת הוועד גם למנות בדק בית עצמאי כביקורת מבנים של הרכוש המשותף והבתים עבור כלל הדיירים בעלי הזכויות בבית המשותף. לפי סעיף 5 ב"חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973", במקרה של עיכוב, מהמועד שנקבע בחוזה והחל מ-7 ימים, למסירת דירה חדשה על ידי קבלן ניתן לתבוע את הקבלן לפיצויים "בשל איחור במסירה" הנושאים ריבית פיזורים והצמדה. בנוסף מחויב הקבלן לרשום את זכויות בעלי הדירות בטאבו ואצל האחראי על הבתים המשותפים, על פי סעיף 6ב.

ראו גם
 האגודה לתרבות הדיור

קישורים חיצוניים
 אתר האגודה לתרבות הדיור
 פרוטוקול בחירת ועד בית
 תשלום דמי חברות באגודה לתרבות הדיור | משרד הבינוי והשיכון



 טופס נוסח אישור מומחה בדבר הצורך בהתאמה לבעלי מוגבלויות פיזיות

 הערות שוליים 

קטגוריה:מקרקעין
קטגוריה:מגורים
קטגוריה:ישראל: נציבי תלונות