חכירה

חכירה (באנגלית: Lease) היא חוזה המעביר מאדם או גוף לאחר את הזכות לעשות שימוש בנכס בדרך כלל לתקופה ארוכה (למעלה מחמש שנים) תמורת דמי חכירה. חכירה יכולה להתקיים בנכס שעל פי מהותו ניתן להחזקה ולשימוש ממושכים ולכן הוא אפשרי רק לגבי נכסים שאינם כלים.

כאשר חוכר מקבל נכס לשימושו לתקופת חכירה ארוכה (ב, למשל, חכירה של למעלה מעשר שנים) שיש עמה זכות לחוכר לרכשם בתום תקופת החכירה בחינם או במחיר הזדמנותי נקראת חכירה מימונית שלעיתים רואים אותה כרכישה מלאה של הנכס, תוך פירעון הסכום בתשלומים. חכירה לתקופה קצרה יותר נקראת חכירה תפעולית והיא במשמעות של שכירות.

הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה "חכירה לדורות".

החכירה משמשת בעיקר בקרקעות, למשל בישראל בהסכמי חכירה של מינהל מקרקעי ישראל. כמו כן נעשה שימוש בחכירה בתחום התחבורה בהסדר הידוע כליסינג, שהוא חכירה של כלי רכב לתקופה של מספר שנים, וכן בתחום הספנות והתעופה כאשר חברת תעופה או חברת ספנות חוכרת ספינה או מטוס מבעליו.

הגדרה
חכירה היא מערכת יחסים משפטית המבוססת על הסכם, שבו צד אחד (המחכיר) שהוא בעל הקניין, מעניק זכויות קנייניות מסוימות לצד שני (החוכר). בתמורה להענקת הזכויות, החוכר משלם למחכיר "דמי חכירה". הסכמי חכירה עשויים להיכרת באשר לנכסי דלא ניידי או למטלטלין. לרוב הסכם חכירה עוסק בהקניית זכויות החזקה והשימוש בדומה להסכמי שכירות, ולעיתים ההסכם כולל התייחסות מפורשת ביחס לזכויות נוספות (בנייה בקרקע או מכירה לצד שלישי). במקרים מסוימים החכירה כוללת העברה גורפת של כלל הזכויות בקניין.

חכירת משנה
חכירת משנה (נקראת בשפה העממית "סאבלט") היא הסדר שבו החוכר מעביר את הזכות לעשות שימוש בנכס לצד שלישי. לדוגמה, חברה יכולה לשכור שטחים משרדיים בבניין עסקי, ישירות מבעל הבניין (המשכיר), ולאחר מכן להשכיר חלק מהשטחים לחברה אחרת. החוק מגדיר כי במקרים של חכירת משנה כל המחויבויות החוזיות של המחכיר המקורי נותרות בתוקף, וחלות על הצד השלישי.

חכירת משנה יכולה לחול גם במקרים של השכרת רכב. בחכירת משנה, חוכר או בעל הרכב יכול להשכיר את הרכב לצד שלישי לשימוש בתאריכים ספציפיים, באמצעות הסכם חוזי. למרות שהסדר זה אינו פופולרי, קיימת מגמה הולכת וגוברת לשימוש בסידור זה בנסיעות עירוניות.

בנדל"ן למגורים, "סאבלט" מתאר מצב שבו אדם גר בדירה שכורה, אבל מאפשר לצד שלישי להשתמש בדירה, או בחלקים ממנה, לפרק זמן קצוב. באפשרות השוכר להשכיר את הנכס אותו הוא שוכר בשכירות משנה רק בתנאי שהמשכיר נתן את הסמכתו לכך בכתב ומראשחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, באתר ויקיטקסט. עם זאת, במקרים בהם המשכיר המקורי מתנגד להשכרת הדירה בשכירות משנה מסיבות שאינן סבירות, השוכר רשאי להשכיר את הדירה לשוכרי משנה למרות התנגדות המשכיר, כאשר במקרים כאלו הגורם הקובע האם מדובר בתנאים בלתי סבירים הוא בית המשפט, במקרים של הגשת תביעה על ידי אחד מן הצדדים. שכירות משנה ללא הסמכתו של בעל הדירה חושפת את השוכר לתביעה מצד בעל הנכס, בטענה כי הפר את חוזה השכירות, אחת הדרכים למנוע תופעות אלו על ידי כלילת איסור השכרת המושכר בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר במסגרת חוזה השכירות. כמו כן, ניתן להתמודד עם הבעיות המשפטיות הללו באמצעות חוזה שכירות משנה, או הסכם סאבלט, המאפשרים את שכירות המשנה, אלו תורמים להגנה על כל אחד מן הצדדים בשכירות המשנה.

חכירה בישראל
חכירת הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל
עם קום המדינה ב-1948 (ה'תש"ח) החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות שונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון זה הוחלט על הקמת מינהל מקרקעי ישראל.
על פי הצעתו של השר זרח ורהפטיג הוחלט שקרקעות אלו יעמדו לטובת העם היהודי, בייחוד במקרה של עליה המונית, ולכן הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה. חכירה זו הייתה אמורה להתחדש בתום התקופה. מינהל מקרקעי ישראל ואגף ההתיישבות בסוכנות היהודית בנו על אדמות אלו יישובים ליהודים, בדרך כלל על פי מפתח פוליטי או עדתי. במושבים ובקיבוצים הייתה ועדת קבלה שיכלה לסנן את המועמדים להתיישבות, ולשמור על אחידות האוכלוסייה ביישוב. רוב המושבים, הקיבוצים ועיירות הפיתוח נבנו על אדמות אלו, ותושביהם שילמו דמי חכירה שנתיים, או דמי היוון (דהיינו: תשלום חד-פעמי המשקף את ערכם של דמי החכירה השנתיים).

חכירה זו הייתה נתונה בוויכוח, בייחוד לאחר 1997, כאשר הקשת הדמוקרטית המזרחית תבעה שוויון זכויות לאור החלטות המוסדות המיישבים לאורך השנים. לאור מדיניות האקטיביזם השיפוטי של נשיא בית המשפט אהרן ברק, מדינת ישראל ומינהל מקרקעי ישראל נתבעו בידי קבוצת ארגונים ובראשם עדאלה - המרכז המשפטי לזכויות המיעוט הערבי בישראל. בעקבות  ותביעה זו, הסתמנה החלטה במינהל מקרקעי ישראל ובקרן הקיימת לשנות את אופן פעולתה, ובמיוחד להעביר קרקעות של הקרן הקיימת למנהל, על מנת להסיר מעליה אחריות. 

ב-3 ביולי 2009 החליטה הכנסת, בדיון מיוחד במהלך פגרת הקיץ, ובלחץ ראש הממשלה בנימין נתניהו על העברת הבעלות במרבית הקרקעות הנתונות לחכירה מידי המינהל לידי החוכרים, והפרטת המינהל. מהלך זה, המכונה הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל החל להיות מיושם בשנת 2013 וכלל שינויים מבניים נרחבים שעיקרם החלפת מינהל מקרקעי ישראל הכפוף למשרדי הממשלה ברשות מקרקעי ישראל שהיא רשות ממשלתית עצמאית.

 השימוש בחכירה בשוק הפרטי
השימוש בחכירה נפוץ בשוק הפרטי במטרה לעקוף את הוראות . הסעיף נועד למנוע ביצוע עסקה בחלק מחלקת מקרקעין, כיוון שעסקה כזו תפצל את החלקה. הסעיף קובע: "...ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת".בעלי מקרקעין שביקשו למכור רק חלק מן המקרקעין שברשותם, עקפו את הוראת סעיף 13 על ידי ביצוע עסקת שכירות (שמוכרת כחריג לסעיף 13, על-פי ) לתקופות ארוכות מאוד (לדוגמה 99 שנים או אפילו 999 שנים). מובן שעסקה כזו מעבירה הלכה למעשה את הבעלות רק בחלק מהמקרקעין, חרף הוראת סעיף 13. בתי המשפט בישראל נמנעו מלקבוע שהעסקאות הללו נוגדות את סעיף 13 וכך הפכה החכירה לכלי שבאמצעותו הצליחו בעלי מקרקעין לבצע עסקאות שהחוק אוסר.

במקורות יהודיים
החכירה מוזכרת בתלמוד במקומות שונים, ובייחוד בסוגיית השבת קרקעות "אבות" ליהודים ו"יישוב הארץ":
"...מאי (מהו) 'שדה אבותיו' - ארץ ישראל. ואמאי קרו לה (ומדוע נקראה) 'שדה אבותיו'? שדה אברהם יצחק ויעקב...""...חוכר - בין עבד ובין לא עבד: בעי עשורי, (חוכר חייב לשלם מס מעשר, גם אם לא עיבד את השדה) ומיתן ליה (ומשלם לנכרי שממנו קנה בחזרה את אדמתו) - דכי פורע חובתו דמי..." (שכן תשלום זה הוא כמו חוב שאינו קשור בקרקע) '' ()

 ראו גם 
 ליסינג
 חכירה מימונית
 מכירה וחכירה

לקריאה נוספת
 יהושע ויסמן "חכירה כתחליף לבעלות" בתוך ספר זיכרון לגד טדסקי - מסות במשפט אזרחי''', 211 (1996).

קישורים חיצוניים

 'יובל חכירה' במילון המונחים של מינהל מקרקעי ישראל מבוסס על האמור בספר ויקרא.
 הרפורמה במקרקעי ישראל - שאלות ותשובות לציבור באתר מינהל מקרקעי ישראל.



הערות שוליים

קטגוריה:חוק ומשפט
קטגוריה:דיני קניין