פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור)

פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 היא פקודה (דהיינו חיקוק של המחוקק המנדטורי, אשר נקלט במשפט הישראלי כבעל מעמד שווה לחוקי הכנסת) המסמיכה את שר האוצר להפקיע מקרקעין אם הם נחוצים לצורכי ציבור בלבד.

סמכויות שר האוצר או של פקידיו הן להפקיע את הזכות שבה מחזיק המופקע (הבעלות, החכירה או זכות אחרת) במקרקעין או לחלופין לגרוע מבעל הזכות חלק מסוים מהזכות (למשל לקבוע בה זיקת הנאה למעבר או הגבלה אחרת).
דבר הכוונה להפקיעה ומועד ההפקעה המזערי יפורסמו באמצעים הבאים:
 ברשומות
 על ידי משלוח הודעה בדואר רשום לבעלי הזכויות הרשומים במרשם המקרקעין או במסירה ידנית
 הודעה תמוקם במקום המיועד להפקעה
 הערה תירשם בפנקסי המקרקעין (באחריות המפקח על המרשם)

לאחר פרסום דבר הכוונה להפקעה רשאים נציגי שר האוצר ובעלי המקרקעין להגיע להסכמה בדבר פיצויי ההפקעה הראויים. פיצויי ההפקעה הראויים יהיו "הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק על ידי המוכר מרצונו הטוב" (ציטוט מהפקודה). סכסוכים בדבר פיצויים וזכות קניין ייושבו על ידי בית המשפט.

לא ישולם פיצוי עבור הפקעה של חלק מהקרקע הקטן מ-25%.

בתום התקופה שנקבעה בהודעה בדבר ההפקעה יכולה הרשות שלה דרוש המקרקעין לתפוס בה חזקה ולהעביר בפנקסי המקרקעין את הזכויות הרשומות.
לכאורה, פינוי נכס מופקע אמור להעשות זמן קצר לאחר פרסום הודעה ברשומות (בהתאם להוראות סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות) אולם הלכה למעשה ישנן כמה מגבלות הנובעות הן מהוראות החוק והן מתקדימי פסיקה שונים:
 פינוי נכס שאינו משמש למגורים יבוצע רק לאחר הצעה לתשלום של הסכום שאינו שנוי במחלוקת
 פינוי נכס שמשמש למגורים יעשה רק לאחר שלמחזיק בו הוצע דיור חלוף הולם.

בשלבים שקודם להפקעה עצמה (טרם תפיסת החזקה) רשאי שר האוצר לחזור בו מכוונתו להפקעת מקרקעין לגמרי או במקצת.

התייחסות אל הפקודה כיום
הפקודה שנכתבה בתקופת המנדט הבריטי נחשבת למיושנת וכחיקוק שאינו נותן מענה לשאלות בסיסיות התחום ההפקעה. כתוצאה מכך, נוצר חיכוך רב בין בעלי נכסים מופקעים לבין הרשויות המפקיעות באשר לגובה הפיצוי המגיע. סכסוכים אלה נדונים תדיר בבתי המשפט. לגבי חלק גדול מהסוגיות שבהם הפקודה חסרה, אימצו הגופים הממלכתיים המפקיעים במרוצת השנים נוהגים באשר לביצוע הפקעות וקביעת הפיצוי בגינם שחלקם אף סותרים את החוק עצמו במטרה ליתן מענה הולם בתנאים הכלכליים המודרניים. חלק מנוהגים אלה אומצו על ידי בתי המשפט בסדרה של פסיקות שבחלק מהן קורא אל המחוקק בבקשה להסדיר בחיקוק מודרני את נושא ההפקעה בישראל.
להלן הקשיים בפקודה:
מועד חישוב הפיצוי (שמכונה "מועד קובע") לפי הפקודה הוא 60 יום לאחר פרסום דבר ההפקעה. אולם מועד זה מביא לעיוות הן בשל השינוי בשווי נכסים בין תאריך הפרסום לבין התפיסה בפועל (שמתרחשת לעיתים עשרות שנים מאוחר יותר) והן מאחר שנכס מקרקעין ממשיך להניב לבעליו תזרים הנאות (או הכנסות) ובכך עלול להיווצר כפל פיצוי בגין אובדן הכנסה לכאורה על שזו המשיכה להתקבל על ידי הבעלים. בשל כך נוהגות הרשויות המפקיעות בגיבוי בתי המשפט בחלק מתיקי ההפקעה לחשב את הפיצוי למועד התפיסה בניגוד לנוסח החוק.
הפקודה קובעת כי הפיצוי יחושב לפי שווי הנכס המופקע בשוק החופשי. אולם כאשר ההפקעה מהווה חלק מנכס, נוהגות הרשויות לא להעריך את שוויו אלא את תרומתו לחלק בנכס שנותר בידי הנפקע. כך לדוגמה בהפקעה של רצועת חצר של מבנה נוהגות הרשויות להעריך את תרומת החצר שנגרעה מהנכס לשוויו בכללותו ולא להעריך את שוויה בשוק. זאת בשונה מנוסח הפקודה.
הפקודה אינה קובעת אם יש להכליל בפיצוי הוצאות של הנפקע שכרוכות בעצם ההפקעה (כגון שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין וכו'). בתי המשפט נוהגים בחלק מההפקעות להכיר בעלויות אלה.
הפקודה אינו קובעת אם יש לפצות בגין הוצאות הנפקע ברכישת נכס חלופי (מס רכישה, שכר טרחת מתווך וכו'). בתי המשפט נוהגים שלא להכיר בהוצאות אלה כחלק מהפיצוי.
הפקודה אינה קובעת אם יש לפצות בגין מוניטין ככל שמיוחס בנכס המופקע שהוא בית עסק.

קישורים חיצוניים



הערות שוליים

קטגוריה:ישראל: מקרקעין
קטגוריה:דיני קניין
קרקעות
קטגוריה:דיני מקרקעין