דמי מפתח

"דמי מפתח" הוא כינוי לסכום כסף שדייר שמעוניין לשכור נכס שנהנה מהגנת חוק הגנת הדייר משלם לדייר שמעוניין לעזוב את הנכס. ערך דמי המפתח מייצג את התועלת הכלכלית שמקנה חוק הגנת הדייר לשוכר שמעוניין לעזוב את הנכס, "הדייר המוגן" בכך שגובה דמי השכירות המרביים שהוא משלם שקול ל-10-20% מסכום השכירות החופשית של נכס דומה, ומכך שאי אפשר לפנות אותו מן הנכס כל עוד שהוא עומד בתנאי הסכם השכירות.

 היסטוריה 
עוד בימי השלטון הצבאי הבריטי בשנת 1919 נחקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה. בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי שכירות ופינוי דיירים ללא אישור המושל. על מנת שלא לפגוע בבניית דירות חדשות, לא חלה הפקודה על בתים שבנייתם הושלמה לאחר יוני 1920. בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי. בשנת 1926, הוקמה ועדת חקירה לבירור תוצאות ביטול הפיקוח.

בשנת 1933 חוקקה מועצת עיריית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה, אולם שלטונות המנדט הבריטי השתהו באישור החוק. החוק אושר באפריל 1934. בעקבות ההגבלות על שכר הדירה התפתחה פרקטיקה שבה שוכרים יוצאים דרשו "דמי מפתח" משוכרים פוטנציאליים. בפברואר 1935, הוארך תוקף החוק לשנה נוספת והוחל גם על חנויות. בירושלים הוחל החוק רק על חלק מהאזורים המסחריים. בעיתון דבר נטען שבפועל כמעט ולא יושם החוק, מפני שהדיירים נאלצו להסכים לכל התנאים של הדיירים היוצאים ברצותם קורת גג. בפברואר 1938 החליטה עירית תל אביב לחדש את החוק רק לגבי חנויות ועסקים, בתקווה לעודד בניית דירות חדשות. בתחילת 1939 החליטה עירית תל אביב לחדש את תחולת החוק על דירות.

באוקטובר 1940 הושב הפיקוח על שכר הדירה בעקבות עליית המחירים שנבעה ממלחמת העולם השנייה, כאשר מצד אחד אסרו שלטונות המנדט הבריטי על בנייה בגלל הצורך בחומרי הגלם למאמץ המלחמתי, ומצד שני, הייתה דרישה לדירות רבות בשל הגעת פליטים רבים. בעקבות זאת התרחבה מאוד הפרקטיקה של גביית דמי מפתח. כמו כן, התרבו המקרים של התאנות לשוכרים כדי לגרום להם לעזוב.

לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון היו בישראל בשנת 1993 23,000 דירות מגורים ועוד כ-15,000 עסקים בשכר דירה מוגן. מעריכים שב-2014 נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. עם זאת, על פי אתר השמאי לוי יצחק נותרו בישראל ב-2015 למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר בתל אביב, ירושלים, וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם אותם דיירים שחתמו על החוזים בשנות ה-60 וה70 של המאה ה-20, או יורשיהם. מדי שנה מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח.

דוגמה לאבסורד הכלכלי שיצר חוק הגנת הדייר מובאת למשל בעדותה של אילנה כהן שכותבת בעיתון 'מעריב' בשנת 1991 תחת הכותרת "דמי מפתח ושכר דירה מגוחך": "כאשר המדינה לא מסוגלת לספק דיור לזוגות צעירים ולעולים חדשים במחירים סבירים, ישנן עדיין דירות בדמי מפתח ששכר הדירה בהן מגוחך. דודתי בת ה־78 היא בעלת דירה מסוג זה. יש בה 2 חדרים מרווחים (למעלה מ־60 מ"ר) וגרים בה זוג דיירים ללא ילדים, בעלי אמצעים (נסיעות לחו"ל וכו׳) במחיר של 17 ש׳ח לחודש + 5 ש׳ח לוועד הבית. אמנם הזוג שילם לפני יותר מ-13 שנה דמי מפתח, אך סכום ההשקעה הזה הוחזר להם מזמן כתוצאה משכר הדירה המגוחך. ואולם, מה שמגוחך עוד יותר הוא שדודתי נחשבת לאשה אמידה 'בעלת דירה נוספת'. ידוע לי על דיירים בדמי מפתח נוספים המחזיקים נוסף לכך דירות בבעלותם, שאותן הם משכירים, ובעצמם ממשיכים לגור בדמ’פ, עקב המחיר הזול של השכירות".

 חוק הגנת הדייר 
דמי מפתח הם תוצאה של עיוות כלכלי שיצר חוק הגנת הדייר והם מייצגים את הערך הכלכלי של דמי השכירות הנמוכים שמשולמים לבעל הנכס. כבר בשנות ה-40 של המאה הקודמת ייצגו דמי המפתח שוק שחור של סחר בהגנת החוק בין שוכרים. חוקים ראשונים בנושא אסרו על בעלי נכסים לגבות דמי מפתח אך אפשרו לשוכרים למכור את זכותם לשוכרים אחרים. המצב המשפטי בתחום זה נותר לא פתור מבחינה משפטית לאורך שנות ה-50 וה-60 עד שלבסוף הוסדר בחקיקה. חקיקה זאת מוזגה אל תוך חוק הגנת הדייר בשנת 1973.

כדי לצמצם את העיוות הכלכלי נקבע, בין השאר, שכאשר דייר נכנס משלם דמי מפתח לדייר יוצא נחלק הסכום הזה בינו לבין בעל הנכס באופן שבעל הנכס מקבל כשליש מדמי המפתח ושני שלישים משולמים לדייר היוצא. בכל העברת זכויות כזאת יש לבעל הבית זכות סירוב ראשונה, והוא יכול לרכוש את זכות ההגנה (של הנכס שבבעלותו) מן הדייר היוצא באותו סכום שעליו הוסכם עם הדייר שמעוניין להיכנס במקומו.

במחיר ריאלי. העיוות נידון להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.

בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה".

 דמי מפתח לעומת דמי שכירות מוגנים 
הערך הכלכלי של "דמי מפתח" נובע בעיקר מכך שדמי השכירות של נכסים שחוסים תחת הגנת החוק נמוכים באופן משמעותי מערך דמי השכירות בשוק החופשי, וכן מן העובדה שאי אפשר לפנות דייר מוגן שעומד בתנאי ההסכם אלא לפי עילות שקבועות בחוק הגנת הדייר.

 ראו גם 
דיור ציבורי בישראל
דמי פינוי
סדר דין מיוחד בתובענה לפינוי מושכר בלתי מוגן

 קישורים חיצוניים 

 חוק הגנת הדייר, אתר משרד הבינוי
 אהוד מנירב, חוק הגנת הדייר בישראל, אפריל 1999, המכון ללימודים אסטרטגיים ופוליטיים מתקדמים, מחקרי מדיניות 39. באתר המסלול האקדמי המכללה למינהל.

 דמי מפתח - הערות והארות, אדריכלות ובניה בישראל

 , , , 



הערות שוליים

קטגוריה:ישראל: דיור
קטגוריה:מגורים
קטגוריה:שכירות