מקרקעין בישראל

מקרקעין כפי שמוגדרים בישראל בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הם:
קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני.
בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עסקה לפי דין או לפי הסכם.
הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם בתחום שמעל הקרקע למעט מעבר מעל הקרקע (טיסה).
המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע.

מקרקעין קרויים גם נִכְסֵי דְלָא נָיְדֵי (ובראשי תיבות: נדל"ן), משום שמאפיין של נכסים אלה הוא חוסר היכולת להזיזם ממקומם (להבדיל ממיטלטלין - נכסים שניתן להעבירם ממקום למקום).

עסקאות במקרקעין

העברת הבעלות על המקרקעין נעשית באמצעות מכירתם. בנוסף לכך מקובלות עסקאות נוספות במקרקעין, המקנות זכות שימוש בנכס בלא העברה של הבעלות.

שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.

דמי מפתח היא עסקת נדל"ן המהווה מעין הכלאה בין רכישת הנכס לשכירתו. בעסקה זו הרוכש משלם מחיר נמוך (כמחצית משוויו המלא של הנכס), ובתמורה מקבל חזקה על הנכס וממשיך לשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלומים אלו, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס עד סוף ימיו. הוא אף יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה אם התגורר עמו סמוך למועד פטירתו. השיטה מעוגנת בחקיקה מיוחדת שעברה גלגולים רבים עד שנחתמה ונושאת את הכותרת: "חוק הגנת הדייר".

השלמתה של עסקת מקרקעין, כגון עסקה למכירת בית הנמצא בבנייה, עשויה להימשך זמן רב. להגנת זכויותיו של הקונה בעסקה כזו משמשת הערת אזהרה, שהיא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
 להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
 למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.

בהערכת שוויו נכס מקרקעין, כבסיס לעסקה בנכס זה או לשם ביטוחו עוסק שמאי מקרקעין.

לעסקה במקרקעין אין תוקף ללא חוזה בכתב.

מיסוי מקרקעין

היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל מקרקעין לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים על ידי אותה ועדה:
 אישור תוכנית בניין עיר
 אישור הקלה
 אישור שימוש חורג

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, והוא משולם ביום מימוש הזכויות בקרקע. גובה ההיטל נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית אך ניתן לערער עליו תוך 30 יום.

מס שבח מקרקעין

מס ייחודי בגין רווח הון שהופק ממכירת זכויות במקרקעין בישראל וזכויות באיגוד מקרקעין. מבחינה היסטורית מס שבח קיים בחוק נפרד - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 - ולא בפקודת מס הכנסה, אך מבחינה מהותית אין שום הבדל. מס זה היה קיים עוד לפני שהיה קיים מס רווחי הון בפקודת מס הכנסה. המס מוטל גם על מכירות מקרקעין של ישראלים בשטחים. במסגרת מס זה קיימים אותם פטורים ממס על מכירות של דירות מגורים בישראל. החוק עבר מספר רפורמות משמעותיות כאשר ביום 7 בנובמבר 2001 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית בעקבות ועדת רבינוביץ במסגרת תיקון מס' 50 לחוק. בשנת 2013 אושרה רפורמה (תיקון 76 לחוק) אשר כללה שינוי משמעותית במודל המיסוי של דירות מגורים.

בארץ אי אפשר להעביר רישום בעלות על דירה בטאבו אם אין אישור ממס שבח ששולם המס או שיש פטור.

נוכח הדמיון בין השמות, קיימת בקרב הציבור נטייה להתבלבל בינו לבין היטל השבחה.

מס רכישה
על פי החוק חייב כל רוכש מקרקעין בתשלום מס רכישה על פי מדרגות המתעדכנות אחת לשנה, בתאריך 16 בינואר. את המס משלמים למס הכנסה תוך 50 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה.

מקרקעין, תכנון ובניה

על-פי חוק המקרקעין יש לקבל הסכמתם של 75% מהדיירים בבית משותף לצורך הרחבת דירה. במקום זאת, ניתן גם להשיג רוב של שני שלישים מבעלי הרכוש המשותף. בבניית תוספת ממ"ד ניתן להסתפק ב-60% מהדיירים.
עם זאת, אם ההתנגדות של השכנים אינה סבירה, ניתן להפעיל את תקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, ולשלוח מכתבים רשומים למסרבים לחתום לשם שמיעת התנגדותם. במקרה שההתנגדות אינה סבירה ייתכן כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תאשר בנייה גם ללא רוב זה.
המפקח על בתים משותפים במשרד המשפטים אחראי לבדיקת מצבים בהם יש ניגודי אינטרסים כאלה, והוא יושפע רבות מהעמדה התכנונית של הוועדה המקומית לגבי ההתנגדות.

משכנתא
כאשר נדרש מימון בנקאי על מנת להשלים את רכישת המקרקעין, הלווה יפנה לבנק לצורך קבלת משכנתא. מימון זה ניתן על ידי הבנק תוך מישכון הנכס ושעבודו לבנק, תוך רישום הערת אזהרה במינהל מקרקעי ישראל/מרשם המקרקעין (המכונה טאבו).

 ראו גם 
 ניהול נדל"ן
 ספר לרישום עסקאות מקרקעין
 בעלות
 שכירות
 מרשם המקרקעין
 ועדות התכנון והבנייה

לקריאה נוספת
 חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי שליד הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית והמכון לחקר שימושי קרקע של הקרן הקיימת לישראל, 2001.

קישורים חיצוניים
 הרשות לרישום והסדר זכויותהמקרקעין, באתר משרד המשפטים



*
קטגוריה:דיני קניין