Yhteisalue

Yhteisalue eli yhteinen alue on Suomessa kahdelle tai useammalle kiinteistölle yhteisesti tietyn perusteen mukaisin osuuksin kuuluva alue. Yhteinen alue ei itse ole kiinteistö, vaan se kuuluu tietyille kiinteistöille. 

Yhteisiä alueita ovat yhteiset vesialueet ja yhteiset maa-alueet. Suomessa oli vuonna 2016 noin 21 900 yhteistä vesialuetta ja noin 24 700 yhteistä maa-aluetta. Vesijättö voi kuulua joko yhteiseen vesialueeseen tai se on voitu rekisteröidä maa-alueeksi. 

Yhteinen alue määritellään sekä yhteisaluelaissa että kiinteistönmuodostamislaissa.

 Luokittelu 
Yhteiset alueet voidaan luokitella seuraavasti:

 yhteinen vesialue
 yhteinen vesijättö
 yhteismetsä
 muu yhteinen maa-alue

 Yhteisen alueen omistus 
Yhteisen alueen omistavat sen osakaskiinteistöjen omistajat. Nimestään huolimatta yhteinen alue ei kuulu valtiolle tai yhteiskunnalle. 

Yhteinen alue ovat välillisen maanomistuksen yksikkö. Siihen ei voida myöntää kenellekään lainhuutoa, vaan omistusoikeus kirjautuu välillisesti osakaskiinteistöjen omistuksen kautta. Yhteistä aluetta ei tule sekoittaa yhteisesti omistettuun kiinteistöön.

 Yhteisalueiden muodostuminen ja tarkoitus 
Yhteisalueita on muodostunut isojaossa, uusjaossa ja muissakin kiinteistötoimituksissa, kun alueita jätettiin usealle kiinteistölle yhteisiksi. Kylän vesialueet jätettiin isojaossa yleensä tilojen yhteisiksi alueiksi. Yhteisalue on voinut muodustua myös siten, että jokin alue on jäänyt isojaosta kokonaan pois. Uusia yhteisalueita voidaan nykyään muodostaa asemakaava-alueiden ulkopuolella. Asemakaava-alueilla uusia yhteisalueita ei saa muodostaa, mutta ennen kaavoitusta muodostuneita alueita on jäljellä. 

Yhteisalueen käyttötarkoituksena voi olla esimerkiksi soran, hiekan, mudan, saven, sammaleen tai veden ottaminen. Se voi toimia venevalkamana tai olla koski, yhteismetsä tai yhteinen laidun.Otavan iso tietosanakirja, Otava 1960–1965, hakusana jakotoimitus. Alueita on perustettu myös kolerahautausmaaksi, sikopiiriksi, pellavanlikopaikaksi, myllypalstaksi, lastauspaikaksi, muinaismuistoalueeksi, järvirehunottopaikaksi, kaivoa varten, toriksi, virkistysalueeksi ja varastopaikaksi.  

Yhteistä aluetta ei enää saa muodostaa yhteismetsää, tietä tai valtaojaa varten. Yhteiset tiet ja valtaojat ovat lakanneet yhteisinä alueina 1. maaliskuuta 1977 alkaen ns. ojalain nojalla. Majamaa, Markkula: "Kiinteistönmuodostamislaki” Edita, 2001 Aiemmat yhteislaitumet eivät ole olleet yhteisiä alueita vaan Yhteislaidun-nimisiä kiinteistöjä. 

Jos olemassa oleva yhteisalue soveltuu metsätalouden harjoittamiseen, se voidaan muuttaa yhteismetsäksi. Alue voidaan myös liittää johonkin olemassa olevaan yhteismetsään. 

Yhteinen alue voidaan nykyisin perustaa sopimuksella. Uusien yhteisalueiden muodostaminen on kuitenkin pääsääntöisesti kiellettyä, jos samaa käyttötarkoitusta varten voidaan perustaa rasite. 

Alueen alkuperäinen käyttötarkoitus on sittemmin saattanut menettää merkityksensä. Pysyvä käyttötarkoituksen muutos tulee ilmoittaa Maanmittauslaitokselle, mutta sitä ei merkitä mihinkään rekisteriin.  

Lainsäädäntö
Vanhimmat yhteisalueet olivat kylän osakkaiden jakamattomassa yhteiskäytössä. Tällaisia alueita olivat esimerkiksi kylän metsä ja kalavesi. Yhteisalueista oli säännöksiä vuoden 1734 lain rakennuskaaressa. Myöhempi jakolainsäädäntö mahdollisti yhteisalueen muodostamisen useaa tarkoitusta varten.Encyclopædia iuridica fennica, Suomalainen lakimiesyhdistys 1994–1999, , osa II palstat 722–724.

Nykyisin yhteisalueiden hallintoa sääntelee yhteisaluelaki (758/1989), joka kumosi vuoden 1940 lain eräistä yhteisistä alueista ja niihin verrattavista etuuksista (204/1940). Yhteisalueen kokouspäätös tehdään äänten enemmistöllä, kuitenkin omaisuutta tai oikeutta koskeviin päätöksiin kuten näiden vuokraamiseen vaaditaan 2/3 enemmistö. Yhteismetsiä varten on yhteismetsälaki (109/2003) ja yhteisen kalaveden osakkaat muodostavat kalastuslain (379/2015) mukaisen osakaskunnan, johon tosin sovelletaan yhteisaluelakia.

Osakaskunta

Yhteisen alueen yksityisoikeudellisia osakkaita ovat alueen osakaskiinteistöjen omistajat. Osakkaat muodostavat yhteisalueen osakaskunnan. Kunkin osakkaan osuus määräytyy kiinteistönmuodostukselliselta pohjalta. 

Yhteisillä vesialueilla osakaskunnan vanha nimi oli kalastuskunta. Käytännön toiminnasta voi pitää huolta osakkaiden valitsema hoitokunta.

Osakaskunnan on mahdollista järjestäytyä ja vahvistaa säännöt sekä perustaa hoitokunta alueen käytännön toiminnan huolehtimiseksi. Käytännössä järjestäytymättömät osakaskunnat ovat kuitenkin edelleen enemmistönä.

 Yhteisalueen käyttö 
Osakkaalla on oikeus, jollei sitä ole rajoitettu, käyttää yhteistä maa- tai vesialuetta hyväkseen ottaen huomioon alueen käyttötarkoitus. Käyttö ei saa estää muita osakkaita käyttämästä aluetta vastaavanlaisella tavalla. Käyttövaltuus ei riipu osakkaan osuuden suuruudesta.

Yhteistä aluetta voidaan niin päätettäessä vuokrata eteenpäin. Alueita voidaan myös käyttää esimerkiksi pallokenttänä, nuotiopaikkana, grillikodalle, lahtivajalle, juhannuskokon polttamiseen, uimarantana tai romunkeräyspaikkana. Alue on osakaskunnan päätöksellä mahdollista liittää yhteismetsään tai muodostaa yhteismetsäksi.

Yhteisellä alueella liikkumiseen ei tarvita lupaa tai alueen osakkuutta. Yhteisellä vesialueella saa veneillä, uida ja liikkua jäällä. Maastossa saa liikkua jokaisenoikeuden perusteella. 

Yhteisellä vesialueella ovat voimassa vesilain mukaiset yleiskäyttöoikeudet, jotka eivät riipu vesialueen osakkuudesta. Tietyin edellytyksin saa rakentaa vesialueelle ulottuvan laiturin tai venevajan, asettaa veneen kiinnityspaalun tai -poijun ja ottaa talousvettä.

 Metsästys ja kalastus 
Metsästysoikeus yhteisellä alueella voidaan vuokrata metsästysseuralle. Jollei näin ole tehty eikä muutakaan ole päätetty, alueen osakkailla on osuuslukujensa mukainen oikeus metsästää alueella.

Yhteisen vesialueen osakkaalla on oikeus kalastaa siten kuin osakaskunta päättää. Kalastusoikeus määräytyy pyydysyksiköiden perusteella, jotka lähtökohtaisesti jakautuvat osakkaille heidän vesialueosuuksiensa mukaisesti. Osakaskunta voi antaa kalastusoikeuden käyttämisestä määräyksiä.

Osakkailla on oikeus valvoa metsästystä alueella ja tarkastaa, että kalanpyydys on merkitty kalastusoikeuden osoittavalla merkillä.

 Yhteiset alueet kiinteistörekisterissä 
Yhteinen alue merkitään kiinteistörekisteriin. Se ei kuitenkaan ole kiinteistö vaan muu rekisteriyksikkö. Kiinteistörekisteriin merkitään myös yhteisen alueen osakaskiinteistöt ja kuinka suuri osuus kullekin kuuluu. Osuus merkitään kuudella desimaalilla.

Kiinteistötunnuksessa yhteisen vesialueen tunnus on 876, yhteisen maa-alueen tunnus 878 ja yhteismetsän tunnus 874.

 Yhteisalueosuuden luovutus 
Kiinteistöjä lohkottaessa lohkokiinteistö saa emäkiinteistöltä osuuden yhteisalueeseen, jos siitä on näin sovittu. 

Yhteisalueosuuden tai osan siitä voi luovuttaa edelleen myös erillään kiinteistöstä. Tällöin se liitetään saajalle ennestään kuuluvaan kiinteistöön tai muodostetaan niin sanotuksi haamutilaksi. Tällainen tila koostuu pelkästä yhteisalueosuudesta. Pelkän yhteisalueosuuden luovutukseen sovelletaan kiinteistön kaupan säännöksiä.

Yhteisen alueen osakasmäärää ei ole rajoitettu. Yhteisalueosuuksien luovutusten kautta alueen osakasmäärä voi lisääntyä muita osakkaita kuulematta.

 Yhteisen alueen jako 
Yhteinen alue voidaan tietyin edellytyksin jakaa osakkaiden kesken. Alueesta voidaan myös erottaa osuus osakkaalle niin, että loppuosa jää osakkaiden yhteiseksi. Osuuden erottamisesta ei saa aiheutua kenellekään osakkaalle sanottavaa haittaa. Jako on erityyppinen riippuen siitä, onko kyseessä vesialueen, maa-alueen vai vesijätön jako.

Yhteisen vesialueen jako voi tapahtua vain, jos jakamiseen on erityinen syy (kuten erotettavan osuuden suuruus) tai jos osuus erotetaan erityistä käyttöä varten. Erityistä käyttöä voi olla ainakin kalankasvattamoallasalue, puutavaran varastointialue tai voimalan lauhdeveden päästöalue. Vesialueiden tavallisen käytön kannalta niiden jakaminen on epätarkoituksenmukaista, sillä kalastuksen hoito ja järjestely edellyttää laajahkoja yhtenäisiä vesialueita. Vesialue jaetaan osuuslukujen suhteessa (osuusjako).

Yhteistä koskea ei voi jakaa. Koskena pidetään sellaista vesialueen osaa, jolla saattaisi olla käyttöä vesivoiman tuotantoon putouskorkeuden ja virtaaman perusteella. Koski voidaan poikkeuksellisesti jakaa muun vesialueen yhteydessä, jos vesivoima on kalastusta tai muuta käyttöä vähäarvoisempi tai koski voidaan antaa jollekin tai joillekin osakkaista. Myös sellainen koski voidaan jakaa, josta oikeus vesivoimaan on laillisesti erotettu muutoin kuin jaolla ennen 1.3.1903.

Yhteinen maa-alue voidaan jakaa sekä osuuslukujen suhteessa että myös lunastusmenettelyssä. Lunastus soveltuu erityisesti pienten käytöstä poisjääneiden sora- tai varastopaikkojen lunastukseen sekä nauhamaisten vesijättökaistaleiden jakamiseen. Lunastetun alueen jako ei tapahdu omistusosuuksien suhteessa, vaan alue jaetaan pääsääntöisesti niihin kiinteistöihin, joiden tiluksiin se rajoittuu. Lunastuksessa osakkaat saavat korvausta.Kiinteistönmuodostamislaki 141 § Jos maa-aluetta edelleen tarvitaan alkuperäiseen tai samantapaiseen käyttötarkoitukseen, sitä ei ehkä voida jakaa. Kylän yhteiset saaret ja muut vähäiset alueet voidaan yleensä jakaa ilman, että haitattomuusvaatimus estää jaon.

Yhteinen vesijättö jaetaan joko osuusjakona tai lunastusjakona.

 Osuusjako 
Osuusjako tarkoittaa, että alue jaetaan jyvityksen ja jakoperusteen mukaisiin osiin. Osat liitetään osakaskiinteistöihin. Jyvitys suoritetaan käytännössä yleensä kauppa-arvon perusteella.

 Lunastusjako 
Lunastusjako tarkoittaa, että tilukset liitetään viereisiin kiinteistöihin. Lunastuksesta maksetaan korvaus, jonka saavat yhteisen alueen osakkaat sen mukaan kuin heidän kiinteistöillään oli osuutta yhteiseen alueeseen.

Lunastusjako on toissijainen jakotapa. Se käytetään vain maa-alueiden ja vesijättöjen jakamiseen. Sitä voidaan käyttää silloin, jos maa-alue on vähäarvoinen tai jos se sijaitsee niin, että sitä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain siihen rajoittuvien tilusten kanssa.

Lunastus- ja osuusjakoa voidaan käyttää samassa jakotoimituksessa rinnakkain siten, että osa yhteisalueesta jaetaan toisella ja loppuosa toisella perusteella.

Katso myös
 Yhteismaa
 Yhteiskäyttöalue
Yleinen vesialue
Lähteet

Aiheesta muualla
 Yhteisaluelaki Finlexissä

Luokka:Maanmittaus
Luokka:Kiinteistöoikeus