Kiinteistön kauppa

Kiinteistön kauppa on kiinteistöä tai sen osaa koskeva kauppa.  

Suomessa kiinteistön kaupassa noudatetaan muotomääräistä kauppatapaa. Kiinteistön kauppa ei ole pätevä, jos lain muotovaatimuksia ei ole noudatettu. Kaupan muotovaatimukset koskevat soveltuvin osin myös kiinteistön vaihtoa, lahjaa, apporttia ja muuta luovutusta. 

Kiinteistön kauppa Suomessa
Kiinteistökauppa Suomessa perustuu useisiin lakeihin, joista keskeisin on maakaari. Maakaaren sääntely koskee kauppaa ja muita kiinteistön luovutuksia. 

Kaupassa edellytetään kaupanvahvistajaa, joka valvoo kaupan muotovaatimuksia. Sähköisissä kiinteistökaupoissa ei ole kaupanvahvistajaa. 

Kiinteistön omistukseensa saanut on velvollinen hakemaan lainhuutoa säädetyssä ajassa Maanmittauslaitoksesta.

 Kiinteistöjen kauppa ja muu luovutus 
Kiinteistön kauppaan ja muuhun luovutukseen sovelletaan maakaaren säännöksiä. 

Kiinteistöiksi katsotaan maakaaressa kiinteistörekisteriin merkittävät rekisteriyksiköt kuten tilat, tontit ja muut kiinteistöt. Itsenäisten rekisteriyksiköiden lisäksi maakaarta sovelletaan kiinteistön määräosan luovutukseen (kuten 1/3 kiinteistöstä), määräalan luovutukseen (kiinteistöstä rajattu alue), yhteisen alueen luovutukseen, yhteisen alueen määräosan luovutukseen ja yhteisalueosuuden luovutukseen. Yhteisiksi alueiksi katsotaan esimerkiksi kiinteistöjen yhteinen vesialue ja yhteismetsä.Jokela ym., II 1.4.2

Kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan kiinteistöjen vaihtoon sekä osittain myös lahjaan ja muihin luovutuksiin (apportti, määräosin omistetun kiinteistön jakaminen). Lahja ja muu luovutus on tehtävä noudattaen kaupan muotomääräyksiä. Säännöksiä ei sen sijaan sovelleta perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen tai ulosottorealisointiin.Jokela ym., II 1.4.1Jokela ym., II 6 

Kun vuokraoikeuden haltijalla on toisen maalla rakennus tai oikeus rakentaa sinne, vuokraoikeuden kauppa muistuttaa merkitykseltään kiinteistön kauppaa. Kiinteistön kaupan muotomääräyksiä ei sovelleta vuokraoikeuden tai käyttöoikeuden luovutukseen, mutta maakaaren eräät muut säännökset koskevat niitä.

 Osakkeiden kauppa ei kiinteistökauppaa 
Osakehuoneiston kauppa ei Suomessa ole kiinteistön kauppaa. Asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat irtaimistoa.

Maakaari ei koske edes sellaisen yhtiön kaikkien osakkeiden luovutusta, jonka ainoa omaisuus on kiinteistö. Maakaari ei myöskään koske kuolinpesän osuuden luovuttamista, vaikka kuolinpesä omistaisi yksinomaan kiinteää omaisuutta.

 Kauppakirja 
Kiinteistön kaupasta, vaihdosta ja muusta luovutuksesta on laadittava kirjallinen kauppakirja. Kauppakirjasta on lain mukaan käytävä ilmi luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta ja muu vastike. Jos jokin tiedoista puuttuu, kauppa on pätemätön.Jokela ym., II 2.2.3 Ostajan ja myyjän tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja.Jokela ym., II 2.2.2

Kiinteistö on hyvä yksilöidä kiinteistötunnuksella. Paikallaan on mainita kiinteistön nimi, osoite ja kunta ja kylä tai kaupunki ja kaupunginosa. Määräalasta on merkittävä mahdollisimman tarkat tiedot sijainnista ja rajoista. Perusteltua on laatia määräalasta myös kartta, vaikkakin tarkat rajat selvitetään vasta kiinteistötoimituksessa.

Ostajan ja myyjän nimien lisäksi suositellaan kauppakirjaan merkittäviksi osoitteet ja henkilö- tai yhteisötunnukset. 

Kauppakirjassa on syytä mainita kiinteä kauppahinta, jos mahdollista. Riittävä on kuitenkin sellainen peruste, jonka avulla hinta on laskettavissa, esimerkiksi hinta pinta-alayksikköä kohden. Vastikkeen ei tarvitse olla rahaa, vaan se voi olla esimerkiksi osakkeita tai kiinteistöeläke eli syytinki. Jos vastikkeen pääosan muodostaa kiinteä omaisuus, kyseessä on kiinteistön vaihto.

Jos kyse on lahjasta, kauppakirjan sijaan laaditaan lahjakirja. Ostajan sijaan lahjakirjaan merkitään lahjan saaja. Lahjan saajan on allekirjoitettava lahjakirja.

 Kaupanvahvistaja 
Suomessa kiinteistön kaupan kauppakirjalta vaadittavat muotoon liittyvät vähimmäisedellytykset tutkii ja hyväksyy kaupanvahvistaja. Hänen tehtäviinsä ei kuulu kauppakirjan laatiminen, vaan kiinteistön kaupan laillisuuden tutkiminen ja kauppakirjan allekirjoittajien henkilöllisyyden toteaminen sekä allekirjoittajan valtuutuksen olemassaolo, jos kaupan osapuolta edustaa valtuutettu henkilö. Kaupanvahvistaja on todistamisviranomainen, joka toteaa onko hänellä alueellinen toimivalta todistaa kauppakirja ja sen allekirjoitukset oikeiksi. Kiinteistön kaupan kauppakirjan allekirjoittajien on oltava samanaikaisesti kaupanvahvistajan ja tilaisuuteen kutsutun todistajan luona, kun allekirjoitukset tehdään tai henkilöt myöntävät ne omikseen.Tepora, Jarno: Kaupanvahvistaja. Teoksessa  Tarkemmat määräykset kaupanvahvistajista sisältyvät lakiin kaupanvahvistajista (573/2009).

Sähköinen kiinteistökauppa tehdään ilman kaupanvahvistajaa Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa.

Katso myös
 Asuntokauppa
 Varainsiirtovero

 Lähteet 



 Viitteet 

Aiheesta muualla
Kiinteistön kauppa Suomessa

Luokka:Kiinteistöoikeus