Kinnisvara hindamine

Kinnisvara hindamine (real estate appraisal) on protsess, mille käigus määratakse kinnisvara väärtus kindlal ajahetkel. Kinnisvara hindamine hõlmab maa ja selle juurde kuuluvate esemete ning õiguste hindamist, et kujundada seisukoht selle väärtusest. Selleks kasutatakse erinevaid meetodeid ja võetakse arvesse kindlaid kriteeriumeid.  

Vastavalt hindamise standardile koostatakse eksperthinnang, mis sisaldab kõiki uuritud materjale ja analüüse, mille abil jõuti hindamistulemuseni.

Eksperthinnang koostatakse laenutagatise turuväärtuse määramiseks, finantsaruandluseks, kohtulike vaidluste puhul, enampakkumistel alghinna määramiseks, investeerimisotsuste tegemiseks, müügihinna määramiseks ning muudel kliendi poolt tellitud juhtudel.

 Kinnisvara hindamise meetodid 
Varade hindamisel kasutatakse peamiselt kolme meetodit: võrdlusmeetodit, tulumeetodit ja kulumeetodit.Kinnisasja erakorralise hindamise kord (2024). RT I, 29.12.2024, 29. https://www.riigiteataja.ee/akt/115032023015?leiaKehtiv

Võrdlusmeetod põhineb sarnaste varade hiljutiste turutehingute analüüsil. Hindaja valib võrreldavad tehingud, võrdleb omadusi nagu asukoht, kinnisasja suurus ja seisukord ning teeb vastavad kohandused. Lõpptulemusena arvutatakse vara väärtus, tuginedes korrigeeritud tehingute kaalutud keskmisele. Meetod on eriti sobiv turul aktiivselt kaubeldavate varade puhul. 

Tulumeetodiga hinnatakse vara väärtust, võttes arvesse, kui palju tulu see tulevikus toob. Selleks kasutatakse kahte viisi: kas otsest kapitaliseerimist, kus jagatakse aastane tulu kindla kapitalisatsioonimääraga või diskonteeritud rahavoogude meetodit. Tulumeetod sobib eriti hästi investeerimisvaradele, näiteks üürikinnisvarale. Väga oluline on osata tulevast tulu õigesti ette ennustada, sest sellest sõltub hindamise täpsus.

Kulumeetod põhineb vara asendus- või taastamiskulude hindamisel, millest arvestatakse maha füüsiline ja funktsionaalne kulumine. Seda meetodit kasutatakse tavaliselt eriotstarbeliste või uute hoonete hindamisel, kui võrreldavaid turutehinguid napib. Vanemate varade puhul võib kulude hindamine olla keeruline. Kulumeetodit rakendatakse sageli juhtudel, kus muud meetodid ei anna usaldusväärseid tulemusi.

 Kinnisvara hindaja kutsestandardid 
Eestis on kolm kinnisvara hindaja kutsetaset ning nende väljastamisega tegeleb Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing. Kinnisvara hindajate kutsetasemed on järgmised: kinnisvara nooremhindaja (tase 5), kinnisvara hindaja (tase 6) ja vara hindaja (tase 7) tasemeid on võimalik kontrollida SA Kutsekoda kodulehelt.

 Viited 

Kategooria:Kinnisvara