Γενική Συνέλευση Ιδιοκτητών (Πολυκατοικίας ή Κτιρίου Γραφείων)

Εννοιολογική και νομική αποσαφήνιση 

Η Γενική Συνέλευση Ιδιοκτητών αναφέρεται, στη χρήση της ελληνικής έννομης τάξης, στο συλλογικό πλαίσιο μέσω του οποίου οι ιδιοκτήτες αυτοτελών ιδιοκτησιών ενός κτιρίου που τελεί υπό καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας λαμβάνουν αποφάσεις για τις κοινές υποθέσεις του ακινήτου. Η λειτουργία της συνάγεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και της νομοθεσίας περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, χωρίς να υφίσταται ενιαίος και ρητός νομοθετικός ορισμός της ως αυτοτελούς συλλογικού οργάνου.

Στο πλαίσιο αυτό, η Γενική Συνέλευση νοείται ως το σύνολο των ιδιοκτητών που συμμετέχουν στη διαδικασία λήψης αποφάσεων για τη διαχείριση, τη συντήρηση και τη λειτουργία των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών του κτιρίου. Οι αποφάσεις λαμβάνονται από τα πρόσωπα–ιδιοκτήτες που συγκροτούν τη συνέλευση και όχι από την έννοια της συνιδιοκτησίας αυτή καθαυτή, η οποία αφορά την έννομη σχέση επί των κοινών μερών του ακινήτου.

Η απουσία ρητού νομοθετικού ορισμού έχει οδηγήσει στη χρήση διαφορετικών διατυπώσεων και ερμηνειών ως προς τον χαρακτήρα και τη λειτουργία της Γενικής Συνέλευσης, γεγονός που καθιστά αναγκαία τη διάκριση μεταξύ των εννοιών της Γενικής Συνέλευσης, της συνεδρίασης και της συνιδιοκτησίας.

 Ετυμολογία 

Η λέξη Συνέλευση προέρχεται από το ρήμα συνέρχομαι (συν- + έρχομαι), δηλαδή «έρχομαι μαζί με άλλους». Η αρχαία ουσιαστική μορφή ἔλευσις (έλευση, προσέλευση, άφιξη) παράγεται από το ρήμα ἔρχομαι, του οποίου ο μέσος μέλλοντας είναι ἐλεύσομαι (θα έρθω). 

Επομένως, Συν–Έλευση κυριολεκτικά σημαίνει «έλευση από κοινού» ή «προσέλευση πολλών στο ίδιο σημείο». Στη νεότερη χρήση, ο όρος Συνέλευση δηλώνει τόσο την πράξη της συνάθροισης όσο και το συλλογικό όργανο που συνέρχεται. Η προσθήκη του επιθέτου Γενική δηλώνει ότι συμμετέχουν όλα τα μέλη ενός συνόλου.

 Γλωσσολογική παρατήρηση 
Το ρήμα συνέρχομαι έχει δύο κύριες σημασίες:
 Συλλογική/κοινωνική: «έρχομαι μαζί με άλλους» → συγκεντρώνομαι, συνεδριάζω. Από εδώ προκύπτει το συνέλευση (π.χ. οι ιδιοκτήτες συνήλθαν σε Γενική Συνέλευση).
 Μεταφορική/ψυχοσωματική: «επανέρχομαι σε νηφαλιότητα/συνείδηση» (π.χ. λιποθύμησε αλλά συνήλθε). Εδώ το συν- δηλώνει επαναφορά σε ενότητα (των αισθήσεων), όχι σύναξη.
 Συμπέρασμα: Στη Γενική Συνέλευση το συν- δηλώνει σύναξη πολλών, ενώ στο σύνελθε δηλώνει επαναφορά του εαυτού. Γι’ αυτό είναι ορθό: «η Γενική Συνέλευση συγκαλείται σε συνεδρίαση, στην οποία προσκαλούνται τα μέλη της», και όχι «γίνεται» ως απλή συγκέντρωση.

 Σύγκληση (Γενικής Συνέλευσης) 

Η Γενική Συνέλευση ιδιοκτητών συγκαλείται σύμφωνα με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή, ελλείψει αυτού, βάσει των γενικών διατάξεων του Αστικού Κώδικα. Η σύγκληση γίνεται συνήθως από τον διαχειριστή· εναλλακτικά, αν το προβλέπει ο Κανονισμός, μπορεί να ζητηθεί από ιδιοκτήτες που εκπροσωπούν συγκεκριμένο ποσοστό χιλιοστών συνιδιοκτησίας.

 Πρόσκληση (Γενικής Συνέλευσης) 

Η Πρόσκληση αποτελεί το επίσημο έγγραφο σύγκλησης της συνεδρίασης της Γενικής Συνέλευσης. Απευθύνεται στα μέλη του σώματος (ιδιοκτήτες) και πρέπει να είναι έγγραφη, σαφής και να κοινοποιείται έγκαιρα.

 Ορθή διατύπωση πρόσκλησης (υπόδειγμα) 
Πρόσκληση της Γενικής Συνέλευσης Ιδιοκτητών της Πολυκατοικίας [οδός, αριθμός]
Συγκαλείται συνεδρίαση της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών του κτιρίου [διεύθυνση] την [ημερομηνία] και ώρα [ώρα] στην/στο [τοποθεσία], με θέματα Ημερήσιας Διάταξης:

 Λογοδοσία Διαχειριστή (απολογισμός περιόδου [έτος]).
 Έγκριση απολογισμού περιόδου [έτος].
 Έγκριση προϋπολογισμού νέας περιόδου.
 Θέματα διαχείρισης και συντήρησης (…).
 Διάφορα άλλα θέματα, προς καταχώριση στα πρακτικά ώστε να ενταχθούν ως αυτοτελή και ρητά θέματα σε επόμενες προσκλήσεις Γενικών Συνελεύσεων (χωρίς λήψη απόφασης στην παρούσα).

Σημείωση: Σε περίπτωση μη απαρτίας, η συνεδρίαση επαναλαμβάνεται σε ημέρα και ώρα που ανακοινώνονται με νέα πρόσκληση, η οποία κοινοποιείται σύμφωνα με τον Ν. 3741/1929 «Περί οριζοντίου ιδιοκτησίας» και τον εκάστοτε Κανονισμό της πολυκατοικίας (αποστολή στα δηλωμένα emails των ιδιοκτητών και ανάρτηση σε εμφανές σημείο στον κοινόχρηστο χώρο).

Νομική επισήμανση

Θέματα που δεν αναγράφονται ρητά στην Ημερήσια Διάταξη δεν μπορούν να συζητηθούν ούτε να τεθούν σε ψηφοφορία, καθώς θεωρούνται ακυρωτέα σύμφωνα με τον Ν. 3741/1929 «Περί οριζοντίου ιδιοκτησίας» και τα άρθρα 1002–1117 του Αστικού Κώδικα.Ν. 3741/1929 «Περί οριζοντίου ιδιοκτησίας» και άρθρα 1002–1117 Αστικού Κώδικα.

Τυχόν προτάσεις «εκτός ημερήσιας διάταξης» καταχωρίζονται στα πρακτικά, ώστε να εισαχθούν ως αυτοτελή θέματα σε επόμενη πρόσκληση Γ.Σ., χωρίς λήψη απόφασης στην παρούσα.
(Εξαίρεση μόνο για κατεπείγοντα ζητήματα ή με ρητή ομοφωνία των παρόντων, όπου προβλέπεται από τον Κανονισμό.)


 Τρόπος κοινοποίησης
 (α) Ηλεκτρονικά: αποστολή στο δηλωμένο email κάθε ιδιοκτήτη. 
 (β) Έντυπα/ανακοίνωση: ανάρτηση σε εμφανές σημείο (π.χ. πίνακας ανακοινώσεων). 
 (γ) Απόδειξη κοινοποίησης: τηρούνται αποδεικτικά (λίστα αποστολής, φωτογραφία ανάρτησης, υπογραφές παραλαβής όπου υπάρχουν).

 Σταθμισμένη ψήφος – χιλιοστά συνιδιοκτησίας 
Η ψήφος στη Γενική Συνέλευση δεν είναι «ένα άτομο = μία ψήφος», αλλά είναι σταθμισμένη κατά τα χιλιοστά (‰) ψήφου που αναγράφονται στον Πίνακα Χιλιοστών της σύστασης. Συνήθως διακρίνονται:
 Χιλιοστά ψήφου (για απαρτία & πλειοψηφίες),
 Χιλιοστά δαπανών (για επιμερισμό εξόδων).
Οι συγκύριοι μιας μονάδας διαθέτουν μία ψήφο κατά τα χιλιοστά της· ορίζουν εκπρόσωπο όπου απαιτείται.

 Απαρτία και επαναληπτική (Β’) συνέλευση 

Απαρτία είναι η ελάχιστη απαιτούμενη συμμετοχή (σε χιλιοστά ψήφου) ώστε η Γενική Συνέλευση να συνεδριάσει έγκυρα. Χωρίς απαρτία δεν λαμβάνεται καμία απόφαση, ανεξαρτήτως αριθμού παρευρισκομένων προσώπων. Το όριο απαρτίας ορίζεται στον Κανονισμό (π.χ. 50% ή 60% των χιλιοστών). 

Μη απαρτία στην Α’ συνεδρίαση συνεπάγεται αναβολή και σύγκληση επαναληπτικής (Β’) με νέα πρόσκληση. Στη Β’ συχνά προβλέπεται χαμηλότερο όριο απαρτίας (π.χ. 20%–25%), αναλόγως Κανονισμού.

 Υποχρεωτική καταγραφή μη απαρτίας 
 Σε περίπτωση μη απαρτίας, η Α’ συνεδρίαση δεν προχωρά σε συζήτηση θεμάτων· συντάσσονται Πρακτικά μη απαρτίας όπου καταγράφονται: ημερομηνία/ώρα/τόπος, κατάλογος παρόντων με τα χιλιοστά τους, το σύνολο παρόντων χιλιοστών και η ρητή διαπίστωση: «Δεν επετεύχθη απαρτία σύμφωνα με τον Κανονισμό (παρόντα χιλιοστά: ΧΧ/1000)». Τα πρακτικά υπογράφονται από Πρόεδρο και παρόντες.
 Τα πρακτικά αυτά αποτελούν το νόμιμο έρεισμα για τη Β’ συνέλευση. Χωρίς πρακτικά της Α’ η Β’ είναι αβάσιμη και άκυρη.

 Διεξαγωγή της συνεδρίασης 

Η Γενική Συνέλευση λειτουργεί ως τυπικό συλλογικό όργανο που συζητά και ψηφίζει τα θέματα της ημερήσιας διάταξης (κατ’ άρθρο). Η συνέλευση εκφράζει τη βούληση του σώματος μέσω ψηφοφορίας· δεν «αποφασίζει» ένα πρόσωπο.

 Ανάδειξη ρόλων και λειτουργική αντιστοιχία 
Κατά τη συνεδρίαση της Γενικής Συνέλευσης αναδεικνύονται οι ακόλουθοι ρόλοι:

 Πρόεδρος Γ.Σ. – Διευθύνει τη συνεδρίαση, κηρύσσει την έναρξη και τη λήξη, δίνει τον λόγο στους ομιλητές, τηρεί την τάξη και ανακοινώνει τα αποτελέσματα των ψηφοφοριών.
 Γραμματέας/Πρακτικογράφος – Τηρεί τα πρακτικά, καταγράφει τους ομιλητές, τα θέματα και τα αποτελέσματα.
 Μέλη (Ιδιοκτήτες) – Συμμετέχουν στη συζήτηση και ψηφίζουν σύμφωνα με τα χιλιοστά ψήφου που διαθέτουν.

Η λειτουργική διάρθρωση της συνέλευσης παρουσιάζει αντιστοιχίες με ένα κοινοβουλευτικό σώμα:

 Ρόλος στη Γ.Σ.  Αντίστοιχο σε κοινοβουλευτικό σώμα  Κύρια καθήκοντα Πρόεδρος Γ.Σ.  Πρόεδρος Βουλής  Διεύθυνση συζήτησης, τήρηση τάξης, ψηφοφορίες Γραμματέας/Πρακτικογράφος  Γραμματέας Βουλής  Τήρηση πρακτικών, ανακοίνωση θεμάτων Ιδιοκτήτες (μέλη)  Βουλευτές/μέτοχοι  Συζήτηση και ψήφος ανά χιλιοστά

 Πρόεδρος Γ.Σ. – διευθύνει τη συνεδρίαση, κηρύσσει την έναρξη/λήξη, δίνει τον λόγο, τηρεί την τάξη, θέτει τα θέματα σε ψηφοφορία και ανακοινώνει τα αποτελέσματα.
 Γραμματέας/Πρακτικογράφος – τηρεί τα πρακτικά, καταγράφει ομιλητές, θέματα, αποτελέσματα ψηφοφοριών, υπογραφές.
 Μέλη (Ιδιοκτήτες) – λαμβάνουν τον λόγο με σειρά, καταθέτουν προτάσεις επί των θεμάτων, ψηφίζουν κατά τα χιλιοστά ψήφου τους.

 Διαδικασία συζήτησης και ψηφοφορίας 
 Διαπίστωση απαρτίας από τον Πρόεδρο (βάσει καταλόγου παρόντων και χιλιοστών ψήφου).
 Έγκριση ημερήσιας διάταξης (κατ’ άρθρο/θέμα).
 Εισήγηση επί κάθε θέματος (σύντομη παρουσίαση· π.χ. απολογισμός, προϋπολογισμός, τεχνικές εργασίες).
 Συζήτηση – ο Πρόεδρος δίνει τον λόγο σε έναν ομιλητή κάθε φορά· τηρείται σειρά/χρόνος.

 Θέματα εκτός Ημερήσιας Διάταξης 
 Κατά κανόνα, δεν συζητούνται ούτε τίθενται σε ψηφοφορία θέματα που δεν αναγράφονται ρητά στην Ημερήσια Διάταξη της πρόσκλησης· τυχόν «εκτός ημερησίας» συζήτηση ή απόφαση θεωρείται ακυρωτέα (βλ. Κανονισμό, Νόμος 3741/1929 και σχετικές διατάξεις Α.Κ. 1002–1117).
 Τέτοια θέματα οφείλουν να καταγράφονται στα πρακτικά ως προτάσεις και προορίζονται να συμπεριληφθούν σε επόμενη πρόσκληση/Ημερήσια Διάταξη ως αυτοτελή θέματα, οπότε και συζητούνται και τίθενται νόμιμα σε ψηφοφορία.
 (Σημ.: Ορισμένοι Κανονισμοί προβλέπουν εξαίρεση μόνο για κατεπείγοντα θέματα ή με ρητή ομοφωνία των παρόντων· υπερισχύει ο Κανονισμός.)

 Διατύπωση/σαφήνιση πρότασης που τίθεται σε ψηφοφορία.
 Ψηφοφορία – υπολογισμός υπέρ/κατά/λευκών σε χιλιοστά ψήφου.
 Ανακοίνωση αποτελέσματος από τον Πρόεδρο και καταχώριση στα πρακτικά.

 Πλειοψηφίες 
 Οι όροι απλή και ενισχυμένη πλειοψηφία στη Γενική Συνέλευση αναφέρονται στο ποσοστό των χιλιοστών ψήφου που απαιτείται για την έγκριση μιας απόφασης, και δεν σχετίζονται με τα πολιτικά συστήματα αναλογικής. 
 • Απλή πλειοψηφία σημαίνει ότι υπέρ ψηφίζει πάνω από το 50% των παρόντων χιλιοστών ψήφου.  
 • Ενισχυμένη πλειοψηφία απαιτεί μεγαλύτερο ποσοστό (π.χ. 2/3 ή 3/4 των συνολικών χιλιοστών), για σοβαρότερες αποφάσεις.  
 • Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται ομοφωνία, όταν η απόφαση επηρεάζει δικαιώματα κυριότητας ή κοινόχρηστους χώρους.  
 (Για περισσότερα, βλ. Νόμος 3741/1929 και άρθρα 1002–1117 Α.Κ.)

 Πρακτικά 
Τα πρακτικά περιλαμβάνουν: (α) διαπίστωση απαρτίας, (β) κατάλογο παρόντων/εκπροσώπων με χιλιοστά, (γ) συνοπτική καταγραφή συζήτησης, (δ) σαφή διατύπωση αποτελεσμάτων ψηφοφορίας (υπέρ/κατά/λευκά σε χιλιοστά), (ε) υπογραφές Προέδρου και Γραμματέα και, όπου προβλέπεται, των παρόντων. 
 Τα θέματα που προέκυψαν εκτός Ημερήσιας Διάταξης καταχωρίζονται ως προτάσεις για επόμενη συνεδρίαση, χωρίς να λαμβάνεται απόφαση επ’ αυτών στην παρούσα.

 Παραπομπές 

Κατηγορία:Πολυκατοικίες
Κατηγορία:Δίκαιο ιδιοκτησίας