Συνιδιοκτησία (Ακίνητα)

Η συνιδιοκτησία (ή συγκυριότητα) είναι νομική κατάσταση κατά την οποία δύο ή περισσότεροι έχουν δικαίωμα κυριότητας στο ίδιο πράγμα κατά ιδανικά μερίδια. Στα ακίνητα, αφορά κυρίως τα κοινόχρηστα/κοινόκτητα μέρη κτιρίων (π.χ. κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, ταράτσα, πυλωτή, σωληνώσεις, αυλή), ενώ οι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης) ανήκουν στον εκάστοτε ιδιοκτήτη ή στους συγκυρίους τους και δεν αποτελούν αντικείμενο «συνιδιοκτησίας» όλων των ιδιοκτητών.Νόμος 3741/1929, ιδίως άρθρο 2 (κοινόχρηστα μέρη), ΦΕΚ 4/Α/9.1.1929.Αστικός Κώδικας, άρθρα 1002 και 1117· βλ. και Δ. Κατσούλας, Εμπράγματο Δίκαιο, Σάκκουλα 2016.

Κατά συνέπεια, η «συνιδιοκτησία» δεν λαμβάνει αποφάσεις καθαυτή· οι αποφάσεις για εργασίες στα κοινόχρηστα, για τη διαχείριση και για δικαστικές ενέργειες (π.χ. είσπραξη οφειλόμενων κοινοχρήστων) λαμβάνονται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και εκτελούνται από τον διαχειριστή κατ’ εντολή της, σύμφωνα με τα άρθρα 4–5 του Ν. 3741/1929 και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.Νόμος 3741/1929, άρθρα 4–5· Αστικός Κώδικας, άρθρα 785 επ., 1002 και 1117.

Όπου δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, τα ποσοστά (χιλιοστά) συνιδιοκτησίας και, συνακόλουθα, η βαρύτητα της ψήφου κάθε ιδιοκτήτη προκύπτουν από τη Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής χιλιοστών που συνοδεύει τη συμβολαιογραφική πράξη (πίνακας μηχανικού).Νόμος 3741/1929, ιδίως άρθρα 1–2 και 4–5 (σύσταση, κοινόχρηστα, συνέλευση, πλειοψηφίες).

 Ετυμολογία 
Η συνιδιοκτησία (ή συγκυριότητα) είναι νομική κατάσταση κατά την οποία δύο ή περισσότεροι έχουν δικαίωμα κυριότητας στο ίδιο πράγμα κατά ιδανικά μερίδια. Στα ακίνητα, αφορά κυρίως τα κοινόχρηστα/κοινόκτητα μέρη κτιρίων (π.χ. κλιμακοστάσια, ανελκυστήρες, ταράτσα), ενώ οι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα, αποθήκες) ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες. Οι αποφάσεις για τη διαχείριση λαμβάνονται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και όχι από τη «συνιδιοκτησία» ως αφηρημένη έννοια.Νόμος 3741/1929, άρθρα 4–5· Αστικός Κώδικας, άρθρα 1002 και 1117.

Τα διαμερίσματα είναι ανεξάρτητες, μεμονωμένες Ιδιοκτησίες κάποιων. Των Ιδιοκτητών τους. Ενα διαμέρισμα μπορεί να είναι Συνιδιοκτησία δύο ή Περισσότερων Ιδιοκτητών, συνεπώς είναι Συνιδιοκτησία ως διαμέρισμα, με ποσοστά.

Ο όρος Συνιδιοκτησία είναι γενικός, και αναφέρεται σε ο,τιδήποτε ανήκει σε δύο ή περισσότερα άτομα.

Στις Πολυκατοικίες και τα Κτίρια Γραφείων, ως Συνιδιοκτησία νοείται ο,τδήποτε ανήκει σε δύο ή περισσότερα άτομα, δηλαδή Ολοι οι Κοινόχρηστοι Χώρο της Πολυκατοικίας ή του Κτιρίου Γραφείων.

Η λέξη συνιδιοκτησία προέρχεται από τα συνθετικά συν- (μαζί) και ιδιοκτησία· σημαίνει κυριολεκτικά «κοινή ιδιοκτησία» ή «ιδιοκτησία από κοινού».  
Συναφείς όροι: συνιδιοκτήτης, συγκυριότητα, κοινή περιουσία.

Οπως "η Ιδιοκτησία ενός Ιδιοκτήτη, το διαμέρισμά του ΔΕΝ αποφασίζει", έτσι αντίστοιχα "η Συνιδιοκτησία, των Ιδιοκτητών, που είναι οι κοινόχρηστοι χώροι, ΔΕΝ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ, αλλά οι Ιδιοκτήτες αποφασίζουν, δηλαδή η Γνεική Συνέλευση αποφασίζει, και όχι η Συνιδιοκτησία.

 Ορισμός 
Η συνιδιοκτησία είναι η κατάσταση κατά την οποία δύο ή περισσότεροι έχουν δικαίωμα κυριότητας επί του ίδιου πράγματος ή ακινήτου.  
Αποτελεί μορφή εμπράγματου δικαιώματος και ρυθμίζεται από τα άρθρα 785 επ. του Αστικού Κώδικα.

 Σημασίες 
 (νομική) Η συγκυριότητα ενός πράγματος από περισσότερους ιδιοκτήτες, κατά ιδανικά μερίδια.  
 (καθομιλουμένη, εσφαλμένη) Το ίδιο το κτίριο ή το σύνολο των ιδιοκτητών σε πολυκατοικία ή συγκρότημα κατοικιών.

 Σύνταξη και παραδείγματα 
 «Η συνιδιοκτησία του οικοπέδου ανήκει στα δύο αδέλφια.»  
 «Η συνιδιοκτησία αποφάσισε να αλλάξει τον λέβητα.» (λανθασμένη χρήση — βλ. παρακάτω)

 Νομική έννοια 
Η συνιδιοκτησία αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα και αναφέρεται στην κυριότητα περισσότερων προσώπων στο ίδιο πράγμα.  
Στην ελληνική έννομη τάξη ρυθμίζεται κυρίως από:
 τον Ν. 3741/1929 περί οριζόντιας ιδιοκτησίας·Νόμος 3741/1929, ΦΕΚ 4/Α/9.1.1929, "Περί της ιδιοκτησίας κατ' ορόφους".  
 τα άρθρα 785–809 του Αστικού Κώδικα·Αστικός Κώδικας της Ελλάδος, Άρθρα 785–809 (περί συγκυριότητας).  
 τον εκάστοτε κανονισμό πολυκατοικίας ή κτιρίου.Παράδειγμα Κανονισμού Πολυκατοικίας, άρθρα 2–7, διαθέσιμο σε επίσημους οδηγούς ιδιοκτησίας.

 Συνιδιοκτησία σε πολυκατοικίες και κτίρια 
Στις πολυκατοικίες ή τα κτίρια γραφείων, η συνιδιοκτησία αφορά τα κοινόχρηστα μέρη (π.χ. είσοδοι, κλιμακοστάσια, στέγη, ανελκυστήρες).  
Οι αποφάσεις για τη διαχείριση λαμβάνονται από τη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών και όχι από τη «συνιδιοκτησία» ως αφηρημένη έννοια.

 Ψηφοφορία και χιλιοστά συνιδιοκτησίας 
Η βούληση των συνιδιοκτητών στη Γενική Συνέλευση εκφράζεται με ψηφοφορία, στην οποία η βαρύτητα της ψήφου κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα ποσοστά (χιλιοστά) συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, όπως προκύπτουν από τη σύσταση και τον πίνακα ποσοστών του κανονισμού της πολυκατοικίας.Ν. 3741/1929, άρθρα 4–5· ενδεικτικοί κανονισμοί πολυκατοικίας για κατανομή ψήφου κατά χιλιοστά.
Η απόφαση καταχωρίζεται στα πρακτικά ως αποτέλεσμα της ψηφοφορίας (π.χ. χιλιοστά υπέρ/κατά) και εκτελείται από τον διαχειριστή, σύμφωνα με τον κανονισμό και την κείμενη νομοθεσία.Ν. 3741/1929, άρθρο 5· ΑΚ 785 επ.

 Ψηφοφορία και χιλιοστά συνιδιοκτησίας 
Στις αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης, η βούληση των συνιδιοκτητών εκφράζεται μέσω ψηφοφορίας. Η βαρύτητα της ψήφου κάθε ιδιοκτήτη υπολογίζεται, κατά κανόνα, με βάση τα ποσοστά (χιλιοστά) συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούν στη δική του οριζόντια ιδιοκτησία, όπως αυτά προκύπτουν από τη σύσταση και τον πίνακα ποσοστών του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Η απόφαση της Συνέλευσης αποτυπώνεται στα πρακτικά ως αποτέλεσμα της ψηφοφορίας (π.χ. χιλιοστά υπέρ/κατά) και εκτελείται από τον διαχειριστή, σύμφωνα με τον κανονισμό και την κείμενη νομοθεσία.

Πού βρίσκει ο ιδιοκτήτης τα «χιλιοστά» του:
 στο αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης (σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και επισυναπτόμενος πίνακας χιλιοστών),
 στο φάκελο της οικοδομικής άδειας (τεχνικά σχέδια/πίνακας μηχανικού),
 ή στο κτηματολογικό/υποθηκοφυλακείο, όπου τηρούνται τα σχετικά έγγραφα.Ν. 3741/1929· πρακτικοί οδηγοί για οριζόντια ιδιοκτησία και κανονισμούς πολυκατοικίας.

 Κατάχρηση του όρου 
Δεν αποφασίζει το διαμέρισμα για τον ιδιοκτήτη του· ο ιδιοκτήτης αποφασίζει για το διαμέρισμά του.  
Ομοίως, δεν αποφασίζουν οι κοινόχρηστοι χώροι (η «συνιδιοκτησία»)· ούτε αποφασίζουν οι Συνιδιοκτήτες. αποφασίζουν οι συνιδιοκτήτες, αλλά ψηφίζουν, όχι κατ'άτομο, αλλά με το ποσοστό χιλιοστών ψήφου, κατα την συνεδρίαση της Γενικής Συνέλευσης, δηλαδή κατα την συνεδρίαση του συνόλου των Συνιδιοκτητών, όπου η απόφαση ψηφίζεται, και το τελικό αποτέλεσμα στα Πρακτικά, καταχωρείται "Η Γενική Συνέλευση:

Περίπτωση Α. - ΥΠΕΡΨΗΦΙΣΗ ΕΡΓΟΥ/ΕΡΓΑΣΙΑΣ

Το έργο/η εργασία ΥΠΕΡΨΗΦΙΣΤΗΚΕ απο την Γενική Συνέλευση με ποσοστό 600 χιλιοστών (ναί) εναντι 400 χιλιοστών (όχι)

Περίπτωση Β. - ΚΑΤΑΨΗΦΙΣΗ ΕΡΓΟΥ/ΕΡΓΑΣΙΑΣ

Το έργο/η εργασία ΚΑΤΑΨΗΦΙΣΤΗΚΕ απο την Γενική Συνέλευση με ποσοστό 600 χιλιοστών (ναί) εναντι 400 χιλιοστών (όχι). 
Η Γενική Συνέλευση  καταψηφισε το θέμα Χ με ποσοστό 600 χιλιοστών (οχι) εναντι 400 χιλιοστών (ναί)Περίπτωση Γ. - ΙΣΟΨΗΦΙΣΗ ΕΡΓΟΥ/ΕΡΓΑΣΙΑΣΤο έργο/η εργασία ΙΣΟΨΗΦΙΣΤΗΚΕ απο την Γενική Συνέλευση με ποσοστό 500 χιλιοστών (ναί) εναντι 500 χιλιοστών (όχι).

Η Γενική Συνέλευση. Συνεπώς, ΔΕΝ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ η Γενική Συνέλευση, αλλά ΨΗΦΙΖΕΙ Υπέρ ή Κατά... Σε 

Στην καθημερινή χρήση, αλλά και σε πρακτικά συνελεύσεων, συναντάται η φράση «Η συνιδιοκτησία αποφάσισε...».  
Η χρήση αυτή θεωρείται εσφαλμένη, διότι η συνιδιοκτησία δεν είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο, αλλά σχέση δικαιώματος.  
Η ορθή διατύπωση είναι «Η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών αποφάσισε...» ή «Αποφασίστηκε από τη Γενική Συνέλευση...».

 Ειδικές μορφές συνιδιοκτησίας 

 Αναγκαστική συνιδιοκτησία 
Προκύπτει όταν δύο ακίνητα έχουν κοινό δομικό στοιχείο, όπως μεσοτοιχία ή κοινό φρεάτιο απορροής, και κανένα μέρος δεν μπορεί να το αποξενώσει χωρίς τη συναίνεση του άλλου.

 Εκούσια συνιδιοκτησία 
Δημιουργείται από τη βούληση των μερών, όπως στην κοινή αγορά ενός ακινήτου από δύο ή περισσότερα πρόσωπα, ή με δωρεά σε περισσότερους δικαιούχους.

 Κληρονομική συνιδιοκτησία 
Η κληρονομική συνιδιοκτησία προκύπτει όταν περισσότερα πρόσωπα καθίστανται συγκληρονόμοι επί του ίδιου ακινήτου, ύστερα από θάνατο του ιδιοκτήτη.  
Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο ανήκει εξ αδιαιρέτου στους κληρονόμους, κατά τα ποσοστά που ορίζει ο νόμος ή η διαθήκη (εφόσον υπάρχει).

Όταν δεν υπάρχει διαθήκη, εφαρμόζονται οι διατάξεις της εξ αδιαθέτου διαδοχής του Αστικού Κώδικα (άρθρα 1813 επ.).  
Στην περίπτωση αυτή, οι πλησιέστεροι συγγενείς του αποβιώσαντος, όπως ο/η σύζυγος και τα τέκνα, καθίστανται συνιδιοκτήτες του ίδιου ακινήτου κατά ίσα ποσοστά.

Παράδειγμα: εάν ο αποβιώσας αφήσει σύζυγο και τρία τέκνα, το ακίνητο περιέρχεται σε συνιδιοκτησία τεσσάρων προσώπων, καθενός με ποσοστό 25%.

Η κληρονομική συνιδιοκτησία συνεχίζεται έως ότου γίνει διανομή ή εκποίηση του ακινήτου, είτε συμβιβαστικά είτε με δικαστική απόφαση (δικαστική διανομή).  
Στην πράξη, η μορφή αυτή συνιδιοκτησίας δημιουργεί συχνά δυσχέρειες στη διαχείριση ή εκμετάλλευση του ακινήτου, καθώς απαιτείται συμφωνία όλων των συγκληρονόμων για πράξεις διάθεσης ή μεταβολής.

 Συνιδιοκτησία μεικτών χρήσεων 
Αφορά κτίρια με συνδυασμό κατοικιών και επαγγελματικών χώρων, όπου απαιτούνται ειδικές ρυθμίσεις για τα κοινόχρηστα και τις δαπάνες.

 Δείτε επίσης 
 Οριζόντια ιδιοκτησία  
 Κάθετη ιδιοκτησία  
 Γενική συνέλευση πολυκατοικίας  
 Διαχειριστής πολυκατοικίας  
 Κληρονομικό δίκαιο

 Παραπομπές 

Κατηγορία:Γενικές συνελεύσεις
Κατηγορία:Ακίνητα
Κατηγορία:Ελληνική Νομοθεσία
Κατηγορία:Αστικός Κώδικας