Υποθήκη

Υποθήκη είναι η γραπτή μεταβίβαση ενός τίτλου ιδιοκτησίας, για την εξασφάλιση πληρωμής χρέους ή για την εκπλήρωση υποχρέωσης. Κατά το Αγγλοσαξωνικό δίκαιο, υποθήκη μπορεί να εγγράφεται και σε κινητά πράγματα. Διακρίνεται από το βάρος (lien, αλλιώς λεγόμενο και δικαίωμα παρακράτησης) κατά το ότι ο ενυπόθηκος δανειστής αποκτά τίτλο κυριότητας πάνω στο ενυπόθηκο και όχι απλό δικαίωμα πάνω σ'αυτό. Επίσης, διαφέρει από το ενέχυρο (pledge) επειδή τα προς ενεχυρίαση αντικείμενα παραδίδονται στον δανειστή και επιστρέφονται στον δανειζόμενο μετά την αποπληρωμή του δανείου. Ενώ το ενυπόθηκο δεν περιέχεται στην κατοχή του δανειστή, αλλά παραμένει στην κατοχή και χρήση του δανειζόμενου.

Στην ελληνική έννομη τάξη, η Υποθήκη, δηλαδή το εμπράγματο αυτό δικαίωμα σε ξένο ακίνητο, συστήνεται για την εξασφάλιση απαίτησης με την προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το πράγμα και συναντάται κυρίως στο πλαίσιο λήψης δανείων από Πιστωτικά Ιδρύματα.

Σύμφωνα με το άρθρο 1263 του Α.Κ.Άρθρο 1263 του Αστικού Κώδικα τίτλο για την απόκτηση υποθήκης παρέχουν, εφόσον επιδικάζουν χρηματική ή άλλη αποτιμητή σε χρήμα παροχή, οι τελεσίδικες αποφάσεις των πολιτικών, ποινικών και διοικητικών ή άλλων ειδικών δικαστηρίων καθώς και οι εκτελεστές αποφάσεις διαιτητών ή αλλοδαπών δικαστηρίων.

Σύμφωνα με το άρθρο 1269 του Α.Κ.Άρθρο 1269 του Αστικού Κώδικα η εγγραφή της υποθήκης γίνεται πάντοτε για ορισμένη χρηματική ποσότητα. Αν στον τίτλο δεν περιέχεται ορισμένη ποσότητα, αυτός που ζητεί την εγγραφή πρέπει να την ορίσει κατά προσέγγιση. Ο οφειλέτης όμως έχει δικαίωμα να απαιτήσει τη μείωση του ποσού στο μέτρο που αρμόζει.

 Στεγαστικά δάνεια 
Στις περισσότερες χώρες μπορεί να χρησιμοποιείται μια σειρά από περισσότερο ή λιγότερο τυποποιημένους δείκτες πιστοληπτικής ικανότητας. Στους συνήθεις δείκτες περιλαμβάνονται: ο λόγος πληρωμών προς εισόδημα (στεγαστικές πληρωμές ως ποσοστό του ακαθάριστου ή καθαρού εισοδήματος) ο λόγος χρέους προς εισόδημα (όλες οι πληρωμές χρεών, συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών πληρωμών, ως ποσοστό του εισοδήματος) και διάφοροι δείκτες καθαρής αξίας περιουσιακών στοιχείων. Υψηλότερες τιμές του λόγου χρέους προς εισόδημα συνδέονται με ψυχολογικό στρες.

Σε πολλές χώρες υπάρχει η έννοια των τυποποιημένων ή κατάλληλων/επιλέξιμων στεγαστικών δανείων, η οποία καθορίζει το αποδεκτό επίπεδο κινδύνου και μπορεί να είναι τυπική ή άτυπη και να κατοχυρώνεται από νόμους, κρατική παρέμβαση ή πρακτική της αγοράς. Για παράδειγμα, ως τυποποιημένο στεγαστικό δάνειο μπορεί να θεωρείται ένα δάνειο με συντελεστή LTV όχι μεγαλύτερο από 70–80% και με στεγαστικό χρέος που δεν αντιστοιχεί σε περισσότερο από το ένα τρίτο του ακαθάριστου εισοδήματος.

Το τυποποιημένο ή κατάλληλο/επιλέξιμο στεγαστικό δάνειο είναι μια βασική έννοια, επειδή συχνά καθορίζει αν μπορεί κανείς να πουλήσει ή να τιτλοποιήσει εύκολα το στεγαστικό δάνειο ή, αν είναι μη τυποποιημένο, αν μπορεί να επηρεάσει την τιμή στην οποία μπορεί να πωληθεί. Οι ρυθμιζόμενοι δανειστές (όπως οι τράπεζες) μπορεί να υπόκεινται σε περιορισμούς ή σε υψηλότερους συντελεστές κινδύνου για μη τυποποιημένα στεγαστικά δάνεια. Για παράδειγμα, οι τράπεζες και οι εταιρείες στεγαστικής διαμεσολάβησης στον Καναδά αντιμετωπίζουν περιορισμούς στη χορήγηση δανείων άνω του 80% της αξίας του ακινήτου· πάνω από αυτό το επίπεδο, κατά κανόνα, απαιτείται ασφάλιση στεγαστικού δανείου.

Οι τρόποι αποπληρωμής εξαρτώνται από την τοποθεσία, τη φορολογική νομοθεσία και την επικρατούσα κουλτούρα. Υπάρχουν επίσης διαφορετικές δομές αποπληρωμής στεγαστικών δανείων, κατάλληλες για διαφορετικούς τύπους δανειοληπτών. Αν αντιμετωπίζετε οικονομικές δυσκολίες και δεν μπορείτε να πληρώνετε το στεγαστικό δάνειο ή το δάνειο με εμπράγματη ασφάλεια επί ακινήτου, μην περιμένετε μέχρι να είναι πολύ αργά για να αποφύγετε την απώλεια του δικαιώματος ιδιοκτησίας της κατοικίας. Παρομοίως, ένα στεγαστικό δάνειο μπορεί να τερματιστεί νωρίτερα μέσω πρόωρης εξόφλησης μέρους ή όλου του υπολοίπου, κάτι που ονομάζεται μείωση (curtailment). Τα στεγαστικά δάνεια με επενδυτική εξασφάλιση θεωρούνται πιο ριψοκίνδυνα, καθώς εξαρτώνται από το αν η επένδυση θα αποφέρει επαρκές εισόδημα για την αποπληρωμή του χρέους. Τα στεγαστικά δάνεια μόνο τόκων έχουν συνδεθεί με την κρίση των δευτερευόντων (subprime) στεγαστικών δανείων.

Παραπομπές

Πηγές
 Ι. Χρυσοβιτσιώτη, Ι. Σταυρακοπούλου, Λεξικόν Αγγλοελληνικόν, Ελληνοαγγλικόν Εμπορικών, Τραπεζικών και Οικονομικών 'Ορων, Αθήνα 1993. Υποθήκη

Κατηγορία:Εμπράγματο Δίκαιο