Υποθηκοφυλακείο

Το Υποθηκοφυλακείο ήταν δημόσια υπηρεσία υπεύθυνη για την κατάθεση και φύλαξη τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτων, καθώς και των βαρών (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) που τα επιβάρυναν. Τα υποθηκοφυλακεία στην Ελλάδα ξεκίνησαν να λειτουργούν με την ίδρυση του ελληνικού κράτους, κατά την περίοδο του βασιλείου του Όθωνα, το 1836. Με το Βασιλικό Διάταγμα της 17ης Ιανουαρίου 1836, θεσπίστηκε το σύστημα της καταχώρισης εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων μέσω των υποθηκοφυλακείων.

Ο σκοπός τους ήταν η ασφάλεια των συναλλαγών και η διασφάλιση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας μέσω της δημόσιας καταχώρισης των δικαιοπραξιών που αφορούσαν ακίνητα, όπως αγορές, πωλήσεις, υποθήκες και κατασχέσεις.

Το σύστημα των υποθηκοφυλακείων συνέβαλε στην ανάπτυξη της οικονομίας και στη διαφάνεια στις συναλλαγές, αποτελώντας τη βάση για την εξέλιξη του Κτηματολογίου, το οποίο είναι το σύγχρονο σύστημα καταγραφής ακινήτων που εφαρμόζεται σταδιακά στην Ελλάδα. Επίσης, στα Υποθηκοφυλακεία φυλάσσονταν δικαστικές αποφάσεις και άλλες πράξεις που επηρέαζαν τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου. 

Ωστόσο, το 2025, τα Υποθηκοφυλακεία καταργήθηκαν οριστικά, ολοκληρώνοντας μια ιστορική μετάβαση στο σύγχρονο, ψηφιοποιημένο σύστημα του Κτηματολογίου. 

 Ιστορική Μετάβαση 
Με πρωτοβουλία του Υφυπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Κωνσταντίνου Κυρανάκη, και στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού της δημόσιας διοίκησης, όλα τα Υποθηκοφυλακεία της Ελλάδας καταργήθηκαν. Η διαδικασία ολοκληρώθηκε με το κλείσιμο του τελευταίου Υποθηκοφυλακείου στη Ρόδο στις 19 Ιανουαρίου 2025. Συνολικά, 392 Υποθηκοφυλακεία έπαυσαν να λειτουργούν, μεταβιβάζοντας όλες τις αρμοδιότητες στο Εθνικό Κτηματολόγιο.

 Νέο Σύστημα: Το Εθνικό Κτηματολόγιο 
Με την κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων, οι διαδικασίες μεταβίβασης και διαχείρισης ακινήτων πραγματοποιούνται αποκλειστικά μέσω του Εθνικού Κτηματολογίου, το οποίο προσφέρει ψηφιακές και ταχύτατες υπηρεσίες.

Η μετάβαση από τα Υποθηκοφυλακεία στο Κτηματολόγιο σηματοδοτεί το τέλος μιας εποχής για τη δημόσια διοίκηση στην Ελλάδα, με το κράτος να γυρίζει σελίδα προς ένα μοντέλο ψηφιακών υπηρεσιών, μειώνοντας τη γραφειοκρατία και βελτιώνοντας την εξυπηρέτηση των πολιτών.

Διακρίσεις υποθηκοφυλακείων
Τα Υποθηκοφυλακεία διακρίνονταν σε έμμισθα και άμισθα. Τα άμισθα Υποθηκοφυλακεία διακρίνονταν περαιτέρω σε ειδικά άμισθα και μη ειδικά άμισθα. Τα έμμισθα ήταν υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης και στελεχώνονταν από δημοσίους υπαλλήλους. Τα ειδικά άμισθα Υποθηκοφυλακεία διευθύνονταν από άμισθο υποθηκοφύλακα, ο οποίος διοριζόταν από τον Υπουργό Δικαιοσύνης κατόπιν επιτυχίας του σε σχετικό διαγωνισμό. Τα μη ειδικά άμισθα Υποθηκοφυλακεία διευθύνονταν από συμβολαιογράφο διορισμένο στην έδρα του Υποθηκοφυλακείου. Όλα τα Υποθηκοφυλακεία ήταν δημόσιες υπηρεσίες και η λειτουργία τους εποπτευόταν από το Υπουργείο Δικαιοσύνης (άρθρο 7 του Π.∆. 36/2000 Οργανισμός του Υπουργείου Δικαιοσύνης).

Βασικές αρχές λειτουργίας υποθηκοφυλακείων

 Η αρχή της δημοσιότητας 
Τα άρθρα 1200 και 1339 του Αστικού Κώδικα καθιέρωναν την αρχή της δημοσιότητας, σύμφωνα με την οποία τα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών και εν γένει τα δηµόσια βιβλία των Υποθηκοφυλακείων ήταν διαθέσιμα για συμβουλευτική χρήση από οποιονδήποτε επιθυμούσε να αντλήσει πληροφορίες για τις εμπράγματες σχέσεις που αφορούσαν ακίνητα. Ως συνέπεια της αρχής της δημοσιότητας, τα άρθρα 1201 και 1340 του Αστικού Κώδικα καθιέρωναν και την υποχρέωση των υποθηκοφυλάκων να χορηγούν αντίγραφα, περιλήψεις και πιστοποιητικά από τα έγγραφα που μεταγράφονταν στο Υποθηκοφυλακείο.

 Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας 
Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας των δικαιωμάτων και βαρών καθοριζόταν από τα άρθρα 1206, 107 και 1300 του Αστικού Κώδικα. Σύμφωνα με αυτή την αρχή, μεταξύ πολλών μεταγραφών που είχαν γίνει την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα ή βάρη πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμούνταν εκείνη που στηριζόταν στον έστω και κατ' ελάχιστο χρόνο αρχαιότερα μεταγεγραμμένο τίτλο. Συγκεκριμένα, όταν μεταγράφονταν περισσότερες υποθήκες στο ίδιο ακίνητο, οι ενυπόθηκοι δανειστές ικανοποιούνταν βάσει της αρχής της χρονικής προτεραιότητας, ανάλογα με την ημερομηνία εγγραφής κάθε υποθήκης. Η σημασία της αρχής αυτής έγκειτο στο γεγονός ότι, σε περίπτωση που ακίνητο μεταβιβαζόταν δύο ή περισσότερες φορές (με διαφορετικά συμβόλαια), την κυριότητα αποκτούσε όποιος είχε μεταγράψει τον τίτλο του πρώτος, ανεξάρτητα από το ποια μεταβίβαση είχε γίνει πρώτη.

Η έρευνα τίτλων στα υποθηκοφυλακεία
Πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, γινόταν συνήθως έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του ακινήτου, με σκοπό να διαπιστωθεί:

 Αν το ακίνητο είχε βάρη, δηλαδή οφειλές προς τρίτους που είχαν εγγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο.
 Αν ο πωλητής ήταν ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και αν δεν το είχε ήδη μεταβιβάσει.
 Αν ο πωλητής διέθετε νόμιμο και μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας.

Ο έλεγχος τίτλων γινόταν υποχρεωτικά από δικηγόρο όταν το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο βρισκόταν σε έδρα πρωτοδικείου. Σε άλλα Υποθηκοφυλακεία, ο έλεγχος μπορούσε να γίνει από οποιονδήποτε.

Ο άμισθος υποθηκοφύλακας
Ο άμισθος υποθηκοφύλακας ήταν άμισθος δημόσιος υπάλληλος και λειτουργός της Δικαιοσύνης, όπως οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι και οι δικαστικοί επιμελητές. Άμισθοι υποθηκοφύλακες διορίζονταν όσοι επιτύγχαναν σε πανελλήνιο γραπτό διαγωνισμό που διενεργούνταν στην έδρα του Πρωτοδικείου Αθηνών, εντός του πρώτου τετραμήνου κάθε έτους, για τις κενές θέσεις που υπήρχαν. Τα θέματα του διαγωνισμού περιλάμβαναν Αστικό Δίκαιο, Εμπορικό Δίκαιο, Πολιτική Δικονομία, Κώδικα Συμβολαιογράφων, ειδικούς νόμους, και προαιρετικά μία ή δύο ξένες γλώσσες (Αγγλική, Γαλλική ή Γερμανική). Στον διαγωνισμό μπορούσαν να συμμετάσχουν πτυχιούχοι Νομικής, ηλικίας 28-42 ετών, που είχαν διατελέσει δικηγόροι, συμβολαιογράφοι ή δικαστές.

Νομικό πλαίσιο λειτουργίας
Η σταδιακή κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων ξεκίνησε το με τον νόμο 4512/2018, σηματοδοτώντας την έναρξη μιας μεταρρύθμισης με στόχο τον εκσυγχρονισμό και την απλούστευση της διαχείρισης ακινήτων. Τα πρώτα 9 γραφεία έκλεισαν το 2019, ακολουθούμενα από 18 το 2020, 60 το 2021, 57 το 2022, και 47 το 2023. Το 2024 αποτέλεσε έτος-ορόσημο, καθώς έκλεισαν 201 επιπλέον Υποθηκοφυλακεία, οδηγώντας στην ολοκλήρωση της διαδικασίας με το κλείσιμο του τελευταίου γραφείου στη Ρόδο στις 19 Ιανουαρίου 2025.

Η νομική βάση λειτουργίας τους βασιζόταν από το ακόλουθο νομικό πλαίσιο:

 Νόμος 4512/2018: Νομοθεσία που έθεσε τις βάσεις για την κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων και τη μετάβαση στο Κτηματολόγιο.
 Κανονιστικό Διάταγμα της 19/23 Ιουλίου 1941: Περί κωδικοποίησης διατάξεων για τη λειτουργία των Υποθηκοφυλακείων.
 Νομοθετικό Διάταγμα 4201/1961: Τροποποιήσεις στον οργανισμό Υποθηκοφυλακείων και σχετικές διατάξεις.
 Βασιλικό Διάταγμα 533/1963: Εκτέλεση άρθρων του Ν.Δ. 4201/1961.
 Νόμος 325/1976: Ρύθμιση δικαιωμάτων υπέρ του Δημοσίου και των Υποθηκοφυλακείων.
 Νομοθετικό Διάταγμα 811/1971: Τροποποιήσεις στον οργανισμό Υποθηκοφυλακείων και συμπληρωματικές διατάξεις.

Το κλείσιμο των Υποθηκοφυλακείων εντάχθηκε σε μια ευρύτερη στρατηγική ψηφιοποίησης της δημόσιας διοίκησης, ενώ η ολοκλήρωση της μετάβασης αναμένεται να επιταχύνει τις διαδικασίες διαχείρισης ακινήτων και να προσφέρει μεγαλύτερη διαφάνεια και ασφάλεια στις συναλλαγές.

 Παραπομπές 

Εξωτερικοί σύνδεσμοι
 Ελληνικό Κτηματολόγιο

Κατηγορία:Δικαστικές αρχές