وقف عقاري

وقف عقاري أو الوقف العقاري هو الأملاك العقارية التي حبسها مالكها بمحض إرادته ليجعل التمتع بها دائماً، تنتفع به جهة خيرية، أو منفعة عامة، "وقد أجمع الصحابة والتابعين على جواز وقف العقار، ومن أبرز الأوقاف العقارية في الإسلام (وقف مخيريق اليهودي)، آمن برسول الله  يوم أحد، وكانت له سبعة حوائط، فوصَّى بها رسول الله ، فقبضها وتصدق بها، وللوقف العقاري شروط، أهمها: أن يكون العقار المراد وقفه مملوكاً للواقف، وان يكون العقار معلوماً، ويترتب على متولي الوقف العقاري والمستأجر له جملة من الإلتزامات، أهمها: تمكين المنتفع من استعمال العقار، واستغلاله، وإدارته والتصرف به، وأما أهم إلتزامات المستأجر للوقف العقاري: إعادة ترميم العقار الموقوف بمقتضى العقد، والإلتزام بدفع إجرة العقار الموقوف، وأن يلتزم بالمحافظة على الوقف العقاري واستعمالها فيما أُعدت له، وعدم إحداث تغيير عليها.

 مفهوم الوقف العقاري 
المراد بالوقف العقاري، هو الوقف المختص بأحكام العقار، والعقاري صفة للوقف، والمراد وقف العقار من باب إضافة المصدر إلى المفعول، أي: وقف الناس للعقار.

وفي القانون الجزائري: هو الأملاك العقارية التي حبسها مالكها بمحض إرادته ليجعل التمتع بها دائماً، تنتفع به جهة خيرية، أو جمعية ذات منفعة عامة، أو مسجد أو مدرسة قرآنية.

 مشروعية الوقف العقاري 
اتفق الفقهاء على صحة وقف العقار بالإجماع، بل إن العقار هو المثال الذي يذكره الفقهاء صورة تطبيقية للوقف المتفق عليه بين الفقهاء، ثم يتحدثون عن الفروع المختلف فيها، وعباراتهم في ذلك تدور حول معنى واحد مفاده: (يجوز وقف العقار كالدور والأرضين والبناء) وهو يشمل الحوانيت والحوائط والبساتين والآبار والمقابر والطرق، وأدلتهم على ذلك، هي أدلة تدل بعمومها على مشروعية الوقف، وتتميز بأنها صريحة في جواز وقف العقار خاصة، ومن الأدلة التي استدل بها الفقهاء على صحة وقف العقار ما يلي:

 فعل النبي ، فقد أخرج البخاري في صحيحه عن عمرو بن الحارث قال: «ما ترك النبي ، إلا بغلته البيضاء، وسلاحه، وأرضاً تركها صدقة».أخرجه البخاري في صحيحه، كتاب الجهاد، باب: بغلة النبي ، حديث رقم (2837).
 عمل الصحابة: فقد وقف كثير من الصحابة أرضهم، والأمثلة على ذلك كثيرة منها:
 المثال الأول: وقف عمر بن الخطاب أرضه في خيبر: عن ابن عمر أن عمر بن الخطاب أصاب أرضاً من أرض خيبر، فقال: "يا رسول الله! أصبت أرضاً بخيبر لم أصب مالاً قط أنفس عندي منه، فما تأمرني ؟ قال: إن شئت حبست أصلها وتصدقت بها، فتصدق بها عمر على أن لا تباع ولا توهب ولا تورث، في الفقراء وذوي القربى والرقاب والضعيف وابن السبيل، لا جناح على من وليها أن يأكل منها بالمعروف ويطعم غير متمول.متفق عليه، أخرجه البخاري في صحيحه، باب: شروط الوقف، حديث رقم: (2737). ومسلم في صحيحه، باب: الوقف، حديث رقم: (1632).
 والمثال الثاني: وقف أبي طلحة لأرضه بالمدينة والتي كانت تسمى (بيرحاء)، عن أنس بن مالك: قام أبو طلحة إلى رسول الله فقال: یا رسول الله! إن الله يقول في كتابه: لَن تَنَالُوا الْبِرَّ حَتَّى تُنفِقُوا مِمَّا تُحِبُّونَ ) وإن أحب أموالي إلى بيرحاء، وإنها صدقة الله أرجو برها وذخرها ... الحديث).أخرجه البخاري في صحيحه، باب إذا وقف أرضا ولم يبين الحدود فهو جائز، وكذلك الصدقة، حديث رقم: (2769).
 ومن الأمثلة: وقف أنس بن مالك، والزبير، ووقف ابن عمر، فقد جعل نصيبه من دار عمر سكنى لذوي الحاجات من آل عبد الله، وكذلك وقف الأرقم بن أبي الأرقم، فقد أوقف داره التي سُميت بدار الإسلام، وقال في وقفها: (لاتباع ولا تورث)، وغير ذلك من الأوقاف العقارية.
 الإجماع: فقد نقل كثير من الفقهاء إجماع الصحابة والتابعين على جواز وقف العقار من أراض ودور، وحوائط ، وغير ذلك، قال القرطبي: "فإن المسألة إجماع من الصحابة وذلك أن أبا بكر وعمر وعثمان وعليا وعائشة وفاطمة وعمرو بن العاص وابن الزبير وجابرا كلهم وقفوا الأوقاف، وأوقافهم بمكة والمدينة معروفة مشهورة، وقال ابن قدامة: قَالَ جَابِرٌ: لَمْ يَكُنْ أَحَدٌ مِنْ أَصْحَابِ النَّبِيِّ ذُو مَقْدِرَةٍ إِلَّا وَقَفَ، وَهَذَا إِجْمَاعٌ مِنْهُمْ، فَإِنَّ الَّذِي قَدَرَ مِنْهُمْ عَلَى الْوَقْفِ وَقَفَ، وَاشْتَهَرَ ذَلِكَ، فَلَمْ يُنْكِرْهُ أَحَدٌ، فَكَانَ إِجْمَاعًا.
 المعقول: فالذي يجوز وقفه هو ما يجوز بيعه والانتفاع به مع بقاء عينه، ويشكل أصلا يبقى بقاء متصلا، وهذا يتحقق في العقار.

 أركان الوقف العقاري 
 الركن الأول الصيغة: أي اللفظ الدال على إرادة الوقف، وينقسم إلى قسمين:

 القسم الأول: صريحة: كأن يقول: «وقفت وحبسته وسبَّلت، هذه الألفاظ صريحة لأنها لا تحتمل غير الوقف، فمتى أُتي بصيغة منها، صار وقفاً من غير انضمام أمر زائد إليها.
 القسم الثاني: الكتابة: كأن يقول: اتصدقت وحرمت أبَّدت، وسُميت كتابة لأنها تحتمل معنى الوقف وغيره فمن تنفظ بواحد من هذه الألفاظ اشتُرط نية الوقف معه، أو اقتران أحد الألفاظ الصريحة أو الباقي من ألفاظ الكتابة معه، واقتران الألفاظ الصريحة كأن يقول: "صدقت بكذا صدقة موقوفة أو محبوسة أو محبسة أو مسبلة أو محرمة أو مؤبَّدة، واقتران لفظ الكتابة بحكم الوقف كأن يقول: تصدقت بكذا صدقة لا تباع ولا تورث"، وقيل: إنه يصح بالقول والفعل الدال عليه عرفاً، كجعل أرضه مسجداً، أو الأذن للناس بالصلاة فيه، وانعقاد الوقف بالفعل هو قول جمهور أهل العلم خلافاً للشافعية، وعليه فالفعل الدال على الوقف قائم مقام الصيغة اللفظية، والعبرة بمقاصد الأمور لا بألفاظها وظواهره المجردة.

 الركن الثاني: الواقف: وهو: الحابس للعين، ويشترط أن يكون الواقف جائز التصرف، ويقصد بجواز التصرف صلاحية الشخص لممارسة الأعمال التي يتوقف اعتبارها الشرعي على العقل.
 الركن الثالث: الموقوف عليه: وهي الجهة المنتفعة من العين المحبوسة، وهو إما أن يكون معيَّناً، أو غير معين.
 الركن الرابع: الموقوف: ويشترط فيه أن يكون مالاً مملوكا للواقف حين الوقف، فلا يصح وقف المرهون، ولا المحجوز لقضاء حق.

 شروط الوقف العقاري 

 الشرط الأول: أن يكون مملوكًا للواقف بأن تتمحض وتخلص ملكيته للعقار، بأن يصل إليه بأي نوع من أنواع التمليك: بشراء، أو هبة، أو إرث، أو أرش جناية، أو غير ذلك، ويتفرع على هذا الشرط مسائل، أهمها ما يلي:

 المسألة الأولى: وقف العقار المستأجر: وهناك فرق بين «تأجير العقار الموقوف» و «وقف العقار المستأجر»:
 فالأول: (وقف العقار الموقوف) يجوز؛ لأن منافعه مملوكة للموقوف عليه فجاز له إجارتها كالمستأجر.
 وأما الثاني: (وقف العقار المستأجر): ففيه خلاف؛ قال الحنفية والحنابلة لا يملك المستأجر وقف منفعة العين المستأجرة؛ لأنه يشترط لديهم التأبيد والإجارة المؤقتة غير مؤبدة، وكذلك قال الشافعية مالك المنفعة دون الرقبة كالمستأجر لا يصح وقفه، لكن لو وقف المستأجر بناء أو غراساً في أرض مستأجرة له جاز، وقال المالكية للمستأجر وقف منفعة المأجور مدة الإجارة المقررة له، إذ لا يشترط لديهم تأبيد الوقف، وأما المؤجر، فالجمهور على جواز وقفه العقار المؤجر؛ لأنه وقف ما يملكه، ويبقى للمستأجر الحق في الانتفاع بالعين المستأجرة، ولا يصح وقفه عند المالكية.
 المسألة الثانية: وقف المرهون: إذا وقف الراهن الرهن بإذن المرتهن فلا خلاف في جوازه؛ لأن ذلك حق للمرتهن أسقطه بالإذن بوقفه.

 الشرط الثاني: أن يكون العقار معلوماً: العلم بما لا تتم معرفة الموقوف إلا به من حدوده الأربعة، ومكانه، كالشقة الفلانية، أو الطابق رقم كذا من العمارة الفلانية، أو الغرفة... كأن يقول: وقفت فلتي الواقعة في حي كذا، يحدها من الشرق كذا، وهذا إن كان لا يعرف إلا بذلك، حسماً للنزاع والخلاف، وإن كان مشتهرًا الشهرة الكافية فتكفي فيه وإن لم يذكر حدوده ومكانه.
 الشرط الثالث: أن يكون مفرزاً: فإن كان مشاعاً، ففي جواز وقفه خلاف.

 شروط استثمار الوقف العقاري 
يشترط فقهاء الشريعة الإسلامية في إستثمار أموال الوقف العقاري شروطاً تحقق بها المصلحة الاجتماعية وتضمن بها سلامة الوقف وتحقيق أهدافه وغايته التي أُنشئ من أجلها، ومن أهم تلك الشروط ما يلي:

 الأول: استعمال صيغ مباحة في مجال استثمار الوقف مع مراعاة الإلتزام بشروط الواقفين عند وقفهم.
 الثاني: أن يكون الاستثمار في وجه من الوجوه المباحة شرعا، بمعنى أن تكون عمليات الاستثمار مطابقة لأحكام الشريعة الإسلامية.
 الثالث: الاعتماد على الطرق الفنية والوسائل الحديثة، ودراسة الجدوى الاقتصادية ورعاية أهل الإخلاص والاختصاص والخبرة فيمن يعهد إليهم الاستثمار الوقفي.
 الرابع: التخطيط والمتابعة والرقابة الداخلية على الاستثمار، واختيار صيغ الاستثمار الملائمة لطبيعة الأوقاف بما يحقق مصالح الوقف.
 الخامس: مراعاة فقه الأولويات وفقه مراتب المخاطر بأموال الوقف، وأن تتمتع بقدر كبير من القدرة على إدارة المخاطر.
 السادس: الأخذ بالحذر والحيطة عن كل الضمانات الشرعية المتاحة، وهذا استناداً إلى ما جاء به مجمع الفقه الدولي الذي أجاز ضمان الطرف الثالث لسندات الاستثمار.
 السابع: تغطية الحاجات المستعجلة للموقوف عليهم.

 أنواع وقف العقار 
يتضمن وقف العقار كل من الأراضي والمباني والدور والحوانيت والبساتين والحدائق والعيون والمصانع والمدارس والمستشفيات والقبور وما حكم ذلك، وهي التي تحبس عينها وتوجه غلتها أو ثمرتها أو إيراداتها أو منفعتها إلى وجوه الخير أو إلى المستحقين، حيث تحتاج هذا النوع من الأموال الوقفية إلى صيانة وتعمير واستبدال في بعض الأحيان، حتى تستمر في تقديم المنافع والخدمات والعوائد بكفاءة.

 طرق استثمار وقف العقار 
إن العقارات الوقفية التي تكون محلاً للاستثمار عليها لا تخرج من الأصناف التالية:

 العقارات المبنية الجاهزة لاستقبال المشاريع الاستثمارية.
 الأراضي غير المبنية، الموجهة لاستقبال المشاريع الاستثمارية.
 العقارات المبنية التي تحتاج إلى إعادة البناء أو تغير استعمالها الأولي لاستقبال المشاريع الاستثمارية، وفي جميع الحالات تدمج مرافق المشروع الاستثمارية، ضمن العقارات الوقفية العامة.

وأما طرق استثمار واستغلال وقف العقار، فيكون بالطرق التالية:

 عقد المزارعة، وعقد المساقاة، وعقد الحكر: وذلك في الأملاك العقارية الوقفية الفلاحية، غير المبنية، الموجهة لاستقبال المشاريع الاستثمارية.
 عقد المرصد وعقد المقاولة، وعقد المقايضة: وذلك في العقارات المبنية الجاهزة لاستقبال المشاريع الاستثمارية.
 عقد الترميم، وعقد التعمير: وذلك في العقارات المبنية القديمة التي آلت إلى الخراب والاندثار.

 استعمال وقف العقار وإدارته 
على المستأجر أثناء ألانتفاع بالعقار الموقوف أن يراعي طبيعة تلك العين، والغرض الذي صنعت من أجله، فلا يحق له أن يخرجها عن الغاية التي أعدت من أجلها مما يلحق بالعين الضرر ولو كان بعيد الأجل، للقاعدة الفقهية (لا ضرر ولا ضرار) فليس له مثلاً: أن يحول الدار المعدة للسكن إلى مصنع توضع فيه الآلآت الضخمة، تؤدي إلى إلحاق الضرر بمرافقه، أو إيذاء من حوله إذا ما كان في منطقة سكنية.

وعلى المنتفع أن يستعمل الشيء بحسب ما أعد له وفقاً للتخصيص الذي هيأته له الجهة المتولية للوقف، وأن يستغله على النحو الذي كان يستغله به قبل خرابه أو قريباً من ذلك، وإذا لم يكن قد حدد تخصيصاً معيناً للشيء يتقيد به المنتفع، فله استعمال الشيء واستغلاله بالصورة الممكنة المؤدية إلى استخلاص التخصيص المعقول بما من شأنه تحسين العين وتطويرها.

 المراجع 

 وصلات خارجية 

 عقود التبرع الواردة على الملكية العقارية ( الوقف )

تصنيف:أوقاف
تصنيف:عقارات