Markant flere andelsboligforeninger benytter valuarvurdering

Mere end dobbelt så mange solgte andelsboliger i 3. kvartal 2023 ligger i en andelsboligforening, der bruger en valuarvurdering, sammenlignet med i 2015. Dermed er valuarvurderinger nu den hyppigst anvendte vurdering ved salg, hvor det tidligere var de offentlige vurderinger.


        30. november 2023 kl. 8:00
        
    


        Af Sigrid Friis Neergaard

Hvis du har købt en af de ca. 2.600 andelsboliger, der ifølge andelsboliginfo.dk er blevet handlet i årets tredje kvartal, er der 76 pct. sandsynlighed for, at din andelsbolig ligger i en andelsboligforening, der benytter en valuarvurdering til at fastsætte hele ejendommens værdi. Der er 12 pct. sandsynlighed for, at det er en offentlig vurdering. Det viser Danmarks Statistiks nye tabel om salg af andelsboliger. De resterende andelsboliger ligger i andelsboligforeninger, der enten benytter anskaffelsesprisen eller ikke har indberettet vurderingsprincippet.

Spoler vi tiden otte år tilbage til starten af 2015 var det billede noget anderledes. Her lå 30 pct. af de solgte andelsboliger i andelsboligforeninger, der benyttede en valuarvurdering, mens 59 pct. var offentligt vurderet.

”Der er sket en ret markant ændring i, hvilket vurderingsprincip der ligger til grund, når nøglerne til en andelsbolig skifter hænder. På otte år er det gået fra, at tre ud af ti til at godt syv ud af ti andelsboliger ligger i en andelsboligforening, der benytter valuarvurdering. Samtidig sælges langt færre andelsboliger i foreninger, der benytter den offentlige vurdering,” siger Jakob Holmgaard, specialkonsulent i Danmarks Statistik.

”De offentlige vurderinger af andelsboliger er fastfrosset på niveauet fra 2012, og det er langt under den nuværende markedsværdi. Det er formentlig årsagen til, at så mange andelsboligforeninger er skiftet over til valuarvurderingen; dels for at øge lånemuligheden ved renovering af ejendommen, dels for at andelshaverne får et højere maksimum på andelsværdien, når de skal sælge andelsbeviset,” forklarer Jakob Holmgaard.

Vurderingsprincipper

Anskaffelsespris: Andelsboligforeningens ejendomme værdiansættes som den pris, foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien ikke er steget endnu, og hvor anskaffelsesprisen er et udtryk for ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Offentlig vurdering: Andelsboligforeningens ejendomme værdiansættes efter den senest ansatte offentlige ejendomsværdi efter de principper, som står i SKAT’s vurderingsvejledning. Der er ikke foretaget en ny offentlig vurdering siden 2012. Den 23. februar 2021 vedtog Folketinget et lovforslag om, at der ikke længere skal udarbejdes offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme.

Valuarvurdering: Andelsboligforeningens ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en valuarvurdering af ejendommen. En valuar er en ejendomsmægler, der er særligt uddannet inden for dette. Foreningen skal selv betale for en valuarvurdering. 

Uoplyst vurderingsprincip: Forekommer hvis en andelsboligforening kun har anført salgsoplysninger, men ikke foreningsoplysninger i indberetningen på andelsboliginfo.dk, for så er det ikke muligt at koble vurderingsprincip til den solgte andelsbolig.

Vurderingsprincip af solgte andelsboliger, 3. kvt. 2015 – 3. kvt. 2023

Kilde: www.statistikbanken.dk/ejen99

Andelsboliger er steget mindre i pris end ejerboliger

Sammenlignet med ejerboliger, er andelsboliger steget mindst i pris siden 2015. Mens andelsboliger er steget ca. 26 pct. fra 2015 til andet kvartal 2023, er enfamiliehuse og ejerlejligheder steget henholdsvis 32 pct. og 41 pct.

”Dette kan hænge sammen med, at offentlige vurderinger af andelsboliger er fastfrosset på 2012-niveau, samtidig med, at der typisk sættes en maksimal salgspris på andelsboliger i modsætning til ejerboliger,” siger Jakob Holmgaard.

Der er over 210.000 andelsboliger på landsplan, og de udgør ca. 8 pct. af den danske boligbestand. 

Udvikling i prisen på andelsboliger sammenlignet med ejerboliger, kvartaler 2015-2023  

Anm.: *2023 er vist til og med 3. kvt. for andelsboliger, mens det for enfamiliehuse og ejerlejligheder er vist til og med 2. kvt. 2023, da det er de seneste tal.

Kilde: www.statistikbanken.dk/ej99

Om opgørelsen

Der ses i denne artikel på vurderingsprincipper for solgte andelsboliger og på prisudvikling for solgte andelsboliger, ejerlejligheder og enfamiliehuse. 

Den offentliggjorte statistikbanktabel for prisudvikling på andelsboliger er de første officielle tal og erstatter tidligere offentliggørelser, som har været af eksperimentel karakter.

I perioden 1. kvt. 2015 – 2. kvt. 2021 er data indsamlet via en frivillig stikprøveindsamling. Dataindsamlingen er sket i samarbejde med andelsboligbranchen, som har hjulpet  med en ekstraordinær dataindsamling for denne periode. Periodens tal er behæftet med en større usikkerhed end tallene fra og med 3. kvt. 2021, hvor det blev obligatorisk for alle andelsboligforeninger at indberette kvartalsvise salgsoplysninger via andelsboliginfo.dk.

Det opstillede prisindeks følger prisudviklingen på den andelsbolig, som andelshaverne har opnået brugsret til. For at fokusere på boligprisen er prisindekset søgt renset for effekten af, at andelsboligforeninger kan have indtægter fra udlejning til private eller til erhverv. Desuden er prisindekset kvalitetskorrigeret for nogle faktorer, herunder at foreningerne har forskelligt niveau for andelshavernes vedligeholdelsesbidrag og for effekten af skift i vurderingsmetode, fx fra offentlig vurdering til valuarvurdering. Kvalitetskorrektionen omfatter også det tillæg eller fradrag, der kan være for særlig forbedring eller nedslidning af den handlede andelsbolig.  

Den nye prisstatistik for andelsboliger skal bidrage til at sikre, at Danmarks Statistik kan opfylde EU-forordningen i regi af det EU-harmoniserede forbrugerprisindeks, der forpligtiger medlemslandende til at producere et samlet prisindeks for ejer- og andelsboliger. I 2024 vil der blive arbejdet på at udvide statistikken med flere dimensioner end kun på landsplan for alle andelsboliger.