秀芳花園

秀芳花園（），是香港黃大仙區的一單幢式私人物業，位於蒲崗村道95號，鄰近屯馬線鑽石山站及啟德發展項目，發展商為合和實業。大廈為一梯四伙設計，共提供139個住宅單位，於1981年落成入伙。

秀芳花園成交價遠落後於大市，對比附近居屋例如龍蟠苑和采頤花園，經常出現離市價差得極多的放盤。秀芳花園的土地面積亦較旁邊匯豪山和鑽嶺大得多，但伙數少極多，密度相對現今新樓低極多，同一土地再興建新樓也未必能夠實現其低密度及少伙數。因為是比較早年興建的樓宇，該土地大量位置沒有被使用，以現今的起樓技術和潮流已經屬於舊年代產物。
參考在樓價未到高峰之際，秀芳花園旁邊的鑽嶺前身環鳳園2012年發展商收購價已達11000/呎，秀芳花園在2018年-2022年樓價高峰之時成交價仍維持2012年環鳳園收購價11000/呎。據報秀芳花園附近非位於大街的銀鳳街2022年發展商提出收購價也有15000-16000呎不等。根據2022年11月田土廳成交，附近鳴鳳街永華樓實用面積僅400多呎已有多宗700多萬的成交個案，當區可謂大變天，可以翻查永華樓成交紀錄。2022年50年-70年樓收購門檻為七成。據報2021年政府也有就九龍城區重建之後，就西灣河黃大仙兩區600多棟樓宇進行規劃研究，未來該區機乎確定會重建發展。所以就算不論發展商，只論市建局收購價以同區樓價七年的政策，秀芳花園成交價仍然存在很大的水位，也是單楝樓知名度不足的結果。

根據立法會參考資料摘要慈雲山、鑽石山及新蒲崗分區計劃大綱，現有的私人房屋發展分別劃為「住宅(甲類) 1 」、「住宅(甲類) 2 」和 「住宅(甲類)3」地帶，包括鳳德道／沙田㘭道以北的鳳凰新村、金鳳街和環鳳街附近的土地、位於蒲崗村道的匯豪山及蒲崗村道以北毓華里附近的土地。「住宅(甲類) 1」、「住宅(甲類) 2」和「住宅(甲類) 3」地帶的發展和重建計劃的最高建築物高度限制，分別為主水平基準上100米、120米和140米。為免在細小地段內發展又高又窄的建築物，並鼓勵合併土地作綜合發展，包括提供停車位和上落客貨位及其他支援設施，有關地帶內面積為400平方米或以上的土地的最高建築物高度限制，獲准訂為主水平基準上120米、140米和160米。根據二零零八年空氣流通評估研究，在「住宅(甲類)2」地帶內朝向環鳳街的一塊劃為建築物間距的闊15米狹長土地，其最高建築物高度限制訂為主水平基準上54米。此舉可形成一條由蒲崗村道伸延至金鳳街休憩處的風道。

位置和特色

秀芳花園座落於蒲崗村道與蒲崗里交界，毗鄰匯豪山和鑽嶺。秀芳花園樓高35層，由於大廈建於斜路上，基座最底半層為秀芳花園商場，對上5層為停車場（入口設於蒲崗里），住宅樓層則由7樓開始，故最頂層為41樓。
秀芳花園一層四伙，1號室(東北)及4號室(西北)實用面積698呎，兩室向北客廳主力窗及睡房主力窗均望匯豪山，向南睡房細窗分別望啟德(1號室)及九龍塘一帶(4號室)，向東細窗/向西細窗分別望鳳德邨(1號室)及慈雲山屋邨(4號室)；2號室(東南)實用面積682呎，向東客廳主力窗及主人房主力窗望鳳德邨(超高層越過鳳德邨)，向南睡房細窗望啟德，向西細窗望3號室；3號室(西南)實用面積639呎，高層30樓以上向西客廳主力窗及睡房主力窗可無阻擋望獅子山(低層望鳳凰村舊樓/中高層因怡庭居和安康大廈造成視線有阻擋)，向南睡房細窗望鑽嶺及啟德，向東細窗望2號室。2號室及3號室客廳均有對流窗而1號室及4號則沒有。
3室和2室均可眺望新建成的Airside外牆燈飾及新鴻基商場。

值得留意的是，秀芳花園除了3號室(西南)中高層(望獅子山)和2號室(東南)超高層(望九龍灣)少部分陽光充足的單位外，大部分單位也面向樓景，尤其1號室(東北)及4號室(西北)客廳及睡房主力窗超近距離面向匯豪山較為明顯(近距離樓景，只隔一條蒲崗里)，另一方面也是超罕有近距離觀賞到獅子山景的地方之一，所以秀芳花園是一楝不同座向和不同層數單位質素就差天共地的大廈之一。地理位置與四面方向大部分單位擁有開揚景觀的區內著名屋苑(如星河明居)有所不同，故此不能直接作比較，定位上也不一樣。

此外，四室三間房與走廊均設有大量入牆櫃，而這些體積龐大的入牆櫃可以作為牆身，釋放不少擺櫃的空間，加上實用率接近九成，樓底亦較高，也是秀芳花園在黃大仙鑽石山區實用面積600多-700多呎數單位當中屬最大之一的原因，被稱為巨宅也不奇怪。大廈本身亦出名用料較好，內部亦較其他大型舊屋苑明顯新淨，與其年齡不相乎，相信短期內難以感受到居住質素受到影響，用料更不可與區內相近年齡被收購的唐樓或附近居屋比較。

交通

鄰近建築
滙豪山
鳳德邨
鳳德公園
蒲崗村道公園
蒲崗村道體育館
鑽嶺
龍蟠苑

參考資料

外部連結

合和實業物業
黃大仙區私人屋苑
1981年完工建築物
黃大仙區