Murbyen (Oslo)

Murbyen omfatter leiegårder, fabrikker, forretningsgårder og offentlige bygninger, bygget i tre til fem etasjer i lukkede, rette kvartaler. Denne bebyggelsesformen dominerte den raske byveksten som i perioden fra 1840 til 1910 skapte storbyen Kristiania, landets eneste murby, med en europeisk arkitektur som var et skarpt brudd med trehusene. Forbildet var tysk Berlinerarkitektur – Kristiania ble kalt Lille Berlin.

Rammene for murbyen ble gitt i de fire bygningslovene for Kristiania, vedtatt i 1827, 1842, 1875 og 1899. Lovene ga regler om ildsteder, konstruksjon, tak, gatebredde, rette kvartaler, byggehøyde og avstand mellom bygningene, brutte hjørner, karnapper med mer. Dette ble murbyens byggeskikk – den fikk et enhetlig preg, men oppdeling i selvstendige leiegårder og vekten på fasadeuttrykket ga likevel variasjon og opplevelsesrikdom. Fasadearkitekturen var historisme, med elementer fra tidligere stilperioder.

Det lukkede kvartalet er en grunnenhet i murbyen, med forgårder mot gaten og kjøreport til gårdsrommet (det indre kvartalet) med bakgårder, staller, verksteder og andre næringsbygg – og funksjoner som ikke skulle synes: utedoer, søppel, tøytørk. Kvartalet skaper et tydelig skille mellom på den ene side det som bare angår beboerne og de næringsdrivende i gårdsrommet og på den annen side den tette byens fellesrom: gater, plasser, parker, kafeer, lokaler for politikk og kulturliv.

Den voldsomt hurtige byveksten, særlig i høykonjunkturene midt i 1870-årene og 1895–1899, var mulig ved en rollefordeling der staten ga detaljert lovgivning, kommunen sto for gateregulering, bygningskontroll, offentlige tjenester og infrastruktur, mens private grunneiere utparsellerte tomter og solgte til murmestere og andre private utbyggere som bygget, styrt av etterspørsel. Det kom få store plasser eller brede hovedgater, byen ble ingen storslått hovedstad, tvert imot ble den tett og fotgjengervennlig.

Leiegården ble boformen for både arbeiderklasse, den nye middelklassen og  borgerskapet, med tidlig tilgang til moderne goder uten at kommunens økonomi ble overbelastet: tørre boliger med innlagt vann og avløp fra rundt 1860, organisert renovasjon og toaletter, gass og elektrisitet, brolagte gater og sporvei, godt brannvesen og politioppsyn. Men for barnerike arbeiderfamilier i ettromsleiligheter på den nye østkanten var trangboddheten helseskadelig.
 
De moderne fabrikkene basert på vannkraft kom langs elvene i 1840-årene, mens mindre fabrikker basert på damp, fra 1890-årene elektrisitet, etablerte seg i kvartalene på hele østkanten. Fra rundt 1860 til 1900 ble 1600-tallsbyen tømt for boliger og preget av nye forretningsgårder, kontorer, lagre og fabrikker, kalt City.

Murgårdene ble bygget med tegl (murstein av brent leire) i yttervegger, rundt trapperom og andre bærevegger. Kjellermurer og fundamenter var i stein, mens tre ble brukt i takkonstruksjonen, etasjeskiller og de fleste innervegger. Lokale teglverk, steinbrudd og bedrifter for byggevarer i glass, tre og jern leverte en stor del av murgårdene.

Tidlig på 1900-tallet fikk murbyen mye kritikk for trangboddhet, mangel på lys, luft og grønt, smakløse fasader og kvartaler i kjedelig sjakkbrett. Frem til 1940 ble ledige tomter bebygget med bygårder i murbyens skala. Bare tre hele murgårdsstrøk, Pipervika, Vaterland og Vestre Vika, har blitt revet. Kommunens byfornyelse fra 1978 var et krafttak som ga blant annet wc, sammenslåing av leiligheter, riving av bakgårdsbebyggelse og overgang til borettslag. Fra 1960- og 1970-årene ble murgårdene igjen vurdert som attraktive å bo i. I 1992 ble murbyen erklært som bevaringsverdig av staten. Med kommuneplanen fra 2015 er riving og fortetting igjen blitt mer aktuelt i større deler av murbyen.

Minst to tredeler av befolkningen i Kristiania bodde i leiegård i 1910, og murbyen omfattet da over  leiligheter. I 2020-årene omfatter murbyen mellom  og  leiligheter, som utgjør knapt 20 prosent av alle boligene i indre by. Murbyen er helt dominerende på Grünerløkka og Sofienberg og utgjør en stor del av bebyggelsen i Gamlebyen, på Grønland og Tøyen, i Hausmannskvartalene, på Fredensborg, Meyerløkka, St. Hanshaugen, Bolteløkka, Adamstuen, Hegdehaugen, Majorstuen, i Homansbyen og Bak Slottet, og på Uranienborg, Frogner, Ruseløkka og Skillebekk. Forretningsgårdene i mur er fortsatt et betydelig innslag i Kvadraturen og de nærmeste områdene nord for denne.

Murbyens form

Ved år 1900 var Kristiania en europeisk storby med regulert gatenett, kommunikasjonsmidler for rask transport, og plasser, parker og offentlige bygninger som mønsterskapende elementer. Byen var det året blant de femti største byene i Europa, etter å ha vært Europas raskest voksende by i sin størrelsesklasse i perioden 1855–1900. Den ble omtalt som «europeisk» by av forfattere som med det mente både folketall, bebyggelse, økonomi og kultur. Byen besto imidlertid av innflyttere fra mindre byer og bygdene: i 1875 var 75 prosent av alle over 15 år født utenfor byen, i 1898 var tallet 76.

På 1800-tallet var murbyen et dramatisk brudd med trehusene, i skala, materialbruk og typologi.  Samspillet mellom murbyen og landskapet, der murbyens målestokk gjør det mulig å oppleve landskapet fra mange punkter, gir, sammen med svært variert bebyggelse fra forskjellige tider og kort gangavstand mellom de ulike tiders avtrykk, byens særpreg. Bebyggelsen i for det meste fire etasjer kler dette terrenget og kalles teppebyen. Landskapet er et amfi og i indre by gir Akerselva og høydedragene Akerryggen, Kampen til Ola Narr og Uranienborghøyden byen struktur, som sammen med bratt terreng er med på å skape spenning i forhold til bebyggelsen, som ellers kunne bli ensformig med rette kvartaler.

Lik etasjehøyde og takvinkel var med å skape enhetlig preg til tross for den enkelte gårds særpreg, på den måten oppsto gateløp med sterk horisontal betoning.

Forbilder

Både den moderne fabrikken, leiegården og forretningspalasset var nye bygningstyper på 1800-tallet, der bebyggelsen i Kristiania ble utformet med forbilder hentet særlig fra Tyskland, svenske byer og København. Berlin var som Kristiania en relativt liten by på begynnelsen av 1800-tallet, med en voldsom vekst i hele århundret. Både leiegårdsplanene og fasadene hadde klare forbilder i Berlin, fra 1880-årene for fasadenes del også Hamburg. I Berlin ble det bygget leiegårder både for arbeiderklassen og middelklassen fra 1820-årene, i Hamburg kom leiegården lovregulert, slik vi kjenner den i Kristiania, etter bybrannen i 1842. Kristiania ble i annen halvdel av 1800-tallet landets eneste murby, med Berlinerarkitektur, byen ble kalt Lille Berlin.

Truls Aslaksby peker på den bybyggingsdoktrinen som rådet i leiegårdens tidsrom 1875 til 1905, først og fremst skapt av Haussmanns Paris. Denne var et svar på storbyenes krisepregede situasjon med overbefolkning, epidemier, trengsel og sosial uro. Løsningen ble gateregulering som skapte lys, luft og rom for hurtig trafikk, og juridiske rammer (bygningslover, kreditt, aksjeselskaper m.m.) for privat bygging av leiegårder med større høyder og tetthet enn tidligere. Denne bebyggelsesformen ble beundret og kopiert i Europa.

Veien fra de utenlandske forbildene til bygningene i Kristiania er ikke lett å følge. For leiegårdene ble de generelle mønstrene overført gjennom praksis. Villaforsteder hentet inspirasjon fra London, mens forretningspalassene rundt århundreskiftet kan ha hatt forbilder både i England og USA. Både journalister og arkitekter skrev i allmenne tidsskrifter som Illustreret Nyhedsblad (1851–1866). Fra midten av 1800-tallet ble det utgitt en omfattende litteratur om bygningslære og arkitektur, først og fremst i en polyteknisk tradisjon med materialer, konstruksjon, presentasjon av nye bygg og anlegg som tema, men også noe om de teoretiske, estetiske og filosofiske sider ved arkitektur. Men mangelen på innbyrdes referanser er slående, den enkelte tekst satte i svært liten utstrekning spor i senere tekster og henviste sjelden til utenlandske skrifter. Det manglet en faglig offentlighet, og Norge manglet også et akademi eller polyteknisk skole tilsvarende de som fantes i Sverige, Danmark og mange europeiske land.

Fra 1880 sendte kommunen ut mange tjenestemenn og delegasjoner på studietur. De fleste handlet om kommunalteknikk (vann, kloakk, brolegging), brannvesen og kommunal styring, og de fleste gikk til Tyskland, men også Sveits, Nederland, Belgia, Frankrike, Storbritannia, København, Stockholm og til Finland (snørydding).

Tre parter – hurtig bybygging

Det tyske systemet for byplan som ble hentet til Kristiania var laget for svært hurtig byvekst.

Staten sto for en ganske detaljert lovgivning som ble lite forandret, noe som ga like markedsvilkår for de mange private som investerte eller hadde sin næring i byggingen av murgårder. I tillegg sto staten for bygging av monumentalbygninger som trakk utenlandske bygningskyndige til byen. 
Kommunens virkemidler for å legge til rette for rask bybygging var byutvidelse og gateregulering og -opparbeidelse. Bygningskontroll var viktig for å sikre at lovgivningen ble etterlevet. Kommunen sto også for sosial og teknisk infrastruktur til den moderne byen: kirker, skoler, brann- og politistasjoner, vannverk, kloakk, renovasjon, gass og elektrisitet, sporvei – noe i egen regi, ofte ved å tilrettelegge for private.
Hver murgård ble bygget for seg, ofte av en entreprenør som både eide tomten og bygget. Private utbyggere kjøpte forholdsvis små tomter og bygget én og én leiegård for å drive selv eller selge til en fremtidig gårdeier. Produksjonen av leiegårder var for det meste lånefinansiert i alle ledd, fra kjøp av tomt og frem til utleie. At hvert enkelt byggeprosjekt var lite, ga rom for at mange kunne gå inn i byggevirksomheten når etterspørselen var stor, og at bybyggingen dermed kunne følge befolkningsøkning og etterspørsel. Karakteren av bebyggelsen var dels bestemt av bygningslovene og dels av etterspørselen, med tidens forventninger til leilighetene, fasader og strøkskarakter for de ulike samfunnsklassene.

Gatebredde og høyde på bygninger

Lovgivningen regulerte minste gatebredde og bygningers største høyde, og fra 1859 ble de to direkte koplet i lovbestemmelsene, først og fremst for å unngå at byen med fire og fem etasjers murgårder ble for trang og usunn.  Antall etasjer var ikke lovregulert. At lovens krav til gatebredde ble øket, førte i liten utstrekning til at eksisterende gater ble øket, og det finnes fortsatt en del 12 meter brede gater i murbyen. De fleste som bygget hadde interesse av å gjøre gatene så smale og bygningene så høye som det var tillatt, og lovbestemmelsene satte derfor en faktisk standard. Unntaket var bestemmelser om brannsikre trapperom i fire og fem etasjes leiegårder i 1875-loven, som gjorde det lønnsomt å bygge treetasjes leiegårder i mange år deretter.

Få femetasjes leiegårder bidrar til det intime ved indre by i Oslo. Den lave solen i vinterhalvåret gjør lysforholdene mindre gunstige der fem og flere etasjer dominerer, som i Stockholm. I USA regnet man fem etasjer for det høyeste de fleste var villige til å gå i trapp. Hvis bygningene skulle bygges høyere, ville kravene til murtykkelse i de nedre etasjene dessuten gjøre de neste etasjene ulønnsomme. Dette var viktige grunner til at murbyene ble holdt i denne høyden inntil jernskjelettet og heisen kom i alminnelig bruk.

Bygningslover for Kristiania – byggehøyde og gatebredde

Christiania hadde en tradisjon fra Christian IVs by med brede gater, byen ble i 1624 anlagt med gjennomgående gatebredde på 24 alen (15,10 meter), riktignok med noe avvik i praksis. Ved inngangen til 1800-tallet ble veier utenfor Kvadraturen vanligvis anlagt med 17,5 alen (11 meter) bredde. Mariboegården i Prinsens gate 19 fra 1810 var den eneste treetasjes bygningen da den ble bygget. Husene i 1600-tallets Christiania hadde stort sett én eller to etasjer.

1827-loven bestemte at gatene så vidt mulig skulle være rette («lige») og mellom 18 og 24 alen brede (11,35–15,10 meter), og bygningene skulle ikke ha større høyde til overkant av takgesimsen (overgangen mellom tak og vegg) enn 19 alen (12 meter). Det gir mulighet for tre etasjer. For å unngå at utformingen av taket ikke ble en måte å omgå høydebegrensningen på, satte loven forbud mot spisse tak, det vil si mønevinkel mindre enn 90 grader, og mot å brekke taket i lengderetningen (Mansardtak). Mansardtak ble tillatt i 1899, mens minste mønevinkel forble lik i hele murbyperioden.

I 1842 var det 36 treetasjes hus i Kvadraturen. I forbindelse med loven det året ble maksimalhøyden på 19 alen ansett å være til hinder for «smukke og anselige bygninger», og man fant ikke lenger at noe ble vunnet ved å holde høyden så lav at fire etasjer i praksis var forbudt. Tillatt høyde ble derfor øket til 25 alen (15,75 m). Loven ga mulighet for å tillate større høyde ved flatt tak og for offentlige bygninger og bygninger for bestemte formål. Gatene skulle være minst 20 alen brede (12,60 m), rette og åpne i begge ender. At gatene skulle være rette hadde med hensiktsmessig oppdeling i tomter å gjøre, men også behovet for hurtig trafikk og at krumme gater ville gjøre risikoen større for lekkasjer i sammenføyningene av vann- og kloakkledninger.

Ved byutvidelsen i 1859 ble tillatt byggehøyde øket til 28 alen (17,6 m) mot gater som var 20 alen brede eller mer og mot åpne plasser. Det ga mulighet for fem etasjer. Koplingen mellom gatebredde og høyde fulgte senere lovgivningen, og dette var begrunnet i sunnhet. En slik kopling ble vanlig i bygningslovgivningen også ellers i Europa i annen halvdel av 1800-tallet.

Koplingen medførte også at bygninger fikk én høyde mot en bred gate eller åpen plass og en lavere høyde mot sidegaten. Groschgården ved Karl Johans gate, som fikk fem etasjer mot Eidsvolls plass og fire mot Universitetsgaten, er det mest kjente og omstridte eksemplet, omstridt også fordi hjørnetårnene ga bygningen et «voldsomt» uttrykk.

1875-loven fastsatte at byggehøyde ikke kunne være mer enn gatebredden pluss en fjerdedel, men alltid minst 19 alen og maksimalt 28 alen. Gatene skulle være minst 25 alen (15,75 meter) brede (§§ 6 og 33). Stadsfysikus Johan Lauritz Bidenkap (leder for helseetaten) fremmet eget forslag i bystyret om minst 25 alen gatebredde og ikke høyere bygg enn gatebredden. Han fikk ikke gjennomslag i bystyret, men Stortinget fulgte hans syn når det gjaldt gatebredde. Regjeringen foreslo å beholde 20 alen av økonomiske grunner, mens Bidenkap viste til at det, til tross for at reguleringskommisjonen hadde myndighet til å bestemme gatebredden ifm. regulering, knapt fantes noen gater bredere enn 20 alen. I gater som var orientert øst-vest med 25 alen høye bygninger og 20 alen gatebredde vil det store deler av året ikke være direkte sollys i de nedre etasjene, og særlig beboerne i 1. etasje hadde en bokvalitet som kunne sidestilles med beboere i kjellerleiligheter. Mangelen på lys, sammen med stillestående luft i Kristiania med sitt nedsenkede terreng, var en trussel mot helsen. I resten av murbyperioden ble 15 meter gatebredde og tre og fire etasjer det vanlige.

Markedskreftene var heller ikke entydig for smale gater. Da arkitekten Paul Due skulle tegne boliger for borgerskapet langs den korte og 20 alen brede Sehesteds gate, la han inn en åpen plass midt i, for å «bringe mer sollys, mer luft og vennlighet» til de som skulle bebo de nye leiegårdene.

I 1899-loven ble minimum gatebredde for nye gater øket til 20 meter, og reguleringskommisjonen skulle ha sin oppmerksomhet på anledning til å bygge hovedgater (avenyer og ringgater) som var enda bredere (§ 6). Loven strammet til byggehøyden: for at bygninger skulle kunne bygges med lovens maksimumshøyde 18 meter, måtte gaten som hovedregel være minst like mange meter bred. Dette hadde betydning langs eksisterende gater. Bare i det som er dagens sentrum (om lag innenfor ring 1) beholdt lovgiver den bestemmelsen i 1875-loven som tillot at byggehøyde kunne være gatebredde pluss en fjerdedel – altså at gatebredde på 14,40 ga mulighet for 18 meter byggehøyde (§ 30).

De siste årene før 1875-loven trådte i kraft ble det bygget flere leiegårder på fire etasjer enn på tre og mindre. I 1875 var det mer enn tusen bygninger på tre etasjer eller mer, som utgjorde 37 prosent av alle bygninger i byen. Av disse hadde nesten 300 fire etasjer og fem etasjer. I 1891 ble det for første gang igjen bygget flere nye leiegårder med fire etasjer enn med tre. I perioden tabellen omfatter går antall en- og toetasjes bygninger ned.

Bygninger i Kristiania fordelt på etasjetall 1890 til 1910

Kilde: Statistisk årbok for Kristiania 1910, tabell 7.

Kvartaler i rutenett og gårdsrom

Murbyen ble bygget med karrébebyggelse (karré: av fransk firkant), det vil si kvartaler med tett bebyggelse mot gaten og et indre gårdsrom – i motsetning til frittliggende bygninger, som kom med funksjonalismen fra ca. 1930.

På nokså flate og ubebyggede områder kunne idealet om rutenett gjennomføres – det gjaldt særlig Grünerløkka og Majorstuen. Flere forhold sto i veien for store rutenett. De gamle innfartsveiene buktet seg etter terreng og eiendomsforhold og ble liggende der de var: Drammensveien, Professor Dahls gate, Maridalsveien, Trondheimsveien, Strømsveien og Grønlandsleiret–Oslo gate; veiene til de store gårdene likeså: Akersveien som gikk til jern- og middelaldergården Aker ved Gamle Aker kirke, Ullevålsveien til Ullevål gård og Frognerveien til Frogner hovedgård; og veiene ut i bymarken: Hegdehaugsveien og Pilestredet.

Rutenettet ble ikke avbrutt av store byplangrep. Barokk byplan er kjennetegnet ved brede hovedgater, diagonaler, store plasser og utnyttelse av terrenget. Kristiania fikk en renessanseplan med få arkitektoniske tyngdepunkter i murbyen, av de som fantes lå flere langs Karl Johans gate: Slottsanlegget, Universitetsplassen, Basarene og Stortingsbygningen. Av leiegårdene er det bare Victoria Terrasse som markerer seg kraftig som helhetlig og stort anlegg lagt på en høyde, synlig fra vidt omkring.

1899-loven fastsatte at kvartalene ikke skulle være større enn 8000 kvm (8 dekar, hver side er 89 meter når kvartalet er et kvadrat), og ingen side lenger enn 120 meter (§ 6). Før 1899 var ikke kvartalsstørrelsen regulert i bygningslovene for Kristiania, men kvartalene fikk likevel omtrent denne størrelsen. Denne størrelsen lå vesentlig over maksimal størrelse for de byene som ikke hadde egen bygningslov. Der gjaldt fra 1845 bygningsloven for landets byer, som fastsatte 10 000 kvadratalen (knapt 4000 kvadratmeter) som maksimal størrelse og 150 alen (94 meter) som lengste side på et kvartal.

Kommunen ønsket store kvartaler for å få lite gateareal å opparbeide, mens utbyggerne ønsket små kvartaler for å få mest mulig av leilighetsarealet mot gate, som ga bedre pris enn leiligheter i bakgårder. Utbyggere delte i noen tilfeller kvartaler i to og anla en «gatestump» midt i kvartalet for å få mer gatelinje, som Fauchalds gate og Bjerkelundgata.

Byggelinje mot gate var ikke lovfestet før 1899-loven, slik at kommunen kunne gi grunneiere anledning til å legge bygninger skrått mot gaten eller med branngavl mot gaten eller andre avvikende måter, men det er få eksempler på annet enn at fasaden ligger parallelt med gaten.

Servitutter, bestemmelser som grunneier legger på bruken av eiendommen som selges, hadde vært brukt helt siden utparselleringen av nabotomtene til Slottsparken i 1840-årene, og var i bruk også rundt 1910. Servituttene ble brukt til å hindre at tomtene ble bygget ut med boliger for mennesker med lite penger eller brukt til næring som kunne gi støy, lukt, urenslighet eller noe annet som kunne bryte preget av rene boligstrøk for borgerskapet. Grunneier og oberst Vosgrav la i 1845 forbud mot låver, staller, trehus, handelsboder og gjødseldynger på tomtene da han solgte eiendommen nord for St. Olavs gate vest for Pilestredet. A/S Drammensveitomterne påla utbyggerne av Det engelske kvarter ved Halfdan Svartes gate følgende karakteristiske servitutt i 1911: «Tomten må aldri benyttes til utsalg eller til nogen bedrift som kan medføre støy, lukt eller urenslighet, således ikke til noen slags fabrikk, manufaktur, smie, kobberslagerverksted, teglverk, bryggeri, malteri, slakteri, dansehus, kjeglebane, brennevins- eller ølutsjenking eller annet lignende.» Slik ble det på vestkanten innført en form for sonedeling, et begrep som kom i vanlig bruk et par tiår inn på 1900-tallet og innebærer at bolig, industri og annen næring, transportanlegg og sentrumsfunksjoner har hver sine områder i byen, og holdes atskilt.

Kvartalets indre, gårdsrommet, var oppdelt etter tomtene, og det var vanlig at hver leiegård sto på egen tomt, avdelt av gjerder. I gårdsrommene fantes bakgårdene med leiligheter, staller og mange typer verksteder og andre bygninger for industriproduksjon, håndverksbedrifter, lager og service. Den omfattende virksomheten krevde tilgang for datidens kjøretøyer, hest og vogn, med varer, søppel, dotømming med mer, derfor har de aller fleste leiegårder en inngang med tofløyet treport og høyde og bredde for kjøring. Lukt fra doer og søppelkasser og lite lys gjorde bakgårdene mindre attraktive som boliger. Fasadene mot bakgården var som regel slette, uten vindusomramming, og markerte at dette var baksiden, som motsetning til forsiden mot gaten.

Med sidebygninger menes den delen av en leiegård som vender inn i gårdsrommet, men som var en del av forgården, bygningen som hadde fasade mot gaten. Dette var vanlig på vestkanten og dannet de såkalte L-bygningene med navn etter formen. I L-gårdene lå de representative rommene, der familien skulle motta besøk, mot gaten, mens soverom, toalett, kjøkken og tjenernes rom lå mot gårdsrommet. Leilighet med gatefasade hadde alltid høyere prestisje enn leiligheter i bakgårder eller bare med vinduer mot gårdsrom.

Størrelsen på gårdsrom var ikke regulert før 1858, da kom regulering av hensyn til sunnhet. Gårdsrommet skulle være en fjerdedel av hele tomtens areal, og hvis det var vindu mot gårdsrommet fra kjøkken eller beboelsesrom, skulle arealet være minst 32 kvadratalen (ca. 13 kvm) og hver side minst 4 alen (2,80 m). Hvis gårdsrommet fra før var mindre, kunne bygningene rundt ikke forhøyes. Gårdsrommene kunne være svært små. Byens trangeste, 2,5 x 5 meter i Schweigaards gate 55, var uendret i 1984.

I 1875-loven ble kravene minst 120 kvadratalen (47 kvadratmeter) hvis gårdsrommet lå på tidligere ubebygget grunn. Gårdsrommet måtte være minst en fjerdedel av grunnen som bygningene opptok og ikke under 10 alen (6,3 meter) på noen side, der beboelsesrom vendte ut mot gårdsrommet. Det ble omgått ved å la kjøkken vende ut dit, og definere kjøkken som ikke beboelse, men denne lovforståelsen ble stoppet av Sunnhetskommisjonen en gang før 1894. Gårdsrom av denne størrelse ga det Aslaksby kaller «bakgårdsformørkelse». På folkemunne kaltes det å se sol som reflekteres i vinduer på andre siden av gårdsrommet, men ikke se sola direkte fra egen leilighet, for «fattigmannssola». I Berlins tidlige leiegårder var minstekravet til bredde 4,5 meter mellom bygningene, det som trengtes for å få inn brannslukkingsutstyr.

Brutte hjørner med karnapper og tårn

Brutte hjørner ble lovfestet i 1827-loven, men med mulighet for å tillate skarpe hjørner på offentlige bygninger og praktbygninger, siden de brukne bryter med «reglene for den skjønne bygningskunst». Hjørneflaten skulle være minst 5 alen (3,15 meter) bred og gi plass til et ett-fags vindu. 1842-loven beholdt bestemmelsen. I 1875-loven kreves like stor vinkel mot begge sideflatene, og det åpnes for buede hjørner som ikke stikker mer enn 12 tommer (31 cm) ut. Slike buede hjørner ble ikke brukt i særlig utstrekning før jugend-arkitekturen ved århundreskiftet. 1875-loven bestemte også at trapper som stakk ut i gaten skulle være avrundet og ikke stikke ut mer enn 1,5 alen (95 cm). 1899-loven medførte ingen endringer av betydning.

Brukne hjørner ble påbudt i København etter bybrannen i 1795, men forekom i norske byer før de ble lovfestet. Etter «julebrannen» i Trondheim i 1813 ble noen hus gjenreist med brukne hjørner, her var bakgrunnen byggherrenes ønske om å være moderne. Christiania fikk sitt første brukne hjørne i 1810, da Morten Anker kjøpte forfedrenes «Ankergård» i Tollbugata 17, rev bebyggelsen og oppførte en ny murgård i to etasjer. Hensynet til trafikk og oversikt var begrunnelsen for de brutte hjørnene, som er en viktig del av gatebildet i murbyen. De kan også ha utspring i brannforskrifter.

1827-loven og 1842-loven forbød karnapp og risalitt (bygningsfremspring i hele høyden). Karnapper hadde vært forbudt siden 1745, da var forbudet begrunnet i at de hindret trafikken. Den gangen hadde en fjerdedel av alle hus i selve byen karnapper. I 1875-loven ble hjørnekarnapper tillatt, med krav om 5 alen (3,15 meter) klaring under karnappet, noe som gjorde det mulig å ha karnapp fra annen til øverste etasje. Denne nye muligheten ble mye brukt, og hjørnekarnappene ble et karakteristisk trekk ved murbyen, Aslaksby kaller det et hovedkjennetegn for den modne Christiania-nyrenessanse. Mange av hjørneflatene hadde vinduer, som gir en attraktiv oversikt over krysset og gatene fra leiligheten.

I 1890-årene ble karnappene utgangspunkt for tårn på hjørnene. Murbyen hadde enhetlige gateløp med sterk horisontal betoning. Her fikk hjørnetårnene sin oppgave, ved å gjøre gatebildet levende og variert og markere kvartalet. Victoria terrasses tårn på tre kvartaler er synlig på lang avstand og skaper et slags visittkort, mens tårnene på Sehesteds plass oppleves som portstolper (Risåsen). Den vertikale hjørneflaten vender mot gatekrysset mer enn mot noen av gatene, og bidrar til å danne en liten plass. Butikkinngang, karnapp og hjørnetårn forsterker dette.

«Butikken på hjørnet», nært knyttet til inngangen i hjørneflaten, var det daglige sted for innkjøp for Oslofolk.

Hjørneleiligheter var generelt mer attraktive enn leiligheter langs én gate og oppnådde høyere priser i murbyene i Europa, og i velstående strøk var pristillegget størst. Ved utparsellering av Tøyen i 1864 antok saksutrederen at hjørnetomtene kan oppnå 50 prosent høyere pris enn de andre tomtene.

Plassering av innganger markerer status: hovedinngang på hjørnegårder ble lagt til hovedgate, kjøreport til sidegate, inngang for beboerne fra gate, inngang for tjenestefolk og varer fra gårdsrommet.

Gateregulering og mangel på overordnet planlegging

I den perioden murbyen ble bygget hadde Kristiania lovgivning og et forvaltningsapparat for å styre byveksten gjennom mer og mindre omfattende by- og reguleringsplaner. Likevel ble det ikke laget overordnede planer for byveksten – den skjedde som et resultat av en serie tomteutstykkinger drevet frem av private, og når etterspørsel gjorde utstykkingene lønnsomme.

Kristiania er omtalt som den minst regulerte hovedstaden av alle i Europa på 1800-tallet, selv om byen hadde en reguleringskommisjon kontinuerlig i arbeid fra 1828. Århundret var i andre byer i Europa preget av offentlig gateregulering og tilløp til større planer, særlig etter bybranner. Når myndighetene i de fleste andre byer hadde et sterkere grep med utviklingen enn i Kristiania, skyldtes det at kommunen ikke fikk særlig hjelp med utgifter til byanlegg av staten. Staten hadde nok med stor, egen byggevirksomhet for å få hovedstadsoppgavene i hus, og kommunen hadde det trangt blant annet fordi byveksten helt fra 1814 til 1900 var sterkere enn i de aller fleste andre byer. Og grunneiers råderett over egen eiendom sto dessuten sterkt i Norge. I Frankrike (ifm. Haussmanns nyanlegg i Paris), Belgia (1858), Italia (1865) og England (1890) fikk myndighetene adgang til å ekspropriere, og det mest aktuelle var «slumsanering» og gjennomføring av større byplaner.

1827-loven bestemte i § 5 at reguleringskommisjonen innen halvannet år skulle bestemme hvilke gater som burde utvides eller rettes ut, straks for de som ikke har bebyggelse og langs bebyggede gater ved nedriving eller forandringer i grunnmur.  Reguleringskommisjonen hadde befaringer i mange områder av byen, og det ble satt i gang arbeid med kart, som resulterte i det som omtales som Grosch' kart av 1830. Men det ble ikke laget noen slik plan, resultatene ble nedtegnet og brukt som argumentasjon i senere reguleringssaker, men det som omtales som Den almindelige plan av 1829 var ikke mer enn protokollene fra kommisjonens arbeid. Men Christian H. Grosch og kommisjonen laget i 1839 en plan for Youngsløkken og Ankerløkkene med blant annet Nytorget (Youngstorget) som skulle avlaste Stortorvet, og Torggata som skulle avlaste Storgata og Møllergata. Området lå som et brudd i beltet av forsteder rundt byen. Denne planen ble viktig også fordi den skapte en bedre forbindelse mellom den gamle bykjernen og den nye industrien ved Akerselva.

I merknadene til 1842-loven viser stortingskomiteen til at det har vært en vanskelighet at terrenget ikke er jevnet ut etter en «alminnelig bygningsplan» som er lagt før gatene reguleres. Det hadde ført til at terrengforholdene ble et spørsmål når gateopparbeidelsen startet, til tross for lovens § 6 om en plan for utvidelse, utretting og anlegg av gater og plasser som skulle sikre at terrenget var åpent når et gateanlegg skulle startes. Reguleringskommisjonen skrev i 1842 at selv ikke når grunneiere med store eiendommer ba om regulering, fikk kommunen mulighet til å angi retning på gatene og andre viktige forhold ved helheten av en regulering, fordi grunneier hadde solgt tomter før reguleringen skjedde. Å få endret dette, ville kreve kommunale tomtekjøp til anlegg av gater, men det var det ikke penger til. I 1843 la Grosch frem et forslag om regulering av eldre og anlegg av nye gater, men reguleringskommisjonen la forslaget til side. Flere ganger ga kommisjonen av økonomiske grunner avkall på mulighet til å regulere kommende utbygging. Resultatet var at byen vokste ved små reguleringer, ofte av en og en løkkeeiendom, der terreng og eiendomsgrenser var viktige rammer.

Kommunens tilbakeholdenhet i forhold til grunneiere førte til at små kvadraturer ble regulert inntil og parallelt med løkke- og eiendomsgrenser, som Holteløkken, og tilsvarende til åskanter, som St. Hanshaugen og innfartsveier, som Bogstadveien. Kommisjonens myndighetsområde ble utvidet i 1843 fra Akerselva langs en linje nord for Fredensborg, St. Olavs plass, til Parkveien og ned til Pipervika ved Holmen. Dette fikk betydning for områdene nord for Karl Johans gate opp til Holbergs plass, som ble regulert i 1840-årene.

En dom i 1861 ga grunneier til Teatergata 14, Eger & Co, medhold i at han ikke behøvde å avgi ca. 250 kvadratmeter grunn til opparbeidelse av Apotekergata så lenge den overordnede reguleringsplan etter 1842-loven § 6 ikke var fastsatt for området. Dommen førte til at kommunen oppga å lage en overordnet plan. I et lovforslag i 1863 pekte regjeringen på at kravet om overordnet plan var departementets forslag i 1842, Christiania hadde ment at slike planer bare var praktisk og økonomisk mulig for ubebyggede områder. Og siden 1842 var det bare gjort reguleringer for mindre områder ad gangen, ofte på utbyggernes initiativ, og for et noe større område enn de kvartalene som skal bebygges, slik at det lå en reserve av regulerte kvartaler til enhver tid. Denne praksisen hadde både utbyggere og kommunen sett som den beste. Kommunen fikk ved lovendringen i 1863 anledning til å bestemme fritt hvor det var behov for reguleringsplan. I O. No. 34 1863 Om forandringer i Lov af 8de September 1842 angaaende Bygningsvæsenet i Christiania., skriver regjeringen på side 3: «… at større Districters kjøbstadsmæssige Bebyggelse under vore Forholde stedse gaaer frem med en vis Langsomhed. Længe forud lagte Planer for offentlige Pladses og Passagers Regulering ville derfor i Regelen vise sig lidet tidsmæssige efter de Forholde og Anskuelser, som herske, naar Bebyggelsen skal foregaa.» Proposisjonen gir god innsikt i hvordan myndighetene tenkte om planlegging.

Som sekretær for reguleringskommisjonens faste forberedelseskomite fra 1857 fikk Georg Andreas Bull en innflytelse over planlegging i Christiania som han beholdt ut hele århundret. Slottsarkitekt Linstow og Grosch var begge påvirket av barokkens byplaner med store grep som tok terrenget i bruk (Slottet på Bellevuehøyden med Karl Johan og Youngstorget med Akerryggen) og store plasser der gatene løper gjennom (Universitetsplassen og Youngstorget). Bull hentet sin tenkning fra nyrenessanse, der bydeler med kvadratur ble lagt inntil hverandre og mellom de gamle veiene ut av byen. Lange gater ble lagt i lengderetningen der hellingen er slakk eller nesten parallelt med bygrensen (Grünerløkka og Uranienborg). Bull etablerte plasser med stjerneform (St. Olavs plass) eller mer rektangulær form (Holbergs plass) med representative leiegårder rundt, og parker og plasser der gatene avgrenser, som på Grünerløkka.

I 1875-loven fikk reguleringskommisjonen frihet til, så vidt mulig, å utarbeide planer for bydeler. Disse skulle på høring til grunneiere, vedtas i bystyret og godkjennes av Kongen. Men hovedbudskapet i lovforslaget var at erfaring hadde vist at kommisjonen måtte ha mulighet til å gjennomføre mindre reguleringer raskt når det etterspørres av utbyggere, for å unngå usammenhengende private gater. Lovgiverne tilpasset seg helt at markedet styrte takten i byutviklingen.

I 1890 ble det vedtatt en «Reguleringsplan for de ytre bydele», skrevet av ingeniør Albert Fenger-Krog. Planen var dominert av hensynet til trafikk, og inneholdt det prinsipp at det skulle gå radiære gater ut fra de tre trafikknutepunktene Stortorvet, havnen ved Østbanestasjonen og havnen ved Vestbanestasjonen. Konsentriske sirkler skulle overskjære disse gatene, og for øvrig skulle kvartalene legges som rutenett. Planen fikk liten betydning. En byplan i 1912 hadde også trafikk som hovedtema, dessuten mangelen på plasser.

Gatereguleringen ivaretok det enkelte strøk eller eiendom og behovet for gateforbindelse til sentrum. Men på tvers i byen var det rundt år 1900 fremdeles mange barrièrer: Bondejordet på Frogner, Iladalen, Akerselva, øvre del av Tøyen. Store ringgate, dagens ring 2, ble først ført over Akerselva ved Vøyenbrua i 1950. Ut fra sentrum gikk nye, lange, rette gater: Toftes gate/Vogts gate, Thorvald Meyers gate, Thereses gate. Bygdøy allé ble den eneste parisiske avenyen.

Strøk
Offentlige bygninger ble plassert slik at hvert strøk skulle ha skole, kirke, politistasjon, brannstasjon, som sammen med handel, serveringssteder og kollektivtransport danner kjernen i strøket og gir det identitet, ofte samlet rundt en eller to gater, på 2000-tallet kalt strøksgater. På Grønland ble det i 1860-årene bygget kombinert politi- og brannstasjon, kirke og skole i hellingen fra Enerhaugen ned mot Grønlandsleiret, etter mønster fra Nord-Tyskland. Offentlige bygninger, bygningselementer som tårn og spir, plasser, trafikknutepunkter, parker og strøksnavn er viktige kjennemerker og landemerker for å gi orientering i storbyen og bevissthet om å høre til det strøket der en bor. Strøksidentitet fikk mange utslag: Gutter fra 12-årsalder og oppover avtalte slåsskamper på teglverk og åpne løkker, og motsetningene sto mellom strøkene.

Strøksgatene fra rundt 1900 er fremdeles kjerne i sine strøk: Thereses gate (Adamstuen, Bolteløkka, Bislett), Hegdehaugsveien/Bogstadveien (Homansbyen, Hegdehaugen og Majorstuen), Ullevålsveien/Waldemar Thranes gate (St. Hanshaugen), Arendalsgata (Sagene), Vogts gate (Torshov), Thorvald Meyers gate og Markveien (Grünerløkka), Trondheimsveien (Sofienberg) og Grønland og Grønlandsleiret (Grønland). I alle disse strøkene var det trikk (sporvogn) i en av de nevnte gatene i 1910.

Etter 1850 ble det i europeiske byer vanlig med mer sosialt ensartede strøk. Også i Kristiania fikk strøkene klarere klassekarakter enn tidligere, blant annet ved at borgerskapet la vekt på å bo i rene boligstrøk. Og når et strøk har fått et klassepreg, slik skillet mellom østkant og vestkant bidro til, fester denne karakteren seg i folks bevissthet. Også arbeiderklassestrøk hadde forskjellig status og leienivå: Grünerløkka ble anlagt nær mange fabrikker og godt betalte arbeiderplasser, fikk trikk tidlig, parker og det ble stilt krav til leiegårdenes fasader. Slik uttrykte Grünerløkka et viktig kjennetegn ved den byformen som var hentet fra Berlin: strøket der man bodde inneholdt både arbeidsplassen og boligen og det man ellers trengte i dagliglivet, som butikker, gjerne i form av overdekkede markeder, serveringssteder, skoler, bad, kirke.

Plasser, parker og orienteringspunkter

Ved inngangen til murbyperioden fikk den nye hovedstaden flere byrom knyttet til de nye hovedstadsbygningene, som ga byen preg av europeisk hovedstad: Slottsparken, Slottsplassen, Eidsvolls plass og Studenterlunden. I 1863 oppsummerer en iakttager at det som finnes er disse og noen få urbane grøntanlegg: Børshagen, Paléhaven, 7. juniplassen (i dag Mosse Jørgensens plass), Sommerroparken, parken rundt Krohgstøtten og hager ved Universitetet og Rikshospitalet (i dag Regjeringskvartalet). Men det største antall grøntanlegg lå ved kirkene. Heller ikke senere i murbyperioden nådde bruken av vegetasjon opp til det omfanget og den plan- og fagmessighet som de andre nordiske hovedstedene, særlig Stockholm, fikk til.

Parkene var fellesskapets erstatning for hagene rundt villaene og eneboliger utenfor byen. Byen fikk tre store utsiktsparker nær murgårdsområder: St. Hanshaugen, Kampen park og Stensparken. Rundt 1860 kom Grev Wedels plass, senere i århundret Olaf Bulls plass (til 2018 med navn Skillebekkparken), Riddervolds plass, Olaf Ryes plass og Birkelunden, og ved århundreskiftet kom Vålerenga park, Bjølsenparken og Uranienborgparken.

Forhager som myndighetenes middel til å skape landlig preg på boligbebyggelsen startet med bestemmelser om forhage av bestemt dybde for villaene langs Slottsparken (Wergelandsveien og Parkveien), og forhagene ble vanlige mot slutten av århundret ved leiegårder på vestkanten. I noen gater kom alléer. Sammen med forbudene mot næringsvirksomhet var grønne innslag med på å gi leiegårdene i vest et preg nærmere villastrøket enn de overfylte kvartalene med kasernebebyggelse på østkanten.

Når byggelinjen ble trukket tilbake fra gatelinjen, ble det samtidig anledning til å bygge fremspring som risalitter og karnapper.  Dette skapte et gatebilde nært knyttet til å være velstående og likevel velge å bo i leilighet. Bygdøy allé, vedtatt i 1890, skulle bli en nokså enslig svale blant alleene, med sine hestekastanjer. Valget av treslag fulgte Victoriatidens engelske smak: platan og hestekastanje for de velstående, lind og gullregn for middelklassen. Gaten var opprinnelig planlagt som en aveny, dobbelt så bred som kommunen hadde råd til. Bare ved gatens høyeste punkt ved løkken Gimle ble full bredde realisert, men en ridesti ble opparbeidet langs sørsiden og fjernet rundt 1930. Gyldenløves gate fikk allé som spasersti, senere ridesti, rundt 1900.

Det er få plasser som er planlagt som del av murbyen. Sehesteds plass og Harald Hårdrådes plass er plassrom, kryssende gate og innfattende bebyggelse som ikke ble vanlig i Kristiania. St. Olavs plass er en enslig stjerneplass (plass som fem eller flere gater munner ut i). På Bankplassen, tenkt som sted for en rekke offentlige bygninger, kom Norges Banks to bygninger i 1830 og 1906. Noen små urbane plasser i tillegg til de nevnte er Valkyrie plass og Halfdan Kierulfs plass. Christies plass på Grünerløkka ble Dælenenga idrettsplass i 1916. Plassene i tradisjonelle europeiske byer hadde den størrelsen som har vært vanlig også i Kristiania, sjelden mer enn 100 meter på hver side eller 10 dekar – en karakteristisk form var rundt 100 x 70 meter. Dette gir mulighet til både å se helheten og detaljer og følge menneskene på plassen.

Kristiania hadde noe å bidra med til bruken av plasser og parker anlagt etter forbilder fra kontinentet: I 1890-årene ble flater på Tullinløkka og St. Hanshaugen og i Birkelunden, Kampen park og Bispehaven sprøytet med vann om vinteren, slik at folk kunne gå på skøyter.

Murtvang og diskusjonene om trebebyggelse

Bygningslovene, med pålegg om å bygge yttervegger i mur (murtvang), gjaldt fra 1828 handelsterritoriet (Kvadraturen) og forstedene Vaterland, Fjerdingen, Hammersborg, Akersgaten, Pilestredet, Grensen, Lakkegaten, Grønland med Smalgangen og et 300 alen (189 meter) bredt belte langs østsiden av Akerselva fra Vaterlands bru til utløpet og 300 alen fra bordtomtene. En provisorisk anordning i 1819, som kom som følge av brannen på bordtomtene samme år, hadde fastlagt omtrent samme område.

Etter omfattende kritikk mot 1827-loven fra gårdeiere, ble loven endret i 1833, blant annet slik at reguleringskommisjonen skulle presisere hvor murtvangen gjaldt. Dette skjedde ved kgl.res. i 1837. Senere ble murtvangen utvidet ved kongelige resolusjoner 4. desember 1843 og desember 1844 med Hammersborg og Vika og forstedene på landets grunn (Grønland og Gamlebyen) , i 1855, 1858 – ett år før byutvidelsen i 1859, 1874 og 1899.

Kommunens kart fra år 1900 viser fordelingen av bygninger i mur, bindingsverk med mur og tre. I 1920 utgjorde eneboliger 1,5 prosent av alle leiligheter i Kristiania, høyest var tallet i Frogner-Uranienborg med 4 prosent, lavest på Grünerløkka med 0.

Den raske byggingen av trehus på nedre Grünerløkka («Ny York») og panikkartet påbygging av enetasjes hus og bygging av nye toetasjes trehus på Grønland rett før utvidelsen av murtvangområdet i 1858 er vel kjent. Norsk byggetradisjon er trehus, og murbyen brøt med denne. For innflytterne var det nærmest å bygge egne hus i tre, som ga billigere boliger enn murgårdene. At Kristiania ble så dominert av murbyen, viser gjennomslaget lovgivningen hadde. Utenfor bygrensen av 1859 ble det bygget mye i tre frem til neste utvidelse i 1878, og befolkningen i det området som da ble innlemmet i de 20 årene økte fra 2540 til 24 980. Mange av de nye husene var små trehus, men det kom også trehus med to og tre etasjer med en rekke leiligheter, bygget av byggmestere for utleie.

En endring i 1875-loven som ble vedtatt i 1896 ga kommunen anledning til å pålegge villabebyggelse i et område, og plikt til å tillate slik bebyggelse hvis alle grunneiere ba om det. I 1899-loven ble bestemmelsen videreført, men reguleringskommisjonen kunne spesifisere hva villabebyggelse var i hvert tilfelle. Villaen var borgerskapets måte å kombinere byliv med landets ro og privatliv. Bak Slottet og Homansbyen i 1840- og 1850-årene var de første byvillastrøkene i landet, i 1880-årene kom det store villaer langs Drammensveien på Skarpsno og mer moderate på øvre Frogner.

Flere branner skapte tilgjengelige tomter for murgårder der det før hadde stått trehus, som på Balkeby og Kampen, begge i 1879. Også i andre strøk ble trehus fortrengt og ledige tomter mellom trehus bebygget med murgårder, som på Sagene, Bjølsen og Vålerenga.

Murgårder for arbeiderklassen ble aktuelt fra arbeiderboligen på Hammersborg i 1851, men det var først i 1860-årene at arbeidere bodde i murgårder i særlig utstrekning. Tilhengerne av murgårder, blant dem Henrik Wergeland, fremholdt sunnheten ved å komme opp fra fuktig og usunn mark, at kostnadene ved murgårder ville bli overkommelige når mange delte på dem, og at muligheten til å gå til arbeidsplassen kunne opprettholdes når bebyggelsen var tett. De usunne hyttene, som han kaller trehusene på Enerhaugen og Ruseløkkbakken, burde rives og erstattes av fellesboliger i murgårder for arbeiderklassen, altså et standpunkt som innebar det som senere ble kalt slumsanering. Trehustilhengerne hevdet at mulighet for å bygge trehus ville gi bedre og billigere boliger for arbeiderklassen.

Etter at murtvanggrensen i 1858 var utvidet til den kommende bygrensen (i kraft 1859), stoppet bygging av trehus opp, og fattigkommisjonen tok i 1859 opp at dette skapte problemer, fordi leien i murhus var høy. Frem til 1861 fulgte en debatt om å lempe på murtvangen. Da bystyret sa nei til lemping i 1861, var hensynet til kommunens økonomi viktig. Spredt bebyggelse ville gjøre det for dyrt å tilby moderne fordeler som vann, kloakk, politioppsyn m.m., og man burde gå opp til 4 og 5 etasjes murhus. Trehustilhengerne hadde tapt for lang tid.

Gjennom murbyperioden ble de ledige arealene innen bygrensen stadig mindre, og grunneiere kunne ta svært høye tomtepriser. Dette gjorde at tettheten måtte bli stor for å kunne bygge med lønnsomhet, og tette kvartaler med leiegårder ble det eneste som lønte seg.

Også tyske og danske kilder oppgir at kravene til gateopparbeidelse med solid gatedekke, fortau, belysning, ledningsnett for vann og kloakk og gatebredde for moderne trafikk var så dyrt at kostnadsbelastningen på småhus ville bli for stor. Dette var en viktig grunn til at leiegårdene slo gjennom som den alminnelige boligformen i storbyene.

Ved byutvidelsen i 1878 ble det vedtatt en grense på 1,4 kilometer utenfor den nye bygrensen der murtvangen gjaldt, slik at det ikke skulle gro opp nye ukontrollerte trehusforsteder. Til gjengjeld ble det lempet på murtvangen i ytre sone innenfor bygrensen, men arbeidere bygget ikke egne trehus i særlig utstrekning, derimot ble det bygget villaer for middelklassen og borgerskapet, blant annet på Fagerborg, Frogner og St. Hanshaugen. Trehusbestemmelsen ble strammet inn i 1893 og falt bort med 1899-loven.

Trafikk og opparbeidelse av gater

Hestesporvogn kom til byen i 1875, med fem minutters avganger på de fleste linjene. Elektrisk sporvogn (trikk) kom i 1894. I tillegg var det i 1880 omnibuslinjer, det vil si faste ruter for persontransport med hest og vogn. Vognmenn, tidens hestedrosjer, fantes det i 1899 275 av. De første drosjebilene kom i 1908. Sporvognen fikk på kort tid stor innvirkning på byenes form.

Byene der de fleste måtte flytte seg til fots – fotgjengerbyene – hadde en utstrekning ut fra sentrum sjelden mer enn drøyt halvannen kilometer, mens hestesporvognen utvidet dette til rundt fire kilometer. Tilgjengelig areal for den kontinuerlige, tette byen ble sterkt øket. Jernbanen var dyrere å anlegge og trengte lang tid for å starte og stoppe, slik at holdeplassene gjerne kunne ligge med avstand, og tog ble en reisemåte for velstående mennesker i villaforsteder.

Varetransporten internt i byen skjedde i hovedsak ved hest og kjerre. Det var 3700 hester i byen i 1900. Kapasiteten per lass var begrenset, og bare transporten av kull fra kaiene til Oslo gassverk utgjorde rundt  hestelass per år i 1900. Næringslivet tok sykkelen i bruk og i 1895 var visergutter på sykkel vanlig. Senere ble det klaget over syklende visergutter og håndverkere med lange ting (gardinstenger, linoleumsruller, rør) i høy fart (Morgenbladet 1913).

Sykler var i bruk i byen fra 1869 og Kristiania Velociped-Klub kom i 1878, men først i begynnelsen av 1890-årene var sykkel blitt et vanlig fremkomstmiddel i byen. Sykling ble  vanlig i amerikanske storbyer fra 1880-årene. I 1893 hadde den nye sikkerhetssykkelen, som tilsvarer dagens sykler med like store hjul og dekk med luft under trykk, overtatt for velocipeden med høyt hjul («veltepetter»). Bystyret vedtok regelverk for sykling i 1895, blant annet ble det innført plikt til nummerskilt. Frem til plikten ble opphevet i 1902 finnes oversikt over antall sykler: i 1896 vel 3000, i 1902  og i tillegg mange uregistrerte ifølge politiet. I 1890-årene var det livlig offentlig debatt om råsykling i gatene og fotgjengeres frykt for syklister i gatene. Før 1910 var det få arbeidere som eide sykkel, en ny sykkel kostet i 1910 fra 120 til 150 kroner, mer enn en månedslønn for en mannlig arbeider.

Byens udifferensierte gatenett (mangelen på bredere hovedgater) skapte problemer for trafikkflyten i de gatene som i praksis var hovedgater. 1842-lovens minimumsbredde for nye gater var 20 alen (12,60 meter). «... erfaring har vist ... at et ikke ringe antall sterkt beferdede gater er anlagte så smale, at trafikken har ondt ved at holde sig gaaende, saaledes t.ex. i den lange Thorvald Meyers Gade», skrev stadsfysikus Bidenkap i sitt innspill til ny bygningslov i 1875, som medførte at kravet til gatebredde ble øket til 25 alen.

Kommunen overtok vei- og gatevedlikeholdet fra 1852, og i årene etter ble gatestandarden bedre og det ble anlagt en rekke nye gater. Ferdsel både til fots og med vogn ble lettere, for eksempel ble det vanlig at far kunne dra mellom sommersted i bymarken og jobb i Kvadraturen hver dag i stedet for hver helg. Staten bygget i dette tiåret Ljabruchausséen, Aker kommune startet en sterk veibygging. I 1860-årene ble det drevet omnibusruter mellom byen og steder i Aker, og dampbåtruter til Bygdøy og til Bunnefjorden. Hovedbanen, ferdig i 1854, førte ikke til særlig forstadsbebyggelse fra start, mens Drammensbanen (1872) og Østfoldbanen (1879) var viktig for boligstrøkene Skøyen, Bestun, Lysaker, Bekkelaget, Nordstrand og Ljan.

Ansvar for opparbeidelse av gater og fortau var et stridsspørsmål gjennom 1800-tallet. Til 1851 hadde gårdeierne hatt vedlikeholdsansvar for gaten. Mellom 1851 og 1880 begrenset gårdeiers plikt seg til å avstå grunn uten betaling til kommunen, begrenset til minimumsbredden for gater. Denne ordningen gjorde at det kunne gå lang tid fra leiegårder sto ferdig til gaten var ferdig opparbeidet av kommunen, også fordi leiegårder langs et gatestykke kunne stå ferdig til ulik tid. Situasjonen kunne bli fastlåst, inntil Lov om Forpligtelse for Bygningseiere i Kristiania til i visse Tilfælde at deltage i Bekostning ved Oparbeidelse af Gader m.v. kom i 1880. Loven påla gårdeiere som eide gårder inntil gater og plasser å anlegge fortau med rennesten og betale for halvparten av kommunens opparbeidelse av gaten og kloakkledning innen tre måneder etter at arbeidet var gjort. Denne loven skapte bedre fremdrift i gateopparbeidelsen. Ikke opparbeidede gatestrekninger skulle innhegnes, og til innpå 1900-tallet sto det gjerder i gatene i private gater. Bygningslovens regler om at grunneierne skulle bidra økonomisk til anlegg av gater opp til minimumsbredden, mens kommunen selv måtte betale større bredde, førte ved en rekke anledninger til at kommunen ga avkall på muligheter til større bredde enn lovens krav. Dette førte til at minstebredden ble standard gatebredde.

Kommunen overtok ansvaret for drift av fortauene fra gårdeierne i 1843.  Da hadde bare gatene i Kvadraturen og de viktigste innfartsveiene faste dekker. Tidlig i murbyperioden, til rundt 1870, ble det brukt grønnstein eller diabas fra Grotten ved Wergelandsveien eller Akersberget eller et diabasbrudd ved St. Hanshaugen, senere ble granitt brukt, den lokale Grefsensyenitten og Grorudsyenitten mest til gårdsrom og innkjørsler. Småsteinsbrolegning av kubisk stein som målte bare 10 cm på hver kant, lagt i buer på 120–140 cm,  ble utviklet i 1885 av den prøyssiske Baurat F. Gravenhorst for å skaffe holdbare veidekker på lange nordtyske chausséer. Tysk «Kleinpflaster» (feilaktig kalt Wienermønster) ble første gang prøvet ut i Kristiania i 1908, men kom for alvor i bruk fra 1910 på sterkt trafikkerte gater og var langt billigere enn tradisjonell brolegning med stor gatestein.  

Fortauene ble vanligvis lagt med kantstein av granitt, fra 1880 i ca. 30 cm bredde, mot rennesteinen. I Eugenies gate og Thomles gate finnes slike fortau fortsatt. En kort periode fra ca. 1850 ble «Ringeriksheller» i lite holdbar, rød sandstein brukt. Asfalt ble lagt i en viss utstrekning av kommunen på fortau fra 1870-årene, i større utstrekning på private fortau. Som gatedekke ble asfalt ansett som umulig på grunn av byens kuperte topografi og kalde vinterklima. Asfaltdekker var for glatte til å gi hestene fotfeste, mente ingeniør J.C.Roshauw i 1917. På kjørebaner i gatene kom det nye materialet først i bruk fra 1922, etter at bilene ble stadig flere.

Lovgivning og forvaltning

Lovgivningen ga byggeskikken og boligpolitikken

De kravene som ble stilt til murbyen i den første bygningsloven for Christiania (1827-loven) ble i stort stående ut århundret, og de mange små utbyggerne forholdt seg til lovene ved å legge seg tett opp til maksimums- og minimumsgrenser av økonomiske grunner. Lovkravene skapte derfor raskt byggeskikk – slik vi kjenner murbyen med gatebredder, byggehøyder, regler om arker, karnapper, brutte hjørner, tomteutnyttelse, konstruksjon osv., en byggeskikk som langt på vei var felles for fattig og rik fordi bygningsloven var den samme. Siden det ikke var andre krav til boliger enn det som ble stilt i bygningslovene, var det disse som også var boligpolitikken. Arne Fredriksen skriver i sin utredning for kommunen om boligpolitikk og -forhold i byen 1820–1900 at bygningsloven var den eneste boligpolitikken, og derfor var diskusjoner om boliger nært knyttet til bygningslovene.

Oversikt over lovgivningen

I 1827 fikk Christiania en egen lov for bygningsvesenet i byen, med hovedformål å forebygge brann, farlig usoliditet, usunnhet og uskjønnhet i bebyggelsen. Av formålene var forebygging av brann det viktigste, av 65 paragrafer handlet 23 om dette.  Målet om skjønnhet fikk liten betydning for myndighetenes praksis, det manglet allmenngyldige normer for stygt og pent, og den enkelte utbyggers og huseiers frihet sto sterkt. I tillegg til disse var moderne trafikk et mål allerede fra 1827-loven.

Før 1827 hadde bestemmelser om byplan og bygninger vært spredt i mange lover og forordninger. 1827-loven inneholdt det hovedmønsteret for bebyggelsen som ble bindende i murbyperioden. Loven ble avløst av en ny bygningslov for Christiania av 1842, og senere kom to nye bygningslover i 1875 og 1899. I denne artikkelen er de fire bygningslovene for Christiania omtalt som 1842-loven osv. Viktige endringer i de fire skjedde i 1833, 1848, 1858, 1863 og 1896. Lovene om byutvidelsene i 1839, 1859 og 1878 inneholdt bestemmelser om virkeområdet for murtvang av stor betydning, og sunnhetsloven av 1860 bestemmelser om boliger. I 1880 kom en egen lov om ansvar for gateopparbeidelse.

Loven av 1827 ble i 1833 endret på noen punkter som ga større spillerom i utformingen av gater og bygninger, etter høylytt press fra gårdeiere. Senere bygningslover ble også utformet etter omfattende offentlig og faglig debatt og krav om lemping av reglene, men myndighetene beholdt et nokså stramt grep om viktige krav til bebyggelsen, slik at den fikk et enhetlig preg.

1842-loven økte tillatt byggehøyde og gjorde enkelte andre endringer, men disse siktet ikke mot å forbedre boligforholdene, som Linstow, Wergeland og flere hadde debattert.

Endrings- og tilleggsloven i 1858 var begrunnet i sunnhetsforhold, og satte minimum størrelse på gårdsrom til 32 kvadratalen, det vil si ca. 13 kvm, kjellerrom måtte ha akseptable lysforhold, utlufting og vern mot fuktighet, og loven ga bedre mulighet til å forvise garverier, slakterier, industri som brukte kjemikalier eller slapp ut røyk til bestemte områder, og industrirøyken måtte sikres god forbrenning. Lovendringene var et gjennombrudd for myndighetenes ansvar for sunnhetsforholdene, også i boliger. Komiteen som forberedte lovendringene skrev at sunnhet ofte kommer i konflikt med eiendomsrett og næringsfrihet, men at fra det tidspunkt det har trengt ned i allmennhetens erkjennelse at den enkeltes liv og helse er et høyeste gode, vil hensynet til sunnhet gå foran.

1875-loven og 1899-loven innebar begge skjerpede krav til brannsikker mur i forbindelse med trapperom og rømningsveier. 1875-loven økte minimum gatebredde, den tillot hjørnekarnapp og innebar noen andre endringer. I 1895 ble det vedtatt en egen lov om tiltak mot brannfare i bygninger på tre etasjer eller mer («trappeloven»), som gjaldt også utenfor byene, men loven hadde utgangspunkt i situasjonen i de mange høye leiegårdene i Kristiania, og en rekke branner i byen ble listet i proposisjonen.

Bygningslovgivningen og Aker herred

Bygningsloven for landets byer av 1845, avløst av en ny i 1896, gjaldt ikke for Kristiania og hadde liten betydning. I Aker herred gjaldt bygningslovgivningen bare der det var bestemt at den skulle gjelde. 1827-loven og 1842-loven gjaldt forstedene Lakkegata, Grønland og Leret rett øst for Akerselva. Etter byutvidelsen i 1859, som skulle hindre nye trehusforsteder rett utenfor bygrensen, kom slike likevel, og kommunen fikk i 1863 godkjent at den alminnelige bygningsloven for landets byer av 1845 skulle gjelde for en rekke strøk med bymessig bebyggelse, I Vestre Aker gjaldt det blant andre Sandaker, Torshov, Bjølsen, Hegdehaugen, Balkeby, Briskeby og langs Akerselva helt til Maridalsveien, i Østre Aker blant andre Rodeløkka, Dælenenga, Kampen, Vålerenga, Kværner og Sinsen. Hvert av prestegjeldene fikk egen bygningskommisjon og reguleringskommisjon.

I 1869 ble det vedtatt en egen lov som ga anledning til å la bestemmelser i bygningsloven for Christiania gjelde også for forsteder og noen bymessige strøk i kommuner der i utgangspunktet den alminnelige bygningsloven for landets byer av 1845 gjaldt. I 1870 fikk Aker godkjent at disse områdene ble inndelt i tre bygningskommuner, og disse fikk navnene Vågeby, Hegdehaugen og Vålerengen. Det ble ikke krevet bygging i mur, og i Aker ble det stort sett statens og kommunens bygninger som ble bygget i mur, blant disse Botsfengselet og Gaustad sykehus.

Bygningskommunene falt bort ved byutvidelsen i 1878, da det ble etablert et byggebelte på 1400 meter utenfor den nye bygrensen, til sammen 25 kvadratkilometer, der 1875-loven for Kristiania gjaldt og ble forvaltet av Kristiania kommune. Fra 1878 til 1893 gjaldt ingen bygningslov i Aker kommune utover dette.

I 1893 ble det etablert to nye bygningskommuner, Bekkelaget–Ljan og Bygdø–Lysaker, den siste delt i et fabrikkstrøk langs Lysakerelva vest for Vækerøveien og Griniveien og et villastrøk. Med 1899-loven for Kristiania ble forvaltning av bygningslovgivningen i byggebeltet overført fra Kristiania kommune til Aker kommune. I 1903 ble de to bygningskommunene opphevet, og det ble samme år etablert et langt større Aker bygningsdistrikt, utvidet i 1904 og 1906, der den alminnelige bygningsloven for byer og forsteder av 1896 gjaldt. Flere kilder viser til bestemmelsen om kvartalsstørrelse i lovene av 1845 og 1896 som bestemmende for gateregulering, men det er ikke opplyst om hvor bestemmelsen har hatt betydning for regulering i murbyen.

Den kommunale forvaltningen

Med 1827-loven ble det innført en reguleringskommisjon og en bygningskommisjon, med oppgaver som følger av navnene. Bygningskommisjonen besto fra starten av stadskonduktør, branndirektør og politimester, reguleringskommisjonen av de samme og i tillegg magistraten og syv av formennene (formannskapets forløper). I 1875-loven ble branndirektør byttet med stadsingeniør i bygningskommisjonen og stadsfysikus, lederen for helseforvaltningen etter sunnhetsloven av 1860, og tre oppnevnt av magistraten og fire av formannskapet kom inn.

Stilling som stadskonduktør ble opprettet gjennom 1827-loven, og omfattet i én stilling det som i årene rundt 1900 ble delt på stillinger som byarkitekt, oppmålingssjef, reguleringssjef og bygningssjef. Fram til 1875 krevet lovene kyndighet i arkitektur og matematikk for stadskonduktør. Begge stadskonduktørene på 1800-tallet, Christian Heinrich Grosch fra 1827 til 1865 og Georg Andreas Bull fra 1865 til 1899, var arkitekter og hadde arkitekt- og reguleringsoppdrag utenfor stillingen. Først i 1875 ble det ansatt bygningsinspektører som gjorde arbeidet med kontroller i marken. I 1887 ble en oppmålingssjef ansatt, og ved en lovendring i 1896 kom egen stilling for reguleringssjef, som Th. Gallus hadde fra 1897 til 1903, Ernst Bjerknes konstituert til 1906 og deretter Hjalmar Torp. Med 1899-loven ble stadskonduktørstillingen omgjort til bygningssjef. G.A. Bull var bygningssjef til 1903, deretter Chr. Lintoe. Den nye stillingen som stadsarkitekt, for kommunale byggearbeider, ble fra 1898 kort tid bekledt av Holm Hansen Munthe, deretter Balthazar Lange.

Begrepet murbyen – konstruksjonsmåte, bebyggelsesform og avgrensning i tid 

Betegnelsen murbyen var ikke i vanlig bruk på 1800-tallet. Når den ble brukt, var det også om 1600- og 1700-tallsbebyggelsen i Kvadraturen. I landets aviser før 1900 er det få forekomster av betegnelsen, de fleste i Kristiansand-avisene. Aftenbladet omtaler 2. juni 1858 Murbyen, Morgenbladet i 1866. Murbyen som faglig begrep kom i bruk rundt 1970.

Innholdet i begrepet murbyen er ikke entydig i faglitteraturen, særlig er avgrensningen i tid ulik. En vanlig tidsavgrensning, 1850 til 1900, legger forholdsvis lite vekt på murbyen som helhetlig form (bebyggelsesform) og markedsstyrt bygging, og mer vekt på murgården med etasjeleiligheter som boligform og historisme som stilperiode.

I denne artikkelen betegner murbyen den bebyggelsesformen som består av bygårder der ytterveggene er oppført i tegl (murstein), som inngår i lukkede kvartaler, der leie av leiligheter var den alminnelige boligformen, og der bybyggingen skjer etter et lovregulert mønster, men i høy grad markedsstyrt. Avgrensning av murbyperioden er gjort på et slikt bredt grunnlag, og siden det ikke er faglig enighet om tidsavgrensningen, gjøres det nedenfor rede for de valgene som er gjort.

Tegl som materiale i yttervegger var vanlig fra Christianias grunnleggelse i 1624, selv om Christian IVs Christiania aldri ble noen murby, til det var andelen bygninger med bærende konstruksjon i mur for lav. Bygårder bygget i 1910- og 1920-årene hadde murverk som bærende element i yttervegger, og det gjaldt også for tidlige boliger i funksjonalistisk arkitektur, som Professor Dahls gate 31–33. Et dominerende murmesterfirma som Brødrene Johnsen hadde fortsatt ikke bygget boliger i betong i 1933, og Sinsenbyen med over 2500 boliger, bygget 1935–1939, var også i bærende murverk med tegl. Det var først etter andre verdenskrig at ren betongbebyggelse ble vanlig, og selv i perioden 1950 til 1963 var antallet boliger i murbygg halvparten av antallet i betongbygg. I midten av 1950-årene kom en renessanse for teglsteinsbygg. Byggemåte (konstruksjon i mur) som tidsavgrensning faller derfor ikke sammen med avgrensning av murbyen som dominerende bebyggelsesform.

Flere trekk ved murbyen har et startpunkt i årene rundt 1840:
De første leiegårdene kom i 1841 og de følgende årene ved Karl Johans gate, allerede da i opp til fire etasjer, og på Grev Wedels plass. 
Med øket tillatt maksimal høyde i bygningsloven av 1842 ble fire etasjer mulig og etter hvert vanlig, og leiegården fant i disse årene en arkitektonisk og teknisk form.
Historismen var en stilart der ulike bygningstyper hentet inspirasjon og leiegårdene fikk fasadeutstyr fra historiens ulike stiler. Den tok over fra empire fra 1840-årene. Historismen kom i kirker og andre offentlige bygninger fra 1830-årene og i privatboliger fra ca. 1845.
De to planene for bebyggelsen langs og mellom Karl Johans gate og St. Olavs gate (Linstow 1838, vedtatt regulering 1840) og for Youngs løkke mellom Stortorvet og Hausmanns gate (Grosch 1839, reguleringsplan 1846), var de første reguleringene i kvadratur utenfor det opprinnelige Christiania fra 1624.
De to planene etablerte systemet der rette kvartaler ble oppdelt i tomter, som utbyggere bygget med ulike bygårder.
Byutvidelsen i 1839 medførte at murtvangen ble utvidet til større, ubebyggede områder rundt den gamle byen, og myndighetene tilrettela for første gang for fremtidig byvekst. Murtvangen sørget for at veksten kom som murgårder.
De moderne fabrikkbygningene, med ny bruk av jern og glass i skjelett av ytre murvegger, kom fra 1845.
De første moderne bekvemmelighetene som hører til murbyen kom i 1840-årene: gass til gatebelysning og kloakk. En forutsetning for å bygge leiegårder i tre eller flere etasjer var trykkvann til erstatning for vannbæring i bøtter fra vannposter i bakgården eller i gatekryss. Vannledninger for trykkvann ble gradvis fremført i sentrale strøk fra 1860-årene.

Avslutningen av byggeboomen i 1890-årene og Kristianiakrakket i 1899, som betød en kraftig nedgang i byggingen i forhold til årene 1895–1899 og introduksjon av jugendstil ved siden av historismen som fasadestil, er mye brukt som avgrensning. Byantikvarens registrering av murbyen fra 1995 brukte 1914 som sluttpunkt. Prosjektet Murbyen fra 2017 bruker «tradisjonell bygningsteknologi» med tegl, kalk og trebjelkelag som kriterium og setter murbyperioden til 1850 til 1930 – «deretter kommer betongbyen». I denne artikkelen er murbyperioden avgrenset ved 1910 av flere grunner:

Boligene som ble bygget frem til ca. 1910 videreførte mønsteret fra 1800-tallet. 
Fra 1911 gikk kommunen inn i boligbyggingen som byggherre og med kapitalstøtte til kooperative byggeselskaper, og store boligprosjekter med kommunen eller én kooperativ byggherre ble vanlig. Egne Hjem på Ekeberg (Arctanderbyen) med eneboliger i kjede langs buede veier innledet hagebybyggingen i 1911, og Rivertzke kvartal på Sagene med lameller (frittstående bygninger) i ett stort kvartal ble bygget samme år av et kooperativ. De kommunale storgårdskvartalene på Torshov, Lindern og Ilaløkken fikk gårdsrom med grøntanlegg og god plass til beboernes rekreasjon, og veggene mot gårdsrommet fikk nå omtanke og utforming som ikke skilte seg så mye fra gatefasaden. Rutenettet i gatereguleringen og markedstvangen til maksimal utnyttelse av mange små tomter var dermed brutt. 

Kommunal og kooperativ boligbygging gjorde at leiegården med privat gårdeier ikke lenger dominerte nybyggingen. 
Fra rundt 1910 ble større reguleringer med terrengtilpasning, buede gater og hovedgater beregnet på stor trafikkmengde rådende kommunal politikk, og dessuten villabebyggelse. Dette ble for Kristianias del påskyndet av byplanen av 1912.

Med de kjennetegn som er nevnt over, er 1840 til 1910 en dekkende avgrensning av murbyen i tid. Murbyen som bebyggelsesform kom til Christiania rundt 1840, ble vanlig boligform i løpet av 1860-årene og dominerende ved byggeboomen midt i 1870-årene, og ble avløst av andre bebyggelsesformer etter 1910.

Avgrensningen mot byvilla i mur er ikke klar. Med murgård menes vanligvis bebyggelse med gårdsrom og tett vegg til nabobygning. En villa er en frittliggende bygning med en eller få boliger, ofte én per etasje. Byvillaer med utleieleiligheter («leiegårdsvillaer») var like vanlig som eneboliger i Kristiania før 1900. Villaer utgjorde en liten andel av bebyggelsen.

Boom og konjunkturer

Trepartsystemet med staten, kommunen og private utbyggere, der lønnsomhet styrte farten i både gateregulering og bygging, medførte store svingninger i byggevirksomheten, både for leiegårder, forretningsgårder og fabrikker – med Karl Otto Ellefsens ord: «Da byen som en av de siste i Vesteuropa ble industrialisert vokste byen ved hjelp av Tyskinspirerte rutenettsplaner som ble rullet ut og kvartalene delt ut til ivrige byggmestere og spekulanter».

Før hver ny bygningslov og lov om byutvidelse trådte i kraft, var det høy byggeaktivitet i forkant og dempet byggevirksomhet etter, det gjaldt både i 1827-loven, byutvidelsen med murtvang i 1859, 1875-loven og 1899-loven.

Det finnes ikke statistikk over nye murgårder eller antall leiligheter i slike gårder, og statistikken for all byggevirksomhet omfatter ikke de første tiårene av murbyperioden. Tall for år før 1882 blir vurdert som ikke pålitelige.

Byggevirksomhet og antall nye kjøkkener/leiligheter 1882–1910

Kilde: Beretning om Kristiania kommune for årene 1887-1911 og Statistisk årbok for Kristiania 1900.
 
Tabellen viser at det i årene 1882–1889 ble bygget 4418 nye kjøkkener, 1890–1899  og 1900–1910 7686 kjøkkener (1900) og leiligheter, til sammen 34 927.

Perioden frem til 1875

Folkeveksten etter 1814 førte til en hardere utnyttelse av bygningsmassen i de følgende tiårene. Portrom ble gjort om til værelser, uthus ble gjort om til bolig, hus i bindingsverk ble oppført i gårdsrommene (to etasjer tillatt fra 1833, tre etasjer fra 1842), tømmerhus ble påbygget, loft fikk arker og ble boligrom, hus bygget for én familie ble gjort om til utleie for flere familier og det ble flere mindreverdige boliger som skapte helseproblemer. Før 1827-loven ble det bygget blant annet en toetasjes leiegård i tre i Platous gate 2 på Grønland, med forventning om at området skulle bli underlagt murtvang.

I perioden før leiegårdene ble Kristianias boligform hadde byen en svært ung befolkning, der aldersklassen 20 til 40 år utgjorde 41 prosent i 1825 og 43,5 prosent i 1845. Boligforholdene forverret seg fordi den sterkt økende befolkningen ble presset sammen ved økt trangboddhet – fra 1823 til 1841 økte befolkningen med ca. tre femdeler mens antall hus økte med en tredel, og de sanitære forholdene ble heller verre enn bedre. I Lakkegata og Grønland ble befolkningen omtrent fordoblet, nesten uten nybygging. Fattigdommen økte sannsynligheten for å bli rammet av smittsomme sykdommer.

Murbyperioden startet altså i en situasjon med alvorlig boligmangel og trangboddhet. I årene 1842 til 1857 ble det bygget 445 hus, av disse 223 i de sentrale bydeler, 42 i Karl Johans gate med omgivelser og 180 i forstedene. Antall nye bygninger anmeldt til kommunen lå mellom 15 og 46 i årene fra 1837 til 1857, med størst aktivitet i Kvadraturen, mens områdene ved Karl Johans gate, Pipervika, Youngstorget og Hausmannskvartalene, Hammersborg, Fredensborg og området ved Holbergs plass hadde en jevn byggeaktivitet. Fra 1860-årene kom Meyerløkka og omdanningen av Kvadraturen og de nærmeste områdene til et forretningsstrøk med næring også i de øvre etasjene av nye tre- og fireetasjes bygninger. Fra 1870-årene Grünerløkka, Ruseløkka, strøket rundt Holbergs plass og Tøyen med betydelig byggeaktivitet, og for byen som helhet ble 1870-årene en sterk utbyggingsperiode med antall nye bygninger mellom 91 i 1873 og 242 i toppåret 1875. I 1870-årene ble det reist rundt 1500 nye bygninger, som var betydelig mer enn byen hadde hatt rundt 1814.

I årene fra 1870 til 1875 ble tallet på industriarbeidsplasser fordoblet, og byveksten ble mindre preget av sesong, konjunktur og fattigflukt til byen. Innflytting til byen og høyere lønninger medførte økt etterspørsel etter boliger, først ved en sterk økning i tomteprisene. I 1874 solgte Thorvald Meyer tomter på Grünerløkka for 40 ganger den prisen per kvadratalen som han hadde betalt for hele området i 1860. Det ble også anmeldt svært mange bygg i 1874, før den nye og strengere bygningsloven trådte i kraft fra 1876. I de samme årene var det høykonjunktur for leiegårdsbygging, verdien av bebygde eiendommer steg med rundt 50 prosent; fra 1870 til 1875, og ubebygde eiendommer med flere hundre prosent. Tomter ble ofte betalt med obligasjoner som var avdragsfrie flere år i frem i tid, og den som ville spekulere i forventet prisstigning kunne delta uten å ha kontante penger å betale med – i en artikkel i Morgenbladet 8.10.1874 brukes uttrykket «trekke veksler på fremtiden».

Perioden fra 1875 til 1895

1880-årene hadde lavere aktivitet. Rundt 1879 var kvartalene mellom Karl Johans gate og St. Olavs gate bygget tette med leiegårder, og dette var et velstående boligstrøk. Kartet fra 1911 viser hvor det var bygget før 1887.

Den internasjonalt anerkjente storbygrense på  innbyggere ble passert i 1876, i 1890 var byen nr. 90 i Europa etter folketall og i 1900 om lag nr. 80. I 1880 var det 19 byer i USA med mer enn  innbyggere, 11 av dem hadde nådd grensen etter 1860.

Byggingen på vestkanten var nokså lite påvirket av lavkonjunkturen etter 1875 og gjennom de svake 1880-årene, og byggingen her skjedde jevnere enn på østkanten.

Etter 1875 sank både eiendomspriser og leiepriser og byggeaktiviteten nådde et bunnpunkt i 1882. Dette hang sammen med at Brannforsikringsinnretningen fra 1879 gjorde en omtaksering av det som viste seg å være overforsikrede bygg, prisene sank og mange små eiere gikk konkurs. Etter 1875 flyttet arbeidere ut av byen og skapte en del tomme leiligheter, som igjen senket leieprisene og gjorde at folk av alle klasser kunne flytte til bedre leiligheter nærmere arbeidsplassen uten å måtte betale mer. Omslaget i 1875 skapte en tilbakeholdenhet med å satse på boligbygging og ønske om å forkorte tiden fra kapitalbinding til salg, for å sikre seg mot dårlige tider. Fra 1882 steg byggeaktiviteten jevnt fram til 1894, da stigningen ble bratt inn mot toppåret 1898. Erfaringene med dårlig kvalitet ved byggene fra høykonjunkturen i 1870-årene førte til at kommunen styrket bygningskontrollen etter 1885. Ett trekk var at utbygger gjorde avtale med arbeiderne direkte i stedet for – som tidligere – byggmester, slik at relasjonen mellom mester og lærling ble brutt.

Mangel på kapital og et fungerende kapitalmarked var også en bremse på byggingen tidlig i murbyperioden. Ledig kapital gikk til industri og handel.

1895 til 1899: spekulasjonsbølge, ekstrem byggeaktivitet og krakk

Veksten i 1890-årene var voldsom: befolkningen økte med ca. 50 prosent fra  til , antall leiligheter med 75 prosent og prisen på leiegårder med 120 til 160 prosent, selv om det i tiåret var helt ubetydelig prisstigning. Etter krakket i 1899 (i ettertid kjent som Kristianiakrakket) falt prisen på leiegårder til omtrent halvparten. Antall godkjente nye kjøkkener (og omtrent like mange nye leiligheter) var gjennomsnittlig 3266 per år i de fem årene 1895 til 1899, en historisk topp i byvekst. Statistikken over nybygging ble bedre fra 1901.

Flere grunner lå bak den sterke veksten fra 1895: manglende lovregulering av aksjeselskapsformen og fondsbørs, stor rikelighet på kreditt ifm. store fraktinntekter for skipsfarten, innløsning av store mengder obligasjoner, etablering av nye banker med mer liberal kredittgivning enn man var vant til og elektrisk sporvei som gjorde nye områder attraktive for leiegårder. I midten av 1899 var prisene på tomter, materialer og arbeid «høyt opskruede» ifølge kommunen selv. Tomteprisene fulgte skillet mellom øst og vest, og i 1890-årene hadde St. Hanshaugen blant de høyeste prisene.

Børsen hadde siden 1881 hatt noteringer av aksjer og obligasjoner (fondsbørs) med månedlige noteringer. I 1890-årene økte omsetningen. Fra 1896 kom noteringene to ganger hver måned og fra 1897 etablerte meglerne egen ukentlig liste, som blant annet omfattet industriaksjer, noe listen var alene om til 1909. Et utkast til lov for aksjeselskaper var på høring i 1894, men aksjeloven ble vedtatt først i 1910. Bygge- og eiendomssektorene var hoveddrivkreftene i spekulasjonsbølgen i annen halvdel av 1890-årene – eiendom alene sto for en tredjedel av emisjons-(nytegnings)volumet i 1898 på Oslo Børs, med 47 selskaper involvert. Og spekulasjonen var konsentrert om papirer som ikke sto på den offisielle kurslisten.

Selve krakket skyldtes ikke overproduksjon av leiligheter, men plutselig struping av kapitaltilgang ved at kortsiktige, annenprioritetsfordringer ble trukket tilbake. Da krakket kom i 1899, ble andelen tomme leiligheter størst på østkanten.

I 1890-årenes boom var det vanlig å danne et konsortium med flere deltakere, deriblant en advokat, for å reise en viss egenkapital uten kapitalsterke deltakere, å gjøre den enkelte deltakers kapitalutlegg så lite som mulig, og å gjøre tiden fra tomten skal betales til leiegården er solgt så kort som mulig. Advokater og spekulanter skaffet kreditt utenom bankene og tok en økende andel av finansiering av leiegårdsbyggeriet.

Leilighetene ble gjennomsnittlig større i årene fra 1888 til 1900. Mens antall leiligheter økte med 73 prosent, økte antall rom med 87 prosent.

Spekulasjon og spekulanter i murbyen

Mange kilder bruker «spekulasjon» og «spekulant» om utbyggingen av leiegårder i 1800-tallets Kristiania. I to perioder, 1871–1875 og 1895–1899, var spekulasjon i en bestemt forstand dominerende: mange enkeltpersoner og mindre grupper lånte penger med mål om rask prisstigning og gevinst, og kjøpte tomter, materialer, halvferdige eller ferdige leiegårder eller aksjer i nyetablerte eiendoms- og byggeselskaper. Gevinsten kunne hentes ut ved å selge videre. Men dette var ikke normalsituasjonen på leiegårdsmarkedet i perioden.

Før murbyen hadde gårdeiere leiet ut rom i egen bygård. Med murbyen ble boligmarkedet kommersielt ved at byggmestere/murmestere og investorer bygget leiegårder som næring, uten å bo i gården selv. De mange små utbyggerne måtte låne penger til byggeprosjektene, og byggeprosjektene ble kjøpt og solgt i alle faser. At bolig ble en del av et kapitalistisk, moderne marked der kjøper og selger ikke kjente hverandre, hadde verken mer eller mindre karakter av spekulasjon enn produksjon for et marked i andre bransjer. Men ordet spekulasjon blir knyttet til leiegårdene i Kristiania, til dette upersonlige markedet som sådan. Å tjene penger på andres boligbehov ble kalt spekulativt og i samtiden lå det ofte ikke noe negativt i det.

Spekulasjon hadde altså sin betydning fra det forholdet at når fremtidige leietakere ikke var kjent når gården ble bygget, måtte både byggherre og andre involverte «spekulere» i at gården ville tiltrekke seg leietakere som ville betale den husleien gårdeieren hadde regnet med, slik at byggingen ble en lønnsom forretning. Gårder ble avertert til salgs i Aftenposten på slutten av 1890-årene som «spekulationseiendom».

Det var heller ikke slik at arbeidere helst ville opprettholde den personlige bindingen til gårdeier eller arbeidsgiver, det ble da heller ikke bygget noe nevneverdig antall bedriftsboliger, i i et kommunalt dokument 1899 nevnes Langaards tobakksfabrikk og Frydenlunds bryggeri som de eneste. Arbeiderbevegelsen hadde lang tradisjon for å gjøre motstand mot bedriftsboliger, de skapte en avhengighet som var uønsket.

Utbyggingen av tomter skjedde ofte med høyeste tillatte utnyttelse etter bygningslovene, som en tilpasning til en markedssituasjon med mange tilbydere og priskonkurranse, der utbyggerne måtte henge med for å drive lønnsomt. Dette skapte usunne boligforhold med trangboddhet og for lite lys og luft i og rundt boligene, og hadde å gjøre med politiske rammebetingelser og markedstvang, som ble intenst diskutert. Men at det var mer spekulativt enn å drive næring innenfor myndighetens krav i andre bransjer, slik det fremstilles i mange kilder, er en moralsk vurdering i ettertid.

Perioden 1900 til 1910

Mange kilder oppgir at boligbyggingen stoppet helt opp eller opplevde en bråstopp etter krakket i 1899. Offentlig statistikk gir ikke dekning for den beskrivelsen. Antall nye leiligheter i årene 1901 til 1905 var gjennomsnittlig 865, høyest i 1901 med 1276 og lavest i 1902 med 425. Det svarer til en tilvekst i totalt antall boliger på rundt 1,6 prosent per år. Tilsvarende tall for årlig tilvekst var mellom 2 og 3 prosent i 1880-årene og første halvdel av 1890-årene, mens den økte til mellom 7 og 8 prosent i årene 1895–1899. I de 19 årene fra 1911 til 1929, med kommunalt boligengasjement, var gjennomsnittlig antall nye boliger per år 565, en årlig tilvekst på cirka 1,0 prosent. Fallet fra toppåret 1898 var svært stort, men innebar ingen bråstopp, boligene bygget 1901–10 utgjør cirka 11 prosent av murbyens leiligheter. Men fra 1906 ble boligbyggingen historisk sett svært lav, med et årlig gjennomsnitt på 127 nye leiligheter 1906–1910, med 58 i 1910 som det laveste.

Fra 1903 til 1906 sto cirka 10 prosent av alle leiligheter ledig. Gårdeierne gjorde mye for å holde gårdene attraktive, som å la folk bo gratis mot at leierne hadde ansvar for at det var gardiner i de ledige leilighetene i gården. Fra 1906 var det oppgangstid, men boligbyggingen svarte ikke på økende etterspørsel. En tredjedel av eiendomsverdien i Kristiania skiftet eier ved konkurs mellom 1899 og 1911, og mange av de nye eierne var banker og andre større eiere som hadde interesse av å holde nybyggingen nede. Det ble derfor vanskelig å få lån for små utbyggere. 1899-lovens krav om to trappeoppganger og tostensmur ble også fremholdt som en bremsekloss for nybygging.

Fra 1900 til 1905 sank gjennomsnittlig husleie med 20 til 25 prosent for ett- og toromsleiligheter. Leiligheter med delt kjøkken sank mellom 30 og 40 prosent, så de må ha vært minst attraktive.

Omfanget og tettheten av murbyen

Det finnes ikke sikre tall for antall murgårder og leiligheter i murgårder for hele den perioden da murbyen ble bygget. Ved utgangen av 1910 var det 6908 boligbygninger (alminnelige våningshus) i byen, av disse hadde 4256 tre eller flere etasjer. De aller fleste trehus hadde en eller to etasjer, og det var få murgårder lavere enn tre etasjer, så drøyt 4000 er et sannsynlig tall for antall murgårder med boliger. På samme tidspunkt var det  boliger (leiligheter). Av disse lå 2515 i gårder med en eller to leiligheter, og 4435 i gårder med en eller to etasjer, begge kategorier var ofte trehus.

Myhre anslår at to tredjedeler av befolkningen bodde i leiegårder i 1900, det vil si murgårder på tre til fem etasjer, og bygger det bl.a. på at 37 prosent av gårdene hadde færre enn fire leiligheter og at 37 prosent av gårdene hadde færre enn 16 beboere. Adgangen til å bygge i tre ble praktisk talt helt borte med 1899-loven (§ 34), slik at de aller fleste av de 4959 leilighetene som ble bygget fra 1901 til og med 1910 var i murgårder, noe som må ha økt andelen i disse årene. De nevnte 37 prosent av gårdene må ha omfattet vesentlig mindre enn en tredel av alle leiligheter. I 1902 var den samlede forsikringsverdien av alle trehusene i byen 37,8 mill. kr og av alle murbygningene 339 mill. kr. (som utgjør 90 prosent).

Kildene gir altså ikke sikre tall, men peker mot at andelen leiligheter i murgårder var et sted mellom 75 og 85 prosent, det vil si at murbyen i 1910 sannsynligvis omfattet var mellom  og  leiligheter.

Utnyttelsesgraden (antall kvadratmeter i bygningen som andel av antall kvadratmeter tomt) var i 1958 mellom 1,10 og 1,26 på Grünerløkka, på Torshov og i Rivertzke kvartal var den 0,80 og i etterkrigstidens tidlige drabantbyer mellom 0,15 og 0,35.

Kristiania var ikke en særlig tett by i 1880-og 1890-årene, sammenliknet med storbyer som Berlin, London og Paris. Selv i typiske leiegårdsstrøk som Tøyen og Grünerløkka lå mange tomter ubebygget. Paulus, som omfattet Grünerløkka, var i 1899 klart tettest befolket av menighetene med  mennesker per kvadratkilometer, mot  for byen som helhet.

Moderne innretninger og sunnhet

Murgårdene innebar for mange av de som flyttet inn en kraftig standardheving, særlig fikk arbeiderklassen tidlig tilgang til moderne goder som i samtiden ble sett på som attraktive. I løpet av perioden murbyen ble bygget, kom det innlagt vann og kloakk (avløp) i leilighetene, beskrevet som et av de største fremskrittene i byens historie. Det ble gass til gatebelysning, lamper og koking, bad, hygieniske toalettforhold (noen fikk også vannklosett rundt århundreskiftet), og strøkene med murbebyggelse fikk brolagte gater, godt brannvesen og politioppsyn. Leiegården som helseprogram handlet også om tørre boliger, oppvarming, elektrisitet og streng kontroll med beboelse i kjeller og på loft, kvister og arker. Axel Holst fant i sin undersøkelse i 1894 at det var klare forskjeller i sanitære forhold mellom eldre boliger i tre og bindingsverk, og murgårdene, der de fleste var nyere og forholdene var bedre.

Midt på 1800-tallet var de åpne markene mellom bebyggelsesbeltene på Grønland og Nedre Tøyen blitt mindre og folk bodde stadig trangere i husene. Bingene knyttet til utedoene må ha trukket ned og forurenset grunnen, men drikkevannet ble likevel i stor utstrekning hentet fra brønner i den samme grunnen. I 1847 kom det fire vannposter. Avfall ble fraktet vekk på frivillig initiativ. Denne situasjonen før de moderne murgårdene ble bygget ble av stadsfysikus Frederik Holst knyttet direkte til den høye dødeligheten i koleraepidemiene i 1830 og 1833.

Etter storbrannen i Kvadraturen i 1858 ble det etablert moderne brannvesen med fast ansatte i 1861, med stasjoner i Karl Johans gate, på Sagene og på Grønland. Tidligere hadde et stort antall av byens menn vært utskrevet til tjeneste ved brann, i 1847 var tallet over 1900, men ordningen viste seg lite effektiv. Politiet ble omorganisert fra det gamle vektersystemet til et korps med konstabler og mer effektiv ledelse i 1858. Brolegging ble regnet som et gode, målt mot de tidligere gatedekkene. I 1840-årene tok man i bruk tilhuggede storgatestein, og stadig flere gater ble brolagt.

Vann i leilighetene

Christiania var tidlig ute med vannverk i norsk og nordisk sammenheng, i 1836 var Kvadraturen dekket med vann fra Akerselva, og i 1856 var planen klar for et nytt vannverk som skulle bringe trykkvann opp i etasjene og inn i leilighetene. Bybrannen i 1858 styrket bymyndighetene i sitt syn at forsyning av helsemessig godt vann var et kommunalt ansvar, og verket sto ferdig i 1860 med inntak på Heftyeløkka på Bjølsen. I 1867 ble inntaket flyttet til Oset ved Maridalsvannet av frykt for forurensning fra industrien og for å kunne levere trykk til nye, høytliggende boligområder, og byen hadde senere stabil forsyning av helsemessig godt vann. Med de to store vannreservoarene på høydene St. Hanshaugen, 1875, og Kampen, 1886, kom det stor kapasitet som kunne betjene den nye bebyggelsen.

Innlagt vann var vanlig i leiegårdene fra 1860, og i 1865 hadde 1460 bygninger innlagt vann. Det ble også vanlig med vaskerom med bryggepanne i kjellerne. På østkanten var det vanlig med kaldt vann og utslagsvask på kjøkkenet, og bruk av folkebadene (offentlige bad) som kom fra 1860-årene. I leiligheter for middelklasse og borgerskap ble varmtvannsbereder og vann i flere rom vanlig, og vannforbruket økte mest på vestkanten. I 1890 ble det bygget leiligheter ved Drammensveien med varmt vann til servanter og sentralvarme.

Bad i leilighetene ble ikke særlig utbredt i murbyperioden, og fantes bare i leiligheter for de velstående fra 1880-årene. For alle var vannverket et sosialt og hygienisk fremskritt, og det var langt fremme i Europa. Innenfor den daværende bygrensen ble den siste vannposten fjernet i 1865, men det var 65 vannposter i drift i 1900, på Enerhaugen var vannpostene i bruk til bebyggelsen ble revet rundt 1960.

Kloakk

Inntil annen halvdel av 1840-årene gikk kloakken (spillvann) fra husene ut i rennesteinen, som fra 1820-årene hadde ligget inntil fortauene, der slike fantes. I 1846 ble den første kloakken åpnet fra Youngstorget til Akerselva ved Vaterlands bru, og på ti år ble det bygget 7500 meter tørrmurte gråsteinskloakker. I 1853 ble engelske, glasserte leirrør tatt i bruk, og kloakknettet ble bygget raskt ut etter det, til 64 000 meter i 1878. Sunnhetskommisjonen, opprettet i 1860, var en sterk forkjemper for rent vann, kloakk og renovasjon, og inspektørene deres drev systematisk inspeksjon av private kloakkavstikkere fra 1878.

Toalett, men ikke WC

Ved inngangen til murbyperioden ble toalettinnholdet kjørt utenfor byen. I 1865 ble pudrettering innført, en form for bio-toalett der tilsatt torvstrø laget av myrjord og lesket kalk sørget for å hindre gjæring og påskynde komposteringen (omdanning til jord). Et privat selskap sto for driften, med opplagsplass i Lakkegata 53, mens kommunen ved Sunnhetskommisjonen støttet innføringen med å stille krav til tette priveter (toaletter) og luktfrie gårder. Helsemyndighetene fremmet denne hygieniske og tilnærmede tørr-løsningen, og gikk sterkt imot vannklosett, som de mente ville forurense fjorden, skape kloakkdunst i hus og gater og gi overslag til vannledningene. Med pudretteringen ble utedoene i egne trehus i gårdsrommene vanlig i 1860-årene. I 1880-årene kom dumpe- eller falldoen i et lite rom på mellomreposet i hver etasje i oppgangen. Utenfra så dette toalettsystemet ut som et tårn, ofte buet, utenpå gården, i øst i den ene oppgangen som fantes (ofte kalt «klaskedass»), i vest i kjøkkenoppgangen innerst i tjener- og kjøkkenfløyen.

Fra 1898 var også toalettbøtter inne i leilighetene i bruk, mest i store leiligheter. Disse ble tømt ofte, i noen tilfeller hver dag, og ble vurdert å være hygienisk bedre enn falldo og utedo. I 1904 hadde 2075 gårder murte binger, 2463 trekasser, 2687 brukte bøtter og i 32 fantes vannklosett.

De første vannklosetter ble installert i bankier Nicolai Andresens gård i Kirkegaten 6 i 1858, men i minst tre tiår etter det var oppfatningen blant de som styrte at slike toaletter skapte for stor forurensning. Gotfred Eugen Bentzen, stadsfysikus fra 1892, mente problemene med urensede elver og bekker var påtrengende og at bedre kloakksystemer og vannklosett ville gi store helsemessige gevinster. Han fikk støtte av mange ingeniører i sitt arbeid for et nytt syn. Grand Hotel fikk dispensasjon for å installere WC i 1899, flere hoteller kom etter fordi de mente det var negativt å tilby datidens toalett til utenlandske gjester som var vant til WC. Slottet fikk WC i 1906 og den kommunale leiegården i Åkebergveien 50, ferdig 1902, fikk WC i oppgangene.

Etter ti års utredning og forberedelse kom det første renseanlegget på Filipstad i 1910. Det neste på Skarpsno i 1911 gjorde det mulig å ta i bruk WC med kommunalt avløp på vestkanten, Kvadraturen fikk tilgang i 1913 og østkanten noe senere. Allerede i 1911 var det 1300 leiligheter med WC. Vannklosett ble standard i nye boliger i byen først fra rundt 1920, i 1925 var det  av dem og i 1940 .

Søppelrenovasjon

Inntil midten av 1800-tallet var det vanlig å kaste søppel sammen med toalettavfallet. Det var vanlig å holde gris, som spiser matavfall. Nattmannen (rakkeren) var tjenestemann i byen og tømte doer og fjernet søppel og døde dyr. Inntil nattmannsordningen ble opphevet i 1871 var dumpeplassen Korpehaugen, sydlige del av Stensparken, der Fagerborg kirke ligger.

Frykten for stank og stillestående luft hang sammen med miasme-teorien. Den gikk ut på at stank og stillestående luft var smittebærere. Teorien var grunnlag for sunnhetstiltakene inntil 1866, der det viktigste var å sikre sirkulasjon av luft og vann og fjerning av avfall for å hindre smittespredning. Etter koleraepidemien i 1866 foreslo den nye stadsfysikus Johan Lauritz Bidenkap et kommunalt renovasjonsvesen, fordi helsekonsekvensene av svikt i renovasjon var så stor. Han sto for smitteteoriene, som sa at smitte overføres hovedsakelig gjennom drikkevann og næringsmidler.

Fra Christiania Poudretfabrik kom i drift i 1865 ble egne søppeldunker vanlig, og fra 1871 overtok bedriften renovasjon fra alle kommunale bygninger, Bedriften overtok også plikten til å feie fortauet utenfor minst tre ganger hver uke, som gjaldt alle gårdeiere. Kristiania-søppla var tung og støvete fordi den inneholdt mye aske og slagg fra ildstedene (i 1908 var andelen aske 54 prosent), og ble i de fleste gårdsrom oppbevart i store trebinger som ble tømt med spade.

Rundt 1900 var det ca. 300 mennesker som drev med utsortering av brukbare materialer fra søppelkasser, og via skraphandlere og andre skjedde det en betydelig resirkulering ved hjelp av disse «fillepellerne». Mye søppel ble levert til gartnere inne i byen, som underlag for mistbenker på «gartnerløkkene». Det var aldri skikk i Kristiania å sette søppel ut på gaten til henting, slik det var blant annet i Bergen og København. Lukten både fra søppelkassene og privetene var en grunn til å ha leilighet ut mot gaten. Fra 1874 fikk poudretfabrikken også ansvaret for byens pissoarer.

I 1870- og 1880-årene ble poudretsystemet alminnelig gjennomført i leiegårdsområdene, og med det renovasjon. Rundt 1890 dro en rekke kommunale tjenestemenn på studiereiser utenlands, og Kristiania Renholdsverk ble opprettet i 1897, inntil 1930 i konkurranse med de private selskapene. Fra 1904 ble søppel dumpet i sundet mellom de to Langøyene, og på det tidspunkt ble søppelrenovasjonen vurdert som brukbar i 6000 av byens 7000 gårder.

Gass og gatebelysning

Et gassledningsnett ble lagt under gatene fra 1846, og i 1848 åpnet Gassverket på tomten til Prinds Christian Augusts Minde i Storgata. Bare Göteborg var tidligere i Norden. Den tidligste omfattende bruken av gass var til gatelys, først i Kvadraturen og Vaterland med 50 meters avstand og på hjørnene – i 1851 var antallet lykter 275, i 1875 621, i 1886 1515 og i 1900 3823. Den siste gasslampen ble slukket i 1929. Gatebelysningen og lyset fra vinduene gir byrommene i Oslo karakter, skrev Christian Norberg-Schultz om sin oppvekst tidlig på 1900-tallet.

Fabrikker, kontorer og butikker tok også gass i bruk tidlig. Da kommunen overtok gassverket i 1878, var ledningsnettet på  meter. De opplyste gatene betød mye for trygghet og mulighet til å drive virksomhet også om kvelden, myndighetene var overbevist om at tyveri og overfall ville bli redusert, dessuten var gatebelysning et symbol på moderne byliv. Gassen ble fremstilt med kull, og avfallsproduktet koks ble solgt til boligoppvarming.

Gass ble utbredt til innelys og koking i leiligheter fra 1890-årene, i 1893 kokte 426 husstander med gass, i 1897 5615 og 1908 ca. . Antall kokebluss var i 1912 . Da brukte om lag halvparten av boligene i byen gass til koking, utbredelsen var mye større i leiligheter med tre rom eller mer enn i de mindre. Innebelysning hadde en liknende utbredelse, mens gass til oppvarming og vannvarming til bad hadde liten utbredelse. Såkalte regenerativbrennere ble tatt i bruk fra slutten av 1880-årene, og bidro til at lyset fra bygningene skapte en egen atmosfære i Karl Johans gate. Viktig for utbredelsen var Auer-lampen, som ble innført i begynnelsen av 1890-årene og ga langt mer lys og mindre av de tidligere ulemper med varme, dårlig inneluft og at planter døde. Automatmålerne, som ble innført i 1904 med påkast 10 øre, ga oversikt over utgiftene for den enkelte og betød også mye for bruken av gass i leilighetene.

Elektrisitet

Elektrisitet ble innført med verket som åpnet i Prestegaten/Rosenkrantz' gate i 1892, og ved åpningen var det lagt ledninger som forsynte datidens sentrum, de fjerneste lå litt nord for Youngstorget. Gatebelysning og butikker og annen næring sto for det største forbruket i starten. Grand Hotell hadde 1150 elektriske lamper i 1894. I 1898 var det bare 17 private abonnenter. Da var heiser tatt i bruk. Trikken hadde egen dampstasjon for produksjon av strøm fra 1894, og ble koplet til det kommunale verket i 1897. Elektromotorer kom i bruk i 1890-årene, men først litt etter 1910 ble elektrisitet dominerende kraftkilde i industrien.

Ledningsnett til boligstrøkene utenfor sentrum ble lagt i årene fra 1905, det året i Homansbyen, mens Majorstuen og Grünerløkka kom i 1909. I 1914 var hele byen dekket. I 1910 lå byen litt etter foregangsbyen Chicago i installert effekt per innbygger (79 kw mot 100), men foran London og Berlin. Med metalltrådlampene fra 1907 ga elektriske lamper i hjemmene parafinen konkurranse. 4000 av byens rundt 7000 gårder hadde innlagt strøm i 1913, og 13–14 000 av  leiligheter – særlig de store – var omfattet. Allerede i 1917 var tallet oppe i  og dekket fra 94 prosent av alle på Frogner til 60 prosent på Grønland. I 1920 var 90 prosent av byens leiligheter dekket. Alle boliger i byen hadde elektrisk lys i 1933, med 4,57 lampepunkter per innbygger.

Elektrisitet ble imidlertid ikke brukt i nevneverdig utstrekning til oppvarming, der var det koks, kull og aller mest ved som dominerte rundt 1900, også til koking var ved og gass dominerende i 1910.

Elektrisk gatelys kom i 1898. Heiser kom i 1890-årene, i 1894 hadde hotellene Grand og Métropole heis.

Leiegårdene

Leiegårdene er en dominerende del av murbyen. Murgårdene ble bygget med tegl (murstein av brent leire) i alle yttervegger, rundt trapperom, i den bærende veggen mellom ytterveggene (hjerteveggen) og i gesimsene (overgangen mellom tak og vegg). Kjellermurer og fundamenter var i stein, mens tre ble brukt i takkonstruksjonen, etasjeskillene og ikke-bærende innervegger, ofte også under fundamentene – mange murgårder står på tømmerflåter i leire.

Lokale teglverk, steinbrudd og bedrifter for byggevarer i glass, tre og jern leverte en stor del av murgårdene. Mange av arkitektene ble utdannet i Tyskland, mange håndverkere ble hentet fra Danmark og Tyskland i tidlig fase. Tegneskolen i Kristiania ga begge grupper utdannelse i arkitektur og bygningsfag.

Stilen var historisme, det å gjenbruke elementer fra tidligere epoker. Fra 1840 var senklassisk stil (også kalt nyklassisisme) dominerende, med rolige fasader der dekorelementene ikke hadde noen fremtredende plass. Fra 1880-årene dominerte nyrenessanse, med kraftigere markeringer av vinduer og etasjeskiller, og rene dekorelementer (pynt). Nybarokk og nygotikk forekom i leiegårder, men var sjelden, fra 1900 kom noen gårder i jugend. Hvite murgårder var forbudt, og de vanlige fargene var gyllen og gulgrå, ofte som etterligninger av stein. Vinduene var mørk brune, fra rundt 1890 også mørk grønne. Kalkmalingen fremhever murens materialkvaliteter og skapte liv i fasadene.

Leiegården ble boformen for både arbeiderklasse, den nye middelklassen og  borgerskapet, og begrepene kvartal, leiegård, leilighet, leieboer, bakgård og gårdeier ble del av språket om det å bo for et stort flertall. I løpet av murbyperioden ble klasseskillene i byen knyttet til en geografisk todeling: østkanten og vestkanten.

Med leiegårdene fikk arbeiderklassen tidlig tilgang til moderne goder uten at kommunens økonomi ble overbelastet: tørre boliger med innlagt vann og avløp fra rundt 1860, organisert renovasjon og toaletter, gass og elektrisitet, brolagte gater, sporvei, godt brannvesen og politioppsyn.

Men for barnerike arbeiderfamilier i ettromsleiligheter betød murbyen en grad av trangboddhet som skapte helseskadelige boforhold, og mangelen på lys og luftutveksling i den tette bakgårdsbebyggelsen bidro til det. For familier med usikker inntekt og familier uten mannlig forsørger var det vanlige ettromsleilighet, og for disse leilighetene var gjennomsnittlig antall beboere per rom mer enn fire. I større leiligheter var det vanlig å ha leieboere (losjerende).

De aller fleste leiegårdene ble bygget av nokså små bedrifter, ofte murmestere. Oppdelingen av kvartalene i små tomter bidro til at inngangsbilletten for den som ville bygge leiegård ikke var stor. Fra 1851 ble det bygget noen leiegårder for arbeiderklassen av filantropiske selskaper, og fra 1870-årene sto fagforeningers byggeselskaper og andre kooperative sammenslutninger som byggherre for leiegårder.

De første moderne leiegårdene kom i 1840-årene, bygget for velstående leieboere, mens gjennombruddet som alminnelig boligform kom i 1860-årene. Da andre bebyggelsesformer overtok rundt 1910, bodde minst to tredeler av befolkningen i Kristiania i leiegård, og murbyen omfattet da mer enn  leiligheter.

Offentlige bygninger

Med Trefoldighetskirken startet en omfattende kirkebygging. Etter landets første offentlige arkitektkonkurranse ble den tegnet av tyskeren Alexis de Chateauneuf, og den er et hovedverk i nygotikken i Norge, ferdig i 1858. Samme arkitekt sto for ombygging av Vår Frelsers kirke (i dag Oslo domkirke) i 1848–1850, der den fikk et nytt tårn som kunne hevde kirken som landemerke i et bylandskap der normalhøyden var på vei fra to til fire etasjer. I 1880-årene ble det bygget mange store kirker, de fleste i nygotikk med langskip og synlig tegl: St. Olav var første langkirke 1856, Uranienborg som landemerke på vestkanten, Johannes (1878), Kampen, Sagene, Paulus, Sofienberg, Grønland og Jakob. Kirkene med høye tårn, små parkanlegg rundt og plassert på en høyde eller som avslutning av et gateløp ble lett synlige orienteringspunkter i bybildet.

I 1850-årene bestemte kommunen seg for å samle byens og forstedenes fattighus og institusjoner for kronisk syke ved øvre Storgata, og i 1858 sto Krohgstøtten sykehus ved Nybrua ferdig. Halve sykehuset ble revet i 1950-årene for å gi plass til Oslo legevakt. Byens eget sykehus var mest for fattige inntil 1870, så ble det mer allmennsykehus, og i 1902 ble Ullevål sykehus tatt i bruk.

Grønland kirke, politi- og brannstasjon og skole, tegnet av Wilhelm von Hanno, lå tett og ble det fremste eksemplet på offentlige bygninger for et boligstrøk, etter mønster av tilsvarende i Preussen. Upusset tegl ga disse offentlige bygningene felles karakter.

Skolebyggingen startet med Møllergata, den første moderne norske folkeskole 1861, og Sagene skole samme år, og senere kom en rekke monumentale skolebygninger, oftest i upusset tegl, mange med mer enn 1000 elever. Av barnehagene (børneasylene) står Enerhaugens børneasyl fra 1843 i Sørligata 4. Fengsler ble bygget på Grønland (Botsfengselet 1851), Møllergata, bak politikammeret, 1866, og på Tukthuset, 1850-årene.

De siste ti-tolv årene av murbyperioden ble det bygget en rekke offentlige monumentalbygninger, mange av dem med fasader i norsk stein. For Norges banks bygg på Bankplassen (1906, Ingvar Hjorth) var dette et krav i arkitektkonkurransen. Bygningen på ca. 2000 kvadratmeter grunnflate fikk en fasade med mørk grå, grovt hugne granittblokker (råkopp), mens norsk granitt, marmor, kleberstein og porfyr prydet interiørene. Hovedpengekjelleren var pansret med jernplater. Andre bygninger med bærende vegger i tegl og fasader i stein er Regjeringsbygningen i Akersgata 42 (1903, Henrik Bull), og Historisk museum (1902, Henrik Bull) ved Tullinløkka, de også med interiører der både faste og flyttbare elementer hadde preg av jugendstil, var tegnet av arkitektene og utført av materialer og med håndverksarbeid av ypperste klasse. Justisbygningen (i dag Høyesterett) sto ferdig i 1903, Kunstindustrimuseet og Kunst- og håndverksskolen i St. Olavs gate samme år, kraftoverføringsstasjonen i Hausmanns gate 16 i 1901 og Zoologisk Museum på Tøyen i 1908.

Flere statlige bygg fikk jugendstil: de nevnte Gamle regjeringsbygning, Historisk museum og Norges Bank  Jugend (det franske art nouveau betegner det samme) var en stil som oppsto i 1890-årene, kom til Kristiania noen år før århundreskiftet og varte til noen år etter 1910. Den hadde dekorasjonsgleden til felles med historismen, men tok den lenger ved at også interiører ble designet gjennomført av arkitekten som tegnet huset. Og i jugendarkitekturen har jern, både som bærende materiale og smijern, og glass en viktig plass.

Fabrikker

Hjula Væverier fra 1855 kan kalles fødestedet for den industrielle revolusjon i Norge. Fabrikkeier Halvor Schou besøkte Verdensutstillingen i London i 1851 og hadde god kunnskap om fabrikker, særlig i England, og bygningen introduserer en internasjonal bygningstype til Norge. Oluf Nicolai Roll, som tegnet bygningen og ledet byggearbeidet, kom tilbake fra Hannover i 1843 som landets første sivilingeniør. De nye industrieierne og -lederne hadde god internasjonal kontakt og utgjorde kjernen i Polyteknisk forening, stiftet 1852.

I Hjula-bygningen ble jern og glass brukt på nye områder og i større omfang enn før. Lys kom fra nær 1000 gassbluss, oppvarming fra sentralvarmeanlegg og et rørledningssystem for vann og damp sikret riktig luftfuktighet for tekstilproduksjonen. Myrens verksted litt lenger opp langs Akerselva skulle bli produsent av prefabrikkerte støpejernselementer til fabrikkbygninger. Hjula, Nedre Vøiens Bomuldsspinderi, Christiania Seildugsfabrik og andre fabrikker ble av de aller største bygningene i Kristiania, og de var, tross lav status, tidens mest avanserte bygningstype, typologisk og teknologisk. Utformingen var nært knyttet til produksjonens krav med effektiv kraftoverføring som ga lange produksjonshaller, godt dagslys som ble løst med engelsk shed-tak osv. Fasadestilen var Hannover-typen av rundbuestil og synlig tegl, det eneste dekorative element var en list som markerte etasjeskillene. Seilduksfabrikken ved enden av Seilduksgata på Grünerløkka er det best bevarte fabrikkanlegget.

Fabrikkene fra 1840-årene og fremover hadde brukt jern i innvendige bæresøyler. I 1890-årene blir bruken av jernskjelettet vanlig også i utvendige bærevegger, dragere og bjelker, slik at hele bygningen hvilte på et jernskjelett. Denne konstruksjonsmåten ble vanlig også i forretningsgårder, men ikke i leiegårder. Konstruksjonen var meget brannfarlig, fordi bygningene kunne bestå av bare ett rom i hver etasje. Jern utvider seg ved høy varme og trekker seg sammen ved vanning, med fare for sammenrasing, slik som det skjedde ved brannen i Christiania Guldlistefabrik og Høvleri i Urtegata 11 i 1896.

I 1840-årene kom flere ølbryggerier, tobakksfabrikker i tillegg til tekstilfabrikkene. Nydalens Compagnies lager- og kontorbygg i Tollbugata 12 bygget i 1882 hadde hydraulisk heis.

Det fantes mange fabrikker med egne lokaler mellom leiegårder i fasaderekken eller inne i kvartalene på østkanten, ofte med en blanding av bygårds- og fabrikkarkitektur. Fra 1850-årene ble slike etablert i stort omfang, på Rodeløkka så tett at industrien dominerte den vestlige delen av strøket. Denne funksjonsblandingen dominerte byen helt til etter annen verdenskrig, men langt sterkere i øst enn i vest, der det ofte ble lagt servitutter på tomtesalg som forbød bedrifter som lagde noen form for støy, lukt eller liknende.

I 1910 var andelen av yrkesaktive knyttet til industri på topp med 44 prosent.

Forretningsgårder og City

Før murbyen foregikk mye handel nordøst for Kvadraturen, i Storgata og på Vaterland og Grønland. Fra 1870-årene, med industrien langs Akerselva, jernbanen og den økte skipstrafikken, kom Kvadraturen tilbake som handelssentrum, og eiendomsverdiene der økte voldsomt. De 15 meter brede gatene og firkantede tomtene egnet seg for butikk- og boligbygninger mot gaten og bakgårder med lager. Med Vestbanestasjonen i 1872 oppstår også et sentrum vest.

I Kvadraturen kom forretningsgårdene med butikkplan i 1. etasje og øvre forretningsetasje fra 1855 med konsul Petersens gård i Karl Johans gate 16. Staller, skjul og hager måtte vike for større og mer funksjonelle lagerbygg og verksteder. Utover mot 1890-årene flytter stadig flere beboere ut av Kvadraturen, slik at det blir et mer rendyrket handels-, service- og kontorstrøk, i datiden kalt City. Byens første stormagasin var A. Vollmanns bazar i Kongens gate 22, åpnet i 1873.

I forretningsgårdene ble nye konstruksjonsmåter tatt i bruk først.  Førsteetasjene fikk vindusglass og vareutstilling, muliggjort av bærende jernkonstruksjoner, 1842-loven tillot at vinduer sto tett, og dette la til rette for butikkvinduer som fylte mye av 1. etasjes fasade. Det første varehus med gjennomgående handel i hele bygningen var Steen & Strøm, Kongens gate 23, 1874, som også var den første forretningsgården med konstruksjon basert på bruk av jern og stål. Store butikkvinduer og jernbjelker i overdekning, som ga mulighet for større rom, kom fra 1870-årene. Det var ikke stål, men smijern i de tidlige bygningsskjelettene, et materiale som i likhet med stål tåler ikke bare trykk, men strekk, og derfor kan brukes også i bygningens horisontale ledd.

Vindusflatene ble mye større og vindusfelt kunne fylle mye av fasaden i 1. og 2. etasje. I Kvadraturen kom det forretningsgårder som en spesialisert bygningstype i 1890-årene, ofte både høyere og bredere enn tidligere ved sammenslåing av tomter. Jernskjelettene ga mulighet til å flytte indre vegger etter behov, og etasjeplanene ble fleksible på en ny måte. Gårdsrom fikk glassoverdekking. Store, åpne, lyse butikklokaler i flere etasjer med påkostet interiør og iøynefallende fasader med kostbare materialer, ofte i stein, fascinerte publikum og ga forretningspalassene status i bybildet. Også cafélivet tok etter europeiske storbyer: i 1880 bygget eieren Julius Fritzner om Grand Café slik at den ble åpnet mot gaten med store speilglassvinduer og første etasjes gulv på gatenivået. I resten av sentrum var det fortsatt vanlig med boliger fra 3. etasje og opp.

Fra slutten av 1850-årene ble de toetasjes gårdene i Kvadraturen erstattet med fire- og femetasjes leiegårder med butikker i første etasje. Brannen i 1858 forsterket denne utviklingen, og bygninger for dyr og høy i gårdsrommene forsvant og ble erstattet av lager- og verkstedbygninger. Boligene ble konsentrert i høyere etasjer, og i 1890 var det knapt boliger igjen i tredje eller lavere.

De nye forretningspalassene var iøynefallende fordi det kom så mange nye gårder, med sine høyder – fem etasjer og bratte tak – og fordi mange av dem fikk fasader med huggen stein og store speilglassruter, begge deler fremmed på byens forretningsgårder til da. Den håndverksmessige kvaliteten var fremragende, det ble brukt messing, smijern og nye treslag som mahogny og teak. Nordisk renessanse ble tatt i bruk som stilideal, særlig med viltre hjørner, som ble fremhevet med karnapper og tårn, men også barokken, gotisk og romansk arkitektur ga inspirasjon.

Tostrupgården, bygget 1896–1898 for Jacob Tostrup Juvelerforretning, var blant landets første med stålskjelett som skyskraperne i New York og Chicago, med fasade i lys marmor fra Fauske og mørk labrador i sokkeletasjen og både puss, stukk og smijern. Hjørnene har spir, mens hovedspiret står over de midtstilte smijernsbalkongene. Den lå ut mot paradegaten Karl Johans gate, med Stortings plass foran, og ble et symbol for de nye forretningspalassene. Heis og elektrisitet var fortsatt nytt. I kjelleren lå restaurant Tostrupkjelleren, i første og annen etasje var det butikk, i første også sigarforretning og kafé, i de høyere kontorer og i loftsetasjen verksteder og atelier. Arkitektene hadde deltatt på verdensutstillingen i Chicago i 1893.

På Stortorvet fylte Christiania Glasmagasin, ferdig 1899, nesten et helt kvartal med lager og butikker, og var det første stormagasin med sentral søylehall med dobbeltrapp i marmor og enhetlig visuell profil som ga preg av åpen markedsplass. Bygningen hadde vannklosetter, sentralvarme og hustelefoner. Arkitekten Harald Olsen gjorde flere studiereiser til Paris ifm. oppdraget.

Rundt århundreskiftet ble forretningsgårder i sentrum bygget med en eller to toppetasjer som fikk form av tak med skråvinduer. Voldsomme takoppbygg og hjørnetårn ble kjennemerker for 1890-årenes forretningsarkitektur. Striden sto blant annet om Groschgården i krysset Karl Johans gate/Universitetsgata, som fikk dispensasjon fra reglene for byggehøyde og takvinkel.

Spesialforretninger kom fra 1850-årene, og i det tiåret med høykonjunktur økte detaljhandelen sterkt og Kirkegata etablerte seg som handlestrøk og begynnelsen på det som skulle bli City. Forretningene i Kristiania hevdet seg allerede godt i sammenlikning med Stockholm og København. Steen & Strøm ble etablert i 1856, og omtrent samtidig ble Karl Johans gate etablert i dagens lengde og ble en viktig akse i det nye sentrum. På tomtene etter brannen i kvartalene langs Karl Johans gate fra Kongens gate til Skippergata kom det forretningsgårder av den nye typen. I 1860-årene kom nedre Torggata, et av få områder bygget direkte som forretningsstrøk.

Der leiegårdskvartalene hadde åpne tomter og ulike bygninger, har forretningskvartalene i Kvadraturen ofte en eller flere små lysgårder. Her var det tett med bygninger før forretningsgårdene kom, og plassen kunne i 1890-årene utnyttes hardere enn i boligkvartalene fordi det ikke lenger bodde mange her. I enkelte av kvartalene kom det passasjer, blant dem Frølichpassasjen mellom Kirkegata og Dronningens gate, (Ove Ekman 1894), Citypassasjen mellom Akersgata og Pilestredet, (Ekman & Smith 1897), passasjen gjennom Svaneapotekgården mellom Stortorvet og Karl Johans gate (fredet 1983) og Børspassasjen mellom Fred Olsens gate og Skippergata (Ole Sverre, 1900).

Arkitektene og håndverkerne

Det var noen få arkitekter i Kristiania i 1840, i 1900 var tallet 90. De fleste norske arkitekter som kom til i tiden fra 1870 til 1910 var utdannet i Tyskland, flest i Berlin med 78 og deretter Hannover med 53 – den polytekniske skolen der med professor Hase dominerte midt i murbyperioden, mens Berlin fikk større prestisje senere. Andre studerte i Dresden (22), München (14), Karlsruhe (5) og en i Darmstadt. Mot slutten av århundret dro enkelte til Zürich, Stockholm og flere skoler i England. I alt fikk 221 nordmenn arkitektutdannelse i utlandet før 1910, av disse 165 i Tyskland. Mange av de som dro ut hadde lært bygningsfag og arkitektur ved Den kongelige Tegneskolen i Christiania. 110 praktiserende arkitekter hadde bare utdannelse fra Norge, flest herfra.

Tyske fagbøker, tidsskrifter og plansjeverk var viktig for arkitektenes faglige utvikling, og Tegneskolen hadde stor betydning som formidler. De to stadskonduktørene, Grosch og G.A. Bull, var praktiserende arkitekter.

Liste over arkitekter som arbeidet mye med murbyen.

Noter

Utenlandske arkitekter som ikke flyttet til Norge ga bidrag til murbyen: Karl Friedrich Schinkel som konsulent for Universitetet, Alexis de Chateauneuf med Trefoldighetskirken og moderniseringen av Vår Frelsers kirke og Emil Victor Langlet med Stortingsbygningen.

Christiania ble anlagt i 1624 med mange murhus, en byggemåte forholdsvis ukjent i Norge. Andelen bygninger i tre og utmurt bindingsverk var alltid så høy at det ikke er dekkende å omtale gamle Christiania en murby. Murgårdene krevde innvandring av håndverkere, fordi kravene til kyndighet var større enn for trehus, som kunne settes opp som selvbyggeri eller på dugnad. Det var mangel på norske håndverkere som behersket murgårder, og andel innvandrede håndverkere var høy til langt ut på 1800-tallet. Murersvenner og -mestere kom særlig fra Danmark og Tyskland, særlig var det mange nylig innvandret fra Sønder-Jylland, og de dominerte i murerfaget til rundt 1870. Brødrene Karl, Albert og Ferdinand Unger og Thøger Binneballe er kjente byggmestere og innvandrere.

At byen ikke hadde et murerlaug gjorde at svennene ikke kunne vandre til andre land i læretiden, og dette varte til laugsvesenet mistet innflytelse utpå 1800-tallet. Antallet murere steg sterkt rundt midten av århundret, til 183 svenner i 1855, før krisen i 1857 førte til en nedgang i noen år. I 1882 var tallet ca. 200. De monumentalbygningene som ble bygget i den nye hovedstaden bidro til at murkravet sto sterkt og at det kom utenlandske arkitekter og håndverkere.

I 1883 fikk en murer 35 øre for en kvadratalen (0,4 kvadratmeter) halvannenstensmur, og dagslønnen var rundt fire kroner, slik at et dagsverk var mellom fire og fem kvadratmeter yttermur. I begynnelsen av 1890-årene var dagslønnen 5 kr for en svenn og opp til 4 kr for håndlangere når materialene skulle bæres høyt. Arbeidstiden var kl. 06 til 19 med tre pauser på til sammen 2,5 time.

Det ble ikke holdt noen mesterprøve i murerfaget fra håndverksmonopolet ble opphevet i 1839 til 1866. Etter håndverksloven av 1839 måtte murmester, byggmester og snekkermester ha kyndighet i tegning og nødvendig kunnskap om arkitektur. Med håndverksloven i 1866 ble det ikke lenger krav til fagutdanning for håndverkere, og mester- og svenneprøvene og laugene ble avskaffet. Etter 1866 var det det fremdeles tre til fire års læretid for å bli murer, og det er så vidt Aslaksby kjenner til ikke påvist at kvaliteten på byggearbeidet falt i perioden som fulgte. Obligatoriske svenneprøver ble innført igjen i 1901 med hjemmel i håndverksloven av 1894.

Tømrere kom fra Sverige, Danmark og Tyskland i 1880- og 1890-årene, og i likhet med murerne kom mange om våren og dro fra byen om høsten. Innflyttingen av svenske arbeidere fulgte bølgene i byggemarkedet: periodene fra 1865 til 1875 og 1895 til 1899 kom det flest nye. De  svenskene i 1900 utgjorde ca. 6 prosent av befolkningen, med en liten overvekt kvinner. Mange, både kvinner og menn, jobbet i teglverkene, andre i steinbrudd og på byggeplasser.

Gips i fasadeelementer fikk gjennombrudd rundt 1850, og mange av gipsmakerne i Christiania var italienere. Pioneren Pietro Natale Guidotto etablerte seg før 1850. Brødrene de Paolis Gibsmageri og Cementstøberi hadde i 1900 syv italienske gipsmakere ansatt.

Teglverk og lokale råvarer

Grunnen i Oslo, opp til ca. 220 meter over dagens havnivå, er gammel havbunn, og består mye av gneis og granitt som ble knust og skurt til grus og sand under de enorme ismassene under istidene og senere smelting. Resultatet var små leirmineralpartikler som danner leire, som mange steder i Oslo er 50 til 70 meter dyp. Tegl – murstein av brent leire – har blitt produsert i Oslo siden ca. 1290, da kong Håkon V Magnusson etablerte teglverk på sørsiden av Alna litt nedenfor Geitabru. Tegl derfra kan ses i Olavsklosterets hall. Gerhard Treschow produserte tegl på Bjølsen fra ca. 1690.

I 1830-årene var det 19 teglverk i Christiania og Aker. Fra rundt 1840 fikk teglverkene en blomstringsperiode, og de cirka 40 teglverkene som var i drift i Kristiania og Aker i kortere eller lengre tid mellom 1840 og 1910 (19 i 1856) leverte det meste av den tegl som ble brukt til å bygge murbyen. Mange lå langs elvene, Akerselva, Hovinbekken i Østre Aker med fler, der det var dyp leire, gjerne på flate strekninger nær fossefall som ga kraft til drivhjulene. Verkene var lette å kjenne på store bygninger med flate tak og høye piper. Med ringovn, i Norge fra 1864, og moderne formings- og kappemaskiner, ble produksjonen i verkene kontinuerlig og effektiv. Produksjonen økte sterkt fra rundt 1870.

Teglverkene har gitt navnene Verksgata og Teglverksgata på Rodeløkka, etter Dæhleneng teglverk, og Teglverksdammen på Hasle, etter Hovin Teglverk. I 1875 hadde teglverkene omtrent 1000 ansatte. I 1890 hadde de åtte teglverkene innen byens grenser 478 ansatte. Den overveiende andel av teglstein produsert for Kristiania i murbyperioden var ikke så hardbrent at den egnet seg for å stå synlig i fasaden, og dette var en grunn til at praktisk talt alle leiegårdsfasader frem til 1890-årene fikk murpuss. I 2018 står kun ett teglverk igjen med produksjonsbygning og ringovn, Kristiania teglverks bygning fra 1936 ved Bryn stasjon.

Også den kalkbaserte mørtelen som ble lagt mellom mursteinene, var oftest lokalt produsert.

Steinindustri på grunnlag av granitt- og syenittforekomstene rundt byen kom fra rundt 1825, og i 1860-årene ble det levert 2–3 kilometer kantstein i granitt årlig. Stein til fundamenter, sokler, trapper og utsmykning av murgårder kom fra Grorud, Grefsen og andre steder i Østre Aker.

Trevirke ble bearbeidet ved lokale høvlerier, med Christiania Høvleri som det største. Trebedrifter kalt «mekaniske snekkerier» laget lister, dører, persienner og rullegardiner, og hadde rundt 1000 ansatte sent i århundret. Byens jernindustri, som Christiania Spigerverk i Nydalen, laget dørvridere, bygningsbeslag, porter, trapper, jerndører, gelendere, stakitter, stolper, takornamenter, verandaer i to etasjer, altaner, spiker og stifter. Myrens verksted kjøpte råjern fra England. Glass, som ble brukt i økende utstrekning i bygninger, kunne kjøpes fra Hadeland Glassverk. Prefabrikerte dekorelementer i gips og terrakotta ble produsert på Andresen & Munchs ornamentfabrikk på Holmen (dagens Aker brygge) fra 1820-årene.

Murtvang og murbebyggelse i andre byer

Norske byer − oversikt

Ved bygningsloven for landets byer i 1896 (gjaldt ikke Kristiania, Bergen og Trondheim) ble det innført begrenset murtvang, men den var utilstrekkelig for å bekjempe de mange bybrannene, skriver departementet i forslaget til en egen lov om murtvang i 1904, etter brannen i Ålesund samme år. Av samlet forsikringsverdi på bygninger i byene i 1904, unntatt de tre med egne bygningslover, sto murgårder for 23 prosent (68 av 298 mill. kr). Bare i Kristiansand var andelen over 50 prosent, mens Drammen, Sandefjord, Halden, Moss, Hamar, Skien og Arendal lå over en tredel. I disse og følgende byer gjaldt en murtvang innført ved kgl. res. før loven i 1904: Fredrikstad, Sarpsborg, Tønsberg, Larvik, Porsgrunn, Kragerø, Grimstad og for mindre deler av Haugesund og Narvik. Trondheim hadde i 1904 gjennom egen bygningslov murtvang i hele byen.

I Kristiania hadde ca. 35 prosent av alle bygninger fire eller fem etasjer i 1910, i Bergen ca. 10 prosent og i de andre byene i landet ca. tre promille. Stavanger forble en treby.

Bergen

Bergen fikk gjennom egen bygningslov i 1848 plikt til å bekle bygninger med ildfast materiale. Byggehøyden ble øket fra 16 alen i den første bygningsloven av 1830 til 20 alen i 1848 og 23 alen i 1853 hvis hele bygningen var kledt i mur. Gjennom en lovendring i 1857 ble det krav at alle bygninger med fasade mot gaten skulle bygges i mur, og ved ny lovendring i 1883 ble murtvangen kraftig utvidet i virkeområde og la grunnlaget for leiegårdsbebyggelsen. Bergen hadde i 1904 murtvang med noen unntak for villaer i tre, men det var likevel bare 55 prosent av bolighusene bygget i perioden 1885 til 1900 som var i mur. Byen hadde ikke på langt nær så kraftig befolkningsvekst som Kristiania, og boliger til den økende befolkningen ble frem til 1880 skaffet gjennom påbygging og ominnredning av eksisterende trehus, arbeiderbyer med toetasjes trehus i fjellsidene og toetasjes rekkehus av mur eller tre. Fra rundt 1880 ble leiegårder i mur vanlig. Gatereguleringen var et rigid gjennomført rutenett med svært bratte bakker opp til Nygårdshøyden. En rekke murgårder har gavl mot gaten.

Klimaet i Bergen skapte problemer for murgårdene. Påbudet i 1848 om murbekledning av trehusenes fasader mot gate og allmenning viste seg skadelig, tømmeret råtnet bak muren. Og det var vanskelig å få tørket nye murgårder tilstrekkelig om sommeren pga. styrtregn og mye fuktighet, og om vinteren var frostsprengning et problem. Den lokale kalken var ikke egnet for klimaet, og det ble etter hvert tilsatt leire med kiselsure oksider som øket tørkingen. Inne ble luften rå, og bjelker og annet treverk i kontakt med muren hadde lett for å råtne.

Bergen fikk en mindre skarp klassedeling strøkene mellom enn Kristiania, men også her ble det en skarpere sosial geografisk deling etter ca. 1870: borgerskapet på Nygårdshøyden og Kalfaret, arbeidere på Krohnengen, Wesselengen, Nygårdstangen og Nedre ladegården.

Ålesund

Etter at byggemarkedet i Kristiania ble svært dårlig rundt 1905 og Ålesund brant i 1904, arbeidet Kristiania-arkitekter i Ålesund, blant dem Henrik Nissen, som ble bygningssjef der 1904–1906, Hagbart Schutte-Berg, Helge Blix, Sigmund Brænne og byggmester og arkitekt Georg Heinecke. I Ålesund ble det i stor utstrekning brukt Grorudsyenitt.

Skien

Etter brannen i Skien i 1886 bidro Oslo-arkitektene Paul Due og Hagbarth Martin Schytte-Berg til gjenoppbyggingen som ga byen et monumentalt Beaux-Arts-preg, særlig i bypartiet med kirken.

Stockholm

I Stockholm ble murbyen (stenstaden) bygget etter en plan av Albert Lindhagen i 1866, med stjerneplasser og brede, beplantede boulevarder som ga et differensiert gatenett. Planen ble fulgt av bydelsplaner, der normal gatebredde var minimum 18 meter, enkelte gater med liten trafikk 12 meter, hovedgater 24 meter og allégater som Odengatan, Karlavägen, Birger Jarlsgatan og Lindhagensgatan 30 meter.

Stockholm fikk en storbyform med vesentlig bredere gater og høyere bygninger enn Kristiania. Bygningsloven i 1874 tillot høyere bygninger, jf. Lindhagenplanen, og byggehøyden ble fem og seks etasjer. Kvartalene (kvarteren) fikk som i Kristiania bakgårder i gårdsrommene og befolkningen i arbeiderstrøkene bodde usunt tett.  Stenstaden kom særlig på malmerna, Östermalm, Norrmalm, Vasastaden og Södermalm. Store høydedrag (bergknallarna) ble utsiktsparker, dels for å sikre utsikt og god luft som fellesgode, dels fordi det var dyrt å sprenge vekk store fjellhøyder, slik at byen fikk et svært god parkdekning.

Store deler av den sentrumsnære leiegårdsbebyggelsen ble revet i etterkrigstiden for å gi plass til ny kontorbebyggelse. Befolkningen i innerstaden, som tilsvarer Oslos indre by, sank fra over  i toppåret 1960 til under  i 1980.

København

København var mer lik Kristiania enn Stockholm, og forholdene her ble også henvist til i forberedelsen til bygningslovene for Kristiania. I 1852 ble store områder rundt det gamle København (demarkationsterrænget) frigitt fra militær båndlegging, i 1856 kom byggeloven og i 1857 loven om gater, veier og vannløp. Byen fikk i de neste femti årene en omfattende karrébebebyggelse med ca.  leiligheter i leiegårder på broerne Vesterbro, Nørrebro og Østerbro og på de tidligere vollene. Allerede i 1840-årene var mer enn halvparten av bygningene i fire og fem etasjer, blant annet ved omfattende påbygging av etasjer på bebyggelsen fra slutten av 1700-tallet og først på 1800-tallet. Det vanligste var allerede da å leie bolig. Fem og seks etasjer ble helt dominerende i murbyggeriet i annen halvdel av 1800-tallet, og andre boligtyper enn leiegården utgjorde bare rundt 5 prosent. Gatebredden var minst 20 alen i nye gater fram til 1889, da normal minstebredde ble 30 alen. Fra overvekt av ettromsleiligheter i 1880, ble treroms det normale i slutten av 1890-årene. Den overveiende del av leiegårdene var eiet av private som eide noen titalls leiligheter. København fikk større forskjeller mellom hovedgater og sidegater enn Kristiania, og pussede fasader med stukk mot hovedgatene og synlig tegl i fasadene mot sidegater ble vanlig.

Utenfor Norden

Leiegårder var vanlig i tyske, skotske, amerikanske og skandinaviske byer, men i London og andre engelske byer ble leiegården ikke en dominerende boform.

Murbyen på 1900- og 2000-tallet

Tidlig på 1900-tallet ble murbyen utsatt for bred kritikk for trangboddhet, mangel på lys, luft og grønt, smakløse og overlessede fasader, og at kvartalsformen ga et kjedelig sjakkbrett. Fra 1910 gikk kommunen inn i boligbyggingen, det kom store boligkomplekser, og murbyens byplanprinsipper ble forlatt, blant annet ble buede gater ønsket med byplanen av 1912. Men i 1920- og 1930-årene ble det på ledige tomter bygget bygårder i mur, senere betong, som tilpasset seg murbyens mønster og skala, og i 1940 var de fleste kvartalene regulert før 1910 tettbygget.

Fra 1930-årene hadde kommunen planer for at hele strøk av murbyen skulle rives («saneres» – gjøre bebyggelsen sunn). Lite ble gjennomført: i 1930-årene ble Pipervika revet som del av rådhusreguleringen, i 1950- og 1960-årene ble Vaterland og Vestre Vika revet. Mange leiegårder var i god stand, men mangel på tyngre vedlikehold og dårlige sanitærforhold gjorde bokvaliteten lav i deler av murbyen, og biltrafikk og parkering gjorde fra 1960-årene bomiljøet dårligere. Kommunens byfornyelse fra 1978 av et stort antall leiegårder, flest på østkanten, omfattet bad, wc, nok strøm, sammenslåing av leiligheter og riving av bakgårdsbebyggelse, etablering av borettslag, gatetun og grønne gårdsrom for lek og opphold. Med byfornyelsen ble den opprinnelige blandingen av bedrifter og bolig i kvartalene redusert.

Vurderingen av leiegårdene skiftet i 1960- og 1970-årene, de ble nå sett på som en fleksibel og attraktiv boform, og i 1992 ble murbyen erklært som bevaringsverdig av staten ifm. en kommuneplan. Senere har oppgraderingen fortsatt. Kommuneplanen som ble vedtatt i 2015 gir områder av murbyen, særlig den eldste bebyggelsen nær sentrum, status som utviklingsområder, der riving og fortetting er aktuelt.

I 2010-årene omfatter murbyen mellom  og  leiligheter, praktisk talt alle i datidens Kristiania kommune, dagens indre by, og disse utgjør knapt 20 prosent av alle boligene i indre by. Murbyen er helt dominerende på Grünerløkka og Sofienberg og utgjør en stor del av bebyggelsen i Gamlebyen, på Grønland og Tøyen, i Hausmannskvartalene, på Fredensborg, Meyerløkka, St. Hanshaugen, Bolteløkka, Adamstuen, Hegdehaugen, Majorstuen, i Homansbyen og Bak Slottet, og på Uranienborg, Frogner, Ruseløkka og Skillebekk. Forretningsgårdene i mur er fortsatt et betydelig innslag i Kvadraturen og de nærmeste områdene nord for denne.

Se også
Leiegårdene i Oslos historiske murby
Oslos historiske murby på 1900- og 2000-tallet
Østkant og vestkant i Oslo
Byutvidelser i Oslos historie
Skiens byplan og murbebyggelse etter bybrannen i 1886
Murbyen Sandefjord

Referanser

Litteratur
Aslaksby, Truls: «Lovverkets innvirkning på byggeskikken i Christiania i forrige århundre: illustrert ved noen eksempler fra Karl Johan-kvartalet». I: Byggekunst, 1985, side 284–85. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls:  Grønland og Nedre Tøyens bebyggelseshistorie. Oslo, Grønland bydelshus og Universitetsforlaget, 1986. ISBN 82-995161-0-2. Gir mye kunnskap om murbyen generelt. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Med leiegården som løsning. En materialsamling og kritisk bibliografi til belysning av leiegårdsbebyggelsens fremvekst i større nord- og sentraleuropeiske byer i 2. halvdel av 1800-årene, med særlig henblikk på Christiania. Universitetet i Oslo, 1998. 670 sider. Boken er en litteraturgjennomgang som dekker lovgivning, arkitektur, byplan, økonomi og marked, med mye stoff fra Tyskland, København, Stockholm, Bergen og Trondheim. Referansene her i artikkelen bygger i de fleste tilfeller ikke på lesning av den litteraturen Aslaksby refererer. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Murbyen Oslo: Historie og utvikling. murbyenoslo.no. God oversikt over murbyen med leiegårdene i sosial og økonomisk sammenheng. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls:  «Murgårdenes plass i Byantikvarens bevaringsarbeid gjennom 60 år – en subjektiv beretning». Fra: Byantikvaren 60 år! Hva var vel byen uten deg? 1956–2016. Byantikvaren, 2016, side 105–11. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: «Utenlandsk innflytelse på Oslo-arkitekturen i 1800-årene». I: Byminner, 4–2000, side 58–71. Besøkt 19.9.2022.
Aslaksby, Truls: Slik ble det. Christianias bebyggelseshistorie på 1800-tallet. Oslo: Ad Notam, 2017. ISBN 978-82-8313-150-5. Lett tilgjengelig og omfattende gjennomgang av murbyen.
Bing, Morten, Birte Sandvik og Kari Telste (red.): Forstenet tid. OBOS-gården Wessels gate 15. By og Bygd XLII. Norsk folkemuseum, 2010. ISBN 978-82-90036-81-7. Gir mye kunnskap om murgårdenes konstruksjon, interiører m.m. Wessels gate 15 var bygget i 1865.
Bing, Morten, Torgeir Kjos og Birte Sandvik Bing: En historiebok i tre etasjer. Boskikk i byen 1865–2002. Oslo, Cappelen Damm, 2011. ISBN 978-82-02-34372-9
Brekke, Nils Georg, Per Jonas Nordhagen og Siri Skjold Lexau: Norsk arkitekturhistorie. Frå steinalder og bronsealder til det 21. århundre. Oslo, Det Norske Samlaget, 2003. ISBN 82-521-5748-3
Bruun, Ole Daniel: Arkitektur i Oslo. En veiviser til byens bygningsmiljø. Kunnskapsforlaget, annen utgave 2008. ISBN 978-82-573-1945-8. 1999-utgaven er tilgjengelig på nb.no.] Besøkt 19.9.2022.
«Byfornyelse.» St. Hallvard, temahefte 1+2/1985, side 2–99. Besøkt 19.9.2022.
Christensen, Arne Lie: Karl Johans fasader. Et kulturhistorisk nærbilde. Oslo: Pax, 2007. ISBN 978-82-530-3048-7. God blant annet på bevaringskampene i 1960- og 70-årene, mer generelt enn Karl Johan-kvartalet.
Delutredning III. Om Oslos særegne karakter og urbane kvaliteter. Vedlegg til kommunedelplan for byutvikling og bevaring indre Oslo – November 2002. Plan- og bygningsetaten.
Engh, Pål Henry og Arne Gunnarsjaa: Oslo : en arkitekturguide. Oslo: Universitetsforlaget, 1984. ISBN 82-00-05961-8. Samlet omtale av murbyen, se side 11–12, 21, 72–73, 84–90, 106, 126–30. Besøkt 19.9.2022.
Fredriksen, Arne: Boligforhold og boligpolitikk i Kristiania fra 1820- til 1890-åra. Boligutredning IV. Boligrådmannen i Oslo, 1948. Inneholder mye statistikk og er en viktig kilde fortsatt.
 Hoel, Kari: Monumentalarkitektur i Oslo. Fra Kongens slott til kunnskapens tempel. Bergen, Vigmostad & Bjørke, 2008. ISBN 978-82-419-0490-5. Gjennomgangen av Det kongelige Slott, Hjula Veveri og Norges banks bygninger fra 1830 og 1906 gir generell kunnskap om murbyens offentlige bygninger.
Høifødt, Helge: «Murbyen tar form». I: St. Hallvard, 3/2019, side 21–36. Besøkt 19.9.2022.
Høvås, Elisabeth: 13 på dusinet – Kristianias murgårder. Masteroppgave, Arkitektur- og designhøgskolen, Oslo  2017.
Juhasz, Lajos: ««Den almindelige plan». Reguleringsarbeidet i Christiania i den første halvpart av 1800-årene.» I: St. Hallvard, 1965/1, side 12–34. Besøkt 19.9.2022.
Kjeldstadli, Knut: Den delte byen. Fra 1900 til 1948. Oslo bys historie, bind 4. Oslo, Cappelen 1990. ISBN 82-02-09145-4. Besøkt 19.9.2022.
 Krogstad, Morten (red.):  Kristiania i Sentrum. Bevaringsplan for Kvadraturen. Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus avdeling, 1996. ISBN 82-993599-0-2. Besøkt 19.9.2022.
LʼOrange, Mette: Farger i arkitekturen. Byen, stedet, gata. Oslo, Scandinavian Academic Press / Spartacus, 2008. ISBN 978-82-304-0025-8
Moland, Tallak: Oslos byrom gjennom 200 år. Oslo: Press, 2014. ISBN 978-82-7547-745-1.
Moxon, Joachim: Det tapte Kristiania. Historiske byvandringer. Oslo: Ad Notam / Bastion, 2013. ISBN 978-82-8313-009-6. Boken handler om dagens sentrum omtrent til ring 1 med Torggata og Storgata, og gir et godt bilde av skiftet fra den gamle boligbyen i Kvadraturen til det nye City. Har mange gode bilder av murgårder.
Murbyen Kristiania 1850–1900. Fremtid for fortiden, 3-4/1999, temautgave, 85 sider. Ny utgave 2003. Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus. Lett tilgjengelige artikler av fagpersoner, dekker de fleste temaene til forståelse av murbyen. Besøkt 19.9.2022.
Myhre, Jan Eivind:   Hovedstaden Christiania : fra 1814 til 1900. Oslo bys historie, bind 3. Oslo, Cappelen, 1990. ISBN 82-02-09144-6. Sentral kilde for å forstå murbyen i den historiske sammenhengen den ble bygget. Besøkt 19.9.2022.
Pedersen, Bjørn Sverre: «Oslo i byplanhistorisk perspektiv. (Foredrag i bystyret 30. mai 1963).» St. Hallvard, 1965/3, side 190–228. Besøkt 19.9.2022.
Roede, Lars: «Gatelangs i Oslo gjennom 400 år». Byminner nr. 1-2008, side 2–23.
Roede, Lars: Historisk atlas over Oslo. Gamle kart forteller. Oslo, Pax, 2016. ISBN 978-82-530-3864-3
Roede, Lars: Myten om Murbyen. Christiania 1624–1814. Oslo, Pax, 2021. ISBN 978-82-530-4221-3
Sprovin, Mathilde: Tegneskolen i Christiania – en nasjonal arkitektutdannelse tar form. Oslo. Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo, Ph.d.-avhandling 92, 2017. ISBN 978-82-547-0311-3. Besøkt 19.9.2022

Eksterne lenker

Lovgivningen 

Prop er regjeringens forslag, Indst. er innstilling til Odelstinget fra den faste komiteen i Stortinget som saken hører under.

Stortingets Saksliste for bygningsvesen gir oversikt over sakene der bygningslovgivningen er behandlet.

De fire bygningslovene for Christiania

1827-loven. Lov ang. Bygningsvæsenet i Christiania. Loven trådte i kraft 1. januar 1828. Innstilling fra komiteen som utformet lovforslag og regjeringens kommentarer finnes fra side 456, stortingskomiteens innstilling fra side 503 og loven slik den ble vedtatt fra side 514.  stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
1842-loven. Lov ang. Bygningsvæsenet i Christiania. Loven trådte i kraft 1. januar 1843 og erstattet 1827-loven. Regjeringens lovutkast finnes fra side 243 og kommentarer fra side 259, stortingskomiteens innstilling fra side 266 og loven slik den ble vedtatt fra side 279 med endringer i §§ 7 og 15 i voteringen i Odelstinget side 293–4 og § 16 i Lagtinget side 635. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
1875-loven. Lov om Bygningsvæsenet i Kristiania. Trådte i kraft 1. januar 1876 og erstattet 1842-loven. 5D. No. 62 er Departementet for det Indres saksfremstilling fra 1870, 5D. No. 81 er stadsfysikus Bidenkaps bemerkninger, beh. O.tid 440 er debatten i Odelstinget, om de enkelte paragrafer fra side 449, 7D 81 er behandlingen i Odelstinget der 25 alen gatebredde ble vedtatt. Dokument No. 8 1871 er Christiania representantskaps (bystyres) lovforslag fra 1871. Loven slik den ble vedtatt leses enklest i boken Bygningslov, Politi- og Sundheds-Vedtægter for Christiania, Chra. 1878. Nasjonalbibliotekets hjemmeside nb.no, med stikkord på hver paragraf. Kongelig resolusjon av 19. november 1877 om trebebyggelse står fra side 45. Besøkt 19.9.2022.
1899-loven. Lov om Bygningsvæsenet i Kristiania. Loven trådte i kraft 1. juli 1899 og erstattet 1875-loven. Loven slik den ble vedtatt leses enklest i boken Lov om Bygningsvæsenet i Kristiania af 26de Mai 1899 udgivet med Anmerkninger. Oslo; Aschehoug, 1899. Stikkord på hver paragraf, stikkordregister fra side 101. stortinget.no. Loven gjaldt til den ble avløst av en felles bygningslov i landet som ble vedtatt i 1924 og trådte i kraft 1. januar 1929. Begge besøkt 19.9.2022.

Endrings- og tilleggslover til de fire bygningslovene
Endringslov 1833 til 1827-loven. Bare hovedreparasjoner eller vesentlige endringer skulle nå søkes om, kravene til gateutforming kunne dispenseres fra, og grensen for virkeområde skulle fastsettes presist. Regjeringens kommentarer finnes fra side 547, stortingskomiteens innstilling fra side 558 og lovvedtaket fra side 577 med enkelte endringer i voteringen side 587. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Endringslov 1848 til 1842-loven. Gjaldt side- og bakbygninger. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Endrings- og tilleggslov 1858 til 1842-loven. Gjaldt bl.a. reguleringskommisjonen, nabovarsel, tilsyn og byggehøyde. Lovendringene slik de ble vedtatt finnes i Innst. O 4 fra side 10. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Endringslov 1863 til 1842-loven. Gjaldt lemping av reguleringskommisjonens plikt til å lage reguleringsplan. Lovendringene slik de ble vedtatt fremgår av Oth. Besl. 10D. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Endringslov 1896 til 1875-loven. Gjaldt bl.a. innføring av krav om ansvarlig (byggefirma) for at byggearbeider skulle utføres lovlig og fagmessig, ny stilling som reguleringssjef, villamessig bebyggelse. I Dokumentet tillæg [1] står begrunnelse og hvilke deler av paragrafene som endres. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.

Annen lovgivning
Byutvidelse 1839. Lov om Udvidelse af Christiania Byes til Kjøbmandshandel berettigede Territorium. Regjeringens forslag fra side 313, Stortingskomiteens innstilling fra side 334, loven slik den ble vedtatt fra side 341 med votering side 344, der § 5 ble nedstemt. De nye grensene angir området for murtvang. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Bygningsloven for landets kjøbsteder (byer) 1845. Lov om Bygningsvæsenet. Gjaldt i kjøpsteder, ladesteder og forsteder, men ikke i Christiania, Bergen og Trondheim, som hadde egne bygningslover, se § 48. Hovedsiden inneholder ikke lovteksten, men den finnes i Vogts forslag til lov, som ble behandlet noen måneder tidligere: Forslag fra Repr. Byfoged Vogt til en almindelig Bygningslov for Kjøbstæderne, se 8D 141, side 140−58. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Byutvidelsen 1859. Lov om Udvidelse av Grændserne for Kjøpstaden Christiania. Murtvangen fulgte den nye bygrensen, og murtvangen trådte i kraft 1.1.1858, ett år tidligere enn resten av loven, se § 9. Loven slik den ble vedtatt går frem av 5D No 23, saken her inneholder ikke innstilling fra stortingskomité. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Sunnhetsloven 1860. Lov om Sundhedskommissioner og om Foranstaltninger i Anledning af epidemiske og smitsomme Sygdomme. 1859/60. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Om Utferdigelse af en Lov indeholdende adskillige Bestemmelser vedkommende Bygningsvæsenet. 1869. Loven ga anledning til å la bestemmelser i de særlige bygninglovene for de tre store byene og bygningsloven for landets byer av 1845 gjelde i deler av landkommuner ved å opprette såkaldte bygningskommuner for hele eller deler av en kommune. … Forslaget nærmest har Aker for Øye …, skriver departementet i proposisjonen. Dokumentet Indst. 9D 173 lenker feil. Besøkt 19.9.2022.
Byutvidelse 1878. Lov om Udvidelse af Kjøbstaden Kristianias Grændser m. v. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
 Lov om Forpligtelse for Bygningseiere i Kristiania til i visse Tilfælde at deltage i Bekostning ved Oparbeidelse af Gader m.v. 1880. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
«Trappeloven». Lov til Foranstaltninger til Betryggelse mot Ildsfare i større Vaaningsbygninger. 1895. Besøkt 19.9.2022.
Lov 27. juli 1896 om bygningsvesenet for landets byer udenfor Kristiania, Bergen og Trondhjem. Avløste loven for landets byer av 1845. Trådte i kraft 1.1.1897, se § 92. Besøkt 19.9.2022.
«Murtvangloven». Lov om forbud mod opførelse av træbygninger i landets byer m.v. 1904. Loven gjaldt ikke for Kristiania, se § 4. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924. Innst. O. XX for 1923 er innstillingen. Loven hadde en lang behandling i Odelstinget og Lagtinget, se register for 1923 og 1924 og behandlingen i 1924. Vedtatt lov, se lov 22. febr. 1924, lovheftet side 4. Loven avløste 1899-loven for Kristiania og loven for landets byer av 1896 da den trådte i kraft 1. januar 1929. stortinget.no. Besøkt 19.9.2022.
Saneringsloven. Lov om sanering av tettbygde strøk av 28. april 1967. Ved lov av 2. april 1976 ble lovens tittel endret til lov om fornyelse av tettbygde strøk, og ordet sanering ble tatt ut av loven. Loven ble opphevet da plan- og bygningsloven av 1985 trådte i kraft 1.7.1986. Hovedpunktene i loven er omtalt i NOU 1977: 1 Ny planleggingslov, side 152. Inntil 1977 var bare et fåtall saneringsvedtak stadfestet av departementet. stortinget.no. Begge besøkt 19.9.2022.

Bokutgaver og kommentarlitteratur
 Stang, Emil: Norsk bygningsrett. Oslo: Johan Grundt Tanum, 1943. Besøkt 19.9.2022.
Bygningsloven. Lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924 med tillegg samt vedtekter for Oslo stadfestet 1 oktober 1928 med endringer og kommentar. Utgitt ved Carl Kaas. Oslo: Johan Grundt Tanum, 1948. Besøkt 19.9.2022.

Andre eksterne lenker 

NB!-registeret. Riksantikvarens nettsted. Gir oversiktskunnskap om murbyen og nærmere omtale av mange delområder i byen som er preget av murbyen. Besøkt 5.4.2020.
Bygningsvernsenteret Murbyen Oslo. Besøkt 5.4.2020. Se også deres videoer om murbytemaer og enkeltbygninger. Besøkt 30. desember 2021.
Teglverk.no, med historie, blant annet om hvert teglverk i Oslo. Besøkt 1.3.2021.
Murbyen. Oslo Byleksikon på nett. Besøkt 5.4.2020.
 OBOS-gården Wessels gate 15 på Norsk folkemuseum. Gården inneholder innredede leiligheter fra ulike tider. Se også Bo i byen. Om murbyen. Norsk folkemuseums hjemmeside. Begge besøkt 5.4.2020.
Ibsens leilighet. Ibsen-museet. Besøkt 5.4.2020.
Folketellinger. Statistisk sentralbyrå. For de fleste finnes egne hefter med bygge- og boligstatistikk. Besøkt 5.4.2020.
Statistisk sentralbyrå, søk på bolig+kristiania. Besøkt 5.4.2020.
Kulturminneatlas for Oslo. Byantikvaren i Oslo, 2000. ISBN 82-992269-2-9. Besøkt 5.4.2020.
Fargesetting av 1800-talls murgårder i Christiania. Informasjonsark. Byantikvaren i Oslo, 2010. 12 sider.

Kart 
Se Byantikvarens kart over murgårdene i introduksjonen.
Generalkart over Kristiania med byggebeltet 1881. Den ytterste ringen med nummererte punkter er grensen for byggebeltet. Besøkt 6.6.2020.
Kart 1887. Viser hvilke områder av murbyen som ble bygget før 1887. Besøkt 5.4.2020.
Kart 1900. Byarkivets hjemmeside. Detaljert kart der fargemarkering viser om bygningene er av mur, bindingsverk med mur eller tre. Besøkt 5.4.2020.
Kart 1911. Byarkivets hjemmeside. Gir informasjon om menighetsgrenser, som var inndeling i offentlig statistikk. Besøkt 5.4.2020.
Gul liste, se Listeført enkeltminne. Gir også informasjon om annet vernegrunnlag. Riksantikvarens nettsted. Besøkt 5.4.2020.
Kommuneplan 2015, kart for temaer. Oslo kommunes nettsted. Besøkt 5.4.2020.
Planinnsyn kart, med gatebredde. Oslo kommunes nettsted. Besøkt 5.4.2020.
Kart på 1881.no, som ved funksjonen Skråfoto gir god oversikt over bebyggelsen i kvartalene i murbyen. Skråfoto kan ses fra fire retninger. 14.11.2018.

Oslos historie
Oslos bebyggelse
Arkitektur i Norge