Servitutt

En servitutt (av latin: servitus = slaveri, avhengig stilling) er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse på den eiendom den hviler.

En servitutt etableres som hovedregel ved at det inngås en avtale (skriftlig eller muntlig) mellom partene som berøres, men den kan også være etablert gjennom hevd. 

En servitutt sikres rettsvern ved at den tinglyses på den eiendom den hviler. En anmerking om tinglysing av servitutten blir ført inn i grunnboken, mens selve dokumentet som beskriver rettigheten føres inn i panteboken. 

For servitutter som gjelder eiendom gjelder reglene i «Lov um særlege råderettar over framand eigedom av 1968-11-29» (Servituttloven).

Ved overdragelse av servitutter har eieren normalt forkjøpsrett til servitutten, det gjelder likevel ikke servitutter som ligger til fast eiendom eller et foretak. 

Det betales vanligvis ikke løpende vederlag for servitutter, vederlaget vil være erlagt ved stiftelsen av servitutten.  

Det er to hovedtyper servitutter: Personlig servitutt og realservitutt.

Personlig servitutt
Personlig servitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en person, et firma eller en organisasjon. For eksempel en personlig jaktrett, en forkjøpsrett eller et kår. Klassisk er også et kraftselskaps rett til å ha elektrisitets-ledninger og stolper på privat grunn. 

Som en hovedregel kan en personlig servitutt selges eller overdras til en annen, uten at grunneierens samtykke er nødvendig.

En personlig servitutt kan bare avlyses med samtykke fra den som innehar rettigheten.

Realservitutt

Realservitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en annen eiendom. For eksempel en veirett, en beiterett eller en brønnrett. Den eiendom som innehar rettigheten kalles for den herskende eiendom, mens den eiendom rettigheten hviler på kalles den tjenende eiendom. Realservitutter er ment å avhjelpe mangler ved den herskende eiendom.  Realservitutter kan igjen inndeles i to typer:
En negativ servitutt innebærer et forbud mot eller begrensning i å utføre en handlig på den tjenende eiendom. For eksempel et byggeforbud, en begrensning i byggehøyde eller byggeformål.
En positiv servitutt innebærer en positiv rettighet for den herskende eiendom. For eksempel en veirett, en beiterett eller en brønnrett.

En realservitutt er som regel stedbunden, det vil si at den hviler på en bestemt del av den tjenende eiendom.

En realservitutt kan bare selges sammen med eiendommen eller en høveleg den av den.  Grunneier har ikke forkjøpsrett ved overdragelse av slike servitutter.  
  
En realservitutt kan bare avlyses med samtykke fra hjemmelshaveren til den herskende eiendom.

Andre avarter - Legalservitutt
Det finnes også heftelser eller rettigheter som hviler på eiendommer og begrenser eierens rådighet, og som ikke tinglyses. Slike heftelser som er stiftet gjennom lov eller offentlige pålegg og vedtekter kan kalles for legalservitutter. Her er det flere varianter:
Generelle lovregler – Først og fremst stiftet gjennom plan- og bygningsloven. Disse reglene er generelle for hele landet. F.eks. 4 meters byggegrense for boliger mot nabo. Forbudet mot bygging og fradeling i 100-metersbeltet fra sjøen (§ 17-2) er et annet eksempel. 
Kulturminner – Ved «lov om kulturminner» av 9. juli 1978 er det innført begrensninger i grunneierens rettigheter til å utføre tiltak i nærheten av registrerte kulturminner. Loven gir også en rett for staten til å foreta undersøkelser og utgravinger på stedet.
Reguleringsbestemmelser – I forbindelse med vedtatte reguleringsplaner vil det gjerne være tilhørende bestemmelser som begrenser eierens rådighet over de eiendommene som inngår i planen. Det kan være byggegrenser, byggehøyder, bestemmelser om gjerder, murer og lignende.
Boplikt – I odels- og konsesjonsloven er det innført boplikt ved overdragelse av enkelte typer eiendommer. Det spesielle her er at plikten (heftelsen) ikke nødvendigvis er knyttet til eiendommen, men kan også være knyttet til eieren. Forholdene vedrørende den særnorske boplikten har vært sterkt kritisert, idet den hevdes å kunne være i konflikt med reglene i menneskerettighetserklæringen (Artikkel 13 og/eller artikkel 17).

Svakheter i det norske systemet
Realservitutter blir bare anmerket i grunnboksbladet for den tjenende eiendom, og ikke for den herskende eiendom. Det vil si at ved salg av en eiendom, vil ikke grunnboksbladet for denne eiendom vise hvilke rettigheter denne har på en annen eiendom.

Dersom en eiendom deles ved en delingsforretning, vil alle servitutter som er tinglyst på hovedeiendommen automatisk bli overført til den nye eiendommen, selv om servituttene er stedbundne og ikke berører den nye tomten. I Norge er det ikke noe system som fanger opp dette problemet ved delingsforretningen, og mange eiendommer har derfor tinglyste servitutter som er eiendommen uvedkommende.

Eksempler på formularer for utfyllig
 Erklæring om bygging nærmere nabogrense enn 4 meter.
 Erklæring om veirett, samt anlegg av vann- og kloakkledninger.
 Generell erklæring.

Se også
Pant (sikkerhet)

Eksterne lenker
 Servituttloven
 Kartverket, tinglysingen 

Tingsrett
Grunneiendom
Dokumenter