私募リート

私募リート（私募REIT、しぼリート）やプライベート・リート（）は、非上場の不動産投資信託（REIT）や投資法人のこと。

概要 
REIT（不動産投資信託）のうち、証券取引所に上場していない私募のものを指す。

日本において私募REITは、2010年（平成22年）以降、設立が増えている。

米国にはおいては、機関投資家向けで税法上のREITのうち、非上場または米国証券取引委員会に登録していないものをプライベート・リートと呼ぶ。2019年には三菱商事100%子会社のダイヤモンド・リアルティ・マネジメントにより日系不動産運用会社として初の米国の私募リートが立ち上げられた。

日本の私募REIT概要 
日本では投信法に基づく。日本の上場REITについては、J-REITの項目を参照。

不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー」において、私募リートの定義は以下の通り。
 非上場（証券取引所に上場していない）であること。
 投資信託協会規則で定める「不動産投信等」であること。
 投資信託協会規則で定める「オープン・エンド型の投資法人」であること。
 運用期間の定めが無いこと。

スポンサー属性としては、当初は不動産会社（2010年の野村不動産プライベート投資法人が初）、金融系（2012年のジャパン・プライベート・リート投資法人が初）、総合商社（2012年のDREAMプライベートリート投資法人が初）による法人が設立されたが、その後、物流（2015年のSGAM投資法人が初）、鉄道（2016年の京阪プライベート・リート投資法人が初）、ゼネコン（2018年の鹿島プライベートリート投資法人が初）、電力（2019年の関電プライベートリート投資法人が初）、ガス（2023年の大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人が初）など本業が不動産・金融以外の一般事業会社がスポンサーとなり財務・成長戦略に活用する例が増えている。

2020年～2022年で、J-REITの新規上場は1法人（東海道リート投資法人のみ）に対し、私募REITの運用開始は12法人となっている。

上場J-REITと日本の私募REITの比較
 個人も投資できる上場J-REITとは異なり、主に機関投資家向けであり、非上場であるため投資口価格の変動が少ないため、地方銀行等の資金が流れているとされている。一方で、非上場であるが故、流動性は限定的である。
 LTVは、J-REITの平均が44.6%（2021年10月時点）に対し、日本の私募REITは2021年9月時点で資産総額4兆2,740億円、出資総額2兆5,131億円であることから41.2%と算定され、実際には資産は相応の含み益を有することを勘案すると、J-REITよりLTVが低いと云える。

日本の私募REIT一覧

不動産証券化協会の集計
2023年6月末時点で、47投資法人、資産総額5兆5,626億円、物件数1,484物件、出資総額3兆1,977億円。

その他
金融庁に登録済みや法人設立済みであるものの、非上場かつ不動産証券化協会の私募リート・クォータリーに掲載されていない投資法人は以下の通り。設立または登録済みだが運用開始前の状態、または上場（J-REIT）を目指しておりその前段階として私募で運用している状態、という傾向がある。
 ビーロットリート投資法人 - 2017年9月15日「ポーリー・プラス投資法人」として設立、2018年6月20日「メディカルアセット投資法人」に商号変更、2020年9月1日に「ビーロットリート投資法人」に商号変更。同年11月30日にビーロット江坂ビルを取得し運用開始。2023年上場目標。スポンサーはビーロット。
 東祥東海リート投資法人 - 2020年3月に東祥リート投資法人として運用開始。スポンサーは東祥。東海地区初の投資法人。東証に上場を目指す。
 シノケンリート投資法人 - 2020年6月登録。2020年7月31日運用開始。スポンサーはシノケン。2021年12月以降に上場を目指しており、2022年2月に3月の上場予定を発表したが、その後上場延期を発表。
 サムティ・ジャパンホテル投資法人 - 観光目的の入国者数が、コロナ禍前の水準に戻る見通しが立っていないことから、上場延期を発表。
 サステナブル・インベストメンツ投資法人 - リオ・アセットマネジメント
 オープンハウスリート投資法人 - スポンサーはオープンハウスグループ。2022年5月13日設立、同年6月14日登録、同年9月1日運用開始
 日鉄興和不動産プライベート投資法人 - 日鉄興和不動産、興和不動産投資顧問。2023年4月20日設立。物流施設主体型で、2023年夏に資産規模約280億円で運用開始予定。
 大成建設プライベート投資法人 - 大成建設、大成有楽不動産、大成不動産投資顧問株式会社。 2023年7月運用開始。
 SBIプライベートリート投資法人 - SBIホールディングス
 大阪ガス都市開発プライベートリート投資法人 - 大阪ガス・大阪ガス都市開発・大阪ガス都市開発アセットマネジメント、2023年9月1日運用開始
 西松プライベートリート投資法人 - 西松建設、西松アセットマネジメント、2023年9月1日運用開始
 JR西日本プライベートリート投資法人 - 西日本旅客鉄道・JR西日本不動産開発・JR西日本プロパティーズ・JR西日本不動産投資顧問、2023年9月1日運用開始
 南海プライベートリート投資法人 - 南海電気鉄道・南海リートマネジメント
 東京建物ロジスティクスリート投資法人 - 東京建物がスポンサー、資産運用会社は株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント、主たる投資対象は物流施設及びインダストリアル施設。

計画中
 第一生命総合リート投資法人 - 第一生命リアルティアセットマネジメント、第一生命ホールディングス、第一生命保険、第一ビルディング、相互住宅
 「北海道リート投資法人（仮称）」 - 2021年10月18日「北海道リート設立協議会」が北海道内企業20社や金融機関などにより設立。2022年7月7日に資産運用会社「北海道アセットマネジメント株式会社」設立、2023年1月に北海道リート設立を目指す。
 戸田建設 - 2025年設立予定
 京浜急行電鉄
 相鉄ホールディングス
 東京地下鉄（東京メトロ） - 中期経営計画「東京メトロプラン2024」に記載
 西日本鉄道（西鉄） - 長期ビジョン「にしてつグループまち夢ビジョン 2035」に記載
 九州電力
 アスコット
 名古屋鉄道
 東京ガス不動産、東京ガス不動産投資顧問
 琉球銀行 - 沖縄県内の物件を対象に2020年代後半以降の組成をめざす
中止
 「エスコンプライベートリート（仮称）」 - 日本エスコン：2022年6月に中止

日本のオープン・エンド型私募コアファンド 
私募リート等同様に、主に機関投資家向けの長期投資を前提とし、日本の不動産を投資対象とするオープン・エンド型の私募コアファンドも登場している。
 ラサール・ジャパン・プロパティ・ファンド
 GLP Japan Income Fund
 大和ハウスロジスティクスコアファンド - 大和ハウス・アセットマネジメントが投資助言

脚注

注釈

出典

関連項目 
 不動産証券化
 REIT
 J-REIT
 不動産証券化協会

不動産
金融
不動産証券化